山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初3174号原告(反诉被告):新泰市圣佳食品有限责任公司，住所地新泰市经济技术开发区铁西路368号，统一社会信用代码913709826693299831。法定代表人:田军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:陈富林，山东瀛创律师事务所律师。被告(反诉原告):新泰职工医院（原新泰市工业医院）,住所地新泰市金斗路848号。法定代表人:刘少华，该院院长。委托诉讼代理人:刘强，该院支部书记。委托诉讼代理人:陈国轶，山东森昌律师事务所律师。原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司（以下简称“圣佳公司”）与被告(反诉原告)新泰职工医院（以下简称“职工医院”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)委托诉讼代理人陈富林,被告(反诉原告)委托诉讼代理人刘强、陈国轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、判令被告(反诉原告)返还原告(反诉被告)租金28164元并支付利息损失（以28164元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率自2018年9月27日起计算至还清为止）；2、判决被告(反诉原告)支付原告(反诉被告)违约金15万元；3、判决被告(反诉原告)赔偿原告经济损失46.48万元；4、判决被告(反诉原告)赔偿原告(反诉被告)租金损失[以每天219元为基数自2018年11月20日起计算至被告(反诉原告)收到涉案租赁房屋院落被征收补偿之日止，如果被告(反诉原告)收到涉案租赁房屋院落被征收补偿款晚于2027年6月9日，计算至2027年6月9日止]；5、本案诉讼费由被告(反诉原告)负担。庭审中，原告（反诉被告）增加诉讼请求，请求确认双方签订的租赁合同于2018年9月27日解除。事实和理由：2007年4月30日，原告(反诉被告)法定代表人田军与被告(反诉原告)签订《房屋院落租赁合同》,约定被告(反诉原告)将其房屋（院落）整体出租给原告(反诉被告)，其中院落面积3289.49平方米，租赁期限自2007年6月10日起至2027年6月9日止，租金每年4万元，每三年收取一次租金；被告(反诉原告)保证水电路通，如果出现供电纠纷，被告(反诉原告)协助原告(反诉被告)解决。2018年9月26日，被告(反诉原告)以棚户区改造为由向新泰市供电公司青云供电所申请停止使用变压器。2018年9月27日新泰市供电公司青云供电所向原告(反诉被告)下达停电通知并停止供电，原告(反诉被告)于2018年9月27日停产。被告(反诉原告)单方终止合同，已构成根本违约，应支付违约金并赔偿给原告(反诉被告)造成的各项经济损失。原告(反诉被告)为维护自己的合法权益诉至法院。被告(反诉原告)辩称，一、被告(反诉原告)并无任何违约行为，没有申请停用变压器。圣佳公司于2011年前违约私自将30千瓦变压器过户至圣佳食品有限责任公司名下，后增容至80千瓦，2018年9月5日圣佳公司申请减容报停。二、被告(反诉原告)职工医院在约定终止(解除)条件成就时，依法依约通知终止(解除)合同。2018年7月中旬，职工医院接到新泰市西关片区改造指挥部通知，立即转送圣佳公司，并预告其按照市政规划原租赁院落要求限期拆迁，请其寻找新的厂房院落，准备终止合同，并将租赁情况告知指挥部，指挥部也向圣佳公司送达通知，8月13日圣佳公司向各单位送达了情况说明，着手迁址事宜。2018年9月5日，职工医院向圣佳公司面送并邮寄了函件，要求其派人办理合同解除及租赁费退还手续，按照时限要求确定搬迁日期，但圣佳公司一直未予以回复。三、圣佳公司至今未交回租赁标的，且存在严重的违约情形，被告(反诉原告)将依法提起反诉。圣佳公司一直没有回复搬迁日期，更没有交还租赁院落，原告(反诉被告)有以下违约行为:2019年5月17日我院查看变压器时，发现变压器被拆除，后査询到被过户；院落大门被原告(反诉被告)拆除侵占；房屋门窗被拆除侵占；水暖设备被拆除侵占；供电线路被拆除；楼梯栏杆被拆除；树木被砍伐。最严重的是原告(反诉被告)破开我院档案室门夺取了我院全部档案资料及档案橱，损失不可估量。综上所述，原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的请求没有事实及法律依据，且其本身存在严重的违约行为，单独也构成解除条件。应依法驳回其诉讼请求。被告(反诉原告)向本院提出反诉请求:1、依法判令被反诉人返还并安装30千伏安变压器，并过户回反诉人户号；2、依法判决被反诉人返还安装大门、房屋门窗、栏杆、水暖设备、供电设备，补种砍伐树木，恢复原状；3、判决被反诉人返还全部档案。庭审中，被告（反诉原告）将反诉请求第二项明确为请求对损毁物品折价赔偿损失52926元。事实及理由：被反诉人圣佳公司在同一租赁合同履行中存在严重的违约行为：2019年5月17日我院查看变压器时，发现变压器被拆除，后査询到被过户；院落大门被原告(反诉被告)拆除侵占；房屋门窗被拆除侵占；水暖设备被拆除侵占；供电线路被拆除；楼梯栏杆被拆除；树木被砍伐。最严重的是原告(反诉被告)破开我院档案室门夺取了我院全部档案资料及档案橱，损失不可估量。