河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再154号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：祝凤云，女，1970年7月7日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：魏新亚，河南卓衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：许德金，河南省法律咨询协会法律工作者。代理权限：一般代理。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：商丘市金邦置业有限公司，住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区株江路东段（珠江名人苑）二号楼一层。法定代表人：黄备战，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴峰，河南昊丹律师事务所律师。代理权限：特别授权。再审申请人祝凤云与被申请人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）合同纠纷一案，商丘市中级人民法院作出(2017)豫14民终2572号民事判决，已经发生法律效力。祝凤云不服，向本院申请再审。本院作出（2018）豫民申966号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。祝凤云的委托诉讼代理人魏新亚、金邦置业公司法定代表人黄备战及其委托诉讼代理人吴峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝凤云申请再审称，请求撤销一、二审判决，改判或发回重审，确认案涉合同有效及履行合同，支持祝凤云对案涉房屋的所有权并要求金邦置业公司协助办理房产登记手续的请求，判决金邦置业公司承担一、二审诉讼费用。主要理由：1、原判适用法律错误。祝凤云与金邦置业公司之间是民间借贷合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，原判适用法律错误。2、原判认定的事实缺乏证据证明。金邦置业公司与案外人之间的工程款纠纷与本案无关，二审法院采信的事实也未查明。祝凤云提交了案涉房屋的商品房预售许可证，该许可证取得时间在本案诉讼之前，祝凤云与金邦置业公司之间的协议合法有效。祝凤云的诉讼请求依法应予支持。金邦置业公司答辩称，1、本案不属于一般的商品房买卖合同纠纷，应属于债权转移案件。祝凤云是商丘金手指投资信息咨询服务有限公司（以下简称金手指公司）的债权人，金手指公司曾是金邦置业公司的债权人。根据现有证据不能证明祝凤云对金手指公司享有合法债权，也不能证明金手指公司对金邦置业公司享有合法债权。金手指公司的实际控制人万跃华因刑事犯罪被判处刑罚，金手指公司所从事的业务是非法的，与祝凤云之间的民事行为也是违法的，双方签订的《商品房内部认购协议书》也是无效的，不受法律保护。2、根据万跃华刑事案件审计报告，金邦置业公司不欠金手指公司及万跃华的钱，双方的债权债务已经结清。祝凤云不能通过抵账方式取得理财款，而是由公安机关依法向金手指公司或万跃华追缴。3、金手指公司的实际控制人万跃华骗取金邦置业公司的信任，以垫资施工为名，骗取了金邦置业公司65套房子，价值2500余万元，后来证明万跃华没有能力施工，他和别人合伙施工的工程款也已经进行了结算并支付完毕。祝凤云与金邦置业公司之间没有实际的债权债务关系，祝凤云提出的再审请求没有事实和法律依据，依法不应支持。金邦置业公司向商丘市梁园区人民法院起诉，请求：判令撤销2015年7月8日与祝凤云签订的商品房认购协议书及收据。祝凤云向一审法院反诉请求：1、确认2015年7月8日与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》合法有效，祝凤云对合同约定的房屋享有所有权；2、判令金邦置业公司继续履行合同，协助祝凤云办理房产登记手续；3、本案诉讼费用由金邦置业公司承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，双方当事人签订《商品房内部认购协议书》一份，协议约定：1.