重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初20515号原告：陈泯钢,男,1970年10月12日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：孙念，重庆丽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱爽，重庆丽达律师事务所律师。被告:夏奎,男,1979年10月9日出生,汉族,住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：杨广成，重庆盛世文辉律师事务所律师。第三人:重庆耀浩房屋经纪有限公司,住所地重庆市江北区电测村29号坎下公路旁临时门面4号门面，统一社会信用代码91500105059899428H。法定代表人:陈文，经理。第三人:陈文,男,汉族,1972年9月10日出生,住重庆市江北区。原告陈泯钢与被告夏奎,第三人重庆耀浩房屋经纪有限公司（以下简称耀浩公司）、陈文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈泯钢及其委托诉讼代理人孙念、邱爽，被告夏奎的委托诉讼代理人杨广成，第三人耀浩公司的法定代表人陈文，第三人陈文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泯钢向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告双倍返还购房定金4万元；2、判决被告立即向原告赔偿中介费损失3.14万元；3、判决被告立即向原告支付逾期返还双倍定金的资金占用损失294.83元(以双倍定金4万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，自2019年6月2日起计算至本金付清之日止),并利随本清；4、被告向原告赔偿房屋溢价损失（以评估鉴定报告为准）；5、本案的律师费1.5万元、诉讼费、鉴定费均由被告承担。事实和理由：2019年5月10日，原告与第三人耀浩公司签订了《购房看房协议》，约定原告委托第三人耀浩公司提供房屋中介服务，后第三人陈文为原告磋商了房屋一套，原告遂于2019年5月14日将购房定金2万元转给第三人陈文，由陈文在签订《购房定金收条》当日即2019年5月16日代表原告将购房定金2万元支付至被告指定的银行账户。被告夏奎委托夏涛涛与第三人耀浩公司签订的《购房定金收条》中明确约定了房屋位置、面积、价款、房款支付方式、违约责任等，原告亦按收条约定支付了购房定金，但被告收到购房定金后却迟迟不肯与原告签署买卖合同，经第三人多次函告被告仍未及时与原告签订房屋买卖合同，也表示不退定金，且被告还可能存在产权不明晰的情况，其行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告夏奎辩称，1、原告主体不适格，购房定金收条约定若被告不卖，已经收到的双倍定金赔给买方代交人，故即使被告不出售房屋，买方无权要求卖方双倍返还定金；2、被告并未违反合同约定，不应双倍返还定金；3、被告不应当承担中介费，原告并未举证证明其实际支付的中介费，且合同约定的中介费过高，即便原告支付了中介费，也与被告无关；4.原告支付的律师费也不应由被告承担，且原告并未举证证明其实际支付的律师费；5、原告主张的预期可得的房屋溢价损失，被告也不应承担，被告仅收取第三人陈文支付的定金，定金收条也明确约定了违约责任，若认定被告存在违约行为，也仅适用定金罚则，不得加重被告的违约责任，且原、被告并未实际签订房屋买卖合同，原告主张的预期损失系扩大损失，不符合相关约定，应不予支持。第三人耀浩公司述称，我系受原告委托将定金2万元打入被告账户中，原告起诉被告合理合法。第三人陈文述称，我系受原告委托将定金2万元打入被告账户中，原告起诉被告合理合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对《购房看房协议》、收款收据、档案自助查询结果、中国农业银行借记卡交易明细、购房定金收条、委托书、夏奎与陈文的微信聊天记录截图、房屋买卖合同、不动产登记受理通知单、不动产登记申请表、法律事务委托合同（民事）、重庆增值税普通发票、房屋产权证、中国建设银行银行卡客户交易明细清单，因各方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。