被反诉人的行为违背了诚实信用原则，违背了法律规定与合同约定，给反诉人造成巨大经济损失。原告(反诉被告)辩称,2018年3月13日经双方同意，反诉被告将使用反诉原告的30千伏安变压器增容至80千伏安变压器，反诉被告支付增容后的变压器费用，该变压器所有权归反诉被告所有，反诉原告的30千伏安变压器保存在反诉被告处，并且反诉原告已申请供电部门对该变压器停止用电，反诉被告无义务将30千伏安变压器过户到反诉原告，反诉被告没有侵占、毁损反诉原告的大门、房屋门窗、栏杆、水暖设备、供电设备，也没有砍伐院落中的树木，反诉原告请求恢复原状没有事实依据，反诉被告没有夺取反诉原告的全部档案材料及档案橱，要求反诉被告返还全部档案没有事实依据。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。原告(反诉被告)为证实自己的主张提交如下证据：一、原告(反诉被告)的营业执照复印件两份、企业变更情况一份，证据来源于新泰市市场监督管理局，证明：因被告(反诉原告)停电致原告(反诉被告)无法生产，原告(反诉被告)的住所地和生产地址发生了变更，由原来的新泰市交汇处（原工业医院）变更为山东省泰安市新泰市经济技术开发区铁西路368号，变更登记日期2018年12月20日，原告(反诉被告)办理并申领了变更后的营业执照。二、新泰市公证处（2019）鲁新泰证民字第305号公证书一份，新泰市公证处公证证明了公证书中的两份复印件与原件相符，原件属实。该证据证明：原告(反诉被告)曾持有住所地为新泰市交汇处（原工业医院）的食品生产许可证及食品生产许可品种明细表原件，因原告(反诉被告)住所地发生变更，许可证需要变更，原件上交泰安市食品药品监督管理局。三、食品生产许可证及食品生产许可品种明细表各一份，证明：因被告(反诉原告)申请停电致原告(反诉被告)无法生产，原告(反诉被告)的住所地和生产地址发生了变更，由新泰市交汇处（原工业医院）变更为山东省泰安市新泰市经济技术开发区铁西路368号，变更时间2019年1月31日，原告(反诉被告)办理并申领了变更后的许可证。四、新泰市公证处（2007）新证经字第108号公证书一份及房地产平面图，证明：新泰市公证处公证证明了原告(反诉被告)的法定代表人田军和被告(反诉原告)的法定代表人刘少华于2007年4月30日在新泰市工业医院签订了公证书中的《房屋院落租赁合同》，《房屋院落租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签名、印鉴、指印属实。《房屋院落租赁合同》合法有效，原(反诉被告)、被告(反诉原告)应当全面履行合同约定的义务。五、关于老工业医院变压器停止使用的申请，证明：被告(反诉原告)于2018年9月26日依据涉案房屋所在片区被山东省列入2018年棚户区改造计划和新泰市新政办发[2018]55号关于印发全市2018年棚户区改造实施方案的通知书面请求供电部门对原告(反诉被告)停止供电。被告(反诉原告)申请停电不符合《房屋院落租赁合同》第七条“在租赁期间，如遇市政规划建设需要拆迁时”的约定，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条至第二十七条的规定和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条至三十二条的规定，拆迁涉案房屋过程中的所有政府文件和法律文书，只有被告(反诉原告)与房屋征收部门签订的涉案房屋的拆迁补偿协议，或者新泰市人民政府拆迁涉案房屋作出的补偿决定中，明确载有涉案房屋需要拆迁的期限。如果不能确定涉案房屋的拆迁期限，无法证明涉案房屋在租赁期间遇到了市政规划，无法证明涉案房屋需要拆迁的时间。山东省2018年棚户区改造计划和新泰市新政办发[2018]55号改造实施方案不存在涉案房屋需要拆迁的期限，该依据可能符合“如遇市政规划”的约定，但不符合“建设需要拆迁时”的约定。被告(反诉原告)在约定“如遇市政规划建设需要拆迁时”的终止条件没有成立，没有退还剩余租金时，申请停电终止合同构成根本违约。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条的规定，拆迁涉案房屋应当先补偿、后搬迁，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供电等非法方式迫使原告(反诉被告)搬迁，原告(反诉被告)在自建的厂房和设备没有得到补偿的情况下，被告(反诉原告)申请停电，致原告(反诉被告)被迫搬迁违背了法律的强制性规定，被告(反诉原告)主观上存在全部过错。六、配合政府停电通知，证明：2018年9月27日，新泰市供电公司青云供电所依据被告(反诉原告)的申请，对原告(反诉被告)使用的变压器立即停止供电，并向原告(反诉被告)下达了停电通知。因被告(反诉原告)与供电部门存在供用电合同关系，被告(反诉原告)向供电部门提出停止供电要求，供电部门作出同意的意思表示并实施了停电行为，双方之间的供用电服务合同终止。但是，基于原告(反诉被告)、被告(反诉原告)之间的房屋租赁合同，被告(反诉原告)负有向原告(反诉被告)供电的约定义务，在原告(反诉被告)、被告(反诉原告)合同没有依法终止下，被告(反诉原告)负有向原告(反诉被告)持续供电的义务，被告(反诉原告)申请停电导致供电部门停电，被告(反诉原告)构成根本违约。