云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3511号原告：刘青，男，1965年3月1日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。原告：何琳，女，1971年1月13日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。二原告共同委托诉讼代理人：金正义、刘瑞和，云南万成律师事务所律师。特别授权代理。被告：景洪博誉房地产开发有限公司，住所地景洪市嘎兰中路70号（原嘎兰中路24号）。统一社会信用代码：91532801697977371F。法定代表人：费秋，男，1971年7月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，职务总经理。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原告刘青、何琳与被告景洪博誉房地产开发有限公司（以下简称“博誉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金正义、刘瑞和及被告博誉公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。因本案的基本案情存在较大争议，不宜适用简易程序故本案转为普通程序并第二次公开开庭进行了审理，原告的代理人金正义、刘瑞和、被告博誉公司的委托诉讼代理人张骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘青、何琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2.判令被告向原告返还购房款、印花税、契税、维修基金、工本费、测绘费等299164元；3.判令被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付以299164元为基数，自2016年8月30日起至付清之日的利息，截止2019年6月30日利息为40279元；4.本案诉讼费、律师费3000元由被告承担。事实和理由：2014年8月24日，被告在景洪市金地大酒店金地厅公开举行江北农贸市场商铺预售选购房活动。同年10月18日，在景洪市辉煌都畅二楼多功能厅举行盛大的《博腾农贸“博腾万家”产品说明会暨“江北农贸市场”摊位认租》活动。被告在活动中向原告发放了宣传材料，说明“江北农贸市场位于景洪江，占地面积21.3亩。承诺建设景洪最大规模蔬菜批发市场，打造景洪首个集货品集散、冷冻仓储、批发、零售为一体的全产业链综合农贸市场”，建设政府批准的绿色无公害生鲜市场，并投入千万元在景洪市各小区和居住密集地，布局150个“博腾万家”社区服务站，专业提供生鲜蔬菜配送服务；Ａ1层玲珑商铺3年返租，年均收益7%，直接冲抵房款等内容。原告被被告的宣传吸引，以19915.58元每平方米的高价购买了项目Ａ-13号商铺，面积14.35平方米，合同总价款285789元。原告与被告于2015年11月1日签订《商品房购销合同》和补充协议，并向被告支付房款等相关费用299164元，同时按照协议约定将商铺返租给被告三年。合同签订后，被告没有兑现自己宣传时承诺的内容，导致原告及大部分业主购买的商铺租不出去，少数租出去的年租金也只有5000-6000元，年租金收益率不足1.5%。原告认为此现状导致其购房目的未实现，故起诉至人民法院，请求判如所请。第二次庭审中，原告补充其事实部分内容为：被告在宣传中承诺的市场开业时间是2016年7月8日或者2016年8月30日，故认为被告的市场开业时间应当和交房时间一致，宣传时承诺的内容也应当在市场开业时予以完善。另，原告将其事实和理由进行部分变更，变更后的内容为：原告未与被告签订三年的返租协议，被告亦未向原告支付过托管三年的租金，被告当初承担返还三年租金纯属欺骗，且因被告达不到宣传承诺时的接房条件，故原告一直未办理接房手续。被告博誉公司辩称，1.原告依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第94条第（四）项“当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定行使解除权，但要行使解除权应当满足三点条件：（1）被告存在合同义务；（2）被告迟延该合同义务；（3）被告迟延履行的行为导致合同目的无法实现。被告认为广告宣传的内容仅作为要约邀请并未写入双方的购销合同，因此不构成开发商的合同义务。因为广告内容不属于合同义务也未约定履行期限故必然不能构成迟延履行。另，被告方在宣传中所涉及的广告内容仅是开发商对未来投资建设的期许，并非允诺，宣传中也未提及具体的履行期限及具体的服务站设立标准、装饰装修规格，未达到具体确定的程度。原告提出适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定来认定被告的广告内容属于合同义务是不合理的；2、被告未在广告中承诺具体的履行期限，故必然不构成迟延履行。