广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤06民终10325号上诉人（原审被告）：赵爱勤，女，1975年2月25日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码441************543。委托诉讼代理人：吴仕明，广东万林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈智慧，男，1990年3月29日出生，汉族，住湖南省衡山县***********，公民身份号码430************411。委托诉讼代理人：王加红，广东志成达律师事务所律师。原审被告：麦森良，男，1970年9月14日出生，汉族，住广东省雷州市**********，公民身份号码440************774。上诉人赵爱勤因与被上诉人陈智慧、原审被告麦森良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵爱勤上诉请求：撤销一审判决，驳回陈智慧的诉讼请求。事实与理由：一审法院对本案没有管辖权，对本案作出判决程序违法。首先，赵爱勤与陈智慧签订的《房屋买卖合同》第十一条约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交物业所在地仲裁委员会进行仲裁处理”。据此，合同明确约定了仲裁管辖。根据法律规定，一审法院对本案没有管辖权。其次，赵爱勤于2019年2月25日向一审法院提交《管辖权异议申请书》，明确提出本案一审法院没有管辖权，应驳回陈智慧的诉讼请求。一审法院于2019年2月27日发出《通知》，内容为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百二十七条规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。赵爱勤提交申请书时已超过十五天的答辩期，对赵爱勤提出的管辖权异议不作审查，责令赵爱勤必须如期参加庭审，否则需承担不利后果。再次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，法院对案件进行裁判的前提是具有司法管辖权，没有管辖权就不能对案件作出裁判。赵爱勤在一审法院开庭前以书面形式明确提出管辖权异议，法院就应先对管辖权问题进行审核并作出裁定，并非直接告知。最后，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条规定，仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。据此，合同明确约定了仲裁管辖，排除了法院管辖。针对该问题，赵爱勤也向一审法院立案庭立案员咨询，其回复该仲裁约定有效，建议本案应先行仲裁。综上，赵爱勤在首次开庭前已明确向一审法院提出管辖权异议，一审法院对此并未进行处理，直接要求赵爱勤出庭参加庭审，程序违法。二审期间，赵爱勤补充以下上诉理由：一、一审法院未通过合法程序通知麦森良，而是由赵爱勤代麦森良签收民事判决书。麦森良和赵爱勤的婚姻关系名存实亡，麦森良本人至今不知道判决结果。一审法院程序违法。二、违约赔偿责任在于补偿当事人的损失，陈智慧没有证据证明损失客观存在，一审法院在赵爱勤提起管辖权异议之后不进行审查，判决赵爱勤承担的违约金过高。陈智慧辩称，一、案涉合同仅约定将争议提交物业所在地仲裁委员会进行仲裁处理，未列明具体的仲裁机构名称，该仲裁条款无效。二、即使仲裁条款有效，赵爱勤以及麦森良未在法定期限内提出管辖权异议，应当视为对法院受理本案不持异议。三、一审法院按房屋总价值1165000元的20%确定违约金，未违反法律强制性规定，结合陈智慧的预期利益以及对方违约行为给陈智慧造成的心理创伤，一审法院确定的违约金合情合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。麦森良未到庭作陈述。陈智慧向一审法院起诉请求：1.解除陈智慧与赵爱勤于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》；2.赵爱勤、麦森良向陈智慧赔偿各方面损失共计407950元（包括返还购房款350000元，支付中介费16000元，赔偿按揭费7000元及已缴纳契税11650元、个人所得税23300元）；3.赵爱勤、麦森良向陈智慧支付违约金233000元；4.本案的诉讼费由赵爱勤、麦森良承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于佛山市南海区***********************（权利证号：0xxxx5、0xxxx4），登记权利人为赵爱勤、麦森良。2018年11月9日，案涉房屋被广东省惠州市惠城区人民法院以（2018）粤1302民初13000号案件予以查封。