云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2924民初1628号原告（反诉被告）：袁丽娟，女，1963年7月12日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县。委托诉讼代理人：环海钊，云南星震（宾川）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：杨汝丽，女，1963年2月7日生，汉族，云南省宾川县人，住宾川县。委托诉讼代理人：李开甫，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：向薇芳，女，1986年11月1日生，汉族，云南省宾川县人，昆明市中级人民法院书记员，住宾川县。系被告（反诉原告）杨汝丽之女，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）袁丽娟与被告（反诉原告）杨汝丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案。在诉讼过程中，被告杨汝丽于2019年10月8日提出反诉，经本院审查后于2019年10月8日受理反诉，并于2019年10月30日适用简易程序公开开庭对本诉和反诉进行合并审理。原告（反诉被告）袁丽娟的委托诉讼代理人环海钊、被告（反诉原告）杨汝丽的委托诉讼代理人李开甫、向薇芳、证人陈某、罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁丽娟向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商铺（房屋）租赁合同》；2、判令被告立即将上述房产恢复原状（安装好二楼的两道全钢防盗门，价值4960元）；3、判令被告向原告支付违约金84000.00元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月，被告多次实际查看、踏勘我家的商铺（房屋），双方多次协商，最终被告决定承租我方商铺（房屋），2018年8月6日，被告提供了经其多次修改的合同范本，双方在该合同范本上签了名字，形成了我们双方的《商铺（房屋）租赁合同》。该合同约定共十六条，约定了房屋坐落、面积、设施情况、租赁期限、用途、租金及支付方式、租赁期间相关费用及税金、房屋修缮与使用、房屋转让与转租、合同的变更、解除及终止、商铺（房屋）交付及收回的验收、违约责任、免责责任、争议解决等条款。合同第四条租赁期限、用途中约定，租赁期为10年，自2018年8月6日至2028年8月6日止；第五条租金及支付方式中约定，每年租金为56000.00元，十年租金总额为560000.00元，乙方应当于签订租赁合同二个月内支付当年租金，从第二年开始须提前一个月交纳当年租金；第六条租赁期间相关费用及税金中约定，乙方应按时交纳自行负担的费用，如物业费、水电费等；第十条商铺（房屋）交付及收回的验收中约定，乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还甲方；第十一条违约责任中约定，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，按本合同租金总额15%向甲方支付违约金。按照约定，被告应于2019年7月8日前交纳第二年的租金，但被告未按时交纳第二年的租金，我多次催要，被告起初说暂时待她几天，过几天再交，一直未交纳第二年的租金。直到2019年7月30日，被告才向我说，她不租我的房屋了，更为严重的是，从2019年7月30日至8月5日，被告将所有设施设备搬走，当时我报了警，民警到来后，也未对其进行有效制止，被告将原来属于我的部分东西也一起搬走了(二楼的两道全钢防盗门)，给我造成了损失。被告未与我方协商，未经我方同意，擅自退租的行为，已构成了根本违约。依法应承担约定的违约责任。按照相关法律法规的规定，为维护自身合法权益，特起诉。同时，就主张的事实理由及提出的诉讼请求，向本院提交了居民户口簿一本，姓名为袁丽娟的居民身份证、商铺（房屋）租赁合同、证明各一份，姓名分别为王丽、张竟身份证各一份，购销合同、商品房买卖合同补充协议、发票、收款收据、宾川县金牛商业城税费清单、税费收据各一份，收据五份、图片打印件二十页。被告杨汝丽辩称，一、答辩人解除租赁合同，系行使租赁合同所赋予的抗辩权利，不应向原告方承担违约责任，支付违约金。