山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初141号原告：青岛李村茶叶批发市场服务有限公司，住所地青岛市李沧区万年泉路8号，统一社会信用代码：91370213750425956C。法定代表人：刘从邦，职务总经理。委托诉讼代理人：杨清，山东英途律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙龙，山东英途律师事务所律师。被告：王东其，男，1963年12月13日出生，汉族，住青岛市李沧区。被告：王彦玮，男，1992年8月7日出生，汉族，住青岛市李沧区。以上两被告委托诉讼代理人戴志坚，青岛李沧胜达法律服务所法律工作者。原告青岛李沧茶叶批发市场服务有限公司与被告王东其、王彦玮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨清，王东其及两被告的共同委托诉讼代理人戴志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方间的房屋租赁关系；2、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同；3、判令被告支付自2016年10月1日至实际办理房屋之日止的房屋租赁费、水电及管理费（截至2017年11月30日共计46912.8元）；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年初，两被告租用原告经营的位于青岛市李沧区万年泉路8号李村茶叶批发市场服务有限公司的F区3、4号房屋使用，但自2016年10月1日，被告一致拖欠房屋租赁费及水电管理费，原告多次催要无果，请求依法判如所请。被告王东其辩称，其与原告没有任何租赁关系，不是本案适格被告，请求依法驳回原告对其的诉讼请求。被告王彦玮辩称，其与原告存在租赁合同关系，但其不欠租金，请求依法驳回原告对其的诉讼请求；房屋租赁期间，原告于2017年7月20日私自违法将房屋停电，致使其无法正常使用，并在2017年12月份房屋出现漏水以及水管冻裂导致房屋内物品被浸泡，受损严重，其保留反诉权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张，被告王彦玮租赁其李村茶叶市场内F区3、4号房屋，年租金4万元，双方未签订书面租赁合同，被告王彦玮于2015年10月份支付4万元租金后，至今再未支付。（1）提交（2018）鲁0213民初3357号民事裁定书一份、银行流水一份、庭审笔录一份，证明对于本案诉讼事宜原告曾于2018年8月1日提起诉讼，被告王东其当庭陈述，被告王彦玮与原告存在租赁关系，年租金为4万元，2015年10月份支付的租金4万元系被告王彦玮。(2)提交收款收据1张，证明被告王彦玮支付房租至2016年9月30日，自2016年10月1日起王彦玮拖延支付房租至今。该收据编号为5325961，客户名称王彦玮，房租金额4万元，期间2015年10月13日至2016年9月30日。被告王彦玮对民事裁定书、银行流水、庭审笔录的真实性无异议，对证明事项有异议，从裁定书可以看出，原告起诉主体有误，上述三份证据亦无法体现涉案房屋的年租金为4万元。对收款收据记账联的真实性有异议，称系原告伪造,原告在前两次起诉时提交的收款收据复印件中载明的是2015年10月12日收取王彦玮F-3-4房租4万元，并没有写明是多长时间的房租费用，而收据编号是0060084，收据编号不一致，收据时间也不一致。原告称被告王彦玮仅于2015年10月13日通过银行转账方式支付房租4万元，（2018）鲁0213民初3357号卷宗中的收据是当时出具的，本案中的收据不是真实的，是网上立案需要当事人临时提供的。被告王东其称上述证据与其无关，不予质证。称经人介绍，2015年夏天其与刘从邦洽谈涉案房屋的租赁事宜，为其子王彦玮租赁上述房屋使用，租赁费一年4万元，2015年8月底，刘从邦将房屋交付，开始装修。本院认为，被告王彦玮对民事裁定书、银行流水、庭审笔录真实性无异议，本院予以采信，对收款收据的真实性有异议，原告亦认可本案中其提交的编号为5325961收款收据是不真实的，本院不予采信。被告王东其称2015年夏其与刘从邦洽谈租赁事宜为其子王彦玮承租了涉案房屋，年租金4万元，本院对此予以确认。原告提交证据并陈述被告王彦玮于2015年10月份支付租金4万元，本院予以确认。2、原告主张，被告王彦玮至今尚未支付2017年8月至11月期间的管理费用共计200元，尚未支付2017年8月至10月期间的水电费共计45.8元。提交李沧区浮山路街道办事处（2012）13号文件一份、原告企业登记信息一份、管理费收款收据一宗、（2018）鲁0213民初963号民事判决书一份，证明原告经政府相关部门批准建立李村茶叶市场，原告是市场的开办者及管理者，原告按照50元/月的标准统一向商户收取管理费，水电费是原告统一缴纳后由商户向原告返还。被告王彦玮对（2018）鲁0213民初963号判决书的真实性无异议，对证明事项有异议，称该判决书中的被告系经营茶叶的，本案被告租赁房屋并非用于经营茶叶，两者性质完全不同，本案被告不属于原告管理范围，被告也没有以涉案房屋或原告的身份办理茶叶的营业执照，因此该判决书与本案没有关联性。