山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0281民初9331号 原告：王福双，男，1982年3月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省甘南县，现住地。 委托代理人：卜见全，男，1970年6月10日生，汉族，住胶州市。 被告：青岛东夫启源房地产营销策划有限公司，营业场所：胶州市李哥庄镇广场大大街5号，。 法定代表人：韩鑫，职务：总经理。 委托代理人：王至涛，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 被告：李超，男，1982年4月15日出生，汉族，住所地：胶州市。 被告：高密市煜翔房地产开发有限公司，营业场所：潍坊市高密市柴沟镇柴沟村。 法定代表人：陶来秋，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘众，山东春杰律师事务所律师。 原告王福双与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司（以下简称“东夫公司”）、李超、高密市煜翔房地产开发有限公司（以下简称“煜翔公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卜见全,被告东夫公司委托诉讼代理人王至涛，被告李超，被告煜翔公司委托诉讼代理人刘众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告东夫公司签订的定房协议；2、判令三被告返还原告购房首付款、定金等共计146671；3、诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告东夫公司于2018年6月10日签订定房协议，约定原告预定被告煜翔公司位于高密市苹果园小区7号楼3单元502室楼房。协议签订后，原告根据协议约定支付定金20000元及首付款120343元。订房协议签订后，原告从未接到被告电话或者书面通知，要求原告正式签订购房合同或者办理按揭手续，现被告已经违约，故要求与被告解除订房协议，返还定金及购房款。 被告东夫公司辩称，不应由被告东夫公司承担返还定金义务，应由被告煜翔房地产承担返还责任。 被告李超答辩意见同被告东夫公司。 被告煜翔房地产辩称，1、原告与东夫公司涉嫌虚假诉讼，其理由为：包括原告在内，胶州境内共有接近百人在煜翔房地产公司购买房产，签订了预约购房协议。胶州市的经济发展水平远在高密之上，煜翔公司开发的房地产项目在高密市，销售对象是柴沟镇居民，多数高密人都不会购买的地方，胶州人百人团购，实在是反常。2、订房协议明确规定，双方之间的购房合同以煜翔公司最终盖章为准。在煜翔公司未盖章的情况下，原告方缴纳了定金，与煜翔公司不存在正式的购房合同就缴纳了首付款。同时收付款没有任何银行转账记录，而且又缴纳了物业维修基金，而物业维修基金是交房时缴纳的。这种情况下，原告是否真实的缴纳购房款应该有原告举证，事实上所有的购房款均没有交给煜翔公司。3、在张见诉煜翔公司建设合同一案中，法院已经查明张见与煜翔公司原法定代表人马令宝伪造建设合同起诉的事实，法院已经依法驳回了张见的诉讼请求。本案所有的购房合同均发生在马令宝担任法定代表人的2016年9月至2018年9月期间。4、煜翔公司从来没有委托张万春收款，马令宝给东夫公司出具的委托张万春收款的时间是在原告缴款时间2018年9月之后。此时煜翔公司已经撤销了马令宝的职务。马令宝持有公司公章拒不交出，张万春是马令宝的会计，与煜翔公司没有任何关系。鉴于以上事实的存在，应当查明东夫启源公司与张万春之间的资金往来详情，且本案涉嫌虚假诉讼，希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人陈述及质证意见，本院就案件的事实认定如下： 基于煜翔公司高密市苹果园小区房屋预约合同纠纷，本院受理大量同类型案件，通过全部案件审理，本院综合认定以下事实： 一、涉案房屋均位于高密市苹果园小区，于2018年9月份左右取得房屋预售许可证。 二、2018年4月27日，煜翔公司（甲方）与东夫公司（乙方）签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，约定：“第一条……甲方指定乙方为高密市苹果园小区项目商品房（共240套）……的销售合作方……”“第二条……1.本协议约定的包销期限为6个月，自2018年5月1日至2018年10月31日……”“第四条销售方式……甲方承诺乙方在该协议签订之日起三个月内销售完成100套，每套返2%的佣金。自该协议签订之日起，三个月后甲方根据市场行情可以适当提高售价，高出原价格的销售收入，按甲方70%、乙方30%的比例分成。在销售期限内，乙方对协议约定的销售范围内的商品享有独家销售权，本项目销售超出底价部分的房款收入属于乙方的销售服务费收入，待客户交完首付款7个工作日内支付给乙方；乙方有自行向客户收取团购费的权利，所收取团购费由乙方自行收取。”“第五条……1.在客户正式签订《商品房买卖合同》并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定的销售义务即告完成。2.甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款；乙方收取的团购费由乙方单独收取。”“第七条……1.在合同期内，乙方应做以下工作（4）代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款……” 2018年9月19日，煜翔公司向东夫公司出具《委托书》，载明“我司现全权委托青岛东夫启源房产营销策划有限公司代理位于高密市苹果园小区项目的销售权及代收购房首付款，并将上述款项付予我公司指定的张万春银行账户（中国工商银行：6222033803002720920）。” 三、煜翔公司原法定代表人马令宝出庭作证称，2016年9月至2018年10月期间马令宝系煜翔公司法定代表人。《高密市苹果园小区项目销售合作协议》、《委托书》是马令宝代表煜翔公司与东夫公司签订和出具的。购房款是马令宝指示东夫公司转入煜翔公司会计张万春的账上。 