广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤07执异50号 案外人：梁宏海，男，汉族，1974年7月2日出生，美国公民。 委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。 申请执行人：深圳市嘉惠投资集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区园岭街道南天社区红荔路2002号圆岭大厦601。 法定代表人：王忠新。 委托诉讼代理人：龚迅，广东天胜律师事务所律师。 被执行人：江门市蓬江区深南房地产开发有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区迎宾大道西3号。 法定代表人：王伟民。 被执行人：江门市深南实业投资公司。住所地：广东省江门市蓬江区五福三街19座208。 法定代表人：李卫强。 广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称“蓬江法院”）在执行申请执行人深圳市嘉惠投资集团有限公司（以下简称“嘉惠公司”）与被执行人江门市深南实业投资公司（以下简称“深南实业公司”）、江门市蓬江区深南房地产开发有限公司（以下简称“深南房地产公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案［案号：（2015）江蓬法执字第303号］过程中，案外人梁宏海对本院原查封（蓬江法院续行查封）的江门市蓬江区XXX房屋（以下简称“涉案房屋”）所占土地使用权份额提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年11月8日举行听证，案外人梁宏海的委托诉讼代理人钟柳律师、申请执行人嘉惠公司的委托诉讼代理人龚迅律师到庭参加听证，现已审查终结。 案外人梁宏海向本院提出异议称，2009年，深南房地产公司将其开发建设的涉案房屋出售给梁宏海。2011年4月12日，梁宏海取得涉案房屋的房地产权属证书，证书编号：粤房地权证江门字第××号，确认了梁宏海享有涉案房屋的所有权，故涉案房屋位于江门市蓬江区XXX路交汇处西南侧地段所占的土地使用权份额也相应属梁宏海所有。因涉案房屋所占的土地使用权于2011年被法院查封致使涉案房屋所占土地使用权份额未能办理过户登记手续，对此，梁宏海没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋所占的土地使用权份额依法不能执行。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提出执行异议，请求人民法院中止对涉案房屋位于江门市蓬江区XXX路交汇处西南侧地段所占土地使用权份额的执行。 案外人梁宏海为证明其主张，提交了下列证据：1.护照复印件一份，证明案外人梁宏海的主体资格；2.粤房地权证江门字第××号房地产权证书一份，证明案外人梁宏海合法取得涉案房屋的权属证书。 申请执行人嘉惠公司对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 申请执行人嘉惠公司辩称，案外人梁宏海的异议请求不符合司法解释规定，应不予支持。理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，涉案房屋登记在被执行人深南房地产公司名下，请求排除执行需满足三个条件：在法院执行前签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。在本案中，涉案房屋并非用于梁宏海居住，且无证据证明梁宏海无其他居住的房屋及其已支付商品房价款数额。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合现有证据并无法证明梁宏海在法院查封前已经合法占有涉案房屋，况且现在不能查看到梁宏海已付购房款的具体数额，不符合排除执行的条件。 被执行人深南实业公司、深南房地产公司未向本院提交答辩意见和证据。 本院查明，原告增城荔华股份有限公司（以下简称“荔华公司”）与被告深南实业公司、深南房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年4月19日作出（2011）江中法民一初字第1号民事判决，判决深南实业公司支付合作开发投资款6728.9310万元，深南房地产公司承担连带清偿责任。深南实业公司、深南房地产公司不服该判决，上诉至广东省高级人民法院，案经广东省高级人民法院二审审理后，于2012年11月28日作出（2012）粤高法民一终字第128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 在诉讼阶段，本院根据荔华公司的诉讼保全申请，于2011年1月21日作出（2011）江中法民一初字第1-2号民事裁定，查封了深南房地产公司开发的江门市蓬江区XXX路交汇处西南侧地段的土地使用权［土地证号：江国用（2X5）第1XX7号，面积9688㎡，包括涉案房屋所占土地使用权份额］，及上盖建筑中坐落于江门市迎宾大道西××、××号产权，共257套公寓式商品房（不包括涉案房屋）。判决生效后，被执行人深南实业公司、深南房地产公司未按生效法律文书确定的义务履行。2014年1月3日，本院作出（2013）江中法执字第15-3号执行裁定，裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。2014年11月25日，本院作出（2013）江中法执字第15-8号执行裁定，将本案指定由蓬江法院执行。蓬江法院在执行过程中，分别于2015年1月15日作出（2015）江蓬法执字第303-2号、2015年1月16日作出（2015）江蓬法执字第303号、2016年1月13日作出（2015）作出江蓬法执字第303-5号、2016年1月13日作出（2015）江蓬法执字第303-4号、2019年1月7日作出（2015）江蓬法执字第303-7号执行裁定，均裁定续行查封包括涉案房屋所占土地使用权份额在内的前述大部分查封财产（均不包括案外人异议成立后裁定解除查封的部分）。 另查明，2011年4月12日，案外人梁宏海登记取得江门市蓬江区XXX房屋编号为粤房地权证江门字第××号房地产权证书，但未取得该房屋所占份额的土地使用权证。 再查明，2015年8月17日，蓬江法院作出（2015）江蓬法执字第303-2号执行裁定，裁定变更申请人深圳市翠林投资有限公司为本案申请执行人，继受荔华公司在（2015）江蓬法执字第303号案中享有的权利义务。 2017年8月7日，深圳市市场监督管理局核准申请执行人深圳市翠林投资有限公司的公司名称变更为深圳市翠林投资集团有限公司。2018年3月16日，深圳市翠林投资集团有限公司的公司名称变更为嘉惠公司。 本院认为，案外人梁宏海对执行标的提出中止执行的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，按案外人异议进行审查。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条：“执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，当事人、利害关系人对原执行法院的执行行为提出异议的，由提出异议时负责该案件执行的人民法院审查处理；受指定或者受委托的人民法院是原执行法院的下级人民法院的，仍由原执行法院审查处理。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院的执行标的提出异议的，参照前款规定处理。”的规定，本案系本院指定下级法院执行，案外人梁宏海是对本院原查封（蓬江法院续行查封）的执行标的提出异议，故本案应由本院审查处理。 本案争议的焦点是案外人梁宏海请求中止对涉案房屋所占土地使用权份额的强制执行应否予以支持。 根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十七条：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案中，案外人梁宏海通过转让合法取得涉案房屋的所有权，同时已依法取得涉案房屋所占土地使用权份额。涉案房屋所占土地使用权份额未办理过户登记手续的原因在于作为开发公司的被执行人深南房地产公司因法院查封，而未能及时办理相关过户登记手续，案外人梁宏海对此并无过错。本院在梁宏海已经领取涉案房屋的《房地产权证》后查封涉案房屋所占土地使用权的相应份额欠妥，依法应中止执行。 综上所述，梁宏海提出执行异议的理由合法有据，依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 中止对江门市蓬江区XXX房屋所占土地使用权份额的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年十一月十八日 法官助理罗晓云 书记员区翠娟