广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初768号原告（执行案外人）：肖某，女，2002年2月5日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地阳春市，现住阳春市。法定代理人：巫某，女，1976年3月21日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍地广东省阳春市，现住阳春市。与原告肖某是母女关系。委托诉讼代理人：吴世全，广东大众天地律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍雪银，广东大众天地律师事务所律师。被告（申请执行人）：阳春市第二建筑工程公司，住所地:阳春市春城街道环城北路75号。法定代表人：王裕辉，该公司经理。委托诉讼代理人：谢克健，广东拓进律师事务所律师。被告（被执行人）：阳春市新龙城房地产开发有限公司，住所地:阳春市春城街道南新大道8号之三号2楼。法定代表人：韦博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦飞，该公司员工。原告肖某诉被告阳春市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、阳春市新龙城房地产开发有限公司（以下简称新龙城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月23日、2019年6月3日公开开庭进行了审理,被告二建公司在庭审后申请对：1、NO.0001921《收款收据》上蓝色笔书写的“肖某购海龙湾B座703房款水电3000.-”和金额栏“叁叁贰零零零零零”、黑色笔书写的“30万、费用29000.-”字体内容形成时间以及收据中“阳春市新龙城房地产开发有限公司财务专用章”的盖章时间进行鉴定；2、《商品房定购书》上“阳春市新龙城房地产开发有限公司”印章的盖章时间以及肖某签名的形成时间进行鉴定，本院依法委托广东通济司法鉴定中心进行鉴定，被告二建公司于2019年9月3日提出撤回鉴定申请，本案于2019年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告肖某的委托诉讼代理人吴世全、伍雪银到庭参加了诉讼，被告二建公司的委托诉讼代理人谢克健，被告新龙城公司的委托诉讼代理人韦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖某向本院提出诉讼请求，依法判决：一、确认原告与被告阳春市新龙城房地产开发有限公司于2017年8月14日签订的《商品房定购书》合法有效，位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产归原告所有；二、停止对位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产的执行，并解除对上述房地产的查封；三、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产是原告的合法财产。2017年8月14日，原告与被告新龙城公司签订《商品房定购书》，双方约定被告新龙城公司将B703房出售给原告，并明确其他权利和义务，当天原告支付全部购房款300000元及办证费、水电安装费32000元给被告新龙城公司。被告新龙城公司已交付房屋给原告，原告已装修好房屋并已入住，并已经缴纳物业管理费、水电费。原告在法院查封之前已实际占有、使用、管理涉案房地产。被告二建公司与被告新龙城公司工程合同纠纷一案，二建公司向阳春市人民法院提出财产保全申请，阳春市人民法院在2017年9月29日查封了涉案房地产，为此原告向阳春市人民法院提出执行异议，于2018年12月29日作出（2018）粤1781执异54号执行裁定，裁定驳回原告的异议。原告与被告新龙城公司双方实际的交易时间是在法院查封之前，且原告已支付全部购房款给被告新龙城公司，但在原告购买上述房地产后即被法院查封，导致该房地产无法过户至原告名下，原告在交易过程中没有过错，且原告已实际占有、使用该房地产，所以上述房产应属原告个人合法财产。综上所述，请求法院立即停止对B703房地产的执行，并解除对上述房地产的查封。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告二建公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告请求停止对B703房的执行并解除查封和请求判决该房地产归其所有没有法律依据，理由如下：1、原告主张与被告新龙城公司于2017年8月14日签订《商品房定购书》，当天付清购房款300000元和办证费、水电安装费32000元，且新龙城公司已将房屋交付给原告装修入住，但是原告提供的《商品房定购书》没有任何第三方的证明或见证，付款凭证也只有一张收据，无法认定其真实性，没有正式的商品房买卖合同和商品房销售发票，没有按规定办理商品房销售备案手续；主张以现金方式付清300000元购房款和办证费32000元不符合日常交易习惯，且没有银行资金流水予以佐证；主张房屋已经交付使用并装修入住，但没有房屋交付确认手续，水电费只有收据而不是正式发票，真实性无法认定。