广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13745号上诉人（原审被告）：东莞市金贤房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市**********。统一社会信用代码为914***********943T。法定代表人：刘任庭，执行董事。上诉人（原审被告）：东莞市***地产公司，住所地为广东省东莞市********。统一社会信用代码为914************401。法定代表人：王敬忠，经理。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：方亚，广东名成律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：许见欢，广东名成律师事务所律师。上诉人（原审原告）：梁志雯，女，1986年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市**********世纪绿洲花园富景轩4单元1601房，公民身份号码为440************644。委托诉讼代理人：丘胜，广东商达(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠玲，广东商达(东莞)律师事务所律师。上诉人东莞市金贤房地产开发有限公司（以下简称金贤房地产公司）、东莞市***地产公司（以下简称厚街房地产公司）、梁志雯商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，于2019年7月22日作出（2018）粤1972民初17452号民事判决：一、限金贤房地产公司、厚街房地产公司于判决生效之日起三日内向梁志雯支付逾期交房违约金18,487.1元；二、驳回梁志雯的其他诉讼请求。如果金贤房地产公司、厚街房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费345元（梁志雯已预缴），由梁志雯承担172元，金贤房地产公司、厚街房地产公司承担170元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院(2018)粤1972民初17452号民事判决书。金贤房地产公司、厚街房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判：驳回梁志雯全部诉讼请求。（二）判令梁志雯承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审法院以东莞市住房和城乡建设局出具竣工验收备案证书的日期认定案涉房屋于此时方符合法定交付标准是认定事实有误适用法律有误。案涉商品房已于2016年10月14日通过了五方验收，建设工程竣工验收报告是案涉旁屋通过竣工验收的主要标志，双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定了交楼标准为金贤房地产公司、厚街房地产公司已取得由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，所以此时，案涉房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。且竣工验收备案不是案涉房屋交付使用的法定强制性效力性条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《商品房买卖合同》约定的以五方验收作为交付使用条件符合法律规定，且是合同双方当事人的真实意思表示，约定应属有效。一审法院引用的《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），并不属于合同法第52条所规定的强制性效力性法律法规，一审法院以此通知文件否认《商品房买卖合同》条款的效力属于适用法律错误。2.一审法院认定案涉商品房的实际收楼时间为获得竣工验收备案证书的日期即2017年1月3日是认定事实错误。根据上述第一点分析，案涉商品房已于2016年10月14日符合交付条件，因此，本案的交楼时间应是五方验收合格的时间即2016年10月14日。3.在梁志雯付清全部购房款、违约金及其他应付税、费前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据梁志雯的逾期情况据实延长商品房交付期限，且在梁志雯付清相关费用前有权不交付房屋，该约定是双方真实的意思表示，也符合《合同法》关于先履行抗辩权的相关规定。《商品房买卖合同》第八条明确约定：梁志雯未依约向出卖人支付应付购房款的、违约金或未按规定支付应付税、费，金贤房地产公司、厚街房地产公司可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十一条明确约定如梁志雯未付清应付款或违约金，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权拒绝办理商品房的交付手续。