重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初5793号反诉原告：重庆活里活商业管理有限公司，住所地重庆市江**鲤鱼池三村**，统一社会信用代码91500105MA5UBYW34N。法定代表人：王天，经理。委托诉讼代理人：王敬民，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏俊书，北京德恒（重庆）律师事务所律师。反诉被告：姜佩岑，女，1981年1月15日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：刘海波，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，重庆嘉豪律师事务所实习律师。反诉原告重庆活里活商业管理有限公司（以下简称活里活公司）与反诉被告姜佩岑房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。反诉原告活里活公司的委托诉讼代理人王敬民、魏俊书，反诉被告姜佩岑的委托诉讼代理人刘海波、周婷，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告活里活公司向本院提出诉讼请求：1.解除《商铺租赁合同》；2.判令反诉被告立即将其承租的重庆市江北区鲤鱼池X号商铺恢复原状并返还给反诉原告；3.判令反诉原告已收取的租赁保证金125160元不予退还；4.判令反诉被告支付违约金244863元（按3个月应交租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费计算）；5.判令反诉被告支付拖欠的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费及合同解除之日起至实际交还商铺之日止的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费及商铺占用费（租金、经营管理费、配套服务费自2018年12月8日开始计算，物业管理费、市场推广费自2018年5月22日开始计算）；6.判令反诉被告支付逾期支付各项费用的滞纳金，以反诉被告所欠费用为标准按日0.4%计算至实际支付之日止）。事实及理由:2017年11月30日，反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》。2018年5月22日，双方又签订了《补充协议》，并办理了交付手续。此外，案涉商铺均取得房屋产权证，即使反诉原告将工业厂房作为商业出租也不违反法律强制性规定，不会导致合同无效。反诉原告提供的房屋符合消防要求，不影响合同效力。自承租商铺后，反诉被告一直未按约缴纳相关费用，反诉原告有权解除合同，故诉至法院。反诉被告姜佩岑辩称，反诉被告与反诉原告签订了《商铺租赁合同》，在商铺交付后，反诉被告按约向反诉原告提交商铺装修设计图，并向设计单位支付设计费，但反诉原告无正当理由拒绝通过反诉被告的设计；反诉原告的出租标的物未按照消防规定通过消防验收，达不到反诉被告租用目的；案涉商铺的用途为工业厂房，但反诉原告并未将其用途更改为商业用途并通过相关验收，故双方签订的合同无效；反诉原告未能按照《商铺租赁合同》的约定，在开业后全部商铺的出租率未能连续三个月达到60%，故其不应缴纳租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费，请求驳回反诉原告的反诉请求，本院经审理认定事实如下：重庆丰元丰实业有限公司系重庆市江**鲤鱼池三村**房屋权利人，并于2016年6月15日办理了不动产权证。2017年7月26日，重庆丰元丰实业有限公司将重庆市江北区鲤鱼池三村X号房屋转让给王希、陈潇然、杨泽渝、刘家斌、胡家铭、王君莙6人，并办理了不动产权证，按份共有，土地用途为工业用地。2017年8月18日，上述产权人与反诉原告签订了《租赁合同》，约定王希等将案涉商铺租赁给反诉原告。2017年11月30日，反诉被告与反诉原告签订《商铺租赁合同》，约定商铺位于鲤鱼池X号X-X号，面积为447平方米，以底层实际测量为准，承租人承租该商铺的经营范围为QYE生活馆，起租时间为2017年12月1日，交付日期为2017年12月1日，租赁期为6年，自2017年12月1日起至2023年11月30日止；在承租人合格履约的前提下，出租人同意给予承租人一定的装修期，装修期从商铺实际交付之日起至2018年4月19日止，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费；出租人承诺，保证出租人开业后连续三个月的全部商铺的出租率不低于60%，否则出租人不收取租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费；租金为80元/㎡、经营管理费为30元/㎡、配套服务费为30元/㎡，以后从