山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4615号 上诉人（原审被告）：郭连贵，男，1976年7月29日出生，汉族，无业，住江苏省扬中市。 被上诉人（原审原告）：张保贵，男，1987年6月18日出生，汉族，个体，住青州市。 委托诉讼代理人：刘建华，青州衡信法律服务所法律工作者。 上诉人郭连贵因与被上诉人张保贵房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初776号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭连贵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人违约在先，上诉人未违约。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人一直按约支付租金，2019年租金已经支付50000元，剩余房租双方商定被上诉人将房屋维修好、达到使用条件后再支付，而不是上诉人故意拖欠。2018年7月下大雨，房屋漏水，被上诉人一直未维修，违反了合同约定的保证房屋完好的义务。2019年1月11日，被上诉人将房屋上锁，致使上诉人无法正常使用，被上诉人违约在先。上诉人将房屋转租，经过了被上诉人同意，不存在违约行为。2、被上诉人无证据证明其存在经济损失，一审判决上诉人赔偿无依据。 张保贵辩称，一审判决正确，请求维持原判。上诉人拖欠2019年租金未付清，而且未经被上诉人同意将房屋转租给他人，上诉人违约的事实清楚。上诉人从未向被上诉人谈到房屋漏水的情况。上诉人违约造成被上诉人无法收回租金，而且短期内租不出去，给被上诉人造成损失，而且，合同约定了违约金，一审对租金及损失的判决正确。 张保贵向一审法院起诉请求:1.判令郭连贵支付拖欠2019年度租金76000元并赔偿损失100000元；2.解除双方之间的房屋租赁合同并交付钥匙；3.诉讼费用由郭连贵承担。诉讼过程中，张保贵要求判令郭连贵赔偿损失的数额由100000元变更为24000元。 一审法院认定事实：2014年12月23日，张保贵（甲方）与郭连贵（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要约定乙方租用甲方位于青州市，总面积共1320平方米（包括附属房），屋内一切设施及酒店用品如乙方需要甲方无偿提供；租赁期限10年，自2015年1月1日开始计算，第一年租金95000元，2016－2018年每年租金118000元，2019－2025年每年租金126000元，租金每年一交，于每年12月30日之前交清；租赁期间双方要严格遵守合同，如有一方违约赔偿对方损失1000000元；乙方不按时支付房租，提前终止合同即构成违约。双方还约定了其他事项。 上述房屋租赁合同签订后，张保贵将房屋交付郭连贵。郭连贵按约支付租金至2018年。2019年租金126000元，郭连贵已支付50000元，张保贵在催要剩余房租76000元时得知房屋已由郭连贵转租给李振。 一审法院认为,张保贵、郭连贵签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的合同义务。张保贵按约将房屋交付郭连贵后，郭连贵应按约支付张保贵租赁费，但其未按约支付2019年租赁费，已构成违约，张保贵根据双方约定要求郭连贵赔偿其经济损失24000元的诉讼请求，予以支持。郭连贵未经张保贵同意转租房屋，张保贵要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，亦予支持。双方房屋租赁合同解除后，郭连贵应腾空房屋并交还张保贵房屋钥匙。关于2019年房屋租金数额，考虑到合同解除后张保贵出租房屋需一定时间及郭连贵需支付张保贵经济损失24000元的情形，酌定郭连贵支付张保贵2019年9个月的房屋租金94500元（126000元/年÷12×9），其已支付50000元，尚应支付44500元。郭连贵经法院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除张保贵与郭连贵于2014年12月23日签订的房屋租赁合同；二、郭连贵于判决生效之日起十五日内将青州市龙山路22号院内大门内2号楼西侧东数1-8间三层商住楼腾空并将房屋钥匙交付张保贵；三、郭连贵于判决生效之日起十五日内支付张保贵租金44500元及经济损失24000元；四、驳回张保贵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由张保贵负担362元，郭连贵负担788元。 二审查明，郭连贵承租涉案房屋后，又转租给案外人李振等人使用。案外人李振与郭连贵因房屋租赁合同产生纠纷并诉至法院，法院审理后作出（2019）鲁0781民初561号民事判决书及（2019）鲁07民终4143号民事判决书，在该案中法院认定郭连贵与房主张保贵存在纠纷，致使房屋被房主张保贵多次锁门。 另查明，因郭连贵未按合同约定足额支付2019年租金，张保贵多次向郭连贵催要，并告知郭连贵要收回房屋。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，张保贵与郭连贵签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，郭连贵未按约履行支付租金的义务，构成违约；而且，其在未经张保贵同意的情况下，又将涉案房屋进行转租，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，基于此，张保贵提出解除与郭连贵之间租赁合同的主张合法有据，应予支持。郭连贵主张张保贵违约在先，但其提交的照片打印件、短信聊天记录等证据均无法充分证明张保贵存在违约情形；虽然张保贵对涉案房屋采取过上锁措施，但系因郭连贵未按约支付租金、违约在先造成，张保贵在与郭连贵多次沟通无果的情况采取自救措施，不能因此认定张保贵存在明显过错，故对郭连贵关于张保贵违约在先的主张不予采信。因郭连贵未按约支付租金致使双方发生纠纷，涉案房屋无法正常租赁使用，张保贵作为出租人因此受损，郭连贵应当按照租金价格向张保贵支付无法正常使用期间的损失，一审结合房屋租金数额、合同解除后另行出租的合理期限，酌情确定由郭连贵支付2019年9个月的租金94500元，并无不当，予以支持。双方均认可郭连贵已经支付租金50000元，应予以扣除，即郭连贵还应向张保贵支付租金损失44500元（94500元-50000元）。至于郭连贵主张的经济损失24000元，其在一、二审中均未提交相关证据证明其损失情况，且与其租金损失的主张存在重复，不予支持。 郭连贵在二审中称其对涉案房屋进行了装修并存在其他损失，因其在一审时无正当理由未到庭参加诉讼亦未提起反诉，本院二审不予处理。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初776号民事判决书第一、二项内容，即“一、解除张保贵与郭连贵于2014年12月23日签订的房屋租赁合同；二、郭连贵于判决生效之日起十五日内将青州市龙山路22号院内大门内2号楼西侧东数1-8间三层商住楼腾空并将房屋钥匙交付张保贵”。 二、变更山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初776号民事判决书第三项内容“三、郭连贵于判决生效之日起十五日内支付张保贵租金44500元及经济损失24000元；”为：郭连贵于判决生效之日起十五日内支付张保贵租金44500元。 三、撤销山东省青州市人民法院（2019）鲁0781民初776号民事判决书第四项内容“四、驳回张保贵的其他诉讼请求”。 四、驳回张保贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由张保贵负担362元，郭连贵负担788元。二审案件受理费2300元，由郭连贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十一月六日 书记员  褚诗舒