浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初6331号原告：马德坚，男，1992年10月10日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：赵勇，浙江择法律师事务所律师。被告：杨建海，男，1969年4月22日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：杨乐枢，浙江名隽律师事务所律师。第三人：吴叶陵，男，1974年2月15日出生，住乐清市。第三人：吴智微，女，1974年10月30日出生，住乐清市。原告马德坚与被告杨建海、第三人吴叶陵、吴智微案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马德坚及其特别授权委托诉讼代理人赵勇、被告杨建海的特别授权委托代理人杨乐枢、第三人吴叶陵到庭参加诉讼，第三人吴智微经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德坚向本院提出诉讼请求：1、停止执行登记在第三人吴叶陵名下坐落于乐清市××镇××村南阳××路××号房地产，并解除对上述房地产的查封措施；2、本案诉讼费用由被告及第三人依法承担。事实与理由：2017年1月25日，原告通过马美夫介绍，与第三人协商以130万元的价格买受第三人坐落于虹桥镇南阳××路××号房屋一间。2017年1月31日，在介绍人马美夫及见证人马某、吴某1的见证下，由吴阿旺代书签署了一份《房屋买卖协议书》（实为定金协议），就买卖房屋的坐落、价格、定金及签署正式买卖合同的时间等进行了约定。因当时办理买房相关事宜均由原告父亲马美友一手经办且也系原告父亲出资为原告购买房产，因此当时的定金协议由原告父亲代为签署并由原告父亲当日以现金方式向第三人支付定金20万元。2017年2月3日，考虑到第三人将涉案房产抵押给银行进行了贷款，双方商议由原告先支付部分款项帮助第三人偿还银行30万元贷款，取回产权证书后再签署买卖合同并商定剩余款项的支付。原告父亲于当日上午9时许向第三人支付现金40万元，并与第三人吴叶陵及其小舅子吴某2一起前往银行偿还贷款并取回房屋产权证书。当日晚上，为签署正式房屋买卖合同，原告父亲又向第三人支付了现金30万元，在吴某1、马美夫见证下，同样由吴阿旺代书签署了一份《卖契书》，约定第三人夫妇将涉案房屋以人民币130万元出卖给原告，但考虑到当时谈妥交易的日期为2017年1月25日，代笔人将落款时间写成谈妥的时日即2017年1月25日。2017年2月4日，原告通过转账的方式，向第三人指定的账户支付了人民币35万元，并约定剩余5万元待办理不动产过户登记后支付并向第三人出具了5万元的欠款条。上述房款交付后，第三人于2017年2月8日开始搬离屋内物品，直到2017年2月12日完成搬迁，并于当日将房屋钥匙交付给原告，至此原告占有涉案房屋。后原告按照农村风俗习惯于2017年2月26日举行了装修前的动工仪式，后陆续进行装修，装修工程自2017年3月份开始一直持续到2017年10月份，共花费人民币35万元左右。期间，原告曾于2017年3月6日前往税务机关办理了税票代开手续和个税、契税的交纳。2017年3月7日，原告携带相关材料与第三人吴叶陵前往不动产登记中心办理过户手续，不动产登记中心出具受理通知书并载明15个工作日内办结，届时原告可前往虹桥镇行政服务中心二楼17号窗口领取证书。但原告在规定时间前往领证时，却被告知涉案房产已被查封，无法领取权利证书。同时，在不动产登记中心签署完相关过户需要的手续后，由于工作人员告知双方，手续已经齐全，接下来只需原告来领证，与第三人吴叶陵无关，因此应第三人要求于当日晚上以现金方式通过证人吴某2向第三人支付了剩余5万元并取回了5万元的欠款条。后经原告了解，因第三人涉诉导致涉案房屋被乐清市人民法院采取执行措施进行了查封，申请执行人即本案被告。原告结合本案客观事实提出了执行异议，但原告的异议申请被（2019）浙0382执异39号执行裁定书驳回。原告认为，原告向第三人夫妇买受涉案房屋的系列行为（包括达成合意、签署相关书面协议、支付款项、交付房屋等）均发生在乐清市人民法院查封涉案房产之前，甚至在申请办理不动产转移登记时涉案房产也未被查封。