贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初5000号原告：黔西亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县文峰办事处文峰社区东出口运煤大道万丰国际商贸城8栋。法定代表人：沈志乐，系该公司总经理。委托代理人：徐玲倩，北京大成（贵阳）律师事务所律师,委托权限为特别授权。委托代理人：朱启杰，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被告：钟桂文，男，1971年11月9日出生，汉族，四川省富顺县人。委托代理人：盛作志，贵州省黔西县金碧法律服务所法律服务工作者。原告黔西亿安居市场管理有限公司（以下至判决主文前简称亿安居公司）与被告钟桂文租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黔西亿安居市场管理有限公司的委托代理人徐玲倩及被告钟桂文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿安居公司诉称：2015年4月，原、被告就被告向原告租赁黔西万丰国际商贸城房屋用于经营双虎家居一事达成一致意见，被告依约入场装修。2015年7月24日，原、被告补签订《商铺租赁合同》《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》，约定原告将黔西万丰国际商贸城A15＃楼、A16＃楼2层A15＃-201-234、A16#-201-228号共计62间商铺出租给被告用于经营双虎家居，房屋面积共计2368.85平方米（其中被告自有产权630.98平方米不计租金），租赁期限为十年，以一期开业前一个月起算，租金为0.6667元/平方米/天，于已付租金到期前的30天前支付下年度租金。该商场于2016年3月26日整体开业，故租金应从2016年2月26日起算，现被告未向原告支付租期第四年（即2019年2月26日至2020年2月25日）的租金，原告按照商场整体租赁标准给予原告租金六折的优惠方案，即2368.85平方米-630.98平方米×0.6667元/平方米/天×365天×60%＝253741.7元。同时，《商铺租赁合同》约定物业管理费按商铺面积计算，计算标准为2元/平方米/月，并给予九折优惠后为51167元/年，物业管理费按年缴纳，收取时间以一期开业日正式起算，于第一年物业费到期前的30天前缴纳下一年度物业管理费。现被告未向原告支付租期第三年、第四年（2018年4月1日至2020年3月31日）的物业管理费。依照《商铺租赁合同》第五条第3项的约定，被告应按期足额支付租金、物业管理费，逾期未付的，应向原告支付未交部分3%每日的滞纳金，故原告诉至法院请求判决：1、判决被告钟桂文向原告黔西亿万居市场管理有限公司支付2019年2月26日至2020年2月25日的租金253741.7元，并以前述款项为基数，自2019年1月26日起按照月利率2%向原告支付滞纳金至租金付清为止；2、判决被告钟桂文向原告黔西亿万居市场管理有限公司支付2018年4月1日至2020年3月31日的物业服务费102334元并按照月利率2%支付滞纳金，滞纳金分别以51167元为基数自2018年3月1日、2019年3月1日起算至物业管理费付清为止；3、本案诉讼费由被告承担。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据：1、原告黔西亿安居市场管理有限公司营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证复印件，用以证明原告的企业信息及诉讼主体适格；2、《商铺租赁合同》及其附件《黔西亿安居市场管理有限公司经营管理公约》、《续黔西万丰国际商贸城合同第四项第十条其他约定补充条款》复印件一份，用以证明原、被告就房屋租赁事宜合同约定的租金、租期、物管费等内容；3、贵州省毕节市中级人民法院（2018）黔05民终1224号民事判决书复印件一份，用以证明被告向原告已支付的租金和物管费截止时间；根据判决书第七页倒数第九行认定补充条款第十一条中的2016年3月1日是对一期市场开业时间的预估，故被告以2015年9月30日市场试营业的约定时间及2016年3月26日的一期市场开业时间相比对，认定原告延期六个月开业从而应当给予被告十八个月的补偿与事实不符，系对合同内容的错误理解；4、黔西万丰国际商贸城2015年5月23日微信公众号文章一篇，用以证明被告所经营的双虎家居早在2015年5月23日前就已经开业运营；5、黔西万丰国际商贸城关于2015年9月26日正式开始试营业的宣传单一份及宣传视频一则（被告参与录制），用以证明原告于2015年9月26日对黔西万丰国际商贸城正式开始试营业，未违反商铺租赁合同第三条第三项约定的时间，不构成违约，故被告无权要求原告给予租期补偿；6、2019年9月23日声明一份，用以证明原告针对被告反映的漏水问题进行处理过。