山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初1516号 原告：山东济清控股有限公司，住所地济南市长清区。 法定代表人：段雅琪，该公司经理。 委托诉讼代理人：张百胜，山东从德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄云腾，山东从德律师事务所实习律师。 被告：山东金字塔投资管理集团有限公司，住所地山东省泰安市泰山区。 法定代表人：赵诗新，该公司经理。 委托诉讼代理人：张伟，山东鲁平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：凌辉，山东鲁平律师事务所律师。 第三人：山东迪生电子有限公司，住所地济南市济南经济开发区。 法定代表人：孙士民，该公司经理。 委托诉讼代理人：谢良辉，山东鲁平律师事务所律师。 第三人：山东华章实业有限公司，住所地济南市济南经济开发区。 法定代表人：刘其超，该公司经理。 第三人：山东浩林纸业有限公司，住所地济南市槐荫区。 法定代表人：徐建军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张龙飞，男，1988年8月29日出生，汉族，该公司员工，住河南省孟州市。 原告山东济清控股有限公司（以下简称济清公司）与被告山东金字塔投资管理集团有限公司（以下简称金字塔公司）、第三人山东迪生电子有限公司（以下简称迪生公司）、第三人山东华章实业有限公司（华章公司）、第三人山东浩林纸业有限公司（以下简称浩林公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济清公司的委托诉讼代理人张百胜、庄云腾，被告金字塔公司委托诉讼代理人张伟，第三人迪生公司委托诉讼代理人谢良辉，第三人华章公司法定代表人刘其超，第三人浩林公司委托诉讼代理人张龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济清公司向本院提出诉讼请求：判令金字塔公司支付拖欠2018年租金876505.36元。诉讼中，济清公司明确其诉讼请求及计算方法为：其主张的租金是转租合同约定的租赁年度2018年度（2018年7月1日至2019年6月30日）的租金，华章公司应付租金586505.36元，浩林公司应付租金51.5万元，合计1101505.36元，金字塔公司已付济清公司225000元，还应支付876505.36元（1101505.36元-225000元），该金额即其诉讼请求的金额。事实和理由：2017年8月24日，济清公司与迪生公司签订不动产买卖合同，济清公司购买了迪生公司所有的位于济南市的土地及房产。此前，迪生公司已经将该不动产出租给了金字塔公司，金字塔公司又将该不动产分别转租给华章公司、浩林公司。济清公司购买该不动产期间，就租赁合同、转租合同事宜，济清公司、金字塔公司分别与华章公司、浩林公司协商签订了四方协议，对租金的支付进行了约定。但金字塔公司未能向济清公司足额支付其收取的华章公司、浩林公司的租金，经协商未果，现诉至法院，盼判如所请。 金字塔公司辩称，1.迪生公司与金字塔公司签订的租赁合同、协议，金字塔公司分别与华章公司、浩林公司签订的转租合同，均合法有效；2.济清公司购买涉案不动产期间，济清公司、金字塔公司分别与华章公司、浩林公司协商签订了四方协议，在四方协议中，济清公司认可转租合同，并同意继续履行；3.依据四方协议第二条约定，济清公司承继了迪生公司在租赁合同中的权利，济清公司收取的租金应在该租赁合同范围之内；4.金字塔公司转租过程中投入了大量人力、财力，包括装修、增添设备等，因此，金字塔公司通过转租获取利益符合市场经济法则，该权益是合法的，金字塔公司不可能将转租利益给予济清公司；5.关于金字塔公司应付租金的标准，租赁物包括车间区、宿舍区、办公区，济清公司购买涉案不动产后收回办公区、宿舍区自用，车间区继续由金字塔承租并继续转租给华章公司、浩林公司，迪生公司与金字塔公司签订的租赁合同约定，车间区的年租金是30万元（每季度75000元），因此，金字塔公司应按该金额支付租金；6.关于金字塔公司支付租金的时间及已付情况，2018年7月1日至2020年6月30日的租金由金字塔公司向济清公司支付，每季度支付一次，2018年7月1日至2019年3月31日三个季度的租金，金字塔公司已经分三次支付济清公司，每次75000元，共225000元，因此，向原告支付所以被告不拖欠原告租金。综上，请求法院驳回济清公司的诉讼请求。 第三人迪生公司述称，1.迪生公司与济清公司签订不动产买卖合同以后，本案当事人又协商签订了四方协议，就涉案租金的支付进行了约定，迪生公司已经履行了合同义务；2.