四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8440号 原告：胡培根，男，1982年9月14日出生，藏族，住：成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘吉，四川金领律师事务所律师，特别授权代理人。 被告一：张先林，男，1982年8月17日出生，汉族，住：成都市高新区。 被告二：代春惠，女，1984年12月12日出生，汉族，住：成都市高新区。 二被告委托诉讼代理人：杨丽，北京市中银（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 二被告委托诉讼代理人：赵清树，北京市中银（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区锦城大道805号。 委托诉讼代理人：赵齐，男，1992年9月26日出生，汉族，住成都市武侯区，系第三人员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：龙亮，男，1991年1月8日出生，汉族，四川省仪陇县，系第三人员工，一般授权代理人。 原告胡培根与被告张先林、代春惠及第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡培根及其委托诉讼代理人刘吉、二被告的委托诉讼代理人杨丽及第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人赵齐、龙亮到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告胡培根向本院提出的诉讼请求为：1、确认原被告于2017年10月30日签订的关于成都市高新区盛华北路288号7栋1单元7层702号房屋的《成都市存量房屋买卖合同》解除；2、判令被告承担连带责任返还原告支付的定金10万元；3、判令二被告连带承担违约责任，支付原告违约金285,000元；4、判令二被告承担连带责任赔偿原告损失80万元（包括实际支付的佣金57,000元及贷款服务费2,000元、房屋溢价损失741,000元）；之后的诉讼过程中，原告撤回了前述第2项要求被告退还定金10万元的诉请及第4项要求被告赔偿损失的诉请，原告主张合同约定的违约金285,000元不足以弥补其损失，原告请求将第3项诉请主张的违约金调高至80万元。其事实与理由为：2017年10月30日，原被告在第三人中介下签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋出售给原告，合同成交价为285万元。原告按约于签约之日支付定金10万元并支付佣金57,000元和贷款服务费2,000元。双方约定于2017年11月27日进行首付款交付，被告在第三人的过桥资金融通公司（金贝壳）得到资金后，原告方支付首付款，被告使用从金融公司得到的过桥资金和首付款偿还案涉房屋的抵押贷款，原贷款抵押解除后双方进行房屋交割。原被告于2017年11月27日到场进行了120万元资金划转并打印转账凭证供原告申请房贷，随后被告将120万元转回原告账户。但是被告未按约在2017年11月30日前完成解除抵押登记，又以房屋不能转让为由拒绝履行合同。原告于2018年1月15日向被告发出解除合同通知。原告为维护自身合法权益诉至本院。 被告张先林、代春惠辩称：1、被告张先林同意解除合同，但不认可原告享有合同约定解除权，之前协商过程中被告张先林一直愿意继续履行合同，被告张先林并不存在违约行为，原告主张的违约金过高请求调低；2、代春惠并非案涉房屋所有权人，其也并非签约主体，并非案涉合同当事人，其不应承担案涉合同项下任何责任。 经审理查明： 2017年10月30日，原告胡培根（购买方、乙方）与被告张先林（出售方、甲方）及第三人四川链家房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方位于成都市高新区房屋，建筑面积124.09平方米；该房屋已设定抵押，抵押权人为汉源农村信用社；该房屋成交价为120万元，其装修、家具家电等作价165万元，故本合同成交总价为285万元；乙方应在合同完善1日内支付定金10万元；乙方在过户递件前将首付款5万元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；乙方在甲方解除抵押后将首付款120万元存入银行资金监管专用账户，待乙方取得不动产权证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；尾款150万元由放贷银行直接支付甲方；若乙方因自身原因或因政策原因未获得贷款批准的，由乙方自行筹齐剩余房款，以银行转账方式支付给甲方。 该合同第六条第3款约定：该房屋目前是抵押状态，甲方应在2017年11月30日之前到到其原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用。该条第4款约定：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。 该合同第八条违约责任第4款约定：甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款：（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格、将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）乙方提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，拒绝购买该房屋或因自身原因无法办理贷款导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。 