大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初4173号原告：中海物业管理有限公司大连分公司，住所地大连高新技术产业园区。负责人：刘益民，总经理。委托诉讼代理人，王译，辽宁诺萱律师事务所律师。被告：张庆梅，住大连市沙河口区。原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告张庆梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人王译到庭参加了诉讼，被告张庆梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付原告自2015年4月1日至2018年3月9日的物业费8755.18元及违约金。事实与理由：原告系中海英伦观邸小区的物业服务企业，被告系房屋的业主，其房屋建筑面积137.79平方米，物业费标准为1.8元/月/平方米，根据被告与原告签署的中海英伦观邸前期物业服务协议的约定，被告应于每季度首月1-10日内按其房屋建筑面积向原告足额交纳该季度的物业费，如逾期交纳，被告应补交并从逾期之日起按欠交月费用每日0.3%的标准支付滞纳金。自2015年4月1日至2018年3月9日，被告尚欠物业费8755.18元未交，故原告诉至法院，望判如所请。被告张庆梅未向本院提交书面答辩意见。经审理查明，案涉房屋坐落于大连市沙河口区，建筑面积137.79平方米。2009年11月15日，被告张庆梅与大连中海地产有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，合同附件四补充协议约定，中海地产已向被告公示法律法规规定应公示的文件、证书及重要提示，包括《商品房买卖合同》《中海·英伦观邸业主临时管理规约》《中海·英伦观邸物业管理服务合同》等，被告已阅读、知悉并理解上述文本、协议、文件、证书及重要提示，且无异议，并将严格遵守执行。补充协议还约定，案涉房屋物业服务费收费标准为1.8元/月/平方米，半年的物业服务费约为1488.13元。2018年3月9日该房屋所有权人由被告变更登记为案外人。被告未交纳该房屋2015年4月1日起至2018年3月8日止的物业费。2010年5月29日，原告中海物业管理有限公司大连分公司（甲方）、被告（乙方）分别在签署页上盖印、签字，双方签订《中海·英伦观邸前期物业服务协议》，协议约定：建设单位大连中海地产有限公司选聘甲方为中海·英伦观邸物业提供物业服务，期限自协议生效之日起至物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等进行维护、修缮、服务与管理，根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的公众管理制度并告知乙方，建立健全本物业的物业服务档案资料，制止违反本物业的公众管理制度的行为，可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方，提前将房屋装饰装修施工的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装修管理服务协议》，收取相关费用，按照约定开展装修管理服务，向乙方收取物业服务费用，每年至少一次公布物业服务费用收支情况，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修养护等有偿服务，根据需要开展社区文化活动和多种经营业务，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；物业服务费按业主拥有房屋的建筑面积收取，多层住宅收费标准为1.8元/月/平方米、小高层住宅收费标准为2元/月/平方米（首层住宅按建筑面积1.8元/月/平方米收取）、高层住宅收费标准为2元/月/平方米（首层住宅按建筑面积1.8元/月/平方米收取）、别墅收费标准为3元/月/平方米；除首次交费外，物业服务费应在每季度首月1-10日内交纳；乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应补交并从逾期之日起每天按欠交月费用的3‰交纳滞纳金；合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。当日，被告还在《中海·英伦观邸临时管理规约》签署页上签字，承诺“本人已详细阅读《中海·英伦观邸临时管理规约》，自愿签署并遵守规约内容”。2017年、2018年原告两次委托律师向被告邮寄中海物业催缴函，改退批条示两次邮件均被退回。另查，原告系大连市国土资源和房屋局备案的一级资质的物业服务企业。2011年9月19日、2012年9月4日、2014年4月1日，大连市物价局三次向其颁发收费许可证，对原告收取案涉小区物业费予以许可。根据辽价发[2015]6号的通知，自2015年1月1日起，在全省统一停止行政事业性收费许可证年度审验工作，统一取消经营服务性收费许可证。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》及补充协议、《中海·英伦观邸前期物业服务协议》《中海·英伦观邸临时管理规约》、签署页、资质备案证书、收费许可证、EMS邮件及当事人当庭陈述笔录等在案为凭，且经本院的审查，应予采信。本院认为，大连中海地产有限公司与被告张庆梅签订的商品房买卖合同及补充协议、原告中海物业管理有限公司大连分公司与被告签订的中海·英伦观邸前期物业服务协议均不违反法律规定，合法有效，对原、被告具有约束力。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务，现被告尚欠2015年4月1日至2018年3月8日的物业费8747元（137.79平方米×1.8元/月/平方米×35个月零8天）未付，原告主张其交纳的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因2018年3月9日案涉房屋所有权人已由被告变更登记为案外人，被告已非案涉房屋业主，故原告诉请中2018年3月9日物业费的部分，本院不予支持。关于原告要求被告给付违约金一节，考虑到本案是物业服务合同纠纷，原告现仍是案涉小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与个别业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、更好的履行各自义务，以及时化解双方矛盾、营造和谐居住环境，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩和举证的权利，应承担放弃答辩及举证不能的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张庆梅于本判决生效之日起十日内给付原告中海物业管理有限公司大连分公司2015年4月1日至2018年3月8日期间的物业费8747元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费394元、公告费600元（原告均已预付），由原告负担344元，由被告负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  谭隽婷人民陪审员  吕玉珍人民陪审员  刘 伟二〇一九年十一月二十九日书 记 员  赵家艺附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。