广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤2072民初7726号原告：王立坚，男，1971年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡楠，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建叙，广东邦杰律师事务所实习律师。被告：高凤慈，女，1973年1月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄嘉焯，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雪琳，广东保信律师事务所实习律师。被告：蔡仲结，女，1963年12月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈岳，广东金匠律师事务所律师。被告：中山市横栏镇新茂村民委员会，住所地广东省中山市横栏镇德龙路22号。法定代表人：吴献彬。被告：中山市横栏镇新茂股份合作经济联合社，住所地广东省中山市横栏镇新茂村民委员会。主要负责人：梁焕好。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。原告王立坚与被告高凤慈、蔡仲结、中山市横栏镇新茂村民委员会（以下简称新茂村委会）、中山市横栏镇新茂股份合作经济联合社（以下简称新茂经联社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王立坚的委托诉讼代理人蔡楠、陈建叙，被告高凤慈的委托诉讼代理人黄嘉焯、被告蔡仲结的委托诉讼代理人陈岳、被告新茂村委会、新茂经联社的共同委托诉讼代理人陈润明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立坚向本院提出请求：1.确认高凤慈、新茂村委会与王立坚于2005年10月13日签订的土地使用权有偿转让合同书，以及2009年5月9日签订的补充协议无效；2.高凤慈、新茂村委会、蔡仲结、新茂经联社向王立坚返还购地款35万元及利息（自付款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日）。事实与理由：2005年10月13日，王立坚与高凤慈、新茂村委会签订土地使用权有偿转让合同书，约定王立坚受让位于中山市××村泗友围工业开发区的一块土地作工业用地，并约定转让价款等内容。2009年5月9日，王立坚等多名购地人与新茂村委会签订补充协议书，约定王立坚等人作为高凤慈的合伙人向新茂村委会购买土地，并支付购地款给新茂村委会。王立坚已按照约定付款，但高凤慈、新茂村委会至今未将土地交付王立坚使用，也未办理相关土地转让手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，新茂村委会至今未取得转让土地的使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，故高凤慈、新茂村委会与王立坚签订的土地使用权有偿转让合同书及补充协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，土地使用权有偿转让合同书无效，高凤慈、新茂村委会应当向王立坚返还收取的购地款及利息。因高凤慈、新茂村委会与王立坚签署土地使用权有偿转让合同书，将涉案土地转让与王立坚，二者应共同向王立坚返还购地款及利息。另外，蔡仲结、新茂经联社作为购地款的实际收款人并向王立坚出具收据，因此，蔡仲结、新茂经联社应对购地款及相应利息的返还承担连带责任。高凤慈辩称，1.与王立坚直接发生土地买卖关系的相对方为新茂村委会。2004年11月10日，高凤慈与新茂村委会签订土地使用权有偿转让合同书（合同一），约定由高凤慈受让含本案争议标的在内的201.566亩土地，每亩13.5万元，土地的办证全部费用由新茂村委会承担。其后，由于新茂村委会不能确定办证的费用，故高凤慈在征得新茂村委会的同意下，将201.566亩土地转卖给包括王立坚在内的相关买受人，高凤慈退出与新茂村委会的买卖关系。