江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0681民初5508号 原告：启东市继旺空调设备有限公司，住所地启东市北新镇北新镇村**。 法定代表人：张奇山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙超，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 被告：黄斌，男，1966年4月12日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：张伟，启东市公平法律服务所法律工作者。 原告启东市继旺空调设备有限公司（以下简称继旺公司）与被告黄斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，适用普通程序，开庭进行了审理。原告继旺公司的委托代理人孙超、被告黄斌及其委托代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告继旺公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告2015年11月20日签订的房屋租赁合同于2019年6月7日解除。2、判令被告腾空后向原告返还房屋租赁合同项下的租赁物，并自2019年6月7日起、按每年36万元标准承担房屋使用费至实际交付之日。3、判令被告向原告支付到期应付租金291142.31元及利息暂计5822元（自2019年2月4日起按年息6%计算）。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月20日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将其租赁启东市荣昌风机有限公司（以下简称荣昌公司）的坐落于启东市的厂房转租给被告，同年11月21日签订补充合同，约定每年租金上浮3.5%，租金每年在农历十二月三十日前付清。被告仅按期支付第一年租金，被告长期拖欠租金，2019年5月原告书面催告被告支付租金，但被告拒不支付。截止于2019年6月6日被告仍然欠付原告租金291142.31元未付，被告行为已构成违约，原告有权行使合同解除权。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉并提出上述诉请。 被告黄斌辩称：1、原告诉请事实不成立。原、被告之间签订的房屋租赁合同无效，被告已经向原告支付了房屋使用费697192.52元及代付工人工资513166元。2、因被告于2017年11月14日收购荣昌公司的债权，因此该房屋及相关土地使用权归被告所有，不存在支付房租理由。3、原告与荣昌公司之间的租赁合同被各级法院驳回确认租赁合同有效的诉请，主合同无效，本案的从合同亦无效。原告的主体资格不适格。请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年11月20日，原告继旺公司作为甲方与被告黄斌作为乙方签订房屋租赁合同一份，内容为：“为了调剂房屋余缺，双方通过充分协商，签订下列合同条款，以便双方共同遵守：一、甲方将坐落为于启东市，启东市荣昌风机有限公司大院内的车间，整体面积计3684平方米，转租给乙方（附小车间东部三小间及场地一块）。二、租期为10年，合同生效后甲方在30日内腾空房屋，目前已基本腾空。三、每年租金32.5万元，租金每二年支付一次，每一期租金人民币65万元。租用期间，租金每二年上涨3.8%。四、甲方给予乙方房屋装修时间为60天，从2016年2月18日起开始计算租金。房租汇入甲方指定账户内。五、出租房屋系工业用地，因启东市荣昌风机有限公司结欠中国银行启东支行贷款，尚未归还。中国银行启东支行已经向法院提出执行申请，该执行已经终结。因政府原因，如乙方不能及时办理工商营业执照，因视为商业风险，与甲方无关。六、在合同履行期限内，因不可抗拒的客观原因不能继续履行，本合同终止，双方互不承担违约责任。八、水电费、装修费，由乙方自负。备注：甲方账户名称：启东市继旺空调设备有限公司；开户名（行）：农业银行启东城南分理处；账号：10×××48。本合同一式三份，甲乙双方各执一份”，并由原告继旺公司在甲方处盖章，被告黄斌在乙方处签字，荣昌公司在在场人处盖章。次日，原告继旺公司与被告黄斌签订补充合同，内容为：1、原合同租金为二年一付，现变更为一年一付。乙方在三日内向甲方支付定金15万元不变，余款17.5万元在2015年农历12月30日前付清，2、房屋租金从第二年开始，每年上涨3.5%。以后租金每年在农历12月30日前付清。3、本合同一经双方签字当即生效，任何一方不得反悔。