本案中，原告向答辩人交付的租赁商铺面积与租赁合同约定的商铺面积严重不符，比合同约定面积少了约40平方米(合同约定面积为240平方米，实际商铺备案面积为200.2平方米)。根据原告与答辩方签订的商铺租赁合同第九条第2款第(1)项之规定“甲方不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件，严重影响经营素食使用功能或者居住，乙方有权解除合同。”因原告方提供的租赁物，严重不符合合同约定，影响了答辩方的经营，且在一年内原告方均不能予以纠正。在此情况下，答辩人选择解除合同，系依法行使自身的合同抗辩权利，不应向原告方承担违约责任；二、本案促使答辩方解除合同的原因，系原告方自身存在违约行为在先，应由原告方承担违约行为所产生的法律后果。在租赁合同的履行过程中，答辩人依据合同约定向原告支付了当年的租金及水电、物管等费用，答辩人在履行合同中未有违约行为；三、因原告方的上述违约行为，给答辩方造成了巨大损失，答辩人已向人民法院提起反诉，要求原告方承担违约金并予以赔偿。答辩方租赁原告方的上述商铺，花费了巨额资金进行了装修，但因原告方提供的租赁商铺面积远远不能达到合同要求，给答辩方经营造成了重大不利影响，导致答辩方被迫解除租赁合同。原告方的违约行为给答辩人一方造成了重大经济损失；四、本案中得利的一方为原告方，受损的一方为答辩方，现原告方主张84000.00元的巨额违约金，毫无依据。但如若法院经审查本案，最后认定答辩方存在违约行为，需要支付违约金情形的，请法院对原告方主张的违约金数额予以下浮调整。本案中，首先存在原告违约行为在先。其次，原告方及时收回了商铺，原告方并没有遭受什么实际损失。其三，原告方不但没有遭受实际损失，反而获利答辩方仅使用了不到一年的装修剩余价值。五、答辩人主张立即将上述房产恢复原状(安装好二楼两道全钢防盗门，价值4960元)的诉求，不应得到支持：1、根据租赁合同第五条第4款的规定，答辩方已出资20000.00元获得原告方出租房屋的所有设施、设备的所有权，故答辩方处置已获得所有权的设施、设备，属答辩方处置自己的权利；2、根据租赁合同第十条第2款关于收回商铺的规定，答辩方在交还原告方商铺时是按照商铺现状交还，未对商铺现状进行任何故意的破坏或损害。故答辩方依据合同约定行使权利和履行义务，不应承担恢复原状的义务。综上，请驳回原告方的全部诉讼请求。同时提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告签订的《商铺(房屋)租赁合同》于2019年8月2日解除；2、判令反诉被告退还原告租金11666.00元；3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金84000.00元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费49510.00元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由:反诉原告与反诉被告于2018年8月6日签订《商铺(房屋)租赁合同》，约定反诉被告将面积为240平方米的商铺(商铺位置为:宾川县金牛商业城301)出租给反诉原告开展素食经营。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了当年租金人民币56000.00元，但反诉被告仅向反诉原告交付了190平方米的商铺，剩余商铺面积经反诉原告多次催促，反诉被告均不能完成交付。反诉被告的行为，严重影响了反诉原告的经营行为，并给反诉原告造成重大经济损失，故反诉原告于2018年8月2日不再租赁使用上述商铺，解除与反诉被告的《商铺(房屋)租赁合同》。现反诉被告确抢先提起了诉讼，反诉原告为维护自身的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起反诉。就反诉主张及提出的反诉请求，向本院提交了商铺(房屋)租赁合同、收条、证明各一份，照片二张、照片打印件四份、商品房买卖合同登记备案表打印件一份、大理创想装饰工程有限公司施工合同一份。反诉被告袁丽娟就反诉辩称，我方请求与反诉原告的第一项请求一致，都是解除租赁合同，故我方没有意见；对反诉原告提出的第二、三、四项请求我方认为对方不尊重事实，我方实际交付面积远比240平方米多，从我方证据来看，此房屋1至3层有200多平方，三楼有一个露天阳台，我方在与开发商协商后，搭建了一间彩钢瓦房由我方使用。在交付房屋时，该彩钢瓦房也一并交付给被告（反诉原告）使用。