广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2833号上诉人（原审原告）：江门市蓬江区******物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：吴志鸿，副总经理。委托诉讼代理人：黄志山，广东国晖（江门）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江门市金华物业投资管理有限公司,住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林思颖，该公司员工。委托诉讼代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所律师。上诉人江门市蓬江区******物业管理有限公司（以下简称为金华物业管理公司）、江门市金华物业投资管理有限公司（以下简称为金华物业投资公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金华物业管理公司上诉请求：一、依法判令撤销一审判决一至三项，并依法改判：（一）金华物业投资公司向金华物业管理公司支付2017年9月1日至2018年5月31日期间的物业管理费915632.82元；（二）金华物业投资公司向金华物业管理公司支付2015年7月1日至2017年8月31日的物业管理费差额1184254.05元；（三）金华物业投资公司向金华物业管理公司支付逾期违约金18862.8元(违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，从2017年10月1日起，以每期欠付的物业管理费为基数分段计算，暂计算至2018年5月31日)。二、本案一审、二审诉讼费由金华物业投资公司承担。事实和理由：一、一审判决第8页认定，“根据金华物业管理公司提供的《2017年8月份应付管理费明细表》显示……”的事实错误。金华物业管理公司在一审审理期间，已对金华物业投资公司提交的《2017年8月份应付管理费明细表》的真实性、合法性、关联性提出异议，因为该证据未经金华物业管理公司盖章，也没有证据证明该明细表来源于金华物业管理公司，因此，该证据不能证明金华物业投资公司的主张，不能作为认定本案事实的依据，但一审判决无视金华物业管理公司的质证意见，认定的该部分事实实属错误，请求二审判决予以纠正。二、一审判决第12页认定，“对于江门市金华投资有限公司（以下简称金华投资公司）与金华物业管理公司于2003年7月1日、2003年7月23日签订的《物业管理委托合同》，该两份合同的内容基本一致，而约定的委托期限不同，因此应以日期签订在后的合同为准……自2008年7月1日起，金华物业管理公司与金华投资公司的物业服务合同关系已经终止”是错误的。金华投资公司与金华物业管理公司于2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》是唯一合法、有效的物业管理依据，在由新成立的业主大会选聘或续聘物业公司之前，金华物业管理公司具有持续的物业管理权。（一）金华投资公司与金华物业管理公司在2003年7月1日签订了《物业管理委托合同》，由金华投资公司委托金华物业管理公司对金华商业中心实行物业管理，委托管理期限自2003年7月1日起至业主委员会选出新物业管理公司为止，该《物业管理委托合同》签订的背景是经金华商业中心业主会议决议决定，并取得原江门市蓬江区金华物业管理有限公司的同意，将金华商业中心的物业管理权移交给金华物业管理公司。为了确保该《物业管理委托合同》的合法性，在2003年7月30日，金华商业中心的全体业主对委托金华物业管理公司对金华商业中心进行物业管理和管理费的定价标准等事项进行表决，经会议表决全体业主一致同意委托金华物业管理公司对金华商业中心进行物业管理。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条和国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，双方在2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》是经得金华商业中心“双过半”业主的签名同意这唯一合法程序，该合同真实合法有效。（二）即便有金华投资公司提交的2003年7月1日之后签订的多份委托合同，但合法有效的且双方确认的就是2003年7月1日签订的委托合同，相应的依据除了前述的金华商业中心业主会议，还有经广东省江门市中级人民法院和广东省高级人民法院审判查明并出具生效判决确认的正是2003年7月1日签订的该份合同。因此，应当根据2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》，认定金华物业管理公司的物业管理合同期限至业主委员会选出新物业管理公司为止。三、一审判决第14页认定，“金华物业管理公司与金华物业投资公司一直是以出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡计算的标准收、交物业管理费，该交易习惯长达三年多，金华物业管理公司一直没有对此提出异议，应视为其与金华物业投资公司协商一致以实际行为变更了合同的收费标准条款”“因此，出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡收取物业服务费是金华物业管理公司与金华物业投资公司协商一致的结果，不因江门市森矿进出口有限公司（以下简称森矿公司）的股东资格而发生变化”是错误的。（一）在金华物业管理公司与金华物业投资公司已签订的《物业管理公共契约》中约定了物业管理收费标准的情况下，认定金华物业管理公司与金华物业投资公司已支付的部分为交易习惯是错误的。通常情况下，交易习惯只适用于合同没有约定的金额除外情形，但实际交易过程中又经常使用的交易方式。但本案中，在有合同约定的情况下，不应适用交易习惯。就本案而言，由于金华物业管理公司与金华物业投资公司关系的特殊性，金华物业投资公司又是金华商业中心的大业主，在2015年7月7日前，金华物业投资公司享受的是股东优惠，实际上该优惠是一种补贴形式。因为，当时森矿公司是金华物业管理公司的大股东，在物业管理费上给予了股东补贴，实际上等于金华物业管理公司的收入减少了，那么归属于股东的投资收益自然就减少了。因此，在森矿公司是金华物业管理公司的股东的情况下，金华物业管理公司根据股东决议给予补贴有事实依据，但自2015年7月8日起，森矿公司已将原持有的金华物业管理公司30%股权转让给李宇星，金华物业投资公司不再享有股东优惠政策，金华物业管理公司也多次口头要求金华物业投资公司按照普通业主的收费标准缴纳物业管理费，但金华物业投资公司拒绝缴纳，只同意缴纳原股东标准的物业管理费。为此，金华物业管理公司考虑到僵持下去，将严重影响到金华物业管理公司的日常经营管理及为金华商业中心其他业主提供物业服务与管理，只能先收取部分物业管理费以维持日常经营管理，未收的部分日后再行处理，且金华物业管理公司在该通知书中只是列举交费的数额，未明确表示放弃按合同约定的收费标准收取物业管理费的权利，金华物业管理公司有权要求金华物业投资公司按合同约定的收费标准缴纳物业管理费。（二）退一步讲，即使如一审判决的阐述，也只能证明已发缴费通知的部分按照缴费通知支付物业管理费，但未发缴费通知的部分物业管理费，金华物业投资公司应当按照《物业管理公共契约》约定的收费标准缴纳。2015年7月8日至今，金华物业管理公司与金华物业投资公司自始至终都没有对物业管理费的标准进行过协商，一审判决认定的协商一致无任何事实依据。对于2017年7月前，金华物业管理公司已经发放缴纳通知的部分，也没有明确相应的收费标准，而仅仅是一个总数额，充其量也只能视为金华物业管理公司放弃部分物业管理费，但2017年8月至今的物业管理费，在金华物业管理公司未以任何方式明确表示放弃的情况下，金华物业管理公司有权依据《物业管理公共契约》约定的收费标准收取金华物业投资公司的物业管理费。（三）一审判决认定出租部分按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡明显有失公平公正原则，同时也损害了金华物业管理公司及其他业主的合法权益。1.众所周知，同一个小区、同一大厦，普通业主的物业管理费是一致的，金华商业中心也是如此，其他普通业主的物业管理费都是按照写字楼7.2元/㎡，一层商铺10.2元/㎡的标准支付物业管理费，而金华物业投资公司自2015年7月8日起，作为普通业主，从公平公正原则角度考虑，也应当按照写字楼7.2元/㎡，一层商铺10.2元/㎡的标准支付物业管理费。2.金华物业投资公司作为金华商业中心的大业主，享有近三分之一的物权，如果出租部分按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡缴纳物业管理费，将给金华物业管理公司的经营管理及服务造成巨大的影响。四、一审判决第17页至18页认定，“故违约金应当自当月的6日起开始计算，违约金计算标准则以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜”是错误的。一审判决没有根据已查明的《物业管理公共契约》中约定的从逾期之日起每日按总额的5‰计算滞纳金，而是按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算金华物业投资公司的逾期违约金是错误的。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条的规定，在金华物业投资公司没有主张违约金过高而请求减少违约金的情况下，金华物业管理公司请求的违约金也没有超过《物业管理公共契约》中约定的计算标准，依法应当按照金华物业管理公司的诉讼请求进行判决，请求二审法院予以纠正。金华物业投资公司的答辩意见与其上诉状意见一致。金华物业投资公司上诉请求：一审判决查明事实有误、适用法律不当、裁判超越本案法律关系，损害第三方合法权益，依法应予撤销。金华物业管理公司管理质量差、在管理期限届满后拒不离场，采取违规收取租户押金、停电等欺行霸市的行为影响金华物业投资公司经营，现又无故推翻一直以来的收费约定，违约违法，请求人民法院查明事实，依法驳回其无理请求。双方矛盾产生的经过：金华商业中心(蓬江区东华一路61、63、65号)是金华投资公司作为建设单位开发的商业建筑，金华投资公司原委托“江门市蓬江区金华物业管理有限公司”对金华商业中心提供物业管理服务，后于2003年改为委托金华物业管理公司管理。金华物业管理公司近年来物管服务质量不断下降，除了卫生、安保等基本服务不到位外，还存在违规收取押金、私自挪用广告收益、偏袒个别用户费用、错误计算物管费、擅自变更物业服务企业、随意停电影响租户营业等恶劣行径，金华商业中心很多业主和租户都对其表示强烈不满。根据金华投资公司通知，该司物业管理合同早已于2017年12月31日届满，金华投资公司已多次通知金华物业管理公司离场，并要求其与新的物业服务企业“江门市御鼎物业管理有限公司（以下简称御鼎公司）”办理交接。但金华物业管理公司拒不离场，该司强占物业用房和水电设施等物管和公用设施设备，对金华物业投资公司及金华物业投资公司的租户所在物业采取停电等卑劣手段，强行滞留、拒不退还押金，对金华物业投资公司出租经营和商誉造成严重的损害，金华物业投资公司已多次报警，但金华物业管理公司利用其在某些职能部门的关系，阻挠公安部门依法处理，继续强行霸占水电设施，还恶人先告状起诉金华物业投资公司。一审判决认定事实不清、适用法律不当、违法审理非本案法律关系的合同，依法应予撤销。具体事实理由和依据如下：一、金华商业中心属于前期物业管理阶段，金华物业管理公司无权收取2018年1月之后的物业管理费。