江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初8939号原告：南京如意不夜城娱乐中心，住所地在江苏省南京市玄武区观音阁10号。负责人：帅日昇，南京如意不夜城娱乐中心经理。被告：王国华，男，汉族，1967年9月4日生，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘雄杰，江苏友利律师事务所律师。被告：宋俊，男，汉族，1972年1月10日生，住江苏省南京市鼓楼区。第三人：南京市玄武区人民防空办公室，住所地在南京市玄武区珠江路455号1401室。负责人：张金贵，南京市玄武区人民防空办公室主任。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。原告南京如意不夜城娱乐中心（以下简称如意不夜城）诉被告王国华、宋俊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭进行审理。审理中，南京市玄武区人民防空办公室（以下简称玄武区人防办）申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以受理，公开开庭进行了审理，原告如意不夜城负责人帅日昇，被告王国华及其委托诉讼代理人刘雄杰，被告宋俊，第三人玄武区人防办委托诉讼代理人羌晓莉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告如意不夜城向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带向原告支付2017年4月1日至2017年12月19日期间的承包费566562元，参照合同约定的违约金标准赔偿原告损失472500元，合计1039062元；2、判令两被告连带向原告支付2017年12月20日至2018年1月26日期间场地占用费80937元；3、判令两被告连带向原告支付2017年11月至2018年1月期间电费48612元及滞纳金。事实和理由：2014年4月11日，原告与两被告签订《承包经营合同》，约定由两被告承包经营如意不夜城，承包期10年，期限自2014年4月1日起至2024年3月31日止，承包金前三年每年75万元，第四年起每三年递增百分之五，承包金每半年一付，于每年的2月底、8月底前支付，被告延迟交付承包费的，每延迟一日，按拖欠金额每日千分之三向原告支付违约金，超过三十日未支付的，原告有权终止合同，所收取的保证金作为违约金不予退还。《承包经营合同》签订后，原告依约履行了相关义务，两被告签订合同后，经常逾期支付承包费用。2017年10月9日，因被告再次拖欠原告2017年4月至2017年9月期间的承包经营费计375000元，在原告多次催要下，被告王国华书写了还款计划，承诺“2017年10月30日、11月15日、12月30日各还款125000元，如不能按计划还款，将按原协议增加5%承包费，并按原承包协议中止合同，收回房屋”。其后，两被告仍未按还款计划还款。2017年12月19日，原告到被告的经营场所向其送达告知书，明确告知因被告拖欠承包费，原告解除《承包经营合同》，终止合同的权利义务，并将于近期收回场地。2018年1月9日，如意不夜城因存在重大消防隐患，被南京市公安消防支队玄武区大队查封。被查封后，如意不夜城处于无人管理状态，无关人员随意进出，存在重大安全隐患，为加强管理，避免发生事故，原告于2018年1月26日接手了如意不夜城的管理。原、被告签订的《承包经营合同》合法有效，因被告违约，现该合同已解除，被告拖欠原告的承包金以及违约金和合同解除后被告仍在实际经营期间的场地占用费应支付给原告，原告为被告垫付的其经营期间的电费及滞纳金亦应由被告承担。被告王国华辩称：根据法院已生效判决，原、被告签订的承包合同是无效的，原告不能依据合同约定的标准收取承包费和场地占用费，而应以原告向房主即玄武区人防办实际交纳的租金标准计算。因合同无效，原告要求被告支付违约金也无依据。根据原告与玄武区人防办的租赁合同，原告每年交给玄武区人防办的租金为3万元，应以此为准计算原告场地占用费。被告宋俊辩称：本人与王国华等合伙经营，并共同与原告签订了承包合同，但现已退出合伙，投入资金作为出借给王国华款项，故本案纠纷与本人无关。第三人玄武区人防办向本院提出诉讼请求：判令两被告向第三人支付2018年1月1日至2019年6月18日期间的房屋占有使用费1050000元。事实和理由：2003年6月27日，第三人与原告签订协议书一份，约定第三人将涉案房屋即观音阁人防工事、工事管理房1751平方米提供给原告开办娱乐场所使用，使用期限10年，至2013年6月30日止，年使用费12万元等。2011年5月，第三人与原告再次签订协议，约定租赁面积2126平方米，使用期限20年，自2011年5月至2031年4月，每年使用费为3万元，使用期内原告不得私自转租给他人等。