湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3773号原告（反诉被告）：武汉味福调味食品有限公司，住所地武汉市东西湖区裕民街**。法定代表人：龙桂玲，总经理。委托诉讼代理人：孙**、金大田，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉蜗居酒店管理有限公司，，住所地武汉市东西湖区吴家山农场七支沟西法定代表人：张占飞，总经理。委托诉讼代理人：李玉环，武汉市东西湖区吴家山街法律服务所法律工作者。原告武汉味福调味食品有限公司（以下简称味福公司）与被告武汉蜗居酒店管理有限公司（以下简称蜗居酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，蜗居酒店提起反诉，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）味福公司委托诉讼代理人金大田，被告（反诉原告）蜗居酒店的法定代表人张占飞、委托代理人李玉环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告味福公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告蜗居酒店立即腾退房屋；2、判令被告蜗居酒店支付自2017年3月18日至房屋腾退之日的租金（暂计算至2019年6月30日，租金为人民币657,661.58元；3、判令被告蜗居酒店将房屋恢复原状或支付恢复原状的费用；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告味福公司与被告蜗居酒店于2017年3月18日签订房屋租赁合同，约定将位于吴家山革新大道X号的办公楼X层、临街主楼的X层及X层左边大厅租赁给被告蜗居酒店使用，租期3年，2017年3月18日至2018年3月18日的租金为410,000元，后两期租金按实际情况议定。被告蜗居酒店承租后，一直拖欠原告租金，2018年4月20日，被告蜗居酒店法定代表人张占飞向原告出具租金欠条，金额为440,000元，2018年12月6日，被告张占飞等与原告签订《补充合同》，对被告蜗居酒店所欠的租金数额及支付期限进行了约定，并再次出具租金欠条，金额为121,911.58元，且约定如被告蜗居酒店至2019年6月30日仍未交完所欠租金，则自动退场，但被告至今仍未交完租金，也拒不退场。故诉至法院，请求判如所请。审理中，原告味福公司撤回第三项诉讼请求。被告蜗居酒店辩称：1、不同意腾退房屋，签订的合同还未到期，到期时间为2021年3月18日；2、租金没有欠这么多，在2018年、2019年陆续支付了原告租金；3、房屋占用费的损失应该由原告承担，因为原告方停电停水导致被告无法经营。反诉原告蜗居酒店向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿损失2,200,000元；2、判令反诉被告承担反诉费。事实和理由：2012年3月18日，反诉原告与反诉被告签订租赁合同，租期为2011年3月18日至2021年3月18日，时间十年，租期第一年360,000元，后一年按20,000元递增，2018年12月6日，反诉原告与反诉被告又签订一份补充合同，反诉原告按合同约定准备给付租金，反诉被告拒不接受租金，要求反诉原告退出。2011年，反诉原告租赁厂房后，办理了营业执照，并投资了4,000,000元，现因反诉被告的停电阻止营业，致使反诉原告无法经营，反诉被告要求反诉原告退出宾馆，故反诉被告应赔偿反诉原告经济损失2,200,000元。反诉被告味福公司针对反诉辩称：1、蜗居酒店反诉所称租期为10年不是事实，而是约定10年内反诉被告享有优先租赁权，并非租赁期限，而且该合同已经作废；2、原告与蜗居酒店合同已于2019年6月30日到期。本院根据庭审中确认的证据和双方当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：2011年3月18日，味福公司与蜗居酒店签订一份《厂房租赁合同》，约定：蜗居酒店承租味福公司位于本市东西湖区革新大道银湖科技大楼对面味福公司办公楼的四、五层、临街主楼的三、四、五层及一层左边大厅、二间门面。每三年签一次合同，十年内蜗居酒店有优先租用权，即从2011年3月18日至2021年3月18日止；2011年3月18日至2012年3月18日年租金为290,000元，后两年内按每年20,000元递增，第一年租金一次性付清，后两年按半年支付一次，乙方每半年的首月前三天付款到味福公司指定的账户；如蜗居酒店累计两个月不按期缴纳租金和水电费，则视为蜗居酒店违约，应承担违约责任，终止本合同。同日，双方签订一份补充协议，约定味福公司将其临街主楼的二楼（原鑫思特产品开发有限公司）出租给蜗居酒店，时间从2011年6月1日起租，租金为每年30,000元，其他协议条款按原合同约定执行。蜗居酒店租赁上述房屋后用于经营酒店。2017年3月18日，味福公司与蜗居酒店又签订一份《房屋租赁合同》，蜗居酒店承租味福公司办公楼四、五层、临街主楼的三、四、五层及一层左边大厅，租期三年，即从2017年3月18日至2020年3月18日止，每年续签一次，本次租期自2017年3月18日至2018年3月18日，租金为410,000元，后两期租金由双方根据实际情况议定（以前与蜗居酒店签订的合同无效），蜗居酒店按月付款，即每月18日支付租金50,000元，本承租期最后一个月进行总结算；2016年3月18日至2017年3月18日期间的租金还有280,000元没有付清，此笔租金在2017年3月18日至2018年3月18日租期内支付180,000元，余下100,000元在第二期承租期内付清；如蜗居酒店累计一个月不按期缴纳租金和水电费，则视为蜗居酒店违约，甲方有权采取停电和停水的方式要求蜗居酒店缴纳所欠的费用，并且蜗居酒店应承担违约责任，情节严重可终止本合同。合同签订后，蜗居酒店未依约支付租金，双方于2018年4月19日签订一份《协议》，约定：根据目前蜗居酒店拖欠味福公司2017年3月至2018年3月房租事宜，双方协商如下：一、从2018年3月3日起，蜗居酒店每天向味福公司指定账户汇款2,000元，含节假日；二、蜗居酒店按月支付其所使用的水电费；三、如蜗居酒店一个月内超过5天没有汇款，味福公司停止向蜗居酒店供电、供水；四、如蜗居酒店在接到水电使用公函后，10天内没有向味福公司缴清水电费，味福公司可停止向蜗居酒店供电、供水。2018年4月20日，蜗居酒店法定代表人张占飞向味福公司出具欠条确认欠味福公司2017年3月18日至2018年3月18日期间的租金440,000元。