广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2812号原告：郭剑鸣，男，汉族，户籍地：郑州市，委托诉讼代理人：李琦，河南天基律师事务所律师。被告：珠海先声贸易有限公司，住所地：珠海市金湾区。法定代表人：张松彬，总经理。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行，住所地：珠海市。负责人：刘雄。委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。原告郭剑鸣诉被告珠海先声贸易有限公司（以下简称先声公司）、第三人中国农业银行股份有限公司珠海南湾支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序分别于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告郭剑鸣及其委托诉讼代理人李琦，被告先声公司的委托诉讼代理人杨波青到庭参加诉讼。后又于2019年10月30日公开开庭进行审理，原告郭剑鸣及其委托诉讼代理人李琦，被告先声公司的委托诉讼代理人杨波青、第三人农业银行的委托诉讼代理人解迎祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭剑鸣诉称，2016年11月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的小区的房屋一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年11月29日将首付款及被告要求的款项共计632,405元（其中于2016年9月18日先付定金300,000元）转给被告账户或其指定账户。2017年1月19日，针对上述房产，原告与中国农业银行股份有限公司珠海前山支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告作为保证人签章。2017年1月20日，贷款1,197,000元已支付至被告账户，原告履行完毕全部付款义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，涉案商品房应于2018年9月30日前验收合格并向原告交付使用。到期后原告多次向被告询问交房时间但均未得到合理答复，直至2018年12月底才收到被告邮寄的入伙通知书。按照合同第十二条第二款之约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%计算给付利息，同时出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金”，原告已告知被告解除合同并要求赔偿，但被告拒不按照合同履行。综上，被告逾期交付的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款,原告有权要求解除合同、返还款项及相应赔偿。原告据此诉至法院请求判令：一、请求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；二、被告立即退还全部房款1,810,405元（其中首付613,405元，贷款1,197,000元）、其他费用19,000元、已支付的贷款利息109,577.25元（利息以银行实际还款为准，计算至被告实际返还之日，暂计算至2019年7月20日为109,577.25元，以上暂共计1,938,982.25元）；三、被告向原告给付已支付款项的利息（以1,938,982.25元为基数，其中300,000元自2016年9月18日起算，332,405元自2016年11月29日起算，1,197,000元自2017年1月19日起算，109,577.25元自2017年2月20日起算，均按照日利率0.02%，计算至被告给付完毕之日，暂计算至2019年8月14日为373,434.5元）；四、被告向原告赔偿提前还款手续费3665.81元（以截至被告给付之日原告尚未归还的贷款本金为基数，按同期人民银行贷款利息4.9%计算一个月，截至2019年7月20日为3665.81元）；五、被告向原告支付违约金18,104.05元；六、被告承担本案的诉讼费用。原告提交以下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.个人购房担保借款合同；3.信汇上品苑入伙通知书；4.收款收据三张、转账凭证七张、银行明细清单七页；5.信汇上品意向房确认书图片；6.通知及邮寄单；7.贷款还款流水、还款计划表、贷款交易明细。被告先声公司辩称，一、原告请求解除房屋买卖合同没有任何事实和法律依据。1、被告在商品房合同约定的交付期限（2018年9月30日前）前己符合合同及法律规定的交付条件，并未逾期交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》，其中第九条商品房交付条件明确为“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。