山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初239号 原告：刘圣霞，女，1955年7月8日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：王东（特别授权），山东薛国律师事务所律师。 被告：枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司，地址：枣庄市薛城区临山东路。 法定代表人：赵士琪总经理 第三人：王庆华，男，1972年10月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 第三人：夏秀梅，女，1974年9月5日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：王庆华（一般授权），住址同上，系夏秀梅丈夫。 原告刘圣霞与被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司、第三人王庆华、夏秀梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘圣霞及其委托诉讼代理人王东与第三人王庆华（代理夏秀梅）到庭参加诉讼；被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交付拆迁安置回迁房屋（位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户）；2、依法判令被告支付欠付的租房房租费47，400元（自2012年5月26日计算至2018年12月26日共计79个月每月600元）；3、依法判令被告支付自2018年12月26日起至实际交付回迁安置房之日的租房房租费，按每月600元计算；4、要求第三人腾空退出涉案房屋，由旧城公司交付原告使用；5、诉讼费985元由被告承担。事实和理由：2007年6月间，被告动员原告对临城办事处城南小区的住户进行拆迁改造，原被告于2007年6月15日签订《旧房拆迁改造协议书》，约定由被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司对原告的现有住房进行拆迁改造，原告住房（以房产证为准）的面积为51.75平方米，改造后所给面积不少于120平方米，拆迁时间为2010年3月26日，7日内搬迁完毕，双方签订协议后原告将房屋产权证及原土地证明一并交给被告，租房房屋租金被告支付给原告每户每月300元，暂付14个月，到时不能及时回迁，被告继续支付房租费。房屋按协议约定拆迁后，被告未能及时交付回迁房屋，被告交付原告26个月的租房租金后未再支付。2017年1月1日，原被告双方签订《永福源回迁安置协议书》，确定原告的回迁房为2号楼2单元2层东户，被告承诺确保原告于2017年5月1日前入住。但被告至今未向原告交付2号楼2单元2层东户的回迁房屋，也未再支付租房房屋租金。 被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司提交答辩状辩称，1、被告公司对于立果借用被告名义与原告等住户签订拆迁协议、实施拆迁、建设及回迁安置的事实不知情；2、被告公司从未参与该拆迁、建设及回迁安置工作；是于立果冒用被告公司名义进行的开发；3、于立果冒用被告公司公章与原告等人签订协议的行为不能构成表见代理。 第三人王庆华、夏秀梅共同辩称，2015年间，于立果向第三人王庆华、夏秀梅借款100,000元，由于于立果说没钱还款，2015年6月20日第三人再交付于立果100,000元，与于立果签订合同购买了于立果开发的永福源小区2号楼2单元2层东户房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司加盖公章与原告于2007年6月15日签订《旧房拆迁改造协议书》，约定由被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司对原告的现有住房进行拆迁改造，原告住房（以房产证为准）面积为51.75平方米，改造后所给面积不少于120平方米，拆迁时间为2010年3月26日，7日内搬迁完毕，双方签订协议后原告将房屋产权证及原土地证明一并交给被告，被告支付给原告租房房屋租金每户每月300元，暂付14个月，到时不能及时回迁，被告继续支付房租费。2010年间该拆迁协议开始履行，原告将其房屋产权证书交付给被告委托代理人于立果，按协议约定时间进行了搬迁；被告先期支付给原告自2010年3月26日起14个月的租房租金费，后又支付给原告12个月的租房租金费。被告组织拆迁、施工、建设后，2017年1月1日，被告委托代理人于立果与原告双方签订《永福源回迁安置协议书》，确定原告的回迁房为2号楼2单元2层东户，被告承诺确保原告于2017年5月1日前入住。但是，被告至今未能向原告交付该2号楼2单元2层东户的回迁房屋，也未再支付租房租金。 另查明，2007年5月6日，被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司出具授权委托书，载明：枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司委托于立果同志对薛城区永福南路西侧原薛城区常庄镇宿舍15户居民居住的房屋进行拆迁改造建设及房屋分配等事项。2007年6月11日，包括原告的原薛城区常庄镇宿舍15户居民共同给被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司出具委托书，同意委托被告公司对其进行危房改造改变居住条件。另查明，被告确定给原告的2号楼2单元2层东户回迁房，在被告承诺确保原告于2017年5月1日前入住后未能按时交付。 第三人王庆华、夏秀梅与于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章、落款有于世杰签字）签订《改建房转让意向书》，约定由王庆华、夏秀梅作为订购意向人向转让人于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章）订购永福源小区2号楼中单元2层东户房产，价格为200,000元，于2016年10月中旬交房。合同落款时间有改动后落款为2015年6月20日。2017年间，第三人王庆华、夏秀梅占有使用该房屋并居住至今。 本院认为，原、被告双方签订的房屋拆迁安置协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《城市房屋拆迁管理条例》第六条虽然有“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁”和违法拆迁房屋的单位将受到制裁的规定，但是，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效,只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而《城市房屋拆迁管理条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。被告应当按照该合同的约定充分履行合同义务，其至今未履行合同义务的行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。被告应该及时将确定给原告的2号楼2单元2层东户回迁房交付给原告。 被告未能按照拆迁安置协议完成及时回迁，被告应该继续向原告支付房租费，鉴于被告存在违约行为及现实中租房租金上涨的事实，本院认定被告应该自欠付租金之日起按每月租房租金费600元支付原告，直至回迁房屋交付之日至。 第三人王庆华、夏秀梅与于立果（加盖常庄镇原经委宿舍改建房转让专用章）签订的《改建房转让意向书》合同应为无效，因为于立果只是被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司开发永福源小区的委托代理人，于立果无权不经枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司允许，擅自将应予拆迁安置的房屋另行出售。第三人王庆华、夏秀梅应该将该房屋腾空后搬离迁出，由旧城公司交付原告使用。第三人王庆华、夏秀梅与于立果之间的债务关系，第三人王庆华、夏秀梅有权另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 一、被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司于本判决生效后十五日内将位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户房产交付给原告刘圣霞； 二、被告枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司支付原告刘圣霞租房租金费（自2012年5月26日起至实际交付回迁安置房之日止，按每月600元支付），于本判决生效后十日内付清； 三、第三人王庆华、夏秀梅于本判决生效后十五日内将位于薛城区城南永福源小区2号楼2单元2层东户房屋腾空后搬离迁出。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，000元，由枣庄市薛城区旧城改造建设综合开发公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  张 彤 人民陪审员  李琳琳 人民陪审员  周 鹏 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  魏 维