河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初1422号 原告（反诉被告）：娄桂芹，女，1938年5月3日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。 原告（反诉被告）：刘天佐，男，1956年9月4日生，汉族，退休职工，住河北省唐山市玉田县。 原告（反诉被告）：刘天佑，男，1959年10月28日生，汉族，干部，住河北省唐山市玉田县。 原告（反诉被告）：刘荣仕，男，1962年7月16日生，汉族，私企职工，住北京市房山区。 原告（反诉被告）：刘天祜，男，1965年4月9日生，汉族，住河北省唐山市玉田县。 原告（反诉被告）：刘天文，女，1967年2月9日生，退休职工，住河北省唐山市玉田县。 原告（反诉被告）：刘荣昆，男，1972年12月21日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。 七原告（反诉被告）的委托代理人：杨大刚，特别授权。 被告（反诉原告）：唐山建三房地产开发有限公司（以下简称建三公司），住所地：河北省唐山市玉田县玉田镇真武庙村西嘉阳公寓301号。 法定代表人：邹常明，系执行董事。 委托代理人：王铁成，河北伯雍律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）娄桂芹、刘天佐、刘天佑、刘荣仕、刘天祜、刘天文、刘荣昆与被告（反诉原告）建三公司房屋拆迁安置补偿合同、拆迁置换协议纠纷一案，于2019年3月12日向本院起诉。本院立案受理后依法适用普通程序，2019年6月21日被告对七原告提起反诉，2019年7月22日公开开庭进行了审理。原告刘天佑、刘荣昆及七原告的委托代理人杨大刚，被告建三公司的委托代理人王铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 娄桂芹、刘天佐、刘天佑、刘荣仕、刘天祜、刘天文、刘荣昆向本院提出诉讼请求：一、判令被告将240平方米的两处门市房交付给原告；二、被告向原告支付违约金200万元。诉讼中七原告将第二项诉讼请求变更为要求被告支付违约金150万元、赔偿金50万元。 事实和理由：原告娄桂芹与另六原告是母子女关系，另六原告是兄弟姐妹关系。原告娄桂芹和三里屯村民刘志民是夫妻，二人作为该村村民在该村有门市房两间，2005年4月刘志民因病去世；原告刘荣昆在三里屯村有住宅4间，上述两处房屋前后连在一起，座落在原玉田县角，房屋建筑面积247.62平方米，两处房屋宅基面积0.7715亩。2014年玉田县对豪门一号小区进行旧房改造扩建，建设豪门新园小区，被告系该小区旧房改造及扩建豪门新园小区建设的开发商。豪门一号小区进行旧房改造及扩建需要占用刘志民、刘荣昆宅基地，2014年9月14日原告刘天佑作为家庭代表和原告刘荣昆一起，就被告以其建设的住宅楼和门市楼置换刘志民、刘荣昆家的房屋问题，与被告进行协商。双方就原告娄桂芹和刘荣昆一家搬迁出原居住地、被告用其所建楼房和商业房等，与这两处房屋及宅基进行置换签订书面协议书和附加协议。协议约定：刘志民、刘荣昆以其房屋和宅基置换被告建设的“豪门新园还迁房面积200平米，储藏间、车库各2个，门市楼约240平米。甲方（指被告）支付乙方（指刘志民、刘荣昆）现金170000元”，“甲方付乙方的二期门市楼及二期住宅楼为2016年9月14日以前（如遇国家政策或不可抗力因素除外）,如违约按日加收1%的违约金”；附加协议约定：“关于乙方还迁房定于：1、一期房产一处，为4号楼大约94平米左右的三室两厅一厨一卫住宅，2、二期房产一处，为大约105平米左右的三室两厅一厨一卫住宅。