广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0323民初1262号 原告（反诉被告）：广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司，住所地：桂林市临桂区独峰村（桂柳高速公路桂林收费站旁），统一社会信用代码：914503226953993369。 负责人：韦锦锋，经理。 委托代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 委托代理人：韦增鸿，公司员工。 被告（反诉原告）：桂林市欣康建材经营部，住所地：桂林市象山区西环一路130号香江家居装饰材料市场159-161号，统一社会信用代码：914503045932248851。 投资人：钟伟。 被告（反诉原告）：钟伟，男，汉族，1972年5月29日出生，住广西桂林市叠彩区。 二被告共同委托代理人：李诚，广西齐兴律师事务所律师。 第三人：灵川县霖峰木制品厂，住所地：灵川县莫家村委易家村仰天头，注册号：450323600062613。 经营者：黄九零。 原告广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司（以下简称交投桂林分公司）与被告桂林市欣康建材经营部（以下简称欣康经营部）、钟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，在诉讼过程中，被告向本院提起反诉，并要求追加灵川县霖峰木制品厂为本案第三人，本院予以准许。依法由审判员石玉碧担任审判长，与审判员易升龙、人民陪审员李艳梅组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，书记员毛玲担任记录。原告（反诉被告）的委托代理人布华军、韦增鸿，被告（反诉原告）欣康经营部的投资人钟伟，被告（反诉原告）欣康经营部、钟伟的委托代理人李诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称，2013年9月30日，原告与被告欣康经营部签订《场地、房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定原告将位于原桂林北收费站出口右侧的收费站管理区闲置场地、宿舍楼第1、2层房屋14间、宿舍楼附属会议室一间、办公楼1栋（2层共5间）、食堂1间出租给被告欣康经营部使用，租期为2013年10月10日至2018年10月9日止，租金为每年45000元，次年租金按上年租金上浮4%收取，至2018年的租金为每年52643.64元；合同还约定被告欣康经营部应在租期届满后45日内返还该场地，如逾期返还，每逾期一日，应当按当期年租金的1%向原告支付场地占用期间的使用费。现因合同期限届满，被告欣康经营部仍未向原告返还原租赁场地和房屋，经原告多次催促未果。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求：1、判令被告桂林市欣康建材经营部搬离位于桂林市绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧的桂林北收费站管理区和生活区；2、判令被告桂林市欣康建材经营部支付占有使用费共计人民币100196.67元（占有使用费暂计至2019年5月20日，余下占有使用费计至被告实际搬离占用场地和房屋之日止）；3、判令被告钟伟对被告桂林市欣康建材经营部的上述第2项债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由两被告承担。 被告（反诉原告）辩称，1、租赁期届满后原告以招投标的方式对外招租，被告欣康经营部也参与了投标，在得知中标结果为第三人时，被告欣康经营部当即发函给原告表示愿意以同等条件承租，由于被告欣康经营部有优先承租权，因此原、被告之间形成了新的租赁合同关系，租赁的条件与第三人的相同，所以被告欣康经营部无需搬离；2、原告诉请的占地使用费过高，应以第三人中标的每月租金进行计算。 被告（反诉原告）反诉诉称：2013年9月30日，反诉人与被反诉人签订了《场地、房屋租赁协议》，约定被反诉人将位于桂林北收费站管理区的闲置场地、宿舍楼等房屋租给反诉人作为仓库使用，租期为2013年10月10日至2018年6月10日，期满如续租需提前3个月向被反诉人提出书面申请，期满如被反诉人继续对外公开招租，反诉人享有优先承租权。2018年6月10日，反诉人向被反诉人提交了续租申请书，之后双方就租赁合同的细节一直在进行磋商。2019年1月3日，被反诉人通知反诉人要用对外招标的方式确定承租人，要求反诉人将竞标材料寄至全州办公室，2019年1月9日通知反诉人到全州县新塘坪高速公路收费站办公区4楼会议室面谈。收到通知后，反诉人积极的参与了竞标活动。2019年1月30日，被反诉人通知反诉人，案外人灵川县霖峰木制品厂为中标人，但未告知反诉人其中标条件。2019年1月30日，反诉人得知了灵川县霖峰木制品厂的中标价格后，当即表示愿以相同条件续租。2019年2月19日，被反诉人又给反诉人送达了中标通知书（加盖公章），中标人为灵川县霖峰木制品厂。反诉人认为，承租人的优先承租权是一种形成权，即不需要被反诉人意思表示，仅凭反诉人单方面的意思表示即可在双方之间形成租赁合同关系。2019年1月3日，被反诉人通知反诉人要用对外招标的方式确定承租人并要求反诉人报送材料，说明被反诉人要以对外公开招租的方式将涉案场地、房屋进行出租，反诉人积极的参与了招标活动。后被反诉人确定了灵川县霖峰木制品厂为中标人，但未告知反诉人其中标条件，2019年1月30日，反诉人得知了灵川县霖峰木制品厂的中标价格后，当即表示愿以相同条件续租，至此拥有优先承租权的反诉人便与被反诉人就租赁场地、房屋形成了租赁合同关系。