（一）根据法律法规，金华商业中心属于前期物业管理阶段。国务院《物业管理条例》第三章“前期物业管理”第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，金华商业中心未成立业主大会，明显属于前期物业管理阶段。（二）一审判决适用法律错误。一审判决以《物权法》第七十六条规定认定金华物业管理公司在其与金华投资公司多份《物业管理委托合同》到期后仍有权继续管理，属于对法律的错误理解：首先，上述《物权法》规定是针对成立了业主大会后的物业管理区域的物业管理单位的选聘问题作出的，并没有针对业主大会成立前的前期管理阶段进行规定；其次，根据一般法和特别法的关系，上述国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》显然是对前期物业管理该问题的特别法规定。本案金华商业中心没有成立业主大会，依法属于前期物业阶段，应适用国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定对该阶段的物业管理问题和本案纠纷进行调整。根据上述规定，可以明确以下几点：1.在业主大会成立前，物业管理都属于前期物业管理，与物业出售情况无关；2.业主大会未成立，物业管理又有其必要性和紧迫性，法律仅赋予金华投资公司具有选聘物业管理企业的权力，部分业主无权、物业管理企业无权、已到期应该离场而强行滞留的金华物业管理公司更无权自行选聘或诱导业主选聘自己继续留任物业管理。3.前期物业管理是有期限的，期限届满，旧物业管理公司就应该办理交接手续离开，更无权继续收取管理费。一审判决错误地以物业的销售情况否定金华投资公司依法具有的前期物业管理单位选聘权，回避了金华商业中心仍然处于前期物业管理阶段的事实，导致错误判定旧物业管理公司在2018年1月1日后仍有权进行物业管理和收取管理费。二、一审判决违法审理非本案法律关系的合同，损害第三方合法权益。一审判决基于对上述法律规定的错误适用，在金华投资公司、御鼎公司没有参与本案诉讼的情况下，判定金华投资公司与金华物业管理公司签订的两份《物业管理委托合同》(分别2012年11月1日、2014年12月31日签订，后者于2017年12月31日期满终止)、金华投资公司与御鼎公司签订的《物业管理委托合同》无效，不但超越本案审理范围，违反一案一诉一法律关系的基本诉讼原理，还直接损害了金华投资公司与御鼎公司的合法权益，上述两项判定均违法，一审判决依法应予撤销。三、生效仲裁裁决已经确定本案前期物业管理和金华物业管理公司管理权早已终止的事实。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(五)已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实”，已生效的江门仲裁委员会（2018）江仲字第033号仲裁裁决已明确以下事实和法律关系：“金华商业中心属于前期物业管理阶段”“金华物业管理公司的业务管理属于前期物业管理”“金华投资公司与金华物业管理公司签订的四份《物业管理委托合同》均有效，并且在后的合同已对在前的合同进行了变更”“金华物业管理公司的管理权在2018年1月1日终止”“金华物业管理公司应立即离场和办理交接”。金华物业管理公司从2018年1月1日起已无物业管理权、无权收取在此之后的管理费，金华投资公司多次敦促其离场和办理退出手续但均遭拒，参考《物业服务纠纷解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，金华物业管理公司无权就其强行滞留期间所谓的事实管理要求收费。上述规定虽并无明文规定适用在前期物业管理阶段，但从立法原意考虑，收取物管费的前提是合法有权的管理、高质有效的管理，而非只要“赖死不走”就可以收取管理费，该规定旨在避免个别物业管理企业企图在物业管理期限届满后以所谓“事实管理”为由收取管理费。否则，按照一审判决的逻辑，将鼓励类似金华物业管理公司这类欺行霸市的物业管理公司通过强行滞留、停水停电、拖延诉讼等方式以达到拖长“在场事实管理”的时间，收取强迫而来的管理费，明显违反了上述司法解释的立法精神，纵容欺行霸市行为。另外，金华物业管理公司列举了所谓的物业管理协会的文件、白沙城建和环保局的一系列文件，以支持其期满后继续滞留的合法性。首先，金华物业管理公司的法定代表人吴志鸿就是物业管理协会的副会长，物业管理协会的公正性难以保证；而且该协会只是行业自治组织，没有权利干涉本案的物业管理问题。何况该协会也认同金华商业中心处于前期物业管理阶段。其次，白沙城建和环保局仅是白沙街道办下属的一个内设机构，无权代表白沙街道办，从白沙街道办公示的职权范围显示，该部门也非本地区物业管理的监督管理部门，该部门作出的《至全体业主和租户的一封信》，形式怪异、毫无公平可言、超越职权，金华物业投资公司保留追究有关人员违法行为的权利。再次，金华物业管理公司霸占水电设备设施，随意停电停水，影响商业中心业主及租户正常经营，其行为才是真正有损于金华商业中心。一审判决根据上述违法文件、越权文件和无权文件判定金华物业管理公司期满后滞留合法，没有任何法律和事实依据。四、一审判决认定事实有误。（一）一审判决在没有任何事实依据的前提下，仅凭金华物业管理公司的片面之词，随意认定案外人林金培是金华物业投资公司的实际控制人。（二）认定现场退租情况有误，导致计算物管费有误。1.A11/B6(面积154.8㎡)，从2017年11月退租，该部分面积从此时起应按空置3元/㎡计收。2.F2-3(面积376.28㎡)，从2017年12月退租，该部分面积从此时起应按空置3元/㎡计收。3.F12-13(面积86.77㎡)，从2017年12月退租，该部分面积从此时起应按空置3元/㎡计收。（三）没有事实和法律依据的情况下错误将金华物业投资公司认定为是二楼地中海餐厅的物业费缴费主体。（四）一审判项总额没有扣除2017年9月1日至2018年5月31日期间代收部分管理费156677.45元。金华物业投资公司并非二楼地中海餐厅(门牌号204，面积1038.43㎡)的物权人或承租人，没有任何法律规定阶段性的代交物管费的主体需承担本应由物权人承担的债务，一审判决的上述判定没有任何法律依据。况且，金华物业管理公司对金华商业中心的物业管理合同至2017年12月31日已经终止，其对金华物业投资公司在内所有大厦业主、租户均无权继续管理或收取物业管理费。五、金华物业投资公司并无拖欠金华物业管理公司物业管理费。据上，金华物业投资公司一直按实际约定支付物业管理费。关于2017年9月至12月的物业管理费，具体如下：（一）金华物业投资公司实际需交物业管理费的面积。按照收费实际约定，非空置按4.6元/㎡、三四楼空置部分不收费、除三四楼外其他楼层空置按3元/㎡，金华物业管理公司证据16的总面积一项计算有误，其关于“补商务酒店少计72.22㎡×4.6元管理费”不属实。截至2017年8月，金华物业投资公司名下物业(不含停车场)总面积为15233.11㎡，2017年9月至12月的应交管理费总数为174407.6元(2017年9月至12月管理费总额为217801.87元，其中有31436.75元为应退回的管理费差额，其中停车场应退回的管理费为11957.56元(996.46㎡×3元/㎡×4个月，具体原因可见下述第3点)，故应交为217801.87元-31436.75元-11957.56元=174407.56元)。（二）金华物业管理公司违法收取的物管押金和水电费押金应予抵扣。根据国务院《物业管理条例》第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用”和《物业服务纠纷解释》第五条“业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，金华物业管理公司违规收取金华物业投资公司租户的物业管理费押金和水电费押金42222.44元(4431.74元+9887.62元+10584元+7676.13元+9642.95元=42222.44元)。其中3386.68元为租户的水电费应予扣付，因此应退回押金为38835.72元(42222.44元-3386.68元=38835.72元)。（三）金华物业管理公司拖欠停车场承包费和多收管理费应予抵扣。根据双方《承包协议书》的约定和金华物业管理公司提供的计算表格，金华物业管理公司承包金华物业投资公司名下的停车场承包费应从管理费中抵扣每月承包费为11704.63元，金华物业管理公司共拖欠2017年9至12月共四个月的承包费，合计46818.52元，该部分应予抵扣。因停车场本身有管理人员，所以不需要缴纳管理费，而四楼feelnet部分物业(面积为996.46平方米)在2015年9月至2017年8月期间用作停车场之用，但金华物业管理公司仍将该部分物业当作空置物业按3元/㎡收费，在2年期间多收了71745.12元(996.46㎡×3元/㎡×24个月=71745.12元)，该部分应予抵扣。鉴于上述情况，经过折抵，金华物业投资公司已于2018年2月13日支付了20218.16元(实际应支付17008.24元，174407.6元-38835.72元-46818.52元-71745.12元=17008.24元，因当时财务计算错误多支付了3209.92元)给金华物业管理公司，并无欠金华物业管理公司任何费用。六、金华物业管理公司应退回其他违法收取的押金、2018年停车场承包费和多收的电费，并赔偿资金占用费。（一）其他违法收取的押金。金华物业管理公司还违法收取了杜邦公司押金2055.32元，太平公司押金17432.64元，中华保险公司押金18916.56元，创意酒店公司押金20073.4元，小肥羊公司押金24640.41元，以上合计83118.33元，该押金应予退回。（二）拖欠2018年停车场承包费。按照上述《承包协议书》约定，金华物业管理公司另拖欠2018年1至2月共两个月的承包费合计23409.26元，金华物业管理公司应予支付。（三）应退回多收的电费。根据上述国务院《物业管理条例》第四十五条和《物业服务纠纷解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，金华物业管理公司负责代收代缴电费，无权另收额外费用。根据核查，从2015年4月至2017年7月，金华物业管理公司以高于供电部门标准向金华物业投资公司收取电费，合计多收取电费25294元，该费用应予返还。金华物业管理公司辩称：一、金华物业投资公司颠倒是非，金华物业投资公司的法定代表人是林金培的侄子，其实际控制人为林金培，林金培同时又是金华投资公司的法定代表人，金华物业投资公司和金华投资公司无视物业管理法律规定及相关司法解释，无视金华商业中心绝大多数业主的意愿，为了其私利，不断给金华物业管理公司制造麻烦，并向有关部门恶意报案、投诉，试图联合将合法的金华物业管理公司赶走，严重违反法律规定，并损害了金华商业中心业主的合法权益，经相关部门查明，其报案及投诉没有任何事实根据。二、一审判决认定金华物业管理公司仍具有金华商业中心的物业管理权适用法律正确，金华物业投资公司的上诉请求、事实和理由没有任何事实和法律依据：（一）关于本案的法律适用问题。本案应当优先适用《物权法》及相关司法解释，金华物业投资公司提到的国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》并不属于特别法，只是行政法规及部门规章，且金华物业投资公司所主张的法律、法规、行政规章的条款并不存在冲突的问题。（二）根据2003年7月1日金华物业管理公司与金华投资公司签订的《物业管理委托合同》约定，金华物业管理公司管理的期限至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，且该《物业管理委托合同》是绝大多数业主的共同决定。