江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1948号原告：严昌忠，男，1965年4月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：廖晓霞，女，1966年7月29日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。两原告的共同委托诉讼代理人：张紧根，江西东昇律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：蔡曦炜，江西豫章律师事务所律师。被告:鹰潭鑫琥房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利东路**。诉讼代表人：薛建园，鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张荣财，江西赣鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：易根明，江西赣鹰律师事务所律师。原告严昌忠、廖晓霞与被告鹰潭鑫琥房地产开发有限公司（以下简称鑫琥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日作出一审判决后，被告鑫琥公司不服本院判决，上诉至鹰潭市中级人民法院，于2019年7月5日作出（2019）赣06民终47号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年8月5日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告严昌忠、廖晓霞的委托诉讼代理人张紧根、被告鑫琥公司管理人的负责人薛建园、委托诉讼代理人易根明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严昌忠、廖晓霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》（暨确认被告管理人解除与原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》的行为无效）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月29日，原告严昌忠从被告处购买三处房产，双方签订了编号为“YT2013005281”、“YT2013005285”、“YT2013005290”的《鹰潭市商品房买卖同》及相应《补充协议》。2013年5月15日，原告廖晓霞从被告处购买七处房产，双方签订了编号为“YT2013004934”、“YT2013004936”、“YT2013004938”、“YT2013004940”，“YT2013004941”、“YT2013004942”、“YT2013004943”的《鹰潭市商品房买卖合同》，次日又签订了七份相应《补充协议》。2013年5月16日，原告廖晓霞又从被告处购买了四处房产，双方签订了编号为“YT2013004945”、“YT2013004947”、“YT2013004948”、“H2013004949”的《鹰潭市商品房买卖合同》及相应《补充协议》。2013年11月25日，原告严昌忠从被告处购买了一处房产，双方签订了编号为“YT2013010349”的《鹰潭市商品房买卖合同》。前述合同签订后，原告按照约定付清了所有购房款，履行了合同全部义务，但被告迟迟没有向原告交付房屋，也没有协助原告办理房屋产权证书。2016年10月27日，江西省鹰潭市中级人民法院裁定受理了关于被告破产重整的申请。后来，江西省鹰潭市中级人民法院指定月湖区人民法院审理被告破产重整一案，月湖区人民法院指定了江西赣鹰律师事务所担任被告管理人。2016年12月16日，被告管理人分别向原告作出（2016）鑫琥破管字第13号、（2016）鑫琥破管字第14号通知书，通知原告解除上述15份《鹰潭市商品房买卖合同》。根据《破产法》第十八条规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，而对于原告与被告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，因原告已经履行完毕，管理人无权解除。再者，管理人在处理买卖合同相关事项时，应当一视同仁，既然管理人作出的《鹰潭鑫琥房地产开发有限公司破产重整权利申报通知书》明确被告与各购房人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》继续履行，就不应该解除被告与原告签订的合同。综上，原告认为被告管理人解除与原告签订的商品房卖买合同没有法律依据，严重损害原告的合法权益，请法院依法予以纠正，支持原告诉讼请求。