广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初9705号 原告:邓丽萍，女，1989年10月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：谭新雄，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦国鑫，广西欧亚嘉华律师事务所实习律师。 被告：广西中泰商贸有限公司，住所地：南宁市青秀区青山路**澳洲丽园****房。 法定代表人：高忠鹏，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丘苏里，广西冠益律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年6月14日 开庭时间：2019年11月13日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人谭新雄、韦国鑫到庭 被告方：（以下简称“中泰公司”）：被告的委托诉讼代理人吕伟良、丘苏里到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金11400元； 二、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、双方关于房屋所有权登记的约定因登记制度的改变而失效。自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度，房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。自2015年3月1日起，商品房所依附的土地一并登记。双方签订的合同只约定房屋登记，没有约定土地登记，而登记制度的改变增加了土地登记的内容，双方关于房屋登记的时间及违约责任的约定因不符合现行登记制度而失效。二、被告依约将房屋交付使用后，因原告违章装修，12、13号楼迟迟未能通过规划竣工验收，南宁市规划管理局在审批意见中认定：住户存在违章情况，建议暂不予办理产权登记手续。2017年9月14日，南宁市规划管理局在有保留意见的情况下给予12、13号楼通过规划竣工验收合格。被告随即申请现售测绘备案、配套设施验核，但因业主及物业公司的阻挠，直至2018年3月1日才通过配套设施验核审批。2018年3月13日，取得现售备案证明。城管部门对违章装修的业主作出行政处罚，在被告代违章业主交纳罚款后，规划部门才同意办证。因此，办证延迟的原因在于原告和物业公司，被告对此没有过错。三、原告主张的违约金标准计算没有事实和法律依据。合同约定了逾期办证违约金最高不超过总房款的0.01%，该约定合法有效。法律尊重当事人对逾期办证违约金的约定。原告没有在法定除斥期间内诉请撤销合同第十七条第4款第（3）项，撤销权消灭。此外，原告没有提供证据证明迟延办证给其造成的实际损失。四、原告的部分诉讼请求已过诉讼时效。五、本案诉讼费用应以胜诉结果与诉讼请求的比例确定负担。 事实认定 2014年4月1日，原告邓丽萍（买方）与被告中泰公司（卖方）签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00445596），约定原告向被告购买位于南宁市青秀区竹溪大道86号广源·国际社区13号楼2单元XXXX号房，总价款为1146723元。合同第九条约定，出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十七条约定，买受人委托出卖人办理房屋所有权登记，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理且买受人不退房的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。 另查明：2017年9月14日，南宁市规划管理局作出《审批意见》，同意涉案广源·国际社区12、13号楼取得建设工程规划竣工验收合格证，注：以下住户存在违章情况，建议暂不予办理产权登记手续。涉案房屋在列明的违章房号内。 2017年9月28日，涉案广源·国际社区12、13号楼完成测绘成果备案。2018年3月1日，涉案广源·国际社区通过房地产开发项目配套设施验核。2018年3月13日，涉案广源·国际社区取得商品房现售备案证明。2018年4月2日，因涉案广源·国际社区12号、13号楼存在业主违章搭建情形，被告被南宁市青秀区城市管理综合行政执法局行政处罚24837元，被告已缴纳罚款。 再查明：本院向南宁市自然资源局发函询问：被告何时申请办理涉案广源·国际社区12、13号楼竣工验收规划合格证，以及业主违章搭建是否对办理不动产权证造成影响。该局回函答复：“1、中泰公司首次申请办理广源·国际社区12、13号楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》的时间为2017年6月28日，我局受理竣工验收案件的办结时限为15个工作日。2、建设单位申请办理竣工验收时，如存在有超建、扩建、改变使用功能、改变外立面、乱搭乱盖、不按规划位置建设等不按图施工现象及未验线等情况均会影响办理竣工验收，如申报楼栋除部分业主自行违法搭盖的情况外，无其他不按图施工现象，且未存在违法搭盖的业主反映强烈情况下，开发商可申请扣除存在违法搭盖现象的住房，先给予无违建的住房办理竣工验收，待违建住房整改完成或南宁市青秀区综合执法大队依法处理后我局便可给予办理竣工验收。广源国际社区12、13号楼均存在部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象。” 判决理由 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证交付买受人。合同约定的交房时间为2015年8月30日，原告主张从合同约定的交房之日起算办证时间，符合合同约定，故被告应在2017年8月19日前完成上述办证义务，并将以原告为产权人的房屋所有权证交给原告。 关于本案是否存在被告辩称的可据实延期办证的情形。（1）被告辩称未能按约办证是因为政府部门改变了产权登记制度所致，属于情势变更。南宁市从2016年7月4日起正式实施不动产统一登记业务。对此，本院认为，对于上述新规对办证流程的具体影响程度及影响时间，被告在本案中均未提供证据予以证实。且被告作为房地产开发公司从事商业活动，在签订合同时理应充分评估市场风险，并充分预见政策法规改变及政府行为影响等情况，从而有效防范市场经营活动可能给其带来的商业风险。被告在与原告签订合同时，对办证的期限约定较长，应足以应对合同签订后出现的上述新情况，故本院对被告以新规颁布为由延期办证的主张不予采纳。（2）被告辩称业主及物业公司的阻挠造成配套设施验核迟延，但被告未能提供证据证实存在业主及物业公司阻挠的情形，以及该情形对其配套设施验核的具体影响程度及时间，故对被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。（3）被告辩称部分业主的违章装修行为导致其规划竣工验收延后，被告对办证延迟没有过错。对于违章装修对规划竣工的影响问题，中泰公司于2017年6月28日首次申请办理规划竣工验收，根据自然资源局受理竣工验收案件的办结时限，至迟应于2017年7月19日取得规划竣工验收合格，但中泰公司实际于2017年9月14日取得规划竣工验收合格，而涉案广源·国际社区12、13号楼存在有部分改变花池用途和顶层露台搭盖现象，对规划竣工验收造成了影响，对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳作为酌情调整违约金的依据。 综上，被告未能在合同约定的期限内完成办证义务并将房屋所有权证交付原告，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同第十七条的约定，被告逾期办证的，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.01%。现原告要求调整违约金为11400元，本院综合考虑原告未能举证证明其损失、部分业主违章搭建对办理房屋产权登记的不利影响以及被告自身原因导致逾期办证等诸多因素，酌情调整本案的违约金总额为11400元。 对于被告提出的原告主张的起诉日前二年内的逾期办证违约金超过了诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”、“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，原告于2019年6月14日起诉，则应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。被告应于2017年8月19日前完成办证义务，则应从该期限届满之次日开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。因此，原告于2019年6月14日向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。故被告的该项抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 被告广西中泰商贸有限公司应向原告邓丽萍支付逾期办证违约金11400元。 案件受理费86元，由被告广西中泰商贸有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  朱微微 审判员  孙 妍 审判员  陈大颖 二〇一九年十一月十五日 书记员  林冬旭 附法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。