江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初6160号原告：肖凤筹，男，1976年2月14日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：瞿卫东，江苏苏泰律师事务所律师。被告：朱幸烽，男，1972年1月25日生，汉族，住靖江市。被告：袁晓滟，女，1970年5月31日生，汉族，住靖江市。被告：朱袁锐，男，1995年3月20日生，汉族，住靖江市。原告肖凤筹与被告朱幸烽、袁晓滟、朱袁锐为债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖凤筹的委托诉讼代理人瞿卫东、被告朱幸烽到庭参加诉讼。被告袁晓滟、朱袁锐经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告肖凤筹向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告朱幸烽、袁晓滟于2017年7月26日将坐落于靖江市靖城东环协和小区三排8号房屋（以下简称8号房屋）转让给被告朱袁锐的行为，三被告将现登记在被告朱袁锐名下的上述房屋在该房屋抵押权注销后恢复登记至被告朱幸烽、袁晓滟名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告朱幸烽、袁晓滟为民间借贷纠纷于2017年6月5日诉至靖江市人民法院，并申请财产保全，对时被告朱幸烽、袁晓滟所有的8号房屋进行了查封。后经法院调解，双方于2017年7月10日达成调解协议，约定被告朱幸烽、袁晓滟结欠原告本金110万元及相应利息，在2017年7月30日前归还计算至该日止的利息26.6万元，后分批归还本金及相应利息，法院制作并送达了（2017）苏1282民初3572号民事调解书（以下简称3572号民事调解书）。于是原告根据被告朱幸烽、袁晓滟请求，申请法院解除了对8号房屋的查封。后因被告朱幸烽、袁晓滟一直未按3572号民事调解书履行付款义务，原告于2018年11月7日向法院申请强制执行。法院在执行过程中，发现被告朱幸烽、袁晓滟在2017年7月26日与其子朱袁锐签订了《存量房买卖契约》，将8号房屋过户登记至朱袁锐名下。法院冻结了被告朱幸烽的住房公积金、车辆、工资等，但不足以支付原告借款本息，而又查无其他财产，故裁定终结了执行程序。因法院定期提取的朱幸烽工资收入远不足以支付上述借款利息，致原告的债权利益无法实现。三被告签订《存量房买卖契约》时，朱袁锐尚未参加工作，无收入来源，根本无力立即支付《存量房买卖契约》约定的购房款154.2万元，该房屋转让系无偿转让。即使上述房屋转让真实，转让价格也明显低于市场价格，系以明显不合理的低价转让财产。三被告转让8号房屋的行为，侵犯了原告的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第七十四条的规定，应予撤销。因8号房屋现被朱袁锐抵押给了江苏吴江农村商业银行股份有限公司泰州海陵支行，故三被告应在该抵押权注销后将8号房屋恢复登记至被告朱幸烽、袁晓滟名下。原告提供了本院（2017）苏1282民初3572号民事调解书、（2018）苏1282执3134号执行裁定书、三被告于2017年7月26日签订的《存量房买卖契约》、8号房屋《不动产产权情况表》。被告朱幸烽辩称：对原告提供的证据真实性无异议。原告在2017年起诉我与袁晓滟为民间借贷纠纷案件时，向法院申请查封了8号房屋，但当时该房屋抵押在无锡农村商业银行，抵押金额为110－120万元。当时我与原告商量，该房屋已经被抵押给了银行，再查封已没有意义，即使查封，银行也要优先受偿，所以我们商量由原告撤销查封。另外，我与原告商量，将8号房屋卖给我妹妹朱爱娟，由朱爱娟将银行贷款还掉，剩余的钱还给原告。朱爱娟认为原告起诉我的债务是我的个人债务，不愿意帮我们夫妇出钱，但同意出钱帮我儿子朱袁锐买这个房屋。所以我们夫妇与儿子签订了房屋买卖契约，由朱爱娟出资150多万元，朱袁锐出资了很小一部分，除去归还的银行贷款，余款30多万元还给了原告。当时8号房屋的市场价格也就3000元/平方米左右。8号房屋已由朱爱娟出资，为朱袁锐购买，原告没有理由再要案涉房屋，即使朱爱娟不出资买房，房屋也已经被银行拿走了，故不同意原告的诉讼请求。被告袁晓滟、朱袁锐未答辩。