成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11160号 原告：何江，女，1963年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凌一，四川经川律师事务所律师。 被告：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司，住所地成都市金牛区一环路北一段279号1-10层。 负责人：郭瑜，经理。 被告：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司，住所地成都市武侯区科华中路139号。 法定代表人：温晓熙，总经理。 上列二被告共同委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 上列二被告共同委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 原告何江与被告成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司（以下简称“瑞熙公司第一分公司”）、成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司（以下简称“瑞熙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何江的委托诉讼代理人刘钟、黄凌一、被告瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司的共同委托诉讼代理人何晓风、王水蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何江向本院提出诉讼请求：1．判令瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司共同向何江支付2016年4月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费差额24108.87元；2．判令瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司共同向何江支付违约金12628.51元（按3个月租金及顾问咨询费标准计算）；3．本案诉讼费由瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司承担。庭审中，何江明确瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司未足额支付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日。事实和理由：2013年2月26日，何江与瑞熙公司第一分公司签订《房屋租赁合同》，约定：瑞熙公司第一分公司租用何江位于金牛区的房屋用于开设酒店，租期15年，自2013年4月1日至2028年3月31日；同时约定了租金及顾问咨询费标准、支付方式等内容。合同签订后，何江将房屋交给瑞熙公司第一分公司使用、收益。自2016年4月起租金及顾问咨询费应为47.25元／㎡，自2019年4月起租金及顾问咨询费应为49.61元／㎡。瑞熙公司第一分公司每月仅按40元／㎡向何江支付租金及顾问咨询费，截止2019年5月共计少付租金及顾问咨询费24108.87元。按照合同第十四条第三款约定，瑞熙公司第一分公司逾期支付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的1‰支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费。故瑞熙公司第一分公司应向何江支付违约金12628.51元（按2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金及顾问咨询费标准计算）。瑞熙公司第一分公司系瑞熙公司依法设立的分支机构，产生的民事责任由瑞熙公司承担。 瑞熙公司第一分公司、瑞熙公司共同辩称，1．瑞熙公司第一分公司已取得营业执照，瑞熙公司作为本案被告共同承担责任的主体不适格；2．瑞熙公司第一分公司在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费属实，但何江主张2016年9月前租金及顾问咨询费差额的诉求，已超过诉讼时效；3．瑞熙公司第一分公司有权按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费，主要理由：（1）何江在接受瑞熙公司第一分公司按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费的三年期间，未提出异议，视为默认瑞熙公司第一分公司的降租行为；（2）由于案涉租赁房屋面临地铁修建，造成经营困难，瑞熙公司第一分公司为此降低租金，该行为是针对整体租赁房屋的自主经营行为，酒店物业80%以上的业主同意在地铁修建的三年期间降低租金标准为40元/㎡/月，且该租金标准具有合理性，根据少数服从多数、公平合理原则，何江作为整体租赁物业的一部分，80%以上业主同意降租的意思表示，对何江具有约束力；4．何江未提交证据证明其损失，主张按日利率1‰计算违约金，明显过高。 本院经审理认定事实如下：2013年1月30日、2013年2月26日，何江（出租人）与瑞熙公司第一分公司（承租人）分别签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1．何江将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积分别为44.16㎡、46.10㎡）出租给瑞熙公司第一分公司，租赁期限从2013年4月1日起至2028年3月31日；2．何江同意在租赁期限内第五年、第十年各提供1个月的装修翻新免租期和1个月的开业筹备免租期（十五年共计3个月免租期），在前述免租期内，何江同意瑞熙公司第一分公司按照房屋租赁后的用途进行房屋的装修及其设施设备的安装及改造；3．从2013年5月1日开始计算和支付租金（仅扣除了1个月的开业筹备期），每月租金分别为980元、1000元（此租金价格最终以面积实测报告之建筑面积为准）；瑞熙公司第一分公司自2013年5月1日起聘请何江担任经营顾问，并向何江支付顾问咨询费，标准分别为每月1007元、1075元；4．合同期内，每月租金和顾问咨询费总和等同于45元／㎡×建筑面积，租金和顾问咨询费每三年租赁期满后即调增一次，即在上一年度执行标准的基础上各增加5%，如有其他调整和变更应经双方协商一致并签订补充合同后生效；5．瑞熙公司第一分公司按三个月为一个租赁计费期间向何江支付一次租金和顾问咨询费，首次按一个月押金、三个月租金和顾问咨询费支付，支付时间为2013年5月1日前，以后每满三个月支付一次（遇节假日顺延），即在三个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的一日前支付；6．瑞熙公司第一分公司负责对房屋按四星级酒店标准统一进行装修，由何江承担装修费用。