河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0929民初2312号 原告：米培峰，男，1977年9月5日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 委托诉讼代理人：李世兵，河北林风律师事务所律师。 被告：河北祥荣房地产开发有限公司，住所地河北省献县东环路东侧。 法定代表人：李小华，职务：经理。 委托诉讼代理人：张秀林，河北建平律师事务所律师。 原告米培峰与被告河北祥荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米培峰及其委托诉讼代理人李世兵、被告河北祥荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 米培峰向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告按认购协议约定将“祥荣-香榭名筑”6号楼1单元2102号楼房与原告签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付原告，或被告返还原告购房款536697元，支付利息损失37105元。2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告河北祥荣房地产开发有限公司在开发建设的“献县祥荣-香榭名筑”工程中，将1#、3#住宅楼工程分包给罗明扬进行施工，该工程所涉钢筋班组施工由原告完成，产生工人工资506697元。2018年2月1日，经被告与原告、罗明扬充分协商，以被告楼房抵顶工程款的方式与原告签订“祥荣-香榭名筑认购协议”。约定由被告将“祥荣-香榭名筑”6号楼1单元2102号，建筑面积为109.53平米的楼房一套，以总价536697元的价格销售给原告，其中对所欠原告工人工资506697元冲抵购房款，购房款差额30000元由原告另行向被告交纳。原告依照约定全面履行了补交差额等义务，被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次催促，被告总是一拖再拖未能履行承诺，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益不受侵犯，故依法提起诉讼，望依法判如所请。 河北祥荣房地产开发有限公司辩称，被告方同意解除双方签订的认购协议书，但认购协议书并不具有商品房买卖合同的特征，因此不属于商品房买卖合同。原告方在诉状中已经明确说了原告方系给罗明扬施工产生了工程款共计506697元，用于房产抵顶工程款，但罗明扬及其挂靠的河北易兴建筑安装工程有限公司已经在沧州市中级人民法院起诉被告，要求其支付1号楼及3号楼共计2500万元工程款，因起诉的数额包含了本案的争议数额，因另一案正在沧州市中级人民法院审理过程中，被告拒绝向原告方交付房屋或工程款，原告方应当向河北易兴公司或罗明扬主张权利，基于上述事实，被告方未将涉案房屋交付原告，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，提交如下证据：1、原告与被告2018年2月1日签订的祥荣-香榭名筑认购协议书一份，拟证实原被告协商一致，就涉案的6号楼1单元2102室房产由被告同意双方签订认购协议，该协议明确约定了双方的权利和义务，并明确房屋的总价为536697元，并约定原告在交清相应款项后，被告应当与原告签订正式的商品房买卖合同，该认购协议是原、被告的真实意思表示，合同内容对原、被告产生法律约束力；2、被告公司给原告出具的工程款抵扣收款收据一份，拟证实被告公司是以其开发的祥荣-香榭名筑工程中原告的施工工程款做抵顶，形成双方议定的认购房产，收款收据能够证实被告公司收到了认购协议中约定的房款总价；3、案外人罗明扬的证人证言，拟证明被告公司开发建设的祥荣三期工程1号3号工程由罗明扬承包，罗明扬将钢筋班组的工程交由原告完成，罗明扬能够证实米培峰所完成的工程量为506697元，经与本案原告协商，用该工程款抵顶房款，差额3万元由原告另行补交的事实；4、原告米培峰在中国农业银行交易明细单一份，拟证实原告米培峰按照与被告签订的认购协议将工程款抵顶差额3万元汇至被告公司当时的负责人李玉香的银行账户；5、原告方自己计算的利息清单一份，原告缴纳了购房款536697元，被告方一直未原告签订商品房买卖合同，应当承担利息37105元。 被告质证称，对于证据1、2的真实性没有异议，收款方式为抵扣工程款，之所以未交付涉案房屋，系罗明扬及其挂靠的公司起诉被告方要求支付全部的工程款，其中就包含了本案的争议款项，基于罗明扬及挂靠公司起诉被告，因此被告方未予交付涉案房屋且被告方明确不同意将涉案房屋交付原告以及支付工程款，因有另案诉讼，否则被告方将重复支付，严重损害被告方的合法权益；对于证据3，无法核实真实性，不予认可；对于证据4是复印件，请求法庭核实原件。对于证据5，其应当向罗明扬或挂靠公司主张支付工程款的权利，与本案无关。因本案存在另一诉讼，罗明扬及挂靠公司起诉被告支付全部的工程款，为防止被告方出现重复支付工程款的情形，本案属于民诉法第150条规定的中止审理的情形，本案应当中止审理，待另一案判决结果后在进行实施审理。 