湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初952号原告（反诉被告）：嘉鱼县嘉信商务宾馆。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道电信大楼。统一社会信用代码：92421221MA4CKL3E55。经营者：何智，男，该宾馆负责人。委托诉讼代理人：冯兴发，湖北捷贯律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：中国电信股份有限公司嘉鱼分公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇发展大道。统一社会信用代码：914212217146415989。负责人：何源丰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：戴晓兵，男，该分公司办公室主任。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张性林，湖北凝聚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）嘉鱼县嘉信商务宾馆诉被告（反诉原告）中国电信股份有限公司嘉鱼分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鱼县嘉信商务宾馆（以下简称嘉信宾馆）的经营者何智、委托诉讼代理人冯兴发、被告中国电信股份有限公司嘉鱼分公司（以下简称电信嘉鱼分公司）的委托诉讼代理人戴晓兵、张性林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）嘉信宾馆向本院提出诉讼请求（庭审中变更并明确）：1.解除租赁合同关系；2.判令被告赔偿原告的损失265684元；3.本案诉讼费由被告方承担。事实和理由：2015年12月14日，原告的前任经营者何春秀与被告电信嘉鱼分公司签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定被告将嘉鱼县电信大楼二楼三楼东侧大厅和卫生间出租给原告经营，期限为三年，租金分别为8万元/年、8.3万元/年、8.5万元/年。该合同还约定租期届满，在同等条件下承租人有优先承租权。合同签订后，原告依约交纳了租金，对房屋进行装修后开始经营。2017年12月15日，原告的负责人何智与被告又补签了一份电子版合同，由被告方保存。2018年9月，原告的现任经营者何智向被告的经理夏强及办公室人员征求下年度租赁事宜并要求续签租赁合同，被告方同意，但考虑到房屋面积所涉租金问题，被告方对房屋进行了评估。2019年1月，原告的负责人何智向被告方提出签订合同并交纳租金，同时告知计划对宾馆进行重新装修，被告方工作人员表示可以组织装修，合同到时补签。故原告于2019年1月15日向被告方交纳宾馆内年度电信服务费7000元，并开始对宾馆进行重新装修。但是，被告于2019年3月11日向原告发送通知函称2018年12月14日的租赁合同已到期，要回收出租房屋。2019年5月11日，被告向原告发出“迁出房屋通知书”，要求原告在10日内将房内设施、物品等搬出。被告的违约行为给原告造成了265684元的损失，且双方协商无果，为维护原告的合法权益，诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）电信嘉鱼分公司辩称，第一，原告诉称“解除租赁合同关系”不符合本案客观事实，是错误的诉求。与原告签订的《房屋租赁合同》到2018年12月14日因未续签合同就终止了。第二，原告诉称要求赔偿其损失265684元无事实依据和法律依据。2018年12月14日至向原告发出通知函期间，电信嘉鱼分公司以不签合同的不作为行为表示了不再续签合同，后明确函告原告迁出房屋。在租赁合同已经到期，双方没有续签租赁合同的情况下，原告仍对该房屋进行装修，故法院应当驳回原告请求对装修损失进行赔偿的诉求。被告（反诉原告）电信嘉鱼分公司向本院提出反诉诉讼请求（庭审中变更并明确）：1.反诉被告立即停止侵害反诉原告的房屋，退出占有的房屋；2.反诉被告向反诉原告支付从2018年12月15日起至迁出之日止的房屋占用费，按2018年租金85000元/年计算；3.反诉被告支付电费9325元、水费497元。原告（反诉被告）嘉信宾馆针对反诉辩称，对电信嘉鱼分公司反诉的事实方面不认同，嘉信宾馆在2019年5月中旬之前就实际产生了损失，且5月中旬之后就停止了一切装修及经营活动，案涉房屋处于电信嘉鱼分公司的控制之中。对水电费的问题，是属于可以相互抵消的债权。故电信嘉鱼分公司的反诉是完全错误且没有依据的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。嘉信宾馆为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1，原告的营业执照复印件（1页）、经营者何智的身份证复印件（1页）各1份；拟证明原告是本案的适格主体。