浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初4985号 原告阮晓宇，男，1966年12月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告张峰，男，1963年9月23日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托代理人汤明华（特别授权代理），女，1958年12月16日出生，汉族，住杭州市上城区，系被告张峰妻子。 原告阮晓宇为与被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月20日向本院起诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年8月15日、2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告阮晓宇、被告张峰及其委托代理人汤明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阮晓宇诉称，阮晓宇与张峰签订有《房屋租赁合同》，约定了权利和义务，合法取得房屋使用权。租赁期内因发生房屋屋顶漏损事件，案外人孙其芳拒绝修复及赔偿，被起诉。阮晓宇于2016年1月11日与张峰签订《房屋租赁合同》，定期缴纳了租金，合法取得了张峰拥有产权的万和苑房屋3年租赁使用权，日常由其妻子汤明华负责双方联系，汤明华是1958年12月出生，系退休人员，期间双方及时沟通，无任何违约行为，关系良好。2018年8月30日，高温35度以上，阮晓宇房屋客厅科龙空调（由阮晓宇入住后自行安装，非张峰夫妻原始提供）使用中发出故障警报声，后听到墙皮掉落声。阮晓宇发现空调上空墙角有严重霉斑、渗漏问题（因天气高温，房屋南侧阳台改建的厨房窗帘一直遮阳，该角落显得阴暗，平时不易发现问题），墙面大面积渗漏起翘有3平方米左右，地板积水发黑起翘2平方米左右。阮晓宇马上停用空调，清理周边被损物品，有一台电烧锅被浸透，另有几斤包装小米、黑米、花生米受潮变质，被马上扔掉。当晚寻找402室户主孙其芳，其不在，未果。2018年8月31日一早，阮晓宇再寻找孙其芳，该房屋由其儿子沈杰（1987年出生，可能随母姓）婚后实际居住使用，没有过户登记。阮晓宇与沈杰说明问题，入房查证。沈杰承认他家立式空调排水管2015年前装修时埋设在对应地板下，估计有1.5米左右。沈杰夫妻答应马上停用该空调，双休日再请专业人员检查地板下排水管问题，阮晓宇予以认同。同时按《房屋租赁合同》约定将漏水情况拍照微信通报张峰夫妻知晓。2018年9月2日周日晚7点后，张峰夫妻来房屋查看现场，阮晓宇也因沈杰双休日已过，没有主动通报排查情况，就上楼询问，沈杰在家，确认是他家空调排水管有脱落造成漏损事实。阮晓宇告知漏水问题同时已造成阮晓宇的物品损失，请他下楼现场观看，当着张峰夫妻，阮晓宇指点查看墙面、地板受损范围，三方讨论评价、评估修复价格墙面1000元左右，沈杰自己估计地板需500元左右，阮晓宇自己不介入具体操作。同时要求沈杰出资对阮晓宇的空调电器进行问题检测，以便核实核查损失实情。沈杰答应第二天晚上带人再查看（阮晓宇本以为他会带装修工、空调工来估算维修方案，确定价格），就认同。2018年9月3日周一中午，阮晓宇和沈杰在一楼单元口巧遇，询问他晚上具体什么时候带人来，他答应晚上6点其父母要来，同时要求张峰夫妻到场，他们是认识的。阮晓宇明确告诉他“张峰夫妻已核查过现场，我是实际使用人，被侵权人，后续修复、赔偿工作由我们之间直接协商处理即可，无需再到场”，他匆匆外出。当晚6点25分左右，沈杰等人未出现，阮晓宇上门询问情况，沈杰妻子隔门拒绝交谈处理，沈杰在内突然破口大骂“你脑袋长不长眼睛，你眼睛是不是瞎的”（其意思责怪阮晓宇没有及时发现漏损，造成现在损失较大事实，这明显是不明事理的强盗逻辑，当年埋设地板下，应有排水管会老化脱落、造成漏损的预期），丧失基本道德，面对阮晓宇的告诫，他欲出门殴打阮晓宇，狂言“你可以去报警，可以去物业，可以去法院告”。