广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终948号上诉人(原审原告)：任军龙，男，汉族，1954年11月28日出生，住广东省茂名市茂南区**************。委托诉讼代理人：郑严防，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯，广东法申律师事务所律师。上诉人(原审被告)：戴华明，男，汉族，1981年2月15日出生，住广东省茂名市茂南区************。上诉人任军龙因与上诉人戴华明房屋租赁合同纠纷一案，任军龙、戴华明因不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人任军龙及其委托诉讼代理人张斯，上诉人戴华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任军龙上诉请求：1、依法撤销(2018)粤0902民初2985号民事判决第三、第五项(不服金额为89099.55元)；2、依法改判支持任军龙在原审中的所有诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由戴华明负担。事实和理由：一、原审判决认为《租用商铺协议合同书》约定的各项违约金过高，因此酌定将违约金调整为2万元，于事不符、于法无据。(一)关于逾期交租违约金问题。《租用商铺协议合同书》第2条约定“2018年起每季度租金为贰万元。即每季度末30号前要交够下季度租金，逾期每天加收0.5%的违约金”、第3条约定“乙方(戴华明)必须先交租金后经营……如逾期五天未交租，违反本协议，甲方(任军龙)有权提前收回商铺，所交押金不予退还，并每天加收0.5%的违约金及收取半年租金赔偿”。原审已经查明，戴华明存在逾期交租的行为，至今拖欠任军龙2018年第二季度房租6666元，任军龙是基于戴华明逾期交租的行为才根据《租用商铺协议合同书》第2、3条的约定，请求戴华明支付逾期交租违约金。《租用商铺协议合同书》第2、3条明确约定，逾期交租违约金按照0.5%/天收取，戴华明应当在2018年3月30日前缴纳2018年第二季度租金2万元，但其仅于2018年4月6日交租6667元，于2018年5月7日交租6667元，因此，2018年3月31日起至2018年4月5日止(共35天)，拖欠的租金2万元，逾期违约金为3500元(2万元×0.5%×35天)；2018年4月6日起至2018年5月6日止(共30天)，拖欠租金13333元，逾期违约金为1999.95元(13333元×0.5%×30天)；从2018年5月7日至今拖欠租金6666元，逾期交租违约金以6666元为计算，按0.5%/天计到戴华明付清租金之日止。(二)关于半年租金赔偿问题。《租用商铺协议合同书》第1条约定“如乙方(戴华明)提前终止合同……甲方(任军龙)不退押金给乙方，还要乙方赔偿半年租金损失”、第3条约定“乙方(戴华明)必须先交租金后经营……如逾期五天未交租，违反本协议，甲方(任军龙)有权提前收回商铺，所交押金不予退还，并每天加收0.5%的违约金及收取半年租金赔偿”。根据上述约定，只要戴华明存在提前终止合同或逾期交租的行为，任军龙可以根据合同约定，要求戴华明支付半年租金赔偿。原审判决已查明“2018年6月，被告停止经营西饼店，并将其设备搬离涉案房屋，截至起诉日，被告尚欠原告第二季度的租金6666元”，因此，戴华明单方终止了《租用商铺协议合同书》，并拖欠租金，任军龙诉请戴华明支付半年租金赔偿，符合事实根据和法律依据。综上，任军龙请求逾期交租违约金和半年租金赔偿是基于戴华明不同的违约行为，依据的也是《租用商铺协议合同书》里不同的合同条款，既然原审判决认为“原、被告双方于2017年3月30日签订的《租用商铺协议合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同”，就应当严格按照合同的约定判决，其认为逾期交租违约金和半年租金所起的作用是一样，将违约金酌情调整为2万元，没有事实根据和法律依据。二、原审判决认为《租用商铺协议合同书》已经解除，戴华明无需再支付押金和押金违约金，没事实根据和法律依据。《租用商铺协议合同书》第1条明确约定，戴华明应当缴纳押金2万元。戴华明迟延支付押金后，经协商，双方于2017年6月1日签订了《租铺押金欠据》，明确约定戴华明在一年内(即2018年6月1日前)支付押金2万元给任军龙，如逾期支付，任军龙有权要求戴华明支付违约金2万元。虽然《租用商铺协议合同书》被判决解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，押金没收约定和押金违约金属于清理条款，因此，《租用商铺协议合同书》的合同状态不影响押金条款的行使。