广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25552号原告：佛山市市*监督管理局，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码11440600MB2C922887。负责人：李灿，局长。委托诉讼代理人：马颖仪、刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：陈智，男，1975年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************317。被告：陈道忠，男，1944年2月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************315。两被告是父子关系。原告佛山市市*监督管理局诉被告陈智、陈道忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，本案依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马颖仪、刘智及被告陈智、陈道忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即以清场、完整的状态向原告归还佛山市禅城区**********；2、两被告立即向原告支付自2011年4月1日起至两被告将佛山市禅城区**********实际归还给原告之日止的房屋使用费（从2011年4月1日起暂计至2019年6月30日为73547.05元，实际房屋使用费及计算标准以有资质的第三方评估机构的评估结果为准）；3、两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：佛山市**********的物业（《房屋所有权证》编号：粤房字第3740298号）为原告合法拥有的财产。两被告与原告曾存在租赁关系，被告陈道忠于2010年4月27日一次性向原告支付2010年3月至2011年3月的租金。但2011年4月1日开始，两被告既不与原告就案涉物业使用事项签订合同，又拒不交还物业，亦没有向原告支付2011年4月1日后的房屋使用费。为此，原告曾多次催促，但两被告至今仍未向原告归还物业，也没有支付房屋使用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，及第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，原告有权要求两被告归还物业并支付其占用物业期间产生的房屋使用费。综上所述，两被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告有权要求两被告立即归还物业、支付房屋使用费，且因本案产生诉讼费应当由两被告承担。为维护原告的合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。两被告辩称：早在1977年前，被告陈道忠父亲陈林任职于佛山市工商行政管理局（原工商局）科长的职务，并兼任莲花路74号工商大楼工程的基建负责人。当时工商行政管理局党委决定扩大该大楼的建筑面积，而由于有几户是属于佛山市房管局的公产房的住户在工程范围内需要拆迁，当时局党委一时又难以解决住户搬迁的问题，为了早日安置拆迁户的问题及该大楼的施工，被告陈道忠的父亲积极响应局党委指示精神，在被告陈道忠母亲反对的情况下，还是主动向工商行政管理局党委提出一家人搬出佛山市******1*之1（现筷子里9号）房子给拆迁户居住，而一家人则借住于被告陈道忠母亲工作所在的单位“市商业第二幼儿园”的小楼阁居住。白天是小朋友学习、活动的场所，晚上变成一家人利用板凳搭成床铺，就此在小楼阁居住达数年之久。当时工商行政管理局党委的领导同志和于局长见陈林如此“以公为荣”，非常感慨说：如果该大楼建不成，到时怎么都给陈林一家买一套住房居住。1980年当大楼建成后，而陈林由于工作需要已调离工商行政管理局到市房管局任职，工商行政管理局领导同志（王副局长、张科长抓基建）几次通知陈林工商局已分配了佛山市***74号****套间给陈林一家居住，而当时陈林因调离了工商行政管理局，便主张及建议工商行政管理局退还快子里1*之1的房子给陈林一家，但工商行政管理局大多数的同志认定陈林在建大楼时不惜牺牲个人利益的工作精神值得敬佩，如果把快子里1*之1归还于情于理都不合适，于是经工商行政管理局党委领导同意把佛山市***74号****分配给被告陈道忠居住（因为当时被告陈道忠已有三个孩子共五口人的家庭）。以上情况工商行政管理局领导及好多同志都知情。二、居住年数、户籍人数及居住状况：1、由1980年至今在佛山市***74号****，都是被告陈道忠为户主已达三十年了，并且一直按工商行政管理局的职工待遇给予居住，现时此房户籍有陈道忠、陈智、陈卫、陈彦霖四人，一共4人居住在此。另外有三儿媳邓蕊媚（户籍怀集由于工商行政管理局不给上户口）和小孙女陈卉芊（被告陈智已离婚后判给陈智之女）。*、2011年03月11日，接到佛山市工商行政管理局通知，告知被告陈道忠要在2011年4月30日前搬离此住房。被告陈道忠第一时间到佛山市工商行政管理局询问，到得的答复是此次拆迁是佛山市市政府行为，与佛山市工商行政管理局没有关联，不予赔偿及拆迁安置。被告陈道忠立即与街道办和佛山名镇拆迁办咨询、提意见，得到的答复是此次拆迁是佛山市市政府行为，但是政府已赔偿给业主，告知应找业主处理安置问题。到目前为止无任何人和单位对两被告的安置问题负责。3、而在2011年3月26日凌晨3点左右，被告陈道忠居住的大楼的供电电线遭到外人强行剪断。导致整栋大楼住户家电遭到不同程度的烧毁（已报警）。2011年4月3日及4月4日两日再次遭到外人强行剪断把供电线和电表以及入户线全部剪断偷走，佛山电台对此进行了报道。