南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初5506号 原告：黄俊平，男，1951年3月18日生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：李斌、肖媛静（实习），均系北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：南京驰创房产经纪有限公司，住所地在南京市建邺区河西南部27-1号A地块润峰花园1幢12室。 法定代表人：杨驰。 被告：杨驰，男，1996年7月24日生，汉族，住武汉市江汉区。 委托诉讼代理人：李士玉、李冬冬（实习），均系湖北朋来律师事务所律师。 第三人：开元富海（北京）投资控股有限公司，注册地在北京市朝阳区垡头翠成馨园224号楼2层201内15，实际经营地在南京市建邺区江东中路108号901室。 法定代表人：周宁，该公司总经理。 第三人：周宁，1979年5月29日生，汉族，住南京市玄武区。 原告黄俊平诉被告南京驰创房产经纪有限公司（以下简称驰创房产公司）、杨驰、第三人开元富海（北京）投资控股有限公司（以下简称开元富海公司）、周宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日、11月12日依法公开开庭审理了本案。原告黄俊平及其委托诉讼代理人李斌、肖媛静、被告驰创房产公司的法定代表人杨驰、被告杨驰及其委托诉讼代理人李士玉、第三人开元富海公司的法定代表人周宁、第三人周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄俊平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告驰创房产公司于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》。2、请求判令被告驰创房产公司支付2019年5月1日至2019年7月31日的租金68700元，及自2019年8月1日至房屋实际腾空交还之日的租金、逾期支付违约金36890.63元（逾期支付违约金自2019年4月17日起算，计算至2019年6月4日起诉之日）和解除合同违约金5万元，合计155590.63元，被告杨驰承担连带支付责任。3、请求判令第三人腾空南京市建邺区房屋并将房屋交还给原告。4、请求判令第三人将房屋腾空交还之日欠付被告驰创房产公司的租金、物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等直接支付给原告。5、请求判令本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：2019年4月2日，原告与被告驰创房产公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于南京市建邺区房屋出租给被告驰创房产公司，用途为办公，房屋建筑面积为209.15平方米，租赁期限自2019年5月1日起至2025年2月28日，免租期一个月即自2019年4月1日至2019年4月30日。免租期间，被告驰创房产公司支付实际产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等。第1年年租金为274800元，押金23000元，租金每三个月支付一次，提前30天支付。被告驰创房产公司首次租金应于2019年4月16日前支付。合同并约定：被告驰创房产公司逾期支付房租，每逾期一天，须向原告支付日租金的两倍作为违约金。被告驰创房产公司逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同，被告驰创房产公司并需支付原告5万元作为违约金，押金和已交房租不予退还。合同签订后，原告依约履行了合同，将房屋交给被告驰创房产公司，但被告驰创房产公司未支付原告23000元押金及第一期租金68700元，原告多次催要，被告驰创房产公司至今未付。另，被告驰创房产公司承租后，将房屋转租给了第三人。被告驰创房产公司系由被告杨驰设立的一人有限责任公司，被告杨驰对被告驰创房产公司的债务依法应承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨驰辩称，2017年，被告杨驰朋友施靖因征信有问题，不能注册公司，就以被告杨驰的名义注册了被告驰创房产公司。该公司于2017年11月14日核准成立后，被告杨驰即回武汉工作。杨驰将该公司的营业执照、公章等资料交给施靖，被告杨驰从未参与过该公司经营。收到法院应诉材料后，被告杨驰联系施靖，施靖称公司营业执照、公章在其老家，并表示不愿将公司营业执照、公章归还被告杨驰。 被告驰创房产公司辩称意见同被告杨驰。 第三人开元富海公司、周宁述称，2019年4月17日，周宁通过居间人南京恒创房产经纪有限公司（以下简称恒创房产公司），承租被告驰创房产公司位于南京市建邺区房屋，租赁期为一年。同日，周宁向被告驰创房产公司的工作人员张浩支付定金22900元。2019年4月24日，向张浩支付房屋租金、押金88253.6元（2019年4月27日至7月27日三个月租金加两个月押金）。在第三人租赁房屋期间，原告从未出现过。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月2日，原告与被告驰创房产公司签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于南京市建邺区房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告驰创房产公司，租赁期限自2019年5月1日起至2025年2月28日止，免租期1个月，自2019年4月1日至2019年4月30日。免租期间，被告驰创房产公司支付实际产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用。第一年租金为274800元，租金每三个月支付一次，被告驰创房产公司首次租金应于2019年4月16日前支付。被告驰创房产公司应在2019年4月9日前支付给原告23000元押金。如被告驰创房产公司逾期支付房租，每逾期一天，须向原告支付日租金的两倍作为违约金。