湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初2299号原告：郭丽娟，女，1977年11月16日生，汉族，住湖北省丹江口市新港办事处双泉山居委会**,现住老河口市。委托诉讼代理人：周鸿鹤，系湖北宏义律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：襄阳市真龙房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄州区奔驰大道（襄阳国际物流园和信北郡**楼）。统一社会信用代码：91420600784450658F。法定代表人：崔付军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小丽、吴荣本，系湖北志民律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告郭丽娟与被告襄阳市真龙房地产开发有限公司（以下简称襄阳真龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告郭丽娟的委托诉讼代理人周鸿鹤、被告襄阳市真龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李小丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》，立即为被告办理房地产权属证书，由被告支付违约金2964.89元；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月6日签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于老河口市××西段北侧“和信水西门”K2幢2单元203号房屋，房屋总价款296489元，被告应当在房屋交付后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书，若原告不退房，被告应按已付房价款1%向买受人原告支付违约金。该房屋于2016年5月底交付，可因被告的原因原告至今未能取得产权证书，被告应承担相应违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请。被告襄阳真龙房地产公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，根据合同约定，并没有约定由被告来办理房地产权属证书，被告也并未违约，不应当承担违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告郭丽娟为支持其诉讼请求，举出了以下证据：证据1.商品房买卖合同一份，证明原、被告买卖合同关系及双方的权利、义务；证据2.付款发票两张，证明原告履行了合同义务支付了购房款296489元；证据3.2016年6月18日被告交付房屋时物业公司收费单据六份，物业公司出具的装修施工许可证，证明房屋交付的日期。被告对原告上述证据发表以下质证意见：对证据1真实性、关联性均无异议；对证据2真实性、关联性均无异议；对证据3与本案无关，且不能达到原告想要证实被告已经交付房屋及交付房屋日期的目的。被告襄阳真龙房地产公司为支持其答辩意见，举出了以下证据：证据1.商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系以及房屋交付条件（第八条、附件四补充协议第十一条中明确约定了非因出卖人的原因影响工期的，出卖人可以顺延交房时间，并不另行通知）；办理产权登记的约定（交付使用后365个有效工作日内提供备案资料）；证据2.《建筑施工合同》第一部分协议书，证明真龙公司将水西门开发项目发包给好运来公司施工；证据3.老河口市政府专题会议纪要（2016.4.24），证明水西门旧城改造项目征收拆迁工作进展缓慢；证据4.好运来公司项目延期报告，证明因拆迁问题、设计变更问题等等影响施工，导致不能按期完工，要求工期予以后延；证据5.房屋征收补偿安置协议两份，证明2016年6月该项目土地上的房屋还没有拆迁完毕，项目未完工，不具备交付条件；证据6.设计变更平面图及情况说明，证明2018年7月水西门项目仍在发生变更，此设计变更影响整体项目验收；证据7.好运来公司竣工验收报告，证明2018年10月该工程全部竣工，具备交付条件，即日起该项目才可以进行房屋交付；证据8.竣工验收备案证明书及情况说明，证明2019年2月26日被告向相关部门提交竣工备案手续，并于2019年7月11日取得了备案证明书，符合合同中约定的在房屋交付后365个有效工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述8份证据并不是要证明被告方延期交房或者延期备案等存在着不可抗力因素而进行违约免责，而是要证明被告方在符合合同附件四第十一条第二款的情形下延期交房，在延期交房后的365个有效工作日内按照合同约定进行了备案，该种行为是符合合同约定的，不构成违约，也不承担违约责任。原告对被告上述证据发表以下质证意见：对被告证据1真实性无异议，对证明目的有异议，涉及图纸变更产生的延误，只可能存在局部延误，对整个工期不应当延误；对证据2真实性由法庭审核，对关联性有异议，证明力较弱，被告与好运来公司存在利益关系；对证据3真实性无异议，但是关联性有异议，部分未征收完毕，仅是局部的位置拆迁问题，不能构成延期办证的责任；对证据4证明力较弱，好运来公司与真龙公司是承包关系，他们具有利益关系，对他们报告的内容客观性存疑；对证据5系复印件，真实性、关联性有异议，系局部位置拆迁；对证据6，看不出变更的程度，是否影响工期整体验收问题；情况说明也较模糊，证据形式有异议，无出具人签名；对证据7证明力较弱，没有其他证据相印证；对证据8证明书真实性无异议，情况说明证据形式有异议，没有出具人的签名。