福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2531号 原告：林秀珍，女，1977年8月5日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：王梁栋（系林秀珍丈夫），福建省永泰县人，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：倪志敏，福建亿阳律师事务所律师。 被告：福州市合建置业有限责任公司，住所地福建省永泰县樟城镇八仙路****。 法定代表人：杨行春，执行董事长。 委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。 原告林秀珍与被告福州市合建置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林秀珍委托诉讼代理人倪志敏、王梁栋，被告福州市合建置业有限责任公司委托诉讼代理人林峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 林秀珍向本院提出诉讼请求：1、福州市合建置业有限责任公司立即将状元首府第2号楼17层1703单元号房交付林秀珍使用；2、福州市合建置业有限责任公司向林秀珍支付车位不合格违约金2万元，并按《商品房买卖合同》及《国家行业标准汽车库建筑设计规范》重建车位；3、福州市合建置业有限责任公司从2018年1月16日起按日万分之二向林秀珍支付购房款1164781元为基数的逾期交房违约金至房屋交付之日止，暂计至2019年8月16日133949.82元；4、福州市合建置业有限责任公司从2019年1月16日按日万分之一向林秀珍支付购房款1164781元为基数的逾期办证违约金至房屋办理所有权证止，暂计至2019年8月16日24460元；5、福州市合建置业有限责任公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，林秀珍以福州市合建置业有限责任公司于2019年9月29日将商品房交付本人为由，撤回第一项诉讼请求。增加诉讼请求为：福州市合建置业有限责任公司从2018年1月16日起按日万分之二向林秀珍支付逾期交房违约金至2019年9月28日止，以支付购房款1164781元为基数计算，计144668.16元；该公司从2019年1月16日起按日万分之一向林秀珍支付逾期办证违约金至2019年10月13日止，以支付购房款1164781元为基数计算，计31566.08元。事实与理由：2015年6月30日，双方签订《商品房买卖合同》，一、依该《合同》第三条福州市合建置业有限责任公司将状元首府第2号楼1703套房卖给林秀珍，该商品房建筑面积共107.88平方米。依《合同》第九条逾期交房的违约责任第2款合同继续履行，该公司按日向林秀珍支付已付款万分之贰的违约金。第四条关于产权登记的约定。第二款第2项林秀珍不退房，该公司自逾期之日起每日按林秀珍已付款的0.01%支付违约金。2016年8月16日，双方又签订《商品房买卖合同》，依该《合同》第三条该公司将状元首府第1-3号楼[幢]-1层（单元）95号车位建筑面积共25.23平方米。基中套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积12.51平方米。依《合同》第九条逾期交房的违约责任第2款合同继续履行，该公司按日向林秀珍支付已付款万分之贰的违约金。第四条关于产权登记的约定。第二款第2项林秀珍不退房，该公司自逾期之日起每日按林秀珍已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，2015年7月1日，林秀珍支付该公司购房款334781.00元，2015年11月30日支付购房款780000元；2016年6月7日支付车位购置款50000元，合计1164781元。该公司在履约过程中严重违约,具体事实如下：合同签订后，双方约定2018年1月16日交房，该公司违约；该公司提供的95车位严重不符合标准，面积缩水。建筑面积仅为24.49平方米，缩水0.736平方米，其中套内的建筑面积为12.35平方米，缩水0.37平方米，公摊面积仅为12.15平方米，缩水0.36平方米，车位划线违反车库建筑设计规范标准，严重影响使用功能。经双方协商原定于2018年1月16日交房。依《合同》第十四条应在商品交付后365日内（即2019年1月16日前）办不动产权证，至今该公司从未履约。 福州市合建置业有限责任公司辩称，一、林秀珍将两个不同的买卖合同合并起诉程序错误，依法应当予以驳回。本案林秀珍购买房屋和车位涉及两个不同的买卖合同，两个合同无论是签订时间、合同标的均不相同，存在两个不同的独立的买卖合同法律关系。林秀珍对两个合同提出的诉求也不相同，若需起诉，应当分别提起两个不同的诉讼案件。林秀珍将两个完全独立的合同合并提起一个诉讼，程序不当，依法应当予以驳回。二、本案讼争房屋与车位均按照《商品房买卖合同》的约定按时满足交付条件与办证条件，本公司不存在违约行为。1.双方签署的《商品房买卖合同》第八条约定，本公司在2016年9月30日前将竣工验收合格的商品房交付林秀珍。本案讼争工程项目已经于2016年1月22日办理竣工验收，并于2016年4月11日办理了工程消防验收。讼争房屋在2016年9月30日前已经具备交付条件，本公司也已经于2016年9月18日书面通知林秀珍交房，不存在逾期交房的行为。