福建省武夷山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0782民初485号 原告（反诉被告）：黄建都，男，1972年4月16日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：钟文华，福建启悟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晖，福建启悟律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：郭家柱，男，1966年4月28日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：萨自勇，上海锦天成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玮，上海锦天成（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）郭家柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。黄建都及其委托诉讼代理人钟文华、张晖，郭家柱的委托诉讼代理人萨自勇、谢玮到庭参加诉讼。诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 黄建都向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除黄建都、郭家柱于2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》及2007年10月15日签订的《补充协议》中涉及位于武夷山市度假区，4层402室、403室的协议内容；判令郭家柱立即向黄建都返还、支付售房款2593000元及利息90755元（自2018年12月29日至2019年7月28日止，以2593000元为本金，按年利率6%计息，其后利息顺延）；2.判令郭家柱立即向黄建都支付合同违约金600000元；3.判令郭家柱向黄建都支付装修款经济损失约150000元；4.判令郭家柱向黄建都支付租金损失765200元。事实和理由：2007年4月25日，郭家柱与黄建都签订《房屋买卖协议书》，约定郭家柱自愿将坐落于武夷山市度假区（共四层，第一层面积170.34平方米，第二、三、四层面积均为215.25平方米，实际面积以房产证为准），以整栋售价2038197元出售给黄建都，并约定此价包含了二、三层另补的人民币12万元。《房屋买卖协议书》又约定土地证、房产证由郭家柱全部先办好再过户给黄建都，黄建都提供有关材料，全部费用均由郭家柱负担；付款方式为购房协议时首付订金8万元，在办两证手续之前，黄建都向郭家柱首付总房款80万元，两证办好后，黄建都再向银行贷款，在两证办好6个月内付清全部余款；郭家柱保证上述所出售的房屋产权清楚，若发生与郭家柱有关的产权纠纷，债权债务概由郭家柱负责清理，因此给黄建都造成的经济损失由郭家柱负责赔偿。《房屋买卖协议书》签订后，黄建都积极按协议约定履行义务，于2007年4月25日支付售楼首付款80元，郭家柱签写《收条》一份，确认收到售楼首付款80万元。之后，黄建都要求郭家柱办理过户手续，但双方在办理两证过程中，郭家柱因“质量监督办理不够完善”的原因无法及时办理两证，又与黄建都协商延期办理。2007年10月15日，双方签订《补充协议》，约定郭家柱在签订《补充协议》后三个月内办理完毕两证给黄建都，如果未能按时完成，则由郭家柱赔偿黄建都经济损失每天1000元，未办好两证前，上述房屋的所有权、土地使用权履于黄建都，郭家柱无权另售，也无权收回。2012年9月1日，黄建都与郭家柱共同将上述房屋中的104、105、106店面及二、三、四层出租给案外人周国平，签订《房屋租赁合同》，租赁期10年，从2012年9月1日至2022年11月31日止。但因郭家柱所出售的房屋产权不清晰，与案外人林金生等发生房屋买卖合同纠纷，经法院判决，才确认上述房屋两证要先过户至郭家柱名下。此诉讼过程导致黄建都、郭家柱与案外人周国平于2014年1月27日签订了《补充协议》，解除上述《房屋租赁合同》，由黄建都一次性补足15万元装修款给周国平，黄建都此项装修款补偿损失系因郭家柱的过错造成的，应由郭家柱赔偿。经黄建都多次催促，郭家柱仅将上述房屋第一、二层过户至黄建都及其指定人名下，至今尚未将第三、四层过户至黄建都名下。