证据2，2015年12月14日甲方嘉鱼电信公司与乙方何春秀签订的《房屋租赁合同》复印件（2页）1份；拟证明原告与被告之间签订了从2015年12月14日到2018年12月14日的租赁合同，原告有优先租赁案涉房屋的权利。证据3，2018年9月20日《房地产估价报告》复印件（含封皮，第1、3、5-8、10、14、18页，共10页）、录音打印件（7页）各1份；拟证明评估对象是电信大楼2-3楼，评估的年租赁是97371.72元，说明原告和被告在2018年9月对下一年度的租赁进行了协商，并以被告的名义对租赁房屋进行评估。录音时间是2019年3月18日，地点是嘉鱼电信公司的邵总的办公室，其说明房屋收回不是自己使用，也是对外出租，洽谈对象是苏宁电器。谈话内容也谈到评估报告的由来，说明双方有一个要约、承诺的过程。证据4，2019年1月15日4612元的电信服务通信服务费电子普通发票复印件、2019年1月15日2388元的电信服务通信服务费电子普通发票复印件（共1页）、600元的治安旅馆业系统收据复印件（1页）各1份；拟证明原告在2019年1月15日向被告办理了2019年度的宾馆内网络电视、宽带费用7000元，交纳了600元的治安旅馆业系统费用。说明被告是同意原告继续租赁的，是被告安装在涉案房屋里的，如果被告拒绝继续出租给原告，是不可能同意继续出租的。证据5，2019年4月15日杜平阶出具的28000元收条复印件（1页）1份；拟证明原告春节后将原装设施已经拆除，支付了民工工资。证据6，原告的各种装修收据复印件（共8页）1份；拟证明原告为装修宾馆定制物品花费总计230084元，原告已经支付了87270元和定金97000元的事实。证据7，2019年3月11日被告向原告发出的《关于房屋租赁到期的通知函》复印件（1页）1份；拟证明直到合同到期后3个月，被告才给原告发出通知。电信嘉鱼分公司为反驳嘉信宾馆的主张并支持其反诉诉求，向本院提交了以下证据：证据一，2017年12月15日原、被告签订的房屋租赁合同复印件。拟证明合同约定期限是1年，同期满前要签订租赁合同，如果没签订视为不定期，反诉原告可以依据合同要求反诉被告迁出。证据二，《关于房屋租赁到期的通知函》复印件。拟证明反诉原告已经向反诉被告发出了合同到期的通知并表示对其任何损失不做赔偿。证据三，《迁出房屋通知书》复印件。拟证明反诉原告已经明确要求反诉被告迁出房屋否则视为侵权。证据四，电表、水表的统计数字。拟证明嘉信宾馆在从2018年12月15日到2019年3月产生的水电费数额。证据五，2018年9月20日的4份评估报告复印件。拟证明反诉原告并不只是针对嘉信宾馆进行鉴定。本院依职权向电信嘉鱼分公司的工作人员夏强做了调查，对案涉房屋进行了现场调查，分别形成了2019年7月9日的调查笔录和2019年7月16日的调查记录。夏强在担任电信嘉鱼分公司的负责人期间，与嘉信宾馆的负责人何智有谈过案涉房屋续租的问题，但是并没有对续签案涉房屋作出明确决定，其表示要续签租赁合同就必须按照电信嘉鱼分公司的规定流程进行。原告嘉信宾馆的负责人何智有案涉房屋的钥匙，但是案涉房屋现在处于空置状态。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，甲方电信嘉鱼分公司与乙方何春秀签订了关于案涉房屋的《房屋租赁合同》，案涉房屋用于经营嘉信宾馆，该合同约定：“第二条乙方租用的出租的期限为3年，即自2015年12月15日至2018年12月14日止。第四条房屋年租金，第1年8万元，第2年8.3万元，第3年8.5万元。第十二条本合同有效期届满，乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前三个月向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议的，应重新订阅合同。”2017年12月15日，甲方电信嘉鱼分公司与乙方嘉信宾馆重新签订了一份《房屋出租合同》，该合同是第一份租赁合同中第3年租赁期限的新版合同，该合同约定：“租赁期为壹年，自2017年12月15日起，至2018年12月14日。年租金85000元。乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期”。在此期间，嘉信宾馆的实际负责人变更为何智。2018年9月，电信嘉鱼分公司委托评估公司对案涉房屋进行了租金评估，目的是提供租金参考依据。2018年12月14日，案涉房屋租期到期。租期到期前，嘉信宾馆的负责人何智与电信嘉鱼分公司的工作人员口头谈过续租案涉房屋的事情，但是并未就能否续签租赁合同达成书面的合意意见，嘉信宾馆也未迁出案涉房屋。2019年3月开始，嘉信宾馆对案涉房屋进行重新装修，拆除了案涉房屋中墙纸、厕所，搬离了宾馆内的床、椅等基础设施。2019年3月11日，电信嘉鱼分公司向嘉信宾馆发送了《关于房屋租赁到期的通知函》，告知嘉信宾馆：“我公司将视商圈建设规划情况对原出租房屋进行回收使用。请贵宾馆认真考虑我公司提出回收原出租房屋的现实情况，谨慎考虑自己宾馆的运营”。2019年5月13日，电信嘉鱼分公司向嘉信宾馆发送了《迁出房屋通知书》，告知嘉信宾馆：“请接通知后十日内立即迁出出租房屋”。嘉信宾馆因电信嘉鱼分公司未续签租赁合同，其对案涉房屋进行重新装修产生了新的费用，故诉至本院请求判如所请。