广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6571号 原告（反诉被告）：南宁市远德物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市良庆区金沙大道432号滨江丽景花园娱乐综合楼A座2层6号房，统一社会信用代码：91450108056014487L。 法定代表人：陈燕珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：廖家捷，该公司副经理。 委托诉讼代理人：凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卢振，男，1983年6月7日出生，汉族，现住南宁市邕武路12号南宁市。 委托诉讼代理人：舒耀娴，女，1986年12月27日出生，汉族，现住南宁市邕武路12号南宁市。 原告（反诉被告）南宁市远德物业服务有限公司（以下简称“远德物业”）与被告（反诉原告）卢振物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用小额速裁程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告远德物业的委托诉讼代理人凌征维、廖家捷，被告卢振的委托诉讼代理人舒耀娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远德物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1211元，水费575.6元、水电公摊费165.2元，垃圾费120元、未安装一户一表前应承担的公摊电费397元；2、判令被告向原告支付利息损失（利息损失计算：以总欠费为基数，自2016年3月15日起计至2019年10月31日，按年利率6%计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告向广西瑞景时代房地产开发有限公司购买南宁市并于2014年6月8日入住，被告曾与原告签订《前期物业管理服务合同》，但原告等业主拖欠大量物业费，被告垫资不堪重负，经提请兴宁区住房和城乡建设局申请提出解除物业管理合同撤离瑞景家园小区，该局答复同意原告于2016年3月14日解除合同及撤离。截至该日止，被告仍欠缴物业管理费等各项费用。 被告卢振提出反诉请求：原告远德物业退还被告预交的300元水电周转金。被告辩称及反诉的事实与理由：1、远德物业未履行《前期物业服务合同》约定的义务。该公司提供管理服务期间，管理混乱，绿地破坏严重，卫生条件恶化，排水不畅经常内涝，电梯经常带病运行，治安案件频发，严重危及广大业主生命财产安全。服务态度极端恶劣，装修期夜间，以节约用电为由，停止所有电梯运行；2、关于未安装一户一表前的公摊电费，原告在撤离涉案小区之前从未公开提出过，计算分摊方式也不公平，原告的主张计算有误。3、关于垃圾处理费，原告提供的环卫部门委托书证明：南宁市兴宁区市政环卫管理站，定于“2015年1月1日至12月31日委托南宁市远德物业服务有限公司代为收取南宁市远德物业服务有限公司商铺、摊点生活垃圾处理费。”该证据与被告主张的垃圾处理费没有任何关联性，因此其主张的没有依据。4、关于违约金费用，综观双方所签订的《前期物业服务合同》，只约定如果违约，每天按应付款项的3‰交纳违约金，但是对于原告存在违约行为，应如何支付违约金没有任何的约定，该违约责任条款属于无效条款，被告无需承担违约责任；5、远德物业对其所主张的权利应在2016年3月14日至2019年3月13日期间行使，而该案依据《民事诉讼法》的相关规定，诉讼时效现已届满，故其主张已超过法定的诉讼时效。综上所述，恳请法院驳回被答辩人所有诉讼请求。 原告方围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月8日，原告与被告签订《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》，约定：被告所购房屋位于南宁市，建筑面积86.97平方米。原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；安全秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业管理服务费按每月每平方米0.9元（含电梯费）的标准按被告拥有的物业建筑面积交付，每6个月缴纳一次，交纳时间在上一缴纳期届满前15日内；首次物业费计算和缴纳从开发商发出交房通知确定的交房时间计收；水电周转金300元/户，被告在收到水电等缴款通知后向原告支付所购住宅自用和公摊部分的电费、水费等费用。被告若出现水电欠费时，原告可用被告缴纳的周转金先抵足被告所欠费用。合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，被告向原告交纳了300元水电周转金。 合同签订后，因瑞景家园小区业主认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告遂于2014年12月起陆续不再向原告缴纳各项物业费用。后经原告申请，2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局针对原告递交的《关于瑞景家园小区业委会阻碍我物业公司工作，请求撤离的报告》作出《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》，同意原告解除物业服务合同，但要求：原告在提前解除合同60日前，将退出原因、退出时间以书面形式告知南宁市瑞景家园小区业主委员会、兴东街道办事处、邕武东社区居委会和该局，并以书面形式在物业管理区域内公告；在退出前公布物业服务费及代收代缴费用的收、支状况，并将预收的物业服务费用及代收代缴费用退还给相应业主；原告垫支的水电费用以及业主欠交的物业服务费用，原告有权要求业主补交，存在经济纠纷的，建议通过司法途径解决。