河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初3966号 原告：杨猛，男，1990年5月16日生，汉族，住唐山市。 原告：张瑞雪，女，1991年2月27日生，汉族，住唐山市。 委托代理人：孙继香，河北耕原律师事务所律师。 被告：唐山建投房地产开发有限公司。住所地：唐山市路北区学院路34号。 法定代表人：席晓辉，该公司经理。 委托代理人：王志坤，男，1963年10月31日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：刘敬强，河北东明律师事务所律师。 原告杨猛、张瑞雪与被告唐山建投房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙继香、被告委托代理人王杨坤、刘敬强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨猛、张瑞雪向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付2018年9月1日至2019年4月10日的延期交房违约金共计20960元；2、被告立即向原告出示所购房屋竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用书、消防验收合格手续、正式用电手续、正式用水手续、商品住宅交付使用批准文件、主体经质监部门验收合格手续、商品房综合验收及分期综合验收合格手续；3、被告向原告退还违规收取的物业费、水电费、垃圾费7188元；被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于建投﹒天山熙湖的房屋一套，房屋总价款为￥952725元。被告应于2018年8月31日交付房屋。原告已经依约交付了总房款￥952725元，但被告至今尚未交付符合合同约定交付条件的房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金。违约金计算的依据为：本案具体为房屋总价款，逾期天数至2019年4月10日共计220天，违约金为￥20960元。被告向原告交付符合合同约定条件的房屋前不应当向原告收取物业费、水电费，被告向原告收取的垃圾清运费更没有法律依据。被告违规收取的该项费用￥7188元应当退还给原告。据此，原告依据我国《民事诉讼法》规定，诉至法院请求判如所请。本案庭审期间，原告增加诉请要求被告赔偿2018年9月1日至2019年8月31日止期间的房屋租金，租金计算标准为每月2000月，合计人民币24000元。 被告唐山建投房地产开发有限公司辩称，一、答辩人应交付房屋的法定条件及合同约定问题。1、《建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。以上法律法规明确规定，建筑工程按照《建设工程质量管理条例》的规定经竣工验收合格后方可交付-这是房屋交付的法定条件。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。国家GB50300-2013号《建筑工程施工质量验收统一标准》6.0.6条规定：建设单位收到工程竣工报告后，应由建设单位项目负责人组织监理、施工、设计、勘察等单位项目负责人进行单位工程验收。可见，建筑工程竣工验收由建设单位组织，并由设计、施工、工程监理、勘察等有关主体参加，建设工程并非由质监部门验收。案涉商品房买卖合同约定交付主体经质检部门验收合格的商品房，违反了现行法律法规和部门规定及国家标准的规定。2、如上所述，交付业主的商品房必须经竣工验收合格，而不仅仅是主体分部验收合格。GB50300-2013号《建筑工程施工质量验收统一标准》6.0.３条规定：分部工程应由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术负责人等进行验收。设计单位项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人应参加主体结构工程的验收。因此，工程主体也是由总监理工程师组织施工单位项目负责人、技术负责人、质量负责人会同设计单位项目负责人进行验收，同样也没有质监部门参加验收的规定。3、《商品房买卖合同》第八条约定交房条件为主体经验收合格的房屋。经建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位签字盖章的《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》证明了主体结构验收合格。4号楼于2019年1月4日，经勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查单位、监理单位和建设单位等六方竣工验收合格，2019年1月8日经唐山市建设工程质量监督检测站监督同意备案。在涉案房屋具备了法定交付条件后，被告按照合同约定的地址和方式，书面通知原告交房，原被告于2019年1月14日完成了房屋交接所有事项。二、原告诉请违约金数额没有合同及法律依据。1、《商品房买卖合同》第九条第2款约定的逾期交房违约金为已付款的万分之一，而不是日万分之一，即使存在逾期交房按此约定计算违约金为95.02元，原告以日万分之一按照已付款计算并主张2018年8月31日至2019年4月10日违约金20960元，没有合同及法律依据。2、原告未以违约金过低而诉请增加，即使诉请增加也是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第十六条（当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额）的规定处理，原告没有提供逾期交房对其造成的损失的证据。3、《司法解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。在本案《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房违约金的情况下，原告附加诉求延期交房房租费用缺乏事实和法律依据。三、原告第二项诉请于法无据。民事诉讼分为给付之诉、确认之诉和变更之诉。原告诉请第二项要求被告向原告出示房屋竣工验收合格验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用书、消防验收合格手续、正式用电手续、正式用水手续、主体经质监部门验收合格等十项文件资料，不属于人民法院受理和审理案件的范围。上述资料中的主体经质检部门验收合格资料、房屋竣工验收合格备案表我方已作为证据提供，住宅质量保证书、住宅使用说明书已由原告在房屋交接时领取。四、原告诉请退还物业费、水电费、垃圾费等属于诉讼主体错误。原告提供的物业费、水电费和垃圾费票据的收费主体为物业公司，原告已经与物业公司签订了物业服务合同且开始装修，原告诉请退还无论其理由是否成立，均无权向被告主张。五、不存在通知交房日未通水、电的情形。《商品房买卖合同》第十四条第一款第1条约定：水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，不仅限于正式供水、供电。案涉商品房在确定的交付之日，已经具备了水、电使用条件。