由此充分说明，业主才有权决定金华商业中心的物业管理权，退一步来讲，即使金华物业管理公司与金华投资公司的签订的物业管理委托合同期限届满，《物权法》第七十六条第一款第（四）项和国务院《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项明确规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人必须经业主共同决定，在金华物业管理公司作为现有物业管理企业进行实际管理的情况下，《物权法》、国务院《物业管理条例》及建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对于前期物业管理合同到期后，业主共同决定正式选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人前如何处理均未作出明确规定，而《广东省物业管理条例》第五十条明确规定了物业管理合同到期后，原物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，因此，涉及物业管理委托合同届满后的物业管理权的问题，应当适用《广东省物业管理条例》第五十条的规定，由此可见，至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，金华物业管理公司无论如何均具有金华商业中心的物业管理权。金华物业管理公司已在2003年7月30日取得金华商业中心的绝大部分业主，包括金华物业投资公司的法定代表人林某1的共同决定下，正式对金华商业中心进行物业管理及服务，且金华物业管理公司与金华商业中心的业主各自形成了物业服务合同关系及事实上的物业管理和服务，其中亦包括与金华物业投资公司。因此，决定终止金华物业管理公司的物业管理权，于法、于理，都需要由业主共同决定，在金华商业中心业主委员会筹备但未成立前，金华投资公司无权代表业主行使金华物业管理公司的选聘权和终止权。（三）金华物业管理公司与金华物业投资公司签订的物业服务管理合同仍然有效，对双方均具有法律约束力，金华物业投资公司应当履行合同约定，无权单方终止或解除物业服务管理合同。（四）建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十九条明确规定了通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。由此可见，开发商选择物业管理企业是有期限和限制的，金华投资公司无权在完成金华商业中心房屋全部销售的情况下干涉金华物业管理公司的物业管理权，更无权委托第三方进行物业管理，物业管理权的问题应当由业主共同决定。三、金华投资公司作为金华商业中心的开发商，房屋已于2003年底前销售完毕，已不再是金华商业中心的业主，在未经业主大业表决的情况下，无权解聘现有物业公司，更无权与御鼎公司签订《物业管理委托合同》。（一）2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》实际上是金华物业管理公司受让江门市蓬江区金华物业管理有限公司此前与金华投资公司签订的《物业管理委托合同》的权利义务，且在2003年7月30日取得金华商业中心业主“双过半”表决通过的情况下正式生效的，按照物业管理法律法规的规定，对于选聘和解除物业管理公司的程序，同样须通过业主大会双过半表决通过才能生效。（二）金华商业中心的物业于2003年底前已全部被出售完毕，金华投资公司早已不再具备金华商业中心的业主身份，在未经该区域业主依法定程序表决的情况下，金华投资公司无权解聘现有的物业公司，更无权与御鼎公司签订《物业管理委托合同》。（三）江门市中级人民法院于2018年发布的《物业服务合同纠纷案件审判白皮书》中的案件四也权威解释了更换“管家”需合法，由此说明任何人都不能剥夺金华商业中心全体业主的决定权，中国人民大学法学院教授杨立新在《物权法》三大司法解释的理解与适用专题讲座中也论述了业主大会是决策机构，要解除物业管理委托合同，要全体业主大会来决定，没有业主大会，根本就不可以解除合同，选聘物业服务企业也是如此。且金华物业管理公司长期以来服务金华商业中心的业主，为业主提供优质服务，得到了业主的好评，并愿意一直服务至业主大会作出选聘或者续聘决定为止，这也是代表了绝大多数金华商业中心业主的意愿，金华投资公司作为一个非业主，在未经业主大会表决通过的情况下，擅自选聘或解聘物业服务企业的行为都是无效的，其行为严重破坏了金华商业中心业主的正常经营秩序。四、金华物业投资公司引用江门仲裁委员会作出的仲裁裁决查明的事实部分存在严重错误，且仲裁裁决适用的法律完全错误，其所作裁决依据的法律条文没有任何一条明确规定金华投资公司有权行使其仲裁请求的权利，其作出的裁决内容没有任何法律依据。（一）对于金华物业投资公司所列举的部分措词问题。根据司法解释规定，对于涉及已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实部分应当是审理查明部分，而不是江门仲裁委员会的“本会认为”部分，“本会认为”部分并不属于确认的事实，而是江门仲裁委员会对于案件的理解，但金华物业投资公司所引用的措词部分均属于江门仲裁委员会的“本会认为”部分，该内容不能作为认定本案事实的依据。（二）江门仲裁委员会是民间组织，由于受制于一裁终局制度，对于江门仲裁委员会裁决书所适用的法律错误问题，无法通过撤销方式解决，但包括金华物业投资公司提交的证据2和金华物业管理公司提交的广西法院审判案例，均重点适用了《广东省物业管理条例》规定，而江门仲裁委员会裁决书完全无视该地方性法规第五十条规定，所作裁决完全错误。因此，该裁决书根本不具有强制执行力，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条“案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出”和第十八条“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形”的规定，该仲裁裁决违反了《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条的业主决定权规定和《广东省物业管理条例》第五十条规定，损害了金华商业中心业主的合法权益，依法不应当执行该仲裁裁决书的裁决。（三）金华物业管理公司提供的业主函件说明，金华商业中心的绝大多数业主均同意金华物业管理公司的管理及服务，而金华投资公司的行为完全违背了业主的意愿。五、金华商业中心是纯商业大厦，物业的服务、管理具有统一、完整而不可分割性，涉及包括公共及专有部分的水电、消防和公共部分的日常维护等配套管理和服务，金华商业中心绝大多数业主均一直认同金华物业管理公司的管理及服务，并且一直缴纳物业管理费，且金华物业管理公司一直对金华物业投资公司的物业进行管理及服务，金华物业投资公司应当按物业管理合同约定缴纳相应的物业管理费。金华物业管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令金华物业投资公司向金华物业管理公司支付2017年9月1日至2018年5月31日期间的物业服务费915632.82元。2.判令金华物业投资公司向金华物业管理公司支付第一项诉讼请求的逾期违约金23841.56元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，从2017年9月1日起，以每期欠付的物业服务费为基数分段累计计算，暂计算至2018年5月31日）。3.判令金华物业投资公司向金华物业管理公司支付2015年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费差额1184254.05元。4.判令金华物业投资公司向金华物业管理公司支付第三项诉讼请求的逾期违约金156575.46元（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，从2015年7月1日起，以每期欠付的物业服务费差额为基数分段累计计算，暂计算至2018年5月31日）。5.本案诉讼费由金华物业投资公司承担。一审法院认定事实如下：江门市******为金华投资公司开发销售的商业体，于2003年销售完毕，至今仍未成立业主委员会。2003年7月1日，金华物业管理公司与金华投资公司就金华商业中心的物业管理与服务的事宜签订《物业管理委托合同》，约定的主要内容如下：一、对金华商业中心的共用部位，共用设施设备、绿化、环境卫生、交通、车辆停放等项目进行维修、养护和管理等。二、委托管理期限自二〇〇三年七月一日起至由业主委员会选出新物业管理公司为止。三、物业管理服务费用：1、本物业的管理服务费，商铺、饮食、娱乐房屋由金华物业管理公司按建筑面积每月每平方米10.2元向业主或物业使用人收取；写字楼房屋由金华物业管理公司按建筑面积每平方米7.2元向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按江门市物价局批复调整。3、空置房屋的管理服务费，由金华物业管理公司按建筑面积向金华投资公司收取。4、业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交物管费的万分之五缴纳滞纳金。2003年7月23日、2012年11月1日、2014年12月31日，金华物业管理公司又与金华投资公司就金华商业中心的物业管理与服务的事宜签订《物业管理委托合同》，约定的内容基本与2003年7月1日所签订的《物业管理委托合同》一致。其中，2003年7月23日签订的《物业管理委托合同》约定的物业管理服务费标准、违约责任与2003年7月1日签订的《物业管理委托合同》相同；2012年11月1日、2014年12月31日签订的《物业管理委托合同》均约定物业服务费以江门市物价局批复为准，不得擅自调整价格。上述三份《物业管理委托合同》的委托期限分别为自2003年7月1日起至2008年6月30日止、自2012年11月1日起至2015年10月31日止、自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2004年10月至2007年4月6日，金华物业管理公司与金华物业投资公司先后签订六份《金华商业中心物业管理公共契约》，约定由金华物业管理公司对金华物业投资公司所有的相关物业提供管理服务，其中商铺交纳管理费的标准为10.2元/㎡、写字楼交纳管理费的标准为7.2元/㎡，并约定如金华物业投资公司逾期交纳管理费、水费、电费及其它费用的，从逾期之日起每日按欠款总额的5‰计算滞纳金。2009年11月24日，金华物业管理公司书面告知金华物业投资公司：为保证金华商业中心的主要物业能顺利销售，金华物业管理公司同意金华物业投资公司把现时名下位于江门市******、63、65号金华商业中心的物业，在转让给新业权人时，新业权人在五年内的物业服务费仍按金华物业管理公司股东所享受的优惠价标准缴交，即4.6元/平方米。2011年11月1日，金华物业管理公司与金华物业投资公司就金华物业投资公司将其拥有的一、三、四楼停车场承包给金华物业管理公司经营管理的事宜签订《承包协议书》，约定的主要内容如下：一、金华物业投资公司同意将江门市******、63、65号金华商业中心一、三、四楼停车场按现状承包给金华物业管理公司经营管理（该物业的产权暂记挂在江门市蓬江区城市综合开发总公司名下，实为金华物业投资公司所有）。二、承包期由2011年11月1日至2012年12月31日止。三、每月由金华物业管理公司向金华物业投资公司支付承包费用为11704.63元。