协议签订后，原告按照合同约定向第三人支付房屋使用费60万元。上述协议经南京市玄武区人民法院审理后认定为无效协议，判决原告将观音阁人防工程恢复原状并返还给第三人。2018年3月31日，第三人向玄武区人民法院申请强制执行，直至2019年6月18日，被告才彻底搬离涉案人防工程。鉴于，原告向第三人支付了2011年4月1日至2017年12月31日期间的房租，故被告应当向第三人支付2018年1月1日起至被告搬离之日即2019年6月18日期间的房屋占有使用费，使用费应当以原、被告签订的《承包经营合同》约定的承包金为准。原告如意不夜城对第三人的诉讼请求及所依据的事实和理由无异议。被告王国华针对第三人的诉讼请求及所依据的事实和理由辩称：被告王国华对涉案房屋的占有、使用是基于原、被告之间的《承包经营合同》，在合同被确认无效之前，被告占有房屋都是合法的。在法院判决后，王国华之所以一直未将相关物品搬出，是因为与原告的纠纷未解决。第三人与王国华之间没有直接的法律关系，即使第三人要追究占用案涉房屋的损失，也应当直接向原告主张，而不应突破合同相对性，向被告主张。返还房屋、腾空场地强制执行的义务人是原告，被告只是协助履行人，基于此不能及时交还房屋的责任应由原告负担。第三人主张占有使用费的计算方法缺乏依据，第三人主张按原、被告之间合同的约定计算占用使用费，该合同对第三人不产生效力，故不应依此计算。被告宋俊未对第三人的诉讼请求发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市玄武区如意里小区的人防地下室（观音阁人防工事及管理房，以下简称观音阁人防工程）由第三人负责管理。2011年5月，第三人与原告签订《协议书》约定，第三人将观音阁人防工程2126平方米出租给原告使用，使用期限20年，自2011年5月1日起至2031年4月30日止。2014年4月11日，原告与两被告签订《承包经营》合同一份，约定：甲方（原告）将如意不夜城承包给乙方（被告），面积2100平方米，用于经营棋牌及足疗保健等项目，并将甲方现有部分设施设备移交给乙方使用，承包经营期限为10年，自2014年4月1日至2024年3月31日，承包金前三年每年75万元，第四年起每三年递增5%，承包金每半年一付，为每年的2月底和8月底前；乙方须交纳承包经营保证金12.5万元，该保证金在承包期满且结清相关税费后，甲方3日内归还乙方；甲方向乙方提供合格有效的相关证照和消防手续，保证乙方正常经营，乙方在承包期间享有自主、独立的经营权，承担治安及消防等安全工作的责任；甲方提供玄武区人防办的原始合同复印件，并保证该复印件有效，与原始合同同等，受法律保护；承包期内的水、电、税费等与经营有关的费用由乙方自理，期间发生的债权债务均由乙方承担等。《承包经营合同》签订后，除留地下入口处一间约30平方米的办公房自用外，原告将观音阁人防工程其余部分交由被告使用，被告在该建筑内经营棋牌、足疗等营业项目。合同履行中，被告按合同支付了截止2017年3月31日的承包金，2017年4月1日之后的承包金未付。2018年1月9日，南京市公安消防支队玄武区大队在检查中发现如意不夜城存在消防设施、器材、消防安全标志、配置、设备不符合标准，洗浴区域设置员工宿舍，棋牌区域风机房内设置员工宿舍等消防安全违法行为和火灾隐患，责令于2月8日前改正，并于当日查封了如意不夜城。1月26日，原告接手看管观音阁人防工程，被告的经营物品、设备等仍存放于观音阁人防工程中。2016年11月，第三人因与原告租赁合同纠纷向本院起诉【（2016）苏0102民初6514号】，要求解除其与原告于2011年签订的协议书，判令原告将观音阁人防工程2126平方米恢复原状返还给第三人。该案审理查明：2003年6月27日，玄武区人防办与如意不夜城签订《协议书》一份，约定玄武区人防办将观音阁人防工程1751平方米，提供给如意不夜城作为开办娱乐场所使用，使用期为十年，从2003年7月1日起至2013年6月30日止，年使用费12万元；该工程及其内部通风、除湿、消防、水电等设备设施，均属国有资产，其维修保养费用由如意不夜城承担；使用期限内，如意不夜城不得私自转租他人，如发现转租，玄武区人防办有权终止本协议；如意不夜城在使用期内，不得擅自改变人防工程、服务用房的结构，不得损坏玄武区人防办提供的设备、设施，如需内部装潢，一切费用均由如意不夜城自行解决。2011年5月，双方又签订协议一份，约定的租赁面积为2126平方米；使用期为20年，从2011年5月1日起至2031年4月30日止；每年使用费为3万元（共计60万元），自签订本协议之日起至2011年12月31日交纳使用费30万元，2012年6月30日之前，付清剩余使用费30万元；协议自签订之日起生效，原协议作废。之后，如意不夜城按合同约定向玄武区人防办支付了房屋使用费60万元。