本案诉讼过程中，黄建都知悉10幢3层302、303，4层402、403，已被郭家柱于2018年9月至12日自行出售给第三人及留作自用（其中302室作价463000元，303室作价820000元，402室作价470000元，403室作价840000元），无法继续办理过户手续，黄建都有权部分解除合同并要求郭家柱返还、支付售房款2593000元及资金占用期间利息。 郭家柱辩称：1.签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》时，黄建都明知涉案房屋未办理房产证和土地证，不具备过户条件等情况，且未对此提出任何异议，故案涉房屋未能在约定期限内办理两证，郭家柱既无过错，也不构成违约，而案涉房屋可办理过户手续后，黄建都未补足购房首付款80万元，已构成违约，郭家柱有权拒绝履行过户义务。（1）郭家柱从事房产中介业务，案涉9套房屋由林金生等五人委托郭家柱包销。2007年4月10日，郭家柱与林金生等五人签订包销协议后，将案涉房屋转卖给黄建都，双方签订协议。签订上述协议时，黄建都对案涉房屋未办理房产证和土地证（生效判决认定案涉房屋于2012年才办理两证并登记在大王公司名下），不具备过户条件等情况是明知的，且未对此提出任何异议，故案涉房屋未能在约定期限内办理两证，郭家柱既无过错，也不构成违约。鉴于上述事宜，协议签订后，黄建都以需要资金周转为由，与郭家柱协商暂时收回其预付的部分购房款，后黄建都分别于2007年8月19日、2013年9月9日从郭家柱处收回了15万元、10万元购房首付款。（2）2012年，案涉9套房屋的房屋所有权和土地使用权登记至大王公司名下，黄建都为取得案涉房屋，遂与郭家柱协商，由郭家柱向武夷山法院起诉，并商定由此产生的诉讼费、律师费等相关费用均由黄建都承担。上述房屋买卖合同纠纷经一审、二审判决及其后有关税费的行政诉讼后，于2015年8月结案，案涉9套房屋直至2015年底方才过户至郭家柱名下，郭家柱因上述诉讼支出律师费等其他费用22万元，其中一审、二审民事诉讼律师费15万元。（3）案涉房屋登记在郭家柱名下后，郭家柱要求黄建都补足购房首付款80万元，即支付其收回的25万元款项，而黄建都始终未补足。依据《合同法》第六十七条之规定，负有先履行义务的一方未完全履行义务的，负有后履行义务的一方有权拒绝其相应的履行请求，故在黄建都至今仍未付清购房首付款80万元的情况下，郭家柱有权拒绝履行过户义务，亦无须承担相关违约责任。2.黄建都未依据五份《存量房买卖合同》约定向郭家柱支付购房款1967400元及代垫费用168614.47元，已构成违约。（1）因郭家柱无力向林金生等人支付购房款，黄建都亦无法向郭家柱补足购房首付款，经双方协商，黄建都同意郭家柱将案涉房屋中的302、303、402、403号房屋作为抵押物向银行办理按揭贷款120万元，由此产生的保险费、评估费等各项费用及贷款利息均由黄建都承担。（2）至2016年底，双方经协商同意按当时市场价格重新签订《存量房买卖合同》，郭家柱将202号房屋以25万元的对价卖给黄建都指定的黄建辉和江凤秀，将203号房屋以43万元的对价卖给黄建都指定的王霄娜和张建杰，郭家柱依约办理了上述2套房屋过户手续。2017年2月，双方就一层3套房屋的交易对价重新达成合意，郭家柱将104、105、106房屋分别以462700元、362000元、462700元的对价卖给黄建都。郭家柱依约办理了上述3套房屋的过户手续，并代垫了过户税费、手续费、工本费等各项费用168614.47元。然而，黄建都至今未按《存量房买卖合同》的约定向郭家柱支付购房款1967400元及代垫费用，其行为已构成违约。3.鉴于黄建都未补足购房首付款，未向郭家柱支付拖欠的购房款及过户税费，故在双方未结算的前提下，黄建都无权就案涉房屋向郭家柱主张任何权利，其对郭家柱的诉请应全部驳回。郭家柱将案涉4套房屋作为抵押物向银行办理按揭贷款并一直支付贷款利息，且黄建都未按约支付前述5套房屋的购房款1967400元及代垫费用等，给郭家柱造成重大经济损失。为避免郭家柱扩大利息支出等经济损失，经双方协商，一致同意郭家柱先行将案涉302、303****房屋按市场价格卖给他人，403号房屋留由郭家柱自用，双方待后再行结算，多还少补。2018年9月至12月期间，郭家柱陆续将303、302、402号房屋以82万元、46.3万元、47万元的对价卖给左训邦等人。综上，鉴于黄建都未补足购房首付款，未向郭家柱支付拖欠的购房款及过户税费，在双方未结算的前提下，黄建都无权就案涉房屋向郭家柱主张任何权利，其诉请应全部驳回。 