其中太平保险公司的2500元停车费由金华物业投资公司直接收取。四、该笔承包费每月由金华物业投资公司在支付给金华物业管理公司的物业服务费中冲抵。2011年9月29日，金华物业投资公司与李艳云就金华商业中心二层房屋用于经营西餐厅的事宜签订《房屋租赁合同》，约定建筑面积为1038.43平方米，作餐厅用途，租赁期由2011年10月15日起至2021年10月15日止。2015年1月至2017年8月期间，金华物业管理公司与金华物业投资公司的收、交物业服务费的交易习惯如下：金华物业管理公司按月出具收费通知书（通知书上明确金华物业投资公司应在当月5日前缴清物业服务费）并附应付管理费明细表给金华物业投资公司，再由金华物业投资公司按附表上的金额缴交物业服务费，收费标准为出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡收取。缴费后，金华物业管理公司便开具相应的收据给金华物业投资公司。根据金华物业管理公司提供的《2017年8月份应付管理费明细表》显示：赵崇陵（A10）的建筑面积为170.67㎡、原一楼（A20）的建筑面积为176.60㎡、林某1酒吧（首层）的建筑面积为837.73㎡、太子冰室（首层）的建筑面积为376.28㎡、时尚坊（F16-17）的建筑面积为161.60㎡、金华鹏（A11、B6）的建筑面积为80.17㎡、粤点粤德（首层）的建筑面积为799㎡、唯亚影院（首层）的建筑面积为1080.83㎡、旅咖啡（F92）的建筑面积为89.56㎡、堂记（F1B）的建筑面积为46.85㎡、便利店（F1A）的建筑面积为20.74㎡、杜邦（九楼-926）的建筑面积为142.7310㎡、701/702/703（七楼）的建筑面积为295.01㎡、网吧（四楼）的建筑面积为686.64㎡、粤点粤德的建筑面积为33.84㎡、空置（四楼）的建筑面积为996.46㎡、KTV酒廊（四楼、三楼）的建筑面积分别为1156.5㎡、1510㎡、仓库（四楼）的建筑面积为112.58㎡、空置（四楼）的建筑面积为307.76㎡、商务酒店（三楼）的建筑面积为1393.99㎡、日本餐厅（302室）的建筑面积为735㎡、空置（二层）的建筑面积为1038.43㎡、楼顶办公室（十楼）的建筑面积为470㎡、太平保险公司（九楼901-909）的建筑面积为1098.169㎡、中华保险公司（908室）的建筑面积为1313.65㎡和小肥羊（三楼）的建筑面积为1140.76㎡，以上合计面积共为16271.54㎡，其中，出租面积为12507.25㎡，空置面积为3764.29㎡。2015年7月24日，森矿公司不再是金华物业管理公司的股东。2016年6月1日，金华物业投资公司书面告知金华物业管理公司：李艳云承租的二层物业经营地中海餐厅，现因经营不善已于2016年5月31日与金华物业投资公司达成共识，终止租赁关系，并申请离场，要求金华物业管理公司协助办理李艳云离场的相关事宜。2017年10月，太平保险公司退出金华商业中心。2017年11月16日、2017年12月28日、2018年1月17日、2018年2月5日，金华物业管理公司向金华物业投资公司出具催收物管费的通知，分别催收2017年9月至11月、2017年9月至12月和2017年9月至2018年2月的物业服务费。2018年2月12日，金华投资公司向金华物业管理公司致函，告知其双方签订的《物业管理委托合同》已于2017年12月31日到期，要求金华物业管理公司做好相关交接工作或尽快与金华投资公司商讨后续的物业管理事宜，否则，金华投资公司将另行聘请其他物业管理公司进驻金华商业中心实施物业管理服务。2018年2月14日，金华物业投资公司向金华物业管理公司转账支付20218.16元，并在交易回单上备注“支17年9月至12月物管费冲减押金停车场管理及承包费”。2018年2月22日，金华物业管理公司向金华物业投资公司出具《物业服务费催收通知书》，要求金华物业投资公司缴纳2017年9月至2018年2月的物业服务费及滞纳金；同时，因金华物业投资公司的实际控制人林金培已于2015年6月29日将持有金华物业管理公司的全部股权转让，故从2015年7月起，金华物业投资公司原作为股东所享受的物业服务费优惠随之取消，金华物业投资公司应向金华物业管理公司支付从2015年7月至2017年8月的管理费差额及滞纳金。2018年3月1日起，金华物业管理公司与金华物业投资公司终止一、三、四楼停车场的承包协议。2018年5月，金华物业投资公司确认罗二妹承租其首层A11、B6的单位、建筑面积为154.8㎡及四楼的单位、建筑面积为128.22㎡；泛华保险承租905的单位、建筑面积为186.5㎡，907的单位、建筑面积为180.41㎡，909的单位、建筑面积为130.07㎡；以上承租面积合共780㎡。2018年5月15日，金华投资公司与御鼎公司就金华商业中心的物业管理与服务的事宜签订《物业管理委托合同》，约定的委托期限为自2018年5月16日起至2021年5月15日止。2018年5月16日，金华投资公司通过公证送达的方式向金华物业管理公司寄送《终止物业服务合同通知函》，告知金华物业管理公司，自即日起与金华物业管理公司正式终止双方签订的《物业管理服务合同》，不再续约，金华物业管理公司应与金华投资公司办理相关工作的移交手续。2018年5月28日，江门市物业管理协会（以下简称物管协会）就金华物业管理公司反映金华投资公司擅自重新选聘御鼎公司，并签订《物业管理委托合同》，强行接管金华商业中心的物业管理服务一事向金华物业管理公司复函（江物协文［2018］4号）：金华商业中心当前仍处于前期物业管理阶段，解聘或重新选聘新的物业管理公司应由业主大会表决确定，而金华投资公司擅自重新选聘御鼎公司是违规行为，损害了其他业主的利益，建议金华商业中心的业主尽快向属地街道办事处提出成立业主大会的申请，组织业主大会共同决议该中心物业管理的一切事项。在业主大会未达成统一意见之时，应由金华物业管理公司继续提供物业服务直至业主大会决议生效为止，确保金华商业中心经营环境的稳定。2018年7月19日，江门市蓬江区****城市建设与环保局（以下简称白沙城建与环保局）向江门市******全体业主和租户送达《致全体业主和租户的一封信》：为确保金华商业中心全体商户正常有序经营，经住建、司法、维稳、城环、公安派出所等部门共同研究，现建议全体业主、租户在业主大会未依法通过选聘新物业管理公司（或续聘原物业管理公司）前，继续暂由金华物业管理公司提供服务与管理，直至业主大会依法选聘或续聘出新物业管理公司为止。2019年4月17日，金华投资公司出具《确认书》，内容为：金华投资公司确认曾委托金华物业投资公司代为出租江门市蓬江区**************海餐厅位置，面积1038.43平方米的物业，并委托其代交物业服务费，委托期限至2017年12月31日止。一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。依照《物权法》第七十六条第一款第（四）项“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，以及该条第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，对于物业服务企业的选聘与解聘应当由业主共同作出选择决定。但因建筑物完成建设后，各业主不会同时取得房屋所有权和入住，该过程一般较长，难以在开发商对房屋进行销售时就由业主们共同对物业服务企业做出选择，而建筑物的卫生、停车、保安、公共设施等在建设完成及销售开始就需要进行管理、服务，建设单位在建设项目完成后、房屋销售初期尚对大部分房屋享有所有权，因此《物业管理条例》赋予建设单位在建设项目完成初期拥有选聘物业服务企业的权利，但该权利应当仅限于建设项目完成之日起至其销售完毕之时。建设单位在完成销售之后，建设项目中相关房屋的权属已经因为建设单位的销售行为而由各购买人取得，建设单位已不是该些房屋的所有权人，如若再由建设单位对物业服务企业进行选聘或解聘，则违反了上述物权法的规定、侵犯了各业主的权利。因此，金华投资公司作为金华商业中心的开发和建设单位，在其完成销售前与金华物业管理公司于2003年7月1日、2003年7月23日所签订的两份《物业管理委托合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定因而合法有效。而此后两者在2012年11月1日、2014年12月31日所签订的两份《物业管理委托合同》，依照《合同法》第五十二条第一款第（二）项“由下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或则第三人利益”的规定，因损害金华商业中心其他业主依上述物权法的规定对物业服务企业的选聘作出选择的权利而无效。对于金华投资公司与金华物业管理公司于2003年7月1日、2003年7月23日签订的《物业管理委托合同》，该两份合同的内容基本一致，而约定的委托期限不同，因此应以日期签订在后的合同为准。2003年7月23日的《物业管理委托合同》约定委托管理期限从2003年7月1日起至2008年6月30日，故自2008年7月1日起，金华物业管理公司与金华投资公司的物业服务合同关系已经终止。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：一、自2008年7月1日起，金华物业管理公司是否仍具有金华商业中心的物业管理权并实际为金华商业中心提供物业管理服务，从而取得向金华物业投资公司要求支付物业服务费的权利？二、金华物业管理公司应按何标准向金华物业投资公司收取物业服务费，即按合同约定的收费标准还是按双方一直的交易习惯？对于自2008年7月1日起，金华物业管理公司是否仍具有金华商业中心的物业管理权的问题。依照《广东省物业管理条例》第五十条“……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，金华商业中心至今未成立业主委员会，金华物业管理公司自2008年7月1日起至今为金华商业中心提供物业服务合法有据，其与金华商业中心的各业主形成了事实上的物业服务合同关系。对于金华投资公司与御鼎公司所签订的《物业管理委托合同》，如前所述金华投资公司作为开发商，在销售完毕后就无权代表金华商业中心的业主们选聘、解聘物业服务企业，该合同同样因侵犯了金华商业中心其他业主的权益而无效。对于自2018年1月1日起，金华物业管理公司是否实际为金华商业中心提供物业管理服务的问题。首先，金华物业管理公司就其对金华商业中心提供的物业管理服务提供相关工作人员的工作照片、有关业主确认其提供物业服务的函、向金华物业投资公司催收物管费的通知以及物管协会、白沙城建与环保局介入处理的相关文件等予以证明，该些证据形成较为完整的证据链，证明金华物业管理公司对金华商业中心提供了物业服务的情况。其次，2018年2月12日，金华投资公司向金华物业管理公司致函，告知其双方签订的《物业管理委托合同》已于2017年12月31日到期，要求金华物业管理公司做好相关交接工作或尽快与金华投资公司商讨后续的物业管理事宜。其后，金华投资公司与御鼎公司于2018年5月15日才签订《物业管理委托合同》。由此可知2018年1月至5月期间，金华物业管理公司仍未退出金华商业中心的物业管理。再次，物管协会、白沙城建与环保局作为物业服务企业的监督和管理部门，分别于2018年5月28日、2018年7月19日发函明确在业主大会选聘新的物管公司之前，继续由金华物业管理公司对金华商业中心进行物业管理服务，即2017年12月31日之后，金华物业管理公司仍一直对金华商业中心进行物业管理服务。因此，在2018年1月1日至2018年5月31日期间，金华物业管理公司仍具有金华商业中心的物业管理权并实际为金华商业中心提供物业管理服务，从而取得了向金华物业投资公司要求支付物业服务费的权利。