上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初22904号原告：上海得璟机械有限公司,住所地：上海市奉贤区谊盛路XXX号。法定代表人：乔惠华，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄玲，上海道舍律师事务所律师。被告：上海泉辉实业发展有限公司,住所地：上海市奉贤区四团镇彭平公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：许云凌。委托诉讼代理人：许勇。原告上海得璟机械有限公司与被告上海泉辉实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄玲、被告委托诉讼代理人许勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1，判令解除原、被告于2018年6月21日签订的《厂房租赁协议》;2，判令被告返还原告剩余的租金及保证金76,698元;3,判令被告向原告支付违约金(以96，698元为本金、自2018年8月19日起至2019年7月14日止、按年利率24%计算；以76,698元为本金、自2019年7月15日起至实际归还日止按年利率24%计算)。事实与理由：2018年6月21日,原、被告签订《厂房租赁协议》,约定被告将其承租的位于奉贤区新四平公路XXX号内的A1-1号厂房出租给原告,原告向被告支付了定金,签订协议后,定金转化为保证金,原告同时支付了第一年的租金及物业费176,698.50元。因被告与房东之前产生了纠纷,房东不同意被告向原告交付房屋,并且告知他们正在诉讼。无奈之下,原告只能要求被告解除合同、返还租金等,后被告退还了50,000元。2018年8月9日,被告向原告出具承诺书,承诺剩余146,698元租金最迟于2018年8月19日前退还,否则将向原告支付违约金每日5,000元。至起诉前,被告尚有76,698元租金未退还,原告多次向被告方催讨未果。原告认为,被告方的行为系根本违约,严重侵害了原告的合法权益,故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请，双方签订的租赁合同合法有效，租赁期限五年，没有证据证明双方已经解约，原告应支付计算至另案纠纷判决生效、被告没有转租权截止日的租金；吴某某出具的承诺书是个人行为，被告不予认可；本案系争房屋因另案存有纠纷，被告已向检察院申请抗诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据即厂房租赁协议、收据、银行转账记录、(2018)沪0120民初3801号民事判决书、企业信用信息公示报告(被告)，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：案外人吴某某于2018年8月9日向原告出具“承诺书”一份，内容为：“本人吴某某，退租金共146698./2018.8.10退50000./2018.8.19退96698.5/如果没退，每天违约金5000./元。根据承诺书的内容可以确定，吴某某对分期退款及逾期退款的违约责任有明确的承诺，吴某某系被告占股97.5%的控股股东，且原、被告签订的合同上亦有吴某某的签字，因此原告有理由相信吴某某有权代理被告作出意思表示，本院对该承诺书的证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月21日,原、被告签订《厂房租赁协议》,约定原告租赁的位于奉贤区新四平公路XXX号内的A1-1号厂房,原告向被告支付了定金20,000元(后定金转为保证金),原告同时支付了第一年的租金172,170.50元、物业费4,528元，原告共计向被告支付了196,698.50元。后因被告与系争屋权利人产生了纠纷,原告无法使用系争房屋，原告要求与被告解除合同、返还租金等,被告退还了50,000元。2018年8月9日,被告向原告出具承诺书,承诺剩余146,698元租金最迟于2018年8月19日前退还,否则将向原告支付每日5,000元的违约金。被告于2018年8月9日出具承诺书当日退还50,000元，于2018年8月17日退还50,000元，后又退还20，000元，至起诉前,被告尚有76,698元未退还,原告多次向被告方催讨均未果，故涉诉。另查明，案外人吴某某向案外人姜某1、姜某2处租得本案系争房屋，因双方发生纠纷涉诉，本院于2018年2月6日立案受理，案号为(2018)沪0120民初3801号，经审理后于2018年11月23日判决：吴某某与案外人姜某1、姜某2签订的系争房屋的租赁合同无效，吴某某应于判决生效后返还系争房屋，该案已生效。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效租赁房屋租赁合同无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。根据前述生效判决的认定，系争房屋无规划许可，故原、被告签订房屋租赁合同无效。根据原、被告签订合同时间可知，原告承租系争房屋正是发生在上述案件纠纷发生及审理期间中，原告所述因房屋权利人阻止原告进入系争房屋而未使用是可信的，全额退还款项的承诺内容也可佐证，被告也无证据证明交付了系争房屋，故原告要求被告退还租金等有事实依据和法律依据，本院予以支持；被告承诺分期退还相关款项，依法应承担逾期付款的民事责任，原告自愿调整逾期违约金，于法无悖，本院予以确认。被告称已退还170,000元，仅提供退还120,000元的证据，与原告的自认相一致，本院确定已退还120,000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十二条第一百七十六条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海得璟机械有限公司与被告上海泉辉实业发展有限公司于2018年6月21日签订的《厂房租赁协议》无效；二、被告上海泉辉实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海得璟机械有限公司租金及保证金76,698元；三、被告上海泉辉实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海得璟机械有限公司逾期退款违约金(以96,698元为本金、自2018年8月19日起至2019年7月14日止、按年利率24%计算；以76,698元为本金、自2019年7月15日起至实际归还日止、按年利率24%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,718元，减半收取计859元，由被告上海泉辉实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  甘青峰二〇一九年十一月二十九日书记员  蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则法》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。