四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初1340号 原告（反诉被告）：邹宏玉，女，1977年8月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘苗，四川蜀信律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1985年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工，特别授权。 原告（反诉被告）邹宏玉与被告（反诉原告）爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）爱美高公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹宏玉及其委托诉讼代理人刘苗，被告（反诉原告）爱美高公司的委托诉讼代理人王海霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）邹宏玉向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同于2018年10月26日解除；2.爱美高公司赔偿商铺材料损失费186000元；3.爱美高公司赔偿因装修商铺而支出的装修费45241元；4.本案诉讼费由爱美高公司承担。事实和理由：2017年7月17日，邹宏玉与爱美高公司签订租赁合同，约定邹宏玉承租爱美高公司位于成都市青羊区提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1022号房屋，面积为89平方米，租期为36个月。后邹宏玉按合同约定履行开业，自12月开始，因爱美高公司的原因，导致负一楼处于修缮中、根本不具备经营条件，爱美高公司依然要求保持开业状态，但店铺无人光顾、一直亏损。爱美高公司仅免除期间的租金和物业费，已严重违反合同约定，未通知邹宏玉的情况下，将其店内的设备拆除并扔掉。后双方协商未果，故邹宏玉诉至本院，望判如所请。 被告（反诉原告）爱美高公司针对本诉辩称，邹宏玉私自撤场的主要原因是其在华置广场选址经营儿童乐园，投资失利、店铺经营状况不佳；邹宏玉拖欠租金、私自闭店、私自撤场等行为已构成根本违约，爱美高公司有权单方解除合同；按合同约定，邹宏玉撤场后经多次催促仍拒绝拆除店铺内设备，故爱美高公司有权委托第三方进行拆除，且相关费用由其自行承担。故应驳回邹宏玉的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）爱美高公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同于2018年7月31日解除；2.邹宏玉向爱美高公司支付2018年6月至7月31日的租金6020元、2018年8月1日至10月26日的房屋占用费77430元、违约金4806元、房屋清水还原费8010元；3.本案诉讼费由邹宏玉承担。事实和理由：2017年7月17日，邹宏玉与爱美高公司签订租赁合同，约定邹宏玉承租爱美高公司位于成都市青羊区提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1022号房屋，面积为89平方米，租期为36个月。自2017年8月1日起至2020年7月31日，月租为4005元，租金按季度支付，于每月15日前支付下季度租金。2018年6月起，邹宏玉不再依约支付租金，经爱美高公司催告后仍拒不缴纳，并于2018年8月1日私自关店。按照合同约定，邹宏玉逾期支付租金超过30天，爱美高公司有权解除合同。2018年8月13日，爱美高公司向邹宏玉发送《关于解除的通知》、《关于通知腾空房屋并交还房屋函》等，邹宏玉应支付剩余租期相应租金总额5%的违约金，并腾空房屋。2018年10月26日，邹宏玉仍未履行，爱美高公司委托第三方将房屋拆除并产生拆除费用及房屋占用费等。故提起反诉。 原告（反诉被告）邹宏玉针对反诉辩称，2018年7月31日仅为暂停营业，合同并未解除；爱美高公司拆除设备的行为构成违约；房屋占用费明显过高，不予认可；邹宏玉并未欠付租金，不构成违约，不应当承担违约金；房屋清水还原费并无依据。故请求驳回爱美高公司的全部反诉请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月17日，爱美高公司（甲方）与邹宏玉（乙方）签订《华置广场房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于四川省成都市青羊区房屋（详见附件一《房屋平面位置图》，示意图仅作参考识别用途；附件二：《现有装修.