黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初955号原告：程镜媛，女，1977年11月25日出生，汉族，无固定职业，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。被告：黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区文景二道街**。法定代表人：韩冬，该公司经理。委托诉讼代理人：张宝元，黑龙江龙洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高龙，黑龙江龙洋律师事务所律师。第三人：黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区长安街区政府。法定代表人：乔瑞奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜显达，男，该公司经理。第三人：马立国，男，1987年6月7日出生，汉族，个体业者，住吉林省延吉市现代国际城**。原告程镜媛与被告黑龙江省龙泰建筑安装工程有限责任公司（以下简称龙泰公司）、第三人黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司（以下简称东北亚公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程镜媛及其委托诉讼代理人管立君，被告龙泰公司的委托诉讼代理人张宝元、高龙，第三人东北亚公司的委托诉讼代理人杜显达，第三人马立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程镜媛向本院提起诉讼请求：1.不予执行登记在东北亚公司名下的位于吉林省××市××大街××号商铺（房屋所有权证：敦房权证敦化市字第**；丘地号：0578-080-384-284），解除查封；2.诉讼费用由龙泰公司负担。事实和理由：程镜媛于2015年3月16日上午在敦化市金街地下商城有限责任公司办公室咨询商铺出售情况，东北亚公司销售人员推荐B78号商铺，销售价格为45万元整。销售人员告知程镜媛，该商铺曾经由案外人马立国购买，因其急需用钱，要退回商铺，购买人可将购买款直接打到马立国账户就可以。其后，马立国与程镜媛协商购买事宜，因看位置较好，程镜媛同意购买，并于2015年3月16日向马立国账户转账30万元，从家中取现金15万元交付给马立国。交款完成后，东北亚公司销售人员将此前与马立国签订的B78号商铺买卖合同撕毁作废，并重新与程镜媛签订了买卖合同。该合同日期签写的是2015年1月9日，是原来东北亚公司与马立国签订合同的日期，实际签订日期是2015年3月16日。东北亚公司在《商品房买卖合同》中写的商铺价款为317603元，该公司销售人员说是商铺的评估价格，马立国另向销售处交两千元手续费。东北亚公司将房屋所有权证（东北亚公司名下）交给程镜媛，销售人员说该商铺的过户另行电话通知。另外，程镜媛与东北亚公司签订了《金街地下商城购厅补充协议》，约定东北亚公司交商铺时间为2015年12月30日，该补充协议书写时间为2015年1月9日，实际是3月16日。从2015年7月开始，程镜媛多次到销售处或东北亚公司沙经理处催促、追问过户事宜，该公司答应办理，但一直未给办理。2017年，吉林敦化地下金街所有商铺上访，起因是没有土地使用证无法办理不动产产权登记证书，直至2018年敦化市政府解决了办理不动产产权登记证书事宜。同时告知程镜媛所购买的78号商铺应由东北亚公司缴纳的增值税、印花税、企业所得税、土地增值税等68000元未缴纳，无法办理不动产产权登记证书。程镜媛与东北亚公司联系，该公司称现在没有钱，以后才能交。程镜媛无奈，于2018年11月2日向敦化市地下金街财会先替东北亚公司缴纳了该笔费用。2019年1月，东北亚公司安排地下金街会计到敦化市政务大厅房产窗口办理不动产过户事项时，被告知B78号商铺于2016年9月6日被哈尔滨市中级人民法院查封，程镜媛多次与东北亚公司追问过户事项，该公司无人告知商铺被扣的情况。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，程镜媛在查封前签订合法有效的商品房买卖合同，在查封前合法占有不动产、已经支付全部价款、非因程镜媛的原因未办理过户登记，特提出执行异议，但被（2019）黑01执异81号裁定书驳回，故提起诉讼，请求公正判决。