3、门市楼两处01号、02号，位置大约为大门口以西240平米左右。”。协议书和附加协议签订后，娄桂芹及刘荣昆一家按协议约定从该房屋内迁出，将房屋交付给被告，全面履行了协议书约定义务。被告虽在2016年9月前建成住宅楼，但违反协议书约定未在2016年9月14日前将两套住宅楼全部交付给原告刘荣昆。2014年9月被告将一套住宅楼交付原告刘荣昆，另一套住宅楼直至2017年6月才交付给原告刘荣昆。在门市楼修建及交付问题上被告一而再再而三的违反协议书和附加协议约定，协议书第四条明确约定：“甲方付乙方的二期门市楼及二期住宅楼为2016年9月14日以前（如遇国家政策或不可抗力因素除外）”，但直至2016年9月被告应交付的门市楼还没有建完。附加协议明确约定“门市楼两处01号、02号，位置大约为大门口以西240平米左右。”，但原豪门一号小区“大门口以西”的位置，被告修建了医院和超市没有修建门市楼，而将门市楼修建到位置相对偏僻的原大门口以东的地方。原大门口以东的门市楼在2017年7、8月左右修建完成后，被告仍以所谓消防不合格等各种借口至今不将门市楼交付给原告。原告就门市楼交付问题每年多次找被告交涉，被告都以各种借口推脱延迟交付时间。被告行为违反协议书和附加协议约定，损害原告合法权益。为此原告提起诉讼，请查明本案事实，支持原告诉讼请求。诉状第三页上数第三行“2017年6月”，改为“2017年3月”。 建三公司辩称，双方签订了协议书但没有附加协议；2016年9月我方已交付两套住宅，门市已经完工；因门市规划变更减少一半，大门口调整到西侧，原来拟补偿给原告的门市现在位于商业楼东头，被告因规划变更拒绝受领；2018年办证过程中我方发现原告产权证原件被涂改，虚增建筑面积131平米，所以我方不同意继续履行。 建三公司向本院提出反诉请求：撤销原、被告达成的拆迁置换协议中由反诉原告补偿给反诉被告240平米门市的内容。 事实和理由：反诉原告开发玉田县豪门新园小区过程中，因涉及反诉被告在该小区规划地界范围内的房屋建筑需要拆迁，双方协商一致在2014年9月14日签订房屋拆迁置换补偿协议约定，对申报的0.77亩集体建设用地和地上247平米建筑使用权，共置换200平米住宅和240平米门市。协议签订后，反诉原告当场补偿给反诉被告90平米住宅一处并交付，2015年补偿给反诉被告110平米住宅和240平米门市各一处，住宅于2016年已交付。门市因规划设计变更，反诉原告通知反诉被告后反诉被告对此提出异议，但既不退房也不收房，故门市尚未交付。2018年10月因给反诉被告办理已交付房本之需，反诉原告向被告索要宅基地使用证和集体建设用地使用证原件，以便交回土地管理部门并注销原宅基地和集体建设用地权利。经多次催要反诉被告迟迟不交，后无奈最终交给反诉原告的宅基地使用证显示的建筑面积被涂改，实际建筑面积69平米改成200平米，多计算131平米补偿面积，此时反诉原告发现被告变造宅基地使用证。反诉原告认为，被告虚报建设用地使用权超过50%，恰逢240平米门市因规划设计变更双方产生争议未交付，具备撤销条件。 娄桂芹、刘天佐、刘天佑、刘荣仕、刘天祜、刘天文、刘荣昆就被告反诉辩称，被告反诉状所述纯属谎言，反诉请求没有任何事实和法律根据。一、2014年玉田县对豪门一号小区进行旧房改造扩建，建设豪门新园小区，刘志民名下2间门市和宅基地及刘荣昆4间住房和宅基地在扩建范围内。被告为得到刘志民和刘荣昆的宅基地，2014年9月初前后多次找到刘天佑、刘荣昆提出以住宅楼和门市楼置换上述房屋和宅基地。