福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初1698号 原告：郭亿煌，男，1955年6月27日出生，汉族，经商，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：郑凯泉、杨丽英，福建倍拓律师事务所执业律师。特别代理。 被告：福建省海天房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区笏石工业园区。统一社会信用代码913503005770036281。 法定代表人：吴金良，执行董事。 委托诉讼代理人：刘新星、王兴，北京中银（福州）律师事务所执业律师。特别代理。 原告郭亿煌与被告福建省海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭亿煌的委托诉讼代理人郑凯泉、杨丽英及被告海天公司的委托诉讼代理人王兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭亿煌向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除郭亿煌与海天公司于2013年6月12日签订的编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》；2.判令海天公司应在判决生效之日起十日内返还郭亿煌购房款3892800元，并支付以该款为基数自2013年6月12日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息；3.判令海天公司应在判决生效之日起十日内赔偿给郭亿煌按已付购房款一倍计算的赔偿款3892800元；4.判令本案诉讼费、保全费由海天公司承担。事实与理由：2013年6月12日，郭亿煌与海天公司签订编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》，协议内容约定由郭亿煌购买海天公司名下海天首府（推广名为海天锦上）2栋1单元501、601号和7栋2单元1502、1602、1702、1802号共6套房产（房产总面积为730.56㎡,单价为5000元/㎡，房产总价为3652800元）以及4个车位（单价为60000元/个，车位总价为240000元）；房产和车位总价共计3892800元由案外人莆田市国货精品商贸有限公司（以下简称国货公司）全额代付，双方签订《商品房买卖合同》时，郭亿煌不再支付购房款及车位款；交房时间为2015年12月31日；海天公司承诺不晚于2014年4月30日取得房屋预售许可证，取得房屋预售许可证后应当在一周内通知郭亿煌签订《商品房买卖合同》并办理备案手续等。2013年6月12日，海天公司出具《收款收据》一份给郭亿煌收执，确认《房屋预售协议书》项下的购房款和车位款已收讫。2014年5月26日，海天公司取得涉案楼盘的预售许可证。合同签订后，海天公司未能将涉案房产及车位交付给郭亿煌，反而将2栋1单元501、601号房产及4个车位抵押给第三人，将7栋2单元1502、1602、1702、1802号房产出卖给第三人，造成郭亿煌已无法实际取得涉案房产及车位。海天公司的行为已经构成根本违约，致使郭亿煌合同目的无法实现。 海天公司辩称，一、其与郭亿煌之间并非简单的商品房买卖合同关系，而是夹杂着郭亿煌与案外人许金和之间的以物抵债法律关系，许金和、国货公司与其之间的商品房团购法律关系。据其了解，郭亿煌与许金和之间存在民间借贷法律关系，许金和无力偿还借款后，与郭亿煌达成以物抵债协议，约定许金和用房屋抵偿给郭亿煌，以达到消灭债务的目的。但由于许金和名下并没有房产，故抵偿方式是由许金和先购买商品房，再指示商品房开发商将许金和购买的商品房直接交付给郭亿煌，此为本案购房事件所签订的第一份合同，也是第一层法律关系。许金和委托国货公司向其团购商品房，约定国货公司向其分期付款，其向国货公司指定的人员交付商品房，所签订的《团购房屋合同书》第二条约定“在国货公司足额支付海天公司所签购房款后，海天公司同意同购房者签订正式合同书，并报请有关部门备案确认后，方可履行其他购房手续直至完成交房义务”，第三条约定“逾期超过三个月，海天公司有权终止履行本合同书，并取消已签约的现房、期房及车位”，此为本案购房事件所签订的第二份合同，也是第二层法律关系，即国货公司与其之间的商品房买卖合同关系，且买卖的标的与本案讼争房屋为同一标的。由于商品房并非动产，不适用直接交付，因此，其又分别与国货公司所指定的“购房人”分别签订了《房屋预售协议书》，约定由国货公司代为履行向其付款的义务，《房屋预收协议书》实际上仍然是在履行国货公司与其之间的《团购房屋合同书》，此为本案购房事件所签订的第三份合同，也是第三层法律关系。