广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12850号原告：梁皓明，男，1975年8月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：张静，广东合拓律师事务所律师。被告：陈香梅，女，1982年1月12日出生，汉族，住广东省惠来县。被告：杨俊海，男，1973年12月4日出生，汉族，住广州市越秀区.两被告的共同委托诉讼代理人：方忠坤，广东比拓律师事务所律师。原告梁皓明诉被告陈香梅、杨俊海物权保护一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张静，被告陈香梅、杨俊海的共同委托诉讼代理人方忠坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即搬离广州市越秀区xx路xx街xx号701房，将房产归还原告；2、判令两被告连带向原告支付租金10000元（租金按每月2500元为标准，该标准是原告根据自己了解的情况估算得出的，自2018年9月16日起计算至两被告实际搬离涉案房产之日止）。事实和理由：原告于2018年9月16日通过竞拍购得广州市越秀区xx路xx街xx号701房。两被告以其二人之间存在租赁合同为由，拒不搬离涉案房屋。原告认为，被告杨俊海在涉案房屋设立抵押权之后才将房屋出租给被告陈香梅，根据有关法律规定，原告无须受该租赁合同的约束。故两被告应将涉案房屋交还给原告并计付租金。为此提出上述诉讼请求。被告陈香梅辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告陈香梅与被告杨俊海于2017年2月19日签订房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，合同已经成立且合法有效。被告杨俊海已将涉案房屋交付给被告陈香梅使用，被告陈香梅也向杨俊海支付了相应租金，根据买卖不破租赁的原则，原告应受先成立并生效的租赁合同约束，原告可向被告杨俊海主张权利。综上，请求驳回原告对被告陈香梅提出的诉讼请求。被告杨俊海辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.被告杨俊海与被告陈香梅的租赁合同是存在的，被告杨俊海于2017年2月将房屋交给被告陈香梅占有使用。2.被告杨俊海已收到被告陈香梅支付的全部租金，即10年的租金一次性支付。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年10月24日，本院作出（2018）粤0104执319号之二执行裁定书，其中载明申请执行人彭耿彬，被告执行人杨俊海（即本案被告之一）；中国广州仲裁委员会作出的（2017）穗仲案字第2577号裁决书已经发生法律效力，于2018年9月15日依法网络拍卖被执行人杨俊海名下所有的广州市越秀区xx路xx街xx号701房。2018年9月16日，买受人梁皓明以人民币1090974元的最高价竞得。故裁定广州市越秀区xx路xx街xx号701房的房屋产权及相应的其他权利归买受人梁皓明所有，买受人梁皓明可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续等。原告于同日取得该裁定书。2018年年12月12日，广州市国土资源和规划委员会向原告核发了涉案房屋的《不动产权证》，其中记载房屋建筑面积71.9平方米，用途为住宅。原告为证明涉案房屋曾设定抵押权，向本院提供了查册时间为2018年4月26日的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，其中载明权利人为中国工商银行股份有限公司广州流花支行，登记时间为2012年4月5日，权利部位为全部，债权数额500000元，他项案号为2012登记010254。两被告为证明两被告之间的租赁合同关系，向本院提供了如下证据：1.签订日期为2017年2月14日、出租方为被告杨俊海、承租方为被告陈香梅的《房屋出租合同书》，其中约定内容为：涉案房屋经双方协商同意租用，并订立以下协议，租用时间为10年，自2017年2月14日至2027年2月18日止，乙方只能自用，不得转租或转让他人，不论有无住用，要按时付清租金；十年租金定为300000元，每10年一付款，先付后住用等。2.广州祥兴达物业管理有限公司于2019年7月24日出具的《证明》及该公司的工商登记公示资料，其中《证明》记载：我司是负责管理广州市百兴苑小区物业的物业管理公司，广州市越秀区xx路xx街xx号701房位于百兴苑范围之内，属我司管理之下的物业。杨俊海于2017年2月搬离上述房屋，并2017年2月将该房交给陈香梅占有、使用至今。原告对上述证据1的真实性、合法性不予确认，认为涉案房屋在2012年4月5日设立抵押权，在2017年5月23日被查封，被告杨俊海知道涉案房屋被拍卖后故意签订租赁合同，且10年的租金300000元约定一次性支付，也未提交租金凭证，不符合常理，规避法院强制执行的意图明显，原告认为该租赁合同未实际履行，是虚假的，即使是真实的，也不能对抗此前的抵押权。对证据2，认为物业公司无权出具该证明，不能证明涉案房屋租赁合同的情况。就涉案房屋的拍卖情况，原告陈述：涉案房屋的拍卖公告记载房屋有人使用，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场、房屋的腾退迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决。就涉案房屋的租金支付情况，被告杨俊海陈述：被告杨俊海原来欠被告陈香梅750000元的债务，故将涉案房屋出租给被告陈香梅使用，作为偿还上述债务的一部分，故300000元的租金是没有发生转账支付，是在欠陈香梅的债务中直接扣除。涉案房屋现由被告陈香梅使用。本院认为：原告经拍卖取得涉案广州市越秀区xx路xx街xx号701房的不动产权，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中，原告确认在参加拍卖前原告已得知涉案房屋内有人使用及按现状拍卖，房屋的腾退、迁出等问题由受人自行解决，法院不负责标的物的交付。而两被告主张涉案房屋由被告杨俊海于2017年2月出租给被告陈香梅使用，并提供了二人签订的《房屋出租合同书》予以证明。从该合同内容来看，双方约定十年租赁期限内的租金300000元一次性付清，并不符合常理；而被告杨俊海对此解释称系因其欠被告陈香梅75万元的债务，故以涉案房屋出租给被告用于偿还上述债务，故实际并没有发生转账支付租金的情形，两被告对于该笔债务是否真实存在及有关履行情况等并未提供相应证据证明。因此，在未能确定两被告签订上述《房屋出租合同书》的真实意图的情况下，该《房屋出租合同书》对原告不产生约束力。故原告现要求被告陈香梅腾空交还涉案房屋并计付腾空交还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求合法合理，本院对此予以支持。惟房屋使用费应自上述执行裁定书送达之日起计，且应参照《2018广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金参考价即26元/平方米×71.9平方米计算。至于原告要求被告杨俊海承担本案责任的诉讼请求，因杨俊海并无实际使用涉案房屋，故无须承担交还房屋及计付房屋使用费的责任，对原告该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈香梅应迁出广州市越秀区xx路xx街xx号701房，将该房屋腾空交还给原告梁皓明。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈香梅应向原告梁皓明支付自2018年10月24日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照《2018广州市房屋租金参考价》规定的住宅房屋租金参考价即26元/平方米×71.9平方米计算）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告陈香梅应参照按上述标准逐月向原告支付至腾空交还房屋之日止。三、驳回原告梁皓明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈香梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 丽人民陪审员  吴国斌人民陪审员  叶美君二〇一九年十一月十八日书 记 员  郑君灏