西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初16662号 原告（反诉被告）：袁媛，女，汉族。 被告（反诉原告）：陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司。住所地：陕西省西安市经开区草滩生态产业园尚稷路**东晋桃源**。 法定代表人：贺永宜，公司董事长。 委托诉讼代理人：李文武，陕西九州同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂伟，男，公司职员。 原告（反诉被告）袁媛与被告（反诉原告）陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁媛，被告委托诉讼代理人李文武、聂伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁媛向本院提出诉讼请求：1.依法确认其已将案涉房屋尾款19万元一次性支付被告；2.被告交付5-20201号商品房；3.被告支付迟延交房违约金4万元（从2014年9月1日起，以已交房款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更依法确认其已将案涉房屋尾款19万元一次性支付被告诉讼请求为依法确认其与被告于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》中第四条所涉及的房屋单价3900元/㎡、总价为482040元及第六条所涉及首付款为292040元的条款无效。事实与理由：2011年8月31日，其父亲以购房人刘红宣的名义与被告签订了《商品房认购书》，约定由其认购被告开发的未央区XXXXXXXX商品房一套，建筑面积127.8㎡，认购单价3910元/㎡，认购价总计499698元。2012年11月27日，刘红宣申请客户变更购房人为其，同日其填写了合同确认单，确认其购买涉案房屋总价409116元、首付款219116元、公积金贷款金额19万元。在此之前其已支付被告房款219116元，2019年3月21日被告通知其办理剩余购房款按揭贷款手续，因其原因无法办理，被告向其发出《合同履行催告书》、《解除合同告知书》，为此发生争议。其于2019年5月21日提起诉讼，请求确认被告解除《商品房认购书》的行为不具有法律效力，未央法院于同年6月27日作出（2019）陕0112民初9374号民事判决支持了其的请求。被告于2019年7月7日向其邮寄签订《商品房买卖合同》的告知书，其于同月9日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同系格式合同，被告将合同总价格提高至482040元，签订合同时，其工作人员聂伟仅拿出六份已打印好的合同并将合同翻至签字页让其签名，还帮忙在合同上加盖其私章，却未告知其合同价格提高的情形。签完合同后，聂伟告知其一次性交纳购房尾款19万元和公司收房款账号，其当场手机转账19万元，聂伟交给其收款收据一张，并告知随后其公司在房管局将《商品房买卖合同》约定的购房尾款为按揭贷款方式变更为一次性付款方式，同11日其又收到被告邮寄的《催交款通知书》，才得知被告将购房总价提高至482040元。因生效民事判决已认定案涉房屋总价为409116元，在签订《商品房买卖合同》时，被告理应遵循诚实信用原则提示涉案房屋价格变化情况而不予提示，恶意诱导其签订合同，损害其合法权益，现诉至法院，判如所请。 被告陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司辩称，原告所述双方签订《商品房买卖合同》及其收取原告所交购房款数额属实。又辨称，《商品房买卖合同》约定，购房单价为3900元/㎡，总价为482040元，因原告仅交纳房款409116元，下欠房款72924元未交纳，原告未依约履行支付全部购房款的义务，已构成违约。其有权要求解除合同，原告之诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。 反诉原告陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司向本院提出反诉请求：1.解除其与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2.反诉费由反诉被告承担。事实和理由：其公司于2019年7月9日与袁媛所签《商品房买卖合同》第四条第1项明确约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为3900元/㎡，总价格为482040元。袁媛至今仅支付购房款431534元，尚欠购房款72924元拒不支付，在此期间其公司曾多次催促，但袁媛却至今拒不履行，该合同约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。袁媛逾期支付下余购房款已长达100多天，其公司要求按合同约定的解除条件及合同法第九十四条第二、三项之规定，依法与袁媛解除合同，并要求承担违约金720元。 反诉被告袁媛辩称，其已交清房款，并未构成违约，应驳回反诉原告要求解除合同，承担720元违约金的诉讼请求。 经审理查明，2019年7月9日原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同载明：原告购买被告开发的位于未央区XXXXXXX号房屋，建筑面积123.6㎡，3900元/㎡，总金额482040元。