沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初9563号原告（反诉被告）：许安乐，男，1980年5月23日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张学东，辽宁才宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：王锡春，男，1968年2月12日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王英飞，辽宁湘辉律师事务所律师。第三人：沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室，住所地沈阳市沈河区南通天街**。负责人：曾大雷，任主任。委托诉讼代理人：苗恩利，男，1960年1月26日出生，汉族，住址沈阳市沈河区南乐郊路**1-2-1，系沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心职工。委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师说事务所律师。第三人：沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心，，住所地沈阳市沈河区南通天街**法定代表人：孙永和，任主任职务。委托诉讼代理人：苗恩利，男，1960年1月26日出生，汉族，住址沈，住址沈阳市沈河区南乐郊路**1-2-1区国有土地房屋征收补偿服务中心职工。委托诉讼代理人：温澄，辽宁鑫成律师说事务所律师。原告（反诉被告）许安乐因与被告（反诉原告）王锡春房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）辽0103民初11789号民事判决，向辽宁省沈阳市中级人民法院提起上诉，辽宁省沈阳市中级人民法院于2019年3月21日立案，2019年5月9日作出（2019）辽01民终5971号民事裁定，撤销本院（2018）辽0103民初11789号民事判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许安乐及其委托诉讼代理人张学东、被告（反诉原告）王锡春的委托诉讼代理人王英飞，第三人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室、沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心共同的委托诉讼代理人苗恩利、温澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许安乐向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告租房押金款3000元；2、判决被告退还原告未到期房款29998元；3、判决被告给付原告经营门市动迁补偿款43530元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月18日，原被告签订《门市房屋租赁协议书》一份，双方约定：一、被告将位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告使用，租赁期限为2014年9月7日至2019年9月7日；二、本房屋年租金为40000元，租金按年结算；原告向被告支付租金需在房租到期前提前一个月支付年租金；三、原告租赁期间，水费、电费自己负担；四、原告不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得被告同意，并承担装修改造费用；五、租赁期满后，如原告要求继续租赁，则须提前向被告提出，同等条件下，原告享有优先租赁的权利；原告做土特产行业需要长时间积累客户资源，被告至少要保障原告五年的门市租房期限。原告在生意经营不好时，被告允许原告出租或出兑；六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金10000元；因政府动迁被告需退还原告未到期的租金，原告有权争取合理的动迁补偿款；七、关于其他发生争议，原被告双方友好协商解决；协商不成时，提请由当地人民法院仲裁；八、本合同一式2份，原被告双方各执1份，自双方签字之日起生效。合同签订后，原告依合同使用该房屋从事经营东北土特产。2016年9月4日，政府宣布涉案房屋地段动迁。2017年7月17日，涉案房屋被围挡拦住。至此，原告经营活动停止。根据双方租赁协议及法律规定，原告找到被告谈合同终止事宜，并按合同规定和政府政策向被告提出以上诉求。但被告却无理拒绝，甚至态度蛮横霸道。更有甚者，被告于2018年6月12日未经原告本人同意擅自进入到原告店里拆卸东西。同年6月22日，被告再次擅入到原告店里，进行全面拆卸店内东西，致使原告店内东西丢失的丢失、损坏的损坏，给原告造成严重的经济损失后果。原告及时向当地派出所报了警。