辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民再10号原审原告沈阳市宗教房产经理公司，住所地沈阳市沈河区太清宫街4甲号。法定代表人刘庆厚，系该公司经理。委托诉讼代理人郭承明，系公司工作人员。原审被告杨文双，男，1957年10月9日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人韩宇，系辽宁腾坤律师事务所律师。原审原告沈阳市宗教房产经理公司与原审被告杨文双租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日作出（2017）辽0103民初2848号民事裁定书，沈阳市宗教房产经理公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院于2017年7月5日作出（2017）辽01民终6164号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。沈阳市宗教房产经理公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年9月26日作出（2018）辽民再313号民事裁定书，撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6164号民事裁定书及本院（2017）辽0103民初2848号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告沈阳市宗教房产经理公司的委托诉讼代理人郭承明、原审被告杨文双及其委托诉讼代理人韩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告沈阳市宗教房产经理公司诉称，原审原告受沈阳市道教协会（沈阳市太清宫）的委托，负责经营管理其相关的房产，为此，1993年12月20日，原审原告与原占用沈阳市道教协会房产的沈阳市土产总公司签订了一份拆迁《协议书》，约定沈阳市道教协会原出租给沈阳市土产总公司的1138平方米之房屋，同意该公司进行拆迁，而待回迁后，由该公司负责在靠近太清宫西侧砍块返还给原审原告1138平方米之房屋，以及另外再给付原审原告100平方米空房。1996年7月18日，在回迁之际，原审原告再与沈阳市土产总公司签订了一份《回迁宗教房产协议书》。该协议书约定：市土产总公司同意在靠太清宫西侧带户砍块还给原审原告一、二楼数间房屋，共计1138平方米。其门牌号分别为：太清宫街4号、4甲、4甲1、4甲1-1号楼，此外，再另给原审原告空房1-4-3套间一处，建筑面积为100平方米。回迁后，多年来，前述回迁房屋之一层中的大部分房屋仍由该土产总公司继续承租使用，但近年来，据悉实际上是由本案原审被告杨文双个人承租，除一处其自用外，其余房屋实则已转租他人。2012年6月1日，就其中的一处位于沈阳市沈河区建筑面积为244.8平方米之房屋，原审原告借用了一份现成的格式化文本，而与原审被告签订了一份《公用公房租赁合同》。该合同约定：房屋之租期为自2012年6月1日起至2015年5月31日止，共计三年，月租金为人民币3,000元，不过，就其余房屋双方却并未签订书面的租赁合同。如今该合同租期已经届满，为此，原审原告此前已多次通知原审被告，告知现应实际房主沈阳市道教协会的要求，就前述房屋，我方已无意续租，故此，我们希原审被告及时偿付其所欠之租金，同时并希其尽快腾房，将其所占用的全部房屋交还我方，但是，时至今日，该原审被告却仍未主动腾房。综上所述，那么今在我们双方自行协商未果的情况下，就前述已签定书面的《公用公房租赁合同》之房屋，根据《合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”之规定，而就前述未签定书面的房屋租赁合同之房屋，则根据《合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……。”以及根据《物权法》第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原审原告不得已惟诉诸你院，希你院在查清事实的基础上，依法裁断，准如所请。诉讼请求：1、请求你院依法判令原审被告立即腾退其所占用的为沈阳市道教协会所有、由原审原告受托负责经管理的位沈阳市沈河区号，4甲、4甲1、4甲一号楼一层之房屋；2、要求判令2017年7月1日至今为止房租每月按12000元计算共计21万元；3、同时，并请决定由原审被告承担本案的案件受理费等诉讼费用等。原审被告杨文双辩称，一、沈阳市宗教房产经理公司（以下简称经理公司）不具备诉讼主体资格。宗教经理公司与太清宫之间是委托人与被委托人的关系，涉案房产的所有权人系太清宫而非经理公司。在原审期间，经理公司提供的《沈阳市道教协会声明》、《道教协会登记证明》等证据恰恰证明了其不是房产所有人。《民事诉讼法》第一百一十九条的规定“原告（应）是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，根据该规定，经理公司显然不具备主体资格。