河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初7417号原告：赵迁文，女，汉族，1971年12月3日出生，住南阳市。委托诉讼代理人乔新华，男，汉族，1965年1月5日出生，住河南省南阳市宛城区。特别授权。被告：河南永安房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411300799166684B。法定代表人靳新红，任该公司总经理。住所地：南阳市仲景路与天山路交汇处尚城国际小区。委托代理人周博，该公司员工，特别授权。委托代理人李嘉鑫，河南衡祥律师事务所律师，一般代理。原告赵迁文与被告河南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法受理后，于2019年7月19日公开开庭进行了审理，原告赵迁文及委托代理人乔新华，被告永安公司的委托代理人周博、李嘉鑫，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、被告出售房屋时，大力宣传赠送空中庭院、入户花园等，原告被其所吸引，毫不犹豫买下了尚城国际房产，但后来被告没有履行赠送承诺。原被告签署商品房认购协议书，认购尚城国际1号楼2203室商品房。协议中约定了建筑面积为78.28平方米，原告并以此面积缴纳了购房首付款，之后补交房产面积差价款40709元，方知道被告承诺赠送的面积不兑现。二、原被告签署的《商品房买卖合同》是被告提供的格式化合同，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，解除合同第五条第1种面积差异解决方式；三、被告提出的房屋价款补充支付主张已经超过诉讼时效；四、被告未在房屋交房后为原告办理房屋产权登记；五、合同中约定的房高与实际房高不符，低5cm；六、被告应退还向原告违规收取的副食调节基金1826元、燃气初装费2500元，有线电视初装费240元，暖气初装费5286元；为此。诉至法院，请求判令：一、请求法院判令被告履行合同并履行购房时赠送入户花园、空中花园的承诺。二、请求法院依法解除被告于原告签署的商品房买卖格式合同中的霸王条款第五条第一项，变更为该条第二项的第二小项。三、被告提出的房屋价款补充支付主张已超过诉讼时效，要求退回40709元。四、请求法院判令被告向原告支付房产证违约金及契税办证费的利息共计6247.35元。五、被告交付的房屋与约定房高不符，少5cm，应向原告赔付5724元。六、被告应退还向原告违规收取的副食调节基金1826元、燃气初装费2500元，有线电视初装费240元，暖气初装费5286元，以上第四至六条被告向原告支付共计62658.6元。七、本案诉讼费由被告承担。被告针对原告各项诉讼请求辩称：一、1、被告从未承诺赠送入户花园；2、尚城国际广告页系邀约邀请，面积等均以合同为准；3、原告请求超出诉讼时效；二、1、房屋面积按合同约定应当按实测面积结算，才符合合同约定及公平原则；2、商品房买卖合同系工商局、河南建设厅监制的网签备案合同，全省通用，不存在霸王条款；三、不存在合同法规定的约定、或者法定解除条件；该项诉求超出诉讼时效；我们的反诉不超诉讼时效。四、因各原告均未向被告补交房屋面积差价，故依照合同约定，被告无法为原告办理房屋产权证，相关损失由原告自行承担。五、1、原告自行测量的房高数据，不能作为定案依据，因原告无相关资质，其测量数据不准确。2、该房屋按照图纸设计，不存在房高不符。3、被告交房已达5年之久，交房时候原告方没有提任何异议，故其诉求超出诉讼时效。六、1、原告该项诉求超出诉讼时效；2、被告均有正式的票据证实被告已经代原告向相关部门缴纳了其诉请的相关费用，不存在违规收费。七、1、原被告签订的商品房买卖合同均未显示被告应向原告无条件供暖；2、原告主张的部分费用，被告并未收取，据我们了解，应该是物业公司收取的，与我方无关。原告针对其诉讼请求及所陈述的事实和理由提供下列六组证据：证据一：被告宣传彩页一份、认购协议复印件、法律条文解释【2003】7号文件打印件七页，证明被告宣传页所说赠送入户花园也属于合同内容；证据二：商品房买卖合同复印件，证实被告所列的合同是格式合同和霸王条款，对业主不利，按照开发商提供的合同，业主有选择权，也有填写内容的权利，但是我们合同是被逼无奈签订的，不签订不能买房子。证据三：河南衡祥律师事务所函告复印件，证明我们接到律师函面积差补钱时间已经超过4年了，已超过诉讼时效。