广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3717号原告：肇庆市弘基物业管理有限公司。住所地：肇庆市高新区***********。统一社会信用代码：914***********978L。法定代表人：朱牡丹，该公司总经理。委托代理人：杨建中，该公司员工。被告：谢黎丹，女，1982年5月6日出生，汉族，住广东省阳春市***************，公民身份号码：441************762。原告肇庆市弘基物业管理有限公司（以下简称“弘基公司”）诉被告谢黎丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弘基公司的委托代理人杨建中、被告谢黎丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘基公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付从2013年10月1日至2016年6月30日及2017年10月1日至2019年6月30日为止所欠物业服务费和违约金，以及2013年10月1日至2016年6月30日及从2017年10月1日至2019年6月30日为止所欠的公摊费和违约金合计：11346元。并且相关诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是御景台花园小区物业服务企业，被告是御景台花园2C1栋703房的业主，双方于2011年8月2日签订《前期物业管理服务协议》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务的各项费用等问题进行了约定。但自2013年10月1日至2016年6月30日及2017年10月1日至2019年6月30日起，被告一直拖久物业服务费及公摊费，经多次催促仍拒不支付，欠款达到11346元，严重损害原告利益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。原告向本院提交如下证据：1.欠费明细，证明被告欠物业费及公摊费情况；2.前期物业服务协议，证明双方就物业服务费支付等问题达成协议；3.钥匙签收确认书，证明被告已经收楼；4.被告身份证复印件，证明被告身份；5.发短信催收费用；6.不动产登记资料查询结果证明；7.广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知；8.物管工作图片；9.小区水电费明细清单，针对原告对公摊费用的疑问。被告谢黎丹辩称：被答辩人在前期物业管理阶段，除进行前期物业服务收费外，还擅自扩大收费范围进行重复收费的违规收费。事实与理由：被答辩人在《前期物业管理服务协议》中，制定“公共水、电分摊费用暂按10元/月/户收取；（收楼日起计算）；”，“公共防门维修、楼梯灯维修、室外排污适宜于清疏，按8元/月/户收取；（收楼日起计算）；”的格式条款。依据2012年6月27日被答辩人在高新区物价局进行物价备案，《备案回执【2012年】2号)及《物业服务收费备案表【2012年】2号)得出以下事实：①被答辩人在御景台花园小区是执行政府指导价物业服务收费；②被答辩人于2012年6月27日向高新区物价局进行物价备案时，《前期物业管理服务协议》中，约定的“公共水、电分摊费用暂按10元/月/户收取；（收楼日起计算）；”，“公共防门维修、楼梯灯维修、室外排污适宜于清疏，按8元/月/户收取；（收楼日起计算）；”，该两项收费是没有经当地物价部门批准同意并备案的，且超过政府指导价的收费。《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第11条：“……物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.……2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区城清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；……”《物业服务定价成本监审办法(试行)》第二条：“本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。”；第九条：“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用……第十条：“绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。……”；第十一条：“清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费，清洁用料费、环卫所需费用等。”；根据2010年5月7日，肇庆市物价局、肇庆市住房和城乡建设局《印发肇庆市物价局肇庆市住房和城乡建设局关于物业收费服务收费管理实施细则的通知》（肇价【2010】45号）第十四条第三款明确规定“物业服务收费实行包干制的，小区的共用水电费分摊计入物业服务成本，不得另行向业主收取。”