广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1805号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市四川路54号（农行大厦）。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。 被告：于洪辉，男，汉族，1990年3月16日出生，住所地江苏省灌云县。 被告：北海市和佳房地产开发有限公司，住所地广西北海市银海区四川路318号。 法定代表人：张承花。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称“农业银行北海分行”）诉被告于洪辉、北海市和佳房地产开发有限公司（以下简称“和佳公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月28日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司北海分行的委托诉讼代理人李哲、被告北海市和佳房地产发展有限公司的委托诉讼代理人陆杰英到庭参加诉讼。被告于洪辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行诉称：原告与二被告于2015年11月25日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150079079)，约定被告于洪辉向原告借款466000元用于购买坐落于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号房地产，借款期限240个月，自实际放款之日起计算，约定了借款利率及还本付息的方式。原被告同时约定，如果被告于洪辉未足额偿还借款本息，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。被告于洪辉同意将名下的坐落于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号房地产作为向原告借款的抵押担保，双方到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记[抵押登记证明书：北房预2015字第007469号]，被告北海市和佳房地产开发有限公司对被告于洪辉的借款提供连带责任担保。办妥抵押登记及签订合同后，2015年12月3日，原告依约向被告于洪辉发放借款人民币466000元。但被告于洪辉未有按照合同的约定偿还借款本金和支付利息，从2018年11月份开始违约，截止2019年1月23日止，其已拖欠本金426031.45元和利息4945.64元未有偿还和支付。原告曾多次催促，但被告于洪辉至今仍拒不履行合同义务。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告于2015年11月25日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150079079)；2、被告于洪辉偿还借款本金426031.45元和支付利息4945.64元给原告（利息根据合同约定暂计至2019年2月25日止，以后利息另计至被告清偿全部本息止）；二项合计430977.09元；3、原告对被告于洪辉名下的坐落于北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号房地产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿权；4、被告北海市和佳房地产开发有限公司对被告于洪辉所欠原告的债务承担连带清偿责任；5、二被告向原告支付因实现债权所发生的律师费19800元（以诉讼标的430977.09元为基数，按广西律师服务收费管理实施办法计算）。 被告和佳公司辩称，被告公司同意解除借款担保合同，被告于洪辉确实没有履行涉案房款的能力，涉案借款本息从2019年开始一直由和佳公司代为履行，和佳公司一直帮其履行了共12531.07元，原告主张的本金和利息应当扣除和佳公司代偿的12531.07元；第三、四项请求没有意义；第五项没有事实依据，不能证明该项已经实际发生。 被告于洪辉未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告于洪辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年11月25日，原告农业银行北海分行（贷款人、抵押权人）与被告于洪辉（借款人、抵押人）、和佳公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150079079），约定：贷款人同意向借款人发放购房借款466000元，用于购买北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号房屋，借款期限自2015年11月25日起至2035年11月24日止，共计240个月。借款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%。罚息利率按本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：北海市和佳房地产发展有限公司，账号：20×××80。本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期，为一个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款采用阶段性保证+抵押担保。保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押物为北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号房。 2015年12月1日，北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号不动产办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号：N北房预2015字第007469号。 2015年12月3日，原告农业银行北海分行依约将466000元贷款发放至上述合同指定账户。 被告和佳公司于2019年3月5日，代被告于洪辉偿还贷款本息2428.07元。被告和佳公司于2019年5月9日，代被告于洪辉偿还贷款本息10103.65元。 截止2019年10月24日，被告于洪辉的未到期本金为410770.78元，本金余额为414730.03元，利息余额为5617.13元。 本院认为，原被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。原告农业银行北海分行已依约履行了放款义务，被告和佳公司于2019年3月5日、2019年5月9日代被告于洪辉偿还了贷款本息，足以证明被告于洪辉未按约定履行还款义务，被告于洪辉构成违约。原告农业银行北海分行请求解除《个人购房担保借款合同》并请求被告于洪辉偿还借款本金414730.03元、利息5617.13元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告农业银行北海分行请求被告于洪辉按《个人购房担保借款合同》的约定支付利息至清偿之日止，有事实及法律依据，本院予以支持，自2019年10月25日起计至清偿之日止。 被告于洪辉以其购买的北海市四川路318号和佳广场3幢2单元0702号不动产为上述借款提供抵押担保，但该抵押物仅办理了预购商品房抵押登记，该登记属于预告登记，并未办理正式的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告农业银行北海分行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告农业银行北海分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告和佳公司作为对被告于洪辉的上述债务提供阶段性保证，抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，被告和佳公司仍需对被告于洪辉的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告和佳公司承担保证责任后，有权向被告于洪辉追偿。 原告农业银行北海分行依据《个人购房担保借款合同》的约定，请求被告于洪辉支付律师费，本院应予支持。但原告农业银行北海分行对其支付的律师费具体金额无证据予以证实，其请求被告于洪辉支付律师费19800元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司北海分行与被告于洪辉签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150079079）； 二、被告于洪辉偿还给原告中国农业银行股份有限公司北海分行借款本金414730.03元、利息5617.13元及支付利息[利息计算：依据《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150079079）的约定，自2019年10月25日起计至清偿之日止]； 三、被告北海市和佳房地产开发有限公司对被告于洪辉的上述债务承担连带清偿责任。 四、被告北海市和佳房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告于洪辉追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费8061.66元，诉讼保全费2773.89元，公告费300元，合计11135.55元，由被告于洪辉、北海市和佳房地产开发有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费8061.66元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