湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0982民初1117号原告（反诉被告）：安陆市武龙蛋品有限公司，住所地安陆市南城街道办事处万庙村一组47号。统一社会信用代码：91420982331749809P。法定代表人：朱曦，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱朝武，该公司监事。代理权限：代为承认、否认、变更诉讼请求，进行和解，代签、代收法律文书。委托诉讼代理人：程红伟，湖北维天律师事务所律师。代理权限：代为承认、否认、变更诉讼请求，进行和解，代签、代收法律文书。被告（反诉原告）：苏亚非，女，1987年9月21日出生，汉族，河南省信阳市人，经商，户籍所在地湖北省安陆市，现住安陆市。委托诉讼代理人：陈劲松、魏新星，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书。原告(反诉被告)安陆市武龙蛋品有限公司（以下简称武龙公司）与被告（反诉原告）苏亚非房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)武龙公司的委托诉讼代理人朱朝武、程红伟、被告(反诉原告)苏亚非及其委托诉讼代理人陈劲松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武龙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年5月1日至2020年5月1日期间的租金12万元；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月15日，原告与被告苏亚非签订《武龙蛋品公司厂房及办公房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告租赁位于安陆市××办事处万石路武龙公司厂房6号车间整体及6号化验楼二楼自南向北第4、5、6三间半和食堂自东向西第1、2间用于机械加工、办公及生活食堂。合同约定租赁期限自2018年5月1日起至2021年5月1日止。房屋租金每年12万元，被告苏亚非应该在每个租赁年度提前20天支付租金12万元。原告按照合同约定将租赁房屋交付给被告苏亚非使用，被告苏亚非应该在2019年4月10日前支付2019年5月1日至2020年5月1日的租金12万元，但是被告苏亚非却未按时缴纳。被告苏亚非辩称，1、租房时原告承诺由原告接通网络，费用350元/年，但在2018年7月份被告需要网络时，原告要收300元/月，3600元/年。被告仅仅3号楼3203、3204、3205三个房间使用网络要承担原告自住的七个房间的网络费用。被告7月22日领网络盒，交网费600元。2、被告开设的是重型机械厂，进出拉钢板需要13米以上的大车，签订合同时原告承诺可以进出17米大车。但开始生产后，大车不能正常进出，每次都要乞求原告方打开其所有的对面车间的大门。2018年10月22日，被告运送钢板的13米大车到达车间时，原告方拒绝开门。原告以被告必须出安装费重新更换一个80千伏安变压器为条件才开门，因被告不同意，原告拒绝开门，导致不能装车卸车，直到被告被迫同意后才开门放行。3、原告强行多收电费，拉闸断电导致被告无法生产。2018年6月4日，被告才开始安装航吊，2018年7月15日被告原材料钢板到货才开始用电，此时仅有一个本地工人，截止7月24日共用电240度，但原告强行收取被告电费2187.15元、水费120元，每度电高达9.11元。2018年7月24日原告强行停电一天，逼迫被告预交1万元电费方便其随意扣缴电费。2018年9月7日经南城办事处胡部长、陈主任调解双方签订协议，原告承诺在被告没有欠费的情况下不得停止供电。