广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10279号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区（住所申报）,统一社会信用代码91440********5764A。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：徐东剑，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：左彬，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市易运物流市*开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区***铺位仓31号,统一社会信用代码914************116。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：魏艳，广东阐博律师事务所律师。委托诉讼代理人：区巧渝，广东阐博律师事务所律师。上诉人佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司（以下简称盈顺公司）因与被上诉人佛山市易运物流市*开发有限公司（以下简称易运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初16181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盈顺公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持盈顺公司的一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由易运公司承担。事实和理由：一、《扶西市场铺位承包经营合同》有效。盈顺公司提供的铺位备案报建平面图来源于佛山市规划城建档案馆，能够证明该铺位有向政府部门进行规划报建，否则不可能在规划城建档案馆查询到信息。案涉铺位建设时，政府办理规划报建手续不规范，无法进一步查阅到完备的规划报建手续，由此造成的不利后果不应由盈顺公司承担。此外，案涉商铺是通过法院裁定以物抵债取得的。因此，案涉合同有效。二、在合同有效的基础上，易运公司自2018年7月起拖欠盈顺公司的租金至今，根据合同约定第三条、第四条和第十二条，盈顺公司有权要求易运公司支付逾期付款违约金以及没收履约保证金。三、一审法院认定双方租赁关系终止于2018年10月31日错误。一方面，易运公司至今未将案涉商铺钥匙返还至盈顺公司，也未将案涉商铺移交给盈顺公司。另一方面，易运公司2018年11月21日发出的《关于提前终止租赁合同的沟通函》明确记载“我司将会在2018.11.23前从贵场撤离”，该表述与易运公司主张在2018年10月31日撤离矛盾。易运公司辩称，一、盈顺公司非适格诉讼主体。根据《管理书》《佛山市禅城区人民政府办公室关于解决佛山禅城区周转金管理中心管理关系的批复》，授权盈顺公司对案涉133间铺位进行管理的是佛山市禅城区国有资产监督管理局，盈顺公司是否取得案涉铺位的管理权存疑。另即使其合法取得案涉铺位管理权，因其并非所有权人，亦无起诉资格。二、一审判决认定案涉合同无效正确。第一，从项目上看，盈顺公司提供的图纸记载的项目为佛山市农副产品批发市*，是否为案涉铺位的图纸存疑，图纸内容无法反映案涉铺位所在位置。第二，从时间上看，该图纸记载的日期为1995年12月，已是《中华人民共和国城市规划法》颁布后六年，该法律早已为公众所熟知。盈顺公司认为结合时代背景、历史因素合同有效无理。第三，从性质和内容上看，盈顺公司提供的图纸不是建设工程规划许可证，不能证明案涉铺位已取得规划许可证或已按规划进行建设。三、一审法院认定易运公司占有使用案涉铺位至2018年10月31日止正确。（一）因政府原因，扶西水果市场被迫关停并于2018年10月31日前整体搬迁，对此可从以下四方面予以证明：第一，易运公司提供的《关于协助做好批发市场搬迁工作的函》《关于提前终止租赁合同的沟通函》及盈顺公司的《生活垃圾核量登记表》等证据可证明易运公司曾多次向盈顺公司发函沟通提前终止合同，盈顺公司均拒绝；案涉市场在未撤离前平均每月产生垃圾214.9吨，因扶西水果批发市场关停，仅剩扶西蔬菜批发市场，故生活垃圾锐减至66吨。《生活垃圾核量登记表》的“情况说明”一栏中明确扶西水果批发市场搬至南庄。