西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初11067号原告（反诉被告）：华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司,住所地:北京市东城区。法定代表人：简易,该公司董事长。委托诉讼代理人:任鹏,北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智媛，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安小森酒店管理有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：高佩，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王磊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，陕西标典律师事务所律师。原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司（以下简称华润太平洋公司）诉被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司（以下简称小森酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润太平洋公司的委托诉讼代理人任鹏、刘智媛、被告（反诉原告）小森酒店的委托诉讼代理人王磊、胡志强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）华润太平洋公司诉称，2014年4月，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定华润太平洋公司承租位于西安市XX路XX号的商铺及附属设施，用于经营咖啡厅、饮品店（实际开设了太平洋咖啡大雁塔店）；合同一期面积为138平方米，二期面积为62平方米，一期的租期为2014年7月1日至2024年6月30日止，二期的租期为2014年8月1日至2024年6月30日止。合同签订后，被告二期出租商位及有关设施设备不满足原告接场条件，致使租赁合同中二期出租商位有关条款无法履行，经双方协商一致，双方于2016年5月25日签订《终止合同部分条款协议书》，约定租赁合同中有关二期商位的双方权利义务终止。此后，双方按照租赁合同及《终止合同部分条款协议书》履行合同义务。由于出租商位整体规划及客流量因素，双方于2016年年底开始磋商提前终止租赁合同事宜，均有2017年2月终止的意向。经小森酒店同意，华润太平洋公司于2017年1月10日向小森酒店支付了截止2017年2月底的全部租金。小森酒店于2017年2月20日未经提前通知强制停止出租商位的供电，并在门上加锁。为避免设备及食品、商品等原物料因停电遭受损失，其紧急与小森酒店沟通，并于2017年2月22日、24日分别以EMS特快专递及电子邮件的形式向小森酒店发送《关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函》，但小森酒店未回复。2017年3月1日，其向小森酒店发送了《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》，于2017年3月1日解除了租赁合同。小森酒店控制其店内资产长达两年，按照行业惯例，资产即使搬离也无法再利用，因小森酒店的违约行为造成的损失，其有权要求赔偿。故诉至法院，请求判令：1、小森酒店返还其租赁保证金80000元；2、小森酒店赔偿其各项损失846852.78元；3、诉讼费由小森酒店承担。被告（反诉原告）小森酒店辩称，关于保证金，因华润太平洋公司未按期缴纳租金，已经构成违约，保证金应冲抵租金，不应退还。其不存在任何违约行为，请求驳回华润太平洋公司的诉请第二、三项。华润太平洋公司因其自身原因在2016年年底提出提前终止合同的意向，但双方并未达成一致，其不存在于2017年2月20日强制停止对商位的供电，在门上加锁的行为。2017年1月10日，在未征得其同意的情况下，华润太平洋公司违反合同约定，仅支付了44160元租金，其曾多次催款，但华润太平洋公司拒付；2019年5月12日，其向华润太平洋公司发出租赁合同解除通知书，直至2019年5月15日，华润太平洋公司才腾交房屋；在房屋腾交之前，房屋一直由华润太平洋公司占有使用，店内咖啡机等资产一直由其自行控制，并未影响其正常经营；店内资产由其自行搬离，是否遭受损失与其无关，请求驳回华润太平洋公司诉请。被告（反诉原告）小森酒店反诉称，双方签订《房屋租赁合同》，其按约定向华润太平洋公司交付商位，但华润太平洋公司未向其交纳自2017年2月1日起的租金，至2019年5月15日腾交房屋。故诉至法院，请求判令：1、华润太平洋公司向其支付租金649897.94元、滞纳金258329.78元（暂计算至2019年8月15日）及至实际给付之日止按欠款金额按年利率24%计算的滞纳金；2、诉讼费由华润太平洋公司承担。