而被告信汇上品苑项目在2017年12月29日己取得竣工验收备案表，在2017年12月5日已取得房屋建筑面积测绘成果表，因此在2017年12月29日，涉案房产己取得合同及法律规定的交付条件，并未逾期交付。2、造成被告在2018年12月16日向原告寄送正式的入伙通知书的原因。商品房买卖合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”，双方对装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容作了约定。由于原告购买的房产中的欧派橱柜因供应商的问题没有安装好，被告本着诚实信用原则将情况告知了原告，并通过与原告积极沟通，原告同意以被告赠送一年的物业费的形式作为补偿。为此，原告还要求被告出具份物业费补偿通知书，以便其找物业。被告也应原告的要求于2018年11月20日将“信汇上品苑”赠送证明（物业管理费）以快递形式寄送给原告，原告于2018年11月21日签收。在涉案房产装饰装修全部完成后，被告也书面通知原告入伙。因此，在被告书面通知原告入伙前，原告均认可继续履行合同。现原告出尔反尔，提起诉讼要求解除合同，明显有违诚信原则，不应得到支持，其请求也不利于维护交易稳定。二、正如前所述，原告请求解除合同没有任何事实和法律依据，因此其退还各项款项的请求也不应该得到支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院查明依法驳回其诉讼请求。庭审中，被告补充答辩称，1、原告主张的返还房款613,405元中有10万元是原告向代理公司珠海市中熙房地产代理有限公司所支付的代理费，珠海市中熙房地产代理有限公司也向原告开具了发票，其他费用19,000元是原告用于办理社保所自行要求并支付的；2、被告于2018年4月19日已通知原告毛坯房产可以收楼，装修部分由于珠海的雨季，可能会延迟；3、2018年9月原告与被告经过沟通，双方达成了原告将装修部分交付延迟到2018年年底，作为补偿，被告赠送原告一年的物业管理费。被告先声公司提交以下证据：1.珠海市不动产测量报告；2.竣工验收备案表；3.建筑工程竣工验收报告；4.微信记录；5.“信汇上品苑”赠送证明（物业管理费）；6.快递邮寄详情；珠海市香洲区税务局出具的税务证明；7.微信聊天记录；8.信汇上品苑项目橱柜工程竣工验收表。第三人农业银行辩称，一、原、被告双方商品房买卖合同关系与第三人、原、被告三方的商品房买卖合同关系，是两个相互独立的法律关系，在购房担保借款合同关系成立生效的前期下，各方应遵照履行，第三人已经按照约定向原告的账户发放了借款，且原告作为借款人负有还本付息的义务，被告对原告的债务应当继续承担连带保证责任。二、因为第三人并不是商品房买卖合同的当事人，关于该合同是否应当解除，应法院来依法判定。第三人农业银行没有证据提交。经审理查明，2016年9月17日，原告与被告签订《信汇上品意向房确认书》，原告申请加入信汇上品VIP客户，拟意向房首选上品苑1栋2401号房或者中珠上品号房，建筑面积89.55平方米，VIP成交价格1,718,465元+VIP10万元。2016年11月29日，原告郭剑鸣作为买受人与被告先声公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1601063913），约定原告向被告购买位于珠海市×房（以下简称“涉案房屋”），面积为89.55平方米，总房价为1,710,405元，为装修房。该合同第七条付款方式及期限：买受人应当于2016年11月29日前支付首期房价款513,405元；余款1,197,000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条对商品房相关设施设备交付条件及违约责任作出了约定，其中基础设施设备中约定供水、排水、供电、燃气等的交付条件。如果在约定期限内基础未达到交付用条件，出卖人按合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。如出现以下情况，出卖人在合理期限内负责修复，修复后再另行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂且严重影响到生活起居的；2、管道堵塞；3、门窗翘裂严重、五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期30天内的，每日按全部房款万分之二支付违约金，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行同期贷款利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。第二十五条，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以电话通知方式送达对方。上述《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告郭剑鸣分别向被告先声公司支付涉案房屋的购房款300,000元、213,405元，于2017年1月20日通过银行贷款向被告支付1,197,000元，合计1,710,405元。