河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10180号 上诉人（原审原告）：王兵社，男，1965年11月30日生，汉族，住新乐市。 委托诉讼代理人：祖申林，河北康融律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：石家庄市生态环境局新乐市分局（原石家庄市环境保护局新乐市分局），住所地：新乐市礼堂北街，统一社会信用代码：11130184402051150C。 负责人：张理智，该局局长。 委托诉讼代理人：陈敏，该局工作人员。 委托诉讼代理人：**俭，石家庄市新乐市法律援助中心律师。 上诉人王兵社因与上诉人石家庄市生态环境局新乐市分局合同纠纷一案，不服河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王兵社的委托代理人祖申林、上诉人石家庄市生态环境局新乐市分局的代理人陈敏、**俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兵社的上诉请求：撤销原判第一项、第四项；依法改判第一项为有效协议，第二项由被上诉人增加支付上诉人54万元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由：1、双方于2008年7月22日签订的协议，实质上是征地补偿协议，是双方在平等自愿基础上真实意思表示，被上诉人的承诺并不违法。补偿一套房产，不是法律意义上的售房，当时土地性质是划拨，但并不排除宿舍楼性质的变更，宿舍楼也不一定要占用划拨土地。原审认定协议无效是错误的。2、被上诉人无法履行协议，依法应赔偿损失。根据合同法第107条的规定，被上诉人无法再履行交付房产的义务，致使上诉人直接遭受房屋差价损失，并不是预期利益。与双方约定的违约金10万元相比，损失巨大。3、退一步讲，即使双方协议有瑕疵或无效，被上诉人隐瞒事实，违背诚实信用原则的过错明显，根据合同法第42条的规定，被上诉人也应承担损害赔偿责任。综上，对于上诉人现在的房屋差价损失65万元，被上诉人应当赔偿。 石家庄市生态环境局新乐市分局答辩称，一、2008年7月22日双方签订协议有效，但非征地补偿协议，而是本单位职工集资盖房。协议约定的条件是建宿舍楼时，给上诉人王兵社一套。至今单位并未建设宿舍楼，地上建筑为办公楼，答辩人不存在违约行为，不应当赔偿损失。二、一审判决中提到的土地租赁协议，涉及的是本案土地，已经以青苗费的方式对地上附作物进行了赔偿，不存在其他附作物赔偿问题，答辩人也没有口头承诺过两年交房。对上诉人的上诉理由不予认可，上诉人的上诉请求增加支付上诉人54万元损失过高，对上诉人上诉请求应予以驳回。 新乐分局上诉请求：撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由：1、原审超诉讼请求判决程序违法。双方因房屋买卖协议发生纠纷，被上诉人的诉讼请求是解除双方签订的合同，因被上诉人自愿解除合同，被上诉人不存在违约同意解除，并非确认双方签订的合同无效。即使无效，原审也应向当事人实名变更诉讼请求，否则，驳回诉讼请求。原审程序违法。2、协议的履行是附条件的，即建宿舍楼时、施工后2年交房，因政策性原因宿舍楼未建，履行条件不成就，不存在上诉人阻止条件成就的情形，解除合同被上诉人也不存在损失。没有规定禁止在划拨土地上建宿舍楼，虽然没有取得合法建房手续，不等于不能。此宿舍楼是单位职工福利房，并不对外出售。双方签订的协议是认购协议，不是单纯买卖商品房合同，不必然导致合同无效，最多是效力待定。退一步即使无效，也是全部协议无效，违约条款无效，不存在违约金问题。根据查明的事实，上诉人根本不存在违约。原审判决支付违约金于法无据，在没有证据佐证下，认定预付款没有事实和法律依据。涉案土地并非被上诉人责任田，国有土地证包括被上诉人的原有责任田1.35亩，宿舍楼不一定占有其原有责任田。即使按原审判决支付违约金，只是支付被上诉人请求的六分之一，也不应我方承担全部诉讼费。 王兵社答辩称，2008年7月22日双方签订协议合法有效，占用答辩人1.35亩土地，地上附着物有两间住房、鸡棚和猪舍，拆除附着物时双方签订协议。上诉人存在违约行为，当时上诉人口头承诺两年交房，现因签订协议至今有11年之久，上诉人在一审时已经表达无法履行该协议。按照2018年新乐市房价计算，答辩人主张上诉人赔偿答辩人65万元损失，于法有据合法合理，应当予以支持。 王兵社向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原被告签订的合同，由被告承担违约责任并赔偿原告640000元；二、判令被告返还原告缴纳的10000元预付款并支付利息；三、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原“石家庄市环境保护局新乐市分局”改名为“石家庄市生态环境局新乐市分局”。2008年7月22日，原告与被告签订协议一份，内容为：“协议因市环境监测中心建设项目征地，经与占地户王兵社协商，在环保局土地出让建宿舍楼时，以每平（方）米900元价格供给王兵社宿舍楼一套（120-130平方米），若有超出部分，按市场价付款。交房期限为施工后2年，安排均价楼层。如违约环保局赔偿王兵社10万元损失。”协议落款盖有“新乐市环境保护局”的公章，并有安永奇（当时认新乐市环境保护局的工会主席）的签字。截止到目前，被告未建设宿舍楼。2008年8月5日，被告给原告出具收到条一张，载明：“今收单位借王兵社个人款壹万元整新乐市环境保护局2008.8.5.”,该收到条上并盖有新乐市环境保护局的公章。对于该收到条的性质，原告陈述为预付房款收到条，被告陈述为借条，但未解释借款原因及用途。另查，该涉案土地原系原告的责任田，2008年5月17日，原告与东名村村委会签订一份《土地租赁协议》，内容为：“甲方：东名村村委会，乙方：被租地户王兵社，一、座落及面积：乙方将位于原砖窑东侧，环保局征地土地一块，被甲方协商租用，其面积为：东西长82米；南北长11米；折合1.35亩。二、租赁期限、价格及付款方法：甲方一次性付给乙方23年租赁费，每亩为20700元，青苗费每亩为683.50元，共计每亩21383.50元。