广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2936号上诉人（原审原告）：何伟萍，女，1981年11月5日出生，汉族，住广东省连州市。委托诉讼代理人：周喜玲，广东森科律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连州市宜家房地产开发有限公司，住所地：广东省连州市。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：成冬霞，公司员工。委托诉讼代理人：蔡金满，公司员工。上诉人何伟萍与被上诉人连州市宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何伟萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的下列诉讼请求：（1）被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金18669.33元（自2014年6月19日起至实际办妥不动产权证之日止即2019年3月12月止，以386081元为本金按年利率x%的标准计算为18669.33元）；（2）被上诉人在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善：（3）被上诉人代付物业管理费及向上诉人返还已损失的物业管理费4541元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在一审提交的证据已充分证实本案诉讼时效存在中断的情形，宜家公司应当向上诉人支付逾期办证违约金。一审判决认定上诉人诉请宜家公司支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，属于认定事实不清。（一）上诉人在一审阶段提交证据四至证据七，宜家公司在一审庭审中均确认其真实性，上诉人提交的证据可以充分证实因宜宗公司违约没有办理产权登记，致使上诉人无法办理产权登记，上诉人一直向宜家公司主张权利，并没有怠于行使权利的过失，本案构成诉讼时效中断。1、一审判决以《名汇花园业主维权诉求书》（以下称“诉求书”）中未有上诉人本人的签名认定上诉人未向宜家公司主张过权利，明显不符合事实。诉求书是全体业主在2016年7月10日维权时递交给被上诉人的，落款处是“全体业主”，并且从诉求书表述的内容中，宜家公司应当知晓并接收到该诉求书是全体业主包括上诉人就涉案小区存在的种种问题向其主张权利的意思表示。虽然上诉人并未在该诉求书上亲自签名，但其向宜家公司主张权利要求其办证并支付办证违约金的意思表示已经到达宜家公司，根据法律规定，上诉人向宜家公司主张权利的行为构成诉讼时效中断。2、宜家公司在收到诉求书后以《回复说明函》的方式对全体业主就诉求书中提出的种种问题作出回应，以公开承诺的方式向名汇花园小区二期的全体业主承诺在验收备案后将会向业主补发《质量保证书》及《住宅使用说明书》，并且按照规定自房屋交付使用之日起承担保修责任。同时，宜家公司承诺会推进办证事宜，根据法律规定，宜家公司向上诉人作出同意履行合同义务的行为构成诉讼时效中断。3、宜家公司在2018年4月2日出具的《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》（以下简称“说明函”）中承诺会尽快协调通过规划验收，以满足办理出证的所有条件，也证实上诉人作为业主一直未放弃向被上诉人主张继续办证的权利，宜家公司再次向全体业主作出同意履行义务的承若，构成诉讼时效中断。4、宜家公司迟迟未办理房产证，上诉人以及涉案小区的其他业主在以电话及上门等方式多次催促宜家公司办理权属证书未果后，再向连州市住建局信访，在该次维权行动中，上诉人的丈夫在交给连州市住建局的《诉求书》中亲自签名，一审法院并未对此事实进行核实，认定上诉人没有向宜家公司主张权利，属于认定事实不清。上诉人提交的证据《协调会议纪要》以及连州市住房和城乡规划建设局在2018年4月19日出具的《答复意见书》中，宜家公司承诺会在6月中旬前完成规划验收，尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主办理不动产证。（二）本案中，上诉人提交的多份证据均能证实了宜家公司多次承诺会推进办证工作，尽快协调完成整改工作，为小区业主办理不动产权证，其行为系迫于小区业主长期不断催促的压力，证实了上诉人自入位小区后一直在向宜家公司主张自己的权利。