四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2181号 原告（执行案外人）：罗海峰，男，1965年10月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公楼**）。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告罗海峰与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下简称江峰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告罗海峰先后申请撤回对第三人宁夏国晟贸易有限公司、第三人张航孝的起诉，本院予以准许。原告罗海峰的委托诉讼代理人罗少忠、罗雅芳，被告中铁公司委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼。被告江峰公司法定代表人经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗海峰起诉时向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于宁夏石嘴山大武口区的执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决上述房产归罗海峰所有。诉讼中，罗海峰确定其诉讼请求为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2018年12月14日，罗海峰对法院执行宁夏石嘴山市大武口区提出异议，2019年4月28日，简阳市人民法院作出（2019）川0180执异42号执行裁定书，驳回了罗海峰的异议请求。罗海峰不服该裁定，提出2014年1月14日，马华已向江峰公司全款购买涉案房屋，江峰公司同时向马华交付该房屋，2015年6月8日，马华将涉案房屋售予罗海峰，并同江峰公司协商，由江峰公司直接与罗海峰签订《石嘴山市商品房买卖合同》，合同约定：1、房屋总价款为100万元，建筑面积为190.46平方米，售房单价为5250.45元／平方米；2、2014年12月31日前应向罗海峰交付该商品房。合同签订后，罗海峰即依约支付购房款，马华将涉案房屋交予罗海峰，罗海峰对该房屋进行精装修并且居住多年，对该房屋属于合法占有，应当收到法律保护，停止执行案涉房屋。 被告中铁公司辩称：一、讼争的房屋已于2013年1至12月备案在中铁公司名下，中铁公司对其享有优先权。即便中铁公司与江峰公司之间的行为是让与担保，但让与担保并不是无效的担保，是非典型性的担保。虽然中铁公司案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故对案涉房屋变现的清偿享有优先权。二、罗海峰与江峰公司之间签订的商品房买卖合同时间是2015年6月8日，而该套房屋在2013年江峰公司就与被告签订了该房屋的商品房买卖合同，并办理了备案。在这种情况下罗海峰在此后的两年多时间再与开发商签订合同，罗海峰有义务关注房屋的权属情况，却没有查实网上的备案资料。未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。三、根据最高人民法院执行异议与复议案件司法解释第二十九条之规定，案涉房屋不能排除强制执行。一是在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同，没有办理备案。二是罗海峰没有提供其名下没有其他房屋且将案涉房屋用于自行居住的相应证明。三是原告均未提供买受人支付的价款超过约定的总价款50%的证据，因为罗海峰的购房款交给了马华，江峰公司未收到罗海峰的购房款。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的:1.（2019）川0180执异42号执行裁定书及送达回证；2.转账凭证3张（2014.1.9的50万元，2014.1.14的43万元，2014.1.14的7万元）、收条1张、江峰公司收据1张；3.马华和张学梅的结婚证复印件；４.马华出具的收据（2015.6．8）；5.两张承兑汇票复印件；6.装修及实际居住的视频资料1份；7.商品房买卖合同1份、不动产增值税专用发票2张；8.江峰公司收据2张（缴纳门牌号码费和房屋专项维修金）；9.宜禾物业公司专用收据3张（缴纳物业服务费等）；10.宜昌物业服务合同、小区非机动车辆管理公约、门牌号码××门牌××；11.无房证明。原被告双方均提交的江峰公司与中铁公司2014年8月23日会议纪要；被告提交的：1.（2016）川01民初120号、121号判决书；2.星海时代花园备案房屋情况表；3.商品房买卖合同网签备案副本（部分）；以及院依职权调取的：1.简阳市人民法院续查封清单；2.拍卖公告；3.协助冻结存款通知书（回执）；4.星海时代花园项目预售明细；5.不动产登记信息；6.询问笔录等证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 中铁公司因与宁夏国晟贸易有限公司、江峰公司两起借款纠纷，向成都市中级人民法院起诉，诉讼中，根据中铁公司申请，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保字264-1号和（2015）成执保字265-1号民事裁定，查封了江峰公司开发的位于宁夏石嘴山市大武口区房屋，本案所涉房屋在查封房屋之内。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号、121号两份民事判决书，分别判令宁夏国晟贸易有限公司偿还借款6100万元、3900万元及利息，江峰公司对上述借款本息承担连带给付责任。该两案判决生效后，国晟公司、江峰公司、张航孝未履行还款义务，中铁公司向成都市中级人民法院申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行，简阳市人民法院对案涉房产进行了继查封。原告罗海峰提出上述星海时代花园15-3号房屋在人民法院查封前已经通过以房抵债取得，向本院提出执行异议，要求停止对案涉房屋的执行。简阳市人民法院于2019年4月28日裁定驳回了罗海峰的异议请求，罗海峰不服，在法定时间内依法提起执行异议之诉。 