双方经多次反复协商，因刘荣昆《集体土地使用证》上记载房屋为3间，刘荣昆实际建了4间，比宅基证上记载多1间，协商过程中刘荣昆特意提出这个问题，被告同意该间房屋与其他3间一样的条件置换。协商期间被告派人和刘天佑、刘荣昆一起对刘志民2间门市房、刘荣昆4间住房的建筑面积和宅基地面积进行实际测量，确认刘志民2间门市房建筑面积为66.4平米，刘荣昆4间住房建筑面积为181.22平米，两处房屋建筑面积合计247.62平米；确认刘志民、刘荣昆宅基地面积总计0.7715亩，被告对二人集体土地使用证进行查看核实。双方在此基础上协商同意，被告以其建设的200平方米还迁房和240平方米门市楼及车库和储藏间，置换刘志民名下门市房和宅基地及刘荣昆的住房和宅基地。2014年9月14日刘天佑作为家庭代表和刘荣昆就被告以其建设的住宅楼和门市楼置换刘志民名下及刘荣昆的房屋和宅基地签订《协议书》和《附加协议》，将刘荣昆4间房屋、刘志民2间门市共6间房屋建筑面积合计247.62平米，写进《协议书》第一条，依法得到确认。可见，两家门市房和住房建筑面积合计247.62平方米，是被告派人实际测量并确认无误落实到《协议书》条款。作为签订协议一方，原告没有义务向被告“申报”房屋建筑面积，依照农村平改拆迁通常做法和惯例，签订协议前被答告不可能不对被拆迁户门市、房屋的建筑面积及宅基地面积进行实际测量，不可能凭原告“申报”数字，就与原告签订置换协议。因此，被告所谓《协议书》中门市、房屋建筑面积和宅基地面积是原告“申报”的说法虚假不实。被告违反《协议书》和《附加协议》约定，没有按时交付刘荣昆第二套住宅楼和原告门市楼。被告所谓“2015年补偿给被告110平米住宅和240平米门市各一处”、所谓原告“既不退房也不收房”以及所谓“通知”原告门市“规划设计变更”等说法，都是被告编造的谎言。首先，《协议书》约定，被告应在2016年9月14日前交付给刘荣昆第二套住宅楼和原告的门市楼，但2017年3月10日被告才将第二套住宅楼交付给刘荣昆，原告的门市楼至今没有交付。原告为减少损失曾多次要求被告交付门市楼，被告都是以各种借口推脱。这期间被告从未因所谓门市“规划设计变更”“通知”过原告。按照法律规定豪门新园小区改造扩建依法必然先有经政府部门批准的规划设计，被告必然应当按照规划设计修建门市楼，《补充协议》约定被告给付原告门市楼在原豪门一号小区“大门口以西”位置，也必然符合规划设计。即使被告确实进行了所谓规划设计变更，在《协议书》和《附加协议》履行期间，被告在未与原告进行任何协商情况下，就擅自变更规划，擅自将原豪门一号小区“大门口以西”应当建门市楼的位置，修建了医院和超市，也明显违反《补充协议》约定，损害原告合法权益，被告应当承担赔偿原告损失责任。其次，被告没有在“2015年补偿给被告110平米住宅和240平米门市各一处”，不可能存在所谓原告“收房”问题，当然不可能存在所谓“退房”的问题，被告编造所谓2015年“补偿给”原告“110平米住宅和240平米门市各一处”，编造所谓原告“既不退房也不收房”的谎言，明显混淆本案事实。三、2017年9月初被告要求原告将刘志民名下和刘荣昆的集体土地使用证原件交给被告，9月12日原告即按被告要求将二人的集体土地使用证原件交给被告。被告所谓2018年10月向原告“索要”证件原件、原告“迟迟不交”以及所谓原告“涂改”宅基地使用证上的建筑面积等说法，都是彻头彻尾的谎言。综上所述，被原、被告签订的《协议书》和《附加协议》合法有效，被告应当继续履行上述协议确定的义务，将门市楼交付给原告，应向原告支付违约金赔偿金。被告在反诉状中编造许多虚假谎言，反诉请求没有理据，目的就是为逃避应当承担的法律责任。原告请求法院查明事实，依法驳回被告的反诉请求，维护原告合法权益。