辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初1613号原告贺琳琳，女，1989年5月15日出生，回族，中国人民解放军第968医院护士，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人顾晓丽，辽宁卓政（锦州）律师事务所律师。被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公室（洋山路1号），统一社会信用代码91210700555392597Z。法定代表人韩军民，该公司经理。委托诉讼代理人王苏、刘宏伟，辽宁华峰律师事务所律师。被告周雨，女，1988年7月7日出生，汉族，无职业，住锦州市凌河区。原告贺琳琳与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司、被告周雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺琳琳及其委托诉讼代理人顾晓丽，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（以下简称开发公司）委托诉讼代理人刘宏伟，被告周雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺琳琳向本院提出诉讼请求：1、判决被告周雨返还卖楼款65000元及利息5677元，被告开发有限公司对此承担连带给付责任；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告周雨是被告开发公司售楼处的售楼员工。2017年原告通过被告开发公司发放的宣传册得知开发公司将在锦州市原铁路医院住院部位置开发建设元亨九里小区住宅楼。2017年12月18日原告在被告开发公司的售楼处与其工作人员周雨签订了元亨九里项目住宅房号预约单，预约购买12号楼89号面积111.6平方米的房屋，交纳住宅预约款186766元，其中被告开发公司开具收据的为121766元，余款65000元没有开具收据，由被告周雨为原告之母出具收条。2019年9月被告开发公司不再对该小区进行开发建设，开始退还预约款，被告开发公司只同意退还开具收据的部分，不开具收据的部分款项65000元拒绝退还。原告也多次找到被告开发公司，开发公司让我找被告周雨，被告周雨拒不给付，无奈情况下原告报警，被告知到法院起诉。原告认为，被告周雨在售楼处售楼是职务行为，其收款视为被告开发公司收款，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告开发公司辩称，被告周雨的行为不属于职务行为，也不属于表见代理。周雨作为开发公司销售人员按常人的认知，只是负责对出售房屋等问题向客户提供解答和签订合同中的服务工作，收款职责应由售楼处收款人员收款，对于周雨给原告出具收条的行为开发公司不知情。开发公司不存在过错，周雨的行为不构成表见代理的行为。现开发公司不在原地段开发建设房屋，被告周雨给原告出具收条的行为超过其职责范围，被告周雨收付原告房款，应由其给付，我公司不承担连带赔偿责任。被告周雨辩称，我是2015年7月在宝地建设集团工作，我在工作期间即2017年秋季被集团派往被告开发公司售楼，于2018年6月离开宝地建设集团。原告向开发公司交纳房屋预约款时，其中65000元我是通过我的领导同意下收款，并为原告之母出具收条，我收取房款是职务行为。原来是我购买原告这户房屋，之后我不想要了，恰好原告购买这户房屋。我出售这户房屋宝地集团奖励我6万元，而集团到现在未给付我奖励款6万元，集团同意我用原告房款抵顶。原告要求返还房款65000元，我不同意返还。我认为应由开发公司返还原告65000元及利息。原、被告围绕诉讼请求向本院提交证据如下：原告提供其与开发公司签订元亨九里项目住宅房号预约单、交纳房款刷卡凭证、开发公司为原告出具收款收据二张（119766元、2000元）、周雨为原告之母白素杰出具收条（65000元），以上证据原、被告对此无异议，本院对上述证据真实性、关联性、合法性予以确认。被告周雨提供建设集团奖励提取（抵房款）申请表，原告认为对其提供证据真实性、关联性有意见，建设集团奖励与本案无关联性。被告开发公司对其提供证据真实性有意见，认为与本案无关。本院认为，被告周雨提供建设集团奖励提取（抵房款）申请表与本案无关联性，本院不予确认。根据原告提供的证据及本院确定的事实，认定如下事实：被告周雨是宝地集团工作人员，其在2017年秋季被宝地集团派往被告开发公司从事售楼工作。2017年12月18日，原告在被告开发公司的售楼处与被告周雨签订元亨九里项目住宅房号预约单，原告预约购买被告开发公司开发建设的12号楼89号房屋，面积111.6平方米，该预约单中第5项规定：购房协议签订后，本预约单自行废止。原告交纳住宅预约款186766元，其中开发公司为原告出具收款收据，金额为121766元。另65000元是由被告周雨收取，并为原告之母出具的收条。2019年9月，原告被告知元亨九里住宅项目不再由被告开发公司建设。被告开发公司表示为原告开具房款收据部分房款同意退还，对未开具收据房款即65000元拒绝退还。之后原告找到被告周雨，被告周雨拒付，无奈诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。双方当事人在签订住宅房号预约单中体现购房协议签订后，本预约单自行废止。由此可以看出双方明确要在将来订立一个新的合同，以最终确认双方的房屋买卖法律关系的具体内容。因此案涉元亨九里项目住宅房号预约单的性质为预约合同。本案中被告开发公司明确向原告表示元亨九里住宅项目已不再建设，双方签订预约合同已不能继续履行，被告要求解除双方签订预约合同，原告表示同意解除预约合同。《中华人民共和国合同法》第四十九规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。上述法律条文是对表见代理制度的规定，表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系，使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为，代理行为的后果由被代理人承担和一种特殊的无权代理。本案中被告周雨作为被告开发公司售楼工作人员，向原告介绍房屋房源、位置，并与原告签订住宅房号预约单，收取原告的房款，原告作为善意第三人有理由相信被告周雨具有代理权，被告周雨的行为构成表见代理，故本院确认被告周雨代理被告开发公司收取房款的行为。被告开发公司提出被告周雨收取原告房款的行为不知情，是其个人行为的抗辩意见，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中原告要求被告退还房款65000元及利息的诉讼请求，本院予以支持。关于被告周雨收取原告房款65000元一节，被告开发公司可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告贺琳琳房款65000元及利息5660元；(从2017年12月19日起至2019年11月25日，之后至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算)二、驳回原告贺琳琳其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元（已减半收取），由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一九年十一月二十五日法官助理谷荟萃书记员黄诗琦