西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初3079号原告：甘肃东部运输实业集团有限责任公司，住所地甘肃省平凉市崆峒区。法定代表人：胡高晓，该公司董事长。委托诉讼代理人：李咸生，男，1963年1月28日出生，汉族，甘肃东部运输实业集团运通房地产公司经理，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：梁楷婕，甘肃璞义律师事务所律师。被告：毛伟，男，1980年2月19日出生，汉族，住甘肃省泾川县城关镇农林路居民区。第三人：刘玲，女，1989年8月26日出生，汉族，易道教育培训中心教师，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张春花，陕西维恩律师事务所律师。第三人：李珂平，男，1988年6月24日出生，汉族，西安莲湖裔霏教育培训中信优先公司经理，住西安市碑林区。原告甘肃东部运输实业集团有限责任公司（以下简称甘肃东运集团）与被告毛伟、第三人刘玲、李珂平租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃东运集团的委托诉讼代理人李咸生、梁楷婕，第三人刘玲的委托诉讼代理人张春花、第三人李珂平到庭参加诉讼，被告毛伟经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告甘肃东运集团向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告甘肃东运集团与被告毛伟于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告毛伟向原告甘肃东运集团交还租赁物，即位于陕西省西安市XX路XX号XX大厦XX层整体562.5平方米及第16楼北面7间房屋300平方米；3.判令被告毛伟向原告甘肃东运集团支付租赁期内拖欠的租金66461.76元（计算至2019年3月27日），此后按每日879.04元计付房屋占用费至被告毛伟交还租赁物之日止；4.判令被告毛伟向原告甘肃东运集团支付违约金30000元；5.判令被告毛伟承担本案诉讼费用。诉讼中，被告变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被告于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月27日解除；2.判令被告向原告支付租金及房屋占用使用费227326.08元；3. 判令被告毛伟向原告甘肃东运集团支付违约金30000元；4. 判令被告毛伟承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于陕西省西安市XX路XX号XX大厦XX层整体（面积562.5平方米）以及第16层北面七间房屋（面积300平方米）出租给被告使用。合同约定：租赁期限3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金标准每月每平方米31元，年租金合计为320850元。租金支付方式为年付，被告应于每年6月期间向原告支付下年度租金。押金8万元，被告于合同签订当日汇入原告指定账户。合同签订后，原告按期向被告交付了租赁物，被告以资金周转困难为由未按约定时间交付押金，租金交纳时间也数次要求宽限。被告仅于2018年6月期间向原告支付2018年7月1日至2019年6月30日的租金170000元，欠付租金150850元。经原告多次向被告催要上述欠付租金及押金，被告于2018年11月8日以书面形式承诺其于2018年11月15日、11月30日前付清欠付的租金并补交押金，未履行。2018年12月4日，原告委托甘肃璞义律师事务所向被告出具律师函要求被告于2018年12月10日前按约支付租金及押金，被告亦未履行。被告拒付租金的行为已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告毛伟未作答辩。第三人刘玲述称，原告起诉不涉及第三人。2017年6月29日，其与被告毛伟签订房屋租赁合同，约定租期为2017年7月1日至2022年6月30日，租金为每月每平方米38元，年租金136800元。合同签订后，其按约支付租金至2019年6月30日，并对涉案房屋进行装修使用至2019年5月31日。其表示同意腾房，2019年9月26日在法院主持下已将房屋腾交给原告并对室内装饰装修情况进行证据保全，涉案房屋内的动产已搬离。其保留对被告毛伟的起诉权利。第三人李珂平述称，其与被告毛伟签订房屋租赁合同，约定租期为2017年7月1日至2022年6月30日，租金为每月每平方米38元，年租金约30万元，其按约支付租金至2019年6月30日。其同意腾房，2019年9月26日在法院主持下已将房屋腾交给原告并对室内装饰装修情况进行证据保全，涉案房屋内的动产已搬离。其保留对被告毛伟的起诉权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告毛伟经本院邮寄送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，视为对其答辩、质证等诉讼权利的放弃。原告及第三人提交的证据均有原件，本院对证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，原告甘肃东运集团与西安隆基实业发展有限公司签订《平凉大厦认购协议书》2份，由原告自愿认购平凉大厦第16层（建筑面积约557.73平方米）、第17层（建筑面积约557.73平方米），自2014年11月26日起原告可以办理交房手续。