广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）粤06民终9455号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨炜焜，男，1989年12月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份证号码440************019。委托诉讼代理人：饶华德，广东历恒律所事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市顺德区城业投资发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区**************之五，统一社会信用代码914***********867K法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所实习律师。上诉人杨炜焜因与被上诉人佛山市顺德区城业投资发展有限公司（以下简称城业公司）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨炜焜上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨炜焜的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由城业公司承担。事实和理由：一审判决没有查清本案关键事实，导致错误判决。（一）城业公司没有涉案租赁物的所有权和使用权，无权出租涉案租赁物。1.涉案租赁物的权利人为顺德市容业投资控股有限公司，该公司是法人，具备自己的独立人格，没有任何证据证明该公司被清算、剩余财产被分配、法人人格被消灭。即便其被清算，涉案租赁物的国有划拨土地也应当按照《中华人民共和国土地法》第五十八条第四款关于“因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的”的规定，由县级人民政府收回。没有任何证据证明县级人民政府将涉案土地使用权转移给城业公司。2.没有任何证据证明容桂街道办事处办公室取得涉案租赁物的产权。《容桂街道办事处办公室关于同意将白平街1号等1644宗经营性物业移交给城业公司经营管理的复函》不符合法律规定，内容不合法，没有导致产权、经营权转移的法律效力。因此，城业公司未依法取得涉案租赁物的产权、经营权。（二）出租涉案租赁物的行为违法。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出证和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。《中华人民共和国土地法实施条例》第五十六条规定：“确需要改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。”涉案租赁物的土地用途为工业，未报批准改变为商业用途，系违法。（三）城业公司隐瞒关键事实构成欺诈。城业公司通过拍卖行发布《顺德拍卖行公有资产招租竞投公告》，谎称对涉案租赁物“享有合法经营权”，租赁物“仅作商业用途”“不少于100万元的改造投资”，故意隐瞒城业公司不是产权人、涉案土地为工业用地、涉案租赁物没有取得建设工程规划许可证和施工许可证、建筑物属于违章建筑无法报建、不能进行改造等关键事实，足以够成欺诈。城业公司在招标文件中规定中标人需在六个月内完成不少于100万元的改造投资，造成涉案租赁物可以改造的假象，但该改造在法律上不可能实施。杨炜焜接收租赁物后，城业公司的两位经理明确要求杨炜焜继续违法改造，继续欺瞒造成杨炜焜损失扩大。（四）杨炜焜的合同目的无法实现。1.杨炜焜的合同目的是将涉案租赁物作为商业用途运营，但涉案土地属工业用途，不得作为商业用途。杨炜焜的合同目的从根本上无法实现。2.涉案租赁物的商铺必须进行改造，才能避免水浸等。杨炜焜愿意承担水浸风险的原因是按合同要求投入不少于100万的资金改造(包括消防及排水设施)，使商铺避免水浸风险。但由于双方均无法取得建设工程规划许可证、施工许可证，建筑物属于违章建筑无法报建，不能进行改造。（五）杨炜焜已尽合理的审慎义务。根据拍卖法第十七条第一款、第三款等规定，拍卖行作为委托人负有“提供拍卖标的的详尽资料和身份及所有权等有关证明资料”、说明拍卖标的的来源和瑕疵”之义务。因为法律有明确规定，所以从交易习惯、交易成本上考虑，杨炜焜没有进一步核实的必要。1.拍卖公告对产权、土地用途、改造等方面已作说明。城业公司、拍卖行是从事租赁活动的专业机构，杨炜焜没有理由怀疑其发布虚假信息。2.