重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初7322号原告：徐支权，男，1968年3月1日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：重庆华风实业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道长生路8号，统一社会信用代码91500222091246283G。法定代表人：陈健，公司总经理。委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：付剑桥，重庆百君律师事务所律师，一般授权。原告徐支权诉被告重庆华风实业有限公司（以下简称华风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，由本院审判员邹平依法适用简易程序独任审判，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告徐支权、被告华风公司的委托诉讼代理人张明强、付剑桥均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐支权向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告徐支权与被告华风公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告华风公司退还原告购房款290000元，赔偿原告为购房支付的大修基金、合同印花税、转移登记费等费用19949元，共计309949元；3、被告向原告支付违约金619.9元，并从2018年12月26日起按银行同期贷款利率以309949元为基数计算利息至付清时止；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年12月26日，原告作为乙方与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的坐落于重庆市綦江区文龙街道綦登路5号城市交通综合体B区幢吊1-商业70号商铺（建筑面积33.88㎡）。合同约定合同签订之日缴纳首付款290000元，原告依约缴纳了首付款290000元，另支付了大修基金、契税等共计19949元。合同约定被告应当在2019年4月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。被告曾以存在不可抗力为由通知延期交房，但原告认为延期交房事由并不成立。依照合同约定，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同后，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款0.2%支付违约金。截至原告起诉之日，被告仍未交房，为保护原告合法权益特诉至法院请求依法判决。被告华风公司辩称：1、被告与原告签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，对双方均具有约束力；2、原告均对购房款及契税、转移登记费等费用性质进行混淆，进而导致违约金的计算基数错误；3、原告的合同解除权尚未成就，其请求解除合同无法律及事实依据；4、本案被告具有合同约定的逾期交房免责事由且已对原告进行过告知。本院经审理认定事实如下：被告华风公司系具有房地产开发资质的企业。2019年1月4日，华风公司（甲方）与徐支权（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：被告将其开发建设的位于重庆市綦江区文龙街道綦登路5号城市交通综合体B区幢吊1-商业70号商品房（用途为商业服务）出售给原告，房屋建筑面积33.88㎡，套内面积18.69㎡，总成交金额580000元，原告以按揭贷款方式付款，首付款290000元于合同签订当日支付，剩余房款290000元向银行申请按揭贷款；被告依照相关规定，应当在2019年4月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。除遭遇不可抗力情况外，被告如未按合同约定的期限交付房屋，按逾期时间分别处理……逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款的0.2%向原告支付违约金。此外，该《商品房买卖合同》还约定了交房手续、买方逾期付款违约责任及办理合同登记备案等其他相关事项。原、被告还签订了《合同补充协议》（主合同附件五），该协议对房屋交付、交房手续进行了补充约定。双方确认下述情形构成对逾期交房的免责事由，被告可据实延期而不承担违约责任：自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；非被告原因的市政配套设施批准或安装延误或拆迁原因导致工程拖期或逾期交房的；施工中因异常恶劣天气影响、复杂地质状况、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的。原告如按本合同“逾期交房责任”行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向被告发出解除合同的书面通知，如果原告未在上述期限内将解除合同的书面通知送达被告，则视为原告放弃解除合同的权利；该协议第十六条约定：在原、被告任何一方根据本合同或者补充协议的规定行使解除权时，本合同及补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。合同签订后，原告通过现金、转账共向被告支付309949元。2018年12月26日是，被告向原告出具加盖有华风公司财务专用章收据三张，载明被告收取了原告契税17400元、合同印花税290元、转移登记费550元、按揭印花税15元、大修基金1694元。2019年3月14日，华风公司给徐支权出具重庆增值税普通发票（购房款），发票载明收到原告购房款金额290000元。2019年3月22日，被告华风公司代原告向税务机关缴纳印花税145元、契税16571.42元。案涉房屋于2018年5月25日取得预售许可。原告在与被告签订合同并交纳购房款及前述税费后，被告未能按约定在2019年4月30日前向原告交付房屋，并于2019年4月21日、2019年7月25日通过邮寄方式向原告送达《传綦世界B馆延期交房通知书》。2019年7月9日，原告徐支权通过邮递EMS向被告华风公司寄送《不同意传綦世界B馆延期交房通知书》，载原告不认可被告提出的三个延期交房理由，不同意延期交房。