福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3477号 原告（反诉被告）：陈勋星，男，1976年5月28日出生，汉族，务农，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：林涵，福建君来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨玉斌，男，1987年8月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：三明市百年房产经纪有限公司，住所地三明市梅列区。 二被告共同委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：廖博成（实习），福建如贤律师事务所律师。 第三人：肖方增，男，1995年11月18日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告（反诉被告）陈勋星与被告（反诉原告）杨玉斌、三明市百年房产经纪有限公司（以下简称为百年房产公司）、第三人肖方增居间合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈勋星及其委托诉讼代理人林涵，被告（反诉原告）杨玉斌、百年房产公司的委托诉讼代理人廖宝林、廖博成到庭参加诉讼，第三人肖方增经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈勋星向本院提出诉讼请求：1.判决撤销陈勋星与杨玉斌、百年房产公司签订的编号为：20190429001的《不动产买卖合同》；2.判决杨玉斌、百年房产公司返还陈勋星购房定金100000元，居间费20315元；3.判决杨玉斌、百年房产公司从2019年7月4日起按1170000元的日万分之五向陈勋星支付违约金，直至法院撤销合同判决生效之日止；4.判决杨玉斌、百年房产公司向陈勋星支付违约金150000元，律师代理费5000元；5.杨玉斌、百年房产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈勋星的小姨曹君就职于百年房产公司，陈勋星为解决孩子的入学问题，经曹君推介，于2019年4月29日和肖方增签订了一份《不动产买卖合同》，购买肖方增所有的位于三明市梅列区。百年房产公司当时明确承诺陈勋星的孩子可以入学梅列区第一实验学校，陈勋星于同日向百年房产公司支付了居间费用20315元。签订合同当日，肖方增没有到场，杨玉斌作为第三人代理人的身份在合同上签字、盖手印，百年房产也在合同上加盖了公章。2019年7月4日，陈勋星联系肖方增欲办理房产解押手续时，始知肖方增并未授权杨玉斌与陈勋星签订《不动产买卖合同》。杨玉斌实际上是百年房产公司的员工。杨玉斌、百年房产公司在和陈勋星签《不动产买卖合同》的前一天，即2019年4月28日和肖方增签订了一份购房合同，两份合同除了买卖双方名字不一样，购房价款不一样，其他几乎都一摸一样。杨玉斌、百年房产公司明知肖方增的房产自购买之日起还未满两年，过户需要交纳高额税费，却并未把这一情况明确告知陈勋星，还以杨玉斌是肖方增的代理人的身份欺骗陈勋星签订《不动产买卖合同》，其行为属于民事欺诈。为了维护自身合法权益，陈勋星特诉至法院。 杨玉斌辩称，一、本案案由应定为买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷，陈勋星将买卖合同纠纷与居间合同纠纷作为一个案件起诉，混淆了买卖与居间的法律关系。系争《不动产买卖合同》系由三个合同组成：第一，是陈勋星与杨玉斌之间的买卖合同；第二，是陈勋星与被告二的居间合同；第三，是杨玉斌与百年房产公司之间的居间合同。根据陈勋星在民事起诉状中所述的事实与理由，本案实质上是因陈勋星与杨玉斌之间的买卖合同未能如约履行导致产生纠纷，属于买卖合同纠纷，并非因与百年房产公司提供的居间服务产生了纠纷，所以杨玉斌认为本案案由应认定为买卖合同纠纷，不宜将陈勋星与百年房产公司之间的居间合同纠纷并入本案审理。二、陈勋星对杨玉斌提出的诉讼请求没有事实与法律依据，不应得到支持，请求驳回陈勋星对杨玉斌的诉请。1、陈勋星要求撤销其与杨玉斌签订的编号为20190429001的《不动产买卖合同》，其理由是杨玉斌对其实施了欺诈行为。