河北省唐山市丰润区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0208民初5231号 原告：唐山市金塔房地产开发有限公司，住所地唐山市丰润区新城道1-1号。 法定代表人：薛越，该公司总经理。 诉讼代表人：唐山市金塔房地产开发有限公司管理人。 负责人：卢国荣，清算组组长。 委托诉讼代理人：白旭刚。 被告：河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行，住所地唐山市丰润区曹雪芹西道667号。 负责人：郑久三，该行行长。 委托诉讼代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨义刚，该行职工。 原告唐山市金塔房地产开发有限公司（以下简称金塔房地产公司）与被告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行（以下简称农商行丰润支行）建设用地使用权抵押权纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金塔房地产公司的委托诉讼代理人白旭刚，被告农商行丰润支行的委托诉讼代理人何全纯、杨义刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金塔房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告之间签订的合同编号为（丰润）农信抵字2013第089266号和（丰润）农信抵字2013第130902号《抵押合同》；2.依法判令被告配合办理土地解抵押登记手续；3.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2013年6月8日，金塔房地产公司与农商行丰润支行（原唐山市丰润区农村信用合作联社）签订《企业借款合同》，约定借款2750万元，借款期限为2013年6月8日至2014年6月7日，贷款利率为月息7.5‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款按日计算。被告已经将借款发放，原告到期未还。原、被告于2013年6月8日签订《抵押合同》，约定原告以自己开发的美景花园B区45703.06平米土地（土地证号：冀唐国用（2007）第7165号）为2750万元借款提供抵押担保，并办理了土地抵押登记。2013年9月2日，为确保唐山市丰润区东昊商贸有限公司与农商行丰润支行签订的编号为(丰润)农信借字（2013）第130902号企业借款合同的履行，金塔房地产公司与农商行丰润支行签订了（丰润）农信抵字（2013）第1301902号企业抵押合同。金塔房地产公司用自己开发的美景花园A区土地（土地证号：冀唐国用（2007）第7164号）为2500万元借款提供抵押担保，并办理了土地抵押登记。2017年3月31日，唐山市丰润区人民法院依法裁定受理了唐山市金塔房地产开发有限公司破产重整，并指定唐山市金塔房地产开发有限公司清算组担任管理人。2017年6月被告向管理人申报债权，申报本金3750万元（其中包括2750万元借款），利息1844.8750万元，申报金额总计55948750元。经管理人审查确认，认定本金为3750万元，利息为1843.3437万元。认定债权总额为55933437.5元。关于被告主张的抵押权问题，因该土地上的房屋已经交付给了业主且已居住多年，被告已经不能对特定的抵押土地以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。原、被告签订的《抵押合同》抵押权已无法实现，故原告依据合同法的第九十四条之规定诉至法院，望判如所请。 被告农商行丰润支行辩称，1、2013年6月8日农商行丰润支行与金塔房地产公司签订的企业借款合同、抵押合同以及2013年9月2日签订的抵押合同合法有效；2、现因金塔房地产公司被宣告破产，同时基于抵押土地上建起了楼房，楼房也被用于了被拆迁人安置和社会购买人的安置，且“被拆迁人的补偿权利是被拆物物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护”这一法律规定和基于如为实现抵押权，再要求上述群体搬出楼房已不具有可能性这一实际情况，农商行丰润支行同意对上述群体利益给予优先保护；3、基于农商行丰润支行向金塔房地产公司放贷的资金均来源于社会百姓存款这一更大群体，请求金塔房地产公司管理人，在对金塔房地产公司其他资产进行处置分配时，对农商行丰润支行的权利应有别于其他一般债权人，进行优先保护。 经审理查明，2013年6月7日，金塔房地产公司与唐山市丰润区农村信用合作联社签订了合同编号为(丰润)农信借字（2013）第380489号《企业借款合同》，约定借款2750万元，借款期限为2013年6月7日至2014年6月7日，贷款利率为月息7.5‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。当日，双方又签订了合同编号为（丰润）农信抵字（2013）第089266号《企业抵押合同》，约定以金塔房地产公司所有的座落于丰润区谷庄子的45703.06平方米土地（土地证号：冀唐国用（2007）第7165号）为前述2750万元借款提供抵押担保，并设立了土地抵押权登记。农商行丰润支行已经将借款发放至金塔房地产公司，金塔房地产公司到期未能偿还。 2013年9月2日，唐山市丰润区东昊商贸有限公司与唐山市丰润区农村信用合作联社签订了合同编号为(丰润)农信借字（2013）第130902号《企业借款合同》，约定借款2500万元，借款期限为2013年9月2日至2014年8月27日，贷款利率为月息7.5‰，逾期罚息利率为贷款利率上浮50%。当日，金塔房地产公司与农商行丰润支行签订了合同编号为（丰润）农信抵字（2013）第130902号《企业抵押合同》，约定以金塔房地产公司所有的座落于丰润区谷庄子的26094平方米土地（土地证号：冀唐国用（2007）第7164号）为唐山市丰润区东昊商贸有限公司的2500万元借款提供抵押担保，并设立了土地抵押权登记。