福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5236号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福州市杨桥东路善化新村8座2层，统一社会信用代码：91350000705101557U。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：郑映良，公司员工。 被告：刘鸿，女，1969年8月29日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建实达物业有限公司（以下简称“实达物业”）与被告刘鸿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告实达物业的委托诉讼代理人郑映良、被告刘鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业管理费9291.6元、水电公摊费890元，总计10181.6元；2、请求判令被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五缴纳滞纳金（即违约金）计6829.3元（计至2019年5月31日）；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与江滨丽景临江园小区的开发建设单位福州新榕房地产开发有限公司签订《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》。原告于2003年10月入驻滨江丽景临江园项目，一直服务至2018年12月31日撤出。根据原告于滨江丽景临江园小区业主委员会签订的《滨江丽景临江园前期物业管理委托合同》及其补充协议相关欠款，原告有权按标准向滨江丽景临江园小区的住户收取物业管理费及其它代收代缴费用，其中明确规定：多层不带电梯住宅收费标准为每月0.6元/㎡，该合同的补充协议还约定每户每月应缴纳10元的水电公摊费；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三缴纳滞纳金（即违约金）。被告是江滨丽景临江园5#604单元的业主，其房屋系多层不带电梯住宅房屋，每月应交物业管理费为104.4元（面积174平方米，收费标准0.6元/平方米每月）。原告一般是每月通知被告一次。自2011年8月至今，被告一直没有向原告交纳物业费管理、水电公摊费用等，现已拖欠2011年8月1日至2018年12月31日（计89个月）的物业管理费9291.6元，2011年8月至2018年12月的（89个月）的水电公摊费890元，总计10181.6元，实达物业公司曾多次派人催收上述费用，但被告仍未能及时支付上述费用。截至2019年5月31日，被告累计应支付滞纳金（即违约金、本案以万分之五计）6829.3元。 被告辩称，因原告的不作为，导致房屋漏水及停在小区中的车辆被砸，造成财产损失，原告并未给我任何赔偿及处理。因原告安全保障服务有重大缺陷，所以被告不应当支付物业费及违约金。 本院经审理认定事实如下：2003年8月10日，福州新榕房地产开发有限公司（乙方）与原告（甲方）签订《滨江丽景临江园（前期）物业管理委托合同》，福州新榕房地产开发有限公司选聘原告对滨江丽景临江园提供前期物业管理服务，合同约定：不带电梯住宅收费标准为每月0.6元/㎡；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；委托管理期限自2003年8月10日至业委会成立后，业委会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2008年3月20日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《滨江丽景临江园物业服务合同》，合同约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；多层不带电梯住宅管理服务费为每月0.6元/㎡；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同期定为一年（从2008年3月至2009年3月）。2008年6月25日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《滨江丽景临江园物业服务补充协议》，协议约定：本小区从2008年7月起每月向每户收取公共水电费用10元。之后，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告于2009年3月20日、2010年4月21日签订合同，约定由原告提供物业服务，合同期分别为2009年3月20日至2010年3月20日、2010年5月1日至2011年4月30日。2018年12月31日，福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会、福州榕光物业管理有限公司与原告三方签订《物业移交接管书》，由福州榕光物业管理有限公司接管小区的物业服务。 另查，被告系滨江丽景临江园6#604复式单元业主，房屋建筑面积173.07平方米。被告自2011年8月1日起至2018年12月31日未向原告支付物业服务费及相关公摊费用。原告于2012年、2014年、2015年、2018年均向被告邮寄律师函，催告被告支付物业服务费及相关公摊费用。 本院认为，福州新榕房地产开发有限公司与原告签订的《滨江丽景临江园（前期）物业管理委托合同》、福州市仓山区滨江丽景临江园业主委员会与原告签订《滨江丽景临江园物业服务合同》及《滨江丽景临江园物业服务补充协议》合法有效，对小区业主具有约束力。被告虽辩称原告提供的物业服务存在各种问题,但未否认原告在物业服务合同届满后仍然为被告房屋所在小区提供物业服务这一基本事实，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。原告未提交证据证明已向被告催缴2018年7月起的物业服务费及2018年4月起的水电公摊费，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2011年8月至2018年6月的物业服务费8618.89元（0.6元/月/㎡×173.07平方米×83个月）及2011年8月至2018年3月水电公摊费800元（10元/月×80个月）。被告刘鸿辩称拒缴物业费系因物业公司不作为，本院认为，物业服务合同是双务合同，合同双方均负有相应的义务：物业公司提供符合合同约定的物业服务，业主交纳物业服务费。合同履行过程中，若物业公司的服务不符合约定，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非采取不交纳物业服务费的方式，且被告未提供证据证明其主张，故对刘鸿的该项抗辩意见，本院不予支持。因物业服务合同已于2011年4月30日到期，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、被告刘鸿于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付物业服务费8618.89元及水电公摊费800元； 二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225.2元，适用简易程序减半收取计112.6元，由原告福建实达物业有限公司负担50.6元，被告刘鸿负担62元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林志诚 二〇一九年十一月十五日 法官助理 李 扬 书 记 员 陈 晓 附一：本判决适用的法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”  7