西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11510号原告：王静，女，汉族，1976年12月29日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：陈岭，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰，陕西云德律师事务所律师。被告：陕西昌浩房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：杨昌寿，该公司总经理。委托诉讼代理人：任嘉瑞，男，汉族，1993年2月7日出生，现住公司地址，系该公司员工。第三人：西安昌隆房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：朱传龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，1965年8月28日出生，住上海市虹口区，系该公司员工。原告王静诉被告陕西昌浩房地产开发有限公司（以下简称昌浩公司）、第三人西安昌隆房地产有限责任公司（以下简称昌隆公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王静的委托诉讼代理人陈岭、宋杰，被告昌浩公司的委托诉讼代理人任嘉瑞，第三人昌隆公司的委托诉讼代理人王伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称，2007年8月，原告根据广告宣传得知被告投资开发了位于西安市雁塔区XX街的凯悦华庭项目，遂购买了该项目的房屋，2009年1月24日，原告在收房时，被告以为原告办理房产证为由，收取原告契税5082.1元、维修基金5082.1元、房屋所有权登记费80元，以上合计为10244.2元。但被告一直未将以上所收款项交至相关部门，导致原告房产证并未办出。原告了解到，凯悦华庭项目是被告投资开发建设的项目，并以第三人的名义出卖该房屋，被告是该项目实际的运营建设销售管理的单位。经原告核实，被告与第三人合作开发了凯悦华庭项目，并且双方签订了《昌隆·澳丽花园合作开发项目印章及授权委托书的使用说明》，被告一直在使用第三人的公司公章。同时根据原告查询的法院判决等显示，“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”系被告持有，被告用该专用章为原告出具的收据，收取契税、维修基金的行为超越了授权范围。被告收取原告契税、维修基金占用原告以上款项缺乏合法合理的根据，使得原告遭受较大损失，迟迟不能办理房屋产权证。根据相关规定，被告无权、也无正当理由收取被告上述款项，故诉至法院请求依法判令：1、被告返还原告契税5082.1元、维修基金5082.1元、房屋所有权登记费80元，以上合计10244.2元；2、被告支付原告利息，以10244.2元为基数，并按照年息6%从2009年1月14日起计算至实际清偿之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告昌浩公司辩称，其并非适格被告，其从未收取原告任何费用，双方没有任何法律关系，请求驳回原告的诉讼请求。第三人昌隆公司述称，2006年3月21日，其与陕西嘉里房地产开发有限公司（嘉里公司）签订合作开发合同，同日，嘉里公司取得“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”和“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”。2007年1月26日，经昌隆公司、嘉里公司、昌浩公司三方确定，嘉里公司把项目开发全部权利转让给昌浩公司。同日，嘉里公司把“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”和“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”一并移交给昌浩公司。2007年8月28日、2007年10月22日，被告昌浩公司在凯悦华庭售楼处，两次收取原告购房款，收据加盖“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”和昌浩公司原法定代表人李淳朴印。2009年1月14日，被告在凯悦华庭售楼处，收取原告契税、维修基金、房屋产权登记费10244.20元，收据加盖“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”。被告收取原告契税维修基金房屋产权登记费，不仅违反了国家“不得私下收取购房者契税大修基金”的相关规定，致使原告权利和经济利益受损，明显获取不当得利。原告王静围绕诉讼请求向法庭提交了如下证据:1、收款收据两份，证明收款人为西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2），2009年1月14日收取原告契税5082.1元，维修基金5082.1元，房屋所有权登记费80元；2、陕西省住宅专项维修资金专用收据一份、中华人民共和国税收完税证明一份，证明原告自己另行缴纳了维修资金5082.1元、契税1674.44元；3、（2012）陕民一终字第00067号民事判决书,证明凯悦华庭项目虽然是第三人名下项目，但由被告收取购房款，被告持有并加盖第三人财务专用章（2），其是该项目的运营管理单位；4、广告宣传报,证明被告开发了凯悦华庭项目，综合证据1、2、3，证明被告收取原告契税、维修基金。