济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9427号原告：济南中维置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：迟军，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：于飞，山东七品律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，北京海润天睿律师事务所律师。被告：山东国仕电力科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭士海，该公司执行董事兼总经理。第三人：山东天齐置业集团股份有限公司，住所地淄博市桓台县。法定代表人：田茂军，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜玉晶，山东北方永丰律师事务所律师。原告济南中维置业有限公司（以下简称中维公司）与被告山东国仕电力科技有限公司（以下简称国仕公司）、第三人山东天齐置业集团股份有限公司（以下简称天齐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中维公司的委托诉讼代理人于飞、王浩，第三人天齐公司的委托诉讼代理人姜玉晶到庭参加诉讼。被告国仕公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中维公司向本院提出诉讼请求：1.确认中维公司与国仕公司签订的《济南市房屋租赁合同》于2017年7月31日解除；2.判令国仕公司向中维公司退还剩余租金457500元、房屋租赁保证金114375元、装修押金62500元；3.判令国仕公司向中维公司支付违约金343125元；4.判令国仕公司向中维公司支付违约金208894.5元（截止2019年9月1日，拖欠761天、日违约金按首期租金1372500元万分之二计算为274.5元）；5.判令国仕公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，中维公司与国仕公司签订《济南市房屋租赁合同》，中维公司从国仕公司处承租位于济南市历下区龙奥北路8号4号楼玉兰广场1号办公楼20层2001室（该房屋建筑面积为1850平方米，中维公司从国仕公司处承租其中的1250平方米）。根据该合同第三条约定，房屋租期自2017年1月1日至2021年3月31日止。该合同第四条4-1款约定，2017年1月1日至2019年3月31日期间月租金为114375元（含税）；4-2款约定，租金采取先付后用原则，中维公司须预付12个月的房租。该合同第五条5-1款约定，国仕公司交付房屋时，中维公司向国仕公司交付1个月租金114375元作为保证金。该合同签订后，中维公司依约（通过关联方北京泰禾房地产开发有限公司）向国仕公司支付首期一年租金1372500元、房屋租赁保证金114375元，于2017年3月27日支付国仕公司装修押金62500元。根据该合同第九条9-2款“（九）房屋抵押、出售等原因影响中维公司办公使用；（十一）一方违反合同约定，擅自提前终止合同”的，违反合同的一方，应向另一方按届时三个月租金支付违约金；违约金不足赔偿损失的，还应赔偿对方的损失。该合同第十条违约责任10-1款约定，国仕公司未按约定时间退还相关费用及违约金，应承担违约责任，每逾期1日按首期租金的千分之五向中维公司支付违约金。该合同第十一条11-4款约定，双方就履行本合同发生纠纷，一旦发生诉讼，败诉方承担另一方因诉讼产生的全部费用。2017年6月4日，涉案房屋产权人天齐公司向涉案房屋张贴《通知》，因国仕公司严重违约，天齐公司决定收回涉案房屋，涉案房屋内所有人员携带个人物品于2017年6月5日撤离涉案房屋，天齐公司于2017年6月6日接管涉案房屋。中维公司多次要求国仕公司解决纠纷，以保障中维公司正常使用房屋办公经营，没想到国仕公司却私下撤离涉案房屋、不知所踪。中维公司为保障正常经营，无奈之下与天齐公司另行签订了为期4个月的房屋租赁合同，为此额外花费租金700000元。后，中维公司多次要求国仕公司退还剩余租金及保证金等费用，国仕公司拖延退还并拒绝赔偿中维公司损失。综上，国仕公司的上述行为严重侵害了中维公司的合法权益。国仕公司未作答辩。天齐公司述称，2015年12月29日，山东天齐物业投资发展有限公司与王福祥签订房屋租赁合同，后合同主体变更为天齐公司与国仕公司。在合同履行过程中，国仕公司严重违约，符合合同解除条件。