然而，被答辩人与答辩人签订《前期物业管理服务协议》日期是2011年8月2日，被答辩人制订向业主另行收取小区的公共水电分摊费的格式条款，显然是违反法律、法规、部门规章规定，控自扩大收费范围的违规收费，以上事实与理由，综合归纳如下：被答辩人在前期物业管理阶段除进行前期物业服务收费之外，在《前期物业管理服务协议》中制订第十条第一项、第二项的格式条款进行收费，显然是违反法律、法规、部门规章规定，而擅自扩大收费范国的违规收费。根据《中华人民共和国合同法》第40条，应当属无效格式条款。二、被答辩人未履行或完全履行《前期物业管理服务合同》约定的义务，按照《合同法》107条，被答辩人应当承担违约责任。事实与理由：依据《前期物业管理服务合同》第二条：“物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指……户外墙面、门厅，楼梯间、走廊通道……，第三条：“物业管理服务质量……保持房屋外观完好、整洁；不得破坏外墙，影响外观……”的约定，房屋共用部位维护和管理和保持房屋外观完好整洁；是被答辩人应该履行的合同约定的义务和质量要求。证据《破败不堪的房屋外观和公共设施》可以证实，被答辩人并没有履行《前期物业管理服务协议》约定，对房屋共用部位进行维修、养护、管理和维护的合同义务，依据《合同法》第107条，被答辩人应当承担违约责任。以上事实与理由，归纳如下：被答辩人在履行《前期物业管理服务协议)过程中，没有履行或完全履行合同约定的义务，提供的服务质量，不符合约定的要求，根据《前期物业管理服务协议》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)第三条，《合同法》第107条被答辩人应当承担违约责任，根据《合同法》111条，答辩人可以合理要求对方承担减少价款或者报酬的违约责任，由于《前期物业管理服务协议》中没有明确约定，被答辩人没有履行合同约定的服务，所占全部物业服务管理费的比例，令到答辩人无所适从，不知道应当按照什么比例缴纳物业管理费，因此答辩人暂停缴纳物业服务管理费是有合理理由的，被答辩人要求答辩人承担违约责任，并支付违约金的理由，显然是颠倒是非。三、对于2017年6月之前的发生的物业收费已过诉讼时效。综合以上事实与理由，依据《合同法》第40条、第107条、第111条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，第五条，答辩人请求人民法院：1、驳回被答辩人违反法律、法规、部门规章规定，拉自扩大收费范围重复收费的违规收费诉讼请求，并依法裁定该违规收费格式条款无效；2、裁定被答辩人承担不履行或者不完全履行物业服务合同约定，对物业区城内房屋共用部位的维修、养护、管理和维护义务的违约责任，并根据被答辩人违约部分应当承担的修理和减少价款的违约责任。被告向本院提交如下证据：1.破坏不堪的房屋外观和公共设施，证明弘基没有按照《前期物业管理服务协议》约定去履行维修、养护、管理和维护的义务；2.《备案回执》及《物业服务收费备案表》；3.2017年物业收费单据；4.《印发肇庆物价局、肇庆市住房和城乡建设局关于物业收费服务收费管理实施细则的通知》；5.物管催缴单。本院经审理查明：原告弘基公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位，现为肇庆市高新区*****的物业公司，管理和服务该小区。被告谢黎丹是肇庆市高新区***************（建筑面积82.13平方米）的业主。2011年8月*日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：①被告所在小区的物业由原告提供物业服务；物业管理费自收到《收楼通知书》的第3天开始计算，其中第一年物管费按面积每月每平方米0.9元、第二年开始按面积每月每平方米1.*元计算；物业管理费缴纳时间为按季度收取，每一季度最后一个月收取；公共水、电分摊费用暂按10元/月/户收取；（收楼日起计算）；公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污适宜于清疏，按8元/月/户收取；（收楼日起计算）；②如被告未能按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%的标准交纳违约金，违约金计算至付清之日止，逾期超过3个月未能付清物管费和违约金的，原告通过法律途径追究。合同签订后，被告于201*年5月14日签收《确认书》，确认收楼。自201*年10月至2016年6月及2017年10月至2019年6月，被告没有缴纳物业管理费和公摊费用。2014年6月至2016年6月（共2年零1个月）期间，由于客观原因，御景台花园实际由第三方肇庆市高新区安太物业管理有限公司提供小区的物业服务，2016年7月后继续由原告为被告所在小区提供物业服务至今。原告重新为御景台花园小区提供物业管理服务后，被告曾缴纳2017年1月至2017年9月的物管费用，由于双方在物业管理服务方面产生歧异，被告于201*年10月*日至2019年6月30日拒绝缴纳物业管理费。