贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10387号 原告：招商局物业管理有限公司毕节分公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道文博路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520502MA6DTKLL8F。 负责人：刘新文，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201911095319。 委托诉讼代理人：陈亚玲（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：谢立会，女，1976年12月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邓贵生（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者，证号：32406181100009。 原告招商局物业管理有限公司毕节分公司（以下至判决主文前简称：招商物管毕节分公司）与被告谢立会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告招商物管毕节分公司的委托诉讼代理人胡春梅、陈亚玲、被告谢立会及委托诉讼代理人邓贵生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商物管毕节分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对招商花园城Ｂ区2栋3层2号房屋的非法商改行为并恢复房屋的原住宅功能;2、请求判令被告立即拆除招商花园城Ｂ区2栋3层2号房屋阳台外的广告牌；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:被告谢立会购买了位于毕节市七星关区房屋，之后与原告签订《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》，合同及规约约定：1、非经相关行政部门审批，不得擅自改变本房屋的功能；2、物业区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，并附承诺书对合同及规约之约定进行强调说明。2018年6月，被告未经允许非法对住宅进行商改开设盲人按摩院，在广大业主的坚决抵制以及原告的多欠劝阻下，被告暂时停止营业。然而2019年7月24日，被告再次在涉案房屋阳台外设立了“盲人按摩院”的广告牌进行宣传营业，并警告原告工作人员不要上门打扰。根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住房改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意”、《贵州省物业管理条例》第八十三条第一款：“业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质”的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予以支持”之规定，物业服务企业有权要求非法商改业主承担恢复原状等法律责任。被告的行为违反了上述法律的规定，亦违反与原告签订的合同、规约的约定以及妨碍原告的管理，原告为制止被告的非法商改行为，特依法诉至法院，请求判如所诉。 被告谢立会辩称：一、答辩人未与原告签订《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》，也未知晓《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》的内容；二、答辩人开设盲人按摩院的行为没有违反法律、法规的禁止性规定，也未损害其他人的权利：答辩人与其夫韦中立均系视力残疾人，为了一家人的生存、减轻国家及社会的负担，答辩人根据《残疾人保障法》等法律法规及相关政策的规定，依法在其购买的住房内从事盲人按摩，开设盲人按摩院的行为没有影响其他人的工作和生活；三、答辩人开设盲人按摩院的行为符合《残疾人保障法》的相关规定；四、原告的诉讼主张损害了答辩人保障权益。综上，答辩人为生存而进行的合法经营行为应得到社会的理解和支持，原告的诉讼违背了《残疾人保障法》的规定和立法初衷，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。对各方当事人无异议的证据，即原告所举营业执照，负责人身份证明及身份证，被告的身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：2-3-2住改商现场图片、前期物业服务合同、（临时）管理规约、承诺书。证明目的：被告私自改变招商花园城Ｂ区2栋3层2号房屋功能开设盲人按摩院并营业，违反物业服务合同及管理规约，妨害物业服务及管理。被告质证意见：对图片的真实性有异议，达不到原告的证明目的，不能体现被告开设按摩院的行为损害其他业主的权利；对前期物业合同及承诺书的质证意见为：被告并未在2018年3月与原告签订相关内容的合同或者承诺书，原告从未将以上3份证据的内容告知过被告，不具合法性，不能作为本案证据使用。经本院审查认为，原告对前期物业服务合同、（临时）管理规约、承诺书的真实性持异议，经本院释明后并限期书面申请司法鉴定，被告在法院限期内未申请鉴定，视为其放弃申请鉴定的权利，被告不能举证证明该证据上的签名或捺印不是其所签（捺），故对该组证据的真实性予以确认，该组证据能证实原告与被告签订前期物业服务合同、（临时）管理规约、承诺书，被告在其住房门上标注“按摩请进”、阳台外设立“惠康盲人按摩院”的事实；对原告所举证据2：向碧阳街道办事处，碧阳街道办南山社区，毕节市住建局物管科的请示及情况说明。证明目的：被告住改商行为引起多数业主不满，妨碍原告进行物业服务与管理。被告质证意见：属于原告的陈述，不以作为证据使用，且内容不客观。经本院审查认为，该组证据系原告向相关部门的反映的情况，属于原告的陈述，仅凭该组证据，不能达到原告的证明目的。对原告所举证据3：业主联名抵制人员名单及证人丁某、郭某出庭证言。证明目的：被告未经业主同意，将住宅改为商业用房，妨碍小区正常生活，影响物业管理与服务。被告质证意见：对业主联名抵制人员名单，真实性不持异议，但达不到其证明目的，与本案无关联性；对证人丁某、郭某的证言，首先不具有真实性，其次，证人对本案具有利害关系，原告不具有诉讼主体资格。