河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6086号原告（反诉被告）苏保君，女，1961年10月1日出生，汉族，住河南省泌阳县。原告（反诉被告）张翠连，女，1960年1月3日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二原告委托代理人刘康春，河南伦宸律师事务所律师。被告（反诉原告）杨国领，男，1948年5月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人张春峰，河南良策律师事务所律师。原告张翠连、苏保君诉被告杨国领确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告杨国领提出反诉，本院决定合并审理。原告苏保君、张翠连及二原告委托代理人刘康春，被告杨国领的委托代理人张春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠连、苏保君诉称，2011年1月9日，而原告与被告签订协议书一份，约定二原告购买位于驻马店市××城区××办事处××公鸡××生产队宅基地一处，面积约448.5平方米，价款为90000元整，并约定将来国家征用土地后，所有包赔与被告无任何关系，一切包赔权利归二原告所有。二原告于2012年在该处宅基地各各建房屋一处，用于自己居住。2019年4月，政府对刘阁办事处××公鸡××生产队整体拆迁，二原告房屋被列入拆迁范围，但被告知因宅基地取得不合法，无法获取房屋所处宅基地的相关补偿款，政府仍针对被告进行补偿，原告知道此事后多次找被告交涉无果，请求：一、判令确认原告与被告于2011年1月9日签订的宅基地转让《协议书》为无效。二、判令被告返还原告购买宅基地款90000元。三、本案诉讼费用由被告负担。被告杨国领辩称，一、二原告所述与事实不符，2011年1月9日签订的宅基地转让协议书约定二原告向被告支付宅基地款90000元，但是协议签订后至今被告未收到该笔款项，被告向二原告追要该款项时，二原告称等房屋承建完毕，二原告房屋建完后，又称等拆迁赔偿款支付后，现二原告已经领到该房屋的拆迁补偿款，但仍未支付答辩人的宅基地款。二、二原告违反协议约定，支付金钱义务尚未实际履行，被告并未收到该笔款，因此二原告的违约行为，应当按照协议约定向被告支付违约金，二原告主张还款无事实和法律依据，应予以驳回其诉讼请求。被告杨国领反诉称，2011年1月9日，二原告与被告签订《协议书》一份，约定二原告购买被告位于驻马店市××城区××办事处××公鸡××生产队的宅基地，宅基地款共90000元整，并约定将来国家征收后，所有包赔权利归二原告所有，双方签字后不得以任何理由反悔，违约方应向对方支付经济损失赔偿500000元整。合同签订后，被告将土地交付给了二原告使用，2012年二原告在该宅基地上各建房屋一处用于自己居住。但至今二原告仍未向被告支付购买宅基地款，被告多次要求二原告支付未果。2019年4月，政府对刘阁办事处××公鸡××生产队整体拆迁，二原告的房屋被列入拆迁范围，政府对二原告进行了补偿。二原告认为与被告签订的协议应属无效，二原告自2012年起占用被告的土地至房屋拆迁，依法应向被告支付土地占用费，二原告的上述行为给被告造成了经济损失，应负赔偿责任。请求:一、确认反诉原告与二反诉被告于2011年1月9日签订的《协议书》无效。二、判令二反诉被告向反诉原告支付宅基地占有费70000元（自2011年1月9日至2019年1月9日，按年租金8750元的标准计算）。三、本案反诉费用由二反诉被告负担。原告张翠连、苏保君针对反诉辩称：1、同意确认双方签订的协议为无效。2、反诉原告出售给反诉被告的所谓宅基地没有取得使用权证，无权要求反诉被告支付占用费，该项请求应予驳回。经审理查明，原告苏保君与原告张翠连系朋友关系。被告杨国领在驻马店市城乡××示范区××办事处西××社区公鸡××村民组有一处空地，二原告经案外人普某等人介绍欲购买该处土地用于建房，2011年1月9日，原告苏保君、张翠连（乙方）与被告杨国领在普某家签订《协议书》一份，载明：一、甲方杨国领同意将自己的三间宅基地以玖万元的价格转让给乙方永久性使用。二、地点位于刘阁办事处××公鸡××生产队，宅基地地面南北长三十九米，东西宽十一、五米。东临张海龙，西临张亮，南临路，北临路。三、付款方式：乙方一次性付清甲方宅基地的款玖万元整。四、将来国家征用土地后，所有包赔与甲方无任何关系，一切包赔权利归乙方所有，本协议签字之日起生效。五、甲、乙双方签字后不得以任何理由反悔，双方如有任何一方反悔，违约方应付对方经济赔偿损失伍拾万元整（500000元）等内容。二原告与被告均在该协议上签字捺印，案外人杨殿新、普某、杨国安三人在该《协议书》落款“证明人”处签字捺印。上述《协议书》签订当天，二原告向被告交付了90000元转让款，被告向二原告交付了诉争的土地。2014年11月二原告委托案外人普某在诉争的土地上建造了两处院落及房屋。