福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初2003号 原告：袁强，男，1982年11月11日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：王银平，女，1979年2月14日出生，汉族，住厦门市海沧区。 两原告共同委托诉讼代理人：李桂香，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告：温世桦，男，1991年9月28日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：陶少猛、骆沙鹏，福建沐泽律师事务所律师。 被告：陈锦龙，男，1991年4月14日出生，汉族，住晋江市。 第三人：柯盛军，男，1977年10月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告袁强、王银平与被告温世桦、陈锦龙、第三人柯盛军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人李桂香、被告温世桦的委托诉讼代理人陶少猛到庭参加诉讼，被告陈锦龙经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人柯盛军经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁强、王银平向本院提出诉讼请求：1.依法撤销晋江市人民法院作出的（2019）闽0582执异3号执行裁定书；2.解除对保全标的即址于福建省漳州开发区之房产【产权证号：闽（2018）漳州开发区不动产权第000XXXX号，下简称涉案房产】的查封、冻结等财产保全措施；3.确认袁强、王银平与陈锦龙之间签订的编号为000XXXX的《房产买卖协议书》合法有效,并确认涉案房产为袁强、王银平所有。事实和理由：一、本案房产买卖协议符合合同法的规定，应当被确认合法有效。袁强、王银平与陈锦龙均具有民事行为能力，双方签订的房产买卖协议是真实意思表示，合同标的、内容等均不违反法律强制性规定，柯盛军有陈锦龙的明确授权，可代为出售涉案房产，且陈锦龙也通过之后履行合同的各个法律行为确认柯盛军代理权的效力。合同已善意履行，应当保证该社会秩序。二、袁强、王银平与陈锦龙之间的房产买卖协议书的签约时间为2017年3月8日，诉争房产被查封的时间为2018年9月，签约时间早于查封时间。三、袁强、王银平已实际接收并占有涉案房产。袁强、王银平与陈锦龙签订了房产交接文书，两原告于2017年4月6日接收了涉案房产，也在物业管理处备案，同时开始缴纳物业水电费用至今。涉案房产为毛坯房，需要安排装修才能真正入住，两原告通过中介公司出租给小区里的装修工人使用，这些接收并行使所有权、用益物权的民事行为均发生于涉案房产查封之前。四、袁强、王银平已依约支付了合同约定的全部购房款项，是善意受让人，符合法律规定的权益受保护者条件。五、未能过户不是两原告的过错。涉案合同未约定具体过户时间，也就是两原告并没有违反合同约定的过户条件，不存在违约行为，即两原告可随时要求过户，没有过错；另办理过户手续需要银行、陈锦龙及其代理人柯盛军协助，缺一不可，为此未能办理过户不是两原告的过错。 温世桦辩称，一、原告就本案诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应当驳回其诉讼请求，具体理由如下：1.原告与陈锦龙未在查封之前签订合法有效的书面买卖合同。原告提交的《房产买卖协议书》可以看出，出卖人为柯盛军，而非陈锦龙，若无陈锦龙到庭确认授权委托书的真实性，追认《房产买卖协议书》的效力，就无法认定双方之间的《房产买卖协议书》合法有效。2.原告在查封之前未支付全部购房款。原告提供的《房产买卖协议书》体现房产成交价为160万元，包括现金支付与代还贷款两部份，即使原告提供的凭证均真实，其也仅支付房款715861元，只有当原告代为俟河之清还所有贷款，向陈锦龙付清余款后，才能认定其已支付全部价款，原告提供的《个人贷款对账单》体现，房贷于2018年11月27日才缴清，该时间在查封之后。3.原告提交的证据不足以证明实际占有房产。4.原告系因自身原因而未进行房产过户。陈锦龙已于2017年4月6日将与房产交易相关的事宜全权委托给原告指定的受托人袁某，权限包括领取不动产权证书、办理过户手续。诉争房产已于2018年3月21日取得一手产权证，之所以迟迟不过户仅是因为原告未依约偿还贷款，而非其它客观阻碍。原告对于没有及时还贷需要承担不能及时过户的风险已有预知。在满足过户之客观条件的情况下，原告不能及时还贷解押过户，应当由其自担风险。