福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1863号 原告（反诉被告）：席庆玉，男，1979年7月8日出生，回族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人:岳文发，福建邦司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李基铂，福建邦司律师事务所律师。 被告(反诉原告)：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼**。 法定代表人：吴志红，公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温惠阳，福建瀛同律师事务所律师。 原委托诉讼代理人：洪国达，福建泉发律师事务所律师。 原告席庆玉与被告泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案。在诉讼过程中，被告美裕公司提起反诉，本院合并审理并于2019年9月25日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)席庆玉的委托诉讼代理人岳文发，被告(反诉原告)美裕公司的委托诉讼代理人温惠阳到庭参加诉讼。2019年9月16日，美裕公司与其原委托诉讼代理人洪国达解除委托代理合同，于2019年9月20日委托林丽惠、温惠阳参加诉讼。本案现已审理终结。 席庆玉向本院提出诉讼请求：1.判令美裕公司向席庆玉支付以564947元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计算至实际交房之日止的逾期交房违约金；2.判令美裕公司承担本案案件受理费。事实和理由:2017年3月9日，席庆玉与美裕公司签订编号为201703090086《商品房买卖合同》，约定如下内容：美裕公司将位于洛江区的房屋作价564947元售予席庆玉，付款方式为首付款114947元，剩余款项450000元向银行申请贷款支付；美裕公司应当于2018年6月30日前向席庆玉交付该商品房；逾期超过180日后，席庆玉要求继续履行合同的，合同继续履行，美裕公司向席庆玉支付按日计算全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，席庆玉依约支付了首付款及向建设银行泉州分行申请贷款支付了剩余款项。但是，美裕公司却未能依约按期向席庆玉交房，并拒绝按约支付逾期违约金。请求判令如请。 美裕公司辩称，一、美裕公司在案涉商品房工程施工期间，因各种不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素造成停工，其中既有降雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督查、体育赛事等事由进行施工管制的原因，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《商品房买卖合同》第十二条约定中可以不用承担违约责任的情形，即美裕公司在涉案商品房工程施工期间遇上述情形可根据具体天数顺延交房时间，且在顺延期间若再遇上述情形可再据实顺延，以此类推。席庆玉在主张和计算美裕公司延期交房的天数时，并未将美裕公司可据实顺延交房时间的天数予以扣除，其计算方法并不准确。二、案涉商品房工程于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、施工、监理五方竣工验收合格，美裕公司按照合同约定的地址已提前通知席庆玉于2019年6月30日办理交房手续。截止至美裕公司通知的交房时间即2019年6月30日，案涉商品房已经消防验收合格及五方竣工验收合格，已能满足席庆玉的装修、使用需求，具备了基本居住条件，应认定案涉商品房具备了交付条件。席庆玉未能在2018年6月30日办理交房手续，应视为美裕公司于2019年6月30日完成了交房义务。案涉商品房是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件对商品房的质量及对席庆玉的装修、使用并无影响，案涉商品房是否已取得建设工程竣工验收备案证明文件不应作为商品房交付的强制性条件。三、美裕公司享有后履行抗辩权，不构成违约。席庆玉存在逾期交付专项维修资金的违约行为，美裕公司作为后履行义务方，有权在席庆玉交清专项维修资金前不予交房，现美裕公司在席庆玉支付专项维修资金当日交房，不存在逾期交房违约行为，不应承担违约责任。 美裕公司向本院提出反诉请求：1.判令席庆玉向美裕公司支付自2019年6月30日起至实际办理房屋交接手续之日止，以564947元为基数按日万分之一的标准计付的违约金；2.反诉诉讼费由席庆玉承担。事实和理由：席庆玉向美裕公司购买了诉争商品房，美裕公司书面通知席庆玉于2019年6月30日前办理交房手续，但席庆玉因其个人原因至今未办理房屋交接手续，已构成逾期收房违约。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第（三）点第3页“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）……，（2）买受人自交付期限届满之日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”以及《商品房买卖合同》补充协议第二条第4点“因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，……，买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”的约定，席庆玉因个人原因未能按约办理交房手续，席庆玉应按总购房款每日万分之一向美裕公司支付违约金。因此，对于席庆玉逾期收房的违约行为，美裕公司有权要求席庆玉按全部房价款的日万分之一的标准自2019年6月30日起美裕公司支付违约金，为维护美裕公司的合法权益，故依法提出反诉，恳请判如所请。 席庆玉辩称，美裕公司的反诉请求没有事实和法律依据。美裕公司直到2019年8月15日才达到合同约定的交房条件，席庆玉在接到美裕公司的通知后，于2019年8月28日交缴了专项维修资金，但是美裕公司因席庆玉未预交物业费为由拒绝向席庆玉交付房屋钥匙，责任在于美裕公司，而不是席庆玉。恳请法院依法驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，席庆玉与美裕公司签订编号为201703090086《商品房买卖合同》及附件约定：买受人席庆玉向出卖人美裕公司购买位于泉州市洛江区的房屋，成交价为564947元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；由于买受人原因导致商品房未能按期交付，视为出卖人已经完成交付义务，相关风险责任、交付附随义务概转移至买受人。