云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初242号原告：李建武，男，汉族，1965年5月28日出生，大专文化，无业，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省酒泉市肃州区。原告：李威霖（系李建武长子），男，汉族，1990年10月12日出生，专科文化，中国石油天然气股份有限公司长庆油田分公司员工，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省兰州市。原告：李威震（系李建武次子），男，汉族，1996年12月26日出生，专科文化，个体工商户，甘肃省玉门市老市区人，现住甘肃省酒泉市肃州区。共同委托诉讼代理人：何佳映，云南国力律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱江南投资开发有限公司。统一社会信用代码：91530800668284349X。住所地：普洱市思茅区振兴路46号。法定代表人：王宝卫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨磊，云南谏成律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：王宝卫，男，汉族，1969年3月26日出生，大学文化，普洱江南投资开发有限公司法定代表人，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。被告：李爱杰，男，汉族，1984年9月2日出生，普洱瑞云商业运营管理有限公司股东，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。被告：李昌台，男，汉族，1968年4月8日出生，浙江省台州市人，现住云南省普洱市思茅区。被告：张宋文，男，汉族，1966年1月26日出生，高中文化，无业，浙江省瑞安市人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：刘菲，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：常婧，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：左睿，男，汉族，1969年7月15日出生，大学文化，无业，云南省昆明市五华区人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：陈永智，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告李建武、李威霖、李威震与被告普洱江南投资开发有限公司（以下简称江南投资公司）、王宝卫、李爱杰、李昌台、张宋文、左睿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案，因本案案情疑难复杂，无法在审限内结案，经本院院长批准后，延长审限六个月，本院于2019年6月11日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建武、李威霖及原告李建武、李威霖、李威震的共同委托诉讼代理人何佳映，被告江南投资公司的委托诉讼代理人杨磊、被告王宝卫、被告张宋文的委托诉讼代理人刘菲、被告左睿的委托诉讼代理人陈永智到庭参加诉讼，被告李爱杰、李昌台经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李建武、李威霖、李威震向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰立即共同连带向原告支付A区租金2497487.97元（大写：贰佰肆拾玖万柒仟肆佰捌拾柒元玖角柒分），支付原告该款2497487.97元年利率6%的资金占用费（计算时间自2015年10月10日起计算至租金付清之日），并由被告张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；2.请求人民法院依法判令被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰共同连带向原告支付违约金（每天按3000元计算，自2015年10月10日起计算至租金付清之日），并由被告张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；3.请求人民法院依法判令被告江南投资公司立即向原告支付B区租金1064145.60元（大写：壹佰零陆万肆仟壹佰肆拾伍元陆角），并支付原告该款1064145.60元年利率6%的资金占用费（计算时间自2016年8月21日起计算至租金付清之日）；4.请求人民法院依法判令被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰继续共同连带履行2011年7月28日李建武与江南投资公司签订的《合同书》和2011年7月28日李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的《协议书》，判令被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰每年10月10日前向原告支付832495.99元租金直至2027年10月9日止，并由被告张宋文、李昌台、左睿承担连带担保责任；5.请求人民法院依法判令被告江南投资公司继续履行2014年3月31日被告江南投资公司出具的《关于江南国际四层商铺的说明》，判令被告江南投资公司每年8月20日前向原告支付354715.20元租金直至2027年8月19日止；6.上述租金共计3561633.57元及年利率6%的资金占用费、违约金（每天按3000元计算，自2015年10月10日起计算至租金付清之日）；7.本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用由六被告共同连带承担。事实与理由：一、原告李建武购买江南国际项目商铺进行租赁的相关事实。(一）关于A区商铺租赁事实。2011年7月28日，原告李建武与被告江南投资公司签订合同（证据1）。双方约定：1.租期为15年，原告李建武购买被告江南投资公司开发的江南国际项目4楼A区1550㎡商铺，总价款880万元。原告李建武每年以8%总价款计提租金即704000元；2.被告江南投资公司以每季度先付款后使用的方式，每季度租金176000元。如被告江南投资公司违约未及时支付租金，按每日997.80元计算违约金，拖欠租金十天后，按每日3000元计算违约金。上述违约责任由被告江南投资公司与租赁公司（即普洱瑞云商业运营管理有限公司）共同承担。当日，原告李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订协议（证据2）。双方约定：1.租期为15年，普洱瑞云商业运营管理有限公司保证原告李建武的收益，即每年704000元，2012年10月10日起至2015年10月9日止前三年的收益(第一年以9个月计算)合计193.6万元；2.关于税费缴纳，普洱瑞云商业运营管理有限公司缴纳70%，原告李建武缴纳30%；3.普洱瑞云商业运营管理有限公司的违约责任，按照原告李建武与被告江南投资公司签订的合同中约定的违约责任条款执行。（二）关于B区商铺租赁合同事实。2014年3月31日，被告江南投资公司出具《关于江南国际四层商铺的说明》：1.