山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初4560号 原告：高传安，男，1961年8月23日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：刘传田，费县中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王玉和，男，1964年1月17日出生，汉族，居民，住费县。 被告：倪志强，男，1975年4月6日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：陈宁，山东诚杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵建伟，山东诚杰律师事务所律师。 原告高传安与被告倪志强租赁合同纠纷一案，本院2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高传安及其委托诉讼代理人刘传田与王玉和，被告倪志强及其委托诉讼代理人陈宁与赵建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告在2019年1月10日签订的厂房租赁合同；2、由被告赔偿给原告因违约造成的经济损失并向原告支付违约金20万；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2019年1月份，原、被告双方协商由被告租赁原告方即费县经济开发区徕庄铺村天畅木业有限公司院内的钢结构厂房、办公室、职工住房等使用。租赁期限为3年，租赁费每年20万元，于2019年1月10日签订书面合同。其中租赁合同第四条约定：乙方所使用的水、电、气由原告方专人负责管理，由被告方每月支付给管理人员1000元费用。合同履行至7月初，被告方在原告不知情的情况下，私自偷用天然气，原告方发现后两次报警；再之被告方私自将电表箱内的电表拆除，并在场内撕拉乱扯电线，造成公司院内的电路管理混乱。被告方的行为严重违背了双方在2019年1月10日签订的厂房租赁合同第四条款的相关规定。诉请如上。 被告倪志强辩称，原告所述与事实不符，原告是无理先诉，被告没有违约。请求驳回原告诉求。1、原告提高电费收取价格，行为属于私卖电力，就其本人行为是违法犯罪，就合同履行构成违约。2、原告恶意报警，诬陷答辩人偷电、偷气，影响了被告正常经营，影响合同正常履行，其行为属于违约。3、原告收取答辩人20000元保证金用于水费等费用的支付，但原告收取答辩人的费用后不向热力部门缴费，造成厂房内停气，给答辩人的生产造成经济损失。4、涉案合同应确认无效，要求恢复原状，被告购买的设备和设施予以搬离拆除，原告退还未使用期间多缴纳的租赁费、水电费、保证金。因原告过错致合同无效，应赔偿被告按合同未履行期间的被告经营损失。合同如解除，是原告单方责任造成，原告主张被告支付违约金20万或设备抵付没有合法性，即协议第4条规定，违反合同法规定显失公平，是被告签订合同删除后购进设备安装后原告强迫被告补充文字，涉案合同第4条无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于以上理由，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月10日，原告和被告签订《厂房租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：“甲方：高传安身份证号：3728311961××××××××乙方：倪志强身份证号：3728221975××××××××一、合同标的厂房状况与位置，合同标的厂房位置于费县经济开发区徕庄铺天畅木业有限公司院内，钢结构厂房2200平方米，办公室三间为瓦房，留西边一间自用。办公室东边4间水泥房，费用各自一半，三年后归甲方所有。职工住房12间，厂房院内大概4000平方米，厂房前边的路为公用路。二、租赁期及租赁费用结算：租赁期为三年，自2019年1月10号—2021年1月10号止，每年租赁费用200000元（贰拾万元整）。每年提前1个月交纳租赁费，先交后使用。三、乙方在厂内生产多层板期间，厂房内外的维修费用由乙方承担，不得随意变更用途，租赁期满后原有的电缆线、环保的烟囱不得拆除，其余的设备拆除后恢复原状交还甲方，乙方有权优先续租。四、双方一致同意，水电气由甲方专人负责管理，费用每月1000元（壹仟元整）由乙方承担，如乙方违约，自愿把设备留给甲方（价值20万元）。