山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1311民初4490号 原告：张辉，男，1989年10月12日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告：李洪伟，男，1973年2月15日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：张庆玺，男，1970年7月24日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：赵敏，女，1973年1月16日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：陈立军，男，1976年1月25日出生，汉族，住兖州市。 原告：林荣海，男，1958年1月25日出生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：胡新华，男，1967年9月2日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 被告：李秀新，女，1970年8月21日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 以上八原告共同委托诉讼代理人：胡苏鹏，山东嘉锐律师事务所律师。 被告：临沂华昶金典房地产开发有限公司，住所地临沂市罗庄区营子社区驻地。 法定代表人：姜达先，该公司执行董事。 被告：临沂市壹卡商业运营管理有限公司，住所地临沂市罗庄区盛庄街道观天下花园13号1单元101室。 法定代表人：姜红侠，该公司执行董事。 以上二被告共同委托诉讼代理人：赵玉琦，山东铭星律师事务所律师。 原告张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、林荣海、胡新华、李秀新八人与被告临沂华昶金典房地产开发有限公司（以下简称华昶公司）、临沂市壹卡商业运营管理有限公司（以下简称壹卡公司）房屋租赁合同纠纷八案，本院于2018年8月2日、8月5日分别立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。八原告的共同委托诉讼代理人胡苏鹏、二被告的共同委托诉讼代理人赵玉琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 1.张辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费58468元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 2.李洪伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费67236元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 3.张庆玺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费57898元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 4.赵敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费56850元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 5.陈立军向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费67110元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 6.林荣海向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费60612元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 7.胡新华向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费62200元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 8.李秀新向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告支付原告商铺租赁费75884元及违约金利息；2.诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：被告华昶公司于2013年在开发建设“壹卡国际汽车生活港”，并在各家网站、微博、微信及现场发布宣传册等方式，公开向社会公众发出要约：“壹卡国际汽车生活港作为临沂市南部十大专业市场之一，是临沂市2013年最具投资价值的商业地产，壹卡国际汽车生活港通过五年返租，即实行2＋3返租5年，每年按照投资数额的8%回报率给予客户，5年后120%超额回购以及垫付首付的三重优惠政策，并实行八大统一，即实行统一规划、统一招商、统一推广、统一运营、统一服务、统一形象、统一口径、一站式管理，投资方持巨资筹建管理运营公司管理，为客户的商业之路保驾护航，确保投资保值增值，构筑临沂市汽配市场的顶级航母。”