广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2898号 原告：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：柳州市柳邕路359号。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：黎木娟，广西典哲律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：程铭，男，1972年1月28日出生，汉族，系原告的员工，户籍地：广西柳州市柳南区。特别授权。 被告：江兵前，男，1987年5月24日出生，汉族，户籍地：广西来宾市兴宾区，现住广西柳州市柳江区。 被告：黄秀金，女，1986年11月15日出生，壮族，户籍地：广西忻城县，现住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：江兵前。特别授权。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称“恒泰物业公司”）与被告江兵前、黄秀金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎木娟、程铭、被告黄秀金的委托诉讼代理人暨被告江兵前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代收公共照明电费174元、生活垃圾处理费145元，物业服务费3684.6元，共计4003.6元；2、被告承担本案诉讼费用。原告以出现笔误为由当庭变更诉讼请求中要求被告支付的代收公共照明费为108元，生活垃圾处理费为90元、物业服务费为3652.2元，共计3850.2元。 事实与理由：广西柳州市柳江县柳堡路柳西新城小区为柳江江洪房地产开发有限责任公司开发建设（以下简称“江洪房开公司”），江洪房开公司于2011年9月29日和原告签订《柳西新城前期物业服务合同》，自此由原告为柳西新城小区提供物业服务。被告购买该小区33栋1单元XXX号房屋（房屋面积为103.6平方米），并于2016年7月19日接收该房屋。被告收房后自2016年8月至今欠缴物业服务费，自2018年1月至今未向原告支付代收的公共照明电费、生活垃圾处理费，截止于2019年6月30日，被告尚欠代收公共照明电费108元、生活垃圾处理费90元，物业服务费3652.2元，共计3850.2元。上述欠费原告已多次向被告催收未果，现为维护自身合法权益特诉至贵院，请求贵院依法判决。 在诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付代收公共照明电费108元的诉讼请求。 原告提供的证据有：1.被告身份证复印件；2.《交房通知单》；3.《楼宇交接验收表》；证据1-3拟共同证明被告的诉讼主体资格及交房时间、房屋建筑面积；4.《前期物业服务合同》；5.《前期物业服务协议》；证据4-5拟共同证明原告分别与开发商、被告签订了前期物业服务合同对物业服务的事宜进行约定，多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.4元计算收取，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.83元计算收取；6.柳江县前期物业服务收费公示牌（柳西新城小区），拟证明原告的服务是二级物业服务标准，但收费远低于二级服务收费标准；7.柳江区环境卫生管理所出具的《证明》，拟证明该单位自2011年1月起委托恒泰物业公司收取柳西新城小区业主生活垃圾清运费，每户每月5元；8.律师函张贴照片，拟证明原告对物业服务费已经进行催收；9.照片12页，拟证明原告提供了物业服务。 被告江兵前、黄秀金答辩称：原告提供的物业服务不到位：物业公司连最基本的封闭管理、门卫管理、陌生人员管理、消费通道管理、24小时巡逻、安全防范管理都没有，没有履行合同义务；外来人员随便进出小区物业不管；小区娱乐设施常年处于损坏状态；监控坏了也不及时维修；33栋旁边的消防通道被物业用铁栏锁起来；物业还请地痞流氓威胁业主强制收取停车费；等等。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告江兵前、黄秀金向法庭提交以下证据：照片17张，拟证明电梯广告收入没有公开；33栋消防通道被物业设置卷闸门堵住；33栋小广场上的破损的公共设施无人维护；建筑垃圾无人清理；环境卫生差；电动车停放混乱；消防通道堵塞；小区围墙栏杆破损无人维修。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对被告提交的证据照片，原告对照片真实性无异议，但认为物业公司提供的是二级服务，小区垃圾每天清理，楼道每周进行二次打扫；建筑垃圾有固定地点堆放，并定期定量清理；消防设施是每年巡视两次，发现缺失会补充，但购买需要向有关部门申请；消防应急卷帘门是为了消防需要设置，物业进行定期维护，发生火灾的时候会打开；照片中破烂的娱乐设施是之前社区还是别的单位放置的公益性设施，如果清理需要一定费用；电梯的广告费是用于小区公共设施的维护，物业公司每年都会对收支进行公示。本院认为，原告对照片的真实性无异议，本院对此予以确认。并且原告对被告提出的问题一一进行了解释，对不属于物业服务范围的问题，对被告的证明目的不予确认，对属于物业服务范围的公共设施维护修理不够及时、公共区域环境卫生不够整洁、停车秩序管理不到位等照片反映问题，本院予以确认。 综合全案证据及原、被告的当庭陈述，本院确认以下法律事实：位于广西柳州市柳江区新城小区由江洪房开公司开发建造。2011年9月29日，原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司与江洪房开公司签订了柳西新城《前期物业服务合同》，约定由原告对柳州市柳江区拉堡镇柳西新城小区进行物业管理服务，期限自《前期物业服务合同》签订之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，多层住宅物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积）。同时约定恒泰物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场、公益性文化设施、安全警示设施；公用绿地、花木、建筑小品的养护管理；公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理；协助维护小区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防火、灭火；物业管理有关的文件、资料和业主档案的管理；根据业主的需求向业主提供特约服务，费用由业主与物业公司协商确定。2016年7月19日，原告另与被告江兵前签订《前期物业服务协议》，协议约定的内容和原告与江洪房开公司签订的柳西新城《前期物业服务合同》基本一致，另约定：被告于办理入伙手续时预交12个月的全额物业服务费，物业服务费计收起始时间为：自建设单位通知入伙之日起开始计收；每月10日前交纳当月的物业服务费，多层住宅物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积），高层住宅为0.83元／月／平方米（建筑面积）。被告江兵前、黄秀金是该小区33栋1单元XXX室业主，其房屋建筑面积为125.72平方米，每月应向原告交纳物业服务费为104.3元（125.72平方米×0.83元／月／平方米）。被告已交纳物业服务费至2016年7月份，但自2016年8月至2019年6月的物业服务费共计3650.5元（104.3元/月×35个月），未向原告交纳。2019年7月18日，原告向被告发出了催收函，但至今被告亦未予交纳。 另查明，柳州市柳江区环境卫生管理所自2011年起委托原告恒泰物业公司代为收取柳西新城小区业主生活垃圾清运费，每户收费标准为每月5元。自2018年1月起至2019年6月，被告未向原告交纳生活垃圾处理费，共计90元。 本院认为，原告在诉讼过程中，申请撤回要求被告支付代收的公共照明电费108元的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，亦未损害国家、集体和他人利益，本院予以准许。 关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案江洪房开公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及被告与原告签订《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。原、被告均应按照合同的约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。故对原告要求被告支付尚欠的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告在审理中答辩称原告的物业服务存在瑕疵等问题，因而拒交物业服务费，本院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，恒泰物业公司系为小区全体业主提供物业服务，被告对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，物业服务费的收费标准，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定；第四，被告列举的照片能证实原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，需原告进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。截止至2019年6月，被告尚欠原告物业服务费3650.5元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费。原告受柳州市柳江区环境卫生管理所委托代收生活垃圾处理费，被告尚欠生活垃圾处理费未交纳，故原告诉请要求被告交纳尚欠的生活垃圾处理费90元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款之规定，判决如下： 一、被告江兵前、黄秀金向原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2016年8月起至2019年6月止的物业服务费3650.5元； 二、被告江兵前、黄秀金向原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2018年1月起至2019年6月止的生活垃圾处理费90元。 本案受理费50元（原告已预交）,减半收取计25元，由被告江兵前、黄秀金负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇一九年十一月六日 书记员  蒙娥妃