其妻阻止丈夫冲动行为，但居高临下的询问阮晓宇愿不愿意解决问题，并警告阮晓宇“你是在讹诈”，“你家空调已用多少年，你自己出具检测报告后再谈”等等刺激性语言。小夫妻的言行已严重侮辱了阮晓宇的人格，没有邻里间为人处世的基本礼数。阮晓宇迅疾电话通告张峰夫妻，一个半小时后，张峰赶到场，计划和孙其芳共同协商。阮晓宇提出孙其芳作为父母必须对儿子儿媳的不当侮辱性言行先行道歉。夫妻上楼20分钟后，陪同孙其芳夫妻入门，入门后孙其芳夫妻没有任何丝毫道歉之意，没有表现出应有的态度，只是冷面昂头说“这漏水痕迹已经很长时间，怎么没有早发现”，并核对阮晓宇发现问题及通知他的时间，把阮晓宇看成下等人，发现问题，需向他汇报，颠覆了双方角色和责任关系，十分可气，其父母也没有社会基本伦理道德观念。阮晓宇及时提醒孙其芳要做出道歉。其夫妻再三表明，只对张峰夫妻道歉，不向阮晓宇道歉，“你只是租房花了点钱”，“你要不要解决问题”，完全无视阮晓宇存在实际使用权，家中物品被损害，高温天气正常生活秩序被打乱的侵权事实，和儿子儿媳口气一样，言语中存在着不明的傲慢气息，眼睛向上，再次侮辱了阮晓宇的人格。所以只能请该夫妻马上出门，同时告知“就按你儿子所说，到法院解决”。张峰夫妻针对孙其芳夫妇不当态度，没有明确的表示，充当旁观者。同时，他们属杭州娃哈哈集团同事关系，一再要求先报请社区处理，阮晓宇考虑后同意，2018年9月4日上午报请社区领导，社区进行了三方现场调查、了解，但孙其芳自己拒绝出面担责，由儿子为代表，拒绝向阮晓宇道歉，拒绝对阮晓宇房屋使用已受损失等实际损耗进行赔偿，坚持只和张峰夫妻私下单方协商处理，无视阮晓宇人格及实际受害当事人地位，无视阮晓宇的存在。阮晓宇将相关情况及时通知张峰夫妻要求其履行协议，规劝孙其芳夫妇及儿子及时修复房屋、检修空调，保证阮晓宇正常生活秩序，但其仍不清楚自己作为出租人的义务，一味推脱，声明和自己无关。面对张峰夫妻如此不明事理，袖手旁观的无理姿态，因此向张峰夫妻明确将马上起诉孙其芳，到时候再另行和他们厘清双方合约责任。2018年12月11日，杭州市江干区人民法院审理阮晓宇诉孙其芳相邻权纠纷（2018）杭江民初10409号案件，孙其芳代理律师朱振源声明，2018年9月初阮晓宇提起诉讼后，张峰夫妇和孙其芳就商定为减轻他们的经济赔偿损失待2019年1月20日阮晓宇租赁期满后，再进行房屋修补。他们自己私下已商定，双方开庭前没有履行告知阮晓宇该方案的事实，完全无视阮晓宇的正常权益，张峰夫妻明显不厚道。同时，孙其芳诬陷阮晓宇是发生渗漏损后，才将空调移至该位置，即孙其芳儿媳所谓阮晓宇欲“讹诈”，因阮晓宇承租302室和孙其芳402是属同户型结构，空调主机、墙体空调孔、外机悬挂位置基本一致，为拒绝漏损检修诬告阮晓宇“事后移位”，其心态极为恶劣，品质低下。张峰夫妻在接受江干区法院调查时，没有特别说明，仍装糊涂，推卸自己的责任，导致问题复杂化。庭后，鉴于张峰夫妻如此不负责的态度，阮晓宇电话向其声明态度，要求其承担违约责任。2018年12月19日正式通知，不再续租该房屋，本计划再续租3年。在2019年1月20日阮晓宇主动按期交接房屋时，没有为难张峰夫妻，明确告诉她们，将在孙其芳赔偿责任外，对其违约行为将提起诉讼，要求赔偿漏损5个月以来的租房损失及违约金，3000元房屋押金仍在张峰处未结算。同时因诉讼程序未结束，将阮晓宇受损的空调和电烧锅封存，寄存在原址，请张峰夫妻不要移动。此时他俩头脑十分清晰，不再装糊涂，产权意识十分强烈，态度十分不友好，让阮晓宇看清了两个人为人处世方式，十分心寒。另，依据2019年5月7日，杭州市中级人民法院作出阮晓宇与孙其芳二审（2019）浙01民终2623号判决认定，要求阮晓宇对张峰另行起诉，追究其出租人的赔偿责任。因此阮晓宇依法提起诉讼。综上所述，请法院认真调查事实，判定张峰的违约责任，维护阮晓宇的合法利益，判令张峰向阮晓宇支付5个月房屋不能正常使用损失及合同违约金折合2个月租金6667元。 被告张峰辩称，阮晓宇所述有些不是事实。