湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初10992号原告：刘建军，男，1956年12月4日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：莫奇峰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：长沙市雨花区高焰物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区火焰大市场6区7栋4号。法定代表人：刘再明。委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。被告：湖南神农茶都市场管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区高桥火焰大市场13区5栋4号4楼。法定代表人：王志高。原告刘建军（以下简称原告）与被告长沙市雨花区高焰物业管理有限公司（以下简称高焰公司）、湖南神农茶都市场管理有限公司（以下简称神农公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人莫奇峰，被告高焰公司的委托诉讼代理人唐繁、陈干到庭参加诉讼，被告神农公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告高焰公司、神农公司向原告支付13区７栋5号、6号门面的租金13670.5元，支付10区3栋6号门面的租金6401.3元；2、被告高焰公司、神农公司承担原告修复13区7栋门面的维修费用55000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月9日及2014年年底，原告与高焰公司签订三份《委托招商（招租）管理合同书》，分别约定原告全权委托高焰公司对原告所有的位于火焰大市场10区3栋6号门面、13区7栋5号门面、13区7栋6号门面对外进行租赁合和招商，合同对委托租赁期限、租金标准及递增方式、租金支付方式等均进行了约定。原告与高焰公司名义上是签订《委托招商（招租）管理合同书》，但实际是租赁合同关系，合同签订后，高焰公司将前述门面租给神农公司，但神农公司并未与原告签订租赁合同。门面租金时而由神农公司支付，时而由高焰公司支付，截至2019年10月8日，尚有13区7栋5号、6号门面租金13670.5元，10区3栋6号门面租金6401.3元未支付。另外，在租赁期限内，高焰公司、神农公司未经原告许可，对13区7栋门面进行改建，在原告发出解除合同函收回门面，并要求被告恢复原状时，被告均置之不理，为继续将13区7栋5、6号门面对外出租，需对两个门面进行修复，花费修复费用55000元，该费用应当由高焰公司及神农公司承担。原告为维护自身的合法权益，根据相关规定，特提起诉讼。被告高焰公司辩称，原告起诉无事实及法律依据。根据原告与高焰公司签订《委托招商（招租）管理合同书》，双方系委托关系，因委托所产生的法律责任均由原告承担，且该合同第四条第二款明确约定，承租方即神农公司按季度如期支付原告租金，因此商铺租金应当由神农公司直接支付给原告，高焰公司无需对租金承担付款义务，原告诉请中主张的租金数额，因高焰公司不是付款主体，对该数额不知情；根据长沙市雨花区法院作出的（2019）湘0111民初8699号《民事判决书》，该案件与本案所列明的案由及事实一致，该案作出判决认定高焰公司不是付款主体，没有付款义务；《委托招商（招租）管理合同书》第六条第一款第五项约定原告应当允许承租方合理装修，在不破坏主体结构的情况下，不得干涉及收取任何费用，因此原告主张的装修修复损失无合同及法律依据。被告神农公司未到庭答辩，亦未提交书面的答辩材料。经审理查明，2013年12月9日，原告（委托方，甲方）与被告高焰公司（受托方，乙方）就长沙市雨花区火焰大市场10区3栋6号门面签订《委托招商（招租）管理合同书》，约定：甲方委托乙方全权代表甲方对其所有的门面（二楼）对外进行租赁和招商，由乙方实施统一调度和管理；第一层建筑面积70㎡，第二层面积75㎡；委托租赁期限从2014年10月28日起至2025年4月27日；经甲方同意，乙方与承租方友好协商，将本市场10区、11区1-6栋门面整体招商（招租）；根据本委托合同门面位置租价类别，第一个合同期月租金4690元，季租金14070元；二楼商住房价格为：前六年75㎡户型的租金按1550元/月价格执行、后六年75㎡户型的租金按1750元/月执行；乙方根据《高桥火焰大市场茶叶城物业租赁合同书》的约定于2014年10月28日开始计租。2014年年底，原告（委托方，甲方）与被告高焰公司（受托方，乙方）就长沙市雨花区火焰大市场13区7栋5号及6号门面各签订一份《委托招商（招租）管理合同书》，约定：甲方委托乙方全权代表甲方对其所有的门面（及二楼）对外进行租赁和招商，由乙方实施统一调度和管理；委托租赁期限均为2015年1月1日起至2025年4月27日；经甲方同意，乙方与承租方友好协商，将本市场12区、13区、14区门面整体招商（招租），根据门面位置分为四类，1、朝晖路以北、与朝晖路平行的第一排门面115元/月/㎡；2、冬青路两厢第一户和市场中心路第六排、第七排的门面78元/月/㎡；3、市场区间路两厢第一路的门面68元/月/㎡；4、未在上述前三类所处位置的中间门面58元/月/㎡；第一、二、三年租金按以上四类基础价格执行，从第四年起递增，第四、五、六年的租金标准在第三年的基础上递增10%，第七、八、九年租金标准在第六年的基础上递增25%，第十、十一、十二年租金在第九年的基础上递增30%；二楼商住房价格为：前六年55㎡户型按1000元/月、65㎡户型按1200元/月、75㎡户型的租金按1400元/月等价格执行，后六年55㎡户型按1200元/月、65㎡户型按1400元/月、75㎡户型的租金按1600元/月等价格执行；乙方根据《高桥火焰大市场茶叶城物业租赁合同书》的约定于2015年1月1日开始计租。