镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1191民初3449号原告：苏州善洽堂市场营销策划有限公司，住所地苏州市姑苏区西环路2928号（35-307）（CY0023）工位（集群登记）。法定代表人：侯友旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞、**露，上海市国泰律师事务所律师。被告：江苏金博房地产开发有限公司，住所地镇江新区丁卯南纬二路（镇江新区丁卯城市建设投资有限公司内6号1层）。法定代表人：金鹏，该公司执行董事。被告：金鹏，男，1992年12月7日出生，汉族，住镇江市。两被告共同委托诉讼代理人：徐元，江苏汇泉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司（以下简称苏州善洽堂公司）与被告江苏金博房地产开发有限公司（以下简称江苏金博房产公司）、金鹏商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用普通程序，由审判员吴茜担任审判长，与人民陪审员黄陆林、吴和芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告苏州善洽堂公司委托诉讼代理人赵瑞，被告江苏金博房产公司委托诉讼代理人徐元、窦健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州善洽堂公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告退还保证金200万元；2、判令两被告赔偿逾期付款利息损失（自应付之日即2018年1月17日起以200万元为基数按同期银行贷款利率计算至款项付清止，暂计至2018年11月16日为79167元）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年8月，原告与被告江苏金博房产公司签订《委托销售总代理合同》一份，约定被告江苏金博房产公司将位于镇江市的“华康国际大厦”房地产项目的营销策划及独家代理销售事宜委托给原告，被告江苏金博房产公司按照约定向原告支付代理费，原告向被告江苏金博房产公司缴纳200万元保证金。合同签订后，由于被告江苏金博房产公司存在案涉销售项目无法办理银行按揭贷款和与购房者恶意串通，阻扰原告销售房屋、违约未能支付佣金等原因，导致原告无法正常开展代理销售工作。后原告多次要求被告江苏金博房产公司退还保证金，但被告江苏金博房产公司至今均未能退还。被告金鹏系被告江苏金博房产公司的唯一股东，其不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对被告江苏金博房产公司的债务承担连带责任。被告江苏金博房产公司辩称:被告江苏金博房产公司在2016年8月即与相关银行签订了关于涉案房屋销售办理信贷事项的协议，原告在销售过程中无法在银行办理按揭贷款的原因多样，不能证明系被告江苏金博房产公司自身原因所导致；原告在诉讼过程中没有提交证据证明其履约过程中积极策划、推广销售房屋活动，其销售未达到合同约定目标在于原告未能尽心尽责。故原告的诉请依据不足，请求驳回原告的诉讼请求。被告金鹏辩称：其提供的审计报告可以证明，两被告不存在业务混同、财务混同和财产混同的事实，缺乏一人股东承担责任的条件，不应当承担连带责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交以下主要证据材料：1、2017年8月3日销售战略合作协议复印件1份、上海农商银行付款通知复印件1份，拟证明原告与被告江苏金博房产公司存在委托销售合同关系，原告按照合同约定向被告江苏金博房产公司支付了保证金200万元的事实。2、2018年1月2日商品房买卖合同复印件1份、收据复印件2份、房屋定购单复印件1份，拟证明该销售项目一客户原购买1708室、1709室两套公寓房，后因被告江苏金博房产公司无法为房屋办理贷款导致1709室退房的事实。3、孙永军、季君羊、孙倩、王国明、何杰（徐玲）购房者退房资料复印件5组（证据来源为各购房者向原告提供的退房申请书原件，申请时间是在2018年9月13日-2019年9月23日期间、被告注销网签合同申请复印件），拟证明因被告江苏金博房产公司房屋无法按揭贷款，导致购房者退房的事实。4、申请法院调查令调取的商品房销售信息查询证明复印件1份，拟证明因被告江苏金博房产公司房屋无法按揭贷款，导致客户退房。两被告对以上证据材料1真实性均无异议，但认为原告未能依照合同第三条第六款约定完成销售目标，故原告向被告索要缴纳的保证金无依据。