买受人自交付期限届满日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修金。合同及其附件签订后，席庆玉向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2018年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月30日邮件通知席庆玉交房，交房时间为2019年6月30日；于2019年8月20日再次邮件通知席庆玉交房，交房时间为2019年8月22日。席庆玉于2019年8月23日收到邮件，于2019年8月28日前往诉争房屋办理交房手续，美裕公司向席庆玉代收专项维修资金。 上述事实，有双方当事人的陈述，席庆玉提供的《商品房买卖合同》及附件、《福建增值税普通发票》、中国建设银行个人贷款支付凭证;美裕公司提供的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《建设工程消防验收意见书》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、邮政快递单、入伙通知书、入伙须知、楼宇交接书、邮政快递查询单、交房告知书等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，席庆玉与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 １.关于何时达到交房条件问题。《商品房买卖合同》第九条约定，诉争商品房应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。从美裕公司提供的证据显示，诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故诉争商品房于2019年8月15日达到双方约定的交房条件。美裕公司关于诉争商品房已于2019年5月30日竣工并于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位验收合格，则诉争商品房于2019年5月30日已达到交房条件的辩解意见，不符合合同约定，不予采纳。 2.关于是否存在可顺延交房问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但是美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》没有对其他可顺延交房情形进行特别约定，故美裕公司关于在诉争商品房工程施工期间遇中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因均应据实延期交房的主张，缺乏合同依据，不予采纳。 3.关于席庆玉未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司是否享有后履行抗辩权问题。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定席庆玉应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方又在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”规定，席庆玉在美裕公司通知办理交房手续时缴纳专项维修资金并未违约。其次，专项维修资金交房后才能发挥功能，席庆玉未按期缴纳专项维修资金并不影响美裕公司施工和交房。第三，专项维修资金应按房屋面积缴纳，在诉争商品房未取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金。综上，美裕公司以席庆玉未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，缺乏依据，不予支持。 4．关于逾期交房违约金问题。美裕公司于2019年8月20日邮件告知席庆玉于2019年8月22日办理交房手续，席庆玉于2019年8月23日收到邮件，其通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计419天（2018年7月1日-2019年8月23日）。按合同约定，席庆玉有权要求美裕公司以房价款564947元为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金23671.28元（564947元×0.0001/日×419天），故对席庆玉请求美裕公司支付逾期交房违约金23671.28元，本院予以支持，超出部分，不予支持。 5.关于逾期收房违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒接接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，美裕公司在履行通知交房义务后，房屋毁损、灭失的风险已由席庆玉承担。美裕公司也未提供证据证明就迟延受领房屋所受的损失，故美裕公司请求席庆玉支付逾期收房违约金，缺乏依据，不予支持。 综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付席庆玉使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。席庆玉的诉讼请求本院予以部分支持。美裕公司就本案存在不可抗力、席庆玉逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，本院不予采纳。美裕公司的反诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州美裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向席庆玉支付逾期交房违约金23671.28元； 二、驳回席庆玉的其他诉讼请求； 三、驳回泉州美裕置业有限公司对席庆玉的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费392元，减半收取计196元，由泉州美裕置业有限公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州美裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十一月十一日 法官助理傅莹莹 书记员陈婷婷 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。