福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0423民初1051号 原告：清流县自然资源局，住所地福建省清流县永顺花园综合办公楼，统一社会信用代码113504230037536812。 法定代表人：黄茂鸿，该局局长。 委托诉讼代理人：陈彪、黄平秀，福建陈彪律师事务所律师。 被告：三明市华泰地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇碧林北路21幢，统一社会信用代码913504235653729012。 法定代表人：黄志成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锡珍、郑丽萍，福建联合信实（三明）律师事务所律师。 原告清流县自然资源局（原清流县国土资源局以下简称清流国土局）与被告三明市华泰地产开发有限公司（以下简称三明华泰公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月5日、2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告清流县国土资源局的委托诉讼代理人陈彪、黄平秀、被告三明华泰公司的法定代表人黄志成及其委托诉讼代理人黄锡珍、郑丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 清流国土局向本院提出诉讼请求：1.判令三明华泰公司向清流国土局延迟支付国有土地出让金的违约金13867820元；2.原、被告双方签订的抵押合同合法有效，原告对抵押协议约定的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在判决认定的金额，即本案诉讼范围内享有优先受偿权。事实与理由：经挂牌成交，清流国土局将坐落于清流县芯窠编号为2012-Ｇ-16宗地出让给三明华泰公司使用，双方于2012年10月24日签订了合同编号为35042320121024Ｇ018的《国有建设用地使用权出让合同》。该《合同》项下的宗地国有建设用地使用权出让给三明华泰公司使用，出让金总价为54280000元。《合同》第10条约定，三明华泰公司应于2012年11月22日之前支付国有土地出让金27140000元，剩余27140000元于2013年4月22日之前支付完毕。但三明华泰公司于2012年10月19日支付15000000元，2012年11月8日支付5000000元，2012年11月22日支付7140000元。2013年7月12日支付10000000元，2015年5月27日支付17140000元，属迟延支付款项。为此，三明华泰公司应按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。经清流国土局多次催缴，双方于2015年5月28日，签订了《协议书》，约定：由三明华泰公司提供价值12691800元的商业店面作为迟延缴纳土地出让金违约金的抵押物。 2016年3月25日清流国土局向三明华泰公司发出“清国出资（2016）26号”清流国土局文件限期缴纳违约金的通知，至今三明华泰公司未缴纳。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 三明华泰公司辨称，1、驳回原告的诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。理由： 一是答辩人未按时支付第二期土地出让金17140000元，系行使先履行抗辩权，不构成违约，无需支付原告违约金。2010年7月23日，香港华德国际有限公司作为乙方与清流县政府授权龙津镇人民政府、田源乡人民政府作为甲方及原告清流县国土资源局作为见证方签订《投资合同书》。该合同约定：项目主体为香港华德国际有限公司；项目名称为服饰、伞业、无纺布、超纤等纺织产品生产加工；项目总投资为1.2亿元；项目用地及出让金支付即：甲方按相关规定和程序将位于福建省清流县林业工程公司丁芯窠地块以4万元／亩挂牌出让给乙方作为工业生产用地，出让期限50年，面积55亩（具体以甲方出具的红线图为准，详见红线图附件）。其中5亩作为商住用地，出让期限70年，项目土地出让金人民币4万元／亩（含耕地占用税），总金额以甲方出具红线图的实际面积计算。乙方在申请土地使用权时，先向甲方支付2万元／亩的保证金，其余资金在土地挂牌出让前一周内一次性交清。土地挂牌出让后的10天内甲方返还乙方2万元／亩用于发展生产。