杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初5176号 原告（反诉被告）：杭州萧绿建设项目管理有限公司，统一社会信用代码91330109079312583D，住所地杭州市萧山区北干街道金城路1038号。 法定代表人：江峰，经理。 委托诉讼代理人：萧仙、陈娇娇，浙江萧剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑达，男，1988年2月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。 原告杭州萧绿建设项目管理有限公司（以下简称萧绿公司）诉被告郑达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案受理后，由审判员任子飞适用简易程序于同年4月29日公开开庭进行了审理。审理中，被告郑达向本院提起反诉，本院依法受理后于同年7月8日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人萧仙、陈娇娇及被告郑达均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）萧绿公司诉称：萧绿公司分别于2016年10月12日、2017年8月6日与郑达签订三份《房屋租赁合同》，合同约定萧绿公司将位于杭州市萧山区，232号和233号商铺出租给郑达使用，租赁期限为义桥星天地开业之日起至2020年3月31日止。合同还对租金标准和租金支付、保证金、物业服务费、违约责任以及管辖法院等内容作了约定。合同签订后，萧绿公司依约履行合同义务。根据合同约定，于2017年9月8日开业日起算租金，226、227号商铺的免租期为2017年9月8日到2018年4月7日，已支付的租金抵用期限为2018年4月8日至2018年7月7日止。232、233号商铺的免租期为2017年9月8日到2018年5月7日，进场已支付的租金抵用期限为2018年5月8日至2018年8月7日止。此后，郑达一直拖延支付租金以及物业费、能耗费等费用。2019年2月18日，萧绿公司以挂号信的方式发送《星天地物业租金催缴函》向郑达催讨所欠款项，但郑达仍分文未付。为维护萧绿公司的合法权益，萧绿公司现诉至法院，请求判令：1.郑达向萧绿公司支付226、227、232、233号商铺的租金216035元、物业费30635元、能耗费18558元，共计265228元；2.郑达向萧绿公司支付滞纳金10254元（暂算至2019年3月7日）；3.郑达承担本案诉讼费。审理中，萧绿公司变更其诉讼请求为：1.解除萧绿公司与郑达之间的三份《房屋租赁合同》；2.郑达按照226、227号商铺每日每平方米租金2.2元的标准，按照232、233号商铺每日每平方米租金1.8元的标准向萧绿公司支付从欠款之日起至实际搬离日止的租金（暂算至2019年5月7日为221545元）、物业费（按每月每平方米4.5元的标准，暂算至2019年5月7日为13466元）、能耗费（按每月每平方米2.8元的标准，暂算至2019年5月7日为7886元）；3.郑达向萧绿公司支付违约金95905元；4.郑达向萧绿公司支付自欠款之日起至实际履行日止的滞纳金（暂算至2019年3月7日为10254元）；5.郑达承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）郑达在第一次庭审中辩称：一、虽然萧绿公司起诉要求郑达按照合同约定支付拖欠的租金、物业费、能耗费，但郑达认为萧绿公司在此之前已经违约，故郑达拒绝支付上述费用。226、227号的商铺租赁合同是2016年10月12日签订的，当时萧绿公司的销售告知郑达案涉商场已经有肯德基和银乐迪入驻，这对促成郑达签订租赁合同起到了决定性作用。二、萧绿公司当时和郑达说商场会在2016年12月20日开业，但实际商场并未在该时间开业。后萧绿公司告知郑达商场将于2017年5月1日开业，让郑达在4月份进场装修，待郑达装修完毕后，萧绿公司又告诉郑达该时间点无法开业，并要求郑达支付从2017年4月6日起计算的物业费和能耗费。之后萧绿公司又告诉郑达商场将在2017年6月28日开业，会有80%的商铺一起开业，但实际上6月28日商场并未真正开业，因为当时开业的商家太少，所以仅是试营业。2017年9月8日，萧绿公司通知郑达商场正式开业。正式开业后，郑达发现肯德基、银乐迪并未实际入住，且商场承诺装空调的事情也未完成，导致商场人流量极少，关店率达70%，某些商铺退租后，商场也没有进行很好的招商，很多商铺一直空置。郑达认为，萧绿公司关于会引入肯德基、银乐迪的承诺，内容具体明确，萧绿公司应该受该意思表示的约束，况且该承诺对郑达选择租赁商铺具有决定性影响。 在租赁合同签署之后，萧绿公司没有引进肯德基、银乐迪，已构成违约，且空调也没有如期安装，致使郑达受到巨大损失。