广东省佛山市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤06行初161号原告何少兰，女，汉族，1961年10月3日出生，住佛山市顺德区。委托代理人熊灿明，广东谨然律师事务所律师。委托代理人程梅花，广东谨然律师事务所律师。被告佛山市顺德区人民政府，住所地佛山市顺德区大良街道德民路**。法定代表人彭聪恩，区长。委托代理人李土源，佛山市顺德区司法局工作人员。委托代理人罗闽，广东和桂律师事务所律师。原告何少兰不服被告佛山市顺德区人民政府（以下简称顺德区政府）房屋征收补偿决定，于2019年9月19日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于同年9月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭审理了本案。原告何少兰及其委托代理人熊灿明、程梅花，被告顺德区政府的委托代理人李土源、罗闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告顺德区政府于2019年4月17日作出顺府发〔2019〕12号《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿的决定书》（以下简称《房屋征收补偿决定》），根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十七条、第二十一条、第二十六条的规定，该府依法作出征收补偿决定如下：一、依据《佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿方案》提供如下补偿方式供被征收人选择：（一）货币补偿方式。总补偿金额为1984393.79元；若被征收人未能按本决定第三、四条规定时间内领取相关补偿并交出被征收房屋的，则总补偿金额为1665765.89元；附属物补偿经入户核实后按规定予以计补。具体的补偿项目及金额明细详见附件1。（二）产权调换方式。1.经评估核算需补偿被征收人1137010.89元；若被征收人未能按本决定第三、四条规定时间内领取相关补偿并交出被征收房屋的，则补偿金额为1092010.89元；附属物补偿经入户核实后按规定予以计补。具体的补偿项目及金额明细详见附件2。2.产权调换房屋地点为顺德区大良街道振东围地块或大良街道碧桂路以东、澄海东路以北地块之一，应调换的房屋套内建筑面积118.30平方米，被征收人按套内建筑面积7000元/平方米的价格购买。3.安置房屋实际套内建筑面积与应补偿的套内建筑面积的差额部分按照《佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收补偿方案》相关规定结算。4.若因被征收人未及时完善相关手续等自身原因导致无法实施产权调换的，视为采取货币补偿方式。二、被征收人须在本补偿决定送达之日起五日内，在上述第一条两种补偿方式中自行选择其一，并将选择结果书面提交房屋征收实施单位，逾期不选视为选择货币补偿方式。三、被征收人须自补偿方式确定后十五日内到房屋征收实施单位办理补偿款领取、产权调换房屋选房等手续。逾期不领取补偿款的，房屋征收实施单位将对相关补偿款予以提存。四、被征收人须自补偿方式确定后十五日内搬迁完毕，将被征收房屋交付房屋征收实施单位。五、房屋被依法征收的，土地使用权同时收回。被征收人如不服本决定，可在本补偿决定书送达之日起六十日内向广东省人民政府申请行政复议，或者在六个月内向佛山市中级人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收人将依法向人民法院申请强制执行。附件：1.房屋征收补偿价目表（货币补偿方式）2.房屋征收补偿价目表（产权调换方式）原告何少兰诉称，顺德区政府作出的《房屋征收补偿决定》剥夺了原告依法协商选择评估机构这一重要程序性权利，构成重大程序违法；同时补偿决定依据的评估报告非法且缺乏合法性和客观性，相应导致补偿决定缺乏合法性；另外补偿决定规定的价值补偿明显低于房屋的实际价值，行政行为明显不当。因此，原告诉请人民法院撤销顺德区政府作出的《房屋征收补偿决定》。具体事实和理由如下：一、被告不经同原告协商径行内定评估机构，且在选择评估机构时弄虚作假，严重侵害原告选择评估机构的程序性权利，补偿决定程序严重违法。二、补偿决定的依据文件评估报告非法，评估报告缺乏合法性、客观性，补偿决定亦随之缺乏合法性、客观性，应被撤销。评估报告多个文件均已失效，评估流于形式，评估缺乏客观性和公正性。评估作业时间仓促，分户评估报告未进行公示，评估人员未按规定进行现场勘查，评估人员数量不满足法定要求，评估人员签署评估报告不符合规范，评估报告只选择一种评估方法，无法保证报告的科学性。三、房屋评估价值时点是2017年10月26日，但补偿决定于2019年4月作出，评估价格严重背离房屋价值，补偿缺乏合理性。案涉评估报告有效期截至2018年11月6日，补偿决定于2019年4月作出，此时评估报告已失效，补偿决定主要依据已失效的评估报告作出，应被撤销。同时根据立法精神，对被征收房屋的补偿、应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件，生活质量不降低为宜。但案涉房屋评估价格严重背离房屋价值，无法体现公平补偿原则。