甲方在55亩（具体以甲方出具的红线图为准，详见红线图附件）用地范围内，出让给乙方5亩地作为商住用地。商住用地手续在工业用地挂牌出让时一并以招标挂牌方式挂牌出让给乙方使用，商住用地和工业用地手续必须在挂牌出让之后一个月内办理好给乙方使用，商住房产证在乙方投产后三个月内办好给企业使用；项目用地用途及投资建设要求。乙方建设项目要符合环保有关政策，达到环保有关标准要求。项目建设的总部布局、建筑设计和施工建设必须符合国家建设规范和城区整体规划要求，规划布局和建筑立面图纸要经甲方同意后方可实施。为确保工程质量，乙方必须按规定基建程序办理工程报建、质量安全监督和施工许可手续。乙方应在项目用地交付使用后立即动工建设，做好生产企业厂房的规划、设计、建设；其他事项：甲乙双方应积极主动配合对方工作，互通信息，互相支持，促进双方合作顺利进行。在合同执行过程中遇到特别事项，可以由双方协商同意后进行变更或解除合同，并签订书面协议……，该项目为龙津镇和田源乡共同招商引资项目，甲方为投资者创造优质的服务环境。乙方要求该项目由县政府分管领导负责协调龙津镇和田源乡共同解决项目建设的相关具体工作。为此，为履行该《投资合同书》，乙方于2010年12月2日投资设立了本案的答辩人即三明市华泰地产开发有限公司，注册资本1000万元。于2011年6月26日、2012年10月24日竞拍取得《投资合同书》项下的清流县芯窠的两个地块，宗地面积分别为4853㎡、30305㎡.上述两地块虽分两次竞拍取得，系《投资合同书》项下的清流县芯窠的同块宗地。2012年11月7日，清流县城市建设战役指挥部因上述两地块同属同一业主，同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用。同时，原告也分别于2013年10月16日、2014年3月21日出具《证明》，证实了上述两地块，均存在钉子户问题，未能完整交地于答辩人。故答辩人根据《合同法》第六十七条之规定享有先履行抗辩权，即原告应于2012年12月22日前先将出让宗地完整交地给答辩人，答辩人未按时支付第二期土地出让价款17140000元系行使先履行抗辩权，不构成违约行为，无需按《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条规定，向原告支付违约金。 二是本案《国有建设用地使用权出让合同》约定逾期支付土地出让金按日1‰计算违约金，明显过高，应予以调整降低。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，在本案中，原告要求按日1‰支付违约金显然已高于其受到的损失，而该损失的计算应以原告受到的实际损失为准。况且由于原告未能完整交地，反而使答辩人遭受了巨大的经济损失，详见答辩人起诉原告逾期完整交地的《民事起诉状》。故即便答辩人存在违约，原告要求按日1‰支付违约金过分高于银行同期同类贷款利息，应予以调整降低。 另答辩人认为：1、协议书无效，2015年5月28日是一份无效的协议书，这份协议书是原告是上级巡查要求整改，如果在2014年8月前，土地出让金没有缴纳的话，所有登记证均停办，对已经办理的暂停办理，用行政手段逼迫答辩人签了这个协议，该协议不是答辩人的真实意思表示，因此是无效协议；2、该份协议不具备抵押权，虽有抵押之词，但不是抵押的手续，也未办理他项权证，是房管部门直接冻结。因此，该协议不产生优先受偿权。应驳回其诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据（清流国土局提供的统一社会信用代码、法定代表人身份证明、身份证复印件各一份；三明华泰公司提供的营业执照复印件、清政纪要【2015】20号县政府专题会议纪要复印件各一份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、清流国土局提供的国有建设用地使用权出让合同复印件一组，证明2012年10月24日，三明华泰公司拍得宗地坐落于清流县芯窠，合同电子监管号3504232012Ｂ00206，宗地编号为2012-Ｇ-16，宗地面积30305平方米，出让金总价为54280000元的事实。三明华泰公司认为，对真实性没有异议。但是按土地交付日期，清流国土局没有按约定时间实际交付。本院认为，该组国有建设用地使用权出让合同系双方真实意思表示，符合证据“三性”其证明力本院予以确认。2、清流国土局提供的国有建设用地交地确认书复印件一份，证明清流国土局将合同编号35042320121024Ｇ018号，宗地编号为2012-Ｇ-16该宗地面积为30305平方米于2012年12月22日交付给三明华泰公司使用。