对第三人陈文举示的函告及寄件单，被告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，本院对该证据予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，陈泯钢（甲方）与耀浩公司（乙方）签订了《购房看房协议》，约定甲方购买房屋，请乙方提供中介介绍服务，甲方愿意支付乙方中介费（卖方净收情况下成交金额的2%），按揭收贷款金额的2%，乙方带甲方看所购房屋。在交购房定金或签署买卖合同时视购买介绍成功，甲方就支付全部中介费给乙方。2019年5月14日，陈泯钢通过中国农业银行向耀浩公司的法定代表人陈文转账30000元，备注为：购房定金。2019年5月16日，陈文通过中国建设银行向夏奎账户转账2万元，备注为：购买XXX首付定金。2019年5月16日，夏涛涛受夏奎委托出具了《购房定金收条》，载明：本人夏奎出售房屋，建筑面积128.33平米，售价157万净收，同意买方按揭贷款购买。银行欠款84万元由买方银行贷款通过后支付解押，在2019年7月14日后过户，本人保证产权清晰、无查封能顺利过户，否则按照违约赔付买方产生的经济损失。约定定金10万元，今天由买方代交人陈文，先打定金首付款2万元到本人银行工行卡里面，在3天内本人回来签署买卖合同，买方再补齐8万。委托夏涛涛前来办理，本人愿意承担产生的法律责任。如果本人不卖，以已经收到的双倍定金赔偿给买方代交人，如果买方不买则已收定金不退。受托人处夏涛涛签字。收条上加盖了耀浩公司的印章。庭审中，各方均认可夏奎于2019年5月16日当日收到定金2万元。2019年5月18日，耀浩公司出具收款收据，载明收到陈泯钢支付的中介费31400元。原告陈泯钢举示的被告夏奎和第三人陈文2019年5月14日至6月13日期间的微信聊天记录截图有以下微信聊天内容：2019年5月14日，陈：你好，夏老师，房产证在手吧？夏：没有，按房后可能要两个月才拿，过户可在7月14号。……夏：贷款158，定金10万元，客户解押74，共84万元，可以就订。陈文表示157万成交算了。夏：你叫他先交诚意金吧，卖了算了，条件给他讲清楚。陈：好的。2019年5月15日，夏奎在微信中向陈文表示：买方办理按揭购房价格157万，签订合同交10万定金，房子2019年7月14号满两年可过户，买方7月14号前必须替卖方代还清银行贷款解押房产，到7月14过户即刻办理银行按揭付清尾款。2019年5月16日下午8:08分，陈文：你好，夏老师，昆明你还要去吗？买方要26号回重庆办理按揭手续。买方给娃娃买，娃娃26号回重庆，银行哪里你也要去，我的意思看你少跑一趟。……8:13分，陈文：买方说拿40给你共同解押。……陈文：那你问一下房产证事情，没证就走不了手续要拖时间！……你看嘛！我喊你拿贷款合同，房产证复印件来签买卖合同，现在房产证在哪里都没弄清楚。2019年5月17日，陈文：夏老师问了没，房产证没出来吧？房产证没得就不能卖！……陈文：还是退到我的银行卡里面，建行渝北支行红锦分理处621700376002892XXXX陈文。就是这张卡打给你的。2019年5月18日，陈文：你好，夏老师，把钱退回来吧！夏奎语音回复（内容不清楚）。……陈文：夏老师，你听嘛！提到房产证的问题，你说都没得问题，但现在房产证都没得，大家都是做事的人，都不扯皮，退了算了，你房子房产证出来了，以后照样可以卖，可能还卖的高一些，你说是吗？夏奎语音回复（内容不清楚）。……陈文：夏老师，没房产证就没得卖的权利。你还不明白。夏奎：行，你们该怎么办就怎么办吧。……陈文：夏老师，退了吧！没必要纠结，确实你房产证没办，现在拿不出来，你还在说在银行的，以后办了再卖吧！2019年5月18日上午11:58分，陈文：买方说等半年办房产证也可以，条件是：共拿44万首付款与你共同解押，房产证下来了马上补交10万元定金。要不就退，因为你隐瞒有房产证在先。夏奎：不要跟我说这些，我好久隐瞒了，条件不变，愿买就买，不买自己看着办。陈文：你退了，等你把房产证办下来了，买方再买，也可以另外客户买，对你没造成损失，但你把客户耽误了，如果走法律程序你有过失，你会输，要赔偿房子要被查封，多不划算！买方也有这个实力办到这一切。夏奎：好，那你们给我查封了吧，反正也还没卖。陈文：夏老师，最晚礼拜一把款还回来，否则起诉流程开始，说好话都没用了！夏奎：随便你们吧。2019年5月18日下午6:47分，陈文：你好，夏老师，明天过来我们门店和买方就签合同一事见面。夏奎在2019年5月19日上午9:30分回复：要过几天才行，你可以把合同理好，发我看看，我让我侄儿子过来也行。