对于金华物业管理公司应按何标准向金华物业投资公司收取物业服务费的问题。虽然金华物业管理公司与金华投资公司在合同中约定商铺、饮食、娱乐房屋由金华物业管理公司按建筑面积每月每平方米10.2元向业主或物业使用人收取；写字楼房屋由金华物业管理公司按建筑面积每平方米7.2元向业主或物业使用人收取，但在2015年1月至2017年8月期间，金华物业管理公司与金华物业投资公司的收、交物业服务费的交易习惯均是金华物业管理公司按月出具收费通知书并附应付管理费明细表给金华物业投资公司，再由金华物业投资公司按附表上的金额缴交物业服务费，收费标准为出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡计算。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，虽然金华物业管理公司与金华投资公司在合同中约定了明确的收费标准，但金华物业管理公司与金华物业投资公司一直是以出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡计算的标准收、交物业服务费，该交易习惯长达三年多，金华物业管理公司一直没有对此提出异议，应视为其与金华物业投资公司协商一致以实际行为变更了合同的收费标准条款。对于金华物业管理公司解释因2015年7月7日前，金华物业管理公司的原股东森矿公司也是金华物业投资公司的股东，故参照股东优惠政策向金华物业投资公司收取物业服务费并主张从2015年7月8日起，森矿公司不再是金华物业管理公司的股东，金华物业投资公司也不再享受金华物业管理公司的股东优惠政策而要求金华物业投资公司支付物业服务费差额的意见。若按金华物业管理公司该解释，自2015年7月24日起，森矿公司不再是金华物业管理公司的股东，但金华物业管理公司并没有就此通知金华物业投资公司应按合同的标准或新的标准交纳物业服务费，而还是延续之前双方的交易习惯，向金华物业投资公司出具收费通知书要求其按出租物业4.6元/㎡、空置部分3元/㎡的标准缴纳物业服务费。而且，在2017年11月16日、2017年12月28日、2018年1月17日、2018年2月5日金华物业管理公司向金华物业投资公司出具的催收物管费通知上，金华物业管理公司只是催收相应月份的物业服务费，而并没有向金华物业投资公司催收物管费差额。直至2018年2月22日，在金华物业管理公司与金华投资公司的“合同到期后”，金华物业管理公司才向金华物业投资公司催收物管费差额，时隔两年多才催收管理费差额，明显与金华物业管理公司的催收习惯不符（金华物业管理公司主张金华物业投资公司拖欠其2017年9月1日起的物管费，金华物业管理公司则自2017年11月16日起便开始催收）。同时，若真的存在差额，金额高达上百万，金华物业管理公司时隔这么久才进行催收，也明显有违常理。因此，出租物业按4.6元/㎡、空置部分按3元/㎡收取物业服务费是金华物业管理公司与金华物业投资公司协商一致的结果，不因森矿公司的股东资格而发生变化，故一审法院对金华物业管理公司要求金华物业投资公司支付2015年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费差额及其逾期付款的违约金的诉讼请求不予支持。金华物业投资公司向金华物业管理公司缴纳物业服务费至2017年8月，但如前述，金华物业管理公司直至2018年5月仍对金华商业中心进行物业管理服务，故金华物业投资公司应向金华物业管理公司支付2017年9月1日至2018年5月31日期间的物业服务费，标准则按出租物业4.6元/㎡、空置部分3元/㎡计算。由于金华物业管理公司与金华物业投资公司无法就2017年9月1日至2018年5月31日期间金华物业投资公司出租和空置物业的情况达成一致意见，而双方对2017年8月的出租和空置情况没有提出异议，且金华物业投资公司已经缴清该月的物业服务费，故应以2017年8月的出租和空置情况作为计算的基准，之后月份的出租和空置再在此基础上作面积的加减计算服务费即可，具体明细如下：1、2017年9月，由于出租和空置情况与2017年8月一致，故应缴的物业服务费也与8月相一致，为68826.22元（12507.25㎡×4.6元/㎡+3764.29㎡×3元/㎡）。2、2017年10月，太平保险公司（建筑面积为1098.169㎡）退出金华商业中心，故应缴的物业服务费为67069.15元[（12507.25㎡-1098.169㎡）×4.6元/㎡+（3764.29㎡+1098.169㎡）×3元/㎡）]。3、对于2017年11月起至2018年5月的物业出租和空置情况。金华物业管理公司在庭审时陈述2018年1月至5月的物业出租面积与2017年9月至12月的情况基本一致。虽然金华物业投资公司主张其所有的A11、B6物业于2017年11月退场（空置）、F2-3（太子餐厅）于2017年12月退场、F12-13于2017年12月退场，在金华物业管理公司对此进行否认的情况下，金华物业投资公司没有提供证据证明其将上述店铺退场的情况告知金华物业管理公司，金华物业投资公司应承担举证不能的后果。故2017年11月至2018年4月每月应缴的物业服务费应与2017年10月的一致。对于2018年5月，金华物业投资公司虽确认增加承租面积780㎡，但金华物业管理公司对该情况不予确认，这是金华物业管理公司对其相关诉讼权利的行使，故一审法院确认2018年1月至5月的物业服务费与2017年10月的一致。因此，2017年11月起至2018年5月的物业服务费合计为469484.05元（67069.15元/月×7个月）。以上，2017年9月至2018年5月期间，金华物业投资公司应向金华物业管理公司支付的物业服务费为605379.42元（68826.22元+67069.15元+469484.05元）。对于金华物业投资公司称四楼feelnet部分物业自2015年起作停车场之用，金华物业管理公司不应收取物管费而应当将已收费用进行抵扣的抗辩意见，如前所有，双方的交易习惯是先由金华物业管理公司向金华物业投资公司出具收费通知书，金华物业投资公司对收费明细进行确认后再付款，金华物业投资公司在支付相关费用前已经清楚金华物业管理公司的收费明细而没有提出异议，故金华物业投资公司现提出该抗辩意见同样缺乏依据，一审法院不予采纳。另，根据金华物业管理公司与金华物业投资公司约定，由金华物业投资公司将其停车场承包给金华物业管理公司经营管理，每月由金华物业管理公司向金华物业投资公司支付承包费用为11704.63元，并约定该笔承包费每月由金华物业投资公司在支付给金华物业管理公司的物业服务费中冲抵，故上述金华物业投资公司应支付的物业服务费总额应扣除2017年9月至2018年2月共6个月的停车场承包费70227.78元（11704.63元/月×6个月）。又，2018年2月14日，金华物业投资公司向金华物业管理公司转账支付20218.16元，故上述金华物业投资公司应支付的物业服务费总额也应扣除该笔金额。综上，金华物业投资公司尚欠金华物业管理公司2017年9月1日至2018年5月31日期间的物业服务费为514933.48元（605379.42元-70227.78元-20218.16元）。对于金华物业投资公司抗辩称李艳云承租1038.43平方米的二楼地中海餐厅不是其物业，是金华投资公司委托其代为出租的，不应由其支付物业服务费的意见，一审法院依法不予采信，具体理由如下：第一，金华物业投资公司是以自己的名义而不是以金华投资公司的名义与李艳云签订《房屋租赁合同》的，若该物业为金华投资公司所有并由金华投资公司委托金华物业投资公司代为出租，那么金华物业投资公司应以金华投资公司的名义签订租赁合同。第二，截至2017年8月，金华物业投资公司一直是以自己的名义向金华物业管理公司缴纳该物业的物业服务费，没有提供证据证明其已告知金华物业管理公司该物业为金华投资公司所有并代金华投资公司缴纳物业服务费。第三，由于金华物业管理公司在起诉时已经主张该物业的物业服务费应由金华物业投资公司进行支付，若金华物业投资公司认为不应该由其支付的，应在一审法院组织庭前证据交换时提交相应的证据予以证明，然而金华物业投资公司没有提供相关证据予以证明，应承担举证不能的后果。第四，直至2019年4月17日，金华投资公司才出具《确认书》，确认曾委托金华物业投资公司代为出租该物业并委托金华物业投资公司代交物业服务费，委托期限至2017年12月31日止。若金华投资公司与金华物业投资公司之间存在真实的委托关系，金华投资公司就应在该物业出租及缴纳物管费之前向金华物业投资公司出具委托书或签订委托合同，而不是直到金华物业投资公司与金华物业管理公司产生纠纷后才出具确认书明确其与金华物业投资公司的关系。同时，金华物业投资公司若认为委托期限至2017年12月31日止，应在此日期前告知金华物业管理公司在此日期届满后由金华物业管理公司直接向金华投资公司要求支付物业服务费，但金华物业投资公司在金华物业管理公司向其追讨物业服务费时，并没有向金华物业管理公司明确该物业不是其物业不应由其缴纳物业服务费的事实。综上，金华物业管理公司有理由相信金华物业投资公司是缴纳该1038.43平方米二楼物业的物业服务费的适格主体，金华物业投资公司应向金华物业管理公司支付该物业的物业服务费。若金华物业投资公司缴纳后认为需向相关主体追讨的，可另行通过合法途径解决。对于金华物业管理公司所主张的违约金问题。如前所述，金华物业管理公司与金华商业中心的众业主形成了事实上的物业服务合同关系，业主应当按月向金华物业管理公司缴交物业服务费，金华物业投资公司没有向金华物业管理公司支付物业服务费已经构成违约，应当承担相应的民事责任。因双方是事实上的物业服务合同关系，依照双方的交易习惯，金华物业管理公司在每月的收费通知书中通知金华物业投资公司在当月的5日前支付物业服务费，故违约金应当自当月的6日起开始计算，违约金计算标准则以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。另，金华物业管理公司主张逾期付款违约金暂计算至2018年5月31日，这是其诉讼权利的自主处分，没有损害其他人的合法权益，一审法院依法予以支持。结合金华物业投资公司应扣除停车场承包费和金华物业投资公司于2018年2月14日支付的20218.16元的情况，金华物业投资公司应按以下金额为本金计算支付逾期付款违约金：自2017年9月6日起至2017年10月5日止，以57121.59元（68826.22元-11704.63元）为本金；自2017年10月6日起至2017年11月5日止，以112486.11元（67069.15元+57121.59元-11704.63元）为本金；自2017年11月6日起至2017年12月5日止，以167850.63元（67069.15元+112486.11-11704.63元）为本金；自2017年12月6日起至2018年1月5日止，以223215.15元（67069.15元+167850.63元-11704.63元）为本金；自2018年1月6日起至2018年2月5日止，以278579.67元（67069.15元+223215.15-11704.63元）为本金；自2018年2月6日起至2018年2月13日止，以333944.19元（67069.15元+278579.67元-11704.63元）为本金；自2018年2月14日起至2018年3月5日止，以313726.03元（333944.19元-20218.16元）为本金；自2018年3月6日起至2018年4月5日止，以380795.18元（67069.15元+313726.03元）为本金；自2018年4月6日起至2018年5月5日止，以447864.33元（67069.15元+380795.18元）为本金；自2018年5月6日起至2018年5月31日止，以514933.48元（67069.15元+447864.33元）为本金。