杭州市政府已经督促湘湖市场管理局对义桥星天地的虚假宣传进行调查，且市政府在2019年4月27日向郑达表示会在未来5个工作日内会作出处罚决定。 双方签署租赁合同后，萧绿公司对商场管理不善，商场的整体秩序一直不能建立，经常不开自动扶梯，早上延迟开门，晚上提早关门，并且在近期拒绝郑达对商铺进行充电，没有履行自己的义务，导致郑达已经不具有正常经营的条件。萧绿公司在对郑达造成巨大损失的前提下，还把233号商铺上锁了，显然萧绿公司违背了关于租赁合同中应给予郑达良好经营环境的约定。2017年10月中旬，案涉232、233号店铺曾经因萧绿公司与前租客的合同纠纷，导致商铺被锁3次，派出所不同意郑达开门，郑达根本没有经营的环境。2018年5、6月份，郑达找萧绿公司沟通，要求免租或者补偿，但萧绿公司一直没有回应。综上，郑达认为是萧绿公司违约在先，故郑达有权拒绝支付原告任何费用。 针对萧绿公司变更后的本诉请求，郑达补充答辩称：1.郑达同意解除租赁合同，但是要等到法院判决后才会搬离。226、227号商铺目前郑达一直还在经营。233号商铺郑达在2019年1月27日自己关店了，但是郑达在同年3月5日去店铺时发现锁被更换了。至于232号商铺，是郑达的合伙人将店门给锁了，而且没有把钥匙给郑达。郑达的合伙人认为，是因为萧绿公司不再提供充电服务。2.对萧绿公司主张的欠付租金、物业费、能耗费的起算时间无异议。3.郑达认为是萧绿公司违约在先，故郑达不同意支付违约金。 被告（反诉原告）郑达向本院提起反诉诉称：第一，2016年10月12日，萧绿公司告知郑达将对位于杭州市萧山区义桥镇“义桥星天地商务中心”进行商铺招商，且告知“肯德基”、“银乐迪KTV”已入驻商场，并且商场内设空调。基于上述告知事项，郑达考虑到“肯德基”、“银乐迪KTV”属于知名品牌，对于商场人流具有较大吸引力，能对商铺运营提供很强的助力，并且对选址要求、人流量非常苛刻。在此情况下，双方于2016年10月12日签署了关于226、227号商铺的《租赁合同》；之后双方又在2017年8月6日签订了232、233号（二层）商铺，并且有宣传册和公众号明确表明有肯德基和银乐迪强势入驻。根据《合同法》第十四条、十五条的规定，萧绿公司在商业广告上明确承诺“肯德基”、“银乐迪KTV”已入驻商场，内容具体确定，萧绿公司应受该意思表示约束，该意思表示对郑达选择该商场的商铺进行经营亦具有决定性影响，也是郑达签订租赁合同的关键所在。该商业广告的内容符合要约规定，应视为要约。在《租赁合同》签署后，萧绿公司却没有引进“肯德基”、“银乐迪KTV”入驻，构成违约，况且空调也没有如期安装，导致郑达因此蒙受巨大的经济损失。杭州市政府已经督促湘湖市场监督管理局对义桥星天地的商业虚假招商广告进行罚款，2019年4月29日湘湖市场监督管理局发给了郑达立案通知书。 第二，萧绿公司对商场管理不善，该商场内的整体经营秩序一直不能建立。商场内经常不开扶梯，早上延迟开门，晚上提早关门，致使关店率达到70%以上，并且萧绿公司拒绝郑达充电费，并且郑达租赁的233号店铺在2019年1月27日就被锁，显然不具备正常经营的条件。 第三，根据《租赁合同》的约定，226、227号商铺进场日期为2016年12月20日，但是后期又告知郑达商场将在2017年5月1日开业，因此郑达在2017年4月6日进场装修。但2017年5月1日萧绿公司再次违约，义桥星天地商场实际也没有开业，还要求郑达从2017年4月6日开始支付物业费、能耗费。后期萧绿公司又告知郑达商场将在2017年6月28日开业，结果萧绿公司再次违约，直至同年9月8日义桥星天地商场才具备让郑达真正开业的条件，严重影响了郑达的商业安排和资金运用，给郑达造成了较大经济损失。郑达现停止支付租金，属于行使先履行抗辩权和同时履行抗辩权，并不构成违约。同时，萧绿公司因为在2017年10月与前租客之间存在经济纠纷，故导致郑达商铺被锁门三次，并且派出所不允许郑达打开门锁，显然萧绿公司未按合同约定给予郑达可正常经营的环境。 基于上述萧绿公司的严重违约行为，不仅给郑达造成了严重经济损失，而且因萧绿公司虚假宣传、经营不善以及商场不具备正常经营环境和条件，致使案涉租赁合同目的已经无法实现。根据郑达核算，226、227号商铺的物业能耗费已支付12522元，租金已付16530元，押金已交5000元，消防费用已产生3000元，空调费5600元；232号已交物业能耗费25956元，租金已付32120元，押金已交5000元；233号已交物业能耗费17131元，租金已交70082元，押金已交5000元；熙美诚品装修委托人陈中华费用31556元；232、233号装修委托韩夏青费用140000元；煤气管道开户费用43930元；厨房烟道以及环保费用18500元；空调、冰箱、冰柜费用56800元；前期桌椅37000元；厨房厨具17800元；员工宿舍房租31200元；消防19000元；吧台以及其他杂货60459元；上述费用合计653792元。