山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1326民初5522号 原告：孙强，男，1975年9月21日出生，汉族，住平邑县。 原告：郭丽，女，1979年1月2日出生，汉族，住平邑县。 委托诉讼代理人：王祥成，北京市君永律师事务所律师。 被告：平邑泺源房地产开发有限公司，住所地平邑县金银花东路北滨河西路西、滨水雅园09幢01号。 统一社会信用代码：91371326739259686D。 法定代表人：魏银河，经理。 委托诉讼代理人：张灿峰，山东鲁南律师事务所律师。 被告：张波，男，1989年4月30日出生，汉族，住平邑县。 被告：能笑笑，女，1991年3月4日出生，汉族，住平邑县。 原告孙强、郭丽与被告平邑泺源房地产开发有限公司（以下简称泺源公司）、张波、能笑笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙强、郭丽及其委托诉讼代理人王祥成，被告泺源公司的委托诉讼代理人张灿峰到庭参加诉讼。被告张波、能笑笑经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但提交答辩状一份。本案现已审理终结。 孙强、郭丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告平邑泺源房地产开发有限公司与被告张波、能笑笑2015年9月20日签订的商品房销售合同无效。2、依法判决被告办理解除登记在张波、能笑笑名下滨河家园第5幢1单元804室房产的商品房备案登记手续。3、依法判决原告和被告平邑泺源房地产开发有限公司2017年2月17日签订的商品房销售合同有效。4、依法判决被告给原告办理滨河家园第5幢1单元804室房产的商品房备案登记手续。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年2月17日购买被告平邑泺源房地产开发有限公司（以下简称泺源公司）销售的滨河家园第5幢1单元804室，现已装修完毕并已入住。原告多次找被告泺源公司，要求办理商品房备案登记手续，被告泺源公司告诉原告该房屋为了使用贷款，和被告张波、能笑笑签订了虚假的商品房销售合同，该房的商品房备案登记手续登记在被告张波、能笑笑名下。被告张波、能笑笑一分钱房款没付，现在该房的贷款由被告泺源公司偿还。该公司同意给原告办理该房的商品房备案登记手续，但由于被告张波、能笑笑不配合办理解除该房的商品房备案登记手续，致使至今没有将该房的商品房备案登记手续登记在原告的名下，为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼。 泺源公司辩称，同意原告的诉讼请求，原告诉称的事实属实。2017年2月17日，泺源公司与原告签订的商品房销售合同是双方的真实意思,泺源公司已将涉案楼房交付给原告，原告已装修入住。2015年9月20日，泺源公司与被告张波、能笑笑签订的商品房买卖合同是专为办理住房贷款使用，是虚假的。和被告张波、能笑笑签订合同时，整个平邑县房地产项目不好销售，泺源公司资金紧张，开发的楼房卖不出去，为使用银行贷款（当时平邑县房地产行业通行做法）和被告张波、能笑笑协商，签订了虚假商品房买卖合同。合同签订后答辩人为被告张波、能笑笑出具了虚假的首付款收据，办理了住房贷款手续，贷款完成后，泺源公司将收付款单据收回加盖作废章。涉案楼房贷款一直由泺源公司偿还至2018年12月28日。因房价飞涨，被告张波图谋取得房产，将专门交房贷的银行卡挂失，重新办理了银行卡自己交了几个月，当得知同样顶名的廉志刚败诉，现又停止交纳。泺源公司将涉案房屋卖给原告后，多次通知被告张波、能笑笑配合解除涉案房产的商品房备案登记手续，其二人不予配合，致使原告起诉。因此，本案诉讼费用应由被告张波、能笑笑承担。 张波、能笑笑辩称，张波于2014-2015年在张海军承包的泺源公司开发的银都府邸小区1#、2#、D段、E段地下车库钢筋下料工。在找张海军要工钱时，张海军说泺源公司没给他支工程款。泺源公司说没钱，要我配合其办理贷款。2015年下半年，经张海军见证，泺源公司与张波、能笑笑持有效证件在售楼处签订滨水雅园09栋01号德正式购房合同一份，为泺源公司贷款，同时，泺源公司承诺，如不及时结算支付工程款将以此房抵。但至今没有给张海军结算仅仅欠我的人工费就七万元的工钱也没给，我还交了5个月的房贷，每月2016.76元，共计10083.8元，泺源公司在未告知我夫妻的情况下，泺源公司却将此房转卖给原告，致使我的工资没有领到，房子也产生了纠纷，想到别处购买房屋被告知为二套房，并因此成为银行黑名单，造成巨大损失。泺源公司与原告串通损害我的合法权益，不应将我夫妻作为被告，这一切责任都是泺源公司操作所致，我夫妻二人是被诱骗。现我们主张该房产由我们购买，按照原签订的购房合同，所需费用本人承担，由泺源公司承担清退原告该处房产所产生的一切相关费用。