山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0883民初4942号原告：尹明顺，男，1983年10月17日出生，汉族，住邹城市。被告：孔令强，男，1969年2月24日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：祝井菊，女，1966年9月4日出生，汉族，系被告孔令强之妻，住址同上。委托诉讼代理人：祝国平，山东宏易律师事务所律师。原告尹明顺与被告孔令强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告尹明顺、被告孔令强及委托诉讼代理人祝井菊、祝国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告经济损失共计19005.70元，包括燃气开口费3300元、暖气开口费3900元、拖欠的物业费576.5元、违约金11000元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于邹城市房产卖给了原告。合同签订后，原告依约履行了合同义务，而被告未完全履行合同义务，给原告造成损失。被告违背诚实信用原则，为维护原告的合法权益，诉至法院。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》一份。证明合同中第6条明确约定在房屋交接前房屋内产生的费用都由甲方承担，原告认为房屋暖气和燃气开口费都应是在房屋交接前产生的费用。另外，物业费一般按年交纳，没有按月交物业费的，合同第8条明确约定了违约责任。2、原、被告通话录音3份。证明录音中有被告和原告协商暖气、燃气开口费用的内容。被告辩称：被告已全面履行了合同义务，不存在违约情形，请求依法驳回原告的诉讼请求。第一，买卖合同并没有明确约定由被告承担暖气和燃气开口费。第二，原告买房前实地查看房屋时，被告已经明确告知暖气、燃气均未开通，如果需要被告则自行交纳费用。另外，暖气、燃气开口费早已是国家禁止收取的费用，原告是否应该交纳开口费，是原告与物业公司之间的纠纷，不应该将不利后果强加于被告。根据谁使用谁受益谁承担费用的公平原则，如果确实需要交纳开口费，应由原告自己承担。案涉房产全年物业费是543元，被告没有交纳，按照双方的约定，被告同意承担前七个月的物业费300元。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、户口登记卡2张，证明被告是在2019年7月12日将户口从案涉房屋牵出的，对于原告计算违约金的起点，被告不予认可。2、《房屋买卖合同》一份，证明根据合同第11条甲方应当在办理完更名过户后10个工作日从该房屋迁出，办理完更名过户是指买卖双方将不动产权属由卖方登记到买方名下的全部过程。而不动产交易中心只向买方通知领取不动产权属证书，并不通知卖方，即卖方何时开始起算迁户口的时间是有赖于买方通知的。根据合同第8条第2款约定，逾期超过15日视同违约，双方对于合同履行期限作出了适当的宽限期，在宽限期内不算违约。经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议。合同约定交房前产生的费用不包括暖气开口费和燃气开口费，该条约定是交房前由原房主实际使用收益所产生的已经发生的费用，但被告从未使用暖气、燃气，且原告并没有举证暖气、燃气开口费的具体数额。对合同中第8条违约责任，原告应当举证证明被告存在违约行为。对证据2的合法性不予认可。该录音原告并没有整理成文字资料，并且录音内声音嘈杂，无法全面客观的听取双方谈论的内容。原告举证目的仅是证明向被告主张过暖气、燃气开口费，但被告从未同意承担该费用。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2的真实性均无异议。本院认为，原、被告提交的证据真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：原告通过邹城市华润地产服务部（以下简称华润地产）发布在网上的房源信息，获知被告欲出售其位于邹城市房产，原告通过华润地产到该房产实地进行了查看。2019年5月5日，在华润地产（丙方）的居间下，原告作为乙方（购房人），与作为甲方（售房人）的被告签订编号为XXXXXXX号的《房屋买卖合同书》，合同载明：“甲方自愿将下列房屋出卖给乙方所有，并已收取购房定金（大写）壹万元整；乙方已详细了解该房地产产权情况，并愿意购买该房产；房屋坐落于崇义路1999号燕京花园东区XX-X-XXX号，建筑面积为131.59平方米，房屋用途成套住宅。