广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初2645号原告：廖蓉辉，男，汉族，1979年9月9日出生，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：徐荣喜，广东东方星联律师事务所律师。被告：刘慧，女，汉族，1976年8月29日出生，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：李正红，广东中亚律师事务所律师。被告：胡德利，男，汉族，1957年4月7日出生，住湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：李柏顺，广东广健律师事务所律师。原告廖蓉辉与被告刘慧、胡德利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。本案当事人委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖蓉辉向本院提出诉讼请求：1.判令刘慧、胡德利退还厂房押金6万元，并自2017年12月22日起按年利率6%赔偿廖蓉辉资金占有损失至款项付清时为止（暂计至2019年3月21日为4500元）；2.判令刘慧、胡德利赔偿损失24万元；3.判令刘慧、胡德利承担诉讼费用。事实和理由：刘慧在2017年12月21日与廖蓉辉签订了一份《厂房租赁合同》，约定将位于惠州市博罗县XX镇中岗XX村小组（原老砖厂）的单一层面积约2300平方米、宿舍面积约300平方米出租给廖蓉辉使用，租赁期限为2018年3月3日至2031年12月31日，初始月租金为每平方米12元，总月租金为31200元，交房日期为2018年3月3日。合同签订后，廖蓉辉依约支付了厂房押金6万元。因廖蓉辉承租厂房的目的为转租获利，因此在该租赁合同中约定可以转租、分租，该租赁合同签订后，廖蓉辉与案外人熊伟在2018年1月29日签订了《租赁合同》，将案涉厂房以初始月租金4万元转租给熊伟，出租期限为10年，交付日期为2018年4月1日前，前两个月为装修免租期，如在2018年6月1日前仍未能交房的，廖蓉辉需支付6个月租金的违约金。因胡德利与刘慧违约要求解除租赁合同，直接导致廖蓉辉对熊伟的违约，廖蓉辉不但需要退还熊伟的16万元押金，还按照租赁合同约定赔偿了其24万元的违约金，该违约赔偿损失应由刘慧、胡德利承担。庭审时，廖蓉辉增加一项诉讼请求，请求：确认刘慧与廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效。刘慧辩称，一、廖蓉辉诉请自2017年12月22日起按年利率6%赔偿资金占有损失至款项付清时止，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、刘慧与廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》、廖蓉辉与案外人熊伟于2018年1月29日签订的《租赁合同》均为无效合同。首先，本案中，廖蓉辉承租的厂房未取得建设工程规划许可证，未领取房屋所有权证，一审法庭辩论终结前，该厂房仍未取得建设工程规划许可证，故依法上述法律规定双方之间的租赁合同无效。同理，廖蓉辉与案外人熊伟于2018年1月29日签订的《租赁合同》为无效合同，主合同无效，从合同依法亦无效即廖蓉辉与熊伟于2018年6月20日签订《租赁合同终止协议书》无效，在合同无效的情形下，廖蓉辉依法无需向熊伟承担违约责任，廖蓉辉的违约责任无从谈起。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据上述法律规定，合同无效的法律后果是，原合同当事人之间不存在法律上的履行利益。表现在房屋租赁合同中，其法律后果是，承租人应当向出租人返还租赁物，承租人应当赔偿出租人遭受的房屋租金损失，承租人附合在租赁物上的装饰装修物损失，由出租人与承租人按各自过错承担相应责任。因此，因合同无效而产生的责任是缔约过失责任，依法可获得赔偿的损失是当事人订立合同时基于诚实信用原则信赖合同可以有效履行的信赖利益损失。该损失具有可预见性，当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用损失等，当事人原有的固有利益损失不涵盖其中。也就是说，合同无效情形下，当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任。赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。具体到本案中，廖蓉辉的损失一般是指装修及为履行合同添置物品、购置货物产生的损失，并不包括廖蓉辉向熊伟支付的“违约金”，同时，案涉厂房并没有实际交付给廖蓉辉，廖蓉辉没有使用案涉厂房、没有投入装修、装饰及生产，廖蓉辉与熊伟签订的租赁合同系基于合同有效前提下而自愿支付的违约金24万元的损失，不在合同无效法律后果的涵摄范畴，是廖蓉辉对其民事权利的自由处分，与刘慧无关。廖蓉辉依合同法规定提起本案合同违约之诉，其诉讼请求缺乏法律依据，依法不能得到支持。三、如上所述，廖蓉辉无需向熊伟支付违约金，廖蓉辉向熊伟支付违约金是其自身权利的处分，与刘慧没有关系，廖蓉辉所谓的“损失”可依法向熊伟退回。廖蓉辉与刘慧签订的租赁合同没有产生实际损失或信赖利益损失。综上所述，请求依法驳回廖蓉辉的第一项诉讼请求关于资金占有损失及第二项诉讼请求，本案诉讼费依法应由廖蓉辉全部承担。