山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1325民初4379号 原告（反诉被告）：费县朱田镇崔家沟村民委员会。 住所地：费县朱田镇崔家沟村。 法定代表人：裴怀前，主任。 委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙晓林，男，1976年3月18日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：廉坡，费县费城法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）费县朱田镇崔家沟村民委员会与被告（反诉原告）孙晓林土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）费县朱田镇崔家沟村民委员会的法定代表人、委托诉讼代理人梁建民，被告（反诉原告）孙晓林及其委托诉讼代理人廉坡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告费县朱田镇崔家沟村民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《土地租赁合同》，清理地上附属物并返还租赁土地；2、依法判令被告支付租赁费158333元、违约金38000元（均计算至2019年7月31日），合计196333元；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日原告和被告签订了《土地租赁合同》，约定被告承租原告土地可利用耕地200亩，每亩每年租金500元，年租金10万元，裸岩及非利用土地100亩无偿使用，第一年租金于合同生效日支付，于每年12月31日前支付下一年租金。租期30年，自2017年1月1日起至2046年12月31日止。逾期支付租金每延迟一天按应支付费用的0.5%承担违约金。同时约定被告不按时限交纳土地租金的，原告有权收回土地承包经营权。合同签订后被告仅支付原告2017年的租金10万元，余款拖延至今。综上，原告签订合同后不按时履行支付租金的合同义务，原告有权收回土地承包经营权解除合同，追索所欠租金和违约金。为此，原告依法提起上述诉讼。 被告孙晓林辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。请求法庭确认土地租赁合同无效，赔偿我的经济损失。请求确认合同无效的原因是原告不可以把土地租赁给崔家沟以外的公民。 反诉原告孙晓林向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉人和被反诉人于2017年1月1日签订的《土地租赁合同》无效；2、判令被反诉人返还租金10万元，并赔偿反诉人经济损失30万元，庭审时变更请求，要求被反诉人赔偿反诉人地上附属物折价款548020元，并支付评估费12000元；3.由被告承担反诉费用。事实和理由：2017年1月1日反诉人和被反诉人签订《土地租赁合同》，反诉人认为反诉人为城镇居民，而被反诉人却将土地的经营使用承包给本集体经济组织以外的城镇居民，且合同约定的项目用途不符合土地政策及相关法律的规定，违反了法律的强制性规定，合同应当被确认为无效，被反诉人的行为侵犯了反诉人的合法权益，特提出反诉，请求法院依法予以判准。 反诉被告费县朱田镇崔家沟村民委员会辩称，反诉人的反诉请求不成立，双方签订的合同为有效合同，返还租金和赔偿损失不成立，应驳回反诉人的反诉请求。反诉人和答辩人所签订的土地租赁合同为有效合同，法律规定并没有禁止土地发包给村集体之外的人。本案反诉人是经过朱田镇政府招商引资土地承包，经过了镇政府的批准。反诉人租赁土地后进行林果种植和旅游开发并不违反土地政策和法律规定。反诉人要求返还租金10万元及赔偿折价款并不成立。反诉人为经营使用土地所做的投入是其经营成本，并不由答辩人赔偿。根据双方签订的合同第六条约定流转土地正常变更、解除或合同到期后，乙方有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还甲方。因此合同解除后，反诉被告并无合同义务对反诉人的地上附着物或折款给予赔偿或补偿。综上，反诉人的反诉请求无法律和事实依据，依法驳回反诉人的反诉请求。 原告费县朱田镇崔家沟村民委员会围绕诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、土地租赁合同，证实原、被告之间签订了书面的土地租赁合同。证据二、被告租赁土地现状照片，证实被告承租后没有尽到管理义务致使土地荒芜。证据三、被告交付第一年租赁费记账凭证。证据四、费县朱田镇政府出具的证明一份。原告另提交诉讼请求数额的计算方式。 经庭审质证，被告孙晓林质证意见为：证据一的合同是无效的。证据二的图片，现处于合同无效期间，且土地就是长草的时候，没有及时清理。证据三无异议。证据四真实性无异议，但对内容有异议，招商引资前期的战略合同协议及发展项目的计划书都没有。对诉讼请求数额计算方式有异议，每年的租赁费是当年年底交纳，2017年租赁费是2018年1月15日交纳，与合同的规定是有出入的，当时村委承诺的2017年租赁费是2018年1月15日交纳，依次顺延；对其他损失赔偿有异议，不应该赔偿给原告，当时没有约定，要求原告退还2017年租赁费。 被告（反诉原告）为证实其主张，向本院提交以下证据：证据一、土地管理费用、承包费、苗木费、人员管理费、化肥农药费等票据。证据二、身份证复印件，证实反诉人系城镇居民，不具有签订合同的主体资格。证据三、《土地租赁合同》。证据四、价格评估报告书，证实承包土地上附着物价值为548020元。证据五、评估费票据，证实支出评估费12000元。 经庭审质证，原告（反诉被告）质证意见为：对证据一中的租赁费收据无异议，其余票据与本案无关，均是被告在租赁期间的成本性支出，不应由原告承担。证据二无异议，但不能证实其主张。证据三无异议。证据四系反诉人单方委托，并非双方选定或法院指定，证据不可采信，明细列表中所列牧草并不存在，只有另外的土地承租者种植了牧草，而并非反诉人种植。大樱桃、榛子等树苗大部分因干旱死亡，反诉人要求的赔偿是建立在合同无效的基础上，但本案合同为有效合同。证据五有异议，因评估报告不应采信，所产生的评估费也不应支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原告费县朱田镇崔家沟村民委员会作为出租方（甲方）与被告孙晓林作为承租方（乙方）签订了《土地租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于亩土地（坐落：黑山前，村公路上下）出租给乙方从事林果种植及旅游开发等项目。