第二，在扶西水果批发市场中，易运公司除了向盈顺公司承租133间铺位之外，还向佛山市禅城区****扶西股份合作经济联合社承租其他100间铺位及向佛山市禅城区****永红股份合作经济社承租4间商铺。因政府要求关停扶西水果批发市场，易运公司亦发函与两经济社沟通，并协商一致终止《出租协议》。第三，案涉市场整体搬迁后，易运公司已于2018年11月向供电部门报停了相关用电业务，供电部门已注销易运公司电费扣费账户。第四，二审开庭前，易运公司代理人前往扶西水果市场实地查看，发现该市场早已整体围蔽、商铺布满灰尘，可见商铺长期无人经营管理，且案涉铺面的墙上写着“盈康”字眼。据悉，案涉市场撤离后盈顺公司委托人员到现场核查其所有的商铺，并在墙面记录“盈康”二字以便清点。可见，盈顺公司早已明知案涉市场已撤离。（二）盈顺公司主张易运公司至今未交还商铺，无事实和法律依据。易运公司曾多次向盈顺公司发函要求办理离场手续，但盈顺公司一直拒绝。为此，对于其未及时接收案涉铺位造成的不利后果应由其自行承担。四、即使案涉合同有效，市场因政府原因被迫关停构成不可抗力，易运公司并不构成违约，该合同已于2018年10月31日解除，租赁承包费应计算至2018年10月31日。五、案涉合同无效，合同关于违约金的约定自然无效，盈顺公司无权据此主张违约金。即使案涉合同有效，案涉铺位基于政府原因被迫关停，盈顺公司无需承担违约责任，也无需支付2018年10月31日之后的租赁承包费。六、一审判决认定盈顺公司应返还履约保证金正确。案涉合同无效，盈顺公司所收取的履约保证金依法应予以返还。即使合同有效，根据该合同约定第四条，因该合同并非因易运公司过错而终止，故盈顺公司应退回履约保证金。综上，请求驳回上诉，维持原判。盈顺公司向一审法院起诉请求：1.易运公司向盈顺公司支付2018年7月1日起至2019年5月31日止的租赁承包费1149890元；2.易运公司向盈顺公司支付逾期付款违约金，违约金以欠款金额按照每日千分之三的标准，从2018年7月1日支付至易运公司实际付清租赁承包费之日止，暂计算至2019年5月31日为667776.67元；3.确认易运公司交纳的履约保证金305280元归盈顺公司所有；4.本案的诉讼费由易运公司承担。易运公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认易运公司与盈顺公司于2016年7月26日签订的《扶西市场铺位承包经营合同》已于2018年10月31日解除；2.盈顺公司向易运公司返还履约保证金305280元；3.本案诉讼费由盈顺公司负担。一审法院认定事实：2002年，原广东省佛山市石湾区人民法院在执行申请执行人石湾周转金中心与被执行人佛山市石湾区经济实业总公司、佛山市农副产品市*建设有限公司借款合同纠纷一案中，因当事人达成执行和解协议，该院于2002年9月5日作出（2002）佛石法执裁字第1161号至1172号民事裁定书，裁定位于佛山市扶西综合批发市*的170个商铺（位于城北商贸中心首层和**，总面积5259.55平方米）归石湾区周转金中心所有。之后，经禅城区人民政府同意，佛山市禅城区*******整体移交给佛山市禅城区公有资产管理办公室。再之后政府机构改革，佛山市禅城区公有资产管理办公室变更为佛山市禅城区国有资产监督管理局。2019年5月6日，佛山市禅城区国有资产监督管理局出具《管理书》决定上述执行裁定书所确认的归石湾区周转金中心所有的170个铺位中的133个自2012年11月1日起由盈顺公司管理。2016年7月26日，盈顺公司（甲方）与易运公司（乙方）签订《扶西市场铺位承包经营合同》，约定甲方将位于佛山市禅城区***扶西水果综合批发市场内133间铺位的经营管理权发包给乙方，乙方在承包期内承担该些铺位的全部管理责任，同时乙方有权独立开展经营；承包期限自2016年8月1日起至2021年7月31日止；2016年8月1日至2018年7月31日的承包费为101760元／月、2018年8月1日至2020年7月31日的承包费为104813元／月；承包费每三个月为一期缴纳一次，乙方应于当期首月15日前交纳当期租赁承包费。若乙方逾期支付的，按欠款金额每日千分之三向甲方支付滞纳金；乙方于签订合同当日支付履约保证金305280元；乙方逾期两个月未向甲方交纳租赁承包费，经甲方书面催告在15天内仍未交纳的，视为乙方违约。甲方有权解除合同，没收乙方交纳的履约保证金305280元，并收回所发包的市场铺位。《扶西市场铺位承包经营合同》第九条约定，扶西市场铺位的经营用途为水果批发及零售，乙方承包期间不得改变用途。《扶西市场铺位承包经营合同》签订后，易运公司从盈顺公司接收了合同所约定的铺位并对外出租经营（租赁承包费用支付至2018年6月30日）。从2018年7月份起，易运公司未再按照《扶西市场铺位承包经营合同》约定支付铺位的租赁承包费用。