山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初6022号 原告：青岛市市南区人民政府中山路街道办事处，住所地：青岛市市**湖北路**。 负责人：周立文，书记。 委托诉讼代理人：油新红，山东汉通律师事务所律师。 被告：李峻，男，1969年11月24日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：于斌，山东英途律师事务所律师。 原告青岛市市南区人民政府中山路街道办事处（以下简称中山路街道办）诉被告李峻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，于2019年9月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中山路街道办的委托诉讼代理人油新红，被告李峻及委托诉讼代理人于斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中山路街道办向本院提出诉讼请求：1.判令终止中山路街道办、李峻2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》，判令李峻立即从青岛市市南区房屋内腾迁，与中山路街道办办理房屋交接手续；2.判令李峻支付拖欠房屋租赁费98617.5元；3.判令李峻支付违约金6252元（2084元/月×3月）；4.本案诉讼费由李峻承担。事实与理由：2015年5月1日，中山路街道办、李峻签订《房屋租赁合同》一份，约定中山路街道办将其位于青岛市市南区房屋出租于李峻经营使用，租赁期限为6年，自2015年5月1日起至2021年4月30日止，每年4月1日前交纳下一年度房租。同时约定，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同收回房屋，并要求乙方支付3个月租金违约金。李峻在租赁期内多次拖欠房屋租赁费，至2019年4月1日，共计欠交租金98617.5元。由于李峻违约，中山路街道办多次找到李峻要求其交纳租金并解除《房屋租赁合同》，但李峻一直以种种理由拖延交纳租金，拒绝终止合同交回房屋。为维护中山路街道办合法权益，特诉至法院，望判如所请。 李峻辩称，1.中山路街道办已于2016年4月收回涉案房屋的大部分约为20平方米，属于提前违约，按照双方签订的《房屋租赁合同》第12.2条约定，中山路街道办应按当年年租金的20%支付李峻的违约金，该违约金基本与中山路街道办起诉的租金98617.5元相抵。2.中山路街道办、李峻双方签订《房屋租赁合同》后，中山路街道办并未依约将涉案房屋权属清理完毕，导致李峻为中山路街道办清理原住户（钉子户3-4家），花费费用共计57563.7元，李峻保留追究的权利。3.合同签订后，李峻对涉案房屋进行修缮，该费用应由中山路街道办承担，李峻申请对涉案房屋的修缮费用进行价值鉴定。4.2018年5月之前的租金，已经过诉讼时效，不应支持。5.合同期限未到，且系中山路街道办违约，李峻不同意解除双方间的房屋租赁合同并进行腾房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审中的陈述及提交的证据，本院确认事实如下： 2015年4月30日，中山路街道办（出租方、甲方）与李峻（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容是：甲方出租给乙方的房屋位于青岛市市南区；面积共25.08平方米，包括房屋三间、无装修；甲方同意乙方对租赁房屋进行内部装修，用于经营使用；租赁期限共陆年，自2015年5月1日起至2021年4月30日止；房屋租金每平方米每日2.5元，每年3%递增，租金总额为148030元；房屋租金按年度支付，第一年租金于合同签订后七日内缴纳，以后每年租金于4月1日前缴纳；乙方应向甲方交纳5000元作为水、电、暖、物业管理费等保证金；在租赁期内，乙方负责对该房屋因自然老化出现屋面漏水、墙体结构裂缝、房屋结构等影响房屋正常使用的情况进行修缮，对房屋悬挂物、附着物进行加固，负责对屋内的设施、设备的维护维修及对出租屋内的设施设备进行安检，有损坏的及时进行修缮或更换；租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付相当于本合同约定的当年租金的20%作为违约金。中山路街道办在合同落款甲方处盖章，李峻在落款乙方处签名、捺印。 青岛市市南区劈柴院文化街区管理服务中心向李峻出具收条一张，载明收到江宁路13号2015年5月1日至2016年4月30日房租22885元。中山路街道办对此予以认可。 中山路街道办与李峻均称涉案房屋原房主系个人，后两级政府改造时收购了个人的房产，涉案房屋尚未办理房产证。 