云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初2267号原告：苏亚广，女，汉族，1974年5月4日出生，身份证住址广东省博罗县，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人：管念、宁耀，云南弘瑞律师事务所律师，特别授权代理。被告：何家位，男，汉族，1967年5月20日出生，身份证住址四川省资中县。被告：李才碧，女，汉族，1968年3月20日出生，户籍住址四川省资中县。原告苏亚广诉被告何家位、被告李才碧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理，原告苏亚广（以下简称“原告”）的委托代理人宁耀到庭参加诉讼，被告何家位、被告李才碧经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金524000.00元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用；3、判令两被告继续履行《房屋转让预约合同》。事实与理由：两被告系夫妻关系，2018年8月16日，原告与两被告签订《房屋转让预约合同》，约定原告以2620000.00元价款向两被告购买昆明市官渡区云岭盛世佳园12号楼3单元XX号房屋。因合同签订时，两被告尚未取得不动产权登记证书，故约定两被告应于取得该房屋的不动产权登记证书五日内与原告签订正式房屋买卖合同并配合原告办理昆明市官渡区云岭盛世佳园12号楼3单元XX号房屋的过户登记手续。《房屋转让预约合同》签订后，原告按照约定向被告支付了1000000.00元首付款，两被告也向原告交付了该房屋，但两被告未在约定时间内与原告签订正式房屋买卖合同，也未配合原告办理昆明市官渡区云岭盛世佳园12号楼3单元XX号房屋的过户登记手续。根据《房屋转让预约合同》之约定，被告应按照总房款的20%即524000.00元向原告支付违约金。被告何家位、被告李才碧未向本院提交答辩状，亦未到庭进行答辩。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、《房屋买卖居间合同》，欲证明原告与被告何家位2018年8月14日就房屋买卖签订了居间合同，原告依据约定向新亚房地产支付居间费和向被告何家位支付购房定金；2、（2018）云昆明信证民字第715XX号公证书，欲证明原告与二被告因办理过户时没有房产证原件在公证处签订了《房屋转让预约合同》，该合同合法有效，二被告应该按照合同约定继续履行合同，并支付原告20%的违约金；3、不动产登记信息查询表，欲证明涉案房屋在被告何家位名下，权属明确，因被告何家位与他人经济纠纷导致该房屋被保全查封，无法过户，原告与二被告于2018年8月16日办理过涉案房屋的权利性质出让备案登记；4、中国建设银行交易明细，欲证明原告于2018年11月14日，向中介公司支付居间服务费和购房定金的事实，原告于2018年11月16日向被告何家位支付购房预付款1000000元；5、（2019）云0111执保异2号执行裁定书、（2019）云0111民初1793号民事判决书，欲证明原告在得知涉案房屋被查封后，已向执行法院提出执行异议，并经过审理中止了涉案房屋的执行；6、中国建设银行单位客户专用回单，欲证明原告在另案的执行异议之诉中，为解除涉案房屋的查封，应法院要求，将购房尾款共计1136073.5元打入法院指定账户；7、业主证明，欲证明原告于2018年11月6日已在二被告的配合下完成业主更名，并于2018年9月正式入住涉案房屋。二被告未到庭发表质证意见，也未向本院提交证据。本院认为，以上证据符合证据的形式要件，本院予以采纳。经本院审理查明并确认如下法律事实：2018年8月14日，原告（合同乙方）与被告何家位（合同甲方）及昆明新亚房地产经纪有限公司（合同丙方）签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：甲方将云岭盛世佳园1期12号楼3单元XX号房屋（购房合同KM2014081052953）出售给乙方，建筑面积158.05平方米，目前有抵押，房屋成交价格2620000元，甲乙双方约定于2018年9月15日交房，因产权证还未下来，在甲方拿到不动产权证后五个工作日内办理房屋买卖过户手续，办理买卖过户当日乙方支付甲方剩余房款，合同还约定了其他事项。被告于2018年8月15日向原告交付了该房屋。