汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0511民初2286号原告：汕头市凯盛房地产经纪有限公司，住所地汕头市龙湖区*****************之一，统一社会信用代码91440500MA4URC8G3R。法定代表人：詹春贞，经理。委托诉讼代理人：许婉欢，广东子墨律师事务所律师。被告：陈楚辉，男，1958年7月30日出生，汉族，住汕头市金平区**************，身份证号码440************615。被告：马学坚，男，1962年11月3日出生，汉族，住汕头市金平区**************，身份证号码440************818。原告汕头市凯盛房地产经纪有限公司诉被告陈楚辉、马学坚居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于10月10日公开开庭进行了审理。原告汕头市凯盛房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人许婉欢、被告陈楚辉到庭参加诉讼，被告马学坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年1月18日签订的《汕头市*******合同》；2、被告马学坚向原告支付因被告陈楚辉违约而应得的违约金25000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年1月18日，原告与两被告签订了《汕头市*******合同》，约定原告为两被告买卖汕头市***************（下称“案涉房产”）提供居间服务，被告陈楚辉应向被告马学坚交付定金50000元，任何一方所得违约金原告均得其一半，合同还对付款方式、定金罚则等事项作出详细约定。合同签订后，原告依约提供了居间服务，但被告陈楚辉并没有按约定时间，于2017年2月18日到辖区的房地产交易管理所办理房产交易登记手续，导致房产交易未能实际履行。被告陈楚辉的行为导致合同目的无法实现，已构成根本性违约，被告马学坚应按合同约定，将其收取的50000元定金的一半即25000元作为违约金付给原告，但原告多次催讨未果，只得提起诉讼，请求法院依法判决。被告陈楚辉辩称：案涉房产最终没能完成交易的原因在于原告没有遵守职业守则，没有勤勉尽责，原告对此存在过错。本被告在58同城网看到原告发布的房产交易信息后，遂与原告联系，原告随后安排人员带本被告去现场看房，并达成初步交易协议，但本被告当时没有看到案涉房产的产权证。对此，原告和被告马学坚均表示无所谓，产权证被放在深圳，过几天就能拿到产权证并办理下一步交易手续。基于对对方的信任，本被告在没有看到产权证的情况下便与被告马学坚以及原告签订了《汕头市*******合同》，并交付定金50000元给被告马学坚。后来本被告发现网上发布的案涉房产面积与产权证记载的实际面积不符，相差了零点几平方米，但最主要的问题是：1、案涉房产附属的60多平方米露台的产权或使用权不明确，通过查阅房地产档案资料，发现案涉房产初始的买卖合同对露台的使用权或产权也没有作出约定，本被告无法确定该露台是否属于违章建筑以及购房后能否继续使用；2、本被告发现案涉房产当时正抵押给重庆的一家小额贷款公司，产权证并非原告及被告马学坚所称的放在深圳。由于原告和被告马学坚公布的交易信息并不公开透明，令本被告担心交易资金存在安全问题，故决定放弃买受案涉房产。本被告对原告请求解除《汕头市*******合同》没有异议，但合同中有关房产正常完成交易，则原告能够获得13000元中介费，而交易如果失败则原告可获得25000元违约金的约定不合理，不利于作为中介组织的原告勤勉尽责，为交易双方提供服务。关于违约金的问题，因本被告已将购房定金交付给被告马学坚，原告应该向被告马学坚追讨，而不是起诉本被告。被告马学坚应诉后未作答辩。当事人围绕诉讼请求进行举证，原告提交了《营业执照》、《核准变更登记通知书》、《广东公安人口信息查询资料》、《汕头市*******合同》、《收款收据》、《不动产产权情况表》等证据；被告陈楚辉没有提交证据。被告马学坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。本院组织当事人进行质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为房产中介经纪方与两被告于2017年1月18日签订了关于买卖案涉房产的《汕头市*******合同》，约定有关房产买卖事项，并对违约责任作出如下约定：1、如甲方（即被告马学坚、下同）中途违约，应二日内退回乙方（即被告陈楚辉，下同）购房定金，同时还应赔偿乙方人民币五万元整（￥50000.00）。2、如乙方中途违约，乙方已付甲方的购房定金不予退回。