对证据材料2真实性均无异议，但认为该证据不能证明原告的证明目的，不能证明该房主退房及退房责任在被告江苏金博房产公司。对证据材料3中退房申请中所载明的合同编号均为网签号均予认可，但对于孙永军（葛爱春）的退房申请真实性、关联性、合法性均不予认可，退房申请书是由原告提供的格式文本，所载明的理由都是原告事先书写（打印）的，葛爱春所购买的1710室并没有实际退房，该客户此后又与被告江苏金博房产公司签订了购房合同并备案，据了解，葛爱春之所以向原告出具该文书，主要目的是为了退还原告多收取的6万元费用；对于季君羊、孙倩退房的事实予以认可，但对退房材料的真实性、合法性不予认可，季君羊和孙倩退房的真实原因是基于原告在销售房屋时作出虚假承诺，承诺销售房屋能够售后返租，每月向购房者支付1500-3000元不等的租金，事后又不能履行该承诺，购房者才申请退房的；对于王国明的退房事实不予认可，王国明已全额购买1301室和1302室房屋，均已办理房屋产权证；对于何杰（徐玲）退1709室房屋的事实予以认可，但对退房理由不予认可，该户系调换全额购买1708室房屋，目前房产证正在办理中。对证据材料4真实性无异议，陈某户退房的原因是为了从原告处退回多收取的6万元，并非具有真实的退房意愿，陈某之前向被告江苏金博房产公司交纳的购房款没有要求退还，其准备作为重新签合同的购房款；对于徐阳退房的事实予以认可，但徐阳与被告公司解除购房合同系违约，并向被告江苏金博房产公司支付了14000余元违约金；对于王跃忠的退房事实予以认可，但退房原因与季君羊、孙倩的原因一样，该户曾向镇江新区住房和城乡建设局进行过反映，销售商承诺每月可领取1500元左右的租金，事后又不能兑现，有欺骗购房者的嫌疑，故要求退房。被告江苏金博房产公司、金鹏向本院提交以下主要证据材料：1、华康大厦定购单复印件1份、何杰与徐玲夫妇的身份证及结婚证复印件各1份、记账凭证复印件1份、江苏省农村信用社大额来账凭证复印件1份、收据复印件4张，拟证明2018年1月23日原告仍在销售案涉商品房。2、2019年3月15日镇鼎所审字（2019）第264号审计报告复印件1份，拟证明虽然被告金鹏为被告江苏金博房产公司一人股东，但不存在业务混同、财务混同、财产混同的情形，要求被告金鹏承担责任没有事实依据。3、2015年12月25日商品房预售许可证复印件1份，证明被告江苏金博房产公司向原告提供的销售房源具有预售许可证。4、镇江市不动产登记信息查询结果证明复印件2份，拟证明购房者王国明购买了华康大厦1301室和1302室房屋并都办理了产权登记证，原告向法庭提交的该户退房申请书和注销网签合同申请系不真实的，无法达到其证明目的。5、从镇江新区城乡建设局调取的加盖该局公章的微信聊天记录复印件1份2页，拟证明王跃忠退房（1806室）的原因是原告销售人员承诺可售后返租，领取租金，后又无法兑现，存在欺骗消费者的行为，希望退房。6、2018年8月23日徐阳与被告江苏金博房产公司签订的解除合同协议书复印件1份、被告江苏金博房产公司出具的解除合同备案申请复印件1份、银行业务付款回单、收据复印件共计6份，拟证明徐阳（钱日红）解除购房合同并退房的原因是自身违约，并向被告江苏金博房产公司支付了14700元违约金的事实。7、被告江苏金博房产公司与中国农业银行新区支行签订的房贷业务合作协议复印件1份及被告江苏金博房产公司与镇江市农村商业银行2016年8月1日签订的房贷业务合作协议复印件1份，拟证明被告江苏金博房产公司所销售的房屋五证齐全，有合作贷款的银行，不存在因被告江苏金博房产公司原因无法贷款的情况。8、原告公司人员（微信名：阿诺施瓦辛蒙）与业主陈某的微信聊天记录截图复印件1份及收据复印件2张，拟证明原告在购房款外向购房者陈某收取其他费用6万元，原告工作人员在微信中告知陈某，如想退还该6万元，必须在原告所提交的格式文件中签字，该格式文件（通过微信发送）就备注了因无法贷款而退房。9、2018年12月4日葛爱春（孙永军）的购房合同复印件1份，拟证明葛爱春退房后又重新全额购买同一套房屋的事实，由此可以证明，葛爱春退房原因并非系无法贷款。10、申请出庭作证的证人陈某的证言，拟证明原告在购房款外向购房者收取其他费用6万元，申请退房的目的是因为购房者想要原告退还多收的6万元；原告诱导业主想要退还6万元，必须在原告提供的因无法贷款而退房的格式文件中签字。原告对以上证据材料1的真实性均无异议，可以证明因被告江苏金博房产公司房屋无法贷款导致1708室的房款无法选择贷款购买，用1709室退房的款项来全款支付1708室的购房款，否则不会导致1709室退房。对证据材料2形式上的真实性无异议，但该证据系被告单方制作，无证明效力，不能达到两被告的证明目的。对证据材料3的真实性无异议，但认为房源存在无法办理银行按揭贷款的销售瑕疵。