文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初6602号原告：何乔，男，1969年8月25日出生，汉族，住广西省平南县。被告：康毅，女，1970年11月14日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告何乔与被告康毅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何乔、被告康毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何乔向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2018年9月24日至2018年11月23日的租金17000元；2、被告向原告赔偿恢复房屋原状所需的各项费用（包括重新批灰、油漆等费用10000元，被告所损坏的房间一个玻璃大门维修费1000元，地板维修费20000元，拆除并运走被告所定制午托柜子的人工运费1000元；3、被告向原告支付水电煤气费1000元（2018年11月10日之前两个月的）、物业管理费200元（2018年11月）、开锁费640元；4、被告已付的保证金17000元归原告所有（依据合同第十二条）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年7月21日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定：原告将位于天河区体育××路××房（以下简称案涉房屋）租给被告作住宅用途使用，租赁期限从2017年7月24日至2022年7月23日，月租金8500元，每月24日前结清本月租金，被告向原告支付保证金17000元。但被告将案涉房屋擅自改变为教育培训商业用途，而且自2018年9月24日开始以楼上房屋水管爆裂漏了些水下来影响被告经营为由拒不交租（其实漏水不至于影响被告经营，楼上业主愿意帮被告维修但被告不肯配合），后来被告口头上说计划停租但实际上一直在使用，拒不交租又拒不交出钥匙及房屋给原告，故意找借口拖拉耍无赖。原告己经多次催被告交租或交回房屋未果，被告老是躲避责任。在原告反复要求被告交出钥匙及房屋无果后，原告于2018年11月10日叫开锁公司帮开门更换了门锁。综上，被告租用原告房子擅自改变用途并且不按照合同约定交租，被告是有预谋耍无赖，被告租用原告房屋理应有责任维护好房屋完好无损，若有被第三方损坏应由被告追究第三方责任，而不是由原告负责，但被告老是想以此来敲诈原告，拒不交租又拒不搬走东西交回房屋给原告，属严重违约。按合同第十二条约定：若被告拖欠租金或相关费用超过15天，原告有权终止合同，收回房屋并没收保证金。被告的行为显然违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告赔偿原告以上各项损失。康毅辩称：一、因第三人过错导致原告违约，属原告与第三人之间的纠纷，该纠纷应由原告通过法律途径或协商解决。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”原告与被告签订合同，合同履行过程中，因第三人原因造成违约。被告向原告主张权利，这是合同相对性的体现。二、原告应履行合同约定的租赁物维修义务，并赔偿被告的财产损失，现如今被告都未主张自身损失，原告不能反咬一口。原、被告签订的《房产租赁合同》第九条约定，“在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用。如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿。”合同明确约定原告应承担房屋修缮费用，原告因延误房屋维修造成被告财产损失的，应负责赔偿。三、原告不履行合同约定的修缮义务，拒不配合修缮，属违约在先，因租赁物毁损致使合同目的不能实现，被告有权行使法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原告默许被告将房屋用于教学，现因第三人原因致使房屋渗水严重，无法正常教学，合同目的无法实现；因第三人原因致使租赁物毁损，原告迟延履行维修义务，经催告后仍未履行，一味将责任推给第三人，让被告向第三人主张。因此被告提出解除合同，提前退租，于法有据。原告拒不退还保证金于法无据。原告需交付能够实现合同目的合格的租赁物，不能只收取租金却不承担相应的义务。同时，《房产租赁合同》第十二条规定了原告有权终止合同，收回房屋，没收保证金的情形。被告并无合同约定的五种情形之一，行使法定解除权后，原告无权没收保证金。四、原告指出被告承担地板维修费、开锁费等费用，于法无据。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”地板维修费等费用并非由于被告行为引起，原告应向第三人提出。五、被告同意承担刷墙、更换玻璃大门、搬运定制午托柜子等恢复原状的费用，但应按照市场价进行计算。至于水电燃气费、物业费，请以供电局及物管公司的单证为据，需要被告承担多少按照单证显示数额进行缴纳。原告无证据证明刷墙费用需要10000元，玻璃大门需要1000元，搬运定制午托柜子需要1000元，水电燃气费需要1000元、物业费需要200元，开锁费需要640元，原告应自行举证上述费用产生的合理性、合法性。