被告江南投资公司保证原告李建武对A区每年832495.99元、被告江南投资公司保证原告李建武对B区1231.65平方米起租价格每月每平24元的收益；2.被告江南投资公司向原告李建武提供一间办公室五年的使用权、一个停车位使用权；3.本《关于江南国际四层商铺的说明》与被告江南投资公司和原告李建武签订的A区、B区租赁合同具有同等的法律效力。被告江南投资公司保证原告李建武后12年的租金收益。（三）合同约定的担保及违约责任。2013年3月12日，被告张宋文、李昌台、左睿作为担保人，向原告李建武出具补充协议（证据3）。被告张宋文、李昌台、左睿担保：1.无论2012年10月10日是否给原告李建武办理交房手续，均保证其总房款8%的收益。2.因招商电影院未果，由被告江南投资公司股东张宋文、李昌台、左睿对原告李建武15年的8%租赁收益进行担保；3.本协议作为2011年7月28日原告李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司、被告江南投资公司约定的补充协议。2013年4月25日，被告江南投资公司与原告李建武签订4层A区租赁补充合同（证据4）。主要约定：1.该合同系前三份合同的补充约定。2.原告李建武从被告江南投资公司获得全部商铺收益的建筑面积合计1860㎡，单价为每平方米5677.42元，总价款为10560000元（其中包括2012年10月10日至2015年10月9日，2年零9月的租金2323200元）。3.2015年10月10日起，返租租金以1056万元总价款的8%计算，即每年租金为844800元。租金由被告江南投资公司支付给原告李建武，支付时间为12年，以季度结算；4.关于税费缴纳，被告江南投资公司承担70%，原告李建武承担30%。2012年10月10日至2015年10月9日的税费均由被告江南投资公司承担。2014年3月31日，被告江南投资公司出具“关于江南国际四层商铺的说明”（证据5），通过被告江南投资公司核对，进一步证实：1.四楼总面积为3064.56㎡（包括A区B区），单价5677.42元，总价17398794.23元。扣除返租三年的租金3827734.73元，原告李建武交清A区、B区商铺房款；2.被告江南投资公司保证原告李建武对A区每年832495.99元、B区1231.65㎡起租价格每月每平方米24元的收益；3.被告江南投资公司向原告李建武提供一间办公室五年的使用权、一个停车位使用权；4、该说明是被告江南投资公司与原告李建武签订的A区、B区租赁合同的补充说明；5、被告江南投资公司保证原告李建武后12年24元/㎡的租金收益。1.江南投资公司、普洱瑞云商业运营管理有限公司、张宋文、李昌台、左睿共同担保2015年10月10起至2027年10月9日止，原告李建武A区商铺租金每年收益，即832495.99元/年。2、被告江南投资公司担保2016年8月21日起至2028年8月20日止，原告李建武B区1231.65㎡起租价格每月每平方米24元的收益，即354715.2元/年。3、违约责任：未及时支付租金，按每日997.80元计算违约金，拖欠租金十天后，按每日3000元计算违约金。违约责任由被告江南投资公司与租赁公司（即普洱瑞云商业运营管理有限公司）共同承担。二、未按期办理房产证，给予补偿的事实。2015年1月5日和9日，被告江南投资公司两次向原告李建武出具的“关于对《告知书》的答复”（证据6），起因系原告李建武催要房产证。该答复主要内容是被告江南投资公司正在办理房屋产权证，2015年1月12日起90个工作日内办理好房屋产权证，否则被告江南投资公司赔偿原告李建武每天500元补偿费；并再次确认被告江南投资公司、张宋文、李昌台、左睿对原告李建武A区租金的共同担保责任。三、原告与被告江南投资公司签订补充协议冲抵款项，双方约定继续按原租赁合同、补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。因为被告江南投资公司违约，被告江南投资公司将A座503号以240695元冲抵给原告李建武，冲抵被告江南投资公司逾期办理房产手续的违约金和原告李建武的负一层永久性停车位。2017年2月16日，被告江南投资公司与原告李建武签订关于解决违约责任和继续履行合同的补充协议（证据7）双方约定继续按原租赁合同、补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。四、普洱瑞云商业运营管理有限公司注销时清算程序不合法，其公司股东王宝卫、李爱杰应以各自的出资额度对普洱瑞云商业运营管理有限公司债务承担责任。普洱瑞云商业运营管理有限公司虽然在2016年12月26日注销，但是公司清算程序不合法：一是明知公司存在巨额债务，未通知债权人情况下，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，给债权人造成损失；二是法律规定报纸上公告必须是在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸，仅在《普洱日报》公告，没有影响力，相当于没有告知。清算组未合法履行通知和公告义务，清算程序不合法，致使债权人未获清偿。普洱瑞云商业运营管理有限公司作为原告李建武A区商铺租赁运营管理公司，对原告李建武A区商铺租金每年832495.99元收益与被告江南投资公司、张宋文、李昌台、左睿共同承担保证责任。公司作为具有独立人格的企业组织，以其所有的财产对外承担责任，公司的股东以其投资额为限对公司债务承担有限责任。普洱瑞云商业运营管理有限公司清算程序不合法，即使注销，公司股东应以各自的出资额度对普洱瑞云商业运营管理有限公司债务承担连带责任。综上所述，原告经过多种途径要求被告履行合同约定支付租金的义务，由于各被告怠于履行义务，丝毫没有要支付的动机，对原告的催告也不予理会，并且还注销公司，逃脱债务。根据相关法律及司法解释规定，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院判如所请。被告江南投资公司、王宝卫辩称，一、本案来龙去脉。2011年9月原告向被告江南投资公司购买“江南国际”楼盘4层房屋，并与普洱瑞云商业运营管理有限公司（以下简称瑞云公司）签订《协议书》把房屋返租给瑞云公司，当时江南国际的负责人为被告张宋文，瑞云公司是其成立管理“江南国际”楼盘的公司。2015年“江南国际”楼盘经营不善，濒临倒闭，负责人张宋文要自杀，作为被告江南投资公司股东的李昌台被其他股东推举出来接手，后李昌台出于浙江商会和个人的社会责任感同意接手。被告李昌台成为负责人后，投入大量人力物力，解决了超高罚款问题、拖欠的工程款问题等使江南国际楼盘得以验收合格，办理产权证书。但受房地产恶劣环境的影响，市场萧条，资金缺口太大，被告江南投资公司举步维艰，8%的返租资金难以实现，但即使是在这种环境下，2015年3月26日被告江南投资公司还是与原告达成了《协议》，约定1011号商铺，产权面积65.84平方米，折价360万元，抵扣4楼133.11平方米面积及2015年10月10日至2018年10月9日3年的租金。2017年初，在“江南国际”楼盘房产证可以办理的前夕，原告又找到被告江南投资公司要求解决迟延办证赔偿的一系列问题，在双方磋商中，原告提出为使被告江南投资公司减少税收，把1011号商铺的房款改为只抵4楼差额133.12平方米75万多元，被告江南投资公司在原告的忽悠下签订了《关于四层133.12平方米置换一层1011号65.84平方米的协议》，后原告为了保证不再向被告江南投资公司及被告李昌台追要租金，又与被告江南投资公司签订了《协议书》，约定“2015年10月10日至2018年10月9日租金乙方不再向甲方和李昌台追要，并放弃以上三年租金收入要求”。