其他证据均系复印件，被告不予认可。被告王东其称上述证据与其无关，不予质证。水电费和管理费都是交到2017年7月份，按照实际水表、电表读数交的，管理费是每月50元。本院认为，被告王彦玮对原告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。被告王东其虽称证据与其无关，但其作为租赁合同商谈和履行过程中被告王彦玮的代理人，认可水电费交到2017年7月份，管理费每月50元，故本院对被告王彦玮水电费、管理费均交至2017年7月份及被告王彦玮每月向原告支付管理费50元的事实予以认定。3、被告王彦玮称，其与原告于2015年10月20日达成租赁关系，租赁F区3、4号房屋，原告一次性收取其4万元租金至双方签订书面租赁合同结束，其支付4万元租金后开始使用房屋，2017年7月20日双方对后续租赁合同的租金标准达不成协议，未签订书面合同，原告以其不交租金为由，违法将涉案房屋断电，致使其无法正常使用房屋，其自2017年7月20日至今并未使用涉案房屋，不应支付租金。且断电导致水管破裂，给其造成损失。原告称，原告已将房屋交付给被告，风险应由被告承担，因此水管漏水导致的损失应由被告自行承担。被告至今占用房屋，应当支付租金。4、原告称，出租给被告的上下两层，地下室为被告私自占用。被告称，原告默认其可以使用地下室。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月份，被告王东其代理被告王彦玮租赁原告位于李村茶叶市场内F区3、4号房屋（现场标号为03、03-1号）使用。双方未签订书面租赁合同，亦未对租赁范围是否包含地下室作出明确约定，被告实际占用地下室。被告王彦玮于2015年10月份支付租金4万元。被告王彦玮每月向原告支付管理费50元，水电费亦由原告收取后缴纳。双方一致认可，被告王彦玮缴纳水电费和管理费至2017年7月份，余款未交。庭审中，被告王彦玮要求对于涉案房屋漏水而造成的经济损失提出反诉，但在本院限定的期限内并未提交反诉状。本院认为，2015年10月份被告王东其代理被告王彦玮与原告就李村茶叶市场F区3、4号房屋（现场标号为F03、F03-1号）租赁事宜达成口头协议，原告将房屋交给被告王彦玮使用，被告王彦玮向原告支付租金，双方形成事实房屋租赁关系。因双方未签订书面合同，故系不定期租赁。根据有关法律规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人，故原告主张解除合同，本院应予以支持。合同解除后，被告应将房屋返还原告。关于租金。根据本院认定的事实，年租金为4万元，被告王彦玮在2015年10月份支付了4万元租金后再未支付。被告王彦玮主张原告自2017年7月份给其断电致使其无法使用涉案房屋，不应支付租赁费，本院认为，被告至今一直占用涉案房屋，并未腾空交还原告，故被告王彦玮应向原告支付占用期间的租金，原告主张被告王彦玮支付2016年10月1日至实际搬离房屋之日的房屋租赁费，本院应予以支持，租金标准按照年租金4万元计算。关于管理费。被告王东其作为被告王彦玮的代理人认可每月管理费为50元，且2017年8月之后的管理费未付，故原告主张被告王彦玮按照每月50元标准支付2017年8月至腾房之日的管理费，本院予以支持。关于水电费。原告提交的水电费票据系单方证据，不足以证明2017年8月至9月期间被告王彦玮需支付的水电费数额是45.8元，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。两被告一致表示被告王东其系代理被告王彦玮商谈及履行合同，原告提交的租金支付凭证明确载明客户名称为王彦玮，说明原告对承租人是被告王彦玮是明知的，被告王东其系被告王彦玮的代理人，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，故原告要求被告王东其承担责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告青岛市李村茶叶批发市场服务有限公司与被告王彦玮之间就李沧区万年泉路8号李村茶叶批发市场F区03、03-1号房屋存在不定期租赁合同关系；双方之间的不定期租赁关系解除，被告王彦玮于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告。二、被告王彦玮于本判决生效之日起十日内给付原告2016年10月至2017年11月的租金46666元及2017年12月至房屋返还之日的占用费（占用费的计算标准为4万元/年）。三、被告王彦玮于本判决生效之日起十日内给付原告2017年8月至2017年11月的管理费200元及2017年12月至房屋返还之日的管理费（管理费的计算标准为50元/月）。四、驳回原告对被告王彦玮的其他诉讼请求。五、驳回原告对被告王东其的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元（原告已预交），由被告王彦玮负担，被告王彦玮于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  温洪梅人民陪审员  刘鲁青人民陪审员  赵月华二〇一九年十一月二十三日法官助理王晓晓法官助理杨仲举书记员闫宁