广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初45313号原告：星河实业（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区中心五路星河发展中心大厦20楼（限办公），统一社会信用代码91440300708441151X。法定代表人：刘世成。委托诉讼代理人：毛敏，女，汉族，1983年1月4日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系公司员工。委托诉讼代理人：林诗铭，男，汉族，1990年5月3日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告一：李龙龙，男，汉族，1989年2月24日出生，身份证住址河北省邯郸市大名县，被告二：宋汝臣，男，汉族，1993年7月26日出生，身份证住址辽宁省法库县，被告三：刘林，男，汉族，1981年1月18日出生，身份证住址安徽省铜陵市铜官山区，原告星河实业（深圳）有限公司（以下简称星河公司）与被告李龙龙、宋汝臣、刘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河公司委托诉讼代理人毛敏、林诗铭，被告刘林到庭参加诉讼，被告李龙龙、宋汝臣经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告星河公司向本院提出诉讼请求：l、判令租赁合同己于2018年3月11日解除；2、被告一支付拖欠的租金、管理费、推广费合计人民币50061.08元，并支付逾期付款的违约金人民币1992.43元（暂计至2019年6月30日），直至付清为止；3、被告一支付拖欠的水电费合计人民币2059.54元，并支付逾期付款的滞纳金人民523.40元（暂计至2019年6月30日），直至付清为止；4、判令被告一支付擅自停业期间的违约金人民币6000元；5、被告一支付房屋占用费及违约金人民币9，687.85元（占用时间为2019年3月12日至2019年3月18日）；6、被告一支付商铺恢复费用人民币10000.0元；7、被告一支付空置期损失（按三个月租金及管理费标准计算）人民币108349.5元；8、被告一支付物品保管费人民币16485元（自2019年3月18日按157元／天计算，暂计至2019年6月30日）；综合上述1-8项诉求请求，被告一应向原告支付人民币205158.80元（不含2019年6月30日后的滞纳金等费用），在扣减被告一向原告支付的保证金人民币64667.00元后，请求判令被告一向原告支付人民140491.80元（该金额最终按计算至实际支付日的滞纳金等费用进行调整）。9、判令被告二、被告三对被告一承担连带责任；10、本案诉讼费用、律师费等费用全部由被告承担。事实和理由：2014年7月18日，原告（出租方、甲方）与被告三（承租方、乙方）签订了《星河中心商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），原告将其坐落于深圳市福田区中心五路星河中心商场二楼M-11号商铺出租给被告三做美发店使用。租期五年，自商铺交付日起算。原告实际于2014年8月15日将商铺交付给被告三，双方办理了商铺交付手续。租赁合同约定，第伍年（即2018年8月15日至2019年8月14日）的租金为27783.00元／月；租赁期限内，管理费为8333.50元／月，推广费为833.35元／月；水电费按被告实际使用额计算。承租方应在每月第10日前向原告支付租金、管理费、推广费、水电费及其他相关费用。租赁保证金为人民币64667.00元。2017年9月11日，原告与被告二、被告三签订《合同主体变更协议书》，约定在协议签订生效之日起，被告三将其在租赁合同中的所有权利、义务全部转移至被告二，被告二同意承受乙方在租赁合同中的所有权利、义务，成为租赁合同中的承租人。同时约定，被告三对被告二造成的损失向原告承担连带赔偿责任。2017年10月10日，原告与被告二、被告一签订《合同主体变更协议书》，约定在协议签订生效之日起，被告二将其在租赁合同中的所有权利、义务全部转移至被告一，被告一同意承受乙方在租赁合同中的所有权利、义务，成为租赁合同中的承租人。同时约定，被告二对被告一造成的损失向原告承担连带赔偿责任。自2019年1月1日起，被告一开始拖欠水电费；2019年2月1日起，被告一开始拖欠租金、管理费、推广费。另被告一在未经原告同意的情况下，于2019年3月8日起擅自停止营业。针对被告一上述违约行为，原告先后多次向被告一发函，要求被告遵守租赁合同约定，支付拖欠的租金、管理费、推广费及水电费，并恢复正常营业。2019年3月11日，在原告要求被告一纠正违约行为无效的情况下，原告向被告一发出《解除M-11号商铺之租赁合同及限期交还商铺的通知函》，解除租赁合同并要求被告一在函件送达之次日（即2019年3月14日）交还商铺；基于被告一未按要求交还商铺，原告于2019年3月15日向被告一发出《强制收回【M-11】号商铺的通知函》，按照租赁合同约定，于2019年3月18日收回了商铺。