对于金华物业投资公司抗辩称金华物业管理公司违规收取金华物业投资公司的物业服务费押金和水电费押金等费用，应在其支付给金华物业管理公司的物业服务费中抵扣的意见，由于与本案不是同一法律关系，不应在本案中一并处理，金华物业投资公司可另行通过合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项及第二款，《物业管理条例》第十五条，《广东省物业管理条例》第五十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、江门市金华物业投资管理有限公司应在判决生效之日起十日内向江门市蓬江区******物业管理有限公司支付物业服务费514933.48元。二、江门市金华物业投资管理有限公司应在判决生效之日起十日内向江门市蓬江区******物业管理有限公司支付逾期付款的违约金（违约金自2017年9月6日起至2017年10月5日止以57121.59元为本金；自2017年10月6日起至2017年11月5日止以112486.11元为本金；自2017年11月6日起至2017年12月5日止以167850.63元为本金；自2017年12月6日起至2018年1月5日止以223215.15元为本金；自2018年1月6日起至2018年2月5日止以278579.67元为本金；自2018年2月6日起至2018年2月13日止以333944.19元为本金；自2018年2月14日起至2018年3月5日止以313726.03元为本金；自2018年3月6日起至2018年4月5日止以380795.18元为本金；自2018年4月6日起至2018年5月5日止以447864.33元为本金；自2018年5月6日起至2018年5月31日止以514933.48元为本金，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、驳回江门市蓬江区******物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25042元，保全费5000元，合共30042元，由江门市蓬江区******物业管理有限公司负担23160元，江门市金华物业投资管理有限公司负担6882元。二审中，金华物业管理公司依法提交以下证据：1.江门市中级人民法院物业服务合同纠纷案件审判白皮书；2.（2016）桂0312民初159号民事裁决书；3.《物权法》三大司法解释的理解与适用专题讲座（主讲人：中国人民大学法学院教授杨立新），以上三份证据证明：解聘和选聘物业服务企业的权力属于业主大会，同时，司法实践中也证明金华投资公司无权代表业主擅自解聘和选聘物业服务企业，金华物业管理公司目前仍是金华商业中心的合法有效的物业服务企业的事实。4.金华商业中心业主意见函及业主列表，证明金华商业中心的绝大多数业主均同意并要求，在成立业主委员会选聘新的物业公司前，由金华物业管理公司继续为金华商业中心提供物业服务的事实。5.业主请求及附表，证明金华投资公司在2019年10月16日采取暴力手段强占金华商业中心的消防控制中心和配电房，严重影响了大厦的安全，业主强烈要求有关部门依法处理的事实。6.金华商业中心关于强烈要求改善移动通讯质量的函，证明金华物业管理公司一直致力于为金华商业中心业主提供优质服务，并积极配合业主为金华商业中心的生产经营创造良好的环境。7.强烈反对金华商业中心电表过户的声明；8.关于用水户名变更事宜的函，以上两份证据证明金华投资公司非法将用水户名变更至其名下，金华商业中心业主强烈反对，为此江门融浩水业股份有限公司依法查明后将户名恢复至金华物业管理公司名下的事实。9.强烈要求严惩林金培、钟志豪等人破坏生产经营的请求，证明林金培、钟志豪破坏金华物业管理公司及金华商业中心的生产经营行为。10.2018年度消防安全重点单位目标责任书；11.江门市蓬江区大型商业综合体消防安全责任书、承诺书；12.供用电合同，以上三份证据证明金华物业管理公司是金华商业中心的用电方，是金华商业中心的用电安全、消防安全第一责任人，有义务也有权利贯彻执行相关消防法规定，并阻止违法、违约的用电行为。13.离场证明，证明为保障业主及金华商业中心的物业安全和消防安全，经业主发函租户离场后，暂时关闭电源，重新出租后，再依手续重新恢复电源的事实。14.房地产测量报告书，证明金华投资公司长期称霸于金华商业中心，强占业主公共部分，用于出租给租户，损害业主共同利益的事实。15.（2013）民提字第226号民事判决书，证明林金培是金华投资公司的法定代表人，同时又是金华物业投资公司的实际控制人，其对四层1号铺（401）、2号铺（402）、保安办公室和停车场不享有所有权的事实。16.企业资料，证明曾剑军是江门市金厦物业管理有限公司的法定代表人的事实。金华物业投资公司依法提交以下证据：1.（2019）粤07民特64号民事裁定书及生效证明，证明江门市中级人民法院驳回金华物业管理公司对（2018）江仲经字第033号案的撤销申请；2.江门市中级人民法院案例，证明金华投资公司作为建设单位，在前期物业管理期间，有权选择委派物业管理服务企业，金华物业管理公司自2017年12月31日合同到期后无权对金华商业中心进行物业管理，更无权收取任何物管费；3.2011年至2013年的收费通知书，证明金华物业管理公司在2011年至2013年的收费通知书跟2017年的收费通知书的管理费标准一致，证明金华物业管理公司对金华物业投资公司一直按出租4.6元/平方米、空置3元/平方米的标准收取物管费；4.停电报案记录；5.公证书（截取部分照片）；6.停电视频，以上三份证据证明金华物业管理公司自2018年起对金华商业中心的近八千平方物业（包含金华物业投资公司）恶意停电破坏生产经营，严重损害业主利益，造成金华商业中心的营商环境每况日下；7.F2—3、F12—13退租证据，证明金华物业管理公司已知悉该物业退租情况，合同期限内应按空置计收管理费；8.曾剑军视频，证明2018年9月，被停电业主再次报案，公安人员到场情况下，金华物业管理公司员工曾剑军要求与其签订委托合同才开电，明显属于强迫交易。9.（2016）粤0703民初5629号民事判决书；10.（2018）粤0703执703号之一执行裁定书，以上两份证据证明：（1）金华物业管理公司在该案中提供2014年签订的《物业管理委托合同》，确认是2014年受金华投资公司委托对金华商业中心进行物业管理；（2）江门市蓬江区人民法院在该案中已认定2014年签订的《物业管理委托合同》合法有效，委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；（3）金华物业管理公司在该案中已自行提供证据证明其知悉涉案房产（即地中海餐厅）的实际所有权属于金华投资公司；（4）该案已进入执行阶段，金华物业管理公司并没有对该案进行上诉，即其确认江门市蓬江区人民法院查明的事实。11.金华商业中心业主意见函、金华商业中心商户意见函，金华商业中心过半面积的业主及数十名商户强烈要求金华物业管理公司离场，原因就是金华物业管理公司长期损害公共利益，服务态度极差，利用控制水电威逼业主和商户，甚至串谋控制金华商业中心筹备组召开闭门会议。12.金华物业管理公司致函金华商业中心业主以“变更地址”为由重签物管委托合同，证明金华物业管理公司明知其无权逗留，故意欺诈不知情业主与其签订合同，强行与业主利益进行绑定。本院组织双方当事人进行了质证。金华物业投资公司对金华物业管理公司提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2、证据3的质证意见如下：（1）白皮书的第八个案例就是金华物业投资公司二审证据2的同一批案件之一，该案例进一步证明在未成立业主大会的前期物业管理期间，金华投资公司作为非住宅商业大厦的建设单位有权选择委托不同的物业服务企业，该委托对全体业主有效；同时有权通知已经期满的旧物业服务企业离场；(2)该白皮书没有任何案例支持一个合同期满的旧物业服务企业可以强行滞留、通过背地里与部分业主签订物业管理合同就可以将自己的管理合法化；相反，白皮书还反映如金华物业管理公司这样的旧物业管理公司期满后不肯退场、阻挠新物业管理企业进场交接的情况比较普遍、严重。对证据4、证据5的真实性、合法性、关联性不予确认，根据(2018)江仲经字第033号仲裁裁决和(2016)粤0703民初5629号民事判决，本案物业属于前期物业管理期间，金华物业管理公司于2018年1月1日起己无权管理金华商业中心，金华投资公司作为开发商依法具有确定物业管理单位的职责。对证据6的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案争议、判决处理无关。对证据7的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案争议、判决处理无关；据了解，实际情况是当年金华投资公司委托金华物业管理公司办理水电表的报装，水电设施是金华投资公司出资兴建的。金华物业管理公司利用与某些地方单位领导的关系，在其物业管理合同已经期满终结后，影响水电部门办理过户，以此手段控制缴费、控制水电设施，随意停水停电、阻碍业主正常经营、入场装修（金华物业投资公司和租户已就金华物业管理公司的停电恶行向江门市蓬江区人民法院提起诉讼，均已立案，其中（2019）粤0703民初2083号案中租户魔方俱乐部的案件，金华物业管理公司已败诉），逼迫部分租户、业主帮助其反对建设单位，以表示所谓的民意。对证据8的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案争议、判决处理无关：融浩水业公司迫于某些部门的压力，在已办理过户的情况下被迫撤回有关程序。对证据9的真实性、合法性、关联性不予确认，且函件所言没有任何证据和依据。本案涉案物业属于前期物业管理期间，金华投资公司作为开发商依法具有确定物业管理单位的职责。对证据10、证据11的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。据金华物业投资公司了解，消防责任人并非金华物业管理公司，而是金华投资公司。证据12与本案无关，金华物业管理公司利用其与某些地方单位领导的关系，在其物业管理合同已期满终结后，影响水电部门办理过户，以此手段控制缴费、控制水电设施，随意停水停电、阻碍业主正常经营、入场装修（金华物业投资公司和租户已就金华物业管理公司的停电恶行向广东省江门市蓬江区人民法院提起诉讼，均已立案，其中（2019）粤0703民初2083号案中租户魔方俱乐部的案件，金华物业管理公司已败诉），逼迫部分租户、业主帮助其反对建设单位，以表示所谓民意。对证据13的证明内容不予确认，只是在金华物业管理公司合同期内的例行通知，并不涉及要求其停电，用电是每一个物业正常运营的基础，金华物业管理公司的陈述完全不符合逻辑和市场习惯。证据14与本案无关。对证据15，林金培并不是金华物业投资公司的实际控制人，只是金华物业管理公司企图混淆视听而到处造谣。该判决书涉案物业现仍登记在金华物业投资公司名下，同时在该案诉讼提起前已设立抵押权。对证据16，金华物业管理公司在（2018）江仲经字第033号仲裁裁决案中自认江门市金厦物业管理有限公司是由该司的管理人员名义用金华物业管理公司的同一地址注册的，即曾剑军是金华物业管理公司的员工，只是挂社保到江门市金厦物业管理有限公司，还以此违法当选筹备组副组长。另补充以下质证意见：针对证据4、5、6，根据金华物业管理公司所提交的原件，该三组证据上面关于签名部分同一个人的签名存在不同的笔迹，因此对于金华物业管理公司所提交的相关签名证据，其真实性均无法认可。针对证据4、5，金华物业管理公司仅仅提交了签名材料，并未提交该部分签名业主实际持有金华商业中心物业的所有权凭证，无法证明所签署的名字属于金华商业中心的业主。