山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4187号 上诉人（原审被告）：天同宏基集团股份有限公司，住所地：潍坊市坊子区崇文街**。 法定代表人：张凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊龙，山东潍允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋秀燕，女，1973年11月30日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：程彦融，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冬，北京市京师（潍坊）律师事务所律师。 上诉人天同宏基集团股份有限公司（以下简称天同宏基公司）因与被上诉人宋秀燕商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2018）鲁0704民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天同宏基公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，认定本案纠纷原因错误，举证责任分配不公。根据合同约定，未能办理房产证系行政机关在办理过程中存在失误，上诉人不应承担违约责任。被上诉人诉讼请求已过诉讼时效，一审判决计算违约时间过长。 宋秀燕未提交书面答辩意见。 宋秀燕向一审法院起诉请求：1、判令继续履行合同约定的办理房产证的义务；2、判令支付逾期交房违约金8309元；3、判令支付逾期办理房产证违约金249190元，以已交房款874659.68元为基数，按每日万分之一自2010年10月29日起计算至实际办理完毕房产证之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：宋秀燕与天同宏基公司于2009年10月23日签订商品房买卖合同书一份，合同约定天同宏基公司将其开发的位于天同•双羊新城第3座南5号房屋一套出售给宋秀燕，商业用房，建筑层数为地上两屋，层高为一层3.9M、二层3.3M,建筑面积为174.86平方米。合同第四条计价方式与价款约定：出卖人与买受人约定按下述第4种方式计算该商品房价款：4.商业面积：174.86㎡×5288元／㎡＝924659.68元，房款：924659.68-50000元=874659.68元。合同第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］［套内建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1（1）（2）种方式处理：1.双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在5%以内（含5%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出5%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在5%以内（含5%）部分的房价款由买受人补足；超出5%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在5%以内（含5%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出5%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限约定：买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款。乙方于2009年10月23日交纳首付款439659.68元，剩余房款435000元采用银行按揭贷款于2009年12月8日前付清，逾期视为乙方逾期付款。第八条交付期限约定：出卖人应当在2010年5月1日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3、4项处理：3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但如因买受人责任，造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，责任由买受人承担。4、其他非因出卖人过错的情形造成不能在规定时间内取得房屋产权证的，出卖人不承担任何责任。 另查明（一），2010年10月23日，宋秀燕交纳购房款439659.68元、维修基金26239.79元，天同宏基集团股份有限公司双羊新城项目部出具收款收据。涉案房屋于2010年8月5日交付宋秀燕使用。2010年8月5日，宋秀燕交纳物业费324元。 另查明（二），天同宏基公司提供商品房预售许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、土地证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地总平面规划图复印件证明行政机关在办理手续过程中存在失误，建设用地规划许可证中是住宅和商用，土地证用途仅有城镇住宅，造成办理相关权属证书搁置。宋秀燕对证据复印件的真实性均不予认可。 一审法院认为，宋秀燕与天同宏基公司签订的商品房买卖合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同第八条约定，商品房应于2010年5月1日交付，而实际交付时间为2010年8月5日，2018年11月1日，宋秀燕起诉要求被告天同宏基公司支付逾期交房违约金，已经超过了诉讼时效。商品房买卖合同书第十五条约定，天同宏基公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约金。而天同宏基公司至今未举证证明已经将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未按合同约定履行义务，因此应当承担相应的违约金。宋秀燕的该项诉讼请求未超过诉讼时效。宋秀燕购买的商品房交付使用时间为2010年8月5日。根据合同约定，违约金应自商品房交付使用后180日后开始计算，即自2011年2月1日起开始计算，以宋秀燕提供的房款收据记载的已付房款金额874659.68元为基数，按照每日万分之一的标准，计算至2018年8月16日共计2753天，违约金的数额为240793.81元（874659.68元×1?×2753天）。自2018年8月17日起，天同宏基公司仍应按照合同约定向宋秀燕支付违约金，直至其履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务时止。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、天同宏基集团股份有限公司支付原告宋秀燕2011年2月1日至2018年8月16日的违约金240793.81元，于判决生效后十日内付清；二、天同宏基集团股份有限公司支付宋秀燕自2018年8月17日之后的违约金（以874659.68元为基数，按照每日万分之一的标准计算，自2018年8月17日起计算至天同宏基集团股份有限公司履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务时止）；三、驳回宋秀燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5162元，减半收取2581元，诉前财产保全费1808元，共计4389元，由天同宏基集团股份有限公司负担。 二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人天同宏基公司与宋秀燕签订的商品房预售合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同第十五条明确约定，天同宏基公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则应当承担相应的违约金。天同宏基公司未按合同约定办理权属登记手续，应承担相应的违约责任。上诉人天同宏基公司的上诉理由，无事实依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人天同宏基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5162元，由上诉人天同宏基集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇一九年十一月十八日 书记员  李朋朋