文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0118民初230号原告：北京东融乐华国际影院管理有限公司，住所地:北京市朝阳区十八里店乡西直河村西直河商业中心甲9号，统一社会信用代码911101056996103544。法定代表人：吴李存，经理。委托诉讼代理人：尤文建，男，1972年11月26日出生，汉族，系原告公司职工，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：薛苏海，男，汉族，1993年5月2日生，系原告公司职工，住青海省海东市乐都区。被告：重庆名豪实业（集团）股份有限公司，住所地：重庆市渝中区五四路39号9楼，统一社会信用代码91500000203797769J。法定代表人：周勇，董事长。委托诉讼代理人：张莲，重庆新源律师事务所律师。原告北京东融乐华国际影院管理有限公司（以下简称北京乐华公司）与被告重庆名豪实业（集团）股份有限公司（以下简称重庆名豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法由审判员郭晓华适用简易程序公开开庭进行了审理。因原告北京乐华公司申请审判员郭晓华回避，本案改由审判员覃魏枢担任审判长，与人民陪审员胡绍平、彭维平组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北京乐华公司的委托诉讼代理人尤文建、薛苏海，被告重庆名豪公司的委托诉讼代理人张莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京乐华公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2016年11月15日签订的《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》及其《补充协议书》；2、由被告双倍返还100万元定金即200万元并支付利息（以200万元为基数，从起诉之日即2019年1月4日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至实际返还完毕之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原、被告签订了《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》，2018年年初双方又签订上述合同的《补充协议书》。合同约定租赁标的已经取得合法规划手续，被告应于2018年4月15日前完成约定设计的影城外立面结构设计施工、隔墙起坡工程及其消防验收，且被告已经于2018年1月15日取得了建筑工程消防设计意见书。但被告却于2018年6月告知原告未取得绿色节能建筑审批，后以种种理由拒绝履行合同义务。合同签订时原告已经向被告缴纳了定金100万元并付出很多人力、财力，被告根本并未启动改扩建施工违反应在2018年4月15日前完成上述事项的约定，被告迟延交付租赁场地违约，之后发生的不可抗力不能免责，故提起诉讼要求双倍返还定金并计息。被告重庆名豪公司在第一次庭审时辩称：1、诉称租赁合同签订属实，该项目推进分为两个阶段，首先是办理并通过各项审批，获得业主支持；其次是场地改扩建并验收；最后才是场地交付给原告租用。因该项目未通过环评后又因遭所在小区业主反对并向永川规划局提起了听证申请、行政诉讼，该项目进展停滞不是其公司的主观意愿造成，故无过错；2、其公司之前并未主动解除合同，发函系询问原告公司意见。被告重庆名豪公司在第二次庭审时补充了如下答辩意见：1、双方租赁合同约定租赁物须取得许可并满足技术条件下进行施工，验收通过后才交付租赁物，故未明确约定租赁物交付的具体时限；2、其公司积极促成前期规划审批、合作方洽谈、征求业主意见等各项工作；3、现永川规自局已经于2019年4月撤销了电影院项目的规划许可，其公司愿意解除合同并按照合同约定条款在90天内全额无息退还原告缴纳的定金100万元；4、其公司并未违约，原告既未举证亦未说明其具体损失，双倍返还明显过高故不合理不应支持。