虽然如此,但被告仍在积极努力实现广告内容，例如在2014年就获得政府批准建设绿色无公害农产品交易市场，该项目已于2016年8月就建成交付使用，实现了该宣传内容；本案原告均与被告签订了返租协议且在签订购房合同时就直接将3年7%的年均收益抵扣了房款，原告在支付购房款时就已经提前享受到了相应收益，因此对于“三年返租，7%的年均收益，直接冲抵房款”的宣传内容也已经实现；对于预期的150个社区服务站并不是能够一蹴而就完成的，需要向政府申请用地并且报计划逐步实现，截止至今年被告已经完成6个营业服务站和61个配送站的设立。被告广告宣传所称的服务站点等设施是设立在景洪城区内各个小区，非本项目开发规划范围内，其用途与原告所购买的商铺的用途是相互独立的，本案商铺已经建成并具备完整的使用功能。被告认为广告内容不属于合同义务，但被告始终在积极实现当初的宣传目标，既不构成违约，也未违反宣传内容；3.原告在本案中所称的“合同目的”并非法律意义上的“合同目的”。原告以市场行情不好，不能达到其预期收益为由认为未达到签订合同的目的，但市场行情属于商业风险，本身并不是被告可以左右的，而预期收益也不属于法律意义上的“合同目的”，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定可以看出，商品房买卖合同目的不能实现的情形指的是“无法取得房屋”，而本案所涉商铺均已建成，并进行了交房公告，本案所涉商铺至今未接房不是被告行为导致，而是原告在三年返租期满，获取了三年返租收益后看市场行情不好拒绝收房，其拒绝接房的后果应由其自行承担，不能作为解除合同的理由；4.被告已切实按宣传中的计划对项目进行了投资、建设，市场的培养建设需要一个过程，不能一蹴而就，需要被告后期持续的投入和发展。“博腾万家”项目已经立项并实际设立，景洪博腾市场管理服务有限公司系被告为方便市场管理由被告股东另行成立的负责市场管理的公司，景洪爱赶摆生鲜配送有限责任公司则负责蔬菜配送，无论是被告自己经营还是引入第三方经营，被告当初对业主的宣传内容也已经实现。5.本系列案至今仍有多名业主未付清购房款，还有更多业主未按合同约定补足面积增加部分的房款。按照合同约定，被告不但可以行使履行抗辩权，拒绝履行剩余合同义务，还可以按照逾期天数和房屋面积向各位业主计收违约金。但被告本着共同开发，互惠互利的原则，从未对任何一个欠款业主提起诉讼，其初衷也是为了保护市场环境，让各业主能够有一个稳定的心态进行市场经营，而各业主在提出解除合同时却又极力避免提及退还三年返租收益的事宜，显然有悖诚信原则；6.原、被告双方无律师费、公证费承担的约定，维修基金、工本费、测绘费等费用是国家机关收取，不应由被告来承担及退还。综上，望法庭能够综合考量全案事实，依法作出公正判决。双方当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1原告身份证明、被告工商登记企业登记信息各一份；证据3《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，原告交款票据四份；证据6律师费发票；证据7景洪市人民政府文件［景政复（2014）198号］无异议，本院予以采信并在卷佐证。对双方存在争议的证据分析认证如下：原告提交的证据2《公证书》的形式被告虽不予认可但对于被告发布过相关宣传广告内容的事实予以认可，故本院对该事实予以采信；证据4和证据8的照片对于拍摄的时间和地点不能确认，本院不予采信；证据5《中央电视台Ｃ×××××“半小时”观察栏目新闻报道》与本案无关，本院不予采信；证据9网页截图照片一组与本案无关联性，本院不予采信；证据10证人张某、黄某均陈述了被告曾进行相关广告宣传的事实，该事实本院予以采信，同时两证人亦认可了进行商铺返租并在购房款中预先扣除了三年返租费用的事实，对该事实本院亦予以采信。被告提交证据1景政复【2015】61号文件；证据2企业公示信息、《智能投递箱采购合同》；证据3服务站、智能配送箱现场照片可以证明被告在建项目的进展情况，但与本案争议焦点无关，本院不予采纳。证据4《景洪江北绿色无公害特色农产品交易市场》商铺托管协议书，原告认可该协议的真实性，本院予以采信；证据5西双版纳报可以证明被告登报公告交房的事实，本院予以采信。根据庭审举证、认证以及双方当事人认可的事实，本院确认法律事实如下：2015年11月1日，原告刘青、何琳（合同乙方）与被告博誉公司（合同甲方）签订《商品房购销合同》（合同登记号：NJH0040490028）及《合同补充协议》。双方在上述合同及协议中主要约定：原告向被告购买江北绿色无公害特色农产品交易市场第1幢第1层13号房，房屋总价款为285789元，原告首期支付供方总价款的51.01%金额145789元，余款140000元向银行贷款支付；被告应于2016年8月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给原告，该商品房经建设单位组织验收合格后被告应当以州报或电话形式通知原告办理交接手续，交接时被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。此外，在《商品房购销合同补充协议》中还约定：乙方（原告）以按揭贷款方式支付购房款的若因乙方原因造成银行退贷的，乙方要及时向甲方提出申请，待甲方同意后乙方方可变更付款方式，付款方式可以改成一次性付款。甲乙双方可以协商变更付款时间、若协商不成，甲方有权单方解除《商品房购销合同》，乙方已支付的所有购房款在扣除乙方应承担的违约金及赔偿金后的剩余部分退还乙方，此后甲方有权将该商品房另行处理。