湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0103民初8076号 原告:聂艳平,男,1983年2月22日出生,汉族,住长沙市天心区。 原告:伍婷,女,1985年2月27日出生,汉族,住湖南省宁乡县。 被告:湖南富瑞房地产开发有限公司,住所地湖南省长沙市天心区新姚南路169号九峰小区五区5栋305 法定代表人:侯周华。 委托诉讼代理人:李宇光、杨波,湖南联合创业律师事务所律师。 聂艳平、伍婷诉湖南富瑞房地产开发有限公司(以下简称“富瑞公司”)商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。本案现审理终结。 聂艳平、伍婷请求本院判令:一、富瑞公司继续合同约定的房屋交付义务。二、富瑞公司承担因逾期交房的违约金(从2018年11月1日起至实际交付房屋之日止，至2019年8月14日需支付违约金33338.22元)三、本案诉讼费用由富瑞公司承担。 富瑞公司答辩要点:一、涉案房屋已经五方验收合格，符合《长沙市商品房买卖合同》约定的交房条件。二、长沙市商品房买卖合同》约定的交房时间是2018年10月31日,富瑞公司在2018年12月26日登报发布了交房公告，同时也以电话形式通知聂艳平、伍婷,所以逾期交房时为2018年11月1日至2018年12月26日,之后聂艳平、伍婷一直未收房,过错在于聂艳平、伍婷,富瑞公司不应再承担责任. 根据当事人提交的证据，结合庭审情况，本院确认如下法律事实： 2018年6月,聂艳平（买受人）、伍婷（共有人）与富瑞公司（出卖人）签订编号为20180167403的《长沙市商品房买卖合同》,约定买受人购买座落于天心区房屋,建筑面积136.66平方米,总房价1219691元。合同第十条约定了交付期限及条件,即出卖人应当在2018年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续,买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因,未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过30日,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定,本合同未尽事项,双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。经双方签字盖章的补充协议与本合同具有同等效力。双方还约定了其他权利义务。同时《长沙市商品房买卖合同》附件四即《合同补充协议》约定:第三条约定商品房达到交付使用条件后,买受人同意出卖人以《潇湘晨报》、《长沙晚报》之一作为发布交房屋通知的媒体,不再另发交房通知,买受人承诺《商品房买卖合同》约定的交接日期前十日内关注以上媒体,并按照通知要求办理交接手续,否则,责任由买受人自负。第五条关于交付期限及条件的约定:本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方的验收合格文件。双方另就相关权利义务进行了补充约定。 此后，聂艳平,伍婷向富瑞公司支付购房款1219691元,并交纳房屋契税、物业维修基金等。富瑞公司则向聂艳平,伍婷出具相关票据。2018年10月31日,合同约定的交房时间届满,因房屋尚未到达交付条件,未予交付。2018年12月19日,建设单位富瑞公司联合监理单位湖南智埔工程咨询有限公司、施工单位湖南省第二工程有限公司、设计单位湖南建设集团有限公司建筑规划设计院、勘察单位核工业长沙工程勘察院对富瑞星座1＃栋,2＃栋以及1＃栋,2＃栋地下室进行了验收。2018年12月26日,富瑞公司在《长沙晚报》上刊登交房公告,载明“我公司开发建设的富瑞苑1栋,2栋商品房已经具备合同约定的交付条件,现定于2018年12月31日至2019年1月7日分栋办理交房手续。敬请各业主按《交房公告》通知时间内前来办理房屋相关交接手续,逾期视为我公司已履行房屋交付义务。具体事项如下:一、交房地点:富瑞苑1栋5号门面。二,交房时间:1栋2018年12月31日至2019年1月3日;2栋2019年1月4日至2019年1月7日。三、收房应缴清款项及携带证件、资料,需交齐购房相关税费;提供业主身份证原件及复印件、购房合同及交款凭证原件等。另需准备预交1年物业管理费及预交水费200元；四,咨询电话0731-846××××9”。 聂艳平,伍婷等相关业主认为房屋不符合交付条件,未予收房,多次信访,到相关部门投诉。2019年1月4日,长沙市建设工程质量监督站向富瑞公司、湖南省第二工程有限公司、湖南智埔工程咨询有限公司出具长建质监函[2019]1号《关于要求停止违法交房,尽快办理竣工验收的函》,载明“你单位建设、施工、监理的富瑞星座1#栋,2#栋及地下室工程未经验收,就交付使用,违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法使用,迅速组织办理竣工验收,待验收合格后方可交付使用。否则,我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定,报建设行政主管部门进行行政处罚。”2019年2月26日,长沙市住房和城乡建设局信访处收到富瑞苑业主提交的《请求解决富瑞苑房屋质量问题和违规交房的联名信》,并于当日组织业主、富瑞公司、长沙市建设工程质量监督站等进行协调。 另,一、本院向富瑞公司询问,《关于要求停止违法交房,尽快办理竣工验收的函》的后续处理情况,是否已经完成整改。富瑞公司陈述，已经进行了整改,但未提交相应证据。二、聂艳平、伍婷认为房屋不符合交付条件,迄今,尚未收房。 本院认为,《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应依约履行各自的义务,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方《长沙市商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定房屋交付条件为经建设方、设计方、施工方、监理方和勘察方验收合格,该房屋也已于2018年12月19日经设计,勘察、施工监理建设等五方联合验收,但该约定不得违反法律法规规定的法定交付条件。长沙市建设工程质量监督站作为建设行政主管部门,对涉案房屋是否验收合格享有审查权和监督权,其以函件形式明确认定涉案房屋的五方验收违反相关法律法规,并要求涉案房屋的建设、施工、监理单位组织办理竣工验收,验收合格后方可交付使用。因此,应当确认涉案房屋尚不具备交付条件,富瑞公司已构成违约。富瑞公司应继续交付符合交付条件之房屋,并支付违约金。关于违约金数额,聂艳平、伍婷主张富瑞公司从2018年11月1日起,按照所购房屋总房款万分之一每日的标准支付违约金至实际交房之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定,本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,且富瑞公司作为商品房预售合同的提供者,对于违约条款应当是明知及能预见的,综上酌定富瑞公司给付聂艳平、伍婷违约金44518.72元(1219691元X0.1‰每天X365天)。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,判决如下: 一、限被告湖南富瑞房地产开发有限司于本判决生效之日起10日内支付原告聂艳平、伍婷违约金44518.72元; 二、限被告湖南富瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内向原告聂艳平、伍婷交付经验收合格的房屋（该房屋座落于长沙市天心区）; 三、驳回原告聂艳平、伍婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费634元，减半收取317元,由被告湖南富瑞房地产开发有公司承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  李俊才 二〇一九年十一月二十五日 法官助理邓晔林 代理书记卜建文 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。