原告（反诉被告）华润太平洋公司针对小森酒店的反诉辩称，其在2017年3月1日向小森酒店送达了终止合同的函，该函件于2017年3月3日收到，故房屋租赁合同于2017年3月解除，华润太平洋公司无法律依据和合同依据向小森酒店支付租金。合同解除前强制加锁的行为导致华润太平洋公司无法撤离场地，小森酒店无法提供场地让其经营，故其不应支付2017年3月1日以后的租金。经审理查明，2014年华润太平洋公司（承租方、乙方）与小森酒店（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定出租商位位于西安市XX路XX号，使用面积200平方米（其中第一期138平方米，二期62平方米），外摆摊位75平方米，合同1.2条约定商位用于乙方经营咖啡厅、饮品店；约定乙方一期租用商位期限为2014年7月1日至2024年6月30日止，二期出租商位期限为2014年8月1日至2024年6月30日止；合同第3.2条约定，乙方应向甲方交纳租赁保证金80000元；租金支付方式为先付费后使用，乙方应提前一个月支付下一期租金，每半年支付一次；第3.3.3条约定一期支付租金为：2014年7月1日至2017年6月30日，月租金22080元/月；2017年7月1日至2020年6月30日月租金为24978元/月；2020年7月1日至2024年6月30日月租金为28165元/月。第3.5条约定，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三。合同第9.4条约定乙方解除权，第（2）项为甲方违反合同第1.2条规定，使乙方无法按其用途继续使用房屋；第10.1条约定，如任何一方严重违反本合同并未能及时纠正，另一方有权要求违约方继续全面正确履行本合同，或解除合同并要求违约方赔偿其因此而产生的损失；第10.2条约定，若任何一方严重违反本合同项下的任何责任，应赔偿另一方因此而遭受到的任何损失，包括但不限于实际损失。2016年5月22日，双方签订《终止合同部分条款协议书》，载明《房屋租赁合同》中关于二期出租商位有关条款自2016年4月22日终止。《房屋租赁合同》签订后，小森酒店向华润太平洋公司交付涉案房屋，华润太平洋公司支付租赁保证金80000元并支付租金至2017年2月28日。2019年5月15日，华润太平洋公司搬离了涉案房屋，双方签订了《西安大雁塔店设备及家具交接明细》。关于合同解除时间，华润太平洋公司主张《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除。为了证明上述主张，华润太平洋公司提交电子邮件（闭店协议）截屏、微信聊天记录截图、电子邮件（关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函）、短信截图、《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》、EMS邮寄及签收单据照片，证明小森酒店强制停止供电，其于2017年2月22日以EMS邮寄《关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函》，并同时以短信形式送达；2017年3月1日，其向小森酒店邮寄了《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》，涉案《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除。上述证据中，除《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》以外，其余均无原件，其中电子邮件中未能显示发送邮件的具体内容，微信内容中双方未就解除合同达成一致意思表示，两份EMS邮寄单中未明确内件品名。XX酒店XX组证据均不予认可，称其向公司工作人员核实，未收到任何华润太平洋公司的解除函件。小森酒店主张《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除，为了证明其主张，提交《告知函》、《租赁合同解除通知书》及快递单。其中，《告知函》系小森酒店于2019年5月5日向华润太平洋公司邮寄，载明涉案房租支付至2017年2月28日，此后未支付房租，商铺一直由华润太平洋公司占用，为交还小森酒店，告知华润太平洋公司于2019年5月10日前支付2017年3月1日至2019年2月28日共两年的租金，如仍未收到租金，其将解除合同。《租赁合同解除通知书》系，小森酒店于2019年5月12日通过EMS向华润太平洋公司邮寄，内容载明“双方在沟通终止协议未达成一致时，贵司要撤离，我方门卫不让撤离，但现在告知贵司，我方门卫不让撤离是事实，我方没有加锁……我方未收到贵司《关于终止太平洋咖啡雁塔店房屋租赁合同的函》……鉴于贵司长期拖欠租金的行为，自2019年5月13日起双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，限贵司于2019年5月17日前履行腾房义务……”EMS快递单中备注为“小森公司解除合同通知书”，华润太平洋公司于2019年5月13日收到该函件。