广西壮族自治区来宾市兴宾区法院 民 事 判 决 书 (2019)桂1302民初3036号 原告：蒙欣源，男，1976年11月3日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：郭荣军，广西品一律师事务所律师。 被告：黄远逢，男，1974年8月1日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：梁佳丽，广西万益（来宾）律师事务所律师。 原告蒙欣源诉被告黄远逢农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月5日公开开庭审理，原告蒙欣源及其委托诉讼代理人郭荣军，被告黄远逢及其委托诉讼代理人梁佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告与被告于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》无效；二、被告返还给原告购房款150000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：经他人介绍，原告与被告于2019年1月11日签订了一份《楼房转让协议书》，约定被告向原告出售自建的位于兴宾区内的楼房一栋，价格为150000元。协议签订后，原告将购房款150000元现金支付给被告。原告支付购房款后，被告将房屋交付给原告，并答应原告称将代为办理该楼房合法的产权证。2019年3月23日，原告收到来宾市城市管理综合执法局《行政执法调查通知书》、《拆除通知书》。3月26日，来宾市城市管理综合执法局将该房屋拆除。原告在收到该通知书后方知该楼房系违章建筑，根本不可能办理产权证。房屋被拆除后，原告多次找被告协商退款，但被告总以各种理由推脱。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、黄远逢与蒙欣源于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》系有效合同。合同双方均为良江镇罗村村民委村民，在集体土地内交易，土地为集体土地。双方签订的合同是楼房买卖合同，双方对楼房的产权和登记状况均知情，且自愿交易。二、被告无返还购房款150000元的义务。首先，合同为有效合同。其次，即使合同无效，返还房款的前提是返还房屋，被告应返还房屋才能要求返还房款。三、房屋在2019年1月已经交付给原告，房屋的风险和管理在于被告。2019年3月23日下达拆除通知书时，可以办理相关手续免于房屋被拆除，但原告却不予履行房屋的进一步手续，导致房屋被拆除，责任不在于被告。 原告对其陈述事实，提供了如下证据： 1、《楼房转让协议书》，证明被告将位于间自建房转让给原告；转让款为150000元。 2、证人韦某的书面证言，证明原告向被告支付了150000元购房款的事实。 3、原告工行卡历史明细清单、原告妻子农行卡交易明细清单 4、马玉声出具的证明及其信用社卡折对账单 5、韦勇出具的书面证言 6、蒙广利出具的书面证言 7、蒙力源出具的书面证言 8、在场人韦某出具的书面证言 以上证据2到8，共同证明原告向被告支付购房款150000元的事实。 9、来宾市城市管理综合执法局行政执法调查通知书、拆除通知书，证明被告出售给原告的房屋系违章建筑。 被告对其陈述事实，提供了如下证据： 证人潘某的证言，证明潘某在收到拆除通知书后，马上办理相关手续，房屋没有被拆除。 对于当事人提供的证据，本院认证意见如下： 1、对于原告提供的所有证据，被告对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，本院予以采信。 2、对于被告提供的证人潘某的证言，本院认为，该证人是方村村民，其只有一套房屋居住，与本案原、被告楼房买卖情况不同，跟本案没有关联性，不予采信。 综合全案证据，确认以下法律事实：被告从他人处购买了来宾市兴宾区良江镇罗村村民委方村内的土地一块，于2017年修建了楼房两栋。2019年1月11日，经人介绍，原告与被告签订《楼房转让协议书》,将其中一栋卖给了被告,约定：甲方（黄远逢）转让给乙方（蒙欣源）前述楼房一栋作永久性的所有和使用，成交价格150000元，如遇国家征收此楼房，所得补偿归乙方所有；乙方在签订此协议即壹次性付清楼房款给甲方；自甲、乙双方签订本协议、人民币交清即生效，从此此楼房一切所有权归乙方所有等。签订协议后，原告分次向被告支付购房款总计150000元后，被告即交付楼房给原告。原告购买楼房后，并未装修、入住。2019年3月23日，来宾市城市管理综合执法局在上述楼房门口张贴了行政执法调查通知书，要求该楼房的户主于2019年3月26日前到来宾市兴宾区城市管理规划建设执法监察大队河西中队接受调查，并提供如下材料：土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程规划平面图（红线图）、建设工程施工许可证、个人身份证（单位的法人证书）、其他与建设相关的手续。同时张贴了拆除通知书，内容：“经查，你未经建设行政主管部门批准，在没有取得合法建设手续的情况下擅自在来宾市兴宾区北面建设砖混结构房屋壹间的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十四条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条、第六十八条的有关规定，本机关责令你自收到本通知之日起叁日内，自行拆除、恢复原状。逾期不执行者，本机关将按照有关规定依法拆除”。张贴通知当天，原、被告即知晓此事，但双方均没有办理手续。2019年3月26日，该楼房被拆除。 另查明，原、被告在各自户籍所在村均有房屋居住。 本院认为，争议焦点：原、被告于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》是否无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二十二条第二、三款规定，在村庄规划区内，村庄建设用地应当符合村庄规划，如村民没有取得政府部门核发的建设工程规划许可证，擅自建房，则侵犯了公共利益，亦违背了我国“保护土地资源，合理利用土地”基本国策，损害了国家和社会根本利益，故原告与被告签订的《楼房转让协议书》无效。合同无效后，被告因《楼房转让协议书》取得的购房款150000元应当返还。对于原告要求被告黄远逢返还购房款150000元的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，判决如下： 一、确认原告蒙欣源与被告黄远逢于2019年1月11日签订的《楼房转让协议书》无效。 二、被告黄远逢返还给原告蒙欣源购房款150000元，于本判决生效之日起十五日内支付。 逾期履行上述债务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由被告黄远逢负担（于本判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  陈博闻 审 判 员  覃 丽 人民陪审员  覃贞良 二〇一九年十一月四日 书 记 员  张 婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二十二条城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。 城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。 在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。