广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初35211号原告：张某良，男，汉族，1981年10月2日出生，住址山东省滕州市委托诉讼代理人：肖芳华，广东文品律师事务所律师。被告：熊某丘，男，汉族，1987年6月6日出生，住址广东省深圳市宝安区委托诉讼代理人：熊某全，男，汉族，1964年10月12日出生，住址广东省深圳市宝安区，系被告熊某丘之父。被告：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612,统一社会信用代码914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：张某宇，男，汉族，1994年12月26日出生，系公司员工。委托诉讼代理人：赵某凤，女，汉族，1996年2月10日出生，系公司员工。上列原告张某良诉被告熊某丘、深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人肖芳华、被告熊某丘的委托诉讼代理人熊某全、被告乐有家公司的委托诉讼代理人张某宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月17日，被告乐有家公司推介原告购买被告熊某丘名下位于深圳市龙岗区房产，建筑面积89.05平方米，总价288万元。原告于当日先将5万元定金转入被告乐有家公司账户。1月21日，原告与两被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》，约定：如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费由卖方承担。合同签字时，两被告才告知原告房产已查封，但两被告承诺在1月25日前可解封。1月25日两被告并未如期解封，原告多次催告无果。3月5日，原告向被告熊某丘发出催告函，限其在3月8日前解封房产，否则原告将解除合同并要求赔偿违约金，但被告熊某丘至今未解封房产。据此，原告诉请判令:1、解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、被告熊某丘赔偿原告违约金576000元，被告乐有家公司承担连带赔偿责任；3、被告熊某丘赔偿原告律师费103200元，被告乐有家公司承担连带清偿责任；4、两被告承担承担诉讼费用。庭审时，原告当庭增加诉讼请求，要求两被告退还定金5万元，并明确，因5万元定金在被告乐有家公司处，故要求直接由被告乐有家公司退还。被告熊某丘口头辩称：1、涉案房产是熊某丘的父母买的，涉案房产也是熊某丘父母委托乐有家公司出售，熊某丘与原告签订房屋买卖合同没有事先告知其父母，熊某丘父母也没有参与。因为熊某丘创业失败且对外有背负债务，父母知道创业失败的状况后，表示可以卖房或者抵押房产还债。之前曾以318万元的价格想出售房产，但熊某丘作为产权人不愿意签署合同。2018年8月，熊某丘收到传票，是其一个同学以债务纠纷起诉他，并向法院申请保全了涉案房产，房产因此被查封；2019年10月8日，房产在该案中已经被解封。但涉案房产还存在其他案件的查封。熊某丘签署合同时精神状态很差，心理状态不佳，而原告与乐有家公司在签署合同时也是知道涉案房产处于被查封的情况，但是他们仍然坚持签署合同，所以对于原告与乐有家公司要签署合同的行为有疑问，原告与乐有家公司对于涉案合同的无法实现有一定责任。2、熊某丘并未收到任何定金。被告乐有家公司书面辩称，1、乐有家公司并非本案适格主体，原告诉请乐有家公司承担连带责任无事实和法律依据。本案系房屋买卖合同纠纷，相应的权利义务应由买卖合同当事人承担，而乐有家公司仅为居间方，且买卖合同履行不能亦非乐有家公司过错导致。2、乐有家公司已尽居间义务，合同签署前已核实信息并书面告知。首先，合同签署前，乐有家公司已将涉案房产及买卖双方信息明确告知买卖双方，其中《信息告知书》明确载明“交易房屋查封，于2019年1月25日前解封”，买卖双方确认无误后签字。其次，乐有家公司通过深圳市房地产信息系统查询得知，涉案房产已于2018年8月2日被依法查封，买卖双方确认无误后签字确认。再次，因涉案房产已被查封，属限制交易房产，存在重大风险，经乐有家公司书面告知风险后，买卖双方签署《查封状态风险告知书》，决定继续履行合同。3、《二手房买卖及居间服务合同》真实合法有效。综上，请驳回原告对乐有家公司的全部诉讼请求。4、关于定金，确认合同已经解除，原告提交明确的书面申请并明确收款账户确认书后，乐有家公司即可足额退还。经审理查明，2019年1月17日，原告因有意向购买被告熊某丘名下位于深圳市龙岗区房产（以下简称涉案房产）而向作为居间方的被告乐有家公司支付了共计5万元的诚意金，其中20500元由原告本人支付，29500元由原告委托案外人陈某花代为支付。被告乐有家公司出具了相应的诚意金收款收据。2019年1月21日，原告（买方）与被告熊某丘（卖方）及被告乐有家公司（居间方）就涉案房产买卖签订了以下合同及相关文件：1、三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定：买卖双方交易的房产为位于深圳市龙岗区房产（以下简称涉案房产）；转让价款288万元；定金5万元，买方在本合同签订时向卖方支付定金5万元；买卖双方同意将定金5万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方以按揭付款方式支付房款；卖方逾期履行合同义务超过15个工作日的，买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。合同尾部附有被告签字确认的5万元定金的收据。2、三方签订了《交易节点确认书》，其中约定卖方自行筹集资金赎楼，买方于2019年2月20日前支付首期款（不含定金）88万元。3、三方签订了《信息告知书》，载明：涉案房产存在抵押和查封，查封于2019年1月25日前解封。买卖双方并在被告乐有家公司经查询深圳市房地产信息系统而打印出的涉案房产查询结果上签字确认，查询结果为涉案房产处于抵押查封状态，分别于2018年1月26日办理了抵押登记、于2018年8月2日被法院查封。