河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4436号上诉人(原审原告）：李平，女，1976年2月15日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：刘家伽，河南传德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：于虹，女，1962年3月20日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：魏文昕，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：浮淑萍，河南瑞源律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：中国石化集团华北石油局有限公司。住所地：郑州市伏牛路南段。法定代表人：吕新华，总经理。委托诉讼代理人：苗立明，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人李平与上诉人于虹、被上诉人中国石化集团华北石油局有限公司（以下简称华北石油局）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（以下简称原审法院）（2019）豫0702民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。李平及委托诉讼代理人刘家伽，余虹委托诉讼代理人魏文昕、浮淑萍，华北石油局委托诉讼代理人苗立明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李平上诉请求：1、维持原审法院（2019）豫0702民初1604号民事判决第一项、第二项；2、撤销（2019）豫0702民初1604号民事判决第四项，改判在涉案房屋具备办理房产证条件时，由华北石油局协助直接将涉案房屋房产证办理至李平名下；3、上诉费由余虹负担。事实与理由：1、根据本案证据及一审查明，足以证明涉案房屋系李平借用余虹的资质购买，华北石油局对此知情且认可；2、结合本案客观情况，华北石油局不具备相对人的选择权。针对李平的上诉，余虹辩称：余虹以自己的名义与华北石油局成立房屋买卖关系，余虹与李平之间的房屋买卖关系与华北石油局无关，综上，李平的上诉主张不能成立。针对李平的上诉，华北石油局辩称：李平与余虹所涉房屋交易与华北石油局无关，华北石油局只对与华北石油局签订合同的当事人办理交接手续和有关证照。综上，原审判决关于华北石油局部分符合法律规定，应予维持。余虹上诉请求：1、撤销原审法院（2019）豫0702民初1604号民事判决；2、驳回李平的诉讼请求；3、本案上诉费由李平负担。事实与理由：1、李平恶意拖欠房款不支付，余虹已经解除双方之间的房屋买卖合同关系；2、原审判决违约金没有事实和法律依据，认定违约金应以实际损失作为衡量基础，原审未对损失做出任何考量的情况下，径行以合同标的的20%来认定违约金没有法律依据，另李平没有任何损失，且李平消极拖延支付房款违约；3、原审适用法律存在疏漏。针对余虹的上诉，李平辩称：1、涉案购房协议李平的义务已经履行完毕，余虹在不享有合同解除权的前提下做出的解除合同意思表示不能产生解除合同的后果，涉案协议应继续履行；2、余虹恶意违约，拒绝履行合同，原审判令合同继续履行、余虹支付75237元违约金具有事实和法律依据，应予维持。综上，余虹的上诉不能成立。华北石油局称：对余虹的上诉不发表意见。李平原审诉讼请求：1、依法判令余虹继续履行与李平签订的《购房协议》，将案涉房屋交付李平，华北石油局协助、配合将案涉房屋交付李平；2、依法判令余虹与华北石油局协助李平办理案涉房屋房产证；3、依法判令余虹支付李平违约金758120元；4、本案诉讼费由余虹承担。原审查明：2017年8月29日，李平作为乙方与于虹作为甲方签订《购房协议》，协议约定：乙方以甲方名义购买位于河南省新乡市××（××以北××石油基地西区高层××楼西××单元××东户房屋面积130平方）和（五普钻井分公司2号楼2单元3层中东户房屋面积46.42平方）的房屋，房屋总价款为229060元和150000元（包括名额转让费用），并注明该房屋为置换房，置换房址为（五普钻井分公司2号楼2单元3层中东户，面积46.42平方）。选购房址为（5号楼西一单元2层东户，房屋面积130平方）。乙方150000元交于甲方，余下房款乙方交于有关部门。该合同由乙方持有和保管。乙方应按照合同的约定充分、及时履行交付房款及相关税费等合同义务；乙方是上述房屋的实际出资人，该房屋的所有权归乙方所有，乙方享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，甲方不得以任何理由要求享有前述权利，该房屋基于业主所派生的一切权利义务由乙方享有和承担。借名期间，如需以甲方名义办理产权证的，甲方应当及时予以配合办理；借名期间，与上述房屋买卖合同和上述房屋有关的一切费用均由乙方承担，相关的缴费凭证、发票等均由乙方保管。甲乙双方应严格按本协议条款履行义务，任何一方违约向守约方支付违约金为现房价全款三倍等内容。双方在签订案涉《购房协议》之前，余虹已于2015年8月7日支付购房款100000元，双方在签订《购房协议》之后，李平于2016年8月31日、2016年9月30日、2016年10月1日通过支付宝将100000元购房款转至于嘉炜（于虹儿子）的银行账户；2017年5月22日李平将购房款30000元转至于虹银行账户。