上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初57670号原告：陈程，男，1962年9月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：滕志鹰，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾英龙，上海正策律师事务所律师。被告：吴俊生，男，1949年11月23日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：吴文华，女，1979年9月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王根芳，女，1961年11月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：王平芳，女，1958年3月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：金佳，北京京都(上海)律师事务所律师。原告陈程与被告吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告陈程及其委托诉讼代理人滕志鹰、顾英龙，被告吴俊生的委托诉讼代理人王晓康，被告吴文华及其委托诉讼代理人金佳，被告王根芳、王平芳的委托诉讼代理人金佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈程向本院提出诉讼请求：1、确认北蔡镇川北路XXX弄XXX号(现高科西路XXX弄XXX号)36.6平米房屋和同号17平米的所有拆迁补偿权益归原告所有。事实与理由：原告与被告吴俊生原均住在北蔡地区，相互比较熟悉。1997年，原告父亲陈荣大、母亲钱小宝有四间共120.8平方米房屋与被告吴俊生的住宅相邻，均位于北蔡镇川北路XXX弄XXX号内。被告吴俊生因炒股票资金紧张，急需资金周转，与原告商量将同号内自己所有的一间17平方米房屋和被告吴文华、王某1共有的一间36.6平方米房屋卖给原告，房屋卖价为4万元。1997年8月26日，当时被告吴文华还是未成年人，原告与被告吴俊生签订了一份《买卖协议》，约定：“本人吴俊生将陈程东面底层一间和天井一间共2间买(卖)了陈程，合计人民币肆万元整，还缺肆仟元，将月内归还给吴俊生。”在付清房款后的1997年9月11日，原告与被告吴俊生又签订了一份《房屋买卖协议》，再次约定：“双方因有意卖出和买进，经双方协商达成如下协议：一、卖方以两处房价为人民币肆万元。二、买方同意以人民币肆万元买进此两处房屋。三、买方付清房价，卖主收到房价，双方签字后协议生效，吴文华产权转让手续有其父亲吴俊生代办。上述协议由买卖双方和证明人康龙宝签字捺印。”嗣后，原、被告即交接房屋，被告方将两本房产证交给原告，系争房屋由原告及家人一直居住至今。其间原告也曾要求被告方办理房产变更登记手续，但被告吴俊生总是以没空推脱，久而久之就没有办理房产变更登记手续。最近，系争房屋列入北蔡“城中村改造项目”，限期交房和签订征收协议，由于原、被告对系争房屋的权属产生争议，故在征收项目组由北蔡镇人民调解委员会主持调解，达成了一份《人民调解协议书》，约定：“双方当事人坐下来友好协商，分割这项享受二套一室户的产权份额，如协商不成各方均可走法律程序，请求法律依法判决。”然而，原告要找被告吴俊生协商，被告吴俊生却不肯露面，跟被告吴文华又协商不通，故只能通过诉请法院依法判决。系争房屋中一套36.6平方米房屋为被告吴文华与王某1共有，王某1于2009年12月9日去世，王某1之妻龚文娟于2007年4月28日去世，被告王根芳与被告王平芳为王某1与龚文娟之女。原告于2019年3月7日向浦东新区人民法院提起诉讼，诉请依法确认《买卖协议》和《房屋买卖协议》有效；确认北蔡镇川北路XXX弄XXX号(现高科西路XXX弄XXX号)36.6平方米房屋和同号17平方米房屋归原告所有。法院以(2019)沪0115民初20461号受理此案，并于2019年5月22日开庭审理。庭审中，查明系争房屋已被征收单位拆除，原告诉请的房屋所有权已不复存在。为此，原告于2019年5月29日向法院申请撤诉，法院于2019年6月5日以(2019)沪0115民初20461号《民事裁定书》裁定准许原告陈程撤诉。现被告与北蔡镇政府已正式签署拆迁补偿安置协议，原告据此再次提起诉讼。原告认为，双方所签《房屋买卖协议》在1997年便已得到全部履行。一套36.6平方米房屋为被告吴文华与王某1共有，虽然被告吴文华没有签字，但当时被告吴文华尚未成年，被告吴俊生作为其法定代理人“代办”合理合法；王某1虽未签字，但从合同签订，原告入住系争房屋至王某12009年12月9日去世十余年间，王某1从未提出异议，其应为知晓并同意。