上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12580号原告：查莹，女，1987年1月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘彦懿，上海市锦天城(南京)律师事务所律师。被告：徐林，男，1976年8月5日出生，汉族，户籍所在地上海市。第三人：揭建武，男，1973年1月12日出生，汉族，户籍所在地福建省浦城县河滨下水南村中铺路XXX号。原告查莹与被告徐林及第三人揭建武房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查莹及其委托诉讼代理人刘彦懿、第三人揭建武到庭参加诉讼，被告徐林经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查莹向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房造成的损失人民币148000元(以下币种均为人民币);2、被告支付逾期迁移户口违约金(以1275元/天,自2019年3月31日起实际计算至户口迁出时止)。3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年1月6日,原告与被告及案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋中介)签订了《房地产买卖(含居间)协议》,约定原告以260万元的价格向被告购买其所有的位于上海市普陀区白玉新村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)。该协议第三条第3款明确约定系争房屋未设立租赁。同日,原告与被告、太平洋中介签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》并约定如下主要内容：1、《附件五》中明确记载系争房屋无租赁;2、合同第十条明确约定了被告逾期交房的违约责任(按已付款日万之五,即1275元/日)、《补充条款一》第4条约定了被告履行交房义务的时间(收到贷款款项3日内)；3、合同第十一条约定了被告办理户口迁出手续的期限(系争房屋权利转移之日起5日内)及逾期的违约责任(按已付款日万之五,即1275元/日)。合同签订后,原告按约履行了合同义务,总计向被告支付了房款255万元,并向太平洋中介支付了28000元的中介费。2019年3月25日,原告办理完系争房屋的产权转移登记手续,并取得了系争房屋的权属证书。后原告在办理房屋交接手续时发现,系争房屋中有第三人居住,而被告则无法联系,原告遂报警。在公安机关处理的过程中,原告发现被告早在2017年5月就将系争房屋以每月3000元的低价(低于市场价格约2500元)出租给第三人,订立长达9年(至2026年9月30日到期)的租赁合同,并收取了2年的房租(自2017年10月1日至2019年9月30日),且约定了高额的违约金。根据“买卖不破租赁的原则”,原告现无权接收、占有、使用涉案房屋。为实现合同目的,避免扩大的损失,原告与第三人经多次协商,于2019年4月16日达成了解除租赁合同的协议,由原告向第三人支付了租金、装修损失、违约金等总计148000元后才实际取得系争房屋。同时,被告在收取房款后就不再露面,不接电话,手机停机。原告通过公安机关及上门寻找等多种方式均无法与被告取得联系。因被告及其母亲的户口均在涉案房屋内,原告只能向公安机关申请迁出被告及其母亲户口。2019年4月29日,上海市公安局白玉路派出所出具《户口类审批回执单》,载明在45个工作日内对原告的此项请求进行核实,审核同意后再需要公示公告后才能将被告及其母亲户口迁出。综上所述,被告在出售房屋时故意欺诈、隐瞒已设租赁的事实,无法按约向原告交付涉案房屋,原告亦无法接收使用涉案房屋,严重影响合同目的的实现,造成了原告的实际损失远高于违约金,故原告请求调整。同时,被告未按合同约定及时迁出户口,应向原告承担合同约定的违约责任。故诉至法院要求判如所请。被告徐林未作答辩。第三人揭建武述称，确认与原告签订协议的真实性，也确认收到了原告支付的14.8万元，保留对徐林继续追讨违约金的权利。本院根据原告提供的证据和当庭陈述，经审理认定事实如下：2019年1月6日，被告作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：由乙方受让甲方自有房屋；房地产转让价款共计人民币为2,600,000元；在2019年4月10之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付赔偿金,赔偿金按乙方已付款日万分之五计算,赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外,还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的,甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约款项；甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的5日内,向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的,承担以下责任：每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金.计算至户口实际迁出之日止,合同继续履行；甲方逾期超过30日未迁出户口的,甲方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户。补充条款(一)约定，甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内,将该房地产交付乙方,交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方,并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；附件三约定，乙方以购房贷款的形式支付甲方房款人民币XXXXXXX元整,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；附件五，租赁情况无。2018年1月6日，原告向被告支付购房款1万元。2019年3月5日，原告向被告支付房款254万元。2019年3月25日，系争房屋产权登记到原告名下。2019年4月13日，原告发现系争房屋由第三人使用，遂报警，第三人提供第三人与被告签订的《屋满多地产租赁合同》，该合同约定被告将系争房屋出租给第三人，租期自2017年10月1日起至2026年9月30日，月租金为3000元，若违约，按剩余房租1.5倍赔偿等。原告已无法联系到被告。2019年4月16日，原告作为甲方(新房主、出租方)、第三人作为乙方(承租方)签订《协议》，约定：“甲方已取得涉案房屋的产权证书，但涉案房屋现由乙方及其妻子、父母居住。故甲方为实现购房目的，……达成如下协议内容：一、甲、乙双方一致同意于本协议签订之日解除2017年5月23日乙方与徐林签订的《屋满多房产租赁合同》(编号XXXXXXX)。二、甲方在本协议签订三日内,一次性赔偿乙方因解除租赁合同而造成的租金、装修、违约金等所有损失总计148000元；三、乙方在收到甲方支付的上述款项后三日内,乙方负责清空系争房屋内所有人员,保留现有装修、家具、家电(电视机、桌子、个人用品除外)及附属设施完好(水、电、煤均不欠费、网络费用已交2年)的情况下,将系争房屋交付给甲方；四、本协议签订后,甲、乙双方之间的纠纷一次性解决。任何一方均不得再就租赁合同通过任何方式向对方主张任何权利等。”协议签订当日，被告向原告支付148000元，第三人向原告交付了系争房屋。2019年4月26日，原告发现，系争房屋内有被告徐林和案外人候金妹户口尚未迁出。2019年4月29日，原告向上海市公安局白玉路派出所提交迁出被告和候金妹户口的申请。原告陈述，2019年9月5日，原告收到可以迁入户口的通知，并于2019年11月8日将原告户口迁入系争房屋内，并不清楚被告户口的具体迁出时间。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告隐瞒系争房屋出租情况，导致原告在支付全部房款并取得系争房屋产权证书之后无法实际占有、使用系争房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。因被告失去联系，未能妥善处理交房事宜，原告为维护自身权益，与第三人达成解约协议，并为此支付了相应的费用，应当视为被告逾期交付房屋造成的损失，现原告据此主张该笔损失，考虑到第三人与被告之间对于租赁合同提前解除违约金的约定、被告的过错程度等因素，本院予以支持。关于户口迁出违约金，被告未能按照合同约定，在原告取得产权证书之后5日内，办理系争房屋内的户口迁出手续，应当按照合同约定承担违约金，原告已经于2019年4月29日办理系争房屋内的户口迁出手续，又无法确认被告户口具体的迁出时间，考虑到办理户口迁出手续行政审批的时间不应全部归责于被告的过错，本院综合上述因素对被告应当承担的户口迁出违约金的数额予以认定。被告徐林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案的依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐林应于本判决生效之日起十日内支付原告查莹逾期交房损失人民币148,000元；二、被告徐林应于本判决生效之日起十日内支付原告查莹户口逾期迁出违约金人民币20,000元；三、对原告查莹的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币4139元，由被告徐林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 盈人民陪审员  葛秀宝人民陪审员  蒋建萍二〇一九年十一月二十二日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。