新疆维吾尔自治区阜康市人民法院民事判决书（2018）新2302民初2347号原告：陈明道，男，1944年4月21日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告：陈家坡，男，1974年8月25日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市公园6号36号楼一单元2201室。原告：陈红，女，汉族，1979年8月14日出生，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：杨鹏飞，新疆久印铭正律师事务所律师（原告陈明道、陈家坡、陈红共同委托）。被告：新疆百润房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关镇大墩村34号。法定代表人：李斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：弓剑林，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：李淑娟，新疆百森律师事务所专职律师。原告陈明道、陈家坡、陈红与被告新疆百润房地产开发有限责任公司（以下简称百润房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2018年11月27日立案受理后，于同年12月28日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈家坡及其陈明道、陈家坡、陈红的共同委托诉讼代理人杨鹏飞，被告百润房产公司的委托诉讼代理人弓剑林、李淑娟到庭参加了诉讼。审理中，因原告陈明道、陈家坡、陈红共同申请对被告应为原告安置的商业用房价值和商业用房租赁价格进行司法鉴定，本院予以准予，经委托鉴定机构鉴定，作出了乌达信价评字（2019）第0113号阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房一层、二层、三层房地产单价及租金评估结论书，本院组织原、被告对该评估结论进行了质证，原告陈明道、陈家坡、陈红的共同委托诉讼代理人杨鹏飞，被告百润房产公司的委托诉讼代理人弓剑林到庭参加了质证活动。本案现已审理终结。原告陈明道、陈家坡、陈红共同向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的编号为BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》及《拆迁补偿置换协议补充协议》中由被告向原告安置交付商业用房171.945平方米部分；二、判令被告赔偿原告未能交付商业用房的损失3438900元;三、判令被告赔偿因其逾期交付商业用房所造成的租金损失564839元；四、判令被告承担本案鉴定费用15000元及诉讼费、其他诉讼费用。事实和理由：2011年6月2日，原、被告签订合同编号BRCQDDC31号的《拆迁补偿置换协议》，约定被告征收拆除原告的房屋建筑面积为776平方米，经拆迁置换后原告商品房建筑面积为700.9平方米。被告应向原告补偿商品房三套，商业用房290平方米，被告八个月内向原告交付房屋。因被告一直未能按约定履行协议，原、被告于2015年12月4日签订《拆迁补偿置换协议补充协议》，明确被告商业用房还有171.945平方米未交付，并明确原《拆迁补偿置换协议》继续有效。自协议签订后至本案原告起诉前，被告一直未能依约定将171.945平方米的商业用房交付原告,被告的违约行为已给原告造成了巨大损失。故依法提起诉讼。被告百润房产公司辩称：被告不同意解除双方签订的《拆迁补偿置换协议》及《拆迁补偿置换协议补充协议》中由被告向原告安置交付商业用房171.945平方米部分。原、被告于2011年6月2日签订了《拆迁补偿置换协议》，2015年12月4日签订了《拆迁补偿置换协议补充协议》，被告已按照协议约定给原告交付了六套商品房，至于商业用房没有交付的原因是因为阜康市××镇在原、被告签订《拆迁安置补偿协议》时，经两村村民集体会议表决，要求拆迁置换的商业用房位置位于阜康市影剧院对面，被告根据该要求在该区进行了规划设计，在此处规划建设一栋商业综合楼，为拆迁户进行安置。但因阜康市城关镇大墩村村民委员会为了提高自建商业面积，经市政府确定，被告为其让出沿街面16米土地，致使被告重新规划延误了工期，后来因该区域一户村民拒绝拆迁，导致商业综合楼无法开工。为解决拆迁户商业安置问题，阜康市城关镇大墩村、龙王庙村与被告多次协商，要求将原协议中商业用房全部变更为住宅楼，并于2016年12月8日达成商业换住宅协议，被告与阜康市城关镇大墩村村民委员会及大墩村村民代表协商，将未置换商业用房的村民的商业用房全部置换为商品房，原告方也同意这一协商结果，所以在履行拆迁协议及补充协议中，被告方没有过错，原、被告之间的协议可以继续履行，原告可以在被告提供的房源中选择商业用房或者商品房进行置换。原告没有解除合同的事实根据和法律依据，诉讼请求均不能成立，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，由原告陈明道、陈家坡、陈红共同提供的为：编号为BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》一份、《拆迁补偿置换协议补充协议》一份、鉴定费用发票一份；由被告百润房产公司提供的为：商品房确认单一份、入住手续确认单两份。本院对真实性予以确认并在卷佐证。