北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49409号原告：李军，男，1957年4月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：中建物业管理有限公司，住所地北京市海淀区三里河路15号。法定代表人：冀洪涛，总经理。委托诉讼代理人：张佳，女，该公司经理。原告李军与被告中建物业管理有限公司（以下简称中建公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月20日作出一审判决。中建公司不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2019年5月10日裁定撤销本院（2017）京0108民初40611号民事判决,发回重审。本院于2019年8月19日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李军、被告中建公司委托诉讼代理人张佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军向本院提出诉讼请求：判令中建公司向我赔偿因漏水导致的位于北京市海淀区×房屋（以下简称涉案房屋）装修损失47452．89元、室内家具损失5740元，合计53192．89元；本案诉讼费用由中建公司负担。事实和理由：我是涉案房屋住户，于1986年8月入住，该楼房采用内现浇，外挂板的建筑形式，由于年久失修，外墙板缝之间的防水带逐步老化开裂、脱落，失去了水的作用。自2005年以来，每年雨季到来，我家中都会遭到雨水的浸泡，漏进室内地面的雨水最深处可达3公分，雨水泡过的痕迹至今可见。由于房屋漏雨，造成了我家中屋顶棚、墙面的面层大面积脱落，一面墙上贴的瓷砖全部松动，局部瓷砖脱落，部分家具被雨水泡烂、生锈、长绿毛、报废等损失。我每年都向本楼物业管理办公室反映房屋漏雨的问题，本楼物业管理员只在意见本上登记所反映的问题，至今没有解决。2002年我与中建公司订立了《收缴物业管理费、供暖费协议书》，其第四条约定：乙方作为物业管理单位，竭诚为甲方服务，并接受甲方的监督。事实证明中建公司没有按照合同履行职责，没做到为甲方竭诚服务，并接受甲方的监督，造成了我财产的损失。给我生活带来不便，故诉至法院，望判如所请。中建公司辩称，不同意李军的诉讼请求，理由如下：一、李军认为涉案房屋产权单位之一的北京市市政设计研究总院（以下简称市政设计院）与我公司在2002年签订的物业委托合同中的委托范围包含外墙板缝的维修、维护，因此其家中因外墙板缝导致的财产损失由我公司承担。而该合同中清楚写明了屋顶面层及外墙板缝防水由甲乙双方同意后进行施工，费用由约定比例单独支付，说明外墙板缝的维修需要双方另行协商，我公司按该合同为产权单位市政设计院服务，并未违约。李军不是该合同主体，无权主张。二、李军认为按照其在2002年8月与我公司签订的《收缴物业管理费、供暖费协议书》（以下简称缴费协议书）第四条规定，我公司应履行与市政设计院约定的维修外墙板缝的事宜并接受李军的监督。而我公司与市政设计院签订的合同委托范围不包括外墙板缝的维修并且已经履行了合同约定，也接受了李军的监督，并未违约。既然涉案房屋室内的财产损失是由外墙板缝引起的，我公司就不是赔偿财产损失的责任主体。三、李军将室内财产损失变更为53192．89元，要求我公司赔偿，我公司认为李军对其计算方法不认可、对损失照片的真实性也不认可，李军对原一审委托的评估公司的计算方式不认可，我公司更不认可。四、李军在现一审提交的证据中认为其不是缴纳物业费的责任主体，而由其产权单位市政设计院缴纳；李军还认为与我公司签订的缴费协议书是以欺诈手段签订的，属于可撤销合同，所以李军不是缴纳物业费的主体。我公司认为，涉案房屋是李军从产权单位市政设计院购买的，双方签订的购房《协议书》与我公司没有关系。其次，李军与我公司签订的缴费协议书的收费标准是中京价（房）字第1997第196号文件，即使我公司未公布该文件，李军也可查到。双方签订的合同是基于真实意思表示，是合法有效的。我公司调取了市政设计院集体支付给我公司的物业费清单，并无李军这一户，市政设计院委托其下属单位北京卓创房产经营有限公司支付给我公司2016至2018年的物业费共计188969．82元。可见物业费缴纳主体就是李军。最后，我公司认为物业费的缴纳与本案无关。五、李军认为外墙板缝的修复责任应该由我公司负责，费用按比例分摊，至今我公司未修复外墙板缝就是未履行我公司与市政设计院的合同约定，我公司认为外墙板缝的修复不在我公司的服务范围内，需要另行协商确定。我公司多次与市政设计院以书面（函）的形式协商外墙板缝的修复事宜，但未得到对方的明确答复。我公司只能组织启动住宅专项维修资金，我公司于2017年启动，但是根据《住宅专项维修资金管理办法》第22条住宅专项维修资金的列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过才可以申请，结果并未达到要求，导致未能组织启用专项资金，由此可说明我公司履行了合约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1985年8月5日，李军（乙方）与市政设计院（甲方）签订《协议书》，购买了涉案房屋，协议第四条约定公用部位及设备大修、日常维修由市政设计院负责，其费用由乙方储备金支付。1986年8月6日，李军获得了该涉案房屋的房产所有证。2002年6月20日，市政设计院与中建公司签订《物业管理委托合同》，约定委托中建公司对涉案房屋所在的×号楼的职工住宅实行物业管理。合同第三十三条第五款约定：下述维修工作需双方同意后进行施工，工程费用按该楼总面积7/18分摊，费用单独支付。1．屋顶面层及外墙板缝防水。2．整栋房屋进行门窗整修，地面维修，粉刷油漆。3．公共部位、设备、设施的大中修改造、更新、新建。