贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4318号 原告：杨翠莲，女，1963年1月4日出生，汉族，贵州省福泉市人，住贵州省福泉市。 委托诉讼代理人：左忠伟。 被告：都匀市银河房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市开发区纬八东路，统一社会信用代码91522701722182205J。 法定代表人：刘海隆，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王宏，系贵州宏匀律师事务所律师。 原告杨翠莲诉被告都匀市银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠莲及其委托诉讼代理人左忠伟、被告的委托诉讼代理人王宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨翠莲向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告于2011年9月10日签订的商品房买卖合同，并退还原告购房款315184元、按揭贷款利息78793.57元、首付款贷款利息53683.78元及提前归还银行贷款补偿银行6个月利息5372.28元；2.请求判决被告赔偿原告损失5615元；3.本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2011年9月10日在银河公司签订商品房买卖合同，原告购买被告修建的商品房一套（第X栋X单元X层X号房），总价款315184元，原告首付95184元，银行按揭贷款220000元，原告已按时向被告支付按揭款。现被告销售给原告的房屋未验收合格，未办理产权证等相关手续，被告于2015年7月13日已书面作出承诺，承诺于2015年9月30日前办完相关手续，如未办完相关手续业主可选择换房或退房。现被告未履行承诺，已严重违约，按购房合同第八条和第九条第二款之规定应依法承担违约责任。原告现选择退房，并要求被告退还购房款315184元和相关的银行按揭利息等合计137849.63元，赔偿损失5615元（其中燃气初装费2300元、公证费880元、能源分摊费100元、住房登记费80元、物业管理费2255元），以上合计458648.63元，请求法院依法判如所请。 庭审中，原告当庭将按揭贷款利息增加为80442.19元。 被告银河公司辩称：1.案涉商品房已实际交付给原告，该商品房系合格的，可能存在一些质量瑕疵但不影响使用；2.原告的诉请已超过诉讼时效，被告承诺于2015年9月30日办完相关手续，诉讼时效的起算实际应为2015年9月30日，无论按照民法通则还是民法总则的规定，均已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：都匀市银湖星城系被告合法取得并开发的房开项目。2011年9月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的银湖星城第X栋X单元X层X号商品房一套，建筑面积为92.29平方米，合同总价款为315184元，付款方式为买受人于2011年9月10日支付95184元，剩余220000元由买受人向中国银行都匀分行申请按揭贷款补足，合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人，如逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达签收之日起30日内退还买受人的已付房款，并自逾期之日起按银行同期贷款利率向买受人支付违约金，买受人同意继续履行合同的，出卖人应根据已收售首付款金额，按与银行同期贷款利率相同的比例承担利息；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告如约向被告支付了首付款95184元，并于2012年2月9日与中国银行股份有限公司都匀分行（以下简称都匀分行）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，向都匀分行按揭贷款220000元支付给被告。以上贷款合同第十四条约定“贷款年利率为7.05%”；第十七条约定：“借款人符合以下条件的，可以申请提前还款：借款人已正常还款满12期；每次提前还款金额不少于10000元；借款人应提前30个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款人审核同意后予以办理，经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按该笔贷款的利率水平计收6个月的利息标准计收补偿金”。贷款合同签订后，原告自2012年4月1日起开始向都匀分行偿还贷款本息，至2019年10月14日止，已还本金合计为87869.82元，已还应收利息合计80442.19元。 2012年1月13日，案涉商品房办理了预购商品房预告登记。登记在原告及赵开书（赵开书为原告丈夫，二人于1987年6月16日办理结婚登记）名下，2012年10月30日，被告向原告交付了案涉商品房并办理相关交房手续。 另，原告因购买该房以及收房后产生的费用如下：2012年2月7日贵州省黔南州维正公证处收取的借款合同公证费880元；2012年10月30日银河公司收取的燃气初装费2300元；2012年1月13日都匀市住房和城乡建设局收取的住房登记费80元；2012年10月30日都匀金恒物业服务有限责任公司收取的能源公摊100元及2012年10月30日至2014年1月30日物业费1107元，2014年1月30日至2015年1月30日的物业费1148元；以上合计5615元。 