综上，请求法院撤销顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》，本案诉讼费由被告承担。原告在诉讼中提交了以下证据：1.原告房产权证及房屋查册表，拟证明涉案房屋的基本情况及权属；2.顺府公告〔2017〕6号《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收决定的公告》,拟证明涉案房屋征收决定于2017年10月26日作出，并于2017年10月27日在珠江商报登报公告；3.顺建告〔2017〕104号《关于佛山市城市******线项目（新松站）公开选定房屋征收评估机构结果的通告》、顺建函〔2017〕1928号《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》，拟证明评估机构选定的基本情况；4.《房屋征收补偿决定》、原告房屋拆迁估价报告，拟证明被诉行政行为的内容。被告顺德区政府辩称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，顺德区政府依法具有作出房屋征收补偿决定的职权。其次，顺德区政府作出顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》认定事实清楚、适用法律正确、程序合法。2017年10月26日，顺德区政府根据佛山市城市******线项目（新松站）建设需要，作出了顺府发〔2017〕21号房屋征收决定及补偿方案并予以公告。随后政府工作人员多次与原告就其房屋征收补偿事宜沟通协商，但因双方一直未就房屋征收补偿事宜达成共识。为合理确定原告被征收房屋的价值，评估机构对其涉案房屋进行了评估并出具报告，因原告拒绝配合导致房屋室内装饰部分的价值未能评估，原告收到该评估报告后并未提出过复核及鉴定申请。因在补偿方案确定的签约期内未达成补偿协议，顺德区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，作出了本案被诉之征收补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。该征收补偿决定的内容包括补偿方式、补偿金额、支付期限、产权调换等，并告知了当事人复议及诉讼权利。综上，顺德区政府作出的顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》符合法定要求，请法院驳回原告诉讼请求。被告顺德区政府向本院提交了以下证据、依据：1.原告的房地产权证，拟证明被征收房屋的土地使用权性质为国有。2.顺府公告〔2017〕6号房屋征收决定公告、顺府发〔2017〕21号房屋征收决定及征收补偿方案和征收红线图、现场张贴照片、珠江商报公告、网站公告截图，拟证明顺德区政府作出了房屋征收决定并予以公告。3.佛山市城市******线项目（新松站、东乐路站）房屋征收产权调换房申购细则、顺建告〔2017〕90号《关于佛山市城市******线项目（新松站）征收范围内房屋调查情况的通告》、《佛山市城市******线（新松站）建（构）筑物调查明细表》、现场张贴照片，拟证明房屋征收部门对征收范围内房屋进行了情况调查并通告调查结果。4.顺建函〔2017〕1928号《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》及张贴照片、房屋征收评估机构选票及业主意见、摇珠现场照片及大良法律服务所见证书、顺建告〔2017〕104号《关于佛山市城市******线项目（新松站）公开选定房屋征收评估机构结果的通告》及张贴照片和网站公告，拟证明被征收人在规定期限未能共同选定评估机构，房屋征收部门通过摇珠选定并予以公告。5.协商记录及人员身份证明，拟证明房屋征收实施单位工作人员与原告就补偿问题进行协商未果。6.佛博房评字（2017）第BA11165号估价报告及送达材料，拟证明对原告房屋价值进行了评估并送达报告书。7.顺府公告〔2019〕2号房屋征收补偿决定公告、顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》及附件、送达材料，拟证明顺德区政府作出涉案补偿决定的内容并送达原告。8.法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》。经庭审质证，各方当事人对上述证据的质证意见及本院认证如下：原告提交的全部证据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据1，原告对其真实性及证明内容无异议，本院予以采信。被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但对现场张贴照片所反映的张贴公告的具体位置，时间以及持续性存在异议，三性由法院认定。本院认为上述照片上显示有照片拍摄时间，且从照片的背景来看，是在被征收范围内，即在颐景豪园、新松居委会、拆迁办门口处张贴，可以证明被告将房屋征收决定在被征收房屋内进行张贴公告的事实，故本院对上述证据及拟证事实予以采信。被告提交的证据3，原告对其真实性无异议，对现场照片的质证意见同上。本院对上述证据及拟证事实予以采信。被告提交的证据4，原告对其真实性无异议，但主张房屋征收部门剥夺其协商选定评估机构的权利，且评估机构在摇珠前已内定，故选定评估机构程序不合法。