福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初3921号 原告：厦门海投物业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区钟林路8号海投大厦18层、13层1312室、1313室、1314室。 法定代表人：刘扬开，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭家珠，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈萱瑄，女，该公司工作人员。 被告：杨凡，女，1973年5月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告厦门海投物业有限公司（以下简称海投公司）与被告杨凡物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海投公司的委托诉讼代理人郭家珠、陈萱瑄，被告杨凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海投公司向本院提出诉讼请求：1.杨凡立即支付海投公司自2016年1月至2018年12月期间物业管理费3141.6元；2.杨凡返还海投公司代其垫付的2016年1月至2018年12月期间的公共维修金783.2元、公摊水费62元及公摊电费429.1元；3.杨凡支付逾期违约金（自2016年1月起，分别以每季度的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍，分别自逾期之日起计至实际付款之日，详见明细汇总表）。事实和理由：杨凡于2004年11月2日交房入住其购买的厦门市海沧区嵩屿北一里19号楼107（浪琴湾S9-107单元）房产，海投公司根据双方签订的《浪琴湾前期物业管理服务协议》为杨凡所居住的浪琴湾小区提供物业管理服务。自2004年以来，海投公司依约履行为浪琴湾小区业主提供物业管理服务的义务，但杨凡自2016年1月至今一直拒绝支付物业服务费用，且拒绝返还海投公司代其垫付的公共维修金、公摊水电费等费用，经海投公司多次催讨未果。 杨凡辩称，海投公司未提供物业管理区域证明，从未告知包括杨凡在内的业主所在小区的公共资源如公共用房、公共设备、计量仪表设置部位及覆盖范围，还剥夺了杨凡的决策权，从2006年起杨凡就不再支付海投公司物业管理费、公共维修金和公摊水电费，其主张物业费缺乏依据。另外，地下出入口通道都被铁杆固定，造成车辆出入的安全隐患，违章停车也未管理，海投公司把浪琴湾小区的内环路收益分配给别的小区，还大量建造违章建筑，将消防绿地改成了硬地，在小区周边装了一圈铁栏杆，增加了很多与小区原有建筑风格不一致的亭子之类，小区广播瘫痪，因此，海投公司并未提供物业服务，而是在破坏业主的财产、侵犯业主的权益。根据物业管理条例的规定，开发商对物业服务要公开招投标，而海投公司系开发商的全资子公司，该物业服务一直未经招投标。海投公司主张的违约金计算标准过高，且杨凡亦不同意支付。综上所述，请求驳回海投公司的诉讼请求。 海投公司、杨凡围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.海投公司提交的《前期物业服务合同备案证明》、《未来 海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》、厦海发价（2006）2号《关于未来海岸“浪琴湾”多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》、厦海发价（2008）1号《关于未来海岸浪琴湾物业管理服务收费问题的批复》、厦海发价（2008）35号《关于未来海岸浪琴湾小区物业管理服务收费等问题的批复》。杨凡对该组证据的真实性无异议，对合法性有异议，但未能提供反驳证据，故本院对该组证据的证明力予以确认。 2.海投公司提交的2015年12月18日《关于浪琴湾调整物业 服务费备案信息公示》（文号：2015备WY01050号）。经本院审查，该证据系厦门市发展与改革委员会在网上发布的公示信息，杨凡对该证据的真实性不予确认，但未能提供反驳证据，故本院对该证据的证明力予以确认。 3.海投公司提交的2016年1月4日《关于浪琴湾小区调整物业服务费标准意见征询结果的公示》及公示照片。杨凡对该组证据的真实性不予确认，海投公司也未能提供公示照片的原件或其他证据予以佐证，故本院对该组证据的证明力不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2006年5月16日，海投公司与建设单位厦门海投房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定厦门海投房地产有限公司将厦门未来海岸浪琴湾（嵩屿北一里1-44号、113-131号、133-142号）委托给海投公司实行物业管理，服务期限自2006年6月30日起至业委会成立时止。