2005年10月12日，王立坚与高凤慈、新茂村委会签订土地使用权有偿转让合同（合同二），约定高凤慈将201.566亩土地中的4.9882亩以每亩10万元的价格转让给王立坚，新茂村委会负责办理土地使用权证手续，办证所需的一切税、手续费由王立坚自行承担。2009年5月9日，新茂村委会与高凤慈及相关土地买受人签订补充协议，述明因国家政策宏观调控，造成高凤慈所购买的土地未能如期办理土地使用证，经高凤慈与新茂村委会及相关土地买受人（包括王立坚）协商，尚欠的购地款由具体每地块的买受人直接向新茂村委会支付，高凤慈和王立坚签订补充协议的法律地位为购买地块的合伙人（即合伙向新茂村委会买受合共201.566亩土地）。另各方手写特别约定，尚欠新茂村委会购地款的客户，从2009年5月9日起一切责任与高凤慈无关，并由新茂村委会协助办理一切手续。高凤慈认为补充协议签订后，合同一的买受关系已不存在，合同二规定的土地转让方的全部权利义务已由新茂村委会承受，高凤慈已退出涉案4.9882亩土地的交易；2.退一万步说，即使王立坚主张合同无效获得法院支持，但王立坚请求高凤慈向其返还全部购地款没有事实及法律依据。王立坚起诉后，高凤慈询问部分的买受人得知，201.566亩土地有部分已由新茂村委会协助办理权属证书，该部分买受人亦是直接向新茂村委会支付土地转让款。高凤慈认为王立坚应积极与新茂村委会以及政府部门协调，争取合同早日履行。即使王立坚现主张合同无效获得法院支持，从王立坚提交的汇款凭证、收款收据以及补充协议确认的内容可知：高凤慈并未收取王立坚支付的款项，所有款项均直接由新茂村委会收取。根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，高凤慈没有因该合同获得财产，王立坚主张高凤慈返还转让款的主张于法无据；3.高凤慈是合同中的善意方，合同若认定无效，无效的过错责任不在高凤慈。高凤慈与新茂村委会签订合同受让201.566亩土地，高凤慈是善意的受让方。后王立坚与高凤慈、新茂村委会签订合同受让其中7亩土地，已有充分理由让高凤慈相信新茂村委会可以交付土地及协助办证。其后，在前述补充协议签订后，高凤慈已退出交易关系，相关付款与办证责任均由王立坚与新茂村委会协调解决。故此，在三份合同的签订与履行过程中，高凤慈不存在任何过错；4.退一步来讲，即使高凤慈或新茂村委会需要退换购地款，也仅需返还王立坚已交付的款项，不存在返还利息的问题。合同二第十条约定：“如国家政策所限制，在2006年6月30日前该土地未能办理土地使用证，经甲、乙、丙三方协商，丙方同意甲方将该土地长租五十年给乙方，乙方必须在2006年6月30日前将五十年的租金一次性支付完毕….”。合同签订时，已充分告知王立坚转让的土地使用权可能存在不能办证的风险，各方都应服从法律及政策的规定，以法律及政策的规定为准。王立坚清楚该土地购买后存在风险，仍然要购买该土地的使用权，对购买土地后能否办证应当有预见性。因此，即使需要退还购地款，仅需由款项的收取方返还王立坚交付的款项，不存在返还利益的问题。综上，王立坚的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院驳回王立坚对高凤慈的诉讼请求。蔡仲结辩称，蔡仲结并非土地使用权有偿转让合同书中的相对方之一，只是本案交易中的中介方，收取中介费。新茂村委会辩称，1.从王立坚提供的收据及进账单可知，王立坚所称已支付的35万元购地款，其中有21万元是给了新茂经联社，由新茂经联社出具收据，另外2万元及12万元是蔡仲结收取，并由蔡仲结向王立坚出具收据，由蔡仲结收取的款项应由蔡仲结返还王立坚，王立坚要求新茂村委会、新茂经联社返还购地款35万元没有事实和法律依据；2.根据土地使用权有偿转让合同第十一条约定可知，王立坚在签订合同时明知案涉土地没有土地使用权证，并且有可能办不了土地使用权证，但仍与新茂村委会签订合同，王立坚对合同的无效存在一定过错，根据相关法律规定，合同无效，双方都有过错的，应各自承担相应的责任，因王立坚本身存在过错，也应承担相应责任，王立坚要求新茂村委会承担全部利息损失显示公平，请求法院驳回王立坚的诉讼请求；3.从土地使用权有偿转让合同第一、四条可知与王立坚有买卖关系的是高凤慈，合同约定王立坚是直接支付土地转让款给高凤慈，而双方签订的补充协议只是由他人替高凤慈支付部分土地转让款。根据补充协议书，高凤慈也还继续需要支付土地购地款901934元，高凤慈并没有退出土地买卖合同。