但杨玉斌认为陈勋星该理由不能成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销，要构成本条所规定的可撤销的受欺诈行为，须具备四个要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并给予错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。首先，从杨玉斌角度来说，其没有任何欺诈行为和欺诈故意，杨玉斌于2019年4月28日与肖方曾签订的《不动产买卖合同》，第九条“房屋权属转移登记”中明确约定，乙方（买受人杨玉斌）有权决定该不动产产权的所有人，甲方（即出卖人肖方增）不得干涉。杨玉斌的理解是，其已经向肖方增购买了涉案房产，有完全处分权，可以对房产做出任何处理，包括以肖方增的名义直接过户给陈勋星。杨玉斌的真实意思表示是将系争的房产与陈勋星进行正常的、合法交易，没有任何损害陈勋星利益的恶意，不存在欺诈故意和欺诈行为，其次，从陈勋星的角度来说，陈勋星没有因“欺诈”行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出违背其自己真实意思的错误意思表示。在该套房产的交易中，陈勋星对于系争房屋产权状况是明知的，即该套房产尚没有办理不动产权登记证，且杨玉斌本人也是从他人处转让而来的，陈勋星的意思表示是，要以《不动产买卖合同》约定的价格、付款方式、房屋交付方式等条件来取得涉案的房产。取得涉案房产的所有权是其真实意思表示，这个意思表示并不会因为交易对象是肖方增还是杨玉斌而有任何的区别或不同，由杨玉斌来具体完成涉案房产所有权变更至陈勋星名下是符合双方意思表示的。2、陈勋星要求杨玉斌与百年房产公司返还购房定金10万元，居间费20315元的诉讼请求不能成立。杨玉斌认为，陈勋星与杨玉斌，陈勋星与百年房产公司之间的法律关系是完全不同的，杨玉斌与百年房产公司并非同一主体，不承担连带责任。如果按照陈勋星理解，杨玉斌属于百年房产公司的员工，那么杨玉斌的行为属于职务行为，陈勋星只能将百年房产公司作为被告起诉，其选择将杨玉斌与百年房产公司作为共同被告起诉，其逻辑本身就存在矛盾。购房定金并非百年房产公司收取，陈勋星无权要求百年房产公司返还，居间费并非杨玉斌收取，其无权要求杨玉斌返还。陈勋星将杨玉斌与百年房产公司硬捆绑在一起要求承担民事责任，没有任何法律依据。杨玉斌认为，陈勋星与杨玉斌之间的买卖合同合法有效，现陈勋星违反合同约定，拒不履行合同义务，其无权要求返还购房定金。3、杨玉斌认为陈勋星的第三、四项诉讼请求与其第一项诉讼请求是存在矛盾与冲突的。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条的规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。陈勋星如果认为其受到欺诈，行使合同撤销权，那么《不动产买卖合同》自成立时起就无效，既然是无效合同又哪来的违约金等违约责任。综上，杨玉斌认为，陈勋星的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法庭依法予以驳回。 百年房产公司辩称，其认为本案案由应定为买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷。陈勋星和杨玉斌之间是买卖合同，陈勋星和百年房产公司是居间合同。陈勋星将两案混淆一起起诉，其认为应该分案处理。陈勋星要求其承担连带责任是没有法律依据的。陈勋星与杨玉斌的买卖合同已经促成成立，并且已经生效，已经完成了居间报告的成立，所以相应的居间费用不应当返还。 肖方增未作答辩。 杨玉斌向本院反诉称：1.判令陈勋星支付杨玉斌违约金150000元；2.判令陈勋星支付杨玉斌律师代理费10000元；2.由陈勋星承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年4月29日，杨玉斌与陈勋星签订一份《不动产买卖合同》。约定杨玉斌将坐落于三明市梅列区以117万元价格转让给陈勋星。双方约定，在杨玉斌接到开发商通知可以办理不动产证十五个工作日内必须前去办理，于2019年7月15日前到银行申请该不动产解押，若2019年7月15日前未取得不动产权证则在取得后三个工作日内到银行申请该不动产解押。第一期购房款45万元在银行解押批复及确认该不动产无查封的情况下，陈勋星应支付给杨玉斌。杨玉斌将银行抵押解除后三个工作日内，双方应到银行办理贷款申请手续。在陈勋星贷款审批通过且契税满两年后十五个工作日内双方到不动产登记中心办理不动产过户手续。