同时与瑞景家园小区业主委员会办理相关移交事宜。原告随后撤离涉案小区。 因被告欠缴相关物业费用，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。被告在诉讼过程中提出反诉，诉如前请。 因原告分批起诉涉诉小区的业主，原告于2018年6月5日向本院提交包括被告等人在内的起诉材料。 另查明，原告远德物业于2015年5月21日经南宁市物价局确定为三级物业服务等级，备案的住宅物业服务费为0.9元/平方米·月。 还查明，2015年4月11日，涉诉小区开发商广西瑞景时代房地产开发有限公司发出《关于“瑞景家园”小区用户开通一户一表（电表）的通知》，主要载明：各业主可于2015年4月11日至4月17日期间办理开通电表一户一表。 再查明，南宁市兴宁区市政环卫管理站于2015年1月27日向原告出具《委托书》，委托原告代为收取该公司商铺、摊点生活垃圾处理费，城镇居民按8元/户·月收取。该管理站还于2016年5月30日出具《证明》，载明该站于2015年2月至2016年2月共收到原告垃圾处理费8740元。 原告分批起诉涉案小区的业主要求支付物业管理费、违约金等费用，本院已陆续分批审理，其中（2017）桂0102民初6433号案件已发生法律效力，在该案中查明、确认以下事实：2015年7月20日，南宁市兴东街道办事处邕武东社区居委会在《关于南宁市邕武路12号瑞景家园小区A栋503号房主、A栋603号房主违规、违章装修的问题反映材料和诉求》的底部盖章，并载明“情况属实，社区已安排人员现场调解纠纷，已处理完毕。”原告远德物业公司在小区张贴通知，就小区物业服务的相关争议问题公示载明：“小区业主共有572户，到目前为止尚有23户未收房，共收到业主水电周转金16.47万元，已垫付2014年10月至2015年3月小区业主所有用电费13.8万元，结余2.67万元”“小区电动车被盗事件物业负有一定的管理责任，当然主要责任者是小偷。C2005电动车被盗当日当班值守人员未阻拦好，造成给小偷跑掉负有相当责任，现已处理：辞退当班值守人员并扣发其当月工资，将其工资补偿给业主。加强安全巡逻防范措施，出入凭证严格执行”“小区电梯故障频率高，困人应急处置需及时，要求并落实电梯厂家和维保公司全面进行一次电梯检查维护，确保电梯通过年检达到安全运行”“C602房占用公共通道护栏门需拆除，物业一周内下整改通知拆除护栏门恢复通道”“由于B栋有大部分业主未入住，为节约用电有部分灯未开亮，3天内按业主要求全部更换亮灯”“物业按物业合同要求做好服务工作，业主需按合同约定缴交物业等费用”。本院以此认定原告提供的物业服务存在瑕疵，对原告远德物业主张的违约金诉讼请求不予支持。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 原、被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原告虽然与被告签订前期物业服务合同时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2015年5月21日已经取得相应资质，且收费标准亦与其向政府部门备案的资质相符，故原、被告之间签订的前期物业服务合同仍属合法有效，双方均应恪守履行。 关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）的规定，当事人向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。同时，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”2016年1月18日，南宁市兴宁区住房和城乡建设局向原告作出的《关于南宁市远德物业服务有限公司要求撤离瑞景家园小区报告的指导意见》中答复同意原告于2016年3月14日解除物业管理合同撤离瑞景家园小区。因此从2016年3月15日起，原告就知道或者应当知道权利受到损害主张权利，诉讼时效开始起算。根据上述规定，截止2017年10月1日，本案的诉讼时效尚未满二年，可以适用民法总则中关于三年诉讼时效期间规定。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，由于本案为涉及人数众多的系列案之一，原告于2018年6月5日向本院提交包括被告等人在内的起诉材料，故从诉讼时效起算之日起至此时，原告起诉并未超过三年诉讼时效，本院对被告主张诉讼时效已过的抗辩理由不充分，本院不予支持。 三、关于原告主张的物业费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定物业费的收费标准为每月每平方米0.9元（含电梯费），该标准与原告备案的住宅物业服务费相符，被告应按照该标准向原告支付物业费。原告自进驻被告所在瑞景家园小区至今，为该小区提供了物业服务，被告作为小区业主之一得到了原告提供的服务，故被告应当支付原告提供服务期间的物业费。原告主张被告拖欠物业费的期间为2014年12月1日至2016年3月14日，其中原告撤离小区的时间与南宁市兴宁区住房和城乡建设局要求的公示撤离时间基本相符，被告亦未对原告撤离的时间提出异议，故本院对原告的主张予以采信。被告应向原告支付的物业管理费具体应计算为：86.97平方米×0.90元/平方米·月÷30天/月×469天＝1224元,现原告主张1211元未超出该数额，本院予以支持。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由主张按80%折扣缴纳物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以物业管理服务费应打折为由拒交物业费作为对抗手段。若特定业主因远德物业公司提供的物业服务遭受损失，该特定业主可另行向远德物业公司主张采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而其他业主不应以此为由拒交物业费。