李峻称涉案房屋一楼两间，其中一间（带厕所）3-4平方米，还有一个门头约5-6平方米；二楼有一间20多平方米，后隔开成两间；2016年3月，中山路街道办将上述房屋（除5-6平方米的门头的其他部分）收回后出租给麦子宾馆使用至今，李峻现在仅使用约5-6平方米的门头；因中山路街道办的违约行为，应按照租赁合同约定支付当年年租金的20%的违约金。中山路街道办称由李峻与麦子宾馆经营者进行协商使用房屋，且李峻拒绝与中山路街道办解除租赁合同。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 就本案而言，中山路街道办与李峻签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，双方应按照合同约定予以履行。中山路街道办已按照合同约定将江宁路13号房屋按现状交付给李峻使用，李峻应按时缴纳租金。中山路街道办与李峻双方约定，租赁期间，李峻拖欠房租累计一个月以上的，中山路街道办有权解除合同，现李峻未缴纳及迟延缴纳房租的行为构成违约，中山路街道办有权解除合同。李峻虽辩称中山路街道办已于2016年4月收回涉案房屋的大部分约为20平方米、属于提前违约、应支付违约金以折抵租金，但并未提交证据予以证明，且中山路街道办不予认可，故本院对该主张不予采信。对中山路街道办主张解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。 关于李峻欠付的租金数额。自2015年5月1日至2019年4月30日四年期间，按照房屋租赁合同约定，李峻应交房租95742元。李峻已交房租22885元，尚欠截至2019年4月30日的房租72857元（95742元-22885元）及2019年度的房租（按年租金25757元计算）。双方合同中约定有保证金5000元，该5000元可以抵扣李峻的应付款项，故李峻应支付2015年5月1日至2019年4月30日期间房租67857元（72857元-5000元）。另，租赁合同解除后，李峻应当将涉案房屋返还中山路街道办。 关于中山路街道办主张李峻支付违约金的请求。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，现李峻未按期支付租金构成违约，应按合同约定支付违约金5001.60元（25008元/年×20%）。因此，对中山路街道办主张李峻支付违约金6252元的请求，本院予以部分支持。 关于李峻提出的对涉案房屋的修缮费用进行价值鉴定的申请。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，对于未形成附合的装饰装修物，双方未有明确约定，李峻可以拆除，因拆除造成房屋毁损的，李峻应当恢复原状；对于已形成附合的装饰装修物，双方未有明确约定，现因李峻违约导致合同解除，李峻主张中山路街道办赔偿装饰装修残值损失缺乏依据，本案并无鉴定的必要，故本院对其申请不予准许。 关于李峻对租金提出诉讼时效的抗辩。本院认为，在同一租赁合同项下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性；若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致出租人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护出租人，更将背离诉讼时效制度的价值目标；因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要出租人提起诉讼时效尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。故中山路街道办主张租金的权利没有超过诉讼时效期间，本院对李峻的该项抗辩不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条规定，判决如下： 一、确认青岛市市南区人民政府中山路街道办事处与李峻于2015年4月30日签订《房屋租赁合同》解除，李峻于本判决生效后十日内将青岛市市南区江宁路13号房屋返还给青岛市市南区人民政府中山路街道办事处； 二、李峻于本判决生效后十日内向青岛市市南区人民政府中山路街道办事处支付自2015年5月1日至2019年4月30日期间的房租欠款67857元及自2019年5月1日至判决生效之日的房租损失（按年租金25758元计算）； 三、李峻于本判决生效后十日内向青岛市市南区人民政府中山路街道办事处支付违约金5001.60元； 四、驳回青岛市市南区人民政府中山路街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2397元，因适用简易程序，减半收取计1198.50元，由青岛市市南区人民政府中山路街道办事处负担365.50元，李峻负担833元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 梁玲杨 二〇一九年十一月八日 法官助理 王 玮 书 记 员 王 斌