经本院审查认为，该组证据能证实被告开设盲人按摩院未获得该小区大部分业主的同意。对原告所举证据3：工商登记信息。证明目的：被告开设的盲人按摩院已被注销。被告质证意见：真实性无异议，对关联性有异议，达不到原告的举证目的。经本院审查认为，该证据不能达到原告的证明目的。二、对被告所举证据1：营业执照、职业技能培训合格证书、职业资格证书、残疾人证、结婚证、户口本、商品房买卖合同。证明目的：原告开设盲人按摩院合法。原告质证意见：对真实性无异议，关联性有异议，达不到证明目的。经本院审查认为，该证据达不到被告的证明目的。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告系招商花园城小区的物业管理服务有限公司。被告谢立会购买了位于毕节市七星关区房屋，商品房买卖合同载明：该商品房规划用途为【住宅】，系该房屋的业主，2018年3月1日，原、被告签订《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》，合同及规约约定：非经相关行政部门审批，不得擅自改变本房屋的功能；物业区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，并附承诺书对规约之约定进行强调说明：“本人（单位）已详细阅读并理解招商局物业管理有限公司毕节分公司制定的本《（临时）管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。特此承诺！物业买受人签章：谢立会（手印）2018年3月1日”。 另查明：被告谢立会和丈夫韦中立均系盲人残疾人，被告谢立会于2016取得保健按摩师三级职业资格证书，2019年5月9日取得获得职业技能培训合格证书；2013年12月4日，被告谢立会在七星关区市场监管局依法登记七星关区慧康盲人按摩院，经营场所为贵州省毕节市七星关区援军路军分区宿舍****，2017年5月3日依法注销。2018年6月25日，被告又申请在其购买的毕节市七星关区房屋内注册七星关区慧康盲人按摩院并经营，被告还在其住房阳台设立“惠康盲人按摩院”的广告牌和在其住房门上标注“按摩请进”。该小区业主知晓后，以被告经营盲人按摩院对小区的正常生活、安全等有影响为由，签署联名向原告反应，表示不同意被告在其住房内经营盲人按摩院，原告也向被告说明其经营盲人按摩院违反相关约定，并要求其不再经营，被告不同意，双方协商解决未果。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：被告是否应停止在其购买的毕节市七星关区房屋内经营惠康盲人按摩院并拆除在阳台外设立的“惠康盲人按摩院”广告牌。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住房改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意”、《贵州省物业管理条例》第八十三条第一款：“业主、物业使用人应当按照规划许可、房屋和土地权属证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予以支持”之规定，本案中，被告谢立会所购买的位于毕节市七星关区房屋属于住宅使用，依照物权法第七十七条的规定，被告“将住宅改变为经营性用房的”，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。本案中，被告在自己购买的该房屋内经营“惠康盲人按摩院”，属于“将住宅改变为经营性用房的”,被告应举证证明已“经有利害关系的业主同意”，但被告不能举证证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由其承担举证不力的法律后果，故应认定被告的该行为，已违反物权法第七十七条的规定。况且，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》约定：“非经相关行政部门审批，不得擅自改变本房屋的功能”。被告将住宅改变为经营性用房，改变了房屋的功能。因此，其也违反了合同的约定，应承担相应的法律责任。且小区业主不同意被告在其住房内开设盲人按摩院，向原告签署联名表达意见，被告的行为已属“实施妨害物业服务与管理的行为”。根据物业服务案件司法解释第四条的规定，原告要求其停止在其购买的毕节市七星关区房屋内经营惠康盲人按摩院并拆除“惠康盲人按摩院”广告牌的诉讼请求，本院应予以支持。对被告主张未与原告签订《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》，也未知晓《前期物业服务合同》与《（临时）管理规约》的内容。原告提供了证据加以证明，被告不认可该证据，经本院释明后，其在法院限定的期限内未申请司法鉴定，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告辩称：“开设盲人按摩院的行为没有违反法律、法规的禁止性规定，也未损害其他人的权利；符合《残疾人保障法》的相关规定；原告的诉讼主张损害了答辩人保障权益”。对此，法律虽未禁止被告开设盲人按摩院，但被告“住改商”的行为已违反物权法的规定，故该抗辩理由，本院不予以支持；残疾人保障法并未规定允许残疾人违反相关法律的规定“住改商”，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持；原告要求被告停止经营，撤除广告牌的行为，是根据法律规定和合同的约定行使权利，并未损害被告的合法权益，且被告未举证证明原告侵害其保障权益，故该抗辩理由，本院也不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《贵州省物业管理条例》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告谢立会立即停止在其购买的位于贵州省毕节市七星关区房屋［房号（Ｂ2）3-2］内经营惠康盲人按摩院并恢复房屋的原住宅功能； 二、被告谢立会立即拆除在其位于贵州省毕节市七星关区房屋［房号（Ｂ2）3-2］阳台外设立的“惠康盲人按摩院”广告牌。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费25.00元，由被告谢立会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇一九年十一月一日 书记员  石涛