被告鑫琥公司辩称，被告于2016年10月27日进入破产重整阶段，江西赣鹰律师事务所担任被告破产重整管理人（以下简称管理人）。管理人于2016年12月16日依据破产法的规定解除了被告与两原告签订的共计15份《鹰潭市商品房买卖合同》，而并非被告解除了与两原告之间的《鹰潭市商品房买卖合同》，故本案的诉讼主体应当是两原告与管理人，而非被告，且案由定“商品房销售合同纠纷案”也不妥当，应当驳回两原告的起诉；管理人依据《破产法》第十八条之规定，依法解除与两原告之间的商品房买卖合同，该解除通知自送达给两原告即生效，属于法定解除，两原告对管理人的解除行为不服，不具有可诉性，纵观民事案由规定，均没有此案由规定，更没有起诉的法律依据。两原告与被告签订的15份《商品房买卖合同》符合《破产法》第十八条规定的解除情形，管理人依法解除上述合同合法有效。请依法驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：一、两原告身份证复印件，证明原告身份信息及诉讼主体资格；二、（2016）鑫琥破管字第13号、14号通知书，证明被告以《破产法》第十八条为依据解除了被告与原告签订的编号为“YT2013010349”、“YT2013005281”、“YT2013005285”、“YT2013005290”等15份《鹰潭市商品房买卖合同》；三、《鹰潭鑫琥房地产开发有限公司破产重整权利申报通知书》，证明《鹰潭鑫琥房地产开发有限公司破产重整权利申报通知书》明确被告与各购房人签订的《商品房买卖合同》继续履行；四、《鹰潭市商品房买卖合同》15份及相应《补充协议》14份，证明原告从被告处购买了15处房产，双方签订了《鹰潭市商品房买卖合同》及相应的《补充协议》；五、交易日期为2013年11月26日总金额为11876000元的建设银行客户回单三张及交易日期为2013年11月27日金额分别为3014600元、2010000元及1989600元的建设银行客户回单三张，2013年12月3日的银行转账凭证11张，证明原告已经支付了15套房屋的全部购房款，已经履行完成了自己的全部合同义务；六、黄国盛和陆晓初、被告、窦玲、朱忠发在中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁时由陆晓初所提交的相关证据材料，证明陆晓初认可原告所支付的购房款被用于归还其所欠黄国盛的借款；七、中国国际经济贸易仲裁委员会（2015）中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》，证明原告于2013年11月26、27日所支付的共计18890200元的购房款，其中的15890200元被被告转给陆晓初用于归还其对黄国盛的4140万元借款；八、北京市第二中级人民法院（2015）二中民特字第12989号《裁定书》，证明北京二中院依法驳回了被告、陆晓初、窦玲撤销中国国际经济贸易仲裁委员会（2015）中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》的申请；九、原告、被告及陆晓初、窦玲、黄国盛于2013年5月17日签订的协议，证明2013年5月17日，原告与被告、陆晓初、窦玲及黄国盛一致同意原告向被告购买的所有房产应当支付的预付款全部以黄国盛对陆晓初债权进行折抵，证明原告已经按照合同支付过首付款；十、朱忠发与饶海均的证人证言，证明原告付给被告的款项并非原告方擅自进行转账操作，而是经原告方与被告实际控制人陆晓初协商后由双方共同操作完成的。被告经质证，对原告提交的证据一、二、三、八没有异议，但要进行说明的是管理人是依照破产法与两原告解除了合同，且即使管理人发出的通知，明确被告与各购房人签订的《商品房买卖合同》继续履行，也不影响管理人依法与两原告解除合同。对原告提交的证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，两原告的真实意思并非是购买房屋，按照合同约定两原告具有以下义务：1、两原告按照合同约定的日期支付首付款；2、两原告应于房屋交付前付清尾款。对补充协议的真实性、合法性、关联性也有异议，该协议成立但未生效，对双方均无约束力。对原告提交的证据五的真实性、合法性、关联性均异议，该银行转账凭证只是过账款，并非支付的购房款。对原告提交的证据六的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据并非陆晓初提供的。对证据七的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份裁决书证实了4140万元的款项是黄国盛与陆晓初之间的借款，并非两原告向被告支付的购房款，并进一步印证了前面签订的补充协议及三方协议没有实际履行。