福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初2754号 原告（反诉被告）：福建安拍置业有限公司，注册登记地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路118号（原鳌峰路南侧、光明路东侧）宇洋中央金座13层06办公，主要办事机构所在地福建省福州市晋安区东二环泰禾城市广场**楼**，统一社会信用代码91350103MA322MP12Q。 法定代表人：段晓波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李卓，福建八闽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林瑾轩，福建八闽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张仁柳，女，1976年10月16日出生，汉族，住，住福建省福州市晋安区/div> 委托诉讼代理人：刘荣信，福建君顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤丽娟，福建君顺律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建安拍置业有限公司（以下简称安拍公司）与被告（反诉原告）张仁柳委托合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安拍公司的法定代表人段晓波及委托诉讼代理人李卓、林瑾轩，被告（反诉原告）张仁柳及其委托诉讼代理人刘荣信、汤丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安拍公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告代其缴纳的拍卖购买资格保证金31万元并按银行同期同类贷款基准利率向原告支付前述保证金所产生的自起诉之日起至实际还清之日止的利息；2.判令本案诉讼费和1万元律师代理费由被告承担。 事实和理由：2018年12月23日，安拍公司与张仁柳签订《购买房屋委托代理合同》。根据合同约定，张仁柳委托安拍公司参加宁德市中级人民法院组织的福州市晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园（二期）20#楼3601单元房屋（下称案涉房屋）的司法竞拍活动，由安拍公司代张仁柳办理拍卖报名登记手续，并由安拍公司代为缴纳拍卖购买资格保证金31万元。安拍公司依约向宁德市中级人民法院缴纳31万元拍卖购买资格保证金，并作为受托人代理张仁柳参与案涉房屋的竞拍活动，并最终成功拍得该房产，拍卖购买资格保证金冲抵了购房款。张仁柳在拍卖成交后依法缴纳案涉房屋除拍卖购买资格保证金冲抵购房款之外的剩余购房款380万元，也办理了权属登记，但是其拒不退还安拍公司代缴的31万元拍卖购买资格保证金，侵害了安拍公司的合法权益，违反了《购买房屋委托代理合同》以及双方的约定。安拍公司多次向张仁柳催讨，也曾委托律师寄发律师函，但是张仁柳至今未能依约返还安拍公司代缴的拍卖购买资格保证金，严重损害安拍公司合法民事权益。 被告张仁柳辩称，1.安拍公司滥用代理权恶意抬高价格竞买案涉房屋给张仁柳造成损失高达564697.56元。2018年12月，安拍公司声称其掌握法拍房源信息，有一套面积为143平方米的房产坐落地段好，拍卖价约为306万元，加上竞买资格保证金、办理房产过户手续所需交纳的税费及安拍公司代理费等一切费用，代理总价不超过406万元，办理产权证后，执行法院若能将张仁柳代缴的部分税费退还，实际购买价格将会减少。于是，张仁柳与安拍公司于2018年12月23日签订了《购买房屋委托代理合同》，约定由安拍公司代理张仁柳购买案涉房屋；代理总价为406万元，该总价为购买上述房产应付首付款、银行按揭款、购买资格保证金及所有相关费用的总计；相关费用包含契税（1%-3%）、个税（3%）、增值税（5.6%）、按揭担保费（3%-6%）、评估费（1%）、担保费、代理服务费、该房产欠缴的物业管理费、水电煤气费、房屋登记费等其他所有费用。据此，安拍公司测算在347万元以内可以举牌竞拍。2018年12月27日，安拍公司员工杜二明用其个人淘宝账户以张仁柳的名义以411万元的成交价拍下案涉房屋。