本院认为原告的异议没有事实依据，对该组证据及拟证内容予以采信。被告提交的证据5，原告对其真实性无异议，但主张协商没有涉及具体补偿问题，本院认为该证据能够证明双方补偿协商无果的事实及原因，应予采信。被告提交的证据6，原告对其真实性无异议，但对评估结果不予认可。本院认为该评估报告的出具程序和人员资质合法，可以采信，原告对评估标准、方法、估价结果的异议应通过复核、鉴定的救济途径处理。被告提交的证据7，原告对其真实性无异议，但主张补偿决定违法应予撤销，本院认为原告主张混淆了证据合法性与行政行为合法性的概念，对该证据及拟证事实予以采信。经审理查明：2017年10月26日，顺德区政府发布了顺府公告〔2017〕6号《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收决定的公告》，将顺府发〔2017〕21号《佛山市顺德区人民政府关于佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收的决定书》及附件征收补偿方案、征收范围平面图予以公告，涉案项目的房屋征收部门为佛山市顺德区国土城建和水利局，实施单位为顺德区大良街道办事处。上述征收决定公告及附件通过政府网站、珠江商报和被征收范围内张贴等方式进行了公示。同年8月23日，佛山市顺德区国土城建和水利局发布了顺建告〔2017〕90号《关于佛山市城市******线项目（新松站）征收范围内房屋调查情况的通告》，并在征收范围内张贴。同年10月26日，该局发布了顺建函〔2017〕1928号《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》，并附在佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构，并于次日将结果张贴了通告和网站公示。2017年11月6日，评估机构对原告的涉案房屋出具了佛博房评字（2017）第BA11165号《佛山市顺德区****办事处新松居委桂畔路颐景豪园一期五座303房地产拆迁估价报告》（以下简称《估价报告》），确定该房屋在价值时点（2017年10月26日）的客观市场价值为1520155元。该《评估报告》于2018年1月9日送达原告。因在协商签约期限内征收部门与原告未能达成一致补偿协议，经房屋征收部门报请后，顺德区政府于2019年4月17日针对涉案房屋的征收补偿作出了顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》，具体内容如前文所述。该补偿决定于同年4月30日送达原告并在拆迁范围内张贴公告。另查明，原告的涉案房屋位于征收红线范围内，证载建筑面积118.3平方米、土地使用权性质为国有、房屋用途为住宅、建筑结构为混合。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第十三条的规定，被告顺德区政府作为县级人民政府，依法享有对本区域内国有土地上进行房屋征收与补偿的职权。该府作出本案被诉之顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》，职权依据合法，本院予以确认。本案中，综合诉讼当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为征收补偿决定作出的程序以及内容是否合法。关于补偿程序的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。”本案中，在征收决定所确定的协商期限内，原告与房屋征收实施单位经协商未能达成补偿协议，经房屋征收部门报请后，顺德区政府作出了被诉之征收补偿决定，其行为程序合法。原告主张被告通过摇珠确定评估机构，剥夺其协商选定评估机构的权利，评估机构选定程序违法。经查，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成，通过多数、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《广东省住房和城乡建设厅关于实施有关问题的通知》(粤建房〔2013〕26号)第三条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在政府作出房屋征收决定并公告后30个工作日内协商选定；在规定的时间内不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人采取摇号、抽签等随机方式确定。”本案中，佛山市顺德区国土城建和水利局在涉案房屋征收决定作出并公告当日即2017年10月26日同时发布了顺建函〔2017〕1928号《关于协商选定佛山市城市******线项目（新松站）房屋征收评估机构的通知》，并附在佛山市房地产行业诚信系统登录备案的房地产评估机构名单，告知被征收人按少数服从多数原则在2017年10月31日前报送协商选定的两家评估机构，逾期协商未果将组织公开摇号抽选。在协商期满被征收人未能选定评估机构的情况下，房屋征收部门于2017年11月2日公开举行了评估机构抽选会，确定了涉案项目征收补偿的评估机构，并于次日将结果张贴了通告和网站公示。