陕西省西安市长安区人民法院     民事判决书    (2019)陕0116民初11216号   原告刘胜利，（反诉被告），男，汉族，19XX年XX月XXXX出生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人程杰，陕西友乐律师事务所律师。   被告刘莉莉，（反诉原告），女，汉族，19XX年XX月XX日，住西安市长安区，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。   被告郭佳江，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住西安市长安区，身份证号：412XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人罗荣奎，陕西唐都律师事务所律师。   第三人：西安如尊房地产中介有限公司第五分公司。住所地：西安市长安区韦曲圣和家园。同一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX   负责人：钟康，该分公司经理。   委托代理人王婷，女，汉族，19XX年XX月XX日出生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，公司员工。   委托代理人徐联景，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住西安市长安区，身份证号：411XXXXXXXXXXXXXXX，公司员工。   原告刘胜利诉被告刘莉莉、郭佳江、第三人西安如尊房地产中介有限公司第五分公司(以下简称如尊房产)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，答辩期间刘莉莉提出反诉，刘胜利和其委托代理人程杰、刘莉莉、郭佳江的委托代理人罗荣奎，第三人西安如尊房地产中介有限公司第五分公司委托代理人王婷、徐联景到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告刘胜利诉称，被告刘莉莉和郭佳江系夫妻关系，2018年5月23日原告和被告刘莉莉经第三人介绍签订《房屋买卖三方合同》，约定被告刘莉莉出售其名下位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，成交价145万。合同签订后，原告按照约定支付了合同款，但是二被告称原告违约迟迟不予过户，故原告诉至法院，请求判令：1、二被告继续履行《房屋买卖三方合同》，将位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋过户给刘胜利；2、被告承担逾期过户违约金60175元（按总房款日万分之五计算，要求付至实际过户之日）；3、被告向原告返还2019年3月份的银行按揭贷款利息2900元；4、被告承担本案的诉讼费用。   被告刘莉莉、郭佳江辩称，刘胜利未履行先合同义务，在未付清全部房款的情况下无权要求办理过户。原告约定2019年2月16日前付清房款，但是刘胜利2019年4月10才支付了部分房款，被告没有违约行为。截止目前，原告没有付清房屋买卖合同约定145万房款，导致双方未能办理房屋过户。涉案房屋原告一直在占有使用，延期办理抵押和过户对被告无任何好处。另外合同约定原告承担2018年6月以后的本金和利息，故原告要求返还2019年3月银行按揭利息的诉讼无法律和事实依据，故要求驳回原告的诉讼请求。   第三人述称合同约定刘莉莉需要先预约撤抵押，然后由刘胜利将房屋剩余所有贷款一次性支付至还款账户，但是刘莉莉不预约撤抵押，刘胜利没有办法给银行转款。同意原告的诉讼请求，是刘莉莉违约在先。   反诉原告刘莉莉诉称，反诉被告刘胜利和第三人2018年5月23日签订《房屋买卖三方合同》，约定2019年2月16日反诉被告将剩余72万元房款交付给反诉原告，若反诉被告未能按约定向反诉原告支付房款，乙方应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金。反诉被告于2019年4月 10日支付702258元后，至今未付清剩余房款，故反诉原告请求判令：1、反诉被告刘胜利向反诉原告支付购房款差额7975元。2、刘胜利向反诉原告支付逾期房款滞纳金，自2019年2月17日起至购房款全部付清之日止。3、反诉被告向反诉原告支付2019年3月13日至4月12日银行按揭贷款利息2900元。4、本案的诉讼费由反诉被告承担。   反诉被告刘胜利辩称，反诉原告没有履行合同义务，所以才导致没有按时支付合同款。在同中介一再沟通后，双方协商一致于2019年4月10日将剩余的房款已经交清，故不同意反诉原告的反诉请求。   