2011年11月8日，该《前期物业服务合同》在厦门市海沧区建设局进行备案。 2.2006年1月19日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2006）2号《关于未来海岸“浪琴湾”多层、小高层、中高层物业管理服务费等问题的批复》，同意海投公司对未来海岸浪琴湾多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，公共水电费按各楼层和实际支出向业主或非业主使用人按户或使用量分摊。2008年1月18日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2008）1号《关于未来海岸浪琴湾物业管理服务收费问题的批复》，同意海投公司对未来海岸浪琴湾小区的物业管理服务综合服务费、房屋公共维修基金及停车场收费等三项收费标准仍按厦海发价（2006）2号文件所核定的标准执行，管理办法参照其执行，执行时间从2008年1月16日起至业主委员会成立后，与业主委员会签订的物业管理服务合同生效时为止。2008年10月6日，厦门市海沧区发展和改革局向海投公司出具厦海发价（2008）35号《关于未来海岸浪琴湾小区物业管理服务收费等问题的批复》，同意海投公司对未来海岸浪琴湾小区的物业管理服务综合服务费、房屋公共维修基金及停车场收费等三项收费标准仍按厦海发价（2006）2号文件所核定的标准执行，管理办法参照其执行，执行时间从2008年10月1日起至业主委员会成立后，与业主委员会签订的物业管理服务合同生效时为止。 3.杨凡向厦门海投房地产有限公司购买海沧区未来海岸“浪琴湾”S9#-107室房产。2004年11月2日，杨凡接收房产、办理交房手续。同日，杨凡与海投公司签订了一份《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，约定海投公司作为“浪琴湾”小区物业管理服务单位，为该小区业主及使用人提供物业管理服务，房屋类型多层公寓，坐落位置S9，建筑面积87.99平方米。其中，该合同“物业管理服务费用及代收费用”条款约定，物业管理服务费的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.8元（多层）；房屋公共维修基金的收取标准为按建筑面积每月每平方米0.2元（多层）。缴费时间为每年的1月7日、7月7日前预收后半年的物业管理服务费和房屋公共维修基金。合同“违约责任”条款约定，杨凡违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，海投公司有权要求杨凡补交或采取相关法律行为追讨，并从逾期之日起按所欠金额的每天0.3%标准交纳违约金。同日，杨凡向海投公司出具《遵守承诺书》，同意遵守业主公约、业户手册的有关规定。杨凡接受房屋入住后，拖欠海投公司2005年4月至2007年12月的物业管理费、公共维修金、公用电费、公用水费等，海投公司为此向厦门市海沧区人民法院（以下简称海沧法院）提出诉讼，请求杨凡支付上述拖欠的费用及违约金，2007年10月16日，海沧法院作出了（2007）海民初字第916号民事判决书，判令杨凡向海投公司支付拖欠的2005年4月至2007年12月的物业管理费2032.8元及违约金、公共维修金435.6元、公用电费189.8元、公用水费123.8元、垃圾处理费63元。该判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投公司向海沧法院申请强制执行，海沧法院于2011年12月27日作出（2008）海执行字第411-2号民事裁定书，裁定冻结、划拨杨凡7917.45元或查封、扣押等值财产。执行后，杨凡自2008年1月起未再向海投公司支付物业管理服务费、公共维修金等，海投公司为此向本院提出诉讼，请求判令杨凡立即支付海投公司自2008年1月至2015年12月物业管理费5913.60元；返还海投公司代其垫付的公共维修金1267.20元、公摊水费239.10元、公摊电费1073.70元，并支付欠款逾期违约金25084.90元（以物业管理费为基数按每日0.3%的标准计算）。2017年5月16日，本院作出了（2016）闽0206民初1298号民事判决，判令杨凡支付海投公司自2008年1月至2015年12月物业管理服务费5913.6元、公共维修金1267.2元、代垫的公摊水费239.1元、公摊电费1073.7元及逾期违约金（自2008年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准分段计算至判决确定的还款之日止），并驳回了海投公司的其他诉讼请求。该判决生效后，杨凡未履行上述支付义务，海投公司向本院申请强制执行。 4.2015年12月18日，厦门市发展与改革委员会在网上发布 《关于浪琴湾调整物业服务费备案信息公示》（文号：2015备WY01050号），载明将海投公司向发改委告知备案的信息公示如下：高层住宅的住宅物业公共服务费为每月每平方米1.5元，日常专项维修资金标准为每月每平方米0.3元，建筑废土清运费标准为每平方米6元，机动车车位物业服务费按原标准执行。 