龙泰公司辩称，不同意程镜媛诉讼请求，程镜媛的情形不符合最高人民法院关于审理执行异议复议案件规定中第二十八条规定，请求驳回其诉讼请求。东北亚公司、马立国述称，同意程镜媛诉讼请求和理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。程镜媛举示证据如下：证据一，2016黑法01执字第31号执行裁定书、2016黑法执字31号协助执行通知书、2019黑01执异81号执行裁定书各一份。意在证明：哈尔滨中级人民法院于2016年9月6日将登记在东北亚公司名下的，位于敦化地下的**（查封顺序**）查封，后程镜媛对此提出执行异议被驳回的事实。经质证，龙泰公司、东北亚公司、马立国对该证据无异议。证据二，敦房权证敦化市第FQ00108067号产权复印一份。意在证明：被查封房屋登记信息登记于东北亚公司名下的事实。经质证，龙泰公司、东北亚公司、马立国对该证据无异议。证据三，房屋买卖合同及补充协议复印件、黑龙江东北亚房地开发集团有限责任公司说明原件各一份。意在证明：015年1月9日，程镜媛与东北亚公司签订房屋买卖合同及补充协议。案涉商铺系从马立国名下变更，当时并未办理产权证，东北亚公司告知等待电话通知办理过户，程镜媛于2015年12月份接收商铺后，一直缴纳物业费的事实。经质证，龙泰公司对房屋买卖合同及补充协议的真实性有异议，认为该两份证据可能是发生在本案商铺被查封之后补签的。说明原件上没有加盖公章，而是一份扫描章，其上所载也与实际情况不符，比如2015年至2016年期间未能办理产权证和过户的情况，与程镜媛提交的第二份证据房屋产权证书相互矛盾，所以该份说明不能证明待证事实。东北亚公司、马立国对该证据无异议。证据四，延边农村商业银行尾号1996马立国名下的银行卡在2015年1月9日的交易流水、敦化农村商业银行尾8235时佰欣名下的银行卡在2015年1月9日的交易流水、2015年1月9日敦化地下金街的45万元收据复印件、黑龙江省东北亚房地产开发集团有限责任公司证明原件、工商银行尾号2536吴淑敏名下的银行卡在2015年3月16日的交易流水原件、工商银行马立国个人客户卡内帐户详细清单打印件原件各一份。意在证明：商铺系从马立国名下变更，当时并未办理产权证，东北亚公司告知等待电话通知办理过户，但一直未接到电话通知。程镜媛于2015年12月份接收商铺后，一直缴纳物业费的事实。程镜媛于2015年1月9日向东北亚公司缴纳了全部购买商铺款项。经质证，龙泰公司对2015年1月9日的两份交易流水真实性无异议，对证明问题有异议，认为该两份交易流水不能证明马立国向时佰欣转款是用于向东北亚公司购买案涉商铺；对45万元收据真实性无异议，对证明问题有异议，认为仅凭该收据不能证明公司收到了B区75厅的45万元款项；对《证明》真实性有异议，认为公司出具证明，应由负责人签字，而且对于时佰欣是否为东北亚公司的工作人员，还应当提供社会保险缴纳流水或个人所得税代扣缴的凭证予以佐证；对2015年3月16日的流水真实性没有异议，证明问题有异议，认为该证据不能证明程镜媛在吴淑敏处借款，然后向马立国转款。该证据仅能证明吴淑敏向马立国转款，而不能证明其他内容；对9717详清单无异议。东北亚公司、马立国对该证据无异议。证据五，租赁合同书复印件二份、李民阳身份证复印件一份、物业费收据复印件四张。意在证明：程镜媛将B78号商铺于2016年开始出租给李民阳、李东影经营，自2016年开始缴纳物业的事实。经质证，龙泰公司对两份租赁合同的真实性和证明问题均有异议，认为该两份租赁合同不能证明是程镜媛与案外人李明阳、李东颖签订的，也不能证明双方实际履行了这两份合同；对物业费收据的复印件，因其提供的是复印件，真实性有异议，其提供了2016年12月14日的2017年物业费收据一张，真实性没有异议，证明问题有异议。东北亚公司、马立国对该证据无异议。证据六，2018.11.2收据复印件、2019.1.3日付据复印件、税收完税证明复印件、吉林省政府非税收入通用票据复印件、黑龙江增值税普通发票复印件各一份。意在证明：程镜媛于2018年11月份代东北亚公司垫付了各项税款48858元，东北亚公司出具正式发票，用于办理过户时，方知房屋被查封的事实。