《合同补充协议》第二十五条第2款约定：如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照以下方式处理：因出卖人原因导致未达到使用条件的出卖人承担责任，出卖人按已付房款的万分之一承担违约责任。《合同补充协议》第二十八条规定：主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。况且，原告没有向法庭提供通知交房日不能通水、电的客观证据。即便按照原告未通水的主张，被告承担违约责任为支付违约金95.02元，而且已经涵盖在原告主张的逾期交房违约金之内。原告收房后已经开始装修，足以证明被告交付房屋已经供水、供电。六、即使存在逾期交房情形，被告仍应按照合同约定免责。《商品房买卖合同》第八条规定；遇双方约定情形，出卖人可以据实延期交房。《合同补充协议》第二十四条第3款：政府有关部门原因造成的，遇天气等出卖人不可抗力的原因造成的，出卖人可以据实延期。合同签订日2016年11月16日至约定交房日2018年8月31日，因市政府发布重污染天气应急响应而影响天数为189天，而延期交房仅为134天（自合同约定的交房日2018年8月31日至实际交房日2019年1月14日），被告亦应当按照合同条款约定免责。综上所述，法庭应依法驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告唐山建投房地产开发有限公司为建投·熙湖小区开发企业。2016年11月15日，原告杨猛、张瑞雪（买受人）与被告唐山建投房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，二原告购买了被告开发的建投·熙湖小区4楼2单元3204室房产，房屋总价款为950224元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人（被告）应当在2018年8月31日前将合同约定的验收合格的商品房交付买爱人（原告）。第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限交付买受人使用的，合同继续履行，自2018年8月31日的第二天至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》还约定了出卖人向买受人交付商品时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，并在基础设施、公共配套建筑方面保证能够正常运行，不仅限于正式供水、供电达到使用条件。2018年8月24日，被告唐山建投房地产开发有限公司发布了致业主的公开信，表示因唐山市政府2017-2018年度内启动重污染天气二级应急响应，市、县城市建设区停止所有施工工地的作业，导致停工85天，此原因系政府政策，属于不可抗力，故无法在合同约定的2018年8月31日交付使用，并承诺实际交付时间为2018年11月25日，如延期交付期间再次出现因不可抗力造成的停工，房屋实际交付日期将再次按停工天数向后顺延。如2018年11月25日因被告公司原因仍无法按时交房，被告公司将按照合同约定承担迟延交付的违约责任，自2018年11月25日起至实际交付之日止，扣除延期交付期间因不可抗力造成的二次停工天数后，每日向业主支付已付房款万分之一的违约金。2019年1月14日，被告唐山建投房地产开发有限公司向原告交付涉案合同约定的商品房。原、被告办理了钥匙及《住宅使用说明书》、《住宅质量保证》等物品及文件的交接手续。同日，原告与案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司签订了《前期物业管理服务协议》等文件，原告向案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司支付了2019年1月20日至2020年1月19日物业服务费4688元、拆改建筑垃圾费1500元，预存了水费500元、电费500元。原、被告双方因违约金的给付等原因产生争议，原告诉至法院，请求判如所请。被告认为因政府发布重污染天气应急响应而导致停工134天，属于不可抗力，被告公司不应承担违约责任，被告唐山建投房地产开发有限公司提交了专项工程竣工验收记录、主体结构子分部工程质量验收验收记录表、河北省建设工程竣工验收报告、唐山市建设工程质量监督检测站质量监督情况等证据，以证实所交付的商品房具备了法定交付条件，符合合同约定。原、被告双方各持己见，未能协议。 本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方当事人承担违约责任。本案中，原告杨猛、张瑞雪与被告唐山建投房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2018年8月31日前向二原告交付所购商品房，虽因本市空气污染，政府启动应急响应而停工、限产，但政府因空气污染启动应急响应非最近二年来才开始，被告作为房地产开发企业，具有一定的预知、预判能力，与原告签订的《商品房买卖合同》应系被告充分考虑并与原告充分协商的情况下签订，故此被告主张政府启动重污染天气应急响应而导致施工停工免责的理由，本院不予支持。被告唐山建投房地产开发有限公司应按《商品房买卖合同》约定承担违约责任，给付二原告逾期交房期间（2018.9.1-2019.1.14）的违约金12828.02（950224元*0.01%*135天）元。因原、被告双方进行商品房交接时，被告唐山建投房地产开发有限公司向二原告交付了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证》，被告无需向二原告再次出示上述两份文件。《商品房买卖合同》系原、被告双方的意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并经唐山市建设工程质量监督检测站监督、同意报备案机关备案，据此，涉案商品房已符合双方约定的交房条件。因合同中并未约定被告需向原告出示所购房屋的房屋竣工验收合格验收备案表、消防验收合格手续、商品住宅交付使用批准文件、主体经质监部门验收合格手续、商品房综合验收及分期综合验收合格手续，故此，原告请求被告出示上述文件的诉讼请求，本院不予支持。被告唐山建投房地产开发有限公司向二原告交付的商品房，具备了生活使用的必要条件，符合《商品房买卖合同》中水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件的约定。原告主张的被告赔偿2018年9月1日至2019年8月31日止期间的房屋租金24000元，因未能提供应赔偿租金的确切证据及理由，本院不予支持。原告交纳的物业费、水电费、垃圾费等费用，系案外人河北旅投世纪物业发展有限公司唐山分公司所收取，原告请求被告返还的诉讼主张，被告主体不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告唐山建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告杨猛、张瑞雪逾期交房违约金12828.02元； 二、驳回原告其他的诉讼请求。 案件受理费504元，由被告唐山建投房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  徐晓红 人民陪审员  吕宝华 人民陪审员  史媛媛 二〇一九年十一月十六日 书 记 员  舒韵雯