二、其并未收到郭亿煌或是国货公司所支付的讼争房产所对应的购房款。根据其与国货公司所签订的《团购房屋合同书》第三条约定“国货公司指定的购房者购房款由国货公司全部支付……，若国货公司无法按约定时间及时支付购房款，按每月3%的利息计算支付给海天公司”，该合同备注约定“2013年6月30日前支付1000万元，2013年9月30日前付款4000万，2013年12月30日前付款4000万，2014年6月30日前付款1亿，2014年12月31日前付款1亿，余款分二期在2015年12月前付清”，但国货公司从2013年10月才开始向其账户支付第一笔款项，截至2013年12月30日，国货公司仅向其支付34820000元，与《团购房屋合同书》约定的2013年12月30日前付款90000000元相去甚远，截至2015年12月底付款截止日之前，国货公司仅向其支付57820000元，其中还有大量金额应当按照《团购房屋合同书》的约定计为违约金，截至2016年11月10日，包括应支付的违约金在内，国货公司仅向其账户支付62120000元。其根据国货公司的指示，与包括郭亿煌等人在内的16名形式上的购房者团购签约了海天锦上一期现房110套（备案讼争房屋为二期期房，不包括在内），价值75493458元，其已通过代销、交付等方式，履行了上述110套一期现房的交付义务，已经远超国货公司支付给其账户的金额，而本案讼争房屋系二期期房，在签订《团购房屋合同书》及《房屋预售协议书》时并未建成，且国货公司支付的款项尚不足以全额支付一期现房的购房款，其自然没有继续向国货公司或郭亿煌交付二期期房的义务。虽然其在2013年6月3日应国货公司及郭亿煌的要求，向郭亿煌出具了《收款收据》，但是根据其他类似案件判决书显示，所有国货公司团购的房屋都是在付款之前先由其开具收据，而且根据国货公司2013年6月3日出具的《确认书》以及2013年6月6日出具的《授权委托书》可以证明，该《收款收据》并不能作为国货公司已支付购房款的凭证，结合国货公司自2013年10月31日才向其支付第一笔款项，可以证明出具该《收款收据》时，其根本没有收到购房款，该《收款收据》并不能作为认定其收到购房款的依据。与本案源于同一《团购房屋合同书》、交易模式相同而引发的（2016）闽03民初168号民事判决认定“由于许金和未依约向海天公司支付购房款，使得海天公司无法如期向郭金魁交付剩余的104套房屋及相应车位”，也足以证明其并未收到本案讼争购房款。三、由于其实际上并未收到本案讼争房屋对应的购房款，自然不负有向郭亿煌返还购房款的义务，更不应当承担按所谓的“已付购房款”一倍计算的赔偿款。如前所述，合同双方系以订立商品房预售合同的方式确保抵债行为完成，由于国货公司并未完全履行付款义务，致使部分房屋无法交付，无法完成以物抵债，各方应积极寻求合适的法律途径解决问题，如起诉许金和偿还债务，而不是抽取片面的合同向其主张返还购房款，承担赔偿责任。国货公司并没有支付足额的购房款，其当然有权拒绝向《团购房屋合同书》中指定的包括郭亿煌在内的“购房人”交付房屋。即使根据《房屋预售协议书》的约定，购房款应当由国货公司全额代付，由于国货公司并未履行代付义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”，由于国货公司不履行债务的行为，所导致的法律后果应当由郭亿煌承担，并不能免除郭亿煌继续交付购房款的义务。由于郭亿煌和国货公司事实上均未向其交付购房款，其才将讼争房屋出售给他人，其在本案中不存在过错及违约行为，鉴于本案讼争合同客观上已无法继续履行，其亦同意解除合同，但无需向郭亿煌承担“返还购房款”、“支付违约金”、“支付赔偿金”的义务，若郭亿煌执意坚持赔偿请求，其保留依据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定向郭亿煌追究因国货公司未付款而应当由郭亿煌承担违约责任的权利。综上所述，郭亿煌的诉请没有事实和法律依据，请求驳回郭亿煌的诉讼请求。 郭亿煌在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.郭亿煌的身份证复印件一份。欲证明郭亿煌的诉讼主体适格。 经质证，海天公司对该证据的三性没有异议。 2.《国家企业公示公信信息》打印件一份。欲证明海天公司诉讼主体适格的事实。 经质证，海天公司对该证据的三性没有异议。 3.《房屋预售协议书》（编号：QF20130604001）一份。