山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初383号 原告：吴旭宁，男，1987年9月22日出生，汉族，昌邑市居民，住昌邑市。 委托诉讼代理人：张泽公，山东恒昶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜娣，山东恒昶律师事务所律师。 被告：朱炳辉，男，1980年10月9日出生，汉族，住昌邑市。 委托诉讼代理人：于鹏，山东大本律师事务所律师。 第三人：谢娓娓，女，1982年2月8日出生，汉族，住昌邑市。 第三人：董胜港，男，1979年5月10日出生，汉族，住昌邑市。 原告吴旭宁与被告朱炳辉、第三人谢娓娓、董胜港案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了两次审理。原告吴旭宁委托诉讼代理人张泽公，被告朱炳辉及其委托诉讼代理人于鹏两次庭审均到庭参加了诉讼，第三人谢娓娓、董胜港经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告吴旭宁向本院提出诉讼请求：1.依法判决停止对位于昌邑市的执行行为；2.确认昌邑市所有权属于原告；3.诉讼费用由被告承担。在庭审过程中原告变更第1项诉讼请求为：请求判决不得对位于昌邑市的执行。 事实与理由：2017年12月23日，原告与第三人签订《房地产买卖合约》，原告按约定支付购房款并进行了楼房交接。之后被告与第三人因债务纠纷，被告向昌邑市人民法院申请财产保全并申请人民法院对该楼房采取执行措施。原告向昌邑市人民法院提出了执行异议，但被裁定驳回异议请求。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告朱炳辉辩称，本案的案由是案外人执行异议之诉，审查的是案外人对涉案标的物是否享有排除执行的实体权益。在本案中，涉案房屋的所有权仍然登记在开发商名下，第三人和原告对涉案房屋并不享有所有权，因此原告的诉讼请求不成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人谢娓娓、夏胜港未到庭，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及审查确认的证据，本院认定事实如下： 谢娓娓与董胜港系夫妻关系。本院在审理本案被告朱炳辉诉本案第三人谢娓娓、董胜港民间借贷纠纷一案中，根据被告朱炳辉的申请，本院于2018年4月9日依法查封了昌邑市东利房地产综合开发有限公司开发的位于昌邑市的房产（含储藏室）一套，房屋预建筑面积为94.74平方米，储藏室预建筑面积为14.71平方米。该房产系由第三人谢娓娓、董胜港购买，谢娓娓已于2013年缴纳维修基金、测绘费、天然气初装费、开口费、垃圾清运费等各种费用，于2016年12月14日支付全部房款383333.92元，并于2017年5月18日与昌邑市东利房地产综合开发有限公司签订了山东省新建商品房买卖合同（预售）。该房产在查封时已实际交付谢娓娓、董胜港居住使用，但经查询，只办理了网签，未在不动产登记中心作预告登记，也未进行不动产登记。 本院于2018年4月26日对民间借贷纠纷一案作出（2018）鲁0786民初937号民事判决书，判令本案第三人董胜港、谢娓娓偿还本案被告朱炳辉欠款本金160000元及利息（自2018年3月4日起以本金160000元为基数，按照月利率2%计算至自动履行期间还本付息）。2018年11月28日，本案被告朱炳辉对（2018）鲁0786民初937号民事判决书申请法院强制执行，本院同日立案，案号为（2018）鲁0786执1249号。在执行过程中，本案原告吴旭宁作为案外人提出执行异议，认为异议人对被执行房产具有排除执行的权益，应当停止对涉案房产的执行行为。本院经审查后认为异议人的异议不成立，并于2019年1月24日作出（2019）鲁0786执异13号民事裁定书，驳回了本案原告吴旭宁的执行异议。本案原告吴旭宁对该执行裁定书不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 本案原、被告双方争执的焦点是原告吴旭宁对涉案房产是否享有所有权或者具有足以排除执行的合法权益。 原告吴旭宁主张，其通过昌邑市上宾房产经纪有限公司于2017年12月23日从第三人谢娓娓、董胜港处购买涉案房产并已支付全部房款，办理了房产交接。法院查封涉案房产时原告已在该房屋内实际居住，只是因为开发商原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，原告对涉案房产享有足以排除执行的合法权益，并应确认涉案房产归原告所有。 为证明其主张成立，原告提交了以下证据，被告进行了质证。 1.提交谢娓娓与昌邑市东利房地产综合开发有限公司签订的商品房买卖合同（预售）一份以及增值税发票一份，证明第三人谢娓娓、董胜港从昌邑市东利房地产综合开发有限公司购买涉案房产并已支付全部房款，第三人对涉案房产享有所有权。 被告质证：对证据的真实性无异议，但对原告的证明内容不认可，以上证据不能证明第三人对涉案房屋享有所有权。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当经依法登记才发生效力，涉案房屋没有办理转让登记或预售登记，故所有权应由开发商享有，第三人对该房产只有债权请求权。 2.提交原告与第三人谢娓娓、董胜港于2017年12月23日签订的房地产买卖合约一份，合同签订时的照片一份，企业信息公示报告一份、昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的收据一份。该合约是在房屋中介昌邑市上宾房产经纪公司介绍下双方签订的，证明原告与第三人之间存在真实有效的房产买卖合同关系。 被告质证：对企业信息公示报告真实性无异议，其他证据真实性均不认可，对房屋买卖合约是否系当事人签署、签署的时间以及照片、收据的真实性被告均无法确认。 3.