福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初190号 原告：泉州市鑫龙房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳经济开发区B-04-04-01地1-4号店。 法定代表人：钱亚娟，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘丽瑜，福建凯泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶茗发，福建凯泉律师事务所律师。 被告：冯进勇，男，1987年12月3日出生，汉族，住福建省永春县。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦。 负责人：孙国强，该行行长。 委托诉讼代理人：杨骏，男。 原告泉州市鑫龙房地产发展有限公司（以下简称“鑫龙公司”）与被告冯进勇、第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告鑫龙公司的委托诉讼代理人叶茗发、第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人杨骏到庭参加诉讼，被告冯进勇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告鑫龙公司的委托诉讼代理人刘丽瑜、第三人建行泉州分行的委托诉讼代理人杨骏到庭参加诉讼，被告冯进勇经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除鑫龙公司与冯进勇于2011年12月1日就址在泉州市洛江区产签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201112010012）及附件（共六份）；2.判令冯进勇在判决生效之日起十日内协助鑫龙公司办理址在泉州市洛江区产签订的《商品房买卖合同》及附件的备案登记注销及预告登记撤销等手续；3.判令冯进勇在判决生效后十日内将址在泉州市洛江区产腾空后返还给鑫龙公司；4.判令冯进勇按总房价款的15%向鑫龙公司支付违约金89333.55元；5.判令冯进勇支付鑫龙公司代其向建行泉州分行偿还的贷款本息17822.73元及并以416000元为基数从2018年6月29日至冯进勇还清代偿款之日按日万分之三计付违约金（截至起诉之日约为1872元）；6.判令冯进勇偿付鑫龙公司因本案诉讼支付的律师代理费5000元；7.判令由鑫龙公司从冯进勇已付购房款中直接向建行泉州分行偿还冯进勇尚欠的按揭贷款本息（具体数额以建行泉州分行开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；8.判令以上4-7项诉讼请求所列款项，由鑫龙公司从冯进勇已付的购房款595557元中直接扣除；9.判令冯进勇、建行泉州分行代为偿还尚欠按揭贷款本息后，配合鑫龙公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；10.本案诉讼费用由冯进勇承担。诉讼过程中，鑫龙公司变更第5-10项诉讼请求如下：5.判令冯进勇支付鑫龙公司代其向建行泉州分行偿还的贷款本息365473.12元及并以365473.12为基数从2018年6月29日至冯进勇还清代偿款之日按日万分之三计付违约金；6.判令冯进勇偿付鑫龙公司因本案诉讼支付的律师代理费5000元；7.判令以上4-6项诉讼请求所列款项，由鑫龙公司从冯进勇已付购房款595557元中直接扣除；8.判令建行泉州分行配合鑫龙公司向房屋登记管理机构办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续；9.本案诉讼费用由冯进勇承担。事实和理由：鑫龙公司与冯进勇于2011年12月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201112010012）及附件（共六份），合同约定冯进勇向鑫龙公司购买其开发的址在泉州市洛江区产，购房款为595557元，付款方式为：签订合同时冯进勇支付购房款179557元，余款416000元向银行申请按揭贷款。同时，双方于合同附件六《合同补充协议》第二条第（3）款约定：“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）及损失”；第二条第（2款）约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应按揭款总额的日万分之三向出卖人支付违约金”。2011年12月31日，冯进勇与建行泉州分行签订《个人住房借款合同》，约定冯进勇向建行泉州分行贷款支付诉争房产购房款余款416000元，并约定了其他的条款。根据鑫龙公司与第三人建行泉州分行的《商品房销售贷款合作协议书》，约定鑫龙公司为冯进勇《个人住房借款合同》项下的债务履行提供连带保证责任。由于冯进勇未能及时履行还款付息义务，鑫龙公司代冯进勇向建行泉州分行偿还按揭贷款。2018年7月31日鑫龙公司向冯进勇发送《告知函》告知相关违约责任。现鑫龙公司向已向建行泉州分行承担担保责任，代冯进勇向建行泉州分行偿还365473.12元，至此冯进勇尚欠建行泉州分行按揭贷款已全部由鑫龙公司代为结清。冯进勇与建行泉州分行的借款合同已履行完毕，建行泉州分行应配合鑫龙公司向房屋登记管理机关办理本案预购商品房抵押权预告登记注销手续。据此，鑫龙公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 冯进勇未作答辩。 建行泉州分行述称，鑫龙公司已代冯进勇偿还按揭款项365473.14元，本案贷款已经结清。银行近期会办理该商品房的抵押权预告登记的注销手续。 本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，冯进勇与鑫龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201112010012），约定由冯进勇购买鑫龙公司开发的址在泉州市洛江区，建筑面积94.97㎡，成交金额为595557元，交房时间为2013年5月30日前。双方签订的附件六合同补充协议第一条约定签订合同时买受人冯进勇应向出卖人鑫龙公司支付首付款179557元，其余房款416000元由买受人向银行申请按揭贷款支付；第二条约定在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，买受人应按揭款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金、出卖人代付按揭贷款的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。