湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂06民终2494号上诉人（原审原告、反诉被告）：中铁七局集团第四工程有限公司，住所地武汉市东湖开发区茅店山西路2号。法定代表人：徐家炎，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周小稳，男，该公司员工。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北一景酒店集团有限公司，住所地襄阳市樊城区前进路与三元路交汇处。法定代表人：蔺建桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李向东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑，湖北元领律师事务所律师。上诉人中铁七局集团第四工程有限公司（以下简称中铁七局第四工程公司）因与上诉人湖北一景酒店集团有限公司（以下简称一景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中铁七局第四工程公司上诉请求：1.依法将（2018）鄂0606民初3093号民事判决第一项改判为“湖北一景酒店集团有限公司支付中铁七局集团第四工程有限公司租金417.27万元；2018年3月1日后的租金仍按原《物业租赁合同》约定的标准，计付至租赁物实际腾退并返还之日止；湖北一景酒店集团有限公司支付中铁七局集团第四工程有限公司违约金21.21万元，逾期支付房屋租金滞纳金171.31万元（暂计算至2018年2月28日，按银行同期贷款利率四倍计算），违约金按年租金的20%、滞纳金按逾期应付金额的6‰计付至付款终结时止。”；2.本案一、二审诉讼费均由一景酒店公司承担。事实和理由：一、一审判决第一项、第二项、第四项内容认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、一审判决对中铁七局第四工程公司要求一景酒店公司承担的违约金及房屋租金滞纳金不予支持，属于无视当事人之间签订的《物业租赁合同》约定的行为，违反了当事人意思自治的原则，是错误的。根据中铁七局第四工程公司与一景酒店公司之间签订的《物业租赁合同》第十一条关于违约责任的约定，若一景酒店公司未能按期缴纳房屋租金，除按年租金的20%赔偿中铁七局第四工程公司的损失外，每逾期一天，按逾期应付金额的6‰向中铁七局第四工程公司支付滞纳金。如果一景酒店公司逾期一季度未交房租，中铁七局第四工程公司有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及滞纳金。综上，一景酒店公司的违约行为客观上给中铁七局第四工程公司造成了巨大的经济损失，理应履行支付违约金及滞纳金的责任。根据当事人意思自治的原则，为了维护中铁七局第四工程公司的合法权益，特恳请法院支持中铁七局第四工程公司的上诉请求。一景酒店公司辩称，一、2013年5月前，一景酒店公司未拖欠过租金，2013年4月14日租赁房屋发生火灾后，该房屋无法使用，且导致一景酒店公司承担巨额的赔偿，仅（2014）鄂樊城刑一初字00080号刑事判决书已确认一景酒店公司已付数额就有519万余元，也就是说，一景酒店公司未能足额支付火灾发生后的租金是客观原因所致，并非是恶意拖欠。二、中铁七局第四工程公司向一景酒店公司既主张违约金又主张滞纳金，原本就是重复计算，且数额截止到2018年2月28日高达192万余元，其计算方法违背了违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况进行确认的原则，与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定相违背，所以基于以上两点，一景酒店公司认为一审判决未支持中铁七局第四工程公司违约金和滞纳金的诉求是依据合同的实际履行情况所确定的，处理方式是正确的，请求二审法院驳回中铁七局第四工程公司的上诉请求。一景酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回中铁七局第四工程公司的全部诉讼请求并支持一景酒店公司的反诉请求或将本案发回重审；2.一审案件受理费、反诉费、二审上诉费均由中铁七局第四工程公司承担。事实和理由：一、一审程序违法，违反了不告不理的诉讼原则。中铁七局第四工程公司诉状中主张的房屋租金，截止时间为2018年2月28日，对2018年2月28日以后租金的支付未提出任何请求，但一审却判决“2018年3月1日后的租金，一景酒店公司仍按《物业租赁合同》约定的标准计付至租赁物实际腾退并返还之日止。”该判决内容超出了中铁七局第四工程公司的诉讼请求范围，违反了不告不理的诉讼原则。