上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初42304号原告：柏杨，男，1981年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海天歌置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被告：上海斯潘房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何贵玲，执行董事。委托诉讼代理人：李浩，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告柏杨诉被告上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)、上海斯潘房地产营销策划有限公司(以下简称斯潘公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月7日、2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告柏杨、被告天歌公司、被告斯潘公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柏杨向本院提出诉讼请求：1、判令天歌公司为原告所购买的本市浦东新区锦绣东路511弄天歌商都7号楼307室的房屋办理预告登记；2、判令天歌公司、斯潘公司连带承担向原告支付延迟交房违约金(以已支付房价款人民币521,787元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按日万分之二计算)；3、判令天歌公司、斯潘公司连带承担向原告支付延迟交房违约金(以已支付销售服务费378,213元为基数，自2018年10月1日起至实际交房之日止，按日万分之二计算)；4、判令天歌公司、斯潘公司连带承担向原告支付延迟交房损害赔偿243,530元；5、本案诉讼费用由两被告共同承担；事实和理由：2018年4月13日，原告与天歌公司签订了《上海市商品房预售合同(非居住用房)》，同日与天歌公司的授权代理销售公司即斯潘公司签订了《销售服务协议》，其中房屋销售价格为1,001,787元，销售服务费(实际为购房款)378,213元，房屋位于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号楼307室。合同签订后，原告于2018年4月13日向天歌公司支付预售合同部分房款521,787元。2018年4月13日向斯潘公司支付名为服务费实为购房款的钱款378,213元。由于原告还与案外人签订《统一运营管理合同》，逾期交房还造成了原告这部分的损失，也要求被告赔偿。现原告向法院提起诉讼。被告天歌公司辩称，首先天歌公司愿意配合原告办理所购房屋的预告登记，目前正在办理过程中。由于原告未付清预售合同约定的全部房款，即原告仅支付了521,787元房款，480,000元贷款至今未到账，天歌公司愿意按原告已支付的房款金额按合同约定支付违约金。至于服务费，天歌公司并非实际收款人，原告要求天歌公司承担连带责任，无合同依据。主张的赔偿金与约不符，不能接受。被告斯潘公司辩称，斯潘公司收到原告支付的服务费378,213元，但斯潘公司并非房地产开发企业，无法决定何时交房，原告要求斯潘公司履行交房义务是不公正的。预售合同是原告与天歌公司签订的，与斯潘公司无关，现原告要求斯潘公司承担违约责任，违反合同相对性原则，与事实不符。至于赔偿金并未实际发生，原告现要求斯潘公司承担没有法律和事实依据，应予驳回。本院经审理确认如下事实：2017年2月23日，天歌公司与案外人小马过河投资管理有限公司(以下简称小马公司)签订《商业地产项目收购合同》一份，约定，小马公司拟收购天歌公司开发的天歌商都项目，收购标的坐落于锦绣东路XXX弄XXX号1011-1030、2001-2039、3001-3039；2号1001-1064、2001-2066、3001-3064(详见预售依靠可证和预测报告)；销售标的中1号楼的销售期限为2017年3月1日至2018年5月31日，2号楼销售期限为自小马公司支付2号楼50%收购款后开始销售；合同期内，双方不签订正式购房合同，小马公司有权将该项目的房源指定第三方购买，天歌公司应与指定第三方签订正式购房合同，指定第三方应支付购房款(含客户的货款金额)视为小马公司支付的购房款；超出底价部分的购房款(溢价房款)由小马公司直接向指定第三方收取，并承担相应税费……。该收购合同第三条第七约定，小马公司以买断、独家销售代理的方式销售该项目所购房屋，即在本合同有效期内，天歌公司委托小马公司独家销售代理该项目的所购房源：2017年8月31日前，本项目其他房源(3-8号楼)的销售天歌公司拟指定小马公司以本合同约定的方式进行收购及销售，具体的合约条款由双方另行协商确定，若双方协商不一致，天歌公司可自行销售或委托第三方销售该项目其他房源。2017年12月26日，天歌公司与小马公司签订《商业地产项目收购合同》补充协议二，约定由小马公司对项目4号楼、6号楼、7号楼进行收购、销售。