贵州省剑河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2629民初632号 原告（反诉被告）：剑河县国有资产经营投资有限责任公司。住所地：贵州省剑河县仰阿莎街道县财政局五楼。 法定代表人：谢金思，公司经理。 委托诉讼代理人：龙光洪，贵州合兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨小龙，男，1975年10月20日出生，侗族，贵州省剑河县村民，住该村。 委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。 原告（反诉被告）剑河县国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“剑河国资公司”）与被告（反诉原告）杨小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序审理。被告杨小龙于2019年7月8日向本院提出反诉，本院依法一并受理。因案情复杂，于2019年7月10日裁定转为普通程序，于2019年10月15日公开开庭进行了合并审理。原告剑河国资公司的委托诉讼代理人龙光洪，被告杨小龙的委托诉讼代理人王邦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告剑河国资公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告交还租赁原告的剑河县革东镇校场坝民族风情街B7-1栋、B7-2栋、B9-2栋房屋；2.判决被告支付原告从2014年1月1日起至2019年5月31日止的房屋租金及卫生管理费共计854353.12元，后期房屋租金和卫生管理费计算至被告退房给原告时止。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：依法判决解除原、被告的房屋租赁合同关系。事实和理由：被告于2014年5月16日租赁原告民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，并于2014年5月16日交纳70万元租房保证金给原告，双方未签订房屋租赁合同。2014年5月原告将剑河县民族风情街资产委托给剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司(以下简称“仰阿莎公司”)管理，因有11栋房屋一直未装修，被告于2015年向仰阿莎公司要求退还11栋房屋，并要求退还55万元保证金，仰阿莎公司经向剑河县人民政府请示同意。原告于2016年1月12日在扣除卫生管理费后，退还了541148元给被告的委托人吴秀清。被告一直租用原告B7-1、B7-2、B9-2栋房屋，总面积为726.45平方米，被告至今未支付租金给原告。双方虽未签订房屋租赁合同，但按同期出租房屋约定的租金及优惠政策，以及比照同期租赁合同，租期应为5年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止。房屋的基准租金每月按一楼门面40元每平方米、二楼商铺按30元每平方米、三楼商铺按25元每平方米，被告可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。租金于2016年1月份开始收取，每半年交一次，上半年租金于合同生效后2016年1月15日至1月31日内交纳，下半年租金于2016年7月15日至7月31日内交纳，以后交付方式以此类推。被告必须按照约定向原告交纳租金，如无故拖欠租金，原告给予被告7天宽限期，宽限期到后仍不交纳的原告有权终止合同和禁止被告继续经营。被告每月将按时交纳卫生管理费用，对所承租的房屋商铺面积2014年按每平方米0.7元收取，以后几年随市场价而适当上浮，费用收取时间从订立合同时间算起。2014年5月16日被告向原告交纳租房保证金70万元，原告即将租赁房屋交付给被告使用。经计算，被告从2014年1月1日起至2019年5月31日止租用原告B7-1、B7-2、B9-2栋房屋共欠租金和卫生管理费854353.12元。因被告一直不支付租金，从2016年12月以来，原告委托仰阿莎公司多次催促被告支付租金和退房，被告不予理睬。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告杨小龙辩称，原、被告双方的租赁合同关系尚未成立生效，原告主张无事实和法律依据，应当判决驳回原告的诉讼请求。原告所称的事实和理由是不实的，应当以被告提起反诉的事实和理由为准。