四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初2652号 原告：四川中原物业顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大业路**青石桥南街财富中心******。 法定代表人：庄泽宝，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈澄，四川原友信律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都巨方商业地产有限公司，住所地：成都高新区盛和一路**********。 法定代表人：谢德敏，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张正茂，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：陈忠烨，男，1989年12月6日出生，汉族，住四川省宜宾市南溪区。 第三人：四川倍非特商贸有限公司，住所地：遂，住所地：遂宁市国开区玉龙路电子检测中心****> 法定代表人：张泽林，系公司执行董事兼总经理。 原告四川中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）与被告成都巨方商业地产有限公司（以下简称巨方公司）、第三人陈忠烨、第三人四川倍非特商贸有限公司（以下简称倍非特公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案，依法适用简易程序审理。后原告申请追加陈忠烨、倍非特公司作为第三人参加诉讼。因第三人倍非特公司下落不明，本案依法转为普通程序，由本院审判员黄珊珊担任审判长，与人民陪审员安宁、常忠人组成合议庭，于2019年9月10日、2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告中原物业公司的委托诉讼代理人陈澄、被告巨方公司的诉讼代理人张正茂到庭参加诉讼，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告中原物业公司的委托诉讼代理人蒋燕、被告巨方公司的诉讼代理人张正茂到庭参加诉讼，第三人陈忠烨、倍非特公司经本院合法传唤无正当理由三次均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，本案现已审理终结。 原告中原物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告支付原告佣金164660.12元；2、本案诉讼费用（含公告费、保全费等）由被告承担。事实与理由：被告与原告签订《分销协议》，约定被告委托原告为项目“绿地468熙街”进行渠道分销，被告依照比例向原告支付佣金。合同签订后，原告依约推介成交该项目13栋103号物业，形成佣金314660.12元，但被告仅支付150000元，剩余佣金164660.12元被告未依约支付，故诉至法院。 被告巨方公司辩称：被告从未与原告签署过销售案涉13栋103号物业的合同，本案原一审及二审均已查明相关事实，原告也未与陈忠烨签署过销售13栋103号物业的合同，原告所说的陈忠烨销售该物业没有任何直接证据，只有口述和原告工作人员作证，是原告内部管理造成的错误，企图把责任转移到被告，故被告不应承担相应的责任。 第三人陈忠烨、四川倍非特商贸有限公司未答辩。 经审理查明：2016年10月26日，原告中原物业公司（乙方、受托方）与被告巨方公司（甲方、委托方）签订了《分销委托书》，约定：乙方为成都市锦江区芙蓉西路绿地468熙街二期11号楼项目非唯一居间销售合作伙伴。在本项目销售期间，乙方利用自身自愿发展购房客户并将意向客户带至销售现场，甲方销售人员与乙方共同促成销售，乙方有义务协助客户订立房屋买卖合同。一、甲方权利义务：1、接到乙方推介客户时，甲方授权代表陈忠烨，电话186××××5059负责在《分销客户确认单》上签字确认后交乙方一份。2、负责乙方推介客户签署《购房合同》以及其他相关协议，并且按本合同约定向乙方支付佣金。3、经甲方授权代表签署认可的《分销客户确认单》及《渠道销售结佣表》为有效单据，乙方不得依据无效单据要求甲方支付佣金。四、佣金标准及支付方法：1、乙方成功推介该物业后，甲方有义务向乙方支付佣金，佣金支付标准为（1）乙方成功推介物业，甲方按房屋成交总价的4%支付佣金。（2）佣金支付的条件为：客户选择一次性付款或分期付款的，甲方与客户签订《购房合同》并全额付清购房款。若客户选择按揭付款的，则客户签订《购房合同》并按照购房合同约定支付首付款。还约定了乙方权利义务、推介客户的认定、销售价格等其他内容。同日，原、被告签订了《分销补充协议》，就前述协议服务费支付补充为每套物业甲方应向乙方支付的服务费＝成交物业总价款4%的佣金＋成交物业总价款0.5%的奖金＋一台ｉｐｈｏｎ**手机（ｉｐｈｏｎｅ7手机乙方可以选择折成现金5000元人民币）。2016年11月12日，原、被告签订《分销补充协议》，就前述协议补充约定甲方与乙方签订的分销合同的分销物业由锦江区芙蓉西路绿地468熙街贰期11栋变更为成都市锦江区芙蓉西路绿地468熙街贰期11、12栋，壹期14栋，叁期9栋项目销售。