湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民初81号原告（反诉被告）：宜昌恒宜物业管理有限公司，统一社会信用代码：91420500665495773C，住所地宜昌市夜明珠路**。法定代表人:徐维田，该公司董事长。委托诉讼代理人：李凌，湖北楚贤律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：施展，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司，统一社会信用代码：91420000615573462P，，住所地宜昌市东山大道**法定代表人：赵献勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雄兵，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王红玉，女，该公司员工。特别授权代理。原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司（以下简称恒宜物业公司）与被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司（以下简称葛洲坝三峡建设公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。恒宜物业公司的委托诉讼代理人李凌、施展，葛洲坝三峡建设公司的委托诉讼代理人张雄兵、王红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒宜物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告之间的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）、《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》无效；2、请求法院依法判决被告向原告赔偿由原告开发建设的宜昌市恒昌夜明珠装饰建材广场形成的房屋建筑物和装修装饰21153600元（上述赔偿费用不包含机器设备、构筑物及附属设施费用）；并自2004年12月1日起以21153600元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费至赔偿清偿之日止（截至2019年7月11日为19188179.06元）；3、请求法院依法确认由原告开发建设的宜昌市恒昌夜明珠装饰建材广场形成的构筑物及附属设施、机器设备所有权归原告所有；4、请求法院依法判决被告向原告返还653.34㎡房屋11年租金合计338185元[79968.816元（2008-2009年）＋125950.89元（2010-2012年）＋132265.31元（2013-2015年）＋138863.5元（2016-2018年）]；5、请求法院依法判决被告向原告支付评估费16万元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年11月3日，葛洲坝集团三峡实业有限公司与武汉恒昌房地产开发有限公司签订《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》），约定由武汉恒昌房地产开发有限公司租用葛洲坝集团三峡实业有限公司位于宜昌市夜明珠路56号总面积39764.66㎡场地兴办宜昌市夜明珠装饰建材广场，租赁期限为15年。后葛洲坝集团三峡实业有限公司与武汉恒昌房地产开发有限公司、三亮置业（宜昌）有限公司签订《场地租赁合同补充协议》，约定武汉恒昌房地产开发有限公司涉及与葛洲坝集团三峡实业有限公司场地租赁事宜全权由三亮置业（宜昌）有限公司承担，租赁场地计租时间从2004年12月1日开始计算。后葛洲坝集团三峡实业有限公司委托葛洲坝集团三峡实业有限公司物资分公司（以下简称实业分公司）履行《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）并与原告签订《场地租赁协议书》，原告依此承接《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）中三亮置业（宜昌）有限公司的权利和义务。合同履行过程中，原告发现被告出租的场地土地使用权性质为划拨用地，且相应的建筑物至今未获得相应证照，也未通过消防验收及竣工验收。被告的上述行为，不仅让承租人长期处于重大安全隐患下，也导致原告在经营过程中多次被要求停业整顿，无法正常经营，给原告造成了巨大的损失。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国建筑法》及其他相关法律、法规及司法解释的规定，双方之间签订的一系列合同应属无效，且应由被告承担合同无效的责任。