苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初11299号原告：苏州深国投商用置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区现代大道1699号。法定代表人：叶挺，董事长。委托诉讼代理人：潘晓辉、赵倩影，江苏益友天元律师事务所律师。被告：六艺星空（北京）文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路石门村5号3幢119室。法定代表人：周鹏。原告苏州深国投商用置业有限公司（以下简称“深国投公司”）与被告六艺星空（北京）文化传播有限公司（以下简称“六艺星空公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序审理，后因被告六艺星空公司下落不明，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告深国投公司委托诉讼代理人潘晓辉、赵倩影到庭参加诉讼，被告六艺星空公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告深国投公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》及其补充协议于2017年10月17日解除；2、判令被告支付违约金213868.8元(按3个月的租金和管理费总和的标准计算)，迟延返还房屋的占用费218621.44元(按解除时当月日平均租金及管理费之和为标准计算，从2017年10月18日起算，计算3个月至2018年1月17日止)，支付房屋腾房及复原费用(暂定为100000元，最终以实际支出为准)，合计532490.24，抵销被告在原告处留存的剩余租赁保证金余额112333.4元及装修押金14100元后，还需支付406056.84元；3、判令被告支付迟延支付租金、物业费及电费的滞纳金30370.93元(以迟延支付款项为基数，按年利率24%的标准计算，暂计算至2018年10月31日，最终计算判令抵扣之日止)；4、判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付违约金213868.8元(按3个月的租金和管理费总和的标准计算)、迟延返还房屋的占用费213868.8元(按3个月的租金和管理费总和的标准计算，从2017年10月18日起算，计算3个月至2018年1月17日止)、房屋腾房及复原费用196743元，合计624480.6元；抵销被告在原告处留存的剩余租赁保证金余额112333.4元(总保证金为222751.8元,扣除租金/物业费及电费本金金额)及装修押金14100元后，还需支付498047.2元。事实和理由：原告与被告于2016年7月13日签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租苏州工业园区现代大道1699号第*层*号商铺用于“星空琴行的琴行”经营，租期自2016年9月8日至2019年9月7日止，租赁面积为649.88平方米。自2017年9月起，被告不再按照合同约定按时足额缴纳约定的租金、物业管理费及水电费，且被告于2017年9月2日起停业未再经营，由于被告的上述行为已违反租赁合同约定，为此，原告就被告欠费、停业事宜，多次向被告进行催告、沟通，但均无结果。原告被迫只能于2017年10月17日发函解除了双方之间的租赁关系。截至2017年10月17日，被告累计欠付2017年9月1日至2017年10月17日的租金72665.49元、2017年9月1日至2017年10月17日的管理费37027.51元、2017年8月至2017年9月的电费725.4元，在原告迟迟未付款的情况下，原告只能将上述欠费从被告的租赁保证金予以抵扣。此外，租赁合同解除后，由于被告始终未对承租房屋进行腾房和复原，导致其店铺内有大量的钢琴等物品一直滞留在房屋内，继续占用原告的场地，由于被告滞留的钢琴体积较大、数量较多、价值较高，直至2018年10月19日，原告通过多方努力才将物品进行了搬离，承租房屋才予以收回。被告六艺星空公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，原告深国投公司（出租方、甲方）、被告六艺星空公司（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：第一部分通用条款，4、租赁保证金及其他费用使用承担。4.1若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足租赁保证金。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。4.5租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按甲方通知要求支付该等费用。乙方在租赁期内拖欠上述任一费用的，甲方有权从公用事业保证金中扣收有关欠款及损失。如甲方行使上述权利，乙方应在甲方通知之日起三日内补足公用事业保证金。乙方如要求在非正常工作时间供应空调、暖气或其他设施，应事先取得甲方同意，并承担相应费用。7.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同。