七、被告(反诉原告)出具的收据一份、国内支付业务付款回单一份，收据证明：被告(反诉原告)于2016年6月13日收到原告(反诉被告)缴纳的2016年6月10日至2019年6月10日三年租金12万元，收款人王挺，开户行建行新安路分理处，账户22×××78。付款回单证明：原告(反诉被告)于2016年6月13日向王挺开户行中国建设银行新泰支行新安路分理处的账户22×××78上付款12万元，用途和附言证明：老工业医院三年房租，原告(反诉被告)按约定支付了租金。因被告(反诉原告)停电违约，导致原告(反诉被告)租赁被告(反诉原告)房屋院落从事生产经营的根本目的无法实现，被告(反诉原告)应当退还自2018年9月27日至2019年6月10日期间的租金28164元并支付利息损失。八、房屋租赁合同一份，证据来源于新泰市市场监督管理局，证明：2018年9月25日，原告(反诉被告)和万林签订《房屋租赁合同》，原告(反诉被告)租赁万林位于新泰市经济技术开发区铁西路368号的房屋、附着物及其占有范围内的土地使用权用于公司搬迁后经营场所，租赁物使用面积1537.47平方米，共有三层，租赁期限七年，自2018年11月20日起至2025年11月19日止，第一个五年每年租金12万元整，第六年至第七年另行协商。每年的11月19日结算一次，每年以转账方式一次性支付一年的租金。九、收款收据一份，国内支付业务付款回单两份，证明：原告(反诉被告)于2018年9月26日向万林转款4万元，用途和附言为：房租预付，原告(反诉被告)于2018年10月10日向万林转款8万元，用途和附言为：房租。万林于2018年10月19日出具了收到2018年11月20日至2019年11月19日房租的收款收据，原告(反诉被告)支付了搬迁后第一年的租赁费。因原告(反诉被告)向被告(反诉原告)支付年租金4万元，向万林支付年租金12万元，原告(反诉被告)每天多支付租金（12万-4万）÷365天=219元。因涉案房屋至今没有拆迁，如果被告(反诉原告)不停电，原告(反诉被告)继续使用涉案房屋，原告(反诉被告)不会造成租金损失。该损失由被告(反诉原告)违约造成，被告(反诉原告)每天应当赔偿原告(反诉被告)租金损失219元。原告(反诉被告)向万林支付租金的起始日为2018年11月20日，被告(反诉原告)赔偿租金损失的截止日，应当为涉案房屋符合约定“如遇市政规划建设需要拆迁时”，即涉案房屋拆迁期限确定的最后日。依据先补偿后拆迁的法律规定，涉案房屋符合约定的“如遇市政规划建设需要拆迁时”的时间节点，晚于涉案房屋补偿的时间节点，原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)赔偿租金损失至收到补偿款日，已经放弃了部分赔偿权利。如果涉案房屋在原告(反诉被告)、被告(反诉原告)约定的租期最后日2027年6月9日没有拆迁，被告(反诉原告)应当赔偿至2027年6月9日为止。十、新泰市圣佳食品有限责任公司自建厂房价值、设备搬迁费及停业损失价格评估报告一份、增值税发票一份，证明：山东金信价格事务所有限公司通过到原告(反诉被告)总厂院内现场勘验测量，对原告(反诉被告)自建厂房车间等建筑物、生产设备搬迁费用、企业停产停业损失进行了价格评估，评估结论为自建厂房车间价值142263.4元，设备搬迁费用111057.55元，停产停业损失208519.20元，合计46.18万元，原告(反诉被告)支出评估费用3000元，以上共计46.48万元，被告(反诉原告)依约定应当予以赔偿。《房屋院落租赁合同》第六条约定，因生产经营需要,原告可以对房屋进行局部改造，包括拆、堵、建。因涉案房屋包括原告(反诉被告)自建的厂房等建筑物至今没有拆迁，如果被告(反诉原告)不申请停电，原告(反诉被告)可以继续使用涉案房屋，因被告(反诉原告)单方违约，原告(反诉被告)自建的建筑物无法使用，导致原告(反诉被告)于评估基准日142263.4元的自建建筑物彻底丧失了生产经营价值。该损失由被告(反诉原告)违约造成，原告(反诉被告)没有过错，依照合同第十一条的约定，被告(反诉原告)应当进行赔偿。被告(反诉原告)违约终止合同，原告(反诉被告)另行租赁场地，对设备进行拆卸运输安装并支出费用，该损失由被告(反诉原告)违约造成，原告(反诉被告)没有过错，依照合同第十一条的约定，被告(反诉原告)应当赔偿设备搬迁费111057.55元。依据《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第十七条和第四十四条规定，原告(反诉被告)的住所发生了变更后，应当办理变更登记手续，公司登记机关在接到变更申请后30日内核准登记。2018年9月25日，原告(反诉被告)与万林签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2018年11月20日起至2025年11月19日止，出租方给原告(反诉被告)56天的拆迁安装装饰装修免租期，原告(反诉被告)在租期开始日的2018年11月20日至2018年12月20日核准变更登记日历时30日，原告(反诉被告)在合理合法的时间内办理了变更登记。依据《中华人民共和国食品安全法》第三十五条、第二十八条、第三十二条、第二十一条、第二十二条、第四十三条的规定，原告(反诉被告)生产需要行政许可，许可证上应当载明住所和生产地址，住所和生产地址发生变更，应当办理许可证变更手续，办理变更许可应当提交营业执照，有关部门最长在30日内做出行政许可决定，做出决定后10日内颁发变更后的许可证。