广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12433号上诉人（原审被告）：佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区************************，统一社会信用代码914***********336X。法定代表人：李功望。委托诉讼代理人：李智就，广东信步律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建伟，男，汉族，住河南省淮阳县**********，公民身份号码412************053。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。上诉人佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司（以下简称盛世嘉誉公司）因与被上诉人王建伟居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初12464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人盛世嘉誉公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回王建伟的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由王建伟承担。事实和理由:盛世嘉誉公司收取案涉交易奖金以及价格奖金的基础为盛世嘉誉公司提前完成居间服务，且为王建伟寻求自愿支付更高房价的买家，一旦盛世嘉誉公司提前为王建伟提供了具备相应交易条件的签订房屋买卖合同的机会，盛世嘉誉公司即有权收取相应的交易奖金及价格奖金，而不以案涉《房屋买卖合同》全部履行完毕为条件。案涉《房屋买卖合同》于2017年8月29日经一审法院判决解除，且判决王建伟在解除过程中承担70%的过错，买方熊某1承担30%的过错，盛世嘉誉公司在解除过错中不存在过错。本案盛世嘉誉公司的瑕疵行为，不构成法律意义上的过错。因此，不论案涉《房屋买卖合同》是否解除，盛世嘉誉公司均无须返还交易奖金及价格奖金。不予返还交易奖金以及价格奖金也是王建伟承担过错的方式，并不因此而对王建伟产生额外的不公平的情形。一审法院依据公平原则酌定盛世嘉誉公司向王建伟返还交易奖金、价格奖金合计6000元，明显错误，应予以纠正。被上诉人王建伟在二审期间未作答辩。王建伟一审法院提出诉讼请求：1.盛世嘉誉公司立即向王建伟返还交易奖金10000元及利息（以10000元为基数按年利率6%自2017年3月13日起计算至实际退还之日止，暂计算至2019年5月11日为1316.67元）；2.盛世嘉誉公司立即向王建伟返还价格奖金20000元及利息（以20000元为基数按年利率6%自2017年3月13日起计算至实际退还之日止，暂计算至2019年5月11日为2633.33元）；3.盛世嘉誉公司立即向王建伟赔偿损失47754元；4.诉讼费由盛世嘉誉公司承担。一审法院查明：2017年3月6日，王建伟向盛世嘉誉公司出具《承诺书》：“为促使更快完成该物业的出售，考虑贵公司提供服务的专业性及全面性，激励和奖励贵公司及工作人员，现本人再次做出如下承诺：……2.本人确认该物业的出售价格为2110000元；3.通过贵公司的努力，在30日内成功促成买方与本人签订《房屋买卖合同》的，本人愿意向贵公司支付交易奖金10000元；4.上述交易奖金为本人单独奖励贵公司之用，是单独支付的奖金，该奖金不属于贵公司代理出售该物业的代理费或居间费；5.上述承诺事项为不可撤销的承诺，如本人违反，贵公司有权向本人主张相应权利……”同日，王建伟再次向盛世嘉誉公司出具《承诺书》，约定“……现为以更优的价格出售该物业，激励和奖励贵公司及工作人员，现本人再次做出如下承诺：……2.本人再次确认该物业的出售价格为2110000元；3.通过贵公司的努力，买方最终同意购买该物业的价格高于本承诺书第二点的价格时，本人愿意向贵公司支付价格奖金，并于签订《房屋买卖合同》之日向贵公司一次性支付该奖金，价格奖金的计算方法为:房价差额大于或等于不限数额的，价格奖金为房价差额的50%……”2017年3月13日，王建伟（卖方）、盛世嘉誉公司（经纪方）与案外人熊某1（买方）签订《房地产买卖合同》（合同编号：001145），约定案外人熊某1购买王建伟位于佛山市禅城区************，总购房款为218万元……六、履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五个工作日为履行期限。七、经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖各方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。同日，盛世嘉誉公司向王建伟出具《收款收据》，确认收取王建伟就出售涉案佛山市禅城区************的交易奖金10000元及价格奖金20000元。另查明，案外人熊某1诉王建伟、盛世嘉誉公司房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）粤0604民初5797号】，一审法院于2017年8月29日作出民事判决，其中一审法院认为，王建伟主张有权解除合同的依据是，熊某1逾期超过十日未履行合同中关于银行发出还贷通知之日起5个工作日内支付赎契款的约定，对此，首先，因无证据证明王建伟及盛世嘉誉公司在取得银行提前还贷通知书当天就已通知熊某1，故结合相关证据及当事人陈述，应确认熊某1知悉该通知书时间为2017年3月23日。熊某1作为合同当事人，虽有义务注意合同履行时间，但作为专业经纪机构的盛世嘉誉公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊某1有理由信赖盛世嘉誉公司会通知其履行时间，故对此不应归责熊某1……对“银行发出提前还款通知书之日”，应解释和理解为熊某1知悉“银行发出提前还款通知书”之日。据此，应以2017年3月23日为熊某1履行支付赎契款义务的起算时间，则根据合同约定，熊某1应在5个工作日内即最迟在2017年3月30日前支付。