西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5068号原告:何武，男，汉族，1990年XX月XX日出生，籍住西安市长安区XX街****。身份证号码：612XXXXXXX********。委托代理人：李颜松，陕西智冠律师事务所律师。委托代理人：姚茹，陕西智冠律师事务所律师。被告：西安欧凯罗古玩城有限公司。住所地：西安市曲江新区XX路******。法定代表人：姜良东，该公司总经理。委托代理人：孙延华，陕西泾渭律师事务所律师。委托代理人：廖群，陕西泾渭律师事务所律师。原告何武诉被告西安欧凯罗古玩城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何武及其委托代理人李颜松、姚茹，被告委托代理人孙延华、廖群到庭参加诉讼，本院依法进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2016年8月3日签订了《西安欧凯罗古玩城有限公司商铺租赁合同》,被告承诺在本租赁合同到期90日前与原告续签租赁合同,故根据被告的要求,方便被告对各商户的管理,本合同租赁期为2016年9月1日至2018年10月31日。在此情况下,原告向被告支付了本租赁合同约定的租金、保证金,并经被告同意对涉案商铺以长期使用的标准进行了精装修,并进行备货营业。原告按照合同约定履行合同义务,在2018年7月26日向被告递交了书面续签申请，但被告未在合同约定的期限届满前90日内与原告续签租赁合同。因原告租赁涉案商铺为(用途古玩、字画、家具、玉石)经营，备货、装修均是以长期经营使用为标准进行的,原告为长期经营备货已投入180万元,装修已花费50万元,现合同到期,被告在未对原告所受经济损失进行赔偿的情况下,只是限期原告搬离,随后便对欧凯罗古玩城采取了停水、断电,并纠集不明身份社会闲散人员封堵进出商城通道。由此导致原告存放商铺内的古玩、字画等财产失控处于严重不安全状态。原告认为,被告以长期经营古玩为由恶意诱导、欺诈原告与其签订租赁合同,并诱使原告在长期经营的原则下对商铺进行精装修以及备货、投资。被告在首次合同到期前90日拒绝与原告续签租赁合同且通过不正当、非法手段强行驱逐原告,被告的行为已给原告造成巨大损失。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求判令：1、被告共同赔偿原告经济损失50万元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，第一，被告已经如约履行合同义务，无违约行为，不应承担任何违约赔偿责任。双方签订的租赁合同明确约定了租赁期限，原告应知双方该租赁关系于2018年10月31日终止，被告有权在合同终止后要求原告腾房，不存在违约。而被告在租赁期限届满前即2018年8月7日向全体商户发出公告，明确表示合同到期后不再续签。而合同的成立以各方当事人达成合意为基础。双方并未形成续租约定，原告无权要求被告续签租赁合同。双方合同约定原告在约定时间内申请续租的，即享有在同等租赁条件下的优先承租权，且该优先承租权也仅是一种优先承租的请求权，是否继续签订租赁合同还需要双方进一步协商。在双方并未达成合意的情况下，原告称被告承诺在本租赁合同到期90日前与原告续签租赁合同无事实及法律依据。同时，原告如约递交续租申请后所享有的“同等租赁条件下”的优先承租权存在的前提是被告继续出租该房屋。因此，原告享有的优先承租权生效的条件并不具备，更无权要求被告续签租赁合同。而原告在明知租赁期限的情况下对承租商铺所进行的备货及装修系其自主经营行为，经营收益及风险均应由原告自行承担。被告仅是商铺出租方，与原告的自主经营行为无任何法律关系，不应承担原告的任何经营风险。第二，双方的合同约定了明确的起止时间，原告作为完全民事行为能力人，自身的经营管理应在合同范围内进行预期和规划。被告交付房屋时已经装修过，且原告在合同签署前已实地考察，清楚确认该商铺移交时的装修标准并同意按照公司租赁商铺现状承租商铺。因此，原告自行对商铺进行装修的行为并非必须的程序或步骤，原告应自行承担因此额外产生的费用。而双方的租赁合同约定，原告在租赁期满后逾期不搬迁，视为原告授权被告处置在已经解除租赁关系的商铺中的物品，且被告不承担任何责任。租赁期满后被告没有替原告保管、存放古玩、字画的义务。