惠 安 县 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初8499号 原告：胡东红，女，1958年8月4日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：许秀忠，男，住惠安县（惠安县螺城镇西北社区居民委员会推荐）。 被告：辛灵敏，女，1976年5月3日出生，汉族，住惠安县。 被告：李伟民，男，1973年7月2日出生，汉族，住惠安县。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：董荣华。 原告胡东红与被告辛灵敏、李伟民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡东红的委托诉讼代理人许秀忠，被告辛灵敏、李伟民的共同委托诉讼代理人董荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡东红向本院提出诉讼请求：1、判决辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%向胡东红支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元；2、判决辛灵敏、李伟民把从福建百宏房地产开发有限公司（以下简是称百宏地产公司）领取的逾期办证违约金14308元归还给胡东红（自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕义务之日止，按每日15.0144元计算，暂计至2017年12月18日）。事实和理由：胡东红经房产中介介绍，以总价253000元向辛灵敏、李伟民购买位于惠安县，双方于2015年6月17日签订《房屋买卖合同》，胡东红于2015年5月19日向辛灵敏、李伟民支付10000元定金，于2015年6月17日向辛灵敏、李伟民支付233000元购房款，双方约定剩余10000元购房款作为押金留存在房产中介处，待办理房产过户后，由中介转交给辛灵敏、李伟民，现已转交完毕。因为开发商百宏地产公司违约导致辛灵敏、李伟民迟迟未能办理上述房屋所有权初始登记并办理房屋权属证书，辛灵敏、李伟民也就迟迟不能把该案涉房屋过户至胡东红名下。另外，辛灵敏、李伟民也怠于向开发商办理上述房屋权属的初始登记，以致胡东红至2018年3月20日才取得房屋权属登记证书。因此，辛灵敏、李伟民存在违约，应支付胡东红违约金72900元。一、辛灵敏、李伟民没有按规定时间提供办理房屋权属登记证书的手续，导致胡东红购买后不能如期顺利办理过户。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定，双方均应共同遵守《城市房地产转让管理规定》等有关法律、规章的规定。而《城市房地产转让管理规定》第七条第二项规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。但辛灵敏、李伟民直至2018年1月才提供房屋权属登记证书，距离双方签订《房屋买卖合同》的时间已过两年又7个多月，构成根本违约。二、辛灵敏、李伟民未能保证该房产手续完整，未能按时提供屋权属登记证书，故意隐瞒该房屋存在债权债务纠纷，存在规避法律行为。辛灵敏、李伟民不仅违反《城市房地产转让管理规定》第六条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且违背双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定，保证转让给胡东红的房屋产权手续完整，无债权债务纠纷，无规避法律行为。故根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条的约定，辛灵敏、李伟民应按已付购房款30%赔偿胡东红经济损失。另外，辛灵敏、李伟民应把其从百宏地产公司获取的逾期办证违约金14308元归还给胡东红。因开发商百宏地产公司违约，辛灵敏于2015年12月7日向惠安县人民法院起诉，惠安人民法院作出（2016）闽0521民初717号民事判决：百宏地产公司应按辛灵敏已付购房款150144元每日0.01%标准向辛灵敏支付自2013年12月8日起至百宏地产公司履行完毕协助上述商品房房屋所有权证义务之日止的违约金。该判决已经发生法律效力并执行完毕。胡东红与辛灵敏、李伟民于2015年6月17日签订《房屋买卖合同》，胡东红于当日付清购房款243000元，辛灵敏、李伟民将房屋交付胡东红。因此，辛灵敏、李伟民已将该房屋有关的权利义务一并转让给胡东红。案涉房屋的物业管理费自2015年6月起由胡东红缴纳，故自2015年6月17日起至2017年12月18日止，共计两年7个月又13天的逾期办证违约金14308元应归胡东红所有。 