电信嘉鱼分公司因嘉信宾馆未及时迁出案涉房屋，占用了其出租房屋，产生了租金、水电费等，故反诉至本院请求判如所请。审理中，本院进行了调解，因当事人意见分歧较大，本院调解未果。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，关于原、被告之间的房屋租赁合同解除的问题。原告嘉信宾馆与被告电信嘉鱼分公司签订的关于嘉鱼县电信大楼附楼二、三层部分的租赁合同已经于2018年12月14日到期，双方由于后期续租问题产生纠纷，被告不同意将案涉房屋续租给原告，要求原告于2019年5月23日前迁出。原告要求被告承担其对案涉房屋进行重新装修花费的资金，被告不同意，故原告于2019年6月4日向法院提起诉讼。原告主张解除合同，被告亦表示同意，符合合意解除合同条件，本院予以采纳。其次，关于原、被告之间的责任承担问题。原告的负责人何智陈述其与被告的工作人员商谈过案涉房屋的续租问题，被告的工作人员同意原告方继续承租，但是未提供证据予以证实。被告方否认同意续租，双方并未签订续租合同。原告与被告的房屋租赁合同于2018年12月14日到期后，被告方也未立即要求原告方退出经营，原告方继续在案涉房屋中经营至2019年2月。2019年3月开始，原告方对案涉房屋进行重新装修，被告方与原告方处于同一栋楼，根据生活经验常识，被告方的工作人员应当能听见原告方进行拆装工程产生的声音，也应当能看见原告方搬运房屋建材、设施的行为。原告方将案涉房屋中的宾馆设施搬离、卫生间、墙纸等拆除后，被告方于2019年3月11日向原告方发出房屋租赁到期的通知函，于2019年5月13日向原告方发出迁出房屋的通知书，要求原告方接通知后10日内迁出房屋。房屋租赁合同关系中，主要权利义务为交付租赁物、使用租赁物、收取租金、支付租金等，附随权利义务有通知、协助、保密等。本案中，双方对于能否续签房屋租赁合同并未达成书面的一致意见，原告的负责人何智作为一名完全民事行为能力人，在没有得到被告方明确的续签合同意向前提下对案涉房屋进行重新装修，自身存在过错。被告方在本案不定期房屋租赁关系期间，因自身原因有回收案涉房屋的倾向，未及时向原告方传达，未尽到通知义务，在原告方进行部分拆装工程后才发函阻止，也存在一定的过错。综合本案案情、庭审情况，本院酌情考虑原、被告对本案纠纷的产生分别承担80%、20%的责任。最后，关于原告诉称的265684元的损失和被告反诉主张的租金、水电费损失如何认定的问题。原告方提交的费用票据中，只有7000元的电信服务、通信服务费有发票，其他均为收据，且不能证明其他损失的实际发生，故对7000元费用予以确认。考虑到案涉房屋的拆装情况，参照2019年度湖北省建筑业年平均工资收入为53746元，可酌情认定原告方的拆装费为10000元。被告方要求原告方从2018年12月15日起按85000元/年计算租金至实际迁出之日止，符合法律规定和合同约定。被告方提供的水电费清单是单方制作，并非供水供电单位提供的发票，故被告方要求原告方支付水电费的诉求本院不予支持。原告方的损失酌定为17000元，被告方的租金损失，按照8：2的比例由原告、被告分别承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除嘉鱼县嘉信商务宾馆与中国电信股份有限公司嘉鱼分公司之间关于嘉鱼县电信大厦办公楼附楼二、三层东侧房屋的租赁合同关系，限嘉鱼县嘉信商务宾馆于本判决生效之日起五日内迁出案涉房屋。二、嘉鱼县嘉信商务宾馆的损失17000元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆自行承担13600元，中国电信股份有限公司嘉鱼分公司承担3400元。三、嘉鱼县嘉信商务宾馆向中国电信股份有限公司嘉鱼分公司支付从2018年12月15日至2019年3月11日的租金。中国电信股份有限公司嘉鱼分公司从2019年3月12日起计算至嘉鱼县嘉信商务宾馆实际迁出之日止的租金损失，由嘉鱼县嘉信商务宾馆承担80%，中国电信股份有限公司嘉鱼分公司自行承担20%。租金按85000元/年计算。四、驳回嘉鱼县嘉信商务宾馆的其他诉讼请求。五、驳回中国电信股份有限公司嘉鱼分公司的其他反诉请求。上述第二、三项给付内容，由原、被告相互结算抵扣后，按实际余额于本判决生效之日起五日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5285元，减半收取计2642元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担2113.6元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担528.4元。反诉案件受理费1948元，减半收取计974元，由嘉鱼县嘉信商务宾馆负担779.2元，由中国电信股份有限公司嘉鱼分公司负担194.8元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李建军二〇一九年十一月五日书记员  熊梦玉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。