四方协议所述应由迪生公司支付的2017年9月1日至2018年6月底的租金，不是迪生公司直接支付给济清公司，而是济清公司在向迪生公司支付购房款时扣除，迪生公司对扣除该款项有异议，所扣除的款项超出了迪生公司应承担的租金，对此，迪生公司和济清公司正在协商沟通。 第三人华章公司述称，2017年7月9日，华章公司与金字塔公司签订转租合同，该合同于2020年6月31日到期，华章公司已经按约定向金字塔公司支付了2017年7月1日至2019年6月31日的全部租金，其中，2017年7月3日支付了2017年租金，2018年1月1日、2018年6月31日支付了2018年租金，2019年1月16日、2019年6月30日支付2019年租金。 第三人浩林公司述称，浩林公司已经按约定向金字塔公司支付2017年6月17日至2019年6月31日全部租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、迪生公司与金字塔公司签订的租赁合同 2017年3月15日，迪生公司与金字塔公司签订房屋土地租赁合同（以下简称租赁合同）一份，约定：迪生公司将其位于济南市长清区的土地及地上房屋、附属设施一宗出租给金字塔公司；土地权属证号为长清国用（2011）第070001号，房屋权属证号为济房权证长字第××号、济房权证长字第××号、济房权证长字第××号、济房权证长字第××号；租赁期限2017年4月15日至2047年4月14日；租金每年65万元（其中办公区35万元，车间区30万元），每年分四次支付，每季度一交，前10年租金不变，第11年至第20年（2027年4月15日至2037年4月15日）租金上涨10%，第21年至租赁期满租金上涨20%，以前10年为基数，租金包含税费在内；……承租期内金字塔公司有权部分或全部转租，但是合同没有解除前金字塔公司应履行本合同所有义务；……。 二、金字塔公司与华章公司、浩林公司分别签订的转租合同 金字塔公司承租涉案租赁物后，分别与华章公司、浩林公司签订租赁合同各一份，签订的具体时间不清。以下金字塔公司、华章公司签订的租赁合同称转租合同一，金字塔公司、浩林公司签订的租赁合同称转租合同二。 转租合同一约定：出租土地、房屋情况，济南市长清区，土地权属证号为长清国用（2011）第070001号，房屋权属证号为济房权证长字第××号，车间面积4276.16平方米，车间一层面积4017.16平方米，二层面积259平方米，车间北有平房6间；租赁期限2017年7月1日至2020年6月31日。……关于租金的约定：合同签订后华章公司预交5万元保证金，可在支付第一年租金时一起支付，合同到期后，双方验收无异议时退还保证金；第一年，车间一层每天每平方米0.40元，年租金586505.36元，二层每天每平方米0.20元，年租金18440.80元，宿舍每间每月200元，年租金14400元；第二年，车间一层每天每平方米0.45元，年租金659818.53元，二层及宿舍租金不变；第三年，车间一层每天每平方米0.50元，年租金733131.70元，二层及宿舍租金不变；租金不包含税金在内；租金每半年一交，每年7月1日前、2月1日前各支付一次；……。 转租合同二约定：出租土地、房屋情况，济南市长清区，土地权属证号为长清国用（2011）第070001号，房屋权属证号为济房权证长字第××号，车间面积3523.70平方米，车间内部为二层，面积250平方米，宿舍楼二层；租赁期限2017年7月1日至2020年6月31日。……关于租金的约定：合同签订后浩林公司预交5万元保证金，可在支付第一年租金时一起支付，合同到期后，双方验收无异议时退还保证金；车间、宿舍每年租金共515000元，其中车间一层面积3233.50平方米，每平方米0.40元，即472091元，二层面积290.20平方米，每平方米0.20元，即21184.60元，宿舍二层租金共21724.40元；租金不包含税金在内；租金每半年一交，每年7月1日前、2月1日前各支付一次；……。2017年6月24日，金字塔公司银行转账支付迪生公司162500元，金字塔公司陈述，该款系第一个季度的租金。 三、济清公司与迪生公司签订的买卖合同 2017年8月24日，迪生公司（买卖合同中为甲方）与济清公司（买卖合同中为乙方）签订不动产买卖合同（以下简称买卖合同）一份，约定：迪生公司将其位于济南市长清区的土地及地上房屋、全部附属设施（含平方若干间、变压器两台）一宗出售给济清公司；土地权属证号为长清国用（2011）第070001号，房屋权属证号为济房权证长字第××号、济房权证长字第××号、济房权证长字第××号、济房权证长字第××号（另有院内三层宿舍楼一栋）；出售价格3720万元；……乙方按约定履行“甲方”与华章公司、浩林公司签订的两座车间对外出租合同，自乙方将第一笔购买款打入甲方账户之日起的租金有乙方收取……。 