乙方（祝凤云）认购的商品房为“黄金水岸”1期2号楼1单元703室；2.乙方认购商品房的建筑面积约88.67平方米，单价为4560元/平方米，总计价款为人民币￥404335元；3.乙方应在签署本协议的同时向甲方（金邦置业公司）交纳定金人民币￥404335元，以作为与甲方订立商品房买卖合同之担保；待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人持本协议到甲方指定的地点签署正式的《商品房买卖合同》及其附件。8.……此房为金手指公司抵账房源，乙方无权退房。同日，金邦置业公司给祝凤云出具404335元收据一份。上述事实有双方提交的《商品房内部认购协议书》及收款收据、建筑工程施工合同书等证据及各方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，金邦置业公司主张要求撤销双方2015年7月8日签订的《商品房内部认购协议书》及收据，并依据《建筑工程施工合同》，认定万跃华、张友利以投资“黄金水岸”项目的幌子和祝凤云恶意串通骗取双方签订商品房认购协议书及收款收据，提供的证据不足以证明万跃华、张友利与祝凤云存在恶意串通骗取行为，故金邦置业公司的诉请证据不足，依法不予支持，待金邦置业公司补充证据后，可再行主张权利。祝凤云反诉称，该房源的取得系金手指公司与本案当事人三方协商由金邦置业公司代金手指公司偿还债务，并同意以在建房屋抵偿。但祝凤云未提供金手指公司与本案当事人三方债权债务转移的数额及相关手续。故祝凤云要求判令金邦置业公司与其签订的《商品房内部认购协议书》有效，对认购的房屋享有所有权的主张证据不足，依法不予支持，待祝凤云补充证据后，可再行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，商丘市梁园区人民法院作出（2017）豫1402民初942号民事判决：1、驳回金邦置业公司的诉讼请求；2、驳回祝凤云的反诉请求。一审案件受理费100元，由金邦置业公司负担；反诉费50元，由祝凤云负担。祝凤云和金邦置业公司不服，分别向商丘市中级人民法院提起上诉，分别请求依法改判，支持其主张和诉讼请求。二审法院经审理查明的事实除与一审认定的基本事实一致外，另查明：金邦置业公司于2015年3月2日与案外人张友利以及金手指公司实际控制人万跃华签订《建设工程施工合同》，将其开发的位于商丘市长江路北包河东岸的“黄金水岸”小区1、2、3号楼土建及安装等工程，以每平方米1300元的价格发包给万跃华、张友利施工。2015年7月8日，经万跃华、张友利与金邦置业公司以及包括祝凤云在内的金手指公司虞城分公司9户理财人协商，金邦置业公司同意用其开发建设并由万跃华、张友利施工的“黄金水岸”2号楼的部分房屋，抵偿万跃华、张友利的施工工程款，并由金邦置业公司直接与金手指公司虞城分公司理财人祝凤云等九户理财人签订《商品房内部认购协议书》，用该房屋抵偿万跃华所欠祝凤云等理财户的理财款。二审还查明：万跃华、张友利与金邦置业公司签订施工合同后，因资金困难，在对“黄金水岸”1-3号楼的基础工程进行了部分施工后停止该工程的施工。2016年3月2日，经张友利参与协商、结算，与金邦置业公司达成终止合同协议。该协议确认万跃华、张友利施工的工程价值120万元，金邦置业公司已将该款支付给万跃华、张友利（该款大部分支付民工工资，少部分支付材料款）。因万跃华、张友利未完成工程施工，且金邦置业公司称已不欠付万跃华、张友利工程款，金邦置业公司遂提起本案诉讼，要求撤销与祝凤云等理财户签订的《商品房内部认购协议书》及出具的收款收据；祝凤云等理财户同时提起反诉，要求确认《商品房内部认购协议书》的效力，并对合同约定的房屋享有所有权，判令金邦置业公司继续履行合同，协助其办理房产登记手续。