广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2987号 原告：周继江，男，1953年9月21日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市人，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：曾小帅，柳州市正明法律服务所法律工作者。 被告：梁革红，女，1968年9月18日出生，汉族，广西壮族自治区柳州市人，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告周继江与被告梁革红民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月16日公开开庭进行了审理。因审理过程中发现本案不宜适用简易程序进行审理，本院于2019年8月22日作出（2019）桂0203民初2987号民事裁定书，裁定本案转为普通程序进行审理。2019年10月24日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告周继江的委托诉讼代理人曾小帅，被告梁革红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周继江向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告周继江与被告梁革红2017年5月16日签订的《房地产抵押借款合同》；2.依法判决被告向原告偿还借款本金100000元及利息8000元（从2019年1月16日起暂计算至2019年4月15日），合计108000元。之后被告每月向原告偿还借款利息2000元至被告还清之日止;3.本案的代理费4320元由被告承担；4.本案一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告系朋友关系。2017年5月16日被告以做生意资金周转为由向原告借款200000元，并出具《房地产抵押借款合同》、《借据》各一张交原告收执。《房地产抵押借合同》写明被告以房产作为抵押向原告借200000元，借款月利率为2%，并办理了该房屋的抵押登记手续。原告当日支付现金人民币200000元给被告。2018年7月5日被告归还了原告本金100000元，剩余借款本金及利息，原告多次找被告还款，被告皆以各种理由拒绝还款。被告的行为已严重地侵害了原告的合法权益，为此，原告特提起诉讼，请求人民法院作出公正的判决。 原告周继江围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.《房地产抵押借款合同》一份（原件）。 2.《中国农业银行回单》一份（原件）。 3.《借据》一份（原件），证据1-3共同证明：原被告双方在2017年5月16日签订了抵押借款合同，被告自愿将登记在其名下的位于柳州市荣军路226号汇金1号4栋3-3房产抵押给原告为借款提供担保，并约定了利息，同时原告在当日通过中国农业银行向被告转款200000元，被告在收到借款后于当日出具借据一份给原告。 4.《不动产登记证明》一份（复印件，与原件核对无异），证明：原被告就上述抵押物办理了抵押登记手续。 5.《广西增值税普通发票》一份（原件）。 6.《委托代理合同》一份（原件），证据5、6共同证明：原告为实现债权而向诉讼代理人支付了代理费4320元。 7.《中国农业银行银行卡交易明细清单》共7页（打印件），证明：原被告的借贷关系成立，以及被告偿还部分本金及支付利息的情况。 被告梁革红辩称，1.我们双方不是朋友关系。原告是职业放贷人。我们是通过浦发金融介绍认识的，原告在发放借款给我当天浦发金融分别收了原告和我8000多元及4000多元的手续费。浦发金融分别向我和原告出具了收条，但由于去年11月我搬家，收条找不见了。2.原告在发放借款给我当天先收取了我12000元的现金作为借款头三个月的利息后才将200000元的借款打进我的银行卡，所以，原告出借给我的本金是188000元。3.我已经在2018年7月5日偿还了原告100000元的本金。4.我在2018年6月15日支付给原告4000元，其中2000元为利息，另外2000元应为偿还的本金。5.因为原告是职业放贷人，本案借款合同是无效的。我只愿意偿还86000元的借款本金，我还没有支付的利息，我不愿意再支付。6.本案诉讼费用及代理费不应由我承担。 被告梁革红向本院提交《短信内容截图》3张（打印件），证明：原告每月都是先收取利息，被告是职业放贷人。 被告梁革红对原告周继江提交证据的质证意见为：对证据1-3的真实性没有异议，但认为原告先收了被告12000元的利息才将200000元转入被告的银行卡，因此，本案的借款本金应是188000元。