况且，系争房屋由原告居住至今已二十余年，被告方从未在系争房屋中居住，也从未主张过权益，而现在，系争房屋要征收补偿了，被告方却提出主张征收补偿的权益，这是没有事实和法律依据的。因此，恳请人民法院依法查明事实，作出公正判决，将系争房屋的拆迁权益判归原告所有。被告吴俊生辩称，一、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。《买房协议》的签署时间为1997年8月26日，《房产买卖协议》的签署时间为1997年9月17日，且自上述两份协议签署已有二十二年时间，在此期间原告从未向被告吴俊生主张办理房屋的过户手续，已经超过了最长诉讼时效二十年。根据《民法总则》第188条第2款的规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”且最长诉讼时效不适用中止、中断等情形，故希望法院依法驳回原告的诉讼请求。二、本案房屋买卖协议无效，且不符合正常的房屋买卖交易习惯。1、本案被告吴俊生并没有出售房屋的意思表示，原系被告吴俊生与原告陈程等人打牌输钱，之后被告吴俊生陆续向原告借钱，借款总额约36,000元。因被告吴俊生当时自单位下岗，基本没有什么收入。原告担心被告吴俊生无法偿还欠款，要求将房屋出售给原告。被告吴俊生当时并没有同意出售房屋，但在原告的多次要求下，只能签署了上述协议，作为还钱的一种保障。实际上原告也知道双方并非真实的买卖关系，否则也不会一直未要求被告吴俊生办理房屋的过户手续。2、首先，在签署两份协议时，原告明知其中一套房屋登记在本案被告吴文华和案外人王某1名下，但其并未去找产权人签字确认，仅让被告吴俊生代替被告吴文华签字，且当时被告吴文华已成年。表明原告并不重视此次房屋买卖，按照常理来说，购置房屋属于一般人处理重大资产的决定，应当慎之又慎。其次，两份协议内容相当简单，并未约定房屋交付时间以及过户时间，也可以看出本案并非房屋买卖关系，原告并未有占有房屋以及办理过户的想法。最后，原告自上述协议签署后，从未找过被告吴俊生办理过户手续，其怠于行使权力的行为已经表明了其明知本案不属于房屋买卖，才没有走正常的诉讼流程。三、即便买卖协议成立并生效，原告亦未支付相应对价。根据《房产买卖协议》的约定，买主付清房产，卖主收到房价，且双方签字则协议生效。能够看出协议生效的条件是款项付清，但是被告吴俊生从未收到原告支付的房价款，从另一方面考虑，如果已经收到40,000元或者36,000元，也不会这样约定。而《买房协议》虽有“还缺4,000元，将月内归还给吴俊生”的字样，但实际上36,000元是被告吴俊生欠原告的赌债，并不能当作原告支付的房价款。且原告后续也未支付被告吴俊生4,000元尾款，也没有任何收款收据。因此，在原告未支付相应价款的情况下，主张原房屋动迁安置权益显然缺乏法律依据。四、本案属于债权的法律关系，不属于物权的确认权纠纷。《物权法》规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这就表明不动产物权变动的基本原则是采取登记要件主义，登记才发生物权移转的法律效力，该条确立了登记作为一般原则的强制性，除了法律有特别规定的以外，所有的不动产物权变动都必须采取登记。因此，当事人基于房屋买卖合同等方式转移所有权的，只有在产权过户登记手续完成后，买受人方可取得诉争房屋的所有权。在买卖合同履行过程中，尚未完成产权过户手续之前，由于房屋动拆迁的，对于房屋大产证都未下来，房屋权属尚不明确的情况下，买受人依据买卖合同约定确认被安置房屋归其所有显然没有法律依据。综上所述，本案事实清楚，被告证据确实充分。根据我国《合同法》及其相关解释等的有关规定，请求贵院依法查明事实真相，驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。被告吴文华、王根芳、王平芳辩称，第一、被告吴俊生未经王某1同意，签署了房屋买卖协议，故该两份协议均无效。在被告吴俊生签署协议时，被告吴文华及王某1对此毫不知情，被告吴文华及王某1没有在协议书上面签字。第二份房产买卖协议签订日期为1997年9月11日，签署时被告吴文华已经年满18周岁，被告吴俊生无权代理被告吴文华签署房屋买卖合同，而且第一份买卖协议上面没有被告吴文华的名字。即便被告吴俊生有权代表被告吴文华签署协议，被告吴俊生无权代表王某1处置其房产份额。王某1是被告吴俊生的前岳父，早与被告吴俊生断绝关系，互相不往来。被告吴俊生在未征得王某1同意的情形下，无权对外签署房屋买卖协议，因此，房屋买卖协议无效。