苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初10338号 原告（反诉被告）：顾荣金，女，1954年11月24日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：朱华，江苏安珀志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会，住所地苏州市吴中区光福镇迂里村永安桥堍。 法定代表人：金岳明，主任。 委托诉讼代理人：杜合杰，上海小城（苏州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）顾荣金诉被告（反诉原告）苏州市吴中区光福镇迂里村村民委员会（下称迂里村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，被告在答辩期内提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。顾荣金及其委托诉讼代理人朱华、迂里村村委会委托诉讼代理人杜合杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾荣金向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，立即退回租金18万元，并赔偿其经济损失约300万元(最终金额以实际评估为准)，两项合计约318万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其系被告本村村民，因生活生产需要，于2005年7月1日开始向被告租赁位于福运大桥北堍东侧的土地(原迂里9组土地)，面积约5亩，用于经营砂石及水稳厂生产使用。双方为此先后于2005年4月、2009年2月、2013年11月、2017年1月、2018年1月签订了土地租赁协议或合同。其租赁该土地后，每年均按约支付租金，并依法设立了苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂（以下简称水稳厂）进行生产经营，并且分别于2005年开始陆续在该租赁土地上投入基础建设及相关设施、设备等投资，累计硬件投资合计约480万余元。依据双方目前租赁合同，合同期至2018年12月31日止。可是，在2018年5月其正常租赁经营期间，在没有任何事先告知的情况下，被告突然会同相关部门，撕毁合约，强行终止租赁合同，责令其立即停止经营，并采取停电、查封设备等措施，导致其经营单位无法经营，实际处于关闭状态。其对于被告如此严重的违约行为表示严重抗议，并多次和被告协商，要求由其继续生产，履行完成与客户已签订的几份供货合同，否则将损失非常巨大，但是，被告均不予理会，故其诉至法院。 审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告立即退回租金18万元，并赔偿其经济损失182万元，两项合计200万元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告迂里村村委会辩称，1、其认为从赔偿主体上，原告并非适格主体，根据原告诉状描述，涉案所谓损失的所有人应该为水稳厂，而不是原告，故原告主张权利缺乏事实及法律依据；2、事实上，其和原告有法律上的租赁关系，但是本案赔偿事宜与原告无关，其从未向原告或第三方发出过任何提前解除合同的申明，更没有去原告现场要求拆除，也没有自己进行拆除。综上，请求驳回原告的诉请。迂里村村委会称，2018年1月，其与顾荣金签订土地租赁协议，约定其将所有的位于福运大桥北桥堍东侧约5亩土地（原迂里9组土地）出租给顾荣金使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为18万元，协议约定采用先付后租的付款方式，根据相关部门要求到期后需要收回，故其反诉要求判令双方自2019年1月1日起解除租赁合同关系，顾荣金将租赁的位于苏州市吴中区土地）及地上附着物腾空并返还其；判令顾荣金向其支付自2019年1月1日起至实际腾让之日止按年租金18万元计算的使用费；本案反诉费由顾荣金承担。 