宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初232号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王明明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（案外人）：朱宝军，男，1977年9月10日出生，汉族，国家能源集团宁夏煤业有限责任公司职工，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：朱宝安（朱宝军的哥哥），男，1968年10月5日出生，汉族，石嘴山市光明中学教师，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：卢汉祥，宁夏宁和律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏复兴市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：潘占荣，该公司董事长。被告（被执行人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，该公司董事长。被告（被执行人）：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司监事，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告朱宝军、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴市场公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人王明明、张理、被告朱宝军及其委托诉讼代理人卢汉祥、朱宝安到庭参加诉讼，被告复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经合法公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.准许继续执行华欣房产公司名下位于××20-182B号房屋；2.本案的诉讼费用由朱宝军承担。事实和理由：2018年9月30日，长城资产公司就××公证处作出的（2018）宁银国安证字第9976号执行证书向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，该院作出（2018）宁02执260号执行裁定书。长城资产公司基于对包括位于××20-182B房屋在内的55套商铺享有的抵押权申请拍卖抵押财产，石嘴山市中级人民法院对55套抵押房产进行了查封。该案在执行过程中，朱宝军提出案外人执行异议，石嘴山市中级人民法院审查后作出（2019）宁02执异23号执行裁定，裁定中止对位于石嘴山市××20-182B号房产的执行。长城资产公司认为朱宝军的执行异议不能成立，（2019）宁02执异23号执行裁定适用法律错误。长城资产公司享有的抵押权已依法登记，朱宝军的权利未经合法登记，仅享有请求出卖人办理涉案房屋转移登记手续的请求权，而不享有物权。长城资产公司对执行财产享有的抵押权属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“对抗案外人的担保物权等优先受偿权”，朱宝军的执行异议不能成立。此外，涉案房屋性质属于商铺并非住宅，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故朱宝军享有的权利不足以排除强制执行。朱宝军辩称，（2019）宁02执异23号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2012年4月28日，朱宝军向华欣房产公司支付购房款183274元。2015年1月7日，朱宝军与华欣房产公司补签《房屋买卖合同》，朱宝军将上述房款全部付清后，华欣房产公司将涉案房屋交付朱宝军占有、使用、收益。由于华欣房产公司的原因导致涉案房屋一直无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该商品房是朱宝军通过合法方式取得，属于朱宝军所有，长城资产公司申请法院查封涉案房屋损害了朱宝军的合法权益。综上，长城资产公司的理由不符合法律规定，其请求不能成立，应驳回长城资产公司的诉讼请求。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城公司提交证据一：（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》、（2014）宁银国安证字第2663号《公证书》及中银石委贷字××号《委托贷款委托合同》、（2014）宁银国安证字第××号《公证书》、中银石委贷借字××号《委托贷款借款合同》、中银石委贷押字××号《委托贷款抵押合同》、石房建大武口区字第××号在建工程抵押登记证明，证明：1.长城资产公司委托××向复兴市场公司发放委托贷款2000万元，华欣房产公司以其名下位于××20号楼包括涉案房屋在内的65套商业用房抵押给长城资产公司，并于2014年3月31日在石嘴山市房屋产权产籍管理所办理了抵押登记，抵押权人为××。长城资产公司基于委托贷款的委托人地位，系涉案房屋的实际抵押权人；2.长城资产公司与受托人××、复兴市场公司、华欣房产公司等签署的每份合同签订过程均由××公证处公证，合同约定了合同系经公证成为强制执行效力的债权文书的内容，并经公证赋予强制执行的效力。朱宝军对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，不能达到长城资产公司的证明目的，该证据中的合同是长城资产公司与第三人在朱宝军出资购买涉案房屋后进行签订的，严重损害了朱宝军的合法权益，对涉及损害朱宝军的合同条款，应当认定为无效。证据二、不动产登记信息查询单，证明截止2019年5月21日，涉案房屋的抵押登记仍未解除，长城资产公司仍为涉案房屋的抵押权人。朱宝军对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，不能达到长城资产公司的证明目的。该证据证实权利人是中国银行石嘴山分行而非长城资产公司，主体不适格，同时中国银行石嘴山分行与复兴市场公司、华欣房产公司等签订合同损害了朱宝军的合法权益。证据三、（2018）宁02执260号民事裁定书，证明长城资产公司已向石嘴山市中级人民法院申请强制执行（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》，该院已作出生效法律文书，责令复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛履行生效法律文书确定的义务。长城资产公司系涉案房屋的合法抵押权人，有权申请人民法院处置抵押财产以实现自己的债权。