城业公司仅作水浸风险提示，且谎称可以进行改造补救，隐瞒无法取得建设工程规划许可证和施工许可证、不能进行改造的风险，未尽瑕疵说明的法定义务。3.城业公司是国有资产的专业经营者，理应熟悉产权、土地用途、改造方面的专业知识。拍卖行是专业拍卖机构，对于拍卖标的的披露要求理应熟悉。杨炜焜理应信任拍卖公告所显示的情况，何况还有相应法律规定的约束。倘若对这些专业机构发布的资料还需逐项核实，将无法正常交易，社会诚信也无从谈起。涉案租赁物已有过诉讼，城业公司充分了解涉案租赁物的全部瑕疵，其在招标及合同中的虚假表述只能说明城业公司故意隐瞒、欺诈。4.杨炜焜已对涉案租赁物进行了解，尽了足够的审慎义务。根据不动产登记资料查询规定，杨炜焜在参与拍卖时没有资格也没有条件查询相关资料(必须是利害关系人，知晓不动产具体坐落位置、不动产权属证书号、不动产单元号)。（六）一审判决杨炜焜支付租金，不符合法律规定。1.本案《租赁合同》不应适用租金条款。城业公司对涉案租赁物不享有经营权，无权收取租金。《租赁合同》违反强制性规定，不是有效合同。将国有划拨的工业土地出租作商业用途违反法律规定。2.所判金额不符合本案实际。涉案租赁物尚有第2号、第13号、第16号商铺以及30平方米空地尚未移交，即便按《租赁合同》支付也要相应扣减上述面积。有10间商铺属于水浸商铺，因无法进行《租赁合同》约定的必要改造，不应当计算租金。《租赁合同》约定的租金是考虑到改造后所有商铺均可使用的情况而确定的，但现实情况是不能改造使用这些商铺。因为上述原因导致《租赁合同》约定的经营范围大部分不能经营，达不到正常经营的合同目的。被上诉人城业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，杨炜焜的上诉请求没有任何理由，且未提交新证据证明一审判决存在错误，依法应予以驳回。（一）城业公司通过公开拍卖的方式出租涉案租赁物，杨炜焜通过多番竞价竞得涉案租赁物。杨炜焜在与城业公司签订《租赁合同》时明确：已充分了解租赁物业的权属、面积（含实用面积）、现状、用途、规划、位置、相关行政部门的使用要求、所处环境、所处气候等与租赁物业有关的一切情况，杨炜焜同意接受前述租赁物业的条件，没有任何异议，并愿意按现状承租租赁物业。现杨炜焜因自身经营管理问题，在免租期满后拒不支付租金，并以各种理由提起本案诉讼（免租期为3个月，2018年12月31日免租期满，2019年1月9日即提起本案一审诉讼）请求撤销《租赁合同》，要求城业公司赔偿各项费用及损失。同时，杨炜焜在一审阶段已明确在免租期内实际使用了涉案租赁物并收取了经营收益，由此证明杨炜焜的一审诉请以及上诉请求是不合理且不合法的，没有任何的事实与法律依据。杨炜焜向一审法院提出诉讼请求：1.撤销杨炜焜、城业公司于2018年9月20日签订的《租赁合同》；2.城业公司返还履约保证金462000元并支付占用期间的利息（利息自2018年9月18日起按月利率2％计算至实际给付之日止）；3.城业公司赔偿拍卖费50000元；4.城业公司赔偿评估费5000元；5.城业公司赔付工程费472770元；6.城业公司赔偿水电费2580.11元（暂计至2018年12月份）；7.城业公司赔付保洁费5400元（暂计至2018年12月份）；8.城业公司赔偿物业管理费28000元；9.城业公司赔偿保安工资11200元（暂计至2018年12月份）；10.城业公司承担本案的诉讼费用；11.城业公司协助杨炜焜办理交接手续。城业公司向一审法院提出反诉请求：1.解除杨炜焜、城业公司签订的《租赁合同》，并判令杨炜焜将位于佛山市顺德区****容山居委会德胜路7号的租赁物按原状退还予城业公司；2.杨炜焜支付拖欠的租金231000元（租金自2019年1月暂计算至2019年3月，实际应计算至退还上述物业止），且每日按欠款总额的千分之五向城业公司支付逾期支付租金的违约金至实际清偿之日止；3.城业公司有权没收杨炜焜的履约保证金462000元；4.本案诉讼费用由杨炜焜承担。一审法院认定事实：根据佛山市顺德区国土城建和水利局于2019年3月21日出具的《不动产登记信息查询结果》显示，坐落于顺德区容桂街道办理处容新社区居民委员会德胜路**的土地记载的权利人为顺德市容业投资控股有限公司，土地面积为5455平方米，土地用途为工业，套内面积为757.7平方米。佛山市顺德区****容山社区*民委员会于2019年1月3日出具一份证明，记载“兹有佛山市顺德区****办事处公有资产管理办公室房屋位于佛山市顺德区****办事处容山社区居委会德胜路7号，现地址为容桂德胜路22号，原地址与现地址同属一个地点。”容桂街道办事处根据容桂街办（2017）172号《容桂街道办事处办公室关于同意将白平街1号等1644宗经营性物业移交给城业公司经营管理的复函》将上述地块交给城业公司经营管理。