四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民初68号 原告：李智，男，生于1972年7月9日，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：周军，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄艾眉，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川重向房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区枣山镇枣南街**。 诉讼代表人：杨晓华，四川重向房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：徐敏，女，该公司管理人工作人员。 原告李智与被告四川重向房地产开发有限公司（以下简称重向房产公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李智及其委托诉讼代理人周军、黄艾眉,被告重向房产公司的委托诉讼代理人徐敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李智向本院提出诉讼请求：1.依法确认李智与重向房产公司签订的编号分别为（2017）0100351、（2017）0100352、（2017）0100353、（2017）0100357、（2017）0100427、（2017）0100428、（2017）0100430、（2017）0100431、（2017）0100432、（2017）0100433《四川省商品房买卖合同》项下的商品房不属于破产财产；2.判令重向房产公司立即向李智交付编号分别为（2017）0100351、（2017）0100352、（2017）0100353、（2017）0100357、（2017）0100427、（2017）0100428、（2017）0100430、（2017）0100431、（2017）0100432、（2017）0100433《四川省商品房买卖合同》项下的商品房；3.案件受理费由重向房产公司负担。事实和理由：2017年1月10日，李智与重向房产公司分别签订十份编号为（2017）0100351、（2017）0100352、（2017）0100353、（2017）0100357、（2017）0100427、（2017）0100428、（2017）0100430、（2017）0100431、（2017）0100432、（2017）0100433的《四川省商品房买卖合同》，购买重向房产公司开发的位于广安市“重向·枣山国际”一期22幢1-23-1号、22幢2-18-4号、22幢1-8-4号、22幢1-24-4号、22幢2-20-1号、22幢2-20-2号、22幢2-20-2号、22幢2-20-3号、22幢2-20-4号、22幢2-20-5号、22幢2-20-6号共十套商品房，总价款4179996元，付款方式为一次性付款，交房时间为2018年12月31日前。合同签订后，李智和妻子吴祠秀与重向房产公司、四川众信房地产开发有限公司（以下简称众信房产公司）、成都众信凯豪投资管理有限公司（以下简称众信投资公司）签订《权益置换协议》，通过权益置换的方式向重向房产公司支付完全部购房款，重向房产公司向李智出具该十套房屋的收款收据，并在广安市房产交易中心进行了合同备案。至合同约定交房时间，因重向房产公司资金紧张未能按时交房。2019年4月26日，重向房产公司因资不抵债向四川省广安市中级人民法院申请破产，2019年5月21日，四川省广安市中级人民法院裁定受理其破产申请。现商品房具备交房条件，李智多次要求重向房产公司管理人交付房屋均被拒绝。 李智认为，其与重向房产公司签订的十份《四川省商品房买卖合同》均有效，李智已经履行完合同约定义务，重向房产公司理应向李智履行交付商品房的义务。现重向房产公司已经人民法院裁定受理其破产申请，根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，李智购买的商品房属于特定物，不属破产财产范围，现重向房产公司修建的商品房已具备交付条件理应向李智交付。综上，请求支持李智的诉讼请求。 重向房产公司辩称，李智与重向房产公司签订的《商品房买卖合同》、李智与重向房产公司及众信房产公司、众信投资公司签订的《权益置换协议》，都是当事人真实意思表示，通过置换协议对债务进行了转让，管理人认为李智履行了支付价款的义务，享有破产债权。李智引用《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，认为其购买的房屋不属于破产债权，应向其交付，但该条第六项规定“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”不属于破产财产，本案的房屋属不动产，根据物权法的规定应当办理产权手续，现在房屋既未办理产权手续也未向李智交付，所以李智购买的房屋属于破产财产。根据最高人民法院相关批复，消费者购买商品房享有优先权，李智在购买房屋所在地没有房屋，管理人依法确认李智对其中一套房屋享有优先债权，对于其他的9套房屋作为普通债权，故对李智享有普通债权的房屋不应交付。