其中，可利用耕地为200亩，裸岩及非利用土地为100亩，出租期限内无偿提供给乙方管理使用。出租期限为30年，即自2017年1月1日起至2046年12月31日止。租金采取以现金方式支付。即每亩每年500元，合计10万元。逐年支付，即于每年12月31日前支付下一年租金。流转土地正常变更、解除或合同到期后乙方有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还甲方。乙方不按合同约定用途使用土地的，荒芜土地、破坏水利等基础设施的，不按时限交纳土地租金的，甲方有权收回土地承包经营权。无正当理由单方变更或解除合同的，应向另一方当事人支付违约金，违约金为当年土地租金的20%。乙方逾期支付租金，每迟延一天，按应支付费用的0.5%承担违约金。合同签订后，被告于2018年1月15日向原告支付10万元后，对租赁土地上进行了整理并种植了部分果树。后被告未再支付2018年及以后的租金，原告诉至本院。 2019年10月8日，费县朱田镇人民政府出具证明一份，载明“证明因崔家沟村整体搬迁，村民土地全部流转村集体，自2017年全部对外招商承包。本着双方自愿的原则，共招商12家（其中含孙晓林一家，属于镇政府招商引资），家庭农场53家，并不存在村民流转土地不能对外承包，所有承包土地合同均由司法机关鉴证，由镇经管站管理，镇政府批准同意。” 另查明，2019年10月25日，被告委托山东盛博信价格评估有限公司对被告承包土地的地上附着物的价值进行评估，经评估，价值总金额为548020元，支付评估费12000元。 本院认为，关于涉案《土地租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第事十五条规定“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人签订承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。……农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）政府批准。”法律并没有规定农民集体所有的土地禁止承包给本集体经济组织以外的个人或单位。被告虽然并非系原告村集体的成员，但原、被告之间签订的租赁合同系招商引资项目，且已经过费县朱田镇政府的批准同意。故原、被告于2017年1月1日签订的土地租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反有关法律规定，为有效合同。反诉原告孙晓林主张合同无效，无法律依据，依法不予采信。 合同双方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行各自的合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在土地租赁合同中约定，租金逐年支付，应于每年12月31日前支付下一年租金，被告不按时限交纳土地租金的，原告有权收回土地承包经营权。被告向原告依约交纳2017年租金后，至今未支付2018年及以后租金、且土地荒芜，至此，双方约定的解除条件成就，原告要求解除合同，符合合同约定、法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告清除地上附属物并返还土地，符合法律规定，本院予以支持。租赁期间内，被告未按合同约定支付土地租金，亦应按照合同约定补交土地租金，对原告要求被告支付2018年1月1日至2018年12月31日租金100000元，本院予以支持；对于2019年度的租金，因现不满一年，原告主张要求2019年1月1日至2019年7月31日的租金应予支持，租金为58082.19元（212天×100000元÷365天）。反诉原告孙晓林要求反诉被告返还租金100000元，无法律依据，不予采信，本院依法驳回其反诉请求。关于违约金，被告未依约交纳租金，构成违约，应赔偿原告因此造成的损失，双方合同约定关于“乙方逾期支付租金，每迟延一天，按应支付费用的0.5%承担违约金”，但按照按计算方式计算违约金数额过高，原告主张按照年利率24%计算系其真实意思表示，不违反法律规定，应予支持；原告主张违约金38000元（100000元×24%+100000元×24%÷12×7个月），符合法律规定，予以认定。 关于反诉原告孙晓林的反诉请求，要求反诉被告费县朱田镇崔家沟村民委员会赔偿经济548020元、支付评估费12000元。因原、被告之间签订的合同成立并有效，合同第六项约定“六、流转土地正常变更、解除或合同到期后乙方有权将承包期间投入附着物及相关设施自行处理，将土地恢复原貌交还甲方。”本院认为，合同解除后，反诉原告应依合同规定，依法将地上附着物予以清理。反诉原告在评估报告中所述的种植的果树、整理土地等所花费用，系其在承包土地期限内正常的生产经营支出，且合同解除的原因主要是反诉原告不及时交纳承包费，并非系反诉被告的原因造成，故反诉原告应承担合同解除后相应的法律后果，反诉被告并无合同义务对反诉原告的地上附着物给予赔偿或补偿，故其要求反诉被告赔偿其地上附着物损失的诉求，无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告费县朱田镇崔家沟村民委员会与被告孙晓林于2017年1月1日签订的《土地租赁合同》。 二、被告孙晓林于本判决生效后三十日内清理地上附属物、恢复土地原状将土地返还原告费县朱田镇崔家沟村民委员会。 三、被告孙晓林支付原告费县朱田镇崔家沟村民委员会2018年度租金100000元、2019年度（1月1日至7月31日）租金58082.19元。 四、被告孙晓林支付原告费县朱田镇崔家沟村民委员会违约金38000元。 五、驳回原告费县朱田镇崔家沟村民委员会的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告孙晓林的诉讼请求。 上述第三、四项限于本判决生效后五日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4225元，反诉费3650元，由被告孙晓林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  狄烨华 人民陪审员  苑长学 人民陪审员  闫文华 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  丰 蕾