云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11532号原告：邓虹，女，1979年11月18日生，汉族，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：周昆玲，系原告母亲，一般授权代理。被告：王瑞，男，1985年12月20日生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：蒋林丽、孔骏熙，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告邓虹诉被告王瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告邓虹及其委托诉讼代理人周昆玲，被告王瑞委托诉讼代理人孔骏熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓虹诉称：2019年6月28日，原告在云南久立房地产经纪有限公司的撮合下，与被告王瑞协商一致，被告同意将位于云南省昆明市官渡区房屋出售给原告，转让价格140万元，首付80万元人民币，尾款50万元通过银行贷款支付，并需交付购房定金伍万元。双方协商一致当天，原告通过中介即向被告支付了伍万元的购房定金。被告王瑞说妻子需要监考过几天才能签合同，让原告先支付购房定金，于是原告根据双方协商一致的内容向被告支付了购房定金伍万元。过了几天，被告突然反悔，要涨房价才出售房屋给原告，被告的行为己构成违约。特诉至法院请求：一、判令被告双倍返还购房定金100000元；二、由被告承担本案诉讼费。被告王瑞辩称：2019年6月初，被告准备出售案涉房屋便将出售消息告知周围朋友，但未提及价格和支付方式等，仅说明有意者当面详谈。原告在得知信息后，便到被告处看房，其中意案涉房屋决心要购买。但此时看房的人较多，被告便与原告口头协商约定原告交付5万元定金作为诚意金，以保证进一步和被告协商购房事宜，被告暂时不再出售房屋给其他人，如果协商一致达成协议，则5万元定金抵作房款，如果未能达成协议，则被告退还定金。原告通过宋某的账户向被告转账支付了5万元定金，被告出具了收条。后双方多次协商初步协定出售价格为165万元，付款方式为一次性付款。但不久后原告反悔，觉得价格和付款方式都无法接受，要求被告降价出售，被告不予同意并告知原告由于双方无法协商将定金5万元退还，不再进行交易。根据上述事实，原、被告双方未签订房屋买卖合同，也未进行任何约定，不构成房屋买卖合同关系，双方间纠纷应按定金合同关系处理。原告支付的5万元定金目的在于担保正式订立合同，属于立约定金。原告不能接受被告的交易条件，双方未能达成一致的合意，仍停留在缔结合同的邀约阶段，尚未形成房屋买卖合同关系。被告并未拒绝出售房屋，时至今日被告仍表示如果原告接受被告提出的交易价格和支付方式，被告可以出售房屋。被告并未违约，原告无权要求双倍返还定金。原告针对其诉请向本院提交以下证据：1.申请证人宋某出庭作证；2.申请证人赵某出庭作证；3.录音资料；4.视频资料；5.《收条》。经质证，被告对证人宋某证言表示证人作证陈述与原告有利害关系，即证人陈述假如被采信其就有机会获得中介费用，故不予认可；对证人赵某证言表示认可证人陈述原告支付定金后双方还进行过磋商以及被告并没有说过不卖房子，对其他陈述不予认可；对录音资料的真实性表示无异议，但表示该录音为证人赵某未经被告同意在被告家里私下录音，证据取得不合法，且认为录音对话场景体现了原、被告双方一直在协商但最终没有达成一致意见；对视频资料的真实性表示无异议，但认为系中介人员私下录制，且不能证明原告主张；对《收条》的真实性表示无异议，确认被告实际收到该笔款项，但认为双方没有对购房价款和交易时间达成合意，相应定金为立约定金。被告未向本院提交证据。本院对原告提交证据综合认证如下：被告对原告所提交《收条》的真实性无异议，本院予以确认并采证。上述证据中，证人宋某、赵某为房屋中介企业工作人员。经核查，宋某为昆明久立房地产经纪有限公司登记法定代表人及股东。