二、一审法院认定，火灾事故是一景酒店公司违反《物业租赁合同》将房屋部分转租给他人开设网吧所造成的，与中铁七局第四工程公司无因果关系，中铁七局第四工程公司对火灾造成的损害结果并无其他过错，因此，不予支持一景酒店公司减免租金的请求。一景酒店公司认为该认定是错误的，理由如下：第一，一景酒店公司的转租行为发生在2009年12月8日，截至火灾发生有三年之久，中铁七局第四工程公司不可能不知情，且在这几年内中铁七局第四工程公司也从未向一景酒店公司提出过任何异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条的规定可知，一景酒店公司的转租行为是有效的，中铁七局第四工程公司对一景酒店公司的转租行为是明知和认可的。一审法院认定火灾事故的发生与中铁七局第四工程公司出租房屋无因果关系，且中铁七局第四工程公司对火灾造成的损失结果并无其他过错，不仅不符合法律规定，也违背了基本常理。第二，《襄阳市4.14重大火灾事故调查报告》的结论是，火灾的发生是多方原因及六个责任主体单位所构成的，其中也认定中铁七局第四工程公司对火灾事故的发生负有重大责任。一景酒店公司认为该责任不仅仅是监管责任，也包括由此所发生的民事责任。一审判决要求一景酒店公司按原《物业租赁合同》支付租金就意味着所有的责任都让一景酒店公司背负，这显然与《襄阳市4.14重大火灾事故调查报告》的认定是相互矛盾的。三、一审法院驳回一景酒店公司的反诉请求是错误的。第一，4.14火灾发生的直接原因是网吧失火，火灾的发生是双方签订《物业租赁合同》时无法预见的非商业风险。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，一景酒店公司请求中铁七局第四工程公司免除火灾发生后的部分房租有法律依据。第二，对于一景酒店公司花费的修复损失，一审法院认为双方未对已形成附合的装饰装修作出约定，也不予支持。一景酒店公司认为，首先，一景酒店公司主张的是房屋修复费用而不是已形成附合的装饰装修费。其次，火灾发生后房屋已无法使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条和第二百二十一条的规定，中铁七局第四工程公司在火灾发生后不履行法定维修义务，一景酒店公司为避免损失的扩大，请求中铁七局第四工程公司承担修复费用，并无不当。四、2012年第二、三季度的租金，中铁七局第四工程公司已对一景酒店公司实际减免，一景酒店公司提供的租金收据中中铁七局第四工程公司注明的收取租金对应的时间段可以证实。但一审法院却以中铁七局第四工程公司不予认可，一景酒店公司也未提供相关证据为由，判决一景酒店公司继续支付是错误的。综上所述，一景酒店认为一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法。中铁七局第四工程公司辩称，一、关于一景酒店公司主张一审法院违背了不告不理的原则，中铁七局第四工程公司在一审诉讼中变更了诉讼请求，请求法院判决租金暂计至2018年2月28日，实际支付至房屋租金支付完毕时止，一审的庭审笔录中有记载。二、一景酒店公司的反诉事由我司都不予认可。13年发生的火灾是安全事故，并非一景酒店公司所述的客观原因造成。一景酒店公司认为事故的原因是六个责任主体单位所构成，我司不予认可，《襄阳市4.14重大火灾事故调查报告》有明确的责任认定，一景酒店公司与襄阳迅驰星空网络会所属于安全生产主体责任落实不到位，对事故的发生负主要责任，而中铁七局第四工程公司和其他五个单位均对事故的发生承担监管责任，不是导致事故发生的责任单位，而且我司也受到了相关的监管责任处罚。三、关于一景酒店公司2012年第二、三季度租金减免的主张，我司不予认可。因双方并未有明确的协议表示，我司没有相应的减免租金的承诺。中铁七局第四工程公司向一审法院起诉请求：1.依法判决一景酒店公司向中铁七局第四工程公司支付截止2018年2月28日拖欠房屋租金442.27万元、违约金21.21万元，逾期支付房屋租金滞纳金171.13万元（截止2018年2月28日，按银行同期贷款利率四倍计算）,租金、违约金、滞纳金计算至付款终结时止；2.依法判决解除中铁七局第四工程公司与一景酒店公司之间的《物业租赁合同》，判决一景酒店公司腾出所租赁的房屋，由中铁七局第四工程公司收回；3.本案诉讼费及其他费用由一景酒店公司承担。一景酒店公司向一审法院反诉请求：1.判令中铁七局第四工程公司免除一景酒店公司2013年4月14日发生火灾后至2016年2月28日的房租299.2万元及相应的违约金、滞纳金；2.判令中铁七局第四工程公司减免一景酒店公司2016年3月1日至2018年7月31日的房租102.5万元及相应的违约金、滞纳金；3.判令中铁七局第四工程公司承担租赁房屋修复费用300万元；4.判令本案反诉费用由中铁七局第四工程公司承担。