广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初8100号原告：周少林，男，1986年10月5日出生，汉族，住湖南省耒阳市，原告：伍生芹，女，1987年9月21日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区，共同委托诉讼代理人:汤文莲，广东品峰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。被告：刘兴杰，男，1997年3月29日出生，汉族，住广东省兴宁市，被告：刘广浩，男，1997年6月24日出生，汉族，住广东省东莞市，第三人：东莞市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城区星城社区学星路**新世纪星城**商铺**。法定代表人：郭凤敏，总经理。第三人：广东南枫融资担保集团有限公司，住所地，住所地：广东省广州市天河区珠江东路****之自编**iv>法定代表人：张玉明，董事长。委托诉讼代理人：汤国平，男，1979年10月24日出生，汉族，住广州市花都区，系该公司风控部经理。原告周少林、伍生芹与被告刘兴杰、刘广浩，第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称“南枫担保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周少林及原告周少林、伍生芹的共同委托诉讼代理人汤文莲、陈晓琳，第三人南枫担保公司的委托诉讼代理人汤国平均已到庭参加诉讼。被告刘兴杰、刘广浩及第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周少林、伍生芹向本院提出诉讼请求：1、解除两原告、两被告和第三人乐有家公司签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》；2、两被告向两原告支付违约金284000元（按房产转让总价款的20%计算违约金）；3、两被告向两原告支付律师费70000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：详见民事起诉状。被告刘兴杰、刘广浩未作答辩，也未举证。第三人乐有家公司的陈述，详见其提交的情况说明。第三人南枫担保公司陈述称，原告的诉请与我方没有关系。我方是担保公司，为原告与被告做了担保，因为买家出现不能参与过户的情况，导致整个买卖流程无法继续进行，据买家亲属的反映，是买家出了点事，可能是关于盗窃，但具体不了解，所以买家一直没有出现。买家的亲属也有来过我方公司与卖方协调过解决方案，但是买家亲属说他们做不了主，但买家又出现不了，之前有说过等到3月底就能解决了，但是3月底乃至到现在买方都没有出现，没有办法解决问题。卖家已经通过我方公司注销了案涉房屋的抵押登记，也办理了赎楼。买方的贷款99万元已经发放下来了，发放下来之后我们会拿其中一部分（886370.27元）去赎楼，银行分两笔扣的，7月15日扣了部分月供款5048.16元，7月16日扣了剩余的钱881322.11元。经审理查明，位于东莞市塘厦镇××科××1303的案涉房屋，已取得不动产权证，证号为粤（2016）东莞不动产权第0059339号，登记的权属人为周少林、伍生芹共同共有。位于东莞市塘厦镇××科××地下室车位265的案涉车位，已取得不动产权证，证号为粤（2016）东莞不动产权第0067149号，登记的权属人为周少林单独所有。周少林、伍生芹两人于2015年6月23日登记结婚，两人系夫妻关系。2017年8月16日，东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称“家家顺公司”）更名为乐有家公司。2017年8月26日，周少林、伍生芹作为卖方，刘兴杰、刘广浩作为买方，乐有家公司（合同落款处为家家顺公司）作为居间方，三方共同签订了一份《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：卖方将上述案涉房屋连同案涉车位一并转让给买方，转让总价为142万元；定金14万元，签订本合同时支付2万元，合同签订后三个工作日内再支付12万元；买方须于合同签订后七个工作日内向银行申请抵押贷款，申请贷款金额为99万元；买方须于按揭银行出具贷款承诺函之日起七个工作日内将首期款29万元支付至担保公司或银行或居间方的监管账户；在银行出具贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件且注销抵押登记之日起三个工作日内，买卖双方签署《东莞市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；该房产处于抵押状态，卖方承诺于合同签订之日起60个工作日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买方自愿承担全部过户税费；买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交居间方保管；如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，……，任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担；如因银行或政策问题原因导致买方无法贷款，买卖双方不追究责任；等。