提交谢娓娓出具的收到条一份、吴旭宁的银行交易记录一份、原告与第三人的交接证明一份，证明原告按照合同约定支付了购房款项，双方于2017年12月23日对房屋进行了实际交接。 被告质证：对银行交易记录真实性无异议，但是不能证明该款项是用于购买房屋，因此从原告提交的房屋买卖合约中可以看出，房款的交付是分两笔，并非一次性支付。对收到条和交接证明的真实性无法确认，房屋交接不能仅靠交接证明来证实。 4.提交昌邑市上宾房产经纪有限公司出具的证明一份，证明涉案楼房是因为开发商原因未能办理房屋过户登记。 被告质证：对证据的真实性不认可，房产经纪公司无权出具房产不能过户的证明。 5.提交昌邑市东利房地产综合开发有限公司收取测绘费的收款收据、代收维修基金的收据、装修押金收到条、代收开口费收据各一份，上述证据证实第三人实际已经取得了涉案房产的所有权，且第三人将上述收据交付原告也进一步证实了原告与第三人之间房屋买卖合同的实际履行情况。 6.提交昌邑市东利物业管理有限公司为原告出具的收款收据两份，证明原告已实际缴纳涉案房产的水、电、物业管理费用。 被告质证：对证据5、6的真实性无法确认，但是通过原告提交的证据可以看出，原告是在2018年7月1日才缴纳了物业费，而昌邑市人民法院查封时间是2018年4月9日，也就是说昌邑市人民法院查封之前，原、被告并没有交付涉案房屋。 7.提交朱炳辉与第三人民间借贷纠纷案件中的当事人送达地址确认书复印件、送达回证复印件以及查封张贴封条的照片各一份，证明该案件第三人登记的送达地址是昌邑市卜庄镇常家村，并非涉案房产地址，法院工作人员对涉案房产查封时并未进入涉案房产，当时楼房实际由原告居住，原告下午回家后发现房屋被查封曾找查封人员沟通过。以上证据也可以证实第三人与被告的案件送达时，原告已经实际占有涉案楼房。 被告质证：对原告提交的三份证据真实性无异议，但只能证明昌邑市人民法院在2018年4月9日对涉案房屋进行了查封、送达，包括第三人、原告在内并没有向人民法院提出异议。 8.提交（2017）鲁0786民初949号民事判决书一份，证明法院审理类似案件时，对第三人与开发商签订了商品房买卖合同的情形即认定已取得了商品房的物权，何况本案所涉房屋已经办理了网签，第三人也实际占有和使用了涉案房屋，开发商并未主张涉案楼房的物权，所以被告答辩时称涉案楼房的所有权属于开发商是不成立的。 被告质证：对判决书的真实性无异议，但是该判决与本案的案情不一致，949号案件判决是依据了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，该规定所要解决的是房屋购买人和开发商之间关系的特殊规定，本案要审理的并非是房屋购买人和开发商之间的法律关系，所以说本案不能参照949号判决，并且我国也不适用判例性法律规定。 被告认为原告及第三人对涉案楼房均未取得所有权，涉案楼房查封时一直由第三人的父母及儿子居住，查封后第三人才将其父母及儿子赶出涉案楼房，原告对涉案楼房不具有能够排除执行的合法权利。 为证明自己的主张，被告提交以下证据，原告进行了质证。 1．提交视频资料两份，视频内容是2018年4月12日被告到第三人董胜港的父母家中与第三人的父母及孩子进行的交流，在视频中第三人的父母及孩子陈述他们是2018年4月10日从涉案楼房中搬出，从而也说明在法院查封涉案楼房前涉案楼房由第三人父母及孩子居住，法院查封之后，第三人才将其父母及孩子赶走，孩子也从昌邑转学到了下营。 原告质证：对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，首先，视频中所谓的第三人的父母及孩子并非本案当事人，未经其许可进行录像不具有合法性。如果其父母及孩子作为本案的证人，应当出庭接受质证，对被告所主张的事实没有经过本案第三人的认可，原告也不认可。 2.提交昌邑市下营镇九年一贯制学校出具的同意接受就读证明及转学证明各一份，与证据1相印证，证明法院查封的当天第三人将在涉案房屋居住的儿子及父母赶出查封房屋内，迁到老家，同时将其儿子董玉怿也从昌邑凤鸣学校转到了下营镇九年一贯制学校上学。 原告质证：对两份证据的真实性无异议，但对被告证明的内容有异议，董玉怿与本案的当事人是何种关系原告方不清楚，该两份证据仅仅证实了董玉怿于2018年6月29日和2018年9月1日转学的经过，本案涉争的事实发生在2017年，两者之间没有必然联系，该两份证据不能对抗原告提供的房屋交接证明。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。对于本案涉争的房产，本案第三人谢娓娓、董胜港虽然已经向昌邑市东利房地产综合开发有限公司支付了房款，接收了房产并居住使用，但双方仅就商品房预售合同进行了网签，并未办理预告登记以及不动产登记，因此本案第三人对涉争房产并不享有物权。本案原告主张已从本案第三人处受让涉争房产，但从原告提交的证据来看，原告是以30万元的价格受让该房产，明显低于第三人从开发商处购买该房产的价格38万余元，在2017年昌邑市房地产价格处于上涨趋势的情况下，原告与第三人的该笔房屋买卖交易明显不合常理；再者，原告与第三人之间的房款交付方式与合同约定也不一致，加之被告提交的证据，以上事实的存在足以引起本院对该笔房屋买卖交易真实性的合理怀疑。即使原告与第三人之间的房屋买卖交易真实存在，因涉争房产未办理过户登记，且原告提交的证据也不能证明在法院查封之前原告已实际占有该房产，故原告对本案涉争房产也仅仅享有债权请求权，并不享有所有权或具有足以排除执行的合法权益。因此，对本案原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告吴旭宁的诉讼请求。 案件受理费3500元，由原告吴旭宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王静波 人民陪审员  李倩倩 人民陪审员  杨 彬 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  付晓菲