河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终7983号 上诉人（原审被告）：王明友，男，1962年9月12日生，现住滦县。 上诉人（原审被告）：臧洪伟，男，1971年5月27日出生，汉族，现住滦县。 二上诉人委托诉讼代理人：廖宝忠，河北滦天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈伯英，男，1978年2月25日生，汉族，住天津市宝坻区。 被上诉人（原审原告）：张永，男，1972年12月8日生，汉族，现住河北省定州市西城区。 委托诉讼代理人：陈伯英，男，1978年2月25日生，汉族，住天津市宝坻区。 上诉人王明友、臧洪伟因与被上诉人陈伯英、张永租赁合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初2021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王明友、臧洪伟上诉请求：请求法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为的超过2018年9月30日，上诉人的抗辩权就行使不了的观点的是错误的。事实上，因为被上诉人转租给上诉人的租赁期是八年，正是因为被上诉人违约行为使得上诉人租赁八年的合同约定无法实现，才产生了不安抗辩权。现实是租赁还不足一年，上诉人就收到了执行法院的裁定书，至于还能租赁多久,无法保障。因此，即使是现在诉人要求正常租赁八年租期的不安抗辩权仍然存在。而一审法院在明知被上诉人违约，并不提供担保，还让上诉人履行合同义务完全是对不安抗辩权的曲解，不安抗辩权消失的情形是因为提供了担保或者引起不安抗辩的理由消失而这两点都不存在。二、上诉人的损失远远大于一个履行的25万元。上诉人在转租时给了被上诉人装修及设备款50万元，后期装修花去了几百万元，加上前期的宣传费用。这些费用全部是按照8年的租期所做的准备，本来可以分摊到八年，但是，现在能分摊多少，无法确定。一审法院明知被上诉人违约也明知上诉人存在损失，却无端让守约的上诉人履行合同义务的判决方式也是明显错误的。三、一审判决与唐山市中级人民法院已经生效（2018）冀02民终5227号民事判决书判决内容完全相反。在2018年9月30日前。而一审法院判决并未认定上诉人的不安抗辩权在2018年9月30日后消失。四、在一审法院审理前，唐山市中级人民法院执行局就已经裁定，停止支付租金而一审法院竟然无视生效裁定书，判令上诉人给付被上诉人租金。五、上诉人在第一年后，经过贵院执行法官协调租赁该房屋的年租金只有60万元，而第一年上诉人已经交纳了75万，剩余的25万是被上诉人转租盈利部分。如果被上诉人没有违约，上诉人没有损失，交纳是应该的。 陈伯英、张永答辩称，被上诉人与二上诉人订立租赁合同时，也不知道房子被法院查封了，原房东没告诉我，被上诉人没办法告诉二上诉人。二上诉人当时租房子的时候已了解并且原房东已告知案涉房屋的情况了，也愿意从被上诉人这里转租（合同中有原房东签署的“保证本协议完整执行”字据），现在也一直在正常使用房子做买卖，就应当按照合同的约定将房租一年一清。二上诉人从被上诉人转租案涉房子目的是为了使用房子，现在上诉人已经使用两年多了，却一年的房租都没有给付被上诉人。被上诉人主张的租金是2017年10月1日至2018年9月30日期间的，在这期间上诉人一直在正常使用，二上诉人没有进行不安抗辩权的权利和理由。二上诉人自从被上诉人这里转租房子后一直经营至今，法院没有拍卖案涉房产，二上诉人在租房子的过程中没有因被上诉人的行为产生任何损失。法院送达停止支付租金的裁定书是让承租人和次承租人停止向出租人即原房东支付租金，并不是让次承租人停止向转租方即被上诉人支付租金，二上诉人与被上诉人之间的租赁合同是经法院认定合法有效的，二上诉人应当按照合同约定支付租金。 陈伯英、张永向一审法院起诉请求：依法判令二被告支付给二原告租赁费用25万元，并由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年4月22日，滦县顺达商贸有限公司作为出租方，原告陈伯英作为承租方，双方签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、滦县顺达商贸有限公司同意将顺达步行街店二层，面积约4000平方米，租给原告陈伯英使用，租期10年，承租方按滦县顺达商贸有限公司店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品等；2、本协议有效期自2015年10月1日至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；5、出租方将顺达购物中心二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。滦县顺达商贸有限公司的法定代表人高志刚与原告陈伯英在该《租赁合同》上签字确认。