广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初1612号 原告：广西诚愉和物业服务有限公司，住所地广西南宁市西乡塘区发展大道189号2号标准厂房十二层1201号。统一社会信用代码：914501007512170839（2-1）。 法定代表人：陈仁巨，总经理。 委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所执业律师。 被告：扶绥县桂理工房地产开发有限公司，住所地广西扶绥县新宁镇双拥路。统一社会信用代码：914514215690930613。 法定代表人：甘锦琛，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：孙发英，广西绮鸣律师事务所执业律师。 原告广西诚愉和物业服务有限公司（以下简称诚愉和物业公司）与被告扶绥县桂理工房地产开发有限公司（以下简称桂理工房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诚愉和物业公司的委托诉讼代理人粟勤生、桂理工房产公司的法定代表人甘锦琛、委托诉讼代理人孙发英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚愉和物业公司向本院提出诉讼请求：桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付物业管理服务费412613.08元。事实和理由：诚愉和物业公司和桂理工房产公司通过竞争性磋商采购方式，就“白岭家园小区物业管理服务采购（重）”项目协商一致，桂理工房产公司于2018年5月7日向诚愉和物业公司发出“中标通知书”，明确载明“中标总报价为559214.27元”。双方根据招投标文件于2018年5月16日签订了《白岭家园小区物业管理服务委托合同》。其中，合同第十一条约定期限至2019年5月16日止，第十六条第3点约定“本物业的管理服务费实行包干制”，第4点约定“物业管理服务费的支付方式：甲方按季度支付给乙方服务费，每季度支付合同总金额的25%；乙方在每季度最后一周提交支付申请并开具物业费发票给甲方，甲方应在收到支付申请及物业费发票之日起十个工作日内以银行转账方式支付。”。合同签订后，诚愉和物业公司按照约定的内容履行了各项物业管理服务义务，并按桂理工房产公司要求延期服务至2019年7月16日。但桂理工房产公司仅在2018年12月10日支付139803.57元、2019年1月30日支付100000元，合同期内物业管理费余额319410.7元及延期服务期间物业管理费93202.38元（中标价/12个月×2个月），共计412613.08元，未按时支付并拖欠至今。 桂理工房产公司辩称：1.桂理工房产公司未拖欠诚愉和物业公司物业管理费，诚愉和物业公司的诉讼请求无法律事实和法律依据。2018年4月，桂理工房产公司向社会公开招标，发出了竞争性磋商公告，就白岭家园小区物业管理服务进行采购，采购预算价为697816元/年。诚愉和物业公司通过竞标，于2018年4月25日进行二次磋商报价，以低层住宅、商铺1.9元/平方米，多层住宅0.6/平方米，公共车库30元/月，总报价559214.27元的价格中标。双方于2018年5月16日签订了《物业管理委托合同》，该合同第16条第1、2款再次确认了按单价包干的形式，最终以住宅小区内已售并交付使用的住房、商铺的产权面积和成交物业管理服务费单价计算，以桂理工房产公司实际交付的房屋面积计算物业管理服务费的事实。白岭家园小区总开发面积：低层31941平方米，多层16561平方米，铺面8983平方米，车位149个。到目前为止，桂理工房产公司交付使用面积为：低层住宅9772平方米，多层8443平方米，铺面2661平方米，车位14个。但因为交房时间不统一，物业费收取也不一样，但桂理工房产公司均按合同约定以实际出售并交付使用的住房、商铺的产权面积据实支付物业管理费的合同约定执行。桂理工房产公司按实际应交付给诚愉和物业公司的物业管理费为232613.28元，而实际已经支付了239803.57元，已向诚愉和物业公司多支付了7190.283元。2.诚愉和物业公司曲解合同条文，不顾客观事实以及法律依据，本案的物业管理费结算方式为单价包干。根据我国《物业服务收费管理办法》第九条关于业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业管服务费。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计算方式。