2017年10月30日，原告胡培根（购买方、乙方）与被告张先林（出售方、甲方）及第三人四川链家房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《关于合同的补充协议》约定：在签订合同2日内，甲方负责让其前妻配合追加签字，签字后该合同生效，生效后乙方需在次日内将购房定金10万元存入光大银行资金监管账户内进行监管，若甲方前妻未能追加签字且声明，则该合同无效，三方免责，互不追究违约责任；该笔定金待过户取证成功后5个工作日内丙方申请托管资金解冻，甲方自行到银行领取托管定金。 后被告代春惠在前述《成都市存量房屋买卖合同》尾页甲方（出售方）处签字捺印，同时在前述《关于合同的补充协议》尾部甲方（出售方）处签字捺印。 2017年11月27日，原告胡培根（购买方、乙方）与被告张先林（出售方、甲方）签订《关于合同的补充协议》，双方协商一致同意：因浙商银行贷款审批流程需要乙方提供首付款转账凭据，但该合同约定该首付款由乙方支付给甲方办理抵押还款之用，双方通过贝壳金控担保赎楼，现双方一致同意于2017年11月27日乙方先将该笔款120万元支付于甲方银行卡过账，待取得银行转账凭据后，甲方须立即将该笔款120万元转还于乙方银行卡，该首付款凭条只用于乙方贷款银行审批之用。 2017年10月30日，原告支付了托管的定金10万元，当天被告张先林向原告出具了该款的收据。2017年10月30日，第三人向原告出具收据确认收到原告交付的佣金57,000元及贷款服务费2,000元。庭审过程中，原告认可其支付的前述托管定金10万元托管银行已同意由原告支取，且第三人也已将其收取的佣金57,000元及贷款服务费2,000元退还给原告，故原告在本案中不再主张这三项费用。 2017年11月27日，原告向被告转账支付了一笔49.5万元和一笔70.5万元，合计120万元。原被告均陈述系这120万元系为办理按揭贷款手续银行审批需要进行的该笔转账，当天被告又将原告转账的这120万元回转退还给了原告，双方的陈述亦符合前述2017年11月27日补充协议的约定。 另查明，案涉房屋所有权于2014年7月21日登记至被告名下。2017年7月13日，二被告登记离婚。 原告胡培根2018年1月13日另与李兆光签订了《成都存量房买卖合同》，购买了后者位于成都市高新区房屋，建筑面积88.54平方米，房屋成交总价为225万元（单价经核算为25412.24元／平方米）。而诉争房屋单价经核算为22967.20平方米。2018年2月2日前述原告新购房屋已过户登记至原告名下。 以上事实，有当事人举证的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议、收据、《成都存量房买卖合同》、转账凭证、不动产权证等证据在卷佐证。 本院认为，关于被告代春惠是否系案涉《成都市存量房屋买卖合同》相对人、其是否应承担该合同项下合同责任的问题，原告主张被告代春惠在该合同尾页甲方（出售方）处签字捺印，其应是该合同相对人应承担该合同项下合同责任，被告代春惠主张诉争房屋为张先林个人所有与代春惠无关，代春惠并非签约主体，并非该合同相对人，对此本院认为，代春惠与张先林一起均在案涉《成都市存量房屋买卖合同》尾页甲方出售方签字处签字捺印，故其应承担该合同项下甲方的权利义务，案涉房屋登记在谁名下、为谁所有不影响其合同身份的认定，故应认定代春惠为该合同的相对人，其应承担该合同项下的权利与义务。 对于原告是否享有合同解除权的问题，本院认为，根据原被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》，二被告应在2017年11月30日办理完成诉争房屋的抵押登记解除手续，而二被告至今未办理完成该手续，导致案涉《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行，原告据此享有合同解除权，原告主张其起诉前曾向被告发出过解除通知，但其未举证证明该通知的送达相关证据，本院于2019年7月4日将本案起诉状送达至二被告，原告的解除意思于此时到达二被告，故案涉《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议应于此时即2019年7月4日解除。 随着成都市限购政策的事实，成都主城区尤其高新区、天府新区二手房交易价格不断上涨，本案原告在被告一直未予办理诉争房屋抵押登记解除手续、案涉《成都市存量房屋买卖合同》无法继续履行的情况下，已积极进行替代性购房，于2018年1月13日另行签约购房，有效阻止了其损失的进一步扩大。根据原告的举证，其无法购买案涉房屋（建筑面积124.09平方米，单价22,967.20元/平方米）后另行在临近小区购买了其他房屋（建筑面积88.54平方米、房屋成交总价为225万元、单价经核算为25412.24平方米）。案涉房屋与原告新购房屋地理位置相近，可以认定为相同区域房屋。原告新购房单价高于案涉房屋单价，两者之间存在2,445.04元/平方米的差价，该差价损失可认定为被告违约给原告造成的直接损失。根据原告新购房屋面积，原告实际产生的房屋溢价损失为：2,445.04元/平方米*88.54平方米=216,484元。 原告主张被告承担违约金80万元，本院认为，被告一直未予办理案涉房屋上的抵押登记解除手续，导致案涉合同无法继续履行，被告以其行为表明其不履行合同义务，其行为已展示出被告拒绝出售案涉房屋的意思表示，故原告据此主张违约金有合同依据。至于原告主张的违约金数额问题，本院认为，违约金具有弥补守约方损失惩罚违约行为之功能，前文已认定，原告因被告的违约行为所直接产生的损失仅为216,484元，相比之下原告主张的违约金80万元过高，本院根据其损失情况并兼顾对被告违约行为的惩罚，酌情将违约金调整为25万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告胡培根与被告张先林、代春惠签订的《成都市存量房屋买卖合同》及其补充协议于2019年7月4日解除； 二、被告张先林、代春惠于本判决生效之日起十日内向原告胡培根支付违约金250,000元； 三、驳回原告胡培根的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14,800元，由被告张先林、代春惠承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年十一月二十六日 书记员 舒清茏