欲证明2013年6月12日，郭亿煌与海天公司签订《房屋预售协议书》（编号：QF20130604001），就郭亿煌购买海天公司名下的房产及车位包括房产具体位置、面积、单价、房产交付时间、税收承担等具体事项做了详细约定；《房屋预售协议书》约定购房款和车位款共计3892800元由案外人国货公司支付，海天公司予以确认的事实。 经质证，海天公司对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为其与郭亿煌之间不是通常意义上的商品房买卖合同关系，《房屋预售协议书》事实上是案外人国货公司向其团购商品房所签订的《团购房屋合同书》的附件，目的只是为了确定国货公司指定的房屋产权登记人，且国货公司并未按照《团购房屋合同书》和《房屋预售协议书》的约定履行付款义务。 4.《收款收据》（编号：QF20130604001）一份。欲证明2013年6月12日，海天公司出具《收款收据》（编号：QF20130604001）一份交由郭亿煌收执，海天公司认可收到《房屋预售协议书》所约定的购房款和车位款共计3892800元，该款项已由案外人国货公司全额代付完毕的事实。 经质证，海天公司该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为《收款收据》仅仅是受国货公司及郭亿煌的要求而先行出具，不能作为国货公司已经实际支付购房款的依据，是否付款应当是一个实践性的法律行为，事实上国货公司至今都没有按约定支付购房款。 5.《莆田商品房信息公开专栏》打印件一份。欲证明2014年5月26日，海天公司抵押取得涉案楼盘的预售许可证；涉案房产和车位被海天公司抵押或者一房二卖，致郭亿煌无法实现合同目的；现有的六套房产的建筑面积为732.48㎡的事实。 经质证，海天公司对该证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为郭亿煌并非一般意义上购买商品房的消费者；郭亿煌或国货公司根本没有支付购房款，海天公司当然有权利处分自己的财产，不构成“一房二卖”。 海天公司在本院指定的举证期限内提供以下证据： 1.《团购房屋合同书》、“海天-锦上”项目团购价格一览表各一份。欲证明国货公司与海天公司就海天首府（推广名海天锦上）房地产项目签订团购合同，约定由国货公司指定购房者与海天公司签订购房意向协议书，在国货公司足额支付购房款后，海天公司方可履行其他购房手续直至完成交房义务；商品房的单价为5400元/㎡，车位价格为105000元/个，国货公司分期付款，付款计划为2013年6月30日前付款10000000元，2013年9月30日前付款40000000元，2013年12月30日前付款40000000元，2014年6月30日前付款一亿元，2014年12月31日前付款一亿元，余款分二期在2015年12月前付清，逾期付款按月利率3%计算利息，逾期超过三个月，海天公司有权终止合同。上述约定说明交易流程为国货公司先按约定支付购房款，海天公司再按国货公司或许金和的指示交付房屋的事实。 经质证，郭亿煌认为《团购房屋合同书》的真实性、合法性由法院依法审查，但对《团购房屋合同书》的关联性及证明对象有异议，认为不能证明交易流程：①该合同书是与本案不同的、各自独立的法律关系，本案系房屋买卖合同关系，而团购合同系“代为销售”及“如何付款”的约定，系居间法律关系，《团购房屋合同书》仅能说明其与海天公司签订房屋买卖合同、国货公司受让债务的起因，却不能替代本案的法律关系，其与海天公司之间不存在以物抵债关系；②该合同书系海天公司与国货公司形成，仅对海天公司及国货公司有约束力，对任何第三人没有约束力，其未参与签订合同书，且合同双方并未告知其合同书的签订及签订内容，其也未承诺受该合同约束，特别是合同书第二条“乙方足额支付甲方所签购房款后……方可履行其他购房手续直至完成交房义务”也仅是海天公司和国货公司的约定，并未体现在其与海天公司的合同中，不能约束其。事实上其与海天公司的协议中，也没有“乙方足额支付”的先决条件，合同第二条表示，先是由甲（海天公司）、乙（国货公司）和乙方指定的购房者共同签订意向书，而在乙方足额支付购房款后，甲方同购房者签订正式合同书，但本案中，甲方是直接与购房者签订合同，合同(房屋预售协议书)中并无乙方即国货公司参与，此也证明了购房款已支付，才会由海天公司与购房者直接签合同；③如协议第三条所示，若国货公司逾期付款，海天公司有权选择终止合同，但本案中若如海天公司所述，国货公司已严重逾期达多年，海天公司却未选择终止该合同，也说明了海天公司超过了解除期限未解除，而选择履行与国货公司的该合同书，说明国货公司已付款；④《团购房屋合同书》名为“团购房屋”，但合同中并无任何房屋买卖的约定，海天公司与国货公司实际是居间代售关系，而非房屋买卖关系，故涉案房产是海天公司所有而不是国货公司所有，国货公司也没有购买后再销售给郭亿煌，不存在国货公司或海天公司、许金和“以房抵债”的情形；合同书第三条第一款的“由乙方全部支付”也与案涉《房屋预售协议书》中首部约定的“国货承诺付款”及合同中部分约定的“由国货全额支付”、“原告不再支付购房和车位款项”相印证，证明购房款支付的义务（债务）全部转移给国货公司，已经债权人海天公司同意，是通过国货公司与海天公司协商一致，再通过海天公司与其在协议中明确“受让人全额支付，原告不再付款”的方式，转让本案房屋买卖的购房款支付义务，其不再承担付款义务，债务转让是国货公司、海天公司与其三方的真实意思表示。