广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1346号 原告：付钰，女，1985年9月7日生，汉族，住广西桂林市秀峰区。 委托代理人：阳卫红，广西剑化犁律师事务所律师。 委托代理人：刘苏周，广西剑化犁律师事务所实习律师。 被告：潘冬华，男，1984年1月4日生，瑶族，广西资源县人，现住桂林市。 第三人：桂林彰泰实业集团有限公司，住所址:桂林市临桂区金山路147号彰泰滟澜山第B4幢22层3号，统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍。 原告付钰与被告潘冬华、第三人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称“彰泰集团公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后,依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员丁建英、李宾灵参加的合议庭，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告付钰的委托代理人阳卫红、刘苏周到庭参加诉讼，被告潘冬华、第三人彰泰集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告付钰向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除《房屋租赁合同》，判令被告在判决生效后十天内搬离租赁铺面；2、要求判令被告支付拖欠原告的铺面租金人民币40405.5元；3、要求判令被告支付迟延支付租金的违约金人民币21681元（违约金计算：按《房屋租赁合同》中约定：解除合同当月的月租金额3613.5元乘以6个月计算）；4、判令被告支付房屋占用期间的租金7227元（暂计至起诉之日，按《房屋租赁合同》中约定：解除合同当月的月租金额3613.5元的200%计算，实际要求计算至被告腾出所租赁的铺面之日止）；5、本案诉讼费及律师代理费用由被告承担。事实和理由:2015年9月23日，被告潘冬华经营的七星区锦润茶业经营部作为乙方、第三人彰泰集团公司作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租位于桂林市七星区彰泰睿城15栋8号铺的房屋用于经营茶叶销售。该房屋的租期为2016年1月1日至2021年12月31日止，房屋租金按照建筑面积计，单价每月为人民币45元／平方米；前三年租金不递增，第四年租金在第三年基础上递增10％……2018年1月1日至2018年12月31日期间，乙方应缴纳的租金为人民币3285元／月；2019年1月1日至2019年12月31日期间，乙方应缴纳的租金为人民币3613.5元／月。另外，租金的支付方式为：租金按月交纳，先交后用，乙方在每月度的5日前交纳当月租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一天按照拖欠金额的5‰支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金的计算标准为解除合同当月的月租金额乘以6个月计算。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电和物业管理等费用由乙方承担。合同签订后，在2016年12月31日第三人彰泰集团公司将该铺面出售给了原告。根据第三人与被告签订《房屋租赁合同》第九条第十款的约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，从2017年元月开始由原告向被告收取该租赁铺面房屋的租金。被告也通过支付宝向原告支付了2017年1月至2017年7月的房屋租金。被告从2017年8月开始拖欠铺面租金，经原告委托律师事务所于2017年12月21日向被告发出《催收租金律师函》，被告收到律师函后，向原告缴纳租金至2018年3月份。然而，从2018年4月开始被告又再次拖欠原告的房屋租金，至起诉时止，已经拖欠租金共计40405．5元，经原告多次催收后仍不履行给付义务。被告拖欠原告铺面租金的行为，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益，应承担违约责任。另查明，本案被告潘冬华经营的七星区锦润茶业经营部已于2017年9月25日注销工商登记，根据相关法律规定，个体工商户的债权债务应由经营者承担，因此，应由经营者潘冬华作为被告承担给付原告租金的责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法支持原告诉请。 原告付钰在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证复印件，证明：原告具有诉讼主体资格。2、被告身份证复印件，证明：被告具有诉讼主体资格。3、第三人营业执照副本及税务登记证（均为复印件），证明：第三人彰泰集团公司的诉讼主体资格。4、《不动产权证书》原件及《房屋租赁合同》原件，证明：第三人彰泰集团公司将涉案铺面出售给原告，原告依法享有和承担第三人与被告签订的《房屋租赁合同》中约定的权利和义务。5、《催收租金律师函》原件、全球邮政特快专递原件及催收租金聊天记录复印件，证明：因被告多次拖欠铺面租金，原告委托律师事务所发出催收函，还通过手机短信向被告发出催收租金的通知，并在被告铺面张贴书面催款通知，告知被告拖欠租金应及时履行给付租金义务的事实。6、工商《电脑咨询单》原件，证明：七星区锦润茶业经营部已于2017年9月25日注销工商登记。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条的规定：个体工商户的债权债务应由经营者承担，因此，七星区锦润茶业经营部的债权债务应由其经营者潘冬华承担，应由经营者潘冬华承担给付原告付钰租金的责任。7、律师费发票原件，证明因被告违约行为原告支出律师费的事实。 被告潘冬华未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见及证据。 