天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初字13582号原告：天津市香城餐饮管理有限公司，住所地天津市南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17/18-204。法定代表人：胡欣，经理。委托诉讼代理人：高爽，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊恺琦，天津四方君汇律师事务所律师。被告：徐文有，男，1970年8月1日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：徐文海（被告徐文友之兄），男，1964年10月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：安刚，天津击水（天津）律师事务所律师。被告：徐某1，女，2001年2月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：徐文海（被告徐某1之伯父），男，1964年10月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵国平，天津碧钧律师事务所律师。被告：孙某，男，2005年2月4日出生，汉族，住天津市南开区。法定代理人：徐某2（被告孙某之母），女，1973年7月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：徐文海（被告孙某之伯父），男，1964年10月4日出生，汉族，住天津市南开区。被告：徐某2，女，1973年7月6日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：徐文海（被告徐某2之兄），男，1964年10月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：安刚，天津击水（天津）律师事务所律师。被告：李心，女，1969年4月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：赵国平，天津碧钧律师事务所律师。原告天津市香城餐饮管理有限公司（以下简称香城公司）与被告徐文有、徐某1、孙某、徐某2、李心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香城公司委托诉讼代理人高爽、熊恺琦，被告徐文有、徐某1、孙某、徐某2的委托诉讼代理人徐文海，被告徐文有、徐某2的委托诉讼代理人安刚，被告徐某1、李心的委托诉讼代理人赵国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告香城公司与被告徐文有于2018年1月16日签署的《房屋租赁协议》；2.判令被告徐文有、徐某1立即接收天津市南开区凌宾路116号房屋；3.判令被告孙某、徐某2立即接收南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204房屋；4.判令被告李心、徐文有、徐某1、孙某、徐某2连带返还原告已支付的租金266667元及押金133333元，共计400000元；5.判令被告李心、徐文有、徐某1、孙某、徐某2连带赔偿原告直接损失1458843元（装饰装修648480元、其他资金投入810363元）、停业经营利润损失735000元；6.本案诉讼费用由五被告负担（承担连带责任）。事实和理由：2018年1月16日，案外人胡欣（系原告香城公司的法定代表人及持有90%股份的股东）与被告徐文有签订《房屋租赁协议》，约定由原告承租天津市南开区凌宾路116号（产权人为被告徐文有、徐某1）、南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204房屋（产权人为被告孙某、徐某2）,用于经营香家火锅及相关产品，租赁期限为8年，自2018年1月16日始至2026年1月16日止。装修免租期为两个月，自2018年1月16日至2018年3月16日。计租时间从2018年1月16日开始，租金每两年递增5%，前两年租金为800000元，租金按半年支付，自本合同签订之日起3日内，首次由原告向被告支付4个月租金266666元。原告于合同签订后3日内日，向被告支付押金133333元，合同期满后，双方无续约情况下，原告无违约行为被告无息退还押金。被告李心作为被告徐文有的配偶，在该《房屋租赁协议》代被告徐文有签字确认。协议签订后，原告向被告指定账户：李心招商银行天津金钟河支行52×××26,转账汇入400000元，其中租金266667元、押金133333元。被告李心收款后，向原告出具收条予以确认。原告承租后，为经营香家火锅店进行了店铺室内设计、装修装饰、消防施工、中央空调施工安装、厨房用具采购、餐具及桌椅购置、广告设计与装潢等一系列开业前的筹备工作，累计投入300余万元。此时，原告方才得知，涉案房屋是2017年5月15日奥城大火的火灾事故现场，且包括涉案房屋在内整个小区的消防系统实际处于完全瘫痪状态，无法通过消防验收，根本不具备商业经营使用的条件。五被告隐瞒上述事实，导致原告前期的巨额投入无法收回，产生停业经营利润损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第八条第三项、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，五被告应依法承担赔偿责任。