郭家柱向本院提出反诉请求：判令黄建都向郭家柱支付位于武夷山市度假区10幢1层104、105、106及2层202、203的五套房屋购房款1967400元及郭家柱垫付的上述104、105、106房屋过户税费、工本费共168614.47元，并支付逾期付款违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，其中430000元自2016年10月11日起计付，250000元自2016年11月25日起计付，1456014.47元自2017年2月28日起计付，暂计至2019年7月24日的违约金为335720.11元）。事实和理由：2007年4月25日，郭家柱与黄建都签订《房屋买卖协议书》，郭家柱将坐落于武夷山市度假区9套房屋（包括案涉1层104、105、106及2层202、203五套房屋）以2038197元出售给黄建都。因上述房屋涉及多起诉讼，直至2015年10月，郭家柱才依据生效判决将上述房屋过户至自己及妻子姜仙梅名下。2016年底，因每一套房屋对应一个产权证号且房屋市场价格发生变化等原因，双方重新协商了每套房屋的交易对价。2016年10月至2017年2月期间，郭家柱及妻子姜仙梅就案涉五套房屋分别与黄建都或其指定的人员签订了五份《存量房买卖合同》，其中104、105、106号房屋分别以462700元、362000元、462700元的交易对价出售给黄建都，202号房屋以25万元的交易对价出售给黄建都指定的王霄娜、张建杰；203号房屋以43万元的交易对价出售给黄建都指定的黄建辉、江凤秀。上述五份买卖合同均约定，黄建都应于合同签订当日将全部购房款一次性支付给郭家柱，双方应于合同签订之日共同到房产登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，交易过程中所涉及的税、费用由黄建都缴纳。合同签订后，郭家柱依约将五套房屋过户至黄建都或其指定的人员名下，经黄建都要求，郭家柱还为其垫付了104、105、106房屋的过户费、工本费共168614.47元。上述五套房屋已被黄建都转手卖给他人，但却迟迟未将相应购房款及郭家柱垫付的费用支付给郭家柱，已构成违约。 黄建都辩称：1.黄建都仅需按《房屋买卖协议书》《补充协议》约定与郭家柱结算购房款。郭家柱称“黄建都与其重新协商了每套房屋的交易对价”与事实不符，不动产登记中心的备案价格只是服从不动产登记管理机关的管理，不是双方的真实意思表示。房屋的真实成交价格应按买卖合同双方当事人的真实意思表示来认定，因服从不动产登记管理机关的管理，买卖双方需要在不动产登记中心签订书面协议并备案，不是双方订立房屋买卖合同真实意思表示。应当以双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》为准结算购房款。2.案涉104、105、106室房屋过户税费、工本费应由郭家柱自行负担。2007年4月25日，黄建都与郭家柱签订《房屋买卖协议书》，第三条明确约定土地证、房屋证由郭家柱全部办好，但黄建都提供有关材料，全部的费用均由黄建都承担。该条约定表明不但104、105、106室房屋过户税费、工本费应由郭家柱自行负担，同时202、203、302、303、402、403室过户费用也应由郭家柱负担。3.黄建都合理行使抗辩权，并未违约，郭家柱主张的逾期付款违约金不能成立。《房屋买卖协议书》约定，郭家柱保证上述房产权属清楚，若发生有关的产权纠纷，债权债务概由郭家柱负责清理，因此给黄建都造成经济损失由郭家柱负责赔偿。同日黄建都按约向郭家柱支付首付总房款80万元，后因房屋产权问题，郭家柱不能按时履约，于2017年10月15日签订《补充协议》，约定因质量监督办理不够完善现在抓紧办理中，经双方再次协商郭家柱同意在三个月内办理完毕交给黄建都，如果未按时完成两证办理手续，必须赔偿给黄建都经济损失每天1000元。补充协议签订后，郭家柱仍无法按时履约，也未按协议约定承担违约责任。至2016年底2017年初，案涉房产才能办理不动产变更登记。2018年底，郭家柱将302、303、304室房产出售给他人，403室留作自用，前述房产的款项也未与黄建都结算。郭家柱是房产中介从业人员，理应按协议约定按期先行履约，如违约也应主动承担违约责任。综上，请求驳回郭家柱的反诉请求。 经审理查明，黄建都向本院提交7组证据： 证据1系房屋买卖协议书，证明2007年4月25日郭家柱与黄建都签订协议，约定郭家柱将案涉房屋出售给黄建都，约定付款方式、过户方式、违约责任等； 证据2系补充协议，证明双方于2007年10月25日签订补充协议，约定郭家柱在签订补充协议后三个月内办理完毕两证给黄建都等内容； 证据3系收条，证明郭家柱有收到售楼首付款80万元，黄建都按房屋买卖协议书履行义务； 证据4系房屋租赁合同及补充协议，证明黄建都与案外人周国平于2014年1月27日签订补充协议，约定解除房屋租赁合同，由黄建都一次性补足15万元装修款给周国平，黄建都此项损失系因郭家柱的过错造成，应由郭家柱赔偿损失； 证据5系民事判决书及协助执行通知书，证明郭家柱未能按时履行房屋买卖协议书的原因与黄建都解除房屋租赁合同签订补充协议造成损失的原因，系郭家柱的过错； 证据6系公告，证明房屋已具备过户至黄建都名下的条件； 证据7系两份税收凭证，证明2016年10月20日黄建都替郭家柱支付了过户的相关费用，包含税费等，其中一份是35546.35元，另一份是22661.18元，主要是第二层的过户费用。 