云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初822号原告曲靖市安居房地产开发有限公司。地址：曲靖市开发区幸福路57-58号。统一社会信用代码：91530300763880931B。法定代表人杨常稳，该公司董事长。委托代理人杨新梅，云南泽典律师事务所律师。（特别授权）被告杨小丽，女，1987年1月25日生，汉族，贵州省六盘水市人，住曲靖市。委托代理人杨春丽，女，1989年4月10日生，汉族，贵州省六盘水市人，住贵州省六盘水市钟山区，系被告杨小丽之妹，（特别授权）原告曲靖市安居房地产开发有限公司诉被告杨小丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后。依法适用普通程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告曲靖市安居房地产开发有限公司的委托代理人杨新梅，被告杨小丽及其委托代理人杨春丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月17日，被告与原告签订编号为ＮＱＪ0043400029的《商品房购销合同》，购买原告开发的位于曲靖市房屋（套内建筑面积为：100.12平方米），总房款为人民币438440元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款为人民币138440元，其中，首期购房款有120000元是被告杨小丽向原告借款金额，后被告向原告偿还了32000元，并在支付首期款前向原告交了18440元定金，其余房款300000元由被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲请市麒麟区支行借款支付。由于被告未按与银行签订的编号为：5399893Ｑ116083765726的《个人购房／购车借款及担保合同》约定按期足额偿还银行的贷款，导致原告替被告清偿了其欠银行的所有欠款人民币275390.66元（本金人民币271367.44元、利息4023.22元），原告承担了连带还款责任。《商品房购销合同》中（合同补充协议）第一条第1.3款约定：“若因乙方不履行还款义务而导致银行向甲方行使担保权的，乙方应于甲方通知还款之日起十日内向甲方偿还甲方产生的损失及相关费用(包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告并按全部相关款项万分之五每日向甲方支付违约金。乙方仍未能在上述约定时间内赔付甲方款项和违约金的，按以下不同情况处理：①如本合同所约定房屋未办理产权转移登记手续的，甲方有权解除主合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金及甲方所承担的相关费用后，剩余房款无息退还给乙方。…。”另，第1.4款约定：“…。乙方应在办理退款手续前按甲方通知的时间配合甲方到曲靖市房屋产权管理局办理预告或备案登记的注销手续，乙方逾期配合办理注销手续的，应按总房价款的万分之五向甲方支付违约金。”因被告未按期足额还款，经银行要求，原告于2019年12月6日代其还清了上述欠款。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、解除原告与被告签订的编号为：NQJ0043400029的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告配合原告到曲靖市房屋产权管理局办理《商品房购销合同》备案登记注销手续(合同登记备案号为：QJ2016081706200)；2、被告杨小丽支付原告违约金人民币87688元(总房价438440元的20％)；3、被告杨小丽支付原告为本案所支付的律师费3000元；4、被告杨小丽承担原告为本案所支付的其他全部费用(包括但不限于本案诉讼费、公告费、保全费等费用)。以上暂计人民币90688元。庭审中，经释明：原告诉请的第一条第二项与要求解除《商品房购销合同》不是同一个法律关系后，原告明确“要求解除《商品房购销合同》”。被告辩称，一、被告与原告签订的《商品房购销合同》已经全面履行。理由是“原告与被告于2016年8月17日签订《商品房购销合同》。被告购买原告开发的位于曲靖市房屋（套内建筑面积为：100.12平方米）的商品房一套，约定采用首付款加银行按揭方式支付购房款。被告依约于2016年8月12日向原告支付了首期房款138440元；2016年8月18日，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，由原告作为保证人提供担保，担保合同签订后银行通过审批代为支付被告购房款尾款，至此，双方签订的《商品房购销合同》已全面履行。”；二、《商品房购销合同》不具备解除的条件。理由是“1、原告诉被告购房款中的120000元系由被告向原告借资支付，该事实属实，被告确实向原告借款120000元，且出具了借条，该笔借款系民间借贷关系，与《商品房购销合同》没有必然的联系，原告应当以民间借贷关系另行主张权利；2、原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行签订的《个人购房／购车借款及担保合同》，银行于2016年8月18日放款，并于2016年8月19日支付给原告。