山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁16民终2258号 上诉人（原审被告）：韩文强，男，汉族，1990年8月6日出生，现住博兴县。 上诉人(原审被告)：刘非非，女，汉族，1989年4月5日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：王建桥、王甲琦。 被上诉人（原审原告）：刘东礼，男，汉族，1967年9月27日出生，现住博兴县。 被上诉人(原审原告)：高希玲，女，汉族，1966年4月24日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：贾丽华、高腾，山东王宁律师事务所律师。 原审第三人：博兴县易家房地产服务有限公司，住所地博兴县博城五路480-7号。 法定代表人：王金艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔凯凯。 上诉人韩文强、刘非非因与被上诉人刘东礼、高希玲及原审第三人博兴县易家房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2018）鲁1625民初366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩文强、刘非非上诉请求：1.撤销博兴县人民法院的（2018）鲁1625民初366号民事判决书（下称一审判决），依法改判被上诉方立即交付购房尾款65000元、支持上诉方主张违约金的请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用均由被上诉方依法承担。事实与理由：一审判决认定事实不清、采信证据有误且程序违法，其判决结果严重损害了上诉人韩文强、刘非非的合法权益。第一，被上诉人未在2017年11月27日交付房款65000元至第三人的证据确凿，其违约的事实非常清楚。《购房补充协议》第一条“……即2017年11月27日，办理过户手续当天，乙方先将最后房款65000元整打入丙方账户，待过户手续全部完成，办理出乙方房产证当天，丙方再将最后房款付与甲方。……”这句话有其完整的分三层意思：一是付房款65000元到丙方账户的时间确定，为2017年11月27日；二是2017年11月27日当天过户手续完不成时，上诉人只有继续协助办理过户手续，才有收取尾款的条件；三是办出被上诉人房产证的当天丙方才能付款给甲方。所以一审判决书21页至25页的篇幅观点均是错误的。根据《购房补充协议》第五条关于“……乙方未按协议规定支付房款，逾期超过两周时，甲方有权解除协议，除收回房产外，还将扣除乙方房款总价的20%违约金，然后将余款退还给乙方”约定，这里“支付房款”的义务人是被上诉人，结合双方约定的2017年11月27日付款时间，第三人在2018年1月23日收到被上诉人的65000元购房尾款，因此说被上诉人违约的事实清楚，上诉人既享有单方合同解除权，又有主张违约金的权利。而一审法院拐弯抹角的不支持上诉人的反诉请求，也不考虑购房尾款的结算，严重损害了上诉人的合法权益。第二，第三人2018年1月23日收到房款65000元，印证了被上诉人违反约定的2017年11月27日付款时间，应当认定其违约。一审判决书在21页至25页大篇幅论述关于“支付款的时间是否固定”、“支付日期能否确定”和“65000元房款支付第三人是否必要”的所谓“支付”观点，继而得出“该支付约定也因影响合同履行的客观政策的存在而无继续执行的必要，故合同履行中刘东礼、高希玲尚未产生‘先将最后房款65000元整打入丙方账户’这一约定义务，当然不存在逾期支付第三期房款的违约行为……”的结论，是一审法院站在被上诉人一方，系主审法官主观推断的像绕口令样的不实之词，全是偏袒被上诉人一方的说词，无法让上诉人信服，更没有社会公信力；如此观点与一审判决书第20页中“涉案的《房地产买卖合约》和《购房补充协议》均系各方当事人按其真实意思依法订立的，是当事人各方关于房屋买卖达成合意而成立的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同自成立时生效，对双方当事人均具有法律效力，当事人各方均应依约全面适当的履行各自的合同义务”的认定恰恰相反，被上诉人支付购房尾款65000元到第三人账户的时间，三方共同约定为2017年11月27日，违反了国家法律、行政法规哪些规定？