针对证据8、12，两份证据属于金华物业管理公司对于金华商业中心用水、用电的函，该两份函均在2018年对于金华商业中心的管理权未经法院确认有效的情况下所出具，因此该两份材料无法证明金华物业管理公司对于金华商业中心的用水、用电享有管理权，而事实上在管理权纠纷案件生效后金华投资公司现在已经针对金华商业中心的用水、用电问题跟相关部门进行协商，正处于变更协商阶段。金华物业管理公司对金华物业投资公司提交的证据发表如下质证意见：对于金华物业投资公司提交的证据是否属于新证据由法院依法认定。对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性有异议。撤销仲裁申请受制于《中华人民共和国仲裁法》的规定，但不代表仲裁裁决适用法律正确。该仲裁裁决的法律适用完全错误，应当适用《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条和《广东省物业管理条例》第五十条的相关规定。对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容有异议。在该证据中，该案适用了《广东省物业管理条例》的规定，进一步说明《广东省物业管理条例》是审理本案的关键，该案是在原物业服务企业自动退出后，没有新的物业服务企业的情况下，由开发商委托的新物业服务企业提供物业服务，且持续服务的时间经过二年多，业主均没有提出异议的情况下，可视为业主接受新的物业服务企业服务，且作为该案的业主已接受物业服务企业的服务情况下，应当依法缴纳物业管理费。而本案与该案不同，本案的金华物业管理公司一直为金华商业中心提供物业服务，金华商业中心不存在无管理状态，根据《广东省物业管理条例》第五十条规定，在金华物业管理公司同意继续提供金华商业中心物业管理且金华投资公司并非业主的情况下，金华投资公司无权选聘或解聘物业服务企业。对证据3的真实性和合法性予以确认，对关联性和证明内容有异议，具体异议详见上诉状第三点第（一）项、第（二）项。对证据4的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认签名的真实性和记载原因的真实性，且陈泽成和伍咏坚是夫妻，具体由伍咏坚负责，陈泽成根本不清楚实情，金华物业管理公司提交的证据4中伍咏坚的签名也印证了停电报案记录是不真实的，且停车场设备是金华物业管理公司投资设立的，是金华物业管理公司的财产，不存在毁坏的事实。对微信记录的真实性、合法性、关联性不予确认，无法确认相关身份及内容的真实性，且四楼只有一间公司，即金华娱乐城，可以打电话给经营者林艺沙确认，该娱乐城一直正常供电。对证据5的真实性无异议，但对关联性和证明的内容有异议，该证据不能证明其证明内容，金华物业管理公司从来没有恶意停电行为，一般情况下，只有租户撤场、空置的情况下，为了大厦的整体安全，暂时关闭电源。对证据6的真实性、合法性、关联性及证明内容不予确认，该视频无法证明来源及真实性，更不能证明视频显示的情况与其证明内容有关。对证据7中除吴志鸿签名的真实性确认外，其它真实性不确认。对证据8的真实性、合法性、关联性和证明内容不予确认，无法听清楚视频的相关内容，对视频中材料的来源不清楚，且该材料也没有具体的租户或业主名称，录制视频人员的身份也无法确定，曾剑军并非金华物业管理公司的员工，其是江门市金厦物业管理有限公司的法定代表人，与金华物业管理公司没有任何关系，金华物业管理公司更没有授权曾剑军处理视频显示的事宜。对证据9、证据10的真实性、合法性予以确认，对于关联性以及所证明的内容不予确认，该证据证实的是租户需要承担的支付水电费的责任，对于金华物业投资公司所主张的证明内容并没有相关的查明或认定的事实，同时也要纠正金华物业投资公司所称的旧物业公司，因为金华物业管理公司至今在实施对金华商业中心的物业管理服务，金华商业中心的绝大部分业主以及租户均认可金华物业管理公司的服务。对于证据11的真实性、合法性、关联性均不予确认，对于签名部分是金华物业投资公司自行编制以及捏造的，经金华物业管理公司询问相关的租户之后，其表示均未进行任何的签名，而且该签名表所列举的全部签名并非是金华商业中心的业主或租户，且相关的意见函及签名并未显示时间，由此可以证明金华物业投资公司所提交的证据是不真实的。至于房地产权证的复印件并未有相关原件予以核对，如需要可以到不动产登记中心打印金华商业中心整栋大厦全部业主的资料包括金华物业管理公司提供的业主函中的签名业主的信息予以证实。金华物业管理公司提供的业主签名是代表了金华商业中心业主双过半人（面积和人数均过半）的意愿。金华物业投资公司所主张的证明内容是毫无事实根据的，相反是金华物业投资公司采用粗暴的手段而干扰阻碍金华物业管理公司的正常经营和服务，有金华物业管理公司提供的相关证据予以证实，并且有关证据已向有关部门提交，是真实的证据。对于证据12的真实性、合法性确认，但对关联性不予确认，没有证据证明金华物业投资公司所主张的证明内容。而实际上该证据也是证明金华物业管理公司正常的经营管理。对金华物业管理公司提交的证据，本院认定如下：证据1、2、3、15不属于本案纠纷的证据，仅供本院参考；证据4、5、6、7、8、9，反映了部分业主意见及有关单位的意见，与本案争议没有关联性，本院不予采纳；证据10、11、12、13、14、16，均与本案争议没有关联性，本院不予采纳。对金华物业投资公司提交的证据，本院认定如下：证据1，本院结合本案其他证据予以认定；证据2、9、10不属于本案纠纷的证据，仅供本院参考；证据3，本院结合本案其他证据予以认定；证据4、5、6、8，均与本案争议没有关联性，本院不予采纳；证据7，仅显示收文单位为旧物业公司，无法确认签收人情况，本院对该证据不予采纳；证据11，反映了部分业主意见，与本案争议没有关联性，本院不予采纳；证据12，与本案没有关联性，本院不予采纳。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明：金华物业管理公司提供的未交管理费明细表显示：2017年9月至2018年5月“代收：太平、中华、小肥羊”的管理费分别为：26388.07元、23014.02元、17671.76元、17671.76元、17671.76元、17671.76元、17671.76元、9458.28元、9458.28元，以上合计156677.45元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对金华物业管理公司、金华物业投资公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审的争议焦点为：一、金华物业管理公司与金华投资公司于2012年11月、2014年12月签订的《物业管理委托合同》是否有效及对金华物业投资公司是否具有约束力；二、金华物业管理公司与金华投资公司签订的《物业管理委托合同》到期后，其是否有权继续对金华商业中心进行物业管理；三、物业管理费标准如何认定及金华物业投资公司应否支付物业管理费差额；四、违约金标准如何确定；五、A11/B6、F2-3、F12-13三处的物业管理费如何计算；六、地中海餐厅的物业管理费由谁承担；七、2017年9月1日至2018年5月31日的代收部分管理费156677.45元应否扣除；八、停车场承包费应否抵扣及四楼部分物业996.46平方米作为停车场使用的物业管理费如何负担；九、商务酒店是否少计72.22平方米的物业管理费；十、物业管理费押金和水电费押金如何处理；十一、电费是否多收。关于金华物业管理公司与金华投资公司于2012年11月、2014年12月签订的《物业管理委托合同》是否有效及对金华物业投资公司是否具有约束力的问题。金华物业管理公司上诉主张其与金华投资公司于2003年7月签订的《物业管理委托合同》合法有效，即使之后又签订多份委托合同，但应依据2003年7月签订的《物业管理委托合同》予以认定，在新成立的业主大会选聘或续聘物业公司之前，其具有持续的物业管理权。金华物业投资公司上诉主张金华商业中心尚未成立业主大会，仍处于前期物业管理阶段，一审法院判定金华投资公司与金华物业管理公司于2012年11月、2014年12月签订的《物业管理委托合同》、金华投资公司与御鼎公司签订的《物业管理委托合同》无效，超越了本案审理范围，应予撤销。本案中，金华投资公司是金华商业中心的开发商，其与金华物业管理公司自2003年7月起先后签订四份《物业管理委托合同》，委托金华物业管理公司对金华商业中心进行物业管理，最后一份合同期限至2017年12月31日止，合同期内双方约定的物业服务费一直按照2003年7月签订的合同的标准执行，并没有调整。至目前为止，金华商业中心并未成立业主委员会。由此可见，金华投资公司作为建设单位，其选定金华物业管理公司为物业服务企业，在业主委员会成立前，双方签订的物业管理委托合同仍属前期物业服务合同。虽然金华商业中心的物业均已销售完毕，但在涉案《物业管理委托合同》履行期间，金华商业中心的业主并未提出异议，也未成立业主委员会重新选聘物业服务企业，金华物业管理公司继续提供物业服务，业主也愿意接受相关的服务，表明业主对建设单位金华投资公司与金华物业管理公司订立的前期物业服务合同予以认可。根据国务院《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”、《物业服务纠纷解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，金华投资公司与金华物业管理公司先后签订的四份《物业管理委托合同》均应为有效合同，对全体业主具有约束力，金华物业投资公司作为其中的业主，应受到上述《物业管理委托合同》的约束，其实际上接受了相应的物业服务，应按合同支付相应的物业管理费。至于金华投资公司与御鼎公司签订的《物业管理委托合同》的效力问题。因该合同与本案纠纷无关，可不予审查。关于金华物业管理公司与金华投资公司签订的《物业管理委托合同》到期后，其是否有权继续对金华商业中心进行物业管理的问题。金华物业投资公司上诉主张金华商业中心属于前期物业管理阶段，期限届满，物业管理公司就应撤场，不应再收取物业管理费。如前所述，金华商业中心虽然尚处于前期物业管理阶段，金华物业管理公司与金华投资公司的物业管理合同期限也已届满，但金华商业中心至目前为止尚未成立业主委员会，物业服务合同到期后，全体业主对金华物业管理公司是否续聘并未有决定，而金华物业管理公司已提供相应的证据证实其继续提供物业服务，金华商业中心的业主也接受了物业服务，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，金华物业管理公司实际上提供了物业服务，金华物业投资公司等业主理应支付物业管理费。金华物业管理公司在本案中主张物业管理费暂计至2018年5月31日，属其自愿处分权利，本院予以准许。金华物业投资公司上诉主张金华物业管理公司与金华投资公司的物业管理合同已到期并经仲裁裁决，金华物业管理公司无权再强行滞留。经审查，在金华投资公司与金华物业管理公司的仲裁纠纷中，江门仲裁委员会虽然对双方签订的物业管理委托合同进行了审理并裁决，但因为双方的物业管理委托合同约定了期限，合同到期后，双方合同约定的权利义务已分别履行完毕，金华投资公司作为建设单位，在物业销售完毕后应将有关权利义务移交金华商业中心的业主行使，而金华商业中心并未成立业主委员会，全体业主也未主张续聘或重新选聘物业管理企业，金华投资公司不应代表业主行使权利。综上，金华物业投资公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费标准如何认定及金华物业投资公司应否支付物业管理费差额的问题。金华物业管理公司上诉主张因其大股东森矿公司已转让原持有的该公司股权，金华物业投资公司不再享有股东优惠政策，金华物业投资公司应按《物业管理公共契约》约定的标准缴纳物业管理费，并补缴差额部分。