山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0281民初8542号原告：青岛中弘物业管理服务有限公司，住所地山东省胶州市福州南路97号胶州宝龙城市广场小区18号楼办公单元20层2012户，统一社会信用代码：91370281MA3DMQX13F。法定代表人：于海龙，总经理。委托诉讼代理人：孙晓飞，山东天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴磊，山东天华律师事务所律师。被告：青岛神州集团有限公司，住所地山东省胶州市三里河办事处晋州路中段，统一社会信用代码：91370281725550923X。法定代表人：王新平，执行董事。被告：青岛神州联科物业管理有限公司，住所地山东省胶州市兰州西路中宋综合楼三楼，统一社会信用代码：91370281733493383R。法定代表人：王琼瑶，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：朱刚，山东琴岛律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王雪莹，山东琴岛律师事务所实习律师。原告青岛中弘物业管理服务有限公司（以下简称中弘公司）与被告青岛神州联科物业管理有限公司（以下简称神州联科公司）、青岛神州集团有限公司（以下简称神州公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中弘公司的委托诉讼代理人孙晓飞、吴磊与被告神州联科公司、神州公司的共同委托诉讼代理人朱刚、王雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付建设投资款420000元（暂定）、违约金200000元；2.本案诉讼费用等由二被告承担。事实与理由：原告原名青岛鑫宝境物业管理有限公司（以下简称鑫宝境公司），2017年9月22日，二被告为甲方、原告为乙方签订协议书，约定原告投资建设云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等，被告给予相应补偿，其中第四条约定“甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资（284号车位至325号车位共42个详情见明细）”。2017年9月30日，原告与胶州市云溪城小区业主委员会签订云溪城小区与物业管理公司协议，约定由原告对胶州市云溪城小区进行物业管理，合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日。上述协议签订后，原告依约对云溪城小区进行维修，共投入资金884550元。但原告进场后发现，协议书约定的用于补偿原告建设投资的284号至325号共42个车位并不在云溪城小区规划图内，系占用公共区域改建而来。《中华人民共和国物权法》74条第3款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据上述规定，被告无权以该42个车位抵顶原告的建设投资款，被告仍应向原告支付相当于42个车位价值的建设投资款420000元。被告书面辩称，第一，原告既主张赔偿损失又主张支付违约金与法律规定不符，二者不能同时主张。该项诉讼请求违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定；第二，原被告未就赠送的车位的价值进行约定，原告应当举证证明其遭受的损失金额。根据原被告于2017年9月22日签订的协议书可知，被告仅约定将云溪城小区内42个车位赠送予原告用于补偿其建设投资小区部分设施的支出，而未对该等车位的实际价值进行约定，原告自行确认赠送车位价值等同于建设投资款支出，实际上系混淆了车位价值与建设投资的概念，赠送车位价值并不等同于建设投资款，原告应当就其履行协议书发生的建设投资款的具体损失向法庭提交证据予以证明。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月22日，神州联科公司（甲方一）与神州集团（甲方二）及鑫宝境公司（乙方）签订协议书，协议约定针对乙方投资建设维修云溪城小区道路、车位、监控、路灯、道闸等及甲方给予乙方相关补偿等事宜达成如下协议。一、维修内容：1.乙方现出资修复云溪小区环形主道路（要求4cm厚沥青路面，将古力盖、雨水井提高同沥青路面相平）。2.紧邻环形主路的车位重新铺设（12号楼西侧、14号楼北侧等车位）。3.整修小区内的全部监控、大门道闸及小区路灯并调整至正常运转。二、完成时间：以上维修项目于2017年10月31日之前完成。三、乙方一次性购买甲方车位共计10个（12号楼西侧10号至19号车位），每个单价为1万元，共计10万元，合同签订后一次性付清。四、甲方将小区内42个车位无偿赠送给乙方，用于补偿乙方的建设投资（284号车位至325号车位共42个）。五、车位销售：甲方提供小区内车位90个，用于甲乙双方共同对外销售，销售价格从销售的第193个车位到第200个车位按1.4万元/个计算，销售的第200个到240个车位按1.5万元/个计算，第241个到283个按每个1.6万元/个计算（销售价格甲、乙双方协商同意后可根据实际情况调整）。六、乙方在将以上工程全部完成，经甲方验收合格后，甲方将销售到第193个车位以后的每个车位多出1万元部分支付给乙方用于补偿乙方的建设投资，每月结算一次（销售到193个之后的车位甲方每个车位只留1万元）。……八、乙方应付给甲方的物业费156488元，优先从甲方给付乙方的车位款中扣除。该协议的附件为涉案小区的规划图，原被告于2017年9月23日在规划图上签字盖章，在该规划图中，注明：赠送车位详图284号-325号=42个车位，并在规划图中标记了42个车位的具体位置。2017年9月30日，胶州市云溪城小区业主委员会（甲方）与鑫宝境公司（乙方）签订物业管理协议，约定由鑫宝境公司为胶州市云溪城小区提供物业管理，并约定鑫宝境公司进驻小区签订合同后，对小区内环形主干道路重新铺装沥青路面及紧邻主路的部分车位（混凝土铺装），并把小区内监控、大门道闸及小区公用照明设施修缮完整，达到正常使用功能，对小区实行封闭式管理。