三份合同均约定，租金发放方式为承租方按季度如期支付甲方租金；甲方应当允许承租方进行合同装修，商户因经营需要对房屋进行装修时，在不破坏房屋主体结构的前提下所进行的符合经营用途的装修，甲方不得干涉；乙方负有按约定督促承租方按时发放租金给甲方、督促承租方搞好对门面及市场内设施维护等义务；合同书除对甲、乙双方具有合同效力外，还视为甲方对乙方的授权委托书，在乙方代表甲方与承租方签订招商（租赁）合同时，甲方不需在另行签发授权委托书，但乙方的受托权限以本合同为准；三份合同还对双方的其他权利义务等事项进行了约定。另查明，2013年2月22日，被告高焰公司（出租方、甲方）与湖南百传茶业有限公司（以下简称百传公司）（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：租赁物位于约定：租赁物位于长沙市雨花区冬青路两边的十二区、十三区从第一至第六栋的一楼门面和二楼商住房（均为毛坯房），全部租赁物共12栋计72户，租赁物位置及平面图、门牌号等详见附件；甲方同意将上述租赁物整体出租给乙方用于商用、办公、住宿等，并由乙方按专营茶叶市场对全部租赁物进行统一规划管理；本合同租赁期限共计12年，自租赁物交付乙方后开始计算租金，租期内每三年为一个合同周期，分四个承租价格时间段；根据门面位置及商业价值，将全部租赁物中第一层门面分为四类价格及范围，第一类租金为115元／㎡／月，第二类租金为78元／㎡／月，第三类租金为68元／㎡／月，第四类租金为58元／㎡／月；前三年租金标准按照上述四个类别基础价执行，第四、五、六年在上述基础上递增10%，第七、八、九年在第六年的基础上递增25%，第十、十一、十二年在第九年的基础上递增30%；二楼商住房租金价格为：租期前六年，55㎡户型每月租金1000元，65㎡户型每月租金1200元，75平方米户型每月租金1400元；租期后六年租金55㎡户型每月租金1200元，65㎡户型每月租金1400元，75㎡户型每月租金1600元；乙方按先交租后使用原则，每三个月支付一次租金，在前三个月租金到期前十五个工作日内交清下三个月租金，以此类推；鉴于甲方系代理出租房屋，租金实际为住户房产收入，故乙方按照甲方提供的出租户花名册数据，将租金按季打给各出租户；乙方如因经营需要可对商铺进行装修，装修费用由乙方承担，但装修不得损坏楼房主体结构；合同还对双方其他权利义务等事项进行了约定。高焰公司与百传公司签订的《物业租赁合同》，履行过程中实际系以神农公司名义对外履行，百传公司与神农公司的法定代表人均系王志高，两公司实际控制人一致，且涉案门面对外招商广告、办公地址挂牌等均系神农公司名义。上述事实，有《委托招商（招租）管理合同书》、《房屋修复合同》、进账单、照片、（2019）湘0111民初8699号《民事判决书》、《物业租赁合同书》以及当事人陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，原告与高焰公司签订的3份《委托招商（招租）管理合同书》、高焰公司与百传公司签订的《物业租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然高焰公司先与百传公司签订《物业租赁合同书》后与原告签订《委托招商（招租）管理合同书》，但高焰公司在先与百传公司签订的租赁合同系无权代理，而原告与高焰公司之后签订的委托合同构成对在先签订的租赁合同的追认，即高焰公司在先与百传公司签订的物业租赁合同对原告发生效力。原告与高焰公司之间形成委托合同关系，原告与神农公司之间形成租赁合同关系。关于欠付租金及支付义务主体的认定。原告主张截至2019年10月8日被告方欠付租金共计20071.8元，该标准未超出合同约定的租金标准，且神农公司对此亦未提供反证，故本院对此予以认定。根据《委托招商（招租）合同》及《物业租赁合同》约定，百传公司作为承租人负有将租金直接支付给原告的义务。根据查明事实，虽涉案物业租赁合同系以百传公司名义签订，但百传公司与神农公司实际控制人相同，且在履行涉案物业租赁合同中，均以神农公司名义发出招商广告并支付租金，故神农公司系涉案门面的实际承租人。对原告主张神农公司支付租金20071.8元的诉讼请求，本院予以支持。高焰公司系原告委托人，并非涉案门面承租人，原告要求高焰公司共同承担责任无事实及法律依据，本院依法不予支持。关于修复费用的认定。根据涉案租赁合同约定，允许租赁户经营需要对商铺进行装修，但装修不得损坏楼房主体结构。现原告提交的证据无法证明房屋主体结构遭到破坏，对原告要求神农公司、高焰公司支付房屋维修费用55000元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南神农茶都市场管理有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘建军租金20071.8元；二、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1677元，因本案适用简易程序减半收取838.5元，由原告负担500元，被告负担338.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  隆改平二〇一九年十一月二十二日书记员  秦 瑶附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。