江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初8712号原告：无锡协信远信房地产开发有限公司，住所地无锡市梁溪区会岸路88。（统一社会信用代码：91320200063249313R）法定代表人：顾璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠芳瑛、罗婷，该公司员工。被告：蒋红中，男，1988年3月3日出生，汉族，住兴化市。原告无锡协信远信房地产开发有限公司（以下简称协信公司）与被告蒋红中合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托诉讼代理人罗婷、被告蒋红中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。协信公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认其与蒋红中于2016年10月21日签订的商品房买卖合同（备案号为201610210255）于2019年6月21日解除，蒋红中配合其办理备案注销手续；2.判令蒋红中向其支付垫付款、律师费、诉讼费等代偿款项共计人民币867637.05元；3.判令蒋红中向其支付违约金209976元（总房款的20%）；4.本案的诉讼费用由蒋红中负担。事实和理由：2016年10月21日，其与蒋红中签订了商品房买卖合同，合同约定由蒋红中购买其开发的无锡天渝骏园G12幢31单元103室房屋，房屋总价款1049880元。其共收取蒋红中定金20000元、首付款299880元及银行按揭贷款730000元，合计1049880元。无锡市住房置业担保有限公司（以下简称住房置业公司）为蒋红中的按揭贷款提供了担保，并与其签订《期房按揭贷款担保合作合同》，约定其为蒋红中的购房债务向住房置业公司提供连带责任保证。后由于蒋红中未按期还贷，导致其向住房置业公司承担连带清偿责任，共支付867637.05元。2019年6月20日，其发函要求解除合同并要求蒋红中返还代付款项，未果。蒋红中辩称：1.同意解除双方商品房买卖合同，其已向协信公司支付购房款1049880元，并支付大修基金7874元，扣除协信公司主张的各项费用后，希望协信公司能返还其10万元。2.认可协信公司主张的第2项诉讼请求。3.协信公司主张的违约金过高。主观上其不是故意违约，贷款逾期后其也积极与按揭银行、协信公司沟通，希望协信公司能退还其部分款项；房屋买卖合同解除后，协信公司收回房屋可再出售，房价有小幅上涨。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，协信公司与蒋红中签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定由蒋红中以1049880元价格购买协信公司开发的无锡天渝骏园G12幢31单元103号房屋。合同附件11补充协议第二条第6款约定，因买受人未如期归还银行按揭贷款，由此导致出卖人向银行代偿任何一期（每月为一期）或全部银行按揭贷款的，出卖人有权单方解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋房价总额的20%金额的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、鉴定费、办案费、差旅费、律师费等。蒋红中按约向协信公司交付了购房款1049880元（含银行按揭贷款73万元）并支付大修基金7874元。住房置业公司为蒋红中的按揭贷款提供担保。2017年9月26日，住房置业公司与协信公司签订《期房按揭贷款担保合作合同》，约定协信公司为住房置业公司担保的购房人提供阶段性保证反担保。因蒋红中未按约归还房贷，住房置业公司垫付款后于2019年2月21日对蒋红中、协信公司提起追偿权之诉。本院于2019年4月18日作出（2019）苏0213民初1702号民事判决书，判决蒋红中支付住房置业公司垫付款718618.03元及相应利息并支付律师费51230.9元，协信公司对蒋红中的上述债务承担连带清偿责任，协信公司承担连带清偿责任后，有权向蒋红中追偿，案件受理费、保全费合计10269元由蒋红中、协信公司负担。2019年5月29日，协信公司向住房置业公司支付867637.05元。住房置业公司收款后出具结清证明一份，证明协信公司已完全履行（2019）苏0213民初1702号民事判决书项下的所有义务。2019年6月20日，协信公司向蒋红中邮寄解除合同通知书，告知蒋红中立即解除双方于2016年10月21日签订的商品房买卖合同，并要求其收到通知之日起3日内支付867637.05元及违约金209976元。蒋红中于2019年6月21日收到该通知书，但未向协信公司支付任何款项。本院认为,协信公司与蒋红中签订的《商品房买卖合同（预售）》依法成立，合法有效，由于蒋红中逾期还贷导致协信公司承担担保清偿责任，双方约定的合同解除条件已成就。协信公司有权单方解除合同，蒋红中于2019年6月21日收到协信公司邮寄的解除合同通知书，合同自通知到达对方时解除。故本院对协信公司要求确认其与蒋红中2016年10月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月21日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，蒋红中应配合协信公司办理备案注销手续。蒋红中同意支付协信公司代偿款867637.05元。本院对协信公司上述诉请亦予以支持。关于协信公司要求蒋红中按照总房价20%的标准支付违约金209976元的诉讼请求，本院认为违约金制度的设置采取“补偿为主,惩罚为辅”的原则,协信公司并未提供证据证明其除垫付款利息损失之外还存在其他损失。本院依照公平原则和诚信原则,结合协信公司的损失程度，蒋红中的过错程度，蒋红中自认同意协信公司扣除各项诉请金额后返还其购房款10万元，以及涉案房屋价格确有小幅度上涨的事实,酌情认定违约金按照90000元计算。合同解除后，协信公司应当将蒋红中支付的购房款1049880元及大修基金7874元，合计1057754元，在扣除协信公司代偿的款项、违约金等费用后返还给蒋红中。即协信公司还应返还蒋红中购房款100116.95元(1057754-867637.05-90000)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认无锡协信远信房地产开发有限公司与蒋红中于2016年10月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月21日解除。二、蒋红中于本判决发生法律效力之日起十日内协助无锡协信远信房地产开发有限公司办理位于无锡天渝骏园G12幢31单元103号房屋合同备案注销手续（合同备案号：201610210255）。三、蒋红中于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡协信远信房地产开发有限公司支付代偿款项867637.05元。四、蒋红中于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡协信远信房地产开发有限公司支付违约金90000元。五、无锡协信远信房地产开发有限公司退还蒋红中购房款1049880元、大修基金7874元,合计1057754元,在扣除上述第三、第四项蒋红中应支付给无锡协信远信房地产开发有限公司费用后,由无锡协信远信房地产开发有限公司在房屋备案注销后三日内返还蒋红中100116.95元。六、驳回无锡协信远信房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7250元、保全费5000元,二项合计12250元（无锡协信远信房地产开发有限公司已预付），由蒋红中负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡协信远信房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 包宇红二〇一九年十一月一日法官助理 王晓芬书 记 员 王佳舟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。