江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初4129号原告（反诉被告）：顾凤兴，男，1968年4月10日生，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周芳，江苏熠达律师事务所律师。被告（反诉原告）：谭红成，男，1985年10月07日，汉族，住四川省三台县委托诉讼代理人：陆梦兰、时文杰，江苏少平律师事务所律师。原告顾凤兴与被告谭红成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用简易程序由审判员孙明独任审理，并于2019年7月17日公开开庭进行审理。原告顾凤兴的委托诉讼代理人周芳、被告谭红成及其委托诉讼代理人陆梦兰、时文杰到庭参加诉讼。审理中，被告谭红成提起反诉，本院依法予以受理，并于本诉合并进行审理。后因案情复杂，本案组成由审判员孙明担任审判长并主审，人民陪审员王培生、邵玲玲参加评议的合议庭，适用普通程序于2019年11月15日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）顾凤兴的委托诉讼代理人周芳、被告（反诉原告）谭红成委托诉讼代理人时文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾凤兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即恢复原状并腾出位于苏州市相城经济开发区的房屋返还给原告；2、判令被告承担房屋占有使用费50680元暂计至2019年7月17日（新增诉讼请求）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将案涉房屋承租给被告用于经营靓丽名妆化妆品店，合同有效期为半年，自2017年10月28日至2018年4月27日止，租金为41000元。2018年8月5日案涉房屋所在地区政府开始拆迁围挡并要求承租户搬离，但被告从合同到期后至今一直不肯搬离，导致拆迁工作无法完成。根据双方当时签署的租赁协议第五条第10款特殊约定条款中明确了被告知晓此租房政府已规划在拆迁范围内，被告承诺无条件配合搬迁。如今被告不论是协议约定还是在租赁协议已到期情况下均拒不配合搬离工作的行为，损害了出租人即原告的合法权益。根据《合同法》第二百三十五条相关规定，原告有权要求被告搬离案涉房屋，房屋返还给原告。现原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持原告之请求。被告谭红成答辩并反诉称，根据原告的诉讼请求以及事实理由以及庭前提供的相关证据材料：1、本案主体是否适格，原告是否拥有房屋的合法所有权或者使用权有待进一步查实，据被告所知，原告已与相关拆迁部门签订了相关的协议，那么相关协议对原告今天的主体地位是否适格问题可能有一定的影响，有待于进一步查实。2、拆迁人至今未向被告明确通知应当何时正式搬离以及办理相关手续，因此，本案涉及的租赁合同是否已经解除以及何时解除也有待进一步查明确认，至于刚才原告临时新增的诉讼请求，要求被告支付占有使用费的问题，被告认为本案涉及到相关的政府政策问题，涉案的房屋已经于2018年6月22日接到通知要求做好动迁的相关准备，而于同年8月15日正式开始围挡，因此在2018年6月22日以后，被告已经开始为搬离做相关准备，当然一定程度上已经影响了相关经营，而在8月15日以后，围挡之后，那么被告更加无法使用涉案的房屋，所以相关的对双方造成的一定损失，都是由政府的政策所导致的，而且这个政策也是在租赁合同期内，综上我们认为并不存在被告非法占用原告涉案房屋的行为，因此也不需要支付非法占用使用费。3、本案还涉及到被告作为承租人还作为经营者一方，在因为拆迁政策导致的搬离的同时，相关的补偿问题依照相关政策规定，应当先于落实。在拆迁项目中，对权益受到损害一方，未先进行补偿就要求搬离的情况是对人民群众极为不合理的。而另外又据被告了解，拆迁部门称相关的补偿款项会直接支付给原告，再由原被告之间另行处理，因此本项目涉及到的也并非只有被告一人，涉及到多人，而原告与相关拆迁部门又不对被告出具与被告利害关系息息相关的文件资料，因此我们希望贵院查实相关问题后，作出公正判决。审理中，被告提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人租金14679元；2、判令被反诉人支付反诉人停产停业等相关补偿150000元（变更）；3、本案反诉费用由被反诉人承担。