根据原告提交的单据显示，原告向被告支付了购房款和相关费用。被告于2016年8月25日在西双版纳报刊登《江北绿色无公害特色农产品交易市场交易公告》，载明商铺和多层住宅定于2016年8月30日开始交房。现原告以被告未履行广告宣传承诺的内容，导致原告购房合同目的不能实现要求解除合同诉至本院。本院认为，本案的争议焦点在于:1、被告博誉公司作出的相关广告宣传内容是要约还是要约邀请？对双方是否具有约束力;2、原告是否有权解除《商品房购销合同》？原告与被告博誉公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。关于争议焦点1，本案现有证据表明,被告博誉公司在营销策划销售案涉项目房屋时,在有关广告等宣传资料中确曾作出“项目规划景洪最大规模蔬菜批发市场，打造景洪首个集货品集散、冷冻仓储、批发、零售为一体的全产业链综合农贸市场”、“三年返租、7%年均收益，直接冲抵房款”、“投入千万资金，在景洪市各小区和居住密集地，布局150个“博腾”万家社区服务站……”的说明,但该说明并未记入双方当事人所订立的商品房买卖合同,故该说明是否应当约束房屋买卖双方应严格依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定来加以判断。依该条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,不对双方当事人产生约束力,除非出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。本案被告博誉公司当初在广告宣传资料中所作出的相关说明并不属于最高人民法院上述司法解释的例外情形。首先,广告宣传资料中相关项目规划及“博腾”万家社区服务站的说明并不明确具体。该说明仅明确了打造景洪最大规模蔬菜批发市场及建立社区服务站,但对于具体如何建设、建成时间等均不明确,且对于“博腾”万家社区服务站的建设内容并不包含在案涉房屋项目的附属设施内，无法给房屋买卖双方提供准确的权利义务依据。对于“三年返租、7%年均收益，直接冲抵房款”的相关宣传内容，在原告起诉及第一次庭审中对于与被告之间已经形成返租关系且在房款中抵扣了三年租金的事实并无异议，仅认为被告虚高房价，故向购房者返还三年租金的行为系“羊毛出在羊身上”的行为。根据“禁止反言”原则，结合被告提交的大部分业主与被告签订的《景洪江北绿色无公害特色农产品交易市场商铺托管协议书》中约定“甲方（托管方）在将该物业交由乙方托管使用三年期间不能因任何理由收回该物业，也不能以该物业再向乙方（受托管方）主张任何费用”的内容及案涉项目业主在出庭作证时对于返租事实予以认可的情况，本院确认被告对于“三年返租、7%年均收益，直接冲抵房款”的相关宣传内容虽不属于合同内容但已经实际履行。其次,相关广告宣传未使原告形成足够的信赖,以致对房屋买卖合同的订立造成影响。从庭审查明的情况看,被告先行广告宣传,招揽包括原告在内的潜在买受人与其订立房屋买卖合同,原告虽在庭审中反复强调信赖广告宣传的内容才与被告公司订立了买卖合同。既然原告如此关注此内容,但却在签订购销合同时未将相关宣传内容形成合同条款。同时,原告亦未举证说明被告在广告中所作出的说明对其所购买的商品房的价格是否存在影响以及存在何种影响。被告作出的关于市场规模的宣传说明是其需考虑的配套条件之一,但并非投资人购买案涉商铺及确定房屋价格的唯一决定性因素。案涉项目在地理位置及3年返租、7%年均收益直接冲抵房款的优惠均是投资者决定购买并确定房屋价格的影响因素。综上,被告在向原告售房屋之初所作出的案涉广告宣传内容仅为要约邀请。关于争议焦点2，原告要求解除合同的一个事由在于认为被告未按照其广告宣传内容履行义务致其合同目的不能实现,如前所述,被告所做广告宣传为要约邀请，不应作为合同义务要求被告进行履行，原告以被告未履行该义务致其合同目的不能实现而要求解除合同,缺乏事实基础,本院不予支持。原告要求解除合同的另一个事由在于认为被告未按照合同约定时间交房构成逾期交房。我国合同法第九十五条规定:法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。本案双方未在购销合同中约定解除权的行使期限,原告主张被告应于购销合同约定的交房时间即2016年8月30日前履行完毕广告宣传内容，故无论从购销合同约定的交房时间起算至起诉之日,或者从原告知道或者应当知道广告宣传内容未能实现之时均已超过一年,即使原告享有法定解除权,亦因其逾期行使而导致解除权消灭。假如无限期的赋予当事人合同解除权,则必然伴随类似交易完成已近三年之久的交易关系处于不稳定状态,影响交易安全,显然违背我国合同法的立法宗旨。需要指出的是,在市场经济社会,购买商铺作为一种投资行为,收益与风险并存,投资者应保持理性,对销售广告、宣传资料审慎鉴别,开发商也应恪守诚信,合理宣传,避免引发纠纷。据此，原告主张解除《商品房购销合同》及补充协议并退还购房款、相关费用并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告刘青、何琳的诉讼请求。案件受理费6392元，由原告刘青、何琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  陈前妃人民陪审员  王远峰人民陪审员  付桂珍二〇一九年十一月二十七日书 记 员  刀启娜