补充协议二为《商业地产项目收购合同》的补充协议，补充协议二未涉及的相关条款均按双方于2017年2月23日签订的《商业地产项目收购合同》执行。2018年11月22日，两被告与小马公司签订三方的《权利义务转让协议》，约定，天歌公司和小马公司同意，自2018年11月15日起小马公司将其在收购合同、补充协议、补充协议二及补充协议三项下的所有权利义务概括转让给斯潘公司，小马公司不再履行上述法律文件。2018年3月24日，原告作为乙方(预定方)、斯潘公司作为甲方(卖方)签订《定金合同(供商品房预订时使用)》一份，约定，预定房屋地址浦东新区锦绣东路XXX弄XXX号楼307室，购房总费用1,380,000元，定金100,000元，双方约定：乙方于2018年4月8日到甲方售楼处签订《上海市商品房预售合同》，原告同意签订本合同时，支付定金作为甲乙双方当事人订立商品房预售/买卖合同的担保，签订商品房预售/买卖合同后，原告支付的定金转为购房费用。房款支付方式：原告于2018年4月8日前支付首笔购房费用900,000元(含已支付的定金100,000元)，余款480,000元以银行贷款方式支付。当日，原告向斯潘公司支付了定金100,000元。2018年4月13日，原告与斯潘公司签订《销售服务协议》，约定：斯潘公司在原告购房过程中，提供服务。原告向斯潘公司支付销售服务费378,213元。…本合同单独于原告因购买该房屋而签订的相关协议，与该等协议并无直接关联。同日，原告与天歌公司签订《上海市商品房预售合同》，由原告向天歌公司购买坐落于上海市浦东新区锦绣东路5111弄《天歌商都》7号3层307室房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积30.51㎡，每平方米房屋建筑面积单价32,834.71元，房屋总房价款暂定为1,001,787元。合同第11条约定，天歌公司定于2018年9月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。第12条约定，天歌公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同附件一付款方式和付款期限约定，2018年4月13日前支付521,787元；2018年7月13日前以贷款形式支付480,000元。合同签订当日，原告依约向天歌公司支付了521,787元，向斯潘公司支付了378,213元。现因天歌公司未能在合同约定的时间交付房屋，原告向本院起诉，要求判如所请。以上事实，有原告提供的《销售服务协议》、《上海市商品房预售合同》、收据等材料，被告斯潘公司提供的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》《定金合同》及原被告当庭陈述，在案佐证。本院认为：原告与天歌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，各方均应恪守。现天歌公司同意为原告所购房屋办理预告登记手续，并无不当，予以照准。根据预售合同约定，天歌公司应于2018年9月30日交付房屋，然至原告起诉，天歌公司仍未交房，构成合同违约，应依约承担违约责任。根据天歌公司与斯潘公司之间的《商业地产项目收购合同》、补充协议、补充协议二、补充协议三、《权利义务转让协议》约定，“超出底价部分的购房款(溢价房款)”由斯潘公司直接收取，据此足以认定斯潘公司向包括柏杨在内的购房者收取的“服务费”性质即为购房款。而按期向购房者交付房屋系天歌公司作为开发商的基本义务之一，现天歌公司不能按期交房，购房者有权按实际支付的购房款的总额作为逾期交房违约金的计算基数向天歌公司主张权利。至于天歌公司与斯潘公司之间的费用结算约定或利益分配关系，与购房者无关，不能成为天歌减免自身责任的事由。斯潘公司并无向购房者交付房屋的义务，其在本案中亦无其他依法应当承担连带责任的情形，原告柏杨要求斯潘公司承担连带责任，缺乏合同和法律依据，不予支持。原告主张的损害赔偿金，亦缺乏合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海天歌置业有限公司为原告柏杨所购买的本市浦东新区锦绣东路511弄天歌商都7号楼307室房屋办理预告登记；二、被告上海天歌置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告柏杨支付逾期交房违约金(以人民币900,000元为基数，自2018年10月1日起按每日万分之二的标准，计付至实际交房之日止)；三、对原告柏杨的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,754元，由原告柏杨负担4,718元，被告上海天歌置业有限公司负担1,036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谷丽云人民陪审员  张月兰人民陪审员  张群兰二〇一九年十一月八日书 记 员  何 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。