反诉原告的客人基本都在一楼就餐，一楼餐厅外的北面、西面过道上也摆有桌椅，总的来说反诉原告使用的房屋面积远远大于240平方米。我方认为被告（反诉原告）的反诉不符合事实。就对方提出的装修费，我认为对方无理取闹，是反诉原告违约在先。由此本诉诉讼费及反诉诉讼费均应由被告承担。本院组织当事人进行了庭审质证，原告（反诉被告）袁丽娟及被告（反诉原告）杨汝丽提交的证据经本院审核认为均来源合法，内容客观，且与本案相关联，依法确认为本案的有效证据，并确认证据间相互印证的部分对本案事实具有证明力；证人陈某、罗某具备证人资格，所作证言与本案具有关联性，对证据间能相互印证的部分予以采信。本院经审理认定事实如下：袁丽娟与张竟系母子，其与张竟、王丽夫妇共同出资以张竟、王丽夫妇的名义购买了位于宾川县金牛商业城301号房屋（尚未办理产权登记，备案面积200.2平方米），后在该房屋三楼搭建了面积约为40—50平方米的彩钢瓦房一间。因张竟、王丽夫妇在外居住生活，为方便管理，均同意由袁丽娟管理前述房产及对外出租。2018年8月6日，杨汝丽（乙方）向袁丽娟（甲方）承租上述房屋经营素食馆和素食空间使用，签订了《商铺（房屋）租赁合同》，约定：租赁面积240平方米，租赁期限十年，从2018年8月6日至2028年8月6日止，每年租金56000.00元，2018年的租金于合同签订的二个月内支付，从第二年开始每年的租金须提前一个月交付。承租房屋现有的所有设施、设备归属乙方所有，乙方在三天之内向甲方支付上述设施、设备费用20000.00元（大写：贰万元整），所有设施、设备所有权归乙方享有。违约责任约定甲方因不能提供本合同约定的房屋，或违反本合同约定提前收回房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额15%的违约金及装修费，在租赁期内，乙方中途擅自退租的，按本合同租金总额15%向甲方支付违约金。同时对房屋修缮与使用、免责条件等其他相关事项进行了约定。合同签订后，袁丽娟将宾川县金牛商业城301号房屋及在该房屋三楼搭建的彩钢瓦房一间交由杨汝丽使用，其中一楼的楼梯间（被改成商铺门面，并挂有“宾川土特产专营店”“宾川鹊桥婚姻家政中介中心”等招牌）仍由袁丽娟使用。后杨汝丽支付了设备费20000.00元、第一年租金56000.00元并支付了水电费、物业费。2019年7月底杨汝丽提出不再租用前述房屋，同年8月2日，杨汝丽搬离金牛商业城301号房屋并拆除了二楼两道防盗门，双方产生纠纷。2019年8月7日，袁丽娟持诉称理由诉至本院，在诉讼过程中，杨汝丽持反诉理由提出反诉。本院认为，原告（反诉被告）袁丽娟就经其他权利人同意其管理的房屋对外出租的行为不违反法律规定。被告（反诉原告）杨汝丽在实地勘察后与原告（反诉被告）袁丽娟签订《商铺（房屋）租赁合同》，该合同不违反法律规定，对双方均有效力，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被告（反诉原告）杨汝丽辩称及反诉提出原告（反诉被告）袁丽娟未将一楼楼梯间交付的行为严重影响其经营，构成违约的主张，结合本庭查明的一楼楼梯间面积较小、不致被告（反诉原告）杨汝丽无法正常经营素食店，且被告（反诉原告）杨汝丽未在合理期间主张等客观实际，对被告（反诉原告）杨汝丽的反诉主张及答辩抗辩不予支持和采纳，其反诉请求不能成立。被告（反诉原告）杨汝丽未按约支付次年租金亦未在合理期限内提出解除《商铺（房屋）租赁合同》并在搬离时擅自拆除二楼两道防盗门，该防盗门应属房屋附属设施，该行为构成对租赁物的部分毁损。现原告（反诉被告）袁丽娟提出解除《商铺（房屋）租赁合同》、要求被告（反诉原告）杨汝丽对二楼两道防盗门恢复原状并支付违约金84000.00元的请求，计算准确，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告袁丽娟与被告杨汝丽于2018年8月6日签订的《商铺（房屋）租赁合同》；二、判令被告杨汝丽对拆除的二楼两道防盗门恢复原状；三、判令被告杨汝丽支付原告袁丽娟违约金84000.00元；前述二、三判项限于本判决生效后二个月内履行。四、驳回反诉原告杨汝丽的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1012.00元、反诉费用1602.00元，合计2614.00元，由被告（反诉原告）杨汝丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 瑄二〇一九年十一月二十日书记员 刘海航