余虹于2017年5月23日向李平出具收据一份，内容为：今收到李平购房款150000元整（包括儿子收到李平支付宝转100000元整，2次转），50000元于虹收（20000现金、30000李瑞支付宝转）。李平于2016年8月21日支付购房款80000元、2018年10月15日支付购房款46184.92元，并由华北石油局新乡办理处棚户区改造工程项目部出具财务收据。该三张财务收据原件均由李平保管。2018年7月11日，余虹向李平出具收据一份，内容为：今收到李平购房款10000元，还欠90000元。2018年7月25日，余虹向李平出具收据一份，内容为：今收到李平购房款10000元，还欠80000元。2018年10月18日，李平向余虹的银行账户转账下余款项80000元。综上，李平支付购房款共计376184.92元，其中李平向余虹支付置换房名额转让费150000元、向华北石油局支付选购房房款226184.92元。经查，案涉房屋所在的华北石油局新乡办事处棚户区改造安置区项目（一期）原先商定的“华北石油局新乡基地高层”小区重新定名为“华北新城”小区，单元号名称由原“西二单元”更改为“一单元”，原“西一单元”更改为“二单元”。原审认为:本案中，双方签订的《购房协议》系关于借名买房的约定，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行。李平已经按照《购房协议》的约定履行了向余虹支付置换房名额转让费150000元以及向华北石油局支付选购房房款226184.92元的义务，且案涉房屋已具备交付条件；现余虹以李平存在迟延支付房款并以此主张双方已经解除了《购房协议》进行抗辩，但从《购房协议》来看，双方并未约定购房款的支付期限，故对余虹的该项辩称理由，不予采信。综上，李平要求余虹继续履行《购房协议》，将案涉房屋交付李平的请求，予以支持。由于案涉房屋的交付须以华北石油局提供相应的确认手续为条件，且华北石油局亦同意履行协助，故对李平要求华北石油局协助交付案涉房屋的请求，予以支持。从《购房协议》第五条来看，“借名期间，如需以甲方名义办理产权证的，甲方应当及时予以配合办理”，由于目前案涉房屋暂不能办理房产登记手续，且庭审中华北石油局亦明确表明其只对安置协议的另一方办理手续，故李平可在华北石油局将案涉房屋产权登记在余虹名下时，再行向余虹主张案涉房屋的过户登记手续。余虹未按协议约定履行向李平交付房屋的义务，存在违约，但双方约定的违约责任远超余虹未按期交付房屋造成的损失，结合本案实际情况，酌情余虹承担实际支付购房款20%的违约金为75237元。对于李平的其他请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，原审判决：一、余虹于虹继续履行与李平签订的《购房协议》，并于本判决生效后十日内将位于河南省新乡市红旗区洪门镇新延路以北华北新城5号楼二单元2层东户（原华北石油局新乡基地高层5号楼西一单元2层东户）的房屋交付李平，华北石油局协助将上述房屋交付给李平；二、于虹于判决生效后十日内向李平支付违约金75237元；四、驳回李平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17473元，由李平负担6845元，于虹负担10628元。二审诉讼中余虹提交录音一份，证明涉案协议已经解除。李平认为该证据不属于新证据，证据与本案不具有关联性，另录音内容能够证明余虹违约。华北石油局称与其无关。李平、华北石油局二审诉讼中没有提交新的证据。本院认证意见：李平在余虹通知后即交纳剩余全部房款，余虹提供的证据不能证明其证明目的。本院经审理查明的事实与原审相同。本院认为：关于涉案协议是否已解除的问题。涉案协议约定李平应及时充分履行交付房款及相关税费等，否则应承担一切损失。但未约定支付房屋价款、交付房屋的具体时间及履行先后顺序，也未约定余虹可以迟延缴纳房款解除合同，且李平在余虹通知后支付了全部房屋价款，履行了己方合同义务，故余虹主张涉案协议已经解除没有充分根据，本院不予采纳。关于违约金的问题。涉案房屋已经具备交付条件，余虹在李平足额支付房款转让价款后未交付房屋，应承担相应的违约责任。另违约金以不超过实际损失未限，涉案协议约定违约金为房屋价款的三倍，明显过高，应予调整。余虹未依约交付房屋，导致李平未能占有使用房屋、产生收益，由此产生的损失余虹应予支付。结合余虹向李平催要房屋价款的情况、房屋所处地理位置、房屋面积、同地段房屋租金标准以及当事人违约程度等情况，本院酌定余虹自起诉之日即2019年3月7日起按每月1500元的标准支付违约金为宜。另李平与华北石油局之间不存在合同关系，其要求华北石油局协助办理房产证等没有依据，本院不予支持。综上，对余虹上诉主张合理部分予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果欠妥，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1604号民事判决第一项、第三项；二、变更新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初1604号民事判决第二项为：余虹于本判决生效后十日内向李平支付违约金（自2019年3月7日起至实际交付房屋之日止，按每月1500元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17473元，由李平负担8700元，由余虹负担8773元。二审案件受理费1781元，由李平负担1280元，由余虹负担501元。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇一九年十一月十八日书记员  刘 冬