这是对社会和谐的反击行为，应该受到严厉的惩罚和制止，这样的遭遇不但让正常生活难以维系，更让被告陈道忠年幼的孙女深感恐惧，对她心灵的成长造成极其恶劣的影响，并且快90岁高龄的父亲听说这些事后，这几天心神不宁血压猛的升高。另补充如下：两被告不同意返还房屋，1980年时，被告是有租薄的，后来租薄的租金升至每月80元标准，直到2008年，原告要求被告签订租赁协议，以每月365元收取租金。租赁协议第5、6点是原告要求加进去的，被告不同意涉案房屋是周转房，涉案房屋是工商局领导认为陈林在大楼基建的时候提供了锦华路筷子里房屋给拆迁户居住，所以再重新分配了涉案房屋给被告居住使用作为补偿，租赁的时间没有约定，目前两被告以及被告陈智女儿居住在涉案房屋。被告认为房屋应当继续出租给被告。从2011年4月开始，被告没有支付租金，也没有收到过工商局的催收通知。2011年开始，被告接到原告的通知，政府说该房屋所在片区需要三旧改造拆迁，但原告以及政府没有出方案安置被告，也没有让被告去交租金，所以被告没有交租金，此后，也没有再交纳租金。诉讼中，原告举证如下：1、原告统一社会信用代码证书、负责人身份证明，被告陈智、陈道忠的身份证明。证明原、被告诉讼主体适格。《房屋所有权证》（编号：粤房字第3740298号）。证明佛山市**********的物业为原告合法取得的资产。《关于腾退公有住房的通知》的送达回证。证明原告曾发文通知被告归还物业，被告确认于2016年12月29日收到通知。对原告2016年送达的通知被告提交的回复。证明物业由被告占用。《关于追收行政事业单位周转住房的通知》的送达回证、原告委托律所于2018年向被告发出的律师函、邮单、投递证明、原告委托律所于2019年向被告发出的律师函、邮单、投递证明。证明由于被告一直占用案物业，原告曾多次发文通知被告归还物业、支付房屋使用费。《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发〈佛山市机构改革方案〉的通知》（佛发〔2019〕1号）。证明：组建佛山市市*监督管理局，佛山市工商行政管理局不再保留，其职责由佛山市市*监督管理局承担。诉讼中，两被告共同举证如下：1、上访文件。证明原告要求被告返还房屋后，被告去信访办上访，工商局答复陈林已经享有福利分房，不再安置两被告一家。被告认为工商局是忽略了被告如何得到房屋的历史原因。户口本、离婚证。证明两被告居住在涉案房屋。3、房屋租赁协议、收据。证明按照每月365元出租涉案房屋给两被告使用。2008年4月1日前按照每月80元交纳房租。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据1，为被告的单方陈述和主张，于案件事实并无证明力，本院不予采纳；证据2为原件或与原件核对无异的复印件，本院对真实性予以确认；证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：粤房字第3740298号《房屋所有权证》显示，佛山市**********为佛山市工商行政管理局所有，建筑面积为67.72平方米。2006年3月30日，原告（甲方）与案外人陈林（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：“甲方将坐落于佛山市禅城区**********租借给乙方居住，面积约为67.72平方米。根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确双方权利、义务，经双方协商，同意签订本协议。一、租赁期限。租赁期暂定1年，从2006年4月1日至2007年3月31日止，期满后如乙方需继续租住，以书面提出申请，经甲方同意后另签协议。二、付租方式及价格。每月5日前乙方以现金方式将每月租金交到甲方财务科，每月租金为80元。”协议乙方代表处由被告陈智签名。2007年4月1日，原告（甲方）与案外人陈林（乙方）续签《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案继续租借给乙方居住。租赁期限暂定1年，从2007年4月1日至2008年3月31日止，每月租金为80元。”协议乙方代表处由被告陈智签名。2008年4月1日、2009年3月31日、2010年3月31日，原告（甲方）与案外人陈林（乙方）分别续签《房屋租赁协议》租赁期均为1年，2008年4月1日约定每月租金为364.91元；2009年3月31日、2010年3月31日约定每月租金为365元。协议乙方代表处由被告陈智签名。2004年5月10日、2009年3月30日、2010年4月27日，佛山市工商行政管理局分别出具收据，确认收到两被告2003年1月至2004年12月和2009年1月至2009年4月以及2010年3月至2011年3月的房租。根据原告提供的《关于腾退公有住房的通知》的送达回证显示，2016年12月29日被告陈智确认收到《关于腾退公有住房的通知》。2017年2月15日，被告陈智向原告提交《关于腾退公有住房的通知》的回复，主要内容如下：“……1977年前，我父亲陈林在贵局工作时，兼任莲花路72-76号的大楼建设负责人，当时工商行政管理局党委决定扩大该大楼的建筑面积，由于有几户拆迁户属佛山市房管局的公产房的住户在工程范围内需要拆迁，局党委一时又难以解决住户的拆迁问题，为了早日安置拆迁户的问题及大楼施工，我父亲积极响应党委的指示精神在我母亲反对的情况下，还是主动向工商行政管理局党委提出我们一家人搬出佛山市禅城区********之1（现在筷子路9号），腾出房子给拆迁户居住，而我们一家人则借住于我母亲工作所在单位‘市商业托儿所’的小阁楼居住，我们一家人在托儿所居住达数年之久，当时工商行政管理局党委的领导同志和于局长见我父亲如此‘以公为荣’，非常感慨。