双方采用的是包干制，也就是每平方米支付的物业费用包干，而非诚愉和物业公司理解的总价包干。在双方所有的法律文件中均没有出现总价包干制的文字出现，根据常识即可判断：诚愉和物业公司提出的总报价559214.27元是根据单价包干制的单价和面积计算得出的，前述事实有诚愉和物业公司提交的证据第13页《二次报价表》中予以确认。诚愉和物业公司不但对单价包干的事实予以确认，双方签订的《物业管理委托合同》第16条第1、2款以大篇幅的文字描述了低层住宅、商铺、多层住宅、公共车库等不同类型建筑的不同收费标准。因此可以认定，双方的合同约定和事实履行均是按单价包干的形式计算物业服务费。且根据我国现行的物业服务行业惯例，均基本按单价包干的方式进行收费。3.民事法律关系应当以利益均衡作为价值判断标准，根据广西物业服务收费的参考价格，桂理工房产公司与诚愉和物业公司约定的物业服务费用的价格单价均符合市场标准，约定的计算方式（以实际出售并交付使用的面积据实结算）符合等价有偿的民事法律原则，双方依法应按约定履行合同义务。根据市场经济以及多劳多得的公平责任原则，诚愉和物业公司付出多少劳动，才能取得多少费用。物业管理费用的交费主体为各房屋业主，桂理工房产公司只有收取了已交付的房屋业主的物业服务费后，才能将该费用支付给诚愉和物业公司，桂理工房产公司只是在履行一个代转交的职责。根据现在的市场行情和各物业公司的收费行业惯例以及相关的法律规定，物业服务费采用包干制，也就是每平方米包干多少钱，在这个收费额度内，物业公司盈亏自负。据此，诚愉和物业公司要求按总价包干计算的方式不符合合同规定，更不符合法律规定以及行业惯例。根据我国《合同法》第八条关于依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行义务。诚愉和物业公司作为专业的物业服务公司，在投标前就应该对市场的风险和盈亏有正确的认识和判断。 本院经审理查明，2018年4月4日，桂理工房产公司就白岭家园小区物业管理服务采购（重）项目向社会发布竞争性磋商公告。公告文件中的《磋商报价表》（格式）明确了各住宅类型的已售户数及面积，其中低层住宅56户17409.51平方米、多层住宅103户13086.41平方米、商铺12户616.46平方米、车位150个。2018年4月25日，诚愉和物业公司向桂理工房产公司发出《白岭家园小区物业管理服务采购（重）磋商二次报价表》，就各住宅类型的已售户数、面积的物业管理费单价、年金额等进行报价，单价与面积合计后年服务费总金额报价为559214.27元。2018年5月7日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出中标通知书，确定诚愉和物业公司为中标人，中标报价为559214.27元，服务期限一年，服务质量等级合格。2018年5月16日，桂理工房产公司（甲方）与诚愉和物业公司（乙方）签订了《白岭家园小区物业管理服务委托合同》。合同约定由桂理工房产公司委托诚愉和物业公司为白岭家园一、二期项目范围内提供物业管理服务，委托管理期限为一年，即自2018年5月16日15时起至2019年5月16日15时止；物业管理服务费由甲、乙方依据中标的价格确定，即多层住宅单价0.6元/㎡·月；低层住宅单价1.9元/㎡·月；商铺单价1.9元/㎡·月；公共车库车位单价30元/个·月；物业管理服务费最终以住宅小区已售并交付使用的住房、商铺的产权面积和成交物业管理服务费单价计算，车位的物业费按已售车位数与成交的车位单价计算；物业管理服务费实行包干制形式；物业管理服务费的支付方式：甲方按季度支付给乙方服务费，每季度支付合同总金额的25%，乙方在每季度最后一周提交支付申请并开具物业费发票给甲方，甲方应在收到支付申请及物业费发票之日起十个工作日内以银行转账方式支付；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，诚愉和物业公司进驻白岭家园小区实行物业管理。2018年12月10日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付2018年1季度物业费139803.57元。2019年1月30日，桂理工房产公司再次向诚愉和物业公司支付物业费100000元。过后，桂理工房产公司再没有向诚愉和物业公司支付物业费。2019年6月21日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出了《关于白岭家园小区物业管理服务费结算及2019年度物业服务有关问题的函》，告知按合同规定，诚愉和物业公司2018年5月16日至2019年5月16日的物业管理服务费共计208189.62元，并委托诚愉和物业公司对白岭家园小区物业管理服务至2019年7月16日，服务截止后，按2018年合同单价及约定结算；过后重新招标。