2.根据《商品房买卖合同》第十四条及补充协议第八条规定，本公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记。本公司已经于2017年8月15日办理讼争房屋的首次产权登记，讼争房屋在2017年8月15日已具备办理产权分户登记的条件，本公司也已经于2017年8月22日通知林秀珍办证，不存在逾期办证的行为。3.根据双方签署的《借款协议》，在林秀珍须“还清借款后，方可交房入住”，林秀珍于2018年1月16日还清借款，因此，林秀珍在2018年1月16日后即可交房入住，并办理房屋权属登记。林秀珍因自身原因未能交房及办理房屋权属登记，本公司对此没有过错，也没有违约行为，不应承担违约责任。三、讼争房屋未能在2018年1月16日后交房和办理权属登记是由于林秀珍自身原因所致，林秀珍要求支付逾期交房违约金和逾期办证违约金缺乏依据，依法不应予以支持。1.2018年1月16日，林秀珍在几经违约后终于还清了借款（根据借款协议，林秀珍本应在2016年9月30日合同约定的交房时间前还清借款），此时林秀珍本可以直接办理交房手续并办理房屋权属登记，但无理以车位不合格拒绝交房和办理房屋权属登记，导致房屋至今未能交付，也未办理权属登记，过错在林秀珍，本公司没有过错，不应承担责任。2.根据林秀珍的证据6提供的2019年7月12日的函件，其认为造成无法交房的原因是：车位划线不符，严重影响使用功能，几经协商无果，造成至今无法交房。林秀珍7月24日的函件也再次予以确认。因此，林秀珍自身也确认造成不能交房的原因，并非本公司不交房，而是林秀珍认为车位不合格，所以拒绝接收。3.虽然林秀珍反诉主张车位不合格，但并无任何确实可信的证据，其主张车位不合格缺乏依据不应予以认定。林秀珍据此拒收房屋与车位属于错误行使抗辩权，依法应承担拒绝收房的不利后果。退一步，林秀珍即使认为车位有瑕疵，却拒收另一买卖合同项下1703房屋，也明显是错误行使权利。4.林秋珍自身拒绝收房却要求本公司支付逾期交房违约金133949.82元明显缺乏依据，不应予以支持。此外，由于房屋还没有交付，合同约定的交房365日后办证的条件还未成就，林秀珍要求本公司支付逾期办证违约金24460元明显缺乏依据，不应予以支持。四、林秀珍主张车位面积缩水0.736平方米及划线违反车库设计规范，严重影响使用功能缺乏依据，依法不应予以认定。林秀珍要求重建车位，并赔偿2万元损失缺乏依据，不应予以支持。1.根据双方签署的《商品房买卖合同》，95车位的建筑面积为25.23平方，套内建筑面积12.72平方，分摊建筑面积12.51平米，根据测量单位出具的最终测量面积，该车位最终建筑面积为25.33平方米，套内建筑面积为12.72平方米，分摊面积12.61平方米，最终面积比合同面积多0.1平方米，该车位面积完全符合合同约定，不存在面积缩水0.736平方米的事实。2、讼争车位已经通过竣工验收，符合设计规范，并已经办理产权总登记，林秀珍主张讼争车位不合格缺乏依据，不应予以支持。3、林秀珍签署车位买卖合同的时间为2016年8月6日，当时该车位已经建成，并已通过竣工验收，属于现车位买卖，林秀珍购买的车位属于特价车位，位置相对不如高价车位，其在购买车位时已经对车位实物进行查看和确认，在车位交付时又对车位提出质量异议，明显缺乏依据，不应予以支持。林秀珍的诉讼请求缺乏事实与法律依据，且诉讼程序错误，依法不应予以支持，依法驳回林秀珍的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月30日，林秀珍与福州市合建置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：林秀珍向公司购买位于永泰县，建筑面积107.88平方米，其中，套内建筑面积76.27平方米，公共部位共有分摊建筑面积31.61平方米。每平方米单价10333.53元，总价为1114781元。签约当日，林秀珍应支付334781元作为首付款（其中5万元为购房的定金），余款78万元向银行申请按揭贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。”第九条出卖人逾期交房的违约责任约定:“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［2］：［1］出卖人应当在商品房交付使用后60日内日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：［2］因开发商无法按照［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。”合同还对其他事项作了约定。双方另在附件六还就《商品房买卖合同》订立合同补充协议。其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……。”第八条之补充约定：“该条所述的交付期限的起算，应以买受人已按《商品房买卖合同》及本协议的约定，如期支付了全部应付款项，且不存在其他违约情形为前提，否则出卖人交付商品房的期限起算日期予以顺延。……。”第十一条之补充约定：“……。买受人只有付清全部应付款项后才可办理该商品房的验收交接手续。否则，出卖人有权延长交付期限或解除合同且不构成违约，由此造成的全部责任由买受人自行承担。”