为确定相应的赔偿金额及标准，原告特委托湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，为此支出的16万元评估费应当由被告承担。同时，在葛洲坝集团三峡实业有限公司与三亮置业（宜昌）有限公司2007年7月13日签订的《协议书》中，夜明珠恒昌建材市场1号楼1楼A区1-8号、13-22号、8A号共计19间门面(房屋面积共计653.34㎡）的房屋经营权已经转移给葛洲坝集团三峡实业有限公司，但被告依然向原告收取该部分房屋的租金11年合计338185元，根据法律规定，该部分租金依法应当返还给原告。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）葛洲坝三峡建设公司辩称：一、原告起诉已超过诉讼时效。原告对夜明珠恒昌建材装饰广场的经营权、收益权来源于但北平、徐维田等21名债权人对三亮置业（宜昌）有限公司申请强制执行后受委托而得。为便于原告行使签署夜明珠恒昌建材装饰广场的经营权、收益权，葛洲坝三峡建设公司于2007年12月11日与原告签订了《场地租赁协议书》，该协议书履行至今已有12年之久，且即将于2019年11月30日到期。据此，原告起诉早已超过法定的诉讼时效期限，依法应当予以驳回。二、原告诉请与事实严重不符。夜明珠恒昌建材装饰广场是宜昌市、西陵区政府的招商引资项目，得到相关主管部门批准，并缴纳了相关土地使用费用。2013年12月11日之前，葛洲坝集团负责区域内用地、规划、建设等职能的部门是葛洲坝集团下辖的葛洲坝城区管理建设局(以下简称葛洲坝城管局，现更名为宜昌基地管理局)。2003年11月3日，葛洲坝集团三峡实业有限公司(被告前身)与武汉恒昌房地产开发有限公司(以下简称恒昌公司)签订《场地租赁合同书》后，葛洲坝集团三峡实业有限公司即依法定程序向葛洲坝城管局履行了报批、报建手续，葛洲坝城管局批准了该项目建设并办理了相应的验收手续。2014年5月11日，西陵区政府召开专题会议并形成了《关于恒昌夜明珠装饰建材广场建设工作的专题会议纪要》(2004)3号。多年以来，被告自身或通过委托管理该地块(项目)的葛洲坝集团物流有限公司一直在向葛洲坝宜昌基地管理局交纳划拨土地使用权出让金。原告诉请的653.34平方米房屋对应的土地租金并没有扣减，三亮置业（宜昌）有限公司公司拖欠被告租金，将上述房屋抵偿。三、原告诉请于法无据。武汉恒昌房地产开发有限公司、三亮置业（宜昌）有限公司以及原告与被告及其所属分公司签订的一系列场地租赁协议书补充协议等均系各方真实意思表示，各方依协议履行至今已逾十余年，合同即将于2019年11月30日履行完毕。综上所述，被告对原告进场接管恒昌市场给予了全力帮助和支持，双方将场地租赁合同依法履行至即将到期，但原告却置各方签订并履行合同即将到期的全部事实不顾，对被告提起诉讼，不仅早已超过诉讼时效，而且也罔顾有关基本事实，违背了合同履行应遵循的最基本的诚实、守信原则，法院应驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）葛洲坝三峡建设公司向本院提出反诉请求：1、解除反诉人、被反诉人双方于2007年12月11日所签订《场地租赁合同书》及《场地租赁协议书》，被反诉人立即将租赁土地及地上建筑物归还给反诉人；2、被反诉人立即支付欠缴反诉人的租金计人民币1329603.89元、滞纳金293213.09元，并支付继续占用期间的房屋占用费用及滞纳金（按合同租金标准计算）；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2003年11月3日，反诉人前身葛洲坝集团三峡实业有限公司与武汉恒昌房地产开发有限公司签订了一份《合作开发夜明珠装饰建材广场合同书》，约定由武汉恒昌房地产开发有限公司租用葛洲坝集团三峡实业有限公司夜明珠货场兴办宜昌市恒昌夜明珠装作建材广场，租用场地位于宜昌市夜明珠路56号，用地面积39764.66平方米，租赁期限为15年，经营范围为装饰建材。武汉恒昌房地产开发有限公司负责投资建设，产权属于葛洲坝集团三峡实业有限公司。15年后，武汉恒昌房地产开发有限公司将该租赁场地连同房屋建筑的使用权一并归还给葛洲坝集团三峡实业有限公司。合同同时约定:武汉恒昌房地产开发有限公司逾期向葛洲坝集团三峡实业有限公司交纳租金，每超过一日，则必须按应交金额每日以千分之一的比率向葛洲坝集团三峡实业有限公司交纳滞纳金;若三个月未交租金，则视为武汉恒昌房地产开发有限公司(乙方)自动终止合同，葛洲坝集团三峡实业有限公司公司(甲方)有权索回乙方欠交的租金及滞纳金。合同履行过程中，因武汉恒昌房地产开发有限公司欠付三亮置业（宜昌）有限公司施工工程款，2005年7月27日，葛洲坝集团三峡实业有限公司、武汉恒昌房地产开发有限公司、三亮置业（宜昌）有限公司签订了一份《场地租赁合同补充协议》,恒昌公司将其在原《合同书》中的权利义务转交给三亮置业（宜昌）有限公司，租赁场地时间调整为从2004年12月1日开始计算。