安徽省淮北市相山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖0603行初87号 原告：谢波波，男，1991年6月17日出生，汉族，无固定职业，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 委托代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告：濉溪县不动产登记中心，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：秦淑芬，该中心主任。 行政机关出庭负责人：李明文，该中心副主任。 委托代理人：李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人：濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人：刘溪，该中心主任。 委托代理人：杨超，安徽胜方律师事务所律师。 委托代理人：任宇，安徽胜方律师事务所律师。 第三人：张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人：吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人：袁化兰，女，1952年3月5日出生，汉族，中国石化职工，住安徽省淮北市相山区。 第三人：李敏，女，1949年7月1日出生，汉族，淮海商场职工，住安徽省淮北市相山区。 原告谢波波不服被告濉溪县不动产登记中心（以下简称县不动产登记中心）登记并颁发给第三人张学芳、吕淑芳房地产权证的行政行为，于2019年9月24日向本院提起行政诉讼，本院于当日受理后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于同年10月28日公开开庭进行了审理。原告谢波波及其委托代理人刘文文，被告县不动产登记中心副主任李明文及该中心委托代理人李国庆，第三人县住房保障中心的委托代理人杨超，第三人袁化兰、李敏到庭参加诉讼。第三人张学芳、吕淑芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案审查的行政行为：县住房保障中心登记并颁发给张学芳、吕淑芳《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××号）的行政行为。 原告谢波波诉称：2006年9月15日，我与张学芳签订《商品房买卖合同》约定我购买张学芳开发的位于淮北市相山区濉溪路××东××楼××＃××室房屋，建筑面积70.20㎡，价格84360元。后我按合同约定付清房屋价款，2007年张学芳将案涉房屋交付我使用至今。多年来，我一直找张学芳办理房产证，张学芳一直推脱没有办好。近期我才得知，张学芳已将案涉房产办理至自己和妻子吕淑芳名下，产权证号房地权证濉房字第××号，并于2014年6月20日抵押给袁化兰、李敏。 根据淮政秘【2004】77号文件“关于我市区县部分行政区划调整的通知”，余庄早于2004年8月20日调整为相山区管辖，濉溪县房地产管理局（现更名为濉溪县住房保障中心，以下简称县住房保障中心）于2011年不具备颁发涉案房地产权证的行政职权，故案涉颁证行为不具有合法性。我系案涉房屋的实际购买人，已付清房款且居住多年，产权理应登记在我名下。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法撤销县住房保障中心登记并颁发给张学芳、吕淑芳房地产权证（编号：房地权证濉房字第××号）的行政行为。 为支持其诉讼请求，谢波波向本院提供了如下证据： 1.《商品房买卖合同》及收据，欲证明谢波波从张学芳处购买案涉房屋及全额支付购房款的事实。 2.安徽省淮北市相山区三堤口街道纺织社区居民委员会证明、萧县王寨镇苏庄村民委员会证明、水电费交费票据，欲证明谢波波自2007年已经实际占有该房屋并一直居住至今；案涉房屋与电费票据中载明的庆相桥南100米路东张学芳2#楼405室系同一处房屋。 3.房地产权档案首页、房地产权抵押档案首页，欲证明案涉房屋已登记至张学芳、吕淑芳名下并被抵押给李敏、袁化兰。 4.《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮政秘【2004】77号，欲证明2004年8月20日余庄划归相山区管辖。 5.