上诉人要求宜家公司办理产权登记的主张与支付办证违约金的主张，均是基于其与宜家公司的合同关系产生的，是宜家公司同一违约行为、同一事实所致，故上诉人主张办理产权登记的诉讼时效中断的效力及于办证边约金，宜家公司提出诉讼时效的抗辩不应被支持。综上所述，宜家公司违约行为持续，至2018年都未完成涉案小区工程竣工验收备案手续，上诉人为了取得房产证，自入住后多次通过电话、上门向宜家公司提出请求、信访及提起诉讼等方式向宜家公司主张权利，并无怠于行使权利的过失，本案诉讼时效存在中断的情形，上诉人起诉秦请求宜家公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应当自诉讼期间最后一次中断，即2018年6月11日开始起算，至上诉人起诉之日并未超过法定的三年诉讼期限，宜家公司应当向上诉人支付自逾期之日起全部的违约金。二、上诉人要求宜家公司支付从违约之日起以已付购房款为本金按年利率1%的标准计至取得涉案房屋的权属证书之日止的逾期办证违约金合法有据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，宜家公司应当在商品房支付使用后90日内，将办理权证登记需由宜家公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案名xxx园小区实际建设情况与规划报建时审核方案不符，造成涉案房屋未能按时竣工验收备案，主要在于宜家公司擅自变更报建审批规划方案，并非因政府占用其规划用地所导致。宜家公司迟延履行办证义务的行为违反了双方的约定，构成违约，应承担违约责任，即使上诉人实际接收房屋并占有使用，本案也不能免除宜家公司逾期办证的违约责任。2、本案涉案合同系宜家公司提供的商品房买卖合同格式文本，约定按已付购房款的0.x%承担迟延履行违约金，该违约金为固定金额，其约定实质免除了宜家公司应承担的违约责任，在宜家公司长期未履行办证义务的情形下并不足以弥补上诉人的损失，难以实现其设立的初衷。根据合同法第114条第2款的规定，违约金具有促使违约方积极履行合同义务和填补守约方损失的功能，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。故上诉人诉求贵院依法予以调整，将涉案违约金调整至以已付购房款为基数按每年1%的标准从宜家公司违约之日起支付至宜家公司为上诉人办理涉案房屋的权属证书之日止的请求合法有据，请求贵院依法予以支持。三、宜家公司交付涉案房屋给上诉人后，至今未完善涉案小区基础设施、公共配套建筑，应当承担完善义务，并代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向上诉人返还已损失的物业管理费。1、名汇花园小区8号楼、9号楼架空层是因宜家公司的违建行为需要拆除导致，但是宜家公司的拆除仅仅只是将封闭的架空层凿开一个个的洞，未进行相应的整改及装饰，周边不平整并且长满青苔，其外观极其难看，严重影响上诉人居住心情，对上诉人的精神造成极大的伤害，宜家公司应当对其行为导致的后果承担相应的整改、装饰责任。2、宜家公司在上诉人购房时向上诉人展示的沙盘、宣传资料，应对视为要约，对宜家公司具有约束力。上诉人作为购房者，选择与宜家公司签订购房合同，是因为上诉人综合考虑各方因素（包括但不限于房屋价格、质量、小区配套公共设施），其中的小区基础设施、公共配套建筑属于涉案房屋的价值，从上诉人搬入案涉房屋至今，宜家公司至今尚未完善基础设施、公共配套建筑，宜家公司的行为明显构成违约，应当承担违约责任，完善小区基础设施、公共配套建筑。3、连州市住房和城乡建设局于2018年4月19日及2018年5月7日主持了两次会议，宜家公司多次承诺会推进小区的后续开发，完善小区园林绿化等配套设施，证实了宜家公司承认小区现在的园林绿化等配套设施是不完善的，但宜家公司却一直怠于履行，至今未完善小区的基础。4、本案中上诉人提交的证据《连州市水务局回复》、《连州市自来水公司关于“反映连州市*******经常停水的回复”》均可以证实，宜家公司在开发建设小区时，并未向自来水公司提出书面申请及提供相应的资料，未经自来水公司审核、验收。停水原因主要是名汇花园供水设施不合理、不配套所致。生活用水关系到上诉人等业主的基本生活问题，经常停水给上诉人等业主造成不便，宜家公司作为涉案小区的开发商，应当提供能为小区业主稳定供水的供水设施。按照连州市水务局的回复及连州市自来水公司的要求，宜家公司应当对供水设施进行整改，或者建设贮水池，以达到为业主稳定供水的要求。