经质证，郭家柱对证据1的真实性无异议，对证明对象有异议，合同第5条有个涂改的地方，原件是1个月，黄建都把它改为6个月，按约定黄建都必须在1个月内付清全部余款，而不是6个月付清余款，协议还约定在办两证之前，黄建都应向郭家柱支付首付款80万元，实际上到目前为止只支付了55万元；对证据2的真实性无异议，对证明对象有异议，在签订这份补充协议时，双方都知道案涉9套房屋产权证都没有办下来，不具备办理过户手续的条件，生效判决认定的案涉9套房屋是在2012年才办至大王公司名下，时隔五年时间，后续又发生一系列诉讼，这份补充协议书不能作为黄建都主张郭家柱违约的依据，而且补充协议里面的“3个月”也是黄建都所填的；对证据3收条的真实性无异议，对证明对象有异议，当时郭家柱向黄建都出具了一张80万元的收条，之后因黄建都明知在补充协议约定的期限内无法办理相关过户手续，就与郭家柱协商，以资金紧张为由先收回一部分购房首付款，双方经协商后，郭家柱先后汇给黄建都25万元，到现在为止，黄建都还没有补足25万元首付款；对证据4中租赁合同的真实性无异议，但实际出租人为黄建都，租金亦是黄建都收取，该合同与郭家柱无关，对补充协议的真实性有异议，该协议系黄建都与周国平之间的协议，郭家柱没有签字；对证据4两份合同的证明对象有异议，实际上，上述房屋并没有装修，也不存在所谓的装修款问题，即使有装修损失，也应由黄建都自行承担；对证据5的真实性无异议，对证明对象有异议，二审判决生效时间是2014年8月，因为办理房屋过户，还涉及税费问题，案涉各方又提起行政诉讼，大王公司起诉税务局，因此判决作出后，还是无法办理案涉房屋的过户手续；判决书里面可以看到案涉房屋一直到2012年才登记到大王公司名下，因此在签订案涉两份协议的时候，根本就不存在具备过户条件；判决书上可知郭家柱一、二审都有委托律师代理诉讼，郭家柱共支付律师代理费15万元，黄建都也是明知的，也是黄建都要求郭家柱去起诉大王公司并商定相应的律师费由黄建都承担；对证据6的真实性无异议，对证明对象有异议，公告的时候还不具备过户条件，黄建都也是明知的；对证据7的真实性无异议，对证明对象有异议，这两份完税证明所对应的主体是双方签订的《存量房买卖合同》，而不是《房屋买卖协议书》，根据存量房买卖合同，202、203房屋的税费由购买人承担，即由黄建都承担。 郭家柱向本院提交9组证据： 证据1、2、3系三份房屋买卖合同及不动产权证，证明郭家柱于2018年先后将302、303、402房屋转让给吴桂梅等人，并办理了过户手续； 证据4系收条、交易回单，证明郭家柱向案外人徐生号、李华福支付二、三层补偿款12万元，黄建都收回预付的购房款25万元； 证据5系武夷山法院（2015）武行初字第15号行政判决书，证明案涉房屋过户税费经行政诉讼后方才解决； 证据6系存量房买卖合同、权属转移涉税证明、POS签购单、发票，证明郭家柱将案涉104、105、106、202、203过户给黄建都，但黄建都未按存量房买卖合同约定向郭家柱付款，尚欠购房款1967400元及代垫的税费、手续费168614.47元； 证据7系最高额借款合同、最高额抵押合同、放款通知书、保险费发票、银行流水，证明郭家柱办理按揭贷款120万元，并支付保险费、评估费等相关费用，郭家柱为上述贷款支付利息287100元，这是双方协商将四套房屋拿出来抵押，向银行贷款，并将这个钱支付给林金生等人； 证据8系委托代理收费合同及个人业务凭证，证明郭家柱为林金生等人房屋买卖合同纠纷一案支付一、二审律师费15万元； 证据9系银行流水，证明郭家柱分别于2018年11月11日、2019年1月12日向黄建都或其指定的收款人汇款11万元、417170元。 经质证，黄建都对证据1、2、3的真实性无异议，但郭家柱没有权限出售上述房屋；对证据4中收条的真实性、合法性无法确认，对交易回单的真实性、合法性无异议，确认有收到该25万元，2013年收到的10万元是用于支付周国平的装修赔偿，其还贴了5万元；对证据5的真实性、合法性无异议，但只能证明郭家柱自行与案外人产生相应法律关系，与黄建都没有必然关联，房屋买卖协议书约定税费应由郭家柱自行承担，行政判决书不能作为迟延交房的证据；对证据6的真实性、合法性无异议，可以证明郭家柱履行了房屋买卖协议书中的部分义务，存量房买卖合同不是另外的买卖合同，只是履行房屋买卖协议书，双方并没有另外签订相应的买卖合同；对证据7的真实性、合法性无异议，但与黄建都没关联性，黄建都并没有要求郭家柱去借款，相关费用应由郭家柱自行承担；对证据8的真实性、合法性没有异议，但与黄建都没有关联性，黄建都不需要承担该项费用；对证据9黄建都确认其收到郭家柱转给他的417170元，转给王霄娜的11万也确认属于其收到的款项。 