对被告上述8份证据，原告认为均不能有效证明其未违反合同约定应承担逾期办证的违约责任，因为原告房屋实际上已于2016年6月18日被告交付给原告，装修几个月后，原告于2017年初入住，依据双方合同第十五条约定，在交付使用后将办理权属登记所需资料报产权部门备案，因为被告的竣工验收延误责任，导致原告不能在规定时间内取得权属证书，被告应当承担违约责任。本院对当事人证据认定如下：对原告证据1、2予以采信，对原告证据3真实性予以采信。对被告证据1，因与原告的证据1是相同的证据，予以采信；对被告证据2、3、4、5、6、7真实性予以采信，对被告证据8予以采信。经审理查明：2015年8月6日，原告郭丽娟与被告襄阳真龙房地产公司签订合同编号为LHK15000971的《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于老河口市××西段北侧（编号为420682009024GB00139/140地块）的和信水西门第K2幢2单元203号房，合同建筑面积102.87平方米，单价2882.17元每平方米，房屋总价款为296489元。被告于2016年4月21日给原告出具106489元的购房款发票，于2016年4月25日给原告出具190000元的购房款发票，合计296489元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（襄阳真龙房地产公司）应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经主体工程竣工验收的商品房交付买受人；第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个有效工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1、买受人退房……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人应在交房之日起叁拾天内，提供办理产权登记的相关资料，并交纳相关费用，逾期视为买受人自行办理；自逾期之日起，就出卖人所承担的土地使用税等相关费用，出卖人有权向买受人追偿。逾期180日的，出卖人有权收回该房屋另行出售。被告未能在双方约定的2016年5月30日前向原告交房，2016年6月18日被告收取原告交纳的2290元的天然气费、300元有线电视费，合计2590元，该收据加盖了“和信.水西门项目销售专用章”，2016年6月18日湖北熹和物业服务有限公司收取原告交纳的物业服务费1481元、水费200元、电费500元、生活垃圾处理费48元、装修垃圾清运费206元，物业公司为此给原告出具了收据五份。另查明：2018年9月23日，老河口市城乡规划局在“和信.水西门”项目规划图上批注“经我局审查，报市政府审批，同意此变更方案。”2019年9月19日，襄阳市建筑科学设计研究院出具情况说明，内容为：“和信.水西门项目因设计方案变更和拆迁滞后，造成整个小区配套设施设计不能形成完整系统，影响和信.水西门小区的整体验收。”2018年10月8日，“和信.水西门”项目的建筑商襄阳市好运来建筑工程有限公司发出关于和信水西门项目具备竣工验收条件的报告，称和信水西门项目于2018年10月8日已全部完工并具备竣工验收条件，请襄阳真龙房地产公司联系相关单位及时进行竣工验收。2019年2月26日襄阳真龙房地产公司到老河口市住房和城乡建设局办理了和信水西门K1、K2、K3、K4四栋楼的竣工验收备案事宜，备案证明书的编号为420620-2019-18。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方应当依法全面履行自己的义务。原告依据合同约定履行了支付购房款的义务，被告襄阳真龙房地产公司在2016年6月18日收取原告交纳的300元有线电视费、2290元的天然气费，2016年6月18日物业公司收取了原告交纳的装修垃圾清运费、生活垃圾处理费等物业费用，上述一系列的收费行为，应视为被告向原告交付了房屋。襄阳真龙房地产公司一直到2019年2月26日才到老河口市住房和城乡建设局办理了和信水西门K1、K2、K3、K4四栋楼的竣工验收备案事宜，从2016年6月18日到2019年2月26日被告向原告交付房屋，已经超过了合同双方约定的365个有效工作日。因被告襄阳真龙房地产公司已违约，其应按原告已付购房款的296489元支付原告1%的违约金，计2964.89元，对原告这一诉讼请求，本院予以支持。被告应履行的仅仅是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，双方并没有约定被告为原告办理房地产权属证书，履行办证义务不在被告，对原告这一诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告襄阳市真龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭丽娟违约金2964.89元；二、驳回原告郭丽娟的其他诉讼请求。被告襄阳市真龙房地产开发有限公司若不按判决指定期限内履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告郭丽娟负担10元，被告襄阳市真龙房地产开发有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  陈**二〇一九年十一月十一日书记员  蔡静萍