广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3265号原告（反诉被告）：杨明珍，女，1956年4月2日出生，汉族，住广东省阳西县。原告（反诉被告）：何柄棉，男，1957年10月26日出生，汉族，住广东省阳西县。被告（反诉原告）：姚家辉，男，1983年2月11日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄应达，男，1993年10月5日出生，汉族，住广东省阳西县。原告（反诉被告）杨明珍、何柄棉与被告（反诉原告）姚家辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨明珍、何柄棉、被告（反诉原告）姚家辉及其委托诉讼代理人黄应达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨明珍、何柄棉向本院提出诉讼请求：1、原告与被告解除房屋租赁合同；2、被告立即搬清存放在出租铺内的相关物品；3、被告向原告支付2019年4月至8月尚未缴纳的租金26500元及从起诉之日起至执行完毕之日止按5300元/月计算租金和相应的滞纳金（从2019年4月8日起按实欠租金的10%计算至判决书确定的履行期限届满之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，房地产权属人是两原告名下。原告杨明珍于2015年3月8日与被告签订《房屋租赁合同》，合同租赁起始时间：2015年12月11日起至2020年12月11日止。合同约定“租金每月8800元，押金20000元，按先付款后使用原则，交付使用前付清三个月租金。以后每三个月交付一期款（每期使用前10天交清）。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给予乙方七天宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方按实欠租金10%加收滞纳金。逾期付款超15天，甲方有权提前终止协议，并追究乙方经济责任。”在租赁期间由于被告经营收入问题而向原告提出减租，因此原告同意由原约定的月租8800元减至5300元，从2019年3月份房租已结清，但2019年4月至8月（五个月租金共26500元）的房租租金尚未缴纳。原告向被告催收无果，特向人民法院起诉，请求判如所请。被告（反诉原告）姚家辉辩称，根据我方提供的反诉状中的事实与理由一致，补充一点，2019年5月20日微信转账6000元是交3月份的租金，2019年4、5、6月是现金支付租金的，原告6月底通知被告升租金至8800元。反诉原告（本诉被告）姚家辉向本院提出诉讼请求：1、双方签订《房屋租赁合同》继续按降租金后5000元/月继续履行；2、被反诉人因其私自断电拉下案涉商铺电闸门致反诉人停止营业损失须赔偿2019年7月5日至2019年10月15日营业损失50000元给反诉人（营业损失计算至评估前一天）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2015年3月8日，被反诉人与反诉人签订《房屋租赁合同》，反诉人租赁被反诉人房屋经营服装店，合同期限是：2015年12月11日起至2020年12月11日止。合同约定案涉商铺租金是8800元/月。后来，2017年中旬双方协商将合同的租金降为5000元/月，而且每个月末交纳下个月租金，一直按此习惯至2019年6月，2019年5月20日微信转账6月租金6000元（并按照被反诉人转账6000元，预存1000元租金于7月）给被反诉人。最后被反诉人就租金问题协商不成，2019年7月5日被反诉人一怒之下将案涉断电拉下涉案商铺电闸门致反诉人停止营业，反诉人多次与被反诉人电话协商，无果。被反诉人用其强暴行位强行单方面终止合同，不让反诉人继续营业。被反诉人2019年7月5日将案涉断电拉下案涉商铺电闸门致反诉人停止营业，反诉人无法进入店铺正常营业，现以反诉人不交租金为由诉至法院，是反其道而行。综上，被反诉人因其侵权行为应作为适当补偿，且双方按租金5000元/月继续履行。反诉被告（本诉原告）杨明珍、何柄棉辩称，2018年12月份，应交租金3个月租金即12月、1月、2月的租金15000元，但被告没有交付及联系不到人，到接近春节期间，被告想开门做生意，才支付了12月份的租金5000元，到2019年2月22日再次支付5000元作为1月份的租金，至2019年3月份租金升到5300元，之后被告就一直联系不上，我打电话给被告母亲，通过其母亲再次联系上被告，被告于2019年5月20日再次支付6000元给我，6000元中的5300元交付3月份的租金，剩下700元当4月份的租金，后来被告欠了4个月租金，我与被告协商将押金2万元作为4个月的房租，要求被告搬离，但被告不接受，之后我就诉至法院，被告答应搬离后我撤诉，但被告并没有撤离，我再次起诉。本院经审理认定事实如下：座落于阳西县房屋权属人为何炳棉，何炳棉与杨明珍为夫妻关系。2015年3月8日，杨明珍（甲方）与姚家辉（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将位于阳西县首层北侧（约90平方米）出租给乙方使用，租期五年（从2015年12月11日起至2020年12月11日止），每月租金8800元，押金20000元，按先付款后使用的原则，交付使用前付清三个月租金，以后每三个月付一期款；如乙方无故拖欠租金，甲方给予乙方七天的宽限期，从第八天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金10%加收滞纳金，逾期付款超15天，甲方有权提前终止协议，并追究乙方经济责任；乙方经营及有关费用、税收（包括房屋租赁税、卫生费、治安费等一切费用）由乙方负责。