湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0624民初1726号原告：刘晓松，男，1989年9月24日出生，汉族，住南漳县。确认送达地址：南漳县彰诚法医鉴定所。委托诉讼代理人：杨述云，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李三权，男，1961年2月13日出生，汉族，住南漳经济开发区。确认送达地址：南漳县城关镇学府路96-1号。委托诉讼代理人：郭勇，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人：高本定，男，1955年9月25日出生，汉族，住南漳经济开发区。确认送达地址同住址。第三人：南漳经济开发区马家洲村村民委员会。住所地：襄阳市南漳经济开发区马家洲村**。确认送达地址同住所地。统一社会信用代码：54420624ME180487XT。法定代表人：张峰维，该村民委员会主任。原告刘晓松与被告李三权为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月18日作出（2018）鄂0624民初1842号民事判决。原告刘晓松不服该判决，向湖北省襄阳市中级人民法院提出上诉。2019年6月13日，湖北省襄阳市中级人民法院作出（2019）鄂06民终547号民事裁定，裁定本案发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告刘晓松申请追加第三人高本定、南漳经济开发区马家洲村村民委员会（以下简称马家洲村委会）参加诉讼。原告刘晓松的委托诉讼代理人杨述云，被告李三权的委托诉讼代理人郭勇，第三人高本定、马家洲村委会法定代表人张峰维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓松向本院提出诉讼请求：1.责令被告立即腾退原告享有所有权××房屋（××、李光梅开发的商品房，从北往南第一门栋5楼南侧，建筑面积135平方米），并从实际占有之日起按每月300元的标准支付房屋租金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，经南漳县人民法院裁定，将原方勇、李光梅开发的位于马家洲村××单元房抵付给了原告，其中包含被告李三权目前占有的位于1楼北侧的这套135平方米的单元房。抵付房屋后，原告的母亲李荣跟时任马家洲村党支部书记高本定联系，请高本定帮忙联系购房买主，联系好后让买主跟原告签订购房协议。高本定答应帮忙联系，并以方便买主看房为由将房屋钥匙拿走。2017年底，原告方得知被告已经入住位于1楼的这套房屋。原告找到被告，被告称是马家洲村委会将房子卖给他的。该房屋的权利人属于原告，高本定只是介绍人，被告购买房屋应当与房屋所有权人签订合同并支付购房款，其既没有与原告签订合同又没有向原告交付购房款，其占有原告的房屋属于侵权行为，故原告诉至法院。被告李三权辩称，第三人高本定的售房行为是合法的代理行为，我从高本定手中购买房屋并支付了购房款，是基于买卖合同合法占有本案争议的房屋，不存在侵权。高本定未将购房款交付给原告不影响本案为房屋买卖合同的性质，请求驳回原告的诉讼请求。第三人高本定述称，2012年至2013年期间，原告母亲李荣接村里干部包括我在内吃过几次饭，委托村里帮忙把方勇、李光梅因欠她钱抵付的10套房子处理了。我提出按照市场价每平米600元至800元出售，李荣认为该价格稍低，但未明确表示不能以该价格出售，且双方约定10套房子卖完后一并结算。2013年，李荣的三哥李加强把钥匙给了我，说有人要买房子就让我带人去看。截止到2015年秋，我和村会计冷有才按10万元一套的价格共卖出了4套，共收取31万元购房款（包含李三权支付的10万元，现均在马家洲村委会的账上）。后因为房子质量问题便和原告方商量不卖了，剩余房屋由原告方自行处理。2016年春，原告方说把前面卖的4套房子和我结个账，但其称房价涨了，每平米少于1500元不卖，故原告方一直未与被告签订房屋买卖合同，亦未办理房产过户登记，购房款也就一直在村委会账上没有交付给原告方。第三人马家洲村委会述称，因现有法定代表人刚刚上任，对该案情况不是很清楚。经审理查明，2014年，案外人方勇、李光梅因生意需要曾向原告刘晓松借款，并口头承诺，若无清偿借款能力时，自愿将自己出资开发承建的商品房中10套房屋抵付给原告刘晓松。后方勇、李光梅未能按期偿还刘晓松借款，刘晓松遂于2014年9月25日以民间借贷纠纷将方勇、李光梅、李有才起诉至本院。同时提出财产保全申请，请求将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。本院于2014年9月28日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号—1号民事裁定，将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。