郭家柱申请证人赵某出庭作证，本院予以准许。赵某作证的主要内容如下：其是郭家柱的女婿；郭家柱将案涉房屋的楼道装修承包给其，楼梯要铺大理石、做栏杆扶手，都是给其做的；其有收到郭家柱支付的55000元工程款，装修材料已经买了，但没有实际开始装修施工。经质证，黄建都认为证人与郭家柱有亲属关系，证明力不高，且所谓的工程目前还没有完工，故不能证明黄建都应当向郭家柱支付这笔费用。 本院对上述证据认证如下：对黄建都提供的证据1、2、3、5、6、7的真实性，郭家柱均无异议，对载明内容予以确认；对证据4中租赁合同的真实性郭家柱无异议，予以确认，对证据4中的补充协议，郭家柱未签字，亦不确认其真实性，黄建都对此亦未提供补强证据，不予采信。对郭家柱提供的证据1、2、3的真实性，黄建都无异议，对载明内容予以确认；对证据4中收条的真实性，黄建都不予认可，但该收条与《房屋买卖协议书》第1条中的“含二、三层另补人民币12万元整”的内容可以相互印证，对郭家柱向案外人补偿12万元这一事实予以采信；对证据4中的交易回单，黄建都无异议，确认有收到25万元，但认为2013年收到的10万元是支付装修补偿款，本院认为，黄建都并未提供证据证明郭家柱同意向承租人支付装修补偿款，故该10万元应认定为郭家柱退回购房首付款；对证据5、6、7、8、9的真实性，黄建都均无异议，对载明内容予以确认。对证人赵某的证言，待证对象为郭家柱为装修案涉房屋的楼道委托他人施工，并支付了55000元，证人当庭陈述款项虽有收到，但案涉工程目前尚未实际施工，故装修合同尚未履行完毕，本院对这一事实予以确认。 结合上述本院采信的证据及庭审中当事人的陈述，可对本案事实归纳认定如下：2007年4月25日，郭家柱与黄建都签订《房屋买卖协议书》一份。协议第1条约定，郭家柱将位于武夷山市度假区大王山庄十号楼一至四层，以整栋售价2038197元的价格转让给黄建都，其中一层170.34平方米，每平方米3300元，二楼215.25平方米，每平方米1900元，三楼215.25平方米，每平方米1800元，四楼215.25平方米，每平方米2600元，实际面积以房产证为标准（注：含二、三层另补人民币12万元整）；协议第3条约定，土地证、房屋证由郭家柱全部办好，但黄建都提供有关材料，全部费用由郭家柱承担；协议第4条约定，房屋楼梯栏杆过道，阳台铝合金窗门、三楼四楼隔墙、门口水泥地、绿化等由黄建都自己承担，郭家柱不负责；协议第5条约定，签订合同时，首付订金8万元，在办两证手续之前，黄建都应向郭家柱首付总房款80万元，剩下部分自行向银行贷款付清余款给郭家柱；协议第6条约定，郭家柱保证上述房产权属清楚，若发生与郭家柱有关的产权纠纷债权债务，由郭家柱负责清理，因此给黄建都造成经济损失由郭家柱负责赔偿。《房屋买卖协议书》签订当日，郭家柱出具收条，确认收到黄建都首付款80万元整。2007年8月19日，郭家柱向黄建都退回购房款15万元。2007年10月15日，郭家柱与黄建都签订补充协议一份，约定郭家柱转让在度假区大王山庄10号楼1-4层店连宅，建筑面积800平方米左右的房屋给黄建都，整幢楼售价约203万元，黄建都于2007年4月26日首付80万元整，余款在两证办好后银行贷款付清；郭家柱在办理两证中，因质量监督办理不够完善，现在继续抓紧办理中，经双方再次协商，郭家柱同意在三个月内办理完毕交给黄建都；如果郭家柱未按时完成两证办理手续，必须赔偿黄建都经济损失每天1000元。2013年9月9日，郭家柱又向黄建都退还购房首付款10万元。 2003年1月15日，武夷山市大王山庄建设开发有限公司（以下简称“大王公司”）与案外人林金生签订《协议书》一份，约定大王公司将位于武夷山旅游度假区约192平方米土地转让给林金生开发。房屋建成后，郭家柱与林金生等于2007年4月10日签订《协议书》一份，约定大王山庄10号楼由林金生出售给郭家柱，总售价160万元。后因林金生等人及大王公司（系房屋所有权登记人）未将讼争房产过户至郭家柱名下，郭家柱于2012年12月21日向本院提起诉讼，本院于2013年12月27日作出（2013）武民初字第53号民事判决，判令林金生等人及大王公司协助将本案所涉房屋过户至郭家柱名下。