江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0802民初3978号 原告（反诉被告）：李林平，男，汉族。 原告（反诉被告）：徐沣，男，汉族。 两原告共同委托诉讼代理人：王华、李永强，江西赣中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吉安市齿贝贝健康科技有限公司，住所地：吉安市妇女儿童活动中心二楼，统一社会信用代码：913608003521385645。 法定代表人：高敏，总经理。 委托诉讼代理人：赵娟，江苏天淦律师事务所律师。 原告（反诉被告）李林平、徐沣与被告（反诉原告）吉安市齿贝贝健康科技有限公司（以下简称齿贝贝科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李林平、徐沣的委托诉讼代理人王华、李永强，被告（反诉原告）齿贝贝科技公司委托诉讼代理人赵娟到庭参加诉讼。庭审中，被告齿贝贝科技公司对原告李林平、徐沣提出反诉，反诉被告针对反诉原告提出的反诉请求，同意放弃答辩期。本案现已审理终结。 原告李林平、徐沣向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付租金77754元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因生产经营需要，在2017年9月1日向原告承租了位于吉安市妇女儿童活动中心三楼约630平米的房屋用于办公经营。合同约定的承租期限是2017年9月1日-2018年8月31日，租金是人民币12959元/月（不含税），155508元/年（不含税）。合同约定的租金缴纳方式是“乙方应先交租金，后使用标的物，租金按六个月预付，首期一次性缴清77754元整租金。乙方必须在合同约定时间向甲方指定账户。否则甲方有权收缴乙方履约保证金并按每逾期一日加计相当于三倍日租金的滞纳金，合同生效后的首期租金必须在承租期开始前缴入甲方指定账户。”合同签订后，原告依约将店面交付给被告开展经营活动，但被告未按照合同约定支付房屋租金，仅仅支付了第一期即六个月的租金，第二期的到期租金截止起诉之日，虽经原告多次催讨,被告仍未支付。为此，原告特诉至法院。 被告齿贝贝科技公司辩称：一、齿贝贝科技公司已按约支付了房屋租金，原告的诉讼请求无法律依据，请予驳回。1、齿贝贝科技公司已按照合同约定支付了合同履约保证金及租金（2017年9月1日至2018年3月1日）。2、原告为租赁房屋的转租方，与业主之间的租金合同关系已于2017年12月22日解除，向业主缴纳房租至2017年12月。自2017年12月22日起，原告对租赁房屋已无承租权及转租权，原告与齿贝贝科技公司之间的租赁合同关系亦同时解除。3、齿贝贝科技公司自2018年1月至实际搬出之日止系与业主之间重新建立的房屋租用合同关系，与原告无关。二、原告应向齿贝贝科技公司开具发票，并退还齿贝贝科技公司向原告缴纳的合同履约保证金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。并提出反诉请求：1、请求判令李林平、徐沣立即向齿贝贝科技公司退还履约保证金人民币22610元。2、请求判令李林平、徐沣向齿贝贝科技公司开具金额为647526元的增值税专用发票。3、本案诉讼费用由李林平、徐沣承担。 反诉被告李林平、徐沣辩称：1、齿贝贝科技公司所主张的要求开具相应金额的增值税发票与相关的合同约定及法律规定相互违背，请法庭予以驳回。在双方签订的房屋门面租赁合同第三条，对租金以及租金是否含税问题进行了明确的约定，齿贝贝科技公司缴纳的租金是不含税的，截止到开庭之日止李林平、徐沣没有收到齿贝贝科技公司缴纳的相应金额的税款，没有为其开具增值税发票的义务，如果齿贝贝科技公司需要开具增值税发票请按照法律规定向李林平、徐沣支付相应金额的税款，李林平、徐沣可以为其开具。2、齿贝贝科技公司要求的退还履约保证金不符合双方约定的履约保证金退还条件，履约保证金的数额有待核定，被反诉人在履约保证金退还条件成就之前无需退还，请法庭依法驳回其该项诉请。3、齿贝贝科技公司从李林平、徐沣处租赁房屋用于经营，实际的搬离时间和合同解除时间已如李林平、徐沣在本诉中所陈述，齿贝贝科技公司在合同约定的租赁期限到期或者虽有有关部门要求其搬离，但未实际搬离期间必须支付实际占用费，因此原告的诉请有充分的法律依据，齿贝贝科技公司的反诉没有事实和法律依据。综上，请法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：原告李林平、徐沣通过竞拍方式取得市妇女儿童活动中心主楼2、3楼房屋的承租权。2015年，原告李林平、徐沣（甲方、出租方）与吉安市聚美康健康科技有限公司（乙方、承租方）法定代表人高敏签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：乙方承租市妇女儿童活动中心，建筑面积1330平方米，共2层；租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币22610元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息等。合同签订后，李林平、徐沣依约交付店面，2015年9月1日，吉安市聚美康健康科技有限公司缴纳合同履约保证金22610元及2015年9月1日至2016年1月3日的租金113050元。