广西壮族自治区天峨县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1222民初482号 原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司天峨县支行，住所地：天峨县六排镇大桥路18号，统一社会信用代码：914512229009920093。 法定代表人：韦盛国，该支行行长。 委托诉讼代理人：韦云雷，广西弘生联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫友法，广西科悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：全红水，男，1966年10月3日出生，壮族，住天峨县。 被告（反诉原告）：韦业胜，男，1976年7月11出生，壮族，住广西天峨县。 二被告共同委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 被告：贺必祥，男，1965年5月17日出生，汉族，住天峨县。 被告：蔡维坚，男，1964年3月出生，汉族，住河池市金城江区。 第三人：廖双海，男，1957年8月27日出生，汉族，住广西天峨县六排镇城东路167号，现住天峨县。 原告中国农业银行股份有限公司天峨县支行与被告韦业胜、全红水、贺必祥、蔡维坚，第三人廖双海返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告中国农业银行股份有限公司天峨县支行及其委托诉讼代理人韦云雷、莫友法，本诉被告韦业胜、全红水及其委托诉讼代理人谭振猛，本诉被告贺必强，第三人廖双海到庭参加诉讼，本诉被告蔡维坚经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令四被告立即把侵占原告的位于天峨县六排镇塘英大道的综合楼（房屋所有权证：峨房权证天峨字第××号，国有土地使用证号：峨国用（2010）第011号）交还给原告；2.判令本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：位于天峨县综合楼（房屋所有权证：峨房权证天峨字第××号，国有土地使用证号：峨国用（2010）第011号）是原告的合法财产，原告分别于2010年3月19日、3月23日依法取得了该房地产的国有土地使用权证和房屋所有权证，成为该栋房产的所有权人。但四被告却强行占用、出租原告的该栋房地产多年，原告多次与四被告交涉，要求四被告停止侵占行为，交还侵占房产，但被告对原告的要求不予理睬，仍继续强行占用、出租原告的房产。被告的行为导致原告无法正常使用该房产，致使原告蒙受重大经济损失。根据《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，特诉至贵院，请求人民法院判令四被告停止侵害、排除妨碍、返还财产。望贵院支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 本诉原告为证明其事实理由，在举证期限内提供如下证据：1.企业法人业执照； 2.法定代表人身份证明； 3.法定代表人身份证，证据1-3证明原告的基本情况。 4.房屋所有权证（峨房权证天峨字第××号）； 5.国有土地使用证（峨国用（2010）第011号），证据4-5证明涉案综合楼房地产是原告的合法财产，原告以取得合法的权利证书。 6.相片，证明被告侵占原告的房产的事实。 本诉被告全红水、韦业胜辩称，二被告是依据合同合法占有使用，协议书经过原告的认可且适用期限双方并未明确约定，所以原告请求返还房屋缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本诉被告全红水、韦业胜为其辩解，在举证期限内提交以下证据： 1.身份证复印件，证明诉讼主体资格适格； 2.协议书，证明本诉原告同意如本诉被告的工程材料款无法得到清偿，本诉被告有权继续使用综合楼。 本诉被告贺必祥辩称，不应该返还综合楼，本诉原告还欠我们的材料款，现在我们使用房屋是抵扣材料款。 被告贺必祥为其辩解，没有提交任何证据。 