新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0701民初927号 原告：李玉珍，女，1939年5月5日出生，住新疆奎屯市。 委托诉讼代理人：李高雄，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚建强，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被告：新疆天北房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊犁州奎屯市绿荷里**，统一社会信用代码91654003592804722N。 法定代表人：于水勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵海荣，新疆韩佩春律师事务所律师。 原告李玉珍与被告新疆天北房地产开发有限责任公司（以下简称天北房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉珍的委托诉讼代理人李高雄、被告天北房地产公司的委托诉讼代理人赵海荣到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，本案延长审理期限二个月。本案现已审理终结。 李玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除李玉珍与天北房地产公司于2013年9月16日签订的房屋拆迁安置补偿协议书；2.判令天北房地产公司赔偿李玉珍安置房折算款259,860元、安置补助费41,400元，合计301,260元；3.判令天北房地产公司支付李玉珍违约金100,000元；4.本案诉讼费、邮寄费、律师费20,800元由天北房地产公司承担。事实和理由：2013年9月16日，李玉珍与天北房地产公司签订了房屋拆迁安置补偿协议书，主要内容为：天北房地产公司拟就奎屯市准噶尔路以北、龙飞街以西整体开发，以置换补偿的方式对李玉珍进行拆迁安置，开发项目名称为天北丽景水岸小区。李玉珍在拆迁范围内有两间房屋，天北房地产公司为李玉珍置换65.29㎡二楼房屋1套，安置费7200元已全部抵房款，天北房地产公司负责拆迁，房屋面积以开盘价为准互补；过渡期自协议生效之日至2015年8月30日，选择自行过渡安置的，天北公司应当按协议第七条向李玉珍支付临时安置补助费7200元，在拆迁动工前15日内领取，已抵房款；任何一方未履行协议项下的任何一项条款均被视为违约，违约方除应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失外，还应承担100,000元违约金，诉讼或仲裁费以及合理的调查费、律师费等相关费用。天北房地产公司为李玉珍支付安置费直到交工为止。协议签订后，李玉珍的房屋已交由天北房地产公司拆除，至今天北房地产公司未开发协议所涉项目，也未向李玉珍交付房屋。李玉珍为维护其合法权益，诉至法院，请求依法支持李玉珍的全部诉讼请求。 天北房地产公司辩称，天北房地产公司与李玉珍签订房屋拆迁安置补偿协议书后，拆迁了李玉珍的房屋是事实，但李玉珍主张天北房地产公司未开发协议所涉项目以及交付房屋而主张解除上述协议书，并按照货币补偿方式赔偿其拆迁安置补偿款、违约金和相关损失的诉求，违反双方约定，也无事实和法律依据，理由如下：第一、天北房地产公司并未违约，且仍然有合同履行能力，李玉珍主张解除房屋拆迁安置补偿协议书没有法律依据。双方签订的上述协议书约定以房屋产权调换方式进行补偿，补偿房屋为农七师天北丽景水岸小区期房，该小区于2015年7月建成并达到合同约定的交付条件，同批次拆迁户193家，已安置补偿、签订购房协议等有188家，安置率97.4%，不存在未开发项目不能履行补偿安置协议的情况。天北房地产公司多次向李玉珍提供符合条件的房产，其均以面积大、户型不好等理由拒绝，不办理安置购买手续。且协议书未约定最后选房时间，起诉前一个月天北房地产公司依然提供房源，但李玉珍还是不满意。天北房地产公司至今仍然有履行合同的能力，不存在履行不能的情况，故天北房地产公司并未违约，李玉珍主张解除房屋拆迁安置补偿协议书没有法律依据。李玉珍现已年迈，其子女希望其去内地发展，且2014年后奎屯市房价下跌，故李玉珍希望用货币补偿代替产权调换的诉求违反协议书的约定。第二、李玉珍应得的拆迁安置补偿款应为193,280元（200,480元-7200元）。第三、李玉珍主张每年的安置费是7200元，而天北房地产公司仅认可2013年9月16日至2015年8月30日期间的安置费为7200元。根据双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书第7.2、7.3条的约定，可以看出安置补偿费每月为300元，而不是李玉珍主张的每月600元，其以600元标准计算安置费错误，且李玉珍多次看房均不定房，属自行扩大损失的行为。除7200元外，增加部分的安置费不应由天北房地产公司承担。