成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初7456号 原告：万科（成都）企业有限公司，住所地：成都市锦江区静安路**万科城市花园******。 法定代表人：王海武。 委托诉讼代理人：郑洁、陈加杰，泰和泰律师事务所律师。 被告：王连军，男，汉族，1956年7月16日出生，户籍地：成都市金牛区。 被告：赵静华，女，汉族，1958年8月7日出生，户籍地：成都市金牛区。 原告万科（成都）企业有限公司（以下简称“万科成都公司”）与被告王连军、赵静华关于案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月19日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告万科成都公司委托诉讼代理人郑洁，被告王连军到庭参加了诉讼，被告赵静华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、请求依法停止对成都市新都区毗河东路双水10栋1-3楼1号商住楼（下称“案涉房屋”）的执行，解除（2018）川0106执恢24号执行裁定书及协助执行通知书对案涉房屋（合同签约备案号：54746）的预查封措施；2、请依法判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月5日，原告与王连军、赵静华签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王连军、赵静华购买原告开发的案涉房屋，房屋总价款为196万，首付款79万，余款117万通过向银行贷款方式支付，原告为其向银行提供连带责任保证。自2015年10月起，王连军、赵静华未按约定向中国银行新都支行还款，中国银行新都支行起诉要求王连军、赵静华履行还款义务，原告承担连带责任保证。原告依据（2018）川01民终387号民事判决书，代王连军、赵静华向银行支付了615,128.96元。原告在承担保证责任后，根据补充协议约定，向法院提起诉讼，要求解除与王连军、赵静华的买卖合同及补充协议，王连军、赵静华返还案涉房屋并支付解除合同违约金98，000元。成都市中级人民法院（2018）川01民终2073号终审判决：解除异议人与被执行人于2008年12月5日签署的买卖合同（合同签约备案号：54746）及补充协议；被执行人于判决生效之日起三十日内（即2018年12月27日前）向异议人返还案涉房屋、支付解除合同违约金98，000元并配合异议人办理注销商品房买卖合同备案登记手续。贵院于2018年6月11日作出（2018）川0106执恢24号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。原告依据法律规定及（2018）川01民终2073号判决书向贵院提出执行异议，贵院于2019年2月21日受理后并于2019年5月30日作出执行裁定书，（2019）川0106执异95号，裁定驳回原告的异议请求。原告认为贵院裁定驳回适用法律错误，对案涉房屋的预查封，是基于王连军、赵静华在合同中取得的享有期待权益的债权，但案涉合同及其补充协议已被依法解除，被执行人已丧失对案涉房屋的任何请求权或期待权益，原告享有足以排除法院强制执行的实体权利，贵院继续查封案涉房屋缺乏法律依据和事实基础，望判如所请。 被告王连军辩称，这个案子我从中院下来以后，我去找了万科，万科不接待我，房子在整个信息上我都说我配合法院把钱退回来，最后万科把房子封了。 被告赵静华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为对答辩权利的放弃。 本院经审查认为，2008年12月5日，万科成都公司与王连军、赵静华签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定万科成都公司将位于新都区房屋出售给王连军、赵静华，房屋总价款为196万元，首付款79万元，余款117万元通过向银行贷款支付。同时补充协议附件五中第2条第4款明确约定：“如因买受人原因。导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，……若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款5％的违约金。”合同签订后，王连军、赵静华向中国银行新都支行申请了117万元个人住房贷款，万科成都公司为其提供连带责任担保。自2015年10月起，王连军、赵静华未按约定向中国银行新都支行还款，中国银行新都支行遂向成都市新都区人民法院起诉要求王连军、赵静华履约还款你义务，并要求万科成都公司承担连带责任保证。后成都市新都区人民法院作出（2017）川0114民初2522号民事判决，判决如下：一、中国银行新都支行与王连军、赵静华签订的《贷款合同》（编号为［2009年］消字第0038号，附《贷款合同通用条款》）于2017年7月11日解除；二、王连军、赵静华归还中国银行新都支行截止2017年7月10日的剩余贷款本金 483289元，赔付中国银行新都支行截止2017年7月10日依据《贷款合同》（编号为[2009年]消字第0038号）约定产生的利息、罚息、复利以及合同解除后之逾期付款损失（该损失以截止2017年7月10日的剩余贷款本金483289元为基数，按照中国人民银行同期同档次基准利率执行，自2017年7月11日起直至全部款型还清之日止计付）；三、王连军、赵静华向中国银行信服支行支付律师费46456元；四、万科成都公司就本判决第一项、第二项、第三项内容负连带清偿责任。万科成都公司承担保证责任后，有权向王连军、赵静华追偿；五、驳回中国银行新都支行的其他诉讼请求。后成都市中级人民法院作出（2018）川01民终387号民事判决书，维持了上述成都市新都区人民法院的判决。判决生效后，万科成都公司根据判决内容代王连军、赵静华向中国银行新都支行支付了615128.96元。 