四、迪生公司与金字塔公司签订的解除租赁协议 买卖合同签订、履行期间，迪生公司与金字塔公司签订协议（以下称解除租赁协议）一份，签订的具体时间不清。解除租赁协议约定：双方于2017年3月15日签订租赁合同，因迪生公司决定出售租赁合同租赁物（厂房及土地），双方签订的租赁合同与本协议签订之日解除；……本协议签订前，金字塔公司与济南经济开发区管委会、济清公司签订的办公楼租赁合同，按照迪生公司与购买方签订的买卖合同中所约定的截止时间，由金字塔公司收取截止时间之前的租金；金字塔公司与华章公司签订的转租合同一、金字塔公司与浩林公司签订的转租合同二，由迪生公司、金字塔公司、新的买受人以及华章公司或浩林公司签订协议约定权利、义务……。 五、济清公司、迪生公司、金字塔公司分别与华章公司、浩林公司签订的四方协议 买卖合同签订、履行过程中，因租赁合同、转租合同的存在，为明确各方权利、义务，济清公司（四方协议中为甲方）、迪生公司（四方协议中为乙方）、金字塔公司（四方协议中为丙方）分别与华章公司（四方协议中为丁方）、浩林公司（四方协议中为丁方）签订四方协议各一份，签订的具体时间不清。以下涉及华章公司的四方协议称四方协议一，涉及浩林公司的四方协议称四方协议二。 四方协议一约定：基于租赁合同、转租合同一、买卖合同，四方签订本协议；迪生公司、金字塔公司确认租赁合同已经解除；济清公司认可迪生公司、金字塔公司签订的租赁合同，并有权依据该合同享有迪生公司的权利、义务；济清公司、迪生公司、金字塔公司同意2017年9月1日至2018年6月30日的租金由迪生公司交给济清公司，2018年7月1日至2020年6月30日的租金由金字塔公司支付济清公司；济清公司认可金字塔公司、华章公司签订的转租合同，同意继续履行，合同到期后，华章公司按期返还租赁物，清理现场设备设施等，否则由金字塔公司按废弃物处理；济清公司、金字塔公司、华章公司认可在转租合同一到期后，济清公司有权直接行使金字塔公司对华章公司的权利，要求华章公司限期搬离；华章公司同意按照转租合同一及本协议约定履行相应权利、义务；本协议签订后，任何一方违约，支付违约金50万元。 四方协议二约定的权利、义务同四方协议一。 六、租赁合同、买卖合同、转租合同、解除租赁协议、四方协议的履行情况 1.买卖合同已经履行，买卖标的物已经交付，济清公司接收涉案不动产时，将转租合同中的部分租赁物，即办公楼、宿舍收回自用，其余租赁物车间继续由华章公司、浩林公司租赁使用，转租合同仍在履行中。 2.迪生公司已付租金情况。依据四方协议的约定，2017年9月1日至2018年6月30日的租金由迪生公司支付济清公司，该租金已经按转租合同的租金标准支付，迪生公司主张该租金是济清公司在支付迪生公司购房款时自行扣除，迪生公司正在与济清公司协商。经查，济清公司付购房款时扣除华章公司、浩林公司2019年9月至2018年6月10个月的厂房租金917921.00元。该金额系按照转租合同的租金标准收取，另还包括5万元左右的其他费用。 3.金字塔公司收取华章公司、浩林公司租金，以及向济清公司支付的情况。四方协议约定，2018年7月1日至2020年6月30日的租金由金字塔公司支付济清公司。金字塔公司已经按转租合同的约定，收取了华章公司、浩林公司2017年至2019年6月30日的全部租金，具体金额当事人未陈述，也未提交证据证明。金字塔公司已经支付济清公司2018年最后两个季度、2019年第一季度共计三个季度的租金225000元。金字塔公司系按照租赁合同的租金标准支付，即仍在继续租赁的车间区年租金30万元，每季度75000元。 七、济清公司在本案中主张的租金及计算方法 本案中，济清公司要求金字塔公司支付2018年度即2018年7月1日至2019年6月30日的租金。支付时间按照转租合同的约定，租金每半年一交，每年7月1日前、2月1日前各支付一次，即2019年2月1日前应支付2019年上半年的租金。金额同样按照转租合同的约定计算，转租合同一华章公司应付车间一层租金586505.36元，转租合同二浩林公司应付租金515000元（车间一层472091元、车间二层21184.60元、宿舍二层21724.40元），合计1101505.36元，金字塔公司已付济清公司225000元，还应支付876505.36元（1101505.36元-225000元）。 金字塔公司对此提出了抗辩主张，第一，按照租赁合同的约定，租金每季度支付一次，济清公司于2019年4月起诉，此前金字塔公司已经支付租金至2019年第一季度，不存在违约行为。第二，租金同样应按照租赁合同的标准计算。第三，转租合同现在仅租赁使用了车间区，济清公司收回自用的租赁物不应再收取租金。 