广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1297号原告：林高峰，男，1979年12月26日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：彭斌生，广东深腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊更新，广东一龙律师事务所律师。被告：胜记带业有限公司，住所地：香港九龙旺角弥敦道707-713号银高国际大厦9楼A室。法定代表人：叶旭君。委托诉讼代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。被告：叶桂明，男，1969年11月30日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，被告：叶楚成，男，1995年6月28日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，第三人：惠州市中润富泰实业有限公司，住所地：惠阳区秋长岭湖村来中小组地段。法定代表人：林高峰。委托诉讼代理人：熊更新，广东一龙律师事务所律师。原告林高峰诉被告胜记带业有限公司（以下简称胜记带业公司）、叶桂明、叶楚成合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月15日第一次公开开庭进行了审理，因原告林高峰申请追加惠州市中润富泰实业有限公司（以下简称中润富泰公司）为本案第三人，本院于2019年3月21日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人熊更新，被告胜记公司委托诉讼代理人谢海鹏，第三人中润富泰公司委托诉讼代理人熊更新到庭参加诉讼，被告叶桂明、叶楚成经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林高峰向本院提出诉讼请求：一、判令被告胜记公司、叶桂明、叶楚成继续履行双方于2013年12月23日签署的合同编号为YLSFC20131211号《房地产开发合作合同书》。二、判令被告胜记公司立即按照2013年12月23日签署的合同编号为YLSFC20131211号《房地产开发合作合同书》的约定，将其名下位于惠州市××区淡水××湖寮××路地段产权证号为惠阳府国用（2000）字第1321XXX65号、惠阳府国用（2001）字第1321XXXX706号土地过户至中润富泰公司名下。三、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2013年12月23日，原告林高峰与被告胜记公司、叶桂明、叶楚成签署合同编号为YLSFC20131211号《房地产开发合作合同书》，约定被告提供其名下证号为惠阳府国用（2000）字第1321XXX1365号、惠阳府国用（2001）字第132XX00706号总面积为2938平方米的国有土地使用权及其前期投入，原告提供项目建设资金，共同设立中润富泰公司，合作开发“翡翠雅苑”项目，被告胜记公司将项目用地过户至中润富泰公司名下等。合同生效后，原告按约定，积极履行义务，与有关方签署《广东省建设工程标准施工合同》、《建设工程委托监理合同》、《预拌混凝土购销合同》等合同，至今，原告投入不少资金，而被告仅仅进行了“翡翠雅苑政府保障性住房建设项目”的前期申请工作，项目用地还没有过户至中润富泰公司名下。现项目因故停止施工，原告投入的资金面临巨大风险。原告认为，被告的行为违反了合同法第八条规定，属于严重违约，依照合同法第一百零七条规定，请求法院判如所请。庭审时，原告补充第三人中润富泰公司是否参与开发有（2015）惠阳法民三初字第50号判决书事实部分有明确认定，项目是共同开发要共同承担工人工资。胜记公司庭审答辩称，请求驳回原告全部诉请，双方签约后未履行合同义务，所诉二千万元付款与本案无关，原告未对涉案项目进行管理。原告补充事实与本案中已经提交的证据一样与本案无关，项目是否有实际建设开发与承担民工工资不具有关联性。中润公司辩称内容与原告诉称一致。叶桂明、叶楚成未提交答辩状亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2013年12月23日，原告（甲方）与被告胜记公司、叶桂明、叶楚成（乙方）签订合同编号为YLSFC20131211《房地产开发合作合同书》，约定被告胜记公司名下位于惠阳区××湖寮××路地段2938Ｍ2两块土地【证号分别为：惠阳府国用（2000）字第13XXXX65号、惠阳府国用（2001）字第132XXX0706号、建设用地规划许可证分别为：SY2000-0367号、SY2001-0342号】及在该土地上前期投入的资金作价2000万元为条件，原告出资2000万元，双方共同成立中润富泰公司作为合作运营项目公司，项目公司股东为原告及被告叶楚成，各占50%股权。同时约定上述项目用地过户至项目公司中润富泰公司名下，项目的规划设计方案、立项、施工报建等均以项目公司名义申请，有关手续办至中润富泰公司名下及2013年12月23日之后产生的费用由中润富泰公司负责。