后原告还到被告江南投资公司把2015年3月26日签订的《协议书》烧毁，但这些都不能掩盖2015年10月10日至2018年10月9日3年的租金已用1011商铺抵偿的事实，该《协议书》的《补充协议》第二条明确写明“用1011号商铺折抵四层A区三年租金……”。2016年10月24日普洱市房地产管理局转来的原告《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》中第3页第二点“1011号商铺出售给本人，用于抵开发商欠本人的A区租金等债务……”。二、原告要求被告江南投资公司承担的A区租金应从2018年10月9日起算。1.被告江南投资公司认为2015年10月10日至2018年10月9日3年的租金已用1011号商铺抵偿，即使不能认定抵偿，那么双方签订的《协议书》也写明该三年的租金原告不再向被告江南投资公司和被告李昌台追要，放弃三年租金。因此该时间段租金原告无权再主张。2.被告江南投资公司现因经营困难，濒临破产，在2018年10月已支付租金到期后已无力支付剩余租金，已发函对A区返租协议予以解除。三、原告无权要求被告江南投资公司承担B区租金。被告江南投资公司与原告对B区没有签订过返租协议，四楼B区2016年8月20日后的租金收益被告江南投资公司不应承担，被告江南投资公司在《关于江南国际四层商铺的说明》中有“被告江南投资公司负责和网吧签订增加面积补充协议，保证原告起租价格24元/平方米的收益”，但这只是帮助原告租赁和对外起租价格的一个说明。被告江南投资公司和原告所签订的《江南国际商场4楼A区（网吧）租赁补充协议》中并未有任何对租金的保证，现黄登栋已经经营不善跑路，根据协议约定，出租方已由被告江南投资公司转为原告，原告无权要求被告江南投资公司承担租金。四、普洱瑞云商业运营管理有限公司非法结算问题。原告已提起诉讼且原告方已经败诉，普洱瑞云商业运营管理有限公司已于2016年12月26日注销，是按照依法办理注销，不是违法，被告王宝卫不应当承担责任。综上所述，原告滥用诉权，请求驳回其诉讼请求。被告张宋文辩称，1.本案A区、B区，应该分别立案，在本案中，基于不同法律关系不能在同一案中处理，被告江南投资公司的A区、B区是两个法律关系，基于不同的事实，应当分案进行处理。2.第一项诉讼已经用1011号房屋冲抵，原告没有权利主张。3.第2项诉讼请求被告张宋文没有担保责任，承担连带责任无事实和法律依据。4.诚如第一被告代理人所述，2018年10月已经解除，2018年10月以后，都不在具有支付租金的责任，作为担保人张宋文，也不在承担担保责任，对于第七项对被告张宋文承担诉讼费用，并不存在承担的条件，第三项和第五项与被告张宋文没有任何关系，不应该在本案中处理，对于第七项不应该合并计算。被告左睿辩称，就原告提出的诉讼请求，同意被告江南投资公司和被告张宋文意见。本案在（2017）云0802民初2454号已经审结，是原告申请撤诉，经法院核实，准予撤诉，就相关事实表明，所涉及到本案被告左睿的责任，是担保协议担保责任，就法律规定，从开始之日起6个月之内担保人才承担责任，原告没有向被告左睿告知，没有在法律期限告知，担保责任免除，被告李昌台代表被告江南投资公司与原告达成共识，之前也没有通知承担担保责任，原告向法庭提出的诉讼请求，无事实和法律依据，应依法驳回。被告李爱杰、李昌台未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩状。原告与被告江南投资公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王宝卫、张宋文、左睿未向本院提交证据材料，被告李爱杰、李昌台未到庭质证，亦未在举证期内向本院提交任何书面证据材料。对证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据材料：《合同书》、第四组证据材料：《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》、第七组证据材料：《关于解决违约责任和继续履约合同的“补充协议”》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的三性均予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，该三份合同系原告李建武与被告江南投资公司签订的，经质证被告江南投资公司亦予以认可，故本院予以采信；2.原告提交的第二组证据材料：《协议书》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的三性均予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，《协议书》系原告李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的，经质证普洱瑞云商业运营管理有限公司的股东被告王宝卫亦予以认可，故本院予以采信；3.原告提交的第三组证据材料：《补充协议书》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的三性均予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，《补充协议书》系被告李昌台、张宋文、左睿向原告出具的，经质证被告张宋文、左睿亦予以认可，故本院予以采信；4.原告提交的第五组证据材料：《关于江南国际四层商铺的说明》、第六组证据材料：《关于对的答复》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的三性均予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，《关于江南国际四层商铺的说明》《关于对的答复》系被告江南投资公司出具的，经质证被告江南投资公司亦予以认可，故本院予以采信；5.原告提交的第八组证据材料：《瑞云公司登记（备案）申请书》《公司注销登记申请书》《普洱瑞云商业运营管理有限公司股东决定》《普洱瑞云商业运营管理有限公司注销清算报告》《普洱日报公告》《内资企业登记情况表》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实普洱瑞云商业运营管理有限公司注销过程的事实，故本院予以采信；6.原告提交的第九组证据材料：《普洱市房产管理局档案摘抄表》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的三性均予以认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，能证实位于普洱市思茅区以及普洱市思茅区房产登记信息，且加盖普洱市住房保障和房地产管理局的印章，故本院予以采信；7.原告提交的第十组证据材料：《房屋购销合同》，被告江南投资公司、王宝卫对该组证据材料均不予认可，被告张宋文、左睿对该组证据材料的三性予以认可，但对证明目的不予认可。本院认为，该组证据材料来源及形式合法，该能证实原告李建武与被告江南投资公司于2017年1月20日签订《商品房购销合同》，并于2017年2月16日在普洱市住房保障和房地产管理局进行登记备案，登记号为53129号的事实，故本院予以采信；8.原告提交的第十一组证据材料：《协议书16份》，被告江南投资公司、王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料的真实性予以认可，但对合法性、关联性不予认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但系原告及案外人与普洱瑞云商业运营管理有限公司之间签订的，且原告原购买的标的物已进行变更，并另签订合同，该协议与本案不具有关联性，故本院在本案中不予采信；9.