故成讼。被告徐文有、孙某、徐某2辩称，一、同意解除《房屋租赁协议》，但是要求原告支付从实际解除合同开始至实际腾房之日止的房屋占有使用费。二、请求法院依法驳回原告其他诉讼请求，诉讼费用由原告负担。原告不具有诉讼的主体资格。具体理由如下：1.2018年1月16日，以被告徐文有为甲方，案外人胡欣为乙方签订《房屋租赁协议》，在乙方处另加盖了天津市香家餐饮管理有限公司的公章，天津市香家餐饮管理有限公司与本案无关，根据合同相对性原则，原告并是合同主体；2.案外人胡欣拖欠租金应承担相应的违约责任；3.原告讲被告隐瞒房屋消防设置不完善的重大事项，事实依据不足。《房屋租赁协议》第六条第1款第4项约定甲方按房屋现有状况交付房屋，原告对屋内结构是完全了解的。原告使用涉案房屋，在有关方面违反了相关法律和地方性法规，按照《消防法》和《天津市消防条例》有关规定，原告在使用房屋时应当进行有关备案，但原告违反了该规定；4.原告主张赔偿损失的诉求不应得到支持，原告未经行政主管机关审批就擅自进行装饰，即使原告发生装修损失也应由原告承担。未经审批不能营业，原告主张的停业损失无从谈起，且经营也有可能亏损，因此不能由被告承担责任；6.签订《房屋租赁协议》之前的物业费被告已交纳，签订合同之日起的物业费原告一直未交纳。被告李心、徐某1：请求法院依法驳回原告起诉。1.本案原告不具有诉讼主体资格，合同是案外人胡欣签订，因此原告与本案不具有利害关系；2.李心不是本案适格被告，徐文有和胡欣是租赁关系，李心是房屋所有权人的代理人，按《民法总则》规定，代理人所从事的民事行为其后果应由被代理人承担，李心不属于《房屋租赁协议》的当事人，李心作为徐某1的法定代理人也不是本案适格的被告。签订合同时，徐某1系未成年人，应由被告徐文有承担相关法律责任；3.涉案的两套房屋整体的消防验收是合格的且经过备案，胡欣装修后需要向消防部门进行二次消防验收备案，原告诉称的消防不合格是指二次消防验收不合格。双方在签订合同协商过程中，二次消防验收的工作是由胡欣负责，所以本案中出租方没有任何责任；4.案涉《房屋租赁协议》依法属于无效合同，原告同意按照房屋现状接收房屋，原告对涉案房屋曾发生过火灾已知晓，由于原告的责任导致无法通过消防验收，应由原告承担全部过错责任；5.根据现行的审判指导政策，《房屋租赁协议》无效法院应当将原、被告的损失在判决中一并处理。被告损失为房屋占有使用费，自2018年1月16日至2019年11月1日期间，参照合同约定的租金标准，扣除原告已付部分租金400000元，为1033425元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月16日，案外人胡欣（乙方）与被告徐文有（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定由乙方承租天津市南开区凌宾路116号（共有人为被告徐文有、徐某1）、南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204房屋（共有人为被告孙某、徐文瑶）,建筑面积550.50平方米（以现状为准）。具体用途为经营香家火锅及相关产品，乙方不得擅自改变房屋用途。租赁期限为8年，自2018年1月16日始至2026年1月16日止，装修免租期为两个月，自2018年1月16日至2018年3月16日。计租时间从2018年1月16日开始，每两年递增5%，前两年租金为800000元，租金按半年支付，自本合同签订之日起3日内，首次由乙方向甲方支付4个月租金266666元。乙方应于本合同签订后3日内日，向甲方支付押金133333元，合同期满后，双方无续约情况下，乙方无违约行为，甲方无息退还押金。第十条违约责任约定：1.甲方因不能在本合同签订付款后3日内，向乙方提供符合本合同约定的房屋而解除合同的，乙方有权解除合同，由甲方支付乙方本合同当年租金作为违约金；2.甲方违背第六条第1.3款，乙方有权解除合同，甲方应当赔偿但不限于乙方的装修损失、实际经营损失、品牌价值损失。第十二条约定：甲方身份证复印件、房屋产权证复印件，乙方身份证复印件、法人营业执照副本将作为本合同附件，附于主合同之后；本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充协议，补充协议及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。该协议胡欣按被告方要求加盖案外人天津市香家餐饮管理有限公司的公章。同日，案外人胡欣（乙方）与被告徐文有（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，该合同与上述合同内容完全一致，只是在乙方落款处未加盖案外人天津市香家餐饮管理有限公司公章。被告李心作为被告徐文有的配偶，在两份《房屋租赁协议》上面代被告徐文有签字确认。被告徐文有与徐某1系父女关系，被告徐某2与孙某系母子关系，被告徐文有与徐某2系兄妹关系。2018年3月29日，胡欣为履行《房屋租赁协议》成立原告香城公司，公司登记住所为天津市南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204，胡欣作为原告香城公司的法定代表人，并持有90%股份的股东。