上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8330号原告：刘一凡，男，1999年9月10生，汉族，户籍地上海市虹口区花园路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：高丽林，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨喆，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海鸿州房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：庄健，董事长。委托诉讼代理人：茹之寅。被告：上海太湖世佳置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆方，董事长。原告刘一凡与被告上海鸿州房地产有限公司(下称“鸿州公司”)、上海太湖世佳置业有限公司(下称“太湖公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及被告鸿州公司到庭参加诉讼，被告太湖公司经本院传票传唤未到庭。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告鸿州公司支付逾期交房违约金【以已付房款人民币(以下币种同)865,000元为基数，自2015年7月1日起至实际交付之日，逾期不超过180天的按日万分之一的标准计算，逾期超过180天的按日万分之二的标准计算】；2、判令被告鸿州公司履行房屋交付手续，包括但不限于提供出示《建设工程竣工验收备案表》、实测面积有关资料及钥匙交接单等；3、判令被告鸿州公司协助原告办理产权登记手续；4、判令被告鸿州公司承担逾期办理产证违约金(以已付房款865,000为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年12月29日起计算至实际办出之日止)；5、判令被告太湖公司对被告鸿州公司偿付违约金之义务承担连带责任。事实与理由：2015年2月13日，原告(乙方)与被告鸿州公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方购买位于嘉定新城东云街1-6地块新建商务办公楼(即太湖世家环球大厦)1199号12层1506室(下称“系争房屋”)，总价865,000元；甲方应于2015年6月30日前交付房屋，且交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》等；甲方未能按约交付房屋的，应承担已付房款日万分之一的违约金；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)后180天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领小产证。合同签订后，原告已按约支付了全部房款。但至起诉之时，被告鸿州公司已延迟交付房屋两年多时间，又因为未按约交房，致使原告无法办理小产证，给原告带来极大不便。被告鸿州公司的上述行为已构成重大违约，除应继续按约履行外，还应承担合同约定的违约责任。此外，被告太湖公司系被告鸿州公司的全资母公司，二者主要人员、企业地址、联系方式均存在混同，故被告太湖公司对被告鸿州公司应承担的违约责任负连带责任。基于以上情况，原告故诉至法院，要求判如所请。被告鸿州公司辩称：1、本被告已于2018年10月30日将系争房屋交付给原告，原告收房后已对该房屋进行了占有、使用，并且进行了装修，故逾期交房的违约金应计算至2018年10月30日。关于违约金，对于超过180天的部分，双方约定的标准过高，要求法院调整至银行同期贷款利率。2、双方在合同补充条款一第六条约定，本被告在整个大厦竣工验收合格交付后6个月内取得大产证。合同第十四条约定，取得大产证后180天内，与原告签署《房屋交接书》，在此之后180天内，双方共同办理小产证。目前，因为工程总包方与本被告有争议，上海市对类住宅项目进行整顿，且2017年起各类验收标准提高，故系争房屋所在项目的大产证未能办出。在此情况下，不具备协助原告办理小产证的条件，且本被告不应承担逾期办理小产证的违约金。3、原告主张的逾期交房违约金与逾期办理小产证违约金在时间上存在重合，存在重复主张，而原告的损失仅有一个，鉴于合同法规定的违约金以填补损失为主，故不应支持原告就同一损失重复主张赔偿。被告太湖公司书面辩称：本被告与被告鸿州公司系互相独立的两个公司，两被告名下资产互相独立，各自进行独立的财务核算。被告鸿州公司有独立财产，能够承担相应的法律责任。本被告作为被告鸿州公司的股东，并未实施滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为，更不存在严重损害公司债权人利益的行为。综上，本被告不符合法律规定的公司法人人格否认情形，不应对被告鸿州公司的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年2月13日，刘一凡(乙方、买方)与鸿州公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价865,000元；乙方须于签署本合同时支付房款435,000元，于2015年3月15日前支付房款430,000元。第十条约定，该房屋交付时甲方须取得《建设工程竣工验收备案表》。第十一条约定，甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：二、继续履行本合同，甲方向乙方支付违约金，超过180天部分违约金按乙方已支付房价款的日万分之二计算，并且双方同意上述违约金已包含了乙方所有的损失……。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方收到该房屋钥匙并签署钥匙交接单。