附属设施及设备状况表》）出租给乙方经营使用；房屋租用面积为89平方米；甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位；甲方向乙方出租房屋的期限为36个月，从本合同第5条约定的房屋交付之日（含当天）起计算，即为2017年8月1日起至2020年7月31日止；乙方必须于2017年10月1日前完成装修工程并开业；乙方应于2017年7月31日前按照甲方要求前往指定地点，双方在现场办理交接手续；保底租金和提成租金统称为“租金”，房屋的租金自交铺日起，即2017年8月1日至2020年7月31日按照保底租金与提成租金二者取高的方式计算；2017年8月1日至2017年11月30日为免租期；2017年12月1日至2018年7月31日期间保底租金为45元／平方米／月，月租金合计4005元／月；在2017年7月31日之前，乙方须缴纳2017年8月1日至2017年12月31日期间首期保底租金给甲方；2017年12月1日至2018年7月31日期间该自然月的月含税营业额的10%为提成租金；乙方须在本合同签署三个工作日之内向甲方一次性缴清租赁保证金，该保证金为人民币10000元；在租赁期满或本合同提前解除交还房屋时，乙方应根据甲方要求将该房屋恢复原交付时状态，乙方应将乙方进行装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属甲方的设施设备完好无损，使该房屋处于甲方交付房屋时状态；如乙方未履行上述义务，则甲方有权自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方缴纳保证金中扣除相应费用，上述款项不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿由此造成的其他损失；乙方应于租赁期满日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋；乙方逾期不交还该房屋，乙方应按每日10元／平方米的标准缴纳房屋占用费，日房屋占用费合计为890元；同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任，同时甲方有权停止商铺能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方如在租赁期满或合同解除后七日内未交还房屋的，甲方有权封闭商铺、腾空房屋，将乙方留置物品清点后转移至库房保存，并收取乙方物品仓储费；甲方对因此而造成的损坏概不负责；乙方如在甲方封闭商铺后十日内仍未将留置物品取走，甲方有权处理乙方留置物品用作偿还欠款，因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由乙方承担，并有权收取乙方当年年租金的50%作为违约金；甲方基于提升华置广场ＴｈｅＯＮＥ购物中心整体经营环境、优化动线等合理原因，有权对建筑物的全部或任何部分进行改建、扩建或装修，乙方不得以此要求甲方减免租金、赔偿损失或做出任何其他补救措施；在房屋交付后，非根据本合同约定或者法律规定，因甲方原因导致本合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、收银机使用费、推广服务费、物业管理公司应向乙方无息退还尚未到期的物业管理费；乙方并有权向甲方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金，甲方除此之外无须再承担任何违约责任；在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金；在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、租赁保证金、推广费、收银机使用费或物业管理公司的物业管理费、水电费等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分；若乙方拖欠租金、各项费用及违约金或未按期补足保证金超过七天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收违约金外，甲方有权解除本合同，有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担；如果乙方违反本合同关于营业时间的约定，或非甲方原因提前停止营业或延迟开业达十次以上（含十次）、或非甲方原因所承租房屋停业或部分停业累计超过三天（含三天），则甲方有权解除合同（不可抗力原因除外）。 