《协议》签订后，蜗居酒店仍未依约支付房租及水电费，味福公司分别于2018年7月5日、10月17日、11月30日向蜗居酒店发出《公函》，要求蜗居酒店依据《协议》缴纳租金及水电费，否则将依据《协议》的第三款和第四款的约定，停止向蜗居酒店供应水、电。2018年12月6日，双方又签订一份《补充合同》，约定：补充合同执行时间为2018年12月5日至2019年6月30日止；蜗居酒店在2017年3月18日至2018年3月17日期间拖欠味福公司房租440,000元、2018年3月18日至2018年11月30日期间拖欠味福公司房租121,911.58元，共计561,911.58元；蜗居酒店每月30日前向味福公司缴纳50,000元房租，每月按时缴纳水电费，如未按时缴纳以上两项费用，蜗居酒店自动退场；到2019年6月30日止，蜗居酒店交完全部租金后，再在同等条件下，蜗居酒店优先签订新的租房合同，否则蜗居酒店自动退场。同日，蜗居酒店法定代表人张占飞向味福公司出具欠条，确认拖欠味福公司2018年3月18日至2018年11月30日期间房租121,911.58元。《补充协议》签订后，蜗居酒店还是未依约支付房租及水电费，味福公司分别于2019年5月7日、7月1日向蜗居酒店发出《公函》，催促蜗居酒店缴纳租金及水电费，否则将停止向蜗居酒店供应水电。2019年6月26日，蜗居酒店出具对账单，确认截止2019年6月30日下欠味福公司租金657,661.58元。因蜗居酒店长期拖欠味福公司租金，味福公司于2019年7月1日起停止向蜗居酒店供应水、电。本案审理过程中，经原、被告双方确认，被告蜗居酒店现实际占用的房屋为：革新大道X号办公楼四、五层；临街主楼一层左边大厅（包含海炒食堂）、二层仓库（占地面积约40平方米）、三、四、五层及六层办公室一间。本院认为，原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司与被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《协议》、《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据双方《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定，2011年双方签订的《厂房租赁合同》已失效，双方于2018年12月6日签订的《补充合同》明确租赁期限至2019年6月30日止，同时双方约定若被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司依约支付房租及水电费，则在同等条件下有优先承租权，若未依约支付租金，则2019年6月30日后自动退场。被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司辩称租期至2021年3月18日的辩解意见与事实不符，本院不予采信，被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司未依约支付租金，且双方租赁合同期限已经届满，被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司应腾退房屋给原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司，原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司主张被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司应向原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司支付截止至2019年6月30日下欠的房租合计657,661.58元，原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司的相应诉讼请求本院予以支持，其主张2019年7月1日至房屋实际腾退之日的租金，考虑原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司停止向被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司供水、供电，该公司虽未实际经营，但该公司仍占有该房屋，本院酌情认定被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司按照2017年3月18日房屋租赁合同约定租金标准的70%支付原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司房屋占用费，即被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司应按287,000元/年的标准向原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司支付2019年7月1日至房屋实际腾退之日止的房屋占用费。被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司反诉要求原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司赔偿经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于武汉市东西湖区吴家山革新大道542号的办公楼四、五层；临街主楼一层左边大厅（包含海炒食堂）、二层仓库（占地面积约40平方米）、三、四、五层及六层办公室一间腾退给原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司；二、被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司租金657,661.58元；三、被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司按287,000元/年的标准支付原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司房屋占用费（自2019年7月1日计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回原告（反诉被告）武汉味福调味食品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,188元、反诉案件受理费12,200元，由被告（反诉原告）武汉蜗居酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一九年十一月二十七日书记员 程梦蝶