重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初2330号原告重庆斐索园林工程有限公司，住所地重庆市巴南区南彭街道办事处长平路16号5-1，统一社会信用代码91500113065659244K。法定代表人陈齐裕，经理。委托代理人刘小青，重庆汇远鸿律师事务所律师。被告重庆同景宏航置地有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路1号第2层，统一社会信用代码9150010656703443D。法定代表人彭善荣，总经理。委托代理人陈露，女，汉族，1988年1月2日生，住重庆市沙坪坝区,公司员工（特别授权）。第三人棕榈生态城镇发展股份有限公司，住所地郑州市郑东新区郑开大道136号305室，统一社会信用代码9144200061808674XE。法定代表人彭晓林，董事长。委托代理人蒋俊镇，四川发现律师事务所律师（特别授权）。委托代理人杨冉，四川发现律师事务所律师（特别授权）。原告重庆斐索园林工程有限公司（以下简称斐索公司）与被告重庆同景宏航置地有限公司（以下简称同景公司），第三人棕榈生态城镇发展股份有限公司（以下简称棕榈公司）合同纠纷一案，本院受理立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告斐索公司的委托代理人刘小青和被告同景公司的委托代理人陈露，第三人棕榈公司的委托代理人蒋俊镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斐索公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告交付重庆市沙坪坝区西永同景优活城二组团11号楼1002号（即沙坪坝区西盛路11幢10-2号）房屋。2、被告立即配合原告办理重庆市沙坪坝区西永同景优活城二组团11号楼1002号（即沙坪坝区西盛路11幢10-2号）房屋的产权登记手续。3、被告退还原告定金2万元。4、被告向原告支付逾期交房违约金（从起诉之日起计算至交付之日，按同类同地段租金标准1500元/月计算）。5、被告向原告支付逾期办证违约金（以453043.28元为基数，从起诉之日至实际办理产权证之日，按逾期罚息利率9%计算）。6、被告向原告支付律师费26000元。7、诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：原告于2015年12月21日与被告签订了《房屋预定合同》，约定原告在被告处购买5套商品房，总价款2244818.28元。由于被告欠棕榈公司工程款，2015年12月30日，三方签订《抵房协议书》，棕榈公司以工程款抵销的方式代原告向被告支付了全部购房款。协议签订后，被告已履行4套房屋的相关义务，但剩余一套被告一直未履行。被告同景公司辩称，原告与被告之间没有签订商品房买卖合同，因此我方没有向原告交付房屋、办证并承担违约责任的义务。我方也未收到定金。律师费没有法律依据和合同约定。我方也没有抵房协议原件，起诉之前原告也未催告过被告履行协议，超过诉讼时效。我司与第三人的结算金额为5144025.81元，实际支付了5150145.59元，双方仅有4万左右的争议，第三人已经不是我司的债权人，不存在三方抵销的问题了。第三人于2016年11月28日向我方提交结算资料，结算申请资料显示已付款3415092.43元。以房抵债协议系实践性合同，应以实际履行为生效条件。抵房协议3.1条，第三人出具相应发票，若发票不符合规定，我方有权拒绝履行协议。第三人棕榈公司称，三方在2015年签订抵房协议属实，但是原告应自行承担协议未完全履行的法律后果。除该协议外，我方与原告和重庆东渝园林景观工程设计有限公司又签订了协议书，二份协议中约定，原告应当及时与被告签订商品房买卖合同，但原告因自身原因未及时和被告签订商品房买卖合同。虽然原告与被告签订了预定合同，但是没有签订商品房买卖合同的本约合同，因此抵房协议不能完全履行的后果应由原告自行承担。抵房协议是在各方工程款尚未结算，在债权数额不确定、履行期限未届满的情况下签订，现在结算后，剩余的未付工程款与涉案房产价值差距较大，如继续履行抵房协议将导致各方利益显示不公平，各方应当按照原来的债权债务关系履行。本案签订的抵房协议实际属于债务到期前以物抵债协议，属于实践性合同，在新债务未履行前原债务没有消灭，因此原告可按原债权债务关系主张权利。即使抵房协议有效应当继续履行，根据原告与第三人及重庆东渝公司签的协议书的约定，如果被告交付的房屋价值高于被告应付款应由原告补足差额，而与第三人无关。本案系房屋买卖合同关系，根据合同相对性，被告交付的房屋价值高于被告应付款，也应当向房屋的购买方主张差额部分。经审理查明：2015年12月30日，原告（丙方）与被告（甲方）和第三人（乙方）签订《抵房协议书》（编号：2015抵房070号）约定：鉴于：1、甲方根据乙方要求与丙方于2015年12月21日签订一份《房屋预定合同》，丙方预定了重庆市沙坪坝区西永同景优活城二组团-12号楼-708，二组团-11号楼-1002号，二组团-11号楼-1307，二组团-11号楼-1102和一组团-1号楼1207...二组团-11号楼-1002号标准总价588222元，折后总价453043.28元（包括代收费用：契税12962.28元，权证印花税5元，团购费8000元）...综上，二组团-12号楼-708，二组团-11号楼-1002号，二组团-11号楼-1307，二组团-11号楼-1102和一组团-1号楼1207总价款为2244818.28元。2、乙方与甲方于2014年12月19日签订了《同景优活城一组团示范区景观工程合同》，于2015年6月26日签订了《同景优活城一组团示范区景观工程施工承包合同补充协议一》，于2015年12月7日签订了《同景优活城一组团示范区景观工程施工承包合同补充协议二》，依据施工合同甲方应向乙方支付2244818.28元（具体支付比例及金额，最终以甲乙双方结算为准）。3、甲乙丙三方一致同意，前述甲方依据施工合同应向乙方支付款项2244818.28元同丙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中的2244818.28元相抵销。