请求：1、判决确认反诉人与被反诉人之间就租赁物（位于桂林北收费站管理区的闲置场地、宿舍楼第1、2层房屋共14间、宿舍楼附属会议室一间、办公楼1栋（2层共5间）、食堂一间）形成租赁合同关系（租赁条件与灵川县霖峰木制品厂中标条件一样）；2、判决被反诉人承担本案的一切诉讼费用。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，原告与被告欣康经营部的租赁期届满，双方没有签订新的合同，被告欣康经营部要求形成租赁合同关系没有事实和法律依据，在本案中案涉的场地和房屋由于桂林至柳州高速公路的改扩建工程即将开展，因此，原告对案涉场地和房屋不再进行出租，被告欣康经营部无权要求原告强制与其签订租赁合同，因此，对于被告提起的反诉应当予以驳回。 原告（反诉被告）在本诉反诉举证期限内为其主张提供的证据有： 1、《场地、房屋租赁合同》，证明本案所涉场地房屋租赁期限已经届满，以及租赁期间的计算方式和标准，同时证明占有使用费的计算标准及方式；2、催收函及挂号信（钟伟），证明原告向被告催收占有使用费；3、关于原桂林北收费站不再对外出租的函及挂号信（钟伟），证明原告已经告知被告对相应的场地和房屋不再进行租赁；4、中国建设银行客户专用回单，证明被告已经依约履行交纳2017至2018年度的租金，占有使用费按此标准计算；5、桂林分公司关于原桂林北管理区场地、房屋对外招租的通知复印件，证明出租期限不应超过三年，但被告在租赁期满后又占用将近一年，案涉的场地和房屋已无再进行出租的可能性；6、广西壮族自治区生态环境厅关于泉州至南宁高速公路广西桂林至柳州改扩建工程环境影响报告表的批复复印件，证明桂林至柳州的高速公路改扩建工程环境影响报告已获批复，即将进入设计和施工阶段，本案所涉场地将为改扩建工程配套服务场地，案涉场地房屋不再出租；7、关于原桂林北收费站不再对外出租的函（霖峰）、收据、文件签收登记表，证明该份证据共同证实已告知案外人灵川县霖峰木制品厂案涉场地和房屋不再进行出租；8、关于收回租赁场地的通知复印件，证明桂林分公司的上级公司是根据高速公路的改扩建工程的需要收回案涉的场地和房屋，并同意授权原告收取场地占用费和收回房屋。 被告（反诉原告）在本诉反诉举证期限内对其主张提供的证据有：1、《场地、房屋租赁合同》，证明如果原告对外公开招租，被告拥有优先承租权；2、续租申请书、微信聊天记录，证明被告按照约定提前3个月与原告协商续租事宜；3、微信聊天记录、报价单、中标通知书、照片、彩信、复函，证明被告参与了原告组织的招标活动，在得知第三人中标后被告马上复函原告表示愿意以同等条件承租，因此，被告与原告就本案涉案租赁物形成了新的租赁合同关系，租赁条件与灵川县霖峰木制品厂一样；4、微信聊天记录，证明被告参与了招投标。 经过开庭质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据1的真实性无异议，但根据该合同的第11条第1点恰恰证明了如果原告对外公开招租，被告享有优先承租权；对证据2的真实性无异议，但我方认为催收的金额有误，应按第三人的中标价计算；对证据3的真实性无异议，但我方认为与本案无关，如果原告不再出租，该行为已构成违约；对证据4的真实性无异议，证明被告租赁期间从未违约，都是按时交租；对证据5的真实性不予认可，且被告参加招投时招租期限为五年；对证据6的真实性不予认可，而且涉案场地也没有在文件中体现出要作为配套服务场地使用；对证据7的真实性予以认可，也证明了被告与第三人就租赁场地在第三人中标后签订了相关的租赁合同，随后又解除了该份合同；对证据8的真实性予以认可，但也不能证明涉案场地在改造工程中作为配套服务场地使用，因为通知中未写明。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据1的真实性无异议，该证据第6条也证实在原告不同意继续承租时，被告应当在租期届满45日内返还场地，并按照合同约定支付场地占用费；对证据2的续租申请书的真实性无异议，对微信聊天记录不予认可，经原告查询微信名为如鱼得水的人不是我公司的人员，也未获得我公司授权进行协商续租事宜；对证据3除微信聊天记录外的证据的真实性无异议，对微信聊天记录的真实性不认可，经原告查询微信名为如鱼得水的人不是我公司的人员，也未获得我公司授权进行协商续租事宜，同时我方不认可该组证据的证明目的，原告与被告之间并没有形成新的房屋场地租赁关系；对证据4的真实性不予认可，但被告确实参与了前期的招投标活动。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人灵川县霖峰木制品厂经本院依法传唤未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 法院的认证意见：对原告（反诉被告）的证据1、2、3、4、7、8的真实性，本院予以认可。经原告（反诉被告）庭后核实，微信聊天记录中微信名为“如鱼得水”的使用人庾莉云曾是原告（反诉被告）公司的员工，因此，对被告（反诉原告）的证据1、2、3、4的真实性，本院予以认可。原告（反诉被告）的证据1、2、3、4、7、8，被告（反诉原告）的证据1、2、3、4能够证明本案的有关事实，与本案具有一定的关联性，可以作为本案认定事实的依据，但对其证明内容本院结合案情予以评定。对原告（反诉被告）的证据5，6，本院结合案情予以评定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年9月30日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《场地、房屋租赁合同》（合同编号：桂林分合[2013]004号），该合同约定：“甲方（出租方）：柳州高速公路运营有限公司桂林分公司，乙方（承租方）：桂林市欣康建材经营部。