广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4130号上诉人（原审原告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：田念，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕维，广东中元（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山得利涞食品有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区民康东路A栋厂房一、二层。法定代表人：尹亚芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩某，该公司执行董事。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人中山得利涞食品有限公司（以下简称得利涞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初542号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人建发公司上诉请求：一、撤销一审判决第四项，维持第一、二、三项；二、确认双方签署的《厂房租赁合同书》《补充协议之一》解除，得利涞公司交纳的租赁保证金6万元不予退还；三、得利涞公司支付租金、占用费的逾期利息（利息自实际拖欠之日起算以实际拖欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日止，利息为8915.14元）；四、得利涞公司向建发公司支付物业管理费的逾期利息（利息自实际拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，暂计至2018年12月31日止，利息为344.86元）；五、得利涞公司向建发公司清偿自2018年6月1日起至实际退还租赁物日止电费（暂计至2018年11月30日为77904元）、水费（暂计至2018年10月31日为365.82元）及拖欠水电费用产生利息（自实际拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；六、本案一审诉讼费、诉讼保全费及二审诉讼费用由得利涞公司负担。事实和理由：一、涉案租赁合同所涉及的租赁物早已于2014年4月25日取得房产证，房产证号为粤房地权证中府字第××号，并非违法建筑，详见补充证据一。在一审庭审中，建发公司已称不存在违法建筑问题，并认为得利涞公司的答辩与本案并无关联，而一审法院未对该产权事项进行审理，更未分配建发公司相应的举证义务，直接以“建发公司在法庭辩论终结前未提交涉案租赁物的报建手续或建设工程规划许可证”为由认定涉案租赁物为“违法建筑”，并据此直接否认了涉案租赁合同及补充协议的合法性，并驳回建发公司合同解除、租赁保证金、租金逾期利息、物业管理费利息等诉讼请求，导致实体严重错误。二、如前所述，租赁合同及相关补充协议合法、有效，建发公司关于合同解除、租赁保证金、租金逾期利息、物业管理费逾期利息等主张于法有据，其主张应得到支持。《厂房租赁合同》第13.1约定“若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行”，而本条第13.2约定解约后果“a.向甲方交还租赁物；b.交清承租期的租金及相应的水电费；c.乙方所交的保证金不予退回”。第2.2约定“如擅自解除合同，违约方应赔偿守约方相当于租赁保证金即人民币6万元的违约金”。根据以上条款，建发公司要求租赁保证金不予退还的诉求符合合同约定。《厂房租赁合同》第5.2约定“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五”，根据该条约定，建发公司主张租金、占用费的逾期利息按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止，符合约定，应当得到支持。物业管理费按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期利息的诉讼主张，符合逾期金钱给付承担利息赔偿的法律规定。三、关于水电费的诉讼请求。截至上诉之日，得利涞公司仍继续占用建发公司的厂房并产生相应的水电费用。因得利涞公司租赁厂房并无独立水电表，建发公司无法提供供水供电公司确认的交费单据，但基于得利涞公司存在占用事实，二审法院应对水电费用诉讼请求予以支持。综上，建发公司认为一审判决认定事实存在错误，程序上未能依法保障建发公司举证权利，据此作出的一审判决结果实体存在严重错误。建发公司特向二审法院提起上诉，望二审法院依法审理，作出公正的裁决。被上诉人得利涞公司未发表答辩意见。