被告江南投资公司提交的第一组证据材料：《2015年3月26日协议》《2015年3月27日补充协议》《普洱市房地产管理局通知》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》《照片》《关于解决违约责任和继续履行合同的“补充协议”》，原告对《2015年3月26日协议》《2015年3月27日补充协议》《普洱市房地产管理局通知》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》的三性及证明目的均不予认可，对《照片》认为与本案无关，《关于解决违约责任和继续履行合同的“补充协议”》的证明目的不予认可；被告王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料予以认可。本院认为，《2015年3月26日协议》《2015年3月27日补充协议》《普洱市房地产管理局通知》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》来源及形式合法，《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》系原告李建武向普洱市房地产管理局反映被告江南投资公司存在问题制作的材料，原告李建武向普洱市房地产管理局反映后普洱市房地产管理局向被告江南投资公司反馈并出具《普洱市房地产管理局通知》，《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》中原告李建武自认的内容能与《2015年3月26日协议》《2015年3月27日补充协议》互相佐证，故本院予以采信；《照片》无拍摄的时间及地点，无法证明被告江南投资公司所要证明的内容，故本院不予采信；《关于解决违约责任和继续履行合同的“补充协议”》来源及形式合法，与原告提交的第七组证据材料系同一证据材料，故本院予以采信；10.被告江南投资公司提交的第二组证据材料：《协议书》，原告对该组证据材料不予认可，被告王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料予以认可。本院认为，该组证据材料系原告与被告江南投资公司、李昌台签订的，能与原告提交的第一组证据材料中《2015年3月26日协议》《2015年3月27日补充协议》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》互相佐证，故本院予以采信；11.被告江南投资公司提交的第三组证据材料：《解除函》，原告对该组证据材料不予认可，被告王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料予以认可。本院认为，该组证据材料虽来源及形式合法，但系被告江南投资公司自己制作的，经质证原告不予认可，被告江南投资公司亦未提交其他证据证明被告江南投资公司已将该函送给原告，故本院在本案中不予采信；12.本院依照被告江南投资公司的申请调取本院（2017）云0802民初2454号《庭审笔录》，原告对该组证据材料不予认可，被告王宝卫、张宋文、左睿对该组证据材料予以认可。本院认为，该组证据材料系本院依照被告江南投资公司的申请调取的证据材料，程序未违反法律法规的规定，《庭审笔录》系对（2017）云0802民初2454号案件在庭审过程中的记录，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2011年7月28日，原告李建武（合同甲方）与被告江南投资公司（合同乙方）签订《合同书》，主要内容为：“第一条：甲方在乙方开发的江南国际项目购买商铺（双方签订商品房购销合同，具体约定双方的权利义务）。在合同履行期内，不得拖欠甲方购买1550平方米商铺的总房款880万元人民币（以下金额均为人民币），每年计提8%为704000元的收益（具体面积、总房款、计提收益以最后测定为准，该收益体现为租金）。第二条：甲方购买的该商铺租给租赁公司使用（双方签订租赁合同约定具体的权利义务）。合同约定乙方按每季度先付款后使用，每季度租金是176000元（按最终确定的总收益计），如果租赁公司不能按照合同约定给付甲方租金，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金（即997.80元）；拖欠租金十天后，每天应按承担违约金3000元。以上违约责任，乙方与租赁公司共同承担。第三条：如果租赁公司拖欠租金长达两个季度，甲方有权终止合同，把商铺转给第三方，相关的装修费用及投资视为违约责任，甲方不承担任何关于投资的损失。第四条……。第五条：本合同一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章后生效。第六条：本合同作为租赁协议书的附件。”同日，原告李建武（合同甲方）与普洱瑞云商业运营管理有限公司（合同乙方）签订《协议书》，主要内容为：“甲、乙双方本着自愿、平等、信用的原则，经协商达成委托招商协议如下：一、甲方于2011年与开发商普洱江南投资开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由甲方出资购买该开发商开发的位于普洱市思茅区，该商品房的房号为4层Ａ区（电影院区域），参考建筑面积为1550平方米，参考套内建筑面积为1112.28平方米（最终以产权证记载为准）。该房屋拟定于2012年9月30日之前交付甲方。二、委托事项：甲方将所购买的该商品房及其附属设施整体委托给乙方，由乙方负责招商经营……。三、甲方委托招商的期限：甲方委托乙方招商的期限为15年，自甲方将商品房交付乙方之日起计算（由甲乙双方签订交付确认书予以确认）。四、甲方委托招商期限内的收益保证：1、乙方保证：自甲方将商品房交付乙方之后，三个月内视为经销商装修期及试营阶段，该阶段不计收益，第三个月之后，每年按甲方购房款的8%计收益，具体为704000元／年（以房管部门最终测定的建筑面积计算总房款，收益依据总房款的变化而变化，多退少补）。其中，第一年（计收益9个月）、第二年、第三年的收益共计1936000.00元人民币已全额返还甲方。2、以上收益的支付时间为：每季度支付一次，先付后使用，于每季度第一个月15日之前以现金方式支付。甲方于商品房交付之日起第37个月的15日之前到乙方领取第一收益季度的收益。3、除因商品房质量问题和不可抗力之外，乙方不得以该商品房未能找到经销商或者经销商实际承租的价格低于应支付给甲方的收益为由而向甲方拒绝支付、减少支付或者延期支付本协议约定的甲方的年收益。4、乙方实际招商收益超过本协议约定部分，归乙方所有。五、甲乙双方的权利义务……六、关于违约的约定：1、……2、乙方不能按照本协议约定将甲方收益交付给甲方的，乙方应按照甲方与普洱江南国际投资有限公司在2011年7月28日签订的《合同书》中约定的违约责任条款执行。3、……七、……八、因对该商品房进行招商产生的收益，所发生的税收，经甲方审核认可，由甲方承担30%、乙方承担70%。九……十、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章后生效，如双方今后另行签订协议或委托书，本协议终止，权利义务关系以后签协议为准。本协议与甲方与普洱江南国际投资有限公司在2011年7月28日签订的《合同书》具备同等效力。”2013年3月12日，被告张宋文、李昌台、左睿作为担保人向原告李建武出具《补充协议》，内容为：“1、无论普洱江南投资开发有限公司在2012年10月10日是否给李建武交办理4楼A区（电影院）的交房手续，都不影响李建武与瑞云商业运营管理有限公司签订商铺租赁合同约定总房款8%的收益，所发生的税收，由李建武承担30%，瑞云商业运营管理有限公司承担70%。