山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁民再866号抗诉机关：山东省人民检察院。申诉人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：金龙，男，1988年8月21日出生，汉族，住济南市市天桥区。委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：冯学智，男，1981年8月3日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：孟金海，北京市齐致（济南）律师事务所律师。二审上诉人（一审被告、反诉原告）：邢宪霞，女，1963年5月21日出生，汉族，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。申诉人金龙因与被申诉人冯学智、二审上诉人邢宪霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终765号民事判决，向检察机关申请监督。山东省人民检察院于2019年4月8日作出鲁检民（行）监[2018]37000000462号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院依法于2019年6月24日作出（2019）鲁民抗33号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派孙玲、董一出庭履职。申诉人金龙及二审上诉人邢宪霞的共同委托诉讼代理人张照林，被申诉人冯学智及其委托诉讼代理人孟金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东省人民检察院抗诉认为，原审裁判适用法律确有错误。本案中，承租方冯学智作为原告于2015年12月向一审法院提起诉讼，其诉求之一为：解除当事人双方于2015年3月30日签订的房屋租赁协议。在一审法院2016年3月25日的庭审中，被告方表示同意冯学智关于解除房屋租赁合同的诉求。而冯学智未按期交纳租金，金龙、邢宪霞断电以及因水阀关闭引起的涉案房屋门锁更换等情况是双方当事人履约中发生的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条及第九十六条第一款之规定，并未直接导致租赁合同解除。故原审认定涉案合同的解除时间为2015年10月23日属适用法律错误。申诉人金龙同意检察机关的抗诉意见，同时明确其申诉请求为：撤销原审判决。金龙另补充如下意见：原审认定涉案租赁合同的解除时间错误，应当以一审法院2016年3月28日组织当事人现场勘验时作为双方合同解除的时间，因冯学智直至次日才将设备全部搬离涉案房屋。被申诉人冯学智辩称，原审认定合同解除的时间是正确的，但存在违约行为的是金龙、邢宪霞而非冯学智，故请人民法院依法驳回金龙的申诉请求。二审上诉人邢宪霞同意申诉人金龙的申诉请求及所依据的事实及理由。冯学智于2015年12月16日向济南市长清区人民法院提出诉讼请求：1.解除当事人双方于2015年3月30日签订的房屋租赁协议；2.金龙、邢宪霞赔偿冯学智经济损失151000元；3.金龙、邢宪霞返还冯学智租赁费69215元。事实及理由：双方于2015年3月30日签订协议书一份，约定：金龙、邢宪霞将承租的位于济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户（面积为90㎡）的商铺转租给冯学智，租赁费8.5元/天/㎡，第一年租赁费28万元。金龙、邢宪霞在协议签订后交付冯学智面积70㎡的商铺，并承诺剩余20㎡在冯学智装修结束前交付。冯学智按约向金龙、邢宪霞支付租赁费190000元，但金龙、邢宪霞并未依约交付剩余20㎡的商铺，此后经冯学智多次催促履行一直未果。冯学智后经了解，金龙、邢宪霞在冯学智不知情的情况下，已将其余20㎡的商铺转租他人。冯学智为此多次与金龙、邢宪霞协商，但二人仅要求冯学智支付剩余租赁费并于2015年10月22日对涉案商铺断电，并更换涉案商铺门锁，致使冯学智无法正常营业。