山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0303民初579号原告（反诉被告）：淄博汇昌商务运营有限责任公司。住所地，淄博市张店区南世纪路**鲁中装饰材料城**楼精品馆**。法定代表人：王永红，董事长。委托诉讼代理人：焦鲁博，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被告（反诉原告）：许群，男，1987年9月1日出生，汉族，，住淄博市张店区委托诉讼代理人：徐文业、申金龙，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴建民，山东天矩律师事务所律师。原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限责任公司（以下简称汇昌公司）诉被告（反诉原告）许群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇昌公司的委托诉讼代理人焦鲁博、被告（反诉原告）许群及其委托诉讼代理人徐文业、申金龙后变更为柴建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汇昌公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告于2017年11月1日签订的两份《金昌*鲁中材料精品馆合作经营协议书》；2.请求判令被告（反诉原告）立即支付截至2018年12月31日所欠交商铺合作金70918.95元、滞纳金31717.17元及自2019年1月1日起至实际付清之日产生的商铺合作金及滞纳金；3.被告（反诉原告）承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月1日，原被告签订《金昌*鲁中材料精品馆合作经营协议书》两份，约定许群实际使用鲁中材料精品馆第二层第5、13号商铺，商铺合作期为2017年11月1日至2020年10月31日，商铺合作金分别为每月5091.40元和1091.35元。同时约定若许群未及时交纳商铺合作金，则需每日按照月合作金的1%承担滞纳金。合同签订之后，许群实际使用上述商铺至今，然而被告自2018年4月1日起一直未及时交纳合作金，根据双方签订的协议书第二十一条之规定，汇昌公司有权要求解除该协议，并要求许群支付所有应缴纳费用，扣收许群已交的合作经营保证金。截至2018年12月31日，许群欠交商铺合作金70918.95元、滞纳金31717.17元。被告（反诉原告）许群针对本诉辩称，1、汇昌公司所提供的商铺不具有正常经营条件。2017年11月1日双方签订协议后许群按约向汇昌公司交纳了一个季度的租金和保证金，并按合同第五条约定向汇昌公司提交装修设计方案，后经汇昌公司同意后自费投资对所租商铺进行了装饰装修，但汇昌公司此时的整个鲁中材料精品馆施工尚未完工、吊顶未进行、公共区域地面未铺设，许群前期已将装修设计提交给汇昌公司，已完成对负责办理报建验收手续应尽的义务，汇昌公司作为鲁中材料精品馆的使用单位，应履行公用场所使用者的管理责任，以汇昌公司的名义申请统一消防验收并组织统一开业，这些都是许群无法做到的。《中华人民共和国消防法》第十五条：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经检查或检查不符合要求的，不得投入使用、营业。依合同第七条规定，许群必须配合商场的统一开业日期，但直至今日汇昌公司没有组织进行开业，造成许群所租商铺不能进行经营活动。为此，许群多次找汇昌公司要求其尽快进行开业前检查和消防验收，从而使商铺符合经营条件统一组织开业，但汇昌公司只管收钱对许群提出的合理要求迟迟不予答复，直至2018年7月18日张店区消防支队对汇昌公司进行消防检查中查出整个鲁中材料精品馆消防存在严重消防安全隐患问题（包含未经消防验收备案、灭火系统整体瘫痪、未经消防安全检查不符合营业条件等）后被处以查封、行政处罚，进行消防整顿，至今整个商场仍处于消防整顿的状态且因消防改造已将被告所租二层13号商铺进行拆除用于建造消防楼梯通道，致许群在签订租赁合同后至今无法使用该租赁的商铺。2、原告的行为构成根本违约，其诉讼请求不能成立。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。汇昌公司交付的租赁物在合同签订后未向消防部门申报验收，也未组织商场统一开业，依据合同和法律的规定已构成根本违约，汇昌公司的诉求无事实和法律依据。被告（反诉原告）许群向本院提出反诉请求：1.请求判令汇昌公司向许群返还二层5号商铺合作金15274.40元及经营保证金15274.40元，返还二层13号商铺合作金3274.05元及经营保证金3274.05元，共计37096.90元；2.