判决作出后，林金生等人及大王公司提起上诉，南平市中级人民法院于2014年8月5日作出（2014）南民终字第320号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，郭家柱申请强制执行。执行中，本院向武夷山市房产管理处发出协助执行通知书，后郭家柱到武夷山市地税局办理纳税手续，提交了相关材料，武夷山市地税局城区分局于2015年1月14日向大王公司发出武地税城限改[2015]2号责令限期改正通知书，责令大王公司于2015年1月20日前到地税局办理代开房产销售发票并完税，逾期将依法进行处罚。大王公司不服提起行政诉讼，本院经审理后于2015年5月28日作出（2015）武行初字第15号行政判决，驳回大王公司的诉讼请求。此后，案涉房产（包括104、105、106共3个店面及202、203、302、303、402、403共6套住宅）过户至郭家柱名下。 2016年4月11日，郭家柱与武夷山市农村信用合作联社星村信用社签订《最高额借款合同》及《最高额抵押合同》，以上述房屋中的302、303、402、403号房屋作为抵押物，借款120万元，郭家柱支付了保险费、评估费等费用，并支付贷款利息。 2017年2月27日，郭家柱与黄建都签订《存量房买卖合同》3份，将前述104、105、106号店面转让并过户给黄建都，过户税费、手续费均由郭家柱交纳。郭家柱根据黄建都指示，2016年11月24日与案外人王霄娜、张建杰签订《存量房买卖合同》，将202号房屋转让过户给王霄娜、张建杰，于2016年10月10日与案外人黄建辉、江凤秀签订《存量房买卖合同》，将203号房屋转让过户给黄建辉、江凤秀，202、203号房屋的过户税费由黄建都交纳。 2018年9月至12月间，郭家柱分别与案外人吴桂梅、左训邦、王旭娥签订《房屋买卖合同》，将案涉302、303、402号房屋转让给后者，并办理过户登记手续，转让价款分别为463000元、820000元、470000元，合计1753000元。2018年11月14日，郭家柱向黄建都指定的王霄娜支付售房款11万元，2019年1月12日，郭家柱向黄建都支付售房款417170元。 另查明，本案诉讼过程中，双方确认曾对案涉403号房屋进行过协商，黄建都同意郭家柱对403号房屋以84万元的价格委托郭家柱出售，郭家柱表示同意以84万元的价格接受该房屋，黄建都亦同意403号房屋由郭家柱以84万元的价格取得。本案中各套房产的办证面积分别为：104、105、106店面分别为61.23平方米、49.97平方米，61.23平方米，一层合计172.43平方米；202、203住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，二层合计207.86平方米；302、303住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，三层合计207.86平方米；402、403住宅分别为74.90平方米、132.96平方米，二层合计207.86平方米。 又查明，本案诉讼过程中，黄建都确认有委托郭家柱对案涉10号楼的楼道进行装修，费用由其支付，但对郭家柱主张的55000元的装修费用不予认可，认为具体金额应由郭家柱提供相应证据证明实际花费的材料、人工等费用再行确定；本案庭审辩论终结时，案涉房屋的楼道尚未实际装修。 本案诉讼过程中，郭家柱申请通知买受302、303、402房屋的吴桂梅、左训邦、陈文丽、王旭娥、王孝兴等人作为第三人参加诉讼。后黄建都变更诉讼请求，经本院释明，黄建都、郭家柱均同意上述第三人退出本案诉讼。 本院认为，郭家柱与黄建都签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。郭家柱在履行合同过程中，将其中的302、303、402号房屋转让并过户登记至他人名下，同时403号房屋由郭家柱以84万元的价格取得，导致黄建都无法取得合同所涉的该4套房屋的所有权。双方订立的协议所涉标的物为大王山庄10号楼，虽然为整体出售，但10号楼实际上由9套房屋组成，每套房屋均具有一定的独立性，可以分割履行、分别办证，且合同履行过程中郭家柱已将其中5套房屋（104、105、106、202、203）过户给黄建都或其指定的人员，合同已部分履行，故该4套房屋不能过户到黄建都名下并不会导致整份协议均无法履行，现黄建都主张解除协议所涉该4套房屋的内容，可以支持。因郭家柱未经黄建都同意转让302、303、402号房屋，导致合同部分解除，对黄建都造成了损失，郭家柱应对黄建都的损失进行赔偿，具体损失可参照郭家柱转让房产的对价与《房屋买卖协议书》约定的上述3套房屋的价款间的差价进行确定，对协议涉及的403号房屋解除后的损失亦可参照这一方法确定。