湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初11924号原告：彭继全，男，1966年4月3日出生，汉族，住武汉市江汉区，原告：邹小燕，女，1966年3月15日出生，汉族，住址武汉市汉阳区，两原告共同委托诉讼代理人：胡智全，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：黄力，湖北山河律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：江汉英，女，1962年7月11日出生，汉族，住址武汉市江岸区，委托诉讼代理人：周菲铭（系江汉英女婿），男，住武汉市江岸区。代理权限为特别授权。被告：李莉娟，女，1974年5月15日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行，营业场所武汉市武昌区中北路津津花园A座。负责人：刘为明，行长。委托诉讼代理人：沈爱华，女，系该单位工作人员。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：张曼妮，女，系该单位工作人员。代理权限为一般授权。原告彭继全、邹小燕与被告江汉英、李莉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司武汉东湖支行（以下简称农行东湖支行）为本案第三人。本院依法适用普通程序，组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告彭继全、邹小燕的委托诉讼代理人胡智全、黄力，被告江汉英的委托诉讼代理人周菲铭，被告李莉娟，第三人农行东湖支行的委托诉讼代理人沈爱华、张曼妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。彭继全、邹小燕向本院提出诉讼请求：1、确认江汉英、李莉娟于2017年12月18日就武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋签订的《房地产居间买卖合同》（合同编号：0002327）及江汉英、李莉娟于2018年3月2日就武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：武房13字第××号）为无效合同；2、确认江汉英将武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋产权过户给被告李莉娟的产权变更登记行为无效；3、确认彭继全、邹小燕享有武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室的房屋产权（不动产权证：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0004971号）；4、判决江汉英、李莉娟将武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋返还给彭继全、邹小燕；5、本案诉讼费由江汉英、李莉娟承担。事实和理由：彭继全、邹小燕系夫妻关系，2017年5月9日，彭继全、邹小燕在不知情的情况下与被告江汉英签订了一份显失公平的《武汉市存量房买卖合同》（合同编号：武房字02第17900378）并错误的将涉案房屋变更登记至被告江汉英名下，彭继全、邹小燕发现受骗后向武汉仲裁委员会申请仲裁，仲裁委委员会依法裁决撤销了彭继全、邹小燕与被告江汉英签订的《武汉市存量房买卖合同》，仲裁过程中彭继全、邹小燕得知被告江汉英已于2018年3月2日在彭继全、邹小燕不知情的情况下与被告李莉娟恶意串通，将涉案房屋以10万元的低价出售给第江汉英、李莉娟，被告江汉英无权处分了彭继全、邹小燕的房产，江汉英、李莉娟恶意串通的行为侵害了彭继全、邹小燕的合法权益，现为维护彭继全、邹小燕的合法权益，诉至贵院，请求依法处理。故彭继全向本院提起诉讼，请求人民法院判如所请。江汉英辩称，因为彭继全、邹小燕是聋哑人，2017年4月底彭继全、邹小燕请江汉英的女婿周菲铭为他们做翻译，帮他们把房屋抵押，向武昌一家风控公司借款。后武昌的公司因为彭继全、邹小燕是聋哑人，要求正常人才能办理借款，彭继全、邹小燕仍请求周菲铭帮忙，后面因为周菲铭的岳母江汉英也符合条件且愿意帮忙，故彭继全、邹小燕就跟周菲铭还有江汉英一起到房地局办理过户手续。房管部门的人员怕彭继全、邹小燕是受骗，还专门进行了释明，彭继全、邹小燕是在明知的情况下和江汉英一起办理了房屋过户手续，让江汉英为他们办理借款。