2018年10月24日，原告又推翻了10月22日的更换变压器协议，要求被告另行安装一个变压器，被告拒绝其无理要求，原告于是在2018年10月25日又拉闸断电，直到2018年11月3日，被告被迫清空厂房并将全部钥匙交给原告委托的负责人李小健，解除房屋租赁合同。由于原告阻挠不准被告拆卸设备钢轨，导致被告花一万余元安装的钢轨不能配套运走。因找不到合适厂房，被告只好将设备低价变卖，将公司性质由生产公司变为销售公司，损失惨重。被告基于以上答辩理由，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告苏亚非向本院提出反诉请求：1、判决双方已于2018年11月3日解除《租赁合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计123397元（其中，①多缴的电费5051元，扣除10月份预计电费1000元，还应返还4051元；②违约金2万元；③停电造成人工管理损失11512元；④反诉原告交了一年的房租12万元，实际只租赁了半年，要求返还一半的房租6万元；⑤低价变卖固定资产损失27834元）；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月11日，反诉原告苏亚非向反诉被告武龙公司预付定金5万元。2018年3月15日，苏亚非与武龙公司签订房屋租赁合同，随后依约定补齐全部租金。但在合同履行的第一个年度内，反诉被告武龙公司利用其出租方的优势地位，通过限制反诉原告正常进出厂房装货卸货，逼迫反诉原告出资更换本应由反诉被告承担的变压器费用、随意提高网费、电价以获取不当利益，并通过拉闸断电胁迫反诉原告接受其不合理要求，导致反诉原告无法正常生产，租赁厂房的目的无法实现。反诉原告在第一年租金12万元已交付、生产投入已到位（总金额二百余万元）的情况下，委曲求全，一再向反诉被告妥协让步，但反诉被告步步紧逼，反诉原告在向南城办事处求助并直到报警解决无望的情况下，被迫在租期还只履行了一半时腾空厂房交还全部钥匙，解除租赁合同。反诉被告的违约行为给反诉原告造成巨大损失。反诉被告武龙公司针对武龙公司的反诉辩称，1、租赁合同是双方真实意思表示，依法受法律保护；2、苏亚非工厂的生产用电情况有电费结算清单为证，2018年5月、6月、7月、8月、9月分别用电378度、399度、651度、565度、678度，2018年9月24日基本上停止生产，没有结算电费。80千伏安变压器每小时可输出80度电，是被告用电量的5.4倍，完全能够满足被告的用电需求。3、苏亚非的工厂生产量小、产值低，无利润促使搬迁。苏亚非实际用电可以证明生产情况：5、6、7、8、9月平均每月用电534.2度，最高峰9月用电678度，同起初苏亚非号称月用电量起码1万度以上相差甚远。早在2018年8月苏亚非曾多次讲天天亏钱。2018年9月底，苏亚非开始转移生产设备，2018年10月22日正式向武龙公司提出因生产原因需要搬迁，同时还提出终止合同问题。当时武龙公司对苏亚非讲：合同签订的是3年，你如果决定搬，必须先恢复我原有的80KVA变压器，然后再来谈违约赔偿和终止合同事宜。于是便签订了《变压器处理书》。（80千伏安变压器国家不收无功耗损费用，即用多少电交多少电费，而200千伏安变压器每月至少要收400元以上无功耗损费用，此费用不管用不用电都要交费，完全不用电会交费更高。）签合同是被告以增容200千伏安变压器为条件执意要换，但如今苏亚非单方违约跑路，综上所述，苏亚非要搬离应恢复武龙公司80千伏安变压器。4、苏亚非从2018年9月底开始转移生产设备，到2018年10月底生产材料及设备全部转运一空，连同用电的配电柜也拆走了。苏亚非所说的停电，是因为配电柜被他们拆走后，剩下的三根火线扣在进线口，为安全起见，门卫李小健切断了车间的电，在生产过程中，武龙公司从未断电拉闸。