被告现同意按照刷墙费用共计3000元、玻璃大门更换费用380元、午托柜子人工运费300元、开锁费用200元支付给原告；不同意支付地板维修费用，因为并不是被告损坏地板。确认被告未支付2018年9月24日后的租金，但被告是在2018年10月24日搬离案涉房屋，所以被告现同意支付2018年9月24日至2018年10月24日案涉房屋的租金（按每月8500元计算），但不同意支付被告搬离之后的租金。总之属于被告的义务绝不推脱！综上，请求法院驳回原告全部诉求。经审理查明：查册时间为2019年3月22日的《广州市不动产登记查册表》显示案涉房屋的登记权属人为原告，建筑面积为134.008平方米，规划用途为住宅。2017年7月21日，原告（出租方/甲方，下同）与被告（承租方/乙方，下同）签订《房产租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定：甲方同意将案涉房屋出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2017年7月24日至2022年7月23日；2017年7月24日至2019年7月23日期间月租金为8500元、2019年7月24日至2020年7月23日期间月租金为8755元……租金按月结算，每月第24日前结清本月租金；（第六条）乙方于签订本合同的三日内向甲方交付保证金17000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；交租方式为汇入甲方指定银行账号；租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费等以及因乙方使用案涉房屋而产生的费用由乙方负责支付；（第九条）在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，如因甲方维修责任而延误房屋维修造成他人人身伤亡、财产损失的，应负责赔偿；（第十条）在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；（第十一条）租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则，甲方提前收回案涉房屋的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；（第十二条）乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回案涉房屋，没收保证金，并有权将案涉房屋另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失……3、拖欠租金或相关费用超过十五天；4、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途……本案中，原、被告均确认被告已向原告支付了租赁保证金17000元；2018年9月25日，案涉房屋楼上1204房（以下简称1204房）内水管爆裂漏水，且水漏至了案涉房屋，使案涉房屋天花和木地板受损（以下简称楼上漏水事件）。关于案涉房屋因楼上漏水后受损的处理情况，原告称漏水事发当晚，原告联系了1204房业主过来商量修补解决方案，但被告故意回避而推卸叫原告去谈，事后第二天和第三天1204房业主几次从番禺区跑过来叫原告约被告一起谈如何解决，但被告坚决说不关被告的事还说想换新地方经营。被告称被告提出要求全面检修，为此原告坚决不配合，并再三将1204房业主的联系方式推给被告，要求被告找1204房业主，表示和原告无关。关于被告是否擅自改变案涉房屋用途的问题，原告称被告系擅自改变案涉房屋用途用为教育培训商业用途；被告确认其将案涉房屋用于开班教学，但称原告从一开始就清楚被告承租案涉房屋的用途，且被告需要办理营业执照时原告也亲自与被告一同到天河南街道办事处办理，而原告配偶也向被告交纳过原告儿子参加的周六英语补习班的课时费，原告及其配偶默认被告在案涉房屋开班教学。被告为证明该陈述，提供了以下证据：1、微信语音聊天音频和微信文字聊天截图（拟共同证明原告及原告妻子默认被告开班教学）；2、原告妻子转账记录（拟证明原告及原告妻子默认被告开班教学，且以实际行动认可被告的教学质量）。经质证，被告对上述证据1真实性无异议，但认为不完整，因为被告已经将对其不利的部分删除；对上述证据2的真实性、合法性、关联性无异议。关于案涉房屋的交还问题，原告称其反复催收房租，被告都不予缴纳，被告在2018年10月20几日告诉其要停租，但一直不肯交还案涉房屋给其，所以其就自行在2018年11月10日叫人来开锁收回案涉房屋，但其恢复房屋原状需维修14天，故要求被告将租金付至2018年11月23日。被告称其没有支付9月24日之后的租金是因为案涉房屋发生了漏水事件，其自行在2018年10月24日搬离案涉房屋，其没有将钥匙交还给原告是因为其要求和原告协商退租问题，其需在扣除其应付费用且原告退回剩余租赁保证金时才愿意交还案涉房屋钥匙给原告，但原告未与其协商达成一致。原告称其为收回案涉房屋花费开锁费640元；收回案涉房屋后，其更换了玻璃门（费用1000元）、搬运午托柜子（费用1000元），以上费用是其委托公司同事以现金方式代为支付的；案涉房屋的新的承租人自己找包工头对案涉房屋进行了装修并支付了3万元费用，后来其再与新承租人结算这笔费用最终由其来承担，承担方式为用100天的租金来抵扣，每天租金为300元，3万元的收据是新承租人交给其的。