胡德利辩称，一、胡德利与廖蓉辉不存在租赁合同关系，胡德利不是案涉《厂房租赁合同》的相对方，胡德利不是本案适格主体。二、胡德利没有收过廖蓉辉的厂房押金，也未授权其他人收取廖蓉辉的厂房押金。三、案涉《厂房租赁合同》已被法院认定为无效合同，因合同无效产生的责任为缔约过失赔偿责任，并非违约责任。四、廖蓉辉与案外人熊伟基之间所签订的《租赁合同》和《租赁合同终止协议书》无效，廖蓉辉依法无需向案外人熊伟承担违约责任。五、廖蓉辉诉请的违约所造成的损失24万元不属于案涉《厂房租赁合同》无效而造成的损失。廖蓉辉基于无效的合同向案外人熊伟支付违约金，是廖蓉辉对其自身权利的处分，与胡德利、刘慧无关。六、本案中，案涉厂房并没有实际交付给廖蓉辉，其没有使用案涉厂房、没有投入装修、装饰及生产，其提供的证据不能证明其有遭受实际经济损失。因此，廖蓉辉的诉请没有事实和法律依据，恳请予以驳回其全部诉讼请求。经审理查明，胡德利于2018年6月4日向本院提起诉讼，要求确认刘慧与廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效，廖蓉辉就该案提出反诉，要求刘慧和胡德利退还厂房押金6万元、赔偿违约所造成的损失24万元及赔偿逾期利润损失1270840元，本院于2018年8月28日作出（2018）粤1322民初第2505号民事判决书。该判决书认定事实如下：2006年8月7日，胡德利与原博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组经济合作社签订一份《租赁砖厂地皮合同》，约定博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组将原中联砖厂场地租给胡德利用于开办废铁加工、停车场及建出租房，租用时间为25年。2017年12月21日，刘慧与廖蓉辉签订了《厂房租赁合同》，约定将位于惠州市博罗县石湾镇中岗李岗村小组（原老砖厂）的单一层面积约2300平方米、宿舍面积约300平方米出租给廖蓉辉使用，租赁期限为13年，从2018年3月3日至2031年12月31日，初始月租金为每平方米12元，押金6万元，交房日期为2018年3月3日。合同签订后，廖蓉辉向刘慧支付了厂房押金6万元。厂房交付期限届满后，刘慧未将涉案厂房交付给廖蓉辉使用。2018年1月29日，廖蓉辉与案外人熊伟签订《租赁合同》，甲方（廖蓉辉）将位于广东省惠州市××石湾镇××李岗村小组（原老砖厂），单一层厂房面积约2300平米，宿舍300平米，总面积约2600平米及其附属物出租给乙方使用，租赁物包括：厂房约2300平方米、宿舍约300平方米。租赁期从2018年4月1日起至2028年3月31日止；计租期从2018年6月1日起至2028年5月30日止，从2018年6月1日起开始计收租金。甲方于2018年4月1日前将租赁物交付给乙方使用，且乙方同意按该租赁物及设施的现状承租，每月租金总计为人民币4万元，租赁物租金每满叁年递增10%，租金未含管理费；乙方于本合同签订之日两日内，需向甲方缴交人民币16万元，作为租赁合同押金；甲方不按时交付租赁物给乙方的，每逾期一日应向乙方支付月租金1%的违约金；如甲方在6月1日前还不能将租赁物交付给乙方使用，属甲方违约，甲方必须退回全部合同租赁押金给乙方，并赔偿6个月的租金给乙方。合同签订后，熊伟向廖蓉辉支付了16万元押金。2018年6月20日，廖蓉辉与熊伟签订《租赁合同终止协议书》，约定本协议签订之日终止双方于2018年3月16日签订的《租赁合同书》，甲方（廖蓉辉）应在本协议签订后10日内退还乙方支付的租赁合同押金16万元，按合同约定向乙方支付6个月租金的违约金共计24万元。该款项由甲方在本协议签订后30日内支付给乙方。签订协议书后，廖蓉辉通过银行转账16万元及24万元给熊伟。另查明，至该案一审辩论终结前，胡德利或刘慧未向本院提供该房屋的建设工程规划许可证或产权证，也未向本院提供经主管部门批准建设的相关证据。该判决书判决如下：一、刘慧与廖蓉辉于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、刘慧于判决发生法律效力之日起十日内返还押金6万元及赔偿损失24万元共计30万元给廖蓉辉；三、驳回胡德利的本诉请求；四、驳回廖蓉辉的其他反诉请求。胡德利与刘慧不服该判决，提起上诉，惠州市中级人民法院于2019年1月9日作出（2018）粤13民终6491号民事裁定书。该裁定书认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，胡德利自认138××××9866为其使用的号码。胡德利与刘慧为男女朋友关系。另查二，2018年6月4日胡德利提起本案诉讼。廖蓉辉2018年6月26日签收本案应诉通知书、起诉状等诉讼文书。另查三，廖蓉辉一审提交的其与案外人熊伟签订的《租赁合同》载明的签订时间为2018年1月29日（打印体）。对于2018年6月20日其与熊伟签订《租赁合同终止协议书》中约定终止的是双方“2018年3月16日”签订的《租赁合同书》，廖蓉辉解释2018年3月16日为笔误，其与熊伟只签订了2018年1月29日的租赁合同。另查四，胡德利2018年4月15日发信息给廖蓉辉“你过来同我面谈，如果想合作就要以我的合同为准，重新签订合同，三天之内为效。”刘慧2018年4月12日告知廖蓉辉“胡总不同意跟你合作了”，“我做不了他的主”，2018年5月9日发信息给廖蓉辉，称“老板说不同你合作了，我也没有办法。”另查五，刘慧未将涉案厂房交付给廖蓉辉使用，廖蓉辉也未将厂房交给案外人熊伟使用。