广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29545号原告（反诉被告，以下统称原告）：岑桂锴，男，汉族，1982年2月10日出生，住广州市花都区岑境村岑境西十四巷4号，公民身份号码为44011119820210125X。委托代理人：覃彪，系广西东中律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广东湘天下投资发展有限公司，住所地东莞市南城区西平动漫城B7-B8栋，统一社会信用代码为91441900351996874M。法定代表人：王毅。委托代理人：潘秋波、刘子棋，均系广东广和（东莞）律师事务所律师。原告岑桂锴与被告广东湘天下投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岑桂锴及其委托代理人覃彪、被告的委托代理人刘子棋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告分别于2017年6月27日和2018年1月19日签订的南城区西平动漫城B7栋右外侧原咖啡吧部分场地《场地使用租赁合同》无效；2.被告退还原告履约保证金40000元；3.被告返还原告已缴纳的租金420000元；4.被告赔偿装修费用43799元；5.被告赔偿原告支付的上一租客的租金40000元；6.被告对于属于原告搬进该物业的财产予以放行搬出；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2017年6月27日和2018年1月19日签订的南城区西平动漫城B7栋右外侧原咖啡吧部分场地《场地使用租赁合同》，由原告租用该商铺，商铺面积为500平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2021年1月31日止。该商铺没有产权，是违法建筑，没有任何报建审批手续，该地块也不属于原告，商铺也不属于原告建设，合同是无效的。被告欺骗原告将不属于原告的违章建筑出租给原告，原告已经向被告支付了2017年6月至2019年2月共420000元租金和保证金40000元。原告2017年4月份开始陆续对商铺进行了装修，共花费了装修费用43799元。被告要求原告支付上一租客的2017年4月至5月的租金共40000元才可以承租该物业，此租金不应由原告支付。2019年7月4日南城街道河道管理范围内违章建筑清理工作领导小组等部门发出《清理违章建筑通知书》，该公告要求原告在2019年9月30日前自行清理。按照法律规定，案涉租赁合同应属无效合同，被告应赔偿原告损失及退还被告已经收取的相关款项。基于原告已从案涉租赁物处取回其财产，故申请撤回第6项诉讼请求。被告辩称，一、被告合法取得房屋租赁权。案涉场地是被告与案外人刘剑声签订《房屋租赁及合作协议》，被告向刘剑声整体承租西平动漫城B7、B8栋的一部分，被告向他人出租案涉场地。二、原告需承担房屋占用使用费。即使案涉租赁合同无效，原告已经使用案涉场地，按照相关法律规定，原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。三、原告主张的装修款与被告无关。原告未经被告同意，擅自对案涉场地进行装饰装修，原告不仅无权要求被告承担装修费用，还应当自行对案涉场地拆除装修，恢复原状。四、原告支付案外人的租金与本案无关。原告第5项诉讼请求的款项并非原告所支付，亦非广东远播文化发展有限公司支付，原告无返还请求权。退一步讲，即使该款项系原告支付，也是其自愿为上一租客支付租金，是其与上一租客达成的协议，与被告无关，被告从未要求原告支付上一租客的租金，原告应当自行向上一租客追索租金。五、原告拖欠租金至今，已严重违约，应支付所欠租金及承担违约责任。原告一直在案涉场地内开展经营活动，在房屋内堆放大量物品、设施，自2019年3月起至今，拒绝向被告缴纳租金、水电费，对此原告应当承担全部过错责任。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付拖欠房屋使用费租金140000元（暂计至2019年9月）；2.原告向被告支付拖欠水电费合计3160元；3.本案诉讼费由原告承担。事实和理由：原告自2019年3月起停止向被告支付租金与水电费，截止2019年9月共拖欠租金140000元，水电费3160元。针对被告的反诉，原告辩称由于案涉租赁物属于违法建筑，从2019年2月政府相关人员已经通知原告不能使用此租赁物，因此原告才告知被告要搬出，所以不存在原告拖欠被告的租金、水电费的情况，所以被告的诉讼请求没有法律依据，请求法院依法驳回。本院经审查认定事实如下：原、被告于2017年6月27日、2018年1月19日就位于东莞市南城区西平动漫城B7栋右外侧原咖啡吧部分场地签订两份《场地使用租赁合同》，租期为三年，每月租金为2万元。