广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初1330号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇广场1号楼2层2F088-1房。法定代表人：卢炎枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：彭美芬，女，1980年8月22日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）与被告彭美芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。润昌公司的委托诉讼代理人张天祥到庭参加诉讼。被告彭美芬经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。润昌公司向本院提出诉讼请求：1.彭美芬向润昌公司支付租金20105.31元；2.彭美芬向润昌公司支付逾期付款违约金2975.59元（自2018年8月11日起以租金20105.31元的1‰计算至租金实际清偿之日止）；3.彭美芬向润昌公司支付违约金16084.25元（自2018年8月1日起至2018年11月27日止4个月的租金80421.24×20%）；4.本案诉讼费用由彭美芬承担。事实和理由：2015年4月23日，润昌公司作为出租方、甲方与彭美芬作为承租方、乙方签订百汇时代广场租赁合同，根据协议，甲方将位于中山市小榄镇××时代广场××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，商铺套内面积84平方米，折计建筑面积144.83平方米；租赁期限为三年，自百汇时代广场整体开业之日起计算；商铺开业日期以甲方书面通知的整体开业时间为准；第一年的商铺租金为每月17892.3元，第二年为每月18966.94元，第三年为每月20105.31元；商铺于2015年11月27日起开业。协议签订后，润昌公司依约向彭美芬提供了约定的商铺，但彭美芬未如期支付租金，也未向物业管理方中山市创汇物业管理有限公司支付物业服务费等费用。自2018年7月16日起，润昌公司和中山市创汇物业管理有限公司作为甲方与彭美芬作为乙方签订《解除协议书》。根据该协议，双方于2018年7月31日解除百汇时代广场租赁合同，彭美芬拖欠的2018年7月的租金20105.31元于2018年7月31日前付清，否则彭美芬应交的租金最终计至彭美芬缴清之日止；逾期10天仍未支付清偿的，除上述费用外，彭美芬还应按欠费金额日千分之一标准向甲方支付逾期付款违约金并按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金。但是，《解除协议书》签订后，彭美芬仍未向润昌公司付款。润昌公司认为彭美芬已构成违约，应当按照约定支付租金及违约金、逾期付款违约金。彭美芬无答辩。本院经审理认定事实如下：润昌公司提交的不动产权证[粤（2016）XXXXX号不动产权证反映，位于中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场1区2层房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给润昌公司进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。2015年4月23日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，润昌公司为出租方（甲方），彭美芬为承租方（乙方），合同主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自百汇时代广场整体开业之日起计算）；甲方初定于2015年10月21日将商铺交付乙方，商铺实际交接日以甲方书面通知为准。双方同意商铺在2015年11月27日起开始营业（最终以甲方书面通知的整体开业日为准，乙方承诺与甲方商场同步开业）；第1年的租金为每月17892.3元，第2年的租金为每月18966.94元，第3年的租金为每月20105.31元；甲方同意乙方在甲方交付商铺后30个日历天为免租装修期，甲方不收取乙方租金；首月租金及物业服务费、推广费应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金及物业服务费、推广费及上月水电等能源费用；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付35784.6元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；甲方收款账号信息户名为中山市润昌置业管理有限公司；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一向甲方交纳违约金；逾期超过15天仍未缴清，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金、将装修期内及租赁期内免付或减付的租金及管理费全额补交；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止后3天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费及物业管理费；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方发送短信、邮寄文件、资料或发送电子邮件，因另一方原因无法收到或其他人代为签收或自寄出之日起5日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起5天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。2018年7月16日，润昌公司、中山市创汇物业管理有限公司作为甲方与彭美芬作为乙方签订解除协议书，双方同意2018年7月31日解除上述百汇时代广场商铺租赁合同，双方确认截至合同解除日，彭美芬确认拖欠润昌公司2018年7月1日至2018年7月31日的租金20105.31元等费用，并承诺最迟不得晚于2018年7月31日前向甲方全额付清欠款，否则彭美芬应交的租金、物业服务费等费用最终计至彭美芬缴清之日止。逾期10天仍未全额交清的，除上述费用外，还应按欠费金额日千分之一标准向甲方支付逾期付款违约金并按未完租期租金及物业服务费总额的10%向甲方支付违约金。彭美芬已向甲方缴纳的履约保证金45922.7元（其中租赁保证金35784.6元、物业服务保证金10138.1元）作为违约赔偿金归甲方所有。双方还在其他方面作出约定。庭审中，润昌公司称双方签订解除协议书后，彭美芬未向润昌公司、创汇公司付款。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订商铺租赁合同、解除协议书，是双方的真实意思表示，双方应按合同约定履行。因被告未按合同约定时间缴纳拖欠租金，构成违约，理应向润昌公司支付2018年7月1日至2018年7月31日的租金20105.31元。同时，合同约定被告未按时缴清费用则润昌公司有权按照合同追究违约责任，故现润昌公司诉讼请求彭美芬支付违约金并将标准调整为未完租期租金总额20%未违反合同约定，本院予以支持。未完租期为2018年8月1日至2018年11月27日，即未完租期租金总额20%的违约金应为15565.4元[（20105.31元/月×3个月+20105.31元/月÷31天×27天)×20%]，润昌公司诉讼请求彭美芬支付违约金16084.25元部分有理，本院予以支持为15565.4元，超出部分无理，本院不予支持。另外，润昌公司诉讼请求彭美芬支付拖欠租金的逾期付款违约金，应认为该逾期付款违约金是指在双方合同解除的情形下因彭美芬逾期支付拖欠租金所导致的润昌公司违约损失。而对于因彭美芬根本违约导致双方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现润昌公司已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张彭美芬支付未完租期租金总额20%的违约金且已获本院支持，故润昌公司诉讼请求彭美芬支付逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告彭美芬于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金20105.31元、未完租期租金总额20%的违约金15565.4元，合计35670.71元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费779元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担87元，被告彭美芬负担692元（该款已由润昌公司垫付，彭美芬应在判决生效之日起五日内一并迳付给润昌公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  司 薇审判员  唐 成二〇一九年十一月十日书记员  高斯韵