湖北省潜江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9005民初2008号 原告：江姣娥，女，1962年9月19日出生，汉族，湖北省天门市人，自由职业，住湖北省天门市。 原告：胡胜华，男，1961年8月16日出生，汉族，湖北省天门市人，自由职业，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：成振球，湖北楚风德浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵珍宝，湖北楚风德浩律师事务所实习律师。 被告：湖北华中家具产业园有限公司，住所地：潜江市总口管理区总口工业园。 法定代表人胡国平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管泽勇，湖北楚天律师事务所律师。 第三人中国农业银行股份有限公司潜江分行，住所地：潜江市章华中路39号。 负责人郑大勇，该行行长。 委托诉讼代理人：郑忠华，农行潜江章华支行副行长。 委托诉讼代理人：李碧波，湖北奇睿律师事务所律师。 原告江姣娥、胡胜华与被告湖北华中家具产业园有限公司（以下简称家具产业园）、第三人中国农业银行股份有限公司潜江分行（以下简称农行潜江分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡胜华及二原告委托诉讼代理人成振球、赵珍宝，被告家具产业园的委托诉讼代理人管泽勇以及第三人农行潜江分行的委托诉讼代理人郑忠华、李碧波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江姣娥、胡胜华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的编号为潜江20170600478的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、判令被告向原告返还房款共计人民币141503元；4、被告向原告支付至今占用费用30000元。（自2017年6月28日计算至被告实际支付之日止，参照年息8%计算，暂计算至2019年6月28日）；5、请求被告向第三人返还房款共计人民币140000元，并赔偿因此造成的全部损失；6、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费及担保费用。事实和理由：2017年7月19日，原告江姣娥、胡胜华与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：潜江20190600478）。合同约定：1.交房时间为2018年12月31日；2.涉案房屋为第一栋1层××铺；房款共计281503元。2018年4月19日，原告、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，共计贷款140000元，该款项直接进入被告账户。合同签订后，原告按照合同的约定支付房款，房款支付时间为2017年7月19日。但被告拒绝按照合同约定的时间交房，现已延长半年之久构成根本违约。被告的行为侵害了原告的财产权利，依据《合同法》及相关规定，被告应当向原告承担责任。 被告家具产业园辩称：一、中国农业银行股份有限公司潜江分行不是本案当事人。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，担保权人参加诉讼的前提是其提出诉讼请求，由于农行潜江分行未提出诉讼请求，其不应作为当事人参与诉讼，本案的审理范围仅限于商品房买卖合同纠纷。二、原告所购房屋已实际交付。根据原告签订的《委托经营管理协议书》，原告委托湖北新凯龙商业运营管理有限公司对所购商铺进行经营管理，授权范围包括收铺并签署相关文件，甲方即原告按协议享受经营收益，行使权力。2019年1月、2019年3月原告分二次实际获取经营收益共计5278.18元。因此，原告诉称房屋未交付不符合事实。三、原告合同目的已经实现，请求解除合同没有依据。所谓根本违约，系指出现合同目的无法实现的后果，本案中原告投资购买商铺其根本目的是取得投资收益。事实表明原告从2019年1月始即已开始获取投资收益，其合同目的已圆满实现，根据诚实信用原则，原告请求解除合同没有事实和法律依据。综上，恳请人民法院驳回原告的诉请，以维护答辩人的合法权益。 第三人农行潜江分行述称：一、原告江姣娥、胡胜华与第三人农行潜江分行签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，应该依法受到法律保护。二、第三人农行潜江分行根据《个人购房担保借款合同》已向原告江姣、娥胡胜华履行借款义务。三、案涉商品房于2018年8月27日已经依法办理了预售房商品房抵押权预告登记《鄂（2018）潜江市不动产证明第00034××号》不动产登记证明；其清楚载明“证明权利或事项：预告登记；权利人：中国农业银行股份有限公司潜江分行；义务人：胡胜华、江姣娥；坐落：华中家具产业园商务配套中心——装饰材料城1151铺；不动产单元号4290××，0140××，GB300××，F000100××；其他预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记；担保债权数额：14万元；债务人：胡胜华、江姣娥；债务履行期限：2018年4月19日起至2026年4月19日止”。综上所述，第三人农行潜江分行已严格按照合同约定向原告提供了案涉的相关借款数额，并办理了相关手续，其实质在案涉预售商品房合同纠纷中，与第三人农行潜江分行没有任何关系，更不用谈其诉讼请求中的解除《个人购房担保借款合同》，返还房款，赔偿损失等问题。