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就本诉提供证据为：一、玉田县人民政府为刘志民和原告刘荣昆颁发的集体土地使用证的复印件各1份；二、农村宅基地违法占地补办手续申请审批复印件一份；三、原告刘天佑、刘荣昆与被告签订协议书、附加协议的复印件各1份；四、2017年3月10日原告刘荣昆与玉田县玉兴物业服务有限公司签订的《装饰装修管理服务协议》、《交费信息》各1份；五、2017年9月12日被告工作人员郭印松为原告出具的收取刘志民、刘荣昆集体土地使用证字据复印件1份；六、2019年3月3日原告刘天佑与被告前法定代表人孙建三通电话录音光盘及录音笔录一份；七、2019年3月29日原告刘天佑与被告法定代表人邹常明通电话录音光盘及录音笔录一份；八、2019年3月30日上午原告刘天佑、刘荣昆与被告法定代表人邹常明谈话录音光盘及录音笔录一份；九、2019年4月16日原告刘天佑与被告法定代表人邹常明通电话录音光盘及录音笔录一份；十、2019年7月12日原告刘天佑与被告法定代表人邹常明通电话录音光盘及录音笔录一份；十一、2019年7月11日原告刘天佑与被告原副总经理王新颖通电话录音光盘及录音笔录一份；十二、玉田县玉田镇三里屯村民委员会出具证明一份。被告认为，一、刘志民名下有宅基地使用证，原告应该提供该证，农村宅基地违法占地补办手续不能证明刘志民宅基地规划的建筑面积200平米；二、认可原告刘天佑、刘荣昆与被告签订的协议书、不认可附加协议，没有附加协议；三、对《装饰装修管理服务协议》、《交费信息》真实性无异议，但是不能证明第二套住宅的实际交房时间。第二套住宅在办理交房手续之前还应当补面积差价，被告补清差价后才能交房，双方有合同约定；四、不认可郭印松2017年9月12日出具收条复印件的真实性，如此前收到过也是复印件，原件是2018年办证时交的，只有通过原件才能进行涂改；五、证据六到十一，被告庭后提交书面质证意见。根据原告整理的书面材料，初步可以判断规划变更以后，门市位置位于商业楼东头不是大门口以西；六、对玉田县玉田镇三里屯村民委员会出具证明真实性无异议。 被告就本诉提供证据为：一、营业执照复印件；二、2014年拆迁协议复印件；三、2015年置换协议复印件；四、豪门新园小区1期2期住宅和门市进度表的复印件；五、地块开发前后卫星图片的复印件、开发前后的规划设计图；六、门市现状照片复印件。原告认为，一、认可营业执照复印件真实性，但与本案没有关联；二、2014年拆迁协议复印件，1、原告已有证据证明2017年9月被告强行要求原告刘荣昆将原、被告签订的协议书、附加协议原件交还给被告，刘荣昆在不得已情况下将上述原件交给被告。现在协议书、附件协议原件都在被告手里，被告将协议书作为本案证据应提交原件，以利于查明事实。2、被告提交的协议书复印件，字体非常小，右半部整齐的切了一块没有印到，显然该复印件不是用协议书原件复印，对来路不清楚的所谓证据且没有提供原件的证据，原告不予质证；三、2015年置换协议复印件被告没有提交原件，原告无法确定该证据的真实性，原告不予质证。假使房屋置换合同确实由被告与刘荣昆签订，对原告没有任何法律效力。1、2014年9月14日协议书是刘天佑代表他母亲及其他几位兄弟姐妹和刘荣昆一起与被告签订合法有效，刘荣昆在刘天佑没有参与情况下无权代表其他原告与被告签订协议书。2、刘荣昆作为一个拆迁户可以单独与被告签订协议，但房屋置换合同内容已经超出以他自己的宅基地、房屋置换被告所建住宅楼及车库等内容，超出部分必然无效。原告不认可该证据的真实性、合法性和有效性。