镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初401号原告（反诉被告）镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人黄友定。委托诉讼代理人孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）许逢源，男，汉族，1988年9月29日生，住福建省晋江市。委托诉讼代理人赵可青、周志芳，北京德和衡（上海）律师事务律师。原告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投管理人）与被告许逢源商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，被告许逢源提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）深国投管理人委托诉讼代理人孙亮、张茂诚，被告（反诉原告）许逢源委托诉讼代理人赵可青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深国投管理人诉称，2013年12月14日，镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）与被告许逢源签订了15份《商品房买卖合同》，约定由被告购买位于东方伟业广场内2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋。根据许逢源于2018年5月15日出具的《关于镇江深国投商用置业有限公司管理人解除商品房买卖合同的异议书》自述，深国投公司为偿还债务，同意以前述房屋抵债，但并未向管理人提供相关证明材料。即使按被告以物抵债观点，债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行、物权未转移情况下，以物抵债的行为尚未完成，以物抵债协议处于成立未生效的状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原有法律关系确定权利义务，案涉房屋所有权仍属于深国投公司。深国投公司已进入破产程序，2018年5月9日，原告已书面致函许逢源明确告知深国投公司与许逢源签署的《商品房买卖合同》已于2017年10月30日解除，表明深国投公司已不同意以案涉房屋抵偿欠款债务。故现起诉要求被告协助原告办理撤销东方伟业广场内2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号，3幢3层3027号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。被告许逢源辩称，被告与深国投公司签订的房屋买卖合同，被告作为购房者已支付了全部购房款，并且双方到房产交易中心办理了预告登记手续，原告应配合被告办理案涉房屋产权证，而不是要求被告配合其撤销网签手续，因此应驳回原告的诉讼请求。反诉原告许逢源诉称，2013年12月14日，许逢源与深国投公司签订了15份《商品房买卖合同》，约定深国投公司将位于东方伟业广场内2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋出售给许逢源。合同签订同时，许逢源支付了全部购房款。2015年7月21日、9月11日，双方在镇江市房地产登记管理中心办理了案涉房屋的《城市商品房屋初始登记证》。2015年10月，深国投公司将上述房屋交付给了许逢源并于2017年1月20日、5月18日、6月8日向许逢源分批开具了上述房屋的增值税发票，但是因深国投公司的土地使用权被法院查封无法办理不动产权登记证。深国投公司没有配合许逢源办理房屋产权证，违反了合同约定，故现要求反诉被告深国投管理人协助反诉原告许逢源办理位于东方伟业广场2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋的不动产权属登记证书。反诉被告深国投管理人辩称，反诉原告许逢源与深国投公司在2013年12月14日签订房屋买卖合同后，没有按约支付购房款，双方也没有办理过房屋预告登记手续。2014年10月31日，许逢源与深国投公司签订房屋买卖协议，约定深国投公司回购反诉原告的案涉房屋，表明反诉原告与深国投公司之间系民间借贷关系，案涉商品房买卖合同仅是对民间借款行为的担保，因此应驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月14日，深国投公司与许逢源签订15份《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记，约定深国投公司将镇江市东方伟业广场002幢1层1009号（合同备案号1200811312140001、建筑面积83.8平方米、单价16630元/平方米、总价1393615元）、002幢1层1013号（合同备案号1200811312140002、建筑面积69.96平方米、单价19992元/平方米、总价1398630元）、002幢1层1055号（合同备案号1200811312140003、建筑面积51.32平方米、单价21408元/平方米、总价1098647元）、002幢1层1057号（合同备案号1200811312140004、建筑面积64.81平方米、单价24060元/平方米、总价1559334元）、002幢1层1059号（合同备案号1200811312140005、建筑面积62.37平方米、单价24910元/平方米、总价1553647元）、002幢1层1060号（合同备案号1200811312140006、建筑面积64.99平方米、单价16665元/平方米、总价1083087元）、002幢1层1064号（合同备案号1200811312140007、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢1层1066号（合同备案号1200811312140008、建筑面积72.99平方米、单价16665元/平方米、总价1216411元）、002幢1层1068号（合同备案号1200811312140