宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初12010号原告：陈宁，男，1975年2月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王洁，宁夏仁衡律师事务所律师。被告：蔡萍，女，1984年6月26日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：伏玲，宁夏京川律师事务所律师。被告：蒋瑞，男，1978年11月11日出生，汉族，好贝壳中介公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：伏玲，宁夏京川律师事务所律师。原告陈宁与蔡萍、蒋瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈宁的委托诉讼代理人王洁，被告蔡萍、蒋瑞的委托诉讼代理人伏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宁向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告支付房屋租金142044.72元；2.二被告向原告支付违约金28312.97元（按日万分之二十分段暂计算至2019年7月24日，违约金主张至房屋租金实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2016年12月8日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：二被告承租原告位于银川市兴庆区某号营业房，租期60个月；租赁费第一、二年均为249566.4元，第三年262044.72元，第四、五年均为277296元。租金支付方式为第一年分两次收取，第二年起为上一年房租到期前一个月一次性交付全年房租。因二被告请求缓交第三年房屋租金，故2019年2月24日，二被告共同向原告出具《承诺书》，承诺2019年租金改为分期支付，即2019年3月1日前支付72044.72元，6月1日前支付70000元，9月1日前支付70000元，12月1日前支付50000元。二被告同时承诺绝不违约，二被告共同承担连带责任，如有违约则按违约金额日万分之二十承担违约金。2019年7月15日，二被告搬离涉案房屋，双方实际解除了房屋租赁合同。二被告未能支付房租，现原告诉至法院。蔡萍、蒋瑞辩称，对原告所述租金金额不认同，按照双方租赁合同的约定，2019年房租标准为每月每平方米94.5元，欠缴房租自2019年3月1日至2019年7月15日止，共计4.5个月，欠交房租98266.77元（94.5元/月/平方米×231.08平方米×4.5个月）。其他的费用物业费、电费、水费已交清，暖气费欠付6932.4元，上述合计105199.77元。上述欠费减去合同中约定，合同终止时退还给被告的保证金30000元，减去被告给原告7000元的茶叶储值卡抵顶房租，减去25000元的转让费用，剩余欠款费用43199元。因为对所欠房租金额有异议，所以对由标的金额产生的违约金不认可。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，根据本院审查确认的证据和原、被告当庭陈述，本院认定的事实如下：2016年12月8日，原告与被告蔡萍签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区某号营业房出租给被告，房屋建筑面积231.08平方米；2016年12月7日至2017年2月29日为装修期，装修期免房租，租赁期自2017年3月1日起至2022年3月1日止；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应按原样如期交还；房屋第一、二年租金为90元/月/平方米，年租金为249566.4元，第三年租金为94.5/月/平方米，年租金262044.72元，第四、五年租金为100元/月/平方米，年租金277296元；被告向原告交纳保证金30000元，在房屋租赁合同期满后，被告按房屋交付使用时原样交付原告，并交清各项费用，原告验收房屋后全额退还；第一年房租分两次收取，第一次支付为签订合同次日付上半年房租即124783.2元，第二次为2017年8月1日付下半年房租，第二年起为每年一次性收取，收取时间为上年租期到期前一个月；被告拖欠房租的，按照拖欠金额万分之五收取违约金；租期内水、电、气、暖、通信设备、物业费、垃圾费等费用均由被告承担；……。被告未按约定时间交纳房租，拖欠房租累计达30天以上的或拖欠物业费、采暖费及其他费用达6个月以上的，原告有权解除合同，收回房屋。后原告向被告交付了房屋，被告开始经营餐厅。2019年2月24日，二被告向原告出具承诺书，内容为：因我爱人蔡萍于2016年12月租赁陈宁位于兴庆府大院某号营业房用于经营餐厅，现经营困难，请求暂缓交纳2019年度租金，改为分期支付。2019年3月1日前支付72044.72元，6月1日前支付70000元，9月1日前支付70000元，12月1日前支付50000元。二被告愿意承担连带责任，如有违约则按违约金额日万分之二十承担违约金至租房合同到期为止。2019年7月15日，被告搬离了涉案房屋。后原告又将房屋出租给他人经营火锅店。现原告认为被告欠交房租，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称被告向其支付了30000元保证金，但因被告欠付租金、暖气费7000元，且交付房屋时未将房屋拆除的隔墙恢复原状，故保证金不应退还。被告认为涉案房屋原告已经又出租给别人，故不存在恢复房屋原状的事实，暖气费欠交6932.4元，应当退还相应保证金。本院认为，被告蔡萍租赁原告的房屋，有双方签订的《房屋租赁合同》为证，双方之间的租赁合同关系依法成立。2019年7月15日，被告搬离涉案房屋，原告将涉案房屋出租给他人，应当视为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年7月15日解除。原告要求二被告按照承诺书载明的金额支付前两笔租金142044.72元，因按照双方《房屋租赁合同》的约定，2019年度应为2019年3月1日至2020年3月1日止，二被告于2019年7月15日搬离涉案房屋，故二被告应当向原告支付2019年3月1日至2019年7月15日期间的租金98266.77元（94.5元/月/平方米×231.08平方米×4.5个月），超出部分不予支持。二被告关于向原告支付7000元的茶叶储值卡、通过原告将店铺转让，转让费25000元抵顶了部分房租的辩解，原告不予认可，二被告未提交证据予以证实，故本院对该辩解不予采信。原告要求二被告支付欠付租金日万分之二十的违约金28312.97元，因该违约金约定过高，原告亦未举证证明其实际损失，根据二被告向原告出具的承诺2019年3月1日前支付租金72044.72元，6月1日前支付租金70000元，本院按照年利率6%支持被告向原告支付72044.72元自2019年3月2日、26222.05元自2019年6月2日起至2019年7月24日止的违约金1929.53元[1705.39元（72044.72元×6%÷365天×144天）+224.14元（26222.05元×6%÷365天×52天）]，并按照年利率6%支付98266.77元自2019年7月25日至本判决确定的付款之日止的违约金。被告要求原告退还保证金30000元，因双方认可被告尚欠暖气费，但对暖气费的金额有争议，且对是否应当支付交还房屋的恢复费存在争议，本案中不予处理，双方可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告蔡萍、蒋瑞于本判决生效之日起七日内向原告陈宁支付房屋租金98266.77元、违约金1929.53元，并按照年利率6%支付98266.77元自2019年7月25日至本判决确定付款之日止的违约金。如果被告蔡萍、蒋瑞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3708元，减半收取1854元，由原告陈宁负担754元，被告蔡萍、蒋瑞负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  保 清二〇一九年十月二十四日法官助理  赵 慧书 记 员  季宇萌附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2将被执行人纳入失信人员名单；3对被执行人限制高消费、限制出入境。4采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。