陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕08民终3968号 上诉人（原审被告）：宗永玲，女，1976年8月25日出生，汉族，住定边县。 委托诉讼代理人：任正华，男，1976年2月10日出生，汉族，住定边县定边。 被上诉人（原审原告）：陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市定边县定边镇东园子村福家小区**楼。 法定代表人：张定福，系该公司经理。 委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。 上诉人宗永玲因与被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院(2019)陕0825民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宗永玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、涉案房屋无法办理按揭贷款系被上诉人原因所致，并非上诉人不予配合所致，上诉人征信良好。2、一审判决上诉人一次性支付被上诉人9万元有误。上诉人买房时，被上诉人承诺9万元购房款在四大银行办理按揭贷款。3、上诉人认可借条的真实性，但是在借条产生后，双方于2016年6月15日重新签订了《商品房买卖合同》，约定9万元购房款向贷款机构申请贷款支付。合同实际签订的时间是2018年办理银行按揭贷款时签订的，把时间落到2016年6月15日。抵押担保合同签订的时间是2018年签订的，可以说明问题。4、房屋实际面积小于产权登记面积，应当以实际面积确定剩余购房款。 金天地公司辩称，宗永玲的房屋已经交付，房产证已经办理。双方签订的合同合法有效，合同约定办理按揭。我方只负责向银行提交材料，能否办理下来按揭是上诉人与银行之间的事情。办理不下来按揭我们就不会交房。 金天地公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、上诉人支付我公司购房款90000元及利息，利息按照月息2.5%计算，从2016年10月15日起计算至被告兑付之日终。3、上诉人承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告先前达成商品房认购协议，2016年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街福鼎皓园小区1-2-403室商品房一套，该套房屋的建筑面积为76.75平方米，每平方米价格为2506元，共计价款192410元，被告支付首期购房款102410元，下欠90000元，约定向银行申请贷款支付，被告给原告(会计)出具借条一支，借款90000元，月利率2.5%。后由于被告的原因导致无法办理按揭贷款。原告已将被告购买的房屋交付被告使用。原告于2017年8月3日与中国工商银行股份有限公司榆林分行定边支行签订了“按揭贷款业务合作协议”给原告公司开发的福鼎皓园办理按揭贷款，由于宗永玲无法提供合法有效的收入证明、无社保、无完税证明及有效的银行流水，导致无法办理按揭贷款。后经原告多次索要未果，故诉至法院。 另查明，被告已将购买的福鼎皓园1-2-403室装修使用，原告已为该套房屋办理了不动产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律，行政法规，的强制性规定，应属有效合同。原、被告应当按照《商品房买卖合同》履行自己的义务。原告已向被告交付房屋，原、被告对剩余房款支付进行了重新约定，有被告给原告出具的借据一支在案佐证，被告应当按照约定支付剩余房款，故对原告请求确认原、被告签订《商品房买卖合同》有效及判令被告支付购房款90000元的诉请，本院予以支持。对于原告请求被告按照借据约定月利率2.5%支付利息的请求，应调整为按月利率2%支付为宜，对超出部分不予支持。对被告辩称无法办理银行按揭贷款系原告的原因，没有证据支持，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告宗永玲签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告宗永玲于本判决生效后五日内支付给原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司购房款人民币90000元及利息（月利率2%计息，从2016年10月15日起至兑现完毕止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告承担。 本院二审经审理查明如下事实：上诉人宗永玲与被上诉人金天地公司先前达成商品房认购协议，2016年10月15日，双方又签订了《商品房买卖合同》。