广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15214号原告：梁伯海，男，汉族，1934年6月15日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：440************113。委托诉讼代理人：余梓源，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：李科萍，广东朗乾律师事务所律师。被告：柯舒琼，女，汉族，1989年7月20日出生，住广东省珠海市香洲区*******************。公民身份号码：440************821。委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原告梁伯海诉柯舒琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁伯海的委托诉讼代理人李科萍，被告柯舒琼的委托诉讼代理人李彩容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁伯海向本院提出如下诉讼请求：一、被告柯舒琼搬离珠海市高新区**********临路简易房，将房屋腾空交付原告梁伯海；二、被告柯舒琼参照合同约定的租金标准每月1800元支付原告梁伯海自2019年7月起至返还房屋的逾期腾房占用使用费（暂计至起诉之日为3600元）；三、被告柯舒琼向原告梁伯海赔偿损失【包括：1.拆房后无法施工的建围墙款4500元（9000／*）；2.房屋延迟简称的收益损失，按照4.07元／㎡／日计算，自2019年6月28日起计至被告实际返还房屋之日止，暂计至起诉日2019年9月25日为51174.05元（4.07*282.55*89／*）；3.建筑成本涨价损失，依评估结果确认，暂计至起诉日为10000元（20000／*）】；四、被告柯舒琼承担本案诉讼费用事实和理由：原告梁伯海系珠海唐家原住民。1985年8月28日，唐家乡永红片四个生产队与原告签订了《出卖房屋字据》，将唐家乡永红片食堂壹座（包括伙房、猪舍及所属空地等在内），以人民币捌仟贰佰元卖给原告，原唐家乡人民政府盖章确认。原告付清款项后，该房屋交给原告占有使用至今。1989年8月15日由珠海市香洲区******民委员会向原告出具《房屋产权证明书》，证明“上述房屋坐落：唐家镇芳后街12号之一；所有权人姓名：梁伯海；建筑结构及层数：砖木平房；占地面积：667.2㎡；建筑时间：解放前；建筑基地面积：265.96㎡。约1997年前后，原告请人在与北邻共墙位置修建简易房一间，因此与北邻发生争执，原告息事宁人向内退让土地2米，方建墙修造了简易房，后又将该房隔成两间。2006年3月，因唐中路北段道路改造，经珠海市国土资源局香洲分局现场指定界线，珠海市房地产测绘大队对上述房屋及地籍重新进行测绘，确认上述房屋建筑面积282.55㎡、宗地面积：641.83㎡。2007年12月24日，珠海市香洲区唐家湾镇唐乐社区*民委员会及原告的北邻梁林威签章确认上述面积。政府修路征用原告部分房地产，临路而建的简易房因此拆掉一部分，政府向原告支付了征地补偿款。上址房产部分自用、部分出租。因房屋主体部分属危房，被告租赁的是简易房，原告的租赁合同均特别约定，由于甲方（指原告）准备将该房拆建，拆建时，乙方（指被告）无条件搬走，合同终止。2017年11月，被告租赁原告主屋门面房一间经营花溪牛肉粉，租金每月2千元。被告租赁原告简易房一间经营广告装饰部，双方为此签订《房屋租赁合同》，最后一份租赁合同签订于2017年3月1日，约定租金每月1500元（加管理费为1800元），租期至2018年2月28日止。租赁期满，原告通知被告到期终止合同，被告提出待原告拆建房屋时即会配合搬出。2019年6月，原告办妥危房重建手续后拟拆建上址房屋，通知所有租户终止合同腾退房屋，其他租户均已退租，被告仅腾退了主屋门面房，却与另一间简易房的非法占有人拒不腾退简易房。经原告多次催促，由居委会、派出所调解无效。现上址危房的绝大部分已经拆除，独余被告无理霸占的简易房无法拆除致房屋不能重建，导致施工队重建受阻，产生窝工损失，物料、人工涨价损失，以及房屋延迟建成的收益损失等等，原告损失严重。