天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0105民初3326号原告：王长顺，男，1950年9月26日出生，汉族，天津市XX集团控股有限公司退休职工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王蕊晶（父女关系），女，1980年12月2日出生，汉族，天津市XX宾馆员工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：肖坤，天津天关律师事务所律师。被告：李秀英，女，1937年8月19日出生，汉族，天津市XX局五处退休干部，住天津市河北区。委托诉讼代理人：周云，天津易盈律师事务所律师。被告：沈卫东，男，1968年11月26日出生，汉族，住天津市河北区。原告王长顺与被告李秀英、沈卫东返还原物纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王长顺的委托诉讼代理人肖坤、王蕊晶，被告李秀英的委托诉讼代理人周云到庭参加诉讼，被告沈卫东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王长顺向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告立即将原告所有的天津市河北区XX园小区6-4-401房屋腾交原告，并保证房屋正常使用；2.依法判令二被告共同向原告支付2005年1月1日至2019年4月25日期间的房屋使用费511410.9元并按照每月4000元标准支付2019年5月1日至实际腾房之日止的房屋使用费；3.依法判令二被告结清水电、煤气、供热、物业等各项费用；4.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2003年3月20日，原告与开发商天津开发区智杰房地产开发有限公司（以下简称智杰公司）签订《天津市商品房买卖合同》，购买了坐落河北区XX园小区6-4-401房屋。2003年4月至7月期间，原告通过按揭贷款支付了购房款、维修基金及各项税费。2004年9月21日，开发商智杰公司向原告开具了《准许入住通知书》后，因当时智杰公司无法办理产权证等多种原因，原告一直未办理入住。2015年原告向房管部门申请办理《不动产权证书》，并向房管部门提交了购房合同、发票及智杰公司的工商证明材料，2016年2月29日房管部门为原告核发了该房屋《不动产权证书》。此后，原告与女儿去看房，却发现在原告不知情的情况下该房屋内已有人居住。经多方了解，居住人为本案被告。原告认为，该房屋为原告购买所得，《不动产权证书》记载的权利人为原告，只有原告有权占有、使用、收益和处分该房屋。被告明知违反正常入住程序，仍违规、违法入住涉案房屋，在2005年已明知涉案房屋属原告原始取得的情形下，仍“心安理得”的在该房屋居住长达十余年。原告自2017年起诉被告腾房诉讼期间，被告另案提起确权、房屋买卖合同、行政诉讼等多次恶意诉讼，数次诉讼中被告李秀英均表示不认识原告，也不是向原告购房，被告恶意诉讼的目的仍旧为继续非法占有涉案房屋，侵权行为一直持续。现原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告李秀英辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告李秀英系通过支付合理对价，合法购得涉案房产，并由开发商合法将房产及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付给被告李秀英后，自2004年10月29日一直在此居住至今。本案为返还原物纠纷，最高人民法院对于该类纠纷在案例评析中曾提出，返还原物纠纷涉及多方法律关系，审理该类纠纷应当谨慎梳理涉案物上的物权变动轨迹，区分物权变动过程中当事人“无权取得”与“有权取得”。《中华人民共和国物权法》也规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。由此可知实际占有人返还原物必须满足的前提是“无权占有”，而被告李秀英系经合法购房及开发商交付而进住涉案房产，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因此开发商已将涉案房产交付给被告李秀英占有使用，被告李秀英属“有权占有”，故没有义务向原告腾房。第二，原告主张的房屋占有使用费没有事实基础及法律依据，被告系合法取得涉案房产，无需向任何人支付占有使用费。根据我国的相关法律规定，支付占有使用费的情形仅为双方之间存在租赁关系，且负有腾房义务的一方拒绝履行该义务。本案中，原告与被告李秀英之间不存在任何与此相关的法律关系，因此原告的这一主张没有法律依据。第三，被告李秀英系涉案房产的合法权利人，也是其生活养老的保障，基于此所产生的水电费、燃气、供热等各项费用是否交付与原告无关，也无需原告提醒，因此原告的第三项诉讼请求不成立。第四，原告起诉状中称被告多次进行恶意诉讼一节，数次诉讼系被告李秀英合法使用自己的权利，利用法律武器依法维护自身合法利益，相信任何一个人在支付了300000元购房款并居住十余年以后却被他人要求腾房的情况下，都会穷尽一切办法来维护自身权利，且被告的诉讼行为是法律赋予的权利，因此并不存在恶意。第五，原告起诉腾房的基础系其取得了涉案房屋产权证，但是据被告了解，原告办理产权证存在诸多违法情况，严重违反了《天津市不动产登记条例及实施细则》中规定的房屋产权证补登程序，并不属于可以办理补登的范围之内。被告提起行政诉讼要求撤销原告持有的产权证，系因超过起诉期限被驳回，该案并未作实体审查，因此不能因该行政诉讼的结果就认定原告取得产权证合法。最后，被告李秀英作为80余岁的老人已经从2004年在该房屋居住至今，现在原告通过诉讼欲强占房产的行为已使被告身心严重受到伤害。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告沈卫东在法定期限内未提交答辩意见，且经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。