太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8198号原告（反诉被告）韩佳伟，男，1993年3月6日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人张雪萍，女，1955年10月8日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人郝婷婷，山西国晋律师事务所律师。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**，统一社会信用代码×××。法定代表人李维权，总经理。委托诉讼代理人孙雪静，女，1988年12月28日出生，汉族，住太原市小店区体育南路****楼****，身份证号×××。被告山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地山西省太原市小店区山西省太原市长风街**一社会信用代码×××。法定代表人孙国太，董事长。原告（反诉被告）韩佳伟与被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩佳伟的委托诉讼代理人张雪萍、郝婷婷、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司委托诉讼代理人孙雪静到庭参加了诉讼，被告山西恒实房地产开发有限责任公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩佳伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告1支付拖欠原告的和金103878元(截止2019年6月30日);2、判令被告1支付逾期付款违约金(从2016年6月至租金完全支付完毕为止,按日万分之2计算);3、判令被告2对上述诉请承担连带责任;4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2007年1月,原告购买了太原市长风街705号的“和信商业广场”五层D29号商铺。2013年1月1日,原、被告一就太原市长风街705号的“和信商业广场”五层D29号商铺租赁等事宜达成协议,并签订了《房屋租赁合同》.合同约定原告将该商铺租赁给被告使用,年租金为34626元,租期为2012年12月31日至2021年12月31曰。为了保证原告能够按时收到被告一支付的租金,原告、被告一被告二签订了《保证合同》，约定被告二对被告一支付租金的行为承担连带责任。合同签汀后,被告按月支付租金,付至2016年6月。此后至今不再支付租金,原告多次催收未果。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》规定,诉诸贵院,请求贵院判如所求。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司辩称，经被告核实，截止2017.1月底的租金已经全部向原告支付完毕，在2018.2向原告支付过半个月的租金，数额为1442.73元，向前抵顶2017.2前半月的租金，故目前尚欠付原告租金期限为2017.2后半月-2018.8月底，共计18.5个月，月租金为2885.47元，共计53381.2元，违约金按照合同第13.2条约定，具体数额依法裁判。诉讼费我方不予承担。被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法确认反诉人与被反诉人于22013年1月1日签订的《合同书》已于2018年8月31日解除；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年1月1日签订了《合同书》，合同书约定由反诉人租赁并管理被反诉人的商铺。被反诉人的商铺原先由山西和信摩尔商业有限公司占有，用作停车场使用。直至2018年8月31日，不再继续做停车场使用。同时被反诉人的商铺也已经腾空。反诉人作为商铺的统一经营管理者，对涉及到停车场部分的商铺已无力管理并支付租金，合同目的已无法实现。2018年8月，反诉人给被业主邮寄了解除合同通知书，要求所在区域业主尽快来反诉人处解除《合同书》并收房，反诉人不再支付解除《合同书》之日后的租金，并且通过电话通知被反诉人于2018.8解除与其签订的上述两份《合同书》，但被反诉人至今未按照通知办理收房事宜，综上，为维护反诉人的合法权益，反诉人特向法院提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）韩佳伟针对反诉部分辩称，按照租赁合同的约定，租赁期限到2021.12.31，目前尚在合同履行期，和信公司主张的合同已解除，没有与原告达成一致意见，也不符合法律规定的单方解除的情形，故不认可合同已经解除；第二，关于2016.6.-2017.2前半月的租金，2017.1好像付过1个月，后面好像又付过半个月，用于支付之前的租金，后来被告就再也没有支付过任何租金。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在答辩期间和举证期间内向本院提交答辩状和相关证据。经审理查明，韩佳伟系位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商5D29号商铺的所有权人，商铺的建筑面积为28.33平方米。