吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2366号 原告：中国联合网络通信有限公司延边州分公司，地址：延吉市人民路。 法定代表人：陈文宁，该公司总经理。 委托代理人：柳东岳，男，汉族，该公司营销部副经理，住延吉市建工街。 委托诉讼代理人：朱春艳，吉林达公伟业律师事务所律师。 被告：延边长虹通讯器材有限公司，地址：延吉市光明街。 法定代表人：田玉林，该公司总经理。 委托代理人：王军有，北京市京师（延吉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹，该公司销售部经理。 原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司（以下简称联通公司）诉被告延边长虹通讯器材有限公司（以下简称长虹公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告联通公司的委托诉讼代理人柳东岳、朱春艳，被告长虹公司的委托诉讼代理人王军有、李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联通公司诉称：1，解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告立即返还房屋；2，判令被告立即向原告支付欠付的2018年房屋租金X元；3，判令被告立即向原告支付2019年房屋使用费X元（自2019年1月1日暂计算到2019年4月30日，以实际返还房屋之日为准）；4，被告向原告支付欠缴的电费X元（2018年10月31日至2019年4月22日止）；5，被告承担诉讼费用。 事实与理由：被告长期租赁原告公司的房屋经营通讯业务。2018年5月18日，原、被告签订了《中国联通业务代理协议之补充协议》，约定被告长虹公司承租原告联通公司位于光明街365号房产的营业场所专营联通公司的业务，租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋面积为X平方米，房屋租金为X万元/年。该协议第四条约定，被告营业收入应达到X万元；如在协议期间内，被告完成收入目标的100%，则免除房屋租金；如被告完成的收入低于目标的70%，则被告应不免除任何房屋租金。但是被告在2018年全年营业额为X元，只完成了收入目标的30.47%。故按照《中国联通业务代理协议之补充协议》的内容，不存在减免房租的情况，被告应当缴纳全部房屋租金X万元。但被告除已支付的房租保证金X万元、房屋租赁费X万元外，2018年度尚欠X万元未支付。因被告未按照约定支付房屋租金，原告多次催缴，被告仍然未足额支付租金，并且在双方未续约的情况下，仍然继续占有使用房屋。故被告应当支付2019年继续占有使用房屋的房屋使用费，标准按照2018年双方签订合同的标准进行计算，即X万元/年、X元/月，计算至被告返还房屋之日。此外，由于被告迟迟不支付租金，属于严重违约，原告方有权解除双方的租赁关系，并要求被告立即返还房屋。综上，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告长虹公司辩称：1、原告主张解除合同不符合合同解除的条件，且原告未按照《合同法》第96条事先履行向被告发出通知的前置程序；2、自2012年至今双方约定以每年被告为原告代理业务收取的业务费折抵房屋租金，由于2012年至2018年就业务费一直未进行结算，也导致2018年度租金数额尚未确定；3、由于2019年双方尚未签订业务代理协议，该年度租金折抵情况无法确定；4、被告使用原告房屋已达20年之久，被告一直仅交纳电费，水费及取暖费一直由原告承担；5、2011年1月5日双方签订租房合同，租期自2012年1月1日至2020年12月31日，每年租金X万元，即使计算租金也应按照该合同约定计算，由于双方未就业务费进行结算，且原告存在每年超额抵扣租金的情况下，被告就上述业务费及租金问题提出反诉。 被告长虹公司的的反诉请求为：1、判令原告立即返还被告多缴纳的房屋租金X万元（经起诉前询问原告得知，原告自2012年起至2018年年度分别按照X万元、X万元、X万元、X万元、X万元、X万元、X万元进行抵扣，按照每年X万元的标准多抵扣了X万元）；2、判令原告支付被告渠道拓展服务费及渠道支撑费暂定X万元（具体数额以审计鉴定结论为准）；3，由原告承担本案全部诉讼费用。 针对被告长虹公司的反诉，原告联通公司答辩为：1、本案被告长虹公司的起诉不符合反诉条件，本案不应合并审理。联通公司诉长虹公司的请求是解除租赁关系，返还房屋，并要求支付2018年至实际退还日的房屋租金及相关费用，但长虹公司主张返还2012年至2018年租金，标的指向不同。第二项要求支付渠道拓展服务费及渠道支撑费更是与本案无任何牵连。故长虹公司起诉不符合反诉条件；2、长虹公司关于2016年以前的一切诉讼主张已超过诉讼时效，对该部分主张，长虹公司丧失了胜诉权；3、联通公司对《租房合同》真实性提出异议。原告主张的《租房合同》在联通公司合同管理系统中并未查询到，且该合同复印件中就可以看出第一条合同期限中“十年”的“十”字和“2020”年中后面的“20”是经过改动的，不是原来合同文本的内容。