被告至今向银行还款70814.89元。原告作为担保人与银行形成担保法律关系，因被告未及时偿还银行贷款，原告作为保证人承担保证责任偿还了被告拖欠银行的贷款，原告依法可向被告行使追偿权，故本案属于追偿权之诉，而非买卖合同之诉；3、双方签订的《合同补充协议》。首先，该协议对于《商品房购销合同》来说属于从合同，从合同可以对主合同相关约定进行完美、补充，但不能改变主合同的性质；其次，该合同属于格式合同，仅有被告的义务，而无权利，该合同加重了被告的责任，免除了原告的责任，该格式条款依法无效；4、《商品房购销合同》明确约定相关的违约责任，《个人购房／购车借款及担保合同》也约定了原告作为保证人、被告作为债务人的相关权利义务，现在《商品房购销合同》已全面履行，并未违约。根据《个人购房／购车借款及担保合同》的约定，作为原告在承担担保责任后，依法行使追偿权；5、双方签订《商品房购销合同》后，该房屋于2016年8月17日办理了备案登记，并于2016年9月向被告交房至今，未办理不动产权证，且该房屋被告进行了精装修，从2017年6月居住至今”。综上，本案中的《商品房购销合同》、《个人购房/购车借款及担保合同》、合同补充协议》属于不同的法律关系，虽有一定的因果关系，但发生的法律效果不同，本案属于追偿权纠纷。被告在未履行还款义务时，银行并未向被告进行催告，而是直接要求原告承担担保责任。原告在承担担保责任后，也未向被告进行催告。作为原告诉求“要求解除《商品房购销合同》，并赔偿总房价438440元的20%的违约金无法律依据；要求被告支付的律师费属于间接损失”应由原告自行承担，不应得到支持；故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明原告的基本信息。2、身份证复印件、常住人口登记卡复印件各一份，用于证明被告的基本信息。3、商品房购销合同、合同补充协议、商品房购销合同登记备案表，用于证明双方签订《商品房购销合同、合同补充协议》，合同对双方权利义务进行约定的事实。4、个人购房购车借款及担保合同，用于证明双方签订《个人购房购车借款及担保合同》，合同对双方权利义务进行约定的事实。5、收据、贷款结清证明，用于证明原告代替被告向银行还款，被告所欠的房贷已全部还清。6、委托协议、授权委托书、律师费发票，用于证明原告为实现债权支付律师费3000元的事实。7、还款流水，用于证明被告的逾期情况。8、回购通知，用于证明2019年10月26日银行向原告发出回购通知，要求原告承担保证责任，并对该房屋进行回购。上述证据经庭审质证，被告对上述证据1、2、4、5、7的真实性、合法性、关联性均无异议；认为证据3中的《合同补充协议》违反合同法第39条、40条的规定，是无效条款，不予认可，对其他证据没有意见；对证据6的真实性、合法性、关联性没有意见，对其证明目的有意见，认为律师费是间接损失，应该由原告自行承担；对证据8的合法性有意见，认为原告已经承担了担保责任，双方与银行没有任何权利义务关系，银行无权要求回购房屋。本院认为，上述证据1、2、3、4、5、6、7来源合法，客观真实地证明了原、被告的基本信息，及原、被告双方签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，及原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，及被告归还银行借款逾期，及原告承担担保责任还清银行借款，以及原告为实现债权所支付律师费的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据8只能证明银行要求原告对于出售给被告的房屋进行回购的事实，与本案无关联性，本院不予采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1、身份证复印件一份，用于证明被告的身份情况。2、增值税发票、贷款手工借据、交易明细、收据、借款协议，用于证明被告按照约定通过借款合同贷款的方式向原告支付完首期及剩余房款，商品房买卖合同完成。3、商品房购销合同备案登记表，用于证明商品房买卖合同进行了备案登记，房屋的实际产权为被告所有。4、曲靖市房屋均价走势图、房屋装修照片，用于证明房屋现在的实际价值。5、合作协议、社区证明，用于证明被告并非恶意拖欠借款，而是因为疫情影响导致公司破产，无收入来源。上述证据经庭审质证，原告上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明目的不予认可；对证据3的真实性、合法性没有意见，对其证明目的不予认可；对证据4、5的真实性、合法性、关联性及其证明目的均不认可。