福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初8744号 原告（反诉被告）：李立鍼，男，1985年11月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈小风，福建玄章律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：黄进发，男，1983年11月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄荣敬，福建求泰律师事务所律师执业律师。 委托诉讼代理人：王界红，福建求泰律师事务所律师执业律师。 第三人：南安市溪美仁辰房产中介所，住所地福建省南安市溪美环城西路双塘小区6号店。 经营者：蔡银凤。 委托诉讼代理人：刘林（系蔡银凤配偶），住四川省大竹县。 原告（反诉被告）李立鍼与被告（反诉原告）黄进发、第三人南安市溪美仁辰房产中介所(以下简称“仁辰房产中介”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序进行审理。原告李立鍼向本院提出财产保全的申请，本院依法采取了财产保全措施。被告黄进发于2018年10月25日提出反诉，本院予以合并审理。本院于2019年12月25日开庭审理本案，李立鍼的委托诉讼代理人陈小风，黄进发的委托诉讼代理人黄荣敬、第三人蔡银凤的委托诉讼代理人刘林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李立鍼向本院提出诉讼请求：1.解除李立鍼、黄进发双方于2019年5月17日签订的《仁辰房产买卖（居间）合同》；2.黄进发返还李立鍼双倍购房定金人民币5万元；3.黄进发支付李立鍼违约金人民币5万元；4.黄进发承担中介费用人民币3万元;5.黄进发承担本案的诉讼费用、保全费、律师费6000元、保函费用。诉讼过程中，李立鍼变更诉讼请求为：1.解除李立鍼、黄进发双方于2019年5月17日签订《仁辰房屋买卖（居间）合同》；2.黄进发赔偿李立鍼双倍购房定金人民币10万元；3.黄进发支付违约金人民币10万元；4.黄进发承担中介费人民币3万元；5.黄进发承担本案诉讼费用、保全费、律师费6000元、保函费用。事实和理由：李立鍼为其孩子就学问题购买诉争房屋，李立鍼与黄进发双方于2019年5月17日在第三人的居间介绍下签订《仁辰房产买卖（居间）合同》，约定由李立鍼向黄进发购买黄进发位于南安市房屋及位于新新御景苑的地下车位使用权（地下车位使用权编号为29号），总成交价格为100万元整，包含的附属设施有沙发一套，空调一套，床三张，热水器一台，茶几一套，餐桌一套。合同第三条第二款约定，诉争房屋办理产权过户需要的相关税费由李立鍼承担，李立鍼、黄进发双方各向第三人支付中介费15000元，若因一方原因导致合同解除，违约方应当承担全部中介费用30000元。第四条约定李立鍼于2019年5月17日向黄进发支付购房定金五万元，双方在2019年9月1日之前过户，李立鍼一次性付清剩余购房款95万元。第六条约定在合同履行期间任何一方要求变更合同条款的，应当及时通知第三人，由第三人通知相对方，征得相对方同意后，在约定的期间内，签订补充协议，注明变更事项，若任何一方擅自变更合同造成的经济损失由责任方全部承担。第七条约定李立鍼、黄进发双方自签订合同之日起，任何一方拒绝履行合同和解除合同，或发生本合同第六条1、2款的违法行为，导致本合同无法履行或者不能完全履行的，若违约方为黄进发，应书面通知李立鍼，并自毁约之日起三日内退还李立鍼所支付的购房款，同时向李立鍼支付相当于双倍定金的违约金，若李立鍼违约，黄进发已收取的定金不予退还，黄进发退还乙方所支付的购房款。此条件下，应当向第三方支付的全部中介费由违约乙方承担。合同签订后，李立鍼依约定支付了定金五万元。此后，李立鍼多次催促黄进发过户，黄进发以种种理由拒绝过户且要求李立鍼让其在诉争房屋继续居住4个月，黄进发的种种行为已明显违反合同约定致李立鍼购房目的无法实现，为此，李立鍼为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请，以息纠纷。 黄进发辩称，李立鍼的诉讼请求缺乏事实和法律依据，提请予以驳回。诉争的合同因李立鍼与第三人、案外人的行为而导致无法履行，故不存在可解除的法定事由，合同应予以撤销。本案中黄进发名下并无车位，何来出售车位之谈？李立鍼与第三人在黄进发不知情的情况下擅自将李立鍼与案外人黄真治名下的车位买卖事宜一并写入诉争合同的条款中，上述行为具有欺诈性质，且违背了黄进发的真实性意思表示，并因此导致诉争的房屋买卖合同无法履行，所有诉争合同依法应予以撤销。导致本案合同无法履行的原因系李立鍼造成，故李立鍼无权请求返还定金及给付违约金，且诉争合同无法履行造成的中介费用等涉案损失均应由李立鍼承担。 仁辰房产中介陈述，没有意见， 黄进发向本院提出反诉请求：1.确认诉争的“仁辰房产买卖（居间）合同”无效；2.确认黄进发无需承担退还李立鍼购房定金人民币5万元义务；3.确认黄进发无需承担给付中介费义务；4.