呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3555号原告：杨腾飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:郝旭，内蒙古法易律师事务所律师。委托诉讼代理人：张三丽，女，无固定职业，住呼和浩特市，系原告杨腾飞母亲。被告：内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区八一路华新小区26号楼1单元1层。法定代表人：李钢，该公司经理。被告：韩友新，男，无固定职业，住呼和浩特市.委托诉讼代理人：韩国新，男，无固定职业，住呼和浩特市，系韩友新的兄弟。原告杨腾飞诉被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司（以下简称苏日公司）、韩友新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨腾飞的委托诉讼代理人郝旭、张三丽，被告苏日公司的法定代表人李钢，被告韩友新及其委托诉讼代理人韩国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨腾飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告所签订的《买方确认书》、《买卖定金合同》；2、依法判令被告苏日公司返还原告中介费等费用15600元，并按照同期银行贷款利率支付利息；3、依法判令被告韩友新双倍返还原告已交纳的定金18000元，即36000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原告通过被告苏日公司居间服务购买被告韩友新位于呼和浩特市××区房屋，房屋面积58.50㎡，约定价款520000元，以首付加银行按揭贷款的方式支付。当时二被告承诺该房屋产权独立、清晰，无任何其他权利附着，可直接过户，并约定在2018年9月17日之前办理过户手续。于是基于案涉房屋买卖的需要，原告与被告苏日公司签订了《买方确认书》，并交纳居间服务费以及过户服务费等费用共15600元。与被告韩友新签订《买卖定金合同》，向其交纳定金18000元。但在将要履行后续手续时，被告韩友新突然告知原告，涉案房屋目前仍有银行贷款未还清，不能过户，原告也无法按揭贷款，合同无法继续履行。后经原告要求被告先行偿还现有贷款，但被告韩友新一直未予解决，被告苏日公司对此也不予处理。原告要求退款，但二被告坚持拒绝。无奈之中，原告向房管局投诉，被告苏日公司法定代表人李钢到房管局处理该问题时承认了自己的违约行为，并向原告出具欠条一张，同意在2019年3月3日之前返还中介费，但一直拒绝履行。本案中，被告韩友新故意隐瞒房屋贷款情况，致使买卖合同无法履行，损害原告权益；被告苏日公司作为居间人，对房屋情况未作详细调查，未充分履行居间义务，构成违约。综上，二被告的行为已经导致合同无法继续履行，构成了根本违约。原告特提起诉讼，请求贵院依法支持诉讼请求，保护原告的合法权益。被告苏日公司中途退庭，未做答辩，庭后未提交书面答辩意见。被告韩友新辩称，1、在签订买卖定金合同之后，被告韩友新积极配合原告杨腾飞和中介方苏日公司去银行办理面签手续两次，其中一次为光明路工商银行，一次为成吉思汗大街建设银行，原告杨腾飞去银行办理贷款申请的情况下原告杨腾飞一直没有给被告韩友新打过合同所约定的原告杨腾飞首付款为人民币140000元整，在不付首付款情况下后续的审批贷款流程还有房屋过户手续不能按时办理，也不符合银行规定的二手房按揭贷款流程。2、虽然原告杨腾飞到银行面签了两次，但一直不配合银行，中介方苏日公司为原告杨腾飞准备贷款申请资料（打首付款凭条，户口本原件及复印件，收入证明盖章，个人名下银行卡流水）原告杨腾飞一直没有交到银行，银行也不能为其审批贷款，所以购房按揭贷款流程无法继续，银行审批贷款不通过，那么此次购房就不能正常进行。3、就原告杨腾飞所说的被告韩友新银行贷款未还清，不能过户，原告杨腾飞无法按揭贷款，合同无法继续履行一事，无论有没有贷款，所有的手续必须需要等原告杨腾飞银行审批贷款通过之后才可以进行。