湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3113号原告：彭嘉轮，女，1987年4月1日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈鑫平，湖南银联律师事务所律师。被告：长沙汇丰置业有限公司，住所地长沙市天心区新开铺街道新姚北路**博林金谷小区**107、108、109。诉讼代表人：深圳市中天正清算事务有限公司与广东融关律师事务所，系被告管理人。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。委托诉讼代理人：严倩，女，1997年8月13日出生，土家族，住广东省深圳市福田区。原告彭嘉轮与被告长沙汇丰置业有限公司（以下简称汇丰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告彭嘉轮及其委托代理人陈鑫平，被告汇丰公司的委托诉讼代理人严倩、陈耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭嘉轮向本院提出诉讼请求：确认原告对被告享有债权43642元并由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订的购房合同约定所购房屋建筑面积为131.66㎡，但原告在还清购房贷款，从银行拿回房屋所有权证后发现实际产权面积为131.27㎡，根据合同第八条之约定，被告需退还多收取的购房款2493元。另根据合同第十八条约定，被告应当在房屋所有权证办妥后270个工作日内办理土地使用权证，逾期以购房款为基数，按每日0.01%的标准支付违约金。被告依约应向原告支付逾期办证违约金41149元（从2015年5月8日起计算至2016年9月8日，841509元*0.01%*489天），上述两项共计43642元。被告于2018年4月18日进入破产程序，原告也申报了债权。2019年7月29日，原告收到破产管理人邮寄的《关于核查债权表的通知》及《债权表》，认定原告的债权因“证据不足”系“不予确认债权”。被告汇丰公司辩称：一、原告主张权利时间超过诉讼时效，因丧失胜诉权而不应认定。本案中，原告自认的取得房产证的时间为2014年4月8日，根据民事诉讼法的相关规定，原告享有的诉讼时效应当计算至2016年4月8日，而原告迟至2018年8月，因被告进入破产清算程序，原告才以债权申报方式主张债权，明显超过法定诉讼时效。二、被告无需向原告支付因未办理土地使用权证的违约金。1、根据《合同法》第114条、最高人民法院《合同法司法解释(二)》第29条关于违约金过高可调整的规定，无论在实践还是理论，对于合同法中的违约金的性质应当认定为补偿性的。2015年11月5日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅联合印发《湖南省不动产统一登记工作实施方案》的通知，根据该通知要求，省内商品房无需再另行单独办理土地使用权证。因此可以认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十八条中关于产权登记的约定，约定的在商品房土地使用权证办理已因法律、政策变化无履行必要，在该文件发出后，已经明确可预期土地使用权证无需办理，即便办理了土地使用权证，也需到房管部门办理“二证合一”，领取“不动产权属证”。事实上，因政策的变化，并非因被告延迟办理土地使用权证而产生任何更换权属证书的阻碍，汇丰公司延迟办理土地使用权证并未对原告造成任何损失。故根据违约金的赔偿性原则，结合公平原则和诚实信用原则，如在原告毫无损失的情形下，支持原告以延迟办理法律已废止的土地使用权证为由主张的违约金，明显缺乏事实和法律依据。2、退一步讲，即便按《商品房买卖合同》第十八条中关于产权登记的约定，在商品房房产证登记后270个工作日约定，被告最迟的办证时间应当在2015年5月30日以前完成登记，2015年11月5日《湖南省不动产统一登记工作实施方案》出台前，在2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记条例》中，已经明确商品房不再单独办理单独土地使用权证，故可理解为《商品房买卖合同》第十八条关于土地使用权证的办理，因国家法规颁布，已经丧失了履行的可能，应当归结为不可抗力导致的合同不能履行，被告无需对此承担任何违约责任。