证据四：收据复印件三页、宛政【2012】71号文（2010年11月16日施行的已经作废的）打印件、宛政53号文打印件，证明被告在房价外不得收取任何费用。证据五：南阳市物价局文件宛价字【2000】54号复印件、河南省077号文件复印件，证明水、电、燃、暖是必备的基础设施配套，这些费用已经包含在房价内了，不得另行收费，被告是违规收费。证据六：中华人民共和国建设部令第88号文件百度查询打印件、1998年7月20日中华人民共和国国务院令第248号文件百度查询的打印件、百度查询商品房预售制度，证明水、电、燃、暖是必备的基础设施配套，这些费用已经包含在房价内了，不得另行收费。合同中的总房款不能变。被告对上述证据的质证意见为：对证据一、对宣传页真实性不予认可，是经过删除修改的宣传页；其次广告宣传页均是邀约邀请。认购协议没有显示被告承诺赠送入户花园、赠送空中庭院的约定；对证据二、1、商品房买卖合同系河南省工商行政管理局及省建设厅制作的对全省通用的商品房网签合同文本，依照合同法规定，该合同条款非格式条款、霸王条款；2、关于原告所说被逼无奈签订合同，原告没有任何证据证实其在处于被胁迫情况下签订了合同。对证据三、1、真实性不予认可，其次，南阳市测绘大队是于2016年8月5日出具的房屋实测面积报告，因此原告所举律师事务所函，恰恰证明被告反诉主张不超过诉讼时效。对证据四、免半年物业费、有限电视初装费、分摊收据，这三个收费单位为南阳尚城物业管理公司，非我公司，关于第二页三个收据，产权费用、估交契税、天燃气费收据，该三份收据是在原被告协商一致的情况下，原告自愿于2012年9月2日、2014年7月4日向被告交纳，三份收据不能证实原告所说系被告违规收取，恰能证明原告该项诉讼请求已超出诉讼时效。关于两个文件，所涉案小区是2008年农运会城中村改造项目，该文件是2012年发布实施的，不能证明原告证明目的。对证据五、在该文件中，未见到水、电、燃、暖包含在房价内的相关规定。对证据六、系原告自行在网上查询的，真实性不予认可。被告针对其诉讼请求及所陈述的事实和理由提供下列九组证据：第一组证据：商品房买卖合同一份。证据内容及证明事实：1、双方间所订立的商品房买卖合同系河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的合同范本，且合同第1页特就合同填写等事项进行说明。该证据证实，双方合同中不存在约定不公平情形及原告所称“霸王”条款因素。2、合同第16页及补充协议末页均有赵迁文等签字及押印，且显示合同订立时间显示2012年11月14日。该情形证实：（1）双方间商品房买卖合同成立，且不违反法律规定，并已经发生确定法律约束力；（2）至原告起诉时早已超过法律规定的可撤销相关合同内容的1年除斥期间。3、合同第五条明确约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：”“1、双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实核算，多退少补。”据此，原告应当按照产权登记面积向永安公司支付多出的建筑面积的差价款。4、合同第十三条约定交房“标准”见“附件三”；附件三中未见有暖气管道接通等约定；其中6厨房中仅约定“预留天然气主管道”，并未包含主管道以外部分。该情形证实：（1）双方间合同约定交房条件不包括暖气管道接通。因此永安公司没有义务为原告供暖；（2）燃气主管道以外部分不可能包含在合同约定的房价款当中。因此原告应当负担燃气主管道以外的相关费用。5、合同第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”“3、若因出卖人因素导致不能在上述规定期限内取得房地产权属证书的，应当向买受人支付房价款0.1%赔偿买受人损失。若因不可抗力或行政行为等不可见因素的导致不能按期取得权属证书的，则不视为出卖人违约。”该条约定证实：（1）双方间合同中并未就原告取得权利证书的期限作出规定，因此不存在其未在规定期限内取得权属证书问题；（2）双方间就买受人原告取得房屋权属证书的违约责任及相关情形作出了明确约定，假定确因永安公司因素导致原告未能在规定期限内取得权属证书的，永安公司承担支付买受人房价款0.1%赔偿原告损失。也即，假定永安公司未能如期为原告办理权属证书构成违约情况下，永安公司也仅承担房价款0.1%的损失赔偿责任；（3）双方合同还约定了因行政行为等不可见因素导致原告不能按期取得权属证书的，永安公司不构成违约，因此不应承担前述所谓违约责任。6、补充协议第三条约定，“买受人应在接到出卖人通知办理产权证的同时将面积差价款结清，否则承担逾期办证的一切责任。”