针对反诉，反诉被告顾荣金辩称，反诉请求不成立，合同实际已于2018年5月被反诉原告终止，不存在解除，且反诉原告已经于2018年11月30日至同年12月2日强行拆除了其设施设备，并将土地收回，故其无需再腾空并返还；2019年1月1日后，其没有实际使用对方的场地，故不存在租金及使用费的问题，请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：顾荣金自2005年7月起向迂里村村委会承租位于苏州市吴中区土地），前期用于经营砂石厂，后期用于经营水稳厂，顾荣金（乙方）与迂里村村委会（甲方）签订的最后一份《光福镇集体土地租赁合同》约定，甲方将上述土地租赁给乙方，乙方用于水稳厂生产使用，在租赁期间，承租人不得改变土地用途，严禁在租赁土地上搭建违章建筑或进行不合规种植；租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租赁费为18万元，付款方式为先付后用，在合同签订之日一次性付清；甲方协助乙方申请用水、用电，费用由乙方承担，合同期满终止，其水电表装置归甲方，对乙方不作补偿。甲方的责任和权利有：甲方有对租赁和发包资产、资源的使用监督权；甲方应在合同规定的时间将租赁和发包资产、资源交给乙方使用，甲方对提供的租赁标的物负有保证无第三人合法主张租赁期间拥有使用权的义务，如第三人主张合法权利造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任；在租赁承包期内配合乙方做好有关职能部门的协调工作，为乙方的生产经营提供服务。乙方的责任和权利有：乙方应在租赁合同规定的时间交纳租金，按时交纳租赁费用、水费、电费等有关费用，如甲方代收代缴的，乙方应在当月支付甲方，租赁期间，乙方不得转租、分租或转借；租赁期间，乙方必须合法、合规经营，独立承担相关的法律、经济、民事责任；租赁期间，乙方保证资产、资源完好，不得擅自改变租赁标的物的结构及用途，严禁在租用资产、资源上搭建违章建筑或改变租赁物结构，如造成房屋的毁损，应负责恢复原状或赔偿损失。合同特别约定，租赁期满或合同解除，乙方不得将添附的设施作价抵付给甲方，在不破坏租赁物结构的情况下，可以拆除添附的设施，由乙方在期满或合同解除后限定日期（30天）内拆除并恢复原状，逾期视为乙方放弃处理权利，甲方有权对相关物品进行处理（处理所得资产、资金归甲方所有），所造成一切损失和后果由乙方自负。被告支付租金至2018年度。 2018年3月29日，迂里村村委会向顾荣金邮寄土地租赁收回告知书一份，内容为：2018年1月1日贵方与我村村委会签订《土地租赁协议》一份，合同约定租期为2018年1月1日至2018年12月31日为止，因本村对该土地另有规划（用途），故提前告知贵方《土地租赁协议》到期后，该土地村委会将予以收回。该邮件被退回。 另查明，2018年12月8日，迂里村村委会出具情况说明一份，内容为：兹有吴中区光福镇迂里村（19）东山墩69号村民顾荣金，目前租赁福运大桥北桥堍东侧土地（原迂里9组土地，面积约5亩）及地上附着物，属于迂里村村级资产，以上情况属实。苏州市吴中区人民政府在该情况说明上盖章。2018年12月12日，苏州市国土资源局吴中分局光福中心所出具情况说明一份，内容为：兹有光福镇迂里村福运大桥东北堍地块，经查该地块属于工矿用地性质。 审理中，根据顾荣金的申请，本院委托苏州天元土地房地产评估有限公司对顾荣金在租赁场地上投入的设备设施及临时房屋进行评估，该公司于2019年6月5日出具了资产评估报告，评估结论为：在评估基准日2018年12月31日，本项目委估资产的市场价值评估值为人民币910483.3元，其中机器设备（已拆毁）394500元，租赁到期异地续用市场价值，现已拆毁；机器设备（未拆毁）416980元，未拆除，在用市场价值；房屋建、构筑物（未拆毁）99003.3元，未拆除，在用市场价值。该公司收取顾荣金评估费10238元。 上述事实，由顾荣金提供的《光福镇集体土地租赁合同》、收据，迂里村委会提供的情况说明、土地租赁收回告知书及邮寄凭证，以及资产评估报告、本院庭审笔录等在卷佐证。 