第三年起逐年递增，物业管理费自出租人书面通知之日起，由承租人向出租人或出租人指定提供物业服务的第三方交纳，标准为30元/平方米/月，在本合同前6个月租赁期限给予优惠，按15元/平方米/月计收，市场推广费自出租人书面通知之后日起，由承租人向出租人交纳，按10元/平方米/月计收；承租人应向出租人支付125160元作为租赁保证金，若承租人违反本合同的约定，则出租人有权以租赁保证金抵付承租人所欠款项及出租人损失赔偿，或按本合同约定对租赁保证金不予退还；承租人装修商铺的，应按照出租人书面通知时间向出租人支付装修保证金，如出租人因承租人装修该商铺而遭受任何损失，出租人有权从装修保证金中扣收款项以赔偿出租人损失，如出租人行使上述权利，承租人应在出租人通知之日起5日内补足装修保证金，未及时补足的，出租人有权暂停承租人装修施工直至补足为止，超过30天未补足的，出租人有权解除租赁合同，承租人已缴纳的租赁保证金及装修保证金不予退还，承租人应立即撤离现场，并承担已装修部分的拆除成本；本合同签订后，承租人应于装修期届满前15日内支付3个月（不含装修期）的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费，合计221265元，后期费用按季度支付，承租人于上个季度到期前15日前支付；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费、违约金及其他依照本合同约定应当由承租人支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失；承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、设计图纸等提交出租人审核并取得出租人的书面同意后方可进场施工，承租人装修如有涉及商铺主体或承重结构变动、水电、消防等附属设施设备更改或搬移，必须取得出租人的书面同意；在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将商铺恢复至毛坯房状态；承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用，承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、经营管理费、配套服务费、合同保证金、物业管理费及本合同及附件约定的其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.4%计算收取违约金，逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的应交租金、经营管理费、配套服务费等的10%或3个月前述金额（以两者之间较高的为准）收取违约金。反诉被告分别于2017年12月4日、11日向反诉原告支付了租赁保证金125160元。2018年3月15日，重庆近平工程勘测设计有限公司出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明江北区观音桥鲤鱼池X号HL3-2号房屋的总面积为453.45平方米。2018年3月22日，重庆市江北区公安消防支队作出《关于鲤鱼池X号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》，载明鲤鱼池三村X号房屋消防设计符合国家现行消防技术标准的要求，该工程因无规划手续，本次仅作为技术指导依据，不作为行政审批依据。2018年5月22日，反诉被告与反诉原告签订《补充协议》，约定商铺租赁时间变更为2018年5月22日至2024年5月21日，商铺交付时间变更为2018年5月22日，装修期变更为2018年5月22日至2018年12月7日，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费，乙方保证2018年10月1日开业经营。同日，反诉原告与反诉被告办理了商铺交接手续，反诉原告将案涉商铺交付给反诉被告。2018年11月23日，反诉被告授权案外人孟伟康办理商铺装修手续、现场管理、文件签署等一切相关事宜及商铺日常营业期间所有的运营事宜，委托期限为2018年11月23日至2019年3月2日。反诉原告对于反诉被告装修事宜，作出如下审核意见：11月30日前必须补充完善所缺图纸，暂时同意店铺钢结构进场施工，其余工序不允许动。同日，孟伟康承诺在装修期间只做店铺钢结构工序的施工内容，其他工序在图纸未提交并通过审核前均不得擅自施工，并在2018年11月26日前提交所有欠缺项的装修图纸。反诉被告向反诉原告缴纳了装修保证金13603.50元及装修管理费等1360.35元。2019年4月30日，反诉原告向重庆市江北区规划和自然资源局发出《关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的询证函》，载明江北区鲤鱼池三村X号项目，产权登记时间为2016年。