湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初860号原告：湖北恒馨房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇安平路**。法定代表人：夏郁新，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘美，湖北睡虎律师事务所律师。被告：湖北云辉建筑装饰工程有限公司。。住所地：湖北省云梦县城关镇珍珠坡路**法定代表人：程贤君，该公司经理。被告：徐海，男，1977年10月27日出生，汉族，住湖北省云梦县，被告：徐红超，男，1972年1月5日出生，汉族，住湖北省云梦县，被告：程贤君，男，1972年1月12日出生，汉族，住湖北省云梦县，被告：高三宏，男，1970年4月10日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托诉讼代理人：肖云端，湖北金煜言律师事务所律师。委托诉讼代理人：易国锋，湖北金煜言律师事务所律师。被告：张学林，男，1984年2月1日出生，汉族，住湖北省云梦县，原告湖北恒馨房地产开发有限公司（以下简称恒馨公司）与被告湖北云辉建筑装饰工程有限公司（以下简称云辉公司）、被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告高三宏、被告张学林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理。2017年9月22日，原告恒馨公司向本院申请诉讼财产保全并提供担保，本院于2017年9月25日裁定查封了被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告高三宏、被告张学林购买的位于楚王城广场的共8套房屋。2018年7月5日本院作出一审判决，被告高三宏不服一审判决上诉，2018年12月25日，孝感市中级人民法院裁定本案发回重审。本院于2019年3月28日立案，并重新组成合议庭开庭进行了审理。原告恒馨公司的委托诉讼代理人黄红、刘美,被告高三宏的委托诉讼代理人肖云端、易国锋到庭参加诉讼，被告云辉公司、被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告张学林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒馨公司一审期间向本院提出诉讼请求：1、依法确认恒馨公司与云辉公司之间签订的《合同书》、《借款协议》以及与被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告高三宏、被告张学林签订的八份商品房买卖合同无效；2、请求判令被告云辉公司、被告徐海对4910332元（价值9055452元的17套房屋中已办证的8套房屋价款）及开具不动产发票的税金损失473847.07元承担连带赔偿责任；3、判令被告徐海在599088元、被告徐红超在458388元、被告程贤君在1978732元、被告高三宏在1415736元、被告张学林在458388元的范围内与被告云辉公司、被告徐海一起承担连带赔偿责任；4、被告共同承担诉讼费。本案一审审理过程中，原告恒馨公司变更诉讼请求为：1、依法确认恒馨公司与被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告高三宏、被告张学林签订的八份商品房买卖合同有效；2、判令被告徐海立即给付原告购房款599088元，被告徐红超立即给付原告购房款458388元，被告程贤君立即给付原告购房款1978732元，被告高三宏立即给付原告购房款1415736元，被告张学林立即给付原告购房款458388元；3、请求判令被告徐海对上述应付购房款4910332元及开具不动产发票的税金损失473847.07元承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。发回重审后，原告恒馨公司变更诉讼请求为:1、被告徐海立即向恒馨公司支付购房款599088元及逾期付款违约金；被告徐红超立即给付原告购房款458388元及违约金，被告程贤君立即给付原告购房款1978732元及违约金，被告高三宏立即给付原告购房款1415736元及违约金，被告张学林立即给付原告购房款458388元及违约金；以上违约金均自2014年12月25日按欠款的日万分之一计算至付清之日止；2、云辉公司对上述第一项诉请的全部给付义务承担共同还款责任；3、徐海对第一项诉请的全部给付义务承担连带清偿责任；4、六被告承担诉讼费。