成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初4088号 原告：肖云东，男，1984年11月21日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：杨帆，四川贞固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东升，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：马琮林，男，1982年4月24日出生，汉族，住青海省化隆回族自治县。 被告：马正元，男，1966年3月12日出生，汉族，住青海省化隆县。 原告肖云东与被告马琮林、马正元房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖云东的委托诉讼代理人杨帆，被告马琮林到庭参加诉讼；被告马正元经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖云东向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告马琮林、马正元向原告支付租金124740元及资金占用利息（该利息以106920元为基数，从2018年10月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年4月14日为2338.43元；之后的利息以124740元为基数，从2019年4月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清全款时止）；3.判令被告马琮林、马正元腾退位于成都市龙泉驿区的商铺至原告并向原告支付一个月的场地占用费（场地占用费以每月19245元计算）；4.判令被告马琮林、马正元向原告支付欠付的的电费5588元及物业费555元；5.判令被告马琮林、马正元向原告支付违约金16500元；6.判令被告马琮林、马正元承担原告为实现债权而产生的律师费12000元；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回第六项诉讼请求。事实与理由：2017年5月7日，原告肖云东与被告马琮林签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于成都市龙泉驿区的商铺（以下简称“案涉商铺”）出租给二被告，二被告合伙经营该商铺。合同约定租赁期限为2017年5月14日至2020年5月14日，三年的租金分别递增为16500元／月、17820元／月、19245元／月，缴纳方式采用预付方式，每六个月为一个交纳周期，除第一次外以后每次周期的租金必须提前一个月交纳，延期不交付房租视为违约。合同第四条约定，租赁期内，被告的各种经营所涉费用全部由被告承担。合同第九条约定，如原被告任何一方违约，双方均有权解除合同，违约方向守约方赔偿违约金16500元。合同第十条约定，如乙方因国家法律的规定或本合同的约定而丧失承租权，则必须立即搬出，否则原告有权处置出租房屋内财产而不需要承担任何责任。合同签订后，原告将案涉商铺交被告租赁经营，但被告却未按照合同约定支付租金。2019年5月7日，因被告从2018年11月起已有近7个月的租金没有支付，原告与被告马正元在成都市龙泉驿区派出所的调解下达成了合意，被告马正元承诺于2019年5月18日24点之前交付了7个月的房租124740元。但至原告起诉之日，被告仍未向原告支付租金。被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失，故起诉至法院。 被告马琮林辩称：与原告签订租赁合同是事实，但在租赁期限内，即2017年9月25日，被告即退出了案涉商铺的租赁并告知了原告，原告予以同意，案涉商铺转由另一被告单独租赁，另一被告在租赁期间确实未付清租金但与被告无关，被告不应承担支付租金及违约的责任。被告在退出租赁后，即离开而到外地生活，此后，被告确实收到了原告的短信，因被告已退出租赁，因此就未管。请求驳回原告的诉讼请求。。 被告马正元未向本院提交书面答辩状，也未提供证据。 本院经审理认定事实如下：对于当事双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年5月21日，原告肖云东（乙方）与案外人李进、龚生（甲方）签订《门面商铺租赁合同》，约定，案外人将案涉商铺租赁给肖云东，租赁期限自2015年5月22日起至2023年5月21日。合同第八条约定租赁期间，承租方如因经营不善或其他原因有权将房屋转让给第三方使用，需征得出租方同意，方可转让，转让费所得三成归甲方七成归乙方。合同履行过程中，李进向原告出具承诺，同意原告在租赁期限内对案涉商铺有权转租。 