5、宜家公司授权名汇花园物业管理公司管理名汇花园小区，按照《前期物业管理服务协议》的约定，上诉人缴纳的物业管理服务费根本享受不到相应的物业管理服务，而这完全是宜家公司的违约行为导致，根据《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。宜家公司应当代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向上诉人返还损失的物业管理费。综上所述，宜家公司在本案一审庭审过程中并未提出诉讼时效的抗辩，依照法律规定，在一审庭审辩论终结前未提出诉讼时效抗辩，辩论终结之后再提出的，不应予以采纳。一审判决认定事实错误，判决不当。请求二审法院依法撤销一审判决并依法予以改判。宜家公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，涉案商品房于2014年3月19日交付何伟萍使用，按照合同约定，逾期办证违约金的诉讼时效起算日应为2014年6月19日，该债权适用两年的诉讼时效规定，至2016年6月18日诉讼时效已过。而且根据《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条规定，违约金是固定的，从合同约定或者法定履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间，在此期间，何伟萍并没有证据证明曾向宜家公司主张逾期办证违约金，不存在诉讼时效中断、中止的情形，故何伟萍请求宜家公司支付逾期办证违约金的请求，应予以驳回。二、关于因未完善小区基础设施、公共配套建筑，何伟萍诉请宜家公司返还物业管理费的请求。首先，宜家公司将涉案房屋交付使用前，已经满足合同约定的基础设施、公共配套的建设条件。案涉房屋所属小区为分期开发项目，现正进行第三期的开发，部分绿化配套将随着小区的开发程度而逐步完善，合同没有约定在第二期建设时完成。其次，何伟萍与案外人连州市名汇物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，何伟萍于2014年3月19日已收楼，并装修入住，已享受物业公司提供的各项物业服务，且该案与本案不是同一法律关系，请求法院驳回该请求，维持一审判决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，何伟萍的上诉理由不成立，请求二审法院依法予以驳回，维持一审判决。何伟萍向一审法院提出诉讼请求：1、判令宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到何伟萍名下；2、判令宜家公司支付何伟萍逾期办证违约金20885元，并从起诉之日起以386081元为本金按年利率1%标准计算违约金至何伟萍取得涉案房屋的权属证书之日止；3、判令宜家公司在本案判决生效之日起一个月内对小区存在的下列问题进行修复或改善：（1）小区Ax幢楼架空停车位进行整改、装饰、消除安全隐患及不良影响；（2）完善小区园林绿化等配套设施，建设小区休闲娱乐场地；（3）对小区供水设施进行整改，达到为业主稳定供水的要求；4、判令宜家公司代付交房之日起至完善基础设施、公共配套建筑之日止的物业管理费及向何伟萍返还已损失的物业管理费4541元；5、案件诉讼费由宜家公司承担。一审法院经审理查明：2013年3月25日，何伟萍作为买受人向宜家公司作为出卖人购买预售商品房，双方签订《商品房买卖合同》（编号MH2-020），合同约定：商品房为连州市*********************，总房价386081元。《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理（此栏空白）”、第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。何伟萍已向宜家公司付清房款总额386081元。2014年3月19日，宜家公司向何伟萍交付商品房，何伟萍收楼。庭审时，双方对此无异议。2016年7月10日，名汇花园部分业主向宜家公司发出《名汇花园业主维权诉求书》。对二期绿化、配套设施完善、户型大门收费、电梯安全隐患等方面提出诉求。涉及第3页第三条第1点“开发商在合同规定的交楼时间提交不出《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致部分业主收楼近2年还拿不到房产证，合同明确注明商品房交付使用后90天内将办理房产权属登记备案，不能在规定权限内取得房产权属证书的，开发商应按照业主已付房价款0.1%支付业主违约金。要求：贵公司公开办证费用的去处和费用清单，而且退回办证余款，并赔偿违约金。”