对原告提交的证据九的真实性、合法性、关联性有异议，该三方协议成立但未生效，对各方均无约束力。对原告提交的证据十的合法性有异议，按照法律规定，证人依法应当出庭作证，并接受质询；且证明内容即使是真实的，也只能证明两原告与案外人之间存在违法、犯罪行为。被告提交的证据为：一、（2016）赣0602民破2号决定书、律师事务所执业许可证、管理人负责人证明，证明江西赣鹰律师事务所担任被告管理人及管理人负责人为薛建园；二、【2015】中国贸仲京裁字第1067号裁决书、建设工程施工合同及施工进度补充协议，证明1、案外人黄国盛于2014年9月29日向仲裁委员会提交仲裁申请向案外人陆晓初主张归还借款2248.8517万元及利息，即黄国盛没有以债权4140万元抵扣两原告应付给被告的购房款；2、鑫琥广场项目的竣工时间为2014年5月30日，即原告与鑫琥公司签订《补充协议》时明知涉案房屋无法在2014年8月25日前竣工交付，任促成该条件成就视为无效。原告按《补充协议》约定支付购房款不能成立，应当按全款支付购房款。证据三、呈请侦查终结报告书，黄国盛、两原告讯问笔录，证明1、自2013年10月10日至2014年1月17日期间，被告的财务交由黄国盛一人控制，而黄国盛又转手交给原告廖晓霞实际掌控被告公司；2、证实黄国盛、两原告为利益共同体；3、证实两原告汇入被告鑫琥公司的资金并非支付购房款，仅仅是为了将房屋备案登记至自己名下，以保障黄国盛4140万元的债权；4、两原告组织资金汇入被告后，立即将所有款项转出，并用于陆晓初归还黄国盛借款，以上证据证实两原告未按照合同约定履行支付购房款的义务。证据四、李美的询问笔录、鑫琥公司记账凭证、印证保管使用制度及移交清单，证明原告廖晓霞实际掌控被告鑫琥公司期间，汇入被告鑫琥公司的款项实际上是过账款并不是支付房款。两原告经质证认为，对被告提交的证据一及证据二中的裁决书的真实性、合法性、关联性均无异议，但证据二不能证明被告的主张，原告提交的证据九可以证明在2013年5月17日，两原告、被告及黄国盛、陆晓初、窦玲达成协议，各方一致同意，两原告向被告的所有购房预付款以黄国盛的4140万元债权进行折抵，故两原告均按购房合同约定支付了全部首付款；其二、黄国盛同意以4140万元债权抵扣两原告购房首付款的三方协议签订于2013年5月17日，该协议一经各方签字或盖章即发生法律效力，在2013年8月25日之前，没有任何一方表示要解除或不履行2013年5月17日三方协议，由于被告没有按补充协议的约定在2013年8月25日之前交房，又没有将首付款退回原告，因此，截止到2013年8月25日，两原告以补充协议中约定的价格购买被告房产的条件已经成就。两原告经与陆晓初协商，于2013年11月和12月将全部购房款支付给了被告，由于两原告已经支付了全部购房款，故黄国盛2014年9月29日提起仲裁时，主张的借款金额里并没有把折抵首付款的金额扣除。因此，被告主张黄国盛没有以4140万元债权折抵首付款不符合事实。其三、该证据证明，两原告支付的购房款中的25319160元最终被用于归还黄国盛借款，对于这一点，被告也是认可的；其四，原告廖晓霞从未单方掌控过被告公司，也不存在擅自将被告资金转给陆晓初的行为，原告廖晓霞每次将资金转出均是经被告实际控制人陆晓初同意的。对证据二中的建设工程施工合同及施工进度补充协议有异议，原告并非合同的签订者也非股东，对材料是否真实不知道，即使材料真实，也与本案无关，更不能达到其证明目的。对证据三的真实性和合法性有异议，且不能证明被告的主张。1、证据来源不合法。根据规定，除司法机关、纪检监察机关、国家安全机关工作人员外，只有刑事辩护律师在案件到达审查起诉阶段后才可以调取公安机关的办案材料；2、该组证据不全面，被告并没有调取案件的整个材料，被告调取的材料不能真实反映事情的本来面目；3、被告主张2013年10月10至2014年1月17日，被告的财务由原告廖晓霞一人掌控不符合事实。被告财务人员一直是原被告公司的人，原告廖晓霞在讯问笔录中提出其每次转款均需事先得到被告实际控制人陆晓初的同意，呈请侦察终结报告书也证实了这一点，两原告支付的28319960元购房款，其中9429760元是由被告实际控制人陆晓初借用饶海均身份证和银行卡进行转款操作的；4、被告主张两原告支付的不是购房款不符合事实。首先，两原告转款至被告时均注明了款项用途为购房款；其次，被告第四组证据也证明两原告支付的是购房款；5、两原告将资金转入被告后，其后的操作是原告2与被告共同操作完成的，被告提供的呈请侦查终结报告书第四页可证明该点；6、该证据证明被告自己也认可，两原告支付的款项被用于了陆晓初归还黄国盛及顾善桂的借款；对第四组证据中的会计记账凭证真实性、合法性均有异议，会计记账凭证是被告单方编制的，会计记账凭证中所写的内容明显与事实不符，如将两原告购房款写成购房定金等，且不能证明被告的主张，相反该证据进一步证明两原告向被告支付了购房款项共计28319960元。对该证据中的询问笔录真实性、合法性均有异议。