湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初1923号原告：任玉奇，女，1952年9月14日出生，汉族，居民，住枣阳市。委托诉讼代理人：黄海涛，男，1983年9月13日出生，汉族，住武汉市江汉区，系任玉奇之子。被告：枣阳华凯万象城投资有限公司，住所地：枣阳市光武路**。法定代理人：陈某，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊艳，该公司职工。委托诉讼代理人：付杰，湖北胜和律师事务所律师。原告任玉奇与被告枣阳华凯万象城投资有限公司（以下简称华凯万象城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任玉奇及其委托诉讼代理人黄海涛、被告华凯万象城公司的委托诉讼代理人刘俊艳、付杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任玉奇向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》；2.请求判决被告归还原告已经支付的房款360161元，并要求被告赔偿原告利息损失（以360161元为本金，从2013年9月12日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率4.7%计算）；3.请求判决被告承担本次诉讼的全部费用。事实与理由：1、2013年8月枣阳华凯万象城投资有限公司开发位于枣阳市光武路28号的地块，以万象城的名义宣传，并宣称华润苏果大型超市已经入驻，造成有央企背景的假象，烘托高端升值地产，严重误导枣阳人民购入其开发的房产。时至今日，被告不具备万象城商标使用权，也没有引入华润苏果入驻，其早期的广告宣传行为属于恶意欺骗购房者，严重误导消费者的购房行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料视为合同内容，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，被告冒用驰名商标进行虚假宣传与原告签订的《枣阳市商品房买卖合同》属于欺诈合同，理应撤销。附湖北省高级人民法院在2018年8月29日对枣阳华凯万象城投资有限公司冒用华润（集团）有限公司和华润（深圳）有限公司“万象城”“萬象城+themixc”驰名商标侵权事实的终审裁定。2、2013年8月30日，原告向被告枣阳华凯万象城投资有限公司支付6万元作为选房意向金，2013年9月12日，原告又向被告支付300161元，并与被告签订了《枣阳市商品房买卖合同》。2016年9月12号开始，按照合同办理房产证期限的约定，原告向被告售楼部及财务部不断询问办理房产证的时间，被告方的回复都是“等通知”。2018年9月，被告售楼部打电话通知原告过去办房产证，原告去售楼部查看房产证，发现万象城B区1幢2229号房产证的取得日期是2017年5月12日，土地使用期限为2010年3月23日至2050年3月23日止；而根据双方于2013年9月12日签订的《枣阳市商品房买卖合同》合同第一条：“土地使用年限：2012年3月23日至2061年11月25日止；”被告所取得房屋所有权证土地使用期限比合同约定少了11年8个月，证明被告在合同签订时故意隐瞒了土地使用期限较短的事实，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，被告以欺诈方式跟原告签订的合同理应撤销。同时，第二条中写明“该商品房已于2013年8月27日由枣阳市住房保障和房屋管理局批准预售，预售许可证号为：枣房预字第××号”，而第二十条约定：“出卖人应当在取得商品房预售许可之日起36个月之内，取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》”，被告并没有在预售许可之日起36个月内（2016年8月27日之前）取得该商品房所在楼栋的《房屋所有权证》。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因导致买受人无法在合同约定的期限办理房屋所有权登记，买受人有权退房，故原告要求退房，并要求被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被告要求利息赔偿。3、原告于2019年3月15日向万象城售楼部送达了退房通知书，被拒收。之后原告3月27日与枣阳华凯总经理林振明见面，林振明拒绝退房。综上，1、被告冒用“万象城”驰名商标，误导购房者入局，与原告签订的《枣阳市商品房买卖合同》属于欺诈合同，应当撤销。2、被告与原告签订的《枣阳市商品房买卖合同》第一条也属于欺诈；另外被告也并没有遵守合同第二十条约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当立即归还原告购房款，并按4.7%年利率赔偿原告利息损失（以购房款360161为基数，自2013年9月12日至结清之日止）。