按照法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被迫认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。根据此条规定，即便被告吴文华及被告王根芳、王平芳的被继承人王某1默认，也一样视为不同意。更何况被告吴文华及王某1根本对此毫不知情。因此，房屋买卖协议无效。房屋买卖协议是一份整体协议，房屋买卖协议未经被告吴文华及被告王根芳、王平芳的被继承人王祥桂同意，全部无效。第二、原告对于自身权利的主张已经超过二十年，不应予以保护。被征收房屋始终登记在被告吴俊生、被告吴文华、王某1名下，物权以登记为准。该房屋自始至终属于被告吴俊生、被告吴文华、王某1所有。1、本案中的征收公司对被告进行安置，征收合同对象准确、被安置对象正确。2、系争房屋登记在被告吴俊生、吴文华及王某1名下，物权归属为此三人。即便原告认为房屋买卖协议有效，但物权是被告的，原告无权在物权没有发生变动的情况下直接要求享有征收补偿利益。3、《民法通则》第137条规定，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。从这点来看，原告知道或者应当知道权利被侵害的时间至今已经远超过了二十年达二十二年之久。人民法院应对此不予保护。在此情况下，即便被征收房屋没有被拆除，原告提起变更物权的诉讼，法院应予以驳回。如果法院驳回物权变动的诉请，即物权仍然是被告的，动迁利益自然由被告享有。因而，不可能因为现今被征收房屋被拆除了，反而原告跳开物权变动，直接可以享有征收补偿利益。4、房屋以登记为准，在长达二十二年的时间，物权始终登记在被告吴文华及被告王根芳、王平芳的被继承人王某1名下。原告从未主张过自己的权利，与常理不符。被告吴文华、王根芳、王平芳认为此房屋买卖并非为被告吴俊生与原告的真实意思表示，实为借款的法律关系。第三、目前被告尚未实际取得配套商品房，鉴于被安置人即被告将来可能获得的房屋实际面积、位置等尚处于不确定状态，故不宜进行确权、分割。原告若要求确认安置房购买权的，法院可驳回其诉讼请求，但应向当事人释明可在房屋实际面积、位置等确定后再行主张。第四、关于诉状第2页第4段第4行所述的《人民调解协议书》的内容属于原告断章取义。此份调解书约定的主要内容是双方应对系争房屋有争议，协议本身没有达成一致的内容，只是写了纠纷简要情况。而关于分割享受二套一室户上面没有“同意”二字。而履行协议的方式、地点、期限均为空白。双方对此没有达成一致，被告儿从未同意分割系争房屋或者动迁利益。请求法庭整体阅读此份调解协议书。综上，买卖协议和房屋买卖协议整体无效，且原告的主张已经远超过二十年，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人王某2(1989年9月30日死亡)与被告吴俊生原系夫妻，1984年4月25日经原上海市川沙县人民法院调解离婚，双方婚后生育一女，即被告吴文华。王某2的父亲王某1(2009年12月9日死亡)、母亲龚文娟(2007年4月28日死亡)共生育三个女儿，即王某2、被告王平芳、被告王根芳。被告吴文华的生母王某2与被告吴俊生离婚后与案外人张财德再婚，婚后建造了上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号二上二下楼房一幢。王某2死亡后，王某1与被告吴文华通过诉讼取得了上述楼房底层东面一间(36.6平方米)的产权，其余房屋产权归案外人张财德所有。后案外人张财德将上述房屋产权与原告父母所有的他处房屋产权相互置换。1993年被告吴俊生在上述房屋旁建造了一间17平方米的平房一间。上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号(原上海市浦东新区北蔡镇川北路XXX弄XXX号)内楼房底层东面一间(36.6平方米，房产证证号：沪房川字第05983号)的产权于1992年8月14日登记在被告吴文华名下，共有人及共有份额为吴文华、王某1共同共有。上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号(原上海市浦东新区北蔡镇川北路XXX弄XXX号)内平房一间(17平方米，房产证证号：沪房浦新字第01819号)的产权于1993年12月10日登记在被告吴俊生名下。上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号(原上海市浦东新区北蔡镇川北路XXX弄XXX号)内其余房屋产权登记在原告父亲陈荣大、母亲钱小宝名下。1997年8月26日原告与被告吴俊生签订了一份《买房协议》，其内容为：“本人吴俊生将陈程东面底层一间和天井一间共2间买于陈程，合计人民币肆万元整，还缺肆仟元，将月内归还给吴俊生。”