农商行丰润支行已经将借款发放至唐山市丰润区东昊商贸有限公司，唐山市丰润区东昊商贸有限公司到期未能偿还。 2013年9月9日，中国银行业监督管理委员会河北监管局以银监冀局复〔2013〕304号文件批复，同意河北唐山农村商业银行股份有限公司及其分支机构原告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行开业，开业同时原唐山市丰润区农村信用合作联社自行终止，其债权债务由河北唐山农村商业银行股份有限公司承担。2013年10月15日，中国银行业监督管理委员会唐山监管分局向原告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行颁发了金融许可证。2013年11月4日，原告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行办理了营业执照。 2017年3月31日，唐山市丰润区人民法院作出（2017）冀0208破申1号民事裁定书，裁定受理唐山市丰润区燕山路街道金谷社区居民委员会对唐山市金塔房地产开发有限公司的破产重整申请，并指定唐山市金塔房地产开发有限公司清算组担任管理人。2017年9月15日，唐山市丰润区人民法院作出（2017）冀0208破1号民事裁定书，裁定确认高今朝等119位债权人的债权，其中包含对农商行丰润支行认定债权总额为55933437.5元。 另查明，案涉两块抵押土地用于开发建设美景花园小区，所开发建设房屋均已对外销售。唐山市丰润区房地产交易所出具美景花园备案汇总表显示，共计1115套房产已在房管部门办理了备案手续。另有505套房产已经置换给了拆迁户，上述业主均已入住多年，尚未办理不动产登记证书。 上述事实有双方当事人陈述、企业借款合同、抵押合同、美景花园备案汇总表、美景花园返迁房汇总表、民事裁定书等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方签订的借款合同及抵押合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。本案中，被告作为借款合同中的贷款人，其有权要求借款人或担保人依法提供有效担保，原告以其土地作为抵押担保，并设立了抵押权登记，具有公示效力。 本案中，设立抵押权的土地上已建造住宅小区，其中一部分房屋用于对原拆迁户的安置，一部分房屋面向社会群体进行销售，现绝大部分被拆迁人及房屋买受人已经入住，被告已经不能对特定的抵押土地进行以拍卖、变卖所得的价款优先受偿，被告对案涉土地设立的抵押权已无法实现。 对于被拆迁人安置补偿权利的保护问题，《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第34条已作出明确表述“被拆迁人依法享有的拆迁安置或补偿权利是被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护。抵押权人就补偿安置房屋主张行使抵押权，或者承包人主张建设工程价款优先受偿权时，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，予以支持。” 对于其它房屋买受人的权利问题，《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条也作出了明确规定：“取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。” 《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号）》第一条也规定“《批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。” 综上，被拆迁人安置补偿权利和房屋买受人的权利均优先于抵押权人的抵押权，且《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中抵押合同目的已无法实现，故对原告要求解除原告与被告之间签订的合同编号为（丰润）农信抵字2013第089266号和（丰润）农信抵字2013第1301902号《抵押合同》及要求被告配合办理土地解抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第34条、《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》第39条、《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号）》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山市金塔房地产开发有限公司与被告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行于2013年6月7日签订的合同编号为（丰润）农信抵字（2013）第089266号《企业抵押合同》； 二、解除原告唐山市金塔房地产开发有限公司与被告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行于2013年9月2日签订的合同编号为（丰润）农信抵字（2013）第130902号《企业抵押合同》； 三、被告河北唐山农村商业银行股份有限公司丰润支行于本判决生效后十日内对上述抵押合同办理解除抵押权登记手续； 四、驳回原告唐山市金塔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费89650元，由原告唐山市金塔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 李 宏 二〇一九年十一月八日 书记员 崔冬雪