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法公正裁决。被告华凯万象城公司辩称：一、原告请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》、归还购房款及利息无事实与法律依据，理由为：1.被告与华润苏果超市（湖北）有限公司之间签订有房屋租赁合同，被告没有作虚假宣传，也不存在驰名商标侵权；2.原告诉称“2016年9月12日开始，按照合同办理房产证期限的约定，原告向被告售楼部及财务部不断咨询，办理房产证的时间，被告方回复都是‘等通知’”不属实，被告从2016年8月10日开始具备办证条件时就在售楼部、枣阳市电视台对所有业主公告办证，并多次通知原告办证，有电话通知和原告结算租金时口头通知，不知原告为何才于2018年9月15日到被告处登记办理；3.被告商品房买卖合同中载明的土地使用证年限与被告土地使用权年限一致，被告不存在隐瞒。为此请求依法驳回原告的起诉。二、原告早已丧失解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案从2016年8月27日起至2017年8月27日，原告没有行使解除权导致该权利消灭。综上，原告起诉是因为市场因素，经济下行导致其想达到不诚信退房的目的，原告对涉案房屋早已占用、使用、收益达五六年之久，法律应支持交易安全和交易稳定，被告不存在任何过错和违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的商品房买卖是否欺诈，原告提交了：1.被告销售宣传视频截图及宣传手册，湖北省高级人民法院（2018）鄂民辖终115号民事裁定书、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民初4363号民事判决书，枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初10号民事判决书，证明被告冒用“万象城”驰名商标的事实已被法院认定，被告宣传华润苏果超市已经入驻，而最终未入驻，其宣传视频资料已上传网上，该宣传与实际不符，误导原告购房行为；2.双方签订的《枣阳市商品房买卖合同》、被告已办理的不动产证照片，证明双方的土地使用年限应为2012年3月23日至2061年11月25日止，而被告最终办理的土地使用期限为2010年3月23日至2050年3月23日止，被告在与原告签订合同时故意隐瞒真实的土地使用期限，属于恶意欺诈行为；3.原告送达给被告的《万象城退房通知书》及回单，证明原告提出书面解除合同的意愿。4.办证登记表，证明被告通知原告办证的时间是在2018年9月15日。被告质证后认为对证据1中的视频资料、截图及手册的真实性无异议。对湖北高院裁定书、武汉中院判决书，枣阳法院判决书的真实性均无异议，但认为湖北高院仅是管辖裁定，并未认定商标侵权，武汉中院的商标侵权案仅是一审判决，其方已上诉，该判决尚未生效；枣阳法院判决正好说明被告与华润苏果签订了租赁合同，因其他因素，该公司解除合同。对证据2中商品房买卖合同和不动产证的真实性无异议，但认为被告不存在欺诈，其土地使用证上的使用年限与合同上载明的年限一致，均至2061年11月25日止，原告提交的不动产证为B区1幢2229号楼盘，被告是按照土地使用权证记载的年限取得不动产证，未过户到原告名下是由于原告迟延办证造成的。对证据3退房通知书被告没有收到；对证据4办证登记表的真实性无异议，恰恰相反，是被告多次通知原告办证，原告拖至2018年9月15日才到被告处登记办证。被告为支持其抗辩主张，提交了：1.商品房买卖合同、前期物业服务合同、委托经营管理合同、原告银行卡、银行电子回单和收条，证明原、被告之间建立买卖合同关系，被告向原告履行了交房义务，原告收房并从2013年9月17日开始至今将其商铺委托被告代为经营，原告收取租金的事实；2.房屋租赁合同，证明2013年被告与华润苏果超市（湖北）有限公司签订合同，被告没有虚假宣传，后来没有履行是因为市场行为和其他客观事由；3.枣国用（2012）第0442号土地使用权证、竣工验收规划条件核实证明、竣工验收备案证明书，证明被告已取得涉案土地使用权，终止日期为2061年11月25日，与商品房买卖合同上的土地使用年限、土地用途记载一致，涉案商铺在2016年8月10日已经具备产权登记条件；4.照片三张、广告发布合同、收费发票、广告变更申请、万象城业主不动产办证流程、（2017）枣阳不动产权第0003133号不动产权证，证明被告具备办证条件，从2016年8月15日开始在售楼部、枣阳市电视台发布办证通知，通知业主办理产权登记及办证流程相关事宜；5.办证登记表，证明被告通知办证后，原告拖延办证时间，直到2018年9月15日才到被告处登记办证；6.情况说明，证明被告在办证过程中无过错；7.照片四张，证明万象城商户因华润苏果超市没有入驻，其方引进了全多有超市，商户以万象城招商欺诈为由上访，原告及其亲属在万象城购有商铺，应早知道此事，其现在起诉行使撤销权已过时效，华润苏果超市襄阳店在2019年3月19日已公示停业，其方及时引进全多有超市，是枣阳人气最高的超市。8.