江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初6874号原告：江西省龙式建筑开发中心，住所地：南昌市东湖区省政府大院东四路，统一社会信用代码9136000010002466。法定代表人：卢明刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：龚茜，江西启东律师事务所律师，执业证号13601201511778326。委托诉讼代理人：付婷婷，江西启东律师事务所实习律师，实习证号36011903210040。被告：《检察风云》杂志社，住所地：上海市肇嘉浜路366号3A楼，统一社会信用代码91310104E78803382K。法定代表人：文岚，系该社社长。委托诉讼代理人：金梅，上海观庭观盛事务所律师，执业证号13101201811046901。被告：吴伟，男，1958年7月2日生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。原告江西省龙式建筑开发中心（江西省龙式建筑开发集团公司）诉被告《检察风云》杂志社、被告吴伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人龚茜、付婷婷，被告《检察风云》杂志社的委托代理人金梅均到庭参加诉讼。被告吴伟经本院传票传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告江西省龙式建筑开发中心诉称：2017年7月1日，原告（甲方）与被告《检察风云》杂志社下属江西办事处（乙方）签订了一份租赁合同，约定甲方将自有的位于省政府大院东四路23#A座707、708室房屋出租给乙方，租期为2015年1月1日至2015年12月31日；每月租金4380元、物管费3260元，乙方在2015年1月1日前支付房费4380元和押金4000元，此后每月五日支付房费4380元。被告吴伟作为办事处负责人签字。合约到期后，双方未续签合同，但被告仍在继续使用房屋。2017年7月17日，被告吴伟向原告出具一份欠条，载明欠2016年1月至2017年3月707室、708室房租及物业水电费共计69630元，2017年4月-12月707室房租及物业、水费共计18828元，合计88458元，并承诺12月20日之前全部还清。后仅给付12198元。截止至2019年3月31日，两被告共欠房租、物管费、电费共计106493元。2019年3月15日，原告向被告发函要求解除租赁合同并付清租金，但两被告仍未清偿拖欠的费用。故提起诉讼，请求判令1、两被告清偿所欠原告租金106470元、水电费23元共计106493元。2、诉讼费用由两被告承担。被告《检察风云》杂志社辩称：1、答辩人不是本案适格被告。答辩人与被告吴伟曾有合作，系买卖合同关系，并于2016年6月30日终止与吴伟的合作。2016年11月和2017年7月我社先后向上海市徐汇区人民法院起诉要求吴伟还款。2、被告杂志社未在江西设立办事处，吴伟不是我方员工，其对外签订租赁合同属其个人行为，杂志社既未授权也未追认，与杂志社无关。3、原告对吴伟长期拖欠租金应尽早解除合同却未解除，自身也存在过错，应承担相应责任。4、原告主张的租金金额没有依据，真实性存疑。被告吴伟未到庭参加诉讼。经审理查明：从2005年开始，原告将位于省政府大院东四路23#A座707、708室房屋出租给《检察风云》杂志社江西办事处，双方每年签订一次合同。2014年年底，原告江西省龙式建筑开发中心（甲方出租方）与《检察风云》杂志社江西办事处（乙方承租方）续签非住宅用房租赁合约，约定1、由乙方租赁甲方自有的位于xx房屋(面积112平方米)，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。2、月租金1120元，每月物管费3260元，乙方须在2015年1月1日前支付房费4380元和押金4000元，此后须在每月五日前支付房费。3、乙方拖欠一个月房租，视为自动解除租赁合约，承租房间内部乙方所有的及其他物品由甲方清理，甲方收回房屋另行出租。合同签订后，双方继续按约履行。2015年12月31日合同到期后，双方未再签订租赁合同，但承租方仍使用房屋，原告没有异议。2017年4月1日，原告应承租方要求解除了其中708室房屋的租赁关系，双方口头约定继续承租707室房屋，每月租费2092元（包含物业费和水费）。因承租方自2016年1月开始拖欠租金未付，经原告催讨，被告吴伟于2017年7月17日出具一份欠条，载明“今欠龙氏大厦房租金及物业、水电费，2016年元月至2017年3月份（707室、708室）共计69630元，加上707室2017年4月-12月房租及物业水费共计18828元，合计88458元，于2017年8月20日之前结清还款30000元，余款于2017年9月-12月每月分期还款15000元，12月20日之前全部还清”。吴伟出具欠条后，仅支付了2016年1、2月两个月房费共9128元及3月份部分房费3070元，此后未再支付任何房费。2019年3月13日，原告分别向两被告发送解除租赁合约要求并发催缴租金函，两被告未予回复。上述事实有原被告陈述及原告出示的2018年9月12日江西省机关事务管理局证明、原告与检察风云杂志社江西办事处签订的租赁合约、2017年7月17日欠条、2019年3月13日《解除租赁合约暨催缴租金函》等主要证据予以证实。