江西省永新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0830民初1760号 原告：永新县陈氏房地产开发有限公司，住所地永新县禾川镇站前东路，统一社会信用代码91360830778828431J。 法定代表人：陈奕洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺新华，永新县禾川法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。 被告：段*忠，男，1974年4月10日生，汉族，江西省永新县人，住永新县禾川镇宏盛苑Sz-5幢***房，公民身份号码362430197404105710。 被告：周*蓉，女，1979年8月1日生，汉族，江西省永新县人，地址同上，公民身份号码362430197908015444。 原告永新县陈氏房地产开发有限公司与被告段*忠、周*蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序程序，公开开庭进行了审理。原告永新县陈氏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贺新华，被告段*忠、周*蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永新县陈氏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告段*忠、周*蓉支付原告购房款90000元并承担延期支付利息（以未付购房款为基数，按日万分之一利率自2014年1月1日起至付清欠款之日止，其中2014年1月1日至2019年9月1日期间逾期付款利息为18360元）；2、本案诉讼费由被告段*忠、周*蓉承担。事实与理由：原告永新县陈氏房地产开发有限公司与被告段*忠、周*蓉就购买原告开发的坐落于永新县禾川镇宏盛苑Sz-5幢***号房屋一事，于2013年1月10日以及2013年1月14日先后与原告签有《贴息垫付首付款协议书》一份以及《商品房买卖合同》一份，该《贴息垫付首付款协议书》约定两被告应付首付款148248元，原告并照顾两被告先交部分首付房数38248元，剩余首付款9万元必须在交房之日首付清，该《商品房买卖合同》明确约定原告应在2013年12月30日前交付两被告购买的商品房，也明确了所购房屋的基本情况以及房屋的单价和总价，同时。约定被告逾期付款超过30日后，应自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期付款万分之一的违约金。《贴息垫付首付款协议书》及《商品房买卖合同》生效后，原告及时向两被告交付了所购商品房，可两被告对其应付的首付款9万元一直借故不付。原告多次向两被告催要未果。为及时实现自己的债权，原告特依法向人民法院起诉，请求人民法院据实依法判令本案。 被告段*忠、周*蓉庭审前辩称，拒绝支付房款原因：1、购房看中小区整体规划(鸟瞰图包含园区外绿植被区)，购楼后没有按照预期交付，拖今年6年未办理交付手续，但到现在小区楼房脚还没有完善，购房后小区外绿植被区，被原告私下出售给龙鹏国际，如果没有园区外绿植被区，房子价值大打折扣，2013年永新房价2800元，被告方宏盛小区业主有了园区外配置绿植区多付了一平方米600元；2、购房时，原告欺骗业主旁边建综合市场，现在建广场高层；3、宏盛苑小区二个大门及部分设施是业主集资完成：每户集资金额2000元左右；4、按照被告方购的5栋2单元***房为137.72㎡计算：137.72×600＝82632元这笔款是多付的；5、储物间4.41㎡计算：4.41×600＝2646元系多付款；6、被告方在县城买房是为了孩子读书，拖了4年，这几年在县城租房每月450元计算：450×12×6＝32400元；7、原告没有按照预期交房，赔偿按照合同1.5％计算：483242×1.5％＝7248.63元；8、以上几笔款赔偿不包含其它赔偿费用；9、几笔款合计为：2000+82632+2646+32400＝119678元；10、宏盛苑植被区被原告私下卖给龙鹏国际，楼房建筑没有完成，原告是通过什么手法过城建局的总体验收、住建局的楼房验收过关，把宏盛苑业主的钱从银行套出来的？ 庭审时被告段*忠、周*蓉辩称，原告起诉的内容与签订《贴息垫付首付款协议书》不符，上面白纸黑字写着剩余首付款必在交房之日前付清：第一、根据商品房买卖合同第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》出卖人不出示证明或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方人承担。2013年年底被告段*忠曾接到开发商的电话去领S2-5栋二单元***套房镜匙钥匙交房，当时被告周*蓉到售楼处，原告没有提供任何交房手续与事宜，也就钥匙没领房也没交接，原告到至今没有依照合同书面通知办理交接手续。第二、《商品房买卖合同》第十条规划设计变更的约定，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，已落成的宏盛苑小区与鸟瞰图不符，整个小区外墙墙体到现在还没有完成，小区进出的所有门及部分设施都是小区所有业主集资完成。