陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕08民终3405号 上诉人（原审被告）：吕优，男，生于1969年10月28日，汉族，住靖边县。 委托诉讼代理人：李艳芳，陕西文星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石成智，男，生于1956年8月20日，汉族，住靖边县。 被上诉人（原审原告）：赵连强，男，生于1949年12月15日，汉族，住靖边县。 被上诉人（原审原告）：曹广礼，男，生于1945年10月2日，汉族，住靖边县。 上诉人吕优因与被上诉人石成智、赵连强、曹广礼房屋租赁合同纠纷一案，不服靖边县人民法院(2019)陕0824民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕优上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者予以改判。一、二审诉讼费由被上诉人全部负担。事实和理由：涉案租赁房屋38间中有吕优的份额。争议房屋及院落并没有被上诉人赵连强的份额，其不具有原告主体资格。2、租赁期满后，上诉人吕优居住使用属于自己父亲吕宝银、弟弟吕鑫和自己的部分房屋，不存在侵占并造成损失一说。因此让上诉人承担占用房屋期间的租赁费属于事实认定错误。 石成智、赵连强、曹广礼辩称，房子是我们三人和吕优父亲四个人的，如果吕优只占其父亲的房子为何要与我们三人签订租赁合同，向我们缴纳租赁费。村民阻拦他，是因为他收石子，村民向他收取污染费。吕优的洋芋和机器现在还占着我们的房子。 石成智、赵连强、曹广礼向一审法院起诉请求：1、上诉人吕优搬离侵占被上诉人的房屋和大院，恢复院落原貌，将租赁物交付三上诉人；2、上诉人给付三被上诉人租赁费30000元（从2015年9月13日至起诉之日）；3、法判令上诉人因非法侵占、阻挡行为给三上诉人造成的经济损失5000元；4、本案诉讼费由上诉人吕优承担。 一审法院认定事实：2010年9月20日，原告石成智、赵连强、曹广礼及案外人吕宝银将位于靖边县宁条梁镇307国道北边坐北朝南大院及房屋租赁给被告，并签订了《租房合同》，合同约定租期为五年，从2010年9月12日至2015年9月12日，租赁费为每年9800元并约定了付款方式及其他权利义务。合同签订后，三原告将租赁物交付被告使用，被告亦按照合同约定交清了五年的租赁费。但房屋租赁到期后，被告吕优以遭到损失要求赔偿为由拒绝向原告交付租赁房屋也未交纳租赁费。经协商，双方于2017年3月12日达成协议，“由乙方（即被告吕优）试生产一个月，如不能生产，乙方将设备搬走，损失由乙方承担，甲方（即三原告及案外人吕宝银）不负任何责任，以前纠纷一笔勾销”。一个月期限到期后，被告吕优将设备搬离（因安装设备在院中挖了两个大坑），但仍然拒绝交付租赁房屋，并且在三原告准备修缮该房屋时，遭到被告阻挡。现被告仍然拒绝向三原告交回租赁房屋并声称如不能受到赔偿仍会阻挡三原告行使权力。另查明：涉案房屋及院落占地大概11亩，其中有38间房屋系三原告及案外人吕宝银四人共有，每人所占份额为四分之一。案外人吕宝银明确表示放弃参加诉讼，放弃参与分配其享有的份额。 一审法院认为，本案争议焦点有三，一是被告是否侵占原告房屋及院落，是否构成侵权；二是被告是否应当承担租赁费30000元；三是被告的行为是否对原告造成经济损失及具体数额。关于本案第一个争议焦点，依法成立的合同，自成立起生效。原、被告签订的《租房合同》系双方在平等、公平、自愿的前提下签订，不违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行自己的权利义务。三原告将租赁房屋交付被告，被告按照约定支付租赁费，在租赁房屋到期后，被告应当将租赁房屋交回原告，但被告以在租赁期间遭到损失要求赔偿为由拒绝交回租赁房屋，并且阻挡三原告对该房屋行使权利，但却没有证据证明其主张，故被告的行为构成侵权，应当立即将租赁房屋及院落交回原告，恢复院落原貌，对原告的第一项诉讼请求予以支持。关于本案第二个争议焦点，被告在2015年9月12日租赁到期后拒绝交回租赁房屋，侵占租赁房屋长达三年八个月之久，对三原告造成损失，应当承担侵占期间的租赁费，按双方约定每年9800元计算，原告请求支付30000元应当予以支持。对被告陈述的不承担租赁费的答辩意见不予采纳。