海南省澄迈县人民法院民事判决书（2019）琼9023民初2802号原告：牛晓丹，女，1988年5月30日出生，汉族，住海南省海口市。原告：张月兰,女，1965年3月29日出生，汉族，住山东省郓城县。委托诉讼代理人：王慜，北京盈科（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪宇，北京盈科（海口）律师事务所律师。被告：澄迈县千秋置业开发有限公司，住所地：海南省澄迈县金江镇环城西路千秋文体广场。法定代表人：邱雪芬该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志平，海南外经律师事务所律师。原告牛晓丹、张月兰与被告澄迈县千秋置业开发有限公司（以下简称“千秋公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告牛晓丹、张月兰于2019年9月16日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理本案。依法适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王慜、洪宇，被告千秋公司的委托诉讼代理人赵志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛晓丹、张月兰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》已解除。2、判令被告向原告退还购房款759489元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年4月23日暂计至2019年9月12日，为3305.4795元；以709489元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年4月29日暂计至2019年9月12日，为46350.04元，实际应支付至被告偿还全部购房款本息之日止）共809144.521元。3、判令被告向原告支付逾期退款违约金（以759489为基数，按日的万分之一计取，从2019年9月11日起算，实际应支付至被告偿还全部购房款本息之日止）。事实与理由：2018年4月29日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告将位于澄迈县金江镇环城西路千秋城市××元(层）F009房销售与原告；被告应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，且符合合同约定的商品房交付原告使用；被告未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90天后，原告有权单方面解除合同。另，合同第十九条约定，买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，出卖人应当一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。合同签订后，原告于2018年4月23日向被告支付5万元，于2018年4月29日向被告支付佘款709489元。但被告未按照合同约定向原告交付涉案房屋，原告于90日宽限期后，至被告处多次协商解除合同退还购房款事宜，被告均不予理会。2019年9月7日，原告通过EMS快递向被告发出解除合同通知书，被告于2019年9月11日签收。原被告之间签订的《商品房买卖合同》已依法解除，被告应当向原告退还购房款、利息以及支付逾期退款违约金。被告千秋公司辩称，原告解除商品房买卖合同的请求未履行事先经催告的必经法定程序。原告未在法定的解除合同的除斥期间行使合同解除权，其行使解除合同请求权的程序不符合法定的条件和限制，原告解除合同的请求权早已归于消灭和丧失。被告没有构成根本违约，被告虽未为如期交房，但被告已在逾期交房90日的宽限期内和完全具备交房条件后，履行了通知原告前来办理交接房手续的合同义务。同时，逾期交房并没有影响原告购房合同目的的实现。而且，原告在其所购买的商铺门前对外发布了招租广告，表明了原告实际已接收商铺并行使了对其所购商铺他项权的的事实。其解除合同的请求不应成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告牛晓丹、张月兰提交的证据：1.《澄迈县商品房买卖合同》，证明2018年4月29日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告应于2018年8月31日前向原告交付涉案房屋，逾期超过90日的，原告有权解除合同；合同第十九条约定买受人单方解除权的行使。2.收据、《借记卡账户历史明细清单》，证明原告已按照合同约定履行付款义务。3.《解除合同通知书》；EMS邮件交接单;EMS邮件查询结果，证明2019年9月7日，原告通过EMS快递向被告发出解除合同通知书，被告于2019年9月11日签收。被告千秋公司提交的证据：1.《工程竣工验收报告》、《澄迈县公安消防大队建设工程消防验收意见书》，证明被告在原、被告《商品房买卖合同》第十一条第（3）项约定的逾期交房90内取得了综合验收合格文件，基本具备了合同约定的交房条件。2.《海南省建筑工程竣工验收备案登记表》，证明被告虽然未如期交房，但在原告尚未向被告书面通知解除合同之前的2019年1月29日，正式通过和取得了政府住房和建设主管机关的建筑工程竣工验收备案文件，完全具备了合同约定的交房条件，根本不影响原告合同目的的实现，被告不构成根本性违约；3.《商品房买卖合同》附件七第三条（后面“三”）证明，原告与被告补充约定了合同中约定的所有通知均可采用电话、微信、或电子邮件等通知方式。4.原告诉状中“事实和理由”部分内容，证明原告承认了原告在90日宽限期后到被告处多次协商的唯一目的是为了解除合同退还购房款，并不是为了要求和催告被告履行合同约定的交房义务，原告没有履行行使解除合同请确权前的法定“催告”前置程序。同时原告诉称的被告对原告解除合同的请求被告均不理会，相反证明被告对原告证明，明确表示拒绝，原告并未在法定时间内行使合同解除权。5.原告招租广告相片，证明原告已实施接受商铺。6.王拉的证人证言，证明被告在2018年10月至11月电话通知原告收房。经本院庭审质证，当事人均无异议的证据：原告牛晓丹、张月兰提交的证据1、2，被告千秋公司提交的证据3，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认定如下：原告提交的证据3，被告对其“三性”予以认可，对证明内容不予认可，本院对原告提交的证据3的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明内容在本院认为部分再做详细论述。原告对被告交的证据1、2的“三性”予以认可，对证明内容不予认可，被告提交的证据1《建筑工程竣工验收备案证明书》，仅能说明被告在2018年9月27日完成了竣工验收的前期工作，还未取得建设工程竣工验收备案表，未达到合同约定的交付房屋的条件。被告提交的证据2《海南省建筑工程竣工验收备案文件》，被告于2019年1月29日取得《海南省建筑工程竣工验收备案文件》，不仅超过了合同约定的交房时间，也超过了90的交房宽限期。故本院对被告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明内容不予认定。被告提交的证据4是原告诉状的内容，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条中的证据种类，对其合法性不予认定。被告提交的证据5无法证明原告已经收房，对其证明内容不予认定。被告提交的证据6，证人王拉表示通过打电话和发短信的形式通知原告交房，但未提供短信及电话记录来佐证，对被告6的真实性不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年4月29日，原告与被告签订了《澄迈县商品房买卖合同》，约定被告将澄迈县金江镇位于海南省环城西路西侧千秋城市广场(幢)0(单元)1(层)F009(房号)以759489元出售给原告。