山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5212号 上诉人（原审被告）：山东华安集团有限公司,住所地潍坊市奎文区文化路88号。 法定代表人：王**，董事长。 委托诉讼代理人：刘军港，山东诚公（潍坊峡山）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张所友，男，1950年8月1日生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：孙瑞奇，山东春杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付腊梅，山东春杰律师事务所（实习）律师。 上诉人山东华安集团有限公司（以下称华安集团）与上诉人张所友因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初2036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华安集团上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由张所友承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。对于房屋的交付时间，上诉人实际交付时间为2015年7月1日，一审法院认定的2014年8月8日交付，实际为华安集团为了方便张所友及时入住提前交付，让其先予进行装修。所以，对于逾期交房的违约时间应当自合同约定最后交付期限的第二天计算至2015年7月1日止，违约金计算方式应当按日以交付房价款万分之0.3计算，对于交付房价款应当以511418元作为基数进行计算，一审将签订补充协议的储藏室及另行签订协议的车库两项价款一并计算为房价款是错误的。关于产权登记，按照合同约定，华安集团应当在2016年6月30日将办理产权登记的资料报产权登记机关备案，由于各种原因导致华安集团于2018年10月31日将办理产权登记的材料备案，故逾期办证违约金的计算时间应当自2016年7月1日开始计算，同时对于逾期办证违约金的基数应当以交付房价款511418元作为基数计算，车库、储藏室不能办理产权登记，不应作为计算逾期办证违约金的基数。 张所友上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由华安集团承担。事实和理由：1、逾期交房违约金应自2013年9月1日计算至实际交付符合合同质量房屋之日，按日万分之0.3计算。涉案商品房的竣工验收时间为2018年10月26日，虽然张所友于2014年8月份接收房屋，但接收房屋的行为不能免除华安集团向张所友交付经验收合格房屋及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务，华安集团未按法律规定及合同约定履行，应当承担违约责任。2、逾期办证违约金应当自2013年11月30日起计算至实际办理产权登记之日止。根据合同约定，华安集团应于2013年11月30日前将办理产权所需资料报交登记机关备案，但华安集团一直未履行合同义务，在张所友多次要求并信访的情况下，直到2019年华安集团才通知张所友办理产权登记，华安集团的行为已经构成违约，应承担自2013年11月30日起计算至实际办理产权登记之日止、按同期银行逾期贷款利息标准计算的违约金。 华安集团、张所友针对对方上诉的答辩意见，同各自的上诉意见。 张所友向一审法院起诉请求：1、请求依法判令华安集团支付逾期交房违约金35800.49元（以634423元为本金，暂计至2018年10月26日，剩余部分计算至实际交付符合合同约定质量的房屋之日，按日万分之0.3计算）；2、请求依法判令华安集团支付逾期办证违约金（以已付款634423元为本金，自2013年11月30日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期银行逾期贷款利息标准计算）；3、诉讼费用由华安集团承担。 一审法院认定事实：华安集团、张所友于2012年11月9日签订ＹＳ0021803号商品房预售合同一份，约定由张所友购买华安集团开发的位于高密市经济开发区2866号华安凤城丽景小区61幢1单元402室房屋一套及储藏室一个、可作为车库使用的储藏室一个，款项总计634423元整。合同约定的竣工日期为2013年8月31日，并于该日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人在提供齐全办理产权登记的资料后，出卖人在365日内协助买受人办理取得房地产权属证书。 合同签订后，张所友依约向华安集团交付了全部款项，至2014年８月８日，华安集团交付给张所友房屋，交付后张所友已入住使用。2018年10月26日房屋通过验收。 期间张所友多次到不动产登记机关查询是否能够办理产权登记，得到的回复均是华安集团一直未竣工验收也一直未提供办理产权登记的相关材料，不具备交房及办证的条件。华安集团未提供证据证实已向不动产登记机关提供办理产权登记的相关材料。 一审法院认为，双方签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方均应按约履行。按照《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方最主要的权利与应履行的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此规定，房地产开发企业有义务转移房屋所有权于买受人，办理房屋权属证书的义务主体为房地产开发企业。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。” 本案中，华安集团未按约定交付房屋、办理房屋权属证书应当承担违约责任。对张所友主张的逾期交房违约金、逾期办证违约金应予支持。逾期交房违约金自本合同规定的最后交付期限的第二天即2013年9月1日起至实际交付之日2014年８月８日止，按已交付房价款634423元的日万分之0.3计算，应为634423元*342天*万分之0.3=6509.18元。逾期办证违约金以已付款634423元为本金，自2014年11月30日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期银行逾期贷款利息标准计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下：一、山东华安集团有限公司支付张所友逾期交房违约金6509.18元；二、山东华安集团有限公司支付张所友逾期办证违约金（以已付款634423元为本金，自2014年11月30日起计算至实际办理产权登记之日止，按同期银行计收逾期贷款利息标准计算）；上述第一、二项，均于判决生效后十日内付清。三、驳回张所友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，减半收取347元，由山东华安集团有限公司负担。 二审查明，涉案房屋所在住宅楼已经于2019年1月2日取得不动产权证书。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋逾期交房违约金及逾期办证违约金的计算问题。华安集团与张所友签订的商品房预售合同及补充协议等合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，张所友作为购房人已经按约履行了支付房款的义务，但是华安集团作为房屋出售人未按约履行交房及办证义务构成违约，华安集团应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金问题，根据合同约定，涉案房屋的交房日期应为2013年8月31日前，但直到2014年8月8日双方才办理房屋交接并由张所友装修后入住使用，故华安集团应当向张所友支付自2013年9月1日至2014年８月８日的逾期交房违约金。虽然涉案房屋于2018年10月26日才通过竣工验收，但并不影响张所友已经于2014年８月８日接收房屋并实际装修入住使用的事实，故对于张所友认为应以涉案房屋验收合格后办理交付手续之日作为交房日期的主张不予支持。对于华安集团主张以物业公司收取物业费的日期即2015年7月1日作为交房日期的主张，亦不予支持。 关于逾期办证违约金，按照合同约定，华安集团应当自房屋交付使用后90日内将办理权属登记所需的资料提供给产权登记机关备案并协助买受人办理取得产权证书，但直到现在华安集团也未提供证据证明已经为张所友办理涉案房屋的产权证书，因此，一审认定华安集团应当自2014年11月30日起至实际办理产权登记之日止承担逾期办证违约金合理有据。华安集团虽提供证据证明涉案房屋所在的住宅楼已经于2019年1月2日办理了产权证，但未举证证明就张所友购买的涉案房屋办理产权证，不能认定华安集团已经完成了办证义务。 至于违约金的计算基数问题，无论是商品房主房还是储藏室、车库，均系华安集团出售给张所友的商品，张所友已经全部付清商品的款项，应当以其支付的全部款项为基数计算违约金。一审对此认定正确，予以支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1390元，由山东华安集团有限公司负担695元，由张所友负担695元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十一月二十日 书记员  于 涛