陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕08民终3965号 上诉人（原审被告）：崔金刚，男，1985年11月28日出生，汉族，住定边县。 上诉人（原审被告）：文彩霞，女，1985年10月6日出生，汉族，住定边县。 委托诉讼代理人：任正华，男，1976年2月10日出生，汉族，住定边县。 被上诉人（原审原告）：陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市定边县定边镇东园子村福家小区**楼。 法定代表人：张定福，系该公司经理。 委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。 上诉人崔金刚、文彩霞因与被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服定边县人民法院(2019)陕0825民初3730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔金刚、文彩霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审中的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：复函不符合证据形式，是工商银行何人所出不清楚。复函内容并不属实，上诉人积极配合办理按揭贷款手续。申请办理贷款的资料都是被上诉人准备的，如果却因贷款资料存在瑕疵无法办理贷款，也是被上诉人准备材料不全，而非上诉人的原因。贷款银行还有其他银行，而不应当只有工商银行一家。上诉人在出具借条后，重新与被上诉人签订了《商品房买卖合同》。对下剩的9万元进行了重新约定，即向贷款机构申请贷款支付。因此不因当继续按照借条的约定支付利息。另，房屋实际面积小于产权登记面积，应当以实际面积确定剩余购房款。 金天地公司辩称，房屋已经交付，房产证已经办理。双方签订的合同合法有效，合同约定办理按揭。我方只负责向银行提交材料，能否办理下来按揭是上诉人与银行之间的事情。办理不下来按揭我们就不会交房。 金天地公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、二上诉人给其支付购房款9万元及利息，利息按照月息2.5%计算，从2016年10月16日起计算至兑付之日终。3、上诉人承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：双方当事人在先前达成商品房认购协议，2016年10月16日原告与二被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告公司开发的位于定边县定边镇长城南街福鼎皓园小区1-1-103室商品房一套，该房屋建筑面积为70.45平方米，该套房价款为161500元，被告给原告支付了首期购房款71500元，下剩90000元购房款约定向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定逾期90日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6.5的违约金。2016年10月16日原告将房屋交付被告使用，二被告对房屋进行装修并已入住，原告多次通知被告办理下剩90000元购房款，由于被告不能按时给银行提供信息等资料，导致无法办理按揭贷款，后经原告索要未果，诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实的意思表示，不违反法律、法规规定，应属有效，原、被告应当按照《商品房买卖合同》履行自己的义务。原告向被告交付房屋，被告已入住，被告应按照约定支付剩余款，故对原告请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效及判令被告支付购房款90000元及违约责任的请求，本院予以支持。关于原、被告所签合同第八条约定，逾期90日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6.5的违约金，未超出法律规定，本院予以支持。关于被告辩称未能办理银行按揭贷款，是原告的责任，没有证据支持，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决：一、原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告崔金刚、文彩霞签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告崔金刚、文彩霞于本判决生效后五日内支付原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司购房款90000元及违约金（每日按万分之6.5计算，从2017年1月16日起兑现完毕止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告崔金刚、文彩霞承担。 本院二审经审理查明以下事实：上诉人崔金刚、文彩霞与被上诉人金天地公司先前达成商品房认购协议，2016年10月16日，双方又签订了《商品房买卖合同》。合同约定：上诉人购买被上诉人开发的位于定边县定边镇长城南街“福鼎皓园”小区1-1-103室商品房一套，该套房屋的建筑面积为70.45平方米，共计价款161500元，上诉人支付首期购房款71500元（未约定单价，经计算为：每平方米2292.41元），余款90000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条约定逾期90日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之6.5的违约金。合同还约定，此合同签订后，原福鼎皓园认购协议以及购房合同全部作废。2017年8月3日金天地公司与中国工商银行股份有限公司榆林分行（甲方）签订了《按揭贷款业务合作协议》，约定由甲方对购买“福鼎皓园”住宅楼房屋的借款人提供个人住房贷款。2019年7月24日中国工商银行股份有限公司定边县支行向定边县人民法院回函说明宗永玲等9户贷款审批情况：由于崔金刚无信息、没有提供过基础材料，导致无法办理按揭贷款。现涉案房屋已经交付使用，被上诉人金天地公司已经为涉案房屋办理了产权证。房屋产权证登记的建筑面积为65.92平方米。 本院认为，上诉人就涉案房屋已经装修入住，被上诉人已经垫付资金办理了房屋产权证，故对于欠付的剩余购房款上诉人应予支付。对于剩余购房款应否计算利息的问题，本院认为，客观上被上诉人不能及时收取剩余购房款存在资金占用损失，结合上诉人因其自身原因所致不能办理银行按揭贷款的情形，上诉人对于不能及时支付剩余购房款的行为应当向被上诉人负担一定的利息损失。由于被上诉人2017年8月3日才与工商银行达成了相应的住房贷款协议，因此此前以及其后的合理期限内无法办理以及办理过程中必要的时间经过并非上诉人原因所致，故对于期间的资金利息损失，上诉人不应负担。综上，本院酌情认定上诉人负担剩余购房款利息损失的时间起点为2017年11月3日。 上诉人称，按照实际面积支付剩余购房款的理由，本院认为，虽然上诉人在一审中没有提出明确的反诉请求，但是被上诉人请求支付购房款的基础依据是其向购买人交付相应面积的房屋，故上诉人的该上诉请求应当在本案中一并处理。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）…（二）…房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房屋价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房屋价款由出卖人双倍返还买受人。本案中房屋登记的建筑面积为65.92平方米，比约定的建筑面积70.45平方米小4.53平方米。依照上述法律规定，对于3%（含）以内的面积误差所对于的房屋价款4845元应予返还（或者不予收取）；对于超过3%的面积误差所对应的房屋价款5539.61元应当双倍返还（或者不予收取），即为11079.22元。因上诉人上述款项没有实际缴纳，故不存在计算利息的问题。该款只须从剩余购房款9万元中扣除即可。综上，扣除面积误差所对于的款项外，上诉人还需支付被上诉人剩余购房款74075.78元。 综上所述，崔金刚、文彩霞的上诉请求部分成立。一审判决对于剩余购房款利息的起算时间认定错误，本院予以纠正。依照《合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持定边县人民法院(2019)陕0825民初3730号民事判决的第一项； 二、变更定边县人民法院(2019)陕0825民初3730号民事判决第二项为：上诉人崔金刚、文彩霞于本判决生效后五日内支付被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司购房款74075.78元及违约金（以74075.78元为基数，每日按万分之6.5计算，从2017年11月3日起计算至支付完毕之日止）。 三、驳回被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费3229元，共计3329元，由上诉人崔金刚、文彩霞负担2500元，由被上诉人陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司负担829元。 本判决为终审判决。 审判长  徐晓炯 审判员  白成钰 审判员  杨文智 二〇一九年十一月二十七日 书记员 刘力好