被告方购房看中小区整体规划，鸟瞰图包含园区内外植被区，没有园区内外植被规划房价大打折扣，2013年永新县房价2800元/㎡，宏盛范小区有了园区内外配置设施每平方米多了600元，购房时欺骗我们业主旁边建综合市场，现建广场高层，宏盛苑公共区域植被区被原告私下卖给龙鹏国际。第三、《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房应承担违约责任。以上所述，被告方的所有行为均为正当维护权利行为，原告至此应给予相应的赔偿：1、鸟瞰图不符、套房面积加储物间面积：(137.72㎡+4.41㎡)×600元/㎡＝85278元；2、宏盛苑小区所有外墙墙体没有完善、入小区门及部分设施业主集资完成，每户2000元左右；3、逾期交房，买房为了孩子县城读书，这几年在县城租房500元/月，12×6×500＝36000元；4、逾期交房，赔偿日计万分之一，(137.72×3400×30％+4.41×3400)×365×6×0，0001＝14337元；5、储物间连门都没有；6、宏盛苑公共区域被原告私下卖给龙鹏国际。原告方必须先处理这些诉求，才能谈到付款问题。请求人民法院查明事实、公正处理,以维护被告方的合法权益。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交商品房买卖合同、贴息首付款协议书各一份，证明原、被告于签订房屋买卖合同，被告尚欠房屋款本金9万元未付的事实。被告方无异议。本院依法予以确认。 被告方为支持其辩称意见，提交：1、照片两页，证明小区至今还未完善，规划与实际情况不符、宣传广告不符；2、物业公区查验标准及相关附表，证明原告至今未提供相应的资料给被告；3、商品房买卖合同一份，证明根据合同的第十一条约定，房子还没有达到交房条件，要有交付条件才能交房，变更规划也未履行通知义务的事实。 原告方质证意见为对照片的真实性无异议，因现在使用六七年了，损坏是正常的，与本案不具有关联性。合同的真实性无异议；物业公区查验标准及相关附表也与本案不具有关联性。 本院认为，上述证据1、3具有真实性，本院依法对其真实性予以确认；证据2非规范性文件，具体交房条件以房屋买卖合同约定为准，本院对该证据不予确认；对于被告方提交证据1所欲达到的拟证内容，照片作为单一证据不能完全证明案涉小区以及房屋是否存在规划不符以及是否存在规划违法变更，在被告方未提供其他证据予以佐证的前提下，本院不予确认；被告方如有新证据可另行主张；对于证据3，案涉房屋是否存在不符合交付条件，购房合同作为单一证据，不足以达到被告方拟证内容，在被告方未提供其他证据予以佐证的前提下，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月10日，原告（甲方）与被告段*忠（乙方）订立《贴息垫付首付款协议书》，约定：乙方购买甲方宏盛苑项目Sz-5幢***号商品房……经甲方同意，乙方先预交部分首付款计伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，剩余首付款计人民币玖万元必须在交房之日付清……。 2013年1月14日，原、被告方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20130100213），约定：被告方购买原告开发的坐落于永新县禾川镇宏盛苑Sz-5幢***号房屋，建筑面积137.72平方米，总金额468248元人民币；其中“第六条付款方式及期限买受人按下列第其他方式按期付款：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款计人民币：壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整（148248.00）银行按揭贷款计人民币：叁拾贰万元整（320000.00）。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；……本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第[验收合格]种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起1日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）无买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起10天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……” 《商品房买卖合同》、《贴息垫付首付款协议书》签订后，被告段*忠、周*蓉按照约定向原告支付部分购房首付款伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，以及办理了银行按揭贷款手续。尚欠原告部分购房首付款90000元至今。 2013年原告通知被告方交房，因被告方认为没有符合交付条件，未办理交房手续；被告方声称后在原告通知办房产证的时候将房屋原来的入户门更换，实际控制至今。亦未办理房屋产权登记。案涉房屋所在小区已通过验收并具备办理权属证书条件。 2017年7月17日，原告委托诉讼代理人电话通知被告段*忠将房款付清，对于被告段*忠回复内容，原告委托诉讼代理人主张被告段*忠声称8月10日会回来，到时再付清；被告段*忠声称其回复内容没有说付清，是说要把事情搞清楚，房子还没有达到交付条件。