2、李建武与瑞云商业运营管理有限公司签订的4楼A区（电影院）租赁合同，因江南投资开发公司招商广东大地影院未果，由江南投资开发公司股东自然人张宋文、李昌台、左睿，对李建武15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。3、本补充协议与李建武和江南投资开发公司于2011年7月28日签订的4楼A区（电影院）协议书（瑞云公司）合同书（江南公司）具有同等法律效力。4、本补充协议附担保人身份证复印件。5、本补充协议一式四份，所有当事人各执一份。”2013年4月25日，原告李建武（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，主要内容为：“为了进一步完善李建武与普洱江南投资开发有限公司签订的江南国际项目四楼Ａ区全部商铺租赁《合同书》、李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订的商铺租赁《协议书》及2013年3月12日签订的就对江南国际商场四楼Ａ区商铺的租赁相关事项的《补充协议》经甲乙双方就对以上所签订的内容再次进行补充，现经甲乙双方协商一致，订立本补充合同，供甲乙双方共同遵守，不得违约。第一条、甲方开发的‘江南国际’项目位于云南省普洱市思茅区，乙方获悉普洱江南投资开发有限公司向社会公开销售商铺，乙方依法购得甲方开发的江南国际项目四层Ａ区的全部商铺。第二条、现甲乙双方约定Ａ区商铺建筑面积依据房管局最终测量的数字为准，Ａ区全部商铺包括4001、4002、4002附1号、4003、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008（共有8套，附3套，可办理11份产权证）。该Ａ区全部商铺的总建筑面积为1833平方米，另外再增加Ｂ区4010号中的部分面积27平方米，甲乙双方约定乙方所购买的四楼Ａ区商铺收益不以《商品房购销合同》中的总价计算，是以本补充合同商铺收益建筑面积合计1860平方米，单价为每平方米5677.42元人民币，全部商铺的总价款为10560000元人民币，大写金额：壹仟零伍拾陆万元整（其中包括2012年10月10日至2015年10月9日的商铺租金为2323200元，该租金所产生的商铺租赁税费由普洱江南投资开发有限公司单方自行承担），Ａ区计算返租租金时以10560000元人民币（大写金额：壹仟零伍拾陆万元整）为准，关于价款的支付、商品房购销合同的签订，双方另行完成。第三条、乙方所购买的Ａ区全部商铺，在甲方交付乙方使用之后，乙方返租给普洱瑞云商业运营管理有限公司。从2015年10月10日起，总商铺款10560000元人民币8%的年收益由甲方每年支付给乙方844800元人民币（大写金额：捌拾肆万肆仟捌佰元整）的使用费（乙方在2015年10月10日之前不能向甲方和普洱瑞云商业运营管理有限公司收取任何费用，2015年10月10日之后，除收取该费用，乙方不能向甲方和普洱瑞云商业运营管理有限公司收取其他任何费用），支付时间为12年，以季度结算（具体支付时间为每季度的前三天支付，先付后使用，支付期限为2015年10月10日至2026年9月30日，由甲方按约定金额直接将租赁费以转账和付现形式支付至：开户行为中国银行普洱支行，户名为李建武，账号为62×××62），期满后，乙方收回所购买的商铺。甲方支付的该笔费用，需缴纳税金，由乙方承担税金的30%。第四条……第五条、2012年10月10日至2015年10月9日期间的商铺租赁产生的税费由普洱江南投资开发有限公司自行承担。第六条……第七条、本补充合同与甲乙双方签订的江南国际商场四楼Ａ区其他相关《租赁合同》、《租赁协议》及《补充协议》都具有同等法律效力。第八条、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，经双方签字盖章后生效。”2014年4月31日，被告江南投资公司出具的《关于江南国际四层商铺的说明》中第二条、第四条、第六条载明：“二、四楼商铺结算情况。1、四楼商铺总面积：3064.56㎡，单价：5677.42元／㎡，总价：17398794.23元；2、返租三年，三个月的装修期，合计为36个月，扣除三个月的装修期，按照年返8%，折合月返为0.667%，三拾三个月则返还比例为22%。3、三拾三个月的返租总金额：17398794.23×22%＝3827734.73元，扣除三年返租后四楼商铺款为：13571059.50元；交款总金额为：13571056.00元。4、开具的四楼商铺的发票总金额为：13421058.34元。交款总金额为：13571056.00元。多交：150001.16元，用四楼4011号房优惠了的150069.86元抵扣。四、租赁情况：1、四层商铺租赁分为Ａ区、Ｂ区，其中Ｂ区为网吧租赁区，原租赁合同面积约1150㎡，起租价格24元／㎡；而根据网吧的装修区域划分，网吧实际租赁面积为1231.65㎡。前三年租金由江南投资开发有限公司收。后十二年由李建武收。下来江南投资开发公司负责和网吧重新签订增加面积的补充协议，江南投资开发有限公司保证李建武1231.65㎡起租价格24元／㎡的收益。2、四层Ａ区商铺产权面积为1832.91㎡×5677.42元／㎡＝10406199.89元×8%＝832495.99元／年（返租收益），2015年10月10日开始由李建武按原合同条款约定计收。五、其他：1、同意提供一间办公室五年的使用权，水、电、物管费用自理。2、同意提供一个停车位使用权，物业管理等费用自理。六、本‘关于江南国际四层商铺的说明’与江南投资开发有限公司和李建武签订的Ａ区租赁合同具有同等的法律效力。……”2015年1月5日，被告江南投资公司向原告李建武作出的《关于对的答复》中第3条、第4条载明：“3、我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。4、我公司不存在任何欺诈行为，我公司与你签订协议中，并没有约定四楼一定做电影院用途，只是当时是划分为电影院区域，2013年3月12日我公司法定代表人李昌台及股东张宋文、左睿，应你要求所签订的担保协议中，已明确四楼招租电影院未果，三人对你的租金收益担保。并且根据协议所约定，2012年10月10日我公司接手后，3年的租金即2012年10月10日至2015年10月9日的租金已折抵进购房款中，我公司需支付你租金的时间是从2015年11月15日起，现在还未到支付租金时间。”2015年1月9日，被告江南投资公司向原告李建武作出的《关于对的答复》中第3条、第4条载明：“3、我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90日内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。我公司承诺自2015年1月12日（星期一）起，90个工作日（国家法定节假日除外），内办理好房屋产权证，如到期未办理，我公司将赔偿你每天500元补偿费。4、我公司不存在任何欺诈行为，我公司与你签订协议中，并没有约定四楼一定做电影院用途，只是当时是划分为电影院区域，2013年3月12日我公司法定代表人李昌台及股东张宋文、左睿，应你要求所签订的担保协议中，已明确四楼招租电影院未果，三人对你的租金收益担保。并且根据协议所约定，2012年10月10日我公司接手后，3年的租金即2012年10月10日至2015年10月9日的租金已折抵进购房款中，我公司需支付你租金的时间是从2015年11月15日起，现在还未到支付租金时间。