直到2018年11月初，苏亚非开着13米长的大货车来拆航吊，既未通知武龙公司，又未向门卫说明情况，气势汹汹下来十几人强行将武龙公司伸缩门推开，破窗进入车间，破坏性的将航吊倒走，航吊梁轨破坏得不可再用。5、武龙公司没有委托任何人收取苏亚非所谓交还的钥匙，苏亚非将车间钥匙交给物业保管是其与物业之间的关系，与武龙公司无关，物业收取苏亚非钥匙并不代表武龙公司同意终止租赁合同。6、关于苏亚非提出的网络费和提高电价问题，合同第六条第（一）、（二）款写明：正常经营所需的水电由乙方承担所有费用；乙方申请安装煤气、电话、宽带等由乙方自己承担相关费用。电费及网络费结算清单可以说明一切。综上所述，武龙公司请求法院驳回苏亚非的反诉请求。原告（反诉被告）武龙公司为支持其诉讼主张及反诉抗辩理由，向本院提供了如下证据：证据1、原告的营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体身份。证据2、《租赁合同》一份。拟证明原、被告签订房屋租赁合同的情况。证据3、被告（反诉原告）苏亚非租赁厂房的水电费结算清单。拟证明：1、苏亚非的工厂生产用电量少，其是因自身生产不足、产能达不到预期目标的原因导致停产；2、电费是按照0.915元/度的标准计算的，而不是苏亚非所说的9元多的标准，水费也不是其所说的标准。证据4、被告苏亚非2018年10月22日出具的《变压器处理书》。拟证明苏亚非是因为生产原因需要搬离所租厂房的。证据5、2018年9月7日签订的《房屋出租用水用电协议》。拟证明原、被告双方关于水、电费结算的补充约定。证据6、安陆市公安局南城派出所的《证明》。拟证明武龙公司没有恶意停电，苏亚非在2018年10月25日报警前就已经转移了其公司财产。证据7、武龙公司房屋建设工程材料及《不动产权证书》。拟证明出租房屋为合法建筑。被告（反诉原告）苏亚非为支持其抗辩理由和反诉主张，向本院提交了如下证据：证据1、苏亚非身份证复印件。拟证明其诉讼主体资格。证据2、苏亚非租赁厂房的水电费结算清单（同武龙公司的证据3）、网络盒收交单（收货人为武龙公司物业管理员李小健）。拟证明：三间办公室武龙公司收取两个月网络费600元，苏亚非被迫于2018年9月5日向武龙公司上交机顶盒停止使用网络的事实。证据3、苏亚非租赁厂房的水电费结算清单（同武龙公司的证据3）、苏亚非与武龙公司监事朱朝武（微信昵称备注“朱武龙蛋品”）、与安陆市南城街道办事处工作人员胡晓明（微信昵称备注“胡部长”，招商工作人员）微信聊天记录截图。拟证明：2018年5、6、7三个月，苏亚非实际用电4×60=240度，武龙公司强行收取电费2187元的事实。证据4、苏亚非工厂车间监控截图、《变压器处理协议》（同武龙公司的证据4）。拟证明：2018年10月22日，武龙公司拒绝开门、阻止苏亚非的13米长大车进入车间，逼迫苏亚非签署更换变压器协议的事实。证据5、2018年8月24日苏亚非与武龙公司交涉现场录音光盘及文字记载。拟证明：1、武龙公司自述变压器应由武龙公司负责安装、用电损耗是由武龙公司考虑不周造成的；2、武龙公司认可李小健系由武龙公司委派负责租赁厂房管理的事实。证据6、2018年9月7日《房屋出租用水用电协议》（同武龙公司的证据5）、2018年9月水电结算清单、南城派出所《接处警工作登记表》（2018年10月25日和26日）、苏亚非与南城街道办事处工作人员胡晓明的微信聊天记录截图。拟证明：1、2018年9月7号签订《房屋出租用水用电协议》，武龙公司承诺在苏亚非不欠电费的情况下不得拉闸断电、如拉闸断电要赔偿苏亚非工厂人员基本底薪费用的事实；2、苏亚非预存1万元电费，不欠原告电费，实际还多余电费5051元的事实；3、武龙公司违背协议拉闸断电，苏亚非被迫向南城派出所报警,并请求南城街道办事处处理，武龙公司已构成根本违约的事实。证据7、2018年11月3日苏亚非将租赁房屋的钥匙交给武龙公司李小健的收条、2018年11月3日苏亚非把航吊拆走后交钥匙时拍的录像。