广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1088号原告：潘志红，女，1968年8月17日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：李颖欣，女，1992年11月21日出生，汉族，系其女儿。委托诉讼代理人：李强，广东金日律师事务所律师。被告：李伟林，男，1969年7月21日出生，汉族，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：李锦永，广东金卓越律师事务所律师。被告：肖丽英，女，1992年12月18日出生，汉族，住湖南省武冈市。委托诉讼代理人：郑凤丹，广东斯子朗律师事务所律师。原告潘志红诉被告李伟林、肖丽英确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘志红的委托诉讼代理人李颖欣、李强，被告李伟林及其委托诉讼代理人李锦永，被告肖丽英及其委托诉讼代理人郑凤丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志红向本院提出诉讼请求：一、确认李伟林和肖丽英于2015年11月15日签署的《房屋买卖合同》无效；二、李伟林、肖丽英负担本案诉讼费、评估费。事实和理由：潘志红和李伟林是夫妻关系，双方婚后购买了位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦302房。该房屋用于出租收取租金。因潘志红未生育儿子，李伟林与肖丽英发展婚外情关系，2015年，李伟林未经潘志红同意，将涉案房屋以低价过户给肖丽英，后肖丽英又将房屋转售他人。肖丽英的行为构成恶意取得，因此李伟林、肖丽英签订的合同无效。为此请求法院判令所请。被告李伟林辩称：一、2014年，李伟林身负重债且患重病，但潘志红却为逃避义务而恶意控制并转移夫妻共同财产，要闹离婚。李伟林多次与潘志红商量拿出一小部分夫妻共同财产100多万用于还债和治病但遭到拒绝，无奈之下李伟林分别在2014年和2016年告知潘志红后并通过中介按市场行情出售登记在自己名下的两套房产，获取的现金用于偿还债务、治病和生活开支。二、涉案房屋是李伟林为了治病、还债和生活而出卖的房屋，且与房屋的买方肖丽英已经按市场交易价格支付对价，房屋买卖转移登记等全部买卖手续已经完成，且房屋早已交付买受人，买受人又已按市场价转让给第三人。肖丽英及现在房屋所有人均是善意第三人，涉案的房屋买卖合同合法有效。被告肖丽英辩称：一、李伟林、肖丽英签订的房屋买卖合同合法有效。合同是双方委托中介对房屋进行沟通后签署的，合同是双方真实意思表示，肖丽英已经支付合理对价。二、肖丽英是通过中介认识李伟林，涉案房屋登记在李伟林名下，肖丽英是善意取得涉案房屋。涉案房屋已经由肖丽英另行出售，潘志红无权主张李伟林、肖丽英之间的房屋买卖合同无效。李伟林是否征得潘志红同意，系其夫妻内部问题，与肖丽英无关。经审理查明：1992年4月10日，潘志红和李伟林登记结婚。2002年11月5日，李伟林和广州新利房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由李伟林购买位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦302房（以下简称302房）。2002年11月5日，李伟林和广州新利房地产有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定由李伟林购买位于增城区新塘镇工业加工区新风路8号群星商业中心新利大厦1002房（以下简称1002房）。由广州市增城区国土资源和规划局出具的广州市增城区房地产权查册表显示，（一）302房缮证日期为2011年3月7日，产权人为李伟林，是否注销栏显示为已注销；302房屋缮证日期为2016年1月19日，产权人为肖丽英，是否注销栏显示为已注销。（二）1002房屋缮证日期为2011年3月4日，产权人为李伟林，是否注销栏显示为已注销；1002房屋缮证日期为2014年12月10日，产权人为肖丽英，是否注销栏显示为已注销。另，肖丽英向法庭提供两份合同，其中一份为肖丽英与中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市白云支行就302房签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定贷款金额为23万元，贷款资金划至李伟林的银行帐户。