福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2037号 原告（反诉被告）：三明市家园物业管理有限公司，统一社会信用代码91350400705180363G，住所地三明市梅列区。 法定代表人：梁华，董事长。 委托诉讼代理人：蒋宏琳，男。 被告（反诉原告）：王贵姬，女，1974年4月8日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈孙君（系王贵姬丈夫），男，住三明市梅列区。 第三人：三明市天鸿房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504007917774135，住所地三明梅列区。 法定代表人：黄金龙，董事长。 原告（反诉被告）三明市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业）与被告王贵姬、第三人三明市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）家园物业委托诉讼代理人蒋宏琳，被告（反诉原告）王贵姬委托诉讼代理人陈孙君到庭参加诉讼，第三人天鸿公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 家园物业向本院提出诉讼请求：1.判令王贵姬偿还所欠物业费2302元，公摊电梯年检、维保费、水电周转金900元，违约金1460元，共计4662元；2.本案诉讼费用由王贵姬承担。事实和理由：王贵姬系梅列区和仁新村1幢A座幢1001室业主，根据家园物业与天鸿公司签订的《前期物业管理服务合同》第六章第九、十条、二十条约定，王贵姬的住宅建筑面积为106.565㎡，应交纳的物业费106.565㎡×0.90元/㎡×24个月=2302元（自2016年8月1日至2018年7月31日止），公摊电梯年检、维保费、水电周转金900元（自2016年8月1日至2018年7月31日止），两项合计欠费3202元。经家园物业多次电话、口头、公告催缴，王贵姬仍拒不交纳上述费用，因此，王贵姬应承担违约责任，支付违约金1460元（2元×365天/年×2年，自2016年8月1日至2018年7月31日止），故引起本案诉讼。 王贵姬辩称，1.家园物业受天鸿公司委托为“江滨御景”的业主提供前期物业服务，双方于2010年1月26日签订的《前期物业管理服务合同》，对家园物业及天鸿公司有法律约束力，对王贵姬等业主不具有约束力；2.王贵姬与天鸿公司于2010年2月23日签订《商品房买卖合同》，并支付了全部价款，天鸿公司也交付了房产，2012年3月19日，王贵姬办理了房产登记，其作为买受人的义务已履行完毕，而售房人天鸿公司还有房产质量保修、工程质量保证等义务需要继续履行，因此天鸿公司委托家园物业履行责任是售房应尽的责任，其目的是保障房产质量，以免被买受人投诉、追责，是售房人的自我保护的自愿行为，与王贵姬没有任何法律关系。交房时，王贵姬预缴纳了一年的物业服务费作为前期物业服务费用，已履行了义务;3.根据《物权法》第七十～七十四条、第七十九条规定，各买受人拥有对522室公用房和一楼加盖的店面以及公用道路、停车场等占用、使用、收益和处分的权利，但上述公用场所均被家园物业强行占有并收取费用，应退回已收取的费用，返还占有物权的收益。 王贵姬向本院提出反诉请求：1.判令家园物业退还向王贵姬收取的物业费4604元（庭审中修改为7004元）；2.判令家园物业退还向王贵姬收取的停车费10800元；3.反诉费用由家园物业承担。事实与理由：王贵姬向天鸿公司购买了案涉房产，2011年7月18日，天鸿公司委托家园物业交房，交房时王贵姬交了一年的“前期物业服务费用”2251元，2012年至2015年，家园物业又通知要交物业费，并威胁说要每年过年前夕上家索要，为平安过年，王贵姬只好缴了物业费共计4604元和水电周转金2400元。2014年，王贵姬家庭购买汽车，停放在小区公共的停车位上，家园物业随即索要停车费200元/月，至今共收取停车费10800元，而2014、2015年，该车停在楼下，被经过的车刮了两次，家园物业以监控照不到为由拒不赔偿。此外，家园物业自2011年以来强占522室作办公室，与个别业主共同收取一楼公共加装修的店面租金，并不入账，收取路过小车停放费不入账，上述行为违反了《物业管理条例》的规定。家园物业的违法违规行为，现已向梅列区住房与城乡建设局、三明市住房与城乡建设局投诉。 家园物业辩称，1.根据家园物业与天鸿公司于2010年1月26日签订的《前期物业管理服务合同》第四章第六条约定，家园物业于2010年5月1日起为梅列区和仁新村1幢1座（江滨御景）提供物业服务，王贵姬系江滨御景1001室业主，因此家园物业根据《前期物业管理服务合同》第九、第十、第二十六的规定，向王贵姬收取物业服务费，但王贵姬拒不交纳物业管理费、电梯年检维保费、公摊水电的行为损害了家园物业的利益，也给小区正常的物业服务造成困惑和影响；2.