江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1283民初5025号 原告：泰兴市天润购物广场管理有限公司，住所地泰兴市银泰城市广场****。 法定代表人：张新生，任执行董事。 委托诉讼代理人：黄亚杰，该公司员工。 被告：张浩，男，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：吴海波，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。 原告泰兴市天润购物广场管理有限公司(以下简称天润公司)与被告张浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告天润公司委托诉讼代理人黄亚杰、被告张浩的委托诉讼代理人吴海波到庭。本案现已审理终结。 天润公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠租金人民币140000元；2、判令被告向原告支付违约金人民币35000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年6月5日签订《租赁合同》，将位于泰兴市大庆东路1号天润广场的建筑物一层及地下室（编号1F-C5、C6、C7-1F-1）租赁给被告使用，约定承租期限从2017年11月1日至2020年10月30日止，合同同时约定2017年10月15日至2018年10月14日为免租期，若被告提前解约，则不享受免租期政策，第一年房租按14万计算，租金按每季度为一个租期，先支付后使用。原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，后被告通知原告提前解除《租赁合同》，按照合同第4.4条约定，被告不再享受免租期政策，应当支付原告第一年租金14万元，被告未予支付。同时，按照合同第15.2条规定，被告提前终止合同应向原告支付合同终止前三个月租金作为经济补偿。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：1、原告作为房屋的产权人和出租人，并没有将完善的房屋交付给被告使用，被告承租的是地面上的门面三间以及地下室，当时原告将房屋交付给被告使用，楼梯及厨房和卫生间的排水都没有改造，所有的改造项目全部由被告建设，原告也表示承诺被告改建的相关费用将会补贴给被告。2、原告诉状中所述事实与客观情况并不相符，原被告所签订的租赁合同时间并不是原告诉状中所述2017年6月5日签订的，而是2017年10月份，事实情况是原被告双方早在2016年9月份就签订了租赁合同，当时双方签订的是三年租期，被告承租的是天润广场五楼，承租面积是500平米左右，当时承租房屋是用于开九宫格火锅店，租金是按照季度缴纳，被告在2016年10月1日开业，被告在2016年到2017年租赁期间内，由于原告要将天润广场五楼整体承租给喜米格主题婚礼酒店，所以与被告协商，要求被告将火锅店搬到楼下以及地下室使用，被告考虑后答应原告的要求，搬到楼下，所以被告于2017年9月份开始装修，11月份开业，当时被告承租在五楼时已投入装修等相关费用约40万元，所以被告要求原告补贴装修费用，原告也承诺说公司不好以补贴现金的形式，后来双方协商，原告以一年免房租的条件补偿给被告装修费用，所以双方在此条件下，于2017年10月份签订了新的租赁房屋合同，所以原告诉求没有任何事实和法律依据，原告第一年免租金是符合条件的，而并不是原告所陈述无偿给被告使用，天下没有这么好的事儿。3、被告承租的是地面上门面三间和地下室，而原告在被告租赁期限内将地面上的两间门面私自承租给优优华府售楼处，我们调查下来是2018年6月份-10月份，之后又将被告所承租的全部房屋承租给卖皮草的，到现在为止，被告所投入装修的空调等基础设施仍然在原告处。而事实情况根本是原告违约在先，原告在未征得被告同意的条件下，私自将房屋转租给别人，本身已经严重违约，另外双方合同约定期限是三年租期，被告也没有提前解约，在合同快到期的情形下，原告也没有征求被告是否继续租下去，而是到2018年10月份，由本案原告的负责人黄亚杰打电话给被告，说房子已经租给别人，叫被告撤离。4、原告所提供的是格式条款，被告当时也没有认真细阅合同的每一条款。综上所述，原告严重违反合同规定的诚实信用原则，故根据合同的规定和本案的事实情况，原告诉求无法定的解除事由和合同约定的解除事由，以及事实依据，故请求法庭依法驳回原告的诉求。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交了2017年10月10日原被告签订的租赁合同一份等证据。上述证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告天润公司（出租方，简称甲方）、被告张浩（承租方，简称乙方）于2017年10月10日签订《租赁合同》，将位于泰兴市大庆东路1号天润广场的建筑物1层及地下室（编号1F-C5、C6、C7-1F-1）租赁给被告使用，套内面积1F120㎡，-1F400㎡（以实际测量面积为准，含公摊面积）的场地出租给乙方使用，具体位置见《商铺红线图》，商铺的详细建筑位置、使用范围以《商铺红线图》红线圈定部分为准（施工前因防火分区调整，出现店铺范围变动的，以实际为准），约定承租期限3年，自2017年11月1日至2020年10月30日止。合同4.2.1条约定，租金为2017年11月1日至2018年10月30日，租金为0元/年；2018年11月1日至2019年10月30日，租金为290000元/年；2019年11月1日至2020年10月30日，租金为290000元/年。支付租金时，租金按每季度为一个支付期，先支付后使用，首期租金支付时间为开业前15天，（2017年10月15日-2018年10月14日为免租期）。合同4.3条约定物业管理费包含于房租内。合同4.4约定，若乙方提前解约，则不享受免租期政策，第一年房租按14万计算。合同15.2条约定，乙方提前终止合同需提前一个月书面通知甲方，征得甲方书面同意的，应向甲方支付合同终止前三个月租金作为乙方给甲方的经济补偿。如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于合同终止前6个月租金的违约责任。 原告按照合同约定将房屋交付给被告使用，后被告于2018年6月撤场，将钥匙交还给原告。2018年8月原告将场地另租赁给他人。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告于2017年10月10日签订的房屋租赁协议，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。关于被告辩称其实际于2018年10月撤场，因被告未提证据予以证明，且未在原告将部分案涉商铺出租给案外人的情况下提出异议，故本院对于被告的该项辩称意见不予采信。关于原告主张被告按照合同约定给付其拖欠的租金140000元，因原、被告在合同中约定的租期为3年（即2017年11月1日至2020年10月30日止），但被告实际于2018年6月撤场，系因被告原因提前解除租赁合同，故原告有权要求被告按照合同约定的4.4条款，即被告不享受免租期政策，第一年（2017年11月1日至2018年10月30日）租金按140000元/年计算，故被告实际租赁期间（即2017年11月1日至2018年6月，共计8个月）的租金为93333元（140000元/年/12个月*8个月=93333元）。关于原告主张要求被告支付违约金35000元的诉讼请求，因被告向原告支付第一年租期内的租金标准系按年租金140000元计算，已具备承担违约责任的性质，且原告已将案涉房屋另租他人，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告张浩于本判决生效后十日内给付原告泰兴市天润购物广场管理有限公司租金93333元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，由原告泰兴市天润购物广场管理有限公司负担1000元，被告张浩负担2800元（此款原告泰兴市天润购物广场管理有限公司已垫付，被告张浩于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长 叶 蓉 人民陪审员 刘 霞 人民陪审员 张**兰 二〇一九年十一月十二日 法官 助理 周红燕 书 记 员 徐晓娅 附：本案引用有关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的、和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。