四、东夫公司在高密市苹果园小区售楼处设由办公地点，该办公地点使用张成成所有的商户名称为“青岛胶州市迎宾大街恒运超市”的POS机收取款项。张成成为东夫公司监事。 五、东夫公司收取定金、首付款后转入张万春账户334万余元。张万春为煜翔公司指定收款人。 六、东夫公司以煜翔公司（甲方）的名义与购房者（乙方）签订《定房协议》，约定：1.购房者预定房屋位置、面积、价格情况。2.购房者于协议签订之日起向甲方交付购房定金。“3.甲方承诺乙方按协议约定交款，房价及位置维持本协议不变。客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方不承担任何责任。”“5.双方签订本协议，自预售许可证办妥后，乙方接到甲方电话通知七日内或按以下通讯地址发出的书面通知七日内，乙方须到甲方处签订正式购房合同或办理按揭手续，否则，视为乙方自动放弃该房，甲方有权出售给他人；乙方所交定金甲方不再返还，做为给甲方的违约金。”定房协议抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市苹果园小区”。 被告东夫公司和李超对上述协议的真实性予以确认。 被告煜翔公司不认可订房协议，也不能继续履行订房协议。 七、具体到本案中，原告作为购房者于2018年6月10日签订《定房协议》。同日，原告向东夫公司支付购房定金20000元。10月14日，原告又向东夫公司支付首付款120343元。 在交付上述款项后，原告未就涉案房屋签订过书面房屋预售合同或买卖合同。 本院认为，本案争议的焦点是三被告中由谁承担向原告返还房屋定金和购房款的法律义务。 首先，东夫公司与煜翔公司签订《高密市苹果园小区项目销售合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同内容看双方为委托代理关系，被告煜翔公司为被代理人，被告东夫公司为代理人。 其次，本院受理的所有涉苹果园小区商品房预约合同纠纷购房者提交的《定房协议》为同一格式，抬头处为“甲方：高密煜翔房地产开发有限公司”。落款处为“甲方：电话：通讯地址：高密市苹果园小区”，落款处均为东夫公司公章。东夫公司在煜翔公司高密市苹果园小区售楼处设有办公地点，煜翔公司对此应当是明知的。在东夫公司与煜翔公司约定的代售期间，煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章一事并未提出异议，相反煜翔公司时任法定代表人马令宝指令东夫公司将收取的款项交付至张万春账户，证明煜翔公司对《定房协议》仅由东夫公司盖章并无异议。 综上，虽然《定房协议》约定“客户所签合同和所交房款概以盖章煜翔公司公章、合同章及财务章为准，否则，甲方（煜翔公司）不承担任何责任”，但被告煜翔公司应当知道《定房协议》仅由东夫公司盖章而未提出异议，并在此种情况下要求东夫公司向其交付所收款项，应视为对东夫公司行为的认可，故《定房协议》中仅由东夫公司盖章，并不影响《定房协议》效力，东夫公司根据销售合作协议以被告煜翔公司名义与原告签订《定房协议》，其行为对被代理方——被告煜翔公司发生效力，煜翔公司应为定房合同相对方。综上，《定房协议》系购房者与被告煜翔公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应根据合同约定全面履行。 再次，被告东夫公司与被告煜翔公司签订的销售合作协议第五条第2款规定“甲方收取房款，甲方委派财务工作人员收款”与第七条第1款第（4）项规定乙方“代理甲方与购房客户沟通、谈判、签署意向书或合同、收受定金、预付款和购房款”相互矛盾，此种情况下东夫公司根据时任煜翔公司法定代表人马令宝的指示收取定金、首付款等款项并将款项支付给张万春并无不当，而东夫公司在马令宝不再担任法定代表人后根据《委托书》收取定金、首付款等款项并支付给张万春亦无不当。至于马令宝为什么指示张万春收款，以及张万春收取款项后如何使用，属于煜翔公司内部管理问题，不能对抗善意第三人，与购房者和东夫公司无关。即使马令宝等的行为构成刑事犯罪，亦不影响本案的处理。 最后，据东夫公司称其代售房屋100余套，而起诉至本院案件不足30件，东夫公司向煜翔公司支付款项的方式为分批支付而非每代售一套房屋就支付一次，因此，亦无法确定每一套房屋的款项资金流向。本院认为，东夫公司作为房屋销售的代理方，向被代理方指定的张万春账户支付的334万余元，该数额远超过了本院现已受理所有案件标的额，可以视为东夫公司将已诉案件中购房者支付的全部款项支付给煜翔公司。 具体到本案中，首先应当明确《定房协议》的性质。从协议内容看，协议约定原告交付相应数量定金以保证当事人在相关条件成就时，能就涉案房屋签订正式的买卖合同，且该协议内容并未包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故该协议仅为立约定金协议。此外，《定房协议》中未约定购房首付款支付等内容，但原告在应被告东夫公司的要求，主动交付首付款的实际行动表明，原告实际上已经与被代理方——被告煜翔公司之间确立了正式的房屋买卖合同关系。但是，因涉案房屋取得房屋预售许可证后至今无法交付，被告煜翔公司已经构成违约，原告要求解除《定房协议》并返还已付房款140343元（定金20000元+首付款120343元），理由正当，本院予以支持。原告要求作为代理人的被告东夫公司主张权利，于法无据，本院不予支持。原告向李超主张权利，于法无据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第五条、第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告王福双与被告青岛东夫启源房产营销策划有限公司于2018年6月10日签订的《定房协议》。 二、被告高密市煜翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王福双购房款140343元。 三、驳回原告对青岛东夫启源房产营销策划有限公司、李超的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3233元，由被告高密市煜翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  王承锡 审判员  台耀君 审判员  刘 娟 二〇一九年十一月二十七日 书记员  高兴龙