家园物业向车主收取的车位使用费，因家园物业规划的所有停车位其用地红线均属于三明广场续建工程（门牌号：梅列区和仁新村1幢B座），与梅列区和仁新村1幢A座无关，王贵姬要求退回停车费10800元没有法律依据。 本院根据王贵姬的反诉，于2019年7月10日通知天鸿公司作为本案第三人参加诉讼。天鸿公司未到庭，其提供书面答辩状辩称，1.家园物业与天鸿公司于2010年1月26日签订的《前期物业管理服务合同》约定前期物业管理服务为一年，至2011年1月26日，合同已履行完毕，根据合同法的规定，合同已终止；2.王贵姬于2010年2月23日签订《商品房买卖合同》，于2010年8月5日支付了全部房款，天鸿公司也于2011年初委托家园物业交付了房产，2012年3月19日办理了房产登记，王贵姬作为买受人的义务已履行完毕，天鸿公司作为售房的义务也履行完毕，双方已无任何权利义务关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理，查明事实如下： 1.2010年1月26日，天鸿公司（甲方）与家园物业（乙方）就三明市梅列区和仁新村1幢物业管理服务工作,签订《前期物业管理服务合同》。合同第六条约定，委托管理服务期限2010年5月1日起至2013年4月30日止（交房以甲方通知，合同届满，如业委会未成立本合同顺延）；第九条约定，物业管理费由业主承担，按年交纳，从甲方交房之日起计算（物业管理费不包括公摊水电费和电梯维保、年检费用、物业管理服务费可随物价作相应的调整），住宅的前期物业管理费按0.90元/㎡·月（按建筑面积计算）标准收取；第十条约定，预收公摊水电周转金800元/套房（含电梯维保、年检费用），公共用水用电等，依照实际收支情况按年度结算，并向业主公示；第二十六条约定，业主违反本合同，不按约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关费用的，乙方有权要求甲方督促业主交清费用并从逾期之日起每天承担2元违约金。合同并对物业管理服务的内容、质量及双方的权利义务等其他事项进行了约定。 2.三明市梅列区和仁新村1幢A座（江滨御景）至今未成立业主委员会。 3.王贵姬系三明市梅列区和仁新村1幢A座（江滨御景）1001室的业主，其于2010年2月23日与天鸿公司签订《商品房买卖合同》，于2012年3月19日办理房屋产权登记，住宅面积106.53㎡。 4.2012年至2015年，王贵姬按案涉《前期物业管理服务合同》约定的0.90元/㎡·月的标准，每年向家园物业缴纳物业管理服务费，其中2013年8月至2015年12月缴纳的物业管理服务费为4604元、水电周转金2400元；2014年以来，王贵姬购买家庭用车后，向家园物业缴纳停车费10800元。 5.2018年11月以来，家园物业以王贵姬未缴纳2016年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费2302元，公摊电梯、维保费900元为由，采取在王贵姬家张贴《催缴通知书》等方式进行催收，2019年1月在小区发布《拖欠物业服务费催缴公告》。 6.2018年9月12日以来，三明市梅列区住房和城乡规划建设局受理了王贵姬丈夫陈孙君反映的关于和仁新村1幢物业不作为的投诉，对陈孙君反映的：⑴家园物业非法占领和仁新村1幢物业用房和停车场，非法收取费用；⑵要求退回非法收取的2011-2015年物业费和2014年至今的停车费，并撤离和仁新村1幢；⑶要求调查十次使用维修基金情况；⑷要求认定家园物业、建设单位、施工单位、监理单位违法等四项投诉。2019年3月4日，三明市住房和城张建设局进行复查，作出处理意见。 7.根据王贵姬的申请，本院向三明市不动产登记中心调查，但未查询到“三明市梅列区和仁新村1幢A座”522室产权权属登记情况。 本案本诉及反诉的争议焦点在于：1.案涉《前期物业管理服务合同》对王贵姬等业主是否有约束力；2.家园物业收取的物业费和停车费是否符合合同约定，其中收取王贵姬的部分是否应当返还的问题。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 1.案涉《前期物业管理服务合同》对王贵姬等业主是否有约束力的问题。 本院认为，所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。前期物业服务合同的相对方是建设单位，主要侧重于对建筑物建成初期的养护、安全保障以及配合建设单位为未来将入住的业主提供服务等，其和物业服务合同二者目的和初衷是相同的，都是为全体业主服务，当建筑物建成之后，随之而来的就是需要开始对相关建筑物和设施进行管理，随着业主的入住，卫生、停车及保安等相关服务必须跟上，而业主们不是同时迁入居住的，在初期甚至开发商在房屋销售过程中的相当一段时期内，符合法律规定的业主大会和业主委员会无法出炉，根本不可能选出合适的物业服务企业并与之签订合同。