山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执异116号 案外人：陆建平，男，1957年8月15日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王志勇，山东衡明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾晓凡，山东衡明律师事务所律师。 申请执行人：潍坊农村商业银行股份有限公司，住所地：潍坊市奎文区北宫东街5007号。 法定代表人：董兴磊，董事长。 委托诉讼代理人：王琳琳，山东文康（潍坊）律师事务所律师。 被执行人：丁野，男，1963年1月4日生，汉族，住江苏省南京市白下区。 被执行人：潍坊中天置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区和平南路609号中天精品大厦406号。 法定代表人：安丰秀，执行董事兼经理。 本院在执行申请执行人潍坊农村商业银行股份有限公司与被执行人丁野、潍坊中天置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人陆建平对本院执行被执行人潍坊中天置业有限公司名下位于潍坊市潍城区和平路819号中天大厦1号楼8-10层房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陆建平称，2008年12月26日，其与被执行人潍坊中天置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定潍坊中天置业有限公司将其名下的中天大厦1号楼8-10层房屋及104号房屋租赁给陆建平用于经营商务酒店。潍坊中天置业有限公司于2009年1月10日前将房屋交付给陆建平使用，租赁期限自2009年5月1日起至2029年4月30日止，每年租金80万元。合同签订后，陆建平按合同约定支付给潍坊中天置业有限公司租金并使用该房产经营商务酒店。陆建平作为合法承租人，享有对租赁物的优先购买权，但法院在拍卖涉案房产时并未通知陆建平参与竞买，损害了陆建平的合法权益。涉案房产及土地使用权虽然由法院以11469054.9元的价格抵顶给申请执行人，但根据买卖不破租赁的法律规定，房屋所有权的变动不影响租赁合同的效力，陆建平有权继续使用租赁房屋进行经营。综上，请求法院停止对涉案房屋的执行清场，由陆建平继续使用。 申请执行人潍坊农村商业银行股份有限公司称：一、异议申请所依据的租赁合同和经营酒店的事实是虚假的。首先，租赁合同是虚假的。在坊子公安分局于2015年6月10日对陆建平做的询问笔录中，陆建平陈述该租赁合同是丁野邮寄给其让他签署的，对于租赁合同用于何处并不知情，其同时承认自己从未给中天置业汇过租赁费，相应汇款银行账户也不是其开立和掌握的。其次，陆建平从未经营过格林豪泰酒店，占用涉案房产的该酒店虽然是以陆建平的名义注册的，但在询问笔录中，陆建平陈述对此并不知情，自己只是后来才知道酒店的存在。二、本次异议申请不是陆建平的真实意思表示，涉嫌冒用或操纵。综上，本次异议事由是伪造的，其目的是阻碍执行实现自己的非法利益，请求法院依法驳回异议人的异议申请。 本院查明，原告潍坊农村商业银行股份有限公司与被告丁野、潍坊中天置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2012年8月13日作出（2012）潍商初字第25号民事判决书，判决：一、被告丁野于本判决生效后十日内偿还原告借款本金8000000元；二、被告丁野于本判决生效后十日内支付原告借款本金8000000元的利息；三、如被告丁野逾期不履行，原告有权在8000000元借款本金及利息范围内对被告潍坊中天置业有限公司抵押的潍城区和平南路819号中天大厦1号楼8-10层房产依法行使抵押权，并就拍卖、变卖所得价款优先受偿。上述判决书生效后，因被告未履行生效文书确定的义务，潍坊农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院立案执行，执行案号为（2013）潍执字第110号。在本案诉讼过程中，本院于2012年2月20日裁定查封了潍坊中天置业有限公司名下位于潍坊市潍城区和平路819号中天大厦1号楼8-10层房产。2013年12月9日，本院作出（2013）潍执字第110-1号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产。2016年9月19日，本院作出（2013）潍执字第110号之二执行裁定书，裁定将被执行人潍坊中天置业有限公司坐落于潍坊市潍城区和平路819号中天大厦1号楼8-10层房产及相应土地使用权作价11469054.9元交付申请执行人潍坊农村商业银行股份有限公司抵偿被执行人丁野、潍坊中天置业有限公司同等数额的债务，上述房地产的财产权自裁定书送达潍坊农村商业银行股份有限公司时起转移。同日向潍坊市不动产登记中心送达了办理过户登记的协助执行通知书。