一审法院认定事实：2008年10月21日，中铁七局第四工程公司（甲方）与一景酒店公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于襄阳市××路××铁路工程有限公司办公楼及附属建筑按现有结构状况出租给乙方，其中主楼5层，各类房屋总建筑面积约8355.31㎡，场院面积约6000㎡。配电、消防、给排水等有关设施按现状一并租赁给乙方使用。并保证现有房屋水、电连通，但乙方应办理完相关批准手续后才能使用。房屋租赁期限为10年，租赁时间从2009年3月1日至2018年10月31日止。乙方用于旅馆业经营，保证金为人民币25万元，租金计算3年为一个周期，租金为每年100万元整，即每季度25万元整，以后每个周期的租金均在前一个周期的基础上递增3%。乙方承担的费用：水电费、排污费、门前三包、环卫费、治安、消防、第三方索赔、政府惩罚等一切因经营发生的费用。甲方同意在房屋装修期间免交四个月房屋租金，装修时间自2008年11月1日至2009年2月28日止，甲方从2009年3月1日开始收取租金。本合同存续期间，双方均不能将房屋转租，亦不能抵押给第三方。合同还对违约责任进行了约定：1、如乙方因装修或管理等因素破坏楼房主体结构造成损失的，由乙方负责修复并按年租金的20%赔偿甲方损失······;3、在租赁期内，一方违反合同约定将房屋转租给第三方而给对方造成损失的，违约一方应向对方承担全部赔偿责任；4、如乙方未能按期交纳房屋租金，除按本条1款标准支付违约金外，每逾期一天，按逾期应付金额的6‰向甲方支付滞纳金，如果乙方逾期一季度未交房租，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并追收所欠租金及滞纳金，乙方所投入装饰归甲方所有。上述合同由中铁七局第四工程公司加盖公章、其授权代理人熊传荣签字，一景酒店公司加盖公章，其法定代表人李向东签字。合同转入履行后，2009年12月8日，一景酒店公司违背合同约定，与徐苏签订了租赁合同，将“部分房屋”转租给徐苏开设襄阳迅驰星空网络会所（以下简称迅驰网吧）。配电、消防、给排水等有关设施按当时状况一并租赁，并要求网吧办理相关审批手续后方能使用。合同中租赁的具体范围未明确，只用“部分房屋”代替，而网吧在L型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅（实测面积205㎡）未明确租赁、改建、使用关系及管理责任。在迅驰网吧装修过程中，徐苏、**（共同经营人）未申报建筑工程规划许可证，违规使用装修材料，将一景城市花园酒店的一楼屋顶平台搭建为网吧大厅，并未设置自动灭火报警系统和自动喷淋系统等消防设施。2013年4月14日5时40分许，迅驰网吧发生火灾，建筑物过火面积510㎡，造成14人死亡，47人受伤，直接经济损失达1051.78万元。襄阳市公安消防支队火灾事故责任认定：2013年4月14日5时40分许，前进路158号二层迅驰网吧包房区东南侧包房1，即包房区南墙往北0至3.5米、东面玻璃隔墙往西0至3米范围的吊顶内电气线路短路引燃周围可燃物引发火灾。2013年9月16日，省政府襄阳市“4.14”重大火灾事故调查组作出《襄阳市“4.14”重大火灾事故调查报告》，认定一景酒店公司及其一景城市花园酒店安全生产主体责任落实不到位；迅驰网吧安全生产主体责任落实不到位；中铁七局第四工程公司安全生产主体责任落实不力，并分别作出了处理。另查明，2011年4月前，一景酒店公司向中铁七局第四工程公司支付租金150万元，2011年7月26日一景酒店公司支付租金25万元，2011年12月26日，一景酒店公司支付租金25万元，2012年3月29日，一景酒店公司支付租金25万元，2012年6月25日，一景酒店公司支付租金25万元，2012年9月25日，一景酒店公司支付租金25万元，2012年10月26日，一景酒店公司支付租金65万元，2013年1月23日，一景酒店公司支付租金25万元，2013年9月，一景酒店公司支付租金50万元，2015年2月，一景公司支付租金30万元，2016年4月25日，一景酒店公司支付租金40万元，截止2018年2月28日，一景酒店公司应支付房屋租金927.27万元，实交租金485万元，尚欠付租金442.27万元。2018年7月17日，一景酒店公司支付租金20万元，2018年9月20日，一景酒店公司支付租金5万元，上述共计支付租金510万元，实欠付租金417.27万元。一审法院认为，中铁七局第四工程公司与一景酒店公司于2008年10月21日签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应自觉履行合同中约定的义务。一景酒店公司未按合同约定交纳租金构成违约,故对中铁七局第四工程公司要求一景酒店公司支付截止2018年2月28日拖欠房屋租金的请求，予以支持。