装修费为1500元／㎡，此费用在签订本合同时，何江一次性支付给瑞熙公司第一分公司；7．瑞熙公司第一分公司逾期支付应付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的1‰向何江支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费。 合同签订后，何江将租赁房屋交给瑞熙公司第一分公司使用。 2014年1月20日、2014年1月28日，何江分别取得房屋所有权证（成房权证监证字第××号、成房权证监证字第××号），载明金牛区×号、×号的建筑面积分别为42.83㎡、46.26㎡，共计89.09㎡。 诉讼中，双方一致认可瑞熙公司第一分公司在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月（计3,563.6元/月）的标准向何江支付了租金及顾问咨询费。 上述事实，有《房屋租赁合同》、银行流水等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，何江与瑞熙公司第一分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉、辩意见，本案争议的主要焦点为：一、何江主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效；二、瑞熙公司第一分公司单方降租的理由是否成立；三、何江主张的违约金是否过高。 一、何江主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。案涉租赁合同约定了不同租赁期限应支付的租金及顾问咨询费，本案应以同一债务分期履行确定诉讼时效。至何江起诉之日，案涉《房屋租赁合同》的履行期限尚未届满，何江主张2016年9月前租金及顾问咨询费差额的诉求并未超过诉讼时效。瑞熙公司第一分公司抗辩何江主张2016年9月前的租金及顾问咨询费差额已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 二、瑞熙公司第一分公司单方降租的理由是否成立的问题。对此，瑞熙公司第一分公司的抗辩意见主要有两点：1．何江实际接收租金，视为认可瑞熙公司第一分公司的降租行为；2．瑞熙公司第一分公司与该楼盘其他出租人签订租赁合同后，统一作为酒店经营，同一楼盘80%以上的其他出租人已同意降租，其意思表示对何江具有约束力。本院认为，首先，瑞熙公司第一分公司负有按合同约定支付租金及顾问咨询费的义务，何江就此向本院提出诉讼，已对其少收租金及顾问咨询费的权利进行明确主张，瑞熙公司第一分公司抗辩何江接收租金，视为默认的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳；其次，关于其他业主同意降租的意思表示对何江是否产生约束力的问题。本院认为，从签订合同的情况来看，瑞熙公司第一分公司承租案涉楼盘经营酒店，并未统一与案涉楼盘的出租人签订合同；同时，根据租赁合同约定内容，若何江与瑞熙公司第一分公司在合同履行期间需调整租金及顾问咨询费，应另行签订补充协议，即合同约定的租金、顾问咨询费标准，对双方具有不得单方擅自调整的约束力。即便瑞熙公司第一分公司主张的案涉楼盘的其他出租人与瑞熙公司第一分公司达成降租的补充协议的事实成立，但相关协议系其他出租人与瑞熙公司第一分公司达成的降租补充协议，其法律后果并不当然及于何江；瑞熙公司第一分公司分别与出租人签订租赁合同后，对承租楼盘进行整体经营，并不影响各租赁合同相互独立的性质。综上，根据合同相对性原则，瑞熙公司第一分公司上述两点抗辩意见，本院不予采纳；瑞熙公司第一分公司在双方未就减少租金及顾问咨询费达成合意的前提下，单方降低租金及顾问咨询费标准，已构成违约；何江主张瑞熙公司第一分公司应按合同约定补齐2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费，符合合同约定，本院予以支持。 根据双方当事人一致认可的事实，2016年5月1日至2019年4月30日期间，瑞熙公司第一分公司按40元/㎡/月的标准向何江支付了租金及顾问咨询费，共计128,289.6元（3,563.6元/月×36个月）。根据合同约定的递增条款，2016年5月1日至2019年3月31日期间（计35个月）的租金及顾问咨询费标准为每月4,209.5元（47.25元/月×89.09平方米），2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费标准为每月4,419.8元（49.61元/月×89.09平方米），故2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费共计151,752.3元（4,209.5元/月×35个月＋4,419.8元/月×1个月）。按照瑞熙公司第一分公司实际支付情况，其未按合同约定标准支付的租金及顾问咨询费差额为23,462.7元，瑞熙公司第一分公司应予支付；何江超出此部分的租金及顾问咨询费差额主张，与实际支付后的差额不符，本院不予支持。 另，关于何江主张瑞熙公司第一分公司支付2016年4月租金及顾问咨询费差额的诉讼请求，根据何江当庭认可瑞熙公司第一分公司少付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日的意见，何江主张2016年4月租金及顾问咨询费差额，不符合其陈述意见，没有事实根据，本院不予支持。 三、何江主张的违约金是否过高的问题。本院认为，根据合同约定，瑞熙公司第一分公司逾期付款，按最高不超过三个月租金及顾问咨询费的标准向何江支付违约金。由于瑞熙公司第一分公司仅在合同履行期间的三年内每月少支付部分租金及顾问咨询费，系一般性违约，根据合同履行情况，本着公平原则，瑞熙公司第一分公司抗辩违约金过高的意见，本院予以采纳。本院酌定瑞熙公司第一分公司应支付逾期付款违约金1,200元；何江超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 瑞熙公司针对何江要求瑞熙公司承担责任的诉求，提出瑞熙公司主体不适格的抗辩意见。本院认为，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，瑞熙公司第一分公司系瑞熙公司设立的分公司，瑞熙公司应承担《房屋租赁合同》产生的民事责任，故瑞熙公司的上述抗辩意见，本院不予采纳；瑞熙公司应对其设立的分公司承担相关民事责任。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何江支付租金及顾问咨询费差额23,462.7元； 二、成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向何江支付违约金1,200元； 三、驳回何江的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费718元，减半收取计359元，成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年十一月十八日 书记员 黄兴奎