庭审后，原告向本院申请撤回对要求被告退还已向税务机关交纳的契税、印花税共计16716.42元（16571.42元+145元）的诉讼请求，但被告收取的超过实际交纳税费金额部分仍要求被告退还。前述事实，除原、被告当庭陈述外，双方还举示了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、POS单存根、收据、重庆增值税普通发票、预售许可证、《延期交房通知书》及邮寄回单、《不同意传綦世界B馆延期交房通知书》及邮寄回单、《税收完税证明》等证据在案为凭，经庭审质证和审查，本院予以认定。对于被告举示的《綦江城市交通综合体投资合作协议书》及《补充协议书》、《联系函》、綦江交通综合体配套道路工程施工设计图、现场照片、《綦江地区气象资料实况》、《复工验收申请表》、《责令停止违法行为通知书》、《复工申请》、《逾期交房通知书》及邮递回单，拟证明存在双方签订合同中约定的逾期交房的免责事由，即非被告原因的市政配套设施批准和安装延误、施工中因异常恶劣天气影响等导致的工期延误和逾期交房。原告认为被告举示的前述证据均不能达到被告证明目的。本院认为，首先，被告所举示证据不能达到证明因市政配套设施批准和安装延误导致涉案房屋延期交房的目的，即使被告拟证明的事实成立，但其作为具有房地产开发资质的专业公司，在合同约定房屋交付日期时，应对各种可能出现导致不能按期交房的情形进行估计和预判，为工程建设及房屋交付预留充足的时间；其次，关于恶劣天气影响工期的问题，从被告举示的证据看，工程2018年7月24日被责令停工，是施工工地高空坠落建筑体至高铁运行区内所致，系施工管理不善所致，并无证据证明系恶劣天气导致高空坠落建筑体；综上，对被告前述证据拟证明之目的，本院不予采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。本案合同约定被告应于2019年4月30日前向原告交付案涉房屋，被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同；在合同履行中，被告逾期交房，已超过约定交房时间（2019年4月30日）90日，原告有权行使解除权；按合同补充协议约定，原告合同解除权的行使期限为期限届满之日起15日内，故原告于2019年7月30日至2019年8月13日期间享有对商品房买卖合同的解除权。庭审中被告认为，原告的《不同意传綦世界B馆延期交通知书》，其内容并无解除合同的意思表示，原告合同解除权已消灭。本院认为，原告向被告邮寄送达《不同意传綦世界B馆延期交通知书》的时间为2018年7月9日，如前所述，此时原告的合同解除权并未成就，该通知只是原告对被告延期交房通知不予以认可意思表示，并非解除合之意思；但原告在解除权成立后，于2018年8月6日依法向人民法院提起诉讼，请求解除双方合同，系在双方约定的合同解除权行使期间内（2018年7月30日至2018年8月13日）行使合同解除权；被告庭审中提出的逾期交房免责事由，但其提供的证据不能达到证明免责事由成立之目的。综上所述，本案原告以被告逾期交房为由，在约定的合同解除权行使期限内，向人民法院诉请解除购房合同，符合合同约定，本院予以支持。因合同解除，被告应返还原告购房款及其相关税费，对被告已向税务机关代交的税费，系因合同成立而依法纳税，原告可在合同解除后另行依据相关规定，向税务机关申请退费，加之庭审后原告对此已申请撤回，故已向税务机关交纳的税费不再退还。关于被告应向原告返还的购房款、转移登记费、按揭印花税、大修基金以及向税务部门代交契税、印花税后剩余部分的具体金额问题。首先，被告出具的购房发票载明，收到原告购房首付款290000元，合同解除后此款应当退还原告；其次，原告向被告交纳的契税17400元、合同印花税290元、转移登记费550元、按揭印花税15元、大修基金1694元，共计19949元，现被告实际向税务机关交纳了契税、印花税共计为16716.42元（16571.42元+145元），故被告应向原告返还税费、大修基金为3232.58元（19949元-16716.42元）。关于被告应当向原告支付的违约金数额问题。双方签订的商品房买卖合同约定，因被告逾期交房原告行使解除权解除合同后，被告应按原告已付房价款的0.2%向其支付违约金，故被告应向原告支付违约金为580元（290000元×0.2%）。关于原告已付房价款资金占用利息的问题。双方在合同中约定，因逾期交房原告行使解除权解除合同的，被告应当自合同解除之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），因原告的交款有现金和转账支付，不能具体确定首付房款290000元的交款日期，而被告于2019年3月14日开具购房发票，载明收到290000元购房款，故被告应从此时起以原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息至付清时止。对于被告认为，原告举示的POS机刷卡回单支付总金额为213649元，与原告主张的付款金额及各项税费金额均不一致的辩解意见。对此本院认为，原告庭审中陈述交款有现金和转账，结合双方合同关于首付款金额的约定，以及被告出具的购房发票、收据等，能够相互印证，证明原告确已向被告支付了购房首付款及税费等共计309949元，故对被告的这一辩解意见本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和第一百零八条之规定，判决如下：解除原告徐支权与被告重庆华风实业有限公司于2019年1月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》；被告重庆华风实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐支权交纳的购房款290000元及利息（利息从2019年3月14日起以290000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清时止）；被告重庆华风实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还向原告徐支权代收的契税828.58元、合同印花税145元、转移登记费550元、按揭印花税15元、大修基金1694元，以上合计3232.58元；被告重庆华风实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐支权违约金580元；驳回原告徐支权的其余诉讼请求。被告如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2974元，由被告重庆华风实业有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  邹 平二〇一九年十一月五日法官助理  胡 超书 记 员  梅仁杰