黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9396号上诉人（一审被告）：黑龙江省海之韵房地产经营有限公司，住所地哈尔滨市道里区红专街79号1-7层。法定代表人：王清，总经理。委托诉讼代理人：赵文欢，黑龙江天辅律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：于金华，女，1965年12月12日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江省海之韵房地产经营有限公司（以下简称海之韵公司）因与被上诉人于金华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海之韵公司委托诉讼代理人赵文欢，被上诉人于金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海之韵公司上诉请求：撤销一审判决，驳回于金华一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏必要的共同被告。海之韵公司只是案涉小产权房的销售中介机构，一审法院应追加案外人三亚威诚农业园开发有限公司（以下简称威诚公司）、三亚市天涯区羊栏村民委员会（以下简称羊栏村委会）参加本案诉讼。海南省三亚市中级人民法院（2018）琼02民终931号判决书对于上述事实已经确认。于金华购买的案涉小产权房为威诚公司开发建设，威诚公司与海之韵公司签订协议，海之韵公司帮助寻找合作建房伙伴，海之韵公司收取佣金应受法律保护。海之韵公司明确告知于金华购买的是小产权房屋，于金华亦有过错，应承担相应责任，其它责任应由威诚公司承担责任。二、于金华持有购房协议、付款收据已作废，属于恶意诉讼。2010年7月，海之韵公司与于金华曾签订购房协议并收取定金及房款，后双方将购房协议作废，威成公司在收到海之韵公司合同约定的底价房款后，与于金华签订了合作建房协议书。于金华作为合作建房人，明知合作建房无土地证和房产证，愿意共同承担风险，在交付房屋钥匙前，已交付房款不计利息如数返还，从交钥匙后由于金华承担。同时签订房屋租用合同一份。于金华使用房屋六年之久，租金足以抵偿房款。三、于金华一审提交的证据系复印件，没有证据原件，不能作为定案的依据。威诚公司已经将海之韵公司与于金华签订的购房协议原件收回作废，收款收据已经更换为羊栏村委会出具的收款收据。故于金华提交的复印件不能作为证据使用。四、海之韵公司收取的购房款已支付给威诚公司，海之韵公司不应承担责任。海之韵公司是代威诚公司收取购房款，且应取得的佣金亦是以小产权房屋抵偿的，现房屋被拆除，海之韵公司也是受害者。于金华辩称：海之韵公司称案涉房屋是小产权房，于金华只知道是无产权。购买时，海之韵公司称是代表省政府进行开发的。三亚市政府定性的是违章建筑，如果当时知道的是违章建筑，不可能购买。二、于金华没有接触威诚公司和羊栏村委会，是和海之韵公司签订合同，没有证据能够证明于金华和上述公司有关系。三、海之韵公司称购房协议已经作废了没有证据。四、于金华的房款给付海之韵公司，海之韵公司如何处理的与于金华无关。于金华向一审法院起诉请求：1.海之韵公司返还购房款119,400元；2.海之韵公司赔偿利息31,200元；3.海之韵公司赔偿装修款30,000元；4.海之韵公司赔偿家具、电器费用10,000元。一审法院认定事实：2009年12月28日，甲方“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”与乙方于金华签订《购房协议》，协议内容为：“第一条乙方订购的三亚湾温泉家园2号楼2403室（以下简称该房屋），该房屋建筑面积为38.5平方米。房屋总价为119,400元整。定于2010年11月30日交付使用。第二条乙方同意签订本协议时，根据房屋建设进度支付90%房屋价款，即107,460元。其补交款额为87,460元整。第三条甲乙双方商定，在入户之前，乙方补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同。协议约定面积与实际测量有差异的，每平方米单价不变，按实际测量面积为准，多退少补。第四条此协议自双方签订之时起生效，一式两份。房款收取后，直到入户之前，如有异议随时可退。”2009年11月30日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给于金华出具了三亚湾温泉家园2号楼2403室2万元订金收据。2009年12月28日，“黑龙江海之韵房地产营销有限公司”给于金华出具了三亚湾温泉家园2号楼2403室87,460元的收据。2010年7月9日，于金华向韩惠账户汇款30,240元。为装饰装修三亚湾温泉家园2号楼2403室，于金华支出装修费30,000元，购置双人床、餐桌椅、立柜、沙发支出6200元，购置彩电、冰箱支出3947元。三亚湾温泉家园2号楼2403室建设于农村土地之上，未经规划部门批准，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑，2015年被三亚市天涯区城市管理局拆除。“黑龙江省海之韵房产经营有限公司”“黑龙江省海之韵房地产营销有限公司”均无工商登记。海之韵公司法定代表人原为韩惠，2017年8月4日变更为王清。