没有违反就应当遵照履行，一审法院一再否决这一付款时间，就是不居中裁判。第三，支付购房尾款未到约定的账户，上诉人尚不具有履行办理房产过户至被上诉人名下的义务。一审判决关于“涉案房屋买卖合同成立后，刘东礼、高希玲依约履行了支付80万元大部分购房款的义务，韩文强、刘非非应按约履行其义务”的认定错误，在这里的“80万元大部分购房款”并非865000元的合同房款总额，因购房尾款65000元未在2017年11月27日交付到博兴县易家房地产服务有限公司账户前，韩文强、刘非非不具有协助办理过户的条件，此时作出不安抗辩权的一方无可非议，这是所有法律职业人都知道的。再就是韩文强、刘非非已据《购房补充协议》第五条关于“乙方未按协议规定支付房款，逾期超过两周时，（上诉人）甲方有权解除协议，除收回房产外，还将扣除乙方房款总价的20%违约金，然后将余款退还给乙方”的规定，依法行使了约定这一单方合同解除权，同时也要求支付违约金173000元的权利，这在当事人三方就此不能协商一致时，何谈房产过户之事宜。第四，本案双方已向被上诉人主张违约金并提及合同单方解除权，不存在“协助办理涉案房产所有权过户手续义务”之谈。一审判决对“在刘东礼、高希玲于2018年1月23日向博兴县易家房地产服务有限公司账户完成第三期房款65000元支付后，韩文强、刘非非更应当及时履行协助办理涉案房产所有权过户手续义务，否则，即构成违约，依法因承担继续履行等违约责任，将涉案房产过户登记于刘东礼、高希玲名下之义务，故对刘东礼、高希玲要求判令韩文强、刘非非履行房屋买卖合同义务，并协助办理房产过户登记手续的请求，依法予以支持”的认定错误。当时不具备房产过户的条件：一是尾款65000元被上诉人无钱支付到第三人；二是八十多万元的监管资金被上诉人更无钱支付到产权登记部门的监管账户。所以一审法院偏听偏信，处处给上诉人设置义务的审判思路，上诉人始终无法认同。第五，一审法院的审判程序违法。本购房合同纠纷从2018年1月26日立案，到2019年2月4日上诉人收到判决书，历时一年多的时间竟然还是独任审判，上诉人认为：既违反了民诉法规定的独任审判的审理期限，又让上诉人期待的本案购房尾款65000元遥遥无期，至今未在判决书中得到任何交接款的体现，更不知道是向第三人、被上诉人主张，还是通过法院处理？因为一审法院判决书否决了三方关于购房尾款支付的约定。综上所述，一审判决在无任何事实根据的情况下，单凭案件承办人的主观推断、空洞说辞，驳回了上诉人的反诉请求，敬请二审法院在查清案件客观事实的基础上，依法撤销一审判决、支持上诉人的全部上诉请求，以维护其合法权益。 刘东礼、高希玲辩称：一、被上诉人不存在逾期支付第三期房款65000元的违约行为。上诉人与被上诉人在案涉《购房补充协议》中约定“第三期房款陆万伍仟元整，乙方在免缴房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日，办理过户手续当天，乙方先将最后房款六万五千元整打入丙方账户，待过户手续全部完成，办理出乙方房产证当天，丙方再将最后房款付与甲方。”，其中2017年11月27日是对“免交房产营业税期满（按当前国家政策为两年）”的进一步具体化说明；办理过户手续，既可以在期满的当天，也可以在期满后的适当日期，而不是上诉人一直强调的2017年11月27日固定的这一天。一审中双方均认可办理涉案房产过户需要较长一段准备时间，只有前期准备完成后才能到房产管理部门办理过户手续，而办理过户必须双方共同行为方可进行，因此，“办理过户手续当天”是房产过户前期准备手续完成后买卖双方携所需全部资料共同到房管部门开始办理卖方名下不动产过户登记手续之日，而不是开始办理前期准备之日。涉案房产过户前期准备手续完成后，具备办理过户手续条件后，上诉人韩文强、刘非非却不再同意共同到房管部门办理涉案房产的过户手续，故合同约定的“办理过户手续当天”始终未能到来。