宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初2378号原告：银川先泽房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区。法定代表人：何雪明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓梅，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：管利波，男，1973年12月27日出生，汉族，无固定职业，住宁夏银川市西夏区。第三人：中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏银川市兴庆区。负责人：张庚，该分行行长。委托诉讼代理人：戴建宏，男，中国建设银行股份有限公司银川西夏支行住房金融部负责人。原告银川先泽房地产开发有限公司（以下简称银川先泽公司）与被告管利波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序进行审理。2019年7月18日，原告银川先泽公司申请追加第三人中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建设银行宁夏分行）参与诉讼，并于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告银川先泽公司的委托诉讼代理人李晓梅、第三人建设银行宁夏分行的委托诉讼代理人戴建宏到庭参加诉讼。被告管利波经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川先泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除银川先泽公司与管利波签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号201300037882）及其补充协议；2.判令管利波协助银川先泽公司撤销备案，将位于银川市西夏区北京西路澳海澜庭30号楼1单元301室房屋恢复登记至银川先泽公司名下；3.判令管利波交还位于银川市西夏区北京西路澳海澜庭30号楼1单元301室房屋；4.本案诉讼费由管利波承担。事实和理由：2013年9月25日，银川先泽公司与管利波签订《银川市商品房买卖合同》，约定：管利波购买银川先泽公司开发的位于银川市西夏区某商品房一套，房款总价392018元，付款方式为管利波支付首付款122018元，剩余270000元通过银行贷款的方式支付。同时买卖合同补充协议第四条第一款约定：《商品房买卖合同》中如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。2014年，管利波与建设银行宁夏分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：管利波向建设银行宁夏分行借款270000元用于支付银川先泽公司剩余房款，同时银川先泽公司为管利波的借款提供连带担保，担保期间为保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2017年开始，管利波不再按时偿还上述银行按揭贷款本息。2017年6月20日、9月27日，中国建设银行股份有限公司银川西夏支行分别扣除银川先泽公司保证金专户人民币5363.28元、5364.38元。后银川先泽公司诉至本院，本院于2018年4月8日作出（2018）宁0105民初917号民事判决，判决：管利波偿还银川先泽公司所代为偿还的借款及利息共计10727.66元。判决生效后，管利波至今未向银川先泽公司偿还。2018年3月27日、9月28日，中国建设银行股份有限公司银川西夏支行又分别扣除银川先泽公司保证金专户10843.47元、10835.77元。管利波的行为已达到了双方合同约定的解除合同的条件，现银川先泽公司诉至法院，请求判如所请。管利波未作答辩。建设银行宁夏分行辩称，因涉案房屋在贷款时有抵押，现银川先泽公司想要撤销备案，恢复登记至银川先泽公司名下，需要先将建设银行宁夏分行下剩贷款本息全部还清，后建设银行宁夏分行会给管利波出具贷款结清证明，才能去房管局解除抵押，抵押解除后，房屋才能撤销备案。银川先泽公司围绕上述请求依法提交《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》各1份，中国建设银行个人贷款还款凭证、特种转账借方凭证各3份，建设银行宁夏分行提交中国建设银行个人贷款对账单1份，上述证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调取管利波常住人口信息1份，内容真实，合法有效，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，银川先泽公司（甲方、出卖人）与管利波（乙方、买受人）签订编号为201300037882《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议1份，该合同约定：管利波购买银川先泽公司开发的位于银川市西夏区某房屋，建筑面积88.03平方米，单价为每平方米4453.23元，总价款为392018元。付款方式：管利波于2013年9月25日前支付首付款42018元，于2013年12月20日前支付商业贷款270000元，于2013年12月20日前支付首付款80000元。《商品房买卖合同》补充协议中关于解除合同、退房的约定：1、《商品房买卖合同》中如买受人用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为《商品房买卖合同》附件。因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。出卖人解除合同的，买受人除应赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括但不限于由此所支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费等各项费用，下同）外，还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付惩罚性违约金。若商品房交付但房屋产权未发生转移的，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋并返还给出卖人，买受人因返还房屋所产生的全部损失，均由买受人自行承担，出卖人不予赔偿。