事实与理由：2014年12月19日，被告云辉公司以团购的形式向恒馨公司购买其开发建设的房屋并签订《合同书》，约定恒馨公司将楚王城一期房产尾盘17套毛坯房优价卖给被告等人，总面积为3234.09㎡，单价每平方米2800元，总售价为9055452元；付款方式为：合同签订之日起交定金20万元，6个月内，向甲方交纳总款20%，余款一年内付清。合同签订后，云辉公司组织人员进行了团购，但云辉公司既没有向恒馨公司支付定金，也没有依承诺向恒馨公司支付购房款。2014年12月24日，恒馨公司与徐海就5-1-17A03号（面积213.96平方米，房款599088元）房屋、与徐红超就1-2-1904号（面积163.71平方米、房款458388元）房屋、与程贤君就4-3-12A02（面积254.87平方米、房款713636元）、4-1-17A01（面积238.45平方米、房款667660）、4-3-17A01（面积213.37平方米、房款597436元）等三套房屋、与高三宏就6-2-17A01（面积252.81平方米、房款707866元）、6-2-17A02（面积252.81平方米、房款707866元）等二套房屋、与张学林1-2-3104（面积163.71平方米、房款458388元）房屋分别签订了八份《商品房买卖合同》，均约定购房款须于2014年12月24日前一次付清，逾期付款，按日万分之一向恒馨公司支付违约金。合同签订后，恒馨公司依约交付了房屋，但购房者均没有依约支付购房款。购买者向恒馨公司申请出具购房发票，以便于办理产权登记，在取得产权登记后办理贷款，以贷款来偿还全部购房款。在购房者的请求和云辉公司的保证下，恒馨公司为尽快收回房款，恒馨公司出具了不动产销售发票并办理了不动产权证，但仍未向恒馨公司支付房款。2015年10月8日，徐海向恒馨公司出具了保证书，保证已办理的八套房屋购房款4910332元在2015年11月支付100万元，在2015年12月付清剩余的3910332元，但徐海仍未履行承诺。团购中的另九套房屋的购买人已与恒馨公司解除了合同并退还房屋，已办证的八套房屋至今分文未付。恒馨公司故诉至法院，请求依法判处。被告高三宏辩称：1、恒馨公司与云辉公司签订的房屋买卖合同真实有效，负有房款给付义务的是云辉公司；2、恒馨公司与高三宏签订的《商品房买卖合同》不是真实意思表示，不产生法律效力；3、恒馨公司要求高三宏付款超过诉讼时效；4、高三宏为善意第三人，已全额支付两套房屋的购房款，并且已办理房屋所有权登记，其合法权益应受法律保护。被告云辉公司、被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告张学林未作答辩。原、被告围绕诉辩主张依法提交了证据（见附录一），本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告云辉公司、被告徐海、被告徐红超、被告程贤君、被告张学林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对上述证据质证的权利。本院认为，原、被告提交的证据均客观真实，至于能否达到证明目的，本院再综合予以评价。依据上述有效证据及当事人陈述，本院对本案事实认定如下：2014年12月19日，恒馨公司与云辉公司签订了一份《合同书》，主要内容为：1、为盘活存量，恒馨公司将楚王城一期房产尾盘17套毛坯房优价卖给云辉公司，总面积3234㎡，价格为2800元/㎡；2、付款方式：合同签订之日交定金20万元，6个月内，云辉公司付款总价的20%，余款一年内付清；3、合同签订后，云辉公司提供业主名单，恒馨公司负责二个月以内办完土地证和房产证。合同签订当日，恒馨公司与云辉公司就17套房屋中的8套（见附表二1-8套）总价为4778452元的房款签订了一份《借款协议》，约定云辉公司于2015年7月1日前还借款总额的20%（955690元），2016年1月1日全部结清余下欠款（3822762元），恒馨公司工作人员夏三保作为担保人在借款协议上签字。2014年12月24日，云辉公司依合同约定向恒馨公司提供了6名购买者，与恒馨公司签订了8份《商品房买卖合同》，合同签订后恒馨公司向购买者出具了8套房屋的《销售不动产统一网络发票》。