签订协议当日，胡欣向指定账户：李心招商银行天津金钟河支行52×××26,转账汇入400000元，其中租金266667元、押金133333元。被告李心收款后，向胡欣出具收条，内容为：今收胡欣租赁奥林匹克村17.18-116.204房屋租金400000元。合同签订后，被告将案涉房屋交付原告，原告进行装修。2018年4月初，原告得知上述房屋曾于2017年5月15日发生火灾，后奥林匹克村17、18号楼消防设施、系统一直处于瘫痪状态，未进行整改或维修。此期间，由于附近居民以原告经营后会产生刺激气味，消防不合格为由，阻挠原告装修施工，加之由于小区消防设施瘫痪，消防主管部门张贴封条，致使原告于2018年6月停止施工。原告与被告多次进行交涉，称由于被告方隐瞒房屋着火的事实，致使原告产生巨大的资金投入损失，决定停止向被告方支付租金，要求被告方赔偿损失。被告同意承担原告部分损失，要求被告支付2018年7月16日之后的租金。2018年9月7日，原告香城公司向天津市南开区公安消防支队申请香家火锅奥城店室内装饰工程（南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204）消防设计审核。2018年9月20日，天津市南开区公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书，审核该工程消防设计合格。履行过程中，双方协商未果，原告于2018年11月6日向本院提起诉讼。另查，2018年3月13日，胡欣为履行案涉《房屋租赁协议》与案外人张琦另签订房屋租赁协议一份，约定胡欣承租天津市南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-203房屋，建筑面积198平方米（以现状为准），租赁期限自2018年3月13日至2026年3月13日，装修免租期为三个月，具体用途为经营餐饮食品及相关产品。该房屋交付后，原告与案涉房屋一并进行装修。诉讼过程中，经原告申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司对《房屋租赁协议》案涉房屋内装饰装修工程、电气设备安装工程、消防工程、中央空调施工安装、给排水工程、广告设计等装饰装修损失进行价格评估。国宏信价格评估集团有限公司天津分公司于2019年10月16日出具报告书，结论为在评估基准日2018年7月，上述工程价格为648480元。原告支付评估费25460元。庭审中，一、原告提交胡欣与案外人天津市百庆餐饮管理有限公司于2018年1月5日签订的《投资委托经营合同》及付款凭证，证明原告已支付保证金100000元、“香家火锅”品牌使用费400000元、管理费60000元。上述证据亦能证实原告所述在《房屋租赁协议》上面加盖公章的天津市香家餐饮管理有限公司与天津市百庆餐饮管理有限公司系关联公司，法定代表人均为案外人石秀静，胡欣向石秀静支付了上述加盟费；2018年4月16日原告与案外人天津至上力合物业服务有限公司签订的《停车场停车位租赁合同》及收据，证明支付租赁费40000元；2018年5月29日原告向物业公司支付2015年10月至2016年3月物业费11560.50元的收据，向天津市南开区奥林匹克村17.18号楼小区业主会支付补偿费150000元的收据；以及其他工程款、采购厨房设施设备、灯具、招聘员工支出费用等合同、票据。上述证据证明原告为经营“香家火锅”产生其他资金投入损失1104995元。被告方对评估报告、原告提供的其他资金投入损失的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，认为评估报告结论属于装修造价，应当扣除残值，其他资金投入证据真实性不予认可且存在重复计算问题，但未提供相反的证据加以证明。二、原告提供“香家火锅奥城店”2018年1月8日至2018年2月1日营业额流水账单以及网络关于火锅店利润文章等，主张2018年7月至11月五个月的停业的经营利润共计735000元。被告方认为原告提供的证据形式不合法，不能证明原告存在经营利润损失。三、2018年12月20日第一次开庭审理时，原、被告均同意解除《房屋租赁协议》。在最后一次庭审中，被告方提出房屋装修损失评估报告书已作出结论，原告拖欠租金及物业费，损失在逐渐扩大，要求原告尽快返还房屋并恢复原状。原告认可目前房屋钥匙由原告保管，同意尽快返还钥匙；四、被告方述称原告加盟的“香家火锅”店，就在案涉房屋附近另开有一家店，距离涉案房屋约200米，案涉房屋着火时，新闻媒体进行了报道，且签订合同前李心已与原告方代表胡昂沟通过，其清楚房屋消防设施不完善的情况。原告称胡昂系原告加盟的“香家火锅”公司总经理，其一直动员原告租赁案涉房屋，并未告知原告消防设施不合格一事；五、原告、被告徐文有均认可《房屋租赁协议》与案外人天津市香家餐饮管理有限公司无关。再查，徐文有、徐某1、孙某、徐某2于2019年9月29日另案起诉胡欣、香城公司支付自2018年3月16日始拖欠的租金1200000元及违约金。本院认为，案外人胡欣与被告徐文有于2018年1月16日签订的《房屋租赁协议》，系原、被告双方真实意思表示，且已实际履行，为有效合同。根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。