湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15487号原告：武汉武铁桥隧有限公司（原武汉铁路局武汉桥隧段），住所地武汉市武昌区老车站路**。法定代表人：吴铁华，经理。委托诉讼代理人：胡剑飞、袁振凤，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。被告：杨来富，男，1957年12月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：鲁世兴，男，1977年10月18日出生，汉族，居民身份证住址西安市长安区，第三人：武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司，，住所地武汉市武昌区武珞路**负责人：钱雄英，经理。委托诉讼代理人：胡剑飞、袁振凤，湖北山河律师事务所律师（特别授权）。原告武汉武铁桥隧有限公司（以下简称武铁公司）与被告杨来富、被告鲁世兴、第三人武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司（以下简称江腾武昌分公司）返还原物纠纷一案，本院2018年10月29日做出（2018）鄂0106民初字第2254号民事判决后，原告武铁公司不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终5558号《民事裁定书》，以“一审法院对于江腾武昌分公司与杨来富签订《租赁合同》的履行情况应予以进一步核实，查清案涉房屋的使用面积等情况”为由，裁定撤销原判，将本案发回本院重审。本院2019年8月13日重新立案后，依法组成合议庭，于2019年10月22日在何湾戒毒所对本案公开开庭进行审理。原告武铁公司及第三人江腾武昌分公司委托诉讼代理人袁振凤，被告杨来富、鲁世兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武铁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告立即腾退所占原告位于武汉市武昌区武珞路200号房产的第5栋第一层3号的门面房屋（见附表，门面名称“郑远元专业修脚”，面积47.88平方米）；2、依法判令被告杨来富向原告赔偿2012年8月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费人民币723945.6元（每月8618.4元*84月），2019年8月1日以后以每月人民币8618.4元房屋占用费支付至实际腾退之日止；3、被告鲁世兴在人民币246198.96元（2017年3月14日至2019年7月31日，每月8618.4元/30天*857天）范围内与杨来富承担连带清偿责任，2019年8月1日以后以每月人民币8618.4元为标准与杨来富承担连带清偿责任；4、依法判令由两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系武汉市武昌区武珞路**名下**房产的所有权人，房产所有权证号为武房房自字05第0773号。2003年始，原告委托第三方江腾武昌分公司将前述房屋一楼门面（二个车库、一个二楼的门面通道除外）租赁给被告杨来富使用，租赁期至2012年7月31日届满。租赁期届满后，原告未与杨来富续签租赁合同，杨来富也未向原告交付租金。但杨来富一直非法占用该房屋，并将第5栋第一层3号面积为47.88平方米的临街门面非法租赁给被告鲁世兴从事“郑远元专业修脚”商业经营，每月收取租金5000元整。原告多次向两名被告要求返还上述门面房，均遭被告拒绝，两名被告继续强占前述房屋从事经营活动。原告认为：杨来富未经原告许可将第5栋第一层3号面积为47.88平方米的临街门面非法租赁给鲁世兴使用至今，给原告造成了巨大经济损失，两被告应当立即腾退本案前述门面房，并向原告赔偿房屋占用费用。为此，诉至法院，请求判如所请。原审中，被告杨来富辩称没有意见。重审中，被告杨来富辩称：1、其和江腾武昌分公司签订合同，并向江腾武昌分公司缴纳了2年租金；后江腾武昌分公司将合同上交到总公司，总公司不愿盖章；杨来富继续占有使用案涉房屋，总公司要求杨来富补缴3年租金，杨来富拒绝支付。2、武铁公司收回租赁房屋后若向其他人另行出租，杨来富主张行使优先承租权。3、武铁公司收回租赁房屋后若不再另行出租，武铁公司应向杨来富承担赔偿责任。4、杨来富原告对涉案租赁房屋测量面积不予认可，抗辩称其并不在测绘现场。杨来富在庭审中，当庭提出反诉请求：判令武铁公司依照双方合同约定按合同价款的20%向杨来富赔偿损失。本院当庭向杨来富出示案卷所附合同证据，责令杨来富具体指出其提起本案反诉请求的合同条款依据，杨来富并未在该合同中指出其提起反诉所依据的合同条款，杨来富称其和武铁公司另行签订的合同有关于赔偿损失的条款，但需要等到杨来富离开何湾戒毒所后回家找寻合同。本院当庭向杨来富释明，因其提起本案反诉并无任何合同依据，依法不予受理，其可等找寻到合同依据后另行提起诉讼，主张相应权利。鲁世兴辩称：1、2017年3月份和杨来富签订租赁合同，租赁期限至2017年11月14日，租金标准5000元/月；2017年9月30日和杨来富续签订租赁合同，租赁期限自2017年11月15日至2018年11月15日，租金标准5000元/月；2018年11月15日以后因杨来富和武铁公司就案涉房屋租赁事宜产生诉讼纠纷，未和杨来富续签租赁合同也未缴纳租金。