福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19183号 原告：吴钟炜，男，1987年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：熊慧，女，1990年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上列原告共同委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：林剑清，福建大雄律师事务所律师。 被告：宋艺玲，女，1992年1月20日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建商通律师事务所律师。 被告：杨艳宗，男，1968年9月24日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：余小红，福建商通律师事务所律师。 原告吴钟炜、熊慧与被告宋艺玲、杨艳宗物权保护纠纷一案，本院于2019年8月26日立案，依法适用简易程序公开审理。原告吴钟炜、熊慧的委托诉讼代理人郑希恺、林剑清，被告宋艺玲的委托诉讼代理人纪圣海，杨艳宗的委托诉讼代理人余小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴钟炜、熊慧向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾空并退还原告所有的位于厦门市思明区；2、请求判令被告立即向原告支付房屋占有使用费（按月租金4500元自2019年7月1日起计算至被告实际腾退案涉房屋之日止）；3、本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费）等由被告承担。事实与理由：被告共同承租原告名下址于厦门市思明区的房产（下简称“案涉房屋”）作为住宅使用，双方约定：租赁期限自2019年1月1日至2019年6月30日止，每月租金为人民币4500元。租赁期限届满后，虽经原告多次要求搬离，但被告仍强行居住在案涉房屋中。原告认为，租赁期限届满后，被告已经无权居住在案涉房屋中，现其拒不腾退案涉房屋的行为已经严重侵犯了原告对案涉房屋的所有权。 宋艺玲辩称，原告的主张没有事实依据和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、宋艺玲是合法取得讼争房屋的租赁权，合法占有讼争房屋，原告主张宋艺玲腾空讼争房屋没有事实依据和法律依据。1、杨艳宗依法对讼争房屋有出租权。讼争房屋原产权人系林玉云，林玉云于2016年6月29日经厦门市暨江公证处公证，将讼争房屋的抵押、买卖、出租等委托给杨艳宗。授权委托书委托授权的第三项约定：“受托人有权代管房屋，行使业主权利，有权出租上述房屋，代为签订房屋租赁合同及相关协议，收取租金，代为租赁登记等事宜”。杨艳宗在签订租赁合同前亦向宋艺玲出示了上述授权委托书，因此，杨艳宗对讼争房屋有出租权。2、2017年3月25日，经案外人宏置房产行销策划有限公司介绍，杨艳宗与宋艺玲签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将讼争房屋出租给宋艺玲，租赁期限从2017年3月25日至2022年3月24日，租金为每月7000元合同签字之后，申请人对该房屋进行了装修。因杨艳宗急于偿还借款，要求宋艺玲提前支付五年的租金，申请人同意并陆陆续续按照杨艳宗的指令向林玉云、官紫红等人账户转账支付了租金。因此，宋艺玲是合法取得讼争房屋的租赁权，合法占有讼争房屋，且已经支付了租金，原告主张宋艺玲腾空讼争房屋没有事实依据和法律依据。二、宋艺玲与原告没有房屋租赁合同关系，原告主张的所谓的房屋占有使用费没有事实依据和法律依据。原告提交的《房屋租赁合同》不是宋艺玲签字，宋艺玲从未与原告签订所谓的《房屋租赁合同》，所以，原告主张的所谓的房屋占有使用费没有事实依据和法律依据。综上所述，宋艺玲已于2017年3月35日合法取得讼争房屋的租住权，合法占有讼争房屋，原告主张宋艺玲腾空讼争房屋没有事实依据和法律依据。因此，恳求法庭应当依法驳回原告对宋艺玲的起诉。 杨艳宗辩称，同意宋艺玲的答辩意见。杨艳宗与原告没有租赁关系也没有租赁事实，请法庭驳回原告的诉讼请求。 