河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0183民初5252号原告：李富辉，男，出生于1982年2月28日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李世鹏，河南豫商律师事务所律师。被告：蒋浩然，男，出生于1993年6月18日，汉族，住河南省新密市。被告：蒋朝辉，男，汉族，出生于1968年2月13日，住河南省新密市。被告：张秋红，女，汉族，出生于1970年10月10日，住河南省郑州市管城回族区。被告：郑州欧亚房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市航海东路1356号，统一社会信用代码：91410104779409351U。法定代表人：赵虎，总经理。第三人：张广林，男，出生于1968年11月26日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣瑶，河南长胜源律师事务所实习律师。原告李富辉与被告蒋浩然、蒋朝辉、张秋红、郑州欧亚房地产营销策划有限公司（下称欧亚公司）、第三人张广林确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李富辉委托诉讼代理人李世鹏、被告蒋朝辉、第三人张广林及其委托诉讼代理人张志豪到庭参加诉讼。被告蒋浩然、张秋红、郑州欧亚房地产营销策划有限公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李富辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告欧亚公司与被告张秋红签订的涉及郑州市金水区刘庄的河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的购房协议无效；2、判令被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元，赔偿重置房屋差价损失20万元；3、判令被告张秋红、欧亚公司对被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元及赔偿重置房屋损失20万元的义务承担共同连带责任；4、判令欧亚公司因合同无效而将涉及河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的全部退款直接向具有善意第三人身份及买卖合同相对方的原告支付，确认原告对涉及房屋解除的所有价款具有优先受偿的权利；5、确认第三人张广林对其他买卖关系主体之间诉争的房屋不具有占有、使用、受益、处分等权利及对涉及房屋的所有价款不具有任何优先受偿的权利；6、判令各被告及第三人共同承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月12日原告与被告蒋浩然及其实际监护人蒋朝辉签订买房协议。协议签订后，原告按照约定抵扣9.76万元欠款为房款，又分期支付9万元、7万元、11万元全部剩余房款，后又按照协议到开发商欧亚公司办理了相当于变更备案和登记过户的手续，重新与开发商签订了房屋买卖合同。再后来搬进所购房屋居住生活。2017年4月份，原告的房屋突然被本案第三人张广林（系被告张秋红的债权人）申请新密市人民法院查封，并被列为被告之一起诉。第三人起诉请求确认原告与上手房屋出卖人的买房协议及上手出卖人与上上一手买房协议无效，被新密市人民法院支持，法院支持的主要理由是非集体成员购买集体土地上的房产。综上，原告请求按照以上理论要求法院确认被告欧亚公司与被告张秋红签订的购房协议无效，并判令被告欧亚公司因合同无效而将房屋的全部退款直接支付给最后购买房屋且具有善意第三人身份以及对房屋享有物权期待权的原告。因被告蒋浩然、蒋朝辉收取房款，但出售房屋的合同被法院确认无效，被告蒋浩然、蒋朝辉没有保证该房被原告一直占有使用，没有实现原告购买房屋长期居住的合同目的，所以请求判令蒋浩然、蒋朝辉退还房款36.76万元并赔偿违约导致原告重置同等地段同等面积房屋的差价损失20万元。被告欧亚公司、张秋红、蒋浩然、蒋朝辉先后买卖小产权房并最终将该房出卖给原告，违反国家法律政策规定，对原告购买房屋被认定为无效具有过错，应当对被告蒋浩然、蒋朝辉返还购房款36.76万元及赔偿重置房屋损失20万元的义务承担共同连带责任。第三人张广林不是房屋买卖的相对人，无权对房屋主张任何权利。第三人对被告张秋红享有的是普通债权，而原告因购买房屋对房屋享有占有、使用、受益、附条件处分等物权的请求权和期待权，当房屋买卖合同无效时，原告享有优先受偿返还房款的权利，所以请求确认原告对涉及房屋解除的所有价款具有优先受偿的权利，并请求判令欧亚公司因合同无效而将涉及房屋的全部退房款直接向具有善意第三人身份及买卖合同相对方的原告支付。被告蒋浩然、张秋红、欧亚公司均未答辩。蒋朝辉称其与原告的房屋买卖，是因为其欠原告一部分钱，××，其把房子卖给他是为了冲抵欠款，然后他付了一部分尾款。张广林述称：一、根据蒋朝辉的陈述，蒋朝辉本人称涉案房屋是其本人的房屋，这一点并不属实，因为根据蒋朝辉与张秋红的离婚协议，显示涉案房屋在离婚时已经分割给张秋红，因此蒋朝辉对该房屋的处分是无权处分，原告在明知张秋红系实际房屋所有人的情况下与蒋朝辉签订协议属恶意，因此其签订协议所期待的物权不能实现，后果应由其自行承担。二、根据原审各方提交的证据可以显示，在河岸花都协议中蒋浩然的签名按印并非其签名按印，第三人可以提供检材证明是蒋朝辉与原告伪造了虚假协议，同时申请司法鉴定。