同时，违约方应按本合同约定承担违约贵任。7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的；9.2乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔。如甲方认为继续履行合同已无可能或必要，则有权单方解除本合同，并按合同约定向乙方索赔。9.3甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)等款项均不予退还。此外，乙方还应向甲方支付合同解除当月固定租金(含税)和管理费(含税)之和三倍的金额作为违约金(如乙方仅支付提成租金的，违约金金额为合同解除前6个月平均月提成租金(含税)和管理费(含税)之和的三倍)，如乙方支付的违约金不足以弥补由此而给甲方造成的损失，乙方应补足损失的差额部分。9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期支付之款项(含税)的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务。11.1除续租或双方另有约定，乙方应于租赁期满或本合同提前终止或解除之日向甲方交还该商铺并办理交接收手续。未经甲方同意乙方逾期不交还该商铺的，视为乙方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，甲方有权不经催告即进入该商铺内对乙方物品和装修进行处置而无须承担任何责任。若甲方同意乙方迟延交还该商铺的，除实际发生的水、电等公用事业费用，乙方还应按照交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准向甲方支付占用使用费。11.2乙方向甲方交还该商铺前，应将该商铺恢复至交付时的状态，以使该商铺可重新出租。乙方未将商铺恢复至交付时的状态的，甲方有权自行恢复，因此而产生的相关费用由乙方承担，甲方也可直接从乙方的各类保证金中直接予以扣除。如届时甲方书面同意乙方无需将该商铺恢复原状的，乙方应使该商铺处于清洁、完好并可出租状态。11.3乙方按前述规定交还该商铺时，如甲方发现该商铺和/或本合同附件二所列的装修、设备和设施被损坏或遗失(自然损耗除外)，甲方有权要求乙方赔偿损失并直接从乙方的租赁保证金中予以扣除。第二部分专用条款。20、商铺位置及面积。20.1甲方商场坐落于江苏省苏州市工业园区现代大道街(路)1699号，由甲方自主决定名称为苏州印象城。若甲方决定变更商场名称，甲方无须就此承担任何责任。20.2甲方出租给乙方的商铺是座落在甲方商场内第*层编号为*的商铺。该商铺的平面图见合同附件一。20.3甲乙双方同意，该商铺建筑面积为649.88平方米。21、租赁用途。21.1乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营/品牌/类别/系列商品，和/或经营商铺名称为星空琴行的琴行，为顾客提供钢琴教学服务。乙方并承诺遵守国家和当地有关商铺使用和管理的规定。22、商铺交付和租赁期限。22.1甲方应于2016年9月1日(约定交付日)向乙方交付该商铺。除非双方按合同规定另行确定实际交付日，否则该日期即为交付日。22.2甲方若提前5天书面通知乙方调整交付日期，则双方应按调整后的日期进行商铺交付，该日期为实际交付日，租赁起止日期(包括装修期、营业期、首次租金支付期各自的起止日期)随实际交付日自动相应调整。22.3甲方享有自约定交付日起150天的交付宽限期。乙方同意，甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任。22.4该商铺的租赁期为自交付日起36个月/天的期间，即自2016年9月1日至2019年8月31日。租赁期包含装修期和营业期。22.5在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下：甲方同意在租赁期内给予乙方自该商铺交付之日起30天的装修期，即自2016年9月1日至2016年9月30日。23、租金、保证金、各项费用及营业额。23.1自交付日起，租金按照下述第23.1.2种方式计付。23.1.2按固定租金/与提成租金两者中的较高者为标准支付月租金。自交付日起的60天为首次租金支付期间，此期间乙方应向甲方支付的固定租金为52170元，提成租金为此期间乙方含税营业额的13%。自首次租金支付期间届满次日起至第一租赁年度届满日，固定租金为65.09元/平方米/月，即42300元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的13%。第二租赁年度的固定租金为69.43元/平方米/月，即45120元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的13%。第三租赁年度的固定租金为73.77元/平方米/月，即47940元/月；提成租金为乙方每月含税营业额的14%。首次租金支付期间的租金乙方应在双方签署租赁合同后10日内支付给甲方(支付时间最迟不得晚于商铺交付之日，否则甲方有权拒绝交付商铺而不承担任何责任)，以后乙方于每月最后一日前向甲方支付或结算下月的固定租金、上月的提成租金超过固定租金/的差额。乙方水电、通讯等公共事业费用按照甲方通知支付或结算。乙方商铺营业额的收取即收银方式的具体约定见附件三。