江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4597号 原告：常熟中南世纪城房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市泰山南路**。 法定代表人：耿旻黎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秦益，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘淑颖，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。 被告：汤建峰，男，1975年8月18日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：蔡岳祥，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴梦洁，江苏少平律师事务所律师。 原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司诉被告汤建峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序于2019年6月13日公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序并于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王秦益、刘淑颖、被告汤建峰及其委托诉讼代理人蔡岳祥、吴梦洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告就常熟市泰山南路26号中南世纪城会所负1楼、1楼、2楼、3楼和4楼部分房屋签订的三份《房屋租赁合同》解除；2、判令被告将房屋恢复原状及所有原有物品(详见清单)一并返还给原告；3、判令被告支付房屋占用使用费71293.76元(详见附件)(自2019年3月21日起暂计至2019年3月31日，每逾期一日则应以最后租赁年度平均日租金的2倍标准支付，自解除之日起计算至实际返还之日止)；4、判令被告向原告支付拖欠的租金(详见附件)，租金从2016年5月31日计至2019年3月20日共计1562645.90元，逾期付款违约金暂计至2019年3月20日为810422.26元；5、判令支付合同解除违约金共计522799.1元(详见附件)；6、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第4项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付拖欠的租金(详见新附件)，租金从2016年5月31日计至2019年3月20日共计731960.9元，逾期付款违约金暂计至2019年3月20日为597310.05元，并撤回了第2项诉讼请求中恢复原状的的主张。事实和理由：2013年5月14日原告将常熟泰山南路26号中南世纪城会所1F的房屋出租给苏州拾泉酒店管理有限公司(下称“拾泉公司”)用于经营“拾泉养生抗衰老中心”，并签订《房屋租赁合同》(编号：ZN-SY-CS-HT(2013)-002)(下称“租赁合同一”)，合同约定租赁期间为2013年5月15日至2019年5月14日，租金总额为895491元。后原告与拾泉公司达成补充协议，调整租赁期间为2015年7月1日至2021年6月30日，租金支付方式调整为：2015年12月1日前支付20000元的消费券，2016年5月31日前支付154395元，2017年5月31日前支付185274元，2018年5月31日前支付185274元……2016年12月9日，原告、拾泉公司与被告三方达成主体变更协议，由被告承继租赁合同一项下的权利义务。2016年5月1日原告将常熟泰山南路26号中南世纪城会所1F、2F、-1F的部分房屋出租给拾泉公司用于经营“美容SPA、健身”，并签订《房屋租赁合同》(编号：ZN-SY-CS-HT(2016)-001)(下称“租赁合同二”)，合同约定租赁期间为2016年5月1日至2022年4月30日，租金总额为2700000元，租金支付方式为：第二年支付400000元、第三年支付500000元……后2016年12月9日原告、拾泉公司与被告三方达成主体变更协议，由被告承继租赁合同二项下的权利义务。2017年8月2日原告将常熟泰山南路26号中南世纪城会所1F部分、3F、4F的房屋出租给被告用于经营“健身”，并签订《房屋租赁合同》(下称“租赁合同三”)，合同约定租赁期间为2017年8月15日至2023年8月14日，租金总额为1632500元，租金支付方式为：被告于房屋交当日支付101250元，2018年1月15日支付租金101250元，2018年7月15日支付135000元，2019年1月15日支付135000元……租赁合同一第三条第二款约定被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按应付租金额的2‰支付滞纳金，逾期支付租金达1个月的，原告有权解除合同。同时第六条第三款约定被告有下列情形之一的，原告有权解除合同，被告应承担本合同约定租金总额的10%的违约金，违约金不足以弥补原告损失，原告有权追偿：……(3)按合同约定的交费期限，欠付租金、物业费及其他费用达一个月(含一个月)以上的……租赁合同二、租赁合同三分别于第4.3条、第4.4条约定被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金与欠缴费用一并支付。