广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执异63号 案外人（异议人）：江门市高新技术联合开发总公司。住所地：广东省江门市江海一路2号-15二楼。统一社会信用代码：91440704193943055X。 法定代表人：王文康。 申请执行人：刘栓群，男，汉族，1972年12月26日出生，住广东省中山市； 委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。 被执行人：江门市联总房地产开发公司（已吊销）。住所地：广东省江门市蓬江区羊桥横巷1号；注册号：4407001001991。 法定代表人：赵伟强。 被执行人：江门市经济开发联合总公司（已吊销）。住所地：广东省江门市蓬江区农林路26号；注册号：4407001001884。 法定代表人：李健东。 本院在执行申请执行人刘栓群与被执行人江门市联总房地产开发公司（以下简称“联总公司”）、江门市经济开发联合总公司（以下简称“经济公司”）借款合同纠纷一案中，案外人江门市高新技术联合开发总公司（以下简称“高新公司”）对执行标的向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月11日组织听证，现已审查终结。 案外人高新公司提出异议称，坐落于广东省江门市蓬江区胜利路21号2幢704、804室和4幢903室的房屋（以下简称“涉案房屋”）为高新公司所有，不存在任何权属争议。故请求本院中止对涉案房屋的执行并解除查封。事实和理由如下：案外人高新公司与第三人江门市恒坚置业开发有限公司（以下简称“恒坚公司”）、陈妃平于2001年12月3日由江门仲裁委员会仲裁，依据(2001)江仲经字第014号仲裁调解书，查明恒坚公司分别于1994、1995的以借款的形式向当时上级主管部门江门市重点项目协调领导小组办公室借款人民币68万元，后该办划归广东省江门市高新技术产业开发区，这笔债权则由其接管。2001年11月8日，广东省江门市高新区管理委员会又授权案外人高新公司接收该债权，因陈妃平又欠恒坚公司款项，三方经协商，于2001年11月19日签订了《债权转让协议书》，同意由陈妃平将其从被执行人联总公司购买的涉案房屋抵给高新公司以偿还恒坚公司的借款。陈妃平已付清了购房款，但未办理房产证。因被执行人联总公司未完善确权手续导致陈妃平和恒坚公司一直无法协助高新公司办理上述三套房屋产权转名过户手续。因此，高新公司对涉案房屋的查封提出异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。 案外人高新公司为证明其主张，提供了以下证据：1.（2001）江中经字第014号《仲裁调解书》，证明涉案房屋依据仲裁调解书，已经由第三人陈妃平转让给高新公司；2.《债权转让协议书》，证明高新公司与第三人恒坚公司、陈妃平已签订债权转让协议；3.购房发票三份，证明第三人陈妃平已经付清涉案房屋的购房款；4.涉案房屋的移交凭单三份，证明涉案房屋已移交给第三人陈妃平；5.购房合同三份，证明第三人陈妃平与联合公司已签订购房协议；6.编号为0013869、0013870、0014236《商品房屋产权权属证明书》，证明涉案房屋的产权权属为第三人陈妃平；7.《申请办理“问题楼盘”产权登记税费搁置挂账审批表》，证明涉案房屋实际权属人为第三人陈妃平。 申请执行人刘栓群答辩称，请求本院驳回案外人高新公司的异议请求。事实和理由如下：案外人高新公司对涉案房屋享有的民事权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不足以排除本案的执行。首先，没有任何证据能够证明第三人陈妃平在本院查封之前已与被执行人联总公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，没有任何证据能够证明本院查封之前，案外人高新公司已合法占有上述不动产。再次，没有任何证据能够证明案外人高新公司或第三人陈妃平已支付全部购房款。最后，涉案房屋至今仍未办理过户登记手续，其原因归属于案外人高新公司或第三人陈妃平。 申请执行人刘栓群为证明其主张，提供了以下证据：1.《不动产信息查询结果列表》一份，证明涉案房屋登记在联总公司名下；2.《江门市蓬江区胜利路21号楼盘房产证办理情况统计表》一份，证明涉案房屋未办理过户登记是由于案外人高新公司或第三人陈妃平所造成的。 