《淮北市人民政府专题会议纪要》第54号，欲证明案涉楼房属于违法建设项目。 6.（2019）皖0603执异45号执行裁定书，欲证明谢波波向淮北市相山区人民法院提出案外人执行异议，经审查异议成立，已经中止对案涉房屋的执行。 被告县不动产登记中心辩称：颁证有房产登记申请书等材料，事实依据充分；颁证行为的法律依据为《城市房地产管理法》及《房屋登记办法》，适用法律、法规正确；颁证程序合法、未超越法定职权；谢波波提起本案诉讼超过起诉期限；谢波波与被诉行政行为之间无利害关系，不具备诉讼主体资格。 县不动产登记中心为证明登记和颁证行为合法，向本院提交了以下证据： 1.房屋登记信息询问笔录、张学芳住宅楼结构安全鉴定书、濉溪县房地产所有权登记申请书、结婚证复印件、张学芳及吕淑芳身份证复印件、建设工程规划通知书、土地使用权证、宗地图、授权委托书、濉溪县房地产分户图、房屋所有权登记费发票， 2.淮北市人民政府专题会议纪要第38号、第54号文件， 上述证据欲证明县住房保障中心颁证程序合法，事实依据充分。 第三人县住房保障中心陈述意见同县不动产登记中心答辩意见，提供证据亦一致，在此不再逐一列举。 第三人张学芳、吕淑芳未提交书面陈述意见亦未提供证据。 第三人袁化兰庭审中述称，谢波波一直未办理案涉房屋产权登记，案涉房产属于张学芳所有，依法办理的他项权登记应予以保护。 第三人李敏同袁化兰陈述意见。 袁化兰针对其陈述向法院提供如下证据： 1.房地产他证濉房2014字第××号《房地产他项权证》， 2.2018皖0603民初2032号民事判决书， 3.借款合同、房地产估价报告、他项权证延期证明、续签合同三份、借据、法律文书生效证明、移送执行书、银行业务凭证、交易明细， 上述证据欲证明袁化兰向张学芳、吕淑芳提供借款，张学芳、吕淑芳以案涉房屋抵押为借款提供担保的事实。 第三人李敏针对其陈述未提供证据。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对谢波波提供的证据1、2，反映其自2006年从张学芳处购买房屋后一直占有使用的事实，本院予以认定；对证据3，各方当事人均无异议，本院予以认定；对证据4，具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；对证据5，认证意见在下文中与县不动产登记中心证据2一并分析；对证据6，系生效法律文书。对县不动产登记中心及县住房保障中心提供的证据1，具备真实性、合法性及与本案的关联性，予以认定；对证据2，因第38号会议纪要作出时间为2012年5月28日，系发生在被诉行政行为之后，依法不能作为认定被诉行政行为合法性的依据，县不动产登记中心及县住房保障中心均未举证说明第54号会议纪要中确定的“小余庄商住楼、余庄住宅楼”等16个违法建设项目与本案房屋建设项目之间的关联性，故该会议纪要与本案的关联性无法认定。对袁化兰提供的证据3中的房地产估价报告及房地产他项权证延期证明涉及的均不是被诉房屋，与本案无关联性；其余证据具备真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 经审理查明，2006年9月15日，谢波波与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定谢波波购买张学芳开发的坐落于淮北市××住宅楼××单元××室，价款84360元。合同签订当日，谢波波全额支付购房款，2007年张学芳将案涉房屋交付谢波波，谢波波一直居住使用至今。2011年，经张学芳、吕淑芳申请，县住房保障中心就案涉房屋为其二人办理产权登记（编号：房地权证濉房字第××号）。 2011年11月8日，张学芳、吕淑芳向袁化兰借款，后双方多次续期借款合同。2014年6月24日，张学芳、吕淑芳以案涉403室及301室两套房屋产权提供抵押并办理抵押登记（编号：房地产他证濉房2014字第××号），抵押权人李敏、袁化兰。2018年5月2日，袁化兰以张学芳、吕淑芳未偿还其借款为由诉至法院，本院于2018年10月24日作出（2018）皖0603民初2032号民事判决书，判决张学芳、吕淑芳偿还袁化兰借款本金286800元及利息。后袁化兰就上述民事判决申请法院执行，在执行程序中，谢波波提出异议，本院于2019年6月17日作出（2019）皖0603执异45号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，裁定送达后双方均未提起诉讼。现谢波波认为其是案涉房屋所有权人，县住房保障中心向张学芳、吕淑芳颁发房产证的行为侵犯了其合法权益，遂提起本案诉讼。 