2018年10月27日，易运公司作出《关于提前终止租赁合同的沟通函》称“鉴于扶西片区属于限货区域，大货车进出困难，配合城市改造升级规划等各种原因，我司的水果批发市场生存发展空间逐步减少，水果市场内租户生存艰难，我司经营也陷入困境；加之扶西水果市场地块已由广州恒裕房地产有限公司与相关单位达成协议，由该公司对扶西水果市场所属地块进行房地产开发，虽然我司与贵司合同未到期，但我司迫不得已要进行市场整体搬迁……我司将会在2018年11月1日前从贵场撤离”。易运公司称该份沟通函已经于2018年10月28日送达盈顺公司。对此，盈顺公司于2018年11月5日作出《关于〈提前终止租赁合同的沟通函〉的复函》，不同意提前终止合同。2018年11月20日，盈顺公司委托广东国龙律师事务所向易运公司发送律师函，催告易运公司支付所欠承包费。易运公司对此书面回复称“原属我市场水果批发市场因政府机关原因于2018年11月1日已全部关停，我司也积极与贵司沟通合同终止问题。我司可与贵司协商合同终止时间问题。市场关停非我司原因，是政府要求。”另查明，诉讼中，盈顺公司称案涉133间铺位至今未办理不动产产权证件。经法院释明，盈顺公司向法院提供了案涉铺位所在建筑的平面图纸（加盖了佛山市规划城建档案馆证明专用章），但未能提供该133间铺位或者该些铺位所在建设工程已经取得建设工程规划许可证件的证据。再查明，易运公司和佛山市禅城区********于2018年11月2日签订的《生活垃圾核量登记表》中记载道“由于市场经营、征地原因，果批搬至南庄……”一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案双方争议在于：1.盈顺公司是否为适格诉讼主体？2.案涉《扶西市场铺位承包经营合同》是否有效？3.诉讼双方关于租赁承包费、违约金、履约保证金的主张是否成立？盈顺公司是否为适格诉讼主体问题《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法未限定出租人只能为租赁物的所有权人。而实际上，租赁关系体现的是占有的转移，即一方让渡租赁物的占有获得租金利益、另一方则通过支付租金取得占有及使用收益。因此，租赁的权源并非来自于对租赁物的所有权，而是来自对租赁物的合法占有。本案中，案涉铺位经人民法院生效裁定书确认属于石湾区周转金中心所有，后禅城国资局继受该所有权，并授权盈顺公司进行经营管理。盈顺公司取得对案涉铺位的合法占有后，将之出租予易运公司，为有权出租。现盈顺公司就与易运公司租赁关系中出现的纠纷提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，故盈顺公司为本案之适格诉讼主体。合同效力问题盈顺公司未举证案涉铺位的建设时间，从其所举证的图纸看，案涉铺位建设时间应为20世纪90年代。根据当时施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”的规定，案涉铺位的建设应当取得建设工程规划许可证件。现无证据证明案涉铺位已经取得建设工程规划许可证件，违反了上述规定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效”的规定，《扶西市场铺位承包经营合同》应属于无效合同。合同无效后的处理《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”兹就双方的各项诉讼请求及其判断理由分析评述如下：（一）盈顺公司的诉请：1.要求易运公司支付租赁承包费的诉请。《扶西市场铺位承包经营合同》无效，即自始不发生法律效力，盈顺公司无权据合同约定主张承包费。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，盈顺公司仍有权要求易运公司参照《扶西市场铺位承包经营合同》约定的承包费支付案涉铺位的占有使用费。本案关键在于易运公司应付占有使用费的期间如何确定？无效合同自始不发生法律效力。本案《扶西市场铺位承包经营合同》无效，其中关于租赁期间的约定当然无效，租赁双方均不受该租赁期间的约束，易运公司将租赁铺位返还予盈顺公司，盈顺公司无权据合同约定拒绝接收。根据查明事实，易运公司在返还租赁铺位前向盈顺公司发函件通知将于2018年11月1日前从案涉铺位撤离，其行为合法合理；盈顺公司拒绝提前终止合同，其行为违反民事诚信原则，对未及时接收案涉铺位所造成的不利后果应自行承担。易运公司主张其于2018年10月31日已经撤离案涉铺位，结合其举证的2018年10月27日的《关于提前终止租赁合同的沟通函》和盈顺公司的复函、《生活垃圾登记表》证据，该主张盖然性较高。