河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初773号 原告：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市宝应县苏中北路41号，统一社会信用代码：9132102372902682X6。 法定代表人：蔡锦忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晔，河北天捷律师事务所律师。 被告：周梅堂，男，1955年4月3日生，汉族，住河北省石家庄灵寿县。 委托诉讼代理人：王永飞，河北东临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所律师。 被告：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。统一社会信用代码：91130100780823429A。 法定代表人：廖欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张书兰，该公司员工。 原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称“天宇公司”）与被告周梅堂、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称“仁安公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院已于2018年11月26日作出（2018）冀01民初843号民事判决，天宇公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年4月2日作出（2019）冀民终191号民事裁定，撤销本院作出（2018）冀01民初843号民事判决并发回重审。本院于2019年6月17日立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宇公司的委托诉讼代理人李冬霞、肖晔、被告周梅堂的委托诉讼代理人王文华、被告仁安公司的委托代理人张书兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天宇公司向本院提出诉讼请求：判决原告有权对被告仁安公司名下的3号楼2单元501号房产申请查封，并继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。事实和理由：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案，依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，并于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协助执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告周梅堂向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2018）冀01执异91号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误。1、被告提交的《时代花园住宅预定合同》不能证明买卖合同关系，不应采信。被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成意向，尚未形成买卖合同关系。《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”亦可印证。2、被告提交的证据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明力，不应采纳。3、被告提交的唯一住房的材料于理不合，不应采纳。被告提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房，且被告作为灵寿县村民，本就享有宅基地。而且，被告自签署《时代花园住宅预定合同》并非旨在解决居住问题。二、执行裁定适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。 周梅堂辩称，重审中提交2012年7月1日周海永商铺诚意金5000元缴费收据和灵寿县公安局出具的答辩人与周海永关系证明，证明答辩人与周海永为父子关系，说明周海永是代答辩人缴费。当时答辩人打算购买商铺，后来没有买成，商铺诚意金抵顶了住宅款，答辩人购房行为符合最高院29条规定，能够排除天宇公司的执行。 仁安公司辩称，同意周梅堂的意见。 重审中，周梅堂提交了2012年7月1日交纳商铺诚意金的票据原件、灵寿县公安局北洼派出所出具的周梅堂与周海永系父子关系的证明，并经各方质证。天宇公司对上述证据材料的真实性无异议。上述证据可作为本案有效证据。 经审理查明：2016年8月24日，原告天宇公司向本院提出诉前财产保全申请，2016年8月26日，本院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结被告仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产，2016年9月5日，本院向石家庄市灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被告仁安公司开发的位于石家庄市灵寿县项目下的3号楼全部和4号楼部分房产，查封期限三年，自2016年9月5日至2019年9月4日，本案所涉的房产在查封之列。之后，被告周梅堂向本院提出书面执行异议。本院作出（2018）冀01执异91号执行裁定书，裁定：中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。2016年9月2日，时代花园住宅项目取得商品房预售许可证。被告周梅堂名下无其他用于居住的房产。 重审中查明，周梅堂与周海永系父子关系，仁安公司与周梅堂于2012年9月28日签订了《时代花园住宅预定合同》，约定商品房位于灵寿县，用途为住宅，商品房建筑面积130平方米（房管局测绘面积为准，多退少补），单价为2686.92元／㎡,总房款349300元，首付款为179300元,剩余房款以银行按揭形式支付，同时约定交房时间、其他权利义务等内容。周海永代其父亲周梅堂交纳了涉案房产的相关款项，即周海永分别于2012年7月1日交住宅诚意金3000元整、商铺诚意金5000元整，于2012年9月24日交纳3-2-501定金2万元，周梅堂于2012年9月28日交纳3-2-501房款151300元。仁安公司为周梅堂、周海永出具了相关收据。后因周梅堂不再购买商铺，仁安公司认可商铺诚意金已转换为涉案房产的购房款。周梅堂交纳的购房款合计179300元。灵寿县房地产管理处于2017年7月14日出具的《房屋权属登记信息查询证明》，证实周梅堂在该处无房产登记信息 本院认为，本案焦点问题，是否继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 1、关于在查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效；商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽然仁安公司与周梅堂签订的是商品房预定合同，但该合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且仁安公司已经按照合同约定收受了购房款，该预定合同应认定为商品房买卖合同。尽管签订上述合同时，仁安公司尚未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前，涉案项目已取得商品房预售许可证，双方签订的合同可认定为合法有效。周梅堂与仁安公司签订涉案合同的时间为2012年9月28日，本院查封涉案房产时间为2016年9月5日，即在本院查封之前，仁安公司已与周梅堂签订了合法有效的书面买卖合同。 2、关于所购商品房系是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的问题，灵寿县房地产管理处于2017年7月14日出具的《房屋权属登记信息查询证明》，证实周梅堂在该处无房产登记信息。周梅堂为该商品房的消费者，涉案房产为周梅堂目前唯一居住的房产。 3、关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，周海永作为周梅堂的儿子，代替周梅堂交纳部分房款，有其现实合理性，且周梅堂、仁安公司均认可，应认定周海永交纳的费用实质上系周梅堂交纳的房款。周海永和周梅堂交纳的房款总计179300元，符合合同约定的首付款金额，且已超过合同约定总价款349300元的50%。虽然周梅堂在2012年7月1日交纳过商铺诚意金5000元，但因其未实际购买商铺，该笔款项在仁安公司的认可同意下，已经转换成周梅堂的购房款。天宇公司不认可该票据的关联性，但未提交周梅堂实际购买了商铺的相关证据，也未提交其他相反证据，综上，周梅堂支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十。 综上，周梅堂提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的排除执行的条件，周梅堂对被执行的房产享有足以排除强制执行的民事权益，天宇公司请求继续查封涉案房产，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下： 驳回江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由江苏天宇建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李德利 审判员  郝东霞 审判员  李 莉 二〇一九年十一月十二日 书记员  崔 达