甲乙双方约定，乙方应于本合同签订时，向甲方支付该商铺的保证金，其中租赁保证金为222751.8元、质量保证金/元、公用事业保证金/元，甲方收到上述款项后应向乙方出具收据。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。23.4乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金14100元，装修管理费12690元，由甲方开具相应票据。23.5乙方应于营业期内向甲方支付该商铺的管理费、宣传推广费。管理费为34.71元/平方米/月，即22560元/月；宣传推广费为/元/平方米/月，即/元/月。乙方应于双方签署本合同时向甲方交纳首月的管理费、宣传推广费，以后的宣传推广费、管理费由乙方按照租金的交纳方式和时间一并支付。如租赁期内甲方统一调整管理费和/或宣传推广费，甲方有权在公布调整收费方案后向乙方收取。2016年9月8日，原告深国投公司与被告六艺星空公司对涉案房屋进行验收交接，并确认房屋最终使用面积为282平方米（不含公摊面积）。2017年10月11日，原告深国投公司向被告六艺星空公司发送催缴函，言明：贵方应于2017年10月16日18：00之前向我方缴纳已经逾期未支付的2017年9月至11月的租金、管理费、水电费等费用人民币213903.3元(含税)，及截至2017年10月16日应支付的2017年9月1日至10月31日租金、管理费、水电费等费用(人民币142613.7元)的滞纳金人民币6560.23元，共计人民币220463.53元。如逾期未付，我方将采取停水停电措施，进而依据合同约定解除合同，保留向贵方追责权利。原告向被告邮寄催款函，被告予以签收。2017年10月16日，原告深国投公司向被告六艺星空公司发送解约函，言明：贵方应于2017年10月16日18：00之前向我方缴纳逾期未支付的2017年9月至11月的租金、管理费、水电费等费用人民币213903.3元(含税)，及截至2017年10月16日应支付的2017年9月1日至10月31日租金、管理费、水电费等费用(人民币142613.7元)的滞纳金人民币6560.23元，共计人民币220463.53元。鉴于贵方至今仍未支付上述费用，故而贵方行为已构成违约，符合解除合同的要件。现我司特此函告贵方如下1、贵我双方的合同关系自2017年10月17日起即告解除，我方行使合同解除权后，贵方仍应向我方支付上述欠缴租费及滞纳金。2、我方有权不予退还贵方已支付的保证金及租金并要求贵方向我方支付相当于三个月租金和管理费含税总和的违约金共计213868.8元，若贵方支付的违约金不足以弥补我方损失的，贵方还应赔偿我方损失与违约金的差额部分。3、贵方应自合同解除之日起立即向我方补足30天装修期期间的租金共计含税44415元。4、贵方须于2017年10月23日18：00之前将商铺恢复至交付时的状态并返还给我方，贵方逾期不予返还的，视为贵方已放弃对该商铺内一切物品的所有权，我方有权不经催告即进入该商铺内对贵方物品和装修进行处置而无须承担任何责任，相关拆除费用应由贵方承担，我方有权向贵方追偿。贵方还应向我方支付截止至实际商铺恢复至交付时的状态之日，实际发生的水、电等公用事业费用，以及交还房屋当月的日平均租金及管理费之和两倍的标准的占用使用费。原告向被告邮寄解约函，被告予以签收。2017年10月17日，原告工作人员通过短信形式向被告合同中联系人发送上述解约函，但被告未回复。2018年7月23日，原告深国投公司向被告六艺星空公司发送腾房通知函，言明：贵我双方的租赁关系已于2017年10月17日解除，依据原合同以及《解约函》中的约定，已符合我方自行恢复该商铺之情形。我方将于以2018年8月31日起对该商铺进行拆除，因拆除该商铺而由我方承担的包括但不限于拆除费用等的必要支出(截止至我方拆除完成之日)应由贵方全额承担，我方有权向贵方追偿。原告向被告邮寄该通知函，被拒收退回。2018年10月30日，原告深国投公司向被告六艺星空公司发送房屋复原通知函，言明：贵司与我方之间关于苏州印象城3014号商铺的《商铺租赁合同》已经于2017年10月17日起正式解除。合同解除后，由于贵司迟迟未来处理腾房事宜，经多次催告无果后，为避免空租损失的扩大化，我方已于2018年10月19日22时按照租赁合同第11.1条约定对租赁房屋进行自行收房。按照租赁合同第11.1及11.2条之约定，你方应于租赁合同解除当日将房屋恢复原状。但截至本函发送之日，你方并未履行恢复原状之合同义务，租赁房屋内装修、设施、设备等均未拆除，且至今未主动向我方联系协商处理方案。鉴于上述情况，我方特向贵方慎重声明如下：1、我方再次催告贵司最迟必须于2018年11月10日前将房屋恢复原状。若贵司超过上述期限仍未处理的，我方将自行或委托第三方实施租赁房屋恢复原状拆除及清理工作，届时，因恢复原状施工所产生的一切费用及拆除施工过程中产生的一切损失都将由贵司自行承担。2、根据租赁合同第11.1条之约定，贵司放置于该房屋内的设施设备等物品已视为贵司放弃物，我方有权自由处置。3、我方再次催告贵司支付拖欠的租金、物业费、水电能耗费及逾期滞纳金等欠费，并按照租赁合同的约定支付违约金以及贵司占用使用铺位期间的水电能耗费和占用使用费。贵司留存在我司处的222751.8元保证金及14100元装修押金我司已用于抵销贵司上述的部分欠费。原告向被告邮寄该通知函，未能送达被退回。