2007年8月31日，宜昌市西陵区人民法院作出(2007)西执字第290-305、309、338-342号《民事裁定书》，裁定将被执行人三亮置业（宜昌）有限公司在恒昌夜明珠装饰建材广场至2019年11月30日止的经营权、收益权及其他财产所有权抵偿给但北平、徐维田等21名申请执行人。为便于执行，徐维田、罗森旺、高明、施会等4人注册成立了恒宜物业公司(高明于2019年6月21日退出，新增高怀顺为股东)。2007年10月6日，三亮置业（宜昌）有限公司的21名债权人书面委托恒宜物业公司履行依法院裁定享有的对恒昌市场的经营权、收益权等合同权利义务。为配合法院执行，2007年12月11日，葛洲坝集团三峡实业有限公司与恒宜物业公司签订了《场地租赁协议书》,由恒宜物业公司代21名债权人履行三亮公司在原《合同书》中的全部权利义务。该协议书场地租赁事宜即将于2019年11月30日到期。随着租赁合同到期时间的临近，恒宜物业公司开始欠缴租金，2019年租金仅缴付至1月，拖欠租金长达7个月之久。故，反诉人诉至法院，请求判如所请。恒宜物业公司对葛洲坝三峡建设公司的反诉请求辩称：1、本案合同无效，不存在解除合同的问题。请求法院依法驳回被告（反诉原告）第一项诉讼请求。2、案涉租赁的房屋场地没有办理竣工验收及消防验收的相关手续，依照《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，没有办理竣工验收的相关房屋不允许出租和使用。葛洲坝三峡建设公司将不符合使用的租赁物租赁给恒宜物业公司，应承担相应的瑕疵担保责任，并自行承担全部的占用费损失。有鉴于葛洲坝三峡建设公司违约在先，其滞纳金的诉讼请求亦不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依当事人申请调取了相应证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人提供的证据及质证意见认定以下事实：2003年11月3日，葛洲坝集团三峡实业有限公司与武汉恒昌房地产开发有限公司签订《合作开发夜明珠装饰建材广场合同书》（即《场地租赁合同书》），约定由武汉恒昌公司租用葛洲坝集团三峡实业有限公司夜明珠货场兴办宜昌市恒昌夜明珠装饰建材广场，租用场地位于宜昌市夜明珠路56号，用地面积39764.66平方米，租赁期限为15年，经营范围为装饰建材。合同第二条中约定了租赁价格及付款方式，第三条双方的权利和义务中约定“乙方（武汉恒昌房地产开发有限公司）于六个月之内按设计要求完成市场房屋、道路及附属设施等建筑的建设”、“乙方新建成的装饰建材市场房屋产权属甲方（葛洲坝集团三峡实业有限公司），乙方须将相关资料一齐交甲方，以便办理装饰建材市场房屋产权，但乙方具有15年的使用权和改建权（包括建筑房顶的使用安排权）……15年后，乙方将该所租赁场地连同房屋建筑的使用权一并归还给甲方”“甲方同意乙方具有该市场唯一的合法经营权，该市场招商及开业后的经营管理等均由乙方全权负责并自负盈亏”。合同还约定，乙方逾期向甲方交纳租金，每超过一日，则必须按应交金额每日以千分之一的比率向甲方交纳滞纳金;若三个月未交租金，则视为乙方自动终止合同，甲方有权索回乙方欠交的租金及滞纳金。2005年7月27日，葛洲坝集团三峡实业有限公司、武汉恒昌房地产开发有限公司与三亮置业（宜昌）有限公司签订了《场地租赁合同补充协议》，约定将原2003年11月3日签订的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）的乙方（即武汉恒昌房地产开发有限公司）权利和义务转交给三亮置业（宜昌）有限公司，场地计租时间自2004年12月1日开始计算，其他条款仍按原《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）执行。2007年7月12日，葛洲坝集团三峡实业有限公司与三亮置业（宜昌）有限公司签订《协议书》，约定乙方（即三亮置业（宜昌）有限公司）将恒昌建材市场1号楼1楼A区1-8号、13-22号、8A号共计19间门面（房屋面积共计653.34平方米）的房屋经营权转移给甲方（即葛洲坝集团三峡实业有限公司）至《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）期限届满。2007年8月28日，徐维田、李福生等21人与三亮置业（宜昌）有限公司达成《执行和解协议》，三亮置业（宜昌）有限公司同意将其享有的对恒昌夜明珠装饰建材广场的全部权益（包括财产所有权、现有的所有经营权、收益权等一切权益）在依法扣除经营权有效质押涉及的财产权和三峡石后全部抵偿给徐维田、李福生等21人。三亮置业（宜昌）有限公司协助办理市场经营交接与葛洲坝集团三峡实业有限公司租赁合同的变更事宜。2007年8月31日，湖北省宜昌市西陵区人民法院作出（2007）西执字第290-305、309、338-342号《民事裁定书》，确认上述《执行和解协议》真实有效并裁定“将被执行人三亮置业（宜昌）有限公司在恒昌夜明珠装饰建材广场至2019年11月30日止的经营权、收益权及其它财产所有权抵偿给上述申请执行人（即徐维田、李福生等21人），以清偿全部债务”。