金龙、邢宪霞于2015年12月31日向济南市长清区人民法院提出反诉请求：1.冯学智支付金龙、邢宪霞租赁费112000元；2．冯学智支付金龙、邢宪霞水电费450元和物业费1140元；3.冯学智支付金龙、邢宪霞利息5680元。事实及理由：协议书中约定，第一年租赁费为28万元，分两次支付，上半年租赁费于2015年4月30日前付清，下半年租赁费于2015年8月30日前付清并由冯学智承担水电和物业费用。但冯学智无故拖欠租赁费，并编造事实提起诉讼，侵害了金龙、邢宪霞的合法权益。济南市长清区人民法院一审认定事实如下：金龙、邢宪霞系母子关系。2015年3月20日，金龙与案外人山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业）签订房屋租赁合同一份，约定：三泽置业将位于济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户（建筑面积85㎡）未装修的房屋出租给金龙；租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，用途为餐饮；租赁费每年263712元（即8.5元/㎡/天，其中第一年租赁费按九折计付……）。2015年3月30日，金龙、邢宪霞作为甲方，冯学智作为乙方签订协议书一份，约定：一、甲方根据乙方申请和对乙方经营能力的审核，同意将济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户（面积90㎡）提供给乙方作经营场所；二、甲方自2015年4月1日起将该部分房屋提供乙方用于经营米粉店，为期二年，截至2017年3月31日；三、第一年租赁费280000元，保证金10000元，合计290000元；乙方应于3月30日支付定金20000元，于4月6日支付租赁费130000元，剩余租赁费于8月30日前付清；四、水电、物业、采暖等费用由乙方自行承担；五、协议生效之日起，乙方交纳10000元履约保证金，租赁期满返还房屋后，如无违约行为，该保证金无息退还；六、乙方使用房屋的部分和相应附属设施包括其自行装修部分由乙方负责维修；七、甲、乙双方共同验收房屋，如有异议，提前三日提出；协议约定期限未满，乙方擅自终止协议，甲方不退还乙方保证金。协议签订当天，冯学智向金龙支付定金20000元，金龙向冯学智出具定金收条一份。此后，冯学智将承租商铺装修后用于米粉店经营。2015年4月6日，冯学智向金龙支付租赁费100000元。2015年4月9日，冯学智再次向金龙支付50000元（其中租赁费30000元、押金即履约保证金10000元、装修费12000元）。2015年9月9日，冯学智支付金龙租赁费20000元。2015年10月22日，金龙因冯学智未按协议约定期限付清下半年租赁费通知物业公司停止对冯学智承租商铺的供电。当天，冯学智将承租商铺内的水阀关闭后锁门离去。2015年10月23日，金龙在公安民警在场的情况下，将冯学智承租商铺的门锁撬开，打开水阀后，更换了门锁。一审另查明，金龙、邢宪霞除从案外人三泽置业租赁济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺外，还租赁了该商铺东邻房屋用于经营爱家士多美食便利店。从金龙、邢宪霞提供的爱家士多美食便利店开业庆典视频资料和相关照片可以看出，金龙对其承租的济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺进行了整改，将该商铺分割为两处门面房，并在门外铺设台阶。金龙、邢宪霞分别将分割出的两处门面房对外转租，一处租给冯学智用于米粉店经营，一处租给案外人林纯毅用于数码店经营。一审又查明，冯学智承租商铺期间交纳了2015年4月1日至2015年9月30日的物业费2040元，并于2015年9月25日购买了484度用电额度。在一审法院对涉案商铺进行现场勘验当天（2016年3月28日），冯学智将承租商铺内的经营用品全部搬离。