原告于2016年11月19日向珠海市中熙房地产代理有限公司支付10万元,向珠海中珠三灶投资有限公司支付19,000元。原告称，双方协商的购房价实际为2,026,029元，被告称有优惠，交10万元可以当20万元用，原告向被告支付了10万元，房价相当于180多万元。后来由于珠海限购限价，涉案房产不能超过180万元。为了避开政策，就将在合同上将房产总价写成170多万元，将另外房价10万元则通过支付珠海市中熙房地产代理有限公司来实现。该10万元是购房款的一部分，应当返还。对于向珠海中珠三灶投资有限公司支付19,000元，被告称其中1000元是买房的律师见证费，18,000元是由于原告购房时是不符合购房政策，委托被告代办购房一些手续而产生的费用。原告确认其当时购房时不符合购房政策，委托被告代办购房的手续，并称1000元是买房的律师见证费，18,000元为办理有关购房手续而产生的费用。涉案房屋于2017年12月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。2018年12月16日,被告先声公司制作《信汇上品苑入伙通知书》，并送达原告。该通知书载明：“您所购买的信汇上品苑号商品按照双方签订的《珠海市商品房买卖合同》的约定，已具备交付使用条件，请按下述要求办理交付手续。办理时间2018年12月31日至2019年1月31日”。入伙通知书中记载物业管理费为3元/月/平方米，维修基金90元/平方米。2019年1月15日,原告向被告先声公司发出通知，告知被告先声公司由于其逾期交房，现解除合同。目前原告还没有办理收房手续。另查明，2016年8月18日，原告（借款人、抵押人）、被告先声公司（阶段性保证人）与案外人中国农业银行股份有限公司珠海前山支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定原告合计向农业银行按揭贷款1,197,000元购买涉案房屋，借期为120个月。第五条还款约定，借款人承诺在借款实际发生之日起三十六个月内不得提前还，借款人确实需在借款实际发生之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。借款人提交还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款书面同意；第二十六条约定采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档期人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；第三十一条、借款担保，本合同项下的借款由原告按9.1约定提供保证担保，由阶段性保证人先声公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由本合同签章的抵押人提供抵押担保。该借款合同执行的利率为4.165%。涉案房产已办理抵押登记，抵押权人为农业银行.后第三人所属分行的各支行进行工作调整，前山支行并入南湾支行。上述《个人购房担保借款合同》签订后，案外人中国农业银行股份有限公司珠海前山支行于2017年1月20日将涉案贷款1,197,000元转入被告先声公司的银行账户,原告每月向被告还款本金还款9975元。截止到2019年12月20日，原告向农业银行还本金349,125元，利息124,810.74元，剩余本金847,875元。庭审中，原告称，2018年9月29日被告的工作人员打电话给原告，因涉案房屋的装修还没完成，原告同意将收房时间推迟半个月。原告自认其于2018年10月3日去过涉案房产小区，被告的售楼部有人上班，其去售楼部坐了一会，售楼部的人没跟原告说交房的事情。原告还称，其于2018年12月时就已经想退房。被告称，其于2018年9月29日打给原告时，原告是同意在2018年12月底前交楼的，所以才赠送一年的物业费。被告申请了证人韩某、黄某出庭作证。韩某是东莞市派欧装饰工程有限公司的员工，东莞市派欧装饰工程有限公司帮被告为涉案小区的房屋安装橱柜。韩某称其于2018年10月29日将涉案房屋2401房的橱柜安装完毕。其为涉案房产安装橱柜时，房屋的内部装修已经基本装好，只差橱柜没有安装。黄某是被告的员工，称其“于2018年9月份时打电话给原告，跟原告说大概会延迟到2018年12月底交房，当时原告也同意了，所以与原告谈好免一年的物业管理费给原告作为补偿”、“我们在2018年10月29日已经装修好，因为考虑到与原告协商好，于2018年12月31日前交房给原告，所以我们就没有在此前发通知给原告”。被告的工作人员与原告的微信聊天记录如下：2017年12月17日，原告问“现在信汇上品苑盖到什么程度了？”、“知道了，什么时候交房？”、2018年4月19日问“现在房子到什么程度了”、“不是过年交吗？装修早都开始了”、2018年7月6日“现在我的房子咋样了？交工了吗”、“我上了好几层，拍有照片，房间里已经开始了，这都一年多了”、“最好能提前交房，我国庆节正好开车去”、7月20日“都已经开始收电费了，还在装修？”