福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初5371号 原告：福建佳邦物业管理有限公司，住所地厦门市海沧区海沧街道钟林路12号海沧商务大厦1105室，统一社会信用代码913502055628301883。 法定代表人：李聪友，总经理。 委托诉讼代理人：谢庆云，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈婧，女，系公司员工。 被告：陈艺津，男，1985年5月26日出生，汉族，住漳浦县。 原告福建佳邦物业管理有限公司（以下简称佳邦物业公司）与被告陈艺津物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳邦物业公司的委托诉讼代理人谢庆云，被告陈艺津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈艺津支付2015年1月1日至2019年5月31日止累计欠缴的物业服务费6125.74元及逾期违约金暂计3393.91元。（以年度应交的物业服务费1386.96元为计算基数，按月利率2%换算成日利率0.66‰，从每年应交物业服务费逾期之日起计算至实际支付之日止，暂计算至2019年5月31日为3393.91元）；2.判令陈艺津支付公共照明电费410元、二次供水分摊电费692元、电梯公摊费107.82元；3.判令陈艺津承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年1月8日，陈艺津与佳邦物业公司（原福建金绿物业管理有限公司）签订《前期物业服务协议》，约定佳邦物业公司为陈艺津所在丽舍森邻小区提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，12个月预收一次，并约定逾期交纳的，从逾期之日起按欠缴费用每天千分之五加收滞纳金。2016年6月1日，佳邦物业公司与丽舍森邻小区业主委员会签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，每年度收取一次，于上年度届满10日前一次性收取，逾期交纳的，从应交之日起按应交费用每天千分之三缴纳违约金，并约定代收代缴公摊电费。公摊电费分摊方案：公共照明电费每户每月10元；电梯公摊电费根据楼层按实际用电乘以系数合理分摊，电梯年检费每户每年20元；二次供水电费按各户实际产生吨数分摊，6-18层为0.8元/吨、19-33层为1元/吨。陈艺津系丽舍森邻2号楼805室业主，房屋建筑面积115.58平方米，于2013年1月8日接收了房屋并入住。佳邦物业公司向陈艺津提供了完善的物业服务，但其并未依约支付相关费用，自2015年1月1日至2019年5月31日，陈艺津共拖欠物业服务费6125.74元、公共照明电费410元、二次供水分摊电费692元电梯公摊费107.82元。经多次催讨，陈艺津均置之不理。 陈艺津辩称，一、陈艺津与佳邦物业公司没有存在合同关系，与福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司的合同于2015年1月8日已经到期。公共电费、二次供水分摊费等标准未按《漳州市物业管理规定实施细则》（漳建房[2013]69号）执行，佳邦物业物权收取。电梯公摊费用属于物业管理成本的支出，佳邦物业物权收取。二、小区门岗无人看管，安全防范缺失，佳邦物业公司并未按物业服务事项中公共秩序的维护与服务做到位。公共设备无人保养维护，绿化随意铲除，属于无物业状态。擅自把公共区域设为盈利场所，其收益应当属于全体业主所有，抵扣物业费。四、对佳邦物业公司提供的物业委托合同签字、盖章、时间均有异议，对物业服务委托合同的合法性有疑问。五、佳邦物业公司提供的电费清单、电梯保养清单、报修记录错乱，并非答辩人所在楼栋，恰恰证明未对所住单元进行物业管理。六、佳邦物业公司更名未向业主明确告知，未向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少一次公布物业服务资金的收支情况。七、佳邦物业公司没有进行完善的服务，违反了物业管理服务事项的大部分约定。综上，请求判决驳回佳邦物业公司的诉讼请求；对以政府部门有关文件计算合理的费用同意缴交；判决佳邦物业公司退还没有履行合同的2年物业服务费。 本院经审理认定事实如下： 1.陈艺津系漳浦县绥安镇麦市街东段丽舍森邻3号楼609号商品房的业主，该房屋的建筑面积为115.58平方米。陈艺津于2013年1月8日接收了房屋，于2013年3月1日申请开工装修，并与福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司签订《前期物业服务协议》，协议主要约定：委托福建金绿物业管理有限公司漳浦分公司对丽舍森邻5、8、9至10号楼提供前期物业管理服务；交纳费用时间为管理处发出通知后15日内交纳，物业管理服务费12个月预收一次；物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米1元；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按欠缴费用总金额每天千分之五加收滞纳金。