真实性方面，李美的证言仅仅是其一面之词，且明显不符合事实；合法性方面，证人证言未经出庭接受质证不合法，其证言不能作为案件认定事实的依据。在原审中本院依两原告的申请，依法向鹰潭市房管局及其下属单位市房产信息中心调取了以下3份证据：1、鑫琥广场客户网签备案明细表；2、购房人邱知群的购房信息；3、鑫琥广场商业价格表。两原告经质证认为该三份证据可以证明两原告方按照买卖合同及补充协议支付的购房款是两原告所购房屋市场真实价值的体现。被告质证认为该三份证据只能证明被告与其他购房者约定的价格，不影响与两原告签订购房价格，且该证据与本案没有关联，反而证实了原告按照补充协议支付的37%或50%的房价明显不合理的低价，符合合同法解释2第19条的规定的情形，可以撤销。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1.原告提交的15份《商品房买卖合同》及14份《补充协议》系是两原告与被告所签订的，是双方的真实意思表示，本院对该证据予以采信；2、原告银行转账凭证可以证明原告严昌忠按《商品房买卖合同》及《补充协议》向被告公司账户上转款18890200元，原告廖晓霞向被告公司账户上转款9429760元，故本院对该证据予以采信；3、原告提交的第六组证据，虽然是复印件，且被告对其真实性不予认可，结合两原告在在原审中庭后补充提交的三份公证书以及中国国际经济贸易仲裁委员会（2015）中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》关于陆晓初的还清记录表格及公证书，可以与之相呼印证，故本院对上述证据予以采信；4、原告提交的协议可以证明两原告与被告、陆晓初、窦玲、黄国盛达成三方协议，一致同意两原告购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作两原告的购房预付款，是各方的真实意思表现，本院对该证据真实性予以采信；5、原告提交的证人证言，因为证人未出庭作证，对证人证言真实性无法印证，故本院对该两组证据不予以采信；6、对被告提交的证据二的《建设工程施工合同》及施工进度补充协议的真实性、合法性予以确认；7、对被告提交的证据三的真实性、合法性予以确认，但不能证明两原告未按合同约定向被告履行支付房款的义务；8、被告提交的证据四中的记账凭证和银行的相关凭证可以证明原告严昌忠于2013年11月26日、27日向被告银行账户上转款18890200元，随后又转入案外人陆晓初账户，用于还黄国盛和顾善桂的借款；及原告廖晓霞于2013年12月3日向被告银行账户上转款9429760元，随后陆晓初借用饶海均的银行账户将原告廖晓霞转入的款项又转至饶海均的银行账户。因李美未到庭，故被告管理人对其作的《询问笔录》的真实性无法印证，根据被告提交的《呈请侦查终结报告书》，李美将两原告购房款的转入及转出都是告知了陆晓初，且陆晓初还参与了房款的转出，《询问笔录》没有阐述两原告购房款转入及转出的全部事实，本院对该《询问笔录》不予采信；9、本院对依法调取的三组证据的真实性、合法性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月15日，原告廖晓霞与被告签订了七份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号分别为“YT2013004934”、“YT2013004936”、“YT2013004938”、“YT2013004940”、“YT2013004941”、“YT2013004942”、“YT2013004943”，该七份合同约定的购房款分别为2221200元、1432800元、1905840元、1432800元、2221200元、1432800元、1905840元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月15日前，支付商品房首付款，首付款分别为1111200元、716800元、955840元、71680元、1111200元、716800元、955840元，交房时间为2014年10月31日等内容。同年5月16日，原告廖晓霞与被告又签订了四份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号分别为“YT2013004945”、“YT2013004947”、“YT2013004948”、“YT2013004949”，该四份合同约定了购房款分别为1473840元、1468800元、1905840元、1432800元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月16日前，支付商品房首付款，首付款分别737840元、734800元、955840元、716800元，交房时间为2014年10月31日等内容。