安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0302民初1351号 原告（反诉被告）：汪金祥，男，汉族，1958年5月10日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被告（反诉原告）：杨晴，男，汉族，1986年8月21日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 被告：刘阿秀，女，汉族，1989年3月2日出生，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 两被告共同委托的诉讼代理人：朱长娥，安徽国梦律师事务所律师。 原告（反诉被告，下略）汪金祥与被告（反诉原告，下略）杨晴、被告刘阿秀房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张鲁独任审判，公开开庭进行了审理。原告汪金祥、被告刘阿秀及两被告共同委托的诉讼代理人朱长娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪金祥向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退租赁房屋，交还于原告，并返还附属财产；3、判令被告支付拖欠自2018年11月1日至实际归还房屋之日止的租金，并按合同约定支付按同期银行存款利率计算的滞纳金。事实和理由：2017年原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落新淮兰亭花园东过道9号的房屋租赁给被告使用，每年租赁费9万元，租期三年，从2017年11月1日至2020年10月31日止。被告每半年支付一次房租费45000元。如被告不按时交清房租，原告有权解除合同收回房屋。被告在不影响房屋整体结构和安全的前提下，可对房屋进行适当改造，租赁期满，如房间恢复原样，原告退还被告3万元押金，否则不予退还等。合同签订后，原告按约定履行了合同义务。但被告2018年11月1日开始既不向原告支付房租，又关门停业。原告多次明确向被告提出要求解除房屋租赁合同，收回所租赁房屋。时至今日，被告拒接电话，不予理睬。故提起本次诉讼。 被告杨晴辩称：1、被告杨晴已按照《房屋租赁合同》的约定在退租前一个月通知原告解除租赁合同，并将房屋腾空，双方的《房屋租赁合同》已于2018年11月1日解除。此后被告杨晴并未使用该房屋，不应当支付自2018年11月1日以后的租金。2、原告主张的空调、玻璃大门、墙体恢复，清除物费用没有提供任何证据，缺少事实和法律依据，不应得到支持。请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘阿秀辩称：被告刘阿秀并非本案的适格被告，《房屋租赁合同》是杨晴和汪金祥签订的，刘阿秀并非合同主体，与本案无关，不应当承担任何责任。请求驳回原告对刘阿秀的诉讼请求。 被告杨晴向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人与被反诉人之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月1日解除；2、判令被反诉人退还反诉人押金40000元及占用期间的利息（按同期银行贷款利率自2018年11月2日计算至实际付清时止）。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年10月31日签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉人承租被反诉人位于新淮兰亭花园东过道9号的房屋，租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31曰，租金每半年支付一次45000元，承租方向出租方支付水电押金1万元及改造押金3万元，同时约定如退租，提前一个月通知出租方。合同签订后，反诉人依约向被反诉人支付房屋租金，反诉人将出租房屋交付反诉人使用。后因反诉人不再经营，于2018年10月通知被反诉人要求退租，并在2018年11月前将房屋腾退。但被反诉人一直拒绝退还水电押金1万元和改造押金3万元。故提出反诉。 原告汪金祥对反诉的答辩意见：反诉人至今没有按照《房屋租赁合同》第十条的约定将房屋恢复原样并交还给原告，故反诉人要求退还押金的反诉请求不成立，请求依法驳回。 原告为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格。 两被告对此无异议。 2、《房屋租赁合同》、财产交接清单、商品房购销合同，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及附属财产，租赁房屋的产权归属原告等事实。 两被告对上述证据的真实性无异议，但辩驳称租赁合同能够证实合同约定如退租，提前一个月通知出租方，及约定了水电押金和改造押金共计4万元的事实。财产交接清单系杨晴从前手承租人尹伟处接手该房屋时列明的物品清单，后经尹伟同意被告对承租房屋进行了装修，对财产交接清单中列明的物品，经双方同意后进行了处理，清单中财产的归属被告不太清楚。 3、手机短信截图5条（从2018年11月29日、2018年12月2日、2019年6月24日各一条，2019年6月25日两条），证明原告多次找被告协商，被告至今并没有将房屋交还给原告，并从2018年11月1日拖欠租金至今的事实。 被告对上述证据的真实性没有异议，但辩驳称达不到原告的证明目的，被告已经按照合同约定提前一个月告知原告解除合同退租的事宜，双方的租赁合同已经于2018年11月1日解除。 两被告为证明自己的主张，向本院举出以下证据： 1、两被告的身份证复印件各一份，证明两被告的诉讼主体资格。 原告对此无异议。 2、停网证明一份，证明被告承租原告房屋经营的糖果网吧因停业于2018年9月27日申请拆除电信光纤的事实。 3、电费账单两份，证明被告于2018年10月31日交清承租房屋电费的事实。（分两笔缴纳，一笔是5千元还有一笔是1万元） 4、微信截图三份，证明被告实际是2012年7月份从尹伟处接手该房屋进行经营的，尹伟租赁该房当时也是经营的网吧。