二审法院认为，金邦置业公司以其开发的房产抵偿可能欠付万跃华、张友利的工程款，该二人又同意以该抵债的房产，抵偿金手指公司所欠祝凤云的借款，金邦置业公司与祝凤云所签订的《商品房内部认购协议书》，系在上述以房抵债行为协商后签订，该协议书约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，其实质是金邦置业公司转让房产所有权的一种形式，该转让应符合法律规定方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”双方在签订上述认购协议时，约定的房屋仅进行基础工程的施工，不可能取得房屋预售许可证明，而且至本案起诉时，金邦置业公司仍未取得该房屋的预售证明，依照上述法律规定，双方当事人签订的涉案《商品房内部认购协议书》，属于无效协议。故此，对祝凤云请求确认该协议有效等诉请，该院依法不予支持，当事人对合同无效后的权利，可另行主张。鉴于本案《商品房内部认购协议书》的签订时间为2015年7月8日，金邦置业公司提起本案诉讼的时间为2017年1月17日，超过了一年的除斥期间，且涉案合同并非可撤销合同范畴，故金邦置业公司主张撤销《商品房内部认购协议书》的请求，该院依法亦不予支持。综上所述，祝凤云、金邦置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决未对涉案合同效力予以认定不当，但判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，商丘市中级人民法院作出(2017)豫14民终2572号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费祝凤云缴纳50元，金邦置业公司缴纳100元，由祝凤云、金邦置业公司各自负担。本院再审期间，祝凤云向法院提交了案涉小区的商品房预售许可证，金邦置业公司对该证件的真实性认可，本院予以确认。经金邦置业公司申请，法院调取由其提交两组证据，第一组：金邦置业公司向金手指公司从2013年1月4日到2015年5月27日的还款银行交易清单及明细共36页，证明金邦置业公司通过银行转账和现金支付方式向金手指公司、万跃华、吴佩姿（万跃华之妻）共计还款1238.4万元，以此证明金邦置业公司在2015年5月27日已经还清金手指公司的全部借款。金手指公司和金邦置业公司之间债权债务已经结清，与河南豫华会计师事务所出具的金手指公司有关刑事犯罪专项审计报告中金手指公司应收对外投资明细表金邦置业公司法人黄备战下欠金手指公司净额为0相互印证，足以说明金邦置业公司与金手指公司之间已不存在债权债务。第二组：共67页，是金手指公司实际控制人万跃华折抵工程款所借金邦置业公司“黄金水岸”的房源共计65套价值25470753元。结合其提交的上述第一组证据，已经证明其在2015年5月份时已通过银行转账及现金方式还清金手指公司的全部借款，而这65套商品房买卖合同签订的时间均是在2015年5月份以后，是金手指公司的实际控制人万跃华为了骗取金邦置业公司信任以垫资施工为名用将来产生的工程款折抵金手指公司的理财户的理财款。金邦置业公司是不存在欠金手指公司借款，祝凤云称金邦置业公司是用房款折抵金手指公司的借款没有事实和法律依据，依法不能成立。祝凤云质证称，金邦置业公司提交的新证据严重超过举证期限，祝凤云的代理人拒绝对该证据进行质证，上述证据不能作为证据使用。另，本院再审期间，依法调取商丘市中级人民法院所做询问笔录、财产保全手续及卷宗材料，本院也对相关人员进行了询问并组织双方对上述笔录进行了质证。上述笔录分别是商丘市中级人民法院在2018年11月12日对万跃华做的询问笔录、2018年12月13日对杨东升做的询问笔录、2018年12月21日对张友利以及2019年1月11日对屈珊做的询问笔录各一份，以及本院在2019年10月22日分别对万跃华、杨东升、任廉修做的询问笔录各一份，从中院卷宗里调取的梁园区人民法院（2016）豫1406财保646号民事裁定、协助执行通知书一份及送达回证，以及河南豫华会计师事务所有限公司关于金手指公司非法吸收公众存款犯罪刑事案卷宗中的豫华所专审字（2017）第0214号专项审计报告。祝凤云对法院调取的民事裁定等财产保全手续真实性无异议，但认为与本案没有关联性。针对中院所做询问笔录质证称，万跃华的笔录说明了金邦置业公司和金手指公司之间存在债权债务关系，且证明金邦置业公司、金手指公司之间和祝凤云之间达成协议，以金邦置业公司的房产来抵偿金手指公司欠祝凤云的借款，祝凤云要求金邦置业公司按照合同约定给付抵债的房产应予支持。屈珊、杨东升的询问笔录也说明金邦置业公司与金手指公司之间存在借款，屈珊还说有借款1千万左右，钱用“黄金水岸”的房子以房抵债还的，黄备战的询问笔录是其单方陈述。