河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6166号原告杨振海，男，1989年1月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人龚维礼，河南燕小成律师事务所律师。被告张雪勤，女，1969年12月15日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人韩星，河南小东律师事务所律师。被告张长建（又名张常建），男，1962年4月9日出生，汉族，住驻马店市驿城区。原告杨振海与被告张雪勤、张长建案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨振海的委托代理人龚维礼、被告张雪勤及其委托代理人韩星到庭参加诉讼。被告张长建经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告杨振海诉称，2017年5月25日，因被告张雪勤与被告张长建民间借贷纠纷一案，驿城区人民法院查封了涉案房屋。原告提出异议，2019年4月25日，驿城区法院作出（2019）豫1702执异83号执行裁定书，裁定驳回异议。2011年1月16日，驻马店市鑫鑫建筑有限公司与乔新河、侯文昌签订一份《房地产联合开发协议书》，乔新河、侯文昌提供土地，驻马店市鑫鑫建筑有限公司为建设方，协议由鑫鑫建筑公司加盖公章，法定代表人李新平签名，代表张常建签名。双方联合开发位于友谊路××段的豪韵家园（云景阁小区）。由于建设手续不全及施工方资金短缺，该工程烂尾多年。2018年5月，云景阁小区全体业主自筹资金，另找其他施工方进行后续建设，并购买了电梯进行安装。原告已支付购房款330372元。驿城区人民法院（2019）执异83号执行裁定书认为该争议的房屋为张长建个人开发建设，与事实不符。现诉至法院，请求判令：1、停止对位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋的执行，并解除对该房产的查封；2、确认位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋归原告所有。被告张雪勤辩称，小区房屋及地下车位系张长建个人所建，（2017）豫1702民初7527号判决书确认云景阁小区房产系张长建个人开发系小产权房，没有土地规划许可证，没有房屋建设规划许可证，没有准建证及预售许可证，没有相关部门审批，因此与原告签订的购买车位及购房合同应当确认为无效合同；因张长建所建房屋及车位无相关手续不得进行买卖，开发使用的土地均是个人宅基地使用证，不得进行开发，所以原告与张长建签订的合同违反了法律强制性规定，确认为无效合同；原告所述业主自筹资金进行后续建设与事实不符，原告支付的是部分购房款而不是自筹资金自己建设，原告没有要求撤销执行裁定，该执行裁定已经发生效力；张雪勤借款给张长建就是开发云景阁房屋，张雪勤要求查封拍卖房屋车位合理。综上，应当驳回原告诉求。被告张长建未到庭亦未答辩。经审理查明，张雪勤与张长建民间借贷一案，张雪勤于2017年5月24日诉至本院。2017年6月19日，经本院主持调解，双方达成协议，本院作出（2017）豫1702民初4826号民事调解书，内容为：被告张长建借原告张雪勤款2450000元及利息，若被告张长建于2017年10月15日前偿还原告1000000元，余款1450000元于2017年12月31日前一次性偿清，原告张雪勤自愿放弃利息。若被告张长建未按上述时间足额偿还本金，则原告不放弃被告支付利息（利息从2016年2月15日起至该款清偿完毕之日止，按月利率2%计算）的请求，并原告张雪勤有权对被告张长建就未履行部分一并申请法院强制执行。案件审理过程中，本院于2017年5月25日查封了被执行人张长建位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号房屋。调解书生效后，张长建未依约履行，张雪勤向本院申请执行。原告杨振海提出执行异议，认为涉案房屋系其所有，本院于2019年4月25日作出（2019）豫1702执异83号执行裁定书，裁定驳回杨振海的异议请求。本案争议房屋位于驻马店市友谊路与××路交叉口西××米路××小区××号，侯文昌、侯峰（侯文昌儿子）、侯爽巍（侯文昌儿子）、叶娟英（侯文昌妻子）、乔新河、乔俊才（乔新河儿子）、乔现盈（乔新河女儿）、王爱莲（乔新河妻子）协商联合建房。其中侯爽巍、叶娟英于2007年7月14日缴纳土地出让金取得了国有土地使用证；侯文昌、侯峰于1999年取得《集体土地建设用地使用证》（加盖有国有二字的印鉴；乔新河、乔俊才、乔现盈、王爱莲于2000年取得国有土地使用证。