2014年12月26日，云辉公司又向恒馨公司提供了5名购买者，与恒馨公司签订了共9份《商品房买卖合同》。2015年1月5日，云辉公司与恒馨公司就其中4套房屋（见附表二第9-12套）总价为2210432元签订了《借款协议》，就其中的5套房屋（见附表二第13-17套）总价为2066568元的房屋签订了《借款协议》，均约定云辉公司于2015年7月1日前还借款的20%，2016年7月1日前全部还清，恒馨公司工作人员夏三保作为担保人在借款协议上签字。借款协议签订后，恒馨公司向购买者出具了9套房屋的《销售不动产统一网络发票》。2015年9月，5名购房者依据《商品房买卖合同》和《销售不动产统一网络发票》等，在恒馨公司协助下办理了8套房屋的土地证和房屋所有权证。2015年10月8日，徐海向恒馨公司出具《保证书》，承诺将17套房屋中已办理房产证的8套房款49103332元，于2015年11月前还100万元，2015年12月还清3910332元。其余9套未办证的退给恒馨公司。2017年3月16日，恒馨公司在孝感晚报上刊登公告，催告高三宏等10名客户向恒馨公司支付购房款。后恒馨公司催要无获，双方以致成诉。另查明，云辉公司是一家主要经营建筑装饰工程为主的有限责任公司。程贤君为公司法定代表人，徐海为公司实际控制人和股东。17套房屋所涉10名购房人，或为云辉公司员工，或与云辉公司股东有亲朋关系。除本案所涉8套已办证房屋外，其余9套未办证房屋或已退回恒馨公司，或已与恒馨公司达成协议。再查明，2014年7月，高三宏因房屋拆迁，委托徐海购房。2014年7月23日，高三宏向徐海的账户转款50万元，作为预付款。后在云梦万维广场购房未果，高三宏要求返还预付款，徐海承诺有其他房源，暂时退给高三宏10万元。2014年12月24日和26日，徐海通知高三宏去云辉公司签订《商品房买卖合同》，并向高三宏出示了云辉公司与恒馨公司的《借款协议》，要求高三宏向徐海支付购房款。2015年1月5日，在高三宏未支付全部购房款的情况下，徐海通知高三宏到其办公室领取恒馨公司出具的《销售不动产统一网络发票》，高三宏故认可了向徐海支付购房款，并9次向徐海支付1411501.36元（见附表三）。2015年4月28日，高三宏取得了两套房屋的《土地使用权证》；2015年9月16日，高三宏取得了两套房屋的《房屋所有权证》。本院认为，云辉公司为购买17套房屋与恒馨公司签订的《合同书》及三份《借款协议》、恒馨公司与各被告的签订的八份《商品房销售合同》、徐海于2015年10月8日向恒馨公司出具的《保证书》，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均合法有效，对双方当事人具有约束力。合同依法成立并生效后，双方均应按照合同约定诚实履行合同义务，行使合同权利。恒馨公司已依《商品房买卖合同》向徐海、徐红超、程贤君、张学林、高三宏等五人交付了8套房屋，则该五被告应依合同向恒馨公司支付购房款。关于2014年12月19日云辉公司与恒馨公司签订了《合同书》的性质。本院认为，团购，即一个团体通过大批量向供应商订购，以低价获得产品或服务的采购行为。云辉公司为单位职工等人购房，以自己的名义与恒馨公司签订了《合同书》，其后组织了云辉公司的股东、员工或者其亲朋等10名购房者，分别与恒馨公司签订17份《商品房买卖合同》，其实质为商品房团购。云辉公司既不是购房主体，也不是将来购买房屋的实际所有人，故购房者与云辉公司之间形成委托关系。虽然双方没有书面的委托合同，但购房者积极履行合同的义务，如与开发商签订房屋买卖合同、接受房屋、办理房屋产权登记等行为，均表示对云辉公司代理行为的追认，双方形成委托关系。团购协议所产生的后果，应由实际购房者享有和承担。关于恒馨公司要求徐海支付购房款599088元、徐红超支付购房款458388元、程贤君支付购房款1978732元、张学林支付购房款458388元的诉请，本院认为，购房者根据团购协议与恒馨公司签订了《商品房买卖合同》，双方之间即形成了商品房买卖关系。恒馨公司依合同交付房屋并将房屋登记在购买者名下，则购买者应依合同履行支付房款的义务，对此诉请，本院依法予以支持。关于恒馨公司要求购房者支付逾期付款违约金的诉请，本院认为，购房者虽然与恒馨公司各自签订了《商品房买卖合同》，但合同的主要内容也受团购协议的约束。