对证据4无异议。对证据5、6的真实性无法确认，因为发票是代开的，即使是真实的，原告是职业放贷人，诉讼费用以及代理费均不应由被告承担。对证据7的真实性没有异议，但是原告的银行流水明细清单是从2018年6月12日打印起的，如果被告没有在借款当天收取我的12000元作为砍头利息，原告为什么不打印之前的银行流水，原告前三个月不收利息明显不合常理。 原告周继江对被告梁革红提交证据的质证意见为：对该证据的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为被告2018年6月15日偿还的4000元是以200000元的借款本金为基数，2018年7月5日在被告偿还了100000元的借款本金后，之后的利息才能按100000元为基数计算。 本院对原、被告提交证据的证据认定如下： 对原告提交的证据1-3真实性予以确认，虽然原告提供的《中国农业银行回单》能证实其在借款当日即2017年5月16日转账200000元到被告账户，但在本院向原告释明要求其提供从2017年5月16日至2018年6月期间的银行流水后，原告拒绝向本院提交，应由其承担不利后果，本院采信被告陈述的原告在出借借款当日收了其12000元利息的意见。对证据4的证明力予以确认。对证据5、6，原告提供了证据原件，本院对其真实性予以确认。对证据7的真实性予以确认，但仅能证实2018年6月12日至2019年2月20日期间被告支付利息及偿还借款本金的情况。 对被告提交的证据的真实性予以认定，但该证据并不能证明原告系职业放贷人。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，被告以生意资金周转困难为由欲向被告借款200000元并于当日签订《房地产抵押借款合同》一份，将坐落于柳州市鱼峰区荣军路226号汇金1号4栋3-3的房屋抵押给原告。双方约定：借款期限为36个月，即从2017年5月16日至2020年5月15日止；借款月利率为月利率2%；被告应当在每月15日前付清当月利息给原告；如被告不按协议约定日支付利息给原告，被告即属违约，被告超过期限时间10天（含10天）以上，原告有权终止合同，并向原告或被告所在地人民法院起诉拍卖被告所抵押的房产，清还被告应付给原告的本金、利息和违约金；由被告违约造成产生的律师费、诉讼费、诉讼代理人费用等原告实现债权的一切相关费用，由被告承担。当日，原告转账200000元到被告银行存款账户。同日，原告要求被告预付12000元作为借款的利息，被告遂支付了12000元给原告。被告向原告出具《借据》（记载金额为200000元）一份并交由原告收执。双方已就上述抵押物办理抵押登记手续，原告于2017年5月18日取得上述抵押物的不动产登记证明[不动产证明号：桂（2017）柳州市不动产证明第0027667号]，登记的担保债权数额为200000元。被告已按每月4000元的标准结清2018年6月15日前的利息。2018年6月15日当日，被告再次向原告转账4000元，原告在发送给被告的短信中载明“谢谢，收到梁革红，6月15号-7月15号借款利息，4000元，周继江”。2018年7月5日，被告偿还原告借款本金100000元。从2018年7月16日起的利息，被告按照每月2000元支付给原告。双方在庭审中均认可被告已结清2019年1月15日前的利息，从2019年1月16日起的利息，被告未结清。经催收未果后，原告于2019年5月23日向本院起诉并提出前述诉讼请求。原告在2019年7月16日开庭审理中当庭要求增加原告有权对被告抵押的坐落于柳州市荣军路226号汇金1号4栋3-3房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。 另查明，原告为维护其合法权益，于2019年4月17日与柳州市正明法律服务所签订《委托代理合同》一份，委托该所法律工作者作为其在本案的委托诉讼代理人，并支付代理费4320元。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的《房地产抵押借款合同》是否有效？2.如果双方签订的《房地产抵押借款合同》有效，合同是否应当解除？借款本金及利息如何认定？3.原告要求被告支付代理费4320元是否应予以支持？4.原告是否对抵押物享有优先受偿的权利？ 关于《房地产抵押借款合同》是否有效的问题。《房地产抵押借款合同》系双方自愿签订，因双方已约定本案借款利率为月利率2%，故该合同关于被告应支付违约金的约定超出法律允许的范围，但这并不影响合同的整体效力；被告也并未向本院提交证据证明原告系职业放贷人，故本院对被告认为原告系职业放贷人，所签订的借贷合同无效的辩解意见不予采纳。 关于是否应当解除双方签订的《房地产抵押借款合同》的问题。