原告此举就是滥用诉权，无意增加第三人的诉累，鉴此，请求人民法院依法驳回原告对第三人的请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月19日，原告与被告签订了合同编号为潜江20170600478《商品房买卖合同（预售）》一份。合同约定：原告购买由被告开发的湖北华中家具产业园商务配套中心（装饰材料城）1幢1层××铺号，单价为每平方米人民币10923.67元，价款为281503元。原告应当在2017年7月19日前支付首期房价款141503元，余款140000元向农行潜江分行申请贷款支付。被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同第十二条（2）逾期交付责任均约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自原告付款之日起，按全部房价的1%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告分别于同年7月17日、7月19日分二次向被告支付购房款共计141503元。被告向原告出具收款收据二张，余款140000元通过向第三人农行潜江分行贷款支付。合同约定的交房时间到期后，被告未实际交付案涉房屋。 同时查明：原告将所购的××号商铺委托湖北新凯龙商业运营管理有限责任公司进行经营管理。委托期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止。原告于2019年1月、3月分二次实际获取了经营收益共计5278.18元。 另查明：2019年4月14日，原告向被告送达交房催告函一份。内容为希望被告尽快按照合同约定履行交房义务。庭审后，经本院实地调查，被告开发建设涉案商铺的主体工程已竣工且正在办理竣工验收阶段之中。 上述事实，有原告、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、被告代付转给原告在农业银行设立的账户的租金明细回单以及原告的交房催告函等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告支付了全部购房款，被告应当按照约定完全履行自己的义务。本案争议的焦点问题1.原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》能否解除；2.被告应否返还原告的购房款以及支付原告的资金占用损失费。 根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力导致不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，虽然双方在《商品房买卖合同》第十二条第（2）中约定，逾期超过30日，原告有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人。至原告起诉之日止，原告并未书面通知被告解除合同，亦未与被告协商一致。被告未在合同约定的期限交付房屋，存在迟延履行债务的行为，但没有明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，并没有造成根本违约。所谓根本违约是合同一方当事人违反合同致使合同目的不能实现。涉案房屋经本院庭审后调查其主体工程已竣工，尚未达到不能交付的程度。尚未达到不能实现合同目的的严重程度。结合本案事实，原告的投资购房也产生了实际收益，收取了经营收入5278.18元。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，在履行义务或采取补救措施后对方还有其他损失的，应赔偿损失。即合同履行并不影响各方要求双方承担违约责任的权利。因此，原告单方解除合同的理由不符合双方合同关于解除条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。请求被告向原告返还房款141503元，也得不到本院支持。被告逾期交房应承担相应违约责任，原告请求被告支付占用费的诉请符合法律规定，应当得到本院支持。关于原告请求解除原告与第三人签订的二份《个人购房担保借款合同》以及请求被告向第三人返还房款140000元并赔偿造成的全部损失问题。本院认为二原告与第三人农行潜江分行签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受到法律保护，且已实际履行。解除该合同将损害第三人利益。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人参加诉讼的前提是其提出诉讼请求，本案第三人并未提出诉讼请求，其不应作为当事人参加诉讼，故原告的该诉请本院依法不予支持。被告辩称的涉案房屋已实际交付与事实不符其理由不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告湖北华中家具产业园有限公司赔偿原告江姣娥、胡胜华逾期交房违约金（以281503元为基数按百分之一从2019年1月1日起至被告取得房屋竣工验收合格证明文件之日止）； 驳回原告江姣娥、胡胜华的其他诉讼请求。 上列具有给付金钱内容的事项，应于本判决生效之日起十内 履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5973元，减半收取2986.5元，由原告负担1493.25元，被告湖北华中家具产业园有限公司负担1493.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审判员  沈作东 二〇一九年十一月四日 书记员  刘雅俊