山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5358号 原告：苏*梅，男，1932年3月3日出生，户籍地济南市历城区。 原告：李*贞，女，1929年3月10日出生，汉族，户籍地济南市历城区。 二原告共同委托诉讼代理人：王玉萍，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。 二原告共同委托诉讼代理人：苏*民，男，系二原告之子。 被告：汪*，男，1979年11月22日出生，户籍地济南市市中区。 委托诉讼代理人：方辉，山东方晖律师事务所律师。 原告苏*梅、原告李*贞与被告汪臣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告苏*梅、原告李*贞及其共同的委托诉讼代理人王玉萍、苏延民，被告汪*及其委托诉讼代理人方辉均到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，并经批准，延长审理期限。本案现已审理终结。 原告苏*梅、李*贞共同向本院提出诉讼请求：1.依法确认2017年8月18日原告苏*梅与被告汪*签署的买卖坐落于*室房屋的合同无效；2.被告无条件将上述房产过户到原告苏*梅名下，过户费等所有费用由被告承担；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：汪*系原告外孙，2017年以做生意急需资金贷款为由找苏*梅，因其年事已高，无法贷款。因此，汪*与原告将原告坐落于历城区**房产以买卖形式过户到汪*名下用于贷款获取资金，因房产过户需要二原告签名。2017年2月，苏*梅作为申请人向济南市历城区人民法院提出申请，申请认定李*贞为无民事行为能力人。2017年3月21日，济南市历城区人民法院作出（2017）鲁0112民特5号民事判决书，判决李*贞为无民事行为能力人。判决下达后，苏*梅与汪*到房产登记部门以买卖形式办理了房屋所有权变更手续，将涉案房产过户到汪*名下，汪*实际未付款，汪*于2017年11月22日出具保证书，保证满两年无条件将涉案房产过户到苏*梅名下，两年期满后，汪*迟迟不办理房产过户手续，其行为已经严重损害了原告的合法利益。为此，诉至法院。 被告汪*辩称，原告所述与事实不符，涉案房屋买卖系双方真实意思表示。2017年初，李*贞因脑梗丧失民事行为能力，生活不能自理，且二人之子苏*亭因病需长期照顾，在此情况下，原告将涉案房屋以50万元的价格转让给汪*，原、被告签订了买卖合同并办理了过户登记，当时约定汪*协助照顾二位老人及苏*亭。2017年1月份李*贞脑梗出院后，原告及苏*亭搬入汪*在济南市*的家中，直到原告提起诉讼才搬离。此期间，汪*每月支付购房款算作三人的生活费等其他费用，另承担了三人的医疗费。鉴于两原告及苏*亭的经济状况，汪*多次向原告提出按照原来双方协商的意见办理，希望原告撤回本次诉讼，仍愿意按照原来的做法协助赡养三位老人，若二原告执意要回房屋，不得到被告的小区居住，并要求返还已经支付的购房款25.6万元及相应的医疗费52000元，共计30.8万元。 苏*梅、李*贞为证实其诉讼请求，提交如下证据： 证据一、其在济南市房屋档案馆调取的涉案房屋权属信息及房屋过户的相应资料1宗，拟证明涉案房屋原产权人为苏*，2017年5月10日，苏*梅以348457元的价格将房屋卖给汪臣并过户至其名下，汪*并未付房款；在办理过户时，汪*向房管部门提供了（2017）鲁0112民特*民事判决书，该判决书确认李*贞为无民事行为能力人，同时汪臣提供了济南市历城区洪家楼街道办事处花园北区居民委员会出具的监护人证明书，证明李*贞的法定监护人为苏*梅，该证明书中社区居委会的公章系被告伪造，对此，苏*民及苏*亭已向派出所报案，但派出所未出具受理通知书；同时证明，汪*以涉案房屋抵押借款110万元。证据二、2017年11月22日汪臣书写的保证书原件1份，证实汪*承诺无条件将涉案房屋过户回苏传梅名下。 经质证，汪*发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明内容及证明事实有异议，二原告将涉案房屋出售给其是为了养老和医疗，与其答辩内容一致；（2017）鲁0112民特*民事判决书中确认李*贞无民事行为能力人，2017年初李玉贞病后一直居住在其家中卧床不起；关于居委会监护人证明书与本案无关，且证明内容与判决书认定的事实吻合；双方签订的买卖合同是为了在房管局办理过户，其仍认可当初协商的房款为50万元。对证据二保证书的真实性未提异议，其承诺二年内将涉案房屋过户至原告名下，但目前未到期。 汪*为证实其主张，提交如下证据：证据一、汪*邻居的证人证言原件6份，证明二原告及苏纯亭自2017年春节前后一直在汪臣***家中居住生活。证据二、银行转账交易流水打印件30页，证明汪臣向苏*梅工商银行尾号1029银行卡转账25.6万元。证据三、医疗费单据原件44份，证明汪臣为李*贞支付医疗费52000余元。 