后来借款实际支付给了彭继全、邹小燕。后彭继全、邹小燕因为逾期还款，在借款公司的要求下卖房还债，将房屋卖给李莉娟。卖房时彭继全、邹小燕是知情且同意的。彭继全、邹小燕陈述不属实，请求驳回其全部诉讼请求。李莉娟辩称：1、李莉娟与江汉英签订了《房地产居间买卖合同》（合同编号0002327），签订合同时，李莉娟已经尽到了普通购房者合理的注意义务，根据形式审查的要求，李莉娟未查询到房屋权利瑕疵。并且合同约定的房屋价格属当时市价，没有明显低于市场价格，李莉娟也已经支付了全部购房款并取得了不动产权证，依法从房屋出售人江汉英处获得了房屋产权，合同履行并未损害第三人的权益。上述合同应当属合法有效的合同，不存在法定的合同无效的情形。此外，李莉娟与江汉英签订的《武汉市存量房买卖合同》（编号：武房13字第××号）系为办理过户手续，减少税收的需要签订的，双方并未按照该合同履行义务，该合同不是双方真实意思表示，不属于双方真实意思的变更。2、李莉娟获得房屋所有权，构成善意取得。根据《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定，李莉娟购买房屋时，已经支付相应对价，也核对了房屋产权证确系江汉英名下，尽到了一个普通购房者的基本的注意义务，且房屋已经过户至李莉娟名下，李莉娟具备善意取得的构成要件。已经依法取得房屋的产权。综上所述，李莉娟与江汉英签订的《房地产居间买卖合同》（合同编号0002327）房屋价款合理，李莉娟尽到了普通购房者的注意义务，未损害第三人权益，合同应属合法有效的合同。且李莉娟已经将房屋登记在自己名下，构成善意取得。请法院依法驳回彭继全、邹小燕对李莉娟的所有诉讼请求。依法维护李莉娟的合法权利，保护正常交易的稳定性。农行东湖支行辩称：1、我方与李莉娟签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，我方主债权合法有效。2018年5月2日，我方和李莉娟及其配偶余俊宏签订《个人购房担保借款合同》，合同落款处有李莉娟和余俊宏签字及所按手印，此为当事人的真实意思表示，该借款合同合法有效。2、我方抵押权已依法登记设立，合法有效。我方与李莉娟签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条、三十二条明确约定了担保方式、抵押财产的名称、所在地等，以书面形式设立了抵押权，同时，我方已办理了抵押登记，证号鄂（2018）武汉市江汉区不动产证明第0004134号。依据《物权法》第一百八十七条的规定，“抵押权自登记时设立”，我方抵押权已依法登记，法院应维护我方的合法权益。3、如果法院判决房屋归彭继全所有，我方取得不动产抵押权为善意取得，仍对诉争房产享有优先受偿权。我方履行了审慎经营义务。我方在受理李莉娟（本案被告）二手房贷款申请后，对卖家江汉英（本案被告）的房屋权属证书信息进行了审查，并和江汉英进行了交易谈话，确认了江汉英的身份信息、房产地址等，并取得了江汉英签署的《同意出售房产承诺书》。同时，我方对借款人李莉娟的收入情况、还款来源、还款能力等均进行了调查，并进行了审慎审核。作为专业金融机构，我方已遵守合理的行业准则和商业规范，履行了审慎经营义务。我方对抵押物权属的审查适当。我方在签订《个人购房担保借款合同》、办理抵押登记的过程中，对房屋的权利证书及其他证件均做了形式上的审查。综上，我方在抵押权的取得过程中不存在任何过失，符合善意取得的标准。我方认为，本案事实清楚，权利义务关系明确，请求法院在查清事实的基础上依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭继全、邹小燕系夫妻关系，均系聋哑人（听力残疾等级壹级）。江汉英的女婿周菲铭（也即江汉英在本案中的委托诉讼代理人）与彭继全、邹小燕系朋友关系。2017年，周菲铭需借款，找彭继全、邹小燕帮忙提供担保。彭继全、邹小燕同意用其坐落于武汉市江汉区民意四路52号l单元7层l室的房屋（以下简称案涉房屋）为周菲铭借款提供抵押担保。2017年5月9日，彭继全、邹小燕与周菲铭、江汉英到江汉区房管局办理相关手续。彭继全、邹小燕认为是办理房产抵押手续，江汉英认为自己只是帮忙，只负责签字，并没有购买彭继全、邹小燕房屋的意思，办理什么手续都是彭继全、邹小燕与周菲铭商量好了的。实际彭继全、邹小燕与江汉英办理的是房屋买卖及过户手续，双方签订了一份编号为武房字（02）第17900378号《武汉市存量房买卖合同》，合同约定彭继全、邹小燕将案涉房屋出售给江汉英，房屋建筑面积44.82平方米，成交价款为20万元，一次性付款。