逾期超过十个工作日即2017年4月13日后仍未履行，则王建伟有权解除合同。而王建伟实际于2017年4月10日发出解除通知，明显不当……即使熊某1在2017年4月10日存入赎契款，对合同的正常履行也毫无影响，当然也不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由。综上，王建伟在2017年4月10日解除合同，缺乏理据……关于违约责任。王建伟不当解约，明确表明不再履行合同，即不配合履行合同后续义务，包括协助办理银行按揭贷款、注销原抵押等，导致合同在客观上已无法继续履行，构成违约。而熊某1未按合同约定在5个工作日内履行支付赎契款义务，同样构成违约。在违约责任分担方面……应由王建伟对合同无法继续履行承担主要的违约责任，熊某1承担次要的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，酌定由王建伟承担70％的违约责任，熊某1承担30％的违约责任。判决王建伟应向熊某1返还定金及利息、支付违约金、赔偿损失。后王建伟不服一审判决，向佛山市中级人民法院提起上诉【案号：（2017）粤06民终11754号】，2018年2月2日，佛山市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判二审判决。盛世嘉誉公司陈述，盛世嘉誉公司没有与王建伟签订《买卖代理费承诺书（卖方）》，也没有向王建伟收取中介服务费。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。依据王建伟、盛世嘉誉公司及买受人熊某1签订的《房地产买卖合同》的约定，上述合同实为三方之间订立的房屋买卖合同及居间合同的混同合同，《承诺书》约定，由盛世嘉誉公司向王建伟提供订立合同机会，王建伟向盛世嘉誉公司支付相应的报酬，故交易奖金、价格奖金的性质应为中介服务费，即《承诺书》与上述合同相互承继。上述合同及承诺书均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王建伟以盛世嘉誉公司未尽中介义务，导致《房地产买卖合同》无法继续履行而解除，要求退还收取的费用并支付利息的诉请。评析如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，由此可见，居间合同中居间人的主要义务是为他方报告订约机会或提供媒介。盛世嘉誉公司依约向王建伟提供了媒介服务,并促成王建伟与买受人熊某1签订《房地产买卖合同》，则盛世嘉誉公司的居间义务业已完成，且已达到涉案《房地产买卖合同》及《承诺书》所约定的中介服务费支付条件；第二，经（2017）粤0604民初5797号民事判决书审理查明及认定，“熊某1不构成足以严重危害合同履行的合同解除事由，王建伟在2017年4月10日解除合同，缺乏理据……因王建伟明确表明不履行合同，符合法定的合同解除条件，涉案房屋买卖合同应予解除。”即涉案《房地产买卖合同》因王建伟不履行而导致无法履行而解除，即合同的解除原因并不在作为中介方的盛世嘉誉公司；第三，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。经（2017）粤0604民初5797号民事判决书查明，“2017年3月14日下午，王建伟与盛世嘉誉公司到银行申请提前还款，并于当日拿到银行提前还贷通知书……截止2017年3月23日，盛世嘉誉公司无将还贷书的相应内容告知熊某1”，认为“作为专业经纪机构的盛世嘉誉公司同为合同当事人，对相关流程较为熟悉，熊某1有理由信赖盛世嘉誉公司会通知其履行时间”。本案中，《房地产买卖合同》虽已订立，但订立合同的目的是为促成买卖房屋，故通知后续交易手续履行时间、协助买卖双方办理过户等为中介方的附随义务。根据前案查明，盛世嘉誉公司存在未能及时履行通知熊某1还贷事宜的瑕疵，故此，一审法院综合考虑合同约定、案件事实、履约程度、违约情节、违约后果，依据公平原则酌定盛世嘉誉公司向王建伟返回交易奖金、价格奖金合计6000元。王建伟诉请超出部分以及利息，一审法院不予支持。关于王建伟诉请的赔偿损失。王建伟主张因盛世嘉誉公司的过错导致王建伟需赔偿熊某1违约金及损失，盛世嘉誉公司应当承担其中不少于30%的责任。如前所述，（2017）粤0604民初5797号民事判决书认定“因王建伟明确表明不履行合同，符合法定的合同解除条件”,即《房地产买卖合同》的解除原因并不在作为中介方的盛世嘉誉公司，故王建伟以上述主张要求盛世嘉誉公司赔偿王建伟需向熊某1支付的违约金及损失于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、盛世嘉誉公司于判决发生法律效力之日起十日内，向王建伟返还交易奖金、价格奖金合计6000元；二、驳回王建伟的其他诉讼请求。如盛世嘉誉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取921元，由王建伟负担854元，由盛世嘉誉公司负担67元。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系盛世嘉誉公司应否向王建伟返还交易奖金、价格奖金合计6000元。本案中，根据（2017）粤0604民初5797号民事判决书查明的事实“2017年3月14日下午，王建伟与盛世嘉誉公司到银行申请提前还款，并于当日拿到银行提前还贷通知书……截止2017年3月23日，盛世嘉誉公司无将还贷书的相应内容告知熊某1”可知，盛世嘉誉公司未将银行提前还贷的通知发给案外人熊某1，即盛世嘉誉公司在通知后续交易手续履行时间、协助买卖双方办理过户等附随义务中存在瑕疵，故一审法院综合合同约定、案件事实、履约程度、违约情节、违约后果，酌定盛世嘉誉公司向王建伟返回交易奖金、价格奖金合计6000元，符合公平原则，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。盛世嘉誉公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市盛世嘉誉房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十八日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