该约定证实，原告应当及时向永安公司支付面积差价款，因此形成的逾期办证的后果由原告承担，永安公司不承担相关责任。原告要求永安公司承担逾期办证责任与该约定相悖。7、补充协议第八条约定，“出卖人的销售广告、宣传资料中的图片、资料、数据、说明、模型、样板房展示等仅供买受人参考，对出卖人和买受人都不构成约束；双方同意一切权利与义务以合同及附图为准，并以有关单位备案通过的最终状况作为交房依据。”该约定证实不存在永安公司赠送入户花园、空中花园等承诺问题，双方间在订立合同时已经就相关事项的处理做了明确约定和安排。8、补充协议第十二条约定，“买受人须向出卖人缴纳国家规定的有关税费及共有部位、公用设施设备维修基金。”该约定证实，原告应当承担支付国家规定的如缴纳价格调节基金等国家规定的相关费用。补充协议第十五条约定，“买受人提出需增加相关配套的收费项目及金额，按市政配套相关部门的有关规定增加相关配套的收费由买受人承担。”该约定证实，（1）原告应当缴纳和或支付其需增加的相关配套设施的燃气初装费；（2）如原告等需要永安公司增加供暖等配套设施，相关费用也应当由原告承担。第二组证据：验房表、钥匙发放清单等各1份。该证据证实：1、赵迁文等原告已接受所交付房屋且在受领房屋时未提出任何异议；2、交房时间发生在2014年7月4日，赵迁文等原告相关请求包括房屋层高、入户花园等交付请求早已超过了诉讼时效期间。第三组证据：费用结清确认书1份。该组证据证实：1、双方已经就燃气费等相关费用及款项的负担及支付达成了合意，赵迁文等原告支付相关款项系履行双方合意中形成的相关义务；2、赵迁文等原告支付相关费用的时间发生在2012年和2014年，至其起诉时早已超过诉讼时效期间。第四组证据：管道燃气设施配套建设合同和南阳华润燃气公司收费依据各1份。该组证据证实：永安公司收取赵迁文等燃气初装费等公平合理，不存在不当之处。第五组证据：南阳市房产分层分户图和公证书各1份。该组证据证实：1、赵迁文等原告所购买永安公司的商品房于2016年8月5日经南阳市房产测绘队测量，实际建筑面积与合同约定建筑面积有差异，根据双方间合同约定，赵迁文等原告应当向永安公司补交房款；2、永安公司2016年12月14日已在小区内楼梯口张贴通知方式，通知赵迁文等补交商品房差价款，并告知赵迁文等未及时补交导致未能如期办证等后果由其承受。第六组证据：不动产权证书1份。证实未欠购房款的1号楼购房户不动产权证书已经办领。第七组证据：蔡庄社区居委会证明。该组证据证实：乔新华所购商品房6号楼项目未及时办理房屋权属证书系因行政行为所致，根据双方间合同约定，永安公司不应当承担违约责任。第八组证据：河南省行政事业性收费基金专用票据、银行进账单及明细单各1份。该组证据证实：永安公司系代收代缴该项费用，且已经将赵迁文等原告所缴纳的价格调节基金转付给南阳市政府相关部门。第九组证据：尚城国际A区有线电视用户安装服务合同，证明被告代收了240元有线电视费用交给了有线电视公司了。原告对上述证据质证意见为：对证据一、1、空白处让业主写的，但是业主都没写，签名了能买，不签名不能买房；2、我们接到被告的律师函，我们才告的被告，不超过诉讼时效。3、根据合同法律规定，被告合同约束不公平，被告合同事先设定好了让我签。提供合同约束、加重对方，对自己有利，该条款无效。根据法律规定，应该选择合同第五条的第二项的第二小项；4、根据法律规定及南阳地方法规水、电、燃、暖是必须配套的，而且是包含在房价内的，任何单位等不得在房价外收取任何费用，而且有南阳市相关规定，燃气初装费不得收取。5、被告的约定不清楚，造成我们损失的数额难以确定，损失数额远远大于其违约金，根据法律规定，日息按照0.1%计付违约金，赵迁文我们是按日息1%计付违约金；合同规定，房子交付后90日内办理房权证，但是被告至今未办理。1-4号楼，故意把面积藏起来，其实把我们房子扩容了，被告2016年才验收，现在责任都推在原告身上；关于被告说将费用交给相关部门了，我到房管局去查被告所缴纳的燃气初装费、副食基金、有线电视初装费，根本没有的事情，都是空白档案。对证据二、真实性无异议。是2014年7月4日我们领的钥匙。对证据三、当时被告说不交钱不给钥匙，不知道国家已经不让收这些费用了。被告所说超过诉讼时效不属实。被告所说的相关费用，在确认书上没有燃气初装费、副食基金、有线电视台初装费的费用清单。对证据四、被告再怎么交钱与我们无关。对证据五、上面不显示规划图及建设图纸，看不出房高。对证据六、无异议。对证据七、不管怎么耽误，是被告自己的问题，被告2012年取得建筑许可证，就得承担违约责任。