河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初4642号 原告：秦皇岛运通物流有限公司，住所地秦皇岛市海港区北港大街109号，统一社会信用代码：911303007575238311。 法定代表人：张新钢，董事长。 委托诉讼代理人：李连东，河北德圣律师事务所律师，执业证号：11303200310953019。 委托诉讼代理人：王花，河北德圣律师事务所律师，执业证号：11303201511571775。 被告:李斌,男,1972年7月30日出生,汉族,现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：杨文山，河北高俊霞律师事务所律师，执业证号：11303201110565373。 原告秦皇岛运通物流有限公司（运通物流公司）与被告李斌租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李连东、王花，被告诉讼代理人杨文山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 运通物流公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠2012年10月1日至2018年3月20日的租金、运行保障费、物业费合计652860元；二、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年3月31日，被告与原告签署了秦皇岛《运通家居建材城》所属的经营区域租赁合同，约定被告承租原告商位号为M625-M630号，共6间，面积648平米，租金为每平米75元/1.5年。运行保障费每平米175元/1.5年。物业费每平米0.5元/月，租赁期限自2011年4月1日至2012年9月30日止；被告如数交纳了合同期限内的租赁费用。合同到期后，被告继续租用原告的商号，原告也未提出异议，原租赁合同继续履行。但是被告并没有按照约定支付2012年10月1日之后的租金，一直拖欠至今。2018年3月13日，原告得知被告在未告知原告的情况下私自退租，自行搬离了该商铺，也未支付该期间的租金。 原告方就被告拖欠租金一事，多次与其协商，要求交纳拖欠的房租，但是被告却拒绝支付。被告拖延支付租金的行为已经严重侵害了原告的合法权益，因此，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望依法裁决。 被告李斌辩称，一、被告并不拖欠原告任何费用，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据，根据原、被告双方重新签订的《租赁合同》，原告租赁的商位编号是Ｍ625、626、627，共三间，面积为324平方米。而不是原告诉称的6间商位，648平方米。二、2010年12月1日，被告已向原告共计支付了166860元的款项。在原告开业前，被告共计为原告制作了21个卷帘门，每个造价3000元，共计63000元；2015年9月15日，被告的董事长张新钢、副总常立军及经办人司马俊辉为原告出具了《运通物流有限公司铝板外墙贴面及外墙粉刷工程结算确认单》，认可工程款共计为20.3万元，用以逐年冲抵被告市场的摊位费用或以现金方式支付给被告，以上款项共计432860元。而被告的撤场时间为2017年底。根据原告2013年3月30日下发过《秦皇岛运通家具建材城有关事项决定》的通知，原告对商某进行赠送租期奖励，标准是每1年租期赠送0.5年。综合以上几点，如果双方进行结算后，应当是原告欠付被告款项。三、原告没有按照合同约定提供运行保障服务，相关设施设备无法正常运转，也没有实施过广告发布、业务培训、产品销售策划、市场业务拓展等服务。四、根据《民法通则》的相关规定，本案适用的诉讼时效为1年，原告的诉权已超过诉讼时效。同时，原告之所以在被告租赁期间没有向被告催要过租金的原因，也是因为被告已经支付的费用和用以冲抵的款项足够超过了被告撤场之前的全部费用。请依法驳回原告的诉讼请求。 原告为了证明其主张，向法庭证据如下：证据一、租赁合同一份，证明被告从原告处租赁了房屋，合同约定了租期和租金标准。证据二、录音一份，证明被告私自搬出租赁房屋，并未交纳租金。证据三、票据三份，证明合同约定租赁的标的物是M625-630号。