广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2812号 原告：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：柳州市柳邕路359号。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：程铭，男，1972年1月28日出生，汉族，系原告的员工，户籍地：广西柳州市柳南区。特别授权。 被告：黄秀珍，女，1973年12月19日出生，汉族，户籍地：广西柳州市柳江区，现住广西柳州市柳江区。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称“恒泰物业公司”）与被告黄秀珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃冬玉、程铭、被告黄秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代收公共照明电费390元、生活垃圾处理费85元，物业服务费3842.3元，共计4317.3元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：广西柳州市柳江县柳堡路柳西新城小区为柳江江洪房地产开发有限责任公司开发建设（以下简称“江洪房开公司”），江洪房开公司于2011年9月29日和原告签订《柳西新城前期物业服务合同》，自此由原告为柳西新城小区提供物业服务。被告购买该小区30栋2单元XXX号房屋（房屋面积为124.72平方米），并于2011年3月29日接收该房屋。被告收房后自2013年1月至今欠缴物业服务费，自2012年1月至今未向原告支付代收的公共照明电费，自2018年1月至今未向原告支付生活垃圾处理费，截止于2019年5月31日，被告尚欠代收公共照明电费390元、生活垃圾处理费85元，物业服务费3842.3元，共计4317.3元。上述欠费原告已多次向被告催收未果，现为维护自身合法权益特诉至贵院，请求贵院依法判决。 在诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付代收公共照明电费390元、垃圾处理费85元的诉讼请求。 原告提供的证据有：1.被告身份证复印件；2.《楼宇交接验收表》；证据1-2拟共同证明被告的诉讼主体资格及交房时间、房屋建筑面积；3.《前期物业服务合同》；4.《前期物业服务协议》；证据3-4拟共同证明原告分别与开发商、被告签订了前期物业服务合同对物业服务的事宜进行约定，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元计算收取；5.柳江县前期物业服务收费公示牌（柳西新城小区），拟证明原告的服务是二级物业服务标准，但收费远低于二级服务收费标准；7.柳江区环境卫生管理所出具的《证明》，拟证明该单位自2011年1月起委托恒泰物业公司收取柳西新城小区业主生活垃圾清运费，每户每月5元；8.律师函张贴照片，拟证明原告对物业服务费已经进行催收；9.照片12页，拟证明原告提供了物业服务。 被告黄秀珍答辩称：1.原告诉请的三年以前的物业服务费已经过了诉讼时效。2.原告提供的物业服务不到位：其楼道里物业从来没有打扫；治安差，小区电动车经常被盗；物业公司还私自将33栋和35栋之间的花圃改成停车位，将其单元门下的两个窗改成门；对于不交停车费的，物业公司还叫黑社会人员对业主进行威胁等等。因此，其拒绝交纳物业费。3.对于垃圾处理费，其已经全部交纳给环卫所了。 被告黄秀珍向法庭提交以下证据：照片20张，拟证明30栋2单元楼道卫生物业没有清扫；30栋外面楼下垃圾桶外有垃圾物业没有清扫；30栋2楼这里原来是窗户，但物业将其改成门，存在安全隐患；物业私自设立停车场收费，对不交停车费的业主，物业公司聘请外来人员对业主进行威胁。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对被告提交的证据照片20张，原告对照片真实性无异议，但认为30栋2层的这个门不是物业公司开的；停车场收费亭也不是物业公司设立的，是房开公司根据规划设立的；垃圾桶的照片看出垃圾桶是空的，业主是可以把垃圾扔到桶里面的；关于物业公司请外来人员拦车的问题，物业公司当时到场进行了处理，并没有请外来人员，是有个记者进行了歪曲报道。本院认为，原告对照片的真实性无异议，本院对此予以确认。并且原告对被告提出的问题一一进行了解释，对不属于物业服务范围的问题，对被告的证明目的不予确认，对属于物业服务范围的公共区域清洁卫生不及时等照片反映问题，本院予以确认。 综合全案证据及原、被告的当庭陈述，本院确认以下法律事实：位于广西柳州市柳江区新城小区由江洪房开公司开发建造。2011年9月29日，原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司与江洪房开公司签订了柳西新城《前期物业服务合同》，约定由原告对柳州市柳江区拉堡镇柳西新城小区进行物业管理服务，期限自《前期物业服务合同》签订之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，多层住宅物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积）。同时约定恒泰物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场、公益性文化设施、安全警示设施；公用绿地、花木、建筑小品的养护管理；公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理；协助维护小区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防火、灭火；物业管理有关的文件、资料和业主档案的管理；根据业主的需求向业主提供特约服务，费用由业主与物业公司协商确定。2011年3月29日，原告另与被告黄秀珍签订《前期物业服务协议》，协议约定的内容和原告与江洪房开公司签订的柳西新城《前期物业服务合同》基本一致，另约定：被告于办理入伙手续时预交12个月的全额物业服务费，物业服务费计收起始时间为：自被告收楼之次日起开始计收；每月10日前交纳当月的物业服务费，物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积）。被告黄秀珍是该小区30栋2单元XXX室业主，其房屋建筑面积为124.72平方米，每月应向原告交纳物业服务费为49.9元（124.72平方米×0.4元／月／平方米）。被告已交纳物业服务费至2012年12月份，但自2013年1月至2019年5月的物业服务费共计3842.3元（49.9元/月×77个月），未向原告交纳。2019年5月23日，原告向被告发出了催收函，但至今被告亦未予交纳。 本院认为，原告在诉讼过程中申请撤回要求被告支付代收公共照明电费390元、生活垃圾处理费85元的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，亦未损害他人利益，本院予以准许。 关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案江洪房开公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及被告与原告签订《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。原、被告均应按照合同的约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。故对原告要求被告支付尚欠的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告在审理中答辩称原告的物业服务存在瑕疵等问题，因而拒交物业服务费，本院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，恒泰物业公司系为小区全体业主提供物业服务，被告对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，物业服务费的收费标准，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定；第四，被告列举的照片能证实原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，需原告进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。 关于被告抗辩称原告诉请的物业服务费已部分超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《前期物业服务协议》约定，被告应于每月10日前向原告交纳当月的物业服务费，故若被告未按期交纳物业服务费，原告应于当月知晓其权益受到侵害，其提起诉讼要求人民法院予以保护其权益的诉讼时效应自此时开始计算。原告于2019年5月到案涉的被告房屋所在地柳西新城小区30栋2单元601室，张贴催收物业服务费的律师函，系原告向被告主张收取物业服务费的权利的行为，产生中断诉讼时效的效力，因此2016年5月之前的物业服务费已超过三年诉讼时效，对原告要求被告交纳2013年1月至2016年4月的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。但被告应向原告交纳2016年5月至2019年5月的物业服务费共计1846.3元（49.9元/月×37个月）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 被告黄秀珍向原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2016年5月起至2019年5月止的物业服务费1846.3元。 本案受理费50元（原告已预交）,减半收取计25元，由原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司负担14元，被告黄秀珍负担11元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇一九年十一月六日 书记员  蒙娥妃