围绕诉讼请求和答辩意见，当事人各自提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院还向案外人熊新宇调取了相关证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区房屋（以下称讼争房屋）产权原登记在林玉云名下。该房屋由杨艳宗实际出资购买并偿还按揭贷款，由林玉云系出名登记。 2016年6月20日，杨艳宗向案外人余永强借款，并约定以讼争房屋作为抵押物对借款进行担保。该日，杨艳宗签署了《房屋抵押合同》及《抵押及抵偿确认书》，交由余永强及其同事熊新宇等人保管。《房屋抵押合同》载明：“为了确保2016年6月20日签订的借款合同的履行，抵押人杨艳宗以购买林玉云名下的房屋位于厦门市思明区的房产作为抵押。抵押权人余永强同意接受杨艳宗的房地产抵押。若杨艳宗购买黄宝西（身份证号码3502051960××××××××）名下坐落于厦门市思明区因产权人黄宝西或杨艳宗个人原因未能正常交易。杨艳宗愿意用以上购买的房屋由余永强全权处理。”《抵押及抵偿确认书》载明：“本人杨艳宗（公民身份号码：3506241968××××××××）于2016年6月20日向余永强借款1700000元，并以本人向林玉云购买的地址位于厦门市思明区的房产作为抵押（已办理登记）为前述债务提供担保。前述借款于抵押登记时出借人已经支付借款1700000元，该款项用于购买黄宝西（公民身份号码：3502051960××××××××）名下地址位于厦门市思明区的房产，如该房产最终未能成功过户，或本人未能及时履行借款还款义务，本人同意抵押权人即余永强有权将本人抵押的房产出售并以出售价款抵偿本人所欠债务（本人特别授权余永强有权代理本人处分前述抵押房产，房产出售实收价格不低于人民币4000000元整即视为有效之交易。前述房产出售价格超过借款本息总额的，扣除本息后的余额退还；低于借款本息总额的，本人对未清偿之部分仍负偿还责任），特此确认。” 2016年6月28日，林玉云向杨艳宗、熊新宇、官紫红出具经厦门市鹭江公证处公证的《委托书》，委托后者代为办理讼争房屋的抵押、抵押贷款、出租、出售等相关事宜。 2016年7月8日，讼争房屋办理了抵押权人为余永强、担保债务最高300万元的抵押登记。 2017年，为进一步对上述借款进行担保，讼争房屋还办理了房屋租赁登记，登记的租赁期限为2017年10月至2019年4月、月租金为8000元。 杨艳宗未偿还上述借款，其向余永强及其同事熊新宇等人出具《承诺书》，载明：“本人杨艳宗承诺：在2018年3月15日之前归还借款人民币1600000元及利息（2017年11月1日至2018年3月15日日）；若逾期未还，则本人购买写在林玉云名下闽（2016）厦门市不动产权证第0002363号，思明区嘉禾路297号之二504室房产交由债权人全权处置，本人无任何异议，特此确认！”杨艳宗还出具了由其签名落款的空白《房屋交接声明》。 2018年9月12日，杨艳宗再次向余永强及其同事熊新宇等人出具《补充说明》，载明：“本人杨艳宗承诺：在2018年9月30日之前，以底价人民币500万元出售本人购买写在林玉云名下位于厦门市思明区；若在2018年9月30日之前仍未出售，则该房产无条件交由债权人处置，本人无任何异议！” 此后，余永强及其同事熊新宇等人着手出售讼争房屋用于抵偿杨艳宗所欠借款及利息。 2018年11月27日，林玉云（出售方，甲方）与熊慧（购买方，乙方）签订《房产买卖协议》，约定甲方将讼争房屋以440万元总价出售给乙方。该协议由熊新宇代理林玉云签署。 2018年12月3日，讼争房屋产权转移登记至吴钟炜、熊慧名下，吴钟炜、熊慧各享有讼争房屋的50%份额。 吴钟炜、熊慧购买讼争房屋并取得产权后，讼争房屋由杨艳宗、宋艺玲占有控制。杨艳宗以自己是讼争房屋实际产权人为由、宋艺玲以自己是“受害者”“必须要回钱”为由，拒不将讼争房屋交付吴钟炜、熊慧。 2019年2月17日，杨艳宗代宋艺玲与吴忠炜签署《房屋租赁合同》，约定宋艺玲向吴忠炜承租讼争房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2019年6月30日止，月租金4500元。本案审理中，宋艺玲否认其委托授权杨艳宗签署上述合同。 2019年6月15日，吴钟炜致电杨艳宗。