辛灵敏、李伟民辩称，一、胡东红请求辛灵敏、李伟民支付违约金72900元，不符合双方约定。根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条第一款的约定，辛灵敏、李伟民赔偿经济损失的前提是胡东红提出退房。但胡东红并未提出退房的书面意见，本案也没有造成实际退房的事实，故胡东红的该项诉求不符合双方约定。二、胡东红请求辛灵敏、李伟民归还从百宏地产公司获取的逾期办证违约金14308元，理由不能成立。首先，2010年12月11日《商品房买卖合同》（合同编号№0012702）系辛灵敏与百宏地产公司签订，权利和义务应由辛灵敏与百宏地产公司享有和承担，胡东红既不是合同签订人，也不是利害关系人，根据合同相对性原理，胡东红该项请求缺乏依据。其次，胡东红与辛灵敏、李伟民于2015年6月17日签订《房屋买卖合同》，并未涉及辛灵敏与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》违约金的承担和让与的内容。再次，胡东红诉称：“由于开发商百宏地产公司的违约，致使被告迟迟未能把该房产过户至胡东红名下”构成自认，说明胡东红对于案涉商品房权属证书尚未办理是明知的。胡东红诉称“被告故意隐瞒该房产存在债权债务纠纷”、“即开发商违约办理房产的初始登记而产生的违约之债。”但是，百宏地产公司的违约之债并不需要辛灵敏承担，辛灵敏不是债务人。另外，双方签订的《房屋买卖合同》并没有关于办证具体时间、延迟办证时间，以及由此引发违约金应如何处理的约定。而且，（2016）闽0521民初717号民事判决书确认逾期办证违约金起算时间为2013年12月8日起至2015年12月7日止。胡东红向辛灵敏、李伟民购房时间为2015年6月17日，至2015年12月7日只有5个月零20天，扣除房产登记宽限期90日，只有两个月零20天。胡东红以两个月零20天的时间来要求2013年12月8日起至2015年12月7日的逾期办证违约金，显然理由和依据不足。最后，胡东红冒辛灵敏之名起诉，重复缠诉，损害辛灵敏、李伟民权益，应当予以民事制裁。胡东红未经辛灵敏同意，冒用辛灵敏的名义，以百宏地产公司为被告，于2017年3月27日提起商品房预售合同纠纷之诉，惠安县人民法院据此作出（2017）闽0521民初3047号民事调解书，产生了错误裁判的法律后果，导致该案被决定再审。胡东红以辛灵敏、李伟民为被告，陈凤安为第三人，于2018年5月17日提起房屋买卖合同纠纷之诉，并在该案中自认在（2017）闽0521民初3047号案件中冒充辛灵敏签署委托书和起诉状，委托诉讼代理人陈凤安也承认其无法确认委托人签名的真实性。虚假诉讼败露后，胡东红于2018年6月27日申请撤诉。2019年10月17日，胡东红第三次提起本诉，反复缠诉，请求驳回胡东红的诉讼请求，并予以民事制裁。 经审理查明，2010年12月11日，辛灵敏与百宏地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定购买该公司开发的位于惠安县，建筑面积34.99平方米。2015年6月17日，胡东红与辛灵敏、李伟民签订《房屋买卖合同》1份，约定辛灵敏、李伟民将位于惠安县出售给胡东红，建筑面积34.99平方米，房屋总价款253000元。《房屋买卖合同》第四条甲方（即辛灵敏、李伟民，下同）对房产现状及乙方（即胡东红，下同）对购买情况的声明约定：“甲方根据国家的规定已乙方取得该房产所有权，对该房产的现状负全责，并保证该房产符合国家及所在地上市的有关政策及规定。甲方保证转让给乙方的房屋产权手续完整、权属清楚，无产权纠纷，无债权债务纠纷，无设置抵押、担保或其他权利限制，无规避法律行为。交易后若因甲方的原因或者甲方提供的手续不完整而造成乙方购买后不能顺利交易过户的，或发生该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方自行负责清理并承担相应法律责任。乙方已亲自实地看房，并对房产的现状及疑虑询问过甲方，在明确甲方所告知的事项后自愿签订本合同。乙方已亲自审查过该房产产权的相关权属信息资料，了解产权相关信息，愿意购买该房产。乙方保证所提供的相关资料完整、真实、合法、有效，否则由此产生的后果由乙方自行承担。”第七条违约责任约定：“1、以上条款双方应共同遵守，如甲方发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷、或甲方违约不按本合同的约定履行的、或因甲方提供的资料不完整造成乙方购买后不能顺利交易过户的，乙方有权提出退房，甲方应该在乙方书面提出退房之日起5日内退还乙方已交纳的全部购房款，另应赔偿乙方已付购房款30%的经济损失。如乙方违约或不按照合同约定的时间支付购房款给甲方的，甲方扣除已收房款30%作为经济赔偿，其余70%购房款退还乙方。