原告前后两栋房是一起的，刘荣昆和刘天佑共同代表原告，被告与原告刘荣昆擅自签协议无效；四、豪门新园小区1期2期住宅和门市的进度表复印件是被告自己整理，原告不认可该证据的客观真实性及证明目的。该证据不能证明被告在2016年9月完成门市楼修建，该证据与原告刘天佑和被告法定代表人邹常明通电话或谈话中邹常明承认的事实相背；五、地块开发前后的卫星图片都是复印件，被告没有说明其合法、权威的来源不予质证；六、不认可门市现状照片真实性和证明目的，对关联性有异议。 被告就反诉提供证据为：一、宅基地使用证一份、集体建设用地使用证两份；二、申请调取的土地所清登表；三、被告证人李某当庭证言。被告对自己证据二、三无异议。七原告对证据一真实性没有异议，该宅基地使用证与本案没有任何关联：1、该宅基地证编号是1-01022，原告与被告置换的刘志民名下门市证号是2002补3579号。2、该宅基地房屋建房时间是1983年8月，对照法院调取的清理登记表该证办理时间是在1988年，刘志民名下与被告置换住宅楼、门市楼的两间门市建于1990年4月。当时属于非法占地，1988年玉田县政府不可能为这套房子和这处房基颁发使用证，三里屯村委会提供的农村宅基地违法占地补办手续申请审批表，可证本案所涉刘志民名下门市是2002年12月才补办的手续。3、被告提交的宅基地使用证四至显示与本案所涉两间门市的四至完全不一样，根据这三点足以证明这个宅基地使用证尽管是刘志民名下，但实际是其四子刘天祜继承的房产。刘天祜因这次豪门新园小区改造扩建用这个宅基地及房屋置换了被告给付的两套住宅楼，这个宅基地使用证与本案没有任何关联。二、对集体建设用地使用证两份的真实性没有任何异议，对证明目的有异议。既不能证明反诉被告对宅基地使用证有过任何涂改行为，也不能证明2014年9月14日双方所签协议中确认的刘志民、刘荣昆两家的房屋建筑面积合计247.62平米有任何误解和误差，却恰恰可以证明协议书中双方确认的刘志民、刘荣昆两家房屋建筑面积合计247.62平米客观真实。这两个集体土地使用证可以与三里屯村民委员会出具的农村宅基地违法占地补办手续申请审批表互相印证。三、对调取的土地所清登表，同宅基地使用证的质证意见。证据三证人李某是被告员工，受被告管理，被告为其发放工资和其他待遇，李某与被告存在利害关系。李某所做证言不可能具有客观真实性，以下几点可以得出李某证言不具有真实性的结论：1、反诉被告提交的证据证明2017年9月12日刘荣昆已将本案所涉两个集体土地使用证交给被告工作人员郭印松，郭印松为刘荣昆出具相应字据，证人李某所谓这三个证据是刘荣昆在2018年7、8月才交给被告、收取证件不向交证件的人出手续的说法纯属谎言。2、李某证言也与被告法定代表人邹常明承认事实相背，原告刘天佑、刘荣昆今年三月以来多次与邹常明交涉，邹常明承认郭印松负责物业事务，负责收取被拆迁户交纳的证照。证人李某不可能从事收取被拆迁人证照的工作，刘天佑与王新颖通话过程中王新颖也承认郭印松负责他们公司的物业事务，负责收取被拆迁人的证照，邹常明、王新颖陈述的事实互相印证，证明李某不可能从事相关业务。其所做证言不具客观真实性，法庭不应采纳。 原告就反诉提交证据为：一、原告刘天佑、刘荣昆与被告签订协议书、附加协议的复印件各1份；二、2017年3月10日原告刘荣昆与玉田县玉兴物业服务有限公司签订的《装饰装修管理服务协议》、《交费信息》各1份；三、被告工作人员郭印松2017年9月12日为原告出具的收取刘志民、刘荣昆集体土地使用证字据复印件1份；四、2019年3月30日上午原告刘天佑、刘荣昆与被告法定代表人邹常明谈话录音光盘及录音笔录一份；五、2019年7月12日原告刘天佑与被告法定代表人邹常明通电话录音光盘录音笔录一份；六、2019年7月11日原告刘天佑与被告原副总经理王新颖通电话录音光盘及录音笔录一份。