新茂经联社辩称，跟新茂村委会答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年11月10日，新茂村委会（甲方）与高凤慈（乙方）签订一份《土地使用权有偿转让合同书》，约定甲方将位于中山市××村泗友围工业开发区的两块土地，以有偿使用方式转让给乙方作工业用地，乙方受让土地总面积共201.5266亩；按每亩135000元计（含办证费），乙方应付土地受让款共27206091元给甲方，自甲、乙双方签订合同后180天内支付500万元给甲方，余款22206091元在甲方协助乙方办理该土地的土地使用证后在领取该土地使用权证时一次性付清给甲方；甲方预计在2006年12月30日将上述土地交付给乙方使用，如因天气影响甲方不能按期填土，则自动顺延交付日期；甲方负责协助乙方办理该土地的国有使用审批证手续，但乙方必须提供一切有关资料给甲方；合同还对违约责任等内容作出约定。2005年10月12日，高凤慈（甲方）、王立坚（乙方）、新茂村委会（丙方）签订一份土地使用权有偿转让合同书，约定甲方将位于中山市××村泗友围工业开发区购买的一块土地，以有偿使用方式转让给乙方作工业用地，总面积共约4.9982亩；按每亩10万元计，乙方应付土地受让款共50万元给甲方，乙方分三期支付土地受让款，其中合同签订之日，乙方支付10万元给甲方作定金，双方签订合同七日后乙方支付20万元给甲方，余款20万元在丙方代乙方办理该土地的土地使用权证后一次性付清给甲方。丙方负责填平土、公共通水、通电及排污、公共捣水泥路，费用全部由丙方负责；丙方预计在2005年12月31日将上述土地交付给乙方使用，如因天气影响丙方不能按期填土，则自动顺延交付日期；丙方负责协助乙方办理该土地的国有土地使用权证手续，但乙方必须提供一切有关资料给丙方，办证所需费用由乙方负责；如国家政策所限制，在2006年6月30日前该土地未能办理土地使用证，经甲、乙、丙三方协商，丙方同意甲方将该土地长租五十年给乙方，乙方必须在2006年6月30日前将五十年的租金一次性支付完毕，租金总金额50万元；合同还对违约责任等内容作出约定。同年10月17日，王立坚于将土地受让款21万元支付给了新茂经联社，新茂经联社对此出具了收款收据（NO：90023274）。2013年9月24日，蔡仲结出具收据（NO：0003248），该收据载明，蔡仲结收到王立坚购横栏新茂村工业用地定金2万元，违约没收定金。另有2005年10月18日的收据一份（NO：0003263），该收据载明收到王立坚购横栏新茂村工业用地余款12万元，但经手人处的字迹已无法辨认。2009年5月9日，甲方新茂村委会与乙方高凤慈（含合伙人）签订一份补充协议书，载明：甲乙双方于2004年11月10日签订了土地使用权有偿转让合同书，由于国家土地政策宏观调控，造成乙方所购买土地未能如期办理土地使用证，乙方亦未按期支付购地款给甲方，现经甲、乙（含合伙人）双方协商，为明确乙方合伙人的经济责任，补充如下条款：1.乙方（含合伙人）尚欠甲方购地款9040862元；2.乙方合伙人尚欠甲方的购地款详见如下：……；王立坚负责为高凤慈支付给甲方购地款19.923万元；……；高凤慈要督促所有合伙人履行承诺，直至其按时将所欠购地款支付完毕给甲方为止，否则高凤慈仍继续支付尚欠甲方的购地款。合同下方甲方处有新茂村委会加盖公章及代表签名，乙方处有高凤慈、王立坚等人签名及按指模确认。在合同下方还手写内容“以上签名确认欠甲方购地款的客商，从2009年5月9日起一切责任与高凤慈无关，并由甲方协助办理一切手续”。新茂村委会在该内容上加盖其公章。签订上述合同后，王立坚称新茂村委会至今未将土地交付其使用，也未办理相关土地转让手续。王立坚认为其所签订的土地使用权有偿转让合同书及补充协议书是无效合同，为此于2019年6月17日向本院提起诉讼，主张前述诉求。诉讼中，新茂村委会向本院确认，涉案土地为集体土地，属于新茂村委会村民集体所有，目前尚未取得相关的土地使用权证。新茂经联社是新茂村委会集体经济组织，负责人均为梁焕好。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。新茂村委会在本案中确认涉案土地为集体土地，属于新茂村委会村民集体所有，目前尚未取得相关的土地使用权证。