被告钟桂文辩称：1、原告于2015年7月24日与被告签订房屋租赁合同，同时签订该租赁合同的补充合同条款，该租赁合同约定原告运营的万丰国际商贸城市场营业时间不迟于2015年9月30日，租赁合同的补充条款的第二款约定“如未按合同营业时间开业，每延迟一天给两天的补偿。”原、被告签订合同条款后，原告未如期履行合同约定的义务，而将万丰国际商贸城的运营时间推迟到2016年3月26日才开始运营，被告进入万丰国际商贸城6个月后原告才开始运营万丰国际商贸城，由此原告应该补偿被告18个月即一年零六个月，而原告起诉被告所欠的才一年的房屋租金及物业管理费，即使用一年的时间抵消原告所诉费用，原告都还欠被告六个月的免费时间；2、被告自入住万丰国际商贸城后所租赁的房屋出现漏水现象，造成被告的经济损失，导致被告所租赁的房屋无法经营，由于原告的诸多原因，造成万丰国际商贸城已经人去楼空，80%的商家已经关门走人，原告有何理由要租金及管理费；3、双方签订合同以后，被告已经向原告支付的物管费房屋租金共计223106元，因原告延迟六个月后才运营万丰国际商贸城，按合同约定原告应当补偿被告12个月，再加上延期的6个月共计18个月，被告支付原告房屋租金及物业管理费的时间应该从2016年3月26日开始计算至今，按合同的约定2016年3月26日至今原告不应该收取被告的租金及物管费，关于原告已经收取的被告的租金及物业管理费223106元及造成的经济损失被告另案起诉，故请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持自己的抗辩主张，被告在举证期内提供如下证据：一、书证部分1、被告钟桂文的身份证，用以证明被告诉讼主体适格及其身份信息；2、黔西亿安居市场管理有限公司关于房屋漏水的回复二页、聊天记录一页、房屋漏水图片两页，用以证明原告租赁给被告的房屋漏水是事实，导致被告无法正常经营；3、万丰国际商贸城杂乱脏的图片七页、关于万丰自购商铺经营户的诉求一份，用以证明原告未履行合同的责任和义务，被告不应当向原告支付任何费用；4、租金及物管费的收据三页，用以证明被告已经向原告支付了223100元的租金及物管费；5、《商铺租赁合同》一份，用以证明原告推迟了六个月才运营，及补充条款规定了推迟一天补偿两天的事实，故原告应当补偿被告12个月。二、证人证言部分证人王某出庭证实：证人和某、被告双方均无亲戚关系，证人也是万丰商贸城的业主，也是在里面做生意的。希望万丰商贸城能实现其承诺的事实，如这是专业的建材市场。但现在万丰商贸城很乱，还有人堵路，感觉整个市场感觉要散了，其余的诉求在“万丰自购商铺经营户诉求”上，证人在上面签字的。经庭审质证，被告对原告出示的第1、3组证据无异议；第2组证据真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同上明文规定市场试营业时间不迟于2015年9月30日，但原告的起诉状上载明是2016年3月26日才开业，原告已构成违约，该证据证明了推迟一天营业补偿两天的免费条款，印证了被告的答辩是正确的；对第4组、第5组证据的真实性无异议，这是商家做活动的炒作部署，与本案的合同无关联性；对第6组证据的声明不属实，亿安居公司一直没有履行物管义务，针对漏水问题我准备2020年1月份起诉他们，所以针对该份声明被告不认可。原告对被告提供的第1组书证无意见；对第2组书证的真实性无法核实，且房屋是否漏水与本案无关联性；对第3组书证的真实性无法核实，达不到被告的证明目的；对第4组书证与本案无关；对第5组书证的真实性无意见，对证明目的有意见，商铺租赁合同正文仅对2015年9月30日前试营业的时间做出了明确的约定，补充条款第二条所称的营业时间也是商品租赁合同约定的该时间，原告已按照约定于2015年9月26日正式试营业，不构成违约，而被告所称的2016年3月26日是指一期市场正式开业日，并非合同所称的营业时间，两个时间相比对所得出的结论没有意义，因为该两项时间不具有同一性。原告对被告申请出庭作证的证人证言表示其不具有真实性，且与本案无关联性，考虑到电商冲击，实体店经营状况有所下降，原告已主动给予被告租金六折的优惠，如果被告认为万丰国际商贸城不具有经营的市场，完全可以解除租赁合同并搬离，但被告一方面持续经营另一方面拒不支付租金，没有正当理由。被告对其申请出庭作证的证人证言无异议。经审查认证，原、被告双方均无异议的证据因客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，应作为本案的定案依据。本案争议焦点：原告起诉的租金及物管费应当如何计算；被告是否应当支付。