文书内容湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初11827号原告：武汉上韬房地产顾问有限公司，住所地武汉市东西湖区梨花路399号。法定代表人：杨膳铭，董事长。委托诉讼代理人：王晓茜、熊英杰，北京市中银（重庆）律师事务所律师，一般授权。被告：湖北长业地产开发投资有限公司，注册地址武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园1号楼1楼，主要办事机构所在地武汉市武昌区中北路126号德成中心5楼。法定代表人：刘显露，董事长。委托诉讼代理人：易然，该公司计划运营专员，一般授权。委托诉讼代理人：肖见草，湖北华隽律师事务所律师，特别授权。原告武汉上韬房地产顾问有限公司（以下简称上韬公司）与被告湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长投公司）委托合同纠纷一案，武汉经济技术开发区人民法院于2019年4月25日作出（2019）鄂0191民初546号民事裁定书，裁定：本案移送武汉市武昌区人民法院处理。本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员杨婧担任审判长，与人民陪审员于艳、刘理组成合议庭，于2019年8月28日对该案公开开庭进行了审理。原告上韬公司的委托诉讼代理人熊英杰，被告长投公司的委托诉讼代理人肖见草到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上韬公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告立即支付原告未支付佣金1345026元,预留佣金145232元,跳点佣金740213元,以上合计2230471元;2、判令被告支付原告为维护自身权益支出的律师代理费30000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告上韬公司与被告长投公司于2015年9月签订《长投景城·汉口年华项目代理销售合同》,代理期限从2015年9月2日至2016年8月31日；于2016年9月1日签订《长投·汉口年华代理销售合同》,代理期限从2016年9月1日至2017年8月31日。前述合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应严格按照合同约定履行相应的义务。上述合同签订后,上韬公司切实如约履行了合同约定的相关义务。在双方合作期间,原告共计销售了601套房源,期间按照双方约定产生总佣金3699201元,被告仅向原告支付了1468730元佣金。尚余2230471元佣金尚未支付,其中包含常规佣金1345026元、预留佣金145232元、跳点佣金740213元。双方确认尚未支付的佣金金额后,原告多次向被告催告付款,被告一直以各种理由拖延拒不支付。现为了保护合法的交易秩序，维护原告应有合法权益，特根据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，恳请及时依法判决。庭审中，原告上韬公司变更第一项诉讼请求中支付佣金数额为413977元，其余诉讼请求不变（即判令被告立即支付原告未支付佣金413977元、预留佣金145232元、跳点佣金740213元，以上合计1299422元）。原告上韬公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同（2015年9月）；证据二、“长投·汉口年华项目”代理销售合同（2016年9月）；证据三、关于长投·汉口年华佣金结算的催款函2；证据四、上韬汉口年华2015年-2017年佣金结算汇总表、工作联系函；证据五、委托代理合同、律师代理费发票。被告长投公司辩称，1、被告已经向原告支付2408597元;2、原告方提供的销售汇总表能基本反映原告的销售情况,但销售套数及销售总金额有差别,被告认为销售578套,他方认为销售601套，总的销售金额为366677230元,其中2015年度销售金额为237678113元，2016年度销售128999117元,2016年度只完成了销售任务的88%。依据合同约定不能向其支付1%的佣金,按照0.9%支付佣金,所以被告对原告提交的诉状中的所有的佣金是有异议的。3、合同并未有支付律师费的约定,请求法院驳回。被告长投公司认为销售汇总表中重复计算的有18套，另有5套系他方销售，庭后长投公司确认上述5套系上韬公司销售。被告长投公司为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：证据一、《长投景城汉口年华项目代理销售合同》两份；证据二、《银行汇款凭证》七份；证据三、《核减面积统计表》一份、《汉口年华房产面积实测技术报告书》一份、银行汇款凭证四份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的举证、质证和本院对证据的认定以及双方当事人一致的陈述，本院认定事实如下：2015年9月，委托方暨甲方长投公司与受托方暨乙方上韬公司签订《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》。