被告交纳了162000元（运行保障费和租金）和物业费4860元。之后再没有交纳费用。证据四、原告支付运行管理费的票据，证明原告尽到了管理义务。 被告质证意见：对证据一、真实性认可，证明目的不认可，原告提交的合同是原、被告之间第一次签订的合同，但该合同已经被双方后续签订的合同取代，租赁的商位实际是三间，面积是324平方米，合同显示签订时间是2011年3月31日但双方实际签订合同时间是2010年年底，是原告单方面提供的合同，打印的日期与实际不符。对证据二、真实性认可，证明目的不认可，被告撤场时间是2017年年底。对证据三、真实认可，被告确实向原告交纳各项费用共计166860元，但该费用是在重新签订合同前交纳的。实际费用应当是期满后予以顺延的费用。原告的票据记账凭证也体现了实际交款日期。对证据四、证明目的不认可，原告按每平米1.5元收取费用，但原告提供的服务达不到标准，提交的相关发票不能证明交款的目的及履行情况。 被告向法庭提供证据如下：证据一、《租赁合同》1份、照片1张，证明原被告双方重新签订了《租赁合同》，约定商位编号Ｍ625、626、627共三间，面积为324平方米；租期2011年4月1日至2012年9月30日；租金75元／1.5年，运行保障费175元／1.5年，物业费0.5元／月。证据二、收据3张，证明被告已累计向原告交纳了各种费用共计166860元。证据三、张某与原告签订的《租赁合同》2份、证明一份，证明合同2.2条约定了租期奖励，标准是每1年租期赠送0.5年，共计赠送了27个月。证据四、工程结算确认单、电话录音、录音笔录、现场照片，证明原告共欠付被告款项20.3万元，用于冲抵被告的摊位费或以现金方式支付，其中工程确认单上有原告的法定代表人董事长张新钢、副总常立军、经手人司马俊辉的签字。电话录音的对象是工程确认单上的经手人司马俊辉，其承认原告欠付被告20.3万元，认可工程确认单的事项。现场照片是工程确认单上体现的铝板、粉刷工程的现状，能证明工程确认单上的相关工程客观、真实存在。证据五、照片2张，证明原告开业前，被告共计为原告制作了21个卷帘门，每个造价3000元，共计6.3万元。证据六、费用计算及结算说明，证明原告应当退还被告款项。证据七、证人樊某（李斌雇员）、耿某（商某）、张某（商某）证言，证明被告租赁的房屋为三间，搬出时间为2017年底。 原告质证意见：对证据一、真实性认可，证明目的不认可。通过原告提交的四份证据，可以证实被告所承租的房屋为625-630号，并非原告提交的证据中写明的房屋号。对证据二、真实性认可。对证据三、张某的租赁合同与本案没有关联性，原告是依据各卖场当事人实际情况，签署的租赁合同，该份证据不能证明被告相应的主张，合同的2.2条明确约定了奖励办法，本案合同没有约定奖励办法，不能推定适用张某的合同。证明与本案不具有关联性，盖章单位是秦皇岛市家居装饰行业协会，不是本案原告，且该证明也没有协会的签字，不能达到证明目的。对证据四和证据五、证据与本案没有关联性。对证人证言，第一个证人是被告的雇员与被告有利害关系，其证言租赁三个房屋的情况不属实，但该证言证明了李斌搬走的时间是2018年2月12日，不是2017年年底。同时该证人证明了李斌曾用过另外三个摊位作为库房，对于耿某证言，真实性不予认可。该证人租赁的摊位用作库房，没有用作经营，其对原告与被告的合同履行情况不知晓。对张某的证言，部分内容是不真实的。但该证人也能证明李斌是在2018年春节之后搬走的。 本院经审查认定事实如下：以原告为出租方（甲方），被告李斌为承租方（乙方），双方签订了《所属的经营区域租赁合同》两份，原告向法庭提交的约定内容为：甲方向乙方提供《运通家居建材城》位于海港区北港大街109号，位置罩棚仓储卖场，商位编号M625-M630，共6间，承租面积648平方米。租赁期限自2011年4月1日至2012年9月30日，乙方经营板材类商品。租金的收取采取“先付后使用”的原则。租金标准合同期内每平方米75元/1.5年，计人民币48600元，租金支付方式与时间为在2011年3月31日前支付。运行保障费、物业费的收取，运行保障费用于保障经营区域系统、消防系统、通讯系统及网络系统的设备实施正常运行、维护、保养更新。广告发布、业务培训、产品销售策划、市场业务拓展、会务费等。按照每平方米175元/1.5年计算，合计113400元。物业费按照每平方米0.5元/月计算，每年3888元。 