福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终3013号 上诉人（原审原告）：石狮恒大置业有限公司，住所地福建省石狮市宝盖镇濠江路宝盖镇政府**。 法定代表人：王明甲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：尤锦珠，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：张诗向，男，1979年6月26日出生，汉族，住福建省石狮市。 被上诉人（原审被告）：吴秀者，女，1981年4月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 张诗向、吴秀者共同的委托诉讼代理人：杨年春，福建醒狮律师事务所律师。 张诗向、吴秀者共同的委托诉讼代理人：陈洁伦，福建醒狮律师事务所律师。 上诉人石狮恒大置业有限公司（以下简称“石狮恒大公司”）因与被上诉人张诗向、吴秀者商品房销售合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 石狮恒大公司上诉请求：撤销原判，改判支持石狮恒大公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、张诗向、吴秀者未在合同约定的期限内支付诉争购房余款，经多次催促至今仍未付清，违约事实清楚。根据合同约定，在张诗向、吴秀者付清购房款前，石狮恒大公司无须交房，石狮恒大公司一审中并已明确表示案涉商品房已符合交付条件，可以向张诗向、吴秀者交付，但张诗向、吴秀者仍以各种借口拒绝付款及收房，故张诗向、吴秀者不享有同时履行抗辩权，且其亦未就此提出抗辩或反诉，一审法院主动适用同时履行抗辩权不符合法律规定。二、根据合同约定，张诗向、吴秀者应于2018年6月27日前支付296706元，于2018年12月31日前支付余款741764元。前期款期满后，张诗向、吴秀者未依约付款，后系经石狮恒大公司发函催告及提起诉讼后，其才于2018年9月30日付清，而诉争购房余款经多次催促仍未支付，其已丧失商业信誉。据上述事实，石狮恒大公司有理由相信张诗向、吴秀者不能按期支付诉争购房余款，依法享有不安抗辩权，有权要求张诗向、吴秀者立即付款。 张诗向、吴秀者辩称，双方合同约定的购房余款支付期限与交房期限同为2018年12月31日前，无履行先后顺序且期限均已届满。石狮恒大公司至今未将案涉商品房交付给张诗向、吴秀者，张诗向、吴秀者依法享有同时履行抗辩权。石狮恒大公司未依约向张诗向、吴秀者通知交房事宜，其不享有不安抗辩权。张诗向、吴秀者已向石狮恒大公司再支付了20万元（未开具发票），尚未付清的购房款数额应为533569元。请求驳回上诉，维持原判。 石狮恒大公司向一审法院起诉请求：判令张诗向、吴秀者立即支付到期购房款733569元，并以733569元为基数按日万分之一支付自2018年1月1日起至实际付清购房款之日止的违约金。 一审法院认定事实：石狮恒大公司系从事房地产开发销售等业务的有限责任公司，依法取得址于福建省石狮市城东片区、南环路北侧、学府路西侧2012-16-04地块/2012-16-05地块的建设用地使用权，并经批准建设商品房，取得开发建设“石狮恒大首府”项目的商品房预售许可证[（狮）预售（2017）第001号]。案涉商品房系石狮恒大公司开发建设的“石狮恒大首府”11幢2梯1701单元房屋。2017年6月27日，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者就认购案涉商品房事宜签订编号为0003285的《石狮恒大首府商品房认购书》，约定：张诗向、吴秀者向石狮恒大公司认购该商品房；面积共156.81㎡、其中套内面积117.89㎡；按建筑面积计算单价为9460.68元/㎡，按套内面积计算单价为12584.02元/㎡，总金额为1483530元；张诗向、吴秀者同意签署认购书时支付2万元作为定金，并选择分期付款方式支付购房款，须于2017年6月29日前支付首期购房款202530元并签署《商品房买卖合同》，于2017年12月27日前付清222530元，于2018年6月27日前付清296706元，于2018年12月20日前付清741764元；如张诗向、吴秀者未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向石狮恒大公司支付违约金等内容。2018年1月4日，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者就购买案涉商品房买卖事宜签订编号为00035273的《商品房买卖合同（预售）》，附有十一个附件，其中附件四为“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”、附件十一为“补充协议”。合同约定：总价款为1483530元；在签订合同前，张诗向、吴秀者已向石狮恒大公司支付定金1万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；张诗向、吴秀者应当在2017年6月29日前支付首期房价款222530元，于2017年12月27日前支付楼款222530元，于2018年6月27日前支付楼款296706元，于2018年12月31日前支付余款741764元；除不可抗力外，张诗向、吴秀者未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理，不作累加；逾期在180日之内，张诗向、吴秀者按日计算向石狮恒大公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，石狮恒大公司有权解除合同；石狮恒大公司应当在2018年12月31日前向张诗向、吴秀者交付该商品房；该商品房达到交付条件后，石狮恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张诗向、吴秀者；张诗向、吴秀者未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，石狮恒大公司应当出示满足合同约定交付条件的证明文件，石狮恒大公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定的交付条件的，张诗向、吴秀者有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由石狮恒大公司承担；办理交付手续前，张诗向、吴秀者有权对该商品房进行查验，石狮恒大公司不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为张诗向、吴秀者查验和办理交付手续的前提条件；除不可抗力外，石狮恒大公司未按照约定的时间将该商品房交付张诗向、吴秀者的，双方同意按照逾期时间，分别处理；逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，石狮恒大公司按日计算向张诗向、吴秀者支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，张诗向、吴秀者有权解除合同；石狮恒大公司应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知张诗向、吴秀者等内容。