广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13726号上诉人（原审被告）：东莞市金贤房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**********。统一社会信用代码为914***********943T。法定代表人：刘任庭，执行董事。上诉人（原审被告）：东莞市***地产公司，住所地为广东省东莞市********。统一社会信用代码为914************401。法定代表人：王敬忠，经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟树周，男，1970年12月19日出生，汉族，住广东省始兴县***********，公民身份号码为440************912。委托诉讼代理人：丘胜，广东商达(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠玲，广东商达(东莞)律师事务所律师。上诉人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤房地产公司）、东莞市***地产公司（以下简称厚街房地产公司）因与被上诉人钟树周商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17327号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，于2019年6月24日作出（2018）粤1972民初17327号民事判决：一、限金贤房地产公司、厚街房地产公司于判决生效之日起三日内向钟树周支付逾期交房违约金57,528.5元；二、驳回钟树周的其他诉讼请求。如果金贤房地产公司、厚街房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费620元（钟树周已预缴），由钟树周承担5元，金贤房地产公司、厚街房地产公司承担615元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17327号民事判决书。金贤房地产公司、厚街房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判：驳回钟树周全部诉讼请求。（二）判令钟树周承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书的日期认定案涉房屋于此时方符合法定交付标准是认定事实有误适用法律有误。案涉商品房已于2015年7月27日通过了五方验收，建设工程竣工验收报告是案涉旁屋通过竣工验收的主要标志，双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定了交楼标准为金贤房地产公司、厚街房地产公司已取得由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，所以此时，案涉房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。且竣工验收备案不是案涉房屋交付使用的法定强制性效力性条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《商品房买卖合同》约定的以五方验收作为交付使用条件符合法律规定，且是合同双方当事人的真实意思表示，约定应属有效。一审法院引用的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），并不属于合同法第52条所规定的强制性效力性法律法规，一审法院以此通知文件否认《商品房买卖合同》条款的效力属于适用法律错误。2.一审法院认定案涉商品房的实际收楼时间为获得竣工验收备案证书的日期即2016年11月8日是认定事实错误。根据上述第一点分析，案涉商品房已于2015年7月27日符合交付条件，因此，本案的交楼时间应是五方验收合格的时间即2015年7月27日。3.在钟树周付清全部购房款、违约金及其他应付税、费前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据钟树周的逾期情况据实延长商品房交付期限，且在钟树周付清相关费用前有权不交付房屋，该约定是双方真实的意思表示，也符合《合同法》关于先履行抗辩权的相关规定。《商品房买卖合同》第八条明确约定：钟树周未依约向出卖人支付应付购房款的、违约金或未按规定支付应付税、费，金贤房地产公司、厚街房地产公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十一条明确约定如钟树周未付清应付款或违约金，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权拒绝办理商品房的交付手续。根据《合同法》第六十七条规定，合同中已经明确约定了履行顺序，则金贤房地产公司、厚街房地产公司在钟树周支付完全部的购房款前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据合同的约定以及法律的规定行使先履行护辩权，且有权依据合同的约定延长交楼期限。本案所签订的是商品房预售合同，钟树周所支付的购房款是用于金贤房地产公司、厚街房地产公司开发建设案涉商品房所用。钟树周迟延支付购房款严重影响工程进度，因此金贤房地产公司、厚街房地产公司才会与钟树周在合同中约定金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据钟树周的逾期付款情况据实延期交楼，在钟树周支付完全部的购房款前，钟树周有权拒绝交楼等条款。该条款是双方的真实意思表示，且合情合理，是合同双方当事人权利义务的依据之一。4.