我们是2012年交的钱，契税也交了。2016年9月才最终确定土地及建筑规划许可证，说明被告违约。对证据八、是向银行贷款的票据，是被告自己的事，最后的行政事业收费交了176373元，这是包括多少户，具体谁交了都看不出来，说明不了什么。对证据九、我到物价局调取相关文件，开机、停机、移机、复机、过户等都不得收取费用，在2012年2月1日起执行。就原被告所出示的证据，本院综合认证如下：第2对于广告宣传彩页，因案涉楼盘系南阳市首批城中村改造项目，2008年即已建设开发宣传，原告无法证实其提供的广告宣传彩页系当时被告用于宣传的广告彩页，且被告对此宣传页也不予认可，因此，本院对该证据不予认可。对于认购协议，该协议上双方并未约定被告有赠送空中庭院、入户花园。第2对于《商品房买卖合同》，因该商品房买卖合同为商品房网签备案合同，系河南省工商行政管理局及河南省建设厅监制的，用以购房办理网签全省通用的合同文本，该合同中的大部分条款，包括原被告双方争议的第五条，均预留两种处理方式供合同当事人用以选择，因此，对于原告(反诉被告）称该条款为格式条款的说法，本院不予认可。第2对于河南衡祥律师事务所函告，因双方均无异议，故本院对此予以认可。第2对于收据复印件，因其中三份收据：免半年物业费、有线电视初装费、分摊收据，这三个收费单位为南阳尚城物业管理公司，因此，被告并不是原告诉请被告退还有线电视初装费的适格被告，该三份收据，本院不予认定。对于产权费用、估交契税、天燃气费，双方均无争议，本院予以认定。第2对于验房表、钥匙发放清单、费用结清确认书，因该单据系交房时原告签署，因此，对该组证据，本院予以认定。第2对于管道燃气设施配套建设合同和南阳华润燃气公司收费依据，对于该组证据，因南阳华润燃气公司对合同及该项收费的依据已经做出了书面明确说明，因此，对于该组证据，本院予以认定。第2对于南阳市房产分层分户图和公证书，因分户图系南阳市房产测绘大队测量，公证书系公证机关依法进行公正程序后出具的公证文书，故对于该组证据，本院予以认定。第2对于不动产权证书、河南省行政事业性收费基金专用票据、银行进账单及明细单。因不动产权证书原告无异议，事业性收费票据及账单能够相互印证被告永安公司向政府部门缴纳了该笔费用，因此，对于该组证据，本院予以认定。通过原告举证、被告质证、本院认证、结合庭审调查，本院确定以下案件事实：一、2012年11月14日，原告赵迁文与被告永安公司签订《商品房买卖合同》，原告赵迁文购买由原告开发建设的位于南阳市××与××交叉口尚城国际小区A座1号楼1单元22层2203号房屋一套。其中，在合同“第五条面积确认及面积差异处理”第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。附件三：装饰、设备标准第6项，厨房：预留上下水管道，预留天然气主管道。附件四：合同补充协议第三条约定：买受人应当接到出卖人通知办理产权证的同时将面积差价款结清，否则，承担逾期办证的一切责任。二、2012年9月2日，原告向被告缴纳13195元，注明产权费用（契：3634、维：6794、其他：2767）；2014年7月4日，向被告缴纳2500元，注明天然气费。三、2014年7月4日，原告赵迁文在费用结清确认单上签字，注明代收费用：契税、维修基金、办证费用、燃气费。赵迁文在验房表上签字确认。四、2016年8月5日，南阳市房产测绘队就上述争议房屋出具南阳市房产分层分户图，写明产权面积：88.1平方米。五、2016年12月14日，南阳市宛都公证处出具（2016）宛市证民字第11634号公证书，证明被告工作人员周博、郑春雨于2016年12月14日上午在尚城国际1号楼电梯口，粘贴《通知》（存在面积差异的客户在该通知发布后十日内办理房款结清手续，并提供相关办证手续后，办理房屋所有权证）。六、2013年8月21日，被告与南阳郑燃燃气有限公司签订《管道燃气设施配套建设合同》，第二条工程费用（预算造价）：依据南阳市物价局宛价工函【2007】3号文件执行，燃气用户建设费收取标准、金额：居民住宅户的燃气用户建设费：室内挂表678户每户2418元，工程造价1639404元，每户安装一表一头（不含灶具），室外管每户含3米。……甲方应预缴款项合计1639404元。南阳华润燃气有限公司收费依据，收费项目：基础设施费：居民用户：1435元/灶；工程设计安装费：普通900元/户，室外集装箱1100元/户；管道破口费：居民用气80元/户；沼气使用证：3元/户。