上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初13468号原告：韩景雨，男，1962年2月19日生，汉族，住上海市松江区。原告：徐异，女，1963年6月2日生，汉族，住上海市长宁区。原告：韩叙一，男，1989年9月14日生，汉族，住上海市闸北区。上述三原告之共同委托诉讼代理人：陆恩惠，上海市汇业律师事务所律师。上述三原告之共同委托诉讼代理人：武建权，上海市汇业律师事务所律师。被告：黄翊，男，1969年1月27日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：傅国勇，上海市六角城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕景辉，上海市六角城律师事务所律师。原告韩景雨、徐异、韩叙一诉被告黄翊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行审理。原告韩景雨及原告韩景雨、徐异、韩叙一的共同委托诉讼代理人武建权，被告黄翊的委托诉讼代理人吕景辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩景雨、徐异、韩叙一向本院提出诉讼请求：1.三原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2019年4月12日解除；2.被告支付2019年1月15日起至2019年4月14日止未付的租金40,500元；3.被告支付违约金40,500元；4.被告支付2019年4月15日起算至2019年6月2日止的房屋占用费，按日租金的两倍标准计算，共计44,100元；5.被告支付2019年3月1日至2019年3月31日的电费557.20元，2019年4月1日至2019年5月31日的物业费566元(每月为283元)，2019年2月1日至2019年5月31的水费196.70元，2019年3月1日至2019年4月30日的燃气费313.50元，2019年1月1日至2019年6月30日的有线电视费138元；6.已收取的押金12,000元予以没收。事实和理由：三原告系上海市长宁区长宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的出租人，被告系承租人。三原告(甲方)与被告(乙方)先后于2014年6月21日、2016年6月15日签署了《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充合同》。上述合同约定，续租租金第一年为1.35万元/月，按季支付。第二年租金双方将根据市场行情另行约定。物业费用由乙方承担。以后每期租金支付时间应为该期首月的五日前。若逾期返还房屋的，则每逾期超过一日，乙方需按日租金的贰倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。如任何一方未按合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的额，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。自2019年1月起，被告未向三原告支付租金。三原告曾多次以微信、电话及发送律师函的方式向被告催讨租金，然，被告并未支付，且欠付相应的电费、物业费、水费等。因被告的行为已构成根本性违约，应承担违约责任，故原告诉至法院，要求判如所请。被告黄翊辩称，一、确认双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2019年4月12日解除，但合同解除系被告提出。二、同意支付原告租金40,500元。三、涉案房屋存在司法拍卖的情况，不满足正常居住条件。因一直有人上门看房，导致被告家人担惊受怕。原告韩景雨擅自于2019年4月12日对涉案房屋进行断电，导致被告无法继续使用房屋，合同目的无法实现，原告构成根本违约。据此，被告不同意承担违约责任，亦不同意支付房屋占有使用费。若法院认为被告存在违约行为，因约定的违约金过高，要求法院予以调整。四、同意支付电费557.20元。对于原告主张的物业费、水费、燃气费、有线电视费的数值予以认可，但被告已于2019年4月12日搬离涉案房屋，故仅同意支付截止至2019年4月12日止的相应费用。五、被告已支付的押金12,000元应与欠付款项予以抵扣而非没收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、电子邮件、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、物业管理费收据、国网上海市电力公司发票联、上海城投水务(集团)有限公司缴费通知单、上海大众燃气有限公司燃气缴费通知单、东方有线网络有限公司客户收费凭证、律师函及快递凭证、视频光盘、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权原为三原告共同共有。