山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初8035号原告：聊城市公安局交通巡逻警察支队，住所地聊城市昌润路**。负责人：刘占军，支队长。委托诉讼代理人：李贵广，山东群创律师事务所律师。被告：付东伟，男，1977年12月1日出生，汉族，现租住于聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李晗，北京市惠诚（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志林，山东联森律师事务所律师。原告聊城市公安局交通巡逻警察支队与被告付东伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李贵广、被告付东伟及其委托诉讼代理人李晗、袁志林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聊城市公安局交通巡逻警察支队向本院提出诉讼请求：1.判令被告付东伟支付拖欠的房屋租金46万元。2.判令被告立即腾退其占有的原告房屋和场地（位于聊城市东昌府区，并赔偿原告租金损失21万元（租金按照28万元/年计算至2018年9月31日）庭审中，原告增加诉讼请求：要求解除原告之间的房屋租赁合同。事实和理由：2007年11月27日，原被告签订房屋租赁合同，合同约定：被告自愿租赁原告位于聊城市东昌府区经营场所一处；租赁期限2008年元月1日至2017年12月31日；租金28万元/年，每年11月30日前交清下一年度年租金；被告不得随意改造房屋建筑结构，如需变更，在不影响主体结构质量的前提下，经原告同意方可施工。现原被告的租赁关系面临以下问题：1、签订的房屋租赁合同已经到期；2、被告拖欠原告的租赁费总计46万元，原告方多次向被告催要拖欠的房租，并要求被告腾退其占有的原告房屋和场地，被告一直拒不支付拖欠的租金，拒不搬离承租的房屋和场地；3、被告在租赁期间未经原告同意擅自改变房屋建筑结构，给原告的房屋造成损坏。被告的种种行为严重侵犯了原告的合法权益，为避免原告合法权利受到进一步侵害，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第108条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院判如所请。付东伟辩称，原告诉状中陈述的情况与客观事实不符。1、2007年11月27日，答辩人与被答辩人签订《租赁合同》，租赁期限为2008年元月1日至2028年12月31日，合同尚未到期。2、原告在诉状中陈述的“多次向答辩人催要拖欠的房租，并要求答辩人腾退房屋”，与客观事实截然相反。答辩人在2017年11月之前一直按照合同约定正常支付租金，从未无故拖欠，在2017年11月份，答辩人向原告支付下一年度租金时，原告方工作人员相互推诿，拒收房租，根本不存在答辩人拒不支付拖欠租金的情况。3、答辩人签订租赁合同的目的是使用房屋商业经营，双方特别约定了在2017年12月31日前为房屋改造期，签订合同后，对房屋进行必要的装修改造是正常经营需要，而且答辩人仅仅对房屋进行了简单装饰装修，并未擅自改变房屋建筑结构，更不存在影响房屋主体结构质量的问题。房屋是在多年前进行的装修，原告明知答辩人在房屋改造期内进行装修，在房屋装修时并未提出过任何异议，况且租赁合同履行至今十年期间，原告始终正常接收答辩人缴纳的租赁费，现在原告又以答辩人未经过同意擅自改变房屋建筑结构为理由提起诉讼，明显与诚实信用原则不符。综上，双方租赁合同并未到期，答辩人一直正常缴纳租金，现原告以合同到期、拖欠租金、擅自改变房屋结构为由要求解除合同收回房屋，属于原告的单方违约。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、租赁合同复印件两份，第一份是原被告之间签订的租赁合同，约定租赁期限为2008年元月1日至2017年12月31日，原告的签订人是时任支队长刘延福，该合同未加盖原告公章；第二份合同是原被告之间签订的租赁合同，租赁期限为2008年元月1日至2018年12月31日，合同第一条约定了租赁场所、面积，合同第四条约定了被告不得改变房屋建筑结构，原被告在合同签字处签字并加盖公章，该两份证据证明原被告之间的租赁关系存续期间实际至2018年12月31日，该租赁合同已到期，被告应当腾退其租赁的房屋。