1997年9月11日原告与被告吴俊生再次签订了一份《房产买卖协议》，其内容为：“双方因有意卖出和买进，经双方协商达成如下协议：一、卖方以两处房价为人民币肆万元。二、买方同意以人民币肆万元买进此两处房屋。三、买方付清房价，卖主收到房价，双方签字协议生效，吴文华产权转让手续有其父亲吴俊生代办。”上述房屋买卖协议签订后，被告吴俊生将上述房屋及房屋所有权证二本(原件)交付原告，原告及其父母等人在上述房屋内居住使用至房屋被拆迁止。近来，因上述房屋遇动迁，双方为上述房屋的产权归属以及动迁利益的分配等问题发生争议，2019年1月28日经上海市浦东新区北蔡镇人民调解委员会调解，原告与被告吴文华签订了一份《人民调解协议书》，但未对拆迁利益的分配等问题达成一致意见。故原告诉来本院要求判如所请。另查明，2019年6月14日，被告吴俊生(乙方)与上海市浦东新区北蔡镇人民政府(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记载：乙方所有的房屋坐落在北蔡镇高科西路XXX弄XXX号，核定已建有证建筑面积17平方米。乙方选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的产权房屋计1套，房屋总建筑面积57.28平方米，总计263,488元，房屋地址：C01-2，13幢17号503室(期房)。经结算，甲乙双方实际差价款为35,005元，由乙方按以下方式支付：甲方交房以乙方付清所有应付款为前提，乙方在甲方交房前始终承担付款义务。另外，协议置换补偿安置结算单记载：甲方应支付的补偿款项：228,483元，乙方应支付的款项：263,488元，费用结算结果：甲方向乙方实收金额：35,005元。2019年6月14日，被告吴文华(乙方)与上海市浦东新区北蔡镇人民政府(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，该协议记载：乙方所有的房屋坐落在北蔡镇高科西路XXX弄XXX号，核定已建有证建筑面积36.08平方米。乙方选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的产权房屋计1套，房屋总建筑面积57.36平方米，总计263,856元，房屋地址：C01-2，13幢17号502室(期房)。经结算，甲乙双方实际差价款为35,005元，由乙方按以下方式支付：甲方交房以乙方付清所有应付款为前提，乙方在甲方交房前始终承担付款义务。另外，协议置换补偿安置结算单记载：甲方应支付的补偿款项：302,175.12元，乙方应支付的款项：263,856元，费用结算结果：甲方向乙方实付金额：38,319.12元。协议签订后，本案系争房屋已被动迁部门全部拆除。本案审理中，被告吴文华辩称：“我的36.6平米和被告吴俊生的17平米一直是出租的，在我13、14岁左右的时候，我过去看过房屋，当时房屋是出租的，租给一个叫阿德的人，这个人也是原告的朋友，在原告处打牌。当时我听说这个叫阿德的人和原告是一起的，和我父亲一起打牌，房租也不付了，我就过去看看，但是被这个人凶了以后，我就跑了。”；“我小的时候，一直知道母亲的遗产有一套房屋，一直由父亲出租收租金，但是我一直没有去看过。我就去讨过一次租金，后来就一直没有去过。”；“审：你长大后是否去看过这个房屋？被告吴文华：没有去看过，也没有去管理过，也不知道这个房屋被卖掉了。”以上事实，由原告提供的买房协议、房产买卖协议、房屋所有权证、人民调解协议书、常住人口户籍摘抄、常口历史库信息资料、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议及相关资料1组、本院(2019)沪0115民初20461号民事裁定书，以及原、被告陈述等证据所证实。本院认为：本案第一个争议焦点在于本案是否适用诉讼时效。根据相关法律规定，物权请求权不应适用诉讼时效制度，本案系物权请求权，不应适用诉讼时效制度，故被告方以诉讼时效抗辩于法无据，本院不予采信。本案第二个争议焦点在于原告与被告吴俊生于1997年8月26日签订的《买房协议》及1997年9月11日签订的《房产买卖协议》的合法性。第一，对于被告吴俊生来讲，其辩称：被告吴俊生没有出售房屋的意思表示，系原告担心被告吴俊生无法偿还欠款，要求将房屋出售给原告。被告吴俊生当时并没有同意出售房屋，但在原告的多次要求下，只能签署了上述协议，作为还钱的一种保障。原告对此予以否认，被告吴俊生对此未提供相关足够的证据加以证明，故本院对被告的辩称意见不予采信，确认系被告吴俊生真实意思表示。