原告虽提供了几张房屋照片，反映出房屋已装修，但是该照片却不能证明是涉案房屋的照片，也无法证明是在法院查封前已装修；2、根据原告提供的身份证，原告于2002年出生，是未成年人，根本没有购房的经济能力；3、根据原告提供的《商品房定购书》第三条第一款第一项的约定，房屋封顶后7日内案外人应付请全部房款、车库款及其他费用，被执行人才办理房地产权证，原告一直未提供涉案房屋的房屋维修基金的支付凭证，涉案房屋也一直没有办理预购备案、预告登记、产权登记等手续，足以证明原告对合同履行和房屋权益漠不关心，完全不像是一个真正的购房人；4、原告主张适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，停止对涉案房屋的执行，但是该司法解释已被新法修改，应不予适用。被告新龙城公司承认原告的全部诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交了下列证据：1、原告的身份证；2、《商品房定购书》、《收款收据》；3、《海龙湾物业服务协议》、《海龙湾住户装修规定》、《收据》、照片；4、《执行裁定书》；5、转账业务客户回执、客户凭证；6、营业执照；7、收楼通知书、收楼确认书；8、客户凭单、业务凭证、交易明细清单、网上银行电子回单；9、不动产登记资料查询结果证明。经审查上述证据原件与复印件核对一致，被告二建公司对于证据1真实性没有异议，但该证据证明原告未满18周岁，但巫某是否为原告的法定代理人未能从该证据中体现出来；对于证据2真实性不予认可，因为该证据并不是正式的商品房买卖合同，仅是一份定购书，应当属于预约合同的范畴，且无任何第三方见证，《收款收据》也没有开具正式的发票，定购书上乙方的签名与原告民事起诉状上的签名笔迹有较明显不相符之处，所以无法认定定购书及收据的真实性；对于证据3原告虽有原件提供，但与原告签订上述协议规定的物业服务公司，也没有任何能够证明该公司实体身份的资料或营业执照，也无法证明阳春市铭泰物业服务有限公司是否就是该龙湾小区的物业公司，证据3中的收据及照片，原告没有提供原件核对，真实性无法确认，且照片所反映出的地方是否为涉案房地产以及装修时间是否在涉案房地产被查封之前，均不能证实，所以证据3不能证明已实际占有涉案房地产，且实际占有的时间是在法院查封之前；对证据4的真实性无异议；对于证据5的真实性和关联性有异议，原告没有该证据5的原件，不予确认其真实性，银行转账业务客户回执的款项的转出方为陈晓清，收款方为吴海记与本案没有任何关联性，也无法反映本案的性质是购房款，也不能证明是被告新龙城公司指定原告的汇款账户；对证据6的真实性没有异议，但营业执照不能证明阳春市铭泰物业服务有限公司是涉案房地产的物业管理单位；对证据7的真实性有异议，收楼通知书和确认书不能证明肖某在2017年8月21日收楼，上面所标志的日期，是在本案第一次开庭后补签的，如果不是补签，那么原告应该在立案的时候就会提交，对该两份证据的日期是否倒签，我方保留申请鉴定的意见；对证据8中的自动柜员机客户凭单上面所交易的1万元没有显示收款人的名称，也无法反映所汇款项的用途，以及汇款人的姓名，不能证明与本案有关联性，中国农业银行业务凭证所反映的汇款金额290000元，收款人吴海记不是涉案房地产的权利人，与本案没有关联性，所汇款项没有写明用途，不能证明是支付购房款，也没有证据证明是新龙城公司指定原告汇入吴海记的账户，也不排除陈晓清与吴海记因其他法律关系而进行汇款；对证据9的真实性没有异议，即使反映肖某在阳春市范围内没有房地产登记，但也不能排除肖某有其他房屋，但没有办理相关产权证明，仅凭阳春市资源局的证明，不足以认定原告在阳春市范围内没有房地产，而且原告在双滘镇是有房屋的，阳春市范围内也包括双滘镇，该证明所表述的仅是指阳春市城区范围内，并不是阳春市范围内；被告新龙城公司对原告提供的证据无异议，本院依法确认原告提交的上述证据合法有效。被告二建公司提供了下列证据:1、营业执照及法人身份证明，证明被告及法定代表人的基本情况和诉讼主体资格；2、《工程竣工验收报告》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾建设工程竣工验收日期为2016年12月29日；3、《商品房预售许可证》，证明涉案房屋所在的楼盘海龙湾于2017年1月取得《商品房预售许可证》。原告、被告新龙城公司对被告二建公司提供的证据无异议，本院予以确认。庭审后，吴海记到庭接受了询问。吴海记确认韦飞曾欠其300000元借款，由吴海记介绍人买房后，房款用于偿还借款，其于2017年7月份收到转账290000元，还有10000元是由业主支付现金。被告二建公司对本院于2019年10月10日关于吴海记的《问话笔录》意见如下:1、对吴海记所述内容的真实性有异议；2、吴海记在笔录中所述内容与案件的其他证据并不相吻合，比如：吴海记讲转账的金额是300000元，但实际上是290000元；转账的时间是2018年7、8月份，但实际转账时间是2017年7月14日。