云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2577号原告：杨曙滨，男，1966年10月30日出生，白族，住云南省大理市。原告：闫朝晖，女，1970年2月3日出生，白族，住云南省大理市。二原告共同委托诉讼代理人：杨永红，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被告：孙建平，男，1973年9月10日出生，汉族，住云南省大理市。被告：赵高燕，女，1977年3月26日出生，白族，住云南省大理市。原告杨曙滨、闫朝晖与被告孙建平、赵高燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨曙滨、闫朝晖及其委托诉讼代理人杨永红，被告孙建平到庭参加诉讼，被告赵高燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行与二原告达成的《购房协议》，配合原告办理房屋过户手续。2、因二被告对第三人负有债务，将房屋抵押给第三人，二原告愿意代二被告向第三人清偿债务，以解除房屋抵押，最终取得房屋所有权。3、本案的全部诉讼费用由二被告承担。诉讼中，二原告变更诉讼请求为：1、要求解除二原告与二被告签订的《购房协议》及《补充协议》；2、判令二被告双倍返还定金600,000元并承担二原告的装修损失14,600元；3、诉讼费（含案件受理费、保全费、诉讼保全保险费）由二被告承担。事实和理由：2017年7月,原告闫朝晖通过“58同城网站”得知被告售房的消息后，二原告与二被告经多次协商，2017年6月30日，二原告与二被告签订了《购房协议》，约定二被告将位于大理市下关镇“正阳时代广场T幢23号1-4层房产”作价2,516,000元出售给二原告，二原告应于2017年7月4日前交付定金300,000元，二被告收到定金后将房产证交由二原告，二原告持证向银行抵押贷款用以支付剩余房款。协议签订后，二原告向二被告分三次支付了共计300,000元定金，二被告出具了收条，但二被告在交付产权证明时却以各种理由搪塞，一直未交付。经二原告多次催促，2017年9月1日双方又签订了《补充协议》，约定二被告于2017年9月20日前将房产证交给二原告办理过户手续，《补充协议》签订后二被告仍未交付房产证。2017年10月4日，二被告将涉案房屋移交给二原告使用，二原告经装修后用于经营照相馆。2017年10月12日，二原告及二被告再次签订了《购房补充协议》，二被告对交房情况进行了确认，二被告承诺尽快交付房产证配合二原告办理过户登记。由于二被告一直拒绝办理房产证，2019年年初，二原告欲向法院起诉，经查询才得知该套涉案房屋早在2016年就被二被告抵押给了钟兴洪，钟兴洪又将债权转让给案外人龚小书。案外人龚小书为实现抵押权于2018年8月起诉二被告，大理市人民法院判决以该套房屋实现案外人龚小书的抵押权，为维护自己的合法权益，二原告提起诉讼。被告孙建平辩称：如二原告不申请解除合同，我尽力与第三方解除我的债务纠纷和抵押；如果二原告请求解除合同，我也同意。对于二原告解除合同请求的返还双倍定金我不同意支付，我交房给二原告使用房屋也产生租金，对于装修费以及诉讼费被告不承担。。被告赵高燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。二原告针对其诉讼请求提交以下证据：1、原告《身份证》复印件各1份，以证明二原告的身份情况。2、被告孙建平《身份证》复印件1份，以证明被告孙建平的身份情况。3、《购房协议》原件1份、《购房补充协议》原件2份，以证明二原告与二被告于2016年6月30日签订《购房协议》，并于2017年9月1日、2017年10月12日签订《购房补充协议》，约定二被告将房屋出售给二原告，并对价格、货款支付方式、定金、房屋交付时间、过户时间等作约定的情况。4、《收条》原件3份，以证明原告于2017年6月30日、2017年7月1日、2017年7月4日分三次向二被告支付定金300,000元情况。5、《房权证》复印件1份，以证明案涉房屋产权属二被告所有，以及二被告将《房权证》复印件交付给二原告的情况。6、《建筑（装饰）工程合同书》原件1份、收据原件2份，以证明二被告于2017年10月4日将房屋交付给二原告使用，二原告接收房屋后对房屋进行装修，支出装修费14,600元的情况。7、照片7张，以证明二原告实际使用、管理涉案房屋的情况。8、《房屋信息查询摘抄表》（加盖不动产交易中心印章的打印件）1份，以证明二被告在出售房屋前已将房屋抵押给他人，二被告与二原告签订合同时隐瞒房屋已设立抵押的情况。9、大理市人民法院（2018）云2901民初2612号《民事判决书》打印件1份，以证明二被告对第三人龚小书负有债务，并以房屋抵押担保，因二被告不能履行债务，第三人诉至法院，大理市人民法院判决二被告以涉案房屋实现第三人的抵押权。10、《保全费收据》、《财产保全责任险收据》原件各1份，证明二原告申请财产保全支出的费用。