重庆市北碚人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初8858号原告：顾澧，女，汉族，1987年11月14日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：梅航，重庆索达律师事务所律师。被告：冯悦，男，汉族，1988年8月13日出生，住重庆市北碚区。被告：严静，女，汉族，1964年3月20日出生，住重庆市北碚区。两被告共同委托诉讼代理人：陈春明，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。原告顾澧与被告冯悦、严静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾澧及其委托诉讼代理梅航，被告冯悦、严静的共同委托诉讼代理人陈春明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告顾澧向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告购房款24万元，并支付违约金2.64万元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告于2017年4月4日签订了《个人买卖房屋合同》，合同约定被告将其所有的位于重庆市北碚区××街道××路××号房屋以总价80万元出售给原告。合同签订后，原告按约定支付了首付款24万元。被告收到房款后，并未按合同约定将房屋过户给原告，而将房屋出售给其他人并办理了过户手续。被告的行为已构成严重违约，原告的合同目的无法实现。后原告向被告邮寄了解除合同通知书。现双方的房屋买卖合同已经解除。故原告起诉来院。被告冯悦、严静共同辩称，涉案房屋是两被告的共同财产。冯悦是在严静不知情的情况下与原告签订的买卖合同，合同落款处严静的签名及手印并非严静本人的签名和手印。且合同虽然已经签订但并没有履行。冯悦并未收到原告支付的购房款及定金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年4月4日，冯悦作为甲方（出卖方）与顾澧作为乙方（受让方）签订了《个人买卖房屋合同》，合同约定：房屋基本情况为坐落于重庆市北碚区××街道××路××号，房屋价款为80万元。付款方式为：分期付款:买受方于2017年4月5日前按本合同第三条约定房屋价款的30%，支付24万元。房屋于2017年4月30日交付。合同第十二条关于房屋权属转移登记的约定：自买受方付清房款之日起30日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任：造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖方责任的，处理如下：（不作累加）（1）逾期不超过30天，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金；合同继续履行；（2）逾期超过30天后，买受方有权退房。自买受方退房通知书到达之日起30日内，出卖方将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受方，并按本合同第三条约定房屋价的3%向买受方支付违约金。出卖方要求不退房的，经买受方同意，自本条约定的办理房屋权属登记申请期限之第二天起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第三条约定房屋价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同落款处有原告与冯悦的签字及手印。在出卖方冯悦签名的下方还签有“严静”的字样及手印。2017年4月6日，冯悦向原告出具收据，载明冯悦收到顾澧购房订金20万元。在收据同一张纸的上方有打印字体：承诺书，本人冯悦，承诺本人位于重庆市北碚区××街道××路××号房屋，在房产证办理完毕之日起30日内协助顾澧500109198711142329协助办理过户，完成房产买卖。2017年4月23日，冯悦再次向原告出具收据，载明收到顾澧的购房款24万元。2019年9月30日，原告向冯悦、严静邮寄了合同解除函，载明因冯悦、严静违反合同约定，致使合同目的无法实现，要求解除合同，并要求接函后三日内退还购房款并承担违约责任。冯悦、严静于2019年10月2日收到该通知。另查明，涉案房屋原登记产权人为冯悦、严静，现涉案房屋已出售给案外人。庭审中，顾澧举示了视频资料，并陈述视频系公安机关解决双方争议时执法记录仪中的视听资料，拟证明严静是知悉并同意冯悦将房屋出售给原告，并收取了24万元。被告对证据的真实性无异议，但认为视频中谈论的都是借贷关系，严静承认24万元是借款，并未反映该24万元是房款。谈话中陈述的卖房还款，并未承诺是卖给原告。原告举示了支付宝转账明细，拟证明原告2016年5月31日向冯悦转账4万元；2016年3月12日转账1万元，2016年6月2日向冯悦转账5万元，共计转账10万元。该10万元为借款。后在签订合同当日，双方约定转为购房款。另原告还陈述于2019年4月5日，原告还支付冯悦现金10万元。截止2019年4月5日，原告共支付购房款20万元。原告举示了微信转账记录，拟证明原告于2017年4月10日，原告向冯悦转账1万元。原告还陈述，2019年4月23日，原告还支付了3万元现金给冯悦。后冯悦向其出具了收到24万元的收据，该收据包含了2019年4月5日的20万元。被告对证据的真实性无异议，但认为看不出是转账给冯悦。对合同签订情况，原告陈述其与冯悦签订合同时，冯悦电话联系了严静，严静在电话中同意了冯悦出售涉案房屋。后冯悦就将合同拿走，再次拿给原告时就有严静的签名及手印。合同签订时严静是知道，且之后原告的催告，严静也是知情的，并未提出反对意见，应视为追认冯悦的行为，视为同意出售。被告陈述签订合同时严静并不在场，对合同签订并不知情。合同仅是冯悦与原告签订，且侵害了严静的权利。对于合同内容，原告陈述因签订合同当时，对于总房款的支付有两个方案，一是过户时一次性支付剩余房款，二是过户后由原告抵押贷款支付余款，故在协议中只约定了首付款的支付，并未约定剩余房款的支付。被告陈述如双方在之前存在借款，合同中就会约定用借款冲抵首付款，但并未约定，不符合交易习惯。对于房屋的交付情况，原告陈述虽合同约定于2017年4月30日前交房，但因被告拖欠涉案房屋的物管费，要接房就要结清物管费等，原告不同意承担该费用故未接房。对于购房款的支付问题，原告陈述转账支付11万元，现金13万元，虽出具了两张收据，但第二张收据包含前一张收据的金额。被告认为原告并未支付购房款，因合同并未约定购房订金，而收条载明是订金，且两个收条相互矛盾，可以说明原告未支付任何款项。本院认为，对于双方争议的合同的签订主体及效力问题。虽原告明确其举示的《个人买卖房屋合同》中严静的签名为冯悦代签，但在原告举示的视频中严静也自述其对冯悦卖房的事情表示同意。故本院认为冯悦是取得了严静的授权而与原告建立买卖合同关系，故《个人买卖房屋合同》的签订的主体为原告与两被告。《个人买卖房屋合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。现涉案房屋现已出售给案外人并已办理了过户手续。原告举示的视频资料也显示原被告双方一直在对退还24万元款项进行协商，故本院认为双方的合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告举示了部分转账明细并陈述支付了部分现金作为购房款，而冯悦也出具了收据。故本院认为原告已支付购房款24万元。故本案中，冯悦、严静应承担返还购房款24万元的责任。从原告举示的视频证据中显示原告对于涉案房屋再次出售给他人是知情，并表示同意，故本院对原告以房屋出售给他人不能过户为由主张违约责任的诉讼请求，不予支持。综上，严静、冯悦应返还原告购房款24万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告冯悦、严静于本判决生效之日起10日支付原告顾澧购房款共计24万元；二、驳回原告顾澧的其他诉讼请求。上述款项如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告顾澧负担350元，被告冯悦、严静负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  赵红媚二〇一九年十一月三十日书记员  石文程