团购协议中，云辉公司与恒馨公司就购买房屋的总面积、价款、付款方式等均做了约定，且恒馨公司并没有依《商品房买卖合同》第七条第二款的约定在逾期30日后要求解除合同，要求购房者支付逾期违约金，且恒馨公司在购房者未支付房款的情况下，仍积极协助购房者办理房屋产权登记，故双方实际选择以团购协议中的付款方式代替了本违约条款，恒馨公司据此要求支付违约金，本院依法不予支持。关于恒馨公司要求高三宏给付购房款1415736元的诉请，本院认为，双方争议的焦点问题即为高三宏向徐海支付购房款是否为正确履行合同义务。本案中：1、徐海向高三宏出具了恒馨公司与云辉公司签订的《借款协议》；2、在高三宏仅支付40万元的情况下，徐海向高三宏交付了恒馨公司出具的全部房款1415736元的《销售不动产统一网络发票》；3、高三宏持《商品房买卖合同》及发票，在恒馨公司协助下办理了房屋登记；4、恒馨公司自签订合同后至2017年3月16日登报催告前，从未向高三宏主张过权利。不动产发票，是指从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，开具的由税务部门统一印制的发票。根据交易习惯，不动产发票应在购房者交款后才会出具。徐海向高三宏提供了不动产发票和借款协议，且恒馨公司积极协助高三宏办理房屋登记手续，此期间恒馨公司从未向高三宏催要购房款，故高三宏有理由相信购房款已转化为云辉公司债务，徐海作为云辉公司的实际控制人有权代表云辉公司收取购房款，高三宏向徐海支付1411501.36元是正确履行合同义务，但其主张4234.64元系前期50万元资金占用费没有依据，对此未履行部分仍应向恒馨公司支付。关于恒馨公司要求云辉公司承担共同还款责任的诉请，本院认为，恒馨公司在与购房者签订《商品房买卖合同》后，未实际收取房款。在与云辉公司就未支付的购房款签订借款协议后，恒馨公司即出具了不动产发票并交给云辉公司，该《借款协议》应视为云辉公司对债务的加入，对此诉请依法予以支持。关于恒馨公司要求徐海承担连带清偿责任的诉请，本院认为，本案团购协议签订于恒馨公司与云辉公司之间，《商品房买卖合同》签订于恒馨公司与各购房者之间。2015年10月8日，在恒馨公司催要购房款的情况下，徐海向恒馨公司出具保证书，内容是代表公司对未付房款的付款时间作出承诺，并没有个人承担连带还款责任的意思表示。该保证书实质是徐海作为云辉公司实际控制人的一种职务行为，应由云辉公司承担责任。且保证人与债权人未约定保证期间，应自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，否则保证人免除保证责任。恒馨公司自2015年12月主债务履行期满后一直未主张权利，故对此诉请依法不予支持。关于高三宏已超过诉讼时效的辩论意见，本院认为，恒馨公司一直通过各种方式主张房款，包括2015年10月8日要求徐海出具保证书，2017年3月16日在报纸上催告，以上催要行为均引起诉讼时效的中断，对此辩论意见本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告徐海欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款599088元，限本判决生效后三日内给付；二、被告徐红超欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款458388元，限本判决生效后三日内给付；三、被告程贤君欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款1978732元，限本判决生效后三日内立即给付；四、被告张学林欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款458388元，限本判决生效后三日内给付；五、被告高三宏欠原告湖北恒馨房地产开发有限公司购房款4234.64元，限本判决生效后三日内给付；六、被告湖北云辉建筑装饰工程有限公司对上述第一至五项债务承担共同清偿责任；七、驳回原告湖北恒馨房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49489元，财产保全费5000元，由原告湖北恒馨房地产开发有限公司负担14699元，由被告湖北云辉建筑装饰工程有限公司负担受理费34790元及财产保全费5000元，共计39790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张红娟人民陪审员  刘季泽人民陪审员  万艳红二〇一九年十一月八日书 记 员  李 凯