2017年12月26日，爱美高公司（甲方）与深圳市建艺装饰集团股份有限公司（乙方，以下简称建艺公司）签订《成都恒大广场趣玩主题乐园室内装修工程施工合同》，主要约定：乙方负责按甲方确认的施工图纸及相关设计变更通知对成都恒大广场趣玩主题乐园室内装修工程进行施工；开工时间暂定为2017年11月10日，具体开工日期以甲方现场管理代表签发的开工令确定的开工日期为准；合同总工期为60个日历天。工程竣工验收表、工程延期申请/批复表及工程结算申请表，均载明：开工工期为2017年12月30日，完工及验收时间为2018年3月16日。 2018年6月25日，爱美高公司向邹宏玉发送邮件《七彩鱼停止能源供应通知函》，载明：截止2018年6月25日贵铺已拖欠我司租金、物业费、电费等合计26355.2元，按照合同约定，我司将于2018年6月26日下午18:00终止贵铺电源供应。2018年7月31日，邹宏玉暂停七彩鱼店铺营业。爱美高公司向邹宏玉发送《恒大广场B1022七彩鱼恢复营业告知函》，载明：2018年7月31日，贵司未经我司同意，私自将店铺关闭，属于严重违约，还请贵司于2018年8月3日12:00恢复店铺营运，否则我司将视贵司违约，并保留追究法律责任权利。2018年8月13日，爱美高公司向邹宏玉发送《关于解除通知》，主要载明：由于贵方于2018年8月1日在未告知我司的情况下私自闭店，且截止2018年7月31日，贵方已拖欠我司租金6020元、物业水电费18508元，合计24528元；根据合同约定及《合同法》相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，双方于2017年7月17日所签之《租赁合同》自行解除，请贵司于2018年8月31日前缴清所有欠费，否保证金不予退还，否则我司将根据合同约定进行法律途径追讨，如因此产生的相关费用一律由贵方承担；请贵方收到本通知后7日内来我司办理合同解除的善后事宜。同日，爱美高公司还向邹宏玉发送《关于通知腾空房屋并交还房屋函》，主要载明：我司对贵司已发出《关于解除租赁合同的通知》，贵司与我司之间的租赁合同关系已于2018年7月31日解除；请贵司尽快处理以下事宜：及时向我司支付所欠费用，我司保留追究违约责任的权利；请于收到本函7日内按照《房屋租赁合同》第13.1条的约定，腾空租赁房屋并向我司清水交还房屋；若贵司收到本函7日内未腾空并交还房屋，我司将严格按照《房屋出租合同》第13.2条的约定处理，我司将封闭商铺、腾出房屋，将贵司留置物品清点后移至库房保存，仓储费由贵司承担，由此造成的损坏，我司概不负责，店铺拆除清水费用由贵司承担；由于贵司尚欠我司租金、物业费等费用，我司保留按照合同第13.2条处理贵司物品用于抵偿欠款的权利。2018年9月17日，四川致高律师事务所向邹宏玉发送《律师函》，主要内容：本所接受爱美高公司的委托，就邹宏玉在与委托人签订的《华置广场房屋租赁合同》履行过程中存在的违约行为，致函如下：截止2018年7月31日，您已拖欠委托人租金6020元、物业水电费18508元，合计24528元，且您于2018年8月1日在未告知委托人的情况下私自闭店；委托人已于2018年8月13日向您发送了《关于解除租赁合同的通知》及《关于腾空房屋并交还房屋函》，您与委托人的租赁合同关系已于当日解除；根据租赁合同第13条的约定，您应当于合同提前解除之日向甲方交还该房屋，并拆除房屋内的装饰装修及增添的设备，将房屋恢复至交付时的状态，确保房屋原设施设备完好无损；如您未履行前述义务，委托人有权自行委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由您承担；如您逾期不交还房屋，须按每日10元/平米的标准缴纳房屋占用费，日房屋占用费合计为890元，同时承担占用期间的其他费用及给委托人造成的其他损失；若您未在合同约定的时间内腾空房屋的，委托人有权将留置物品清点后转移至库房保存，并由您承担仓储费，委托人对因此而给您造成的损失概不负责；若您未在约定时间内将留置物品取走，委托人有权处理留置物品用作偿还欠款，因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由您承担，且您须向委托人支付当年年租金的50%作为违约金；请您在收到本函后2日内将房屋腾空交还委托人，并于2018年9月28日前缴清所有欠费（包括房屋占用费，按890元/天计算，从合同解除当日直至您腾空房屋之日）。