贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12027号 原告：邓漠，男，1979年9月9日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：徐文淑（特别授权代理），李道义（一般授权代理），均系贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 原告邓漠与被告贵州毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐文淑，被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓漠向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告为原告办理位于贵州省毕节市七星关区的不动产权证书并交付给原告；2、判令被告振华房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以已付房款362982.00元为基数，参照参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2016年9月17日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。（暂计算至2019年9月17日的违约金为78736.85元）；3、请求人民法院依法判决被告退还原告电表入户费529.00元，水表入户费750.00元、天然气入户费500.00元、有线电视入户费300.0元，共计2079元及资金占用利息（资金占用利息以人民币2079元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2011年7月9日起计算至实际退还之日止）（暂计至2019年9月17日的占有利息为1287元）；4、本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2011年7月9日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于毕节市，房屋总价款362983.00元。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款，被告根据约定于2012年12月30日将涉案商品房交付给原告使用；原告收房时，被告向原告收取公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用，并向原告出具了相应收据，应视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记部门，致使原告不能在法律规定期限内取得不动产证书。 原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务，现因被告的原因，致使原告不能在法律规定的期限内取得不动产权证书，严重损害了原告的合法权益。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金。为维护原告的合法权益，现原告依法起诉至贵院，望判如所诉。 被告振华房开公司答称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初要求在区办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，影响了办证时间，责任不在公司；2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大夏A幢项目可以办理不动产登记证，符合办证部门规定的办证条件。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前，原告要求计算违约金至办理交付房产证之日止，明显错误。2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按按日万分之二计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高院的解释规定的只是“可以参照”贷款利率，而且没有1.5倍、1.3倍或者上浮50%的规定，更没有按日万分之二的规定。原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回；特别是原告请求时间超过诉讼时效期限的部分依法不应当支持；3、原告要求退回所交的水、电表入户费、天燃气入户费、有线电话入户费没有法律依据。被告公司代收该费用是为购房业主办理相关设施设备必须产生的费用，该费用不是归公司所有。而且被告公司收取费用后，作为基础设施配套费交给了政府相关职能部门，原告要求退回的费用已交有关部门，被告公司无法退回，除非政府职能部门将该费用退回，而且其请求也超过诉讼时效；4、原告诉请计算有误，原告请求时间超过诉讼时效或者请求数额超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担；5、请求法院驳回原告诉请求。 本院经审理查明，2011年7月9日，原告邓漠作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为1-9-6；房屋总价款为362982.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款111982.00元,余款25,1000.00元以公积金贷款支付。出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；合同未约定取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人的时间，也未约定逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任及办理商品房转移登记的方式。合同签订后，原告邓漠按合同约定于2011年7月9日向被告振华房开公司支付了全部购房款362982.00元，并支付房屋维修基金7260.00元、电表入户费529.00元、水表入户费750.00元、天燃气入户费2500.00元。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记，振华商贸大厦Ａ幢具备了办理商品房转移登记的条件。因被告未按约定取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，认为原告违法收取相关费用，故原告遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、销售不动产统一发票、贷款合同、收据，被告的交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、振华商贸大夏A嶂首次登记审查意见等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，但被告未在法定时间内取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。因涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，故对原告提出的被告为原告办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》未约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的时间，也未约定违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额362,982.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额362,982.00元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起算时间问题。根据《商品房买卖合同》补充协议第3条“房屋交付之日180个有效工作日办理产权证。”的约定，涉案房屋2012年12月31日交付，而被告振华商贸大厦A幢商住楼于2019年8月13日才具备了办理商品房转移登记的条件，未在合同约定的期限内履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告诉请的违约金原则上应从2013年6月30日起开始计算。因本案中，被告提出诉讼时效抗辩，而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年9月19日）往前倒推三年即2016年9月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年9月19日起计算。 关于违约金的截止时间，因被告已收取了原告的契税及办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房已具备办理商品房转移登记条件，庭审中，被告未举证证明其已通知原告提交办证资料以办理不动产权证，故本案开庭之日（2019年11月21日）视为尽到通知义务，因此，计算违约金的截止时间应当为本案开庭之日（即2019年11月21日）。 综上所述，本案违约金应以原告已付购房款362,982.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月19日起计算至2019年11月21日。 关于原告诉请的电入户费、水入户费、闭路电视费用、燃气费2,079.00元，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取电视入户费、燃气费、水、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告邓漠交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告邓漠办理涉案商品房的不动产权证书； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告邓漠支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款362,982.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年9月19日起计算至2019年11月21日止； 三、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告邓漠电视入户费、燃气开户费、水、电开户费共计2,079.00元； 四、驳回原告邓漠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币926.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担825.00元，原告邓漠负担101.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月二十七日 书记员 孙宏杰