审理中，吴伟陈述2017年7月17日欠条中2016年1月至2017年3月共计拖欠69630元包括房租65700元、物业费1680元、水费1080元，其中每月租金4380元，每月物业费112元，每月水费72元，每月合计4564元；2017年4月1日后707室房租每月2000元、物业费每月52元、水费每月40元，每月费用合计2092元，故2017年4月-12月欠房租费、水费、物业费共计18828元。原告对此表示认可，另陈述欠条中欠款69630元扣减房租、物业费、水费后余款1170元系电费，原告未在本案中主张该电费。根据双方陈述及欠条，查明承租方拖欠2016年1月1日至2017年3月31日房租65700元、物业费1680元、水费1080元、电费1170元，共计69630元；2017年4月1日至2017年12月31日房租18000元、物业费468元、水费360元，共计18828元。另自2018年1月1日至2019年3月31日，拖欠租金30000元、物业费780元、水费600元，共计31380元。上述欠款共计119838元，扣减被告出具欠条后支付的房费12198元以及电费1170元（原告未主张），被告欠原告2016年1月1日至2019年3月31日租金、物业费、水费共计106470元。另查，2005年12月《检察风云》杂志社在江西设立办事处，为非经营性办事机构，负责人吴伟。又查，《检察风云》杂志社（甲方）与《检察风云》杂志社江西办事处（乙方）于2016年6月24日签订一份合作协议，约定由乙方负责《检察风云》杂志社在江西省地区的发行业务和广告业务目标9700份，甲方向乙方支付发行费，为工作方便，向乙方提供介绍信、发票、工作证，合同期限自2016年1月1日至2016年12月30日止。该合同“甲方”加盖《检察风云》杂志社公章，“乙方”由吴伟作为代表人签字。因被告吴伟未参加庭审，庭前提交了2005年12月22日赣外经办秘字（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”以及申请设立登记表、申请许可函、任命书、检察风云杂志社（2005）沪检风字第22号批复、2008年7月1日中国检察出版社批复、2016年6月24日两被告合作协议等证据复印件，基于该系列证据与本案民事责任主体的认定存在直接关联，审判长当庭出示了上列证据复印件，杂志社对合作协议无异议。庭后，吴伟向法院出示了（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”及2008年7月1日批复原件用于核实复印件的真实性，并对原告提交的租赁合同及2017年7月17日的欠条表示没有异议。被告《检察风云》杂志社在本院通知其核实原件后未如期到庭，视为其放弃权利。原告核实后对原件无异议。本院认为：原告与被告《检察风云》杂志社下设机构江西办事处签订的租赁合约系双方自愿意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。合同履行期满后，双方未再签订书面合同，但承租方一直使用诉争房屋，双方形成了不定期租赁合同。承租方自2016年1月1日后未再交付租金，截至2019年3月31日拖欠租金、物业费及水费共计106470元，有租赁合同和欠条予以证明，对该事实本院予以确认。《检察风云》杂志社作为设立江西办事处的法人单位，应依法对分支机构的债务承担相应的民事责任。另原告主张水电费23元，没有提供证据，不予采信。由于租赁合同加盖了检察风云杂志社江西办事处的印章，被告吴伟作为办事处负责人签字，应为职务行为，故在本案中不承担给付租金的义务。审理中，被告杂志社认为其与吴伟系合作关系，并没有设立江西办事处，与证据反映的客观事实不符。根据吴伟提供的赣外经办秘字（2005）38号关于“同意检察风云杂志社在江西设立办事处的批复”内容，结合杂志社发出的其他批复、决定的内容以及双方的合作协议，均能印证检察风云杂志社江西办事处的存在。该杂志社对外承担责任后可依内部权利义务的约定另行向被告吴伟主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：一、被告《检察风云》杂志社于本判决生效后五日内向原告江西省龙式建筑开发中心给付自2016年1月1日至2019年3月31日拖欠的租金、物业费及水费共计106470元。二、驳回原告江西省龙式建筑开发中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告江西省龙式建筑开发中心预交的案件受理费2430元，由被告《检察风云》杂志社承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊娟人民陪审员  陈冬人民陪审员  朱凯二〇一九年十一月十八日书 记 员  刘璐附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七十四条[法人分支机构]法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭或者未经法院许可中途退庭，法院可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。