朱宝军对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，长城资产公司的行为损害了朱宝军的合法权益。证据四、《商品房预售许可证》，证明案涉房屋所在的锦馨花园20号楼房屋用途为商业而非住宅，华欣房产公司于2012年3月27日就已取得《商品房预售许可证》，如朱宝军的商品房买卖合同签署于2014年3月31日办理抵押登记之前，完全具备办理商品房买卖合同备案的条件。朱宝军对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，朱宝军与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》及相关手续均合法有效，华欣房产公司具有预售资质，后因华欣房产公司的过错一直未给朱宝军办理合同备案及房屋过户手续。证据五、（2019）宁02执异23号执行裁定书，证明因朱宝军对涉案房屋提出案外人执行异议之诉，石嘴山市中级人民法院作出（2019）宁02执异23号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行，长城资产公司提出执行异议之诉符合法律的规定。朱宝军对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，长城资产公司提出的执行异议之诉不符合法律规定。朱宝军提交证据一、（2018）宁02执260号执行裁定书，证明长城资产公司与其他被告涉嫌恶意串通，以诉讼方式侵害了朱宝军的合法权益。长城资产公司对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，朱宝军的证明目的没有事实依据。证据二、宁夏回族自治区销售不动产专用发票、《商品房买卖合同》、收据，证明朱宝军于2012年4月28日，2015年1月7日分两次向华欣房产公司交清了涉案房屋的购房总价款390023元。朱宝军、朱宝军的前妻葛某某与华欣房产公司于2015年1月7日签订了《商品房买卖合同》，朱宝军支付了涉案房屋全部价款并缴纳了物业储备金及物业费的事实。长城资产公司对证据二中2012年4月28日的发票真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据显示朱宝军购买的是××20-153B房屋，并非本案的20-182B房屋，与本案不具有关联性；对收据的三性及证明目的均不予认可，因房产交易涉及大额资金往来，仅凭收据不能证实朱宝军实际履行了付款义务，且如果朱宝军确实履行了付款义务，该收据显示付款时间是2015年1月，而长城资产公司所享有的抵押权设立于2014年3月31日，朱宝军的购买行为发生在抵押权设立之后，朱宝军享有的权利不足以排除执行。对《商品房买卖合同》的真实性无法确认，因长城资产公司并非涉案合同当事人，如该份合同是真实的，因合同签订于2015年1月7日，在长城资产公司对涉案房屋设立的抵押权之后，华欣房产公司与朱宝军签订该份《商品房买卖合同》系无权处分行为，朱宝军受让涉案房屋未经长城资产公司同意，购房款又未用于偿还长城资产公司对其他被告享有的债权，朱宝军的买受行为无效。证据三、（2018）宁0202民初1661号民事调解书、《房屋租赁合同书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、石嘴山银行账户交易历史查询、解除租赁合同声明，证明涉案房屋属于朱宝军所有。2015年1月7日，华欣房产公司将涉案房屋交付后，朱宝军同时将涉案房屋出租给了潘占荣，朱宝军至今占有、使用、收益。承租人潘占荣的女儿潘泽琛支付了涉案房屋租金。华欣房产公司明知道房屋已经出售，恶意串通中国银行石嘴山分行办理抵押贷款，严重侵害了朱宝军的合法权益。长城资产公司对证据三中的民事调解书真实性、合法性及关联性无异议，对证明目的有异议，该调解书仅能证明朱宝军就涉案房屋出租，但不动产的所有权要以登记为生效要件，涉案房屋并未登记在朱宝军名下，朱宝军并非涉案房屋的所有权人；对《房屋租赁合同书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、石嘴山银行账户交易历史查询、解除租赁合同声明的真实性无法确认，关联性不予认可，这些证据是朱宝军与他人关于房屋出租合同履行情况的证明，与本案争议事实无关。证据四、石嘴山银行付款记录，证明朱宝军于2015年1月7日向华欣房产公司支付购房尾款206749元，与朱宝军提交的票号为0029147的收据是对应的。长城资产公司对该证据的三性无异议，但该份证据不能证明朱宝军已经支付了全部的购房款。本院依职权从执行卷宗中调取查封公告、协助执行通知书（存根）、送达回证，本院于2018年12月10日对涉案房屋进行查封。长城资产公司、朱宝军对上述证据均无异议。本院对双方当事人提交的证据认证如下：对原告长城资产公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性予以确认，本院予以采信；对被告朱宝军提交的证据一的真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到其证明目的；对证据二、证据三、证据四的真实性、合法性、关联性予以确认，且能达到其证明目的，本院予以采信。对本院依职权从执行卷宗中调取的查封公告、协助执行通知书（存根）、送达回证，各方对上述证据均无异议且与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：华欣房产公司开发锦馨花园工程时，于2012年3月29日取得××20号楼《商品房预售许可证》。朱宝军以向华欣房产公司交付现金183274元的方式订购了××20-153B号（初期图纸显示的房号）商业房。2012年4月28日，华欣房产公司向朱宝军出具183274元的购房发票。2015年1月7日，朱宝军与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定朱宝军购买的房屋为华欣房产公司开发建设的××20-182B号商业铺房，面积为47.68平方米，房屋总价款为390023元，且合同中载明剩余房款206749元已于2015年1月7日一次性付清。同日，华欣房产公司向朱宝军出具购房款206749元的收据。朱宝军在××小区再未购买其他房屋。2015年1月21日，朱宝军将该房屋出租给复兴市场公司使用。2018年初，因复兴市场公司拖欠租金，朱宝军将复兴市场公司诉至法院，经法院主持调解，双方同意继续履行房屋租赁合同，承租人支付所欠朱宝军房租40919元。2018年12月20日，朱宝军、复兴市场公司协议解除了房屋租赁合同。2014年3月28日，长城资产公司与××签订《委托贷款委托合同》，约定长城资产公司将自有资金20000000元委托××向借款人发放和收回，同时又出具《委托函》，委托××向复兴市场公司贷款20000000元。