巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初2764号原告：张素芬，女，1968年5月29日出生，满族，个体户，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。委托代理人：李国玉，内蒙古京宇信律师事务所律师。委托代理人：李文婧，内蒙古京宇信律师事务所律师。被告：赤峰天合建筑有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区。法定代表人：孙国华，总经理。委托代理人：艾晓蒙，男，1983年11月9日出生，蒙古族，公司职工，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。被告：赤峰广源房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。法定代表人：郝春伟，执行董事兼总经理。委托代理人：孙明山，男，1964年5月21日出生，汉族，公司职工，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。委托代理人：赵子杰，男，1984年12月12日出生，汉族，公司职工，现住内蒙古自治区赤峰市红山区。原告张素芬诉被告赤峰天合建筑有限公司、被告赤峰广源房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张素芬的委托代理人李国玉、被告赤峰天合建筑有限公司的委托代理人艾晓蒙、被告赤峰广源房地产开发有限责任公司的委托代理人孙明山、赵子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张素芬向本院提出诉讼请求：一、请求解除你院作出的（2019）内0423民初1752号之一民事裁定中关于“对赤峰广源房地产开发有限责任公司开发位于巴林右旗大板镇凤凰城建设项目中的X楼-XX-XXX号房屋的扣押”，并承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月29日，原告收到巴林右旗人民法院（2019）内0423执异202号民事裁定书。裁定驳回原告提出的保全异议请求。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据。2018年5月14日，原告以赤峰天恩节能环保有限公司的名义与被告赤峰广源房地产开发有限责任公司（以下简称广源公司）签订了《保温材料供货合同》。合同明确约定材料价格、标准、结算方式等，其中材料款结算方式为甲方（广源公司）用凤凰城小区住宅11号、12号、14号、15号楼房抵付乙方（原告）材料款。并明确了各楼房的价格（详见1号证据保温材料供货合同）。2018年11月29日，经原告与广源公司核算，广源公司应支付原告材料款1224591.97元（详见2号证据赤峰天恩节能环保有限公司材料款付款申请表）。2018年12月21日，按合同约定，广源公司将开发建筑的四套楼房抵付给原告（房屋号分别为XX、XX、XX、XX）。原告向广源公司补交了25404.83元房款（详见3号证据收据2枚）并签订了《房屋认购协议》（详见4号证据房屋认购协议）。原告与广源公司签订《商品房认购协议》的时间是2018年10月21日，被告赤峰天合建筑有限公司（以下简称天合公司）申请保全案涉房屋的时间是2019年5月23日。原告与广源公司签订协议的时间早于天合公司申请保全的时间长达半年多之久，且原告自与广源公司签订协议后至今一直占有该房屋。虽然原告与广源公司签订的是《商品房认购协议》，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与广源公司之间签订的《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告对涉案房屋占有的情况完全符合上述四种情形，其权利足以能够排除被告的执行。综上，原告的诉求既有事实根据又有法律依据，故恳请贵院依法支持原告的诉求。被告赤峰天合建筑有限公司辩称：1、天合城建的凤凰城项目14-20号房屋，该房屋自2017年6月份开始建设到2017年年底该房屋就可以网签登记。2、涉案房屋现在登记的权利人依然是被告广源公司，因房产属于不动产，不动产应以登记为准。被告天合公司也起诉了广源公司，涉案房屋系被告承建，被告主张的是房屋的优先受偿权。被告赤峰广源房地产开发有限责任公司辩称：赤峰广源房地产开发有限责任公司开发建设的凤凰城小区是由两家建筑公司承包，主合同约定部分材料是开发单位进行采购，于2018年5月14日赤峰广源房地产同赤峰天恩节能环保有限公司签订了《保温材料供货合同》，合同内容为：开发楼房屋面所使用的保温板由赤峰天恩节能有限公司提供，签订合同后天恩公司提供所需材料，经双方对材料进行核算，于2018年12月21日用4套楼房抵顶了赤峰天恩节能有限公司的材料款，经双方核实确认4套楼房总价款超出天恩公司所付材料的价款，天恩公司以现金形式交付给广源公司。