诉讼过程中沈卫东表示，其自身并不负有向原告腾房及给付房屋使用费等义务，原因是其本人并不在涉案房屋中居住，也未在该房屋内存放个人物品，涉案房屋系由其母李秀英独自居住并雇佣保姆照顾日常生活。关于原告针对其母李秀英提出的相关诉讼主张，缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：河北区XX园小区系由智杰公司开发建设。2003年3月20日原告王长顺与该公司就河北区XX园6-4-401房屋，即涉案房屋，签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告王长顺以214200元价款购买该房屋，付款方式为首期款93200元，余款121000元办理贷款。合同签订后，智杰公司于2003年4月3日和2003年7月4日期间为原告出具了首付款93200元及贷款121000元的专用收据，同期原告王长顺亦交纳了契税、维修基金等相关费用。2004年9月21日智杰公司向原告出具上述房屋的《准许入住通知书》，但原告接到该入住通知后未实际办理入住。2004年被告李秀英欲购买该小区房屋，并通过案外人找到时任智杰公司总经理张某。2004年10月29日被告李秀英之子沈卫东将300000元购房款交付智杰公司的会计，但该公司未出具购房发票，亦未与被告李秀英签订商品房销售合同，仅出具300000元收条一份，同日该公司为被告李秀英办理了入住手续，被告李秀英自此入住涉案房屋至今。2012年11月20日，智杰公司被吊销。原告王长顺购房后一直未到涉案房屋，亦未办理该房屋所有权登记手续，直至2015年9月1日原告单方在房管部门申请办理该房屋产权证补登并签署《具结书》表示，因智杰公司吊销，如今后出现该房屋任何纠纷与房管部门无关，由其本人承担。2016年2月14日原告向房管部门提交《天津市商品房买卖合同》、购房交款凭证等材料，同年2月29日该房屋登记至原告王长顺名下，2016年3月14日原告领取涉案房屋产权证。原告领证后到涉案房屋查看，2017年6月20日向本院提起诉讼，要求被告腾交涉案房屋。另查，原告王长顺提起腾房诉讼期间，被告李秀英就涉案房屋于2017年10月26日提起所有权确认诉讼，后经本院审查，提起该次诉讼非李秀英真实意思表示，该案裁定撤销案件。2017年11月24日被告李秀英向本院提起所有权确认诉讼，后撤回起诉。2018年4月17日被告李秀英就涉案房屋提起房屋买卖合同诉讼，要求智杰公司履行涉案房屋的商品房买卖协议，协助其办理该房屋的产权登记，同时要求原告王长顺及2004年时任智杰公司总经理张某予以协助。2018年12月7日，本院就该案作出（2018）津0105民初3022号民事判决，认定智杰公司与被告李秀英存在商品房买卖合同关系，但已无法继续履行该商品房买卖协议，也无法协助其办理房屋的产权登记，其要求王长顺、张某予以协助的请求亦因理据不足未予支持，同时对于智杰公司及张某提出的已将被告李秀英交纳的300000元购房款以现金100000元及原告王长顺及配偶入股投资他公司200000元的形式转付原告王长顺的意见，亦因证据不足未予认定，故驳回了被告李秀英的诉讼请求。被告李秀英不服并提起上诉，2019年4月16日撤回上诉。2019年5月5日被告李秀英向本院提起行政诉讼，要求撤销天津市规划和自然资源局将涉案房屋登记于原告王长顺名下的登记行为，因已超过行政诉讼的起诉期限，被裁定驳回起诉。现原告以诉称为由提起诉讼，要求被告李秀英、沈卫东腾交涉案房屋，支付2005年1月1日至2019年4月25日期间的房屋使用费511410.9元并按照每月4000元标准支付2019年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费，结清水电、煤气、供热、物业等各项费用，本案诉讼费由二被告负担。庭审中，被告李秀英以辩称意见不认可原告的全部诉讼请求。案经多次调解，双方未获协议。上述事实，有双方提交、本院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为原告是否已经合法取得了涉案房屋的所有权，被告占有涉案房屋是否有合法根据及被告是否需要向原告支付房屋使用费。本案为返还原物纠纷，原告要求返还涉案房屋，首先须对涉案房屋享有所有权。现原告提起诉讼的基础系持有涉案房屋不动产权属证书，而不动产权属证书只是认定物权的初步证据，持有不动产权属证书的主体并不必然就是房屋的所有权人，在被告对原告主张的所有权提出质疑时，应对原告是否合法取得涉案房屋所有权进行审查。根据生效判决认定，原告王长顺及被告李秀英分别与智杰公司形成商品房买卖合同关系，亦均支付了购房款，但该公司于2004年实际选择将涉案房屋向被告李秀英进行交付并由其居住使用至今，应认定智杰公司选择与被告李秀英履行商品房买卖合同，原告王长顺虽持有涉案房屋产权证，但系通过单方申请补登程序获取，并非基于智杰公司协同办理转移登记取得，基于买卖合同取得房屋所有权需要买卖双方就房屋所有权转移达成一致意思，也即需要共同办理转移登记，智杰公司并不存在将涉案房屋所有权转移登记至原告王长顺名下的意思表示，因此不能认定原告已合法取得涉案房屋所有权。同时，被告李秀英系向智杰公司支付购房款，并由该公司为其办理了入住手续，并不属于非法占有涉案房屋，亦无需向原告支付房屋使用费，是否结清水电、燃气等各项费用也与原告无关。原告向被告李秀英提出的相应诉讼主张，本院不予支持。至于原告要求被告沈卫东腾交房屋及支付相应费用等诉讼请求，没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、第三十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决如下：驳回原告王长顺的诉讼请求。案件受理费4457元，由原告王长顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  苑治臣人民陪审员  张 红二〇一九年十一月十九日法官助理张金改书记员王杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。