华润太平洋公司认可小森酒店提交的该组证据，称系小森酒店对其强制停电、加锁使其无法正常使用涉案房屋。华润太平洋公司提交照片、视频，证明太平洋咖啡店于2017年2月20日被强制停电，同年2月21日被强制加锁，店铺处于小森酒店控制下。XX酒店XX组证据均不认可，称无法证明拍摄地点及拍摄时间，其从未强制停电及加锁，至2018年春节期间，因涉案店铺在大雁塔景区内，消防安保提出要求，其按要求停电。华润太平洋公司提交其损失清单及装修、设计、家具、灯箱制作、瓷砖、灯具的合同、银行凭证等。XX酒店XX组证据均不予认可。小森酒店明确，其诉请主张的欠付租金自2017年3月1日算至2019年5月15日，共计649897.94元；关于滞纳金，其依据合同第3.5条计算，起诉时自愿降低至年利率24%，分段计算，截止2019年8月15日为258329.78元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《终止合同部分条款协议书》、《租赁合同解除通知书》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，华润太平洋公司与小森酒店签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方应按合同约定履行己方义务。双方合同约定，一期租期自2014年7月1日至2024年6月30日。关于华润太平洋公司诉称，小森酒店在2017年2月20日强制停电及加锁行为，其提交照片、视频，无法证明系小森酒店在2017年2月20日开始对其强行停电并对商位加锁。华润太平洋公司提交的电子邮件（关于太平洋咖啡大雁塔店被强制停电、停业有关事宜的函），未能提供原始载体，无法核实真实性，且无法证明邮件接收方身份。故对华润太平洋公司的该项诉称，本院依法不予采信。关于合同解除的时间，华润太平洋公司主张《房屋租赁合同》于2017年3月1日解除，其提交的《关于终止太平洋咖啡大雁塔店房屋租赁合同的函》、EMS邮寄及签收单据照片，其中，EMS邮寄凭证中未明确内件品名，无法证明其向小森酒店邮寄解除合同的合同并经由小森酒店接收。根据双方提交的证据，双方就如何解除合同进行持续磋商，未达成一致意见。华润太平洋公司支付租金至2017年2月28日，根据合同约定乙方应提前一个月支付下一期租金，半年支付一次，故华润太平洋公司逾期支付租金，属于违约。另，无证据证明在此期间小森酒店存在违约，故华润太平洋公司不享有通知解除权。对华润太平洋公司诉请主张小森酒店退还租赁保证金80000元及赔偿损失，无事实依据，本院依法不予支持。2019年5月12日，小森酒店向华润太平洋公司邮寄了《租赁合同解除通知书》，通知华润太平洋公司解除合同，华润太平洋公司于2019年5月13日接收。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除。故，华润太平洋公司应支付自2017年3月1日至2019年5月13日期间的租金及2019年5月14日至2019年5月15日期间按租金标准计算的占有使用费，即649897.94元。另，华润太平洋支付的租赁保证金80000元，应首先冲抵房屋租金，故华润太平洋公司应向小森酒店支付自2017年3月1日至2019年5月15日期间房屋租金及使用费共计569897.94元（649897.94元-80000元）。关于小森酒店反诉主张的滞纳金，根据合同第3.5条约定，实际应属于违约金的性质，且小森酒店在反诉时已经自愿降低至年利率24%，本院依法予以支持。故华润太平洋公司应向小森酒店支付违约金204484.97元（计算至2019年8月15日）及自2019年8月16日起至实际给付之日止，以569897.94元为基数，按年利率24%计算的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司支付租金及使用费共计569897.94元。二、原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司支付违约金204484.97元（计算至2019年8月15日）及自2019年8月16日起至实际给付之日止，以569897.94元为基数，按年利率24%计算的违约金。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）华润太平洋餐饮管理(北京)有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）西安小森酒店管理有限公司的其余反诉请求。本案案件受理费13069元，由华润太平洋公司承担。反诉受理费6441元，由华润太平洋公司承担。鉴于反诉受理费由小森酒店预交，华润太平洋公司在履行上述金钱义务时一并给付小森酒店。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  朱军利人民陪审员  任红梅二〇一九年十一月十四日书 记 员  孙曌琳打印：相丽华校对：张琪琪2019年月日送达1