江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初4063号原告：南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会，组织机构代码A9116651-8，住所地南京市雨花台区西善桥街道西善桥村。法定代表人：许发平。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所律师。被告：杨宪华，住南京市。委托诉讼代理人：王继欣，住南京市。被告：王继欣，住南京市。被告：王宁，住上海市虹口区。原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会（以下简称“西善桥村委会”）与被告杨宪华、王继欣、王宁租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西善桥村委会的委托诉讼代理人汪吕兵、万宇，被告王继欣、王宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西善桥村委会向本院提起诉讼请求：1.被告立即向原告返还位于，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河石护坡，北至排水沟面积为192平方米的土地；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于1999年3月28日与被告杨宪华及王某1签订协议书，将位于开发地块总面积192平方米，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河石护坡，北至排水沟的地块出租给杨宪华、王某1，租赁年限约定为50年。但上述土地系集体土地，被告并非当地村民，该合同应为无效；同时根据《合同法》规定租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故目前该租地协议应为无效。原合同当事人王某1已经去世，故其子女作为继承人承担责任。原、被告就返还土地使用权协商无果，原告为维护合法权益，遂提起诉讼。被告杨宪华辩称，本案土地虽是集体土地，被告杨宪华也非本村村民，但本案协议签订日期是1999年3月28日，合同履行期间原告也有收取过租金的行为，承包土地长达20年之久，期间原告没有提出异议，也没有提出诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效。租赁年限50年的约定合法有效，1999年10月1日《中华人民共和国合同法》正式生效，并规定了租赁期限最长为20年，但本案中租赁关系约定时间是在1999年3月28日，当时的中华人民共和国经济合同法未对租赁合同的租赁期限作出限定。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第一条的规定，合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的可以适用合同法的有关规定。说明第一条并未强制适用合同法的有关规定，故合同法实施前签署签订的上述协议其中超过20年部分，应当适用当时的法律规定。本案协议均为当事人真实意思表示，并未违反当时的法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。结合本案的具体情况，被告在1999年3月28日起承租涉案地块以后，向原告一次性支付了50年租赁费用8万元，作为长期租赁的承租人已按约履行完了全部合同义务。从1999年至2019年原告作为出租方接受租金，在长达20年时间内也未提出异议，因此无论根据法律规定还是合同的实际履行情况，50年租期租赁期限的约定都应该是有效的，在相关的判决中也有类似判决，比如2017年南京市中级人民法院就对类似协议的效力进行了确认。被告王继欣、王欣辩称，原告起诉王继欣、王宁作为被告，主体不适格，不应该作为本案被告，无论是西善桥村委会与杨宪华、王某1于1999年3月28日签署的协议书，还是西善桥村委会与杨宪华于1999年3月签署的协议书，被告王继欣、王欣都不是合同主体，与原告及涉案土地不存在任何关系。虽然合同当事人王某1是被告的父亲，现在已经去世，当事人杨宪华仍在实际控制并占有使用涉案土地，合同继续合法有效。况且土地租赁合同并非王某1私有财产，不能作为遗产继承。被告王继欣、王欣事实上也从未从上述土地甚至地上建筑物中获得任何财产或收益，因此不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年3月28日，西善桥村委会（甲方）与杨宪华、王某1（乙方）签订《协议书》，约定：经西善桥村委会同意，决定将东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，总面积为192平方米的土地出租给乙方开发经营；租赁期限为50年，自1999年3月28日至2049年3月28日止，租赁费用合计8万元整；乙方独资建设、经营，所建商业房经营权、转租权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉。同日，西善桥村委会（甲方）与杨宪华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟北侧，总面积991.463平方米的土地出租给杨宪华经营；租赁期限与租赁费用、经营权约定与上述第一份《协议书》约定一致。关于杨宪华个人单独签署的《协议书》，原告对西善桥村委会的签章不持反对意见。另查明，涉案土地性质系西善桥村集体土地，土地坐落于。杨宪华与王某1并非西善桥村集体组织成员。涉案土地出租时，原告并未召开村民小组会议，系由村委会同意将土地出租给杨宪华、王某1。关于租赁土地面积，被告称按照第二份《协议书》，即原告与杨宪华之间的协议，实际租赁面积为991.463平方米；原告称实际租赁面积约500多平方米。再查明，杨宪华与王某1系夫妻关系，王某1已于2014年10月21日过世。王继欣、王宁系杨宪华与王某1的子女。王继欣、王宁向本院做出陈述，明确放弃继承涉案合同上的相关权利，也不应承担合同义务。以上事实，有土地使用权证明、协议书、户籍信息及当事人陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。根据1999年9月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第十五条规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。杨宪华与王某1虽与西善桥村委会签订《协议书》，取得涉案192平方米的土地，但是原告对外出租并未取得西善桥村村民会议或村民代表同意，且签订《协议书》将涉案土地用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，应属无效。即使根据2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意”，涉案《协议书》也不符合上述法律强制性规定。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于两份《协议书》所签订的土地面积有异，但现有证据均不能否认两份《协议书》签署的真实性，原告根据第一份协议，即与杨宪华、王某1签署的租赁协议，主张返还192平方米的土地，系对其民事权利的处分，故结合原告主张，杨宪华、王某1应当向原告返还位于，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，面积为192平方米的土地。鉴于王某1已经去世，涉案合同的权利义务由其继承人继承，被告王继欣、王宁作为王某1的法定继承人，于本案诉讼过程中明确做出放弃继承涉案租赁合同上权利义务的意思表示，故原告主张被告王继欣、王宁承担返还义务并无事实和法律依据，本院不予支持。被告杨宪华作为《协议书》签署当事人，且作为王某1的法定继承人，其应当承担向原告返还土地的责任。若被告杨宪华认为合同无效对其造成损失，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十五条、第六十三条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨宪华于本判决生效之日起十五日内向原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会返还坐落于南京市雨花台区，东至排水沟，西至兴梅北路路栏，南至秦淮河堤石护坡，北至排水沟，面积为192平方米的土地；二、驳回原告南京市雨花台区西善桥街道西善桥村村民委员会对被告王继欣、王宁的诉讼请求。本案案件受理费1800元，由被告杨宪华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈 波人民陪审员 刘 维人民陪审员 王 贵二〇一九年十一月二十七日法官 助理 史佳丽书 记 员 於国瑾