城业公司委托顺德拍卖行有限公司于2018年8月29日发布《顺德拍卖行公有资产招租竞投公告》，拟定于2018年9月12日上午10点对坐落于顺德容桂容山社区居民委员会德胜路7号的物业承租权进行招租竞投，该公告中还对场地情况进行了说明，包括部分场地及商铺的移交，物业的地理位置，物业出租后的证照、消防等手续的办理，物业的修缮及修缮费用的承担等内容，并附有《租赁合同（商业样本）》以及宗地图、房地产单元平面图。杨炜焜参与竞投并中标，为此支付了拍卖费50000元，评估费5000元。2018年9月20日，城业公司作为甲方（出租方）、杨炜焜作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》一份，合同第一条约定甲方将租赁物业按现状租赁给乙方，租赁物坐落于佛山市顺德区**************，用地面积5117.94平方米，建筑总面积1038.98平方米（详见宗地平面图）；乙方租赁后仅作商业用途，中餐（含烧烤）或产生油污、噪音及其他污染的行业不得经营，乙方不得擅自改变约定的使用用途；乙方已充分了解租赁物业的权属、面积、现状、用途、规划、位置、相关行政部门的使用要求、所处环境、所处气候等与租赁物业有关的一切情况，乙方接受前述租赁物业的条件，没有任何异议，并愿意按现状承租。合同第二条约定租赁期间为10年，自租赁物业交付之日起计算，租赁物业交付使用时间以《移交确认书》为准；租赁前三个月为免租期；双方签订本合同之日起五日内，乙方应向甲方支付履约保证金462000元；租赁期满或合同终止，乙方将租赁物业返还甲方之日起30天内，如乙方没有任何违约违法情形及租赁物业不存在任何纠纷的，履约保证金无息退还；如乙方尚有未缴清的费用或出现本合同约定的违约情形的，履约保证金优先清偿该费用、违约损失的赔偿及违约金；月租金为77000元，乙方应于2019年1月10日前支付首期租金，之后乙方必须于每月15日前缴付当月租金；合同第三条约定，双方经现场交验，在《移交确认书》上签字盖章并移交钥匙后视为交付完成，第2、13、16号商铺以及场地内对开广场约30平方米空地根据甲方实际移交收回后再行移交给乙方。合同第四条约定，乙方需对上述租赁物业总体投入不少于100万元资金，用于租赁物业的改造修缮加固装饰及设施设备升级(含消防及排水设施)等，自租赁物业移交之日起六个月内完成。合同第六条约定，未经甲方书面同意，乙方不得私自转租，私自转租的，甲方有权单方解除合同；乙方向甲方提出转租时，应当将转租情况事先以书面方式告知甲方。合同第八条约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金或有关费用，甲方将根据实际情况可选择下列一种或多种措施向乙方主张违约责任：（1）停水、停电或停业整顿，（2）每逾期一日须向甲方支付所欠租金和费用总额的5‰的违约金，（3）要求乙方增加保证金，（4）甲方单方解除合同，收回租赁物业，没收保证金，租赁物业投入、装修、固定设施设备无偿归甲方所有；如乙方有其他违约行为的，甲方可对乙方的违约行为造成的损失，要求乙方赔偿等。合同第九条约定，如乙方违约导致合同解除，已付租金及履约保证金不予退还，乙方对租赁物业的装修无偿归甲方所有，且甲方有权要求乙方依约承担违约责任。除上述条款外，合同还对双方的权利义务作出了其他的约定。合同签订后，杨炜焜向城业公司支付了保证金462000元。双方于2018年9月30日签署了《移交确认书》，《移交确认书》记载自本确认书签订之日起，视为乙方已正式使用租赁物业，租赁期自2018年10月1日起开始计算。2018年10月23日，杨炜焜的合作人吕某通过微信向城业公司的经理金某发送了两份PDF文件，其中一份文件名称为《停车场（1）》，另一份文件名称为《德胜路7号园10.17》，《停车场（1）》是对案涉租赁场地空地的停车位及商铺经营类别所作的规划图，《德胜路7号园10.17》文件是对建筑物的屋顶平台所作的规划图，规划图显示在混凝土建筑物的屋顶平台上规划了天台花园、舞台以及在花园与舞台之间露天摆放桌椅的效果图。2018年11月19日，吕某通过微信询问金某“金经理，上个礼拜说你们工程部不批准，现在是什么情况？”次日，吕某再次询问，金某通过语音回复表示“没事的，你一边做一边谈一下关于监控的事情。”杨炜焜于2018年11月20日开始对租赁场地进行施工改造，并在建筑屋的顶部搭建了部分星棚架，佛山市顺德区环境运输和城市管理局于2018年11月22日口头通知施工人员停止施工。吕某于2018年11月23日向城业公司的工作人员陈卓辉询问是否知道环运部门在昨天巡查并通知停止施工一事，陈卓辉表示其与城业公司均不知情，并让吕某“慢慢做，动作不要太大，应该没有什么问题。”