江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初3734号原告：无锡天际健身有限公司，住所地无锡市滨湖区高浪路与蠡湖大道交叉口博大假日**楼404。法定代表人：朱敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯建渡，江苏吾索律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐玮，江苏吾索律师事务所实习人员。被告：无锡红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道五湖大道**。法定代表人：车建芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴帅高，该公司员工。委托诉讼代理人：任静，江苏源博律师事务所律师。原告无锡天际健身有限公司（以下简称天际公司）与被告无锡红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称红星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告天际公司的委托诉讼代理人冯建渡、齐玮，被告红星公司委托诉讼代理人吴帅高、任静到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告天际公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方的租赁合同及补充协议于2019年4月20日解除；2、依法判令被告返还租金80155元、质保金80155元，合计160310元及相应利息（以160310元为基数，自2019年4月22日起算至被告实际返还之日止，利率标准以中国人民银行同期同类人民币贷款利率的1.5倍计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年，双方签订《红星美凯龙家居商场场地租赁及管理服务合同》及《补充协议》，约定天际公司向其租赁位于无锡市滨湖区合计1955平方米的场地及负一楼1008.4平方米场地用于经营健身会所，租期自2019年2月1日至2024年1月31日。合同签订后，其办理消防验收手续时得知所承租的负一楼性质属于公建配套，根据《物业管理条例》第四十九条不能变更用途为商业用途，不能办理消防许可证，无法取得经营许可证。但签订合同时，红星公司并未向其进行告知。其当即向红星公司提出异议，双方多次协商未果。其于2019年4月18日向红星公司发送律师函，要求解除合同并协商后续事宜，但未得到红星公司许可。红星公司作为出租人，应当提供符合合同目的的租赁物。红星公司明知负一楼展位规划属于非商业，故意不向其进行告知导致其合同目的无法实现，构成根本违约，应承担违约责任。被告红星公司辩称：天际公司认为的合同目的不能实现，既不属于事实，也无法成立。天际公司租赁合同是为了开办健身场所，而租赁的六楼场地完全符合天际公司的要求，更何况天际公司在租赁前就能够看到红星公司六楼和负一楼场地的现状。也就是说本案不是期房的租赁，而是现房的租赁，天际公司已经在租赁场地办理了高浪分公司的营业执照，实现了其营业的目的。而关于所谓的消防手续，双方签订的补充协议第十四条非常明确，是由天际公司负责的。现在天际公司将消防无法验收的责任要求红星来承担，显然是违背了合约精神。而且从合同的角度来看，六楼的商业场地是以每平米41元的商业租赁价格租赁给天际公司，而负一楼在天际承租时就应当能够看到现状就是作为底下车库来使用，所以补充协议非常明确租金和管理是按照每平米10元来计算的，同时前两年还是免租期。也就是说红星公司目前收到的租金是六楼整个场地二月份的租金，直到2021年1月31日负一楼都是不收取任何费用，作为扶持天际经营而提供的。天际公司作为一个并非第一天开办健身场馆的公司，面对红星公司2019年1月份两块场地的现状、租金免租期如此大的差异，却说在订立合同的时候不知道负一楼不能作为商业用地使用是荒谬的，也没有证据来支持。相反，从合同第二条关于单位租金的约定和免租期以及第十四条关于消防验收的责任约定都可以看出来天际公司是明知的，当时也是认为自己可以单独来办理消防手续的。并且红星和天际之间就相关的前期装修建立了一个微信联络群，双方的沟通一直持续到2019年4月份，也足以表明天际公司是明知租赁房屋的现状的，也是在积极地调整自己的场所安排，所以请求驳回天际公司的诉请。经审理查明：2019年1月，红星公司（出租方）与天际公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（以下简称“租赁合同”）及补充协议一份。租赁合同分两部分，第一部分为“专用条款”，第二部分为“通用条款”。