在产权登记范围内，仅对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续。2019年5月8日，重庆市江北区规划和自然资源局作出回函，回复内容为在产权登记范围内进行室内装修不属于建设工程规划许可审批范畴。反诉被告未缴纳案涉商铺自2018年12月8日起的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费。上述事实，有《租赁合同》、《授权委托书》、不动产权证7份、《商铺租赁合同》、《补充协议》、《重庆市房产面积测算报告书》、《关于鲤鱼池X号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》、《关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的询证函》、商铺交接表、《承诺书》、《商铺图纸、形象审核意见流转表》、《重庆市江北区规划和自然资源局关于在产权登记范围内对建筑物进行装修是否需要办理建设工程规划许可证等规划审批手续的函》、建设银行客户回单2张、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果7份、《商铺租赁合同》45份、商铺交接验收表49份，中国建设银行客户回单52份及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律强制性规定，属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于反诉原告所诉因反诉被告未按约缴纳相关费用而要求解除合同的主张，《商铺租赁合同》约定承租人应自装修期满后次日开始缴纳合同约定的租金及其他费用，承租人违反合同约定，逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同，而在《补充协议》中双方约定商铺租赁时间变更为2018年5月22日至2024年5月21日，装修期变更为2018年5月22日至2018年12月7日，装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费。反诉原告于2018年5月22日将案涉房屋交付给反诉被告，则反诉被告应当按约进行装修，尽管反诉被告于2018年11月23才开展装修事宜，但其并未举证证明未在合同约定期间装修完毕系反诉原告的原因，故反诉被告理应在装修期满后开始支付租金等费用，但其并未举示证据证明其已支付，其已违反合同约定，现反诉原告依据合同约定解除《商铺租赁合同》符合法律规定及双方约定，本院予以支持。本案中，从重庆市江北区公安消防支队作出的《关于鲤鱼池X号公共区域装修建设工程消防设计有关情况的复函》可以看出案涉房屋消防设计符合国家现行消防技术标准的要求，反诉被告称案涉房屋未通过消防验收无事实依据。对于反诉被告辩称反诉原告擅自改变房屋用途，将工业用房作为商业用房出租给反诉被告，本院认为本案租赁物系房屋，并非土地使用权，且即使反诉原告存在将工业用地作为商业用地出租，其行为亦系违反了行政管理性规定，并非导致案涉房屋租赁合同无效的法定事由，其主张本院不予采纳。对于反诉被告关于反诉原告无正当理由拒绝通过装修设计的主张，《商铺租赁合同》约定承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、设计图纸等提交出租人审核并取得出租人的书面同意后方可进场施工，即反诉被告具有将装修方案及图纸等提交反诉原告审核的义务，而从反诉原告作出的审核意见和反诉被告的委托人孟伟康的承诺可以看出，反诉被告提交的装修图纸尚有欠缺，不符合装修要求，且反诉原告也给予一定时间让反诉被告补充图纸,无法看出反诉原告系无故拒绝通过装修设计，故对于反诉被告的该项主张，本院亦不予采纳。对反诉被告提出反诉原告开业后全部商铺的出租率未能连续三个月达到60%，故其不应缴纳租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费的观点，因反诉原告举示的《商铺租赁合同》、商铺交接验收表，中国建设银行客户回单能够证明其开业时出租率已达《商铺租赁合同》约定的标准，故对反诉被告的该观点，本院亦不予采纳。对于反诉原告要求反诉被告将案涉商铺恢复原状并返还给反诉原告的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《商铺租赁合同》约定在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将商铺恢复至毛坯房状态，《商铺租赁合同》现被解除，则反诉被告应当根据合同约定将案涉商铺恢复原状并返还给反诉原告，本院对反诉原告的该项诉讼请求予以支持。