杨艳宗：“……这个房子你本身去买应该你有打听这些事情，你既然敢买就有这个把握说这样……那他是用公证书去把我的房子过户掉……我们所有人都不知道的情况下，他把我房子过户掉……”“你跟谁买了房子，就跟谁……”吴忠炜：“……我是合法过户的，我没有说走什么偏门。”杨艳宗：“房子从装修到买，我跟谁买的这些都有凭有据，装修也是我装修的，全部里面所有东西都是我出的……那我可以说适当的补你一些，我住到年底我角美那边房子可以住了，我就搬过去。我这些东西都可以给你，没关系。你既然一定要那样，那我只能……”吴忠炜：“我现在问你一句话，我租给你4500我过分了吗？”杨艳宗：“很过分哦。”“你没有跟我买，如果你跟我买，我不会住你的房子。” 2019年7月1日，熊慧致电宋艺玲。宋艺玲：“不是说要5号搬走吗”“你不是要租给别人吗？”“那我现在没办法搬呀。”熊慧：“你要付房租。”宋艺玲：“我本身是一个受害者，我必须要到钱。”熊慧：“我只想要你们搬出去，我只想要我们的房子。”宋艺玲：“我有说不给你吗？”“我才刚收到通知啊，你在通知我做一件事情，你是不是要给我时间？”熊慧：“那我问你，你们什么时候搬？我提前一个月就跟老杨（杨艳宗）说了。”“那是老杨没有通知你，不是我没有通知你，我之前完全不知道你这个人，你知道吗？”宋艺玲：“我跟你说，每个人都有每个人的事情，对不对？”“我必须要拿回我的钱，熊小姐。”熊慧：“那我买的400多万房子，被告别人占着是怎么回事？” 本案审理过程中，宋艺玲提供一份落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》作为证据，并主张依据该合同有权占有讼争房屋。该合同出租方（甲方）为杨艳宗，承租方（乙方）为宋艺玲，中介方为厦门宏置房产行销策划有限公司。该合同约定：甲方将讼争房屋出租给乙方住家使用，租赁期限从2017年3月25日至2022年3月24日止；每月租金7000元，租金每季度支付，下次付款提前7天付清；合同签订之日乙方交付7000元作为押金；中介费甲、乙双方各支付3000元，签约当日付清。宋艺玲还提供2017年8月至2018年6月期间其向案外人官紫红、林玉云、谢秀彬、蔡艳李的转账凭证作为证据，欲证明上述转款系根据杨艳宗指示将讼争房屋租金支付给上述案外人，其按合同履行了支付租金的义务。 庭审中，针对上述《房屋租赁合同书》，法庭对杨艳宗、宋艺玲进行了询问。法庭询问：宋艺玲签订合同时知道杨艳宗与房东的关系吗？宋艺玲代理人回答：不知道。但杨艳宗有向宋艺玲出示公证委托书。法庭询问：能否找到经办的中介人员核实合同真实性？宋艺玲代理人回答：代理人不清楚。法庭询问：当时杨艳宗与宋艺玲已经认识，为何还需找中介居间？杨艳宗代理人回答：为了让中介一手包办暂住证等手续。法庭询问：中介费如何支付，是否有相应凭借？杨艳宗代理人、宋艺玲代理人均回答：是否支付中介费代理人需庭后核实。法庭询问：杨艳宗是否收取租赁押金？杨艳宗代理人回答：代理人需庭后核实。法庭询问：为何宋艺玲转账给案外人的款项金额、支付时间与《房屋租赁合同书》约定不一致？宋艺玲代理人回答：宋艺玲与杨艳宗是朋友关系。杨艳宗要用钱，要求宋艺玲有钱就先付一些房租，所以宋艺玲支付的款项也是不规律的。法庭询问：宋艺玲为何不直接将款项转给杨艳宗，由杨艳宗偿还当时讼争房屋的按揭月供？宋艺玲代理人回答：当时杨艳宗已经被列入失信人名单，担心钱转到自己账户会被冻结。法庭询问：是否有证据证明杨艳宗指示宋艺玲付款形成合意、杨艳宗代林玉云偿还按揭形成合意？宋艺玲代理人回答：相关情况代理人需要庭后步核实。但宋艺玲并不清楚杨艳宗与这些指示的收款人之间到底存在什么关系。杨艳宗代理人回答：林玉云当时代杨艳宗持有讼争房屋的产权，购买房屋的实际出资人是杨艳宗，所以按揭款也应当由杨艳宗偿还。代理人庭后核实是否有代持协议。2019年2月份开始就联系不上林玉云了。杨艳宗至今不清楚到底是谁将房屋出售给吴钟炜、熊慧。林玉云出具的讼争房屋全权委托公证书列明的受托人有三个，分别是熊新宇、官紫红、杨艳宗。讼争房屋不是杨艳宗出售的，有可能是另外两人出售的。 本案审理中，案外人熊新宇到庭说明与本案相关的情况并提供相关资料。 另查明，“厦门百姓”手机APP中讼争房屋“地址核实采集”界面载明：2017年3月9日，讼争房屋“新增境内人员”杨艳宗、宋艺玲，状态均登记为“正常居住”，暂住时间均登记为2016年12月9日。上述信息采集人和核实人为周辉。吴忠炜、熊慧主张周辉系负责人口信息排查的公安派出所工作人员。 还查明，公安机关人口信息查询结果表明，宋艺玲、杨艳宗均未曾将暂住地址登记为讼争房屋并取得相应暂住证或居住证。 