经质证，被告孙建平对原告提交的证据三性均无异议。被告孙建平未提交证据。本院认为，被告赵高燕未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。原告提交的证据均真实合法，与本案有关联性，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的有效证据及二原告与被告孙建平在庭审中的陈述，本院确认本案如下法律事实：二原告系夫妻，二被告系夫妻。2017年6月30日，二原告与二被告签订了《购房协议》，约定二被告将位于大理市的房屋（房屋所有权证编号201201342，建筑面积220.62平方米）出售给二原告。付款方式：于2017年7月4日交付定金300000元；放贷款之日交付1716000元；尾款500000元于过户之日后15至30日交付。办理产权所需的税费，依照约定各自支付。违约责任：如果二被告违约，拒绝将房屋出售给二原告，应向二原告赔偿所付定金的5倍；二原告违约，没有向二被告购买房屋，应向二被告赔偿所附定金的5倍。2017年9月1日，二原告与二被告又签订了《购房补充协议》，载明，二被告于2017年9月20日前将涉案房屋的房产证交付二原告办理过户，二被告承诺涉案房屋来源合法，产权完整，不存在债权债务纠纷；逾期不能交付房产证，不能办理房屋过户手续时，即视为违约，二被告愿意退还二原告定金300000元，并按双方购房合同的约定向二原告支付违约金。由于二被告未能在2017年9月20日前办理房屋过户手续，2017年10月12日，二原告与二被告又再签订了《购房补充协议》，二被告向二原告承诺涉案房屋产权仍属二被告所有，未转移给他人，也未再向第三方出售；二被告于2017年10月4日前将房屋转移给二原告使用，如最终不能办理房屋过户，导致二原告购房目的不能实现，二被告在之前约定的基础上额外赔偿二原告100000元的违约金。《购房协议》签订后，二原告向二被告于2017年6月30日支付了90000元、7月1日支付了160000元、2017年7月4日支付了50000元。二被告于2017年10月4日将房屋交付给二原告使用至今。另查明，2016年4月17日，二被告以涉案房屋为抵押向案外人钟兴洪借款220,000元，借款期限49天，借款到期后，二被告未能如期向案外人钟兴洪归还借款本息。2017年3月14日，案外人钟兴洪与案外人龚小书签订了《债权转让协议书》，案外人钟兴洪将其对二被告享有的债权以及抵押权全部转让给案外人龚小书，并告知本案二被告。2018年8月，案外人龚小书为实现其对二被告的债权以及抵押权，向本院提起诉讼，经本院审理作出了（2018）云2901民初2612号民事判决书，判令二被告向案外人龚小书偿还借款本金189,600元以及自2018年5月18日起至款项付清之日止2%计算的利息；案外人龚小书对涉案房屋享有拍卖、变卖所得款项优先受偿权。该案判决生效后，案外人龚小书申请对该案强制执行，并申请对涉案房屋查封。再查明，二被告因与案外人其他人存在其他债务，涉案房屋被案外人张朝清、曲靖市商业银行股份有限公司大理分行申请轮候查封。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。本案原告与被告签订的《购房协议》及两份《购房补充协议》依法成立，对当事人具有法律约束力，但合同约定的转让标的物为不动产物权，未经登记，物权转让不发生法律效力。现因诉争房屋所有权被人民法院查封，无法实现合同目的，二原告要求解除《购房协议》及《购房补充协议》，被告孙建平无异议，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方约定二原告应于2017年7月4日交付定金300,000元，在合同实际履行过程中，二原告已按约定在2017年7月4日，向二被告足额支付300,000元定金。由于双方签订《购房协议》及两份《购房补充协议》时，二被告向二原告承诺，产权完整，不存在债权债务纠纷，但根据庭审查明案件事实，涉案房产存在多次查封，在二被告承诺的期限未能协助二原告办理过户登记，致使合同目的不能实现，二原告要求解除合同，由二被告返还双倍定金有事实以及法律依据，本院予以支持。二原告已经主张双倍返还定金，再主张装修损失属于重复主张，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨曙滨、闫朝晖与被告孙建平、赵高燕签订的《购房协议》、二份《购房补充协议》；二、被告孙建平、赵高燕于本判决书生效之日起十日内双倍返还原告杨曙滨、闫朝晖购房定金600,000元；三、驳回原告杨曙滨、闫朝晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,928元、保全费5,000元，由被告孙建平、赵高燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼审 判 员  龚 文人民陪审员  戴月雄二〇一九年十一月八日书 记 员  李晓松