共计投资884550元（维修项目施工标准及工期进度详见附件）。合同期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。附件：云溪城小区维修项目的明细、进度及工期表，载明：1、沥青路面铺装，包括前期准备工作10000元、提古力井及雨水篦子21600元、沥青路面587250元、沥青路面热熔标线预计投资10000元。2、混凝土车位及临主路单元门前路面预计投资42300元。3、监控预计花费60000元。4、门口摄像头自动识车号牌一体机及行人刷卡门禁系统预计投资30000元。5、警务室装修包括外墙粉刷、室内粉刷、电脑、桌椅、办公用品等预计投资40000元。6、其余筹划设施：人车分离障碍设施预计20000元左右；2、车位锁7000元。8、小区后续绿化预计50000元。总预计投资884550元。备注：1、自甲乙双方签订合同之日起，乙方承诺20个工作日内将小区内环形道路修缮完毕。2、以上总投资884550元，其中神州集团投资760000元，由乙方自筹资金124550元。2017年10月1日，鑫宝境公司进入胶州云溪城小区进行物业管理。2018年12月24日，鑫宝境公司工作人员与神州集团公司人员对销售的车位进行了确认，鑫宝境公司销售车位共计52个，其中26个已销售但车位款未交给被告。2018年12月27日，神州集团（甲方）与于海龙（乙方）签订还款协议书，协议约定：1.神州集团及神州联科公司与鑫宝境公司就云溪小区物业管理事宜签署过相关协议，并由双方对该协议进行了履行。2.依据神州集团与鑫宝境公司签订的相关协议，鑫宝境公司须向神州集团支付相关款项。3.于海龙系鑫宝境公司的法定代表人及实际控制人，愿代鑫宝境公司向神州集团支付相关款项。甲乙双方确认，截至本协议签署日，鑫宝境公司应向甲方支付款项合计397329元，其中应付2017年物业费100000元，已销售车位26个合计260000元，代收电费23622元以及陈欠物业费13707元。甲乙双方确认，如乙方依据本协议约定的如下期限及时支付完毕相关款项，甲方同意放弃向鑫宝境公司主张支付款项10000元，对乙方代收的电费以及陈欠物业费，甲方同意支付乙方10%的佣金共计3733元，乙方仅需向甲方支付人民币383596元……。鑫宝境公司已支付183596元。原被告在庭审中均认可涉案赠送的42个车位没有规划。原告称对涉案云溪城小区进行维修共计投入资金884550元，因工程量较小且工程零散，原告是从人力市场临时雇佣工人进行施工，相关设备也是从市场上购买，没有签订正式的施工合同、买卖合同，对方也未开具正式发票，所以无法提交证据证明投资情况，原告申请法院委托有资质的的鉴定机构对协议书中“维修内容”部分的工程造价进行鉴定。被告称涉案的42个车位是其改造绿地和公共道路进行的投入，同时依据法律规定该42个车位不能出售，如何使用需要鑫宝境公司和业主协商之后才能向业主收取相应的款项，所以约定42个车位无偿赠送，涉案小区已经在2008至2009年期间交付使用，二被告与原告签订协议时，已经超过5年的最长保修期。另查明，鑫宝境公司于2019年6月5日变更为中弘公司，法定代表人为于海龙。本院认为，神州集团、神州联科公司与鑫宝境公司签订的协议书及神州集团与于海龙签订的还款协议书均系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，本院依法予以确认。原告要求二被告支付建设投资款的理由是二被告约定给予原告的投资进行相应补偿，而42个车位用于补偿原告的投资建设，但42个车位不在规划之内，系占用公共区域改建而来，原告不知情，因此被告仍应当支付相当于42个车位价值的建设投资款420000元，对此，本院不予支持，理由如下：第一，在原被告于2017年9月22日签订的协议中，明确约定了42个车位是无偿赠送的，因此该42个车位在给付原告时，并没有计算实际价值，即使原告要求返还车位，也不应计算价值。而且原被告签订的协议中对原告在云溪城小区预计投资的维修项目约定的都是补偿投资而非支付相应的投资款项，在协议中二被告并没有约定付款义务。第二，原告称自己在签订协议时不知情，不知道42个车位没有规划，但是原被告赠送42个车位的具体明细就是涉案云溪城小区的规划图上标注的，且双方签订的协议明确载明了原告购买被告的10个车位，原告帮忙代售被告的若干车位，并明确约定了代售车位的不同价格区间，且原被告在销售52个车位之后的一年多的时间即2018年12月27日双方又签订了还款协议书，还款协议书中明确载明了原告应当支付包括原告代售26个车位款项在内的欠款数额383596元及让利10000元等，由此可以看出，原告对涉案42个车位不在规划内的事实是明知的，所以双方在签订协议时约定的是赠送车位，而没有计算车位的价值，但对于销售的规划内的车位计算了价值并约定了超出1万元的车位款项归鑫宝镜公司所有。第三，原告提交的云溪城小区物业管理协议及附件云溪城小区维修项目的明细、进度及工期表均是与胶州市云溪城小区物业管理委员会签订的，在该协议中，虽约定了维修的项目及预计投资的费用，但原告并未提交关于云溪城小区维修投入情况的证据，且上述协议及维修项目的明细、进度及工期表均没有二被告的签字及盖章，二被告对此也不予认可，认为涉案云溪城小区已经超过5年的最长保修期，因该协议的合同相对方不是二被告，因此对原告要求对涉案工程进行鉴定的申请，本院不予准许，故对原告主张要求二被告支付投资款的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告支付违约金200000元，因二被告并未违约，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告青岛中弘物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费10000元，因适用简易程序，减半收取5000元，由原告青岛中弘物业管理服务有限公司负担。如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  陈敏二〇一九年十一月二十八日书记员  刘畅书记员  张聪