二、沈阳市土产总公司是涉案房屋使用权的主体，杨文双作为土产总公司职工，通过承包方式得以使用涉案房屋，其对经理公司做出的意思表示不能超越土产总公司的意志。土产总公司自上世纪50年代起就一直使用涉案地块，历史上即对涉案房屋拥有使用权，房产回迁后也没有放弃使用。1993年土产总公司与经理公司签订《拆迁协议书》，该《协议书》中第二条约定“市农产站正式回迁后的房产租金，由该企业自行向乙方（原告）交纳”，这证明土产总公司作为争议房屋的建造者并没有放弃历史上形成的使用权。1996年土产总公司与经理公司签订《回迁宗教房产协议书》，保留了继续使用房产的权利，之后该1138平米房屋分别分配给下属单位畜产站和农产站使用。后因市场环境变化，土产总公司畜产站于1998年与单位职工杨文双签订《协议书》，由杨文双承包经营，此后杨文双依约履行该协议，并代表公司按时交纳房租、承担房屋维修事宜。上述事实表明：经理公司与杨文双之纠纷实质上是经理公司与土产总公司之间的纠纷，因此经理公司首先起诉杨文双实际上是主张对象错误。三、土产总公司和杨文双均不是普通意义上的承租人，经理公司在诉请杨文双腾退房屋之前应与土产总公司就使用权纠纷先行解决，然后根据解决结果再认定是否与杨文双存在纠纷。1．沈阳市中级法院认为涉案房产的使用、收益涉及到历史遗留问题，这一观点是正确的。依据1993年《协议书》的记载，当时土产总公司（1）不仅承担了建筑工程建设，（2）还支付了动迁、回迁期间的房屋租金（38601元/年，1993.12—1996.7），（3）又支付动迁安置款102080元，（4）回迁后，又按照1996年《回迁宗教房产协议书》的约定，又额外交出100平米房产，（5）楼层加高后还要无偿分配200平方米房产。这些情形说明土产总公司在规划建设中承担了动拆迁方、施工方、开发方等多重角色，付出了巨大经济代价，才能够拥有涉案房屋的使用权，这不同于社会上普通的房屋租赁关系，随意收回房屋之举是无视建设者土产总公司的付出。2．沈阳市土产总公司对于涉案房屋具有使用权，该使用权并非来自与经理公司的协议，是历史形成的，在其后的拆迁、回迁协议中也没有放弃权利。涉案房屋使用权期限不同于《合同法》关于租赁期限的规定，具有永续性。杨文双系因与土产总公司的承包协议而能够使用涉案房屋，其关于涉案房屋的任何行为都不是个人行为。四、总结以上论述，杨文双认为经理公司的陈述没有事实基础。1．土产总公司使用涉案地块自上世纪50年代开始，其房屋使用权的形成具有历史背景。2．上世纪90年代房产回迁后，土产总公司并未放弃使用权，使用权得以继续的依据是《回迁宗教房产协议书》，在该份协议书中并没有关于放弃使用权的约定，而且土产总公司也没有与经理公司另行签署租赁协议，本案中经理公司与杨文双之间的《公用公房租赁协议》并不能对抗《回迁协议书》的效力。3．杨文双的房屋使用权来源于土产总公司，在未得到土产总公司的明确意见时，也无资格就房屋使用权做出任何处分行为。4．本案之纠纷实质上系经理公司与土产总公司之间的房屋使用权纠纷，而非与杨文双之间的房屋租赁纠纷，现经理公司以租赁纠纷为由起诉杨文双是在有意回避主要矛盾，混淆视听。综上所述，请法庭查明事实，驳回原告之请。沈阳市宗教房产经理公司与杨文双租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月26日作出（2017）辽0103民初2848号民事裁定书，认为沈阳市宗教房产经理公司不具有诉讼主体资格，裁定驳回起诉。沈阳市宗教房产经理公司不服，提起上诉。沈阳市中级人民法院于2017年7月5日作出（2017）辽01民终6164号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。沈阳市宗教房产经理公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年9月26日作出（2018）辽民再313号民事裁定书，认为杨文双与沈阳市宗教房产经理公司签订的《公有住房租赁合同》并持续向沈阳市宗教房产经理公司支付租金多年，双方形成房屋租赁合同关系。原审法院认为主体不适格驳回起诉法律依据不足。故裁定撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终6164号民事裁定书及本院（2017）辽0103民初2848号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。经再审查明，1993年12月20日，沈阳市宗教房产经理公司与沈阳市土产总公司签订了《协议书》，约定：同意沈阳市土产总公司拆除沈阳市道教协会租给企业用的房产1138平方米。在靠太清宫西侧带户砍块还给沈阳市宗教房产经理公司1138平方米企业用房的产权。1996年7月18日，沈阳市宗教房产经理公司与沈阳市土产总公司签订《回迁宗教房产协议书》，约定：市土产总公司同意在靠太清宫西侧带户砍块还给沈阳市宗教房产经理公司，即：太清宫街4号、4甲、4甲1、4甲1-1号楼，1138平方米；另外。给空房1-4-3套间一个100平方米。