天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初9269号原告：李虓婵，女,1986年2月18日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张林芳，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘毅，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津天房融创置业有限公司，住所地天津市南开区水上北道**。法定代表人：刘生发，董事长。委托诉讼代理人：胡啸，男，该公司员工。委托诉讼代理人：史玮，女，该公司员工。原告李虓婵与被告天津天房融创置业有限公司（以下简称天房融创）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李虓婵的委托诉讼代理人张林芳、刘毅，被告天房融创委托诉讼代理人胡啸、史玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李虓婵向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2017年1月1日至2019年8月6日的逾期交房利息415960.28元，逾期交房违约金101196.42元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2015-0131637）约定，原告向被告购买坐落天津市南开区4号楼-1商用房屋一套，该房屋建筑面积为41.41平方米，每平方米售价80337.18元，房款总额为3327566元，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，但至原告起诉时尚未交付。后在法院见证下，被告于2019年8月6日将涉讼房屋交付原告，逾期天数已达947天。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，应承担相应责任。故成讼。天房融创辩称，对原告所称双方达成由其购买天津市南开区4号楼-1商用房屋的事实不持异议，对该房屋的面积、售价、房款总额以及房屋实际交付日期等事实亦予确认。但原、被告于2017年9月8日签订涉讼房屋《天津市商品房买卖合同》，故交房的起算时间应为2017年9月8日而非原告所主张的2016年12月31日，并另应扣减因市政府有关停工令而无法施工所耽误的工期182天。关于利息和违约金，应按照合同约定的标准计算。鉴于上述原因，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，原告向被告交付部分房款，购买被告销售的商品房，后陆续交纳相应房款。2017年9月8日双方签订涉讼房屋《天津市商品房买卖合同》及《附件六：补充合同》，约定原告购买坐落天津市南开区4号楼-1商用房屋一套，该房屋建筑面积为41.42平方米，每平方米售价80337.18元，房款总额为3327566元。该合同第三条约定，被告于2016年12月31日前将验收合格的涉讼房屋交付原告。第四条约定，原告应于2017年8月16日前一次性存入商品房全部价款。第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付房屋，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权要求被告自合同约定交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，每日按房屋价款的0.02‰（万分之0.2）支付违约金。《附件六：补充合同》中对“不可抗力”和“免责情形”进行了补充约定，“政府行为：包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等实质影响双方履约的情形”明确为免责情形。庭审中，双方确认：1.原告已于2016年12月24日前将该房的购房款3327566元全部给付被告；2.银行同期贷款利率为4.75%；3.双方交接房屋的时间为2019年8月6日。原、被告存在如下争议：一、被告应向原告交付涉讼房屋日期的确认问题。原告主张，2016年3月其已经开始向被告交付购房款，2016年12月24日全部房款已交齐；2017年9月8日原、被告签署正式合同文本《天津市商品房买卖合同》时，被告在合同第三条对2016年12月31日前交付房屋再次进行了确认，故原告认为被告应向原告交付房屋的日期为2016年12月31日。被告则认为，双方于2017年9月8日签订《天津市商品房买卖合同》，故应确认签约当日为被告向原告交付房屋的日期。二、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张，2017年8月25日中共天津市委办公厅发布了津党厅[2017]82号通知，该通知要求2017年10月至2018年3月，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。由此，被告要求扣减逾期交房天数182天。原告对上述文件的真实性不持异议，但认为：1.被告未举证证明政府限令期间是否停工；2.合同约定交房日期早于政府停工令，应当不受停工令限制；3.政府停工令所造成的后果由购房人承担显失公平；4.非因法律规定的不可抗力因素，被告无权突破对交房日期和违约责任的约定。鉴于上述原因，原告不同意被告的主张。三、关于违约金赔偿标准调整问题。原告认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定的违约金赔偿标准仅为房屋价款的日0.02‰（万分之0.2），但该约定明显过低，应予调整。理由如下：涉讼房屋系商业用房，其不能按合同约定的交房日期使用房屋，必然产生租金损失。天津市国土资源和房屋管理局发布的“津国土房市管[2018]9号”《天津市2017年房屋租赁市场租金水平》，确认天津市商业用房平均租金标准为77.30元/月?平方米（涉讼房屋所在地段天津市南开区租金标准高于全市平均水平），以此标准计算，涉讼房屋日租金为106.70元[41.41(平方米)×77.3(元)÷30(天)]。按照合同约定的违约金标准计算，涉讼房屋日违约金为66.55元[0.02‰×3327566（元）]。由此可见违约金明显不足以弥补原告的损失。另，《附件六：补充合同》关于逾期付款的处理，却约定如原告逾期支付房款则每日按房屋价款的万分之四向被告支付违约金，远远高于被告逾期交房违约金标准，双方违约责任的赔偿标准严重失衡，违反相关法律规定的公平和平等原则。故原告要求按照天津市商业用房平均租金标准调高违约金。被告认为原告按照租金标准主张违约金无事实与法律依据以及原告未提交相关证据证实合同约定的违约金不足以弥补其损失，故不同意原告的该项主张。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。违反合同约定构成违约的，应承担民事责任。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告已按约定支付了购房款，被告亦应按合同约定交付房屋。被告逾期交付房屋，违反了合同相关约定，已构成违约，应承担违约责任。对本案双方当事人争议的焦点问题分析评判如下：一、被告应向原告交付房屋的时间。依据相关证据和庭审查明的事实，原告的第一笔房款系于2016年3月给付被告，至2016年12月24日，原告已将约定的购房款全部支付被告。2017年9月8日双方签订《天津市商品房买卖合同》时，明确约定交房时间为2016年12月31日，合同约定的交房日期虽早于合同签订的时间，但应系在原告已交齐房款的情况下，被告对自己权利义务的确认，故被告应向原告交付房屋的时间为2016年12月31日，逾期交房的起算时间为2017年1月1日，至2019年8月6日双方交接房屋，天数共947天。被告以2017年9月8日作为交房时间的抗辩，本院不予采信。二、被告逾期交房是否存在免责事由。《天津市2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》系经天津市委、市政府同意并由天津市委、市政府办公厅通知的文件，其性质应属于政府行为，《附件六：补充合同》约定“政府行为”为免责情形之一，因此，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任，应扣减相应逾期交房期限182天。扣减后，确定被告逾期交房天数为765天。三、违约金标准应否予以调整以及如何调整。合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加。涉讼房屋系商业用房，毫无疑问，原告购买此房的目的系用于商业经营以获取经济利益。按照原、被告在《天津市商品房买卖合同》中约定的违约金赔偿标准计算，原告每天可获得的赔偿与如原告接收房屋后进入商业领域所获取的经济利益相比较，差距巨大。故原告主张违约金过低，要求以天津市商业用房平均租金标准调整违约金的主张，本院予以支持。综上所述，被告应赔偿原告逾期交房利息335876.19元[4.75%÷360（天）×765（天）×3327566（元）]、逾期交房违约金81625.32元[41.41（平方米）×77.3（元）÷30（天）×765（天）]。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，天津天房融创置业有限公司一次性给付李虓婵逾期交房利息335876.19元、违约金81625.32元；二、驳回李虓婵其他诉讼请求。如果天津天房融创置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9074元，减半收取计4537元，由李虓婵负担945元，天津天房融创置业有限公司负担3592元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘玉梅二〇一九年十一月二十七日书记员  杜 远附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。