山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终4572号 上诉人（原审被告）：潍坊市润扬置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区健康西街**。 法定代表人：戎杰，董事长。 委托诉讼代理人：王炳颖，山东昌大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潍坊人和居房地产营销策划有限公司，住，住所地：潍坊市奎文区潍州路以东、胜利东街以北潍坊金融服务区**楼****/div> 法定代表人：于学义，董事长。 委托诉讼代理人：谭志林，男，1979年11月7日生，汉族，该单位职工。 委托诉讼代理人：庄伟，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。 上诉人潍坊市润扬置业有限公司（简称润扬公司）与被上诉人潍坊人和居房地产营销策划有限公司（简称人和居公司）委托合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2018）鲁0702民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润扬公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由人和居公司负担。事实和理由：1、涉案房屋系润扬公司自行销售，人和居公司无权主张佣金；2、双方对协议中对计算佣金明确约定以签订正式的房屋买卖合同的物业销售总金额为准，再根据佣金申报程序，应以《润扬新城佣金表》作为结算佣金的凭证，一审法院以《润扬新城签约确认单》作为佣金结算依据，与约定不符；3、一审法院对佣金与溢价款重复计算，且溢价款亦未按照合同约定计算；4、人和居公司的主张超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到法律的支持。 人和居公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 人和居公司向一审法院起诉请求：1.判令润扬公司支付人和居公司佣金111.8万元；2.诉讼费由润扬公司负担。 一审法院认定事实：2012年8月1日，人和居公司与润扬公司签订《委托策划销售代理合同书》一份，主要内容是：润扬公司将其在潍坊开发的“润扬新城”项目的策划销售委托人和居公司代理，委托期限自2012年8月1日至2013年12月31日；人和居公司接受合同委托进行该项目策划销售代理服务。合同第五条“销售佣金比例及支付方式”，载明：商铺、公寓、写字间销售佣金为每单位面积销售成交金额3%、住宅为2.5%；合同中就销售认定约定：“润扬公司与认购者签订《商品房买卖合同》等合同并交纳首期款后视为销售成交的标志；销售成交后，润扬公司以签定正式《商品房买卖合同》的物业销售总金额为准计算一个销售代理费（合同成交金额是指商品房预销合同中实际物业成交金额，销售成交过程中所产生的费用，如三项基金、手续费、开户费等不在合同成交总金额范围内）。按揭客户人和居公司工作内容：人和居公司负责督促客户将贷款所需材料准备齐全并协助润扬公司办结银行贷款手续后为成交销售。每个月的5日作为上月销售代理佣金的结算日，由人和居公司提前向润扬公司申报，润扬公司须于10日内确认，并一次性支付给人和居公司。本项目房源控制：代理期间本项目所有房源销售权归人和居公司所有”；合同第六条“售价认定和溢价分配”，载明：1.该项目之价格表由双方根据双方确认之策划方案制定，双方签字确认后执行；2.双方核定基准价格后，扣除双方约定的市场优惠价格外，溢价部分润扬公司得70%，人和居公司得30%。2012年9月1日，人和居公司与润扬公司签订《销售补充协议》一份，主要内容是：双方就销售价格、销售进度、销售金额做了约定。2013年4月26日，人和居公司与润扬公司签订《补充协议》一份，主要内容是：润扬公司与潍坊胜邦房地产投资咨询有限公司签约作为润扬公司的第二销售合作单位，从人和居公司目前所代理销售的房源中划出“润扬新城”一号楼7至21层剩余房源给其包销形式代理，从而协助人和居公司加快销售目标；润扬公司按胜邦公司包销期间实际完成的销售，以润扬公司与人和居公司原签订的销售基价总额的1.1%支付人和居公司的配合服务费。2015年12月1日，人和居公司与润扬公司签订《授权委托协议》一份，载明：润扬公司委托人和居公司独家全权代理销售办理润扬新城4、5、6、7、9号楼的销售相关事宜，润扬新城4号楼销售底价：2500元㎡，润扬新城5、6、7、9号楼的销售底价为2150元㎡，实际成交价格高出底价部分归人和居公司所有，高出部分如产生税费由人和居公司承担；其他条款不变继续按照2012年8月1日签署的委托策划销售代理合同书内容履行。2018年5月，人和居公司与润扬公司签订《补充协议》一份，载明：双方在2012年8月1日签署的润扬新城《委托策划销售代理合同》已经到期，经双方协商并同意签署的委托策划销售合同继续履行，条款不变，继续履行期限延续至2018年6月1日。 一、人和居公司主张的佣金，举证如下证据： 1.2014年10月28日润扬新城签约确认单一份，载明：客户为范某，定购房号为4-9，单价11000元、面积130.79㎡，总价1438690元。