山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0282民初6099号原告：徐红日，男，1952年3月28日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：徐立松，男，1967年1月7日出生，汉族，住青岛市四方区。原告：徐香珍，女，1963年1月5日出生，汉族，住青岛市李沧区。原告：徐美芳，女，1956年12月13日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告：徐香华，女，1970年8月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。以上五原告委托诉讼代理人：牟丹，山东文鼎律师事务所律师。被告：王平业，男，1963年5月1日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远大，山东海之源律师事务所实习律师。被告：李秀香，女，1956年9月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：徐桂红，女，1983年7月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。系被告李秀香之女。被告：徐桂艳，女，1981年3月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王宏地，男，1982年11月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。系被告徐桂艳配偶。被告：徐桂红，女，1983年7月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。原告徐红日、徐立松、徐香珍、徐美芳、徐香华与被告王平业、李秀香、徐桂艳、徐桂红农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，后又组成合议庭于2019年10月23日公开开庭进行了审理。五原告的委托诉讼代理人牟丹，被告王平业及其委托诉讼代理人赵娜、张远大，被告徐桂红并作为被告李秀香的委托诉讼代理人、被告徐桂艳及其委托诉讼代理人王宏地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认1995年1月18日签订的《卖房约》无效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：徐子林是五原告之父，被告李秀香、徐桂艳、徐桂红系徐立金的法定继承人，徐立金系徐子林次子，五原告父亲徐子林于1996年11月12日去世，五原告母亲于德香于1996年5月9日去世，徐立金于2009年5月28日去世。五原告一直在外工作居住，未在本村居住。父母去世后在青岛市即墨区大信镇南翟家疃村遗有房屋一处四间，一直无人居住，五原告系父母遗产的法定继承人。近期五原告回到老家青岛市即墨区大信镇南翟家疃村，发现父母的遗产房屋四间被被告王平业无故占有，被告王平业称涉案房产于1995年1月18日与徐立金签署了《卖房约》，但徐立金并非涉案房产所有人，对涉案房产无权处置。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，几经协商无果，万般无奈之下，特具状法院，望判如所诉。被告王平业辩称，1、本案五原告曾在（2019）鲁0282民初4159号案称并不知晓其余被告联系方式与住址，很多年没有联系。但是，五原告实际上一直与其他三被告保持密切的联系，本案是因涉案房屋所在村进行拆迁，其他三名被告意欲占有拆迁利益伙同五原告特意设计。原告与其他三位被告恶意串通，虚构彼此间的法律关系，故意构造原被告地位，因此庭审中被告李秀香、徐桂艳、徐桂红对于被告王平业不利陈述法庭不应采信。2、原告所诉房屋与徐子林无关，五原告曾经提起的（2019）鲁0282民初4159号案，因无任何证据而撤诉。3、在（2019）鲁0282民初4159号案中，五原告诉称徐子林在一岁半时父母均去世，则对其尽到抚养义务的长辈应是法定继承人，法庭也曾向五原告释明落实全部法定继承人，五原告有义务举证已经全部列示徐子林的法定继承人，否则应驳回起诉。4、在（2019）鲁0282民初4159号案中五原告称每年清明都会回到村庄到涉案房屋查看，而其他三名被告在涉案村庄居住或有居住的房屋，涉案房屋已由徐立金卖与被告王平业已逾20多年，在这20多年期间五原告及其他三位被告均未对该房屋进行管理使用，也不知道房屋登记情况及翻建、拆建情况，对于王平业拆建、翻建涉案房屋也未提出任何异议，足见涉案房屋权属早已不归其所有，并且该案也早已过诉讼时效与除斥期间，请法庭驳回原告起诉。被告李秀香、徐桂红辩称，徐立金是徐子林的儿子，被告李秀香是徐立金的配偶，被告徐桂艳、徐桂红是徐立金的女儿。徐立金在大信镇南翟家疃村只有一处房屋，现已经拆迁，涉案房屋是徐子林的房屋，与我方无关。被告徐桂艳辩称，徐立金名下只有一处房屋，并不是涉案房屋，原告所称徐立金将房屋卖给被告王平业，我方不知情。本院审理查明，涉案房屋位于青岛市即墨区大信镇南翟家疃村，被告王平业系该村村民，五原告之父徐子林、五原告兄弟徐立金生前均系该村村民。