经审理查明：2015年7月24日，原告黔西亿安居市场管理有限公司作为甲方与被告钟桂文作为乙方签订《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》，约定由被告向原告租赁其位于黔西县共计商铺62间，2层计租面积2368.85平方米（其中有630.98平方米为被告自购自营），计租标准0.6667元／天，年租金为576466元，被告用上述商铺从事家居经营，主营双虎家居。租赁期拾年，其中两年半免租，免租期以开业前一个月算起。如未按合同营业时间开业，每延迟一天给予两天补偿。Ａ16＃-203、206、209-220为自购商铺，免租3年，自购商铺第四年起不产生租金。市场试营业时间不迟于2015年9月30日。物业管理费：合同约定物管费收取时间以一期开业日起正式算起，且每月2元每平方米，共计51167元。物管理费按年收取，于第一年（上一年）物管费到期前的30天前交纳下一年物管理费。合同约定物管理费及租金逾期则以未交纳部分按日3%支付滞纳金。物管费于签订合同时只收取半年，另一半25584元于2016年3月1日前缴清（市场整体开业时间计算）。2014年4月26日出具的《给予双虎家私的优惠》中约定物业管理费给予9折。双方在庭审中均认可一期公告开业时间为2016年3月26日。合同签订后，由于被告未及时缴纳租金及物管费，故原告起诉至黔西县人民法院，要求被告支付租金及物管费，黔西县人民法院作出（2017）黔0522民初4309号民事判决，判决内容为：由被告钟桂文于该判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2016年9月26日至2018年3月30日的物管费76751元，并以76571元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至物管费支付完毕之日止。被告不服该判决遂上诉至毕节市中级人民法院，毕节市中级人民法院作出了（2018）黔05民终1224号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：原、被告签订的《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及附件体现了双方对涉案商铺的租赁达成了共识，且明确了双方的权利义务，原、被告双方的行为受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。由于双方在合同中约定了租期为拾年，其中两年半免租，以一期开业前一个月开始算起，租金计租标准0.6667元/天，一期公告开业时间为2016年3月26日，故租期从2016年2月26日开始计算，A16＃-203、206、209-220为自购商铺（面积合计630.98平方米），免租3年，自购商铺第四年起不产生租金，而剩余的被告租赁的商铺1737.87平方米（2368.85平方米－630.98平方米）从租期2016年2月26日开始免租两年半至2018年8月26日，而被告已经支付了2018年8月26日起至2019年2月25日止的租金，而对于2019年2月26日至2020年2月25日止的租金因双方合同并未约定必须提前支付下年度租金，故对于原告诉求被告支付其租金因未到给付期限，故本院不予支持。对于原告第二项诉讼请求，物管费按商铺面积，每月2元/平方米计算，共计51167元（已按约定打9折），根据黔西县人民法院作出（2017）黔0522民初4309号民事判决确定的内容，被告给付物管费的时间截止于2018年3月30日，针对2018年4月1日以后的物管费被告未继续支付，现该部分物管费支付时间已到，故对原告要求被告支付2018年4月1日至2020年3月31日的物管费，依法予以支持，根据双方合同约定被告应于第一年物管费到期前的30天前向原告缴纳下一年度物业费，故2018年4月1日至2019年3月30日的物管费给付时间应为2018年3月1日，而2019年4月1日至2020年3月31日的物管费给付时间为2019年3月1日，而被告逾期未付构成违约，故按照双方合同约定逾期未支付的应向原告支付未交部分每日3%的滞纳金，对于滞纳金的约定过高，故原告自行调整为按照月利率2%支付符合法律规定，本院予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2018年4月1日至2019年3月30日的物管费51167元，并以51167元为基数，从2018年3月1日起按月利率2%计算滞纳金至物管费支付完毕之日止；二、由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2019年4月1日至2020年3月31日的物管费51167元，并以51167元为基数，从2019年3月1日起按月利率2%计算滞纳金至物管费支付完毕之日止。案件受理费3695元（已减半收取），由被告钟桂文负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  刘芸二〇一九年十一月十四日书记员  熊娟