原告北京乐华公司围绕其诉讼请求，向本院提供了《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》及其《补充协议书》、定金收据、电汇凭证、重庆市永川区规划局《永规建字[2013]22号》、《永规建字[2017]10号》文件、消防审核意见、《重庆市建筑节能与绿色建筑设计专项论证工作程序》、双方来往函件、微信记录等证据予以证明，被告提供了业主反对修建电影院的联名信、“永川名豪商贸住宅小区业主委员会”暂缓修建电影院的函件、《重庆市老旧住宅增设电梯建设管理暂行办法》、项目效果图、行政起诉状、传票、民事裁定书、行政裁定书、《永规资决字第[2019]1号》行政决定书等证据反驳。本院调查核实了《永规资决字第[2019]1号》行政决定书的真实性。上述证据已经当庭质证，除微信记录存在真实性争议外，其他证据具有真实性、关联性和合法性，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年4月，重庆市永川区规划局作出永规建字[2015]40号《关于名豪城市文化综合体项目相关规划调整的批复》，载明：原则同意将原《永规建字[2013]22号》文件审批的室内网球场调整为电影院，同意在“名豪购物广场”三楼与“名豪国际酒店”五楼之间增设连廊及一部双向电动扶梯，在电影院南侧增设一个疏散楼，调整后建筑面积由1552平方米调整为3674.16平方米；该项目应报建委、消防支队等部门审查、执行，并补交土地出让金及相应税费。2016年11月15日,原、被告签订了《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》，就本案诉请而言，该合同主要约定：（一）原告租用被告所有的位于重庆市永川区萱花路108号的“永川名豪国际酒店”建筑范围内的部分场地用于影院经营，被告根据原告确定的设计图纸，在获得规划许可和满足技术条件的前提下对租赁场地进行租赁所需的土建施工。（二）原告须在合同签订后3日内向被告支付合同定金100万元，定金到账且包含明确施工需求的影厅平面布局图提交被告后6个月内，被告需完成影城外立面结构设计施工及根据原告提供的影城设计图完成隔墙起坡工程，被告需按原告合同交房要求完成消防、空调、水电、室外过街连廊、扶梯、直梯、安全疏散和一次性消防工程验收；各单项施工完成后5日内双方共同进行单项目的验收交接，验收过程中出现的问题或缺陷，由被告在整体交接之前整改完成；一次消防工程验收通过后3日内双方进行场地整体验收交接并签订正式交接书，交接次日原告有权进场装修并在180天内完成装修、二次消防并正式开业放映电影；二次消防及开业报批手续由原告自行办理，被告予以配合。（三）影城正式开业3个工作日内，原告需预付第二笔资金100万元，加上之前支付的定金100万元，该200万元中50万元作为合同履约保证金，另150万元用于抵扣第一年的租金中的50万元及第二年的租金中的100万元。（四）租赁期限为15年，从双方具体进行场地整体验收交接并签订正式交接书之日起算，交接之日起前6个月为装修免租期；租金按保底租金及票房营业额提成方式计算。（五）如原告提供的设计图符合国家规范，但因被告故意不配合原告报相关消防部门进行审批导致无法实施的，由被告赔偿原告30万元作为原告设计费等损失（包括但不限于原告的经济损失、影院营运的相关费用、人工费、水电等），合同继续履行，起租日作相应顺延；如被告不能在30个工作日解决，原告有权终止合同，被告除应支付上述费用外同时应双倍返还原告交付的预付款。（六）若被告影院改造方案无法通过政府相关部门审批，被告应在90天内全额无息退还原告之前缴纳的合同履约保证金及预付租金；如原告已进场装修或者已经装修完成，但由于被告原因不能使原告能按时正常开业（最迟在房产交付后六个月），导致原告解除合同的，被告应赔偿原告所造成的装修直接损失。（合同原文违约责任章节第10.1.5条）（七）如因被告过错（能够履行而因故意或者严重过失不履行的行为）导致未按约定时间交付租赁物，原告有权拒付租赁费及其它款项；如超过60个工作日被告仍不能交付的，视为被告违约，除应双倍返还原告支付的预付款外，还应就原告的损失（包括但不限于原告未装修租赁物所采购的材料、所预支付的工程款、人员的工资等费用）进行赔偿。