山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1191民初1184号原告：日照市昊杰汽车销售有限公司，住所地日照市东港区奎山街道204国道郭家湖子桥往南300米路西。统一社会信用代码9137110269543359XF。法定代表人：尹作海，总经理。委托诉讼代理人：田芳，山东律苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛丽娜，山东律苑律师事务所实习律师。被告：申强，男，1976年8月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：日照市昊德汽车贸易有限公司，住所地日照市东港区204国道东侧八方汽车轮胎城。统一社会信用代码913711025652050542。法定代表人：申强，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：冷洁，山东舜铭律师事务所律师。原告日照市昊杰汽车销售有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“昊杰公司”）与被告申强、日照市昊德汽车贸易有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“昊德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经原、被告双方一致同意，报经院长批准，本案继续适用简易程序审理。原告昊杰公司委托诉讼代理人田芳、葛丽娜、被告申强、被告昊德公司法定代表人申强及其委托诉讼代理人冷洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊杰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付拖欠的国土租金60480元、税金172800元，共计233250元及利息。2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2015年3月5日，原、被告协商一致签订《展厅租赁合同》。合同约定：被告承租租赁物展厅5年，期限自2015年5月1日起止2020年4月30日止。合同第五条第一款第一项约定：第1-5年租金48万元，以后四年按50万元收取。第七条第四款约定：在租赁期内，因租赁物和乙方经营所发生的一切费用（如水费、电费、卫生费、国有土地租赁租金、税费以及其他国家行政事业性收费等），均有乙方承担。2019年3月29日，原、被告协商一致签订《展厅租赁合同终止协议书》，合同第二条约定：从2019年6月1日起，尚未履行的合同内容终止执行。第四条约定：原合同终止后，乙方除应付4年租金外，税费等其他费用按原合同约定执行。上述拖欠的国土租金和税金，原告多次催要，被告拒付。为维护原告的合法权利，特提起诉讼，请求依法判决。被告昊德公司、申强辩称，被告认可原告起诉的合同签订及解除的情况，但对于原告的起诉数额不认可。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年6月11日，日照阳光合源电力集团有限公司（从此处起，至判决主文前，简称为“阳光电力”）与昊杰公司签订《土地租赁合同》一份，合同约定：阳光电力将位于日照市经济开发区亩土地租赁给昊杰公司进行汽车销售、维修服务和中心的建设经营。租赁期限自2011年6月1日起至2014年5月31日止，前20年为租赁期，后10年为续租约定；租金第1-5年4500元/亩，以后每年按照13.5%滚动。。合同第七条第4项约定，在租赁期内因租赁物和昊杰公司经营产生的一切费用（如水费、电费、卫生费、国有土地租赁金、水费以及其他国家行政事业性收费等），均有昊杰公司承担。其中，国有土地租赁金是因昊杰公司经营需要而变更国家批准的土地用途产生的，昊杰公司每年按国土资源局征收的总额乘以其所租面积占土地证所示面积的比例（39.25%）所乘金额，由昊杰公司交纳。2016年7月5日，阳光电力向日照仲裁委员会提交仲裁申请书，对其与昊杰公司的土地租赁租赁合同纠纷申请仲裁。2017年3月15日，日照仲裁委员会作出（2016）日仲字第205号裁决书，该裁决书对阳光电力要求昊杰公司承担所使用面积比例的税费及欠付租金的仲裁请求予以支持，其中对国有土地租赁金及土地税金的标准认定为：“国有土地租赁金，期间自2014年6月1日止2016年5月31日，租金为4.2元/平方米×13100.60平方米×2年=110040.5元；土地使用税，期间自2011年6月1日至2014年12月31日的税金为8元/平方米×13100.60平方米×3.5年=366816.8元，期间为2015年1月1日至2016年5月31日的税金为12元/平方米×13100.60平方米×1.5年=235810.8元，以上共5年的税金合计为602627.60元。”