广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2347号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：广西桂林市环城西一路**联达雅居**楼。 法定代表人：蒋厚胜，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：林柏章，该公司职员。 被告：曾群芳，女，汉族，住广西桂林市七星区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发公司）与被告曾群芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托诉讼代理人林柏章、被告曾群芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾群芳支付原告2016年6月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费4815.8元及滞纳金4127元；2、判令被告曾群芳支付原告2016年1月1日起至2019年12月31日止公共能耗费480元；3、判令被告曾群芳支付原告2016年1月1日起至2019年12月31日止电梯年检费480元；4、本案诉讼费、公告邮寄费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告曾群芳系桂林市七星区建干路87号联发旭景第18幢4单元6层1号房的业主,依据《商品房买卖合同》及《前期物业服务合同》的约定，原告联发公司为“联发旭景”住宅小区进行物业管理。被告于2013年4月26日与开发商联发集团桂林联泰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定:被告购得桂林市七星区建干路87号联发旭景第18幢4单元6层1号房，建筑面积84.93平方米;合同第十一条约定:房屋物业服务费电梯房1.35元/平方米/月，公摊水电费10元/月/户，电梯年检费120元/年/户。2012年联发集团桂林联泰置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同笫三章笫六条第一款约定：电梯住宅按建筑面积1.35元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费；合同第三章第七条约定：物业服务资金按一年缴纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额的千分之三交纳滞纳金。2018年联发旭景御景苑业主委员会与桂林联发盛泰物业服务有限公司签订了《联发旭景御景苑物业服务合同》，合同第六章第二十三条第二款约定：原告向被告提供物业管理服务，被告电梯住宅按建筑面积1.35元/月/平方米的标准向原告缴纳物业管理费，电梯年检费120元/年/户，公共能耗费按120元/年/户标准缴纳。合同签订后，原告依约为“联发旭景”小区提供了物业服务，但被告从2016年6月1日起拒缴物业管理服务费，截止到2019年4月30日仍未缴纳的物业服务管理费4815.8元、公共能耗费480元、电梯年检费480元。被告拒不缴纳物业费的行为己严重违反了双方签署的《联发旭景御景苑物业服务合同》，严重侵犯原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告曾群芳答辩称，对原告诉请的被告尚欠原告的物业服务费金额及欠费时段无异议。被告拒交物业费的原因有：1、自从被告入住案涉房屋后，对面住户的空调外机直对着被告家厨房，导致被告家厨房的窗户一直不能正常打开，被告向原告反应情况，但原告未帮助原告处理此事；2、一楼住户占用了公共空间，原告也未出面解决；3、被告所住楼层的楼道灯损坏了三个月，原告也一直未安排人修理；4、开发商承诺有以老带新政策可抵扣物业服务费3000元，但被告给原告带来新客户买房后实际只抵扣了2000元物业服务费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月26日，被告曾群芳与联发集团桂林联泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向联泰置业公司购买位于桂林市七星区，房屋建筑面积84.93平方米。2016年1月1日，联发集团桂林联泰置业有限公司与桂林联发盛泰物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由桂林联发盛泰物业服务有限公司为“联发﹒旭景”小区提供物业服务；服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，多层住宅1.1元/月/平方米，电梯楼住宅1.35元/月/平方米。注：（1）已交付但未使用的空置物业的物业服务资金的收费标准与上同，由业主承担。（2）以上费用不含业主（或使用人）的生活垃圾费一单元楼道公共用电设施（楼道对讲系统和电灯）运行、维护费；业主应于通知的交房之日起预交纳一年的物业服务资金。之后，物业服务资金按一年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年年度的物业服务资金。逾期缴纳的，从逾期之日起每日按所欠费总额的3‰交纳滞纳金。2018年7月1日，原告与联发旭景御景苑业主委员会签订《联发旭景御景苑物业服务合同》，合同约定物业服务费楼梯房按建筑面积1.1元/月/平方米，电梯房按建筑面积1.35元/月/平方米收取，电梯年检费120元/年/户收取，公共能耗费按120元/年/户收取；服务费按年度方式收取，业主或物业使用人应于费用到期后首月的15日内前交纳本年度物业服务费，逾期交纳的每逾期一日，乙方可按欠费总额的3‰向业主收取违约金；合同期限自2018年7月1日至2020年6月30日止。上述合同签订后，原告依约履行了合同的各项义务，但被告从2016年6月1日起没有依约缴纳物业管理服务费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告基于其与建设单位签订的《前期物业管理合同》及业主委员会签订的《联发旭景御景苑物业服务合同》，为联发旭景小区提供物业服务，履行了合同义务，被告作为该小区业主享受了原告提供的服务，应当向原告交纳物业管理服务费。被告称原告物业服务不到位，对于其反映的问题没有及时处理，但原告提供的证据不足以证明原告确有怠于行使管理义务的行为，而被告提出享受物业费优惠政策及抵扣装修押金均未提供证据依据，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告应支付自2016年6月1日起至2019年12月31日期间物业管理服务费4815.5元（84.93平方米×1.35元/平方米/月×42个月=4815.5元）。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《前期物业服务协议》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳违约金。本院认为，双方约定的违约金计算标准过高，原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为，以每年度应付物业费为基数按年利率6%分段计付，暂计至2019年6月30日为515.9元，之后的逾期违约金以4815.5元为基数，按年利率6%计至实际清偿之日止。 关于支付公共能耗费及电梯年检费的问题，因原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》并未约定上述费用的收费标准，原告亦未提供证据证实上述费用的实际支出情况，故原告要求被告按照每项120元/年的标准支付该合同期限内的上述费用没有合同约定，也无事实依据，本院不予支持。2018年7月1日，联发旭景御景苑业主委员会与原告签订的《联发旭景御景苑物业服务合同》明确约定上述两项费用按120元每年收取，故根据双方合同的约定，被告应支付2018年7月1日至2019年12月31日期间的公共能耗费及电梯年检费各180元（120元/年÷12个月×18个月=180元）。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告曾群芳应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2016年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4815.5元，及截止至2019年6月30日逾期付款违约金515.9元，之后的逾期违约金以4815.5元为基数，按年利率6%计至实际清偿之日止； 二、被告曾群芳应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的公共能耗费180元、电梯年检费180元； 三、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费25（原告已预交），由被告曾群芳承担20元，其余5元由原告桂林联发盛泰物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行］。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文雯 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘涛