山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初7969号原告：济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心，住所地济南市槐荫区经十西路30849号。法定代表人：徐中全，负责人。委托诉讼代理人：沙涛，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：周磊，山东圣义律师事务所律师。被告：济南百盛旺达商贸有限公司，住所地济南市市中区经十路光明中街38号6－1。法定代表人：李爱琴，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐磊，男，该公司员工，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：马婕，女，该公司员工。第三人：山东科蓝能源开发有限公司济南第一加气站，住所地济南市市中区二环南路1511号。负责人：翟相巍，主任。委托诉讼代理人：林娜，北京市君致（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵建斌，男，该公司员工。第三人：济南润元矿泉水有限责任公司，住所地济南市市中区建设路86号东二楼999房间。法定代表人：李伟文，经理。委托诉讼代理人：**，山东省睿扬（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马延轲，山东省睿扬律师事务所律师。原告济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心（以下简称济南市公安局服务中心）与被告济南百盛旺达商贸有限公司（以下简称百盛旺达公司）、第三人山东科蓝能源开发有限公司济南第一加气站（以下简称科蓝公司第一加气站）、第三人济南润元矿泉水有限责任公司（以下简称润元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南市公安局服务中心的法定代表人徐中全的委托诉讼代理人沙涛、周磊，被告百盛旺达公司的法定代表人李爱琴的委托诉讼代理人徐磊，第三人科蓝公司第一加气站的负责人翟相巍的委托诉讼代理人林娜，第三人润元公司的法定代表人李伟文的委托诉讼代理人**、马延轲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心向本院提出诉讼请求：1、判决解除济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心与被告济南百盛旺达商贸有限公司签订的《土地使用权租赁合同》；2、判决被告济南百盛旺达商贸有限公司支付自2014年至法院判决之日的租金，暂计为420000元（2014年1月1日至2019年6月30日）；3、判决被告济南百盛旺达商贸有限公司支付自2014年至法院判决之日的违约金，暂计为84000元（2014年1月1日至2019年6月30日）；4、判决被告济南百盛旺达商贸有限公司交还合同项下土地，并对地上物相关资产进行清理；5、判决被告济南百盛旺达商贸有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月17日，济南市公安局指挥部与被告百盛旺达公司签订《土地使用权租赁合同》，将位于济南市北侧，济南市市中区十六里河街道办事处东河村加气站地块租赁给被告经营使用。该租赁合同对租赁用途、租赁期限、租赁金额、双方权利义务、解除条件、违约责任等进行了明确约定。2018年4月27日，济南市公安局研究决定，由原告接管原指挥部（办公室）下属资产加油（气）曾所属土地及相关资产，并进行清理相关事宜，按照国有资产有关规定依法办理相关移交手续。原告接管后，通过核查移交手续等资料，发现被告一直未依照上述《土地使用权租赁合同》的约定按期支付租金，截至2019年6月30日已欠付租金420000元。依据合同第六条：“合同解除条件有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1、乙方不按照合同约定支付租金达3个月以上。”据此，原告认为被告拖欠租金的违约行为符合合同约定的解除条件并应承担合同约定的违约责任，故依法请求法院判决解除《土地使用权租赁合同》，被告支付拖欠的租金暂计420000元，并支付违约金暂计84000元。