现在原担保协议的基础上，我公司再用‘江南国际’两层商铺作为担保。”2015年3月26日，原告李建武（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《协议》，主要内容为：“2011年9月6日甲、乙双方签订了《商品房购销合同》购买江南国际楼盘第四层商铺，套内建筑面积2241.74平方米。后签订一系列协议，2013年4月25日双方签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》约定从2015年10月10日起，按商铺款10560000元人民币8%的年收益由甲方每年支付给乙方844800元人民币的租金。2015年1月4日乙方向甲方寄发《关于普洱江南投资开发有限公司“江南国际”项目违规违法建设及合同欺诈等相关问题的》，甲方对此作出答复，但乙方不满意于2015年1月19日再次寄发《对普洱江南投资开发有限公司“关于的答复”及相关事项的回函》，要求甲方承担因公摊面积减少而导致的产权面积减少及为租金收益提供担保。为此甲乙双方经过多次协商，达成如下协议：一、甲方拿出位于江南国际商场一层1011号，产权面积65.84平方米的商铺折价3600000.00元（大写：叁佰陆拾万元整），对乙方提出减少的产权面积进行抵扣，剩余冲抵租金。二、计算方法：1、减少的133.11平方米产权面积。按每平方米5677.42元折算，为755722元（大写：柒拾伍万伍仟柒佰贰拾贰元整）。2、抵扣产权面积差后剩余2844278元（大写：贰佰捌拾肆万肆仟贰佰柒拾捌元整）。3、现乙方Ａ区房屋产权面积为1753.28平方米（新测绘），单价5677.42元／㎡，总价9954107元（大写：玖佰玖拾伍万肆仟壹佰零柒元整），8%的年租金为796329元（大写：柒拾玖万陆仟叁佰贰拾玖元整）。4、本协议第二条（计算方式）第2与第3相折抵租金3年，抵扣期为2015年10月10日至2018年10月9日。金额2388987元（大写：贰佰叁拾捌万捌仟玖佰捌拾柒元整）。5、江南国际商场一层1011号商铺自2018年10月9日前由甲方收租金，折抵1011号商铺的购房款乙方无异议。2018年10月10日之后1011号商铺租金由乙方收取。6、本协议签订生效，商品房购销合同签订备案二日内，乙方一次性付给甲方160000.00元（壹拾陆万元正）。7、在办理产权手续时各种税款及配套费用，应按国家政策规定的由甲、乙双方各自缴清。三、本协议第二条双方所约定相抵的内容减去1011号商铺总价款360万元后全部冲抵两清，1011号商铺产权归乙方所有。四、本协议内容经双方多次核实计算，同意按协议内容执行。五、本协议自签订即日起，双方应共同遵守并履行，如有未履行协议内容的，则应承担违约责任，并承担因此造成的经济损失。另本协议各项内容履行完后自行终止。六、本协议自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”2015年3月27日，原告李建武（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《补充协议》，内容为：“2015年3月26日双方签订了1011号商铺抵房租的《协议》，现就双方今后在办理产权登记、完善公司财务手续的发票、及税务等事宜协商一致，达成如下两点补充：一、1011号商铺折抵后，江南公司开金额2388987.00元的购房发票给李建武办理产权登记。二、用1011号商铺2388987元折抵四层A区叁年租金，李建武应提供税务（租金）发票给江南公司。开据发票的税款按原四层A区返租合同约定的各自承担税款（即12%的租赁税。2388987元×12%=286678.44元。由普洱江南投资开发有限公司承担70%金额200674.91元；李建武承担30%金额86003.53元）。本协议自签定即日起，双方应共同遵守并履行。本协议自双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份。”2016年10月10日，原告李建武自制的《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》中第二条载明：“2015年3月30日，本人与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，约定1011号商铺出售给本人，用于抵开发商欠本人的A区租金等债务，本人要求向房管局备案办理房产证……”2017年1月20日，原告李建武（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》，原告向被告购买位于普洱市思茅区，该商品房套内建筑面积为48.62平方米，单价为每平方米15543.43元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为755722元。并于2017年2月16日到普洱市住房保障和房地产管理局对该份合同进行备案登记，登记号为53129号。2017年2月16日，原告李建武（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《关于解除违约责任和继续履行合同的“补充协议”》，内容为：“甲方开发的位于普洱市思茅区的江南国际商场，乙方购买了该商场4楼整层商铺。乙方在按相关合同办理房产证的过程中发现甲方开发的该项存在诺多问题，乙方本着解决问题的态度于2015年1月9日给乙方出具了一份‘关于对《告知书》的回复’第3条约定：‘我公司与你签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定中，明确90日内我公司应办理产权预登记手续，现我公司已按合同约定办理了该手续，并已向房产登记管理部门及土地部门提交材料，办理房屋产权证。我公司承诺自2015年1月12日（星期一）起，90个工作日（国家法定节假日除外），内办理好房屋产权证，如到期未办理，我公司将赔偿你每天500元补偿费。’另外，依据2014年3月31日出具的《关于江南国际四层商铺的说明》第五项2条，甲方同意给乙方提供一个停车位使用权，为解决和落实上述承诺，现经甲、乙双方在普洱市多次友好协商，达成如下协议：一、乙方购买的4楼整层商铺租赁合同，继续按原租赁合同又签订一系列相关补充协议及相关约定的各项担保、保证履行。二、甲方将江南国际Ａ座503号冲抵给乙方，房款240695元（建筑面积为68.77㎡×3500元／㎡＝240695元）。乙方用甲方应当承担的逾期办理房产手续违约金和乙方负一层永久性停车位一次性冲抵该房屋的全部房款。三、甲、乙双方在本协议签订后，办理该房屋产权证所产生的税费甲、乙双方按国家有关法规应各自承担。四、乙方江南国际商场负一层一个永久性停车位归甲方所有，甲方在管理江南国际物业期间给乙方协调一个车位免费使用。五……”2017年2月16日，原告李建武、李威霖、李威震（合同乙方）与被告江南投资公司（合同甲方）签订《补充协议》，内容为：“经甲、乙双方多次协商，达成以下几点协议：1、李建武、李威霖、李威震共同购买甲方开发的江南国际Ａ区，现因甲方长期对该项目商场负债经营，乙方租金从2015年10月10日至2018年10月9日止，三年的租金，乙方向该商铺租金收入的担保人张宋文向法院起诉追要租金，如法院不判决张宋文承担责任，李建武、李威霖、李威震保证不再向甲方和李昌台追要租金，并放弃以上三年租金收入要求。2、法院追回的租金归李建武所有，作为补偿李建武在2017年元月送市住建局举报材料8项问题未解决的事项。3、2018年10月9日后的四层Ａ区租赁合同和补充协议按原约定执行。2017年甲、乙双方所签订的相关合同约定双方有效履行。4、此协议双方签字生效。