三、即使张秋红与欧亚公司签订的协议是无效协议，根据《最高人民法院关于民事执行中查封扣押财产的规定》第十八条第（二）项，本案因合同无效解除所形成的债权，应当交付给人民法院，由张广林申请执行张秋红一案，进行执行。四、张广林是受害人，本案中，原告是虚假诉讼，建立在虚有的基础上，一步步诉讼，他们是亲属关系，窜在一起，就是为了转移房产。原告实际上没有真实购买涉案房屋，是虚假购房人；原告本人没有在购房协议上签字按指印。经审理查明：张秋红与蒋朝辉于1992年11月4日结婚，1993年6月18日生育一子蒋浩然。2006年11月14日，张秋红与欧亚公司签订购房协议，购买位于郑州市花园路北段河岸花都小区××楼××单元××西××房产××套，价格17.1477万元。2009年8月12日张秋红与蒋朝辉在民政部门协议离婚，离婚协议主要内容为：蒋朝辉与张秋红自愿离婚；婚后生育的男孩蒋浩然由张秋红自行抚养，婚后生育的女孩蒋沂航由蒋朝辉自行抚养；全部动产及威乐车归蒋朝辉所有，位于郑州市花园路北段河岸花园××房屋及现代车归张秋红所有；婚后无债权债务。2013年6月9日张秋红向被告欧亚公司提出申请：尊敬的欧亚公司，本人是河岸花都东区D2A2单元3层西户三室二厅的业主张秋红，于2006年11月14日购买此房，现因经济原因把房子及地下室变更于蒋浩然。今后此房的一切产权及业务与本人无关，我们双方出现的纠纷与欧亚公司无关。同月20日，张秋红出具声明一份。内容与张秋红向欧亚公司出具的申请内容相同。被告蒋浩然在此声明下面注明：蒋浩然自愿接收河岸花都东区D2AC2单元三层西户三室二厅住房一套及地下室，今后一切产权和业务由本人承担，与张秋红无关。此声明自签字之日起生效，生效后出现的任何纠纷与欧亚公司无关。当日，被告蒋浩然出具接收证明一份：本人蒋浩然，购买河岸花都D2AC号楼三层西户住房一套，自愿接收交房所有资料及地下室。2013年6月25日被告蒋浩然与被告欧亚公司签订购房协议一份，主要内容为：蒋浩然购买欧亚公司位于郑州市××路北段河岸花都小区××楼××单元××西××房产××套，房款171477元，欧亚公司须于2007年12月30日向蒋浩然交房。2015年7月12日蒋浩然、蒋朝辉与李富辉签订《卖房协议》，并向欧亚公司提出作废原购房协议申请。2015年9月2日，欧亚公司作废其与蒋浩然所签订的购房协议，与李富辉重新签订了购房协议。后李富辉按照《卖房协议》以抵账和交付现金的方式向蒋朝辉支付了36.76万购房款，蒋朝辉于2016年3月3日向李富辉出具了涉案房屋购房款的收条。后张广林作为原告，以欧亚公司、蒋浩然、李富辉为被告，以张秋红为第三人向本院提起诉讼，并以张秋红欠其债务未清偿为由，请求确认欧亚公司与蒋浩然、李富辉签订的购房协议无效。2017年12月8日，本院作出（2016）豫0183民初4785号判决书，判决确认2013年6月25日蒋浩然与欧亚公司签订的《河岸花都购房协议》无效，同时确认2015年9月2日李富辉与欧亚公司签订的《河岸花都购房协议》无效。该判决经二审维持，现已生效。本院认为：首先，根据合同相对性原则，欧亚公司与张秋红签订的涉及郑州市金水区刘庄的河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的购房协议的合同双方为欧亚公司和张秋红，原告李富辉作为欧亚公司和张秋红合同之外的第三人，在没有法定事由的情况下，无权请求确认欧亚公司和张秋红之间的购房合同无效，故对于李富辉主张判令欧亚公司与张秋红签订的涉及郑州市金水区刘庄的河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的购房协议无效的诉讼请求，本院不予支持；其次，对于被告蒋浩然、蒋朝辉是否应当返还原告李富辉购房款36.76万元，赔偿重置房屋差价损失20万元，本院认为，欧亚公司与蒋浩然、李富辉签订的购房协议已被本院（2016）豫0183民初4785号判决书判决确认无效，根据合同法相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，根据李富辉提供的蒋朝辉出具的36.76万元的收条以及赔偿重置房屋差价损失20万元的证据，可以证明原告的主张，且庭审中蒋朝辉对李富辉的主张也均表示没有异议，故本院对李富辉主张被告蒋朝辉返还原告李富辉购房款36.76万元，赔偿重置房屋差价损失20万元的诉讼请求予以支持。但蒋浩然属于智力××人，不具有相应的民事行为能力，故不应当承担相应的民事责任。对于李富辉主张判令被告张秋红、欧亚公司对蒋朝辉返还原告购房款36.76万元及赔偿重置房屋损失20万元的义务承担共同连带责任、同时判令欧亚公司因合同无效而将涉及河岸花都小区D2AC号楼二单元三层西户房屋的全部退款直接向具有善意第三人身份及买卖合同相对方的原告支付，确认原告对涉及房屋解除的所有价款具有优先受偿的权利，以及请求法院判令确认第三人张广林对其他买卖关系主体之间诉争的房屋不具有占有、使用、受益、处分等权利及对涉及房屋的所有价款不具有任何优先受偿的权利的诉讼请求，没有法律依据，且违反合同相对性原则，本院不予支持。综上所述，综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、蒋朝辉于本判决生效后十日内向李富辉返还购房款36.76万元，并赔偿李富辉损失20万元；二、驳回李富辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9476元，由蒋朝辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长 王华超审判员李桂玲人民陪审员陈国本二〇一九年十一月四日书记员 黄       艳       玲