张友利的询问笔录显示，张友利以个人名义承建的“黄金水岸”工程的一部分，与金邦置业公司的结算仅仅是其个人关系，与本案没有关联性。对本院对万跃华的询问笔录与上述意见一致，对任廉修的询问笔录，也证明了金手指公司和金邦置业公司之间有1200万的借款往来，其称好像是抵债的形式偿还了，但是在审计期间没有看到还款凭证原件。对于审计报告首页上面没有显示金手指公司和黄备战之间的借款已经还清，对黄备战1200万元截止2015年4月以后归还未记账，不能说明在以房抵债之前已经把钱还清了，只能说明是以房抵债以后归还完了。金邦置业公司称，针对2018年11月12日和2019年10月22日商丘中院和本院对万跃华所做的两份询问笔录，该两份笔录万跃华陈述前后矛盾不属实，未能说清金邦置业公司欠金手指公司借款的还款情况，规避了金邦置业公司通过银行转账和现金支付的方式已还清金手指公司借款的事实，与豫华会计师事务所审计报告相矛盾。专项审计报告是根据金手指公司的实际账目进行审核得出的，较为客观公正。至于金邦置业公司在2015年5月份以后是否下欠金手指公司借款应该以金手指公司账目为准。根据审计报告显示金邦置业公司在2015年4月底借款为0，说明金邦置业公司当时已经不欠金手指公司钱。从其提交的金邦置业公司抵账的65套房源合同情况，可以认定万跃华当时是借用金邦置业公司的房子折抵将来产生的工程款，与杨东升的询问笔录所陈述的在金邦置业公司借的房子抵的是工程款一致。结合万跃华、张友利与金邦置业公司所签订的工程施工合同，能够印证万跃华借用金邦置业公司房子，用来折抵金手指公司理财客户的理财款。但是金邦置业公司当时是不欠金手指公司任何借款的，在此情况下债权转让依法不能成立。祝凤云、金手指公司、金邦置业公司三方之间没有任何债权转让协议，万跃华所谓的债权转让及以房抵债不能成立。任廉修的询问笔录说明该审计报告是根据公安机关提交的金手指公司的账目作出的专项审计。张友利的询问笔录证明万跃华与张友利垫资施工“黄金水岸”工程的事实，他们仅施工了地下室，对产生的工程款已经结清，也能够印证万跃华、张友利、金邦置业公司签订承包合同施工的事实。屈珊的询问笔录证明金邦置业公司向金手指公司借款1000万左右，黄备战通过陆续还款已经还清的事实。对审计报告中经过专项审计显示金邦置业公司法人黄备战欠款为0无异议。针对上述举证、质证情况，本院确定如下事实：黄备战作为金邦置业公司的法人，自认金邦置业公司欠金手指公司本金1200万元。根据金邦置业公司提交的还款交易清单，金邦置业公司自2013年1月4日到2015年5月27日通过银行转账和现金支付向金手指公司、万跃华、吴佩姿（万跃华之妻）共计还款1238.4万元。其中，自2012年7月2日至2014年12月30日共计银行转账766.4万元。自2015年5月15日至2015年5月27日现金还款472万元。现金还款收据中，除2015年5月22日收据显示现金还款372926元、2015年5月27日两张收据显示分别现金还款376848元、391666元之外，其余十份现金还款收据均在相同时间金邦置业公司与金手指公司的理财客户签订有相同金额的以房抵债协议。另查明，案涉房屋所在小区在2016年11月11日取得商品房预售许可证。案涉房产因另案诉讼被商丘市梁园区人民法院查封。本院再审查明其他事实与一审查明事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：案涉的商品房认购协议是否合法、有效？祝凤云是否取得案涉房产的所有权，其要求金邦置业公司协助办理过户手续应否支持？关于案涉商品房认购协议的效力问题。金邦置业公司与祝凤云签订案涉认购协议，上面加盖有金邦置业公司的印章及黄备战签名，合同由金邦置业公司提供，该协议系双方真实意思表示合意。案涉协议的标的物在签订协议时虽然是在建房屋，但案涉小区在2016年11月11日取得预售许可，在本案的诉讼开始之前，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，案涉商品房认购协议符合法律规定，系合法、有效的协议。该协议对双方均具有约束力。关于黄备战称受到欺骗，案涉房源系抵工程款，与万跃华和金手指公司之间不存在债权债务，案涉协议应为无效的主张。