广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初4670号原告：何细妹，女，1958年6月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：陈家乐，1982年11月26日出生，汉族，系原告的儿子。被告：梁飞，男，1972年4月17日出生，汉族，住所地广东省化州市，委托代理人：吴伯荣、王潇潇，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：孙伟望，男，1975年10月14日出生，汉族，住所地广州市海珠区，委托代理人：陈启环、左韵琦，广东环球经纬律师事务所律师。本院受理原告何细妹诉被告梁飞、孙伟望房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何细妹及其委托代理人陈家乐，被告梁飞及其委托代理人王潇潇、吴伯荣，被告孙伟望的委托代理人陈启环到庭参加诉讼。原告起诉称，原告何细妹是广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社股民、组成成员，具有沥滘村农村户口。2006年初，原告所在的沥滘村经政府批准，筹建位于广州市海珠区南洲路沥滘现代城项目，兴建商业和高层住宅楼，现更名为沥滘星晖园（农民新村）。本村村民可以有偿购买住宅楼，房屋产权性质属于集体土地住宅房。被告梁飞经人介绍找到原告，称自己出资无偿借用原告的名义购买一处沥滘村兴建的住宅楼。2006年4月23日，原告与被告梁飞签订《协议书》，约定原告认购沥滘村经济联合社筹建的沥滘现代城B2栋1101号房屋；原告愿意无偿将该房屋使用权交给梁飞使用，该房屋是梁飞以何细妹名义购买，何细妹协助两份办理房产证；该房屋购房款、装修款等有关费用均由梁飞负责；等。2006年4月25日原告何细妹与沥滘村经济联合社签订《房屋买卖合同》一份，约定何细妹购买沥滘现代城B2栋1101房，房价358687元；2007年12月31日前将房屋交给何细妹进行二次装修；房屋产权性质属于集体土地住宅房。2007年12月，房屋建成后，梁飞进行简单装修，但未入住使用。原告年近60岁，自2014年其身体不适，上下楼梯极为困难，迫切需要居住电梯房。2018年1月，何细妹找到梁飞，得知2009年梁飞与孙伟望签订《买卖协议》，将上述房屋以61万元的价格转卖给孙伟望。原告认为，被告为非本集体经济组织成员，无权取得案涉房屋，所签订的房屋买卖合同无效，故起诉请求：1.确认原告与被告梁飞签订的宅基地房屋认购《协议》无效；2.确认梁飞与孙伟望签订的《买卖协议》无效；3.判令孙伟望立即将位于广州市海珠区沥滘星晖园（农民新村）B2栋1101号宅基地房屋腾空退还给原告；4.本案诉讼费由两被告承担。在法庭调查中，原告增加诉讼请求：5.要求梁飞支付房屋租金570000元（从2007年7月计至2018年10月16日，每月4000元）。被告梁飞辩称，不同意原告的全部诉讼请求。梁飞与何细妹签订的涉案房屋《协议》、梁飞与孙伟望签订的《买卖协议》均为有效合同。退一步讲，即便梁飞与何细妹签订的涉案房屋《协议》被认定无效，何细妹应全额返还梁飞支付的购房款358687元及相应利息（利息自2007年7月2日起计算至何细妹实际返还购房款之日止）。同时，何细妹作为本案的主要过错方，还应承担因合同无效梁飞所遭受的所有损失。何细妹在明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人的情况下，却为了经济利息将涉案房屋以商品房价格出售给梁飞，并向梁飞虚假承诺将协助其办理无法取得的产权证。若法院认定《协议》无效，何细妹作为过错方应当承担合同无效的全部责任，赔偿梁飞因合同无效所造成的所有损失，故梁飞提起反诉请求：1.请求判令何细妹向梁飞返还购房款358687元及利息（利息以358687元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2007年7月2日起计算至实际返还之日止）；2.判令何细妹向梁飞支付房屋差价损失2028607元（房屋现值以评估结果为准）；2.判令何细妹承担全部反诉费用。被告孙伟望辩称，不同意何细妹的全部诉讼请求。本案案由为返还原物纠纷，目前案涉房屋登记在沥滘经济联合社名下，何细妹并非物权人，无权提起返还原告之诉，不是本案适格原告。因合同无效，何细妹物权期待权不受法律保护，村民身份仅是购买案涉房屋的必要条件，而非取得房屋权属的充分条件。