该评估机构的选定程序符合上述法律及规范性文件的要求，原告主张评估机构选定程序违法的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于补偿内容的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案中，顺德区政府作出的顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》的内容包含了上述法条所规定的四个方面，而每个方面的具体补偿内容是否符合法定要求，本院审查如下：第一，关于被征收房屋价值的补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条的规定，被征收房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，且补偿标准不低于征收公告之日类似房地产的市场价格。而房地产价格评估机构的选定是先由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定。同时，对评估确定的房屋价值有异议可申请复核评估，对复核结果仍有异议可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。具体到本案中，房屋征收部门在发布了协商选定评估机构的通知后，被征收人在协商期内未能按要求报送选定结果，故征收部门通过公开抽选的方式确定涉案项目征收补偿的相关评估机构符合法定要求。针对原告涉案房屋出具佛博房评字（2017）第BA11165号《估价报告》的评估机构及评估人员均具有合法资质，同时也是以征收公告之日作为评估时点，确定了原告涉案房屋的客观市场价值，且原告在收悉该评估报告后亦未申请复核评估及鉴定。故该评估报告所确定的原告涉案房屋的市场价值符合上述法条的规定，可以作为原告涉案房屋价值补偿的依据。关于原告对该《估价报告》的几点异议：1.原告认为在2017年11月2日进行摇珠选定前评估机构已经内定，理由是涉案《估价报告》显示“评估作业日期：2017年10月26日-2017年11月6日”。经查，该《估价报告》记载作业日期的起点是以法定估价时点即征收决定作出之日为准，原告将此理解为评估机构在该时点已经选定并开始评估工作显然错误；2.原告认为评估机构没有对涉案房屋实地查勘，理由是没有相关当事人签名的查勘记录。经查，《评估报告》中附有涉案房屋的现场勘查照片，同时在建筑物状况描述中亦记载了评估人员不能进入室内勘查的原因，足以证明评估机构进行了房屋实地查勘；3.原告认为《评估报告》对涉案房地产所适用的估价方法不当，应采用两种以上方法进行估价。经查，《评估报告》对原告房屋采用了比较法进行估价，并对不适用收益法、成本法、假设开发法、基准地价法进行了原因分析。对于适用哪几种评估方法进行估价能够合理体现房屋价值属于专业性技术分析，而非事实和法律问题，原告就该问题的异议应通过对《评估报告》申请复核及专委会鉴定的途径解决，不属于法院司法审查的范畴；4.原告认为《评估报告》2017年11月6日出具，其在2019年4月30日收到被诉征收补偿决定时，该《评估报告》的一年有效期已届满，故不能作为征收补偿决定的依据。经查，被诉征收补偿决定作出时已超出《评估报告》有效期近半年，但估价时点为2017年10月26日是法定的，重新评估亦需以该时点为基准，而在该《评估报告》有效期届满半年内并未发生对涉案房屋估价结果产生明显重大影响的外部经济变化因素，重新评估并无必要，故被诉《房屋征收补偿决定》以该《评估报告》作为补偿依据并无不当。另外，对于原告涉案房屋的价值补偿，顺德区政府在补偿决定中提供了货币补偿和产权调换补偿两种方式供原告选择。上述房屋价值补偿的方式符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条的规定，既保障了原告的选择权，也符合公平原则，本院予以确认。原告以补偿决定中产权调换补偿方式不明确为由主张剥夺其选择权，缺乏事实依据，本院不予支持。第二，关于因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。经查，顺德区政府在房屋征收补偿价目表中对货币补偿和产权调换补偿两种方式均按涉案房屋面积计算了搬迁补偿费用、临时安置补偿费用，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条的规定，本院予以确认。第三，关于因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，原告涉案房屋用途为住宅，并不存在法定的停产停业损失补偿，故顺德区政府作出的征收补偿决定未包括该项内容并无不当。第四，关于对被征收人给予补助和奖励。经查，顺德区政府在房屋征收补偿价目表中列明了按期签约的奖励金额为4.5万元，符合补偿内容的法定要求。综上所述，顺德区政府作出的顺府发〔2019〕12号《房屋征收补偿决定》主体适格、程序合法、补偿内容符合法定要求，本院予以确认。原告要求撤销该房屋征收补偿决定的诉请，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告何少兰的诉讼请求。本案诉讼费人民币50元由原告何少兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  周 刚审 判 员  潘华容审 判 员  王 慧二〇一九年十一月二十日法官助理  邓明锋书 记 员  暨晓莹