山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0704民初1881号原告（反诉被告）：刘大洋，男，1995年12月17日出生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：王晓晓，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘乃强，男，1965年11月18日出生，汉族，住潍坊市坊子区。委托诉讼代理人：王同胜，山东日中律师事务所律师。原告刘大洋与被告刘乃强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告刘大洋及其委托诉讼代理人王晓晓,被告刘乃强的委托诉讼代理人王同胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘大洋向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告腾退房屋，恢复原状；2.判令被告支付逾期腾房的费用2000元（按每月1000元计算，从2019年2月8日计算至实际交付之日）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月28日原告与被告签订《房屋院子租赁合同》，租赁期限从2018年2月28日至2019年2月27日，租金为每年10000元。合同到期后，被告拒绝腾房。刘乃强辩称，我本着能够使用、续租的目的，在经过了刘大洋同意的情况下，进行了添附整修，共计投入120266.8元。合同到期后，我将租金和准备砍伐树木的补偿款通过微信支付给刘大洋，刘大洋拒收。反诉原告刘乃强向本院提出反诉请求：1.确认刘乃强与刘大洋于2018年3月1日签订的《房屋院子租赁合同》无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告因履行合同造成的损失120266.8元；3.本诉、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：刘大洋在耕地上建设房屋及种植树木，没有相关批文，属于非法占用耕地、非法建设，依法不受法律保护。刘乃强本着能够使用、续租的目的，在经过了刘大洋同意的情况下，进行了添附整修，共计投入120266.8元。合同到期后，刘乃强将租金和准备砍伐树木的补偿款通过微信支付给刘大洋，刘大洋不顾刘乃强投入的大量成本，无故抬高租金，将款项拒收。反诉被告刘大洋辩称，《房屋院子租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。被告在反诉中提到的费用均是在合同解除后，被告不愿交付房屋而以此在原告的房屋上增添物品。根据原、被告签订的《房屋院子租赁合同》第二条第三款，未经甲方允许，乙方在租赁期内不得改变原有房屋主体结构。被告进行房屋修整没有经过原告的同意。根据第十三条规定，合同中没有约定房屋进行扩建、修整的相关事项进行约定，应当按照法律规定适用。所以，对被告提起的反诉没有事实依据，请求驳回被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，刘大洋与刘乃强签订《房屋租赁合同》，约定：刘大洋将位于凤凰街与××路交叉口以××北（潍坊赛瑞特安全检测有限公司东临往北200米）元院内的房屋（一栋共四间）出租给刘乃强，用于居住。租赁期限一年，自2018年2月28日起至2019年2月27日止。到期后，刘乃强如需续租，须同刘大洋重新签订租赁合同。原有房屋所有权和处置权归刘大洋，新建房屋的所有权和处置权归刘大洋。租赁前，双方共同检查房屋及附属设施的安全状态，如需维修，费用由刘乃强承担。未经刘大洋允许，刘乃强在租赁期间不得改变原有房屋主体结构。院内所建设施均为刘大洋所有，刘乃强不得干涉。租赁期间内，刘乃强对房屋及院落作了改善和增设他物，刘大洋主张，改善和增设他物行为未经其同意。本院综合考虑双方陈述、合同实际履行情况并经现场勘验，就租赁期间内刘乃强对租赁物的改善、增设他物情况认定如下：在租赁期间内，刘乃强硬化了院子地面，修建了西院墙，通了电，对房屋作了吊顶处理，粉刷了墙面，安装了铝合金门窗，重新处理了两间房屋的地面。以上对租赁物的改善和增设他物，应为经刘大洋同意后进行。理由如下：1.从租赁用途看，合同约定刘乃强租赁院落及房屋系用于人员居住，如不进行以上改善和增设他物，难以满足居住要求。2.合同中约定，租赁前，双方共同检查房屋及附属设施的安全状态，如需维修，费用由刘乃强承担。根据该约定，结合租赁物改善之前的状态，刘大洋对刘乃强租赁后的维修、改善是有预见的。合同到期后，双方就续租问题没有达成一致，未重新签订租赁合同。2019年3月23日，刘大洋通过EMS邮寄方式向刘乃强发出解除合同通知，2019年3月24日，该邮件妥投。2019年7月26日，刘乃强在租赁院落内修建了南院墙，该修建行为，未经刘大洋同意。该租赁物在合同到期后，一直由刘乃强占有。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，争议焦点有三：1.刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》是否有效及相应租金应否支付；2.刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》到期后如何进行后续处理；3.刘乃强向刘大洋主张120266.8元损失是否有法律和事实依据，以及刘乃强进行改善和增设他物的花费如何认定。1.关于刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》是否有效及相应租金应付否付的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故《房屋租赁合同》属于无效合同，但刘大洋基于《房屋租赁合同》主张的租金应予支持。2.关于刘大洋与刘乃强签订的《房屋租赁合同》到期后如何进行后续处理。双方约定，租赁合同到期后，刘乃强如需续租，须同刘大洋重新签订租赁合同。本案中，双方在合同于2019年2月27日到期后，并未重新签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”刘乃强应当于2019年2月28日返还租赁物。租赁期间内，刘乃强对房屋及院落作的改善和增设他物因经过刘大洋同意，故就该部分刘大洋请求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”刘乃强在租赁院落内修建的南院墙，因未经过刘大洋同意，故就该部分刘大洋请求恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”本案中，租赁合同到期后，刘乃强没有合同依据继续占有租赁物，刘大洋作为权利人依法有权要求刘乃强返还租赁物及孳息（占有租赁物期间的费用）。结合双方之前签订的租赁合同，刘乃强占有租赁物期间的费用计算以每年10000元为宜。3.刘乃强向刘大洋主张120266.8元损失是否有法律和事实依据，以及刘乃强进行改善和增设他物的花费如何认定。刘乃强在租赁合同仅签订了一年的情况下，对租赁物进行了改善和增设他物，没有预见刘大洋不续签合同的风险，刘大洋在明知刘乃强对租赁物进行了较大程度的改善和增设他物的情况下，没有照顾刘乃强的利益，妥善处理好续租问题，故刘大洋与刘乃强对该部分损失的发生均存在过错，刘大洋应当赔偿刘乃强部分损失。刘乃强主张进行改善和增设他物花费为120266.8元，刘乃强提供的收据非正式票据，刘大洋对此不予认可，在刘乃强未提供进一步证据证明的情况下，本院对该花费金额不予认可，本院结合现场勘验情况，依法判定刘大洋赔偿刘乃强进行改善和增设他物的损失30000元。综上所述，刘大洋的部分诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。刘乃强的部分反诉请求，亦有法律和事实依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，裁定如下：刘乃强将位于凤凰街与兴国路交叉口以东路北（潍坊赛瑞特安全检测有限公司东临往北200米）元院内的房屋（一栋共四间）于本判决生效后十日内返还给刘大洋；刘乃强将租赁院落内的南院墙恢复原状；刘乃强支付刘大洋租赁合同到期后继续占有租赁物期间的费用（按每年10000元标准，自2019年2月28日支付至实际返还之日）。刘大洋支付刘乃强对租赁物进行改善和增设他物的花费30000元，于本判决生效后十日内付清；驳回刘大洋的其他诉讼请求；驳回刘乃强其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由刘大洋负担。反诉案件受理费1353元，由刘乃强负担1016元，刘大洋负担337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  张霄二〇一九年十一月十一日法官助理齐国强书记员滕臻