被告为证明自己的主张，提交如下证据：诉状一份和沧州中院的举证通知书一份，拟证实证人罗明扬实际施工工程量为2500万元，其全额要求被告支付，其中就包含了本案的工程款。 原告质证称，对真实性无异议，但是不同意被告的证明主张，该民事起诉状内容与本案诉争标的没有任何联系，被告提供的诉状中显示双方诉争的当事人为河北易兴公司和本案的被告，结合证人的出庭作证，不清楚易兴公司具体起诉的数额，该诉状与本案无任何关联性。 本院经审理认定事实如下：“祥荣一香榭名筑”工程系被告河北祥荣房地产开发有限公司开发，该工程中1#、3#楼河北祥荣房地产开发有限公司发包给了河北易兴建筑安装工程有限公司。罗明扬挂靠河北易兴建筑安装工程有限公司建设施工，其为该工程的实际施工人。罗明扬将3#的钢筋工程分包给了钟军，钟军又分包给原告米培峰。 2018年2月1日，原告米培峰和被告河北祥荣房地产开发有限公司协商，签订了《祥荣-香榭名筑认购协议》。该协议约定，原告米培峰自愿认购被告开发的祥荣-身榭名筑6号楼1单元2102室，房屋建筑面积为109.53平方米（最终面积以销售合同面积为准），房屋单价为4900元/平方米，总价为536697元。该协议约定该款项为认购定金，签订《商品房买卖合同》后冲抵购房款。当天，被告河北祥荣房地产开发有限公司为原告出具收款收据一份，该收据收款方式为工程款抵扣，按约定原告又向被告支付了30000元购房款。后河北易兴建筑安装工程有限公司以建设工程施工合同纠纷为由起诉了被告河北祥荣房地产开发有限公司，起诉标的包括祥荣-香榭名筑1#、3#完成工程量的工程款。被告河北祥荣房地产开发有限公司以其中包括原告该笔工程款为由拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，并在庭审中明确表示同意解除双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》。 以上事实有当事人陈述，原、被告提交的证据，以及开庭笔录可供认定。 本院认为，契约可分为预约和本约。本约即指正式合同，当事人直接可据此要求相对方履行约定义务。而预约，是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约必须具备书面形式，是谈判期间对未来事项的预先规划，预约的标的是当事人为将来订立本约而谈判，内容应包括将来订立本约的基本条件和基本内容。预约存在的目的是准备签订本约，故其对双方当事人的约束力不同于本约。预约的内容并不能直接转化为本约，预约所要求的内容必须通过签订本约才能成为履行标的。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期属于必要条款。而关于本案双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》，仅包括双方当事人的概况、房屋的基本情况、价款计算方法、签署本约的时间约定，而关于房屋实际面积与约定误差的处理、房屋交付使用条件、交付日期等其他重要条款尚未订立，且原告米培峰并未实际向河北祥荣房地产开发有限公司协商全额交付购房款，其自称折抵的工程款是否合法也未提交证据证明，综上，双方签订的确认书并非本约，符合预约的特征。因其不是本约，故守约方并不能要求其按照预约所约定的内容进行履行，也不能强制对方履行，故原告请求被告按认购协议约定将“祥荣-香榭名筑”6号楼1单元2102号楼房与原告签订《商品房买卖合同》，并将该房产交付原告的主张，本院不予支持。 因原告米培峰诉讼请求中要求返还购房款，该诉请可理解为要求解除双方签订的协议，返还购房款。被告明确表示同意解除该合同，故基于双方合意，对于原、被告双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》依法予以解除。原告要求被告返还其购房款536697元，经审理该款项中仅有30000元是原告交纳的购房款，故对于该30000元购房款被告应予返还原告。剩余506697元均是抵扣的工程款，而本案是房屋买卖合同纠纷，且3#钢筋工程存在多次分包，其计算由来、确认方式是否合法原告均未提交证据证实，工程款的支付与房屋买卖合同不是同一法律关系，故对于原告要求506697元工程款按购房款要求返还的主张本院不予支持。原告另主张利息损失37105元，因双方并未约定损失，故对于原告的该项主张，本院不予支持。因工程款的支付与房屋买卖合同不是同一法律关系，故原告要求本案中止审理，等待工程款纠纷的另案出结果的主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、解除原告米培峰与被告河北祥荣房地产开发有限公司双方签订的《祥荣-香榭名筑认购协议》，被告河北祥荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告米培峰购房款30000元； 二、驳回原告米培峰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费363元，由原告米培峰负担88元，由被告河北祥荣房地产开发有限公司负担275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 钱 英 二〇一九年十一月二十日 书记员 李佳雨