安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初4584号原告：姚明，男，1987年11月20日出生，汉族，住所地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：凌代坤，上海市金石律师事务所律师。被告：合肥瑶海万达广场投资有限公司，住安徽省合肥市瑶海区临泉路与和县路交口瑶海万达广场4号写字楼2601。法定代表人：于修阳，董事长。委托诉讼代理人：丁欢，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。原告姚明与被告合肥瑶海万达广场投资有限公司（以下简称瑶海万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法于2019年6月24日适用简易程序，后于2019年11月21日转适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚明的委托诉讼代理人凌代坤和被告瑶海万达公司的委托诉讼代理人陈灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告瑶海万达公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140867800834HF20160114)；2、判令被告瑶海万达公司立即向原告返还己支付的全部房款3215273元、抵押登记费550元；3、判令被告瑶海万达公司向原告承担违约金及利息412358元（以3215273元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月26日起算,暂计算至2019年3月25日，将继续按银行同期贷款利率计算至款清之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告与被告瑶海万达公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：20140867800834HF20160114)，购买坐落于合肥市瑶海区临泉路与和县路交口合肥瑶海万达广场第4幢写字楼、2幢商铺、7-3幢步行街2层商214室。并于2016年7月27口办理商品房网上备案，备案单号：1607016257。合同中关于房屋情况以及价款、付款方式、交付期限、逾期交房违约责任、规划设计变更违约责任、产权登记、争议解决方式等进行了约定。其中，房屋总价款：3215273元，首付款1608273元，按揭贷款1607000元。原告按约先后在2016年7月26日前支付了房屋首付款1608273元，抵押登记费550元，于2016年8月17日在第三人中国光大银行股份有限公司合肥分行处办理按揭贷款1607000元，付清了全部购房款。原告按照合同约定，积极全面履行合同义务，但被告瑶海万达公司却出现诸多违约行为，并具有以下根本违约的事实，致使原告权益严重受损。被告瑶海万达公司根本违约事实一：逾期交房。按照双方合同第八条、第九条约定，出卖人应在2016年11月20日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告瑶海万达在2016年11月20日前，案涉房屋不具备交付条件，迟迟不予交付原告使用。被告严重逾期交房构成根本违约，原告有权解除本合同，并按同期银行贷款利率承担违约责任。被告瑶海万达公司根本违约事实二：严重欺诈原告，案涉房屋不符合合同约定，房屋部分面积不具备商铺的使用功能。根据双方合同约定的房屋分层图，案涉房屋是直通贯穿的商铺，但被告瑶海万达公司实际建造的商铺在商铺至东端部分建筑了巨大的承重柱和承重墙，致使承重墙及东部分不具备商铺的使用功能。被告瑶海万达公司随意变更规划设计，改变商品房结构形式、户型、空间尺寸，欺诈原告，致使原告购买的房屋部分面积不具有商铺使用功能，双方合同目的根本无法实现。并且被告瑶海万达公司随意变更商品房结构形式、户型、空间尺寸亦不通知原告，原告依据合同第十条亦有权退房，并要求支付利息。鉴于被告瑶海万达公司的根本违约行为，原告曾多次找到被告瑶海万达公司要求退房，解除合同，但被告均置之不理，为了避免原告损失进一步的扩大，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告瑶海万达公司辩称：被告认为原告诉请无事实及法律依据，被告不同意解除合同。被告于2016年8月实际向原告交付了涉案房屋，自此之后原告已经实际占有房屋，并自行对外出租，且产生了收益，与此同时原告一直拒不到被告处办理交房手续，也拒不配合被告办理涉案房屋的产权登记，之后被告多次书面通知原告，并于2018年9月7日向合肥市瑶海区人民法院起诉原告，要求其办理房屋交房手续，并缴纳各项办证费用，所以被告已经实际向原告交付了涉案房屋；被告向原告交付的房屋符合双方合同的约定，且经过相关部门的规划设计，所以对于原告的各项诉请，请求法院依法驳回。经审理查明：2016年7月26日，出卖人瑶海万达公司和买受人姚明签订了一份《商品房买卖合同》，约定：第一条、出卖人以出让方式取得违约瑶海区临泉路与和县路交叉口西北，编号为Y29057的地块的土地使用权……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢写字楼、2幢商铺、7-3幢步行街2层商214室，该商品房的用途为商用，属钢筋混凝土结构，层高为不低于4.2米（含），建筑层数地上27层，地下2层，建筑面积共147.87平方米，其中，套内建筑面积98.49平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积49.38平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付现状为准。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为人民币每平方米21743.92元，总金额3215273元整。第五条、面积确认及面积差异处理……第六条、付款方式及期限。买受人按按揭付款的方式付款，首付款人民币1608273元，应在2016年7月26日前交付给出卖人，剩余房款人民币1607000元，办理按揭贷款……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任（未明确约定）。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能如期交房的，双方同意按以下方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行……附件一、房屋平面图。