本院认为，上述证据1、2、3来源合法，客观真实地证明了被告的身份信息，及被告借款、向银行贷款、现金方式向原告支付购房款，及该房屋备案登记在被告名下的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据4、5只能证明房屋价格的走势及该房屋进行装修的事实，与本案没有关联性，本院不予采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2016年8月17日，原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告杨小丽签订了《商品房购销合同》，约定：被告向原告购买由原告曲靖市安居房地产开发有限公司开发的位于曲靖市“鼎盛世家四期”Ｂ幢3单元第29层2902号房屋；商品房套内建筑面积100.12平方米；房屋总价款人民币438440元；单价为每平方米4379.14元；付款方式及期限：买受人首期支付购房总价款的31.58%，金额138440元；付款日期：2016年8月12日；其余价款300000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行贷款支付；交付期限：甲方（曲靖市安居房地产开发有限公司）应于2016年9月20日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（杨小丽）；自甲方向乙方办理完房屋交接手续后，甲方可代理乙方在180个工作日内将办理产权的资料提交产权办理机关办理产权证，涉及的税收和费用根据国家现行机关规定办理。合同签订后，被告杨小丽按合同约定向原告曲靖市安居房地产开发有限公司支付了全部购房款人民币438440元，其中：2016年8月12日，原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告杨小丽签订《借款协议》，约定：乙方（杨小丽）向甲方（曲靖市安居房地产开发有限公司）借款用于购买安居地产鼎盛世家四期B幢3单元第29层2902号房屋；乙方向甲方借款总金额为120000元；借款期限五年，自2016年9月20日至2021年9月20日，本借款不计利息；还款方式为月还款金额为人民币2000元，共分60期还款。2016年8月12日支付购房款8440元（刷卡），原告曲靖市安居房地产开发有限公司并向被告杨小丽出据了盖有其公司财务专用章的收据。2016年8月18日，原告曲靖市安居房地产开发有限公司，被告杨小丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定，借款金额300000元；借款期限20年，自2016年8月18日至2036年8月18日；原告曲靖市安居房地产开发有限公司作为保证人在《个人购房/购车借款及担保合同》上签字盖章予以认可，对被告杨小丽向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行申请的贷款承担连带保证责任。2017年12月19日，原告曲靖市安居房地产开发有限公司向被告杨小丽出具了收到购房款310000元（金额295238.10元、税额14761.90元），并盖有其公司发票专用章的云南增值税普通发票”，明确了购房款为人民币310000元。2019年11月26日，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行向原告曲靖市安居房地产开发有限公司发出《回购通知》，载明“回购通知曲靖市安居房地产开发有限公司：兹有客户杨小丽在2016年8月在贵公司购买鼎盛世家四期B幢3单元第29层2902号房屋，并于2016年8月在我行申请了一笔住房贷款，贷款金额为30万元，期限20年，到期日为2036年8月18日，截止到2019年11月25日借款人的一手房贷款已经逾期99天（连续4期），截止2019年11月25日结清所需金额277233.79元，其中本金271367.44元。由于该笔不良贷款逾期时间已经达到3期以上，我行按照《个人购房/购车借款及担保合同》第十条第9点第（二）项第6款要求保证人承担保证责任，加之该批一手房贷款形成的不良已经给我行业务系统造成即将关停，严重影响我单位发展及单位员工工资，现要求贵公司要求对该客户购买的住房进行回购操作。特此通知！中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行印章二〇一九年十一月二十六日………………………………………………………………………回执《回购通知-杨小丽》收到人：原告曲靖市安居房地产开发有限公司印章2019年11月26日”。2019年12月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行向原告曲靖市安居房地产开发有限公司出据《收据》一份，载明“收据今收到曲靖市安居房地产开发有限公司款项：杨小丽至2019年12月6日所欠中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟区支行贷款本金271367.44元、利息4023.22元，共计275390.66元（大写人民币：贰拾柒万伍仟叁佰玖拾元陆角陆分整）。户名：不良贷款回款专户账号：53×××37开户行：邮储银行曲靖市麒麟支行中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行印章2019年12月6日”。