广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6109号上诉人（原审被告）：杨尧，男，1972年11月4日出生，汉族，住所地广东省广宁县。上诉人（原审被告）：冯碧云，女，1975年9月10日出生，汉族，住所地广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：杨尧（系冯碧云之夫），男，1972年11月4日出生，汉族，住所地广东省广宁县。被上诉人（原审原告）：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市石岐区东河北民科东路研发大楼1618卡。法定代表人：甘嘉仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。上诉人杨尧、冯碧云因与被上诉人中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人杨尧、冯碧云上诉请求：一、维持一审判决第五项；二、撤销一审判决第一、二、三、四、六项；三、改判确认双方签订的《房产租赁合同》已于2019年1月31日解除；四、改判杨尧、冯碧云向日升公司支付截止至2019年1月31日止的租金、房产附属设施折旧费及相应违约金；五、驳回日升公司的其他诉讼请求。事实和理由：杨尧在2019年1月底曾电话通知日升公司解除涉案租赁合同。在一审判决前，杨尧向日升公司提出并要求搬走桌椅，但日升公司不让搬离，直至2019年8月3日，日升公司仍不让搬离，杨尧只得报警处理。在警察组织下日升公司与杨尧进行协商，但日升公司仍不让搬离，杨尧便将其桌椅送给了涉案房屋所在楼房15层的租户，并在2019年8月3日将涉案房屋的钥匙交还给日升公司的财务。被上诉人日升公司答辩称：一、杨尧主张其于2019年1月31日通知日升公司解除合同，但根据合同法规定，一方解除合同的时间应以解除通知到达对方之日为准。杨尧无证据证明其向日升公司发出了解除合同的通知，其也确认涉案房屋的钥匙在2019年1月31日前仍未交还，也即涉案房屋仍由杨尧、冯碧云占有使用。故杨尧、冯碧云主张其已于2019年1月31日解除涉案租赁合同，没有事实和法律依据。二、日升公司认可杨尧、冯碧云现已将涉案房屋的钥匙交还，但日升公司一直未进入涉案房屋，不清楚涉案房屋内是否还有杨尧、冯碧云的物品。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。日升公司于2019年3月28日向一审法院起诉请求：一、解除双方之间就中山市××××单元所签订的《房产租赁合同》，并判令杨尧、冯碧云立即向日升公司返还上述租赁房产；二、杨尧、冯碧云连带向日升公司支付上述租赁合同项下2018年12月至实际交还租赁房产之日止的租金、房产附属设施折旧费、管理费（每月为3040元，暂计至2019年3月为12160元）及违约金（以每期租金、房产附属设施折旧费、管理费的欠款额3040为基数，按日千分之三从2018年12月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年3月26日为1489元）；三、杨尧、冯碧云向日升公司支付所拖欠的涉案租赁物业的电费20元；四、杨尧、冯碧云向日升公司支付未分摊的装饰装修补偿款8754元；五、杨尧、冯碧云承担日升公司在本案中所支出的律师费3800元。一审法院认定事实：一、2018年10月18日，日升公司作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的杨尧、冯碧云签订《房产租赁合同》，约定：乙方向甲方承租中山市石岐区XX大楼又名“日升财务广场”XX层XX之一单元、建筑面积约53.82平方米作为商业用途；本合同项下的租赁房产为由甲方按乙方拟承租的期限予以规划并出资提供标准套内装饰装修供乙方使用，甲方提供的装饰装修不可拆卸；甲方出资装饰装修供乙方使用，该出资的具体金额由双方在本合同其他条款中确认，并按本合同所约定的租赁期限或双方约定期限平均分摊计入出租方的成本，故如因乙方原因导致本合同提前终止的，合同终止后剩余未履行的租赁期限或双方约定的期限未到期部分即为未分摊期限，该未分摊期限内应分摊而未分摊的装饰装修金额由乙方在本合同终止后按本合同约定补偿给甲方；租赁期限自2018年11月1日起至2020年7月31日止；2018年11月1日至2019年7月31日期间每月租金677元、房产附属设施折旧费2094元，合计2771元；2019年8月1日至2020年7月31日期间每月租金732元、房产附属设施折旧费2261元，合计2993元；乙方应在本合同签订当天向甲方一次性缴交租赁保证金4400元、水电费保证金2200元，合计6600元；租赁期内，乙方不可主张提出用上述保证金抵扣其应支付的本合同项下的任何费用，否则视为乙方违约；租赁房产的物业管理服务合同由乙方自行与物业管理服务公司签订，并自行向物业管理服务公司缴纳物业管理费；乙方每月5日前向甲方交纳上月已由甲方为其垫付的电费及其他费用；甲方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期10日后仍不支付的，甲方有权单方解除本合同；乙方如违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担；因乙方原因导致本合同提前终止的，如本合同项下的租赁房产是带装修出租的，除本合同其他条款约定乙方应承担的违约责任外，乙方还需补偿甲方装修费，补偿标准为装饰装修价值按21个月进行分摊，未分摊部分由乙方补偿予甲方；租赁房产为甲方出资按乙方承租期限进行规划提供标准套内装饰装修的，装饰装修价值为11490元等。