广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1677号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区****上东新城内。统一社会信用代码：914***********664D。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴红彬，男，1979年12月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********************。公民身份号码：362************676。被上诉人（原审原告）：王常，女，1982年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市江城区***********************。公民身份号码：441************128。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人吴红彬、王常商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回吴红彬、王常的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用由吴红彬、王常承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒吴红彬、王常一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。因涉案房屋是一手商品房，购房人取得房屋产权证必须经过二次登记。第一次是初始登记，从中集房地产公司提供的不动产收件收据可证明涉案房屋在2017年已经办好初始登记。第二次登记是转移登记，需要吴红彬、王常和中集房地产公司一起向阳江市*******提出申请。从中集房地产公司提供的证据可证明吴红彬、王常不但要缴纳契税，而且需要亲自到阳江市*******接受询问、当面签署文件，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，中集房地产公司实际只需提供初始登记证书。但中集房地产公司提供的证据可证明从2017年初始登记完成到吴红彬、王常去阳江市*******办理相关手续这段时间的办证延迟是由吴红彬、王常造成。受理申请后，有关部门对登记房产进行测绘、测量、调查工作至2018年8月31日出具幢基底图、不动产权证附图，这段时间的办证延迟是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成。综上，请支持中集房地产公司的上诉请求。吴红彬、王常辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由是：一、吴红彬、王常在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因吴红彬、王常的原因导致逾期办证没有事实依据。1.吴红彬、王常于2016年10月10日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费支付给中集房地产公司，支付办证费的事实有中集房地产公司出具的收据为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于吴红彬、王常怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，吴红彬、王常已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致吴红彬、王常于2018年9月11日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提交证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、本案不存在不可抗力的情况。中集房地产公司在上诉状中提到，由于不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成逾期，该说法不成立。根据商品房预售买卖合同第九条的规定可知，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成。中集房地产公司以房屋测绘报告作为其逃避承担违约责任的依据，违背了诚实信用原则。吴红彬、王常向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金30490.3元给吴红彬、王常（逾期办证违约金以475668元为基数按每日万分之一计算，从2017年3月31日计至2019年1月1日止为30490.3元）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年10月10日，吴红彬、王常与中集房地产公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市江城区**********2************出售给吴红彬、王常，建筑面积共115.09平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为475668元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款275668元，余款200000元同时办理银行按揭。关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他条款。吴红彬、王常和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，吴红彬、王常已付清全部购房款475668元给中集房地产公司，且中集房地产公司已经交付房屋给吴红彬、王常。中集房地产公司庭审中陈述涉案商品房交付使用日期为2016年12月30日，认为办理交付手续日期是2017年1月9日；中集房地产公司则主张商品房交付使用日期为2017年1月9日，并提供《前期物业服务协议临时管理规约》拟证明，吴红彬、王常确认双方是在2017年1月9日签订《前期物业服务协议临时管理规约》时办理收楼手续（交钥匙等）的。中集房地产公司将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市*******的时间为2017年10月9日。又根据阳江市*******出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案商品房的所有权权属登记时间为2018年9月11日。吴红彬、王常主张中集房地产公司违反了《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院认为，吴红彬、王常与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据吴红彬、王常与中集房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，根据中集房地产公司提供的证据，并结合吴红彬、王常的陈述，可确定涉案商品房实际交付时间是2017年1月9日，则吴红彬、王常最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年4月9日前取得该商品房的房屋所有权证书。但中集房地产公司于2007年10月9日才将商品房确权登记的材料交至不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年9月11日，故中集房地产公司逾期办证的违约金计算期间应从2017年4月9日起计至2018年9月11日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按全部房价款的万分之一向吴红彬、王常支付违约金。涉案商品房的全部房价款为475668元，故中集房地产公司应向吴红彬、王常支付逾期办证违约金24734.74元（475668元×0.0001/天×520天）。吴红彬、王常请求超过一审法院核准部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金24734.74元给吴红彬、王常；二、驳回吴红彬、王常的其他诉讼请求。一审案件受理费281元，由吴红彬、王常负担53元，中集房地产公司负担228元。二审期间，吴红彬、王常提供一份刷卡小票，拟证明吴红彬、王常在商品房买卖合同签订之日已支付办证费给中集房地产公司，办证的所有流程由中集房地产公司一手操办，其不存在违约。该刷卡小票载明吴红彬在2016年10月10日向阳江市中集物业服务有限公司付款25567元。中集房地产公司不认可吴红彬、王常的主张。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知吴红彬、王常前往阳江市*******办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给吴红彬、王常，及逾期办证违约金的计算问题。吴红彬、王常与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。吴红彬、王常与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，涉案房屋的交付时间是2017年1月9日，故中集房地产公司最迟应在交房之日起90日内，即2017年4月9日前协助吴红彬、王常取得该商品房的房屋所有权证书。涉案房屋所有权证书的登记时间为2018年9月11日，一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2017年4月9日起至2018年9月11日止，每天按已付房价款的万分之一的标准，向吴红彬、王常支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。吴红彬、王常提供的证据证明其于2016年10月10日支付了涉案房屋的办证费，故中集房地产公司负有为吴红彬、王常办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市*******在办理登记手续时需要吴红彬、王常当面签名，中集房地产公司也负有通知吴红彬、王常的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市*******的要求，通知了吴红彬、王常前往阳江市*******办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十一月××日法官助理  李凤霞书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。