呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初3974号原告：卢兴芳，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：庞军、王美，内蒙古辩证律师事务所律师。被告：岳九斤，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：哈图，内蒙古呼市中山东路法律服务所法律工作者。被告：四川亚泰建设有限公司，住所地四川省泸江市江阳区连江路二段十七号。法定代表人：谢志平。委托诉讼代理人：牟炜，四川律师事务所律师。原告卢兴芳诉被告岳九斤、四川亚泰建设有限公司房屋买卖合同纠纷，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢兴芳及委托诉讼代理人庞军到庭参加诉讼，被告岳九斤的委托诉讼代理人哈图到庭参加，被告四川亚泰建设有限公司的委托诉讼代理人牟炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告岳九斤、四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司签订的《购房协议书》无效；2、判令二被告互付连带共同返还原告购房款48万元并支付利息；3、判令被告连带赔偿原告装修损失费51830元；4、判令被告连带承担司法鉴定费4120元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月5日，被告岳九斤、四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司与原告签订《购房认购书》，被告岳九斤、四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司以48万元将位于呼和浩特市××区中户房屋出售给原告，原告于2015年12月将48万元交付被告岳九斤、四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司。20161月二被告将房屋交付原告，原告对该房屋进行装修入住。2016年内蒙古国铁建筑安装工程有限责任公司（以下简称国铁建筑公司）以返还原物纠纷案件将被告岳九斤诉至呼和浩特市新城区人民法院，经呼和浩特市新城区人民法院以（2016）内0102民初4751号民事判决书认定，位于呼和浩特市××区中户房屋所有权人为国铁建筑公司，判决被告岳九斤于判决生效十日内返还国铁建筑公司包括呼和浩特市新城区天府花园37号楼1单元6层中户房屋所在内的12套房屋。被告岳九斤不服一审判决向呼和浩特市中级人民法院提起上诉，呼和浩特市中级人民法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。2017年9月，呼和浩特市新城区人民法院向被告岳九斤及各住户发出执行公告，责令限期将包括本案涉案的呼和浩特市××区中户房屋在内的12套楼房腾空。2019年4月9日，呼和浩特市新城区人民法院再次向被告岳九斤及其住户发出执行公告，要求限期搬离，原告及其父母即找到被告岳九斤要求退还房款及赔偿房屋装修损失，被告岳九斤以各种理由拖延、躲闪不见。经调查，被告四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司已被呼和浩特市工商行政管理局回民分局吊销营业执照。为维护原告合法权益，特向贵院提起上述，请求依法判决。被告岳九斤辩称，一、房屋买卖合同已经履行完毕，房屋买卖合同不违反法律规定，不存在解除的情形。二、2010年8月25日，呼和浩特市毫沁营镇府兴营村委会刘贵明、呼和浩特市北奇开发公司法定代表人刘志忠和呼和浩特市天辅开发公司法定代表人刘伟伟签订开发府兴营村35#、36#、37#住宅楼，后转包给内蒙古国铁建筑安装有限责任公司，国铁公司又转包给四川亚泰建设公司，答辩人挂靠四川亚泰建设有限公司，全额垫资进行建设。楼房建设期间，2014年3月14日，刘志忠、国铁公司、答辩人签订了一份分配房屋的三方《协议书》，协议书签订后，开发商刘志忠不给新建楼房供水供电，引发大部分业主找答辩人要求赔偿，并到新城区、呼和浩特市政府群体上访，此种情况下，在新城区政府的组织协调下平息了群体访，签订了第二个三方《协议书》，该协议书签订之后，开发商刘志忠仍不进行工程验收和给付工程款，不履行协议书义务，迫使答辩人不得不卖方偿还垫付的工程款和所欠农民工工资，在本案中，答辩人只是一个建筑工人，造成被答辩人损失的不是答辩人。三、要求答辩人承担房款利息，没有事实依据。故请求人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的所有诉讼请求。