因借用村民名义购买案涉房屋，无论何细妹还是梁飞，均应当予以否定评价。从利益平衡的角度，何细妹取得房屋应当支付合理对价，无论村民与否，目前均已无法以2006年对价即358687元取得房屋。何细妹对于案涉房屋的购买、装修等未投入分文，因此其与梁飞的买卖协议中约定何细妹不得以任何理由索要取回房屋，而其转让行为发生十多年后主张买卖合同无效，无疑是因案涉房屋升值巨大，为获取巨额利益，其才背弃诚信提起本诉。孙伟望自2009年购房即按照能承担的最好标准对房屋进行数次装修，本人及配偶工作、小孩读书均以案涉房屋距离相近为原则。若法院认定何细妹与梁飞的《协议》无效以及梁飞与孙伟望的《房屋买卖协议》无效，且支持何细妹返还房屋的诉请，必将严重损害孙伟望的合法利益。经审理查明：2006年4月23日，何细妹（甲方）与梁飞（乙方）签订《协议》，约定：甲方认购沥滘现代城项目B2栋1101号房屋（建筑面积119平方米，套内面积103平方米）。甲方愿意将该房屋使用权无偿交给乙方使用，即该房屋是乙方以甲方名义购买的，乙方是该房屋的实际拥有者；该房屋使用期间，甲方在条件具备前提下协助乙方办理房屋产权证，但所有一切办证所需的费用由乙方负责；该房屋购房款、装修款等有关费用均由乙方负责；甲方及其亲属不得以任何理由索要取回房屋使用权和增加任何费用（否则按该房购买和使用发生的金额二倍以上返还给乙方）；该房屋所产生的经济效益、民事纠纷、债权债务或转他人使用等等，全部由乙方负责，均与甲方无关，甲方并不负连带责任；等等。2006年4月25日，何细妹（乙方）与广州市海珠区沥滘经济联合社（甲方）签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：乙方自愿购买甲方兴建的位于广州市海珠区南洲路的【沥滘现代城】B2栋11层（自然层11）01号单元，建筑面积119.3647平方米，套内面积103.268平方米；该房屋的价款为每平方米3473.36元，按套内建筑面积计算，总价款为358687元整；乙方分期付款；甲方应当于2007年12月31日前，将房屋交给乙方进行二次装修；自房屋管理部门批准进行房屋登记之日起，甲乙双方共同配合到有关房屋管理部门办理相关的权属登记手续，房屋产权性质属于集体土地住宅房；等等。上述合同签订后，梁飞以何细妹名义分期向广州市海珠区沥滘经济联合社支付了房款共计358687元。广州市海珠区沥滘经济联合社于2007年7月将案涉房屋交付给梁飞。2009年5月19日，梁飞（甲方）与孙伟望（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方向乙方出售广州市海珠区南洲路南侧、洛溪大桥东北侧沥滘现代城项目星晖园B2栋1101房屋，转让价格为61万元整；乙方已向甲方交付定金1万元，自本合同签订之日起当天内乙方支付首期20万元给甲方，剩余房款40万元于乙方取得该房屋的购房协议书、购房发票等所有原件材料之日起10天内支付；等等。合同签订后，孙伟望依约向梁飞付清了购房款61万元，梁飞向孙伟望交付了案涉房屋。截止法庭辩论终结前，案涉房屋由孙伟望使用。2018年10月17日，广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社出具《证明》，证明何细妹是沥滘第一经济社股民，于2006年4月25日购买了沥滘星晖园（农民新村）小区B2-1101房。后该联合社于2018年10月22日出具《证明》证明沥滘星晖园属于沥滘经济联合社的集资房，只有股民凭股份证方可购买，且不能对外进行流通。在庭审中，何细妹陈述其为沥滘经济联合社的组织成员，当初亦有购买案涉房屋的意愿，但经济条件不允许才将购房名额借给梁飞。梁飞、孙伟望确认其不是沥滘经济联合社的组织成员。根据梁飞的鉴定申请，本院摇珠选定广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估。评估结论为单价17510元/平方米，评估总价为2090100元。梁飞支付了鉴定费7725元。另查明，本院在（2015）穗海法生民重字第3号案中就案涉房屋所在地块的性质等问题曾两次向广州市国土资源和规划委员会发出调查函，该委分别答复：“1、原广州市城市规划局以穗规建证［2003］408号《建设工程规划许可证》同意广州市海珠区新滘镇沥滘村民委员会在海珠区广州大道东侧、环城高速公路北侧地段报建……；2、涉案房屋的土地所有权性质为集体，土地用途为村留地；3、暂无涉案房屋的产权登记信息”及“穗国土建用字［2001］第303号《建设用地批准书》上注记，地块的土地所有权性质为集体，表示该地块不属于国有土地”。