济南市长清区人民法院一审认为，双方协议书中虽有合作关系的表述，但从协议内容来看，实质为房屋租赁合同关系，当事人对此亦予认可，一审法院予以确认。金龙、邢宪霞对冯学智要求解除双方签订的协议书之请求明确表示同意，一审法院亦予确认。关于该协议的解除时间，金龙、邢宪霞于2015年10月23日更换冯学智承租商铺门锁后，已实际取得该商铺控制权且未再将商铺交付冯学智。自该日起，冯学智已无法再使用承租商铺，不能实现协议约定的合同目的。故一审法院酌定涉案协议书于2015年10月23日起解除。涉案争议焦点有二：一是涉案协议解除的原因，即当事人是否按协议约定履行了各自的义务；二是当事人的诉讼请求是否存有事实依据，是否符合法律规定。关于焦点一，金龙、邢宪霞在本案中与冯学智签订涉案协议前，已将拟对外转租的济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户商铺进行分割改造为大小不一的两处门面房并进行初步装修。涉案协议签订时，冯学智应对拟承租商铺的状况有明确认知。涉案协议中虽有出租商铺为90㎡的表述但并未对商铺面积作出详细约定，如交付商铺面积不足情况下应如何处理等事宜。相反，涉案协议明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出。从涉案协议履行情况来看，冯学智在接收承租商铺后经营长达半年之久，且按协议约定支付了上半年的租赁费和定金以及履约保证金，并未曾提出过承租商铺面积与协议约定面积不符的相应证据，应承担举证不能的法律后果。由此可见，冯学智承租的商铺为特定房屋，金龙、邢宪霞交付商铺符合协议约定。其次，涉案协议签订后，冯学智共支付金龙人民币190000元。当事人双方对其中包含定金20000元、租赁费120000元（2015年4月6日支付的100000元和2015年9月9日支付的20000元）均予认可，但对2015年4月9日支付的50000元存有不同意见。冯学智主张该50000元全部为租赁费，金龙、邢宪霞则主张该50000元中包含履约保证金10000元和装修费12000元，其余28000元为租赁费。结合金龙、邢宪霞在涉案协议签订前对该商铺进行部分装修的事实和涉案协议中冯学智承租商铺及附属设施包括冯学智自行装修部分由冯学智负责维修的约定，加之有金龙收取冯学智该笔转账支付50000元的转款摘要所附内容“房租3万、押金1万、装修费1.2”相佐证，且截至2015年4月9日冯学智支付的租赁费为130000元亦与涉案协议中约定的先期支付半年租赁费130000元的内容相吻合。因此，金龙、邢宪霞的主张的该笔50000元转款的用途指向较冯学智的主张更具有可信性，一审法院予以认定。同时，一审法院注意到该笔50000元与摘要显示金额相差2000元。因金龙、邢宪霞在接收该笔钱款后，未提出异议，且双方对装修费亦无书面约定，故该笔50000元应优先扣除涉案协议中约定的履约保证金10000元和租赁费30000元，剩余10000元作为装修费。据此，冯学智累计支付金龙的190000元中应包含定金20000元、履约保证金10000元、上半年租赁费130000元、装修费10000元、下半年租赁费20000元。涉案协议明确约定，冯学智应于2015年8月30日前支付下半年租赁费150000元，但冯学智仅于2015年9月9日支付下半年租赁费20000元，未完全履行支付租赁费的义务，可认定冯学智存在逾期支付租赁费的行为。最后，冯学智虽主张金龙、邢宪霞交付的出租商铺不符合协议约定，故其有权拒绝履行在后的支付租赁费的义务，但如前所述，当事人双方协议出租的商铺为特定房屋，且涉案协议对租赁费的约定亦明确指明第一年租赁费为28万元，系属固定单价，并无按面积和承租天数计算的文字表述，无法推断出租赁费按8.5元/㎡/天计算的意思表示。因此，冯学智主张的上述后履行抗辩不能成立，其拒不完全履行支付下半年租赁费的行为，构成违约行为。相反，冯学智未按约定期限完全履行支付租赁费的义务，金龙、邢宪霞通过对出租商铺断电以催收租赁费的行为，系属履行抗辩权，但在冯学智已支付的租赁费和履约保证金以及定金尚足以保证金龙、邢宪霞的合同权利不致受损的情况下，其遽然采取断电措施，影响了冯学智的正常经营活动，超出必要限度，行为欠妥。