山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初8762号 原告：张军，男，1966年1月2日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：杨玉文，山东海旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李一，山东海旭律师事务所律师。 原告：王红，女，1967年12月17日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：杨玉文，山东海旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李一，山东海旭律师事务所律师。 被告：曹茂泽，男，1985年12月22日生，汉族，户籍地青岛市市南区，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：孙城城，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晓琳，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 原告张军、王红与被告曹茂泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军、王红的共同委托诉讼代理人杨玉文、李一，被告曹茂泽的委托诉讼代理人孙城城、丁晓琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张军、王红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年2月24日签订的《购房意向协议》；2、判令被告向原告赔偿截至2019年7月31日的房租损失160万元、违约金损失30万元、中介费损失8万元、物业费损失171877.5元（合计：2151877.5元）；3、本案案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2018年2月24日，原告与被告签订《购房意向协议》，约定被告购买两原告名下位于青岛市市南区（产权证号：青房地权市字第××号）房产。经协商，成交价为30331350元；双方约定在《购房意向协议》签署之日起三个月内签署《房屋买卖合同》；在《购房意向协议》签订当日被告向原告支付意向金50万元作为履行协议规定的义务和承诺的担保，在签署《房屋买卖合同》后该意向金转化为购房款。双方还约定若被告违反协议约定，原告有权处置50万元意向金；若原告违反协议约定，原告除应全额退还50万元意向金外，还应赔偿被告50万元违约金。《购房意向协议》签订后，被告按约定支付50万元。鉴于原告已于2017年12月30日与首成联合资本管理（北京）有限公司（简称首成公司）签订《青岛市房屋租赁合同》，原告将涉案房屋以10万元/月出租给首成公司，租期为两年，自2018年2月1日至2020年1月31日（免租期自2018年1月1日至2018年1月31日）；合同同时约定，由承租人首成公司交纳物业费。原告为履行《购房意向协议》，同时为日后签署《房屋买卖合同》及交付房屋做准备，于2018年3月26日与承租人首成公司签订《解除租赁协议书》，约定首成公司于2018年4月26日前搬离，原告返还首成公司已交押金20万元及尚未使用房屋部分租金30万元，同时依照租赁合同约定向首成公司支付违约金30万元，并补偿首成公司已支付中介费8万元。解除协议签订后，原告向首成公司支付了88万元。但《购房意向协议》签订至今，经原告多次催促，被告迟迟不肯与原告签订《房屋买卖合同》，亦未明确表示拒绝购买涉案房产，导致原告房产一直处于空闲状态，造成了大量租金损失，且原告已自行垫付物业费，故被告理应赔偿原告上述损失，故具状起诉，望判如所请。 被告曹茂泽辩称，一、同意解除《购房意向协议》，2018年5月，被告因购房贷款未获批准，已通知原告解除《购房意向协议》，并按约将50万元意向金交由原告处置，诉争协议已经解除。二、原告主张房租、违约金、中介费、物业费损失与之无关，不应承担赔偿责任。1、原告无权要求被告依据《购房意向协议》承担正式《房屋买卖合同》责任。原被告签订的《购房意向协议》第一条明确约定，双方在本协议签署之日起三个月内签署《房屋买卖合同》。即双方都同意在将来订立一个新的、正式的《房屋买卖合同》，以最终明确双方的房屋买卖法律关系具体内容。诉争协议性质为预约合同。违反预约合同应承担违约责任，但这并不意味着违反预约合同应承担与本约合同同等违约责任。本案中，《购房意向协议》未对交房、腾房等交付使用条件及日期作出约定，而将来可能签订的正式的《房屋买卖合同》才有可能对房屋交付使用条件及日期等作出约定，原告作出的清退租户等行为应视为履行可能签订的正式《房屋买卖合同》所实施的行为，原告无权依据预约合同要求被告承担违反正式《房屋买卖合同》可能出现的责任。