2019年7月13日，桂理工房产公司向诚愉和物业公司发出《关于退出白岭家园小区物业服务的函》，告知诚愉和物业公司服务至2019年7月16日16时，于7月15日、16日做好相关工作交接。诚愉和物业公司为桂理工房产公司提供物业服务至2019年7月16日止。过后，双方多次就物业费问题进行协商，但未达成一致意见。 另查明，因白岭家园小区业主多为桂林理工大学教职工的原因，小区的物业费一直由桂理工房产公司进行收取。 以上事实有双方质证无异议的白岭家园小区物业管理服务采购（重）竞争性磋商公告文件、白岭家园小区物业管理服务委托合同、中国农业银行对公客户回单、发票、关于报岭家园物业管理服务结算及2019年度物业服务有关问题的函、关于退出白岭家园小区物业的函以及庭审笔录予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 对桂理工房产公司提交的白岭家园小区钥匙签领表、白岭家园小区已交房业主物业费清算表、白岭家园电表水表统计、桂林市普通住宅小区公共性服务收费标准，拟证明计收物业费的房屋数量、面积及诚愉和物业公司未结清水电费用；诚愉和物业公司质证对上述证据的真实性表示不清楚，认为与诉请及本案无关。对钥匙签领表，能证实涉案小区房屋实际交付情况，可作本案参考证据使用；对清算表是桂理工房产公司单方制作，对电表水表统计及收费标准与本案无关，不能作为本案证据使用。 本院认为，桂理工房产公司与诚愉和物业公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性效力，合法有效，应受法律保护。双方合同签订后，应当依据合同履行相关义务。诚愉和物业公司已经在约定期限内向白岭家园小区业主提供物业管理服务的义务，桂理工房产公司应按合同约定向诚愉和物业公司支付物业管理服务费用。对于案涉小区的物业服务费是以合同总价包干还是以单价包干支付的问题，根据双方在招、竞标出示的材料及签订的合同，都是针对涉案小区各住宅类型每平方米应收取的物业服务费单价进行磋商和约定，因此，物业服务费应以双方约定的单价为基础进行计算。本案中，桂理工房产公司在公布物业管理服务采购（重）竞争性磋商文件时，已经在磋商报价表（格式）中明确了各住宅类型已售户数、面积，并以此为基础乘以单价多而确定总中标价。合同中虽约定物业管理服务费最终以住宅小区内已售并交付使用的住房、商铺的产权面积、车位数和成交物业管理服务费单价计算，但在庭审中桂理工房产公司自认其已通知小区已售房屋的业主于2018年5月收房，因此，物业费计收的面积应按已磋商报价表中已售的面积计收。合同约定物业服务费支付方式为由桂理工房产公司向诚愉和物业公司支付，按季度支付，每季度支付合同总金额的25%给诚愉和物业公司，桂理工房产公司也是按合同约定支付了第一季度管理服务费；另外，涉案小区因其业主多为桂林理工大学教职工的特殊性，双方在履行合同过程中均默认小区物业由桂理工房产公司自行向业主收取，现小区物业费也一直由桂理工房产公司向业主收取。桂理工房产公司在出售房屋并通知交房后，未积极向业主收取物业费，应承担相应的法律后果。现桂理工房产公司以部分业主未收房，未交纳物业费，其仅是代收物业费转交诚愉和物业公司为由，根据单方统计的数据辩称其已超额支付物业服务费，证据不充分，理由不成立，本院不予采信。现诚愉和物业公司已按桂理工房产公司的要求提供了物业服务管理，诚愉和物业公司根据合同约定的标准计取物业服务费及延期服务费，符合法律的规定，本院予以支持。而桂理工房产公司未能按约支付物业服务费，应承担相应的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 扶绥县桂理工房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向广西诚愉和物业服务有限公司支付物业管理服务费 412613.08元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3745元，由广西诚愉和物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 员 李泠满 二〇一九年十一月八日 法官助理 韦慧媛 书 记 员 梁娟娟 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。