对“海天-锦上”项目团购价格一览表的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该表格均未经双方公司盖章确认，其中第一张所示时间是2013年5月20日，早于《团购房屋合同书》的签订时间（2013年5月25日），故与本案无关；第二张所示时间虽与《团购房屋合同书》相同，但签订《团购房屋合同书》时有公司盖章而表格却没有盖章，故形式真实性无法认定，可能是海天公司与国货公司或实际控制人事后串通形成，即使为真实，也系国货公司与海天公司双方的约定，对第三方特别是对其没有约束力，其未参与签订，海天公司与国货公司也并未告知其该表格的内容。 2.《团购房屋补充协议书》、团购已签约房源确认表（8张）、《房屋代销协议书》（11份）、（2018）闽0305民初3369号之一民事裁定书、唐文海《民事起诉状》复印件及《房屋预售协议书》、(2017)闽0305民初4586号民事判决书、郭金魁《民事起诉状》复印件、（2016）闽03民初168号民事判决书、（2016）闽0305民初2099号民事判决书、郭亿煌《民事起诉状》复印件及《房屋预售协议书》、（2017）闽0305民初2060号民事判决书、(2017)闽0305民初3285号民事判决书各一份。欲证明截止2013年8月30日，海天公司已出售给国货公司价值290914524元的房屋及车位，其中一期现房75493458元，全部一期现房已经按国货公司的要求交付给了该公司指定的名义购房人的事实。 经质证，郭亿煌认为《团购房屋补充协议书》的真实性、合法性由法院依法认定，并对关联性有异议，认为该证据可以证明国货公司不是购房者，仅是介绍购买；除付款义务外，“房屋买卖的其他权利义务，如缴税的义务、委托代售的权利”仍是由海天公司与签订预售协议的人履行；本案事实上不是国货公司团购房屋，而是国货公司介绍他人去购买，通过承担付款责任的方式，去抵减许金和或华天公司的债务；该协议第三条仅指海天公司出售给国货公司介绍的客户签订合同的面积，而不是直接销售给国货公司的面积。对于团购已签约房源确认表，认为三性由法院依法认定，该证据中的所有认购人均是实际购房者，可以反证国货公司不是购房单位，国货公司在房屋买卖中，仅起到一个介绍、代客付费的作用，除明确国货公司代付款外，其他的买卖权利义务均是由海天公司与购买方实际履行；部分确认表间互相矛盾，比如同样是截至2013年6月7日的有两张，但确认的内容却不一致。对于《房屋代销协议书》，认为三性由法院依法认定，该证据证明国货公司不是购房当事人，所有的《房屋代销协议书》均是由购买人与海天公司所签订，国货公司不是作为购房单位，国货公司在房屋买卖中，仅起到一个介绍、代客付费的作用；此类的代销协议书也说明本案讼争房屋预售协议“被告”对购房户的真实意思表示即是房屋买卖关系而非其他，除明确国货公司代付款外，其他的买卖权利义务均是由海天公司与购买方实际履行。海天公司认可所有权归购买方，购买方才有权委托海天公司代销，并承担代销的权利和义务，若是国货公司购买，应是国货公司而非购买方委托代销同时收取购房款；若国货公司未付款，海天公司为何要与购买方约定代销并约定款项归购买方而未附加条件？对陈文祥民事判决书、陈承武民事判决书的真实性、合法性均无异议，但认为与本案无关，判决书系要求海天公司支付代销后购房款，与本案房屋买卖合同无关；判决书也说明房屋系实际购房者如陈文祥、陈承武购买，并与海天公司履行房屋买卖的权利义务，在此基础上，方有权委托代销并获得代销款，证明不是国货公司购买，委托代销的不是国货公司，且国货公司不享有获得代销款的权利。对于唐文海起诉状及《房屋预售协议书》，认为三性由法院依法认定，但不能证明海天公司的证明内容，反而证明《房屋预售协议书》系双方的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，且海天公司在其他案件当中，也已履行了一部分交付房屋的义务。