故郑达提出反诉请求如下：1.萧绿公司赔偿郑达经济损失464451元；2.解除双方签订的租赁合同，且萧绿公司退还郑达已支付的租金和物业能耗费189341元（包含押金）。后郑达放弃关于吧台及其他杂货60459元的诉讼请求，故变更第一项诉讼请求为要求萧绿公司赔偿郑达经济损失403992元。 萧绿公司针对反诉辩称：萧绿公司并未构成违约，萧绿公司分别于2016年10月12日、2017年8月6日与郑达签订了三份房屋租赁合同，约定将案涉商铺出租给郑达使用。在签订租赁合同时，萧绿公司并没有以欺诈胁迫的手段与郑达签订合同，郑达是在清楚了解合同条款后，在平等自愿协商一致的基础上签订的。并且郑达于2016年10月12日签订了第一份租赁合同之后，又于2017年8月6日签订了其他两份租赁合同，上述行为表示郑达认可该房屋租赁合同，并要求从萧绿公司处多承租一些商铺来经营。从萧绿公司角度来看，双方之间的三份租赁合同均是双方真实意思表示，符合合同法的规定，应属合法有效。况且在租赁合同订立后，案涉租赁合同均在实际履行中，郑达也已经对商铺进行了装修并且开业经营，因此，萧绿公司认为双方存在合法有效的房屋租赁合同关系，郑达应按照合同履行相关义务。现郑达拖延支付租金在先，已构成违约，其主张的要求萧绿公司赔偿经济损失以及退还已支付的租金和物业能耗费没有事实和法律依据，郑达反诉纯属为了不予支付租金等费用，请求法院依法予以驳回。另外，关于“肯德基”、“银乐迪KTV”和时代影院等未入驻问题，现都有相应的替代或子公司品牌入驻。而且因为商场开业的时候成本比较大，所以空调是到后面才运营起来的，这些情况都是郑达在开业时就已经了解的。如果郑达一方认为萧绿公司违约，在郑达陈述的情况发生时就可以提出要求解除合同，但是郑达仍然继续经营，而且226、227号商铺至今仍在经营中，232、233号商铺由郑达转租给他人使用。正是因为郑达一直欠付租金，萧绿公司才停止给其充电。 原告（反诉被告）萧绿公司为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同三份，欲证明萧绿公司与郑达之间的房屋租赁合同关系，以及双方之间的权利义务约定；2.星天地物业催款函三份，欲证明萧绿公司向郑达发函催讨交租金的事实。经质证，郑达对证据1无异议；对证据2认为从没有收到上述三份催款函，但萧绿公司确实有来向郑达催讨过租金。经审查，本院认为，郑达对证据1的真实性无异议，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；证据2虽则郑达对该函件是否收到提出异议，但从函件上的挂号信函收据来看，萧绿公司曾向郑达邮寄上述函件应属事实，本院对邮寄事实予以确认。 被告（反诉原告）郑达在本诉中未向本院提供证据材料。 被告（反诉原告）郑达为支持其反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.行政处罚决定书一份，欲证明萧绿公司虚假宣传的事实；2.发票、转账记录一组，欲证明郑达的经济损失。经质证，萧绿公司对证据1的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，因为被处罚的并非萧绿公司，该处罚决定书认定的内容也与本案无关，案涉当事人双方之间的租赁合同并没有涉及到关于处罚的内容；对证据2萧绿公司认为只有韩夏青14×××××元、空调及冰箱冰柜、厨房厨具费有收据，其他都没有收据，而且这些费用都是郑达在租赁合同签订之后为了装修而支出的费用，上述装修支出都是郑达自己在占有使用，并不存在损失的概念，况且上述装修郑达已经使用多年，其装修残值也所剩不多，萧绿公司认为郑达可以拆除后自行搬离都由郑达自己在使用，况且上述费用是否均用于案涉商铺也无法确定。经审查，本院认为，证据1应属客观真实，对其真实性予以确认，可确认杭州市萧水投资置业有限公司在义桥星天地商场招商过程中因未及时修正招商信息，导致招商信息部分失实而被杭州市萧山区市场监督管理局处罚；证据2涉及郑达主张的其为租赁商铺所支出的费用，至于上述费用是否可作为实际损失在本案中主张，本院将在说理部分进行详述。 原告（反诉被告）萧绿公司在反诉中未向本院提供证据材料。 审理中，本院向双方当事人出示郑达起诉案外人汪小斌的起诉状及餐厅承包经营合同一组。经质证，萧绿公司认为上述材料可证郑达在承租期内将233号商铺转租给他人的事实；郑达则认为上述材料是郑达与其合作伙伴之间的关系，其中232号商铺合作人每月固定应支付郑达15000元，233号商铺合作人每月固定应支付郑达11000元，如果有利润再加给郑达。经审查，本院认为，上述材料真实性应予确认，且根据上述材料可知郑达关于232、233号商铺实际由案外人进行承包经营。