故涉案转让的土地性质为集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，王立坚与高凤慈、新茂村委会所签订的土地使用权有偿转让合同书及补充协议书违反了土地管理法的强制性规定，依《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”之规定，王立坚与高凤慈、新茂村委会于2005年10月12日签订的土地使用权有偿转让合同书，及于2009年5月9日签订的补充协议书均无效。现王立坚起诉要求确认上述合同均无效，符合法律规定，本院予以确认。关于应返还的款项。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案两份合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。新茂经联社出具收据，确认因该合同取得的土地受让款21万元应当予以返还。王立坚称蔡仲结向其收取了土地转让款14万元，但其中12万元收据的字迹已无法辨认，王立坚又未提供其他证据佐证该笔款项的收取人，故对王立坚的该部分诉讼请求，本院不予支持。至于蔡仲结收取的土地受让款。蔡仲结收取的土地受让款2万元，蔡仲结辩称该2万元为居间服务费，但该收据中明确表示2万元为定金，故本院对蔡仲结的该项抗辩不予采纳，蔡仲结应当向王立坚返还其收取的土地受让款2万元。高凤慈并没有因该合同取得款项，故王立坚主张高凤慈返还土地受让款，于法无据，本院不予支持。因新茂经联社系新茂村委会集体经济组织，故新茂村委会应当对新茂经联社应当返还的款项承担连带责任，王立坚要求高凤慈、蔡仲结、新茂村委会、新茂经联社共同对土地受让款的返还承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于利息。王立坚与新茂村委会对未取得国有土地证的农用地进行交易并签订案涉无效合同，新茂村委会违反法律强制性规定向王立坚出让土地，是导致合同无效的一方面原因；王立坚作为完全民事行为能力人，在订立合同的缔约过程中未尽到合理、谨慎地核实土地性质及土地使用权的义务，在购买涉案土地时明知购买的土地为农用地，仍与新茂村委会签订案涉合同，是导致合同无效的另一方面原因，故王立坚、新茂村委会对合同无效均有过错，双方对合同无效应负同等责任。王立坚应在过错范围内承担一定的损失，新茂村委会仅在自身过错范围内承担相应的赔偿责任。因双方对合同无效负同等责任，故新茂村委会应赔偿王立坚损失的一半，即应当以其收取的土地受让款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，王立坚、新茂村委会各承担50%的利息。蔡仲结虽收取土地受让款，但并非合同的相对方，案涉合同的当事人，在本案中亦不存在过错，王立坚要求蔡仲结支付利息，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王立坚与被告高凤慈、中山市横栏镇新茂村民委员会于2005年10月12日签订的土地使用权有偿转让合同书，及于2009年5月9日签订的补充协议书均无效；二、被告中山市横栏镇新茂村民委员会、中山市横栏镇新茂股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内向原告王立坚返还土地受让款21万元并支付利息（以21万元为基数，从2015年10月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的50%的利息）；三、被告蔡仲结于本判决生效之日起七日内向原告王立坚返还土地受让款2万元；四、驳回原告王立坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费5130元，保全费3750元，合计8880元，由原告王立坚负担3641元（该款原告王立坚已预交），被告中山市横栏镇新茂村民委员会、中山市横栏镇新茂股份合作经济联合社负担4946元、被告蔡仲结负担293元（该款原告王立坚已预交，由被告中山市横栏镇新茂村民委员会、中山市横栏镇新茂股份合作经济联合社、蔡仲结于本判决生效之日起七日内迳付原告王立坚）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄俊慧二〇一九年十一月十五日书记员  林晓霜