广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1436号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘思雅，女，1987年4月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区岗背西路二十五巷**，现住广东省阳江市江城区********************。公民身份号码：441**************2。被上诉人（原审原告）：张乔，男，1985年9月13日出生，汉族，住广东省阳春市潭水镇******，现住广东省阳江市江城区********************。公民身份号码：441**************0。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人刘思雅、张乔商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司在2020年3月30日前将办证费退还刘思雅、张乔；二、撤销一审判决第二项，改判丰怡公司无须支付违约金1985.96元；三、二审案件受理费由刘思雅、张乔承担。事实与理由：一、一审判决丰怡公司十日内将办证费9209.12元退还给丰怡公司，按照丰怡公司目前的实际状况，恳请法院宽限丰怡公司至2020年3月30日前退还办证费。二、丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司并判决丰怡公司承担违约责任不当，请求二审法院予以纠正。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与刘思雅、张乔签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括刘思雅、张乔在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为刘思雅、张乔办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管公司前对涉及产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括刘思雅、张乔在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。（二）丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。刘思雅、张乔没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向刘思雅、张乔支付违约金欠妥。刘思雅、张乔辩称，一、刘思雅、张乔不同意丰怡公司延期退还办证费的上诉请求，要求丰怡公司按照一审判决的时间即时退还。二、丰怡公司应当支付逾期办证违约金及其利息给刘思雅、张乔，但丰怡公司没有按照一审判决的时间支付，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。刘思雅、张乔一审起诉请求：一、丰怡公司返还余下办证税费9209.12元给刘思雅、张乔；二、丰怡公司支付刘思雅、张乔延迟办证违约金1985.96元；三、本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年12月28日，刘思雅、张乔（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201******4），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区********************出售给刘思雅、张乔，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字201****，该房建筑面积共93.97平方米，其中套内建筑面积74.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.68平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5346.51元，总价款为397192元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的30%即119192元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款278000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司还收取了刘思雅、张乔的办证费用22982元。后刘思雅、张乔按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年3月1日将涉案商品房交付给刘思雅、张乔使用。该商品房于2017年8月24日办理了初始登记，2018年1月18日转移登记至刘思雅、张乔名下。一审庭审中，丰怡公司陈述在收取刘思雅、张乔的办证费中已代刘思雅、张乔交付了不动产权属证书工本费90元、初始登记费用80元、复印费50元、房产测绘费120元、物业维修资金费用7095元、契税5957.88元，刘思雅、张乔对上述费用予以认可。一审法院认为，刘思雅、张乔与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守合同义务。丰怡公司收取了刘思雅、张乔的办证费用22982元，并协助刘思雅、张乔办理了商品房的权属证书，应将剩余的费用退还给刘思雅、张乔。丰怡公司在收取刘思雅、张乔的办证费中已代刘思雅、张乔支付的费用共13392.88元（90元+80元+50元+120元+7095元+5957.88元），本应退还刘思雅、张乔9589.12元（22982元-13392.88元）。现刘思雅、张乔仅请求丰怡公司退还9209.12元，应予以支持。对逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，刘思雅、张乔不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向刘思雅、张乔支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向刘思雅、张乔支付逾期办证违约金1985.96元（397192元×0.5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费9209.12元给刘思雅、张乔；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1985.96元给刘思雅、张乔。一审案件受理费减半收取49元，由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费9209.12元给刘思雅、张乔，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。刘思雅、张乔与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是一审判决确定丰怡公司退还刘思雅、张乔办证费的时间应否调整；二是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给刘思雅、张乔。关于争议焦点一，丰怡公司在刘思雅、张乔付清购房款后已将涉案商品房的权属转移登记办至刘思雅、张乔名下，相关的办证费用均已确定，丰怡公司继续占用该部分费用没有合法依据，故刘思雅、张乔请求丰怡公司退还该剩余办证费用，应予支持。丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将退还刘思雅、张乔剩余办证费的时间宽限至2020年3月30日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，刘思雅、张乔已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给刘思雅、张乔，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金给刘思雅、张乔并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括刘思雅、张乔在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十一月十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。