根据《合同法》第212条、213条的规定，被告没有占用使用原告的房屋，双方没有达成法律规定的合同条款，并且涉案房屋至今未进行消防验收，是法律禁止使用的，因此原告的主张不成立。 反诉原告（本诉被告）杨小龙向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告剑河国资公司立即退还反诉原告租房保证金158852元；2.依法判令反诉被告剑河国资公司赔偿反诉原告房屋装修损失150万元（具体金额以司法鉴定为准）。事实和理由：2014年5月，反诉被告欲对外出租民族风情街给反诉原告，用于经营KTV等娱乐行业，可以出租B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋。要求反诉原告交纳70万元租房保证金后先进行装修，承诺之后尽快办理好消防等证件，保证手续齐全可以交付使用。价格参照附近邻县，台江县的是15元/㎡，保证不高于20元/㎡。2014年5月16日，反诉原告将70万元租房保证金交付给反诉被告，根据反诉被告的要求并经其同意，反诉原告开始进行装修。至2014年12月，反诉原告投资了150万元装修好了B7-1栋一楼、二楼、三楼，B7-2、B9-2栋二楼，但反诉被告仍然还没有办得消防等证件。反诉原告向剑河县消防部门咨询，得知反诉被告将要出租给反诉原告的14栋房屋无法办理消防证件，反诉原告立即停止装修，并要求反诉被告退还交付的70万元租房保证金，并赔偿装修损失。反诉原告为了避免损失扩大，先办理了55万元的退款手续，后支付给反诉原告的实际资金为541148元。反诉原告主张退还保证金和赔偿损失，反诉被告以种种借口拖延。为了保全物证和避免扩大损失，反诉原告对已经装修好的B7-1栋一楼、二楼、三楼，B7-2、B9-2栋二楼进行妥善保管。现反诉被告不但不退回剩余保证金和赔偿反诉原告损失，反而起诉要求支付租金，完全与事实不符，没有任何依据。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据《合同法》、《消防法》、《民事诉讼法》及相关的司法解释的规定，特向贵院提出反诉。恳请贵院依法查清事实，判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告（本诉原告）剑河国资公司辩称，保证金的剩余数额为15万元，而不是反诉原告所称的158852元，房屋租赁价格是按照原告向社会所发布的房屋招租价格，而不是按照邻县台江县的价格。原、被告签订的房屋租赁合同成立是以实际交付使用为条件，而不是以消防通过为条件，装修是承租人所承担的责任，与反诉被告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告剑河国资公司提交的证据有：1.营业执照、剑河县人民政府任免通知、法定代表人身份证明，拟证明原告诉讼主体资格；2.杨小龙身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3.指令明细信息，拟证明被告杨小龙曾向原告租赁14栋房屋的事实及被告杨小龙向原告缴纳租房保证金70万元的事实；4.剑河县人民政府办公室公文处理笺、仰阿莎公司关于民族风情街部分商铺退租的请示文件，拟证明2015年被告申请退回B7-3栋、B8-1栋、B8-2栋、B8-3栋、B9-1栋、B10-1栋、B10-2栋、B10-3栋、B11-1栋、B11-2栋、B11-3栋共11栋房屋和55万元保证金，经请示剑河县人民政府，同意被告退租11栋房屋和55万元房屋保证金，被告继续租赁B7-1栋、B7-2栋、B9-2栋房屋；5.关于将剑河县民族风情街资产委托进行管理的函，拟证明原告委托仰阿莎公司对校场坝民族风情街资产进行全权管理，负责对民族风情街已出租房屋租金的收取、未出租房屋进行招租，以及整个风情街安全、卫生等方面的管理；6.委托书、吴秀清身份证、记账凭证、中国工商银行网上银行电子回单、收据，拟证明被告委托吴秀清退回保证金55万元，在扣除被告应交的卫生管理费8852元后，已退给被告杨小龙租房保证金541148元；7.民族风情街杨小龙所租房屋情况、收据，拟证明被告申请退租房屋时应交卫生管理费8852元，被告已于2016年1月12日交纳；8.（2019）黔2629民初631号民事判决书，拟证明本案房屋与该判决书内的房屋是同期同位置，租赁价格及卫生管理费的价格与这份判决书上的应该一致；9.房屋租赁合同，拟证明本案涉案房屋价格与该合同的房屋租赁价格及卫生管理费一致；10.剑河县华脉智能技术有限公司、贵州瑞鑫理化检测院有限公司、剑河黔创资产管理有限公司这三家公司的网上工商信息下载表、水电费缴费清单，拟证明被告租赁原告的房屋用于经营这三家公司，并且一直在使用水电，水电费是按照比较高的标准收取的；11.