2019年5月20日，陈文：你好，夏老师，买方说你没房产证，手续不齐，房子不能卖，你不了解或不知道都谅解你，今天把2万款退回来，否则走法律程序就是要赔偿的了哦。夏奎语音回复（内容不清楚）。2019年5月25日上午11:48分，陈文：你好，夏奎先生，请告知你现在收件地址，给你发一个履行卖房签署合同的函，否则，按照你身份证地址发送。5月25日下午2:56分，夏奎：我们所有证件齐全，你们确定不买了吗，那是你们违约。如果你们不履行合同，协议自动失效，我方房子要另行买卖。2019年5月25日下午3:14分，陈文：你把所有证件带来签吧！房产证、贷款合同、抵押合同、商品房购买合同、结婚证、户口本、身份证和你老婆的身份证、户口本。2019年5月25日，陈文通过国内特快专递向夏奎邮寄《函告》，主要载明：你方至今未依约与买方签订房屋买卖合同，已经严重超出了三天的签约期限。关于所售房屋的产权证你方从卖房时就声称房产证和抵押等手续在开发商那边一直未去拿，后又声称目前房产证未办理下来，因此我方认为你方卖房手续不齐、产权并不明晰，存在故意隐瞒该房的真实情况。现我特此函告与你：希你明确售出该房屋的意愿，并收到本函之日起三日内与买方签订该房的房屋买卖合同（重庆市江北区电测村29号坎下四号门面或重庆市江北区红黄路1号1幢负1-2玻璃房），同时你方应当举示所售房屋的产权证书及相关权属证明。若不依约履行，将视为违约，定金按约定双倍返还，由此产生的中介费、律师费等损失也应当由你方承担。夏奎称其并未收到该函告。陈文称该函告被退回，因为夏奎称其人在昆明，无法收取该件，但其对该事实是知晓的。2019年5月26日，陈文通过微信将《函告》内容发送给夏奎。夏奎回复：是你们中介先让我不暂不回来，然后又说签不了合同要求我退订金，说什么签订合同时间我严重逾期，如果需要签合同今天明天都可以，我委托人来签，签完合同等下来就行，如果这样不行那你就看着办吧。陈文：你本人来签合同，把所有手续资料拿来！夏老师，现在把定金退了都不产生损失，你做大工程的，何必搞到官司那一步对吧！房产证没有怎么签合同？更别说还要给你钱了！都是重庆人，何必嘛！2019年5月28日，陈文：夏老师，函告已经发给你了，相关内容也通过微信和短信发送予你，时至今日你仍未来我处签署合同，经我与买方沟通，发现买方仍有意愿和诚意，故我作为中介为减少纠纷，调节分歧，再次恳请你于2019年6月1日在重庆市红黄路1号1幢负1-2玻璃房与买方就买卖房屋具体细节进行衔接并签订正式房屋买卖合同。2019年6月14日，房屋登记至夏奎名下。后夏奎（出卖人、甲方）与崔若诗（购买人、乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将房屋以110万元的价格出售给乙方。2019年7月22日，夏奎、崔若诗就该房屋共同向重庆市两江新区不动产登记中心提出不动产登记申请，申请将案涉房屋过户登记至崔若诗名下。另查明，2019年7月30日，陈泯钢就本案与重庆丽达律师事务所签订了《法律事务委托合同（民事）》，约定陈泯钢委托重庆丽达律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费15000元。后重庆丽达律师事务所向陈泯钢开具金额为15000元的增值税发票。本案审理中，陈泯钢申请对案涉房屋的市场价值进行评估鉴定，后申请撤回该鉴定申请。本院认为：从2019年5月16日《购房定金收条》看，被告夏奎明确知晓第三人陈文仅是买方定金的代交人，即陈文代买方向夏奎支付房屋的定金。而从陈泯钢向第三人陈文转账支付定金的备注内容及陈泯钢与第三人耀浩公司于2019年5月10日签订的《购房看房协议》看，陈泯钢系购买世茂茂悦府三期3幢41-7房屋的买方，故《购房定金收条》的买卖双方应为原告陈泯钢与被告夏奎，该定金收条对原告陈泯钢与被告夏奎具有约束力。被告夏奎辩称陈泯钢的诉讼主体不适格，本院不予采纳。从《购房定金收条》的内容看，该定金收条系中介方陈文代买方陈泯钢向夏奎支付部分定金以担保买卖双方按期签署房屋买卖合同。夏奎于2019年5月16日出具的《购房定金收条》载明“先打定金首付款2万元到本人银行工行卡里，在3天内本人回来签署买卖合同，买方再补齐8万元”，即夏奎承诺在2019年5月20日前签订房屋买卖合同。但从陈泯钢举示的微信聊天记录来看，第三人陈文在2019年5月16日下午8:08分向夏奎发微信称“买方要26号回重庆办理按揭手续。