吴海记对此都讲错，只是后来在法院向其明确转账金额是290000元，时间是2017年7月14日时，吴海记才又讲“是的”。可见，吴海记对该事实是不清楚的；3、对关联性有异议，吴海记没有明确是哪套房，且讲其不认识业主，也不认识转账的陈晓清。原告、被告新龙城公司对该笔录无异议。本院经审理认定事实如下：本院在审理二建公司诉新龙城公司建设工程合同纠纷一案过程中，根据二建公司的申请于2017年9月29日作出（2017）粤1781民初2274号民事裁定，查封登记在新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××房。后于2017年11月14日作出（2017）粤1781民初2274号民事调解书，确认：一、双方确认，新龙城公司尚欠工程款67143956.18元和利息2000000元，合计69143956.18元未支付给二建公司；二、新龙城公司同意在本协议生效之日起3天内一次性支付工程款本息共69143956.18元给二建公司；三、如新龙城公司没有按上述约定的期限支付工程款本息共69143956.18元，则同意以未付金额为基数，按年利率6%的标准，计算支付从逾期之日起至付清全部款项之日止的利息给二建公司；四、本案案件受理费407520元，减半收取计203760元，财产保全费5000元，合共208760元，新龙城公司同意负担。该调解书已送达双方当事人并发生法律效力。后由于新龙城公司没有按协议约定履行义务，本院根据二建公司的执行申请依法立案执行[案号：（2017）粤1781执1584号]。在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）粤1781执754号《参加摇珠通知书》，拟对上述查封的新龙城公司名下位于阳春市春城街道××海××房的价值进行评估。本案原告肖某以其是该房业主为由向本院提出书面异议，请求终止对海龙湾B703房的执行并解除对该房产的查封，本院于2018年12月29日作出（2018）粤1781执异54号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，新龙城公司经工商登记成立并取得营业执照，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售物业管理、物业出租。原告由其母亲巫某代理与被告新龙城公司于2017年8月14日签订《商品房定购书》购买海龙湾B703房，原告主张其母亲委托陈晓清当日通过银行转账290000元到吴海记的中国农业银行账户，剩余10000元通过现金交付，被告新龙城公司确认因韦飞欠吴海记300000元，并与吴海记约定以房款偿还。由于新龙城公司作为开发商拖欠应缴纳的税费致使一直未能办理过户登记（该楼盘大约有70多户未办理过户登记），原告提供了《不动产登记资料查询结果证明》，证明原告与其父亲肖泳文、母亲巫某在阳春市范围内名下没有其他不动产。本院认为，原告与被告新龙城公司在协商一致的基础上签订的《商品房定购书》没有违反国家法律、行政法规之强制性规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，由于双方就购买房屋楼层、房号、面积、单价、总价、付款方式、交付条件、违约责任等均作出明确约定，该购房书依法认定为《商品房买卖合同》，同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告诉请确认其与新龙城公司签订的《商品房定购书》合法有效，不属于人民法院审理案外人执行异议之诉的判决事项，本院依法予以驳回。关于原告申请不得执行B703房的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告在被法院查封前与被告新龙城公司签订了《商品房定购书》，购买了案涉房屋并实际居住，且其与父母名下均无其他用于居住的房屋，庭审中被告新龙城公司确认收到原告全部房款300000元，故原告诉请位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产属于原告所有，并停止对B703房的执行，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产为原告肖某所有；二、不得执行位于阳春市春城街道滨江路44号之14号海龙湾B703号房地产；三、驳回原告肖某的其他诉讼请求。本案受理费5800元,由被告阳春市第二建筑工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。本院（2018）粤1781执异54号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  姜晶晶人民陪审员  陈 媛人民陪审员  陈 倩二〇一九年十一月十五日书 记 员  杨彦彤附相关法律条文：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。