经审理，本院于2014年10月15日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号民事调解书，由被告方勇、李光梅于2014年11月4日付清原告刘晓松借款1700000元及利息。到期后方勇、李光梅未自动履行。2014年11月6日，刘晓松向本院申请执行，后裁定终结本次执行程序。2016年1月，刘晓松申请恢复执行，本院在执行过程中，刘晓松与方勇、李光梅自愿达成抵付协议。2016年1月20日，本院裁定方勇、李光梅将其位于九集镇××套房屋（房权证南九字2010-××号）自愿抵付给刘晓松，财产权自裁定送达给债权人时转移。2014年3月前，原告刘晓松的母亲李荣与时任马家洲村党支部书记、主任的第三人高本定联系，委托高本定及其他村干部为其销售抵付给原告刘晓松的商品房10套（房权证：南九字第2010-××号，从北至南的第一门栋第一层楼楼梯南1套、五层2套、六层2套、七层2套，第二门栋的四层、六层、七层各1套）。第三人高本定、马家洲村委会遂开始以被委托人的名义出售该10套房屋。2014年3月1日，被告李三权自愿购买其中一套房屋（从北往南第一门栋5楼南侧，建筑面积135平方米），与高本定约定房屋总价款为10万元，并将4万元购房定金交付高本定，高本定给李三权出具收条一份，并加盖有马家洲村委会公章。后高本定让李荣把出售的房屋钥匙交给他，称买房人要装修房屋，李荣遂委托其三哥李加强将涉案房屋钥匙交给高本定，高本定将房屋钥匙转交给被告李三权。李三权于当年夏天开始对房屋进行装修。2016年8月14日，被告李三权将剩余购房款6万元交付高本定，高本定再次出具收条一份。李三权于当年年底搬家入住。另查明，第三人高本定及马家洲村委会会计冷有才，共为刘晓松出售房屋4套，收取购房款31万元，该售房款收取后一直暂存马家洲村委会账上。因第三人高本定和马家洲村委会要求原告刘晓松与购房户签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续受阻，故收取的购房款至今仍在马家洲村委会的账上，未交付原告刘晓松。上述事实，有庭审中原、被告提供的民事调解书、恢复执行申请书、国有土地使用权证、房产证、执行裁定书、户口簿、收据、当事人当庭陈述和第一次庭审时本院对李光梅及原告母亲李荣的询问笔录、湖北南漳荆山有限责任会计师事务所出具的情况说明、当事人当庭陈述等相关证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：第三人高本定及第三人马家洲村委会代理原告刘晓松卖房给被告李三权的行为是否构成表见代理；若构成表见代理，由谁构成表见代理；被告李三权是否构成侵权。原告刘晓松对其母亲李荣委托第三人高本定及其他村干部介绍、卖房并将房屋钥匙交给第三人高本定的行为和事实不予否认。其母亲李荣联系第三人高本定帮忙代为介绍、出售房屋是在宴请马家洲村委会干部时提出，并基于第三人高本定时任马家洲村委会书记、主任一职，且高本定出具的购房款收条上盖有马家洲村委会公章。而第三人高本定作为时任马家洲村委会主任，代理原告刘晓松向被告李三权出售房屋属职务行为，应认定原告母亲李荣系委托第三人马家洲村委会帮忙代为出售房屋，即第三人马家洲村委会出售房屋给被告李三权的行为依法构成表见代理，该代理行为应当认定对委托人刘晓松有效。关于本案中，第三人马家洲村委会在代理原告刘晓松向被告李三权出售房屋时，是否超越代理权限决定售房价格，双方存在争议，但双方均未举证证明具体代理权限。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，即使第三人高本定超越代理权与被告李三权商定售房价格并收取购房款，皆因高本定时任马家洲村党支部书记、主任，并持有出售房屋的钥匙，被告李三权有充分的理由相信第三人马家洲村委会享有相关代理权。同时，被告李三权已向第三人高本定支付全部购房款10万元，并由高本定收取后转交给第三人马家洲村委会。因第三人高本定要求原告刘晓松与被告李三权签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，刘晓松未予配合，故该10万元购房款一直暂存在第三人马家洲村委会账上。虽购房款未予转交原告，但其并不影响本案房屋买卖合同的成立生效。因此，被告李三权基于有效的房屋买卖合同而占有涉案房屋，系合法占有，原告刘晓松无权要求被告李三权腾退房屋并支付房屋租金。综上所述，原告刘晓松要求被告李三权腾退涉案房屋并支付房屋租金的理由并不充分，证据不足，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条和第四百条之规定，判决如下：驳回原告刘晓松的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘晓松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  冯延寿人民陪审员  王世成人民陪审员  王 晨二〇一九年十一月二十日书 记 员  刘思彤