被告隐瞒案涉房屋曾发生火灾，小区消防设施、系统一直处于不能使用状态的事实，与原告签订《房屋租赁协议》，原告进行部分装修后，不能通过消防验收，致使原告合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。2018年12月20日，原、被告均同意解除案涉《房屋租赁协议》，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。针对本案其他争议焦点，本院论述如下：一、关于原告是否为适格诉讼主体问题。《房屋租赁协议》虽名义上为胡欣与被告徐文有所签，但合同约定租赁房屋具体用途为经营香家火锅及相关产品，第十二条约定法人营业执照作为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。后，胡欣按合同约定成立原告香城公司，登记为法定代表人且持股90%，注册登记住所为案涉房屋。胡欣为设立原告香城公司对外签订合同，胡欣与原告香城公司之间的关系可以参照《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定按受托人与委托人之间的关系处理，从租赁合同约定的内容看，徐文有对该合同设立的目的是为了经营“香家火锅”是明知的，故本院认定该合同直接约束原告香城公司和被告徐文有。二、关于被告主体是否适格问题。案涉房屋已交付原告使用，合同虽以徐文有名义所签，通过交付房屋的行为可以确认被告徐文有、徐某1、孙某、徐某2作为全体房屋所有人对该《房屋租赁协议》是表示认可的。庭审中，被告徐文有、徐某1、孙某、徐某2均同意解除合同，视为被告徐某1、孙某、徐某2对徐文有无权处分行为的追认。原告明知被告李心系被告徐文有配偶，代被告徐文有签订《房屋租赁协议》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，李心实施的代理行为，对被代理人即被告徐文有发生效力。如前所述，合同相对方为原告香城公司和被告徐文有，案涉房屋其他所有人的追认行为并不必然产生承担连带责任的法律后果。根据合同相对性原则，原告主张徐某1、孙某、徐某2承担连带赔偿责任，本院不予支持。三、由于被告徐文有的违约行为，导致合同解除，应对原告的合理损失予以赔偿。原告在装修过程中已知消防设施不合格，其已享有合同解除权，但原告仍轻信被告赔偿部分损失的许诺继续进行了部分装修，原告对双方确认合同解除之前的扩大损失部分应承担相应的过错责任，被告徐文有应承担主要责任。本院根据履行情况和合同性质以及公平原则，确定原告应自行承担损失的30%，被告徐文有应承担损失的70%。1.关于原告主张返还已支付的租金266667元及押金133333元一节，被告徐文有应返还租金186667元。押金133333元为合同保证金性质，依合同约定应予返还；2.关于原告主张的装饰装修损失648480元，评估单位出具了评估报告，虽结论为原告对案涉房屋的工程造价，考虑原告并未实际使用案涉房屋，故，本院确定该金额为原告实际损失金额。被告徐文有应赔偿其中的453936元；3.关于原告主张的其他资金投入损失810363元一节，原告认为因经营“香家火锅”在案涉房屋及案外人张琦房屋处一并投入1104995元，应按房屋面积进行分摊。本院经核算，其中加盟费用560000、租赁费40000元、物业费11560.50元、补偿费150000元，属于原告合理损失范围。其他资金投入部分原告计算的金额属于与评估报告结论重复计算、未形成附合的装饰装修物部分损失以及原告支付的与本案合同无关的费用，本院不予支持。故，原告的其他资金投入损失金额应为761560.50元。涉及案涉房屋金额为392074元[761560.50元×（550.50平方米÷748.50平方米）×70%]，被告徐文有应予赔偿；4.关于原告主张的经营利润损失，没有事实和法律依据，本院不予支持；5.原告评估费25460元，属于原告为确定损失金额支出的必要的费用，被告应予赔偿17822元。四、关于原告主张被告接收案涉房屋一节，根据法律规定，合同解除后，原告应将案涉房屋返还被告。五、关于被告抗辩原告应向被告支付租金，赔偿物业费损失一节，被告已另案起诉租金问题，而物业费纠纷与本案并非同一法律关系，本案均不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津市香城餐饮管理有限公司与被告徐文有之间于2018年1月16日签订的《房屋租赁协议》已解除；二、本判决生效后十五日内，原告天津市香城餐饮管理有限公司将天津市南开区凌宾路116号、南开区红旗南路与凌宾路交口西北侧天津奥林匹克村17.18-204房屋返还被告徐文有；三、本判决生效后十五日内，被告徐文有返还原告天津市香城餐饮管理有限公司租金186667元、押金133333元；四、本判决生效后十五日内，被告徐文有赔偿原告天津市香城餐饮管理有限公司装饰装修损失453936元、其他资金投入损失392074元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27880元、诉讼财产保全费5000元、评估费25460元，合计58340元；由原告天津市香城餐饮管理有限公司负担17502元，被告徐文有负担40838元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  徐慧玲人民陪审员  李兆华二〇一九年十一月十三日法官助理赵敏书记员王娜附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。