审理中，顾荣金称，其租赁涉案场地后借用其儿子朱建峰的名义注册了苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂，但实际由其投资、经营；前期经营砂石厂时自行建造了5间砖混结构房屋，2010年自行建造了12间彩钢瓦房，上述临时房屋虽然未取得建设工程规划许可及建造审批，但经过迂里村村委会负责人口头同意，且迂里村村委会未提出过异议；2018年5月，迂里村村委会人员现场向其送达了提前收回场地的通知书，通知其停止经营，并于同年5月29日断电；2018年11月30日至12月2日期间，在没有任何通知的情况下，迂里村村委会派人强行拆除了其租赁场地上的设施设备；迂里村村委会于2018年5月通知其停止经营并断电，导致其无法经营，处于停产状态，故迂里村村委会应退还其2018年度的租金18万元；迂里村村委会在合同到期前强行收回租赁场地、拆毁其设施设备，构成违约，应赔偿其评估报告评估的资产损失91万元及其经营的可得利润损失和人工工资计91万元；租赁场地上的机器设备、房屋建、构筑物交给迂里村委会，由迂里村委会赔偿损失，其不要了。为证明其主张，顾荣金还举证如下： 1、水稳厂出具的情况说明一份、户口簿一份、营业执照一份，内容为：兹有水稳厂，于2012年2月注册成立，当时登记的经营者姓名为朱建峰，实际该水稳厂是由朱建峰母亲顾荣金在租赁迂里村场地后，与他人合伙实际投资设立的，当时是为了注册方便由顾荣金借用朱建峰名义注册的，其中有关该水稳厂的全部投资与朱建峰无关，有关该水稳厂的全部资产及在该租赁场地的投资等均归顾荣金个人所有，与朱建峰无关，有关该租赁场地因租赁合同与迂里村村委会发生纠纷（诉讼），所导致的有关该水稳厂损失索赔事宜等均由顾荣金个人（有权）进行主张，有关因此而发生的诉讼事宜等由顾荣金个人进行办理，该诉讼权益及赔偿所得等也均归顾荣金个人所有，与朱建峰无关，该水稳厂也不再另行主张，顾荣金系该租赁合同纠纷合法的诉讼主体，享有诉讼主体资格。户口簿反映顾荣金与朱建峰系母子关系。营业执照反映个体工商户苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂的经营者为朱建峰，注册日期为2012年2月24日，经营场所位于苏州市吴中区（银矿边）。 2、视频光盘一份及照片若干，光盘电子档显示视频文件的修改日期为2018年11月30日至12月2日，反映拆除现场情况以及现场人员对话争执情况。顾荣金称，该视频、照片由其水稳厂员工用手机拍摄，反映迂里村村书记何健、村主任金岳明、村副主任金晓明三人当时在租赁场所指挥拆除工作，指挥施工人员将设施设备放在隔壁荣福建材有限公司，其水稳厂员工与何健、金岳明对话交涉；目前租赁场地有未拆毁的临时建筑、配电房变压器及装载机，拆毁的设备设施都被放在荣福建材有限公司的空地上，变压器设备无法转移，故不能使用了。 3、2018年3月8日、3月12日、3月15日水稳厂分别与其他公司签订的《水稳购销合同》三份、2018年6月至同年12月苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂工资表七份，证明因停产无法正常履行合同造成的可得利润损失及人工工资计91万元。顾荣金称，虽然停业，但工人临时不好找工作，故其仍然现金发放了工资。 4、封条照片一份、加盖国网苏州供电公司营业业务专用章的苏州供电公司暂停（减容）用电申请表复印件及用户编号为6618649241的2018年1月至10月用电汇总表一份、总户号为6618649241的2018年1月至10月的电费核查联，封条照片反映封条内容为：户号6618649241，1号变压器减容停用日期为2018年10月29日，恢复日期为2020年10月29日，设备停用期间未经苏州供电公司许可不得擅自启用，否则按（供电营业规则）处理，暂停期满自动恢复基本电费及损耗电费结算，减容超过两年恢复的按新装或增容手续办理。暂停（减容）用电申请表载明，用户编号为6618649241，户名为迂里村村委会，申请内容部分批准容量250千伏安，减容暂停内容部分停用日期为2018年10月29日，启用日期为2020年10月29日，用电客户处盖有迂里村村委会章，经办人处有金岳明签名，签名下方申明日期为2018年10月24日。用电汇总表反映2018年6月前每月用电量上千，此后每月用电量为288。顾荣金称，迂里村村委会作为编号6618649241变压器的户主，于2018年10月24日向苏州供电部门申请停止使用该变压器，导致其租赁场地的变压器无法使用，该变压器用电量自2016年6月开始锐减为每月288，实为每月基本电费，与之前的用电量相差甚大，可以说明迂里村村委会于2018年5月底强行停电的事实。 