同日，双方还就上述十一份《鹰潭市商品房买卖合同》签订了十一份补充协议，约定了房屋交付时间为2013年8月25日，在本协议签订之日起至2013年8月25日止，原告廖晓霞有权利无条件退房，如原告廖晓霞退房，则被告有义务无条件退回原告廖晓霞所预付的购房款；原告廖晓霞的购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额41400000元抵作购房预付款，若被告未能在2013年8月25日前交付房屋，且没有退回全部预付购房款，则按合同所列房价37.5%支付房款，本协议与双方签订了《鹰潭市商品房买卖合同》具有同等法律效力，当本协议与《鹰潭市商品房买卖合同》的条款不相符或相抵触，以本协议为准等内容。2013年5月17日，原告严昌忠、廖晓霞与被告鑫琥公司及案外人黄国盛、窦玲、陆晓初签订了一份三方协议，一致同意两原告购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作两原告购买“鑫琥广场”房屋（含店铺）的预付款。2013年5月29日，原告严昌忠与被告签订了三份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号为“YT2013005281”、“YT2013005285”、“YT2013005290”，合同约定了购房款分别为3979200元、6027600元、4020000元，还约定了付款方式为按揭贷款，在2013年5月29日前，支付商品房首付款，首付款分别1990200元、3014600元、2010000元，交房时间为2014年10月31日等内容。同日，双方还就上述三份《鹰潭市商品房买卖合同》签订了三份补充协议，约定了房屋交付时间为2013年8月25日，在本协议签订之日起至2013年8月25日止，原告严昌忠有权利无条件退房，如原告严昌忠退房，则被告有义务无条件退回原告严昌忠所预付的购房款；原告严昌忠的购房预付款以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作购房预付款，若被告未能在2013年8月25日前交付房屋，且没有退回全部预付购房款，则按合同所列房价50%支付房款，本协议与双方签订了《鹰潭市商品房买卖合同》具有同等法律效力，当本协议与《鹰潭市商品房买卖合同》的条款不相符或相抵触，以本协议为准等内容。2013年11月25日，原告严昌忠与被告鑫琥公司又签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》，合同编号为YT2013010349，合同约定了购房款为11876000元，于2013年11月25日前一次性付清，房屋交付时间为2014年10月31日等内容。2013年11月26日，原告严昌忠分三笔按合同编号为“YT2013010349”《鹰潭市商品房买卖合同》约定的购房款数额向被告公司银行账户汇入了11876000元。被告鑫琥未按十四份补充协议约定时间向两原告交付房屋，故两原告直接按十四份补充协议约定的房屋预付款的价格将房款转入被告账户。2013年11月27日，原告严昌忠又按三份补充协议约定预付款金额即7014200元分三笔汇至被告鑫琥公司银行账户，被告在同一天将7014200元汇入陆晓初账户。2013年12月3日,原告廖晓霞按十一分补充协议约定的预付款金额9429760元，分十一笔汇入被告鑫琥公司银行账户，同日，陆晓初用饶海均的身份证及账户将9429760元从被告鑫琥公司账户上转入至饶海均的账号。2016年10月27日，江西省鹰潭市中级人民法院裁定受理了关于被告的破产重整申请。后来，江西省鹰潭市中级人民法院指定本院审理被告破产重整一案本院指定了江西赣鹰律师事务所担任被告管理人。2016年12月16日，被告鑫琥公司管理人向两原告出通知书，通知解除上述十五份《鹰潭市商品房买卖合同》，两原告对该通知书不服，故于2017年4月28日向诉至本院。另查明，陆晓初系被告的实际控制人，被告鑫琥公司的股东为窦玲和陆卫武，其中窦玲系陆晓初的妻子，陆卫武系陆晓初的儿子。2013年1月24日，黄国盛与陆晓初签订了《借款合同》，借款金额为4140万元，被告鑫琥公司、窦玲、朱忠发对上述债务承担连带保证责任。2013年1月底，黄国盛再次借款860万元给陆晓初，陆晓初将被告86%的股权转让给黄国盛，并办理了工商变更登记，在黄国盛作为被告鑫琥公司控制人时，经与陆晓初商量后将上述十五套房产卖给了两原告，并经陆晓初同意后就十五套房产办理了备案登记，且被告鑫琥公司的财务人员将两原告将购房款28319960元也告知了陆晓初。两原告购房款转入的同日经原告廖晓霞与陆晓初商量后，由原告廖晓霞操作，将两原告转入的房款又转入到陆晓初及其指定的账户，后被陆晓初用于还黄国盛及顾善桂的借款，其中还黄国盛的借款为25319960元，顾善桂的借款3000000元。