因此，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告企图将合同之外的其它义务强加给被告的行为，依法应予驳回。第三，根据合同法规定，被告依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。且我国现行法律、法规对租赁合同的期限仅有上限限制，并无下限规定，对续租次数也无强制性限制。因此，被告与原告签订的租赁合同期限符合法律规定，被告亦有权自主决定是否续租。原告企图通过本诉要求被告承担所谓的损失，严重侵犯被告的合法权益，依法应予驳回。综上，被告已全面履行合同义务，无任何违约行为，原告的诉请缺乏事实基础与法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明，2016年8月3日，甲方（出租方）西安欧凯罗古玩城有限公司与乙方何武(承租方)签订了《西安欧凯罗古玩城有限公司商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于西安市XX路XX号XX城XX层XX、XX、XX、XX号商铺租赁给乙方，商铺面积360.8平方米，租赁期限为26个月，租期从2016年9月1日至2018年10月31日止。合同第3.2条约定，合同期届满乙方需要续租的，乙方须于合同届满前90日向甲方提出书面申请要求续租，双方就租赁条件重新接洽，在同等租赁条件下，甲方予以乙方优先承租权；第3.3条约定，合同期届满，若乙方无意续租，应于合同期届满前90日向甲方提出书面申请，于合同到期日清空场地；第3.5条约定，在合同期届满前90日甲方有权决定不再同乙方续约，届时双方按本合同约定执行，乙方应在合同期终止前清空场地。第4.1条约定，甲方暂定于2016年5月1日（交付日）向乙方交付租赁商铺，乙方应按甲方通知时间至租赁商铺与甲方办理交接手续，并在签署确认文件后接收租赁商铺。若租赁商铺于前述日起仍无法交付的，则交付日相应顺延，顺延时间不得超过30日。第5.1条约定，该商铺的费用包括租金、设施设备使用费、经营管理费、公共物业管理费等，所有费用自欧凯罗曲江国际古玩城开业之日起开始计算。店铺租金为每月5412元，设施设备使用费为每月3247.2元，公共物业管理费为每月2164.8元，月总额为10824元。26个月总额为259776元。免租期两个月。第5.3条约定租赁费按半年度收取，本合同签订后三日内，乙方须向甲方一次性交纳首阶段租赁费用；逾期不交，甲方有权单方解除合同，所收取的履约保证金不予退还。从第二个季度开始，乙方于本阶段租期到期前二十五个工作日内向甲方交纳下阶段的租赁费用。第5.4条约定，自乙方接收该商铺后，该商铺所发生的水费、电费、空调使用费概由乙方承担，水费、电费根据租赁该商铺约定的有关规定计收。第5.5条约定，在本合同签订之日，乙方须向甲方一次性交付履约保证金20000元，该保证金由甲方保管。不计利息。履约保证金不足以支付维修和赔偿费用或者履约保证金不足于履约保证总金额50%时，乙方应在甲方发出书面通知之后10日内另行支付、补齐。第6.1条约定，本项目的物业管理工作已委托西安欧凯罗物业管理有限公司，物业费用的具体缴纳标准、方式、时间等按照《物业服务协议》及其他物业管理规定执行，乙方应按照与物业管理方签订的管理合同支付物业管理费用。第10.5条约定，租赁期满或合同期解除后，乙方必须在3天内搬出租赁商铺内乙方的全部物品，在未取得甲方书面同意下，如有剩余的任何物品，均视为放弃，任凭甲方处置；若乙方逾期不搬迁，视为乙方授权甲方处置乙方在已经解除租赁关系的商铺中的物品，且甲方不承担任何责任。第13.2条约定，因政府统一规划，市政改造、环境等原因造成合同无法履行的，甲方须将履约保证金及预付房租无息退还乙方。合同另对商铺的交付及使用、经营范围、设施、设备管理、商铺管理、合同终止、违约条款等进行了约定。原告实际使用涉案商铺的时间为2016年9月1日至2018年10月31日。2016年8月3日,原告向被告交纳设备使用费、公共物业费64944元，交纳6个月商铺租赁费64944元，垃圾清运费2525.6元、商铺押金20000元。2017年4月1日，原告交纳设施设备使用费、公共物业管理费61696.6元，交纳6个月租赁费61697元。