2.2016年7月13日润扬新城签约确认单三份，分别载明：客户为王长江，定购房号为6-302，单价2200元、面积694.37㎡，总价1527614元；客户为王长江，定购房号为6-401，单价2200元、面积752.95㎡，总价1656490元；客户为王长江，定购房号为6-402，单价2200元、面积694.37㎡，总价1527614元。3.2016年12月21日润扬新城签约确认单二份，分别载明：客户为于守刚，定购房号为7-302，单价2200元、面积571.85㎡，总价1258070元；客户为于守刚，定购房号为7-402，单价2200元、面积571.85㎡，总价1258070元。4.2017年8月17日润扬新城签约确认单二份，分别载明：客户为吕剑英、王海勇，定购房号为4-301，单价2600元、面积1451.12㎡，总价3772912元；客户为张杨春、武聪永，定购房号为4-401，单价2500元、面积1451.12㎡，总价3627800元。上述签约确认单，均有人和居公司的销售主管于海妹及润扬公司的法定代表人戎杰的签名。润扬公司的质证意见是：签约确认单仅是润扬公司用来确认价格、房号等统计客户信息，打印合同交房款使用，并不能证明涉案的房屋就是人和居公司销售的，双方合同也并未约定以确认单来确定人和居公司销售房产的标志。 二、润扬公司举证人和居公司盖章的2016年6月份佣金表和2012年9月份佣金表，以证明双方间是以佣金表作为确认人和居公司销售房屋的标志；润扬公司举证证人证言九份（系4号楼9室、4号楼301、401室、6号楼302、401、402室、7号楼301、302、401、402、501室的业主出具的证人证言），以证明这些业主的房产都是直接找润扬公司的法人代表购买的，没有通过其他任何销售公司及销售人员购买。人和居公司的质证意见是：润扬公司提供的佣金表为最终结算并开具发票时的销售佣金数额，并非唯一的销售成交证明，我公司对涉案商铺多次提交佣金表，多次索要，润扬公司不予受理，并称最后会一次性结算；对九份证人证言均有异议，并不能证明上述证明人是润扬新城购买房产的业主所写的，并且即使是业主所写，因为现在润扬新城的物业是由润扬公司开办的，存在利害关系，并且上述证人证言应当出庭作证，接受当事人的询问。 一审法院认为，人和居公司与润扬公司于2012年8月1日签订的《委托策划销售代理合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方于2015年12月1日签订的《授权委托协议》，是在双方原合同期满后，在明确约定了销售标的、销售价格、溢价佣金（溢价部分归人和居公司，并确定4、5、6、7、9号楼的销售底价），并约定其他条款不变继续按照2012年8月1日签署的委托策划销售代理合同书内容履行，即除销售标的、销售价格、溢价佣金外，继续适用原合同条款来确定双方合同权利义务。2018年5月，人和居公司与润扬公司签订的《补充协议》，又将合同履行期限延续至2018年6月1日。双方在合同履行期间内，应按照合同约定履行。双方的约定中，虽没有约定签约确认单作为双方确认人和居公司进行销售据以作为申报、结算的唯一凭证，在双方就此未进行申报、结算的情况下，人和居公司举证的签约确认单，系由人和居公司的销售主管及润扬公司的法定代表人共同签字确认的书面证据；双方在签约确认单上签字，表明润扬公司已就涉案的几笔业务确认了系由人和居公司代理销售，而润扬公司举证的其他证据不足以否定签约确认单所载明的业务系与人和居公司关联、不足以证实业务佣金已结算，该签约确认单能够证实业务的发生，真实、客观，与案件关联，应为合法有效的证据。签约确认单载明了双方间发生的销售总额为16067260元，依据双方约定，人和居公司的佣金应按销售总额的3%计算，为482017.80元。依据双方于2015年12月1日签订的《授权委托协议》的约定，涉案4号楼销售底价为2500元/㎡，涉案5、6、7、9号楼的销售底价为2150元/㎡，超出的溢价部分归人和居公司所有，结合签约确认单载明的销售楼盘，4-301号的溢价佣金为145112元，6-302、6-401、6-402号的溢价佣金为107084.50元，7-302、7-402号的溢价佣金为57185元，溢价佣金合计为309381.50元。在无相反证据证明已结算的情况下，润扬公司尚欠人和居公司佣金共计791399.30元未支付。人和居公司要求润扬公司支付佣金791399.30元，理由正当，应予支持；人和居公司的其他请求，未举证证明，法院不予支持。 综上，据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告潍坊市润扬置业有限公司支付原告潍坊人和居房地产营销策划有限公司佣金791399.30元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15402元，减半收取7701元，及财产保全费5000元，由原告负担1844元，被告负担10857元。 本院二审期间，上诉人润扬公司提交如下证据：一、润扬新城佣金表7份，证明其与人和居公司之间是根据合同确认后形成的佣金表结算佣金。