贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10246号 原告：梁荣,女,汉族,1963年11月15日出生,住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁山，系贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王亚松，系贵州中创联律师事务所实习律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙，系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东，系贵州创驰律师事务所律师。 原告梁荣与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁荣及其委托诉讼代理人丁山、被告委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，以原告已付购房款349836.00元为基数，从2015年4月8日起，按银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告履行完全部给付义务时止，共计86409.00元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月16日，原告以349836.00元的价格，采取按揭的方式向被告购买其开发的碧阳国际城×××号房，签订了《商品房买卖合同》，约定原告于合同签订之日向被告全额支付，房屋于2013年7月30日之前交付，房屋初始登记在房屋交付后的90日内申请。合同签订后，原告严格按照合同约定履行首付款、契税、维修基金等的支付义务，共计121387.00元，加上银行已支付的24万元，原告实际向被告支付房款已达361387.00元。然而到了约定办理商品房转移登记的有关证书的期限，被告却未能如约履行，为此原告多次与被告进行协商，被告诸多推脱，至今也不能履行交付商品房转移登记的有关证书的义务。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业公司答辩称，双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定:“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”“出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”据此，答辩人办理产权的时限是被上诉人交集资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日，该约定并不违反法律的规定，双方均应遵守。事实上本案被答辩人尚未提交资料出具委托代办的委托书，也无相关证据证明在房屋交付时提供上述办证资料。以此认定答辩人的责任与合同约定不符。原告梁荣所在楼栋早已具备办证条件，答辩人于2017年、2018年11月6日再梁荣房屋楼栋张贴办证通知，再毕节日报刊登办证通知，于2019年7月17日通过短信、2019年8月通过律师函通知原告前来提交资料办证，但原告均没有来，答辩人已经尽到通知义务，梁荣在明知的情况下仍不提交资料是其怠于履行提交资料义务的行为，应由其承担责任。同时原告的逾期办证请求中已超过诉讼时效的部分不能得到支持。请法庭驳回被答辩人诉讼请求为谢。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对于原告提交的通知照片，该照片无法体现原告张贴办证通知的具体地点，无法核实其真实性，不足以达到其证明目的；对于被告提交的《毕节日报》通知截图，原告不认可其证明目的，经审查，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》载明了原告的联系地址及电话，且原告在2015年4月8日已经办理入住手续，被告可以采用直接、电话、邮寄或是小区公告的多种形式向原告进行告知，现被告提供的证据不足以证明其在登报通知前采取过如前的通知方式，故不能达到已对原告进行通知义务的证明目的；对于被告提交的发送时间为2019年7月17日的短信通知，原告对此不持异议，能够证明被告于2019年7月17日向原告告知涉案房屋具备办证条件并要求原告交付相关办证资料的事实，故对该证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月16日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房屋建筑面积129.67平方米；总价款349836.00元，买受人应当在2013年1月17日前支付全部房价款；出卖人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109836.00元，余款240000.00元以银行按揭支付；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2015年4月8日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。 另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理了毕房（BJ15）登字第29号《商品房备案证明书》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可证原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年4月8日）起360日内（即2016年4月3日之前），为原告提供产权过户的相关手续。而被告至今未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。 关于被告提出诉讼时效的抗辩意见。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《商品房买卖合同补充协议》之约定，原则上被告应当从2016年4月4日起，按原告已付购房款每日万分之一的标准向原告支付违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月19日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2019年7月17日向原告尽到了告知义务，故原告诉请的违约金应计算至2019年7月17日。综上所述，对原告诉请的违约金，本院支持以已付购房款349836.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年8月19日起计算至2019年7月17日（共计1062天），该违约金计算为349836.00元×0.01%×1062天=37152.58元。涉案房屋已经办理涉案商品房转移登记的有关文书，故对原告要求被告办理前述文书的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梁荣逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金37152.58； 二、驳回原告梁荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费980.00元，由原告梁荣负担559.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担421.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年十一月十二日 书记员  申开旭