五、合同期和税费负担，合同期内，甲方承担乙方所产生的，国税、地税、土地承包费及耕地占用税，其他产生的一切费用由乙方承担。六、合同期内，如遇政策性拆迁和政府占用征收等情况，甲方单独享有拆迁、占用、征收所产生的所有权益，甲方将乙方交纳的租赁费用扣除实际使用部分后，其余未使用的租赁费用退还乙方。七、合同期内，乙方加工生产和本公司不相符的产品，自行负责，发生其他安全人身事故等也由乙方负责。八、本合同一经签订，即产生法律效力。如发生争执，协商解决，若协商不成，由租赁方所在地法院管辖。九、未尽事宜，双方另行协商，具有同等法律效力。十、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证人一份。甲方：高传安乙方：倪志强见证人：王玉和2019年1月10日”。当事人在涉案合同上签字。 涉案合同第四条存在涂划，但后又载明“恢复同意第四条倪志强”，被告对此予以认可。被告在答辩状中承认，在涉案合同签订前，被告已经与原告达成了口头协议并购买设备安装完毕后，于2019年1月10日补签涉案合同。 上述合同成立后，被告向原告依约支付了一年的租赁费二十万元，原告按照约定交付了合同约定的租赁物，被告在租赁的厂房内从事板材生产经营。被告没有为其生产经营行为注册备案。被告另行向原告支付2万元，作为守约用气的担保金。 在涉案合同履行过程中，案外人临沂市阳光热力有限公司（以下简称热力公司）于2019年2月26日作出处罚，事由为断电补汽费，罚款金额1414.8元，收据编号7110984。被告否认此罚款行为是由于被告偷用蒸气行为导致，称此时被告尚没有生产。但根据原告提供的向被告收取电费、管理费等的单据显示，原告将此笔罚款计入被告应当缴纳的费用中，载明为“阳光热力罚款”1414.8元；从原告提供的此张单据中显示，开票日期为2019年2月25日，与热力公司于2019年2月26日出具罚款单的日期并不一致。原告提供的其他月份的收费单据均载明收费日期为每月的“25”日。在涉案合同履行过程中，原告与被告因为蒸气使用管理发生纠纷，原告向当地派出所报案。费县公安局经济开发区派出所于2019年7月23日出具的处警证明一份载明：“2019年7月10日10时许，我单位接费县经济开发区前徕庄铺村王玉和报警，称有人偷汽。我单位民警处警后发现倪志强的板厂内用的蒸气与隔壁板厂相比用得比较少，隔壁板厂王玉和怀疑其偷汽，告知报警人到相关职能部门进行认定。特此证明。”被告否认原告指控其偷汽行为。 对于当事人争议的如何管理使用电、汽进行了法庭调查。查明：1.关于用电。原告名下有配电器，分出5家使用，每家均有分电表，被告使用的是其中之一。各家使用的电量，由原告统一按照配电器的电量向供电部门缴纳电费。除案外人任勇按照每度1.4元缴纳电费外，其余四家向原告按照每度1.5元缴纳电费；对于为什么收取高于供电部门的电费，原告解释为是变压器的损耗。被告于2019年7月改用隔壁案外人王兵的电；对于改用案外人的电，被告称已经与原告代理人王玉和协商过，但是原告以及代理人王玉和予以否认，被告没有证据证明其主张。2.关于燃气。原告名下有燃气总表，分出3家使用，每家均有分燃气表，被告使用的是其中之一。各家使用的气量，由原告统一按照燃气总表的数量向热力公司缴纳用汽费。被告辩称在厂房内安装有燃气分装表“有自带电脑控制，显示几点停电供电，具有记忆功能。被告不存在提供断电方式偷汽”。但是被告没有向法庭提供该分装表的记录。 经查，涉案合同出租的房屋没有取得建设用地许可登记证书，土地所有权人为原费县（现为社区），经原村委同意建设，为临时建筑。诉讼中，相关行政部门对于包括涉案建筑在内的生产经营发出了安全处罚与建议书。 本院认为，本案系由租赁物管理使用引起的纠纷，案由应为租赁合同纠纷。根据当事人提供的证据与质证情形，对于本案争议焦点认定如下： 一、被告存在违反涉案合同第四条约定的行为。 违反用电的约定。根据查明的事实，被告已经将用电改为使用隔壁第三人的电；被告的此行为属于违反涉案合同第四条的行为。被告主张此行为得到了原告的同意，缺乏证据支持，本院不予以采纳；被告辩称是由于原告高价卖电导致的被告被迫改用案外人供电，本院认为，根据查明的事实，其他使用原告总电表的使用人能接受此用电价格，说明此电价不存在歧视被告的行为，被告在签订合同之时应当对于工业生产中的关键成本之一即用电成本有了解，合同签订后以用电价格过高为由擅自改用他人电，属于违反民事活动诚实信用原则的行为，本院不予以采纳。 违反用气的约定。