虽然日期记不太清楚了，但楼上空调冷凝水顺着墙流下的事情发生后，阮晓宇打电话给汤明华的当天晚上汤明华就赶过去了。三方还谈了维修评估的价格，阮晓宇说地板500元，墙上1000元，定下来1500元。楼上是出1500元也可以，由他来修也可以，汤明华这边都没意见，最后定下来是由楼上的来修。但是第二天，阮晓宇和楼上因为空调的事情，发生了争执，晚上又打电话叫汤明华过去，说楼上态度恶劣，要汤明华一定要叫楼上小夫妻的父母就是孙其芳夫妇给他道歉。汤明华到楼上去做了工作，孙其芳夫妇是下来了的。汤明华因为不是当事人，不清楚是因为什么事，后来才知道是为了空调的事，阮晓宇和楼上小夫妻有口角。那天汤明华也是做了工作的，叫大家都退一步，本来这个事情不是很大的。孙其芳夫妇确实没有向阮晓宇道歉，也说过如果是漏水要道歉也是向汤明华夫妇道歉的。当时阮晓宇说话也不是很客气，本来很简单的事情，矛盾激化了。汤明华已经做了双方的工作了，有些事情已经超出了能力范围。他们说要打官司之类的，汤明华就建议最好不要，意思是找社区调解一下，阮晓宇也是同意的。社区调解以后，社区给汤明华打过电话。社区的意思是修房子的事情，楼上是愿意出钱的。这个方案其实第一天就定下来了的，就是还存在由谁负责修理的问题。社区是有两种方案的，一种是钱给汤明华由汤明华负责修，一种是钱给阮晓宇由阮晓宇负责修。由阮晓宇拿钱负责修的话，汤明华附了一个条件，因为租期要差不多了，如果阮晓宇是要续租一年的，那么是同意的。楼上其实也是愿意他自己来修的。但是到后面方案还是没有定下来。阮晓宇的意思是他老婆身体不好，修了以后有甲醛。所以就搞不清楚阮晓宇到底是要修还是不要修了。关于空调报警的事情，汤明华也跟阮晓宇说过她是搞电子维修的，从事的就是弱电这个行业，有上岗证的，可以把电源插上去帮忙检测一下。但阮晓宇拒绝了，那也没办法强迫。阮晓宇起诉孙其芳以后，承办法官找汤明华调查时，汤明华都是实事求是陈述的。孙其芳的律师说汤明华与孙其芳达成了协议，这是孙其芳的律师说的，但实际上确实是不存在这个协议的。汤明华后来也给阮晓宇打过电话。阮晓宇的意思是要叫汤明华跟法官说是没有这个协议的。这本来就是没有协议的，而且因为不知道阮晓宇会不会续租，怎么会跟孙其芳他们私下达成协议。如果说存在协议，也是要拿出证据来的。该房东做的事情张峰和汤明华都是在做的，就房屋维修的事情，只要阮晓宇同意就都可以做的，空调这个问题是阮晓宇跟楼上的问题，跟张峰、汤明华是无关的。阮晓宇就觉得张峰、汤明华置之度外，就不了解的东西，不能说站在哪一边的。现在变成阮晓宇觉得张峰、汤明华是站楼上一边，楼上觉得张峰、汤明华是站在阮晓宇一边，两边都不是了。关于说的空调移位的问题。空调是阮晓宇自己装的，确实没有观察的那么仔细，不知道有没有移位，要汤明华作证也都是实事求是说的事情。另外，租房押金确实还没有退。但是阮晓宇还有水电费、煤气费和物业费没有交，这些都是阮晓宇应当支付的。现在水电费、煤气费汤明华已经代交掉了，物业费还在跟物业沟通中，但是最后怎么个处理方案都还是要定下来的。 经审理查明，本院对本案事实认定如下： 2016年1月11日，张峰（甲方）与阮晓宇、马黎（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，张峰将位于杭州市江干区房屋出租给乙方作为居住使用；房屋租赁期限自2016年1月20日起至2019年1月19日止；房屋每年租金40000元；租金半年一付，首期租金在合同签订之日起10日内支付，以后每期租金提前10天支付；租赁期限内房屋水、电、煤气、有线电视、物业管理费由乙方承担，乙方在合同签订之日起向甲方支付押金3000元；租赁期满物业交割完毕后结清相关费用后，甲方全额返还保证金；房屋维修责任除合同有约定的，均由甲方负责；等等。 2018年8月，因402室案外人孙其芳家中空调排水管脱落，造成漏水，致使阮晓宇承租的302室房屋客厅墙角、墙面、地板等局部受损以及阮晓宇所有的空调、电烧锅受损。 阮晓宇就房屋受损问题及时告知了张峰及其妻子汤明华。就房屋维修事宜，阮晓宇、张峰夫妇及孙其芳夫妇等曾进行过协商，但三方未能达成一致意见。 