广西壮族自治区东兴市人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂0681行初5号 原告：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地南宁市青秀区古城路**香江花园**写字楼，统一社会信用代码91450000718875092L。 负责人：余谦 委托诉讼代理人：谢滨，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏建庆，广西桂通律师事务所律师 被告：东兴市不动产登记局，，住所地东兴市东兴镇北仑大道** 法定代表人：楚燕琴，局长。 委托诉讼代理人：唐上敏，广西十环律师事务所律师。 被告：东兴市不动产登记中心，住所，住所地东兴市东兴镇北仑大道**社会信用代码12450681MB0425826N。 法定代表人：严焕杰，主任。 委托诉讼代理人：李铜，男，1989年12月19日出生，汉族，东兴市不动产登记中心职工。 第三人：刘新华，男，1961年2月10日出生，汉族，现住东兴市。 委托诉讼代理人：武鸿全，广西云鸿律师事务所律师。 第三人：东兴市房地产开发公司，住所地东，住所地东兴镇新东路信用代码91450681MA5KW7C04B。 法定代表人：莫起信。 原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“东方资产公司”）不服东兴市房产管理局作出的东房权证东兴镇字第××号（以下简称“01××31号”）房屋登记行为向本院提起行政诉讼，本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告东方资产公司的委托诉讼代理人谢滨，被告东兴市不动产登记局局长楚燕琴及其委托诉讼代理唐上敏，东兴市不动产登记中心委托诉讼代理人李铜，第三人刘新华的委托诉讼代理人武鸿全到庭参加诉讼。第三人东兴市房地产开发公司（以下简称“东兴房开公司”）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 经刘新华申请，东兴市房产管理局于2001年5月22日作出01××31号房屋登记，向刘新华颁发房屋所有权证（房屋坐落于东兴市东兴镇108小区）。 原告东方资产公司向本院提出诉讼请求：1．确认01××31号房屋登记的行政行为违法；2．撤销01××31号房屋登记行政行为；3．请求二被告赔偿原告为实现债权所支付的诉讼费6679元和应收的债权本金5万元及利息（利息计算方式：以5万元为基数，按月1.2%计算，从2004年6月21日计至2018年7月4日，共101060元，从2018年7月5日至2019年6月5日加倍支付延迟履行期间利息6696.25元，以上合计164435.25元。2019年6月6日以后至付清本息的利息按加倍支付延迟履行期间利息计算）。事实和理由：1996年12月25日，莫起信与中国建设银行东兴支行签订编号为“住**”的《中国建设银行资金借款合同》，借款30万整，第三人东兴房开公司与建行东兴支行签订《抵押合同》，以其自有位于东兴市××大道西侧××小区××号的房产抵押（房产权证号：桂房证字第××号）作为抵押物对前述债务提供抵押担保，双方到登记机关办理完毕房产抵押登记手续［他项权证号为：96字第002号］，原告依法对抵押物具有优先受偿权，并在抵押物价款中优先受偿。2004年6月28日，建设银行北海分行与中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（原名中国信达资产管理公司南宁办事处）签订《债权转让协议》，将其对莫起信的上述债权转让给中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，中国信达资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司受让债权后，于2004年11月29日，与原告签订《债权转让协议》，将对莫起信的债权转让给原告。原告向东兴市人民法院提起诉讼，请求人民法院判令莫起信偿还借款本金5万元及利息；确认原告对东兴房开公司提供的位于东兴市××大道西侧××小区××号的房产（房产证号：桂房证字第××号）具有优先受偿权；莫起信与东兴市房地产开发公司承担诉讼费用。2018年1月26日东兴市人民法院受理立案［案号：（2018）桂0681民初94号］并于2018年5月8日作出一审判决，支持原告的诉讼请求，该判决于2018年6月24日生效。经原告申请执行，该案已在贵院进入强制执行阶段［执行案号为：（2018）桂0681执759号］。东兴市房产管理局在涉案房产已经办有房屋产权证和他项权证的情况下，未经原告（抵押权人）同意，将第三人东兴市房地产开发公司名下位于东兴市××大道西侧××小区××号的房产办理过户登记，办理新的房屋所有权证（房产证号：**××31号），该行政行为违反相关法律规定，请贵院依法撤销01××31号的房屋所有权证。由于东兴市房产管理局上述违规违法行为，导致原告案件无法执行，损害原告的合法权益，造成经济损失，依法应承担赔偿责任。 