山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初1802号原告（反诉被告）：泰安市嘉天宇物业有限公司，住所地：泰安市泰山区法定代表人：李秀萍，总经理。委托诉讼代理人：范正群，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会，住所地：泰安市泰山区法定代表人：杨洪迎，村主任。委托诉讼代理人：杨芸，山东敏尔信律师事务所律师。原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会合同纠纷一案，本院于2019年4月3日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范正群，被告委托诉讼代理人杨芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市嘉天宇物业有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告按楼房的基准价的20%赔偿经济损失3579720元。事实和理由：2015年11月27日，原、被告签订《迓庄社区销售代理合同》，2016年4月12日又签订《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》。双方约定了代理销售楼房期限、佣金支付、双方的权利义务及违约责任等。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告于2016年8月8日单方书面通知原告解除合同。被告的行为违反了合同约定，给原告造成了经济损失。泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会辩称，原告要求被告赔偿可得利益损失没有事实及法律依据。（一）、原告要求被告赔偿可得利益损失的前提是双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》已经解除。原告要求被告赔偿可得利益损失的依据是《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》第八条第1款的约定：“如甲方单方解除本协议，应赔偿乙方整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益”。根据此条款可知，被告赔偿原告可得利益损失的前提是被告单方解除了协议，即协议已然解除。因此，被告认为原告既然主张可得利益损失，即是认可双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》已经解除。（二）在涉案合同已然解除的情况下，原告向被告主张可得利益损失仍然没有任何事实及法律依据。1、本案双方系委托合同关系，被告享有任意解除权。被告委托原告对其所开发建设的商品房进行销售，双方系委托关系。《合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”，因此，被告解除合同并非是违约行为，而是行使任意解除权的后果。2、原告主张可得利益损失是基于《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《合同法》第一百一十三条的规定仅适用于违约责任，并不适用当事人行使任意解除权而产生的民事责任。本案应适用《合同法》第四百一十条的规定，赔偿损失的范围仅限于直接损失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会向本院对泰安市嘉天宇物业有限公司提出反诉请求：解除原被告双方签订的《迓庄社区销售代理合同》及《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》。事实和理由：2016年6月22日，反诉被告与案外人徐衍政签订《购房认购书》，代收购房款158000元，但仅交给反诉原告135000元，剩余23000元未交付，反诉被告与另外4个案外人签订《购房认购书》时私自承诺交房日期及违约责任，均系违约行为，且给反诉原告造成了巨大损失，已构成合同履行不能，符合《合同法》中关于合同解除的情形。泰安市嘉天宇物业有限公司辩称，反诉被告并未违反合同约定。本院经审理认定如下事实：2015年11月27日，原、被告签订《迓庄社区销售代理合同》，被告为甲方，原告为乙方。合同约定：双方就甲方委托乙方代理销售甲方建设的迓庄社区事宜，达成以下协议。第一条、合作方式和范围，甲方指定乙方为迓庄社区阳光城一期及二期楼盘独家销售代理，该项目为住宅楼，一期销售面积共计约10万平方米，已实际建筑面积为准。第二条、合作期限，1.本合同代理期限为24个月，自2015年12月1日至2017年12月1日。合同到期前30天内，如双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长至项目销售完为止。2.本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效期内，甲方不得与个人或单位签订迓庄社区房屋代理合同。第三条、费用负担。甲方提供办公室及家具，项目的推广费用由乙方负责。乙方负责项目的推广费用、具体销售工作人员的开始及日常支出。