2、自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。（收件人地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误而无法送达，视为送达。因此而产生的责任由应提供地址方自行承担。）3、因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，甲乙双方免责。交易过程中已产生的费用由买卖双方各自承担。根据本条款免责，双方应签订具结报告。”2015年12月7日，辛灵敏就该商品房逾期办证问题向本院提起诉讼，本院于2016年3月25日作出（2016）闽0521民初717号民事判决：“一、被告福建百宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内履行协助原告辛灵敏办理位于惠安县房屋所有权证的义务，即办理该商品房房屋所有权初始预登记，并将办理房屋所有权登记需由被告提供的资料交付给原告。二、被告福建百宏房地产开发有限公司应按原告已付购房款150144元每日0.01%标准向原告辛灵敏支付自2013年12月8日起至被告履行完毕协助原告办理上述商品房房屋所有权证义务之日止的违约金（其中截至2015年12月7日的违约金应于本判决生效之日起十五日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）。三、驳回原告辛灵敏的其他诉讼请求。”该判决发生法律效力后，辛灵敏向法院申请强制执行，于2016年11月21日领取执行款（自2013年12月8日起至2016年11月15日的逾期办证违约金）16203元。2017年3月27日，胡东红以辛灵敏的名义再次以相同的诉求、相同的被告向本院提起诉讼，本院作出（2017）闽0521民初3047号民事调解：百宏地产公司同意支付辛灵敏自2015年3月27日起至2017年2月27日止的逾期办证违约金10555元，该款项于2017年7月1日前付清。后因（2017）闽0521民初3047号案件系重复诉讼，本院于2018年11月28日决定再审，并于2019年4月4日作出（2019）闽0521民再1号民事裁定：“一、撤销本院（2017）闽0521民初3047号民事调解。二、驳回案外人胡东红冒用辛灵敏名义提起的原审诉讼。” 以上事实，有胡东红提供的《房屋买卖合同》、泉州市长冠物业管理有限公司现金收款单（2份）、定金收条、首付款收条、（2016）闽0521民初717号民事判决书、（2016）闽05民终2652号民事裁定书及法律文书生效证明、（2016）闽0521执4319号受理执行案件通知书，被告提供的（2017）闽0521民初3047号民事调解书、（2018）闽0521民初4319号法庭笔录、调查笔录（2份）、（2018）闽0521民初4319号民事裁定书、案件再审建议书、（2019）闽0521民再1号民事裁定书，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于辛灵敏、李伟民是否应支付胡东红违约金72900元，以及是否应将领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金（15.0144元/日，暂计至2017年12月18日计14308元）交付给胡东红的问题。 胡东红主张，合同约定无论谁违约，均应按已付购房款的30%向对方支付违约金，本案辛灵敏、李伟民违约，应按胡东红已付购房款243000元的30%支付违约金72900元。案涉房产交付后，胡东红取得房产所有权，并履行了对该房产的管理义务，理应获得基于该房产的其他权益，包括辛灵敏、李伟民从百宏地产公司取得的逾期办证违约金，辛灵敏、李伟民应将百宏地产公司支付的逾期办证违约金14308元交付给胡东红。 辛灵敏、李伟民坚持答辩意见，认为根据《房屋买卖合同》约定，若辛灵敏、李伟民存在违约行为，只有在胡东红提出退房的情况下，辛灵敏、李伟民才需赔偿胡东红已付购房款30%的违约金，胡东红从未提出退房的书面意见，也没有实际退房，辛灵敏、李伟民不应支付违约金72900元。 案涉《商品房买卖合同》系辛灵敏与百宏地产公司签订，根据合同的相对性原则，权利义务应由辛灵敏与百宏地产公司享有和承担，胡东红既不是合同签订人，也不是利害关系人，无权主张逾期办证违约金。胡东红与辛灵敏、李伟民签订的《房屋买卖合同》未涉及辛灵敏与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》违约金的承担和让与内容，且没有关于办证具体时间、延迟办证时间，以及由此引发违约金应如何处理的约定。