拟证明：1、自2018年10月25日至2018年11月3日武龙公司拉闸断电；2、因武龙公司断电、阻止苏亚非车辆进出车间、扣留车辆及货物，导致苏亚非工厂无法正常生产，苏亚非被迫于2018年11月3日腾空厂房解除租赁合同，实际仅使用租赁房屋6个月；3、武龙公司断电导致苏亚非停工10天。证据8、苏亚非经营的企业湖北北钻机械设备有限公司管理费用明细账、工资表，拟证明：人工基本底薪每天1151.2元，停电10天合计11512元的事实。证据9、《租赁合同》、订金收条和转账截屏。拟证明：1、合同约定第二年、第三年如不提前20天交纳下一年度租金则合同解除的事实；2、如果武龙公司影响苏亚非正常使用房屋，苏亚非有权解除合同的事实；3、武龙公司违约，应赔付苏亚非2万元违约金的事实；4、苏亚非交纳了租金12万元，实际使用租赁房屋6个月，武龙公司应退还苏亚非6万元租金的事实。证据10、苏亚非经营的企业湖北北钻机械设备有限公司固定资产明细账、发票、变卖合同、记账凭证。拟证明苏亚非损失27834元。证据11、武龙公司《电费账单》，拟证明武龙公司没有安装互容器，才导致大量用电损耗的事实。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，武龙公司与苏亚非签订《租赁合同》，约定的主要内容有：苏亚非租赁武龙公司的位于安陆市××办事处万石路厂房6号车间整体及6号化验楼二楼自南向北第4、5、6三间半和食堂自东向西第1、2间房屋，用于其设立的湖北北钻机械设备有限公司机械加工、办公及生活用房；租赁期限自2018年5月1日起至2021年5月1日止；房屋租金每年12万元，每一年支付一次，第二年度的租金应提前二十天交纳，如若逾期视同放弃继租权；正常经营所需的水电费用由承租方负担，承租方申请安装煤气、电话、宽带等由承租方承担费用；出租方确保房屋水、电正常使用；若出租方违约，需退还承租方剩余房租、保证金并承担承租方装修房屋的损失，并需向承租方赔付违约金2万元；若承租方违约，合同时限内应收的房租、保证金归出租方所有，并需向出租方赔付违约金2万元；出租方负责安装增容变压器。合同签订前，苏亚非于2018年3月11日向武龙公司预交了订金5万元，合同签订后，苏亚非于2018年4月26日向武龙公司朱朝武转账7万元，合计12万元，该款作为苏亚非支付第一个租赁年度的租金。2018年7月24日，苏亚非向武龙公司预交电费1万元。武龙公司按苏亚非的要求，将公司的80千伏安变压器更换为200千伏安的变压器。2018年9月7日，苏亚非与武龙公司补签一份《房屋出租用水用电协议》，主要内容为：1、苏亚非因公司生产需要，租房时要求甲方将80千伏变压器，扩大为200千伏变压器，甲方按照乙方要求已更换完毕。2、电费的消费收取规则：厂区各用电单位，每月24日集中抄表，核对用电度数，要求各单位派代表到场核对；苏亚非必须预存缴纳电费，在苏亚非没有欠费的情况下，武龙公司不得停止供电，因武龙公司单方面拉闸造成苏亚非公司停电损失（停电当天房租及单位人员基本底薪费用），由武龙公司按价赔偿；3、按用电比例分摊用电线损或变损。在《租赁合同》履行期间，苏亚非因其经营的湖北北钻机械设备有限公司生产原因，需要搬离所租赁的武龙公司房屋，向武龙公司提出了解除合同的要求，并逐步将生产设备搬离。武龙公司则要求苏亚非负责将公司的200千伏安变压器换回为80千伏安变压器。双方经协商，苏亚非于2018年10月22日出具《变压器处理书》，内容为：武龙蛋品厂变压器原80千伏安，因我司需要，调换为200千伏安。现因生产原因，需要搬离。特协商决定由我们出资更换变压器200千伏安至原80千伏安，特此承诺在2019年1月31日前恢复变压器。武龙公司监事朱朝武在《变压器处理书》上签署了意见：“同意承诺人苏亚非在2019年1月3日前恢复原80千伏安变压器。”