对证据材料4的证据形式无异议，但不认可两被告的证明目的，该证据反证被告江苏金博房产公司存在重大欺诈违约行为，王国明系原告客户，且在2017年12月17日签订了网签合同，并已向被告江苏金博房产公司支付相应部分购房款，依照合同约定，被告江苏金博房产公司需要向原告支付佣金，但因被告江苏金博房产公司无法贷款，后王国明向原告申请了退房，现被告江苏金博房产公司出具的2019年4月4日房产登记信息，显然是被告江苏金博房产公司绕开原告，与客户私下串通，为原告销售房屋制造障碍，违背了诚信和公平原则，经原告向房管部门调查，王国明虽然申请了退房，但实际并未退房，原告被王国明和被告江苏金博房产公司蒙蔽欺骗。对证据材料5的证据形式无异议，但不认可两被告的证明目的，原告从未有过此种宣传，且投诉内容并未指定是原告的销售人员，现场也有被告江苏金博房产公司的人员，另指责的内容仅是核实性内容，其指控的真实性待定，没有任何证明效力。对证据材料6中解除合同协议书和解除合同备案申请的证据形式无异议，但不认可两被告的证明目的，该组证据中解除合同备案申请可以反证出被告江苏金博房产公司房屋确实是无法贷款，解除合同协议书可以反证被告江苏金博房产公司应当向原告支付佣金，同时该组证据反证被告江苏金博房产公司恶意地擅自随意解除原告已销售的房屋合同，对该组证据中的银行往来凭证、收据不予质证。对证据材料7的真实性不予认可，认为被告江苏金博房产公司在第二次庭审中已认可无法贷款。对证据材料8、10不予认可，认为被告江苏金博房产公司与该证人有利害关系，证人陈述有明显的偏向性，不应采纳，证人所谓6万元抵扣房款，未在买卖合同中体现，违背常理，证人当庭陈述的退房理由前后矛盾，认为从该证人陈述中可以得出即使证人没有按所谓原告的要求提交材料，证人称也收到了款项，不存在所谓的原告诱导和逼迫。对证据材料9形式真实性无异议，但不认可证明目的，葛爱春是原告的客户，网签合同是2017年10月29日签订的，被告江苏金博房产公司提供的2018年12月的网签信息，反证被告江苏金博房产公司绕开原告，与客户恶意串通，导致原告无法正常销售房屋。对原告提交的委托销售总代理合同、客户收付款入账通知，当事人对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提交的其他证据，本院将结合其他证据和相关案情综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，被告江苏金博房产公司（甲方）与原告苏州善洽堂公司（乙方）签订合同一份，约定：甲方将其开发的“华康国际大厦”房地产项目委托乙方营销策划及独家代理销售，代理项目性质为商业、公寓（含平层、LOFT）（1—4层为商场，5—19层为公寓、平层、LOFT），项目可销售面积22995.84平方米，共计316套，委托销售方式为底价销售，平层底价5600元/平方米，LOFT底价为7000元/平方米，商业价格待定。甲乙双方根据剩余房源的实际情况，编制《华康国际大厦房源底价明细表》作为本合同的附件，附件中包括剩余的所有可售物业明细，具体销售底价以附件为准。当已售或已定房源发生退房退定时，此房源应当计入可售房源。非因甲方原因造成乙方无法继续履行合同（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等）给乙方造成损失的，甲方不承担任何赔偿责任。乙方负责售楼部重新装修以及精装修三套该项目可售公寓房，并承担营销所有相关费用。乙方提供代理销售服务包括：签订正式房地产买卖合同、催促购房客户在《认购协议》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《购房协议》及相关文件，催促购房客户缴纳房款，负责客户在签约时办理贷款相关手续等。费用结算：1、代理销售费支付条件：客户签署买卖合同并支付首付款（首付款不低于50%），甲方以实到房款按9%比例与乙方结佣；2、乙方代理销售费=合同实际成交价×9%+代理销售溢价×70%。乙方在本协议签订后自愿向甲方缴纳200万元保证金，考核制度按照销售节点铺排，在规定时间点内每完成总套数销售任务的40%，退还100万元，乙方完成销售任务总套数80%退还剩余保证金100万元，如果销售目标未达成，已退还部分还须补足200万元人民币保证金。保证金期限即为乙方销售起点2017年8月6日至乙方销售终止节点2018年1月16日。因乙方的原因未完成销售目标，乙方不得以任何理由向甲方索要已交纳的保证金。本合同自乙方保证金打入甲方指定账户起生效，合同期限为2017年8月6日至2018年1月16日。签订合同当日，原告通过上海善洽堂市场营销策划有限公司向被告交纳保证金200万元。