2015年12月25日，本院作出（2013）潍执字第110号之三执行裁定书，裁定终结本案的本次执行程序。2019年8月21日，本院到涉案房产处张贴清场公告。现该房产被案外人陆建平占有并在进行房屋装修。 另查明，为证明异议请求成立，案外人陆建平的委托代理人向本院提交了如下证据：（一）陆建平与潍坊中天置业有限公司于2008年12月26日签订的《房屋租赁合同》原件，该合同约定潍坊中天置业有限公司将其名下的中天大厦1号楼8至11层房屋以及104房屋租赁给陆建平用于经营商务酒店，潍坊中天置业有限公司于2009年1月10日前将房屋交付给陆建平，租赁期限自2009年5月1日起至2029年4月30日止，每年租金80万元，房租共计1600万元，其中第一期房租250万元用陆建平为潍坊中天置业有限公司改造中天大厦1号楼8至11层房屋以及104号房屋所垫付的改造款250万元抵顶；第二期租金于2010年10月30日前支付500万元；第三期租金于2013年4月30日前支付600万元；第四期租金于2025年12月30日前支付250万元。该证据欲证明涉案房产已于2008年12月26日租赁给陆建平使用的事实。申请执行人对该租赁合同的真实性不予认可。（二）2010年9月20日，陆建平与兴业银行潍坊支行签订的《个人借款抵押合同》及《个人经营创业借款合同》原件各一份；2010年9月27日，陆建平从兴业银行潍坊支行借款借据（500万元）原件一份；2010年10月8日，陆建平从兴业银行潍坊支行账户给江苏建兴建工集团有限公司潍坊分公司转账500万元的进账单原件一份；2010年10月9日，颜年红（江苏建兴建工集团有限公司潍坊分公司负责人）从农行账户向潍坊中天置业有限公司转账500万元的支付系统专用凭证原件一份；2013年4月19日，陆建平通过民生银行账户向潍坊中天置业有限公司转账回单凭证原件三份；2013年4月22日，陆建平通过民生银行账户向潍坊中天置业有限公司转账回单凭证原件一份以及潍坊中天置业有限公司出具的书面证明原件一份。欲证明后三期房租已经全部支付完毕。申请执行人对上述证据的真实性均不予认可，主张租赁事实是虚假的，相应租赁费支付也是虚构的。（三）潍坊人民商城格林快捷酒店营业执照副本原件，欲证明该酒店经营者为陆建平，以及使用涉案房屋经营酒店的事实。申请执行人对该证据形式上真实性无异议，但主张该酒店是被执行人丁野以陆建平名义注册，实际经营者不是陆建平。（四）2009年至2019年潍坊人民商城格林快捷酒店水电费缴费单据及缴纳社保凭证原件一宗，欲证明签订租赁合同后，潍坊人民商城格林快捷酒店入住涉案房产并经营至今。申请执行人对上述证据不予认可，主张根据工商登记记载，潍坊人民商城格林快捷酒店成立于2011年5月19日，与缴费单据时间相互矛盾。 申请执行人潍坊农村商业银行股份有限公司为反驳陆建平的异议主张，提供了如下证据：（一）2015年6月10日坊子区公安分局对陆建平作的询问笔录原件一份，欲证明坊子公安分局对陆建平询问时，陆建平陈述其从未经营潍坊人民商城格林快捷酒店，租赁合同是丁野邮寄给其签署，其对具体事项不知情，也从未支付过租赁费，所使用的民生银行账户也不是自己开立的，都是丁野拿陆建平身份证办理的所有事宜，因此，租赁合同和经营酒店都是虚假的。陆建平的委托代理人对该证据形式上真实性无异议，但对陆建平陈述内容的真实性有异议，认为该证据不能直接作为有效证据使用。（二）潍坊中天置业有限公司出具的抵押声明书原件，欲证明涉案房产在办理抵押贷款时并不存在租赁权等权利负担。陆建平的委托代理人对该证据形式上真实性无异议，但不认可声明内容。 又查明，本案异议人陆建平经本院传唤到庭接受了法庭询问，陆建平本人陈述：其是工厂工人，现已退休，月工资5000元，被执行人丁野是其媳妇的表弟，潍坊人民商城格林快捷酒店是丁野拿陆建平的身份证注册的，租赁合同也是根据丁野授意由其签订的，至于酒店经营以及租赁房屋等事宜当时均不知情，全部是丁野及杨建明具体操作，自己只是名义上的酒店经营者。至于民生银行账户也是丁野以陆建平名义开设的，银行500万借款也不是自己偿还的。作为报酬，丁野向其媳妇账户汇了几千块钱。 本院认为，本案的争议焦点为案外人陆建平主张对涉案房产享有的租赁权是否真实有效以及能否阻止法院向申请执行人移交占有涉案房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行等内容。根据陆建平本人的当庭陈述以及坊子公安分局对陆建平的询问笔录，陆建平自认其只是涉案房产名义上的承租人和潍坊人民商城格林快捷酒店名义上的经营者，据此，本院认定陆建平并非涉案房产的实际承租人，其也不具备对涉案房产主张阻止执行的实体权利基础。既然陆建平并非真实权利人，那么，无论涉案房产的租赁关系是否真实存在，对于本案异议请求，本院均不能支持。综上，案外人陆建平的异议理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人陆建平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇一九年十一月十五日 书记员  曹明霞