广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2468号上诉人（原审原告）：崔知敏，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市合创东方房地产开发有限公司。住所地：清远市清城区沿江路26-27号（御水龙庭）。法定代表人：柯依滂。委托诉讼代理人：卢威达，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。上诉人崔知敏因与上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司（以下简称：合创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔知敏上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判合创公司限期寻找有资质的维修单位修缮清远市清城区××大道××、××、××号房屋的渗漏部位，将符合合同约定和不再渗漏的房屋交付给崔知敏；3、合创公司在一审判决基础上从2017年11月7日起继续支付逾期交付房屋的逾期违约金至将房屋渗漏修复完毕且不再渗漏的实际交付之日止；4、本案诉讼费用由合创公司承担。事实与理由：一、合创公司未将涉案房屋漏水部分修复，仍严重影响正常生活。合创公司仅进行了防水处理，未找出渗漏的源头。渗漏的墙体没有预埋水管，因此是雨水渗漏，合创公司的修复也导致新渗漏点产生。崔知敏于2019年6月5日查看时，发现仍有明显渗水。可见合创公司没有重视修复工作，只是应付了事，故不能认定合创公司已修复渗漏部位。二、崔知敏在2018年初后仍向合创公司主张继续维修渗漏部分，也在与物业公司的物业管理费纠纷中提出由于房屋渗漏未修复导致无法正常交付、使用房屋。三、崔知敏没有收到合创公司所称的两份材料，合创公司提交的证据也没有显示寄送地址、送达情况等，无法证明合创公司按合同约定的地址向崔知敏送达了材料。因此，合创公司仍应承担举证责任。综上，请求法院依法支持崔知敏的上诉请求。合创公司答辩称：按其上诉状。合创公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回崔知敏全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由崔知敏承担。事实与理由：一、合创公司已于2015年1月2日向崔知敏发出收楼通知书，但崔知敏怠于收楼，后果应由崔知敏承担。合创公司于2017年11月6日委托物管公司再次通知崔知敏收楼。涉案房屋仅存在小渗漏点，不会严重影响崔知敏的正常生活。虽然最后一次维修时间是2017年冬或2018年初，但仅是对小渗漏进行维修，以此认定涉案房屋在该时段才能正常居住与事实不符。二、一审法院适用法律错误。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，涉案房屋只存在小渗漏，且及时进行了修复。崔知敏并无证据证明小渗漏问题严重影响正常居住使用，合创公司无需承担逾期交付房屋的违约责任。综上，请求法院依法改判。崔知敏答辩称：按其上诉状。崔知敏向一审法院起诉请求：1.请求判令合创公司限期寻找有资质的维修单位修缮清远市清城区××大道××、××、××号房屋的渗漏部位，将符合合同约定和具备正常使用条件的房屋交付给崔知敏；2.请求判令合创公司向崔知敏支付逾期交付房屋的逾期违约金至合创公司将修缮好不再渗漏的合格案涉房屋交付给崔知敏之日为止(以428473元为基数按照每日万分之二，从2015年1月1日起算,暂计算至2019年1月26日的违约金为127342.18元);3.请求判令合创公司赔偿崔知敏因为房屋渗漏造成的租金损失(从2016年4月3日起按照每月1800元的标准算至房屋不再渗漏、不存在质量问题并交付给崔知敏之日止，暂时算至2019年1月为59400元);4.本案诉讼费用由合创公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下，1.崔知敏认为合创公司于2015年1月2日发给崔知敏的邮件以及××小区的物业管理公司于2017年11月6日发给崔知敏的邮件均不是通知崔知敏收楼的材料。对于该争议事实，合创公司提供有两份整付零寄清单，每份清单显示合创公司或者御景东方小区物业管理公司通过中国邮政除了向崔知敏发出过邮件外也向小区其他购房者发出过邮件。崔知敏虽然认为不是收楼的材料，但是其又不能说明收到了合创公司以及物业公司邮寄的什么材料，因此，一审法院认定合创公司已在2015年1月2日向崔知敏发出过书面的收楼通知并在2017年11月6日委托了小区物管公司向崔知敏发出书面的收楼通知。2.合创公司答辩认为涉案房屋经过维修在2016年10月已不再渗漏，崔知敏则认为目前渗漏仍在持续。对于该争议事实，合创公司申请了维修人员出庭作证，证人陈述其维修涉案房屋的次数约3至5次，最后一次维修是在2017年冬或者是2018年初，最后一次维修后当时已没有了渗漏，之后业主没有提还有漏水，合创公司也没有要求再去维修。为查明渗漏的实际情况，一审法院工作人员于2019年4月12日前往涉案房屋组织双方当事人勘查现场，现场附近的气象站点（清远气象局）勘查（该日11点20分左右）前24小时内的降雨量为43.90mm，接近暴雨级别（24小时内降雨量大于等于50mm小于100mm即属暴雨级别）。现场肉眼可见崔知敏所反映的渗漏已得到修复，之前的渗漏部位没有水迹渗出，用手触摸之前的渗漏部位没有水迹亦没有潮湿的感觉。