附件四进一步约定：合同第八条适用于银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款；如买受人分期付款，买受人必须严格按本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总额的万分之一计算，向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还，该房屋归出卖人所有等内容。附件十一对付款方式作了相同约定，并对商品房交付进一步约定：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为情形发生至消失的相应期间等内容。合同签订后，张诗向、吴秀者依约支付石狮恒大公司定金、首期购房款等。2018年1月16日，石狮恒大公司办理案涉商品房的合同登记备案手续。2018年8月31日，石狮恒大公司以张诗向、吴秀者逾期支付购房款为由提起诉讼。2018年10月26日，一审法院作出（2018）闽0581民初5381号民事裁定，准许石狮恒大公司撤诉。2018年12月7日，石狮恒大公司向张诗向、吴秀者邮寄《还款提示函》，提示张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元。2018年12月17日，石狮恒大公司又向张诗向、吴秀者邮寄《还款提示函》，提示张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元。2018年12月24日，石狮恒大公司又向张诗向、吴秀者邮寄《房款催缴函》，要求张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前支付完毕剩余房款733569元及已产生的违约金。2019年1月2日，石狮恒大公司委托福建建达律师事务所向张诗向、吴秀者邮寄《律师函》，要求张诗向、吴秀者应于2018年12月31日前支付完毕剩余房款733569元。张诗向、吴秀者收到上述函件后，未支付相应款项。2019年3月6日，石狮恒大公司提起本案诉讼。诉讼过程中，石狮恒大公司承认至今未能书面通知张诗向、吴秀者查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料。 一审法院认为，石狮恒大公司系登记注册的房地产开发企业，已取得案涉项目的商品房预售许可证，其与张诗向、吴秀者于2017年6月27日签订的编号为0003285的《石狮恒大首府商品房认购书》和2018年1月4日签订的编号为00035273的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，其主要内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。现石狮恒大公司以张诗向、吴秀者未能按照约定于2018年12月31日前支付购房余款的行为已构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的合同责任，张诗向、吴秀者抗辩石狮恒大公司未能于2018年12月31日前交付案涉商品房，故双方争议焦点主要在于张诗向、吴秀者的抗辩权能否对抗石狮恒大公司的请求权。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”规定，所谓同时履行抗辩权，是指双务合同的一方当事人在对方履行之前，有权拒绝自己的履行。本案中，根据合同约定，支付购房余款和交付案涉商品房的履行期限均为2018年12月31日前，并无先后顺序且均已届满。此时，石狮恒大公司与张诗向、吴秀者之间互负给付义务，义务之间具有互为因果关系的牵连性，张诗向、吴秀者提出石狮恒大公司未能交付案涉商品房，实际上系提出同时履行抗辩权，属于延缓的抗辩权，旨在对抗石狮恒大公司的请求权、否认对方权利主张的权利。此抗辩权的重要功能在于通过行使该项权利而使对方的请求权延期发生效力，亦即是使对方的请求权在一定期限内不能行使。同时，根据合同约定，石狮恒大公司应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张诗向、吴秀者，但石狮恒大公司未能书面通知张诗向、吴秀者上述事项，导致其无法按期交付案涉商品房。因此，张诗向、吴秀者行使同时履行抗辩权具有法律根据，予以采纳；石狮恒大公司的诉讼请求，不予支持。至于张诗向、吴秀者提出的案涉商品房质量问题，因其并未实际查验房屋，亦未能提供证据证明案涉商品房存在质量问题，故对其该项抗辩意见不予采纳。张诗向、吴秀者主张其已支付购房余款20万元，未能提供证据加以证明，石狮恒大公司亦未予以确认，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回石狮恒大公司的诉讼请求。案件受理费11176元，减半收取计5588元，由石狮恒大公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张诗向、吴秀者主张就诉争购房余款，其已支付了20万元，未能提供证据证明，且石狮恒大公司不予认可，故不予采纳。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》及附件约定，张诗向、吴秀者所负付清诉争购房余款义务，与石狮恒大公司所负交房义务，履行期限均为2018年12月31日，在当事人未明确约定先后履行顺序的情况下，二者应当同时履行。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条有关“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期交付”的约定，仍属《中华人民共和国合同法》第六十六条有关同时履行抗辩权规定的应有之意，不能据此认定双方就付清购房余款与交房义务约定有先后履行顺序。石狮恒大公司于2018年12月7日、17日、24日催告张诗向、吴秀者应于2018年12月20日前付清诉争购房余款及违约金，不符合双方在《商品房买卖合同》及附件中有关付款期限的约定；其于2019年1月2日催促张诗向、吴秀者应于2019年1月10日前付清诉争购房余款及违约金，但其在此之前并未依照《商品房买卖合同》第十一条第（二）款约定，在约定的交房期限届满前10日通知张诗向、吴秀者有关交房事宜，张诗向、吴秀者据此依法可享有同时履行抗辩权。张诗向、吴秀者在前期房款的支付上虽存在逾期情形，但经当事人协商已履行完毕，石狮恒大公司亦申请撤回相关起诉，现石狮恒大公司又以此为由主张其享有不安抗辩权，依据不足。因此，石狮恒大公司在本案中请求张诗向、吴秀者支付剩余购房款733569元，条件尚不具备，其请求张诗向、吴秀者支付逾期付款违约金，依据不足，均不予支持。 综上所述，石狮恒大公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11176元，由石狮恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月二十三日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。