2017年5月7日，肖云东（甲方）与马琮林（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺租赁给乙方作为商业用途。租赁期限为三年，自2017年5月15日至2020年5月14日止。租金：2017年5月15日至2018年5月14日为16500元/月；2018年5月15日至2019年5月14日为17820元/月；2019年5月15日至2020年5月14日为19245元/月，缴纳方式采用预付方式，每六个月为一个缴纳周期。乙方应于本合同签订后当日预付第一个周期的租金99000元，以后每期的租金必须提前一个月缴纳，采用银行转账方式支付至原告妻子姜婧工商银行卡。合同签订当日应支付租赁保证金16500元，该保证金在合同到期或约定或法定条件解除终止时，扣除乙方应付甲方的费用后予以返还。在租赁期内，乙方的各种经营所涉费用和因租赁该房屋产生的各种税费，无论法定由谁缴纳，全部由乙方承担。合同第六条约定甲方不得无故中途要求解除合同，乙方责任中1、乙方应按期接收租赁房屋，并按合同约定交付租金；房租费提前1月交付，延期不交付房租视为违约。合同第九条约定，如甲乙双方任何一方违约，双方均有权解除合同，房租费提前一个月交付，延期不交付租金视为违约。如甲乙双方任何一方违约，双方均有权解除合同，违约方除应向守约方赔偿违约金16500元外，还应当承担守约方为实现债权所支付的律师代理费用，律师代理费用按不超过债权的10%的比例计算。合同第十条约定，如乙方因国家法律的规定或本合同的约定而丧失承租权，则必须立即搬出，特殊情况下须在丧失承租权发生后七日内搬出。否则，甲方有权处置出租房屋内财产而不需要承担任何责任。该合同签订后，马琮林支付了租赁保证金及首期租金，原告按约定将案涉商铺交由马琮林，马琮林在接收案涉商铺后，与另一被告共同使用案涉商铺开展商业经营活动。 因被告未按约定支付租金，双方发生纠纷。2019年5月7日，原告妻子姜婧与被告马正元在北泉派出所就拖欠租金事宜达成协议。协议内容：1、马正元拖交房租，向姜婧表示歉意；2、马正元于2019年5月18日24点之前交房租（7个月）共计124740元给姜婧，姜婧表示同意。马正元与姜婧在协议上签字盖手印进行确认。 2019年5月19日，原告给二被告发通知和短信，主要内容为二被告承租案涉商铺，鉴于二被告从2018年10月起已拖欠7个月租金及3个月物业费和电费未付，正式通知二被告：1、二被告与原告签订的《房屋租赁合同》解除；2、二被告在1日内腾退案涉商铺至原告且支付拖欠的租金、物业费、电费、利息、违约金，否则采取诉讼程序追究二被告的违约责任。二被告在收到原告的解除通知后，未履行给付租金的义务，原告将案涉商铺加锁，导致被告无法经营，2019年6月17日，马正元将原告所加锁具自行打开，将部分物品搬走，现案涉商铺由原告实际管理并控制。 2019年6月20日，肖云东申请对位于成都市龙泉驿区的一处挂有“清真中国兰州牛肉拉面”招牌的商铺，即案涉商铺的现状进行证据保全，由四川省成都市成都公证处出具（2019）川成证经字第18983号公证书。同一天，肖云东还申请对其使用手机给马琮林、马正元发送短信的过程及内容以摄像和截图方式进行保全证据公证。由四川省成都市成都公证处出具（2019）川成证经字第18983、18984号公证书。 反诉原告马琮林、马正元于2019年8月29日向本院邮寄反诉状，本院受理反诉后，依法向反诉原告送达了诉讼费缴纳通知书，反诉原告未在指定的七日内预交案件受理费。对于反诉，本案按反诉原告撤回反诉处理。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的合同、结婚证复印件、矛盾纠纷排查调处记录（报送单）、通知、公证书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原告肖云东与被告马琮林签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定全面履行各自的义务。 合同的解除。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方在《房屋租赁合同》中明确约定了解除合同的条件即任何一方违约，双方均有权解除合同。合同约定租金采用预付方式，每六个月为一个缴纳周期，如果承租人未提前一个月交付房租费，延期不交付房租视为违约。按约定承租人应于2018年10月15日前交付2018年11月15日至2019年4月14日期间的房租，但承租人并未履行这一义务，在双方因承租人欠付租金发生纠纷的情况下，原告妻子与马正元在公安机关的主持下达成租金支付协议，被告未按这一协议履行，已构成违约。因此，原告有权解除《房屋租赁合同》。