重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初15879号原告（反诉被告）：邹霞，女，1988年1月21日出，汉族，个体经营，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：张营，重庆志同律师事务所律师。被告（反诉原告）：李旭东，男，1973年10月14日出生，汉族，个体经营，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：帖晖，重庆博永律师事务所律师。委诉讼托代理人：文先兰，重庆博永律师事务所律师。第三人：杨茂，男，1987年2月27日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人：重庆市南岸区长生桥供销有限公司，住所重庆市南岸区。原告邹霞诉被告李旭东、第三人杨茂、第三人重庆市南岸区长生桥供销有限公司（以下简称“长生桥供销公司”）合同纠纷一案，本院受理后，被告李旭东提起反诉，本院对李旭东的反诉受理后与本诉一并审理。本案依法由审判员常凌适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邹霞及其代理人张营、被告李旭东及其代理人帖晖到庭参加诉讼，第三人杨茂、长生桥供销公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邹霞诉讼请求：1.被告赔偿原告损失31000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月22日，原、被告双方签订《济顺堂药房空转转让协议》，约定：原告将位于南岸区长生桥新建街109号附16号门面转让给被告，用于金店经营，双方约定租赁期限为2018年4月1日至2020年4月30日，转让费合计10万元，协议签订3日内支付2万元定金，转让当日支付3万元，待2020年3月1日原告与长生桥供销公司续签成功当日支付剩余转让费5万元。如果一方违约，违约金两万元作为赔偿金。2019年4月24日左右，被告擅自违反双方协议约定，将门面搬空。被告擅自搬空门面的行为系故意逃避支付剩余5万元转让费，原告认为，被告为自己的利益不正当地阻止条件成就。根据协议第七条的约定，被告应承担对原告造成的一切经济损失。现被告的行为违反了协议约定。被告李旭东辩称：被告不存在违约，也不存在故意导致协议条件无法成立的行为，没有给原告造成任何损失，不应当承担违约责任及向原告赔偿。相反是因为原告原因导致合同无法履行，原告应当就被告损失承担相应违约责任。反诉原告李旭东反诉请求：1.被反诉人赔偿31000元；2.本案原审、反诉诉讼费由被反诉人承担。反诉事实及理由：2018年3月22日，反诉人与被反诉人签订《济顺堂药房空转转让协议》，协议约定：原告将位于南岸区长生桥新建街109号附16号门面转让给被告。涉案房屋的实际所有权人系南岸区长生桥供销有限公司。供销公司将房屋出租给杨茂，杨茂出租给被反诉人。而按照供销公司与杨茂签订的合同，涉案房屋不能转租，如转租，供销公司终止合同，收回房屋，不退履约保证金。即被反诉人邹霞系无权转租，属欺诈行为。在反诉人与被反诉人履约过程中，被反诉人亦存在隐瞒真实租金、未按时向供销公司及时支付租金等违约欺诈行为。现双方签订《济顺堂药房空转转让协议》尚未解除，被反诉人擅自解除与供销公司之间的租赁合同，导致《济顺堂药房空转转让协议》不能继续履行，给反诉人造成了严重损失。反诉被告邹霞辩称：1.本案中反诉被告与杨茂签订的租赁合同，杨茂系从案外人南岸区长生桥供销有限公司签订的租赁合同，虽然租赁合同中第二条约定租赁期间内杨茂不得转租或变相转租，如杨茂转租供销公司终止合同收回房屋，从本案中供销公司已知晓杨茂进行转租，租赁事实已成立供销公司并未进行终止合同，因此认可了本案杨茂的转租事实。因此杨茂与邹霞所签订的租赁合同合法有效。2.在反诉被告与反诉原告签订转让协议时，反诉原告知晓该租赁房屋为转租房屋，因此不存在反诉被告存在欺诈行为。3.关于租金金额，反诉被告说明因杨茂与供销公司签订的租赁合同中每月租金为22200元，反诉被告与反诉原告签订的转让协议中关于租金金额22000元系书写错误。综上，请求法院驳回反诉原告的全部诉讼请求。经审理查明：南岸区长生桥镇新建街109号附16号的所有权人系长生桥供销公司。2016年4月6日，长生桥供销公司将该房屋出租给杨茂使用，租赁期限为2016年5月1日至2020年4月30日。2016年7月30日，杨茂将涉案房屋转租给邹霞使用，租赁期限为2016年8月1日至2020年4月30日。2018年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《济顺堂药房空转转让协议》，约定：1.转让方将自己位于南岸区长生桥镇新建街109号附16号（重庆市南岸区济顺堂药房）门面空转转让给顶让方使用；4.顶让方应向转让方支付药店空转转让费10万元，签订合同3日内，乙方支付甲方定金2万元；在药房空转转让完成当日，顶让方向转让方支付进度款5万元；待2020年3月1日转让方与房东（重庆市南岸区长生桥供销有限公司）续签成功当日内，顶让方向转让方支付剩余转让费3万元，如乙方违约，以违约金2万元作为赔偿金；7.转让、顶让双方不得违约，如有违约，违约方须赔偿对方的一切经济损失；9.租金每月22000元，每季度交纳一次租金。杨茂出具《情况说明》：本人与重庆市南岸区长生桥供销有限公司签订的《房屋租赁合同》，房屋位于南岸区长生桥镇新建街109号附16号，房屋面积60M2，本人进行了转租，转租给了邹霞，并对转租行为告知了重庆市南岸区长生桥供销有限公司，也征了重庆市南岸区长生桥供销有限公司同意，之后邹霞又将该房屋转租给了李旭东，邹霞本人也电话告知了我，我又将房屋再次转租的事宜告知了重庆市南岸区长生桥供销有限公司，公司说只要租金及时支付就可以。