对郭金魁民事起诉状及民事判决书的真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关：第一、其他类同案件当事人选择起诉许金和偿还债务并获得支持，并不代表其即丧失了要求海天公司解除合同并获赔偿的权利，作为两个不同法律关系“民间借贷”、“房屋买卖合同”的当事人，在不同的法律关系中，选择不同的救济途径系其权利，未被法律禁止。房屋买卖关系中，合同是合法有效的，且对各方均有约束力，一方已付款，另一方违反约定，导致合同目的无法实现，其当然有权要求解除合同；第二、本案情况与郭金魁案并不完全相同，在签订《房屋预售协议书》并收到海天公司收条后，其基于对海天公司收条的信赖，认为支付购房款义务已由国货公司实际完成，其因国货公司的代付行为抵扣许金和、华天公司的相应债务，将所持有的债权凭证交还给许金和，故其与原债务人相关债务此时已终结，其客观上丧失了再向许金和或海天公司主张权利的形式要件。另外，正是因为海天公司出具了收据，其也从未向原债务人再主张权利，也丧失了向原债务人主张的最好时机，之后也不再向原债务人主张权利；第三、该判决书可证实海天公司认可与购房者签订的《房屋预售协议书》的效力，并认可系在国货公司全额付款后才出具收款凭证，同时认为该协议“已全部履行完毕”，此说法与本案“原被告间并无商品房买卖的合意”的说法相悖，根据“禁止反言”的民事诉讼诚信原则，应采信对海天公司不利的说法；第四、根据该案许金和的答辩意见，签订房屋预售协议后，原民间借贷的债权、债务已终结，也可印证其主张，其债权凭证已被收走，客观上无法再主张。对于许素华、黄超群的民事判决书，质证意见与上述郭金魁民事起诉状、判决书质证意见中的第一、第二、第四点一致。对于郭亿煌民事起诉状及《房屋预售协议书》，认为其之前起诉的项目与本次不同，仍是作为守约方的权利，其从未明确表示放弃要求海天公司赔偿损失并支付惩罚性赔偿的权利，故其有权起诉要求赔偿。对于蔡清泉民事判决书的三性均无异议，但对证明对象有异议，认为该生效判决认定国货公司代付房款且购房者不再支付房款的法律关系系“债务转移”关系，确认购房者将“债务转移”给国货公司的债务转移行为有效；确认《房屋预售协议书》及收款收据可证明“国货公司已以支付购房款的实际行为对协议书进行确认，购房者已实际履行付款义务”；确认《房屋预售协议书》合法有效；确认蔡清泉作为购房者及债权人，有权在法律规定范围内处分自己的民事权利，有权选择起诉方式。 3.《房屋预售通知书》及《房屋预售协议书》各一份。欲证明郭亿煌与海天公司所签署的《房屋预售协议书》约定由国货公司履行付款义务的事实。 经质证，郭亿煌对《房屋预售通知书》的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为《房屋预售通知书》只能认定为《房屋预售协议书》签订的前因，不能替代本案房屋买卖合同关系，同时也可以证明国货公司仅是团购的组织者，而实际签订房屋买卖合同的是其，承担其他义务的也是其而非国货公司，履行交付房屋义务的是海天公司。对《房屋预售协议书》的三性及证明内容均无异议，并认为协议书中明确是“债务的全部转让”，即“付款义务系直接由国货公司承担”，而郭亿煌“不再承担付款责任”。 4.中国工商银行业务回单一组。欲证明国货公司及其关联公司仅向海天公司的账户支付了62120000元，按照《团购房屋合同书》的约定，其中还有部分应当计为逾期违约金的事实。 经质证，郭亿煌对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为本案协议签订于2013年6月12日，国货公司自2013年10月30日起向海天公司支付款项达6000多万元，包含国货公司承诺支付的本案购房款；退一步讲，海天公司并未提供与国货公司的全部经济往来，不能排除国货公司在其他时间或通过其他的付款方式向海天公司付款，亦不能证明上述6000多万元未包括本案讼争房产的购房款，且付款部分国货公司并未确认，不应予以认定。 5.国货公司授权委托书一份。欲证明《收款收据》系海天公司受国货公司及其指定的客户要求先行出具，该《收款收据》不作为国货公司与海天公司结算款项已支付的依据的事实。 经质证，郭亿煌认为该证据的真实性、合法性由法院认定，对证明对象有异议，认为该证据与本案无关联性，不能说明本案的购房款未支付；相反，从行文表示中可看出，仍是海天公司应国货公司要求向客户出具的，代表着海天公司对客户的承诺，客户因此取得了海天公司购房款已支付的信赖，因此，授权委托书为即使为真实，也是海天公司与国货公司的内部约定，对其无约束力，而且《收款收据》系海天公司对其的确认，对海天公司有法律约束力。退一步讲，即使海天公司在国货公司的指示下，向客户出具已付款的证明，且在与客户的合同中明确付款义务由国货公司承担，客户不再承担，那么即使国货公司未付款，海天公司也只能向国货公司主张付款权利，而无权向其主张。 