该合同签订后，江汉英没有向彭继全、邹小燕支付购房款，彭继全、邹小燕也没有向江汉英催要过购房款，也没有向江汉英交付涉案房屋。2017年5月17日，涉案房屋登记至江汉英名下。2017年5月至6月初，江汉英以涉案房产作为担保对外进行借款，其建设银行账户（卡号:62×××45）于2017年6月8日收到借款190000元、于2017年6月9日收到借款30万元，共计收到借款49万元。借款到账后，分别于2017年6月8日通过ATM取款3万元，于2017年6月9日通过储蓄卡转账46万元。之后江汉英分别于2017年7月8日、8月7日、9月8日、10月8日每期通过该银行卡账户还款4214元。2017年12月20日，该银行卡账户进账50万元，同日以江汉英本金及罚息的名目出账502740元。江汉英认为，用涉案房产担保借款，都是彭继全、邹小燕与周菲铭商量好了的，其只负责签字办理手续，借款到账后，都被周菲铭取走了，之后每个月8号还款，也都是周菲铭向其银行卡里存钱，之后为了归还借款，周菲铭就让江汉英案涉房屋卖掉，卖房时通知了彭继全、邹小燕，一起到房屋中介签的合同。2017年12月18日，江汉英与李莉娟通过居间人武汉宜佳兴房地产投资顾问有限公司签订《房地产居间买卖合同》（合同编号0002327）一份，约定江汉英将案涉房屋出售给李莉娟，房屋总价款为530000元。后李莉娟依合同约定向江汉英支付了53万元购房款并额外代江汉英向担保公司支付了1万元利息，其中500000元系李莉娟于2017年12月19日通过向江汉英前述建设银行账户（卡号:62×××45）转账支付。江汉英于12月19日当日向出具《收条》一份，载明收到案涉房屋购房款530000元，全款已付清。2017年12月27日，周菲铭带人将彭继全、邹小燕搬离涉案房屋，现涉案房屋由李莉娟占有。2018年1月16日，李莉娟就案涉房屋向农行东湖支行申请个人购房贷款并签署《个人购房贷款面谈笔录》一份，2018年5月2日李莉娟及其配偶与农行东湖支行签订《个人购房担保借款合同》机刷卡方式将江汉英账户内该56万元转入自己名下。2018年3月2日，江汉英与李莉娟到房管部门办理了涉案房产的过户手续，当日双方签订了《武汉市存量房买卖合同》（编号为武房13字第××号）一份用于房管部门备案，该合同约定成交价格为10万元，付款方式为贷款。房管部门于2018年3月7日完成了案涉房屋不动产变更登记，向李莉娟出具了鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0004971号不动产权证（不动产登记信息查询单显示房屋由李莉娟单独所有）。2018年3月27日，案涉房屋被设定抵押权，抵押权人为农行东湖支行，担保的主债权数额为56万元。2018年5月22日，彭继全、邹小燕根据其与江汉英签订的武房字（02）第17900378号《武汉市存量房买卖合同》中的仲裁条款向武汉市仲裁委员会提起仲裁，申请撤销该合同。2018年9月13日，武汉市仲裁委员会作出（2018）武仲裁字第000001897号裁决书，认为彭继全、邹小燕在与江汉英签订编号为武房字(02)第17900378号《武汉市存量房买卖合同》时，存在重大误解；且合同约定的交易价格与房屋的实际市场价值也存在巨大差距，彭继全、邹小燕实际也未收到任何款项，双方订立的合同显失公平。故根据《合同法》第五十四条的规定裁决：（一）撤销彭继全、邹小燕与江汉英于2017年5月9日签订的编号为武房字（02）第17900378号《武汉市存量房买卖合同》；（二）本案仲裁费9125元，由江汉英承担。2018年11月7日，彭继全、邹小燕提起本案诉讼，本院于2018年11月14日立案受理本案。本案审理过程中，江汉英不服武汉市仲裁委员会作出的前述（2018）武仲裁字第000001897号裁决书，向武汉市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决。武汉市中级人民法院经审查后认为江汉英提出的撤销仲裁裁决书的理由不符合法律规定，亦无事实及法律依据，于2019年8月9日作出（2019）鄂01民特336号《民事裁定书》，裁定驳回江汉英的申请。本案审理过程中，彭继全、邹小燕向本院提出的财产保全申请，本院依法作出（2018）鄂0103民初11924号民事裁定书，裁定对对被申请人李莉娟名下位于江汉区民意四路52号1单元7层1室的房屋予以查封。另查明，彭继全、邹小燕未在《房地产居问买卖合同》、武房13字第××号《武汉市存量房买卖合同》上签字。