另一份为肖丽英与中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行就1002房签订的《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额为53万元，贷款资金划至李伟林的银行帐户。2019年1月15日，潘志红以李伟林、肖丽英为被告，诉至本院，案号为（2019）粤0118民初1088号以及（2019）粤0118民初1093号。在（2019）粤0118民初1088号即本案中，潘志红诉请确认李伟林和肖丽英于2015年11月15日就302房签署的《房屋买卖合同》无效；在（2019）粤0118民初1093号案中，潘志红诉请确认李伟林和肖丽英于2014年11月7日就1002房签署的《房屋买卖合同》无效。在两案的审理过程中，本院向李伟林、肖丽英发出出庭通知书，通知其两人须本人亲自出庭参加诉讼，李伟林、肖丽英收到通知后本人均到庭参加诉讼。本院依肖丽英的申请，出具律师调查令，以调取肖丽英向李伟林购买的302房以及1002房的《房屋买卖合同》、支付购房首付款的收据。肖丽英向本院出具其调取的以下证据：1.落款日期为2014年11月7日，签订方为李伟林、肖丽英的《房屋买卖合同》，合同约定，李伟林向肖丽英出售1002房，房屋交易价为760000元，首期款230000元由肖丽英在银行发放贷款前支付给李伟林，剩余购房款530000元以按揭贷款方式支付。2.落款日期为2014年11月7日，收款人为李伟林的《首期购房款收据》，收据载明李伟林收取肖丽英支付的1002房的首期款（含定金）230000元。3.落款日期为2015年11月15日，签订方为李伟林、肖丽英及广州市东盈房地产代理有限公司的《房屋买卖合同》，合同约定，李伟林向肖丽英出售302房，房屋交易价为830000元，定金20000元在签订合同时支付，首期款600000元（含定金）在2015年12月31日前办理房屋交易过户手续当天内支付给李伟林，剩余购房款230000元以按揭贷款方式支付。4.落款日期为2015年11月15日，收款人为李伟林的《收款收据》，收据载明李伟林收取肖丽英支付的302房的定金20000元。5.落款日期为2016年1月18日，收款人为李伟林的《首期款证明》，收据载明李伟林收取肖丽英支付的302房的首期款（含定金）600000元。在两案的审理过程中，潘志红提交了房屋评估申请，请求对302房以及1002房的房屋价值进行评估，302房评估基准日为2015年11月15日，1002房评估基准日为2014年11月7日。为此潘志红支付302房的评估费3700元，1002房的评估费3600元。经法院摇珠选定的广州启诚房地产土地评估有限公司作出的房地产估价报告显示，302房在2015年11月15日价值时点的评估总价为780536元；1002房在2014年11月7日价值时点的评估总价为765167元。在该两案的审理过程中，一、潘志红陈述以下，（一）李伟林和肖丽英是婚外情，大概在2013年开始在一起。为此其未提供相应证据证明。（二）在案件的审理过程中，潘志红和李伟林已经提起了第二次的离婚诉讼，截至2019年7月25日的庭审日期双方仍是夫妻关系。（三）李伟林出售302房以及1002房，潘志红均不知情。302房由潘志红用于出租，1002房由李伟林的家人管理，具体有无出租不清楚。其中302房在2017年都仍由潘志红收租，在租约届满后发现房门换锁，通过查册后才得知房屋已被出售。（四）其主张李伟林和肖丽英签订的房屋买卖合同无效的法律依据是合同法的第五十二条第（二）项，以及肖丽英不符合善意取得。二、李伟林陈述以下，（一）302房以及1002房都是其与潘志红的夫妻共同财产，其出售房屋有告知潘志红；其出售给肖丽英时未告知肖丽英该两套房屋是夫妻共同财产。（二）其与肖丽英在房屋交易之前并不认识，两套房屋李伟林都是通过中介放盘的，由中介联系的肖丽英。（三）1002房总价是76万元，签合同当天收取定金20000元，首期款（不含定金）21万元是在三天后收取的，剩余的53万元通过按揭贷款方式支付给李伟林；302房总价是83万元，定金收取了20000元，三天后收取首期款（不含定金）58万元，剩余的23万元通过按揭贷款方式支付给李伟林。上述两套房屋收取的首期款（含定金）都是以现金方式收取的，原因是出售1002房时其需要还款和买车，是借款人要求以现金方式还款的。出售302房的房款其用于去湖南养殖青蛙，需要现金交易，其是拿着现金去湖南交易的。因此上述两笔房款共83万元均未存入银行。三、肖丽英陈述以下，（一）其与李伟林在房屋交易之前并不认识，两套房屋都是肖丽英因想购买房屋投资联系中介，由中介介绍的。