该合同第一部分合同标的及服务内容第一条合同标的约定：“代销房屋：甲方委托乙方非独家代理销售本项目全部房屋，住宅建筑面积为约7万平方米，商业建筑面积为约5万平方米，预计2015年本项目可销售住宅建筑面积约为7万平方米，可销售商业建筑面积约为5万平方米。……”合同第二部分委托代理期限、代理方式及双方权利义务第一条委托代理期限及方式第一款约定：“委托代理期限：2015年9月2日起至2016年8月31日止。”合同第二条双方的权利和义务第1.2.5项约定：“甲方须在每月最后一个工作日前，对该月客户已签署《商品房买卖合同》且支付了合同约定首期或首期以上房款的房屋清单经甲方营销负责人签字确认，作为对乙方销售代理工作的确认。”第三款第一项约定：“3.1甲乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力。甲方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：吴林刚；乙方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：米媛。……3.5应该根据甲方2015年年度总体任务7亿销售额，6亿销售回款目标合理分解月度任务，如果多家联代则按联代家数平分月度销售任务，若仅一家销售则承担全部销售任务。……”合同第三部分销售价格表、销售条件及销售考核指标第三条销售考核指标约定：“本项目的考核阶段以及年度考核指标，在项目开盘前一个月根据市场情况由甲乙双方签章确认，并作为本合同之附件，与本合同具有同等法律效力。”合同第四部分销售佣金、奖励的计算及支付方式约定：“1、佣金计算甲方每月暂按乙方成功销售房屋成交总价的0.8%支付乙方佣金，在每一年度销售考核阶段，该年度的佣金点位根据乙方该年度销售考核指标的完成情况，具体变动如下：            年度销售考核指标完成率X              佣金点位                  X＜80%              0.80%                  80%≤X＜100%              0.90%                  X≥100%              1.00%      注：年度销售考核指标完成率X是指某一年度销售考核阶段乙方签约（经甲方确认的阶段性特殊签约视为正式签约）房屋合同金额与该年度销售考核金额的百分比。……甲方根据该年度乙方完成的年度销售考核指标完成率所对应的佣金点位，补足该年度之前不足部分的佣金。……2.5为保障项目后期顺利交房，甲方预留每笔代理销售佣金的5%作为交房保证金；如交房未发生因乙方工作不当造成的相关问题、客户投诉及纠纷，交房后30个工作日内，甲方根据乙方提交的保证金相关材料审核通过后一次性支付给乙方。……”合同第六部分违约责任第三条约定：“在本合同服务代理期限内，任何一方违反合同约定的义务，守约方有权要求违约方支付违约金人民币5万元整（大写：人民币伍万元整）。任何一方无故擅自终止合同或其违约行为导致本合同无法履行时，构成根本违约，守约方有权解除合同且有权要求违约方一次性支付违约金人民币20万元整（大写：人民币贰拾万元整），违约金不足以弥补因此发生的损失时，守约方还有权要求违约方赔偿实际损失。关于行使合同解除权本合同另有约定的除外。”2016年9月1日，委托方暨甲方长投公司与受托方暨乙方上韬公司又签订《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》。该合同第一部分合同标的及服务内容第一条合同标的约定：“代销房屋：甲方委托乙方独家代理销售本项目全部房屋，住宅建筑面积为约7万平方米，商业建筑面积为约5万平方米，预计2016年本项目可销售住宅建筑面积约为400平方米，可销售商业建筑面积约为1.06万平方米。……”合同第二部分委托代理期限、代理方式及双方权利义务第一条委托代理期限及方式第一款约定：“委托代理期限：2016年9月1日起至2017年8月31日止。”合同第二条双方的权利和义务第1.2.5项约定：“甲方须在每月最后一个工作日前，对该月客户已签署《商品房买卖合同》且支付了合同约定首期或首期以上房款的房屋清单经甲方营销负责人签字确认，作为对乙方销售代理工作的确认。”第三款第一项约定：“3.1甲乙双方同意，为了保证各项工作质量和工作效力。甲方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：吴林刚；乙方为本项目销售组建工作团队，总负责人为：米媛。……3.5应该根据甲方2016年9月—2017年7月总体任务1.45亿目标合理分解月度任务，销售任务分解双方根据市场及销售推售节奏合理确定，甲方以书面形式下发并考核。”合同第三部分销售价格表、销售条件及销售考核指标第三条销售考核指标第一项约定：“本项目的考核阶段以2016年9月—2017年6月为考核阶段，在项目销售前一个月根据市场情况由甲乙双方签章确认，并作为本合同之附件，与本合同具有同等法律效力。”