于是，原告获悉后，于2014年6月与被告华昶公司签定了购房合同并按约支付了房款。为了实行统一运营管理，被告华昶公司于2014年1月自行成立了被告壹卡公司，发起人、出资人、股东均系华昶公司一人。被告华昶公司于2014年6月统一要求原告与被告壹卡公司签定了《商铺委托经营管理合同》，合同中约定：原告将所购房屋委托给壹卡公司经营，委托期限自华昶开业之日起为期两年、为第一个托管期，第三年至第五年为第二托管期，被告在托管期内按照原告购买的商品房买卖合同价8%的年收益给与原告。同时该合同还约定了双方的违约责任、双方均无权终止或单方解除合同等内容。该合同对被告华昶公司事前向社会公众发出的要约事项，作出了更明确的承诺和约定。合同签订后，被告华昶公司、壹卡公司即按照约定一次性支付了原告第一个托管期前二年房租费，并在原告购买的房价中予以扣除。自2017年5月第二个托管期开始，原告多次要求二被告支付第二个托管期的后三年的返租费时，被告又以市场经营不景气，资金紧张为由无故推脱。对于2018年度的返租费业经法院审结完毕，对于后两年的返租费被告无故推脱至今，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 华昶公司辩称，一、华昶公司已经履行完毕商品房预售合同，将原告所购商铺按照约定交付，原告与第三方签订的其他协议与华昶公司无关，双方不存在除房屋买卖关系以外的其他合同关系。二、根据合同的相对性，委托经营合同是原告与壹卡公司签署，华昶公司并不是合同相对方，不应承担相关责任。三、壹卡公司在成立之初就已经全部验收完毕，在案件事实发生以前，股东已经变更为姜红侠，现已与华昶公司没有关系，因此华昶公司不是壹卡公司股东，不应承担连带责任，两公司相互独立。四、华昶公司和壹卡公司在工商登记对外公示信息中显示双方为独立的主体，因此不会导致购房者混淆，也没有对购房者隐瞒，业主不会因华昶公司而对壹卡公司产生合理信赖，双方之前经营地点、注册信息、团队管理均不同，因此不应因合理信赖问题要求华昶公司承担连带责任。 壹卡公司辩称，一、委托经营合同的合同性质属于具有非典型的特殊要求的委托合同性质，而非租赁合同，因此该合同不应适用租赁合同相关规定，该合同现已自动失效，对壹卡公司不产生约束力。二、委托经营合同在第一年委托经营到期后需要具备三个条件才能继续履行，一是提交续约申请，二是缴纳10万元保证金，三是交付房屋，本案中原告没有符合上述条件，现该房屋属于空置状态，即便是按照租赁关系，被告壹卡公司没有实际使用该房屋的情况，那么租赁关系从一方交房租一方交房屋的根本交易条件上也不符合，合同当中虽然约定了保证金为10万元，但该约定不违反法律的强制效力性规定，应当认定为有效约定，在此情况下，原告没有履行该义务则视为后续合同不再履行，不能够以该条款违反诚信公平原则主观推定10万元条款约定无效，必须严格依照违反法律强制性规定来认定合同条款是否有效。三、本案由于前期发生纠纷已诉至法院，但前期的判决还未生效，致使房屋一直处于待定状态，并未交付给壹卡公司，原告又直接主张后续的所谓的租金，没有交付房屋的事实依据。四、委托经营合同与之前房屋买卖合同是两份独立的合同，而委托经营合同所牵涉的各方权利义务仅仅是对房屋的经营问题作出了约定，并不是对房屋及相关设施作出了说明和允诺，因此也不符合在“开发商销售房屋时将房屋的相关设施进行对外宣传及广告可以视为要约”这一规定，也不能够因壹卡公司的宣传或者华昶公司的宣传就判定华昶公司需要承担已经作出要约的法律责任。另外对于原告林荣海、李秀新）的诉讼请求，补充以下答辩意见：原告林荣海、李秀新是自营户，其单独签署了独立于委托合同之外的自营合同，并领取了装修奖励，将商铺的保证金也已经收回，房屋由其自己经营，按期缴纳物业费，因此实质上壹卡公司与其仅仅是管理性的物业合同，并非是委托经营关系，在本案发生时，由于之前所诉的第三年的所谓的委托经营费用处在待定状态中，因此房屋也一直没有交还给壹卡公司，壹卡公司现与其没有任何委托经营租赁关系，不应承担责任，这一点严格与其他委托户应当区分看待。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合当事人的陈述和审查各证据之间的真实性、客观性和关联性，综合认定事实如下： 华昶公司开发建设了位于临沂市罗庄区国际工业品采购中心二期项目。同时为开展该项目招商租赁活动，华昶公司于2014年1月9日出资数额100万元独资出资设立了壹卡公司，并通过新浪媒体网站、微博、微信及印制宣传材料，公开向社会发布促销信息，即临沂首创一站式汽车配件用品专业市场—“壹卡国际汽车生活港”、“七大投资价值，成就财富人生”、“十大投资价值，引领产业先锋”、“独立产权旺铺、低投入、高回报”并承诺了“三重政策保障”即1.“2＋3”返租5年，客户购买物业时，前2年必须将物业委托给专业的商业管理公司进行运营管理。第1-2年返租比例分别为8%、8%。第3-5年租户同商业管理公司双方协商，选择自营或继续委托商业管理公司进行管理，期限为3年，每年按照8%回报率给予客户，商业管理公司征收实际收益的10%管理费，其余税费双方自理；2.5年后120%超额回购，确保投资保值增值；3.低首付政策，解自营户燃眉之急，助力商户做大做强等内容。 