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2016年10月12日，萧绿公司作为甲方与郑达作为乙方签订租赁合同一份，约定萧绿公司将位于杭州市萧山区】号商铺出租给乙方使用；双方确认案涉房屋建筑面积约为82.34平方米，租赁期限为39个月零10天，自义桥星天地开业之日开始起算，即暂定自2016年12月20日起至2020年3月31日止，开业时间以实际为准，截止时间为2020年3月31日，截止日期不变；装修期60天为免租期，装修期内乙方无需承担租金，但是应当缴纳装修保证金（押金）、装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气等能源费用；除非本合同另有明确书面约定，装修期不因任何原因而延长，乙方应在装修期内完成装修、通过甲方、物业服务公司以及政府部门验收，具备合法开业条件。合同并约定案涉房屋租金按计租面积（即建筑面积）计算及支付，每日每平方米2.2元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金；实际按照自2016年12月20日至2017年6月19日，6个月为免租期；自2017年6月20日至2017年9月19日，为期3个月，每月租金为5509.92元，合计租金16530元；自2017年9月20日至2017年12月31日，为期3个月零10天，每月租金为5509.92元，合计租金18342元；自2018年1月1日至2020年3月31日，为期27个月，每月租金为5509.92元，合计租金148768元；本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至2017年09月19日，其中计租日所在月租金按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算；除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下首期租金应于双方约定开业日前20天内支付，租金期间为2017年06月20日至2017年09月19日，应交租金为16530元；合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币21530元作为租赁保证金，甲方在确认乙方应付的租赁保证金到账后五个工作日内，向乙方开具收款收据；其中相当于3个月的租金，在乙方开业后自动转为租金；其余5000元作为押金，于本合同终止且经甲方及物业服务公司确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务及承担全部责任后30日内，甲方及物业服务公司将剩余的租赁保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息分别退还予乙方，乙方应同时退还租赁保证金及物业服务费保证金收据原件；甲方或物业服务公司有权从租赁保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及违约金、赔偿金，由此造成的租赁保证金或物业服务费保证金的不足部分，乙方应在收到甲方或物业服务公司通知后7内日补足，乙方拒不补足的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担导致合同解除的违约责任；但甲方或物业服务公司扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应当承担的相应违约责任。合同另约定，本合同项下之开业日暂定为2016年12月20日，具体以甲方发放进场通知书之日起算2个月；乙方应当于该开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算）；但如乙方提前开业经营的，开业日为提前开业经营之日；作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费；不含能耗物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月4.5元，能耗费暂按每平方米每月2.8元；首期物业服务费为计租日起至第12个月最后一日期间的物业服务费；除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每12个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费。