李伟林在出售时没有提及该两套房屋是夫妻共同财产。（二）1002房总价是76万元，签合同当天支付定金20000元，首期款（不含定金）21万元是在三天后支付的，剩余的53万元通过按揭贷款方式支付；302房总价是83万元，定金支付了20000元，三天后支付首期款（不含定金）58万元，剩余的23万元通过按揭贷款方式支付。（三）其初中毕业后从事化妆品销售工作，现阶段是与家人经营美容院生意。其83万元房款的来源是，1002房肖丽英只支付了60000元（其中的30000元是其本人的，剩余的30000元是其母亲给其的），302房肖丽英只支付了30000元。前述的款项均无银行取款记录。两套房屋的剩余首期购房款均为肖丽英的姐姐及姐夫出资的，原因是肖丽英与其姐姐、姐夫共同投资合作购房（双方无书面协议）。肖丽英的姐姐、姐夫的出资均无银行取款记录，原因是该两人是现金收租的，现金均存放在保险箱中，两套房屋均有肖丽英的姐姐、姐夫的参与，是他们共同到中介处与李伟林交易的。房屋的银行按揭还款帐户是肖丽英的，但银行卡由肖丽英的姐姐、姐夫保管，由他们负责还款。（四）1002房其有去看过房屋，302房因李伟林陈述格局与1002房是一致的，因此其未看过房屋。李伟林均陈述该两套房屋是有租客在使用。（五）2017年1月，其出售1002房，成交价为83万元，合同已经遗失无法提供。2018年1月左右，其出售302房，成交价为130万元，合同原件已经遗失，只保留了复印件。该两套房屋的售楼款包括首期款及按揭贷款款项均汇入了肖丽英的银行账户，其中302房，肖丽英的姐姐给了肖丽英90000元，肖丽英将该款项当作投资投入了美容院；1002房，肖丽英的姐姐给了肖丽英60000元，剩余的款项均在肖丽英的银行卡内，款项未转给肖丽英的姐姐，但肖丽英的银行卡由其姐姐持有。本院认为：潘志红提出其依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定主张李伟林和肖丽英于2015年11月15日签署的《房屋买卖合同》无效。结合《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，因李伟林和肖丽英进行了302房以及1002房两套房屋的交易，为此本院结合两次房屋交易以综合分析李伟林和肖丽英所签署的《房屋买卖合同》是否符合上述法律条款规定的无效情形。恶意串通是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。首先，从李伟林和肖丽英就302房以及1002房签订的两份《房屋买卖合同》来看，302房约定的房屋成交价830000元，1002房约定的房屋成交价760000元；302房评估报告显示的房屋价值780536元，1002房评估报告显示的房屋价值765167元。上述两套房屋的合同约定交易价与成交时期的房屋价值几近吻合，未发现明显低于市场价格。其次，关于购房款的支付。两套房屋的首期款共83万元，李伟林和肖丽英自述都是现金交易，且均无从银行取现以及存现的相关记录。上述陈述虽与一般的交易习惯不符，但亦不能因此否认上述交易的现实可能性。至于两套房屋的剩余购房款，肖丽英已以与按揭贷款银行签订贷款合同的方式向李伟林支付。再者，潘志红主张李伟林和肖丽英存有婚外情关系，但对此未能举证予以证明，李伟林、肖丽英均予以否认。而经本院传唤，李伟林、肖丽英本人均亲自参加庭审，并未有拒绝到庭陈述案情的情形，且肖丽英到庭亦阐述了其支付购房款的来源、另售房屋的购房款去向、用途等。综上，潘志红主张李伟林和肖丽英存在恶意串通，但未能提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，本院对该其该主张不予支持。至于潘志红提及肖丽英不符合善意取得的情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，潘志红以肖丽英不构成善意取得而主张《房屋买卖合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，潘志红主张要求确认李伟林和肖丽英于2015年11月15日签署的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回原告潘志红的全部诉讼请求。案件受理费12100元，由原告潘志红负担。案件评估费3700元，由原告潘志红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年十一月十三日书 记 员  王燕芳郭颖婕