请求判令汇昌公司向许群返还装饰装修费用134000元；3.请求判令汇昌公司承担本案的诉讼费用。事实和理由如其本诉答辩意见所述。原告（反诉被告）汇昌公司针对反诉辩称，许群的反诉请求没有事实和法律依据，汇昌公司已依约将租赁物出租给许群，汇昌公司不存在违约情形，许群应当按照合同约定交纳租金、合作经营保证金并自行承担装饰装修费用及实际经营损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。当事人双方举证质证情况如下：1、汇昌公司提供房屋建筑工程和市政基础设施备案表、不动产权证书、淄博市公安消防支队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、房屋租赁合同及补充协议，证明目的为汇昌公司有权对外出租案涉商铺。许群怀疑补充协议的真实性但未提供反驳证据。对以上证据的真实性本院予以确认。2、汇昌公司提供合作经营协议两份，证明其将鲁中材料精品馆2层5号和13号商铺租赁给许群。许群对该证据的真实性没有异议。对以上证据的真实性本院予以确认。3、许群提供淄博市公安消防支队张店区大队出具的临时查封决定书一份、行政处罚决定书一份及复函一份，证明目的为鲁中材料精品馆室内不具备防灭火功能，在2018年7月18日被查封，查封后至今处于整改过程中未给予解封。汇昌公司对以上证据的真实性没有异议。对以上证据的真实性本院予以确认。4、许群提交所有租户联合签名的鲁中装饰材料城精品馆协议一份，汇昌公司提出异议，本院认为，上述证据系与本案有利害关系的租户签署，许群未提供其他证据佐证协议内容，故其证明力本院不予确认。5、许群提供照片一组，证明13号商铺因汇昌公司进行消防改造被拆除的事实。汇昌公司对照片的真实性有异议，但承认占用13号商铺的事实，时间为2019年1月底或2月底。6、许群申请证人韩某出庭作证，本院认为证人韩某与本案有利害关系，故其证言本院不予采信。7、许群提供商城一层7、8号商铺业主孙树锋与汇昌公司业务经理王冲的录音资料一份，证明目的为汇昌公司曾许诺未经试营业之前不收房租，迄今汇昌公司未组织开业及试营业，汇昌公司主张租金没有事实和法律依据。汇昌公司质证称真实性需要核实，但根据双方协议5号商铺应于2018年1月开始计算租金，13号商铺应于2018年3月计算租金，且许群已经缴纳了合作保证金和第一季度租金。汇昌公司未再向法庭反馈该证据的真实性的核实情况，对该证据的真实性本院予以确认，但因许群已缴纳保证金和第一季度租金，因此对该证据的证明力不予认定。8、许群提交装饰装修费用单据一宗及装修合同两份，证明目的为其共支出装修费用134000元。汇昌公司质证称真实性无法确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，当事人双方签订《金昌*鲁中材料精品馆合作经营协议书》一份,约定汇昌公司将坐落于南世纪路2号的鲁中材料精品馆第二层第5号商铺出租给许群，商铺实用面积119.56平方米，租赁期为三年，自2017年11月1日至2020年10月31日，2017年12月31日前为免租期；租金为5091.40元/月，按季度交纳；第五条约定许群负责办理装修报建和验收(包括消防)等手续并承担所有费用；第十五条约定许群应在本协议签订的当日一次性向汇昌公司交纳保证金15274.40元，保证金不计利息；协议第十八条约定如许群未按时交纳租金，应承担滞纳金(每日按月合作金的1%计算)；第二十条约定，协议期满许群无违法经营、无违约行为、无拖欠各项应缴纳费税并完好无损交回商铺后，汇昌公司应退回合作经营保证金；第二十一条约定如许群违反下列任何一款项，汇昌公司有权解除合同并没收全部的保证金，1、未按约交纳合作租金的；2、所欠各种应交款项总额等于一个月合作金金额……。合同签订后，汇昌公司将涉案的商铺交付许群使用，许群交纳了保证金15274.40元，并交纳了2018年第一季度的租金。2018年1月3日，当事人双方又签订《金昌*鲁中材料精品馆合作经营协议书》一份,约定汇昌公司将坐落于南世纪路2号的鲁中材料精品馆第二层第13号商铺出租给许群，商铺实用面积27.6平方米，租赁期为三年，自2018年1月3日至2020年1月2日，2018年2月28日前为免租期；租金为1091.35元/月；该协议的其它内容与双方5号商铺的合作经营协议书一致。2018年7月18日，淄博市公安消防支队张店区大队消防检查时发现鲁中装饰精品馆室内存在以下问题：1、消火栓系统、自动喷水灭火系统无水，已不具备防灭火功能，遂对其进行了查封，查封期限：2018年7月18日18时至2018年8月17日18时；2、未经消防安全检查擅自营业，遂于2018年8月6日作出行政处罚决定书，以“涉案精品馆未经消防安全检查擅自营业，第一层、第二层在行政处罚决定作出前已停止营业，具有从轻处罚情节”为由，责令其停产停业并处罚款3万元。