广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初23555号原告：陈湘泉，男，1971年7月11日出生，汉族，身份证住址北京市延庆县。委托诉讼代理人：卢雅，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山六路**合生帝景苑****02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔，董事长。原委托诉讼代理人：朱金霞，该公司职员。现委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。现委托诉讼代理人：杨弘毅，广东恒生律师事务所实习律师。原告陈湘泉与被告中山市合生宏景房地产有限公司（以下简称为合生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，被告合生公司在法定期限内提出管辖权异议，本院经审查后，依法裁定予以驳回。被告合生公司不服裁定，提出上诉。中山市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）粤20民辖终112号裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈湘泉的委托诉讼代理人卢雅、梁婵娟，被告合生公司的委托诉讼代理人朱金霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金（以1025000元为基数，按每日万分之三，从2016年1月1日计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止）；2.被告立即为原告办理位于中山市火炬开发区权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案；3.被告向原告支付逾期办证违约金（违约金以1025000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率,从2016年12月18日起计算至被告持办理涉案商品房的权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止）。事实与理由:2015年2月6日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区，房价款为1025000元，被告应当在2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告使用，并应当在商品房交付使用后550日内持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告责任导致原告无法在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起每满一年被告按已付购房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了所有购房款，并于2015年6月17日将商品房交付原告使用，根据合同约定，被告应于2016年12月17日前持涉案商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告至今未完成前述义务。涉案合同关于逾期办证违约金的约定标准过低，不足以弥补原告的损失，也不能有效督促被告积极履行合同义务，故根据《中华人民共和国合同法》第114条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第28条之规定，要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算违约金。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等法律法规的规定及涉案合同约定，被告应在2015年12月31日前，将符合法定交付条件的商品房交付原告使用。但被告至今未就涉案商品房办理工程竣工验收备案手续，也未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，涉案商品房不具备交付条件，应承担逾期交房的违约责任。被告合生公司辩称，原告主张被告应从2016年1月1日起按每日万分之三的标准向其支付逾期交房违约金没有事实及法律依据。根据双方签订的中山市商品房买卖合同约定，被告需在2015年12月31日前将满足基本入住条件的涉案房屋交付给原告使用。被告已经于该期限内向原告交付房屋，不存在逾期交房。补充协议一第2条具有优先效力，双方已将收楼条件变更为“以满足基本入住条件为准”，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。退一步讲，即使原告认为涉案房屋未达到合同约定的交付条件，其于2015年6月17日收楼并签收交楼通知书及提前入住承诺书，明确同意按现状接收，亦应视为其认可交付条件的变更，主张逾期交房违约金依法应不予支持。被告未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证不影响原告正常使用房屋，原告也在收楼后正常使用房屋至今，实际上已经实现了房屋交付接收的合同约定内容。原告一方面占有使用房屋，一方面向被告主张逾期交房违约金，违反诚信原则，不符合公平合理原则。原告主张从2016年1月1日起计算逾期交房违约金，诉讼请求已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。原告主张以房款总额为基数按每日万分之三的标准计算逾期交房违约金，违约金过高。若按每日万分之三的标准，则被告应每日按307元支付违约金，已经完全超出中山市住房和城乡建设局网站公布的楼盘租金。原告主张高出租金标准的违约金没有依据，也未提交证据证明其存在实际损失，且被告已经将房屋交付给原告使用。原告主张应从2016年12月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付逾期办证违约金没有事实及法律依据。原告主张逾期交楼违约金计算至被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日止，同时又要求从2016年12月18日计算逾期办证违约金，计算的期间大部分已经重叠。双方对于逾期办证违约金的约定标准为每年按已付房款1%支付，原告的主张不符合合同约定，原告主张提高违约金计算标准，没有事实及法律依据。原告与被告在合同中对于双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不超过总购房款的5%，原告与被告双方的违约责任是平等的，是双方的真实意思表示，合法有效。基于涉案小区的特殊性，如突破合同约定对违约金数额不设上限，可能诱发原告为了享受巨额赔付而不配合办理规划变更，造成整个涉案小区及全部业主均无法办理产权登记的情况。本案中原告的唯一义务是支付价款，被告需要承担交付房屋、竣工验收、保修、办证等义务，在被告已将合同项下除办证以外的义务均履行完毕的情况下，原告仍要求被告无上限的支付高额违约金，没有法律依据，且违反公平合理的原则。最后，原告不能既要求高额赔付，又参与规划变更的表决，二者存在严重的利益冲突。被告要取得验收登记备案证及办理产权登记必须先通过规划验收。而涉案小区规划验收需要先征询包括原告在内的三分之二业主同意方可办理（变更方案未减损原告利益，未损害公共利益），如原告拒绝配合办理（此前已进行过两次业主征询），被告根本无法通过规划验收，则原告可主张无上限高额违约金。被告有理由相信原告在主张高额违约金的同时必然会拒绝同意规划变更，被告在涉案小区规划变更问题上存在严重的利益冲突，因此如果原告起诉要求被告支付违约金，且法院对其无上限高额违约金予以支持的，则原告不应参与小区规划变更方案的征询表决，并且在计算违约金时应对因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣工备案及产权登记迟延的时间予以扣除。另根据合同约定，如原告不同意被告的规划变更的，可向被告提出终止合同，退回房屋。合同约定赋予了原告选择的权利，故原告不能既不同意规划变更又不行使解除权要求高额赔付。