后阳光电力要求昊杰公司向其支付尚欠土地租金、国有土地租赁金、土地使用税合计为567506.10元，日照仲裁委员会支持了阳光电力上述数额的请求。2.上述仲裁裁决书生效后，阳光电力向日照市东港区人民法院提出强制执行申请，案号为（2018）鲁1102执1258号。在执行过程中，阳光电力向日照市东港区人民法院列出费用清单中载明“2016年6月1日至2018年8月11日，国土租金：4.2×13100/365天×802=120893.26元。2016年6月1日至2018年8月11日，税金：12×13100/365×802=345409.31元。”昊杰公司在执行过程中分批缴纳了部分执行款。3.2015年3月5日，昊杰公司与昊德公司签订《展厅租赁合同》一份，约定昊杰公司将其位于日照经济开发区奎山街道驻地204国道西侧租赁物展厅出租给昊德公司用于汽车销售，汽车维修服务中心经营，租期自2015年5月1日起至2020年4月30日止，共5年整。其中合同第七条第4项约定“在租赁期内，因租赁物和乙方经营所发生的一切费用（如水费、电费、卫生费、国有土地租赁租金、税费以及其他国家行政事业性收费等），均有乙方承担。其中，国有土地租赁金是因为乙方经营需要而变更国家批准的土地用途产生的，乙方每年按照国土资源局征收的总额度（以每年国土资源局出具的资金合同为准）乘以乙方所租面积占土地证所示面积的比例（%）所得金额，向甲方缴纳。”。2019年3月29日，昊杰公司与昊德公司就其上述展厅租赁合同达成《展厅租赁合同终止协议书》，约定双方于2015年3月5日签订的《展厅租赁合同》，租赁期五年，经协商一致，原合同租赁期计至2020年4月30日，从2019年6月1日起，尚未履行的合同内容，终止执行。乙方应于2019年6月1日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退给甲方。原合同终止后，乙方除应付4年租金外，税费等其他费用按原合同约定执行。4.因原、被告双方《展厅租赁合同》中并未约定租赁展厅面积，本庭于2019年10月30日下午组织原、被告双方就租赁物展厅及相关土地面积进行了测量，原、被告双方均予以签字确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方协商一致后签订了涉案《展厅租赁合同》及《展厅租赁合同终止协议书》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案因原、被告签订的《展厅租赁合同》及《展厅租赁合同终止协议书》并未约定明确的租赁面积，属约定不明，现原、被告双方对租赁面积存有争议，确定原、被告双方协议中约定的租赁面积是处理本案的关键问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，原、被告双方并未就租赁面积达成补充协议，租赁面积应从合同条款或者交易习惯确定。对于涉案租赁物的租赁面积，应从以下几个方面予以综合认定：（一）合同内容。首先根据原、被告双方签订的《展厅租赁合同》的名称结合合同部条款的内容，可以推定昊德公司与昊杰公司签订的租赁合同中的租赁物为展厅；（二）从原、被告双方签订的合同目的来看，被告昊德公司租赁展厅目的用于汽车销售、汽车维修服务中心经营；（三）从原、被告后期签订的《展厅租赁合同终止协议书》第三条来看“乙方应于2019年6月1日前将设备、管线等自行搬出，租赁房屋退回给甲方”；（四）从租金来看，根据原、被告双方的约定，第1年租金48万元，以后四年每年按50万元收取，结合庭审过程中原告主张被告租赁面积（包含展厅、展厅正门门口停车位、展厅到院门卫室的面积、院内展厅左前方的停车位面积、展厅后的停车位面积、展厅南侧的消防通道面积以及后院内被告建设的板房到院后侧门口的距离等）为3600平方米，被告主张租赁面积为812平方米，如按每年租金50万元计算，依据原告主张租赁的面积3600平方米计算，每平方米租赁费用约为139元；如依据被告主张租赁的面积812平方米计算，每平方米租赁费用约为616元。（五）根据庭审被告提供的涉案展厅所载院落的图片结合本庭前往实地测量的情况，涉案展厅所在的院内并非一家公司独自经营，而是由不同的公司租赁了不同的位置进行经营。综上，根据原、被告双方签订的租赁合同的名称、内容、合同目的来看，结合每平方米每年租金的数额以及涉案展厅所处位置的构成情况来看，可以认定被告昊德公司承租的应是原告昊杰公司的一处汽车展厅，本案租赁面积应围绕汽车展厅予以确定。昊杰公司主张的租赁面积分为七部分：（一）展厅面积；（二）展厅南侧后消防通道面积；（三）进入大院门口后右侧的停车位面积（与涉案展厅中间隔有消防通道、公共行车通道）；（四）展厅到大门门卫室距离的面积；（五）展厅正门与展厅相连的门口停车位面积；（六）展厅后后面维修中心后的停车位面积；（七）被告建设的铁皮房所占面积。