本院认为：原告和被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方形成了真实、合法的物业服务合同关系。原告诉称被告是肇庆市高新区***************的业主，被告亦承认是该房屋的业主。原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应按约履行缴纳物业管理服务费的义务。被告于201*年5月14日签收《确认书》确认收楼，按协议约定的物业费标准计算，被告每月应支付的物管费为82.13平方米×1.3元/平方米=106.77元，水电等公摊费用每月18元。被告于2013年10月1日至2016年6月30日及2017年10月1日至2019年6月30日没有缴纳物业费及公摊费。原告按照物业服务协议向被告所在的御景台花园小区提供了物业服务，履行了合同，被告有义务向原告交付物业管理服务费。对被告认为原告物业管理做得不好所以拒交物管费的抗辩主张，实际是被告认为原告存在管理不到位或不作为的问题，未能切实履行协议约定的服务内容，达到应有的服务标准，被告可以向原告提出整改、采取补救措施等建议，如原告不听取或者采取整改、补救措施等后仍不能令被告感到满意，被告也可以通过业主大会或者绝大多数的业主共同决定是否需要继续由该物业服务企业提供物业服务，解除物业管理合同或者选聘新的物业服务企业等得到救济，其不能以原告在物业管理中的不到位或不作为，未能提供被告认为满意的物业服务管理而拒付物业管理费。故被告以原告管理服务不到位而拒交物管费的理由不成立。被告拒交物管费势必影响原告的正常经营活动，使原告更不能提高服务质量，而加深双方的矛盾，被告希望原告提高物业管理服务质量，首先应该遵守协议，按时缴交物管费，再依合理方式解决争议，才是正确的处理方式。对被告认为原告重复收费的抗辩，双方签订的《前期物业服务协议》明确约定公共水、电分摊费用暂按10元/月/户收取，公共防盗门维修、楼梯灯维修、室外排污按8元/月/户收取，原告按照18元/月主张公摊费用并不违反双方的协议及法律规定，本院对被告该抗辩不予采纳。对被告辩称原告主张的2017年6月之前的物管费和公摊费已超过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……原、被告双方在物业管理服务协议中约定物业费等费用按季度收取，每一季度最后一个月收取，被告在2013年10月至2014年5月期间的物管费和公摊费没有按时缴交，之后御景台花园小区的物业服务转由他方提供，原告没有提供在被告逾期未交2013年10月至2014年5月期间的欠费后，在法定的三年诉讼时效内向被告主张权利的证据，其上述诉讼主张已超过诉讼时效，对原告主张被告支付2013年10月至2014年5月期间的物管费和公摊费，本院不予支持。原告在庭审中确认在2014年6月至2016年6月期间，其原提供物业管理服务的御景台小区转由肇庆市高新区安太物业管理有限公司提供物业服务，物业费等费用均由安太物业管理有限公司收取，现原告主张被告交付上述期间的物业管理费及公摊费，原告未提供安太物业管理有限公司将其对被告的上述债权转让或合法移交原告的依据，据此，原告主张被告交付上述期间的物管费、公摊费及违约金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告未缴付的2017年10月至2019年6月的物管费为106.77元/月×21个月=2242.17元、公摊费为18元/月×21个月=378元，合共2620.17元。经原告催收仍不缴交，原告请求被告立即付清该欠款，合法合理，理由成立，本院予以支持。对于原告主张的违约金每日0.065%，被告与原告签订的《前期物业服务合同》约定逾期缴纳物业费及相关费用的违约金为每天百分之三，原告自动调整为0.065%，是在法律允许的范围内对自身权利的处分，本院予以支持，故应当自欠费季度的下一季度第一日起，按照每天0.065%的标准，分别以每季度应交物业管理服务费及公摊费合共374.31元[（106.77+18）元/月×3个月]为本金，计至2019年6月30日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谢黎丹应于本判决生效之日起五日内向原告肇庆市弘基物业管理有限公司付清2017年10月至2019年6月的物业管理费及公摊费合共2620.17元及违约金（自欠费季度的下一季度第一日起，按照每天0.065%的标准，分别以每季度应交物业管理服务费及公摊费合共374.31元为本金，计至2019年6月30日）。二、驳回原告肇庆市弘基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为42元（原告已预交），由原告肇庆市弘基物业管理有限公司负担32元，被告谢黎丹负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  卢经和二〇一九年十一月二十七日书记员  刘如宁