该《诉求书》落款处“业主代表签名”有多名业主签名，但无本案何伟萍签名。宜家公司相关负责人在“贵公司接收人处”签名。2017年7月14日，宜家公司作出《回复说明函》，针对上述《名汇花园业主维权诉求书》进行回函。载明“尊敬的业主，我司已收悉《名汇花园业主维权诉求书》，你们在诉求书中所提的若干问题，现作以下说明。……二、2、关于办证。我司在业主购房90天已办理了房产权属登记备案。……我司将会有秩推进办证事宜。至于办证费用，待出证后，公司会统一统计费用，以多除少补的形式结算。”该回函未对逾期办证违约金作出正面回应。有五位业主代表在该份回函上签收，表明于2016年7月15日已阅。2018年4月2日，宜家公司出具《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》，载明“各位业主，近日接到部分业主反映名汇花园二期x收楼多年未拿到房产证的问题，也引起了广大业主的担忧，现我司就此问题作出以下说明：……由于新旧建筑规范交替时段xxxx楼变更后的规划图用新建筑规范无法审核通过，导致规划验收工作搁浅，才造成今天暂时未能出房产证的局面。三、我司一直都在积极推进二期出证的各项工作，也绝不会丢下不管，希望大家能够给予理解，再给多一点点时间，我司将会尽快协调办理通过规划验收，以满足办理出证的所有条件”。2018年4月19日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，讨论小区绿化、办理房地产权证问题。形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》，其中开发商代表说明“小区xxxxxx未通过规划验收，在整改，确定在5月-6月初完成整改，争取在6月中旬前以完成规划验收，以尽快整理相关资料提交不动产中心，为小区业主申请办理不动产证”。对此，同年4月20日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕1x号]。2018年5月7日，在连州市住房和城乡规划建设局主持下，宜家公司派出代表，小区业主派出代表，召开协调会，主要讨论小区绿化和配套设施建设问题，形成《名汇花园二期北区信访协调会议纪要》。同年5月16日，住建局出具《关于名汇花园多名业主联名信访事项的答复意见书》[连住建信复〔2018〕2x号]，主要涉及架空层拆除、土地置换工作等。经法院调查取证，涉案连州市********************的权属人为何伟萍，出证时间是2019年3月12日。有业主投诉清远12345反映小区供水问题。经清远12345答复“尊敬的市民，您提交的诉求已有处理结果：关于连州市**********无故停水的投诉的问题，经核实……小区内部供水属于二次供水，二次供水由物业公司管理。建议用户与物业公司协商对小区供水设施进行完善。回复单位：连州市水务局”。2014年3月18日，何伟萍与连州市名汇物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》。约定由连州市名汇物业管理服务有限公司对名汇花园楼宇公用部分、商场、休闲中心、停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）提供物业服务，包括对房屋建筑、设备设施（含供电配电系统、供水、排水系统、电梯、保安监控系统、门禁系统、消防系统、其他设备设施）、环境清洁、绿化、园林小品等提供物业服务。合同落款处由连州市名汇物业管理服务有限公司在乙方加盖公章，甲方由何伟萍签名。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《广东省商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的情况下签订，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应共同遵守。何伟萍向宜家公司购买预售商品房，已依约支付房款；宜家公司应依约交付房屋并协助办理权属登记等。案件根据何伟萍的诉讼请求依此作如下分析：一、何伟萍诉请宜家公司协助办理涉案房屋的房产权到何伟萍名下。根据本案查明的事实，何伟萍诉请的连州市*********************，《不动产权登记证》已于2019年3月12日出证（缮证），权属人为何伟萍，房产证号：粤（2019）连州市不动产权第00xxxxx号。即涉案房屋产权证书已办理好，登记在何伟萍权属名下，故何伟萍诉请宜家公司协助办理涉案房屋产权证，已无事实依据，一审法院不予支持，依法予以驳回该项诉讼请求。