2018年10月7日，邹宏玉向爱美高公司回复电子邮件，主要内容：律师函我们已经收到；费用系爱美高公司计算错误，并未欠这么多钱；我们不是单方面停止经营，恒大广场修改出租条件，要求我们不具备经营条件的情况下配合广场继续营业并计算租金，不合理；所有问题未解决前，设备放在那里，我们也只是等待事情解决，爱美高公司无法单方面说仍有权继续收钱。 2019年3月12日，爱美高公司（甲方）与四川华茂建设工程有限公司（乙方）签订《成都恒大广场商场B1楼商铺改造施工合同》，主要约定：工程地点为四川省成都市青羊区提督街99号恒大广场商场内；工程概况包括位于商场B1楼B1022，商铺面积为89㎡的七彩鱼商铺；工程内容为成都恒大广场原商铺恢复清水，包括但不限于商铺室内地面拆除、吊顶拆除、玻璃隔断拆除、商铺货架拆除、墙面装饰拆除等工作；七彩鱼（恢复清水），含税总价为8010元。 上述事实有当事人身份信息、《华置广场房屋租赁合同》、《关于解除通知》、《关于通知腾空房屋并交还房屋函》及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，邹宏玉与爱美高公司签订的《华置广场房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 关于案涉合同的解除。2018年8月13日，爱美高公司以邹宏玉未告知的情况下私自闭店，且已拖欠租金、物业及水电费等为由向邹宏玉发函要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，爱美高公司有权向邹宏玉发函要求解除合同，且邹宏玉收到解除函之日为诉争合同解除之日，具体的解除时间因邹宏玉确已收到但未说明具体时间，故本院认定为2018年8月13日解除。 关于邹宏玉诉请的商铺材料损失费186000元及装修费45241元。本案中，邹宏玉提交其与深圳市思高特文化发展有限公司签订的《城堡探险设备合同书》及转账汇款凭证，装饰装修施工合同、账单详情及收条，拟证明因爱美高公司违约并擅自拆除案涉商铺的设备而给邹宏玉造成的材料及装修损失。经爱美高公司质证后认为，不认可其真实性、关联性及证明目的。经本院审查认定，对前述证据的真实性、合法性、关联性不予采信，不足以证明爱美高公司存在违约行为，且邹宏玉未能充分举证证明诉请的费用系其为租赁房屋所产生的损失或必要费用，对邹宏玉的诉请，因缺乏法律和事实依据，故本院不予支持。 关于爱美高公司的反诉请求。爱美高公司主张2018年6月至7月31日的租金6020元，符合《华置广场房屋租赁合同》关于租金的约定，且邹宏玉作为承租人未提交证据证明其已交纳前述租金，故本院对爱美高公司的该项主张予以支持。爱美高公司主张2018年8月1日至10月26日的房屋占用费，根据《华置广场房屋租赁合同》的约定以及爱美高公司向邹宏玉发送的《关于解除租赁合同的通知》、《关于腾空房屋并交还房屋函》、《律师函》的相关内容，本院认定邹宏玉应向爱美高公司支付从2018年8月13日至10月26日的房屋占用费65860元（890元/天×74天）。爱美高公司主张的违约金，本院根据双方合同履行情况及违约期间，酌定该项违约金为1000元。爱美高公司主张的房屋清水还原费8010元，本院认为，爱美高公司仅提供施工合同作为依据，未提交相关费用已实际支出的证据，故对该项主张，本院不予支持。 综上，本院对原告（反诉被告）邹宏玉的诉讼请求不予支持，对被告（反诉原告）爱美高公司的反诉请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）邹宏玉和被告（反诉原告）爱美高实业（成都）有限公司订立的《华置广场房屋租赁合同》于2018年8月13日解除； 二、原告（反诉被告）邹宏玉于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）爱美高实业（成都）有限公司支付租金6020元、房屋占用费65860元及违约金1000元，共计72880元； 三、驳回原告（反诉被告）邹宏玉的全部诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）爱美高实业（成都）有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4769元，由原告（反诉被告）邹宏玉负担；反诉案件受理费2384.5元，由原告（反诉被告）邹宏玉负担1300元，被告（反诉原告）爱美高实业（成都）有限公司负担1084.5元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吕丽莎 人民陪审员  朱惠蓉 人民陪审员  王蜀宁 二〇一九年十一月四日 书 记 员  郭 丹