被告对上述证据质证意见同本诉意见，原告方上述证据能够证明补偿协议在先，交回产权证验销在后，而且能够证明宅基地使用证和集体建筑使用证是一起交回的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认定如下：原告娄桂芹与刘志民系夫妻，二人系另六原告父母，另六原告系兄弟妹，2005年4月刘志民去世。原告娄桂芹和刘志民系玉田县玉田镇三里屯村民在该村有门市房两间，该房屋占用土地取得玉田集用（2002补）字第3579号集体土地使用证；原告刘荣昆在该村有住宅四间，房屋占用土地取得玉田集用（2003）字第007号集体土地使用证。玉田县政府对豪门一号小区进行旧改，上述房屋位于改造范围内。原告方提供的2014年9月14日刘志民和原告刘荣昆作为乙方、被告建三公司作为甲方，双方签订的协议书和附加协议复印件各一份。协议书内容为：乙方拥有坐落在玉田县墙外（三里屯村）房屋二处，共六间，总面积0.7715亩、建筑面积247.62平米；房主刘志民、刘荣昆置换豪门新园还迁房面积200平米、储藏室2个、车库2个、门市楼约240平米，甲方支付给乙方现金170000元，乙方按规定时间搬离此房屋前，甲方一次性支付乙方170000元；本合同签订后，乙方应在五日内无条件从此房屋搬出并将房屋交给甲方，房屋整体残值归甲方，甲方一次性付给乙方房屋残值费10000元；以上协议望双方共同遵守，乙方将原有房屋交付给甲方后不得干预甲方建筑工程及相关事宜，如违约按日加收违约金6000元；2016年9月14日前甲方向乙方交付二期门市楼及二期住宅楼（遇国家政策或不可抗力因素除外），如违约按日加收1%的违约金。乙方按期交付甲方现有房屋使用权及所有权，甲方在二期工程结束后由乙方优先选择住宅楼、地下车库及储藏室（其他内容略）。附加协议内容为：关于乙方还迁房定于：1、一期房产一处，为4号楼大约94平米左右的两室两厅住宅；2、二期房产一处，为大约105平米左右的三室两厅一厨一卫住宅；3、门市楼01号、02号两处，位置为大门口以西240平米左右（东西12米、南北大于等于10米）；4、乙方还迁房如有面积适当增加，门市楼大于240平米部分和住宅楼大于106平米部分，增加部分乙方不再为甲方加钱；5、甲方一次性付乙方建筑面积拆迁费50000元。上述协议书、附加协议落款处，均由原告刘天佑、刘荣坤在乙方处签字。上述协议书、附加协议签订后，原告刘荣坤、娄桂芹等相关人员搬出原需拆迁的房屋。被告提供2015年11月26日原告刘荣昆作为乙方、被告建三公司作为甲方签订的房屋置换合同复印件，合同内容为：乙方原房屋坐落于豪门新园一期西墙外，乙方原有房屋面积200平米，乙方置换总面积约202.76平米、车库和储藏室各2个；乙方所选豪门新园一期住宅房屋3楼2单元1403室，建筑面积约92.57平米、储藏室3＃-2-35号、车库9号，此房屋及车库已置换完毕；乙方所选豪门新园二期住宅房屋9号楼3单元1602室，建筑面积约110.1平米、储藏室9号；备注部分写明：甲方负责办理置换房房本，费用由甲方负责；双方按约定价格4000元／平米找差价；乙方自行出售置换房，甲方不负责办理房本及支付相关费用；门市楼两处01＃、02＃，位置大门口以西240平米左右。门市面积大于240平米部分乙方不找差价；……；门市东西12米、南北大于等于10米（其他合同内容略）。被告已向原告刘荣昆交付住宅楼等，但至今未交付门市楼。被告实际进行楼房开发建设后，附加协议约定的大门口以西位置并未建筑门市楼。 