（合同原文违约责任章节第10.1.8条）（八）原告在租期内非合同约定原因单方终止合同的，如原告尚未开展经营，被告有权没收定金；如原告已进场经营，则应按上年全年租金标准支付违约金并承担被告的其他直接和间接损失。（九）原告未按被告通知期限办理接房手续，且延期超过30日的，视为原告单方违约，被告有权解除合同，原告按本合同租金总额的20%向被告支付违约金；违约金不足以弥补被告损失的，原告还应赔偿，且原告缴纳的100万元定金不予退还。《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》（以下以影院租赁合同特指）签订后，原告于2016年11月16日向被告转账支付了合同定金100万元，根据该合同约定，影院租赁合同已经于2016年11月16日生效。2017年1月，重庆市永川区规划局作出永规建字[2017]10号《关于同意调整永川名豪城市文化综合体电影院建筑规模的函》，载明：原永规建字[2015]40号《关于名豪城市文化综合体项目相关规划调整的批复》作废；原则同意将电影院建筑规模由3674.16平方米调整为2333.19平方米，建筑层数由7F调整为6F，层高由37.8米调整为36.75米，将3F-6F自动扶梯调整为观光电梯；上述调整内容须报建设、消防等主管部门审查并以其审批意见为准，并完善相关土地出让金、规费、税费等。2017年2月，被告下属永川国际酒店分公司提交的电影院加层涉及扩建工程设计中的消防设计被初步通过。2018年1月，该永川国际酒店分公司提交的涉案电影院消防设计被审核通过。随后，原、被告签订了《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定了立即生效以下变更事项：1、该影城租赁合同原约定“定金到账且包含明确施工需求的影厅平面布局图提交被告6个月内，被告需完成影城外立面结构设计施工及根据原告提供的影城设计图完成隔墙起坡工程，被告需按原告合同交房要求完成消防、空调、水电、室外过街连廊、扶梯、直梯、安全疏散和一次性消防工程验收”，鉴于实际情形该期限由6个月变更为15个月内，即至2018年4月15日前完成；2、原影城租赁合同的其他执行时间自动顺延。2018年6月5日，被告书面函告原告如下：双方电影院工程项目受《重庆市城乡建设委员会关于执行公共建筑节能（绿色建筑）设计标准（DBJ50-052-2016）有关事项的通知》（渝建[2016]293号文件）等环保规章、规范所限，该项目一直无法取得绿色建筑、环境评估行政许可，且相关职能部门已基本确定该电影院项目今后亦不能获得环评；为避免原告损失，根据合同约定郑重提示原告是否选择退还已缴纳的定金100万元，如选择退款，请指定收款账户;该函件加盖了被告的公章。2018年6月12日，原告回函告知被告已收悉电影院项目未通过环评的函件，但原告认为被告所述含糊且不符当前政策故其公司不予认可，原告以投入损失较大且被告违约为由不同意适用合同中“无息全额退还已付款项”的条款，并认为被告之前的函件不作为单方解除合同的通知。2018年10月，“永川名豪商贸住宅小区”17名业主以《联名信》的形式告知被告下属永川国际酒店分公司，以拟建电影院未经周边商户、小区居民同意且将产生噪音问题、人流问题、车位紧张问题、安全隐患问题等理由，反对修建影院租赁合同中的电影院。随后，该小区业主委员会亦以增设电梯未经三分之二以上的业主同意为由，函告被告要求在业主取得一致意见前该电影院项目应予暂缓。截至法庭辩论终结之日，被告未启动影院租赁合同约定的影城外立面结构设计施工、隔墙起坡工程、室外过街连廊等工程的施工。另查明：因机构改革，原重庆市永川区规划局不再保留，其职责已划入重庆市永川区规划和自然资源局（以下简称永川规自局）。2019年3月1日，永川名豪商贸区的业主杨洪琼以对涉案电影院毫不知情为由起诉永川规自局要求撤销《永规建字[2017]10号》有关调整永川名豪城市文化综合体电影院建筑规模的批复文件，本院追加了本案被告作为该案第三人参加诉讼。2019年3月25日，本院裁定本案中止诉讼。2019年4月4日，永川规自局作出《永规资决字第[2019]1号》行政决定书，撤销了《关于同意调整永川名豪城市文化综合体电影院建筑规模的函》（永规建字[2017]10号文件及其附图），后杨洪琼撤回了上述行政诉讼。