河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5620号原告：张朝申，男，1983年12月11日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：吕林波，河南牧野律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：余亮，河南牧野律师事务所律师，一般代理。被告：李锡林，男，1958年3月8日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵晓云，河南普建律师事务所实习律师，特别授权。被告：李银林，男，1966年3月13日出生，满族，住河南省。委托诉讼代理人：程建国，河南普建律师事务所律师，特别授权。被告：沈国宝，男，1963年4月2日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：沈聪，女，系沈国宝女儿，一般代理。委托诉讼代理人：陈雨，女，系沈国宝亲属，一般代理。被告：翟成芳，女，1964年1月17日出生，汉族，住河南省。原告张朝申与被告李锡林、李银林、沈国宝、翟成芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张朝申及其委托诉讼代理人吕林波，被告李锡林及其委托诉讼代理人陈玲玲，被告李银林委托诉讼代理人程建国，被告沈国宝委托诉讼代理人沈聪、陈雨，被告翟成芳到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。原告张朝申向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于新乡市××轻工小区××楼××东××第二户的房屋（房产证号：房权证字第××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认位于新乡市××轻工小区××楼××东××第二户的房屋（房产证号：房权证字第××号）归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，冯某购买了沈国宝、翟成芳（二人系夫妻关系）位于新乡市××轻工小区××楼××东××第二户的房屋，并向沈国宝支付了购房款，但一直未过户。2012年，冯某、沈国宝、翟成芳与原告达成一致意见，同意向原告出卖案涉房屋。2012年1月18日，原告与房屋所有权人沈国宝、翟成芳签订了《房屋买卖契约》，并按照沈国宝、翟成芳的要求将购房款全部支付给冯某。当日交付房款后，原告与沈国宝、翟成芳去房屋登记管理部门办理过户手续，因房屋处于抵押状态未能过户成功。沈国宝称银行贷款已还清，此事交由其处理。后沈国宝、翟成芳、冯某将案涉房屋及产权证交付给原告，原告使用至今。原告多次催促沈国宝、翟成芳办理房屋的过户手续，但沈国宝一直以各种理由推诿，至今未履行义务。因李锡林、李银林与沈国宝、翟成芳执行案件，红旗区法院于2018年12月24日作出（2018）豫0702执1807-1号执行裁定书，裁定查封案涉房屋。2019年7月19日，原告向法院提出书面异议，要求解除对房屋的查封并停止对房屋的执行。原告于2019年8月26日收到（2019）豫0702执异138号执行裁定书，法院以案涉房屋登记在沈国宝、翟成芳名下，原告未提交非自身原因未办理过户登记唯有，裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告为该不动产物权的真实权利人，在法院查封前已签订合法有效的《房屋买卖契约》，购买房屋后占有使用至今，已按协议约定的方式履行完毕支付购房款的义务，因沈国宝、翟成芳未解除案涉房屋的抵押状态导致原告无法完成办理过户登记手续，原告的权利足以排除法院的强制执行，异议应当成立。被告李锡林辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。不认可原告与沈国宝、翟成芳签订的《房屋买卖契约》的真实性，无证据证明双方履行各自的义务。不动产是以法律规定登记发生法律效力，而本案没有登记，所以原告不具有物权法上规定的房屋所有权人。原告是合同相对人，可以要求沈国宝、翟成芳承担合同违约责任，但不能主张物权。2、原告也没有相关证据证明案涉房屋未办理过户手续不是因其自身原因造成的。原告没有提交其房屋付款凭证，不排除是因原告未按合同约定履行付款义务而造成的。所以原告的主张属于买卖合同纠纷，而不是物权纠纷，且起诉主体错误，不应提起执行异议，而应另行主张买卖合同违约责任的诉求，本案依法应驳回其诉求。3、原告诉状的事实与理由中陈述的物权法规定，属于个人理解，且理解错误，该规定是对登记错误而做出的解释，并非是对买卖合同作出。被告李银林的答辩意见与李锡林一致。被告沈国宝辩称，原告陈述的都是事实，具体哪一年卖给冯某不记得了，冯某又把房卖给了原告，房管局那边一直卡手续，不过确实在卖房前钱就全部结清了，至于怎么没过户，也是跑了几次没办成。被告翟成芳的答辩意见与沈国宝一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、张朝申提交的房屋买卖契约、证明，李锡林、李银林虽有异议，但无相反证据予以否定，且被告沈国宝、证人冯某在庭审中说明了房屋买卖契约签订的过程，并对该证据予以认可，故对证据效力予以确认。2、张朝申提交的新乡市房屋所有权登记申请表、余亮律师和张朝申父亲与新乡市房管局信息中心工作人员的对话录音，沈国宝、翟成芳对有其签名的申请表的真实性予以确认，录音系张朝申委托诉讼代理人余亮律师为调查案涉事实制作，故本院对证据的真实性予以确认。但是，仅凭该组证据不能证明系沈国宝拒绝配合办理过户手续，沈国宝、翟成芳在质证时对该证明目的也未认可，故对该证明目的不予确认。3、张朝申提交的水、电费缴费凭证、证人李某和证人张某证言，缴费凭证虽户名显示为沈目保，但同时电费凭证中还显示有用电地址，二证人的陈述也可以证明张朝申占有、使用案涉房屋的事实，故因证据可以相互印证，对证据效力予以确认。