经质证，龙泰公司对两份收据和一份完税证明的真实性有异议，对于吉林省政府的通用票据和黑龙江省增值税发票的真实性无异议。认为该组证据不能证明程镜媛在2018年11月份才缴纳税款，不能证明程镜媛2018年知道案涉商铺被查封。东北亚公司、马立国对该证据无异议。龙泰公司、东北亚公司、马立国均未举示证据对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对程婧媛举示的证据1、证据2，龙泰公司、东北亚公司、马立国均无异议，本院予以采信；对证据3，房屋买卖合同及补充协议均系复印件，且该两份书证复印件均没有东北亚公司的公章和个人印章，不符合有效证据形式要件，不予采信。东北亚公司的《说明》无出具人签字，且印章为扫描章，真实性不能确认，同时，本案系执行异议之诉，东北亚公司作为被执行人和本案的利害关系人，其为执行异议案外人出证，不符合证据规则要求，在没有其他证据佐证的情况下，对该证据不予采信；对证据4，发生于2015年1月9日马立国与时佰欣之间的银行转账流水记录，龙泰公司等对真实性无异议，本院予以确认，但马立国并未举示其与东北亚公司之间的房屋买卖合同，同时亦无相关证据证明时佰欣系东北亚公司的财务工作人员，且程镜媛自己举示的买卖合同显示案涉商铺售价31余万元，亦与转账金额不符，故不能证明该转账资金系用于购买本案争议之房，对证明问题不予采信。对购买案涉敦化金街地下商城45万元收据，因该收据并未体现交款单位（个人）名称，不能证明与本案村存在关联，不予采信。对东北亚公司出示的2019年5月25日出具的《说明》一份，因东北亚公司系本案当事人，且东北亚公司亦未举示有关时佰欣与单位有关的身份资料信息，对该证据不予采信。对吴淑敏于2015年通过工商银行转账记录，真实性各方当事人均无异议，予以确认。但该证据仅能证明吴淑敏与马立国之间发生了转账行为，至于双方之间系因何种法律关系发生的民事行为，没有其他证据证明，亦不能直接证明系程婧媛向案外人吴淑敏借钱，并直接转给马立国的事实存在，对其拟证明问题，不予采信；对证据5，因仅有两份租赁合同复印件，没有租金往来票据，亦无与存在真实承租事实的其他佐证，对于该租赁合同的真实性，不予认定。关于物业费收据。龙泰公司对2016年12月14日的2017年物业费收费票据真实性无异议，本院予以确认。对其他收费票据，因提供的系复印件，对真实性不予认定；对证据6，一份收据和一份付据，因未加盖单位公章，龙泰公司对其真实性亦不予认可，本院不予认定。对吉林省政府的通用票据和黑龙江省增值税发票，龙泰公司无异议，本院予以采信。经审理查明，案涉房产位于吉林省××市××大街（丘地号：0578-080-384-284；产权证号：敦房房权证敦化字第**）系登记于东北亚公司名下的B78号商服。龙泰公司因与东北亚公司建设工程合同纠纷一案，执行过程中申请查封包括本案争议的B78号商服在内的20套房产。2016年9月6日，哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01执31号执行裁定书，查封了上述房产。2019年1月，程镜媛以其已于2015年3月16日购买了案涉商铺，并提出书面执行异议，请求撤销（2016）黑01执31号执行裁定书对争议商铺的查封。2019年4月15日，哈尔滨市中级人民法院作出（2019）黑01执异81号执行裁定书，以证据不足为由，驳回程镜媛的执行异议。程镜媛不服，于2019年5月5日诉至本院，请求不予执行B78号商服，解除查封。另查明，程镜媛举示的其于2015年1月9日与东北亚公司签订的《商品房买卖合同》和《金街地下商城购厅补充协议》，仅有程镜媛签字按印，没有东北亚公司印章。2015年1月9日，第三人马立国向案外人时佰欣转账45万元。2015年3月16日，案外人吴淑敏向马立国转账30万元。程镜媛交纳了2016年-2018年物业费。2018年11-12月，程镜媛缴纳了案涉商铺的土地转让价款3446元和税款15123.9元。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，程镜媛有义务举证证明其同时具备上述四个条件，享有对B78号商服的物权期待权，足以对抗龙泰公司对东北亚公司提起的执行申请。关于程镜媛与东北亚公司之间是否签有合法有效的书面买卖合同的问题。