双方又约定，合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付租金和其他费用的，包括但不限于租赁保证金、物业服务费保证金、质量保证金、装修保证金、装修管理费、租金、物业服务费等，则自乙方逾期支付以上任一项费用的第5日起，甲方即有权解除合同；甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金、管理费和首期租金、物业服务费应付金额之和的违约金；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方除有权要求乙方承担本合同约定的其它违约责任外，还有权没收租赁保证金；甲方单方面违约提前解除本合同的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的租赁保证金作为对乙方的赔偿；如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；乙方延迟交纳本合同项下租金（不包括首期租金）及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权解除合同；在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金（不包括首期租金）或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同；除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，甲方有权书面通知其限期改正；经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止；在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权解除合同等权利义务条款。该合同订立后，郑达在2017年4月左右入场进行装修，后进行营业。 2017年8月7日，萧绿公司与郑达又签订两份《星天地租赁合同》，约定萧绿公司将分别位于杭州市萧山区房屋出租给郑达做餐饮店使用；两份合同租期自2017年8月20日至2022年8月19日，自房屋交付起，郑达可享有2个月的装修免租期，郑达应在60日内装修完成并开业；装修免租期内郑达无须向萧绿公司支付租金，但仍须按本合同的规定缴纳实际发生的水、电、燃气（如有）、通讯费、以及使用该房屋所发生的一切其他能源消耗性费用。其中232室房屋可出租面积为213.34平方米，租金单价1.8元／天／平方米，首年年租金为140164.38元；233室房屋可出租面积为195.56平方米，租金单价1.8元／天／平方米，首年年租金为128482.92元。该两份合同租金均不包括物业管理费、宣传推广费及水、电、燃气等公用事业费用，郑达应按季度支付租金，于每期交租日10日前向萧绿公司支付当期的租金，首期租金应于合同签订5日内支付。萧绿公司同意在装修免租期之外，并在前述两份合同租金基础上给予郑达6个月经营免租期，免租期内除租金不计收，其他费用均按合同标准计收。该两份合同项下物业费4.5元／月／平方米、能耗费2.8元／月／平方米。该两份合同另共同约定，郑达应在本合同签订后五个工作日内向萧绿公司支付5000元的履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款，否则萧绿公司有权终止本合同；如郑达违反本合同约定，恶意拖欠萧绿公司任何款项包括不限于租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用等，双方有权在协商一致的情况下从郑达的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金（不影响萧绿公司对郑达该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿萧绿公司因郑达该等行为而造成的损失或者损害，但萧绿公司应在抵扣行为发生后3日内书面告知郑达。若郑达恶意欠缴租金或物业管理费或其他费用达1个月且由此导致合同目的无法实现时，萧绿公司还有权在与郑达协商一致的情况下停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由郑达承担且萧绿公司停止水、电、燃气的供应期间，若郑达仍正常营业的则不影响萧绿公司在此期间向郑达收取租金、物业管理费及其他费用的权利；租赁关系终止后，若双方已经就相关款项结算完毕并完成房屋交付，则萧绿公司同意在郑达付清租赁期间发生的全部的租金、物业管理费及其他各项费用后，在7日内向郑达无息退还保证金。前述两份合同另约定：若郑达出现并恶意实施下列情形之一，并由此导致合同目的无法实现的，萧绿公司有权经郑达同意后立即解除本合同，郑达无权要求萧绿公司退还已付之保证金或其他费用，并向萧绿公司支付相当于三个月租金的违约金，若前述违约金不足以抵付萧绿公司损失的，郑达还应赔偿萧绿公司损失与违约金的差额部分……（二）恶意逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日……等权利义务条款。