经质证，证据1，迂里村村委会对户口薄、营业执照的真实性无异议，但不认可情况说明的内容及证明目的，认为水稳厂的经营者并非顾荣金，故顾荣金并非主张赔偿的适格主体。证据2，迂里村村委会对视频的形成时间无法认定，其称，当时村书记和主任在附近桥上观看，村书记何健确有和人对话，但作为村书记、村主任查看本村辖区内出租场地属于正常职责，并不能证明拆除行为系其所为。证据3，迂里村村委会对真实性、合法性及关联性均不认可。证据4，迂里村村委会对照片的真实性不予认可，对苏州供电公司出具的证据的真实性无异议，但认为申请停电系因受供电公司改造及政府“脏乱污”专项整治的要求给予配合工作，与本案无关，据了解，水稳厂在停电期间仍利用自有发电机持续生产，并未因停电遭受任何损失。迂里村村委会称，其出租的场地没有地上附着物，就是空地；顾荣金私自在场地上搭建房屋、建筑物，未经其允许，且合同未约定顾荣金可以建造房屋和建筑物，故其要求顾荣金立即予以拆除；案涉拆迁行为并非其所为，听说系政府环境整治行为，但其不清楚拆除原因,也不清楚具体由谁拆除；其不认可评估报告的结论。 审理中，本院至苏州市吴中区人民政府调查，该单位反映：苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂属于2018年第二批“263”整治对象，因该厂存在无港口经营许可证、扬尘、现场无封闭堆场及场地周边无围挡等问题，其办遂于2018年5月17日向该厂发出了停产通知书，并告知了迂里村村委会，后来该厂没有停产，才会断电、拆除的。该办公室还向本院提供了停产通知书一份，受文单位为苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂，内容为：根据江苏省（苏263办[2018年]9号）《关于“263在行动”电视曝光环境问题及“263”热线群众投诉件整改情况的通报》、吴中区（吴263办督[2017]126号）《关于对度假区环境突出问题实施整治的通知》、吴中区（吴政办[2017]132号）《区政府关于转发吴中区内河港口码头综合整治提升行动的方案的通知》的文件精神，由镇交管所联合工商、安监、环保、消防、村委会等部门对你企业进行联合检查，查实以下问题：1、无港口经营许可证；2、扬尘、现场无封闭堆场；3、场地周边无围挡；4、场地未硬化；5、堆料未覆盖；6、非法占用桥下空间；7、机械操作工、电工等无操作证。对照文件要求属于关闭取缔范围，现要求你单位接到本通知之日起，立即停产。经质证，顾荣金对该调查和停产通知书的真实性无异议，但表示其和苏州市吴中区光福新鼎元水稳厂均未收到上述停产通知书，对停产通知书的内容及出具单位有异议。迂里村委会对该调查和停产通知书的真实性无异议，认为从调查情况及停产通知书所载看，恰能证明涉诉行为并非其所为，但其不清楚是谁所为。 本院认为，顾荣金与迂里村村委会之间的土地租赁合同关系合法有效，双方应恪守履行合同义务。关于本诉部分。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案双方签订的最后一份租赁合同约定，迂里村村委会将涉案土地出租给顾荣金用于水稳厂生产使用，租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日止。根据顾荣金举证的视频、照片及暂停（减容）用电申请表等证据，结合双方的陈述，可以证明迂里村村委会于2018年10月24日向供电部门申请暂停（减容）涉案租赁场地用电，以及2018年11月30日至12月2日期间租赁场地的机器设备被拆除，拆除时迂里村村委会负责人员在现场并与水稳厂员工就拆除事宜发生争执。迂里村村委会虽认为拆除行为并非其所为，而是政府环境整治行为,但其又不明确拆除原因及拆除主体，故本院认为迂里村村委会在上述期间单方拆除了租赁场地的机器设备。关于顾荣金的损失，顾荣金认为，迂里村村委会于2018年5月通知其停止经营并断电，导致其无法经营，应退还其2018年度的租金18万元。因用电停用日期自2018年10月29日起，停电后顾荣金已无法正常使用租赁场地经营，顾荣金亦未能充分举证证明迂里村村委会于2018年5月29日断电，故迂里村村委会应返还顾荣金2018年11月、12月两个月的租金共计30000元。