甲方盖章：普洱江南投资开发有限公司（印章），经办人签字：李昌台；乙方签字：李建武，李威霖、李威震代签：李建武。签定日期：2017年2月16日。”普洱瑞云商业运营管理有限公司的股东为被告李爱杰、王宝卫，注册资本为500万元，被告李爱杰认缴出资额为125万元，持股比例为25%，被告王宝卫认缴出资额为375万元，持股比例为75%。普洱瑞云商业运营管理有限公司于2016年11月14日召开股东会决议，同意公司注销，并成立清算组。于2016年10月24日在普洱日报进行注销公告，要求债权人于2016年10月24日起45日内向清算组申报债权。普洱瑞云商业运营管理有限公司于2016年12月26日作出《普洱瑞云商业运营管理有限公司注销清算报告》，载明：公司财产状况，截止清算基准日，公司净资产总额为55.08元，其中净资产为55.08元，负债总额为0.00元。于2016年12月26日向普洱市思茅区市场监督管理局申请注销登记，普洱市思茅区市场监督管理局于当日予以注销。另查明，位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为原告李建武；位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为原告李建武、李威震；位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为原告李建武、李威霖。原告李建武与原告李威震、李威霖系父子关系。本院认为，一、对原告主张被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰向原告支付Ａ区租金2497487.97元的请求。原告李建武与被告江南投资公司就原告李建武向被告江南投资公司购买的江南国际商场4层Ａ区返租事宜签订《合同书》《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》及一系列协议书，是原告李建武与被告江南投资公司之间的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，原告李建武与被告江南投资公司之间依法成立租赁合同关系，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中,2011年7月28日原告李建武与被告江南投资公司签订《合同书》以及原告李建武与普洱瑞云商业运营管理有限公司签订《协议书》，约定原告李建武向被告江南投资公司购买的江南国际商场4层Ａ区返租给被告江南投资公司，每年的租金收益为704000元，并委托普洱瑞云商业运营管理有限公司招商，普洱瑞云商业运营管理有限公司保证每年支付租金收益704000元。原告李建武又于2013年4月25日与被告江南投资公司签订《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》，合同约定Ａ区全部商铺包括4001、4002、4002附1号、4003、4003附1号、4003附2号、4004、4005、4006、4007、4008（共有8套，附3套，可办理11份产权证），Ａ区全部商铺的总建筑面积为1833平方米，另外再增加Ｂ区4010号中的部分面积27平方米，双方约定Ａ区计算返租租金时以10560000元为准，从2015年10月10日起总商铺款10560000元8%的年收益由被告江南投资公司每年支付给原告李建武844800元，支付时间为12年，以季度结算（具体支付时间为每季度的前三天支付，先付后使用，支付期限为2015年10月10日至2026年9月30日）。《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》形成于《合同书》及《协议书》之后，后形成的《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》已对《合同书》及《协议书》中的商铺面积、商铺总价款、年收益金额、支付期限、支付方式、支付主体及税费承担的内容作了部分变更，并约定总商铺款10560000元8%的年收益由被告江南投资公司每年支付给原告李建武844800元，因普洱瑞云商业运营管理有限公司未在补充合同中盖章确认，且从原告李建武与被告江南投资公司签订的一系列协议可知，原告李建武购买的江南国际商场4层Ａ区系返租给被告江南投资公司，形成租赁关系的系原告李建武与被告江南投资公司，依照合同的相对性原则，应由被告江南投资公司向原告李建武支付租金。被告江南投资公司应当按照《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》的约定自2015年10月10日起向原告李建武支付每年租金收益844800.00元，被告江南投资公司提交的《2015年3月26日协议书》《2015年3月27日补充协议》《关于再次向普洱市住房和城乡建设局反映普洱江南投资有限公司违规违法建设等相关问题的反映》《2017年2月16日协议书》已证明，被告江南投资公司用位于普洱市思茅区0元，抵扣原告李建武提出减少的产权面积及被告江南投资公司应支付原告李建武2015年10月10日至2018年10月9日期间的租金2388987元（《2015年3月26日协议书》中约定抵扣的每年租金收益为796329.00元），且位于普洱市思茅区的所有权人已登记为原告李建武，故被告江南投资公司应自2018年10月10日起向原告李建武支付至已实际使用的2019年10月9日的租金收益844800元，对原告主张2019年10月10日之后的租金，因该期间的租金尚未实际发生，原告可以待实际发生后另行主张，故本院在本案中不宜认定处理。虽然合同系原告李建武所签，但《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》约定的返租标的物，即位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为原告李建武、李威震，位于普洱市思茅区的房屋所有权人登记为原告李建武、李威霖，原告李建武与原告李威震、李威霖亦系父子关系，原告李建武与原告李威震、李威霖共同作为原告提起诉讼要求支付上述商铺租金收益，并无不当。综上，对原告主张被告江南投资公司、王宝卫、李爱杰支付Ａ区租金的请求，本院予以支持由被告江南投资公司向原告李建武、李威震、李威霖支付自2018年10月10日至2019年10月9日的租金收益844800元。对被告江南投资公司抗辩2015年10月10日至2018年10月9日的租金已经用1011号商铺折抵的理由，于法有据，本院予以支持。二、对原告主张被告江南投资公司支付原告Ａ区租金年利率6%的资金占用费及每天按3000元计算违约金的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告李建武与被告江南投资公司签订的《合同书》及《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》中约定，被告江南投资公司按每季度先付款后使用，具体支付时间为每季度的前三天支付，如果租赁公司不能按照合同约定给付原告李建武租金，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金（即997.80元），拖欠租金十天后，每天应按承担违约金3000元。被告江南投资公司应当按照约定每季度的前三天向原告李建武支付自2018年10月10日至2019年10月9日期间的租金收益844800元，但被告江南投资公司未按约定向原告李建武支付租金，被告江南投资公司的行为已经构成违约，应向原告承担违约责任，虽然原被告在《合同书》中约定，按应付每日租金1955.60元的50%计违约金997.80元，拖欠租金十天后，每天应承担违约金3000元。