西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初743号 原告：西安卓骏商业运营管理有限责任公司。住所地：西安市雁塔区楼XX商铺。 法定代表人：刘海蛟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡荣彬，陕西华秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁俐，陕西华秦律师事务所实习律师。 被告：高玉蕾，女，汉族，1974年11月11日出生，住西安市。 原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司（以下简称卓骏公司）与被告高玉蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告卓骏公司的委托诉讼代理人胡荣彬、丁俐到庭参加了诉讼，被告高玉蕾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓骏公司诉称，2017年8月16日，原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司（甲方）与被告高玉蕾（乙方）签订编号为20170801号《租赁合同》一份，约定原告将位于雁塔区XX路XX苑XX号楼XX层租赁给被告使用，面积1273平方米，租期10年，自2017年8月20日起至2027年9月19日止，免租期30天。租金每月每平米70元，即每月89110元，第一年租金1069320元。租金递增方式为从第二年开始，每一年在上一年租金基础上增加4％。合同第一年、第二年租金可按半年预付，即每半年提前三个月支付后半年租金。上述租金不包含物业管理费，水电等公用事业费用。如乙方违反合同约定，拖欠甲方任何款项包括但不限于租金及其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。乙方逾期支付租金、定金及履约保证金的，每逾期一日按逾期欠缴总额的0.1％向甲方支付滞纳金。合同期内，乙方擅自解除合同，违约金为未履行完毕租赁期限所应支付的租金的20％，同时履约保证金甲方不予退还。合同签订后，被告高玉蕾一直拖欠租金不支付。截止2018年9月20日，仍拖欠租金人民币522660元，违约金320796元。原告多次向被告催要欠款，被告以种种借口拖延支付，原告诉至本院，请求：1、判决被告高玉蕾依法向原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司支付拖欠租金人民币522660元；2、判决被告高玉蕾依法向原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司支付违约金320796元；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告高玉蕾经本院合法传唤未到庭参加诉讼，庭后辩称，合同是原、被告签署的，房屋也是被告承租用于开办幼儿园。此幼儿园是通过中介介绍被告从前手处转让过来的。幼儿园被告接手后不久就被教育局查封，被告是2018年8月31日搬离的。现需要核对租金，原告要求的违约金过高，被告也是受害者。 经审理查明，原告卓骏公司（出租方甲方）与被告高玉蕾（承租方乙方）于2017年8月16日签订《租赁合同》一份，约定，原告出租给被告的房屋坐落于西安市雁塔区XX路XX苑XX号楼底商部分，被告保证该房屋作为经营培训教育之用途；租赁期为10年，从2017年8月20日起至2027年9月19日止；自该房屋交付日起，被告可享有30天的装修免租期。免租期从2017年8月20日起至2017年9月19日止，装修免租期内被告无需向原告支付租金；租金为70元/平米/月，计租面积为1273平方米。月租金合计89110元，年租金为1069320元。租金递增方式从第二年开始，每一年在上一年度租金基础上增加4%；上述租金不包含物业管理费、水、电等费用；被告应按期支付租金等，逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付滞纳金。合同签订当日，首年度应付租金在2017年8月20日前付清；被告应向原告支付170000元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。合同期内，被告擅自解除本合同，被告同意向原告支付违约金，违约金为未履行完毕的租赁期所应支付的租金的20%，同时履约保证金不予退还。 合同签订后，原告向被告交付房屋，被告于2017年8月28日向原告支付房屋租金200000元；于2017年9月2日向原告支付房屋租金334660元；于2018年4月20日委托他人向原告支付房屋租金30000元；以上共计租金共计564660元。被告于2017年8月31日向原告支付履约保证金170000元。 2017年8月16日，原、被告签订《〈租赁合同〉补充协议》一份，约定房屋楼顶根据被告实际使用面积测量为720平方米，其中400平方米为原告免费提供被告使用，超出部分按300平方米计算，10元/平米/月收取使用费，与房屋租金同时缴纳。补充协议签订后，被告于2017年9月11日支付天台租金18000元。 庭审中，原、被告均认可上述合同已于2018年8月31日解除。 经原告申请，本院于2018年11月23日作出（2019）陕0113财保566号民事裁定书，冻结被告高玉蕾在中国建设银行股份有限公司西安锦园XX支行的XXXXXXXXXXXXX8303账户、中国工商银行股份有限公司宝鸡XX支行的XXXXXXXXXXXXXXX0694账户、中国光大银行股份有限公司西安分行XX支行的XXXXXXXXXXXX2258账户、中国交通银行股份有限公司西安分行XX支行的XXXXXXXXXXXXXXX1906账户、中国交通银行股份有限公司西安分行XX支行的XXXXXXXXXXXXXXX9513账户中的银行存款843456元。原告花费保全费4737元。 以上事实，有《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》、收据、转账凭证、微信聊天记录、（2019）陕0113财保566号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告卓骏公司与被告高玉蕾签订的《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同合法有效，对双方当事人均具有法律上的约束力，双方均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告将涉案房屋及天台交付被告使用，被告即应按照合同约定向原告支付租金，现双方均认可合同已于2018年8月31日解除，从2017年9月20日计算至2018年8月31日租金计算为1012884元，天台租金计算为36000元。但被告实际仅支付房屋租金564660元及天台租金18000元，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故被告应向原告支付2017年9月20日至2018年8月31日房屋租金及天台租金共计466224元。对于违约金一节，《租赁合同》约定被告擅自解除本合同，应向原告支付违约金，违约金为未履行完毕的租赁期所应支付的租金的20%，同时履约保证金不予退还。因该条约定的违约金过高，本院酌情调整为房屋年租金的20%，计算为213864元。因原告表示以履约保证金部分冲抵违约金，故被告高玉蕾现应向原告支付违约金43864元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告高玉蕾应于本判决生效之日起十日内向原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司支付租金466224元及违约金43864元，以上共计510088元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告西安卓骏商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费12235元，由被告高玉蕾承担10638元，剩余部分由原告自行承担。因原告已预交，故被告应将该款连同上述款项一并支付原告。 保全费4737元，由被告高玉蕾承担。因原告已预交，故被告应将该款连同上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 杨 冉 人民陪审员 车 稳 人民陪审员 林文利 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员 赵琳博 打印：相丽华校对：王维2019年月日送达 1