二、原告要求确认《房产买卖协议书》合法有效且涉案房产为其所有的诉请不能成立。1.如前所述该《房产买卖协议书》不能认定为合法有效，或者说该协议书仅约束原告与柯盛军，与陈锦龙无关，与本案无关。2.原告对出卖闪所享有的仅是债权请求权，应当另案处理。诉争房产尚未办理过户登记，且无其它法律规定事由，根据《物权法》第九条的规定，原告对诉争房产不享有物权，应当驳回其确权请求。 陈锦龙、柯盛军未作答辩。 袁强、王银平向本院提交了以下证据：1.执行裁定书及邮寄单各一份，以证明原告依法诉讼；2.房产买卖协议书、授权委托书、房产证、公证授权委托书各一份，以证明涉案房产为陈锦龙所有、陈锦龙授权柯盛军、两原告与柯盛军签订涉案房产买卖协议书；3.转帐凭证、银行流水、业务回单、对账单、交易明细单、个人贷款还款凭证各一份，以证明两原告依约支付购房款项；4.代付款证明书一份、二手房专用收据四份，以证明陈锦龙本人确认收到购房款项；5.中介费收据一份，以证明两原告支付了中介费用；6.房屋交接单一份，以证明陈锦龙本人亲自将涉案房产交付与两原告；7.物业发票两份、证明一份，以证明原告已实际接受房产且向物业管理处备案，并占有房产；8.中介公司的证明一份，以证明原告为善意买受人，依约履行且实际接受房产；9.租金微信转账两份，以证明原告将涉案房产转租他人，行使用益物权；10.事实陈述一份、身份证（项招妹）一份、房产租赁合同书一份、微信转账两份、电费发票两份、物业发票一份、录音一份，以证明查封之前，两原告已实际行使所有权之事宜；11.借条一份及转账凭证两份，以证明原告面对巨额的解押款，需要一定的时间去筹借准备；12.长庚医院的健康体检报告一份、住院病案两份、入院记录（两次）两份、重庆增值税电子普通发票三份、打的书面截屏一份、赤峰市住院专用发票两份、疾病诊断证明两份、证人、通话清单两份，以证明被授权人袁某因目前病重从2017年年底至2019年都在照顾病重母亲，带母亲在外地求医看病，被告电话多次询问问候其母亲病情，且也希望她能在合适时间安排过来办理解押和过户；陈锦龙已避而不见；13.申请证人袁某出庭作证。证人袁某作证称，其妻子与袁强的妻子是姐妹，其与陈锦龙没有关系，原来并不认识；袁强和柯盛军指定其代为诉争房产的过户手续，2018年3月下旬袁强要求其一起去办理过户，但其于2018年3月27日找了一个新房子，请假去搬家，后来其母亲去体检发现得了恶性肿瘤，去北京治疗，其一个人在北京照顾其母亲，期间其有回过厦门，办了一些个人的事情（其妻子怀孕以及确认其母亲的治疗方案），袁强有于2018年5月、6月问其什么时候能去过户，因其先处理其母亲生病的事情，且其妻子怀孕反应很大，所以其均没办法配合袁强办理过户，只能跟袁强协调推迟过户。 温世桦向本院提交了以下证据：袁强、王银平在执行异议阶段的证据目录，以证明袁强、王银平在执行异议阶段举证时已自认其于2018年3月21日便取得本案房产的产权证书，只要其还清剩余贷款就完全具备过户登记的条件；之所以之前未过户系因其迟延还贷，之后未能过户系因温世桦已申请法院合法保全该财产。 陈锦龙、柯盛军均未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：因陈锦龙、柯盛军未到庭参加诉讼，又未提出异议及提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。对原告提供的执行裁定书及邮寄单、房产证、公证授权委托书，温世桦没有异议，可以证明其证明目的，本院予以认定。对原告提供的房产买卖协议书、授权委托书，温世桦对真实性不予认可，但未提出鉴定申请，本院对该两份证据的真实性予以确认；该两份证据相结合，可以证明陈锦龙委托柯盛军办理诉争房产的转让事宜，柯盛军代理陈锦龙与袁强、王银平签订房产买卖协议书，对双方的权利义务进行约定。原告提供的转帐凭证、银行流水、业务回单、对账单、交易明细单、个人贷款还款凭证、代付款证明书、二手房专用收据、中介费收据相互印证，可以证明两原告已支付给陈锦龙购房款共计815861元，支付了中介费10000元，并于2017年4月开始偿还诉争房产的银行按揭贷款，于2018年11月27日还清了诉争房产的银行按揭贷款。两原告提供的房屋交接单、物业发票、证明、中介公司的证明、电费发票相印证，可以证明原告已于2017年4月6日实际接收诉争房产。因原告提出的项招妹未出庭作证，原告提供的事实陈述、身份证、房产租赁合同书、微信转账、录音未能体现真实性及与本案的关联性，本院不予认定。两原告提供的借条、转账凭证与本案不具有关联性，本院不予审查认定。原告提供的长庚医院的健康体检报告、住院病案、入院记录（两次）、重庆增值税电子普通发票、打的书面截屏、赤峰市住院专用发票、疾病诊断证明，结合证人袁某的证言，可以证明袁某的母亲生病于2018年5月至2019年2月间在北京、内蒙古等地治疗，袁某需照顾其母亲的情况，本院予以认定。