综上所述，被告在租赁合同终止后拒不腾退房屋，导致原告的工期一拖再拖损失巨大，已经严重损害原告的合法权益。为依法维护原告的权益，特具状起诉，恳请法院依法支持如诉讼请求。在诉讼过程中，原告梁伯海补充如下事实和理由：2019年6月24日，珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局下发《关于唐乐社区村民梁伯海申请房屋拆建事项规划意见的复函》，批准原告对芳后街24号旧房屋拆建，第五条为：请贵办告知申请人在取得《乡村建设规划许可证》和完成放线工作后，方可建设建筑基础；在验线完毕后，方可建设地面层以上部分。原告在取得《乡村建设规划许可证》后，按规定程序报生产队即珠海市香洲区唐家股份合作公司批准现场放线开工。但珠海市香洲区唐家股份合作公司以建筑占地范围内有自建临路简易房（即涉案简易房）未拆除为由，要求必须拆除该房方可放线开工。因此，被告租期届满占用房屋导致原告建房受阻、无法施工，恳请法院尽快判其返还并赔偿损失。原告梁伯海为其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.农行已销户活期账户明细清单；3.农业银行交易提醒；4.农行销户凭证；5.企业信用信息公示系统资料；6.出卖房产字据；7.房屋产权证明书；8.地籍测绘成果资料；9.地籍测绘报告；10.珠海市地籍图；11.证明；12.收据；13.调查笔录/身份证（梁林威）；14.调查笔录/身份证（梁炳谦）；15.通知腾房张贴照片/通知；16.通知腾房视频；17.收据/身份证；18.工行电子银行回单；19.委托书；20.网上信息（同地段房屋租金）；21.证言；22.照片；23.律师函/快递单；24.协议书；25.青苗及附着物补偿协议书；26.关于唐乐社区村民梁伯海申请房屋拆建事项规划意见的复函；27.规划许可证；28.梁伯海地籍图。被告柯舒琼答辩称，一、2017年3月，柯舒琼与梁伯海签订《房屋租赁合同》，柯舒琼承租梁伯海登记所有的珠海市高新区**********其中一间房用于经营花溪牛肉粉，双方租赁合同关系业已于2018年终止，柯舒琼已搬离该房屋，该房屋亦于2019年被拆除。二、根据珠海市*******产权登记信息，梁伯海登记所有的珠海市高新区***********地产是砖瓦结构的宅基地房屋，并不包括案涉临路简易房，梁伯海不是案涉简易房的登记产权人。梁伯海不是案涉简易房纠纷的适格原告。三、案涉简易房是蒲威威与张润天合作改建及经营，豫锋广告部也不是柯舒琼所有及使用。柯舒琼不是案涉简易房纠纷的适格被告。综上所述，原告诉请缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，并依法驳回原告的诉讼请求，昭彰法律的公平正义。在诉讼过程中，被告柯舒琼补充如下答辩意见：根据梁伯海的补充事实及其提交的珠海市住房和城乡规划建设局高新区规划分局下发《关于唐乐社区村民梁伯海申请房屋拆建事项规划意见的复函》，政府批准原告拆建房屋的具体面积为282.55平方米，建筑面积也是282.55平方米，由此可见，政府核准确认原告的房地产权面积和范围以及重建的房地产权面积及范围均不包括原告诉称的所谓简易房，原告的事实是与自行提供的证据自相矛盾的，其主张缺乏事实依据及证据支持，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告柯舒琼向本院提交如下证据：1.珠海市*******信息查询结果（土地登记卡、确权登记表、地籍测绘报告）；2.工商登记信息查询结果；3.合同；4.收款收据；5.委托收款书。经审理查明，1985年8月28日，珠海市唐家乡人民政府出具一份《出卖房产字据》，内容为：唐家乡永红片食堂一座（包括伙房、猪舍及所属空地等在内）因日久失修，为免集体财产损失，经四个生产队协商同意，以人民币8200元卖给梁伯海。1989年8月15日，珠海市香洲区******民委员会出具一份《房屋权属证明书》，经村民委员会审查核实，下列房屋属梁伯海所有，特发给此产权证明书，请市房产管理局给予办理房屋登记手续，房屋坐落唐家镇芳后街12号之一，所有权人梁伯海，建筑面积265.96平方米，等。