广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤2071执异445号 案外人：曾新宗，男，1979年4月16日出生，汉族，住广东省五华县。 委托诉讼代理人：马佐权，广东邦杰律师事务所律师。 申请执行人：周宇，女，1969年3月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 被执行人:王金其，男，1986年9月13日出生，汉族，住广东省怀集县。 被执行人：韦月荣，女，1989年6月8日出生，汉族，住广东省怀集县。 本院在执行申请执行人周宇与被执行人王金其、韦月荣民间借贷纠纷一案[执行案号：（2019）粤2071执10793号]中，案外人曾新宗对执行标的王金其、韦月荣名下位于中山市沙溪镇金域世嘉花园11幢4座1704房（以下简称金域世嘉花园11幢4座1704房）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曾新宗称，曾新宗与王金其、韦月荣以及中山市万虹房地产中介有限公司于2016年7月8日签订《中山市万虹房地产中介有限公司买卖（居间）合同》，约定王金其、韦月荣将所有的位于金域世嘉花园11幢4座1704房的房地产以59万元的价格出售给曾新宗。合同签订当日，曾新宗委托朋友陈燕高通过银行转账方式支付合同约定的2万元定金。2016年7月13日，因上述房地产尚未出证，暂无法过户。为此，曾新宗与王进其、韦月荣在广东广瀚律师事务所刘海星律师见证下，再次签署《二手房买卖合同》，约定了王金其、韦月荣取得房产证后60个工作日内办理过户登记手续。在过户前该房产已有的按揭款项，依然由王金其、韦月荣归还。《二手房买卖合同》签署后，曾新宗按合同约定，委托朋友陈燕高通过银行转账方式向王金其、韦月荣指定账户转账20万元。王金其、韦月荣在收到20万元后，按合同约定将上述房地产交付给曾新宗。随后曾新宗将该房地产装修后搬入居住至今。2018年1月21日，因王金其、韦月荣逾期缴纳房产按揭的贷款利息，曾新宗收到农业银行寄来的《债务逾期催收通知书》。经过协商，曾新宗与王金其、韦月荣在经纪公司员工蓝宇明的见证下，签订《二手房买卖合同之补充协议》，约定由曾新宗负责继续为王金其、韦月荣供楼，由曾新宗将供楼款支付至王金其的银行按揭还款账户。曾新宗的供楼款抵作向王金其、韦月荣支付的购房款，在办理过户手续后具体结算。2019年9月，曾新宗收到（2019）粤2071执20793号执行裁定书，方知悉王金其、韦月荣与周宇民间借贷纠纷一案，被法院查封该处房地产。曾新宗认为，王金其、韦月荣已将其合法所有并有权处分的房地产出卖给曾新宗，曾新宗已经累计支付了定金、首期款等合计272195.17元，并已实际占有该房地产。房地产未过户的原因并非曾新宗一方过错。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向法院提出异议，请求：1.撤销（2019）粤2071执10793号执行裁定书，解除对金域世嘉花园11幢4座1704房的房地产的查封；2.责令王金其、韦月荣在上述房地产裁定解除查封后，配合曾新宗尽快完成该房地产的过户手续。 案外人曾新宗为证明其主张向本院提交如下证据：1.中山市万虹房地产中介有限公司买卖（居间）合同；2.中山市商品房销售合同备案证明表；3.中山市预售商品房抵押证明表；4.二手房买卖合同；5.见证书；6.身份证复印件（王金其、韦月荣、曾新宗）；7.中山市商品房买卖合同；8.收据3张；9.平安银行电子回单；10.中国农业银行交易明细表；11.证明；12.身份证复印件（陈燕高）；13.曾新宗建行账户交易明细；14.债务逾期催收通知书；15.二手房买卖合同之补充协议；16.中国农业银行业务凭证。 申请执行人周宇未向本院提交答辩意见及证据材料。 被执行人王金其、韦月荣未向提交答辩意见及证据材料。 经审查查明，关于周宇与王金其、韦月荣民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2017）粤2071民初1534号民事判决，判决：“一、王金其于本判决发生法律效力之日起七日内向周宇偿还借款本金44500元及利息……；二、韦月荣对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回周宇的其他诉讼请求。”该案在诉讼过程中，周宇于2017年1月20日向本院申请财产保全，本院经审查作出（2017）粤2071民初1534号民事裁定，于2017年1月24日查封涉案金域世嘉花园11幢4座1704房价值相应的产权份额。判决生效后，因王金其、韦月荣未履行生效法律文书所确定的义务，周宇向本院申请执行,执行案号为（2019）粤2071执10793号。进入执行程序后，本院于2019年8月20日作出（2019）粤2071执10793号之四执行裁定，裁定拍卖王金其、韦月荣所有的位于金域世嘉花园11幢4座1704房，拍卖所得用于清偿其所欠债务。2019年8月28日，本院发出公告，责令上述房地产的所有人或使用人限期内迁出上述房地产。案外人曾新宗遂向本院提出上述执行异议。 另查，根据中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案金域世嘉花园11幢4座1704房，登记座落：中山市沙溪镇金域世嘉花园11幢4座1704房，权利人：王金其韦月荣，合同业务编号：HTN2015035111。2015年6月16日办理抵押登记，抵押权人中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行。（2017）粤2071民初1534号案于2017年1月24日查封上述房地产。 再查，案外人曾新宗提交的《二手房买卖合同》显示：“甲方（卖方）：王金其、韦月荣；乙方（买方）：曾新宗……1.该房地产产权现状为以下第2种：……（2）该房产没有被查封、被非法占用及其他产权争议。该房地产处于抵押状态，抵押权人系中国农业银行股份有限公司中山沙溪支行，无其他抵押权人，甲方承诺于出证后60个工作日还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产原件托管于双方共同指定的担保公司处作为办理过户手续之用，甲乙双方须在甲方取得房产证后60个工作日内办理过户登记手续……”签订时间：2016年7月13日。 本院认为，本案系案外人对涉案金域世嘉花园11幢4座1704房主张实体权利，排除案件执行的案外人执行异议。关于案外人曾新宗主张其已向王金其、韦月荣购买金域世嘉花园11幢4座1704房并占有使用的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，案外人曾新宗虽提交了签署时间为2016年7月13日的房屋买卖合同，但曾新宗提交的证据无法显示其于查封前已合法占有涉案房地产。其次，曾新宗提供的证据不足以证明其已足额支付全部购房款。再次，曾新宗明知王金其、韦月荣对涉案房产仅办理商品房预售合同登记及抵押给银行尚未偿还清贷款，在尚未取得涉案房产的权属证书和注销抵押的情况下，不能办理过户登记手续，其仍与王金其、韦月荣签订房屋买卖合同，自身存在过错。因此，曾新宗的异议请求，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人曾新宗的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇一九年十一月二十八日 书记员 梁君仪