又载明：原告应于2012年11月27日前向被告支付应交房款首付款即292040元，剩余房款19万元，办理银行按揭。同时约定，逾期超过60日后，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的百分之一向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，被告应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第九条约定，被告逾期交房，逾期不超过90日......。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付房款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房屋价款万分之一的违约金等等。合同签订当日，原告手机转账至被告19万元房款，被告向原告出具收款收据，内容为，“今收到袁媛购房款19万元”。被告工作人员聂伟告知原告随后其公司在房管局将《商品房买卖合同》约定的购房尾款为按揭贷款方式变更为一次性付款方式，并收回原告应持有的一份《商品房买卖合同》，同月11日被告向原告邮寄《催交款通知书》，主要内容为：你在我公司购买的XXXXXXX商品房一套（房号：XXXXXX），按照双方所签《商品房买卖合同》约定，该商品房总价格为482040元，至今已付房款409116元，还剩余72924元房款未付......。请你方务必于2019年7月17日前付清剩余房款，逾期不付，视为你不愿意履行支付房款义务，由此造成的法律后果和损失由你方负责。《商品房买卖合同》签订后，被告对该合同进行了网签备案，备案号为YXXXXXXX。另外，被告承认在与原告签订《商品房买卖合同》时，对该合同载明的涉案房屋价格未告知原告。因原告未交清房款，在房管部门无法办理房屋尾款的付款方式，《商品房买卖合同》至今未给付原告。 另查，本院（2019）陕0112民初9374号生效判决认定，2011年8月31日，原告父亲以刘红宣名义与被告签订《商品房认购书》，约定甲方（出卖人）为被告，乙方（买受人）为刘红宣认购书约定，乙方自愿认购甲方开发建设的XXXXXXX商品房一套，建筑面积127.8㎡，认购单价3910元/㎡，认购价总计499698元......乙方如按如下约定向甲方支付购房款，首付款：在签订商品房认购书当日支付购房款的40%；第二次付款：在主体工程达到“正负零”时支付购房款的10%；第三次付款，甲方取得《商品房预售许可证》，双方签订商品房买卖合同后，乙方应一次性或以按揭方式支付剩余50%购房款。2012年11月27日，刘红宣申请客户变更购房人为原告，同日原告填写了合同确认单，确认购买被告开发涉案房屋XXXXX及房屋总价409116元、首付款219116元、公积金贷款金额19万元。原告按约支付被告首付房款219116元，2019年3月21日被告通知原告办理剩余购房款按揭贷款手续，因原告自身原因无法办理，2019年4月28日被告向原告发出《合同履行催告书》，要求原告在收到函件之日起5日内补齐房款，逾期未付清购房款，将与原告解除合同，收回房屋。2019年5月8日被告向原告发出《解除合同告知书》，告知原告因其拒不支付剩余房款，被告按照双方签订《商品房买卖合同》第七条之约定解除与原告签订的合同，收回房屋。2019年5月10日原告前往被告处支付剩余房款，被告以收取剩余房款事宜由法律事务部门负责为由，让原告等候被告通知。2019年5月14日被告向原告发出《告知函》，告知原告因为拒付房款的行为，导致双方签订的《商品房认购书》自动解除，通知原告于2019年5月23日前到被告办理首付款219116元的退款手续。原告于2019年5月21日提起诉讼，请求确认被告解除《商品房认购书》的行为不具有法律效力和并与其签订《商品房买卖合同》，未央法院于同年6月27日作出（2019）陕0112民初9374号民事判决，判决被告解除《商品房认购协议》的行为无效，以被告限定原告交付房款的合理时间违反法律规定为由，驳回原告要求与其签订《商品房买卖合同》的诉讼请求。该判决生效后，被告于2019年7月7日向原告邮寄签订《商品房买卖合同》告知书，于同月9日与原告签订了《商品房买卖合同》。生效判决同时认定，被告于2012年8月30日取得涉案房屋的商品房预售许可证，证号：**。项目名称，XXXXXXX。2012年12月22日涉案房屋的《商品房买卖合同》在西安市房管部门办理网签，2018年3月18日办理备案。 又查，2019年4月28日被告向原告发出《合同履行催告书》内容上还载明，你方办理按揭贷款，并向西安银行借款19万元，因你方个人原因导致银行拒贷，我公司多次联系你方补齐房款，你方迟迟未能补齐房款，你方已严重违约；本院（2019）陕0112民初9374号案件审理中，被告向本院提供了原告于2019年4月16日与其工作人员聂伟的通话录音，该录音显示聂伟称“剩下还有19万元，你把这个贷款一付就行了”。并提供了《商品房认购书》，证明案涉房屋先由刘红宣认购。提供XXXX客户更名申请表，证明刘红宣认购后转让给原告。提供原告的合同确认单，证明原告在受让后对此认购房屋进行了确认。且XXXXX客户更名申请表载明涉案房屋面积为123.6㎡，单价为3310元/㎡，合同金额为409116元，实交房款219116元，未付房款19万元，该表申请人栏有刘红宣签名，原告在更名签名栏处签名。