综上，第三期房款65000元的支付日期即“办理过户手续当天”因上诉人不同意共同到房管部门办理涉案房产过户手续而未能具体确定，所以被上诉人不存在逾期支付第三期房款的违约行为。一审判决对支付尾款65000元支付时间的认定，客观、公平、合理。上诉人主张被上诉人未按《购房补充协议》约定的支付时间支付第三期房款65000元且逾期超过两周，没有合同依据和事实根据，故其无权要求被上诉人支付违约金。二、一审判决上诉人履行协助办理案涉房屋及附属设施过户登记手续、将该房产所有权变更登记在被上诉人名下的房屋买卖合同义务，上诉人与被上诉人双方之间订立的合同合法有效，各方应严格信守合同，依约履行合同义务。涉案房屋过户前期准备工作均已准备完毕，共同去房管部门办理涉案房产过户手续的条件已成就，上诉人应当配合。涉案合同签订后，由于出现了博兴县房屋买卖监管资金制度的实施，交易资金须通过房产管理部门监管支付这一双方订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被上诉人需另行向房产管理部门支付全部监管资金，而被上诉人拒绝将其收取的被上诉人的绝大部分房款即80万元交出用于资金监管，致使被上诉人面临双倍支付的巨大负担、风险和明显不公平，所以上诉人不享有其所谓的“不安抗辩权”，而不履行协助办理房产过户至被上诉人名下的合同义务。综上，因合同对第三期房款65000元的支付时间即“办理过户手续当天”这一条件因上诉人不再同意共同到房管部门办理涉案房产过户手续未成就而始终未能具体确定，而且该支付约定也因影响合同履行的客观政策因素的存在而无继续执行的必要，故合同履行中被上诉人尚未产生支付第三期房款65000元这一约定义务，当然也就不存在逾期支付第三期房款的违约行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公平公正。上诉人上诉请求依法不成立，请求贵院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 博兴县易家房地产服务有限公司述称：签合同时候没有监管资金的政策，过户的时候才有的政策。正常情况下和卖方协商把对方卖房子的钱再打到监管资金账户，在办理完过户手续后再打回给卖方。因为房子涨钱和卖方商量不成，所以发生了争议。 刘东礼、高希玲向一审法院起诉请求：1.判令韩文强、刘非非履行房屋买卖合同义务，并协助办理房产过户登记手续。 一审法院认定的事实：2016年1月3日，经博兴县易家房地产服务有限公司居间介绍，韩文强、刘非非与刘东礼、高希玲签订了《房地产买卖合约》和《购房补充协议》，约定由韩文强、刘非非将其座落于博兴县××小区××号楼××室房屋一套（包括储藏室、停车位）卖给刘东礼和高希玲，总价款865000元。具体付款方式为：首期房款76万及第二期房款4万元共80万元于2016年12月31号之前付清；剩余65000元作为第三期房款，双方在《购房补充协议》关于第三期房款的支付约定为：“第三期房款陆万伍仟元整，乙方在免缴房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日，办理过户手续当天，乙方先将最后房款六万五千元整打入丙方账户，待过户手续全部完成，办理出乙方房产证当天，丙方再将最后房款付与甲方。”，其中乙方为刘东礼、高希玲，丙方为博兴县易家房地产服务有限公司，甲方为韩文强、刘非非。《购房补充协议》第八条还对合同履行的原则和遇到影响履行因素时的处理方式进行了约定，具体为：“甲乙丙三方都要按照本协议办理房产交易手续，做到诚实守信，互相理解，主动配合。如遇国家调整房产政策或出现不可抗力的因素导致影响协议执行时，甲乙丙三方应共同协商解决”。合同签订后，刘东礼、高希玲按照约定分两期支付给了韩文强、刘非非房款800000元，韩文强、刘非非也按照约定将涉案房产交付给了刘东礼、高希玲，刘东礼、高希玲接收后进行了装修并入住至今。2017年11月27日，涉案房屋免缴房产营业税期满，刘东礼、高希玲给博兴县易家房地产服务有限公司法定代表人王金艳打电话，提示房产证满2年可以过户，王金艳在电话中告诉刘东礼、高希玲博兴县房管局已实行了资金监管政策，房款需要交到房管局监管才能过户，并告知与韩文强、刘非非进行协商。