2018年11月3日，苏亚非将生产设备全部搬走后，将所租赁武龙公司房屋钥匙全部交给了武龙公司物业管理人员李小健。在租赁期间，苏亚非与武龙公司就水电、网络费进行了结算，其中，2018年8月25日的结算清单记载，苏亚非5--8月份水电费网络费合计为4028元；2018年9月24日水电费结算清单记载，苏亚非9月份水电费合计为921元，电价为0.915元/度。上述费用从苏亚非预交的1万元电费中扣减。苏亚非在结算清单上签名确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，合同有效。在合同履行过程中，苏亚非因其公司生产原因向武龙公司提出需要搬离、终止合同，武龙公司表示苏亚非若要搬离，应当负责将厂房变压器由200千伏安换回为原来的80千伏安变压器，双方还就此事项出具了《变压器处理书》达成了一致意见，并且苏亚非已将所租房屋钥匙全部交还给了武龙公司的物业管理人员李小健，以上事实说明，苏亚非向武龙公司提出了解除租赁合同，而武龙公司也有同意解除合同的意思表示，并已接收房屋钥匙管理房屋，可视为双方均已同意解除房屋租赁合同，合同解除时间为钥匙交还之日2018年11月3日。在此情况下，武龙公司仍要求苏亚非继续支付2019年5月1日至2020年5月1日期间的房屋租金没有事实和法律依据，本院不予支持。武龙公司在《租赁合同》已经解除、房屋钥匙已经收回的情况下，应当本着实事求是的原则，合理利用房屋，从而减少房屋空置造成的损失。苏亚非向武龙公司预交了电费1万元，扣减已用水电费、网络费合计4949元，剩余电费5051元，苏亚非自愿扣减10月份预计电费1000元合情合理，故武龙公司应当退还预收的电费4051元。苏亚非向武龙公司支付了第一年度的房屋租金12万元，但租赁合同已于2018年11月3日解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，苏亚非实际租赁武龙公司房屋的时间为6个月+3天，应支付租金为61000元（按每月1万元计算），多余的租金59000元应当退还给苏亚非。关于苏亚非主张武龙公司应支付违约金2万元问题。苏亚非提供的证据不能达到证明武龙公司2018年10月25日对租赁房屋断电属于故意影响苏亚非公司生产的违约行为，此时苏亚非已经开始了搬离生产设备，案涉租赁合同也系双方协商解除，故苏亚非该项诉讼主张没有事实依据，本院不予支持。关于苏亚非主张武龙公司应支付因停电10天导致其经营的公司不能正常生产造成的人工管理费损失和被迫低价变卖公司生产设备造成的生产设备价值损失问题。苏亚非经营的公司搬离租赁房屋是因自身生产原因而主动要求解除租赁合同，并非武龙公司有违约行为导致，故对该两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告安陆市武龙蛋品有限公司与被告苏亚非2018年3月15日签订的《武龙蛋品公司厂房及办公房租赁合同》已于2018年11月3日解除，该合同的权利义务自合同解除时终止；二、反诉被告安陆市武龙蛋品有限公司应当退还反诉原告苏亚非房屋租金59000元和电费4051元，合计63051元，应于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告安陆市武龙蛋品有限公司的诉讼请求；四、驳回反诉原告苏亚非的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费2700元由原告安陆市武龙蛋品有限公司负担；反诉案件受理费2767元，由反诉原告苏亚非负担1353元、反诉被告安陆市武龙蛋品有限公司负担1414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱亚平审 判 员  孙小波人民陪审员  周晓东二〇一九年十一月六日书 记 员  肖梁齐