吕某于2018年11月26日再次和陈卓辉联系，称环运部门要公共资产管理办公室协助向承租方提供同意承租方进行整改、加建的文件或者由城业公司直接将上述文件交给环运部门。陈卓辉于2018年11月30日向吕某发送了一份顺德区档案馆出具的案涉土地权属的证明及宗地图，并表示“走报建肯定不行的，刚刚跟金经理那边谈过，你先写一份可行性报告上来，我们同步走一下那个请示。”之后，杨炜焜持城业公司提供的各项资料拟履行报建手续，在办理过程中得知案涉租赁场地中的建筑物至今没有取得房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证；案涉的地块土地使用权证载为工业用地，现已规划为商业用地，在土地用途未经行政主管部门审批变更前，也不能在空地上加建新的建筑物。因此，杨炜焜于2019年1月3日在顺德区公证处的公证下，向城业公司发出《物业接收催告函》一份，函件内容为：经我方了解后确认佛山市顺德区********块现有的建筑物没有建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，并且该地块的用途是工业用地，与现行控制性规划不符，在此种情况下，无法对该地块的建筑物及空地进行改造建设，无法开展经营，我方就此多次与贵司交涉，并多次催告贵司收回该物业，但双方未能解决。如贵司收到此函后3个工作日内仍未派人与我方办理交接手续，我方将视情况决定以下列两种方式处理：（1）我方将决定自贵司收到此函之日起，视为贵司已完成物业接收，接收程序完毕；（2）我方将提起诉讼，违约责任由贵司承担。城业公司确认于2019年1月4日收到该催告函。庭审中，杨炜焜确认因城业公司在收到催告函之后仍不理不睬，因此，案涉的租赁场地仍旧由杨炜焜在占用使用，，位于案涉地块的车位已对外出租租金由杨炜焜收取，也有数个店铺已转租给他人进行经营，租金也由杨炜焜收取，有两户次承租人已领取了营业执照开始对外经营，有一名次承租人还在对商铺进行装修改造。杨炜焜在庭审中陈述，其承租该场地打算将建筑物部分用作商铺经营海鲜批发、零售以及少量的以加工海鲜为主的轻餐饮服务，在商铺楼顶搭建灯光棚作为装饰以增加客流量，并以玻璃等搭建部分用于休憩及用餐的空间；空地则用作停车场，并打算在空地上加建一个立体停车场。杨炜焜接收租赁物后，为开展经营，聘请了保洁员负责案涉租赁场地的清洁，保洁员月工资为1800元，截止至2018年12月已支付了5400元；杨炜焜还与案外人佛山市顺德区容盛物业管理有限公司签订《保安服务方案》，约定由该物业公司为案涉的租赁场地提供保安服务，杨炜焜需每月支付各项费用12000元，截止至2018年12月已支付物业管理费28000元；杨炜焜还先后聘请冯荣标、苏万荣、周建华为场地提供安保服务，按每人每月3000元的标准支付工资，截止至2018年12月，向保安人员支付报酬11200元。再查明，佛山市顺德区****办事处公有资产管理办公室曾将本案的租赁标的物出租给许俊，双方因合同履行发生纠纷并诉至法院，一审法院作出（2016）粤0606民初19038号民事判决，双方分别提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终0452号民事判决书，终审判决对案涉租赁合同的效力作出如下认定：涉案租赁物分为三部分，分别为3777.61平方米的场地（含停车场）、约300平方米的临时摆卖摊位以及面积为975.79平方米的混凝土结构建筑物，因场地（含停车场）及临时摆卖摊位并非房屋，并不需要领取建设工程规划许可证，而且上述土地为国有土地，双方约定对该租赁物的使用方式未变更该土地的使用性质，故双方对该部分租赁物的租赁合同应属合法有效。同时，涉案建筑物没有取得建设工程规划许可证等，《租赁合同》中关于租赁案涉建筑物的部分无效。该判决已发生法律效力。双方在庭审中一致确认杨炜焜与城业公司签订的租赁合同约定的租赁标的物中“建筑总面积1038.98平方米”包括上述判决确认的975.79平方米的混凝土结构建筑物以及约70平方米的集装箱构成的临时建筑物。城业公司确认在2018年9月发布本案的招投标公告文件之前已经收到该判决，亦已清楚知道该975.79平方米的混凝土结构建筑物在发布公告时仍没有取得《建设工程规划许可证》。城业公司在庭审中确认在发布的公告文件中并没有包括与案涉的租赁物的权属有关的文件，也没有告知杨炜焜与案涉租赁物有关的诉讼情况。截止至法庭辩论终结，上述975.79平方米的混凝土结构建筑物仍没有取得《建设工程规划许可证》。经一审法院释明，杨炜焜坚持认为城业公司作为顺德区容桂街道办事处公有资产管理办公室授权管理公共资产的主体，没有告知租赁物中的建筑物部分未取得《建设工程规划许可证》的行为已构成误导和欺诈，导致其不能按原有计划在现有建筑物及空地上进行扩建、加建而无法开展经营活动，合同目的不能实现，坚持要求撤销双方签订的《租赁合同》；城业公司将第二项反诉请求变更为请求杨炜焜支付自2019年1月起计算的租金及占用费，租金及占用费按合同约定的租金标准计算并自拖欠之日起按欠款总额的日千分之五计算违约金、利息至实际清偿之日止，其他诉讼请求坚持按起诉状确定。