广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初1400号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段**阳光壹佰城市广场****。 负责人：雷飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：谭广宇，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：陈**，男，汉族，1986年5月18日出生，户籍地柳州市城中区。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭广宇到庭参加审理。被告陈**经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，本院依法对该案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2017年2月-2019年3月物业管理费3838.8元，代收电费306.47元，代收电梯电费229.88元，代收电梯维修费117.46元，代收公区电费936.17元，代收公摊水费227.22元，代收公摊污水费89.55元，代收消防监控公区电费161.68元，代收入户水费66.64元，代收污水处理费39.07元，代收二次加压电费31.33元，代收生活垃圾费1000元，详见欠费明细表。2.依法判令被告立即支付2017年2月-2019年3月滞纳金4707.33元。以上合计为11751.6元。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：被告拥有柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场小区房产一套，房号为2栋19层8号，面积45.73㎡。根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年1月起至今拖欠物业管理费、滞纳金、各项代收费用等费用累计达人民币11751.6元。原告曾多次以电话、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。现根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定,特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告陈**未发表答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了物业费催费公告、交房通知书、前期物业服务合同、供电合同、代收代缴电费协议、转账凭证等证据。被告未到庭亦为提交任何证据及质证意见。原告提供的证据符合法律规定，可以作为认定案件事实的依据。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：2009年4月3日，被告陈**购买了柳州阳光壹佰置业有限公司开发建设的阳光壹佰城市广场X栋XX-X号，建筑面积45.73平方米，用途为写字楼。2010年9月1日，被告签收交房通知书，通知于9月11日至9月30日办理交房手续。原告与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》约定，合同期限从2010年8月15日起至业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用按月收取，带电梯高层办公写字楼，按建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取，电梯运行电费及能耗费、二次加压供水电费和能耗费等费用均由全体业主或使用人按建筑面积分摊；楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施、大堂中央空调用电的电费按实际支出由该单元业主平均按户分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告陈述其电话、短信联系被告，被告不予接听、回复，邮寄物业催费单亦被退件。原告采取在被告的物业门口张贴物业费催费通知及登报公告的方式向被告催收物业费及相关费用。后被告未交纳相关物业费，故酿成本诉。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照开发商与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于各项具体费用问题，根据《前期物业服务合同》第六条约定带电梯高层办公写字楼，按建筑面积每月每平方米3.5元的标准收取，从2017年2月1日至2019年3月31日的物业服务费为4161.43元（26个月×45.73平方米×3.5元）,原告仅主张3838.8元系其权利的自由处置，本院予以支持。关于代收电费306.47元、电梯电费229.88元、电梯维修费117.46元、公区电费936.17元、公摊水费227.22元、公摊污水费89.55元、入户水费66.64元、消防监控公区电费161.68元、污水处理费39.07元、二次加压电费31.33元，生活垃圾费1000元，合同约定等按实际发生金额向业主分摊收取，原告提供了代收水电费合同、上述费用实际使用量表及其已垫付的发票等证据予以证明，有事实及法律依据，故本院对上述费用的主张予以支持。综上，各项物业费用合计7044.27元。 关于违约金问题，被告至今未支付2017年2月至2019年3月的物业服务费，已然构成违约。原告主张2017年2月至2019年3月的滞纳金4707.33元，按所欠物业服务费的每日千分之三的标准计算，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算。经查，原告所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，本院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率。每月交纳的物业服务费是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金，2017年2月至2019年2月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费160.05元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年3月31日止。即2017年2月欠缴物业服务费的违约金以160.05元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年2月1日起计算至2019年3月31日止；2017年3月欠缴物业服务费的违约金以160.05元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2017年4月1日起计算至2019年3月31日止；以此计算方式类推计算，2019年2月欠缴物业服务费的违约金以160.05元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年3月1日起计算至2019年3月31日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈**于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年2月1日至2019年3月31日期间的物业服务费、代收电费、水费、生活垃圾费等各项费用合计人民币7044.27元； 二、被告陈**于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2017年2月至2019年3月的违约金（以每月应交物业服务费160.05元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年3月31日止）； 三、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费94元、公告费560元（原告已预交），由被告陈**负担628元，由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  王燕芬 人民陪审员  刘 冰 二〇一九年十一月十二日 代书 记员  唐 啸