苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初3472号原告：夏士先，男，1981年2月16日生，汉族，户籍所在地辽宁省沈阳市大东区。委托诉讼代理人：韩江，北京市高界（济南）律师事务所律师。被告：喻强，男，1991年9月8日生，汉族，户籍所在地河南省光山县。委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子君，江苏达因律师事务所律师。原告夏士先诉被告喻强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法由审判员谢淑敏适用简易程序于2019年6月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年11月21日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告夏士先的委托诉讼代理人韩江，被告喻强的委托诉讼代理人张家斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏士先向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告赔偿店铺前期运营投入27500元；二、判令被告向原告赔偿合同期内逾期收益损失20000元；三、判令被告向原告支付违约金6000元。四、判令被告向原告返还押金3000元；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月29日，原告与被告之间签订《商铺租赁合同》一份，合同约定原告从被原告处承租苏州工业园区乐嘉大厦418室商铺，租期为自2017年8月29日起至2022年8月28日止，首年房租36000元。后被告为了另行将房屋高价转租给他人，于2018年1月3日，单方违约解除合同，并要求原告马上搬离，原告多次欲找到被告协商，被告一直拒接电话，也不接受下一期租金，欲通过拒收租金恶意制造原告违约从而赶走原告。第二期租金应付期限届满后，被告果然以原告期未支付租金为由起诉原告，该案尚在审理中。在被告违约解除合同后，被告多次采取威胁、恐吓、断水、断电等手段逼迫原告搬走，被告的行为导致原告的生意每况愈下，无法正常经营，并给原告造成大量损失。为维护原告的合法权益，故依法诉至贵院，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告喻强辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，原告的诉请均为其在经营期间的经营风险，另外本案当中原、被告双方以已经在另案当中，查明的事实约定好，双方已经在2018年7月10日协商一致解除租赁合同，且7月10日本案原告已将该房屋物品全部搬空。对于原告的第四项请求押金部分已在另案当中进行了折抵，故被告对于履行该租赁合同期间并不存在任何违约情形，反而是原告在逾期未缴纳租金情况下，依照双方签订的租赁合同第五条第一款甲方也就是被告有权收回房屋，所以被告认为双方之间的合同已协商解除。被告在履行期间不存在任何违约情形，请求法院依法驳回原告全部诉请。本院经审理查明认定事实如下：2018年4月18日，喻强起诉夏士先，要求：1、判令夏士先支付自2018年3月1日起至3月15日止的商铺租金1500元；2、判令夏士先支付自2018年3月16日至2018年7月10日即实际搬离之日止的房屋实际使用费为11500元（按3000元/月计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。本院立案受理，案号为：（2018）苏0591民初3358号。该案经审理查明认定如下事实：2017年8月29日,原告夏士先（承租方、乙方）与被告喻强（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定夏士先从喻强处承租苏州工业园区乐嘉大厦418室的商铺，租期为自2017年8月29日起至2022年8月28日止。第二条第3项约定：2017年8月29日至2018年8月28日每年房租为36000元。2018年8月29日至2022年8月28日房租以每年5%的幅度递增。第二条第4项约定：本合同签订之日，乙方一次性支付6个月租金18000元及房屋押金3000元。剩余时间段房租每半年支付一次，与（于）到期日前15日支付完成，甲方收到租金后开具收据给乙方。