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告在2019年5月19日向被告发送通知及手机短信，通知解除双方所签订的《房屋租赁合同》，马琮林认可当天收到原告的手机短信，因此，《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除。虽然此后，原告申请证据保全，再次向被告发送解除通知，但因双方之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月19日解除，原告再次发送的通知不产生再次解除的法律后果。 关于原告要求二被告共同承担责任问题。马琮林系《房屋租赁合同》的承租人，理应承担合同的相关权利、义务。被告马琮林抗辩在2017年9月25日已经退出经营，案涉商铺由另一被告马正元租赁并取得原告同意，因此不应承担相关责任。因原告不认可案涉商铺转由马正元独立租赁，且马琮林也未提交相应证据以证明案涉商铺由马正元承租并取得原告同意，马琮林辩称不应承担责任的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。因此，被告马琮林应当承担支付欠付房屋租金的责任。关于欠付房租的金额，被告未支付从2018年11月15日至合同解除之日2019年5月19日的租金，该期间的租金应按合同约定计算，而原告只主张2018年11月15日至2019年5月14日的租金124740元，系原告自愿处分自己的权利，这一处分行为减少了被告应支付的租金，本院予以确认。因此，马琮林应支付原告租金124740元。被告马正元与原告肖云东妻子姜婧于2019年5月7日在北泉路派出所自愿达成的调解协议，被告马正元承诺在2019年5月18日24点前向姜婧支付7个月房租124740元，这一承诺，不违反法律规定，本院予以确认，因此原告要求二被告共同承担支付租金的诉讼请求，本院予以支持。因合同约定解除时，保证金在扣除应支付原告的相应费用后，应予返还。为减少当事人的诉累，对马琮林交纳的保证金在本案中一并处理，用于抵扣被告应支付拖欠原告的租金，因此，被告还应支付原告租金108240元。 原告要求二被告腾退案涉商铺并支付一个月（2019年5月19日至2019年6月20日）的场地占用费。因原告在通知被告解除《房屋租赁合同》后不久，即将案涉商铺加锁，导致被告不能正常经营，此后，马正元将原告所加锁自行撬开，将相关物品自行搬走，虽双方未履行交接手续，但案涉商铺也实际由原告管理，因此，在合同解除至原告实际管理案涉商铺之间，这一期限，本院酌定为半个月，马琮林应支付原告半个月的场地占用费，按合同约定的月租金17820元计算，为8910元。原告要求马正元承担责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于违约责任问题。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在《房屋租赁合同》约定“违约方应向守约方赔偿违约金16500元”，而被告未按约定及时支付租金，已构成违约，原告要求马琮林承担违约责任，支付违约金16500元，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告要求马正元承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付物业费555元，电费5588元，原告未对自己的这一主张，提供证据证明被告拖欠相关费用，且此费用由原告为被告垫付，因此本院不予支持。原告在主张违约金的同时，要求被告支付资金占用利息，但原告并未举证证明其损失远高于违约金，因此，对其主张的资金利息损失这一请求，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告支付律师费的诉讼请求，系原告自愿处分其权利，不违反法律规定，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告肖云东与被告马琮林2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月19日解除； 二、被告马琮林、马正元于本判决生效后10日内支付拖欠原告肖云东的租金108240元； 三、被告马琮林于本判决生效后10日内支付原告肖云东违约金16500元； 四、被告马琮林于本判决生效后10日内支付原告肖云东租金8910元； 五、驳回原告肖云东的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1767元，由被告马琮林、马正元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  伏诗祥 二〇一九年十一月十二日 书记员  汪 倩