徐子林于1996年11月12日去世，配偶于德香于1996年5月9日去世，徐子林共有子女六人，长子徐红日、次子徐立金（于2009年5月28日去世）、三子徐立松、长女徐美芳、次女徐香珍、三女徐香华。被告李秀香系徐立金之妻，徐立金共有二女，即被告徐桂艳、徐桂红。五原告称，涉案房屋系五原告之父徐子林所有，并提交《土地房产所有证》一份，该证系1951年1月29日颁发，记载：“即墨县十四区翟家町村居民徐子林依据中国人民政治协商会议共同纲领第二十七条保护农民已得土地所有权之规定确定本人本户全家所有土地共计可耕地陆段柒亩陆分增加二分四（后添加手写文字）非耕地壹段贰分肆厘房产共计房屋间……私有产业有耕种居住典当转让赠与等完全自由任何人不得侵犯特给此证”。五原告称该证所手写添加的“增加二分四”即为涉案房屋。被告王平业质证称真实性不能确认，该证据仅能显示徐子林耕地情况，不能证明涉案房屋与徐子林有关联性。其他被告对该证据无异议。被告王平业称，涉案房屋系徐立金所有的房屋，已于1995年1月18日卖与被告王平业，王平业提交《卖房约》复印件一份。因涉案房屋已被拆迁，王平业作为被拆迁人与拆迁人签订了拆迁安置补偿协议，该《卖房约》原件交到拆迁部门。本院经被告王平业申请向青岛市即墨区大信镇政府调取该《卖房约》扫描件一份，《卖房约》载明：“卖房人徐立金，因旧房不需要，愿将旧房四间原有的窗门不动，出卖给王平业。屋的四至，西至立训，屋山属立训，中锋墙属立金，房价钱壹仟贰佰元整，当交不欠，恐口无凭，立字为证。致卖房人徐立金买房人王平业街坊徐立训立字人王延绪1995.1.18号”。被告王平业称，买房时徐立金说房屋是他的，没有证，当场交付现金1200元，签完约便给了钥匙，其后王平业入住。五原告对《卖房约》质证认为，从卖房约四至来看涉案房屋是徐子林的房屋，并非徐立金的房屋，卖房约纸张落款是青岛环海印制，经查询工商登记该公司是1998年4月22日注册成立的，该房屋的卖房时间是1995.1.18，因此该卖房约并非该日形成的。并且该卖房约上的卖房人、立字人均去世。即使卖房约是徐立金签字，卖房人徐立金无权对该房屋进行买卖，徐立金并不具有涉案房屋的所有权，其行为是无效行为，侵犯了五原告的继承权。被告李秀香、徐桂艳、徐桂红对卖房约不予认可，称签字不是徐立金所签。经被告王平业申请，本院对徐立训进行调查，徐立训称，徐立训的房屋在涉案房屋西面，门牌号是××，当年卖房时徐立训在场，《卖房约》是真实的，是在徐立金父亲徐子林的新房子签的，当时徐立金妻子、父母都在家，上面的签字都是本人签字，王平业当场给了徐立金房款1200元。立字人王延绪是村委会计，现已去世。涉案房屋卖房前没有人住，之前由徐立金居住，徐立金父母的房屋盖起来之后就搬过去与父母一起住了，这个房屋就空了。王平业买了房屋后借给别人住了。徐立松在涉案房屋前面有八间楼房，徐立松等人平常不在村里住，但过年会回村里。涉案房屋现已被征迁，原告徐红日称其自1974年开始便到烟台居住，父母在时每年过年放假回村里，父母去世后每年清明回去扫墓，涉案房屋1996年前由父母居住，母亲去世后搬离，父亲由子女轮养，房屋闲置至今；徐立松称其1996年前与父母一起住在涉案房屋，1996年后该房屋没有人居住；徐香珍称其1985年结婚后去了李沧，父母去世后涉案房屋空着；徐美芳称其在涉案房屋住到25岁结婚，结婚后不再此住了，只是偶尔回家，父母去世后房屋空着；徐香华称其在涉案房屋住到1992年结婚，后房子一直空着；被告李秀香、徐桂红、徐桂艳称涉案房屋在1995年以后是空置的，没有人住，没水电，院墙也塌了，门也没锁，房子里也没有被告的东西，被告一家很多年前就搬到新房子里去住了。上述事实，有原、被告的当庭陈述，五原告提交的大信派出所证明、（2019）鲁0282民初4159号民事裁定书、证人证言、全家福照片、青岛市即墨区大信镇南翟家疃村民委员会出具的亲属关系证明、录音光盘及笔录等证据，及被告王平业提交的山东明嘉勘察测绘有限公司出具的《证明》、宗地图、微信聊天图片、录音记录、证人证言等证据在案佐证，经庭审质证并经本院审核，本院予以确认。本院认为，综合原被告提交的证据及双方陈述、本院调查了解的情况，首先，涉案房屋并无房屋所有权证或土地使用权证，五原告提交的《土地房产所有证》不足以证明涉案房屋系徐子林的房屋。其次，王平业买房时系涉案房屋所在村村民，徐立金的父母尚在世，徐立金的妻子及女儿常年在该村居住，其知道或应当知道涉案房屋的买卖情况而没有提出任何异议，可视为对徐立金出售行为的默许，作为徐子林继承人的徐红日、徐立松、徐香珍、徐美芳、徐香华均未对涉案房屋提出过异议。再次，五原告于2019年6月25日提起诉讼，要求确认《卖房约》无效的诉讼请求，已经超过法律规定的20年最长诉讼时效保护期间。因此，本院对五原告要求确认《卖房约》无效的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元（原告预缴），由原告徐红日、徐立松、徐香珍、徐美芳、徐香华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  邵珊珊人民陪审员  李 伟人民陪审员  李言波二〇一九年十一月七日书 记 员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公告利益；违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。