第四、过渡期不是交房期，过渡期后李玉珍没有选定房屋，由天北房地产公司支付其安置补偿费，但李玉珍多次拒绝为其选定的房屋，因此天北房地产公司不存在违约行为，即使存在违约情形，李玉珍主张的违约金也明显过高，依法予以调整，应该以实际损失即安置费每月300元进行补偿，但综合考虑房价下跌等因素，总体来说李玉珍没有损失，反而有盈利。故李玉珍主张100,000元违约金的请求，没有事实及法律依据。第五、李玉珍主张的律师费按照房屋拆迁安置补偿协议书的约定，应由违约方承担。综上理由，双方约定以产权调换补偿方式补偿李玉珍，但其不能因为房屋市场价格下跌就认为天北房地产公司违约，起诉解除房屋拆迁安置补偿协议书，法律不能支持任何一方因违约而获利，故请求驳回李玉珍的诉讼请求。另外，从案结事了解决纠纷出发，天北房地产公司提供两套房屋供李玉珍选房，房屋建成于2015年7月，各为丽景水岸2楼，面积81㎡、丽景水岸3楼，面积66㎡，随时可以去看房，请法庭予以考虑。 本院经审理认定事实如下： 1.2013年9月16日，天北房地产公司作为甲方，李玉珍作为乙方，双方签订一份房屋拆迁安置补偿协议书，内容为，甲方拟就奎屯市准噶尔路以北、龙飞街以西（原修造厂和医院家属区平房）整体开发，拟以置换补偿的方式对乙方进行拆迁安置，开发项目名称为新疆农七师天北·丽景水岸小区，开发项目地点位于新疆农七师131团准噶尔路以北、龙飞街以西，乙方在拆迁范围内有房屋2间，建筑面积65.7㎡，产权属于自建住房，乙方房屋拆迁补偿选择房屋产权调换方式。甲方提供位于新疆农七师天北·丽景水岸小区的期房一至六层，产权调换房屋楼层的确定方法为：乙方房屋加安置费7200元已全部折算为房款，甲方为乙方置换二楼65.29㎡二楼房屋1套，甲方负责拆迁（门窗归甲方所有），房屋面积以开盘价为准互补。协议书第七条房屋产权调换的过渡安置约定，过渡方式选择自行过渡安置，过渡期限自本协议生效之日至2015年8月30日，选择自行过渡安置的，甲方应当按本协议第七条的约定向乙方支付临时安置补助费7200元整，在拆迁动工前15日内领取。合同第八条约定，乙方应在本拆迁安置补偿协议生效之日起7日内将被拆迁房屋交给甲方拆除。协议书第十条违约责任约定，任何一方未履行本协议项下的任何一项条款均被视为违约，违约方除应承担因自己的违约行为而给守约方造成经济损失外，还应承担100,000元违约金，但因不可抗力政府行为规划调整等因素，导致拆迁无法完成的不构成违约。如因乙方行为侵害第三方合法权益，乙方应负责处理并承担所有责任，因此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。本协议所称之损失包括实际损失和协议履行后可以获得的利益，诉讼或仲裁费以及合理的调查费、律师费等相关费用。天北房地产公司为李玉珍支付安置费直到交工为止。协议书第十二条约定，本协议经双方签字或盖章之日即生效。上述协议约定由天北房地产公司为李玉珍置换二楼房屋1套面积65.29㎡，是按照主房置换折算236,520元（65.7㎡×1.2×3000元）、附房砖木结构置换折算14,500元（29㎡×500元）、附房土木结构置换折算8840元（44.2㎡×200元）、过渡安置费7200元，合计为267,060元÷4090元（二楼单价）计算得出。 2.天北房地产公司于2013年9月16日给李玉珍出具收条一份，内容为：今收到户主李玉珍门牌号×房屋手续房产证原件1份、规划许可证1份。房产所有证载明所有权人为张干杰，建筑时间1989年，建筑面积为62.1㎡，产权来源为产权过户，由原产权人符锁海过户给张干杰；规划建设许可证载明的建筑面积为56㎡，占地面积118.1㎡。 3.上述房屋拆迁安置补偿协议书签订后，李玉珍的房屋已交由天北房地产公司拆除。 4.天北房地产开发有限公司选房登记表上，选房人李玉珍选房时间为2016年12月3日栏内选房意见为空白。李玉珍认可本案起诉前，天北房地产公司曾带其选过房，双方未形成一致意见。 5.李玉珍因本案诉讼支出律师代理费20,800元、邮寄费99元。 上述事实，有双方当事人陈述，李玉珍提交的房屋拆迁安置补偿协议书、收条、拆迁房屋折算置换65.29元㎡的计算清单、律师代理费发票、特快专递邮件收据，天北房地产公司提交的房屋拆迁安置补偿协议书、房产所有证及规划建设许可证（均系复制件，经核对均与原件无异）、选房登记表复制件（经核对与原件无异）、出庭证人吴保华的证言在卷佐证，本院予以确认。 另对当事人提交的其他证据，本院认证意见如下： 1.李玉珍提交的民事判决书复制件，因该份民事判决书所涉房屋拆迁安置补偿协议书的被拆迁人与本案所涉房屋拆迁安置补偿协议书的被拆迁人不相同，故本院仅对真实性、合法性予以确认，与本案的关联性不予确认。 2.天北房地产公司提交的安置房折算款的计算清单（上面部分为高层、下面部分为多层），因李玉珍认可计算清单上面部分的计算方式，结合天北房地产公司提供的出庭证人吴保华的证言称双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书约定的置换二楼65.29㎡是按267,060元÷4090元计算得出，本院予以确认；该清单下面部分为计算多层的计算方式，系该公司单方所列，李玉珍不认可，故本院在本案中不予确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”李玉珍与天北房地产公司签订的房屋拆迁安置补偿协议书是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……（二）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……。”