2017年10月16日，成都市新都区人民法院受理万科成都公司诉王连军、赵静华商品房预售合同纠纷一案，后于2017年11月27日作出（2017）川0114民初7917号民事判决书，驳回万科成都公司的诉讼请求。后万科成都公司提起上诉，2018年11月19日成都市中级人民法院作出（2018）川01民终2073号民事判决书，判决如下：一、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7917号民事判决；二、解除成都万科房地产有限公司与王连军、赵静华签订了2008年12月5日的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：54746）及《商品房买卖合同补充协议》；三、王连军、赵静华于本判决生效之日起三十日内向成都万科房地产有限公司返还位于新都区；四、王连军、赵静华于本判决生效之日起三十日内向成都万科房地产有限公司支付解除合同违约金98000元；五、王连军、赵静华于本判决生效之日起三十内配合成都万科房地产有限公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案登记手续。该判决于2018年11月27日生效。 另查明，2014年9月30日，本院就原告王连军与被告赵静华离婚后财产纠纷一案作出（2014）金牛民初字第3977号民事判决书，判决如下：一、赵静华于本判决生效之日起10日内支付王连军50万元；二、驳回王连军的其他诉讼请求等。因赵静华不服，提起上诉。四川省成都市中级人民法院于2015年6月8日作出（2015）成民终字第2712号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案件的执行过程中，本院于2018年6月11日分别作出（2018）川0106执恢24号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。 同时查明，2009年2月26日，案涉房屋进行商品房合同本案（备案号：54746），出卖人为成都万科房地产有限公司，买受人为王连军、赵静华。2017年4月至2019年1月期间，案涉房屋被多家法院查封。案涉房屋的所有权依然登记为成都万科房地产有限公司，取得方式为商品房新建，取得时间为2007年7月31日。2018年5月4日，成都万科房地产有限公司更名为万科（成都）企业有限公司。 再查明，本院在执行王连军与赵静华离婚后财产纠纷一案中，万科成都公司对执行案涉房屋提出书面异议。2019年5月30日，本院作出（2019）川0106执异95号执行裁定书，裁定驳回万科成都公司的异议请求。万科成都公司收到前述裁定书后，于2019年6月18日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定，被执行人购买办理了商品房预售合同登记备案手续房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。同时，万科成都公司与王连军、赵静华签订《商品房买卖合同》后办理的商品房预售合同备案登记实际上是房地产及土地管理部门出于行政管理的目的，通过对房地产开发商预售商品房行为的合法权益、防止预售期间“一房多卖”现象发生所采取的行政管理措施。由于商品房预售合同备案登记仅仅是一种行政管理措施，不能产生物权登记的法律效力，所以预查封房产的执行对象是被执行人在履行商品房买卖合同过程中未来可取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。预查封后，赵静华、王连军能否成为案涉房屋的所有权人尚处于未知状态。预查封行为并不影响万科成都公司依据《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》所享有的合同解除权及对该项权利的行使。而商品房买卖合同依法解除后，购房人赵静华、王连军即不再享有案涉商铺房所有权登记请求权。现万科成都公司与赵静华、王连军之间已合法解除《商品房买卖合同》（合同签约备案号：54746）及《商品房买卖合同补充协议》，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条之规定“……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除……”，本院对案涉房屋查封的基础条件已不存在，万科成都公司作为案涉房屋登记的所有权人，有权在商品房买卖合同解除后，请求人民法院停止对案涉房屋所采取的的强制措施，故万科成都公司要求停止停止对案涉房屋的执行于法有据，本院予以支持。关于万科成都公司所提的解除案涉房屋的预查封措施，因该请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故对该项诉请本案中本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百五十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市新都区的房屋（合同备案号54746）； 二、驳回万科（成都）企业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由赵华靖负担。（此款已由万科（成都）企业有限公司垫付，赵静华于本判决生效之日起十日内向万科（成都）企业有限公司支付） 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本院（2019）川0106执异95号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 李 铮 人民陪审员 黄 祥 人民陪审员 何 英 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员 何忆君