北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初53844号原告：刘桐，男，1983年5月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：于雷，男，1981年1月26日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京勇创世纪餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：程远皓，总经理。被告（兼北京勇创世纪餐饮管理有限公司之委托诉讼代理人）：马勇，男，1983年9月30日出生，汉族，，住北京市海淀区。原告刘桐与被告于雷、北京勇创世纪餐饮管理有限公司（以下简称勇创公司）及马勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘桐及其委托诉讼代理人邹家杰、被告于雷、被告（兼被告勇创公司之委托诉讼代理人）马勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘桐向本院提出诉讼请求：1、确认刘桐与于雷、勇创公司2018年10月12日签订的《租赁协议》及其补充协议无效；2、判令于雷、勇创公司及马勇连带赔偿装修、设备购置、广告宣传、员工工资及住宿费等各项损失787503.58元；3、本案诉讼费由于雷、勇创公司及马勇承担。事实和理由：2018年10月12日，刘桐与于雷、勇创公司签订了房屋租赁协议及其补充协议，承租了北京市海淀区清华东路xx号楼（以下简称涉诉商铺）用于经营餐饮企业。此后，刘桐向马勇支付了转让费42万元整，并为经营采购了各种设备、对涉诉商铺进行了装修、聘请了相关人员等。然而，刘桐在承租期间突然接到城管部门的通知，获悉涉诉商铺属于违章建筑，而于雷、马勇及勇创公司均明知此情况而刻意隐瞒，存在明显过错。勇创公司是马勇的一人公司，公司财产与个人财产混同，故马勇应就公司债务承担连带责任。故请求法院判如所请。于雷辩称，涉诉商铺是我从电子六所承租的，是否属于违章建筑我不清楚。双方合同并非无效，双方已经签订了解除合同的协议，解除了租赁合同。我不同意赔偿刘桐诉请的各项损失。勇创公司及马勇辩称，刘桐诉请的为营业损失，与我方无关。涉诉商铺先由我方从于雷那里承租，后转租给刘桐。签约时马勇是勇创公司的法定代表人，转让定金由马勇个人收取，其他答辩意见与于雷一致。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，于雷（甲方）、勇创公司（乙方）及刘桐（丙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方将涉诉商铺转让给丙方经营，甲方与丙方重新签订租赁合同，新的《租赁合同》于2019年1月15日生效，甲方与乙方的《租赁合同》于2019年1月14日解除失效。2018年10月12日，于雷（出租人）与刘桐（承租人）签订《租赁合同》，约定涉诉商铺之建筑面积为210平方米，租赁期自2019年1月15日至2021年1月14日，租金为每年90万元，按半年支付。同日，双方签署《补充协议》，约定：租赁合同租期届满时，承租人继续租用该物业，租期自2021年1月15日至2023年12月31日；续租期间的价格，根据第一期租赁价格上浮10%；若承租人未能于合同期满前三个月向出租人提出书面续租要求或双方在合同期满前一个月未能签订《租赁合同》，出租人有权将合同内的租赁物业出租予第三方；甲方确认此建筑外观高度为原始设计高度，在乙方承租期间，如因特殊情况致使经营面积发生改变，租金可作相应调整，租金按实际经营面积的建筑面积计算。后，刘桐向马勇的个人账户支付了涉诉商铺2018年10月15日至2019年1月14日的租金18.5万元。另，马勇（甲方）与刘桐（乙方）签订了《店铺转让定金协议》及《转让协议》，甲方将涉诉商铺以42万元转让给乙方，店铺营业执照、税务登记等证件全部交接给乙方，乙方使用相应证照产生的费用及经营的债权债务由乙方负责。2019年2月18日，于雷（甲方）与刘桐（乙方）签订《合同解除协议》，该协议约定：确认双方的《房屋租赁合同》及补充协议解除；双方确认涉诉商铺中现有部分乙方财产（详见附件物品清单）；乙方应在2019年2月28日前将上述财产从租赁房屋中搬离/拆除；2019年3月10日前如乙方未腾退租赁房屋内乙方物品，视为自行放弃，甲方有权视为垃圾自行处理；甲方应于房屋腾退当日退还已付的房屋押金15万元；乙方无需向甲方支付原合同即补充协议约定的任何费用。附件清单列明乙方物品（包含餐桌、卡座、灯具、厨具设备等），空白处有“确认无误，刘桐，2019年2月18日”及“全部物品已搬离，刘桐，2019年2月28日”字样。2019年2月28日，刘桐向于雷返还了涉诉商铺。经询问，于雷称涉诉商铺已另行出租，且未利用刘桐的装修。另查，马勇系勇创公司的唯一股东。庭审中，刘桐主张涉诉商铺属于违章建筑，故相应租赁合同应属无效。