河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3821号上诉人（原审原告）：河南宝视达眼镜（连锁）有限公司，住所地：郑州市管城区西大街76号10层30号。法定代表人：张鸿林。委托诉讼代理人：张静，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚乐，北京大成（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈克通，男，1974年4月27日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭琪，河南千盈律师事务所律师。上诉人河南宝视达眼镜（连锁）有限公司（以下简称宝视达公司）因与被上诉人陈克通房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市卫滨区人民法院（以下简称原审法院）(2017)豫0703民初1259号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人宝视达公司委托诉讼代理人张静、张亚乐，被上诉人陈克通委托诉讼代理人刘亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝视达公司上诉请求：撤销原审判决，判决陈克通支付违约金、返还租金、保证金及对应利息等合计3383650元或发回重审。事实和理由：一、原审未查清本案基本事实。（一）原审法院未查清案涉房屋租赁协议解除后尚有20万元保证金应当退还宝视达公司。2013年3月8日，双方签订《房屋租赁协议》，约定履约合同保证金为贰拾万元，合同到期后，无违约情况的，履约保证金当日内无息退还宝视达公司。宝视达公司也不存在违约行为，依据租赁协议陈克通应当返还20万元履约保证金。（二）原审法院未查清案涉房屋自2014年9月1日起即被第三方中华影剧院强制锁门并被其员工堵门后，自2014年9月1日至2015年3月31日期间尚有75万元租金应当退还宝视达公司。二、原审适用法律错误。原审法院认为宝视达公司不能够正常使用租赁房屋是第三人的侵权行为造成，陈克通出租的涉案房屋质量不存在瑕疵，判决陈克通不承担违约责任，适用法律严重错误。陈克通已经构成违约，应当承担给付合同约定的违约金的义务。陈克通辩称：一、原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。宝视达公司原审未提出退回保证金的诉讼请求，保证金不是本案审理的内容。二、中华影剧院收回房屋的时间为2015年11月，并非2014年9月，而宝视达公司仅将租金交到2015年3月。三、第三人侵权纠纷已经生效判决确认，第三人的侵权损失不应由陈克通承担。宝视达公司向原审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的《房屋租赁协议》；2、依法判令陈克通赔偿违约金、房屋租金损失、装修损失、营业损失、员工工资损失等共计420万元；3、本案的诉讼费由陈克通承担。原审法院查明：2003年9月30日中华影剧院与新乡市鑫元实业有限责任公司（以下简称鑫元公司）签订新乡市中华影剧院承包经营合同书，签订合同的租赁期限时间为2003年10月1日起至2008年9月30日止，后双方签订补充合同书，双方同意将承包期顺延至2017年9月30日止。2010年4月30日鑫元公司与河南德新商贸有限公司（以下简称德新公司）签订了房屋租赁合同，租期为2010年5月至2017年9月30日止。2013年3月8日双方订立房屋租赁协议，陈克通将中华商城及现有设备租赁给宝视达公司，租赁期限从2013年4月1日至2017年9月30日。2013年8月1日，宝视达公司正式进行营业，2014年9月1日，因鑫元公司与中华影剧院在承包经营合同发生纠纷，中华影剧院的职工将宝视达公司正在经营的房屋堵门，造成宝视达公司无法正常使用该房屋。2014年中华影剧院因鑫元公司拖欠租赁费，起诉至人民法院要求解除租赁合同。原审法院民事判决书（2015）卫滨民二初字第285号及（2014）新中民五终字第364号民事调解书，解除了鑫元公司与德新公司在2010年4月30日签订的房屋租赁合同。2015年9月8日，本院下达（2014）新中民五终字第364号民事调解书，解除双方的租赁合同。合同解除后，中华影剧院于2015年9月17日向宝视达公司发出通知，要求宝视达公司从中华影剧院搬出未果，2015年11月份，中华影剧院将宝视达公司的物品从中华影剧院搬出，将搬出物品放在新乡五金批发有限公司库房。2017年中华影剧院以侵权纠纷起诉宝视达公司，要求宝视达公司停止侵权，支付因侵权造成的损失。宝视达公司提出反诉，要求1、判决中华影剧院返还中华商城内属于宝视达公司的所有物品；2、判决宝视达公司赔偿各项经济损失103307.5元（计算方式是河南省统计局颁布的批发零售行业标准39990元一年，从2014年10月计算至2017年9月30日租赁期满）。