后2018年01月10日买卖双方面谈协商未果，刘东礼、高希玲根据博兴县易家房地产服务有限公司提供的银行账户将购房尾款 65000元于2018年01月21日打入，博兴县易家房地产服务有限公司账户于2018年01月23日收到该款。 2.关于本案争议发生的背景、起因和基本经过。 对此，刘东礼、高希玲提供了《博兴县住房保障和房产管理局关于实行存量房买卖合同网签和交易资金监管的通告》、博兴县易家房地产服务有限公司出具的证明、收款收据、住宅专项维修资金过户凭证、物业费单据，拟证实：涉案房产交付装修入住及房款交付情况、免交房产营业税期满后与博兴县易家房地产服务有限公司沟通房产过户事宜及交易资金监管制度实施情况、因韩文强、刘非非不同意把已收房款拿出来走监管程序导致其单方面筹集监管资金90余万元情况、在完成测绘评估之后2018年1月5日博兴县易家房地产服务有限公司通知韩文强、刘非非签字其以刘东礼、高希玲违约为由不再配合办理相关手续情况、经多次协商未果后韩文强、刘非非拒不履行配合义务导致过户无法进行、鉴于韩文强、刘非非一再强调尾款65000元的支付刘东礼、高希玲在未达到合同约定付款条件的情况下于2018年01月21日将尾款6.5万元支付到了第三人账户等情况。博兴县易家房地产服务有限公司质证无异议，韩文强、刘非非质证后仅提出了“资金监管制度不是刘东礼、高希玲违反合同的正当合法理由”及“根据买卖双方的约定，买方可以入住，合同中没有约定在过户之前买方有权装修。”这一异议，其他内容未表示任何异议，之后对包括刘东礼、高希玲就该证明提出的事实主张在内的各项事实主张明确表示没有新的异议，即对关于该证明的事实主张除上述异议外没有异议，故对该证据反映的其他事实情况之证明效力予以确认；刘东礼、高希玲提供了2份银行交易明细及储蓄存折，拟证实刘东礼、高希玲为积极履行合同筹集监管资金，至2017年12月21日，存入博兴农村商业银行账户36.6万余元，至2017年12月27日，存入新华村镇银行账户25万余元，至2018年01月07日，存入中国农业银行账户17万余元，共计单方筹集近80万元。博兴县易家房地产服务有限公司质证无异议，韩文强、刘非非质证后仅提出了“因双方对合同继续履行产生争执双方并没有就资金监管达成协议，韩文强、刘非非对刘东礼、高希玲的资金情况不知情。”这一异议，其他内容未表示任何异议，之后对包括刘东礼、高希玲就该证明提出的事实主张在内的各项事实主张明确表示没有新的异议，即对关于该证明的事实主张除上述异议外没有异议，故对该证据反映的其他事实情况之证明效力予以确认；刘东礼、高希玲提供了2018年01月8日王金艳与韩文强的手机通话录音，拟证明在2018年01月08日之前韩文强已经知道了资金监管政策，在合同约定遇到国家政策调整应当调整的情况下，韩文强拒不协调态度强硬，坚持要求执行原合同，在没有任何损失和风险的情况下，要求高额违约金甚至解除合同。博兴县易家房地产服务有限公司质证无异议，韩文强、刘非非质证对真实性无异议，仅认为房屋买卖合同三方签订于2016年01月03日，内容不违反国家法律政策合法有效，资金监管是为了保障交易资金的安全，对买方有利，资金监管不能否定原合同的效力，原房屋买卖合同和资金监管制度没有根本性的冲突，既然刘东礼、高希玲违反了合同约定，韩文强、刘非非有权要求对方支付违约金，故对该证据反映的事实情况之证明效力予以确认；韩文强、刘非非提交了2017年12月22日其与第三人法人王金艳手机通话录音、2018年01月10日韩文强和刘东礼在博兴县易家房地产服务有限公司处当面谈话录音光盘一张，拟证实2017年12月22日博兴县易家房地产服务有限公司承认刘东礼、高希玲没有将房款65000元打入中介账户，韩文强、刘非非要求刘东礼、高希玲按照合同约定支付总房款20%的违约金及要求终止合同履行退款退房情况。博兴县易家房地产服务有限公司质证对录音内容真实性无异议，刘东礼、高希玲质证后仅提出了“录音主要涉及资金监管政策，无法证实韩文强、刘非非想要证明的内容，录音是2018年01月10日录制与韩文强、刘非非所称2018年02月01日之前不知道资金监管政策,相矛盾”这一异议，其他内容未表示任何异议，之后对包括韩文强、刘非非就该证明提出的事实主张在内的各项事实主张明确表示没有新的异议，即对关于该证明的事实主张除上述异议外没有异议，故对该证据反映的其他事实情况之证明效力予以确认。