合同确认单载明的房屋面积、单价、总价款、首付款、未付房款与客户更名申请表相同，该确认单上有被告工作人员聂伟在销售主管领导栏签名确认。 同时查明，《商品房认购书》还约定，被告应根据房地产开发的相关法律、法规完善各项手续，认真组织施工，确保工程质量，并在本协议签订后36个月内交房，建筑标准：毛坯房，（具体交房时间及建筑标准以双方签订的《商品房买卖合同》为准）。 庭审中，原告称，如果被告认为其未交清首付款，距今已七年之久，被告催款也仅催促交纳余款为19万元，从未催促交纳余款为72924元，说明被告认可其已交清房款。被告抗辩，其公司财务人员更换频繁，系公司管理混乱未发现首付款未交清造成。又抗辩，原涉案房屋单价为3910元/㎡，后因原告所购房屋面积大，将涉案房屋单价变更为3900元/㎡。 以上事实有当事人陈述、《商品房认购书》、收款收据、客户更名申请表、合同确认单、合同履行催告书、电话录音、解除合同告知书、告知函、《商品房买卖合同》、转账凭证、生效判决等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，本院（2019）陕0112民初9374号案件审理中，被告提供XXXX客户更名申请表、合同确认单以证明涉案房屋刘红宣认购后转让与原告，原告受让后确认认购涉案房屋的事实。XXXX客户更名申请表、合同确认单均载明涉案房屋面积为123.6㎡，单价为3310元/㎡，合同金额为409116元，实交房款为219116元，未付房款为19万元，该确认单上有被告工作人员聂伟在销售主管领导栏签名确认。被告又提供的其工作人员聂伟与原告于2019年4月16日的通话录音显示，聂伟称“剩下还有19万元，你把这个贷款一付就行了”。生效判决认定的事实与被告提供的东晋桃源客户更名申请表、合同确认单均载明的事实相同，足以认定原告认购涉案房屋的合同单价为3310元/㎡，合同总价为409116元，原告已交纳首付款219116元，房屋尾款应为19万元。原、被告在签订《商品房买卖合同》时，使用的合同文本为格式合同，房屋价值的约定是合同中至关重要的条款，被告对合同单价和合同总价进行了变更，应提醒并采取合理的方式提请对方注意，未与原告充分协商的情况下，也未告知原告该合同约定的涉案房屋价格变更的事实与之签订《商品房买卖合同》。因被告提供XXXX客户更名申请表、合同确认单和生效判决确认的合同单价为3310元/㎡，合同总价为409116元、首付款为219116元，房屋尾款为19万元，原告一直认为上述价格为合同价格，在此情况下与被告签订了合同总价为482040元的《商品房买卖合同》，属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，《商品房买卖合同》涉及合同总价、单价、首付款数额的条款无效。《商品房买卖合同》的合同总价、单价、首付款数额应以合同确认单上及法院生效判决认定的价格和数额认定。原告在签订《商品房买卖合同》前已交纳首付款219116元，从合同总价409116元中扣除后，剩余19万元与合同确认单、《商品房买卖合同》确认的合同尾款相同，原告已于《商品房买卖合同》签订之日向被告交纳了19万元，房款已全部交清。原告主张被告交付涉案房屋，因涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，房屋已建成，具备交房条件，合同约定交房时间已到期，其请求本院予以支持；原告主张被告支付迟延交房违约金，因原告已交清房款，被告至今未向原告交付涉案房屋，已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日后的违约金计算起止时间和违约金计算标准，原告主张从2014年9月1日（应交房次日）起，以已交首付款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止，符合约定和自愿原则，亦不违反法律规定，依法应予支持。被告反诉解除《涉案商品房买卖合同》、支付720元违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 一、依法确认原告（反诉被告）袁媛与被告（反诉原告）陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于2019年7月9日签订的《商品房买卖合同》第四条、第六条中涉及房屋单价、总价款、首付款数额的条款无效； 二、被告（反诉原告）陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告（反诉被告）袁媛位于XXXXXXXX号房屋一套； 三、被告（反诉原告）陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）袁媛从2014年9月1日起，以已交首付款219116元为基数，按日计万分之一计算至2019年9月1日止的逾期交房违约金； 四、驳回反诉原告陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元（原告已预交），由被告负担，与本判决第三条付款时间一并支付原告。反诉费25元（反诉原告已预交），由反诉原告承担。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审判员  王曙光 二〇一九年十一月十三日 书记员  杨 莹