广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初679号 原告：北海华润房地产开发有限责任公司，住所地广西北海市北京路华润公寓A栋3单元301号。 法定代表人：公方锡，董事长。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阚耀琪，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：韩存久，男，汉族，1952年12月27日出生，住所地黑龙江省塔河县十八站林业地区。 被告：北海天杰海景商务酒店有限公司，住所地广西北海市海角路138号港鹏大酒店。 法定代表人：韩剑，董事长。 两被告的委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 第三人：冯有海，男，汉族，1966年12月26日出生，住所地广西博白县。 原告北海华润房地产开发有限责任公司（以下简称“华润公司”）诉被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司（以下简称“天杰酒店”）、第三人冯有海物权保护纠纷一案，本院于2017年3月9日受理后，依法适用普通程序于2017年8月29日公开开庭进行了审理。2017年10月12日，被告韩存久、天杰酒店认为本案须以（2017）桂0502民初3247号案件第三人撤销之诉的审理结果为依据，向本院申请中止诉讼。2018年6月2日，裁定本案中止诉讼。2019年10月22日，本院依法适用普通程序公开开庭审理本案。原告华润公司的委托诉讼代理人朱定龙、阚耀琪，被告韩存久、天杰酒店的委托诉讼代理人赵成民到庭参加诉讼。第三人冯有海经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华润公司诉称，原告与第三人于2011年10月21日签订《港鹏大酒店租赁合同》一份，原告将自有的北海市房地产地上一至九层房屋（面积约6002平方米）出租给第三人，租期从2012年1月30日至2023年1月31日。在取得租赁物后，第三人与被告韩存久签订《房屋租赁合同》一份，将北海市一至九层中的5至9层（面积3433平方米）转租给被告，年租金为824000元。被告韩存久取得租赁物后，与被告天杰酒店共同经营七天连锁酒店。2015年1月7日，被告与第三人协商将转租租金从824000元/年，调减为70万元/年。由于第三人拖欠原告租金，原告通过诉讼于2015年2月10日解除了与第三人签订的《港鹏大酒店租赁合同》，并告知了被告，但被告一直占用原告的房屋。原告为此提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付北海市房屋五、六、七、八、九层占有使用费140万元（占有使用费按70万元/年，从2015年2月11日暂计至2017年2月11日，以后部分计至被告实际腾退返还之日止）；2、两被告向原告支付北海市房屋第一层、车库及地下室占有使用费20万元（占有使用费按10万元/年，从2015年2月11日暂计至2017年2月11日，以后部分计至被告实际腾退返还之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。原告于2017年8月29日第一次庭审时，变更诉讼请求为：1、被告向原告支付北海市房屋五至九层自2015年2月11日至2017年7月19日占有使用费170万元，按70万元每年标准计算；2、被告向原告支付北海市房屋第一层、车库及地下室自2015年2月11日至2017年7月19日占有使用费24万元，按10万元每年标准计算；3、冯有海对上述两被告的债务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。 原告于2019年10月22日第二次庭审时，变更诉讼请求为：1、被告支付原告海角路138号房地产5-9层自2015年2月11日至2017年7月19日占有使用费170万元，按70万元每年标准计算；2、冯有海承担连带清偿责任。 被告韩存久、天杰酒店辩称，原告诉讼请求由140万元租金增加为170万元，没有计算依据，两被告没有违约行为，原告请求两被告承担占用房屋使用费没有依据。冯有海承担连带责任没有异议。 第三人冯有海未作书面答辩、未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人冯有海经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2011年10月21日，原告华润公司（甲方）与第三人冯有海（乙方）签订了《港鹏大酒店租赁合同》，约定：一、甲方整幢出租给乙方使用为港鹏大酒店地上一至九层，坐落于北海市，租赁面积约6002平方米（有证面积为5419.16平方米）。二、乙方承租上述酒店用于经营。租赁期限为11年，自2012年1月30日至2023年1月31日止。