楼到现在没有完善，都没有达到交付条件，其怎么可以收房。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《贴息垫付首付款协议书》是原、被告在平等自愿基础上达成，系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效。被告方未按《商品房买卖合同》及《贴息垫付首付款协议书》的约定向原告支付未付首付购房款，其行为已构成违约。《贴息垫付首付款协议书》约定“经甲方同意，乙方先预交部分首付款计伍万捌仟贰佰肆拾捌元整，剩余首付款计人民币玖万元必须在交房之日付清”、《商品房买卖合同》约定：第六条“……买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付房款计人民币：壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整（148248.00）银行按揭贷款计人民币：叁拾贰万元整（320000.00）”，该约定系双方在平等、自愿及真实意思表示下签订的，对于双方均具有约束力。由于被告方的行为已经严重违反了合同的约定，故原告要求被告方支付90000元首付购房款的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》商品房买卖合同第七条规定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行”。因被告方存在违约行为，故原告要求被告方按合同约定按未付首付购房款1%向出卖人支付违约金的请求，本院予以支持。 被告方现已更换入户门，实际控制房屋，《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释理解与运用》第75-76页载明：“购房人已实际接收并入住所购买的商品房，这就完成了房屋的实际交付，虽然这仅仅是完成了债法意义上的交付，此时购房人还没有办理该房屋产权登记手续，但事实上他已经实际使用了该房屋和房屋的附属设施设备，也交纳了物业管理费用，享受了物业服务公司的服务，从维护购房人的合法权益出发，应当确认其享有业主的权利，理应成为业主”，被告对其实际控制房屋以及业主身份并无异议，在其实际控制了房屋的前提下，是否入住取决于其自身的选择和安排；其在未向原告方主张获取交付文件后实际控制房屋，就案涉商品房至今亦未提出质量问题等异议，系其对其自身权利的处分，本院认定被告方实际接受了房屋且其交房时间在被告方未提供证据证明房屋存有严重问题不符合交付条件的前提下，结合该房所在小区建筑已经经过验收并符合办证条件的情况，其接受房屋时间可追溯至原告通知其交付房屋之时。对于违约金的起算时间，原告主张自2014年1月1日起计算，本院认为，合同载明交付时间为2013年12月31日，原告主张在2013年通知被告交付房屋，被告方并不否认，在上述前提下，原告主张自2014年1月1日起计算逾期付款利息并无不当。 被告方在庭审前的说明不付款的原因有如下说明：按照被告方购的5栋2单元***房为137.72㎡计算：137.72×600＝82632元这笔款是多付的；5、储物间4.41㎡计算：4.41×600＝2646元系多付款；6、被告方在县城买房是为了孩子读书，拖了4年，这几年在县城租房每月450元计算：450×12×6＝32400元；7、原告没有安照预期交房，赔偿按照合同1.5％计算：483242×1.5％＝7248.63元；8、以上几笔款赔偿不包含其它赔偿费用；9、几笔款合计为：2000+82632+2646+32400＝119678元；10、宏盛苑植被区被原告私下卖给龙鹏国际。 被告方在答辩状提出：原告至此应给予相应的赔偿：1、鸟瞰图不符、套房面积加储物间面积：(137.72㎡+4.41㎡)×600元/㎡＝85278元；2、宏盛苑小区所有外墙墙体没有完善、入小区门及部分设施业主集资完成，每户2000元左右；3、逾期交房，买房为了孩子县城读书，这几年在县城租房500元/月，12×6×500＝36000元；4、逾期交房，赔偿日计万分之一，(137.72×3400×30％+4.41×3400)×365×6×0，0001＝14337元；5、储物间连门都没有；6、宏盛苑公共区域被原告私下卖给龙鹏国际。 对于上述要求，被告方在法庭辩论阶段提出“要先处理我们的诉求再来谈这些”。 经本院庭审后释明，被告方表示其证据不足以支持其上述观点的成立，被告辩解要求与原告诉讼请求可分别主张，为减少当事人诉累以及节约当事人诉讼成本，被告方主张在补充证据后另行诉讼，本案处理不影响其具体诉求的诉讼权利及实体权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条之规定，判决如下： 被告段*忠、周*蓉限在本判决生效之日起7日内支付原告永新县陈氏房地产开发有限公司首付购房款90000元和2014年1月1日至2019年9月1日期间逾期付款利息18360元，并自2019年9月2日起至付清上述款项之日止以实际未付首付购房款为基数按日万分之一支付逾期付款违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2467元，减半收取计1233.5元，由被告段*忠、周*蓉负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  肖镇 二〇一九年十一月二十二日 法官助理杜小丹 书记员周方桢