被告韩友新就银行贷款未还清一事只是此次买卖合同的一个瑕疵，不是影响买卖合同的主要因素。只要原告杨腾飞银行审批贷款一通过，被告韩友新即可随时可以还清剩余贷款，抵押注销，绝对不会影响房屋买卖的正常进行。况且被告韩友新在去建设银行办理面签手续时就和原告杨腾飞说过此事，可以随时还款。4、因原告杨腾飞存在违约行为，因此被告韩友新同意和原告解除《买卖定金合同》和《买方确认书》，并且被告韩友新不同意双倍返还定金。因为《买卖定金合同》签订后，原告杨腾飞应当向被告韩友新支付首付款140000元整，在原告杨腾飞办理银行贷款申请通过之后，被告韩友新再将房屋余款结清，注销抵押然后在过户给原告杨腾飞。然而原告杨腾飞给被告韩友新支付完定金18000元整（其中包含了被告韩友新支付了中介方苏日公司5000元整中介费，被告韩友新净拿到购房定金金额为13000元整）。之后，原告杨腾飞没有向被告韩友新支付任何的首付款，支付的只是房屋买卖定金18000元整，定金交付以后买卖双方都需要配合中介方苏日公司完成之后的按揭贷款购房手续，但是原告杨腾飞没有履行之后的手续继续进行的义务，那么怎么能说房屋不能过户呢。就房屋过户一事需要原告杨腾飞打首付款140000元整并且杨腾飞的银行贷款审批通过之后才可以进行下一步的去房管局过程序。而且原告杨腾飞给被告韩友新交付定金（被告韩友新实收定金金额坦区业元鳌）之后没有再向被告韩友新支付任何的首付款，在此情况下，被告韩友新没有义务将涉诉房屋过户到原告杨腾飞的名下。5、如被告韩友新听从原告杨腾飞的银行审批贷款未能通过情况下过户给原告杨腾飞，被告韩友新房屋余款380000元整没有任何人可以保障能收到。故此被告韩友新不可能给原告杨腾飞过户的。6、被告韩友新签订合同时从未答应过任何人只要交了定金18000元整就可以过户给原告杨腾飞。签合同时被告韩友新和原告杨腾飞中介方苏日公司一直统一意见等原告杨腾飞贷款审批通过之后再给原告杨腾飞过户的，故此原告杨腾飞说的交了定金就要直接过户给原告杨腾飞不合逻辑。我本人也因此事咨询过其他中介和银行二手房按揭贷款流程，没有那个房主银行贷款审批通过之前就过户给买房的，这样后期的余款银行根本就不可能会放款给被告房主韩友新。银行程序是必须先审批贷款之后才可以过户的，故此原告杨腾飞的观点不成立，我们只能按照银行规定的二手房按揭贷款流程来走程序，而不是按照杨腾飞个人要求来走流程，银行不会听从个人的建议来先让买卖双方过户的。7、原告杨腾飞就此涉诉房屋不能过户为由拒绝提供银行及苏日公司所要求的证件和材料的行为是单方面个人违约行为。本合同签定日期为2018年9月10日，银行审批贷款需要看买房人杨腾飞的个人征信、工作单位以及工资收入证明盖章还有银行卡流水，被告韩友新认为2018年9月10日之前原告杨腾飞的个人征信资质、工作单位、工资收入、银行卡流水覆盖不了他的贷款偿还能力，所以原告杨腾飞拒绝提供银行所需材料。因此杨腾飞违约在先。8、请求贵院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证、质证的基础上认定事实如下：原告杨腾飞（买方）与被告韩友新（卖方）和苏日公司（居间方）于2018年9月10日签订了《买卖定金合同》，在苏日公司提供中介居间服务下，就杨腾飞购买韩友新位于呼和浩特市××区房屋达成协议。合同约定，杨腾飞购买韩友新位于呼和浩特市××区房屋，房屋交易总额520000元。买方支付定金为人民币18000元，以确定买卖关系。《买卖定金合同》第五条约定：“买卖双方约定于2018年9月17日前至苏日房产签订《房地产买卖契约》，同时买卖双方备齐文件，到所属房地产部门办理过户及相关手续。”《买卖定金合同》第六条约定：“本《买卖定金合同》经买卖双方签字后，如买方不履行本合同义务，已付全部定金不再退还，归卖方所有；卖方不履行本合同义务，卖方需双倍返还买方所付定金；同时买卖双方需将所得违约金的50%给苏日房产作为服务佣金。”合同签订后，原告杨腾飞向被告韩友新交付定金18000元，由被告韩友新出具收据。双方签订《买方确认书》中第三条约定：“拟定贷款金额为380000元，首付款140000元。”