2019年政府对公鸡杨村民组进行整体拆迁，其中包含了二原告所建造的房屋及院落。二原告要求被告退还购买宅基地转让款无果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，诉争的土地无农村宅基地使用权证，二原告建造的房屋亦未办理产权证。诉讼中，二原告申请证人王某出庭作证，王某述称，证人与二原告是朋友关系，与普某也是朋友关系，经证人与普某介绍二原告购买了被告的土地用于建房，二原告与被告在普某家中签订了协议，签订协议时二原告当场交给被告90000元钱。被告质证称，对证人证言的真实性有异议，证人陈述与事实不符，1、证人根本就不认识杨国领；2、该协议书上证明人上没有证人的名字，无法证明证人签订协议的时候在现场；3、证人所陈述的在现场的人员与协议书上的人员相互不符；4、证人证言完全是虚假的，不能证明原告将90000元交于被告杨国领。诉讼中，被告辩称，其向二原告交付土地后，一直向二原告追要转让款，二原告一直推脱不给；二原告应按照每年土地租金8750元的标准向被告支付土地占有使用费。被告对其以上辩解意见均未提交相关证据加以证明。上述事实，有二原告提交的协议书、证人证言，建房协议、收条等，被告提交的协议书及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为,农村宅基地使用权是指农民为建自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。其权利是农村集体经济组织的成员，具有身份属性。根据《中华人民共和国宪法》第十条规定宅基地属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，被告杨国领将诉争土地转让给非本集体经济组织成员的原告张翠连、苏保君用于建造房屋，违反了上述强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，现二原告及被告均请求确认2011年1月9日签订的《协议书》为无效合同，于法有据，本院予以支持。关于二原告请求被告返还转让款90000元的主张。本案中，被告杨国领辩称其未收到二原告交付的任何转让款并一直催要该款未果，但是如在被告多年催要转让款未果的情况下，诉争的土地是被告所在的公鸡杨村民组的土地，二原告也不是公鸡杨村民组村民，被告仍然允许二原告在诉争土地上建房并居住至拆迁，且被告也未能提交其催要欠款的任何相关证据，有悖常理。民事诉讼的证明标准为高度盖然性标准为原则,排除合理怀疑标准为例外,高度盖然性是指虽然没有使法官确信无疑,但是已经能使法官相信其很可能存在。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。因此，基于二原告向本院提交的《协议书》、证人证言、建房协议，以及二原告在诉争土地上建房居住多年的事实,二原告主张其二人已经将90000元转让款交付被告，已达民事诉讼中高度盖然性的证明标准，足以确认二原告主张已经向被告交纳了转让款的事实存在，故二原告的该项主张，本院予以采信。法律规定，合同无效后，因无效合同取得的财产应当予以返还。现二原告请求被告杨国领返还转让款90000元，于法有据，本院予以支持。关于反诉，由于二原告与被告签订的《协议书》为无效合同，其后续问题应按照缔约过失责任的原则予以处理，被告将明知不能买卖的集体土地出卖给二原告，具有过错，二原告未尽到谨慎注意义务，也存在相应过错，因案涉土地已经交付，且二原告一直占有使用至被拆除，依照公平原则，二原告应当支付一定的占有使用费，故被告反诉请求二原告支付案涉土地占有使用费符合法律规定，本院予以支持。关于案涉土地占有使用费的标准，被告未能提交相关证据加以证明，由于案涉土地在交付时系空地，经综合考量当事人双方的过错、案涉土地的面积、当地土地的租赁价款、二原告的损失等因素，本院酌定二原告应当向被告交纳的宅基地使用费数额为10000元，被告反诉请求数额超出部分，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张翠连、苏保君与被告杨国领于2011年1月9日签订的《协议书》无效。二、限被告杨国领于判决生效后十日内向原告张翠连、苏保君返还购地款90000元。三、限反诉被告张翠连、苏保君于判决生效后十日内向反诉原告杨国领支付土地占有使用费10000元。四、驳回反诉原告杨国领的其他诉讼请求。如被告杨国领、反诉被告张翠连、苏保君未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元，由被告杨国领负担；反诉案件受理费775元，由反诉原告杨国领负担725元，反诉被告张翠连、苏保君负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  董铁柱人民陪审员  邢红敏二〇一九年十一月十五日书 记 员  刘 然