2002年8月19日，李军（甲方）与中建公司（乙方）签订缴费协议书，约定产权单位已将涉案房屋物业委托给乙方实施管理。第四条约定，乙方作为物业管理单位，将严格执行上述有关法律、法规以及与产权单位签订的物业管理委托合同，竭诚为甲方服务，并接受甲方的监督。2012年8月15日，中建公司向市政设计院发送了《关于分摊住宅维修资金的函》，向其申请垫资对×号楼内电梯、屋面及板缝进行维修，并由中建总公司及中建公司负责招标采购工作，招标结束后由市政设计院、中建总公司与承包方签订三方协议。2013年5月9日，中国建筑工程总公司（甲方）与中建公司（乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定将涉案房屋所在的×号楼委托给中建公司管理。合同第十四条甲方的权利义务第五款约定，对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。2017年7月10日，中建公司通知×号楼的业主，现准备启动维修基金对该楼进行外墙大板缝防水工程，需要各位业主到楼管办公室填写意见签名表。2017年8月29日，中建公司住宅部提示×号楼业主尽快在“征询意见表”上签字，以便尽快启动维修基金。2017年10月20日，中建公司向×号楼业主公示，到2017年9月30日止，同意做外墙大板缝防水工程的住户有53户，占总户数的40．2%，低于三分之二住户的同意（66．7%），无法申请公共维修资金。2017年7月31日，李军以物业服务合同纠纷为由将中建公司诉至本院，请求判令中建公司修复涉案房屋，并赔偿其因漏水造成的涉案房屋内经济损失共计25258．26元。李军称涉案房屋自2005年起因下雨漏水，多次找中建公司反映，漏水问题至今未解决。该案庭审中，中建公司否认漏水的开始时间，但承认该房屋存在漏水问题。审理中，李军申请对涉案房屋内因漏水导致的衣物、家具等财产损失；对该房屋因漏水损坏的卧室门厅墙体、房顶及厨房墙体、房顶的修复方案及修复造价进行鉴定。经本院委托，国宏信价格评估集团有限公司对李军室内受损财物价值评估为14216元，为该鉴定李军支付了评估费3500元。因李军不缴纳鉴定费用，故本院委托的北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心终止对涉案房屋漏水修复方案的鉴定，进而无法对修复造价进行鉴定。经本院向李军释明诉讼风险，李军明确表示不愿缴纳鉴定费。本院于2018年11月20日作出（2017）京0108民初40611号民事判决书，认定：中建公司作为李军房屋的物业管理单位对李军房屋漏水理应尽到维修责任。因李军房屋漏水后，中建公司未及时维修，致李军室内财物损坏，对此该公司应承担赔偿责任。现李军所要求的经济损失过高，具体的赔偿数额由本院根据鉴定评估结果依法判定，最终判决中建公司于判决生效后七日内赔偿李军财物损失一万四千二百一十六元，驳回李军的其他诉讼请求。该判决书作出后，中建公司不服上诉，北京市第一中级人民法院于2019年5月10日作出民事裁定，认为一审法院对于涉案房屋外墙维修所涉及的责任主体有待进一步查清，裁定撤销原判，发回重审。2019年10月22日本案庭前会议时，经释明，李军明确表示不申请将涉案房屋产权单位追加为本案共同被告，其只找中建公司索赔，不找产权单位；其主张损失的家具属于原审评估报告中的家具，但评估报告有遗漏项目，其不需要重新评估，只是提出问题，由法院判定；其主张的装修损失受损部位也是原审评估报告中的项目，但也遗漏费用。中建公司称公用部位的维修是其负责，但李军主张的外墙维修不归其负责，根据《物业管理委托合同》约定，该修复需其公司及市政设计院同意后进行施工，没有维修的原因不清楚，其与产权单位沟通过维修事宜，对方说他们出一部分钱，业主出一部分钱，让其公司公示取得三分之二业主同意，再由对方去国管局审批，其公司组织过签字同意，但没凑够人数，动用不了公共维修基金；后又称产权单位说没有钱，让其公司找公共维修基金维修。李军称本案维修应由中建公司负责，不应使用公维基金。2019年11月12日本案庭审时，经询问，中建公司称涉案房屋所在小区是由其提供物业服务，日常公共部位的维修由其负责；该房屋外墙维修事宜由产权单位负责，因其属于楼房结构问题，不是日常维修范围。本院认为，中建公司系李军房屋的物业服务单位，应依法依约向李军房屋提供物业服务。李军房屋因漏水问题未能及时解决，导致其屋内装修和财物受损，中建公司作为物业服务单位，本应及时解决李军房屋漏水问题以避免损失，其以维修责任属于产权单位，产权单位未同意分摊费用进行维修，以及其启动公共维修基金未达条件为由进行抗辩，但就其抗辩提交的证据并未证明产权单位未同意分摊费用进行维修，且证据形成时间均在漏水问题发生多年之后，不足以证明其及时采取了相应措施以解决李军房屋漏水问题，致使李军房屋内装修和财物因长期漏水得不到解决遭受损失。中建公司怠于履行物业服务单位职责，故对李军房屋因漏水导致的合理损失应承担赔偿责任。李军认可其主张的装修受损部位和受损家具均包括在原审评估报告中，原审评估报告系法院依法委托作出，本案予以采纳，故中建公司对李军房屋装修和家具损失的具体赔偿数额由本院参照该评估结论依法判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、中建物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿李军装修、家具损失共计14216元；二、驳回李军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，由李军负担302元；由中建物业管理有限公司负担828元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡 光人民陪审员  **萍人民陪审员  任军鹰二〇一九年十一月二十九日书 记 员  崔 丽