云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5529号 原告（反诉被告）:玉娟,女,1987年10月6日出生,回族,保山市隆阳区人,住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：刘小龙，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）:邱冬梅,女,1969年1月16日出生,白族,保山市隆阳区人,住保山市隆阳区。 被告（反诉原告）:李宏杰,男,1979年4月5日出生,汉族,保山市隆阳区人,住保山市隆阳区。公民身份证码:533001197904050014。 二被告共同委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告玉娟与被告邱冬梅、李宏杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案，被告邱冬梅、李宏杰向本院提起反诉，本院依法受理，并依法适用简易程序对本诉与反诉合并审理。原告玉娟委托诉讼代理人刘小龙，被告邱冬梅、李宏杰及共同委托诉讼代理人杨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告玉娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决原被告解除合同；2、请求依法判决返还合法范围的定金；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告邱冬梅、李宏杰于2019年7月16日签订了《房地产买卖合同》,该合同约定被告邱冬梅、李宏杰将位于坤泰·驿路名门10栋1单元1002号的房地产转让给原告。该房产建筑面积238.44平米,房屋总价为人民币贰佰万零陆千捌佰元整(2006800.00元),双方约定首付款(定金)为人民币五万元整(50000.00元),原告于签订合同当日支付定金人民币五万元整(50000.00元)。因原告的经济原因无法继续履行合同,后原告多次找被告协商,被告均避而不见,声称要求原告按合同约定处理,却始终不当面洽谈,原告无奈，故诉至法院。 被告邱冬梅、李宏杰辩称，1、对原告起诉状中的事实部分没有异议，但事实部分不全面。2、对原告在起诉状中的理由部分不认可，因为经济原因不能履行合同不是不可抗力的因素。3、本案达不到解除合同的法定条件。4、该诉状明显可以看出是原告违约的客观事实。请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告邱冬梅、李宏杰向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告继续履行《房屋买卖合同》义务；2、请求人民法院依法判令反诉被告承担违约责任,支付违约金401360.00元;3、请求人民法院判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年7月16日,在中介公司的介绍下,反诉原告与反诉被告签订房屋买卖合同（下称该合同）,约定,反诉原告出售其所有“坤泰·驿路名门”10栋1单元1002号房地产,总价款为人民币20068000元;付款方式为:1、签订合同时由反诉被告支付首付款（定金）5万元给反诉原告;2、贰次付款45万元（2019年8月16日之前）;3叁次付款40万元（2019年12月16日之前）;4,该房产还未办理房产证,双方约定反诉原告以此套房产抵押的银行贷款未还完本金57.93万元,由反诉被告自2019年8月6日起继续承担且冲抵本房款,该笔未还完贷款所产生的利息由反诉被告承担。反诉被告必须在每月5日之前将所需要偿还银行按揭贷款转至反诉原告李宏杰名下银行卡62×××57卡中,如逾期未还,给反诉原告带来不良征信影响,反诉被告承担本合同违约责任【注明:当开发商通知反诉原告产权证已经办理下来时。此笔未还完款项双方约定壹个月内由双方共同协商共同筹款一次性偿还银行赎证】:5、尾款52.75万元,待产权证办理齐全反诉原告过户给反诉被告,反诉被告领到属于反诉被告的产权证之日顺延两个月对应日支付。约定交房时间:反诉原告须于第叁次付款后的三日之内将该房地产交于反诉被告。第七条违约责任:若反诉被告违约,反诉被告须支付给反诉原告上述房地产在反诉被告明确或变相明确终止履行合同时时点市场总价的20%的违约金。2019年7月16日签约当日,反诉被告依约向反诉原告支付人民币5万元,反诉原告也出具了《定金收据》。因反诉被告的原因,要求延长第二次付款时间,2019年8月13日,在中介公司的主持下,双方签订了《坤泰·驿路名门10栋1单元1002号房屋买卖合同补充协议》,反诉原告同意第二次付款时间2019年8月16日之前延长至2019年9月16日之前。在此期间,反诉原告出售此房屋支付给中介公司1万元的中介费，为了安居生活,也在碧桂园预订了一套商品房,且也支付了首付款5万元,也面临不能履约可能造成相当的损失。因反诉被告的违约,直接导致反诉原告在银行按揭贷款无法按期偿还,反诉原告向他人借高额利息民间借款来偿还,同样造成了反诉原告的损失。所有损失的责任或风险理应完全归结于反诉被告。