该案判决认为：玄武区人防办与如意不夜城就观音阁人防工程于2011年签订的《协议书》约定的年使用费为3万元，与同类场地经营性租金及2003年《协议书》约定的租金相比均为不合理的低价，双方无证据证明该低价租金具有合理性，以此价格签订的合同导致国有资产流失，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故玄武区人防办要求解除合同的请求法院不予支持，判决如意不夜城于该判决生效之日起三十日内将观音阁人防工程2126平方米房产恢复原状并返还给玄武区人防办。2017年12月8日，南京市中级人民法院终审维持上述判决【（2017）苏01民终6691号】。2018年1月31日，第三人申请本院强制执行上述判决【（2018）苏0102执692号】。同年4月13日，本院执行人员告知王国华玄武区人防办申请对如意不夜城强制执行，并要求王国华将存放于观音阁中的物品搬出。2019年6月18日，被告将存于观音阁人防工程的经营物品、设备等搬出。2019年7月15日，如意不夜城向玄武区人防办出具收条一份，主要内容为：如意不夜城共向玄武区人防办预缴60万元，现按法院判决，部分预缴款需退还如意不夜城，扣除相关费具体如下：1、原协议期为2011年5月1日至2031年4月30日，如意不夜城实际使用80个月，按原协议租金支付标准支付占用费共计20万元；2、区人防办诉本案合同无效时预缴一审诉讼费9800元，上述两项应从如意不夜城预缴金额中扣除共计209800元，如意不夜城已于2019年7月收到区人防办退还金额共计390200元，双方就观音阁人防工程所有争议就此了结等。2018年4月，王国华向本院起诉如意不夜城和玄武区人防办【（2018）苏0102民初4226号】，要求判令原、被告签订的《承包经营合同》于2017年12月8日解除，如意不夜城退还其保证金12.5万元；判令如意不夜城、玄武区人防办赔偿原告因承包合同无法继续履行造成的装璜及投入的不可移动、拆卸等损失180万元。该案审理查明：王国华、宋俊于2014年4月11日与如意不夜城签订《承包经营合同》，协议签订后王国华向如意不夜城交纳了保证金12.5万元及部分承包费，拆除了观音阁人防工程的部分装修设施，并重新进行了装修，后宋俊退出了经营，观音阁人防工程由原告经营使用等。该案判决认为：王国华与如意不夜城签订的《承包经营合同》名为承包合同，实为租赁合同，双方应为租赁合同关系；玄武区人防办与如意不夜城于2011年签订的《协议》因损害国家利益已被法院认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，即如意不夜城自始不享有对观音阁人防工程的使用权和处分权；此外，玄武区人防办与如意不夜城签订的《协议书》中亦明确约定“使用期内，如意不夜城不得私自转租他人”，且王国华明知玄武区人防办不允许转租，故王国华与如意不夜城签订的《承包经营合同》为无效合同，酌定如意不夜城对王国华的损失承担80%的赔偿责任；根据合同相对性玄武区人防办并非《承包经营合同》的当事人。王国华要求玄武区人防办承担赔偿责任于法无据。判决：如意不夜城赔偿王国华装修损失325108元，返还保证金125000元；驳回王国华其他诉讼请求。该判决现已生效。审理中，原告主张原告于2018年1月接手观音阁人防工程后替被告交纳其经营期间的电费共计48612元，分别为2017年11月15667.99元、2017年12月22603.08元、20018年10340.86元，原告提供国网江苏电力公司南京供电公司发票三张为证。被告认为上述电费的电量是总电表的电量，其中还包括两个分表的电量，两个分表的电量不是被告使用的，应当扣除，每个月扣除额约3000元。原告认可上述电费包含了两个分表的电费，每月分表扣除额约为2500元-3000元。此外，被告还认为1月9日经营场所被查封，被告不再经营，1月份的电费不是被告使用产生的。审理中，被告宋俊提出，其与被告王国华及另一案外人合伙经营如意不夜城，经营期间宋俊退出合伙，故本案与其本人无关。宋俊另提出，原、被告合同约定的使用面积为2100平方米，但是在装修过程中经过实际测量，原告实际提供给被告使用的场地面积仅1800余平方米，不符合合同约定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，依据无效合同取得的财产应予返还，不能返还的应折价补偿。本案中，第三人与原告签订的观音阁人防工程租赁合同、原告与被告签订的名为承包经营实为租赁的观音阁人防工程的转租合同均被法院认定为无效合同，原告和被告间接和直接占有使用观音阁人防工程无合法依据，原、被告均负有向第三人腾空、返还租赁物的义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，第三人作为出租人要求次承租人即被告支付租赁物的占有使用费，于法有据；被告认为其与第三人无合同关系，第三人只能要求原告支付占有使用费的意见本院不予支持。