另分别于合同第12.3条、第12.5条约定被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，原告无权要求退还履约保证金，同时被告承担本合同约定租金总额的10%的违约金，违约金不足以弥补原告损失，原告有权追偿：……(2)逾期不支付租金、物业费或其他费用累计超过30日的：……(7)违反本合同第十一条约定，擅自转租、转让房屋的。另外，分别于9.1条约定，“每逾期一日，乙方应按最后租赁年度平均日租金的二倍或200元/日两者中较高者向甲方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的其他费用”。截止2019年3月20日被告拖欠三份租赁合同所涉的租金731960.9元，逾期付款违约金为597310.05元。另外，被告于2017年11月12日与第三人签订《泳池合作协议》，将租赁合同二中承租的泳池部分转租给他人。因被告逾期支付上述三份租赁合同项下租金逾期已超30日，且存在擅自转租行为，已构成严重违约。为维护自身合法权益，原告于2018年11月22日向被告寄送租赁费催款函，并于2018年12月11日送达被告，但被告至今仍未理睬。而后原告又于2019年3月12日以邮寄方式寄出解除函，并于2019年3月20日以短信方式向被告发送了解除函。鉴于被告严重违约以及给原告造成的重大损失，为维护自身的合法权益，原告特向贵院起诉，请判如所诉。 被告汤建峰辩称，1、我方认为本案是确认之诉，原告在诉状中所称的在2019年3月12日向被告发出解除函，3月20日以短信形式向被告发出解除函的事实，但是根据合同法司法解释二第24条的规定，被告应该有三个月的异议期，原告在以短信形式发出解除函的次日即2019年3月21日就向法院起诉了，要求确认合同已经解除，明显有违法律规定，有违合同法解释二第24条的规定，因为被告是不是愿意解除合同应当在3个月内做出答复，而原告方没有给足被告方提出异议的足够期限，现在原告诉请法院要求确认合同已经解除，明显没有法律依据。因此，请求法院驳回原告第一项诉请。2、原告的第2、3、4、5项诉请，我方认为应该是给付之诉，两项诉请是不能合并审理的。综上，请求法院驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明以下事实：常熟泰山南路26号中南世纪城会所房屋系原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司开发建造。2013年5月14日，原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司（甲方）与苏州拾泉酒店管理有限公司（乙方、以下简称拾泉酒店）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称“租赁合同一”），约定：乙方承租甲方位于常熟泰山南路26号中南世纪城会所1F的房屋，建筑总面积282平方米，租赁期限自2013年5月15日至2019年5月14日，租金总额895491元，先租后用，合同签订15日内向甲方支付第一笔金额为2万元的消费券，后期每笔租金提前1个月支付给甲方，具体于2014年4月14日前支付154395元，2015年至2018年的每年4月14日前各支付185274元，每逾期一日，按应付租金额的2‰支付滞纳金，逾期支付租金达1个月以上的，甲方有权限制乙方对物业设施设备的使用，同时有权解除合同；租赁房屋仅用于开设拾泉养生抗衰老中心。该合同另对双方的权利义务等作了详细约定。2015年，常熟中南世纪城房地产开发有限公司与拾泉酒店就该合同签订了《补充协议》一份，约定：将原合同约定的租赁期限调整为2015年7月1日至2021年6月30日，其中2015年7月1日至2016年6月30日为免租期，合同租金总额为895491元，第一笔租金于2015年12月1日前缴纳2万元消费券，于2016年5月31日前支付第二笔租金154395元，于2017年至2020年的每年5月31日前各支付185274元。 2016年4月，原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司（甲方）与苏州拾泉酒店管理有限公司（乙方、以下简称拾泉酒店）又签订《房屋租赁合同》一份（以下简称“租赁合同二”），约定：乙方承租甲方位于常熟中南世纪城会所负一层、一层和二层一部分房屋，建筑总面积2373平方米；租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日，第一年租金为0，第二年40万元，第三年50万元，第四年50万元，第五年60万元，第六年70万元，半年一付，先租后用，于合同签订当日支付第一笔租金20万元，之后每次应提前3个月支付下一个租赁半年度的租金（详见房屋交接书，2017年7月31日支付租金20万元，2018年1月31日支付租金25万元……以此类推）；逾期支付租金的，每逾期一日，按欠缴总额的2‰支付违约金；逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金。该合同另对双方的权利义务等作了详细约定。 