阮晓宇于2018年9月以相邻纠纷为由起诉孙其芳，主张孙其芳向其道歉，维修房屋漏损墙面与地板，赔偿空调、电烧锅（或现金赔付3500元），赔偿因漏损问题造成的居住、误工、环保、清洁等20天费用6000元。 上述案件审理过程中，张峰妻子汤明华到庭接受法庭询问，汤明华表示房屋要求孙其芳尽快修复，由其验收。 2019年1月23日，本院就该案作出判决，以该案审理过程中，阮晓宇与房屋业主租赁期限届满未续租，房屋业主与孙其芳已就房屋修复问题进行了协商处理为由驳回了阮晓宇要求孙其芳维修房屋的诉讼请求；以漏水发生时正值高温天气，空调损坏确实会给阮晓宇生活带来不便，酌情确定孙其芳赔偿阮晓宇1000元。 阮晓宇不服该判决提起上诉后，杭州市中级人民法院已于2019年5月7日判决驳回上诉，维持原判。 阮晓宇于2019年1月20日将案涉房屋腾退返还给了张峰，但将受损空调、电烧锅留存在该房屋内。双方尚未就押金及水费、电费、燃气费、物业费等费用进行结算。阮晓宇的妻子马黎作出说明，认可追究《房屋租赁合同》违约责任的诉权给予阮晓宇一人处理。 上述事实，有原告阮晓宇提交的《房屋租赁合同》、空调移机装机维修单、漏损场景图片、受损空调和电烧锅封存照片，被告张峰提交的漏损场景图片，本案庭审记录证实。被告张峰提交的水费、电费、燃气费缴费凭证，上述费用结算问题应由张峰另案提起诉讼处理，故在本案中不予认定。 本院认为，张峰与阮晓宇、马黎签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行义务并享受权利。马黎向法院出具说明认可由阮晓宇提起诉讼，本院对此予以确认。 根据《房屋租赁合同》的约定，该房屋维修责任除合同有约定以外，均由张峰负责。本案中，孙其芳家中空调漏水导致阮晓宇承租的客厅墙角、墙面、地板等局部受损的事实清楚。张峰作为出租人负有保证出租房屋符合其约定用途的义务。虽然房屋系因第三人的原因造成损害，但根据合同相对性，仍应当由合同一方向相对方承担违约责任。阮晓宇通知张峰夫妇后，张峰应承担及时修复的义务。该修复义务的承担方式可以是及时督促侵权人修复，也可以是自行修复后要求侵权人赔偿。阮晓宇起诉主张侵权人孙其芳承担修复责任后，张峰的妻子汤明华在接受调查时虽然表示要求孙其芳尽快修复，但除此以外并未采取实质性的措施，客观上导致房屋未能及时修复。因此，张峰就房屋未能及时修复的事宜，需向阮晓宇承担违约责任。 阮晓宇主张房屋未能及时修复破坏了其居住环境，插座存在安全隐患，空调无法使用，给其造成了损失。就此，本院认为，漏水仅导致了客厅墙面、顶板局部受损，并未影响到房屋主体结构，且阮晓宇实际居住、使用案涉房屋至租赁期限届满之日，墙面受损对阮晓宇造成的居住环境的影响较为轻微。被损坏的空调非由张峰提供，客厅温度调节的问题并不在合同约定范围内，且空调无法使用问题的损失在阮晓宇诉孙其芳的案件中已得到了一定的赔偿。综合考虑上述因素以及张峰虽未及时维修房屋，但应阮晓宇要求也多次参与协商等情节，本院酌情确认张峰向阮晓宇赔偿损失1000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条之规定，判决如下： 一、被告张峰向原告阮晓宇赔偿损失人民币1000元，于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告阮晓宇的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告阮晓宇负担人民币40元，由被告张峰负担人民币10元。原告阮晓宇于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告张峰于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱若君 人民陪审员  曹俊兰 人民陪审员  王 澄 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  娄移华