将承包人张海军所欠本人七万元代为支付，还有我还的5个月的房贷合计10083.8元一并返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 孙强、郭丽提交以下证据：1、商品房销售合同一份，证明原告与被告泺源公司签订了滨河家园第5幢1单元804室的商品房买卖合同；2、收款收据3张，证明原告已向被告泺源公司支付该争议房屋房款113066元；3、收款收据一张，证明泺源公司已向原告收取上述房屋备案费240元；4、商品房销售合同一份，证明被告泺源公司与被告张波、能笑笑签订了滨河家园第5幢1单元804室的房屋销售合同；5、工商服务统一收款收据一张，证实被告泺源公司已收取原告装修保证金1000元；6、收款收据两张，一张是垃圾处理费300元，一张水费100元，证实原告已入住该争议房屋。 泺源公司质证认为，对原告提交的证据4真实性无异议，但当时签合同是为贷款使用，该房未交付给张波、能笑笑，张波、能笑笑也未交首付款，实质上为贷款签订的虚假合同。对其他证据无异议。 泺源公司提交以下证据：1.商品房销售合同一份，证明泺源公司与张波、能笑笑于2015年9月20日签订的《商品房销售合同》，该楼房位置、面积等，该房款是以分期付款方式，首付款是173023元，房贷38万元，该房与原告的楼房系同一楼房。并说明该合同是虚假的，为了贷款使用，该房没有交付给张波、能笑笑，张波、能笑笑也没有交首付款。2.收款收据，证明当时为办房贷给张波、能笑笑出具的虚假收款收据，办完房贷后已收回作废。3.泺源公司交纳房贷回执38张，证明以张波、能笑笑签订虚假的《商品房销售合同》，2015年12月2日至2018年12月28日，房贷都是由泺源公司交纳。4.泺源公司保管的张波、能笑笑用于交纳房贷的中国工商银行卡。5.证明1组6份，证明泺源公司委托公司职工公丽萍、刘如月、出纳姜爱艳、银行按揭贷款员李云珠、资料员廉红帅用公司资金为名义上的购房人张波、能笑笑交纳房贷。6.证明1组7份，证明公丽萍、刘如月、林雪、姜爱艳、李云珠、廉红帅证明，证明受泺源公司委托用公司资金为名义上的购房人张波交房贷。7.商品房预售许可证，证明泺源公司出售给原告的房产已取得合法手续。 孙强、郭丽对上述证据无异议。 本院认为，本案的争议焦点为：一是泺源公司与张波、能笑笑,泺源公司与孙强、郭丽分别签订的商品房买卖合同效力如何。二是泺源公司为张波、能笑笑办理的房屋预售登记是否产生物权效力。 对于争议焦点一，本院认为，泺源公司与张波、能笑笑签订的商品房买卖合同并非是双方真实买卖意思表示，其目的是通过签订商品房买卖合同这一合法形式，掩盖泺源公司从银行套取贷款之非法目的。张波在提交的答辩状中对此未予以否认，也印证了双方之间不存在真实房屋买卖合同关系。因此，泺源公司与张波、能笑笑签订的商品房买卖合同具有“意思表示不真实”和“以合法形式掩盖非法目的”两个特征，属无效合同。而泺源公司与孙强、郭丽签订的房屋买卖合同，有双方认可的交纳购房款凭证、装修保证金收据、垃圾处理费收据等证据证实，且孙强、郭丽现已实际入住，故泺源公司与孙强、郭丽签订的房屋买卖合同真实有效。 对于争议焦点二，泺源公司为张波、能笑笑办理的房屋预售登记是否产生不动产物权变动的效力。本院认为，登记在张波名下平房建2015字第028769号不动产权证明，属于预售登记，属于不动产交易过程中管理性规范，并不产生《物权法》上物权变动效力，张波、能笑笑辩称交了5个月房贷，但并未提供证据证实，即使确已交纳5个月房贷，也因其与泺源公司签订的房屋买卖合同无效，导致其交纳房贷的行为没有事实和法律依据，仅在张波、能笑笑与泺源公司之间形成债权债务关系。由于张波、能笑笑并未支付购房款，泺源公司亦否认将房屋出卖给张波、能笑笑使用，涉案房产已交付孙强、郭丽使用居住并已支付首付款，该房屋现没有办理房屋产权登记，孙强、郭丽对涉案房屋具有优先购买权。对于张波、能笑笑要求泺源公司清退涉案房屋并履行合同的主张，本院不予支持。张波与泺源公司之间的债权债务不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、平邑泺源房地产开发有限公司与张波、能笑笑于2015年9月20日签订的关于滨河家园第5幢1单元804室的《商品房买卖合同》无效； 二、平邑泺源房地产开发有限公司与孙强、郭丽于2017年2月17日签订的关于滨河家园第5幢1单元804室的《商品房买卖合同》有效； 三、平邑泺源房地产开发有限公司与张波、能笑笑自本判决生效之日起十日内解除登记在张波、能笑笑名下的滨河家园第5幢1单元804室房屋预售登记，并协助孙强、郭丽办理滨河家园第5幢1单元804室房屋预售登记。 案件受理费9181元，减半收取4590.5元，由平邑泺源房地产开发有限公司负担2295.25元，由张波、能笑笑负担2295.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及缴纳上诉费用，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  宋廷亮 二〇一九年十一月十三日 书记员  齐 能