4、三方签订了《查封状态风险告知书》，载明：“买卖双方通过居间方的居间服务签订的《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称原合同），现三方协商一致就原合同相关条款达成如下补充协议”，具体约定：三方签订原合同前，已查明该房产处于被法院查封状态，查封原因为经济纠纷，居间方已告知在房产处于查封状态下交易存在无法顺利过户、卖方违约买方难以追回已付楼款等风险，但买卖双方执意继续交易，并声明因房产被查封所发生的任何纠纷由买卖双方协商解决，与居间方无关；若卖方于2019年1月25日前办理完该房产的解封手续，则按原合同继续履行，若卖方未能按时办理完解封手续，则原合同自动解除，卖方应于3日内将已收讫的定金返还买方（监管在居间方的，在买方按要求提交退款声明后，由居间方于5个工作日内退回买方），卖方还需向买方支付违约金5万元；本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具同等法律效力；除本协议中明确所修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效，原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。5、支付5万元诚意金的原告和陈某花分别向被告乐有家公司出具《款项确认书》，确认其支付的诚意金转为购买涉案房产的监管定金。庭审时，双方确认，被告熊某丘未在约定的2019年1月25日前办理完成房产解封手续；被告熊某丘确认截至庭审之日房产仍在查封状态。另查，为本案诉讼，原告与广东文品律师事务所签订委托代理合同，约定：原告委托广东文品律师事务所指派律师作为原告的委托诉讼代理人参与本案诉讼活动，原告为此需向该律师事务所支付律师费，具体律师费支付方式为原告在该委托代理合同签订后5日内先支付前期律师费8000元，若判决赔偿金额超过10万元则超过部分按20%支付律师费。本院认为，原告与被告熊某丘之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告与被告熊某丘在明知涉案房产处于查封状态下仍然坚持签订房屋买卖合同进行房屋交易，并针对此情况签订了《查封状态风险告知书》作为三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》的补充协议，从该协议内容来看，该协议明确约定了卖方解封房产的期限、卖方未能按期履行房产解封义务的后果（包括合同解除、违约责任承担）等内容，系各方针对房产解封问题以及房产是否解封对房屋买卖合同履行的处理问题而作出的特别约定，在双方就房产解封问题而引发房屋买卖合同履行争议时，应优先并排除性地适用该特别约定来确定双方的权利义务以及违约责任。本案中，因被告熊某丘未能依约于2019年1月25日前办理完成房产解封手续，故涉案房屋买卖合同未能继续履行，此符合《查封状态风险告知书》所约定的适用情形，即在此情况下，应依据《查封状态风险告知书》的约定来确定双方的权利义务。根据《查封状态风险告知书》的约定，被告熊某丘未能按期完成房产解封手续，则涉案《二手房买卖及居间服务合同》自动解除，即该合同于完成解封期限届满之次日即2019年1月26日解除；原告并可要求被告熊某丘退还定金并承担违约责任。关于定金退还，各方均确认定金5万元仍在被告乐有家公司处，为当事人便利，对原告主张直接由被告乐有家公司退还定金5万元，本院予以支持，但被告熊某丘作为合同相对方应对此承担连带责任。关于违约责任的承担，根据《查封状态风险告知书》约定，在被告熊某丘未能按期完成房产解封的情况下，原告有权要求被告熊某丘支付违约金5万元，而原告根据《二手房买卖及居间服务合同》的约定主张被告熊某丘承担按房产成交价20%计算的违约金，如前所述，就本案房屋买卖合同不能履行的实际情形，该违约条款已被《查封状态风险告知书》这一特别约定排除适用，故原告的该项违约金主张缺乏依据，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。关于律师费，考虑到原告为实现本案所涉债权而委托律师所支出的律师费属于合理费用，可认定为因被告熊某丘违约而给原告造成的实际损失，但原告要求被告熊某丘承担的律师费应限定在可确定的必然发生的范围内，故本院对原告实际应支出的律师费8000元予以支持，而对于原告主张的剩余律师费，属于风险代理律师费，并不能确定是否必然发生，故对该部分，本院不予支持。关于被告乐有家公司，原告系以房屋买卖合同纠纷为由提出本案相关诉讼主张，原告要求被告熊某丘承担的系涉案房屋买卖合同项下的合同责任，而被告乐有家公司系促成涉案房屋买卖合同关系成立的居间方，并非房屋买卖合同关系的合同主体，且没有证据显示被告乐有家公司在提供居间服务过程中存在导致房屋买卖合同无法继续履行的过错，故原告要求被告乐有家公司就被告熊某丘的合同责任承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张某良与被告熊某丘、深圳市乐有家房产交易有限公司于2019年1月21日签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年1月26日解除；二、被告深圳市乐有家房产交易有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告张某良退还定金5万元，被告熊某丘对此承担连带责任；三、被告熊某丘应于本判决生效之日起10日内向原告张某良支付违约金5万元；四、被告熊某丘应于本判决生效之日起10日内向原告张某良承担律师费8000元；五、驳回原告张某良的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10592元（已由原告预交），由原告负担9592元、被告熊某丘负担1000元。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 陈  细  进人民陪审员 彭  娜  珊二〇一九年十一月十九日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