四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2185号 原告（执行案外人）：潘犇，男，1985年7月16日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众(平罗)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼二层），统一社会信用代码9164020069431840X0。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告潘犇与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘犇及其委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠，被告中铁信托公司的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘犇向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决位于宁夏石嘴山市大武口区归原告所有。诉讼中，潘犇将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2016年，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出了（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行该两案，简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区屋提出执行异议，简阳市人民法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异50号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，2011年，江峰房地产公司在开发星海时代花园项目时将工程发包给国本建设有限公司、中太建设集团有限公司施工，上述两公司又将部分工程发包给原告潘犇实际施工。在施工过程中，江峰房地产公司除支付部分工程款外，其余欠付的工程款以江峰房地产公司的在建房屋抵偿。2015年5月，江峰房地产公司以星海时代花园23幢01号别墅抵顶原告工程款共360万元，并于2015年11月15日与原告签订了商品房买卖合同。原告与江峰公司以房抵债在先，抵债时原告即取得了该房屋的所有权，现在原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。 中铁信托公司辩称，第一，案涉房屋已备案到中铁信托公司名下，中铁公司享有优先权；第二，潘犇是江峰房地产公司法定代表人张航孝的亲戚，江峰房地产公司工程部和国本建设项目部均由其控制，导致以房顶债的真实性存疑，且潘犇在明知房屋已经抵给了中铁信托公司，仍然以该房屋来抵工程款，是一种串通侵害中铁公司权利的行为；第三，抵债的房屋不是在查封之前签订且没有办理备案；第四，潘犇没有证据证明该房屋是用于居住，潘犇不符合最高人民法院司法解释二十八条和二十九条的规定。 江峰房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下： 2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园23幢01号房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司需向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，潘犇向本院提出执行异议，本院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异50号执行裁定，驳回了潘犇的异议请求。本院于2019年5月5日向潘犇送达了该执行裁定书，潘犇于2019年5月20日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。 江峰房地产公司在开发修建星海时代花园时，潘犇担任项目经理。2011年至2013年期间，潘犇分别借用浙江国本建设有限公司、中太建设集团股份有限公司、平罗县鑫龙建筑有限公司的施工资质承揽了星海时代花园3号楼、15号楼、16号、19号楼的大部分工程，并签订了《建设工程施工合同》。潘犇作为实际施工人和项目经理对相应的工程进行了施工，施工过程中潘犇按照其内部约定领取了部分工程款。 2014年，潘犇在所承揽的所有工程施工结束后，又到星海时代花园售楼部工作。 2015年5月10日，潘犇与江峰房地产公司协商以星海时代花园23幢1号别墅抵顶其工程款360万元，江峰房地产公司工程部出具了《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵房情况说明》，载明“星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）360万元工程款抵顶甲方开发的星海时代花园23-1号别墅，房型、位置由乙方自选”。 潘犇在庭审中陈述，潘犇在承揽星海时代花园工程期间至以房抵顶工程款时，潘犇与江峰房地产公司法定代表人张航孝的侄女系夫妻关系（现已离婚）。因工作关系，潘犇在以房抵工程款时已经知道星海时代花园23幢1号房屋已经备案给了中铁信托公司。 2015年5月11日，潘犇就星海时代花园23幢1号别墅与石嘴山市立昌物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，缴纳了2015年6月至2016年5月的物业费7,307.25元和装修服务费974.3元，共计8,281.55元，并领取了门牌号登记证。 2015年10月15日，江峰房地产公司向潘犇出具了360万元的房款收据，备注“工程款抵顶”。 2015年11月5日，江峰房地产公司与潘犇签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，出卖人江峰房地产公司，买受人潘犇，买卖房屋坐落星海时代花园23幢1号，面积487.15㎡，总价款360万元。 2015年11月，潘犇通通过中介将出售星海时代花园23幢1号别墅的信息对外发布，但未能销售成功。 2013年，为保障中铁信托的债权的实现，中铁信托公司在与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同时，与中铁信托公司与江峰房地产公司签订了商品房买卖合同，将星海时代花园23幢1号房屋出售给中铁信托公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 另查明，星海时代花园23幢1号房屋现仍登记的江峰房地产公司名下。潘犇在石嘴山市无其他用于居住的房屋。 以上事实有双方当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异50号执行裁定书、《建设工程施工合同》、《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》、大武口区乐园房屋信息部网页中星海时代花园23幢01号别墅的出售信息、潘犇与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、房款收据、《前期物业服务合同》、石嘴山市立昌物业费收据、星海时代花园23-1号门牌号证、中铁信托公司与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、《不动产登记信息》、《无房证明》等证据证明。 本院认为，本案争议的焦点为：潘犇对星海时代花园23幢1号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于现在星海时代花园23幢1号现在仍登记在被执行人江峰房地产公司的名下，被执行人江峰房地产公司也是星海时代花园房产的开发商，案外人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，潘犇作为星海时代花园工程的项目经理和江峰房地产公司法定代表人张航孝的亲戚，应当知道江峰房地产公司星海时代花园项目的运营状况，潘犇与江峰房地产公司协商以房抵顶工程款时已明知星海时代花园23幢1号房屋已经备案给了中铁信托有限公司作为债的担保。虽江峰房地产公司将房屋合同备案给中铁信托公司不具有优先权和对抗案外人的效力，但潘犇在明知房屋已合同备案给中铁信托公司的情况下，其仍然与江峰公司以已合同备案在他人名下的房屋顶抵江峰公欠付自己的工程款，其主观上具有损害债权人利益的恶意；同时，作为销售部的工作人员，潘犇应当知道备案在他人名下的房屋在前述备案尚未解除的情况下，自己是无法办理过户登记的，因此潘犇对于案涉房屋未能办理过户登记具有重大过失，其情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。 第二，虽然潘犇在石嘴山市大武口区没有其他房屋，但潘犇本人户籍地在浙江人，其并未经常居住在宁夏，潘犇在接房后，也并未打算将星海时代花园23幢1号房屋于居住，而是准备通过中介出售变现。多年来，潘犇也一直未对该房屋进行装修，而是将房屋闲置至今，故潘犇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 综上所述，潘犇不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，潘犇对宁夏石嘴山市大武口区不享有足以排除执行的民事权益，本院对其提出的停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 驳回原告潘犇的诉讼请求。 案件受理费35,600元，由潘犇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。