山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初3076号   原告：张某，女，汉族，1992年1月17日生，晋城市人。   委托代理人：李某，山西泽州律师事务所律师。   被告：尹某，女，汉族，1985年2月13日生，山西省晋城市人，现住晋城市。   委托代理人：郜某，男，汉族，1983年11月12日生，山西省晋城市人，现住晋城市，系被告丈夫。   委托代理人：王某，山西佳邦律师事务所律师。   原告张某诉被告尹某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，由本院审判员毛柏青适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张某的委托代理人李某，被告尹某及其委托代理人郜某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告支付原告购房款100000元整；2、依法判令被告从2019年9月18日以涉案房屋的转让成交价749000元为基数按日万分之五支付原告违约金至案件执行完毕为止；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年8月7日，经房地产中介的介绍和促成，原告与被告签订了一份由中介提供的编号《二手房买卖协议》，协议约定，原告将其所有的晋城市城区以人民币749000元的价格转让给被告，被告应于本协议签订之日起一日内向原告支付定金人民币10000元，应于2019年8月22日前向原告支付首期款人民币389000元，剩余房款人民币350000元向银行申请贷款。同时，合同约定若被告未按照本合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金或没收被告已支付的定金。合同签订后，被告仅于2019年8月7日支付了原告10000元的定金。在原告的一再催要下，被告于2019年9月8日通过兴业银行向原告转款39000元，并称先把零头给了原告。2019年8月22日，原、被告到晋城市不动产登记交易中心办理涉案房屋的过户手续。被告为了避税，要求和原告签订一份由晋城市不动产登记交易部门提供的《晋城市存量房买卖合同》，合同约定房价为600000元，原告本意不想签，但中介说明这个60000元房价是晋城市不动产登记交易部门对涉案房屋的评估价格，并非成交价格。原告出于对中介的信任，与被告在房管局签订了一份《晋城市存量房买卖合同》。同日，原、被告与晋城市不动产登记交易中心还签订了一份《晋城市存量房交易结算资金监管协议》，约定监管金额为600000元。2019年9月9日，原告收到了晋城市不动产登记交易中心转来的600000元购房款。截止2019年9月9日，原告共收到被告购房款649000元。2019年9月8日，原、被告在房地产中介处签订了《交楼确认书》，确认原告已将涉案房屋交付被告使用。并约定原告配合被告落实车位的问题，落实好了结清尾款10万元。车位系原告所有，被告因资金紧张，购买房子的时候没有购买原告的车位。原告需向物业说明原告车位允许让被告无偿使用，被告才能使用。2019年9月18日原告弟弟张晋波陪同被告去物业说明了以上情况，物业同意被告交了车位管理费以后就可以无偿使用原告车位。车位问题落实后，原告多次向被告催要尾款，被告都推托不给。原告无奈，只好向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。   被告尹某辩称：驳回原告的诉讼请求。事实和理由：   双方在《二手房买卖协议》中约定的749000元包含车位,原告出售的车位产权存在争议，无法更名也无法交付，答辩人不应当支付剩余价款。1、本案争议的房屋位于晋城市凤台西街，建筑面积76.6平米，建成于2011年，混合结构，如不含车位，每平米售价9778元，根据一个普通人的认知，晋城市城区相同地段的房子远没有达到每平米近1万元的价格；另答辩人为向银行申请抵押贷款，于2019年8月3日委托山西昆仲房地产资产评估有限公司对该涉案房屋进行评估，评估价格60万元，单价每平米7832.9元；双方于2019年8月22日签订《晋城市存量房买卖合同》，约定的房屋交易价格为60万元；2019年9月8日，双方签订《交楼确认书》，备注中写明：卖方张某配合买方尹某落实车位问题，落实好了结清尾款10万元；另为双方提供房屋中介服务的德信行工作人员李新宇也证实749000元的房价中包含车位。从以上几点可以看出，双方在《二手房买卖协议》中约定的749000元包含车位。2、原告出售的车位产权存在争议，开发商并没有将车位交付给原告，现所有地下停车位均处于封闭状态，原告无法为答辩人办理更名手续，也无法将车位交付给答辩人。根据《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告未给答辩人办理车位更名手续并将车位交付给答辩人前答辩人无需支付剩余款项。   根据原、被告诉辩，归纳本案的争议焦点为：1、原告要求被告购房款10万元整并从2019年9月18日以房屋成交价749000元为基数按日万分之五支付原告违约金至案件执行完毕止的事实依据和法律依据是什么，是否成立、应否支持；2、被告辩称驳回原告诉请的事实依据和法律依据是什么，是否成立、应否支持；3、本案诉讼费、律师费如何负担问题。   针对焦点一，原告提供证据：1、二手房买卖协议，证明涉案房屋成交价为749000元，此价格仅为房屋的价格不包括车位，证据2、原告卡号为×××的兴业银行借记卡流水，证明被告除定金1万元外支付原告购买款639000元，证据3、张某某的录音一份，证明张某已经为被告落实好车位问题，车位可以正常使用，证据4、交楼确认书，证明被告支付尾款的条件已成就，被告应支付尾款。   