2015年11月23日，被告黄斌给付原告继旺公司150000元，2016年1月26日给付175000元；经原、被告确认，被告于2016年12月25日支付给倪明星63000元，支付给邵连静租金96129.58元，向被告借款13063元，代付工人工资513166元作为被告黄斌应付房屋租金；上述共计支付1210358.52元。 另查明，案涉房屋位于启东市，登记在荣昌公司名下，建筑面积3684平方米，所有权证号041780。2012年8月22日，本院在申请执行人中国银行股份有限公司启东支行与被申请执行人荣昌公司、袁继荣、蒋玲玲公证债权文书纠纷一案中[案号为（2012）启执字第1748号]，裁定将案涉房屋进行评估、拍卖，并于同年8月24日进行了查封。本案被告黄斌于2017年11月14日通过南通尚东拍卖行有限公司以470万元价格拍得上述债权，2018年1月27日黄斌向本院申请变更申请执行人主体，本院于2018年2月9日作出（2016）苏0681执恢3号民事裁定书，变更黄斌为本案的申请执行人。 庭审中，原告继旺公司表示于2019年5月30日已经书面通知被告黄斌解除案涉合同，被告黄斌对此予以否认。 本院认为，原告继旺公司与被告黄斌签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，对双方均具有约束力。首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同相对性包括主体的相对性，即合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。本案中，原、被告之间签订房屋租赁合同，原告向被告交付房屋、被告向原告支付房款，原告继旺公司就案涉房产提出执行异议被驳回，仅就能否排除执行行为进行审查，故本案继旺公司属于案涉房屋租赁合同的相对方，有权主张权利。其次，原告继旺公司要求双方签订的案涉租赁协议于2019年6月7日解除，但被告黄斌否认收到原告书面解除通知书，根据租赁合同约定黄斌应于2019年2月4日支付第四年租金，其未支付租金的行为已构成违约，结合法律规定，本院确认被告黄斌收到本案诉状之日即2019年8月1日为双方案涉房屋租赁合同解除之日。根据法律规定，合同解除后被告黄斌理应返还房屋租赁合同项下的案涉厂房。再次，关于房屋租金及房屋占用使用费的数额。案涉房屋截止于2019年8月1日的总租金为1171426.49元（1369856.44元-198429.95元），双方确认被告黄斌已付1210358.58元，实际已多出房屋租金38932.09元，故原告继旺公司支付租金的请求，本院不予支持。关于合同解除后的房屋占用使用费，本院确认自2019年8月1日至10月31日期间尚欠的房屋占用使用费51067.91元（90000元-38932.09元）及自2019年11月1日起至实际腾房之日，按原告主张的每月标准30000元计算房屋占用使用费。原告被告黄斌抗辩其取得启东荣昌公司的抵押债权而不支付租金或者直接抵销租金债务的意见，本院认为，被告黄斌取得案涉房产抵押债权，而现在案涉房产仍在启东荣昌公司名下，该公司仍享有出租权，且合同相对方为启东继旺公司，故其抗辩意见，本院不予采信。至于启东继旺公司与启东荣昌公司的租赁合同履行问题，换句话说启东继旺公司结欠启东荣昌公司租金问题，不属本案审理范围，本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告启东市继旺空调设备有限公司与被告黄斌于2015年11月20日签订的房屋租赁合同于2019年8月1日解除。 二、被告黄斌应于本判决生效之日起十五日内向原告启东市继旺空调设备有限公司返还位于坐落为于启东市的启东市荣昌风机有限公司内的房屋（房屋位置及面积以双方签订的房屋租赁合同为准）。 三、被告黄斌应于本判决生效之日起十五日内向原告启东市继旺空调设备有限公司给付房屋占用使用费51067.91元（截止于2019年10月31日）及自2019年11月1日起至实际腾房之日，按每月标准30000元计算房屋占用使用费。 四、驳回原告启东市继旺空调设备有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费5754元（原告已预交），由原告启东市继旺空调设备有限公司4764元，被告黄斌负担990元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5754元（该院开户行户名：江苏省南通市中级人民法院；开户银行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 长  陈 杰 人民陪审员  陈金波 人民陪审员  史桂林 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  王晓龙 书 记 员  王嘉滟