贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民终597号上诉人（原审原告）：王珂，男，1974年6月24日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。上诉人（原审原告）：陈玉荣，女，1978年3月23日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。系王珂之妻。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘晓庆，贵州哲伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：思南金城房地产开发有限公司铜仁分公司，住所地贵州省铜仁市碧江区铜江大道。负责人：王礼松，该分公司总经理。委托诉讼代理人：龚鑫，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘华华，男，1958年1月13日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。被上诉人（原审被告）：杨素芳，女，1964年7月11日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。系刘华华之妻。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：石筱艳，贵州乾锦律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵倩，贵州乾锦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：铜仁市九龙拆迁安置有限公司，住所地贵州省铜仁市原碧江区财政大楼。法定代表人：刘忠群，该公司总经理。上诉人王珂、陈玉荣因与被上诉人思南金城房地产开发有限公司铜仁分公司（以下简称“金城房开铜仁分公司”）、刘华华、杨素芳、铜仁市九龙房屋拆迁安置有限公司（以下简称“九龙拆迁公司”）第三人撤销之诉一案，不服贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民撤5号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王珂、陈玉荣上诉请求：1.请求撤销贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民撤5号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人刘华华、杨素芳回迁安置房的位置是特定的是认定事实错误。刘华华夫妇提供的补偿安置协议书约定的安置地点不特定。协议书上约定安置位置在开发区临街门面从左到右第二个门面。参照物不固定存在两种情形：1.可以理解为从门面面向大寨路从左到右的门面位置不同；2.从大寨路面向原拆迁门面从左到右的门面的位置又不同，其安置房的位置不特定。安置协议书同时约定刘华华夫妇有优先选择出售门面的权利也证明了安置的位置不特定。二、一审法院认定上诉人购买的Ａ2栋1层4号门面与被上诉人刘华华夫妇安置房2号门面是同一门面是错误的。一审查明的事实是上诉人购买的Ａ2栋1层4号门面是根据2015年8月20日铜仁市住建局发出的文件解除沁园村Ａ2栋4、5、6、7、13、14、15、16、17、18号商业用房的限售通知购买（并附有图纸）。从开发商金城房开铜仁分公司修建的房屋的门面在铜仁市门面，而被上诉人刘华华夫妇按照《房屋征收补偿安置协议》确定的安置房的位置是2号门面，与住建部门备案的门面根本不是同一门面。被上诉人刘华华夫妇在碧江区法院提供的证据《房屋测绘分层平面图》证明其安置位置2号门面就是现在的地下停车场进出口通道，不是上诉人购买的4号门面的位置。三上诉人所购门面是善意取得，应属于上诉人所有。从一审法院查明的事实，上诉人在购买该门面时不知道刘华华夫妇与开发商金城房开铜仁分公司为安置房的所有权发生纠纷。