当时尹伟经营网吧的时候，房屋的结构是包房六间和大厅一间，是被告接手经营后进行的房屋改造，改造成一个整体大厅。在原、被告签订新的租赁合同时，承租房屋已非合同约定的包房六间和大厅一间，被告已将承租房屋内的物品全部搬走。 5、通话录音一份，证明被告按照合同约定，提前一个月告知原告要求退租，后被告将房屋腾退的事实。 原告对上述证据的真实性均无异议，但辩驳称停网停业是被告自己的事情，与原告无关；两份电费账单与本案无关联性；微信截图表明了租赁物目前状况，这一状况明确无误的证明了被告准备解除合同，但没有将房屋交付给原告的事实，按照《房屋租赁合同》第十条“现有包房6间和大厅1间，承租方如需改造，应付押金3万元，期满房间恢复原样，否则不退押金”的约定，现在房屋没有恢复原状，被告反诉要求退回押金不能成立，也说明被告并没有退房。电话录音正好证明被承租的房屋原来有六间包房已经被反诉人拆成大厅，不然双方不会谈及是不是用红砖恢复的问题，也进一步证明了双方没有办理解除合同的交接手续。 6、证人袁某出庭为原告作证，证人陈述其自2013年6月份以来在杨晴经营的新淮菜场旁边的糖果网吧干保洁。2018年9月20多号杨晴的网吧不干了，证人就回家了，走的时候杨晴正在将网吧里的物品搬走，电脑也正在拆卸。 原告辩驳称不认识证人，证人讲的情况原告也不知道。 综合上述，原、被告对彼此所举各项证据的真实性均无异议，本院予以认定，并据以确认以下事实： 被告杨晴自2012年7月30日开始承租原告所有的坐落新淮兰亭花园东过道9号房屋经营糖果网吧，并签有一份租赁房屋附属财产清单，包括：阪神空调6台、新科柜机1台、格力柜机1台、科龙柜机2台、换气扇19个、单人沙发4个、茶机2个、椅子4把、电视机1个、电视柜1个、碗柜1个、窗帘布10个、收银台1个、挂扇8个。2017年10月31日，原告汪金祥和被告杨晴续签一份《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：租赁房屋坐落在新淮兰亭花园东过道9号。第二条：租赁期限从2017年11月1日至2020年10月31日止。第三条：年租金9万元。第四条：租金支付方式：每半年支付一次45000元，以后每半年提前一周付清下半年房租费。第七条：承租人在承租期间不得擅自改造房屋的结构、毁坏房屋……如承租方有经济困难转让此店须出租方同意方可转让。第八条：水电押金1万元，等承租人退租时水电费交清后金额退还。第十条：现有包房6间和大厅1间，承租方如需改造，应付给租赁方押金3万元，租赁期满，房间恢复原样，租赁方退还押金，否则不退还押金。第十二条：合同解除条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金的……第十四条：违约责任：承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。第十六条：其他约定事项：如退租、请提前一个月通知出租方。后被告经营到2018年9月27日停网关门停业并已缴清了电费。被告于2018年10月与原告协商退租事宜未果后，将租赁房屋上锁后弃之不问。亦不再交纳租金。后期原告与其联系协商解决欠付租金及解除合同、交还房屋事宜未果，遂提起本次诉讼。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案被告杨晴与原告签订有《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力。合同明确约定租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日。被告杨晴作为承租人，在租赁期内停业后，因未能与原告通过协商方式解除合同，即不再按照合同的约定履行按期支付租金的义务，亦未实际交还租赁房屋及所附财产，其行为明显属于违约。之后原告在数次通过微信与被告杨晴协商解决欠付租金及解除合同、交还房屋事宜未果的情况下，现以诉讼方式要求与承租人解除合同，同时要求承租人返还房屋及附属财产，支付欠付租金，并给付合同约定的滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告要求刘阿秀一并承担上述责任，缺少事实和法律依据，本院不予支持。 被告杨晴已通过举证证明其在停业后已缴清电费，原告并无证据证明被告尚欠水电费，故对杨晴反诉要求原告退还水电费押金1万元的主张，本院予以支持。被告杨晴虽要求退还改造押金3万元，但未按合同约定将房屋恢复原状，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告汪金祥与被告杨晴于2017年10月31日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。 二、被告杨晴于本判决生效之日起十日内腾空占有原告的新淮兰亭花园东过道9号租赁房屋，并恢复租赁房屋原状，连同附属财产（包括：阪神空调6台、新科柜机1台、格力柜机1台、科龙柜机2台、换气扇19个、单人沙发4个、茶机2个、椅子4把、电视机1个、电视柜1个、碗柜1个、窗帘布10个、收银台1个、挂扇8个）一并交还于原告。 三、被告杨晴于本判决生效之日起五日内按年租金90000元的标准向原告汪金祥支付所欠自2018年11月1日至实际归还房屋之日止的租金，并按同期银行存款利率标准向原告支付逾期付款滞纳金（按合同约定的每半年提前一周支付下半年租金45000元方式自逾期之日起开始计算滞纳金）。 四、驳回原告汪金祥的其他诉讼请求。 五、原告汪金祥返还被告水电押金10000元，此款直接从被告应付原告租金中予以扣除。 六、驳回反诉原告杨晴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3572元，减半收取1786元，由被告杨晴负担。反诉受理费800元，减半收取400元，由原告汪金祥负担100元，被告杨晴负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 张 鲁 二〇一九年十一月七日 书记员 顾丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。