第五条约定：“居间服务费为5000元，产权过户服务费为3000元，按揭贷款服务费为7600元。”双方签订合同后，原告杨腾飞于2018年9月17日向被告苏日公司交纳中介费5000元、银行代办费7600元、过户代办费3000元，共计15600元。原告杨腾飞于2018年9月10日向被告韩友新交纳房屋定金18000元，被告韩友新于2018年9月10日向被告苏日公司交纳中介费5000元。原告杨腾飞于2018年9月17日到银行审批贷款的时候，得知被告韩友新房屋贷款尚未还清，拒绝支付首付款。后双方未对房屋进行过户。在庭审中，经过询问，原告杨腾飞和被告韩友新明确表示要解除合同，也明确表示不会继续履行合同。另查明，原告杨腾飞征信良好。以上事实有买卖定金合同、买方确认书、收据两份、银行流水一份、欠条一份、微信聊天记录、（2019）内0104民初1562号案件庭审笔录、职业收入证明、个人征信报告和庭审笔录予以证实。本院认为，原告杨腾飞经被告苏日公司居间介绍与被告韩友新签订的《买卖定金合同》和《买方确认书》系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。被告韩友新作为房屋所有者，出卖于原告杨腾飞的房屋应当有独立清晰的产权，但该房屋还有贷款瑕疵，此时原告杨腾飞有权提出抗辩，拒绝先行支付首付款。同时双方明确表示不继续履行合同，该合同已经不存在任何履行的可能，合同目的不能实现，故对原告杨腾飞请求解除《买卖定金合同》和《买方确认书》的诉讼请求依法予以支持。因被告韩友新未构成合法出售房屋的条件，构成违约，应承担相应的违约责任。根据定金法则和合同约定，合同解除后，被告韩友新收取的原告杨腾飞的18000元定金应当双倍返还。对于原告杨腾飞主张的被告苏日公司返还中介费等费用15600元，并按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，因该笔费用包括居间服务费5000元，产权过户服务费3000元和按揭贷款服务费7600元，被告苏日公司提供居间服务，已经依照合同完成了相应的居间服务，提供了订立合同的机会或者媒介服务理应收取相应的报酬，故对于中介费用5000元不应返还。对于产权过户服务费3000元，按揭贷款服务费7600元，因本案房屋交易未实际完成，该费用没有实际支出，基于公平交易的原则，被告苏日公司应当向原告杨腾飞予以返还。针对原告杨腾飞主张的按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，造成本案房屋买卖合同不能继续履行的相对方发生在原告杨腾飞与被告韩友新之间，并非被告苏日公司违约所致，故原告杨腾飞的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告韩友新违反合同约定，应承担相应的违约责任，对于原告杨腾飞的部分诉讼请求应予以支持，被告苏日公司应返还产权过户服务费、按揭贷款服务费。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告杨腾飞与被告韩友新、内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司签订的《买方确认书》、《买卖定金合同》。二、被告韩友新于本判决生效之日起十日内双倍返还原告杨腾飞已交纳的定金36000元。三、被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨腾飞产权过户服务费3000元、按揭贷款服务费7600元，共计10600元。四、驳回原告杨腾飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，由原告杨腾飞负担53元，被告韩友新负担380元，被告内蒙古苏日房地产经纪有限责任公司负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二○一九年十一月十八日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。