上诉人购买门面是按照当时合理的价格取得。所以上诉人购买门面是善意取得，依法应属于上诉人所有。三、一审判决书适用法律错误。一审中上诉人根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定上诉人对购买的门面取得物权，应属于上诉人所有。而一审法院以2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定判决上诉人购买的门面属于被上诉人刘华华夫妇所有是适用法律错误。首先根据《区分所有权解释》第十九条因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件适用本解释规定：因该案涉及到上诉人的房屋所有权是物权，应适用该司法解释。《区分所有权纠纷解释》是2009年出台，《商品房买卖合同纠纷解释》是2003年出台，根据后法优于先法的规定，应适用《区分所有权纠纷解释》。所以一审法院适用法律错误。综上所述，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人刘华华、杨素芳辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。上诉人根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，对购买的门面取得物权，门面应属于上诉人所有。本案的事实通过碧江区人民法院、铜仁市中级人民法院的多次审理，已经非常清楚、明了，为此答辩人认为一审判决认定事实清楚，且客观公正、准确。上诉人所称是对法律的错误理解与适用，其将合同备案登记等同于房屋所有权登记，误将债权等同于物权，是错误的。一审判决，鉴于九龙拆迁公司与刘华华、杨素芳签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定：“刘华华、杨素芳的回迁安置房即位于碧江区临街门面（安置顺序按征收前从左到右排列第二号门面）”，从协议约定来看，回迁安置房的位置、用途是特定的，即案涉的沁园村Ａ2栋1-4商业用房符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，并认定：即便金城房开铜仁分公司将案涉的沁园村Ａ2栋1-4商业用房出售给王珂、陈玉荣，刘华华、杨素芳可以依据《房屋征收补偿安置协议书》优先取得涉案的沁园村Ａ2栋1-4商业房。一审判决适用法律正确。二、王珂、陈玉荣不具备善意取得门面的要件。答辩人刘华华、杨素芳签订《房屋征收补偿安置协议书》后，在约定时间内将自己座落于铜仁市碧江区临公路一楼临街经营门面房交付金城房开铜仁分公司开发，合同约定安置方式为产权调换，原地就近安置，实行拆一还一，互不补差。安置位置在开发区临街门面（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面。门面具备交付条件后，金城房开铜仁分公司对6户回迁户迟迟不交房，回迁户找开发商交付门面。通过许多部门调解处理，超期两年仍拿不到门面，几回迁户自行占领已修好的门面，为此惊动铜仁电视台、派出所、基层政府机构及住建局，最终向人民法院提起诉讼。周围做生意的人都知道这些情况，都知道我家的房屋和其他几户回迁户的房子被拆迁前的位置，通过不断地、反复地与金城房开铜仁分公司理论，也都知道刘家的回迁门面是二号。因此不是回迁户的人在此购买门面，都避开有争议的门面，这其中就包含王珂、陈玉荣的兄弟。王珂、陈玉荣在此经商十多年，知道该案涉的门面被拆迁前是刘家门面的位置，之后也知道刘家门面回迁于此，也知道回迁户在准备与房开公司打官司，并且在答辩人及其他几户回迁户向碧江区开铜仁分公司的前一周（答辩人2016年8月17日起诉；上诉人于2016年8月8日备案）对本案案涉门面突击作备案登记，其与金城房开铜仁分公司不排除恶意串通，用心、目的显而易见。王珂、陈玉荣诉称“金城房开铜仁分公司已将该门面交付给其装修并使用至今，因此其应是门面的业主”。这是对法律及对刘华华、杨素芳家权利的无视。