上述两份合同签订后，郑达遂开始对案涉房屋进行装修并经营。 经查明，郑达关于226、227号商铺，仅付清截至2018年7月7日的租金，此后未再支付，且物业费和能耗费自2019年1月1日起即未再支付；关于232号商铺，仅付清截至2018年11月7日的租金，此后未再支付，且物业费、能耗费自2019年1月1日起即未再支付；关于233号商铺，仅付清截至2018年8月7日的租金，此后未再支付，且物业费自2018年8月11日起即未再支付，能耗费自2018年9月8日起即未再支付。 另查明，义桥星天地商务中心于2017年9月8日开业。萧绿公司述称因郑达未按上述合同约定支付4间房屋的租金、物业费、能耗费，故萧绿公司于2019年2月18日向郑达发出星天地物业租金催缴函三份，要求郑达于2019年2月25日按照催缴函内容支付相关费用。郑达亦认可萧绿公司曾向其催缴过上述费用，但郑达认为萧绿公司未按招商承诺引入“肯德基”、“银乐迪KTV”等品牌商户，且存在商场管理不善的情况，属于违约在先，故要求萧绿公司返还已支付的租金及物业能耗费，并赔偿损失。故双方纠纷成讼。 再查明，郑达自述其226、227号商铺目前仍在经营中；233号商铺于2019年1月27日自行关门，在同年3月5日去商铺现场查看时发现门锁被萧绿公司更换；232号商铺在2019年5月8日被郑达关于该店铺的另一合伙人上锁。萧绿公司自认因郑达未按时交纳费用，故于2019年4月左右停止向郑达提供商铺内的充电服务，且关于233号商铺系因排烟问题方才将该商铺于2019年4月初左右再行上锁。 另查明，杭州市萧山区市场监督管理局于2019年7月2日对杭州市萧水投资置业有限公司（以下简称萧水公司）作出萧市监湘处字[2019]49号行政处罚决定书，该决定书认定萧水公司发布虚假广告的行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条的规定；萧水公司发布虚假招商信息进行商业宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定。对于萧水公司发布虚假广告的行为，根据调查取证情况，可以认定发布虚假广告的时间为2016年4月，违法行为发生之日至2019年3月5日案发，已超时两年，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条的规定，不予行政处罚；对于萧水公司发布虚假招商信息进行商业宣传的行为，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款的规定，考虑到萧水公司2016年10月10日发布涉案招商信息时，已与银乐迪加盟店签订了意向确认书，故主观上并无故意作虚假的商业宣传；该加盟店后来实际未加盟银乐迪而加盟了其他品牌，因该客观原因，萧水公司未及时修正涉案招商信息，导致涉案招商信息部分内容转变成虚假内容，应属过失行为，且萧水公司后来主动删除了涉案招商信息，以减轻相关危害后果，故对萧水公司做出处罚20000元罚款的决定。 本院认为：关于萧绿公司本诉以及郑达反诉提出的解除案涉三份租赁合同之诉求，虽则双方关于违约责任各执一词，但对于解除合同的结果双方均无异议，故本院确认案涉三份租赁合同于本判决生效之日起解除。关于萧绿公司本诉主张的226、227、232、233号房屋的租金和物业能耗费问题。郑达抗辩认为萧绿公司未能按之前广告宣传的将肯德基和银乐迪等品牌引入商场，故郑达有权拒付上述费用。关于该抗辩，本院认为，关于广告宣传内容，并非由萧绿公司进行发布，且关于广告中宣传事项也未纳入双方租赁合同约定的权利义务中，也无任何证据可证郑达租赁案涉房屋与肯德基、银乐迪存在直接必然之关联，况且郑达租赁了上述房屋后均进行了装修并对外经营营业，其中关于232、233号商铺也已经以承包经营的合同模式由案外人进行实际经营，在郑达所述的上述品牌由其他同类型品牌实际入驻后，郑达同样也在继续履行案涉三份租赁合同直至后续双方发生纠纷。因此，郑达抗辩的关于广告宣传中所列品牌未入驻构成萧绿公司违约的抗辩，本院不予采信。至于郑达关于萧绿公司对商场电梯、空调等管理不善的问题，并不能达到其有权拒付租金和物业能耗费之合理抗辩，故对该抗辩不予采信。因此，本院对郑达反诉请求萧绿公司返还已付的租金和物业能耗费的主张不予支持。现本院就案涉三份租赁合同项下不同的房屋标的应由郑达支付萧绿公司的租金和物业能耗费论证如下：第一，关于226、227号商铺，郑达自述其仍在正常经营中，可见郑达对226、227号租赁房屋仍在正常占有使用，理应承担租赁使用期间的租金。根据郑达未付租金的情况，郑达显然已经构成了逾期支付租金的违约行为，萧绿公司主张要求郑达支付自2018年7月8日计至2019年5月7日的租金55100元符合双方合同约定，本院予以支持。