2018年12月21日，天恩公司出具了一份承诺书，同意将4套楼房变更到张素芬名下。涉案材料实际供货人是张素芬。本院经审理认定事实如下：原告提供的《保温材料供货合同》、付款申请表、承诺书、《房屋认购协议》、收据等证实，2018年5月14日，赤峰广源房地产开发有限责任公司与赤峰天恩节能环保有限公司签订了《保温材料供货合同》，合同约定赤峰广源房地产开发有限责任公司开发建设的巴林右旗凤凰城住宅小区工程所有使用的屋面保温板由赤峰天恩节能环保有限公司供应，赤峰广源房地产开发有限责任公司用“凤凰城”小区住宅11号、12号、14号、15号楼房屋抵付材料款，房屋价格：2楼5楼3580元/㎡；3楼4楼3680元/㎡；6楼3480元/㎡。房屋的拨付依据供应材料数量金额给予拨付，最终房屋总价款与挤塑板价款之间互找差价。自合同签订至2019年11月29日，赤峰天恩节能环保有限公司向赤峰广源房地产开发有限责任公司所供应材料款共计1224591.97元。2018年12月21日，赤峰天恩节能环保有限公司出具一份《承诺书》，承诺将赤峰广源房地产开发有限责任公司抵付其材料款的“凤凰城”小区4户房屋（XX，XX，XX，XX）变更到张素芬名下。同日，赤峰广源房地产开发有限责任公司与张素芬签订一份《房屋认购协议》，张素芬认购赤峰广源房地产开发有限责任公司开发建设的凤凰城商住楼X号楼X单元XXX室，暂定面积69.79㎡，按建筑面积单价3530元/㎡计算，总房款为246358.7元。原告张素芬又为被告赤峰广源房地产开发有限责任公司出具了一枚收到被告抵付材料款的凤凰城A区4套房屋（XXX，XXX，XXX，XXX）的收据，4套房屋总价款为1249996.8元。同时，原告张素芬又向被告赤峰广源房地产开发有限责任公司补交了购房款差价25404.83元。另查明，2019年5月23日，本院依原告赤峰天合建筑有限公司的申请，作出（2019）内0423民初1752号民事裁定扣押了包括涉案凤凰城商住楼X号楼X单元X室在内的被告赤峰广源房地产开发有限责任公司名下49套房屋。又查明，原告张素芬不服本院（2019）内0423民初1752号民事裁定提出异议申请，本院以（2019）内0423执异203号民事裁定驳回了其异议请求。本院认为，确定原告张素芬对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益（即所有权或物权期待权）是解决本案的关键。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”，第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”之规定，至本院作出（2019）内0423民初1752号民事裁定扣押涉案房屋时，该房屋依然登记在被告赤峰广源房地产开发有限责任公司名下，即涉案房屋的所有权尚未转移。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，同时具备上述情形时，买受人对登记在债务人名下的不动产提出的异议才能成立。就本案而言，原告提供的证据能够证实，在人民法院查封之前，案外人赤峰天恩节能环保有限公司与被告赤峰广源房地产开发有限责任公司已签订《保温材料供货合同》，约定被告用“凤凰城”的楼房抵付材料款，并经案外人赤峰天恩节能环保有限公司同意原告张素芬与被告赤峰广源房地产开发有限责任公司也已签订《房屋认购协议》，原告补足楼房差价款后，被告已将涉案楼房交付给了原告张素芬，亦非因原告自身原因未办理过户登记。综上所述，原告张素芬与被告赤峰广源房地产开发有限责任公司之间的《房屋认购协议》是在被告赤峰天合建筑有限公司保全之前，此合同未损害被告赤峰天合建筑有限公司的利益，应属于有效合同，并已实际履行，原告张素芬已经享有对涉案房屋的物权期待权，故原告张素芬的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行本院作出的（2019）内0423民初1752号民事裁定对被告赤峰广源房地产开发有限责任公司名下位于大板镇凤凰城商住楼X号楼X单元X室一处房屋的查封。本院作出的（2019）内0423执异203号民事裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告赤峰天合建筑有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 包 牧 兰审 判 员 徐 宏 丽人民陪审员 布仁图雅 二0一九年十一月二十六日书 记 员 范 学 良