2016年10月10日晚，刘华华一家看到其他回迁户都在自己占门面，也去占本案的案涉门面，当时这个门面被金城房开铜仁分公司放工具，由金城房开铜仁分公司老总王礼松的妹妹在此居住看管，得知情况后王珂、陈玉荣赶到场，双方发生纠纷，派出所当时出警处理此事，最终双方达成协议：一、陈玉荣与刘华华互相克制，不得发生过激行为，二、门面归属权一事通过法院进行解决。几天之后，开发商将该门面交给王珂家并对其装修，答辩人前往阻止，王家表态如果法院判归你家我们退你，装修款不要你补。上诉人不顾答辩人的劝阻装修此房，明显置法律于不顾，无视双方在派出所的承诺。有与开发商恶意串通，损害答辩人利益的嫌疑，因此答辩人对其所称的善意取得持否定态度。根据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，上诉人并没有合法拥有本案案涉门面，上诉人的利益不应当在本案中得到解决，而应当根据法律的规定，起诉开发商另案处理。三、答辩人依法不应当承担本案的诉讼费。综上所述，请求人民法院根据事实和法律的规定，对上诉人王珂、陈玉荣的诉讼请求予以驳回，对一审判决予以维持。金城房开铜仁分公司辩称：一审判决认定事实不清，采信证据不公且互相矛盾，适用法律不当，从而导致判决结果错误。原生效判决认定内容明显损害了王陈二人及金城房开铜仁分公司的合法权益。理应依法撤销。一、该一审判决认定事实不清不实，采信证据不公且相互矛盾。1.金城房开铜仁分公司并不是刘华华夫妇原房屋的拆迁主体，生效判决及一审判决就案涉合同的主体认定与客观事实明显不符，采信证据尺度偏颇不公，且明显悖离了法规规定。首先，自2011年1月21日起实施的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。依据本案拆迁安置行为发生时间可见，显应予适用该新拆迁条例规定，故生效判决及一审判决将金城房开铜仁分公司与刘华华夫妇双方认定为本案房屋拆迁安置补偿合同的相对方，明显悖离了上述法规之规定。其次，本案的实际拆迁安置主体也是铜仁市碧江区政府。刘华华户原房屋位于铜仁市碧江区的市政规划红线范围内，属于铜仁市碧江区政府实施的市政道路基础公共设施建设项目，而根本不在金城房开铜仁分公司开发建设项目范围内。金城房开铜仁分公司根据铜府专议［2012］20号专题会议纪要的安排：只是负责代政府对刘华华等临街门面房屋的拆迁进行垫资（包括过渡费用）。金城房开铜仁分公司就此已提交铜府专议［2011］20号专题会议纪要证明以上客观事实，然而，生效判决在采信了该铜府专议［2011］20号专题会议纪要为证据的前提下，却又以金城房开铜仁分公司未能出示相关证据材料或出示证据不能达到证明目的为由，错误否定了以上客观事实，显属举证不能，证据归责使用不公，此其一。其二，一审判决认定了金城房开铜仁分公司与原审第三人梵净山大道至东关道路建设项目部“根据铜仁市政府工作安排和铜府专议［2012］20号专题会议纪要签订了《房屋征收委托合同》”，却于本案中未予采信该会议纪要，也未能证实该委托合同签订的前提即：该会议纪要中明确是政府委托金城房开铜仁分公司代为其垫资拆迁的基本事实，明显前后矛盾。第三，金城房开铜仁分公司提交的碧府专议（2016）83号专题会议纪要和碧住建呈（2016）247号《关于拨付思南金城房开道路房屋拆迁垫资及回迁安置购房款的请示》，更进一步证实了本案拆迁安置主体是铜仁市碧江区政府的客观事实。而且，一审判决对此组证据也作客观采信，并认定“该证据能够证实涉案门面所在项目系金城房开铜仁分公司垫资拆迁的事实”。既然金城房开铜仁分公司垫资拆迁是事实，又何来金城房开铜仁分公司系本案拆迁人主体之结论。第四，更重要的是，金城房开铜仁分公司提交的该组证据同时证实了：在市政道路规划红线范围内包括刘华华等拆迁户的过渡费用补偿实际由碧江区政府承担，对于刘华华等拆迁户作产权调换的安置门面房也是由碧江区政府出资向金城房开铜仁分公司购买。第五，金城房开铜仁分公司并未与刘华华户签订《房屋征收补偿安置协议书》，与其签订征收安置协议的相对方原审第三人项目部系铜仁市碧江区政府下设的临时机构。据上，基于刘华华户房屋拆迁属于市政道路项目规划红线范围及实际承担其拆迁安置资金的主体系碧江区政府等客观事实而言，符合委托人身份及本案房屋拆迁补偿合同的相对主体明显是碧江区政府。