贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初10482号原告：董崇高，男，1991年10月20日生，布依族，户籍地址：贵州省惠水县。被告：贵州三利房地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区新添大道南段302号。统一社会信用代码：915200007096674439。法定代表人：李新华。委托诉讼代理人：谢恩治。原告董崇高诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称“三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告董崇高，被告三利公司的委托诉讼代理人谢恩治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董崇高向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告签订的《商品房买卖合同》附件十二条《补充协议》第五条无效；2、判令被告向原告退还已收取的燃气、水、电、电视开通4503元；3、判令被告按照人民银行同期贷款利率3.208%的4倍，向原告支付从2015年11月7日至2019年9月9日，3年零11个月的利息2257.5元，实际付清之日；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月13日购买了被告三利公司开发的位于贵阳市云岩区新添大道南段302号，名称为“大上海商贸城·上海之春”（以下均简称“大上海”）房产项目B4栋26楼04号商品房一套，被告三利房开按《商品房买卖合同》收取了购房款，2015年11月7日被告向原告收取煤气、电表、水表、电视开通费4503元。原告认为，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》中明确规定，燃气、电、水、有限电视等建设安装费已包含在商品房的销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。被告三利房开收取燃气、水、电、电视开户费的行为无合法依据，原告为维护自身合法权益，特提出如前诉请。被告辩称：1、被答辩人交费时间为2015年11月7日，根据被答辩人诉请，应当认定费用交纳之日为知道或者应当知道权利受到损害之日。被答辩人提起诉讼的时间已超过三年诉讼时效期间。2、答辩人收取的费用为建设房屋的实际开支，未计入商品房价格，不具备退还的法律基础。上述费用答辩人在建设房屋时已实际产生，答辩人为相关单位代收并未从中获益，若再由答辩人退还则违反公平原则。3、被答辩人按照同期银行贷款利率主张的资金占用利息无事实和法律依据，答辩人不应当向被答辩人退还相关费用，亦不应承担占用期间的利息；原告所缴纳的四通开户费中为违约金冲抵，所以更不应该计算利息。4、根据《补充协议》第一条约定，在案涉合同及补充协议签订前，答辩人已向被答辩人明示文本，尽到了提示义务，被答辩人系在充分理解文本的法律意义下进行签订，属双方真实意思表示。《补充协议》第五条是单纯的对商品房价格构成要素中是否包含独立电表费等费用进行陈述，实际上是一种对于合同内容作出解释和告知的条款，旨在让合同相对方在签订合同时充分知晓、理解合同所涵盖的信息，并不是加重责任、排除主要权利的条款。若排除适用该条款，则有违公平原则。经审理查明，原告因购买被告修建的大上海商贸城·上海之春项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：按照燃气公司的规定，达到规定的入住率后，由燃气公司开通；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明为空白。附件十二《补充协议》第五条对合同第七条补充约定：商品房价格不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费。2015年11月7日，被告向原告出具收据一份，主要载明“今收到董崇高，四通费（用违约金抵扣4503元），B区4栋B4单元26层4号，4503元”。上述事实，有原、被告提交的《商品房买卖合同》、收据等及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：1、被告收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；2、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还；3、关于资金占用损失的计算问题；4、关于诉讼时效的问题。关于被告收取的四通费用是否属于水、电及配套设施的建设安装费用的问题。根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述四项费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还的问题。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第五条对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条关于商品房价格已包括水、电建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第五条效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费、电话及宽带安装开户费未包含在商品房价格中的补充约定应当不予适用。另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效。该条款无效后，双方权利义务应以《商品房买卖合同》第七条的约定为准，根据该条约定，被告在向原告出售的商品房价格中本应包含本案诉争的“四通费”的配套设施的建设费用。而被告称原告交纳的四通费用并未计算在商品房价格中的主张，被告未能提供证据加以证明，应由被告承担举证不能的不利后果，因此被告理应向原告退还四通开户费。关于资金占用损失的计算问题。因被告收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持,计算期限从2015年11月7日起计算至实际退还之日止。关于计算基数，被告以违约金抵扣“四通费”用，系原、被告之间的债务抵销，并不能否定被告实际全额收到原告支付的全部“四通费”的事实，故应以4503元为基数计算资金占用损失。关于诉讼时效的问题。如上所述，被告提供的涉及独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费、有线电视安装开户费的补充协议条款为无效条款，而因该合同条款无效而产生的返还未过诉讼时效，故原告诉请未超过诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第四十条、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，判决如下：一、确认原告董崇高与被告贵州三利房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条无效；二、被告贵州三利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告董崇高四通开户费4503元并支付资金占用损失（资金占用损失按照中国人民银行同期存款利率标准计算，以4503元为基数，从2015年11月7日起计算至款项付清之日止）；三、驳回原告董崇高的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州三利房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  王琼琼二〇一九年十一月二十六日书记员  许微巍