原告认为被告朱幸烽所述朱爱娟代被告朱幸烽偿还银行贷款与本案房屋买卖行为无关联性，朱爱娟代朱袁锐支付房款不是事实。根据双方当事人陈述及提供的证据，本院认定如下事实：2017年6月5日，原告诉至本院，要求被告朱幸烽、袁晓滟归还其借款本金110万元，利息39.6万元。本院于2017年7月10日主持调解，双方当事人达成调解协议，由被告朱幸烽、袁晓滟在2017年7月30日前归还原告利息26.6万元，2017年12月30日前归还借款本金50万元及按月利率2%计算的资金占用期间的利息，其余本金及相应利息亦约定在此后陆续归还。2017年7月26日，三被告签订《存量房买卖契约》，约定由被告朱袁锐以154.2万元的价格购买被告朱幸烽、袁晓滟所有的8号房屋，并于当天一次性付清该房款。2017年7月28日，三被告办理了8号房屋的不动产产权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至朱袁锐名下。因被告朱幸烽、袁晓滟未履行3572号调解书确定的付款义务，原告于2018年11月7日向本院申请强制执行，本院于同日立案受理。本院受理后，向被告朱幸烽、袁晓滟发出缴款通知书，但两被告未履行。后本院冻结了朱幸烽的住房公积金（无法扣划）、工资收入（自2020年3月起每年扣划一次，发放给原告），查封了两被告的车辆（未扣押到），未发现两被告其他可供执行的财产线索，裁定终结了3572号民事调解书的本次执行程序。本案的争议焦点是被告朱幸烽、袁晓滟转让8号房屋给被告朱袁锐的行为是否符合合同法第七十四条规定的可撤销行为。本院认为，我国合同法第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。被告朱幸烽、袁晓滟与原告为民间借贷纠纷达成调解协议后，按照3572号民事调解书约定，应在2017年7月30日支付原告借款利息26.6万元，并在其后陆续归还原告借款本金及相应利息。被告朱幸烽、袁晓滟在即将向原告履行第一期付款义务前几天，与其子朱袁锐签订《存量房买卖契约》，约定朱幸烽、袁晓滟以154.2万元的价格将8号房屋转让给朱袁锐，由朱袁锐在当天支付全部房款，并在两天内完成了房屋过户登记手续。朱袁锐在与其父母签订8号房屋买卖合同时年仅22周岁，刚到大学毕业的年龄，如无特殊情况，完全无能力支付154.2万元的购房巨款，且三被告未能举证证明朱袁锐支付了该房款的证据，故被告朱幸烽、袁晓滟转让8号房屋给朱袁锐系无偿转让。被告朱幸烽称朱袁锐应支付的房款，系朱爱娟代朱袁锐支付，但其亦未提供证据证明，原告亦不予认可，故对其所辩称不予采信。在被告朱幸烽、袁晓滟未按3572号民事调解书向原告履行付款义务后，原告向本院申请强制执行，本院向被告朱幸烽、袁晓滟发现履行通知书，但被告朱幸烽、袁晓滟未予履行。本院经调查，原在被告朱幸烽、袁晓滟名下8号房屋已转让给朱袁锐，而其名下的车辆、存款、公积金、收入等财产，不足以按照3572号民事调解书履行对原告的还款义务，据此本院裁定终结了本次执行程序，致使原告的债权未能实现。综上所述，被告朱幸烽、袁晓滟无偿转让8号房屋给被告朱袁锐的行为，对原告的债权实现造成了损害，原告请求撤销该转让行为，符合合同法第七十四条的规定，本院予以支持。因8号房屋现已被朱袁锐抵押给了银行，故在三被告转让8号房屋的行为被撤销后，8号房屋恢复登记至被告朱幸烽、袁晓滟名下需待该抵押权注销后。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：撤销被告朱幸烽、袁晓滟将坐落于靖江市虹桥新村协和小区三排8号房屋[现不动产权证号：苏（2017）靖江不动产权第0011248号]转让给被告朱袁锐的行为，被告朱幸烽、袁晓滟、朱袁锐在上述房屋的抵押权被注销后十日内相互协助将上述房屋变更登记至被告朱幸烽、袁晓滟名下。案件受理费18678元减半收取9339元，保全费1020元，合计10359元，由被告朱幸烽、袁晓滟负担。原告已交纳的受理费、保全费合计19698元，由本院退回。被告朱幸烽、袁晓滟在判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳案件受理费、保全费合计10359元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  缪培红二〇一九年十一月二十一日书记员  姚 璐附：本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。