项目名称为“惠州市中润富泰实业有限公司”，工程建设、施工由乙方负责，财务管理由甲方负责，包括但不限于工程款的支付、工资的支付、资金的去向使用、财务预算等。特别约定：“本合同履行过程中，乙方中胜记带业有限公司、叶桂明、叶楚成均有权代表乙方行使权利，胜记带业有限公司、叶桂明、叶楚成中任何一方所作出的行为均有乙方承担一切法律责任，享有权利。”2013年12月26日，以原告为法定代表人的惠州市泰裕丰实业有限公司向以叶旭君为法定代表人的惠州市大润实业投资发展有限公司转账300万元，2014年1月25日转账189.5万元，2014年1月28日转账288万元；2013年12月4日，惠州市泰裕丰实业有限公司向户名李涛转账190万元；2014年2月23日，由户名黄小云向被告叶桂明转账50万元。二、2014年2月3日，被告胜记公司（甲方）与中润富泰公司（乙方）签订书面《房产开发合作协议》，约定由甲方提供上述《房地产开发合作合同书》的两块土地与乙方提供所有开发资金共同开发合作项目。第三条第（二）项第1点约定乙方责任：“乙方应保证上述合作项目全部建设资金及时到位，并按时足额支付工程款和工人工资，否则因此而造成的施工延误的责任全部由乙方承担，与甲方无关。”第4点：“乙方保证本合作项目工程正式开工后12个月内封顶，24个月内全部完工……。”第九条第5点：“乙方应向甲方支付的各项款项，乙方可委托指定的相关单位或个人直接支付给甲方，甲方收到该款项则视为乙方以完成其付款行为。”三、第三人中润富泰公司于2013年12月18日工商登记成立，法定代表人林高峰，股东为林高峰和叶楚成，是“翡翠雅苑”商住楼后续的发包人。“翡翠雅苑”商住楼前期由被告叶桂明实际控制的惠州市启成实业发展有限公司在运作，后期由中润富泰公司作为建设单位进行发包、接受监理、订立买卖合同。因劳动合同争议，中润富泰公司分别于2015年3月26日、2015年11月12日被本院判决支付劳动工人工资。四、当事人在庭审笔录承认涉案两块土地被法院查封及轮候查封。本院于2019年5月29日向惠州市惠阳区自然资源局发函查询涉案土地现状，惠州市惠阳区自然资源局于2019年6月3日复函本院称，涉案两块土地被惠城区人民法院于2014年7月11日查封至2016年7月10日，2016年6月21日被惠州市中级人民法院续查封至2019年6月20日，2017年12月27日被本院其他案件轮候查封至2020年12月26日。本院在本案庭审过程中向原告释明涉案土地已被查封情况下是否变更诉请，原告不变更诉讼请求。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，涉案《房地产开发合作合同书》为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。现原告诉请被告继续履行《房地产开发合作合同书》并请求被告胜记公司将其名下位于惠阳区××湖寮××路地段2938Ｍ2两块土地【证号分别为：惠阳府国用（2000）字第1321XXX65号、惠阳府国用（2001）字第132xXXXX706号】过户至第三人惠州市中润富泰实业有限公司名下，根据合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内为要求履行。”经查被告胜记公司名下涉案两块土地已被惠州市中级人民法院（2016）粤13执555号案件首查封并已进入执行阶段，本案查封属轮候查封，继续履行合同并过户涉案土地存在法律上的障碍。另根据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因双方在签订的《房地产开发合作合同书》未约定被告胜记公司名下涉案两块土地权属过户的履行期限，庭审中双方也认可知晓涉案土地已被查封的现状，涉案土地过户存在事实及法律上障碍，本院向原告释明并询问其是否变更诉请请求，截止判决当日原告未向本院提出变诉讼请求的申请。本院认为，本案为合资、合作开发房地产合同纠纷，涉案土地为合同履行与推进的关键因素，现涉案土地因被告胜记带业公司的其他法律纠纷被查封，如继续履行合同将可能导致执行不能的后果，且继续履行合同并非唯一的违约责任承担方式，为防止双方当事人损失的扩大，对原告的全部诉请，本院依法不予支持，原告可另循其他法律途径维护自身合法权益。被告叶桂明、叶楚成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，以缺席论处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告林高峰的全部诉讼请求。本案受理费11400元，保全费5000元，公告费600元，共17000元由原告林高峰负担。如不服本判决，原告林高峰、被告叶桂明、被告叶楚成可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告胜记带业有限公司可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张少琼人民陪审员  练宝忠人民陪审员  黄海英二〇一九年十一月八日书 记 员  李 幸