本案审理过程中，江汉英、李莉娟均未举证证明江汉英将涉案房产出卖给李莉娟时取得了彭继全、邹小燕的同意。还查明，农行东湖支行在本案审理过程中提交了《房地产抵押估价报告》一份，证明李莉娟在申请贷款过程中委托武汉阳光地产估价有限公司对案涉房屋的抵押价值进行了评估，2018年3月26日，武汉阳光地产估价有限公司在实地勘察案涉房屋后，根据案涉房屋的实物状况、区位状况等因素，作出编号为武阳房估字（2018）第ZX0770号《房地产抵押估价报告》，评估案涉房屋抵押价值为806800元（价值时点：2018年1月12日）。李莉娟与农行东湖支行签订的《个人购房担保借款合同》中载明房屋评估价值亦为806800元。庭审中双方当事人对评估报告及借款合同均未提出异议。本院认为，彭继全、邹小燕根据其与江汉英签订的《武汉市存量房买卖合同》中的仲裁条款向武汉市仲裁委员会提起仲裁。武汉市仲裁委员会作出（2018）武仲裁字第000001897号裁决书，裁决撤销彭继全、邹小燕与江汉英于2017年5月9日签订的《武汉市存量房买卖合同》，后江汉英向武汉市中级人民法院申请撤销该仲裁裁决被裁定驳回。该仲裁裁决具有法律效力，对双方当事人均具有拘束力，该《武汉市存量房买卖合同》已被仲裁机构依法撤销。同时，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第六项的规定，已为仲裁机构生效裁决所确认的事实，当事人无需举证证明；当事人有相反证据足以推翻的除外。江汉英未举证证明本案仲裁裁决认定的事实有误，故本院对前述仲裁裁决已认定的事实依法予以确认。关于合同被撤销后彭继全、邹小燕享有权利的性质及江汉英转让房屋时是否构成无权处分的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条的规定，被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为被撤销后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。关于该返还财产请求权属于物权性质的物上请求权还是债权性质的不当得利请求权，涉及对物权行为无因性理论的态度。依我国《物权法》第九条、第十五条、第二十三条的规定，我国立法对基于法律行为的物权变动采债权形式主义，不承认物权行为无因性理论，认为引起债权债务关系发生的意思表示即是物权变动的意思表示，二者合一，并无区别；而登记并不是独立的物权行为，而是针对不动产物权变动采取的一种公示方法，是物权变动的生效要件。故依我国物权法，本案彭继全、邹小燕与江汉英就案涉房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》亦即物权变动的合意，该合同经仲裁裁决撤销后，因该法律行为引起的房屋所有权变动亦自始不发生法律效力。故可以认定彭继全、邹小燕享有案涉房屋的所有权，其返还财产请求权属于物上请求权而非债权请求权；而江汉英将案涉房屋转让给李莉娟构成无权处分。关于李莉娟是否构成善意取得的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。李莉娟能否依据善意取得制度取得案涉房屋的所有权，应依据上述规定予以审查。案涉房屋已办理不动产变更登记自无疑义。关于李莉娟受让案涉房屋时是否为善意的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十八条的规定，所谓善意是指受让人在办理不动产变更登记时不知道转让人无处分权，且无重大过失。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，李莉娟系通过中介机构与江汉英订立的房屋买卖合同，签订合同及办理过户时房屋均系登记在江汉英名下。从双方当事人陈述及李莉娟办理银行贷款过程看，不能认定李莉娟明知江汉英无处分权，但李莉娟购买房屋时系明知原房主系聋哑夫妻，还住在房屋内，房屋的出售价格也明显低于市场价格。李莉娟对不知江汉英无处分权具有一定过失，但不构成重大过失。而原告不能提供其他证据证明李莉娟在受让房屋时明知江汉英无处分权或具有重大过失。故本院对彭继全、邹小燕主张李莉娟在受让房屋时不构成善意的意见不予采纳。关于李莉娟是否以合理的价格受让案涉房屋的问题。李莉娟在办理贷款过程中委托有资质的评估机构对案涉房屋价值进行过评估，评估机构根据案涉房屋的实物状况、区位状况等因素，认定案涉房屋价值为806800元（价值时点：2018年1月12日），庭审中双方当事人对评估报告均未提出异议，故可以认定案涉房屋在案发时的市场价格为806800元，而李莉娟实际仅以540000元的价格购得案涉房屋，仅为房屋市场价格的66.93%，明显低于合理价格。