除合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同。三、该酒店的租金以年计算，第一年为78万元，第二年开始以前一年租金为基数增加8%，乙方按季度（3个月）向甲方交付租金。四、乙方向甲方每次交租金不得超过10天，超过10天即算乙方违约。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应每天向甲方支付300元。乙方逾期支付租金累计达3个月的，甲方可以提前解除合同、收回酒店。五、在租赁期间，乙方有权对酒店80%（包括80%）的使用面积不经甲方同意可以转租。转租超过80%以上的或整体转租的，须经甲方同意。合同还约定了其他有关内容。 2012年10月28日，被告韩存久（乙方）与第三人冯有海（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：一、乙方承租北海市房屋，总建筑面积为第五层至第九层，使用面积约3433平方米。二、房屋租赁期限自2013年1月30日至2023年1月31日（10年）。三、租金标准为20元/平方米*月，租金总计为68668元/月。合同还约定了其他有关内容。 2014年1月21日，被告韩存久（乙方）与第三人冯有海（甲方）签订《补充协议》，载明：“据甲乙双方2012年10月28日签订之租赁协议，北海市港鹏大酒店2014年租金支付方式为季度支付，第一季度支付时间为2014年1月20日，季度支付金额为206000元，全年支付金额为824000元。经甲乙双方友好协商，乙方同意于2014年1月21日支付2014年1月31日至2015年1月31日全年房租，甲方同意2014年全年房租由824000元调整为700000元。” 2015年1月7日，原告华润公司（甲方）与第三人冯有海（乙方）、被告韩存久（丙方）签订《协议》，载明“甲方在海角路138号的9楼房产于2011年10月21日出租给乙方11年的使用权（凭有效合同）。2012年1月30日经甲方同意，乙方将该房产的5-9楼转租给丙方做（7天）连锁酒店正常使用（凭有效合同），从六万多的月租金改为年租七十万的租金（一次性付清，无递增）。由于乙方欠甲方的大笔房租和借款、同时又欠丙方的大笔借款。为确保各方共同的合法权益，经三方共同协商决定用以下条款约束各方，共同遵守。一、乙方在收到丙方租金时必须积极主动的与甲方沟通已达到还清借款及房租之目的。二、丙方在每年交给乙方租金时必须提前与甲方沟通，在保证甲方部分借款及租金的同时，经三方同意后方可交付房租，否则甲方有权和乙方终止合同。三、甲方在与乙方的借款及房租问题上应该积极与丙方、乙方沟通已达到早日收回借款和房租之本意，如果在多次沟通还达不到任何收欠款与房租效果时，随时有权通过北海司法机关解决。” 2017年8月29日，原告华润公司申请涉案租赁物在2015年2月11日至2017年7月19日期间的使用费进行评估。2017年9月8日，原告华润公司撤回评估申请。 另查明，2014年12月24日，原告华润公司与第三人冯有海之间因房屋租赁合同纠纷诉至本院。本院于2015年1月28日作出（2015）海民一初字第50号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、北海华润房地产开发有限责任公司和冯有海继续履行双方于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》；二、冯有海拖欠北海华润房地产开发有限责任公司2014年4月31日至2015年1月30日期间的租金447987元及利息428313元，合计876300元，分两期付清给北海华润房地产开发有限责任公司：第一期冯有海须在2015年2月10日前偿还20万元给北海华润房地产开发有限责任公司；余款676300元冯有海须在2016年1月28日前一次性付清给北海华润房地产开发有限责任公司；三、如冯有海不按上述确定的期限还款，视为北海华润房地产开发有限责任公司和冯有海双方于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》自动解除，冯有海无条件将租赁房屋退还给北海华润房地产开发有限责任公司；四、案件受理费13200元，减半收取6600元，由冯有海负担。 因第三人冯有海未履行（2015）海民一初字第50号民事调解书，原告华润公司向本院申请执行。本院在执行过程中，向被告韩存久发出（2015）海执字第622号《通知》，《通知》内容如下：“本院在执行申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司与被执行人冯有海房屋租赁合同纠纷一案中，依据本院已经发生法律效力的（2015）海民一初字第50号民事调解书，将解除申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司与被执行人冯有海于2011年10月21日签订的《港鹏大酒店租赁合同》。