2018年8月16日，原告（合同乙方）与两被告（合同甲方）在昆明市明信公证处签订了《房屋转让预约合同》，合同约定：双方就位于昆明市官渡区官渡街道办事处、矣六街道办事处云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号房屋（购房合同KM20140X）的买卖事宜进行预约，云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号商品房已竣工验收并交付给甲方，尚未办理不动产权证书，乙方对甲方拟转让的该房屋权属情况已充分知悉，甲方承诺取得该房所有权凭证原件后将该房屋转让给乙方，双方应按本预约合同签订正式房地产转让合同，房屋的转让总价为2620000元，甲方应于取得该房屋权利凭证之日起五个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同，甲方在保证本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该房产的转让、租赁等协议、文件，除设立于中国建设银行股份有限公司云南省分行的抵押外，未对房产设定其他抵押、质押、担保等权利限制，甲乙双方约定该房购房预付款为1000000元，乙方于签订本合同当日支付给甲方，剩余尾款于双方签订正式买卖合同、办理产权变更登记之日支付，若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人，提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需向乙方支付总房款20%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方，合同还约定了其他事项。2018年8月16日，双方对该份《房屋转让预约合同》办理了公证。合同签订后，原告于当天向被告何家位账户支付了购房款1000000元。云岭盛世佳园12号楼3单元XX号房屋现已取得不动产权证，证号为：云（2018）官渡区不动产权第0241149号。在我院审理案外人郭健与被告何家位民间借贷纠纷一案中，郭健向我院申请了财产保全，我院查封了登记在被告何家位名下的云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号房产，原告向我院提起执行异议，我院于2019年1月22日作出（2019）云0111执异2号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告于2019年2月19日向我院提起执行异议之诉，我院于2019年5月15日作出（2019）云0111民初1793号《民事判决书》，判决中止对被告何家位所有的云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号房产的执行，该判决还确认原告已向我院执行局全额缴付郭健诉何家位民间借贷执行三案的案款共计1136073.5元（P3页）。根据昆明不动产登记中心官渡分中心于2018年11月30日出具的《不动产登记信息》显示，云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号房屋被我院多次查封，查封文号分别为（2018）云0111执保1051号、（2018）云0111财保346号、（2018）云0111执保1175号、（2018）云0111财保360号、（2018）云0111执保1163号、（2018）云0111财保361号、（2018）云0111执保1165号、（2018）云0111财保362号。现原告诉至本院主张相应诉请。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原、被告所签订的《房屋买卖居间合同》及《房屋转让预约合同》系各方的真实意思表示，真实、合法，《房屋转让预约合同》中对于签订正式房屋买卖合同的时间、办理过户登记的时间、违约金等事项均进行了详细的约定，两被告没有根据约定在取得房屋权利凭证之日起五个工作日内与原告签订正式房屋买卖合同并配合办理过户登记，原告有权要求两被告承担未按约履行合同的违约责任，对于违约金主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，基于两被告已经向原告交付了涉案房屋，未影响原告的实际居住权，虽双方书面约定了20%的违约金比例，结合本案案情，本院对违约金进行酌情调整，将违约金调整为260000元；对于要求继续履行《房屋转让预约合同》的主张，签订正式商品房买卖合同，需取决于双方当事人自愿的意思表示，无法确认两被告是否仍自愿与原告签订正式的商品房买卖合同，且涉案的云岭盛世佳园12号楼3单元7层XX号房产已被法院多次查封，根据法律规定，双方对涉案房屋的买卖行为不能对抗查封债权人的优先权，也造成了继续履行合同的客观不能，故本院对原告要求继续履行《房屋转让预约合同》的主张不予支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告何家位、被告李才碧自本判决生效之日起十日内共同向原告苏亚广支付违约金260000元；二、驳回原告苏亚广的其他诉讼请求。案件受理费9040元，由被告何家位、被告李才碧承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  付宜禾人民陪审员  黄 文人民陪审员  王金梅二〇一九年十一月六日书 记 员  杨玉池