河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0529民初1201号 原告：李军，男，1983年4月26日出生，汉族，住巨鹿县。 委托诉讼代理人：张博，河北杭天律师事务所律师。 被告：河北昊地房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路508号东胜广场3单元1102室。 法定代表人：闫伟迪，经理。 委托诉讼代理人：任立锋，北京市诚实律师事务所律师。 原告李军与被告河北昊地房地产开发有限公司（以下简称昊地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因为原告武振萍、齐洪杰、李军、刘耀华、孙红格、白宏宇诉被告河北昊地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷六个案件诉讼标的是同一种类，原告的委托诉讼代理人相同和被告的委托诉讼代理人相同，当事人均同意合并审理，本院对六起案件进行了合并审理，六原告及其委托诉讼代理人张博、被告河北昊地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行合同无条件立即交付原告所购买的商品房（含车库、储藏间）及住房钥匙；2、被告给付原告逾期延迟交房违约金68327元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告同被告系商品房买卖合同关系，原告于2012年6月21日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告在巨鹿县开发的御品江山第5座1单元301号（5-1-301）商品房一套含车库、储藏间（详见合同）。合同中对原被告之间的权利义务进行了详细约定，原告将首付款交于被告指定的账户后银行按揭贷款。合计总房款377289元。原告依合同履行了买受人的义务。根据双方商品房买卖合同第八条、九条约定，该商品房于2013年12月15日前验收合格并交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。后来到期后被告未按时交付，并签订补充协议约定：超出约定交房日，违约金按原合同约定的2倍赔付。2019年5月份被告通知原告交房交钥匙了，原告满心欢喜来到售楼处，但被告无故每平米涨了三百多元让原告补交，否则不交房不给钥匙。被告的行为无理至极。由于被告的原因导致原告至今不能入住，其行为构成严重根本违约，按合同约定被告应支付延期交房违约金并交付房屋及钥匙，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，望法院支持原告的诉求。 河北昊地房地产开发有限公司辩称，根据原被告之间签订的商品房买卖合同第八条、第九条约定，非因出卖人过错造成的逾期交房，可据实予以延期，并不承担违约责任。本案中我公司之所以会延期交房，并非我公司过错造成。第一，由于巨鹿县政府政策原因巨鹿县国土资源局未能按照国有土地使用权出让合同的约定，将该块土地的使用权证如期如约发放给被告，而是长达八年分三次才将本该2011年一次性发放的土地使用权证发给被告。在此期间被占用土地的部分木匠庄村民聚众阻挠施工，并提起行政诉讼，造成工期长期停滞，一直到2018年8月村民再次得到补偿后，工程才得以继续。第二，由于上述政府原因导致该小区不能按照原规划建设，根据现有规划许可证该小区大门口没有建设，虽然房屋达到交付条件，但考虑到住户无法出入，所以涉案房屋不能实际交付。第三，该小区的工程施工方因违反了相关的法律规定，拒不配合房屋验收，无奈我公司只能自行申请巨鹿县住建局对该工程的主体进行了检测，至今尚未验收完毕，也因此导致房屋不能交付。综上就是被告至今不能交付房屋的原因，且该原因均非我公司过错所致，因此根据合同约定我公司不承担违约责任，无需支付违约金，且交房时间应当顺延。 原告提交了以下证据：购房合同、补充协议、收款收据、按揭贷款协议、2019年5月份被告向原告出具的交房需要补交款项的清单及录音、河北新闻网阳光理政答复、御品江山小区现在状况的照片。 被告质证称：对买卖合同的真实性无异议，但是对原告方的证明目的有异议。按照购房合同第八条第二项约定非出卖人过错造成的逾期交房，可据实予以延期并不承担违约责任。因为我公司在2011年通过招拍挂取得30.5亩建设用地使用权，巨鹿县国土局应当在2011年10月30日之前给我公司发放土地使用权证，但是截止到签订合同时还未发放。因为不确定因素太多，所以在签订合同的时候双方进行了协商。对于原告提交的补充协议的真实性也无异议，但是一样不能达到原告的证明目的，该补充协议的存在是以商品房买卖合同的成立为前提，该补充协议产生的背景：因为当时按照商品房买卖合同的规定，交房时间早已逾期，且包括原告在内的各个购房者要实现自己的合法权益，当时去县政府信访，当时政府要求我公司解决问题，后来县政府建交科给我公司一个交付土地和最晚办理建设用地的最后时间，这是政府对我公司的承诺。