庭审中，原告确认被告交纳的租赁保证金222751.8元、装修押金14100元、装修管理费12690元，租赁保证金、装修押金尚未退还被告，装修管理费按照合同约定不退还。庭审中，原告深国投公司提交增值税专用发票一份，证实因经催促被告未能将房屋回复原状，返还原告，原告委托第三方深圳市奇信建设集团股份有限公司将涉案房屋拆除及清理、恢复原状，产生费用196743元，应由被告承担。庭审中，原告深国投公司提交电表抄表记录，证实被告在2017年8月发生电费669.6元，2017年9月发生电费55.8元，合计725.4元，该费用被告拖欠未付。庭审中，原告深国投公司陈述，被告拖欠的租金周期为2017年9月1日至2017年10月17日，按照被告承租面积649.88平方米及合同约定固定租金标准来计算，2017年9月租金（含税）金额为46685.1元、管理费（含税）金额为23913.6元，2017年10月租金（含税）金额为25980.39元，管理费（含税）金额为13113.91元，需要说明的是合同明确约定被告应承担租金5%的增值税税率，还有管理费6%的增值税税率。因被告延期支付租金、物业费、电费，按照合同约定应支付每日逾期款项(含税)的0.1%计算滞纳金，现其按照年利率24%标准自应付之日起计算。被告拖欠上述费用未付，2017年10月16日，原告向被告发送解约函，2017年10月19日被告签收，但是在寄出解约函第二天，也就是2017年10月17日原告以短信的方式将解约函又发给被告合同载明的直接联系人，故双方租赁合同解除日期应为2017年10月17日。双方合同解除后，原告随即要求被告返还房屋，并积极联系通知被告未果，被告有三十几架钢琴遗留在涉案房屋内，后被告委托案外人搬离这批钢琴并妥善保管，直至2018年10月19日方收回房屋，但原告现主张2017年10月18日至2018年1月17日92天房屋占有使用费及管理费（含税）218621.44元，其他期间不再主张。另因合同约定，被告违约导致合同解除的，应承担相当于3个月租金及管理费金额的违约金，故其主张违约金金额213868.8元。以上事实，由商铺租赁合同、催缴函、解约函、腾房通知、抄表单、增值税发票等证据以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原告、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并有效，双方均应当按照约定履行义务。原告按照合同约定向被告交付了涉案房屋，被告却拖延支付2017年9月-10月间租金、管理费，其行为已经构成违约，原告催促未果情况下，于2017年10月16日日向被告发送解约函并于2017年10月17日短信通知被告，符合双方约定及法律规定，发生解除合同效力，本院确认双方租赁合同于2017年10月17日解除。原告主张被告拖欠支付2017年9月1日至10月17日期间的租金（含税）72665.49元、管理费（含税）37027.51元、电费725.4元，未有证据显示被告支付过上述费用，且经核算，该金额不超出合同约定标准，故本院均予以支持。双方租赁合同解除后，被告未能按照合同约定将涉案房屋恢复原状、返还原告，原告经催促未果后，委托案外人将涉案房屋内物品搬离、保管，将涉案房屋内其他物品拆除、清理，并产生费用196743元，原告直至2018年10月19日方收回房屋，现原告主张2017年10月18日至2018年1月17日间的房屋占有使用费218621.44元、复原费196743元，有事实及法律依据，本院亦予以支持。因被告存在相应违约行为，原告主张被告应按照合同约定支付相当于3个月租金及管理费金额违约金213868.8元，另因被告拖欠支付租金、管理费、电费，按照合同约定支付每日逾期款项(含税)的0.1%滞纳金，现其按照年利率24%标准自应付之日起主张，本院认为，虽然合同对于违约金、滞纳金均有约定，但二者功能均系对原告存在合理损失的弥补，现本院已经支持原告主张2018年1月17日前占有使用费，考虑原告房屋合理空租损失、相关费用逾期利息损失，本院酌情支持违约金15万元。综上，被告应支付原告租金、管理费、占有使用费、复原费、违约金合计675782.84元。因被告支付至原告处合同保证金、装修押金236851.8元，原告尚未退还，故被告保证金、押金可折抵相应拖欠费用，相应折抵后，被告还需支付原告438931.04元。被告六艺星空公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州深国投商用置业有限公司与被告六艺星空（北京）文化传播有限公司签订《商铺租赁合同》于2017年10月17日解除；二、被告六艺星空（北京）文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州深国投商用置业有限公司438931.04元；三、驳回原告苏州深国投商用置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7846元，由被告六艺星空（北京）文化传播有限公司负担，该款项已由原告苏州深国投商用置业有限公司预交，本院退还原告，由被告于本判决生效之日起十日内支付至本院。公告费690元，由被告负担，该款项已由原告预交，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋代理审判员  闫可可人民陪审员  王巧发二〇一九年十一月二十日书 记 员  李艳杰