第十四条补充约定：“出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。”附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本补充协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受。”另双方就该商品房买卖合同过程中还签订《借款协议》。主要内容：乙方林秀珍已认购状元首府项目2＃楼17层03单元房源，因个人资金周转问题特向甲方福州市合建置业有限责任公司借款，经双方友好协商，甲方同意在下列还款期限内免息借给乙方总金额为人民币28万元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款，具体约定如下：一、还款时间约定：第一期：乙方须在2015年12月31日前向甲方支付所借款项12万元。第二期：乙方须在2016年6月30日前向甲方支付所借款项8万元。第三期：乙方须在2016年9月30日前向甲方支付所借款项8万元。乙方可随时提前一次性还清前述款项，在没有还清前述款项时，出借人可不给予提供购房票据。合同还对违约等其他事项作了约定。该借款协议签订后，林秀珍于2015年12月31日、2016年7月6日分别向福州市合建置业有限责任公司支付第一期、第二期借款12万元和8万元。林秀珍还于2018年1月6日支付该公司借款8万元，并注明双方协商今日林秀珍付清欠款8万元后，不予追究欠款期间约定的违约金及相关责任，日后双方互不相欠。福州市合建置业有限责任公司分别出具给林秀珍预收购房款33.4781万元和78万元票据。此外，林秀珍还于2016年8月6日与该公司签订《商品房买卖合同》。林秀珍购买位于永泰县，建筑面积25.23平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，公共部位共有分摊建筑面积12.51平方米。按（位）计算，该车位总价款5万元，林秀珍应于签订合同当日向出卖人支付人民币5万元。该合同第五条面积确认及面积差异处理中约定当事人选择按（位）计价，不适用本条约定。第八条交付条件与期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。……。如果在规定日期内未达到上述条件。双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人一千元违约金。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作系加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，林秀珍按约支付车位购房款5万元，该公司出具了票据。涉案工程，该公司于2017年2月22日申请办理竣工验收备案。2017年8月4日，永泰县住房和城乡建设局同意备案。2016年4月11日，办理建设工程消防验收。该公司对林秀珍购买的小区2幢1703室住宅作出新建商品住房使用说明书。2016年9月18日，该公司通知林秀珍交房。但林秀珍以欠该公司购房款，车位未做好，公司未将商品房交付进行抗辩。2017年8月15日，永泰县不动产登记交易中心通知该公司同意予以办理开发项目首次登记。2017年8月22日，该公司通知林秀珍于2017年9月1日起2个月到公司为其提供办理住宅不动产权属登记所需相关手续流程，而林秀珍未到该公司领取办理不动产权属所需的材料。该公司对状元首府地下室一层车位81至96私有面积、分摊面积、产权面积作了计积。其中林秀珍购买房号95车位，私有面积12.72平方米，分摊面积12.61平方米，产权面积25.33平方米。福建省宏纬测绘有限公司对上述车位计积作了复核。2019年9月29日，林秀珍到该公司办理接收2＃1703室、负一层95车位手续，并书写今日本人接到福州市合建置业有限责任公司交房催告函，同意接收房屋。期间开发商逾期交房违约责任及车位画线问题（面积不足）按法院判令执行。 本院认为，本案林秀珍向福州市合建置业有限责任公司购买商品房和车位同属商品房买卖合同序列，林秀珍诉求事项可以合并审理。我国《合同法》规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，双方当事人约定交房时间为2016年9月30日前，且福州市合建置业有限责任公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林秀珍。该公司于2016年9月18日通知林秀珍交房，但林秀珍未去接收房屋。该公司还于2017年8月22日通知林秀珍领取办证材料，林秀珍也未去领取。福州市合建置业有限责任公司已按照合同约定完成事项，不存在违约。林秀珍未按借款协议时间偿还该公司借款，也是其未能按通知要求逾期接收房屋的原因。因此，林秀珍要求该公司支付逾期交房、逾期办证违约金无事实、法律依据，不予支持。林秀珍购买车位时，当时车位已建成，其主张95车位建筑面积缩水，车位划线违反建筑设计规范标准，要求重建，缺乏证据支持和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下： 驳回林秀珍的诉讼请求。 案件受理费3868元，减半收取计1934元，由林秀珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  胡贤明 二〇一九年十一月十四日 书记员  黄晶晶 12- 11-