三明华泰公司认为，对形式上的真实性没有异议。但不能证明清流国土局有完整交地，因为钉子户还在，清流国土局实际上没有完整交付土地给三明华泰公司。该份证据不能证明清流国土局已完整交地。本院认为，该份证据仅证明清流国土局应向三明华泰公司出让宗地编号为2012-Ｇ-16国有土地，但清流国土局是否完整交付土地，应当以实际交付为准，因此其证明力本院予以确认。3、清流国土局提供的福建省国有土地使用权出让金票据、中国农业银行进账单、福建省政府非税收入缴款通知书、电子银行交易回单，证明三明华泰公司应于2012年11月22日之前支付2714万元，2013年4月22日将剩余的建设用地使用权出让金2714万元支付完毕，三明华泰公司实际于2012年10月19日支付1500万元，2012年11月8日支付500万元，2012年11月22日支付714万元，2013年7月12日支付1000万元、2015年5月27日支付1714万元将建设用地使用权出让金缴清，违反了双方签订的合同编号为35042320121024Ｇ018合同第37条的规定，需承担违约责任。三明华泰公司认为，对证据形式真实性没有异议。三明华泰公司第一期土地出让金是按时支付的，第二期是先履行了抗辩权，合同约定要在2012年11月22日前完整交地，在完整交地后，三明华泰公司才支付。该证据无法证明三明华泰公司已经违约。本院认为，该组证据证明三明华泰公司按约定金额缴纳土地出让金的事实，其证明力本院予以确认。4、清流县国土局提供的协议书复印件，证明2015年5月28日被告同意将福建恒宇房地产评估有限公司出具的房地产评估报告书中价值1269.18万元的商业店面作为迟延缴纳土地出让金产生违约金的抵押物，亦证明本案未超过诉讼时效。三明华泰公司认为，形式上的真实性的没有异议，对内容上的真实性有异议，这份协议是在原告逼迫和胁迫下，停办了被告的所有手续时而出具的，不是三明华泰公司的真实意思表示；其内容也说明是双方违约要进行清算，不能证明三明华泰公司认可违约这个事实；这份协议不是抵押权的设置，抵押权要办理抵押手续，要有他项权证，因此清流县国土局没有优先受偿权。本院认为，该份协议书证明清流县国土资源局与三明华泰公司就违约金一事三明华泰公司提供1269.18万元的商业店面作为抵押物的事项达成了书面意见，其证明力本院予以确认。5、清流县国土局提供的“清国土资（2016）24号《关于限期缴纳违约金的通知》”文件复印件，证明2016年3月25日原告向被告催缴违约金的事实，亦证明本案未超过诉讼时效。三明华泰公司认为，对形式上的真实性没有异议。但三明华泰公司不构成违约，可由双方提起诉讼，同时仅证明清流县国土局向三明华泰公司催讨，但不能证明三明华泰公司认可违约的事实。本院认为，该份《关于限期缴纳违约金的通知》证实清流县国土局向三明华泰公司催讨违约金的事实，对催讨违约金的事实的证明力本院予以确认。6、清流县国土局提供的清流县房屋交易管理所出具的情况说明、明细表，证明三明华泰公司用其所拥有的店面作抵押登记。三明华泰公司认为，对真实性没有异议，但无法证明有办理登记手续，只能证明清流县国土局逼迫三明华泰公司不能销售这些房产。本院认为，该份情况说明和明细表证实，双方确认提交的龙郡首府商业房产已经进行限制销售，其证明力本院予以确认。7、三明华泰公司提供的《投资合同书》复印件，证明2010年7月23日签订的《投资合同书》约定，原告按相关规定和程序将位于福建省清流县林业工程公司丁芯窠地块以4万元／亩挂牌出让给被告的母公司作为工业生产用地，出让期限50年，面积55亩，其中5亩作为商住用，地出让期限70年。清流县国土局认为，对真实性没有异议，与本案的关联性有异议。本院认为，该份《投资合同书》符合证据“三性”其证明力本院予以确认。8、三明华泰公司提供的清政纪要【2010】50号县政府常务会议纪要复印件，证明清流县政府同意授权龙津镇人民政府、田源乡人民政府与香港华德国际有限公司签订投资合同。清流县国土局认为，对真实性没有异议，与本案的关联性有异议。本院认为，该份清政纪要【2010】50号县政府常务会议纪要能证实三明华泰公司作为投资主体的资格，其证明力本院予以确认。9、三明华泰公司提供的《国有建设用地使用权出让合同》复印件二份，证明原告为履行投资合同中的义务，分二次出让讼争土地使用权给被告的事实。清流县国土局认为，对真实性没有异议。需要说明的是，这份合同与签订的时间、面积、内容都是不一样的。因此从这个意义上来说是两个法律行为成立的两个内容。本院认为，该份《国有建设用地使用权出让合同》明确约定了双方可以行使的权力和应当履行的义务，其证明力本院予以确认。