四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3686号 原告（反诉被告）：高敏，女，1972年1月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟薇，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都望子成龙外语培训学校，住所地四川省成都市武侯祠大街266号华达商城六楼。 法定代表人：蒋杨斌，校长。 委托诉讼代理人：王红银，男，该学校员工。 委托诉讼代理人：戴先华，四川法泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）高敏与被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校（以下简称望子成龙学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高敏的委托诉讼代理人钟薇，被告（反诉原告）望子成龙学校的委托诉讼代理人王红银、戴先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高敏向本院提出诉讼请求：1.确认望子成龙学校于2019年6月1日向高敏发出的《合同解除通知》无效；2.案件受理费由望子成龙学校承担。庭审中，高敏增加诉讼请求为：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月12日解除；2.判令望子成龙学校向其支付房屋占用期间的租金37981.8元。事实与理由：2011年7月15日，高敏与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，约定由望子成龙学校承租位于双流区银泰商务中心5楼，房屋面积共790.95平方米，租赁期限为10年。租金支付方式为按季支付。上述合同签订后，高敏将案涉房屋交由望子成龙学校使用。2019年6月1日，望子成龙学校向高敏发出《合同解除通知》，要求解除双方于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，望子成龙学校的解除通知系违法解除，属于无效行为。合同实际解除时间为2019年8月12日。 望子成龙学校辩称，双方签订房屋租赁合同属实。因国家对校外培训市场的政策发生改变，要求办学场地不能超过3层。案涉房屋位于5层，不符合国家政策规定，其租用该地点无法取得办学许可证，故现已经无法使用房屋。其于2019年6月1日发出的《合同解除通知》符合因不可抗力解除合同的情形，应属有效。 望子成龙学校反诉向本院提出诉讼请求：1.确认望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，双方于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除；2.判令高敏退还房屋保证金31600元及房屋未使用期间的租金59079元，合计90679元；3.诉讼费用由高敏负担。事实与理由：2011年7月15日，高敏与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，约定由望子成龙学校承租位于双流区银泰商务中心5楼，租赁期限为10年。2018年，多部门出台规范性文件，对校外培训的场所进行明确。因案涉房屋在5层，不符合成都市教育局等六局联合发布的《成都市民办教育培训机构设置指导标准》中的强制性要求，该办学点不能通过主管部门的检查验收，无法取得办学许可证。2019年3月27日，成都天府新区华阳街道办事处向该办学点发出《责令停止非法办学通知书》。望子成龙学校已经无法继续使用案涉房屋。上述政策文件系望子成龙学校不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，望子成龙学校通过邮件的形式向高敏发出《合同解除通知》，即日起解除双方签订的《房屋租赁合同》。 高敏反诉辩称，望子成龙学校以2018年各部门出台的规范性文件为由解除合同不属于不可抗力，不认可合同解除。望子成龙学校要求退还房屋保证金及房屋未使用期间的租金无事实依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月15日，高敏与望子成龙学校签订《房屋租赁合同》，主要约定：（1）出租方为高敏，承租方为望子成龙学校；（2）出租房屋坐落于双流县银泰商务中心5楼，租赁用途为办学；（3）租赁期限为10年，自2011年8月1日起至2021年10月14日，其中2011年8月1日至2011年10月15日为装修免租期；（4）房屋租赁保证金为31600元；（5）第一年月租金为31638元，从第2年起，租金在上年租金的基础上每年按照3%比例递增，合约期第6年起，租金在上年租金的基础上每年按照5%比例递增；（6）望子成龙学校按季支付租金，每季末结束前5日提前支付下季度租金；（7）其他事项。 合同签订后，高敏按照约定履行了房屋交付义务。望子成龙学校交纳了房屋租赁保证金31,600元。 2019年4月28日，望子成龙学校向高敏交纳至2019年7月15日的季度房租123,655元。 2019年6月1日，望子成龙学校向高敏发出《合同解除通知》，通知自2019年6月1日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求高敏退还保证金31,600元和未使用房屋期间的租金63,033元。同日，望子成龙学校未在案涉房屋内开展教学活动。高敏于2019年6月2日收到该通知。后，望子成龙学校试图将放在案涉房屋中的设施、设备搬出，但均因高敏不同意而未予搬出。望子成龙学校于2019年8月9日搬离案涉房屋。 另查明，2017年12月12日，成都市教育局、成都市公安局、成都市民政局、成都市文化广电新闻出版局、成都市工商行政管理局、成都市体育局联合发布《关于印发的通知》。《成都市民办教育培训机构设置指导标准》第六条载明，“办学场地应与办学项目和办学规模相适应，合法、独立使用，布局合理，……不得选用居民住宅、半地下室、地下室及其他有安全隐患的场所，儿童用房不得超过3层（一、二级耐火等级）或2层（三级耐火等级）。……”。 2019年3月27日，成都天府新区华阳街道办事处向望子成龙学校发出《责令停止非法办学通知书》，要求立即停止位于案涉房屋办学点的非法办学活动。 本院认为，高敏与望子成龙学校签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。望子成龙学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》是否有效，本质在于2019年6月1日时望子成龙学校是否享有合同法定解除权。 望子成龙学校主张根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定具有了合同解除权。高敏对此不予认可。本案中，望子成龙学校于2011年签订《房屋租赁合同》，因成都市教育局等部门于2017年联合发文，对民办教育机构的办学场地提出了明确要求，因案涉房屋不符合行政管理部门对办学场地的要求，导致望子成龙学校无法继续租赁案涉房屋开展办学活动，进而使案涉《房屋租赁合同》无法继续履行，合同目的无法实现。成都市教育局等部门联合发文明确办学场地要求的行为系望子成龙学校与高敏在签订案涉《房屋租赁合同》时无法预见，也系双方在合同履行过程中无法避免、无法克服的情况，构成不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”之规定，在2019年6月1日时望子成龙学校享有合同法定解除权，其向高敏发出的《合同解除通知》有效。本院确认高敏与望子成龙学校于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，望子成龙学校向高敏交纳的房屋租赁保证金31,600元应予退还。此外，望子成龙学校已经交纳的2019年6月2日后的租金应予退还，即按照每日租金1358.85元（123,655元÷91天）的标准计算43天，合计58,430.55元。因案涉《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除，且望子成龙学校提供的证据能够证明其未按期搬离案涉房屋的原因系高敏拒绝其搬离，故本院对高敏关于望子成龙学校向其支付房屋占用期间的租金37,981.8元的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校于2019年6月1日发出的《合同解除通知》有效，原告（反诉被告）高敏与被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月2日解除； 二、原告（反诉被告）高敏于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校退还保证金31,600元； 三、原告（反诉被告）高敏于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校退还房租58,430.55元； 四、驳回原告（反诉被告）高敏的全部诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都望子成龙外语培训学校的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元（已减半收取），反诉案件受理费1033元（已减半收取），由原告（反诉被告）高敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓双双 二〇一九年十一月十一日 书记员  罗 文