2014年6月21日，三原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中第二条约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积148.93平方米。第三条约定，租赁期限贰年，自2014年7月15日起至2016年7月14日止。租金每月12,000元。租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年6月30日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的五日前。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第九条承担违约责任。第五条约定，乙方需支付给甲方租赁保证金12,000元。甲方应于租赁关系消除且在乙方已将该房屋及附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方，未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。第六条约定，租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳。第八条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占有期间的使用费。第九条约定，本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。合同签订后，三原告向被告交付房屋，被告按约支付了房屋租金及租赁保证金12,000元。2016年6月15日，三原告(甲方)与被告(乙方)通过电子邮件往来方式确认了《房屋租赁补充合同》，其中约定，甲乙双方经友好协商，就甲方将涉案房屋续租给乙方的相关事宜，在双方于2014年6月21日签订的房屋租赁合同基础上，达成以下补偿条款：1、续租期限：2016年7月15日至2018年7月14日。2、续租租金：第一年为1.35万/月，按季支付。第二年租金双方将根据即时市场行情另行约定。3、物业费用：由乙方承担。4、本补充合同作为原双方签订的房屋租赁合同的补充，并延用原合同中的条款。经双方以电子邮件方式确认生效，具有同等法律效力。之后，三原告与被告通过短信确认方式两次延续租期各半年，即双方的租期至2019年7月14日止，相关权利义务的约定均延用房屋租赁合同及补充协议条款。因被告未支付2019年1月15日起的租金，三原告多次通过短信方式向被告进行催告。2019年4月8日，三原告的委托代理人通过邮寄方式向被告发送《律师函》，其中载明，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定，被告应及时支付租赁。现被告迟延履行合同义务的行为已构成根本性违约，委托人有权单方面解除合同并保留追究违约责任的权利。请被告于收到本函之日立即支付2019年第一、二季度租金。如被告仍无视本函内容，在收到本函之日后三日内仍拒绝支付上述租金，委托人确认本函构成对租赁合同及补充合同的解除。被告确认收到该《律师函》。另查明，2019年6月3日，涉案房屋通过司法拍卖方式产权变更登记至案外人赵某名下。2019年7月10日，上海市虹口区人民法院执行法官、司法拍卖公司工作人员、原告韩景雨及案外人赵某共同至现场办理涉案房屋交接手续。从当天拍摄的录像视频显示，相关人员通过撬锁方式，破门而入，涉案房屋内存有少量电器及杂物，现场杂乱。三原告认为，一、被告未将涉案房屋钥匙交还给三原告，并恶意将房屋大门从内部反锁，法院最终只能破门而入。二、房屋内留有大量被告物品，包括电器、家具及其他杂物等，证明被告仍持续占有使用涉案房屋。被告认为，一、被告搬离后想归还钥匙，但考虑到放入信箱内不安全，所以未放置亦未再以短信、微信等方式联系原告返还钥匙。二、屋内遗留物品属垃圾，被告原打算自行清理，但因2019年4月12日房屋断电，故在未打扫房间的情况下搬离。再查明，涉案房屋在司法拍卖期间，原告韩景雨与被告之间的微信往来记录载明：2018年12月19日，原告韩景雨将网络司法拍卖通知书截图发送给被告，并告知其负责本次拍卖的人员信息及有关事宜。2019年1月11日，原告韩景雨向被告发送微信，“看样时间，1月17日(下周四)下午13：30至14：30，谢谢配合”。被告未予回复。2019年1月30日，被告向原告韩景雨发送微信，“今天法院的拍卖公告贴在了房门上，不知道你们到底有没有和法院沟通明确过里面现在是有租客的，也不敲门直接贴在门上，回到家看到房门上贴着这个让我非常窝火，希望你们这边能和法院沟通一下，不希望这个事情继续严重影响到我的生活。”“至于房租，我想你也很清楚，由于拍卖的延续造成诸多的不确定因素，也不知道会对我的生活造成怎样的而影响，所以目前只能暂缓支付了，等拍卖有了最终结果，我们再根据法院的建议或决定再处置吧！”原告韩景雨未予回复。2019年2月20日、2019年3月16日，原告韩景雨先后向被告发送微信，“本周五下午一点半拍卖看样。”“拍卖已有结果，请您支付第一季度的租金，目前我仍是房东。”被告均未予以回复。