海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初1088号   原告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县昌盛大道370号。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵某，海南昌宇律师事务所律师。   被告：黄某，男，1996年12月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司诉被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南屯昌美林物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼，被告黄某经法庭合法传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付截止2018年12月31日拖欠的物业费2868元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息73元（以本金2868元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日暂计至2019年8月1日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是2010年10月22日成立的物业管理公司，公司成立后为海南美丰不动产有限公司开发的位于海南省××屯提供物业服务，物业费标准为1.5元/㎡。2010年，被告购买了该小区7B-1003房，建筑面积52.55㎡。被告缴纳了部分物业费后，自2015年1月1日至2018年12月31日均未缴纳物业管理费，累计拖欠36个月的物业费2868元,原告多次催收无果后诉至法院,请求法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。   被告黄某未提交答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼主张，向法院提交的证据有：证据1.《商品房买卖合同》，证明2011年1月15日，被告向开发商购买了美林湖小区7B幢10层1003号房，面积52.55平方米，合同约定了前期物业管理标准为每平方米1.5元；证据2.《催缴物业费通知》2份，证明原告向被告催收物业费的事实；证据3.《屯昌县物价局文件》，证明原告的收费标准是经物价局同意和备案的，原告的收费标准合法合理。由于被告未到庭，无法对原告提供的证据进行质证，视为放弃自己质证的权利。   本院认定，原告提供的证据的真实性、合法性、关联性与案件事实相关联，并能与案件事实相互印证，本院予以确认。   被告黄某未向法庭提供证据。   根据当事人陈述和经核实的的证据，本院认定事实如下：被告与原告海南美丰不动产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》编号TC-201-0001197,《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人所购商品房的基本情况。买受人购买商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第7B幢10层1003房。……该商品房建筑面积共52.55平方米，……”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算该商品房单价为每平方米4880.32元，总金额贰拾伍万陆千肆百陆拾壹元整。”《商品房买卖合同》附件四约定：“1.前期物业服务内容约定：……。2.前期物业服务费用项目及价格，住宅：1.5元/平方米，商业：3元/平方米。……”被告购得该房产后，也缴交了部分物业管理费。从2015年1月1日开始，被告黄某便拒不交纳物业管理费，原告多次催缴未果，便于2019年8月19日向法院起诉。   另查明，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会现已成立，至2018年12月31日止，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会尚未与原告或物业公司签订新的物业服务合同。屯昌县物价局颁发的屯价费[2012]1号《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》第一条规定：“物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，物业管理区域内车辆停放管理费标准为露天停放车场每月每辆100元，架空层停车场每月每辆200元”。   本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点问题为：1、被告是否应向原告支付截止2018年12月31日，拖欠的物业费2868的问题；2.被告是否应向原告支付因拖欠物业费产生的利息73元（以本金2868元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日暂计至2019年8月1日）的问题。   一、关于被告是否应向原告支付自2015年1月1日至2018年12月31日止拖欠的物业费2868元的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。企业业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”另外，根据《物业管理条例》第二十三条规定:“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业、买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订的物业买卖合同时，对应遵守的临时物业管理公约应当以书面承诺。”原告受建设单位海南美丰不动产有限公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司，于2010年进驻美林湖国际社区，根据海南美丰不动产有限公司与被告在签订的《商品房买卖合同》中约定有前期物业服务的内容，且原告已为业主提供了物业管理服务，因此原告与业主之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告在接受原告提供的物业服务同时，应当履行缴交物业管理费的义务。原告按照海南美丰不动产有限公司与被告签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，前期物业服务收费标准为每平方米1.5元来计收物业费，同时该收费也是符合《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》的规定。因此原告有义务向被告缴纳物业管理费。2018年12月31日，屯昌县美林湖国际社区的业主委员会虽然已成立，但尚未与原告就物业管理问题进行交接，且被告也未与业主委员会签订有新的物业管理服务合同，所以被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定，缴交前期物业费。但原告计算被告拖欠的物业管理费36个月的物业管理费为2868元有误。按每平方米1.5元，被告住房面积52.55平方米，被告拖欠自2015年1月1日至2018年12月31日共48个月，因此拖欠的物业管理费应为3625.95元（1.5元×52.55平方米×48个月=3625.95元）。原告要求被告支付36个月的物业管理费为2868元，视为原告对自己处分的权利。所以被告黄某应支付拖欠被告的物业管理费2868元。   二、被告是否应向原告支付因拖欠物业费产生的利息73元（以本金2868元，按银行同期贷款利率4.35%计算，自2019年1月1日暂计至2019年8月1日）的问题。被告逾期不缴纳前期物业管理费的行为为违约行为，应承担违约给被告造成损失的法律责任。虽然双方在《商品房买卖合同》中未约定逾期付款利息计算标准，但可依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因此被告逾期付款利息应参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，即以2868为基数，自2019年1月1日起，计算至清偿本息止。   综上所述，原告海南屯昌美林物业管理有限公司起诉要求被告黄某支付拖欠的物业管理费2868元及逾期付款利息（逾期付款利息参照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，即以2868为基数，自2019年1月1日起，计算至清偿本息止）的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：   被告黄某应于本判决书发生法律效力之日起十日内，向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费2868元及逾期付款利息（逾期付款利息以欠款2868元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计算至清偿本息止）。   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南第一中级人民法院。   审判员 王 宁      二〇一九年十一月八日   （法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷   案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。企业业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应当予以支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业管理为由提为由抗辩理由的，人民法院不予支持。   《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。   买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。   买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。   买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务，(一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内的物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的违章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家规定缴纳专项基金；（五）按时缴纳物业管理费用；（六）法律、法规规定的其他义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。