第五条约定：乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实际拖欠租金和费用的10%收取，如拖欠租金超过15天，视为违约，甲方有权收回房屋。第九条约定：合同期内甲方提出终止合同的，双倍返还押金，乙方提出终止合同的，押金不予返还。甲乙双方如要终止合同，需提前一个月告知对方。上述合同签订后，喻强将涉案的房屋交付给夏士先使用，夏士先也依约支付了第一期的租金及押金。根据上述合同的约定及被告实际支付租金的情况，下一期即2018年3月1日至2018年8月31日期间的房租依约夏士先应在2018年2月15日之前支付给喻强。2018年1月3日，喻强向夏士先发送了要求解除租赁合同的短信一条，其中载明：“按照合同，今天正式通知你，我甲方（喻强）单方面解除合同2月2号乙方（夏士先）必须搬走，按照合同赔偿你2个月的押金。”夏士先则表示其对于单方提出的解约要求是不认可的，故其要求喻强继续履行合同。2018年3月19日，喻强又向夏士先发送短信，其内容为：“夏士先，由于你拖欠房租到达合同规定之日，我方现决定收回房屋，合同解除，尽快补齐应欠欠款，搬走你方设备，今天让你哥过来或者我方通知物业处理故此通知”。夏士先答复：“你上法院起诉吧”。关于涉案房屋的实际交接，喻强称其与夏士先在2018年7月10日进行了房屋的交接，该交接由夏士先的委托人刘猛实际办理。喻强为此提交了由夏士先于2018年7月9日出具的《委托书》一份，该委托书中载明：“因本人与喻强的合同纠纷以（已）进入法律程序，为避免由于我的设备占用而造成我负担审判期内租金的风险，现委托本人表哥刘猛代为处理本人在乐嘉大厦418室《秋叶咖喱饭》内所有设备的搬出事宜。”喻强还提交了交接单一份，其中刘猛确认的内容为：我刘猛230804196809150919从418室咖喱屋搬走以上设备。其中喻强确认的内容为：房屋物品已搬空，钥匙已收。该交接单上刘猛写的落款时间为2017年7月10日，喻强写的落款时间为2018年7月10日。喻强称刘猛所写的时间系笔误实际为2018年7月10日。该案经审查理查明认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告喻强与被告夏士先就涉案房屋签订了《商铺租赁合同》，该租赁合同依法成立、有效，双方均应诚实信用地履行各自的合同权利及义务。关于合同的解除，根据双方租赁合同的约定，原本下一期租金的支付时间为2018年2月15日之前，但夏士先截至喻强第二次发出解除通知时（2018年3月19日）也仍未支付下一期的租金，虽根据合同约定承租方逾期付租超过15日的出租方有权解除合同，但喻强在并不具备相应解除权的前提下却于2018年1月3日单方提出了解除合同，在此前提下，夏士先在一定时间范围内暂缓交纳租金以待确定合同最终的效力，具有一定的合理性，故本院认为合同在2018年3月19日并未直接解除。再结合《委托书》、交接单等证据，本案中双方于2018年7月10日进行了房屋的交接，到此时合同也已不再履行，故本院确认合同的实际解除时间为2018年7月10日。关于夏士先应向喻强支付的租金及费用，喻强在本案中主张的费用包括租金及房屋使用费，结合上述分析的合同解除情况，本院认定喻强主张的租金及使用费其性质应均为租金，租金的支付标准为3000元/月，再根据夏士先已支付的租金情况及欠付的日期，本院确认该欠付租金金额为13000元。又因，夏士先在喻强处尚有押金3000元，该款应抵扣其欠付的租金，折抵后夏士先还应向喻强支付租金10000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、夏士先于本判决生效之日起十日内支付原告喻强租金10000元（已抵扣租赁押金）；二、驳回喻强的其余诉讼请求。一审判决后，夏士先不服，向苏州市中级人民法院提起上诉，苏州市中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）苏05民终1988号民事判决书，该案审理查明事实与一审审理查明一致，另夏士先在二审中向中院提供情况说明复印件一份，证明夏士先在正常使用租赁房屋经营期间，喻强多次恶意骚扰、阻挠经营、强制断水断电，导致夏士先无法正常经营，未再实际使用房屋。喻强质证认为，对该复印件真实性不予认可，该份证据反而证明2018年3月18日夏士先还在正常使用涉案房屋。