山东省泰安高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0991民初156号原告：李冰，男，1977年3月9日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人:杨帆，山东泰山蓝天(泰安高新区)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林准，山东泰山蓝天律师事务所律师。被告：泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村村民委员会，住所地：泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村。法定代表人：刘洪明，该村村主任。委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周国强，山东锦哲律师事务所律师。原告李冰与被告泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村村民委员会（以下简称南夏村村委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日作出（2018）鲁0991民初71号民事判决书，后被告不服提起上诉，泰安中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）鲁09民终2389号民事裁定书，裁定撤销（2018）鲁0991民初71号民事判决书，发回本院重审，本院于2019年3月13日立案，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李冰委托诉讼代理人林准，被告南夏村村委委托诉讼代理人周国强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李冰向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方签订的9栋2单元4层东户402号房屋买卖合同无效，被告向原告返还购房款225600元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿损失，以225600元为基数自2012年12月4日起至被告实际给付之日止；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月3日原被告签订房屋买卖合同，原告购买被告所开发住宅项目中的房屋，房号分别为9栋2单元四层东户402号，合同签订后原告当日付清了约定的全部房款，但被告迟迟未按照合同约定向原告交付房屋。原告多次催促被告交房未果，被告存在明显的违约行为，故维护原告合法权益提起诉讼，请依法判决。被告南夏村村委辩称：原被告之间不存在房屋买卖合同关系，被告没有将房屋销售给原告，原告所称的房屋是被告与泰安市兴宏建筑安装有限公司以及该公司在我村委会的工程项目经理王冠军的施工合同实施过程中，因我村委会经济困难无力支付工程款，用本案涉案房产抵顶兴宏公司及王冠军的工程款，因王冠军与原告存在债务关系，王冠军将上述房产抵顶原告的债务。被告没有收取原告的购房款，与原告不存在房屋买卖关系，原告应向其债务相对人王冠军主张其债权。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告李冰为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证实原告主体资格适格；证据二、原告与本案被告于2012年12月3日签订的房屋买卖合同复印件一份，房号为9栋2单元四层东户402号证实原被告之间存在真实合法有效的房屋买卖合同，且被告主体资格适格；证据三、被告出具的编号为NO.0040152的购房款收据（复印件）及原告向被告转账凭证（复印件）各一份，房屋单价为1800元每平方，总价为225600元，（两套房屋总价款为451200元），原告通过中国银行向被告村委的账户打入300000元，剩余的两套房款以现金的形式直接交纳，证实原告已向被告一次性付清了涉案两套房屋的全部房款。被告南夏村委的质证意见是：对证据一的真实性无异议；对证据二真实性无异议，但是对证明内容有异议，该认购协议不是双方真实意思表示，事实上，我村委会是将该房产抵顶兴宏公司，因原告与兴宏公司涉案房产工程项目经理王冠军存在债权债务关系，王冠军将涉案房产抵顶或者抵押给原告的，因此原告与被告之间不存在房屋买卖关系。对证据三收据真实性无异议，但是对证明内容有异议，首先我村委会没有收取原告的购房款，该收据是因为村委会与兴宏建设公司抵顶房屋而产生的，该收据与购房协议均系村委会为完善相关手续而出具的，不能证实被告已经收到购房款。对转账凭证真实性无异议，对其证明内容有异议，该转账凭证经原审时调查是李冰转款给王冠军的，对该转款不知情，也没有授权王冠军收取款项，事实上是王冠军向李冰借款，李冰将30万元借款支付给王冠军的凭证。该证据与两份购房协议相互印证，证明了王冠军用涉案两套房产抵押给李冰，李冰出借给王冠军借款的事实。