广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12754号原告：中山市名扬居房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路**蓝爵花园104卡，统一社会信用代码914420000537314211。法定代表人：邓小鹏，总经理。委托诉讼代理人：尹建平，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。被告：林芳芳，女，1984年12月13日出生，汉族，身份证住址湖北省江陵县。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。被告：林祖松，男，1973年12月8日出生，汉族，身份证住址湖北省江陵县。委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。原告中山市名扬居房地产经纪有限公司（以下简称名扬居公司）诉被告林芳芳居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依原告申请，追加林祖松为共同被告参加本案诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名扬居公司的委托诉讼代理人尹建平、徐周生，被告林芳芳、林祖松的共同委托诉讼代理人林岗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名扬居公司向本院提出诉讼请求：一、被告林芳芳向原告支付佣金25000元及滞纳金35000元（以25000元为基数，按每日0.5％的标准，从2018年6月25日起计算至清偿之日止,暂计至2019年4月1日）；二、被告林芳芳向原告支付律师费4000元。事实和理由：原、被告于2018年6月24日签订了《房地产买卖合同》（ｚｓ.2106218），约定由被告购买登记在黎叶琼名下的位于中山市西区房地产，原告提供居间媒介服务。合同第五条约定，被告需在签订合同当日向原告支付佣金25000元，并约定了逾期付款滞纳金，截止起诉之日，被告仍未履行付款义务。被告林芳芳授权其哥哥林祖松以其的个人名义与原告签订了涉案合同，依据《合同法》第四十八条规定，被告林祖松作为被告林芳芳的代理权人，与本案具有利害关系，所以申请追加其作为本案共同被告参加诉讼，以查明案情事实。庭审中，原告名扬居公司当庭要求调整违约金的计算标准为年利率24%。原告名扬居公司为支持其诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交的证据有：1.被告林芳芳身份证复印件；2.房地产买卖合同（zs.2106218）；3.不动产权属证书；4.民事案件委托代理协议、律师费发票；5.微信聊天记录截屏图（聊天双方分别为原告工作人员与林芳芳、原告工作人员与黎叶琼、原告工作人员与林祖松）。被告林芳芳、林祖松共同辩称：1.涉案合同并非林芳芳所签订，其不是合同当事人。因此，林芳芳并非本案适格被告。2.原告签订合同时存在过错，其明知被告林祖松并无被告林芳芳的授权，仅是借用林芳芳的名义购买房屋，因此，其应当承担相应过错责任。3.原告提供的中介服务包括签订合同、办理银行按揭、房屋过户，现只是办理了签订合同，并没有完全履行合同约定的义务，所以原告要求的报酬应予以减少；4.原告诉求的滞纳金过高，请求法庭酌情减少；5.原告要求律师费所依据的合同载明承办律师与本案出庭律师不同，委托合同上的两位律师均没有参加本案的庭审，所以我方不同意支付律师费。被告林芳芳、林祖松为其辩解，在法定举证期限内未向本院提交证据。经审理查明:2018年6月24日，经纪方名扬居公司（丙方）与买受方林芳芳（乙方）、出卖方黎叶琼（甲方）签订房地产买卖合同（ｚｓ.2106218），约定：“乙方购买登记在甲方名下的位于中山市西区房地产，总价款135万元；鉴于丙方已促成甲乙双方之间买卖合同的成立，买卖事实已存在，则甲乙双方应在签订本合同当日向丙方支付25000元整作为佣金（若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方，须每日向丙方交纳0.5%的滞纳金），其中甲方不需支付佣金，乙方向丙方支付佣金25000元；签署本合同后，若合同被取消、解除或未被实际履行，均不影响丙方收取上述佣金的权利，应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，丙方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于丙方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等；三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。”