2017年8月26日当天，周少林、伍生芹收到刘兴杰支付的定金2万元，并出具收据。2017年10月12日，周少林、伍生芹作为卖方，刘兴杰、刘广浩作为买方，乐有家公司（合同落款处为家家顺公司）作为居间方，三方共同签订了一份《二手房买卖合同补充协议》，主要约定：案涉物业由刘兴杰一人购买，若有任何问题，由刘兴杰一人承担，与刘广浩无关；等。2018年1月15日，刘兴杰作为甲方、买方，周少林、伍生芹作为乙方、卖方，南枫担保公司作为丙方、担保方，三方共同签订了一份《二手楼交易贷款担保服务合同》，主要约定：甲方因购房资金不足，甲乙双方同意委托丙方提供法人担保向中行申请贷款99万元；甲乙双方一致同意委托丙方办理乙方案涉房产赎楼事宜，乙方已向丙方签署《借款借据》；担保服务费为18700元；甲乙双方同意委托丙方代为办理案涉房产交易的按揭贷款申请、向原贷款银行还清贷款余额、过户转移登记、缴纳相关税费、申领房地产证、办理抵押登记等相关手续；贷款发放后甲乙双方同意丙方把贷款款项转到丙方专用的赎楼代管账户中，优先用于结清乙方案涉交易房产在原贷款银行的贷款本息，尚有余款的，丙方在递件后的五个工作日内一次性将余款划付至乙方指定账户；等。2018年1月15日，南枫担保公司向中国银行东莞塘厦支行出具一份担保函及一份通知书，就刘兴杰申请贷款99万元提供连带保证，并告知卖方周少林已办好赎楼相关手续，等。2018年6月4日，中国银行东莞塘厦支行同意刘兴杰的贷款申请并发放贷款99万元给刘兴杰。期间，卖方周少林（落款日期为2018年7月8日）、居间方乐有家公司（落款日期为2018年7月15日）、买方刘兴杰（落款日期为2017年7月10日，实为2018年7月10日），三方签订了一份《补充协议》，主要约定：应买方要求，经买卖双方协商一致，卖方于2018年7月30日前申请赎楼，赎完楼后且在能办理递件过户的前提下需于2018年12月5日前履行此合同的递件过户手续；等。2018年7月17日，中国民生银行东莞分行向周少林、伍生芹出具一份结清证明，证实周少林、伍生芹以案涉房屋为抵押向该行申请的个人住房按揭贷款已于2018年7月16日结清，其中利息合计72458.49元。另查，案涉车位无抵押、无查封情况。2018年12月20日，周少林、乐有家公司共同向刘兴杰、刘广浩发出一份催告函，告知刘兴杰、刘广浩依约本应在2018年12月5日前办理递件过户手续，鉴于履行期限已届满，要求在本函签发之日起3日内履行该义务，等。该催告函发送至刘兴杰签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》时所留的邮寄地址，但无人签收。2019年5月6日，周少林、伍生芹提起本案诉讼。为本案诉讼，周少林、伍生芹聘请律师，签订了委托代理合同，并实际支付了律师费7万元。本案审理过程中，乐有家公司向本院出具一份情况说明，称刘兴杰经催告拒不配合办理递件过户手续，后乐有家公司经向刘兴杰的亲属了解，得知刘兴杰被捕入狱，导致无法过户，等。本案审理过程中，南枫担保公司陈述称：买方刘兴杰已将首期款29万元存入南枫担保公司指定的银行账户进行监管；2018年7月16日，南枫担保公司将刘兴杰申请到的贷款99万元中的881322.11元用于办理周少林、伍生芹名下案涉房屋的赎楼，并已办理完毕案涉房屋的注销抵押登记手续，等。本案庭审过程中，周少林、伍生芹表示愿意将赎楼款881322.11元退回给南枫担保公司；表示清楚依据2017年10月12日的《二手房买卖合同补充协议》，刘广浩无需承担案涉责任；表示其实际收到定金135000元，另有5000元依约存放在乐有家公司处作为交房保证金，表示愿意在本案中将其主张的违约金284000元直接减去已收的定金135000元；等。以上事实，有《东莞市二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、《补充协议》、不动产权证、结婚证、《二手楼交易贷款担保服务合同》、担保函、通知书、中国银行借款借据、审批记录截图、结清证明、催告函、快递单及跟踪记录、委托代理合同、律师费发票及转账凭证、不动产登记信息查询结果、情况说明等，以及本案的庭审笔录附卷为证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告刘兴杰、刘广浩及第三人乐有家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的诉讼权利，应自行承担由此造成的不利后果。