佣金标准对贰期11、12栋标准不变，对壹期14栋、叁期9栋标准为乙方经过完整流程并经过甲方确认的客户成交（客户选择一次性付款或分期付款的，甲方与客户签订《房屋认购协议》、《房屋转让合同》并全额付清购房款。若客户选择按揭付款的，则甲方与客户签订《房屋转让合同》，收齐客户首付款且递交银行，审核通过）的商铺，甲方按照成交总价的4%作为佣金（结佣需要开具合法等额发票）支付给乙方。2017年4月19日，被告向原告出具《绿地468熙街二期12栋对中原地产补充说明》，主要载明将绿地468熙街二期12栋项目，将分销委托书续约一个月（合同终止日期为2017年5月20日）。 另查明，原告中原物业公司带客户看房后，认购了案涉楼盘11栋12栋房屋后，均会签署相应的认购书、转让合同、房屋买卖合同、并有中原物业出具的两张销售部渠道销售结佣表、以及由被告巨方公司账户向原告中原物业公司账户进行合作费转账的银行业务回单。 本案中涉及房屋的《分销客户确认单》载明：甲方成都巨方商业地产有限公司，乙方中原地产金沙分行，客户姓名王姐，性别女，电话186××××7677，意向单位（房号、面积、楼层）：上述客户系中原物业为绿地468一期11栋商铺推介的客户，此客户已被登记确认。甲、乙双方置业顾问和甲方授权代表均在相应签字栏签字。该确认单空白处手写“已成交”。2017年1月20日，案外人王益与四川倍非特企业管理服务有限公司签订了《绿地468熙街转让合同》，约定王益购买绿地468熙街二期13栋1层103号房屋，总价款6881336元，支付方式为一次性付款。王益与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定内容与前述转让合同内容一致。《销售部渠道销售结佣表》载明结佣金额150000元，客户姓名王益，目前状态已签约，购房房号：绿地468熙街二期13栋103号，房屋总价款6881336元，付款方式一次性，已交款项金额6881336元，结佣单位签章为中原物业公司盖章，结佣人签字：谢冰。2017年4月10日，第三人陈忠烨向原告法定代表人账户内转账50000元，4月22日转账50000元，4月24日转账50000元，三笔款项共计150000元。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及《分销委托书》《分销补充协议》《绿地468熙街二期12栋对中原地产补充说明》《分销客户确认单》《绿地468熙街转让合同》《四川省商品房买卖合同（现售）》《销售部渠道销售结佣表》、转账凭证等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，故予以采信。 本院认为，原、被告之间签订的《分销委托书》《分销补充协议》、两份《绿地468熙街二期12栋对中原地产补充说明》系双方真实意思表示，内容未违反法律及法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照上述协议约定履行各自的权利义务。 第一、关于原、被告双方就案涉房屋是否建立居间服务法律关系的问题。根据原、被告双方签订的《分销委托书》《分销补充协议》、两份《绿地468熙街二期12栋对中原地产补充说明》约定，双方的《分销协议书》中涉及的销售物业为成都市锦江区芙蓉西路绿地468熙街贰期11、12栋、壹期14栋、叁期9栋，且双方约定的佣金标准也对应为上述楼栋。本案中涉及的成交物业的业主为王益，成交物业为绿地468熙街二期13栋1层103号，原被告双方对该物业的销售没有签订书面的居间服务合同，同时，对比原被告双方之前的交易习惯，在居间服务成功后，双方的居间服务费结算是由公司之间对公账户结算，并没有第三人陈忠烨的个人代公司付款行为，因此，对比本案涉及的居间费结算，是通过第三人陈忠烨的个人账户进行的结算，同时，被告巨方公司对该笔交易的居间行为以及第三人陈忠烨的付款行为均不认可，因此，案涉物业虽然为原告中原物业公司代为销售并签订了房屋买卖合同，但是从后续的付款行为来看，不能认定系原告中原物业公司与被告巨方公司建立了事实上的居间服务法律关系。 第二、关于被告巨方公司是否应当向原告中原物业公司支付剩余居间服务费的问题。根据原告中原物业公司出具的《销售部渠道销售结佣表》载明，案涉房屋总价款6881336元，房款已一次性支付，结佣金额为150000元，类型为渠道公司结佣。已明确载明案涉房屋的佣金为150000元，即案涉房屋的佣金应为150000元，且原告中原物业已收到第三人陈忠烨账户内转入的150000元佣金。原告中原物业提出的案涉物业应当按照贰期11、12栋、壹期14栋、叁期9栋佣金标准进行两次结佣，但原告中原物业没有证据足以证明原、被告双方就案涉物业建立了事实上的居间服务法律关系，并且按照双方交易习惯进行结佣，故对原告中原物业要求被告巨方公司支付房屋剩余佣金164660.12元的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告四川中原物业顾问有限公司的诉讼请求。 案件受理费1797元，由原告四川中原物业顾问有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄珊珊 人民陪审员  安 宁 人民陪审员  常忠人 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  毛 敏