第二期购房款62万元在陈勋星领取名下不动产权证三个工作日内到不动产登记中心办理不动产抵押手续，由银行放款直接打入杨玉斌账户，并办理水电、闭路煤气及物业过户。此后，因情况发生变化，杨玉斌将房屋直接办理在其父亲名下，并通知陈勋星前来办理过户手续，所提供的条件比原合同约定对陈勋星来说更优惠、更安全、更便捷。陈勋星却以种种借口推脱，拒不履行合同，并通知杨玉斌合同已经解除，要求杨玉斌支付其不合理的违约金等。为维护自身合法权益，现依法提起反诉，请求人民法院判如所请。 陈勋星针对杨玉斌的反诉诉讼请求辩称，杨玉斌主张的诉讼请求不能成立。原因如下：杨玉斌在与其签订不动产买卖合同时，是以肖方增表弟的名义签订的，事先没有告知陈勋星其是以肖方增的名义签订的，存在欺诈行为。况且，当时其向杨玉斌明确购房的需求是要解决孩子入学问题。2019年4月7日，其上来解决房子解押手续，才知道杨玉斌不是肖方增的代理人。杨玉斌前一天才和肖方增签订房屋买卖合同，转手第二天又和其签订了仅价款不一样的房屋买卖合同。杨玉斌和肖方增签订的合同价款是112.5万元，和其签订的合同价款是117万元，很明显是恶意炒房，从中赚取差价。其认为是陈勋星违约在先。因此，其认为自身不存在违约行为，反而是杨玉斌违约，故杨玉斌的反诉主张不能成立，依法应驳回其请求。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨玉斌系百年房产公司的员工。2019年4月28日，杨玉斌与肖方增签订《不动产买卖合同》，肖方增将坐落于三明市梅列区房屋以112.5万元售与杨玉斌。陈勋星欲购买房屋解决孩子入学问题，通过在百年房产公司工作的亲戚了解到三明市梅列区房屋的房东欲出售系争房屋。2019年4月29日，陈勋星及其妻子考虑好后至百年房产公司，与杨玉斌签订一份格式、内容与杨玉斌和肖方增签订的《不动产买卖合同》一样的《不动产买卖合同》，房屋成交价为117万元。百年房产公司作为居间方在合同上盖章，杨玉斌以肖方增的代理人身份在合同上签字。当日，陈勋星交纳居间服务费20315元及购房订金100000元给百年房产公司，百年房产公司出具收据及收条给陈勋星，其中收条载明该购房款由百年房产公司代为保管等内容。此后，肖方增告知陈勋星其未委托杨玉斌与陈勋星签订不动产买卖合同，陈勋星认为已来不及解决孩子入学问题，双方经沟通无果后合同未再继续履行。2019年7月1日，杨玉斌发送短信告知其已取得系争房屋产权并要求陈勋星继续履行合同，陈勋星未回应，后杨玉斌于2019年7月11日将系争房屋登记至父亲杨庆发名下，并于2019年7月27日通知陈勋星解除合同。 上述事实，有陈勋星提供的不动产买卖合同、收据、收条、微信聊天记录、对话录音，杨玉斌提供的房屋产权证、短信记录及双方当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认，上述证据材料附卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证情况，本院对双方争议的主要焦点问题作如下分析、认定： 1.关于本案案由问题。杨玉斌认为，本案案由应定为买卖合同纠纷，而不是居间合同纠纷。陈勋星将买卖合同纠纷与居间合同纠纷作为一个案件起诉，混淆了买卖与居之间的法律关系。系争《不动产买卖合同》由三个合同组成：第一，陈勋星与杨玉斌之间的买卖合同；第二，陈勋星与百年房产公司的居间合同；第三，杨玉斌与百年房产公司之间的居间合同。根据陈勋星在民事起诉状中所述的事实与理由，本案实质上是因陈勋星与杨玉斌之间的买卖合同未能如约履行产生纠纷，属于买卖合同纠纷，并非因与百年房产公司提供的居间服务产生了纠纷，所以案由应认定为买卖合同纠纷，不宜将陈勋星与百年房产公司之间的居间合同纠纷并入本案审理。本院认为，民事案件案由是民事案件名称的重要组成部分，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案陈勋星（合同乙方）在与杨玉斌签订的不动产买卖合同中，百年房产公司是合同一方（合同丙方），合同中亦约定了百年房产公司相关的权利义务，且陈勋星是以百年房产公司员工杨玉斌及百年房产公司在促成房屋交易的居间服务中存在欺诈为请求权基础，诉讼请求中亦主张返还居间费，因此本案应定为居间合同纠纷。 2.关于杨玉斌、百年房产公司是否存在欺诈问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。要构成本条所规定的可撤销欺诈行为，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。