广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15473号原告：东莞虎门路东捷飞五金塑胶制品厂。地址：广东省东莞市虎门镇路东工业区，营业执照注册号为441900500031996。负责人：陈松根，该厂经理。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所实习律师。被告：东莞市沃顿斯实业有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇路东社区新安大路31号A栋厂房，统一社会信用代码为91441900663342992L。法定代表人：王丰色，该公司总经理。委托诉讼代理人：张绍良，广东摩邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭哲师，广东名道律师事务所律师。原告东莞虎门路东捷飞五金塑胶制品厂（以下简称捷飞五金制品厂）与被告东莞市沃顿斯实业有限公司（以下简沃顿斯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭审理。原告的负责人陈松根及其委托诉讼代理人冯耀兴，被告的法定代表人王丰色及其委托诉讼代理人张绍良、彭哲师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年11月14日签订的关于转让位于东莞市××镇路东社区××大道××号的土地使用权的《土地使用权转让协议书》；2.解除原、被告于2011年11月14日签订的关于转让位于东莞市××镇路东社区××大道××号厂房的《厂房转让协议书》；3.解除原、被告于2011年11月14日签订的关于转让违约东莞市××镇路东社区××大道××号厂房及土地使用权《补充协议》；4.被告向原告交还位于东莞市××镇路东社区××大道××号的土地及地上厂房、宿舍和办公楼。事实与理由：原、被告于2011年11月14日就转让位于东莞市××镇路东社区××大道××号的土地使用权及厂房签订了《土地使用权转让协议书》及《厂房转让协议书》，约定土地使用权价格为9000000元，厂房价格为5000000元，总价款为14000000元，双方于签订上述合同的当日签订了《补充协议》，约定总价款扣除过户税费2000000元，扣除该部分费用后该土地及厂房过户所产生的费用与原告无关，过户手续及税费由被告负责。上述合同签订后，被告向原告支付了12000000元，原告向被告交付了涉案土地及厂房。后原告一直催促被告办理过户手续，被告迟迟未办理过户手续，至今涉案土地及厂房仍登记在原告名下，被告亦一直以原告名义对外出租。近8年来原告被迫承担原告使用涉案土地、厂房有关的消防责任及经营债务风险、意外风险，大大超出了原告签订合同时可预见的风险范围。后原告向相关部门查询后得知，原告转让给被告的涉案土地使用权目前仍登记在东莞市××镇路东社区名下，属集体土地，且厂房房产证关联的土地证与厂房实际占用的土地不一致，存在产权不清的情况，故国土房管部门无法为涉案土地及厂房办理过户手续。原、被告买卖的土地使用权及厂房因产权不清及法律和政策限制无法过户，导致合同目的无法实现，合同任何一方均有权解除合同。原告将涉案房地产交付给被告，但被告一直无法办理过户手续，使原告暴露于极大风险中，无法彻底消除影响，严重影响了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.本案不属于民事案件审理范围，涉案土地权属人仍为虎门镇路东居委会，如原告诉状中所述，涉案房地产关联的土地证与实际土地不符，导致无法过户，即涉案物业权属登记存在瑕疵，原告应先向相关部门主张要求变更涉案物业的权属，消除登记瑕疵；2.退一步讲，即使本案属于民事审理范围，原告的主张亦无事实和法律依据；原告并非涉案土地的登记权属人，也并非涉案物业的权利人，涉案土地一直登记在路东居委会名下，原告的投资者捷飞国际有限公司（以下简称捷飞公司）于1997年通过与居委会签订转让协议实际取得了涉案土地的使用权，后原告及其投资者捷飞公司与被告签订了涉案合同并经居委会的三方协议确认涉案物业的权利义务由被告向居委会履行，并出具了证明确认涉案土地使用权及房产归被告所有，实际上各方对转让涉案土地使用权及房产的协议履行主体进行了变更，原告及其投资者均不再作为涉案合同的相对人；3.原告主体不适格，原告是三来一补企业，不具有独立的法人资格，无独立承担民事责任的主体地位，涉案物业是原告的投资者捷飞公司从路东居委会处取得，后与被告签订转让协议将涉案厂房及土地使用权转让给被告，因此本案合同的履行亦涉及到捷飞公司的权利义务，捷飞公司现已处于失联状态，结合原告不能独立承担民事责任的情形，原告在本案中并非适格的责任主体；4.涉案土地的土地使用权及房产的交付已经履行完毕，合同目的已实现，原、被告及捷飞公司在签订涉案合同后均已履行了合同约定的义务，被告交纳了转让费及相关税费，原告亦已向被告交付了涉案土地及房产，被告一直实际使用了涉案土地及房产，原、被告双方的合同目的均已实现，现原告在双方协议已经履行多年的情况下要求解除合同缺乏依据，请法院驳回原告的全部诉请。本院根据原、被告的举证、质证及答辩意见，认定事实如下：2011年11月14日，经东莞市××镇路东社区居民委员会及东莞市××镇路东股份经济联合社的同意，原、被告签订了《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》及《补充协议》，上述协议的甲方均为原告，乙方均为被告，上述《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》约定原告将位于东莞市××镇路东社区××大道××号的余下土地使用权转让给被告，转让价格为9000000元；原告将其名下的地址为东莞市××镇路东社区××大道××号的厂房、宿舍、办公楼转让给被告，转让价格为5000000元。上述《补充协议》中载明“现就甲方转让给乙方东莞虎门路东××五金塑胶制品厂厂房及土地使用权达成如下协议：1、捷飞五金塑胶制品厂经营期间所产生的债权债务甲方负责，与乙方无关。