2013年1月1日，韩佳伟为乙方（商铺业主）与山西和信摩尔商业有限公司为甲方（商业管理单位）签订《合同书》一份，约定甲方承租乙方该商铺进行经营，承租范围包括该商铺的专有部分、共有共用部分；租赁期限均为9年，至2021年12月31日止；每个租赁年度的租金均为34626元，合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金；甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之0.5计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行，逾期支付超90日未超210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：(1)租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之二计算，(2)有权解除租赁合同，要求甲方支付所欠租金并承担违约金。关于合同的解除和变更部分，约定“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议的形式，否则任何一方均不得单方变更或解除本合同”。合同还对其他内容进行了约定。落款甲方处盖有山西和信摩尔商业有限公司合同专用章，乙方处韩佳伟签字、捺印。上述《合同书》签订后，韩佳伟依约交付了商铺，并由山西和信摩尔商业有限公司统一进行商业经营管理，该公司每月按时支付韩佳伟租金2885.47元至2016年9月（9月已付），后开始欠付租金；经本院核实，山西和信摩尔商业有限公司其后仅于2016年11月、2017年3月、4月、6月支付过韩佳伟四次租金，其他租金未予支付。韩佳伟向本院提交了《保证合同》一份，签订时间为2007年8月31日，该合同系其第一次与山西和信摩尔商业有限公司签订合同书的同时与被告山西恒实房地产开发有限责任公司所签，主要内容为：山西恒实房地产开发有限责任公司保证山西和信摩尔商业有限公司按期足额支付韩佳伟每月的租金以及逾期付款违约金，对上述款项承担连带支付责任；合同书约定的租赁期限届满时或提前终止时，其保证责任即终止，韩佳伟与山西和信摩尔商业有限公司如顺延合同书的租赁期限，在征得其同意后由三方再次签订保证合同，继续担保。韩佳伟认为本案于2013年所签的合同书即是原合同书的延续，该保证合同依然有效，故被告山西恒实房地产开发有限责任公司应继续承担担保责任。山西和信摩尔商业有限公司提交了ems快递回单一份，寄件人为其公司、收件人为韩佳伟，时间为2018年8月，内件品名为解除合同通知书；以及公告照片一张，公告内容为告知五层业主需要解除合同、要求业主尽快办理。山西和信摩尔商业有限公司据此主张已经向韩佳伟提出解除合同的要求，依据是现在经营状况发生了改变，原租赁合同已不具备继续履行条件。韩佳伟对此不予认可。上述事实，有韩佳伟提交的房产证书、《合同书》，本院调取的银行交易流水明细清单及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，韩佳伟与山西和信摩尔商业有限公司之间于2013年1月1日所签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。《合同书》签订后，韩佳伟依约将涉案商铺交由山西和信摩尔商业有限公司实施统一的商业经营管理，已按约定履行合同义务，该公司未按合同约定支付租金，已构成违约。关于被告所欠租金数额，证据显示自2016年10月开始出现欠付情况，之后又支付过四次租金，为便于计算，本院酌定为已支付完毕截至2017年1月的租金，结合韩佳伟的诉讼请求，则山西和信摩尔商业有限公司应支付韩佳伟自2017年2月28日起至2019年6月30日共计29个月的租金合计83678.63元。关于韩佳伟要求山西和信摩尔商业有限公司支付其违约金的诉讼请求，因该公司未按照合同约定按期足额支付租金，应当承担逾期支付租金的违约责任，故其应当按照合同约定分段计算各期租金至本判决确定的给付之日止的违约金，即逾期90日内按日万分之0.5计算、逾期90日至210日按日万分之一计算、逾期超过210日的按日万分之二计算。关于韩佳伟要求被告山西恒实房地产开发有限责任公司承担连带清偿责任的诉讼请求，保证合同明确约定韩佳伟与山西和信摩尔商业有限公司如顺延合同书的租赁期限，在征得其同意后由三方再次签订保证合同，继续担保；现三方并未就此达成一致，韩佳伟的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于山西和信摩尔商业有限公司要求解除与韩佳伟的合同书的反诉请求，因双方合同书中对合同解除的部分明确约定为“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议的形式，否则任何一方均不得单方变更或解除本合同”，现双方并未就此达成一致，其单方发出的解除通知、公告等不具备法律效力，故对其诉讼请求，本院不予支持。被告山西恒实房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利所作的处分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩佳伟截至2018年6月30日所拖欠的租金83678.63元。二、被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）韩佳伟自2017年2月28日起至2019年6月30日止、每月均从次月1日开始计算、至次月1日所拖欠的租金按日万分之零点五计算90天、按日万分之一计算120天、按日万分之二计算至本判决生效之日止的违约金；如起算时间至本判决生效之日止不足210天的，90天内按日万分之零点五计算、超出90天不满210天的按日万分之一计算。三、驳回原告（反诉被告）韩佳伟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）山西和信摩尔商业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉部分减半收取2010元（缓缴），反诉部分减半收取50元，均由山西和信摩尔商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵龙 二〇一九年十一月十六日书记员 窦渊