同时，经过原告实地调查核实，目前该《土地使用权租赁合同》项下地块加气站的实际经营者为第三人科蓝公司第一加气站。被告与第三人科蓝公司第一加气站之间存在何种关系原告多次调查核实，但均无果。原告认为本案的处理结果与第三人具有法律上的利害关系，因此将山东科蓝能源开发有限公司济南第一加气站列为本案第三人，以利于法院查清事实，解决争议，维护原告合法权益。综上，请求法院依法查明事实，支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。被告百盛旺达公司辩称，一、答辩人不是涉案租赁合同的真正承租人。2013年12月12日，答辩人润元公司签订《合作协议书》，约定由涉案地块承租及对外转租的一切权利由润元公司享有。故租赁合同纠纷的责任和后果应由润元公司承担。为了查清事实，明确责任，答辩人请求法院将润元公司列为本案第三人。二、原告从未向答辩人主张、催要过房屋租金，也从未通过答辩人解除租赁合同。三、原告诉求的违约金与约定不符。根据《土地使用权租赁合同》约定，年租金为7万元，违约金为年租金的20%，即14000元。第三人科蓝公司第一加气站辩称，首先，原告与被告租赁合同与润元公司与科蓝公司的土地使用权均合法成立，转租行为有效，且科蓝公司全面履行了合同义务，无违约情形，科蓝公司投入了大量成本在本涉案场地经营，且加气站的相关手续批复对于设立时的土地具有专属性，如本案因为承租人逾期支付租金的情形导致承租人即科蓝公司的利益受损，有悖公序良俗，不利于保护民营企业的相关利益。其次，原告的发证主体与签约主体不一致，土地使用权租赁协议中也未明确租金收取的账号，原告也未能在被告迟延支付租金后进行相关催告，且涉案土地使用权发生了国有资产内部化转的情况，该情况并非面向社会公开的信息，因此涉案租金没有及时交给原告，原告应自行承担未能及时收取租金的法律后果。原告对于2018年之前的租金主张已过诉讼时效，不应得到支持。最后，参照《合同法》第二百二十四条、城镇房屋租赁合同解释第十八条规定，并结合涉案合同约定，科蓝公司同意向原告支付被告拖欠的租金及违约金（具体数额由法院依法认定），同时科蓝公司实际代替被告承担的部分，自后续依法缴纳出租主体处扣除。第三人润元公司辩称，一、我国合同法第十八条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，济南市公安局将债权转让给原告后未通知被告，该债权转让对被告不发生效力。因此被告仍应向济南市公安局支付涉案土地的租金，原告无权向被告主张该租金，原告亦无要求解除合同的主体资格。二、原、被告签订涉案租赁合同之后，第三人与被告多次前往济南市公安局要求缴纳租金并要求其提供账户信息，但当时的财装处工作人员告知涉案合同的手续并未走到财装处，暂时无法收款，如欲收款会告知被告或第三人，但经催告多次后仍未回应，因此此事便搁置下来。三、退一步说，即使被告与第三人迟延付款构成违约，涉案合同已过解除权的除斥期间，且被告对原告不构成违约，应当依法驳回原告要求解除《土地使用权租赁合同》的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定。我国《合同法》虽未规定合同解除权的除斥期间，但根据上述司法解释的规定，未经催告的合同解除权的除斥期间应该适用1年期限。本案中，根据涉案合同约定，土地租金应当于每年的6月30日前支付，在被告一直未支付的情况下，2018年4月27日，济南市公安局决定同意原告接管涉案土地及相关资产，且济南市公安未通知被告，因此济南市公安局应当在2017年6月30日前要求被告支付租金。至2017年9月30日时，济南市公安局享有合同解除权，但其在2018年9月30日前未向被告主张，因此济南市公安局解除合同的除斥期间已过。原告接管涉案土地及相关资产后，济南市公安未通知被告，原告也未向被告进行催告，被告不清楚租金应当向原告支付，被告不构成违约，应当依法驳回原告要求解除《土地使用权租赁合同》的诉讼请求。四、我国《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，涉案合同约定租金支付方式为每年度6月30日前支付，但自2013年合同签订以来，原告未曾向被告主张支付租金，2019年7月26日原告才向法院提起诉讼，因此原告要求支付2014年-2018年的租金已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。