对于租赁保证金是否应当退还的问题，因《商铺租赁合同》约定出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费及其他承租人已缴款项），现反诉原告根据合同约定解除《商铺租赁合同》，则根据合同约定，其可以不退还反诉被告缴纳的包括租赁保证金在内的各项费用，故本院确认反诉原告已收取的租赁保证金125160元不予退还反诉被告。对于反诉被告拖欠的租金等费用，根据《商铺租赁合同》约定，案涉房屋租金为80元/㎡、经营管理费为30元/㎡、配套服务费为30元/㎡，房屋面积以底层实际测量为准，而房屋的实测面积为453.45平方米，故每月应付租金为36276元、经营管理费为13603.50元、配套服务费为13603.50元。对于物业管理费，自反诉被告接收案涉房屋，就享受了该房屋的物业服务，其应当支付物业管理费，而双方约定物业管理费的标准为30元/平方米/月，但本合同前6个月租赁期限给予优惠，按15元/平方米/月计收，故2018年5月22日至2018年11月21日期间，应按15元/平方米/月计收物业管理费即每月为6801.75元，共计40810.50元，自2018年11月22日开始应按30元/平方米/月计收，即每月为13603.50元。对于市场推广费，虽然双方约定市场推广费自出租人书面通知之后日起缴纳，按10元/平方米/月计收，但合同又约定“本合同签订后，承租人应于装修期届满前15日内支付3个月（不含装修期）的租金、经营管理费、配套服务费、物业管理费、市场推广费，合计221265元”，即双方约定市场推广费亦是自装修期满后开始支付，故反诉被告每月应当支付的市场推广费为4534.50元。对于支付时间，双方约定装修期内不计算租金、经营管理费与配套服务费，故租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费均应自2018年12月8日起开始计算至合同解除之日止。物业管理费为：2018年5月22日至2018年11月21日期间的物业管理费为40810.50元，自2018年11月22日起，按每月6801.75元计算物业管理费至合同解除之日止。对于房屋占用费，《商铺租赁合同》解除后，反诉被告应当及时返还房屋，其一直占用该房屋，导致反诉原告不能正常使用，故反诉被告应当自合同解除之日起按每月36276元的租金标准向反诉原告支付占用使用费至返还房屋之日止。对于违约金的问题，《商铺租赁合同》约定出租人根据本合同约定解除合同的，出租人有权向承租人按未履行租期的应交租金、经营管理费、配套服务费等的10%或3个月前述金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，现反诉被告已违约，则反诉原告有权按约收取违约金，但反诉被告认为该违约金过高，请求调减，本院结合本案实际情况，对违约金予以调整，按1个月的租金、经营管理费、配套服务费及市场推广费予以主张，即违约金应为68017.50元（36276元+13603.50元+13603.50元+4534.50元）。反诉被告超过该部分的诉讼请求，本院不予支持。对于反诉原告主张的滞纳金的问题，因违约金具有填补实际损失的功能，在违约金请求得到支持的情况下，反诉原告再行主张滞纳金于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除反诉原告重庆活里活商业管理有限公司与反诉被告姜佩岑于2017年11月30日签订的《商铺租赁合同》；反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起二十日内将重庆市江北区鲤鱼池X号商铺恢复原状并返还给反诉原告重庆活里活商业管理有限公司；反诉原告重庆活里活商业管理有限公司已收取的租赁保证金125160元不予退还反诉被告姜佩岑；反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付租金、经营管理费、配套服务费、市场推广费（上述费用均自2018年12月8日起开始计算至合同解除之日，租金为每月36276元、经营管理费为每月13603.50元、配套服务费为每月13603.50元、市场推广费为每月4534.50元），支付物业管理费40810.50元，并自2018年11月22日起，按每月6801.75元支付物业管理费至合同解除之日止；反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付占用使用费（自合同解除之日起按每月36276元支付至返还房屋之日止）；反诉被告姜佩岑于本判决生效之日起十日内向反诉原告重庆活里活商业管理有限公司支付违约金68017.50元；驳回反诉原告重庆活里活商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费7325.87元，由反诉被告姜佩岑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王大伟人民陪审员  杜 鹃人民陪审员  李 蓉二〇一九年十一月十八日法官 助理  姚丽君书 记 员  马燕群