福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初18193号 原告：王玉仁，男，汉族，1950年8月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈树荣，福建金灶律师事务所律师。 被告：吴端端，女，1949年9月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：苏煤炭，福建安厦律师事务所律师。 原告王玉仁与被告吴端端房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法由审判员辛鹏适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告王玉仁委托的诉讼代理人陈树荣、被告吴端端及其委托诉讼代理人苏煤炭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王玉仁向本院提出诉讼请求：1.吴端端将坐落于厦门市思明区房屋恢复原状并返还给王玉仁；2.确认王玉仁与吴瑞瑞于2017年1月15日签订编号为00007090的《房屋租货合同书》自起诉之日起解除；3.吴瑞瑞支付王玉仁从2018年8月25日起至2019年8月21日止的租金68000元、物业管理费2689.7元、公维金504.4元、水电公摊费164.8元，以及自2019年8月21日起至实际交房之日止的占用费，按原租金标准计算，以及上述日期的物业管理费、水电费、公维金；4.吴瑞瑞所缴纳的押金5500元作为违约金归王玉仁所有；5.吴瑞瑞支付王玉仁滞纳金（从2018年7月25日起至拖欠租金付清之日止，每月按拖欠租金的2%计算）；6.吴瑞瑞赔偿王玉仁经济损失5680.5元（即看房时的交通费用、因吴瑞瑞违建导致王玉仁支付的交通费、住宿费）及违约金30000元；7.吴瑞瑞承担本案保全费用1146元。事实和理由：2005年5月19日，王玉仁购买取得坐落于厦门市思明区房屋的土地房屋产权。自从退休后，王玉仁一直委托儿子王剑代为招租、签合同和收租等事宜。2017年1月15日，经王玉仁委托，王剑与吴瑞瑞签订了一份编号为00007090的《房屋租赁合同书》，该合同书约定：王玉仁将坐落于厦门市思明区房屋及室内设备和装修出租给被吴瑞瑞居住使用，租赁期限六年，从2017年1月26日至2023年1月25日;第一年、第二年每月租金为5500元，第三年每月租金为5750元，第四年每月租金为6000元，第五年每月租金为6250元，第六年每月租金为6500元。合同签之日，吴瑞瑞向王玉仁交付5500元作为押金，合同期满且吴瑞瑞交清租赁期间应交的一切费用后，将押金无息退还吴瑞瑞，如吴瑞瑞利用该房屋进行非法活动，王玉仁有权提前终止合同，吴瑞瑞所缴纳的押金则作为赔偿王玉仁的违约金;租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，王玉仁有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，王玉仁依约将该房屋交付吴瑞瑞使用，吴瑞瑞依约向王玉仁交付押金5500元。2017年1月26日至2018年7月25日，王玉仁有按合同支付租金，并承担该房屋的水电费、有线电视费、卫生费及小区管理服务费等费用，但从2018年7月26日至今，王玉仁不仅未支付房屋租金，也未承担水电费、有线电视费、卫生费及小区管理服务费等费用，经王玉仁多次催告，吴瑞瑞均为支付这些费用。2018年4月28日，经房屋所在的厦门大洲物业经营管理有限公司转告，王玉仁得知：吴瑞瑞未经审批，擅自对房屋进行违法改造，在卧室、客厅增设淋浴房、卫生间和洗衣池等，改变原房屋建筑设计使用功能，并造成94＃1302房屋屋顶漏水，该住户陈南良投诉，厦门市思明区城市管理行政执法局经调查核实并做出了厦思城执告【2018】0127号《告知书》。王玉仁儿子王剑赶到厦门核实发现：未经王玉仁同意，吴瑞瑞擅自将房屋改造成多间单身公寓并用于出租，造成94＃1302房屋屋顶漏水。2018年10月28日，经王剑多次出面协调处理，达成吴瑞瑞赔偿陈南良房屋漏水维修补偿款3000元。针对吴瑞瑞擅自改造房屋，王玉仁要求吴瑞瑞立即恢复原状，但吴瑞瑞粗暴拆除改造后，仅进行简单、粗糙的处理，根本无法达到王玉仁交付吴瑞瑞使用时的装修质量。 吴端端辩称，一、吴瑞瑞承租涉案房屋的目的是用于转租赚取差价。王玉仁的房子在出租给吴瑞瑞时已经由前租客改造为5间单身公寓(其中3个单身公寓有卫生间)，双方的租赁合同约定吴玉仁同意转租,并同意在两个没有单身公寓的房间各增加1个卫生间。因此,不存在未经王玉仁同意,违法改造非法出租的情况。二、王玉仁与吴瑞瑞的租赁合同已于2018年7月25日解除，且按照王玉仁的要求将房屋恢复原状。