2007年10月6日，徐维田、李福生等21人书面委托恒宜物业公司履行上述裁定书中确认的对夜明珠恒昌装饰建材广场的经营权、收益权及其它财产所有权等全部权利义务。2007年12月11日，葛洲坝集团三峡实业有限公司物资分公司受葛洲坝集团三峡实业有限公司委托，与恒宜物业公司签订《场地租赁协议书》，约定根据宜昌市西陵区人民法院（2007）西执字第290-305、309、338-342号《民事裁定书》因三亮置业（宜昌）有限公司已丧失恒昌夜明珠装饰建材广场的经营权，葛洲坝集团三峡实业有限公司物资分公司受葛洲坝集团三峡实业有限公司委托，与恒宜物业公司继续按原《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）、《场地租赁合同书补充协议》履行其权利义务。2009年8月10日，恒宜物业公司与葛洲坝集团湖北物流有限公司签订《场地租赁补充协议书》。该协议书约定，因企业改制，三峡实业有限公司物资分公司已变更为葛洲坝集团湖北物流有限公司，双方同意按原签订的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）、《场地租赁合同补充协议》、《场地租赁协议书》履行相关权利义务，场地租金由恒宜物业公司按《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）的金额和条件直接支付予葛洲坝集团湖北物流有限公司。2019年5月5日徐维田、李福生等21人出具书面《补充说明》，说明上述21人已于2009年9月30日将（2007）西执字第290-305、309、338-342号《民事裁定书》中赋予其21人的三亮置业（宜昌）有限公司在恒昌夜明珠装饰建材广场的全部权利（包括但不限于经营权、收益权及其它财产所有权）转让给恒宜物业公司，现上述转让已经全部完成，恒宜物业公司已向徐维田、李福生等21人付清全部转让款，双方权利义务清结。恒宜物业公司为上述权利的权利人。2019年7月8日，湖北华审资产评估土地房地产估价有限公司依恒宜物业公司申请作出鄂华审资评字（2019）073号《宜昌恒宜物业管理有限公司开发建设宜昌市恒昌夜明珠装饰建材广场历史施工投入咨询报告》，评估结论为：房屋建筑物历史施工投入为2099.64万元，装饰装修历史施工投入为15.72万元，构筑物及附属设施历史施工投入为453.32万元，机器设备历史施工投入为145.72万元，以上四项合计为2714.40万元。同时查明，案涉房屋4-18号楼于2004年办理了半永久建设工程规划许可证，证号为：葛城规证半永久字（2004）01号、02号。案涉房屋1-4号楼、门楼、门房于2005至2006年间补办了相应的临时建筑工程规划许可证（宜市规临建（2004）019号、（2005）050号、（2005）042号、（2005）049号、（2005）051号临时规划许可证）。另查明：恒宜物业公司自2019年1月起部分欠付租金，截止反诉时，恒宜物业公司欠缴葛洲坝三峡建设公司的租金合计1329603.89元。本院认为，结合案件事实及双方诉辩意见，本案争议焦点为：1、恒宜物业公司、葛洲坝三峡建设公司之间的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）、《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》效力如何认定；2、合同无效后双方应当承担的法律后果。一、《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）、《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》效力如何认定问题。依照葛洲坝三峡建设公司与武汉恒昌房地产开发有限公司的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）的约定，葛洲坝三峡建设公司将宜昌市夜明珠路56号39764.66平方米场地租赁给武汉恒昌房地产开发有限公司。武汉恒昌房地产开发有限公司承租后拆除场地内原有建筑物，出资开发建设宜昌市恒昌夜明珠装饰建材广场，新建门面房屋的所有权自建成之日即归被告（反诉原告）葛洲坝三峡建设公司所有，武汉恒昌房地产开发有限公司仅享有经营使用权，并应支付相应的租金。从合同内容来看，武汉恒昌房地产开发有限公司承租的主要是葛洲坝三峡建设公司出租场地上新建的门面房屋，只是签订租赁协议时该房屋尚未建成，由承租人武汉恒昌房地产开发有限公司自行承建，该合同的性质应为房屋租赁合同。而《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》均属于权利人变更或更名后对于《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）继续履行的约定性文件，其性质实为对《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）的补充，其合同性质亦应属于房屋租赁合同。