福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初1965号 原告（反诉被告）：石狮市联谊商厦有限公司，住所地福建省石狮市福建路口，统一社会信用代码91350500611545309F。 法定代表人：邱阿燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚延禄，福建博广律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：石狮市联谊商厦业主委员会，住所地福建省石狮市农贸路联谊商厦。 负责人：蔡振帮，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：纪东谊，福建携晟律师事务所执业律师。 原告石狮市联谊商厦有限公司（以下简称联谊商厦公司）与被告石狮市联谊商厦业主委员会（以下简称联谊商厦业委会）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年4月11日，被告联谊商厦业委会向本院提起反诉，本院经审查决定予以受理并合并审理，后于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联谊商厦公司的委托诉讼代理人龚延禄、伍曼琳、被告（反诉原告）联谊商厦业委会的委托诉讼代理人纪东谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联谊商厦公司向本院提出诉讼请求：1.判令联谊商厦业委会立即从联谊商厦公司所有的三套房屋内搬出【（1）位于石狮市联谊商厦**X-X，房屋所有权证为狮房权证凤里字第××号、土地使用权证为狮凤国用（2001）字第××号；（2）位于石狮市农贸路联谊商厦**X-X，房屋所有权证为狮房权证凤里字第××号、土地使用权证为狮凤国用（2001）字第××号；（3）位于石狮市农贸路联谊商厦**X-X，房屋所有权证为狮房权证凤里字第××号、土地使用权证为狮凤国用（2001）字第××号】；2.判令联谊商厦业委会赔偿强行占用联谊商厦公司上述三套房屋给联谊商厦公司造成的损失122400元；3.判令本案诉讼费用由联谊商厦业委会承担。事实和理由：联谊商厦公司通过合法途径建设位于石狮市农贸路的石狮市联谊商厦，并于2001年10月29日依法取得了石狮市联谊商厦X幢X-X、X幢X-X的房产权证及土地使用权证、于2001年10月31日依法取得了石狮市联谊商厦X幢X-X的房产权证及土地使用权证，成为三套房产的所有权人。上述三套房产是联谊商厦公司作为物业办公经营使用，联谊商厦业委会在未经联谊商厦公司同意的情况下，私自占用上述三套房产。经联谊商厦公司多次主动与联谊商厦业委会交涉，联谊商厦业委会对此不予理睬，仍继续强行占有联谊商厦公司上述三套房产。联谊商厦业委会的行为严重侵犯了联谊商厦公司的合法权益。诉讼过程中，联谊商厦公司明确其第2项诉讼请求的计算依据为自联谊商厦业委会2010年8月9日成立之日起计至2018年10月31日止，每月每间房屋按600元计算房租损失，合计177720元，联谊商厦公司自愿按122400元主张权利。 联谊商厦业委会辩称，联谊商厦公司诉称的三套房屋是联谊商厦业委会的物业管理用房，所有权属于联谊商厦全体业主。且三套房屋不是分开的三套，而是作为一个整体打通的，里面还包含了消防通道和安全通道。该三套房屋是联谊商厦公司自行移交给联谊商厦业委会作为物业管理用房使用的，联谊商厦业委会并没有强行占用，根据福建省物业管理条例第45条的规定，物业管理用房是需要交业主委员会无偿使用的，无论所有权属于谁，物业管理用房是无偿使用的，物业管理用房属于办公场所。联谊商厦公司起诉要求联谊商厦业委会承担损失，没有事实和法律依据，即使需要赔偿损失，也已经超过诉讼时效。请求法庭驳回联谊商厦公司的全部诉讼请求。 联谊商厦业委会向本院提出反诉请求：1.判令确认登记在联谊商厦公司名下的址在福建省石狮市农贸路联谊商厦Ｂ幢6-A、6-B、6-H三套房产属于石狮市联谊商厦全体业主所有；2.判令联谊商厦公司协助联谊商厦业委会将上述三套房产产权变更登记到联谊商厦业委会名下；3.判令由联谊商厦公司承担本案本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：联谊商厦公司所主张的三套房产【石狮市农贸路联谊商厦X幢X-X、X幢X-X、X幢X-X】从一开始就是规划作为联谊商厦的物业管理用房，这从联谊商厦公司自己提供的《联谊商厦未出售房屋分割情况》可以清楚地看出，当时联谊商厦公司相关股东等人在对相关物业进行处置的时候己明确确认上述三套房产系用于联谊商厦的物业办公场所。联谊商厦建成后，前期物业管理期间，上述三套房产一直系由联谊商厦公司作为物业管理用房。联谊商厦业委会成立后，在居委会、街道办等部门协调下，联谊商厦公司才将上述三套房产移交给联谊商厦业委会，而联谊商厦业委会一直以来亦是将上述三套房产用作联谊商厦的物业管理用房。