就此，刘桐提交《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局谈话通知》两份及与相关工作人员谈话的录音等证据为证，显示北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局学院路队曾要求“大众品虾坊”在2018年11月13日就垃圾分类及违法建设一事进行谈话，其后，上述部门的工作人员曾在电话中提及马勇经营期间既已告知涉诉商铺存在违法建设等问题。于雷、勇创公司及马勇认可上述谈话通知的真实性，但不认可与相关工作人员谈话录音的真实性。经询问，于雷自认：涉诉商铺原为锅炉房，后来加盖楼板变更为两层楼房，改建时未经过审批，改建后未取得房产证。于雷主张签约前刘桐知晓涉诉商铺的特殊产权状况。刘桐则称签约时其向于雷、马勇索要产权证未果，2018年11月15日才看到产权证复印件。于雷、马勇及勇创公司均认可产权证系签订租赁合同之后向刘桐出示的。于雷主张双方租赁合同补充协议中约定涉诉商铺高度为原始设计高度、面积变更后以实际经营面积为准均可证明刘桐对房屋的特殊情况系属明知。刘桐则解释称，正因为未见到房屋所有权证，才在补充协议中做出了上述约定。刘桐主张其为装修涉诉商铺、购买设备、广告推广、发放员工工资、为员工租房等支出了若干款项。就此，刘桐提交相应单据及转账记录、银行流水等证据为证，于雷、勇创公司及马勇对上述证据均不予认可。刘桐称其诉请设备均为交接时未能拆除的设备，仍存放在涉诉商铺中，但无法就其所购设备的型号等提供证据。经询问，刘桐称其2018年11月7日试营业一天，次日接到城管部门的谈话通知，之后营业一周左右就关门了。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，谈话通知、录音及于雷自认可初步证明涉诉商铺未取得改扩建审批，在无相反证据的情况下，应认定于雷与刘桐签订的租赁合同及其补充协议无效。2018年10月15日至2019年1月14日，勇创公司经于雷同意将涉诉商铺转租给刘桐，则勇创公司（显示甲方为马勇）与刘桐之间的租赁合同亦应归于无效。合同无效应为自始无效，刘桐与于雷签订的解约协议并不影响对租赁合同效力的认定，而解约协议本身可视为双方对房屋交接事宜的约定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。缔约后，刘桐虽持续占用涉诉商铺但无法正常经营，则勇创公司应退还刘桐部分租金，至于具体金额，本院结合刘桐自认的开业情况等酌以判定。作为出租方和转租方，于雷、勇创公司对涉诉商铺的产权登记情况系属明知，应知晓出租涉诉商铺存在法律风险，现无证据显示刘桐签约时知悉房屋实际面积与产权登记面积不符，则本院判定于雷、勇创公司应当赔偿刘桐因合同无效遭受的全部损失。对于装修损失，于雷始终未就刘桐的装修提出异议，并称已将涉诉商铺出租他人而未利用刘桐的装修，则于雷应赔偿刘桐相应装修的现值损失，考虑到于雷另行出租导致难以确认刘桐所做装修的现值，本院参照刘桐就装修费提交的初步证据酌定于雷应赔偿装修现值损失30000元。刘桐为筹备经营支出了各项费用，考虑到刘桐无法正常经营，相应经营成本支出扣除经营收益应为刘桐的实际损失。刘桐与勇创公司的转租期限较短，刘桐的经营成本支出系基于其与于雷的长期租赁合同，故相应经营成本损失应由于雷赔偿。于雷、刘桐已在解约协议中就刘桐存放于涉诉商铺内设备、物品的腾退及剩余设备、物品的归属作出明确约定，而刘桐未举证证明解约协议之外仍有设备物品需要赔偿，则本院对刘桐请求赔偿设备费用的诉请不予支持。刘桐已就消防报审手续费及广告发光字费用提交初步证据，本院对上述费用的金额予以确认。刘桐未就员工工资和员工宿舍费提交充分证据，本院结合现有证据酌定上述费用的金额为50000元。刘桐自认曾经营一周左右，但未就实际经营收益提供证据，则本院酌定勇创公司退还租金时应按合同约定标准扣除7天的租金，于雷赔偿经营成本支出损失时扣减14400元。。马勇作为勇创公司唯一股东，未举证证明其个人财产与公司财产彼此独立，故应就公司债务承担连带责任。至于刘桐所称转让费，非属租赁合同关系中支出的费用，亦未构成刘桐因租赁合同无效而遭受的实际损失，故本院在本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及第九条之规定，判决如下：一、于雷、刘桐2018年10月12日签订的《租赁协议》及其补充协议无效；二、北京勇创世纪餐饮管理有限公司于本判决生效后7日内退还刘桐租金102360元；三、马勇对北京勇创实际餐饮管理有限公司的上述债务承担连带责任；四、于雷于本判决生效后七日内赔偿刘桐实际损失72800元（含装修损失30000元、消防报审手续费3000元、广告发光字费用4200元、员工工资及住宿费50000元，总数扣除14400元）；五、驳回刘桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5838元（刘桐已预交），由于雷负担一半，于本判决生效后七日内给付刘桐；剩余一半由北京勇创世纪餐饮管理有限公司及马勇负担，于本判决生效后七日内给付刘桐。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇一九年十一月二十六日书记员  张锦林