河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民初774号 原告：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市宝应县苏中北路41号，统一社会信用代码：9132102372902682X6。 法定代表人：蔡锦忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晔，河北天捷律师事务所律师。 被告：栗志军，男，1975年10月18日生，汉族，住河北省石家庄灵寿县。 委托诉讼代理人：王永飞，河北东临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文华，河北东临律师事务所律师。 被告：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。统一社会信用代码：91130100780823429A。 法定代表人：廖欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张书兰，该公司员工。 原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称“天宇公司”）与被告栗志军、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称“仁安公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院已于2018年11月20日作出（2018）冀01民初698号民事判决，天宇公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年4月2日作出（2019）冀民终45号民事裁定，撤销本院作出（2018）冀01民初698号民事判决并发回重审。本院于2019年6月17日立案受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天宇公司的委托诉讼代理人李冬霞、肖晔、被告栗志军的委托诉讼代理人王文华、被告仁安公司的委托代理人张书兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天宇公司向本院提出诉讼请求：判决原告有权对被告仁安公司名下的4号楼1单元303号房产申请查封，并继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。事实和理由：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书并于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协议执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告栗志军向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2018）冀01执异125号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下：一、执行裁定书认定事实有误。1、被告提交的《时代花园住宅预定合同》不能证明买卖合同关系，不应采信。被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成意向，尚未形成买卖合同关系。《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方”亦可印证。2、被告提交的证据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明力，不应采纳。3、被告提交的唯一住房的材料于理不合，不应采纳。被告提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房，且被告作为灵寿县村民，本就享有宅基地。而且，被告自签署《时代花园住宅预定合同》并非旨在解决居住问题。二、执行裁定适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。 栗志军辩称，重审中提交仁安公司保存的有栗志军签字的合同原件及复印件。因栗志军最早预定的房号是4-1-602，后变更为4-1-303，因此2013年5月18日的收据出现两个房号。现4-1-602业主赵全喜的购房合同，以及省法院的生效判决证明栗志军仅有4-1-303。栗志军购房符合最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条的规定，能够排除天宇公司的执行。 仁安公司辩称，同意栗志军的意见。 重审中，仁安公司提交了其与栗志军于2013年5月24日签订的《时代花园住宅预定合同》原件，栗志军提供了赵全喜的购房合同以及河北省高级人民法院（2019）冀民终148号民事判决，并经各方质证。天宇公司虽主张栗志军的签字是后补的，但不能提供相应证据，天宇公司对赵全喜购房合同和判决书的真实性无异议，上述证据可作为本案有效证据。 经审理查明：2016年8月24日，原告天宇公司向本院提出诉前财产保全申请，2016年8月26日，本院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结被告仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产，2016年9月5日，本院向石家庄市灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了被告仁安公司开发的位于石家庄市灵寿县项目下的3号楼全部和4号楼部分房产，查封期限三年，自2016年9月5日至2019年9月4日，本案所涉的房产在查封之列。之后，被告栗志军向本院提出书面执行异议。本院作出（2018）冀01执异125号执行裁定书，裁定：中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。2016年9月2日，时代花园住宅项目取得商品房预售许可证。被告栗志军名下无其他用于居住的房产。 重审中查明，栗志军开始预定的是4-1-602房产，并于2013年4月15日交纳诚意金5000元，又于2013年5月18日交纳4-1-602房产的定金2万元。后仁安公司与栗志军于2013年5月24日签订了《时代花园住宅预定合同》，合同涉及的房号变更为4-1-303，约定商品房位于灵寿县，用途为住宅，商品房建筑面积127.7平方米（房管局测绘面积为准，多退少补），单价为2806.84元／㎡,总房款358434元，首付款为188434元,剩余房款以银行按揭形式支付，同时约定交房时间、其他权利义务等内容。合同落款处有栗志军的签字、指纹及身份证号、家庭住址、电话等个人信息。栗志军变更购买的房号后，仁安公司未再变更栗志军交付定金的票据，仅在原票据上标注4-1-303，并加盖了仁安公司公章。2013年5月24日，栗志军交纳4-1-303房款163434元，仁安公司为其出具了收据。栗志军交款总计188434元。栗志军名下无其他用于居住的房产。河北省高级人民法院（2019）冀民终148号生效判决认定：“赵全喜购买的4号楼1单元602号房产合同约定总房款为251192元，其提交的收据显示已交购房款131192元”并认定“赵全喜对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行”。 本院认为，本案焦点问题，是否继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 关于在查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效；商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，在重审中，仁安公司提交了其持有的栗志军名下的合同原件，该合同原件中有栗志军的签字、指纹及身份证号、家庭住址、电话等个人信息，天宇公司虽主张该签字是后补的，但并不能否认栗志军签字及指纹的真实性，也未能提供其他证据证明其主张。对该合同的真实性本院予以认可。虽然仁安公司与栗志军签订的是商品房预定合同，但该合同已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且仁安公司已经按照合同约定收受了购房款，该预定合同应认定为商品房买卖合同。尽管签订上述合同时，仁安公司尚未取得商品房预售许可证明，但在本案起诉前，涉案项目已取得商品房预售许可证，双方签订的合同可认定为合法有效。栗志军与仁安公司签订涉案合同的时间为2013年5月24日，本院查封涉案房产时间为2016年9月5日，即在本院查封之前，仁安公司已与栗志军签订了合法有效的书面买卖合同。 关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，灵寿县房地产管理处于2018年1月31日出具的《房屋权属登记信息查询证明》，证实栗志军在该处无房产登记信息。栗志军是涉案房产的消费者，涉案房产为栗志军目前唯一居住的房产。 关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题，首先，栗志军2013年5月18日定金票据的问题，栗志军开始预定的是4-1-602房产并于2013年5月18日交纳了定金2万元，但实际签订合同时其变更为4-1-303房产，虽然仁安公司未再变更栗志军交付定金的票据，仅在原票据上标注4-1-303，并加盖了仁安公司公章，但结合合同约定的首付款金额188434元及栗志军于2013年5月24日交纳的房款收据163434元来看，栗志军2013年5月18日交纳的定金已实际转换为4-1-303房产的定金。其次，栗志军提交的2013年4月15日诚意金5000元的票据、2013年5月24日交纳房款163434元的票据，加上上述定金2万元，栗志军实际交纳房款188434元，已超过合同约定的总价款的百分之五十。 综上，栗志军提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的排除执行的条件，栗志军对被执行的房产享有足以排除强制执行的民事权益，天宇公司请求继续查封涉案房产，理据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下： 驳回江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由江苏天宇建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李德利 审判员  郝东霞 审判员  李 莉 二〇一九年十一月十一日 书记员  崔 达