因我和重庆市南岸区长生桥供销有限公司租赁合同期限为2016年5月1日至2020年4月30日，邹霞再次转租之后的承租人提前终止了合同，导致重庆市南岸区长生桥供销有限公司在履约保证金中扣了我半个月的房屋租金11000元，重庆市南岸区长生桥供销有限公司只返还给我29000元。所以，我也将转租给邹霞的租赁合同中押金也扣了11000元赔偿我的损失。至于邹霞和李旭东之间怎么签订的合同，我没有管他们，不清楚。2019年5月21日，长生桥供销公司出具《情况说明》，内容为：因你在租赁期限内提前终止与我司的租赁合同，我司决定从你交付的履约保证金40000元中扣除半个月的房屋租金11000元，剩余履约保证金29000元已返还给你。原告申请了证人出庭作证：证人邵光影（女，1987年12月20日出生，汉族，住重庆市渝中区中山三路**6-4，公民身份号码5001031987********）陈述：“我与邹霞是合伙人，我之前与李总（指向李旭东）联系，租赁合同中租金66600元错写成66000元，后在2019年4月底李旭东凌晨4点给我发微信说要搬走，让我去拿钥匙。没多久李旭东就搬走了，邹霞去拿的钥匙。他搬走的原因是因为生意做不走了。”在邵光影与李旭东的微信聊天记录中“李：一个季度66000元，是吧？邵：66600李大哥。李：（发合同照片）合同搞错了啊？邵：（发银行交易记录）。李：没事。”双方2019年4月6日的聊天记录“邵：在呢。李：给你商量一下，那个你租给我的店一直亏钱，准备不做了。你重新转让，做一年加装修，亏接近80万。”2019年4月29日的聊天记录“李：你好，这几天有没有人打电话问你，我24号就拆店了这几天都是关着门的，安排过来拿钥匙，你们自己出租或者转让。”被告陈述通知原告拿钥匙，2019年4月29日将涉案房屋钥匙交还原告。另查明，李旭东与新千里装饰股份有限公司签订《装饰工程承包合同》，将涉案房屋交由该公司装修，总价款15万元。杨茂每季度向长生桥供销公司支付房屋租金66600元。李旭东亦每季度（共四季度）向邵光影支付租金66600元。原告主张被告支付在的费用为：违约金：20000元；半个月租金：11000元。被告对上述金额均不认可。反诉原告请求反诉被告支付的费用为：违约金：20000元；租金：2400元；装修损失：8600元。反诉被告对上述金额均不认可。上述事实，有转让协议、房屋租赁合同、情况说明、明细详情、房屋产权证、房屋租赁合同、收据、说明、证人证言、装修合同、微信支付记录、租金支付明细记录、收据、照片、微信记录以及原、被告的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《济顺堂药房空转转让协议》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。本案中，原被告签订的《济顺堂药房空转转让协议》约定：1.转让方将自己位于南岸区长生桥镇新建街109号附16号（重庆市南岸区济顺堂药房）门面空转转让给顶让方使用；4.顶让方应向转让方支付药店空转转让费10万元，签订合同3日内，乙方支付甲方定金2万元；在药房空转转让完成当日，顶让方向转让方支付进度款5万元；待2020年3月1日转让方与房东（重庆市南岸区长生桥供销有限公司）续签成功当日内，顶让方向转让方支付剩余转让费3万元，如乙方违约，以违约金2万元作为赔偿金；7.转让、顶让双方不得违约，如有违约，违约方须赔偿对方的一切经济损失；9.租金每月22000元，每季度交纳一次租金。本案违约方的确定问题，李光旭向邵光影提出让其重新转让，并把门面钥匙交出，用实际行为表明不继续履行合同，故，系李旭东违反合同约定，应按照合同约定承担违约责任，原告请求被告支付20000元违约金，系《济顺堂药房空转转让协议》约定，本院予以支持；关于原告请求被告支付租金11000元，2019年5月21日，长生桥供销公司出具《情况说明》，内容为：因你在租赁期限内提前终止与我司的租赁合同，我司决定从你交付的履约保证金40000元中扣除半个月的房屋租金11000元，剩余履约保证金29000元已返还给你，原告产生11000元的租金损失系杨茂提前终止与长生桥供销公司的租赁合同，与李旭东不履行合同没有必然联系，李旭东已承担了违约责任，不应承担杨茂终止合同产生的半个月租金。对于反诉原告李旭东请求的损失。李旭东在合同到期前主动要求原告转租，交还钥匙，不履行合同，系自身违约，故请求邹霞承担违约责任，于法无据，故对反诉原告请求的邹霞承担20000元违约金，不予支持；关于反诉原告请求邹霞支付多支付的房屋租金2400元，从李旭东与邵光影的微信聊天记录来看，邵光影告知李旭东每季度租金为66600元，李旭东表示认可，且每季度向邵光影支付66600元，双方对租金达成合意，故李旭东主张多支付租金，与事实不符，本院不予支持。关于反诉原告请求的装修损失8600元，原被告签订的合同对装修没有约定，本院对该项费用不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李旭东于本判决生效之日起十日内向原告邹霞支付违约金20000元；二、驳回原告邹霞的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李旭东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取287.50元，由原告邹霞承担102元，由被告李旭东承担185.50元；反诉受理费减半收取287.50元，由反诉原告李旭东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 常 凌二〇一九年十一月二十八日书记员 宋世欢