广东省中山市第一人民法院 （执行裁定书）稿 广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异382号 案外人：刘志强，男，1955年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。 申请执行人：郑航，男，1995年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。 被执行人：黄涛，男，1974年10月21日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。 被执行人：刘丽珍，女，1978年2月12日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。 本院在执行郑航与黄涛、刘丽珍民间借贷纠纷一案中[执行案号：（2018）粤2071执15818号]，案外人刘志强对本院拍卖被执行人黄涛名下位于广东省珠海市香洲区梅华西路919号（五洲康城）15栋2单元104房[以下简称梅华西路919号（五洲康城）15栋2单元104房]的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人刘志强称:一、刘志强与黄涛在2017年7月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效，一次性付清756000元房款有合法依据，且刘志强已于2017年7月20日入住该房产并按时向供电、供水部门、房屋物业管理部门缴纳电费、水费、管理费等费用，即刘志强对该房产占有、装修、使用、已对不特定第三人公示。为此，应受到法律保护。根据“买卖不破租赁”和“抵押实现不破在先租赁”的法律原则和相关法律规定，刘志强符合以下两项要件：其一，刘志强与黄涛在不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同；其二，刘志强在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。因此能排除（2018）粤2071执15818号案对刘志强合法租赁房产不带租拍卖通知书的决定。二、决定书以“由于上述房地产已被你承租，租赁期限从2017年7月20日至2035年7月19日，经初步审查，上述租赁属以租抵债方式，租赁合同期限过长，并已经支付完毕所有的租金，可能严重影响拍卖成交”的认定无事实和法律依据。综上，请求：撤销（2018）粤2071执15818号“本院决定对异议人合法租赁房产的不带租拍卖”通知书。 案外人刘志强向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同；2.黄涛身份证复印件；3.刘丽珍身份证复印件；4.粤房地产权证；5.刘志强身份证复印件；6.民事起诉状；7.（2017）粤0402民初6319号受理案件通知书；8.（2017）粤0402民初6319号民事裁定书；9.收据；10.民事起诉状；11.借款协议；12.平安银行凭证；13.借款协议；14.收据；15.平安银行凭证；16.借款协议；17.收据；18.平安银行凭证；19.黄涛的银行卡复印件；20.黄涛身份证复印件；21.借款利息表；22.预交受理费通知书和票据；23.预交保全费受理通知书和票据；24.不动产登记表和查封登记表；25.（2017）粤0402民初6319号民事裁定书；26.（2017）粤0402民初6319号之一民事裁定书；27.（2017）粤0402民初6319号之二民事裁定书；28.发票（电费）；29.水费（凭证）；30.管理费（凭证）；31.（2016）最高法民申700号民事裁定书；32.（2018）鄂执复87号执行裁定书；33.（2017）苏1202执异18号执行裁定书；34.（2017）粤06民终10753号民事判决书；35.（2018）粤2071执15818号通知书；36.（2018）粤2071执15818号公告；37.（2018）粤2071执15818号之一执行裁定书。 申请执行人郑航未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人黄涛、刘丽珍未向本院提交答辩意见及证据材料。 本院查明，关于郑航与黄涛、刘丽珍民间借贷纠纷一案，本院经审理，作出（2017）粤2071民初16406号民事判决。黄涛不服上述判决，提起上诉。广东省中山市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）粤20民终783号民事判决，判决：“一、撤销广东省中山市第一人民法院作出的（2017）粤2071民初16406号民事判决；二、黄涛于本判决发生法律效力之日起七日内向郑航清偿借款本金394358.3元，并支付违约金（以394358.3元为基数，从2017年8月17日起按照月利率2%计算至实际清偿之日止）、赔偿律师费25600元、保险费800元。三、刘丽珍对上述债务承担连带清偿责任，刘丽珍承担保证责任后，有权向黄涛追偿……”。