经审理查明：2015年2月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区，购房总价1025000元；逾期付款，出卖人有权要求买受人按每人应付款的万分之五的标准支付违约金，逾期超过十天，出卖人有权解除合同；合同第八条规定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用;逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。合同补充协议一约定，双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；因买受人原因造成合同不能履行或要求终止合同的，出卖人有权单方面解除合同，买受人支付总房价的20%作为违约金，还需承担解除合同的所有费用。补充协议还约定其他内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年6月17日，原告办理了收楼手续,并于交楼通知书中手写“本人因个人原因，承诺按现收楼条件提前收楼，本人亲自到销售中心领取该收楼通知书原件、专项维修基金单一份，特此证明”。同一日，原告出具提前入住承诺书一份，载明因个人原因急需入住，向被告申请提前收楼，请被告在2015年6月20日前将该物业交付使用，本人承诺同意办理提前入住，并按现交楼条件收楼，并同意按合同约定的交楼日期起550日内到房地产登记机构办妥产权登记。庭审中，被告确认涉案商品房所在工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告认为其在收楼处已经将已取得的证照公示于收楼处，原告未提出异议。涉案楼盘至今未通过规划验收，原因在于被告在未征得业主同意前对涉案楼盘进行规划变更。被告至今未完成协助递件办证的义务。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53）号第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”结合上述通知的规定，涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。故在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证前，涉案商品房不符合法定交楼条件。涉案工程至今未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即被告交楼违约状态持续至今，被告原应承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金。但是，原告出具的提前入住承诺书显示“因本人个人原因急需入住，向被告申请提前收楼，……本人承诺同意办理提前入住，并按现交楼条件收楼”，原告在明知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，在收楼后又以商品房不具备约定或者法定交付条件为由主张逾期交房违约金，于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，从逾期之日起，每满一年出卖人按已付购房款的1%向买受人支付逾期办证违约金，逾期超过一年，买受人有权提出退房，出卖人除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还买受人已付的购房款。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。但因原告提前入住承诺书中载明“同意按合同约定的交楼日期起550日内到房地产登记机构办妥产权登记”，按此约定，被告应从2016年1月1日起算550日内（即2017年7月3日前）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，实际即要求被告继续协助原告办理案涉房产的不动产权证书的义务，合法合理，本院予以支持。但办理权属登记备案手续，协助办证，需在涉案工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之后才能后续办理，因此，被告应于取得该登记证后7天内为原告履行前述合同义务。对于逾期办证违约金的计算问题。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每年1%计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每年1%的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致原告的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，本院酌定为按中国人民银行同期同类贷款利率（4.35%）计算。至于逾期办证期间的截止日，应计算至被告取得不动产登记受理通知书之日止。关于违约金支付上限。被告主张按合同补充协议一第4条约定“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外”，被告因违约而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计不得超过购房总款的5%。本院认为，前述条款的内容，同时限制原告与被告双方作为守约方时对违约方主张的利息、赔偿款、违约金数额最高不得超过总购房款的5%，没有限制或免除、加重任何一方的权利或责任，是双方自愿达成的合同条款，合法有效。但同时对于原告主张该约定违约金过低需要调整的问题，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。而《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条等的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记后才发生效力。原告作为买受人，系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益和处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。本案中，被告逾期办证行为持续数年之久，若仍然以合同约定已付房价款的5%作为违约金的计算上限，显然不利于维护原告的权利，也无法督促被告积极履行办证义务，不利于原告实现其对涉案房地产所享有的完整权益。结合前述审判意见，本院认为本案中合生公司应付违约金不应设置上限。因此，截止至开庭之日（2019年6月24日），被告逾期办证721天（2017年7月4日至2019年6月24日），应向原告支付逾期办证违约金为88075.58元（1025000元×4.35%÷365天×721天）。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持，被告抗辩理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、位于中山市火炬开发区所在工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证后7天内，被告中山市合生宏景房地产有限公司将办理前述商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，继续协助原告陈湘泉办理前述商品房的不动产权证书；二、被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈湘泉支付逾期办证违约金（其中从2017年7月4日起至2019年6月24日止的逾期办证违约金为88075.58元；从2019年6月25日起至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案且取得不动产登记受理通知书之日止的逾期办证违约金，以总购房款1025000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回原告陈湘泉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17989元（该款原告已预付），由原告陈湘泉负担3366元，由被告中山市合生宏景房地产有限公司负担14623（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖审 判 员  欧贝贝人民陪审员  朱伟强二〇一九年十一月一日书 记 员  梁敏霞杨丽燕