焦点1、关于2014年9月14日协议书、附加协议效力的认定： 原告方提供2014年9月14日刘志民和原告刘荣昆作为乙方与被告签订的协议书及附加协议复印件各一份，被告承认协议书的真实性，否认曾签订附加协议；原告方主张协议书和附加协议原件已被被告收回，只能提供复印件不能提供原件。被告提供2015年11月26日原告刘荣昆与被告签订的房屋置换合同复印件，原告方虽不予认可，但该合同备注部分的内容明显反映出附加协议关于门市楼的约定内容。结合庭审中各方陈述及相关证据内容，2014年9月14日协议书、附加协议真实性可以采信。2005年4月刘志民已因病去世，七原告均系刘志民法定继承人。2014年9月14日被告与原告方签订协议书和附加协议时，以拆迁房屋所涉土地登记使用者或户主即刘志民、刘荣坤作为乙方（被拆迁方），原告刘天佑作为刘志民的法定继承人之一在协议书和附加协议落款乙方处签名，其他原告未提出异议并认可两份协议内容，说明原告刘天佑一人代表包括自已在内的相关权利人在协议书和附加协议上签字的代理行为，已得到全体原告的认可或追认。被告对原告刘天佑上述行为亦未提出异议，且由刘天佑所签协议涉及的补偿内容部分已实际履行，故协议书和附加协议的效力，本院可以确认。 焦点2、关于宅基地使用证涂改是否涉及本案争议房屋补偿： 被告提供编号1-01022的宅基地使用证一册及集体土地使用证两册，系三处房屋的权证。其中宅基地使用证户主登记为刘志民、集体土地使用证登记的土地使用者分别为刘志民和原告刘荣昆。被告称宅基地使用证建筑面积由69平米涂改为200平米，原告方称该证载明房屋拆迁补偿与本案争议房屋拆迁补偿无关，该部分房屋拆迁已由被告另行补偿完毕。结合2014年9月14日协议书，该协议约定被告对原告方坐落于玉田县墙外房屋两处予以拆迁补偿，并非三处房屋。根据原、被告陈述涉及拆迁房屋的相关权证原告方已交付给被告，被告收取权证时即应核对并确认无误。如发现权证存在涂改等情况，当时即应拒收或采取其他必要处置措施。即便上述宅基地使用证与本案争议拆迁房屋相关，原、被告签订协议书已就拆迁土地面积、房屋建筑面积等进行约定并确认。原告方称签协议时对拆迁房屋等已进行实地测量，被告虽对原告上述主张持有异议，但被告作为专业房地产开发公司应根据日常交易习惯签订房屋拆迁补偿协议。故被告缺乏充分证据证实被涂改的宅基地使用证所涉房屋及土地，系本案争议的拆迁房屋及土地。 焦点3、关于应否撤销拆迁置换协议中由被告补偿给原告方240平米门市楼： 被告主张240平米门市楼因规划设计变更未交付，2018年10月因办理已交付给原告方房屋的房本向原告方索要收回宅基地和集体建设用地使用证原件，其中宅基地使用证显示的建筑面积被涂改（69平米改为200平米），多计算131平米补偿面积，原告虚报建设用地使用权超过50%，故要求撤销补偿协议中涉及240平米门市的置换内容。原告方否认被告上述主张，认为签订拆迁补偿协议书时被告已对拆迁土地、房屋等进行实际测量，在此基础上与原告方签订书面协议确认补偿给原告方包括240平米门市楼在内的房屋。结合本院上述对焦点2的认定，被告上述反诉请求，缺乏充分事实依据。 本院认为，被告作为房地产开发公司在对豪门一号小区进行旧改过程中，就土地使用者登记在刘志民和原告刘荣坤名下的房屋拆迁补偿问题与原告方达成协议书和附加协议。签订协议时刘志民已去世，七原告作为刘志民的法定继承人对房屋拆迁补偿中刘志民享有份额的部分，依法享有继承权利。从本案协议书和附加协议的内容分析，涉及刘志民房屋拆迁补偿的部分应系由原告刘天佑代表自己及其他相关权利人在落款处签字，对此原、被告双方未提出异议，且上述协议已实际部分履行。故原、被告间签订的协议书和附加协议，系双方真实意思表示且不违反法律强制禁止性规定，应受到法律保护。