该案在诉讼过程中，郑航向本院申请财产保全，本院经审查作出（2017）粤2071民初16406号民事裁定，于2017年9月6日查封黄涛名下的位于梅华西路××（五洲康城）15栋2单元104房的房地产[权证号码：01××91；土地证号：粤房地证字第C3963051号]相应价值的产权份额。判决生效后，因被执行人未履行，申请执行人向本院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执15818号。在执行过程中，本院作出（2018）粤2071执15818号执行裁定，于2019年3月29日轮候查封涉案房地产。2019年4月2日，本院作出（2018）粤2071执15818号之一执行裁定，裁定拍卖上述房地产，并于2019年4月3日发出公告，责令涉案房地产所有权人或使用人于2019年4月10日前迁出该房地产。2019年6月24日，本院向刘志强发出（2018）粤2071执15818号通知书，通知其由于上述租赁属以租抵债方式，租赁合同期限过长，并已经支付完毕所有的租金，可能影响拍卖成交。另外，该房地产已被抵押给珠海华润银行股份有限公司，且被多次轮候查封。鉴于此，本院决定对上述房地产进行不带租拍卖。案外人刘志强遂向本院提出上述执行异议。 另查，案外人刘志强提交的《房屋租赁合同》显示：“一、乙方（刘志强）承租甲方（黄涛）位于广东省××香××区××单元××房的房屋211平方米，房屋产权证号：粤房地产权证珠字第××号。租赁房屋用途：住宅。二、租赁期限18年，从2017年7月20日至2035年7月19日。三、租金每月5000元人民币，因甲方以此收租金抵乙方的借款，以解决（2017）粤0402民初字6319号案，为此，甲乙双方约定乙方付清18年房租则房租按70%计租。故：5000*70%=3500元，3500元*12个月*18年=756000元。四、为保证合同的履行，鉴于乙方付清18年房屋，乙方免付甲方押金。入住前水、电由甲方结清，入住后相关费用由乙方承担……”签订时间:2017年7月19日。 案外人刘志强提交的收据显示：“兹收到刘志强依据《房屋租赁合同》交来[作抵扣（2017）粤0402民初6319号案借款]的房屋租金人民币柒拾伍万陆仟元整（￥756,000.00）。”收款人：黄涛，时间为2017年7月19日。 案外人刘志强提交的三份借款协议分别显示：黄涛分别于2016年3月16日、2016年9月19日、2017年4月17日向刘志强借款25万元、11万元和125万元。 案外人刘志强提交的三份平安银行电子回单显示:刘志强分别于2016年3月16日、2016年9月19日、2017年4月18日向黄涛转账25万元、11万元、125万元，备注为借款。 案外人刘志强提交的广东省珠海市香洲区人民法院于2017年8月10日作出的（2017）粤0402民初6319号之二民事裁定显示：“原告刘志强与被告黄涛民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月11日立案，原告刘志强与2017年8月4日向本院提出撤诉申请……裁定如下：准许原告刘志强撤诉。” 案外人刘志强提交的发票显示：梅华西路××（五洲康城）15栋2单元104房在2017年12月1日至2018年10月1日期间的电费缴纳人名称为黄涛；2018年10月1日至2019年6月1日期间电费缴纳人名称为刘志强。梅华西路919号15栋2单元104房在2017年5月至2018年8月的管理费缴纳人名称为黄涛；2018年9月至10月期间的管理费缴纳人名称为黄涛（刘志强）；2018年11月至2019年4月期间的管理费缴纳人名称为刘志强。 案外人刘志强提交的珠海水务环境控股集团有限公司客户服务分公司出具的水费清单显示：梅华西路××（五洲康城）15栋2单元104房在2018年1月至2019年3月期间水费缴纳人名称为刘志强。 再查明，珠海不动产（房产）查询结果信息一览表显示：查询对象：黄涛，涉案房地产座落：香洲区梅华西路××（五洲康城）15栋2单元104房，房产权证号：01××91，地号：440402007001GB00049，面积：211.01平方米，份额比例：全部，房屋登记时间：2015年2月5日。（2017）粤2071执保3965号、（2017）粤2071民初16406号案于2017年9月6日第一查封。 本院认为，本案的焦点系案外人刘志强主张的租赁权益是否能得到保障的问题。 首先，案外人刘志强主张与黄涛签订房屋租赁合同，以租金抵消黄涛对刘志强的债务，但该合同名为租赁，实为以房屋使用权予以抵债，故刘志强与黄涛之间非真实租赁关系，不足以对抗本案的执行。其次，从上述查明的情况，刘志强对涉案房产的使用最早于2018年1月，而非2017年9月6日（首查封日期）前占有使用涉案房地产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，案外人刘志强的主张不足以证明其在本院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案不动产，对其异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第三十一条之规定裁定如下： 驳回案外人刘志强的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇一九年十一月二十一日 书记员 梁君仪