广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18014号原告：佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇大墩村委会内。组织机构代码74171157-1。负责人：余广祥。委托诉讼代理人：荣云，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎子豪，广东国智律师事务所实习律师。被告：陈国强，男，1990年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室与被告陈国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室（以下简称大墩资产办）的委托诉讼代理人荣云、黎子豪，被告陈国强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年11月1日至2018年11月10日的租金71040元（按月租金5760元计算）；2.判令被告赔偿原告逾期交付租金的损失（自逾期之日起，按逾期应付未付租金款的3%按月计算，暂计至2019年7月1日为34265.12元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月11日，原告与被告签订《物业租赁合同》，约定被告租用原告位于佛山市顺德区乐从镇大墩工业区1号厂房一楼一仓的物业，租赁期限为1年，自2017年11月11日起至2018年11月10日止。被告自2017年11月1日起即实际占用租赁物。合同约定被告应在原告交付标的物之日起3日内向原告缴纳上半年租金，六个月后向原告缴纳下半年租金。但截至2019年7月1日，被告仍未向原告支付上述两笔租金。合同还约定，“……租金不得拖欠，否则大墩村资产管理办公室有权对承租方加收月息3%的滞纳金。如承租方拖欠大墩村资产管理办公室租金达到3个月，则视为承租方违约，保证金归大墩村资产管理办公室所有……”，被告逾期支付租金已属违约，被告应赔偿原告逾期交付租金的损失。被告辩称，被告只是使用了案涉厂房三个月。原告也不能证明被告使用了厂房一年。被告使用厂房三个月后就告知原告不再使用，当时原告也派人到场核查被告清场情况。被告对原告主张要求被告支付一年的租金，并承担违约损失有异议。原告围绕诉讼请求依法提交了原告的组织机构代码证复印件、被告的身份证、驾驶证复印件、物业租赁合同、乐从镇农村经济合同登记受理通知书复印件、律师函复印件、回执、物业竞投租赁方案、大墩村委扩大会议公告、扩大会议表决情况报告书、标的物照片、顺德区农村集体资产交易意向立项申请表、明细表、物业出租公告、交易信息发布申请表、交易信息发布明细（一）、关于同意使用土地的批复复印件、用地许可证复印件、竞投人会议签到表、物业竞投情况登记表、中标公告，原告提交的上述证据中，乐从镇农村经济合同登记受理通知书、律师函、关于同意使用土地的批复、用地许可证均为复印件，没有原件予以核对，真实性无法确认，且原告亦未提供证据证明其提交的律师函已送达给被告，对于上述证据本院不予采信；对于原告提交的签收日期为2018年11月12日，接收人为陈的回执，因该回执并未完整明确地记载接收人的名字及相关信息，回执内容亦由原告单方出具，被告对于该回执亦不予确认，该回执的真实性及关联性无法确认，故本院对该回执不予采信；对原告提交的其余证据，均有原件予以核对，被告虽对部分证据不予确认，但并未提供相关证据予以推翻或辩驳，本院予以采信。被告向本院提交了照片打印件、电话录音，原告提交的上述证据均无法证明其拟证实的内容，不能证明与本案存在关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，大墩资产办公布《大墩村资产管理办公室物业竞投租赁方案》，方案如下：标的物为工业区厂房1号一楼一仓；面积（平方米）576；位置为佛山市顺德区乐从镇大墩工业区工业西一路18号之一；用途为仓库、商铺、厂房、办公室；租赁年限为1年；竞投底价（元）为69120；资产类型为物业；竞投保证金、合同保证金（元）为13824元，并公布了租金收取方式、竞投人准入条件、竞投方式等内容。2017年11月1日，大墩资产办就上述物业出租事宜向佛山市顺德区乐从镇农业和社会工作局提交了《顺德区农村集体资产交易意向立项申请表》，并经佛山市顺德区乐从镇农业和社会工作局同意立项。2017年11月10日，大墩资产办发布中标公告，内容为“于2017年11月10日由陈国强投得标的物工业区厂房1号一楼一仓，面积576平方米，地址：佛山市顺德区乐从镇大墩工业区工业西一路18号之一，租赁年限是2017年11月11日至2018年11月10日，租赁价格69120元/年”。