通用条款部分为红星公司提供的红星美凯龙家居商场格式合同，主要对租赁房屋后的管理等方面进行了约定。包括“承租方资质、商品检测管理、商品价格及标价签管理、销售行为、促销活动及会员积分、售后服务、商场日常管理、商户信用分类管理、营业员管理、装修、经营安全、保险、无形资产保护、利益冲突、反商业贿赂、承租方的纳税义务、不可抗力、保证金、违约责任、免责条款、合同变更解除和终止”。其中，保证金部分约定了保证金的使用规则，承租方经红星公司同意撤场的，红星公司应于承租方撤场之日起两个月内将剩余租赁保证金无息退还。违约责任部分约定：若承租方未按本合同约定支付任何款项的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。合同变更解除和终止约定：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星公司，经红星公司同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。红星公司因经营规划需要提前单方解除合同的，应当提前两个月书面通知承租方。承租方未按时交纳本合同项下任何费用经红星公司书面催告仍未交纳的，红星公司有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星公司因此发生的全部损失。该合同附件一展位平面图为空白，附件二展位交接清单也为空白。该份合同文本，未载明签署日期。关于第一部分“专用条款”，红星公司提供文本一份，载明：一、场地位置综合馆六楼标准展位G8058、8061、8062、8056、8057、8132、8133、8122、8123、8059、8060、8052、8053-1、8053-2、8055，6FG7001过道，场地实测面积1629.164平方米，折合计租面积1955平方米。二、租金自2019年2月1日至2024年1月31日，24.6元/平方米/月，管理费16.4元/平方米/月；承租方应于合同签订当日支付首期租金和管理费，此后每一付款周期之前的0日前支付下一期租金和管理费。三、租赁期和服务期均自2019年2月1日起至2024年1月31日止，红星公司应于起租日将场地交付给承租方，交付状态及相应设施设备清单见合同附件二；租金、管理费起算时间为2019年2月1日，付款周期为3个月。四、承租方应于本合同签订当日向红星公司支付保证金，其中租赁保证金待定，质量保证金80155元；本合同终止后，在承租方没有未结客户诉且质量保证金尚有余额的情况下，红星公司自本合同终止之日起满1年后返还30%，满2年后再返还30%，满3年后返还剩余金额。该部分文本，无天际公司签字或盖章。红星公司解释其盖章的合同交由天际公司办理工商，天际公司未将天际公司盖章的合同返还，故其无天际公司盖章文本。天际公司否认该文本的存在，称双方签订的关于涉案场地的专用合同即为《补充协议》。双方签订的《补充协议》载明：甲乙双方就签订的《租赁合同》未尽事宜做补充协议说明，本协议是租赁合同不可分割的部分，与租赁合同具有同等法律效应。具体补充协议内容如下：1、甲乙租赁合同期限为5年，自2019年2月1日起至2024年1月31日止，租赁期内与商场其他展位同步开展续签工作；2、乙方租赁期内，六楼租赁场地面积1955平方米，月租金及管理费单价共计41元/平方米/月，按每2年递增3%；负一楼租赁面积1008.4平方米，月租赁租金及管理费单价共计10元/平方米/月，从2019年2月1日起至2021年1月31日止作为扶持乙方经营的免租期，2021年2月1日开始计算租金，负一楼租赁场地年租金及管理费每2年递增3%。……8、因不可归责于乙方的事由，致使场地部分或者全部无法使用，乙方有权要求减少相应租金或者免予支付租金，或致使不能实现合同目的的，乙方有权解除合同。9、乙方在租赁期间若中途退租，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用后办理退场手续。10、如甲乙双方租赁合同终止，乙方负责将六楼通道中庭的顶面、地、地面及墙面按甲方交付时样貌恢复原样一楼泳池及设备不得拆除，归甲方所有。……14、乙方租赁场地消防验收由乙方负责，若验收不通过导致无法正常营业，所产生的损失由乙方独立承担，与甲方无关且甲方有权提前解除合同，所产生的费用及质保金不予退还。该份《补充协议》由双方盖章，并附六楼涉案区域平面图及负一楼涉案区域平面图。负一楼涉案区域标注为“地下非机动车库”。该份《补充协议》亦未载明日期。2019年2月23日，天际公司从红星公司领取合同，领取登记簿载明为“通用、专用”，在天际公司领取前的同一张登记中亦有商铺领取内容载明为“通用、专用、补充协议”。