因该价格远高于《购买房屋委托代理合同》约定价格，故张仁柳拒绝购买案涉房屋。而安拍公司却威胁张仁柳若不购买该房产则保证金100万元不予退还。同时，执行法官告知张仁柳若悔拍不仅要没收已缴纳的购买资格保证金，张仁柳还须承担其他不利后果（如列入黑名单、二次拍卖差价等）。无奈之下，张仁柳不得不四处举债履行竞买义务。在办理房屋过户手续过程中，张仁柳先后支付法院拍卖款380万元、契税153070.39元、增值税207457.14元、个人所得税117428.57元、维修基金21541.5元、物业费15039.96元，加上竞买保证金31万元，购买案涉房屋的总费用高达4624697.56元，比合同约定金额406万元高出了564697.56元（4624697.56元-406万元=564697.56元）。2.安拍公司交纳的竞买保证金31万元已经用于弥补张仁柳的损失，安拍公司要求返还于法无据。安拍公司代张仁柳交纳竞买资格保证金31万元系因双方采用对押方式保证依约履行《购买房屋委托代理合同》，即安拍公司代张仁柳交纳竞买资格保证金31万元，张仁柳则交纳100万元至双方共管的银行账户，在安拍公司滥用代理权给张仁柳造成损失的情况下，张仁柳可利用安拍公司交纳的保证金进行弥补；在张仁柳违约的情况下，安拍公司可通过共管账户100万元款项实现损失弥补。由于安拍公司滥用代理权给张仁柳造成损失564697.56元，将安拍公司代缴的31万元保证金弥补损失后，张仁柳仍损失254697.56元（564697.56元-31万元=254697.56元）。安拍公司对自己的违约行为视而不见，不仅没有积极弥补损失的举动，反而恶人先告状要求张仁柳返还保证金31万元，完全无视合同约定，背离客观事实，违背诚实信用。综上所述，安拍公司的主张于法无据，请求驳回安拍公司的全部诉讼请求。 反诉原告张仁柳向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告损失254697.56元；2.判令反诉被告向反诉原告支付律师代理费1万元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。 事实和理由：2018年12月，安拍公司从房产中介处得知张仁柳有购房意向，遂与张仁柳取得联系，声称其掌握法拍房源信息，有一套面积为143平方米的房产坐落地段好，拍卖价约为306万元，加上竞买资格保证金、办理房产过户手续需要交纳的税费及安拍公司代理费等一切费用，总价不超过406万元，办理产权证后，执行法院若能将张仁柳代缴的部分税费退还，实际购买价格将会更低。2018年12月23日，张仁柳与安拍公司签订了《购买房屋委托代理合同》，约定由安拍公司代理张仁柳购买案涉房屋；代理总价为406万元，该总价为购买上述房产应付首付款、银行按揭款、购买资格保证金及所有相关费用的总计；相关费用包含契税（1%-3%）、个税（3%）、增值税（5.6%）、按揭担保费（3%-6%）、评估费（1%）、担保费、代理服务费、该房产欠缴的物业管理费、水电煤气费、房屋登记费等其他所有费用；张仁柳应于2018年12月24日前配合安拍公司完成购买委托手续，办理报名登记和缴纳购买保证金100万元，将100万元保证金存入银行与安拍公司指定代理人段晓波办理资金监管手续，由安拍公司实际缴纳“购买资格保证金”；如案涉房屋实际竞购价及相关费用高于“代理总价”，安拍公司有自主权利可以放弃购买该物业；如交易成功，安拍公司保证将该物业产权过户到张仁柳名下，并负责将该物业交付给张仁柳，否则视为安拍公司违约；如因任何一方违约导致守约方为实现债权而需支付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用），则违约方应向守约方赔偿实现债权的费用。 2018年12月24日，张仁柳与安拍公司共同向中国建设银行股份有限公司福州时代景城支行办理了资金托管手续。由安拍公司代张仁柳缴纳购买资格保证金。同时，安拍公司指定其内部职工杜二明代为竞拍案涉房屋并要求张仁柳签署《委托代理书》。 2018年12月27日，安拍公司员工杜二明用其个人淘宝账户以张仁柳的名义以411万元的成交价拍下案涉房屋。因该价格远高于《购买房屋委托代理合同》约定价格，故张仁柳拒绝购买案涉房屋。而安拍公司却威胁张仁柳若不购买该房产则保证金100万元不予退还。