截至2019年3月31日，淄博市公安消防支队张店区大队未收到涉案鲁中材料精品馆装修改造项目的消防备案申报材料。另认定，许群因装修案涉5号商铺支出86000元装修费用，因装修案涉13号商铺支出48000元装修费用。本院认为，关于两份合同是否已经解除及解除的时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。该法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。本案于2019年3月15日向许群送达起诉状，汇昌公司在诉状中明确主张解除合同，许群未提出异议，因此应认定双方关于5号商铺的合同于2019年3月15日解除。汇昌公司自认2019年1月底或2月底拆除了13号商铺，其以自己的行为表明不再继续履行合同，作为拆除人汇昌公司对拆除时间汇昌公司自述模糊，应作对其不利的认定，因此双方关于13号商铺的合同应认定为2019年1月31日已经解除。关于汇昌公司主张的合作金（租金）及滞纳金。许群已接收案涉商铺并装修使用，理应按约支付相应租金。但2018年7月18日至2018年8月17日案涉商城因汇昌公司原因被查封，期间的租金损失应当由其自行承担。本案双方签订的合同明确约定许群负责办理装修报建和验收（包括消防）等手续，但其在装修后并未办理消防验收手续，亦没有提供证据证明其已将办理相关手续所需材料提交汇昌公司替其申报，因此许群对此具有过错。双方合同中并未明确约定从汇昌公司组织统一开业之日起交纳租金，许群提交的录音证据也不能证明双方事后达成了以上合意，因此许群辩称汇昌公司未组织统一开业不应支付租金，本院不予采纳。5号商铺2018年4月至2018年12月(不含2018年7月18日至2018年8月17日查封期间)租金为40731.20元，13号商铺2018年6月至2018年12月(不含2018年7月18日至2018年8月17日查封期间)租金为6548.10元，以上租金合计47279.30元，许群应支付给汇昌公司；汇昌公司另主张许群支付2019年1月份至租金实际付清之日的租金，本院认为租金应支付至合同解除之日。汇昌公司对案涉精品馆负有管理职责，该精品馆因消防问题被责令停产停业，其亦具有过错，对其主张的滞纳金本院不予支持。关于许群主张的商铺合作金（租金）和经营保证金。许群已接收案涉商铺并装修使用，其已支付的租金不应退还。许群主张的经营保证金系履约担保金，应在合同解除后与租金等其他费用一并结算，多退少补。关于许群主张的装修损失。许群提供的装修费用单据和装修合同相互佐证，能够证明其因装修案涉两个商铺共支付装修费用134000元的事实。对此本院依据公平原则予以处理，具体为按未履行租期与总租期的比例和双方各自过错程度，适当予以确定汇昌公司应当承担的数额。以合同解除日期为界，5号商铺未履行租期（1年零8个半月）占三年总租期的54%，13号商铺未履行租期（1年11个月）占三年总租期的64%，按照以上比例确定许群的装修损失为77160元，按照过错情况，汇昌公司予以承担其中的20%即15432元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限责任公司与被告（反诉原告）许群于2017年11月1日和2018年1月3日签订的两份《金昌*鲁中材料精品馆合作经营协议书》已解除；二、被告（反诉原告）许群自本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限责任公司截至2018年12月份的租金47279.30元，并支付自2019年1月份至合同解除之日的租金（按合同约定租金数额及本院认定的合同解除日期计算）；三、原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）许群返还保证金18548.45元。四、原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）许群损失15432元。五、驳回原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）许群的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2353元、保全费1033元，由原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限责任公司负担1826元，由被告（反诉原告）许群负担1560元。反诉案件受理费1861元，由原告（反诉被告）淄博汇昌商务运营有限责任公司负担214元，由被告（反诉原告）许群负担1647元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 长  马江祥人民陪审员  李国芝人民陪审员  周维娟二〇一九年十一月三十日书 记 员  马瑞谦