2018年2月28日以后租金应计算至租赁物实际返还之日止。对于中铁七局第四工程公司要求一景酒店公司支付违约金212100元及逾期支付房屋租金滞纳金（截止2018年2月28日）1711300元的请求，虽符合双方合同约定,但该主张明显高于国家法律规定;又因火灾事故的调查、责任的追究、损失的赔付、事故现场的修复，到允许重新营业均由一景酒店公司停业并花费了一定的费用；同时中铁七局第四工程公司对租赁物的依约、安全使用也负有相应的监管职责，因此按照公平原则，对中铁七局第四工程公司的上述主张不予支持。因双方合同约定房屋租赁期限自2009年3月1日至2018年10月31日止，故中铁七局第四工程公司、一景酒店公司双方签订的《物业租赁合同》已于合同期满之日即2018年10月31日自然解除。一景酒店公司主张中铁七局第四工程公司实际减免了其2012年第二、三季度的租金，但庭审中中铁七局第四工程公司不予认可，一景酒店公司亦未提供相关证据证明，对一景酒店公司该项主张不予支持。因2013年4月14日火灾系迅驰网吧电气线路短路引燃周围可燃物引发，该网吧是一景酒店公司违背与中铁七局第四工程公司的合同约定，将“部分房屋”转租给徐苏、**开设的，火灾的发生与中铁七局第四工程公司实际出租房屋之间不存在因果关系，鉴于中铁七局第四工程公司对本案涉案起火房屋负有管理义务，相关部门已对其作出50万元的行政处罚。中铁七局第四工程公司对一景酒店公司因火灾造成的损害结果并无其他过错，不应承担减免租金的赔偿责任，故一景酒店公司主张和反诉要求中铁七局第四工程公司部分免除房屋租金的请求于法无据，不予支持。一景酒店公司反诉主张中铁七局第四工程公司承担租赁房屋火灾事故修复费用300万元，也没有法律依据，亦不予支持。因双方签订的租赁合同并未对已形成附和的装饰装修物作出在合同期满和终止后进行折价抵偿约定，因此期满应由一景酒店公司方无偿交付给中铁七局第四工程公司。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、湖北一景酒店集团有限公司支付中铁七局集团第四工程有限公司租金4172700元；2018年3月1日后的租金仍按原《物业租赁合同》约定的标准，计付至租赁物实际腾退并返还之日止；二、中铁七局集团第四工程有限公司与湖北一景酒店集团有限公司于2008年10月21日签订的《物业租赁合同》已于2018年10月31日解除；湖北一景酒店集团有限公司于本判决生效后三十日内向中铁七局集团第四工程有限公司腾退返还位于襄阳市××路××铁路工程有限公司出租的办公楼及附属建筑；三、驳回中铁七局集团第四工程有限公司的其他诉讼请求；四、驳回湖北一景酒店集团有限公司的反诉请求。案件受理费56223元，由中铁七局第四工程公司负担16041元，一景酒店公司负担40182元。反诉费30459元，一景酒店公司负担。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明，中铁七局第四工程公司与一景酒店公司订立的物业租赁合同第十三条明确约定，该合同以及与该合同有关的所有争议，双方协商不成时，同意提交武汉市仲裁委员会东湖开发区分会裁决。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条规定：“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机关申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。”中铁七局第四工程公司与一景酒店公司在物业租赁合同中订立了仲裁条款，该条款依法对合同当事人产生拘束力。双方因履行案涉物业租赁合同发生争议，中铁七局第四工程公司在未能依法举证证明该合同中的仲裁条款不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的情形下，向一审法院提起诉讼，一景酒店公司提起反诉，一审法院予以受理并作出实体判决，违反了上述规定。一审法院应当依法告知中铁七局第四工程公司、一景酒店公司向仲裁机关申请仲裁，若其坚持起诉，应当裁定不予受理。一审法院已受理，依法应当裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初3093号民事判决；二、驳回中铁七局集团第四工程有限公司的起诉；三、驳回湖北一景酒店集团有限公司的反诉。一审本诉案件受理费56223元，退还中铁七局第四工程公司；一审反诉案件受理费30459元，退还一景酒店公司。上诉人中铁七局第四工程公司预交的二审案件受理费54473元，予以退回；上诉人一景酒店公司预交的二审案件受理费40182元，予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十一月十五日书记员  徐丽莉