另查，张学芳、吕淑芳曾向李敏借款，后偿还大部分款项，对于剩余部分，李敏明确表示不再主张权利。 又查，庆相桥南侧余庄原隶属于庆相桥社区居委会，后根据《关于我市区县部分行政区划调整的通知》淮证秘【2004】77号文件规定，余庄于2004年8月20日划入相山区三堤口街道办事处管辖。 再查，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务。 本院认为：关于谢波波与被诉行政行为有无利害关系的问题。谢波波作为购房人及实际使用人对涉案房屋权属登记具有法律意义上的利害关系，为本案适格原告。故对县不动产登记中心、县住房保障中心的该项辩解，本院不予采信。 关于谢波波是否超过起诉期限的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定：“因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年的……人民法院不予受理。”县不动产登记中心、县住房保障中心虽然辩解谢波波超过起诉期限的，但其未提供证据予以证明，故本院对该辩解亦不予采信。 关于县住房保障中心颁证是否存在超越职权的问题。《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本案中，案涉房屋的所在地已于2004年8月由濉溪县人民政府划归淮北市相山区人民政府管辖，对涉案房屋的登记和颁证工作依法应属淮北市人民政府房地产主管部门负责。淮北市人民政府于2012年5月28日作出的第38号会议纪要，不能作为县房管局于2011年颁发涉案房屋权属证书的依据。县住房保障中心对坐落于淮北市相山区辖区内的房屋办理房屋登记，显然超越了其职权范围。 张学芳、吕淑芳就坐落于庆相桥南侧、濉溪中路东侧兆国大厦东侧2#403室房屋向县住房保障中心申请房屋产权登记。县住房保障中心未举证之前对该房屋办理过房屋登记或颁发过房屋权属证书，故此次房屋登记类型应为房屋所有权初始登记。《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋登记所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要的材料。本案中，根据县住房保障中心举证的涉案房屋的房地产权档案材料，张学芳、吕淑芳在向县住房保障中心申请房屋登记时，未提交建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等用于证明涉案房屋属合法建设的材料。此外，该档案中亦无该栋楼房竣工验收材料，无整栋楼的房屋测绘报告等材料。张学芳、吕淑芳提供的房屋登记申请材料显然不符合上述规定的要求。综上，县住房保障中心作出的被诉行政行为存在超越职权、主要证据不足的违法情形，依法应予撤销。 因涉案房产已抵押登记至李敏、袁化兰名下，在评价案涉行政行为的效力时，需查明李敏、袁化兰的抵押行为是否构成善意取得。抵押权作为一种物的担保形式，具有从属性，不得与其担保的主债权分离，因李敏的债权已得到实现，故在此不再考虑其抵押权。至于袁化兰，在执行异议中，已经认定谢波波对案涉房屋享有的消费者物权期待权足以排除强制执行，即确认了袁化兰不得对案涉抵押房屋行使优先受偿权，如在本案中审查确认袁化兰善意取得抵押权，将与上述生效执行裁定的结论相矛盾，故本院对袁化兰的相关陈述意见不予采信。 另，自2016年10月26日起，县不动产登记中心负责承担全县范围内的不动产统一登记工作，被诉行政行为虽由县住房保障中心作出，但根据现有职能划分，应由县不动产登记中心履行撤销房屋登记的职责。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（四）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记中心登记并颁发给第三人张学芳、吕淑芳《房地产权证》（编号：房地权证濉房字第××号）的行政行为（该行为由第三人濉溪县住房保障中心作出）。 案件受理费50元，由被告濉溪县不动产登记中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  王 鸿 审 判 员  崔景瑞 人民陪审员  杜明磊 二〇一九年十一月五日 法官助理张婉璐 书记员刘国庆 附本判决适用的相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （四）超越职权的；