广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2794号 原告：王志富，男，1964年3月24日生，汉族，住广西合山市。 委托诉讼代理人：韦景贵，来宾市法律服务中心法律工作者。 被告：广西来宾市新世纪投资有限责任公司，住所地:广西来宾市星城路**清华苑小区******。统一社会信用代码:914513007717354862。 法定代表人：蒋海明,执行董事兼总经理。 被告：来宾市盈通物业管理有限责任公司，住所地:，住所地:来宾市兴宾南路西侧教育小区**楼信用代码:914513005819630310。 法定代表人：蒋伍秀，执行董事兼总经理。 二被告共同委托诉讼代理人:黄优艳，广西桂中律师事务所律师。 原告王志富诉被告广西来宾市新世纪投资有限责任公司(以下简称新世纪投资公司)、来宾市盈通物业管理有限责任公司(盈通物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王志富的委托诉讼代理人韦景贵及二被告共同委托诉讼代理人黄优艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志富向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告退给原告物业管理费6792元；2、案件受理费由被告负担。事实与理由:新世纪投资公司于2010年10月开发来宾市星城路766号清华苑楼盘，原告于2010年11月8日与该公司签订购房合同，购买清华苑X号房。由于新世纪投资公司所建的房屋质量有问题，在2012年11月初，其通知原告验收交房时，发现客厅处有约一米长的裂痕，厨房和客厅顶部有大面积渗水痕迹，且还潮湿，原告即要求该公司修好后原告才收房。但被告新世纪投资公司不理不睬，在没有做任何维修即把所有楼盘移交给被告盈通物业公司管理，被告盈通物业公司从2012年8月开始计收原告的物业费。2018年7月，原告因需要转让该房，迫不得已向被告交了物业费6792元才得以办理相关转让手续。 原告认为，被告新世纪投资公司将未合格的房子交给原告，原告尚未进住即强行收取原告的物业费不合理，应当退回给原告。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉请。 被告新世纪投资公司辩称，本案是物业服务合同纠纷，被告新世纪投资公司是开发商，没有收取原告交纳的物业费，原告把新世纪投资公司列为被告，要求被告新世纪投资公司退还物业费，没有事实和法律依据。原告并未提交相关证据证明被告的楼盘存在不合格的质量问题。 被告盈通物业公司辩称，被告盈通物业公司为原告提供物业服务，盈通物业公司按合同约定及物价局的规定向原告收取物业服务费，合理合法。原告向被告盈通物业公司交纳物业费后又要求退还不合理，被告不应退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月9日，被告新世纪投资公司开发建设的来宾市清华苑小区2栋住宅楼进行开工建设，2012年4月28日竣工。2012年5月18日，该工程经建设、设计、施工、勘察、监理各单位组成验收小组共同验收，一致认可工程质量验收评定结论为:合格。2011年11月1日，被告新世纪投资公司与被告盈通物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告新世纪投资公司将来宾市清华苑小区物业的前期物业服务委托被告盈通物业公司进行管理，委托期限至业主大会召开选聘的物业公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止。2010年11月8日，原告与被告新世纪投资公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告新世纪投资公司将其开发建设的来宾市清华苑2栋X号房出卖给被告。2012年8月初，被告新世纪投资公司通过张贴公告及给小区业主打电话方式通知业主办理验收交房事宜。2012年9月31日，原告对其购买的房屋进行验收，发现该房屋地面在进门到客厅处有约1米长的裂痕及水电未安装入户等问题。为此，原告拒绝验收该房，并要求被告新世纪投资公司对该房屋进行整改维修。之后，被告新世纪投资公司对案涉房屋未作任何整改维修，原告一直未与被告办理交房手续。2018年7月底，原告转让该房屋时，因原告未与被告新世纪投资公司办理相关交房手续及未交纳物业服务费，被告方因此拒绝协助原告办理房屋转让的相关手续。原告无奈与被告方办理交房手续及向被告盈通物业公司交纳了自2012年8月至其转让该房前所产生的物业服务费共计6792元。原告认为被告新世纪投资公司将未合格的房子交付给其，其尚未装修进住被告盈通物业公司即强行向其收取物业费不合理。为此，原告向本院提起诉讼，请求本院判决支持其诉请。 本院认为，被告新世纪投资公司与被告盈通物业公司因来宾市清华苑小区前期物业服务签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对来宾市清华苑小区全体业主具有约束力。但本案中，原告因被告新世纪投资公司出卖给其的房屋存在一些瑕疵，要求该公司对该房屋予以整改维修后才交付，但被告一直未对该房屋进行整改维修，故原告拒收该房没有过错。在原告转让该案涉房屋前，原告与被告新世纪投资公司一直未与办理案涉房屋的交房手续，原告也没有对该房进行装修，更没有入住。因此，原告自其买房之后至其转让前，没有享受被告盈通物业公司提供的物业服务。根据中华人民共和国国务院《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告盈通物业公司向原告收取自2012年8月至2018年7月所产生的物业服务费6792元，无事实和法律依据。原告诉请被告盈通物业公司退还该款项，其诉请合法有据，故本院依法予以支持。被告新世纪投资公司系开发商，原告没有提供证据证明该公司收取其物业费，故原告没有理由要求被告新世纪投资公司与被告盈通物业公司共同承担退款义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告来宾市盈通物业管理有限责任公司退还原告王志富物业服务费6792元; 二、驳回原告王志富的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 本案受理费50元，由被告来宾市盈通物业管理有限责任公司负担(限于本判决生效后七日内交纳)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判长  陈博闻 审判员  卢巨根 审判员  覃 丽 二〇一九年十一月一日 书记员  张 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。