河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5941号 上诉人（原审被告）：河北增阜房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区渚河路甲49号。 法定代表人：陈志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨丽芬，女，1983年3月13日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：谷春风，河北浩博律师事务所律师。 上诉人河北增阜房地产开发有限公司（以下简称增阜房地产）因与被上诉人杨丽芬商品房预售合同纠纷一案，曲周县人民法院于2019年6月26日作出（2019）冀0427民初702号民事判决书，被告增阜房地产不服向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 增阜房地产上诉请求：一、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，不服一审判决认定数额377685元；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、2016年初，上诉人为回笼资金，对涉案项目进行阶段性促销活动。凡能承诺一次性付清全款的购房人，上诉人先与购房人草签《认购协议》并出具没有收款方式的收据，购房人支付购房款后，持银行小票换正式的《商品房买卖合同》、出具正式收据。被上诉人提交的收款收据中明显没有记载收款方式，且一次性收取37万余元的现金房款，根本不符合上诉人及社会主流的交易方式。上诉人售楼部都是采取分期付款或者贷款方式交易房款。该案属于系列诉讼案件，其余系列案中购房人与本案购房人均称是以现金方式缴纳的购房款，购房款均在40万元左右，又称这巨额现金均是提前在家中存放，以上陈述不符合常理。根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》法（2018）215号第一项的规定，人民法院在审理民间借贷案件中，要适当嘉大调查取证力度，查明事实真相。本案中，被上诉人称房款有借款、有自己筹款，但始终未提交任何银行取款流水及向亲戚、朋友借款的相关事实及证据。综上，该案不能仅凭一张收据就认定被上诉人缴纳37余万元房款的事实。本次系列案存在虚假诉讼嫌疑，应移送公安机关处理。二、双方虽然签订了《磁州首府商品房认购协议》，但之后，被上诉人担心上诉人工程烂尾，在上诉人公司售楼部人员多次向被上诉人催缴购房款的情况下，至今近3年，被上诉人仍拒绝向上诉人支付购房款，被上诉人已经以其行为表示不履行合同的主要义务，放弃购买本案涉案房屋。故上诉人工作人员告知被上诉人认购协议作废、解除涉案《认购协议书》的行为具有法律效力。根据《合同法》第六十八条、九十四条的规定，被上诉人根本违约行为，已经导致认购协议书实际解除，故上诉人享有单方解除合同的法定权利。综上，一审判决认定事实错误，理应驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人杨丽芬答辩称，答辩人一审提交了房款的收款收据，上诉人对该收据真实性、关联性、合法性均不持异议，收款收据是上诉人收取答辩人购房款行为确认的书证，答辩人完成了就合同义务履行的举证责任。虽然在近几年中，银行转账、刷卡消费已经是人们主流的消费方式，但不得不否认还是有很多人存在现金交易的观念。上诉人以“消费理念”和“交易习惯”混淆视听，仅从交易理念来否定收据的证据效力，该上诉理由不能成立。上诉人是具有民事行为能力的法人，其应该知道开具收款收据产生的法律效果，至于数据中收款方式内容是否完整，取决于上诉人的行为。答辩人交款收取得收据，收据中记载有收款金额、印章、就尽到了我方应尽的注意义务。答辩身为一名医生，开办诊所，有能力支付购房款。判断支付房款的真实性，由答辩人的经济能力、财产状况、交易过程、数据即可证明，不一定要有银行流水才能证明。本案不适用《最高人民法院依法妥善审理民间借贷案件的通知》、《关于审理民间借贷纠纷适用法律若干问题的规定》司法解释。如上诉人所述，与本案相同的同一时期诉讼的案件共有十一起。其中有八起以调解、撤诉结案，该八起案件中均是上诉人认可了购房人已交款的事实。还有三起是以判决结案，该三起案件中法院也均认可了购房人已履行房款支付以为。以上事实均能说明本案系上诉人违背诚实信用原则，导致诉讼。一审庭审中，上诉人答辩时既主张合同已经解除，又以先履行抗辩权来抗辩。既然主张合同解除，就不存在先履行抗辩权一说，其所称理由相互矛盾。上诉人未提交证据证明其享有约定解除权或者法定解除权，也无证据证明其行驶了合同解除权，故上诉人主张合同已经解除，没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 杨丽芬向一审法院起诉请求：1、请求判决被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同；2、诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2016年2月27日，原告杨丽芬与被告河北增阜房地产开发有限公司签订《磁州首付商品房认购协议》一份，约定乙方（原告）向甲方（被告）认购磁州首付6号楼2单元604室房屋一套，面积124.49平方米，单价3033.86元/㎡，总房款人民币377685元，付款方式为乙方一次性付款，最终销售面积以房产管理部门出具的面积数据作为结算依据；以上房款包含后期双气费用但不包括安装太阳能等设施费用，后期其他配套费用和安装太阳能等设施费用由乙方另行交付；交房标准为毛坯房；由于乙方原因，乙方向甲方提出退房的，甲方扣留乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议；如因甲方原因造成乙方退房的，甲方退还预定房款，并支付乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议。