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则兼具一定程度的惩罚性，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，本案中原告李建武要求被告江南投资公司按照《合同书》中约定支付资金占用期间利息、违约金，庭审中被告江南投资公司亦认为过高要求予以调整，经审核被告江南投资公司未按约定向原告支付租金给原告造成的实际损失系资金被占用期间的利息损失，在被告江南投资公司存在违约的情况下，兼顾合同的履行情况，以及被告江南投资公司的过错程度等综合因素考量，本院予以调整为以被告江南投资公司尚欠原告李建武的租金收益844800元为基数，按照中国人民银行1-5年期同期同类贷款基准利率4.75%的逾期罚息利率标准年利率7.125%（计算方式：4.75%×1.5倍）计算，故被告江南投资公司应支付2018年10月10日至2019年10月9日的逾期违约金为37620元［计算方式：844800元÷4×（7.125%÷12）×3月＋（844800元÷4）×2×（7.125%÷12）×3月＋（844800元÷4）×3×（7.125%÷12）×3月＋844800元×（7.125%÷12）×3月］，并自2019年10月10日起以尚欠租金收益844800元为基数，按照年利率7.125%支付至租金收益清偿之日止。综上，对原告李建武主张被告江南投资公司支付Ａ区租金年利率6%的资金占用费及每天按3000元计算违约金的请求，本院予以支持由被告江南投资公司向原告李建武、李威震、李威霖支付逾期违约金37620元，并自2019年10月10日起以尚欠租金收益844800元为基数，按照年利率7.125%支付至租金收益清偿之日止。三、对原告主张被告江南投资公司向原告支付Ｂ区租金1064145.60元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”本案中，原告主张要求被告江南投资公司支付Ｂ区租金收益的依据系被告江南投资公司于2014年3月31日向四楼商铺的各位股东作出的《关于江南国际四层商铺的说明》中所载明的：四层商铺租赁分为Ａ区、Ｂ区，其中Ｂ区为网吧租赁区，原租赁合同面积约1150㎡，起租价格24元／㎡；而根据网吧的装修区域划分，网吧实际租赁面积为1231.65㎡，前三年租金由被告江南投资公司收，后十二年由原告李建武收，下来被告江南投资公司负责和网吧重新签订增加面积的补充协议，被告江南投资公司保证原告李建武1231.65㎡起租价格24元／㎡的收益。位于普洱市思茅区范围，原告李建武与被告江南投资公司已在《江南国际商场4层Ａ区租赁补充合同》对4层4010号中部分面积27平方米归入Ａ区进行约定，本院亦在江南国际商场4层Ａ区中认定处理，对原告李建武向被告江南投资公司购买的江南国际商场4层Ｂ区其余商铺，因被告江南投资公司在《关于江南国际四层商铺的说明》中只是保证原告李建武购买的Ｂ区1231.65㎡的起租价格为24元／㎡，但并未约定原告李建武购买的Ｂ区平方米外）系返租给被告江南投资公司使用，被告江南投资公司应按照24元／㎡向原告李建武支付Ｂ区（除江南国际1幢4层4010号商铺中27平方米外）的租金，故原告应对其提出的诉讼请求所依据的事实承担相应举证，但原告未提交相应的证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”应由原告自行承担举证不能的不利后果。故对原告主张被告江南投资公司支付Ｂ区（除江南国际1幢4层4010号商铺中27平方米外）租金收益的请求，本院不予支持。四、对原告主张被告李昌台、左睿、张宋文对被告江南投资公司应付原告的租金及违约金承担连带清偿责任的请求。被告李昌台、左睿、张宋文于2013年3月12日向原告李建武出具《补充协议》，是各方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国担保法》第十二条规定：“同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。”第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，被告李昌台、左睿、张宋文于2013年3月12日向原告李建武出具的《补充协议》载明：因被告江南投资公司招商广东大地影院未果，由被告江南投资公司股东自然人张宋文、李昌台、左睿，对原告李建武15年内每年总房款8%的租赁收益进行担保。依据《补充协议》的约定，被告张宋文、李昌台、左睿系对原告李建武返租给被告江南投资公司的江南国际商场4层Ａ区在返租期的租金收益进行担保，因原告李建武与被告张宋文、李昌台、左睿在《补充协议》中未对担保方式及担保期限进行约定，依照上述法律的规定，被告张宋文、李昌台、左睿的担保方式为连带责任保证，担保期限为自主债务履行期届满之日起六个月内，因被告江南投资公司未按照合同约定向原告支付自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元，原告在主债务履行期间向本院提起诉讼并要求担保人张宋文、李昌台、左睿承担担保责任，符合上述法律规定，被告张宋文、李昌台、左睿应当对被告江南投资公司欠原告李建武、李威震、李威霖自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元及逾期违约金承担连带责任保证。故对原告主张被告张宋文、李昌台、左睿对被告江南投资公司应付原告的租金及违约金承担连带清偿责任的请求，本院予以支持由被告张宋文、李昌台、左睿对被告江南投资公司欠原告李建武、李威震、李威霖自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800元及逾期违约金承担连带清偿责任。对被告张宋文、左睿抗辩担保人的担保期限已经届满，被告张宋文、左睿的担保责任已经免除的理由，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案中，被告李昌台、李爱杰经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见及提交证据，视为对自己权利的处分与放弃，应自行承担由此产生的法律后果，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告普洱江南投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告李建武、李威震、李威霖支付自2018年10月10日起至2019年10月9日止的租金收益844800.00元、逾期违约金37620.00元，以上共计882420.00元，并支付自2019年10月10日起至租金收益清偿之日止的逾期违约金（以尚欠租金收益844800.00元为基数，按照年利率7.125%计算）；二、由被告李昌台、张宋文、左睿对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告李建武、李威霖、李威震的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35293.00元，由原告李建武、李威霖、李威震承担26549.00元，被告普洱江南投资开发有限公司承担8744.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长 段 经 权人民陪审员 刘  丽人民陪审员 欧阳学进二〇一九年十一月十三日法官助理谭艳超书记员**芳