广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10224号原告：黄凤好，女，1970年8月10日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：曾碧莹，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈致陶，广东古谷律师事务所律师。被告：广州市花都区赤坭粮食管理所，住所地广州市花都区赤坭镇沿江路20号，统一社会信用代码91440101191201509B。法定代表人：黄国全。委托诉讼代理人：林振业，广东合慧益律师事务所律师。被告：陆少莲，女，1944年3月12日出生，汉族，住广州市花都区，原告黄凤好与被告广州市花都区赤坭粮食管理所（以下简称赤坭粮所）、陆少莲返还原物纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法由审判员袁贞适用简易程序于2018年10月25日第一次公开开庭进行审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月30日第二次公开开庭审理。原告黄凤好的委托诉讼代理人陈致陶到庭参加第一次诉讼，原告黄凤好的委托诉讼代理人曾碧莹到庭参加第一次诉讼，被告广州市花都区赤坭粮食管理所的委托诉讼代理人林振业、被告陆少莲到庭参加两次诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间订立的《买卖合同》，确认合同解除的时间是起诉状送达被告之日；2、两被告返还已收取的168000元合同款及利息（自2006年12月28日起至返还之日止），并赔偿原告因涉案不动产升值而产生的损失（暂计600000元的升值损失和50000元的装修损失，以评估的部分为准）；3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2006年12月27日，在广州市花都区赤坭镇法律服务所的见证下，两被告将登记在被告广州市花都区赤坭粮食管理所名下，由被告陆少莲占有、使用的不动产出售给原告。涉案不动产包括760平方米土地使用权，共计251平方米的2间楼房、200平方米瓦屋（位于广州市花都区赤坭镇沿××号，赤坭粮食管理所辖区东北面南起抽水房墙；北至饲料车间北面楼梯；西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起，九仓东墙二米起东面地块），土地使用权证为花府国用总字第063507001号字（赤）第001号、房产证号为粤房字第××号、粤房字第××号。合同订立后，各方依约履行付款和交割不动产等义务，原告随后斥资进行装修使用。由于两被告一直不配合原告办理涉案不动产的产权登记，2017年10月原告将两被告诉至法院，要求判决过户，被两审法院以该不动产存在抵押为由驳回。被告广州市花都区赤坭粮食管理所随即起诉原告，要求返还涉案不动产。由于被告广州市花都区赤坭粮食管理所、陆少莲存在严重过错，隐瞒不动产存在抵押等不能交易过户的情形，导致买卖合同的目的无法实现，故原告依法提起诉讼，请依法判决。被告赤坭粮所辩称，其并非黄凤好与陆少莲于2006年12月7日签订合同的主体，根据合同相对性，因为该买卖合同解除所产生的法律责任应当由黄凤好与陆少莲承担，与粮食所无关，故黄凤好主张赤坭粮所返还款项承担损失是没有依据的。黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中自认陆少莲向其交付涉案土地及房屋的时候其已经知道房屋并没有转移给陆少莲，也就是说没有立刻的办理产权变更登记，由此可知，黄凤好在签订买卖合同时，已经明知房屋及土地要过户到陆少莲名下才能过户给黄凤好，黄凤好在使用土地及建筑物的时候也已经明知不能办理过户手续了，但黄凤好2006年12月27日至起诉前从来没有要求办理过涉案土地的过户手续。其作为成年人其作为土地的交易应该持审慎的态度，积极应对，应该到房管部门核查土地房屋的具体情况，其也应当知道未即使行使权利面临的风险，黄凤好明知土地没有过户给陆少莲可能存在合同履行的障碍下仍然签订合同支付款项，在买卖合同签订后，没有即使采取有效措施对合同履行的事宜进行处理，拖延到2018年才起诉要求过户，对此，黄凤好存在严重的过错。对于合同解除后，造成的损失，也应当有其自身承担。退一万步说，就算存在损失，也是黄凤好应该预料的事情，而且黄凤好已经占有使用收益涉案房屋长达12年之久，被告现在要求对房屋升值装修的损失进行赔偿，不符合公平原则，根据合同法第一百一十九条的规定，黄凤好也无权主张该损失，赤坭粮所并没有收取黄凤好的任何款项，黄凤好要求粮食所返还款项没有任何依据。被告陆少莲辩称，不同意原告的诉讼请求。我不负责这个的，我已经跟黄凤好说明白了，我也没有赚钱，是你情我愿的。经审理查明：原告黄凤好另案起诉被告陆少莲、广州市花都区赤坭粮食管理所房屋买卖合同纠纷一案，案号为：（2017）粤0114民初8465号，本院于2017年10月16日立案受理后，依法于2018年1月10日作出判决如下：驳回原告黄凤好的全部诉讼请求。