我公司是按照县政府给我们办证的时间来推算出来的交房时间，也就是这个补充协议。就因为政府的承诺未落实，所以就直接导致补充协议未能履行。对原告提交的交款凭证无异议。对其录音的真实性和关联性有异议，假设该录音是真实的那么也达不到原告的证明目的，即便打电话通知是交房，但是交房的前提是变更合同。只有就变更合同达成一致后，才能交付房屋。对原告拍的各户多交的钱，该钱是根据当时的优惠价格不再优惠，也就是说变更了合同条款，因为没有达成合意，所以交房的行为未完成。阳光理政的答复程序不合法，证明了被告答辩的事实，取得商品房预售许可证能够证明预售房屋的合法性，并不意味着房屋可以交房入住，该证据与本案无关联性。对于原告提交照片中的小区入口是临时通道，不是正式门口，正式门口还没有建设。照片中已经入住的住户同意与被告达成了新的合同约定才入住的，新约定对合同价款、交房日期进行了变更，重新做了约定。该小区至今没有验收。 被告提交了以下证据：第一组证据：2011年10月20日被告与巨鹿县国土资源局签订的成交确认书、2013年4月25日巨鹿县国土资源局向巨鹿县城乡规划和城市管理行政执法局出具的证明、巨国用（2013）第0072号国有建设用地使用权证、巨国用（2013）第0111号建设用地使用权证、冀（2018）巨鹿县不动产权第××号不动产证，该组证据用于证明2011年10月20日我公司以2011万元的价格取得了编号为2011-16号宗地的国有建设用地使用权，该块土地面积为20312.12平方米，一直到2013年4月25日巨鹿县国土局向巨鹿县行政执法局出具的证明，手续正在办理中。我公司分三次才取得了本该一次取得的国有建设用地使用权证，其中第三个土地使用证是木匠庄八户村民在河北省高院撤诉后，巨鹿县政府才发放的。该组证据综合证明逾期交房的责任不在我方，我公司无过错。第二组证据：邢台市中级人民法院（2016）冀05行初16号行政裁定书、邢台市中级人民法院（2017）冀05行初117号行政裁定书、河北省高级人民法院（2018）冀行终24号之一行政裁定书、河北省高级人民法院（2018）冀行终24号之二行政裁定书、与木匠庄村八户村民的补充协议及情况说明，该组证据用于证明由于政府原因被占用土地的木匠庄村八户村民提起诉讼，导致工期长期停滞的事实，我公司在县政府大力协调压力下于2018年4月20日对该八户村民再次进行了补偿，该八户村民于2018年8月14日向河北省高级人民法院申请撤诉。该组证据同样证明逾期交房的责任不在我方，我公司无过错。第三组证据：由新中远工程设计有限公司设计的有河北省住房和城乡建设局监制的并盖有巨鹿县自然资源和规划局公章的项目规划图，该证据用于证明该小区现在没有大门口，房屋不能实际交付。 原告方质证称：对被告提交的第一、二组证据因证据系复印件对其真实性有异议，同时这两组证据与本案无直接的关联性。具体过错有可能是被告开发商的过错导致木匠庄村民提出行政诉讼，被告没有过错的理由是不成立的。对于第三组证据设计规划图的真实性有异议，该小区现在已经有大门口出入并且有安保设施，主体楼房已经有住户入住。 本院经审理认定事实如下：原告同被告系商品房买卖合同关系。原告于2012年6月21日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告在巨鹿县开发的御品江山第5座1单元301号（5-1-301）商品房一套含车库、储藏间（详见合同）。合同约定，总房款377289元，原告将首付款130289元已经交于被告指定的账户，剩余房款247000元银行按揭贷款。合同第八条、九条约定，该商品房于2013年12月15日前验收合格并交付使用，逾期出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5违约金。如果遇到下列特殊原因除双方协商解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、非出卖人过错造成的。自2011年8月13日起至合同签订之日，原告分五次交付了首付款130289元，2013年4月9日，原告与工商银行钢铁北路支行签订个人购房借款合同按揭贷款247000元，借款期限自2013年5月6日至2033年5月6日。由于被告未按照合同约定的时间交付房屋，2014年5月12日原、被告签订补充协议约定：2014年9月30日3号楼、4号楼交房，2014年10月30日5号楼交房，2014年11月30日2号楼交房。如果未能按照上述期限交房，原来约定的违约金按照原来的合同执行至补充协议约定的交房时间；超出补充协议约定交房日，违约金按原合同约定的2倍赔付。2019年5月份被告通知原告交房领钥匙，原告来到售楼处后，被告要求原告按照被告提供的付款清单在原来购房合同基础上增加购房款，否则不交房不给钥匙。