天齐公司于2017年7月31日与国仕公司解除合同，后与中维公司签订了房屋租赁合同，天齐公司积极履行合同义务，中维公司诉求与天齐公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，中维公司与国仕公司签订《济南市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），中维公司承租国仕公司位于济南市历下区龙奥北路8号4号楼玉兰广场壹号办公楼20层2001室，租赁面积为1250平方米，租赁期限为2017年1月1日至2021年3月31日。合同第4-1条约定2017年1月1日至2019年3月31日期间月租金为114375元。第4-2条约定租金采取先付后用原则，中维公司需预付12个月的房租。第5-1条约定国仕公司交付房屋时，中维公司交付1个月房租的保证金114375元。第9-2条约定有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按届时三个月租金支付违约金；违约金不足赔偿损失的，还应赔偿对方的损失。（九）房屋抵押、出售等原因影响中维公司办公使用；（十一）一方违反合同约定，擅自提前终止合同。第10-1条约定，国仕公司未按约定时间交付房屋的或退还相关费用及违约金（如有），应承担违约责任，每逾期1日按首期租金的千分之五向中维公司支付违约金。签订合同后，中维公司向国仕公司支付了第一年租金1372500元、保证金114375元、装修押金62500元，国仕公司出具了相应的收款收据。涉案房产所有权人为天齐公司。2016年，天齐公司与国仕公司签订了房屋租赁合同，国仕公司承租涉案房屋。2017年6月4日，天齐公司向国仕公司发出《通知》，内容为：“由于贵公司严重违约，现我方决定收回该房屋，请贵公司所有人员携带好个人物品于2017年6月15日前撤出本租赁场所，并保持房屋处于完好状态。”2017年7月25日，天齐公司（甲方）向国仕公司（乙方）发出《解除合同函》，内容为：“山东国仕电力科技有限公司：根据双方签订的《房屋租赁合同》第9-2项第（六）条，乙方逾期不支付租金累计超过1个月，甲方有权书面通知乙方解除租赁合同。由于贵公司严重违约，逾期不支付租金累计超过10个月。现我方正式通知贵方，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月31日起正式解除。请贵公司在3日内将房屋交付给我方，交付前必须保持房屋处于完好状态，否则我方将强行收回。同时，贵公司应结清包括但不限于租赁费、租赁费滞纳金、违约金以及因该房屋所发生的各项费用。否则，我方将保留追究贵公司违约责任并提出诉讼的权力”。2017年7月31日，中维公司与天齐公司就涉案房产签订了《济南市房屋租赁合同》，租赁期间为2017年8月1日至2017年11月30日，租金为700000元。本院认为，中维公司与国仕公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第一，关于合同解除问题。2017年7月31日，天齐公司以国仕公司严重违约为由解除合同，收回房屋。此后，国仕公司无法继续按照租赁合同约定向中维公司提供涉案房屋，构成违约，中维公司诉请解除与国仕公司签订的租赁合同，应予支持。因国仕公司自2017年7月31日起未实际履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，其在解除合同后应当向中维公司返还2017年8月、9月、10月、11月的租金和房屋保证金、装修押金。第二，关于违约责任问题。国仕公司构成违约，应当承担违约责任，中维公司依据租赁合同第9-2条约定诉求国仕公司支付三个月租金的违约金，依据充分，应予支持。中维公司还要求国仕公司支付逾期返还款项违约金，因中维公司没有提供要求国仕公司返还款项的证据，本院对该项违约金请求不予支持。国仕公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对自己抗辩权利和举证质证权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告济南中维置业有限公司与被告山东国仕电力科技有限公司签订的《济南市房屋租赁合同》解除；二、被告山东国仕电力科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南中维置业有限公司返还租金457500元、保证金114375元、装修押金62500元；三、被告山东国仕电力科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告济南中维置业有限公司支付违约金343125元；四、驳回原告济南中维置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7740元，由原告济南中维置业有限公司负担1393元，由被告山东国仕电力科技有限公司负担6347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判长 张 磊二〇一九年十一月二十九日书记员 赵天娇