原审法院作出（2017）豫0703民初247号民事判决书，其中判决第三项驳回中华影剧院的其他反诉请求。另查明：在本案审理过程中，经宝视达公司申请委托司法鉴定机构对租赁房屋的各项损失进行鉴定，因宝视达公司没有提供充足的鉴定材料，受委托鉴定机构无法对宝视达公司申请进行鉴定。原审法院认为：2013年3月8日双方订立房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同有效。双方均应按合同的约定履行合同义务。宝视达公司在协议订立后，按约支付费用，占有并实际使用承租房屋，陈克通也按约定将出租房屋交付使用。双方合同目的不能实现，即宝视达公司承租的房屋不能正常使用的根本原因，是第三方新乡市中华影剧院的职工由于原承包方鑫元公司与中华影剧院之间的租赁纠纷引发的堵门侵权行为所致，而不是陈克通出租的房屋本身存在的瑕疵所致。因此，在本案中陈克通并不存在违约行为；另外，宝视达公司要求赔偿装修、人工工资等方面的费用问题，根据我国民事诉讼法的证据规则，谁主张谁举证。宝视达公司不能举出合法有效的证据证明其损失具体范围，应当承担举证不能的不利后果。双方房屋租赁自2014年9月1日由中华影剧院职工堵门，宝视达公司物品被中华影剧院搬出后，双方对房屋租赁协议的履行已不存在可能性，况且合同到期日为2017年9月30日，目前已过合同期限，宝视达公司要求解除实际已过期且无法履行义务，实现合同目的的“房屋租赁协议”，没有实际意义。综上理由，对宝视达公司的主张不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，原审判决：驳回宝视达公司的诉讼请求。诉讼费40400元由宝视达公司承担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：本案中，结合双方一、二审的诉辩意见、举证情况及庭审情况，本院归纳出以下几个争议焦点：保证金问题，租金返还问题，违约金问题，利息问题。一、关于保证金问题。首先，宝视达公司在原审庭审中提交了保证金的相关证据，应理解为关于返还保证金的相关请求已包含在其提出的420万元诉讼请求范围内。其次，陈克通对收取宝视达公司20万元保证金事实本身不持异议。第三，双方租赁协议第三条写明合同到期后无违约情形的，陈克通无息返还保证金。现宝视达公司在案涉租赁协议履行过程中并无违约情形，故其要求返还20万元保证金具有合同依据。综上，本院对宝视达公司的该项上诉请求予以支持。二、关于租金返还问题。本案中，结合一、二审相关证据和庭审情况，可以认定2014年9月发生堵门事件后案涉租赁合同已实际无法履行，宝视达公司的租赁合同目的无法实现，故自2014年10月起，陈克通再收取宝视达公司的租金已缺乏相应依据。因此，宝视达公司要求返还2014年7月30日预交的2014年10月到2015年3月的租金75万元，符合双方租赁协议第十四条的约定，具有合同依据，陈克通应予返还。综上，本院对宝视达公司的该项上诉请求予以支持。三、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，宝视达公司与陈克通系租赁合同关系，陈克通作为出租人应按照合同约定提供符合合同约定的房屋，基于合同相对性，因第三人原因造成陈克通违约的，不能免除陈克通的违约责任。关于违约金具体数额认定问题。案涉租赁协议约定，任何一方违约，均应承担200万违约金。本案中，双方租赁协议约定的期限自2013年4月至2017年9月；而实际履行的期限为2013年4月至2014年9月；参照实际履行的期限与约定期限的比例，结合宝视达公司交纳的租金标准、客观损失等情况，本院酌定陈克通应承担的违约金为130万元。四、关于利息问题。宝视达公司原审中并未提出该请求，本院二审对此不予审理。综上，原审判决结果错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、二百一十六条、二百二十八条之规定，判决如下：一、撤销新乡市卫滨区人民法院(2017)豫0703民初1259号民事判决；二、陈克通于本判决生效后十日内返还河南宝视达眼镜（连锁）有限公司保证金200000元、租金750000元；三、陈克通于本判决生效后十日内赔偿河南宝视达眼镜（连锁）有限公司违约金1300000元；四、驳回河南宝视达眼镜（连锁）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费40400元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担21642元，由陈克通负担18758元；二审案件受理费33870元，由河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担11347元，由陈克通负担22523元。本判决为终审判决。审判长  赵明宪审判员  付学堂审判员  赵 斌二〇一九年十一月十五日书记员  叶 青