综上，请求驳回李智的诉讼请求，案件受理费应由李智负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定案件事实如下：李智与吴祠秀系夫妻，李远鑫系李智、吴祠秀的儿子。 2013年10月1日，李智、吴祠秀与众信房产公司签订《房屋买卖合同》，购买众信房产公司开发的，位于成都市武侯区经营性用房，房屋总价款7354260元，众信房产公司向李智、吴祠秀出具了收款收据。后李智、吴祠秀与众信投资公司签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给众信投资公司使用。2016年12月16日，众信房产公司向李智、吴祠秀发出《通知》，称：其与李智、吴祠秀签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《退款协议》由于客观原因不能履行，拟用广安市“枣山国际”的住宅或商铺置换李智、吴祠秀的权益，置换后李智、吴祠秀享有“枣山国际”住房或商铺，不再与众信房产公司有合同关系。如同意置换，请用快递方式发回回执登记，办理置换手续。 2017年1月9日，众信房产公司（甲方）、重向房产公司（本案被告、乙方）、李智、吴祠秀（丙方）、众信投资公司（丁方）签订《权益置换协议》，内容为：鉴于李智、吴祠秀与众信房产公司于2013年10月1日签订《房屋买卖合同》，购买众信房产公司开发的成都市武侯区房屋一层2267号，房屋交付后，李智、吴祠秀与众信投资公司签订《房屋租赁合同》。但因为其他原因，几方达成协议：一、李智、吴祠秀与众信房产公司签订的《房屋买卖合同》、与众信投资公司签订的《房屋租赁合同》从本协议签订之日起解除。众信房产公司已与李智、吴祠秀签订《退款协议》，已退还李智、吴祠秀612884元，仍需向李智、吴祠秀支付6741376元。二、重向房产公司同意以其开发的“重向?枣山国际”15-1-8-4号、15-1-21-4号、15-2-8-4号、22-1-23-1号房屋置换协议第一条所述价款，置换房屋总价款1713996元。李智、吴祠秀与重向房产公司另行签订《房屋买卖合同》，承诺五年内不得依据《房屋买卖合同》向重向房产公司提出退房要求。协议还约定众信房产公司、众信投资公司不再支付李智、吴祠秀其他款项等内容。2017年1月10日，众信房产公司（甲方）、重向房产公司（本案被告、乙方）、李智、吴祠秀（丙方）、众信投资公司（丁方）又签订《权益置换协议》，约定：众信房产公司已与李智、吴祠秀签订《退款协议》，已退还李智、吴祠秀2326880元，仍需向李智、吴祠秀支付5027380元。重向房产公司用“重向?枣山国际”15-2-10-1至6号房屋、15-2-20-1至6号房屋置换第一条所述价款，置换总价款4932000元。协议尾部手写注明：众信房产公司还应向李智、吴祠秀支付95380元，李智的收款银行账户。其他内容与2017年1月9日签订的《权益置换协议》一致。 2017年1月9日和1月10日，李智与重向房产公司签订了十份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：李智购买商品房为（枣）房预售证40号下15-2-20-1号（106.82㎡）、15-2-20-2号（106.8㎡）、15-2-20-3号（106.8㎡）、15-2-20-4号（106.82㎡）、15-2-20-5号（94.63㎡）、15-2-20-6号（94.63㎡）、15-1-21-4号（106.82㎡）、15-1-8-4号（106.82㎡）、15-2-18-4号（106.82㎡）、22-1-23-1号（107.43㎡），10套房屋总价值4,179,996元。另还对房屋交付时间、面积差异等内容进行了约定。重向房产公司按合同金额向李智出具了收款收据。2017年1月9日、2017年1月13日上述十套房屋全部备案于李智名下，李智与重向房产公司签署了《重向枣山国际商品房买卖合同附件》对商品房附件及物业管理进行了约定。 2017年1月10日，李远鑫与重向房产公司签订六份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：李远鑫购买商品房为（枣）房预售证40号下15-2-10-1号（106.82㎡）、15-2-10-2号（106.8㎡）、15-2-10-3号（106.8㎡）、15-2-10-4号（106.82㎡）、15-2-10-5号（94.63㎡）、15-2-10-6号（94.63㎡），6套房屋总价款2,466,000元。另还对房屋交付时间、面积差异等内容进行了约定。重向房产公司按合同金额向李远鑫出具了收款收据。当天上述六套房屋备案到李远鑫名下，2017年1月13日李远鑫与重向房产公司签署了《重向枣山国际商品房买卖合同附件》对商品房附件及物业管理进行了约定。 2019年4月26日，重向房产公司向本院申请破产清算。2019年5月21日，本院依法作出（2019）川16破申1号民事裁定，裁定受理重向房产公司的破产清算申请。李远鑫向重向房产公司管理人申报债权，经管理人核实，于2019年8月19日，向李智发出（2019）瀛洛管字1-3-335-2、336-1号《债权复核结果告知书》，确认李智债权总金额4,725,604.15元。