根据《合同法》第六十七条规定，合同中已经明确约定了履行顺序，则金贤房地产公司、厚街房地产公司在梁志雯支付完全部的购房款前，金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据合同的约定以及法律的规定行使先履行护辩权，且有权依据合同的约定延长交楼期限。本案所签订的是商品房预售合同，梁志雯所支付的购房款是用于金贤房地产公司、厚街房地产公司开发建设案涉商品房所用。梁志雯迟延支付购房款严重影响工程进度，因此金贤房地产公司、厚街房地产公司才会与梁志雯在合同中约定金贤房地产公司、厚街房地产公司有权根据梁志雯的逾期付款情况据实延期交楼，在梁志雯支付完全部的购房款前，梁志雯有权拒绝交楼等条款。该条款是双方的真实意思表示，且合情合理，是合同双方当事人权利义务的依据之一。4.金贤房地产公司、厚街房地产公司与梁志雯早就案涉房屋迟延交付问题进行处理，金贤房地产公司、厚街房地产公司通过有条件减免梁志雯物业管理费，梁志雯承诺不追究金贤房地产公司、厚街房地产公司逾期交楼的方式加以解决，现梁志雯违反承诺，要求支付违约金显然违背诚实信用原则，依法不应支持。金贤房地产公司、厚街房地产公司与梁志雯就案涉商品房迟延交付事宜，早就达成了相关共识，进行处理。金贤房地产公司、厚街房地产公司减免了梁志雯一定期限的物业管理费，而金贤房地产公司、厚街房地产公司也承诺在享受减免物业管理费优惠后不再追金贤房地产公司、厚街房地产公司的迟延交楼的违约责任。现梁志雯违反承诺要求支付逾期交楼违约金，显然违背了诚实信用原则，依法不应支持。5.即使法院最终认定金贤房地产公司、厚街房地产公司需要支付违约金，但梁志雯已经在2016年3月9日收楼，则证明梁志雯已经接受了该瑕疵，金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”，梁志雯已经在2016年3月9日收楼，则金贤房地产公司、厚街房地产公司无须支付收楼后的违约金。6.即使最终认定金贤房地产公司、厚街房地产公司需要支付违约金，一审法院计算违约金的标准错误。应按照已收购房款计算违约金而非购房总价款，《商品房买卖合同》明确约定的金贤房地产公司、厚街房地产公司逾期交楼是按照已收取的购房款为基数计算违约金。一审法院已经查明梁志雯存在逾期付款的行为，但一审法院仍以购房总价款计算违约金显然违背《商品房买卖合同》的约定。针对金贤房地产公司、厚街房地产公司的上诉，梁志雯辩称：除了一期房款金额和时间不确认，其他同意一审判决认定事实。梁志雯上诉请求：（一）依法改判厚街公司、金贤公司支付逾期交房违约金35367.91元给梁志雯（从2016年1月1日计至2017年1月3日止共95.848元/天×369天=35367.91元）。（二）二审诉讼费用由厚街公司、金贤公司承担。事实和理由：1.2015年7月10日，梁志雯与丈夫陈少林同时分别与厚街公司、金贤公司签订两份《商品房买卖合同》（以下简称合同），其中梁志雯购买了案涉东莞市***********世纪花园富景轩4单元1601号、1602房屋。梁志雯丈夫陈少林购买了东莞市***********世纪绿洲花园富景轩4单元1501号、1502号房屋，并以其名义向厚街公司、金贤公司借款人民币18万元支付购房款，借款金额及还款日期、还款金额与梁志雯的购买的案涉房屋相同。2.上述从厚街公司、金贤公司购买的四套房屋的款项均是由梁志雯负责支付的，上述四套房屋的首付款项是由梁志雯支付给厚街公司、金贤公司，梁志雯夫妻向厚街公司、金贤公司的借款均由梁志雯偿还，并已经在2016年7月9日以现金的方式偿还了上述四套房屋的借款18万元。3.梁志雯在一审向法院提交的18万元的付款凭证是上诉人偿还上述四套房屋的第二笔还款，其中9万元是案涉房屋的还款，另外9万元是1501号、1502号房屋的还款，上述18万元不是案涉房屋的全部还款。针对梁志雯的上诉，金贤房地产公司、厚街房地产公司辩称：一审判决认定梁志雯逾期还款的事实是正确的，由于梁志雯存在逾期还款的事实，金贤房地产公司、厚街房地产公司根据合同约定是有权据实延期交付案涉房产，而无需承担违约责任。本院二审期间，金贤房地产公司及厚街房地产公司提交钥匙领取登记表、入伙文件发放确认表，拟证明梁志雯于案涉商品房竣工验收备案日前已收楼，其收楼后的违约金应不予支持。梁志雯提交陈少林的身份证复印件、梁志雯与陈少林的结婚证、富景轩4单元1501及1502号商品房的借款单及《还款协议书》及《商品房买卖合同》，拟证明梁志雯一审期间提交的18万元的付款凭证，其中9万元系第二笔支付案涉商品房的借款，另外9万元系第二次支付前述富景轩4单元1501及1502号商品房的借款，并据此主张一审认定梁志雯逾期还款违约金数额错误。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，梁志雯于一审期间提交付款凭证（18万元）时，其证据说明中的证明对象填写为“原告（梁志雯）向被告（金贤房地产公司及厚街房地产公司）支付购房款的事实”；该18万元的付款凭证并未注明付款事项。