四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6847号 原告：吴生志，男，汉族，生于1975年1月27日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川广安仁祥房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安北路142号1-1-801、802。 法定代表人：段佐立，董事长。 委托诉讼代理人：张宗举，四川鑫泰律师事务所律师。 原告与被告四川广安仁祥房地产开发有限公司(以下简称“仁祥公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人蔡国庆，被告仁祥公司的委托诉讼代理人张宗举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理初始登记违约金8000元、逾期办理转移登记违约金1000元；2、判令被告向原告支付缩减土地使用年限的违约金及损失1000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告在广安市城南东南片区项目。原告购买了其中一套房屋，并按照合同履行了相应的义务，被告未按照合同的约定，为原告办理相关的权属证书，应当承当相应的责任。被告办理的产权证书的土地使用年限比合同约定的使用年限减少了两年，也属于违约，也应当承担相应的违约责任。原、被告对于违约赔偿无法达成一致的意见，现依法提起诉讼，恳请依法支持原告的诉求。 被告仁祥公司辩称，第一，被告按照合同约定向原告办理了不动产权证，原告也在使用房屋，没有实际损失，按照法律规定，违约金是要有实际损失，原告没有实际损失，要求被告支付违约金，以及缩减土地损失不能成立，请求法院驳回诉讼请求；第二，办证的时候遇到政府营改增以及地税和国税合并,进行系统重建，权属证书办理也由原来的国土办证以及房管部门办证合并为不动产权证，导致被告不能按时交税和进行相应的房产权属办理，这是政府行为，是不可抗的原因；第三，部分住户不按时缴纳相应的证件，导致我们无法办理权属证书；第四，土地使用证的年限是政府确定的，被告是按政府确定的年限办理的，由于政府给住户办理不动产权证进行核实过后，存在错误，应由政府进行更改，原告的诉讼请求没有事实依据，不能成立；第五，原告主张的逾期办证违约金过高，请求法院调减；第六，原告主张的办理转移登记违约金已经过诉讼时效，依法不应予以支持。 经审理查明，原告（买受人）与被告广安仁祥公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安市房屋，用途为住宅，总价为456136元；土地用途为城镇住宅混合用地，土地使用年限自2011年10月11日至2071年10月11日；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房等，其中第二十条产权登记的内容为：（一）初始登记出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。 同时查明，2015年12月，被告广安仁祥公司向原告交付了该房屋；2018年12月26日，被告取得了房屋所在楼栋权属证明，完成初始登记；2019年5月14日，原告取得不动产权属证书，使用期限记载为：1999年10月26日至2069年10月26日。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、初始登记权属证明、不动产权属证书，以及到庭诉讼参与人的当庭陈述予以证实。 本院认为，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案争议焦点主要有二个，一是被告仁祥公司是否应当向原告支付延迟办理初始登记及转移登记违约金及应支付多少违约金；二是被告仁祥公司是否应当向原告支付缩减土地使用年限的违约金及损失。 关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第二十条（一）初始登记明确约定，被告应在2017年6月30日前取得原告所购房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得，原告不退房的，被告应当自取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满的次日起至实际取得权属证明之日止，按原告支付全部已付款万分之一每日的标准向原告支付违约金，并于被告实际取得权属证明之日起60日内向原告支付。根据本案事实，被告于2018年12月26日取得涉案房屋所在楼栋权属证明，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对原告要求被告支付延迟办理初始登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。 原、被告签订的《商品房买卖合同》虽没有针对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定，但却明确约定了被告办理初始登记的时间为2017年6月30日前。按照房地产开发领域的通常惯例，商品房销售后的产权登记办理顺序是初始登记在先而后再办理转移登记，据此，可以推定被告负责办理转移登记的期限应当在约定的初始登记期限之后。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，确定被告应当在取得原告购买房屋所在楼栋权属证明之日起三个月内为原告办理转移登记，逾期才能视为违约。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效为三年的规定，诉讼时效最迟在2020年9月30日才能届满，原告在2019年9月18日向本院提起诉讼，尚未超过诉讼时效。被告于2019年5月14日才为原告办理购买房屋的不动产权属证书，亦构成违约，仍应依法承担逾期办理转移登记的违约责任。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，确定被告承担的违约金数额，既要尊重双方的约定，也要结合案件事实、法律规定以及违约行为所造成的实际损失等因素予以充分考量。被告抗辩违约金过高并请求法院调整，但未能提供违约金过高的证据，原告亦未能举证证明其因被告的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，本院综合考虑原告实际损失无证据支持、被告已履行商品房交付的主要义务以及办理初始登记和转移登记义务、原告已占有使用所购商品房等多种因素，酌定被告仁祥公司向原告支付逾期办理初始登记和转移登记违约金为6000元。 关于第二个争议焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的土地使用年限为2011年10月11日至2071年10月11日，而被告仁祥公司为原告办理的不动产权属证书登记的使用期限确为1999年10月26日至2069年10月26日，不动产权属证书登记的土地使用年限与《商品房买卖合同》约定的土地使用年限不一致的原因是行政机关登记错误还是被告违约造成，尚无相应证据予以证明，不可归责于被告。同时，原告也未提供证据证明其为此遭受实际损失及具体损失数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由原告承担不利的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告四川广安仁祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴生志支付逾期办理初始登记和转移登记违约金6000元； 二、驳回原告吴生志的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告吴生志负担10元，被告四川广安仁祥房地产开发有限公司负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  杨秀华 二〇一九年十一月二十日 书记员  陈侣帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条第一款 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。