二审认为，本喻强与夏士先签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案二审争议焦点为夏士先是否应当支付喻强2018年3月1日至2018年7月10日期间涉案房屋的租金。一审法院依据双方于2018年7月10日实际办理房屋交接手续日期，确认双方商铺租赁合同于2018年7月10日解除，双方均未提出异议，本院予以确认。夏士先未提供证据证明其在2018年7月10日前另有向喻强交付涉案租赁物的情况，故应当支付其占有使用涉案商铺期间的租赁费用。夏士先主张喻强对涉案商铺断水断电致使其无法使用且喻强派人滋事导致夏士先无法经营，据此要求减少或不付租金，但未提供充分证据予以证明，故判决驳回上诉，维持原判。以上事实，由（2018）苏0591民初3358号民事判决书、（2019）苏05民终1988号民事判决书、及当事人庭审陈述予以证实。原告夏士先针对本案诉请主张，其向本院提交证据，被告质证如下：证据1、苏州则种机电设备有限公司设备送货单一份，原告在网络上购买相关开店所用的设备、器材食材等订单截图打印件16张，证明原告在租赁房屋后为经营餐饮生意，采购了大量的设备和食材，被告的违约行为给原告造成大量损失原告所采购的大量设备食材均报废并产生大量可期待利益损失。证据2、原告在租赁房屋经营时拍摄的照片八张，其证明目的同证据1。证据3、由苏州工业园区湖东派出所出具的情况说明一份，证明被告在2018年1月3日提出违约解除合同后，多次采用断、断电等手段，逼迫原告从房屋内搬走，并给原告的经营造成大量损失。被告喻强对证据1设备送货单以及淘宝订单，真实性无法确认。被告想要说明的是原告租赁被告房屋本身就是用于餐饮的经营，原告为了继续他的餐饮经营，购买相应设备，这个不在合同约定范围，属于原告自主决定，对于其购买的设备食材等现也因双方合同解除。原告已委托他人全部拉走，进行了相应处理，被告并没有因为解除该合同扣押了上述设备。因此被告并未给原告造成任何损失。对于证据2，上述的设备也均由原告委托他人全部搬离，被告的上述事实也得到了苏州市工业园区人民法院以及苏州市中级人民法院判决书确认查明。对于证据3湖东派出所情况说明的真实性无异议，对于其证明的目的，被告也是不予认可。双方签订租赁合同之后，原告因经营不善，在经营过程中擅自转租他人，被被告发现后对其提出了严厉的口头批评，希望他能如实的履行双方之间的租赁合同但原告不仅没有改正，仍然继续转租，后经被告查实之后原告采取了拒交租金的方式，逼迫被告单方向其提出解除，也就这样才引来了2018年1月3日被告向原告发送了一条短信内容，所以对于他证据3的证明目的被告是不认可的。另外原告在整个证据中也并没有提交具体的损失内容和该损失与被告之间具有因果关系。本院认为，就双方争议的被告在房屋租赁合同履行过程中，是否构成违约并承担相应的违约责任。结合（2018）苏0591民初3358号民事判决书及（2019）苏05民终1988号民事判决书认定事实，被告喻强在2018年1月3日向原告夏士先单方发送短信，要求解除双方的租赁合同，但该解除理由无相应的事实和法律依据，构成违约。就违约责任如何承担，就原告主张店铺前期运营投入损失、逾期收益损失，本院认为，结合庭审查明及（2018）苏0591民初3358号、（2019）苏05民终1988号案件查明事实，在喻强向原告发送解约通知的情况下，未有证据证实原告因喻强上述违约行为导致无法继续经营，亦未有证据证实最终原告关店搬离系因喻强违约行为所致，故其向被告主张前期运营投入损失、逾期收益损失，无相应的事实和法律依据，本院对原告第一、二项诉请不予支持。就原告主张的违约金，本院认为，被告喻强在合同履行过程中存在违约行为，结合双方合同约定及法律规定，本院酌情认定被告喻强支付原告违约金3000元。就原告主张的押金，已在（2018）苏0591民初3358号、（2019）苏05民终1988号案中与夏士先应付的租金予以抵扣，原告在本案中再主张返还，无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告喻强于本判决生效之日起十日内支付原告夏士先违约金3000元；二、驳回原告夏士先的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1212元，由原告夏士先负担1162元，由被告喻强负担50元，被告喻强应负担费用已由原告预交，由被告喻强于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  夏泉根人民陪审员  朱梅珍二〇一九年十一月二十五日书 记 员  马金叶