根据上述证据材料及当事人的相关陈述，经审核并排除自相矛盾及与客观证据材料显示的证据事实情况相矛盾或明显违背社会生活和逻辑常理的关于事实主张的陈述，认定如下： 2016年12月1日，博兴县在全县全面实施存量房（二手房）买卖合同网签管理和对存量房（二手房）交易资金进行监管制度，全额房款资金监管流程为：申请→签订存量房（二手房）网签合同→签订《房屋交易资金监管协议》→指定银行存入资金→办理房屋所有权过户→领取房产证→持《存量房资金监管支取凭证》支取交易监管资金。2017年11月27日，涉案房屋产权证登记期满两年，刘东礼打电话给博兴县易家房地产服务有限公司法定代表人王金艳说明涉案房产证期满2年可以过户，王金艳在电话中告之博兴县房管局现有资金监管政策，房款需要交到房管局监管，刘东礼提出将之前付给韩文强、刘非非的80万元房款再拿出来打到房管局监管，王金艳告知由买卖双方进行协商。2017年11月28日，王金艳给韩文强打电话告知房产证已满2年通知其过户及准备相关过户材料，并在韩文强询问过户所需时间时说明大约需一个月，韩文强一并向王金艳询问了当时房价行情（房价已较合同签订时大幅上涨）。后，在王金艳告告知韩文强因有资金监管政策，需要韩文强把买方之前支付的房款再拿出来进行监管时，韩文强以资金监管和其无关为由不同意拿出之前支付的房款进行监管，刘东礼经与博兴县易家房地产服务有限公司沟通考虑了韩文强一方不同意将前期支付的房款80万元拿到博兴县房管局走资金监管程序后，遂决定对过户需要的评估监管资金90余万元自己另行筹措以便办理过户，至2017年12月21日已筹措存入博兴农村商业银行账户36.6万余元。2018年12月22日，王金艳手机打电话给韩文强让其去房管局提档，后韩文强又与王金艳通话称因有结婚的没能把过户资料送过去，王金艳说临时用不着让先放在韩文强处，韩文强又问及房款65000元并在得知刘东礼、高希玲尚未付到博兴县易家房地产服务有限公司后对王金艳说刘东礼、高希玲因未在2017年11月27日将房款65000元支付到博兴县易家房地产服务有限公司逾期了两周已经构成违约。至2017年12月27日，刘东礼为筹措上述监管资金90余万元又存入新华村镇银行账户25万余元，直至2018年01月07日存入中国农业银行账户17万余元，共计筹措近80万元，期间涉案房产的测绘评估等过户前期准备手续也于2018年01月05日基本完成，具备了到房产管理部门办理过户手续的条件。2018年01月08日，王金艳打电话给韩文强手机通话询问其当日下午能否到博兴县易家房地产服务有限公司与刘东礼见面谈谈，韩文强电话中说刘东礼未按协议约定时间支付尾款65000元逾期超过两周已经违约，必须按照合同第五条“乙方未按协议支付房款，逾期超过两周时，甲方有权解除协议，除收回房产外，还将扣除乙方房款总价的20%违约金，然后将余款退还乙方。”的约定支付违约金，要不就解除合同，并让王金艳把这个意思转达给刘东礼，且让刘东礼不用担心原先支付到韩文强卡上的80万元的安全，可以原封不动的退给刘东礼，直至通话中断韩文强始终未明确表明是否同意到博兴县易家房地产服务有限公司与刘东礼见面谈谈。2018年01月10日，刘东礼、韩文强及其母亲郝秋香、王金艳在博兴县易家房地产服务有限公司就之前韩文强提出买方未将尾款65000元打入中介方的违约问题进行面谈，刘东礼提出因出现了资金监管政策，其行为不算违约，房产证到期（满两年）2018年11月27日过户当天韩文强不去签字是韩文强的事，韩文强称国家政策不是刘东礼躲避违约的理由，而自己并没有不签字不积极配合过户，但过户需要一些时间，需要准备一些手续，2018年11月27日不可能过户，但至今博兴县易家房地产服务有限公司也没收到65000元。最终因韩文强坚持要违约金或解除合同，不同意到房产管理部门签字办理过户，双方商谈未果。后刘东礼、高希玲又多次沟通仍解决无望，于2018年01月21日向博兴县易家房地产服务有限公司账户打入购房尾款65000元，博兴县易家房地产服务有限公司于2018年01月23日收到该款，但因韩文强、刘非非仍不同意到房产管理部门协助办理过户，2018年01月26日，刘东礼、高希玲诉至本院，形成本诉。