安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3826号原告：张建，男，1981年6月出生，住安徽省淮北市濉溪县。委托诉讼代理人：赵先敏，安徽北方之光律师事务所律师。被告：赵艳梅，女，1989年10月出生，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市濉溪县。委托诉讼代理人：顾澈，安徽胜方律师事务所律师。第三人：淮北光大房产咨询服务有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：白燕，职务为总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。原告张建与被告赵艳梅、第三人淮北光大房产咨询服务有限公司（以下简称光大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告张建的委托诉讼代理人赵先敏，被告赵艳梅的委托诉讼代理人顾澈，第三人光大公司的委托诉讼代理人魏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建向本院提出诉讼请求：1.判令赵艳梅支付违约金5.9万元；2.判令赵艳梅支付律师费5000元；3.诉讼费用由赵艳梅承担。事实与理由：2019年8月15日，张建（甲方）与赵艳梅（乙方）签订了房屋买卖居间合同，第三人光大公司是中介公司，合同约定：甲方将本人所有的位于淮北市相山区长山中路55号首府*幢2**4号商品房（产权证号：皖2019淮北市不动产产权第00***52号），面积126.60㎡，作价118万元，出售给乙方，甲方承诺在2019年8月31日前还清银行贷款或者解除查封办妥注销抵押手续；乙方在2019年9月10日向甲方付清全部购房款；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生第十一条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的5%作为违约金，同时须支付2%作为丙方中介费，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后，张建于2019年8月19日偿还完毕案涉房屋的银行按揭贷款并办理完毕解除抵押手续。赵艳梅依约应在2019年9月10日支付全部购房款。张建与当事人多次通过电话及发短信的方式通知赵艳梅到房地产交易中心办理该房屋的相关手续并履行付款义务，赵艳梅以种种理由拒绝办理。赵艳梅的行为构成违约，依据合同约定，违约方应按照房屋成交价的5%向守约方支付违约金，即5.9万元。合同另约定，违约方应承担守约方支出的律师费、诉讼费等全部损失。张建为维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。赵艳梅辩称，1、张建的诉请不明确，答辩人认为其在起诉时答辩人是否违约，应当建立在合同是在什么状态下，张建的诉求没有确定合同的状态是有效还是无效，如果有效，是解除合同还是继续履行合同，在其状态不明的情况下其要答辩人承担违约责任不予应该支持。2、即使合同有效，答辩人无违约行为，答辩人与张建于2019年8月15日签订了合同，第十条房屋交付时规定，经过甲乙双方协商，甲方应该于收到全部房款当日将房屋交付乙方，在双方签订合同后张建未经答辩人同意将房屋的交付时间更改为2019年10月31日，由于张建单方变更合同内容，针对变更的内容双方无法达成一致，是张建违约在先，也是导致合同不能履行的根本原因，责任不在答辩人。第三人光大公司述称，关于张建、赵艳梅之间签订的合同情况属实，后续无法履行是因为赵艳梅没有按照合同约定前往不动产交易中心办理相应的房屋过户手续。张建与赵艳梅围绕诉讼请求、抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，张建提交了房屋买卖居间合同、建设银行短信通知及还款凭证、第三人工作人员与赵艳梅短信记录、房屋抵押状况查询单、代理费发票，赵艳梅提交了房屋买卖居间合同，上述证据均具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月15日，张建（甲方）与赵艳梅（乙方）签订了房屋买卖居间合同，丙方是光大公司，合同约定：甲方将本人所有的位于淮北市相山区长山中路55号首府*幢2**4号商品房（产权证号：皖2019淮北市不动产产权第00***52号）出售给乙方，房屋面积126.60㎡，成交价格118万元；甲方承诺在2019年8月31日前还清银行贷款或者解除查封，办妥注销抵押手续，并取得产权证；甲方保证于收到全部房款后30日内迁出，逾期以该房款为基数按日万分之五向乙方支付违约金；甲乙双方在2019年9月10日（含10日）前到房地产交易中心办理房屋交易手续，交易完成后到不动产登记中心办理登记手续，并在缴纳税费的当日乙方支付房屋总价款；甲方应于2019年10月31日前将该房屋交于乙方；甲乙双方任何一方必须按照双方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到，须提前书面通知另一方及丙方，须得到其他两方同意，否则视为违约并承担责任；如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，或者发生第十一条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的5%作为违约金，同时须支付2%作为丙方中介费，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；甲乙双方如发生纠纷诉讼费、律师费等费用全部由违约方承担；本合同自甲乙丙三方签字之日起生效。合同约定了定金条款，但没有支付相应的定金。合同签订后，张建于2019年8月19日偿还完毕案涉房屋的银行按揭贷款并办理完毕解除抵押手续。赵艳梅没有按照约定在2019年9月10日前办理房屋转移登记手续并支付全部购房款，亦没有提前书面通知张建及光大公司。张建与光大公司多次通过电话及发短信的方式通知赵艳梅到房地产交易中心办理该房屋的相关转移手续并履行付款义务，赵艳梅以种种理由拒绝办理。张建遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张建与赵艳梅签订的房屋买卖合同不存在违反法律和行政法规的强制性规定,是有效合同，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，张建已经按照约定履行自己的义务，但赵艳梅没有在约定的时间内办理房屋转移登记手续并支付房屋价款，也没有按照约定提前书面通知张建及光大公司变更交易时间。赵艳梅的行为已构成违约，应当承担违约责任。按照约定，赵艳梅应当向张建支付房屋成交价的5%违约金，即5.9万元（118万元×5%），张建的该项请求，有事实和法律依据，应予支持。同时，合同约定，如发生纠纷诉讼费、律师费等费用全部由违约方承担，故张建请求赵艳梅支付律师费5000元，予以支持。赵艳梅辩称双方签订合同后张建未经其同意将房屋的交付时间由收到房款当日更改为2019年10月31日前，根据双方提交的合同书，双方合同书中第十条均有“收到全部房款当日”修改为“2019年10月31日前”并加盖了光大公司的印章，该修改行为应是经张建和赵艳梅同意后光大公司修改的行为，故赵艳梅辩称，没有事实依据，不予采信。本案纠纷系发生在房屋买卖中出售人与买受人之间，与居间人光大公司没有纠纷，故本案的案由不是居间合同纠纷，应是房屋买卖合同纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赵艳梅于本判决生效后十日内向原告张建支付违约金5.9万元，支付律师费5000元，合计6.4万元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1400元，减半收取700元，由被告赵艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  丁敏二〇一九年十一月二十五日法官助理余颖秀书记员戴停附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。