2018年12月，杨尧、冯碧云开始逾期交纳租金、房产附属设施折旧费、电费，其中电费金额为20元。2019年2月26日，日升公司委托雅商律师事务所向杨尧、冯碧云寄送《律师函》，要求杨尧、冯碧云在收到《律师函》之日起3日内向日升公司付清拖欠的各项费用10242元。二、一审中，杨尧主张其于2019年1月底搬离了涉案租赁物，但因物业公司的阻挠还剩有一些桌椅未搬，并在搬离后通过电话告知过日升公司。日升公司表示不清楚杨尧、冯碧云的搬离情况，其没有阻挠杨尧、冯碧云搬迁，现场还放有杨尧、冯碧云的部分物品。为了避免损失的扩大，在征得双方的意见后，一审法院要求双方于2019年5月6月15时去现场办理租赁物的交接手续，并告知双方无论是否成功办理，均需在2019年5月10日前递交书面意见，说明相关情况。日升公司于2019年5月7日递交回复函，表示其代理律师在2019年5月6日15时到达租赁物现场，但一直到当天17时40分离开现场时仍没见到杨尧出现。杨尧未提交书面意见。三、日升公司提供的两份《确认书》记载：中山市日宏物业管理服务有限公司主张其为涉案房屋所在日升广场整幢物业提供物业管理服务，该物业XX之一单元承租人杨尧、冯碧云自2018年12月拖欠物业服务费，因日升公司已经代为缴纳，故将对杨尧、冯碧云的物业服务费债权全部转让给日升公司。庭审中，日升公司要求将受让的物业服务费在本案中一并处理。四、涉案房屋已取得了产权登记。日升公司为处理本案争议聘请了律师，并支付律师费3800元。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《房产租赁合同》系日升公司与杨尧、冯碧云的真实意思表示，内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行，构成违约，理应承担相应的违约责任。杨尧主张其于2019年1月底搬离了涉案租赁物，且告知了日升公司，故涉案合同于2019年1月底解除，但涉案租赁物现场还遗有杨尧、冯碧云的物品，继续占用日升公司的租赁物，且没有证据证明已告知日升公司，故杨尧提出涉案《房产租赁合同》已于2019年1月底解除的主张不成立，不予采信。据此，杨尧、冯碧云逾期付款，日升公司请求解除涉案《房产租赁合同》，杨尧、冯碧云返还租赁物，并支付自2018年12月起的租金、房产附属设施折旧费，逾期支付租金、房产附属设施折旧费的违约金，电费20元及律师费3800元，符合合同约定及法律规定，予以支持。租金、房产附属设施折旧费计算至合同被解除之日，即判决生效之日。违约金的标准，合同约定的按未付款总额每日3‰明显过高，杨尧请求调整为每日1‰，较为合理且不违反法律规定，予以采纳。违约金的起算日期，自合同约定的交纳期限届满之次日，即当月6日起计算。因涉案房屋仍遗有杨尧、冯碧云的物品未搬离，而杨尧、冯碧云又拒不配合办理房屋交接手续，故涉案合同解除后，杨尧、冯碧云应继续参照合同约定的租金、房产附属设施折旧费向日升公司支付占有使用费直至返还租赁物之日止。租金、房产附属设施折旧费的标准，在2019年7月之前为每月2771元，2019年8月之后为2993元。至于未分摊的装饰装修补偿款，因分摊的依据是“甲方出资装饰装修供乙方使用，该出资的具体金额由双方在本合同其他条款中确认，并按本合同所约定的租赁期限或双方约定期限平均分摊计入出租方的成本，故如因乙方原因导致本合同提前终止的，合同终止后剩余未履行的租赁期限或双方约定的期限未到期部分即为未分摊期限，该未分摊期限内应分摊而未分摊的装饰装修金额由乙方在本合同终止后按本合同约定补偿给甲方”，而涉案合同终止（解除）的时间尚不能确定，且已认定杨尧、冯碧云需继续支付占用期间的费用，故日升公司能否足额收取租赁期限内的租金、房产附属设施折旧费尚无法确定，装饰装修补偿款是否需要负担的条件尚不能明确，暂不处理。待涉案合同解除的时间确定后，且日升公司根据判决不能足额收取租赁期限内的租金、房产附属设施折旧费或参照该标准的计算的占有使用费，日升公司可以另循法律途径解决。至于管理费的请求，因日升公司的权利来源于债权转让，与本案并非同一法律关系，故在本案中不予处理。