2.位于铜仁市碧江区商业门面在金城房开铜仁分公司销售给王珂、陈玉荣之前并非刘华华户的特定安置房屋，生效判决及一审判决就此事实作出的相关内容认定及其判决结果均明显错误。首先，刘华华户在与九龙拆迁公司签订的《房屋征收补偿安置协议书》时还没有相应的回迁安置房屋图纸，双方便仅据原地就近回迁安置原则约定了大概位置，即其安置房屋的具体位置在此前并不具备明确和唯一属性，因此刘华华在生效判决一案的诉状中也根本没有明确主张要求交付具体位置或哪一间门面安置房屋，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，理应不予受理或驳回起诉，而生效判决在此前提下却仍作出了向刘华华交付该第2号商业门面的判决结果，明显缺乏事实依据，属错误。理由一，双方签订《房屋征收补偿安置协议书》时还没有回迁安置房屋位置图纸为本案不争事实，故生效判决所采信沁园村Ａ2栋一层商业门面后期重新编制的现况图，根本不能直接证实刘华华的安置门面位置就是该图中的第2号门面房位置。理由二，双方的《房屋征收补偿安置协议书》中关于“不满意我将有权选择出售门面”的特别备注内容，恰好充分说明签订该安置协议书时双方并未明确具体“唯一”安置门面位置，更没有明确就是沁园村Ａ2栋一层商业门面布置图中的2号门面位置。理由三，双方的《房屋征收补偿安置协议书》中约定：安置方式为原地就近回迁安置，门面房安置位置在开发区临街（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面。该位置顺序从左到右排列是指面对方向？还是背对方向？即其位置约定内容显然并不明确及唯一。其次，基于市政基础设施规划的逐步调整，双方原拆迁协议书中约定的大概回迁位置等项已发生相应情势变更。碧江区政府依据拆迁协议约定的原地就近回迁安置原则，对于包括刘华华在内选择产权调换的6户被拆迁人进行安置的6间临街门面房屋（A2栋一层商业门面布置图中8、9、10、11、11-1、12号），其位置、面积均符合其被拆迁门面房屋的原地理位置、面积等约定条件，且所在位置的实际商业价值更高。换而言之，完全是刘华华等拆迁户不愿意接受碧江区政府依约对其进行安置的门面房屋，才引至本案讼争。二、金城房开铜仁分公司将案涉门面销售给王珂、陈玉荣的民事行为合法有效，且王珂、陈玉荣已依法享有该门面不动产的物权所有权利，即生效判决的内容认定及判决结果明显损害了王珂、陈玉荣与金城房开铜仁分公司的合法权益。1.基于系案涉被拆迁门面的拆迁人铜仁市碧江区政府向金城房开铜仁分公司出资购买回迁安置门面房的事实，以及经其呈报由铜仁市住建局下发《关于同意解除思南金城房开公司沁园村A2栋部分回迁安置商业销售限制的通知》文件，批复解除对除A2栋一层商业门面布置图中8、9、10、11、11-1、12号6间临街门面房之外的其余商业门面房的销售限制后，金城房开铜仁分公司于2016年6月8日才将案涉门面销售给了王珂、陈玉荣，双方并已做备案登记，且由其实际占有使用至今，即王珂、陈玉荣对于案涉门面房已依法享有不动产所有物权权利，然而，该生效判决对此事实却并未予以查清，其所作关于“该门面尚未办理产权登记在他人名下”的内容认定应为有误。2.生效判决明显遗漏必要当事人参与诉讼，应属程序违法。首先，基于王珂、陈玉荣对于该案涉门面应当享有物权抗辩权利，金城房开铜仁分公司在该案审理过程中已向受理法院申请依法追加其参与诉讼，且王珂、陈玉荣在该案二审期间也主动申请参加诉讼，但却均未得以批准，而该生效判决在案涉门面房至少明显具有权属争议的前提下，将该门面径行直接判定为刘华华户安置房并作交付的判决结果，显然损害了案外第三人即本案王珂、陈玉荣和金城房开铜仁分公司双方的合法权益。其次，生效判决还明显遗漏铜仁市碧江区人民政府作为本案必要当事人参与该案诉讼。本案房屋拆迁补偿合同的相对主体为铜仁市碧江区人民政府，而非金城房开铜仁分公司。而且，原审第三人项目部系铜仁市碧江区政府下设临时机构，项目部依法不具有依法适格诉讼主体资格，即也应由铜仁市碧江区政府参与诉讼。三、该生效判决及一审判决适用法律均确有错误。