联通公司对租房合同中“中国联合网络通信有限公司延边分公司”公章真实性、形成时间、俩页内容是否是同一份合同、合同改动前的租赁期限及截至时间均有异议。联通公司申请对上述内容进行鉴定。况且，长虹公司与联通公司每年签订一次租赁合同，长虹公司主张一次性签订十年的房屋租赁合同不符合常理；4、即便该份租赁合同是真实、合法、有效的，对双方也无约束力。据联通公司合同管理系统查询，至少自2014年起，联通公司就逐年与原告签订《房屋租赁合同》，2014年联通公司与长虹公司签订的房屋租赁合同中，租金为X元，2015年合同中租金为X万元，2016年合同中租金为X万元，2018年租金为X万元。并且双方实际也是按照该合同价款履行的，长虹公司多年来未提出任何异议。故长虹公司主张的2011年签订的租房合同即便是真实的，双方早已不按照该合同内容履行，即双方早已解除了该租房合同并重新签订了新的租赁合同，该2011年的租房合同对双方并无法律约束力；5、联通公司并不欠付长虹公司任何渠道拓展服务费及渠道支撑费；6、2012年至2013年长虹公司未向联通公司支付租赁费，联通公司也未在账目中将佣金与租赁费相抵扣，所以长虹公司主张的2012年50万和2013年X万的租金与事实不符。 在庭审中，被告长虹公司放弃反诉请求。 经审理查明：被告长期租赁原告公司的房屋经营通讯业务。2018年5月18日，原、被告签订了《中国联通业务代理协议之补充协议》，约定被告长虹公司承租原告联通公司位于光明街X号房产的营业场所专营联通公司的业务，租赁期间自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋面积为X平方米，房屋租金为X万元/年。该协议第四条约定，被告营业收入应达到X万元；如在协议期间内，被告完成收入目标的100%，则免除房屋租金；如被告完成的收入低于目标的70%，则被告应不免除任何房屋租金。被告在2018年全年营业额为X元，只完成了收入目标的30.47%，未达到合同约定的X万元。被告除已支付的房租保证金X万元、房屋租赁费X万元外，2018年度尚欠房屋租赁费X万元。被告长虹公司2018年10月31日至2019年4月22日止拖欠电费X元。另査，长虹公司至今仍使用联通公司的租赁房屋。 认定上述事实的证据有：原告提供的中国联通业务代理之补充协议，延吉市光明街长虹专营店2018年净收入合计，关于长虹水电、取暖费的说明、取暖费明细、电费备查表，公证书（光盘）及聊天记录；被告提供的租房合同（2011年1月5日），业务代理协议及补充协议（2012年至2018年），以及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2018年5月18日签订的《中国联通业务代理协议之补充协议》，系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。双方明确约定房屋租金为X万元/年，被告营业收入达到X万元则免除房屋租金，低于目标的70%不免除房屋租金，而被告只完成目标的30.47%，被告应支付2018年房屋租金X万元。因此，原告要求解除双方之间签订的协议、被告支付2018年房屋租金31.2万元、支付自2019年1月1日至返还房屋之日止的房屋使用费及拖欠的电费X元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张自2012年至今双方约定以每年被告为原告代理业务收取的业务费折抵房屋租金，由于2012年至2018年就业务费一直未进行结算，也导致2018年度租金数额尚未确定的辩论意见和2011年1月5日双方签订租房合同，租期自2012年1月1日至2020年12月31日，每年租金X万元的主要抗辩意见，因被告未提起反诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项之规定，判决如下： 一、解除原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司与被告延边长虹通讯器材有限公司于2018年5月18日签订的《中国联通业务代理协议之补充协议》； 二、被告延边长虹通讯器材有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司人民币X元，房屋使用费（以年房屋租金X元为基数，月使用费X元、日使用费X元，自2019年1月1日至实际返还房屋之日止），电费（按电表计算数额为准，自2018年10月31日至实际返还房屋之日止）； 三、被告延边长虹通讯器材有限公司于本判决发生法律效力后，60日内搬出原告中国联合网络通信有限公司延边州分公司的位于延吉市光明街X号房产的营业场所。 如果被告延边长虹通讯器材有限公司未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按日万分之1.75支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费X元（原告已预交），由被告延边长虹通讯器材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  边万龙 人民陪审员  朱春燕 人民陪审员  王忠华 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  刘 帅