原、被告双方对上述两份复函均无异议。本院认为：沥滘现代城项目B2栋1101号房屋属于集体所有的土地上建造的住宅房屋。广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社出具《证明》证实只有该联合社股民凭股份证方可购买，何细妹是该联合社的组织成员具有购房案涉房屋的资格。被告梁飞、孙伟望并非涉案房屋所在集体的经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。何细妹与梁飞签订《协议》将案涉房屋转让给梁飞，实际上是将农民集体所有的土地使用权转让给梁飞，其行为违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《协议》属无效合同。被告梁飞辩称上述协议为有效的意见，依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述《协议》无效，何细妹、梁飞应相互返还已经取得的财产。因此，何细妹要求梁飞将涉案房屋返还给何细妹的请求，合理合法，本院予以支持。因孙伟望不是案涉房屋所在集体经济组织成员，不能受让案涉房屋，故孙伟望亦没有合法依据继续占有使用案涉房屋，故孙伟望应与梁飞共同向何细妹返还案涉房屋。梁飞反诉请求何细妹返还购房款358687元合法有据，本院予以支持。被告梁飞要求何细妹支付购房款的利息及何细妹要求梁飞支付房屋租金，因案涉房屋自广州市海珠区南洲街沥滘经济联合社交付后由梁飞实际占有使用，客观上享用了房屋的使用权益，梁飞亦支付了房款，故梁飞要求计算购房款的利息损失及何细妹要求房屋租金，理据不足，本院不予支持。关于梁飞要求何细妹赔偿房屋差价的问题。由于讼争房屋属于集体土地上盖住宅，不能自由转让法律己明确规定，双方均应知晓仍进行转让，因此，《协议》无效的原因双方均有一定过错。由于双方对于损失的计算不能协商一致，本院根据评估机构评估结论认定该房屋的价值及增值部分。至于原告主张集体土地使用权具有专属性，与原告属于村民身份有紧密联系，房屋增值得益大部分应归于原告的问题，评估机构在评估时已充分考虑到案涉房屋属集体土地上盖房屋，且评估价格明显低于同地段国有土地上盖商品房价格。本院根据双方的过错程度、公平合理原则等因素综合考虑，酌定房屋增值部分50%即865706.5元【（2090100元-358687元）×50%】由何细妹赔偿给梁飞。被告梁飞反诉要求原告赔偿1731413元损失，依据不足，本院不予支持。被告孙伟望依据与梁飞之间的买卖法律关系而在本案中提出反诉，但与原告提起本诉的所依据的法律关系属于不同的法律关系，故本院对孙伟望的反诉不予受理并已告知其另行起诉。另外，根据公平原则，原告应在判决相关款项支付完毕的同时才有权利接收案涉房屋。因对协议无效何细妹、梁飞均有过错，故本案的受理费、鉴定费由双方共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告何细妹与被告梁飞于2006年4月23日签订的《协议书》无效；二、原告何细妹在本判决生效之日起30日内向被告梁飞返还购房款358687元；三、原告何细妹在本判决生效之日起30日内向被告梁飞赔偿损失865706.5元；四、在被告梁飞收齐上述判决第二、三项所确定款项的同时，被告梁飞、孙伟望共同将广州市海珠区南洲路沥滘现代城B2栋11层（自然层11）01号单元腾空交还给原告何细妹；被告在搬迁时，不得拆除上述房屋内的固定镶嵌物；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告梁飞的其他反诉请求。本诉受理费28080.8元（何细妹已预交9900元）由原告何细妹负担16320.4元、被告梁飞负担11760.4元。反诉受理费11760.4元（梁飞已预交12949.18元），由何细妹负担6889元、梁飞负担受理费4871.4元。另鉴定费7725元由何细妹、梁飞各负担3862.5元。何细妹在本判决生效之日起7日内向本院缴纳本诉受理6420.4元，向梁飞支付反诉受理费6889元及鉴定费3862.5元。梁飞在本判决生效之日起7日内向本院缴纳本诉受理费10571.62元【已扣除梁飞多付的反诉费1188.78元（12949.18元-11760.4元）】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林湛河人民陪审员  凌 川人民陪审员  陈丽娥二〇一九年十一月二十五日书 记 员  尹卫华徐文慧谭颖诗