2016年12月9日，常熟中南世纪城房地产开发有限公司（甲方、出租方）、拾泉酒店（乙方、原承租方）、汤建峰（丙方、新承租方）签订了《主体变更协议》一份，约定：“甲、乙双方于2013年5月1日就乙方承租甲方位于常熟市泰山南路26号常熟中南世纪城会所的商铺签订了编号为ZN-SY-2013-HT(002)的《房屋租赁合同》。现乙方要求变更租赁合同承租方，经甲乙丙三方经友好协商达成一致，就该租赁合同的承租方变更事宜做如下补充：一、本协议生效之日起租赁合同的乙方即承租方变更为本协议的丙方汤建峰，丙方同意承继租赁合同中乙方的权利义务，按租赁合同约定履行。二、丙方租赁该房屋用于经营美容美发养生SPA。三、乙方应当于本协议签订之日(或前)付清变更前应付费用(包括但不限于租金、物业管理费、水电等公用事业费、违约金、赔偿款及其他费用等)。在此，乙方和丙方同意，若乙方届时不支付前述费用的，由乙方和丙方对此承担连带清偿责任。四、本协议签订当日(或前)两方应向甲方交纳保证金0元。五、乙方符合租赁合同退还履约保证金(或租赁押金)条件的且丙方足额已缴纳履约保证金(或租赁押金)的，在本协议签订之日起90日内，乙方可凭履约保证金(租赁押金)收据原件到甲方处办理退还手续。六、经丙方确任其正式有效通讯地址为：江苏省常熟市新港镇中南村(23)汤家湾2号。七、租赁场所内物品交接处理及所需费用均由乙丙方自行解决。因本项交接所产生的纠纷与甲方无关，若因此造成甲方损失的，乙方和丙方应当向甲方承担连带赔偿责任。八、本协议签订后十日内，乙丙方应向工商管理部门办理该店面上营业执照及其他相关证照、许可证的注销或变更手续，所需费用由乙丙方自行分担，丙方需对其租赁场所内经营活动的合法性负责，并在开业前将经营类证照提交给甲方审查。九、本协议作为租赁合同的补充协议，有不一致的，以本协议为准，本协议未提及的内容按租赁合同约定履行。十、本协议一式六份，甲方执四份，乙方、丙方各执一份，自三方签署之日起生效。同日，原告、拾泉酒店与被告就“租赁合同二”也签订了《主体变更协议》一份，约定承租方变更为被告汤建峰，用于经营健身会所，该变更协议的其他约定与前述变更协议内容一致。 2017年8月2日，常熟中南世纪城房地产开发有限公司（甲方、出租方）、汤建峰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份（以下简称“租赁合同三”），约定：乙方承租甲方位于常熟市泰山南路26号中南世纪城会所1楼部分、3楼和4楼的房屋，建筑总面积1138平方米；乙方应于2017年11月25日前正式全面对外营业；租赁期限自2017年8月15日起至2023年8月14日，租金总额1632500元，先租后用，房屋交付当日支付第一笔租金101250元，后期每笔租金须提前1个月支付，具体于2018年1月15日支付101250元，2018年7月15日支付租金135000元，2019年1月15日支付租金135000元，2019年7月15日支付140000元，2020年1月15日支付140000元，2020年7月15日支付140000元……2023年1月15日支付150000元；逾期支付租金的，每逾期一日，按欠缴总额的2‰支付违约金；逾期不支付租金或其他费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还履约保证金。该合同另对双方的权利义务等作了详细约定。 2016年5月31日，拾泉公司向原告支付租金20万元。后租赁的承租人主体变更为汤建峰，原、被告及拾泉酒店办理了交接手续。2017年2月28日，汤建峰向原告支付租金154395元。2017年8月7日，汤建峰向原告支付租金15万元。2017年9月14日，汤建峰向原告支付租金10万元。2017年11月1日，汤建峰在“SPA2016年移交物品明细”上签字确认。2018年6月26日，汤建峰向原告支付租金351250元。2019年3月20日，原告向被告汤建峰发送《解除函》，通知被告解除三份租赁合同及补充协议、结清欠款并返还房屋等。 庭审中，被告表示其租赁房屋后进行了装修，但是没有通过消防验收。原告表示其交付的房屋已通过了竣工验收及消防验收，是可以投入经营使用的商铺，被告接手后擅自改造一楼美容院，将商铺隔成一间一间的，导致无法满足公共场所对于消防验收的要求，责任在于被告方。 本院认为，原、被告之间的三份租赁合同及补充协议合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。本案争议的焦点是被告汤建峰是否存在拖欠租金等违约行为，原告通知解除合同是否成立？ 根据租赁合同一及其补充协议，租期自2015年7月1日至2021年6月30日，租金一年一付，提前一个月支付，2015年7月1日至2016年6月30日为免租期，2016年5月31日前支付第一期租金154395元（2016年7月1日至2017年6月30日）。2017年5月31日前应支付第二期租金185274元（2017年7月1日至2018年6月30日）。2018年5月31日前应支付第三期租金185274元（2018年7月1日至2019年6月30日）。 根据租赁合同二及房屋交接书，租期自2016年5月1日至2022年4月30日，租金半年一付，提前三个月支付，第一年（2016年5月1日至2017年4月30日）租金为0；第一期租金20万元（2017年5月1日至2017年10月31日），2017年7月31日应支付第二期租金20万元（2017年11月1日至2018年4月30日）；2018年1月31日支付第三期租金25万元（2018年5月1日至2018年10月31日）；2018年7月31日支付第四期租金25万元（2018年11月1日至2019年4月30日）。 