原告不同意被告的要求，没能办理交房手续。期间，由于部分购房户与被告达成了新的房产交接协议，与被告办理了交房手续，被告已经交房，并有部分购房户已经入住使用。 另查明，被告于2011年10月份，以2011万元从巨鹿县国土资源局竞得20312.12平方米土地使用权，在该块土地上开发御品江山项目。由于与宗地附近居民发生纠纷，该地块2013年颁发了两个土地使用权证，确权面积13355.95平方米，自2016年至2018年，宗地附近居民与巨鹿县人民政府先后在邢台市中级人民法院、河北省高级人民法院进行诉讼，2018年3月底达成和解，2018年10月8日巨鹿县人民政府向被告颁发了剩余的6956.17平方米土地使用权证。2019年3月4日由于住户向河北新闻网阳光理政栏目反映御品江山小区迟迟不交房问题，2019年4月16日，巨鹿县住房和城乡建设局向该栏目做出了反馈，主要内容是：2018年10月8日前，由于小区边界与木匠庄村部分村民有争议迟迟不能解决，原来规划的30亩地只办了20亩地的土地证，致使原设计无法实现。2018年经过巨鹿县巨鹿镇政府协调，土地争议得到解决并于2018年10月8日办理了剩余10亩地的土地证。因为被告公司存在资金问题，被告与河北巨伟房地产开发有限公司达成合作意向，由河北巨伟房地产开发有限公司出资建设一期配套工程，并且完成项目二期的开发建设。由于之前土地问题，配套基础设施一直未完善，在河北巨伟房地产开发有限公司介入前均已经发生，导致交房工作不能进行。现御品江山一期项目已经达到交房标准。2019年2月份被告委托新中远工程设计有限公司制作了新的御品江山小区规划图（该规划图已经巨鹿县自然资源和规划局盖章确认），按照新的规划图，该小区分为东西两部分，小区东部分（御品江山小区一期工程，原告购买商品房在东部分）已经完工，西部分（御品江山小区二期工程）正在施工建设，小区规划的门口在小区西侧目前尚未建设，出入小区需要走消防通道，可以通行。上述事实，由原被告提交的证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方订立的商品房买卖合同不违反法律规定，并且截止本案提起诉讼，御品江山项目的土地证、规划许可证、预售许可证等相关行政许可手续已经陆续颁发，原、被告应当遵守合同约定履行。由于交房问题涉及多方因素，不仅包括主楼是否具备入住条件，还包括配套设施是否完备等小区的整体建设问题，在合同约定的交房条件目前并没有完全具备的情况下，原、被告应当抱着理性、包容的心态共同解决现在的问题。 一、关于违约金问题。原、被告订立商品房买卖合同后，原告依照约定支付了购房款，被告没能按照约定的交房时间交房，同时，双方签订的房屋买卖协议及补充协议明确了迟延交房的违约金的计算方法，原、被告对此均无异议。双方争议的问题是，被告是否可以不承担违约责任及是否减轻违约责任问题。从原、被告双方提交的证据看，由于御品江山小区边界问题一直发生纠纷和诉讼，土地证不能及时颁发，是被告迟迟不能交房的原因之一。双方订立的商品房买卖合同第八条约定，非出卖人过错造成的延期交房，出卖人可以据实予以顺延。由于处理土地边界问题不是被告一方的责任，由此造成的交房时间应当予以顺延，或者减轻被告迟延交房责任。同时，被告迟延交房也有被告资金不足等原因，综合被告过错原因及非过错原因，按照诚实信用原则，就双方合同约定的违约金被告应当向原告支付50%，对原告的其他请求不予支持。 二、关于交房问题。被告建设的御品江山小区一期项目尚没有办理竣工验收手续，部分配套设施尚不具备使用功能，只是主楼已经具备基本的交房条件。建设工程进行竣工验收是被告组织施工单位开展的一项工作，不是被告拒绝向购房户交房的理由，被告不应当以此为由不向原告交房。在被告通知原告等购房户交房，以及被告已经向其他入住条件同样的购房户交房的情况下，原告要求被告交房，应予支持。由于小区整体建设没有完工，小区供暖、地下车库、正式门口及通道等部分配套设施尚不具备使用功能，原、被告应当按照小区建设的实际情况办理交房手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司向原告李军交付原告购买的御品江山小区第5号楼1单元301号（5-1-301）商品房及车库、储藏间（详见双方订立的商品房买卖合同，按照实际情况办理交接手续）。 二、自本判决生效之日起十日内，被告河北昊地房地产开发有限公司履行合同，向原告李军支付违约金34164元。 三、驳回原告李军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费754元，由被告河北昊地房地产开发有限公司与原告李军各负担377元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 夏广庚 二〇一九年十一月十一日 法官助理 杨彦章 书 记 员 马 燕