6.确认书一份。欲证明在2013年6月12日，国货公司向海天公司确认，编号为QF20130604001号的《收款收据》所记载的款项由国货公司按照《团购房屋合同书》约定的付款总金额和付款时间交付给海天公司，结合团购合同书的约定，可以证明在该《收款收据》出具时，国货公司尚未向海天公司支付任何款项，该《收款收据》不能作为海天公司实际获得购房款的依据的事实。 经质证，郭亿煌认为该证据的真实性、合法性由法院认定，对证明对象有异议，认为该证据与《房屋预售协议书》一样签订于2013年6月12日，该证据的内容与协议书相互印证由国货公司支付购房款，海天公司在收到国货公司支付的购房款后，才向其出具了《收款收据》，本案购房款已支付完毕。 7.许金和与陈文祥签订的《债权债务结算协议书》复印件、（2016）闽03民初168号民事判决书、（2016）闽民终1256号民事判决书、（2017）最高法民申1783号民事裁定书、（2017）民0305民初3176号民事判决书各一份。欲证明郭亿煌等人之所以与海天公司签署《房屋预售协议书》，并不是基于真实买卖房屋的目的，而是因为郭亿煌等人与许金和就债权债务进行结算后进行的以物抵债行为，该以物抵债的方式是由国货公司向海天公司购买讼争房屋，将所购房屋再交付给郭亿煌等人用以抵偿债务，海天公司并非该以物抵债的相对方，而且是由于许金和与国货公司不依约缴纳购房款才导致海天公司无法如期交付房屋的事实。 经质证，郭亿煌对该组证据的三性均有异议，认为该组证据均是他案证据，与本案无关，无法证明海天公司的证明对象：第一，其购买房屋，有一部分是为了通过付房款义务转让的方式，获得许金和债权的抵扣，但此目的不影响房屋买卖的成立，如其他人买房结婚、入学的目的是一样的，不能因有目的，认为不是真实的房屋买卖。第二，本案讼争房产并非许金和或者国货公司所有，国货公司从未成为购房者，仅是起到居间及支付购房款这一特殊作用，并非买卖关系的当事人，因国货公司、许金和“无物”，也不是以物抵债，本案房屋买卖关系与其他房屋买卖唯一不同的是，付款方约定为第三人，只能认为国货公司通过承担付房款的责任，受让了其债务，替许金和及华天公司抵扣了债务，购房款约定由国货公司承担，不影响房屋买卖的成立。 本院经审查认为，对于郭亿煌提供的证据1、2、3、4、5，经质证海天公司对该五组证据的真实性均无异议，且上述证据来源合法，客观真实，该五组证据可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认。海天公司提供的证据1及证据2的中《团购房屋补充协议书》、团购已签约房源确认表，来源合法、客观真实，可以作为定案依据，应予确认。对于海天公司提供的证据2中的《房屋代销协议书》，均系海天公司与案外人所签，本院不予审查。对于海天公司提供的证据2中的郭亿煌民事诉状及《房屋预售协议书》，客观真实、本院对真实性予以确认。对于海天公司提供的证据2中的其余证据，均系海天公司与案外人之间的民事纠纷，与本案事实没有关系，本院不予审查。对于海天公司提供的证据3、4，经质证郭亿煌对真实性、合法性均无异议，且该两组证据来源合法，可以作为本案的定案依据，本院予以认定。对于海天公司提供的证据5、6，能够与郭亿煌提供的编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》、《收款收据》的内容相互印证，本院对该证据的真实性予以确认，该证据可以作为本案的定案依据。对于海天公司提供的证据7，均系海天公司与案外人之间的纠纷往来，与本案事实没有关联，本院不予审查。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年5月25日，海天公司与国货公司签订《团购房屋合同书》一份，约定海天公司将其名下的“海天锦上”项目的现房、期房及停车位交给国货公司团购销售，由国货公司指定的购房者与国货公司、海天公司签订购房意向协议书，购房款由国货公司全部支付；商品房单价为5400元/㎡，车位价为105000元/个等内容。2013年6月4日，国货公司向海天公司发出《房屋预售通知书》，指定郭亿煌与海天公司签订《房屋预售协议书》，预售的房屋为2栋1单元501、601号和7栋2单元1502、1602、1702、1802号共6套房屋；预售车位4个，位置抽签决定。