被告在法定期限内并未对上述《永规资决字第[2019]1号》行政决定书提起行政复议或者行政诉讼。庭审中，本院询问原告具体损失组成，原告以本案直接适用双倍返还定金为由未举示相应证据亦不能具体说明损失金额和对应明细。被告确认于2019年6月14日第二次庭审时已经同意原告诉请解除双方所签影城租赁合同及其补充协议的请求，但因本案纷争至今尚未退还原告定金100万元。本院认为，原、被告签订的《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》及其《补充协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告迟延履行约定义务迟延交付租赁物应当双方返还定金，被告主张合同明文约定未通过审批只需全额无息返还定金，故本案争议焦点在于定金退还问题应适用影院租赁合同主要内容中的第（六）条（合同原文第10.1.5条全额无息退款条款）还是第（七）条（合同原文第10.1.8条双倍返还定金条款）。根据原、被告诉、辩称意见及其举证，本院评析如下：一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现的，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”故本案是否适用双倍返还定金的争议应当优先按照原、被告所签影院租赁合同约定条款处理。该合同中对被告因过错迟延交付租赁场地以及未通过相关部门审批的情形如何处理有明确约定，其他违约条款的情形与本案并不类似，但迟延完成租前准备工作这一情形是否应当双倍返还定金尚未明确约定。根据合同约定条款，被告完成约定租前改扩建等准备工作并经单项验收以及一次消防工程验收通过后被告才将租赁场地交付原告装修，影城开业3个工作日后，原告之前缴纳的定金100万元转化为50万元的履约保证金和50万元的首年租金；故以此推断原告缴纳的定金100万元并非单独为被告租前改扩建准备工作设定的，本案纷争因根据合同约定条款及实际案情综合分析认定。二、影院租赁合同明确约定，原告所租电影院场地须经获得规划许可和满足技术条件的前提下由被告施工改建后方可出租，租前改扩建准备工作由被告在2018年4月15日前完成，各单项施工验收后启动一次消防工程验收，一次消防工程验收通过后3日内双方进行场地整体验收、交接并签订正式交接书，此时被告才将租赁场地交付给原告，原告则于交付次日进场进行电影院的装修。另外，原永川规划局在原、被告签订上述合同后的第2个月即作出新的批复缩小了涉案电影院项目的建筑规模，并明确要求相关改建内容须报建设、消防等主管部门审查并以其审批意见为准。根据以上事实，涉案租赁物的租前改扩建准备工作的实施需以获得规划、建设、消防审批等必要审批为前提，租赁物的交付日期受审批进度及施工后验收、整改及一次消防工程验收进度的影响，租赁物的交付时间自然因审批进度、验收进度而顺延，双方在《补充协议书》中亦发生过一次顺延，而影院租赁合同中因难以明确限定租赁场地的交付日期故而未写明。三、原告举证证明涉案电影院的消防设计被审核通过，印证被告并未对涉案电影院项目持不作为的态度。被告于2018年6月5日函告原告时已告知电影项目设计无法取得绿色建筑、环境评估许可，且明示该项目今后亦不能通过，被告认为该项目审批已不具备可能性故而建议原告退款，故该项目无法开工的原因原告已经知晓。虽然被告对此未具体说明缘由，但不能以此断定被告懈怠不作为或者刻意隐瞒关键事实阻扰原告承租。如原告有异议，应当承担举证责任加以调查出示反证。后该项目所在小区部分业主及业委会联名反对修建电影院并提起行政诉讼确有其事，永川规自局于2019年4月4日作出《永规资决字第[2019]1号》行政决定书，撤销了该电影院项目的规划许可亦是不争的事实。原告怀疑被告罗列虚假事实逃避责任，应当对此承担举证责任，但是原告却未提供任何证据加以证明，应当承担不利法律后果，故本案并无证据能够证明被告在涉案电影院项目中故意拖延或者存在不作为的行为，相反该项目审批受阻的缘由接连发生，开工不能呈现客观状态。