生效判决及一审判决所适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定与本案情形明显不符，应属适用法律错误。首先，如前所述，案涉门面房并不符合该条法规规定“位置、用途特定”的安置房属性。其次，刘华华户在明知案涉门面房已销售给王珂、陈玉荣的情况下，却并未依据该条法规向金城房开铜仁分公司与买受人提起主张其优先取得权诉讼，而仅仅提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，更重要的是，买受人也根本未得以参加该案诉讼并作出相应维权抗辩。综上所述，金城房开铜仁分公司认为，生效判决及一审判决均对刘华华户的被拆迁门面房属于市政道路拆迁范围，以及拆迁安置主体系铜仁市碧江区政府等基本事实视而不见，导致金城房开铜仁分公司因此蒙受拆迁安置合同及商品房买卖合同等系列纠纷案的不白之冤责，同时也遭受了严重的经济损失。金城房开铜仁分公司为此已经就生效判决系列案件向上级人民法院即同为本案的二审法院提起再审申请，据此，金城房开铜仁分公司殷切期盼贵院能予以充分重视，公正审理，还原事实真相，依法支持金城房开铜仁分公司，维护应有的合法权益。九龙拆迁公司未答辩。王珂、陈玉荣向一审法院起诉请求：1.撤销贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终字468号民事判决（该判决维持一审判决，内容为金城房开铜仁分公司于判决生效之日起十日内按照《房屋征收补偿安置协议书》约定将位于碧江区门面交付给刘华华、杨素芳）；2.本案诉讼费由金城房开铜仁分公司、刘华华、杨素芳、九龙拆迁公司共同负担。一审法院认定事实：2011年4月20日，金城房开铜仁分公司与梵净山大道至东关道路建设项目部根据铜仁市政府工作安排和铜府专议（2011）20号会议纪要精神，签订了《房屋征收委托合同》。金城房开铜仁分公司将其开发建设的铜仁市梵净山大道旧城改造项目片区规划红线范围内的房屋征收工作委托给梵净山项目部，委托征收范围为：“刘华华、孙玉英、袁玲芳、袁立明等8户门面，总征收房屋建筑面积约为172.69平方米”，委托征收形式为：“金城房开铜仁分公司委托梵净山大道至东关道路建设项目部实施房屋征收补偿安置工作，由梵净山大道至东关道路建设项目部全权另行委托征收人实施房屋征收补偿安置，被委托征收人应以梵净山大道至东关道路建设项目部名义与被征收人签订房屋征收补偿安置协议对被征收人进行征收补偿安置，房屋征收补偿安置协议书的内容与金城房开铜仁分公司共同拟定后交由梵净山大道至东关道路建设项目部与被征收人签订，签订后的房屋征收补偿安置协议书所产生的一切法律后果和责任由金城房开公司承担”。梵净山大道至东关道路建设项目部接受金城房开铜仁分公司委托后，委托了九龙拆迁公司对刘华华、杨素芳的门面经营房进行拆迁。2011年5月30日，梵净山大道至东关道路建设项目部、九龙拆迁公司与刘华华、杨素芳签订了《房屋征收补偿安置协议书》，三方约定：刘华华、杨素芳被征收的是临街经营门面房，座落在铜仁市开发区，建筑面积为28.08平方米，过渡期限为6个月，自乙方搬出交房之日起计算。过渡方式、过渡费标准及停产停业补助费合计每月为1260元，暂付六个月，合计金额为7560元，期满按半年支付一次，直至交付回迁安置房之日止。逾期交房的，逾期过渡费支付标准按照原《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条之规定执行。安置方式为原地就近回迁安置，门面房安置位置在：开发区临街（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面；房屋补差为安置刘华华、杨素芳的临街门面房建筑面积不得高于70平方米，在70平方米以内的，刘华华、杨素芳超拆迁门面房面积的，按10000元每平方米结算）。三方约定：“安置门面，其位置、宽度不能改变，建筑面积不得超过三方约定的建筑面积，否则，超出部分刘华华、杨素芳不支付房款。”最后三方备注：刘华华、杨素芳有优先选择出售的门面的权利。《房屋征收补偿安置协议书》对其他方面权利及义务进行了约定。