一审法院于2019年3月13日将反诉状副本送达给杨炜焜。一审法院认为，本案争议的焦点为:一、案涉的《租赁合同》的效力；二、杨炜焜请求撤销《租赁合同》的理由是否成立；三、城业公司请求解除合同的理由是否成立；四、各方当事人的法律责任。一、关于案涉《租赁合同》的效力根据双方签订的《租赁合同》，城业公司向杨炜焜出租的标的物分为包括场地（含停车场）、混凝土结构的建筑物（占地面积975.79平方米）及货柜箱体构成的临时构筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。上述面积为975.79平方米的建筑物部分在庭审辩论终结尚未取得建设工程规划许可证，因此，关于租赁物为建筑物的租赁合同无效，而货柜箱及空地部分并非属于房屋，不需要建设工程规划许可证，城业公司已提交证据证明该地块办理了权属登记，属国有土地，《租赁合同》约定对该租赁场的使用方式未变更该土地的使用性质，因此，双方关于上述货柜箱及空地部分的租赁合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，案涉《租赁合同》部分有效、部分无效。二、杨炜焜请求撤销《租赁合同》的理由是否成立杨炜焜主张城业公司作为公有资产管理的受托企业，未依法为建筑的房屋申请建设工程规划许可证，也没有将此情形告知参与竞投的当事人，城业公司故意隐瞒租赁标的物权利不清的行为已构成欺诈，据此请求撤销合同。对此，一审法院认为，城业公司未告知租赁标的物中的上盖建筑物没有依法取得建设工程规划许可证是否构成欺诈，应当进行综合分析，首先，没有法律或合同约定要求城业公司必须将案涉的建筑物未取得建设工程规划许可证的事项进行公告；第二，城业公司并没有作出任何虚假陈述或对租赁标的物的权属情况作出具有误导性的描述，城业公司通过拍卖行发布的招投标公告文件中包括了《租赁合同（商业样本）》，该合同样本第一条已明确在签订合同时，乙方（承租方）已充分了解租赁物业的权属、面积、现状、用途、规划、位置、相关行政部门的使用要求、所处环境、所处气候等与租赁物业有关的一切情况，乙方接受前述租赁物业的条件，没有任何异议，并愿意按现状承租。即城业公司已提示参与承租权竞投的投标人应当在参与竞拍前就租赁标的物的权属、面积、用途、规划等情况进行了解；第三，杨炜焜在参与竞投前疏于对租赁标的物进行详细的调查和了解，杨炜焜在庭审中陈述其仅仅是根据拍卖行发布的信息了解租赁标的物，在参与竞拍前没对租赁标的物的权属等非外观情况作进一步的了解，杨炜焜在参与竞投前已对使用租赁物开展何种经营有初步的设想，而租赁物作为不动产，相应的物权状态以登记为生效要件，并非只能依赖城业公司主动告知才能获悉案涉建筑的权属状况，其完全可通过向政府相关职能部门进行查询或向拍卖机构询问等方式进一步了解租赁标的物的真实情况以及租赁标的物的使用限制等，显然，杨炜焜自身没有尽到合理审慎的义务；第四，杨炜焜完全可以按租赁标的物的现状使用，合同并非约定城业公司必须保证杨炜焜可对建筑物进行加建、改建，杨炜焜也是因为不能对租赁标的物改建、加建才提起本案诉讼，即案涉建筑物未取得建设工程规划许可证并没有导致杨炜焜的利益必然受损。因此，一审法院认为，城业公司主观上没有欺诈的故意，客观上也没有实施欺诈的手段，杨炜焜在签订履行期限长达十年，需要投入较大资本的合同时，显然没有尽到一个成年人应当具有的审慎义务，杨炜焜请求撤销《租赁合同》没有依据，一审法院不予支持。杨炜焜于2019年1月3日发出的《房屋催收函》不产生合同解除的效果。三、城业公司请求解除《租赁合同》的理由是否成立城业公司以杨炜焜存在多项违约行为而主张解除租赁合同，一审法院认为，对于杨炜焜将店铺私自转租是否构成违约的问题，因双方关于建筑物租赁部分的约定无效，与此相关的合同条款亦属无效，即使杨炜焜将作为商铺使用的建筑物转租给他人，亦不适用合同条款认定为违约行为；对杨炜焜未依法取得建设手续违法擅自改建建筑物是否构成违约的问题，如前所述，案涉地块上的建筑物因未取得建设工程规划许可证，而导致该部分的租赁合同无效，杨炜焜在未通过行政审批的情况下在建筑物的楼顶搭建棚架的行为亦不能适用违约责任予以处理；对杨炜焜未配备合格的消防及排污设备设施是否构成违约的问题，一审法院认为，合同约定杨炜焜应当在租赁合同签订后六个月内投入资金对消防及排污设备设施进行改造，但合同亦约定承租人对租赁物业进行扩建、装修或者增加设备的，必须完成报建手续且经出租方同意，而租赁的建筑物部分未能获得