云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初3447号原告:朱萍，女，1963年3月1日出生，汉族，居民,住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人:范静，云南天之泰律师事务所律师,代理权限:特别授权。被告:云南昆润高宏投资有限公司（原为云南昆润高鸿投资有限公司），住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人:万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人:孙博，系该公司员工。代理权限：特别授权。原告朱萍与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱萍的委托诉讼代理人范静、被告云南昆润高宏投资有限公司委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱萍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付：2016年、2017年、2018年三年度的租金（租期为2016年7月1日起至2019年6月30日止）共计583516×8%×3-3611.96＝136431.88(元)；2、请求法院判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年8月1日至2019年9月16日止迟延支付租金的违约金共计人民币52276.39元；3、请求法院判决被告支付：以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2019年9月17日起至付清上述租金之日止的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。1、2项合计：136431.88+52276.39＝188708.27（元）。事实和理由：原告与被告于2013年6月27日签订《商品房购销合同》及《补充协议》【合同编号为：湖销住第X-XXXX号】，在合同中双方约定：原告向被告购买位于弥勒县县城西区弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期X幢XXXX号房产，合同约定的购买价款为588629元，实际支付的价款为人民币5883516元，签订合同后原告向被告付清了全部房款，并与被告签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定:原告将上述向被告所购买的房屋出租给被告，租期共计三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，在本合同约定的租期内被告每年按照原告所购房屋价款的8%向原告支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付。若被告迟延支付租金的，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。随后原告将房屋交付被告使用。鉴于上述租赁合同所约，原告与被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2019年6月30日届满，所约定的租金计算标准不变，被告每年向原告支付一次租金，补充协议未约定的事项按照租赁合同的约定执行。2013年7月1日起至2016年6月30日的税后租金被告已经通过抵扣房款的方式向原告付清。综上所述，依据《合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一的规定被告应于2016年7月1日至2016年7月31日期间向原告支付2016年年度租金共计43069.32元；应于2017年7月1日至2017年7月31日期间向原告支付2017年年度租金共计46681.28元；应于2018年7月1日至2019年7月31日期间向原告支付2018年年度租金共计46681.28元；但截至原告起诉之日止，被告一再违反诚实信用原则，2016年度租金仅支付过一期，2017年度及2018年度未支付租金，被告的上述行为已构成违约，被告应按《房屋租赁合同》第六条第四款、《补充协议》第三条的约定向原告承担违约金，截至2019年9月16日止，上述违约金共计52276.39元。原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》、《分期协议》均系双方真实意思表示，合法有效，签订后双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告已将房屋交付被告使用，被告并未依约支付租金，已构成违约，对于原告的谅解，被告反而一再拖延租金支付。现特向人民法院起诉，望判如诉请。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，1.被告支付过两期租金，原告计算的租金不正确，被告应支付的未扣税租金为132819.92元，但被告应该支付的是净租金，并且原告诉讼请求的第一条三个年度的租金过高，应该调整为1300元/月；2.原告要求的违约金过高，违约金的计算基数应该按实际欠付净租金为准，按银行的同期贷款年利率4.35%计算；3.2016年度的违约金双方签订了分期协议，我方已经支付了2期，违约金计算期限应该是自2016年10月1日开始计算。原告朱萍为证实其主张的事实、理由及诉讼请求向本院提交了以下证据材料:1、原告身份证复印件一份，欲证实原告的基础信息,是本案的适格原告。2、商品房购销合同、房款发票、契税发票、房屋所有权证复印件各一份，欲证实本案房屋系原告向被告购买，所购买房屋的实际价款原告已经向被告付清，原告是房屋的所有权人，是合法的出租人。3.房屋租赁合同及补充协议复印件各一份，欲证实租赁关系合法有效，权利义务关系明确，原告已将房屋交付被告使用，被告就应依约按照实际购买价款的8%支付年度租金，迟延支付租金的，还应以未付租金为基数，按照日万分之五的标准承担违约金。经质证，被告对原告提交的第1.2份证据无异议，对第3份证据的证明目的有异议，认为支付给原告的应该是净租金，税费由被告代扣代缴，违约金也应该是用净租金计算。被告云南昆润高宏投资有限公司就其答辩理由向本院云南提交如下证据：云南省农村信用社电子银行转账凭证复印件2份，欲证实2016年度的租金被告在2017年3月14日和2017年5月10日已经支付过两期。经质证，原告对被告提交的证据无异议。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷证实。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3，被告提出异议，但未提交证据证实自己的主张，本院对原告提交的证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告朱萍与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年6月27日签订《商品房购销合同》及《补充协议》【合同编号为：湖销住第X-XXXX号】，在合同中双方约定：原告向被告购买位于弥勒县县城西区弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期X幢XXXX号房产，原告支付购房款583516元。2013年6月27日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将向被告所购买的房屋出租给被告，租期三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，在本合同约定的租期内被告每年按照原告所购房屋价款的8%支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付。若被告迟延支付租金的，每迟延一天，被告应按未付款的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。原告将房屋交付被告使用。同日，原告与被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2019年6月30日届满，所约定的租金计算标准不变。2013年7月1日起至2016年6月30日的税后租金被告已经通过抵扣房款的方式向原告付清。由于被告未按期支付2016年度租金，原、被告双方签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定2016年度租金46681.28元，分12期支付，每期应支付3890.11元（含税），首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付。分期协议签订后，2017年3月15日，被告向原告转账支付原告税后租金3611.96元，汇款用途记载为“2016年X-XXXX返租租金第一期”。2017年5月10日，被告向原告转账支付税后租金3611.96元，汇款用途记载为“2016年5-1003返租租金第二期”。至今被告尚欠原告自2016年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租金132819.92元（583516元购房款×8%×3年-3611.96×2）及违约金。另查明，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司，法定代表人余镕材变更为万俊。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，原告要求被告支付房屋租金583516元购房款×8%×3年-（3611.96元×2期）＝132819.92元，予以支持。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。故被告的该辩解意见，不予采纳。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为地产房开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。被告辩解2016年度的租金双方签订了分期协议，被告已支付二期，该年度的违约金应视为放弃，因被告未提交证据证实，本院不予采纳。综上所述，被告应支付原告违约金依法确定为：2016年度违约金：2016年8月1日起至2019年9月16日止，（583516×8%-3611.96×2）×0.0005日利率×1141天＝22510.42元；2017年度违约金：2017年8月1日起至2019年9月16日，583516元×8%×0.0005日利率×776天＝18112.34元；2018年度违约金:2018年8月1日至2019年9月16日，583516元×8%×0.0005日利率×411天＝9593元；违约金合计50215.76元。原告主张被告支付自2019年9月17日起至实际清偿之日止的违约金（违约金按日万分之五计算），原告要求的违约金计算标准符合双方约定，本院予以支持；但原告请求的违约金期间与《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定相重复，本院依法支持由被告支付自2019年9月17日起至判决确定之日止的违约金。2016年度的租金由双方协商分期支付，约定的支付期限届满，但被告仅支付两期后便违约未付，以自己的行为表明不履行合同义务，故对被告的辩解，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第一百六十七条、第一百七十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告朱萍位于弥勒市”住宅区X栋XX层XX号房屋自2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金人民币132819.92元及截至2019年9月16日止的违约金人民币50215.76元，共计人民币183035.68元。二、被告云南昆润高宏投资有限公司以未付租金为基数，以日万分之五计算支付原告朱萍自2019年9月17日起至判决确定之日止的违约金。三、驳回原告朱萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4074元，减半收取计人民币2037元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  罗丽萍二〇一九年十一月十一日书记员  尹超祎