本诉被告蔡维坚经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，视为自动放弃答辩、举证、质证的和法庭辩论权利。 第三人廖双海辩称，2003年6月19日第三人为原告的法律顾问，受原告法定代表人吴林华委托，起草了甲方为第三人，乙方为全红水的《协议书》。之后第三人作为原告的法律顾问到期，双方解除了法律顾问协议。根据2003年6月19日《协议书》规定，由乙方与原告产生法律关系，第三人不再参与，因此本案与第三人没有关系。 第三人为其辩解，没有提交任何证据。 反诉原告韦业胜、全红水向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告将位于天峨县六排镇塘英大道90号的综合楼一至四楼继续给反诉原告使用；二、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2001年反诉被告兴建位于天峨县六排镇塘英大道90号的综合楼时因资金不足，由案外人唐小明垫资修建，唐小明在兴建该综合楼过程中拖欠反诉原告工程材料款42.8万元。为解决修建该综合楼产生的债务问题，由时任反诉被告法律顾问廖双海（本诉第三人）出面协调。经协商，唐小明同意将其垫资修建的该综合楼所取得的经营权转让给廖双海，廖双海代其偿还反诉原告的工程材料款。2003年6月19日第三人作为甲方与反诉原告及本诉被告贺必祥、蔡维坚作为乙方签订《协议书》，主要内容约定：一、乙方无偿使用及出租该综合楼一层至四层18个月，用以支付唐小明的欠反诉原告工程材料款的利息；二、乙方使用期满后，如甲方仍无力代唐小明偿还所欠乙方工作材料款的，乙方有权再继续使用该综合楼和一至第四层，房租按当时市场价的50﹪交给甲方（租金仅限能够出租的前提下支付）…如甲方已一次性代唐小明偿还所欠乙方工程材料款的，则乙方不再享有该综合楼的使用权。该协议书已经被反诉被告签字盖章认可，协议签订后，廖双海一直未能代唐小明偿还所欠工程款，反诉原告依协议约定继续使用该综合楼的第一至第四层。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告法律顾问所签订的协议书已取得反诉被告的追认，该协议合法有效，反诉被告应当履行其追认协议书约定的义务，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，恳请法院予以支持。 反诉原告为证据其事实与理由，提交的证据与其本诉被告提交的证据一致。 反诉被告为其辩解理由，提交如下证据： 1.2001年8月19日房屋租赁合同书，证明：唐小明承建农行综合楼1至3层主体，建成后租用除1楼56平方米作储蓄的外的全部1至3层；租期10年（2002开业日至2012年开业日对应），现已超出唐小明合法使用年限；年租金为22.5万元；在工程验收合格后扣除第一年租金冲抵部分工程款；第2年至第10年租金，第年一个月5日前支付；现已超出唐小明能合法使用的年限； 2.2002年1月17日房屋租赁合同书，证明唐小明投资兴建涉案综合楼4—6层主体及装修，之后可无偿使用10年，10年后无偿交付农行，现已超出唐小明能合法使用的年限； 3.2002年10月9日结算清单，证明综合楼工程，农行多付给唐小明工程款30万元； 4.2002年10月9日协议书，证明：唐小明不能履行2001年8月19日合同；原告同意唐小明把涉案综合楼的权利义务（租赁权）转让给第三人廖双海；唐小明从原告处多领取了30万元工程款从廖双海给的转让示中支付； 5．2002年11月17日桂龙大酒店买卖合同，证明：廖双海从唐小明处转让得桂龙大酒店10年租赁权（经营权），经营10年之后所有权、经营权归原告所有；廖双海应付给唐小明转让款35万元并承担唐小明的债务。 以上5份证据共同证实：1.对综合楼1-3层，唐小明因建设施工，享有10年的承租权，第一年的租金抵扣工程款，之后九年的租金每年第一个月5日前支付，年租金为22.5万元；2.对综合楼4-6层，唐小明因出资建设，享有10年的承租权，用工程款抵作租金，不需另付租金；3.