2018年12月20日，原告(反诉被告)变更申领了营业执照，2019年1月31日，原告(反诉被告)取得变更后的许可证，期间历时40日，原告(反诉被告)在法律规定的40日内完成了许可证的变更登记。被告(反诉原告)于2018年9月27日停电，原告(反诉被告)于2018年12月20日申领变更营业执照，原告(反诉被告)于2019年1月31日申领变更许可证，原告(反诉被告)在法律规定的变更期间以及合理的搬迁装修期间完成了正常生产的条件，期间历时4个月之久，因被告(反诉原告)的违约行为，原告(反诉被告)处于停产状态，被告(反诉原告)应当赔偿停产停业损失208519.20元。以上证据证明，被告(反诉原告)在涉案房屋至今没有拆迁,也不符合“如遇市政规划建设需要拆迁时”的约定,没有退还剩余租金的情况下，单方停电终止合同，已构成根本违约，应当依约依法赔偿原告(反诉被告)的经济损失。十一、照片一份，照片中自左至右分别为王洪涛、刘涛、韩新春和田军。证明：2018年9月27日，新泰市青云供电所韩新春、新泰职工医院代表人刘涛和新泰市青云街道办事处工作人员王洪涛向原告(反诉被告)法定代表人田军送达“配合政府停电通知”和“关于老工业医院变压器停止使用的申请”，并对原告(反诉被告)立即停电。被告(反诉原告)的代表人刘涛在停电现场，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)停电是明知的。十二、录音光盘和录音内容整理材料各一份，证明：2019年2月21日，原告(反诉被告)法定代表人田军和被告(反诉原告)的支部书记刘强通过电话协商搬迁后的赔偿事宜，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)在2019年2月21日之前也曾协商过赔偿事宜。对原告(反诉被告)另行租房搬迁，被告(反诉原告)申请停电，涉案房屋至今没有拆迁，被告(反诉原告)认可没有提出异议。特别是被告(反诉原告)对涉案房屋院落的状况在原告(反诉被告)搬迁后，没有提出任何异议。十三、《院落租用补充协议》和《协议解除书》各一份，证明：2007年5月20日，发起人田军以设立中的新泰市圣佳食品有限责任公司的名义与被告(反诉原告)签订《院落租用补充协议》，内容大体为被告(反诉原告)将其院落一处租赁给了原告(反诉被告)使用，为方便租金使用，其租金支付方式更改为由原告(反诉被告)承担被告(反诉原告)六名职工工资，每年全年工资额不能超过4万元，补充协议与原合同执行时间相一致。2007年5月30日，发起人田军以设立中的新泰市圣佳食品有限责任公司的名义与被告(反诉原告)签订《协议解除书》，双方协议解除了2007年5月20日签订的《院落租用补充协议》。因在2007年5月20日之前，原(反诉被告)、被告(反诉原告)之间关于房屋租赁的合同只有田军和被告(反诉原告)于2007年4月30日签订的公证书中的《房屋院落租赁合同》一份，由此证明《院落租用补充协议》是《房屋院落租赁合同》的补充协议，《房屋院落租赁合同》是田军代表设立中新泰市圣佳食品有限责任公司的名义与被告(反诉原告)签订的，在原告(反诉被告)公司成立后，由原告(反诉被告)、被告(反诉原告)承接《房屋院落租赁合同》的权利义务，结合被告(反诉原告)一直收取原告(反诉被告)租赁费的事实，证实被告(反诉原告)关于田军和原告(反诉被告)公司财产混同的主张不成立，原告(反诉被告)是本案适格的诉讼主体。十四、青云派出所出具的受案回执一份，证明2019年5月10日原告(反诉被告)工作人员王玉玲发现涉案房屋中原告(反诉被告)自建的厂房门窗被盗，向公安局报案，并立案侦查。原告(反诉被告)的上述证据经被告(反诉原告)质证，被告(反诉原告)对证据一、二、三无异议，但不能证实原告(反诉被告)的主张，原告(反诉被告)所有证明目的都有假设的前提，被告(反诉原告)停止了原告(反诉被告)用电，造成了原告(反诉被告)损失，这一前提不存在。对证据四无异议，合同第七条应当理解为合同法第四十五条规定的解除或终止的条件，该条件成就时合同终止，规定了终止条件：“如需要全部拆迁时，土地补偿按有关规定执行，房屋的补偿，甲方按现有的房屋面积取得补偿，乙方的新建房屋设施补偿归乙方，甲方将多收的租金退还后，双方终止合同”。本案因旧城改造，符合合同解除终止的法定及约定条件。承租人至今未履行租赁物交回交接手续。对证据五、六真实性有异议，证据不客观，停电通知载明的户号既不是被告(反诉原告)的，也不是原告(反诉被告)的，与我院到该供电机构查询了解情况严重不符。我院户号为0459926063，我院变压器位于金斗路中段，正常使用未减容报停。圣佳公司有独立户号，变压器也在其户号下，我院无法报停，5月16日查询获悉我院30千瓦变压器在2011年前已经被圣佳公司私自过户至圣佳公司名下，供电部门给圣佳公司开具增值税发票。停电通知表述明显错误，我院了解情况是供电部门称，报停变压器减容只能登记产权单位申请，其他单位不能申请停用他人变压器。管理系统显示，是9月5日圣佳公司申请减容的。我公司报停圣佳公司变压器法律上也不可能。证据七属实。对证据八无异议，不能证明遭受损失，费用的提高有可能是场地的改善，该证据签订时间是9月25日，是在原告(反诉被告)主张的停电前，停电实际上不影响原告的生产。租赁合同与田军8月13日送我单位的说明相互印证，证实在合同终止解除上双方早已形成合意，在9月5日收到我院的解除终止后未提异议，自9月5日之后合同已经解除。证据九原告(反诉被告)与第三人的经济往来，与本案没有关联。