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案是因当事人各方在房屋买卖过程中履行合同义务而引发的争议，其案由系房屋买卖合同纠纷。涉案的《房地产买卖合约》和《购房补充协议》均系各方当事人按其真实意思依法订立的，是当事人各方关于房屋买卖达成合意而成立的合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同自成立时生效，对双方当事人均具有法律上的约束力，当事人各方均应依约全面适当的履行各自的合同义务。韩文强、刘非非以刘东礼、高希玲未按《购房补充协议》约定的支付时间将第三期房款65000元支付至博兴县易家房地产服务有限公司账户且逾期超过两周为由，主张合同约定的解除合同条件成就，其依照合同享有涉案房屋买卖合同解除权，可以解除合同并按合同约定要求刘东礼、高希玲支付违约金。除此之外，再未提出其他可以解除合同的事实和理由，即其主张的合同解除权根据仅为因约定解除条件成就而产生，而非因刘东礼、高希玲逾期支付第三期房款65000元构成根本违约而产生，更非因双方协议解除而产生。因此，双方争议焦点为：刘东礼、高希玲于2018年01月23日才将第三期房款65000元支付至博兴县易家房地产服务有限公司账户是否构成逾期付款且超过两周，涉案合同约定的解除条件是否成就，韩文强、刘非非是否享有涉案房屋买卖合同解除权并主张违约金，涉案合同是否已经解除： 1.涉案合同约定的第三期房款65000元的支付款时间是否固定。双方在《购房补充协议》中约定“第三期房款陆万伍仟元整，乙方在免缴房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日，办理过户手续当天，乙方先将最后房款六万五千元整打入丙方账户，待过户手续全部完成，办理出乙方房产证当天，丙方再将最后房款付与甲方。”，其中“乙方在免交房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日”一句的语言结构中，“即”的文意为“就是”，“即”后面的“2017年11月27日”是对前面“免交房产营业税期满”的进一步具体化说明，因此，“免交房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日”的准确意思应为“涉案房产的房产营业税缴纳期为在取得房产证后两年，韩文强、刘非非取得的涉案房产证在2017年11月27日已满两年”，而“第三期房款陆万伍仟元整，乙方在免缴房产营业税期满（按当前国家政策为两年）即2017年11月27日，办理过户手续当天，乙方先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”一句的中心意思首先是强调办理过户手续是在涉案房产的免交房产营业税期满的当天或之后，以便可以获得免交房产营业税期这一待遇，而不是规定必须在房产营业税缴纳期满的当天办理过户手续，既可以在期满的当天办理过户，也可以在期满后的适当日期办理，这是合同约定的应有之意，当事人各方亦无异议，因此，“办理过户手续当天”并不一定是2017年11月27日这一天；该句的中心意思其次是强调“乙方先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”的日期为“办理过户手续当天”，即哪一天开始办理过户手续就在哪一天“先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”，故合同约定的“先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”之时间并非固定为2017年11月27日，事实上双方在2017年11月27日也未实施任何办理过户行为，韩文强、刘非非主张合同约定的“先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”的时间就是固定的2017年11月27日显系曲解，更不符合事实和实际，不予采纳。 2.第三期房款65000元的应支付日期按照合同约定能否具体确定。