同时，冯学智在停电后，关闭位于承租商铺内的水阀离开，影响了整栋商业楼的供水，行为失当。综合双方的上述行为和过错程度，冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因，金龙、邢宪霞的行为虽存不当之处，但不足以导致协议最终解除。关于焦点二中冯学智的本诉请求。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，因冯学智作为承租人未按协议约定期限完全履行支付租赁费的违约行为系导致涉案协议解除的原因，故冯学智要求赔偿已形成附合的装饰装修物的损失，于法不符；对相应证据，一审法院亦不再作审查。由于金龙、邢宪霞明确表示不同意利用冯学智的装修成果，故冯学智可将未形成附合的装饰装修物予以拆除，但不得对房屋造成毁损。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，金龙、邢宪霞对冯学智承租商铺采取断电和换锁的行为虽然欠妥，但冯学智对此负有主要过错，且如冯学智能补交租赁费，则完全可以避免停业损失的发生，加之冯学智未能举证证明其营业损失情况，故冯学智要求赔偿停业损失的诉讼请求，不予支持。三、冯学智实际使用承租商铺的期限为2015年4月1日至2015年10月22日，共计205天。按涉案协议约定的第一年租赁费280000元折算，冯学智应支付租赁费（280000元÷365天×205天）157260.27元。诉讼中，金龙、邢宪霞主张冯学智支付的190000元扣除10000元履约保证金和12000元装修费后，剩余的168000元（含定金20000元）均作为已付租赁费。金龙、邢宪霞自愿将定金20000元折抵租赁费，系对自身权利的处分，一审法院予以认定；其主张扣除履约保证金10000元，符合协议约定和法律规定，一审法院予以认定；至于扣除装修费12000元，如前所述，冯学智实际支付的装修费仅为10000元，剩余款项除定金外均系租赁费，且金龙、邢宪霞在履行协议期间亦未提出相关异议，故可扣除装修费应以10000元为准。由此，金龙、邢宪霞应返还冯学智租赁费（已付190000元-履约保证金10000元-装修费10000元-应付租赁费157260.27元）12739.73元。冯学智主张按8.5元/㎡/天为准计算返还租赁费的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于焦点二中金龙、邢宪霞的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，当事人双方签订的协议书因金龙、邢宪霞于2015年10月23日取得出租商铺的实际控制权，冯学智丧失了对承租商铺占有、使用和收益的权利，故该协议书于2015年10月23日起解除。涉案协议解除后，对于尚未履行部分，当事人双方均无需再行履行。由于冯学智已支付的租赁费超出了实际承租期间所需租赁费，故金龙、邢宪霞要求冯学智支付后续租赁费的诉讼请求，不予支持。至于金龙、邢宪霞要求冯学智承担的水电费和物业费，因其提供的证据不足以证实该水电费系冯学智承租商铺使用所发生，物业费则为涉案协议解除后所发生，故相应费用应由金龙、邢宪霞自行承担。与此相应，金龙、邢宪霞要求冯学智支付的利息损失，亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。又涉案协议的解除虽系因冯学智的违约行为而导致，但金龙、邢宪霞已按涉案协议约定扣留了履约保证金10000元，且未提出其他违约赔偿的诉求，故为减少当事人诉累，一审法院对金龙、邢宪霞主张扣除履约保证金10000元的要求予以支持，该10000元可作为弥补其损失之赔偿金，无需再行返还。故，济南市长清区人民法院于2016年11月3日作出（2015）长民初字第2573号民事判决：一、金龙、邢宪霞于2015年3月30日签订的《协议书》于2015年10月23日起解除；二、限金龙、邢宪霞于判决生效之日起十日内返还冯学智租赁费12739.73元；三、驳回冯学智的其他诉讼请求；四、驳回金龙、邢宪霞的反诉请求。