对于顾荣金主张的机器设备损失。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定。租赁合同约定，租赁期满，顾荣金不得将添附的设施作价抵付给迂里村村委会，在不破坏租赁物结构的情况下，可以拆除添附的设施，由顾荣金在期满后限定日期（30天）内拆除并恢复原状。因此，如租赁期间届满，顾荣金作为承租人本应腾空租赁场地上的其机器设备，但迂里村村委会在租期届满前单方拆毁机器设备，导致顾荣金无法异地续用，对此应承担一定的过错赔偿责任。另，根据本院调查情况，顾荣金经营的水稳厂存在无港口经营许可证、扬尘、现场无封闭堆场及场地周边无围挡等问题，考虑到租期即将届满、租赁到期后搬迁造成的贬损，结合评估报告的鉴定意见等因素，本院酌定迂里村村委会赔偿顾荣金已拆毁部分机器设备损失160000元，该部分机器设备的残品由顾荣金自行处理。对于顾荣金主张的未拆毁的机器设备损失，因租期即将届满，到期后本应腾空租赁场地上的机器设备，故本院对顾荣金的该项主张不予支持。对于顾荣金主张的未拆毁的房屋建、构筑物损失，因该部分房屋建、构筑物系顾荣金自行建造，未取得建设工程规划许可及建造审批，顾荣金未能举证证明其经迂里村村委会同意建造，且承租人应在租期届满时按约返还租赁物并恢复原状，故本院对顾荣金的该部分主张亦不予支持。根据顾荣金举证的水稳厂出具的情况说明，顾荣金有权作为本案权利主体。顾荣金主张的可得利润损失及人工工资，均依据不足，本院不予支持。 关于反诉部分。对于迂里村村委会要求解除租赁合同的反诉请求，因双方签订的最后一份租赁合同约定的租期至2018年12月31日止，迂里村村委会在租期届满前拆除了租赁场地的机器设备，故此时双方的租赁合同关系事实上已经终止。因顾荣金表示目前租赁场地尚有未拆毁的临时建筑、配电房变压器及装载机，根据本诉部分承租人应在租期届满时按约返还租赁物的分析，故对于迂里村村委会要求顾荣金立即拆除房屋建、构筑物，并腾空并返还租赁场地的请求，本院予以支持。但迂里村村委会在租期届满前的停电、拆除行为，致使顾荣金未能正常使用租赁场地至租期届满，且目前场地上的上述情况系拆除后的状态，故本院对迂里村村委会要求顾荣金支付使用费的请求不予支持。 综上所述，迂里村村委会依法应返还顾荣金租金30000元，赔偿顾荣金损失160000元。顾荣金应将租赁场地上其自建的房屋建、构筑物拆除，并将租赁场地腾空后返还迂里村村委会。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、第二十六条之规定，判决如下： 一、被告苏州市吴中区村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告顾荣金租金30000元、并赔偿损失160000元，上述款项合计人民币190000元。 二、反诉被告顾荣金于本判决生效之日起十日内拆除位于苏州市吴中区土地）上其自建的房屋建、构筑物，并腾空上述土地返还反诉原告苏州市吴中区村民委员会。 三、驳回原告顾荣金的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告苏州市吴中区村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22800元，评估费10238元，合计人民币33038元，由原告顾荣金负担24778元，被告迂里村村委会负担8260元（被告负担部分案件受理费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还原告）；反诉案件受理费减半收取为收取1950元，由反诉被告顾荣金负担40元，反诉原告迂里村村委会负担1910元（反诉被告负担部分费用反诉原告已预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告，本院不再另行退还反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  钱建平 人民陪审员  庄惠生 人民陪审员  平建英 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  丰雨竑