2017年10月19日，原告向被告交纳设施设备使用费、公共物业管理费61047.4元，交纳6个月店铺租赁费61047.4元。2018年4月4日，原告向被告交纳设施设备使用费、公共物业管理费64944元，交纳6个月店铺租赁费64944元。金额合计527790元。2017年4月1日，原告向西安欧凯罗物业管理有限公司缴纳物业费25978元。2017年10月19日，原告向西安欧凯罗物业管理有限公司缴纳物业费25978元。2018年4月4日，原告向西安欧凯罗物业管理有限公司缴纳物业费34636元。金额合计86592元。2018年8月7日，被告向商户发出《公告》称，为配合政府对西安欧凯罗曲江国际古玩城整体业态进行调整，被告确保合同期以内（截止2018年10月31日前）欧凯罗曲江国际古玩城正常营业，但合同到期后不再续签。原告在《古玩城业态调整摸底调查表》上签名。10月19日，慧泽公司向商户发出《关于部分商户续签的通知》，要求同意其公司提出的租赁价格标准及其他附加条件的商户前往市场办公室签订意向书，交纳意向金，逾期将视为放弃。后原告因对意向书的盖章存在质疑最终未签订意向书。原告称其已于2018年7月向被告书面提出续租合同，而被告在2017年宣传彩页上承诺用五年将古玩城发展成有影响力的商场，2018年8月至9月先后以其和上级公司即慧泽公司的名义发出公告表示愿意续租合同，后又未与原告续签合同，存在欺诈，故应向原告赔偿其装修损失92922元、资金占用损失20000元、押金20000元、退租赁费用334606元、免后三个月租金32472元，共计50万元。而被告称欧凯罗曲江国际古玩城的产权人系慧泽公司，因慧泽公司接政府通知要求改变业态，其无法提供场地给被告，故被告不能与原告续签合同，且其公司已将该经营场地交回慧泽公司。上述事实，有《商铺租赁合同》、收款收据、转账记录、公告、意向书、通知等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同当事人应当遵守合同条款，按照合同约定诚信行使权利并履行义务。本案中，原告与被告签订的《商铺租赁合同》明确约定租赁期限26个月，并对原、被告双方续约进行了约定。本案的争议焦点为被告是否构成合同欺诈。首先，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。双方签订的租赁合同明确约定租赁期限为26个月，合同于2018年10月31日就自然终止，而被告于2018年8月7日发出的公告不是对原合同的解除，是声明不再续签新的租赁合同。被告作为具有完全的民事行为能力的公司，其公告行为是其真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，并不属于法律规定的欺诈行为。其次，案外人慧泽公司系与被告不同的独立法人，以此其作出的摸底调查表、意向书等文件并非被告的意思表示。原告不能认为其已与被告就续租及租赁达成合意。再次，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。租赁合同约定，若原告需要续租，须于合同期限届满前90日内向被告提出书面申请，双方就租赁条件重新接洽，在同等条件下，原告享有优先承租权。因此可以看出，在双方重新协商的过程中，原、被告并非一定能就再次租赁达成合意，也不能由此条款即推断出只要原告提出续租申请，被告就需要同意续租。且租赁合同约定在合同期届满前90日被告有权决定不再同原告续约，届时双方按本合同约定执行，原告应在合同期终止日前清空场地。从合同约定看，被告有权在合同期届满前90日决定不再与原告续约，但是不能因此反向推出合同期届满前90日后被告没有权利决定是否续约。被告作为出租方，有权决定在租赁合同届满以后是否继续出租租赁物。因此，被告并未构成欺诈行为，原告据此请求被告赔偿其损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第五十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告何武的全部诉讼请求。本案案件受理费8800元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅审 判 员  宁 莎人民陪审员  王艳萍二〇一九年十一月十二日书 记 员  武 月打印：扈艳红校对：艾可可2019年月日送达1