本诉案件受理费4604元减半收取计2302元，由冯学智负担2168元，由金龙、邢宪霞负担134元；反诉案件受理费2686元减半收取计1343元，由金龙、邢宪霞负担。冯学智不服一审判决向济南市中级人民法院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认定涉案租赁协议解除的原因错误，具体为：1.租赁标的认定错误。金龙、邢宪霞在承租了案外人三泽置业的上述房屋后又将上述房屋完整的出租给了冯学智，而一审法院却既肯定又否定且相互矛盾认定上述房屋为特定房屋。2.一审法院认定冯学智未依约缴纳租金的原因错误。金龙、邢宪霞未将剩余20平米交于冯学智且于2015年8月初，将上述剩余房屋出租给案外人林纯毅用于经营数码店。冯学智在向金龙、邢宪霞索要剩余20平米未果的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条后履行抗辩权的规定，冯学智才不向金龙、邢宪霞缴纳剩余租金的，故违约解除租赁合同的应为金龙、邢宪霞而不是冯学智。二、一审法院计算金龙、邢宪霞向冯学智返还租金错误。具体为：1.扣除装修费l2000元无依据。无论冯学智与金龙、邢宪霞在签订的协议书中还是在签订完协议书履行协议的过程中，冯学智与金龙、邢宪霞均没有约定冯学智要向金龙、邢宪霞支付装修费。2.返还租赁费时未考虑到冯学智实际使用面积的问题。既然冯学智与金龙、邢宪霞签订的协议书中约定金龙、邢宪霞出租给冯学智的房屋面积为90平米，而冯学智实际使用却是70平米，根据公平原则，冯学智与金龙、邢宪霞在返还租金时应该按约定出租面积与实际使用面积比例进行相应的计算。3.扣除履约保证金l0000元无依据。协议书解除系因金龙、邢宪霞违约导致，不应扣除冯学智的履约保证金。三、金龙、邢宪霞应向冯学智返还租赁费69215元及赔偿冯学智经济损失151000元。具体为：1.返还租赁费69215元；自2015年4月1日开始使用房屋至2015年10月22日解除协议，冯学智共使用房屋天数为205天，另外，约定面积为90平米，实际使用面积为70平米，根据公平原则，冯学智仅承担租金的7／9。截止2015年9月9日，冯学智己交给金龙、邢宪霞租金l90000元，根据约定及规定，金龙、邢宪霞应向冯学智返还租赁费69215元。2.赔偿经济损失151000元。冯学智己向一审法院提交营业损失和装修损失的相关证据且证据比较充分地证实因金龙、邢宪霞违约解除协议给冯学智造成的营业损失和装修损失，上述损失金龙、邢宪霞应赔偿给冯学智。另外，根据法律规定，金龙、邢宪霞将属于冯学智使用的房屋转租给案外人林纯毅非法获得的租赁收益l0万元也应返还给冯学智。金龙、邢宪霞亦不服一审判决向济南市中级人民法院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院确认房屋租赁合同解除时间错误。2015年10月23日更换商铺门锁的原因，是2015年10月22日冯学智指示其亲属王光芹将该承租商铺的水管总阀门关闭后锁门离开，导致该商铺所在整栋楼无法正常用水。金龙、邢宪霞得知后立即联系冯学智来商铺开门，但冯学智置之不理。在物业公司、商户业主、派出所民警共同见证下，由开锁公司更换门锁，开启水管总阀门，恢复正常供水，物业公司保管该商铺钥匙。2016年3月28日本案主审法官去该商铺现场勘验时，是物业公司派员开启门锁，并一直在现场监督的，由此可见金龙、邢宪霞并没有控制该商铺。上述事件发生后，金龙、邢宪霞一再要求冯学智支付下半年房屋租赁费继续经营，并未要求解除该房屋租赁协议。自2015年10月23日至一审法院现场勘验商铺日2016年3月28日长达半年的时间，冯学智始终占有使用该承租商铺，冯学智的物品是在一审法院勘验日之后才搬出其承租商铺。在此期间，金龙、邢宪霞既无商铺的控制权也无法转租(还需等待法院现场勘验)并替冯学智向物业支付了其拖欠的租金ll200元及物业费1140元、水电费450元。该商铺占用期间的租赁费、物业费等费用应由冯学智承担。