山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0831民初1350号 原告：李浩，男，1993年3月7日出生，汉族，住泗水县。 委托代理人（特别授权）：马顺旭，山东公明政和律师事务所律师。 被告：王红岩，男，1977年10月8日出生，汉族，住泗水县。 被告：李丽，女，1981年7月9日出生，汉族，住泗水县。 原告李浩与被告王红岩、李丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐凯独任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人马顺旭、被告王红岩到庭参加诉讼，被告李丽经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：我通过泗水县儒家房地产经纪有限公司（以下简称儒房中介）介绍，购买二被告在泗水县金泉广场小区（以下简称金泉广场）C1号楼1单元2202室房屋，并按照约定向儒房中介支付了1万元服务费。2018年3月14日，双方签订了房屋买卖合同，约定签订合同时，我先给二被告付24万元首付款，能办理产权证时再付房款10万元，剩余22万元待银行贷款后一次性付清。我按约定支付了首付款24万元。2018年9月26日，二被告以自己的行为明确表示不再履行合同，构成违约，并给我造成了经济损失。特此起诉，请求：1、确认涉案房屋买卖合同已经解除；2、判令二被告返还首付款24万元，并支付资金占用费；3、判令二被告赔偿原告支付的中介费1万元；4、判令二被告因解除合同给我造成的经济损失54954元。本案诉讼费、评估费由二被告负担。 被告王红岩辩称：我和被告李丽系夫妻关系，和原告签订房屋买卖合同属实。但原告的诉请不应得到支持，理由是：1、我方不存在违约。买卖合同约定第二批购房款10万元是在“能办理房产证时”，但是在合同履行过程中，涉案房屋能办理房产证的时间不是签订合同时儒房中介所预测的在随后一年左右，且很难确定具体时间。期间我曾催告原告支付该10万元房款，否则应解除合同，但原告拒不支付。因我还要每月继续交纳住房贷款，如继续履行该付款期限不确定的合同，保持我继续交房贷的状态，将给我带来不小的损失，这不公平。因此，解除该合同的过错并不在我方。2、关于24万元租金占用费。我曾向原告送达解除合同通知，并提出将24万元首付退回，但原告不同意，因此，原告无权要求支付占用费。3、关于中介费1万元。我们与儒房中介约定的中介费是购房款的1%，房款56万元，中介费应是5600元，原告多付的4400元我方不予认可。4、对原告请求赔偿损失54954元。该数额是经评估得出的房屋增值部分，因该房屋并未过户给原告，该增值部分不应由原告享有。5、关于违约责任的承担。购房意向书中双方约定的违约责任形式是定金，定金数额1万元，如我违约则双倍返还定金，即使我方存在违约，也只应按该约定方式承担责任；同时，我方一直未收到定金，按法律规定，定金合同实际上未成立。 经审理本院认定：1、原、被告签订《购房意向书》的主要内容。2018年3月4日，原、被告经儒房中介介绍，签订《购房意向书》一份，约定：原告委托儒房中介向二被告发出购买其位于金泉广场C1号楼1单元2202室房产意向，包括储藏室计56万元；双方在签订房屋买卖合同时，原告先行给付二被告24万元首付款，能办理产权证时再付购房款10万元，剩余房款22万元待银行贷款后一次性付清；办证费、过户费由原告承担；原告交1万元意向金由儒房中介代为保管，如儒房中介未能依约定条件与被告达成买卖协议，儒房中介无息退还该款，如买卖成交，该1万元意向金转成购房定金；双方需在2018年3月18日前在儒房中介见证下签订买卖合同，如原告违约，定金不退，如被告违约，双倍返还定金；中介费为总房款的1%，由原告承担，如一方违约致买卖合同未签订，则由违约方承担。2、《房屋买卖合同》的签订及主要内容。2018年3月14日，原、被告双方按购房意向书约定签订房屋买卖合同一份，约定：购房总价价款56万元，含储藏室；买方交纳中介费；卖方承担一手房办证费，买方需承担过户费用；合同签订时，原告先给付24万元首付款，能办理产权证时再付10万元，剩余房款22万元待银行贷款后一次性付清；合同签订后，买卖任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属违约；若出现违约，违约方应承担违约责任并承担中介费；若卖方违约，双倍返还买方购房定金；若买方违约，应向卖方赔付相当于所交定金数额的违约金，中介费从已交定金中现行扣除，不足以赔偿卖方的部分，由买方另行支付。3、《房屋买卖合同》履行情况。该合同签订后，原告当日向被告支付首付款24万元，被告将房屋钥匙交给原告。2018年6月份，原告打算装修房子，但因其拒不支付第二笔房款10万元，被告予以阻止并更换钥匙。2018年9月26日，二被告向原告邮寄《解除合同通知书》一份，内容为：“李浩你好:我与你在2018年3月份签订的房屋买卖合同，按照合同备注中的约定，在办理房产证和银行下款时支付剩余房款。该条约定的办理房产证现在一直没有可以办理的（官方）文件，中介称今年8月份左右就可以办理房产证的解释也一直没有实现。该约定属于不能实现的付款时间条件。银行下款的约定也属于无法确定的条件，如由于征信问题等导致无法贷款，你的房款就可以永久不用支付了。所以，以上约定的两个付款条件都不能确定，在签订合同时对付款时间条件产生了误解。根据法律规定，当事人对合同条款有重大误解的，可以协商解决。我多次和你联系，让你尽快把第二批房款支付过来，但是你一直不予支付。签订房屋买卖合同的目的就是我出卖房屋后尽快回笼资金，现在你买房后不积极支付房款，约定的付款条件又均不能实现，已经违反了签订合同的目的。我的购房款你无法及时支付，因此，根据合同法规定，现通知你：解除我们之间签订的该房屋买卖合同。对于购房合同和佣金我将和中介公司协调。