另查明，1996年7月23日，沈阳市宗教房产经理公司与沈阳太清楼招待所签订房屋承租协议，约定沈阳市宗教房产经理公司将沈河区太清宫街4号房屋一栋，间栋号4甲、4甲1间号，4甲1-1，建筑面积1138平方米，租赁给沈阳太清楼招待所做商业用房，租赁期限两年，时间从1996年8月1日至1998年7月31日止，租金每月11380元。1998年4月27日，杨文双与沈阳市土产总公司下属企业沈阳畜产品采购供应站签订《协议书》，约定：将坐落在沈河区太清宫街4甲1号的太清楼饭庄（房产权属沈阳市宗教房产公司）房产使用权及饭庄全部设施一次性转让给杨文双。后双方签订补充协议，约定：土产总公司职工杨文双将土产总公司畜产站所属太清楼饭庄买断承包经营，杨文双享有永久使用权（经双方测量其房产使用面积为265平方米左右，房屋实际使用面积以有关房产部门测量为准）。沈阳畜产品采购供应站同意等到九八年八月份时，由饭庄单独签订使用权手续，使用负责人为杨文双。2001年8月1日，沈阳市宗教房产经理公司与沈阳市沈河区太清楼饭庄签订公用公房租赁合同，约定：沈阳市宗教房产经理公司将坐落沈河区太清宫街4甲1-1号，建筑面积244.8平方米的房屋出租给太清楼饭庄，用于三产自营。租赁期二年，月租金2448元。租赁合同每二年签字，到期续签。2012年6月1日，沈阳市宗教房产经理公司与杨文双签订公用公房租赁合同，约定：沈阳市宗教房产经理公司将坐落沈河区太清宫街4甲，建筑面积244.8平方米的房屋出租给杨文双。租赁期三年，月租金3000元。2016年12月6日，沈阳市宗教房产经理公司向杨文双发出解除房屋租赁合同通知书，通知解除与杨文双所签订的包括前述公用公房租赁合同，限杨文双于2017年1月1日前结清所欠付的全部房屋租金，并随即腾空现所承租的全部房屋。沈阳市宗教房产经理公司为要求杨文双腾房于2017年3月起诉来院。再查明，沈阳道教协会出具声明，对委托沈阳市宗教房产经理公司代为管理和经营涉案房产予以认可。杨文双已支付房屋租金至2017年6月。上述事实，有当事人陈述、《回迁宗教房产协议书》、《协议书》、房屋承租协议、公用公房租赁合同、沈阳道教协会声明等证据经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为，沈阳市宗教房产经理公司与杨文双是否存在房屋租赁关系；沈阳市宗教房产经理公司的腾房请求及支付房屋占有使用费的诉求是否符合法律规定。关于沈阳市宗教房产经理公司与杨文双是否存在房屋租赁关系。涉案房屋系由沈阳市土产总公司回迁给沈阳市道教协会的，沈阳道教协会对委托原审原告代为管理和经营涉案房产予以认可。而且回迁协议及之后的房屋租赁协议、公用公房租赁合同都是由原审原告作为出租方签订的，承租方一直向原审原告支付租金。2012年6月1日，原审原告与原审被告又签订公用公房租赁合同，此后原审被告向原审原告支付租金至2017年6月。故原审原告与原审被告形成了房屋租赁合同关系。关于沈阳市宗教房产经理公司的腾房请求及支付房屋占有使用费的诉求是否符合法律规定问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原审原告与原审被告签订的公用公房租赁合同合法有效，且该合同已于2015年5月31日到期。合同期满后双方并没有续签合同。根据上述规定，原审原告可以随时解除合同。现原审原告已通知原审被告，故原审原告的腾房请求，符合法律规定，本院予以支持。对原审原告要求腾退房屋面积为596平方米，因双方签订的租赁合同约定出租房屋的面积为244.8平方米而非596平方米，原审原告也未向本院提供相关证据证明原审被告占有使用除租赁合同约定的244.8平方米以外的房屋，故本院对其提出的超过244.8平方米以外的腾房请求，无事实依据，不予支持。原审被告在租赁合同期满后仍占用租赁房屋，应支付占用期间的使用费。对原审原告提出按每月12000元支付占用596平方米房屋的使用费，鉴于合同期满后，原审原告对原审被告于2015年6月至2017年6月占用期间的使用费仍按每月3000元收取，故应视为原审原告对此予以认可。且双方签订的租赁合同约定的出租房屋面积为244.8平方米为非596平方米，故原审原告主张按每月12000元支付房屋的使用费，无事实依据。原审被告应按每月3000元支付从2017年7月起至腾退房屋时止的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原审被告杨文双于本判决发生法律效力之日起三十日内，将其承租的坐落于沈阳市沈河区太清宫街4甲，建筑面积244.8平方米的房屋腾空交付给原审原告沈阳市宗教房产经理公司；二、原审被告杨文双于本判决发生法律效力之日起三十日内，一次性给付原审原告沈阳市宗教房产经理公司房屋使用费（从2017年7月1日起至将房屋腾空交付原审原告之日止，按照每月3000元计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原审被告杨文双承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  高 红人民陪审员  齐富强人民陪审员  佟明坤二〇一九年十一月五日法官 助理  张家乐书 记 员  周禹岑本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。