一审法院既认定“冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因所在，金龙、邢宪霞的行为虽有不当之处，但不至于导致协议的最终解除”，又认定“协议书因金龙、邢宪霞于2015年10月23日取得该商铺的控制权，冯学智丧失了对该商铺的占有、使用和收益的权利，故该协议解除”前后矛盾。二、根据协议约定，冯学智应在2015年8月30日付清下半年租赁费。金龙、邢宪霞多次催要，冯学智却拒绝支付，已构成违约。一审判决一方面认定冯学智违反合同约定，是违约方。另一方面却保护着违约方，鼓励违约方冯学智任意解除依法成立的合同，鼓励违约方冯学智不履行支付租赁费、物业费等合同约定的义务。三、一审法院计算房屋租赁费有错误。从装修费和保证金一次性支付费用的性质和房租为持续性支付费用的性质可判定，5万元应先扣除l.2万元装修费，l万元保证金，剩余2.8万元作为房屋租赁费，而不是3万元房屋租赁费。四、本案一审法院于2015年12月16日立案，依法适用简易程序，2016年11月3日下发了本案判决书，早已超过法律规定的审理期限，属程序违法。济南市中级人民法院二审对一审认定的事实予以确认。济南市中级人民法院二审认为，双方之间的协议签订时，冯学智应对拟承租商铺的状况有明确认知，且双方明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出，虽然双方约定商铺面积为90㎡，但冯学智并未提交证据证实其在接收承租商铺后经营长达半年的时间里曾向金龙、邢宪霞提出过承租商铺面积与协议约定面积不符的异议，因此，其应承担举证不能的法律后果，故应认定其并未在合同约定的异议期间内就面积问题向金龙、邢宪霞提出异议，视为其接受了金龙、邢宪霞向其交付商铺的实际面积，在超过了合同约定的异议期间后，冯学智再提出面积异议，不予支持。因双方约定的租金系以涉案商铺整体计算，并未按照面积计算，因此，冯学智应按照合同约定的数额向金龙、邢宪霞支付房租。由于冯学智未按照合同约定的时间支付房租，构成违约，一审法院认定冯学智的该违约行为系合同解除的原因并无不当。因合同解除系冯学智的违约行为导致，故交纳的履约保证金10000元不应返还且其要求金龙、邢宪霞赔偿装修损失和营业损失的诉讼请求不能成立，一审不予支持并无不当。关于扣除的装修费用问题，一审法院依据金龙收取冯学智该笔转账支付50000元的转款摘要所附内容并结合冯学智支付租金的其他证据，对上述转款摘要作出的解释和对装修费的处理是恰当的，二审依法予以确认。关于合同解除的时间，无论基于何种原因，金龙于2015年10月23日将涉案商铺门锁更换后，已经实际控制涉案商铺，冯学智已失去对涉案商铺的控制，一审法院认定该时间为合同解除时间并无不当。据此，冯学智应交付租金至2015年10月23日，金额为157260.27元。冯学智共计向金龙、邢宪霞支付190000元，扣除履约保证金10000元、装修费10000元以及应交租金157260.27元，剩余款项12739.73元，金龙、邢宪霞应当返还冯学智。故济南市中级人民法院于2017年3月23日作出（2017）鲁01民终765号民事判决：驳回上诉，维持原判。冯学智预交二审案件受理费4604元，由冯学智负担；金龙、邢宪霞预交二审案件受理费7290元，由金龙、邢宪霞负担。本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，双方当事人对原审认定的《协议书》实为房屋租赁合同均无异议，本院依法予以认定。涉案租赁合同系金龙将其从案外人三泽置业租赁的租赁物对外转租过程中形成，金龙等虽称其已取得三泽置业的同意但未能提供证据证实。而三泽置业系涉案租赁物的管理单位，其对金龙装修、改造、转租涉案租赁物应当知道但直至涉案诉讼发生争议并未提出异议，且涉案租赁物转租合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院对上述协议书的效力予以认定。根据各方当事人的诉辩意见并依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条之规定，本案的焦点问题是：如何确定涉案合同的解除日期。