为证明上述陈述，原告提供了以下证据：1、拍摄于2018年11月10日的开锁图片及支付开锁费用支付凭证；2、物管人员证明；3、原告将案涉房屋另行出租给他人而签订的房屋租赁合同；4、三张收据；5、案涉房屋装修前后的照片若干。经质证，被告对证据1中开锁图片真实性无异议，对微信付款的截图凭证真实性有异议，因为被告有一套房要开门，便微信联系了开锁人员（该微信收款人），得知开锁的费用只需200元，所以原告提供的开锁收据费用是不真实的；对证据2真实性有异议，被告不认识证明人李光，不清楚李光是否为物业人员；对证据3真实性无法确认，但认为原告将案涉房屋另行出租给他人的可能性较大；对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，认为收据是伪造的，不真实，但不申请进行鉴定，换玻璃门1000元高于市场价格，午托柜子已经被水泡坏，所以搬午托柜子的费用不应由被告承担，装修费用中更换地板的费用不应由被告承担，铲灰批灰恢复墙面的费用也高于市场价格；对证据5真实性无异议，但从图片上看木地板没有被大部分更换。被告亦提供案涉房屋受损照片若干（拍摄于2018年9月28日、29日；拟证明案涉房屋受损存在安全隐患严重，无法正常使用）、和开锁人的微信聊天记录截图（拟证明开锁费用只需200元）。经质证，原告对被告上述证据真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，原、被告于2017年7月21日签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依法切实履行。关于原告的第一项诉讼请求，租金是承租人使用租赁标的物的对价。被告确认其未支付2018年9月24日后的租金且其未交还案涉房屋钥匙给原告，而原告称其已于2018年11月10日自行收回案涉房屋，原、被告上述陈述均属于对不利于己方事实的自认，本院对此依法予以采信。鉴于以上事实，原告要求被告支付自2018年9月24日至2018年11月10日期间的租金13435.48元（8500元+8500÷31日×18日），合法有据，应予支持；要求被告支付自2018年11月11日至2018年11月23日期间的租金，欠缺理据，不应支持。关于原告的第二项诉讼请求，根据原告提供的证据收据和原、被告各自提供的案涉房屋照片及微信聊天记录内容，结合原、被告关于案涉房屋于2018年9月25日发生楼上漏水事件的共同确认，本院按照公平原则并综合本案案情酌情认定由被告赔偿原告6800元。关于原告的第三项诉请，由于原告未提供证据证明实际支付了案涉房屋水电煤气费1000元（2018年11月10日之前两个月的）、物业管理费200元（2018年11月），原告要求被告向其支付上述费用缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。至于原告主张的开锁费640元，被告表示同意支付200元开锁费，结合原告就此提供的微信付款证据和被告就此提供的证据微信聊天记录，本院根据公平原则酌情认定由被告向原告支付400元开锁费。关于原告的第四项诉讼请求，案涉房屋的规划用途为住宅，《合同》亦约定案涉房屋用途为住宅，但从被告提交的证据及原告的质证意见来看，原告对于被告改变案涉房屋用途是明知的，且未见原告在本案诉讼前提出过异议，可视为原告对被告改变房屋用途是同意的。原告作为出租人负有保持案涉房屋处于适租状态的义务，原、被告均确认案涉房屋因2018年9月25日楼上漏水事件引起天花、地板受损，从日常经验法则判断，上述楼上漏水事件对于被告正常使用案涉房屋会造成一定影响，在原告未及时履行维修义务情况下，被告因此暂时未支付自2018年9月25日起的租金并未构成根本违约。但被告未付2018年9月24日的租金则属违约行为。本院根据公平原则，综合本案案情，酌情认定被告已付的租赁保证金中的3000元归原告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告康毅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何乔支付2018年9月24日至2018年11月10日期间租金13435.48元。二、被告康毅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何乔赔偿损失6800元。三、被告康毅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何乔赔偿开锁费400元。四、被告康毅已付原告何乔的租赁保证金17000元中的3000元归原告何乔所有。五、驳回原告何乔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1946元，由原告何乔负担1268元，被告康毅负担678元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 秦 雯人民陪审员 张 娣人民陪审员 麦丽欢二〇一九年十一月二十五日书 记 员 余晓琳梁炎梅            判决书已于2019年   月   日送达