内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1487号原告：张某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古久源律师事务所律师。被告:包头市滨河置业有限责任公司。法定代表人：齐某，董事长。委托诉讼代理人：孙某。委托诉讼代理人：高某，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告张某与被告包头市滨河置业有限责任公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人赵某、被告包头市滨河置业有限责任公司的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告2013年7月1日至2019年7月31日逾期办理商品房产权登记的违约金91644.7元，并从2019年8月1日起每日按41.3元计算违约金至被告履行完毕办证义务时止；2.诉讼费由被告承担。事实理由：2011年12月9日,原、被告签订《包头市商品房买卖合同》,合同编号:2011-0041316。合同约定：被告将包头稀土高新技术产业开发区水岸花都一区8-204号楼房以412950元的价格出售给原告。合同第十二条约定：“出卖人应在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1项处理:1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1向乙方支付违约金。”合同签订后,原告依约履行了给付房款的义务，并于2012年7月3日向被告交纳了公共维修基金、契税、手续费、登记费、印花税总计21200元，被告于该日交付了房屋钥匙。后原告多次催促，被告至今未办理房屋权属登记，被告的行为严重违反合同义务,给原告造成巨大经济损失，故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告包头市滨河置业有限责任公司辩称，第一，被告已向行政机关提交登记备案手续，已履行完毕合同义务。第二，原告的部分诉讼请求已过诉讼时效，过时效部分应判决驳回诉讼请求；第三，在约定时间内未能办理完毕初始登记并非全是被告所致，存在政府部门及原告所在楼栋个别业主的原因；第四，被告未给原告造成实际损失，双方约定的违约金比例过高，应予以调减。本院经审理认定事实如下：2011年12月9日，原告与被告包头市滨河置业有限责任公司签订编号为2011-0041316的《包头市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区水岸花都一区8-204号楼房一套，房屋建筑面积为155.83平方米，房屋单价为2650元，总价为412950元。付款方式为买受人须于2011年2月29日前付清全部价款。合同第三条约定被告方于2012年6月30日前，将商品房交付原告。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：合同继续履行。甲方（被告）应每日按商品房价款的1向乙方（原告）支付违约金。合同第十六条约定，本合同未尽事宜,甲乙（被告、原告）双方另行订立补充合同(见附件五)。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。《补充协议》第八条第二款约定，本合同第十二条所述的“出卖人的责任”是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。合同签订后，原告依约定向被告全部支付了购房款，并于2012年7月3日交纳了公共维修基金等共计21200元，被告为原告出具了相关收据。原告于2012年7月3日从被告处领取了房屋钥匙。另查明，2011年11月30日案涉小区取得预售许可证，2014年8月22日工程质量验收具备备案条件，2018年年底水岸花都二期项目土地完成41户拆迁，2019年5月13日仍有一户未完成拆迁。2019年5月31日被告向包头市财政局缴纳办理243户不动产权登记费27910元，2019年8月23日被告将应由其提供的资料报产权登记机关备案。以上事实有原告提供的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》复印件一份、借款凭证复印件一份、住房公积金贷款对冲业务受理单复印件一份、房款收据复印件五份、代收公共维修基金收据复印件一份、代收水、电、燃气安装费及暖气费复印件一份、物业费收据复印件一份、物品交付确认书复印件一份、业主临时公约复印件一份、被告包头市滨河置业有限责任公司提供的不动产登记发票复印件一份及本院与房屋管理部门的调查笔录一份经庭审质证、认证后在案佐证。本院认为，原告与被告包头市滨河置业有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。关于原、被告双方争议的焦点及本院认定如下：第一，被告是否构成违约。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。《包头市商品房买卖合同》约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法律规定及合同约定，可以认定“报产权登记机关备案”是被告应当履行的义务。同时合同约定：被告应当在商品房交付使用后360日内（即2013年7月3日以前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告辩称已于2019年5月31日向相关行政机关提交齐登记备案的相关材料，但经本院与相关房管部门调查，被告于2019年8月23日提交齐登记备案的相关材料，故本院认定2019年8月23日为被告履行合同义务的截止日。同时被告辩称是政府拆迁原因导致备案延迟，即使备案延迟与相关部门的行为有一定关系，也不能排除被告应履行的合同义务，且被告对合同能否如期履行也应有预期判断，被告的此抗辩理由不予采纳。综上，被告应当承担没有如期履行合同义务的违约责任。第二，违约金计算的起止时间。原告当庭提交证据证明被告交房时间为2012年7月3日。原告提供的证据充分，本院认定商品房交付原告使用的时间为2012年7月3日。按照《包头市商品房买卖合同》的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，即2013年7月3日以前完成登记备案手续，故被告承担违约责任的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2013年7月4日。《包头市商品房买卖合同》约定报产权登记机关备案，即视为被告依约履行了合同义务，故被告承担违约责任的截止时间应至其提供资料报产权登记机关备案的时间，即本院查明的2019年8月23日为违约金计算的截止时间。第三，违约金是否过高。本案系逾期办证引起的商品房销售合同纠纷，被告已经将房屋交付给原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失。原告主张被告支付违约金，但未提供证据证明其受到的损失及损失数额；被告抗辩违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，本院结合“谁主张，谁举证”的原则，兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、团购价格、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对违约金予以适当调整，即每日按商品房价款的0.1计算违约金较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。第四，违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告违约行为的持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房屋所有权初始登记备案，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年8月27日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年8月28日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。关于计算起点，本院认定2016年8月28日为起点计算违约损失，因本院查明被告履行报产权登记机关备案的时间是2019年8月23日，故违约金截止点为该日。综上，本院认定被告应当向原告支付自2016年8月28日起至2019年8月23日止（共计1090天），按原告已付购房款总额的日0.1计算的违约金4501.2元（412950元×1090天×0.1）。另原告提出将损失计算至被告履行完毕办证义务时止的诉讼请求，因合同第十二条及《补充协议》均约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同继续履行，甲方（被告）应向乙方（原告）支付违约金。现原告不能提供充分证据证明，从2019年8月23日之后是因被告的责任致使原告无法取得房地产权属证，故原告的上述请求，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市滨河置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某支付违约金4501.2元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2092元，减半收取计1046元(原告张某已预交)，由被告包头市滨河置业有限责任公司负担51元，由原告张某负担995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 康利清 二〇一九年十一月四日书记员 刘 静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》