陕西省淳化县人民法院   民事判决书     (2019)陕0430民初741号     原告：某某师范学院。   负责人：舒某某，该学校校长舒某某。   委托诉讼代理人：王奇，男，陕西海普睿诚律师事务所律师。   被告：某某秦川牛良种繁育养殖场。   法定代表人：韩某某，该养殖场经理。   被告：韩某某。   被告：某某瑞景园林生态科技有限公司。   法定代表人：某某，该公司总经理。   原告某某师范学院与被告某某秦川牛良种繁育养殖场、韩某某、某某瑞景园林生态科技有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某师范学院委托诉讼代理人王奇，被告某某秦川牛良种繁育养殖场经理韩某某到庭参加诉讼；原告某某师范学院法定代表人舒某某，被告某某瑞景园林生态科技有限公司法定代表人某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告某某师范学院向本院提出诉讼请求：1、确认陕西省机电学校与某某秦川牛良种繁育养殖场签订的《土地租用合同》无效，三被告立即搬离占用原告淳化农场土地；2、判令三被告支付违法占用土地费用131144元；3、由三被告承担本案诉讼费用。   事实与理由：2004年7月15日，被告韩某某以某某秦川牛良种繁育养殖场（以下简称秦川牛养殖场）名义与陕西省机电工程学校（以下简称机电学校）就淳化农场土地租赁事宜签订《土地租用合同》，双方约定机电学校将其农场1261亩土地以26元每亩一年的价格出租给秦川牛养殖场，租赁期限为30年。2015年，机电学校整体并入原告某某师范学院。事实上，双方租赁行为一直未经当地市、县政府相关部门批准，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，该《土地租用合同》应属无效合同。另外，根据秦川牛养殖场企业信息显示，秦川牛养殖场注册于2006年6月7日，为个人独资企业，韩某某为投资人，2013年10月11日被依法吊销营业执照，目前未注销，根据《个人独资企业法》的规定，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，目前淳化农场由陕西省富平瑞景园林生态科技有限公司（以下简称瑞景公司）实际占有、使用，现原告诉至法院，要求确认合同无效并由被告支付土地使用费用。   被告某某秦川牛良种繁育养殖场法定代表人韩某某辩称，一、机电学校与秦川牛养殖场签订的《土地租用合同》未经淳化县国土部门批准属实，但认为该合同为有效合同，签订合同时，获得了市、县两级政府部门的支持且合同项目确立后，市、县两级部门负责人均对牛某某进行了关注与调研，合同上还加盖有两个相关省级部门的印章，合同合法有效，合同约定由秦川牛养殖场租赁原告1261亩土地，每亩单价26元，租赁期限为三十年、其租赁土地后，在该土地上陆续建立了建筑并购置了相关设备，同时修建了500米柏油马路并在路旁和地上栽种树木若干；二、关于支付土地使用费，2015年前，其一直按合同约定及时履行支付承包费的义务，2016年起其向原告缴纳承包费时，原告表示不再向秦川牛养殖场出租土地，不再收取租赁费；三、为改善土地土质，秦川牛养殖场与某某瑞景园林生态科技有限公司口头约定，由瑞景公司在秦川牛养殖场租赁的1261亩土地上种植树木，并由瑞景公司向原告支付租赁费。   被告瑞景公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   原、被告双方围绕诉讼请求和答辩意见提交了证据，原告提交如下证据：证据一，陕西省教育厅关于《陕西省机电工程学校整建制规划归某某师范学院管理的批复》复印件一份，拟证明某某师范学院作为原告的诉讼主体资格；证据二：《土地租赁合同》、《土地占用费收据》、《土地使用证》复印件共三份，拟证明原告农场土地属于划拨用地，原告和秦川牛养殖场的租赁行为未经过相关部门批准，根据法律规定，该合同无效，且土地占用费用依据租赁合同进行计算；证据三，秦川牛养殖场工商登记信息一份，拟证明该企业登记时间、企业性质、执照吊销时间等相关信息，并由该企业和其投资人承担还款责任；证据四，瑞景公司情况说明，拟证明涉案土地由瑞景公司实际占有、使用，并非签订租赁合同的秦川牛养殖场，瑞景公司无权占用该宗土地。   对原告提交的四组证据，被告秦川牛养殖场及其法定代表人韩某某经质证后均未表示异议。该四组证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，予以认定。   被告秦川牛养殖场、韩某某、瑞景公司均未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告韩某某系被告秦川牛养殖场法定代表人。2004年7月15日，韩某某以秦川牛养殖场名义与机电学校签订《土地租用合同》，双方约定，机电学校向秦川牛养殖场出租土地1261亩，每亩土地年租金26元，每年租金32786元；每年元月31日前将当年土地租金一次交清；秦川牛养殖场对所承包的土地不得转租、抵押，如秦川牛养殖场转租或以土地进行抵押的，机电学校可以解除合同。2013年左右，为平整改善该宗涉案土地土质，秦川牛养殖场与瑞景公司口头达成协议，由瑞景公司在该宗土地上种植树木，该宗土地至今仍由瑞景园林公司占有使用。   另查明，2014年经陕西省教育厅等有关部门批准，陕西省机电工程学校并入某某师范学院。   又查明，涉案的该宗土地系划拨用地，机电学校与秦川牛养殖场所签订的《土地租用合同》未经相关土地管理部门审批、备案。目前该宗土地上尚有牛棚、存储窖、旋耕机等建筑设备若干。   还查明，2013年10月11日，被告秦川牛养殖场因未按规定接受年检，被相关部门吊销营业执照，但至今未办理注销登记。   本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押；第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中所涉的该宗土地系国有划拨土地，未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租。原告与被告秦川牛养殖场在未经相应的土地管理部门批准下，擅自签订《土地租用合同》，将国有划拨土地进行出租，已经违反法律、法规的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，该《土地租用合同》当然、自始无效。