贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4428号 原告：罗辉，男，1987年9月5日出生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：任艳萍，女，1987年1月20日出生，汉族，住贵州省都匀市。 被告：都匀市赛维房地产开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市剑江中路91号都市银座2单元4楼403号，统一社会信用代码91522701675423626G。 法定代表人：孔庆汉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨军，系贵州桥城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟成，系贵州桥城律师事务所律师。 原告罗辉与被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司（以下简称赛维房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗辉的委托诉讼代理人任艳萍、被告赛维房开公司的委托诉讼代理人粟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金25142元（以478000元为基数，按照每日万分之二的标准，从2015年10月1日起计算至2016年6月19日止，共263天；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金23398元（以478000元为基数，按照每日万分之零点五的标准，从2015年12月1日起计算至2018年8月6日止，共979天）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年5月6日与被告都匀市塞维利亚房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于都匀市斗篷山路100号的都匀市，购房金额为478000元，并已经按照合同约定履行支付义务。按照合同第是一条规定，被告应于2015年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。同时合同第十三条规定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第是一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二违约金。另外，《商品买卖合同》第二十二条约定被告于2015年12月1日前将房屋转移登记有关文书交付给原告，如逾期不交付原告不解除合同的，被告按日向原告支付已付房款的0.1%违约金至交付时止。被告未按合同约定时间交付房屋，直到2016年6月19日才向原告交付房屋，也未在约定时间内交付房屋转移登记有关文书，被告直到2018年8月6日才办理完毕汇悦新天地楼盘的所有权初始登记手续。原告认为，被告逾期交房和逾期交付房屋转移登记有关文书，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损害时，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》及有关法律规定，原告现诉至贵院，请求判决支持原告以上诉讼请求。 被告赛维房开公司辩称：1.政府实施的抽象行政行为当属不可抗力，造成房屋延期交付的原因是因为政府对供配电设施费用标准突然提高导致，而政府的该行为应属不可抗力；2．交房时间应当以被告通知交房时止，被告公司通过高成本融资对建设工程施工、安装没有半点懈怠，如期顺利进行，只因客观原因无法自行完成，不能通过验收，为此被告积极投入安装施工用电，于合同约定交房期达到实际居住条件，2016年6月，被告采用在销售部、小区物管处内张贴公告的形式通知各住户办理交房手续，同时告知住户尚未达到交房条件的原因。据此，该“公告”已表明，房屋已可以交付使用，并不影响原告签订合同时目的，即接房入住。公告张贴后便有与原告同楼栋5号楼的住户陆陆续续签收入住。赛维房开公司采用张贴公告的形式履行了告知义务，原告作为合同相对方，理应知晓商品房的交付时间，且原告在业主微信群里，其也应当通过群消息了解到交房的相关信息，至于原告知道而不来收房不能认定被告不能交房，原告故意拖延收房而主张违约金其行为属于恶意，不应当得到支持；3.若法庭不采纳不可抗力的情形下，原告因逾期交房和逾期办证对原告也没有实际损失，被告请求依法调整并降低违约金；4.原告的部分请求已经超过诉讼时效，超过的部分依法应当不予支持。 本院经审理认定事实如下：位于都匀市开项目系被告合法取得的房地产开发项目；2014年5月6日被告与原告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：原告购买该项目地第X幢X层X号房屋（建筑面积118.41平方米，套内建筑面积98.32平方米）；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价4861.68元，总价款478000元；第八条约定原告首付148000元，余款330000元公积金贷款支付；第十一条约定：出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：逾期交房在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行…；第二十二条约定：…出卖人承诺于2015年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；第二十七条约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任；合同签订后，原告依约定向被告支付购房款共计478000元；因政府施行对我省新建住宅区供配电设施建设方式、发包施工管护主体进行调整等一系列措施调整等原因，案涉房屋于2016年6月19日交付原告使用，案涉小区于2018年6月26日完成竣工验收备案，于2018年8月6日办理了关于“汇悦新天地住宅”的不动产权初始登记。 以上事实，有当事人陈述，原告提供的《身份证复印件》《商品房买卖合同》、《汇悦新天地物业服务协议》、《房屋移交证书》等证据在案为凭，并经庭审质证，本院认为当事人提供的上述证据与本案有关联性，可以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告于2014年5月6日签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋交付的时间、条件、交付商品房转移登记有关文书的时间及违约金的计算方式等合同条款，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应当于2015年9月30日前交付案涉房屋，并于2015年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，现被告并未依约交付房屋及办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。 关于本案诉讼时效期间是否届满的问题。被告辩称原告主张的部分违约金诉讼时效期间已届满。本案中，被告逾期交房及逾期交付转移登记相关文书的违约行为一直在持续，原告于2016年6月19日接收房屋时，案涉房产虽未竣工验收合格，但原告已实际占有使用该房，应视为双方对交付条件的变更，故逾期交房违约金的诉讼时效应自实际收房之日起算；逾期交付转移登记有关文书的违约金的诉讼时效问题，因违约情形持续存在，故应自被告取得初始登记之日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交房、逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年诉讼时效，原告于2019年8月22日向本院主张权利，被告对逾期交房的诉讼时效抗辩成立，本院予以采信；对于逾期交付转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间尚未届满，对被告关于的前述诉讼时效抗辩，本院不予采信。 关于合同约定的违约金如何计算的问题：逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金，按照合同约定为按已交付房价款0.1%/日计付，诉讼中原告已主动将逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金计算标准调整为日万分之零点五，本院综合本案中确存在不可归责因素，以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，对原告的前述违约金计算标准的调整，本院予以确认。被告虽承诺于2015年12月1日取得商品房初始登记，但被告取得初始登记并交付转移登记有关文书之日为2018年8月6日，其合同权益亦自此时取得，故逾期交付转移登记相关文书违约金计算为（2015年12月1日至2018年8月6日共计978日）×478000元×0.00005/日=23374.2元，对原告诉请的超出部分,本院不予支持。 关于被告辩称造成被告逾期交房和逾期办证的原因是贵州省人民政府发改委突然对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电而形成的，属于不可抗力，应免除责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，被告的抗辩理由不能成立，对此，本院不予采信，但对被告提出的用电原因确实不能全部归责于被告，故在违约金的计算标准上已作上述调整。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。被告辩解理由部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起十日内支付原告罗辉逾期交付商品房所有权转移登记相关文书的违约金23374.2元； 二、驳回原告罗辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1014元，因适用简易程序实际收取507元，由原告罗辉负担257元，被告都匀市赛维房地产开发有限责任公司负担250元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。 审判员 王  志  坚 二〇一九年十一月十一日 书记员 李昱莹（代）