安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5612号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地合肥经济技术开发区锦绣大道316号桃花工业园管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 被告：黄磊，男，汉族，1985年12月5日生，住肥西县。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告黄磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强律师、被告黄磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A101商铺；二、判令被告支付原告2015年11月15日至2019年5月14日期间房屋占有使用费126000元(后续房屋占有使用费计算至实际返还房屋之日止)；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年1月31日，原告与合肥思行合一商业经营管理有限公司(以下称思行合一公司)签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租原告建设的顺美社区1号商业楼。2013年5月31日，思行合一公司与被告签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，被告租赁顺美购物广场第1层A101商铺，租赁期限2年，面积97㎡，租金60元/㎡/月。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户(含被告)，通知原告与思行合一公司的《租赁合同》和《补充协议》解除，租金计算至2015年11月15日。2015年11月15日之后的租金应直接支付给原告，被告占用房屋至今未交纳房屋使用费。 被告黄磊辩称：一、商铺可以退出，但装修费用原告要给予补偿，给半年时间清理库存。我在商铺投入了装修，原告主动提出清场，应承担装修费用。二、我方不认可原告的租金计算方式，也无力承担高额的租金。思行合一第二年按照优惠租金标准租给我们的，原告不应按照第一年的租金标准。原告在和思行合一公司提前解除协议之后，没有及时与我方履行新的租赁合同，也没有告知我方继续使用商铺的租金标准，我方曾多次去找原告询问租金标准，但始终无明确答复，至于会议签到表，只是一次寻常的会议，没有涉及到商场租金。原告应该在接管商场后及时给商户说清楚继续经营的租金标准，原告明知思行合一公司是因商场在没有人气而倒闭破产，依然还要商户按原思行合一公司第一年的合同来收取租金，这不合理。三、我方前期缴纳了保证金给思行合一公司，现在思行合一公司撤场了，原告需先与我解除合同，并负责退还保证金。四、我方是受害者，不应承担诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产权证、《顺美购物广场营业场地租赁合同》、《顺美购物广场营业场地租赁合同》、情况说明及被告提交的房屋租赁合同、房屋经营权证明，本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。对原告提交的的签到表、律师函，无法达到原告的证明目的，本院对其证明效力不予认可。依据有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认如下事实：原告系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人，2013年1月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租赁给思行合一公司从事商业经营，租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年5月31日，思行合一公司与黄磊签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，约定由黄磊租赁顺美购物广场1层A101商铺，建筑面积97平方米，租赁期限自2013年5月31日至2015年5月30日，租金支付方式为半年一付，首年房租单价54，月租金5238元，年租金62856元，实付金额47142元，租赁保证金10000元。后黄磊向思行合一公司缴纳保证金10000元。2014年9月27日，思行合一公司与黄磊签订《补充协议》，约定承租面积调整为50平方米，承租费调整为按原合同价格一次性缴纳6个月房租，思行合一公司再赠送6个月，缴纳房租可用时间为2014年10月11日至2015年10月10日。协议约定，合同其他条款不作变更，仍按原约定履行。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司(以下简称创行合一公司)对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决已生效。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告黄磊虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告黄磊系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告黄磊支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。黄磊辩称桃花经济发展公司一直未与其签订新的租赁合同亦未重新商定房租标准，本院认为，在桃花经济发展公司与思行合一公司，思行合一公司与黄磊的合同均届满履行期限后，无论任何一方如欲继续与对方签订房屋租赁合同，均须基于合同法的自愿原则，桃花经济发展公司并无必须与黄磊签订房屋租赁合同的法定理由，且依据常理，既然双方就是否续租及租赁费问题无法达成一致，黄磊继续占有使用案涉商铺的理由已经丧失，其有义务向桃花经济发展公司退还商铺。故对于桃花经济发展公司要求判令黄磊返还顺美家园商业1#楼第1层A101商铺的主张，本院予以支持。 关于被告黄磊应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人黄磊主张腾房并支付房屋占有使用费。至于费用标准，结合原告自身的过错及商铺经营的现实情况，本院认为按照思行合一公司与黄磊签订的补充协议约定的按原合同价格一次性缴纳6个月房租，思行合一公司再赠送6个月，较为适宜，加之补充协议将实际承租面积变更为50㎡，合计应为16200元/年（54元/㎡/月×50㎡×12个月×50%），理由如下：首先，在黄磊租赁及占用商铺期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致影响到次承租人黄磊的经营收益并实际产生了损失，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩。其次，桃花经济发展公司对于黄磊持续占有使用商铺的事实及思行合一公司对黄磊第二年的租金进行了减免优惠的事实一直为知晓状态，如桃花经济发展公司没有与黄磊签订合同及重新商定租金标准的意愿，应当及早行使自己的权利，以防止损失持续扩大，但桃花经济发展公司知晓权利被侵害的事实却怠于行使救济手段拖延至今，亦负有过错。综上，在上述顺美广场经营环境一直没有得到改善，且桃花经济发展公司亦未及时与黄磊就房屋租赁问题进行协商的情况下，黄磊有理由相信即使重新签订房屋租赁合同，租金也至少应按第二年的标准继续优惠。 对于黄磊向承租人思行合一公司支付的10000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人桃花经济发展公司主张冲抵房屋占有使用费。 综上，黄磊应按照16200元/年的标准支付桃花经济发展公司自2015年11月16日至2019年11月15日逾期腾房占有使用费54800元[（16200元/年×4年）-10000元]，并自2019年11月16日起按照16200元/年的标准继续支付逾期腾房占有使用费案涉房屋实际返还之日止。 关于黄磊主张的商铺装修费用，该装修系黄磊为自身经营所支出，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”桃花经济发展公司并未直接与黄磊签订租赁合同，并非合同相对方，在黄磊无证据证明其与桃花经济发展公司对装修费用有过另行约定的情况下，没有主张补偿装修费用的事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告黄磊于本判决生效之日起十日内将位于肥西县（顺美购物广场）第1层Ａ101商铺返还给原告合肥桃花工业园经济发展有限公司； 二、被告黄磊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司逾期腾房占有使用费54800元，并自2019年11月16日起按照16200元/年的标准继续支付逾期腾房占有使用费至将上述第一项商铺实际返还之日止； 三、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2820元，减半收取1410元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担705元，由被告黄磊负担705元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张琳 二〇一九年十一月十五日 法官助理刘蕙芸 书记员毕书颉 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。