根据《物业管理条例》第三十条、第三十八条、第六十四条规定及结合本案事实、证据，联谊商厦公司所主张的三套房产，实际应属于联谊商厦业主所有，联谊商厦公司将其擅自登记到自己名下，已明显违反相关法律法规规定，应予纠正。联谊商厦业委会作为代表联谊商厦全体业主管理联谊商厦物业的常设和执行机构，将上述房产登记到联谊商厦业委会名下即是确认该房产为联谊商厦业主所有，符合相关法律规定。 联谊商厦公司辩称，联谊商厦业委会的诉讼请求无法成立，按照物权法及物业管理条例的规定，诉争三套房屋的产权是属于联谊商厦公司。实际上产权证也已经办理，明确了产权归属的问题，也明确诉争房产是分为三套房产的。联谊商厦业委会认为房屋是物业管理用房，但联谊商厦是1993年开始建设，2001年办理房产证，当时没有物业管理用房的建设规划，相关的物业管理条例都还没有出台。联谊商厦业委会主张本案诉争房屋作为物业管理用房，但其没有提供相应的证据予以证明。所谓的联谊商厦未出售房屋分割情况是联谊商厦公司内部对房产的安排决定，体现联谊商厦公司自己的经营行为，也没有明确的规划文件将三套房屋列为物业管理用房。联谊商厦业委会成立之后直接占用三套房屋，并没有存在任何移交房屋的情况。即使联谊商厦业委会目前在使用三套房屋，也不能证明该三套房屋所有权属于联谊商厦业委会。综上，联谊商厦业委会的诉讼请求无法成立，联谊商厦业委会有义务将本案诉争房屋交还给联谊商厦公司。 联谊商厦公司围绕诉讼请求依法提交了证据，联谊商厦业委会未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，联谊商厦业委会对联谊商厦公司提供的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年11月27日，石狮市人民政府就石狮市百货公司与香港开创置业有限公司拟合作举办“石狮市联谊商厦有限公司”项目向泉州市计委、经贸委呈送《关于中外合作举办“石狮市联谊商厦有限公司”项目的请示》【狮政（1992）外050号】，泉州市计委、经贸委转呈请示福建省计划委员会、福建省对外经济贸易委员会。1993年1月9日，福建省计划委员会、福建省对外经济贸易委员会对泉州市计委、经贸委请示的关于中外合作石狮市联谊商厦房地产项目的闽计外[1993]010号批复文件批文如下：“一、同意石狮市百货公司与香港开创置业有限公司合作创办石狮市联谊商厦有限公司，开发经营联谊商厦项目，经营年限五十年。二、项目建设地点在石狮市福建路（原石狮市百货公司旧址），用地面积1235平方米，建造、出售、出租十八层“联谊商厦”，总建筑面积19373平方米，建筑容积率为15。建成后可供销售的商品房70%外销，外汇自求平衡。……”1997年12月10日，石狮市国有资产管理委员会办公室《关于“石狮市联谊商厦”合作方产权和使用权的确认》【狮财国资（1997）196号】文件内容如下“一九九一年十一月经石狮市人民政府批准，同意由香港开创置业有限公司（下称甲方），石狮市百货公司（下称乙方），石狮市国土局（下称丙方）三方合作改建石狮市联谊商厦，并签定合作协议书，就投资方式及利益分配达成一致。但在随后的房地产开发经营中，确实存在着许多困难，本着互惠互利的态度，经多次协商解决，依石狮市人民政府市长办公室办公会议纪要[1997]2号精神，对已签订的《合同》、《章程》的部分条款修改和补充，现明确如下：一、合作期限为五十五年；二、土地使用权证号狮国用（1991）字第1100204号，面积1060.4平方米，属乙方（石狮市百货公司）所有，系国有资产；三、联谊商厦的第四、五层的房屋产权和使用权由乙方、丙方所有，作为以国有土地使用权投资分成的利益；四、甲方在合作期间，拥有联谊商厦除第四、五层的房屋产权和经营权。” 另查明，址于石狮市联谊商厦X幢X-X的房屋于2001年10月29日登记国有土地使用者、房屋所有权人于联谊商厦公司名下【国有土地使用证号为狮凤国用（2001）字第××号，房屋所有权证号为狮房权证凤里字第××号】；址于石狮市联谊商厦X幢X-X的房屋于2001年10月29日登记国有土地使用者、房屋所有权人于联谊商厦公司名下【国有土地使用证号为狮凤国用（2001）字第××号，房屋所有权证号为狮房权证凤里字第××号】；址于石狮市联谊商厦X幢X-X的房屋分别于2001年11月1日、2001年10月31日登记国有土地使用者、房屋所有权人于联谊商厦公司名下【国有土地使用证号为狮凤国用（2001）字第××号，房屋所有权证号为狮房权证凤里字第××号】。联谊商厦业委会成立于2010年8月9日，自成立之日起占用案涉三套房屋作为业委会进行物业管理的物业管理用房使用至今。2018年1月17日，联谊商厦业委会以案外人赖忠诚占用联谊商厦裙楼通道为由诉至本院，请求赖忠诚搬离并支付占用费。2018年8月28日，联谊商厦业委会撤回该案起诉。 诉讼过程中，本院根据联谊商厦公司的申请对案涉三套房屋进行现场勘验，经勘验案涉三套房屋门口挂有联谊商厦业委会牌子，内为联谊商厦业委会办公用房、物业办公用房，并有部分物业服务人员在内居住。 本院认为，联谊商厦公司请求联谊商厦业委会从案涉三套房屋搬离并支付占用损失，系基于其对涉案标的享有合法物权前提下的物权保护，而联谊商厦业委会请求确认案涉房屋的所有权归联谊商厦全体业主所有并要求联谊商厦公司协助过户为物权确认，故本案的案由应确定为物权保护纠纷。