5.杨凡共拖欠海投公司2016年1月至2018年12月期间公摊电费429.1元和公摊水费62元。 本院认为，海投公司与杨凡成立物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以选聘物业服务企业，虽然条例第二十四条提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不属于法律强制性规定。海投公司具有相应的物业服务资质，其与建设单位厦门海投房地产有限公司系不同法律主体，且海投公司亦持有厦门市海沧区发展和改革局的函件，海投公司与案外人厦门海投房地产有限公司签署的《前期物业服务合同》，并不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，本院依法认定《前期物业服务合同》系合法、有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业合同，对业主具有约束力，故《前期物业服务合同》对作为浪琴湾小区业主的杨凡具有法律约束力。杨凡在接收房产入住时与海投公司签订了《未来海岸“浪琴湾”前期物业管理服务协议》，对管理费收取标准及违约责任、水电费责任主体等进行了约定，该协议系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。海投公司履行了管理服务职责，为杨凡等业主提供了物业管理和服务，杨凡事实上也实际接受了物业服务，故杨凡应当按约向海投公司缴纳物业管理服务费用。杨凡辩称海投公司并未提供物业服务，反而破坏了业主财产和侵犯了业主权益，但未能提供反驳证据，本院对其抗辩意见不予采纳。合同约定多层公寓按每月每平方米0.8元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金，之后厦门市海沧区发展和改革局出具的批复中载明案涉多层公寓按每月每平方米0.7元标准收取物业管理费、按每月每平方米0.2元标准收取公共维修金。海投公司主张物业管理费自2016年2月1日起调整为每月每平方米1元，缺乏依据，本院不予支持，其主张公共维修金自2016年2月1日起调整为每月每平方米0.25元，低于《关于浪琴湾调整物业服务费备案信息公示》载明的调整后的日常专项维修资金每月每平方米0.3元的标准，本院予以确认。因此，杨凡应支付海投公司2016年1月至2018年12月期间物业管理费共计2217.3元（0.7元/月/平方米×87.99平方米×36个月），公共维修金共计787.5元（0.2元/月/平方米×87.99平方米+0.25元/月/平方米×87.99平方米×35个月）。因此，海投公司主张2016年1月至2018年12月期间的物业管理费，有合同依据，本院予以支持，但金额应为2217.3元。海投公司主张2016年1月至2018年12月期间的公共维修金783.2元、公摊水费62元及公摊电费429.1元，依据充分，本院予以支持。杨凡未按时交纳物业管理费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《未来海岸浪琴湾前期物业管理服务协议》约定，杨凡应于每年1月7日前及7月7日前预缴后半年的物业管理服务费，未按时交纳的，海投公司有权从逾期之日起按所欠金额每天0.3%的标准收取违约金，海投公司主动调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算，未超过双方约定的违约金计算标准，本院予以支持。杨凡辩称该违约金计算标准过高，但未能提供反驳证据，本院对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第三十四条、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杨凡应于本判决生效之日起十日内向厦门海投物业有限公司支付2016年1月至2018年12月期间的物业管理服务费2217.3元、公共维修金783.2元、代垫的公摊水费62元和公摊电费429.1元，并支付逾期违约金（自2016年1月起，以每年1月7日及7月7日应缴纳的半年物业管理服务费为基数，自应缴之日的次日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍分段计算至实际付款之日）； 二、驳回厦门海投物业有限公司的其他诉讼请求。 如果杨凡未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由杨凡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  黄佳丽 人民陪审员  谢 花 人民陪审员  谢源豹 二〇一九年十一月八日 书 记 员  肖靖雯 附页： 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。