综上所述，原告认为，原告与被告一之间的租赁合同是合法有效的，被告一违反租赁合同约定，应当承担违约赔偿责任。1、根据租赁合同第11.13条的约定，被告一无故停业一天，原告有权向被告一收取违约金2000元。无故停业超过三天，视为被告一单方解除本合同。故被告一应支付擅自停业期间的违约金人民币6000元（按三天计算），且租赁合同己于2019年3月11日解除。2、被告一应向原告支付拖欠原告2019年1月1日至2019年3月11日期间的水电费人民币2059.54元，应向原告支付拖欠原告2019年2月1日至2019年3月11日期间的租金、管理费及推广费人民币50061.03元。根据租赁合同第14条约定，被告一还应支付延期付款滞纳金，其中延期支付租金、管理费及推广费的滞纳金每日按逾期交付金额的0.3‰计算，延期支付水电费的滞纳金每日按逾期交付金额的2‰计算。3、被告一应按租赁合同第9.4.2条的约定在2019年3月12日至2019年3月18日占用商铺期间按照日租金、管理费及推广费的标准支付房屋占用费即人民币8343.51元，并每日按日租金的1.5倍标准向原告支付违约金人民币1344.34元，两项费用合计人民币9687.85元。4、按照租赁合同约定，租赁合同解除后，被告一应按商铺初始交付时的状况（毛坯）向原告交还商铺，恢复商铺原状所产生的费用由被告一承担。因此，被告一应向原告支付将商铺恢复原状的费用人民币10000.0元。5、因被告一擅自停业致使租赁合同解除，原告的租赁收益受损，因此，被告一应向原告支付该商铺空置期租金损失（按三个月租金及管理费计算）人民币108349.5元。6、因原告强制收铺后，被告一尚有物品在原告处存放（物品存放在负四楼仓库B4K-01中，仓库面积25.7㎡，目前对外出租月含税租金为4712.87元），因此，被告一应在2019年3月18日起按照人民币157.0元／日的标准向原告支付保管费直至被告一将物品撤离原告处。7、基于主体变更协议中被告二、被告三均同意对承租方行为承担连带责任，因此，被告二、被告三均应对被告一的费用支付义务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，原告现诉至法院，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告一李龙龙辩称，其向原告星河公司交纳的相当于两个月租金的押金可以进行抵扣；原告星河公司本可在其违约时解除合同；所经营的艺人美发店已经更换法人代表，且星河公司对此知情；店铺老板不支付租金，自己没有支付能力。被告三刘林公司辩称，本案涉案商铺在几年前已经转移主体，我不是义务主体，本案应与我无关。被告二宋汝臣未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年7月18日，原告星河公司（出租方、甲方）与被告三刘林（承租方、乙方）签订了《星河中心商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），原告星河公司将其坐落于深圳市福田区中心五路星河中心商场二楼M-11号商铺出租给被告三刘林使用。该商铺实用面积为100平方米，建筑面积为167.67平方米。租期五年，自商铺交付日起算。原告实际于2014年8月15日将商铺交付给被告三刘林，双方办理了商铺交付手续。租赁合同约定，第伍年（即2018年8月15日至2019年8月14日）的租金为27783.00元／月；租赁期限内，管理费为8333.50元／月，推广费为833.35元／月；水电费按被告实际使用额计算。承租方应在每月第10日前向原告支付租金、管理费、推广费、水电费及其他相关费用。租赁保证金为人民币64667.00元（相等于2个月租金加2个月管理费）。租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并拒绝赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金。合同约定，乙方应遵守甲方的相关营运管理规定，按甲方规定的营业时间开、闭市。乙方无故停业一天，视作乙方违约，甲方向乙方收取违约金人民币2000元。无故停业超过三天，视为乙方单方解除本合同，乙方应于停业之第四日按本商铺交付时的原状向甲方交还商铺，乙方租赁保证金不予退还。如乙方未按照本合同约定向甲方交还商铺，甲方无须另行通知乙方，有权直接按照本合同约定收回商铺，由此造成的不利后果由乙方承担，并由乙方赔偿因其违约行为而给甲方造成的损失。在租赁期限内，乙方逾期交付租金和/或管理费和/或推广费的，每逾期1日，应按逾期交付金额的0.3‰支付日违约金。逾期达15天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施；在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期1天，应按上述费用的2‰支付滞纳金。