原告答辩认为：1、对租金，我方认为至今被告还没有搬离我方的房屋，还一直在产生占有使用费，因此于法无据；2、另外停产停业损失我方不予认可，理由是从法律角度，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，对停产停业损失的补偿均是针对房屋所有权人的，与反诉人无关；从实际事实角度，停产停业的损失一般是依据被拆迁标的的面积计算，面积*相关平方单价，也就是说，我方当事人即出租人对外承租是以按面积承租，是一种经营行为，房屋被征收导致出租人失去了该项经营，因此当事人形成了停产停业的状态，受到了相应的损失，与反诉人无关；从契约金的角度，双方签订的门面房租赁协议，第五条第六款明确了遇到拆迁被告无条件搬离，以及第十款，特殊约定中，甲方即我方当事人已明确告知了此租房政府已规划在拆迁范围内，乙方也承诺无条件搬离，房租按实际使用计算，多退少补。综上，被反诉人认为，反诉人无权向我方主张任何赔偿，并且应该到期及时腾空房屋，并且支付相应的占有使用费。审理中，原告举证如下：1、提供门面房租赁协议复印件一份，证明原被告双方租赁协议已到期，被告应搬离门面房；2、提供营业基本信息复印件一份，证明被告在租赁地开店并持续在营业；3、提供告知书复印件一份，证明该地段已被征收。被告质证认为：对证据1真实性无异议，对于租赁期限上写的一年，后面记载了自2017年10月28日至2018年4月27日；对于证据2的真实性无异议，目前没有在经营；对于证据3真实性无异议，但是这一份告知书内容上看，落款的徐庄社区于2018年8月5日告知通知的内容是开始进行围挡，让经营户早做准备，而这里的早做准备并未明确告知何时搬离，被告会依据相关的法律政策在被告的合法权益得到维护的前提下，依法维护自己的利益。从原告提交的上述证据中，没有看到原告对该房屋的所有权的相关证据。经审理查明，2017年10月27日，原告顾凤兴作为出租人、甲方，被告作为承租方、乙方，双方签订《门面房租赁协议》一份，约定原告将案涉房屋承租给被告用于经营靓丽名妆化妆品店，合同有效期为半年，自2017年10月28日至2018年4月27日止，租金为41000元。合同第五条乙方责任之第5项，约定：“租赁到期，如甲方不再租给乙方，乙方须在租赁期届满前10天将添置的可移动的动产部分自行搬走，如期交还房屋并保证不影响房屋的完好及正常使用。但固定装修装潢不可以拆除，均视为乙方自动放弃，任由甲方处置，乙方均无异议。逾期交还房屋，则每逾期一天就向甲方支付原日租金2倍的违约金。”该条第6项，约定：“租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，乙方应无条件服从搬迁，其租金按实际使用日期计算，多余部分甲方退还乙方，其余甲方不承担相关赔偿责任。”协议还就其他内容进行了约定，双方均在落款处签名确认。第10条特殊约定：在签定合同时，甲方己明确告知乙方此租房政府己规划拆迁范围之内，乙方也承诺到时无条件配合搬迁。租金按实际使用日期计算，多退少补。2018年8月5日，苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会发出《告知书》一份，内容为：“各经营户：根据工作步骤，对依福园路已纳入搬迁地块的区域，将于2018年8月15日开始进行围挡，希你接到告知书后早作准备。谢谢配合。特此告知。”又查，2001年8月22日，苏州市相城区发展计划局向“陆慕镇农工商总公司”作出《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》，内容为同意吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园建生产用房，建筑面积4000平方米，其中办公用房1000平方米，生产车间3000平方米，总投资160万元，项目按民营基建性质等。2001年11月23日，建设主管部门、镇村建所、环保部门、公安消防部门及白蚁防止所就吴县市陆慕新新家具厂在陆慕家具工业园内新建生产用房项目的建设工程规划许可证书申请书上盖章确认。另查，吴县市陆慕新新家具厂系个体工商户，经营者为顾凤兴，该家具厂现已注销。审理中，被告陈述，有关拆迁补偿依据，其提交了调查申请，需要法院去调查。在其他关联案件中，法院调取了一个不完整的没有盖章的一份评估单，但是我们对该份评估单真实性不予认可。审理中，双方确认，被告租金缴纳至2018年8月底。