剑河县人民政府关于研究民族风情一条街规划建设工作的专题会议纪要、建设工程规则许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防设计备案凭证、关于剑河民族风情街建设项目环境影响报告表、技术评估意见、黔东南州环评估表、贵州省建设工程竣工验收备案表，拟证明原告出租的房屋属于合法的建筑；12.关于审定剑河县民族风情街招商工作方案的请示、剑河县民族风情街招商公告，拟证明原、被告租赁房屋的适用价格、租赁期限及相关的政策，房屋租赁期限是5年期。 被告杨小龙对本诉部分向本院提交的证据有：1.消防工程施工的通知，拟证明消防没有完工，原告剑河国资公司出租的房屋消防不合格；2.房屋租赁合同和照片，拟证明原告将本案涉案B7-2、B9-2房屋出租给他人及原告方自己使用，原、被告之间未达成租赁关系。 反诉原告杨小龙为支持其反诉请求，向本院提交的证据有：1.身份证，拟证明反诉原告的身份信息及诉讼主体资格；2.收款收据、收据、中国工商银行网上银行电子回单，拟证明2014年5月16日，反诉原告根据反诉被告的要求交纳70万元保证金给反诉被告，反诉被告于2016年1月12日退还541148元，还欠158852元；3.剑河县风情园B7-1、B7-2、B9-2栋装饰工程结算表，拟证明反诉原告根据反诉被告的要求进行装修；4.评估结论报告书，证明涉案B7-1栋一楼、二楼、三楼，B7-2、B9-2栋二楼装修价值为1244406.43元。 反诉被告剑河国资公司对反诉部分未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，对杨小龙提交的第3号证据，系杨小龙单方核算，且剑河国资公司有异议，本院不予确认。对剑河国资公司提交的全部证据、杨小龙提交的其余证据，其内容客观真实、来源合法、与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年原告剑河国资公司与被告杨小龙达成口头协议，协议约定：剑河国资公司将剑河县校场坝民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋出租给被告杨小龙用于经营KTV等娱乐业，房屋租金参照邻县台江的房屋租金，每月15元/㎡，最高不超过每月20元/㎡；被告杨小龙需向原告交纳租房保证金70万元（每栋5万元）；同时原告剑河国资公司向被告杨小龙承诺尽快办理出租房屋的消防验收合格等手续。协议达成后，被告杨小龙于2014年5月16日向原告剑河国资公司交纳了租房保证金70万元，原告剑河国资公司即将14栋租赁房屋交付给被告杨小龙，被告杨小龙接收租赁房屋后即对租赁房屋进行装修。至2014年12月，被告完成了B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼的装修。被告杨小龙在装修房屋过程中即催促原告剑河国资公司办理租赁房屋的消防手续。在被告杨小龙完成B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼房屋的装修后原告剑河国资公司仍未取得租赁房屋的消防验收合格证件。被告杨小龙因涉案房屋未能通过消防验收，其租房目的难以实现，遂与被告协商退房事宜。2015年12月被告杨小龙与原告剑河国资公司委托的仰阿莎公司协商将未装修的B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共11栋房屋退还给原告剑河国资公司。2016年1月12日仰阿莎公司向被告杨小龙退还了上述11栋房屋的租房保证金55万元，但扣除了已装修的B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋从2014年10月1日至2015年12月31日共15个月的卫生管理费8852元（按每月0.7元/㎡计算），原告剑河国资公司实际退还被告杨小龙541148元。在协商退房过程中，被告杨小龙要求原告剑河国资公司对其装修的B7-1栋一至三楼、B7-2、B9-2栋二楼的房屋装修费用进行赔偿，因原告剑河国资公司不同意赔偿，被告杨小龙以保留装修证据为由未将涉案B7-1栋一至三楼、B7-2、B9-2栋二楼退还给原告剑河国资公司，并一直占用至今。被告杨小龙占用的B7-1栋房屋一楼面积为112.27㎡、二楼为196.42㎡、三楼为93.88㎡，B7-2栋房屋二楼为133.76㎡，B9-2栋房屋二楼为97.71㎡，面积为634.04平方米。2019年9月2日，经剑河县黔元评估咨询有限公司评估，涉案房屋被告装修的价值为1244406.43元。 另查明，2014年5月原告剑河国资公司将剑河县民族风情街资产委托给仰阿莎公司进行管理。