甲方将座落在桂林绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧，桂林北收费站管理区的闲置场地、宿舍楼第1、2层房屋共14间、宿舍楼附属会议室一间、办公楼1栋（2屋共5间）、食堂1间（以下简称该场地）出租给乙方。第二条交付日期和租赁期限。甲、乙双方约定，租赁日期自2013年10月10日起至2018年10月9日止.共5年。租赁期满，乙方应如期返还该场地。乙方需继续承租该场地的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后.双方应重新签订租赁合同。逾期支付租金的，逾期一日，则乙方需按当年年租金的1%支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后45日内返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按当期年租金的1%向甲方支付该场地占用期间的使用费。本合同解除或终止时，乙方返还该场地应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方增设的地面建筑和设备由乙方自行拆除及清走,并恢复原状：拆除后，乙方增设的地面建筑对甲方原硬化地面、球场产生影响的，乙方应无条件恢复。本合同解除或终止时，乙方对房屋的装修装饰所有权归甲方所有，甲方无需另行支付其他费用。租赁期满，甲方该场地如继续对外公开招租，乙方可享有优先租赁权”。该合同还约定了其他权利和义务。 2018年6月10日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具《续租申请书》，要求续租涉案场地、房屋。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《场地、房屋租赁合同》租赁期届满后，原告（反诉被告）对外进行招租，第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人，被告（反诉原告）知情后，于2019年1月30日向原告（反诉被告）出具《关于中标结果通知书的复函》，表示愿意按第三人灵川县霖峰木制品厂中标价格继续承租该场地。 2019年4月24日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）邮寄催收函，要求被告（反诉原告）于收函之日起10日内向原告（反诉被告）支付全部场地、房屋占有使用费（暂计至2019年4月24日为人民币80018.88元），并搬离原租赁物。 2019年5月9日、5月14日，原告（反诉被告）先后向被告（反诉原告）、第三人灵川县霖峰木制品厂送达《关于原桂林北收费站不再对外出租的函》，表明原桂林北收费站生活区场地、房屋因上级单位即广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司运营规划，决定不再就原桂林北收费站生活区场地、房屋对外出租。 另查明，第三人灵川县霖峰木制品厂中标后，原告（反诉被告）与第三人灵川县霖峰木制品厂未签订租赁合同。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告（反诉原告）是否享有优先承租权并与原告（反诉被告）就租赁场地形成新的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）是否应支付原告（反诉被告）100196.67元的房屋占有使用费；三、被告（反诉原告）钟伟是否应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任？ 一、关于被告（反诉原告）是否享有优先承租权并与原告（反诉被告）就租赁场地形成新的租赁合同关系的问题。 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）欣康经营部于2013年9月30日签订的《场地、房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。根据合同约定，被告（反诉原告）欣康经营部享有优先承租权的条件是原告（反诉被告）继续对外出租涉案场地、房屋且需在同等条件下。本案中，双方签订的合同届满后，原告（反诉被告）就涉案场地、房屋对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部积极参与招投标，说明被告（反诉原告）欣康经营部亦认可原告（反诉被告）以招投标方式就该场地对外招租，最终确定了第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人，但原告（反诉被告）的上级部门要求对涉案场地、房屋不再对外出租，原告（反诉被告）也已分别函告被告（反诉原告）欣康经营部和第三人灵川县霖峰木制品厂，原告（反诉被告）与第三人灵川县霖峰木制品厂实际未签订租赁合同，双方未形成租赁关系，且目前原告（反诉被告）也未将涉案场地、房屋向他人出租，因此，被告（反诉原告）欣康经营部对涉案场地、房屋享有优先承租权的条件未成就，故对于被告（反诉原告）诉请与原告（反诉被告）形成租赁合同关系的主张，无法律依据，本院不予支持。对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）搬离涉案场地、房屋的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 二、关于被告（反诉原告）欣康经营部是否应支付原告（反诉被告）100196.67元的房屋占有使用费的问题。 