10、三明华泰公司提供的清政纪要【2012】44号县政府常务会议纪要复印件，证明由于城市规划用地调整，需对被告位于清流县芯果面积为30305平方米的无纺布厂的工业用地进行收储，政府另行在龙津镇城南工业园区内靠近新一中地段提供相同面积且平整后的土地作为新建无纺布厂用地，地块的规划设计条件和要求不变。清流县国土局认为，对真实性没有异议，与收储合同是同一组，这块地的来源就是向华晟公司收储来的地，第二块出让也是按这个面积出让。因此可以说明这块地是存在完整出让的问题，不存在说有钉子户的问题。本院认为，该份清政纪要【2012】44号县政府常务会议纪要符合证据的“三性”，其证明力本院予以确认。11、三明华泰公司提供的清储合（2012）04号《清流县国有土地使用权收储合同》复印件，证明原告须在2012年10月30日前将新建无纺布厂用地交付给被告使用。证明收储55亩，还有拆迁户问题没有解决清楚，顺利确保施工建设，这55亩是整体，不是分割。5亩与50亩是一个整体的关系。清流县国土局认为，对真实性没有异议，从数字上、时间的先后，还是两块地。前面5亩挂牌被告摘去，那块确实存在钉子户的问题，50亩的不存在。本院认为，该份《清流县国有土地使用权收储合同》符合证据的“三性”，其证明力本院予以确认。12、三明华泰公司提供的清建指【2012】13号会议纪要复印件，证明讼争两个地块属同一业主，清流县城市建设指挥部同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用。清流县国土局认为，对真实性没有异议。证明内容有异议，该纪要说明了是两块地。本院认为，该份【2012】13号会议纪要符合证据的“三性”，其证明力本院予以确认。13、三明华泰公司提供的《证明》复印件二份，证明原告出具两份《证明》，确认讼争地块，由于均存在“钉子户”问题，原告未能按时完整交地给被告使用的事实。清流县国土局认为，对形式上的真实性没有异议。但证明内容不是事实，该证据证实被告要缴纳的税，税务机关要求要缴纳滞纳金。第一块地确实存在钉子户的问题。在没有完整交地的情况下，滞纳金确实是可以免除，因此证明的内容不是事实。本院认为，该两份《证明》符合证据的“三性”，其证明力本院予以确认。 依据上述有效证据及庭审笔录，本院认为可以确认案件事实如下：1、2010年7月23日，香港华德国际有限公司作为乙方与清流县政府授权龙津镇人民政府、田源乡人民政府作为甲方及见证方清流县国土局共同签订《投资合同书》。 2、2010年10月28日，清流县人民政府常务会议纪要记载：香港华德国际有限公司投资额必须达1.2亿元人民币，在土地交付使用后一年半内竣工投产，第二年产值达到2亿元以上。 3、2010年12月2日，为履行该《投资合同书》合同中的乙方投资设立了三明市华泰地产开发有限公司，注册资本1000万元。于2011年6月26日、2012年10月24日竞拍取得《投资合同书》项下的清流县芯窠的两个地块，宗地面积分别为4853㎡、30305㎡.上述两地块虽分两次竞拍取得，系《投资合同书》项下的清流县芯窠的同块宗地。当日，双方签订了合同编号为：35042320121024Ｇ018的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定：出让人：清流县国土局、受让人：三明市华泰地产开发有限公司；合同项下出让宗地坐落于清流县芯窠编号为2012-Ｇ-16，宗地面积为叁万零叁佰零伍平方米；出让人同意在2012年12月22日前将出让宗地交付给受让人进行“三通一平”，合同项下国有建设用地使用权出让年期为（商品住房用地70年、批发零售用40年）；合同项下国有建设用地使用权出让价为人民币5428万元，受让人于2012年11月22日之前支付第一期国有建设用地使用权出让价款2714万元，2013年4月22日之前支付第二期出让价款2714万元；受让人应当按照本合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款，不能按时支付的受让人应自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金、出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失，每延期一日出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人支付违约金。 4、2012年11月7日，清流县城市建设战役指挥部因上述两地块同属同一业主，同意两地块统一规划设计，允许两地块经济指标调剂使用。 