西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初13306号 原告：西安金图置业有限公司。住所地：西安市浐灞生态区以东恒大御景售楼部。统一社会信用代码 91610136561479955Y。法定代表人：赵腾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：师明明，男，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。被告：李**，男，1960年10月20日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：董韦里，陕西尚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娇娇，陕西尚文律师事务所律师。被告：蔡金盘，男，1982年8月21日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安金图置业有限公司（以下简称金图置业公司）与被告李**、蔡金盘执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金图置业公司的委托诉讼代理人师明明，被告李**的委托诉讼代理人董韦里到庭参加了诉讼。被告蔡金盘经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告金图置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除对商品房合同登记号为Y14077911的西安恒大御景18-11003号房屋的预查封；2、请求确认原告为西安恒大帝景18-11003号商品房的所有权人；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：其与被告蔡金盘签订商品房买卖合同后，进行了合同备案登记。后两被告产生纠纷，执行期间法院对涉案房屋进行了预查封。现其与被告蔡金盘已经解除商品房买卖合同，故预查封的基础已经消失，请求法院支持其诉请。被告李**辩称，法院预查封在前，原告与被告蔡金盘解除合同在后，不能排除法院执行措施；且原告已经将涉案房屋出售给被告蔡金盘，并经网签备案，被告蔡金盘已经支付全部价款并接收房屋，请求驳回原告诉请。被告蔡金盘未进行答辩。经审理查明， 2014年7月31日，原告金图置业公司（出卖人）与被告蔡金盘（买受人）双方签订《商品房买卖合同》（登记号为Y14077911 )及《西安恒大御景商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的西安恒大御景第18幢1单元10层11003号房屋，房屋总价为864889元。《商品房买卖合同》约定1、买受人采用银行按揭付款购房，须在合同签订同时付清首付款人民币354889元整，首付款付清当曰内由买受人向按揭银行申请按揭贷款人民币510000元（具体付款方式件商品房买卖合同补充协议）。2、买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期在180日（含180)日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之曰止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《西安恒大御景商品房买卖合同补充协议》约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定的期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖、人到房屋管理部门办理有关解除合同的手续。出卖人解除合同的，因此产生的解除贷款合同、办理其它手续、进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等均由买受人承担。2014年8月1日，被告蔡金盘作为借款人（抵押人）、左玲玉作为共同借款人（抵押物共有人）、原告金图置业公司作为担保人（保证人）与中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市纺织城支行作为贷款人(抵押权人）签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，该合同约定，贷款金额为人民币510000元（大写：伍拾壹万元整），贷款仅用于借款人购买坐落于恒大御景18-11 003号的房屋，建筑面积139. 04元，贷款期限为240个月，自2014年8月1曰至2034年8月1日。截止2018年5月9日，被告蔡金盘未按时偿还贷款本息（含罚息）合计43797. 85元，原告金图公司履行了担保责任向贷款银行清偿了该笔款项。另查明，左玲玉系蔡金盘前妻，双方于2017年5月12日登记离婚。被告李**与蔡金盘因民间借贷纠纷一案，在本院执行中，于2017年4月17日以（2017）陕0112执1434号执行裁定，将被告蔡金盘所有的位于西安市浐灞生态区欧亚大道以东18-11003号（合同登记号Y14077911、预售证号201XXXX）的房屋一套予以查封。2018年5月4日原告以被告蔡金盘因未按照《个人购房/购车借款及担保合同》定期向贷款银行清偿贷款，导致原告金图置业公司承担了保证责任，要求解除与被告蔡金盘之间的《商品房买卖合同》并要求被告蔡金盘配合其到房管部门办理有关解除注销合同的相关手续。经西安市灞桥区人民法院审理后，于2018年5月28日以（2018）陕0111民初3133号民事判决， 解除原告金图置业公司与被告蔡金盘于2014年7月31日签订的Y14077911号《商品房买卖合同》；被告蔡金盘于判决生效后三十日内协同原告到西安市房屋管理部门办理Y14077911号《商品房买卖合同》的注销手续。原告遂向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的预查封。本院审理后，以（2019）陕0112执异132号执行裁定，驳回原告的异议请求，原告遂诉至法院，形成诉讼。庭审调解中，因被告蔡金盘未到庭，致法庭调解未能进行。上述事实，有证据材料、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理的焦点为原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：”对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款规定：”对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（五）其他财产和权力，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”在本案中，涉案房屋预登记于被告蔡金盘名下，原告虽与蔡金盘签订《商品房买卖合同》，并已经房屋管理部门备案，但涉案房屋的所有权人并未从金图置业公司变更为蔡金盘，现《商品房买卖合同》已经解除，登记备案注销后，蔡金盘确定不能再依据《商品房买卖合同》取得房屋所有权，房屋所有权属于金图置业公司。本案中，李**对蔡金盘享有的债权，与金图置业公司对涉案房屋享有的物权发生矛盾，显然物权应当优先于债权得到保护，故原告请求解除对涉案房屋的预查封，确认其对涉案房屋享有所有权的请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除对位于西安市浐灞生态区欧亚大道以东西安恒大御景第18幢1单元10层11003号房屋（合同登记号：Y14077911）的预查封。二、确认原告西安金图置业有限公司系位于西安市浐灞生态区欧亚大道以东西安恒大御景第18幢1单元10层11003号房屋的所有权人。案件受理费12448元，原告已预交，现由被告蔡金盘承担，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                  审  判  长    刘  瑜                 人民陪审员    孙小利人民陪审员    曹万玲   二〇一九年十一月八日                              书  记  员    王  璐 1