2017年7月1日，原告甘肃东运集团与被告毛伟签订《房屋租赁合同》，约定：由被告毛伟承租位于陕西省西安市XX路XX号XX大厦”(隆基大厦)第17楼（562.5㎡）整体及16楼北面7间（300㎡），共计建筑面积为862.50㎡；租赁用途为开展中小学教育培训业务，租期3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，出租方应于2017年7月1日前将租赁标的物交付给承租方，承租方3个月装修期间，不收租赁费。租赁费标准为：每月每平方米31元，月房租为26737.5元，年房屋租金为320805元，租金支付方式为年付，承租方应于上年租赁年满前30日内向出租方付清下年度租金，承租方以银行转账方式向出租方支付租金。房屋押金为80000元，承租方应于本合同签订当日汇入出租方指定账户。承租方不得擅自将租赁标的物转租、转让、转借和委托他人经营，不得用于任何形式的抵押或担保。若承租方违反约定义务，则出租方有权解除合同，承租方应当向出租方支付违约金30000元并赔偿出租方的实际损失。若承租方拖欠房屋累计3个月以上的，出租方有权解除合同并要求出租方赔偿损失。双方还就合同的变更、解除与终止的其他情形及双方的权利义务进行了约定。原告甘肃东运集团在合同落款处盖章，经办人签名署日期，被告毛伟亦在合同落款处签名按指印署日期。原告述称合同签订后，被告毛伟在2018年6月交纳2018-2019年度租金时，仅实际支付170000元，未支付押金。2017年6月29日，被告毛伟分别与第三人刘玲、李珂平各签订《房屋租赁合同》一份，约定：租期为2017年7月1日至2022年6月30日，租金为每月每平方米38元。合同签订后，被告毛伟将“平凉大厦”（隆基大厦）第16楼北面7间房屋交付第三人刘玲使用，将“平凉大厦”（隆基大厦）第17楼整层房屋交付第三人李珂平使用。2018年11月8日，被告毛伟向原告甘肃东运集团出具还款承诺。载明“兹本人租赁贵公司西安房屋租金及押金未交款项，特此声明以下承诺：1.于2018年11月15日以前把剩余租金150850元一次性付清。2.押金于2018年11月30日以前一次性付清（押金捌万元整）。特此承诺”。被告毛伟签名署手机号及日期。被告毛伟出具还款承诺后并未如约履行分期付款义务。2018年12月4日，原告委托甘肃璞义律师事务所向被告发送（2018）甘璞律函字第628号律师函，要求被告于2018年12月10日前向原告支付欠付租金150850元及租赁押金80000元，共计230850元，并告知被告逾期不支付上述款项，原告甘肃东运集团将解除与其签订的《房屋租赁合同》。同日，原告将律师函拍照并通过微信发送给被告，被告于2018年12月10日微信回复收到上述函件。但被告仍拒绝支付欠付租金。截至目前，原告已无法联系被告，遂起诉。诉讼中，本院征求第三人刘玲、李珂平意见，其二人均表示愿意腾房。2019年9月26日，本院派员前往西安市XX路XX号XX大厦”(隆基大厦)，组织第三人刘玲向原告腾交“平凉大厦”（隆基大厦）第16楼北面7间房屋，组织第三人李珂平向原告腾交“平凉大厦”（隆基大厦）第17楼整层房屋，原告确认其于当日收回涉案房屋。因第三人刘玲、李珂平对分租房屋进行了装饰装修，经第三人刘玲、李珂平申请，本院进行了证据保全，对涉诉房屋即西安市XX路XX号XX大厦”(隆基大厦)第16楼北面7间房屋和第17楼整层房屋的装饰装修情况进行现场录制视频和照片存卷为证，以便第三人刘玲、李珂平就分租合同纠纷起诉毛伟作为鉴定装饰装修残值的依据。本院认为，原告甘肃东运集团与被告毛伟签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。原告甘肃东运集团已依约向被告毛伟交付租赁房屋，被告毛伟于2018年度未按合同约定支付租金，仅向原告支付部分租金170000元，有悖诚信，构成违约。原告多次向被告催要欠付租金及押金未果，于2018年12月4日委托甘肃璞义律师事务所向被告发送律师函催要租金及押金，原告已给予被告合理支付期间，被告于2018年12月10日回复收到函件但仍未如约支付欠付租金及押金，截至原告起诉之日（2019年3月27日），被告已拖欠房屋租金累计达3个月以上，根据双方在《房屋租赁合同》中约定“拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权解除合同”，故自原告起诉之日，原、被告之间房屋租赁合同解除。2019年9月26日，本院派员前往“平凉大厦”（隆基大厦）组织第三人刘玲、李珂平向原告甘肃东运集团腾交租赁房屋，原告已确认收房。被告应向原告支付自2018年7月1日至2019年9月26日期间的房屋租金及占用使用费227452.5元（320805元+26737.5元×2个月+891.25元×26天-170000元=227452.5元），原告现仅主张被告支付租金及房屋占用使用费227326.08元，从其诉求。原、被告在《房屋租赁合同》中约定若承租方违反约定义务，则出租方有权解除合同，承租方应当向出租方支付违约金30000元并赔偿出租方的实际损失，该约定未违反法律规定，故原告诉请被告支付违约金30000元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告甘肃东部运输实业集团有限责任公司与被告毛伟签订的《房屋租赁合同》于2019年3月27日解除；二、本判决生效后七日内，被告毛伟向原告甘肃东部运输实业集团有限责任公司支付租金及房屋占用使用费227326.08元；三、本判决生效后七日内，被告毛伟赔偿原告甘肃东部运输实业集团有限责任公司违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费2212元，由被告毛伟负担。（原告已预交，被告在执行本判决时一并向原告支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。 审    判    长    秦  雁人 民 陪 审 员    牛红梅人 民 陪 审 员    齐  红 二〇一九年十一月二十七日 法  官  助  理    郑晓霞书    记    员    马月梦  1