该裁定书认为，胡德利与原审第三人博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组经济合作社2006年8月7日签订《租赁砖厂地皮合同》，约定涉案厂房由胡德利承租使用。当事人二审庭审辩论终结前均未提交证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或规划建设部门的建设许可。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，胡德利与博罗县石湾镇中岗村李岗村民小组经济合作社的租赁合同关系应为无效。故此，尽管胡德利至今存在使用涉案厂房的事实，但其使用并非基于合法合同关系。由于胡德利对涉案厂房并非涉案厂房的合法使用权人，故此其提起本案诉讼主张刘慧与廖蓉辉之间签订的《厂房租赁合同》无效，缺乏基础法律事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……”由于胡德利既非基于有效租赁合同关系是涉案厂房的合法使用权人，又非刘慧与廖蓉辉租赁合同的相对人，故此胡德利提起本案诉讼不符合法定起诉的条件，胡德利并非本案诉讼的适格原告，对其起诉依法应予驳回。关于廖蓉辉在本案中提起反诉，以本诉刘慧为反诉被告，程序是否合法的问题。根据民事诉讼法的规定，反诉是在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉原告为被告，以抵消、吞并、排斥原告的诉讼请求为目的所提出的与本诉有牵连的诉讼。如上所述，胡德利提起本诉不符合起诉条件应予驳回。而胡德利并非廖蓉辉与刘慧之间租赁合同关系的相对人，廖蓉辉在本案中针对刘慧提出的反诉请求，不符合民事诉讼法关于与反诉的规定，故此廖蓉辉提出的反诉亦应予以驳回。至于廖蓉辉与刘慧之间的争议，可以依法另行解决。该裁定书裁定如下：一、撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初第2505号民事判决；二、驳回胡德利的起诉；三、驳回廖蓉辉的反诉。此后，廖蓉辉以刘慧未依约交付涉案厂房为由，向本院提起本案诉讼。以上事实有廖蓉辉、胡德利、刘慧身份证，《厂房租赁合同》，《租赁合同》，《租赁合同终止协议书》，押金收据，微信、短信聊天记录，转账单，（2018）粤1322民初第2505号民事判决书，（2018）粤13民终6491号民事裁定书，《租赁砖厂地皮合同》等证据及本院的庭审笔录在卷为据。本院认为，廖蓉辉与刘慧2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》，约定涉案厂房由廖蓉辉承租使用，但涉案厂房在一审辩论终结前未取得建设工程规划许可证或规划建设部门的建设许可，故刘慧与廖蓉辉的租赁合同关系应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘慧应返还廖蓉辉已支付的款项6万元。关于损失的问题。有过错的一方应当赔偿对方因合同被确认无效后所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应以实际已发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失。本案中，刘慧对涉案厂房不具有使用权、处分权或代理权，且在明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证或规划建设部门的建设许可的情况下，仍与廖蓉辉签订《厂房租赁合同》，应负主要责任。廖蓉辉支付的押金6万元，长期被刘慧占用，由此产生的利息损失属于直接损失的范畴，理应由刘慧予以赔偿。此外，合同被确认为无效，即不存在继续履行问题，故基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。本案中，廖蓉辉主张因刘慧未交付涉案厂房导致其向案外人熊伟支付违约金24万元的损失，认为刘慧依约交付涉案厂房，其就可以避免对外支付上述违约金。但《厂房租赁合同》无效，廖蓉辉就不能再期待依据该无效合同取得涉案厂房，故该违约金不是合同无效必然造成的损失，且廖蓉辉在刘慧未交付涉案厂房的情况下就将涉案厂房出租给案外人熊伟，属于廖蓉辉自身应承担的经营风险。因此，廖蓉辉要求刘慧赔偿其违约金损失24万元的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于胡德利承担共同清偿责任的问题。廖蓉辉提供的证据不足以证明胡德利委托刘慧出租涉案厂房，故其要求胡德利退还押金及赔偿损失的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告廖蓉辉与被告刘慧于2017年12月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告刘慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖蓉辉返还押金6万元及支付利息（以6万元为基数，从2017年12月22日起按年利率6%计算至款项付清之日止）；三、驳回原告廖蓉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933.75元，由原告廖蓉辉负担2311.75元，被告刘慧负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  陈晓君二〇一九年十一月十四日法官助理曾嘉莲书记员李珊珊