湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3037号上诉人（原审被告）：许盼盼，女，1983年8月21日出生，汉族，住宜城市。上诉人（原审被告）:王祖玲，女，1970年8月15日出生，汉族，住宜城市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘成，湖北传学律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建设，男，1958年10月8日出生，汉族，住宜城市。被上诉人（原审原告）:曾丽，女，1967年9月20日出生，汉族，住宜城市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘志清，湖北崇法律师事务所律师。上诉人许盼盼、王祖玲因与被上诉人刘建设、曾丽房屋租赁合同纠纷一案，不服宜城市人民法院(2019)鄂0684民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许盼盼、王祖玲上诉请求：撤销原判第二项，改判驳回刘建设、曾丽要求其支付房租的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。双方经协商一致，签订房屋租赁合同，租赁被上诉人位于宜城市燕京大道84号的五间房屋，用于做物流生意，2016年12月1日至2017年12月1日房屋租金40000元，第二年43000元，第三年为48000元，第四年50000元，往后租金随行就市，如果双方确需解除合同，必须提前三个月通知对方，否则损失由对方负责。合同签订后，上诉人按约定交纳了第一、二年的房屋租金，并且在交纳第二年的房屋租金同时交纳了第三年度的房屋定金2000元。2018年在房屋租赁使用过程中，被上诉人经常因一些琐事找上诉人的麻烦，让上诉人不能正常经营。2018年9月13日，被上诉人以短信通知要求解除合同，随后就对租赁房屋停电、停水，不让上诉人经营，因上诉人经营的物流生意，不同别的一般生意，在迫不得已的情况，只得出高价另行找租赁屋，被上诉人的行为给上诉人造成了很大的经济损失。其于2018年12月1日后未再交纳租金是履行合同抗辩权；2.2018年12月13日，其已将房屋腾空，将全部东西搬走，未再使用租赁房屋，不应支付房屋占有使用费。被上诉人对损失扩大具有严重过错；3.被上诉人擅自解除合同，在合同期间内停电、停水，导致合同提前解除，应当赔偿其装修损失，以及其另行租房损失。刘建设、曾丽辩称，服从原判。刘建设、曾丽向一审法院起诉请求：1.请求解除其与许盼盼、王祖玲的《房屋出租合同》；2.判令许盼盼、王祖玲支付房租(自2018年12月1日起直至许盼盼、王祖玲全部搬离期间，依48000元/年房租的标准计算),截止到起诉之日为18000元；3.本案案件受理费由许盼盼、王祖玲承担。一审法院认定事实：刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲经过协商，于2016年12月1日签订了《房屋出租合同》。合同约定：许盼盼、王祖玲租用，刘建设、曾丽位于宜城市燕京大道84号的五间房屋，用于做物流生意；2016年12月1日至2017年12月1日房租为40000元，第二年为43000元，第三年为48000元，第四年为50000元，往后租金随行入市，如果双方确需解除合同，必须提前三个月通知对方，否则损失由对方负责。合同签订后，双方分别交付了房屋和第一年的房租。许盼盼、王祖玲用该房屋经营物流生意。2017年12月1日，许盼盼、王祖玲向刘建设支付了45000元，刘建设出具了，内容为“今收到2017年12月1日至2018年12月1日房租费45000元整，注明下一年房租费48000元”租赁房屋使用过程中，因许盼盼、王祖玲做生意车辆停放问题、能否在房屋内做饭问题、能否在房屋内烧柴取暖问题及其他琐事，双方多次产生矛盾。2018年9月13日，刘建设分别向许盼盼、王祖玲发短息，提出收回出租房屋，装修自用，要求许盼盼、王祖玲另行提前找房，腾空门面房。许盼盼、王祖玲拒绝解除合同。2018年12月1日，刘建设、曾丽将租赁房屋停电一直未送电。许盼盼于2018年12月3日搬走大部分东西、王祖玲于12月13日搬走大部分东西。刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲均未为搬走一事进行商谈。本案在审理过程中，许盼盼、王祖玲同意解除合同，并于2019年5月24日将房屋全部腾空后，交付给刘建设、曾丽。一审法院认为，刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲于2016年12月1日签订的《房屋出租合同》不违反法律规定，应当受到法律保护。合同约定的租赁期间为四年，刘建设虽然于2018年9月13日以短信的形式向许盼盼、王祖玲发出解除合同的通知，许盼盼、王祖玲不同意解除合同，由于此时无合同约定或者法律规定可以解除合同，故合同并未解除。本案在审理过程中，许盼盼、王祖玲于2019年5月24日同意解除合同，并将房屋腾空，合同双方当事人协商一致，可以解除合同，故双方于2016年12月1日签订的《房屋出租合同》于2019年5月24日解除。许盼盼、王祖玲在2019年5月24日前一直占有租赁房屋，应当按照合同约定的年租金48000元支付占用期间的房租。许盼盼、王祖玲主张刘建设、曾丽停水停电导致无法经营，刘建设、曾丽应当赔偿损失，对此许盼盼、王祖玲可以另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、一百零七条规定，判决：一、刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲于2016年12月1日签订的《房屋出租合同》于2019年5月24日解除；二、许盼盼、王祖玲于本判决生效之日起十日内向刘建设、曾丽支付房租23024.66元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由刘建设、曾丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲于2016年12月1日签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同虽未明确租赁期间，但约定了四年租金的具体金额，租赁期间应为四年。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同第4条约定“如果双方确需解除合同，必须提前三个月通知对方，否则损失由对方负责”，但未对“确需解除合同”的情形进行明确，属约定不明。刘建设、曾丽于2018年9月13日以短信的方式通知许盼盼、王祖玲解除合同，许盼盼、王祖玲并未同意解除合同，双方亦未就合同解除事宜协商一致，刘建设、曾丽于同年12月1日便对租赁房屋停电，造成许盼盼、王祖玲不能正常使用，被迫搬出，刘建设、曾丽违反合同，应当承担违约责任。许盼盼、王祖玲在一审诉讼期间同意解除合同，于2019年5月24日将房屋全部腾空交付给刘建设、曾丽。故双方当事人签订的《房屋出租合同》于2019年5月24日解除。刘建设、曾丽在合同期间内停电，造成许盼盼、王祖玲不能正常使用租赁房屋，合同目的不能实现，应当赔偿后者装饰装修残值损失等损失，包括合同履行后可以获得的利益；许盼盼、王祖玲因停电而无法正常使用租赁房屋，但未及时将房屋腾空返还出租人，应当酌情支付此期间的租金。综合考虑本案实际情况，刘建设、曾丽违约应对许盼盼、王祖玲进行的赔偿与后者应支付的租金相抵后，许盼盼、王祖玲不再向刘建设、曾丽支付房租。综上所述，许盼盼、王祖玲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宜城市人民法院(2019)鄂0684民初1349号民事判决第一项，即刘建设、曾丽与许盼盼、王祖玲于2016年12月1日签订的《房屋出租合同》于2019年5月24日解除；二、撤销宜城市人民法院(2019)鄂0684民初1349号民事判决第二项，即许盼盼、王祖玲于本判决生效之日起十日内向刘建设、曾丽支付房租23024.66元；三、驳回刘建设、曾丽的其他诉讼请求。一审案件受理费125元，由刘建设、曾丽负担；二审案件受理费375元，由刘建设、曾丽负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年十一月二十一日书记员  严琦童