云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初10091号原告：龙俊，男，汉族，1991年11月10日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨雄，云南律颂律师事务所律师，特别授权代理。被告：林善有，男，汉族，1975年2月16日出生，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张明艳，与林善有系夫妻关系，特别授权代理。委托诉讼代理人：张迪，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人：黄倩。委托诉讼代理人：范慧芸，该公司员工，特别授权代理。原告龙俊诉被告林善有、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人杨雄，被告以及委托诉讼代理人张明艳、张迪，第三人委托诉讼代理人范慧芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告及第三人于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》；二、判令被告向原告支付违约金270000元；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为，判令解除与被告、第三人于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》，并增加一项诉讼请求，请求判令被告退还收取的由第三人代为保管的定金50000元。事实与理由：2018年9月28日，原、被告以及第三人签订《荣城地产存量房买卖合同》，合同约定被告将房屋（房产证号：20××78）作价1350000元出售给原告，并约定任何一方违约需承担房屋价格20%的违约金。合同签订后，原告依约支付了定金50000元、中介服务费21600元及贷款居间服务费9500元。但被告一直未按约定赎回房产证，不办理房产过户手续，故意不履行合同，构成违约。特诉至法院，望判如所请。被告辩称：一、被告没有违约，原告无权要求被告承担违约金。原、被告及第三人于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》约定原告应于2018年10月12日出借被告300000元用于协助被告向银行还贷赎证，此为原告的先义务，但原告至今未向被告支付300000元导致被告无法赎回房产证，进而无法办理房产过户手续。因原告构成违约在先，故被告享有先履行抗辩权。二、本案中，被告在签订合同前已将自身婚姻状态告知原告及第三人，原告明知其购买房屋存在（或可能存在）权利瑕疵的情况下，仍然要与被告签订合同，原告自身也有不可推卸的责任。而被告配偶张明艳既不是合同当事人，也不是本案诉讼当事人，张明艳是否同意办理过户手续，是物权上的行为效力，而非本案所涉合同上的效力，张明艳的行为不能视为被告在合同中的违约，原告要求被告支付违约金于法无据。三、《荣城地产存量房买卖合同》中“本合同签订时因共有人经通知未到场签字或缔约人故意隐瞒共有人情况，若其余房屋共有人不追认合同的，则缔约人按照违约条款承担缔约过失责任”之约定将缔约过失责任确定为违约责任的承担方式，而且确定了高额的责任承担方式。该条款违反了我国合同法第四十二条的强制性规定，故只能按实际损失确定赔偿金额。四、《荣城地产存量房买卖合同》约定的违约金计算标准（按总房价的20%计算）过高，应当降低违约金，按实际直接损失予以认定。综上，请求法院依法驳回原告关于违约金的诉讼请求。第三人述称：对原告的诉讼请求以及事实与理由均予以认可。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人未向本院提交证据。对于当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，原告龙俊、被告林善有及第三人昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城地产存量房屋买卖合同》（列出卖方、甲方为林善有，买受方、乙方为龙俊，经纪方、丙方为昆明荣城房地产经纪有限公司），主要内容如下：一、甲方所售房屋坐落于银海领域小区，建筑面积为137平方米。二、该房屋已设定抵押，抵押权人为建设银行。乙方于2018年10月12日前向甲方出借300000元，用于协助甲方还贷赎证，交易完成时该款项用于冲抵购房房款。三、成交价格为1350000元，付款方式为首付400000元（于提出不动产权转移登记手续申请并取得《不动产登记受理通知书》当日给付），余款950000元向银行或其他金融机构贷款支付。四、签订合同当日，乙方交付甲方购房定金50000元，该定金由甲方委托丙方代为保管，待房屋权属变更登记手续办理完毕，该定金转为买受方向出卖方支付的购房款，由丙方交付甲方。