因此，由建设单位先行选择某物业服务企业对项目进行管理和提供服务，是必需的，也是可行的，合法有效的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然前期物业服务合同签订主体是物业服务企业与建设单位，业主不是合同的主体，如从合同的相对性原理出发，建设单位同物业服务公司签订的合同不能对第三人（业主）产生约束力，而这对房地产开发商而言无疑是不公平的，这样将会导致业主享受物业服务而由开发商承担管理费用的局面。故作为业主，应当履行建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业服务企业的管理。当然，如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。 本案中，《前期物业管理服务合同》第六条约定，委托管理服务期限2010年5月1日起至2013年4月30日止，明确了合同届满的期限，但同时又约定合同届满，如业委会未成立本合同顺延。而三明市梅列区和仁新村1幢业主委员会至今未成立，这种情况下，家园物业及各业主仍应按照前期物业服务合同的约定履行各自的权利义务。而王贵姬丈夫陈孙君也就物业管理的相关问题进行了投诉，陈孙君如对处理结果不服，可采取相应的救济途径，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，王贵姬辩称案涉《前期物业管理服务合同》对其及其他业主没有约束力的意见本院不予采纳。 2.家园物业收取的物业费和停车费是否符合合同约定，其中收取王贵姬的部分是否应当返还的问题。 本院认为，关于物业费的收取，《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”家园物业按照0.90元/㎡·月的标准收取物业服务费系按照《前期物业管理服务合同》约定标准收取物业管理费，该合同签订于2010年，且该收费标准王贵姬没有举证证实违反三明市物价局对三明市普通住宅小区服务等级收费基准价格的范围，本院予以确认。王贵姬认为其业主权益受到侵害的问题，提供了自家墙面漏水的照片主张家园物业未尽职履行物业管理委托事项，收取了维修基金后，未对墙面漏水的情况进行维修，且在物业管理中超标准、超要求雇请10个人管理其所居住楼幢。但从整个物业管理来说，物业基础设施维护一部分原因也归属于质量问题及日常使用方法，物业共同部位和共同设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护也需要小区业主的共同努力，不能全部归责于物业服务企业，且王贵姬提供的照片是开庭前一晚上所拍，是否有按照申请维修基金的程序申请物业管理部门进行维修尚不得知，如确实需要维修，应先向物业管理部门申报维修基金，家园物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，家园物业如存在管理上的问题，王贵姬等业主可以通过提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为并非明智之举。同时，考虑到物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益，且一旦提供了物业服务给业主，就无法恢复到没有提供服务的状态，此时若不缴纳物业服务费，对家园物业也是极为不公平的。2010年签订的《前期物业服务管理合同》约定的物业管理服务费的标准，对业主具有约束力，王贵姬也没有提供证据证实收费标准违反三明市物价局对三明市住宅小区服务等级收费基准价格的要求，故其收费标准应予支持，王贵姬认为家园物业应退回其已缴纳从2014年8月1日起至2016年7月31日的物业服务管理费的反诉请求本院不予支持。但家园物业系按王贵姬住宅面积106.565㎡计算收费标准，实际1001室权属登记证书载明的住宅面积为106.53㎡，家园物业计费标准错误，应予调整，故王贵姬还应缴纳2016年8月1日至2018年7月31日的物业服务为2299.5元（106.53㎡×0.90元/㎡×24个月-（106.565㎡-106.53㎡）×0.90元/㎡×48个月=2299.5元）。 关于水电周转金，《前期物业管理服务合同》约定每年预收800元/套房（含电梯维保、年检费用），公共用水用电等，依照实际收支情况按年度结算，并向业主公示。