2018年9月10日，陈智慧（乙方、买方）与赵爱勤（甲方、卖方）、佛山xxx房地产代理有限公司（丙方、经纪人）签订《房屋买卖合同》，约定：买卖双方交易案涉房屋，建筑面积89.75平方米，总金额1165000元，定金50000元乙方须在2018年9月10日支付给甲方，乙方应于2018年9月25日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方必须提供按揭所需资料进行配合；首期楼款（含定金）350000元，乙方2018年9月17日前支付给甲方，楼价余款815000元（银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由银行直接划入甲方在该银行所开设的账户，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；甲乙双方应于2018年11月10日准备好交易所需资料办理网签手续，在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复且赎契手续完成后3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖过户或经过公证处办理全委托公证；乙方必须在取得新证后3天内配合所贷款银行办理房屋入押手续；甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方承担全部税费；逾期支付房款、逾期交楼、逾期办理产权转移登记的，违约方按逾期每天向守约方支付总楼价0.05%的违约金，如不买或不卖或逾期超过15天的违约方按总楼价20%支付违约金给守约方；甲乙双方向丙方支付之房地产咨询及买卖代理费按《佣金确认书》执行。案涉合同备注处手写注明乙方于2018年9月17日之前支付350000元给甲方赎案涉房屋房产证。2018年9月10日，佛山xxx房地产代理有限公司出具收款收据确认收到案涉房屋中介咨询服务费10000元；2018年11月6日，佛山xxx房地产代理有限公司出具收款收据确认收到案涉房屋中介咨询服务费6000元。2018年9月12日，陈智慧向赵爱勤转账350000元；同日，赵爱勤出具收款证明确认收到陈智慧购买案涉房屋首付款项350000元。2018年11月1日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农业银行桂城支行）出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，该意向书写明陈智慧因购买案涉房屋向农业银行桂城支行申请个人住房抵押贷款，经农业银行桂城支行审核，拟同意在符合农业银行桂城支行贷款条件的前提下发放贷款810000元，贷款期限30年。2018年11月6日，陈智慧因购买案涉房屋缴纳契税11650元。同日，陈智慧因购买案涉房屋代麦森良、赵爱勤缴纳个人所得税23300元。陈智慧提供的收据显示其购买案涉房屋支付按揭费7000元。另查明，赵爱勤与麦森良为夫妻关系。2019年1月3日，陈智慧提起诉讼。诉讼中，赵爱勤确认麦森良有在陈智慧的银行按揭贷款资料上签名，就案涉房屋缴纳税款时，麦森良有去现场报税。一审法院认为，案涉房屋登记在赵爱勤、麦森良名下，案涉合同虽仅有赵爱勤作为出卖方在案涉合同上签名，但麦森良作为赵爱勤的丈夫，其在得知赵爱勤将案涉房屋出售给陈智慧后不仅未表示反对，反而协助陈智慧就案涉房屋办理按揭贷款手续并就案涉房屋过户办理报税手续，故麦森良已以其实际行为表明同意履行案涉合同，麦森良应为案涉房屋的共同出售人，赵爱勤主张本案与麦森良无关的抗辩无事实和法律依据，法院依法不予采纳。案涉合同系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。案涉合同既包含了双方当事人之间围绕案涉房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现双方当事人就案涉房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对双方当事人之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。赵爱勤、麦森良作为出卖方，在案涉房屋过户至陈智慧名下前，保证案涉房屋具备交易过户的条件是其基本义务，而案涉房屋因麦森良的债务纠纷被广东省惠州市惠城区人民法院查封，致赵爱勤、麦森良无法将案涉房屋在案涉合同约定的时间内办理过户手续，且至本案庭审辩论终结日（2019年3月1日）前，案涉房屋仍处于查封，赵爱勤、麦森良能否消除、何时能消除案涉房屋存在的权利限制均具有不确定性，赵爱勤、麦森良未在合理期限内消除案涉房屋存在的权利限制致案涉房屋不具备继续交易过户的条件，其行为已构成违约，故法院对陈智慧要求解除案涉合同、赵爱勤、麦森良退还购房款350000元的诉讼请求均予以支持。综合考量案涉合同对违约责任的约定、案涉合同的履行及解除情况、赵爱勤和麦森良在合同履行过程中的违约行为、陈智慧的损失情况及房地产交易市场情况，法院对陈智慧要求赵爱勤、麦森良支付违约金233000元（1165000元×20%）的诉讼请求予以支持。陈智慧虽未在2018年9月10日支付定金50000元，但当时赵爱勤、麦森良并未提出解除案涉合同，且其在2018年9月12日实际接收陈智慧支付的首期楼款（含定金）350000元并协助陈智慧办理案涉房屋按揭贷款及缴税手续，案涉合同实际继续履行，赵爱勤、麦森良认为陈智慧未在2018年9月10日支付定金50000元构成违约，其有权解除案涉合同的抗辩无事实和法律依据，法院依法不予采纳。案涉合同并未约定一方违约情况下中介咨询费由违约方负担，陈智慧因购买案涉房屋支付的中介费16000元及按揭费7000元均为陈智慧因购买案涉房屋而产生的实际损失，该损失已纳入前述违约金认定的考量范围，在陈智慧未提供证据证明其实际损失大于法院核定的赵爱勤、麦森良应承担的违约责任的情况下，法院对陈智慧要求赵爱勤、麦森良赔偿中介费16000元、按揭费7000元的诉讼请求不再另行支持。