广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1598号原告：梁洪强，男，1974年7月27日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：云浮市汇洲贸易有限责任公司。住所地：新兴县新城镇广兴大道。法定代表人：谭碧强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。原告梁洪强与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司（以下简称：汇洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁洪强的委托诉讼代理人严巧玲到庭参加诉讼；被告汇洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁洪强向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017030428）合法有效；2.判令被告履行合同义务立即将符合合同约定交付条件的位于新兴县某房屋交付给原告；3.判令被告支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价302000元的万分之二暂计至2019年6月30日止为22046元；从2019年7月1日起继续每日按总房价302000元的万分之二计至房屋交付之日止）给原告；4.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月6日，原、被告签订了编号为2017030428的《商品房买卖合同（预售）》。双方约定被告将位于新兴县某房屋302000元出卖给原告。该合同第九条、第十条约定了房屋交付条件；第十一条第一款明确约定了交付时间；第十二条明确了逾期交楼责任。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未交付房屋。原告多次催促被告交付房屋。2018年9月28日，被告出具《承诺书》，承诺从2018年7月1日起至交付之日止每天按房屋总价的万分之一计算违约金并承诺在2018年12月31日前交楼。2018年12月28日，被告继续出具《通告》告知未能交楼，2018年6月30日至同年12月31日违约金按原通告执行，支付时间为交楼后三个月内支付完毕；2019年1月1日起至同年6月30日的违约金按月结算，当月违约金在次月5日前支付，违约金计算根据合同执行。被告至今未交付房屋及支付违约金给原告。合同合法有效，当事人应全面履行。原告已付款，被告至今未能履行交楼义务，根据相关规定，原告有权要求继续履行合同，要求被告交付房屋并支付违约金。为此，原告向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告汇洲公司辩称，一、合同合法有效。二、应驳回第二项诉求。经政府协调，广兴新城商住楼正在办理竣工验收，预计在2至3个月内验收合格，届时具备交楼条件。目前，房屋尚不具备交付条件，属于法律上的履行不能。被告需要2个月时间积极办理竣工验收，同时与原告协商处理违约金。三、原告仅支付首期，应举证证明其全额付款。根据合同第十二条约定，2018年6月30日至2018年8月30日的违约金应当按照每天万分之一计算，原告的请求无合同依据。四、希望协商解决。经审理查明，被告在新兴县进行出售，商品房项目名称为广兴新城商住楼。该项目已经取得预售许可证。2017年3月6日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017030428），约定：1.购买房产为广兴新城商住楼Ｂ幢11层1107号房；2.商品房总价款为302000元；3.买受人应于2017年3月6日前支付首付款76000元，余款226000元由买受人向银行申请贷款支付；4.出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付商品房；5.除不可抗力外，出卖人未能按时交付商品房给买受人，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付全部房价款万分之二的违约金；6.商品房交付条件：商品房交付时应当符合下列条件：（1）商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告于合同签订当天支付首付款76000元。之后，原告通过贷款支付余下房款226000元给被告。2018年9月28日，被告出具《承诺书》，主要载明：“从2018年7月1日起，被告按房屋总价的万分之一每天计算违约金至通知业主交付房屋之日，支付时间为通知收楼之日起三个月内。被告承诺在2018年12月31日前交楼，否则一切按合同执行，追究责任。”因被告无法依照《承诺书》中的承诺时间交付房屋，于2018年12月28日再次出具《通告》，主要载明：“自2019年1月1日至2019年6月30日的违约金按月结算，即2019年1月1日至同年1月31日的违约金在同年2月5日前支付，以此类推，违约金的计算根据房屋购买合同执行。”现原告以被告未按期交付房屋已构成违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，被告建设的广兴新城商住楼项目至今尚未竣工验收。以上事实，有原告提交的原告身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同（预售）、发票、承诺书、通告、企业信用信息公示报告、商业和住房公积金组合按揭贷款合同、借款借据、放款凭证、还款记录以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案中，被告在取得了商品房预售许可证明的条件下，与原告协商一致后共同签订了编号为2017030428的《商品房买卖合同（预售）》，内容为当事人真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同中设定的权利义务，对合同当事人具有约束力，应按约定积极履行义务。关于原告要求被告按照合同约定向其交付位于新兴县某房屋的诉求。合同签订后，被告应按相关规定积极履行义务，保证合格验收，以确保商品房能顺利交付。然而，被告至今因商品房未经合格验收以致未能按时交付房屋给原告，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿责任等违约责任。”的规定，鉴于目前房屋的所有权未发生变动且未出现合同履行不能的情况，原告请求继续履行，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告向其支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价302000元的万分之二计至被告交付房屋之日）的诉求。被告至今未按时交付房屋，已逾期一年多，构成违约，故其应按合同约定承担违约责任。虽然被告出具《承诺书》，明确违约金从2018年7月1日起至2018年12月31日止按总房价的万分之一计算，但该《承诺书》未经原告签名确认，也未经原告追认，不能证明该违约金计算方式属于双方合意，故该承诺不能作为计算违约金的依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的约定，逾期超过60日，且买受人要求继续履行合同的情况下，被告应支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价302000元的万分之二计至交付房屋之日）给原告。综上，原告提出的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。经开庭，被告汇洲公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款与第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁洪强与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司于2017年3月6日签订的2017030428号《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应按合同约定将位于新兴县某房屋交付给原告梁洪强。三、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价302000元的万分之二计至交付房屋之日）给原告梁洪强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175.58元，由被告云浮市汇洲贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  罗绍华二〇一九年十一月十八日书记员  黄美琪附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款与第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。