根据前述的认定昊德公司承租原告的是汽车展厅以及展厅所处大院是几个公司共用的事实和被告承租的合同目的来看，本院认为，依据现实情况和常识来看，昊德公司租赁的面积应为展厅面积、展厅正门与展厅相连的门口停车位面积以及被告建设的铁皮房所占面积，其余部分因几个公司共用大院涉及到消防通道、公共使用部分，且原告并未就其余部分由被告使用提供相关证据予以证实，故对原告就其余部分的面积向被告主张权利的请求，本院不予认可。经实际测量，展厅面积为长60米×宽37米=2220平方米；展厅正门与展厅相连的门口停车位面积为长20米×宽5.7米=114平方米；被告建设的铁皮房所占面积（扣除消防通道后）长15米×宽10米=150平方米，上述三部分总面积为2484平方米。庭审过程中，被告出具了昊杰公司与日照美恒汽车贸易有限公司的房屋租赁合同，主张日照美恒汽车贸易公司使用了涉案展厅的一部分即700平方米，应予以扣除。根据该租赁合同内容看，对于租赁房屋座落面积过于笼统仅表述为日照奎山启程204国道南段西侧，结合涉案展厅所处大院的共用情况，该租赁合同虽有昊杰公司的盖章确认，但并不能明确认定该房屋租赁合同承租的房屋位于本案涉案展厅内，故对被告的该项主张，本院不予认可。国土租金、税金的计算。根据日照仲裁委员会（2016）日仲字第205号裁决书得知，涉案展厅所占用的土地租金自2014年6月1日至2016年5月31日，租金为每天4.2元/平方米；税金自2015年1月1日至2016年5月31日为每天12元/平方米。对于2016年6月1日至2018年8月11日的土地租金和税金，依据阳光电力向日照市东港区人民法院提交的费用清单结合昊杰公司向东港区人民法院缴纳了大部分执行款的事实，2016年6月1日至2018年8月11日的土地租金和税金计算标准为，国土租金应为每天4.2元/平方米，税金应为每天12元/平方米。故依据原、被告双方签订的协议内容，被告在合同签订日（2015年3月5日）至2018年8月11日期间应向原告支付国土租金为：4.2元/平方米×2484平方米÷365天×2250天=10432.80元；税金为12元/平方米×2484平方米÷365天×2250天=183747.95元。现原告主张被告交纳的国土租金和税金计算到2019年5月1日，依据原、被告双方合同约定来看，被告应将国土租金和税金向原告缴纳到2019年5月1日，但原、被告双方并未在合同中明确约定国土租金和税金的计算标准，且根据双方租赁的合同约定国有土地租赁租金每年按照国土资源局征收的总额度（以每年国土资源局出具的资金合同为准）乘以被告所租面积占土地证所示面积的比例计算金额，结合本案相关的现有证据来看，国土租金和税金依照上述标准计算至2018年8月11日有事实依据，且已经实际发生。对于2018年8月11日至2019年5月1日期间产生的国土租金和税金，原告可根据后续情况或者提供相关证据再要求被告交纳或另行起诉解决，故对于原告昊杰公司要求被告交纳自2015年3月5日起至2018年8月11日期间产生的国土租金和税金的诉讼请求，本院予以采纳，被告应向原告支付的国土租金和税金为10432.80元+183747.95元=194180.75元。关于利息问题。原、被告双方在租赁协议及终止协议中并未就国土租金和税金交纳方式和期限进行约定，但原告确因被告未缴纳国土租金和税金存在着利息损失问题。对于原告主张的利息损失本院酌定为自起诉之日即2019年7月17日起至支付完毕之日止，按照同期银行贷款利率计算。另，根据合同签订主体来看，合同当事人应为昊杰公司与昊德公司，申强作为昊德公司的法定代表人在合同联系人一栏中签字，应系其职务行为，据此认定申强应对上述国土租金和税金承担交纳义务，不符合法律规定，故对于原告要求被告承担支付国土租金和税金的诉讼请求，本院不予支持。原告昊杰公司向本院申请诉前财产保全缴纳保全费2020元系其维护自身合法利益支出应由被告昊德公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条之规定，判决如下：一、被告日照市昊德汽车贸易有限公司于本判决书生效后十五日内向原告日照市昊杰汽车销售有限公司交纳国土租金10432.80元、税金183747.95元，共计为194180.75元；二、被告日照市昊德汽车贸易有限公司于本判决书生效后十五日内向原告日照市昊杰汽车销售有限公司支付利息损失（以本金194180.75元为基数，自2019年7月17日起至付清之日止，按照同期银行贷款利率计算）；三、驳回原告日照市昊杰汽车销售有限公司对被告申强的诉讼请求；四、驳回原告日照市昊杰汽车销售有限公司本案的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，减半收取2400元，由被告日照市昊德汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  王宁二〇一九年十一月十二日书记员  杨森附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。