广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3555号原告：刘铭昱，男，1980年11月29日，汉族，住北京市朝阳区望京东园五区*****1-901号，公民身份号码:110************310。委托诉讼代理人：刘和明（系原告父亲），住北京市西城区****************。委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，女，该公司员工。原告刘铭昱与被告广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘铭昱委托诉讼代理人刘和明、方正阳，被告月亮湾公司委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘铭昱向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后7日内，将月亮湾壹号49号别墅交付给原告；2.判令被告在判决生效后7日内，自2014年4月1日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，合同继续执行；3.判决本案诉讼费由被告承担。本院经审理认定事实如下：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同》及其《补充协议》于2012年12月4日签订。二、合同当事人：月亮湾公司（出卖人）、刘铭昱（买受人）。三、标的物及价款：月亮湾公司以1778300元的价格出卖位于阳西县沙扒镇月亮湾壹号49号的别墅给刘铭昱。该1778300元购房款刘铭昱已经一次性付清给月亮湾公司。四、合同约定商品房交付时间：2014年4月1日。五、合同约定商品房交付条件：该商品房经验收合格。六、合同约定逾期交房的违约责任：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。七、合同约定面积确认及面积差异处理：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。以上事项，原、被告双方均没有争议。另查明，被告月亮湾公司通知原告刘铭昱于2017年8月20日收楼，原告刘铭昱于2017年8月26日到月亮湾公司进行收楼，但双方因面积补差款及逾期交房违约金问题未能达成一致而导致未能交楼。涉案阳西县沙扒镇月亮湾壹号49号别墅于2018年9月30日经验收备案登记合格。验收备案登记合格后，月亮湾公司没有再通知原告刘铭昱收楼。庭审中，被告月亮湾公司认为其逾期交房的违约责任应该承担至2017年8月20日。原被告双方一致认可涉案阳西县沙扒镇月亮湾壹号49号别墅已经符合交付条件。被告月亮湾公司同意随时交楼给原告，原告亦表示同意不附条件随时收楼。本院认为，原告刘铭昱与被告月亮湾公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原、被告双方对逾期交房违约金计算至2017年8月20日的期间没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.2017年8月20日后商品房未能交付的过错在原告还是被告；2.逾期交房违约金应当计至何时；3.逾期交房违约金的计算标准是否过高，应否调整。关于第一个焦点问题，虽然被告通知原告的收楼日期为2017年8月20日，但双方约定商品房交付条件系该商品房经验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”房屋建设工程是否合格，最终有审查权和监督权的是建设行政主管部门，而取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。因此，建设工程除建设单位组织的“建设、勘察、设计、施工、监理”验收外，还应当报建设行政主管部门备案。而涉案商品房直至2018年9月30日才经验收备案登记合格。因此，在商品房验收备案登记合格前，原告没有与被告实际办理收楼手续的，不能仅凭被告的收楼通知来免除被告的逾期交楼违约责任。同时，双方在合同中约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。被告主张涉案商品房存在面积差，但该面积差并未经不动产权登记部门确认。故被告不能要求原告补交面积差的房款，更不能以此作为其逾期交楼的免责事由。涉案商品房经验收备案登记合格后，被告月亮湾公司没有再通知原告收楼。因此，本院认定2017年8月20日后商品房未能交付的过错在于被告，被告还应当承担此后的逾期交房违约金。关于第二个焦点问题，由于涉案商品房经验收备案登记合格后，被告没有再通知原告收楼。鉴于双方在庭审时确认涉案商品房符合交付条件，被告同意原告随时收楼，原告也表示同意不附条件随时收楼。因此，结合本案的实际情况，本院认为涉案违约金应计至一审辩论终结时即2019年11月13日较为恰当。至于一审辩论终结后是否还产生违约金，应视原、被告双方的履行情况而定。关于第三个焦点问题，被告提出合同约定的逾期交房违约金按日万分之三的计付标准过高，请求调整。本院认为，被告逾期交房的违约责任，应结合房屋逾期交付期间原告的实际损失予以考量。结合涉案房屋所在位置和用途来看，按已付房款日万分之三标准计算违约金确实偏高，应予调整，本院依法调整违约金按已付房款的日万分之二计付为宜。据此，原告请求的逾期交房违约金应以1778300元为基数按日万分之二，从逾期交房之日即2014年4月2日起计至2019年11月13日止，共逾期2053天，即应计算为1778300元×0.02%×2053天＝730170元，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内交付阳西县沙扒镇月亮湾壹号49号别墅给原告刘铭昱；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿逾期交房违约金730170元给原告刘铭昱；三、驳回原告刘铭昱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费14520元，减半收取计7260元，由原告刘铭昱负担2352元，被告广东东方月亮湾有限公司负担4908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 叶宝宁二〇一九年十一月十四日法官助理 钟萃婷书 记 员 陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。