上诉状、上诉费交纳通知书、上诉费发票，证明商标侵权案其方已上诉，一审判决未生效。原告质证认为对证据1的真实性无异议，只能反映原告购买商铺是为了取得租金收入，并不能证明和本诉讼主体有直接关系；对证据2租赁合同，参照（2018）鄂0683民初10号民事判决书已经证明华润苏果超市并没有像广告宣传的“已经入驻”；对证据3土地使用权证与其购买的房屋不是同一块土地；对证据4竣工验收、备案和不动产证只能说明被告取得房屋产权证的日期是被告自身造成的，因为原告的房屋产权证以被告取得房屋产权证为前提；对证据5登记表只能反证所有商铺的办证时间都是由被告统一通知的；对证据6情况说明，因只有枣阳市住房保障和房屋管理局的盖章并没有实际责任人签名，以混淆住宅和商铺的办证时间不同，以房管局缺纸为理由延迟办证的责任应由被告承担；对证据7上访情况其不清楚，上访其未参与，也未在微信看到；华润万家不是华润苏果。对证据8无异议。本院认为，对原告提交的被告销售宣传视频截图及宣传手册，被告对真实性无异议，可以作为认定当时促销的广告宣传；对原、被告提交的商品房买卖合同、被告提交的物业管理、委托经营及收款，双方对真实性无异议，可以作为双方购房、交付、委托管理经营及收益的事实，本院予以采信；对被告提交的土地使用权证与商品房买卖合同载明的地块一致，本院予以采信；对竣工验收规划条件核实证明、竣工验收备案证明书系相关职能部门出具，可以证明房屋已验收合格并备案，本院予以采信；对不动产证，双方均已提交，可以证实所属的房地产已办理了不动产证，本院予以采信；对被告提交的枣阳市电视台办证广告通知及公示的办证流程，有枣阳市电视台相应的证据及公示流程为证，可以作为办证通知公示的证据，本院予以采信；对登记表双方均提交，可以证明原告最后签到时间，本院予以采信；对情况说明，反映当时办证情况及政府职能部门障碍，枣阳市住房保障和房屋管理局已确认属实，本院予以采信。对万象城商户上访，当时政府部门处置信访时采取了相应措施，曾经在枣阳电视台宣传，商户也在微信群广为传播，对该照片的真实性本院予以采信。对苏果超市租赁合同案，该判决已生效，本院予以采信；对万象城商标侵权案，被告已上诉，只反映本案正在诉讼，因判决尚未生效，对商标是否侵权本院暂不予认定。根据上述有效证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2013年3月23日，华凯万象城公司取得枣国用（2012）第0442号土地使用权证，载明“座落枣阳市光武路28号、、地号02038011-1、地类商住使用权类型出让、终止日期至2061年11月25日止，使用权面积61425.38平方米。”华凯万象城公司开发万象城房地产项目后，为促销通过枣阳广播电视台、网络上发布广告、图片进行宣传，宣传称“跟着世界500强一起赚钱：枣阳市万象城引进了世界500强企业华润集团华润苏果超市，全球快餐巨头肯德基、中国家电零售连锁第一品牌苏宁电器，中国十大院线之一北京大地数字影院，汇集了超市、家电、餐饮、娱乐几大业态，保障了商业人气的带动，为您的财富保驾护航！”后华润苏果超市因多方原因未入驻，其他几户商家均已入驻营业。2013年9月12日，被告华凯万象城公司（出卖人）与原告任玉奇（买受人）签订《枣阳市商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得座落于枣阳市光武路28号地块的土地使用权，批号为：枣国用（2012）第0442号，土地使用面积为61425.38平方米，买受人购买的商品房为商用，土地使用年限自2012年3月23日至2061年11月25日止。该商品房于2013年8月27日由枣阳市住房保障和房屋管理局批准预售，预售许可证为枣房预字第××号。该房屋为地上三层，，地下**该项目暂定编号为B区第2层2229号。合同约定的商品房面积为27.14平方米，其中套内面积13.22平方米，分摊面积13.81平方米。总价款360161元，一次性付清。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。同日，双方还签订了前期物业服务合同。2013年9月17日，双方又签订了委托经营管理合同，委托期限从2014年10月1日至2017年9月30日；委托期间，被告分年度向甲方支付材料费和收益金，于2013年10月1日支付材料款28813元，于2015年10月1日前支付收益金28813元，2016年10月1日支付收益金28813元。合同签订后，任玉奇支付了房款，后该商铺由被告代为管理经营，且一直按合同约定支付材料费和收益金。其中任玉奇收到的第一笔款项为2013年10月11日。该委托经营管理合同到期后，双方再次续签委托经营管理合同，委托期从2017年10月1日起至2022年9月30日止，每年收益金变更为7593元，该合同由任玉奇的姑娘黄海英代签。黄海英也在万象城购买有商铺，双方继续按合同履行义务，任玉奇本人或由其姑娘黄海英代为领取租金。被告华凯万象城公司开发的万象城房屋于2016年7月5日竣工验收合格，并于2016年8月10日取得备案证。2016年6月9日至2017年6月8日期间，被告继续在枣阳市广播电视台做广告促销宣传，2016年8月15日起在枣阳频道发布通知，通知万象城业主，该项目已具备办证条件，从即日起各位业主可至其营销会所咨询登记办理事宜，并在其销售部前公布办证流程。