贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10466号原告：薛宪，男，1973年3月26日生，汉族，身份证号522421197303266017，住贵州省毕节市清水铺镇崔家村上垭口组22号。委托诉讼代理人：李世宏（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224201710702688。委托诉讼代理人：付甜（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500750163845Q，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201410208563。原告薛宪与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李世宏、付甜、被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛宪向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理位于贵州省毕节市学院路振华商贸大厦A-2-23-9号房屋的转移登记的有关文书；2.判令被告返还原告所交的水、电表入户、天然气入户、有线电视入户费用共计5,329.00元；3.判令被告承担逾期办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金暂记人民币81,715.00元(日期从2013年7月1日至起诉之日)；2019年8月6日之后以购房款441,111.00元为基数，每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，违约金计算至被告实际交付办理房屋转移登记的有关文书之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为“办理并交付不动产权证书”，第3项诉讼请求变更为“支付逾期办理并交付涉案不动产权证书的违约金”。事实及理由：2011年7月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于贵州省毕节市学院路振华商贸大厦A-2-23-9号房屋，该房屋建筑面积为129.51平方米，总价款441,111.00元。被告承诺在2012年12月30日前向买受人交付该商品房，并在补充协议附件十二第3条中约定在向原告交付房屋180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告已依照合同约定的时间向被告支付全部购房款共计441,111.00元及办理证件相关费用8,922.00元。现，双方约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的时间巳届满，被告未按约履行交付义务，被告的行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，特根据《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，希望贵院能判如所请！被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付违约金没有违约金计算的起始时间；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定；3、原告要求按同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金没有法律依据；4、原告要求退回电表入户费、天然气入户费、有线电视入户费无事实及法律依据，公司收取的相关入户费是为购房业主办理相关设施必须产生的费用；5、原告计算违约金时间超过诉讼时效；6、要求驳回原告诉讼请求。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2011年7月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路振华商贸大厦第A幢2单元23层9号房，房号为A-2-23-9；建筑面积129.51平方米，套内建筑面积105.40平方米，商品房总价款441,111.00元。出卖人应当于2012年12月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年7月7日，被告向原告收取了契税6,617.00元、维修基金8,822.00元、水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元。2013年1月8日，被告向原告交付了涉案房屋,同时收取了有限电视入户300.00元。被告按约定向原告交付涉案房屋，但未按约定为原告办理不动产权证书。另查明，毕节市振华房地产开发有限责任公司原为毕节地区振华房地产开发有限责任公司。振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三、被告是否承担逾期办证违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定；四、原告请求被告返还水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元的诉讼请求是否支持。关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，合同附件十二补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告薛宪办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于焦点二的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。补充协议约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月21日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月22日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点三的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件十二《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告办理产权证，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因原、被告未对逾期办证违约责任的计算标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本院以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以计算违约金。鉴于本案由被告代为办理产权证，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于出卖人的原因未能办证的情形消除，故在本案开庭之日（2019年9月23日）视为被告履行了通知，其逾期办证违约金应计算至2019年9月22日。对于之后逾期办证的违约责任，因原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，逾期办证违约金应以已付购房款441,111.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年8月22日起计算至2019年9月22日止。关于焦点四的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，燃气在2013年3月30日达到交付使用条件。因此，被告收取原告的水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元实质为水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元于约于法无合理依据，理应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告薛宪缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告薛宪办理并交付振华商贸大厦第A幢2单元23层9号房商品房不动产权证书；二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告薛宪逾期办证违约金（违约金以已付购房款441,111.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍从2016年8月22日起计算至2019年9月22日）；三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内退还原告薛宪水表入户750.00元、电表入户529.00元、天然气入户2,500.00元、有线电视入户300.00元；四、驳回原告薛宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988.00元，由原告薛宪负担450.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担538.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年十一月十八日书记员  肖 毅