合同第八条约定：“被告应当在2018年8月31日前将已经完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用”。合同第十一条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已总房款的5‰的标准一次性支付违约金”。合同第十九条约定：“买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应当书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日起，一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”合同签订后，原告于2018年4月23日支付定金50000元，于2018年4月29日向被告支付剩余购房款709489元，被告分别对上述两项款项开具发票。被告于2018年9月27日取得竣工验收报告，原告于2019年9月7日向被告的注册地址邮寄了《解除合同通知书》，被告于2019年9月11日签收。另查明，被告于2019年1月29日取得竣工验收备案证书。本院认为，根据庭审及双方当事人提供的证据材料，本案的争议焦点:一、原告行使解除权是否符合法定程序；二、原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》是否已解除；三、被告是否应当向原告退还房款、利息及逾期退款违约金。1关于原告行使解除权是否符合法定程序的问题。被告辩称，原告解除商品房买卖合同的请求未履行事先经催告的必经法定程序。原告未在法定的解除合同的除斥期间行使合同解除权，原告解除合同的请求权不发生解除合同的效力。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可知，在《合同法》第九十四条规定的法定解除权的情况下，原告先催告后才有解除权，但本案中是约定解除权，无须催告前置程序，原、被告双方约定的解除合同的条件成就时，原告即可解除合同。其次，原、被告双方并未约定解除权行使期限，被告也未催告原告行使解除权，故本案原告应在解除权发生之日起（即2018年11月30日）的一年内（2019年11月30日之前）行使解除权，原告于2019年9月7日向被告发出《解除合同通知书》，未超过法律规定的解除权除斥期间，故原告行使解除权符合法定程序。2关于原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》是否已解除。首先，原、被告双方基于真实的意思表示签订《澄迈县商品房买卖合同》，并未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。原、被告双方应按照合同约定行使权利、履行义务，原告已依约向被告支付了购房款，被告应按合同第八条约定将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付原告使用。被告虽于2018年9月27日取得竣工验收报告，但未经过备案机关竣工验收备案，也未取得竣工验收备案证明文件，被告通知原告交房，但实际上并未达到合同中约定的房屋交付条件。其次，原、被告双方在合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，逾期超过90日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按买受人已付总房款的5‰的标准一次性支付违约金…”，因此，被告应在合同约定的2018年8月31日后的九十天之内（即2018年11月29日之前）将符合合同约定的房屋交付给原告，否则原告有权单方解除合同。被告实际于2019年1月29日取得竣工验收备案证，才具备合同约定的交房条件，但已经超过合同约定交房时间的九十日宽限期，原告单方解除合同的条件已经成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，原告于2019年9月7日向被告寄出《解除合同通知书》，于2019年9月11日送达到被告所在地，自该通知函送达到被告时，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》发生解除的法律效力。故原告诉请确认原、被告之间签订的《澄迈县商品房买卖合同》已解除的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。二、关于被告是否应当向原告退还房款、利息及逾期退款违约金。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)对合同解除后的法律后果明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不当得利返还和损害赔偿的民事责任。原、被告在《澄迈县商品房买卖合同》第十九条约定买受人单方解除合同订单，出卖人须自收到买受人的书面通知之日一次性将已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人，出卖人逾期退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部款项付完为止。因原、被告双方已经在合同中约定了合同解除时的补救措施，因此，被告应向原告返还购房款759489元、利息（以50000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年4月23日起计至被告返还全部购房款本息之日止；以709489元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年4月29日起计至被告返还全部购房款本息之日止）及逾期退款违约金（以759489元为本金，按照每日万分之一的标准，从2019年9月11日起计至被告返还全部购房款本息之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定,判决如下:一、确认原告牛晓丹、张月兰与被告澄迈县千秋置业开发有限公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》已解除；二、被告澄迈县千秋置业开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告牛晓丹、张月兰退还房款759489元及利息（以50000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年4月23日起计至被告返还全部购房款本息之日止；以709489元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，从2018年4月29日起计至被告返还全部购房款本息之日止）；3被告澄迈县千秋置业开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告牛晓丹、张月兰支付逾期退款违约金（以759489元为本金，按照每日万分之一的标准，从2019年9月11日起计至被告返还全部购房款本息之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费11891.45元，由被告澄迈县千秋置业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 李道生人民陪审员 黄慧文人民陪审员 邱晓云 二〇一九年十一月二十二日法官 助理 周清清书 记 员 吉 杨附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。