广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2983号原告:严德明，男，汉族，1964年1月1日出生，住四会市。委托诉讼代理人：程峤明，广东圣禾律师事务所律师、四会市法律援助处指派律师。被告：严旭明，男，汉族，1962年5月20日出生，住广东省四会市。被告：曹容，女，汉族，1984年11月25日出生，住四会市。两被告共同委托诉讼代理人：许洋、梁学军，均系广东本华律师事务所律师。原告严德明诉被告严旭明、曹容房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭审理，原告严德明及其委托诉讼代理人程峤明，两被告共同委托诉讼代理人许洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告退还购房款8万元和房屋损失补偿款23万元以及利息（以人民币31万元为本金，利息从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清上述款项之日止）；2.判令本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告严旭明之间是堂叔侄关系，2005年7月10日，原告向被告严旭明购买位于四会市，交付了购房款，并搬进该房屋居住。因被告严旭明方面的种种原因，未能办理房屋过户手续，房屋的权属人没有变更为原告。2007年7月20日被告严旭明与何玉贞离婚，被告严旭明在离婚协议上处分了案涉房屋，将房屋分配给了何玉贞。涉案房屋被法院强制执行，原告曾提起异议执行之诉，被驳回。2017年9月1日，被告严旭明与被告曹容向原告写下了保证书，愿意向原告支付23万元作为房屋损失补偿款，但多次追讨，均未果。综上所述，为了维护原告的合法权益，恳请法院支持原告的上述请求。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求为：要求两被告连带承担返还购房款8万元和23万元的房屋损失补偿款及利息。补充事实与理由：要求判令二被告退还购房款8万元是因为被告严旭明收取了房款，但没有将房屋交付给原告，目前双方的房屋买卖合同已经履行不能，案涉房屋已经被被告另行处理，所以要求返还，法律依据是与房屋买卖合同相关的法律规定。主张房屋补偿款23万元的事实依据是被告严旭明签订的保证书，被告没有履行保证书里面的义务，法律依据是合同法关于违约责任的相关规定。要求被告曹容对23万元的房屋损失补偿款承担连带责任的理由是曹容本人是作为保证人的形式签名的，是对房屋买卖整个交易承担保证的。法律依据是关于保证方面的法律规定。被告严旭明辩称：同意返还购房款8万元及利息，利息从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清上述款项之日止，但利息不可以超过本金，理由就是确实是收了原告8万元的购房款，因为客观原因导致无法过户，但是这个原因不是被告严旭明一个人的原因，原告本人也是有责任的。之后写的保证书，实际上是协议书，原告也没有履行保证书里面的关于处理房屋纠纷的3万元办理手续，所以协议书实际上是双方都没有履行的，是不生效的。不同意支付房屋损失补偿款23万元及利息。被告曹容辩称：这个债务是被告严旭明的个人债务，是发生在两被告结婚之前，是结婚前的债务。严旭明收购房款8万元没有给过曹容使用，曹容也不知道有这回事。之所以曹容在保证书上面签名是因为严旭明有病，行动、筹款各个方面都不方便，所以委托了新婚的妻子曹容代办还款和处理与原告有关案涉房屋的纠纷。曹容没有承诺过代严旭明返还购房款8万元以及房屋补偿款23万元。从保证书的行文内容看，实际上也是这样的。所以请法院驳回原告对被告曹容的所有诉讼请求。经审理查明，原告述称2005年7月份以8万元的价格向被告严旭明购买了严旭明名下的位于四会市房屋，已付清了全部购房款并搬进该房屋居住。被告严旭明对原告上述说法予以确认。被告严旭明与案外人冯建成民间借贷纠纷一案，因严旭明未依生效判决指定的期间履行还款义务，本院受理了冯建成的执行申请，查封了案涉房屋所有权及土地使用权。严德明对此提出执行异议，请求停止对案涉房屋的执行，本院以（2015）肇四法执异字第5-1号执行裁定驳回其异议。严德明不服，提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉房屋的所有权属于原告，终止对案涉房屋的执行。案经两审，肇庆市中级人民法院作出（2016）粤12民终991号民事判决，维持本院作出的驳回原告严德明诉讼请求的判决。原告与被告严旭明就双方之间的纠纷进行协商，2017年9月6日双方达成《保证书》。