二、证人范某出庭做证，证实其是从润扬公司的董事长戎杰处购买的房屋，不认识《签约确认单》中销售主管于海妹这个人。被上诉人人和居公司质证称，1、佣金表属于润扬公司内部对账流程，是润扬公司内部申请佣金使用，并非合同条款中的依据，此表只能证明客户的信息、成交金额和佣金的计算，根据双方在2012年8月1日签订的委托代理合同中第五条第二款约定，润扬公司以签订正式的商品房买卖合同的物业金额为准计算销售代理费，并非佣金表计算销售代理费。2、证人范某对确认单的说明，能够证实该楼盘是由人和居公司代为销售，并且范某自称只认识戎杰，能分清销售公司与置业公司的区别，明显是在撒谎，所以对其真实性不认可，按照2012年8月1日签订的委托代理合同中第五条第三款明确约定，代理期间本项目的房源控制权为人和居公司所有，代理期间本项目所有房源销售权归乙方所有。在2015年12月1日补充协议中明确约定乙方为独家全权代理。故该证人证言不应采信。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人润扬公司与被上诉人人和居公司分别于2012年8月1日签订《委托策划销售代理合同书》、于2012年9月1日签订《销售补充协议》、于2013年4月26日签订《补充协议》、于2015年12月1日签订《授权委托协议》、于2018年5月签订《补充协议》，上述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应予认定，双方应按照约定履行合同义务。 本案的焦点是：1、润扬公司主张自行销售的房屋，人和居公司是否有权主张佣金；2、本案佣金的结算凭证应是以《润扬新城佣金表》为准还是《润扬新城签约确认单》为准；3、本案溢价款计算是否符合协议约定；4、本案是否存在超出诉讼时效问题。 关于第一个焦点问题，涉及房屋销售权问题。上诉人润扬公司与被上诉人人和居公司在2012年8月1日签订的《委托策划销售代理合同书》约定“本项目房源控制：代理期间本项目所有房源销售权归人和居公司所有”；在2015年12月1日签订的《授权委托协议》约定“润扬公司委托人和居公司独家全权代理销售办理润扬新城4、5、6、7、9号楼的销售相关事宜”。根据上述约定，人和居公司对于润扬公司主张自行销售的房屋具有房源销售权，结合签约确认单中有人和居公司的销售主管及润扬公司的法定代表人共同签字确认的事实，能够认定涉案房屋系由人和居公司代理销售，润扬公司虽主张系其自行销售，但推翻不了润扬公司的法定代表人签字确认的《签约确认单》的法律效力，故人和居公司就涉案房屋具有向润扬公司主张佣金的权利。 关于第二个焦点问题，涉及佣金的结算凭证问题。根据上诉人润扬公司与被上诉人人和居公司在2012年8月1日签订的《委托策划销售代理合同书》约定，双方应以润扬公司所签定的正式《商品房买卖合同》的物业销售总金额为准计算佣金，上诉人润扬公司主张应以《润扬新城佣金表》为准计算佣金，被上诉人人和居公司主张应以《润扬新城签约确认单》为准计算佣金，均不是协议中约定的佣金计算凭证，因《润扬新城佣金表》系润扬公司内部财务部门向公司董事人戎杰申报账目的审批表格，结合润扬公司主张人和居公司无权就润扬公司自行销售的房屋获取佣金，自然不会存在涉案房屋申报佣金的相关凭证，但人和居公司提交的《润扬新城签约确认单》能够证实涉案房屋由其代理销售的事实，一审法院以《润扬新城签约确认单》为凭证计算涉案房屋的佣金，具有事实和法律依据。 关于第三个焦点问题，涉及溢价款问题。上诉人润扬公司与被上诉人人和居公司在2012年8月1日签订的《委托策划销售代理合同书》约定“双方核定基准价格后，扣除双方约定的市场优惠价格外，溢价部分润扬公司得70%，人和居公司得30%”；双方在2015年12月1日签订的《授权委托协议》约定“润扬公司委托人和居公司独家全权代理销售办理润扬新城4、5、6、7、9号楼的销售相关事宜，润扬新城4号楼销售底价：2500元㎡，润扬新城5、6、7、9号楼的销售底价为2150元㎡，实际成交价格高出底价部分归人和居公司所有，高出部分如产生税费由人和居公司承担”，因此，2015年12月1日的《授权委托协议》对2012年8月1日的《委托策划销售代理合同书》中有关溢价款的条款进行了重新约定，一审法院根据《授权委托协议》的约定计算涉案房屋的溢价款，符合双方合同约定；因《授权委托协议》并未对佣金条款进行变更，根据协议中“其他条款继续不变继续按照2012年8月1日签署的委托策划销售代理合同书内容履行”约定，一审法院根据《委托策划销售代理合同书》的约定计算涉案房屋的佣金，亦符合双方合同约定。因此，润扬公司有关溢价款的上诉主张，与约定不符，不予支持。 关于第四个焦点问题，涉及诉讼时效问题。本案涉案房屋销售时间自2014年至2017年，人和居公司与润扬公司于2018年5月签订的《补充协议》将合同履行期限延续至2018年6月1日，人和居公司系在2018年9月份向法院立案诉讼，并未超出法律规定的诉讼期限，故该上诉主张，于法无据，不予支持。 综上所述，上诉人润扬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15402元，由上诉人潍坊市润扬置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月八日 书记员  田 然