2014年5月、6月、12月、2015年2月，张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、林荣海、胡新华、李秀新八人分别与华昶公司签订《商品房预售合同》，购买位于鲁南国际工业品采购中心二期商铺（具体商铺号详见各商品房买卖合同）。张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、林荣海、胡新华、李秀新八人（甲方）同时与壹卡公司（乙方）分别签订《商铺委托经营管理合同》，约定甲方将所购买的商铺委托给乙方统一招商、租赁及经营管理，委托经营期分成若干个连续的托管期限，其中从双方约定的开业之日起为期二年为第一个托管期，在该托管期内甲方不收取任何经营收益。第一年至第二年为第一个托管期，第三年至第五年为第二个托管期，在第一个托管期届满前30个工作日，甲方可向乙方提出续签第二个托管期的委托经营管理合同，缴纳相应保证金继续委托乙方管理运营，乙方在托管期内每年按照商品房买卖合同价8%年收益给予甲方，乙方征收年收益的10%作为服务费。在“2+3”两个托管期结束前60个工作日，甲方可提出该托管商铺的回购，甲方在返还第二个托管期全部租金的前提下，乙方按照该商铺的商品房买卖合同价的120%回购该商铺。该合同后还约定了商铺的管理、交房验收及双方权利义务等，其中第九条违约责任-第3条约定“乙方不得无故不按约定支付甲方可分配收益，否则乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金的标准按同期银行存款利率计算。”其中林荣海、李秀新（甲方）与壹卡公司（乙方）另外签订了《商铺自营管理协议》，该协议约定：“甲方将购买商铺用于自主经营，并向壹卡公司交纳自营保证金2万元/套，承诺自主经营，接受和服从壹卡公司统一经营管理，未经许可，保证不擅自停止经营或超范围经营。协议还约定自市场开业之日起两年，如果全面履行本协议的约定，壹卡公司应在两年期满之日起30日内，将自营保证金余额无息返还。” 上述合同签订后，张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、胡新华六人依约交纳了购房款，林荣海、李秀新依约交纳了购房款及自营保证金，并由华昶公司开具了售房款发票。第一个托管期（为期两年）的返租费用已在总房价中扣除。涉案商铺交付后，壹卡汽车用品城于2015年5月17日开始试营业，2016年5月28日正式开业，壹卡公司统一对外招商、租赁，但未按委托经营管理合同约定支付第二个托管期的收益。壹卡汽车用品城营业期间，林荣海、李秀新按照商铺自营管理协议开展了商铺经营活动，两年期满之后壹卡公司退回自营保证金，林荣海、李秀新提出托管申请，要求壹卡公司和华昶公司继续履行商铺委托经营管理合同。 2018年5月21日，壹卡公司发布登报公告致鲁南国际工业品采购中心二期全体业主：要求委托壹卡公司对商铺进行托管的业主携带续签合同申请书、保证金10万元于2018年5月28日前签订第二个委托期的商铺委托经营管理合同。2018年6月12日，壹卡公司再次发布登报公告，将续约时间宽限至2018年6月17日。张辉等人对公告中的签约要求和条件不予认可，并于2018年4月25日、5月11日联名提出了托管申请书，要求两公司继续履行委托经营管理合同。 张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、林荣海、胡新华、李秀新八人已于2018年分别向本院提起诉讼，要求被告支付第二个托管期内的第一年的租赁费，现再次诉至法院，要求被告支付第二个托管期内的剩余租赁费。 本院认为，张辉、李洪伟、张庆玺、赵敏、陈立军、林荣海、胡新华、李秀新八人与华昶公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。张辉等八人与壹卡公司签订了《商铺委托经营管理合同》，从合同内容来看，该合同内容的标的物系张辉等人与华昶公司签订的商品房买卖合同的商铺,合同内容中约定了壹卡公司按期向张辉等人支付年收益的主要义务,但未就壹卡公司对华旭公司享有的权利或报酬进行约定，由此可见《商品房买卖合同》与《商铺委托经营管理合同》是一个整体，双方约定的合同目的以及双方对于合同的履行不应简单分割。壹卡公司是华昶公司与张辉等人均认可的经营管理主体。综合上述分析可得出,本案纠纷的法律关系实际为产权式商铺买卖经营管理纠纷，而此类经营管理合同并非合同法规定的有名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，按照合同约定及当事人请求权内容，以房屋租赁合同界定此类案件的案由。 张辉等八人签订的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》,两份合同的合同目的、合同履行不应简单分割。原告购买商铺的目的不仅是取得商铺产权,其主要目的是通过出租、使用商铺取得收益。其中林荣海、李秀新虽然在“2+3”托管期间内与壹卡公司签订了《商铺自营管理协议》自主开展经营，但从其经营范围及交纳自营保证金、运营管理费等约定内容来看，仍处于壹卡公司统一经营管理下，并没有改变或限制壹卡公司在履行委托经营管理合同中的权利和义务关系，在前两年内无论选择自营还是托管经营，仅仅是委托经营管理合同履行方式不同，并未实际影响到委托经营管理合同的效力。现林荣海、李秀新自营两年期间届满，自愿提出托管申请，壹卡公司应当按照合同约定继续履行托管经营义务。