显然，原告完全是对诉讼事宜毫不知情的情况下善意购买涉案房产并如数支付了购房款，也早在2017年2月12日就占有了涉案的房产并使用至今，其合法权益应依法得到保护。为此，原告提起本案诉讼。为证明其主张事实，原告提供了以下证据：1、身份证、人口信息，证明原、被告及第三人的身份情况；2、执行裁定书，证明原告执行异议被裁定驳回的事实；3、房屋买卖协议书及卖契书，证明第三人于2017年2月3日前已经将涉案房屋转让给原告的事实；4、收条（3份）及银行交易明细、欠款条，证明原告已于2017年2月4日前向第三人支付购房款支付125万元，3月7日支付剩余5万元（定金协议签订付的20万以及30万、40万，通过案外人交付了35万元，过户收条5万元）；5、银行凭证及借条，证明原告资金来源均有出处且符合逻辑，印证付款及交易的真实性（凭证有90万，另本人转账35万，以及后续现金5万元）；6、装修费票据、付款记录、水电费交纳记录，证明原告于2017年2月12日占有房屋后着手装修并居住至今，也客观印证了房屋买卖的真实性；7、不动产登记申请受理通知书及相关材料，证明涉案房产2017年3月7日之前未被查封，原告属善意购买且不存在任何过错，且原告支付相应的税款，印证交易的真实性；8、证明及报告，证明房屋买卖达成合意发生于2017年1月25日众所周知；9、户口本，证明涉案房屋买卖原告方经手人马美友系原告父亲的事实；10、存折，证明原告父亲马美友日常习惯就是持存折现金取款用于支出，本案支付房款符合习惯性做法；11、不动产登记信息查询，证明涉案不动产于2017年3月8日被查封，房屋买卖系列行为发生之前，原告善意买受且不存在任何过错；12、企业营业执照信息及借款证明，证明原告父亲系公司股东，向公司借款25万元用于支付购房款；13、证人证言，证明房屋买卖的交易时间、款项交付的真实性，同时证明涉案房屋原告实际占有的时间及原告买受房屋时对第三人涉诉不知情。被告杨建海答辩称：1、本案房屋买卖合同不真实。被告与第三人吴叶陵、吴智微之间的案件，于2016年8月向法院起诉，同年12月21日已经开庭，乐清法院于2017年2月14日作出判决。原告作为吴叶陵同村人，应该对吴叶陵涉诉应知的，原告是明知或应当知道吴叶陵到期债务无法清偿的时候，恶意串通，签订虚假的买卖合同，逃避债务，损害我方的合法权益。2、原告的款项交付不真实。原告并没有交付购房款。原告称的凭证，都不能证实真实向第三人交付购房款。具体在质证的时候详细说明。3、关于原告诉称的装修行为，因为装修是发生在涉诉房屋查封之后，明知房屋查封还继续装修，不属于善意第三人的善意行为，该行为产生的费用不受法律保护，也不能证明原告已经占有房屋。另外，原告与第三人门牌很近，在同一条路上，原告对于第三人的诉讼应该是知晓的，说明原告与本案第三人在签订买卖合同的时候，确实存在恶意串通、签订虚假的买卖合同可能性比较大。综上，请求法庭驳回原告方的诉讼请求。被告杨建海未提交证据。第三人吴叶陵、吴智微未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据3的真实性有异议，认为属于虚假的，应该是无效的；2、被告对原告提供的证据4、5的三性均有异议，认为不能证明款项来源于原告且系用于支付购房款；3、被告对原告提供的证据6的真实性、关联性有异议，认为该组证据都是手写的，不是正规的发票，不予认可，且原告不属于善意第三人，装修发生在查封之后，与本案无关；4、被告对原告提供的证据7的证明对象有异议，认为原告与第三人之间不存在真实的买卖合同，也没有真实付款，这种做法不符合善意取得的法律特征；5、被告对原告提供的证据8村委会证明的三性有异议，认为村委会本身是一个单位，不知道双方是否发生买卖房屋的行为；6、被告对原告提供的证据10的关联性有异议；7、被告对原告提供的证据11的证明对象有异议，认为原告不属于善意取得房屋所有权；8、被告对原告提供的证据12中的证明三性均有异议，认为借款证明的出具日期是后补的，而一般公司应该有严格的财务台账，这不符合公司大额支付的财务做法；9、被告认为原告提供的证据13中，部分证言存在矛盾，另签订协议的过程以及交款过程都是在第三人小舅子家里完成的，基于本案所有证人都是同村人，还存在亲戚关系，认为原告与第三人还有见证人之间可能存在重大利害关系，对证人证言不能采信。