、“看来只能叫广州的朋友去看看”、2018年11月18日“黄小姐，你说交房晚了，然后补偿我一年物业费，你给我个补偿通知，我好找物业”、（被告回）“好的，周一打印好。发个地址给我”、（原告回）“郑州市福彩路5号院10号楼201”。2018年12月24日，被告的工作人员告知“郭先生，收楼入伙通知书今天快递给您。我们是通知这个月31号-19年1.31号之间的时间您可以过来收楼”。12月27日，被告发“郭先生，现在可以手机上交办房产证的契税，就不用到税局去排队交，您愿意在手机上交吗？”、“要是同意我就发手机交税的流程给您”，原告回“你发一个我看看”。2019年1月3日，被告问“郭先生，您过年前会过来收楼吗？”、原告回“年底忙，时间现在不确定”。原告、被告认可微信聊天记录的真实性。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，合同约定被告应于2018年9月30日向原告交付符合条件的房产，约定了被告逾期交房超过30天，原告有权解除合同。被告向原告发出的《信汇上品苑入伙通知书》记载的案涉房产办理时间2018年12月31日至2019年1月31日。现原告以被告超过30天未交付房为由主张解除合同，被告抗辩称双方达成口头协议约定将交房时间推迟至2018年12月底，被告逾期交房未超过30天，原告无权解除合同。因此，本案的争议焦点为原告、被告之间是否口头约定过将交房时间推迟至2018年12月底。庭审中，原告、被告均确认2018年9月29日通过电话达成了口头协议。原告称其当天跟被告达成推迟交房的时间仅为半个月。首先，双方协商推迟交房时间的长短对被告非常重要，若交房时间仍超过双方协商的推迟交房日期30天，被告将面临原告解除买卖合同的风险。被告作为案涉房产的出售者，其对案涉房产及所在小区的工程进度是熟知的，若如原告所述，双方协商将交房时间推迟至2019年10月15日前，那么即使双方没有协商推迟交房时间，被告最多只是支付违约金给原告。其不与原告协商避免解除买卖合同风险的方案却与原告协商推迟15天交房的方案，与常理不符。此外，从微信聊天记录可知，原告较为关注涉案房产交付的进度，其在原约定的交房日期即2018年9月30日前经常向被告了解交房的进度。在2018年9月30日后，原告没有向被告了解交房进度。原告自认其在2018年10月3日去过涉案房产所在的小区，当天去过售楼部，原告却没有向售楼人了解交房的情况，且在已经超过2018年10月15日交房的情况下，原告、被告之后更没电话、微信谈及过交房及违约的事宜，也与常理不符合。再者，东莞市派欧装饰工程有限公司的员工韩某称被告委托其所在公司安装橱柜，其于2018年10月29日将案涉房屋的橱柜安装完毕。其为案涉房产安装橱柜时，房产的内部装修已经基本装好。韩某与原告、被告没有利害关系，到庭接受了双方的询问，对韩某的证言，本院予以采纳。若如原告所述，在案涉房产已装修好的情况下，被告势必会及时通知原告收房以避免原告行使解除权的风险以及以防止违约金的增加，但在已超过2018年10月15日前交房的情况，被告没有通知原告甚至在2018年11月18日的微信中，原告、被告都仅谈及之前协商好的补偿一年物业费的事宜，没有通知原告收房之事宜，与常理不符合。最后，若如原告所述，其当时与被告协商推迟半个月在2018年10月15日前交房时，被告都已经同意赠送一年的物业费。2018年11月18日，离原定的交房时间2018年9月30日已过两个月多，离双方推迟交房时间2018年10月15日也有一个月，原告却仅与被告微信谈及双方此前谈好的一年物业费，没有一并跟被告谈及迟延交房的违约金等问题，也与常理不符合。综上，原告主张其与被告协商交楼的时间推迟至2018年10月15日前，但原告没有提交证据予以佐证，且明显与常理不符合。被告对其所述与原告协商交楼的时间推迟至2018年12月底前的主张，被告提供了韩某的证言及微信聊天记录相互辅证。根据高度盖然性的原则，本院对被告的说法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。原告、被告于2018年9月29日已口头将交房时间变更至2018年12月底，该变更是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。被告于2018年12月16日向原告送出《信汇上品苑入伙通知书》，已履行合同约定的通知收房义务，原告至今未前往办理收房手续，应由原告承担怠于收房的不利法律后果。因此，被告的交房时间没有超过30天，原告依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定主张解除合同，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第七十七条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八的规定，判决如下：驳回原告郭剑鸣的诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取11,357元，由原告郭剑鸣负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年十一月二十六日法官助理罗湘书记员梁锦春