4、张朝申提交的冯某出具的情况说明、银行取款凭证、张朝申父亲与冯某的通话录音、证人冯某证言，张朝申以该证据证明其已支付全部购房款、沈国宝以长期在外地为由拒绝履行房屋过户手续。但是，该组证据仅能相互印证张朝申已向冯某足额支付60万元的事实，并不能证明未过户的原因系沈国宝拒绝履行房屋过户义务导致，故对关于未过户原因的证明目的不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：沈国宝与翟成芳夫妻二人共有位于本市××轻工小区××楼××东××2户非居住用房一套，建筑面积105.77㎡。2008年，冯某以购买房产后再行出售赚取差价为目的，以42万元价格向沈国宝与翟成芳购买了该房产。冯某取得房产后，将房屋出租他人使用。期间，沈国宝将该房产存在的抵押贷款偿还完毕，但双方未办理房产过户手续。2012年1月，冯某将该房产以60万元价格出售给张朝申，并指示张朝申与沈国宝、翟成芳于2012年1月18日签订《房屋买卖契约》，载明房屋成交价格为30万元，于2012年1月18日将房屋交付，并须于当日将房款付清。签订契约后，张朝申于2012年1月19日取款60万元，向冯某支付了购房款，沈国宝、翟成芳未向张朝申收取任何款项。2012年1月18日，张朝申、冯某、沈国宝、翟成芳在新乡市房产管理局办理房产过户手续时，发现该房产存在抵押未解除的情况，便停止办理过户手续。张朝申取得该房产后，占有、使用房产经营至今，并未采取积极措施催促沈国宝、翟成芳办理房产过户手续。2018年2月2日，该房产被新乡市房管局解除抵押登记。2018年11月30日，本院作出（2018）豫0702民督3号支付令，支付令内容为：沈国宝、翟成芳、沈立应当自收到本支付令之日起十五日内，给付李锡林、李银林借款本金400万元及利息。期满后，因沈国宝、翟成芳未履行生效法律文书确定的义务，李锡林、李银林向本院申请强制执行。本院在执行中，于2018年12月24日作出（2018）豫0702执1807-1号执行裁定，查封沈国宝、翟成芳名下位于五一××轻工小区××楼××东××2户（不动产权证号2002351582）以及位于本市友谊路不动产权证号26143、12184的房产。2019年7月，张朝申经冯某通知得知该房产被本院在执行中查封，向本院提出执行异议。2019年8月22日，本院作出（2019）豫0702执异138号执行裁定，以案涉房产登记在沈国宝、翟成芳名下，张朝申不是房产的权利人，也未提交非因其自身原因未办理过户登记的相关证据，其对案涉房产不享有阻却执行的实体权利为由，驳回张朝申的异议请求。2019年9月9日，张朝申提起本案诉讼。2019年10月10日，张朝申委托诉讼代理人余亮律师至新乡市房管局信息中心核实房产信息时，该局工作人员告知未及时解除抵押登记的原因为，沈国宝在解押取走房产证时未将解压手续办理完毕导致。另查明，沈国宝曾用名为沈国保。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。张朝申在2012年占有、使用案涉房产后，长达7年的时间就房产过户事宜不向沈国宝、翟成芳、冯某以提起诉讼等合法的积极方式解决，长期怠于行使权利。尤其是在2018年2月2日，该房产已经解除抵押登记不存在任何阻碍过户的情形后，至本院查封该房产前长达10个多月的时间内，也未采取积极措施办理房产过户登记，具有明显过错，故本院对房产的查封符合相关法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。张朝申与沈国宝、翟成芳签订的《房屋买卖契约》从形式上、内容上不违反法律规定，为有效合同。实质上，张朝申也已向出卖人冯某足额支付了60万元购房款，并合法占有了案涉房屋，张朝申具有提起执行异议之诉的诉讼主体资格。虽然张朝申对于房产未过户，存在怠于通过提起诉讼等方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的过错，但是对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，该过错不应归属于买受人自身原因导致未办理过户登记之列。而且，房产的抵押登记也因沈国宝一方的原因迟至2018年2月2日方才解除。因此，张朝申对案涉房产享有足以排除执行的民事权利。同时，根据当事人提交的现有证据，未显示张朝申与沈国宝、翟成芳之间存在串通规避执行、转移财产的情形或或明知房产被查封而购买的主观故意，故本院对张朝申要求停止对该房产的执行的诉求予以支持。张朝申本案还要求解除对位于五一××轻工小区××楼××东××2户房屋（房产证号：房权证字第××号）的查封措施，但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”，并未规定直接解除该执行标的的查封等执行措施，且解除查封只是不得执行该执行标的判决生效后的具体执行措施，故对该部分诉求本案不作处理。张朝申在本案还提出确认位于新乡市××轻工小区××楼××东××第二户的房屋（房产证号：房权证字第××号）归其所有的诉求。但是，综合庭审查明的事实，张朝申系通过向冯某支付购房款取得该房产，与沈国宝、翟成芳之间并未发生真正的买卖合同关系，根据合同相对性原则，其提起确认之诉的对象应当是冯某。而冯某在本案诉讼中仅作为证人出庭，并非当事人。因此，张朝申应当另案通过诉讼与冯某、沈国宝、翟成芳解决房屋确权问题，对其该项诉求本案不予支持。综上所述，本院对张朝申的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于五一路西段轻工小区1号楼1层东数第2户房屋（房产证号：房权证字第××号）的房产；二、驳回张朝申的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由张朝申承担2900元，由李锡林、李银林、沈国宝、翟成芳共同承担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 林 铎审判员 裴梅玲审判员 闫 雪二〇一九年十一月十八日书记员 邵琳晴