丽舍森邻小区成立业主委员会后，漳浦县丽舍森邻小区业主委员会（甲方）与佳邦物业公司（乙方）签订《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》，合同主要约定：甲方将丽舍森邻（金绿欧洲城）一期小区委托佳邦物业公司实行物业管理；委托管理期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，每年度收取一次，于上年度届满前十日一次性缴纳下一年度的物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从应缴交之日起每逾期一日按应缴纳管理费的3‰交纳违约金。佳邦物业公司对《丽舍森邻小区公摊电费分摊方案》进行了公示。经计算，陈艺津共计结欠佳邦物业公司自2015年1月1日起至2019年5月31日止物业服务费为1元/平方米·月×115.58平方米×53月=6125.74元，自2016年1月1日起至2019年5月31日止公共照明费10元/月×41月=410元，自2013年3月1日起至2019年5月31日止二次供水分摊电费0.8元/吨×865吨=692元，自2018年1月1日起至2019年5月31日止电梯电费公摊及年检费107.82元。佳邦物业公司对陈艺津欠缴物业服务费及相关费用进行了催缴。催缴未果后，佳邦物业公司于2019年8月30日向本院提交起诉材料。2.经被起诉的业主反映及提供的照片等可以证实佳邦物业公司管理服务期间存在公共区域卫生打扫不干净、公共设施维修不及时等问题。 上述事实，有原告的陈述及佳邦物业公司提供的房屋所有权证、身份证复印件、房屋接管验收记录表、装修开工申请表、前期物业服务协议、漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同、丽舍森邻小区公摊电费分摊方案、二次供水分摊费用缴交通知单、供电电子普通发票、消防系统维护保养合同及保养记录、缴费通知书照片，陈艺津提供的照片等证据加以证明。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陈艺津与佳邦物业公司（原福建金绿物业管理有限公司）签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。佳邦物业公司接受丽舍森邻小区的委托，为该小区提供物业管理服务，并签订了《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。陈艺津作为丽舍森邻小区的业主之一，接受了佳邦物业公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但陈艺津却未能按《前期物业服务协议》、《漳浦县丽舍森邻小区物业服务委托合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，陈艺津应承担支付尚欠物业服务费6125.74元的责任。关于公共照明电费、电梯公摊费等费用问题。本院认为，该部分公共用电费用应按物业管理公司实际代缴的费用向业主、住户分摊，佳邦物业公司提供的公摊电费分摊方案、二次供水分摊费用缴交通知单、供电电子普通发票、缴费通知书能够证明佳邦物业公司为丽舍森邻小区业主代缴水电费的事实，现按公摊费的住户分摊标准计算得出陈艺津尚欠公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费共计1209.82元，佳邦物业公司主张该部分费用的诉讼请求，予以支持。关于佳邦物业公司主张违约金的问题。陈艺津提供的证据可以证实佳邦物业公司服务未尽全部义务，存在小区绿化管理不到位、公用设施管理不善等问题，导致业主因合理理由未能及时交纳物业服务费，故佳邦物业公司主张违约金不予支持。需要说明的是，业主应当认识到及时交纳物业费是维持小区物业正常运转的前提，为了享受物业服务公司提供更优质的服务，业主应当通过正当理性的方式表达自身对物业服务的诉求。物业公司应当积极吸收业主提出的建议和意见，整改自身服务的问题和不足，不断改善自身服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、陈艺津应于本判决生效之日起十日内向福建佳邦物业管理有限公司支付拖欠的截止2019年5月31日止的物业服务费6125.74元； 二、陈艺津应于本判决生效之日起十日内向福建佳邦物业管理有限公司支付公共照明电费、二次供水分摊电费、电梯公摊费等合计1209.82元； 三、驳回福建佳邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77.8元，减半收取计38.9元，由陈艺津负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年十一月二十八日 书记员  郑莉君 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。