同时，执行法官告知张仁柳若悔拍不仅要没收已缴纳的购买资格保证金，张仁柳还要承担其他不利后果（如列入黑名单、二次拍卖差价等）。无奈之下，张仁柳不得不四处举债履行竞买义务。 在办理房屋过户手续过程中，张仁柳先后支付法院拍卖款380万元、契税153070.39元、增值税207457.14元、个人所得税117428.57元、专项维修资金21541.5元、物业费及公摊水电费15039.96元、不动产登记费160元，加上竞买保证金31万元，购买案涉房屋的总费用高达4624697.56元，比合同约定金额406万元高出了564697.56元（4624697.56元-406万元=564697.56元）。扣除安拍公司已付的保证金31万元后，安拍公司违反合同约定滥用代理权给张仁柳造成的损失为254697.56元（564697.56元-31万元=254697.56元）。此外，张仁柳因本次诉讼还支出律师代理费1万元。安拍公司滥用代理权，恶意抬高价格竞买案涉房屋给张仁柳造成巨大的经济损失，严重损害了张仁柳的合法权益。 反诉被告安拍公司对张仁柳的反诉辩称，1.张仁柳所称的“拍卖价约为306万元”实际上仅是案涉房屋的起拍价格。张仁柳关于拍卖成交后因价格过高其拒绝购买案涉房屋，但安拍公司却威胁其若不购买该房产则联名冻结的100万元保证金不予退还的陈述与客观事实不符。首先，根据安拍公司、张仁柳及中国建设银行签订的《个人账户交易资金托管协议》第一条第一款约定，100万元资金是联名冻结在张仁柳本人的账户上，不存在是否退还的问题。根据上述协议第一条第三款和第二条第一款第3、4项约定，如果该资金有设置预约入账日期，则张仁柳可以向银行发出中止自动付款的指令；如果该资金未设置预约入账日期，则张仁柳可以不向银行发起付款指令，以上两种方式均可令建设银行不将监管资金支付给安拍公司，不存在资金被安拍公司扣押不予退还的可能。其次，安拍公司已于2019年1月4日将联名冻结的100万元解冻给张仁柳，张仁柳亦于当日付清了剩余购房款，不存在安拍公司威胁张仁柳不予退还联名冻结的100万元保证金的事实。最后，张仁柳未提供任何证据证明安拍公司对其进行威胁的事实，应承担举证不能的法律后果。张仁柳支付剩余购房款的行为应当视为对安拍公司拍卖代理行为的认可或追认。同时，张仁柳关于执行法官在拍卖结束后要求其支付剩余购房款，若不支付则收缴保证金并仍需承担支付全部购房款责任的陈述缺乏依据，且未提供任何证据予以证明，不应采信。 2.张仁柳在本次拍卖行为中并无实际损失，其拒不退还安拍公司垫付的保证金以及要求安拍公司赔偿其损失的反诉请求缺乏法律依据。首先，根据案涉房屋的拍卖介绍，该房产拍卖时点不含税费的评估总价为437万，张仁柳最终以411万元成交，远低于当时房屋的市场价值，不存在任何损失。即便法院认为安拍公司的代理行为存在过错，则依据合同法第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定，违约赔偿应当采用“填平原则”，违约金的计算应当以实际损失作为依据。张仁柳未因安拍公司的代理行为遭受任何损失，无权要求损害赔偿。其次，根据《竞买公告》第六条和《竞买须知》第十三条规定，交易过程所产生的相关税费依据法律规定由买卖双方各自承担。因此，为办理案涉房屋原产权人易会德产权证的契税74784.68元应由易会德承担，专项维修基金21541.5元也应由易会德缴纳。同时，根据淘宝平台提供的《福州司法房交易税费表》和福州市不动产登记和交易中心提供的《商品房和二手房买卖税、费一览表》可知，购买二手房的增值税和个人所得税应由卖方易会德承担，且增值税已经包含在411万购房价款中，张仁柳不应当重复计算。购买房屋先行垫付的上述款项，之后可以办理相关退费手续，不应将上述费用认定为张仁柳购买案涉房屋的成本。 综上所述，安拍公司接受张仁柳的委托进行案涉房屋的司法拍卖活动，所有代理行为均经过张仁柳的授权，并未给张仁柳造成任何的损失，其要求安拍公司支付损害赔偿及律师费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 原告（反诉被告）安拍公司向本院提交了下列证据：1.《竞买公告》、《拍卖须知》各一份；2.《购买房屋委托代理合同》一份；3.《委托代理书》复印件一份；4.支付宝账单记录截图一份；5.拍卖纪录截图一份；6.《网络竞价成功确认书》一份；7.《律师催告函》、EMS全球邮政特快专递详情单、邮件全程跟踪查询单各一份；8.