河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初1862号原告：陈景丽，女，1965年1月15日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：林翔，河南金誉律师事务所律师。委托代理人：吴文豹，河南金誉律师事务所律师。被告：王敬东，男，1960年4月8日出生，汉族，住潢川县。委托代理人:陈中江,河南天宾律师事务所律师。第三人：梁卫国，男，1962年10月29日出生，汉族，住潢川县。原告陈景丽与被告王敬东、第三人梁卫国农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月30日作出（2017）豫1526民初1862号民事判决。宣判后，原告陈景丽不服，向信阳市中级人民法院提起上诉，信阳市中级人民法院于2017年12月6日作出（2017）豫15民终3903号民事判决，判决：维持原判。原审原告陈景丽不服，向信阳市中级人民法院申请再审，信阳市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）豫15民申266号民事裁定再审本案。2019年3月26日，信阳市中级人民法院作出（2019）豫15民再9号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2017）豫15民终3903号民事判决和潢川县人民法院（2017）豫1526民初1862号民事判决；二、发回潢川县人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈景丽、委托代理人吴文豹，被告王敬东、委托代理人陈中江到庭参加诉讼，第三人梁卫国经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈景丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告与第三人签订的房屋产权转让协议无效，并返还房产；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1983年10月11日，原告与第三人登记结婚，后两人在原告父母位于潢淮公路与上尤路交叉口的宅基地上，新建砖混结构房屋三间二层，砖瓦结构房屋两间一层。1992年，第三人在未经原告特别授权和签字的情况下，单方与被告签订房屋产权转让协议，将上述房屋转让给被告，属于无效合同，被告应腾空房屋并返还给原告及第三人。为此，特提起诉讼。被告王敬东辩称，1、被告与第三人签订的《房屋产权转让协议》合同法有效。2006年1月7日，被告与第三人签订《房屋产权转让协议》，第三人将其位于上油岗乡集镇村街道的房屋转让给被告，并经王超彦等十余人见证（见证人中有上油岗乡集镇村委会成员及该村民组负责人），原告哥哥陈某1也以见证人身份在该《协议》上签名。原告在签订协议及收款时均在场，其对房屋转让并未提出异议。原告和被告、第三人不是同一农村集体经济组织成员，但本案讼争房屋及宅基地的位置与被告属于同一农村集体经济组织。我国法律、行政法规和相关政策对于建造于农村宅基地上的房屋在农村集体经济组织成员内部之间的正常流转并不禁止。从该协议的内容和签订、履行等事实看，该协议应为双方当事人的真实意思表示，故被告于第三人之间的房屋买卖行为合法有效，不存在法律禁止房屋转让的情形。该协议成立后，被告支付了全部购房款，并占有了不动产，双方也到潢川县上油岗乡房地产管理机关办理了不动产备案手续；2、本案讼争房屋的宅基地原属上油岗乡集镇村陈道昌（已故）所有，1989年12月17日，经上油岗乡人民政府向第三人颁发《建筑许可证》，批准第三人翻建该五间房屋，也得到村委会、乡房地产管理所审批，第三人是讼争房屋的合法产权人，第三人夫妇将取得的房屋转让给被告，不违反法律强制性规定。被告购买该处房屋居住至今达十余年，陈道昌的继承人从未提出过异议，也未主张过权利。王敬东是以合理的价格善意取得，且陈道昌也未取得任何宅基地及房屋的任何手续，更何况本案也无所有权人主张《房屋产权转让协议》无效的情形。即使主张权利，陈道昌的继承人应向第三人主张；3、被告与第三人签订《房屋产权转让协议》，原告当时知道房屋转让的事实，其于2017年3月才主张权利，时间长达11年之久，其主张权利显然超过了2年的诉讼时效期间，依法应驳回原告的诉讼请求。第三人梁卫国未到庭答辩。经审理查明：1983年10月11日，陈景丽与梁卫国登记结婚。1989年12月17日，梁卫国取得潢川县上油岗乡人民政府颁发的《建筑许可证》。后将原属其岳父陈道昌所有的位于上油岗街道宅基地（四至边界：东以上尤路西沿为界、北以潢淮公路南边为界、西与万长林交界、南与王朝彦交界）上的房屋翻建为砖混结构三间二层、砖瓦结构两间一层的房屋并迁入居住。