安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5680号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地合肥经济技术开发区锦绣大道316号桃花工业园管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 被告：宋霞,女,汉族,1969年11月16日生，住肥西县。 委托诉讼代理人：宋红，女，汉族，1972年12月27日生，住重庆市云阳县，系宋霞之妹。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告宋霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强律师、被告宋霞及其委托诉讼代理人宋红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A118商铺；二、判令被告支付原告2015年11月15日至2019年5月14日期间房屋占有使用费152880元(后续房屋占有使用费计算至返还房屋之日止)；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年1月31日，原告与合肥思行合一商业经营管理有限公司(以下称思行合一公司)签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租原告建设的顺美社区1号商业楼。2013年7月12日，思行合一公司与被告签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，被告租赁顺美购物广场第1层A118商铺，租赁期限2年，面积52㎡，租金70元/㎡/月。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户(含被告)，通知原告与思行合一公司的《租赁合同》和《补充协议》解除，租金计算至2015年11月15日。2015年11月15日之后的租金应直接支付给原告，被告占用房屋至今未交纳房屋使用费。 被告宋霞辩称：同意退场返还商铺，但是要给我方清理库存的时间，房屋占有使用费收取标准不合理，合同约定的是32760元/年，后来第二年给我们按照20元/㎡/月计算的，我第二年的租金是七千多一年，我认为应当比该标准再低一些，诉讼费我方不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产权证、《顺美购物广场营业场地租赁合同》、《合同终止确认书》、情况说明、律师函，本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。对原告提交的的签到表，无法达到原告的证明目的，本院对其证明效力不予认可。依据有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认如下事实：原告系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人，2013年1月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租赁给思行合一公司从事商业经营，租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年7月13日，思行合一公司与宋霞签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，约定由宋霞租赁顺美购物广场1层A118商铺，经营服饰，建筑面积52平方米，租赁期限自2013年7月13日至2015年7月12日，租金支付方式为一年一付，首年房租39312元，实付金额32760元，租赁保证金10000元。后宋霞向思行合一公司缴纳保证金10000元。2015年12月14日，思行合一公司与宋霞签订《合同终止确认书》一份，确认双方的租赁合同于2015年11月15日终止，宋霞应于签订确认书当日内移交铺位钥匙于思行合一公司，且三日内将货品移走。2019年4月9日，宋霞收到桃花经济发展公司发送的律师函一份，律师函载明：桃花经济发展公司与思行合一公司的《租赁合同》和《补充协议》已经解除，租金计算至2015年11月15日，2015年11月15日之后的租金宋霞应直接支付给桃花经济发展公司。宋霞应于2019年4月15日之前一次性支付2015年11月15日至2019年3月14日期间租金145600元，逾期支付的，桃花经济发展公司将收回房屋。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司(以下简称创行合一公司)对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决已生效。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告宋霞虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告宋霞系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告宋霞支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。宋霞辩称桃花经济发展公司一直未与其签订新的租赁合同亦未重新商定房租标准，本院认为，在桃花经济发展公司与思行合一公司的租赁合同解除，且思行合一公司与宋霞的租赁合同终止后，无论任何一方如欲继续与对方签订房屋租赁合同，均须基于合同法的自愿原则，桃花经济发展公司并无必须与宋霞签订房屋租赁合同的法定理由，且依据常理，既然双方就是否续租及租赁费问题无法达成一致，宋霞继续占有使用案涉商铺的理由已经丧失，再结合宋霞与思行合一公司签订的《合同终止确认书》及桃花经济发展公司向宋霞发送的律师函，宋霞应当知晓其负有向桃花经济发展公司退还商铺的义务，故对于桃花经济发展公司要求判令宋霞返还顺美家园商业1#楼第1层A118商铺的主张，本院予以支持。 关于被告宋霞应支付的逾期腾房占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人宋霞主张腾房并支付房屋占有使用费。至于费用标准，结合原告自身的过错及商铺经营的现实情况，本院认为按照19656元/年（39312元/年×50%）的标准较为适宜，理由如下：首先，在宋霞租赁及占用商铺期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致必然会影响到次承租人宋霞的经营收益并产生损失，对于该损失，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩。其次，桃花经济发展公司对于宋霞持续占有使用商铺的事实一直为知晓状态，如桃花经济发展公司没有与宋霞签订合同及重新商定租金标准的意愿，应当及早行使自己的权利，以防止损失持续扩大，但桃花经济发展公司知晓权利被侵害的事实却怠于行使救济手段拖延至今，亦负有过错。综上，在上述顺美广场经营环境一直没有得到改善，且桃花经济发展公司亦未及时与宋霞就房屋租赁问题进行协商的情况下，费用标准应做相应减少，方可体现公平。对于宋霞主张的第二年租金为七千多一年，因其未提供有效证据加以证明，本院不予认可。 对于宋霞向承租人思行合一公司支付的10000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人桃花经济发展公司主张冲抵房屋占有使用费。 综上，宋霞应按照19656元/年的标准支付桃花经济发展公司自2015年11月16日至2019年11月15日逾期腾房占有使用费68624元[（19656元/年×4年）-10000元]，并自2019年11月16日起按照19656元/年的标准继续支付逾期腾房占有使用费案涉房屋实际返还之日止。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告宋霞于本判决生效之日起十日内将位于肥西县（顺美购物广场）第1层Ａ118商铺返还给原告合肥桃花工业园经济发展有限公司； 二、被告宋霞于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司逾期腾房占有使用费68624元，并自2019年11月16日起按照19656元/年的标准继续支付逾期腾房占有使用费至将上述第一项商铺实际返还之日止； 三、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费3358元，减半收取1679元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担840元，由被告宋霞负担839元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杜倩倩 二〇一九年十一月十五日 法官助理刘蕙芸 书记员石寒竹 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。