经审查，虽然金华物业管理公司与金华投资公司签订的《物业管理委托合同》、金华物业管理公司与金华物业投资公司签订的《物业管理公共契约》均约定了物业管理费收费标准，而双方的交易习惯为金华物业管理公司按月出具收费通知书及应付管理费明细表，再由金华物业投资公司缴交物业管理费，金华物业管理公司出具的应付管理费明细表显示收费标准为出租物业4.6元/㎡、空置部分3元/㎡，由此可见，双方实际上已变更了物业管理费收费标准，双方也一直按此标准履行权利义务。根据《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，双方当事人可按变更后的物业管理费标准履行合同。而且，金华物业管理公司在2017年11月至2018年2月之间发出的催收物业管理费通知上，并未提出物业管理费差额问题。因此，金华物业管理公司以股权变更、金华物业投资公司不再享有优惠政策为由追收物业管理费差额，依据不足，本院不予支持。关于违约金标准如何确定问题。金华物业管理公司上诉主张应按照双方签订的《物业管理公共契约》的约定计算违约金，一审判决按照中国人民银行同期同类贷款利率计算是错误的。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，虽然金华物业管理公司与金华物业投资公司在《物业管理公共契约》中约定了逾期缴费违约金的计算标准，但约定的按欠款总额的每日5‰计算滞纳金的标准明显过高，金华物业投资公司可以请求减少，而该公司主张其并未违约同时提出无需支付违约金，可见金华物业投资公司对违约金已提出异议，故一审法院对违约金标准进行审查并无不当，本院予以确认。关于A11/B6、F2-3、F12-13三处的物业管理费如何计算的问题。金华物业投资公司上诉主张该三处物业退租时间分别在2017年11月、12月，该部分面积应按空置标准计算。经审查，金华物业管理公司对金华物业投资公司的该主张予以否认，金华物业投资公司提供的证据也无法充分证明上述物业的租户退场已告知金华物业管理公司，故对上述物业的空置时间无法确定。一审法院据此计算应交纳的各时间段的物业管理费，并无不当，本院予以维持。关于地中海餐厅的物业管理费由谁承担的问题。金华物业投资公司上诉主张地中海餐厅所在物业的产权人并非该公司，不应由其交纳物业管理费，而且金华物业管理公司与金华投资公司的物业管理委托合同也已到期，金华物业管理公司无权继续收取该部分物业管理费。经审查，二审期间，金华物业投资公司确认地中海餐厅经营期间和退出经营后，该物业的管理费均由其代收代支，物业空置期间金华投资公司也支付相应的物业管理费给金华物业投资公司。金华物业投资公司并未向金华物业管理公司告知地中海餐厅所在物业的业主情况，而且其以自己的名义与地中海餐厅经营者签订租赁合同，并代收物业管理费，该部分物业空置后，金华物业投资公司也正常交纳物业管理费，金华物业管理公司有理由相信金华物业投资公司是交纳该部分物业的物业管理费的适格主体。如果金华物业投资公司因代交物业管理费与物业业主发生争议，可另行主张权利。金华物业投资公司该上诉请求，理由不充分，本院不予支持。关于2017年9月1日至2018年5月31日的代收部分管理费156677.45元应否扣除的问题。金华物业投资公司上诉主张金华物业管理公司提供的证据显示，其主张的未交管理费明细表中“代收：太平、中华、小肥羊”的物业管理费156677.45元属于应抵扣款项，应在本案中予以扣除。经审查，金华物业管理公司在本案中自行制作的未交管理费明细表显示，“代收：太平、中华、小肥羊”、“扣：停车场承包费”、“已交管理费”均属应予以扣除的款项，而其起诉的总金额中并未包括该部分款项，双方当事人二审中也确认“太平、中华、小肥羊”三个租户均直接向金华物业管理公司支付物业管理费。可见，“太平、中华、小肥羊”三个租户的物业管理费已由金华物业管理公司收取，在本案纠纷中应予扣除。一审法院对此认定错误，处理不当，本院予以纠正。关于停车场承包费应否抵扣及四楼部分物业996.46平方米作为停车场使用的物业管理费如何负担的问题。金华物业投资公司上诉主张根据双方《承包协议书》的约定，金华物业管理公司拖欠2017年9月至12月共四个月的车场承包费，应予抵扣，而四楼部分物业用作停车场，该部分应当作空置物业收费，金华物业管理公司多收物业管理费，也应予抵扣。经审查，一审法院对金华物业管理公司应支付的2017年9月至2018年2月共六个月的停车场承包费已在物业服务费中予以扣除，金华物业投资公司该上诉请求，理据不足，本院不予支持。至于四楼部分物业996.46平方米作为停车场使用的物业管理费问题，因双方对此并没有约定，金华物业投资公司也没有提供证据证实停车场的使用及收费情况，其对此前金华物业管理公司发出的相关收费明细也没有提出异议。因此，金华物业投资公司主张多收了该部分物业的物业管理费，依据不足，本院不予支持。关于商务酒店是否少计72.22平方米的物业管理费的问题。金华物业投资公司上诉主张金华物业管理公司关于“补商务酒店少计72.22㎡×4.6元管理费”不属实。金华物业管理公司则辩称商务酒店实际使用面积为1466.21㎡，但金华物业投资公司只缴纳1393.99㎡的物业管理费，相差72.22㎡。经审查，一审法院在核对出租和空置物业面积时，对商务酒店的面积是按照1393.99㎡核算的，并非按1466.21㎡计算。因此，一审法院计算物业管理费时并没有多计算72.22㎡的面积，金华物业投资公司该上诉请求，理据不足，本院不予支持。至于金华物业管理公司主张应按面积1466.21㎡计算物业管理费的问题，该公司对此并未提出上诉，且其制作的每月应付管理费明细表中也是按照1393.99㎡计算物业管理费的，并未提出差额问题。因此，金华物业管理公司的辩称意见，本院不予采纳。关于物业管理费押金和水电费押金如何处理的问题。金华物业投资公司上诉主张金华物业管理公司违法收取租户的物业管理费押金和水电费押金，应予抵扣。经审查，因物业管理费押金和水电费押金问题涉及相关租户，不宜在本案纠纷中予以处理，金华物业投资公司可另行主张权利。关于电费是否多收的问题。金华物业投资公司上诉主张金华物业管理公司以高于供电部门的标准多收取电费，应予返还。经审查，金华物业投资公司在本案中并未提出反诉，其诉讼请求可另行主张，本案不作处理。综上，经核算，金华物业投资公司在2017年9月1日至2018年5月31日期间应支付的物业管理费为605379.42元（68826.22元+67069.15元+469484.05元＝605379.42元）；应予扣除的费用包括停车场承包费70227.78元、转账金额20218.16元、代收太平、中华、小肥羊物业管理费156677.45元，合计247123.39元；因此，金华物业投资公司尚欠的物业管理费为358256.03元（605379.42元-70227.78元-20218.16元-156677.45元＝358256.03元）。关于违约金计算问题。经核算，金华物业投资公司应按以下金额为本金计算逾期付款违约金：自2017年9月6日起至2017年10月5日止，以30733.52元（68826.22元-11704.63元-26388.07元）为本金；自2017年10月6日起至2017年11月5日止，以63084.02元（67069.15元+30733.52元-11704.63元-23014.02元）为本金；自2017年11月6日起至2017年12月5日止，以100776.78元（67069.15元+63084.02元-11704.63元-17671.76元）为本金；自2017年12月6日起至2018年1月5日止，以138469.54元（67069.15元+100776.78元-11704.63元-17671.76元）为本金；自2018年1月6日起至2018年2月5日止，以176162.3元（67069.15元+138469.54元-11704.63元-17671.76元）为本金；自2018年2月6日起至2018年2月13日止，以213855.06元（67069.15元+176162.3元-11704.63元-17671.76元）为本金；自2018年2月14日起至2018年3月5日止，以193636.9元（213855.06元-20218.16元）为本金；自2018年3月6日起至2018年4月5日止，以243034.29元（67069.15元+193636.9元-17671.76）为本金；自2018年4月6日起至2018年5月5日止，以300645.16元（67069.15元+243034.29元-9458.28元）为本金；自2018年5月6日起至2018年5月31日止，以358256.03元（67069.15元+300645.16元-9458.28元）为本金。综上所述，金华物业管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；金华物业投资公司的上诉请求合理部分，本院予以支持；无理部分，本院予以驳回。一审法院认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初4091号民事判决；二、江门市金华物业投资管理有限公司应在判决生效之日起十日内向江门市蓬江区******物业管理有限公司支付物业服务费358256.03元；三、江门市金华物业投资管理有限公司应在判决生效之日起十日内向江门市蓬江区******物业管理有限公司支付逾期付款的违约金（违约金自2017年9月6日起至2017年10月5日止以30733.52元为本金；自2017年10月6日起至2017年11月5日止以63084.02元为本金；自2017年11月6日起至2017年12月5日止以100776.78元为本金；自2017年12月6日起至2018年1月5日止以138469.54元为本金；自2018年1月6日起至2018年2月5日止以176162.3元为本金；自2018年2月6日起至2018年2月13日止以213855.06元为本金；自2018年2月14日起至2018年3月5日止以193636.9元为本金；自2018年3月6日起至2018年4月5日止以243034.29元为本金；自2018年4月6日起至2018年5月5日止以300645.16元为本金；自2018年5月6日起至2018年5月31日止以358256.03元为本金，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回江门市蓬江区******物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25042元，保全费5000元，由江门市蓬江区******物业管理有限公司负担21108元，江门市金华物业投资管理有限公司负担8934元。江门市蓬江区******物业管理有限公司多预交的案件受理费8934元，由一审法院予以退回；江门市金华物业投资管理有限公司应向一审法院补缴案件受理费8934元。二审案件受理费25042元（已由江门市蓬江区******物业管理有限公司预交23749.99元，由江门市金华物业投资管理有限公司预交25042元），由江门市蓬江区******物业管理有限公司负担21108元，江门市金华物业投资管理有限公司负担3934元。江门市蓬江区******物业管理有限公司多预交的二审案件受理费2641.99元，由本院予以退回；江门市金华物业投资管理有限公司多预交的二审案件受理费21108元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 谢敏忠审 判 员 梁宇俊审 判 员 肖文文二〇一九年十一月二十日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈惠玲