江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初4884号原告：吴海清，男，1981年7月12日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈浩生、张璇，均系江苏英特东华律师事务所律师。被告：无锡朗诗置业有限公司，住所地无锡市梁溪区金星西路北侧，（统一社会信用代码：9132020079333064XX）。法定代表人：周勤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王桂峰、阮皓，均系江苏致邦（无锡）律师事务所律师。被告：南京朗诗物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区建邺路108号501室，（统一社会信用代码：91320104768175879R）。法定代表人：向炯，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋卢卢，女，该公司员工。原告吴海清与被告无锡朗诗置业有限公司（以下简称朗诗置业公司）、南京朗诗物业管理有限公司（以下简称朗诗物业公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴海清及其委托诉讼代理人陈浩生、张璇，被告朗诗置业公司的委托诉讼代理人阮皓，被告朗诗物业公司的委托诉讼代理人宋卢卢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴海清向本院提出诉讼请求:请求判令朗诗置业公司、朗诗物业公司立即履行对朗诗未来之家11-1002室房屋的整修义务，消除现在房屋中所存在的漏水和渗水现象，并保证该问题不再存在，渗水现象不再发生。同时，将因检查、鉴定破坏部分恢复至交付时的状态。事实与理由：2007年11月2日，吴海清与朗诗置业公司签订房屋买卖合同，购买了由朗诗置业公司所开发的朗诗未来之家11-1002室房屋。2008年12月11日，吴海清又与朗诗置业公司、朗诗物业公司签订“前期物业管理服务协议”，约定由朗诗置业公司、朗诗物业公司提供终身保修服务。但吴海清入住后就发现室内因地面渗水导致墙面返潮，虽经维修但没有解决问题，返潮现象却更加严重，经协商无果，遂诉讼至法院。朗诗置业公司辩称，吴海清接收房屋是在2009年底，距今已有9年，按照相关规定，有防水要求的卫生间、房间，防渗漏保修期为5年，排水管道保修期为2年，故吴海清房屋渗水问题已超过质保期；朗诗置业公司提供的终身质保仅针对热循环系统，并不包括吴海清所主张的卫生间管道及防水；鉴定意见中表述的局部防水功能较差属于卫生间防水超过质保期以后的自然老化现象，故对于鉴定过程中破坏部分的恢复也不应承担修复义务。朗诗物业公司辩称，物业是对公共部位、公共区域的设备进行维护保养，业主自有部分的渗水问题应由业主自行承担。如需物业进行服务，为有偿服务。针对此户存在争议的维修问题，因渗水是吴海清室内的渗水，不属于物业服务范围。本院经审理认定事实如下：2007年11月2日，吴海清与朗诗置业公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号：200711020214），约定吴海清购买朗诗置业公司所开发的朗诗未来之家4幢11单元1002室房屋(以下简称涉案房屋)。2008年12月11日，吴海清与朗诗置业公司、朗诗物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定朗诗物业公司为朗诗置业公司所开发的、吴海清所购买的朗诗未来之家小区提供物业服务。再查明，在吴海清购买涉案房屋时，南京朗诗置业股份有限公司向其提供了《朗诗科技住宅终身保障方案》，并承诺在购买了该公司及其各地子公司开发的高舒适性住宅后，将由朗诗物业公司及其各地分公司提供下列终身保障服务。此保障服务方案由朗诗地产向其全资子公司-朗诗物业在本保障方案项下的义务提供不可撤销的担保责任：1、恒温、恒湿、恒氧、低噪和适光；2、地源热泵系统；3、天棚系统；4、置换新风系统；5、外墙系统；6、外窗系统；7、外遮阳系统；8、屋顶地面系统；9、同层排水系统；10、二十四小时热水系统；11、净水器（项目部分采用）。案件审理过程中，经当事人申请，本院依法委托了常州市建筑科学研究院集团股份有限公司对涉案房屋的漏水原因进行鉴定，吴海清因此鉴定预交了鉴定费1.7万元。鉴定结论为：经现场检测，朗诗未来之家11-1002室客卫门口处有渗漏水现象，客卫东侧包墙内有积水，与客卫相邻的餐厅、卧室有明显渗漏水痕迹。该室客卫门口内侧地砖面与客卫门口外侧餐厅地板面基本齐平（均高于现浇板板面约15cm），客卫地砖下的砂浆层内有积水。经蓄水试验，有水从客卫门口门槛石下流出，表明卫生间局部防水功能较差。根据上述检测情况分析，朗诗未来之家11-1002室客卫渗漏水是由于该卫生间门槛石、墙角等部位局部防水功能较差，卫生间内地砖面高于卫生间外现浇板板面，卫生间用水后有水渗入地砖下砂浆层内形成积水，并从上述防水薄弱部位向客卫外渗出所致。该鉴定意见还载明，朗诗公司未按照要求提供涉案房屋卫生间构造做法、地源热泵的管线布置图及管道工作压力，朗诗物业公司未按照要求提供涉案房屋客卫的维修记录、方法及时间。另查明，江苏省工程建设标准《住宅工程质量通病控制标准》第8.3.1条规定：厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。第8.3.2条规定：厨卫间和有防水要求的楼板周边处门洞外，应向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其他房间地面低30mm以上。案件审理过程中，常州市建筑科学研究院集团股份有限公司参与对涉案房屋渗漏水原因鉴定的工作人员顾翔飞对该鉴定结论进行了具体解释。顾翔飞表示，根据相关规定，卫生间现浇板板面高度应当低于其他房间的现浇板面，但涉案房屋因地下安装新风系统的需要，将卫生间内地砖面的高度抬高到与客厅木地板板面高度基本齐平（均高于现浇板板面约15cm）,加之卫生间门槛石、墙角等部位局部防水功能较差，导致卫生间渗漏水。在通常情况下，卫生间地面高度应低于卫生间外地面高度，以防止渗漏水，但涉案房屋卫生间贴好地砖后的高度却高于卫生间外现浇板板面高度。至于涉案房屋的卫生间现浇板板面高度是否是外高内低，顾翔飞表示，因朗诗置业公司拒绝向其提供相关资料，因此无法查明。审理中，吴海清陈述，因为居住需要，其已经自行将涉案房屋修复完毕，故向法院申请撤回诉讼请求中要求将涉案房屋修复等主张,修复费用其会另案诉讼，本案只要求朗诗置业公司和朗诗物业公司承担鉴定费1.7万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行。本案中，吴海清与朗诗置业公司所签订的《房屋买卖合同》合法有效，朗诗置业公司有向吴海清交付符合质量要求的房屋的义务，但朗诗置业公司向吴海清所交付的房屋存在卫生间渗水问题，且在鉴定中故意拒绝提供涉案房屋卫生间构造做法、地源热泵的管线布置图及管道工作压力。因此，结合鉴定结论和相关规定，本院推定朗诗置业公司未按照相关规范标准进行施工，向吴海清交付的房屋存在建筑质量问题。故，朗诗置业公司的抗辩意见不能成立。吴海清已将涉案房屋自行修复完毕，故其要求由朗诗置业公司承担鉴定费用1.7万元并无不当。但朗诗物业公司仅承诺对恒温、恒湿、恒氧、低噪和适光提供终身保障服务。而且，根据物业服务合同的约定，朗诗物业公司仅对公共区域提供物业服务，并非建筑质量问题的承担主体，故对吴海清要求朗诗物业公司承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，对吴海清的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、无锡朗诗置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日支付吴海清鉴定费1.7万元；二、驳回吴海清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由无锡朗诗置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  赵 冬人民陪审员  窦登丰人民陪审员  徐 健二〇一九年十一月七日书 记 员  张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。