在庭审过程中，鑫龙公司确认冯进勇支付了首付款179557元。 2010年12月20日，鑫龙公司与建行泉州分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定建行泉州分行对符合贷款条件的购房人购买鑫龙公司开发建设并依法销售的阳江花苑的商品房发放个人住房贷款，鑫龙公司同意在建行泉州分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行泉州分行借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。2011年12月31日，冯进勇与建行泉州分行签订《个人住房借款合同》，向建行泉州分行贷款416000元用于支付尚欠鑫龙公司的购房款，借款期限为240个月（从2011年12月31日起至2031年12月31日）。此后，冯进勇未按时还款。2018年7月31日，鑫龙公司向冯进勇邮寄《通知函》，告知冯进勇：鑫龙公司收到建行泉州分行关于冯进勇逾期未还按揭本息的通知，银行要求鑫龙公司承担担保责任，且银行已直接从公司账户扣划；并告知冯进勇至2018年8月3日前主动偿还按揭本息，逾期将解除合同并承担相应违约金等。2018年6月29日、2018年9月30日、2018年12月14日、2019年3月29日、2019年6月28日、2019年9月2日，鑫龙公司分别代冯进勇偿还按揭贷款本息10679.47元、7143.28元、8792.67元、8764.78元、8797.96元、321294.98元，合计365473.14元。 在庭审过程中，鑫龙公司确认已将诉争房屋交付冯进勇。诉争房屋办理了商品房抵押权预告登记，尚未办理产权证。 另查明，鑫龙公司因本案诉讼而支付的律师代理费为5000元。 上述事实有当事人在庭审上的陈述、鑫龙公司提交的营业执照副本、企业公示信息表、泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、《商品房买卖合同》及附件、《个人住房借款合同》《商品房销售贷款合作协议书》、中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、委托代理合同、增值税普通发票、通知函、国内挂号信函收据，建行泉州分行提交的营业执照副本、法定代表人身份证明书、中国建设银行个人贷款对账单及本院依职权调取的冯进勇户籍信息、不动产权属登记信息查询结果证明等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，鑫龙公司与冯进勇签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方的合同约定，冯进勇逾期偿还按揭贷款本息，经催告仍不履行，致鑫龙公司承担连带保证责任，代为偿还部分按揭款项且结清贷款，则鑫龙公司有权单方面解除购房合同。现鑫龙公司请求解除《商品房买卖合同》及附件，予以支持。合同解除后，诚源公司有权收回诉争房屋。同时，根据双方的约定，因冯进勇的原因解除合同的，冯进勇应按商品房总价款的15%向鑫龙公司支付违约金，故该公司请求冯进勇支付违约金89333.55元（595557元×15%），予以支持。因冯进勇逾期偿还贷款，致鑫龙公司代垫365473.14元，现鑫龙公司主张冯进勇应支付代垫贷款本息365473.12元，予以照准。同时，鑫龙公司主张冯进勇以365473.12元为基数从2018年6月29日至还清代偿之日止按日万分之三计付违约金，基数应以代偿的金额为准较为合理，违约金计算的起始日期为代偿之日。合同因冯进勇的原因解除，鑫龙公司请求冯进勇支付本案诉讼聘用律师而产生的律师代理费5000元，符合双方的合同约定，予以支持。由于鑫龙公司已代冯进勇结清贷款，预告登记权利人建行泉州分行在庭审过程中表示将于近期办理抵押权预告登记的注销手续，现鑫龙公司要求冯进勇协助办理合同登记备案及预告登记的注销手续，要求银行配合办理抵押权预告登记注销手续，理由充分，予以支持。对于冯进勇应承担的违约责任等款项费用，鑫龙公司主张有权从冯进勇已支付的购房款595557元中直接扣除，予以支持。冯进勇未到庭提出退还相关购房款的主张，可返还的款项本案不作处理，冯进勇可另行主张。冯进勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州市鑫龙房地产发展有限公司与冯进勇于2011年12月1日址在泉州市洛江区签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201112010012）及其附件。 二、冯进勇应于本判决生效之日起十日内协助泉州市鑫龙房地产发展有限公司办理址在泉州市洛江区《商品房买卖合同》及其附件的登记备案及预告登记注销手续。 三、冯进勇应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市洛江区腾空返还给泉州市鑫龙房地产发展有限公司。 四、冯进勇应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司违约金89333.55元。 五、冯进勇应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司代其向中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还的按揭贷款本息365473.12元及代偿金额自代偿之日起至还清代偿款之日止按日万分之三计算的违约金（其中10679.47元自2018年6月29日、7143.28元自2018年9月30日、8792.67元自2018年12月14日、8764.78元自2019年3月29日、8797.96元自2019年6月28日、321294.98元自2019年9月2日起计算）。 六、冯进勇应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鑫龙房地产发展有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费5000元。 七、对上述四至六判项所列款项，泉州市鑫龙房地产发展有限公司从冯进勇已付的购房款595557元中直接扣除。 八、中国建设银行股份有限公司泉州分行于本判决生效之日起十日内配合泉州市鑫龙房地产发展有限公司办理预购泉州市洛江区抵押权预告登记注销手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9756元，由冯进勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  孙玫芳 人民陪审员  王连安 人民陪审员  杨锦兴 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。