3、本案系破产案件中的债权确认之诉，如前所述，原告并不因土地使用权证的办理造成损失，且合同的无法履行系不可抗力导致，由于被告破产，可供分配财产已不足以清偿全部债权，在此情形下，如对原告主张的延迟办理土地使用权证的违约金获得支持，势必造成较少其他已出现实际损失的其他债权人债权的清偿比例降低，对于其他债权人及其不公平。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，当事人有争议的证据，以及本院对其认定意见和理由如下：汇丰公司对彭嘉轮提交的以下证据提出异议：（1）关于彭嘉轮出具的《长沙市商品房买卖合同》，汇丰公司对其证明目的有异议，本院认为该证据能证明本案相关事实，予以采信。原告的第三项证明目的是否成立，本院将结合查明的事实再予以认定。（2）彭嘉轮提交的长沙市房屋抵押权全部注销登记申请书、债权人提交材料清单、长沙银行按揭贷款个人还款明细表，拟证明彭嘉轮是2015年12月22日才领取了房产证并当日得知房屋存在面积差，现起诉未超过诉讼时效。汇丰公司对该组证据的关联性和证明目的不予认可，认为彭嘉轮在房产证出证时即应当知道房屋存在面积差，但汇丰公司未提交有效证据证明其主张，本院认为汇丰公司的质证意见不成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月28日，彭嘉轮与汇丰公司签订编号为20119432408的《长沙市商品房买卖合同》，购买博林金谷住宅小区面积为131.66㎡的商品房一套。合同第八条约定：合同约定面积与产权面积有差异的，按产权登记面积实行多退少补（按合同约定单价）。第十八条约定：汇丰公司应当在房屋所有权证办妥后270个工作日内办理土地使用权证，逾期以购房款为基数，按每日0.01%的标准支付违约金。2015年12月22日，彭嘉轮领取涉案房屋的房屋产权证，产权证上记载的房屋面积为131.27㎡。2018年4月18日，本院受理了对汇丰公司的破产申请，并指定深圳市中天正清算事务有限公司与广东融关律师事务所担任破产管理人。2018年8月24日，第一次债权人会议上，破产管理人初步确认彭嘉轮的债权为31724.89元。彭嘉轮当场提交了要求管理人说明计算方式及明细的书面意见。2019年7月27日，汇丰公司破产管理人出具《关于核查债权表的通知》及《债权表》，认为彭嘉轮申报的债权证据不足。彭嘉轮不服，诉至本院。另查明，2015年11月5日《湖南省不动产统一登记工作实施方案》出台前，在2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》中，已经明确商品房不再单独办理土地使用权证。现彭嘉轮持有房屋产权证，不需要提供土地使用权证即可到产权登记机关直接申请换领不动产权证。本院认为，2011年1月28日，彭嘉轮与汇丰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，该合同合法有效。综合本案双方当事人的诉辩主张，结合查明的事实，本案的争议焦点为：一、彭嘉轮主张房屋面积差价的债权，是否已过诉讼时效；二、汇丰公司未依约定为彭嘉轮购买的商品房办理土地使用权证，违约金是否认定为债权。一、关于主张房屋面积差价的诉讼时效问题。根据现查明的事实，彭嘉轮2015年12月22日领取房产证后才知晓产权面积存在差异，现就产权面积差异依商品房买卖合同约定主张债权，未过诉讼时效。故彭嘉轮请求确认汇丰公司多收取的购房款2493元（[131.66㎡-131.27㎡]*6391.53元/㎡）为债权，于法有据，本院予以支持。二、未按约定办理土地使用权证的违约金是否认定为债权。彭嘉轮主张因汇丰公司未按商品房买卖合同约定办理土地使用权证，应当确认约定的违约金为债权。根据现查明事实，双方约定的商品房土地使用权证的办理已因法律、政策变化无履行可能，彭嘉轮可凭房屋产权证直接到登记机关换领不动产权证。因政策的变化，汇丰公司延迟办理土地使用权证并未给彭嘉轮造成实际损失。因此，对彭嘉轮的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告彭嘉轮对被告长沙汇丰置业有限公司享有债权2493元。二、驳回原告彭嘉轮的其他诉讼请求。本案受理费80元，由被告长沙汇丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈光辉审判员  曹 彦审判员  王真铮二〇一九年十一月二十八日书记员  赵 翔附法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第四十六条未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。