同时约定甲方向乙方发出签署《商品房买卖合同》电话或通知，乙方须于甲方发出通知后三日内，携本协议书、收款收据及身份证原件或相关证件与甲方正式签订《商品房买卖合同》相关事宜，乙方逾期不与甲方签署《商品房买卖合同》的，视同乙方放弃购买该商品房的权利，本协议解除且无须另行通知，甲方有权就乙方购买的房屋另行处理，定金不予退还且乙方应按购房款总价的20%向甲方支付违约金。认购协议另对其他相关事项作了约定。同日，原告杨丽芬向被告河北增阜房地产开发有限公司交纳了约定的房屋总价款377685元，被告河北增阜房地产开发有限公司为原告杨丽芬出具了收款收据一份。涉案房屋目前尚未竣工。另查明，原、被告双方签订认购协议时，被告河北增阜房地产开发有限公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但在原告杨丽芬向本院起诉前已取得该证。 一审法院认为，关于原、被告签订的认购协议的性质和效力问题。原告杨丽芬与被告河北增阜房地产开发有限公司签订的《磁州首付商品房认购协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故本院对认购协议的效力予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方虽然未签到正式的商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告杨丽芬在该认购协议签订当日又向被告交付了全部购房款，故双方签订的《磁州首付商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。本案中，涉案房屋在销售时并未竣工验收合格，属于商品房预售。因商品房预售实行许可证制度，出卖人必须取得商品房预售许可证。被告在签订认购协议时虽未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定双方当事人签订的《磁州首付商品房认购协议》有效。关于原告是否已经按照认购协议约定交纳了全部购房款377685元的问题，原告称以现金方式向被告交纳了全部的购房款，且被告为原告出具了收款收据。被告辩称，原告在签订认购协议后至今未向被告交纳购房款，本院认为，被告对原告提交的收款收据的真实性无异议，收据上盖有被告河北增阜房地产开发有限公司的财务专用章，被告在没有收到款项的情况下就为原告出具收款收据的做法不符合交易习惯，故本预案对被告的该辩解意见不予采信，依法认定原告已向被告交纳了全部的购房款377685元。关于原、被告签订的认购协议是否已经解除的问题，被告辩称原、被告双方签订的认购协议已经解除，但未提交任何相关证据予以证实，故本院不予采信。综上所述，原告要求被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同并办理合同备案手续的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告在涉案房屋竣工后20日内向原告交付房屋的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据该规定，房地产开发项目竣工后，只有经过验收合格方可交付使用，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。况且，《商品房销售管理办法》第十六条明确规定，房屋交付使用的条件和日期为《商品房买卖合同》的主要内容，原、被告双方可以在签订《商品房买卖合同》时对房屋交付使用的条件和日期进行约定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北增阜房地产开发有限公司继续履行与原告杨丽芬于2016年2月27日签订的《磁州首付商品房认购协议》，于本判决生效之日起十日内与原告杨丽芬签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续；二、驳回原告杨丽芬的其他诉讼请求。 本院二审中，被上诉人提交该案系列案原告为阿栋的民事调解书一份，证明上诉人增阜房地产认可我方已经缴纳了房款。 本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人杨丽芬提交了《磁州首付商品房认购协议》及上诉人增阜房地产向其出具的收款收据。上诉人对收款收据本身真实性没有异议，但坚称没有实际收到涉案款项。被上诉人杨丽芬持有的收款收据系书证，上诉人增阜房地产自述没有实际收到款项系当事人陈述。按照证据认证规则，书证效力高于当事人陈述。故上诉人增阜房地产自述没有实际收到涉案款项的理由，本院无法从法律上确认，上诉人增阜房地产的上诉理由本院也无法支持。 综上所述，一审判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6965元由上诉人河北增阜房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜海波 审 判 员 聂洪文 审 判 员 潘新丽 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 贾欢欢