江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4658号原告：王军，男，1971年12月31日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：戴红军，江苏轩衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰峰，江苏轩衡律师事务所律师实习律师。原告：陈娟，女，1973年1月14日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：胡恩光，江苏轩衡律师事务所实习律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘梦梦，江苏轩衡律师事务所律师。被告：靖江市新碧房地产开发有限公司，住所地靖江市通江路与阳光大道交界处西南侧。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：蔡虹，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。原告王军、陈娟与被告靖江市新碧房地产开发有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人戴红军、原告陈娟委托诉讼代理人胡恩光及两原告共同委托诉讼代理人潘梦梦，被告委托诉讼代理人胡星亮到庭参加了诉讼；原告王军委托诉讼代理人王杰峰、被告委托诉讼代理人蔡虹到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：请求判令被告1.返还预付房款利息38175.18元（其中661460元自2017年6月26日起计算，770000元自2017年7月24日起计算，均按存款年利率1.5%计算至2019年4月21日）；2.返还税款23662.45元（增值税率由11%降至9%）；3.返还因增值税下降而应少交的3%的契税709.87元；支付上述三项款项的逾期付款利息（均按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月22日计算至实际付款之日）；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年6月26日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买位于靖江市滨江新区，建筑面积142.04平方米，总房价款1431460元，于合同签订当日支付661460元，于2017年7月24日前以银行按揭方式支付770000元。合同约定的房价款为含税总价，而非固定总价，适用的增值税税率为11%。合同签订后，两原告已按约支付全部房款。2019年4月21日，房款结算时，被告实际缴纳的增值税税率为9%。虽然被告系纳税义务人，但原告系该税赋的实际承担人。现发生了增值税税率下降的情势变更，被告占有的原告预付的多支付的2%税款应予返还；被告占有、使用了原告预付的购房款，然未按《江苏省商品房价格管理规定》将原告预付的房款利息抵算购房款，应返还该利息；因增值税税率降低导致原告实际缴纳契税的计税总额增加从而多交纳了契税。被告亦应予以返还。上述款项均应在结算时一并结算给原告，逾期应支付逾期付款利息。被告辩称：原告所述双方签订《商品房买卖合同》及两原告已按合同约定支付房款属实。原告支付的款项是按合同约定支付的房款而非《江苏省商品房价格管理规定》中的预付款，且该规定已失效，故其要求计算已付购房款利息并抵算房款没有依据；双方约定的是固定总价款，约定因面积差异变动，并未约定降税降价；国家税收政策变动不影响双方约定的房屋总价，也不会导致显失公平，不构成情势变更。而且增值税的纳税主体为被告，政府下调增值税的目的是减轻企业税负，增强企业活力。故原告要求返还2%的增值税差没有事实和法律依据；由于增值税的变化不影响房屋价款，其对自行缴纳的契税有异议的应向征税机关提出，其无权要求被告返还。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年6月26日，两原告与被告订立《商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告建设的靖江市翡翠滨江花园55幢1-1601室套房，建筑面积142.04平方米；商品房预售许可证号为2017房预售证第010号；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为10078元/㎡，总金额为1431460元；被告在2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付两原告。合同附件四《补充协议》关于付款方式和期限约定：出卖人出售给买受人的商品房的总房价款为1431460元，在签订合同时付46.21%计661460元；在2017年7月24日前，按揭支付53.79%计770000元。关于税费载明：买卖双方明确知悉且同意，合同约定的该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%；不包含在合同约定对该商品房的全部房价款（含增值税价）中的，买受人应另行支付给出卖人的税费见本补充协议附录一《税费及其他应付款明细》；另约定了面积差异时退补单价为10078元/㎡等。补充协议附录一《税费及其他应付款明细》中包含契税、相关登记费等。合同签订后，两原告按约支付了被告全部购房款。2019年4月21日，被告开具了55幢1-1601室的不动产交易增值税发票，税率为9%，税款计118193元，备注载明：房款1431460元、实测面积141.91㎡。次日，两原告缴纳了该宗房屋买卖契税19698.98元，课税数量为141.91，计税金额为1313266.06元。另查明，被告于2017年6月12日取得本案所涉翡翠滨江花园四期（55#、56#）（2017）房预售证第010号《商品房预售许可证》。双方争议的主要焦点是：1.两原告支付的款项性质，是否属于《江苏省商品房价格规定》中的预付款，应否适用该规定计算利息并抵算房款；2.增值税税率降低，应否相应调减房屋总价。本院认为，两原告与被告订立的《商品房买卖合同》不违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点一，本院认为，两原告依据《江苏省商品房价格管理规定》中有关预付款计算利息的规定要求返还已付购房款的利息，没有事实和法律依据，不予支持。理由：首先双方对已付购房款并未约定计算利息。其次，法律、法规并未有预售商品房支付的购房款应计算利息的强制性规定。《江苏省商品房价格管理规定》虽然规定按价格部门审核的预售价格收取的购房预付款按银行同期存款利息抵算购房款，但该规定在建设部《商品房销售管理办法》之前发布，且已失效。建设部《商品房销售管理办法》规定商品房销售包括现售和预售，商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。该办法并未规定预售商品房支付的房屋价款应计算利息。我省自2009年1月1日起即暂停执行对普通商品住房销售前的价格审批，商品房实行市场调节价。两原告支付购房款系履行合同约定的付款义务，该款项并非《江苏省商品房价格管理规定》的按价格部门审核的预售价格向购房者收取的购房预付款。关于争议焦点二，本院认为，两原告与被告约定的房屋价款为含税价，不因增值税税率降低而降低。首先，本案不动产交易适逢“营改增”试行、磨合期，买卖合同签订、两原告交付房款到房屋交付长达两年，两年内税制政策可能不断调整。合同中载明的增值税税率及房屋交付时开具的增值税发票的税率不同正是税制政策调整的结果。而增值税的纳税义务人为被告，增值税的调整涉及的是纳税义务主体的税负，虽然也会涉及到原告缴纳的房地产交易契税，但影响较小，并不构成显示公平。增值税税率的变化和被告的税负有直接关联，和双方约定的房屋总价款并无直接关联。其次，买卖合同双方明确约定了买卖单价和总价，此外双方仅约定面积差异时依约定的单价相应调整房屋总价，并未约定降税降价、增税增价。补充协议中载明的“合同约定的该商品房总房价款为已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”，仅依据该说明只能认定双方约定的房屋总价款为含税价款，不能认定双方存在降税降价、增税增价的意思表示。第三，国家在调整增值税税率时也未规定降税降价。国家进行税制改革的目的，是为应对经济下行压力、减少重复征税、优化经济结构、降低企业税负。自2016年营改增政策推行后，不动产销售的税率经过了2次下调，由11%降为10%再降为9%。直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力。降税后从长远来看也必将作用于消费领域从而惠及广大消费者。故原告以增值税下降2%为由要求被告返还2%的价款的请求，本院不予支持。其要求按新税率计算房屋价款并由此要求被告返还契税的请求，本院亦不予支持。因房地产交易契税的纳税义务人是房屋买受人，征收机关是税务机关。营改增后房地产交易契税的计税金额为不含税价，在房屋总价款不变的情况下，增值税的降低确实影响到契税计税金额，但这是由于国家税制政策导致。原告要求被告返还既无法律规定也无合同约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：驳回原告王军、陈娟的诉讼请求。案件受理费1400元，由原告王军、陈娟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  金 玲人民陪审员  王乔林人民陪审员  陈永圣二〇一九年十一月十八日法官 助理  郑 慧书 记 员  沈 璐《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。