本院认为，原告提供的证据10与本案不具有关联性，不予以确认；对原告提供的上述其他证据与本案均具有一定关联性，本院予以确认，但对其证明目的结合全案事实综合予以认定。根据以上证据认证及庭审，本院确认本案事实如下：案外人马美友与原告马德坚系父子关系。涉案房屋于2015年10月10日办理不动产登记手续，登记权利人为吴叶陵，房产权证号为温房权证乐清市字第2××7号;土地权证于2009年9月27日颁发，土地使用权人为吴叶陵，权证号为乐政集用（2009）第33-6948号。庭审中，原告马德坚及第三人吴叶陵陈述涉案房产已于2017年1月25日进行了转让并签署了《房屋买卖协议书》及《卖契书》。2017年3月7日，乐清市国土资源局不动产登记受理中心受理马德坚宅基地使用权／房屋所有权转移登记申请，并通知将在15个工作日内办结。另查明，申请执行人即被告杨建海与被执行人即第三人吴叶陵、吴智微合同纠纷一案，本院于2017年2月14日作出（2016）浙0382民初7851号民事判决，判令吴叶陵、吴智微应偿付杨建海欠款100万元及利息。2017年2月28日，本院根据杨建海提出的财产保全申请，作出（2016）浙0382民初7851号之一民事裁定，查封吴叶陵名下的坐落于乐清市××镇××村的涉案房地产。2017年3月8日，涉案房产被本院查封，查封文号为（2017）浙0382执保119号。2017年3月13日，吴叶陵针对财产保全的查封措施，以标的房地产已经出卖给马德坚为由向本院提出复议申请。2017年3月20日，本院作出（2016）浙0382民初7851号之二民事裁定，驳回吴叶陵的复议请求。之后原告提出执行异议，2019年5月24日，本院作出（2019）浙0382执异39号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，遂起诉。本院认为，本案争议焦点是原告马德坚对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定，原告主张对涉案房产享有足以阻却强制执行的实体权利，应举证证明其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部购房价款、实际占有涉案房屋、对涉案房屋未办理过户登记不存在过错，且四个条件须同时具备。本案中，首先，关于涉案房产的转让时间发生在杨建海与吴叶陵、吴智微合同纠纷一案的诉讼期间，第三人吴叶陵存在恶意转移财产的嫌疑。原告马德坚作为买房人对所购买的房屋应负有全面了解的义务，况且原告与第三人吴叶陵系同村邻里，其对被执行人即第三人吴叶陵因债务涉诉的情况应有了解并知晓的义务，而原告在第三人吴叶陵、吴智微诉讼期间与第三人吴叶陵达成房屋转让协议与常理不符。其次，关于涉案房款支付，仅凭原告方向马银芬的借款借据、工商银行取款凭证、乐清市威尔美包装有限公司的现金支票取现凭证等均无法证明原告方将上述款项用于支付购房款，同理吴叶陵出具的三份共计90万元的现金收条并无其他证据佐证，不能证明其已经真实收到了房款；原告方转账给案外第三人吴琴峰35万元的凭证，只能证明原告方与吴琴峰个人有款项往来的事实，亦不能证明吴叶陵已经真实收到了房款。故原告提供的证据不能形成完整的证据链，不足以证明其已就涉案房产转让支付了全部价款。再者，马德坚在获悉涉案房产被法院查封后，仍对房产进行了装修并入住至今，该行为无视法院对标的房地产的司法限制，以此来造成其占有的既定事实，不符合在人民法院查封之前已实际合法占有涉案房产的情形。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院依法对至今尚登记在第三人名下的案涉房屋进行查封，并无不当。第三人吴智微经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本院依据查明的事实，依法作出处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告马德坚的诉讼请求。案件受理费16500元，由原告马德坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  韦开云人民陪审员  郑伟萍人民陪审员  丁 钰二〇一九年十一月四日书 记 员  郑小东