买方给娃娃买，娃娃26号回重庆，银行哪里你也要去，我的意思看你少跑一趟”，即夏奎未在《购房定金收条》约定的日期即2019年5月20日前签署房屋买卖合同系原告方原因所致。原告陈泯钢主张夏奎未按《购房定金收条》在3日内签买卖合同构成违约的意见，本院不予采纳。从《购房定金收条》出具的过程看，原告陈泯钢与夏奎并无直接的沟通联系，陈泯钢一直系通过第三人陈文与夏奎就购买案涉房屋事宜进行磋商并达成相关交易条件，其也认可陈文系接受其委托与夏奎磋商购买房屋事宜，代表其达成合意，夏奎也有理由相信陈文在微信聊天记录中所表达的意见系买方陈泯钢的真实意思，故第三人陈文在微信聊天记录中的意见视为陈泯钢的意见。在夏奎于2019年5月16日出具《购房定金收条》前，夏奎在2019年5月14日下午8:05分、5月15日下午9:22分的微信聊天中明确提出案涉房屋的贷款由买方还款解押，《购房定金收条》亦明确载明“银行欠款84万元由买方银行贷款通过后支付解押”，但陈文在2019年5月16日下午8:13分向夏奎发微信表示“买方说拿40给你共同解押”，在2019年5月18日上午11:58分的微信中表示“买方说等半年办房产证也可以，条件是：共拿44万首付款与你共同解押，房产证下来了马上补交10万元定金。要不就退……”，即买方单方提出变更双方之前已达成的交易条件，有违民事交易的诚信原则。陈泯钢主张该解押条件变更的意见仅是第三人陈文自己与夏奎的沟通意见，其并未变更解押条件，但其一方面认可陈文系代表自己与夏奎就购买案涉房屋事宜进行磋商，一方面又不认可陈文在微信聊天中提出的意见，明显自相矛盾，本院不予采信。在陈文提出的共同解押被夏奎拒绝后，陈文分别于2019年5月17日以夏奎未取得房产证不能买卖为由要求将2万元定金退回、于2019年5月18日以夏奎隐瞒有房产证在先为由要求退还定金，但从2019年5月14日下午7:51分的聊天记录中可以看出，陈文在询问夏奎是否取得房产证时，夏奎明确告知“没有，按房后可能要两个月才拿，过户可在7月14号”，且房屋未取得产权证并不意味着不能交易，即陈文要求退还定金的理由不能成立。陈文代表原告陈泯钢在2019年5月17日、18日要求夏奎退还定金的行为系以自己的行为明确表示不再购买案涉房屋，此时起夏奎有权根据定金收条的约定不退还定金。在2019年5月18日下午6:47分，陈文又发微信要求夏奎第二天来门店和买方签合同一事见面，夏奎表示可以先拟定合同发给其看看，即此时夏奎仍同意签订案涉房屋的买卖合同，但陈文在2019年5月20日上午10:39分又微信向夏奎表示“买方说你没房产证，手续不齐，房子不能卖，你不了解或不知道都谅解你，今天把2万款退回来，否则走法律程序就是要赔偿的了”，即陈文代表原告陈泯钢再次以行为表明其不再购买案涉房屋。在2019年5月25日时，陈文明知夏奎尚未取得案涉房屋产权证的情况下要求夏奎带上案涉房屋的房产证等资料来签订合同。而夏奎也明确表示“我们所有证件齐全，你们确定不买了吗，那是你们违约。如果你们不履行合同，协议自动失效，我们房子要另行买卖”，即夏奎此时已明确表示了若买方再不履行合同，则双方的购买协议自动失效，然陈文代表原告陈泯钢仍未表示愿意按之前协商确定的条件签订合同，而是在2019年5月26日后仍微信表示要求夏奎退还定金，即以行为明确表示不再购买案涉房屋。陈文在2019年5月28日通过微信向夏奎发送函告的行为并不能改变其之前多次违约的事实。《购房定金收条》仅是买卖双方支付定金作为订立合同的担保，并非房屋买卖合同。在陈泯钢拒绝按双方之前协商约定的条件购买案涉房屋后，夏奎将自己的房屋另行出售给他人，系其行使房屋所有权的体现，其并不构成违约。陈泯钢主张夏奎在未解除预约合同的情形下私自将房屋另行出卖给他人构成违约的意见无法律依据，本院不予采纳。综上，本案系原告陈泯钢不按《购房定金收条》确定的条件与被告夏奎签署房屋买卖合同购买案涉房屋，陈泯钢通过第三人陈文向夏奎支付的2万元定金系作为双方按约定条件签署买卖合同的担保。根据查明的事实，本案系因陈泯钢多次违约拒绝按双方约定的条件签署买卖合同购买案涉房屋，其认为夏奎违约继而要求被告夏奎双倍返还定金、赔偿双倍返还定金的资金占用损失、赔偿房屋溢价损失、赔偿中介费损失、支付律师费均无事实和法律依据，本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈泯钢的诉讼请求。案件受理费1592元，已减半收取796元，由原告陈泯钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 雷元亮二〇一九年十一月八日法官助理 周 文书 记 员 龙 倩