结合勘查前24小时内的降雨量级以及现勘查情况，一审法院认定涉案房屋经过合创公司多次维修，已不存在渗漏的质量瑕疵，崔知敏主张的渗漏问题已经得到解决。一审法院认为，崔知敏、合创公司签订的《商品房买卖合同》，是崔知敏、合创公司双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。崔知敏已支付全部购房款，按约定合创公司应在2014年12月31日前交付涉案商品房给崔知敏使用，该商品房应符合竣工验收备案的条件，同时也不能存在影响商品房基本的居住使用功能的质量瑕疵。在崔知敏反映了涉案房屋的渗漏问题后，合创公司已对房屋的渗漏部位进行了多次维修，并且渗漏问题已经得到解决，因此，对于崔知敏要求合创公司修缮房屋渗漏部位的诉讼请求，与事实不符，一审法院不予支持。在涉案商品房经过了竣工验收备案且崔知敏反映的渗漏问题得到解决的情况下，合创公司作为出卖人有义务将涉案商品房交付给崔知敏使用。因此，对于崔知敏要求合创公司将涉案商品房交付使用的诉讼请求，一审法院予以支持。对于崔知敏的第2项诉讼请求，虽然涉案房屋在2015年4月20日已经过竣工验收备案，符合了法定的交付条件，但是由于涉案房屋存在大面积渗漏，影响了房屋的基本居住使用功能，房屋渗漏明显属于严重影响居住使用的质量问题。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款的规定，崔知敏据此拒绝收楼理由正当，因房屋的渗漏问题导致的延期交楼责任由合创公司负担。故，合创公司存在逾期交房的违约行为，应该按照合同约定承担向崔知敏支付违约金的违约责任。根据合同约定，违约金按日以崔知敏已付房价款的万分之二自约定的交付期限届满次日即2015年1月1日起计算。对于违约金的计算截止时间，在合创公司对涉案房屋渗漏部位进行了维修，渗漏问题得到解决且已经过竣工验收合格及备案的情况下，崔知敏应该前往合创公司处办理房屋交接手续，渗漏问题解决后的延期交房责任由崔知敏自行承担。故，违约金应计算至房屋渗漏修复完毕且不再渗漏之日止。结合证人陈述最后一次维修是在2017年冬或者是2018年以及合创公司委托物管公司于2017年11月6日向崔知敏邮寄书面收楼通知的事实，一审法院认为合创公司已在2017年11月6日对涉案房屋的渗漏问题维修完毕且该次维修后渗漏已得到解决。因此，可以2017年11月6日确定为合创公司对房屋渗漏部位修复完毕之日。经计算，逾期交房违约金为89122.40元（428473元×0.0002×1040天）。对于崔知敏请求的租金损失，由于一审法院已支持了其逾期交房违约金，该违约金的设定即是为了弥补崔知敏因合创公司逾期交付房屋所造成的损失，而崔知敏在本案中并无提供任何证据证明逾期交房违约金仍不足以弥补其实际损失，故对于其请求的租金损失一审法院予以驳回。判决：一、清远市合创东方房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向崔知敏交付位于清远市清城区××大道××、××、××号房屋；二、清远市合创东方房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向崔知敏支付逾期交房违约金89122.40元。三、驳回崔知敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，减半收取计2017元，由崔知敏负担1054元，清远市合创东方房地产开发有限公司负担963元。本院二审期间，崔知敏提交如下证据：照片，拟证明涉案房屋仍存在漏水问题。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、合创公司是否构成逾期交房；2、涉案房屋是否达到交付标准。关于合创公司是否构成逾期交房的问题。合创公司与崔知敏签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应忠实履行合同义务。按照合同约定，合创公司应在2014年12月31日前将符合约定标准的房屋交付给崔知敏。但根据一审法院查明的事实，涉案房屋存在多处渗漏等质量问题，对房屋装饰装修及正常的居住、使用产生严重影响，崔知敏有正当理由拒绝接收涉案房屋。合创公司在合同约定的时间未能将房屋交付给崔知敏，构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。因此，对合创公司上诉认为其无须承担逾期交房的违约责任，本院不予支持。关于涉案房屋是否达到交付标准的问题。由于双方对房屋是否渗漏的现状存在争议，一审法院对现场进行了勘查，在雨量接近暴雨级别时，涉案房屋的维修部位没有再发生渗漏，直观的反映出涉案房屋未发生渗漏的现状。崔知敏提出现场勘查后仍然存在渗漏，应当由其对渗漏的事实进行举证。崔知敏提供的证据为四张照片，在合创公司不认可的情况下，照片的拍摄时间、地点均无法确认，证明不了房屋仍然存在渗漏的事实。故对崔知敏要求合创公司继续对涉案房屋进行维修及拒绝收楼的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4134元，由上诉人崔知敏负担100元，由上诉人清远市合创东方房地产开发有限公司负担4034元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年十一月五日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。