杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初11860号 原告：浙江永通科技发展有限公司，住所地浙江省丽水市莲都区天宁工业区**。 法定代表人：朱周火，董事长。 委托诉讼代理人：李欣、张敬，浙江泽大（丽水）律师事务所律师。 被告：杭州豪泰建筑装饰工程有限公司，住，住所地浙江省杭州市西湖区三墩镇城北商贸园******/div> 法定代表人：李纯波，总经理。 委托诉讼代理人：李海洋，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：金聪聪，浙江融哲律师事务所律师。 原告浙江永通科技发展有限公司与被告杭州豪泰建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李欣、张敬，被告的委托诉讼代理人李海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2.被告立即腾空位于杭州市西湖区留和路60号永通科技楼整层加一幢至二幢六楼连接走廊的房屋；3.被告支付原告房屋租金、物业管理费、水电费共计1762673元（其中房屋租金、物业管理费计算至2018年8月31日，水电费计算至2018年8月21日）；4.被告支付原告房屋占有使用费51522元（自2018年9月1日起按1.6995元/天·平方米暂计至2018年9月30日，此后以1010.53平方米为基数按1.6995元/天·平方米计算至实际腾退止）；5.被告支付原告违约金658592元，并自2018年8月21日起以1010.53平方米为基数按3.399元/天·平方米计算逾期交房违约金；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除；2.被告支付原告房屋租金、物业管理费、水电费共计1696610元（其中房屋租金、物业管理费计算至2018年8月23日，水电费计算至2018年8月21日）；3.被告支付原告违约金658592元；4.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告存在长期租赁关系。2017年1月17日，原、被告就2017年1月前的房租及部分水电费进行对账，并由被告法定代表人李纯波签字确认。2017年2月28日，原告又与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告永通科技楼整层加一号楼至楼连接走廊，合计租赁面积1010.53平方米；如被告租金拖欠超过十五日，需向原告支付违约金5万元，同时原告有权解除合同，收回房屋；合同解除时，被告应及时腾空交还原告；若逾期不交，被告应按原同期房屋租金的二倍向甲方支付逾期交房违约金；租赁期间任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。合同签订后，被告未按约支付租金等相关费用，原告多次催讨未果。2018年8月13日，原告向被告发函告知解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告自接到通知后7日内腾空房屋、付清费用，当天被告在通知书上签字确认。截至起诉之日，被告仍占有使用涉案房屋且未支付前述费用。故原告诉至法院。 被告辩称，一、原告不具有诉讼主体资格。涉案房屋所有权人为杭州高信塑业有限公司（以下简称高信公司）而非原告。签订租赁合同时，原告也未提供相关证明材料证明其有权出租涉案房屋。原告系将他人产权房屋出租给被告，原告无权索要房屋租金等费用，诉讼主体不适格。二、原、被告于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告不是房屋所有权人，无权处分（出租）涉案房屋，原告事后也没有取得高信公司对出租房屋事实的追认，故涉案《房屋租赁合同》应属无效。三、基于被告占有、使用涉案房屋的事实，被告只需向原房屋所有权人高信公司支付相关费用，不承担向原告支付费用的义务。四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告自2014年开始向原告承租房屋。被告于2014年9月9日支付房屋押金50000元后开始装修，后投入使用。2017年1月17日，原、被告就2017年1月前的房租及部分水电费进行对账，被告法定代表人李纯波在对账单上签名确认。对账单载明：2015年房租203496元（2015年5月1日至12月31日8个月，每月30.5天）、2016年房租304410元、2017年31天房租25854元，房租合计533760元；2016年电费61228.5元；2015年电费应收51891元，请财务凭票据对账，不足余额补交。 2017年2月28日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于杭州市西湖区留和路60号永通科技大楼楼整层加一幢至二幢六楼连接走廊，合计租赁面积1010.53平方米出租给被告；房屋租赁期限为2017年3月1日至2022年2月28日；房屋租金1.65元/天·平方米，年租金608592元；物业管理费2元/月·平方米，年物业费24252元；租赁期间，每年房租在上年度基础上递增3%；每年租金和物业费分二次支付，于2月28日、7月31日支付下一租赁期房屋租金及物业管理费；乙方租赁区域内产生的水电费等由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；乙方向甲方缴纳水电费、物管费及设施押金5万元，在合同签订后三天内支付；乙方如拖欠租金超过十五日，需向甲方支付违约金5万元，同时甲方有权解除合同，收回房屋；租赁期间任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。 