2013年6月12日，郭亿煌与海天公司签订编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》一份，约定由郭亿煌购买海天公司开发的海天首府楼盘（推广名为“海天锦上”）共6套房屋(2栋1单元501、601号和7栋2单元1502、1602、1702、1802号，面积约为730.56㎡，价格为5000元/㎡，购房款合计3652800元）及4个车位（单价为60000元/个，车位款合计240000元）；购房款及车位款共计3892800元由国货公司全额代付；交房时间为2015年12月31日；海天公司取得房屋预售许可证后应在一周内通知郭亿煌，郭亿煌接到通知后应与海天公司签订《商品房买卖合同》并向政府管理部门办理备案手续；双方同意在签订《商品房买卖合同》时，相关内容应当以该协议为准等。同日，海天公司出具编号为QF20130604001的《收款收据》一份给郭亿煌收执，确认编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》项下的购房款及车位款合计3892800元已收讫。2014年，海天公司取得了该楼盘的预售许可证，但至今未能依约与郭亿煌签订《商品房买卖合同》，郭亿煌遂于2018年7月2日诉至本院，要求解除其与海天公司签订的《房屋预售协议书》。因郭亿煌未能先行确认《房屋预售协议书》中仲裁条款的效力，本院于2018年8月31日作出（2018）闽0305民初3368号民事裁定，驳回郭亿煌的起诉。后郭亿煌不服该裁定，向福建省莆田市中级人民法院提起上诉，福建省莆田市中级人民法院于2018年12月12日作出（2018）闽03民终3089号民事裁定，驳回郭亿煌的上诉，维持原裁定。 2019年1月22日，郭亿煌向本院提出诉前保全申请，要求查封海天公司名下的“海天锦上”楼盘的九套房屋（具体门牌号为3号楼2401、2402、2404；7号楼1202、1304、1604、1605、2203、2303），查封价值以790万元为限，并由中国人民财产保险股份有限公司莆田市分公司提供担保。本院经审查后认为，郭亿煌的申请符合法律规定，遂于同日作出（2019）闽0305财保1号民事裁定，查封该九套房屋。保全申请费5000元，由郭亿煌预交纳。2019年2月20日，郭亿煌再次向本院提起诉讼，要求解除其与海天公司签订的编号为ＱＦ20130604001的《房屋预售协议书》；海天公司返还购房款及车位款共计3892800元及利息；海天公司支付已付购房款一倍的赔偿款3892800元。诉讼过程中，郭亿煌向本院提交变更保全申请书，请求增加查封海天公司名下的坐落于福建省莆田市秀屿区的房屋及应份土地使用权，增加查封的价值以1450000元为限，并由中国人民财产保险股份有限公司莆田市分公司提供担保；同时，郭亿煌请求解除对海天公司名下的坐落于福建省莆田市秀屿区房屋的查封，并请求变更保全措施，查封海天公司名下的坐落于福建省莆田市秀屿区的房产及其应份土地使用权。本院经审查后认为，郭亿煌的申请符合法律规定，遂于2019年5月13日作出（2019）闽0305民初1698号民事裁定，查封海天公司名下的“海天锦上”楼盘7号楼903、1203、1403、1503室的房屋及应份土地使用权，并解除对海天公司名下的“海天锦上”楼盘3号楼2401、2404室房屋的查封。案经审理，因双方当事人不同意调解，致本案无法调解。 另查明，海天公司庭审时自认已收到国货公司支付的购房款共计62120000元。案涉2栋1单元501、601号房屋及4个车位现处于被抵押状态，案涉7栋2单元1502、1602、1702、1802号房屋已出售给案外人。 本院认为，郭亿煌与海天公司签订的编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》，系双方的真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均有法律约束力。《房屋预售协议书》中明确约定购房款及车位款合计3892800元由国货公司负担，海天公司亦向郭亿煌出具了《房屋预售协议书》项下购房款及车位款3892800元已收讫的《收款收据》，足以认定郭亿煌将《房屋预售协议书》项下的付款义务转移给国货公司，且经过了债权人即海天公司的同意，该债务转移行为合法有效。虽然海天公司在签订《房屋预售协议书》时尚未取得海天锦上楼盘的预售许可证，但在协议书签订后海天公司已于2014年取得了涉案楼盘的预售许可证，故应认定双方签订的《房屋预售协议书》有效。海天公司主张其并未收到郭亿煌或者国货公司支付的购房款及车位款，但根据《房屋预售协议书》及海天公司向郭亿煌出具的购房款已收讫的《收款收据》，结合海天公司庭审时自认有收到国货公司支付的购房款62120000元的事实，足以证实国货公司以已支付购房款的实际行为对协议书进行了确认，即郭亿煌的合同义务已实际履行，故海天公司的该主张依据不足，不予采信。又因案涉房屋及车位或处于被抵押状态，或处于被出售状态，现状已属履行不能，海天公司已实际构成违约，郭亿煌有权要求海天公司承担违约责任。