在无相反证据证实易运公司在2018年10月31日后仍占有使用案涉商铺的情况下，法院认定易运公司占有使用案涉铺位的时间为至2018年10月31日止，占有使用费亦应计算至该时间。盈顺公司要求易运公司支付2018年10月31日之后的占有使用费，于理于法均不合，法院不予支持。易运公司自2018年7月1日起的占有使用费未付，故其还应向盈顺公司支付占有使用费为101760元+104813元／月*3月＝416199元。盈顺公司主张的租赁承包费（占有使用费）超出该数额的部分，法院不予支持。2.要求易运公司支付违约金的诉请。本案《扶西市场铺位承包经营合同》无效，其中关于违约金的约定亦自然无效，盈顺公司无权据此约定主张违约金。该诉讼请求，法院不予支持。3.要求没收履约保证金305280元的诉请。如上述法律规定，盈顺公司所收取的该履约保证金应予以返还。其该诉请，不予支持。（二）易运公司的诉请：1.要求确认《扶西市场铺位承包经营合同》解除。如上所述，《扶西市场铺位承包经营合同》无效，自始不发生效力，不存在解除与否的问题。易运公司的该项诉请，法院不予支持。2.要求退还履约保证金305280元。如上所述，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、易运公司于判决发生法律效力之日起十日内向盈顺公司支付占有使用费416199元；二、盈顺公司于判决发生法律效力之日起十日内向易运公司退还履约保证金305280元；三、驳回盈顺公司的其他诉讼请求；四、驳回易运公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为11892元,由盈顺公司负担9561元、易运公司负担2331元；反诉受理费减半收取为2939.6元，由盈顺公司负担。二审期间，盈顺公司没有提交新的证据。易运公司提交以下证据：1.非居民客户变更用电业务受理表、广东电网有限责任公司佛山供电局出具的关于佛山市禅城区***扶西水果综合批发市场相关的电费缴费账户注销清单、广东增值税电子普通发票3张，以证明扶西水果综合批发市场整体搬离后，易运公司于2018年11月向供电部门报停用电业务，供电部门已注销易运公司电费扣费账户；2.扶西水果综合批发市场现场照片8张，以证明扶西水果市场已进行整体围蔽，商铺布满灰尘，长期无人经营，且案涉商铺墙上均写有“盈康”字眼，扶西水果综合批发市场早已因政府原因关停并于2018年10月31日前整体搬离。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，盈顺公司对易运公司提供的证据1的真实性没有异议，本院予以确认，该证据可以证明电费扣费账户注销的事实。盈顺公司对易运公司提供的证据2的真实性没有异议，该证据并非拍摄于案涉商铺搬离之时，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩主张，对本案作如下分析：关于合同效力问题。盈顺公司对案涉商铺享有使用、收益的权利，虽然其并非案涉商铺的建设方，但其将案涉商铺出租给易运公司，应当符合法律法规的强制性规定。盈顺公司提供的平面图不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合法建筑应具有的有效证明文件，盈顺公司本案中提交的证据不能证明案涉租赁物已经有批准权的行政机关准予建设，一审法院认定案涉合同无效正确。由于合同无效，盈顺公司上诉主张按照无效合同的约定支付违约金及没收保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于占有使用费计算截止时间问题。虽然易运公司最后一次函告盈顺公司其搬离案涉商铺的时间为2018年11月23日，但根据《生活垃圾核量登记表》及新闻报道可知，从2018年11月1日起扶西水果批发市场已关停，即使易运公司未搬离，案涉商铺也已经不能如约用于经营水果批发及零售。且考虑到从2018年11月1日起至2018年11月23日止的23天时间并未超出易运公司从案涉租赁物搬离所需的合理期限，因此，一审法院确定占有使用费计至2018年10月31日合理恰当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。盈顺公司的上诉缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20160.72元，由上诉人佛山市禅城区盈顺资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月十九日书记员  钟伊发