安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0323民初2788号原告：彭小四，男，1982年8月16日出生，汉族，个体工商户，住安徽省固镇县。原告：黄毕华，女，1962年8月25日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。两原告共同委托诉讼代理人：徐国庆，安徽展翔律师事务所律师。被告：固镇县南园置业有限公司，住所地安徽省固镇县城关镇谷阳路中段，统一社会信用代码91340323550184115Q。诉讼代表人：安徽乐业律师事务所，系被告固镇县南园置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：管启飞，安徽乐业律师事务所律师。原告彭小四、黄毕华诉被告固镇县南园置业有限公司（以下简称南园置业）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法由审判员沈云鹏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭小四、黄毕华共同委托诉讼代理人徐国庆，被告南园置业管理人的委托诉讼代理人管启飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭小四、黄毕华向本院提出诉讼请求：1.确认彭小四、黄毕华对南园置业因支付购买固镇县南园时代广场2期（以下简称南园2期）2幢1单元17层1705号房屋购房款而享有的债权421200元；2.判决南园置业向彭小四、黄毕华交付南园2期2幢1单元17层1705号房屋，并协助彭小四、黄毕华办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由南园置业承担。事实和理由：2015年9月30日，彭小四、黄毕华与南园置业签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定彭小四、黄毕华预购由南园置业开发的坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园2期工程中的2幢1单元17层1705号房，该房屋预测建筑面积117㎡，总价款为421200元，彭小四、黄毕华以先付定金方式支付南园置业39440元。后彭小四、黄毕华一次性支付完全部房款，南园置业于2015年12月29日向彭小四、黄毕华开具发票，同时进行合同备案，但南园置业一直未交付房屋。彭小四、黄毕华认为，其所购商品房具备预售条件，现该房屋早已建成并开售，因南园置业的原因，彭小四、黄毕华至今未取得案涉房屋所有权证书，明显已经构成违约。南园置业进入破产重整程序后，彭小四、黄毕华向南园置业管理人申报了债权，但南园置业管理人未予确认。彭小四、黄毕华认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，彭小四、黄毕华已按合同约定以现金方式一次性向南园置业付清了全部购房款，履行了买受人的全部义务，应当依法享有法定权利，南园置业管理人对彭小四、黄毕华的债权不予确认，显失公平。南园置业虽已宣告破产，但南园2期小区房屋目前已建成，不存在对彭小四、黄毕华不能履行的情况，南园置业未按合同约定的交房期限交付房屋已构成违约，南园置业应继续履行合同，交付案涉房屋。南园置业辩称，1.彭小四、黄毕华与南园置业之间是民间借贷关系，双方签订商品房买卖合同只是作为民间借贷合同的担保，不具有商品房买卖的真实意思。2、彭小四、黄毕华没有按照合同约定支付购房款，南园置业开具的收据不能证明彭小四、黄毕华已经支付购房款。南园置业的收据类似民间借贷案件中的借据，法院应审查资金交付情况。3、南园置业存在大量基础法律关系为民间借贷，同时签订商品买卖合同作为民间借贷担保的购房户，该类购房户一般持有商品房买卖合同和全款收据，不能提供相应的支付凭证，彭小四、黄毕华与南园置业的交易特征符合该类购房户的特点，因此法院在审理本案时，应审查彭小四、黄毕华与南园置业是否存在上述问题。综上，请求人民法院依法判决。经审理查明：南园置业多次向彭小四借款，至2014年6月2日，南园置业欠彭小四借款本息70万元，约定12个月还清。坐落于固镇县城关镇谷阳路与东风路交汇处的南园**商住楼系南园置业开发建设。2015年9月30日，彭小四、黄毕华与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定彭小四、黄毕华购买南园2期2幢1单元17层1705号房屋，合同总价款为421200元，按照该房屋预测建筑面积117㎡计算，该房屋单价约为3600元/㎡；合同另约定南园置业应于该合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，应于2016年8月28日前向彭小四、黄毕华交付该房屋。彭小四、黄毕华与南园置业商定，彭小四、黄毕华以彭小四对南园置业享有的上述借款债权421200元抵付案涉《商品房买卖合同（预售）》项下的421200元购房款。2015年10月12日，案涉合同在固镇县房屋管理局进行了备案。2015年12月29日，南园置业给彭小四、黄毕华开具了一张金额为421200元的购房款收据一张。另查，本院于2017年3月20日裁定受理南园置业破产申请，并指定安徽乐业律师事务所为南园置业管理人。后彭小四、黄毕华向南园置业管理人申报案涉债权，南园置业管理人认为彭小四、黄毕华提交的申报材料也不能证明其已实际支付《商品房买卖合同（预售）》项下的421200元购房款，对彭小四、黄毕华申报的债权不予确认。彭小四、黄毕华对南园置业管理人不予确认其申报的债权有异议，遂向本院提起诉讼。上述事实有当事人的陈述、书证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。彭小四、黄毕华与南园置业签订的《商品房买卖合同（预售）》，是其双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。现有证据能够证明，彭小四、黄毕华与南园置业签订《商品房买卖合同（预售）》前，彭小四与南园置业之间存在民间借贷关系，彭小四是债权人，南园置业是债务人。彭小四、黄毕华以彭小四对南园置业所享有的债权支付抵扣购房款，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》实质上是“以房抵债”。《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”本院于2017年3月20日受理南园置业破产申请后，彭小四、黄毕华在规定期限内向南园置业管理人申报了债权。彭小四、黄毕华对南园置业管理人不予确认其债权有异议，向本院提起诉讼，符合法律规定。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，除法律另有规定外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件。本案中，彭小四、黄毕华提交的证据能够证明其已用彭小四的借款债权抵付了《商品房买卖合同（预售）》项下全部购房款，但彭小四、黄毕华主张确认债权的基础法律关系并非基于直接的房屋买卖关系，而是基于以房抵债方式产生的房屋买卖关系，在该房屋买卖关系下实现物权变动是为了消灭债务，不产能生直接的房屋买卖关系情况下所产生的物权期待效果，在房屋所有权没有发生变动之前，彭小四、黄毕华享有的只是普通债权。南园置业在被宣告破产前未将案涉房屋交付彭小四、黄毕华实际占有，更未将案涉房屋过户登记至彭小四、黄毕华的名下，案涉房屋仍属于南园置业的财产，彭小四、黄毕华对案涉房屋不享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。彭小四、黄毕华在本案中要求南园置业向其交付案涉房屋并协助其办理产权过户登记手续，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。南园置业辩称上述债务已清偿，但没提供相关清偿的依据，彭小四、黄毕华与南园置业之间的民间借贷关系发生在前，双方的房屋买卖关系发生在后，南园置业与彭小四、黄毕华签订《商品房买卖合同（预售）》的是为了偿还彭小四的借款，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中没有能够体现以房屋买卖合同为民间借贷进行担保的内容。南园置业虽辩称其与彭小四、黄毕华签订房屋买卖合同只是为民间借贷提供担保，双方之间没有买卖案涉房屋的真实意思，彭小四、黄毕华也没有支付《商品房买卖合同（预售）》项下的购房款，并以此为由拒绝确认彭小四、黄毕华主张的案涉债权，但其所举证据不足以证明其抗辩主张，依法应承担不利的后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告彭小四、黄毕华对被告固镇县南园置业有限公司享有借款债权421200元；二、驳回原告彭小四、黄毕华在本案中的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3809元，由被告固镇县南园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  沈云鹏二〇一九年十一月二十日书记员  周 慧