经审理查明，刘莉莉和郭佳江系夫妻关系，2018年5月23日第三人作为居间方，同刘胜利、刘莉莉签订《房屋买卖合同三方合同》，约定由刘胜利购买登记在刘莉莉名下位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋，成交价145万。刘胜利采用一次性付款的方式，约定签订合同当日支付定金20万元，于2018年5月30日之前交付53万元，2019年2月16日前把剩余72万元支付给刘莉莉，并且刘胜利应当承担该房屋自2018年6月以后的本金和利息。该房屋的抵押刘莉莉应当于2019年2月16日之前办理抵押注销手续，于2019年3月22日前到房管局办理过户。房屋交付时间为2018年8月1日前。2018年5月24日，郭佳江和刘胜利签订《关于合同编号0000102房屋买卖三方合同补充条款》，上约定：“……以补充内容为准：买方于2018年5月30日前把人民币53万元交付给卖方，买方于2019年2月16日前把剩余银行贷款部分还清，期间买方负责还每个月月供，月供由本金和利息组成，本金是买方所支付的总房款的一部分，由银行剩余贷款金额中减去，利息买方自行承担。保证减去截止2018年5月当月的银行贷款额后，剩余房款归卖方所有。具体银行贷款金额以还款计划书为准，多退少补。买方最终交付的总房款为人民币145万元，以及2018年5月至2019年3月之间的银行贷款利息。”2018年5月23日刘莉莉向刘胜利打下定金收条20万元，2018年5月30日刘胜利以刘雷的账户向刘莉莉转款53万元 2019年4月10日支付702258元。刘莉莉在2019年4月3日向银行申请贷款清偿，刘胜利代刘莉莉偿还完毕所有贷款。庭审中，刘胜利称因刘莉莉在2019年2月16日前未到银行办理抵押解抵押申请，故无法清偿房屋剩余贷款，导致无法过户，违约在先，经三方协商，刘莉莉支付刘胜利7975元作为违约金，并在刘胜利应当向刘莉莉支付的房款中减去。刘莉莉对此不予认可，认为刘胜利没有支付完毕所有的合同款，故没有办理解抵押和过户。另查明，《房屋买卖三方合同》约定，如因卖方原因未能按时将房屋交付给卖方或未能按时办理产权转移手续的，按照房款每日万分之五计算至交付或房屋产权手续转移手续完成之日。   以上事实有《房屋买卖三方合同》、补充协议、房款支付凭证、聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，刘莉莉、郭佳江夫妻关系，刘莉莉和刘胜利、第三人签订的《房屋买卖三方合同》郭佳江未提出异议，郭佳江与刘胜利就上述协议达成《合同补充条款》，应当认为上述协议买卖双方真实意思的表示，理应合法有效。合同约定刘胜利向刘莉莉支付最后一笔款项的时间为2019年2月16日，刘莉莉需在2019年2月16日前办理抵押注销手续。鉴于刘胜利已经支付73万元和购买本案争议房屋全款支付的交易属性，如果不办理抵押注销登记手续，刘莉莉对出售的房屋上设立的抵押权影响刘胜利支付所有房款后对房屋所有权的享有，故根据公平原则，应当认为刘莉莉应当先办理完毕解抵押手续后刘胜利支付剩余的房款或预约解除抵押后由刘胜利直接将剩余房屋贷款支付至贷款银行办理解抵押手续。但刘莉莉并未在约定日期前办理完毕抵押注销手续，刘莉莉违约在先，根据第三人所述，对刘胜利称7975元为违约金的事实予以采信，应当认为刘胜利已经支付完毕所有房款，刘莉莉、郭佳江应当自2019年4月10日后立即向刘胜利过户该房屋。房屋买卖合同中刘胜利要求按照总房款日万分之五支付未过户期间的违约金，因该房屋一直由刘胜利居住，故该违约金约定显系偏高，适当调整为万分之二较为适宜。合同补充条款约定买方承担2018年5月至2019年3月之间的利息，故2019年3月的利息2900元应当由刘胜利支付，故驳回刘胜利该项诉讼请求。因刘莉莉违约在先，对其要求刘胜利支付违约金和剩余房款的诉求不予支持。综上所述，根据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下   一、刘莉莉、郭佳江于判决生效后继续履行2018年5月23日签订《房屋买卖合同三方合同》，立即将位于西安市长安区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋过户给刘胜利。   二、刘莉莉、郭佳江于判决生效后向刘胜利支付自2019年4月10日至实际过户之日的违约金。以总房款日万分之二计算。   三、驳回反诉原告的诉讼请求。   四、驳回本诉原告其余诉讼请求。    本诉诉讼费1433元，原告已预交，由刘莉莉、郭佳江负担433元，刘胜利负担1000元。反诉费516元，由刘莉莉承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 长    李翌平   审 判 员    史红梅   人民陪审员  贺应杰   二〇一九年十二月十六日   书记员  何易蒙            1