根据合同约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后45日内返还该场地，未经甲方同意逾期返还场地的，每逾期一日，乙方应按当期年租金的1%向甲方支付该场地占用期间的使用费。”本案中，租赁合同届满前，被告（反诉原告）欣康经营部按合同约定向原告（反诉被告）申请续租，租赁合同届满后，被告（反诉原告）一直通过微信与原告（反诉被告）员工庾莉云联系续租的事宜。原告（反诉被告）对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部也积极参与投标，在得知第三人灵川县霖峰木制品厂为中标人后，被告（反诉原告）欣康经营部复函原告（反诉被告）愿意以同等价格续租。由此可知，被告（反诉原告）欣康经营部未在合同约定的时间内搬离涉案场地、房屋是双方一直在协商的原因。另外，根据合同的约定，原告（反诉被告）对外公开招租，被告（反诉原告）欣康经营部在同等条件下具有优先承租权。本院认为，优先承租权是一项期待权，在原告（反诉被告）未与第三人灵川县霖峰木制品厂签订租赁合同之前，被告（反诉原告）的优先承租权一直存在。2019年5月14日，第三人灵川县霖峰木制品厂收到原告（反诉被告）的《关于原桂林北收费站不再对外出租的函》，明确涉案场地、房屋不再对外出租，因此，被告（反诉原告）欣康经营部在2019年5月14日之前对涉案场地、房屋的优先承租权一直存在，被告（反诉原告）欣康经营部不存在违约行为，但从2018年10月10日起至2019年5月14日止的场地、房屋占有使用费被告（反诉原告）欣康经营部应当按合同约定予以支付，从2019年5月14日之后的场地、房屋占有使用费则在扣除45天搬离期后按合同约定的逾期方式计算，即从2019年5月15日起至2019年6月28日止（共计45天）为扣除的合理搬离期，从2019年6月29日起至被告（反诉原告）欣康经营部实际搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费按逾期方式计算，故对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）欣康经营部支付场地、房屋占有使用费的主张，从2018年10月10日起至2019年5月14日止（共计217天）的场地、房屋占有使用费应以双方签订的原租赁合同约定计算，即52643.64元÷365天×217天=31297.73元。从2019年6月29日起至被告（反诉原告）欣康经营部搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费按合同第六条6.1款的约定计算，即52643.64元×1%×实际逾期天数。超出部分，本院不予支持。 三、被告（反诉原告）钟伟是否应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任的问题。 根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”。本案中，被告（反诉原告）钟伟为被告（反诉原告）欣康经营部的投资人，按照法律的规定，其应对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担清偿责任，故对于原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）钟伟对被告（反诉原告）欣康经营部的债务承担连带责任的主张，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部应在本判决生效之日起十日内搬离位于桂林市绕城高速公路原桂林北收费站出口右侧的桂林北收费站管理区和生活区； 二、被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部支付原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司场地、房屋占有使用费（场地、房屋占有使用费计算方式：1、从2018年10月10日起至2019年5月14日止的场地、房屋占有使用费为31297.73元；2、从2019年6月29日起至被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部搬离涉案场地、房屋之日止的场地、房屋占有使用费，按52643.64元×1%×逾期天数计算。）； 三、被告（反诉原告）钟伟对被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部上述第二项的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟的诉讼请求。 本诉案件受理费2304元，由原告（反诉被告）广西交通投资集团柳州高速公路运营有限公司桂林分公司负担1722元，被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟负担582元；反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）桂林市欣康建材经营部、钟伟负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉案件受理费（收款单位：桂林市中级人民法院；帐号：30×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  石玉碧 审 判 员  易升龙 人民陪审员  李艳梅 二〇一九年十一月二十五日 法官 助理  **胜 书 记 员  毛 玲