陈智慧因购买案涉房屋缴纳相应税款后，案涉房屋因被查封实际并未办理过户手续，在案涉合同解除的情况下，陈智慧因购买案涉房屋而缴纳的税款可以向相应部门申请退还，陈智慧缴纳的契税11650元、代赵爱勤、麦森良缴纳的个人所得税23300元并非实际发生的损失，故法院对陈智慧要求赵爱勤、麦森良赔偿已经缴纳的契税11650元、个人所得税23300元的诉请依法不予支持。麦森良经法院合法传唤未到庭，法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除陈智慧与赵爱勤、麦森良于2018年9月10日签订的《房屋买卖合同》中关于佛山市南海区***********************（权利证号：0xxxx5、0xxxxx4）的房屋买卖合同关系；二、赵爱勤、麦森良应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款350000元予陈智慧；三、赵爱勤、麦森良应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金233000元予陈智慧；四、驳回陈智慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取7642.5元，财产保全费3724.75元，合共11367.25元（陈智慧已预交12676.53元），由陈智慧负担1054元，赵爱勤、麦森良负担10313.25元，赵爱勤、麦森良应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳10313.25元，逾期交纳的，法院依法强制执行。陈智慧预交的诉讼费用11622.53元，在判决发生法律效力后经陈智慧书面申请，法院予以退还。本院审理查明，赵爱勤向一审法院提交《管辖权异议申请书》（落款时间2019年2月22日），内容如下：“申请人与被申请人于2018年9月10日签订房屋买卖合同，其中合同第十一条争议的解决方式中明确约定了在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成，提交物业所在地仲裁委员会进行仲裁处理。据此，合同明确约定了仲裁管辖，根据法律规定，贵院对本案件没有管辖权，请求贵院驳回被申请人的诉讼申请”。2019年2月27日，一审法院向赵爱勤作出《通知》，内容如下：“本院于2019年1月3日受理陈智慧与被告赵爱琴、麦森良房屋买卖合同纠纷一案后，于2019年2月25日收到你提交的《管辖权异议申请书》。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百二十七条的规定，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出；提交答辩状期间为被告收到起诉状副本之日起十五日内。经查，本院已于2019年1月31日向你送达起诉状副本等应诉材料，你们于同年2月25日提出管辖权异议，已经超过十五日，故你们提出管辖权异议不符合法律规定，本院不作审查。本案开庭时间地点不变。现再次通知你于2019年3月1日上午9：00到本院第十五审判庭参加本案的庭审，无正当理由拒不到庭的，本院将依法缺席审理。”2019年3月1日，一审法院公开开庭审理了本案。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审争议焦点为陈智慧的起诉是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。案涉房屋买卖合同第十一条争议的解决方式约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交物业所在地仲裁委员会进行仲裁处理”。据此，应认定双方当事人就合同争议的解决已达成仲裁协议。陈智慧主张该合同约定未列明具体仲裁机构名称，仲裁协议无效。但佛山仲裁委员会是案涉物业所在地佛山市唯一一个仲裁机构，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条关于“仲裁协议约定由某地的仲裁机构仲裁且该地仅有一个仲裁机构的，该仲裁机构视为约定的仲裁机构。该地有两个以上仲裁机构的，当事人可以协议选择其中的一个仲裁机构申请仲裁；当事人不能就仲裁机构选择达成一致的，仲裁协议无效”的规定，佛山仲裁委员会应视为本案合同双方约定的仲裁机构，陈智慧主张仲裁协议无效的理由不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，赵爱勤已在一审首次开庭前通过提交《管辖权异议申请书》的形式对一审法院受理本案提出异议，并未超出前述法律规定的异议期限，且陈智慧未提交证据证明案涉仲裁协议存在无效的情形，根据前述法律规定，本案应当驳回陈智慧的起诉，陈智慧应向仲裁机构申请仲裁。赵爱勤上诉主张陈智慧的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，理由成立，本院予以采纳。一审法院受理本案错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国仲裁法》第五条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初135号民事判决；二、驳回陈智慧的起诉。一审案件受理费7642.5元，由一审法院退还陈智慧（陈智慧多预交部分也一并予以退还）；赵爱勤预交的二审案件受理费9630元，本院予以退还；财产保全费3724.75元，由陈智慧负担。本裁定为终审裁定。(此页无正文)审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月二十五日书记员  钟伊发