关于案涉房屋建成时间，本院依照《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）中房屋建成时间的约定，认定2004年5月4日为案涉1-18号房屋建成之日。虽然葛洲坝三峡建设公司办理了1-18号楼的临时建筑规划许可，但作为临时建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定”及参照《湖北省城乡规划管理条例》第四十条“在规划区内修建的临时建筑不得超过两层，使用期限不得超过两年，确需延期的，可依法申请延期一年。使用期满后，建设单位和个人必须在20日内自行拆除，清理现场；未自行拆除的，由审批部门组织拆除，所需费用由临时建设方承担。因国家建设需要，拆除未超过临时批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。禁止在临时用地上建设永久性建筑，建设单位或个人不得擅自改变临时建筑和临时用地的用途，临时建筑不得办理房屋产权登记”的规定，案涉1-18号楼已于建成后两年，即2006年5月4日起属于违法建筑。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”由于葛洲坝三峡建设公司作为房屋的所有权人，并未在临时建筑使用权到期后至本案一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，故恒宜物业公司与葛洲坝三峡建设公司之间的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）违反了法律的禁止性规定，超过房屋建成两年期限后的部分，即2006年5月4日以后的部分无效。《场地租赁协议书》、《场地租赁补充协议书》均系无效合同。二、合同无效后双方应当承担的法律后果。关于本案本诉部分：本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因案涉《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）2006年5月4日以后部分无效、《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》无效，故依据法律规定，恒宜物业公司依据无效合同取得的房屋建筑应当返还葛洲坝三峡建设公司，葛洲坝三峡建设公司同时亦应当按照房屋建筑的投入折价补偿给恒宜物业公司。葛洲坝三峡建设公司虽对恒宜物业公司提交的评估报告不予认可，但未有其他相反证据证明，故本院采信评估意见，即宜昌恒昌夜明珠装饰建材广场房屋建筑物和装修装饰投入的折价补偿款21153600元。关于恒宜物业公司请求的资金占用费损失，因考虑到恒宜物业公司在合同无效期间仍然占有并使用房屋，故恒宜物业公司在尚未腾退期内的资金占用费主张，本院不予支持。关于开发建设宜昌恒昌夜明珠装饰建材广场所形成的构筑物及附属设施、机器设备，本院认为上述设施虽然并非市场内房屋建筑的附属物，但其与市场的正常经营密不可分，鉴于葛洲坝三峡建设公司在反诉中已就该部分提出了返还的诉讼请求，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效恒宜物业公司投资建设的上述构筑物及附属设施、机器设备应当一并返还葛洲坝三峡建设公司，葛洲坝三峡建设公司依照恒宜物业公司的投入折价进行补偿5990400元。关于恒宜物业公司评估费的请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，葛洲坝三峡建设公司作为案涉合同约定的房屋所有权人及土地权利人，办理地上房产相关权证是葛洲坝三峡建设公司的法定义务。同时，《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）第3条第4款也约定了葛洲坝三峡建设公司的办证义务。但直至本案一审法庭辩论终结前，葛洲坝三峡建设公司仍未获得主管部门对于房屋使用期限延长的批准，也未获得房屋的永久性建设规划许可，葛洲坝三峡建设公司应当承担合同无效的过错责任。恒宜物业公司为证明开发建设宜昌恒昌夜明珠装饰建材广场所形成的历史施工投入而支付的评估费系为查明本案相关事实所支付的合理必要费用，该评估费应由本案的过错方葛洲坝三峡建设公司承担。关于夜明珠恒昌市场1号楼1楼A区1-8号、13-22号、8A号共计19间门面（房屋面积共计653.34平方米）的经营使用权，恒宜物业公司已于2007年7月12日返还葛洲坝三峡建设公司，在返还后葛洲坝三峡建设公司继续收取租金的行为于法无据，故恒宜物业公司要求葛洲坝三峡建设公司返还上述房屋租金338185元的请求，本院予以支持。