八、本案所涉其他事项及当事人的陈述 1.关于租赁合同是否实际履行。济清公司陈述，迪生公司、金字塔公司并未实际履行租赁合同，迪生公司、金字塔公司原本系合作关系，后因迪生公司负债较多，为防止金字塔公司资金损失，双方才签订了租赁合同，迪生公司将涉案不动产低价出租给金字塔公司，双方并未实际履行租赁合同。济清公司对该陈述未提交证据证明。金字塔公司陈述，租赁合同是真实意思并实际履行，迪生公司的上述不动产已经闲置了很久，没有从事经营，所以双方协商将上述不动产租赁给金字塔公司，涉案不动产买卖前，迪生已经支付一个季度的租金162500元，包括办公区和车间区，提交转账记录复印件一份；在租赁期间对办公楼和车间进行了装饰装修和道路整修，改变大门，加装了变压器等设备，证明被告与迪生公司之间已经实际履行租赁合同；济清公司在四方协议中也认可租赁合同的真实性和合法性。 2.金字塔公司对转租合同与租赁合同租金的差价由其享有的解释。金字塔公司在收取租金和支付租金过程中，需要交纳所得税和经营税，需要付出成本，赚取差价是正常经营行为；四方协议的真实意思是金字塔公司按租赁合同支付租金；2018年6月30日前的租金系济清公司向迪生公司支付的购房款中自行扣除，对金字塔公司如何支付租金没有参考价值。对此，济清公司陈述，双方对四方协议的理解有重大偏差；金字塔公司仅是将租赁合同中的部分租赁物转租，每年就获利80多万元，30年的利润可想而知，金字塔公司的理解明显缺乏公平性。 本院认为，涉案租赁合同、转租合同、买卖合同、解除租赁协议、四方协议均系合同当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。本案当事人争议的焦点为：金字塔公司向济清公司支付租金是依据租赁合同还是转租合同，以及支付的时间、金额。综合分析涉案证据，本院认为，金字塔公司应按照转租合同的约定向济清公司支付租金，理由如下： 第一，四方协议中约定，济清公司认可迪生公司、金字塔公司签订的租赁合同，并有权依据该合同享有迪生公司的权利、义务。该约定系说明济清公司收取租金权利的来源，不能扩大理解为济清公司只能按照租赁合同的约定标准收取租金，因为四方协议还同时约定，租赁合同已经解除，转租合同继续履行，金字塔公司应支付的租金只能按照仍然在履行的转租合同，不可能按照已经解除的租赁合同。 第二，即使金字塔公司为转租对租赁物进行了装修、增添设备等，其投入也已经物化于租赁物并转化为买卖价款，如果金字塔公司因租赁合同解除有损失，也应本着合同相对性原则向合同相对方主张权利。 第三，金字塔公司主张，其因转租需要支付所得税等，应享有租赁合同、转租合同之间的租金差价。经查，转租合同约定的租金不包含税金在内，金字塔公司也未提交证据证明其付出了其他经营费用，即使金字塔公司缴纳了税金，也应依据税法等另行主张权利，对其该抗辩主张不应支持。 关于金字塔公司向济清公司支付租金的时间。依据转租合同的约定，租金每半年一交，每年7月1日前、2月1日前各支付一次，即2019年2月1日前应支付2019年上半年的租金，2018年7月1日至2019年6月30日为2018年租赁年度，金字塔公司应在2019年2月1日前付清该租金。 关于2018年度租金的金额。按照转租合同的约定计算，转租合同一华章公司应付车间一层租金586505.36元。转租合同二浩林公司应付租金车间一层472091元、车间二层21184.60元，合计493275.60元，宿舍二层已经被济清公司收回，该部分租金21724.40元应予扣除。因此，2018年度租金金额为1079780.96元（586505.36元+493275.60元），金字塔公司已付济清公司225000元，还应支付854780.96元（1079780.96元-225000元）。 综上所述，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下： 一、山东金字塔投资管理集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付山东济清控股有限公司2018年度租金854780.96元； 二、驳回山东济清控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12565元，由山东济清控股有限公司负担345元，由山东金字塔投资管理集团有限公司负担12220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  侯 永 人民陪审员  李吉寿 人民陪审员  王叶芳 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  郑 艺