同日，××与复兴市场公司签订了《委托贷款借款合同》，合同约定，××将委托贷款20000000元发放给复兴市场公司；同时，××与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》，华欣房产公司以其名下的××在建工程20#楼面积为8475.9平方米商铺及相应土地3378.94平方米的65套商业用房作为《委托贷款借款合同》项下的债务抵押财产，并于2014年3月31日在石嘴山市房屋产权产籍管理所办理了抵押登记，抵押权人为中国银行石嘴山分行。2018年10月18日，本院在执行申请执行人长城资产公司与被执行人复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中作出（2018）宁02执260号执行裁定：冻结、扣划被执行人复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。本院据此于2018年12月10日在案涉房屋处张贴查封公告，2019年1月21日在石嘴山市不动产登记事务中心依法查封了华欣房产公司名下的位于××20号楼包括20-182B在内的房产。查封期限自2018年12月10日至2021年12月9日止。在执行过程中，朱宝军向本院提出案外人执行异议申请，本院于2019年4月26日作出（2019）宁02执异23号执行裁定，认为本院查封的××20-182号房产系朱宝军于2012年、2015年分期付款从华欣房产公司处购得，并占有使用至今。而本院查封该房产是2018年12月10日，发生在朱宝军与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》并占有使用之后。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无证据证明朱宝军对此有过错，裁定中止对位于石嘴山市大武口区锦馨花园20-182B号房产的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年5月15日向本院提出申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明其意见，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的焦点问题是朱宝军对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。关于朱宝军是否享有物权期待权的问题。朱宝军提交的《商品房买卖合同》、交房款收据、房屋物业储备金、物业费收据、石嘴山银行转账记录、房款发票、房屋租赁合同书、（2018）宁0202民初1661号民事调解书以及解除租赁合同能够形成证据链，证实华欣房产公司取得锦馨花园预售许可证后，××案涉房屋在建过程中，朱宝军与华欣房产公司协商购买××房屋的事实，朱宝军于2012年4月28日向华欣房产公司支付了购房首付款183274元，华欣房产公司亦向朱宝军出具了购房发票。2015年1月7日双方签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给朱宝军，朱宝军按照合同约定付清全部房款，华欣房产公司亦按约将涉案房屋交付朱宝军占有，朱宝军以出租形式收益。涉案房屋因产权至今登记在出卖人华欣房产公司名下，未变更登记至朱宝军名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房产公司没有依约履行为朱宝军办理案涉房屋产权变更登记的义务，导致朱宝军占有案涉房屋后至今未能办理产权过户登记，故朱宝军对涉案房屋尚不享有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。关于长城资产公司是否可以作为涉案房屋抵押权人要求其对案涉房屋享有抵押优先权的问题。2014年3月，复兴市场公司向××贷款，华欣房产公司将包括涉案房屋在内的在建工程及所占有的土地使用权向该行设置抵押，并办理了抵押登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长城资产公司提交证据可以证实其委托××行向复兴市场公司发放贷款，复兴市场公司和华欣房产公司知道该贷款系长城资产公司委托发放的事实。基于委托贷款法律关系签订的抵押担保合同虽然登记的抵押权人为××行，但该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人××行的代理行为产生的后果应当属于委托人，故委托人长城资产公司可以以自己的名义直接向抵押人主张以××行设立的抵押权。关于长城资产公司作为涉案房屋抵押权人要求执行涉案房屋的诉讼请求是否成立的问题。虽然朱宝军与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》的时间晚于长城资产公司抵押权形成的时间，但朱宝军提交的交房款发票可以证实华欣房产公司与朱宝军已于2012年4月28日形成了事实上的房屋买卖合同关系，该买受行为早于长城资产公司的抵押行为，且朱宝军与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》的时间早于本院作出涉案房屋的查封公告之前。朱宝军已经交付了案涉房屋的全部房款并占有使用该房屋。华欣公司明知其已将案涉房屋出卖给朱宝军，并将房屋交付朱宝军，却不积极履行为朱宝军办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒朱宝军将案涉房屋产权登记在自己公司名下，并以该房屋设置抵押为复兴市场公司向中国银行借款提供担保。华欣公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了朱宝军所享有的合法权益。案涉房屋合同没有办理备案登记和房屋产权登记朱宝军并无过错，故朱宝军对人民法院查封的案涉房屋享有物权期待权并足以排除执行的民事权益，长城资产公司在签订抵押合同前后，未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其作为涉案房屋抵押权人对此应当承担不利后果，其以案涉房屋抵押权人优先受偿要求执行涉案房屋的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产公司主张继续执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。复兴市场公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经合法公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。审 判 长 王 伟审 判 员 张 红审 判 员 安立莎 二〇一九年十一月十八日法官助理 王 芳书 记 员 吴学花附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。