2、2017年3月14日和杨来富签订涉案租赁合同，是在不知情的情况下签订，鲁世兴属于善意第三人合法取得案涉房屋的租赁使用权。3、对法院原审判决腾退和支付占用费，被告鲁世兴无异议，占用费标准应依照鲁世兴和杨来富签订合同约定租金价格执行。第三人江腾武昌分公司述称，同意原告的起诉意见。经庭审举证、质证及合议庭认证，本院确认如下事实：1988年4月11日，武昌区武珞路200号房屋（共14幢，建筑面积共计13249.84平方米）所有权人登记为武汉铁路分局武汉桥隧工程段。1996年9月27日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准登记注册。2005年8月26日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武汉铁路局武汉桥隧段。2018年7月2日，武汉铁路局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武铁公司。武汉江腾铁路工程有限责任公司系武铁公司股东。武铁公司委托并认可江腾武昌分公司出租案涉房屋。2012年7月24日，江腾武昌分公司与杨来富签订《租赁合同》，合同约定：江腾武昌分公司将座落于武汉市武昌区武珞路300（200）号（原武路路二巷顺达不夜城）一楼门面(二个车库，一个二楼的门面通道除外)的租赁物及附属设施出租给杨来富用作经营;租赁期限暂定壹年，江腾武昌分公司从2011年8月1日起将租赁房屋交付杨来富使用，至2012年7月31日收回；合同期满后，杨来富应如期交还租赁物，如江腾武昌分公司仍继续租赁，同等条件下，杨来富享有优先权；租赁物的年租金为60000元，租赁物租金在合同签订后一次性缴纳；杨来富若拖欠租金累计一个月的，或擅自将租赁物转租、转借、转让或改变租赁物用途的，江腾武昌分公司可以单方面通知杨来富解除合同；江腾武昌分公司解除合同的通知一经送达杨来富，本合同即告解除；租赁期间，杨来富按合同规定对租赁物进行改造，合同期满后，应将新添财产全部无偿移交江腾武昌分公司。《租赁合同》2012年8月1日到期后，杨来富和江腾武昌分公司未就续租事宜签订书面合同，但杨来富继续占用原承租门面对外发租。其中：发租给刘号征用于经营蔬果有约的门面16.37平方米，租赁期限自2017年9月30日起至2018年9月30日，月租金2500元；发租给邓兴富用于经营重庆粉面馆的门面31.74平方米，租赁期限自2016年12月1日起至2017年12月30日，月租金5000元；发租给陈华军用于经营洪湖人家的门面172.32平方米，租赁期限自2017年9月30日起至2021年9月30日，月租金1万元；发租给黄兹鑫用于经营楚鑫缘酒家的门面49.75平方米，租赁期限自2018年3月5日起至2018年9月30日，月租金5000元；发租给鲁世兴用于经营郑远元专业修脚店的门面47.88平方米，租赁期限自2017年3月14日至2017年11月14日，月租金5000元；发租给雷咸梅用于经营旺旺农家菜的门面47.81平方米，租赁期限自2016年9月30日起至2017年9月30日，月租金5000元；发租给胡富辉用于经营兄弟餐厅的门面57.02平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2018年8月30日，月租金5300元；发租给熊华清用于经营同济堂药店的门面94.83平方米，租赁期限自2016年9月30日起至2017年9月30日，月租金1万元；发租给祝勇用于经营婷婷美容美发的门面44.56平方米，租赁期限自2014年1月15日起至2014年7月15日，月租金800元。2017-2018年婷婷美容美发每月向第三人支付租金4333元。合计上述562.28平方米门面2017年至2018年间每月租赁费52133元，平均每平方米月租金92.71元。对于上述杨来富发租的原承租原告门面，2019年4月15日武汉市房产测绘中心出具《武汉武铁桥隧有限公司院内第4栋、第5栋、第6栋一层9间商铺使用面积测量说明》载明：受武铁公司委托，我单位于2019年4月11日对位于武昌区武珞路二巷第4栋、第5栋、第6栋一层9间商铺的使用面积按实地现状进行测量，该公司9间门面共计使用面积562.28平方米，郑远元专业修脚的商铺面积47.88平方米。2017年8月16日，武汉铁路局武汉桥隧段发出《房屋腾退通知书》，载明，载明：本公司为武汉市武昌区武珞路**房屋的唯一合法所有权人。从未以任何形式授权任何人将该房屋对外出租，更未授权任何人对外签订房屋租赁合同、收取房屋租金……为维护本公司合法权益，本公司决定立即将门面房屋收回自用，限你在收到本通知后，将门面房屋清空、腾退并归还本公司，自行结清水、电费等相关费用。2017年8月25日，武汉铁路局武汉桥隧段向杨来富发出《通知书》载明：经本公司调查得知，在未经本公司同意的情况下，你自2012年8月起擅自以你个人名义或者以武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司名义将本公司位于武汉市武昌区武珞路200号一层的12间门面房屋对外招租，与相关人员签署《房屋租赁协议》并收取房屋租金，非法占用上述门面房至今。你的行为已经侵犯了本公司的合法权益，给本公司造成了巨大经济损失，其间，本公司多次跟你沟通收回门面事宜，但你并未理睬。为维护本公司合法权益，本公司现决定对被非法占用的门面房屋进行清理、腾退，现本公司再次告知你：你不得再以任何名义将上述门面房屋对外招租、收取租金。限你在5日内，将上述12间门面房屋腾退并归还本公司，并且将2012年8月至今的房屋租金交还于本公司。