根据租赁合同三，租期自2017年8月15日至2023年8月14日，租金半年一付，第一期租金101250元自房屋交付当日支付，后期每一笔租金提前1个月支付，于2018年1月15日支付第二期租金101250元（2018年2月15日至2018年8月14日），于2018年7月15日支付第三期租金135000元（2018年8月15日至2019年2月14日），于2019年1月15日支付第四期租金135000元（2019年2月15日至2019年8月14日）。 根据拾泉酒店与被告汤建峰的租金支付情况，拾泉酒店2016年5月31日支付了租金20万元，其中154395元应算作租赁合同一的第一期租金，余45605元转入租赁合同权利义务受让人汤建峰名下，汤建峰于2017年2月28日支付154395元，至此汤建峰共支付租金20万元，该款应作为租赁合同二第一期2017年5月1日至2017年10月31日的应付租金。汤建峰2017年8月7日支付的15万元、2017年9月14日支付的10万元，合计25万元，其中185274元算作租赁合同一的第二期租金，余64726元应算作租赁合同二第二期租金20万元中的一部分，欠135274元。汤建峰2018年6月26日支付了351250元，其中135274元算作租赁合同二的第二期结欠租金，215976元应算作租赁合同三的第一期、第二期租金，剩余13476元算作租赁合同二第三期租金的付款后还欠236524元，根据租赁合同二第三期租金的租金标准，汤建峰已支付租金至2018年5月11日。至此，汤建峰拖欠租金的情况如下：1、租赁合同一项下2018年7月1日之后的租金未付（应付时间为2018年5月31日）；2、租赁合同二项下2018年5月11日之后的租金未付（应付时间为2018年1月31日）；3、租赁合同三项下2018年8月15日之后的租金未付（应付时间为2018年7月15日）。综上所述，被告汤建峰拖欠三份合同所涉租金已累计超过30日，根据合同约定，原告有权解除合同，故原、被告之间的三份租赁合同于被告收到解除通知之日即2019年3月20日解除，被告应将租赁房屋及“SPA2016年移交物品明细”载明的相关物品返还给原告。至合同解除日，被告累计拖欠租金725118.89元。关于逾期付款违约金，实际上是被告拖欠租金的利息损失，原告按每日2‰主张过高，本院酌情调整为以725118.89元为基数自2018年7月31日起按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金，被告逾期未支付租金，被告存在违约行为，原告有权要求被告支付违约损失，合同约定“按日租金的二倍收取房屋占有使用费”，以及“承担本合同约定租金总额10%的违约金”都属于违约责任，两种标准同时计算违约金过高，综合原告的损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则及诚实信用原则，本院对于原告按合同约定租金总额10%主张违约金共计522799元予以支持，合同解除后的房屋使用费应参照合同解除时三份租赁合同约定的租金标准计算至实际返还房屋之日止，即955274元/年（185274元/年+50万元/年+27万元/年）。至于被告辩称的积分制度，被告称原告取消了积分消费故而违约在先，现原告不认可双方存在积分消费相关的约定，被告未提供有效证据予以证明，故被告的辩称意见缺乏依据，本院碍难采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司与被告汤建峰签订的三份《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年3月20日解除。 二、被告汤建峰于本判决生效之日起十日内将其承租的常熟市泰山南路26号中南世纪城会所负1楼、1楼、2楼、3楼和4楼部分房屋及“SPA2016年移交物品明细”载明的物品返还给原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司。 三、被告汤建峰于本判决生效之日起十日内支付原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司租金725118.89元，并支付该款自2018年7月31日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算的逾期付款利息。 四、被告汤建峰于本判决生效之日起十日内支付原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司房屋使用费：自2019年3月21日起至实际返还房屋之日止按955274元/年计算。 五、被告汤建峰于本判决生效之日起十日内支付原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司违约金522799元。 六、驳回原告常熟中南世纪城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22111元，保全费5000元，合计27111元，由被告汤建峰负担并于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  谢蓉蓉 人民陪审员  刘树英 人民陪审员  强 洪 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  万根华