被告四川亚泰建设有限公司辩称，一、答辩人及答辩人内蒙××府住宅小区（经济适用房）35#、36#、37#（18层）住宅楼工程（以下筒称“案涉工程”)，也从未授权权被告岳九斤以“四川亚建设有限公司内蒙古分公司”的名义与他人签订合同承建工程，也没有收到一分房款。岳九斤并非挂靠答辩人的“实际施工人”，他侵占铁建公司房屋的行为已经有生效的民事判决确认为岳九斤的个人行为，答辩人无需承担责任。岳九斤将侵占铁建公司的房屋出售给原告，是岳九斤侵权行为的延续，仍然是岳九斤个人行为，答辩人不能为岳九斤的个人行为承担责任。另，四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司是答辩人于2010年5月18日在内蒙古地区设立，其经营范围为“许可经营项目：无。一般经营项目：钢模架料、设备租赁”。说明答辩人内蒙古分公司从来就没有承建建设工程的权力，怎么可能以内蒙古分公司的名义承接建设工程？而且，内蒙古分公司的只在呼和浩特市公安局雕刻、备案了一枚“四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司”印章，没有雕刻过其他任何分公司印章；该印章由答辩人拍公司员工专门保管，即便是分公司负责人周国才也不能接触该印章，所有需要盖章的文书合同都由答辩人公司审核后才能盖章。答辩人认为：被告岳九斤涉嫌私刻“四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司合同专用章”于2010年8月30日与铁建公司签订《施工承包合同》，已经涉嫌私刻公司印章的犯罪行为，答辩人保留追究其法律责任的权利；二、岳九斤在本案的买卖合同中，不构成表见代理，他卖房子给原告的行为只能代表他个人，不能代表答辩人。其后果由岳九斤承担。即便人民法院生效判决认定岳九斤借用我公司资质修建房屋，是案涉工程实际施工人，答辩人认为：实际施工人借用答辩人资质承建工程，他也只能取得向工程建设方收取工程款的权利，并不能直接取得所修建房屋的所有权；岳九斤在2014年3月14日与北奇公司和铁建公司签订协议分配了房屋，并在2015年4月15日再次签订《协议书》对三方分配的房屋进行调整。在这个时候岳九斤就应当明确知道自己的房屋是哪些了。但他却在2015年10月5日，将明知不是自己的房屋出售给原告，已经涉嫌诈骗；答辩人就算是出借资质给岳九斤，那也只是授权他承接房屋施工，他能够对外产生表见代理的，也只能是代表亚泰公司负责修建案涉工程，作为施工活动的负责人，无论如何也不能代表岳九斤可以对外销售、出卖他修建的房屋。而且，答辩人没有收到过一分钱原告的购房款。三、原告在本次交易中具有重大过失，不构成善意取得。呼和浩特市中级人民法院（2017)内01民终1023号判决确认如下事实：甲方刘志忠（又名刘文和)、乙方岳九斤与丙方李强于2014年3月14日签订一份”协议书”，对已建成的天府住宅小区35#、36#、37#的楼房进行了分配，其中甲方分得88套、乙方分得99套、丙方分得11套。该事实说明：房屋的分配最早是由2014年3月14日签订的“协议书”确定的。并在2015年4月15日再次签订《协议书》对三方分配的房屋进行调整。而从原告诉状和证据来看，原告与岳九斤是2015年10月5日签订的认购书，房款2015年12月交付的。答辩人认为在这个交易中原告存在重大过失，应当自行承担责任。其一：原告购买房屋时，没有查看出卖人的产权凭证，岳九斤也好，“四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司”也好，充其量只是该工程的施工方，而非房屋的所有权人，施工方不是房屋的所有权人，这个是基本常识。原告为什么要向工程施工方购买房屋？其二，价值48万元的房屋买卖，就一个所谓的“房屋认购书”就完成了；不符合交易习惯；答辩人要求原告提供支付房款的确实证据，如果不能举证，答辩人对原告交付48万元购房款的说法不予认可。根据《物权法解释一》第十八条“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时”，本案原告自始没有完成房屋的不动产权登记，根本就不符合适用善意取得的条件。综上所述，请求人民法院依法驳回原告针对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以采信，并在案佐证。1.2015年10月5日，原告卢兴芳与四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司天府项目部及岳九斤签订《购房认购书》，一、该房屋坐落于呼市××区中户，总价款480000元。同年12月3日，农业银行转入岳九斤账户46万元。2016年3月9日岳九斤收到原告1万元。2012年5月5日收据，收到原告房款48万元，有四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司天府项目部盖章，岳九斤签字。对以上证据，被告岳九斤对真实性认可，证明问题不予认可。