西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初1203号 原告沈楠，男。 委托代理人王益，上海市锦天成（西安）律师事务所律师。 委托代理人郭可可，上海市锦天成（西安）律师事务所实习律师。 被告陕西合人置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环立交西南角名京九合院小区**楼**。统一社会信用代码91610103MA6TXXLQ08。 法定代表人王冰，执行董事兼总经理。 委托代理人刘波，男，系该公司工程部经理。 委托代理人苗辉，男，系该公司法务部经理。 原告沈楠与被告陕西合人置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈楠及其委托代理人王益、郭可可、被告委托代理人刘波、苗辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年9月18日，其与被告签订《商铺租赁合同》一份。合同约定其承租被告位于西安市未央区北二环立交西南角名京九合院小区8号楼4层D1号商铺，商铺建筑面积326平方米，套内建筑面积272平方米，其承租该商铺用于开办舞蹈瑜伽馆，合同对租期、租金、保证金、双方的权利义务、合同的续订、解除、违约责任、争议解决方式等条款均进行了详细约定。其承租该商铺后向被告交纳了相关费用，随后便开始进场装修施工。施工过程中，被告以出租的部分商铺与业主存在产权纠纷、出租的商铺部分没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该商铺根本没有通过相关部门的验收等不断让其停止装修，其多次催促被告何时完善相关手续，被告始终没有一个明确的答复，致使装修开工遥遥无期，其认为被告将手续尚不完善本不应该对外出租的商铺向其出租，严重损害了其财产利益，遂与被告多次协商但未果，迫于无奈，为及时维护自身合法权益，诉讼请求判令解除其与被告于2018年9月18日签订的《商铺租赁合同》;依法判令被告退还其租金保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元，并赔偿各项损失15万元，合计269400元;本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更赔偿金额15万元为163696.5元。 被告辩称，同意解除《商铺租赁合同》，同意退还原告租金保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元；不同意赔偿损失163696.5元。其认为赔偿损失的前提是确实已经给原告造成了现实损失，原告仅进场施工两三天，因第三方的原因终止施工，其为了避免原告产生损失，在第一时间通知原告暂停施工，并积极与第三方协商，因此从原告装修的现场看，原告投入的装修成本仅为1000元左右，其愿意适当补偿1000元，若原告对1000元有异议，按照法律规定，原告作为负有举证责任的一方，应当依法申请司法鉴定，原告与装修公司之间的装修合同，并未完全履行，原告可向装修公司主张退款，综上，原告的装修损失并未实际产生，其不同意赔偿原告163696.5元损失。 经审理查明，2018年9月18日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定，被告将位于西安市未央区北二环未央立交西南角的名京九合院小区8号楼4层D1号商铺、建筑面积为326平方米，套内建筑面积272平方米的商铺出租给原告用于开办舞蹈瑜伽馆。同时双方约定租期自2018年9月18日至2021年9月17日，免租装修期自2018年9月18日至2019年1月16日，自免租期满次日起计算租金，月租金15500元。租金前两年不变，之后每2年递增8%至合同到期日止，乙方在合同签署的同时向甲方交纳免租期满后6个月的租金，物业管理费每月每平方米5元，首期物业费1630元。为确保乙方按时缴纳租金，进场装修前向甲方一次性缴纳相当于两个月租金的租金保证金31000元，后双方协商变更保证金为乙方于合同签订之日缴纳1个月租金保证金，剩余一个月的租金保证金于2019年1月31日之前补交于甲方。甲乙双方应在合同签订后7日内办理商铺移交手续。 上述合同签订当日，原告向被告缴纳定金5000元，被告向原告出具收据，收据载明9月21日之前交清尾款，后原告于9月22日向被告缴纳了103500元，先后两次共计缴纳108500元（其中包括1.55万元租金保证金和9.3万元租金）。2018年9月29日，原告向被告缴纳装修押金1万元，同日，缴纳的款项还包括电梯费800元和装修车辆出入证押金100元。 合同签订后，被告依约向原告移交了涉案商铺。原告于2018年9月28日开始进场施工装修，同年10月2日，被告以出租的房屋中廊桥部分没有建设工程规划许可证、该商铺没有通过相关部门的验收为由让原告停止装修。停止装修后，因被告未能完善相关手续导致原告复工无期，后双方协商未果，原告遂诉至本院要求判如所诉。另查，被告用于出租的商铺系其自陕西萧都置业有限公司以承租合同承租取得，涉案商铺中8号楼建设手续完备，廊桥部分没有建设工程规划许可证。原告承租房屋总建筑面积326平方米，套内面积272平方米，其中8号楼套内面积90平方米，廊桥部分套内面积182平方米。 同时查明，原告租赁涉案房屋用途为开办舞蹈瑜伽馆。为装修瑜伽馆，原告与西安创麒京品装饰装修工程有限公司签订了《创麒京品装饰装修合同》，创麒公司对原告所租房屋进行装修设计，设计成果业经被告审核通过，原告为此向创麒支出设计费21600元。另外，原告为筹备瑜伽馆装修并实际开始施工支出装修人工费5000元。定制瑜伽馆装修专用玻璃支出费用1.5万元，制作发光字支出制作费600元，为装修租赁脚手架等建筑物资支出租赁费130元，购买随心瑜瑜伽系统支出费用1999元，为开班瑜伽馆聘用工作人员做前期宣传支出费用300元。另外，原告为装修瑜伽馆购买部分装修用木工板、石膏板及耗材，装修停止后，留置现场的木工板、石膏板被告未经原告同意并清点自行搬离现场，原告有证据证明的石膏板价款为2280元，木工板价款为7600元。以上各项费用总计54509元。 上述事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、微信聊天记录截图、谈话录音、收款收据、银行转账记录、关于成人瑜伽费装修押金收取优惠证明、《装饰装修设计合同》、收款收据、销货清单、《合人置业装修须知》、《用户装修施工申请表》、《装修工程审图记录表》、商铺装修施工现场照片、证人证言及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，依照最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉房屋廊桥面积占绝大部分，被告在案件一审法庭辩论终结前未能提供案涉廊桥房屋的建设工程规划许可证，也未提供相关主管部门批准建设的证据，故其与原告签订的房屋租赁合同系无效合同。无效合同自始无效，不存在合同解除的问题，故原告要求解除合同无法律依据，本院不予支持。合同无效，被告依据无效合同取得的财产应当返还，故原告关于返还租赁保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元（含装修车辆押金100元）的请求本院予以支持。对于原告请求赔偿损失一节，经审理，能够认定的损失包括瑜伽馆装修设计费用21600元、装修人工费5000元、订购瑜伽馆专用玻璃1.5万元、加工瑜伽馆发光字600元、租赁脚手架130元、购买随心瑜瑜伽系统1999元，购买装修材料费用7600元，以上各项费用总计54509元，而在导致本案合同无效问题上，被告作为出租方，其明知出租房屋未取得建设工程规划许可证、相关手续不够完备而与原告签订合同并承诺其有权出租，故因合同无效而给原告造成的损失应当由被告承担，原告请求赔偿损失中54509元诉讼请求证据充分，本院予以支持；原告主张的其余损失因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告沈楠租赁保证金1.55万元、装修保证金1万元、租金9.3万元，装修电梯使用费900元（含装修车辆出入证押金100元）,合计119400元； 二、被告陕西合人置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告各项损失共计54509元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5341元，原告已预交，由原告承担341元，其余5000元由被承担，由被告承担部分于上述款项支付时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宋爱玲 人民陪审员  刘春莲 人民陪审员  樊魁元 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  郝 娜