5、2012年12月2日，双方签订《国有建设用地交地确认书》，双方确认清流县国土局应于2012年12月22日前将宗地编号为2012-G-16号的宗地交付给三明华泰公司。 6、2012年10月19日，三明华泰公司支付给清流县国土局国有土地出让金1500万元，2012年11月8日支付500万元，2012年11月23日支付714万元；三明华泰公司于2013年7月12日支付给清流县国土局国有土地出让金1000万元，2015年5月28日支付1714万元。 7、2013年10月16日、2014年3月21日清流县国土局出具《证明》，明确宗地编号为2012-G-16宗地面积30305平方米、宗地编号为2011-G-011宗地面积3333平方米的宗地地块，存在钉子户问题，未能完整交地给三明华泰公司使用。 8、2015年5月28日，清流县国土局与三明华泰公司签订《协议书》。该协议约定：因三明华泰公司延期缴纳土地出让金而产生的尚未确定的违约金，由三明华泰公司提供价值1269.18万元的商业店面作为迟延缴纳土地出让金违约金的抵押物；违约金经双方最终结算并按约定缴清后，清流县国土局向房管部门办理抵押物的解除冻结事宜。 9、2016年3月25日清流县国土局向三明华泰公司发出“清国出资（2016）24号”关于限期缴纳违约金的通知，要求三明华泰公司缴纳从2013年4月23日起至2015年5月7日止每日按迟延支付款项的1‰计算的违约金共13,343,600元。 10、2018年12月4日，清流县房屋交易管理所出具“情况说明”一份，载明：根据2015年5月28日双方签订《协议书》，我所已对其所提交的龙郡首府商业房地产明细表中对应的房产进行限制销售。 11、清流国土局于2018年11月15日诉至本院。 另查明，2018年10月25日三明华泰公司向本院起诉【案号为（2018）闽0423民初958号】，要求清流国土局支付因其未按期完整交付案涉土地造成的损失和逾期违约金2686.172万元；在诉讼中三明华泰公司向本院申请，要求对案涉可得利益和损失进行司法鉴定；2019年7月31日福建天泽司法鉴定所对该项申请，出具鉴定意见，该鉴定意见载明：1、清流国土局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置未能完整交地给三明华泰公司，该地块造成经济损失360893.9元；2、清流国土局未能完成讼争地块的“钉子户”拆迁安置未能完整交地给三明华泰公司，造成经济损失区间为12224568.7元--27523758.8元；3、三明华泰公司未按时支付国有建设用地使用权出让价款产生的滞纳金1355.216万元。 清流国土局于2018年12月19日更名为清流县自然资源局，原清流国土资源局的职权由清流县自然资源局行使。 本院认为，香港华德国际有限公司作为投资方与清流县政府授权的龙津镇人民政府、田源乡人民政府及见证方清流县国土资源局(以下更名为清流县自然资源局)共同签订《投资合同书》受法律保护和支持。三明华泰公司作为香港华德国际有限公司在清流新成立的经营主体与清流县自然资源局订立《国有建设用地使用权出让合同》行为，是双方真实意思的表示且不违反法律强制性规定，应当认定该《国有建设用地使用权出让合同》的法律效力，双方应依照协议约定全面履行。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，法律将实际履行作为违约时的首要补救方式。合同应当信守，在一方仅有轻微违约的情况下随意解除合同，只会造成社会财富的浪费和资源的低效率利用。本案为土地使用权出让合同纠纷，在土地使用权出让合同纠纷中，很大的原因就是一方违反合同约定，未履行或者未适当履行合同义务。此时非违约方有权要求对方继续履行，并可使该请求受到法律强制力的保护。当然，请求实际履行受到一定的限制，根据《合同法》第110条的规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。”据此，受让方向出让方缴纳土地使用权出让金，属于金钱债务，如其未依约履行则出让方有权请求强制履行；而出让方向受让方交付土地及办理相应的出让审批手续，则属于非金钱债务，如果该债务的履行在事实或法律上已不可能，如该块土地已被国家征收或该块土地已被其他人民法院强制拍卖并已登记在他人名下等。则受让方无法强制其履行，此时只能解除合同。本案中，按照双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，清流县自然资源局应当在2012年12月22日前将案涉出让宗地交付给受让人三明华泰公司，但因案涉地块中存在“钉子户”问题，清流县自然资源局在约定的时间未能完全交付案涉地块，影响了三明华泰公司的土地开发和开发进度，根据《合同法》第112条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。