现在原告根据以上事实向被告提出诉求，被告同样拒绝赔偿。为此原告向人民法院提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告王锡春辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。1、关于退还租房押金：因原告承租房屋时系从前租户手中接续使用房屋，被告收取的是前任租户交纳的押金；现只要原告提供前任租户的押金凭证材料，被告同意返还该押金。2、关于退还未到期租金：可以看出原告是明知房屋被围挡拦住后，不具备继续经营的条件，仍继续占有使用被告的房屋，按诉状所说从2017年7月17日至2018年6月22日该房屋处在原告占有、使用的状态。所以不存在返还租金问题，反倒是被告有权向其主张拖欠的房租。3、关于动迁补偿款：被告认为该诉求于情不符、于法无据。被告得到的补偿款是政府给予的被告房屋的征收补偿，与原告没有关系。关于土地房屋补偿条例第二条规定只有房屋的所有权人才是征收补偿的主体，原告不是案涉房屋所有权人，不存在对原告补偿的问题，答辩人与政府签订的补偿协议中未涉及到原告。综上请求驳回原告的诉讼请求。第三人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室、被告沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心述称，案涉房屋在沈河区人民政府征收字2016第1号房屋征收决定确定的范围之内，该房屋权利人王玉池，房屋建筑面积50.44平方米。按照国务院599号规定，房屋所有权人是被征收人，由于该房屋是利用一层住宅从事经营，按照沈阳市人民政府第46号令第40条规定，我方与本案被告于2018年6月9日签订国有土地房屋征收与补偿安置协议，总补偿金额为957859.68元。该笔补偿款被告已经领取完毕，同时，2018年6月20日被告已经将案涉房屋结清水、电、煤气费等交付给我方。反诉原告王锡春向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付拖欠的房租20000元；2、判决被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2011年7月18日，原被告签订租赁合同，原告将位于沈河区的房屋出租给被告用于经营土特产，年租金为40000元。2016年9月，该地段被列为拆迁地段。2016年年底停止供暖。考虑到当时的实际情况，原告将租金降为每月2000元。但从2017年8月9日起被告一直未给付租金，被告一直使用该房屋至2018年6月12日。经双方协商未果，无奈诉至贵院，请求支持诉讼请求。反诉被告许安乐辩称，反诉原告提出的反诉请求于法、于理没有依据。支付租金是不存在的，也不符合法律规定的，案涉房屋已经被拆迁部门设立围挡，不能经营。没有将物品搬走是反诉被告拒绝与反诉原告就拆迁达成一致意见，导致没有搬出；双方的合同中已经约定，合同到政府对涉案房屋动迁时就终止。我方可以提供证据证明反诉原告不要求我立即腾房。第三人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室、被告沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心对反诉请求的意见同上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于沈阳市沈河区的房屋系被告（反诉原告）王锡春的父亲王玉池所有，被告（反诉原告）王锡春曾将该房屋出租给案外人王宏宇，双方签订《租房协议》一份，其中约定案外人王宏宇向被告（反诉原告）王锡春交纳押金3000元。2011年7月，经被告（反诉原告）王锡春同意，案外人王宏宇将上述房屋转租给了原告（反诉被告）许安乐，原告（反诉被告）许安乐向被告（反诉原告）王锡春支付了相应的租金。2014年9月7日，原告（反诉被告）许安乐与被告（反诉原告）王锡春签订《门市房屋租赁协议书》一份，约定：被告（反诉原告）王锡春将上述房屋出租给原告（反诉被告）许安乐，年租金为40000元，租金按年结算；期限为2014年9月8日至2015年9月8日，可续租五年。合同签订后，原告（反诉被告）许安乐向被告（反诉原告）王锡春交纳了约定的租金。原告（反诉被告）许安乐使用该房屋进行“东北特产”的经营销售。2016年9月4日，沈阳市沈河区人民政府发布“房屋征收公告”，对上述房屋所在地段进行房屋征收，征收期限从2016年9月4日至2016年10月31日。从2016年9月起，上述房屋被停水停电。2017年7月17日，文化路北地块征收指挥部对上述地块进行了围挡工程建设。2017年8月1日，文化路北地块征收指挥部发布了通知：根据有关法律，搬家期限已到，没有搬家的业户8月5日前必须搬家，8月5日地块围挡将全部封闭。在上述期间，被告（反诉原告）王锡春同意从2016年8月开始，原告（反诉被告）许安乐可以按月交纳租金，每月为3333元；从2017年2月起，被告（反诉原告）王锡春同意降低租金至每月2000元。