胡东红请求辛灵敏、李伟民将领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金（15.0144元/日，暂计至2017年12月18日计14308元）交付给胡东红，理由不能成立。 本院经审查认为，一、关于辛灵敏、李伟民是否应支付胡东红因履行案涉《房屋买卖合同》违约金72900元的问题。案涉《房屋买卖合同》第七条约定：“1、以上条款双方应共同遵守，如甲方发生与该房屋有关的产权纠纷或债权债务纠纷、或甲方违约不按本合同的约定履行的、或因甲方提供的资料不完整造成乙方购买后不能顺利交易过户的，乙方有权提出退房，甲方应该在乙方书面提出退房之日起5日内退还乙方已交纳的全部购房款，另应赔偿乙方已付购房款30%的经济损失……2、自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同……”，可见，无论辛灵敏、李伟民是否存在违约行为，辛灵敏、李伟民支付违约金的前提是胡东红提出退还房屋解除合同，但胡东红从未提出解除合同，并书面提出退房要求，故胡东红要求辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元，依据不足，不予支持。二、关于辛灵敏、李伟民是否应将领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金（15.0144元/日，暂计至2017年12月18日计14308元）交付给胡东红的问题。 胡东红与辛灵敏、李伟民之间存在的是二手房买卖合同，胡东红本案主张辛灵敏、李伟民应将从百宏地产公司取得的自2015年6月18日起的逾期办证违约金支付给胡东红，而不是辛灵敏、李伟民未依约办理产权转移登记手续到胡东红名下的违约金，辛灵敏、李伟民是基于与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，在百宏地产公司逾期办证的情况下，经诉讼、执行程序取得逾期办证违约金16203元，该逾期办证违约金是一手产权证逾期办证违约金，根据合同相对性原理，有权从百宏地产公司取得该逾期办证违约金的是辛灵敏、李伟民，胡东红不是《商品房买卖合同》当事人，无权主张一手产权证逾期办证违约金。案涉《房屋买卖合同》第二条第3款约定“留壹万元在房产证出来过户时付清”，可见，胡东红在签订《房屋买卖合同》时，明知案涉商品房尚未办理一手不动产权证书，但双方没有对办理产权证的时间、逾期办理违约金等进行约定，也没有约定辛灵敏、李伟民对百宏地产公司有权主张的逾期办证违约金归胡东红所有，现胡东红要求辛灵敏、李伟民将从百宏地产公司领取的自2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金（15.0144元/日，暂计至2017年12月18日计14308元）交付给胡东红，缺乏事实与法律依据，不予支持。 综上所述，本院认为，胡东红与辛灵敏、李伟民于2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方当事人应依合同约定履行义务。合同签订后，胡东红依约支付购房款，辛灵敏、李伟民依约向胡东红交付房屋，合同约定若其中一方存在违约行为，导致另一方提出解除合同的要求，需按已付购房款的30%承担违约责任，无论辛灵敏、李伟民是否存在违约行为，胡东红至今从未提出退房及解除合同的要求，现要求辛灵敏、李伟民按已付购房款243000元的30%支付因履行《房屋买卖合同》的违约金72900元，依据不足，不予支持。辛灵敏、李伟民基于与百宏地产公司签订的《商品房买卖合同》，经诉讼、执行程序领取自2013年12月8日起至2016年11月15日止的逾期办证违约金16023元，辛灵敏并未领取2016年11月16日后的逾期办证违约金，胡东红不是《商品房买卖合同》的合同主体，无权享有及承担该《商品房买卖合同》的权利义务。且胡东红与辛灵敏、李伟民订的《房屋买卖合同》并未约定辛灵敏、李伟民有权对百宏地产公司主张的逾期办证违约金归胡东红所有，现胡东红要求辛灵敏、李伟民将从百宏地产公司领取的2015年6月18日起至百宏地产公司履行完毕办证义务之日止逾期办证违约金（暂计至2017年12月18日止逾期办证违约金14308元）交付给胡东红，缺乏事实与法律依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告胡东红的诉讼请求。 本案受理费1980元，减半收取计990元，由原告胡东红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈秀军 二〇一九年十一月××日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 张云潇 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。