据此各方协商，就上述抵偿一事达成如下一致，签订本协议：1、《房屋预定合同》项下预定商品房为二组团-12号楼-708，二组团-11号楼-1002号，二组团-11号楼-1307，二组团-11号楼-1102和一组团-1号楼1207五套房源（最终以甲方核定房号为准），标准总房款为2919421元，折后总价为2244818.28元（包括代收费用总计：契税64217.28元，权证印花税25元，团购费40000元），丙方应按照甲方通知时间同甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。2、债务抵销。2.1各方一致确认，本协议签订后，甲方依据施工合同应向乙方支付的2244818.28元，同丙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为2244818.28元。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项，为此乙方出具书面确认函（见附件一）。2.2甲方无需再依据施工合同，向乙方支付2244818.28元，同时，丙方也无需依据《房屋预定合同》向甲方支付总价款中的2244818.28元。3.2乙丙方确认：本合同项下预定商品房系甲方转让丙方的特惠商品房，丙方不得退房或向甲方主张解除合同，但丙方可依据《房屋预定合同》和/或《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，就该预定商品房向甲方主张按约交房、按约办理产权证及房屋质量维护的权利，甲方就上述购房合同及补充协议项下约定，履行按约交房、按约办理产权证及房屋质量维护的责任。第三人向被告出具的《确认函》作为《抵房协议书》附件，载明第三人同意将工程款2244818.28元作为上述五套房屋的购房款予以抵销。上述协议签订后，被告完成了四套房屋的抵房手续，并已将房屋过户至原告指定人名下。2018年11月5日，原告向被告发出律师函，要求被告履行抵房协议书，就涉案房屋与原告指定的人签订《商品房买卖合同》或与原告协商。另查明，涉案房屋在不动产登记中心的坐落为沙坪坝区西盛路11幢10-2号，无查封抵押，已办理不动产权初始登记，所有权人为被告。审理中，原告举示了被告于2015年12月22日向第三人出具的《房屋销售专用收据》，载明收涉案房屋定金20000元。收据中有手写“该定金20000元刷自招行4392260030218661刘戈，抵房流程走完后，退款到刘戈个人账户”。原告举示了刘戈的招商银行流水，显示2015年12月22日向重庆沙坪坝区同景宏航房地产开发服务支出10万元。2016年3月11日收入6万元，2016年6月24日收入2万元。原告称刘戈系其公司财务人员，2015年12月22日支付抵房协议的5套房屋的定金10万元，每套2万元，在2016年3月10日，2016年6月24日抵房完成后退四套房定金8万元。被告对此不予认可。还查明，2019年7月，被告和第三人签订《工程结算书》，对同景优活城一组团示范区景观工程结算金额为5144025.81元，被告认为已付款为5150145.59元，已不欠第三人工程款，故不同意再抵房。第三人对结算金额无异议，但对已付工程款有异议，认为被告尚欠工程款35642.92元。但被告和第三人均认可已付工程款中包含了抵房协议书中已抵房的四套房屋。上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。本院认为，原告与被告和第三人签订《抵房协议书》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定，承诺生效时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告辩称《抵房协议书》系实践性合同，应以实际履行为生效条件，缺乏依据，本院不予采信。原告与被告和第三人均应按照《抵房协议书》之约定全面履行自己的义务。根据协议，被告将五套房屋抵偿给原告，其结果是“甲方依据施工合同应向乙方支付的2244818.28元，同丙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项相抵销”。协议签订后，被告按约履行了部分抵房协议，将其中四套房屋过户给原告指定的人，同时也在与第三人的结算中将上述四套房屋价款作为已付款计入，三方对此均无异议。现被告认为和第三人签订《工程结算书》后，已不欠第三人工程款，遂不愿再履行抵房协议，拒绝将涉案房屋抵偿给原告，其行为构成违约，本院对原告要求被告交付涉案房屋并办理过户手续的诉讼请求，予以支持。至于涉案房屋抵偿原告以后存在的被告与第三人工程款差额问题，应由被告和第三人另行解决。被告虽提出诉讼时效之抗辩，但原告要求交房和办证之请求权具有物权属性，故被告之抗辩不能成立。原告要求被告支付逾期交房和逾期办证违约金以及律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告退还定金2万元的诉讼请求，其举示的证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决生效之日起十日内将重庆市沙坪坝区西永同景优活城二组团11号楼1002号（即沙坪坝区西盛路11幢10-2号）房屋交付原告重庆斐索园林工程有限公司。被告重庆同景宏航置地有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告重庆斐索园林工程有限公司办理重庆市沙坪坝区西永同景优活城二组团11号楼1002号（即沙坪坝区西盛路11幢10-2号）房屋不动产权证。驳回原告重庆斐索园林工程有限公司其他诉讼请求。案件受理费910元、保全费2785元，合计3695元，由原告重庆斐索园林工程有限公司负担750元（已缴纳）。被告重庆同景宏航置地有限公司负担2945元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  龚泽勇人民陪审员  于 明人民陪审员  林 静二〇一九年十一月二十五日书 记 员  陈正春