云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2326民初660号原告：大姚伟光房地产开发有限公司（以下简称大姚伟光地产），住所：大姚县金碧镇西河南路西河盛世**，统一社会信用代码：91532326080400118R。法定代表人：杨金凯，男，1964年生，汉族，大学文化，住昆，住昆明市盘龙区楚雄市。系大姚伟光地产经理。委托诉讼代理人：王爱明，云南南坤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：陈建祥，男，1964年生，汉族，大学文化，居民，住大，住大姚县大姚县。被告：李金凤，女，1969年生，汉族，大专文化，住大，住大姚县大姚县。原告大姚伟光地产诉被告陈建祥、李金凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告大姚伟光地产的法定代表人杨金凯及其委托诉讼代理人王爱明、被告陈建祥、李金凤均到庭参加诉讼。审理中因需调取相关证据，本案审限暂停，后恢复。本案现已审理终结。大姚伟光地产向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原被告于2014年12月8日签订的《商品房购销合同》。2、本案诉讼费用由二被告承担。庭审中原告追加诉讼请求，要求解除合同后由二被告返还房屋，后又放弃该项请求。事实和理由：二被告系夫妻关系。2014年12月8日，原被告签订了《商品房购销合同》，约定二被告向原告购置西河盛世第二幢1-2层房屋，房屋建筑面积291.89，单价6583.5元/㎡，商品房总价款1921658元，首期支付购房款961658元，其余价款960000元向大姚县农村信用合作联社金碧信用社（下称信用社）按揭贷款支付。同时，双方约定：若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与按揭贷款银行所签借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权单方解除合同，收回房屋另行处置，同时乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金。乙方已向甲方支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行贷款房款），在扣除甲方已向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，甲方应将该余额退还给乙方，余额为负数的，乙方还应按该数额向甲方予以赔偿。二被告支付首付款后，原被告与信用社于2014年12月23日签订了《个人购房借款合同》，约定二被告向信用社贷款960000元，借款期限自2014年12月23日至2024年12月23日，按月等额本息还款，原告提供连带保证。同时，合同约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。后二被告仅偿还贷款本息至2019年1月20日，以后的贷款本息未按约定偿还，云南大姚农村商业银行股份有限公司金碧支行（2018年8月，更名为云南大姚农村商业银行股份有限公司金碧支行）于2019年5月21日从原告保证金账户扣划了637791.66元用于代被告清偿贷款本息。据以上事实，原被告之间签订的《商品房购销合同》、《补充协议》及原被告与信用社签订的《个人购房借款合同》合法、有效，对原被告均有约束力，各方均应全面履行。现因被告违反合同义务，造成原告利益受损，导致双方约定的解除《商品房购销合同》条件成就，原告有权解除《商品房购销合同》。现特此起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。陈建祥辩称：原告在诉状中写的基本上是事实，除了在诉状中写的二被告仅偿还至2019年1月20日不是事实，实际上我们又还了一个月的本息10080元。我家从2014年开始买房后除了首付外，支付了本息三十多万元，合计129万元，房屋现在已经增值，我们认为房屋现在增值到220万元，我们也愿意与原告解除合同，返还这套房屋，按照220万元现有价值返还我们已付的房屋价款，扣除原告代偿的631999.89元，剩余的部分返还我家。李金凤辩称：我同意陈建祥的答辩意见，房屋是夫妻共同财产，在返还的时候不能把我的份额全部处理给陈建祥。2014年12月25日交房我们签了字，接收房屋后对房屋实际没有使用，2018年6月份由陈建祥单方将房屋卖给了李金富。原告大姚伟光地产针对自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：1、大姚伟光房地产开发有限公司、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份；2、《商品房购销合同》1份、《个人购房借款合同》1份；3、《贷款账》1份；4、信用社向二被告催收贷款的通知书、解除合同通知书各、信用社向原告发出的解除贷款合同通知书、《扣划款项通知书》、《贷款结清证明》各1份。二被告针对自己的主张，向本院提交了如下证据材料：信用社解除合同通知书2份、提示贷款到期通知书1份。经质证，原、被告双方对对方提交的证据均无异议。本院认为：对双方当事人均认可的证据，本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2014年12月1日（8日为住建局备案登记日），原、被告签订了《商品房购销合同》（合同编号xhyx-B02-14），约定二被告购买原告开发西河盛世第二幢1-2层房屋，总价1921658元。合同第六条约定，被告交纳首付款961658元，余款960000元采取向银行办理按揭贷款方式支付。后双方又签订了《合同补充协议》，协议第三条第4款中约定：若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与按揭贷款银行所签借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权单方解除合同，收回房屋另行处置，同时乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金。乙方已向甲方支付的房屋价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行贷款还款），在扣除甲方已向银行支付的贷款本息即乙方应当支付的违约金后，尚有余款的，甲方应将该余款退还给乙方；也为负数的一般还应按该数额向甲方予以赔偿。合同签订后，2014年12月23日，二被告向原大姚县农村信用合作联社金碧信用社（后更名为云南大姚农村商业银行股份有限公司金碧支行）签订了《个人购房借款合同》，原告为二被告的该借款向银行提供了连带责任保证。2014年12月25日原告将房屋交付给二被告。二被告与信用社签订了借款合同后，一直按时归还借款至2019年1月，2019年2月、3月未按时归还，2019年4月按时归还了本息。2019年5月21日银行从原告账户内扣划637791.66元结清了二被告在该银行的全部借款本息及违约金。本案所涉房屋所有权至今尚未转移至被告名下。庭审中同时查明该套房屋已于2018年间转让给了李金富，同时该套房屋现因被告陈建祥差欠他人债务被申请财产保全，李金富为此提出执行异议诉讼，该案正在审理中。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。本案中二被告与原告购房时签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及原告和二被告双方与信用社签订的《个人购房借款合同》对各方均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书。在本案诉讼中原告要求解除《商品房购销合同》所依据的是《合同补充协议》，二被告与信用社签订了《个人购房借款合同》后，在2014年12月至2019年1月间一直按时归还借款，2019年2月、3月未按时归还，到2019年4月又按月归还了本息。从原被告双方签订的《商品房购销合同》来看，购房总价款是1921658元，信用社从原告账户内扣划的尚未归还的借款本息总额是637791.66元，由此可以看出二被告已支付了购房总价款（包括按揭贷款利息）超过了三分之二，加之信用社是单方解除《个人购房借款合同》,虽然本案审理中原被告双方均同意解除《商品房购销合同》，但解除该合同后可能会损害案外其他第三人的利益,本案可采取其他补救措施。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告大姚伟光房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员 葛 香二〇一九年十一月二十五日书记员 杨荣丽