302、303、402号房屋转让价款为1753000元，403号房屋双方确认的单价为840000元，合计2593000元；上述4套房屋在《房屋买卖协议书》约定的价格914584元（即按实际办证面积三层合计207.86平方米，1800元/平方米，价款374148元；四层合计207.86平方米，2600元/平方米，价款540436元）；二者差价款为1678416元（2593000元-914584元），本案中以该款作为案涉协议部分解除后黄建都的损失。 关于黄建都要求郭家柱支付违约金600000元（按每逾期一日1000元计算）的诉讼请求，郭家柱认为黄建都在签订合同时明知案涉房屋未办理两证，不具备过户条件，且未提出异议，故案涉房屋未能在约定期限内办理两证，其并无过错，不构成违约，且黄建都未补足购房首付款80万元已构成违约，郭家柱有权拒绝履行过户义务。本院认为，根据双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，郭家柱应于补充协议签订之日（2007年10月15日）起三个月内完成两证办理手续，故在约定期限内协助完成房产过户是郭家柱的合同义务，但订立合同时黄建都明知案涉房屋尚未取得两证，对短期内无法取得两证应有一定预期。在合同履行过程中，郭家柱并无故意拖延办证的违约行为。因案涉房屋尚未取得两证，郭家柱已采取诉讼方式要求合同相对人协助办理过户手续，以便其履行与黄建都的房屋买卖协议，故其已采取积极措施履行其与黄建都间协议。根据上述协议，黄建都也有首付80万元购房款的义务。在签订协议之初，黄建都虽有向郭家柱支付首付款80万元，但此后陆续收回25万元，故黄建都亦存在未按协议全面履行的行为。协议履行过程中，郭家柱于2016、2017年先后将104、105、106号店面及202、203号住宅过户至黄建都名下，履行了部分合同义务，但黄建都仍未补足协议约定的首付80万元购房款，故郭家柱可行使先履行抗辩权，拒绝黄建都要求过户的履行要求。因此，黄建都要求郭家柱对逾期办证承担违约责任、支付违约金600000元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。 关于黄建都要求郭家柱支付装修经济损失150000元及租金损失765200元的诉讼请求，本院认为，本案所涉房屋的租赁合同虽系郭家柱、黄建都与案外人签订，但租金系由黄建都收取，郭家柱并未获得租金，黄建都提供的租赁补充协议也是由黄建都单独与承租人签订，故该租赁合同的出租方实际为黄建都。黄建都主张其与承租人签订补充协议解除合同并支付补偿金15万元，郭家柱不予认可，补充协议上亦无郭家柱的签字，其要求郭家柱赔偿该项损失没有事实依据，不予支持。从房屋租赁合同可知，案涉房屋已交付黄建都，并由黄建都进行出租，没有证据证明无法出租系郭家柱的原因造成，故其要求郭家柱赔偿租金损失765200元亦无事实依据，不予支持。 关于案涉《房屋买卖协议书》购房总价款问题，黄建都认为合同中虽约定总售价为2038197元，但该款系根据预估面积计算的购房款，根据《房屋买卖协议书》约定，应按房产证实际面积进行计算。本院认为，《房屋买卖协议书》在约定各层单价及面积的同时，确有约定实际面积以房产证为准，故应根据9套房屋实际产权证面积确定总价款。经计算，《房屋买卖协议书》中的房屋总价款应为1998537元（一层共3间店面，房产证面积合计172.43平方米，3300元/平方米，价款为569019元；二层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，1900元/平方米，价款为394934元；三层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，1800元/平方米，价款为374148元；四层共2套住宅，房产证面积合计207.86平方米，2600元/平方米，价款为540436元；双方在《房屋买卖协议书》中明确购房总价款含郭家柱向案外人支付的二、三层补偿款12万元，该款应计入总房款中。即协议所涉总房款为569019元+394934元+374148元+540436元+120000元=1998537元）。因上述9套房屋中的三、四层共4套房屋（协议约定价款合计914584元）已由郭家柱出售或自用，未过户给黄建都，故黄建都还需向郭家柱支付的购房款应为1083953元（1998537元-914584元）。 郭家柱在针对本诉的答辩中提出以下几项其已支出的费用应予抵扣，本院逐一分析如下：1.郭家柱辩称，双方曾协商由郭家柱向林金生等人起诉所产生的诉讼费、律师费由黄建都承担，其在提起诉讼的过程中支出律师费等费用合计22万元，应由黄建都承担。