在该《土地租用合同》无效的前提下，被告秦川牛养殖场对该宗土地系无权占有，应当搬离该土地，因此产生的损失情形，可通过相应途径解决，本案不予处理；因该《土地租用合同》无效，该土地应恢复合同成立时之状态，被告瑞景公司应秦川牛养殖场法定代表人韩某某的要求，在该宗土地上栽种树木，并实际占有该土地，其亦应搬离该土地，对其因搬离土地所受损失可另案主张。   本案中，原告与被告秦川牛养殖场、韩某某均承认，自2016年起，某某秦川牛良种繁育养殖场再未向原告缴纳土地租赁费，现原告请求被告支付2016年-2019年的土地使用费131144元符合案件事实，予以支持。因秦川牛养殖场已于2013年10月11日，被依法吊销营业执照，但并未办理注销登记，故该养殖场仍然应承担民事义务。经调查，秦川牛养殖场系个人独资企业，投资人为韩某某，该养殖场被依法吊销营业执照后应当解散，根据《个人企业独资法》第二十八条规定，企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，故应由被告秦川牛养殖场、韩某某共同向原告支付土地使用费131144元。被告瑞景公司虽实际占有并使用该土地，但其与原告之间并未建立土地租赁关系，故原告诉请由瑞景公司支付土地使用费的请求，于法无据，不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和侵权责任法》第二条、第十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条、第二十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：   一、原告某某师范学院与被告某某秦川牛良种繁育养殖场于2004年1月3日签订的《土地租用合同》无效；   二、由被告某某秦川牛良种繁育养殖场、韩某某、某某瑞景园林生态科技有限公司于本判决生效后十日内立即搬离占用的原告某某师范学院位于淳化县XX中心XX村北的1261亩土地（四至界定以原告农场土地平面图结合原告与被告某某秦川牛良种繁育养殖场双方当时实际指界地形为准）；    三、由被告某某秦川牛良种繁育养殖场、韩某某于本判决生效后十日内向原告某某师范学院支付土地使用费131144元；   四、驳回原告某某师范学院其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2920元，减半收取计1460元，由被告某某秦川牛良种繁育养殖场、韩某某负担1000元，由某某瑞景园林生态科技有限公司负担460元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。     审  判  员   郭红利                           二〇一九年十一月二十八日                          法官助理    解少飞   书  记  员   贠卓卓     附录法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；    （三）以合法形式掩盖非法目的；    （四）损害社会公共利益；    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国侵权责任法》   第二条  侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。    本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。   第十五条承担侵权责任的方式主要有：    （一）停止侵害；    （二）排除妨碍；    （三）消除危险；    （四）返还财产；    （五）恢复原状；    （六）赔偿损失；    （七）赔礼道歉；    （八）消除影响、恢复名誉。    以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国个人独资企业法》   第二十六条 个人独资企业有下列情形之一时，应当解散：    （一）投资人决定解散；    （二）投资人死亡或者被宣告死亡，无继承人或者继承人决定放弃继承；    （三）被依法吊销营业执照；    （四）法律、行政法规规定的其他情形。   第二十八条 个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在五年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。   《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》   第四十四条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。    第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：    （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；   （二）领有国有土地使用证；    （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；    （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。    转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。       201904307411958111211561042919581112001620198291213114432004715126126302015某某师范学院20066720131011126126500201520161261某某师范学院某某师范学院200471512612632786312013201310112014某某师范学院20162016201913114420131011131144某某师范学院某某师范学院131144292014601000460      1