第四条、销售价格，销售基价：本代理项目6+1层均价为1600元/平方米，11+1层均价为1750元/平方米，超出部分全部归乙方所有。第五条、代理佣金及支付，甲方同意按下列方式支付代理佣金，甲方在签订正式销售合同并获得全部房款后，按实际交款额提取，乙方对销售合同中指定房地产的代理责任即告完成，即可获得全部代理佣金，甲方应在收到首期房款后不迟于7天将代理佣金全部支付乙方；乙方若代甲方收取房款，应不迟于24小时内将房款汇入甲方指定账户，乙方不得擅自挪用代收的房款。第六条、甲方的责任，甲方应向乙方提供收款银行账户、项目批准的有关证照，体用相关项目进度情况，并保证乙方客户所订的房号准确无误，按合同规定时间按时向乙方支付有关费用。第七条、乙方的责任，1.制定推广计划书、进行广告宣传、策划、派送宣传资料、售楼书，在甲方与客户正式签署售楼合同前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；乙方不等超越甲方授权向购房方作出任何承诺。4.客户购房必须到村财务交纳购房款，如遇特殊情况，经甲方允许后，乙方代收客户购房款，且不得挪作他用，擅自挪用购房款造成的后果，由乙方承担法律责任。第八条、合同的终止和变更。1.本合同到期时，双方若同意终止本合同，应妥善处理终止后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。2016年4月12日签订《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》,对前述合同的部分条款进行了补充和修改：第一条甲方指定乙方为迓庄社区阳光城居民楼一期（41幢）及二期（21幢）楼盘（住宅楼）独家销售代理，销售面积以实际建筑面积为准。第二条代理销售期限24个月，自该工程（住宅楼）全部竣工验收合格之日起算。第四条、销售价格，6+1层（无电梯）均价为1500元/平方米（阁楼赠送），6+1层均价为1600元/平方米，11+1、17+1层均价为1750元/平方米，原告有权在销售基价的基础上上浮10%-20%对外宣传和推销，超出销售基价部分作为佣金归原告所有。第八条、违约责任，1.如甲方单方解除本协议，应赔偿乙方整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益。2.如单方违约，除第一项约定外，还应向对方支付违约金一千万元。上述合同及补充协议加盖了原告的公章，被告加盖了“邱家店镇迓庄社区合同专用章”。对此，被告提出被告为迓庄社区即阳光城项目所专门刻制了“邱家店镇迓庄社区合同专用章”，甲方就是被告，被告认可上述合同及补充协议中甲方的权利义务由被告承担及享有。被告于2016年8月8日给原告发出《解除合同通知书》，以原告未将购房款汇入被告账户已构成根本违约，且原告不具备房地产销售代理资质，并由此导致合同目的不能实现为由，通知原告解除双方双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》。本案原告曾于2018年4月19日起诉本案被告，要求上述合同及补充协议均为有效合同，并要求本案被告支付代理佣金14000元。本案被告在该案中提出反诉，要求本案原告支付购房款23000元及利息。本院在该案中查明：2016年5月10日，迓庄村向案外人徐丽出具150000元的收据一份，收据背面注明：“于2016年7月4日专为售楼款，此借款150000元减去售楼款90平方×1500元﹦135000元，此借款还欠15000元。”2016年6月22日，原告与徐衍政签订购房认购书一份，约定徐衍政订购迓庄社区（阳光城）A6栋二单元东户101室房屋，建筑面积96平方米，总价158000元，徐衍政一次性付清全款。双方签章下方注明：“迓庄村收售楼款135000元，此款是用2016年5月10日的徐丽借款顶”。原告收取徐衍政158000元购房款后，向被告支付135000元。本院在该案中认为，原告认可收取购房人徐衍政158000元购房款后，只向被告支付135000元，现被告向原告主张购房款，原告应当返还被告购房款23000元。虽然在原告支付全部购房款之前，被告支付原告代理佣金的条件尚未成就，但为减少诉累，被告应支付原告的代理佣金可在该23000元购房款中予以扣除。原告的佣金应为158000元-1500元/平方米×96平方米=14000元。本院于2018年7月19日作出（2018）鲁0902民初1733号民事判决书，判决：一、原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于2015年11月27日签订的《迓庄社区销售代理合同》、于2016年4月12日签订的《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》均为有效合同；二、原告泰安市嘉天宇物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会购房款9000元及利息（以9000元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年7月4日起计算至实际返还之日止）。被告提出反诉要求解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》，其理由如下：1.