黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初1752号原告：胡俊江，男，1960年4月6日出生，住黑龙江省铁力市。被告：伊春森工桃山林业局有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市桃山镇。法定代表人：林宏伟，职务董事长。委托诉讼代理人：张冉，系北京岳城（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志天，男，1988年4月1日出生，系伊春森工桃山林业局有限责任公司棚改办副主任。被告：黑龙江利智房地产开发有限公司，住所地黑龙江省伊春市铁力市团结路144号。法定代表人：宋利智，职务总经理。被告：吴俊义，男，1959年7月2日出生，住黑龙江省铁力市。原告胡俊江诉被告伊春森工桃山林业局有限责任公司（以下简称桃山林业局公司）、黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）、吴俊义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡俊江、被告桃山林业局公司的委托诉讼代理人张冉、孙志天到庭参加诉讼。被告利智公司、吴俊义经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胡俊江向本院提出诉讼请求：1.要求三被告给付位于桃山镇××××22和23㎡的车库二户（价值约100000.00元）；2.要求三被告退还向其收取的楼层差价款63443.80元和向其收取的回迁房屋补交面积款17800.00元；3.要求三被告承担诉讼费用。事实和理由：2013年桃山林业局公司以棚户区改造立项，对铁力市桃山镇振兴社区进行改造，建设桃山御景花园小区。桃山林业局公司将该项目承包给利智公司开发建筑，吴俊义是利智公司项目经理。2014年6月16日，胡俊江与三被告签订了《房屋拆迁安置协议书》一份，约定对其所有的120㎡两层楼房及100㎡车库拆迁，置换临旅游路一、二层140㎡商服一处、位于商服房楼上不少于70㎡的住宅一处以及置换面积在23-25㎡的车库一处。同时约定，超出置换面积的部分不补交差价款，回迁日期为2015年11月30日前。协议签订后，三被告未按约定日期交付房屋。2018年6月10日，三被告违反协议约定，强行为其回迁了桃山御景花园小区的住宅楼两户（面积分别为77.33㎡和74.29㎡），以及面积为77.3㎡的住宅一户和面积为39.8㎡的车库一处。三被告未按合同约定给其回迁商服房，商服房回迁换成住宅应按照1:2比例进行补偿，因此应另行补偿其49㎡商服房（要求给其两个车库）。另外，三被告向其收取了楼层差价款63443.80元和补交10㎡的面积款17800.00元。现依据双方签订的《房屋拆迁安置协议书》，要求三被告偿还其两户车库和退还收取的楼层差价款及补交面积款。请求法院依法维护其合法权益。桃山林业局公司辩称，拆迁安置补偿协议书系胡俊江与利智公司签订的，其支付的款项也非桃山林业局公司收取，根据合同相对性原则，桃山林业局公司不需承担合同义务。故胡俊江要求桃山林业局公司给付回迁车库、返还楼层差价款及补交面积款的诉讼请求没有法律依据。另外，虽然利智公司向胡俊江交付的回迁房屋与协议约定的不一致，且其双方也未签订书面变更协议，但胡俊江已经实际接受了利智公司提供的回迁房屋并支付了楼层差价款及补交了面积款，应当认为双方以实际行为达成了一致的意思表示，对拆迁安置协议的约定内容进行了变更。因此利智公司不存在违约行为，不应承担违约责任。请求法院依法驳回其诉讼请求，维护其合法权益。利智公司、吴俊义未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：1.胡俊江出具的2014年6月16日《房屋拆迁安置协议书》复印件及房屋产权补充协议各一份，拟证明胡俊江与三被告签署的合同合法有效，三被告未按协议约定履行合同义务。桃山林业局公司质证认为，该证据系复印件，无法核实其真实性。且该证据是胡俊江与利智公司签订的，不能证明桃山林业局公司为合同的主体，也不能证明本协议的履行情况。本院认为，该组证据均系复印件，经询问胡俊江，称原件在利智公司向其交付回迁房产后，由利智公司收回，本院将结合其他证据对该组证据综合认定。2.胡俊江出具的2018年6月10日御景花园小区售楼处为其开具的交款收据四份、车库及住宅入户费明细两份、售楼处工作人员开具的交付房产应补交款项提供的银行卡号小条三份等证据。拟证明胡俊江向御景花园小区售楼处交纳了三户住宅楼层差价款及补交面积款分别为19920.00元、29050.00元、32410.00元，及向御景花园小区售楼处交纳的车库入户费4880.00元和一户住宅入户费8203.08元。在胡俊江交款后，御景花园小区工作人员将三户住宅及一户车库交给胡俊江。桃山林业局公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性没有异议，可以证明胡俊江交纳的楼层差价及补交面积款是其自愿缴纳的。同时，出具证据的单位是桃山御景花园小区，与桃山林业局公司无关。本院结合证据1，能够证明胡俊江所述事实客观存在，故本院对上述两组证据的真实性予以确认。3.胡俊江自行整理的回迁面积计算对照明细表一份，拟证明双方协议约定的回迁面积数和实际回迁面积相差91.08㎡的住宅面积，按2:1比例折算，应该再给其两个车的库计算方法。