经质证，两原告发表如下质证意见：证据一系证人证言，证人应当出庭作证，对证明事实不认可。对证据二系打印件没有加盖银行公章，真实性有异议，原告本人从未在工商银行开户，被告也从未向原告转款。对证据三中的正式发票真实性无异议，但不能证明该款由被告支付，苏*梅有工资收入，每月4300元，且苏*梅的存款有25万元在被告处，所以对该证据不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏*梅与李*贞系夫妻关系，婚内二人生育苏*亭（大儿子）、苏*亭（二儿子）、苏*民（三儿子），苏*华（女儿），汪*系苏纯华之子。2017年2月21日，苏*梅作为申请人向本院提出申请，申请认定李*贞为无民事行为能力人。2017年3月21日，本院作出（2017）鲁0112民特*民事判决书，判决认定：根据山东精神疾病司法鉴定所的鉴定意见，被申请人李*贞目前患有血管性痴呆，记忆智能差，不能辨认自己的合法权益，判决确认李*贞为无民事行为能力人，该判决书已生效。 2017年4月18日，苏*梅、李*贞共同作为出卖人与汪臣作为买受人签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，约定苏传梅、李玉贞将其共同所有的*房屋（房屋所有权证号：济房权证历字第*号）出售给汪*，建筑面积60.98㎡，房屋无抵押，房屋成交价款为348457元，房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担。 2017年4月19日，苏*梅作为监护人出具《保证书》一份，载明：“经李*贞监护人同意，将房屋所有权证号为历*，坐落*房屋卖给汪臣，用于房主改善生活医疗，监护人保证不侵犯无民事行为能力人的权益，监护人承担申请的全部责任及纠纷。” 2017年5月10日，涉案房屋所有权人变更为汪*，汪*取得该房屋的不动产权属证书，权属取得方式为二手房买卖，房产证号*。涉案房屋现由苏*梅、李*贞实际居住使用。 2017年11月22日，汪*向苏*梅、李*贞出具《保证书》一份，载明：“本人汪*（身份证3701031979********）自愿将位于历城区*房产一套，无条件过户给外祖父苏*梅，因法定过户时间为二年，暂无法办理手续，待符合国家有关规定后及时办理手续。” 汪*取得涉案房屋所有权证书后，即以该房屋抵押贷款。截至2019年7月30日，涉案房屋抵押情况为：债权人济南农村商业银行股份有限公司，抵押金额60万元，债务履行期限为2018年6月11日起至2021年6月10日止；债权人张玺，抵押金额50万元，债务履行期限为2018年8月20日起至2019年2月20日止。案件审理中，汪*陈述所借张玺的借款50万元已经还清，所借济南农村商业银行股份有限公司60万元的贷款因未到期，尚未还清。鉴于涉案房屋设有抵押权，经本院释明，苏*梅和李*贞表示无经济能力先行偿还银行的抵押贷款。 关于涉案购房款交付问题。汪*陈述，其于2017年9月25日通过其名下尾号为9947账户向苏*梅名下尾号为1029账户转账支付房款50万元。后因其需要赡养两位老人及生意需要，当天苏*梅又将50万元借给他了，关于房款金额，双方一开始口头约定50万元，为了少交税，所以在《济南市存量房屋买卖合同》中约定为348457元。在2017年9月25日每月都支付房款，最低4000元，最高5万元，提交的工行转账交易明细可证实，至今已支付25.6万元。对此，苏*梅不予认可，表示从未收款，也没有见过这个银行卡，房屋过户登记时间为2017年5月10日，买卖合同签订时间为2017年4月18日，与汪*陈述的付款时间矛盾。 本院认为，苏*梅、李*贞与汪*虽签订了《济南市存量房屋买卖合同》，但双方并无买卖房屋的真实意思表示，汪*陈述其支付苏*梅购房款50万元，之后苏*梅又以借款的方式返还，结合涉案房屋并未实际交付汪*的事实，本院认为该合同双方并未实际履行。根据苏*梅、李*贞诉称的事实及汪*出具的保证书，双方真实意思表示，系双方经协商一致，由苏*梅在两年时间内向汪*转让涉案房屋的所有权，由其向银行提供抵押担保而取得借款。故双方并无真实的房屋买卖关系，但是双方协商一致转让房屋所有权提供贷款担保的民事法律行为，意思表示真实，并不违反法律规定，系有效的民事法律行为，汪*承诺两年期限届满后将涉案房屋无条件过户给苏*梅，现期限已经届满，汪*应当将房屋过户至苏*梅名下，但该房屋现设有抵押权，不具备办理权属变更登记的条件，因此对苏*梅、李*贞要求将涉案房屋过户到苏*梅名下的诉讼请求，本院无法支持，待房屋具备过户条件后，苏传梅、李玉贞可再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款之规定，判决如下： 驳回苏*梅、李*贞的诉讼请求。 案件受理费50元，由苏*梅、李*贞共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇一九年十一月二十八日 书记员  袁 萌