综合证人宋某、赵某证言来说，其陈述了被告委托其提供出售昆明市官渡区翠逸园11栋1单元801号房屋中介服务以及在其居间下与原告进行交易的细节，核心陈述与本案原告起诉主张一致，即作证陈述原告母亲周昆玲代原告与被告达成了交易合意，被告同意以140万元价格将房屋出售予原告以及付款方式为首付80万元、按揭50万元，由于被告配偶暂时不能到场故未签订书面合同，但基于双方已经协商好，原告通过证人宋某将定金5万元付给被告并由被告出具收条，其后通知被告方去签合同时，被告以出售现有房屋以更换新房的贷款征信有问题等为由不同意签订。此外陈述原告有交易诚意，其后同意提高首付金额至100万元但始终未能完成交易等。观原告提交录音及视频资料，体现的是原、被告双方及中介方人员协谈解决交易事项的过程，其中不乏被告一方否定性表述，即录音及视频资料中确无最直接的被告拒绝交易的表意，但可体现出被告否决其收取定金意图及此前协商表意等内容。相应录音及视频资料在取得方式上确有手段隐秘的情状，但并非法律命令禁止之情形，且其本身反映了客观发生之事实，不属因违反强制性规定或可依法做效力排除的证据范畴，故本院对其真实性予以确认并采证。结合相应录音、视频资料及被告出具《收条》体现的表意特征，证人宋某、赵某虽然逻辑上与案涉争议事项具有一定利害关系，但可相互印证其作证陈述具备客观性及适度的中立性，故本院予以采信。同时基于案涉录音及视频资料时长较长，本院收录在卷佐证，不再一一列述。基上，本院认定本案法律事实如下：2019年6月，被告王瑞委托案外昆明久立房地产经纪有限公司就出售昆明市官渡区翠逸园11栋1单元801号房屋提供中介服务。2019年6月28日，原告母亲周昆玲代理原告邓虹与被告达成以140万元交易上述房屋的口头协议，但鉴于被告配偶暂不能到场而未签订书面合同。该日，原告通过昆明久立房地产经纪有限公司法定代表人宋某转付被告款项50000元，就相应款项被告向原告出具《收条》一份，内容为“今收到邓虹（身份证号5301031979××××××××）交来购买翠逸园11-1-801购房定金人民币五万元整。”其后，被告不同意以2019年6月28日达成条件完成交易。在中介人员参与下，原、被告多次磋商处理交易事宜但最终未能达成一致意见。现原告诉至本院主张前述诉请。本院认为，本案原、被告双方就“昆明市官渡区翠逸园11栋1单元801号房屋”买卖事宜发生往来，被告于2019年6月28日收取原告定金50,000元并出具对应定金收条为确定之事项。基于未实际完成买卖交易，原告以被告违约为由诉至本院诉请要求被告双倍返还定金。被告则以双方仅系达成交易预约，并未就最终交易条件达成合意且非其原因导致不能签订本约为由抗辩不应适用定金罚则。故本案首先核心争议为原、被告是否已达成房屋买卖合意。对此，在日常生活中，由于房屋买卖属于金额较大交易事项且基于登记所需，交易双方以书面形式确定合意内容属于常情，但书面形式并非房屋买卖合同的成立要件，且实践中尚有出于转移登记需求在已签订合同基础上再次签订合同之情形。故书面形式并非判定买卖合同成立及合意内容的唯一依据。本案中，被告于2019年6月28日向原告出具定金收条，其中表述内容已可特定化交易标的，结合原告提交的其他证据，可以证实双方对交易价格及支付方式等已达成口头合意，可认定双方间已建立房屋买卖合同关系。被告主张其收取定金仅系预约将来正式订立交易合同而为，本身即与二手房买卖交易习惯相悖。换言之，在二手房买卖交易实践中，出售方收取定金的目的系为担保将来进一步协商签订正式合同即不符合当事人的交易逻辑或习惯。故本院认定原、被告已实际达成买卖合意，原告所交付定金性质上属于违约定金。被告抗辩主张双方间仅成立预约合同关系以及其收取定金性质为立约定金（或预约定金）缺乏依据，本院不予采纳。进一步而言，在双方间买卖合意已达成情形下，被告事后拒绝以口头合意条件完成交易构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百十一五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，原告诉请要求被告双倍返还定金100,000元有相应事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：由被告王瑞于本判决生效之日起十日内双倍返还原告邓虹购房定金100,000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告王瑞负担，余额1,150元退还原告邓虹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 涛二〇一九年十一月七日书记员 周春兰