被告经质证认为：对证据1真实性无异议，价款包含车位，证据2无异议，证据3真实性不认可，张某某应当出庭作证，证据4真实性无异议，证据正好说明价款包含车位。   经审理查明：原告为卖方，被告为买房于2019年8月7日在晋城德信行二手房经纪有限责任公司签订二手房买卖协议，其中主要约定：买卖双方交易的房地产位于晋城市城区，建筑面积76.6平方米。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、装修及物品等无需买方另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。该房屋转让成交总价为人民币749000元。但双方至今并未有列出附件清单。原告承认自己在该房屋小区内花10.9万元购有车位，声称原、被告二手房买卖协议中没有约定车位在该房屋转让成交款总价为749000元之内。被告则声称二手房买卖协议第一条第四行约定有附属设施设备、装饰装修相关物品并认为原告车位产权有争议，从修建到现在一直是封闭状态。原告主张买卖双方签订买卖协议约定房屋成交价是749000元，被告共支付了649000元，尚欠购房款10万元，依据双方签订的二手房买卖协议第10条约定，交房确认书上约定卖房张某为买房尹某落实车位问题后买房支付尾款10万元，并从2019年9月18日以房屋成交价749000元为基数按日万分之五支付原告违约金至案件执行完毕止。原、被告已于2019年9月4日办理了房屋过户手续，9月8日被告收到了房屋。   针对焦点二，被告提供证据：1、山西琨仲房地产资产评估有限公司出具的报告书，证明晋城市城区房屋建成于2011年，混合结构，在2019年8月2日价值60万元，2、晋城存量房买卖合同，证明双方于2019年8月22日签订合同，约定房屋交易价格60万元，3、交楼确认书，备注中写明卖房张某配合买房尹某落实车位的问题，落实好了结清尾款10万元整，证明二手房买卖协议中约定的749000元包含车位，4、视频一份，证明德信行房产中介工作人员李新宇认可原被告双方在二手房买卖协议中约定的749000元包含车位，5、照片一张，证明涉案车位处于封闭状态。   原告经质证认为：证据1真实性认可，但与本案无关，证据2真实性认可，但与本案无关联，若房价是60万元，那被告不应支付原告649000元，证据3没有明确说明落实车位问题是指将车位卖给了被告，并且给被告更名，关联性不认可，证据4真实性、关联性不认可，是在调解基础上说的话，不应作为证据使用，要求被告提供完整的视频，证据5只卖出3家，购买车位的人不想交车位管理费，所以没有在使用，关联性存疑。   还查明:山西琨仲房地产资产评估有限公司于2019年8月3日出具的报告书，证明晋城市城区房屋建成于2011年，混合结构，在2019年8月2日价值60万元，并附有估价对象实地查勘情况和相关照片。原告为出卖人、被告为买受人又于2019年8月22日在晋城市不动产交易中心签订存量房买卖合同一份，其中主要约定：建筑面积76.6平方米。随存量房同时转让的设备（存量房附属设备）及装饰情况（详见附件一），交易价格为60万元。付款方式买方利用贷款方式，其首期支付15万元，其余45万元。经双方约定自愿接受资金监管，监管金额60万元。卖方于2019年9月10前腾空该存量房，买方3日内完成交接。双方确认从本合同签订之次起3日内，共同向不动产管理部门申请存量房网上签约备案和办理转移登记手续。2019年9月8日，原被告在《交楼确认书》中备注：卖方张某配合买方尹某落实车位的问题，落实好了结清尾款拾万元整。   针对焦点三，原告提供证据：1、山西泽州律师事务所出具的收据4500元，2、山西泽州律师事务所出具的律师差旅费500元。诉讼费由被告承担，是被告没有支付原告10万元所引起的诉讼。   被告经质证认为：对证据真实性有异议，原告应当提交发票，被告的行为不构成违约，只是在行使自己的抗辩权，原告应当自己承担。诉讼费由原告承担，本案起因是原告没有交付车位，没有办理更名手续。   本院认为，原、被告相继签订的《二手房买卖协议》、《晋城市存量房买卖合同》、《交楼确认书》均系双方当事人之间的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同履行中，被告依《二手房买卖协议》向原告支付了定金1万元和3.9万元，依《晋城市存量房买卖合同》将涉案房屋的合同价款60万元通过合同约定的监管程序也已支付给了原告，双方且已完成房屋的交接和过户。根据山西琨仲房地产资产评估有限公司出具的报告书，证明晋城市城区房屋建成于2011年，混合结构，在2019年8月2日价值60万元，并附有估价对象实地查勘情况和相关照片及原被告签订和履行《晋城市存量房买卖合同》来看，涉案房屋的价格60万元真实合理。结合双方在晋城德信行二手房经纪有限责任公司签订的二手房买卖协议、原被告之后签定的《交楼确认书》及合同的性质、目的和交易习惯，卖方张某应当在配合买方尹某落实车位的问题，落实好了之后才能主张结清尾款拾万元整。现该车位收据原件尚在原告处，被告目前没有使用车位，表明原告并未先予履行了自己的义务，被告据此行使拒付尾款的抗辩权合理合法，应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：   驳回原告张某的诉讼请求。   本案受理费1155元，由原告张某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 毛柏青     二〇一九年十一月二十日   书记员 任彦红