江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初1179号原告：无锡市康裕实业公司，住所地无锡市锡澄路一号桥堍。（统一社会信用代码：91320213MA1W15R920）法定代表人：张杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐永平，江苏中智律师事务所律师。被告：张燕申，男，1984年9月6日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：章小颖，江苏景丰律师事务所律师。原告无锡市康裕实业公司（以下简称康裕公司）与被告张燕申房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康裕公司的委托诉讼代理人徐永平，被告张艳申及其委托诉讼代理人章小颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令张艳申立即返还坐落于无锡市梁溪区.5平方米）和二楼、122号一楼1件间和二楼房屋；2.判令张艳申按房屋租赁协议的租金标准支付使用费（已退还的房屋按实际使用期间计算为71382元，未退还的房屋计算至2019年4月30日止为108197元，未退还的自2019年5月1日起至实际归还租赁房屋之日止以698.965平方米面积，按原租赁协议的租赁标准1.29元／平方米／天计算）；3.判令张艳申支付违约金90624元；4.本案诉讼费由张艳申负担。事实和理由：2012年12月20日，其与张艳申签订一份房屋租赁协议，约定由张艳申向其租赁民丰路102-122号的房屋，面积共计2228.41平方米。合同期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止。其中2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金为694000元／年，2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金为1050000元／年。租金实行先付后用的原则，每年12月份支付次年上半年租金，每年7月份付清当年全年租金。如张艳申累计拖欠租金、水、电二个月，其有权解除合同，并由张艳申承担违约责任。根据租赁协议约定，张艳申应于2018年7月31日前付清2018年下半年的租金，但截止至2018年10月17日，张艳申仍结欠租金650000元未付清。其遂根据租赁协议约定于2018年10月17日向张艳申发出了解除房屋租赁协议的通知，通知张艳申自通知之日起解除双方签订的房屋租赁协议，并要求张艳申在收到通知后十日内腾空房屋、支付租金并承担违约责任。但张艳申至今未完全腾退房屋并支付违约金，其遂诉至法院。张艳申辩称，其自收到康裕公司发出的解除房屋租赁协议通知后，于2018年10月23日将剩余房屋租金付款至康裕公司账户。后康裕公司再次确认了其与康裕公司于2018年6月份签订的补充协议，该补充协议已对康裕公司发出的解除房屋租赁协议的意思表示作出了变更。双方应按照原已签订的房屋租赁协议及补充协议履行义务。请求驳回康裕公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.2012年12月20日，康裕公司与张艳申签订一份房屋租赁协议，约定：由康裕公司将坐落于无锡市民丰路102号-122号房屋出租，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止……租金为2013年元月1日至2015年12月31日年租金为陆拾玖万肆仟元，从2016年元月1日开始年租金为壹佰零伍万元。租金以先付后用为原则，在每年12月份付上半年租金，在每年7月份付清全年租金。如乙方（张艳申）租金滞纳，要承担租金滞纳金为每天2‰。……张艳申必须按照协议上商定的付款日期，把租金主动交到社区物业管理部，收取租金、水、电费以社区收据为准，若出具正规发票税收由张艳申承担，张艳申累计拖欠租金、水、电二个月，康裕公司有权解除合同，张艳申应承担违约责任……等内容。2.诉讼中，康裕公司与张艳申均提供了一份落款时间为2018年12月18日的补充协议，约定：甲方将坐落在民丰路102号-122号的房屋，房屋面积为2523.62平方米（其中104号、106号、108号一层店面房共计295.12平方米由江苏银行租赁，租金与甲方结算），乙方实际租赁面积为2228.41平方米。根据2012年12月20日甲方与乙方所签协议，乙方租赁房屋期限为2025年12月31日到期，但2019年1月1日以后租金另议内容，特订立如下补充协议：……乙方租金从2019年1月1日至2021年12月31日租金为每年壹佰零伍万元整。从2022年1月1日以后，租金根据市场化要求，租金作相应调整……等内容。康裕公司与张艳申均确认该补充协议于2018年6月份签订。3.2018年10月17日，康裕公司向张艳申发出一份解除房屋租赁协议通知书，内容包含：……根据前述约定，贵方应当于2018年7月31日前付清下半年租金，但是截至今日，2018年上半年租金贵方仅支付了20万元，余款至今未付，逾期交付上半年租金近10个月之久，下半年租金至今分文未付，逾期支付已达2个多月，贵方上述行为已经属于严重违约行为。……鉴于贵方的严重违约行为，我单位经慎重考虑，决定行使解除权，解除贵我双方签订的房屋租赁协议，特向贵方发送本解除房屋租赁协议通知书，双方房屋租赁协议自本通知发出之日起解除。请贵方在收到本通知书之日起十日内腾退房屋、付清所欠租金、费用，并承担违约责任。诉讼中，张艳申确认收到该通知书。4.2018年10月17日，张艳申向民丰合作社支付200000元。2018年10月23日，张艳申向民丰合作社支付650000元。张艳申主张其已经付清了案涉房屋2018年的租金。并主张其在付清租金后，康裕公司于2018年10月底在落款时间为2018年12月18日的补充协议上加盖了公章，康裕公司加盖公章的行为即对2018年10月17日的解除房屋租赁协议的意思表示作出了变更。张艳申陈述相应房屋租赁协议和补充协议均由其与康裕公司的周和平经手办理。康裕公司确认收到该款，但否认系收款后在补充协议上加盖康裕公司印章。5.诉讼中，康裕公司申请案涉房屋租赁协议和补充协议的经手人周和平出庭作证。