即反诉被告明确表示不履行合同且已实际不履行,构成违约行为,反诉原告当然有权依合同约定要求继续履行合同,并要求反诉被告支付约定的明确或变相明确终止履行合同时时点市场总价的20%的违约金。反诉被告置反诉原告方之违约事实而不顾,推卸责任,拒不按双方签订的合同履行义务,已经给反诉原告带了实际经济损失。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》（法释（20155号）第232条“在案件受理后,法庭辩论结束前,原告增加诉讼请求,反诉原告提出反诉,第三人提出与本案有关的诉讼请求,可以合并审理的,人民法院应当合并审理”的规定,为维护反诉原告的合法权益不受侵犯,特提起反诉,请依法裁决。 反诉被告玉娟辩称，1、因被告在签订合同时隐瞒了开发商无法办证的事实，存在根本违约。2、反诉被告不存在任何违约行为。3、本案合同客观上已无法履行。4、合同第七条已属于无效条款。5、解除合同对被告未造成损失，其主张违约金40万元明显过高，且不存在现实性。 原告（反诉被告）、被告（反诉原告）围绕本诉请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与被告邱冬梅、李宏杰于2019年7月16日签订了《房地产买卖合同》,该合同约定被告邱冬梅、李宏杰将位于坤泰·驿路名门10栋1单元1002号的房地产转让给原告。该房产建筑面积238.44平米,房屋总价为2006800.00元,双方约定首付款(定金)为50000元,原告于签订合同当日支付50000元。双方对该合同履行的违约责任进行了约定。2019年8月13日,在中介公司的主持下,原被告签订了《坤泰·驿路名门10栋1单元1002号房屋买卖合同补充协议》。 另查明，原、被告为达成案涉房屋的买卖协议。原告支付了12000元的中介费，被告支付了10000元的中介费。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”结合案件审理，本案原被告双方签订的合同是双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，案涉合同依法成立生效，对当事人双方具有法律约束力。 一、本诉部分。（一）本案合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告双方签订合同之后，原告除按照合同约定交付50000元定金之外，并未按合同约定履行付款义务。虽案涉合同双方重新签订补充协议，但在履行期限届满之前原告已经向本院提起解除合同的诉讼。该行为系其不履行主要债务的意思表示。符合关于合同解除的法定解除条件。为此，就原告诉请解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）就原告诉请返还合法范围内的定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同明确原告向被告交付的50000元为定金。在双方的合同履行过程当中，原告以其自己的行为表明不履行主要债务，已构成违约。结合上述法律规定，原告未履行约定的债务无权要求返还定金。为此，就原告诉请返还定金的诉讼请求，本院不予支持。 二、反诉部分。（一）就被告诉请继续履行合同的诉讼请求。本院在上述原告诉请解除合同的过程当中已作论述。在此不作赘述，故就被告该项反诉请求，本院不予支持。（二）就被告诉请反诉被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同对双方承担违约责任有明确的约定，原告应当按照约定承担违约责任。但结合上述法律规定及被告在庭审中的陈述，其对因原告方违约对其造成的具体损失除向本院提交的10000元中介费支付凭证以外，其余损失并无证据证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合上述法律规定，被告就其因原告违约行为造成的损失应当负有举证证明责任。且其庭审中提到的房屋购买预定首付款，与本案合同解除并没有必然的直接联系。本案合同的违约履行并不是导致被告购买房屋的直接结果。被告诉讼中提及借款用于偿还支付贷款的利息的损失，除无证据证明外，被告支付案涉房屋按揭贷款其权利的享有者仍然是被告，对其权益并无损失。由此对被告的上述主张，本院不予采纳。综合原、被告双方合同签订及履行过程，以及当事人的过错程度，本院酌情判定，由原告向被告支付违约金15000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、解除原告玉娟与被告邱冬梅、李宏杰于2019年7月16日签订的《房地产买卖合同》； 二、由原告玉娟于本判决生效后十五日内支付被告邱冬梅、李宏杰违约金15000元。 三、驳回原告玉娟的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）邱冬梅、李宏杰的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告玉娟负担25元，由被告邱冬梅、李宏杰负担25元。 反诉案件受理费3660元，由被告（反诉原告）邱冬梅、李宏杰负担660元，由原告（反诉被告）玉娟负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  孔佛军 二〇一九年十一月十二日 书记员  李 珊