故此，案涉《房屋预售协议书》的合同解除权已形成，郭亿煌要求解除案涉《房屋预售协议书》，符合法律规定，应予支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。鉴于案涉房屋及车位的现状已属履行不能且海天公司构成违约的事实，郭亿煌要求海天公司退还购房款3892800元并支付自2013年6月12日起至还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的利息，于法有据，予以支持，但考虑到中国人民银行同期同类贷款基准利率上下浮动性较大，利息计算应以年利率6%为限。 关于郭亿煌要求海天公司承担已付购房款一倍计算的赔偿款3892800元能否得到支持的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有以下情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”具体到本案中，案涉《房屋预售协议书》中已经明确载明合同双方的名称、预售房屋的坐落、销售方式、房屋总价款、付款方式、交房时间、争议处理方式等商品房买卖合同所应当具备的部分主要内容，且双方在协议书中均同意确认签订《商品房买卖合同》时的相关内容以该协议为准，结合海天公司已经收讫购房款的事实，案涉《房屋预售协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，应当认定为商品房买卖合同。因案涉房屋及车位已被海天公司抵押、出卖，导致郭亿煌的合同目的无法实现，故郭亿煌有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求海天公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，郭亿煌要求海天公司支付已付购房款一倍计算的赔偿款3892800元，于法有据，予以支持。海天公司辩解其并未收到案涉房屋对应的购房款，不负有赔偿责任，与本院查明的事实不符，不予采信。 本案郭亿煌因财产保全支出的费用5000元，系其为本案诉讼支出的合理费用，其要求海天公司承担该保全费，合理合法，应予支持。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。海天公司辩称本案已经超过诉讼时效，对此本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案中，双方约定的交房时间为2015年12月31日，海天公司逾期未能交房已构成违约，即自2016年1月1日起郭亿煌就应当知道其权利受到损害，其有权在2019年1月1日前向法院主张合法权利，郭亿煌已于2018年7月2日向本院提起过诉讼，并未超过三年的诉讼时效期间，故本案并未超过诉讼时效，海天公司的该辩解不能成立，亦不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除郭亿煌与福建省海天房地产开发有限公司于2013年6月12日签订的编号为QF20130604001的《房屋预售协议书》； 二、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给郭亿煌购房款3892800元，并承担自2013年6月12日起至还清款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的利息（以年利率6%为限）； 三、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郭亿煌按已付购房款一倍计算的赔偿款3892800元； 四、福建省海天房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给郭亿煌财产保全费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74688元，由福建省海天房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  江永忠 人民陪审员  林晓婧 人民陪审员  黄超平 二〇一九年十一月七日 书 记 员  陈 斌 附相关适用法律条文及法官提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第八条具有以下情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。