审理中，因原告陈明道、陈家坡、陈红申请对由被告百润房产公司安置的商业用房价格及商业用房租金进行评估鉴定，经本院委托乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司鉴定，结论为：由被告开发建设的距离原告被拆迁房屋原址最近阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房一层的房地产单价为17792元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.99元，2013年每天每平方米的租金为1.00元，2014年每天每平方米的租金为1.01元，2015年每天每平方米的租金为1.02元，2016年每天每平方米的租金为1.03元，2017年每天每平方米的租金为1.48元，2018年至11月止每天每平方米的租金为1.87元。二层的房地产单价为10446元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.51元，2013年每天每平方米的租金为0.51元，2014年每天每平方米的租金为0.52元，2015年每天每平方米的租金为0.52元，2016年每天每平方米的租金为0.53元，2017年每天每平方米的租金为0.79元，2018年至11月止每天每平方米的租金为1.00元。三层的房地产单价为9929元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.41元，2013年每天每平方米的租金为0.41元，2014年每天每平方米的租金为0.41元，2015年每天每平方米的租金为0.42元，2016年每天每平方米的租金为0.42元，2017年每天每平方米的租金为0.63元，2018年至11月止每天每平方米的租金为0.80元。经质证，原告对陈明道。陈家坡、陈红对真实性、合法性无异议，关联性持有异议，认为案涉安置商业用房房产单价和租金均应按照阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房一层的价格执行。被告百润房产公司对真实性、合法性无异议，关联性持有异议，认为双方之间的合同可以履行，被告可以向原告交付商业用房。本院对该价格评估结论予以确认。根据原、被告举证、质证及本院认证，结合当事人陈述，可以确认以下法律事实：2011年6月2日，原、被告经协商签订编号为BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》，协议约定：一、被拆迁房屋情况：原告房屋建筑总面积776平方米，其中370墙砖混房面积299.68平方米，240墙砖混房面积140.877平方米，240墙砖木房面积268.38平方米，土木结构房面积25.86平方米。二、房屋置换方式：原告选择按房屋所有权证上的宅基地面积置换新楼房，其中370砖混房按建筑面积1﹕1的比例置换新楼房，240砖混房按建筑面积1﹕0.9的比例置换新楼房，240砖木房按建筑面积1﹕0.7的比例置换新楼房，土木结构房按建筑面积1﹕0.5的比例置换新楼房。三、房屋产权置换方式：经拆迁置换后，原告可换商品房建筑面积700.9平方米，经双方友好协商，被告最终向原告提供的房屋为：商品房三套，其中97平方米商品房两套，137平方米商品房一套，290平方米商业用房一套，原告在该协议中注明，申请从商业用房面积内取出8平方米补至商品房，商业用房实际剩余面积为282平方米。被告承诺在有效施工期内八个月交付原告置换房屋，如果出现因不可抗力造成商品房屋建设延期，或因拆迁户搬迁迟延造成商品房屋建设延期的，原告同意被告逾期交付商品房。协议对其他事宜亦进行约定。2015年12月4日，原、被告经协商签订《拆迁补偿置换协议补充协议》，约定根据BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》，由被告向原告置换的商业用房为282平方米，原告同意将其中的110.055平方米商业用房按照1﹕2比例置换商品房，商品房置换面积为220.11平方米，原告剩余可置换的商业用房面积为171.945平方米，该协议是BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》不可分割的组成部分，与原协议具有同等法律效力，除补充协议明确修改的条款之外，原协议的其余部分继续有效，补充协议与原协议存在互相冲突的，以补充协议为准。协议签订后,原告按期搬迁，补充协议签订后，被告在原告等人被征收拆迁区域开发建成商业楼及住宅楼，已向原告安置交付协议约定的商品房六套，但未向原告安置交付商业用房171.945平方米，原告诉至法院。本案审理过程中，原告在被告征收拆迁原告房屋开发建设的商业楼范围内选择了商业用房，被告认为不符合协议约定的标准，且原告选择的商业用房已处分，无法向原告安置交付；被告在其征收拆迁原告房屋开发建设的商业楼范围内，向原告提供商业用房房源，由原告选房，原告表示被告提供的商业用房房源中不符合应向其交付的商业用房标准，不同意在被告提供的房源中选房，并申请对由被告开发建设的距离原告被拆迁房屋原址最近阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房单价、租金进行鉴定，经乌鲁木齐达飞合信价格评估咨询有限公司鉴定，结论为：由被告开发建设的距离原告被拆迁房屋原址最近阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房一层的房地产单价为17792元；一层的房地产单价为17792元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.99元，2013年每天每平方米的租金为1.00元，2014年每天每平方米的租金为1.01元，2015年每天每平方米的租金为1.02元，2016年每天每平方米的租金为1.03元，2017年每天每平方米的租金为1.48元，2018年至11月止每天每平方米的租金为1.87元。