2019年2月26日案外人热力公司作出处罚的行为、2019年7月原告向派出所报案的行为说明当事人因蒸气的使用发生了纠纷，虽然原告没有直接证据证明被告是纠纷的责任人，但是基于证据规则，此时租赁物均在被告管理使用下，被告负有证明这些纠纷的引起与自己无关的举证义务，即掌握证据的人负有举证义务；尤其是被告在租赁物内安装有燃气分装表并承认此表具有能够显示断电时间的记忆功能，被告没有就此举证。因此，被告对于燃气管理使用发生的纠纷应负举证不能的责任，本院认定其行为属于违反涉案合同第四条的行为。 二、被告的违约行为应认定为构成解除涉案合同的理由。 涉案合同属于当事人真实意思表示，涉案合同的标的属于经标的所在地村委批准建设的临时建筑，未违反法律的强制规定与损害他人的利益，属于有效合同。 涉案合同第四条的内容为：“四、双方一致同意，水电气由甲方专人负责管理，费用每月1000元（壹仟元整）由乙方承担，如乙方违约，自愿把设备留给甲方（价值20万元）”。被告主张此条内容已经删除，并提交了其持有的涉案合同文本，显示此条内容已经用划掉；但是原告提交的涉案合同显示，虽然此条内容划掉，但是又载明“恢复同意第四条倪志强”，被告对此予以认可，说明此条的内容后来经当事人一致同意予以恢复，属于当事人的真实意思表示。另外需要指出，上述被告的举证表明被告违反了民事活动应当诚实信用的法律规定。 该条内容并没有明确当事人的违约行为可以作为解除合同的条件，但是基于该条内容的文本意思表示，被告承诺在违反本条约定后“自愿把设备留给甲方”，表明其放弃生产的意思；涉案合同目的对于被告而言主要是通过租赁原告的厂房进行生产，在被告承诺放弃生产的意思下，涉案合同当然应当理解为达到了解除条件。尤其是，该条的内容在合同文本中原本存在，后又划掉，后又恢复，反复的行为表明当事人对于此条内容的高度注意与重视，当事人认识到违反此条内容后果的严重性。从涉案合同的内容来看，原告将厂房租赁给被告用于生产，但是被告并不具备独立注册生产的条件，被告的生产行为需要以原告的资质（合同约定的“甲方承担乙方所产生的国税、地税、土地承包费及耕地占用税”）进行，因此本合同的租赁实质相当于工厂生产的内部承包，被告违反用电、用气导致的安全生产事故对原告而言显然是灾难性的；这也表明当事人对于安全生产的高度重视。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。”根据该条的规定，涉案合同第四条的约定应当理解为约定解除合同的条件。 综上，在被告存在违反涉案合同约定的行为下，在被告的行为可能会导致安全生产事故的后果下，本院支持原告请求解除涉案合同的请求。 三、原告没有举证证明因被告违约行为给其带来的损失。 原告主张由被告赔偿损失，没有明确数额，亦没有举证证明其损失的存在，因此本院对于原告请求被告赔偿的请求暂不予以支持，原告可待证据充分后另行主张权利。 对于原告主张的由被告支付违约金20万元的请求，本院认为，违约金的支付不应当超过实际损失的30%，由于原告没有举证证明其实际损失的存在，因此原告请求被告支付20万元违约金证据不足，本院不予以支持；但是，在合同签订后，被告预缴纳的2万元守约用气担保金，在性质上属于担保合同履行的债务，可作为认定违约金的数额，本院予以认定。 四、合同解除后的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告应当退还被告剩余的租赁费。由于被告主张的损失没有数额，且本院认定被告违约，因此对于被告主张的损失不予以处理。合同解除后的其他相关事项，由当事人一并另行依法予以主张权利。 综上所述，对于原告的诉讼请求，经本院认定的部分，予以支持；未经本院认定的部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告高传安与被告倪志强在2019年1月10日签订的《厂房租赁合同》。 二、被告倪志强赔偿原告高传安违约金2万元，以被告倪志强已经缴纳给原告的2万元守约用气担保金予以折抵。 三、驳回原告高传安要求被告倪志强赔偿经济损失的请求。 四、驳回原告高传安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告倪志强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王善伟 人民陪审员  楚宽胜 人民陪审员  张云江 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  商 伟