经查，黄备战自认欠金手指公司债务本金1200万元，其主张偿还的证据中，现金偿还发生在2015年5月份，有10份收据显示同一天时间金邦置业公司与金手指公司理财户均签订了内部认购协议，理财款折抵的房款金额与现金收据金额一致，因此，无法排除正是通过签订认购协议，金邦置业公司拿房子抵给金手指公司的理财户，抵偿金邦置业公司欠金手指公司的债务，现金收据正是来源于以房抵债清偿行为。金邦置业公司举证证明偿还金手指公司债务银行转账证据仅是其与金手指公司的法人万跃华和吴佩姿（万跃华妻子）之间的部分交易记录，系仅有部分时间段、部分账号的还款记录，没有万跃华、吴佩姿或者金手指公司其他相关账户向金邦置业公司支付款项的交易记录，无法反映双方经济往来的全部情况，无法据此反映出双方的债权债务、欠款金额及偿还金额。万跃华对金邦置业公司的主张亦不认可。金邦置业公司提供的65份认购协议，主张抵偿债务数额为2500余万元，因无法确定上述以房抵债协议的真实性，对除本案认购协议之外的协议不予审查和采纳。金邦置业公司提交的证据不足以证明其已经偿还金手指公司全部债务。万跃华虽然与金邦置业公司签订了建设施工合同，但该合同并未加盖金手指公司的印章，无法确定与金手指公司的关联性，且工程由张友利一人实际进行了部分施工，万跃华并未参与，工程款亦是向张友利个人支付，该工程款纠纷与本案纠纷没有关联性，金邦置业公司主张包括案涉房源在内的以房抵债房源都是为了抵万跃华建设黄金水岸小区的工程款亦无证据证明。且金邦置业公司与祝凤云签订认购协议，向祝凤云出具房款收据，认购协议及房款收据注明案涉房源系抵债房源，房款系以房抵债，说明金邦置业公司认可认购者是金手指公司的理财户，对金手指公司享有合法债权，通过签订认购协议，采用以房抵债方式，理财户对金手指公司的债权移转至金邦置业公司，协议成立生效时债权移转即发生效力。金邦置业公司若认为其与金手指公司的债权债务关系已经消灭或以房抵债侵害了其权益，可另行向金手指公司主张。关于祝凤云请求确认其对案涉房屋所有权并判令金邦置业公司协助办理产权过户登记的主张。经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任……”案涉的认购协议并未规定房屋的实测面积、总价款、总价款的支付方式和时间，以及上述规定的第（五）至（十二）的内容，不具备商品房买卖合同的主要内容要素，不是完整的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”金邦置业公司并未向祝凤云交付案涉房屋，祝凤云并未实际占有该房屋。本案案涉房屋的产权登记在金邦置业公司名下。因此，祝凤云主张确认其对案涉房屋有所有权并由金邦置业公司协助其办理房屋产权过户登记没有事实和法律依据。但祝凤云与金邦置业公司签订的认购协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”祝凤云有权要求继续履行该协议，鉴于案涉房屋已经被商丘市梁园区人民法院查封，双方继续履行认购协议若发生纠纷可另行解决。综上，原判认定事实和适用法律部分错误，处理结果部分不当，应予纠正。祝凤云的部分申诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销商丘市中级人民法院(2017)豫14民终2572号民事判决和商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初942号民事判决第二项。二、维持商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初942号民事判决第一项，即驳回商丘市金邦置业有限公司的诉讼请求。三、确认商丘市金邦置业有限公司与祝凤云签订的《商品房内部认购协议书》合法有效。四、驳回祝凤云的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由商丘市金邦置业有限公司负担；反诉费50元，由祝凤云负担。二审案件受理费祝凤云缴纳50元，金邦置业公司缴纳100元，由祝凤云、商丘市金邦置业有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长 孙 明审判员 邹新哲审判员 李 杰二〇一九年十一月三十日书记员 程易霖