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告以原告存在违约行为由主张按80%折扣缴纳物业管理服务费，本院不予支持。 四、关于原告主张的水费应否支持的问题。 原告主张的被告应缴水费为被告实际生活开支所产生，原告已经为涉案小区代缴了上述费用，故被告应负担该项费用。被告未出庭对该水费的数额提出异议并提出相反证据，因此，在没有相反证据予以推翻的情况下，原告要求被告支付2014年8月1日至2015年12月4日期间的水费575.6元，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于原告主张的水电公摊费应否支持的问题。 原告与被告签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》并未对公摊水电费用的缴纳标准进行约定，但被告入住小区后，客观上使用水、电并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳水、电费。远德物业基于双方的合同约定，要求被告支付水电公摊费合理有据，至于缴纳标准，结合远德物业进驻涉案小区后的实际管理和收费情况，本院对远德物业提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。被告应向远德物业支付2015年4月11日至2016年3月14日期间的水电公摊费用165.2元。 六、关于垃圾处理费的问题。 《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》记载原告负有对公共区域的清洁卫生等义务，原告在其诉请的物业服务期间受环卫部门委托收取并实际向环卫部门代交了垃圾处理费，故原告主张代收垃圾费具有合理性。原告主张生活垃圾费按8元/月计收，未超出南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费的标准，原告主张被告支付2014年12月1日至2016年2月29日期间的代收生活垃圾处理费120元，于法有据，本院予以支持。 七、关于原告主张的安装一户一表前的电费应否支持的问题。 对于2014年10月1日至2015年4月10日的电费，虽然在瑞景家园小区电费一户一表安装前，客观上无法统计各户分别的用电数；但原告在涉诉小区一户一表安装前已实际垫付该时间段瑞景家园小区的电费，而被告等业主确已实际用电，且原告向被告等业主所主张的电费已按照各业主开始装修用电的时间据实计算，故在被告未能举证证明其实际用电数额的情况下，本院对原告提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。庭审中被告主张其在接收房屋时已经向原告预交了装修期间的电费150元应在该项电费中扣抵，但无法提供证据证明，也无其他证据相互印证，因此对被告该项抗辩主张，本院不予支持。综上，对于原告向被告主张的安装一户一表之前的电费397元，本院予以支持。 八、关于被告主张的退还水电周转金应否支持的问题。 由于原告已于2016年3月14日与被告解除合同并撤离瑞景家园小区，故原告依据《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》继续持有每户业主预交的水电周转金300元已无法律依据，且原告在提其主张的各项诉请中尚未抵扣该水电周转金，故原告远德物业公司应向业主退还已收取的水电周转金。综上，对于被告要求原告退还水电周转金300元的主张，本院予以支持。 至于原告抗辩被告提出退还水电周转金的主张已超过诉讼时效的问题，本院认为，根据原、被告双方签订的《南宁市瑞景家园前期物业服务合同》约定，被告若出现水电欠费时，原告可用被告缴纳的水电周转金先抵足被告所欠费用。原告未举证证实其在催缴欠款时将水电周转金抵扣的情况告知了被告，且原告起诉时提交的《欠费明细表》中亦未明确扣除该费用，故从原告起诉时起被告才知悉其权利被侵害，应从此时起算被告该主张的诉讼时效，故被告在本案诉讼过程中提出反诉，并未超过法定诉讼时效，原告提出被告的反诉已超过诉讼时效的主张，于法无据，本院不予支持。 九、关于原告主张的利息损失应否支持的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未依约向原告支付物业管理费等费用，给原告造成资金被占用期间的利息损失，原告据此向被告主张利息损失，于法有据，本院予以支持。截止2016年3月14日，被告欠付原告物业管理费1211元、水费575.6元、水电公摊费165.2元，垃圾费120元，支付安装一户一表前应承担的公摊电费397元，各项费用共计2468.8元，原告以欠付费用为基数，按年利率6%计算2016年3月15月至2019年10月31日期间的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。但鉴于原告应在被告欠费时抵扣水电周转金及被告明确提出了反诉主张，故计算利息损失时，欠付费用的基数应相应予以扣除。具体计算为：（2468.8元－300元）×6%÷360天×1325天＝479元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 被告卢振向原告南宁市远德物业服务有限公司支付物业管理费1211元、水费575.6元、水电公摊费165.2元，垃圾费120元，支付安装一户一表前应承担的公摊电费397元，共计2468.8元； 原告南宁市远德物业服务有限公司向被告卢振返还水电周转金300元； 上述第一、第二项支付义务相互抵扣后，被告卢振向原告南宁市远德物业服务有限公司支付2168.8元； 被告卢振向原告南宁市远德物业服务有限公司支付利息损失479元； 本诉案件受理费25元，由被告卢振负担。反诉案件受理费25元，由原告南宁市远德物业服务有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  党建军 二〇一九年十一月二十一日 书记员  韦琨英 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。