两原告提供的通话清单未能体现通话对象及通话内容，未能证明其证明目的，本院不予认定。温世桦提供的袁强、王银平在执行异议阶段的证据目录未能证明其证明目的，本院不予认定。 经审理查明，柯盛军代理陈锦龙与袁强、王银平于2017年3月8日签订房产买卖协议书，约定袁强、王银平向陈锦龙购买址在漳州开发区房产，总价款160万元，其中诉争房产的按揭贷款由袁强、王银平负责偿还，预留10万元至产权证办出三日内付清，其余款项于2017年4月10日前支付给陈锦龙。合同签订后，两原告已支付给陈锦龙购房款共计815861元，并于2017年4月开始偿还诉争房产的银行按揭贷款，于2018年11月27日还清该银行按揭贷款，已支付全部购房款。两原告已于2017年4月6日实际接收诉争房产。陈锦龙于2017年4月6日公证委托案外人袁某代为办理清偿银行按揭贷款、产权过户等相关事宜。诉争房产于2018年2月28日取得不动产权证，登记于陈锦龙名下。温世桦与陈锦龙民间借贷纠纷一案中，经温世桦申请，本院依法作出（2018）闽0582民初10704号民事裁定书，裁定查封、冻结陈锦龙名下的诉争房产。本院于2018年9月30日到漳州开发区不动产登记处查封了诉争房产。袁强、王银平对上述保全措施提出书面异议，本院于2019年1月16日作出（2019）闽0582执异3号执行裁定书，驳回袁强、王银平的异议请求。袁强、王银平于2019年1月28日提起本案诉讼。 本院认为，柯盛军有权代理陈锦龙与袁强、王银平签订房产买卖协议书，该协议书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。但双方未办理房产权属过户登记手续，诉争房产仍登记于陈锦龙名下，袁强、王银平尚未取得诉争房产的物权，其请求确认诉争房产为其所有，本院不予支持。在人民法院查封诉争房产之前，袁强、王银平与陈锦龙已签订合法有效的书面买卖合同，袁强、王银平也已合法占有诉争房产，且现袁强、王银平已还清银行按揭贷款，支付了全部购房价款。因诉争房产存在银行按揭贷款，袁强、王银平与陈锦龙未能立即办理过户登记，但袁强、王银平依约按期偿还按揭贷款，未办理过户登记非因袁强、王银平自身原因所导致，故袁强、王银平享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得查封、冻结诉争房产，本院予以支持。审理过程中，袁强、王银平自愿撤回第1项要求撤销执行裁定书的诉讼请求，本院予以准许。 综上所述，袁强、王银平与陈锦龙之间的《房产买卖协议书》合法有效，但袁强、王银平尚未取得诉争房产的物权，其要求确认诉争房产为其所有，本院不予支持。袁强、王银平对诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不得查封、冻结诉争房产，本院予以支持。陈锦龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。柯盛军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条规定，判决如下： 一、确认原告袁强、王银平与被告陈锦龙之间的《房产买卖协议书》合法有效； 二、不得查封、冻结址于福建省漳州开发区房产； 三、驳回原告袁强、王银平的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告袁强、王银平负担50元，被告陈锦龙负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本院（2019）闽0582执异3号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  庄 祺 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  庄璇阳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 （三）案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十七条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼，对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行的，应当以申请执行人为被告；被执行人反对案外人对执行标的所主张的实体权利的，应当以申请执行人和被执行人为共同被告。 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。