原告（反诉被告）许安乐按上述约定的标准交纳租金至2017年7月。原告（反诉被告）许安乐占有使用诉争房屋至2018年6月22日。2018年6月9日，第三人沈阳市沈河区国有土地房屋征收管理办公室、被告沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心与王玉池签订国有土地房屋征收与补偿安置协议，总补偿金额为957859.68元，该补偿金不包括营业补偿。该笔补偿款王玉池已经领取完毕，2018年6月20日王玉池已经将案涉房屋结清水、电、煤气费等交付予被告沈河区国有土地房屋征收补偿服务中心。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的房屋租赁合同关系成立，合法有效，双方均应严格遵守各自约定的义务。关于原告（反诉被告）许安乐主张被告（反诉原告）王锡春返还押金3000元的问题。根据原告（反诉被告）许安乐提供的证据及被告（反诉原告）王锡春的陈述可知：案外人王宏宇已将向被告（反诉原告）王锡春主张返还押金3000元的权利让与了原告（反诉被告）许安乐，该押金已可以视为是原告（反诉被告）许安乐所交纳的。在双方的微信聊天记录中，被告（反诉原告）王锡春也未否认收取了原告（反诉被告）许安乐押金的事实。在双方事实上已经解除了房屋租赁合同关系的情况下，被告（反诉原告）王锡春继续占用该押金已经缺乏法律依据。故对原告（反诉被告）许安乐的该项主张，本院予以支持。关于原告（反诉被告）许安乐主张被告（反诉原告）王锡春退还2016年9月至2017年7月租金29998元的问题。通常情况下，租户得知所承租的房屋将要动迁，应当及时寻找其他房屋，尽快搬出。而本案的事实是动迁期间内，原告（反诉被告）许安乐仍然继续使用该房屋至2018年6月22日。通过双方的微信记录可以看出原告（反诉被告）许安乐是接受房屋停水停电状况的。同时，根据原告（反诉被告）许安乐的陈述也可以看出：该房屋不但可以作为原告（反诉被告）许安乐的经营场所，也可以作为原告（反诉被告）许安乐货物的存放场所。因此该房屋在被停水停电后，对于原告（反诉被告）许安乐而言仍然是具有使用价值的，否则原告（反诉被告）许安乐也不可能持续向被告（反诉原告）王锡春交纳租金；原告（反诉被告）许安乐交纳动迁期间的租金完全是出于自愿。原告（反诉被告）许安乐此时否认上述事实，而要求被告（反诉原告）王锡春返还租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）许安乐主张被告（反诉原告）王锡春给付其动迁补偿款43530元的问题。动迁补偿款系政府因征收房屋向房屋所有权人发放的补偿款，故原告（反诉被告）许安乐主张被告（反诉原告）王锡春给付动迁补偿款没有法律依据。根据王玉池与第三人签订的《国有土地上房屋征收与补偿安置协议》可以看出，因涉案房屋王玉池共收到各项补偿金中，不包含营业损失的补偿。即便如原告（反诉被告）许安乐陈述被告（反诉原告）王锡春曾借用其营业执照争取了更高额的动迁补偿款，但该情况也不能成为原告（反诉被告）许安乐得到被告（反诉原告）王锡春动迁补偿款的合法理由。故原告（反诉被告）的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告（反诉原告）王锡春主张原告（反诉被告）许安乐给付2017年8月至2018年6月12日期间的租金20000元的问题。2017年7月17日，该房屋所在地块已进行了围挡建设，并被要求于2017年8月5日之前搬出。结合原告（反诉被告）许安乐向被告（反诉原告）王锡春交纳房租至2017年7月，后原告（反诉被告）许安乐未向被告（反诉原告）王锡春交纳租金，被告（反诉原告）王锡春也未向原告（反诉被告）许安乐主张租金的事实。表明从2017年7月17日起原告（反诉被告）许安乐不继续交纳租金系双方合议的结果，该结果应对双方具有约束力。被告（反诉原告）王锡春此时否认上述事实，而要求原告（反诉被告）许安乐。交纳租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王锡春于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告（反诉被告）许安乐押金3000元；二、驳回原告（反诉被告）许安乐、被告（反诉原告）王锡春其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2457元，由原告（反诉被告）许安乐负担2389元，被告（反诉原告）王锡春负担68元；反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）王锡春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 伟人民陪审员  吕洪芹人民陪审员  贺晓春二〇一九年十一月二十六日法官 助理  姚佳林书 记 员  刘 薇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。