关于本案第三个争议焦点，因原告没有证据证明该主张，故对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照有关法律规定规定，判决：一、被告吕优立即停止对原告石成智、赵连强、曹广礼所有的位于靖边县宁条梁镇307国道北的房屋及院落的侵占，并恢复院落原貌；二、由被告吕优于本判决生效之日起十五日内支付原告石成智、赵连强、曹广礼侵占租赁房屋及院落期间的租赁费30000元；三、驳回原告石成智、赵连强、曹广礼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告吕优负担。 本院二审经审理查明如下事实：2010年9月20日，被上诉人石成智、赵连强、曹广礼及案外人吕宝银将位于靖边县宁条梁镇307国道北边坐北朝南大院及房屋租赁给上诉人吕优，并签订了《租房合同》。合同约定租期为五年，从2010年9月12日至2015年9月12日，租赁费为每年9800元。后租赁双方履行合同至期满。合同到期后，上诉人吕优以其使用租赁物遭到村民阻挡，产生损失要求赔偿为由拒绝向被上诉人交付租赁房屋。经协商，双方于2017年3月12日达成协议：“由乙方（吕优）试生产一个月，如不能生产，乙方将设备搬走，损失由乙方承担，甲方不负任何责任，以前纠纷一笔勾销”。一个月期限到期后，被告吕优将设备搬离。2018年三被上诉人要在院子里修建，遭吕优阻挡。吕优在一审庭审中称不解决其租赁期间的损失，其仍然要阻挡。吕优现在占用靠307国道的几间平房，其声称该房屋属于其与其父亲的份额。涉案其他房屋及院落处于闲置状态。另查明：案外人吕宝银为吕优的父亲，其在一审期间明确表示放弃参加诉讼，放弃参与分配其享有的份额。 本院认为，当事人双方之间的《租赁合同》到期后，双方之间因租赁物返还及承租人损失问题发生争议。后双方在2017年3月12日对于纠纷的解决达成了《协议》。协议明确约定上诉人吕优试生产失败后，将其设备搬离，之前损失由其自己负担。以前纠纷一笔勾销。依据该协议的约定，出租人无权收取2015年至2017年4月12日期间的租赁费，吕优放弃对损失主张权利。客观上，吕优在试生产一个月后将生产设备搬离了租赁场地。现双方再次发生的纠纷是：2018年吕优以赔偿损失为由阻挡三被上诉人在租赁场地内修建，并占用靠近307国道的几间平房。本院认为，双方2017年达成的协议是双方的真实意思表示，为有效协议。双方均应当按照协议约定来解决纠纷。现吕优在搬离设备后，违反协议，再次以赔偿损失为由阻挡被上诉人对租赁物的实施利用构成了侵权，对于被上诉人不能利用租赁物造成的损失应予赔偿。虽然租赁物现在由于吕优的阻挡而处于闲置状态，但从2017年4月12日至今吕优也并未实际占用全部租赁房屋及院落，故三被上诉人请求吕优按照租赁物整体租赁费用支付2015年至起诉之日的租金没有事实依据。但是对于三被上诉人请求吕优搬离占用的房屋以及支付因占用部分房屋及阻挡其利用租赁物造成的损失，应予支持。参考年租金标准，对于其请求5000元的损失请求，本院予以支持。双方在《协议》中约定之前纠纷一笔勾销，对于是否恢复院落原貌没有明确约定，故三被上诉人请求上诉人恢复院落原貌的请求应不予支持。 上诉人吕优称赵连强对涉案房屋不享有份额，不具备原告起诉资格的理由，在没有其他相反证据的前提下，应当推定合同出租人一方对租赁物享有相应的权利，且石成智、曹广礼认可涉案房屋有赵连强的份额，故对于赵连强的原告主体资格应予认定。 上诉人吕优称，其占用自己父亲及自己的房屋及院落，并未使用他人房屋，不存在侵占的理由，本院认为，上诉人并没有证据证明租赁物中其享有份额。故应当依据《租赁合同》的主体认定租赁物为四位出租人共有。虽然租赁物中有其父亲的份额，但是四人并未明确划分哪部分归其父亲所有。因此不能以其中存在其父亲份额为由，随意占用房屋，从而侵害三被上诉人对租赁物整体实施利用的权利。在吕宝银怠于行使权利的情况下，三被上诉人作为租赁物的共有人可以就租赁物整体进行主张权利、排除妨碍。 综上所述，吕优的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决将阻挡与侵占等同对待处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持靖边县人民法院(2019)陕0824民初38号民事判决第三项； 二、撤销靖边县人民法院(2019)陕0824民初38号民事判决的第一项与第二项； 三、本判决生效后五日内上诉人吕优搬离占用三被上诉人石成智、赵连强、曹广礼与案外人吕宝银共有的房屋，不得阻挡三被上诉人石成智、赵连强、曹广礼对于涉案房屋及院落的实施利用。并向三被上诉人赔偿因之前的阻挡行为所致损失5000元。 一审案件受理费675元，二审案件受理费550元，共计1225元，由上诉人吕优负担1000元，由被上诉人石成智、赵连强、曹广礼负担225元。 本判决为终审判决。 审判长  徐晓炯 审判员  白成钰 审判员  杨文智 二〇一九年十一月二十八日   书记员  李杨