为此，特通知你在本通知发出之日起十日内将你经营使用的坐落于北海市房屋腾退交还申请执行人北海华润房地产开发有限责任公司管理使用，逾期后果自负。特此通知。”该《通知》于2015年7月3日送达给被告韩存久，因韩存久拒绝在《送达回证》上签字，视为送达。 2016年6月15日，被告韩存久对执行行为提出书面异议。2016年8月2日，本院作出（2016）桂0502执异25号执行裁定书。被告韩存久不服裁定提出复议，北海市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）桂05执复17号执行裁定书，裁定撤销（2016）桂0502执异25号执行裁定，发回重新审查。2017年7月31日，本院作出（2017）桂0502执异62号执行裁定书，裁定撤销（2015）海执字第622号执行裁定及（2015）海执字第622号协助执行通知。 2017年9月20日，韩存久、天杰酒店将华润公司、冯有海诉至本院，请求撤销（2015）海民一初字第50号民事调解书确认的第三项调解协议。2018年5月15日，本院作出(2017)桂0502民初3247号民事判决书，判决驳回韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司的诉讼请求。被告韩存久不服，向北海市中级人民法院提起上诉。2019年6月25日，北海市中级人民法院作出（2018）桂05民终1022号民事裁定书，对本院作出的(2017)桂0502民初3247号民事判决书查明的事实予以确认，但认为本院进行实体判决不当，故裁定撤销(2017)桂0502民初3247号民事判决，驳回韩存久、天杰酒店的起诉。 天杰酒店于2013年3月22日成立，投资人为韩剑、袁忠德、谭廷富。2015年10月14日，投资人变更为韩剑。企业类型为有限责任公司（自然人独资），韩剑为执行董事兼总经理，韩存久为监事。被告韩存久主张其与韩剑是父子关系。2015年2月11日至2017年7月19日期间，涉案北海市五至九层房屋由天杰酒店经营使用，对外挂牌7天酒店。 2017年5月4日，原告华润公司（出卖人）与案外人滕伟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定滕伟以1500万元的价款购买华润公司坐落于北海市的商品房，房屋建筑层数十层，其中地上九层，地下一层，建筑面积5419.16平方米。2017年7月19日，案外人滕伟取得了该房屋的的不动产权证书[不动产权证号：桂（2017）北海市不动产权第0031540号]。 本院认为，本院作出的（2015）海民一初字第50号民事调解书已生效，第三人冯有海未履行调解协议，涉案《港鹏大酒店租赁合同》于2015年2月11日自动解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”被告韩存久作为次承租人，在《港鹏大酒店租赁合同》已经解除的情况下，应将北海市房屋腾退给原告华润公司。原告华润公司请求被告韩存久按每年70万元的租金标准，支付2015年2月11日至2017年7月18日期间的占有使用费170万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。 被告韩存久对2015年2月11日至2017年7月19日租金费用为170万元无异议，被告韩存久主张其与第三人冯有海协商租金与借款相互抵扣，租金已付至2020年3月31日，但原告华润公司主张其并未实际收到租金，对原告华润公司是否已同意被告韩存久与第三人冯有海之间的抵扣行为并取得原告华润公司的认可，被告韩存久无证据予以证实，对其主张本院不予采纳。 虽然与第三人冯有海签订《房屋租赁合同》的次承租人为被告韩存久，但根据涉案有关合同及《协议》的约定，北海市五至九层房屋用于经营7天酒店，被告天杰酒店作为该房屋的实际占有使用人，与被告韩存久共同负有腾房义务，其应与被告韩存久共同承担支付逾期腾房占有使用费170万元的责任。 第三人冯有海作为《港鹏大酒店租赁合同》的承租人，其已将北海市五至九层房屋依约转租给被告韩存久，原告华润公司请求第三人冯有海对上述逾期腾房占有使用费承担连带清偿责任没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司向原告北海华润房地产开发有限责任公司支付2015年2月11日至2017年7月19日期间北海市五至九层房屋的使用费170万元； 2、驳回原告北海华润房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费19200元，公告费300元，合计19500元，由被告韩存久、北海天杰海景商务酒店有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉费用19200元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  刘玉梅 二〇一九年十一月八日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