租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。在租赁期内，乙方拖欠支付租金和／或管理费和／或其他费用达到30日的，甲方有权单方面终止本合同，租赁保证金不予退还，甲方遭受损失的，乙方还应予以赔偿。乙方逾期交还商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺。2017年9月11日，原告星河公司与被告二宋汝臣、被告三刘林签订《合同主体变更协议书》，约定在协议签订生效之日起，被告三刘林将其在租赁合同中的所有权利、义务全部转移至被告二宋汝臣，被告二同意承受乙方在租赁合同中的所有权利、义务，成为租赁合同中的承租人。同时约定，在原合同履行过程中被告三刘林已形成的对原告星河公司的全部债权、债务转移至被告二宋汝臣，被告三刘林和被告二宋汝臣对造成的损失承担连带赔偿责任。2017年10月10日，原告星河公司与被告二宋汝臣、被告一李龙龙签订《合同主体变更协议书》，约定在协议签订生效之日起，被告二宋汝臣将其在租赁合同中的所有权利、义务全部转移至被告一李龙龙，被告一李龙龙同意承受乙方在租赁合同中的所有权利、义务，成为租赁合同中的承租人。同时约定，在原合同履行过程中被告二宋汝臣已形成的对原告星河公司的全部债权、债务转移至被告一李龙龙，被告二宋汝臣和被告一李龙龙对造成的损失承担连带赔偿责任。2017年10月27日，被告一李龙龙成立深圳市福田艺人美发店，经营场所为福田区中心五路星河中心二楼M-11号。2019年2月15日，原告星河公司向被告一李龙龙发出《费用催缴通知书》（第1次），称截至2019年2月15日，被告一李龙龙已逾期支付2月租金、管理费、推广费等款项合计人民币37949.85元，该通知由“大麦”签收，落款日期为2019年2月15日。2019年2月21日，原告星河公司向被告一李龙龙发出《费用催缴通知书》（第2次），称截至2019年2月21日，被告一李龙龙已逾期支付2月租金、管理费、推广费等款项合计人民币37949.85元，该通知由“李龙龙”签收，未签署落款日期。2019年2月25日，原告星河公司再次向被告一李龙龙发出《费用催缴通知书》（第3次），称截至2019年2月25日，被告一李龙龙已逾期支付2月租金、管理费、推广费等款项合计人民币37949.85元，该通知由“李龙龙”签收，未签署落款日期。2019年3月8日晚，被告一李龙龙商铺开始停业。2019年3月9日，原告星河公司向被告一李龙龙发出《请贵方恢复正常营业的通知函》，要求被告一李龙龙恢复营业，并按2000元/天支付停业期间的违约金。该通知粘贴于被告一李龙龙营业场所，并于2019年3月9日通过微信方式送达给被告一李龙龙。2019年3月11日，原告星河公司向被告一李龙龙送达《解除M-11号商铺之租赁合同及限期交换商铺的通知函》，原告星河公司告知被告一李龙龙，双方的租赁合同于2019年3月11日解除，并要求被告一李龙龙在次日交还商铺。逾期未交还的，原告星河公司将采取措施收回商铺并处理商铺内所有物品。2019年3月15日，原告星河公司向被告一李龙龙送达《强制收回【M-11】号商铺的通知函》，称将于本函送达之日后按合同约定收回商铺。原告星河公司提交了2019年1月、2月物业收费单据及签收记录，2019年2月物业费单据显示，被告一李龙龙经营的艺人美发店欠欠费1822.46元，被告一李龙龙签收了该物业费单据。原告星河公司还提交了两张电表读数照片、一张水表读数照片，并自行制作了被告一李龙龙店铺的水电费明细表，该表中显示被告一李龙龙2019年3月8日的水电费合计236.98元。庭审时，原告星河公司陈述：一、被告一李龙龙店铺遗留了部分美容美发设备设施，并替其提存在原告星河公司的仓库；二、被告一李龙龙的商铺恢复工作由原告星河公司自行完成，没有相关费用单据。上述事实，有原告星河公司提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同合法有效。被告二宋汝臣与被告三刘林、原告星河公司签订了《合同主体变更协议书》，被告一李龙龙又与被告二宋汝臣、原告星河公司签订了《合同主体变更协议书》，因此被告一李龙龙承继了原告星河公司与被告三刘林《星河中心商铺租赁合同》中承租方的权利和义务，被告一李龙龙与原告星河公司应当按照租赁合同及主体变更协议书的约定履行合同义务。被告一李龙龙在合同有效期内拖欠房屋租金、管理费、推广费，原告星河公司经催告后，被告一李龙龙仍未履行付款义务，已构成根本违约，原告星河公司可以解除合同。原告星河公司已在2019年3月11日向被告一李龙龙送达解除合同的函，故本院确认双方的租赁合同关系于该日解除。被告一李龙龙应当支付合同解除之日前的租金37641.48元（27783+27783÷31×11）、管理费11290.55元（8333.5+8333.5÷31×11）、推广费1129.05元（833.35+833.35÷31×11）。按照合同约定，被告一李龙龙还应支付违约金，但双方又约定租赁期间出租人可以抵扣承租人交纳的租赁保证金，故本院认为应先从租赁保证金中抵扣该部分费用，以避免损失进一步扩大，被告一李龙龙所交纳的租赁保证金足以抵扣该部分费用，故本院对违约金不予支持。