吴瑞瑞在管理房屋的过程中,总感觉面积有出入,影响使用,多次要求王玉仁出示房产证,王玉仁一再声称面积没有错,并拒不提供房产证。吴瑞瑞尽管因以上原因亏损数万元,但仍坚持诚信原则,按时向王玉仁缴纳租金及其它相关费用,从不拖欠。吴瑞瑞在2018年5月份的时候就因为王玉仁出租的房子问题导致无人承租,亏损严重,故多次通过微信向王玉仁提出解除合同请求。吴瑞瑞房租交到2018年7月25日以后,在下季度到来之前到物业交管理费时才发现王玉仁出租的房屋面积只有129.33平方米,与合同约定的158平方米相差29平方米,也就是少掉了一间单身公寓的面积,吴瑞瑞无法接受王玉仁的故意欺诈行为,当时即腾空楼房并电话通知王剑(王玉仁的儿子,房屋租赁合同甲方)解除合同,王剑表示解除合同可以,但要求增加的卫生间要拆除恢复原状。吴瑞瑞为了圆满处理合同解除的事,也及时办理,精心恢复,恢复效果比原状还好,王玉仁认为是“粗暴拆除、粗糙处理”与事实不符,对此有异议,可以委托鉴定或者现场勘查。从王玉仁要求吴瑞瑞对卫生间拆除恢复原状也说明双方己一致同意解除合同。三、2018年7月25日解除合同后，双方就违约、赔偿问题产生纠纷。吴瑞瑞认为王玉仁虚报面积,存在欺诈行为,无法达到吴瑞瑞的使用目的,造成吴瑞瑞严重的经济损失及装修投入的损失,要求赔偿。王玉仁认为是吴瑞瑞提前解除合同,要支付附加的违约金。吴瑞瑞认为,所谓的附加违约金是约束出租方的,因为承租方投入了装修未能使用,所以才会对此补充约定,在违约金三万元的后面备注了(装修款），而出租方的损失按合同约定就是支付一个月的租金作为违约赔偿金。经双方协商一致同意,租赁合同解除,吴瑞瑞的5500元押金不退,另弥补一个月的租金作为出租方寻租期间的空租期损失。吴瑞瑞于2018年8月18日通过微信转账支付给王玉仁(见微信转账记录)，并将物业费等缴交到2018年8月份。四、吴瑞瑞租金交到2018年7月25日,根据合同约定应当在2018年7月18日到25日交付下一季度的租金,由于吴瑞瑞发现实际面积与合同约定不符,提出解除合同,双方并在2018年8月份协商同意解除,押金不予返还外,并由吴瑞瑞补偿一个月的租金作为王玉仁寻租期的损失,吴瑞瑞在2018年8月18日支付1个月租金作为补偿后,双方已经再无争执。王玉仁也因此从未再向吴瑞瑞要求支付租金及相关的费用。即使因房屋原漏水造成楼下陈南良补偿维修款的问题,王玉仁的代理人王剑要求吴瑞瑞赔偿3000元的事情,并三方协商处理,吴瑞瑞为息事宁人而在2018年10月28日支付赔偿款。这时离双方解除合同已经过了3个月,王玉仁也未曾要求吴瑞瑞要支付所谓租金及水电费等,这说明,王玉仁认可房屋租赁合同已经在2018年7月25日解除,双方再没有其它争执。因此,王玉仁要求支付从2018年7月25日至起诉之日止的租金68000元、物业管理费、水电费、公维金、占用费等没有任何依据。五、要求支付所谓的滞纳金12840元没有依据。双方的租赁合同明确约定:租赁期间,提出解除合同的一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金。本案因解除合同吴瑞瑞已经根据王玉仁的要求将増设的卫生间拆除恢复原状,缴纳的押金5500元作为赔偿王玉仁的违约金,并因没有提前一个月通知解除,经协商吴瑞瑞又支付了一个月的租金作为寻租期的损失。即使是吴瑞瑞先行提出解除合同而违约，王玉仁在吴瑞瑞明确表示解除合同并未再缴交租金的情况下,应当另行寻租防止损失的扩大而故意不采取,不得就扩大的损失要求赔偿。因此,王玉仁也无权请求支付自2018年7月25日以后的房租、水电物业费及滞纳金等的所谓损失。六、王玉仁要求赔偿经济损失5680.5元没有事实根据也没有法律根据。要求支付违约金30000元系重复要求且没有根据,因为王玉仁根据合同约定在诉讼求第四条起诉要求吴瑞瑞缴纳的押金5500元作为违约金,吴瑞瑞已经实际支付,不能重复请求要求吴瑞瑞支付违约金。再者,合同备注的如出租方提早收回房屋需赔偿违约金30000元(装修款),是特指吴瑞瑞作为承租方在承租房子后投入的装修损失额的计算方法约定,王玉仁作为出租方没有对应的这方面的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区湖滨东路94号1402室（以下简称讼争房屋）登记在王玉仁名下，建筑面积为129.33平方米。 2017年1月15日，王玉仁委托王剑（甲方）与吴瑞瑞（乙方）签订一份编号为0000709的《房屋租赁合同书》（以下简称讼争合同），约定：甲方将厦门市思明区建筑面积为158平方米的房屋出租给乙方，租赁期限自2017年1月26日至2023年1月25日；每月租金5500元，乙方应于每季度向甲方支付人民币16500元，第二次付款应提前7天付清。