广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15634号原告：蔡震南，男，汉族，1992年2月2日出生，住址：广东省东莞市******************，公民身份号码：441************856。委托诉讼代理人：梁亚清，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市樟木头房地产开发总公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇柏地社区*************。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：连颂彬，男，汉族，1971年7月24日出生，住址：广东省东莞市****************，公民身份号码：441************851。委托诉讼代理人：冯金清，广东理而行律师事务所律师。原告蔡震南诉被告东莞市樟木头房地产开发总公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱畅适用简易程序独任审判，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告蔡震南的委托诉讼代理人梁亚清，被告东莞市樟木头房地产开发总公司的委托代理人连颂彬、冯金清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡震南诉称，2017年5月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：1、原告向被告购买东莞市樟木头镇柏地社区************住宅楼**02号房产，房价为1730000元；2、被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房的，被告支付原告违约金的标准为每天总房价的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。合同签订后，被告直至2018年5月15日才通知原告收楼，已构成违约延迟交楼。根据合同约定，被告需支付原告延迟交楼违约金。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告支付延迟交楼违约金86500元；2、由被告承担本案诉讼费用。被告东莞市樟木头房地产开发总公司辩称，一、原告逾期支付按揭款，构成违约。双方在《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”）补充协议中第二条约定，买受人在办理按揭贷款后的合理期限内（商业贷款为本合同签订后的30日），出卖人仍未收到买受人银行按揭款的，即视为买受人逾期付款。另据补充协议第三条第3点约定，买受人在签署本合同的同时应签订《按揭合同》，并提供按揭所需全部资料。本案中双方买卖合同的签订时间为2017年5月13日，按约定应于2017年6月13日前放贷，然而原告的按揭款直到2017年9月1日才放款入账，已经逾期付款达78天，显然，原告违约。二、原告是按揭合同的相对方，有义务也有条件催促银行发放贷款。根据合同相对性，按揭合同的相对方是原告，当然有义务提供办理按揭的所有资料，同时按买卖合同的约定催促银行在规定的时间内放款，且所发放的贷款是打到原告供楼账户上的，应当知晓在规定时间内向被告支付按揭款是其应履行的义务，根据上述第一点可知原告已构成逾期付款的违约情形。三、原告逾期付款违约在先，被告有正当理由顺延交楼。据买卖合同补充协议第五条第l点第(2)款可知，买受人须按本合同约定支付全部房款（包括按揭款）等才具备交楼条件，如买受人未按约定履行前述义务，则出卖人有权顺延办理交楼手续，视为买受人原因未能按期交付，被告无责。综上所述，原告违约在先，应当承担违约责任，被告无责，请依法驳回所有诉讼请求。经审理查明，2017年3月22日，原告签署《御景花园》楼宇认购书，以1730000元认购东莞市**********御景花园四期御豪峯12栋住宅楼1202房产。签订楼宇认购书当天，原告向被告支付了定金30000元。2017年5月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同第七条第（二）款第3项约定，贷款方式付款：买受人应当于2017年5月13日前支付首期房价款520000元，占全部房价款30.06%，余款1210000元向商业银行申请贷款支付。该合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。该合同附件十一补充协议第四条关于“第九条商品房交付条件”的补充或修改约定，该商品房经验收合格是指：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利。第五条关于“第十一条交付时间和手续”的补充和修改第1款第（1）项约定，在商品房达到交付使用条件的，除买受人未按照合同约定支付房价款外，出卖人应以合同记载的联络方式通知买受人办理房屋交付手续；买受人未接到书面通知的不视为出卖人未履行通知义务，买受人不得以此为由主张出卖人逾期交楼，买受人应在合同约定的交付期限内主动到楼盘收楼现场办理房屋交接手续。第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。2017年5月13日，原告向被告支付了首期款490000元。2017年7月19日，原、被告及中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行签订《个人购房担保借款合同》，由原告作为借款人，被告作为保证人，向中国农业银行股份有限公司东莞樟木头支行借款1210000元，原告提交了借款凭证，证实中国农业银行股份有限公司东莞分行于2017年9月1日放款1210000元。2018年5月9日，被告向原告发出商品房交付使用通知书，通知原告于2018年5月15日前往办理商品房交付手续。以上事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收据、《个人购房担保借款合同》、楼宇认购书、借款凭证、商品房交付使用通知书以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否存在延迟交楼的情形；2、如需要支付违约金，则违约金的计付标准。3、被告所主张的原告逾期付款违约在先是否构成其顺延交楼的合法依据。关于焦点一。参照中华人民共和国建设部令（第88号）发布的《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”之规定，被告作为房地产开发企业，应按照合同约定的时间将符合交付使用条件的商品房按期交付给原告，案涉合同约定的交付时间系2017年12月31日，而被告通知原告的收楼时间系在2018年5月15日前，至于合同附件十一补充协议第五条第1款第（1）项对交付的通知进行的约定，该约定只是对买受人未接到书面通知不视为出卖人未履行通知义务进行了说明，而并非免除了出卖人的通知义务，即被告仍负有通知原告收楼的义务，被告于2018年5月9日通知原告于2018年5月15日前收楼，其行为已经违反了合同的约定，属于逾期交楼的情形，显然已经违约。关于焦点二。如前所述，本院已经认定被告已经违约，那么被告则需要根据约定向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：…逾期超过90日…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（累计不超过房价款的1%）的违约金。同时在《商品房买卖合同（预售）》的附件十一第六条关于“第十二条出卖人逾期交房的违约责任”的补充或修改第1款约定，无论逾期是否超过90日，合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房价款的0.05%，最高赔付不超过总房价的5%。因附件十一第六条系对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的修改，本院认定为双方的最终意思表示，上述约定未违反法律规定，违约金应按照每日总房价款的0.05%计算，最高赔付不超过总房价的5%。关于违约金起止时间。合同约定交付房产的时间是2017年12月31日前，而实际通知原告收楼的时间系在2018年5月15日前，违约金的截止时间应以被告通知原告收楼的截止时间为准，即违约金为1730000元×0.05%×135（2018年1月1日至2018年5月15日）=116775元，鉴于该金额超出了总房价的5%即86500元，故本院依法认定被告应向原告支付违约金86500元。关于焦点三。首先，原告按揭放款入账的时间系2017年9月1日，而合同约定的交楼时间系2017年12月31日，即在达到合同交楼时间前，原告已经付清了全部楼款，被告以原告逾期付款而主张顺延交楼时间的主张，依据不足；其次，至于被告所述之原告自行办理按揭贷款手续导致逾期支付按揭款的责任应由原告自行承担的抗辩理由，该理由不能作为被告迟延交楼的抗辩理由，而原告是否存在上述情形，鉴于被告未就原告需要承担违约责任提起反诉，故不属于本案需要查明的事实。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告东莞市樟木头房地产开发总公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡震南支付延迟交楼违约金86500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费981元，原告蔡震南已预交，由被告东莞市樟木头房地产开发总公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一九年十一月二十八日书记员 张楚妍苏善思（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务·。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。