广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执复93号 复议申请人（申请保全人）：庾永曦，男，汉族，1964年5月23日出生，住广东省江门市蓬江区。公民身份号码：。 委托诉讼代理人：龙振军，广东永泽律师事务所律师。 被保全人（异议人）：广州市国联创展有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号202号。 法定代表人：湛礼祺，该公司总经理。 被保全人：湛礼祺，男，汉族，1969年2月4日出生，住广东省广州市增城区。 以上两被保全人的共同委托诉讼代理人：朱旺娣，广东镜标律师事务所律师。 以上两被保全人的共同委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所实习律师。 复议申请人庾永曦不服广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称“蓬江法院”）（2019）粤0703执异22号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蓬江法院在执行申请保全人庾永曦与被保全人广州市国联创展有限公司（以下简称“广州国联公司”）、湛礼祺民间借贷纠纷一案[案号：（2018）粤0703财保133号、（2018）粤0703执保1959号]过程中，被保全人广州国联公司以该院查封其公司名下财产超过诉讼标的为由向该院提出执行异议，请求解除对其公司名下位于广东省广州市增城区新塘镇新何村狮山岭（土名）土地使用权（以下简称“涉案土地使用权”）的查封。 蓬江法院查明，2017年11月7日，庾永曦与广州国联创展公司、湛礼祺签订《抵押担保借款合同》，主要约定广州国联公司名下位于广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号203号、广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号204号、广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号之十七、广东省广州市增城区新塘镇广深大道西168号之十一房屋（以下简称“涉案抵押房屋”）作抵押担保向庾永曦借款10000000元，期限至2018年2月9日共3个月，并由湛礼祺个人提供连带责任保证等。2017年11月18日，庾永曦与广州国联公司、湛礼祺补充签订《抵押担保借款合同补充协议》，主要约定将原借款金额变更为7000000元；2018年2月22日，庾永曦与广州国联公司、湛礼祺又补充签订《抵押担保借款合同展期补充协议》，主要约定将借款期限延期至2018年8月9日共9个月；2018年9月4日，庾永曦与广州国联公司、湛礼祺再次补充签订《抵押担保借款合同补充协议》，主要约定将借款期限延期至2019年2月9日止。上述合同及补充协议履行过程中，庾永曦履行了出借的义务，将借款7000000元出借给广州国联公司，广州国联公司也履行了抵押担保义务，协助庾永曦到不动产登记管理部门办理了上述约定涉案抵押房屋的抵押权登记。 2018年11月29日，庾永曦向该院申请对广州国联公司、湛礼祺价值7280000元的财产采取诉前财产保全措施，该院于2019年12月4日作出（2018）粤0703财保133号民事裁定，裁定冻结广州国联公司、湛礼祺7280000元的银行存款，或查封、扣押其相应价值的财产。根据该生效裁定于2018年12月7日发出协助执行通知书，查封了广州国联公司名下涉案抵押房屋，并轮候查封了广州国联公司名下涉案土地使用权。 2019年1月23日，庾永曦向该院提起诉讼，请求判令广州国联公司偿还借款本金7000000元及利息280000元（利息暂计至2018年10月，之后的利息按月息2%计算），庾永曦对涉案抵押房屋有优先受偿的权利；湛礼祺承担连带保证责任等。该院于2019年2月25日以（2019）粤0703民初1190号案立案受理。2019年6月25日，该院轮候查封广州国联公司名下涉案土地使用权于转为正式查封。 蓬江法院再查明，广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司受广州国联公司委托，对广州国联公司名下涉案抵押房屋进行价值评估，广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年1月29日作出穗衡房评字[2019]第×号《房地产评估报告》，广州国联公司名下涉案抵押房屋的评估价值为20166824元。对此，庾永曦虽然对评估程序提出质疑并表示不认可，但在该院向其释明后没有提出对涉案抵押房屋重新进行价值评估。 蓬江法院认为，异议人广州国联公司以该院查封其财产属超标的查封为由要求解除部分财产的查封，是对该院执行行为提出异议。对于广州国联公司所提异议是否成立，需要对该院所查封广州国联公司财产价值进行认定。 该院依据（2018）粤0703财保133号民事裁定查封了广州国联公司名下涉案抵押房屋及涉案土地使用权，其中涉案抵押房屋为（2018）粤0703财保133号案件的抵押物，经广州国联公司委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司进行评估，评估价值为20166824元，鉴于广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司是有资质的评估公司，在庾永曦没有证据推翻其评估结果的情况下，该院采信其评估结果，即该院查封涉案抵押房屋的评估价值为20166824元，而庾永曦向该院申请该案财产保全金额仅为7280000元，查封涉案抵押房屋已足额，再查封其他财产则明显属超标的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”异议人广州国联公司主张该院超标的额查封，提出解除位于广东省广州市增城区新塘镇新何村狮山岭（土名）的土地使用权查封的请求符合法律规定，依法应予支持。 2019年8月28日，蓬江法院作出（2019）粤0703执异22号执行裁定，裁定撤销对被保全人广州国联公司名下涉案土地使用权的查封。 复议申请人庾永曦申请复议称，请求撤销蓬江法院（2019）粤0703执异22号执行裁定。事实与理由归纳如下：一、该异议裁定适用法律错误且理解错误。该异议裁定错误适用了《最高人民法院关于人民法晥民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条关于查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额直封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外的规定。（一）本条规定适用的范围是判决书生效后执行程序中，并不适用于财产保全程序中，该异议裁定适用本条规定明显错误。（二）本条关于查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限的规定，是指生效判决所确定的债权金额，具体到本案中，庾永曦申请的诉讼标的为本金7000000元及按照月息2％的标准计算的截至2018年10月的利息为28万元，以及从2018年11月份至付清之日按照月息2％的标准计算的利息，则从2018年11月份至2019年的利息就已高达1540000元，则合计为8820000元，该案尚未判决，如该案进入二审和执行程序，以12个月为限，则利息为1680000元，总计为10500000元，且上述金额尚未考虑执行过程中逾期加倍利息及对抵押物进行评估、拍卖的费用，办理过户手续的土地增值税、所得税等税费、法院执行费等执行程序中的费用。