贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初50号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：周兰娟，女，1961年8月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区。法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告周兰娟及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力、被告周兰娟到庭参加诉讼。同一房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异84号《执行裁定书》；2.请求判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”A2-8-6号房屋；3.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（农行遵义分行）向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开公司按时、足额履行上述还款义务，中国农业银行股份有限公司遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至省高院，诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开公司支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告周兰娟遂于2018年8月20日以房号为Ａ2-8-6的被查封房屋系其置换房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月21日作出（2018）黔执异84号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在执行本案过程中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：(一)被告与同一房开公司签订的是置换合同，且该案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，故不应适用该条款。被告与同一房开公司签订的合同性质是置换合同，不应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，且该条款规定的情形前提为“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”，同一仅为原告设立了抵押权，且抵押时间在双方签订《房屋置换合同》之前，不存在将涉案房屋出卖给第三人的情形，因此不应适用该条款。（二）被告与同一房开公司在涉案房屋抵押后签订《房屋置换合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，且其未提供证据证明其未《房屋置换合同》中约定的原置换房屋所有权人及原置换房屋属与需置换房屋，故其是否享有置换权利及置换真实性缺乏证据，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》时间为2015年6月8日在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，同一房开公司未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋置换给被告，该行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。（三）被告未提供原冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，被告未提供关于原冶建置换房屋合同与同一房开公司的交房置换证明，且原置换房屋仍在被告名下并处于使用中，被告同时拥有二套房屋，不符合排除执行条件。（四）被告仅提供已补足置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因被告所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》中约定的超出部分被告需要补差款133434元，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款之规定，被告需提供证据证明其已补足差款，但被告仅提供了同一房开公司出具的一张10万元的收据，未见其他收据或银行转账凭证，因此不符合法定排除执行条件。（五）被告提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。在被告提供的证据资料中，未见涉案房屋验房及交房手续等入住凭证，且其提供的装修项目表显示为2016年5月4日，即查封后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款的规定，涉案房屋不满足排除执行条件。综上所述，原告对涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，被告提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异84号《执行裁定书》错误，侵犯了原告的合法权益。原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周兰娟辩称：1.原告以《物权法》第一百九十一条第二款的规定认为被告与第三人所签订的《房屋置换合同》未经其同意转让行为无效。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，《物权法》第一百九十一条第二款属于管理性强制性规定，并非效力性强制规范。原告与第三人之间办理的为在建工程抵押，被告无任何途径知晓该请款。被告与第三人签订的《房屋置换合同》，是因2011年迎红水岸修建时山体滑坡，导致被告住房外墙裂开无法居住，该事件引起政府高度重视。政府及相关部门为妥善安置老百姓住房和民生问题，由政府协调第三人将未销售房屋与被告受损房屋置换，由第三人对受损房屋进行拆迁改造。所签订的相关合同也属于拆迁合同性质，且由政府牵头办理，并未违反《合同法》效力性强制规范，应为合法有效。2.被告已按合同约定补交了房款，合法居住在涉案房屋内。被告原房屋已受损严重，现已成为危房无法居住，因第三人原因无法办理原房过户登记手续及涉案房屋规划竣工验收手续未完善，第三人无法向住建部门办理产权登记，并非被告的过错。3.目前第三人已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》明示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促第三人尽快还清抵押权人的借款。原告申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，原告也无权以抵押权有限对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产公司提供以下证据证明自己的主张：第一组：1.贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号；2.贵州高院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3；3.