建设工程规划许可证，杨炜焜亦不可能就改造取得报批手续，城业公司以此为由主张解除合同，理由不成立；对于杨炜焜未在合同签订后十天内为租赁标的物购买商业保险的问题，如前所述，《租赁合同》包括有效部分及无效部分，对未取得建设工程规划许可证的建筑物是否能向保险公司投保商业保险尚不确定，即使可以进行投保，但没有购买商业保险的行为尚不足以构成根本违约，城业公司以此为由主张解除合同不成立；关于杨炜焜逾期支付租金的行为是否构成违约，一审法院认为，城业公司交付的租赁物中确有建筑物部分没有取得建设工程规划许可证，但这并不影响杨炜焜对建筑物的利用，杨炜焜亦自述其转租给他人经营的店铺也办理了营业登记，杨炜焜实际是因为不能对现存的建筑物及空地进行加建、扩建而拒绝继续履行合同，并一直拒绝支付租金，杨炜焜的行为已构成违约，城业公司以提起反诉的方式主张解除合同，一审法院予以支持，案涉租赁合同（除建筑物部分）以杨炜焜收到反诉状副本的时间即2019年3月13日解除。四、合同双方的责任承担关于本诉部分，对杨炜焜主张的拍卖费、评估费损失，一审法院认为，杨炜焜中标后，城业公司与杨炜焜已签订了租赁合同，并按合同约定的标准向杨炜焜交付了租赁物，城业公司不存在过错，杨炜焜因此产生的费用应当由其自行承担，对该项请求，一审法院不予支持。对杨炜焜主张的截止至2018年12月，杨炜焜在对租赁物进行经营期间产生的水电费、物业管理费、保洁费、保安人员工资等费用，上述费用是杨炜焜在经营期间产生的成本，且杨炜焜亦通过对案涉租赁物进行经营而产生了相应的收益，该部分费用应当由在告自己承担。对杨炜焜主张的工程费472770元，该损失是否应当由城业公司承担的问题，首先，根据杨炜焜提交的微信聊天记录，杨炜焜是明知其提交的施工改造方案应当由城业公司的工程部予以审核，杨炜焜在2018年11月19日时还在询问城业公司是否批准了改造方案，且杨炜焜庭审中提交的发送给城业公司的经理金某的方案中并不包括搭建星棚架等内容，仅是租赁场地的规划布局图，即杨炜焜在其施工改造方案没有经过城业公司批准之前即与案外人签订了施工合同，并定制了特殊尺寸的材料，该损失应当由杨炜焜自己承担；另外，杨炜焜自认仅支付了定金50000元，尚未与施工方进行结算，也实际仅施工了两天，因此，杨炜焜主张的上述费用并未实际发生，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对杨炜焜主张的履约保证金，一审法院将在反诉部分中予以处理。关于反诉部分，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。城业公司请求杨炜焜按原状返还租赁物，一审法院予以支持。对城业公司主张的租金及使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。城业公司请求参照合同约定的月租金77000元，自2019年1月起开始计算，一审法院予以支持，计算至租赁合同解除之日即2019年3月13日的租金及使用费为186290元（77000元×2个月+77000元÷31天×13天），2019年3月14日起，按每月77000元的标准支付占用费直至杨炜焜向城业公司返还租赁标的物之日止；对城业公司主张的逾期付款违约金，合同约定逾期支付租金的，应按拖欠租金的总额按日千分之五计算，双方约定的违约金计算标准过份高于城业公司因此受到的损失，杨炜焜虽未提出调整的请求，但杨炜焜已提出撤销合同，其请求中包括否定违约金条款的意思，城业公司未就其受到的实际损失向一审法院提交证据，城业公司实际的损失主要是资金被占用期间的利息损失，为方便计算，一审法院均参照中国人民银行同期同类贷款年利率予以计算至实际清偿之日止。对城业公司主张的没收履约保证金462000元，一审法院认为，上述保证金是对杨炜焜租赁的所有租赁物收取的保证金，包括了合同有效部分的履约保证金和合同无效部分的履约保证金。由于租赁合同中关于租赁涉案建筑物的部分无效，双方关于该部分租赁物的履约保证金的约定也因此无效。对于合同有效部分的履约保证金，根据租赁合同的约定，在承租方逾期支付租金的情况下，出租方有权单方解除合同，收回租赁物业，没收保证金。