第三人彰泰集团公司未到庭参加诉讼，亦未提出书面陈述意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告潘冬华、第三人彰泰集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利，且原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据原件真实性予以确认，并将其作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：七星区锦润茶业经营部在工商行政管理部门登记的经济性质为个体工商户，于2014年8月4日成立，于2017年9月25日注销，其经营者系被告潘冬华。2015年9月23日，七星区锦润茶业经营部作为乙方、第三人彰泰集团公司作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，被告潘冬华代表七星区锦润茶业经营部在合同上签名并加盖公章。该合同约定：乙方承租位于桂林市七星区彰泰·睿城15栋8号铺的房屋用于茶叶销售经营。租赁期限自2016年1月1日至2021年12月31日止，房屋租金按建筑面积计，单价每月为人民币45元／平方米；前三年租金不递增，第四年租金在第三年租金基础上递增10％；2018年1月1日至2018年12月31日期间，乙方应缴纳给甲方的租金为3285元／月；2019年1月1日至2020年12月31日期间，乙方应缴纳的租金为3613.5元／月。租金按月交纳，先交后用，乙方在每月度的5日前向甲方交纳当月租金。在租赁期限内，如果建筑物、场地或其任何部分的所有权或管理权转让给第三方，该第三方将继续承担甲方在本合同中的权利、义务，直至本合同租期届满。乙方逾期支付租金的，每逾期一天按照拖欠金额的5‰支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金的计算标准为解除合同当月的月租金额乘以6个月。租赁期满或因乙方违约而甲方解除合同，乙方逾期不交还租赁房屋的，按照租赁期届满当月或合同解除当月租金标准的200%向甲方支付占用期间的租金；守约方通过法律途径保护自己的权益所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等全部费用由违约方承担。 合同签订后，原告向第三人彰泰集团公司购买了桂林市七星区彰泰·睿城15栋1-08号商铺，并办理了不动产权属证书，证号为桂（2018）桂林市不动产权第0004233号。此后被告向原告支付租金至2018年3月，自2018年4月起被告开始拖欠原告房屋租金，至今未付。原告曾于2019年1月30日将七星区锦润茶业经营部诉至本院，因查明该经营部于2017年9月25日已注销，故本院裁定驳回原告的起诉。现原告再次向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为：一、《房屋租赁合同》是七星区锦润茶业经营部和第三人彰泰集团公司的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该合同约定“在租赁期限内，如果建筑物、场地或其任何部分的所有权或管理权转让给第三方，该第三方将继续承担甲方在本合同中的权利、义务，直至本合同租期届满。”且《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告向第三人彰泰集团公司购买涉案商铺并不影响《房屋租赁合同》的效力。原告作为商铺的所有权人将享有《房屋租赁合同》中出租人的权利。 二、七星区锦润茶业经营部于2017年9月25日已注销，其经营者系被告潘冬华。潘冬华在《房屋租赁合同》上代表七星区锦润茶业经营部在合同上签名并加盖公章，表明其知晓该《房屋租赁合同》的具体合同条款及内容。潘冬华在七星区锦润茶业经营部注销后未告知原告，并继续使用涉案商铺，按合同约定的租金金额向原告交纳房屋租金，故本院认为，原告与被告潘冬华间存在事实房屋租赁合同关系，双方继续按照前述七星区锦润茶业经营部与第三人彰泰集团公司于2015年9月23日签订的《房屋租赁合同》的约定履行。 三、现被告潘冬华违反了《房屋租赁合同》的约定，未依约按时支付房屋租金，应承担相应的违约责任。其一，合同约定被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，现被告自2018年4月起拖欠原告房屋租金，已超过30日，故原告有权解除该《房屋租赁合同》，并要求被告搬离涉案商铺，将涉案商铺返还给原告。其二，虽然《房屋租赁合同》中约定因被告违约而解除合同，被告逾期不交还租赁房屋的，按照合同解除当月租金标准的200%向原告支付占用期间的租金，但因约定的房屋占有使用费过高，原告亦未提供证据证明其存在双倍租金损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持，被告应按照约定的租金标准继续支付解除合同后的房屋占有使用费。因自2018年4月起至今，被告潘冬华均未支付房屋租金，故被告潘冬华应自2018年4月起，按3613.5元／月支付原告房屋租金或房屋占有使用费至被告潘冬华腾出涉案房屋之日止。其三，原告有权要求被告支付违约金，违约金的计算标准为解除合同当月的月租金额乘以6个月，原告主张按2019年租金3613.5元／月计算，违约金为21681元（3613.5元／月×6个月=21681元），该诉讼请求符合事实和法律规定，本院予以支持。其四，合同约定守约方通过法律途径保护自己的权益所产生的律师费由违约方承担，现原告因本案诉讼花费律师费4000元，被告应赔偿原告该项损失。综上所述，本院对原告的诉讼请求成立部分予以支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告付钰与被告潘冬华间的房屋租赁合同，被告潘冬华搬离桂林市七星区彰泰·睿城15栋1-08号商铺； 二、被告潘冬华自2018年4月起，按3613.5元／月支付原告付钰房屋租金或房屋占有使用费至被告潘冬华搬离上述房屋之日止； 三、被告潘冬华支付原告付钰违约金21681元； 四、被告潘冬华赔偿原告付钰律师费损失4000元； 五、驳回原告付钰的其他诉讼请求。 本案应收取案件受理费4800元、公告费560元，合计5360元（原告已预付），由原告付钰负担55元，被告潘冬华负担5305元。 上述指定交付的财物及应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  李宾灵 人民陪审员  丁建英 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  廖黎明 第2页，共10页