2、聊城市纪律监察委对被告制作的调查笔录一份，该笔录第2页被告陈述事实时称，当时合同至少签了一式两份，分别由我和李贻利持有，签订合同后，感觉合同租金较高，就跟刘延福局长商量，其口头同意了，后来是李贻利在原合同上修改的。该证据可以证明被告承认“28”的“2”字是在合同签订后修改的，而不是合同签订时就存在，可以认定原被告签订合同的租赁期限是截止到2018年。3、2018年5月28日聊城市巡警支队纪委对被告制作的案件调查笔录一份，结合提交的第一份调查笔录，付东伟声称其租金是由付东全支付，其没有参与，所以关于租金支付情况应当由被告举证。4、关于房屋破坏提交房屋现场照片25张，拍摄时间是2019年1月22日，证明被告在租赁期间对房屋主体进行破坏性改造。5、被告向原告出具的情况说明1份，证明被告自认房屋系自己施工改造，说经原告同意但无证据提交。6、检验鉴定委托书及鉴定报告、鉴定公司的资质材料各一份，证明原告于2019年1月31日委托山东国泰建筑设计咨询有限公司对涉案房屋是否达到使用标准进行鉴定，鉴定结果为租赁房屋的安全等级综合评定为Csu级，应当立即停止使用并进行加固处理，在抗震结构措施上第2/3项，均载明了被告对主体变更影响抗震的相关事实。7、李贻利出具的情况说明1份，证明被告提交的合同的变更情况系被告单方更改，李贻利对更改事宜却不清楚。被告对证据1的真实性有异议，原告作为出租方且为本案起诉人应当提交原件，真实性不予认可。即使该复印件真实，在原被告双方签订合同之初，约定的租金明显高于当时的市场价格，所以双方在重新协商后，又签订了2008年元月1日至2028年12月31日的房屋租赁合同，原告提交的该合同并非双方实际履行的合同。对证据2的真实性无异议，原告标注部分可以明确看出双方经过充分协商，首先被告提出的是降低租赁费的要求，后与交警队刘延福局长充分协商后口头达成了租赁费不降，可以通过增加十年租赁期限的方式延长租期的协议，且经刘延福局长同意，交警队本案的代办人李贻利在场，在办公室将该合同修改，延长到2028年，结合被告提交的证据足以还原原被告双方签订合同时的情形，双方均同意延长租期至2028年。根据当时情形我方将合同留置后由原告进行盖章，我方也不能够确认原告保存的合同是否也做了相应的修改，我方所拿到的合同是由原告相关负责人同意并完成变更后给付我方的，因此租赁期间应以我方的合同租赁期限为准。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性无异议，称这些改建都是原告十年前同意的，合同写着有改造期，原告租赁房屋为正常经营做的必要装修改造，并未达到原告诉称的破坏主体结构的情况，照片中体现的现状均是在十年前签订租赁合同时的装修改造情况，十年来原告正常收取租金，对该情况明知，现以该理由提起诉讼，其主张不能成立。原告诉求中并未主张解除合同，腾退的原因只能是基于合同是否到期，改造并不是要求我方腾退的合同依据。对证据5的真实性无异议，该报告是被告向原告要求庭外和解所送达的一份材料，在2008年租赁初期，因租赁房屋用于商业经营，被告即对房屋进行了装饰装修，没有违反租赁合同中装修不影响主体结构的约定，另装修后的房屋至今已11年，在2017年之前近9年时间，被告正常向原告支付租金，原告均接收，原告对房屋的现状及经营期间装修情况均为明知，因此被告不存在违约行为。对证据6的真实性无异议，即使该鉴定报告真实，因该鉴定系原告单方委托，我方不予认可，被告在鉴定报告真实的情况下申请重新鉴定。如该鉴定报告鉴定房屋确实存在不能继续使用的情况，根据双方签订的租赁合同第6条约定，双方属均无违约责任，被告方可要求减免租金。对证据7的真实性无异议，但本次租赁合同是原告作为单位与被告签订的租赁合同，在合同履行期间确实对租赁期限进行过变更，且在变更合同的具体条款中盖有原告的公章予以确认，李贻利的说明是其个人陈述，不影响合同变更情况。