建发公司向一审法院起诉请求：一、确认建发公司、得利涞公司双方签署的《厂房租赁合同书》以及《补充协议之一》解除；二、得利涞公司交纳的租赁保证金6万元不予退还，得利涞公司即时向建发公司退还租赁物即位于中山××区××栋厂房一层、二层房地产；三、得利涞公司即时清偿自2018年8月1日至实际退还租赁物日止租金（暂计至2018年12月31日，租金为154063.5元）、逾期支付利息（利息自实际拖欠之日起算以实际拖欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至清偿之日止）；四、得利涞公司即时清偿自2018年8月1日实际退还租赁物日止管理费及逾期支付利息（利息自实际拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；五、得利涞公司即时清偿自2018年6月1日起至实际退还租赁物日止电费、水费及拖欠水电费用产生利息（自拖欠之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2013年2月6日，出租方（甲方）建发公司与承租方（乙方）韩建伟签订厂房租赁合同，合同约定：甲方将位于中山××区××栋厂房租赁于乙方使用，租赁物面积为3288平方米，租赁期限为6年，即从2013年3月1日起至2019年2月28日止，厂房每2年按月租金递增5%，租赁保证金为6万元，保证金不计付利息；厂房物业管理费每月每平方米为2元，A栋厂房的租金为每月34524元（含租金及管理费税）；租赁期内，所有水电等费用均由乙方承担，乙方的水、电费由甲方先代乙方交付，后再在每月5号前由甲方按乙方上月发生量计算；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金。滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五；在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于承租方及受转租户的损失）由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知承租方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，可将留置的财产申请拍卖用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。合同还约定了其他事项。2013年5月15日，建发公司与美康福食品有限公司签订补充协议之一，双方就2013年2月6日签订的厂房租赁合同的承租方主体变更作补充约定：承租方由韩建伟变更为美康福食品有限公司；美康福食品有限公司具有替代原承租主体履行原合同及协议权利义务的主体资格；付款方式变更为从2013年7月1日由中山美福食品有限公司每月5号前直接支付租金给建发公司。2018年10月8日，建发公司向得利涞公司发出告知函，催促得利涞公司缴清租金及水、电费欠款，告知函载明：租金自2013年7月1日起开始计收，每月租金现递增为37788.7元，得利涞公司自2018年8月1日至2018年9月30日止，共拖欠2个月租金合计75577.4元。告知函有建发公司盖章以及得利涞公司员工书写的“已收原件”字样及签名。2018年11月1日，建发公司向得利涞公司发出解除合同的通知函，通知函载明：得利涞公司自2018年8月1日至2018年10月31日止，共拖欠建发公司3个月租金合计113366.1元，且经多次催缴尚未付清，现建发公司将根据厂房租赁合同书的约定，正式提出解除本合同，按合同约定没收保证金，并请得利涞公司于2018年11月30日前缴清欠款，返还物业。因建发公司与得利涞公司协商未果，建发公司遂于2019年1月4日诉至法院，主张上述实体权利。另查明，中山美康福食品有限公司于2016年8月12日经中山市工商行政管理局核准变更登记，变更企业名称为得利涞公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、厂房租赁合同书的效力问题；二、租金、占有使用费的计算问题；三、建发公司主张的管理费、水电费应否支持。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。在本案中，建发公司在法庭辩论终结前未提交涉案租赁物的报建手续或建设工程规划许可证，亦未提交其他证据予以佐证，根据前述法律规定，建发公司与韩建伟于2013年2月6日签订的厂房租赁合同书应认定为无效，建发公司与得利涞公司于2013年5月15日根据厂房租赁合同书所作出的补充协议亦自始无效。建发公司主张解除无效的厂房租赁合同书、补充协议于法无据，一审法院不予支持。关于焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽然涉案厂房租赁合同书、补充协议无效，但是建发公司已将涉案租赁物交付给得利涞公司，得利涞公司亦承租并实际占有使用涉案租赁物至今。