原告向本院提供主要证据有1、东兴市人民法院（2018）桂0681民初94号民事判决书，用以证明经债权转让，东方资产公司拥有合法的抵押权；2、东兴市人民法院（2018）桂0681执759号执行裁定书、协助查询回执，用以证明东方资产公司的债权进行执行阶段，被告遗失执行标的物档案；3、桂房证字第××号房屋所有权证、（96）字第002号房屋他项权证，用以证明案涉房屋已办理抵押登记；4、01××31号房屋所有权证，用于证明东方资产公司享有抵押权的房屋已转移所有权给刘新华。 被告不动产登记局辩称，1、其与不动产登记中心均不是本案适格被告，且并未完全行使东兴市房产管理局的行政职能；2、原告的起诉已超过诉讼时效，本案诉讼时效应当从原告于2018年12月份知道行政机关没有该案涉房产的登记信息时起算，至原告2019年8月起诉，已超过6个月的诉讼时效；3、目前无充分的证据证明登记在刘新华名下的房产就是原告享有抵押权的房产；4、01××31号房屋登记行为不违法；5、原告是否存在损失由法院认定，但（2018）桂0681民初94号判决的第二项中不包括诉讼费，损失不应当由不动产登记局承担；6、（2018）桂0681民初94号民事判决书认定事实存在问题，包括债权转让并没有有效通知债务人。原告受让债权至今已长达14年，如果从抵押权期满的1997年算起，已超过20年，原告怠于行使其权利，应当承担相应后果。请求驳回原告的诉讼请求。 被告不动产登记中心辩称，1、其不是本案适格被告，且原告的起诉已超过诉讼时效。不动产登记中心仅是具体业务承办机构，不是行政行为的责任主体。从案涉行政行为作出到现在，已超过了六个月的诉讼时效；2、01××31号房屋登记行为合法，东兴市房产管理局依刘新华申请，按法定程序作出的登记行为符合法律规定，原告拥有的抵押权权利存续期限仅至1997年12月，过期未办理续押手续，责任在原告；3、原告要求其承担赔偿责任没有事实和法律依据。东兴市房产管理局进行房屋权属登记仅是形式审查，不对实体权利进行处分。原告对抵押物享有的抵押权并没有消失。原告不能实现的民事权利应当通过民事程序来解决，且原告没有证据证明其有损失。 被告不动产登记中心向本院提供了证明登记行为合法性的以下证据： 1、房屋所有权证书；2、广西壮族自治区事业性收费统一收据；3、广西壮族自治区行政性收费统一收据；4、房屋分层平面图；5、建设工程施工许可证；6、建设工程规划许可证；7、国有土地使用证；8、私有房屋权属登记申请书；9、建设用地许可证；10、建设用地规划许可证；11、商品房销售合同书；12、契税完税证。 被告不动产局向本院提供的证据与不动产登记中心提交的一致。 第三人刘新华辩称，1、登记在其名下的房屋不一定是原告享有抵押权的房屋。2004年，其曾用案涉房屋抵押向中国工商银行借款，办理抵押登记时未发现房屋有其他的权利人；2、就算案涉房屋就是原告享有抵押权的房屋，但刘新华通过买卖，支付了房款，且已在此居住了二十几年，构成了善意取得，不应撤销登记行为。 第三人向本院提交以下证据证明其主张：1、国有土地使用权证；2、房屋所有权证；3、商品房销售合同；4、商品房销售收据发票。 经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷 佐证。对有异议的证据，本院认为确与本案存在关联，本院予以收录并作为定案的依据。 本院经审理认定事实如下，本院（2018）桂0681民初94号民事判决书查明“1996年12月25日，莫起信与建行东兴支行签订借款合同，借款30万元，月利息为9.24‰，借期自1996年12月27日至1997年12月26日。同日，防城港市东兴经济开发区房开公司（东兴房开公司的前身）与建行东兴支行签订抵押合同，以其自有东兴市××大道西侧××小区××号房地产（房产证号：××号）为上述借款提供担保，办理了抵押登记手续［他项权证号：（96）字第002号］。借期届满，莫起信未还款。2004年6月28日，建行北海分行与中国信达资产管理公司南宁办事处签订债权转让协议，约定“将其对莫起信享有的债权本金5万元及利息转让给信达公司，信达公司受让债权后于2004年11月29日又将上述债权给东方资产公司，双方在《法治快报》联合发布《债权转让暨催收公告》，后分别又于2005年2月8日、2014年5月15日、2016年5月13日在法治快报和广西法治日报登报通知债权转让事宜。故认定债权转让有效，抵押权具有从属性，随之转让。遂判决：一、莫起信支付东方资产公司借款本金5万元及利息（利息计算：以5万元为基数，按月利息1.2%，从2004年6月21日计至本判决确定履行给付义务最后一日止）；二、东方资产公司对东兴房开公司位于东兴市××大道西侧××小区××号房产（房产证号：××号）折价或拍卖、变卖所得价款在欠款本息范围内优先受偿；三、东兴房开公司对上述债务承担连带责任，并在承担责任后有权向莫起信追偿；四、案件受理费6679元（东方资产公司已预交），由莫起信、东兴房开公司负担”。此后，应东方资产公司强制执行申请，本院于2018年11月6日作出（2018）桂0681执行759号执行裁定，查封了案涉房屋并发出协助执行通知。2018年11月30日，东兴市房产管理局回复本院称，经核查，在该局档案记录中没有案涉房屋信息，无法协助执行。 另查明，2001年4月25日，刘新华（甲方）与东兴房开公司（乙方）签订商品房销售合同，约定“甲方将原有108小区二栋第一号占地面积115平方米、三间门面、三层的商品房销售乙方，价格为15万。合同签订后付2万定金，余款在甲方办理好土地使用证和房产证后交给乙方即日一次性付清全部购房款”。同年5月21日，刘新华向东兴市房产管理局申请办理房屋权属登记，并提交了申请书、销售合同、身份证，缴纳了契税900元及其他税费。