5、商品房买卖合同及收款收据，证明其购买凯悦华庭房屋及交纳了购房款项。对原告王静提供的证据，被告昌浩公司提出如下质证意见:对证据1真实性及证明目的均不认可，票据显示收款单位为第三人，与被告无关；对证据2真实性认可，对证明目的不认可，其与原告无任何法律关系，不应返还；对证据3真实性及证明目的均不认可，我国并非判例法，且判决内容与本案无关，判决内容并未提及其与原告关系，与本案事实完全不同；对证据4真实性及证明目的均不认可，该内容只是单方面信息显示，不能证明其与原告存在任何法律关系；对证据5真实性认可，购房合同及收款收据是原告和第三人之间的关系，第三人应当返还相关费用。对原告王静提供的证据，第三人昌隆公司提出如下质证意见:对证据1-5真实性、证明目的均认可。被告昌浩公司向法庭提交了如下证据：凯悦华庭项目的建筑工程施工许可证等五证材料，证明涉案小区的开发施工及规划等所有证件的全部主体均为第三人，与原告签订合同的也是第三人，故第三人应承担返还不当得利的责任。对被告昌浩公司提供的证据，原告王静提出如下质证意见：对该证据真实性认可，证明目的不认可。被告提供的五证资料，充分说明被告掌握该项目的销售权，该项目虽是以第三人名义开发，但实际开发主体是被告，收原告费用的主体也是被告及其法定代表人，因此被告应当承担不当得利的返还责任。对被告昌浩公司提供的证据，第三人昌隆公司提出如下质证意见：对证据的真实性认可，对证明目的不认可。事实证明收钱及使用账务财务专用章均是被告，既不合法也不合理，被告收取的费用应当由被告返还。第三人昌隆公司向法庭提交了如下证据:1、昌隆澳丽花园合作项目印章及授权委托书的使用说明，证明嘉里公司取得“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”；2、协议书，证明昌隆公司、嘉里公司、昌浩公司三方确定，嘉里公司把凯悦华庭（原昌隆澳丽花园）的合作开发合同、相关补充合同、“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”委托授权等全部权利、责任、义务转让给昌浩公司；3、凯悦华庭项目资料移交清单，证明昌浩公司实际持有“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”；4、合作开发合同，证明昌浩公司是凯悦华庭项目实际投资建设销售单位；5、生效判决（2012）陕民一终字第00067号判决书、（2012）雁民初字第01260号判决书、（2012）碑民三初字第00039号判决书，证明昌隆公司、嘉里公司、昌浩公司三方当庭确认昌浩公司持有“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”、“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”的事实；6、被告工商信息，证明李淳朴原来是法定代表人，后来更换为杨昌寿。对于第三人昌隆公司提供的证据，原告王静提出如下质证意见：对证据1-6的真实性、证明目的均认可。原告购房时被告就对外宣称项目是由被告开发的，收取其购房款的收款收据盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”及李淳朴印章，李淳朴是被告法定代表人，被告实际收取了原告费用。对于第三人昌隆公司提供的证据，被告昌浩公司提出如下质证意见：对证据1真实性、证明目的均不认可，使用说明无被告公司公章及签名，与本案无关；对证据2真实性认可，证明目的不认可，该协议书是三方的内部约定，只是约定将合同转让，无法证明其证明目的，与其他方无关，原告及第三人不能依据此合同要求被告向原告承担返还责任；对证据3真实性、证明目的均不认可，该证据没有原件，移交资料为双方公司往来情况，与本案无关；对证据4真实性认可，证明目的不认可，该合同名为合作，即双方均有权利义务，该合同仅对于两个公司内部事务的约定，与本案无关；对证据5真实性认可，证明目的不认可，判决书均与本案无关。陕西省高级人民法院的生效判决案由是施工合同纠纷，施工单位在合同履行时就知道主体单位，与本案情况不同；对证据6真实性认可，证明目的不认可，该证据仅能显示李淳朴曾经担任过被告昌浩公司的法定代表人，但购房合同中明确甲方委托代理人为李淳朴，李淳朴的行为是第三人昌隆公司的授权行为，他在购房合同中的用印及签字，代表的是购房合同的甲方及第三人昌隆公司，且李淳朴是被告昌浩公司的法定代表人，并不能证明李淳朴或被告昌浩公司收取了原告的相关费用，李淳朴的签名用印无特殊标注，他人均可以随意盖章。