2006年3月20日，珠海市房地产测绘大队对珠海市*******12*之一出具《地籍测绘成果资料》，宗地成果表记载位于珠海市*******12*之一宗地面积641.83平方米。2006年3月29日，珠海市公安局唐家派出所出具《证明》，原门牌号芳后街12号之一变更为新门牌号唐家湾镇芳后街24号。2013年1月6日，珠海市房地产测绘大队对唐家湾镇芳后街24号出具《地籍测绘成果资料》，宗地成果表记载宗地面积282.55平方米，宗地图记载案涉的简易房在梁伯海的宗地用地红线内。另查明，2017年3月1日，原告梁伯海作为甲方与乙方被告柯舒琼签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将座落在珠海市高新区**********其中一间房出租给乙方使用，乙方在租赁期间不得转租，不得做违反国家法律的活动，否则，甲方有权解除合同，由于甲方准备将房屋拆建，拆建时，乙方无条件搬走，合同自动终止；2.房屋月租金人民币700元，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日，租金按月结算，由乙方在每月的20日前交付给甲方。租赁期间，乙方承担物业管理各项费用及使用产生的水、电费、有线电视费用；3.房屋租赁期内，甲方需解除合同，须提前15天通知乙方，乙方在租赁期满时把房屋还给甲方，如乙方需继续承租上述房屋，应提前15天与甲方协商，双方另签订合同；4.乙方在租赁期内，不得有非法活动，要注意邻里关系，不得影响其他业主的正常生活和休息，乙方在租赁期间，负责人身安全、消防安全等，因此引起的事故由乙方承担负责；5.乙方在承租期间，负责房屋的小维修，爱护好房屋结构、设施、室内保持清洁、卫生，属乙方人为损坏的，按价赔偿；乙方退租时，应经甲方查验无人为损坏，房内保持洁净；乙方每月支付甲方房屋装修费800元；6.任何一方未能履行合同条款，或违反国家或地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除合同；7.合同履行中发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成的，任何一方均可向仲裁机构申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；等等。2019年5月30日，原告梁伯海出具一份《委托书》，内容为：本人因年事已高，特委托梁敏儿、梁敏华、梁庆和三人全权处理珠海市高新区***********屋的拆建事宜。在庭审中，被告柯舒琼对上述合同的真实性予以确认，但是认为该合同与原告梁伯海诉请腾退的房屋无关，被告柯舒琼提出该合同系其向原告梁伯海租赁位于高新区唐家湾镇芳后街**号其中一间房屋经营“花溪牛肉粉”店的租赁合同，现租赁房屋已经交还给原告梁伯海，并由原告梁伯海予以拆除。原告梁伯海对被告柯舒琼的陈述不予认可，提出被告柯舒琼租赁原告梁伯海的房屋经营“花溪牛肉粉”店没有签订书面的租赁合同，上述合同为被告柯舒琼租赁原告梁伯海位于珠海市高新区**********临路简易房的合同，被告柯舒琼租赁简易房经营“豫锋广告”店，并提供了相应的现场照片。原告梁伯海向本院提供的现场照片反应，案涉简易房悬挂的招牌为“豫锋广告装饰”。原告梁伯海还在庭审中陈述，根据原告提交的梁敏华的中国农业银行活期账户明细清单反映，自2016年11月开始，被告每月向梁敏华的账户支付案涉简易房的租金人民币1800元，并且在2018年9月2日的付款摘要中分别明确为“牛肉粉房”2000元、“广告管理”1800元，2018年10月9日的付款摘要明确为“牛肉粉房”2000元、“豫锋管理”1800元等，而且租金一直支付至2019年6月22日，说明案涉租赁合同为租赁简易房的合同。被告柯舒琼认为，案涉简易房的是由张润天与蒲威威合作改建及经营，被告柯舒琼并非珠海市高新区豫锋文化传媒有限公司的股东或法定代表人，根据商事登记簿反映被告柯舒琼为该公司的秘书。原告对于被告提交的珠海市高新区豫锋文化传媒有限公司商事登记簿没有异议。珠海市高新区豫锋文化传媒有限公司商事登记簿记载，珠海市高新区豫锋文化传媒有限公司法定代表人张润天，注册资本人民币50万元，股东张润天、许文敏，公司秘书柯舒琼。被告柯舒琼向本院陈述其与张润天原为夫妻关系，现已经离婚。