河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1427号上诉人（执行案外人、原审被告）：李静，女，生于1983年7月13日，汉族，住西峡县城关镇。委托诉讼代理人：贾正远，男，生于1983年7月11日，汉族，住址同上。系李静之夫。委托诉讼代理人：杨自建，河南德高律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审原告）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：南阳市仲景北路211号。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所地：西峡县紫金路北延与龙乡路东北角。法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住所地：西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初328号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人李静的委托诉讼代理人贾正远、杨自建，被上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不当，应改判不得对西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX号和XX号房屋（以下简称涉案房屋）的执行，并解除查封；驳回万丰公司一审诉讼请求；一二审诉讼费由万丰公司负担。事实与理由：李静是用丈夫贾正远、婆母张瑞玉的债权抵偿的全部房款，龙杰公司开具了收据；在查封前签订了买卖合同，在查封前占有涉案房屋，对未办理过户登记没有过错，享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的民事权益，足以排除执行。万丰公司答辩称：没有证据证实贾正远、张瑞玉与龙杰公司存在真实的债权债务关系，交房在法院查封之后，不能证实李静付清了购房款，李静上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可李静的意见。万丰公司的一审诉讼请求：依法判令准许执行涉案房屋。南阳市中级人民法院查明：2015年8月11日，该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案时，根据万丰公司的财产保全申请，依法查封了龙杰公司开发的涉案房屋，并予公告。2016年5月5日，该院作出（2015）南民二初字第00049号民事判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司、龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%计付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。判决生效后，万丰公司申请执行。在执行过程中，2018年5月22日，李静对执行标的提出书面异议。该院于2018年6月29日作出（2018）豫13执异54号执行裁定书：中止对西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX、XX号房屋的执行。另查明，2015年3月26日龙杰公司与李静签订的商品房买卖合同、龙杰公司2015年3月26日出具的两份收款收据，共收到被告两套房产房款55万元。该购房款系以被告公婆张瑞玉、被告丈夫贾正远借给龙杰公司的债权折抵的房款。经本院现场勘验，被告实际持有争议的争议房产钥匙，并已经装修使用。南阳市中级人民法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产。三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。该司法解释中买受人适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案被告李静主张双方系房屋买卖合同关系，但实际是以张瑞玉、贾正远对龙杰公司的债权折抵的购房款，被告虽然与第三人签订有商品房买卖合同，但前提是双方之间存在民间借贷关系，该合同实质上涉及的是以房抵债协议，而以房抵债协议首先也是以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式。基于以房抵债，而受让不动产的受让人在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不具形成优先于一般债权的利益，不能据此享有针对不动产买卖的物权期待权。况且，虽然双方商品房买卖合同签订时间显示在原告申请查封之前，但根据原告提交的业主交房明细表，被告主张的房屋交房时间为2017年12月，虽然第三人对被告陈述的查封之前已经交付房屋钥匙予以认可，但被告和第三人均没有提供其他相应的证据证明在查封之前已经合法占有争议房屋，所以被告抗辩在查封之前已经签订买卖合同、已经合法占有房屋，足以排除强制执行，证据不足，不予支持。原告请求继续执行争议房屋，理由正当，予以支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条第一款之规定，判决如下：准许对龙杰公司西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX、XX号房屋的执行。案件受理费9300元，由被告李静负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：1、2015年8月11日，西峡县房产管理局对南阳市中级人民法院的回复记载：X座合同备案房屋有1501#、1601#、701#、1201#、801#、706#、906#、501#、1208#共9套。2、执行法院查询房产信息显示，李静在西峡县房产管理局无住房登记信息。3、业主交房明细显示：2017年12月龙杰公司、龙港公司将两套房屋交付李静。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：李静对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，李静于2015年3月26日与龙杰公司签订两份商品房买卖合同，合同签订时间在法院查封之前；同日，龙杰公司出具收到两套房屋全部购房款的收据。该购房款系用公婆张瑞玉借给龙杰公司的款项抵付房款，经审查，张瑞玉与龙杰公司的借款关系有借据、李静丈夫贾正远银行转账凭证、每月利息的银行流水明细等证据证实，足以认定借款关系的真实性。李静及其亲属与龙杰公司三方商定以房抵债行为不违反法律规定，应为合法有效，应当视为李静支付了购房款。李静名下无其他用于居住的房屋，符合购房消费者享有的物权期待权，依法享有一套房屋的民事权益。根据李静家庭人口，依法支持其对较大面积房屋即西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX号享有足以排除强制执行的民事权益。对涉案的西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX号，因李静在执行法院查封后占有该房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，不享有足以排除执行的民事权益。综上，李静的部分上诉请求及理由成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初328号民事判决；二、准许对西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢X号房屋的执行；三、驳回南阳市万丰中小企业投资担保有限公司准许执行西峡龙港旅游商贸城XX馆X幢XX号房屋的诉讼请求。一二审案件受理费各9300元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司各负担5000元，由李静各负担4300元。李静预交的二审案件受理费9300元，本院不予退还，多交的700元由河南省南阳市中级人民法院在办理南阳市万丰中小企业投资担保有限公司与西峡龙港旅游商贸城有限公司、河南省龙杰置业有限公司的执行一案中从执行河南省龙杰置业有限公司的案款中优先退还给李静。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