唐小明把自己对综合楼享有的承租权转让给廖双海，廖双海对综合楼享有的权利义务只能在原唐小明对综合楼享有的权利义务范围之内；4.2012年年底之后廖双海对综合楼已不再享有任何权利，无权对综合楼作任何处分。 6.反诉原告提交的协议书，我们作为我们的证据材料提交，证实2012年以后，被告无权使用综合楼，应当依法返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉被告、第三人廖双海对本诉原告提交的6份证据三性没有异议；本诉原告对本诉被告（反诉原告）提交的2份证据三性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：反诉原告对反诉被告提交的5份证据的关联性有异议，认为2003年6月19日反诉原告与第三人廖双海签订的协议，并得到反诉被告追认，在此之前的证据材料与本案没有关联性。本院认为，反诉被告针对反诉部分事实提交的6份证据，证明了涉案综合楼承建时农行与唐小明的权利义务约定，以及因唐小明资金紧缺，将综合楼进行转租的相关证明材料，6份证据反映了本案的来龙去脉，与本案具有关联性，因此本院对反诉被告提交的6份证据予以采信。 经过开庭质证，本院确认以下法律事实，2001年8月19日本诉原告与唐小明签订《房屋租赁合同》，主要内容约定：本诉原告将在天峨县塘英开发区兴建一栋占地面积1000㎡综合楼，唐小明自愿承建该综合楼并租赁作为大型娱乐城（桂龙大酒店），本诉原告将该综合楼除第一层56㎡作储蓄所外，全部租赁给唐小明作娱乐城，唐小明自愿承建该综合楼第一层至第三层主体工程，租赁时间十年，综合楼产权归本诉原告所有。2002年1月17日本诉原告与唐小明又签订了《房屋租赁补充合同书》对2001年8月19日双方签订的租赁合同进行补充：1、唐小明自愿全部投资四至六层的主体及装饰工程量款，其所投入四至六层的工程款不向本案本诉原告索取，所有费用全部由唐小明承担；2、唐小明投资修建的四至六楼，本诉原告无偿提供唐小明使用十年，在这十年期间，本诉原告不向唐小明收取任何费用，在唐小明使用十年后，无偿还给本诉原告；3、其他条件均依照原签订的房屋租赁合同执行。综合楼建成后，唐小明欠本诉被告材料款42.8万元。2002年10月9日唐小明与本诉原告进行对账结算，唐小明确认尚欠本诉原告30万元，并出具了天峨县塘英综合楼与唐小明账务结算总清单。同日，本诉原告作为甲方，第三人廖双海作为乙方，唐小明作为丙方签订了《协议书》，内容约定：唐小明承建天峨县农行塘英开发区综合楼，主体已完工，装修完成60﹪，由于市场及资金等各方面原因，无法继续进行装修及营业，不能履行和中国农业银行天峨县支行2001年8月19日签订的合同，经三方协商，特定如下条款：一、唐小明自愿把该综合楼十年经营权转让给廖双海，具体转让价由唐小明与廖双海协商决定；二、农行天峨县支行同意唐小明将该综合楼十年经营权转让给廖双海，三方签字后，该综合楼的房租等一切事务由农行与廖双海协商决定，原农行与唐小明签订的各种合同协议自三方签字后全部作废；三、唐小明与农行进行该综合楼的账务结算后唐小明尚欠农行的30万元，由唐小明与廖双海签订合同后，从廖双海给唐小明的资金中一次性归还农行。乙方落款处，有廖双海、全红水、韦业胜签名。2002年11月17日，唐小明与廖双海签订《桂龙大酒店买卖合同书》，主要内容约定：唐小明自行投资兴建的天峨县农业银行2882平方米综合楼（十年经营后所有权归天峨县支行）、整栋楼的装修部分、装置的酒店用具、用品及半成品、置放于综合楼的所有财产、材料出售给廖双海，价款35万元。2003年6月19日第三人廖双海作为甲方与全红水、蔡维坚、贺必强、韦业胜签订《协议书》，主要内容约定：天峨县农行将塘英综合楼交唐小明施工，现由甲方承包经营使用，由于唐小明尚欠乙方工程材料款42.8万元，而甲方又暂时无法代唐小明支付此欠款。因此，经双方协商，甲方同意乙方无偿使用及出租该综合楼一至四层楼房，无偿使用期限为18个月（2003年7月15日至2005年1月15日），用以支付唐小明欠乙方工程材料款的利息，乙方无须交纳任何租金；在乙方使用期限内，如甲方须将综合楼卖出或转租，乙方须交出综合楼的第一至四层楼房使用权，乙方不得要走该楼内所购的物品及室内装修。一旦农行及甲方将综合楼卖出，甲方必须一次性归还清所欠乙方的材料款。