3、甲、乙双方办理产权交易登记后出现违约，违约方按房地产交易管理所签订的合同文本约定赔偿处理并支付房地产交易管理所退件时所产生的一切费用。4、上述情况，任何一方所得违约金，经纪方应得一半即人民币25000元。合同签订当日，被告马学坚收取了被告陈楚辉支付的50000元购房定金。尔后，因被告陈楚辉放弃买受案涉房产，合同没有继续履行，现案涉房产已由被告马学坚转让给他人。另查明，原告因向被告马学坚追讨25000元违约金未果，于2017年3月17日向汕头仲裁委员会申请仲裁，汕头仲裁委员会于同年5月23日作出（2017）汕仲案字第10号《决定书》，决定撤销原告与被告马学坚之间的居间合同纠纷仲裁案。原告遂于同年5月31日向本院起诉被告马学坚，请求：1、判令被告马学坚向原告支付陈楚辉购房违约金的一半即25000元；2、被告马学坚承担案件全部诉讼费用及保全费用。案经一审、二审，汕头市中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）粤05民终941号民事判决，认为被告马学坚与陈楚辉之间的房地产买卖合同的违约责任未被仲裁机构生效裁决或人民法院生效法律文书所确认，被告马学坚收取陈楚辉50000元的购房定金是否已转化为违约金，是否已归被告马学坚合法所有仍处于不确定状态，而原告又无法提供证据证明陈楚辉已经就支付给被告马学坚的50000元购房定金的归属问题放弃向被告马学坚主张权利，故原告请求被告马学坚向其支付陈楚辉购房违约金的一半25000元，缺乏事实依据和法律依据，判决驳回原告的诉讼请求。2018年4月27日，原告再次提起诉讼，请求：1、判令被告马学坚、陈楚辉向原告支付违约金25000元；2、判令被告马学坚、陈楚辉以25000元为基数，自起诉之日起按同期银行贷款利率支付利息至清偿之日止；3、判令被告马学坚、陈楚辉承担案件全部诉讼费用。案经一审、二审，汕头市中级人民法院于2018年11月28日作出（2018）粤05民终1001号民事判决，认为原告虽然增加陈楚辉为被告，变更了诉讼请求，但仍是基于同一事实和诉由提起诉讼，由于被告陈楚辉在一、二审中均表示其并未放弃对被告马学坚主张50000元购房定金的权利，原告再次提起诉讼，缺乏新的法律事实，遂判决驳回原告的诉讼请求。2019年8月19日，原告第三次提起诉讼，提出前述诉讼请求。本案在审理过程中，被告陈楚辉表示其已决定放弃向被告马学坚追讨50000元购房定金。本院认为：原、被告三方签订的《汕头市*******合同》是当事各方的真实意思表示，对当事各方具有法律约束力。因被告陈楚辉反悔不再买受案涉房产，且案涉房产也已由被告马学坚转让给他人，三方签订的《汕头市*******合同》已无法继续履行，故原告起诉要求解除合同，符合合同法第九十四条的规定，本院依法予以支持。因被告陈楚辉违约，根据担保法、合同法的有关规定，其向被告马学坚支付的50000元定金无权要求返还，且其在本案中已明确表示放弃向被告马学坚主张返还，故被告马学坚应按三方签订的《汕头市*******合同》的约定，将其所得的50000元违约金的一半支付给原告。原告要求被告马学坚给付25000元的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因《汕头市*******合同》对露台的使用权或产权没有作出约定，被告陈楚辉也没有提供证据证明案涉房产在合同签订时有设定抵押权以及对案涉房产的交易构成实质障碍等情况，其关于原告在提供中介服务时没有勤勉尽责，存在过错的抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。另外，因没有证据表明原告为了追求高于中介服务费的违约金收入，而故意为案涉房产的顺利交易设置障碍或隐瞒重大事实，被告陈楚辉关于原告可得的违约金数额高于房产正常交易成功后可得的中介费数额的约定不合理的抗辩，理由不成立，本院不予采纳。被告马学坚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告汕头市凯盛房地产经纪有限公司与被告陈楚辉、马学坚于2017年1月18日签订的《汕头市*******合同》。二、被告马学坚于本判决生效之日起十日内给付原告汕头市凯盛房地产经纪有限公司25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费263元（已减半收取），由被告马学坚负担。受理费原告已预交，本院不予收退，被告马学坚本判决生效之日起十日内直接付还原告263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 张壮群二〇一九年十一月十四日法官助理 姚 丹书 记 员 朱丽燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。