广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1614号原告：陈建强，男，汉族，1990年12月8日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区*************队132号，公民身份号码441************735。原告：冯焕娣，女，汉族，1990年10月29日出生，住址广东省四会市东城区***********，公民身份号码441************220。委托诉讼代理人：陈建强，系原告冯焕娣的丈夫。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：邓广坚，广东曜政律师事务所律师。原告陈建强、冯焕娣诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈建强、被告的委托代理人邓广坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告2015年12月1日至2018年1月20日共计781天的延期交房违约金97520.34元，违约金按广东省商品房买卖合同第八条约定的每日万分之三计算，416220元×0.0003×781天＝97520.34元；2．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年5月10日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》约定于2015年11月30日将房屋交付给原告，但被告没有按照合同约定期限交楼，构成违约应按照双方签订的合同法第九条规定向原告支付违约金97520.34元。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显高于其实际损失。况且，在贵院审理的被告同类型案件中，贵院及二审法院生效判决采纳了被告观点，对违约金过高的部分予以调整。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。在法院审理的被告同类型案件中，生效判决采纳被告的观点，对违约金过高部分予以调整。被告认为违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算，请求法院予以调整。原告举证如下：1．身份证、企业机读档案登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格；2．发票（2张）、《商品房买卖合同》，证明原告已按照合同约定支付购房款的事实；3．通知书、山水星御收楼通知书、收楼告知书，证明被告应按合同约定2015年11月30日交楼，但其在2018年1月20日交付，逾期781天的事实。被告对上述证据1、3无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但认为合同约定的违约金标准过高，应予以调整，现已提出该请求，请求法庭予以支持。被告举证如下：1．《山水星御收楼通知书》，证明被告于2018年1月16日向原告发出收楼通知的事实；2．竣工验收备案表，证明案涉商品房已办理验收备案的事实；3．《民事判决书》（五份），证明鼎湖区人民法院及肇庆市中级人民法院对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金；原告对上述证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但对违约金的计算标准有异议。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告与被告于2014年5月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城西二区的天标山水星御5、6、7幢***房，总房价为416220元。合同第八条第一款约定：出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告未依约定的2015年11月30日交付房屋。2017年11月17日，涉案商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。被告于2018年1月16日，向原告发出《山水星御收楼须知》，告知原告收楼。原告向本院提起诉讼，要求被告支付迟延交楼的违约金。庭审中，原、被告对计算违约金截止时间为2018年1月20日的原告收楼日予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。被告没有在约定的时间将房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。依照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交楼超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，原告请求被告支付违约金，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，约定的违约金过分高于所造成损失的30%，当事人可以请求予以调整。原告未能提供充分的证据证明其损失，参照本地区房屋租赁的租金水平并结合需求情况判断，双方在合同中约定按房价的日万分之三计算违约金，明显高于租金损失。因此，被告请求予以调整，应予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院对逾期交房违约金计算标准进行调整，酌情确定为按原告已付房款的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；涉案逾期交房时间超过一年且不到五年，应以2016年至2018年期间中国人民银行一至五年（含五年）期人民币贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为54994元［已付房价款416220元×4.75%×1.3倍×逾期781天÷365］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈建强、冯焕娣支付2015年12月1日至2018年1月20日期间的违约金54994元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1119.01元（原告已预交），由原告负担488元，被告负担631.01元。本院不作收退，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还631.01元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月二十日书记员  梁思学