如该综合楼不能卖出而须转租给另一客商，该综合楼无论租出任何一层或一至四层，甲方都应把出租所得租金全额交给乙方作甲方偿还乙方的材料款，否则乙方可以拒绝交出该综合楼的使用权；乙方使用期满后，如甲方还无能力代唐小明偿还欠乙方的工程材料款，则乙方有权再继续使用该综合楼的第一至四层楼房，房租按当时市场价的50％交甲方（在能够租出去的前提下按实际租出金额的50％上交，如无法租出则不受以上条件所限），甲方收到租金后按70％返还乙方，作为归还原欠乙方材料款。如甲方已一次性代唐小明偿还欠乙方的工程材料款，则乙方不再享有该综合楼的使用权，乙方所购物品及装修不得要走，但甲方必须按甲乙双方认要的购物品及装修清单按五折结算给乙方，如乙方继续使用，则须另与甲方协商租用事宜。本诉原告作为综合楼产权持有单位，在协议上签字盖章，同意甲乙的协议。 本院认为，2001年8月19日本诉原告与唐小明签订了《房屋租赁合同书》及2002年1月17日签订的《房屋租赁补充合同书》，双方形成房屋租赁法律关系，合同约定租赁期限为10年，即2002年至2012年。2002年10月9日，本诉原告与唐小明、第三人廖双海签订《协议书》，本诉原告同意唐小明将综合楼转租给第三人廖双海，租赁期为十年。2002年11月17日廖双海与唐小明针对该综合楼桂龙大酒店的装修、酒店用品、用具等财产签订了买卖合同，同时约定了债务承担。2003年6月19日，因第三人廖双海未能代唐小明偿还本诉被告的工程材料款，因此约定将2003年7月15日至2005年1月15日共计18个月承租期给本诉被告无偿使用，以付唐小明欠本诉被告的工程材料款利息，同时约定本诉被告使用期满后，如廖双海还无能力代唐小明偿还本诉被告工程材料款，则本诉被告有权再继续使用该综合楼…。第三人的转租行为，本诉原告在协议书上签字同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，本案第三人廖双海与本诉被告对转租期限虽然没有具体约定，但对转租期限约定了附加了条件，出租人与承租人也未就转租期限作另外约定，因此本诉被告承租使用涉案综合楼最长不能超过十年，即承租时限应到2012年止。关于第三人廖双海主张其作为本诉被告时任法律顾问，受时任法定代表人委托，签订上述合同，但第三人未提供相关的证据材料及授权委托书，因此，本院对第三人的主张不予以采信。本案本诉原告诉权属于权利竞合，本诉原告既可以根据《中华人民共和国合同法》提起违约之诉，也可以根据《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国物权法》的规定提起侵权之诉，本诉原告选择侵权之诉，是对其诉讼权利的处分。本诉被告在转租合同期满后，仍占有租赁物，构成无权占有，侵害了本诉原告的物权，因此，本诉原告要求本诉被告将涉案综合楼返还给本诉原告的诉讼请求，具有实事和法律依据，本院予以支持。反诉原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条《中华人民共和国侵权责任法》十五条第一款第四项的规定判决如下： 一、本诉被告全红水、韦业胜、贺必祥、蔡维坚于本判决生效之日起十日内，将位于天峨县六排镇塘英大道的综合楼（房屋所有权证号：峨房权证天峨字第××号，国有土地使用证号：峨国用（2010）第011号）返还给本诉原告中国农业银行股份有限公司天峨县支行； 二、驳回反诉原告全红水、韦业胜的诉讼请求。 本诉案件受理费500元（本诉原告已预交），由本诉被告负担500元，反诉案件受理费500元（反诉原告已预交），由反诉原告负担500元。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  邓世伦 审 判 员  莫日蒙 人民陪审员  黄光崇 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  刘 婷 本判决引用法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物 2.《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： … （四）返还财产； …