广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14174号原告：李广松，男，1954年10月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区。委托诉讼代理人：杨志崇，广东凯行律师事务所律师。被告：古茂荣，男，1963年4月27日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁超荣，男，1968年2月11日出生，汉族，住广东省中山市。被告：蔡长林，男，1958年8月21日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁垂勇，男，1976年4月22日出生，汉族，住重庆市荣昌县。上列四被告共同委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。上列四被告共同委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告李广松与被告古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李广松及其委托诉讼代理人杨志崇、被告蔡长林、梁垂勇及被告古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇的共同委托诉讼代理人吴健祥、庄铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广松向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的土地使用权转让协议书自始无效，并责令双方各自返还土地及钱款；2.四被告连带向原告返还土地使用权转让款1357950元；3.四被告共同赔偿原告资金占用费（其中，以30万元为基数，从2013年1月10日起计，以50万元为基数，从2013年2月2日起计，以507950元为基数，从2013年2月5日起计，以5万元为基数，从2014年1月26日起计，均按年利率6%计算至清偿之日止）。事实与理由：原告经朋友介绍认识被告。2013年原告轻信被告撺掇，产生重大误解，与被告签订土地使用权转让协议书一份，约定被告将位于中山市××沙五围的住宅用地转让给原告，面积825.7平方米，转让价1403000元。后经实地测量，该宗地块面积为799.2平方米。原告依约分期付款完毕，支付给被告1357950元。后原告多次与被告沟通办理该宗地的转让过户事宜，均无果。无奈之下原告多次要求撤销转让协议，要求被告返还土地转让款，被告却执意不从。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条，原告认为，原告与被告签订的土地使用权转让协议书应为无效。被告古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇辩称：1.按照合同相对性原则，被告蔡长林、梁垂勇没有在涉案合同中签名捺印，因此，他们不是适格的被告，应判决驳回对该二人的诉讼请求。2.梁超荣虽然在甲方代表处签名，但其只是作为古茂荣委托的代表签名。梁超荣在本案所涉及的合同中没有得益，也没有积极参与，因此，被委托人梁超荣所进行的行为应该由委托人古茂荣承担。梁超荣对本案合同不承担法律责任。3.古茂荣是本案合同的签订者、实施者、权利享有者。本案合同涉及的当事人只有李广松与古茂荣，与其他人无关。4.涉案的横栏镇五沙五围土地是五沙村分配给村民的住宅用地，后来有些村民因资金紧张将其变卖给社会老板，古茂荣通过买卖而流转到他手中。古茂荣通过谭锦枝的中介将涉案土地卖给李广松。因本案类型的土地买卖在横栏非常普遍，古茂荣不清楚其是否合法。如果法院认定涉案买卖不合法、无效，古茂荣也只有尊重和接受。5.在整个买卖过程中，古茂荣及中介谭锦枝已经将涉案土地现状如实告知李广松，没有任何欺骗。李广松也是在调查清楚后才签订涉案合同。本案合同的签订是自愿的，是经过认真讨论、协商一致签订的，双方没有受欺骗或胁迫。6.如果法院认定涉案合同无效，古茂荣只需退还转让款，而不需支付资金占用费。因为古茂荣对合同无效没有过错。涉案土地是李广松看好它的发展前景，通过他朋友谭锦枝找到古茂荣协商购买。古茂荣已经将土地的状况全部告知李广松，李广松也非常清楚。土地交易单价1700元每平方米，其中每平方米500元是由中介方收取的中介费。该笔近40万元的中介费谭锦枝已经收取，该状况李广松也清楚。另外，被告古茂荣已经按照每亩18万元左右支出了三通一平的费用，上述两笔费用应在李广松主张的款项中扣除。经审理查明：2013年，甲方古茂荣、梁超荣与乙方李广松签订《土地使用权转让协议书》，约定甲方将位于中山市××沙五围的住宅用地转让给乙方。土地面积825.7平方米，准确方位以实际测量为准，无上盖建筑物。办理土地使用权证所需一切费用（包含所有税收）由乙方负责，甲方有义务协助乙方办证。使用期限以中山市国土局批准办理的土地使用权证期限为准。上述土地使用权转让价款为每平方米1700元，合计1403000元。双方签订协议当天，乙方先支付30万元。第二次购地款在出地理信息图当天支付1053000元。余下购地款5万元在本地块三通一平工程完成后十天内支付给甲方。