同年5月22日，东兴市房产管理局作出01××31号房屋登记，后向刘新华颁发了房屋所有权证。 再查明，95××60号房产证载明房屋四至：东邻广西区边贸公司房屋，西邻明星大道，南临小区道路，北临小区道路；01××31号房产证载明的房屋四至：东邻商品房，西邻湖南路，南临小区道路，北临小区道路。根据96字第002号房屋他项权证载明抵押物坐落于东兴镇××小区内××号××房××1间。而刘新华于2001年5月21日申请办理私有房屋权属登记表中房屋坐落载明为东兴市108小区2幢1号，刘新华提交案涉房屋所在的国有土地使用权证载明土地坐落于东兴市××小区××号。 现东方资产公司以未经抵押权人同意，东兴市房产管理局为抵押物办理了产权转移登记手续，致使其债权无法实现，遂造成本案纠纷。 本院认为，本案的争议焦点一、被告如何确定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款、第六款规定，行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告；行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。又据《不动产登记暂行条例》第六条第二款规定，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。本案中，东兴市不动产登记局行政职责包括负责本辖区内土地登记、房屋权属的登记发证工作。而东兴市不动产登记中心作为事业单位法人，职责为受委托办理本辖区内土地登记、房屋登记等不动产登记工作。本案系房屋转移登记产生的纠纷，根据我市政府机构改革及职能调整现状，原东兴市房产管理局有关房屋转移登记的行政职责由东兴市不动产登记局行使，东兴市不动产登记局是本案适格被告。东兴市不动产登记中心作为受托机构，不是本案适格被告。 争议焦点二、原告的起诉是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，案涉房产于2001年5月21日转移登记至刘新华名下，东方资产公司通过查询于2019年3月27日得知转移行为的内容，其于2019年8月20日提起本次诉讼时止，未超过诉讼时效。 争议焦点三、东方资产公司享有抵押权的房屋是否为现登记在刘新华名下的房屋。95××60号房产证载明房屋四至与01××31号房产证载明的房屋四至虽有所差别；但96字第002号房屋他项权证载明抵押物坐落与刘新华于2001年5月21日申请办理私有房屋权属登记表中房屋坐落载明的东兴市108小区2幢1号及国有土地使用权证载明的土地位置基本一致，可以确认01××31号房产证指向的房屋即为96字第002号房屋他项权证指向的抵押物。 争议焦点四、转移登记行为是否违法，如果违法，是否应撤销。参照原建设部《房屋登记办法》［建设部（2008）第168号令］第三十四条规定，抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。本案中，在案涉房屋已办理了抵押登记的情况下，东兴市房产管理局在办理01××31号转移登记时未认真审核案涉房屋是否存在抵押的情况，在申请人未提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书的情况下，将案涉房屋转移登记给刘新华，构成违法。又据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。本案中，刘新华与东兴市房开公司就案涉房屋签订买卖合同，支付了房款，缴纳了税费，领取新的房屋所有权证和国有土地使用权证，且已在此居住18年有余，构成善意取得。故本院依法确认01××31号登记行为违法，但不予撤销。 争议焦点五、原告是否存在损失及损失应由谁来赔偿。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定，对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。本案中，原告提出因东兴市房产管理局的错误登记行为，导致其债权不能从拍卖抵押物后优先受偿，虽然东兴市房产管理局办理了案涉房屋的转移登记，但原告的债权尚在执行程序中，原告并无证据及法律依据证明东兴市房产管理局办理了涉案房屋的转移登记行为已导致其贷款本金及利息不能受偿，因此不能认定原告所主张赔偿损失已实际发生。故对其请求判令被告赔偿执行款的理据不足，不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十二条，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条，《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决如下： 1、确认东兴市房产管理局于2001年5月22日作出的东房权证东兴镇字第××号房屋登记行为违法； 2、驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告东兴市不动产登记局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 审 判 长  简钱舟 人民陪审员  廖 元 人民陪审员  陈建华 二〇一九年十一月一日 法官 助理  何远娴 书 记 员  傅邦瑜