2015年4月27日，高海涛、高志强作为出租方（涉案房产的受托方），原告陈伯英、张永与被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、出租方同意将滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米，租赁给承租方陈伯英、张永、王明友、臧洪伟使用，租期为10年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋、针织品、饰品、床品、箱包、皮具等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；3、在协议期限内，承租方欲将本协议的权利全部或部分转让给第三者，需在正式转让前60天向出租方呈交第三者的证明文件，出租方书面确认同意后，出租方签字盖章后该转让生效；4、租金收取标准：2015年10月1日至2018年9月30日，每年700000元；2018年10月1日至2022年9月30日，每年750000元；2022年10月1日至2025年9月30日，每年800000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，合同签订时承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期后，出租方返还承租方保证金；5、出租方将滦县新城华岩步行街49号二层整体租给承租方，由承租方自行管理；6、双方应当合法经营，任何一方违反本协议，应根据本协议规定及国家有关法律法规承担违约责任；任何一方有特殊变故需提前三个月通知对方，否则承担违约责任。2017年5月22日，原告陈伯英、张永作为出租方，被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》。该合同主要约定：1、出租方陈伯英、张永同意将顺达步行街二层，面积约4000平方米，租赁给承租方王明友、臧洪伟使用，租期为8年，承租方按出租方店内装修规划自行装修，自备柜台、货架，费用自理，经营范围为服装、鞋帽、针纺织品、饰品、箱包、床品等；2、有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止；若承租方未经出租方同意而中途撤出，视承租方违约，本协议即为终止，承租方所交保证金不退还，并且卖场内所有货品及设备留下作为承租方违约对出租方的赔偿；3、租金收取标准：2017年10月1日至2025年9月30日，每年1000000元；设备补助由承租方一次性付给出租方400000元（政府出具保证承租方正常经营文件后一次付清），卖场内所有配套设施归承租方所有；承租方2017年6月30日进场后一次性付给出租方两个月房租150000元；以上交租方式用人民币现金支付，每年9月15日之前一次付清，双方付清房租余下金额付给出租方，2017年6月30日之前承租方应向出租方交纳保证金100000元，合同到期撤场后退回；4、出租方将顺达购物中心二层原区域租给承租方，由承租方自行管理，盈亏自负均与承租方无关；承租方进入承租场地前，如出租方向承租方提供部分设备，合约期间如因承租方原因损坏，承租方将承担维修费用；双方合同到期或中途撤场装修（包括天花板、灯具、北板、地面等）不得拆除；5、本协议未尽事宜，双方可在协商一致的基础上签订补充协议，补充协议经双方法定代表人（或委托代理人）签章后与本协议具有同等的法律效力。2017年5月28日，原告陈伯英、张永将与被告王明友、臧洪伟又签订了《补充协议》。该协议主要约定：1、商场内的货车归张永、陈伯英所有，车辆使用由王明友、臧洪伟主导，在车辆不用时，陈伯英可使用，费用、维修、发生事故由使用方承担；2、商场内所有设备及配件归王明友、臧洪伟所有（除一台电脑及带软件的主机）；3、在经营期间由王明友、臧洪伟独立经营，商场内的一切费用、盈利及亏损都与张永、陈伯英无关，不得参与任何经营管理；4、所签署的所有协议臧洪伟执一份，陈伯英执一份；5、原签署的合作合同无效，以本协议及补充协议为唯一的法律依据；6、先期付款500000元交于张永以收条为依据；7、陈伯英不参与任何经营管理，只负责工商税务、城管外围事宜，工资每个月6000元；8、原告陈伯英、张永交于房东的保证金合同到期后归陈伯英、张永所有。被告王明友、臧洪伟与原告陈伯英、张永签订《租赁合同》及《补充协议》后，依二原告的指示向滦县顺达商贸有限公司交纳租金700000元；向二原告交纳保证金100000元，支付设备补助款400000元及两个月的房租150000元，经双方对账，被告王明友、臧洪伟尚欠原告陈伯英、张永2017-2018年度的房屋转租费用250000元。另查明：2016年11月28日，高志刚、高颖、高志强、李素莉、高海涛、王淑凤作为抵押人，以其名下共有的包括涉案房产在内的滦县2、3、8号商住楼房地产（房产证号：滦房权证滦县字××号，土地使用权证号：滦政转国用（2014）第2056号）作为抵押物，抵押给河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社），与河北滦州农村商业银行股份有限公司（原滦县农村信用合作联社）签订了《房地产抵押贷款合同》、《最高额抵押合同》，为滦县顺达商贸有限公司的4000000元的银行贷款提供抵押担保，抵押期限为2016年11月28日至2018年11月27日，并办理了抵押登记。2017年3月1日，滦县人民法院就唐山鹏诚房地产开发有限公司、营志承、王晓艳诉高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖房屋买卖合同纠纷一案，依唐山鹏诚房地产开发有限公司、营志承、王晓艳的财产保全申请依法作出（2017）冀0223民初879号-1裁定，将高志刚、高志强、高海涛、王淑凤、李素莉、高颖名下位于滦县的房地产证号为滦房权证滦县字××号、滦政转国用（2014）第2056号的房地产（包括涉案房产）予以查封，查封期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。