2019年7月11日仰阿莎公司发出通知，要求校场坝民族风情街各承租户配合消防工程施工。仰阿莎公司将校场坝民族风情街房屋出租给案外人姜满金、杨再龙、吴勇芳等人，其所签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》均约定房屋租赁期限为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止；房屋的基准租金为每月按一楼门面40元/平方米、二楼商铺按30元/平方米、三楼商铺按25元/平方米，承租人可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳；同时约定卫生管理费用按每月0.7元/㎡收取。同时查明，2013年10月25日，原告剑河国资公司向社会发出“剑河县民族风情街招商公告”，公告载明：房屋的基准租金为每月按一楼门面40元/平方米、二楼商铺按30元/平方米、三楼商铺按25元/平方米；承租人可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。 本院认为，本案有以下争议焦点：一、剑河国资公司与杨小龙是否存在租赁合同关系；二、杨小龙应支付房屋租金和卫生管理费的期间及标准；三、剑河国资公司请求解除其与杨小龙的房屋租赁合同关系，应否支持；四、反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司退还租房保证金158852元，应否支持；五、反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司赔偿房屋装修损失150万元，应否支持。 焦点一，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，剑河国资公司与杨小龙虽未签订书面租赁合同，但双方口头约定：杨小龙承租剑河国资公司剑河县校场坝民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，房屋租金参照邻县台江县的房屋租金，杨小龙向剑河国资公司交纳租房保证金70万元。在杨小龙依约向剑河国资公司交纳租房保证金后，剑河国资公司即依约向杨小龙交付了涉案14栋房屋，杨小龙接收涉案房屋后即对其中的3栋房屋进行了装修。双方已实际履行了达成的口头协议，故双方系房屋租赁合同关系。 焦点二，关于租赁房屋的租金，剑河国资公司与杨小龙未签订书面租赁合同明确租赁房屋的租赁价格，剑河国资公司主张按照其向社会发布的招商公告及其与案外人姜满金、杨再龙、吴勇芳等人签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》执行，即一楼每月40元/㎡，二楼每月30元/㎡，三楼每月25元/㎡。杨小龙认为双方协商时剑河国资公司承诺租赁房屋的租金按周边邻县台江县的价格履行，即每月15元/㎡，最高不超过每月20元/㎡。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，剑河国资公司未能举证证明其与杨小龙关于涉案房屋的租金交纳标准，本院结合杨小龙认可的涉案房屋租金数额，酌情确定为每月17.5元/㎡。剑河国资公司请求房屋租金从2014年1月1日起开始计算，因双方对涉案房屋的交付未作明确约定，且均未举证证明涉案房屋的交付时间，本院以杨小龙向剑河国资公司交纳租房保证金的时间，即2014年5月16日作为涉案房屋的交付时间,并以此开始计算租金。故从2014年5月16日起至2019年5月31日止，杨小龙应向原告交纳的租金为660194.15元（634.04平米×17.5元×59.5个月），后期租金按每月11095.7元计算至被告退房之日止。关于卫生管理费，双方虽未明确约定，但被告杨小龙在退回其未装修的涉案11栋房屋的租房保证金时，剑河国资公司按每月0.7元/㎡向被告杨小龙收取了其占用的B7-1、B7-2、B9-2栋房屋的卫生管理费，被告亦未提出异议。故从2016年1月1日起至2019年5月31日止，被告应向原告交纳卫生管理费18197.03元（634.04平米×0.7元×41个月），后期卫生管理费按每月443.83元计算至被告退房之日止。 焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，原、被告未签订书面租赁合同，现原告剑河国资公司请求解除其与被告杨小龙的房屋租赁合同关系，符合相关规定，本院予以支持。 