山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初10540号原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203339700806Y。法定代表人：陈世军，总经理。委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市**，系青岛润凯物业管理有限公司经理。被告：王永库，男，1952年6月27日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告王永库物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人王雪琴、金英，被告王永库到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润凯物业向本院提出诉讼请求：1、判令王永库交纳拖欠的物业服务费2675.6元、滞纳金1235.5元；2、诉讼费由王永库负担。事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，王永库作为该小区xx号楼xx单元xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。王永库辩称，润凯物业起诉书所加盖的公章系私刻未备案，不具备诉讼主体资格，法院应查明案件事实驳回润凯物业的起诉。润凯物业起诉王永库所依据《物业管理委托合同》的甲方不具备法人资格，对外不具备独立承担民事责任的权利能力；乙方签订合同时不具备执业资格；丙方“小区管理委员会”系未经选举和批准自发成立的非合法组织，无权代表王永库及全体业主。三方主体资格均不适格，签订合同应认定无效。润凯物业起诉所称的事实和理由严重不符，本案纠纷的实质是润凯物业采用违法违约“捆绑收费”手段，胁迫王永库交纳“历史欠费”，王永库依法维权引起的纠纷。润凯物业提供的服务瑕疵多，质量差，王永库本着事实求是的原则多次与润凯物业协商交纳合理的费用遭拒，润凯物业没有协商解决纠纷的诚意，主张滞纳金既不合理也不合法。望法院查明事实，依法驳回润凯物业的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。王永库系河马石小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，王永库欠交物业服务费2675.6元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。王永库质证意见，对其真实性、证明事项均不予认可，该份合同签订有悖常理，无经办人签字、无签署时间、管委会相关人员签字我怀疑为事后填补。舰队工程办不具有法人资格，签订合同应为无效；润凯物业在签订合同时无资质，虽后来补办了资质，亦应认定合同无效；小区管委会未经业主选举，未经有关部门批准自发成立非合法组织。综上说明签订合同的三方均不适格。合同第9条授权业主进入小区第一天起向润凯物业缴纳物业费；第14条“历史欠费”授权润凯物业收取，以上均违反合同法规定。证据二、证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。王永库质证意见，对证据真实性、证明事项均不予认可。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。王永库质证意见，公函没有落款没有公章不符合要求；签收没有异议，但应有舰队工程办同意提前解除合同的回函和公告，手续不完善，我不予认可。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明王永库所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。王永库质证意见，（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书已否定甲方舰队直管办的主体资格。证据五、润凯物业法定代表人陈世军所做的说明及身份证各一份，用于证明法定代表人陈世军对于公司起诉涉案小区业主物业服务合同纠纷一案知晓并同意，对润凯物业公章更换过程及使用情况均知悉认可。王永库质证意见，对其真实性予以认可，证明事项不予认可。陈世军作为法定代表人以个人名义证明起诉合法实为不合法，应向法院提交加盖单位合法印章的法人印鉴。证据六、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业分行业务凭证各一份，用于证明润凯物业原公章自然损坏后更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新公章办理相关手续予以备案。王永库质证意见，对其真实性认可，对证明事项不予认可。润凯物业明知单位公章要在公安部门备案，私刻公章未备案没有法律效力。证据七、润凯物业资质证明一份，用于证明润凯物业依法办理从业资质，依法执业没有违规情况。王永库质证意见，签订合同时润凯物业没有资质，2015年7月31日才获得资质，本证有效期为2016年7月31日，期满要年检重新获得资格，否则资质无效。证据八、年检报告3张，用于证明润凯物业依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。王永库质证意见，对其真实性予以认可，但与本案无关。证据九、物业费及违约金的计算明细表。证明王永库欠缴物业费及违约金的具体情况。王永库质证意见，对其真实性没有异议，对证明事项不予认可。合同里约定的滞纳金是违法条款，作为物业公司无权收取滞纳金，合同里约定的应为违约金，在本案中王永库没有任何违约行为，反而润凯物业存在多处违约行为，王永库去物业交费，润凯物业不收取，必须“捆绑收费”，所以不应收取滞纳金。润凯物业补充情况说明一份，用于证明润凯物业自接手该小区后即到市物业办咨询关于办理物业资质问题，市物业办工作人员答复因涉案小区不属于地方管理，不作资质要求，后因部队和业主的要求，润凯物业公司取得了物业管理资质；国务院2017年对于物业资质管理已经取消。王永库提交证据一、洪山坡派出所青北公（洪）受案字【2019】169号“受案回执”（复印件），用于证明润凯物业使用未备案公章一案已受理。润凯物业质证意见，只是受案回执，不是立案回执。证据二、舰队直管办无法人资格。附2-1、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份；2-2、2019年6月18日直属保障队出具的情况说明一份。用于证明全军军改后的直属保障队同“中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室”是同一个单位；2-3、2019年7月29日直属保障队出具的通知一份。用于证明直属保障队承担舰队工程办的诉讼责任。润凯物业质证意见，2-1真实性予以认可但与本案无关，保障队和直管办是两个单位，润凯物业与舰队直管办签订合同；2-2真实性予以认可，证明事项不予认可，保障队承接了舰队直管办的工作；2-3与本案没有关联性。证据三、视频材料，用于证明润凯物业起诉书陈述不实。润凯物业质证意见，录音录像均不是原始载体，捆绑缴费陈述不成立，录音时间为2010年6月8日与本案没有关联性，录像说话的声音与影像不一致。本次诉讼未主张电梯费。根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：关于本案涉案物业管理合同效力问题。本院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，王永库以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，王永库可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。王永库此项抗辩理由不能成立。润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，王永库作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。王永库对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。本案系物业服务合同纠纷，润凯物业主张同期贷款利息的诉求，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、王永库于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费2675.6元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由王永库负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，王永库于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 妙二〇一九年十一月七日书记员 王述瑶