被告李斌向法庭提供的《所属的经营区域租赁合同》与原告提供的合同文本一致，不同的部分为租赁的商位编号为M625-M627,共三间，承租的面积324平方米，租金计算方法一致，但因为面积减少一半，租金为24300元，运行保障费和物业费也为前合同的一半。双方均认可所签字盖章行为真实，但是所签订的M625-M627合同是应被告的请求，为了被告进行工商注册所签订的场地使用合同。实际履行的是M625-M630合同。被告称先签订了M625-M630合同，后来经双方协商变更为M625-M627合同，双方履行的是后签订的合同。原告和被告向法庭的租金交付票据、物业费、保障费、及水费、电费的票据上标记的均为M625-M630号，没有标记为M625-M627号的票据。 双方认可被告向原告交纳了租金和各项费用合计为166860元。但是被告是2018年2月12日搬出租赁房屋。 李斌称原告还欠着被告的各种款项，并向法庭提供了证据，经核实，原告拖欠被告外墙贴面和外墙粉刷工程款203000元，原告认可上述工程款项。另被告称为原告制作了21个卷帘门，每个卷帘门3000元，合计为63000元。并提供了卷帘门的照片。但是原告对此不认可。被告也未能提供其他证据证明原告拖欠被告卷帘门款项63000元。 另原告提供了大量发发票和宣传资料，欲证明原告收取的运行保障费已经花销。 以上事实，有当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，双方争执焦点之一为被告实际使用的是Ｍ625-Ｍ630号商位，还是Ｍ625-Ｍ627号商位。双方各执一份合同，原告对被告提供的租赁Ｍ625-Ｍ627号商位3个商位的租赁合同的真实性认可。虽然两份合同都是双方签订，但是不能证明被告实际租赁商位的真实情况。根据谁主张谁举证的原则，原告应当对实际租赁6个商位的承担举证责任，举证不能应当承担不利后果。原告提供给法庭的交款票据，因为交款行为发生在签订租赁协议以前，能够证实被告原来想租赁的商位为Ｍ625-Ｍ630号商位，无法证明实际原告交付给被告的是6个商位。原告提供的电费明细，被告认为系原告单方制作，没有第三方的见证，不认可。该明细也不能证明租赁商位的个数。被告向法庭提供的证言，证人樊某系李斌雇员作证具有倾向性，但是证人耿某和张某能够证明李斌开着三个门，此证言能够证明李斌租赁Ｍ625-Ｍ627号商位的事实。本院认定李斌租赁的是Ｍ625-Ｍ627号商位。 关于李斌搬出租赁商位的时间，被告称在2017年前，证人称在小年前，原告发现被告不再使用商位时间为2018年3月13日。根据当地生活习惯，腊月二十三是小年，春节为大年。2017年小年为公历2018年2月8日。本院认定被告搬出租赁房屋的时间为2018年2月1日。 关于被告主张租一年奖励半年的抗辩，被告提供2011年3月31日的租赁合同文本与原告的一致，租金标准均为每平方米75元／1.5年，加上运营保障费每平方米175元／1.5年，折算后每平米一年费用为166.66元。张某2015年6月19日租赁合同中约定了连租三年，后赠送1.5年，租金标准为每平方米180元／年，折算后每平米一年租金为120元。两份租赁合同非同一文本，不具有可比性，被告要求按照2011年的租金标准，再享受2015年合同中的奖励，没有依据，本院不予支持。依据双方所签订的租赁协议计算，从2011年4月1日到被告2018年2月1日搬出时，应缴租金租金、维护费、物业费合计为382284元。被告已经交纳了166860元，还应交纳215424元。关于原告拖欠被告工程款203000元，原告认可。双方均为金钱给付之债，能够互相冲抵，本院支持被告的抗辩。冲抵工程款后被告还应交纳租金12424元。关于被告主张的21个卷帘门，因为没有充分的证据证实，被告在庭审中声明另行解决，本院无法冲抵。 关于被告抗辩的诉讼时效，因为被告拖欠租金处于持续状态，故不超出诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李斌于本判决生效后十日内支付原告秦皇岛运通物流有限公司租金、运营费、物业费合计为12424元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10329元，由被告李斌负担200元，于本判决生效后十日内缴纳，其余部分由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  吕凤玲 二〇一九年十一月十五日 代理书记员  吴 迪