七、2013年3月6日，永安公司向南阳市房产管理局缴纳287626元，注明交易费及副食金；3月7日，南阳市人民政府价格调节基金办公室出具河南省行政事业性收费基金专用票据，载明收到永安公司缴纳的76户价格基金176373元，5月20号，南阳市人民政府价格调节基金办公室出具河南省行政事业性收费基金专用票据，载明收吴东勤等157户价格基金361406元；5月15日，被告永安公司向南阳市房产管理局以银行转账支票方式缴纳375126元，注明交易费及副食金。本院认为，第一，原告未向法庭提交有效证据，证明被告承诺向其赠送入户花园、空中庭院；其次，宣传用广告明显系要约邀请，不具有合同承诺效力。因此，对于原告要求被告赠送入户花园等的诉求，本院依法不予支持。第2原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。该合同为河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制，行政机关发行的示范文本，也是买卖房屋时双方在行政机关备案的网签合同，故合同双方当事人均有义务充分理解合同内容后再行签署；至于原告所称其处于被胁迫、被逼无奈情况下才签署的该合同，因原告并未举证证明其受到胁迫，故原告所称的该合同系格式合同，合同第五条面积确认及面积差异处理的条款应当予以解除和变更的诉求，本院依法不予支持。第2因案涉房屋系在2016年8月5日，南阳市房产测绘队才就上述争议房屋出具了南阳市房产分层分户图，确定其最终面积，因此，依照合同约定，被告有权要求原告补交房屋面积差价款。结合公证文书、律师函告，且原告已经向被告缴纳了上述款项这一事实，本院认定被告无须向原告返还房屋面积差价款40709元。第2原告与被告所签订的附件四合同补充协议第三条约定“买受人应接到出卖人通知办理产权证的同时将面积差价款结清，否则承担逾期办证的一切责任”。因此，在原告并未结清房款的情况下，被告未代其办理房屋产权证并不违反合同约定。因此，对于原告主张被告应当向其支付房产证违约金及契税办证费的利息共计6247.35元的诉求，本院不予支持。第2原告并未提交任何证据证明案涉房屋比约定房高少5cm，及被告有义务或者有义务无条件为原告供暖，且交付房屋日期为2014年9月24日，其起诉交付房屋不符合约定及未给其通暖已经明显超出诉讼时效。因此，对原告该二项诉求，本院不予支持。第六、对于被告是否应退还原告副食调节基金、燃气初装费、有线电视初装费的问题，1、有线电视初装费的收取单位系南阳尚城物业公司，非本案被告永安公司，因此对其该项诉求，不予支持。2、关于燃气初装费，经本院查实，南阳市物价局为了规范收费标准，依据2012年5月25日印发的《南阳市人民政府关于印发修订后的南阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（宛政〔2012〕53号）文件第十二条中涉及的相关文件和市政府法制办的协调意见，制定了《关于城市基础设施配套费和燃气、热力收费有关政策的说明》，该说明第二项中燃气和热力建设工程的交付办法为:“……2010年11月16日后，已按规定缴纳城市基础设施配套费的开发企业和个人，取消燃气初装费和供热入网费。燃气按工程设计安装费居民每户900元（室外集装箱式每户1100元），管道破口费80元，使用证3元收取。3、关于价格调节基金（又称副食调节基金）的征收问题，《南阳市人民政府价格调节基金办公室关于价格调节基金征收工作的补充通知》规定，新增商品房买卖和二手房转让交易双方均按交易额的2.5‰缴纳价格调节基金……。上述两部分事实业经河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民再8号判决所确定。但《商品房买卖合同》签署日期为2012年11月14日，副食调节基金的缴纳日期为2012年9月，交房日期为2014年7月4日，燃气费用的缴纳日期为2014年7月，原告于2018年10月16日起诉主张涉上述两项费用之权利，其起诉日期距副食调节基金缴纳日期6年，距燃气费用缴纳日期4年，很明显，已经超过了法律规定的诉讼时效。因此，对于其诉请要求被告返还其副食调节基金及燃气费用的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下:驳回原告赵迁文的诉讼请求。案件受理费1367元，由原告赵迁文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  李立审 判 员  王峰人民陪审员  叶涛二〇一九年十一月二十五日书 记 员  马彬