二层的房地产单价为10446元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.51元，2013年每天每平方米的租金为0.51元，2014年每天每平方米的租金为0.52元，2015年每天每平方米的租金为0.52元，2016年每天每平方米的租金为0.53元，2017年每天每平方米的租金为0.79元，2018年至11月止每天每平方米的租金为1.00元。三层的房地产单价为9929元；自2012年2月起，每天每平方米的租金为0.41元，2013年每天每平方米的租金为0.41元，2014年每天每平方米的租金为0.41元，2015年每天每平方米的租金为0.42元，2016年每天每平方米的租金为0.42元，2017年每天每平方米的租金为0.63元，2018年至11月止每天每平方米的租金为0.80元。本院认为，关于对原告主张解除原、被告签订的编号为BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》及《拆迁补偿置换协议补充协议》中由被告向原告安置交付商业用房171.945平方米部分诉讼请求的裁判。依照法律规定，合同解除有两种情形，一是约定解除，即当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二是法定解除，即因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的及法律规定的其他情形，当事人可以依法行使合同解除权。根据本案的事实，原、被告在签订的《拆迁补偿置换协议》及《拆迁补偿置换协议补充协议》中均未约定合同解除的条件，故原告在本案行使的是法定合同解除权。对于被告应向原告置换的商业用房，原、被告仅约定了面积，对位置和楼层未约定，从而导致在被告开发建成商业楼后因商业用房的位置、楼层没有约定双方无法完成安置交付171.945平方米商业用房的合同义务，故本案纠纷的产生不是由于被告的单方责任造成，属于原、被告签订的合同约定不明，双方均有责任。在本案审理过程中，经本院协调，原告选择的商业用房被告不同意安置交付，被告提供了商业用房房源，原告亦表示不能在被告提供的房源中选定安置商业用房，原、被告之间涉及171.945平方米商业用房部分合同不能履行，原告有权依照法律规定向被告主张合同解除权，原告该项诉讼请求符合法定解除合同的条件，本院予以支持。本案在被告无法向原告交付协议约定的171.945平方米商业用房的情况下，因原告原住宅房已由被告征收并拆迁，原物返还已不可能，原告主张由被告赔偿原告未能交付商业用房的损失3438900元，诉讼请求事实基础成立，但原告主张的商业用房价值是按照其被拆迁房屋原址商业用房一层估算形成，被告不予认可，对该价格应以诉讼中同类型、同地段商业用房一层、二层、三层的综合市场单价予以核算。经原告申请本院委托鉴定部门鉴定，距离原告被拆迁房屋原址最近阜康市文博路兰世牛肉面处商业用房一层的房地产单价为17792元，二层的房地产单价为10446元，三层的房地产单价为9929元，综合市场单价为12722元，被告应当向原告安置交付的商业用房面积为171.945平方米，损失款为2187484元，本院对原告主张由被告赔偿房屋置换损失3438900元中的2187484元予以支持，其余部分不予支持。关于原告主张由被告赔偿因其逾期交付商业用房所造成的租金损失564839元的诉讼请求的裁判。因原、被告在签订的协议中未约定应当交付的商业用房的位置和楼层，该约定与双方之间的协议能否履行至关重要，对此，在原告诉讼前，原、被告出于各自的利益提出了选房意见，但始终未能达成合意，致使171.945平方米商业用房迟迟不能交付，原因不是被告具备符合约定可以向原告安置交付171.945平方米商业用房而拒绝交付，而是原、被告协议约定不明双方又不能继续协商达成一致意见造成，故本案被告无法向原告交付171.945平方米商业用房的原因在于没有可履行执行的协议约定条款，原告该项诉讼请求没有事实根据，也没有法律依据，本院不予支持。原告在本案中申请鉴定支出鉴定费用15000元，应按照本案产生的原因及原、被告胜败诉比例由原、被告分担。综上，根据《中国人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第九十四条第一款第（五）项，第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告陈明道、陈家坡、陈红与被告新疆百润房地产开发有限责任公司签订的编号为BRCQ-DDC-31号《拆迁补偿置换协议》及《拆迁补偿置换协议补充协议》中由被告新疆百润房地产开发有限责任公司向原告陈明道、陈家坡、陈红安置交付商业用房171.945平方米部分；二、被告新疆百润房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内一次性向原告陈明道、陈家坡、陈红支付置换商业用房赔偿款2187484元；三、驳回原告陈明道、陈家坡、陈红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38830元，其他费用80元，鉴定费用15000元，合计53910元，由原告陈明道、陈家坡、陈红承担24259元，由被告新疆百润房地产开发有限责任公司承担29651元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王淑红人民陪审员 马小玲人民陪审员 贾 红二○一九年十一月二十三日书 记 员 张 瑶