2018年6月1日，唐山中级法院作出（2018）冀02执11774号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人高志强、李素莉、高海涛、王淑凤、高颖、高志刚在银行的存款5000万元或查封、扣押、扣留、提取被执行人高志强、李素莉、高海涛、高颖、王淑凤、高志刚相当于5000万元的财产（详见查封、扣押清单）。2018年7月9日本院向王明友、臧洪伟、陈伯英、张永发出协助执行通知书，内容为：扣留被执行人高志刚、王淑凤、高志强、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米）全部租赁费，未经本院许可不得向任何人支付。2018年10月15日唐山市中级人民法院向王明友、臧洪伟等发出协助执行通知书，内容为：提取被执行人高志强、王淑凤、高志刚、李素莉、高海涛、高颖所有涉案房产（滦县新城华研步行街49号二层，面积约4000平方米）2018年12月1日至2019年12月1日租赁费60万元。此款二被告已交付。上述事实由原被告的陈述、《租赁合同》、（2018）冀0223民初248号民事判决书、（2018）冀02民终5227号民事判决书等相关证据予以证实，并记录在卷。 一审法院认为，二原告提交了2015年4月27日，高海涛、高志强等作为出租方（涉案房产的受托方），原告陈伯英、张永与被告王明友、臧洪伟作为承租方，共同签订了《租赁合同》，但该证据显示的承租时间明显与二原告提交的其它证据相悖，且二原告也未提交证据证实2015年4月27日至2017年5月22日期间二被告履行了向出租人支付租金的义务，故二原告与二被告之间不是合伙从出租人高海涛、高志强等处承租了涉案房屋，是二原告从出租人承租了该房屋。二原告提交了2017年5月22日，二原告与二被告之间签订的《租赁合同》及《补充协议》，除约定有效期自2015年10月1日起至2025年9月30日止于事实不符外，应为2017年10月1日至2025年9月30日止，其他事项系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方应按该合同约定行使权利及履行义务。二原告是承租人，二被告是次承租人。根据2017年5月22日二原告与二被告之间签订的《租赁合同》约定2017年10月1日至2025年9月30日租赁费每年1000000元，约定每年9月15日之前一次付清，双方付清房租余下金额付给出租方。二被告依二原告的指示交纳了2017年10月1日至2018年9月30日的租金750000元，其中向出租人交纳租金700000元，向二原告交纳租金50000元，现尚欠二原告租金250000元。二原告要求二被告给付所欠租金250000元，二被告主张行使不安抗辩权，不予给付。本院认为，二原告与二被告签订《租赁合同》时未将涉案房屋已经予以抵押并被法院查封的重大事项书面告知二被告，导致二被告的承租权处于不确定状态，租赁房屋随时可能会被抵押权人收回或被法院拍卖、变卖，二原告未履行告知义务的行为构成违约，且不提供担保，二被告在2018年9月30日之前，在二原告要求支付该年度租金时有权行使不安抗辩权，不予给付，但现在二被告已正常使用该租赁房屋一年，已超过2018年9月30日，对该年度租金已行使不了不安抗辩权，因二被告本应当在2017年9月15日之前给付租金，现在还行使不安抗辩权没有法律依据，本院对二被告的此主张无法予以支持，二被告对二原告的违约行为可通过解除合同、赔偿损失来维护自己的权益。二原告主张二被告给付所欠租金250000元，因原告提供证据确实充分，本院予以支持。遂判决如下：二被告王明友、臧洪伟于判决生效后五日内给付二原告陈伯英、张永租赁费用250000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,525元，由二被告王明友、臧洪伟负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人王明友、臧洪伟主张因案涉房屋已经被法院查封不应向被上诉人陈伯英、张永支付租金，但案涉房屋虽然被查封并未影响上诉人实际使用，唐山市中级人民法院作出的（2018）冀02民终5227号民事判决认定上诉人与被上诉人不存在合伙从甲方高志刚等人承租案涉房屋的事实，且以第一年租期未到期为由驳回了被上诉人要求上诉人先行支付第一年租金的诉请，被上诉人本次起诉时第一年的租赁期限已经届满，故上诉人应向被上诉人履行支付第一年租金的义务。另外本院作出的（2018）冀02执11774号执行裁定书是对甲方高志刚等人对案涉房屋享有的债权采取的强制措施，基于租赁合同的相对性，被执行人高志刚等人与被上诉人陈伯英、张永订立了租赁合同关系，故上述执行裁定书系针对高志刚等人对被上诉人享有的每年75万元租金的采取的强制措施，故一审法院依据上诉人与被上诉人之间确立的租赁合同关系判决上诉人支付被上诉人25万元租金与上述执行裁定书并不矛盾。上诉人认为被上诉人违约，可以通过解除合同、赔偿损失来维护其合法权益。综上所述，王明友、臧洪伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人王明友、臧洪伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  徐万启 审判员  沈 军 二〇一九年十一月二十五日 书记员  郑 悦 ——