案件受理费900元，由原告黄凤好负担。后黄凤好不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2018年6月4日作出(2018)粤01民终8527号判决，判决驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明如下事实：涉案房屋位于广州市花都区赤坭镇沿××号，涉案土地位于广州市花都区赤坭镇沿江路。涉案房屋权属人及涉案土地的使用权人为赤坭粮所。涉案土地于2002年8月2日抵押给中国农业发展银行广州市花都支行。2000年2月29日，陆少莲（乙方）与赤坭粮所、赤坭粮油食品公司（甲方）签订《出售闲置地块协议书》，约定由甲方将辖区东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓至抽水房成直线）东面闲置地块（地块约760平方米）以16800元的价格出售给乙方。2006年12月27日，陆少莲（甲方）与黄凤好（乙方）签订《买卖合同》，约定由甲方将甲方在2000年2月29日向赤坭粮所及赤坭粮油食品公司购买的闲置地块及房屋出售给乙方，其中地块上有两间楼房和一间平房瓦屋，楼房建筑面积共约251平方米，平房瓦屋约200平方米。合同第二条约定，上述标的转让价格为168000元。签订本合同后乙方立即付清上述款项给甲方，甲方立即将上述标的移交给乙方使用，并将上述标的的证件（包括房产证2本）转交给乙方。同日，赤坭粮所出具证明，内容如下：2000年2月29日我所经过公开投标，将辖区内东北面土地：南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓至抽水房成直线）东面闲置地块（地块面积约有760平方米，地块上有两间楼房和一间平房瓦屋，楼房建筑面积共约251平方米、平房瓦屋约200平方米）以168000元的价格出售给陆少莲（出售款项已收齐）。在出售前上述地块及地上房屋的产权是属于我所所有。现同意陆少莲将上述地块及地上建筑物专卖给黄凤好。关于陆少莲与黄凤好签订《买卖合同》后的履行过程，黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中称，其已向陆少莲支付全部价款，陆少莲向其交付了上述土地及房屋。因陆少莲交付涉案土地及房屋给黄凤好时，涉案土地及房屋并未转移登记至陆少莲名下，基于经济考虑，黄凤好也没有立刻办理产权变更登记。黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中。涉案土地及房屋于2006年12月28日交付原告使用。赤坭粮所于1991年10月31日成立，为全民所有制企业。本案中，原告申请证人黄某和出庭作证，拟证明被告陆少莲不同意其装修涉案房产。黄某和陈述：其于2007年5月份承接原告的位于沿××号的工程，没有书面合同，大概做了3个月左右，没有装修，只是做了墙体。2018年8月30日，被告陆少莲与赤坭粮所签订一份《解除合同协议书》，约定：一、甲乙双方同意解除于2000年2月29日签订的《闲置土地出让协议书》。二、甲方同意将《出售闲置地块协议书》中约定的位于广州市花都区赤坭镇沿江路的土地（国有土地：0607001)内东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓抽水房成直线）东面约760平方米地块及地上面积为平方米的两栋房屋返还给乙方。原告广州市花都区赤坭粮食管理所与被告黄凤好、第三人陆少莲返还原物纠纷一案，案号为（2018）粤0114民初10224号，各方当事人自愿达成调解，本院依法于2018年10月25日作出调解：一、被告黄凤好将位于广州市花都区赤坭缜沿江路的土地（国有土地使用证：0607001）内东北面南起抽水房墙、北至饲料车间北面楼梯、西从原工厂套间伙房石基前、配电房东面石基一米起、九仓东墙二米起（九仓抽水房成直线）东面（地块约760平方米）地块及地上两间楼房和一间平房瓦屋于2018年12月31日前腾空返还给原告广州市花都区赤坭粮食管理所；若被告黄凤好逾期返还上述房屋及土地则原告广州市花都区赤坭粮食管理所有权按该房屋及土地的占有使用费每月2000元的标准向被告黄凤好收取占有使用费。二、被告黄凤好于2018年12月31日前向原告广州市花都区赤坭粮食管理所支付上述房屋和土地的占有使用费4000元，若被告黄凤好逾期付款，则原告广州市花都区赤坭粮食管理所有权按中国人民银行同期同类贷款利率收取利息。三、案件受理费1830元，由原告广州市花都区赤坭粮食管理所承担。关于涉案房屋及土地交接，原告陈述：其已于2019年11月1日搬出涉案标的物，可由赤坭粮所自行处理。被告赤坭粮所陈述：其于2019年11月5日与原告进行交接。