因被告欠付租金、物业费、水电费，原告于2018年7月16日向被告发出《收款通知书》。被告对通知书中部分款项如2014年水电费存有异议，但认可2017年水电费为88102.9元。 2018年8月13日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：因被告在合同履行过程中拖欠租金超过15日，原告决定自即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求被告在接到通知后7日内腾空房屋、付清费用并承担违约责任。当日，被告方在通知书上签字确认。 2017年8月22日，原、被告共同在用电用水记录清单上签字确认。根据该清单所示，2018年1月1日至2018年8月21日，被告应付水电费为75044.68元。 2018年8月23日，被告搬离涉案房屋并将房屋交付给原告。 另查明，原告与高信公司就合作开发留和路60号地块签订了《协议书》，约定：由高信公司提供留和路60号的土地使用权，由原告提供全部建造资金并承担至办妥房产证的相关费用，双方合作建造厂房及办公楼；建造后的厂房及办公楼可以由原告管理，原告每年上缴高信公司一定的管理费用；等等。2016年11月，高信公司取得了留和路60号房屋的不动产权证。 以上事实有《房屋租赁合同》、对账单、《解除房屋租赁合同通知书》、用电用水记录清单、《协议书》等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。 本院认为，原告对涉案房屋享有出租权。原、被告自2014年起形成房屋租赁合同关系。被告欠付租金超过十五天的事实存在，原告依约享有合同解除权。现原告已于2018年8月13日通知被告解除合同，故原告主张确认合同解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于房租。根据2017年1月17日对账单所示，截至2017年1月31日，被告尚欠房租533760元。根据2017年2月28日原、被告签订的《房屋租赁合同》载明的租赁时间、租金金额，自2017年3月1日至2018年8月23日被告搬离涉案房屋，房租总额为910854元。原、被告均确认被告已付房租10万元、押金5万元，扣除该15万元后，被告尚欠房租总额为1294614元。 关于物业费。根据《房屋租赁合同》的约定，自2017年3月1日至2018年8月23日，被告共欠物业费35856元。关于原告主张的2017年1月1日至2017年1月31日物业费，原告未举证证明该段期间双方存在物业费的约定，故本院不予支持。 关于水电费。根据2017年1月17日对账单所示，被告尚欠原告2015年水电费51891元、2016年水电费61228.5元。根据用电用水记录清单所示，被告尚欠原告2018年水电费75044.68元。此外，被告在审理中认可2017年水电费为88102.9元。关于2014年水电费。原告主张双方曾约定由被告承担其前任租客的欠付水电费，并据此主张2014年水电费为88560元。原告这一主张缺乏证据佐证，被告亦不认可，故本院不予确认。因双方均未能举证证明2014年被告租赁期间的水电费数额，本院根据被告的实际使用时间，参照2015年水电费数额，酌情确定2014年水电费为15000元。综上，被告尚欠原告水电费合计291267.08元。 关于违约金。关于2017年1月之前欠付的房租、水电费，原、被告之间并无违约金的约定。2017年2月28日《房屋租赁合同》约定，被告如拖欠租金超过十五日，需向原告支付违约金5万元；租赁期间任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。原告据此主张被告支付违约金658592元（50000元+608592元）。被告抗辩该违约金过高。考虑到前述合同履行的情况、被告拖欠款项的时间以及逾期利益等因素，本院酌情将违约金降低为500000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、浙江永通科技发展有限公司与杭州豪泰建筑装饰工程有限公司于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月13日解除； 二、杭州豪泰建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江永通科技发展有限公司房租1294614元、物业费35856元、水电费291267.08元，合计1621737.08元； 三、杭州豪泰建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江永通科技发展有限公司违约金500000元。 四、驳回浙江永通科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25642元，由浙江永通科技发展有限公司负担2542元，杭州豪泰建筑装饰工程有限公司负担23100元。 浙江永通科技发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州豪泰建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  赵玲玲 人民陪审员  王卫国 人民陪审员  曹 霞 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  程菁菁