合同下方签名栏由名扬居公司在“经纪方（丙方）”签名栏盖具公司合同专用章，“买受方（乙方）”签名栏签名“林芳芳（林祖松代）”。当日，林芳芳向名扬居公司工作人员微信转账付款1万元，用于支付案涉交易房屋定金；名扬居公司工作人员即时将该款项转付给黎叶琼。当月底，林祖松通过微信向名扬居公司明确表示不再履行前述房屋买卖合同义务。2019年5月15日，名扬居公司诉至本院，提出前述诉求。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”，本案中，名扬居公司主张其提供订约机会，促成案涉房屋买卖双方当事人达成合意，建立房屋买卖合同关系，是依约完成了居间服务工作，故提出要求林芳芳依约履行支付居间报酬即佣金的诉讼请求，理由正当，符合法律规定。林芳芳辩称，虽然涉案房地产买卖合同载明其是房屋买方，但实际上的买方是林祖松，林祖松冒用其名义与名扬居公司及房屋卖方签订的房地产买卖合同，对其没有法律约束力。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，林祖松在与名扬居公司签订涉案房地产买卖合同时，当场提交林芳芳的身份证复印件，明确表示其是林芳芳授权的代理人；签署合同时，林祖松在“乙方”填写林芳芳，在乙方签名栏注明“林芳芳（林祖松代）”，进一步明确其是林芳芳的代理人；合同签订后，林芳芳本人向名扬居公司工作人员微信转账汇款支付涉案房屋交易款项，表明其知晓代理人林祖松实施代理行为的情况，也进一步证实其与林祖松之间存在委托代理关系；从前述事实可见，林祖松以林芳芳的名义签订涉案房地产买卖合同，是在林芳芳授权范围内实施的民事代理行为，依照前述法律规定，代理人的代理行为产生的法律后果直接归属于被代理人，故林芳芳对林祖松的代理行为应承担相应的民事责任，林祖松代理林芳芳签订的涉案房地产买卖合同对林芳芳有法律约束力，各方当事人均应恪守履行。林芳芳的抗辩无理，本院不予采信。现林芳芳未依约定及时向名扬居公司履行支付居间报酬的义务，是违约行为，应承担相应的违约责任。名扬居公司据此要求其承担逾期付款违约金的请求，符合法律规定，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方在涉案合同中约定若佣金支付方逾期支付佣金，应按每日0.5%利率标准支付滞纳金，是约定了违约损失赔偿额的计算方法，现双方在庭审中请求人民法院对此进行调整，本院予以采纳。从上述法律规定可见，违约金的适用原则应是以补偿损失为主、惩罚为辅，且应以实际损失为基础来确定，再根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条关于“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”及第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，结合考虑本案中名扬居公司的主要损失是因林芳芳的逾期付款所造成的资金周转损失因素，本院酌情以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，确定本案违约金按照月利率1％标准从名扬居公司向本院起诉主张权利之日起计算。名扬居公司要求林芳芳支付律师费4000元，提供了民事案件委托代理协议、律师费发票予以证实，且实际有律师出庭参加本案诉讼活动，足以证明名扬居公司为实现本案债权支出律师费4000元的事实，本院予以采信。名扬居公司要求林芳芳依据合同约定向其支付律师费4000元，有理有据，本院予以支持。林芳芳仅以出庭律师非民事案件委托代理协议中约定的律师为由拒绝承担律师费，与法律规定相悖，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告林芳芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市名扬居房地产经纪有限公司支付佣金25000元及违约金（从2019年5月15日起至清偿之日止，以25000元为基数，按月利率1%计算）；二、被告林芳芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市名扬居房地产经纪有限公司支付律师费4000元；三、驳回原告中山市名扬居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告中山市名扬居房地产经纪有限公司负担450元，被告林芳芳负担850元。该款原告中山市名扬居房地产经纪有限公司已预交，被告林芳芳在本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  蔡 伟人民陪审员  陈爱金人民陪审员  陈结喜二〇一九年十一月十二日书 记 员  陈宇璇简培华