协议签订后，刘华华、杨素芳在约定时间内将自己座落于铜仁市碧江区，从左到右第二号门面，房屋产权证为房权证铜房私字第××号房产交付原审被告开发。但至今金城房开铜仁分公司未将位于双方在《房屋征收补偿安置协议书》中约定的回迁安置房即位于碧江区临街门面（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面交付给刘华华、杨素芳，该门面现已建成符合交付条件。现位于铜仁市碧江区商业门面位置为从左到右依次排列为（除去超市入口、地下停车场入口）店名为“金正铜仁专卖店”，该门面尚未办理产权登记在他人名下。刘华华、杨素芳坚持要求金城房开铜仁分公司按照约定交付上述回迁安置门面交付给他们，双方发生争议，刘华华、杨素芳遂起诉至碧江法院，该院作出（2017）黔0602民初2504号民事判决书，判决“一、思南金城房地产开发有限公司铜仁市分公司于判决生效后十日内按照《房屋征收补偿安置协议书》约定将位于铜仁市碧江区商业门面交付给刘华华、杨素芳；二、思南金城房地产开发有限公司铜仁市分公司于判决生效后十日内支付刘华华、杨素芳逾期过渡补偿费44562元；三、驳回刘华华、杨素芳的其他诉讼请求”，金城房开铜仁分公司不服该一审判决，上诉至铜仁中院。该案二审期间，王珂、陈玉荣以于该案有利害关系为由申请加入诉讼未获该院准许。该院二审驳回了金城房开铜仁分公司的上诉请求维持原判。2015年8月10日，铜仁市碧江区住建局向铜仁市住建局发出《碧江区住房和城乡建设局关于解除金城房开铜仁分公司商业出售受限的请示》，要求解除金城房开分公司开发建设的沁园村Ａ2栋一层4（涉案商业用房）、5、6、7、13、14、15、16、17、18的销售限制。铜仁市住建局于2015年8月20日以《铜仁市住房和城乡建设局关于同意解除思南金城房开铜仁分公司“沁园村Ａ栋”部分回迁安置商业用房销售限制的通知》，解除了上述门面的销售限制。2016年6月8日，金城房开铜仁分公司与王珂、陈玉荣签订《商品房买卖合同》，金城房开铜仁分公司将涉案的沁园村Ａ2栋1-4号商业用房出售给王珂、陈玉荣，王珂、陈玉荣向金城房开铜仁分公司付清了首付款1265200.00元，该《商品房买卖合同》在铜仁市预售备案登记。陈玉荣与刘华华因涉案门面房归属于2016年10月10日晚发生纠纷，经铜仁市公安局碧江分局桐梓巷派出所调解达成就涉案门面归属通过诉讼途径解决的协议。另查明：铜仁市梵净山大道至东关大道建设项目部系铜仁市碧江区人民政府为推动该条道路改造建立的临时性机构，2013年梵净山大道至东关道路建设完工后，该项目部自行解散，没有下发相关解散的文件。一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：铜仁中院（2018）黔06民终468号民事判决书是否侵害了王珂、陈玉荣对涉案商业用房的合法权益,该判决是否应予撤销。金城房开铜仁分公司与王珂、陈玉荣签订《商品房买卖合同协议》，将涉案的沁园村Ａ2栋1-4商业用房出售给王珂、陈玉荣，王珂、陈玉荣付清了首付款以及进行了预售合同备案登记，但是预售合同备案登记的法律效力在于购房人王珂、陈玉荣获得了该商业用房的期待权和排除第三人购买该商业用房的效力，虽然王珂、陈玉荣一直在使用该商业用房，但王珂、陈玉荣没有取得涉案沁园村Ａ2栋1-4商业用房的所有权。王珂、陈玉荣认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，其享有涉案的沁园村Ａ2栋1-4商业用房的物权。据此要判断王珂、陈玉荣对涉案的沁园村Ａ2栋1-4商业用房享有的权利能否对抗刘华华、杨素芳。九龙拆迁公司与刘华华签订的《房屋征收补偿安置协议书》约定“刘华华的回迁安置房即位于碧江区临街门面（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面”，从协议约定来看，回迁安置房的位置、用途是特定的，即案涉的沁园村Ａ2栋1-4商业用房，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，即便金城房开铜仁分公司将案涉的沁园村Ａ2栋1-4商业用房出售给王珂、陈玉荣，刘华华、杨素芳可以依据《房屋征收补偿安置协议书》优先取得涉案的沁园村Ａ2栋1-4商业用房。