被执行人联总公司、经济公司未向本院提交答辩意见。 本院查明，申请执行人刘栓群与被执行人联总公司、经济公司借款合同纠纷一案，本院(2000)江中法经初字第134号民事判决已发生法律效力。依该判决，被执行人联总公司、经济公司应向光大资产托管有限责任公司中山分公司偿还借款本金人民币2200万元及相应利息、案件受理费、财产保全费人民币302044.88元。本院以（2001）江中法执字79号案立案执行，因暂无其他财产可供执行，而于2003年7月29日中止执行。根据刘栓群的申请，本院于2019年2月25日作出（2001）江中法执字79号之一执行裁定，裁定变更刘栓群为（2000）江中法经初字第134号案申请执行人；并于2019年6月10日作出（2001）江中法执字79号之二执行裁定，查封了登记在联总公司名下的涉案房屋。案外人高新公司于2019年11月5日，以其为涉案房屋实际权属人为由向本院提出异议。 另查明，依据(2001)江仲经字第014号仲裁调解书，案外人高新公司与第三人恒坚公司、陈妃平达成如下调解协议：一、恒坚公司欠高新公司借款人民币68万元；二、三方同意陈妃平将其从联总公司购得的涉案房屋及购房合同、移交证书等购房资料移交给高新公司持有；三、恒坚公司、陈妃平保证在取得涉案房屋所有权证后半年内过户给高新公司，在未清偿68万元债务前，涉案房屋不得抵押、转让等财产转移事项；四、在涉案房屋办理过户手续后或由于高新公司逾期不办理过户，高新公司的债权被自动抵销；如涉案房屋不能办理过户手续或恒坚公司、陈妃平不予协助高新公司办理过户手续，恒坚公司仍须偿还借款人民币68万元给高新公司，并由承担由恒坚公司、陈妃平承担由此所造成的一切损失；五、仲裁费用9400元由高新公司承担。 再查明，第三人陈妃平与联总公司于2000年7月27日签订了三份《商品房购销合同》，购得了涉案房屋。2005年5月20日至27日，联总公司、江门市房地产产业协会、江门市处置问题楼盘领导小组办公室、江门市蓬江区地方税务局共同出具了编号为0013869、0013870、0014236的《商品房屋产权权属证明书》，证实涉案房屋的购买人为第三人陈妃平。 本院认为，本案争议的焦点为案外人高新公司是否为涉案房屋的实际权利人，能否排除对涉案房屋的强制执行。首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第（一）项：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人。”和第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”的规定，本案中，本院查封的涉案房屋虽未办理过户手续，但第三人陈妃平与联总公司于本院查封前，已签订了三份《商品房购销合同》，并经联总公司、江门市房地产产业协会、江门市处置问题楼盘领导小组办公室、江门市蓬江区地方税务局共同出具的《商品房屋产权权属证明书》证实，涉案房屋的实际购买人为第三人陈妃平。因此，第三人陈妃平为涉案房屋的实际权利人。其次，案外人高新公司主张其与第三人恒坚公司、陈妃平签订了《债权转让协议书》，并经（2001）江中经字第014号《仲裁调解书》确认，高新公司已实际取得涉案房屋。但依据该调解书调解协议第四项中的内容可见：第一，若高新公司逾期不办理过户，高新公司的债权被自动抵销；第二，若涉案房屋不能办理过户手续或恒坚公司、陈妃平不予协助高新公司办理过户手续，恒坚公司仍须还款人民币68万元给高新公司。本案中，涉案房屋尚未办理过户的原因直接影响到高新公司权利的取得，但高新公司未向本院提交证据证明该原因不可归责于其自身。同时，为保障第三人恒坚公司、陈妃平的民事权利，本院在异议程序中不宜直接审查认定该原因。因此，高新公司提出其已实际取得涉案房屋，理据不足，本院不予采纳。最后，联合公司未能全部履行生效法律判决确定的义务，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”的规定，本院裁定查封联合公司名下的涉案房屋，并无不当。综上，案外人高新公司请求中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人江门市高新技术联合开发总公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇一九年十一月十八日 法官助理林锁 书记员黄亮