本案中，当事人各方均认可办理涉案房产过户需要较长一段时间进行提档、测绘、评估等前期准备，只有前期准备完成后才能到房产管理部门办理过户手续，而办理过户必须双方共同行为方可进行，因此，办理过户手续当天应为房产过户前期准备手续完成后买卖双方携所需全部资料共同到房管部门开始办理卖方名下不动产过户登记手续之日，即办理过户手续是指办理过户登记手续开始之日，而不是办理前期准备之日，而办理过户登记手续开始之日亦不等同于取得房产证之日，因为房管部门受理房产过户登记手续开始后亦需要进行审核审批，并非当日完成，也可能需要一段时间才能颁发房产证，故办理过户手续当天亦不一定是博兴县易家房地产服务有限公司将最后房款付与韩文强、刘非非之日。涉案房产过户前期准备手续于2018年01月05日完成后方具备办理过户手续条件，故此前刘东礼、高希玲支付第三期房款65000元的条件并未成就，不具有支付义务，而此后韩文强、刘非非已不再同意共同到房管部门办理涉案房产的过户手续，即合同约定的“办理过户手续当天”这一第三期房款65000元的支付日期始终未能到来而不能具体确定。 3.2018年01月05日具备办理过户手续条件后第三期房款65000元是否仍存在继续向博兴县易家房地产服务有限公司账户支付的必要。当事人之间订立的合同成立并生效后，各方应严格信守合同，依约履行合同义务，但受各种因素的影响，一方或双方不能完全按照合同约定履行的情形普遍存在，尤其是履行周期较长的房屋买卖合同更是如此。当客观环境或条件发生了足以阻碍合同约定的履行方式的变化，导致继续机械的按原约定方式履行对一方或双方毫无意义或者对于一方当事人明显不公平甚至无法实现合同目的时，当事人即应有权在不影响实现合同目的的情况下结合实际情况要求变更履行方式。就本案而言，由于出现了博兴县房屋买卖监管资金制度的实施，交易资金须通过房产管理部门监管支付这一双方订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果仍要求刘东礼、高希玲根据原合同约定的付款方式继续向博兴县易家房地产服务有限公司支付，取得房产证后再由博兴县易家房地产服务有限公司支付给韩文强、刘非非，将导致涉案房产无法办理过户，涉案合同目的不能实现，若另行让刘东礼、高希玲向房产管理部门支付全部监管资金，会造成其双倍支付的巨大负担和风险，不仅对其造成明显不公平，而且可能形成事实上的合同履行不能，故在此情况下，当事人各方应根据相关法律规定和《购房补充协议》第八条“甲乙丙三方都要按照本协议办理房产交易手续，做到诚实守信，互相理解，主动配合。如遇国家调整房产政策或出现不可抗力的因素导致影响协议执行时，甲乙丙三方应共同协商解决”约定本着诚信原则互谅互让，共同协商，主动配合。但韩文强、刘非非却在了解上述政策情况后不仅不协商不配合（一面称解除合同后80万元资金可以原封不动退还，一面又不同意拿回已收取资金进行监管）以便顺利办理过户，而且在了解当时房价行情（已较合同签订时大幅上涨）后坚持要求刘东礼、高希玲继续执行毫无意义且明显不合合同目的实现的尾款支付方式，按照其自己片面曲解的支付时间向中介方支付，其行为表现旨在积极追求促成对方违约达到解除合同目的，严重违反了《购房补充协议》第八条的约定，构成违约，并因此造成了刘东礼、高希玲一方不能将涉案房屋顺利过户后果，致使合同目的不能实现，若刘东礼、高希玲继续按原支付方式执行付款，将加剧合同目的不能实现这一严重后果，故从实现合同目的考量，在2018年01月05日具备办理过户手续条件后即使刘东礼、高希玲按照原合同约定的付款条件已成就，也不应因未向博兴县易家房地产服务有限公司账户支付尾款而构成违约，双方应重新协商合同依据和事实根据，原支付方式已不存在继续执行的必要。 综上，因合同对第三期房款65000元向博兴县易家房地产服务有限公司账户支付的时间非固定日期、而据以确定其支付日期的“办理过户手续当天”这一条件又因韩文强、刘非非不再同意共同到房管部门办理涉案房产过户手续未成就而始终未能具体确定，而且该支付约定也因影响合同履行的客观政策因素的存在而无继续执行的必要，故合同履行中刘东礼、高希玲尚未产生“先将最后房款六万五千元整打入丙方账户”这一约定义务，当然不存在逾期支付第三期房款的违约行为，故韩文强、刘非非主张刘东礼、高希玲未按《购房补充协议》约定的支付时间将第三期房款65000元支付至博兴县易家房地产服务有限公司账户且逾期超过两周没有合同依据和事实根据，合同约定的解除条件不存在，其不具有涉案房屋买卖合同解除权，其解除合同行为不具有解除效力，亦无权按合同要求刘东礼、高希玲支付违约金。 