对此黄建都不予认可，认为其不需承担该费用。本院认为，郭家柱向案外人林金生等人提起的民事诉讼，系因郭家柱与案外人的合同履行过程中产生的纠纷，郭家柱并未提供证据证明其与黄建都就律师费等费用的负担达成协议，对其该项答辩意见不予采纳人。2.郭家柱辩称，因黄建都未补足首付款，经双方协商，黄建都同意郭家柱将302、303、402、403号房屋作为抵押物向银行贷款120万元用于支付给林金生等人，由此产生的保险费、评估费及贷款利息应由黄建都承担。对此黄建都亦不予认可，否认有让郭家柱去贷款。本院认为，根据合同相对性原理，郭家柱应自行履行其与林金生等人所签订合同的义务，其未提供证据证明黄建都同意承担贷款产生的相关费用，现郭家柱要求黄建都承担这些费用没有事实依据，不予采纳。3.郭家柱辩称，黄建都委托其对案涉房屋的楼道等进行装修，并花费55000元，该费用应由黄建都承担。对此黄建都认可确有委托郭家柱装修楼道，并同意承担相应费用，但对郭家柱主张的55000元不予认可。本院认为，通过庭审调查，到庭审辩论终结时楼道尚未实际装修，郭家柱对该项内容又未提起反诉，故在本案中不予审理，郭家柱可根据实际完成的装修内容另行协商或另行诉讼。 关于反诉原告郭家柱要求黄建都支付案涉104、105、106、202、203号房屋购房款1967400元的诉讼请求，本院认为，郭家柱虽在2016年至2017年就上述5套房屋与黄建都或黄建都指定的案外人签订《存量房买卖合同》，但转让的标的物为本案《房屋买卖协议书》及《补充协议》指向的房屋，而郭家柱与黄建都并未就解除原签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》达成协议，且实践中二手房买卖过户确需买卖双方签订《存量房买卖合同》方可办理过户手续，故本案中签订5份《存量房买卖合同》实际上是在履行双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》，而非双方对原协议的变更或双方协商订立新的合同，郭家柱以前述5份《存量房买卖合同》为依据，要求黄建都支付相应购房款依据不足，不予支持。关于郭家柱要求黄建都支付上述5套房屋过户税费的诉讼请求，因双方签订的《房屋买卖协议书》第3条明确约定办证全部费用由郭家柱承担，故郭家柱要求黄建都承担其支付的过户费用没有事实及法律依据，不予支持。因郭家柱主张的前述购房款及过费税费没有相应依据，其以此为基础所主张的逾期付款违约金亦不予支持。 综上，根据本案所涉《房屋买卖协议书》《补充协议》以及上述协议部分解除后的事实，黄建都应向郭家柱支付的购房款为1083953元，黄建都已支付购房款650000元，尚余433953元未支付；上述协议部分解除后郭家柱应向黄建都赔偿的款项为1678416元，郭家柱已向黄建都支付527170元，尚应支付1151246元。经结算及抵销，郭家柱还应向黄建都支付717293元（1151246元-433953元）。因双方签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》在履行过程中具体情况发生变化，双方又未进行最终结算，故对黄建都主张的逾期付款利息，本院仅支持对郭家柱应支付的717293元从起诉之日（2019年4月3日）起按年利率6%计付资金占用期间利息至款项付清之日止，对黄建都该部分诉请超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄建都与郭家柱于2007年4月25日签订的《房屋买卖协议书》及2007年10月15日签订的《补充协议》中关于大王山庄10号楼302、304、402、403号的部分于本判决生效之日解除； 二、郭家柱应于本判决生效之日起十五日内向黄建都支付717293元，并对该款从起诉之日（2019年4月3日）起按年利率6%计付资金占用期间利息至款项付清之日止； 三、驳回黄建都的其他本诉请求； 四、驳回郭家柱的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费40392元，由黄建都负担33492元，郭家柱负担6900元，反诉受理费13287元（已减半收取），由郭家柱负担；上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  余崇斌 人民陪审员  江丽萍 人民陪审员  曾力华 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  饶付美 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。