被告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、租赁合同一份，证明合同到期日为2028年12月31日，且原告在租赁期限上专门盖有公章予以确认，进一步证明租赁合同未到期。2、录音光盘一份，分别于2018年4月7日及2018年12月21日案外人付东全与原告政工科主任侯庆刚的通话录音，证明：（1）庭审中提到的18万的抵扣款项，原告租赁负责人知情；（2）我方按照合同约定向原告支付租金，原告拒收，我方并不存在违约，且我方愿意继续履行合同，交纳租金。原告对该证据1的真实性不予认可，原告提供的租赁到期日为2018年12月31日，被告提交的合同中租赁期满年份“2028”为被告涂改，该合同加盖的是骑缝章，该合同的骑缝章与原告提交的合同的骑缝章为同一枚，被告无证据证明系原告修改，原告提交的证据未经涂改，应以原告提交的证据为准。对证据2的真实性无异议，他的陈述不能代表支队，只是其个人意见，因为国有资产的保管和使用必须要政府部门的正式文件及加盖公章的相关说明，侯庆刚一个人说了不算。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月27日原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方自愿租赁甲方前许街10号经营场所一处，内有五层楼房一幢约1500㎡，两层楼房一幢约500㎡，路边门面平房10间。甲方协助乙方办理相应的批准手续，手续费按有关规定支付。租赁期为2008年元月1日至2018年12月31日。年租金贰拾捌万元整，每年十一月三十日前交清下一年度全年租金，且双方不得随意变更租金数额。……乙方不得随意改造房屋建筑结构，如需变更，须在不影响主体结构质量的前提下，经甲方同意，方可施工，乙方不再租赁时改造后的基础设施应交给甲方，乙方不得拆除。附属设备如甲方需要按评估价购买。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告租赁使用，被告亦按照合同约定开始交纳租金，自2008年1月1日至2017年12月31日，被告应当交纳租金280万元，但被告只交纳234万元，尚欠原告租金46万元，现被告仍在租赁使用涉案房屋。现原告要求解除租赁合同，并要求被告支付所欠租金46万元，以及2018年1月1日至2018年9月30日期间的租金损失21万元。庭审中，原告提交由时任支队长的刘延福与被告签订的租赁合同两份，其中2007年11月27日签订的《租赁合同》加盖了原告单位公章且有刘延福签名，另外一份只有刘延福签名但未加盖原告单位公章，该份合同载明的租赁期限为2008年元月1日至2017年12月31日，2007年11月27日签订的合同中租赁期限为2008年元月1日至2018年12月31日，两份合同除租赁期限不同外，其他内容均完全相同。2007年11月27日签订的《租赁合同》载明的租赁期限“2008年元月1日至2018年12月31日”中“2018”有明显涂改痕迹，该涂改处加盖了原告单位公章，经双方协商后，同意将租赁期限的截止时间改为2018年，并加盖单位公章。被告亦向本院提交2007年11月27日的《租赁合同》一份，该合同载明的租赁期限“2008年元月1日至2028年12月31日”中的“2028”有明显涂改痕迹，该涂改处有原告单位公章，其他内容均与原告提交的两份合同完全一致。对于该项内容的涂改，原告称其只是将未加盖公章合同中的“2017年”改为“2018年”，并未改为“2028”，被告则称“2028”系原告单位工作人员修改，原因是双方约定的租金过高，远远高于当时的市场价格，故双方重新协商，将租赁期限的截止时间改为2028年，被告将原合同放置原告处，由原告修改后再交与被告，至于原告持有的合同是否修改，被告无法确认。对于租赁合同中“2028”字样系由原告单位工作人员修改的事实，被告未提交有效证据予以证明。庭审中，原告提交其于2019年1月31日委托山东国泰建筑设计咨询有限公司对涉案房屋是否达到使用标准进行鉴定，鉴定结果为租赁房屋的安全等级综合评定为Csu级，应当立即停止使用并进行加固处理，在抗震结构措施上第2/3项，均载明了被告对主体变更影响抗震的相关事实。被告对此不予认可，并向本院提交鉴定申请，要求对涉案房屋的抗震级别进行鉴定。