《委托代理合同》、手机银行转账记录截图、福建增值税普通发票各一份；9.不动产登记信息查询结果一份。 被告（反诉原告）张仁柳向本院提交了下列证据：1.《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》、《E托保交易资金托管确认客户回单》复印件、《E托保交易资金托管退款》各一份；2.福建增值税普通发票（购房款）一份、福建省行政事业单位资金往来结算票据四份、税收完税证明三份（其中两份为复印件）、福建增值税电子普通发票五份、收款收据一份、福建省政府非税收票据两份、福州市物业专项维修资金缴款凭证一份、中国建设银行个人账户支出交易明细一份、招商银行账户历史交易明细表两份；3.《委托代理合同》、手机银行转账截图复印件、福建增值税普通发票（律师代理费）各一份；4.微信聊天记录截图一份。 经法庭质证，张仁柳提交的税收完税证明与中国建设银行个人账户支出交易明细、招商银行账户历史交易明细表可以相互佐证，且案外人张霞亦出具《情况说明》确认其招商银行卡系由张仁柳使用，故本院予以确认。张仁柳提交的手机银行转账截图与《委托代理合同》及律师代理费发票可以相互佐证，本院亦予确认。安拍公司提交的证据及张仁柳提交的其他证据，双方当事人对真实性均不持异议，且与本案具有关联性，均可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月23日，福建省宁德市中级人民法院在淘宝司法拍卖网络平台（阿里拍卖）发布关于“第一次拍卖福州晋安区岳峰镇连江北路东侧香槟花园（二期）20#楼3601单元”的《竞买公告》，定于2018年12月26日10时起至2018年12月27日10时止（延时除外）在该平台公开拍卖上述房屋。《竞买公告》第一条中载明“起拍价：306万元，保证金：31万元，增价幅度：1万元”；第六条载明“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程所产生的税费依据法律规定由买卖双方各自承担，物业费、水、电等欠款均由买受人承担，请各竞买人向相关职能部分咨询确认”；第十条载明“拍卖竞价前将通过网拍系统将在竞买人支付宝账户内冻结相应资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户”；第十一条载明“拍卖余款请在2019年1月4日前缴纳，可通过银行付款或者支付宝网上支付……”。福建省宁德市中级人民法院同时发布的《拍卖须知》第十二条载明“买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人债务”；第十四条载明“本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费”。 2018年12月23日，张仁柳作为委托方（甲方）、安拍公司作为受托方（乙方）、福建骊特担保有限公司作为服务方（丙方），三方共同签订《购买房屋委托代理合同》，约定：乙方代理甲方购买案涉房屋，甲方委托乙方的指定代表为代理人参加购买与报价。乙方代理甲方购买该物业的代理总价为406万元，该总价以甲方该物业银行应付首付款、银行按揭款、购买资格保证金及以下相关费用总计，相关费用含：契税（1%-3%）、个税（3%）、增值税（5.6%）、按揭担保费（3%-6%）、评估费（1%）、担保费、代理服务费、该物业欠缴的物业管理费水电煤气费、房屋登记费等其他所有费用。甲方于2018年12月28日前向乙方支付20万元履约保证金，该履约保证金将由丙方收取，若甲方领到上述房产的产权证后，该履约保证金将在领证后次日转为甲方应付乙方代理服务费的一部分，由丙方转账于乙方账户。甲方需于2018年12月24日前配合乙方完成购买委托手续，办理报名登记和缴纳购买保证金100万元，乙方负责“购买资格保证金”实际缴纳，甲方需与乙方指定代理人段晓波在双方认可的银行做关联账户冻结该笔资金额100万元。若乙方代理甲方购买成功（以该物业成交确认书、购买成功确认书、房地产交易合同及类似法律文书为准），甲方须按交易成交文件标明的付款金额、时间及付款方式等要求支付该物业剩余部分成交价款，否则因此而造成“购买资格保证金”被扣罚而损失的，由甲方承担该责任，甲方须解冻双方关联账户的资金给乙方。