关于占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。第三人主张参照原、被告转租合同约定的租金标准确定占有使用费，被告认为转租合同系原、被告签订，对第三人不产生效力，不能以此为据。本院认为：本案中的租赁及转租合同无效对各方均无约束力，但是原、被告间的转租合同是双方在正常市场经营条件下自愿签订，所约定租金较为客观地反映了市场租金的真实标准，以此为参照同时结合被告对租赁物的实际使用状况等因素确定折价补偿的金额较为合理，而第三人与原告的合同因不合理的低价损害国家利益被确认无效，该合同的租金标准不可参照。本案中，第三人要求被告支付占有使用费的期间是2018年1月1日至2019年6月30日，在此期间观音阁人防工程于2018年1月9日因违反消防安全管理规定被查封，1月31日第三人申请法院强制执行要求返还租赁物，此后观音阁人防工程一直处于被执行状态，直至2019年6月18日返还第三人，被告未能正常经营使用租赁物。考虑到被告系于2014年4月因履行与原告的转租合同而占有租赁物，主观上并无侵害他人所有权的恶意，以及法院对租赁合同及转租合同无效原因的认定，合同无效的主要责任不在被告一方，因此本院酌定被告应支付给第三人2018年1月1日至2019年6月18日期间观音阁人防工程的占有使用费343526元。第三人要求被告给付占有使用费105万元，依据不足，本院不予支持。2017年4月1日至2017年12月31日期间系被告占有观音阁人防工程正常经营期间，应当参照其与原告签订的转租合同约定的租金标准支付占有使用费。但是由于租赁及转租合同均无效，原告作为租赁物的承租人，只能在其已向出租人即第三人交纳的使用费范围内，要求次承租人即被告向自己支付占有使用费，超出该范围的，原告无权主张。原告在2017年4月1日至12月31日期间，向第三人交纳的使用费为22500元，被告应给付原告2017年4月1日至12月31日期间观音阁人防工程占有使用费22500元。至于2018年1月1日至1月26日期间的使用费，因原告未向第三人交纳该期间的使用费，故其无权要求被告向自己支付。原告要求被告按承包合同约定的违约金标准赔偿损失，因原告未提供证据证明其为履行合同受有损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告于审理中提供的三张南京供电公司发票可以证明其接管观音阁人防工程后交纳了2017年11月、12月、2018年1月的电费共计48612元，其中包含两个分电表的电量，该分表非被告使用，相应电量不应由被告承担，原告未能提供总表、分表的具体记载电量，被告认可每月分表电量扣除金额为3000元，本院予以确认。2018年1月9日如意不夜城虽被消防管理部门查封，但仍由被告放置物品使用，2018年1月所产生电费，应由被告承担。因此，被告应给付原告2017年11月至2018年1月期间电费39612元。因原告未提供证据证明其交纳了电费滞纳金，故其要求被告负担滞纳金，本院不予支持。被告宋俊系与王国华共同与原告签订承包合同的合同当事人，虽然其于合同履行期间解除了与王国华等人的合伙关系，但是未变更与原告的承包合同，因此原告要求宋俊与王国华在本案承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。被告宋俊于庭审中主张，原告交付的租赁物面积与合同记载的面积不符，但因其未提供证据证明实际使用部分的面积，且转租合同是以原、被告对租赁物现场状况的共同确认为基础的，因此被告主张实际使用面积与约定不符，原告应承担相应责任的意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王国华、宋俊于本判决生效之日起十五日内给付第三人南京市玄武区人民防空办公室观音阁人防工程占有使用费343526元（2018年1月1日至2019年6月18日）；二、被告王国华、宋俊于本判决生效之日起十五日内给付原告南京如意不夜城娱乐中心观音阁人防工程占有使用费22500元（2017年4月1日至2017年12月31日）；三、被告王国华、宋俊于本判决生效之日起十五日内给付原告南京如意不夜城娱乐中心2017年11月至2018年1月期间的电费39612元；四、驳回原告南京如意不夜城娱乐中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共计29568元（原告预交15318元，第三人预交14250元），原告负担13000元，被告负担6668元，第三人负担9900元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  吴小晗人民陪审员  单凌波人民陪审员  田晓群二０一九年十一月二十日法定助理赵佳书记员梁晨