联谊商厦公司经批准设立后开发建设了联谊商厦，并依法办理案涉三套房屋的产权登记手续至其名下，联谊商厦业委会并无证据证明该房屋为联谊商厦全体业主共有，亦无证据证明联谊商厦公司取得该房屋存在违法事由，故案涉三套房屋所有权人应认定为联谊商厦公司。《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，然而案涉房屋的规划建设、交付使用及确权登记均发生于2003年前，根据“法不溯及既往”原则，《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”、第三十八条“物业管理用房的所有权依法属于业主”等相关规定，不能适用于已建成使用的联谊商厦。联谊商厦公司自认案涉三套房屋曾为联谊商厦公司的物业办公用房及联谊商厦公司提供的《联谊未出售房屋分割情况》，均系联谊商厦公司内部关于房屋用途的规划，系其作为产权人对房屋的自由合法使用及处分，且联谊商厦建成使用初期的物业系由联谊商厦公司经营管理，此房屋用作物业办公用房亦符合联谊商厦公司自身利益。联谊商厦业委会依据联谊商厦公司内部决定的房屋用途主张案涉房屋所有权，依据不足，不予支持。联谊商厦业委会主张依据《物业管理条例》规定及联谊商厦公司股东的决议案涉三套房屋的用途为物业管理用房，所有权应属于联谊商厦全体业主，缺乏事实和法律依据，不予支持。鉴于联谊商厦业委会并未提供证据证明其有权占有案涉三套房屋，联谊商厦公司基于其所享有的合法物权请求联谊商厦业委会从案涉三套房屋内搬离，有事实和法律依据，应予支持。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。不动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。联谊商厦公司要求联谊商厦业委会返还案涉三套房屋，不适用诉讼时效制度。而联谊商厦公司主张被占用房屋的损失，属于侵权请求权，应当适用诉讼时效的规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害之日起算，所谓“知道”是指权利人主观上已经知道自己的权利被侵害的事实。所谓“应当知道”则是一种法律推定，指基于客观之情事及根据权利人智识经验应尽的合理注意义务，权利人应当知悉其权利被侵害的事实，但因其自身过失而未知情，在该情形下，法律推定权利人知道其权利受到侵害。案涉三套房屋建成后就开始由联谊商厦公司作为物业用房使用，联谊商厦公司作为权利人、管理人理应知道案涉三套房屋在联谊商厦业委会成立后被占有的事实，当时即具备主张、取证、起诉的能力，然而直至2019年3月20日，联谊商厦公司才向本院提起诉讼，请求联谊商厦业委会支付占用房屋损失，故联谊商厦公司关于2001年10月31日至2016年3月20日期间的占用房屋损失，因时效届满胜诉权消灭，对该段期间的占用房屋损失的诉请，不予支持。联谊商厦业委会对占用案涉房屋的期间及联谊商厦公司主张的每间房屋按每月600元计算的标准均无异议，故联谊商厦业委会应支付联谊商厦公司2016年3月20日至2018年10月31日间占用案涉房屋损失共计56,574元（2016年3月20日至2018年10月31日共计956天，600元/月/套×12月÷365天×3套×956天=56,574元）。联谊商厦业委会关于占用损失时效的抗辩，具有法律依据，本院予以采纳。联谊商厦公司多请求的占用损失，不予支持。 综上所述，案涉三套房屋系联谊商厦公司所有，联谊商厦业委会请求确认案涉三套房屋归联谊商厦全体业主所有并请求办理变更登记手续，缺乏事实和法律依据，不予支持。联谊商厦业委会占用案涉三套房屋缺乏依据，联谊商厦公司作为物权人请求联谊商厦业委会从案涉三套房屋搬离，应予支持。联谊商厦业委会应支付联谊商厦公司占用损失56,574元。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、石狮市联谊商厦业主委员会应于本判决生效后十日内从石狮市联谊商厦有限公司所有的址于石狮市联谊商厦X幢X-X、X-X、X-X房屋内搬出； 二、石狮市联谊商厦业主委员会应于本判决生效后十日内支付石狮市联谊商厦有限公司占用房屋损失56,574元； 三、驳回石狮市联谊商厦有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回石狮市联谊商厦业主委员会的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2,748元，由石狮市联谊商厦有限公司负担1,534元，由石狮市联谊商厦业主委员会负担1,214元；案件反诉受理费5,900元，由石狮市联谊商厦业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  黄文露 人民陪审员  洪天恩 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。