《租用商铺协议合同书》第1条明确约定押金用途是“水电及房屋损坏押金贰万元”，并约定如戴华明提前终止合同，押金不予退还；同时合同第2条约定，戴华明逾期五天不交租，押金不予退还。本案中，戴华明不仅提前终止租赁合同，拖欠租金至今，还破坏了涉案房屋装修原貌，拖欠水电费，符合了合同约定的押金没收情形，因此，任军龙请求戴华明支付押金2万元，有事实根据和法律依据。任军龙与戴华明另行签订了《租铺押金欠据》，明确约定了逾期缴纳押金的违约责任，本案中，戴华明至今没有支付押金给任军龙，违反了约定，任军龙请求戴华明支付押金违约金2万元，亦有事实根据和法律依据。综上，即便《租用商铺协议合同书》已被解除，戴华明也应当按照合同的约定支付押金和押金违约金给任军龙。三、戴华明在搬离涉案商铺时，破坏了商铺的装修原貌，应按照《租用商铺协议合同书》的约定赔偿2万元给任军龙。《租用商铺协议合同书》第8条约定“……破坏财物再罚款乙方贰万元”。本案中，任军龙在原审中提供了涉案商铺的图片证明戴华明在搬离涉案商铺后的装修现状，戴华明对此并没有否认，在法庭询问阶段也承认搬离商铺时拆除了商铺内的玻璃门，拆除设备时破坏了商铺墙体。因此，戴华明应当按照合同约定，赔偿2万元给任军龙。综上所述，戴华明违反了《租用商铺协议合同书》的约定，应当按照合同的约定支付相关款项给任军龙。原审判决部分认定事实不清、适用法律错误，为此，任军龙特向二审法院提起上诉，请求依法查明事实，撤销原判第三、五项判决，改判支持任军龙的全部诉讼请求。上诉人戴华明上诉请求：1、依法撤销原判决第三项，改判戴华明不需向任军龙支付违约金20000元或判令戴华明以2018年度租金6666元租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款日率从2018年7月1日起计算利息损失作为违约金支付给任军龙(戴华明不服金额为20000元)；2、本案的诉讼费用由任军龙承担。事实和理由：一审判决中的第三项判决，判令戴华明支付任军龙违约金20000元，相对任军龙的损失，明显过高，属认定事实错误，是错误的判决，依法应予以撤销。本案中，戴华明与任军龙签订的《租用商铺协议合同书》，仅约定了戴华明延期交租，任军龙可以提前收回商铺，并追究戴华明的违约责任，并未约定戴华明提前交回商铺，戴华明需要承担违约责任或者承担何种违约责任。一审判决判令戴华明需支付任军龙违约金20000元没有依据。即使戴华明需支付违约金给任军龙，一审判决戴华明支付20000元违约金，明显过高。《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，应当以任军龙因解除租赁合同所导致的损失为基础，结合任军龙的预期利益，作出具体违约金的判断。戴华明在2018年6月份停止经营后已将商铺交还给任军龙，任军龙也将商铺另行租给他人。严格来说，任军龙的实际损失仅仅系戴华明拖欠2018年第二季度6666元租金的利息损失。因此，恳求二审法院依法改判一审判决中的第三项判决，判决戴华明不需向任军龙支付违约金20000元或判令戴华明以6666元租金为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2018年7月1日起计算利息损失作为违约金支付给任军龙。戴华明辩称：任军龙的上诉无理，我与任军龙合同是经上一手铺主转租过来，根据签订合同约定，任军龙转租是违约行为，上一手铺主赵金刚欠任军龙租金无力支付，迫切将商铺转租出去，按照合同约定应向我收取押金，但签订合同时任军龙没有叫我交押金，等我与合伙人装修好店铺后要办理营业执照等证件时，且我将押金、转让费交给上一手铺主赵金刚后才向我收取押金，上一手铺主赵金刚还有押金在任军龙处。任军龙辩称：1、戴华明所述全部不是事实。2017年3月22日戴华明的合伙人陈锦彪去到我商铺找到上任承租人，了解过店铺情况，赵金刚转租给戴华明，我没有参与该次转租行为，双方商谈转租条件后转租商铺，我对此不知情。签订新合同是经戴华明和陈锦彪修改后的，3月30日在文印部打印该份合同，打印后与陈锦彪没有签订合同，陈锦彪是湖南人，我要求其提供户口簿复印件，陈锦彪称戴华明是当地人，与戴华明签订合同，戴华明提供户口簿、身份证复印件签订合同，签订合同日期是2017年4月8日，但2017年3月30日陈锦彪已打印修改合同。2、双方于2017年3月30日签订的《租用商铺协议合同书》第1条明确约定了如上诉人提前终止合同或逾期交租，戴华明应按约定支付半年租金给任军龙。第2条、第3条明确约定了逾期交租违约金的计算方式，逾期交租违约金按照0.5%/天计算。戴华明在本案中单方终止《租用商铺协议合同书》，未经任军龙同意自行搬离店铺，且至今未足额支付2018年第二季度租金，存在不同的违约行为，应当按照合同的约定支付半年租金赔偿和逾期交租违约金给任军龙。