2、被告与原告主动、单方解除租赁关系造成的损失之间无因果关系。被告从未与原告就解除租赁合同一事进行商讨，《购房意向协议》也未涉及相关内容，原告主动解除与首成公司的租赁关系，非被告要求，也未通知被告，由此造成的房租损失、对首成的违约金损失、中介费损失、物业费损失与被告无因果关系，被告无需对原告主张的损失承担赔偿责任。3、被告已就未能履行《购房意向协议》的行为向原告承担损失赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，预约合同一方不履行订立买卖合同的义务，应当承担预约合同违约责任。预约合同具有独立性，其违约责任的赔偿范围应以为订立合同所支付的费用损失与信赖利益损失为限。双方在《购房意向协议》中约定了具有定金性质的50万元意向金作为履约担保，可视为双方已遵循公平原则，对履约风险作出了合理预期，意向金应当可以弥补任何一方因未能履约所遭受的损失。被告因为无法签订正式的《房屋买卖合同》已将50万元意向金交由原告处置，足以弥补原告损失，被告的行为合情合理合法，不应另行承担原告主张的损失赔偿责任。4、原告应自行对因未采取合理措施而造成的房屋空置期间房租、物业费损失承担责任。被告曾多次告知原告因贷款未获批准无法继续履行合同，原告应当预见到合同无法继续履行造成的房屋空置损失，但原告始终未采取合理措施防止损失扩大，任由房屋空置，原告应自行对房屋空置期间房租、物业费损失承担责任，其要求被告赔偿房租、物业费损失至2019年7月31日的主张不成立。5、被告对原告主张的损失无主观过错。被告系因客观上购房贷款未获银行批准而无法继续履约，被告曾多次通知原告，并积极支付意向金，足以表明被告对弥补原告损失的诚意，被告对原告损失并无主观过错，不应承担赔偿责任。综上，原告主张无事实与法律依据、不合情理，应驳回原告第二项、第三项诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下： 原告张军、原告王红系夫妻关系，涉案房屋位于青岛市市南区，系张军、王红的夫妻共同财产。2018年2月24日，原被告签订《购房意向协议》，约定：1、甲方（出售方）：张军、王红，乙方（购买方）：曹茂泽，2、甲方同意出售甲方合法拥有的位于市南区产，产权证号：青房地权市字第××号。3、甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。4、甲、乙双方在本协议签署之日起三个月内签署《房屋买卖合同》。5、房产成交总价为30331350元，本协议签订当日乙方支付甲方意向金50万元，作为甲、乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保。在乙方与甲方签署《房屋买卖合同》后，该意向金转为乙方购房款的一部分。6、违约责任：（1）本协议签订后，乙方未能按本协议履行时，应通知甲方，甲方有权处置乙方交付的意向金50万元。（2）本协议签订后，甲方违约，未能履行本协议时，乙方有权解除本协议，甲方应全额退还意向金50万元并赔偿乙方违约金50万元。（3）除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲乙双方未能履行本协议时，即视为违约，守约方有权要求对方按前述第五条1、2条款承担违约责任。7、甲方签字：张军乙方签字：曹茂泽。 2018年2月24日，被告向原告张军转账50万元，备注为定金。原告张军向被告出具收条，记载：“今收到曹茂泽购买王红和张军东海西路31号6层房产购房意向金500000元人民币。收款人：张军2018年2月24日”。 张军出售涉案房屋的行为系两原告的共同意思表示。 另查明，双方同意于2019年11月20日解除《购房意向协议》。双方确认《购房意向协议》性质属于预约合同。 对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下： 原告提交如下证据：一、《青岛市房屋租赁合同》一份，证明原告于2017年12月30日与首成公司签订《青岛市房屋租赁合同》，将涉案房屋以每月10万元出租给首成公司，租期为两年，自2018年2月1日至2020年1月31日（免租期自2018年1月1日至2018年1月31日），第二年租金上浮5%；合同同时约定，由承租人首成公司交纳物业费。二、《委托书》一份、律师证复印件一份、《解除租赁协议》一份，证明原告委托山东海旭律师事务所律师史明海律师全权负责本案房屋买卖相关事宜。为履行《购房意向协议》义务，同时为签署《房屋买卖合同》及交付房屋做准备，史明海律师于2018年3月26日按原告意思表示，与承租人首成公司签订《解除租赁协议书》，约定首成公司于2018年4月26日前搬离，原告返还首成公司已交押金20万元及尚未使用房屋部分租金30万元，同时依租赁合同约定向首成公司支付违约金30万元，并补偿首成公司已支付中介费8万元。