云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3790号原告：石某某，男，1965年12月9日生，汉族，住西畴县。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜某某，执行董事。被告：杜某某，男，1966年10月11日生，汉族，住文山市。被告：史某某，女，1967年8月15日生，汉族，住文山市。以上三被告的委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告石某某与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）、杜某某、史某某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，依法适用简易程序于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告石某某，被告金源公司、杜某某、史某某的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石某某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月7日签订的《商铺内部认购合同》；2.判令被告返还原告购房款436800元,并支付违约金87360元（436800元×20%）；3.判令被告支付原告商铺的租金39312元（19656元×2018年9月7日至2019年9月7日2年）；4.判令三被告承担连带责任；5.判令被告承担本案的案件受理费。诉讼过程中，石某某变更第二项诉讼请求中的违约金为利息，要求被告以所交房款436800元为基数，按年利率7.125%计算自2017年9月7日至还清房款止的利息损失；石某某并放弃第三项诉讼请求。事实和理由：金源公司以挂牌出让方式取得位于文山至砚山二级公路旁庄子田,编号为“文国用（2014）第0105号、文国用（2014）第××号、文国用（2014）第××号）”地块的土地使用权,项目名称为文山金源农副产品综合批发市场。2017年9月7日,原告与金源公司签订《商铺内部认购合同》,原告购买金源公司建设的10-Ａ127号、10-Ａ128号商铺,约定层高为4.5米,产权登记建筑面积30平方米,每平方米单价7280元,合计60平方米,共计436800元。原告当日付清购房款,金源公司出具收据交由原告收执。同时约定金源公司于2018年6月30日前将该商铺经综合验收合格交付原告使用,在本合同履行过程中,双方均不得违反本合同约定,否则需支付对方已付房款百分之二十的违约金。2017年9月7日,原告与金源公司签订《商铺委托租赁经营合同》,原告将其购买的10-Ａ127号、10-Ａ128号商铺委托金源公司进行经营管理,委托经营出租期限为五年,即2017年9月7日至2022年9月7日,约定第二年（即2018年9月7日至2019年9月7）每间商铺的租金收益为19656元整。时至今日,金源公司的项目已停止施工建设,其严重违约行为,给原告造成直接经济损失。原告认为,原告已依合同约定一次性付清购房款,金源公司应当按照约定的期限交付商铺。金源公司逾期一年仍未交付合同约定的标的物,且该项目现已停止施工建设,其行为已明确表示不履行合同义务,导致合同目的不能实现。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东,以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的,人民法院应依法予以支持。为维护原告自身权益,根据我国《合同法》《民法通则》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法健若干问题的解释》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若问题的规定等相关规定,特向人民法院提起诉讼,请求判如所请。金源公司、杜某某、史某某辩称，原告与金源公司签订的合同属于无效合同，金源公司同意返还其已交付的购房款，金源公司已经以租金形式支付原告39312元，扣减该款项后的余额金源公司愿意返还。原告主张违约金及租金的理由均不能成立。杜某某、史某某在本案中不应承担民事责任，该两人与原告没有合同关系。石某某针对其主张，提交以下证据：1.企业信用信息公示，证明被告主体适格。2.云南省农村信用合作社借款借据、3.商铺内部认购合同、4.收据，证明原告贷款购买被告建设的文山金源农副产品综合批发市场的10幢A层127号和10憧A层128号商铺。并于2017年9月7日签订《商铺内部认购合同》,合同约定每间商铺筑面积为30平方米,每平方米单价7280元,每间价格218400元,两间共计436800元。合同第十四条约定:在合同履行过程中,双方均不得违反本合同约定,如有违约需支付对方已付房款百分之二十的违约金。原告已按约定付清购房款,被告违约。5.商铺委托租赁经营合同，证明2019年9月7日原告委托被告租赁经营商铺,合同约定被告每间每年支付19656元给原告，两间共计39312元。6.民事判决书，证明2018年11月27日文山壮族苗族自治州中级人民法院作出(2018)云26民初52号判决，判决文山金源商贸有限公司向文山市国土资源局缴付土地出让金21636873元,违约金26332074元。7.短信记录，证明原告多次找杜某某催促交房，但至今未交付，被告已违约。经质证，金源公司、杜某某、史某某对石某某提交的第1组证据三性无异议。对第2组证据与本案无关。对第3、4、5的真实性无异议，但是合同属于无效合同。对第6组证据与本案无关联性，且该判决还未生效，还在二审期间。对第7组证据三性无异议，不认可证明观点，只能证明原告向杜某某主张过交房事宜。金源公司、杜某某、史某某未向本院提交证据。本院对石某某提交的证据分析认证如下：石某某提交的第1、3、4、5、7组证据客观、真实，能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证；第2组证据的借款用途为养鸡，石某某未提交证据佐证该款项与本案相关联，本院不作为本案定案依据采用；第6组证据与本案无关联，不予采信。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月7日，石某某（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订合同编号为20170904、20170905《商铺内部认购合同》，约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第10幢A排10－A127号、10－A128号房，该商铺建筑面积各30平方米，单价7280元，两套商铺房款共计436800元，乙方在2017年9月7日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年6月30日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”同日石某某向金源公司交付商铺房款436800元，金源公司并出据收据交石某某收持。且在当天，石某某与金源公司分别签订了合同编号为20170904、20170905《商铺委托租赁经营合同》。金源公司约定交房时间届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至石某某起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于石某某主张解除其与金源公司签订合同编号为20170904、20170905《商铺内部认购合同》的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与石某某签订合同编号为20170904、20170905《商铺内部认购合同》并收取石某某支付的购房款436800元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故石某某主张解除其与金源公司签订《商铺内部认购合同》的诉讼请求，不予支持。关于石某某主张金源公司返还房款及支付息的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，金源公司在与石某某订立《商铺内部认购合同》时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，石某某主张金源公司返还购房款436800元的诉讼请求，合法有据，予以支持。石某某主张金源公司按年利率7.125%计算自2017年9月7日至还清房款时止的利息损失，对该主张石某某提交向信用社借款40万元的借款借据，载明的借款用途为养鸡，该证据不能证明与本案购房款相关联。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持石某某的合理损失为购房款利息，即以购房款436800元为基数×年利率6%，自2017年9月7日起计算至还清购房款时止。石某某主张杜某某、史某某对本案项款承担连带责任的问题，石某某未提交证据证明该主张符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十二条规定的情形，故该主张无事实依据，不予支持。金源公司辩解返还房款时应扣减租金39312元，该款项系金源公司与石某某签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案中不予处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还石某某购房款436800元及支付利息（按年利率6%计算自2017年9月7日至还清购房款时止）；二、驳回石某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9430元，减半收取计4715元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一九年十一月五日书记员  刘祖英