重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0154民初8310号原告：中国农业银行股份有限公司重庆开州支行，住所地重庆市开州区文峰街道天鹅湖社区开州大道东1246号，统一社会信用代码：91500234621193589L。法定代表人：李俊佳，系该行行长。委托诉讼代理人：阳勇，男，生于1966年5月17日，汉族，住重庆市开州区。被告：李春成，男，生于1980年11月19日，汉族，住重庆市开州区。原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行(以下简称“农行开州支行”)诉被告李春成金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏独任审判，公开开庭进行了审理。原告“农行开州支行”的委托诉讼代理人阳勇到庭参加诉讼。被告李春成经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告“农行开州支行”向本院提出诉讼请求：1、判令被告李春成立即偿还我行个人住房按揭贷款本金132723.98元以及截止2019年8月20日的利息2248.67元(包括罚息、复利)；2、判令被告李春成偿还我行以贷款本金132723.98元为基数从2019年8月21日起至借款结清之日的利息、罚息和复利。3、判令我行对被告李春成提供的位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX房屋的抵押担保物折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。4、诉讼费及实现债权的费用由被告承担。事实及理由：2014年12月2日，被告李春成向我行申请办理个人住房贷款210000元，期限10年，分120期偿还，还款方式为按月等额本息还款，用于购买重庆郅安房地产开发有限公司开发的位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX号住房，贷款方式为抵押，用被告李春成本次所购房屋作抵押。我行同意后，被告李春成于2014年12月4日与我行签订《个人购房担保借款合同》。同月11日在原重庆市开县国土资源和房屋管理局办理抵押登记[不动产登记证明号为312渝预告（2014）字第12240号]。同年12月19日，我行向被告李春成发放贷款210000元，借款到期日为2024年12月18日。借款后，被告李春成有多次逾期归还情况。截止2019年8月20日，被告李春成欠我行贷款本金132723.98元，利息2248.67元（含罚息、复利）。根据合同约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，我行有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权。为了维护我行的合法权益，请求人法院支持我行的诉讼请求。被告李春成没有到庭参加诉讼，也没有向本院提供答辩意见。经审理查明：2014年12月1日，被告李春成与重庆郅安房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，被告李春成购买重庆郅安房地产开发有限公司开发建设的位于重庆市开县某某街道某某街XX号XX幢XX号房屋一套。同月2日，被告李春成及其妻吴宇向原告“农行开州支行”申请办理个人购房抵押贷款210000元，贷款期限120个月。同月4日，原告“农行开州支行”与被告李春成以及重庆郅安房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款金额为人民币贰拾壹万元整；借款用途为购买房产；借款人购买的房产位于开县某某街道某某街XX号XX幢XX号；借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率。3.1、借款人不可撤销地申请并委托贷款人将借款划入重庆郅安房地产开发有限公司账户内；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款发放日没有对应日的，以该还款周期末月最后一日为还款日。借款人应于还款日17：00前在借款人还款账户内存入足以偿还当期借款本息的款项。贷款人可直接从该账户中划收借款本息及本合同项下其他应付款项。该账户内资金不足以清偿当期借款本息的，该期借款作逾期处理。本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人重庆郅安房地产开发有限公司承担连带责任保证；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。抵押人与抵押物共有人同意以开县某某街道某某街XX号XX幢XX号房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。自本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记，本合同签订之日起720日内办妥抵押登记。11.1、借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3、对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。11.4、发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下贷款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。（1）……；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……。被告李春成作为借款人在合同上签字确认；重庆郅安房地产开发有限公司作为保证人在合同上签字确认。原告“农行开州支行”、被告李春成及重庆郅安房地产开发有限公司并签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，合同约定贷款金额为210000元整；“农行开州支行”将上述贷款金额全数以李春成购房款名义，交存入重庆郅安房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司重庆开县支行的存款账户上。贷款期限从2014年12月19日至2024年12月18日。