证据十评估报告不具合法性和客观性，是原告(反诉被告)单方委托，评估结果错误，关于其自建房屋一事既未征得我院的书面同意，我院从未配合办理过相关的建筑手续，属于违章建筑，对违章建筑应鉴定残值价值。证据十一照片不能证明原告(反诉被告)的主张，质证意见同原告(反诉被告)提交原证据三、八的质证意见。对证据十二录音的真实性无异议，但对内容有异议，关于补偿的事是对方在通话过程中套刘强的话，刘强从来没有主动谈过。刘强在谈话中并未实际作出任何表示承认及主张意见，所有的主张意见是田军的陈述。田军的话是否与书面材料一致需要庭后核对，五日内提交书面意见，逾期视为放弃权利，自愿承担相应法律责任。对证据十三解除协议书真实性无异议，为了少交房屋土地使用税，让我方配合签订的协议，但一直未按合同执行。对证据十四公安机关受案回执无异议，能说明截止2019年5月10日涉案房屋院落仍处于原告(反诉被告)的管理控制之下，原告(反诉被告)负有保管义务。被告(反诉原告)为证实自己的主张，提交如下证据：一、公证合同书及附件。1、合同主体是田军。2、合同第七条规定了终止条件：“如需要全部拆迁时，土地补偿按有关规定执行，房屋的补偿，甲方按现有的房屋面积取得补偿，乙方的新建房屋设施补偿归乙方，甲方将多收的租金退还后，双方终止合同”。本案因旧城改造，符合合同解除终止的法定及约定条件。3、合同第八条是关于自然人的规定，继承。4、租赁开始时，双方书面交接，自来水管线一套，30千瓦变压器一台，供电线路一套等。约定档案室不出租。合同履行中对方存在违约现象，如私自转租、过户变压器，损毁租赁房屋等。5、承租人至今未履行租赁物交回交接手续。二、棚改办7月18日通知。内容是全部拆迁，符合合同规定的终止解除情形。与圣佳公司说明及我院解除函结合，说明我院及时通知转达，尽到预先告知的义务，留有合理期限。三、棚改办7月28日给圣佳公司通知。我院向棚改办说明租赁情况后，棚改办直接通知圣佳公司腾空租赁物。四、省住建厅15号、市府办55号文件。证明棚改项目经省市批准，要求8月底完成房屋拆迁。五、圣佳公司8月13日说明。该说明送各部门，由圣佳公司股东杨秀军送我院，并在末页书写“田军139××××0581”字样。六、我院9月5日函件、专递标签、回执查询。证实我院于9月5日向圣佳公司发函：“请办理合同解除及租赁费退还手续，按时限要求确定搬迁日期，以便我院向改造指挥部回复”，圣佳公司已经收到函件，同日还面送过函件。1、根据合同约定及法律规定，合同已经终止，进入合同清理结算阶段，租金应缴至交还租赁物。2、虽然多次向公司转达协调会情况，但圣佳公司一直未告知我院搬迁日期，更未交接租赁物。结合公司8.13说明，实际是双方依约定合意终止合同。3、我院实际上只是被动配合政府搬迁，从未主动催促圣佳公司。七、棚改办9.18通知。租赁房屋限七日内搬出，腾空租赁物。也是供电所所谓政府停电通知的原由。八、我院电费明细。证明1、我院户号为0459926063。2、我院变压器位于金斗路中段，正常使用未减容报停。3、圣佳公司有独立户号，变压器也在其户号下，我院无法报停。4、停电通知表述明显错误，其载明的户号不是我院的。九、照片六组，系2019年5月19日查看变压器时发现租赁物损毁严重拍摄的。十、损失清单，证明被告(反诉原告)的损失。十一、送达拆迁通知证明，与证据三7月28日通知印证，拆迁通知已经送达原告(反诉被告)。十二、被告(反诉原告)交纳电费的增值税电子发票打印件，证明电子发票都有户号，原告(反诉被告)使用的变压器不在我院户下。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)证据质证如下：对证据一无异议，合同是原告(反诉被告)法定代表人田军在公司成立过程中与被告(反诉原告)签订的，原告(反诉被告)成立后，田军签订的合同由原告(反诉被告)承担。对证据二、三有异议，原被告存在的合同关系，改造办公室无权干涉，新泰市政府城市建设规划不是腾房的法律依据，改造办公室要求原告(反诉被告)腾房没有法律授权，该通知对原告(反诉被告)没有任何法律效力。对证据四真实性有异议，不是涉案房屋必需拆除的法律依据，涉案房屋拆除的法律依据是房屋拆迁部门与原被告签订的补偿协议或新泰市人民政府的补偿决定。对证据五有异议，不能证明是原告(反诉被告)向被告(反诉原告)出具的说明及原被告对合同解除达成合意。对证据六有异议，原告(反诉被告)没有收到该函，该函证明被告(反诉原告)向原告(反诉被告)作出了协商解除合同的意思表示，要求原告(反诉被告)派人办理合同解除及租赁费退还手续，确定搬迁日期，但该函不存在合同已经解除的内容，不是被告(反诉原告)向原告(反诉被告)送达的解除合同通知，能证明双方存在房屋租赁关系。证据七的质证意见同证据二。对证据八真实性无异议，对关联性有异议，该证据的变压器户号是被告(反诉原告)经营中使用的，涉案房屋院落与被告(反诉原告)是两个独立的院落，原告(反诉被告)租赁的院落具有独立的变压器户号，被告(反诉原告)申请断电的户号不是该证据中的户号。供电所断电的变压器户号与被告(反诉原告)申请停电的变压器户号相一致，供电所在书写过程中将户号0165112046写成065112046。对证据九照片有异议，不能证明照片来源于涉案房屋，其真实性无法确定，假设上述物品被拆除属实，因涉案房屋自2018年9月27日停电后，进入棚户区改造拆迁，上述物品是正常拆迁还是强制拆迁或被他人拆除，被告(反诉原告)作为被拆迁单位和上述物品所有权人应对上述物品不存在的几种事实进行举证，原告(反诉被告)在搬离时被告(反诉原告)没有提出任何异议，2019年2月21日田军与刘强的谈话能证实，被告(反诉原告)对上述物品没有提出任何异议，原告(反诉被告)搬离后上述物品由被告(反诉原告)占有、使用、处分，是否丢失与原告(反诉被告)无关。