本案中，杨玉斌系百年房产公司员工，其在缔约时并无肖方增的授权，而以肖方增的代理人身份与陈勋星签订不动产买卖合同，事后肖方增不予认可，在前一天与肖方增签订了不动产买卖合同情况下，却不向陈勋星披露，杨玉斌上述行为可以认定存在欺骗行为亦有欺骗的故意。但陈勋星的真实意思是签订合同购买系争房屋，杨玉斌冒充代理人的行为依然使陈勋星签订了不动产买卖合同，并未违背陈勋星购房的真实意思，因此杨玉斌冒充肖方增代理人且不披露其与肖方增已签订合同的行为无法完全成就上述欺诈行为的构成要件。陈勋星以其真实意思是购买的房屋须能解决小孩入学问题的主张，因合同对此并未明确约定，其也未提供充分证据证明当时购买系争房屋无法让孩子及时入学，故不予采纳。同时，陈勋星还以杨玉斌、百年房产公司明知肖方增的房屋自购房之日起未满两年过户需交纳高额税费却未告知为由，认为杨玉斌、百年房产公司存在欺诈，鉴于本案陈勋星并未因系争房屋实际交纳更多税费，也无证据证明杨玉斌、百年房产公司的上述未告知行为违背陈勋星真实意思，因此无法认定构成欺诈。综上分析，杨玉斌冒充肖方增代理人与陈勋星签订不动产买卖合同及杨玉斌、百年房产公司未告知房屋交易不满两年的行为均无法构成民事上的欺诈，故对陈勋星以欺诈为由要求撤销编号：20190429001不动产买卖合同的诉讼请求，不予支持。 3.关于购房订金、居间费的返还问题。本院认为，本案陈勋星所交纳的订金应属预付的购房款，并非合同当事人约定担保合同履行之定金，陈勋星作为买受人并未实际购得房屋，要求返还预付购房款的诉讼请求，予以支持。从收条记载内容看，系争购房款100000元交由百年房产公司保管，庭审中要求陈玉斌、百年房产公司于庭后五天内向法庭说明该笔款项情况，陈玉斌、百年房产公司未在五天内向法庭作出说明，视为对收条的记载无异议，故该款应由百年房产公司负责返还。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案杨玉斌冒充房屋产权人肖方增的代理人与陈勋星签订不动产买卖合同以及杨玉斌前一天在百年房产公司的媒介服务下与肖方增已签订房屋买卖合同的事实，百年房产公司应当是明知的，其均未向陈勋星如实披露，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违反居间人如实报告义务，故百年房产公司无权要求陈勋星支付居间报酬，所收取的居间费20315元应予返还。 4.关于违约责任问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案杨玉斌以肖方增的代理人身份与陈勋星签订合同，事前因无授权委托没有代理权，因此杨玉斌是无权代理人。事后肖方增表示其并未委托杨玉斌，对杨玉斌的行为不予追认，故对肖方增不发生效力。当事人依法可以委托代理人订立合同，鉴于杨玉斌是无权代理，肖方增对其代理行为未予追认且对系争不动产买卖合同不予认可，造成系争不动产买卖合同无房屋交易相对方，故本案房屋买卖关系并不成立。因此，陈勋星依据房屋买卖合同主张违约金及律师代理费的诉讼请求，无事实基础，本院不予支持。同样，杨玉斌基于房屋买卖合同主张违约金、律师代理费的反诉请求，亦不予支持。杨玉斌无权代理实施的行为未被追认，陈勋星作为善意相对人有权就其受到的损害请求赔偿，鉴于其并未提出相应主张，本院不予认定和处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、三明市百年房产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内返还给陈勋星购房款100000元； 二、三明市百年房产经纪有限公司应于本判决生效之日起五日内返还给陈勋星居间费20315元； 三、驳回陈勋星的其他诉讼请求； 四、驳回杨玉斌的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15330元，因适用简易程序审理，减半收取7665元，由陈勋星负担；反诉案件受理费1750元，减半收取875元，由杨玉斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审判员  黄谨铭 二〇一九年十一月二十五日 书记员  李曼莹 附：本判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人订立合同。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。