009、建筑面积58.97平方米、单价17728元/平方米、总价1045397元）、002幢1层1070号（合同备案号1200811312140010、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢1层1074号（合同备案号1200811312140011、建筑面积68.14平方米、单价16843元/平方米、总价1147696元）、002幢2层2009号（合同备案号1200811312140012、建筑面积90.84平方米、单价13351元/平方米、总价1212838元）、002幢2层2010号（合同备案号1200811312140013、建筑面积87.16平方米、单价14152元/平方米、总价1233503元）、002幢2层2012号（合同备案号1200811312140014、建筑面积72.79平方米、单价14820元/平方米、总价1078754元）、3幢3层3027号（合同备案号1200811312140015、建筑面积45.02平方米、单价8407元/平方米、总价378491元），共计15套商品房出售给许逢源，房屋用途均为营业用房。2017年1月20日、5月18日、6月8日，深国投公司分批向许逢源开具了案涉房屋除002幢1层1009号外的增值税发票。2015年7月21日、9月11日，案涉房屋权属分批初始登记在了深国投公司名下。庭审中，许逢源提供深国投公司（甲方）与郑绍雄（乙方）、陈绍章（丙方）、许纯江（戊方）、许纯诚（己方）、许雄铭（庚方）在2013年签署的协议一份，载有：甲方与戊方、己方于2013年1月10日分别签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记。甲方与戊方、己方约定，戊方支付给甲方44282970元为戊方的全部购房款。己方支付给甲方的28280070元为己方的全部购房款。同时，甲方为了保留回购的权利，同意支付给戊方、己方月利率1.9%的资金占用费；庚方与丙方、甲方于2013年1月28日签订了《借款合同》，约定丙方向庚方借款400万元，借款月利率3%，甲方为丙方的400万元借款本息向庚方承担连带保证责任。庚方按约支付丙方400万元。各方达成协议：从戊方、己方支付房款之日起结算到2013年11月30日止，甲方应支付给戊方、己方的资金占用费为13099442元，扣除已支付的500000元，甲方尚应支付给戊方、己方的资金占用费12599442元。甲方愿意以甲方的房产抵消上述应支付的资金占用费，甲方与戊方、己方（或戊方、己方的指定方）另行签订《商品房买卖合同》。丙方向庚方借款400万元，利息结算到2013年11月30日，为1216000元，扣除已支付的120000元，尚欠庚方利息1096000元。甲方、丙方和庚方同意以甲方的房产抵消丙方向庚方的上述借款本息5096000元，甲方与庚方（或庚方的指定方）另行签订《商品房买卖合同》。甲方总共需要给戊方、己方、庚方（或戊方、己方、庚方的指定方）价值17695442元（12599442元+4000000元+1096000元）的房屋。许逢源提供深国投公司于2014年10月31日出具的《房屋抵债确认函》，载有2013年深国投公司与陈绍章、许纯江、许纯诚、许雄铭等六方签订了《协议》，协议约定深国投公司以房屋抵消欠许纯江、许纯诚、许雄铭债务共计17695442元。2013年12月，深国投公司已将价值约17695442元房屋预售备案登记到三位债权人指定的许逢源等人名下以抵消上述债务。拟证明许逢源购买案涉房屋应付购房款17695442元已与深国投公司欠款相抵消。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2018年5月9日，深国投管理人向许逢源发出通知函，言明：2013年12月14日深国投公司与许逢源签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1009号、1013号、1055号、1057号、1059号、1060号、1064号、1066号、1068号、1070号、1074号，2幢2层2009号、2010号、2012号及3幢3层3027号房屋的15份《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求许逢源协助管理人办理此15份《商品房买卖合同》的网签撤销手续。本院认为，深国投公司与许逢源签订的15份《商品房买卖合同》实为以房抵债合同，尽管合同签订时是双方真实意思表示，但此以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投管理人通知许逢源案涉15份《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，许逢源要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求许逢源协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许逢源于本判决生效后十日内协助原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1009号、2幢1层1013号、2幢1层1055号、2幢1层1057号、2幢1层1059号、2幢1层1060号、2幢1层1064号、2幢1层1066号、2幢1层1068号、2幢1层1070号、2幢1层1074号、2幢2层2009号、2幢2层2010号、2幢2层2012号、3幢3层3027号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（合同备案号为1200811312140001-1200811312140015）；二、驳回反诉原告许逢源的诉讼请求。本诉案件受理费80元，由本诉被告许逢源承担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉原告许逢源承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  沈秋萍人民陪审员  徐秋华二〇一九年十一月十五日书 记 员  王 媛