因此，戴华明诉请不需要向任军龙支付违约金，或以中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，于事不符、于法无据。原告任军龙向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告任军龙与被告戴华明于2017年3月30日签订的《租用商铺协议合同书》；2、依法判决被告戴华明向原告任军龙支付拖欠的2018年第二季度房租6666元；3、依法判决被告戴华明向原告任军龙支付押金20000元及押金违约金20000元；4、依法判决被告戴华明向原告任军龙支付逾期交租违约金9099.55元【于2018年4月6日交租6667元，违约金为6066.52元[(20000元-6667元)×0.5%×91天]；于2018年5月7日交租6667元，暂计至2018年8月6日的违约金为3033.03元[(20000元-6667元-6667元)×0.5%×91天，以后的违约金以6666元为基数计至被告付清拖欠租金之日止】；5、依法判决被告戴华明向原告任军龙支付逾期交租的半年租金赔偿40000元；6、依法判决被告戴华明向原告支付财物损坏罚金20000元；7、依法判决被告戴华明向原告支付2018年4月1日至2018年6月1日电费2894.77元、水费22.14元。上述2-7项的金额是118682.46元；8、本案的诉讼费用由被告戴华明负担。一审法院经审理认定：2017年3月30日，原告为甲方与被告为乙方签订《租用商铺协议合同书》一份，约定的主要内容为：“经甲乙双方协商，讲诚信。甲方现同意出租位于茂名市****************商铺双门面给乙方经营包点做销售门店。甲乙双方必须按如下协议执行：1、甲方的商铺双方协定租期五年。租期从二〇一七年四月一日至二〇二二年三月三十一日止。甲方收乙方水电及房屋损坏押金贰万元整。如乙方提前终止合同，会给甲方带来很大麻烦和租期停留的经济损失。所以甲方不退押金给乙方，还要乙方赔偿半年租金损失。可转租，但需甲方重订合同。2、甲乙双方协定商铺，“2017年3个季度”，每季度租金为壹万捌仟元。2018年起每季度租金为贰万元，即每季度末30号前要交够下季度租金，逾期每天加收0.5%的违约金。否则，甲方有权停水、停电。3、乙方必须先交租金后经营。乙方把租金存入商铺交水电费的建行存折，如超期五天未交租金，违反本协议，甲方有权提前收回商铺，所交押金不予退还。并按每天加收0.5%的违约金及收取半年租金赔偿。合同期内租金不得增减、门店用途不得改变，否则租金加收百分之十。4、乙方租用甲方的商铺要遵纪守法，合法经营。如发现有损甲方利益行为及被投诉，甲方有权提前收回商铺，不退押金给乙方，并收取乙方半年租金赔偿。5、乙方在租期内使用的水电费、电话费、工商、各项税收及下水道清理费等、所需支付的一切费用由乙方负责。每月必须存入1000元在商铺建行存折扣水电费。如有特发性事故给商铺出租带来损失，由乙方赔偿。6、甲方允许乙方在不损坏房屋结构的情况下贴1.3米高墙裙、在厨房下水道排油烟、隔层装修。7、租用期满后，乙方有续租优先权，可根据市场物价相应调高租金续租。如不续租、要提前一季度书面告知甲方、否则不退押金、也不准用押金贰万元抵减铺租，否则都按违反本合同处理。8、如不续租，要保持(水、电畅通)装修原貌，结清合同期内逾期所欠的违约金及水电费。如乙方有意损坏，甲方可起诉乙方负法律责任。并且按违反合同，收取半年租金赔偿。不讲诚信。破坏财物再罚款乙方贰万元。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。协议书自双方签字之日起生效。本协议具有法律效力，任何一方不得违反。甲方签名：任军龙。乙方签名：戴华明。2017年3月30日”。原告为甲方与被告为乙方签订《租铺押金欠据》一份，约定的主要内容为：“……甲方要求乙方重交20000元整(大写：贰万元整)押金，乙方并已承诺，愿一年之内将押金20000元整(大写：贰万元整)交给甲方，并甲方须协助乙方控告赵金刚将乙方的押金20000元整(大写：贰万元整)还给乙方……”。2018年6月，被告停止经营西饼店，并将其设备搬离涉案房屋。截至起诉日，被告尚欠原告第二季的租金6666元、电费2894.77元和水费22.14元。一审判决认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方于2017年3月30日签订的《租用商铺协议合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。被告辩称该合同实际系于2017年4月8日签订，因其未能向一审法院提供相关证据予以证实，故一审法院对被告该项抗辩不予采信。