2011年元月16日，乔新河、侯文昌作为甲方（供地方代表）、驻马店市鑫鑫建筑有限公司作为乙方（建设方代表张常建）签订《房地产联合开发协议书》：根据城市规划建设的需要，甲乙双方联合开发豪韵家园住宅楼房一座……；双方联合开发的标的位于驻××城区××东××路南地块，面积约1440平方米，实际面积及地块范围以政府主管部门最终批准的土地使用权（甲方土地使用证上的面积）为准，在该地块上拟建带底商的住宅楼项目……；该项目所建楼房为17层（地下**，地上**），项目完成后，整栋楼的1-2层归甲方所有，另外分配给甲方四套住宅套房（住宅的规格为所建住宅中最大面积的户型，9层两套，12层一套、13层一套）。另分配给甲方两个停车位，面积不低于30㎡，由甲方挑选。……除甲方应得的该部分房屋外，其余所有房屋归乙方所有，乙方可以自行定价销售，所得利润归乙方所有。包括楼顶、外墙面的使用收益归乙方，如甲方需要使用，甲方享有优先使用权……。甲方由侯文昌、乔新河签名，乙方由张常建和驻马店市鑫鑫建筑有限公司法定代表人李新平签名，并加盖了驻马店市鑫鑫建筑有限公司合同专用章。2013年3月25日，侯爽巍、叶娟英以危房翻建为由办理了《建设工程规划许可证》。该工程于2013年开始施工，2015年该楼主体完工后因资金不足停工，原定地上17层，实际建成14层，名称为云景阁小区。2015年1月7日，驻马店市城乡规划局对叶娟英、侯爽巍作出《行政处罚决定书》：2013年3月12日至2014年12月22日实施改变规划联建框架楼一栋，规划叶娟英危房翻建二层楼，南北走向，规划面积236平方米。规划侯爽巍危房翻建二层，南北走向，规划面积247平方米，实际与其相邻六户（乔新河、侯文昌、乔俊才、乔现盈、王爱莲、侯峰）联合建设一栋框架楼，东西走向，，地下建**、地上建**现建主体框架，建筑面积7796.94平方米，违法行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，对你作出如下行政处罚：对违法建筑7796.94平方米处人民币叁拾玖万壹仟零伍拾伍元整的罚款。2013年4月25日，原告杨振海作为乙方，驻马店市云景阁项目小区作为甲方，双方签订《购房协议》一份：乙方所购房屋位于驻马店市××路中××与××交叉口向××路南，该楼名称为云景阁营住楼。乙方所购的房屋为9层A1号，面积为122.36平方米，房款总计为330372元…等。乙方处由杨治权、杨振海签名，甲方处由张常建签名。2013年4月25日和5月21日，张常建向原告出具《收款收据》二份：共收到杨振海购房款拾伍万元整（150000元）。2015年该楼停工后，业主维权。2018年6月至2019年5月，业主代表李向东陆续向侯文昌等八户收取二次开工费、向其余业主收取了购房尾款，由贾继承继续建设。上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷为凭，且经庭审质证，本院据以认定。本院认为，本案争议的焦点是：原告杨振海对诉争的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：﹙一﹚在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；﹙二﹚在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；﹙三﹚已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；﹙四﹚非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人是否对人民法院查封的不动产享有排除强制执行的民事权益，应当同时满足以上条件。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，也未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案涉案房屋至今未办理商品房预售许可证，原告杨振海与张常建所签《购房协议》应为无效合同。故原告杨振海的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告杨振海的诉讼请求。案件受理费6256元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  邓卫军人民陪审员  范文芝人民陪审员  王桂红二〇一九年十一月十二日书 记 员  文天娅