因此得利涞公司应参照厂房租赁合同书约定的租金标准，向建发公司支付至返还租赁物之日止的占有使用费。其中，得利涞公司已交纳租金至2018年7月，故得利涞公司应向建发公司支付占有使用费为自2018年8月1日起至实际返还涉案租赁物之日止的占有使用费，建发公司主张每月的占有使用费标准为30812.7元符合约定，故予以确认；承前所述，涉案厂房租赁合同书无效，故建发公司主张得利涞公司按照合同约定的滞纳金标准计算滞纳金，于法无据，一审法院不予支持；关于建发公司主张的租赁保证金6万元不予退还及得利涞公司退还涉案租赁物的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据前述规定，得利涞公司应向建发公司返还涉案租赁物即位于中山××区××栋厂房一层、二层。而建发公司在本案中依据无效合同取得的租赁保证金6万元，依法应予以返还，建发公司主张租赁保证金不予退还无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于焦点三。建发公司主张得利涞公司清偿自2018年8月1日起至实际退还租赁物止管理费，虽然涉案厂房租赁合同书、补充协议无效，但是建发公司已将涉案租赁物交付给得利涞公司，得利涞公司亦承租并实际占有使用涉案租赁物至今。建发公司主张按照合同约定每月6576元的标准计算管理费，于法有据，故予以支持，因双方未对逾期交纳管理费支付利息进行约定，建发公司主张得利涞公司自拖欠之日起支付逾期付款利息无事实依据，一审法院不予支持；关于建发公司主张的水电费及拖欠支付水电费产生的利息损失，因建发公司对此未提出相应的证据证明水电费的具体产生情况，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对建发公司的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决：一、得利涞公司于判决发生法律效力之日起十日内将位于中山××区××栋厂房一层、二层租赁物返还给建发公司；二、得利涞公司于判决发生法律效力之日起七日内向建发公司支付计算至租赁物返还之日止的占有使用费（按照每月租金30812.7元标准，自2018年8月1日起计算至租赁物返还之日止）；三、得利涞公司于判决发生法律效力之日起七日内向建发公司支付计算至租赁物返还之日止的管理费（按照每月6576元标准，自2018年8月1日起计算至租赁物返还之日止）；四、驳回建发公司的其他诉讼请求。案件受理费5417元，减半收取2709元，诉讼保全费1892元，合计4601元，建发公司负担1167元、得利涞公司负担3434元。本院二审期间，建发公司围绕上诉请求，提交以下证据：一、建设规划许可证与房产证复印件各一份、《关于规划许可及产权证的说明》一份、《同址证明》一份、房地权证三份、不动产权证四份、地图打印件一份，以上证据证明涉案厂房经合法报建，并在2014年取得了产权权属证书；二、《土地置换厂房物业协议》及补充协议三份，证明根据建发公司与产权人中山火炬开发区张家边管理区张四经济合作社之间的协议关系，建发公司有权出租涉案厂房；三、《催款通知书》两份，证明涉案厂房拖欠水电费用。得利涞公司未提交新证据。针对建发公司提交的上述证据，得利涞公司质证意见如下：一、确认证据一中的建设规划许可证与房产证的真实性，但建设规划许可证与房产证上所记载的地址与双方签订的租赁合同约定的租赁物地址不对应，故不确认关联性。且房产证上记载的产权人为中山火炬开发区张家边张四股份合作经济社，而建设用地规划许可证所记载的用地单位为建发公司，两者之间的关系不明确。对《关于规划许可及产权证的说明》一份、《同址证明》一份、房地权证三份、不动产权证四份、地图打印件一份等证据，得利涞公司未发表质证意见；二、证据二无法确认，双方在签订租赁合同时，建发公司并未出示该文件，且《土地置业厂房物业协议》记载的地址与合同约定的地址不一致。三、确认证据三《催款通知书》的真实性，该证据上的签名由得利涞公司的执行董事韩某所写，但在签字时明确注明对于通知书上的欠费金额不确认。得利涞公司于2017年已经停工了，不可能产生如此高昂的水电费用。鉴于建发公司提交的证据一、二中的大部分证据为相关行政机关或机构作出的，且各个证据相互关联形成证据链，故本院对于证据一、二予以确认。对于证据三，该《催款通知书》为建发公司单方制作，且得利涞公司在签收时亦明确注明对金额不予确认，故本院对该证据的真实性、关联性不予确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实除涉案租赁物是否经过规划审批的事实外，其余事实属实，本院予以确认。本院另查明，建发公司二审期间提交的证据足以证明得利涞公司承租的涉案租赁物“中山××区××栋厂房”已取得房屋产权证。建发公司发出的《关于解除合同的通知函》，得利涞公司于2018年11月2日收到。