五、甲方应当保证所提供的该房屋权属证明和身份资格证明材料真实、合法、有效，符合房屋上市交易的法律法规及政策规定，且甲方应配合查询该房屋权属信息，并需于签约前书面向买受方告知所售房屋、附属房屋及配套设施存在的瑕疵和房屋权利受限制等情况。买卖双方均保证积极、善意地履行本合同，若本合同因买卖任意一方隐瞒订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，导致本合同无法履行的，应当承担缔约过失责任及违约责任。六、除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。七、丙方依法促成买卖双方当事人签订合同后，乙方应当于签订本合同当日向丙方支付中介服务费21600元；因乙方要求丙方协助办理贷款，故自愿向丙方支付贷款居间服务费9500元；基于丙方已履行法定居间义务，故无论何种原因导致本合同解除的，丙方已收取的中介服务费不予退还，因此造成任何一方经济损失的，应由守约方直接向违约方主张赔偿。八、本合同签订时因共有人经通知未到场签字或缔约人故意隐瞒共有人情况，若其余房屋共有人不追认合同的，则缔约人按照违约条款承担缔约过失责任。合同签订后，被告向原告出具定金收条，载明：“今收到龙俊购买昆明市XXX房定金人民币（大写）伍万元整”。另，第三人于上述合同签订当日出具两份收据，分别记载收到原告的中介费21600元以及贷款服务费9500元。本院认为，原、被告及第三人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。现本案争议焦点为：一、原告行使合同解除权是否有效；二、原告要求被告承担违约金27万元能否得到支持。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…….”本案中，被告作为房屋买卖合同关系项下出卖人，负有转移标的物的所有权于原告的义务。双方签订合同后，原告按约给付了定金及相关费用，被告在履行期限届满前明确告知原告其无法继续履行出卖房屋的义务，根据前述法律规定，原告享有解除合同的权利。庭审中，被告抗辩称，原告应当按照合同约定于2018年10月12日前出借被告300000元用于协助其向银行还贷赎证，但原告至今未履行前述义务导致被告无法赎回房产证进而无法办理过户手续，系原告违约在先，被告享有先履行抗辩权。对此，本院认为，双方虽在合同中确有约定原告于2018年10月12日前出借被告300000元用于赎证，但被告在此期限届满前已明确表示不履行出卖房屋的义务，且被告庭审时对合同的履行亦一直持否定态度，显属毁约，故被告的抗辩不能成立。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告于庭审中变更诉讼请求为解除原、被告于2018年9月28日签订的《荣城地产存量房买卖合同》，即可视为原告已履行合同解除的通知程序。据此，本院确认原告行使合同解除权有效。因上述合同还涉及与本案第三人之间的居间合同关系，故本院对原告的该项诉请依法支持为，原、被告就房屋达成的房屋买卖关系于2019年9月25日解除。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告约定，除不可抗力因素外，买卖双方不可违约，如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。现原告以被告拒绝履行合同构成违约为由，要求被告按照上述约定承担违约金270000元。被告抗辩称双方约定的违约金过高，请求人民法院根据实际损失予以调整。对此，本院认为，违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和诚实信用原则。在依法成立并生效的合同中，违约金条款理应对双方主体具有法律约束力，如违约方认为双方约定的违约金过高，则应对其主张承担举证责任。显然，被告未完成其举证责任。现原告要求被告按合同约定承担违约金270000元，有相应的事实及法律依据，本院予以支持。此外，原告在庭审后主张第三人已将涉案定金50000元退还原告，并明确表示不需要本院对其要求被告退还定金的诉讼请求进行处理，不违反法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告龙俊与被告林善有就昆明市官渡区形成的房屋买卖合同关系于2019年9月25日解除；二、由被告林善有于本判决生效之日起十日内支付原告龙俊违约金270000元；三、原告龙俊的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，减半收取2675元，由被告林善有负担，余额2675元退还原告龙俊。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  曾惠祥二〇一九年十一月十四日书记员  汪建娇