河南省林州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0581民初5041号原告：林州市爱家物业服务有限公司，地址：林州市桂园区阳光新城小区物业办。法定代表人：张利，该公司总经理。委托诉讼代理人：路焱，河南格东律师事务所律师。被告：李志顺，男，1974年12月17日出生，汉族，住林州市。原告林州市爱家物业服务有限公司与被告李志顺物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人路焱，被告李志顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林州市爱家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年9月30日至2018年12月30日物业管理费3806元；2、请求判令被告承担本案诉讼费、保单、保单费。事实与理由，被告系原告所管理的阳光新城小区的业主。林州市万顺物业服务有限公司负责阳光新城小区的前期物业管理，因该公司管理不到位，小区物业出现问题，经过林州市桂园社区居委会多次协调，达成一致意见：于2018年2月11日由林州市爱家物业服务有限公司接管阳光新城小区物业管理，原住户已缴纳物业费未到期，按原价格方案进行，到期后按现物业办法执行，未缴纳物业费的住户，应缴纳现物业公司。被告于2015年1月24日与林州市万顺物业服务有限公司签订了被告辩称，一、2016年9月30日至2018年2月11日之间，被告与原告不存在合同约定和物业服务的关系。1．原告写的明明白白，2018年2月11日之前被告和小区所有业主与林州市万顺物业服务有限公司签订了《前期物业协议》，并由林州市万顺物业服务有限公司提供小区物业服务。原告与被告和全体业主没有合同契约关系，也没有为被告和全体业主服务过，当然也没有权利收取前期物业服务费。依据《中华人民共和国合同法》第80条：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告没有接到债权方通知债务发生转移。2．在原告进入小区物业服务之前，小区物业已经近半年瘫痪，门卫和安保形同虚设，致使小区经常失盗（派出所有报警记录可查），设施和环境无人修缮，小区里垃圾成堆，臭气熏天．业主们只能自己将生活垃圾带到外面的垃圾收集处，被告及小区业主的权益严重受损，此期间权益双方仍为林州市万顺物业服务有限公司和小区业主，由于万顺物业未能履行合同义务，因此被告及小区业主有权拒缴该期间物业服务费。此期间物业费和原告没有关系，原告没有收取此期间物业服务费的权利。被告曾多次与原告方交涉此事，原告方坚决要收取未服务之前的费用，不交之前费用就不收原告入驻之后费用，故不存在被告拒不缴纳物业费用之说。综上所述，原告起诉被告“拒不缴纳物业费用的行为己严重违反了双方签订的《前期物业服务协议》”的请求没有法律依据，请依法驳回其上诉。二、原告所述不符事实，没有法律依据。原告事实与理由中写道“经过林州市桂园社区居委会多次协调，达成一致意见：于2018年2月11日由林州市爱家物业服务有限公司接管阳光新城小区物业管理”，该陈述不明确，究竟是谁和谁达成了一致意见？直到开庭时，才知道小区业主在毫不知情，也未做任何授权的情况下被桂园社区居委会和原告“达成一致意见”，该“一致意见”严重侵犯了被告及小区业主的权利，为不合法协议。根据国家法律法规规定，合法物业入驻小区，只有建设单位公开招投标聘选的前期物业和入住之后育业主共同选聘的物业，没有“接管物业”这一法律规定！《中华人民共和国物业管理条例>第39条还专门规定了物业服务企业不得整体委托转让；《中华人民共和国物业管理条例》第11条、12条规定：经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意下，选聘的物业才合乎法律规定。即时在特殊时期桂园社区居委会代行业主委员会职责，也要遵守国家法律法规，任何人和单位也不能凌驾于法律之上。桂园社区居委会在没有公开招投标、没有经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、不考虑小区业主利益（还未注册物业服务公司便入驻小区，入驻之前没有任何物业服务经验）、程序上不合法（原告2月11号当天注册物业公司当天入驻，2月12日桂园社区居委会才所谓的授权）的情况下，与原告达成的“一致意见”，严重侵害了全体业主的权益。请依法判决该行为非法无效。三、物业费价格问题：被告居住的林州市阳光××小区××期，有“林州市万顺物业服务有限公司”（三级资质）以“高层住宅0.68元／每平米、商铺0.28元／每平米”物业管理费的中标价，中标入驻阳光新城，承担物业服务。2014年交房入住时，小区业主在不知道物业公开招投标结果的情况下，开发商及其工作人员、万顺物业服务有限公司在业主不知情、不签协议不能领钥匙的情况下欺骗业主、以1.2元／每平米物业管理费的价格签订了《阳光新城前期物业服务协议》，时过两年之久，才有有心业主在网上发现《林州市阳光××小区××期物业管理服务项目中标公告》。被告及广大业主要求开发商和万顾物业给个解释和说法，但迟迟没有回复。现如今，原告要以前期物业1.2元的价格收取物业费，没有法律依据。四、最后陈述依据《中华人民共和国合同法》第80条，《中华人民共和国合同法》第79条、《中华人民共和国物业管理条例》第39条，《中华人民共和国物业管理条例》第11条、12条的规定，原告所诉情况，没有法律依据。被告与原告不存在合同关系，原告自己非法制定服务标准、收费标准（没有业主们参与），均为无效。该诉求强行剥夺了被告及业主们的权利，被告拒绝承担义务。请依法给予裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告林州市爱家物业服务有限公司系原物业（林州市万顺物业服务有限公司）瘫痪后入驻，原告林州市爱家物业服务有限公司经林州市桂园社区居委会同意后入驻阳光新城小区时未与业主委员会召开业主大会，亦未签订物业服务合同，原物业林州市万顺物业服务有限公司也未对林州市爱家物业服务有限公司进行债权转让，故对原告林州市爱家物业服务有限公司要求被告给付物业管理费的诉讼请求本案不予支持。被告辩称原被告之间未签订合同，原告所诉情况不实，进驻小区不合法，物业费存在问题的相关意见，应通过业主大会或业主大会所选定的业主委员会向物业公司提出建议。双方应当通过相关居委会提请成立业主委员会，尽快解决物业公司入驻问题。上述事实由原告提交的业主手册、桂园社区居委会证明、物业费缴费通知书，被告提交的物业中标公告、企业信用信息公示报告、微信截图及原被告当庭陈述，经庭审质证，认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，物业服务合同为前期物业服务合同和普通物业服务合同。前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业依法签订，普通物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业依法签订。本案中，涉案的物业原告林州市爱家物业服务有限公司系原物业瘫痪后入驻，原告林州市爱家物业服务有限公司经林州市桂园社区居委会同意后入驻阳光新城小区时未与业主委员会召开业主大会，亦未签订物业服务合同，原物业林州市万顺物业服务有限公司也未对林州市爱家物业服务有限公司进行债权转让，故对原告林州市爱家物业服务有限公司要求被告给付物业管理费的诉讼请求本案不予支持。被告辩称原被告之间未签订合同，原告所诉情况不实，进驻小区不合法，物业费存在问题的相关意见，应通过业主大会或业主大会所选定的业主委员会向物业公司提出建议。双方应当通过相关居委会提请成立业主委员会，尽快解决物业公司入驻问题。依照《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告林州市爱家物业服务有限公司对被告李志顺的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告林州市爱家物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王德周二〇一九年十一月二十三日书记员  黄庆伟