合同第四部分销售佣金、奖励的计算及支付方式约定：“1、佣金计算甲方每月暂按乙方成功销售房屋成交总价的0.8%支付乙方佣金，在每一年度销售考核阶段，该年度的佣金点位根据乙方该年度销售考核指标的完成情况，具体变动如下：            年度销售考核指标完成率X              佣金点位                  X＜80%              0.80%                  80%≤X＜100%              0.90%                  X≥100%              1.00%      注：年度销售考核指标完成率X是指某一年度销售考核阶段乙方签约（经甲方确认的阶段性特殊签约视为正式签约）房屋合同金额与该年度销售考核金额的百分比。……甲方根据该年度乙方完成的年度销售考核指标完成率所对应的佣金点位，补足该年度之前不足部分的佣金。……2.5为保障项目后期顺利交房，甲方预留每笔代理销售佣金的5%作为交房保证金；如交房未发生因乙方工作不当造成的相关问题、客户投诉及纠纷，交房后30个工作日内，甲方根据乙方提交的保证金相关材料审核通过后一次性支付给乙方。……”合同第六部分违约责任第三条约定：“在本合同服务代理期限内，任何一方违反合同约定的义务，守约方有权要求违约方支付违约金人民币5万元整（大写：人民币伍万元整）。任何一方无故擅自终止合同或其违约行为导致本合同无法履行时，构成根本违约，守约方有权解除合同且有权要求违约方一次性支付违约金人民币20万元整（大写：人民币贰拾万元整），违约金不足以弥补因此发生的损失时，守约方还有权要求违约方赔偿实际损失。关于行使合同解除权本合同另有约定的除外。”另查明，长投公司通过工作联系函形式向上韬公司下达每月任务，其中2016年11月的责任目标销售LOFT公寓30套，2016年12月的责任目标销售LOFT公寓20套。2017年6月1日，长投公司向上韬公司出具《工作联系函》，载明：“截止2017年6月1日，汉口年华项目已基本销售完毕。因贵司的销售义务已经基本完成，现我司通过贵司代理销售合同中的销售义务将于2017年6月4日终止。项目后续客户签约及回款事宜请贵司继续按照合同相关约定安排人员妥善履行，相应的佣金结算我司将按照原合同约定向贵司支付。”2018年6月19日，上韬公司出具《关于长投·汉口年华佣金结算的催款函2》，其内容为：“鉴于我司与贵司2015年9月2日至2017年6月5日跟贵司达成长投景城汉口年华项目代理合作，在合作期间我司总共销售601套房源，期间产生总佣金3699201元。未结算佣金为2230471元(包含未结算佣金1345026元预留佣金145232元，跳点佣金740213元。)，该笔佣金滞留时间长达一年，期间我司多次与贵司交涉，并向其多次提交了法律催款函件。2018年6月15日贵司在收到我司的《催款函》后，电话回复并向我司承诺在2018年6月30日前支付我司全部佣金2230471元，我司同意在此基础上减免74021元，即贵司支付佣金金额为2156450元，贵司未在2018年6月30日前支付我司应结账款全额佣金，我司将不会做出任何佣金让步，贵司需支付未结算全额佣金2230471元。希望贵司按照信守承诺并合约规定，2018年6月30日前将所有尚欠佣金款项全部转入我司账户，我司以到账时间为准，否则我司将遵照合同约定，采取但不限于诉讼的法律途径维护我司权益。”庭审中，被告认为未收到该催款函。再查明，为完成诉讼委托代理事宜，上韬公司与北京市中银（重庆）律师事务所签订编号为中银民（2018）第919号《法律事务委托合同（民事诉讼、仲裁）》。北京市中银（重庆）律师事务所于2018年11月1日向上韬公司出具《重庆增值税专用发票》，该发票项目载明鉴证咨询服务*律师代理费3万元。上韬公司为证明涉案佣金来源情况，向本院提交了《上韬汉口年华2015年-2017年佣金结算汇总表》，该表记录了上韬公司自2015年10月起至2017年8月案涉房地产项目销售情况，上韬公司与长投公司相关工作人员在该汇总表尾部签名确认。还查明，为证明其履行了部分付款义务，长投公司向本院提交了该公司分别于2016年1月22日、2016年3月17日、2016年6月6日、2016年8月9日、2017年1月22日、2017年11月13日向上韬公司转款54169元、94844元、249570元、324253元、643656元、111056元的上海浦东发展银行借记通知、业务凭证回单以及打印时间显示为2019年2月19日转款931049元的财物单据，上述转款合计金额2408597元。2016年10月，武汉兴信房地产测绘有限公司出具任务号为2016实089号的《汉口年华房产面积实测技术报告书》，该技术报告书载明了案涉房产各房屋的建筑面积、楼层、房号等信息。长投公司为证明上韬公司代为销售房屋的实际情况，向本院提交了《核减面积统计表（上韬）》，该表共载明了137套房屋的销售面积、实测面积、合同总价以及多退少补金额等项目。根据该表显示，上韬公司应扣除面积差额部分款项总计342288.16元（四舍五入）。