广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1438号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）:谭杏媛，女，1969年5月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：冯偕，男，1995年6月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人谭杏媛、冯偕商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年7月31日作出的（2019）粤1702民初4355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无需支付违约金3117.64元；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无需支付办证费利息约6350元；三、本案上诉费由谭杏媛、冯偕负担。事实与理由：一、虽然丰怡公司至2018年10月16日才办出涉案商品房的不动产权证，但存在内在原因和客观外在因素。丰怡公司将办证需要的材料提供给产权登记机关后，因审批手续繁琐，延误了办理时间，客观上造成办证迟延；而且，丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关工作需要根据产权登记部门的时间来安排。谭杏媛、冯偕没有证据证明是丰怡公司单方原因造成办证延误，将迟延办证的责任全部归责于丰怡公司不当，一审判决丰怡公司按照《商品房买卖合同》的约定以已付房价款0.5%为标准计付违约金给谭杏媛、冯偕欠妥，对丰怡公司不公平。二、丰怡公司与谭杏媛、冯偕签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权登记应支付代收办证费利息作出约定，一审判决丰怡公司自2015年4月1日起至退清办证费时止计付办证费利息给谭杏媛、冯偕缺乏合同依据。退一步而言，即使需要支付办证费利息，也应从谭杏媛、冯偕起诉时起算。谭杏媛、冯偕辩称：根据《商品房买卖合同》的约定，丰怡公司应在交房后90日内为谭杏媛、冯偕办理产权登记，否则丰怡公司应按总房价款的0.5%计付逾期办证违约金给谭杏媛、冯偕。丰怡公司交付房屋后一直没有为谭杏媛、冯偕办理产权登记，是谭杏媛、冯偕自行办理房产证，丰怡公司构成违约，谭杏媛、冯偕要求丰怡公司退还预收的办证费及计付违约金。谭杏媛、冯偕一审起诉请求：一、丰怡公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金3117.64元给谭杏媛、冯偕；二、丰怡公司返还办证费41818元及支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年8月23日起计至本息付清时止）给谭杏媛、冯偕；三、本案全部诉讼费由谭杏媛、冯偕承担。一审法院认定事实：2013年8月22日，谭杏媛、冯偕（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区甲路m号乙小区a幢b房号房出售给谭杏媛、冯偕，建筑面积共151.25平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为623528元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的80%即499528元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款124000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。谭杏媛、冯偕和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，谭杏媛、冯偕于2013年8月22日支付了代收代缴办证税费41818元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款共623528元给丰怡公司。丰怡公司亦按约定的交付期限内将涉案房屋交付给谭杏媛、冯偕。此后，谭杏媛、冯偕认为丰怡公司未按约定履行办证义务，遂向一审法院提起本案的诉讼。另查明，涉案房屋已于2018年10月16日办理了不动产权证书【粤（2018）阳江市不动产权第0××8号】，权利人是谭杏媛、冯偕。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代谭杏媛、冯偕缴交了房屋维修基金11268元、房产测绘费80元、银行抵押登记费80元、初始登记费80元、不动产登记费-住宅类80元及不动产权属证书工本费10元、档案保护和咨询服务费10元、平安个人贷款综合保障计划442.68元、不动产登记中心发票50元，合共12050.68元。一审法院认为：谭杏媛、冯偕与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。对于谭杏媛、冯偕请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据谭杏媛、冯偕与丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，谭杏媛、冯偕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向谭杏媛、冯偕支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2014年12月31日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2015年3月31日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向谭杏媛、冯偕支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3117.64元（623528元×0.5%）给谭杏媛、冯偕。对于谭杏媛、冯偕请求退还代缴办证税费41818元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现谭杏媛、冯偕主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给谭杏媛、冯偕。丰怡公司主张其已代谭杏媛、冯偕支出的办证费用包括房产测绘费80元、银行抵押登记费80元、初始登记费80元、不动产登记费-住宅类80元及不动产权属证书工本费10元、档案保护和咨询服务费10元、平安个人贷款综合保障计划442.68元、不动产登记中心发票50元及代谭杏媛、冯偕缴交了房屋维修基金11268元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿等为证，应予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共12050.68元，丰怡公司应退还剩余办证费29767.32元（41818元-12050.68元）给谭杏媛、冯偕。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起计付利息给谭杏媛、冯偕，即丰怡公司应自2015年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以29767.32元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给谭杏媛、冯偕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3117.64元给谭杏媛、冯偕；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费29767.32元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至丰怡公司付清时止）给谭杏媛、冯偕；三、驳回谭杏媛、冯偕的其他诉讼请求。一审案件受理费461元，由谭杏媛、冯偕负担124元，丰怡公司负担337元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费29767.32元给谭杏媛、冯偕，双方均没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。谭杏媛、冯偕与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是，一、丰怡公司应否支付逾期办证违约金给谭杏媛、冯偕；二、丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给谭杏媛、冯偕。关于争议焦点一，谭杏媛、冯偕已依约付清购房款给丰怡公司，丰怡公司亦在约定的交付期限内将涉案商品房交付给谭杏媛、冯偕，但丰怡公司没有按照《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，直至2018年10月16日，涉案商品房才登记至谭杏媛、冯偕名下，明显超出《商品房买卖合同》约定的办证期限，故一审法院认定丰怡公司构成逾期办证违约并判决丰怡公司应按合同约定支付逾期办证违约金3117.64元给谭杏媛、冯偕，并无不妥，本院予以维持。丰怡公司没有提供证据证明是案外人或者谭杏媛、冯偕的原因导致办证迟延，其主张不应承担逾期办证违约责任，证据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，因丰怡公司预收了谭杏媛、冯偕的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了谭杏媛、冯偕的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费29767.32元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给谭杏媛、冯偕，并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙 飘审 判 员 何桂霞审 判 员 莫怡华二〇一九年十一月十二日法官助理 李凤霞詹礼迪书记员刘小颜陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。