上述协议达成后，七原告已如约履行了相关义务，被告理应按协议约定向原告交付补偿的房屋。根据原、被告陈述并结合协议书和附加协议内容，该两份协议系约定对刘志民和原告刘荣昆两人名下土地、房屋一并进行拆迁补偿；被告已将应补偿房屋中的住宅楼等交付给原告刘荣昆，未交付的240平米门市楼直接涉及刘志民名下房产的拆迁补偿部分，关于补偿房产权属问题属七原告内部事宜，可自行协商处理。被告未按协议书约定，在2016年9月14日前向原告方交付门市楼；附加协议虽对被告应交付的240平米门市楼作出具体约定，但结合双方陈述该协议约定位置的门市楼并未建成，附加协议关于240平米门市楼的约定部分无法实际履行。被告上述行为已构成违约，应承担违约责任。故被告应按协议书约定向七原告交付建筑面积为240平米的门市楼房，并自2016年9月15日起至门市楼实际交付之日止，向七原告支付违约金。协议书对双方违约时支付违约金的标准均作出约定，即被告违约时应按日1%向原告方支付违约金，但未明确约定计算基数。门市楼为经营性房屋，违约金可根据租金数额、经营收入及未按时交付门市楼后楼房价款利息损失等方面，并结合本案具体案情确定；原告方未按期交房系按日6000元向被告支付违约金，原、被告应享有平等合同权利，从公平角度出发原告方主张违约金以门市楼总价款作为基数计算为宜。争议门市楼为开发商补偿给被拆迁户的楼房，现实中双方约定互相找价（实际交付楼房面积与约定面积存在差异时）的价格与楼房实际交易价格可能不一致。结合本案具体情况可参照进行补偿时双方实际互相找价的价格计算违约金，原告方主张门市楼按每平米8000元找价，被告称最初门市楼按每平米7500元找价、后来按每平米6000元找价；原告方提供的被告与玉田镇三里屯村委会签订的补偿协议，并不足以证实补偿房屋时实际的找价价格。本院酌定门市楼找价价格为每平米7000元，原告方主张的违约金可以1680000元（7000元/平米*240平米）作为基数计算。上述楼房找价价格仅作为原告主张违约金的计算依据，并不作为确定争议楼房实际价值的依据。协议书约定按日1%的标准计付违约金明显超过法定标准，应予适当调整，可按门市楼价款总额的月息2%计算违约金。结合本案实际情况，争议门市楼未按约定位置建成会给七原告造成一定损失。原告方虽要求被告给付赔偿金500000元，但缺乏充分证据证实，本院不予采信。被告反诉要求撤销2015年11月26日被告与原告刘荣昆签订的房屋置换合同中补偿给原告方240平米门市的内容，缺乏充分事实依据，本院不予支持。 综上所述，七原告的诉讼请求，本院予以部分支持；被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐山建三房地产开发有限公司依据2014年9月14日协议书约定，向原告娄桂芹、刘天佐、刘天佑、刘荣仕、刘天祜、刘天文、刘荣昆交付建筑面积240平米的门市楼，并支付违约金（违约金自2016年9月15日起给付至门市楼实际交付之日止，按1680000元的月息2%计付），于本判决生效之日起三日内履行； 二、驳回七原告其他诉讼请求； 三、驳回被告唐山建三房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元，反诉案件受理费80元，共计22880元，均由被告建三公司负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  蒋召民 审 判 员  梁 莉 人民陪审员  王洪秋 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  邱 月