王贵姬可要求家园物业将2014年以来的水电实际使用情况、电梯维保、电梯年检等费用予以公示，如确实存在多收取的情况可另行向家园物业主张，但为确保物业管理工作的顺利开展，王贵姬应按照《前期物业管理服务合同》的约定预交水电周转金及电梯维保等费用，家园物业要求王贵姬预交2016年8月1日至2018年7月31日的公推电梯年检、维保费、水电周转金900元，未超过合同约定，本院予以支持。 关于停车费用，王贵姬主张停车场所系三明市梅列区和仁新村1幢A座小区公共停车位，属于业主共有，但未提供证据证实停车场所在地为三明市梅列区和仁新村1幢A座的专有部分或属于三明市梅列区和仁新村1幢A座建筑规划内用于停放汽车的车位。根据家园物业提供的现场照片，王贵姬认可系其实际停车的位置，家园物业陈述该位置属于三明广场续建工程，即三明市梅列区和仁新村1幢B座，与三明市梅列区和仁新村1幢A座分属不同业主，王贵姬当庭已向法庭陈述就家园物业的管理问题及收费问题向行政机关投诉后，因对处理结果不服，已向三明市三元区人民法院提起诉讼，故家园物业是否有收取停车费的权力属于行政法规调整的范围,与本案系基于不同的法律事实、不同类型的法律关系，该反诉请求在本案中不宜合并审理不应并案审理。 综上所述，本院认为，根据《合同法》第37条规定，采用合同书形式订立的合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中家园物业实际履行了管理、服务三明市梅列区和仁新村1幢Ａ座的职责，以其实际行为向业主提供了物业服务，与业主存在事实上的物业服务合同关系，王贵姬没有提供证据证实其作为业主有拒绝家园物业的物业管理服务的行为，应视为对家园的物业服务予以接受，即使双方未签订物业服务合同，但因三明市梅列区和仁新村1幢Ａ座的业主委员会至今没有成立，《前期物业管理服务合同》对业主具有约束力。《物业服务纠纷司法解释》第6条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依据该条规定，业主拒绝支付或拖欠物业费的行为应当承担相应的违约责任，王贵姬系三明市梅列区业主，家园物业对三明市梅列区和仁新村1幢Ａ座提供物业管理服务，王贵姬依法应向家园物业缴纳2016年8月1日至2018年7月31日期间相应的物业管理服务费2299.5元及预交公共用水用电公摊费900元。至于家园物业是否多收取2014年、2015年、2016年的水电周转金，待王贵姬与家园物业核对后，确实存在多收取的情况，王贵姬可另案主张。家园物业如存在管理上的问题，王贵姬等业主可以通过提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不缴纳物业服务费的行为已违反了《前期物业管理服务合同》的约定，应按合同第二十六条的规定，支付违约金。王贵姬在庭审中认为其不应缴纳服务管理费，故未对违约金过高提出抗辩，但根据《合同法》第113条规定认定违约金是否过高，应当以实际损失为基础进行判断，该损失包括合同履行后可以获得的利益，及时缴纳物业服务管理费对家园物业来说并无其他可以获得的利益，故以2元／天为违约责任的依据过高，本院按照同期银行贷款利率予以调整。家园物业虽未提供具体在王贵姬住处门口张贴公告要求王贵姬支付相应的物业服务费的时间，但王贵姬将该催收依据作为家园物业强行索要物业管理服务费的依据向本院举证，说明王贵姬确已收到家园物业张贴的公告，故违约金的起算时间可以从公告落款之日2018年11月6日起计算。至于停车费等问题，已由三明市三元区人民法院审理，该案与本案属于不同法律事实、不同类型法律关系，在本案中不应并案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王贵姬应于本判决生效之日起五日内支付给三明市家园物业管理有限公司2016年7月1日至2018年7月31日物业管理服务费2299.5元及预缴公摊电梯年检、维保费、水电周转金900元，共计3199.5元； 二、王贵姬应于本判决生效之日起五日内支付给三明市家园物业管理有限公司违约金（该违约金从2018年11月6日起按中国人民银行同期贷款利率，以3199.5元为基数计至款项清偿之日止）； 三、驳回三明市家园物业管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回王贵姬反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，反诉费92.5元，共计142.5元，由王贵姬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  陈 芳 人民陪审员  张林芳 人民陪审员  黄 钰 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  马媛丽 附：本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。