案涉周少林、伍生芹与刘兴杰、刘广浩及乐有家公司（落款处为家家顺公司）签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》，案涉周少林与刘兴杰及乐有家公司签订的《补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，均未违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应依约履行。据上述《二手房买卖合同补充协议》的约定，自该协议签订后，案涉房屋及车位的买方确定为刘兴杰一人，与刘广浩无关。故，周少林、伍生芹要求刘广浩与刘兴杰一起承担案涉责任，本院予以驳回。按照签订时间先后顺序，关于案涉房屋及车位的买卖，各方签订的协议依次为《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，后为《二手房买卖合同补充协议》，最后为《补充协议》。按照最后签订的《补充协议》的内容来看，各方对其他方在签订该协议前的履约行为均无提出异议，且明确约定案涉房屋及车位的递件过户日期为2018年12月5日前。然而，截止本案一审辩论终结之日2019年10月15日，经卖方周少林、伍生芹、居间方乐有家公司、担保方南枫担保公司多次催促，买方刘兴杰已逾期10个多月尚未前往办理该递件过户手续，导致卖方周少林、伍生芹除了收取到的定金外，无法收取其他房款，已给周少林、伍生芹造成严重损失，刘兴杰已构成严重违约。至于刘兴杰是否因被捕入狱导致无法过户，因该原因系乐有家公司经向刘兴杰的亲属所了解，并未有相应法律文书等证据予以证实，本院不予确定，但即使该原因属实，该原因也不是刘兴杰不履行递件过户义务的正当理由，刘兴杰对此存在严重过错。承上，刘兴杰经催告逾期办理递件过户手续长达10个多月，导致案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》无法继续履行，致使卖方周少林、伍生芹无法收取剩余房款，故刘兴杰已构成严重违约，依约应承担相应的违约责任。依据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》关于“如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，……，任何一方逾期履行义务超十五个工作日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则，守约方因维权所支出的律师费、诉讼费等由违约方承担”的约定，周少林、伍生芹诉请解除案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》，诉请刘兴杰支付转让成交价百分之二十的违约金即284000元（1420000元×20%），诉请刘兴杰支付因本案诉讼实际支出的律师费70000元，均合法有据，本院予以支持。庭审中，周少林、伍生芹表示愿意在本案中将违约金与已收取的定金进行抵扣，系周少林、伍生芹自由处分诉讼权利，本院予以准许。本案中，周少林、伍生芹收到刘兴杰支付的定金共140000元，其中有5000元依据《东莞市二手房买卖及居间服务合同》的约定交由乐有家公司保管作为交房保证金，现《东莞市二手房买卖及居间服务合同》已解除，该交房保证金5000元已无意义，乐有家公司应退还给周少林、伍生芹。为了履行的便利，本院认为刘兴杰应支付给周少林、伍生芹的违约金金额应在284000元中抵扣定金140000元，为144000元，另由乐有家公司退还周少林、伍生芹交房保证金5000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告周少林、伍生芹与被告刘兴杰、刘广浩，及第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司（落款处为其前身东莞市家家顺房产经纪有限公司）于2017年8月26日共同签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，及于2017年10月12日共同签订的《二手房买卖合同补充协议》；二、被告刘兴杰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告周少林、伍生芹违约金144000元；三、被告刘兴杰应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告周少林、伍生芹律师费70000元；四、第三人东莞市乐有家房产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告周少林、伍生芹交房保证金5000元；五、驳回原告周少林、伍生芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6610元，原告已预交，由原告周少林、伍生芹负担50元，被告刘兴杰负担6560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  徐 建人民陪审员  张小苓二〇一九年十一月八日书 记 员  黄 兵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。