2019年4月12日，被告向原告韩景雨发送微信，“韩先生：鉴于经我多次向你催讨，你依然拒不提供房屋租赁期间的产权状况及执行法官的联系方式，且已出具律师函，并擅自断电的行为已严重影响到本人的基本生活，故我决定自即日起终止合同，同时我方认为你方违约在先，故应按合同赔偿我方损失，望收到信息后将押金及赔偿费用划入我方之前账户，特此告知！”原告韩景雨回复，“黄先生，你房租付清我才安排供电，因为你们已根本违约，不能颠倒黑白乱说一气。”关于2019年4月至6月涉案房屋内水电煤的使用情况。一、根据上海城投水务(集团)有限公司缴费通知单显示，2019年4月9日抄表，用水量53立方米，金额182.90元。2019年6月10日抄表，用水量4立方米，金额13.80元。二、根据上海大众燃气有限公司燃气缴费通知单显示，2019年5月，本期抄码521，上期抄码426，消费量95，金额313.50元。三原告称，2019年5月的账单实际对应的是4月份的燃气费，若被告仅居住12天不可能产生如此高额的燃气费。三、关于电费，三原告称，其曾向电力公司申请电表销户，以敦促被告及时履行付款义务，实际并未办理后续销户手续亦未真正断电。但因有过上述申请行为，电力公司在该期间内便不再抄表，故无相关账单可以提供。审理过程中，被告于2019年7月18日当庭将涉案房屋的7把房门钥匙及4张门禁卡交还给三原告，三原告予以签收确认。本院认为，三原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。庭审中,双方对上述合同于2019年4月12日解除不持异议，且被告同意支付三原告2019年1月15日起至2019年4月14日止的租金及房屋占有使用费40,500元,于法不悖,本院予以准许。现主要争议焦点在于导致合同解除的责任应归责于哪方；合同解除的后果应如何处理。本案中,被告以涉案房屋存在司法拍卖情况，不能满足其正常居住生活；原告韩景雨擅自断电致使被告无法使用房屋之由，认为三原告构成根本违约并要求行使合同解除权。对此，本院认为，一则，从当事人之间的微信记录来看，原告韩景雨曾多次就涉案房屋的司法拍卖信息、看房日期等事宜向被告进行提前告知，履行了基本的披露义务。被告称有人强行看房严重影响其居住生活，但无相应证据予以证明。二则，根据2019年7月10日的视频录像显示，相关人员于当天通过破门方式进入涉案房屋内。直至本案审理过程中，被告才将房屋钥匙及门禁卡交还于三原告。结合2019年4月至6月公用事业费缴费单据载明的使用情况，本院认定原、被告未办理房屋交接手续，涉案房屋一直在被告的控制之下。据此，被告基于合同目的无法实现，主张行使合同解除权，理由尚不充分，本院不予采信。鉴于被告欠付租金长达数月，已构成违约，三原告据此行使约定解除权，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后被告应承担合同解除的违约责任。关于违约金的数额，考虑到被告系涉案房屋涉及司法拍卖才出现欠付行为，加之该房屋产权已于2019年6月3日转移至案外人名下。因此，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为二个月的租金。同理，关于房屋占有使用费，本院根据被告控制房屋的事实，就合同解除后至2019年6月2日止的占有使用费，参照月租金标准进行调整。关于被告应承担的电费、物业费、水费、燃气费以及有线电视费，亦应以2019年6月2日为限加以认定，超出部分本院不予支持。关于已收取的押金12,000元，因合同中并未约定三原告享有没收押金的权利，故在双方合同解除后，该笔钱款应当予以返还。被告要求直接抵扣欠付款项，因不符合双方合同中有关押金处理的约定条款，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告韩景雨、徐异、韩叙一与被告黄翊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》于2019年4月12日解除；二、被告黄翊应于本判决生效之日起十日内支付原告韩景雨、徐异、韩叙一2019年1月15日至2019年4月14日的房屋租金及房屋占有使用费40,500元；三、被告黄翊应于本判决生效之日起十日内支付原告韩景雨、徐异、韩叙一2019年4月15日至2019年6月2日的房屋占有使用费22,050元；四、被告黄翊应于本判决生效之日起十日内支付原告韩景雨、徐异、韩叙一违约金27,000元；五、被告黄翊应于本判决生效之日起十日内支付原告韩景雨、徐异、韩叙一电费557.20元、物业费566元、水费196.70元、燃气费313.50元，有线电视费115元；六、原告韩景雨、徐异、韩叙一应于本判决生效之日起十日内返还被告黄翊押金12,000元；七、驳回原告韩景雨、徐异、韩叙一的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币3077元，减半收取计1538.50元，由原告韩景雨、徐异、韩叙一负担527元，被告黄翊负担1011.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇一九年十一月一日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。