对档案材料丢失有异议，质证意见同上，存放档案材料的房屋没有出租给原告(反诉被告)，原告(反诉被告)对档案材料没有管理义务，是否丢失与原告(反诉被告)无关。对证据十损失清单有异议，是被告(反诉原告)单方制作，没有事实基础，该清单对原告(反诉被告)没有法律约束力。对证据十一改造办公室出具的证明有异议，公章不清晰，无法说明出具证明的单位具体名称，对内容有异议，原告(反诉被告)未收到拆迁搬离的通知，房屋租赁是原被告之间的法律关系，改造办公室无权干涉。对证据十二证明目的有异议，与本案无关。被告(反诉原告)在停电申请中明确对自己的变压器户号进行停电。2019年6月18日本院向新泰市青云供电所作的调查笔录、调取的拆迁情况说明、老工业医院变压器停止使用的申请，经当庭出示，原告(反诉被告)质证认为，实际是2018年9月27日停电，而不是2018年10月17日，对其余的没有异议。被告(反诉原告)质证对真实性无异议，但内容有偏差。拆迁情况说明，停电原因是政府停电，停电目的是为了确保拆迁安全。停止使用申请是供电部门失误，根据供电规则，停止用电必须由户名单位申请，046的户号是原告(反诉被告)的。青云供电所与本案有利害关系，与该单位出具的电费明细、电费发票相矛盾，与查明的变压器的去向不符。本院委托山东泰安泰山价格事务所作出价格评估结论书，经当庭出示评估结论书、评估费发票，原告(反诉被告)质证对结论书、评估费发票无异议，该损失不是原告(反诉被告)造成，原告(反诉被告)不承担责任。被告(反诉原告)对该价格评估结论书无异议，原告(反诉被告)应按评估结论赔偿损失，并承担评估费，租赁费计算至赔偿损失、恢复原状止。经审查，本院对原、被告的证据认定如下：被告(反诉原告)对原告(反诉被告)的证据一、二、三、四、七、八、十一、十二、十三、十四无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，被告(反诉原告)对原告(反诉被告)的证据五、六、九、十真实性有异议，本院结合全案证据综合认定。原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的证据一、八、调查笔录、调取的拆迁情况说明、老工业医院变压器停止使用的申请、评估结论书、评估费发票无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，原告(反诉被告)对被告(反诉原告)的证据二、三、四、五、六、七、九、十、十一、十二有异议，本院结合全案证据综合认定。本院经审理认定事实如下：2007年4月30日,新泰市工业医院(甲方)与圣佳公司负责人田军(乙方)签订《房屋院落租赁合同》,第一条约定甲方将坐落在新泰市市中金斗路西市工业医院的房屋（院落）整体租赁给乙方使用、管理、收益，出租的房屋间数见《房屋分布情况》，院落面积共计3289.49平方米;第二条约定租赁期限为贰拾年，即自2007年6月10日起至2027年6月9日止;第三条约定租金交纳办法：每年甲方共收取租金肆万元整，二十年共收取租金捌拾万元整，2007年5月1日收取前三年的租金120000元；以后每三年收取一次租金，每三年的第一年的6月10日收取。第四条约定甲方的权利义务：1、按本合同收取租金；2、甲方保证出租标的物的出租权完整；3、不干涉乙方使用租赁标的物，不干涉乙方的正常生产经营；4、保证乙方接收时水、电、路通；合同期内如供电、水和出路出现纠纷时，甲方有义务协助乙方解决……第六条约定因生产经营需要，乙方可以对房屋进行局部改造（拆、堵、建），但不应破坏房屋主体框架结构……，新建房屋到期双方协商处理。第七条约定，在租赁期间，如遇市政规划建设需要拆迁时，双方按以下办法处理：1、如需全部拆迁时，土地的补偿按有关规定执行，由甲方负责处理；房屋的补偿，甲方按现有的房屋面积取得补偿，乙方新建房屋和新设施的补偿归乙方，甲方将多收乙方的租金退还后，双方终止合同；2、如部分拆迁不影响乙方继续租赁时，甲方按乙方实际租赁面积比例，相应减少收取租金；土地的补偿按有关规定执行，由甲方负责处理；甲方按原有房屋面积取得补偿后，其余的归乙方，双方签订变更补充合同。第八条约定，本合同签订后，不受甲方法定代表人变动或单位性质变动而影响合同的履行。乙方的法定继承人有权继承本合同的权利义务关系。第九条约定，合同到期甲方继续对外出租，同等条件下乙方有优先承租权。第十一条约定，违约责任：1、单方终止合同或因单方原因造成本合同不能或不能完全履行，要向对方支付违约金拾伍万元，并赔偿给对方造成的一切损失；2、单方不履行合同条款，要向对方支付违约金壹千元；3、因不可抗力原因及政策（省级以上）变化造成合同不能或不能完全履行，双方互不承担责任。2007年5月20日，发起人田军以设立中的新泰市圣佳食品有限责任公司的名义与被告(反诉原告)签订《院落租用补充协议》，内容大体为被告(反诉原告)将其院落一处租赁给了原告(反诉被告)使用，为方便租金使用，其租金支付方式更改为由原告(反诉被告)承担被告(反诉原告)六名职工工资，每年全年工资额不能超过4万元，补充协议与原合同执行时间相一致。2007年5月30日，发起人田军又以设立中的新泰市圣佳食品有限责任公司的名义与被告(反诉原告)签订《协议解除书》，双方协议解除了2007年5月20日签订的《院落租用补充协议》。租赁合同期间，圣佳公司在院内自建厂房一处。