2、甲方同意乙方在原告转让总价人民币壹仟肆佰万元基础上扣除贰佰万元给乙方作为该厂房过户的费用，之后该土地及厂房过户所产生的费用与甲方无关，由乙方负责。甲方需协助乙方办理过户厂房或捷飞五金塑胶制品厂的股权转让变更给乙方的手续”。原告提供的不动产登记信息查询结果显示涉案位于东莞市××镇路东村新安大道的厂房（不动产权登记权属证书号为C4929011、对应地号为300200295）、办公楼（不动产权登记权属证书号为C4929013、对应地号为300201531）及宿舍（不动产权登记权属证书号为C4929012、对应地号为300200303）的权利人现仍为原告。被告提供的房地产权证显示上述位于东莞市××镇路东村新安大道的厂房、办公楼及宿舍对应的地号均为190000254，土地使用权证号为东府国用（2004）第特1705号。被告提供的土地使用权证显示涉案土地的土地使用权人为东莞市××镇路东社区居民委员会，土地使用权证为东府集用（2006）第1900061910932，使用权类型为批准拨用企业用地。被告提供的东莞市土地登记资料查询结果表显示通过土地证号“东府国用（2004）第特1705号”未查询到任何登记资料。被告依约向原告支付了上述转让费12000000元并缴纳了相关税费。原告主张，原告已将涉案土地使用权及厂房、宿舍、办公楼转让给了被告，但涉案土地使用权仍登记在东莞市××镇路东社区居民委员会名下，涉案厂房、宿舍、办公楼仍登记在原告名下，经查询后得知厂房房产证关联的土地证与厂房实际占用的土地不相符，存在产权不清的情况，无法为涉案土地及厂房办理过户手续，致使原、被告双方合同目的无法实现，其有权解除涉案合同，且因涉案房产仍登记在原告名下，而房产由被告实际占有并经营使用使其存在一定风险，其有权解除涉案《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》及《补充协议》。被告辩称，其不同意解除上述《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》及《补充协议》，原、被告已履行涉案《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》及《补充协议》约定义务，双方合同目的已实现，且上述转让行为已经相关部门确认，合法有效，原告无权要求解除上述合同；原告应先向相关部门申请消除涉案房地产权证的登记瑕疵后协助办理过户手续。另，本院向东莞市虎门镇规划管理所发函询问涉案三宗房产是否能过户至被告名下，东莞市虎门镇规划管理所复函称，涉案三宗房产登记在东莞虎门路东××五金塑胶制品厂名下，该三宗房屋档案登记的《土地使用证》信息与实际用地登记信息不一致，需向上级部门报告后回复，暂不能办理过户。以上事实，有原告提供的《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》、《补充协议》、不动产登记信息查询结果，被告提交的《转让工业用地协议书》、《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》、《补充协议》、房地产权证、发票等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：原告解除涉案《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》、《补充协议》是否合法有据。本院分析如下：涉案房屋占用的土地是属于东莞市××镇路东社区居民委员会的集体建设用地，原告将涉案房屋连同土地使用权整体转让给被告，已经取得该地块所属的东莞市××镇路东社区居民委员会及东莞市××镇路东股份经济联合社的同意，涉案土地使用权转让不存在无效情形。涉案《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》、《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告签订上述协议及补充协议的合同目的是收取涉案房屋（包含所占用的土地使用权）转让价款，上述协议及补充协议签订后，原告已收取了上述协议及补充协议约定的全部转让价款，原告的合同目的已实现。原告以其不能实现合同目的为由主张解除上述协议及补充协议无事实和法律依据，本院对原告以诉讼的方式提出解除上述《土地使用权转让协议书》、《厂房转让协议书》、《补充协议》的效力不予确认，对原告关于请求返还涉案房屋及土地使用权的请求不予支持。需要说明的是，涉案房屋产权登记的内容存在瑕疵导致涉案房屋暂时不能办理过户登记，被告有权提出解除合同，但庭审中，被告已明确不要求解除合同。虽然原告提出涉案房地产不能过户现仍挂在其名下其存在一定的风险，并且导致其想注销东莞虎门路东××五金塑胶制品厂而不能，但根据原、被告双方签订的《补充协议》第2条的约定，原告需要协助被告办理涉案房屋的过户或将东莞虎门路东××五金塑胶制品厂的股权转让给被告。从原告想注销东莞虎门路东××五金塑胶制品厂可以看出，原告已不再经营东莞虎门路东××五金塑胶制品厂，如果原告需要预防风险，在目前涉案房地产尚不能过户的情况下，原告可依合约约定将东莞虎门路东××五金塑胶制品厂的股权转让给被告，以消除其认为可能存在的风险。涉案房屋毗邻滨海湾新区，受滨海湾新区的影响，涉案房屋的价值也有所上升，被告已实际使用涉案房屋多年，对涉案房屋亦有所投入，在涉案合同能够履行的情况下，不宜随意解除合同。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞虎门路东捷飞五金塑胶制品厂的全部请求。本案受理费减半收取46900元（已由原告东莞虎门路东捷飞五金塑胶制品厂预交），由原告东莞虎门路东捷飞五金塑胶制品厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年十一月十一日法官助理阳意书记员罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。