上述裁定将法律文书确定的债权额理解为申请查封的金额明显错误，如此，庾永曦完全可以根据案件审理过程中的具体情况再次申请查封。（三）本条关于不得明显超标的额查封、扣押、冻结的规定，“明显”二字就是要求法院在适用本条规定时除了充分考虑上述第2条所列举的费用外，尚需根据《最高人民法院关于人民法院民事执中拍卖、变卖财产的规定》〔法释（2004）16号〕第八条第一款关于拍卖应当确定保留价的规定和第八条第三款关于人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以的情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十的规定。认定是否超标的额查封，需要考虑主债权以及利息、违约金、赔偿金及其他为实现债权而支出的合理费用，并应参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定，同时对于查封的不动产尚需考虑不动产上是否有其他影响债权实现的权利。具体到本案中，如涉案抵押房屋按照20166824元的80％第一次拍卖，则拍卖保留价仅为16133459.20元，如第一次流拍，则第二次拍卖的价格仅为12906767.36元，再扣除评估费、拍卖费、土地增值税、所得税、法院执行费等所有费用，涉案抵押房屋根本无法覆盖庾永曦的全部债权，因此本案并没有明显超过标的查封。二、该异议裁定对涉案土地使用权的查封属于轮候查封，不能计算到查封标的的范围，而认定轮候查封也应解封错误根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款关于对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效的规定，以及根据最高人民法院在江苏省农垦麦芽有限公司与甘肃古浪金圣麦芽有限公司因申请诉讼中财产保全损害责任纠纷一案中，认定甘肃高院对兰通公司名下土地使用权查封属于轮候查封，在性质上不属于正式查封，不产生法律效力，仅是预期效力，属于效力待定的认定。而本案查封就属于轮候查封，庾永曦仍需等在先查封的债权人实现后再转为正式查封，到时所查封的财产还有多少剩余财产很难估量，且现行轮候查封无法认定是否超标的案例指引，涉案土地使用权的查封属于轮候查封，不能计算到查封标的的范国，对其解除查封是错误的。三、如裁定解除查封，导致庾永曦的债权无法实现，将对庾永曦合法权益造成极大的损害。综上所述，请求依法支持复议申请人庾永曦的复议申请。 被保全人广州国联公司辩称，一、蓬江法院（2019）粤0703执异22号执行裁定适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十二条规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。财产保全适用该法律规定，适用法律正确。二、该异议裁定认定事实清楚、证据充分，查封涉案抵押房屋的金额已超过本案涉案总标的金额。根据（2018）粤0703财保133号民事裁定，蓬江法院根据庾永曦的申请已查封了广州国联公司名下涉案抵押房屋，并根据广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司于2019年1月29日作出的穗衡房评字（2019）第×号《房地产评估报告》，涉案抵押房屋评估价值为20166824元，但庾永曦诉请法院查封保全金额仅为7280000元，故查封涉案抵押房屋金额明显已远超其保全金额，已足额查封。三、涉案土地使用权于2019年6月25日转为正式查封（首封），再查封则明显超标的查封。根据广州国联公司提交的《登记簿查册表》，其公司名下涉案土地使用权于2019年6月25日因（2018）粤0703执保1959号案被法院首次查封。综上，该异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持，恳请裁定驳回复议申请人庾永曦的复议申请，维持该异议裁定。 被保全人湛礼棋未向本院提交书面意见和证据。 本院对蓬江法院查明的事实予以确认。 另查明，根据广州市规划和自然资源局增城区分局于2019年7月1日出具的《登记簿查册表》，结果显示（2018）粤0703执保1959号案于2019年6月25日对广州国联公司名下涉案土地使用权的轮候查封转为正式查封，（2018）粤0703执保1960号案对广州国联公司名下涉案土地使用权的查封仍处于轮候查封状态。 本院认为，本案争议焦点为关于蓬江法院的诉讼财产保全裁定执行是否存在超标的查封的情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”根据上述规定，在诉前申请财产保全，认定是否存在超标的查封情形，应当根据当事人申请诉前财产保全的数额、被查封的财产价值进行判断。关于查封财产价值的具体判断标准法律并无明确的规定，在司法实践中，可参照具备评估资质出具的评估报告，也可以参照相应的市场价格或行政主管部门备案价格等因素综合认定。就本案而言，申请保全人庾永曦向蓬江法院申请诉前财产保全数额为7280000元。判断本案是否存在超标的查封情形的关键，在于被查封财产价值是否明显超过7280000元。在本案保全过程中，蓬江法院查封了被保全人广州国联公司名下涉案抵押房屋及涉案土地使用权，并委托具备评估资质的评估机构对涉案抵押房屋进行价值评估，评估价值为20166824元，而未对涉案土地使用权委托评估。按有关规定，该评估报告可以作为认定保全标的物价值的参考依据。显然涉案抵押房屋的评估价值已远超于庾永曦申请诉前保全财产数额，若对广州国联公司名下其他财产再行查封，则明显存在超标的查封情形。因此，蓬江法院再行查封了广州国联公司名下涉案土地使用权，属超标的查封，应予以纠正。 综上，蓬江法院（2019）粤0703执异22号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。复议申请人庾永曦的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回复议申请人庾永曦的复议申请，维持广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703执异22号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇一九年十一月二十一日                                                                                                                                                       法官助理陈文良                                                                                                                                                           书记员简金凤