又查明，2019年10月10日，证人梁敏华出具一份《证言》，内容为：我父亲所有的珠海市高新区**********有临路简易房两间，其中一间柯舒琼租赁经营“豫锋”广告装饰店，隔壁一间给我哥梁庆中、嫂子蒲威威使用，我哥2016年9月23日去世后由我嫂子继续使用。我受父亲梁伯海委托，管理珠海市高新区***********屋的出租，代收租金，以及房屋拆建和组织腾退等事宜。柯舒琼的《租赁合同》是由我代父亲签名，租金、装修费等由我代收，柯舒琼明确答应在拆建房屋时搬走，但是在房屋拆建时，她担心房屋重建后再也租不到这么便宜的房屋就赖着不搬走。我向居委会、派出所申请调解无效。本院根据原告的申请通知证人梁敏华到庭作证，证人梁敏华向本院陈述以上其证言内容全部属实。证人梁敏华还向本院陈述，案涉的简易房原由其哥哥梁庆中在使用，梁庆中于2016年9月去世。再查明，2015年9月28日，蒲威威作为甲方与乙方张润天签订一份《合同》，约定：1.位于唐家芳后街24号左美的专卖店的位置，占地面积约70平方米的简易搭建房，双方共同合作升高建门面店，如改造期间出现的任何风险均由乙方承担。其中包含整个顶部升高125厘米、更换全部顶部、底部用沙子垫高128厘米、周边砌砖墙、玻璃门安装、卷闸门安装等。2015年9月开工至2015年12月完工，改造费用总计人民币85700元。2.已改造完成的门面房，甲乙双方各一间自行装修使用。3.乙方分配所得的建筑面积共计为40平方米，归乙方使用，从2015年9月28日至2023年9月28日。乙方须每月向甲方交房屋管理费1800元，如拆迁重建甲方须给乙方同等面积铺位，铺位租金不能高于周边价位。4.甲方在合同内收回房屋，需赔偿乙方全部改造装修费和违约金合计人民币130000元（不可抗因素除外）。5.归属乙方的房屋使用期限内，甲方无权干涉（经营项目，须合法经营），等等。2016年10月2日，蒲威威出具一份《委托收款书》，内容为：蒲威威委托梁敏华收取张润天（米米多左边）房租管理费每月1800元。在诉讼过程中，被告柯舒琼还向本院提交八份蒲威威向张润天出具收取管理费的收款收据。原告梁伯海对于上述合同、委托书、收款收据均不予认可，认为系被告为了应对本案的诉讼伪造的。本院认为，原告向本院提交的《出卖房产字据》、《房屋产权证明书》、珠海市房地产测绘大队于2006年3月20日及2013年1月6日出具的《地籍测绘报告》反映案涉位于珠海市高新区**********的简易房在原告梁伯海的用地红线范围内，由于简易房是在原告梁伯海拥有使用权的土地上的附着物，应当遵循“房随地走”的权利合一原则，也是目前我国房地产应当遵循的一贯原则，故原告梁伯海对案涉的简易房享有权利，故梁伯海系本案适格的原告。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告梁伯海主张其与被告柯舒琼存在租赁合同关系，应当提供证据加以证明。原告梁伯海向本院提交的其与被告柯舒琼签订的合同约定租赁物为“珠海市高新区**********其中一间房”，双方在庭审中均确认被告柯舒琼曾经租赁珠海市高新区**********的一间房经营“花溪牛肉粉”店，并已经将租赁经营“花溪牛肉粉”店的房屋交还给原告梁伯海。原告梁伯海认为根据租金的支付情况，可以证实案涉的租赁合同的租赁物为简易房，但是根据原告提供的合同反映租金每月700元、房屋装修费每月800元，合计每月1500元，但是该金额与被告柯舒琼每月支付1800元不一致。被告柯舒琼提交证据证明案涉的简易房由蒲威威与张润天签订合同合作经营，原告梁伯海提交的现场照片显示案涉简易房招牌为“豫锋广告装饰”，珠海市高新区豫锋文化传媒有限公司商事登记簿记载法定代表人为张润天。因此，原告梁伯海应当进一步举证证明其与被告柯舒琼存在租赁合同关系，被告柯舒琼实际占有、使用案涉的简易房，在原告梁伯海没有充分举证的情况下，应承担举证不能的法律后果。综上，原告梁伯海的诉请，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁伯海的诉讼请求本案受理费减半收取人民币935元，由原告梁伯海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 张念波二〇一九年十一月十九日法官助理 闫 岩书 记 员 朱 迪