我父亲由于工作需要调离工商行政管理局到市房管局任职，工商行政管理局领导同志（王副局长、张科长）几次通知我父亲已分配了佛山市禅城区**********套间给我们家，而当时我父亲因调离了工商行政管理局，便主张工商行政管理局退还筷子……于是经工商行政管理局党委领导同意把佛山市禅城区**********分配给我陈道忠居住。当收到贵局的通知，为了能配合贵局的工作，我们一家也很积极努力，向市政府申请了公管房，但是申请公住房时间较长，请贵局体谅，在政府未能审批下来前，请允许我们继续居住该房子，并按以往的租金租房。”根据原告提供的《关于追收行政事业单位周转住房的通知》的送达回证显示，2017年12月11日被告陈智确认收到《关于追收行政事业单位周转住房的通知》。2018年12月20日、2019年5月17日，原告向被告发送《律师函》，告知被告交清租金等费用并归还物业。另查明，两被告为父子关系。再查明，依据《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发＜佛山市机构改革方案＞的通知》，将市工商行政管理局、市质量技术监督局等相关职责等整合，组建市场监督管理局……不再保留市工商行政管理局……。原告陈述，两被告是陈林的家属，陈道忠是陈林儿子，陈智是陈道忠的儿子、陈林的孙子。陈林原来是原市工商局的员工，后来调至市商业局，在商业局享受了福利分房。原市工商局的房屋一直未退还。原告起诉使用的房屋使用费标准是参考行政事业单位对内部职工租金标准计算，不代表原告主张按照上述标准计算占有使用费，被告目前不是原告的员工，不应当享受相应优惠。原告请求对物业使用费标准进行评估，按照评估结果确认物业使用费。两被告陈述，陈林已于2015年去世。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据采信的《房屋租赁协议》，原告与陈林之间就涉案房屋形成租赁合同关系，《中华人民共和国合同法》第二百三十四条约定“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”本案中，两被告作为共同居住人可以依法按照原租赁合同租赁该房屋。原租赁协议到期后，双方并未签订租赁合同，原告与两被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”两被告实际居住使用涉案房屋至今，并向原告交纳租金至2011年3月，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。根据采信的证据显示，被告陈智于2016年12月29日收到原告发出的《关于腾退公有住房的通知》，故原告与两被告就涉案房屋的租赁合同关系已于2016年12月29日解除。因双方的租赁合同关系已解除，故两被告无继续占有使用房屋的合法依据，应予以返还，原告诉请返还房屋于法有据，本院予以支持，由于被告陈道忠年纪较大，本院给予合理的搬离房屋期间。关于两被告抗辩认为原告承诺涉案房屋提供给陈林一家人居住，不同意返还。首先，两被告未举证证明陈林与原告曾有约定租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年......租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。两被告自述从1980年开始承租房屋，虽对于双方当时约定的租赁期限现已无法核实，但从采信的租赁协议来看，双方已变更了租赁期限的约定，而在合同到期后双方没有重新签订租赁合同，约定租赁期限，如上所述，原告依法有权随时解除合同，故两被告的该项抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请2011年4月1日至实际返回房屋之日止占有使用费。经查明，两被告以365元每月的标准交租至2011年3月，原告无证据证明双方有协商变更过租金标准，故两被告应当按照原租金标准支付租金，经计算，两被告应当向原告支付至合同解除日的租金25161.45元。因两被告未向原告返还房屋，故两被告应支付逾期腾房占有使用费，至于占有使用费的标准，因两被告未在合理期间返还房屋，给原告造成租金的损失。本案中，原合同约定的租金标准低于市场标准。结合房屋的楼龄、被告承租房屋的历史原因等情况，依据公平原则，参照《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》，中心区域的非小区楼梯房1-4层租金按12元/平方米/月计算。结合房屋的楼龄、被告承租房屋的历史原因等情况，参考市场租金标准，酌定以812.64元/月（67.72平方米×12元)计算逾期腾房的房屋占有使用费，因该标准无低于市场标准，对原告申请以第三方评估机构评估的费用作为计算标准依据本院不予准许。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告陈智、陈道忠于本判决发生法律效力之日起六十日内，向原告佛山市市*监督管理局返还佛山市**********；被告陈智、陈道忠于本判决发生法律效力之日起六十日内支付2011年4月1日至2016年12月29日的租金合计25161.45元，自2016年12月30日起按照每月812.64元的标准支付占有使用费至实际交付房屋之日止；三、驳回原告佛山市市*监督管理局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及交还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取472元，由原告佛山市市*监督管理局负担284元，被告陈智、陈道忠负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十一月二十七日书记员  黎晓婷附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。