承租期满双方按合同履行完毕后，原告未将履约保证金22610元退还被告。2017年7月25日，吉安市聚美康健康科技有限公司更名为吉安市齿贝贝健康科技有限公司。2017年8月31日，原告（反诉被告）李林平、徐沣（甲方、出租方）与被告（反诉原告）齿贝贝科技公司（乙方、承租方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：齿贝贝科技公司承租市妇女儿童活动中心二楼，建筑面积630平方米，共一层；租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止；月租金按门面20.57元/平方米，每月租金人民币12959元，每年租金人民币155508元（不含税）；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币11305元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。乙方应先交租金，后使用标的物，租金按六个月预付，首期一次性缴清77754元整租金。租赁期间，标的物因国家政策需要收回、市政府规划要求拆除或改造，甲乙双方应无条件服从，由此造成损失双方互不承担违约责任；如遇政府实施城市改造需拆除、处置出让该资产或另有他用，甲方可提前解除本合同，乙方须无条件配合，并按甲方规定时间内腾空退回所租赁的房屋资产，甲、乙双方互不承担任何赔偿责任等内容。合同签订后，李林平、徐沣依约将房屋交付给被告使用，2017年9月5日，齿贝贝科技公司缴纳了六个月的租金77754元，未重新支付履约保证金。2018年1月10日，深业集团（深圳）物业管理有限公司吉安分公司向吉安市妇女儿童活动中心大楼各租赁单位发出通知：“因市本级事业发展需要，经市政府研究决定，市妇女儿童活动中心大楼租出楼层需要收回，吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司已于2017年12月22日下发通知，请各单位于2018年2月28日以前腾空退回所租赁的房屋资产。现根据吉安市机关事务管理局指示，请各单位在规定的时间内按时搬迁，并在搬迁时配合物业安管人员对所搬出贵重物品进行详细登记”。原告亦通知了被告要求解除合同，但被告未按通知规定的时间搬离租赁的场地，也未向原告缴纳租金。原告多次催促被告搬离交还房屋，2018年8月31日，被告搬出承租的场所。2018年12月19日，江西赣中律师事务所向被告齿贝贝科技公司及高敏发送律师函，载明：本所接受李林平、徐沣的委托，指派本所王华律师就你单位拖欠承租的吉安市妇女儿童活动中心二楼房屋租金一案，致函以求妥善解决。您合同期内第二期租金缴纳期限为2018年3月1日之前，应付租金金额为77754元整等。 本院认为：原告李林平、徐沣通过竞拍方式取得市妇女儿童活动中心主楼二、三楼房屋的承租权后，将二楼出租给被告齿贝贝科技公司，双方签订了《房屋（门面）租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。合同签订后，被告按约缴纳了六个月的租金。合同履行期内，因政府需要收回出租的房屋，原告虽要求提前解除租赁合同，但被告一直未搬出且一直使用房屋至2018年8月31日，故原告要求被告支付租金77754元的诉请，本院予以支持。承租期满，原告应按约将履约保证金22610元退还被告，故反诉原告齿贝贝科技公司要求反诉被告李林平、徐沣返还履约保证金22610元予以支持。《房屋（门面）租赁合同》明确约定：每年租金人民币155508元不含税，反诉原告齿贝贝科技公司亦未向反诉被告李林平、徐沣交纳相应税款，故反诉原告要求反诉被告李林平、徐沣开具增值税发票的反诉请求，本院不予支持。被告齿贝贝科技公司辩称，原告与业主单位的租赁合同关系已于2017年12月22日解除，原告对租赁房屋已无承租权及转租权，原告与齿贝贝科技公司之间的租赁合同关系亦同时解除。齿贝贝科技公司自2018年1月至实际搬出之日止系与业主之间重新建立的房屋租赁合同关系，与原告无关。本院认为，业主单位虽然提出了提前解除合同，原告李林平、徐沣也通知了被告搬出，但被告并未按通知规定的时间搬离，原告也未按通知规定的时间将出租房屋交还给业主单位，被告齿贝贝科技公司亦未提供证据证明原告与业主单位的租赁合同关系已于2017年12月22日解除，齿贝贝科技公司自2018年1月起与业主单位之间重新建立了房屋租赁合同关系，故被告齿贝贝科技公司的抗辩不予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吉安市齿贝贝健康科技有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）李林平、徐沣房屋租金77754元； 二、反诉被告（原告）李林平、徐沣于本判决生效后七日内退还反诉原告（被告）吉安市齿贝贝健康科技有限公司履约保证金22610元； 三、驳回反诉原告吉安市齿贝贝健康科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1744元，减半收取，计872元，由被告吉安市齿贝贝健康科技有限公司负担；反诉费366元，减半收取，计183元由反诉被告李林平、徐沣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  曾晔 二〇一九年十一月十二日 法官助理赖丽蔚 书记员刘爱兰