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于：一、涉案租赁合同的效力认定；二、建发公司主张解除租赁合同的问题；三、建发公司主张的没收租赁保证金的问题；四、建发公司主张的租金、占用费及物业管理费的逾期利息的问题；五、建发公司主张的水电费及利息的问题。现分析如下：关于焦点一，建发公司在二审期间补交的证据足以证明涉案租赁物已经取得房屋产权证，故本院认定涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。关于焦点二，根据涉案租赁合同约定，建发公司在得利涞公司拖欠租金超过两个月的情形下有权解除租赁合同。结合得利涞公司自2018年8月开始拖欠租金，以及建发公司分别于2018年10月8日、2018年11月1日向得利涞公司当面发送催收函、解除合同通知函等事实，应认定双方签订的《厂房租赁合同书》《补充协议之一》于得利涞公司收到通知之日即2018年11月2日解除。关于焦点三，鉴于双方在租赁合同中未约定因得利涞公司逾期支付租金导致合同解除的情况下，建发公司有权没收租赁保证金，故本院对建发公司的该项诉讼请求不予支持。关于焦点四，涉案租赁合同约定“乙方（得利涞公司）应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付租金，应向甲方（建发公司）支付滞纳金。滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五”，双方均确认得利涞公司自2018年8月起拖欠租金，鉴于双方约定的利息标准过高，建发公司主张以实际拖欠金额为基数，自实际拖欠之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算合理，本院予以支持。同时，基于银行市场化改革，自2019年8月20日起，已取消中国人民银行贷款基准利率这一标准，本案逾期利息跨越了2019年8月20日，故分段表述。此外，双方并未对逾期缴纳管理费支付利息进行约定，故建发公司主张的逾期付款利息无事实依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。关于焦点五，建发公司提交的《催款通知书》为其单方制作，得利涞公司在签收时亦明确注明对金额不予确认，且辩称其于2017年年底已停产。在此情况下，建发公司应对2018年6月后产生的水电费及具体数额承担举证责任，现其未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。一审法院对建发公司的该项主张不予支持正确，本院予以维持。此外，特别需要指出的是，建发公司在能够取得相关证件及证明资料的情况下，未在一审举证期限内积极履行举证义务，且在本院组织双方到庭接受调查询问时亦未举证，在二审调查询问结束方才提供相关证据，该诉讼行为实属不当。虽然本院最终本着以事实为依据的原则，对一审法院的判决结果做出变更，但一审法院根据当时已有证据作出的判决结果并无不当。导致二审改判是建发公司一审时怠于举证所致，故由此产生的二审案件受理费由建发公司负担。综上所述，基于建发公司提交的新证据，其部分上诉请求成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初542号民事判决第一、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初542号民事判决第二、四项；三、确认中山火炬开发区建设发展有限公司与中山得利涞食品有限公司签订的《厂房租赁合同》以及《补充协议之一》于2018年11月2日解除；四、中山得利涞食品有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山火炬开发区建设发展有限公司支付租金或占有使用费（按照每月租金30812.7元标准，自2018年8月1日起计算至租赁物返还之日止）及逾期利息（以实际拖欠金额为基数分段计算，自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按中国银行同期同类贷款基准利率四倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍计算）；五、驳回中山火炬开发区建设发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5417元，减半收取2709，诉讼保全申请费1892元，合计4601元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担1167元、中山得利涞食品有限公司负担3434元；二审案件受理费3251元，由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月十八日书记员  陈静文