贷款利率为年息6.4575%，起息按贷款实际发生日起计息；计算按贷款余额计算。李春成以一次或分期付款的方式进行还本付息；首期还款日：2015年1月19日，计2379.97元。剩余款项分119期并于每月借贷日对应日前偿还。抵押物座落于开县某某街道某某街XX号XX幢XX号，三方并在合同中对权利义务、违约责任等事项作了约定。同年11日，原告“农行开州支行”在原开县国土资源和房屋管理局办理了重庆市土地房屋预告登记，预告登记权利人为：中国农业银行股份有限公司重庆开县支行；预告登记义务人：李春成；房地产坐落：开县某某街道某某街XX号XX幢XX，预告登记业务种类：预购商品房抵押权；贷款总金额：210000元（2014年12月19日-2024年12月18日）。同月19日，原告“农行开州支行”向被告李春成发放个人购买住房贷款210000元，执行利率6.45750%，逾期利率9.68625%，借款到期日为2024年12月18日，还款方式为等额本息还款。借款后，被告李春成按期偿还原告“农行开州支行”贷款本息至2019年4月19日，自2019年5月19日起一直没有按期偿还原告“农行开州支行”贷款本、息，截止2019年8月20日，被告李春成尚欠原告“农行开州支行”贷款本金132723.98元、利息2248.67元（含罚息、复利）。另查明，因开县撤县设区，“中国农业银行股份有限公司重庆开县支行”已更名为“中国农业银行股份有限公司重庆开州支行”。再查明，2018年7月16日，被告李春成已取得其位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX房屋的不动产权证[渝(2018)开州不动产权第00074XXXX号]，并已抵押给原告“农行开州支行”。上述事实，有经庭审举证、质证的原告的营业执照，被告李春成及其妻吴宇的身份证复印件、常住人口登记卡、结婚证复印件，个人信贷业务申请表，李春成与重庆郅安房地产开发有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，原、被告及重庆郅安房地产开发有限公司三方签订的《个人购房担保借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，重庆市土地房屋预告登记证明，借款人为李春成的借款凭证，权利人为李春成的不动产权证[渝(2018)开州不动产权第000746310号]，借款人李春成还款明细及贷款余额、欠息证明以及当事人在法庭上的陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为：原告“农行开州支行”与被告李春成及重庆郅安房地产开发有限公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，其约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告“农行开州支行”按照合同约定向被告李春成发放个人购房贷款，被告李春成作为借款人应按期归还贷款的本金及利息。但被告李春成自2019年5月19日起没有按期偿还原告“农行开州支行”贷款本、息，已构成违约；双方在《个人购房担保借款合同》约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告李春成应当承担继续履行偿还原告“农行开州支行”贷款本息等违约责任。原告“农行开州支行”要求被告李春成偿还个人住房按揭贷款本金132723.98元、截止2019年8月20日的利息2248.67元(包括罚息、复利)以及以贷款本金132723.98元为基数从2019年8月21日起至借款结清之日的利息、罚息和复利的诉讼请求，本院予以支持。原告“农行开州支行”还主张对被告李春成提供的位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX房屋的抵押担保物折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。原、被告及重庆郅安房地产开发有限公司在合同中约定：本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。由阶段性保证人重庆郅安房地产开发有限公司承担连带责任保证；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告李春成于2018年7月16日取得其位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX房屋的不动产权证[渝(2018)开州不动产权第00074XXXX号]，并已抵押给原告“农行开州支行”。重庆郅安房地产开发有限公司无需承担连带保证责任。原、被告在《个人购房担保借款合同》中约定：抵押人与抵押物共有人同意以开县某某街道某某街XX号XX幢XX号担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告李春成没有按照合同约定按期偿还原告“农行开州支行”贷款本、息，原告“农行开州支行”有权就该抵押的房屋折价或者拍卖、变卖后在其抵押范围内优先受偿。原告“农行开州支行”的该项主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第二百零三条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告李春成在本判决书生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行借款本金132723.98元以及截止2019年8月20日的利息2248.67元(包括罚息、复利)；并以贷款本金132723.98元为基数支付从2019年8月21日起至借款结清之日的利息、罚息和复利。二、如果被告李春成未在本判决确定的期限内给付上述第一条中确定的还款义务，原告中国农业银行股份有限公司重庆开州支行有权对被告李春成所有的位于重庆市开州区某某街道某某街XX号XX幢XX抵押房屋[渝(2018)开州不动产权第00074XXXX号]的折价或者拍卖、变卖的价款在其抵押范围内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由被告李春成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 邹道宏二〇一九年十一月二十日法官助理 吴 伟书 记 员 李 路