西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初11122号原告:翟海亮，男，汉族，1988年8月15日出生，住西安市曲江新区房。委托代理人：刘贺炎，陕西德尊律师事务所律师。被告：孙春玲，女，汉族，1986年12月25日出生，住西安市雁塔区。被告：龚圆圆，男，汉族，1988年1月2日出生，住西安市雁塔区。共同委托代理人：马利军，陕西瑞拓律师事务所律师。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司，住所地：陕西省西安市高新区房。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托代理人：李季袁，该公司职工。第三人：中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行，住所地：西安市。负责人：雷蓓，该支行行长。委托代理人：周继学，该公司职工。原告翟海亮与被告孙春玲、龚圆圆、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称“陕西新环境公司”）、中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行（以下简称“农业银行西安永宁门支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘贺炎，被告孙春玲、龚圆圆及其委托代理人马利军，第三人陕西新环境公司的委托代理人李季袁、农业银行西安永宁门支行的委托代理人周继学到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告翟海亮诉称，原告翟海亮与被告孙春玲、龚圆圆及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司于2017年8月22日签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“被告将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋，以950000元的价格出卖给原告。”合同签订当日，原告向被告支付购房定金150000元，向第三人陕西新环境房地产经纪有限公司交纳中介费用25600元，被告将本案涉案房屋交付原告使用后，原告已对房屋进行装修并居住至今，现被告拒不履行合同义务、不配合办理房屋过户登记手续，其行为明显违反合同约定，损害原告的合法权益，故诉至法院要求：1、被告继续履行原、被告及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋办理产权移转过户至原告名下；2、原告向第三人中国农业银行永宁门支行偿还剩余房屋按揭贷款510000元；3、被告支付原告自2017年12月21日起至起诉之日的违约金51500元，（按每日100元暂计算至起诉之日，实际计算至房屋办理产权移转过户至原告名下止）；4、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。被告孙春玲、龚圆圆辩称，被告与原告、第三人陕西新环境公司签订《房屋买卖合同》属实，但案涉房屋不符合规定的交易条件，属限制交易的对象，《房屋买卖合同》依法不成立不发生法律效力，故不同意原告的诉讼请求。第三人陕西新环境公司述称，同意继续履行合同。第三人农业银行西安永宁门支行述称，其对原、被告之间所签订的《房屋买卖合同》不知情，房屋交易需具备房产证，办理网签合同。因原告并非其客户，故不同意由原告向其偿还贷款。经审理查明，被告孙春玲、龚圆圆系夫妻关系，于2010年2月3日登记结婚。被告孙春玲于2015年5月29日与陕西华商豪盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以首付款+按揭贷款的方式购买位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋。该房屋抵押于农业银行西安永宁门支行，现尚有剩余按揭贷款476675.69元未予偿还。西安市不动产信息档案管理中心于2017年9月6日将本案所涉房屋登记在被告孙春玲名下，不动产单元号为：610113017002GB00003F00010127，不动产权证号：201XXXXXXXX。2017年8月22日，原告（乙方）与被告孙春玲、龚圆圆（甲方）、第三人陕西新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：“1、甲方自愿将坐落于西安市曲江新区XX路以南、金华路以东、XX环XX堡XX园XX栋XX房出售给乙方;房屋现状为设有抵押，抵押金额约为500000元，甲方应于2017年12月21日前还清剩余银行按揭贷款;2、双方确认房屋售价为950000元，乙方应于2017年8月22日支付甲方购房定金150000元，乙方于产权过户进窗后缴税前支付甲方购房首付款140000元。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款660000元。银行按揭贷款660000元由乙方贷款银行直接放款至甲方指定账户;3、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费25600元;4、甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性负全责，并已取得共有权人同意出售并签订本合同，可依约配合乙方办理过户和交付房屋，保证房屋其他状况真实，由此引起的一切法律后果及经济责任由甲方全部承担;甲方应在签订本合同后200日内办理该房屋过户、贷款所需的一切资料提交贷款服务机构;乙方在签订本合同后200日内将办理该房屋过户、贷款所需一切资料提交贷款服务机构;5、甲乙双方交房时间为过户当日;6、合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每日100元的违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用；7、甲、乙双方于2018年5月1日进行过户流程。”2017年8月22日，原告向被告孙春玲支付购房定金150000元，向第三人陕西新环境公司支付居间服务费25000元。同日，被告孙春玲向原告出具《收条》载明收到翟海亮购房定金150000元。第三人陕西新环境公司于2018年9月19日向被告孙春玲发出《履约通知书》，通知被告于2018年9月24日前配合原告办理相关手续。另查，因案外人与被告之间的纠纷，西安市雁塔区人民法院于2017年12月15日，西安市灞桥区人民法院于2018年7月3日将本案所涉房屋予以查封。原告代被告于2019年7月1日向西安市灞桥区人民法院缴纳案款74281.88元，于2019年7月2日向西安市雁塔区人民法院缴纳案款260000元，于2019年7月4日缴纳案款3800元。再查，西安市雁塔区人民法院于2019年6月6日作出（2019）陕0113民初11122号《民事裁定书》，裁定查封被申请人孙春玲名下位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋。原告为此支出保全费5000元、保险费3900元。庭审中，原告提交装修管理协议、施工许可证、物业费收据等证明涉案房屋现由原告居住使用，被告认可房屋已交付原告。上述事实，有结婚证、商品房买卖合同、收条、收据、交易明细、民事裁定书、转款凭证及庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。本案中，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋出售给原告，但因被告未按合同约定的期限偿还银行按揭贷款，解除抵押登记且涉案房屋存在债权，导致合同未履行完毕。现原告已代被告缴纳被告所欠他人案款，且涉案房屋已依法登记，符合交易条件，故对原告要求被告继续履行原、被告及第三人陕西新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，将位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋办理产权移转过户至原告名下的诉讼请求，本院依法予以支持。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案所涉房屋因有剩余按揭贷款未向第三人农业银行西安永宁门支行偿还，并抵押于农业银行西安永宁门支行。现原告要求向抵押权人代为清偿房屋剩余按揭贷款，符合法律规定，本院依法予以支持。当事人可以约定一方违约时损失赔偿额的计算方法，《房屋买卖合同》约定合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付每日100元的违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等。故对原告要求被告支付其违约金及本案诉讼费、保全费、保险费的诉讼请求，本院依法予以支持。违约金按每日100元，自2017年12月21日起计算至房屋办理产权移转过户至原告名下止。综上所述，兹依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定，判决如下：一、原告翟海亮与被告孙春玲、龚圆圆于2017年8月22日签订《房屋买卖合同》继续履行，被告孙春玲、龚圆圆于本判决生效后三十日内将位于西安市曲江新区XX路XX堡XX小区XX幢XX单元XX层XX室房屋办理产权移转过户至原告翟海亮名下；二、原告翟海亮于本判决生效之日起十日内代被告孙春玲向第三人中国农业银行股份有限公司西安永宁门支行偿还剩余房屋按揭贷款（具体数额银行系统数据为准）。三、被告孙春玲、龚圆圆于本判决生效之日起十日内向原告翟海亮违约金51500元（2017年12月21日至2019年5月24日），并承担自2019年5月25日起，按每日100元计算至房屋办理产权移转过户至原告名下之日止的违约金。本案案件受理费9415元、保全费5000元、保险费3900元，由被告承担,因原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 何 燕审判员 李多萌审判员 王 华二〇一九年十一月二十日书记员 王小波打印：扈艳红校对：王小波2019年月日送达1