因此，李莉娟受让案涉房屋不符合善意取得的构成要件，不能取得涉案房屋的所有权。关于江汉英、李莉娟签订的两份房屋买卖合同效力及江汉英将案涉房屋产权过户给被告李莉娟的产权变更登记行为效力的问题。2017年12月18日，江汉英与李莉娟签订《房地产居间买卖合同》一份，双方实际按此合同履行了支付房款及办理不动产变更登记的义务。如前所述，本案证据尚不能证明李莉娟在签订合同时明知江汉英对案涉房屋无处分权，更无法证明李莉娟与江汉英有恶意串通损害原告合法权利的主观故意。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同的效力也不受江汉英是否具有案涉房屋处分权的影响，故本院对彭继全主张江汉英与李莉娟签订的《房地产居间买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。关于江汉英、李莉娟于2018年3月2日签订的《武汉市存量房买卖合同》效力问题，该合同约定的成交价格为10万元，显然与双方真实意思表示不一致，江汉英、李莉娟均当庭陈述约定10万元是为了少缴税费，并非双方真实意思。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”的规定，江汉英、李莉娟签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方以虚假意思表示实施的法律行为，应属无效。故本院对彭继全主张江汉英与李莉娟签订的《武汉市存量房买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。关于江汉英将案涉房屋产权过户给被告李莉娟的产权变更登记行为效力问题。如前所述，我国《物权法》采债权形式主义，认为登记并不是独立的物权行为，而是针对不动产物权变动采取的一种公示方法。本案中，江汉英协助李莉娟办理物权变更登记，系履行《房地产居间买卖合同》约定的义务，并不存在独立的“登记行为”，故本院对彭继全、邹小燕要求确认江汉英将案涉房屋产权过户给被告李莉娟的产权变更登记行为无效的诉讼请求不予支持。综上，彭继全、邹小燕与江汉英就案涉房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》经仲裁裁决撤销后，因该法律行为引起的房屋所有权变动自始不发生法律效力，彭继全、邹小燕享有案涉房屋的所有权，而李莉娟不能依据善意取得制度获得案涉房屋所有权，故本院对彭继全、邹小燕要求确认其享有案涉房屋所有权的诉讼请求予以支持。因案涉房屋现由李莉娟占有使用，故本院对彭继全、邹小燕基于返还财产请求权要求李莉娟返还案涉房屋的诉讼请求亦予以支持，对其要求江汉英返还房屋的诉讼请求不予支持。李莉娟返还房屋后可根据合同违约另行向江汉英主张权利。关于农行东湖支行能否依据善意取得制度获得案涉房屋的抵押权，因不属于本案审理范围，本院不做评价。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江汉英与被告李莉娟于2018年3月2日就武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房13字第××号）无效；二、确认位于武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室的房屋（不动产权证号：鄂（2018）武汉市江汉不动产权第0004971号）归原告彭继全、邹小燕所有；三、被告李莉娟于本判决生效之日起十日内向原告彭继全、邹小燕返还武汉市江汉区民意四路52号1单元7层1室房屋；四、驳回原告彭继全、邹小燕的其他诉讼请求。案件受理费4012元，财产保全申请费4554元，合计8566元，由被告江汉英、李莉娟承担（案件受理费4012元本院已批准原告彭继全、邹小燕缓交，被告江汉英、李莉娟于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；财产保全申请费4554元原告彭继全、邹小燕已预付本院，被告江汉英、李莉娟于本判决生效之日起十日内支付原告彭继全、邹小燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 鹞人民陪审员  纪世荣人民陪审员  黄汉江二〇一九年十一月二十九日书 记 员  姚雷婷