买受人确认：1、该房屋平面图中未标明烟道位置，具体以该房屋实际交付时现状为准；2、该房屋平面图中未标注上下水位置，具体以该房屋实际交付现状为准；3、该房屋平面图未标明电容量，该房屋电容量以出卖人实际交付时现状为准，买受人如需增加电容量，须自行办理并承担费用；4、买卖双方确认，出卖人根据设计需要，在房屋内或房屋外可能有消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管、燃气管、电缆桥架、较大转化柱及转换梁、消火栓、及其他必需的公共设施设备等，上述设施设备及管道等所设置的位置均以该房屋实际交付时的位置为准。买受人对此无任何异议；5……附件四、合同补充协议。出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2016年7月27日就乙方购买的瑶海万达广场小区7-3-商214号房屋订立了《商品房买卖合同》经双方友好协商，现就甲乙双方就本合同未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守。在签订本合同及补充协议之前，甲方已经重点提醒乙方购买该房屋存在投资风险，乙方在充分考虑投资风险后自愿购买该房屋，并签订本合同及补充协议……关于房屋交付的补充约定。1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；2、房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋所有各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）；4、乙方逾期办理交房手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付给乙方。自交付之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外……截至合同签订之日，姚明向瑶海万达公司支付了购房首付款1608273元和550元的抵押登记费。2016年7月27日，双方签署了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，确认房屋出售单价21743.92元/平方米，总购房价3215273元，抵押金额为1607000元。2016年8月17日，姚明和中国光大银行股份有限公司合肥分行签订《个人贷款合同》，通过按揭贷款向原告支付了剩余购房款1607000元。2016年8月15日，姚明和案外人张旭签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给张旭使用，租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日。2017年3月17日，姚明和张旭签订《解除合同协议书》，约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。同日，姚明向瑶海万达公司出具情况说明，载明：“本人姚明现有瑶海万达金街7-3-214铺面，现已与房客解约，后期如有房屋合同等解约问题，由本人承担解决，恳请租赁部协助招商”。2017年6月18日，姚明与案外人张凤霞签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年6月18日至2021年7月31日。2018年5月7日，姚明和张凤霞签订《解除租赁合同协议书》，约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。2019年3月3日，姚明和案外人康振华签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2019年3月3日至2022年4月2日。原告自认其直接从上述三个租户处累计收取租金152950元，累计缴纳管理费8850元。以上事实，有原告的身份证明、被告企业基本信息、《商品房买卖合同》、银行转账凭证7张、收款收据5张、合肥市商品房网上认购备案确认单、《个人贷款合同》、《房屋租赁合同》3份、《解除合同协议书》2份、原告出具的情况说明一份、勘验笔录及照片一组以及当事人当庭陈述为证。本院认为：原告姚明与被告瑶海万达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。本案的主要争议焦点问题是瑶海万达公司是否存在向姚明延期交房以及所交付房屋与是否与合同约定不符等违约事实，原告是否有权主张解除涉案合同。结合当事人双方提交的证据、当庭陈述及现场勘验情况等，本院认定如下：一、关于瑶海万达公司是否存在逾期交房的问题。根据双方合同第八条的约定，瑶海万达公司应于2016年11月20日将符合交付条件的房屋交付给姚明。姚明主张案涉房屋至2016年11月20日前，不具备交付条件，瑶海万达公司迟迟不将房屋交付姚明使用，构成根本违约。但根据瑶海万达公司提交的证据来看，姚明早在2016年8月15日就已将案涉房屋对外出租，先后分别与三名承租人签订了《房屋租赁合同》，所有房屋租金均是由承租人直接支付至原告个人账户，无论上述合同是由被告招商还是原告自行招租而签订，租赁合同均是原告本人签订且房租收益亦是原告本人获取，可见，当事人双方虽然没有办理书面的房屋交接手续，但姚明以对外出租的方式对涉案房屋实现了事实上的占有，故被告关于其于2016年8月15日即已向原告实际交付房屋的主张，本院予以采纳，原告以瑶海万达公司未按合同约定时间交付案涉房屋构成根本违约为由，请求解除双方签订的房屋买卖合同，无事实及法律依据，本院不予支持。二、瑶海万达公司交付的房屋是否与合同约定不符。姚明主张《商品房买卖合同》所附房屋分层图标明的房屋结构为通铺，无承重墙（柱），但涉案房屋内却因有承重墙（柱）不能打通，该房屋不能作为商铺使用，故被告构成违约。首先，纵览双方签订的《商品房买卖合同》、附件以及补充协议，均无关于房屋结构不得有承重墙（柱）的约定，且从房屋分层图中也不能得出该房屋内部结构为通铺的结论。其中合同附件一关于房屋平面图也有特别约定，即“房屋平面图仅为该房屋产权范围部分的平层结构示意，该示意仅为参考，具体设备设施及所处位置均以房屋交付时现状为准”，原告所称的承重墙在被告向其交付房屋时就已存在，但其在接收房屋并已获取房屋租金收益达三年之久时才主张交付的房屋与合同约定不符，本院难以采纳。另外，根据本院对案涉房屋现场查看的情况来看，至本案判决之日，涉案房屋由案外人承租经营餐饮，处于正常营业状态，诉争的墙面并未影响房屋作为商铺的基本使用用途。综上，原告以被告擅自变更房屋结构规划、交付的房屋不符合合同约定致其合同目的不能实现等理由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，亦无事实及法律依据，本院不予支持。三、原告基于合同解除而主张的要求被告返还其已支付的全部购房款、抵押登记费以及支付违约金及利息等请求，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告姚明的全部诉讼请求。案件受理费35830元，由原告姚明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  牛 蕾人民陪审员  文晓玲人民陪审员  陆蓉华二〇一九年十一月二十五日书 记 员  陈晓薇