二、何伟萍诉请宜家公司支付逾期办证违约金20885元。在一审审理期间，宜家公司对逾期办证违约金提出了诉讼时效的抗辩，一审法院依法予以审查。何伟萍认为宜家公司在庭审结束后才提出诉讼时效的抗辩，不应支持。法律未强制规定诉讼时效的抗辩一定要在一审庭审结束前提出，且何伟萍亦对此作出了回应，故一审法院认为该项诉请应先审查是否超过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方按2处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。涉案商品房于2014年3月19日交付何伟萍使用，按照上述约定90日内出卖人提交资料报产权登记机关备案以办理产权证书，故逾期办证违约金的诉讼时效起算日应为2014年6月19日。按照《民法通则》的规定，该项债权请求权应适用两年的诉讼时效规定，即至2016年6月18日涉案逾期办证违约金的诉讼时效就超过了。在此期间，何伟萍并未向宜家公司方主张过逾期办证违约金，未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形。故何伟萍诉请宜家公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效，依法不享有胜诉权，一审法院依法予以驳回。何伟萍称，其小区业主向宜家公司主张过办证事宜，但其提供的均是多名业主诉求书，未有其本人的签名；即使是住建局协调业主与开发商之间的纠纷，其作出的答复意见书也是针对“名汇花园多名业主联名信访……”，何伟萍未举证证明其也向宜家公司主张过权利，或者向住建局信访，或者其是否向业主代表委托授权向开发商主张逾期办证违约金等，何伟萍应承担举证不能的不利后果。宜家公司作出的《回复说明函》、《关于名汇花园二期未出房产证的说明函》亦未对“逾期办证违约金”作出承诺。该项诉请不存在诉讼时效中止、中断的情形，故于2016年6月18日该诉请的诉讼时效已过。何伟萍于2019年5月27日向一审法院起诉要求宜家公司支付逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效，一审法院依法驳回何伟萍该项诉讼请求。三、何伟萍诉请宜家公司在一个月内对小区存在的（架空层、园林绿化、娱乐场地、供水设施）进行修复或改善。因为涉案《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”。本案中，何伟萍购买宜家公司的预售商品房，在购买过程中，何伟萍称宜家公司未履行广告或宣传材料中关于绿化、配套设施的承诺，但何伟萍未举证证明该承诺或宣传材料的内容具体确定，不应构成要约；而双方在《商品房买卖合同》中仅对基础设施、公共配套建筑作出“户内设弱电箱，预埋套管，水电、下水管设施齐备”的约定，并未涉及具体园林绿化承诺。且何伟萍该项诉请亦不够具体明确，要求宜家公司进行配套设施的修复改善，以何种标准作为修复或改善的标准未予以具体确定。故，一审法院不予支持，依法予以驳回。四、何伟萍诉请宜家公司代付物业管理费及向何伟萍返还已损失的物业管理费4541元。何伟萍与案外人连州市名汇物业管理服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，构成物业管理服务合同，因该合同而发生的纠纷与本案不属于同一法律关系，应另行解决。案件何伟萍与宜家公司发生的是商品房买卖合同关系，因此而产生的纠纷与物业管理服务合同无直接关联关系，何伟萍亦未举证证明物业管理费直接作为买卖合同关系的违约损失的证据，其应承担举证不能的不利后果。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十九条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回何伟萍的全部诉讼请求。案件受理费217.83元，由何伟萍负担。二审期间，何伟萍向本院提交诉求书、签到表、签名录，拟证明本案诉讼时效在2018年4月20日发生中断，何伟萍提起的诉讼没有超出诉讼时效期间。宜家公司对上述证据真实性没有异议，但对证明内容有异议，认为上述证据仅代表部分业主的诉求，且没有提出违约金的问题，宜家公司与住建局也没有提出违约金的问题，不存在诉讼时效中断的情形。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，宜家公司于2019年6月17日签署的《答辩状》第二点记载：“……在本案中，虽有第三方的原因而导致办证拖延，但我方愿意按合同约定，按已付房价款的0.1%向原告支付违约金人民币386元……”。