被告称其于2007年将2008年的租金28万元交付被告财务科，交付的是现金，未保留单据，之后被告预承租原告位于聊城市东昌府区的一处房屋，并进行了改造装修，后因卫育路扩路，未能承租，原告承诺将被告交付的租金和装修改造损失折价18万元，抵作涉案房屋的租金，因此被告交纳2009年和2010年的年租金是按照38万元交纳的。对上述事实，被告提交案外人付东全与原告单位工作人员侯庆刚的通话录音予以证明，原告对该录音的真实性无异议，称侯庆刚的陈述无权代表原告单位的意见，侯庆刚到庭时称其是在2008年底开始负责单位接待处的工作，第一次收取的租金是38万元，至于其他事宜均不清楚。本院认为，本案的争议焦点有以下两点：一、原告与被告所签订租赁合同的期限；二、被告是否存在拖欠原告租金46万元。关于第一个争议焦点，原告提交的租赁合同中载明的租赁期限为2008年元月1日至2018年12月31日，在“2018”字样上显示有涂改痕迹，原告称系由“2017”改为“2018”，并为此修改加盖单位公章，被告提交的合同中载明的租赁期限为2008年元月1日至2028年12月31日，在“2028”字样上显示有涂改痕迹，且有原告单位公章，被告称系由“2017”改为“2028”，是原告单位工作人员修改后又交给被告的，至于原告持有的合同中是否进行了修改，被告不清楚。本院认为，原告持有的合同虽系复印件，但该合同与被告提交的合同除租赁期限外，其余内容均完全一致，故可认定该合同的真实性，关于租赁期限的修改，原告只认可由“2017”改为“2018”，不认可改为“2028”，且被告未提交有效证据证明其主张的事实，故对于被告的主张，本院不予采信，双方所签订合同的租赁期限届满日期应当为2018年12月31日。关于第二个争议焦点，原告主张被告自2008年1月1日起至2017年12月31日期间拖欠租金46万元，被告辩称2008年的租金28万元已交付原告，另原告曾因被告未能承租卫育路的房屋而承诺将被告交付的租金和装修改造损失折价18万元，故被告在交纳2009年2010年的租金时少交纳18万元，但被告未能提交足以证明上述事实的证据予以证明，故其应当承担举证不能的法律后果，据此可以认定被告存在拖欠租金46万元的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告与被告双方于2007年11月27日签订的租赁合同中约定租赁期限届满日期为2018年12月31日，虽然被告在2017年11月份有向原告交纳租金而原告拒收的情形，但被告亦存在欠付租金46万元的事实，因此原告要求解除其与被告签订的租赁合同，要求被告支付自2008年1月1日起至2017年12月31日期间未交纳租金46万元，并要求被告腾退房屋的诉求，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿自2018年1月1日起至2018年9月30日期间的租金损失21万元，根据原告提交的租赁合同，该期间尚在租赁期限内，属于被告应当支付租金的期间，因此被告应当支付该期间的租金而并非赔偿租金损失。被告针对原告提交的其自行委托的山东国泰建筑设计咨询有限公司出具的鉴定报告，要求对涉案房屋的抗震级别进行重新鉴定。本院认为，被告申请重新鉴定的事实与本案原告主张的诉求不具有关联性，本院不予鉴定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告聊城市公安局交通巡逻警察支队与被告付东伟于2007年11月27日签订的《租赁合同》。二、被告付东伟于本判决生效后十日内偿还原告聊城市公安局交通巡逻警察支队自2008年1月1日起至2017年12月31日期间所欠租金460000元。三、被告付东伟于本判决生效后十日内偿还原告聊城市公安局交通巡逻警察支队自2018年1月1日起至2018年9月30日期间的租金210000元。四、被告付东伟于本判决生效后三个月内腾退原告聊城市公安局交通巡逻警察支队所有的基于2007年11月27日所签订《租赁合同》中约定其承租的房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  张 焱人民陪审员  李春花人民陪审员  李春波二〇一九十一月八日书记员王佳璇