经本院现场勘察，上述涉案房屋已被有关单位用二米左右高的围档材料沿马路予以包围，周边店面基本被拆除。以上事实，由顾凤兴提供的《门面房租赁协议》、《告知书》复印件、《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》、工商登记信息及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。审理中，经被告申请，本院向谭红成开具调查令，由其前往相关部门调取涉案房屋的搬迁评估明细表等材料，但未提交法院。同时，原告向本院提交的一份未加盖公章的吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）装修和附着物评估单（5）“靓丽名妆”项下，房屋装修评估价值为57471元、附着特评估价值为8757元；吴县市陆慕新新家具厂（顾凤兴）设备搬迁及其他构筑物评估明细表在“靓丽名妆”位置，空调一台，搬迁补偿为400元。但该证据原告表示不作证据使用。本院认为，虽原告出租给被告的涉案房屋未办理不动产权证书，但根据顾凤兴所举证的《关于吴县市陆慕新新家具厂建生产用房项目的批复》、《建设工程规划许可证书申请书》，结合吴县市陆慕新新家具厂已注销，而顾凤兴系该厂的经营者的情形，本院认定顾凤兴有权就涉案房屋与谭红成签订租赁合同。双方签订的该《门面房租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。顾凤兴负有向被告交付房屋的义务，被告应当按约支付租金。顾凤兴于2018年与政府相关部门签订拆迁协议，但房屋实际并未交接，顾凤兴仍为合法权利人，有权对房屋占有、使用、收益，故顾凤兴有权作为原告就涉案房屋所发生的纠纷进行权利主张。因《门面房租赁协议》于2018年4月27日租期届满，届满后双方未续签合同，故顾凤兴有权要求被告将涉案房屋腾空并予返还。又因被告在租期届满仍占有涉案房屋，经本院释明后亦拒不返还，应支付顾凤兴房屋占有使用费。顾凤兴主张参照《门面房租赁协议》中所约定的租金标准计算，具有事实依据，本院予以认定。因被告租金已缴纳至2018年8月，故被告应支付原告顾凤兴涉案房屋按照41000元/年的标准，自2018年9月1日起至实际搬迁日止的房屋占有使用费。因顾凤兴就其主张仅提供由其单方开具的收据，不足以证实其主张的欠付事实及具体金额，故本院对顾凤兴的该诉讼请求，不予支持。关于被告主张顾凤兴退还租金14679元的反诉请求。因审理中，因被告至今未将涉案房屋腾空并交还顾凤兴，故该反诉请求因缺乏相应事实依据，本院不予支持。关于被告所主张的补偿责任。被告要求顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元，因根据双方所签《门面房租赁协议》第五条第6项，明确租赁期限内因国家政策调整或拆迁等，谭红成应无条件服从搬迁。且根据合同第10条特殊约定：在签定合同时，顾凤兴己明确告知谭红成乙方此租房政府己规划拆迁范围之内，谭红成也承诺到时无条件配合搬迁。租金按实际使用日期计算，多退少补。故除多付租金可退还外，其余顾凤兴均不承担相关赔偿责任的约定，现谭红成主张顾凤兴支付装修和附着物补偿款以及停产停业补偿款合计15万元的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告谭红成应从向本诉原告顾凤兴所承租的位于苏州相城经济开发区的房屋内搬离，并将上述房屋返还给本诉原告顾凤兴，于本判决生效之日起三十日内履行。二、本诉被告谭红成应支付本诉原告顾凤兴自2018年9月1日起至实际返还房屋之日止、按41000元/年标准计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022014988）三、驳回本诉原告顾凤兴的其他诉讼请。四、驳回反诉原告谭红成的全部诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取1067元，由本诉原告顾凤兴负担67元、本诉被告负担1000元；反诉案件受理费减半收取为1650元，由反诉原告负担。上述款项分别为本诉原告及反诉原告预交，本院均不予退还，各方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  孙 明人民陪审员  王培生人民陪审员  邵玲玲二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈曹懿