为此，原告向被告支付了履约保证金40000元。承租案涉租赁物后，原告陆续向被告支付了租金420000元，自2019年3月开始没有再支付。庭审中，原告主张其于2019年2月得到有关部门口头通知案涉租赁物将被拆除，故从此开始停止对外经营并与被告协商如何继续履行合同；但是，其提交的《清理违章建筑通知书》系于2019年7月4日作出的。庭审后，本院于2019年11月12日组织原被告去现场查看，双方均确认原告主张的装修费用系定制酒屋的费用。原告主张，该酒屋支出花费3万余元也无法搬走，计算折旧之后，半价是比较合理。对此，其提交了收据予以证明。该收据显示定制该酒屋花费31213元。被告则表示，原告定制该酒屋没有经过被告的同意，故不同意折旧赔偿。当日，在本院工作人员及被告在场的情况下，原告将属于其自身的财物从案涉租赁物搬离。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告均确认案涉租赁物至今未取得建设工程规划许可证，故原被告所签订的两份租赁合同无效。合同无效，被告理应退还原告为履行该合同所缴纳的押金40000元。关于原告诉请被告返还其为上一租客支付的租金40000元。原告没有提交证据证明该款项系被告要求其支付，应承担举证不能的法律责任。对原告的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告返还其已缴纳的租金420000元。本案原、被告系租赁合同的相对方，原告已实际使用被告交付的案涉租赁物，该租金420000元实际为使用该租赁物的使用费。原告主张被告无权出租案涉租赁物，但没有提交证据可以证明有案外人曾对原告的出租行为提出过异议。基于合同相对性，原告已实际使用案涉租赁物，理应向被告支付使用费用。故原告诉请返还已付款项，缺乏依据，本院不予支持。关于2019年3月之后的占有使用费。首先，原告主张其从2019年2月接到有关部门通知，故开始停止对外经营并与被告协商如何继续履行合同，但是对该主张其没有提交证据予以证明；其次，原告在2019年6月之前有实际占有案涉租赁物，是否对外经营系其自主经营决定，不会直接影响其占有案涉租赁物的法律效果；最后，根据2019年7月4日的《清理违章建筑通知书》，以及双方于2019年7月均在案涉租赁物上加锁的事实，本院认为原被告以实际行为表示不继续履行案涉租赁合同，更符合事实情况；综上，原告应当缴纳2019年3月至2019年6月期间的占有使用费80000元及水电费3160元。另外，原告存在未缴纳前述期间的占用使用费及水电费的事实，故被告拒绝原告将案涉租赁物内属于原告的财物搬离的行为并非无故刁难，但该做法也不是止损的最有效措施，综合双方过错责任，本院酌定原被告应对案涉租赁物一直被占用而导致损失扩大的部分各承担50%的过错责任，即原告应当向被告缴纳2019年7月至清场之日即2019年11月12日期间的占用使用费44000元。关于装修费用。案涉租赁物在被告经营场所的隔壁，原告租赁该租赁物也是对外经营所用，而截止本案起诉之前被告从未对原告的装修提出过异议，故被告表示未同意其定制酒屋，不符合常理。参考合同订立期限以及合同无法继续履行的时间，本院酌定装修现值损失为10000元。因租赁合同无效而受到的损失，现被告又不同意利用，应由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失；本判决已明确导致本案无效的原因系案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，而原告在订立合同时也未尽到审查义务，故原被告均存在过错。综合双方过错责任，本院酌定被告应就装修损失赔偿原告5000元。综上所述，原告还需要向被告支付款项共计82160元（80000元+3160元+44000元-40000元-5000元）。原被告超出前述范围的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告岑桂锴与被告广东湘天下投资发展有限公司于2017年6月27日、2018年1月19日签订的《场地使用租赁合同》无效；二、原告岑桂锴于本判决发生法律效力之日起五日内向被告广东湘天下投资发展有限公司支付款项共计82160元；三、驳回原告岑桂锴的其他诉讼请求；四、驳回被告广东湘天下投资发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6200.6元（原告岑桂锴已预交4619元、被告广东湘天下投资发展有限公司已预交1581.6元），由原告岑桂锴负担5642元，由被告广东湘天下投资发展有限公司负担558.6元。如不服本判决，原被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郭芹二〇一九年十一月二十一日书记员  李艳