另查，原告提交房天下、大集商铺网、58同城等网络查询截图，用以证明涉案门面所在地相近地段2018年门面租金在118元/平方米/月至180元/平方米/月，据此主张面积47.88平方米的“郑远元专业修脚”门面每月占用费标准为8618.4元，并向本院提出房地产租金水平评估申请书，申请对包含案涉门面562.28平方米在2012年8月1日至2019年7月31日之间的租金水平进行评估。考虑到杨来富与实际承租人约定的月租金数额标准，能够反映案涉门面在合同约定期限内的实际市场租赁价格，为减少诉累，对原告上述评估租金水平的申请，本院未予准许。本院认为，武铁公司系案涉租赁门面的所有权人，武铁公司委托江腾武昌分公司处理案涉门面的租赁事宜。江腾武昌分公司与杨来富签订的《租赁合同》2012年7月31日到期。到期后，双方未就续租事宜签订书面租赁合同。杨来富关于武铁公司通知其补缴三年租金，而其以与江腾武昌分公司之间的续租合同总公司未盖章为由拒绝支付的抗辩意见说明：双方当事人就案涉房屋续租事宜并未达成一致合意。《租赁合同》2012年7月31日到期后，杨来富实际使用原承租房屋却未向原告或第三人支付租金的事实说明双方间不存在事实上的租赁合同关系，杨来富对上述案涉房屋丧失了优先承租权，应当对原告返还租赁房屋。杨来富在《租赁合同》2012年7月31日到期后，将案涉房屋转租给鲁世兴使用，是对原告物权的侵犯，该侵权行为不受法律保护。在庭审中，杨来富对郑远元专业修脚店向其支付至2018年11月租金无异议，对此可认定杨来富仍享有对郑远元专业修脚店经营门面的控制权，原告要求杨来富腾退郑远元专业修脚店所使用的房屋的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。杨来富承租原告房屋的租赁期限2012年7月31日届满，杨来富在租赁合同期限届满后且没有继续支付租赁费的情况下，将承租房屋发租给鲁世兴使用无效，鲁世兴仍占有使用案涉房屋于法无据，应予以腾退，原告要求鲁世兴腾退郑远元专业修脚店所使用的房屋的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。《租赁合同》约定每年租金6万元，2012年8月1日前被告杨来富租赁原告562.28平方米门面折合每平方米月租赁价格8.89元；2017年至2018年杨来富对外转租江腾武昌分公司562.28平方米门面折合每平方米月租赁价格92.71元。2012年至2018年每平方米月租金平均每年上涨13.97元。本案涉房屋租赁面积47.88平方米，2012年8月1日至2017年3月13日杨来富占用案涉门面期间，应赔付原告房屋占用费损失128972.91元（2012年8月1日至2013年7月31日：22.86元/平方米/月×47.88平方米×12个月=13134.44元；2013年8月1日至2014年7月31日：36.83元/平方米/月×47.88平方米×12个月=21161.04元；2014年8月1日至2015年7月31日：50.8元/平方米/月×47.88平方米×12个月=29187.65元；2015年8月1日至2016年7月31日：64.77元/平方米/月×47.88平方米×12个月=37214.25元；2016年8月1日至2017年3月13日：78.74元/平方米/月×47.88平方米×7.5个月=28275.53元）。2017年3月14日，被告杨来富将案涉房屋出租给被告鲁世兴经营郑远元专业修脚店，月租金5000元，租赁期限自2017年3月14日至2017年11月14日，该价格能够反映案涉房屋该时间段内的实际市场价格。由于2017年11月14日至今的市场租赁价格，原告并未举证证明有重大波动，故比照该市场价确认被告杨来富应对原告给付2017年3月14日至实际腾退之日止房屋占用费损失以月租金5000元为计算标准符合客观事实。被告鲁世兴并未与被告杨来富构成对原告的共同侵权，原告要求被告鲁世兴对被告杨来富2017年3月14日起至实际腾退之日止非法占用行为承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。杨来富在无权占用的情况下，将无权占有的房屋出租给被告鲁世兴，其责任应由杨来富自行对原告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨来富、被告鲁世兴于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区武珞路200号房产的第5栋第一层3号的47.88平方米门面房屋（经营门户“郑远元专业修脚”）返还给原告武汉武铁桥隧有限公司；二、被告杨来富于本判决生效之日起十日内赔偿原告武汉武铁桥隧有限公司2012年8月1日至2017年3月13日期间房屋占用费损失128972.91元；三、被告杨来富于本判决生效之日起十日内按照每月5000元标准赔偿占用原告武汉武铁桥隧有限公司47.88平方米门面房屋2017年3月14日至实际腾退之日止房屋占用费损失；四、驳回原告武汉武铁桥隧有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费12476元，由原告武汉武铁桥隧有限公司负担7496元，被告杨来富负担4980元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  蔡萍人民陪审员  孙圌人民陪审员  蔡巍二〇一九年十一月十一日书 记 员  樊高