电表由乙方自行报装，电费由乙方自行缴纳；乙方提前终止合同，需交清一切费用，押金不退还。杨明珍、何炳棉于2019年9月6日再次以姚家辉尚未支付案涉房屋租金为由诉至本院，请求判如所请。庭审中，双方确认2016年租金降至5000元／月，2019年3月份租金升至5300元／月；姚家辉于2019年5月20日支付6000元给杨明珍，其中5300元用于支付2019年3月份租金，700元作为预存租金；姚家辉主张以现金的形式支付了4-6月份租金给杨明珍、何炳棉，但未提供证据予以证实；杨明珍、何炳棉主张姚家辉违约，其支付的押金不作退还亦不抵扣租金。诉讼中，杨明珍提供其与姚家辉的微信聊天记录载明，杨明珍于2019年7月5日要求姚家辉支付四月至七月租金共21200元；于2019年7月25日告知姚家辉因其没有支付钱款，要求其第二天搬走，姚家辉不作回应。两原告明确违约金请求为按实欠租金的10%计算。经法庭组织原、被告到案涉房屋及商铺进行勘验，案涉房屋电间内有两处开关，未见拆卸痕迹，一楼未见其他控电开关。当电间内两处开关处于开启状态，案涉商铺除了空调外其他设备均未通电。案涉房屋后门通往楼上公寓、电间及案涉商铺后门，商铺后门由铁闸锁住，钥匙在姚家辉手中。本院认为，杨明珍与姚家辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且经房屋权属人何炳棉追认，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。签订合同后，杨明珍依合同约定将商铺交付姚家辉使用，姚家辉亦应按约定交付租金。诉讼中，原告以姚家辉没有如期支付租金构成违约为由诉请解除租赁合同并请求姚家辉支付案涉店铺的租金及违约金，被告则以原告因双方协商提升租金不成断电致使案涉店铺无法经营为抗辩理由，并据此请求继续履行合同及原告赔偿其因断电造成的停业损失。对于杨、何二人是否于2019年6月份通知姚家辉将租金升至8800元/月，双方协商不成，杨、何两人于7月5日断电致使案涉商铺无法正常营业的问题。根据杨明珍提供的微信聊天记录，杨明珍于7月5日要求姚家辉支付四个月租金共21200元，即每月5300元，该事实与姚家辉主张杨、何两人于6月份将租金升至8800元/月的事实不符；经法庭现场勘验，案涉房屋一楼只有电间有两处开关，当两处开关开启后，商铺内除了空调外其他设备均未通电，不能排除商铺线路损坏的可能，且姚家辉未提供证据证明其主张，故本院对姚家辉上述抗辩理由不予采信。姚家辉没有如期支付租金的行为构成违约，依据双方约定，乙方逾期支付租金超过十五天，甲方有权提前终止协议，故杨明珍、何炳棉诉请与姚家辉解除房屋租赁合同，合法合理，本院予以支持。姚家辉主张继续履行租赁合同并请求杨明珍、何炳棉支付停业损失50000元，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，杨明珍、何炳棉诉请姚家辉搬离案涉商铺，合法合理，本院予以支持。姚家辉主张其以现金的方式支付4-6月租金给杨、何二人，但未提供证据予以证实，本院不予采信。原、被告双方共同确认姚家辉于2019年5月20日支付给杨明珍的6000元，其中700元作为预存租金，本院予以确认。结合租金每月5300元及姚家辉已支付押金20000元的事实，姚家辉还应支付7月份租金500元[5300元-（700元+20000元-5300元/月×3个月）]及按5300元/月计付至返还房屋之日止的租金。依据原、被告约定乙方提前终止合同，押金不退还，现姚家辉未提前终止合同，杨明珍、何炳棉主张姚家辉违约，其支付的押金不作退还亦不抵扣租金，依据不足，本院不予支持。姚家辉没有按约定支付租金的行为确会对杨、何二人造成损失，且双方约定甲方有权每天按实欠租金10%加收滞纳金，现杨明珍、何炳棉将违约金调整为按实欠租金的10%计算违约金，合法合理，本院予以支持。对原告请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨明珍与被告姚家辉于2015年3月8日签订的《房屋租赁合同》；二、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广东省阳西县商铺；三、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年7月份租金500元及其后租金（违约金为按5300元/月，从2019年8月1日起计至返还房屋之日止）给原告杨明珍、何炳棉；四、限被告姚家辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（计至返还房屋之日止尚欠租金的10%）给原告杨明珍、何炳棉；五、驳回原告杨明珍、何炳棉的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告姚家辉的诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1210元，反诉受理费525元，由原告（反诉被告）杨明珍、何炳棉负担236元，由被告（反诉原告）姚家辉负担1499元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  柯文婷二〇一九年十一月二十日法官助理陈香宇书记员梁少华附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。