湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初5864号原告：湖北长江出版传媒集团有限公司，住所地武汉市雄楚大街268号C座16层。法定代表人：陈义国，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怡霖欣，湖北忠三律师事务所律师。被告:武汉市江汉区相约老巷子酒店,住所地武汉市江汉区常发里117号。经营者：赵青霞，女，1968年12月7日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师，被告：刘国华，男，1958年12月27日出生，汉族，原武汉市江汉区鸿湖幸福岸边家乡菜馆经营者，住湖北省洪湖市。原告湖北长江出版传媒集团有限公司（以下简称长江出版公司）与被告武汉市江汉区相约老巷子酒店（以下简称老巷子酒店）、刘国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。长江出版公司委托诉讼代理人吴思梦和王怡霖欣、老巷子酒店委托诉讼代理人邓琛到庭参加诉讼。刘国华经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长江出版公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令老巷子酒店、刘国华向长江出版公司连带清偿自2018年3月16日起至2018年10月31日止拖欠租金共计人民币862548.59元；2、请求依法判令老巷子酒店与刘国华向长江出版公司连带支付违约金共计人民币409924.08元；3、本案诉讼费用由老巷子酒店、刘国华承担。事实与理由：长江出版公司与老巷子酒店于2016年12月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定长江出版公司将其所有的位于武汉市江汉区万松园横路7-9号建筑面积共计2119.59平方米的房屋出租给老巷子酒店，租赁期限为60个月，自2016年9月16日起至2021年9月15日止；月租金为113867.8元，租金按季度缴纳，每季度租金须于上季度最后一个月的15日前支付；自2018年9月16日起，房屋租金每年递增5%；如老巷子酒店迟延支付租金超过30日的，长江出版公司有权解除合同并要求老巷子酒店支付年租金的30%作为违约金；未经长江出版公司许可老巷子酒店不得将租赁房屋向第三人转租或分租。合同签订后，老巷子酒店自2018年3月16日起一直欠缴租金，长江出版公司多次催缴未果。2018年10月31日，刘国华向长江出版公司提交了《申请书》，承诺将于2018年12月15日前向长江出版公司缴纳自2018年3月16日至2018年10月31日欠缴租金共计人民币862548.59元，并承诺将于2018年11月16日完成腾退，将租赁房屋交还给长江出版公司。长江出版公司在收到刘国华提交的《申请书》后才得知老巷子酒店在未经长江出版公司允许的情况下擅自将房屋转租给了刘国华。2018年11月16日刘国华全权委托其员工刘永超与长江出版公司办理了退房手续并与长江出版公司签订《合同终止协议》，再次明确了其须于2018年12月15日前向长江出版公司支付欠缴租金的义务，同时，协议约定如刘国华未能按时完成结款手续，须按照年租金30%的标准向长江出版公司支付违约金。然而，老巷子酒店、刘国华至今仍未支付任何欠缴租金。故长江出版公司提出上述诉讼请求。老巷子酒店辩称，1.老巷子酒店虽然同长江出版公司签订了房屋租赁合同，但老巷子酒店已于当日将涉案房屋经营权一并转让给刘国华，实际上该合同并未履行，老巷子酒店并未承租涉案房屋。2.长江出版公司与刘国华签订《合同终止协议》，说明长江出版公司已认可刘国华系实际承租人，刘国华实际承租涉案房屋并交纳租金。长江出版公司可以基于租赁合同，向刘国华主张权利，但是老巷子酒店不承担任何法律责任。3.关于违约金，刘国华拖欠租金的行为没有给长江出版公司造成实际性损失，该违约金约定金额过高，由于合同相对方不是老巷子酒店，与老巷子酒店无关。综上，请求驳回长江出版公司对老巷子酒店的诉讼请求。刘国华未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。长江出版公司和老巷子酒店依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：老巷子酒店原名为武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆，于2017年3月3日变更为现名。刘国华系原武汉市江汉区鸿湖幸福岸边家乡菜馆经营者，该菜馆于2018年11月2日被注销工商登记。2011年9月16日，长江出版公司与案外人楚天荆地餐饮服务有限公司签订一份《房屋租赁合同》，将其所有的坐落在武汉市江汉区万松园横路7-9号一栋、二栋部分房屋出租给楚天荆地餐饮服务有限公司，房屋租赁期限为5年。租赁期间，楚天荆地餐饮服务有限公司将上述涉案房屋转租给老巷子酒店前身武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆。2016年12月20日，长江出版公司（甲方）与老巷子酒店前身武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆（乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将其所有的坐落在武汉市江汉区万松园横路7-9号一栋、二栋建筑面积共计2119.59平方米的部分房屋出租给乙方，用于经营餐饮；合同期限为60个月，即自2016年9月16日起至2021年9月15日止；每月租金113867.80元，按季度交纳为341603.40元；租金从第三年后每年递增5%，即2018年9月16日至2019年9月15日递增5%，全年租金为1434734.28元；第一季度房租应于合同签订后5日内付清，以后每季度就于上季度最后一个月的15日前支付；乙方在本合同签署后5日内须一次性向甲方支付履约保证金341603.40元，履约保证金不计息；未经甲方许可乙方不得向第三人转移或分租；乙方出现下列情况之一的，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应向甲方承担违约责任：（1）不按照约定向甲方交付租金或本合同约定的其他费用的；（2）或未足额向甲方交付租金或本合同约定的其他费用的；（3）擅自将租赁物转让、转借他人；乙方在本合同约定的时间内，不能按时、足额的向甲方交付租金，延迟超过三十日以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付年租金的30%作为违约金，还可以要求乙方赔偿其他任何损失。合同签订后，老巷子酒店将涉案房屋转租给刘国华，以武汉市江汉区鸿湖幸福岸边家乡菜馆名义经营。从2018年3月16日起，老巷子酒店和刘国华均未再向长江出版公司支付租金。2018年11月16日，刘国华委托刘永超与长江出版公司签订一份《合同终止协议》。该协议甲方为长江出版公司，乙方一栏写为武汉市江汉区叁陆玖私房菜馆，现实际租用人刘国华。该协议约定：甲方同意乙方提出的提前终止房屋租赁协议的请求，合同终止日期为2018年10月31日；截止2018年10月31日，乙方共欠甲方房屋租金862548.59元，经甲、乙双方友好协商，甲方同意乙方将欠缴的房屋租金分两期偿还，第一期在2018年11月20日之前交纳15万元，第二期在2018年12月25日之前交纳剩余全部租金712548.59元；甲、乙双方须在2018年11月16日办理房屋交接手续；如乙方未按时完成结款手续，甲方将行使司法权力追缴租金，并依照租赁合同违约条款追缴年租金30%的违约金以及要求乙方赔偿其他任何损失。老巷子酒店未在上述协议上签名盖章。2018年11月16日，刘永超代表刘国华将涉案房屋交还长江出版公司，并办理了交接手续。但刘国华并未依约向长江出版公司支付欠租。此后，长江出版公司要求老巷子酒店和刘国华支付租金未果。双方由此发生争议，故长江出版公司诉至本院，请求判如所请。审理中，经刘国华申请并提供担保，本院依法裁定冻结老巷子酒店、刘国华银行存款1272472.67元或查封、扣押其他等值财产。本院认为，长江出版公司与老巷子酒店签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。长江出版公司已将涉案房屋交付老巷子酒店，依约履行了合同义务。老巷子酒店则应按期足额向长江出版公司支付房屋租金。老巷子酒店拖欠截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元未付，构成违约。长江出版公司关于老巷子酒店支付截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于违约金，长江出版公司未提供因老巷子酒店违约而给其造成损失的证据，故涉案合同约定的违约金计算方法导致违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情按2018年全年租金的15%计算违约金。2018年前三季度每季度租金341603.40元，共计1024810.20元，第四季度租金递增5%计358683.57元，故2018年全年租金1383493.77元的15%为207524.07元。老巷子酒店承租涉案房屋后，在租赁期内将涉案房屋转租给刘国华，刘国华因此成为涉案房屋的次承租人。2018年11月16日，刘国华与长江出版公司签订《合同终止协议》，自愿承担支付欠缴租金和违约赔偿的责任，故长江出版公司要求刘国华承担本案连带清偿责任，具有合同和法律依据，本院予以支持。老巷子酒店关于涉案合同未实际履行，其并非合同相对人，不应承担本案责任等答辩意见，与事实不符，本院不予支持。刘国华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，并应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉市江汉区相约老巷子酒店于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江出版传媒集团有限公司支付截止2018年10月31日的房屋租金862548.59元；二、被告武汉市江汉区相约老巷子酒店于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江出版传媒集团有限公司支付违约金207524.07元；三、被告刘国华对上述第一、二项判决确定的武汉市江汉区相约老巷子酒店的付款义务向原告湖北长江出版传媒集团有限公司承担连带清偿责任；四、驳回原告湖北长江出版传媒集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16252元、诉讼保全费5000元、共计21252元，由原告湖北长江出版传媒集团有限公司负担2585元，被告武汉市江汉区相约老巷子酒店、刘国华负担18667元（该款系原告湖北长江出版传媒集团有限公司预交，被告武汉市江汉区相约老巷子酒店、刘国华应负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告湖北长江出版传媒集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  付若林人民陪审员  陈桂荣人民陪审员  纪宏起二〇一九年十一月十二日书 记 员  周琪琳