双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书第七条房屋产权调换的过渡安置约定，过渡方式选择自行过渡安置，过渡期限自本协议生效之日至2015年8月30日，选择自行过渡安置的，甲方应当按本协议第七条的约定向乙方支付临时安置补助费7200元整，在拆迁动工前15日内领取。从上述协议书第七条的约定内容可以看出，天北房地产公司向李玉珍交房的日期应为2015年8月30日，天北房地产公司至今未向李玉珍交付符合房屋拆迁安置补偿协议书约定的65.29㎡楼房（二楼），而李玉珍原先的住房早已被拆除，虽天北房地产公司辩称仍可提供建成于2015年7月的2套房屋，各为丽景水岸2楼，面积81㎡、丽景水岸3楼，面积66㎡，但与该协议书约定的楼层及面积差距太大，李玉珍签订该协议书的目的已不能实现，故对其主张解除双方于2013年9月16日签订的房屋拆迁安置补偿协议书的请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，天北房地产公司已将李玉珍的住房拆除，应当赔偿其损失。庭审查明，双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书中明确约定，由天北房地产公司给李玉珍置换面积65.29㎡的二楼房屋1套，是按照267,060元（包括过渡安置费7200元）计算得出，故天北房地产公司应赔偿李玉珍损失应为259,860元（267,060元-过渡安置费7200元），李玉珍主张天北房地产公司赔偿其安置房拆迁款，应表述为损失259,860元的请求，本院予以支持。 双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书第十二条明确约定，本协议经双方签字或盖章之日起即生效，而该协议书签订日期为2013年9月16日；第七条已明确约定过渡期限自本协议生效之日至2015年8月30日，临时安置补助费为7200元整，故该7200元应为2013年9月16日至2015年8月30日期间，即23.5个月的临时安置补助费，则临时安置补助费每月应计算为306元（7200元÷23.5个月），故从2013年9月16日至李玉珍主张截止的时间即2019年6月，为便于计算，取整至2019年6月15日止，天北房地产公司应支付李玉珍临时安置补助费21,114元（306元×69个月），李玉珍主张临时安置补助费的超出部分，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”天北房地产公司至今仍未履行向李玉珍交付符合房屋拆迁安置补偿协议书约定的房屋，已构成违约，应当支付李玉珍违约金。庭审中天北房地产公司已请求减少违约金，且李玉珍未举证证明因天北房地产公司的违约行为给其造成经济损失的相关证据，其经济损失无法确定，鉴于庭审中李玉珍也认可天北房地产公司曾带其选过房，但双方最终未就选房达成一致意见，故本院综合衡量合同履行程度、当事人的过错，预期利益等，酌情确认李玉珍主张的违约金应计算为76,854元[259,860元×年利率6%÷12个月×45.5个月(2015年8月30日至2019年6月15日)×130%]，李玉珍主张违约金的超出部分，本院不予支持。 因双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书第十条约定，违约一方应承担守约方的经济损失中包括有律师费，故根据本院支持李玉珍诉请的比例，由天北房地产公司赔偿其律师代理费18,549元，李玉珍主张该项请求的超出部分，本院不予支持。 另李玉珍因本案诉讼支出的邮寄费99元，是其因本案诉讼产生的实际经济损失，应由天北房地产公司赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项，第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告李玉珍与被告新疆天北房地产开发有限责任公司于2013年9月16日签订的房屋拆迁安置补偿协议书； 二、被告新疆天北房地产开发有限责任公司应于本判决生效后二十日内赔偿原告李玉珍损失259,860元，支付原告李玉珍临时安置补助费21,114元、违约金76,854元，并赔偿原告李玉珍经济损失代理费18,549元、邮寄费99元，合计376,476元； 三、驳回原告李玉珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3815元（已减半收取），由原告李玉珍负担413元；被告新疆天北房地产开发有限责任公司负担3402元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判员  沈建琴 二〇一九年十一月二十二日 书记员  李 洋 1