湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初3454号原告胡拥军，男，汉族，1968年3月3日出生，住长沙市芙蓉区。委托代理人胡新军，湖南人和（岳阳）律师事务所律师。被告王吟，男，汉族，1987年5月22日出生，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人陈望凯，湖南誉翔律师事务所律师。委托代理人郑平，湖南誉翔律师事务所律师。被告湖南鑫华之源实业有限公司，住所地长沙市南湖市场。法定代表人杨军。原告胡拥军与被告王吟、湖南鑫华之源实业有限公司（以下简称鑫华之源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡拥军及其委托代理人胡新军，被告王吟的委托代理人郑平、陈望凯到庭参加了诉讼。被告鑫华之源公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡拥军请求本院依法判令：1、确认王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第七栋101号房所签订的《商品房买卖合同》无效及办理长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效；2、鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第七栋101号房1B房屋及二楼仓库的不动产登记。被告王吟辩称：第一、胡拥军不是本案适格的原告。胡拥军与王吟购买的不是同一套房屋。同时胡拥军诉称二楼是其花65952元购买的，但事实上二楼是能办产权证的商品房。胡拥军于2004年11月29日就与鑫华之源公司签订了《商品房买卖合同》，购买了7栋101B号房屋，但该合同未经备案，在支付了首付款25万元后，余款24万元至今未付。根据其签订的《商品房买卖合同》第十二条第3点的约定，其已属于逾期付款情形，鑫华之源公司可以与其解除《商品房买卖合同》。胡拥军在十五年内，也未向鑫华之源公司提出过有效的诉请；第二、胡拥军诉称王吟与鑫华之源公司存在恶意串通无事实及法律依据，王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。王吟与鑫华之源公司签订合同，购买涉案房屋的时间是2008年7月，而成为鑫华之源公司股东及监事的时间是2012年12月，期间相差4年之久。王吟购买涉案房屋是签订了《商品房买卖合同》、支付了购房款、缴纳了购房契税、办理了不动产登记并且在房产局进行了备案的，是通过合法途径取得的物权。被告鑫华之源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、质证、举证等权利。查明事实根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证等情况，本院确定如下事实：2004年11月29日，鑫华之源公司与胡拥军签订《商品房买卖合同》，约定鑫华之源公司以出让方式取得位于长沙市芙蓉区的地块使用权，并在上述地块建设盾华灯饰城，胡拥军购买的商品房位于第7栋第一层第1Ｂ号房，产权面积36.64㎡，商品房单价为13373.37元，购房总金额为49万元整。胡拥军在签订合同时缴纳首付款2万元，签订合同七天内付款23万元，剩余24万元向银行申请8年期贷款。同日，鑫华之源公司与胡拥军签订《补充协议》，约定胡拥军于2004年11月29日购买鑫华之源公司名下物业盾华灯饰城7栋101Ｂ号商铺，胡拥军承诺在2005年3月31日鑫华之源公司交房时一次性付清该商铺二楼仓库的款项，合计65952元。该商铺一楼以3500元／月返租给胡拥军，时间从胡拥军付清首付款之日下个月开始计算（截止日期2005年3月31日）。2004年12月2日，鑫华之源公司开具收到胡拥军交来7栋101Ｂ门面首付款25万元的发票。2005年4月5日，鑫华之源公司开具收到胡拥军交来7栋101Ｂ二楼仓库使用费65952元的发票。胡拥军从2005年4月开始占有、使用上述房屋至今。2009年鑫华之源公司与王吟签订《商品房买卖合同》，约定鑫华之源公司以出让方式取得位于长沙市芙蓉区的地块使用权，并在上述地块建设盾华灯饰城，王吟购买的商品房位于第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，商品房单价为8800元，购房总金额为64万元整。王吟在签订合同十五天内一次性付清房款。2009年4月21日，五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼101，产权面积73.27㎡，缴纳契税30480元。同日，王吟为五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼101缴纳印花税381元。2015年6月30日，王吟取得五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼201房的房屋所有权证，产权面积73.27㎡，房屋所有权证号为715154002号。同时查明，王吟系鑫华之源公司的股东及监事。判决结果和理由本院认为：鑫华之源公司与胡拥军于2004年11月29日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法、有效，双方应当遵照履行。胡拥军在签订该合同后，按照合同约定支付了25万元的购房款，剩余的24万元购房款，因该房屋一直未办理房产证，故一直未按约办理房屋贷款，胡拥军也未以其他方式支付。2009年鑫华之源公司又与王吟签订《商品房买卖合同》，该合同与鑫华之源公司与胡拥军签订的合同，除房屋面积、房屋单价、付款方式外，其他内容大体相同。王吟购买的房屋为第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，但王吟取得的房屋产权证登记的房屋位置为五里牌南湖市场盾华商住楼7号楼201房，上述房屋产权面积均为73.27㎡，经王吟与胡拥军确认，该201房就是王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》中约定的第7栋第一层第01号房。胡拥军与鑫华之源公司签订的合同约定购买的房屋为第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡。由此可见，王吟所购买的房屋包含了胡拥军所购买的房屋。同时，根据本案庭审中查明的王吟系鑫华之源公司的股东及监事；王吟购买上述房屋的价格明显偏低于市场价格；王吟称一次性支付了64万元购房款，但未提交任何付款凭证；王吟在签订《商品房买卖合同》后，甚至在2015年6月取得房屋产权证书后，均不知道该房屋的具体位置等事实，并结合王吟与鑫华之源公司前法定代表人的亲属关系及王吟的真实身份系南湖大市场的一名保安的事实，本院对胡拥军主张的王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》系恶意串通的意见予以采信。王吟与鑫华之源公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋，包含了鑫华之源公司已经出售给胡拥军的房屋，因该合同存在恶意串通，严重损害胡拥军的利益，应当认定处置胡拥军房屋部分的合同条款为无效合同。故对胡拥军要求确认王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第七栋101号房所签订的《商品房买卖合同》无效及办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效的诉讼请求，本院仅支持王吟与鑫华之源公司就盾华灯饰城第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，所签订的《商品房买卖合同》约定的属于胡拥军的盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡的部分无效；王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效。盾华灯饰城（商住楼）已经具备了办理房屋产权证的条件，鑫华之源公司依法应当为胡拥军办理房屋产权证，故对胡拥军要求鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第七栋101号房1B房屋及二楼仓库的不动产登记的诉讼请求，因胡拥军与鑫华之源公司签订的《补充协议》没有关于该仓库是否属于售卖的明确约定，且根据鑫华之源公司开具的收到胡拥军交来7栋101B二楼仓库使用费65952元的发票来看，该仓库属于使用权的移交，而非产权的出售，故本院仅支持鑫华之源公司继续履行与胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房的不动产权属登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告王吟与被告湖南鑫华之源实业有限公司就长沙市芙蓉区三湘南湖大市场盾华灯饰城第7栋第一层第01号房，产权面积73.27㎡，所签订的《商品房买卖合同》约定出售的属于原告胡拥军的盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房，产权面积36.64㎡的部分无效；被告王吟办理的长房权芙蓉字第71514000房屋产权登记无效；二、被告湖南鑫华之源实业有限公司继续履行与原告胡拥军签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并立即为胡拥军办理盾华灯饰城第7栋第一层第1B号房的不动产权属登记；三、驳回原告胡拥军的其他诉讼请求。本案受理费9360元，由被告王吟、湖南鑫华之源实业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  卿 琳人民陪审员  杨纪美人民陪审员  向首诚二〇一九年十一月二十一日法官助理童柳莎书记员张依