虽然《房地产抵押借款合同》约定的借款期限尚未届满，但根据双方合同约定，被告超过期限时间10天（含10天）以上未支付利息给原告，原告有权终止合同，现被告未按约定的期限支付利息给原告，已构成违约，原告依约享有单方解除合同的权利，故原告要求解除与被告签订的《房地产抵押借款合同》于法有据，本院予以支持。 关于本案借款本金如何认定的问题。为查明原告是否在2017年5月16日出借借款时要求被告预付了12000元的利息，本院在向原告释明要求其提供从2017年5月16日至2018年6月期间的银行流水后，原告仍拒绝向本院提交该期间的银行流水，原告能提供该证据而拒不提供，应由其承担相应不利后果，本院据此采信被告对该问题的辩解意见并认定原告在出借借款当日预收了被告支付的12000元利息。因此，虽然原告在出借借款时转账了200000元到被告银行账户，但其在当日收取被告的12000元应作为本金予以抵扣，故本院认定本案借款本金为188000元。因双方均认可被告于2018年7月5日偿还了100000元借款本金，故被告还应偿还原告借款本金88000元，原告诉请超出部分缺乏事实依据，本院不予支持。 关于借款利息的问题。虽然借款本金为188000元，但被告在2018年6月15日前已按每月4000元支付给原告利息，所支付的利息未超过月利率3%，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，不予抵扣拖欠的利息或本金。根据原告发给被告的短信，原告收到被告于2018年6月15日当日支付的4000元为2018年6月15日至7月15日的利息，虽然被告于2018年7月5日偿还了借款本金100000元，此时被告还欠原告的借款本金为88000元，但被告所支付的2018年6月15日至7月15日期间4000元的利息未超过月利率3%，故按照上述司法解释的规定，本院对被告主张抵扣2000元的借款本金的辩解意见不予支持。原被告均认可此后的利息被告已结清至2019年1月15日，本院对此予以确认。被告按照每月2000元支付了2018年7月16日至2019年1月15日的利息，如前所述，被告支付的该期间的利息亦未超过月利率3%，故不予抵扣拖欠的利息或本金。按照法律规定，从2019年1月16日起被告未结清的利息，原告只能按照月利率2%进行主张。综上，被告应以所欠借款本金88000元为基数，按照月利率2%，支付原告从2019年1月16日起至借款清偿完毕之日止的利息。 关于原告要求被告支付代理费4320元是否应予以支持的问题。原、被告签订的《房地产抵押借款合同》约定因被告违约产生的诉讼代理人费用等原告实现债权的一切相关费用，由被告承担，故原告要求被告支付本案代理费符合双方合同约定，但参照《广西壮族自治区基层法律服务收费管理办法》规定的收费标准，本院支持3210元，超出部分，本院不予支持。 关于原告是否有权对抵押物优先受偿的问题。被告以其位于柳州市鱼峰区荣军路226号汇金1号4栋3-3的房屋为本案借款设立抵押并办理了抵押登记，原告已依法取得不动产登记证明，有权行使抵押权并享有优先受偿的权利。原告请求对抵押物享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告周继江与被告梁革红于2017年5月16日签订的《房地产抵押借款合同》； 二、被告梁革红应偿还原告周继江借款本金88000元； 三、被告梁革红应支付原告周继江借款利息（利息计算方式：以借款本金88000元为基数，按照月利率2%，从2019年1月16日计至本案借款清偿完毕之日止）； 四、被告梁革红应支付原告周继江代理费3210元； 五、若被告梁革红未履行上述义务，原告周继江有权对被告梁革红抵押的登记在被告梁革红名下的坐落于广西壮族自治区柳州市鱼峰区荣军路226号汇金1号4栋3-3的房屋[房屋所有权证号：柳房权证字第××号，土地使用权证号：柳国用（2015）第××号]折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款按照抵押登记顺序优先受偿； 六、驳回原告周继江的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2546元（原告周继江已向本院预交），由原告周继江负担266元，被告梁革红负担2280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  谢祥兵 人民陪审员  覃一平 人民陪审员  朱秋丽 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  杨艺柔 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。