2006年1月7日，梁卫国（甲方）与王敬东（乙方）签订《房屋产权转让协议》，该《协议》载明：“甲方自愿将自己坐落在集南地段潢淮公路沿的住房产权转让给乙方经营所有，为达到今后有凭，特订本协议：一、该住房产权自转让之日起，一切产权属乙方所有，该住房为砖混结构三间二层、砖瓦结构两间一层，共为临街门面五间，该住房产权坐落在潢淮公路与上尤路的交叉口，座南西（西南）朝北；二、四至边界：东以上尤路西沿为界、北以潢淮公路南边为界、西与万长林交界、南与王朝彦交界；三、甲方要向乙方交代清四至边界的交界线，并协调好与交界方的各种纠纷，协作乙方办理好房屋产权的过户手续，其过户费用由双方议定；四、另外，王朝彦自愿将自己与甲方交界地后墙根往南叁米柒拾公分的宅基地一并转让给乙方所有，为东西取齐，长度以甲方住房宅基地为准；五、转让费为双方议定，一次性付清；本协议是经甲乙双方及见证人共同协定，甲方以前建房时如办理各种手续，要一并转让给乙方所有，其他未尽事宜，以前办理的手续为准。本协议签字捺印后生效，以后任何一方不得以任何理由反悔，否则将承担全部经济损失。空口无凭，立字为据”。甲方梁卫国、乙方王敬东在该协议上签名、捺印；同时，交界方王朝彦、万长林、见证人王某1、李某1、罗某、付某1、李某2、陈某1、梁某、陈某2、付某2、王某2、执笔人王臣，均在该协议上签名、捺印。2006年1月8日，王敬东支付了购房款，梁卫国出具《收据》，该《收据》载明：“今收到王敬东房款壹拾贰万元整。梁卫国2006年元月8日”。2006年1月16日，梁卫国（卖方）与王敬东（买方）签订《草契》，该《草契》载明：“立契人愿将自有房屋壹出五间坐落集镇村集南小队，卖于王敬东为业，言明房价拾贰万元整，当钱业两清此系两愿各无反悔，如有产权纠纷由卖方梁卫国负责清理，与买方王敬东无干。空口无凭立此据为证。附注：本草契另附本宗地平面图壹份”。卖方梁卫国、买方王敬东、中证人、产邻、代笔人、潢川县上油岗乡村镇建设发展中心经办人李辉均在《草契》上签名，该《草契》上加盖有批准单位潢川县上油岗乡村镇建设发展中心公章，并在潢川县上油岗乡村镇建设发展中心办理不动产备案手续。现原告陈景丽请求确认《房屋产权转让协议》无效并返还房屋，诉至本院。另查，本案讼争房屋坐落于上××村××组。王敬东系潢川县上油岗乡集镇村村民。诉讼中，梁卫国陈述：当时双方在付全喜饭店签订的《房屋产权转让协议》，签订协议时，陈景丽在付全喜饭店，但不在签订协议的房间；当时房价谈好一次性付清12万元；12万元的房价在当时不高也不低，一般；陈景丽陈述：签协议头一天电话我说房子已经卖了，让我回来签协议，我不同意；我只知道是王某2介绍的，说是卖给王敬东；我去付全喜饭店的时候，他们已经签好了协议，我在院子里，具体什么情况我不知道；协议签订后，第二天的下午5点多，王敬东将12万元拿到我家里去的。上述事实有身份证、当事人陈述、户籍证明、结婚证、集镇村委会证明、证人证言、楼房整体现状照片及《房屋产权转让协议》、《收据》、《草契》等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告王敬东与第三人梁卫国签订《房屋产权转让协议》，该《房屋产权转让协议》虽然没有原告陈景丽的签字，但根据庭审查明的相关事实，可以认定原告陈景丽对房屋买卖及收取购房款的事实是明知的、且不持异议的。首先，签订《房屋产权转让协议》的前一天，第三人梁卫国已告知原告陈景丽：房子卖给了被告王敬东。第二天，签订《房屋产权转让协议》时，原告陈景丽即使不在签订协议的房间，因当时在场人人数众多，其应明知为何事去到饭店，完全可以阻止《房屋产权转让协议》的签订；其次，原告陈景丽陈述，被告王敬东给付房款时其本人在场。此时，原告陈景丽仍然可以阻止收取购房款、阻止卖房协议的履行，但其没有阻止，足以说明其对买卖房屋一事是明知的，且对卖房一事不持异议。被告王敬东与第三人梁卫国签订房屋买卖协议，支付了正常合理的房屋价款，并在房屋所在地的房屋管理机关备案，属于善意取得；被告王敬东系潢川县上油岗乡集镇村村民，与争议土地属于同一农村集体经济组织，不存在法律禁止农村房屋转让的情形。认定本案房屋买卖合同有效，更利于维护稳定的交易秩序和体现诚实信用的民法原则，故被告王敬东与第三人梁卫国签订的《房屋产权转让协议》是双方当事人真实的意思表示，合法有效；被告王敬东居住使用本案讼争房屋至原告陈景丽提起诉讼（2017年6月12日）时，长达11年之久，原告陈景丽主张权利的时间明显超过了法律规定的诉讼时效期间，故原告陈景丽的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见》第85条、第89条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈景丽的诉讼请求。案件受理费500元，由原告陈景丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王道德人民陪审员  王道秀二〇一九年十一月二十六日书 记 员  付 静