李立鍼承担本、反诉诉讼费用。事实与理由：黄进发和李立鍼在第三人的介绍支持下就黄进发名下址在南安市的房屋之买卖事宜达成了一致意见，黄进发同意将上述房屋以人民币100万元出售给李立鍼，三方同时签订了诉争的“房产买卖（居间）合同”，因合同签订过程中李立鍼与第三人在黄进发不知情的情况下擅自将案外人黄真治名下的车位作为出售对象一同写入诉争合同内，违背了黄进发及案外人黄真治的真实意思表示，并因此导致诉争的房产买卖（居间）合同无法履行。李立鍼与第三人的行为不仅导致诉争合同的无法履行，且使诉争合同成为无效合同，为维护自身的合法权益，黄进发特具此状提出反诉，提请贵院依法判决准如所请。 李立鍼对黄进发的反诉辩称，一直以来都是带车位出售的。不存在撤销的事。 仁辰房产中介陈述，卖方违约，应给付中介费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、李立鍼提供的《仁辰房产买卖（居间）合同》、《地下车位使用权转让合同》、闽（2017）南安市不动产权第××号房产证、福建省南安市地方税务局／土地使用权权属转移涉税证明等复印件，欲证明李立鍼、黄进发双方在第三人的居间下签订的购房协议，协议对诉争房产的基本情况、成交价格以及相关费用、付款约定、相关权利义务、违约责任做了详细的约定，截止至起诉之日，黄进发不配合过户，已构成违约，应承担相应的违约责任。黄进发对该组证据中的《仁辰房产买卖（居间）合同》真实性有异议，认为其在签名的时候，合同中第9项是空白的，该证据因存在欺诈行为，违背了黄进发真实意思表示，缺乏合法性，黄进发名下并无车位可以出售，所以该合同属于应予以撤销合同。对该组证据的《车位转让合同》的真实性有异议，认为无法确认其真实性，假设该转让合同属实，该合同所记载的权属方是案外人黄真治，被告并无权利处分该车位权属。该证据佐证了李立鍼与第三人欺诈黄进发的事实。本院认为，该组证据中李立鍼虽只提供《仁辰房产买卖（居间）合同》的复印件，但仁辰房产中介补充了原件，对该份证据本院依法予以认定，其余包括闽（2017）南安市不动产权第××号房产证、福建省南安市地方税务局／土地使用权权属转移涉税证明等证据，虽李立鍼提供的是复印件，但因黄进发、仁辰房产中介对上述证据无异议，本院依法予以认定。至于《车位转让合同》因李立鍼提供的是复印件，且黄进发不予认可，对该份证据本院不予认定。2、李立鍼提供的《委托代理合同》、《发票》（律师费）欲证明李立鍼为本案支付律师费6000元，黄进发对该组证据的合法性、关联性有异议，认为律师费发票体现的是对方的支付应以转账方式，李立鍼应进一步佐证实际支付律师费的事实，即便该委托付费属实且合法，但由于合同无法履行是由于李立鍼及第三人造成的，李立鍼所主张的该项损失应由李立鍼承担，与黄进发无关。本院认为，该组证据证据来源合法，与本案具有关联系，依法予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下： 址于南安市［闽（2017）南安市不动产权第××号］权利人为黄进发，座落于新新御景苑的地下车位（编号29号）的使用权人为黄真治。黄真治与黄进发系兄妹关系。李立鍼、黄进发、第三人仁辰房产中介共同签订《仁辰房产买卖（居间）合同》（ＮＯ：0000248）一份，约定李立鍼向黄进发购买黄进发所有的址于南安市，房屋建筑面积154.07平方米，成交价100万元，并约定“签订本合同时，甲（李立鍼）乙（黄进发）双方应各向丙方（仁辰房产中介）支付该房屋实际成交价1.5%中介服务费，甲方支付中介服务费15000元整，乙方支付中介服务费15000元整；从签订本合同之日起如因任何一方的责任导致本合同不能履行，由责任方承担甲乙双方本应支付的全部中介服务费30000元整。经甲、乙双方协商于2019年5月17日由乙方向甲方交付购房定金伍万元。合同签订后，在甲、乙双方同意之下，乙方一次性付款，即甲、乙双方于2019年9月1日之前到房管处办理过户相关手续，并一次性付清余下房款玖拾伍万元整……六、相关权利义务：1、本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时通知丙方，由丙方通知相对方，征得相对方的同意后，在约定期间内，签订补充协议，注明变更事项，若任一方擅自变更合同造成的经济损失由责任方全部承担；2、甲方必须保证该房屋产权真实、合法、无权属纠纷、能正常办理交易过户手续，如该房屋产权存在遗产、继承、赠予等情况，在签订本合同之前必须告知乙、丙双方，若有隐瞒造成不能正常顺利交易过户，则甲方负责解决并承担相应法律责任及违约责任。七、违约责任：1、甲、乙双方从签订本合同之日起，任何一方拒绝履行和解除合同，或发生本合同第六条1、2款的违约行为，导致本合同无法履行或不能完全履行的，若违约方为甲方，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方违约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的的购房款，在此条件下，应向丙方支付的全部中介费均由违约的一方承担……九、约定事宜：带车位壹佰万正出售”。