如被告驰创房产公司逾期支付原告租金超过15天，原告有权解除合同，被告驰创房产公司并须支付原告5万元作为违约金，押金和已交租金不予退还。房屋租赁合同签订后，原告将涉案房屋交付被告驰创房产公司。被告驰创房产公司工作人员张浩给付原告23000元押金。 另查明，2019年4月17日，被告驰创房产公司与第三人周宁签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告驰创房产公司将上述涉案房屋出租给第三人周宁，租赁期限自2019年4月27日起至2020年4月26日止，租金22900元/月，租房保证金45800元，租金每季度支付一次。房屋租赁合同签订后，第三人周宁将涉案房屋交由第三人开元富海公司实际使用。第三人周宁分别于2019年4月17日、2019年4月24日向被告驰创房产公司工作人员张浩转账22900元、88253.6元。庭审中，第三人周宁陈述上述两笔费用合计111153.6元，系给付被告驰创房产公司三个月租金和租房保证金，该款项已扣除第三人代垫被告驰创房产公司应付的物业费、网线费，共计3346.4元。 再查明，被告驰创房产公司系被告杨驰一人设立的自然人独资有限责任公司，被告杨驰系该公司的法定代表人。 还查明，涉案房屋系案外人徐文杰所有，2018年10月25日，徐文杰将涉案房屋委托案外人徐保全办理出租及签署合同等事宜。2018年10月26日，案外人徐保全委托原告对涉案房屋进行装修、招租、签订租赁合同、收取租赁费等相关事宜，委托期限自2018年11月1日至2025年2月28日。 庭审中，被告驰创房产公司工作人员张浩称，其曾是被告驰创房产公司的员工，被告驰创房产公司与与原告签订租赁合同后，公司将涉案房屋转租给第三人周宁，双方约定将租金汇入公司账号，签订合同时，因公司的财务不在场，故周宁将涉案房屋押金23000元、租金88253.6元转款给张浩，张浩于2019年4月17日将其中的23000元转账给原告。 本院认为，原告与被告驰创房产公司签订的《房屋租赁合同》、被告驰创房产公司与第三人周宁签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。房屋租赁合同签订后，原告交付了涉案房屋给被告驰创房产公司使用，被告驰创房产公司将涉案房屋转租给第三人周宁，周宁将该房屋交由开元富海公司使用。因被告驰创房产公司未按约支付原告租金构成违约，故关于原告要求解除与被告驰创房产公司的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告驰创房产公司在承租涉案房屋后，将该房屋转租给第三人周宁，并收取了第三人周宁支付的三个月租金及租房保证金合计111153.6元（已扣除被告驰创房产公司应付的物业费、网线费3346.4元）后，该公司仅向原告支付押金23000元，而未支付按约应支付给原告的三个月租金，被告驰创房产公司应当支付。关于原告要求被告驰创房产公司支付逾期违约金36890.63元及解除合同违约金50000元的诉讼请求，因原告主张的逾期违约金和解除合同违约金过高，故本院调整为被告驰创房产公司应支付原告违约金10000元。被告驰创房产公司系被告杨驰名下自然人独资公司，被告杨驰作为该公司的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带清偿责任。故关于原告要求被告杨驰对被告驰创房产公司的上述给付义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。另，第三人周宁在承租涉案房屋之后，将该房屋交由第三人开元富海公司使用，因原告与被告驰创房产公司的房屋租赁合同已解除，故第三人周宁及开元富海公司应腾空涉案房屋，考虑到第三人周宁已向被告驰创房产公司支付了三个月租金，故自2019年8月1日起至其实际搬离涉案房屋之前，应向原告支付涉案房屋占有使用费，并结清其在占有使用涉案房屋期间产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百零九条、《中华人民共和国公司法》第五十八条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄俊平与被告南京驰创房产经纪有限公司于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告南京驰创房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告黄俊平房屋租金67800元； 三、被告南京驰创房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告黄俊平违约金10000元； 四、被告杨驰对被告南京驰创房产经纪有限公司上述第二、三项付款义务承担连带清偿责任； 五、第三人周宁及第三人开元富海（北京）投资控股有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离位于南京市建邺区房屋，将该房屋交原告黄俊平； 六、第三人周宁及第三人开元富海（北京）投资控股有限公司应向原告黄俊平支付自2019年8月1日起至实际搬离位于南京市建邺区房屋之日止的房屋占有使用费（以原告和被告南京驰创房产经纪有限公司签订的房屋租赁合同约定的租金标准支付）。 七、第三人周宁及第三人开元富海（北京）投资控股有限公司应于本判决生效之日起十五日内与原告结清占有使用位于南京市建邺区房屋期间产生的物业管理费、空调费、水电费、公摊水电费等费用； 八、驳回原告黄俊平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3412元，减半收取1706元，诉讼保全费1320元，合计3026元，由被告南京驰创房产经纪有限公司及被告杨驰负担（被告应承担的诉讼费应于本判决生效之日起十五日内支付原告，以冲抵原告预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费3412元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 员  李 燕 二〇一九年十一月十五日 法官助理  蔡晨阳 书 记 员  王 焱