广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1260号 原告：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地广西桂林市象山区中山中路**。统一社会信用代码：914503008988618776。 负责人：曹耀锋，该行行长。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。 被告：史洪亮（曾用名：史大维），男，汉族，1962年12月29日生，住北京市朝阳区。 被告：靳秀绵（曾用名：蕲秀绵），女，汉族，1963年2月2日生，住北京市朝阳区。 被告：桂林市临桂维亮房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂县临桂镇西城北路碧园•印象桂林1#-2，统一社会信用代码：914503226697276313。 法定代表人：黄红锋。 委托诉讼代理人：谢秀婵，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中国银行桂林分行）与被告史洪亮、靳秀绵、桂林市临桂维亮房地产开发有限公司（以下简称维亮公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人程进宝、被告维亮公司委托诉讼代理人谢秀婵到庭参加诉讼,被告史洪亮、靳秀绵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行桂林分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年9月11日签署的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零桂临桂一手房贷字第x号）;2.被告史洪亮、靳秀绵向原告偿还贷款本金210825.73元（其中，拖欠本金12322.06元、未到期本金余额198503.67元）、应收利息5088.51元、拖欠本金罚息201.91元、应收利息罚息81.47元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》约定暂计至2019年2月12日，此后按上述约定计算至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费10229元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计226426.62元；3.判决被告维亮公司对被告史洪亮、靳秀绵以上债务承担连带保证责任；4.原告对位于桂林市x号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5.由被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实与理由：2015年8月20日,被告史洪亮、靳秀绵向原告出具《个人住房借款申请表》，申请向原告借款277000元。同年9月11日,被告靳秀绵向原告出具《共同还款承诺书》，承诺自愿与被告史洪亮共同归还借款。同日，原告与被告共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（以下简称《贷款抵押合同》）（编号：2015年桂中银零桂临桂一手房贷字第x号），《贷款抵押合同》及附件一约定：被告向原告借款人民币277000元，用于支付被告购买位于桂林市x号房屋的购房款，贷款期限120个月，每月12日为还款日，采用等额本息的还款方式，被告使用所购房屋对所贷款项提供抵押担保，担保范围为《贷款抵押合同》项下被告的全部债务，包括本金、利息（含利息、复息、罚息）、违约金、诉讼费、律师费等，同时约定了利息、复息、罚息的标准。同时，合同对违约、解除合同以及实现债权的费用等作了约定。2015年9月18日，原告就抵押房屋办理了预告登记，至今未办理抵押登记，被告维亮公司应承担连带清偿责任。2015年9月21日，原告依约向被告指定的银行账户支付了全部贷款。被告取得贷款之初尚能依约履行还款义务，但自2018年9月起未依约按期向原告归还贷款本息，截止2019年2月12日，被告已拖欠17693.95元，原告多次催收均无果。为维护自身权益，原告向本院提起诉讼。庭审中，原告明确因涉案房屋已于2019年2月18日办理他项权证，被告维亮房地产公司应对2019年2月17日之前的逾期债务承担连带清偿责任，律师费及诉讼费等均按照比例进行分担。 被告维亮公司辩称,已为涉案房屋办理他项权证,且原告已收到该证，被告维亮公司保证责任已免除。 被告史洪亮、靳秀绵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其已放弃答辩及质证的权利。本院对于原告方提供证据的真实性、客观性予以认可，可以作为认定本案事实的基本证据；并结合本案其他证据综合考虑，以确定本案事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月11日，原告作为贷款人（抵押权人）、被告史洪亮作为借款人（抵押人），以及被告维亮公司作为保证人（开发商）签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零桂临桂一手房贷字第x号）。合同约定：被告史洪亮贷款277000元，用于购买位于桂林市x号房屋；贷款期限120个月，从2015年至2025年；本合同项下参考贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，采用浮动利率方式；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；如未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，视为违约，原告有权终止或解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；开发商作为保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。被告史洪亮以所购房屋为贷款提供担保。同日,被告靳秀绵签署《共同还款承诺书》，承诺自愿与被告史洪亮共同承担还款责任。 