如果在该物业实际竞购价及相关费用高于“代理总价”的情况下，乙方有自主权利可放弃购买该物业，甲方应无任何理由拒绝，若乙方代理甲方购买该物业未成功（非因甲方原因），在一个工作日内将双方“关联账户资金”解冻给甲方，乙方不得向甲方收取任何费用，丙方须在2个工作日内将本协议中“履约保证金”全部退还给甲方。甲方承诺在乙方通知购买成功后七日内（约2019年1月3日）将上述物业成交款余款（除购房资格保证金、履约保证金外）与乙方指定人员段晓波联名冻结。交易成功后，乙方协助甲方办理房产过户、税费缴纳、房产交付事宜，甲方须配合乙方完成上述事项的委托手续，若甲方自行完成上述部分或全部工作，不减少支付给乙方的代理服务费。如因任何一方违约导致守约方为实现债权而需支付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、担保费、保全费等费用），则违约方应向守约方赔偿前述实现债权的费用。如发生争议，由三方当事人协商解决，协商解决不成的，依法向该物业所在地的人民法院起诉。 2018年12月24日，张仁柳作为甲方（付款方）、安拍公司法定代表人段晓波作为乙方（收款方）、中国建设银行股份有限公司作为丙方，三方共同签订《中国建设银行个人账户交易资金托管协议》，张仁柳将其个人账户资金100万元交由中国建设银行托管。同日，张仁柳出具《委托代理书》委托安拍公司员工杜二明办理购买案涉房屋事宜。 2018年12月26日，安拍公司通过杜二明的支付宝账户向福建省宁德市中级人民法院交纳了竞买案涉房屋的保证金31万元。 2018年12月27日，杜二明以411万元的拍卖成交价为张仁柳拍得案涉房屋。 2019年1月4日，张仁柳与段晓波共同办理了上述100万元资金托管退款手续。 2019年1月7日，福建省宁德市中级人民法院向张仁柳开具了四份福建省行政事业单位资金往来结算票据，分别载明2018年12月28日张仁柳（杜二明）交款31万元、2019年1月3日张仁柳交款50万元、2019年1月4日张仁柳交款253万元、2019年1月4日张仁柳交款77万元。 2019年2月1日，张仁柳交纳了案涉房屋物业专项维修资金21541.5元。 2019年2月13日，张仁柳通过案外人张霞的银行账户代为案涉房屋出卖人易会德交纳了契税74784.68元并支付不动产登记费80元。同日，国家税务总局福州市鼓楼区税务局就前述74784.68元税费出具了税收完税证明。 2019年2月22日，张仁柳代为易会德交纳了教育费附加2935.71元、城市维护建设税6850元、地方教育附加1957.14元、增值税195714.29元、个人所得税117428.57元，合计324885.71元。同日，张仁柳通过张霞的银行账户交纳了契税78285.71元，张仁柳还支付了不动产登记费80元。当日，国家税务总局福州市鼓楼区税务局向张仁柳开具了价税金额合计411万元的购房发票，并就前述324885.71元及78285.71元的税费出具了税收完税证明。 2019年2月27日，安拍公司委托福建八闽律师事务所向张仁柳发出《律师催告函》，称安拍公司代为张仁柳垫付的购买资格保证金31万元已冲抵案涉房屋购房款，要求张仁柳收到该函后五个工作日内向安拍公司返还前述保证金。 此后，张仁柳未返还上述保证金，安拍公司遂于2019年5月16日诉至本院。 诉讼过程中，双方当事人均确认案涉房屋不存在银行按揭，没有担保费；《购买房屋委托代理合同》中约定的履约保证金与本案无关，张仁柳亦未缴纳该保证金；杜二明竞拍案涉房屋时张仁柳在场。 另查明，1.张仁柳已取得案涉房屋的不动产权证书。 2.安拍公司、张仁柳因本案诉讼分别支出了律师代理费1万元。 3.张仁柳代为易会德交纳了案涉房屋2016年4月1日至2017年12月31日的物业服务费6634.74元、2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3791.28元、2019年1月1日至2019年2月28日的物业服务费631.88元、公摊水电费822.66元。此外，张仁柳交纳了案涉房屋2019年3月1日至2019年3月31日的物业服务费315.94元、2019年4月1日至2019年12月31日的物业服务费2843.46元。 4.安拍公司法定代表人段晓波与张仁柳之间的微信聊天记录，其中显示：2018年12月27日，张仁柳称“完蛋了”、“你的同事说顶他一下，结果成交”、“我心脏病了”，段晓波称“你当时肯定也会有些犹豫，我能想象当时的情境，他个猪脑，又不是第一次拍，我听说后，真的被气死掉，这么大事”、“我们的费用，你也不用给了，我帮你解决后续问题”、“这次教训非常深刻，没能帮你省到钱”。