2016年6月13日圣佳公司已向职工医院缴纳2016年6月10日至2019年6月10日三年租金12万元，收款人王挺，开户行建行新安路分理处，账户22×××78。山东省住房和城乡建设厅等四部委联合发布鲁建住字[2018]15号及新泰市人民政府办公室新政办发[2018]55号文件均将新泰市青云街道西关片区棚户区改造项目列入棚户区改造任务项目中。涉案房屋院落位于该棚户区改造任务项目区域。2018年7月18日、7月28日、9月18日，新泰市西关片区棚户区改造办公室（以下简称“棚改办”）分别向职工医院及圣佳公司送达拆迁通知，通知载明：按照市政府规划，房屋处在西关片区棚户区拆迁之内，业主限期腾空租赁物。2018年9月26日职工医院申请新泰市供电公司青云供电所对圣佳公司停止供电。2018年9月27日新泰市供电公司青云供电所向圣佳公司发出“配合政府停电通知”，通知圣佳公司立即停电。2018年9月25日，圣佳公司和案外人万林签订《房屋租赁合同》，租赁万林位于新泰市经济技术开发区铁西路368号的房屋、附着物及其占用范围内的土地使用权用于公司搬迁后经营场所，租赁物使用面积1537.47平方米，共有三层，租赁期限七年，自2018年11月20日起至2025年11月19日止。圣佳公司于2018年9月26日向万林转款4万元，附言：房租预付；于2018年10月10日向万林转款8万元，附言：房租。2019年3月24日，山东金信价格事务所有限公司出具价格评估报告一份，对原告(反诉被告)自建厂房车间等建筑物、生产设备搬迁费用、企业停产停业损失进行了价格评估，评估结论为自建厂房车间价值142263.4元，设备搬迁费用111057.55元，停产停业损失208519.20元，合计46.18万元，圣佳公司支出评估费用3000元，以上共计46.48万元。在租赁合同履行期间,新泰市工业医院企业名称变更为新泰职工医院。80型变压器、30型变压器均在圣佳公司处，其中80型变压器所有权为圣佳公司，30型变压器所有权为职工医院。圣佳公司同意返还职工医院的30型变压器。2019年5月10日圣佳公司门窗被盗后向公安机关报案。庭审中，本院组织双方勘验，并确定财物损失清单。经山东泰安泰山价格事务所评估，财物损失价格为52926元。职工医院支出评估费6000元。本院认为，原被告于2007年4月30日签订的《房屋院落租赁合同》系各方当事人真实意思表示,且不违反法律法规的规定,合法有效,本院予以确认,双方应按约定履行各自义务。关于职工医院是否支付违约金的问题。原告(反诉被告)主张被告(反诉原告)未按拆迁程序拆迁，且申请停电，为违法、违约行为。本案中，被告(反诉原告)提交山东省及新泰市相关部门作出的《关于公布2018年棚户区改造第二批调整项目的通知》和《关于印发全市2018年棚户区改造实施方案的通知》载明，西关社区涉案房屋院落位于上述棚户区改造范围内,属于拆迁对象，被告(反诉原告)接到拆迁通知并转送原告(反诉被告)，被告(反诉原告)并未违约。期间被告(反诉原告)申请供电公司对原告(反诉被告)停电，是因供电公司应驻地政府通知且为拆迁安全需要而为，也不能认定被告(反诉原告)违约。本案租赁合同因租赁的房屋面临政府拆迁而无法继续履行,合同终止的原因系不可归责于各方当事人的原因导致,各方均无过错且均不存在违约情形,故职工医院不应承担违约金,因此圣佳公司主张职工医院支付违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于合同终止或者解除的时间。约定解除合同的条件,只是合同解除的前提,合同法并未采用当然解除主义,因此当合同解除的条件具备时,合同并不当然解除。欲使合同解除,一般还需要解除行为。本案中双方合同中虽有遇市政规划拆迁而终止合同的约定，但合同并不当然解除。至于解除行为，被告(反诉原告)主张2018年7月、9月曾送达通知、邮寄函件终止（解除）合同,但未举证证明其向原告(反诉被告)有效送达或通过其他方式告知原告(反诉被告)解除合同的意思表示,因此应当以事实上合同不能继续履行即因拆迁停止供电的2018年9月27日为合同终止（解除）之日。关于合同终止（解除）后圣佳公司相关损失如何处理。庭前圣佳公司自行委托山东金信价格事务所有限公司对自建厂房车间、设备搬迁费、停业停产损失进行价格评估，评估结论为自建厂房车间价值142263.4元，设备搬迁费用111057.55元，停产停业损失208519.20元，合计46.18万元，圣佳公司支出评估费用3000元。职工医院对评估报告有异议，认为不具合法性和客观性，是原告(反诉被告)单方委托，评估结果错误，但表示不再申请重新鉴定，也未提交证据证明其主张，对该评估，本院予以认定。圣佳公司主张的损失：1、自建厂房车间。职工医院认为，圣佳公司的自建房屋一事既未征得医院书面同意，医院从未配合办理过相关的建筑手续，属于违章建筑，对违章建筑应鉴定残值价值。本院认为，《房屋院落租赁合同》第六条约定，因生产经营需要原告可以对房屋进行局部改造，包括拆、堵、建，但不应破坏房屋主体框架结构；如确需拆除主体框架时必须征得甲方同意。否则甲方有权要求乙方赔偿损失；新建房屋到期甲、乙双方协商处理。根据该条，双方对新建房屋的约定有两层意思，一是在生产需要时圣佳公司可以建设，二是新建房屋到期双方可协商处理。双方并未约定新建房屋圣佳公司必须征得出租方职工医院的同意。