按照常识、常理，被告积极履行合同符合自身利益，该影院审批受阻直至规划许可亦被撤销导致被告亦不能更换合作对象，以上法律事实能够证明被告重视涉案电影院项目，该项目审批进程因政策情势变化、居民反对变得愈发困难直至最终连规划许可亦被撤销，被告未按约定时限完成租前改建准备工作系因该项目审批进度停滞的客观原因造成，并非被告故意为之或者不作为造成。四、既然影院租赁合同原文第10.1.8条（双倍返还条款）适用情形是如因被告能够履行却故意或者严重过失不履行的过错行为导致未按约定时限交付租赁物，根据以上论证可知，规划、建设、消防这三项基础审批不可缺其一，租赁场地的交付时间因审批进度、验收进度而顺延，现涉案电影院项目因绿色建筑环评事项特别是周边居民反对等原因尚不能取得改扩建施工的必要手续，直至其规划许可亦被撤销，交付时限因审批问题导致顺延故而并未届满，且亦无证据证明被告存在故意拖延、懈怠、严重过失不履行、不作为等过错行为，故本案纠纷不应适用该双倍返还条款，而应适用符合本案特征的合同原文第10.1.5条（无息退还条款），即被告影院改造方案无法通过政府相关部门审批，被告应在90天内全额无息退还原告之前缴纳的合同履约保证金及预付租金，理由为：、该10.1.5条款在违约责任章节中单列，对租赁场地装修前后的情形都有约定；②、原告缴纳的定金100万元系影城开业前的履约定金，影城装修完毕开业时才约定转化为合同履约保证金50万元和预付租金50万元，既然影城已经开业，那么影院改造方案一般已通过职能部门审批，但该条仍采用“合同履约保证金及预付租金”的表述应理解为该条款涵盖了装修并开业后仍未通过相关部门审批的情形，故原、被告在合同签订时将职能部门审批作为双方不能克服的不确定性因素加以考量，该不确定性因素的影响已约定至装修完毕开业后，该条款应适用影城开业前开业后未通过相关部门审批的情形，当然包括因审批问题尚未完成租前改扩建准备工作的情形，因此，合同原文第10.1.5条可以作为本案裁判的依据。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则”之规定，本案也不应适用由被告双倍退还定金的罚则。综上，原告要求双倍返还定金的诉讼理由不能成立，本院不予支持。原、被告因审批、履约争议直至2019年6月14日本案庭审时才协议解除了双方所签合同，本院予以确认。合同中约定的无息退还定金条款并未涵盖逾期利息，而讼争定金100万元已届退还期限产生资金占用利息，应由被告赔付。原告请求从起诉之日起计息系对自身权利的处分，本院予以尊重。被告应当返还原告缴纳的定金100万元并支付利息（以100万元为基数，从2019年1月4日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至还清之日止）符合双方合同约定、本案法律事实及相应法律规定，该范围内的原告的诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持，被告相应辩解理由予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告北京东融乐华国际影院管理有限公司与被告重庆名豪实业（集团）股份有限公司于2016年11月15日签订的《名豪城市文化综合体五星级影院项目租赁合同》及其《补充协议书》；二、由被告重庆名豪实业（集团）股份有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告北京东融乐华国际影院管理有限公司定金100万元并支付利息（以100万元为基数，从2019年1月4日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至还清之日止）；三、驳回原告北京东融乐华国际影院管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，由原告北京东融乐华国际影院管理有限公司负担9000元，由被告重庆名豪实业（集团）股份有限公司负担13800元（原告已预缴案件受理费11400元，该款由被告在退还上述定金时直付原告；剩余原、被告应负担部分直付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  覃魏枢人民陪审员  胡绍平人民陪审员  彭维平二〇一九年十一月十八日书 记 员  蒋雨童