本院根据双方当事人的陈述、举证及质证,确认本案事实如下:2006年3月21日，第三人昌隆公司与嘉里公司就凯悦华庭项目签订《合作开发合同》，约定第三人昌隆公司将该工程项目的A、B、C座及裙房商铺与嘉里公司合作开发经营，第三人昌隆公司提供项目用地，办理好国有土地使用证、建设用地规划许可证，并协助嘉里公司办理好建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及房屋所有权证，由嘉里公司全权负责项目转让范围的开发销售等事宜，所有款项由嘉里公司收取并确保在该项目的建设中使用；第三人昌隆公司向嘉里公司提供法人授权委托书，用于该项目的报批、报建、建设、销售、财务管理、竣工验收及办理房产证等事宜，同时向嘉里公司提供公司合同章（2）及项目财务章、银行账户等；本合同签订前该项目所产生的所有债权债务由第三人昌隆公司承担，被告昌浩公司承担与建筑施工相关的费用、涉及施工相关的政府收费、房产销售（包括预售）应办理销售许可证等的勘验、测量、办证费用、房屋销售的营业税及相关税费。2006年3月22日，第三人昌隆公司与嘉里公司签订《昌隆·澳丽花园合作项目印章及授权委托书的使用说明》，约定第三人昌隆公司与嘉里公司共同派人刻制“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”和“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”，同时由第三人昌隆公司法人签发“授权委托书”。协议约定嘉里公司对印章及授权委托书的使用范围“仅限于本项目合作范围建设、销售、报批、报建、财务管理、竣工验收及办理房产证等合作开发过程中所有法律文件上签字盖章，不得超越范围使用”。2007年1月26日，嘉里公司、被告昌浩公司、第三人昌隆公司三方签订《协议书》，就“凯悦华庭”项目的合作开发事宜达成协议，约定将嘉里公司将其在合作开发合同、以及相关的补充合同、授权委托等文件中的全部权利、责任和义务转让给被告昌浩公司。同日，第三人昌隆公司与被告昌浩公司签订了内容与前述《合作开发合同》内容一致的《合作开发合同》。2007年8月28日，原告王静与第三人昌隆公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买凯悦华庭第4幢1单元11层11118号房屋，房屋总价款为169402元。该合同上加盖了第三人昌隆公司印章，委托代理人处加盖了李淳朴个人印鉴。同日，原告王静交纳购房款34402元，其提供的收款收据加盖了“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”，同时加盖有李淳朴个人印鉴。2007年10月22日，原告王静交纳购房款135000元，其提供的收款收据加盖了“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”，同时加盖有李淳朴个人印鉴。2009年1月14日，原告王静交纳三笔分别为契税5082.1元、维修基金5082.1元、房屋所有权登记费80元，共计10244.2元，其提供的收款收据上加盖“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”。原告称被告未将其交纳款项向相关部门缴纳，后原告自己另行缴纳了维修资金4463.1元，契税1674.44元，并提供了相关票据。另查明，李淳朴自2005年9月至2012年3月期间担任被告昌浩公司的法定代表人。生效判决（2012）陕民一终字第00067号判决书、（2012）碑民三初字第00039号判决书均认定被告昌浩公司持有并使用“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”。本院认为，本案争议的焦点问题是原告依据加盖有“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”的收款收据交纳了相关税费由谁退还的问题。从查明的事实看，原告签订的《商品房买卖合同》虽然是第三人昌隆公司并加盖有第三人昌隆公司合同印章，但委托代理人为被告昌浩公司当时的法定代表人李淳朴，结合第三人昌隆公司与嘉里公司将凯悦华庭项目部分工程交由嘉里公司建设开发并销售、双方共同刻制“西安昌隆房地产有限责任公司合同专用章（2）”和“西安昌隆房地产有限责任公司财务专用章（2）”、之后嘉里公司又将全部权利、责任和义务转让给被告昌浩公司、第三人昌隆公司向被告昌浩公司出具授权委托书、李淳朴自2005年9月至2012年3月期间担任被告昌浩公司法定代表人的事实，可以认定收取原告王静税费的当事人为被告昌浩公司。被告昌浩公司收取原告税费后，未为原告王静办理相关手续。导致原告王静自行缴纳了相关税费，现被告昌浩公司占有原告王静该费用无法律依据，原告王静主张被告昌浩公司退还该费用符合法律规定，本院依法予以支持。至于原告王静请求被告昌浩公司向原告支付利息一节，无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条，判决如下：一、被告陕西昌浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告王静返还契税5082.1元、维修基金5082.1元、房屋所有权登记费80元，以上合计10244.2元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费151元，由被告陕西昌浩房地产开发有限公司承担。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  袁换香人民陪审员  许 墨人民陪审员  刘惠莲二〇一九年十一月二十二日书 记 员  贺红娟打印：扈艳红校对：宁庆芳2019年月日送达1