由于陆晓初及连带保证人被告、窦玲、朱忠发未能偿还剩余的借款及利息，故黄国盛向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，中国国际经济贸易仲裁委员会于2015年10月28日作出（2015）中国贸仲京裁字第1067号《裁决书》，裁决书中对陆晓初于2014年11月26、27日，12月3日向黄国盛的归还了借款及利息计25319960元的事实予以确认。本院认为，两原告与被告签订的十五份《鹰潭市商品房买卖合同》、十四份补充协议及被告，原告严昌忠、廖晓霞，案外人黄国盛、窦玲、陆晓初签订三方协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应遵守合同及协议的约定。在本案中，两原告与被告鑫琥公司的争议焦点为两原告是否全部履行了自己的合同义务。原告严昌忠与被告鑫琥公司于2013年11月25日签订了一份合同编号为YT2013010349的《鹰潭市商品房买卖合同》，因原告严昌忠已经按合同约定将购房款11876000元一次性支付给了被告，原告严昌忠已经履行了自己的支付房款义务，故对于该份合同被告鑫琥公司的管理人无权解除合同。两原告与被告签订的其他十四份《鹰潭市商品房买卖合同》，因双方在补充协议中约定用以2013年1月24日黄国盛与陆晓初和担保方被告鑫琥公司、窦玲签订的《借款合同》的借款金额4140万元抵作购房预付款，且黄国盛在三方协议中也对该抵扣行为予以同意，故被告应当按十四份补充协议的约定，于2013年8月25日将房屋交付给两原告，但被告没有按协议约定的时间交付房屋，也没有按协议约定退回用黄国盛的债权抵扣的购房预付款，则两原告有权按协议约定的金额支付房款，且两原告支付预付款的金额高于协议中约定的如果被告未按时交付房屋时两原告应支付房款金额，在整个购房过程被告鑫琥实际控制人陆晓初也都是知晓且参与，并对该十四套房产办理了备案登记，故本院认为两原告已向被告付清了该十四套房的房款。被告辩称两原告交付款项不是房款而且过账款，是为了保护黄国盛的债务，故两原告未实际履行支付房款的义务，本院认为即使两原告与被告鑫琥公司签订商品房买卖合同的目的是为了保障黄国盛的债权，也是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，被告实际控制人陆晓初参与了两原告购买房屋全过程，且两原告支付的款项也被陆晓初用于偿还黄国盛的借款，也直接减少了被告鑫琥公司的连带担保责任，两原告交付款项不是过账款而应当认定为支付的房款，故被告鑫琥公司的答辩意见，本院不予采纳。综上，两原告已经履行了自己支付房款的义务，被告管理人依法解除与两原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》的条件不成立，由于被告未按补充协议约定的时间履行交付房屋及协助办理产权登记的义务，故两原告有权利要求被告应继续履行与两原告签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议约定的义务。被告辩称是管理人依据破产法的规定解除被告与两原告签订的共计15份《商品房买卖合同》，而并非被告解除了与两原告之间的《商品房买卖合同》，故本案的诉讼主体应当是原告与管理人，而非被告，且案由定“商品房销售合同纠纷案”也不妥当，该解除行为属于法定解除，原告对管理人的解除行为不服，不具有可诉性。本院认为虽然本案是因被告管理人向两原告发出解除合同通知书引起的纠纷，但最终还是要依据两原告与被告签订的15份《鹰潭市商品房买卖合同》及补充协议来认定两原告是否履行了合同约定全部义务，故本案案由定商品房销售合同纠纷并无不妥。被告管理人的权限来源虽然债权人与法院授权，但本案中，被告管理人行使的是合同解除权，根据合同相对性原则，这时其发解除合同通知书的行为应当视为被告的行为，故被告是本案适格的被告。虽然《企业破产法》没有对管理人作出的解除合同决定不服可以提起诉讼的规定，但也没有规定管理人的这种行为是不可诉的行为，故两原告的起诉只要符合《民事诉讼法》第一百一九条的规定，本院就应当受理，并进行审理，故对被告该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：撤销鹰潭鑫琥房地产开发有限公司管理人江西赣鹰律师事务所向原告严昌忠发出的（2016）鑫琥破管字第13号通知书，及向原告廖晓霞发出的（2016）鑫琥破管字第14号通知书。案件受理费135141元，由被告鹰潭鑫琥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  邵金华审判员  朱 斌审判员  尉小英二〇一九年十一月二十九日书记员  刘杨洋附：与本案有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。