广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2692号 原告：某物业服务有限责任公司，住所地：桂林市七星区环城北二路58号。统一社会信用代码：914503007276859019（2-1）。 法定代表人：刘某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某伟，男，1974年6月27日生，汉族，住湖北省钟祥市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张某平，男，1971年9月3日生，汉族，住辽宁省昌某县，系该公司员工。 被告：黄某娟，女，1980年10月1日生，汉族，现住临桂区，身份证住址：广西桂林市年区。 原告某物业服务有限责任公司与被告黄某娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，于2019年9月9日公开开庭进行了审理，书记员邓慧琳担任记录。原告某物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人李某伟、张某平，被告黄某娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费3509.27元，违约金579.17元。合计:4089.297元。2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：被告系临桂区方元盛景1栋1901室业主。原告受建设单位委托，对方元盛景小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳167.148元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2017年8月起便无故拖欠物业管理费至今共计人民币3509.27元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日万分之五。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告黄某娟辩称：2016年8月1日至2019年6月期间，原告向被告收取物业费是没有法律依据的，原因为：开发商在交房时没有达到交房的标准，被告并未收房，由于开发商的过错，被告未收房，该过错应该由开发商承担。根据入伙会签单，我实际领取钥匙收房是2018年8月19日。如要缴纳物业费，也应该减少物业费的收取，因为原告提供的物业服务不到位。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2016年7月25日，桂林市七星房地产开发公司（甲方）与原告桂林市富翔物业服务有限公司（乙方）签订了《〈方元盛景〉物业服务协议》，约定委托乙方对方元盛景小区实行物业管理服务，委托管理期限为3年，即2016年8月1日起至2019年7月30日止。《〈方元盛景〉物业服务协议》约定：第一条、“方元盛景”物业由甲方委托乙方管理，在甲、乙签订本协议后30日签订前期物业服务合同（政府范本合同），同时乙方应配合和协助甲方致临桂区房地产管理局办理“前期物业服务合同”备案的相关手续；第四条、物业服务费收费标准为：住宅物业服务费为每月1.20元/平方米；第七条、本协议服务时间为3年，即2016年8月1日起至2019年7月30日止；第八条、甲方未出售和未交付的空置房，乙方不得出租、出售、使用和收取物业费。2016年8月1日，开发商通知被告收房，2018年8月19日，被告黄某娟入伙收楼完毕。被告黄某娟（甲方）与原告富翔物业公司（乙方）签订了一份《前期物业管理服务合同》，该合同约定：第二条、物业管理服务内容：1、小区共用设施设备及其运行的维护和管理；2、环境卫生；3、保安；4、交通秩序与车辆停放；5、房屋装饰装修管理；第四条、物业服务费用：1、乙方交纳物业费用起始时间，以开发商通知交房之日起计算，并应于每月15日之前交清当月物业服务费用；2、住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.20元、商业物业服务费用按建筑面积每月每平方米2.00元计费；第五条、违约责任：3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应付金额的每天万分之五交纳违约金。 另查明，原告桂林市富翔物业服务有限公司于2001年5月22日成立，营业期限为2001年5月22日至2021年5月21日，统一社会信用代码为914503007276859019（2-1），资质证书中登记的资质等级为壹级。被告黄某娟是方元盛景的业主，其所有的房产位于方元盛景小区1栋1901室，建筑面积为139.29平方米，2017年8月1日至2019年4月，被告黄某娟欠原告物业管理费3509.27元。经原告催缴，被告仍未缴纳。2019年7月31日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，原告富翔物业公司与桂林市七星房地产开发公司签订的《〈方元盛景〉物业服务协议》及原告富翔物业公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。原告富翔物业作为取得物业服务资质的企业，按照上述合同的约定，进驻方元盛景小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告黄某娟所欠的物业费为3509.27元（被告住宅建筑面积为139.29平方米，物业管理费按1.2元/月/平方米，交纳期间从2017年8月1日至2019年4月，共计21个月），故，被告应支付物业费为3509.27元。而被告辩称原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如被告另有证据证实可另行主张。至于违约金的问题，综合系列案的整体情况，原告提供的物业管理服务存在一些瑕疵，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。对被告提出开发商没有达到交房标准，涉及到开发商桂林市星房地产开发公司，被告的主张属于另一法律关系，被告可另行诉讼主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下： 一、被告黄某娟支付物业管理费3509.27元给原告桂林市富翔物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林市富翔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市富翔物业服务有限公司负担3.5元，被告黄某娟负担21.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年十一月四日 书记员 邓慧琳