山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5921号 上诉人（原审被告）：刘海亮，男，1984年8月8日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：赵晶晶，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张天真，山东鸢都英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔兆亮，男，1964年12月20日生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：赵万忠，山东泰琪律师事务所律师。 上诉人刘海亮因与被上诉人崔兆亮租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘海亮上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初977号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，2014年1月15日，被上诉人曾向上诉人主张过租金，那么根据租金诉讼时效的特殊规定，被上诉人的起诉已超过诉讼时效。第二，上诉人实际使用房屋期限是2010年5月-2014年1月17日，此后的时间被上诉人影响上诉人正常使用，不应支付租金。第三，上诉人为使用涉案房屋曾路面硬化、自建房屋等花费100000余元，被上诉人应根据市场价值进行折价。 崔兆亮以一审判决正确为由进行了答辩。 崔兆亮向一审法院提出诉讼请求：判令刘海亮支付租赁费30000元。 一审法院认定事实：2010年2月27日，崔兆亮、刘海亮签订房屋租赁合同，约定：一、刘海亮租赁崔兆亮位于毕都食品站的1520平方米的院落一处，附属房屋7间，进行胶合板的生产、加工和销售；二、租赁期限为2010年3月1日至2020年3月1日，前五年租金为每年14000元，每年支付一次，合同按五年一周期续约一次；三、经崔兆亮同意，可在院落内搭建车间610平方米、浇筑地面540平方米；租赁期满后，刘海亮按市场价格变卖给崔兆亮或自行拆走。2014年1月15日，双方又签订书面证明一份，约定：一、刘海亮租赁崔兆亮的土地2亩、房屋5间，租期为2010年5月至2015年5月，租金每年14000元；二、刘海亮在崔兆亮同意下自建车间进行模板的生产加工；三、刘海亮先付租金40000元；四、因刘海亮管理生产经验不足，截止2014年1月15日欠租赁费30000元，为保证崔兆亮利益，刘海亮自愿将自建车间作为抵押，刘海亮继续使用崔兆亮的土地房屋进行加工生产。双方当事人及证明人藤树军均在该证明中签名。2010年3月13日，刘海亮支付崔兆亮房租抵押金1000元，崔兆亮收款后向刘海亮出具证明条一份，载明：“证明今收到房租抵押金壹仟元1000元崔兆亮2010年3.13号”。刘海亮曾另支付崔兆亮房租40000元。2019年5月24日，案外人李某出具证明，证实2014年1月17日法院强制执行板厂设备后，崔兆亮将涉案房屋大门换锁，不准进入。 一审法院认为，崔兆亮与刘海亮签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。双方于2014年1月15日再次签订的证明，系双方协商一致对原租赁合同内容的变更，合法有效，亦予确认。刘海亮租赁崔兆亮房屋、院落的事实及房租的金额，有双方签订的房屋租赁合同、证明等证据证实，依据充分，事实清楚，确认双方存在租赁合同关系。崔兆亮虽然提交了证人李某的书面证言，但证人未出庭接受质询，不符合证人证言的有关证据规定，不予采纳。刘海亮辩称因崔兆亮锁闭厂房及院落造成合同履行未满五年，对此崔兆亮否认；刘海亮虽提交了民事调解书、执行结案报告、对外委托拍卖工作报告等证据，但不足以证实其辩解意见，刘海亮亦未提交其他证据佐证，依据不足，不予采信。刘海亮辩称于2013年3月13日给付崔兆亮房租抵押金1000元，并提交了证明条予以证实，对此崔兆亮无异议，予以确认。刘海亮还主张另支付崔兆亮房租40000元，崔兆亮亦无异议，予以确认。崔兆亮虽辩称2014年1月15日双方对账时已扣减房租抵押金1000元，但刘海亮否认，崔兆亮亦未提交证据证实，依据不足，不予采信，确定刘海亮尚欠崔兆亮房租金额为29000元（14000元／年×5年-40000元-1000元）。法律规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同，抵押合同包括：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或使用权归属；（四）担保的范围。刘海亮虽主张用自建车间、办公物品等抵押给崔兆亮用于抵顶欠款，但崔兆亮否认，刘海亮亦未提交有效的抵押合同，不予采信。双方签订的房屋租赁合同虽约定租赁期满后刘海亮自建的车间、浇筑的地面由刘海亮按市场价格变卖给崔兆亮或自行拆走，但刘海亮尚未完全拆走，且双方对价款未达成一致，刘海亮可根据合同约定自行拆走或与崔兆亮协商价款。因双方未约定付款日期，崔兆亮可随时要求刘海亮履行；未约定履行期限的合同，且不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算；一方当事人在法庭审理中对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。双方未约定还款期限，刘海亮自认崔兆亮未向其催要欠款，现崔兆亮起诉要求刘海亮履行还款义务，诉讼时效应自崔兆亮要求刘海亮履行付款义务之日即起诉之日起计算。刘海亮未足额清偿所欠租赁费，已构成违约，应负纠纷的全部责任。现崔兆亮要求刘海亮支付余欠租赁费，理由正当，证据充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条及《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、被告刘海亮向原告崔兆亮支付租赁费29000元，于判决生效后五日内付清；二、驳回原告崔兆亮的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，原告崔兆亮负担12元，被告刘海亮负担263元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交照片一宗，据此主张车间现状及被上诉人私自占用车间，影响上诉人使用。被上诉人对该照片反映的现状无异议，但认为不能证实系被上诉人影响上诉人使用。上诉人另申请证人李某出庭作证称，2014年1月17日其申请法院强制执行了上诉人的设备后，被上诉人将房门锁上。被上诉人认为证人证言不能证实锁门行为是针对上诉人，否认限制上诉人对涉案房屋的使用。 本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及书面证明均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，对双方均具备约束力，双方应依约履行。根据书面证明及租金实际支付情况，可以确认上诉人因经营不善拖欠租赁费的事实，被上诉人起诉上诉人支付租金证据充分，理由正当，应予支持。至于被上诉人的起诉是否超过诉讼时效的问题，因双方未就租金履行期限作明确约定，从诚实信用原则角度，一审自被上诉人起诉之日计算诉讼时效亦属合理，本院予以维持。上诉人提供证言人证言及照片等，据此主张使用涉案房屋仅至2014年1月，被上诉人不予认可，上诉人的主张与双方2014年1月签订的书面协议内容不一致，也不足以证明系被上诉人的原因影响上诉人对涉案房屋的正常使用，故上诉人就租赁期限所提抗辩，本院不予支持。上诉人要求将自建房屋、设施在本案中一并作价处理，被上诉人不予认可，因一审中上诉人并未就此提出反诉，且作价亦非合同约定的添附物唯一的处理方式，故在双方无法协商一致的情况下，本院对此不予处理，双方可另行解决。 综上，刘海亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人刘海亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月二十七日 书记员  王 旭