山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执异123号 案外人：王培坤，男，1990年9月20日生，汉族，住山东省潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王素霞，山东潍允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑，山东潍允律师事务所律师。 申请执行人：浙江博元建设股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市晶晖广场1-2201室。 法定代表人：寿才良，董事长。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高邱红，山东英拓律师事务所实习律师。 被执行人：山东凯润景程房地产开发有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍胶路269号。 法定代表人：戚劲松，总经理。 委托诉讼代理人：张孝云，该公司员工。 在本院执行申请执行人浙江博元建设股份有限公司与被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王培坤对本院查封的位于潍坊市坊子区9号楼2单元502号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王培坤称，凯润景城小区9号楼2单元502号房产系案外人的个人财产，并非山东凯润景程房地产开发有限公司的财产。案外人已于查封前与山东凯润景程房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，山东凯润景程房地产开发有限公司已经交付案外人，且案外人已交纳购房款并实际入住，请求依法停止对凯润景城小区9号楼2单元502号房产的执行，并解除查封保全措施。 申请执行人浙江博元建设股份有限公司称，一、不动产所有权的归属以登记为准，未经登记不发生物权效力。涉案房屋仍登记在被执行人名下，案外人未取得涉案房屋物权。二、案外人提出的异议不符合能排除执行的情形。虽然在法院查封前，案外人与被执行人已签订《商品房预售合同》，但是异议人并未提交能证明其已缴纳房款的有效证据。案外人仅提交一份2014年5月25日其转账给邱金梅账号12万元的银行凭证，该笔转账是否是缴纳房款仍有待查证。即便是房款，仍有245954.4元（超过房款的50%）的房款无相关证据证明案外人已实际缴纳。按照正常交易习惯，如案外人向被执行人交纳全部房款，被执行人应向案外人出具购房发票及维修基金专用发票，但是案外人并未提供相关发票，仅仅提供收款收据，不足以证明其已实际缴纳全部房款，且案外人亦未提供其实际占有使用涉案房产的证据。综上，涉案房屋登记在被执行人名下，案外人提出的异议不符合能排除执行的情形，因此，涉案房屋仍应作为被执行人财产继续执行。 被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司称，案外人提供的证据属实，同意案外人的异议请求。 本院查明，原告浙江博元建设股份有限公司与被告山东凯润景程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原由浙江省平湖市人民法院于2014年9月16日受理，后依法移送本院。本院受理后，经审理于2017年8月3日作出（2015）潍民一初字第91号民事判决书，判决：一、被告山东凯润景程房地产开发有限公司退还原告浙江博元建设股份有限公司履约保证金1500000元及相应利息（利息自2014年8月8日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告山东凯润景程房地产开发有限公司支付原告浙江博元建设股份有限公司工程款32777655.99元及相应利息（其中总造价95%中的欠付部分30362160.82元自2014年8月8日起算利息，总造价的3%计2415495.17元自2014年9月16日起算利息，均按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算到本判决生效之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；三、原告浙江博元建设股份有限公司对被告潍坊凯润景城小区1#-10#住宅楼的工程折价或拍卖价款在32777655.99元的范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238620元，财产保全费5000元，共计243620元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担33620元，被告山东凯润景程房地产开发有限公司负担210000元。司法鉴定费1170000元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担300000元，被告山东凯润景程房地产开发有限公司负担870000元。上述判决生效后，因山东凯润景程房地产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，浙江博元建设股份有限公司向本院申请执行。 在本案审理过程中，浙江省平湖市人民法院于2014年10月30日查封被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司名下，坐落于潍坊市坊子区（包括本案争议的房产）。本院分别于2016年10月14日对上述房产裁定予以续行查封。2018年5月17日，本院委托山东产权交易中心有限公司对上述房产进行评估、拍卖，并发布评估拍卖公告，案外人王培坤遂向本院提出异议。 案外人王培坤向本院提供以下证据： 1、《商品房预售合同》一份，证明案外人与被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司于2013年7月25日签订《商品房预售合同》。 2、收款收据两份及通过中国农业银行向邱金梅转账的银行回单，证明案外人已于法院查封之前交清房款，其中转账支付12万元，现金支付245954.4元。 3、房屋验收交接单一份，证明案外人在法院查封之前于2014年5月27日已实际占有涉案房产。 4、水电费、物业费、生活垃圾费收据若干，证明在法院查封之前已实际占有涉案房产。 5、2013年8月6日潍坊市房屋权属登记信息查询结果证明，证明案外人为办理银行贷款在房管局开具证明，该证明显示涉案房产已网上签约。 对于现金支付的245954.4元房款，案外人主张，其于2013年3月13日交现金150000元,被执行人出具了意向金的收款收据。2013年7月25日又交现金95954.4元，被执行人将2013年3月13日150000元的收款收据收回，合并开具了245954.40元的首付款收据。 被执行人认可案外人的上述交款事实，并提供了150000元意向金的收款收据记账联予以证实。根据调取的邱金梅中国农业银行卡号为62×××12的银行交易明细，该账户于2013年3月13日存入现金385000元，被执行人称其中有150000是王培坤所交的房款。 另查明，邱金梅原系被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司的出纳，其任职期间，该公司的房款通过邱金梅的银行卡号收取。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人对涉案房产是否具有排除本案执行的权利？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人主张购买了涉案房产，并提供了与被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，合同签订时间在法院查封之前。合同签订后，案外人通过现金和银行付账付清了购房款。对于购房款的支付方式，法律并未对现金支付作出禁止性规定，案外人主张现金支付房款并不违背交易习惯。虽然作为房地产开发企业的被执行人应当在收取房款后开具发票，其未开具发票系被执行人自身的原因，并不能以此否定案外人支付房款的事实。从实际占有来看，案外人提供了房屋验收交接单等证据，证实其在法院查封之前对涉案房产已经进行了实际占有。至于涉案房产未办理过户，系被执行人自身的原因，案外人对此无过错。综上，案外人要求停止对涉案房产的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司潍坊市坊子区产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇一九年十一月二十七日 书记员  沈思彤