2017年5月12日，华凯万象城公司取得鄂（2017）枣阳市不动产权第0003133号不动产权证【座落：枣阳市光武路（万象城）B区1幢2229号，权利性质：出让/市场化商品房，用途：其他商服用地/商业服务，使用期限：国有建设用地使用权2010年3月23日至2050年3月23日止】。2018年9月15日，任玉奇到被告处办理了办证登记。2019年3月15日，任玉奇向被告邮寄退房通知书被拒收，遂于2019年4月11日诉至本院，请求解决。2013年1月18日，华凯万象城公司（甲方）与华润苏果超市（湖北）有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其享有的国有土地使用权的位于枣阳市光武路28号华凯万象城一层及地下一层部分房屋出具给乙方从事合法的商业经营，一层127.8平方米，，地下**11586平方米房屋用途用于开设华润苏果购物广场；租赁期限15年，自乙方装修免租期满次日开始计算，2013年8月1日将房屋交付乙方进场装修。租金第1-3年30元/平方米.月，每三年递增4%；乙方支付甲方120万元定金。双方还就权利义务进行了详细约定。合同签订后，华润苏果超市（湖北）有限公司支付华凯万象城公司定金120万元，后双方因履行合同问题发生争议，华润苏果超市（湖北）有限公司未及时进场装修经营，华凯万象城公司于2015年1月将该租赁物租赁给“全多有”经营超市，为此万象城商户以万象城招商欺诈为由到枣阳市政府门口和万象城经营地群体信访，枣阳市人民政府召集华凯万象城公司进行相应答复后信访得以平息。华润苏果超市（湖北）有限公司于2015年期间提起诉讼，要求华凯万象城公司双倍返还定金，赔偿损失；华凯万象城公司反诉华润苏果超市（湖北）有限公司赔偿其损失。经本院最终判决，确认双方租赁合同无效，华凯万象城公司返还华润苏果超市（湖北）有限公司定金120万元，赔偿利息损失；驳回双方其他诉讼请求。2017年期间，华润（集团）有限公司、华润（深圳）有限公司向湖北省武汉市中级人民法院起诉华凯万象城公司等公司侵害商标权及不正当竞争纠纷一案，经该院审理于2019年4月28日作出判决，华凯万象城公司停止侵权，赔偿相应损失。现华凯万象城公司已上诉，该判决尚未生效。本院认为，被告华凯万象城公司对商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，该公司当时已引进华润苏果超市进驻万象城，并未构成欺诈。华凯万象城公司与华润苏果超市（湖北）有限公司因履行房屋租赁合同发生纠纷导致合同履行不能，华凯万象城公司虽然在办理地下一层建设工程规划许可证上存在过错，并导致合同无效，但不能以此作为被告欺诈的理由。被告已取得的枣国用（2012）第0442号土地使用证，该证与原、被告双方签订的商品房买卖合同载明的日期一致，土地终止期限至2061年11月25日，不存在欺诈，至于后来办理的不动产证限期至2050年3月23日属于二证合一时按商服用地不超过40年的法定期限办理，不违反法律规定，也不影响原告的相应物权。因被告以出让方式已取得土地使用权至2061年11月25日止，对40年期满后的剩余土地使用期限，法律有相关规定，可由双方按照法律规定的程序办理。原告还以被告使用“万象城”商标侵权构成欺诈为由主张撤销权，因被告是否构成侵权还未最终认定，且购买商铺主要是看重商铺所处的地段及营商环境，原告最初并不是因被告有“万象城”名号而购买房屋，对其相应主张，本院亦不予支持。任玉奇于2013年10月11日已取得其商铺的经营收益，在华润苏果超市未入驻万象城后，华凯万象城公司及时引进“全多有”超市，在2015年1月交付其经营，该超市经营规模和人气指数在枣阳首屈一指，并不因华润苏果超市未入驻影响该地段超市经营。华凯万象城公司通过电视和网络广为宣传，万象城商户曾为此上访，任玉奇作为枣阳人，且其姑娘黄海英在万象城也购买有商铺，任玉奇和其姑娘多次到被告处领取其商铺租金，其不可能不知道“全多有”超市在万象城经营，其应于2015年期间知道华润苏果超市未入驻，即使存在撤销理由，其也应在一年内行使撤销权，其直到2019年4月期间才到本院起诉，主张撤销权，因其未在一年内行使撤销权，撤销权已消灭。原告还主张被告迟延办证要求退房，因退房通知未送达给被告，对被告无约束力，如其认为被告办证违约可另行主张合同违约之诉。综上，原告各项诉讼请求均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十条、第一百五十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第（四）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告任玉奇的诉讼请求。案件受理费6702元，由原告任玉奇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判长  张家政审判员  梅 峰审判员  司 冲二〇一九年十一月二十八日书记员  王玉爽