山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初10538号原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203339700806Y。法定代表人：陈世军，总经理。委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市**，系青岛润凯物业管理有限公司经理。被告：堵继学，男，1944年9月19日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告堵继学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人王雪琴、金英，被告堵继学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令堵继学交纳拖欠的物业服务费3177.2元、滞纳金1544.45元；2、诉讼费由堵继学负担。事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，堵继学作为该小区xx号楼xx单元xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。堵继学辩称，润凯物业起诉书所加盖的公章未备案，不具备诉讼主体资格，法院应查明案件事实驳回润凯物业的起诉。润凯物业起诉堵继学所依据《物业管理委托合同》的甲方不具备法人资格，对外不具备独立承担民事责任的权利能力；乙方签订合同时不具备执业资格；丙方“小区管理委员会”系未经选举和批准自发成立的非合法组织，无权代表堵继学及全体业主。三方主体资格均不适格，且合同内容违法无效且对业主保密，对堵继学无约束力。润凯物业起诉所称的事实和理由严重不符，本案纠纷的实质是润凯物业采用违法违约“捆绑收费”手段，胁迫堵继学交纳“历史欠费”。润凯物业提供的服务瑕疵多，质量差，违约在先，严重侵害了业主的合法权益，堵继学依法维权抗辩，根本不存在滞纳金的问题。望法院查明事实，依法驳回润凯物业的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。堵继学系河马石小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积169.9平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，堵继学欠交物业服务费3177.2元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。堵继学质证意见，对证据的真实性、关联性、合法性及证明事项均不予认可，合同无签署时间，七位军休干部签字是后补的，我既不是产权人也不是合同的签订人，签约方无人能代表堵继学，合同与本人无关。另外合同未经过竞标、公示、征询业主意见，程序违法，不能证明润凯物业进驻小区有法律依据。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。堵继学质证意见，第一份通知真实性无异议，对证明事项不予认可，催费包括历史欠费，内容不合理不合法；2017年催费通知真实性不予认可，是润凯物业捏造假证据。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。堵继学质证意见，该函是合同中甲乙双方的约定，堵继学不可能知道，不予质证。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明堵继学所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。堵继学质证意见，真实性予以认可，判决书内容作为证据不予认可，证明事项不予认可，润凯物业提供的物业管理委托合同三方主体资格及内容均属无效。证据五、润凯物业法定代表人陈世军所做的说明及身份证各一份，用于证明法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意，对润凯物业公章更换过程及使用情况均知悉认可。堵继学质证意见，对其真实性予以认可，对证明事项不予认可，润凯物业提交未备案的公章，法人现为自然人属于个人证言，只有加盖备案公章才能代表企业法人的真实意思。证据六、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业分行业务凭证各一份，用于证明润凯物业原公章自然损坏后更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新公章办理相关手续予以备案。堵继学质证意见，真实性不予认可，一个单位只能有一枚印章，印章在社会民间得到承认，不等于在法律上确认其效力。证据七、润凯物业依法办理从业资质，依法执业没有违规情况。堵继学质证意见，对其真实性无异议，据此证明润凯物业在取得证书前的9个月属无资质执业，该证书显示时间至2016年7月31日，之后至国家取消物业资质前亦属非法执业。证据八、年检报告3张，用于证明润凯物业依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。堵继学质证意见，该证据系复印件，年检的财务报表情况不了解，不予认可。证据九、物业费及违约金的计算明细表。证明堵继学欠缴物业费及违约金的具体情况。堵继学质证意见，平等的民事主体之间没有滞纳金，对内容不予认可。堵继学提交证据一、包括微信查询平台显示润凯物业备案印章状态打印件、照片、通知文告、最高法院判例，用于证明润凯物业加盖未备案私刻印章，诉讼主体不适格。润凯物业质证意见，润凯物业原公章自2016年9月损坏后使用新印章，没有两个印章共同使用的现象，该组证据与本案无关。证据二、润凯物业《营业执照》（副本）复印件、微信“天眼查”显示润凯物业信息截图打印件，用于证明润凯物业入驻涉案小区前9个月属于无资质非法经营。润凯物业质证意见，该组证据系复印件不予质证。证据三、情况说明、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书、《告示》、《预售协议书》、小区现状照片等，用于证明润凯物业起诉依据的物业管理委托合同因签约方主体不适格、内容违法而无效。润凯物业质证意见，情况说明及民事裁定书的真实性予以认可，对证明事项不予认可，预售协议书真实性予以认可，其他证据与本案无关联。证据四、（2014）1号《公告》、2014年10月23日小区管委会《关于小区交接、费用收缴事宜公告》、同年10月28日润凯物业张贴《致河马石休干小区全体业主的一封信》，用于证明本案物业管理委托合同为润凯物业、管委会、舰队直管办三方合伙办物业企业的“内部章程”，三方串通一直对小区业主保密，合同依法无效，对堵继学无约束力。润凯物业质证意见，对该组证据的内容予以认可，对证明事项不予认可。证据五、2016年1月12日《通知》、2015年5月8日“五方协调会”录音及摘录文字，用于证明润凯物业把收取“历史欠费”作为收取其当期物业费和提供物业服务的前提，引发了堵继学等业主的服务纠纷。润凯物业质证意见，通知只涉及电梯费交纳问题，没有提到历史欠费问题，对证明事项不予认可；录音资料不是原始载体，音像不符，不予认可。证据六、2015年11月11日润凯物业串通维保公司给本单元业主《一封信》、2016年3月25日、5月6日、5月23日润凯物业给本单元《通知》、同年6月17日工程办向电梯年检单位出《函》、照片5张等，用于证明不交“历史欠费”，润凯物业拒绝电梯管理等服务项目。润凯物业质证意见，该组证据全部为电梯管理运行问题，与本案没有关联性。证据七、2015年12月9日润凯物业给堵继学垫付维修电梯预付款4230元的《收条》、2016年4月14日青岛先锋电梯有限公司开具3950元维修电梯费用发票，用于证明润凯物业强买强卖，不平等交易，侵占业主利益。润凯物业质证意见，本案不涉及电梯费问题，电梯维修与本案无关，电梯属于业主的共有财产，出现故障需要业主出钱维修或者动用公共维修基金维修。证据八、照片、倪敬靖《我的郑重声明》、润凯物业《声明》，用于证明润凯物业对堵继学实行暴力威胁，至少对小区安全秩序管理失责。润凯物业质证意见，该组证据与本案无关联。证据九、青公（北）（2016）0601《治安调解协议书》、小字报原件照片、堵继学被殴现场8幅照片、堵继学在自家阳台悬挂抗议物业横幅原件等，用于证明堵继学因维权遭到润凯物业的暴力打击报复，润凯物业对堵继学被殴打事件负有组织策划责任。润凯物业质证意见，该组证据与本案无关。证据十、2017年8月22日舰队直管办给润凯物业“告知函”、同年8月25日《公告》、9月8日《公告》、军方维修大队交纳2017年8月、9月小区公共用电用水费用票据、直属保障队出具《情况说明》等。用于证明润凯物业逃离小区，没在其诉讼主张期限内提供应有服务，至今仍严重影响小区物业管理秩序。润凯物业质证意见，证明事项均与本案无关，对其内容不予认可，都是在润凯物业撤离小区之后发生的情况。根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：关于本案涉案物业管理合同效力问题。本院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，堵继学以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，堵继学可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。堵继学此项抗辩本院不予支持。润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，堵继学作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。堵继学对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、堵继学于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费3177.2元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由堵继学负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，堵继学于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 妙二〇一九年十一月八日书记员 王述瑶