原告将商铺租给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。被告逾期拒不交付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一，当事人可以解除合同。(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告向一审法院主张解除涉案租赁合同，依法有据，一审法院予以支持。原告请求被告支付第二季度租金6666元，被告未向一审法院提交证据证明其已向原告支付第二季度租金6666元，故对原告请求被告支付2018年第二季度租金6666元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告不按时支付租金及相关费用给原告，构成违约，导致合同解除，为此，被告应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定如被告提前终止合同，原告有权不返还押金，并有权要求被告赔偿半年租金及如被告超期五天未交租金，原告有权按向被告按0.5%/天收取违约金及半年租金赔偿。以上约定虽然表述不同，但所起的作用一样，都是作为违约之后的补偿和惩罚。原告请求被告按以上三项承担违约责任，所产生的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑本案的事实，一审法院酌定将违约金调整为20000元为宜，因此，被告应支付给原告的违约金为20000元。对原告主张的逾期交租违约金及半年租金赔偿，一审法院不予支持。原、被告双方签订的《租用商铺协议合同书》已经解除，原告请求被告支付押金20000元及押金违约金20000元，依法无据，一审法院不予支持。原告请求被告支付财物损坏罚金20000元，因其未能向一审法院提供相关证据证实涉案房屋受到实际损坏，故对原告的该项主张，一审法院不予支持。关于水电费。原告请求被告支付2018年4月1日至2018年6月1日的电费2894.77元、水费22.14元，庭审中被告对此亦予以承认，故对原告的该项主张，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用二审期间，戴华明提交了新证据：1、《租铺押金欠据》复印件一份；2、《收据》复印件一份；3、照片复印件三张，拟证明三张图片是2018年6月份转租给他人经营，不存在损失问题。任军龙的质证意见为：对证据1的三性无异议，恰好证明戴华明需要在2018年6月1日押金2万元交给任军龙，并约定押金罚金条款；证据2与本案无关联性，任军龙请求的是2018年第二季度逾期交租违约金，该收据是2017年第二季度的违约金，与本案无关；证据3的三性不予认可，我方只是请求戴华明支付2018年第二季度即系2018年4月-6月的违约金，任军龙在与戴华明解除涉案合同后（即2018年7月）才将涉案商铺转租给他人，因此该证据不影响我方上诉请求。上诉人任军龙没有提供新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，任军龙与戴华明双方于2017年3月30日签订的《租用商铺协议合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。戴华明因逾期拒不交付租金构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，任军龙主张解除涉案租赁合同依法有据，应予以支持。任军龙主张戴华明应该支付第二季度租金6666元，以及拖欠任军龙的水电费用属实，应予以支持。对于任军龙提出戴华明应支付押金20000元及押金违约金，逾期交租违约金、半年租金赔偿40000元等问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，综合考虑本案的事实，原判决将违约金酌定调整为20000元，兼顾公平符合法律的规定。戴华林逾期拒不支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任，其认为原判决判其支付20000元违约金没有依据或数额过高的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理正确，应予维持。上诉人任军龙、戴华明的上诉请求均不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2327元，由上诉人任军龙负担1163.5元，上诉人戴华明负担1163.5元。本判决为终审判决。审判长 罗 文审判员 潘泽茂审判员 阮树本二〇一九年十一月十八日书记员 董世宁速录员 李松龄