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：关于案涉商品房符合交付标准的时间。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第（十一）条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。虽然案涉《商品房买卖合同》约定房屋交付标准为“该商品房经验收合格”，但该约定标准明显低于上述验收备案标准，且金贤房地产公司及厚街房地产公司作为提供格式合同的一方当事人及房地产开发行业的从业者，对商品房交付标准的法律法规应较为熟悉，但其并未提供合法有效的证据证明其就该明显低于上述验收备案标准的交房标准向梁志雯作出了详细及充分的说明，应依法承担举证证明不能的责任，因此，案涉商品房符合交付标准的时间应以法律规定的验收备案标准为准。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张以案涉商品房通过五方验收时间为其符合交付标准的时间，理据不足，本院依法不予支持。一审法院认定案涉商品房竣工验收备案日期为其符合交付标准的时间，符合法律规定和本案事实，本院依法予以维持。关于梁志雯领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件。即使梁志雯已于案涉商品房竣工验收备案日期前领取了其钥匙及相关入伙文件，但金贤房地产公司及厚街房地产公司并未提供合法有效的证据证明梁志雯系在知道案涉商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下仍同意接收案涉商品房，应依法承担举证证明不能的不利后果。因此，梁志雯领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件的行为不能视为梁志雯知道案涉商品房不具备约定或法定交付条件仍然同意接收案涉商品房，不能因此免除金贤房地产公司及厚街房地产公司的违约责任。金贤房地产公司及厚街房地产公司主张其无需支付梁志雯领取案涉商品房钥匙及相关入伙文件后的逾期交楼违约金，理据不足，本院依法不予采纳。关于梁志雯逾期偿还借款事宜。梁志雯系以向金贤房地产公司借款的方式支付部分首期款，即在梁志雯向金贤房地产公司借款的同时，应视为梁志雯已经支付了其所借款项金额的首期款。因此，金贤房地产公司与厚街房地产公司以梁志雯逾期偿还借款的行为作为本案商品房销售合同关系中其逾期交楼的抗辩，以及主张逾期交楼违约金应按扣除前述借款（即部分首期款金额）后的已支付房款金额计付，理据均不足，本院依法均不予支持。关于梁志雯逾期偿还借款的抵扣金额。梁志雯虽主张付款凭证（18万元）中9万元系第二笔支付案涉商品房的借款、另外9万元系第二笔支付富景轩4单元1501及1502号商品房的借款，但(1)即使梁志雯的配偶陈少林因购买富景轩4单元1501及1502号商品房而分别向金贤房地产公司借款6万元及12万元，但该事实并不足以反驳梁志雯因购买案涉商品房而向金贤房地产公司借款6万元及12万元的事实；(2)18万元的付款凭证并未注明付款事项；(3)梁志雯并未提供合法有效的证据证明其第一笔支付案涉商品房借款的情况；(4)梁志雯于一审期间提交付款凭证（18万元）时其证据说明中的证明对象填写为“原告（梁志雯）向被告（金贤房地产公司及厚街房地产公司）支付购房款的事实”，由此可见，梁志雯于一审期间系确认前述18万元支付的系案涉商品房的购房款；因此，梁志雯于二审期间提交的证据并不足以证明其前述主张。一审法院依据梁志雯于一审期间提交的付款凭证认定梁志雯于2017年7月13日偿还借款18万元并据此计算其应承担的逾期偿还借款违约金数额为16785元正确，本院依法予以维持。关于金贤房地产公司、厚街房地产公司主张双方已就案涉商品房延迟交付问题进行处理。金贤房地产公司及厚街房地产公司虽主张双方当事人通过有条件减免梁志雯物业管理费、梁志雯承诺不追究金贤房地产公司及厚街房地产公司逾期交楼违约责任的方式对逾期交楼违约责任进行了处理，但其并未提供书面协议或其他合法有效的证据对此予以证实，应依法承担举证证明不能的责任。因此，金贤房地产公司及厚街房地产公司的前述主张，证据不足，本院依法不予采纳。综上所述，金贤房地产公司、厚街房地产公司与梁志雯的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费484元，由东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司负担262元（东莞市金贤房地产开发有限公司、东莞市***地产公司已预交），由梁志雯负担222元（梁志雯已预交）。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇一九年十一月二十二日书记员 白 琼陈培森