诉讼中，程镜媛举示了其于2015年1月9日分别与东北亚公司签订的《商品房买卖合同》和《金街地下商城购厅补充协议》，但该两份书证均没有加盖出卖人东北亚公司的公章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”规定，不能认定该合同已经成立。虽然程镜媛亦举示了一份由东北亚公司出具的《说明》，该说明表述争议商铺系由马立国转让给程镜媛等经过，但该说明系于本案争议商铺被人民法院依法查封后，由作为被执行人的东北亚公司出具，而本案系案外人执行异议之诉，重点审查的即是案外人与被执行人之间的买卖关系是否真实以及是否存在恶意串通的问题，作为利害关系人，在没有相关证据佐证的情况下，东北亚公司所出证据不具有证明效力。据此，现有证据不足以证明程镜媛已与东北亚公司之间签订了合法有效的书面合同。关于程镜媛是否已经支付全部价款的问题。首先，虽然程镜媛举示的买卖合同是否成立证据不足，但作为原告举示的证据，其体现的内容属于当事人自述内容，该合同中体现争议商铺价款为317603元，而程镜媛称其购买价款为45万元，两者并不相符，程镜媛亦不能举示有效证据对其作出合理解释；其次，程镜媛主张，其向第三人马立国转账30万元，另支付现金15万元。第一，马立国是否曾购买了争议案涉商铺，后转卖给程镜媛，没有证据支持。马立国与东北亚公司之间的商铺买卖行为是否存在，仅有马立国向案外人时佰欣的转账记录，至于时佰欣是否东北亚公司的财务人员、马立国与时佰欣之间是否存在其他法律关系，均无证据证实。第二，程镜媛称其向马立国缴纳了15万元现金，没有任何证据支持。其称通过转账的方式向马立国支付30万元，但提供的转账票据系案外人吴淑敏于2015年3月16日的转账记录，没有其他证据吴淑敏与本案是否存有关联。第三，程镜媛举示的买卖合同体现时间是2015年1月9日，而其所谓的付款时间为2015年3月16日，时间亦不相符。虽然程镜媛称其系于2015年3月16日购买商铺，合同签订时间提前到马立国最初与东北亚公司签订合同的时间，也即2015年1月9日，但该主张因没有马立国原始买卖合同以及相关票据佐证，对其是否真实，无法确定。综上，现有证据不足以证明程镜媛足额支付了案涉商铺的全部购买款。关于程镜媛在人民法院查封之前是否已合法占有案涉商铺的问题。案涉商铺系于2016年9月6日被人民法院查封，而程镜媛举示其在此之前实际占有的证据共有两份，一份系其于2015年10月13日与案外人李东影签订的租赁《合同书》，但该合同书系复印件，李东影未出庭作证，没有支付租金凭证，也没有其他存在承租事实的相关证据，其真实性无法确定。另一份证据系程镜媛于2016年1月9日缴纳物业费的收据，但该收据同样系复印件，真实性无法确定。程镜媛举示的其他证据均是发生在人民法院查封之后，不论真实与否，均与执行异议之诉审查范围无关，不予审查。据此，程镜媛举示其占有使用案涉商铺的证据均有瑕疵，不足以证明其待证事实，本院不予支持。关于是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。除却上述原因之外，程镜媛称其于2015年7月份开始，追问过户事宜，但东北亚公司均未给办理。此种情况下，程镜媛并未通过诉讼方式主张权利，不能排除其自身没有过错。且诉讼中，东北亚公司称，从2015年冬天开始陆续为业户办理进户手续，其他300多户都办理了产权证，仅剩本案争议商铺没有过户。程镜媛亦称“东北亚公司不是不配合过户，当时配合过户，但因为两证合一的原因，窗口关闭了，等到2018年末窗口又开放的时候，又因拖欠税款无法办理”据此，可以认定，在窗口关闭前且其他业户已经办理过户完毕情况下，程镜媛亦存在怠于办理案涉商铺过户过错。综上所述，程镜媛的执行异议之诉不符合法定的排除执行条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国合同法》第三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条规定，判决如下：驳回原告程镜媛的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告程镜媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 赵晓波审判员王秀丽审判员张振宇（）二〇一九年十一月四日法官助理李萌书记员张春天