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，无质量保证书与使用说明书。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后180日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。该合同补充条款一第六条约定，自整个大厦竣工验收合格交付后6个月内，甲方办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，且逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同。合同另对其他权利义务作出约定。签约后，刘一凡按约支付了房款865,000元，鸿州公司亦出具了对应发票。2018年10月30日，刘一凡(乙方)与鸿州公司(甲方)签订《交房协议》，载明：1、甲方于2018年10月30日将系争房屋钥匙交予乙方并办理交房手续；2、乙方在清楚房屋现状的情况下，自愿办理交房手续；3、在乙方办理完毕交房手续的同时视同该房屋已满足《上海市商品房预售合同》中第十条之规定的房屋交付条件；4、领取钥匙＿把(进户门)。当日，刘一凡出具《承诺书》一份，载明本人系系争房屋业主，由于我个人特殊原因现申请提前装修，现有关事宜承诺如下：1、建设方工程配套尚在建设与完善之中，按《商品房买卖合同》约定的条件还不具备，本人对此无异议。2、在建设方未正式交房之前，我本人对装修、安全负责，承诺并对房屋内硬件设施：墙体、吊顶、护栏，申请改变(附装修图纸)，如私自改动造成大厦验收不能通过，所造成的责任由本人承担，并负责恢复原样。如有问题与小区物业和建设方无关。2019年1月4日，刘一凡委托律师向鸿州公司寄送律师函，函称鸿州公司迟延交付房屋，要求在收函后10个工作日内提供预售合同约定的交付文件、支付违约金并承担逾期过户的违约责任。2019年1月11日，刘一凡委托律师向太湖公司寄送律师函，函称鸿州公司迟延交付房屋构成违约，太湖公司与鸿州公司存在人格混同情况，要求太湖公司对鸿州公司的债务承担连带责任。又查明，系争房屋所在项目至今未能取得《建设工程竣工验收备案表》及实测面积的有关资料，亦未能取得大产证。审理中，刘一凡否认收到系争房屋钥匙。本院认为，刘一凡与鸿州公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，刘一凡已按约支付了房款865,000元，鸿州公司却未能按约于2015年6月30日前交房，理应按合同第十二条的约定向刘一凡支付逾期交房违约金。但买卖双方已于2018年10月30日签订了《交房协议》，鸿州公司于当日将系争房屋交付给刘一凡，虽然当日鸿州公司未取得《建设工程竣工验收备案表》，但刘一凡实际接收了系争房屋，表明其已对收房事实予以确认，故鸿州公司的交房义务已经完成，逾期交房违约金应计算至2018年10月30日，经本院核算为195,144元。刘一凡否认受领房屋的意见，与其签署的《交房协议》相悖，本院不予采纳。超过180天的部分，鸿州公司要求法院对违约金标准进行调整，本院认为该标准系双方协商一致而确定，并不明显过高，不予调整。预售合同中约定，系争房屋交付须鸿州公司取得《建设工程竣工验收备案表》，鸿州公司并应当根据买受人要求提供实测面积的有关资料，此系关于房屋交付应当满足条件的相关约定，而并非设定鸿州公司有向买受人提供该备案表、实测面积资料的义务。至于钥匙交接单，是买卖双方办理交接手续的书面凭证，现双方已于2018年10月30日签订了《交房协议》，故刘一凡再无要求鸿州公司提供钥匙交接单之必要。此外，因鸿州公司至今未能取得《建设工程竣工验收备案表》，亦未能取得大产证，暂无法协助刘一凡办理过户手续，刘一凡可在鸿州公司取得大产证后再行主张。关于逾期办理小产证违约金，刘一凡主张以约定的交房日期后六个月即2015年12月29日起计算，对此本院认为，预售合同第十四条、补充条款一第六条对办理小产证的流程及相应的履行期限有约定，有约定的从约定。再结合预售合同第十条、第十一条可知，鸿州公司最迟应于2016年12月26日协助刘一凡办理小产证。在此之后，鸿州公司仍未协助的，应向刘一凡支付违约金直至鸿州公司办出大产证之日。而大产证办出以后，需要买卖双方协助才能完成小产证的办理，非出售方的单方义务，故不应再计算违约金。鸿州公司辩称两项违约金存在重复，不可同时主张的意见，因该两项违约金针对的系不同的违约行为，又系买卖双方协商确定，本案中鸿州公司确实同时存在逾期交房及逾期协助办理小产证的行为，故应当按约定支付两项违约金。刘一凡否定鸿州公司的法人身份，直接要求作为股东的太湖公司承担连带责任，需由刘一凡举证证明太湖公司滥用鸿州公司法人独立地位和股东有限责任，在不能证明这一点的情况下，仅仅以办公地址、人员存在重合而要求承担连带责任，本院难予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘一凡逾期交房违约金195,144元；二、被告上海鸿州房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘一凡逾期办理小产证违约金(以已付房款865,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年12月27日起计算至大产证办出之日止)；三、对原告刘一凡的其他诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8,205元，减半收取4,102.5元，由被告上海鸿州房地产有限公司负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年十一月二十七日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。