西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初6717号原告(案外人)：刘亚宁，女，1978年11月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王清，陕西乐思律师事务所律师。被告（申请执行人）：高静，女，1981年11月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：程明，北京市康达（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄艳艳，女，1983年5月12日出生，汉族，住陕西省潼关县。委托诉讼代理人：杨花花，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊安迪，陕西合恒律师事务所实习律师。原告刘亚宁与被告高静、第三人黄艳艳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚宁及其委托诉讼代理人、被告高静的委托诉讼代理人、第三人黄艳艳的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘亚宁向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年费1月12日原告与第三人签订《房屋买卖合同协议书》，约定第三人将位于西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室（包括负2层82号车位）出卖给原告，合同总价款700000元，原告依约支付了全部房款，原告于2014年11月25日验收房屋并在业主处签字，后原告对房屋进行了装修并入住。此外，原告曾多次催促第三人办理房屋过户手续，但第三人的一直以房屋未取得产权证书为由不予办理，直至涉案房产被法院查封。2019年6月11日原告对贵院查封房产提出书面异议，被法院裁定驳回异议请求，为了维护原告的合同权益，特诉至贵院，望判如所请。被告高静辩称，原告与第三人签订房屋买卖协议时第三人并未取得房屋产权证书，被告作为债权人查封保全充分说明原告取得房屋来源不合法，且原告作为成年人买房未过户存在过错，按照原告所述在2014年至2017年三年内第三人都未取得房屋产权证书，原告也未主张权利，该事实与常理不符，结合本案事实应认为原告是受第三人诱骗，其应向第三人主张赔偿而不是对抗本次执行，故请求依法驳回原告诉讼请求。第三人黄艳艳辩称，对原告的诉讼请求予以认可，涉诉房屋产权应归属于原告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：       高静与黄艳艳民间借贷纠纷一案，本院作出了（2018）陕0104民初90号民事判决书，内容为：“本判决生效后七日内，黄艳艳返还高静借款本金4450000元，利息及逾期利息……”。在诉讼期间高静向本院申请财产保全，本院于2018年1月5日作出（2018）陕0104民初90号之一民事裁定书、裁定查封、冻结黄艳艳名下价值7835705元的财产，并于2018年3月28日作出（2018）陕0104执保134号之四执行裁定书及协助执行通知书，查封黄艳艳名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX号房产一套（权属证号：陕（2017）西安市不动产权第1185733号），查封期限三年。原告刘亚宁提出书面异议，本院受理后，于2019年6月26日作出（2019）陕0104执异130号执行裁定书，裁定驳回刘亚宁的异议请求。刘亚宁对裁定不服，于2019年7月10日提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年1月12日，原告刘亚宁（乙方）与第三人黄艳艳（甲方）签订《房屋买卖合同协议书》，约定：“一、甲方自愿将坐落在西安市曲江新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室XX房(包括曲江观塘小区二号楼一单元负2层82号车位)出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附属房证复印件及该房产位置图）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写柒拾万元整，即人民币小写700000元；三、乙方在签订本合同时，一次性支付完成所有款项，即700000元；……六、乙方支付完所有款项后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续。七、甲方应在收到款项后将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用、无欠账……”。原告刘亚宁于2014年10月31日通过其农业银行账户622848290……向黄燕转款100000元；又于2014年10月31日、11月14日、11月18日通过其工商银行账户6222022605……分三笔向黄燕账户622208260500……分别转款300000元、100000元、200000元，共计转款700000元。黄艳艳出具收条，收到刘亚宁购买曲江观唐2号楼1单元204房屋款700000（柒拾万元整）。另黄艳艳户籍登记显示其曾用名黄燕。证人刘某某、万某某及陕西馥泽物业有限公司的证言，证实涉案房产由陕西万众地产有限公司开发，刘某某作为该公司员工于2011年以内部优惠价格购买，并于2013年4月将房屋转让给黄艳艳，转让价格550000元，因为是熟人关系双方未签订书面购房协议。后经万某某介绍认识，黄艳艳将该房屋于2013年12月卖给原告刘亚宁。2017年4月20日，黄艳艳与陕西万众地产有限公司签订《商品房买卖合同》并网签备案，合同备案号：X17070333，黄艳艳购买位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房产。2017年6月黄艳艳取得该房屋产权证书，权属证号：（2017）西安市不动产权第1185733号。后黄艳艳用上述房屋抵押贷款。原告提交曲江观唐小区房屋验收表、装修施工申请表、施工许可证、装饰装修管理协议、装修工程决算表及多份购货凭证、房屋照片等书证，原告作为涉案房产的所有人，对该房产进行验收并装修；同时提交的涉案房产自2014年12月至2019年1月缴纳物业费、电费、停车费、暖气费、天然气费等各项费用凭证，证明原告自房屋装修完后一直居住使用至今。另原告曾电话联系黄艳艳要求尽快解决房产问题。本院认为，本案争议的焦点是：原告刘亚宁对涉案标的享有的民事权益是否足以排除本院的执行措施。本案涉案房产权利登记在第三人黄艳艳名下，但其已与原告刘亚宁于2014年1月12日签订了《房屋买卖合同协议书》，虽然在签订合同时黄艳艳尚未取得该房屋的所有权，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故上述买卖合同合法有效，且原告已经按照协议约定支付了全部房价款。另从原告提交的曲江观唐小区房屋验收表、装修施工申请表、施工许可证、装饰装修管理协议、装修工程决算表等证据显示，原告作为房屋所有人已对涉案房产进行验收并装修使用至今，本院查封房产的时间为2018年3月28日，即在查封之前该房屋买卖合同已经签订并且实际履行，且原告并非因自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人原因未办理过户登记”。原告虽未取得涉案房屋的物权，但其与第三人黄艳艳之间的房屋买卖合同合法有效，应受到法律保护。且被告高静对第三人享有的仅是债权请求权，因此原告刘亚宁对涉案房屋享有的权益要优于被告高静的债权请求权。据此，原告刘亚宁对涉案房屋享有的民事权益能够排除本院的执行措施，其要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行第三人黄艳艳名下位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房产【权属证号：（2017）西安市不动产权第1185733号】。案件受理费100元，由被告高静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                审  判   长    高   红                        审  判  员    岳  鹏                       人民陪审员    张扣利  二Ｏ一九年十一月二十日  书 记 员     张萌萌