广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初20992号原告：佛山市顺德区中润房地产开发有限公司，住所地佛山市顺德区****办事处中区社区委员会宜新路28号佳润上品轩1楼005号商铺B号。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝敬康，广东蕴德律师事务所律师。被告：佛山市顺德区****佳润上品轩第一届业主委员会，住所地佛山市顺德区****中区******佳润上品轩住宅小区。主任：陈献文。委托诉讼代理人：马丽娟，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：何姿，广东海迪森律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）与被告佛山市顺德区****佳润上品轩第一届业主委员会（以下简称佳润上品轩业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，原告的委托诉讼代理人林鑫、邝敬康，被告的委托诉讼代理人马丽娟、何姿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市顺德区中润房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销佛山市顺德区****佳润上品轩第一届业主委员会作出的“不同意续聘原物业服务企业”的决定（即撤销2019年9月19日关于投票“是否同意续聘原物业服务企业”的《顺德区物业管理公共事务决策书》）；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系上品轩小区有投票权的业主，被告通过违法违规程序所作出的不同意续聘原物业服务企业的决定，损害了原告的合法权益。2018年7月22日，被告在小区公告并发布在顺德区物业管理公共事务决策平台进行投票表决“是否同意续聘原物业服务企业”，2018年9月19日投票截止。依据投票结果该平台公布《顺德区物业管理公共事务决策书》，显示投票结果为“不同意续聘原物业服务企业”，被告据此决策书做出解聘原物业服务企业的决定。原告作为佳润上品轩1楼004号商铺、005号商铺、地下室车位等物业的产权人，属于有投票权的业主，被告佛山市顺德区****佳润上品轩第一届业主委员会在选聘物业服务企业的过程中存在诸多违反法律法规的情况，严重侵害了原告的合法权益。具体理由如下：一、被告关于“是否同意续聘原物业服务企业”的投票募集，是采用顺德区物业管理公共事务决策平台进行投票的方式，未经业主大会表决，不符合《业主大会议事规则》关于选聘物业服务企业的规定，属于程序违规。二、被告关于“是否同意续聘原物业服务企业”的投票发起不符合《业主大会议事规则》关于发起业主大会的形式规定，属于越权行为、程序违规。被告发起投票时并非定期会议召开时间，也不符合召开临时会议的情形。三、涉诉投票的发起实际原因为业委会内部认为原物业服务企业广州普诚物业经营管理有限公司顺德分公司的管理费不符合其个人预期，因而借用政府网络平台以违规投票的方式解聘原物业服务企业。四、涉诉“是否同意续聘原物业服务企业”的投票过程存在不合理及违规的情况，表决结果无效。投票后台数据存在同一IP地址重复投票、同一时间节点重复投票及车位业主被单独计票的不合理现象。综上，被告在发起“是否同意续聘原物业服务企业”的投票的过程中存在违法情形，所作出的决定，已严重损害原告合法权益，依据《物权法》《物业管理条例》《业主大会议事规则》等相关法律法规，原告有权请求人民法院予以撤销。被告佛山市顺德区****佳润上品轩第一届业主委员会提交书面答辩状，辩称，一、原告不是适格的诉讼主体，根据物业管理条例及物权法的规定，业主指的是建设单位开发的物业的买受人，而原告是上品轩物业的建设单位，其不能以业主的身份提起诉讼。退一步讲，即使原告尚未售出的物业登记在其名下，也不能代表作为物业买受人业主的利益，待全部物业售出后，物业买受人才是真正的物业服务权利义务承担者。二、答辩人认为案涉决策书并未违反法律规定的程序，未损害被答辩人的合法权益。理由如下：1、《物业管理条例》第18条规定“业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定”，即业主大会有在业主大会议事规则中自主约定议事方式、表决程序等事项的权利。《业主大会议事规则》第10条约定业主大会的议事方式采取设投票箱或采用电子网络投票进行表決，并公布表决结果。即《业主大会议事规则》明确约定业主大会可以采用电子网络投票的方式进行表决。答辩人作为业主大会的执行机构，依据《业主大会议事规则》约定的网上投票的方式，发起案涉投票程序并无违反《业主大会议事规则》。2、《物业管理条例》第二十一条规定，涉案上品轩小区的物业是建设单位即原告选物业服务企业的，签的物业合同是前期物业服务合同；而上品轩小区系2018年2月成立业主委员会，即答辩人，在业委会成立后，业主大会有权利重新选物业公司，故业委会作为业主大会的执行机构，发起临时会议，就“是否同意续聘原物业服务企业”投票表决是符合法律规定的。3、《顺德区物业管理公共事务决策书》中显示，不同意续聘原物业服务企业的业主人数占有投票权总人数的51.51％；不同意续聘原物业服务企业的投票面积占有投票权总面积的54.61％，符合《物权法》76条规定的“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的情形。所以，“不同意续聘原物业服务企业”的表决结果应当是合法有效的。三、原告认为涉案网上投票过程存在不合理及违规情况，主要理由是后台数据存在“同一1P地址有重复投票”，“同一时间节点有重复投票”等情形。上述情形只是极少数的个例，每个有权投票的业主只有通过账号密码登录后才能进行投票，且都有身份证号码进行甄別，该次网络投票操作规范，如此多的业主不排除大家聚在一起商讨投票以及同一时间投票，但每投的一票都是业主的真实意思表示，真实可靠，不存在违规操作。