被告提出原告在向案外人徐衍政收取158000元购房款后，向被告交付了135000元，违反了不得擅自挪用代收房款的约定。2.被告提交原告分别与案外人李传省、徐丽、张恩豹、刘庆荣签订的《购房认购书》共6份（该四位案外人分别起诉本案原被告，均要求双倍返还定金，现均已撤诉），并据此主张原告在与案外人签订《购房认购书》后，未将房款交付被告，并且未经被告同意，私自向购房方作出交房及抵顶房款的承诺，违反了合同约定。原告则提出上述房屋认购书均没有超出代理权限，所收取的定金均已交付给村委。原告提出已建成的楼房共三幢，分别为A1、A2、A6号楼（其他尚未建设）。其中A1号楼36套（有电梯），每套建筑面积143平方米；A2号楼48套（有电梯），每套建筑面积70平方米；A6号楼48套（无电梯），每套建筑面积90平方米。被告认可已建成楼房为三幢楼属实，但提出A2号楼每套建筑面积为76平方米，A6号楼每套建筑面积为96平方米。原告认可A1号楼经原告卖出9套，剩余27套并非由原告出售；A2号楼原告没有出售；A6号楼经原告出售给案外人徐衍政1套，剩余47套并非由原告出售。被告则认可经原告代理仅卖出徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人。原告提出其仅收到了出售案外人徐衍政1套房产的佣金，其他佣金未收到。原告主张可得利益损失如下：A1号楼，27套×143平方米×1600元/平方米×20%﹦1235520元；A2号楼，48套×70平方米×1600元/平方米×20%﹦1075200元；A6号楼，47套×90平方米×1500元/平方米×20%﹦1269000元，合计3579720元。本院认为，双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》均系有效合同，双方均应严格按照合同及补充协议的约定履行各自的义务。被告主张解除合同的理由为：一.原告收取了案外人徐衍政收取158000元购房款后，向被告交付了135000元，留下23000元违约；二、反诉被告与另外4个案外人签订《购房认购书》时私自承诺交房日期及违约责任，均系违约行为，且给反诉原告造成了巨大损失，已构成合同履行不能。关于第一点理由，原告留下23000元的原因系其提前扣取了佣金，有着合理的理由，且该行为并非根本违约，亦非由此导致合同履行不能，更未给被告造成了“巨大损失”，因此，该项理由显然不是解除合同的法定事由。关于第二点理由，该4位案外人均已撤诉，被告并未举证证实有关购房认购书中的书写的交房日期及违约责任系原告私自承诺，更未证实所谓的私自承诺给被告造成了巨大经济损失，亦不能由此确认“已构成合同履行不能”。故该项理由显然并非解除合同的法定事由。综上，被告主张解除合同的理由不成立，但原告主张可得利益损失，其前提为解除双方签订的合同及补充协议，此能证实原告的实际意思为同意解除合同，即双方实际具有解除合同及补充协议的合意，故现被告反诉要求解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》，本院予以支持。被告于2016年8月8日给原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除双方签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》的理由显然成立。原告提出其仅收到了出售案外人徐衍政1套房产的佣金，其他佣金未收到，被告认可经原告代理仅卖出徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人。因此，被告向原告发出《解除合同通知书》系被告单方解除合同的行为，且其解除合同的实际原因为“除了徐衍政购买的A6楼2单元101户房屋，其他房屋都由被告顶账或出售给他人”，即实际因被告的原因导致合同无法继续履行，原告实际在合同履行过程中仅得到一套楼房的佣金。无论合同是否解除，由于被告已经将其他房屋顶账或出售给他人，显然导致原告合同目的不能实现，此系被告根本违约，被告应当赔偿原告的经济损失。《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》第八条的约定，被告应赔偿原告整体楼盘（62幢、约34万平方米，以规划为准）未销售部分基准价20%的可得利益，现原告参照或依据该条约定仅主张A1号楼27套、A2号楼48套、A6号楼47套基准价格20%的损失合计3579720元，于法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、解除原告泰安市嘉天宇物业有限公司与被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会签订的《迓庄社区销售代理合同》、《迓庄社区销售代理合同（补充协议）》；二、被告泰安市泰山区邱家店镇迓庄村民委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告泰安市嘉天宇物业有限公司损失3579720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17718.18元、保全费5000元，共计22718.18元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  尹栋二〇一九年十一月二十八日书记员  任杰