冯学智以金龙、邢宪霞交付的租赁商铺面积低于约定面积为由拒不支付租赁费。经查，虽涉案协议中有出租商铺为90㎡的表述，但出租的商铺系由金龙、邢宪霞在签订涉案协议前对其所承租的3-1区-1F西侧B户商铺分割改造而来。冯学智在涉案协议签订时应对拟承租商铺的状况有明确认知，且协议已明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出。冯学智已在接收承租商铺后经营长达半年之久，且已按约支付上半年的租赁费、定金及履约保证金，同时其并无曾向金龙、邢宪霞提出涉案商铺面积与协议约定面积不符的相应证据。原审据此认定冯学智应承担举证不能的法律后果，金龙、邢宪霞交付的商铺符合协议约定，并无不当。承上所述，涉案协议约定的商铺为特定房屋且该协议已约定第一年租赁费为28万元，原审基于此认定涉案租赁费系固定单价并无不当。冯学智在涉案协议签订后共支付人民币190000元，双方对其中包含定金20000元、租赁费120000元均予认可，本院依法予以认定。双方对2015年4月9日的50000元的性质存有分歧，冯学智主张该50000元全部为租赁费，金龙、邢宪霞则主张该50000元中包含履约保证金10000元和装修费12000元，其余28000元为租赁费。原审结合金龙、邢宪霞在涉案协议签订前对该商铺进行部分装修的事实及涉案协议的约定，综合金龙收取冯学智该笔转款的摘要内容等，认定该笔50000元应优先扣除涉案协议中约定的履约保证金10000元和租赁费30000元，剩余10000元作为装修费，并无不当。涉案协议明确约定冯学智应于2015年8月30日前支付下半年租赁费150000元，但冯学智并未完全履行上述付款义务，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，认定冯学智存在违约行为正确，本院依法予以认定。冯学智虽逾期缴纳租赁费，但金龙、邢宪霞在冯学智已支付的租赁费、履约保证金及定金尚可保证其权利不致受损的情况下，遽然采取断电措施，影响冯学智的正常经营活动，原审据此认定金龙、邢宪霞的上述行为超出必要限度，并无不当。同时，冯学智在停电后，关闭位于承租商铺内的水阀离开，影响了整栋商业楼的供水，行为亦不当。此后，在双方未能就涉案协议的履行协商一致的情况下，涉案商铺门锁于2015年10月23日被更换。金龙、邢宪霞主张并非其更换的门锁而系三泽置业更换的门锁但并未提供证据证实，且依据合同的相对性，金龙、邢宪霞在涉案协议未解除的情况下，负有保障承租人行使承租权的义务。承上所述，冯学智因涉案商铺门锁的更换已实际丧失对涉案商铺的控制权，无法再使用承租商铺以实现合同目的。原审据此认定涉案协议书于2015年10月23日起解除，冯学智应交付租金至2015年10月23日，并无不当。金龙、邢宪霞主张涉案协议直至2016年3月28日冯学智将设备全部搬离涉案房屋之日才解除，与上述事实不符，本院依法不予支持。同时，原审综合双方的上述行为及过错程度，认定冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因，金龙、邢宪霞的行为虽存不当之处，但不足以导致协议最终解除，亦无不当。原审据此认定因合同解除系冯学智的违约行为导致，故其交纳的履约保证金10000元不应返还，且对其要求金龙、邢宪霞赔偿装修损失、营业损失的诉讼请求不予支持，并无不当。原审基于对冯学智付款性质的认定并依据涉案协议之约定，认定金龙、邢宪霞应返还冯学智租赁费12739.73元正确，本院依法予以认定。综上，申诉人金龙的申诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审裁判认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持山东省济南市中级人民法院（2017）鲁01民终765号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李金明审判员  崔志芹审判员  冯 波二〇一九年十一月二十五日书记员  郭 敏