本案于2019年6月18日进行一审开庭审理，在法庭调查阶段，宜家公司陈述按照《答辩状》意见进行答辩。在辩论阶段，宜家公司主张“对于逾期办证的责任，我方坚持按合同0.1%约定支付违约金，理由按答辩状。”。宜家公司在一审庭审过程中并未主张诉讼时效问题。宜家公司于2019年6月20日签署的《代理词》记载：“……原告诉求被告支付逾期办证违约金均已过三年的诉讼时效期间。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、何伟萍向宜家公司主张逾期办证违约金是否予以支持；二、逾期办证违约金的计算标准是否应调高。一、关于何伟萍向宜家公司主张逾期办证违约金的请求是否予以支持的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按已付房价款的0.1%支付办证违约金。何伟萍于2014年3月19日收楼，宜家公司应于2014年6月17日前提供资料报产权登记机关备案，违约金计算的起算时间为2014年6月18日。宜家公司抗辩认为何伟萍未能举证证明在诉讼时效期间曾向宜家公司主张逾期办证违约金，未能举证证明诉讼时效中止、中断的情形，何伟萍的该项请求已超出诉讼时效期间。本院认为，在一审诉讼过程中，宜家公司在答辩状及庭审阶段均明确表示同意按合同约定的违约金标准向何伟萍支付逾期办证违约金，且未曾提出诉讼时效的问题，其仅在庭后提交的代理词中提出诉讼时效问题。宜家公司的答辩状的签署时间为2019年6月17日，一审庭审时间为2019年6月18日，宜家公司提交代理词时间为2019年6月20日。根据时间顺序可知，宜家公司先同意按照合同约定支付逾期办证违约金，后提出诉讼时效届满的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第二款：“诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，宜家公司在答辩状及庭审中作出同意支付逾期办证违约金的意思表示后，又在代理词中以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院对其抗辩理由不予支持，宜家公司应向何伟萍支付逾期办证违约金。二、关于逾期办证违约金的计算标准是否应调高的问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，买受人认为合同约定的逾期办证违约金过低，难以弥补损失，要求调高违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按买受人已付房款386081元计算，仅为386.08元，明显偏低。如果宜家公司仅承担386.08元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使宜家公司积极履行约定义务，何伟萍请求以已付房款为基数按年利率1%的标准计算，本院予以支持。由于涉案房屋不动产权证出证时间为2019年3月12日，违约金计算至该日止，故逾期办证违约金的起止期间为2014年6月18日至2019年3月12日，共4年271天。经核算，逾期办证违约金为18309.76元（386081元×4年×1%+386081元×271天×1%/365天）。对于何伟萍的其他诉讼请求，本院不予支持，一审法院对该部分请求已作详细论述，并无不当，本院不再赘述。综上所述，何伟萍的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。一审判决实体处理部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初950号民事判决；二、连州市宜家房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向何伟萍支付逾期办证违约金18309.76元；三、驳回何伟萍的其他诉讼请求。一审案件受理费217.83元，按一审判决执行；二审案件受理费435.66元，由何伟萍负担122.66元，由连州市宜家房地产开发有限公司负担313元。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  李慧玲审 判 员  肖惠文二〇一九年十一月六日法官助理  李衍君书 记 员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。