对于你已经支付的首付款我也已经准备好，你在收到该通知后向我发出退款通知，我将在10天内退还给你首付款。对于违约责任根据该合同约定，我如果违约应当向你支付定金的双倍赔偿。由于该合同中没有约定定金条款，我也没有收到过你的购房定金，因此支付给你双倍定金的约定由于没有定金而无法支付给你。房屋也没有进行房屋所有权变更登记，属于未生效的合同。基于以上理由我通知你，我本人王红岩、李丽和李浩之间在2018年3月份，关于李浩购买我房屋的合同解除。你可以在收到该通知后1个月内向泗水县人民法院提起诉讼，撤销该通知。如逾期不起诉，该通知生效。我将要求中介公司退回我的合同和发票，并要求你退回房屋钥匙。特此通知。通知人：王红岩，李丽。2018年9月26日。”原告收到被告通知后，以邮寄并微信方式进行了回复，回复内容主要是：不同意解除合同，应继续履行，理由是，买卖合同经由中介签订，合法有效，不存在重大误解；房产证一时还不能办理，被告在签订合同时是明知的，现在要求解除合同，显然是恶意违约行为；涉案房屋也是合法、正规开发建设的，房产证办理时间不会太长，一旦能办证，原告一定配合第一时间办证并按约定及时付款。双方就此产生争议后，原告也无意再购买该房产，遂于2019年4月24日诉至本院。 另查明，经原告申请，本院委托山东上和土地房地产评估测绘有限公司对涉案房产进行了价格评估，结论为：于价值时点2019年4月12日（原告提交诉状之日）该房产评估价格为614954元，比双方合同价高出54594元，原告提出的解除合同赔偿额即是该差价。原告支付评估费18450元。 再查明，至本案开庭时，涉案房屋仍不能办理房产证。 本院认为：涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案争议焦点是该买卖合同是否已经解除，以及二被告是否存在违约行为。现分述如下：1、关于买卖合同是否已解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条前段规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，房屋买卖合同签订后，双方进行了部分履行。后，被告要求原告支付第二笔10万元房款时，原告以合同中的“能办理房产证时”才予支付的约定拒绝给付，从形式上看，原告拒绝付款并无不妥,且正符合双方约定，但客观情况是，该“能办理房产证时”才付款的约定实难兑现，以致在本案开庭时该条件尚未成就，被告的不安恰在此处，“约定时点不能确定”之状态的存续,势必使被告继续交纳房贷，增加其交易成本，致其于不利，因此，被告由此产生担忧并提出解除合同，实在情理之中。原、被告关于解除合同的通知与答复，实际上是对合同中不周全条款的解释、对出现客观履行障碍的合同进行的商讨、处理，这一行为经历了从被告2018年9月26日发出解除通知，到原告回复不同意解除，再到原告2019年4月12日起诉要求解除合同这一过程，直到2019年6月13日本案诉状副本被送达二被告，双方解除合同的意思即达成一致，即涉案合同即日解除。该合同解除，从类型上看，即属于上述合同法规定的协议解除情形。2、被告是否存在违约。本院认为，被告急不可待房屋“能办理房产证时”以履行合同，要求原告支付剩余款项，并在求而不得后通知解除合同，似有主动、故意毁约之嫌，但正如上述（1）中对双方解除合同过程的分析看，径行认定被告单方违约，尚有不妥。原、被告在都明知交易房产没有房产证，且能办理房产证的时间仍是未知数的情况下，仓促订立合同，双方对该交易的失败均负有责任。3、涉案合同解除后的处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，结合合同履行情况，并考虑合同解除对双方利益的影响，本院对合同解除后双方的权利义务确定如下：（1）原告支付的24万元首付款，被告应予返还，并从合同解除之日即2019年6月13日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（资金占用费），至实际给付之日；（2）原告已支付儒房中介的费用5600元，原、被告各担50%，即被告需返还原告中介费2800元；（3）原告交给儒房中介的另外4400元款项，因没有提供证据证明已经作为定金交付给被告，该款应由原告向收款方主张；（4）经评估，合同解除期间的房屋价值较合同签订价增加54594元，该升值部分，确含有原告因合同解除所受损失，应由被告按原告付款额度与约定总房价的比例进行赔偿，计款23397元（24万元／56万元×54594元＝23397元）；（5）鉴定费18450元，双方各按50%分担，因原告已交纳，被告应返还原告9225元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告王红岩、李丽返还原告李浩购房首付款24万元，并支付利息（利息以24万元为基数，自2019年6月13日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告王红岩、李丽赔偿原告李浩中介费用2800元； 三、被告王红岩、李丽赔偿原告李浩房屋增值损失23397元； 四、被告王红岩、李丽支付原告李浩鉴定费9225元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 以上第一项至第四项确定的义务，限被告王红岩、李丽于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5950元，减半收取为2975元，由原告李浩负担1487.5元，由二被告王红岩、李丽负担1487.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时预交上诉费用，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  徐凯 二〇一九年十一月二十八日 书记员  王晓