与于金华签订《购房协议》，接收购房款的主体实际为海之韵公司。一审法院认为：海之韵公司以自己的名义与购房人签订合同并领取购房款，则应受合同的约束，故海之韵公司为本案适格当事人，海之韵公司称其仅为销售单位，不是《购房协议》真正的主体的抗辩，不予支持。海之韵公司提供的《合作建房协议书》、《房屋租用协议书》等均无于金华的签字，海之韵公司亦无法证明上述材料与于金华有关，故海之韵公司关于于金华与威城公司、羊栏村委会达成新协议的抗辩，不予采信。关于合同效力问题。《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”本案中，海之韵公司所销售的房屋系在农村集体所有土地上修建，未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等合法手续，故于金华与海之韵公司签订的《购房协议》无效。关于责任承担问题。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”按照该条规定，合同无效的法律后果包括两个部分：一、相互返还。二、损失赔偿。财产取得应具有合同依据或法律依据，基于合同无效，导致财产的取得不具有合同上的依据，故仍需“物归原主”。本案中，海之韵公司应当返还于金华购房款，于金华返还海之韵公司房屋。但因房屋属违法建筑被依法拆除，故非于金华的原因致房屋被拆除，于金华无需再履行返还义务，仅由海之韵公司单方返还于金华购房款。因合同无效是由海之韵公司违法违规销售的行为引起，故海之韵公司具有过错，不仅应全额返还于金华的购房款，还应赔偿利息损失。于金华未在规定期限内补交诉讼费，故对于其增加的诉讼请求，不予审理。关于装修损失，于金华购买房屋后装修入住多年，所以装修损失应折旧后计算，现房屋已被拆除，无法进行价值鉴定，酌定按装修使用期10年折算，扣除已使用房屋5年7个月，海之韵公司应赔偿于金华装修损失13,250元。关于家用电器，属于动产，于金华可自行搬离被拆除的房屋，故对该部分损失主张，不予支持。判决：一、本判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司返还于金华购房款119,400元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿于金华购房款利息损失31,200元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，海之韵公司赔偿于金华装修损失13,250元；四、驳回于金华的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决确认的双方当事人签订购房协议及收取购房款、出具收据的事实系根据于金华提交证据的复印件予以认定，二审诉讼中，海之韵公司承认曾与于金华签订购房协议并收取购房款、出具收据，但在案涉房屋进户时，双方持有的购房协议及收据原件均交给威诚公司，并由于金华与威诚公司签订合作建房协议。于金华称将购房协议及收据原件均交给海之韵公司办理产权证。本院对双方当事人签订购房协议、收取购房款、出具收据的过程及一审判决认定的其它事实予以确认。另认定，2018年9月28日，海南省三亚市中级人民法院就罗丹与威诚公司、羊栏村委会、羊栏村委会羊西三村民小组、海之韵公司、罗景伟、陈滨、陈泰原、吴景文、黄弟房屋买卖合同纠纷作出（2018）琼02民终931号民事判决。确认2007年，威诚公司在羊西××组的土地上建设三亚湾龙馨温泉家园，2009年，威诚公司与海之韵公司签订协议书，由海之韵公司代为销售三亚湾龙馨温泉家园房屋的事实，并判决威诚公司、海之韵公司在各自收取购房款范围内按60%承担返还责任，罗丹自行承担40%责任。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，于金华本案诉讼请求的依据是其与海之韵公司签订案涉购房协议并支付了价款，其与海之韵公司间为房屋买卖合同关系，海之韵公司对此不予认可，于金华提交的证明上述事实的证据均为复印件。虽然海之韵公司对签订购房协议、收取购房款、出具收据的事实予以认可，但同时主张是代威诚公司销售案涉房屋，其仅收取佣金。对于金华购房协议及收据原件的去向亦进行了合理说明，并提交生效法律文书予以佐证。于金华关于将购房协议及房款收据原件交给海之韵公司办理产权证，海之韵公司未出具收据的主张不符合常理。同时在于金华提交的购房协议复印件中有“在入户前，乙方补交剩余10%房款，并凭借该协议换取开发公司出具的购房合同”的内容。综上，在于金华不能提供有效证据对其诉讼主张予以证明的情况下，不能确认双方当事人间是否存在房屋买卖合同的意思表示，以及合同履行、违约责任等相关合同内容，于金华应承担举证不能的不利法律后果，其在本案的诉讼请求依据不足，本院不予支持。一审判决对此认定错误，本院予以纠正。综上所述，海之韵公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6521号民事判决；二、驳回一审原告于金华的诉讼请求。一审案件受理费4112元，由被上诉人于金华负担。二审案件受理费4112元，由被上诉人于金华负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  梁红玉审判员  宋 凯二〇一九年十一月二十八日法官助理白恩奇书记员周小倩