华昶公司在促销涉案商铺时独资设立壹卡公司，由壹卡公司与购房业主签订运营管理合同，具体负责市场运营管理，致使业主对两公司之间的关联关系产生合理信赖。因此华昶公司应对《商铺委托经营管理合同》合同项下的权利义务承担连带责任。 《商铺委托经营管理合同》约定，委托经营期分成若干个托管期限，双方均无权中途终止或单方解除合同。自2016年5月28日至2018年5月28日为期2年为第一个托管期，自2018年5月28日至2021年5月28日为期3年为第二个托管期。但自2018年5月28日开始，壹卡公司未按约定向委托方支付年收益，而要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元，续订第二个委托期的商铺委托经营管理合同，割裂了委托经营管理合同关于“2+3”两个托管期约定的整体性，违反了诚实信用原则，其单方提出要求涉案商铺业主缴纳保证金10万元后才继续履行义务，明显加重了合同委托方的责任，系格式条款应属无效，壹卡公司拒付托管期年收益的行为已然构成违约，应按合同约定支付收益款【购房价款×8%×(1-10%)】，并根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》第九条第三款规定，从起诉之日起按照同期银行存款利率支付违约金。基于前述分析，华昶公司应对壹卡公司的上述支付行为承担连带清偿责任。原告与被告壹卡公司的租赁关系是基于双方签订的商铺委托经营管理合同确立，双方并未协商解除合同，合同履行过程中也未出现不可抗力、原告违约致使合同目的不能实现的情形，因此壹卡公司抗辩的因原告要求二被告支付第三年租赁费的案件尚在审理过程中致使商铺空置、双方租赁关系不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，判决如下： 一、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张辉第二个托管期剩余的租赁费58468元及违约金（违约金以58468元为基数，自2019年8月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 二、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李洪伟第二个托管期剩余的租赁费67236元及违约金（违约金以67236元为基数，自2019年8月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 三、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告张庆玺第二个托管期剩余的租赁费57898元及违约金（违约金以57898元为基数，自2019年8月2日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 四、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告赵敏第二个托管期剩余的租赁费56850元及违约金（违约金以56850元为基数，自2019年8月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 五、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告陈立军第二个托管期剩余的租赁费67110元及违约金（违约金以67110元为基数，自2019年8月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 六、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告林荣海第二个托管期剩余的租赁费60612元及违约金（违约金以60612元为基数，自2019年8月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 七、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告胡新华第二个托管期剩余的租赁费62200元及违约金（违约金以62200元为基数，自2019年8月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 八、被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司支付原告李秀新第二个托管期剩余的租赁费75884元及违约金（违约金以75884元为基数，自2019年8月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算），于本判决生效后十日内履行； 九、被告临沂华昶金典房地产开发有限公司对被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 八案件受理费合计11043元、申请费合计5560元，由被告临沂市壹卡商业运营管理有限公司、临沂华昶金典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  郁美婷 人民陪审员  侯素霞 人民陪审员  孙志玉 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  刘佩才