综上所述，答辩人发起“是否同意续聘原物业企业”网络投票过程合法合规，符合《物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会议事规则》等相关文件的规定，符合业主利益，原告诉讼请求没有事实和法律依据。因此，答辩人恳请贵院驳回原告起诉请求，并作出公正判决。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，原被告双方提交的证据，对方当事人对证据真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信。经审理查明，《顺德区物业管理公共事务决策平台解读》记载，顺德区物业管理公共事务决策平台（以下简称决策平台）属于顺德区国土城建和水利局，是用于公布维修资金的相关信息及提供业主投票决策的平台；物业服务公司、业主委员会或业主可通过决策平台对公共事项进行发起、表决、决策结果公示和维修资金查询等操作；投票结束后，决策平台系统自动按照投票面积和人数分别统计并生成决策书；通过决策平台打印的决策书具有法律效力，可作为业主大会决议使用。决策书具有投票结果公示、业主大会决议等法律效力。决策平台自2013年启用。原告中润公司是佳润上品轩小区的建设单位，该小区的若干商铺与车位以中润公司作为权利人进行了不动产登记，中润公司是佳润上品轩小区的业主。佳润上品轩小区经选举成立第一届业委会，任期从2018年2月10日至2022年2月9日止，并通过了管理规约与议事规则，亦在政府主管部门顺德区国土城建和水利局完成了备案。编号为1807060057的顺德区物业管理公共事务决策书显示，物业管理区域名称为佳润上品轩，决策事项为是否同意续聘原物业服务企业，投票规则为应对本事项有投票权的专有部分占建筑总面积过1/2的业主且占总人数过1/2的业主同意，投标结果为“不同意”的占有投票权总面积比例为54.61%，占有投票权总人数比例为51.51%，本次投票最终结果为“不同意”的通过，即不同意续聘原物业服务企业。之后原告就案涉决策事项的投票信息，向佛山市顺德区住房城乡城建和水利局申请信息公开。佛山市顺德区住房城乡城建和水利局于2019年7月19日向原告做出政府信息公开答复书，同意公开相关信息，同时向原告出具佳润上品轩小区是否同意续聘原物业服务企业投票明细。佳润上品轩的《业主大会议事规则》第七条规定业主大会会议分为定期会议和临时会议，并对会议的召开条件及程序做出了规定；第十五条规定：业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业，授权其执行机构业主委员会或由业主委员会委托招标代理机构办理招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。本院认为，关于原告是否本案适格主体，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”原告是案涉佳润上品轩小区的业主，其以佳润上品轩业委会作出的不同意续聘原物业服务企业的决定程序违规、损害其权益为由提起本案诉讼，主体适格。关于案涉“不同意续聘原物业服务企业”的决定有否违反法律规定的程序或者是否侵害原告中润公司的合法权益，具体分析如下：首先，原告认为被告通过决策平台发起投票前没有按照《业主大会议事规则》的规定召开业主大会对选聘方式等内容做出表决，也没有召开业主代表会议听取业主意见，同时投票形式也不符合《业主大会议事规则》中关于业主大会的相关规定。被告在组织发起案涉投票前的确没有召开业主代表会议就案涉表决事项听取业主意见，程序存在一定瑕疵，但《业主大会议事规则》的该项规定的初衷就是要求业委会在发起投票前进行充分论证、听取业主意见、表达业主意愿，虽然被告未能举证证明其在发起投票前是如何充分听取业主意见的，但整个投票过程中并无人提出异议，且从投票结果来看案涉小区的大多数业主的确对原物业服务企业表示不满，不同意续聘，说明该项投票是能够反映业主的意愿的。由于本次投票仅是对于是否续聘的问题进行表决，不涉及选聘新的物业服务企业，无需表决前召开业主大会对选聘方式等内容做出表决。顺德区国土城建和水利局推出决策平台的初衷就是为了解决业主大会召开难的问题，通过互联网及数字化平台高效、公平的作出合法有效的决策，保障业主合法权益。决策平台的使用大大方便了业主表达诉求，能够更高效的形成决议，同时引入政府监督机制，是可以促进物业服务领域规范化发展的有益探索。本案中，通过决策平台对涉案决策事项进行表决，属于采用书面征求意见的方式召开业主大会，符合《物业管理条例》第十二条第一款关于业主大会召开方式的规定，在具体实施过程中被告虽然存在违反《业主大会议事规则》的少许瑕疵，但该瑕疵不足以影响到整个表决程序的合法性及结果的公正性，对于原告的该项主张本院不予支持。其次，原告主张网络投票过程存在不合理及违规现象，具体表现在同一IP地址重复投票、同一时间节点重复投票、车位业主被单独计票的现象。如果住在同一小区的业主共享网络就会出现同一IP地址重复投票的情况，家人、亲属、邻居共享网络实属正常，不能就此认定投票过程不合理。由于投票时间比较集中，大量业主需要在集中的时间段进行投票，偶然出现的同一时间节点重复投票亦属正常。至于原告主张的车位业主被单独计票，并无证据证明违反相关规定。原告的上述怀疑没有提供其他证据予以证实，且原告就投票问题的疑问已经向佛山市顺德区住房城乡城建和水利局反映，但并未得到投票过程存在违规现象的答复及证据，因此对于原告的该项主张本院不予支持。再次，对于案涉决定损害了原告何种实际权益的问题，原告认为其作为案涉小区的开发商，很清楚物业标准及其能够承受的最低价格，新的物业服务企业的报价必将导致物业公司存在亏损，从而导致物业管理水平低下进而影响原告的品牌。原告是房地产开发商，并非专业的物业服务企业，其该项猜测并未提供任何证据予以证实，对其该项主张本院不予支持。综上所述，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区中润房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费减半收取为50元（原告已预交），由原告佛山市顺德区中润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 宇二〇一九年十一月十八日书记员 胡嘉琪