关于葛洲坝三峡建设公司抗辩的诉讼时效问题，本院认为，本案原告恒宜物业公司的诉讼请求基础为确认合同无效之诉，而无效合同因其违法性不受法律及诉讼时效制度的保护。如果无效合同因诉讼时效而产生有效的法律后果那么就可能产生通过诉讼时效将违法行为合法化的可能，这与立法的本意明显不符。同时结合本案，葛洲坝三峡建设公司就该观点也未提交任何证据予以证明，故本院对葛洲坝三峡建设公司诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于本案反诉部分：本院认为，因案涉房屋直至本案一审法庭辩论终结前，未办理法律规定的手续且在规定的补救时间内仍无法完善，违反法律禁止性规定，案涉《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）2006年5月4日以后部分无效、《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》无效。故葛洲坝三峡建设公司要求解除《场地租赁合同书》及《场地租赁协议书》的主张没有相应的法律基础。但根据《中华人民共和国合同法》中无效合同处理的相关规定，恒宜物业公司应将位于宜昌市夜明珠路56号的土地（39764.66平方米）及地上建筑物（包括地上房屋、装饰装修、机械设备、构筑物及附属设施）返还给葛洲坝三峡建设公司。关于葛洲坝三峡建设公司要求恒宜物业公司支付欠缴租金的请求。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”的规定，即使在本案中相应的租赁合同已无效，但恒宜物业公司仍有义务依照合同约定的租金标准向葛洲坝三峡建设公司支付占有期间及逾期腾退期间的占有使用费。至于葛洲坝三峡建设公司要求恒宜物业公司依据《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）中约定的标准支付滞纳金的请求，因该份合同2006年5月4日以后部分已不具备法律效力，对于违约金的约定，亦不产生相应的法律约束力，且恒宜物业公司不是导致上述合同无效的过错方，故本院对于葛洲坝三峡建设公司关于滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司与被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司之间的《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）自2006年5月4日之后的部分无效，《场地租赁协议书》及《场地租赁补充协议书》无效；二、被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司支付宜昌恒昌夜明珠装饰建材广场房屋建筑物和装修装饰投入的折价补偿款21153600元，并自原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司实际腾退之日起，以21153600元为基数按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司支付资金占用费至上述款项清偿之日止；三、被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司支付宜昌恒昌夜明珠装饰建材广场构筑物及附属设施、机器设备投入的折价补偿款5990400元、评估费160000元；四、原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司返还宜昌市夜明珠路56号的土地（39764.66平方米）及地上建筑物（包括地上房屋、装饰装修、机械设备、构筑物及附属设施）；五、被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司返还653.34平方米房屋11年的占用费338185元；六、原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司支付欠缴的房屋占有使用费1329603.89元,并自2019年9月6日起按照《合作开发夜明珠装饰广场合同书》（《场地租赁合同书》）中第二条场地租金约定的标准，继续向被告（反诉原告）中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司支付房屋占有使用费至原告（反诉被告）宜昌恒宜物业管理有限公司实际腾退之日止。七、驳回本诉原告宜昌恒宜物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，本诉275952元、保全费5000元，反诉92817元、保全费5000元，由宜昌恒宜物业管理有限公司负担151508元，由中国葛洲坝集团三峡建设工程有限公司负担227261元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十一月十八日书记员 余 丹