本院认为，本案的争议焦点为上韬公司是否完成2016年9月至2017年7月的销售任务、案涉房产项目的佣金数额与计算标准以及本案律师代理费是否认定为实际损失的问题。关于上韬公司是否完成2016年9月至2017年7月销售任务的问题。根据上韬公司与长投公司于2016年9月1日签订的《长投·汉口年华项目代理销售合同》第二部委托代理期限、代理方式及双方权利义务第二条双方权利义务第3.5项：“应该根据甲方2016年9月——2017年7月总体任务1.45亿目标合理分解月度任务，销售任务分解双方根据市场及销售推售节奏合理确定，甲方以书面形式下发并考核”的约定，上韬公司应在2016年9月至2017年7月期间完成销售额1.45亿元的目标。关于该期间的销售额计算的时间节点标准问题，《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》上有认购时间和结算时间，参照双方2015年9月签订的《“长投景城·汉口年华项目”代理销售合同》其中关于“甲方2015年年度总体任务7亿销售额，6亿销售回款目标合理分解月度任务”的约定，本院以认购时间来计算2016年9月至2017年7月期间的销售额。根据上韬公司提交的《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》，上韬公司并未完成该总目标，同时根据上韬公司每月下发的工作任务表，2016年11月的责任目标销售LOFT公寓30套，上韬公司完成销售21套，2016年12月的责任目标销售LOFT公寓20套，上韬公司完成销售12套，上韬公司未完成月度销售任务。故上韬公司只能按照0.9%的比例主张2016年9月至2017年7月期间的佣金。关于案涉房产项目的佣金数额与计算标准的问题。庭审中，长投公司主张上韬公司的佣金结算汇总表中有18套房产涉及合同总价重复计算的问题，经核实该18套确实系重复销售房产，是因为上韬公司计算佣金方便而制成，有些虽然重复计算，但加起来并未超过一套房屋的佣金总和，但有些加起来超过了房屋的佣金总和。关于预留佣金应否支付的问题，房屋销售在2017年8月前已完成，长投公司未举证证明上韬公司销售的房屋存在问题，故该预留佣金应全部支付。从方便计算角度，本院按照2015月9至2016年8月房屋销售总额的1%计算2015年度的销售佣金，按照2016月9至2017年7月房屋销售总额的0.9%计算2016年度的销售佣金。根据《上韬汉口年华2015—2017年佣金结算汇总表》，扣除重复计算的18套，共计销售596套，根据该598套计算，2015年度的房屋销售总额为242420920元，2016年度的房屋销售总额为128559601元，按上述金额计算，得出长投公司应付佣金为3581245.6元（242420920×1%＋128559601×0.9%）。银行汇款凭证显示被告长投公司已支付原告上韬公司2408597元，原告上韬公司对此不予认可，但未提交证据证明，故本院认定长投公司已支付上韬公司2408597元，故长投公司还应支付上韬公司佣金1172648.6元，对于超过数额部分，本院不予支持。长投公司为证明上韬公司销售房屋面积标准的事实，向本院提交了武汉兴信房地产测绘有限公司出具的《汉口年华房产面积实测技术报告书》，且认为应当根据房产实测面积计算上韬公司销售房屋的佣金的主张，经查阅长投公司与上韬公司签订的两份《长投·汉口年华项目代理销售合同》，当事人双方均未对以何种标准计算房产销售佣金进行约定，故对长投公司的该项抗辩意见本院不予支持，由此产生的不利法律风险应由其自行承担。关于本案律师代理费是否认定为实际损失的问题。本案中，虽然上韬公司根据前述两份《长投·汉口年华项目代理销售合同》中第六部分违约责任第三条的规定主张本案律师代理费30000元为该公司的实际损失，但上述条款并未明确约定律师代理费系实际损失的范围，且律师代理费也不是法律规定上当事人为案件诉讼所必然发生的费用。对此律师代理费，上韬公司的本项主张没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北长业地产开发投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武汉上韬房地产顾问有限公司房屋销售代理佣金1172648.6元；二、驳回原告武汉上韬房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费16765元，由原告武汉上韬房地产顾问有限公司负担1977元，被告湖北长业地产开发投资有限公司负担14788元。上述款，原告武汉上韬房地产顾问有限公司已垫付，被告湖北长业地产开发投资有限公司应连同本判决确定的款项一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时,根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉市民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长 杨            婧人民陪审员 于            艳人民陪审员 刘理二○一九年十一月二十八日法官助理刘良志书记员郑伯爽