被告四川亚泰建设有限公司对天府项目部印章不予认可，称公司未授权刻制，对认购书不知情，银行转账记录无关联性，收据时间不符。本院对该组证据的真实性予以采信。（2016）内0102民初4751号民事判决书。查明，岳九斤是天府住宅小区35#、36#、37#的实际施工人，其没有施工资质。四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司由四川亚泰建设有限公司于2010年5月18日在内蒙古地区设立，分公司负责人为周国才，该分公司于2016年4月22日被吊销。本院认为……虽然岳九斤以四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司的名义签订了承包合同，但四川亚泰建设有限公司及其内蒙古分公司并未参与涉案工程施工管理，也未进行投资，即岳九斤为该工程的实际施工人，岳九斤使用四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司名义签订的施工合同行为，应认定为借用行为……因该行为系岳九斤个人行为，故四川亚泰公司不应承担责任。（2017）内01民终1023号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2017）内0102执2860《公告》。万宝隆（蒙）（价）字2019第084《价格评估书》价格51830元，评估费4120元。判决书已发生法律效力，公告已执行。对评估书及评估费收据的真实性，本院予以采信。2010年5月18日《营业执照》，名称四川亚泰建设有限公司内蒙古分公司，负责人周国才，成立时间2009年5月25日，2010年5月13日年检。该公司于2019年4月22日吊销。2010年8月28日《授权委托书》，经四川亚泰建设有限公司同意，分公司授权受委托人岳九斤全权负责四川亚泰建设有限公司在呼和浩特承揽建设的由呼和浩特天辅房地产开发有限公司发包的府兴营天府花园35#、36#、37#经济适用房的土建、安装、初装修……工程。“天府花园”工程如需垫资或借资由岳九斤负责解决，并负责偿还。总公司和分公司不承担借资、垫资的责任。该组证据的真实性，本院予以采信。《协议书》二份、刻制印章通知单。对协议书，被告四川亚泰建设有限公司有异议，本院不予采信。刻制印章通知书，双方认可，对真实性，本院予以采信。本院认为，原告卢兴芳与被告岳九斤及项目部签订的《购房认购书》，因岳九斤未取得涉案房屋所有权，而无权出售。原告支付购房款48万元，被告岳九斤将房屋交付原告使用居住。涉案房屋已经被本院生效判决并强制执行而腾空，致使购房认购书无法继续履行。所以，原告主张解除《购房认购书》的请求，合理合法，本院予以支持。按照《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。使购房协议无法履行的责任是被告岳九斤未取得涉案房屋所有权，所以被告岳九斤应返还原告购房款48万元。并赔偿从2015年10月5日至实际返还之日止的利息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告居住期限对涉案房屋进行了装修，经价格评估装修价值51830元，鉴定费4120元，原告主张被告支付装修损失及鉴定费的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。关于四川亚泰建设有限公司的责任问题，四川亚泰建设有限公司于2010年5月18日设立内蒙古分公司，于2016年4月22日吊销。从内蒙古分公司出具的授权委托书看，岳九斤全权负责四川亚泰建设有限公司在呼和浩特承揽建设的由呼和浩特天辅房地产开发有限公司发包的府兴营天府花园35#、36#、37#经济适用房的土建、安装、初装修……工程。“天府花园”工程如需垫资或借资由岳九斤负责解决，并负责偿还。总公司和分公司不承担借资、垫资的责任。分公司并未授权岳九斤出售房屋，购房协议上只有岳九斤签字和项目部盖章，并没有四川亚泰建设有限公司及内蒙古分公司盖章。故，四川亚泰公司不应承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告岳九斤于本判决生效之日起十日内返还原告卢兴芳购房款480000元，并支付利息（以480000元为基数，自2015年10月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日止）；被告岳九斤于本判决生效之日起十日内赔偿原告卢兴芳装修损失51830元及鉴定费4120元，共计55950元；驳回原告卢兴芳的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，由被告岳九斤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 武玉亮 二〇一九年十一月十九日书记员 侯馨驰