一审法院认为，王珂、陈玉荣的诉讼请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第三项之规定，判决：驳回王珂、陈玉荣的诉讼请求。案件受理费28141元，由王珂、陈玉荣共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王珂、陈玉荣提交了一组新证据：案涉门面现状照片三张，拍摄于2019年8月25日，拟证明2号门面至今是存在的，现在已经恢复商业门面用途，原消防支队把一二号门面变成了消防通道，但是没有做相应的备案登记，一审法院采信铜仁市消防支队平面设计图，作为认定门面特定位置的依据，系认定事实不合法。刘华华、杨素芳质证认为，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，上诉人称2号门面是消防通道。金城房开铜仁分公司质证认为对真实性无异议，本案起诉以来案涉门面的位置是按照图纸来排号，造成了一审判决把消防通道计算在内。这个门面也不属于特定状态。说明涉案门面房不是唯一的安置房的属性，这些图纸是后来形成的，拆迁时没有相关图纸。本院认为，刘华华、杨素芳、金城房开铜仁分公司均对真实性无异议，本院对该证据即照片的真实性予以确认。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、本案案涉门面位置是否特定；二、刘华华、杨素芳能否根据拆迁补偿协议优先取得案涉门面所有权。关于焦点一，本案案涉门面位置是否特定的问题。王珂、陈玉荣上诉认为刘华华、杨素芳夫妇提供的补偿安置协议书约定的安置地点不特定。《房屋征收补偿安置协议书》约定：“安置方式为原地就近回迁安置，门面房安置位置在：开发区临街（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面”；“安置门面，其位置、宽度不能改变，建筑面积不得超过三方约定的建筑面积，否则，超出部分刘华华、杨素芳不支付房款。”上述协议签订后，刘华华、杨素芳在约定时间内将自己座落于铜仁市碧江区，从左到右第二号门面，房屋产权证为房权证铜房私字第××号房产交付金城房开铜仁分公司开发。从《房屋征收补偿安置协议书》的约定看，门面房的安置位置是特定的，即为开发区临街（安置顺序按征收前从左到右排列）第二号门面。在本院于2019年8月26日的调查中，金城房开铜仁分公司陈述“按照图纸，2号门面就是刘华华主张的门面。”此外，贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初2504号民事判决、贵州省铜仁市中级人民法院（2018）黔06民终468号民事判决亦充分阐述了刘华华、杨素芳主张的门面位置特定的理由。其中，铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初2504号民事判决已充分阐述了采信四川远建建筑工程设计有限公司设计的关于思南金城房开公司沁园春商住楼Ａ2＃楼一层平面图的理由，根据该平面图，该图于2013年6月设计，从该图可以看出，从左到右第二个门面具体到图纸位置为从左到右1-2轴、从下到上为Ａ-Ｎ轴公共区域，即现在的“金正铜仁专卖店”。因此，本案案涉门面位置是特定的，即王珂、陈玉荣购买的门面与刘华华、杨素芳夫妇的安置房是同一门面。关于焦点二，刘华华、杨素芳能否根据拆迁补偿协议优先取得案涉门面所有权的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。即便金城房开铜仁分公司将案涉商业用房出售给王珂、陈玉荣，刘华华、杨素芳仍然可以依据《房屋征收补偿安置协议书》优先取得涉案的商业用房。故王珂、陈玉荣的的相应上诉理由不能成立。综上所述，王珂、陈玉荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28141元，由陈玉荣、王珂负担。本判决为终审判决。审判长  杨锐审判员  雷苑审判员  张玮二〇一九年十一月二十九日法官助理敖丽丹书记员黄义