该《土地使用权转让协议书》的甲方处还列有蔡长林、梁垂勇、张昌方的名字，但无蔡长林、梁垂勇、张昌方的签名。签订上述协议后，2013年1月17日，经中山市横栏测绘工程有限公司测量，该地块的实际面积为799.2平方米。李广松于2013年2月5日向中山市横栏测绘工程有限公司支付了宗地图费用800元。李广松分别于2013年1月10日、2013年2月2日、2013年2月5日、2014年1月26日支付购地款30万元、50万元、507950元、5万元，共计1357950元，古茂荣出具了相应的收据。因无法办理土地过户手续，李广松提起本案诉讼。关于为何《土地使用权转让协议书》上列有蔡长林、梁垂勇、张昌方的名字，但无蔡长林、梁垂勇、张昌方的签名，被告古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇称蔡长林、梁垂勇、张昌方曾经对涉案土地有利益，但在签订《土地使用权转让协议书》前已经对该土地没有利益了，所以没有在《土地使用权转让协议书》上签名。原告李广松称，其不认识梁垂勇、张昌方，签订协议时古茂荣、梁超荣在场，协议由古茂荣、梁超荣先签名，古茂荣曾经告诉其涉案土地是古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇、张昌方五人一起开发的，以后再让他们补签。本院认为，本案是合同纠纷。涉案《土地使用权转让协议书》上只有古茂荣、梁超荣与李广松的签名，没有蔡长林、梁垂勇、张昌方的签名。李广松不认识梁垂勇、张昌方。古茂荣、梁超荣、蔡长林、梁垂勇均确认蔡长林、梁垂勇、张昌方在签订《土地使用权转让协议书》前对涉案土地已没有利益，所以《土地使用权转让协议书》上没有其签名。综合上述情况，本院认为，涉案《土地使用权转让协议书》系由甲方古茂荣、梁超荣与乙方李广松签订。被告称梁超荣只是作为古茂荣委托的代表签名，但从《土地使用权转让协议书》的内容中看不出这种委托关系，故本院不予采信。涉案土地为位于中山市××沙村五围的宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”即宅基地只能由所在村的村民使用。李广松并非横栏镇五沙村的村民，所以其无权购买五沙村的宅基地。李广松与古茂荣、梁超荣签订的《土地使用权转让协议书》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，李广松应当将涉案土地交还给古茂荣、梁超荣，古茂荣、梁超荣应当将购地款1357950元返还给李广松。古茂荣称其支付了40万元中介费给谭锦枝，并按照每亩18万元左右支出了土地三通一平的费用，但未提供证据证明，本院不予采信。而且，《土地使用权转让协议书》没有中介费的约定，即使古茂荣确实有对土地进行三通一平，李广松将涉案土地交还，三通一平的利益也由古茂荣、梁超荣享有。所以对古茂荣抗辩从应返还的1357950元购地款中扣除中介费和三通一平费用的意见，本院不予采纳。李广松与古茂荣、梁超荣明知双方转让的是宅基地使用权，仍然进行交易，双方对于涉案《土地使用权转让协议书》的无效均有过错。李广松将购地款1357950元支付给古茂荣、梁超荣，客观上李广松存在利息损失。由于李广松与古茂荣、梁超荣对涉案《土地使用权转让协议书》的无效均有过错，本院酌定古茂荣、梁超荣应当赔偿李广松50%的利息损失。即古茂荣、梁超荣应当赔偿李广松的利息损失（资金占用费）为以30万元为基数，从2013年1月10日起计，以50万元为基数，从2013年2月2日起计，以507950元为基数，从2013年2月5日起计，以5万元为基数，从2014年1月26日起计，均按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）的一半计至清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，判决如下：一、原告李广松与被告古茂荣、梁超荣签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、被告古茂荣、梁超荣于本判决发生法律效力之日起十日内连带返还原告李广松土地使用权转让款1357950元；三、原告李广松于本判决发生法律效力之日起十日内将《土地使用权转让协议书》约定的位于中山市横栏镇五沙村五围的住宅用地返还给古茂荣、梁超荣；四、被告古茂荣、梁超荣于本判决发生法律效力之日起十日内连带赔偿原告李广松资金占用费[以30万元为基数，从2013年1月10日起计，以50万元为基数，从2013年2月2日起计，以507950元为基数，从2013年2月5日起计，以5万元为基数，从2014年1月26日起计，均按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率）的一半计至清偿之日止]；五、驳回原告李广松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21230元、保全费5000元，共计26230元（原告已预交），由原告李广松负担3975元，被告古茂荣、梁超荣负担22255元，被告古茂荣、梁超荣负担的部分于支付上述款项时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  何文璋审判员  黎 妙二〇一九年十一月二十一日书记员  潘汝彤