本案中，原告向本院申请鉴定对涉案房屋及土地内外装修价值进行鉴定，本院依法摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年3月29日作出《评估报告书》，以2019年1月10日为评估基准日，涉案土地及土地上盖物的市场价值为530586元。原告为此鉴定支付鉴定费25000元。原告对此报告的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为评估报告不能客观反映土地的价值。被告赤坭粮所对此报告的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，认为评估基准为2019年1月10日，但该时间并非原告产生损失的时间，涉案土地已在2002年抵押银行，不能分割转让，原告对此也是知道或应当知道的，如果不能过户，损失也是在2006年，原告购买土地应当持审慎态度，其签订合同时应当了解土地情况，在合理时间内要求办理过户，不能过户的时候应当及时解除合同，而不应当十几年后才主张，原告使用涉案土地及地上建筑为也已经十几年，在此期间都有出租收益，每个月3000元都有几十万，现在原告仍然占用涉案土地及房屋，就算有损失，这十几年的收益也足以弥补其损失。被告陆少莲对此报告无异议。诉讼中，原告陈述：其将涉案房屋向外出租，每月收益为2000元。本案中，原告向本院申请鉴定对涉案房屋及土地自2016年12月27日起至2019年7月26日止的增值价格进行鉴定，本院依法摇珠选定深圳市国咨土地房地产资产评估有限公司广州分公司进行评估，该公司于2019年10月10日作出《房地产估价报告》，涉案标的物增值额为238210元。原告为此鉴定支付鉴定费4500元。原告对此估价报告没有意见。被告赤坭粮所对此估价报告不予确认，认为采用成本法估价的数据不真实；原告提交的《房屋所有权证》不符合估价的假定条件，原告提交的粤房字第××号、粤房字第××号房产证并非估价对象的房产证，涉案土地不能分割出让，估价对象不得上市交易，因此报告不真实；（2018）粤01民终8527号民事判决已驳回原告办证的诉讼请求，因此原告没有获得升值利益的期待可能性。被告陆少莲并未在本院规定时间向本院提交质证意见。本院认为：原告与被告陆少莲之间于2006年12月27日签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律法规规定，依法有效。黄凤好在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中，本案中原告亦未能提交案涉土地上房屋的权属证明，且案涉土地于2002年8月2日至今被抵押给中国农业发展银行广州市花都支行，陆少莲与黄凤好的买卖交易发生在2006年12月27日，黄凤好并未提供证据证明转让抵押财产经抵押权人同意，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，故黄凤好与陆少莲的买卖交易违反法律规定，案涉土地目前仍处于抵押状态，无法进行过户，因此原告与陆少莲之间的《买卖合同》实际无法履行，合同目的无法实现，现原告主张解除原告与被告陆少莲的《买卖合同》、要求被告陆少莲向其返还合同款项168000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告陆少莲向其赔偿装修损失，因原告在与被告陆少莲的买卖合同中，应当具备审慎义务，根据上述论述，原告对合同解除同样存在过错，且原告已将涉案房屋出租，也有一定收益，因此，原告主张被告向其赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告陆少莲赔偿原告因涉案不动产升值产生的损失及装修损失部分，因原告提交的《房屋所有权证》并不能与涉案房屋及土地一一对应，其在（2017）粤0114民初8465号案件中确认粤房字第××号房屋所有权证并不在其与陆少莲签订的买卖合同约定的交易标的物中，其主张将涉案房屋、土地过户至其名下的诉讼请求已在（2017）粤0114民初8465号及（2018）粤01民终8527号民事判决中被依法驳回，且根据上述论述，其对合同解除也存在过错，因此原告主张被告陆少莲赔偿升值损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因原告并未与被告赤坭粮所产生合同关系，根据合同相对性原则，原告主张被告赤坭粮所向其返还合同款项及赔偿损失，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆少莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄凤好返还合同款项168000元；二、驳回原告黄凤好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，由被告陆少莲负担。鉴定费29500元，由原告黄凤好负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  黄美好人民陪审员  曾雪云二〇一九年十一月十八日书 记 员  彭小容张丽彬