由于双方对合同无效部分和有效部分对应的履约保证金的数额未作约定，一审法院根据有效部分及无效部分的使用功能、取得的收益、所占的面积大小等综合因素，酌情确定合同有效部分对应的履约保证金为250000元，超出的212000元，城业公司应当退回给杨炜焜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨炜焜与城业公司于2019年9月20日签订的《租赁合同》除面积为975.79平方米的建筑物部分之外的租赁合同关系于2019年3月13日解除；二、杨炜焜于判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于佛山市顺德区**************的租赁物按原状返还给城业公司；三、杨炜焜于判决发生法律效力之日起七日内按每月77000元的标准向城业公司支付2019年1月至实际返还租赁物之日的租金、使用费以及逾期支付租金、使用费产生的利息（利息以每月77000元为基数，于每月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，首次计算利息的时间为2019年1月16日）；四、杨炜焜向城业公司支付的462000元的保证金中的250000元归城业公司所有；五、城业公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨炜焜返还212000元；六、驳回杨炜焜的其他诉讼请求；七、驳回城业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取38240元（杨炜焜已预交），由杨炜焜负担32240元，由城业公司负担6000元；反诉费38240元（城业公司已预交），由杨炜焜负担32240元，由城业公司负担6000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：一审判决第一项“一、杨炜焜与城业公司于2019年9月20日签订的《租赁合同》……”存在笔误，《租赁合同》签订日期应为2018年9月20日，本院予以纠正。城业公司确认涉案租赁物与发生法律效力的（2017）粤06民终4052号民事判决所涉租赁物基本一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于涉案《租赁合同》的效力问题。根据发生法律效力的（2017）粤06民终4052号民事判决认定的事实和双方当事人的陈述，涉案租赁物的基本情况为：用地面积5117.94平方米，其中，建筑总面积1038.98平方米（包括混凝土结构建筑物975.79平方米和集装箱构成的临时建筑物约70平方米），场地（含停车场）3777.61平方米，临时摆卖摊位约300平方米。因面积为975.79平方米的建筑物部分在庭审辩论终结尚未取得建设工程规划许可证，故该部分租赁物对应的租赁合同无效。场地、临时摆卖摊位、集装箱并非属于房屋，不需要报建手续，该部分租赁物对应的租赁合同关系未违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审判决对此认定正确，本院予以维持。容桂街道办事处办公室同意将涉案租赁物交给城业公司经营管理，城业公司由此与杨炜焜成立租赁合同关系。租赁合同关系系债权范畴，租赁物权属系物权范畴，容桂街道办事处办公室和城业公司对涉案租赁物有无处分权并不影响城业公司和杨炜焜之间的租赁合同效力。杨炜焜以容桂街道办事处办公室并非涉案租赁物的土地使用权人为由主张城业公司无权出租、租赁合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。杨炜焜主张城业公司未告知涉案土地为工业用途而非商业用途、涉案租赁物的建筑物部分无报建手续不能改造，构成欺诈，涉案《租赁合同》应予撤销。对此，本院认为，首先，关于涉案土地的性质，杨炜焜在办理报建手续中了解到涉案土地证载为工业用地，但现已规划为商业用地，《租赁合同》亦约定只能用于商业用途，符合涉案土地的拟规划用途，故土地性质并不影响杨炜焜使用涉案土地，城业公司对此不存在欺诈。其次，关于建筑物部分无报建手续的问题，并无法律、法规规定作为承租人的城业公司对此负有告知义务，城业公司在招投标公告文件和《租赁合同（商业样本）》中对该问题无任何虚假陈述，并提示承租人应提前了解租赁物的规划、用途等情况，如进行改扩建、装修或者增加设备的，必须依法依规完成报批手续且经城业公司书面同意。杨炜焜在竞投前已对使用租赁物有初步设想，更应尽审慎的注意义务，详细了解租赁物有无报建手续、是否存在加建扩建方面的使用限制等情况。但杨炜焜在庭审中陈述其仅仅是根据拍卖行发布的信息了解租赁标的物，而上述信息并未包含规划、使用限制等问题，杨炜焜对此未作进一步调查，不可谓无过错，此其一。其二，招投标公告和《租赁合同》均约定承租人需总体投入不小于100万元，用于涉案租赁物的“改造修缮加固装饰及设施设备升级（含消防及排水设施）”，但并未保证可对建筑物及空地进行加建。因此，案涉建筑物未取得建设工程规划许可证导致不能加建，并不影响杨炜焜按照《租赁合同》的约定使用涉案租赁物，杨炜焜亦陈述其己占有使用涉案租赁物。事实上，杨炜焜是因为不能对建筑物部分和空地进行加建、扩建才提起本案诉讼。