另查明，2011年，江峰公司在自有的石国用（2011）第5723号国有土地上开发建设“星海时代花园”商住楼项目，2013年1月，江峰房地产公司以该地块土地使用权为宁夏国晟贸易有限公司向中铁公司借款1亿元作抵押担保。因借款到期未偿还，2013年4月11日，中铁公司为了借款清偿有保证，与江峰公司签订了商品房买卖合同，办理了《商品房买卖合同》网签备案登记,未办理预告登记、抵押登记。本案所涉商品房在网签备案登记范围内。2014年1月14日，马华从江峰公司购买涉案15-3号商品房，购房总价100万元。原告在诉讼中提交的马华支付购房款的凭证共三张，时间和金额分别是2014年1月9日50万元、2014年1月14日43万元和7万元，被告中铁公司对此持异议。本院依职权到江峰公司核实时，江峰公司提供的财务档案中仅有两张支付凭证，即2014年1月14日43万元和7万元两张支付凭证。2015年6月8日，马华原价将涉案房屋出售给罗海峰，经协商，江峰公司同意马华将涉案“星海时代花园”15-3号房屋以100万元的价款转让给罗海峰，同意直接由江峰公司与罗海峰签订商品房买卖合同、向罗海峰出具发票、收据等。2015年6月8日，江峰公司向罗海峰出具收据一张，收到罗海峰（马华应付款抵顶）房款100万元。2015年6月8日，罗海峰交付两张50万元承兑汇票给马华作为购房款。2016年3月10日，罗海峰与物业公司就案涉房屋签订《物业服务合同》、同日领取了门牌证，并在小区非机动车辆管理公约上作为业主签署了自己的名字。2018年6月9日，江峰公司向罗海峰出具购买星海时代花园15-3号住宅增值税发票两张，合计金额共计100万元。2018年9月9日，罗海峰向星海时代花园小区宜禾物业服务公司交纳了以下四项费用：一是物业费（2016年6月—2018年12月期间物业费）；二是水费（2016年6月—2018年3月）；三是电费（2016年6月—2018年6月）；四是车辆服务费（2018年9月7日—2019年9月7日）。罗海峰对案涉房屋进行了装修并实际入住，但装修与入住时间不明。 另查明，上述案涉房屋所在的“星海时代花园”二期的15楼幢于2013年办理预售许可。案涉房产系住宅，目前初始登记在江峰公司名下。2019年11月26日石嘴山市不动产登记事务中心档案查询显示：罗海峰目前在石嘴山市无房产登记记录。 本院认为，本案争议焦点为罗海峰对案涉房屋是否具有排除执行的民事权益。对于该问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，罗海峰提出的案外人执行异议之诉发生在金钱债权执行中,其对登记在被执行人江峰公司名下的不动产提出异议。对于上述情形如何判断其是否可以排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行了规定，该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述两条规定均是对不动产买受人物权期待权的保护，第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权保护条件，被执行人没有限定条件是否是开发商。第二十九条侧重保护房屋消费者的物权期待权，针对的是开发商名下的一手房买卖中刚需购房消费者。上述两条规定共同性的要件均有“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，不同的是，前者要求在查封前合法占有房屋，交付全部房款，未过户非因买受人自身原因造成，后者不要求查封前是否合法占有房屋，也对未过户不进行原因审查，仅要求购房房是否用于居住且名下无其他房屋并交付50%房款。本案中，第一、罗海峰与江峰公司之间签订的商品房买卖合同符合上述条款所要求的“书面买卖合同”。第二、依照上述第二十八条规定，还应当审查在人民法院查封前其是否合法占有该不动产，案涉房屋在2015年12月10日被查封，罗海峰向本院所举的交纳物业费、水电费、车辆服务费等的时间均在2016年3月10日之后。本院认为，上述证据尚不足以证明罗海峰在人民法庭查封之前已合法占有案涉房屋。第三、依上述第二十八条或第二十九规定，还应审查罗海峰是否支付全部或50%购房款。罗海峰是否全部或支付50%购房款，也是原、被告双方争议焦点之一，被告中铁公司提出马华支付100万元房款证据不足，罗海峰支付房款的证据亦不足。针对罗海峰付款部分，被告提出罗海峰支付房款的凭证系两张银行承兑汇票，而银行承兑汇票是银行针对企业开展的业务，并不针对自然人个人，故被告中铁公司对银行承兑汇票与本案关联性持异议；针对马华支付购房款部分，中铁公司提出马华向法庭所举的支付凭证票面价值超过了150万元，经法庭再次核实时，又撤回其中一张，而保留的三张支付凭证上没有注明用途，不排除马华与江峰公司另有其他业务往来，所以其支付款项的目的不清楚。本院认为，根据罗海峰陈述和所举的支付凭证表明：从罗海峰保留作为支付凭证的三张票据看到，马华及配偶张学梅通过二人的银行账户确实向江峰公司账户转入了100万元，但其转入的时间只有两笔（43万元、7万元）与购房时间吻合，即2014年1月14日，而另一笔50万元转入时间与购房时间不吻合，该笔转入时间为2014年1月9日，该时间双方未发生买卖房屋，所以从时间上看，先付款后买房，不合常理，原告对此未作出合理解释，且转账凭证上未注明款项性质与用途，不能排除双方有其他业务往来的可能。加之，本院到江峰公司调取财务档案时，江峰公司提供的马华支付该套房屋购房款的票据也只有2014年1月14日43万元、7万元两笔。所以，作为第一手从江峰公司购案涉房屋的买受人马华支付100万元购房款的证据存疑。再者，罗海峰支付购房款100万元的证据也不充分、证据链不完整，因为罗海峰所举支付购房款的依据为两张50万元承兑汇票，该两张承兑汇票上的出票人、收款人均与本案没有关联性，原告对此未作合理说明，故罗海峰支付案涉房屋全部或50%购房款的证据未形成证据锁链，本院不予确认。综上，就案涉房屋而言，罗海峰所举证据不足以证明其符合上述第二十八条或第二十九规定的要件，故罗海峰对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告罗海峰的诉讼请求。 案件受理费13,800元，由原告罗海峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余