《保证书》载明严旭明现委托其妻子曹红处理其与严德明的房屋（四会市陶丽新苑一巷十一座57号附停车房）纠纷，经双方协商如下：第一，该房屋经双方和第三方评估，其价值为人民币260000元整；第二，严德明方承诺付出人民币三万元整给严旭明处理该房屋纠纷，剩余的部分由严旭明方承担；第三，严德明方给严旭明筹款期限为2个月，从2017年9月7日开始至2017年11月6日止；第四，严旭明方在筹款期限前筹得剩余人民币230000元整后，严德明承担房屋过户费用；第五，严旭明如在筹款期限前不能筹得人民币230000元整或其他原因，则要给严德明方230000元作为房屋损失补偿。以上处理条款经双方协商签订，一式两份，均具备法律效力。曹红承诺将负责至纠纷解决。今签订保证书以确保双方的切实利益。委托人：严旭明，保证人：曹红，当事人：严德明。庭审中，双方均确认《保证书》上的“曹红”与被告曹容是同一人。曹容于2016年6月28日与严旭明登记结婚。因严旭明未在《保证书》规定的期限内筹集齐230000元，严德明也未出资30000元处理该房屋纠纷。之后案涉房屋被依法拍卖，原告一家已搬出案涉房屋，现居住在被告严旭明位于康宁路六座第二层的房屋内。上述事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告述称与被告严旭明之间存在房屋买卖合同关系并付清了相应购房款，被告严旭明对此予以确认。因本案房屋买卖合同只涉及原告严德明与被告严旭明买卖双方之间，不涉及第三方，被告严旭明对案件事实的自认，可以作为本院认定本案事实的依据。案涉房屋买卖合同在原告严德明与被告严旭明之间真实合法有效，原告已履行买受人的付款义务，被告严旭明负有将案涉房屋交付原告并将房屋所有权过户至原告名下的义务。案涉房屋因被告严旭明欠案外人借款不还导致被法院强制执行，不能过户至原告名下，也无法令原告实现对房屋的占有使用收益，被告严旭明构成违约，应承担相应的违约责任。双方达成的《保证书》，虽名为保证书，实质是双方就严旭明违约后应如何补救及如何承担责任的约定，性质上属于一种合同。该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方在该合同中确认案涉房屋在签订《保证书》时价值26万元，严旭明负有在约定的筹款期限内筹集23万元的义务，否则要给严德明方23万元作为房屋损失补偿。现被告严旭明未在约定的筹款期限内筹得23万元，构成违约，原告要求被告严旭明支付房屋损失补偿款23万元符合合同约定，于法有据，本院予以支持。该协议约定被告严旭明筹集23万元的最后时间为2017年11月6日，原告有权要求被告严旭明从2017年11月7日起支付23万元补偿款的利息，现原告只要求被告从2019年6月20日起支付利息系原告对自身权利的处分，本院予以准许。被告严旭明抗辩原告也未出资3万元，该合同双方都没有履行，是不成立的。本院认为该合同是双方关于严旭明应如何承担房屋买卖合同纠纷的违约责任而达成约定，严旭明在约定期限内筹集23万元是对其承担房屋买卖合同纠纷违约责任的具体化，约定严德明出资3万元只是应解决该房屋纠纷而设定，并非与严旭明筹集23万元互为对价，双方在该合同中并非互负义务，该合同并非双务合同。因此，被告严旭明以原告未出资3万元，自己也不再负有筹集23万元的义务这种在双务合同中才能行使的抗辩权来进行抗辩，理由不成立，本院不予采纳。同理，该合同作为双方关于严旭明应如何承担房屋买卖合同纠纷的违约责任的一揽子约定，原告在要求被告严旭明承担23万元房屋补偿款之外再要求被告严旭明退还购房款8万元不符合合同约定，于法无据，本院不予支持。关于被告曹容是否应与被告严旭明承担连带责任的问题。结合《保证书》的上下行文来看，被告曹容是作为被告严旭明的委托代理人在保证书上签名的，且曹容在原告严德明与被告严旭明房屋买卖合同纠纷发生之时尚未与严旭明结婚，严旭明对严德明的债务并非严旭明、曹容夫妻的共同债务，原告要求被告曹容对被告严旭明在本案中的债务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告严旭明于本判决生效之日起十日内向原告严德明支付房屋损失补偿款230000元及利息（以230000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年6月20日起计算至实际付清之日止）；二、驳回原告严德明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2975元，由原告负担768元，被告负担2207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  廖雪梅二〇一九年十一月二十九日法官助理申家文书记员何倩仪