贵州高院法院查封清单；4.（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证；5.贵州高院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。拟证明：涉案房屋已于诉前进行保全并于2015年7月16日被法院查封。第二组：贵州高院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号，拟证明：原告对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的范围内优先受偿的权利。对东方资产管理公司提交的证据，被告周兰娟质证意见为：认可真实性，不认可证据的证明目的，被告取得房屋属于善意取得，在建工程抵押不等于房屋抵押登记。我方购房时间是2015年5月7日，查封时间是2015年7月16日。被告周兰娟提供了以下证据证明自己的主张：第一组：房屋置换合同。第二组：同一房开公司出具的收款收据。第三组：同一物业管理公司出具的接房证明。第四组：同一迎红水岸前期物业服务合同、装饰装修管理服务协议、生活缴费记录、物业收款收据。第五组：关于房屋置换的相关政府文件。第六组：（2018）黔执异84号执行裁定书。拟证明：案涉房屋系其与同一房开公司置换所得，周兰娟已取得所有权并已入住使用。针对周兰娟的证据，东方资产管理公司的质证意见为：对于第一组证据，房屋置换合同三性及证明目的不予认可，该合同签订于抵押之后，属于同一房开擅自处置抵押物，转让行为无效。对于第二组证据，同一房开公司出具的收款收据，该组证据三性及证明目的不予认可，被告所称10万元补偿款为现金支付，但未提供相应现金来源的证据，如此大额现金支付的情况下无其他现金来源的证据予以佐证，不能证明被告已经真实支付全部补差款。对于第三组证据，同一物业管理公司出具的接房证明，该组的三性及证明目的不予认可，该份证据是由同一公司物业公司提供，而不是由同一公司提供，且仅有物业公司出具的接房说明，不能证明实际接房。对于第四组证据，同一迎红水岸前期物业服务合同、装饰装修管理服务协议、生活缴费记录、物业收款收据。三性予以认可，对该组证据的证明目的不予认可，相应的装饰装修协议均签订于2015年7月16日查封之后。且相应物业管理费装修保证金等装修收据也为查封之后，不符合执行异议和复议若干问题规定的规定。不属于查封前合法占有，不能排除执行，且相应的水电费缴费记录均为查封后的记录，亦不能证明属于查封前合法占有。对于第五组证据，关于房屋置换的相关政府文件，证据的真实性认可，证明目的有异议，原被告所有的省冶建房屋是否属于文件所称改造项目范围内仅通过该政府文件，不能体现，也未提供相应的产权置换证明。同时关于房开突出问题小组文件，遵义市政府及相关部门无权凭借一纸公文擅自在未经抵押权人同意情况下对涉案房屋进行解押解封，目前涉案房屋仍处于有效的抵押查封状态，故不能到达被告所称的证明目的。对于第六组证据，（2018）黔执异84号执行裁定书，对三性认可，不认可证明目的。该裁定仅能说明执行行为的中止并不能确认房屋权属，不能达到其证明目的。对当事人没无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告东方资产管理公司提交的证据，符合证据的三性，本院予以采信。对被告周兰娟提交的证据，第一、二、三、四组证据，房屋置换合同和收款收据能够证明周兰娟与同一房开公司签订房屋置换合同以及此后支付房屋价差款、实际入住、使用房屋的事实，能够相互印证，本院予以采信。第五组和第六组证据，本院对真实性予以确认，对于证明目的，本院结合全案事实予以认定。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全。经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。2015年5月7日，周兰娟与同一房开公司签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用座落于贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”Ａ2-8-6号房屋与周兰娟座落于贵州省遵义市红花岗区门关省冶建10-3号房屋相互置换，同一房开公司房屋面积比周兰娟房屋面积多出36.22平方米，超出面积周兰娟按照3600元每平方米补偿给同一房开公司130392元，超面积住房维修基金3042元。2015年5月27日同一房开公司出具了《收款收据》收到周兰娟安置补差款100000元（补差款未全部付清），2016年5月4日同一房开公司出具收款收据收到周兰娟装修保证金、除渣费、代收水费和物业管理费等。同一房开公司将房屋交付给周兰娟使用，周兰娟目前已居住在涉案房屋内。另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58，550,000.00及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年8月20日周兰娟以涉案的“同一?迎红水岸”A2-8-6房屋系其与同一房开公司相互置换，其已结清了全部房屋差价款且已合法占用为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月21日作出（2018）黔执异84号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A2-8-6房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2018）黔执异84号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：被告周兰娟对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。本院认为，2011年6月同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，同一房开公司与周兰娟签订《房屋置换合同》，以所有权调换的形式，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A2-8-6号房屋置换给周兰娟使用，周兰娟已经按照约定支付了房屋补差款，同一房开公司已经将房屋交付其使用。由于同一房开公司的原因，将涉案房屋抵押作为其借款的担保，最终导致周兰娟享有的权益与东方资产管理公司享有的抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开公司是按照所有权调换形式与周兰娟订立的《房屋置换合同》，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，该房屋置换合同更类似于房屋拆迁安置，可参照房屋拆迁安置补偿协议进行处理。当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，周兰娟对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产管理公司的抵押权得到保护。综上，周兰娟对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对东方资产管理公司的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  杨锐审判员  张玮审判员  雷苑二〇一九年十一月十四日法官助理敖丽丹书记员黄义