山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民初300号 原告（案外人）：王顺旺,男,汉族,1972年4月1日出生,住山西省稷山县。 委托诉讼代理人：姚保林，山西领科律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地：山西省芮城县黄河西街**。 法定代表人：南亚丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鹏飞，运城经济技术开发区法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司，，住所地：运城市盐湖区圣惠路明珠小区**（明珠佳园）综合楼幢**** 法定代表人：姚霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕啸虎，山西啸虎律师事务所律师。 原告王顺旺与被告山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王顺旺的委托诉讼代理人姚保林、被告新翔公司的委托诉讼代理人张鹏飞、第三人光信公司的委托诉讼代理人吕啸虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王顺旺向本院提出诉讼请求：1、依法撤销运城市中级人民法院（2019）晋08执异48号民事执行裁定，解除对明珠•逸和园小区6幢1单元3层301号房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月23日，原告与第三人签订了一份《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》约定：原告购买第三人开发的明珠•逸和园6幢1单元3层301号商品房，建筑面积137.61平方米，每平方米2740元，总房价377051元。合同签订后，原告按照约定及时向第三人缴纳了有关购房款，因第三人至今还未交房，致使购房尾款3万元还未缴纳。现第三人开发的小区至今尚未全部完工，也未交付，故涉案房屋仍未登记在原告名下。被告新翔公司与第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结第三人银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出的（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求查封第三人的房产，其中包括6幢1单元3层301号房产。因该房产原告在5年前就已经向第三人购买，并支付了相应的对价，运城市中级人民法院对上述房屋的查封明显错误。2019年5月原告向法院提出执行异议申请。2019年6月27日运城市中级人民法院以《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》不足以认定为合法有效的书面买卖合同，且无证据证实该涉案房屋原告名下无其他用于居住的房屋，而裁定驳回原告的异议申请。综上，从房屋买卖合同的要约、承诺过程，从买房款的支付过程上足以认定《“明珠•逸和园”住宅小区内部予留房认购合同书》为合法有效的书面买卖合同。根据相关法律的规定，为维护原告合法权益，依据《民事诉讼法》第227条之规定，提起执行异议之诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告新翔公司辩称：1.被答辩人与光信签订的内部预留房合同书未经建设部门备案，房屋建成后也未向有关部门登记，该合同第六条明确写明“此合同为正式签订电子版商品房买卖合同签的合同约定”，该合同不应认定为合法有效的买卖合同。2.本案涉及查封的房屋为不动产，应当依法备案登记，否则不得对抗第三人，同样法院的查封是依据中华人民共和国民事诉讼法第227条之规定以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定。3.原告在买卖过程中应当提供相应的购买凭证和发票以及收据，能够综合全面的体现买卖合同的真实性，总计价款、支付方式、支付金额，每笔交易都能够做到有据可循。4.房屋买卖合同应当为正式的备案登记合同，并且能够做网签，切实维护好当事人的合法权益，本案中房屋购买人在购买之后并未进行备案登记，因此风险负担由买受人承受。 第三人光信公司述称：1.原告所述的与答辩人签订的购房认购书的时间、按约定支付房款的事实均属实。2.答辩人分别与2014年12月30日、2015年2月2日，办理完成涉案房产的预售许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条、第五条之规定，本案中原告与答辩人签订的购房认购书属于合法有效的商品房买卖合同。综上，请人民法院依法判决。 原告王顺旺为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、购房合同书；二、商品房销售收据及付款凭证；三、（2019）晋08执异48号执行裁定书。 被告新翔公司与第三人光信公司对原告提交的证据无异议。 被告新翔公司未提交证据。 第三人光信公司提交了商品房预售许可证两份。 原告王顺旺与被告新翔公司对第三人光信公司提交的证据无异议。 本院认为原告王顺旺提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据真实合法有效，应予采信，第三人光信公司提交的证据可以证明案涉房屋符合销售条件。 经审理查明,被告新翔公司诉第三人光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，本院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后本院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠•逸和园小区的129套房产，其中包括6号楼1单元301号房产。原告在收到（2019）晋08执异48号裁定书后，在法定期限内提起诉讼。 另查明，原告王顺旺于2014年1月23日与运城市明珠房地产开发有限公司签订了(运明珠•逸和园予字第224号内部预留房认购合同书)，购买了明珠•逸和园小区6号楼1单元301号房屋,总价款377051元，截止2015年10月11日原告累计交纳房款340820元。该房屋至今未交付使用。第三人光信公司对原告王顺旺与运城市明珠房地产开发有限公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，愿意承担该认购合同书所涉的权利义务。 还查明，案涉房屋取得了商品房销售许可证。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，原告王顺旺作为案外人与第三人光信公司2014年1月23日签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条和第五条的规定，应当认定双方签订的认购合同书为合法有效的商品房买卖合同。人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定原告王顺旺与第三人光信公司签订的买卖合同早于人民法院查封时间。涉案房屋总价款377051元，原告王顺旺交纳了340820元，已经交纳了大部分房款，远超合同总价款的50%。因原告王顺旺未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，原告不能举证其诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的全部条件，故本院对原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告王顺旺的诉讼请求。 案件受理费6956元，由原告王顺旺负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。 审判长  林学武 审判员  梅智勇 审判员  席少君 二〇一九年十一月十八日 书记员  余 婧