合同约定：上诉人购买被上诉人开发的位于定边县定边镇长城南街“福鼎皓园”小区1-2-403室商品房一套，该套房屋的建筑面积为76.75平方米，每平方米价格为2506元，共计价款192410元，上诉人支付首期购房款102410元，余款90000元向贷款机构申请贷款支付。同日，上诉人给被上诉人公司财务人员张亚亚出具借条一支，借款90000元，月利率2.5%。并与张亚亚签订了《楼房抵押担保协议》。2017年8月3日金天地公司与中国工商银行股份有限公司榆林分行（甲方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定由甲方对购买“福鼎皓园”住宅楼房屋的借款人提供个人住房贷款。2019年7月24日中国工商银行股份有限公司定边县支行向定边县人民法院回函说明宗永玲等9户贷款审批情况：由于宗永玲无法提供合法有效的收入证明、无社保、无完税证明及有效的银行流水，导致无法办理按揭贷款。上诉人宗永玲则认为：“贷款办不下来的原因不在自己，其已经配合银行办理贷款手续，其征信良好。但是由于被上诉人公司的原因导致贷款没有办理，并向法庭提交了办理银行贷款过程中形成的有关资料（2017年8月8日至2017年9月25日）。现涉案房屋已经交付使用，被上诉人金天地公司已经为涉案房屋办理了产权证。房屋产权证登记的建筑面积为72.530平方米。 本院认为，上诉人就涉案房屋已经装修入住，被上诉人已经垫付资金办理了房屋产权证，故对于欠付的剩余购房款上诉人应予支付。对于剩余购房款应否计算利息的问题，本院认为，客观上被上诉人不能及时收取剩余购房款存在资金占用损失，结合在合同签订的当天，上诉人向被上诉人公司财务人员张亚亚就剩余购房款9万元打下借条并约定利息，以及因上诉人自身原因所致不能办理银行按揭贷款等情形，上诉人对于不能及时支付剩余购房款的行为应当向被上诉人负担一定的利息损失。由于被上诉人2017年8月3日才与工商银行达成了相应的住房贷款协议，因此此前以及其后的合理期限内无法办理以及办理过程中必要的时间经过并非上诉人原因所致，故对于期间的资金利息损失，上诉人不应负担。综上，本院酌情认定上诉人负担9万元利息损失的时间起点为2017年11月3日。 上诉人宗永玲称不能办理银行贷款系被上诉人公司原因所致，并非上诉人不予配合以及其征信良好的理由，与银行向定边县人民法院的复函相悖，本院不予采纳。上诉人称借条产生在前，商品房买卖合同签订在后，实际签订日期在2018年，只是时间写为2016年。因此合同的签订已经改变了借条约定。按照合同约定剩余9万元向贷款机构申请贷款即可的理由，因与合同记载的时间不一致，又无其他有力证据予以支撑其观点，故本院不予采信。 上诉人称，按照实际面积支付剩余购房款的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中没有提出明确的反诉请求，但是被上诉人请求支付购房款的基础依据是其向购买人交付相应面积的房屋，故上诉人的该上诉请求应当在本案中一并处理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）…（二）…房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房屋价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，房屋登记的建筑面积为72.53平方米，比约定的建筑面积76.75平方米小4.22平方米，而双方对于面积误差的处理又没有明确约定。依照上述法律规定，对于3%（含）以内的面积误差所对应的房屋价款5772元应予返还；对于超过3%的面积误差所对应的房屋价款4806.98元应当双倍返还，即为9613.96元。因上诉人上述款项没有实际缴纳，故不存在返还与计算利息的问题。该款只须从剩余购房款9万元中扣除即可。综上，扣除面积误差所对应的款项外，上诉人还需支付被上诉人剩余购房款74614.04元。 综上所述，宗永玲的上诉请求部分成立。一审判决对于剩余购房款利息的起算时间认定错误，本院予以纠正。依照《合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持定边县人民法院(2019)陕0825民初3737号民事判决第一项； 二、变更定边县人民法院(2019)陕0825民初3737号民事判决第二项为：上诉人宗永玲在本判决生效后五日内向被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司剩余购房款人民币74614.04元，并按照月利率2%从2017年11月3日起计算利息至74614.04元购房款支付完毕之日止。 三、驳回被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，二审案件受理费3341元，共计3441元，由上诉人宗永玲负担2770元，由被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司负担671元。 本判决为终审判决。 审判长  徐晓炯 审判员  白成钰 审判员  杨文智 二〇一九年十一月二十七日 书记员 刘力好