另查明，2015年7月13日，被告向原告出具《承诺书》，载明：“我司向4#楼业主承诺于2015年9月30日前，可完成办理房屋产权证的相关手续，届时业主可凭相关手续到房产局办理房屋产权证，如我司未能在上述实际完善办理房屋产权证的相关手续，即同意4#楼业主提出的换房或退房申请。”后被告未能如约于2015年9月30日前办理房屋产权相关手续，原告于2015年10月14日向被告出具《住房退房申请书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告退还已支付的315184元购房款及赔偿在购房过程中产生的一切费用，该《住房退房申请书》被告在庭审中认可已收到，但未作答复。 2016年1月9日，被告向银湖星城4号楼业主下发银河房字（2016）01号《关于银湖星城部分业主要求退房等系列问题的回复》，载明：“因4号楼业主向被告反映4号楼屋面、室内墙地面、地下室出现裂缝，我司当即以积极的态度来处理此事，并及时要求第三方检测机构对银湖星城4号楼进行持续检测，同时邀请贵州省地质、结构、检测等方面权威专家对4号楼的房屋安全性及后期检测方案到现场勘察论证，经过几个月以来的检测数据和现场勘察，与会专家一致认为4号楼的房屋倾斜率、沉降数据和变形开裂程度不影响建筑的安全使用。……因4号楼发现裂缝后，针对部分业主申请退房或换房的要求，公司董事会从社会稳定等方面考虑，经研究商议后，作回复如下：……业主要求退房或车位的，按照实际所交房款协商退还购房业主，双方互不追究违约责任。……为保证业主退/换工作顺利有序办理，请退房、换房的业主，到都匀一号花园洋房14栋2号楼一楼，协商办理相应的退/换房手续；2016年1月12日上午9:30开始接待，请互相转告。”在此之后，原告曾按被告要求前往协商退房事宜，但双方未达成一致。 再查明，案涉4号楼于2012年4月13日已完成竣工验收备案，2012年11月14日经贵州省黔南州公安消防支队评定该工程消防验收合格。 庭审中，针对被告提出的诉讼时效抗辩，原告称其在2018年8月即向本院提交起诉状主张相关权利，后本院立案后，因双方调解不成原告先行撤诉，后又于2019年8月向本院起诉。经调取原告第一次提交的起诉状等相关材料，印证原告所述，该起诉材料经庭审质证，原告予以认可，被告不予认可。 本院认为，首先，本案是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，诉讼时效期间为3年，结合原告陈述以及第一次起诉时提交的材料来看，原告主张权利属诉讼时效期间内，故对于被告提出诉讼时效的主张，本院不予采信。 对于原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》是否应予支持的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原告已按约履行了支付房款的义务，被告理应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的房屋交付原告。现因4号楼房屋出现屋面、室内墙地面、地下室出现裂缝等质量问题，原告要求退房，而被告亦于2016年1月9日作出回复，同意为4号楼业主办理退房手续，从原、被告双方意思表示来看，双方均同意解除案涉《商品房买卖合同》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，对于原告要求解除合同的请求，本院予以支持。 对于原告提出的各项损失是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告有权要求被告退还已支付的315184元购房款项并赔偿损失。第一，对于按揭贷款利息，因原、被告就退房的赔偿等相关事宜未达成一致，致使原告多年来一直在偿还按揭款，由此产生的按揭贷款利息应由被告进行赔偿，故对原告诉请要求被告赔偿截止2018年10月14日的已还贷款利息80442.19元，本院予以支持；第二、对于首付款贷款利息，原告并未举证证明首付款系贷款支付，且原告主张的首付款贷款利息计算标准无事实及法律依据，但考虑到首付款已实际支付给被告，由此会产生相应的存款利息，故对于首付款95184元应以中国人民银行同期同类存款基准利息为标准计算较为合理，同时原告向被告交付首付款时间为2011年9月10日，现原告请求该利息计算时间为8年，本院予以支持；第三、对于提前归还银行贷款的违约金，应按照原告与都匀分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定，以提前还款部分为基数，按贷款年利率为7.05%计收6个月的利息标准计收补偿金；第四、对于原告提出的其他损失5615元，因该损失部分亦系因被告违约而产生的合理损失，故本院对此予以支持。 对于案涉房屋办理的商品房预告登记，在办理退房交接事宜时，由原告配合被告至相关部门进行办理。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告杨翠莲与被告都匀市银河房地产开发有限责任 公司于2011年9月10日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告都匀市银河房地产开发有限责任公司于本判决生效 之日起十日内退还原告杨翠莲购房款315184元，并赔偿原告杨翠莲以下损失：1.按揭贷款利息80442.19元；2.以95184元为基数按照中国人民银行同期同类存款基准利率为标准向原告杨翠莲支付8年的利息；3.提前还款补偿金，以提前还款部分为基数，按贷款年利率7.05%计收6个月的利息；4.其他合理损失5615元； 三、驳回原告杨翠莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8180元，因适用简易程序减半收取4090元，由原告杨翠莲负担409元，被告都匀市银河房地产开发有限责任公司负担3681元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  梁运航 二〇一九年十一月十七日 法官助理李昱莹 书记员张林涛（代）