五、涉案合同约定的违约金为年租金20%，而非原告主张的每年租金的20%，原告主张违约金数额超过合同约定，且被告并未对原告构成违约，原告主张违约金已超过诉讼时效，应当依法驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：根据历城国用（1998）字第1534018号《国有土地使用证》记载，涉案地块即济南市二环南路北侧、济南市市中区十六里河街道办事处东河村加气站地块土地使用者为济南市公安局。济南市公安局指挥部系济南市公安局内设机构。2013年12月17日，济南市公安局指挥部（出租方、甲方）与被告济南百盛旺达商贸有限公司（承租方、乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将上述涉案地块出租给乙方；租赁期限为自合同生效之日起15年；租金标准为每年七万元，每年度6月30日前支付；在乙方承租期内甲方不得提高租赁费价格，亦不得以任何借口或其他形式收回租赁权；甲方允许乙方就本合同项下出租地块，整体或部分向第三人转租；如乙方不按照合同约定支付租金达3个月以上，乙方所欠各项水电费达3万元以上，甲方有权解除合同；若有违约，违约方应向守约方支付违约金，违约金金额为年租金20%。2013年12月12日，被告济南百盛旺达商贸有限公司（甲方）与第三人济南润元矿泉水有限责任公司（乙方）签订《合作协议书》，约定上述涉案地块承租及对外转租一切权利、义务由乙方享有，双方以甲方名义对外签订租赁或转租合同，缴纳或收取租金，处理相关事务，承租租金由乙方交纳，转租租金归乙方所有；关于处理该地块所产生的一切问题及责任由乙方负责，与甲方无关，甲方根据乙方的要求出具相关手续，加盖印鉴。2018年4月27日，济南市公安局下发《济南市公安局关于同意机动车驾驶人考试服务中心接管原指挥部（办公室）加油（气）站所属土地及相关资产的决定》，内容为“根据国有资产管理有关规定，经市局研究决定，由机动车驾驶人考试服务中心接管原指挥部（办公室）下属资产加油（气）站所属土地及相关资产，并进行清理相关事宜，按照国有资产有关规定依法办理相关移交手续，及时解决好移交中出现的问题，认真管理并做好国有资产的保值增值工作。”根据《土地使用权租赁合同》约定，被告百盛旺达公司未支付原告济南市公安局服务中心上述涉案地块2014年1月1日至2019年12月31日的租金420000元。本案在审理过程中,被告百盛旺达公司愿意支付租金,但原告济南市公安局服务中心不予接受。以上事实，有国有土地使用证、土地使用权租赁合同、合作协议书、决定及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，济南市公安局指挥部与被告百盛旺达公司签订的《土地使用权租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告济南市公安局服务中心要求解除土地使用权租赁合同，理由为被告百盛旺达公司拖欠租金构成违约并应承担合同约定的违约。但原告济南市公安局服务中心未提交证据证明其曾向被告百盛旺达公司催要租金及其在接管涉案地块后是否告知被告百盛旺达公司，且在被告百盛旺达公司愿意支付租金的情况下,原告济南市公安局服务中心不予接受。故本院认定被告百盛旺达公司不构成违约。原告济南市公安局服务中心请求解除土地使用权租赁合同、请求被告百盛旺达公司支付违约金84000元及交还合同项下土地并对地上物相关资产进行清理的诉讼请求，本院均不予支持。原告济南市公安局服务中心要求被告百盛旺达公司支付上述租金，被告百盛旺达公司对此金额无异议并同意支付，本院予以认可。被告百盛旺达公司应支付原告济南市公安局服务中心涉案地块2014年1月1日至2019年12月31日租金420000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、被告济南百盛旺达商贸有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心位于济南市二环南路北侧、济南市市中区加气站地块，自2014年1月1日至2019年12月31日租金420000元。二、驳回原告济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8840元，由原告济南市公安局机动车驾驶人考试服务中心负担7600元，由被告济南百盛旺达商贸有限公司负担1240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  刘大为审 判 员  梁 伟人民陪审员  王 俊二〇一九年十一月二十六日书 记 员  苏 冉