因此，杨炜焜主张城业公司未告知建筑物未报建存在欺诈，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，杨炜焜关于城业公司存在欺诈、《租赁合同》应予撤销之主张理据不足，本院不予支持。关于《租赁合同》有效部分的解除问题。杨炜焜因不能在无报建手续的建筑物部分和空地上加建、扩建而于2019年1月3日发函要求城业公司接收涉案租赁物，即要求解除合同，函件于次日送达至城业公司。杨炜焜的该行为是否发生解除《租赁合同》有效部分的效力，本院认为，首先，因建筑物部分无报建手续，《租赁合同》部分无效。无效合同自始无效，杨炜焜应向城业公司返回建筑物部分。而建筑物部分和空地等其他部分是一个整体，并且涉案租赁物在不能加建、扩建的情况下，其主要功能和价值体现在建筑物部分，故建筑物部分不能使用、应予返还，导致杨炜焜的合同目的难以实现，其要求返还全部租赁物、解除《租赁合同》合理合法。其次，杨炜焜发函之时《租赁合同》约定的首期租金支付期限尚未届满，杨炜焜不存在逾期支付租金的行为。一审认定城业公司除杨炜焜逾期支付租金外的解除事由均不成立，本院认同并不再赘述，即杨炜焜亦不存在其他违约行为。因此，杨炜焜有权行使合同解除权。本院认定《租赁合同》有效部分于杨炜焜解除合同的函件到达城业公司之日即2019年1月4日解除。一审对此认定不当，本院予以纠正。关于双方的责任承担问题。首先，双方对返还涉案租赁物均无异议，本院迳予维持，不再赘述。其次，关于城业公司主张的租金和占有使用费及逾期支付违约金问题。《租赁合同》虽部分无效，部分于2019年1月4日解除，但杨炜焜仍实际占有使用涉案租赁物，应按照或参照《租赁合同》支付租金或占有使用费。一审判决对此认定正确，本院予以维持。杨炜焜主张城业公司有部分租赁物未实际交付，部分租赁物无法使用，但未提供证据证明，且与双方签订的《移交确认书》相悖，本院不予支持。再次，关于城业公司请求的逾期支付违约金问题。如上所述，因杨炜焜不存在违约之处，且城业公司在杨炜焜要求交还租赁物的情况下未积极接受租赁物，造成己方损失扩大，故城业公司该诉请理据不足，本院不予支持。一审判决对此处理不当，本院予以纠正。最后，关于履约保证金的问题。《租赁合同》部分有效，部分无效。合同无效部分的履约保证金城业公司应予以返还，合同有效部分的履约保证金因杨炜焜合法行使解除权且无违约行为，城业公司亦应予以返还。故，城业公司应向杨炜焜返还履约保证金462000元。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。此外，关于杨炜焜主张的拍卖费、评估费、工程费、水电费、保洁费、物业管理费、保安工资的赔偿问题。一审判决对此认定正确，理由合理合法，本院认同并不再赘述。综上所述，杨炜焜的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决第四项、第六项、第七项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决第一项为：杨炜焜与佛山市顺德区城业投资发展有限公司于2018年9月20日签订的《租赁合同》除面积为975.79平方米的建筑物部分之外的租赁合同关系于2019年1月4日解除；四、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决第三项为：杨炜焜于本判决发生法律效力之日起七日内按每月77000元的标准向城业公司支付2019年1月至实际返还租赁物之日的租金、使用费；五、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初1819号民事判决第五项为：佛山市顺德区城业投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向杨炜焜返还履约保证金462000元；六、驳回杨炜焜的其他诉讼请求；七、驳回佛山市顺德区城业投资发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取38240元，由杨炜焜负担21203元，由佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担17037元；反诉费38240元，由杨炜焜负担12747元，由佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担25493元。二审案件受理费76480元，由杨炜焜负担42406元，由佛山市顺德区城业投资发展有限公司负担34074元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月十四日法官助理 黄清怡书 记 员 钟伊发