被告南夏村委为支持其辩论意见，提交了以下证据：一、建筑安装工程承包合同一份，证明被告将本村旧村改造9号楼、11号楼承包给泰安市兴宏建筑安装有限公司，该公司在上述工程的项目经理是王冠军，并用于证明王冠军不是村委的工作人员及王冠军给原告签署收款及置业的行为与村委没有关系，以及证明村委会将涉案房产抵顶给兴宏建筑公司和王冠军的事实。事实上，也是王冠军与原告债务纠纷造成的本案被告出具认购协议及收据的事实；二、村委会抵顶给兴宏公司及王冠军的房产，该公司与王冠军处置房产的清单，共17套房产，包括原告的两套；三、兴宏公司工程款以及工程款的拨付抵顶清单，其中拨付工程款90万元，抵顶房产的价值4922905.52元。按照均价1600元每平方抵顶的，抵顶的面积3076.816平方米，9号楼扣除2单元501室、601室，其余抵顶给兴宏公司及王冠军的事实。原告李冰的质证意见是：对证据一的真实性无异议。但是对证明对象有异议，该建设工程施工合同发包方和施工方均与原告无关，根据合同的相对性即便存在抵顶关系也应该是南夏村委会与兴宏公司的抵顶关系，王冠军只是项目经理，被告称将房屋抵顶给王冠军的说法不符合逻辑，也没有提交任何证据能够证实王冠军与兴宏公司之间存在挂靠关系以及债权债务关系。原告与被告之间签订了真实的房屋买卖协议，被告在该协议上加盖了公章，并在收取购房款后出具了加盖财务章的收据，足以证实原被告之间存在真实的房屋买卖关系；对证据三和证据四的真实性有异议。该证据系复印件，且系被告自己打印所制，被告与兴宏公司的债权债务关系与原告并无关系。其工程款的支付与抵顶情况原告并不知情。对证明目的有异议，该证据并不能显示出被告与兴宏公司存在抵顶关系，不仅没有兴宏公司的盖章，也没有其他的财务支付凭证作为依据，故原告不认可兴宏公司与王冠军存在房屋抵顶关系。在本案二审审理期间，二审法院调取了中国银行光彩大市场支行客户名称为王冠军的及222111964005账户交易明细一份，显示原告李冰向王冠军账户汇入300000元现金，原被告双方对上述交易明细无异议。另外原告李冰陈述本案房款225600元及另案处理的9栋2单元四层东户401号房款225600元房款，是李冰给王冠军账户汇入300000元，另外给了王冠军151200元现金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，原告李冰与被告南夏村村委签订《认购协议》一份，约定原告向南夏村村委购买9号楼2单元4层东户402号房屋，建筑面积为120平方米，单价1880元每平方，以上价款共计225600元，并约定上述购房款由原告一次性支付，认购协议签订当日，被告向原告出具收据1份，该收据载明“收9号楼2单元东户402房单价1880元，金额225600元”，并加盖了“泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村财务专用章”。被告南夏村村委开发建设的小区住宅楼位于泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村，并未依法办理相应的土地使用权审批手续，原被告签订购房协议后，被告至今也未向原告交付房屋。2011年11月8日，被告南夏村委作为发包方与承包方泰安市兴宏建筑安装有限公司签订《建筑安装工程承包合同》一份，工程名称为南夏村旧村改造9号、11号两个单体工程，工程地点为南夏村村南，承包范围为建筑工程（包括图纸范围内容房屋建筑及构筑物）共一个工程，建筑面积6107.54平方米，安装工程：水电暖等图纸范围内容，工程造价5472905.52元，施工期限为2011年12月1日至2012年6月30日。该合同约定项目经理由王冠军担任。本院认为，原被告签订的《房屋认购协议书》所购房屋位于泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村，该房屋并未办理相关土地使用权审批手续，其与被告签订的认购协议违反了法律法规的禁止性强制性规定，系无效合同，因此关于原告请求确认原被告双方签订该《房屋认购协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告李冰要求被告南夏村村委返还225600元房款，但根据原告李冰的陈述，涉案的房款系由李冰转账及现金支付给了王冠军，虽然被告南夏村村委出具了收款收据，但事实上该房款被告南夏村并未收取，被告南夏村并未因该合同取得财产，因此原告李冰要求被告南夏村村委返还225600元房款无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李冰与被告泰安市岱岳区北集坡街道办事处南夏村村民委员会于2012年12月3日签订的9号楼2单元4层东户402号《房屋认购协议书》为无效合同；二、驳回原告李冰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4390元，保全费3020元，合计7410元，由被告泰安稻香园食品有限公司与被告泰安高新技术产业开发区项目管理中心共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  陈国鹏人民陪审员  张茂乾人民陪审员  李宝清二〇一九年十一月十一日书 记 员  冯圆圆