2015年9月18日，原告就被告史洪亮提供抵押房屋办理预购商品房抵押权预告登记。同月21日，原告按合同约定向被告史洪亮指定银行账户发放贷款277000元。2019年2月18日，被告史洪亮名下位于桂林市x号房屋办理抵押登记，并取得他项权证，编号为:桂（2019）临桂区不动产证明第x号。自2018年9起，被告史洪亮未按约定归还贷款，因贷款本金金额较起诉截止日期有所变动，经原告核算，截止2019年11月13日，被告史洪亮共拖欠原告贷款本金210157.81元（其中拖欠本金30740.59元、未到期本金179417.22元）、利息12448.91元、拖欠本金罚息1403.59元、应收利息罚息578.09元。截止2019年2月17日，被告史洪亮的拖欠本金金额为12322.06元，利息为5088.51元，罚息为302.03元，逾期合计为17712.6元。 2019年5月23日，原告委托广西君健律师事务所处理本案纠纷，并已支付律师代理费5114.5元。 本院认为，原告与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》系各方经平等协商后自愿签订，且未违反法律强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。合同签订后，原告已依约向被告史洪亮发放了贷款，但被告史洪亮却未能按照合同约定按期足额向原告归还贷款，已构成违约，应当承担违约责任，已符合约定解除合同的条件，故对原告要求解除与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，本院予以支持。原告根据合同约定的计算方式，所统计的截止2019年11月13日，被告史洪亮共拖欠原告贷款本金210157.81元（其中拖欠本金30740.59元、未到期本金179417.22元）、利息12448.91元、拖欠本金罚息1403.59元、应收利息罚息578.09元，本院予以确认，上述款项被告史洪亮应当偿还；其后利息、罚息按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止。被告靳秀绵签署《共同还款承诺书》，承诺自愿与被告史洪亮共同承担还款责任,故对原告要求被告靳秀绵承担共同还款责任，本院予以支持。 关于原告主张对被告提供的抵押物享有优先受偿权的问题。被告史洪亮、靳秀绵同意以位于桂林市x号房屋作为抵押，并办理了抵押登记，取得他项权证。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外”的规定，原告在被告不能按时清偿债务时对抵押物，即被告史洪亮所有的位于桂林市x号房屋依法处置后所得价款享有优先受偿权。 关于原告请求被告支付律师代理费10229元的问题。根据在案证据显示，原告实际支付了5114.5元律师代理费，该费用系其为实现本案债权实际支出的费用，且符合双方在合同中的约定，本院予以支持。因原告主张的另5114.5元律师代理费并未实际支出，本院不予处理。 关于被告维亮公司的责任承担问题。根据合同约定，自借款人办妥抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的债务，以及该日之前借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的责任。因此，现原告要求被告维亮公司对被告史洪亮在2019年2月17日前已逾期债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。经原告统计，截止该日，被告史洪亮的逾期合计为17712.6元，被告维亮公司应对该债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后有权进行追偿。对于律师费，原告要求被告维亮公司按照比例进行分担，未违反法律规定及合同约定，故被告维亮公司应对律师费中的409元承担连带清偿责任。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司桂林分行与被告史洪亮、桂林市临桂维亮房地产开发有限公司于2015年9月11日签订的编号为2015年桂中银零桂临桂一手房贷字第x号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》； 二、被告史洪亮、靳秀绵应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金210157.81元、利息12448.91元、拖欠本金罚息1403.59元、应收利息罚息578.09元，合计人民币224588.4元（以上的利息和罚息暂计至2019年11月13日，其后利息和罚息按照合同约定计至贷款本息实际清偿完毕之日止）； 三、被告史洪亮、靳秀绵应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国银行股份有限公司桂林分行为实现债权支付的律师代理费人民币5114.5元； 四、被告桂林市临桂维亮房地产开发有限公司对2019年2月17日前的逾期贷款本息17712.6元，以及律师费中的409元承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后，有权进行追偿； 五、原告中国银行股份有限公司桂林分行对被告史洪亮所有的已办理不动产抵押登记的位于桂林市x号房屋（他项权证号:桂（2019）临桂区不动产证明第x号）依法处置后所得价款享有优先受偿权； 六、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案减半收取案件受理费4696元（原告已预交），由被告史洪亮、靳秀绵、桂林市临桂维亮房地产开发有限公司承担367元，由被告史洪亮、靳秀绵承担4223元，由原告承担106元；公告费300元（原告已预交），由被告史洪亮、靳秀绵承担；保全费1652元（原告已预交），由被告史洪亮、靳秀绵、桂林市临桂维亮房地产开发有限公司承担120元，由被告史洪亮、靳秀绵承担1532元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周丽娟 人民陪审员  关玉程 人民陪审员  王 梅 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  余凤琴