合同第四条约定“合同签之日，乙方向甲方交付人民币伍仟伍佰元整作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退换乙方”；合同第六条约定“租赁期间如有拖欠租金每日按拖欠租金的0.3%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。”合同第七条约定“租金期间，双方均不得借故解除合同，当事人乙方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金”。甲乙双方在合同书的备注栏中约定“如出租方提早收回房屋需赔偿违约金30000元（装修款），违约方赔偿叁万元；增加2个卫生间，甲方同意转租，承租方在租赁期内提前解除合同需向出租方赔偿叁万元”。合同签订后，吴端端支付了押金5500元，并支付租金至2018年8月25日，并支付物业费、公维金等费用至2018年8月。 另查明，王玉仁因本案支付保全费1146元。 审理中，王玉仁陈述租金及占用费均按每月5500元的标准计算，并提交以下证据：1.《告知书》，载明2017年12月，王玉仁在对讼争房屋建设过程中存在违法改动行为，被厦门市思明区城市管理行政执法局处以行政处罚。2.《收条》，系案外人陈建良于2018年10月28日出具，载明“今收到湖滨东路94#1402用户一次性支付94#1302房屋漏水维修补偿款3000元整”，拟证明王玉仁因吴端端改建房屋导致漏水支付的赔偿费用。3.照片，拟证明讼争房屋租赁前的情况。4.车票，拟证明吴端端因违法改造导致王玉仁处理该事而支付的往返厦门的费用损失。 吴端端的质证意见为：1.《告知书》，确认，但违建是原来就有的，且双方在城管的组织下已经协调处理。2.《收条》，予以确认。3.照片，不是讼争房屋现在的照片。4.车票，与本案无关，王玉仁要求吴端端方赔偿没有依据。 吴端端陈述讼争合同上的建筑面积系由王玉仁告知而自行填写，确认未归还讼争房屋钥匙，并主张讼争合同已于2018年8月25日解除，并提交《解除合同通知》与快递单，载明吴端端通知王剑以房屋老化且面积不符为由主张讼争合同于2018年8月25日解除，该通知于2019年1月4日由他人代收。 王玉仁的质证意见为：其从未收到该快递，在起诉前，王玉仁多次联系吴端端协商处理该事情，但双方协商未果。此外，从函件的内容看，没有任何吴端端的签名，无法证实所邮寄的内容就是该解除函。 本院认为，王玉仁与吴端端签订的讼争合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行。讼争合同中的面积部分系吴端端自行填写，其主张该面积系由王玉仁所告知，但未能举证证明该主张，本院不予采信。且面积不符不构成根本违约，对王玉仁整体使用讼争房屋亦未造成根本性阻碍，故吴端端以面积不符为由主张解除合同，于法无据，不予采纳。 吴端端未依约租金已超过半个月，其单方解除合同的行为亦无依据，已构成违约，且吴端端并未归还讼争房屋钥匙，该房屋仍处于吴端端控制之中，王玉仁有权要求解除合同、返还房屋、支付租金占用费及违约金。鉴于讼争房屋实际面积确与约定不符，对租金的约定构成影响，王玉仁作为合同相对方负有一定责任，故其要求吴端端支付逾期支付租金滞纳金的主张，不予支持。 鉴于厦门市思明区城市管理行政执法局已查明违法改建行为系发生在租赁期间，应认定违法改建行为系吴端端所谓，故王玉仁要求依约没收押金的诉求，于法有据，予以支持。王玉仁未能证明房屋原状，亦自认吴端端已拆除两个改造的卫生间，故王玉仁要求吴端端恢复原状的诉求，缺乏依据，不予支持，其主张吴端端赔偿处理违建所产生的交通费等费用，亦无依据，不予支持。王玉仁未能举证证明其代垫物业管理费等费用，故该费用不属于本案处理范围，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除王玉仁与吴瑞瑞于2017年1月15日签订编号为00007090的《房屋租货合同书》； 二、吴端端于本判决生效之日起十五日内将厦门市思明区房屋返还给王玉仁； 三、吴瑞瑞于本判决生效之日起十日内向王玉仁支付租金及占用费（按每月5500元的标准，自2018年8月25日起计算至实际返还房屋之日止）； 四、吴瑞瑞于本判决生效之日起十日内向王玉仁支付违约金30000元和保全费1146元； 五、王玉仁有权没收吴端端支付的押金5500元； 六、驳回王玉仁的其他诉讼请求。 如果吴瑞瑞未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2510元，由王玉仁负担510元，吴瑞瑞负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 辛鹏 二〇一九年十一月十一日 代书记员 陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。