红星公司处留存的《品牌引进审批表》载明天际公司承租展位号为：G8062、G8132、G8133、G8058、G8059、G8132、G8123、G8053、G8056、G8060、G8057、G8061；租赁面积1955平方米，场地单价24.6元/平方米/月，管理费单价16.4元/平方米/月；质保金一个月租金，合同期限2019年2月1日-2024年1月31日，付款方式月付。该《品牌引进审批表》由天际公司盖章签字，但无落款日期。再查明，天际公司于2019年2月27日在涉案场所登记成立天际公司高浪分公司，注，注册地址为“无锡市滨湖区五湖大道**G8052、G8053、G8055-G8062、G8122、G8123、G81328133”，经营范围为健身服务；食品（凭食品经营许可证所列项目经营）的销售。又查明，2019年1月24日，天际公司向红星公司支付160310元，其中质量保证金80155元，2019年2月租金及管理费80155元。2019年3月起，红星公司多次向天际公司发送《租金缴纳通知单》，催促天际公司缴纳2019年3月1日起的租金及管理费。2019年4月18日，天际公司向红星公司发送《律师函》，认为：签约时红星公司并未告知天际公司出租的负一层场地属于人防工程，不具备商业用途；天际公司签约后发现红星公司提供的负一层不具备商业用途，不能办理《消防安全许可证》，无法实现营业的目的，立即与红星公司相关工作人员积极沟通解除合同事宜，至今未得以解决；因此，即日起解除租赁合同及补充协议。在此期间，天际公司就游泳池变更至六楼就六楼设计与红星公司进行了沟通。另查明，涉案房屋登记信息为：总层数8层，地上6，地上**，地下**层用途为商业，地下1，地下**为地下室配套，地下2，地下**分为地下室及人防地下室两部分建配套。涉案整栋房屋为独立商业综合体，无住宅。2015年12月30日，涉案综合体装修工程通过消防验收，工程概况：该工程地上6层地下2层，高31.5米，其中地上部分建筑面积为124834.88平方米，使用性质为商业；地下部；地下部分建筑面积为47396方米，使用性质为汽车库、自行车库及设备用房；本次装修为地上下1层中庭公共部位、地上1、地上**公共部位装修域面积53368平方米，使用性质：商业公共部位。验收意见中载明：该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。投入使用、营业前应向滨湖区公安消防大队申报消防安全检查，经消防安全检查合格方可投入使用、营业。审理中，红星公司于2019年6月20日明确，同意合同于2019年6月30日解除。就本案争议，红星公司于2019年5月6日另案提出诉讼，请求确认双方合同于2019年6月30日解除；天际公司支付2019年3月至6月的租金并另行支付2个月的租金作为违约金。上述事实，有租赁合同、补充协议、催款函、律师函、工商材料、房屋登记簿证明、消防验收意见书、微信聊天记录及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案所涉租赁合同及补充协议，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。当事人就自身的主张，有义务提供证据予以证明。本案中，主要争议焦点在于天际公司主张的合同解除理由是否成立。对此本院认为，天际公司以红星公司出租的租赁物不能达到其签订租赁合同的目的的意见，不能成立。首先，天际公司虽称负一楼租赁场地性质属于“公建配套”，但该房屋系合法建筑，并非不可对外出租建筑，天际公司并未提供不能修建游泳池的证据。其次，涉案租赁场地所在位置系整栋商业综合体，并无住宅项目，与《物业管理条例》第四十九条规定的情形并不相同。再次，根据红星公司提供的消防验收意见书，并未排除相应部分后期装修过程变更用途的情形。最后，双方签订的《补充协议》对于租赁标的物的位置情况均有明确的示图，负一楼明确标明为“地下非机动车库”，也明确约定包括负一楼的消防验收由乙方负责，应当认定天际公司在签订协议时对租赁场地情况知悉且自愿承担相应风险。关于双方争议的专用合同双方是否签订问题，专用合同是否存在不影响本案争议焦点的判定，在此不再赘述。关于天际公司主张的返还款项的诉请，因天际公司主张的解除合同理由不能成立，天际公司单方提出解除合同不发生法律效力，租赁期内发生的租金天际公司应按协议予以支付，相应保证金按协议约定，红星公司有权不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回无锡天际健身有限公司的诉讼请求。案件受理费3506元、保全费1420元，合计4926元，由无锡天际健身有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李敏嘉人民陪审员  张啸华人民陪审员  叶伊娟二〇一九年十一月二十七日书 记 员  侯 茜本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。