日升公司若认为其有权主张，且有证据证明，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除日升公司与杨尧、冯碧云于2018年10月18日签订的《房产租赁合同》；二、杨尧、冯碧云于判决发生法律效力之日起七日内将位于中山市××××单元的房地产腾空并返还给日升公司；三、杨尧、冯碧云于判决发生法律效力之日起七日内向日升公司支付自2018年12月1日起计至判决生效之日止的租金、房产附属设施折旧费（计算标准：截至2019年7月31日止的标准为每月2771元，自2019年8月1日起的标准为每月2993元）及违约金（计算方式：以每月实际欠款额为基数，分别从当月6日起按照每日千分之一的标准计至实际清偿之日止）；四、杨尧、冯碧云于判决发生法律效力之日起七日内向日升公司支付自判决生效之次日起至杨尧、冯碧云实际履行完毕判决第二判项之日止的占有使用费（计算标准：截至2019年7月31日止的标准为每月2771元，自2019年8月1日起的标准为每月2993元）；五、杨尧、冯碧云于判决发生法律效力之日起七日内向日升公司支付电费20元及律师费损失3800元；六、驳回日升公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取为228元，日升公司负担66元，杨尧、冯碧云负担162元。本院二审期间，杨尧、冯碧云围绕上诉请求依法向本院提交了微信聊天记录截图一份，证明其已在2019年2月明确告知日升公司不再租赁涉案房屋了，杨尧、冯碧云主张该微信记录中对话对方的账号是日升公司的，由其财务人员使用。日升公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于杨尧、冯碧云提交的上述证据，日升公司对其真实性不予确认，并称该微信聊天记录并未显示完整对话，如果杨尧、冯碧云要解除合同，则其通知的对象应该是公司的法定代表人或授权的相关人员，公司财务人员仅负责收取租金，不负责租赁合同签订、解除的事宜。故不确认该证据的关联性及证明目的。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：根据杨尧、冯碧云向本院提交的微信聊天记录截图，2019年2月21日，日升公司向杨尧、冯碧云询问2018年12月至2019年2月租金、电费、管理费什么时候支付。当日，杨尧、冯碧云向日升公司回复称之前和你们说了，从2019年2月份起不再租用了。日升公司则告知杨尧、冯碧云因涉案房屋还没有交还给日升公司，日升公司仍要按合同约定收取租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方交付租金。本案中，涉案《房产租赁合同》签订后，日升公司已依约将涉案房屋交付给杨尧、冯碧云使用、收益，但杨尧、冯碧云自2018年12月1日起开始拖欠租金、电费、房产附属设施折旧费等，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，杨尧、冯碧云并不享有单方合同解除权。同时，作为违约方，即使杨尧、冯碧云单方搬离了涉案房屋，依法也不具有单方解除合同的法律效力。而且，在日升公司于2019年3月28日提起本案诉讼，要求解除涉案租赁合同及要求杨尧、冯碧云返还涉案房屋后，杨尧、冯碧云亦没有采取适当的措施，及时将涉案房屋返还给日升公司，尤其是一审法院在释明及征得双方的意见后，曾指定双方于2019年5月6日15时去现场办理涉案房屋的交接手续，但杨尧、冯碧云并未按时去到现场，致使涉案房屋的交接手续未能如期办理，责任在于杨尧、冯碧云。因此，杨尧、冯碧云仍应当承担此期间的房屋租金。鉴于杨尧、冯碧云已于2019年8月3日将涉案房屋的钥匙交给了日升公司，日升公司对此亦予以确认，故应视为杨尧、冯碧云已于2019年8月3日将涉案房屋返还给了日升公司。据此，本院认定涉案《房产租赁合同》于2019年8月3日解除，杨尧、冯碧云应向日升公司支付的租金、房产附属设施折旧费亦应按照双方约定的标准计算至2019年8月3日。同时，杨尧、冯碧云还应当自逾期支付每月租金、房产附属设施折旧费之次日按照每日千分之一的标准向日升公司支付违约金。综上所述，杨尧、冯碧云的上诉请求不能成立。但是，鉴于杨尧、冯碧云已于2019年8月3日将涉案房屋返还给了日升公司，导致一审判决对该事实的认定及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8197号民事判决第五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初8197号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；三、中山市日升物业出租有限公司与杨尧、冯碧云于2018年10月18日签订的《房产租赁合同》已于2019年8月3日解除；四、杨尧、冯碧云于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市日升物业出租有限公司支付自2018年12月1日起至2019年8月3日止的租金、房产附属设施折旧费共计22467元及违约金（违约金计算方式：以每月实际欠款额为基数，分别从当月6日起按照每日千分之一的标准计至实际清偿之日止）；五、驳回中山市日升物业出租有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费456元，减半收取计228元，中山市日升物业出租有限公司负担68元，杨尧、冯碧云负担160元；二审案件受理费456元，中山市日升物业出租有限公司负担136元，杨尧、冯碧云负担320元。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十一月二十二日书记员 勾华吴歌