向李智交付“重向?枣山国际”一期22-1-23-1号房屋的优先债权，折算金额428,067.00元；支付室内地面水泥砂浆找平施工赔偿款1,170.60元为优先债权。其余九套房屋确认为以房抵债债权，金额3,751,929.00元、利息538,401.81元及逾期交房违约金6,035.74元，确认为普通债权。 2019年7月25日，管理人发出接房通知，通知“重向·枣山国际”购房业主，“重向·枣山国际”所售房屋具备交房条件，管理人将陆续向购房业主交付房屋。 另查明,本院于2019年10月17日作出（2019）川16民破1号之二民事裁定，宣告重向房产公司破产。 本院认为，本案争议焦点为：1.李智购买的案涉十套商品房是否属于破产财产；2.重向房产公司应否继续履行向李智交付案涉十套商品房的义务。 关于李智购买的案涉六套商品房是否属于破产财产问题。李智主张依据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，其所购十套商品房为特定物，不属于重向房产公司的破产财产。但《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》正式实施，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为债务人财产的情形，作出了不同于《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定，即使在《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，本案亦应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产:(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产;(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产;(三)所有权专属于国家且不得转让的财产;(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”案涉十套商品房不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外。同时，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。第一百零七条第二款规定，债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产。案涉十套商品房尚未转移登记在李智名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于重向房产公司，且重向房产公司已被宣告破产，故该案涉十套商品房应当认定为破产人重向房产公司破产财产。李智主张案涉十套商品房不属于重向房产公司破产财产的理由不能成立，本院不予支持。 关于重向房产公司应否继续履行向李智交付案涉十套商品房的义务问题。李智主张重向房产公司应继续履行向其交付案涉十套商品房义务依据的事实理由是案涉十套商品房是特定物，不属于破产财产。但如前所述，案涉十套商品房应当认定为破产人重向房产公司破产财产，依法应当通过破产程序受偿，而不是继续履行交付义务，故李智的该项主张的理由不能成立，本院亦不予支持。至于经债权人会议核查李智享有消费性购房者债权的商品房，因李智未在本案中主张优先受偿，故不属于本案审理范畴，其可另行主张权利。 综上所述，李智的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百零七条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项之规定，判决如下： 驳回李智的诉讼请求。 案件受理费40,240元，由李智负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  胡 成 审 判 员  张登贵 审 判 员  罗乔军 二〇一九年十一月十二日 法官助理  唐 敏 书 记 员  何 旭 附:相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 第一百零七条人民法院依照本法规定宣告债务人破产的，应当自裁定作出之日起五日内送达债务人和管理人，自裁定作出之日起十日内通知已知债权人，并予以公告。 债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》 第二条下列财产不应认定为债务人财产: (一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产; (二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产; (三)所有权专属于国家且不得转让的财产; (四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。