贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10318号原告：王琦，男，汉族，1989年6月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：陈广（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖（一般授权），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。原告王琦与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王琦之委托诉讼代理人陈广，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王琦向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区的转移登记，并将转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告向原告支付因逾期办理商品房转移登记，未将相关文书交付给原告的违约金暂计为102300.00元（违约金以总房款910140.00元为基数，自2018年1月30日起按日万分之二计算至被告办理房屋转移登记并将相关文书交付给原告之日止）；3.判决被告向原告支付逾期交房违约金66260.00元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2016年10月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于毕节市七星关区，总购房款为910140.00元，由原告先交付首期房款280140.00元，余款630000.00元以银行按揭支付；出卖人（被告）应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日的，买受人（原告）有权退房或要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付；出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若逾期的，原告有权退房，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金。现原告按照合同约定向被告支付购房款，但被告在约定期限内向原告交付的房屋未达到约定的条件，原告拒收房屋，直至2018年9月11日，被告仍未对房屋进行整改完毕，被告工作人员向原告出具承诺，证明房屋存在问题，后原告因急用房屋作为婚房迫于在2018年9月30日领取了房屋装修钥匙进屋装修。另，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”及第一百零七条“当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未按约定履行交房及办理房屋转移登记并将有关文书交付给原告已构成违约，故被告应继续履行并按约定支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉为谢！被告碧桂园房开公司答辩称：一、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月3日，原告王琦为买受人，被告碧桂园房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该商品房建筑面积190.96平方米，套内建筑面积162.53平方米。该商品房总价款为910140.00元。买受人于本合同签订之日向出卖人支付首期房款280140.00元，余款630000.00元以贷款支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。买受人根据本合同约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同签订后，原告依约定向被告支付910140.00元的购房款。2018年9月30日，被告将涉案房屋交付原告。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》载明，南山碧桂园二期1-13幢项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信方式通知原告提交办理转移登记的材料。原告认为，被告逾期交付涉案房屋、逾期交付商品房转移登记的有关文书，应承担相应违约责任，故以前述诉请诉至本院。另查明，被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金；本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”原告在该协议书上签名捺印，被告在该协议加盖公司印章。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。原告已履行完毕款项支付义务，被告应按合同约定交付商品房，以及按合同约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，被告未按合同约定履行义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。对于逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。被告于2018年9月30日将涉案房屋交付原告，逾期交房的时间为364天。被告庭审时辩称被告已于交房的时间前取得竣工验收备案表，故不存在逾期交房的情形。但是，被告未举证证明其在具备交房条件后，按合同约定书面通知原告收房，故对被告的上述抗辩主张，本院不予采纳。本案中的逾期交付商品房违约金应为66,258.19元（910,140.00元×万分之二×364天）。故对原告主张被告支付逾期交房违约金66,260.00元的诉请，本院以66,258.19元为限予以支持。对于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年1月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月30日开始起算。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而被告所举证据不足以证明被告在取得《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，具备办理商品房转移登记的条件后尽到通知义务。在案证据显示，2019年7月20日被告以短信的方式通知原告提交办证所需的材料及税费后办证，该通知号码系原告在合同中预留的电话号码，故该通知为有效通知。即2019年7月20日应认定为被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止日期。故该项违约金计算期间为：2018年1月30日起至2019年7月20日止。原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告逾期已经超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额910,140.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告主张被告支付的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算方式为：以原告已付购房款910,140.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年7月20日止。对于原告主张被告为其申请办理涉案房屋转移登记，即申请办理涉案房屋不动产权证书并交付的诉请。不动产权证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。在本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记。毕节市不动产登记中心向被告出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房不动产权证书的条件，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理涉案商品房不动产权证书并交付原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司应于原告王琦缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告申请办理毕节市七星关区的不动产权证书，并交付给原告；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王琦逾期交房违约金66,258.19元；三、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王琦逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（该违约金以原告已付购房款910,140.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年1月30日起计算至2019年7月20日止）；四、驳回原告王琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,638.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年十一月十四日书记员  高立