广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1439号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯子珊，女，1984年7月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区**************，现住广东省阳江市江城区********************。公民身份号码：441**************7。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人冯子珊商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司无须支付违约金3294.83元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容，改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由冯子珊承担。事实与理由：一、丰怡公司迟延办理涉案商品房不动产权证存在多重原因，不能全部归咎于丰怡公司。丰怡公司为业主办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。冯子珊没有证据证明是丰怡公司单方面原因导致办证延误。基于上述客观原因，一审法院判决丰怡公司向冯子珊支付违约金欠妥。二、涉案《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办证产权证如何支付代收办证费利息作出相关约定，一审判决丰怡公司支付代收办证费利息给冯子珊没有合同依据。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，也应以冯子珊起诉时间作为退还办证费利息的起算时间。冯子珊辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。冯子珊一审起诉请求：一、丰怡公司返还办证税费21278.53元及利息（利息从2015年4月2日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给冯子珊；二、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3294.83元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）；三、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2013年10月30日，冯子珊（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区********************出售给冯子珊，建筑面积共143.30平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为658965元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署本合同当日支付该商品房总房价款的39%即258965元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款400000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。丰怡公司与冯子珊均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，冯子珊于2013年10月30日支付了代收代缴办证税费42079元给丰怡公司，并按合同约定付清全部购房款共658965元给丰怡公司。丰怡公司亦按约定的交付期限内将涉案商品房交付给冯子珊。此后，冯子珊认为丰怡公司未按约定履行办证义务，遂向一审法院起诉，请求如诉称。一审法院另查明，涉案商品房已于2017年12月18日办理了不动产权证书[粤（20**）阳江市不动产权第00****2号]，权利人是冯子珊。在一审诉讼中，丰怡公司提交涉案商品房的住宅专用维修资金专用对账簿和发票，拟证明其代冯子珊缴交了房屋维修基金10676元、房产测绘费160元、预告抵押登记费80元、初始登记费80元、不动产登记费-住宅类80元、预告查档费用10元、不动产登记中心发票50元、房屋所有权登记费-初始登记80元、契税费9884.47元，合共21100.47元。一审法院认为，冯子珊与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，冯子珊不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向冯子珊支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2014年12月31日，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2015年3月31日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，故一审法院认定丰怡公司违反了应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案的约定，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向冯子珊支付违约金，故丰怡公司应支付逾期办证违约金3294.83元（658965元×0.5%）给冯子珊。对于冯子珊请求退还代缴办证税费21278.53元及利息问题，由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现冯子珊主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给冯子珊。丰怡公司主张其已代冯子珊支出的办证费用包括房产测绘费160元、预告抵押登记费80元、初始登记费80元、不动产登记费-住宅类80元、预告查档费用10元、不动产登记中心发票50元、房屋所有权登记费-初始登记80元、契税费9884.47元及代冯子珊缴交了房屋维修基金10676元，有其提供的缴费发票及住宅专用维修资金专用对账簿等为证，应予以采信。本案扣减丰怡公司已支出的必要合理费用共21100.47元，丰怡公司应退还剩余办证费20978.53元（42079元-21100.47元）给冯子珊。对该款利息，根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应从办证逾期之日起给计付利息给冯子珊，即丰怡公司应自2015年4月1日起至丰怡公司退清剩余办证费时止，以20978.53元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给冯子珊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3294.83元给冯子珊；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费20978.53元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年4月1日起计至丰怡公司付清时止）给冯子珊；三、驳回冯子珊的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取207元，由冯子珊负担3元，丰怡公司负担204元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费20978.53元给冯子珊，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。冯子珊与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题如下：一是丰怡公司应否支付逾期办证违约金给冯子珊；二是丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给冯子珊。关于争议焦点一，本案中，冯子珊已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给冯子珊，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括冯子珊在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与合同双方的约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，因丰怡公司预收了冯子珊的办证费，且构成逾期办证违约，丰怡公司在逾期期间事实上占有了冯子珊的资金，故一审根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以其占有剩余的办证费20978.53元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付利息给冯子珊并无不当。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十一月十二日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。