周和平陈述：其是康裕公司负责物业管理的，主要是负责房屋出租事宜。由其决定和谁签订合同及办理房屋租赁手续事宜。康裕公司与张艳申签订的租赁协议于2018年12月底应就价格重新确定，张艳申于2018年5月来民丰村委商量，6月上旬签订协议。协议内容为其和张书记跟张艳申商量后确定的，确定后直接由其和张艳申在补充协议上签字。由于补充协议的抬头是民丰股份经济合作社，补充协议是上午签订的，加盖的是民丰股份经济合作社的章，当时已经签好。当天下午张艳申来其办公室，说老的合同上加盖的是康裕公司印章，所以补充协议需要补一个康裕公司的印章。其就直接去会计处加盖了康裕公司的章，盖完康裕公司的章后马上就给张艳申了。张艳申于2018年10月17日、23日的付款当时不清楚，后来会计到银行查账时才知道了这个事。其在2018年10月底从未见过张艳申。6.诉讼中，张艳申申请对其提供的落款时间为2018年12月18日的补充协议中康裕公司印章形成时间是否为2018年12月底（2018年10月24日-31日）形成进行鉴定。本院委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年9月5日退回该鉴定并说明：送检检材印文“无锡市康裕实业公司”系红色印油盖印形成，与打印字迹有交叉重叠，经显微镜下检查发现：交叉部位表面呈现出印文油墨被文字色料覆盖的现象，反映系先盖印印文再打印文字的特点。我中心函请委托方补充提供符合条件的样本未果，故不能对印文“无锡市康裕实业公司”是否系2018年10月24日至2018年10月底形成作进一步的检验。7.诉讼中，康裕公司自认房屋租赁协议所涉部分房屋已由其与案外人另行签订租赁协议，康裕公司与张艳申均确认尚未归还的房屋坐落与康裕公司的诉请一致，面积按698.965平方米计算。8.关于康裕公司与民丰合作社的关系，康裕公司陈述，康裕公司与民丰合作社均系无锡市梁溪区黄巷街道民丰社区居民委员会（以下简称民丰社居委）的下属集体经济实体组织，董事长均由民丰社居委党总支书记兼任，实行二块牌子一套班子的管理，康裕公司仅保留了公司名称，一般不从事经济活动，因为涉案房屋登记在康裕公司名下，所以才以康裕公司的名义对外签订房屋租赁合同。本院结合房屋租赁协议、补充协议、解除房屋租赁协议通知书中均加盖民丰合作社和康裕公司的印章及张艳申于2018年10月17日、23日付款至民丰合作社名下账户的事实对康裕公司的该陈述予以认可。9.张艳申主张截止至2018年12月31日的房屋租金已支付完毕，康裕公司自认截止至2018年12月31日的房屋租金及房屋使用费已支付完毕。双方虽表述不同，但所确认内容均指向截止至2018年12月31日止的租金或房屋使用费已结清，本院对该事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，康裕公司与张艳申在2012年12月20日签订的房屋租赁协议中约定了张艳申逾期支付租金的情况下康裕公司有权解除合同。且双方均认可本案所涉的补充协议签订时间在2018年6月份，故康裕公司于2018年10月17日向张艳申发出的解除房屋租赁协议通知书到达张艳申时，房屋租赁协议和补充协议一并解除。康裕公司与张艳申均确认补充协议的签订时间在2018年6月份，张艳申主张康裕公司于2018年10月底在补充协议上加盖了印章，系对解除合同意思表示的变更。本院认为，张艳申的该主张系积极主张，应由其对该主张承担举证责任。但张艳申并未就补充协议上的印章系康裕公司在2018年10月底加盖提供足够的证据，依法应承担举证不能的不利后果。相反，南京东南司法鉴定中心在对检材初步检查后发现“交叉部位表面呈现出印文油墨被文字色料覆盖的现象，反映系先盖印印文再打印文字的特点”，结合双方均认可该补充协议的书面材料形成于2018年6月的事实，更不能得出张艳申所主张的事实。综上，本院对张艳申的该主张不予认可。合同解除后，张艳申应当向康裕公司返还所承租的房屋。双发均确认尚未归还的房屋坐落与康裕公司的诉请一致，面积按698.965平方米计算，本院对康裕公司的该诉请予以支持。合同解除后，在房屋返还康裕公司前，张艳申应当支付房屋使用费。关于自2019年1月1日起的房屋使用费，康裕公司主张截止至2019年4月30日按179579元计算，自2019年5月1日起至实际返还之日止，以698.965平方米为使用面积，按照1.29元/平方米/天的标准计算，符合双方约定和法律规定，本院予以确认。张艳申未按约支付涉案房屋2018年的租金，康裕公司主张张艳申承担支付违约金的违约责任，符合双方约定。双方在房屋租赁协议中约定的张艳申逾期支付租金的，应按照每日2‰的标准支付滞纳金，现康裕公司自认该违约金标准过高，主动减少为按照年利率24%的标准计算为90624元，不违反法律规定，本院亦予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张艳申应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市康裕实业公司返还坐落于无锡市梁溪区.5平方米）和二楼、122号一楼1件间和二楼房屋。二、张艳申应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市康裕实业公司支付房屋使用费（截止至2019年4月30日按179579元计算；自2019年5月1日起至实际返还之日止，以698.965平方米为使用面积，按照1.29元/平方米/天的标准计算）。三、张艳申应于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市康裕实业公司支付违约金90624元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6784元，由张艳申负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  包宇红审 判 员  葛宏锴人民陪审员  唐忻画二〇一九年十一月十一日书 记 员  吴阳磊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》：第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。