双方当事人在合同中对遇征收拆迁时造成损失如何处理作出明确的约定,合同第七条约定：在租赁期间，如遇市政规划建设需要拆迁时，双方按以下办法处理：如需全部拆迁时，土地的补偿按有关规定执行，由甲方负责处理；房屋的补偿，甲方按现有的房屋面积取得补偿，乙方新建房屋和新设施的补偿归乙方，甲方将多收乙方的租金退还后，双方终止合同。双方对新建房屋约定补偿，且该补偿应为圣佳公司所有，该补偿应由职工医院向圣佳公司支付。待政府或有关部门对拆迁房屋进行补偿时，该项权利由职工医院承继。2、设备搬迁费用、停业损失。租赁合同因拆迁于2018年9月27日终止合同，圣佳公司已无法正常生产,圣佳公司的停产为拆迁行为所致,原告(反诉被告)举证证明其已另行租赁场地且已搬迁，对设备进行拆卸运输安装并支出设备搬迁费用111057.55元，同时因拆迁行为造成圣佳公司停产停业损失为208519.20元。上述款项数额共计为319576.75元。本案中，因圣佳公司的搬迁费用、停业损失均是基于拆迁所产生，并非租赁合同中约定应当由职工医院予以赔偿或补偿的损失，故对圣佳公司的该项请求，本院不予支持，应待涉案房屋拆迁补偿确定后另行主张。3、租金损失。原告(反诉被告)主张的租金损失，以每天219元为基数自2018年11月20日起计算至被告(反诉原告)收到涉案租赁房屋院落被征收补偿之日止，如果被告(反诉原告)收到涉案租赁房屋院落被征收补偿款晚于2027年6月9日，计算至2027年6月9日止，无事实及法律依据，本院不予支持。4、评估费3000元。该费用为原告(反诉被告)向被告(反诉原告)主张权利而实际产生的费用，被告(反诉原告)应予支付。关于退还房屋租金及利息问题。根据本院调查,涉案房屋已于2018年9月27日停止供电,在房屋没有电力供应的情况下,圣佳公司无法正常使用房屋院落,故房屋租金应当计算到涉案房屋停止供电止。圣佳公司主张职工医院退还房屋租金的诉讼请求应予以支持,租金退还计算标准与双方签订的《房屋院落租赁合同》中约定的租金标准一致(即年租金40000元),从2018年9月27日计算至2019年6月10日，职工医院应退还圣佳公司租金28164元（年租金40000元除以365天乘以257天）。原告圣佳公司要求租金利息，于法无据，本院不予支持。关于涉案合同解除后的租赁物的腾退及保管。首先,依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”,腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。合同解除后,圣佳公司应当腾退并返还交付租赁房屋院落，对未交还的房屋院落应当妥善保管，因圣佳公司未有证据证明向职工医院交还出租房屋院落，应当认定圣佳公司未交还出租物，造成损失的，应予依法赔偿。经本院及原被告双方现场勘验，确定所丢失损毁物品清单，结合本案拆迁现实，上述物品已无恢复原状的可能及必要，应予折价赔偿，经职工医院申请本院委托评估，山东泰安泰山价格事务所作出价格评估结论书，职工医院损坏丢失物品价值为52926元。故职工医院对损坏丢失物品折价赔偿的反诉请求依法予以支持，圣佳公司应赔偿职工医院损坏丢失物品折价款52926元。因存放档案材料的房屋没有出租给圣佳公司，双方并未对职工医院档案材料的保管进行约定，圣佳公司并无对档案材料进行保管的义务，职工医院也未有证据证明圣佳公司占有了档案资料，故职工医院要求圣佳公司返还档案材料的反诉请求本院不予支持。因30千伏安变压器在圣佳公司处，应予返还职工医院，但涉案房屋因拆迁且变压器已被停用，因此职工医院要求变压器安装并过户回职工医院已无必要，故该项反诉请求本院不予支持。评估费6000元，为被告(反诉原告)向原告(反诉被告)主张权利而实际产生的费用，原告(反诉被告)应予支付。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:一、确认原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司与被告(反诉原告)新泰职工医院签订的《房屋院落租赁合同》于2018年9月27日解除;二、被告(反诉原告)新泰职工医院于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司房屋租赁费28164元;三、被告(反诉原告)新泰职工医院于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司自建房屋补偿款142263.4元及评估费3000元；四、原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)新泰职工医院返还30千伏安变压器；五、原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)新泰职工医院损坏丢失物品折价赔偿（评估报告物品清单）52926元，并支付评估费6000元;六、驳回原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司的其他诉讼请求;七、驳回被告(反诉原告)新泰职工医院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取计5100元，由原告（反诉被告）负担3742元，由被告(反诉原告)新泰职工医院负担1358元；反诉受理费460元，由原告(反诉被告)新泰市圣佳食品有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  吕桂民二〇一九年十一月二十六日书记员  武金萍