2019年12月29日，张仁柳称“你今天来给我解冻，我一次性买房，你帮我办证，你补我12万的操作失误”，段晓波称“12万太多，我接受不了”。 5.福建省宁德市中级人民法院于2019年3月21日向张仁柳转账了执行款的退款399670.39元。 本院认为，根据福建省宁德市中级人民法院发布的《竞买公告》、《拍卖须知》及案涉《购买房屋委托代理合同》约定，案涉房屋的转让登记手续由买受人自行办理，交易过程所产生的税费依据法律规定由买卖双方各自承担，物业费、水电费等欠款均由买受人承担。据此，张仁柳代案涉房屋出卖人易会德交纳的教育费附加、城市维护建设税、地方教育附加、增值税、个人所得税合计324885.71元以及契税74784.68元，不应计入张仁柳委托安拍公司购买案涉房屋的代理总价中，且福建省宁德市中级人民法院亦已将张仁柳代付的应由易会德承担的上述税费399670.39元（324885.71元+74784.68元）退还给张仁柳。另，张仁柳已于2019年2月22日取得案涉房屋的购房发票及税收完税证明并支付了不动产登记费，故其就案涉房屋交纳的2019年3月1日至2019年12月31日的物业服务费合计3475.34元（315.94元+2843.46元）亦不应计入案涉房屋的代理总价中。因此，结合案涉房屋拍卖成交价及张仁柳实际应承担的税费及相关欠款，张仁柳为购买案涉房屋支出的费用为房屋拍卖成交价411万元、契税78285.71元、不动产登记费160元（80元×2）、物业专项维修资金21541.5元、2016年4月1日至2019年2月28日的物业服务费（6634.74元+3791.28元+631.88元）、公摊水电费822.66元，合计4221867.77元，已超过合同约定的代理总价406万元，其差额部分161867.77元（4221867.77元-406万元）属于安拍公司给张仁柳造成的损失额，安拍公司应予赔偿。由于安拍公司代为张仁柳向福建省宁德市中级人民法院交纳了竞买案涉房屋的保证金31万元已充抵部分购房款，故扣除前述损失161867.77元后，张仁柳还应退还安拍公司保证金148132.23元。张仁柳主张安拍公司给其造成损失564697.56元并诉请在不予退还保证金的情况下安拍公司另行赔偿其损失254697.56元，缺乏事实根据，本院不予支持。 鉴于安拍公司在竞拍房屋过程中给张仁柳造成损失，而张仁柳亦未向安拍公司退还损失额之外的剩余保证金，双方均存在过错，故本院对双方当事人互相诉请对方赔付律师费1万元之主张均不予支持。因张仁柳未及时退还保证金148132.23元必将产生利息损失，故安拍公司关于张仁柳支付该部分保证金的利息之主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张仁柳应于本判决生效之日起十日内向原告福建安拍置业有限公司返还保证金148132.23元及利息（以148132.23元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年5月16日起计算至还清款项之日止）； 二、驳回原告福建安拍置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告张仁柳的反诉请求。 本诉案件受理费5950元，减半收取计2975元，由原告福建安拍置业有限公司负担1344元，被告张仁柳负担1631元；反诉案件受理费2560.2元（已减半收取），由反诉原告张仁柳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈文洁 人民陪审员  严日成 人民陪审员  蔡智光 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  厉 丽 附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示 一、主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。 受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。 2．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。