三、租赁费合计：甲方租用乙方土地共壹亩叁分伍厘，租赁费折款27945.00元，青苗费折款922.70元，合计28867.70元。四、其他事项：1、乙方支取以上租赁费为23年的补偿，到23年后甲方大调地时补给乙方土地，如不调地可按23年后的租地价格继续租赁。2、在23年期间，如甲方再租地时，租赁费补偿价格超出此补偿价格时，超出多少为乙方补多少。”以上款项均已给付原告。2007年12月29日，被告以冀新国用（2007）第1503号国有土地使用证，将该涉案土地使用权类型变更为：划拨，地类（用途）：机关团体用地。 一审法院认为，《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条：“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者的使用的行为。”从被告提供的冀新国用（2007）第1503号国有土地使用证显示，该涉案土地使用权类型为：划拨。划拨土地的性质属于政策性用地，一般情况下只能用于公益事业和基础设施建设工程等，被告在没有取得合法有效建房手续的情况下与原告签订的售房协议，应属无效合同。造成合同无效的责任在被告方，其应当按照合同中约定的违约条款赔偿原告损失100000元。原告提供2008年8月5日被告给原告出具收到条一张，证实原告曾向被告支付10000元，关于收到条的性质，原告主张系预付房款收到条，被告主张为借条，因被告无法合理解释其向原告借款原因及用途，并结合双方签订协议及被告出具收到条的时间、原、被告之间的关系，本院认为该借条虽系被告以单位借个人款的形式书写，但可认定收到条系被告给原告出具的买房预付款收到条，被告应将买房预付款10000元予以返还，但应当自原告向本院主张之日起计算利息，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，至还清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王兵社与被告石家庄市环境保护局新乐市分局于2008年7月22日签订的协议无效;二、被告石家庄市环境保护局新乐市分局于判决生效后十日内支付给原告王兵社违约金100000元;三、被告石家庄市环境保护局新乐市分局于判决生效后十日内返还原告王兵社10000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2018年7月6日起至还清之日止）;四、驳回原告王兵社对被告石家庄市环境保护局新乐市分局的其他诉讼请求。案件受理费10300元由被告石家庄市环境保护局新乐市分局负担。 经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为，关于双方签订的协议的效力问题，合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定的，合同无效。本案中，王兵社原有的承包地1.35亩被征占后，已被划拨给新乐分局。关于该地的占用补偿，东名村村委会与王兵社于2008年5月17日签订了《土地租赁协议》，并支付了王兵社租赁费、青苗费。另外，原新乐市环境保护局于2008年7月22日签署《协议》，约定因建设项目征地，在建宿舍楼时向王兵社提供一套房屋，王兵社应交纳的房款在10万元左右，并在协议签订后收取了王兵社1万元预付款。该协议实质上是占用王兵社承包地后新乐分局另行对王兵社的一种补偿方式，并非单纯的出卖商品房的协议。虽然当时未取得任何建房手续，但通过提供一套住房对占用王兵社的承包地而进行补偿是双方真实意思表示，该协议并未承诺建房的位置，至今也未建房，并未违反政策性用地的相关规定，不存在合同无效的情形，应认定为合法有效。各方应按照合同约定全面履行各自义务。原审认定协议无效，理据不足，本院予以纠正。 关于赔偿损失的问题，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方于2008年7月签订协议后，王兵社已交付1万元，履行其交付部分房款的义务，因新乐分局的原因，至今未建设宿舍楼，其也未履行上述交房义务，致使因占用王兵社土地而补偿其一套房屋的合同目的至今不能实现，王兵社请求解除合同，应予支持，王兵社请求返还1万元房款并支付利息应予支持。因新乐分局不能履行合同义务，致使王兵社在相近地段取得房屋的成本大大增加，仅合同约定的违约金已不足以弥补王兵社的损失，王兵社请求新乐分局赔偿损失应予支持。关于认定损失的问题，王兵社主张损失64万元，但对其主张的同地段房屋每平米6000多元的事实，未提供相应证据，且新乐分局不予认可，本院不予采信。但考虑到本案协议实质包含征地补偿的因素、自双方签订协议十年以来的房价走势以及王兵社在同地段购置同样房屋的成本问题，在扣除协议约定的房屋成本价10万元左右后，新乐分局应酌情赔偿王兵社损失40万元。综上，原审判决双方协议无效，又判决新乐分局支付违约金，且违约金数额不足以弥补王兵社的损失，理据不足，应予纠正。王兵社上诉请求部分成立、新乐分局上诉请求不成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 撤销河北省新乐市人民法院（2019）冀0184民初1407号民事判决书； 解除王兵社与石家庄生态环境局新乐市分局于2008年7月22日签订的协议； 石家庄生态环境局新乐市分局于本判决生效后十日内返还王兵社1万元房屋预付款及利息（以1万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年7月6日起至实际付清之日止），并赔偿王兵社损失40万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10300元，由王兵社负担4120元，由石家庄生态环境局新乐市分局负担6180元；二审案件受理费19500元，由王兵社负担7800元，由石家庄生态环境局新乐市分局负担11700元。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年十一月五日 书记员  崔 达