综上所述，涉案房屋买卖合同成立后，刘东礼、高希玲依约履行了支付80万元大部分购房款的义务，韩文强、刘非非亦应按约履行其义务。在刘东礼、高希玲于2018年01月23日向博兴县易家房地产服务有限公司账户完成第三期房款65000元支付后，韩文强、刘非非更应及时履行协助办理涉案房产所有权过户登记手续义务，否则，即构成违约，依法应承担继续履行等违约责任，将涉案房产过户登记于刘东礼、高希玲名下之义务，故对刘东礼、高希玲要求判令韩文强、刘非非履行房屋买卖合同义务，并协助办理房产过户登记手续的诉讼请求，依法予以支持。刘东礼、高希玲在本案中不存在合同约定的成就解除条件的违约行为，韩文强、刘非非无权解除合同及依据合同要求违约金，故其要求刘东礼、高希玲向韩文强、刘非非支付违约金173000元的反诉请求，事实根据不足，不予支持。博兴县易家房地产服务有限公司系在诉房屋买卖合同的居间人，其主要义务是促成房屋买卖双方合同成立且已完成，而其在合同的磋商、履行过程仅负有如实提供咨询、证明、监督和保障等服务和指导双方进行交易的义务，且并无过错，其对本案原、被告双方的诉讼标的没有独立请求权，也与双方的讼争结果没有法律上的利害关系，不是本案适格的第三人，于本案中更不存在承担责任问题。韩文强、刘非非以当其败诉时按原合同履行博兴县易家房地产服务有限公司负有把房款65000元向其交付的义务为由，认为博兴县易家房地产服务有限公司与本案处理结果有利害关系，但同时又承认若刘东礼、高希玲没有将65000元交给博兴县易家房地产服务有限公司博兴县易家房地产服务有限公司则没有法律上向其交付的义务，其义务只是行为上的义务，故韩文强、刘非非的上述主张不仅系对法律关于第三人规定的错误理解，而且逻辑上自相矛盾，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、韩文强、刘非非于本判决生效之日起十日内履行完毕协助办理博兴县名士豪庭小区78#1－801号房产及附属设施（房产证编号第20152511号）过户登记手续将该房产所有权变更登记在刘东礼、高希玲名下的房屋买卖合同义务；二、驳回韩文强、刘非非的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由韩文强、刘非非负担；反诉案件受理费3760，减半收取计1980元，由韩文强、刘非非负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，韩文强、刘非非作为卖方，刘东礼、高希玲作为买方，并经博兴县易家房地产服务有限公司居间参与，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，合法有效。双方对尾款交付及办理房产所有权变更登记手续的约定亦有效。在合同签订后，双方对合同义务已大部分履行。本案争议在于双方对交付尾款时间的理解存在分歧，本院认为，依照双方约定，2017年11月27日涉案房屋产权登记期满两年是交付尾款条件成立的前提条件，对于交付尾款具体时间的认定应为双方约定的“办理过户手续时”，由刘东礼、高希玲先交付尾款，待过户手续全部完成，出证当天，第三人再将尾款付与卖方。故上诉人认为，2018年1月21日刘东礼、高希玲支付尾款已构成违约，应承担违约金的主张不能成立。故上诉人的上诉理由不能成立。对于上诉人韩文强、刘非非上诉请求判令刘东礼、高希玲支付尾款65000元，经查其在一审并未提起该诉讼请求，故该诉求并非二审审理范围，对此不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人韩文强、刘非非负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  崔诗君 审判员  张 珊                            本件与原本核对无异                二〇一九年十一月二十九日 书记员  崔玮琦