2017年11月11日，大墩资产办作为出租方（甲方），陈国强作为承租方（乙方），双方共同签订《物业租赁合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区乐从镇大墩工业区1号厂房一楼一仓、厂房建筑总面积为576平方米，出租给乙方仅作仓库、厂房、商铺、办公室之用……；租用年限为1年，即2017年11月11日至2018年11月10日止；租用期内按建筑面积计算，租金全年69120元；在签订合同后，竞投保证金将全部转为合同保证金。此合同保证金不计利息，不得抵作租金。租赁期满，如承租方无违约，且按期按要求收回厂房，合同保证金全额无息返还给承租方；如租赁期内承租人违约，甲方有权没收合同保证金，已缴纳的租金不作退回，并收回标的物。租金每六个月计收一次，承租方应在大墩村资产管理办公室将标的物交承租方之日起3日内，将上半年租金全额缴交给大墩村资产管理办公室，六个月后向大墩村资产管理办公室缴交下半年租金。租金不得拖欠，否则大墩村资产管理办公室有权对承租方加收月息3%的滞纳金。如承租方拖欠大墩村资产管理办公室租金达到3个月，则视作承租方违约，保证金归大墩村资产管理办公室所有，大墩村资产管理办公室有权单方解除合同，收回租赁标的物的使用权，已缴纳的租金不做退回；租赁年限届满，本合同自动失效，甲方无偿收回厂房使用权。双方还对标的物使用、合同的变更和解除等内容进行了约定。另查明，大墩资产办及陈国强在庭审中均确认陈国强已交纳保证金13824元。大墩资产办认为陈国强未按约定支付租金，遂于2019年8月19日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点之一，系双方签订的《物业租赁合同》是否合法有效。关于案涉《物业租赁合同》的效力，原告仅向本院提交了关于同意使用土地的批复复印件、用地许可证复印件以及《关于同意顺德区乐从镇大墩股份合作经济社要求将大墩工业区建设用地征为国有建设用地的通知》打印件，以证明其可合法出租案涉厂房，但原告提交的上述材料均为复印件或打印件，真实性与合法性均无法确认。退一步说，即使案涉厂房所在土地有用地许可证，但用地许可证上亦明确注明用地单位或个人必须持该证到建设规划管理部门办理报建手续。因此，原告并未提供相关证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利风险。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，即原告与被告签订的《物业租赁合同》无效。本案的争议焦点之二，系被告是否应向原告支付相关费用。《物业租赁合同》无效系因为原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，因此，原告主张要求被告按《物业租赁合同》的约定赔偿逾期交付租金的损失和没收被告支付的保证金并无事实和法律依据，本院不予支持。虽然双方签订的《物业租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告有权要求被告支付厂房的占有使用费。虽然被告辩称其实际占有使用案涉厂房的时间为三个月，但并未提供相关证据证明双方对此有另行约定，或其已告知原告该情况并将厂房交还原告，相反其于2018年6月19日仍在原告送达的回执上签字确认应向原告缴纳租金款42240元，该事实与被告的上述辩驳理由相互矛盾，被告的上述辩驳理由依据不足，本院不予采纳。被告应参照《物业租赁合同》中约定的标准向原告支付2017年11月11日至2018年11月10日期间的房屋占有使用费共计69120元，另被告已支付的保证金应予以扣减，即被告还应向原告支付厂房占有使用费55296元。原告认为被告从2017年11月1日开始占有使用案涉厂房的依据不足，亦不符合一般的交易习惯，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告陈国强于本判决生效之日起十日内向原告佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室支付占有使用费55296元。二、驳回原告佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费2406.1元，减半收取计1203.05元，由被告陈国强负担631.72元，由原告佛山市顺德区乐从镇大墩村资产管理办公室负担571.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  范碧莹二〇一九年十一月十二日书记员  霍惠梅