至于之后的租金（如郑达在租赁合同解除后仍未腾退则为占有使用费），郑达应按每日租金181.15元（82.34㎡×2.2元/㎡）向萧绿公司支付租金（占有使用费）直至实际腾退日止。关于物业费，郑达应按照每月370.53元（82.34㎡×4.5元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的物业费。关于能耗费，郑达应按照每月230.55元（82.34㎡×2.8元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的能耗费。第二，关于233号商铺，郑达自述其已于2019年1月27日自行锁门，但在2019年3月前往商铺查看时却发现门锁已经被萧绿公司替换。萧绿公司则认为己方之所以在2019年4月初左右将233号商铺再行上锁是因为郑达租赁的232号商铺排烟问题所致。本院对此认为，虽则郑达未按约定支付该商铺租金，但双方未解除租赁关系前，萧绿公司虽有权追究郑达的违约责任，但仍不能以锁门的方式拒绝向郑达提供租赁物，自萧绿公司自行对233号商铺上锁时郑达已无法对租赁物进行占有使用，故自萧绿公司上锁时起郑达无需再向萧绿公司支付租金和物业能耗费。因萧绿公司对具体上锁时间未能明确，故本院酌情确认郑达自2019年4月1日起无需就233号商铺再向萧绿公司支付租金和物业能耗费。综上，关于233号商铺，郑达应向萧绿公司支付自2018年8月8日起至2019年3月31日止的租金83073.89元（1.8元/天/㎡×195.56㎡×236天）；自2018年8月11日起至2019年3月31日的物业费6834.82元（4.5元/月/㎡×195.56㎡÷30天×233天）；自2018年9月8日起至2019年3月31日的能耗费3741.71元（2.8元/月/㎡×195.56㎡÷30天×205天）。第三，关于232号商铺，郑达自述其合伙人在2019年5月8日自行将商铺锁门，且合伙人未将钥匙交给郑达，同时认为合伙人之所以将商铺锁门是因为萧绿公司拒绝提供充电服务所致。现根据庭审情况，并不能明确郑达所称的合伙人锁门是因萧绿公司拒绝充电所引起，且该商铺锁门系郑达合伙人自行实施的行为，在本案中并无事实和法律依据减免郑达应负担的租赁合同项下的各项费用。经本院核算，郑达应支付萧绿公司自2018年11月8日起至2019年5月7日的租金70082元（35041元×2），此后则应按照每日租金384.01元（1.8元/天/㎡×213.34㎡）的标准向萧绿公司支付至实际腾退日止的租金（如郑达在租赁合同解除后仍未腾退则为占有使用费）。关于物业费，郑达应按照每月960.03元（213.34㎡×4.5元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的物业费。关于能耗费，郑达应按照每月597.35元（213.34㎡×2.8元/㎡）的标准向萧绿公司支付自2019年1月1日至实际腾退日止的能耗费。 关于萧绿公司本诉中主张的违约金和滞纳金以及郑达主张要求返还的押金问题，因关于上述费用均涉及违约责任的承担问题，故本院将上述款项一并作出判析，同时萧绿公司在审理中明确关于上述违约责任由法院按照押金、违约金、滞纳金的顺序进行违约金总额的合理性审查。关于226、227号商铺，租赁合同中约定，因承租人未按约定在限期内支付租金等费用的，如出租人解除合同的，则承租人应当向出租人支付相当于保证金、管理费和首期租金、物业服务费应付金额之和的违约金；而且还有权没收租赁保证金。根据上述两个商铺郑达逾期未付租金等费用的违约行为，本院认为萧绿公司有权将郑达已缴纳的保证金5000元作为违约金予以没收，即对郑达要求返还上述两个商铺项下的押金（保证金）不予支持。至于萧绿公司主张的违约金，本院考虑郑达逾期支付租金等各项费用以及导致合同解除的违约情节，同时参考关于保证金和首期租金以及物业能耗费作为违约金的计算依据，并综合考虑萧绿公司主张的滞纳金以及合同解除后的租金损失等损失情况，酌情确认郑达还应向萧绿公司支付违约金19000元。至于萧绿公司主张该两个商铺的滞纳金问题，因本案中并无充分证据可证上述违约金总额尚不足以弥补萧绿公司实际损失，故本院对滞纳金不予支持。关于233号商铺，郑达未付租金等费用的行为确实属于违约，但萧绿公司后期自行将该商铺上锁的行为显然也不符合合同约定，在导致该商铺租赁合同解除双方各自存在违约情形的前提下，本院结合萧绿公司主张的损失情况并考虑导致租赁合同解除的各自过错，酌情确认应由郑达支付萧绿公司违约金17000元。至于郑达要求返还的押金问题，萧绿公司抗辩认为其有权对该商铺的保证金进行没收，但本院认为案涉租赁合同解除双方各自存在违约情形，并不适用合同中约定的保证金没收条款。但是租赁合同中也约定了，保证金应在承租方付清所有所欠费用并完成房屋交付后进行退还，现双方情况尚不符合上述约定条件，故本院对郑达的该反诉请求不予支持。