该房屋的《房产证所有权证》编号为XXXXXXX；甲、乙双方商定成交价格为人民币￥820000.00元，大写捌拾贰万元整，本次交易成交价格包含定金；上述房款中包括房地产本身，下列设备及物品包含在议定房屋总价中不得带走及拆除：储藏室一个约7.78平、空调两个、整体厨房、整体卫生间、太阳能一个、全部灯具；甲、乙双方一致同意一次性付款，甲方同时配合乙方办理过户手续；买方于银行贷款审批通过后5天内（含当日）将首付款（包含定金）捌拾贰万元整（小写￥820000.00）支付至卖方；首付款由华润地产预留人民币（大写）壹仟元整，作为物业交割保证金外，剩余首付款全部支付给甲方，物业交割保证金在不动产办理完成且物业交割完成无纠纷后由丙方交付给甲方；除首付款以外（包含定金），其他房款买方可以选择商业贷款、公积金贷款组合贷款进行按揭付款贷款金额人民币（大写）伍拾柒万元整，小写￥570000.00元；甲、乙双方特定交房方式按国家规定房款付清交房，甲方在房屋正式交付乙方时，甲乙双方有其他约定除外；在房屋交接前房屋内所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担；甲方保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责赔偿，给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；若甲方不能按照协议规定期限交房和户口迁出或乙方不按照协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约方按日向对方支付总房款的万分之三的滞纳金，逾期超过15日则视同违约；甲、乙双方签订协议后，若乙方悔约应书面告知甲方，甲方应在3日内，将乙方已付的房款返还乙方，但乙方应同时支付违约金（小写）￥20000.00元整给甲方。若甲方违约，应书面告知乙方，并在3日内将已付购房款返还给乙方，甲方同时支付违约金（小写）￥20000.00元给乙方；甲方承诺该物业有约4万元房屋抵押贷款，过户前向银行结清房屋抵押贷款。如有贷款，过户前由甲方偿还，并且保证夫妻双方共有一套房，并且此房满五年。乙方承诺夫妻双方名下（不含上述房产）零套房，有承诺不符方承担多出来的费用；甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的各项税费由乙方承担（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）；甲方承诺将户口于办理更名过户后十个工作日从该房屋迁出。”原、被告均在合同上签字捺手印，华润地产在合同的居间方栏加盖其公司合同专用章。2019年5月10日，被告配合原告在不动产登记部门办理了案涉房产的变更登记手续，原告于2019年5月13日取得案涉房产的不动产权利证书。2019年7月4日，被告将房产钥匙交给了华润地产。2019年7月12日，被告将其夫妇二人户口从案涉房产迁出。7月底，原告从华润地产处拿到案涉房产的钥匙。后原、被告之间因物业费、燃气开口费、暖气开口费等费用问题产生争议，多次协商未果，遂酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，被告未交纳案涉房产的燃气开口费、热力开口费及2019年的物业费543元。经原、被告协商同意，案涉房产所欠交的水费与预交的电费余额已相互抵消。庭审中，本院对本案纠纷进行了调解，因双方的意见分歧较大，调解未成。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同书，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同中明确约定，被告承诺将户口于办理完更名过户后十个工作日从案涉房屋迁出。故被告应当在办理完过户之日2019年5月10日之后的十个工作日内，即2019年5月25日之前将户口从案涉房产迁出。但是被告直到2019年7月12日才将户口迁出，比约定的期限逾期了49天。因双方约定逾期超过15日视为违约，故被告的行为已构成违约，应依约承担违约责任。原、被告在合同中约定了违约金的计算方法，即每逾期一日按照总房款的万分之三缴纳滞纳金，故被告应向原告支付违约金12054元（820000元×0.0003×49天）。原告要求被告支付违约金11000元的诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的权利，并无不当，本院予以支持。2019年7月底，中介华润公司将案涉房屋的钥匙交于原告，此时视为原、被告完成案涉房产的交接。原、被告在合同中约定：“在房屋交接前所发生的费用由甲方承担，之后所产生的费用由乙方承担。”故对于案涉房产尚未交纳的2019年物业费，应由被告承担1-7月的物业费316.75元（543元÷12×7）。按照一般生活常识及房产交易惯例，买方应对房产的暖气及燃气的情况进行查看和询问，房产中介及卖方亦会予以介绍和说明。本案中，原告在签订房屋买卖合同之前，已对案涉房产实地进行了查看，对该房产的实际情况应该具有初步的判断，且原、被告签订的买卖合同中并没有暖气及燃气开口费的费用交纳问题的相关约定。故对于原告要求被告赔偿燃气开口费、暖气开口费损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告孔令强于本判决生效后十日内向原告尹明顺支付违约金11000元；二、被告孔令强于本判决生效后十日内向原告尹明顺支付物业费316.75元；三、驳回原告尹明顺的其他诉讼请求。案件受理费138元，由原告尹明顺负担69元，被告孔令强负担69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周文清二〇一九年十一月八日书记员  李 晓