上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初71110号原告：上海市杨浦区住房保障中心，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张榕，副主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。被告：朱炳生，男，1958年3月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海市杨浦区住房保障中心诉被告朱炳生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市杨浦区住房保障中心的委托诉讼代理人李旻，被告朱炳生到庭参加了庭审。本案现已审理终结。上海市杨浦区住房保障中心向本院提诉讼请求：1.判令被告支付上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋自2016年1月1日起至2019年3月31日止的房屋租金共计人民币(以下币种均同)18,081元；2.判令被告按自行承担日租金的0.3%支付从2016年1月11日至实际支付日期间的违约金1,139.59元(暂算至2019年5月31日)；3.判令被告按1,362元/月标准向原告支付从2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费共计2,724元(暂算至2019年5月31日)；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告按自行承担日租金的0.3%支付自2016年1月11日起至判决生效之日止的违约金1,305.94元(暂算至2019年8月31日)。原告变更第3项诉讼请求为：判令被告按1,362元/月标准向原告支付自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费共计7,218.60元)。事实和理由：上海市浦东新区瑞安路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋，上海市公积金管理中心授权原告负责系争房屋的经租管理事宜，系争房屋为廉租房，被告系房屋配租申请户。2013年1月16日,原告与被告签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》,约定由被告承租系争房屋，租赁期限为自2013年2月1日起至2016年1月31日止，租金为648元/月，其中被自付租金为183元/月。合同到期后，被告未及时与原告续签合同，但实际仍居住系争房屋内。此后，原告与被告续签《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，租赁期限为自2016年4月1日起至2019年3月31日止，租金为1,137元/月，其中被自付租金为487元/月。合同签订后，被告从2016年1月开始拖欠原告租金,原告作为出租人有权要求被告承担支付房屋租金、违约金及房屋使用费等的义务，故原告诉至法院，望判如诉请。朱炳生辩称，不同意原告的全部诉请。关于租金，被告已向原告支付2016年1月1日至2016年3月31日的租金，自2016年4月1日起未支付租金，亦不同意按照487元/月标准支付租金，原、被告于2013年1月第一次签订租赁合同的时候，合同约定若干年后可能将系争房屋出售给被告，合同中约定当时系争房屋的租金标准183元/月，并未说过之后要涨价到314元/月，希望原告降低租金，被告愿意支付租金。关于违约金，被告不支付租金系因原告要涨房租，被告不认可违约金计算标准，认为违约金过高。关于房屋使用费，被告认为1,362元/月的房屋使用费标准过高。关于诉讼费，被告表示因经济能力无法支付诉讼费。本院经审理认定事实如下：系争房屋系上海市公积金中心名下房屋，该房屋建筑面积58.91平方米，由原告安排用于廉租实物配租。2013年1月16日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；每月租金为648元，其中被告自付租金183元，政府补贴租金465元；被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；被告应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告依约向被告交付系争房屋。被告于2018年8月14日向原告支付了2016年1月至2016年3月的租金549元。2018年4月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》，约定原告将系争房屋出租给被告使用；租赁期限为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止；每月租金为1,137元，其中被告自付租金487元，政府补贴租金650元；被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付；被告应当在租赁合同期满前第4个月内，按照规定提出廉租住房保障资格的复核申报，如实填报《上海市廉租住房保障资格复核申报表》，并提交规定的申报材料。因被告未支付2016年4月起的租金，故原告诉至本院。审理中，原告提供以下证据：1.《关于市统筹调配廉租住房2017年租赁价格方案的批复》及2018年廉租房租金确认单、2019年廉租房租金确认单，证明上海市物价局于2018年1月15日发布廉租住房租赁价格方案的批复，据此确定系争房屋自2018年1月起至2019年12月止的租金标准为1，362元/月，上海市公积金中心与原告确认系争房屋2018起至今的租金标准变更为1,362元/月；经庭审质证，被告对上述证据的真实性表示认可，但对1,362元/月的租金标准价不予认可。2.租金催缴书，证明原告自2016年3月30日至2018年12月30日期间曾多次向被告催缴拖欠租金；经庭审质证，被告对该份证据的真实性不予认可，表示从未收到过原告的租金催缴书。以上事实由原告递交的上海市房地产权证、《市筹廉租房交接管理协议书》及补充协议书、《市筹廉租房租赁协议书》及补充协议书、2017年廉租房租金确认单、《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的两份《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约支付租金，并在租赁期到期后未及时申报续租，应承担相应的责任。关于租金，现原告要求被告按487元/月的标准支付自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金17,532元，符合合同约定，于法不悖，本院应予支持。自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金，被告已经向原告足额支付，原告要求被告支付该期间的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于支付房屋使用费，《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》到期后，被告未及时申报续租，仍继续占有使用系争房屋，则应支付房屋使用费，故原告要求被告向原告支付自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。按1,362元/月为标准计算自2019年4月1日起至2019年9月9日止的房屋使用费，并无不当，本院予以照准。关于违约金，原、被告在《上海市廉租实物配租住房租赁合同(试行)》中约定，被告应于每月10日前向原告支付当月应承担的自付租金，逾期支付的，每逾期一日，则被告需按自行承担日租金的0.3%支付违约金，并在支付月租金时支付。上述关于逾期付款违约金与违约金约定显属过高，被告亦提出要求调低，本院综合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、被告的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整。另，被告在本案审理过程中支付了自2016年1月1日起至2016年3月31日止的租金，鉴于被告并非恶意拖欠，故本院对原告关于该期间的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告朱炳生于本判决生效之日起十日内按487元/月标准支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金17,532元；二、被告朱炳生于本判决生效之日起十日内支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2016年4月1日起至2019年3月31日止的租金应缴当月11日起至判决生效之日止的违约金(按中国人民银行同期贷款率计算)；三、被告朱炳生于本判决生效之日起十日内按1,362元/月标准支付原告上海市杨浦区住房保障中心自2019年4月1日起至2019年9月9日止的使用费7,218.60元；四、驳回原告上海市杨浦区住房保障中心的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，减半收取174.50元，由原告上海市杨浦区住房保障中心负担14.50元，被告朱炳生负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇一九年十一月六日书记员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。