本院认为，吴钟炜、熊慧通过合法购买取得讼争房屋所有权，二人对讼争房屋享有的物权当受法律保护。根据《物权法》第三十四条规定，吴钟炜、熊慧有权主张无权占有者返还房屋。本案争议焦点为：落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》是否可成为宋艺玲合法占有讼争房屋的依据；杨艳宗是否与宋艺玲同为讼争房屋的占有人。 在案证据表明，讼争房屋原系杨艳宗实际出资购买，并作为2016年其向余永强借款的担保，为此还先后办理了抵押登记和房屋租赁登记。余永强取得抵押权在先，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁在后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁关系不得对抗余永强已登记的抵押权。杨艳宗到期未还欠款，余永强经杨艳宗同意出售房屋清偿抵押债务，属于余永强为实现抵押权发生的所有权变动，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，宋艺玲无权请求房屋受让人吴忠炜、熊慧继续履行原租赁合同占有使用房屋。况且，落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》存在诸多疑点：宋艺玲和杨艳宗未举证证明《房屋租赁合同书》项下租金、押金、中介费等约定的给付内容实际履行；宋艺玲和杨艳宗未举证证明杨艳宗指示宋艺玲付款形成合意、杨艳宗代林玉云偿还按揭形成合意；宋艺玲转账给案外人的款项金额、支付时间与合同约定不一致；宋艺玲和杨艳宗在合同落款时间已相识，无需通过中介居间签订合同；宋艺玲和杨艳宗辩称委托中介系为办理暂住证，但宋艺玲并未将讼争房屋登记为暂住地址；“厦门百姓”手机APP中讼争房屋“地址核实采集”信息显示宋艺玲2016年12月9日便暂住在讼争房屋，该时间早于租赁合同签订时间；2019年7月1日宋艺玲与熊慧通话时未提及向杨艳宗承租讼争房屋事宜，其拒不搬离的理由是“要拿回自己的钱”。综上，宋艺玲、杨艳宗主张的租赁关系为虚假的可能性极大，即便租赁关系真实亦不得对抗房屋受让人吴忠炜、熊慧行使所有权收回房屋。 通话录音、杨艳宗代签的租赁合同等证据足以证明，杨艳宗承认自己实际占有控制讼争房屋。宋艺玲则主张其基于与杨艳宗的租赁关系占有使用讼争房屋。故，应认定杨艳宗与宋艺玲共同占有讼争房屋，二人应共同承担返还原物和赔偿占用费的责任。2019年2月17日杨艳宗代宋艺玲与吴忠炜签署的《房屋租赁合同》约定租赁期限截至2019年6月30日，此后宋艺玲、杨艳宗占有使用讼争房屋属无权占有，应向吴忠炜、熊慧返还房屋并支付占有使用费。关于占有使用费标准，首先，宋艺玲和杨艳宗提交的落款时间为2017年3月25日的《房屋租赁合同书》中约定讼争房屋月租金7000元，该金额反映了二人对讼争房屋市场租金价格的主张。其次，2017年讼争房屋的租赁登记载明的月租金为8000元，这也体现了主张自己为讼争房屋真实权利人的杨艳宗对讼争房屋市场租金的认识。再者，2019年2月17日杨艳宗代宋艺玲签署的《房屋租赁合同》约定讼争房屋月租金为4500元。上述宋艺玲和杨艳宗对讼争房屋市场租金的主张或认识均不低于本案中吴忠炜、熊慧所主张的占有使用费标准，故本院对吴忠炜、熊慧所主张的占有使用费标准每月4500元予以照准。 综上所述，对吴钟炜、熊慧的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第一百九十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下： 一、宋艺玲、杨艳宗于本判决生效之日向吴钟炜、熊慧腾退返还厦门市思明区房屋； 二、宋艺玲、杨艳宗于本判决生效之日向吴钟炜、熊慧支付占有使用费（按每月4500的标准，自2019年7月1日起计算至实际返还房屋之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由宋艺玲、杨艳宗负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭泽喆 二〇一九年十一月七日 代书记员 杨雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。