对此，三明华泰公司对清流县自然资源局的上述行为，没有直接诉至法院或者向有关部门主张权利，而是与清流县自然资源局及其主管部门领导协商至今，该问题仍未解决。三明华泰公司因此受到的实际损失可以要求清流县自然资源局承担，且可以此行使先履行抗辩权。从本案庭审调查可证实三明华泰公司在清流县自然资源局履行合同义务中，不能完全履行出让土地交付义务，不能让三明华泰公司如期完成投资，按期实现利益的情况下，还要求三明华泰公司全面履行合同义务并承担逾期支付土地出让金的违约金1386.782万元，显然存在过错；三明华泰公司在可以依法保护自身合法权益之时，自认承担逾期付款违约金，应予部分支持。据此，该逾期付款违约金应由双方共同承担（按50%计算）。关于三明华泰公司提出违约金过高的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定”约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，故三明华泰公司认为违约金过高的说法，有法律依据本院予以支持。本院认为违约金是债务担保的一种，是对违约责任的一种经济制裁，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，清流县自然资源局未能提供充分证据证明其在约定的时间未收到三明华泰公司支付的土地出让金后所造成的实际损失数额，故本院认为清流县自然资源局所诉要求三明华泰公司支付违约金1386.782万元(从2013年4月23日起714万元以97天；从2013年7月12日起2000万元以685天，均按日千分之一计算)违约金的诉请，明显过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算为宜（即：从2013年4月23日起至2013年7月11日止，27,140,000元*79天*0.5%/30*1.3*50%=232,273.17元；从2013年7月12日起至2015年5月28日止，17,140,000元*685天*0.5%/30*1.3*30%=1,271,930.93元），共计1,504,204元。关于清流县自然资源局诉请，要求对2015年5月28日双方签订《协议书》设定的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款在判决认定的金额，即本案诉讼范围内享有优先受偿权的问题。三明华泰公司认为，该协议书无效，该协议书是回应上级巡查要求整改，用行政手段逼迫三明华泰公司签了该协议，非三明华泰公司的真实意思表示，因此是无效协议；且该份协议未设定抵押权，虽有抵押之词，但无抵押手续，也未办理他项权证，是房管部门直接冻结，因此，该协议不产生优先受偿权。本院认为，该份协议是双方为今后如何计算违约金而设定抵押协议，协议中的抵押物未经房产登记部门进行登记，出具他项权证，根据《中华人民共和国担保法》关于抵押登记生效制度的规定，2018年12月4日，清流县房屋交易管理所出具“情况说明”该所只对双方提交的龙郡首府商业房地产明细表中对应的房产进行限制销售，房地产主管部门尚未办理抵押物登记，该抵押合同不具备生效要件。据此，清流县自然资源局要求确认优先受偿权主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、三明市华泰地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿付清流县自然资源局土地出让逾期付款违约金1,504,204元。 二、驳回清流县自然资源局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105,007元，由清流自然资源局负担58,007元，三明市华泰地产开发有限公司负担47,000元。 审 判 长  江开万 审 判 员  陈群英 人民陪审员  张永顺 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  沈 妍 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 窗体底端 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。