2016年8月1日，被告江苏金博房产公司与镇江农村商业银行签订关于华康大厦商品房销售贷款合作协议一份，约定由镇江农村商业银行为符合贷款条件的购房人购买华康大厦商品房发放个人住房贷款，合作期限为两年。在审理过程中，原告于2019年10月22日向本院申请调查令向镇江市不动产登记交易中心调查购房者何杰（徐玲）、季君羊、王国明、孙倩、孙永军（葛爱春）与被告江苏金博房产公司申请注销华康大厦有关房屋网签合同信息、房屋买卖信息、不动产登记信息以及2017年8月6日至2019年10月21日期间关于华康大厦房屋网签注销的材料。镇江市不动产登记交易中心于2019年10月22日向调查申请人原告出具了关于华康大厦房屋的买受人何杰（徐玲）（1709室）、季君羊（1611室）、孙倩、孙永军（葛爱春）（1710室）、王跃忠（施菊俊）（1806室）、陈某（饶楠）（1608室）、徐阳（钱日红）（1622室）已注销网签合同的查询证明。庭审中，被告江苏金博房产公司认可原告在委托代理销售房屋的合同期限内，即2017年8月6日至2018年1月16日期间，原告共与16户购房者签订《房屋买卖合同》17份。本案争议焦点：被告江苏金博房产公司在签订委托销售合同和履行过程中是否有隐瞒房屋无法办理贷款、与购房者恶意串通阻扰原告销售房屋等违约行为、案涉保证金应否退还。本院认为：原告与被告江苏金博房产公司签订的委托销售房屋的合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告与被告江苏金博房产公司签订的上述合同中，约定了在合同履行过程中，非因被告江苏金博房产公司原因造成原告无法继续履行合同，包括项目产权、产证、抵押、银行信贷等，给原告造成损失的，被告江苏金博房产公司不承担任何赔偿责任，故双方在签订该合同时，均注意到案涉房屋的银行信贷问题，且原告作为专业的房屋中介及销售代理机构，在接受委托销售房屋时即应考虑所销售房屋的按揭贷款事宜。再者，被告江苏金博房产公司于2016年8月即与相关银行签订了为期两年的关于销售华康大厦商品房发放个人住房贷款的合作协议，作为被告江苏金博房产公司在与原告签订委托销售合同时，没有认为其所销售的房屋无法办理银行按揭贷款，故也就没有需要隐瞒无法办理银行按揭贷款的意识。综上，对原告认为在签订委托销售合同时，被告江苏金博房产公司就隐瞒了案涉房屋无法办理银行按揭贷款的诉称意见，证据不足，本院不予采纳。根据原告提供的相关购房者退房资料，申请退房的时间在2018年9月13日-2019年9月23日期间，根据委托销售合同的约定，原告的合同履行期间为2017年8月6日-2018年1月16日，故对原告认为被告江苏金博房产公司同意有关购房者退房以及退房后又有重新签订购房合同的行为，是系绕开原告，与客户恶意串通，导致原告无法正常销售房屋的违约行为的诉称意见，与事实不符，本院不予采信。关于保证金退还条件是否成就。依据合同约定：原告在规定时间点内每完成总套数销售任务的40%，被告江苏金博房产公司退还保证金100万元，原告完成销售任务总套数80%退还剩余保证金100万元，如果销售目标未达成，已退还部分还须补足200万元人民币保证金，保证金期限即为原告销售起点2017年8月6日至原告销售终止节点2018年1月16日，因原告的原因未完成销售目标，原告不得以任何理由向被告江苏金博房产公司索要已交纳的保证金。原告在合同履行期间内，销售合同项下的房屋未能达到合同约定的总套数销售任务的40%，至于能否完全实现上述销售目标，受到所销售楼盘自身价格、品质、地段、营销策略以及国家房地产调控政策等多重因素的影响，本身存在一定的不确定性，原告作为专业的房屋中介及销售代理机构，在接受委托时即应考虑到相关商业风险。庭审中，原告认为系被告江苏金博房产公司无法办理银行按揭贷款的原因造成的，而在房屋销售中，无法办理银行按揭贷款的原因诸多，有银行办理贷款的政策原因、购房者的原因、开发商信用担保原因等，另原告代理销售的不是期房，办理银行贷款时也可以考虑以所买房屋进行抵押贷款等，故对原告这一诉称意见，本院不予采纳。一方面，原告的销售未能达到合同约定的目标，另一方面，也没有充分的证据证明未完成销售任务非因原告的原因，故依据合同的约定，保证金退还的条件没有成就，对原告主张两被告退还保证金200万元并赔偿逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司的诉讼请求。案件受理费23434元，由原告苏州善洽堂市场营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 茜人民陪审员  黄陆林人民陪审员  吴和芳二〇一九年十一月十五日法官 助理  卢娓娓书 记 员  范裕颖附：上诉须知