2019年12月6日，中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行出据结清证明，确定被告杨小丽在其银行的个人一手房贷款30万元的款项于2019年12月6日结清。原告遂以被告的行为已构成违约，诉至本院，提出前述诉求。另查明，原告曲靖市安居房地产开发有限公司与被告杨小丽于2016年8月17日签订的《商品房购销合同》中所涉及的位于曲靖市“鼎盛世家四期”Ｂ幢3单元第29层2902号房屋的房屋总价款人民币438440元，被告杨小丽分别于：2016年8月12日向原告曲靖市安居房地产开发有限公司借款120000元；2016年8月12日支付购房款8440元；2017年12月19日，原告曲靖市安居房地产开发有限公司向被告杨小丽出据了收到购房款310000元，已经向原告曲靖市安居房地产开发有限公司支付完毕，该房屋于2016年8月17日已经备案登记在被告杨小丽名下，即双方所签订的《商品房购销合同》已得到完全履行。另外，被告杨小丽分别于：2016年9月25日支付购房借款2000元（现金）；2016年11月1日支付购房借款2000元（现金）；2016年11月29日支付购房借款2000元；2017年1月3日支付购房借款2000元；2017年3月14日支付购房借款6000元；2017年6月14日支付购房借款6000元；2017年8月26日支付购房借款4000元；合计人民币24000元向原告曲靖市安居房地产开发有限公司支付购房借款。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的原、被告双方所签订的《商品房购销合同》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，合法有效。本案的被告杨小丽已经按照《商品房购销合同》的约定，在规定的付款期间内向原告曲靖市安居房地产开发有限公司支付清了购房款人民币438440元，且被告杨小丽向原告曲靖市安居房地产开发有限公司所购买的位于曲靖市“鼎盛世家四期”Ｂ幢3单元第29层2902号房屋也在房管部门办理了备案登记手续，即该房屋已经备案登记在被告杨小丽的名下，该房屋已经由被告杨小丽接房，并居住使用。作为原、被告双方所签订的《商品房购销合同》已经得到完全的履行，被告杨小丽也不存在违约的行为，依法根本不存在解除《商品房购销合同》的充分必要条件，且原告也未能向本院提交该合同未完全履行的相应的证据予以证实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条“民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。”、第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”、第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”、第一百三十七条“以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。”，《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，约定的违约金又过高时，按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对于原告诉求“1、要求解除《商品房购销合同》；2、由被告支付原告违约金人民币87688元；3、由被告支付原告为本案所支付的律师费3000元；4、被告承担原告为本案所支付的其他全部费用”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于被告辩解“原告主张：要求解除《商品房购销合同》，并赔偿总房价438440元的20%的违约金无法律依据；要求被告支付的律师费属于间接损失”应由原告自行承担，不应得到支持；请求依法驳回原告的全部诉讼请求”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。作为原告曲靖市安居房地产开发有限公司代替被告杨小丽向中国邮政储蓄银行股份有限公司曲靖市麒麟支行支付逾期的银行贷款本息275390.66元，原告应当根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，同一案件中不能同时出现两个以上的不同的法律关系，该笔费用原告应当依法向被告杨小丽另行主张权利，行使追偿权。作为被告杨小丽向原告曲靖市安居房地产开发有限公司借款120000元用于支付购房款的事实，该笔款项形成了原、被告之间的民间借贷关系，同时也属于另一法律关系，原告应当依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告曲靖市安居房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费2068元，由原告曲靖市安居房地产开发有限公司负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判长甘志国人民陪审员许祥英人民陪审员张乔德二○二○年七月三日书记员李梦琳