被告一李龙龙拖欠租赁房屋水电等物业费，且已经签收物业公司收费单据，虽然原告星河公司并非收取该费用的适格主体，但被告一李龙龙拖欠的物业费，势必转嫁给原告星河公司，故本院对星河公司关于水电费的请求一并处理，被告一李龙龙已经签收2019年1、2月物业费单据，且未提出异议，应视为其认可该收费标准，故被告一李龙龙应当按照物业费单据支付水电等物业费。原告星河公司虽然提交了3张水表及电表读数的照片，考虑被告一李龙龙在2019年3月8日前仍继续营业，结合前几个月被告一李龙龙店铺水电费支出情况，本院认为原告星河公司计算的水电费比较合理，对其制作的水电费明细表予以确认，故被告一李龙龙应当支付拖欠的水电费2059.54元（1822.56+236.98）。按照合同约定，拖欠水电费应支付滞纳金，但双方又约定租赁期间出租人可以抵扣承租人交纳的租赁保证金，故本院认为应先从租赁保证金中抵扣该部分费用，以避免损失进一步扩大，被告一李龙龙所交纳的租赁保证金足以抵扣该部分费用，故本院对滞纳金不予支持。因被告一李龙龙停业后并未向原告星河公司交还商铺，原告星河公司在多次催告后，于2019年3月18日自行收回商铺，符合减损原则，故原告星河公司请求被告一李龙龙支付2019年3月12日至18日的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持，被告一李龙龙应当按照相当于每月租金、管理费及推广费之和的水平向原告星河公司支付房屋占有使用费8343.51元[（27783+8333.5+833.35）÷31×7]，原告星河公司主张过高部分，本院不予支持。按照合同约定，被告一李龙龙无故停业，停业期间应支付违约金至原告星河公司收回商铺之日，但原告星河公司仅主张3天的违约金，本院予以支持，故被告一李龙龙应支付原告停业违约金6000元。关于物品保管费用，原告星河公司未提交保管物品以及保管费的相关证据，故本院对此项请求不予支持。关于商铺恢复费用，原告星河公司亦未提交费用实际发生的相关证据，故本院对此项请求亦不予支持。关于商铺空置期损失，考虑被告一李龙龙停止营业且未履行交接商铺义务的违约行为确实给原告星河公司造成了实际损失，本院酌情确定被告一李龙龙支付原告星河公司相当于一个月租金、管理费之和的空置期损失36116.5元（27783+8333.5）。原告星河公司自愿以被告一李龙龙交付的保证金（64667元）抵扣被告一李龙龙应付的部分债务，本院予以准许。本院优先对被告一李龙龙拖欠的租金、管理费、推广费、水电费、停业期间违约金之和58120.62元（37641.48+11290.55+1129.05+2059.54+6000）予以抵扣，剩余部分抵扣部分房屋占有使用费，故被告一李龙龙还应支付房屋占有使用费差额1797.13元[8343.51-（64667-58120.62）]及空置期损失36116.5元。关于被告二宋汝臣、被告三刘林是否应对被告一李龙龙违约行为承当连带赔偿责任，本院认为，本案中上述三人与原告星河公司签订的两份《合同主体变更协议书》中均约定“在原合同履行过程中乙方已形成的对甲方的全部债权、债务全部转移至丙方。如丙方拒绝履行，甲方有权扣除履行保证金。乙方和丙方对造成的损失承担连带责任”，该约定将承担连带责任的范围限定为原合同履行期间的债务及损失，即后一手承租人应当对前一手承租人的债务承担连带责任，而非前一手承租人对后一手承租人承担连带责任，故原告星河公司要求被告二宋汝臣、被告三刘林承担连带责任的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告星河实业（深圳）有限公司与被告一李龙龙的租赁合同于2019年3月11日解除；二、被告一李龙龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告星河实业（深圳）有限公司支付房屋占有使用费差额1797.13元；三、被告一李龙龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告星河实业（深圳）有限公司支付空置期损失36116.5元；四、驳回原告星河实业（深圳）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3109.84元（原告已预交），由原告星河实业（深圳）有限公司负担2270.84元，由被告一李龙龙负担839元。被告一李龙龙应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告星河实业（深圳）有限公司案件受理费839元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  韩光明人民陪审员  叶丽妮二〇一九年十一月二十日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律、司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。