金贤房地产公司、厚街房地产公司与钟树周早就案涉房屋迟延交付问题进行处理，金贤房地产公司、厚街房地产公司通过有条件减免钟树周物业管理费，钟树周承诺不追究金贤房地产公司、厚街房地产公司逾期交楼的方式加以解决，现钟树周违反承诺，要求支付违约金显然违背诚实信用原则，依法不应支持。金贤房地产公司、厚街房地产公司与钟树周就案涉商品房迟延交付事宜，早就达成了相关共识，进行处理。金贤房地产公司、厚街房地产公司减免了钟树周一定期限的物业管理费，而金贤房地产公司、厚街房地产公司也承诺在享受减免物业管理费优惠后不再追金贤房地产公司、厚街房地产公司的迟延交楼的违约责任。现钟树周违反承诺要求支付逾期交楼违约金，显然违背了诚实信用原则，依法不应支持。5.即使法院最终认定金贤房地产公司、厚街房地产公司需要支付违约金，但钟树周已经在2016年4月9日收楼，则证明钟树周已经接受了该瑕疵，金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”，钟树周已经在2016年4月9日收楼，则金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金。钟树周辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院维持原判。本院二审期间，金贤房地产公司及厚街房地产公司提交：(1)钥匙领取登记表、入伙文件发放确认表，拟证明钟树周于案涉商品房竣工验收备案日前已收楼，其收楼后的违约金应不予支持；(2)收款收据，拟证明钟树周存在逾期付款的行为，金贤房地产公司及厚街房地产公司可以据此延期交楼；(3)《补偿协议书》，拟证明钟树周、金贤房地产公司与东莞市世纪绿洲物业管理有限公司之间已就逾期交楼违约责任达成协议，金贤房地产公司及厚街房地产公司不应再承担逾期交楼违约责任；钟树周确认前述《补偿协议书》的真实性，但主张该《补偿协议书》不能免除金贤房地产公司及厚街房地产公司逾期交楼违约责任。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉商品房符合交付标准的时间。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十一）条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付标准为“该商品房经验收合格”，但该约定标准明显低于上述验收备案标准，且金贤房地产公司及厚街房地产公司作为提供格式合同的一方当事人及房地产开发行业的从业者，对商品房交付标准的法律法规应较为熟悉，但其并未提供合法有效的证据证明其就该明显低于上述验收备案标准的交房标准向钟树周作出了详细及充分的说明，应依法承担举证证明不能的责任，因此，案涉商品房符合交付标准的时间应以法律规定的验收备案标准为准。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张以案涉商品房通过五方验收时间为其符合交付标准的时间，理据不足，本院依法不予支持。一审法院认定案涉商品房竣工验收备案日期为其符合交付标准的时间，符合法律规定和本案事实，本院依法予以维持。关于钟树周领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件。即使钟树周已于案涉商品房竣工验收备案日期前领取了其钥匙及相关入伙文件，但金贤房地产公司及厚街房地产公司并未提供合法有效的证据证明钟树周系在知道案涉商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下仍同意接收案涉商品房，应依法承担举证证明不能的不利后果。因此，钟树周领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件的行为不能视为钟树周知道案涉商品房不具备约定或法定交付条件仍然同意接收案涉商品房，不能因此免除金贤房地产公司及厚街房地产公司的违约责任。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张其无需支付钟树周领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件后的逾期交楼违约金，理据不足，本院依法不予采纳。关于钟树周逾期偿还借款事宜。钟树周系以向金贤房地产公司借款的方式支付部分首期款，即在钟树周向金贤房地产公司借款的同时，应视为钟树周已经支付了其所借款项金额的首期款。因此，金贤房地产公司与厚街房地产公司以钟树周逾期偿还借款的行为作为本案商品房销售合同关系中其逾期交楼的抗辩，理据不足，本院依法不予支持。关于金贤房地产公司、厚街房地产公司主张双方已就案涉商品房延迟交付问题进行处理。金贤房地产公司及厚街房地产公司于二审期间提交的《补偿协议书》不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的新证据，且其于一审期间并未提出前述抗辩，亦未提供合法有效的证据证明前述《补偿协议书》是否履行，而钟树周于二审期间明确主张该《补偿协议书》不能免除金贤房地产公司及厚街房地产公司逾期交楼违约责任，因此，金贤房地产公司及厚街房地产公司依据前述《补偿协议书》主张免除其案涉商品房逾期交楼违约责任，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，金贤房地产公司、厚街房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1238元，由东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司负担（东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十一月二十二日书记员 白 琼陈培森