第二，对于被告吴文华来讲，在签订《买房协议》时其未满18周岁，被告吴俊生作为其法定代理人签字确认并无不当，虽然《房产买卖协议》签订时其已年满18周岁，但该协议系对《买房协议》的履行情况的确认，并非新的协议，故不影响《买房协议》的效力。另外，被告吴文华在未成年前已经知道其对系争房屋享有权利，其成年后对系争房屋从未进行管理，且对系争房屋长期由原告及其家人居住使用的情况也从未提出异议，被告吴文华的上述行为均不符合常理，可以确认其知道或应当知道系争房屋已出售给原告，故被告吴文华从未就系争房屋提出相关权利的主张。第三，对于王某1来讲，王某1取得系争房屋产权证时被告吴文华尚年幼，故房产证应由王某1负责保管。王某1的女儿王某2与被告吴俊生已离婚，被告吴俊生与王某1已无法律上的亲属关系，按照常理房产证不可能由被告吴俊生负责保管，但在被告吴俊生出售系争房屋时提供了房产证的原件，说明被告吴俊生取得系争房屋的房产证是得到王某1的认可。王某1对系争房屋享有产权完全是明知的，但其生前从未向原告主张过权利，故可以确认其知道或应当知道系争房屋已出售给原告，故王某1从未就系争房屋提出相关权利的主张。综上所述，原告与被告吴俊生于1997年8月26日签订的《买房协议》及1997年9月11日签订的《房产买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议签订后，原告支付了约定的购房款，被告吴俊生交付了房屋和房产证书原件，但因故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告与被告吴俊生签订了《买房协议》、《房产买卖协议》，并按照合同的约定向被告吴俊生交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故原告对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则原告已无法取得所购房屋的产权。被告吴俊生、吴文华作为涉案房屋登记的所有权人，与上海市浦东新区北蔡镇人民政府签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，合法有效。在一定意义上而言，被告吴俊生、吴文华在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，被告吴俊生等人在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价—拆迁补偿权益，现因被告吴俊生、吴文华亦尚未实际取得拆迁补偿权益，则原告请求确认其享有上述拆迁补偿协议中案外人王某1、被告吴俊生、吴文华所出卖给原告的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿权益，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。原告在庭审中明确其主张的拆迁补偿权益系按照上述拆迁协议中被告吴俊生、吴文华所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由原告享有，被告吴俊生、吴文华因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，判决如下：一、被告吴俊生与上海市浦东新区北蔡镇人民政府就上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号17平方米房屋(房产证证号：沪房浦新字第01819号)签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》项下的拆迁补偿安置权益均归原告陈程所有；二、被告吴文华与上海市浦东新区北蔡镇人民政府就上海市浦东新区北蔡镇高科西路XXX弄XXX号36.6平方米房屋(房产证证号：沪房川字第05983号)签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》项下的拆迁补偿安置权益均归原告陈程所有。案件受理费19,272元(原告陈程已预交)，由被告吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳负担，被告吴俊生、吴文华、王根芳、王平芳应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王建平审 判 员  张 晖人民陪审员  顾凤瑾二〇一九年十一月二日书 记 员  谈方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。