三、《退款信息》、青岛银行网银付款凭证、《情况说明》、刘某身份证复印件各一份，证明原告在解除与首成公司租赁合同后，委托刘某向首成公司支付房租退款、违约金、中介费合计88万元。四、增值税发票两份、保时捷大厦费用汇总单十五份，证明原告于2019年8月2日垫付自2018年5月至2019年7月期间物业费损失171877.5元。被告质称，对以上证据真实性及证明事项均不予认可，原告与首成公司签订或解除房屋租赁合同，与被告无关，原告从未与被告商讨解除租赁关系一事，购房意向协议中亦未涉及相关内容；原告提交的退款信息等凭证，未注明是否系涉案房屋租金，证人刘某出具的情况说明系向青岛市市北区人民法院出具，未注明与本案有关；物业费发票未加盖物业公章，系原告单方制作，涉案房屋归原告所有，物业费应由原告承担。本院认为，原告提交证据拟证明被告违约给其造成租金、违约金、中介费、物业费损失。首先，对原告发生的租金损失，被告虽不予认可，但无相反证据予以证明，对原告发生房租损失事实本院予以认可。其次，原告出租涉案房屋行为，系经营活动，原告应对其经营行为负担风险，原告为出售涉案房屋获取房款利益，而与租户解除租赁合同支付的违约金、中介费、物业费等损失，系原告进行经营活动应负担的风险，不应由房屋买受人承担。最后，对于原告房租损失是否应由被告赔偿，本院将在下文详述。 原告提交史明海与曹琨的微信聊天记录二十一份、张军与曹琨的微信聊天记录三份、张军与被告的微信聊天记录一份、微信电子往来的《房屋买卖的合同》四份，证明曹琨系被告的姐姐，同时负责被告公司财务工作，被告委托曹琨负责本案房屋买卖合同相关事宜。《购房意向协议》签订后直至2018年8月，原被告不断在沟通房屋买卖合同具体内容，包括但不限于付款期限及付款方式，但因被告表示筹集资金需要时间，对付款期限一拖再拖，导致涉案房屋一直处于闲置状态无法出租出售，造成原告大量损失。同时证明，被告对原告与首成公司解除租赁关系，支付违约金等赔偿款项知悉且同意。被告质证称，对聊天记录真实性不予认可，四份合同均为电子版，双方均未签字盖章，无法律效力。原告提交的2018年4月10日的合同虽提及租户搬离房屋后支付剩余房款，但该合同提交时，原告已与租户解除租赁关系，该份合同不能证明原告主张。本院认为，被告虽不予认可，但并无证据证明，对该组证据本院予以认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《购房意向协议》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原被告均同意涉案协议于2019年11月20日解除，本院予以支持。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”就涉案协议而言，双方均认可系预约合同，原告主张被告应承担违约责任及缔约过失责任，被告认为其仅应承担预约合同的违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，双方约定自签订预约合同之日起三个月缔结本约，否则由原告自行处置已经收取的50万元。从属性看，预约合同约束的是被告未来期间的缔约行为，该期间既为本约磋商期间，亦为缔结本约行为的犹豫期，其代价为违约方将承担50万元，现被告未在约定期限内签订本约，理应承担相应违约责任，被告对此亦不持异议，符合涉案合同本意。 其次，原告主张赔偿损失的主要理由为准备签订合同与案外人提前解除租赁合同并支付违约金，及因未签订本约导致产生的空租损失。但从预约合同看，双方未约定需在诉争合同期间内清退租户，该为原告自主行为，该损失的产生与被告未签订本约并无直接因果关系。从损失数额看，原告向首成公司出租涉案房屋租金标准为月租金10万元，而本案约定违约金为50万元，综合案情本院认为该违约金基本符合损失填平原则。 再次，《合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”从原告提交的微信聊天记录来看，2018年7月30日后，原被告未就订立本约事宜继续进行商谈，原告应知晓被告已履约不能，应及时采取适当措施防止损失扩大，对于其没有采取适当措施造成的扩大损失，本院不予支持。 案经本院调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下： 一、原告张军、原告王红与被告曹茂泽签订的《购房意向协议》于2019年11月20日解除； 二、驳回原告张军、原告王红的其他诉讼请求。 案件受理费24015元，减半收取12007.5元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 程凯 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 邱山 书 记 员 韩露