安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5610号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地合肥经济技术开发区锦绣大道316号桃花工业园管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 被告：鹿立甫，男，汉族，1969年3月4日生，住肥西县。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告鹿立甫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强律师、被告鹿立甫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A151商铺；二、判令被告支付原告2015年11月15日至2019年5月14日期间房屋占有使用费34020元(后续房屋占有使用费计算至实际返还房屋之日止)；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年1月31日，原告与合肥思行合一商业经营管理有限公司(以下称思行合一公司)签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租原告建设的顺美社区1号商业楼。2013年9月29日，思行合一公司与被告签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，被告租赁顺美购物广场第1层A151商铺，租赁期限1年，面积45㎡，租金18元/㎡/月。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户(含被告)，通知原告与思行合一公司的《租赁合同》和《补充协议》解除，租金计算至2015年11月15日。2015年11月15日之后的租金应直接支付给原告，被告占用房屋至今未交纳房屋使用费。 被告鹿立甫辩称：一、原被告不存在占有返还关系，原告无权请求被告返还房屋、支付占有使用费。案涉房屋是被告与思行合一公司之间成立的合法的租赁关系，由被告合法占有。由于思行合一有限公司没有按照双方的约定退还租房押金，存在租赁合同纠纷而继续占有。二、被告在租赁关系中止之后，没有使用案涉房屋。自2015年12月15日，被告与思行合一公司达成同时履行交付、给付租赁关系中止协议。由于思行合一公司未如约退还被告押金，因此没有要求被告向其交付房屋。被告至今仍然享有同时履行抗辩权。自2015年12月15日起，至今被告没有使用案涉房屋，原告无权向被告主张占有使用费。三、及至目前，被告仍然与思行合一公司存在未中止的房屋租赁关系，原告只能向思行合一公司主张占有返还，无权向被告主张占有返还。由于被告与思行合一公司存在的租赁合同纠纷，被告不可能与原告形成占有返还法律关系。被告认为，原告起诉被告，没有事实根据和法律依据，请求人民法院驳回原告对被告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产权证、《顺美购物广场营业场地租赁合同》及《补充协议》、《合同终止确认书》、《情况说明》，本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。原告提交的签到表、律师函，无法达到原告的证明目的，本院对其证明效力不予认可。对被告提交的房屋租赁合同、房屋经营权证明、租金收据、《合同终止确认书》的真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。依据有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认如下事实：原告系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人，2013年1月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租赁给思行合一公司从事商业经营，租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年9月29日，思行合一公司与鹿立甫签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》，约定由鹿立甫租赁顺美购物广场1层A151商铺，经营“儿童系列儿用”，建筑面积45平方米，租赁期限自2013年9月29日至2014年9月28日，租金支付方式为半年一付，首年房租费18元/㎡/月，年租金9720元，实付8100元，租赁保证金10000元。2013年9月29日，鹿立甫向思行合一公司缴纳保证金10000元。2014年9月29日，思行合一公司与鹿立甫签订《补充协议》，约定A151号商铺承租费调整为按原合同价格一次性缴纳6个月房租，思行合一公司再赠送6个月，缴纳房租可用时间为2014年10月11日至2015年10月10日。2015年12月12日，思行合一公司与鹿立甫签署《合同终止确认书》一份，确认双方的租赁合同于2015年11月15日终止，鹿立甫应于签订确认书当日内移交铺位钥匙于思行合一公司，且三日内将货品移走。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司(以下简称创行合一公司)对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决现已生效。 再查明，桃花经济发展公司庭后向本院确认向鹿立甫主张的房屋占有使用费计算截至本案开庭之日即2019年10月28日。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告鹿立甫虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告鹿立甫系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告鹿立甫支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。在桃花经济发展公司与思行合一公司的租赁合同解除，思行合一公司与鹿立甫的租赁合同终止后，思行合一公司已不再具备承租人身份，无继续占有使用案涉商铺的事实与法定理由，由此推及作为次承租人的鹿立甫，其更无权以未退还押金为由占有案涉房屋，且原、被告均作为证据提交的《合同终止确认书》也明确载明鹿立甫应当于签订确认书当日内移交铺位钥匙，并于三日内将货品移走。鹿立甫持续违法占有房屋并非其要求退还保证金的合法手段，本院不予支持，关于鹿立甫主张的其未使用案涉房屋，不影响其占有房屋事实的成立，鹿立甫有义务向桃花经济发展公司退还房屋，综上，对于桃花经济发展公司要求判令鹿立甫返还顺美家园商业1#楼第1层A151商铺的主张，本院予以支持。 关于被告鹿立甫应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人鹿立甫主张腾房并支付房屋占有使用费。至于费用标准，结合原告自身的过错及商铺经营的现实情况，本院认为按照思行合一公司与鹿立甫签订的补充协议约定的按原合同价格一次性缴纳6个月房租，思行合一公司再赠送6个月，即4860元/年（9720元/年×50%）的标准较为适宜，理由如下：首先，在鹿立甫租赁及占用商铺期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致必然影响到次承租人鹿立甫的经营收益并产生损失，对于该损失，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩。其次，桃花经济发展公司对于鹿立甫持续占有使用商铺的事实及思行合一公司对鹿立甫第二年的租金进行了减免优惠的事实一直为知晓状态，如桃花经济发展公司没有与鹿立甫签订合同及重新商定租金标准的意愿，应当及早行使自己的权利，以防止损失持续扩大，但桃花经济发展公司知晓权利被侵害的事实却怠于行使救济手段拖延至今，亦负有过错。综上，在上述顺美广场经营环境一直没有得到改善，且桃花经济发展公司亦未及时与鹿立甫就房屋租赁问题进行协商的情况下，鹿立甫有理由相信即使重新签订房屋租赁合同，租金也至少应按第二年的标准继续优惠，故对于桃花经济发展公司要求按照《顺美购物广场营业场地租赁合同》约定的9720元/年的标准，本院不予认可。桃花经济发展公司向本院确认向鹿立甫主张的房屋占有使用费计算截至本案开庭之日即2019年10月28日，系其对自身权利的处分，本院予以认可。 对于次承租人鹿立甫向承租人思行合一公司支付的10000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人桃花经济发展公司主张冲抵房屋占有使用费。 桃花经济发展公司庭后向本院确认向鹿立甫主张的房屋占有使用费计算截至本案开庭之日即2019年10月28日，系其对自身权利的处分，本院予以认可。 鹿立甫应按照4860元/年的标准支付桃花经济发展公司自2015年11月16日起至2019年10月28日止支付桃花经济发展公司逾期腾房占有使用费9208.1元[（4860元/年÷12个月×47个月）+（4860元/年÷365天×13天）-10000元]。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告鹿立甫于本判决生效之日起十日内将位于肥西县（顺美购物广场）第1层Ａ151商铺返还给原告合肥桃花工业园经济发展有限公司； 二、被告鹿立甫于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司房屋占有使用费9208.1元； 三、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费651元，减半收取326元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担163元，由被告鹿立甫负担163元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张琳 二〇一九年十一月二十七日 法官助理刘蕙芸 书记员毕书颉 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。