合同签订后，李立鍼于2019年5月17日支付5万元定金给黄进发，黄进发出具《收条》一份交由李立鍼收执。李立鍼于2019年9月3日支付1.3万元给仁辰房产中介作为案涉房屋的中介费。黄进发至今未与李立鍼到房管处办理过户相关手续。 另查明：李立鍼因本案支出律师费6000元。 本院认为，李立鍼、黄进发、第三人仁辰房产中介共同签订的《仁辰房产买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的规定，现李立鍼请求解除《仁辰房产买卖（居间）合同》，黄进发认为案涉合同因李立鍼与仁辰房产中介、案外人的行为而导致无法履行，即李立鍼、黄进发均作不愿履行案涉合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，现李立鍼请求解除李立鍼、黄进发签订《仁辰房屋买卖（居间）合同》，合理合法，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，现李立鍼请求黄进发返还已支付的定金50000元，合理合法，予以支持。关于李立鍼、黄进发解除《仁辰房屋买卖（居间）合同》过错方的问题。李立鍼、黄进发均认为自身不存在过错，根据《仁辰房屋买卖（居间）合同》的约定，“合同签订后，在甲、乙双方同意之下，乙方一次性付款，即甲、乙双方于2019年9月1日之前到房管处办理过户相关手续，并一次性付清余下房款玖拾伍万元整……”，黄进发的办理过户手续的合同义务先于李立鍼的支付余下款项的义务，但直至起诉之日，黄进发未与李立鍼办理过户相关手续，且黄进发认为合同无法履行是因为李立鍼与仁辰房产中介将案外人黄真治名下的车位写入合同中，违背其及案外人黄真治的真实意思表示。黄进发已通过其抗辩作出其不愿履行本案合同的意思表示，综上，本案合同无法履行过错在于黄进发。至于黄进发应承担的违约金的问题，根据《仁辰房屋买卖（居间）合同》“1、甲、乙双方从签订本合同之日起，任何一方拒绝履行和解除合同，或发生本合同第六条1、2款的违约行为，导致本合同无法履行或不能完全履行的，若违约方为甲方，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，若乙方违约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的的购房款，在此条件下，应向丙方支付的全部中介费均由违约的一方承担……”的约定，关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金和第一百一十六条”当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，关于《仁辰房屋买卖（居间）合同》约定“相当于双倍定金的违约金”如何理解的问题，结合上述合同中关于乙方违约责任的约定，可以认定双方实际约定定金双倍罚则，即黄进发应退还李立鍼的定金5万元，并支付其5万元的违约金，现李立鍼请求黄进发赔偿其双倍购房定金人民币10万元及违约金人民币10万元，除黄进发应退还其购房定金5万元及支付违约金5万元，超出的部分不予支持。根据《仁辰房屋买卖（居间）合同》第七条“在此条件下，应向丙方支付的全部中介费均由违约的一方承担”的约定，黄进发应承担李立鍼已支付的13000元中介费。关于本案李立鍼请求的律师费问题，因本案合同并未就律师费问题有约定，李立鍼请求黄进发支付律师费6000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，黄进发辩称因其案外人黄真治的车位被写入诉争合同，导致合同履行，缺乏事实与法律依据，本院不予采信，黄进发关于确认合同无效及无需退还定金5万元、无需承担中介费的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五、第一百一十六条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除李立鍼与黄进发签订的《仁辰房产买卖（居间）合同》（NO：0000248）； 二、黄进发应于本判决生效后十日内退还李立鍼购房定金50000元； 三、黄进发应于本判决生效后十日内支付李立鍼违约金50000元； 四、黄进发应于本判决生效后十日内支付李立鍼中介费13000元； 五、驳回李立鍼本诉的其他诉讼请求； 六、驳回黄进发反诉的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3020元，减半收取计1510元，由黄进发负担,；反诉案件受理费1200元，由黄进发负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 黄景山 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 杨玲娥 速 录 员 陈昱君 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。