桃山林业局公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该证据是胡俊江自行计算，不能证明分配房屋的实际情况。本院认为，该证据是胡俊江自行整理和计算的，其计算的数据是以协议中约定的回迁面积和实际回迁面积整理的，其计算的住宅面积与商服楼面积换算比例，未提供相应证据支持，且其已实际接受了桃山御景花园小区变更后房产，故本院对该证据及其证明的问题不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案案件事实如下：2013年，桃山林业局公司以棚户区改造立项，对铁力市桃山镇振兴社区进行改造，建设桃山御景花园小区。桃山林业局公司将该项目的拆迁安置工作承包给利智公司。2014年6月16日，吴俊义代表利智公司与胡俊江签订了《房屋拆迁安置协议书》和《房屋拆迁安置补充协议书》，约定对胡俊江所有的两层楼房共220㎡（其中二楼住宅120㎡、一楼车库100㎡）拆迁，置换位于桃山御景花园小区临旅游路的一、二层140㎡商服一户、位于该商服房楼上不少于70㎡的三层住宅一户以及置换面积在23-25㎡的车库一户。同时约定，回迁上述房屋甲方不得向胡俊江收取任何费用。桃山林业局公司作为审核监督方，在协议中加盖了黑龙江省桃山林业局棚户区改造办公室公章。2018年初，桃山御景花园小区棚户区改造工程基本完工。2018年6月10日，利智公司在桃山御景花园小区售楼处，对小区拆迁户进行回迁安置。经重新协商，胡俊江被安置回迁了三户住宅（面积分别为77.33㎡、74.29㎡、77.30㎡）和一户39.8㎡的车库。胡俊江接受上述房源并办理了入户手续后，还根据约定向该小区售楼处交纳了楼层差价款63443.80元和补交多出的10㎡的面积款17800.00元。同时，胡俊江将《房屋拆迁安置协议书》原件交给桃山御景花园小区售楼处。另查明，原黑龙江省桃山林业局因机构改革，现变更为桃山林业局公司，原桃山林业局棚户区改造办公室系桃山林业局公司下设职能部门。本案争议的焦点为：诉争的《房屋拆迁安置协议书》是否继续有效，胡俊江的诉讼请求应否支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”实践中，当事人在履行合同过程中，在未形成变更合同的书面约定的情况下，一方以履行合同的行为发出了变更合同的要约，而相对方接受了该要约，即进行了承诺，则形成了事实上的对原合同的变更。本案中，胡俊江提供的2018年6月10日御景花园小区售楼处为其开具的交款收据、车库及住宅入户费收据、小区工作人员提供的补交款银行卡号等证据，能够证明胡俊江向御景花园小区售楼处交纳了三户住宅楼层差价款及补交面积款，并向售楼处交纳了入户费。该行为应视为利智公司在未形成变更合同的书面约定的情况下，向胡俊江发出了变更合同的要约，胡俊江接受变更后的四户房产，并向利智公司售楼处交纳了其要求交纳的款项，视为胡俊江对该要约以实际履行，即进行了承诺，形成了事实上的合同变更。据此，可以认定双方在实际履行合同过程中，通过胡俊江接受利智公司交付给其的房产和交纳入户费等款项来看，双方履行合同的行为已经对当初签订的《房屋拆迁安置协议书》中回迁、置换房屋以及费用收取的方法等书面合同内容进行了变更。即双方在实际履行合同过程中已经变更了原合同中关于“置换商服面积140㎡、住宅面积70㎡、车库面积23-25㎡”等约定的内容，变更为胡俊江已经实际接受的现有四户房屋及应交纳楼层差价款和补交面积款的约定。胡俊江在实际接受上述安置房屋并交纳费用时并无异议，是其对利智公司履行该协议行为的认可。胡俊江提出利智公司强行对其变更合同的主张，缺乏证据支持。其主张的利智公司应向其再回迁两户车库，以及退还楼层差价款和补交面积款的诉讼请求依据不足，本院不予采纳。相应地，桃山林业局公司关于胡俊江已经实际接受了利智公司提供的回迁房屋并支付了楼层差价款及补交了面积款，应当认定双方以实际行为达成了一致的意思表示，对拆迁安置协议的约定内容进行了变更的辩解意见成立，本院予以支持。吴俊义在《房屋拆迁安置协议书》中，作为甲方利智公司的代表签名，属于职务行为，不应承担合同义务。桃山林业局公司所属桃山林业局棚户区改造办公室在《房屋拆迁安置协议书》中，作为审核监督方盖章，对甲方的拆迁和回迁安置工作具有监督职能，但因胡俊江与利智公司已经就拆迁和回迁安置达成一致意思表示，且已实际履行。利智公司在本案中无违约行为，故桃山林业局公司亦不应承担违约责任。综上所述，胡俊江主张三被告向其交付23㎡和25㎡车库两户以及要求退还楼层差价款63443.80元和补交面积款17800.00元的诉讼请求，与事实不符，且于法无据，本院不予支持。利智公司、吴俊义经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对法律赋予其在诉讼期间应有权利的主动放弃，依法应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第二十一条、第二十二条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回胡俊江的诉讼请求。案件受理费3924.00元，由胡俊江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审 判 长  孙 平审 判 员  高忠孝人民陪审员  赵慧清二〇一九年十一月十一日书 记 员  张海龙