焦点四，2014年杨小龙承租剑河国资公司剑河县民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋，后因剑河国资公司未取得涉案房屋消防证件，经双方协商，杨小龙退回其承租的B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共11栋房屋，剑河国资公司的委托管理单位仰阿莎公司于2016年1月12日向杨小龙退还了上述11栋房屋的租房保证金55万元，同时杨小龙向仰阿莎公司交纳了未退回的B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋从2014年10月1日至2015年12月31日共15个月的卫生管理费8852元，实际退还541148元，余15万元未退还。现本诉原告剑河国资公司请求解除双方的租赁合同，反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司退还其租房保证金158852元，本院按反诉被告剑河国资公司实际尚未退还的15万元，予以支持。 焦点五，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，剑河国资公司与杨小龙经协商，杨小龙承租剑河国资公司剑河县民族风情街B7-1、B7-2、B7-3、B8-1、B8-2、B8-3、B9-1、B9-2、B10-1、B10-2、B10-3、B11-1、B11-2、B11-3共14栋房屋用于经营KTV等娱乐业，剑河国资公司即向杨小龙承诺尽快办理涉案房屋的消防手续。协议达成后，杨小龙向剑河国资公司交纳了70万元的租房保证金，剑河国资公司亦将涉案房屋交付给杨小龙。杨小龙即对涉案房屋B7-1栋1-3楼、B7-2、B9-2栋二楼进行装修。至2014年12月，涉案房屋仍未能依法进行消防验收，且B7-1、B7-2、B9-2三栋房屋至今未取得相关消防证件。因剑河国资公司的违约行为，致使杨小龙在对B7-1栋一至三楼，B7-2、B9-2栋二楼进行装修后至今未能正常投入使用，实现其承租房屋时的合同目的。经剑河县黔元评估咨询有限公司评估认定涉案房屋B7-1栋一至三楼，B7-2、B9-2栋二楼原装饰装修的评估值为1244406.43元。剑河国资公司的违约行为给杨小龙造成了财产损失，现反诉原告杨小龙请求反诉被告剑河国资公司赔偿该房屋装修损失150万元，本院按反诉原告杨小龙的实际房屋装修损失1244406.43元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司与本诉被告杨小龙的房屋租赁合同关系； 二、本诉被告杨小龙于本判决生效后十五日内支付本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司剑河县民族风情街B7-1栋房屋一、二、三层、B7-2、B9-2栋房屋二层的房屋租金和卫生管理费共计678391.18元；2019年6月1日后的房屋租金和卫生管理费分别按每月11095.7元、443.83元计算至本诉被告退房给本诉原告时止； 三、本诉被告杨小龙于本判决生效后十五日内腾空并退还剑河县民族风情街B7-1栋房屋一、二、三层、B7-2、B9-2栋房屋二层给本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司； 四、驳回本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司的其余诉讼请求； 五、反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司于本判决生效后十五日内退还反诉原告杨小龙租房保证金15万元； 六、反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告杨小龙房屋装修损失1244406.43元； 七、驳回反诉原告杨小龙的其余诉讼请求。 上述有金钱给付内容的在相互折抵后，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕。 义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12344元，由本诉被告杨小龙负担9800元，本诉原告剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担2544元；反诉案件受理费19730元,减半收取9865元，由反诉被告剑河县国有资产经营投资有限责任公司负担8335元，反诉原告杨小龙负担1530元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李荣碧 审 判 员  王志恒 人民陪审员  王伦权 二〇一九年十一月二十八日 法官助理张夏雪 书记员王玉梅