至于萧绿公司就该商铺主张的滞纳金问题，本院在前述违约金中已经将郑达的违约情节所致的违约责任均考虑在内，故对其主张的滞纳金本院不再支持。关于232号商铺，郑达未付租金等费用的行为显然已构成违约。萧绿公司就该232号商铺主张要求没收保证金，并要求郑达支付违约金和滞纳金，本院认为按照租赁合同约定，若因承租人逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日导致合同目的无法实现的，承租人无权要求出租人退还已付之保证金，并应向出租人支付相当于3个月租金的违约金。现郑达逾期不支付租金等费用已超过上述期限，故无权再要求萧绿公司返还该232号商铺的保证金。至于该商铺的违约金，本院依据合同约定的3个月租金作为违约金标准，同时将郑达违约情节所应承担的违约责任均考虑在内，确认郑达还应向萧绿公司支付违约金35041元。至于萧绿公司主张的滞纳金，目前并无证据可证上述违约金总额尚不足以弥补萧绿公司实际损失，故本院对滞纳金不予支持。以上就226、227、232、233号商铺，郑达总计还应向萧绿公司支付违约金共71041元。 至于郑达反诉中主张的经济损失，从前述论证可知，关于226、227、232号商铺尚无证据可证萧绿公司存在导致合同解除的违约行为。即便233号商铺，萧绿公司自行将商铺上锁的行为存在违约，但因郑达逾期未付租金违约在先，在双方均有违约情形的情况下，郑达也应对其实际损失进行举证。而本案中郑达自述以其为前期购置装修物品以及员工住宿等支出的费用作为其损失依据，目前郑达提供的证据材料尚无法完全明确与案涉租赁房屋之间的关联性，况且上述材料也不足以对装修残值损失作出对应的评价依据，郑达在本案中也不要求对商铺装修残值损失进行司法鉴定，故本院认为，郑达在本案中主张的该经济损失依据不足，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、杭州萧绿建设项目管理有限公司与郑达分别就杭州市萧山区义桥镇三汇路66号义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺、1#楼2层232、233室商铺签订的租赁合同均自本判决生效之日起解除； 二、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺自2018年7月8日起至2019年5月7日的租金55100元，此后按每日租金181.15元的标准支付至实际腾退日止的租金（占有使用费）； 三、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付义桥星天地商务中心226、227（二层）商铺按每月370.53元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的物业费，并按每月230.55元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的能耗费； 四、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层233室商铺的租金83073.89元、物业费6834.82元以及能耗费3741.71元； 五、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层232室商铺自2018年11月8日起至2019年5月7日的租金70082元，此后按每日租金384.01元的标准支付至实际腾退日止的租金（占有使用费）； 六、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付义桥星天地商务中心1#楼2层232室商铺按每月960.03元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的物业费，并按每月597.35元的标准自2019年1月1日计至实际腾退日止的能耗费； 七、郑达自本判决生效后十日内向杭州萧绿建设项目管理有限公司支付违约金71041元； 八、驳回杭州萧绿建设项目管理有限公司的其余本诉诉讼请求； 九、驳回郑达的其余反诉诉讼请求。 如郑达未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6536元，减半收取3268元，由杭州萧绿建设项目管理有限公司负担375元，由郑达负担2893元；反诉案件受理费减半收取4867元，由郑达负担。 杭州萧绿建设项目管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还应退的本诉案件受理费；郑达于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十一月二十七日 书记员  董向勇