呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初1775号原告：张凤春，女，凉城县岱海发电有限责任公司员工，住呼和浩特市。原告：田敏，男，北京市东旭蓝天新能源有限公司员工，住呼和浩特市。二原告共同委托诉讼代理人：徐健，经世律师事务所律师。被告：内蒙古三佳房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区锡林南路218号1号楼305室。法定代表人：崔银虎，董事长。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：白雪原，内蒙古蒙元律师事务所律师。原告张凤春、田敏与被告内蒙古三佳房地产开发有限公司（以下简称三佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告张凤春、田敏及其委托诉讼代理人徐健，被告三佳房地产公司的委托诉讼代理人李永起到庭参加诉讼。本院于2019年8月29日作出（2019）内0105民初1775号民事裁定书，中止本案诉讼。本案现已审理终结。张凤春、田敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》；2.被告向二原告返还购房款277,192元及利息47,688元（自2015年6月14日暂计算至2019年3月8日，具体金额算至被告实际返还购房款本金之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.被告承担二原告已付购房款一倍的赔偿责任277,192元；4.被告向原告支付产生的房屋租赁费19,200元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年6月13日，二原告（系夫妻关系）与被告签订了《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》，约定二原告购买被告位于学苑西街呼市××园商品房，建筑面积148平方米，房屋性质为商品房，总价款1,177,192元，合同第四条约定被告向原告交付房屋日期为2016年10月31日。合同签订后，二原告按照合同约定向被告交付了277,192元的首付购房款，但截至目前，被告并未按照合同约定向二原告交付上述房屋。之后，原告又多次要求被告履行合同义务，向其交付房屋，均未果。目前，据原告了解证实，被告已将该房屋出售给第三人，并交付其使用，且第三人正装修使用该房屋。另需说明，因被告将上述房屋出卖于第三人，导致原告无法入住房屋，故通过呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司与吴建新签订了《房屋租赁合同》，约定吴建新将其所有的日报社小区1-2-302室出租与原告，租金每月1600元，租期一年，从2018年8月1日起至2019年7月31日止。二原告认为，被告“一房二卖”的行为属于严重违约，损害了原告的合法权益，致使原告遭受了重大的经济损失，所述事实清楚，证据充分。为有效维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，现诉至法院，请求支持二原告的全部诉讼请求。三佳房地产公司辩称，第一，被告认可原告要求返还购房款并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息的请求；第二，被告不予认可原告要求被告承担首付购房款一倍的赔偿责任的请求。被告作为三十六中附近老旧城区拆迁改造的主体，政府在开发时承诺可以先拆迁开发、后办理相关手续，因此被告在未取得商品房预售许可的情况下，出售包括涉案房屋在内的商品房项目以缓解巨大资金压力，但此后由于国家政策收紧，相关项目手续迟迟无法办理，为了能够完成项目开发，被告联系包括原告在内的购房者，打算协商变更付款方式，但是原告明确拒绝，并执意要求按照购房协议的约定按揭付款，因此双方产生争议。此外，双方的购房协议是在未取得商品房预售许可的前提下签订的，截止目前，该项目仍未取得任何手续，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》，该购房协议应当属于无效协议，且该司法解释中明确规定“一房二卖”不超过已付购房款一倍的赔偿是基于合同有效的前提，因此原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任缺乏法律依据。第三，被告认为原告要求被告支付其房屋租赁费的请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》、收据予以采信并在案佐证。对原告提交的《房屋租赁合同》及收据、收条的认证，在本院认为部分予以阐述。被告提交的《呼和浩特市赛罕区人民政府关于锡林南路以东、学苑西街以南地块土地前期投入费用的函》、《呼和浩特市赛罕区人民政府关于新建西街内蒙古电力小区棚户区改造项目先行开工建设安置房项目事宜的函》、《关于申请办理房地产遗留项目规划设计条件的函》，系对涉案房屋所在土地先行开工建设安置房、前期投入费用、规划设计等方面的政府文件。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，三佳房地产公司（甲方、出卖人）与田敏、张凤春（乙方、买受人）签订《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》，合同第一条、第二条约定，乙方购买甲方位于学苑西街呼市××园商品房，建筑面积为148平方米，该商品房性质为商品住房，总房款为1,177,192元。合同第三条约定付款方式为乙方按揭贷款：乙方于本协议签订时支付总房款23%作为首付款，277,192元，其余房款900,000元办理银行按揭贷款。合同第四条约定交房期限：甲方交付乙方商品房的日期为2016年10月31日，如遭遇不可抗拒力，交房时间予以顺延。合同第十一条其他事宜约定：1.乙方在接到甲方通知七日内到裕龙园电力小区售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》，双方的权利与义务最终以《商品房买卖合同》为准。三佳房地产公司于2015年6月6日开具收据，载明“收到田敏订金（住宅）1000元”、于2015年6月7日出具收据，载明“收到田敏订金（住宅）9000元”、于2015年6月14日开具收据，载明“收到田敏、张凤春涉案房屋267,192元”，上述款项共计277,192元。庭审中，张凤春、田敏与三佳房地产公司均认可涉案房屋现已出售给案外人。本院认为，本案的争议焦点是：一、张凤春、田敏与三佳房地产公司之间的《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》效力如何；二、张凤春、田敏请求三佳房地产公司向其承担已付购房款一倍的赔偿责任277,192元是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，本案中三佳房地产公司尚未取得商品房预售许可证，张凤春、田敏与三佳房地产公司签订《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。由于商品房的预售不同于现房的销售，真正房屋尚未建成，双方所签合同的履行处于一种不确定的状态，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由，认定合同无效。故本院认定张凤春、田敏与三佳房地产公司所签《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》系双方当事人的真实意思表示，应认定为有效协议。张凤春、田敏按照合同履行付款义务，因三佳房地产公司的违约行为导致合同目的不能实现，且三佳房地产公司同意返还购房款并支付利息，故对张凤春、田敏请求解除双方签订的《呼和浩特市赛罕区裕龙园电力小区购房协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，三佳房地产公司应向张凤春、田敏返还其已付购房款277,192元并支付利息，利息的计算以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年6月14日计算至实际返还购房款本金之日止。关于争议焦点二，本案中，三佳房地产公司认可其已将涉案房屋出售给案外人的事实，其“一房二卖”的行为明显故意且显属过错。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人。”故张凤春、田敏请求三佳房地产公司向其承担一倍购房款赔偿的诉讼请求，本院予以支持。关于张凤春、田敏请求三佳房地产公司向其支付房屋租赁费的诉讼请求，本院认为，张凤春、田敏与案外人签订房屋租赁合同并交纳相关费用，但该费用并非张凤春、田敏的损失或必然性支出，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张凤春、田敏与被告内蒙古三佳房地产开发有限公司于2015年6月13日签订的《呼和浩特市赛罕区御龙园电力小区购房协议》于本判决生效之日起解除；二、被告内蒙古三佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张凤春、田敏返还购房款277,192元，并支付利息（利息以277,192元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年6月14日计算至实际返还购房款本金之日止）；三、被告内蒙古三佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张凤春、田敏支付赔偿金277,192元；四、驳回原告张凤春、田敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,013元（原告已预交），由原告张凤春、田敏负担280元、由被告内蒙古三佳房地产开发有限公司负担9733元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 杨焕萍 二〇一九年十一月十四日书 记 员 米文欢