合同解除后，出卖人需退还给买受人原所付的房款，与《商品房买卖合同》及补充协议约定的买受人应偿付给出卖人的违约金和损失赔偿金于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销，对于抵销后仍有需退还给买受人的差额款项，则由出卖人按约定条件和程序退还给买受人……若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，则出卖人需退还给买受人原所付的房款，与出卖人因向银行履行担保责任而支出的所有款项也一并于《商品房买卖合同》解除之日自动抵销……4、出卖人、买受人经协商一致或单方已约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续，所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款并增加或扣减违约金、损失赔偿金后退还买受人。合同签订后，银川先泽公司将涉案房屋备案登记至管利波名下，并于2014年10月31日向管利波交付涉案房屋。2014年4月21日，银川先泽公司作为保证人与管利波及建设银行宁夏分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定：管利波购买的商品房坐落于宁夏银川市西夏区某室，管利波交付首付款122018元，管利波以其购买的上述房屋作为抵押，并由银川先泽公司提供阶段性担保，向建设银行宁夏分行借款270000元，借款期限为240个月，即2014年5月4日至2034年5月4日；同时亦约定了其他权利义务。上述合同签订后，建设银行宁夏分行于2014年5月4日放款270000元，管利波从2014年6月4日起开始按月偿还借款本金及利息。2017年6月起，管利波未按时偿还贷款，2017年6月20日、9月27日，建设银行宁夏分行分别从银川先泽公司保证金账户扣划贷款本金及利息5363.28元、5364.38元，上述两笔款项，银川先泽公司已通过在本院提起诉讼予以解决。2018年3月27日、9月28日及2019年3月26日，建设银行宁夏分行又分别从银川先泽公司保证金账户扣划贷款本金及利息10843.47元、10835.77元、10837.36元。2019年3月26日至法庭辩论终结前，管利波依旧未按约定归还贷款，银川先泽公司诉至本院，要求判如所请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，银川先泽公司与管利波签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。银川先泽公司主张的商品房买卖和购房担保借款事实，有银川先泽公司与管利波签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议及银川先泽公司、管利波与建设银行宁夏分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》在案为凭。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，因买受人未按期归还银行按揭贷款本息，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），出卖人在接到银行的该等书面通知后2年内均有权随时解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售。现因管利波未按照约定履行还款义务，建设银行宁夏分行分别于2017年6月20日、9月27日，2018年3月27日、9月28日及2019年3月26日从银川先泽公司保证金账户扣划5363.28元、5364.38元，10843.47元、10835.77元，10837.36元用于偿还管利波所欠的购房贷款本金、利息，导致银川先泽公司承担了保证责任。管利波自2019年3月26日起至法庭辩论终结前依旧未按约定归还贷款，也未按时偿还银川先泽公司被扣划的保证金，导致银川先泽公司的合同目的无法实现，故银川先泽公司要求解除编号为201300037882的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因银川先泽公司已于2014年10月31日将涉案房屋交付给管利波，合同解除后，依照法律规定，已经履行的，应恢复到原始状态，管利波应将涉案房屋返还给银川先泽公司，故银川先泽公司要求管利波交还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。因银川先泽公司在履行合同时，已配合管利波办理了涉案房屋商品房买卖合同备案登记手续，根据法律规定，合同解除后，涉及涉案房屋产权相关的登记，亦应恢复到合同履行前的原始状态，管利波有协助银川先泽公司到房屋产权登记机关办理解除该商品房买卖合同后注销该合同登记备案等手续的义务。故银川先泽公司要求管利波协助银川先泽公司撤销备案，将涉案房屋恢复登记至银川先泽公司名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。银川先泽公司、管利波签订的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议解除后，银川先泽公司应将收受的购房款返还给管利波，虽管利波未到庭参加诉讼并未主张银川先泽公司返还其购房本金，但依据法律规定，合同解除后，应恢复原状，双方因履行合同而取得的财产应各自返还，同时为了减轻当事人的诉累，本案一并解决为宜。涉案购房款为392018元（122018元+270000元），因管利波未按照约定偿还银行贷款，导致建设银行宁夏分行从银川先泽公司的保证金账户扣划32516.6元（10843.47元+10835.77元+10837.36元），该笔款项应由管利波偿还，应从银川先泽公司返还的购房款中扣除，故银川先泽公司负有向管利波返还已收取的购房款359501.4元。本院受理该案后，向管利波依法送达了民事诉状副本、追加第三人申请书、应诉通知书、举证通知书、民商事案件庭审程序当事人须知、诉讼风险告知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票，管利波在法定期限内，未提交答辩状及证据材料，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除银川先泽房地产开发有限公司与管利波签订的编号为201300037882的《银川市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；二、管利波于本判决生效之日起十五日内向银川先泽房地产开发有限公司返还位于宁夏回族自治区银川市西夏区某室房屋并协助银川先泽房地产开发有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更手续；三、银川先泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向管利波返还购房款359501.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由管利波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张 静人民陪审员 李万俊人民陪审员 王向梅 二○一九年十一月四日书 记 员 宁 波附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。