江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初3947号原告：杭锡平，男，1952年9月18日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告：王玉珍，女，1955年9月13日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈新华、陆斌(受杭锡平、王玉珍的特别授权委托)，无锡市滨湖区新华法律服务所法律工作者。被告：邢昌文，男，1985年11月8日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。原告杭锡平、王玉珍与被告邢昌文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杭锡平、王玉珍的委托诉讼代理人陆斌，被告邢昌文及其委托诉讼代理人毛晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭锡平、王玉珍向本院提出诉讼请求：1.判令邢昌文支付其违约金332000元；2.诉讼费由邢昌文承担。诉讼中杭锡平、王玉珍增加了一项诉讼请求：确认其与邢昌文于2018年6月18日签订的房屋买卖合同于2018年10月27日解除。事实和理由：杭锡平与王玉珍系夫妻。2018年6月18日，二人共同委托儿子杭志坚、儿媳沈凤出售坐落于无锡市房屋，并由杭志坚作为代理人与邢昌文签订房屋买卖合同一份，约定由邢昌文以166万元的价格购买上述房屋。合同签订后，经其多次催讨，杭锡平未按约履行合同约定的付款义务。其遂于2018年10月27日通知邢昌文解除合同。请求判如所请。邢昌文辩称，1.同意解除房屋买卖合同，但解除时间应该以杭锡平、王玉珍将涉案房屋出售给他人并办理房屋过户时间为准。2.其在履行房屋买卖合同中存在逾期支付首付款行为，但确有购房诚意。逾期付款原因是其本计划用出售其父邢洪根位于无锡市锡山区房屋所得款项支付涉案房屋的首付款，因买受人延迟办理贷款，造成其付款延期。3.其同意按照房屋买卖合同约定以56万元为基数，自逾期付款第二日起即2018年8月26日起至2018年11月27日止按照日万分之三标准支付逾期付款违约金。4.杭锡平、王玉珍催告后未给予其三个月的履行期限，故单方解除合同未达到法定解除条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、收条、收款凭证、银行交易明细、授权委托书、微信聊天记录、解除合同通知书及邮寄凭证、无锡市房屋转让合同及付款凭证、庭审笔录等证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杭锡平、王玉珍原系无锡市产权人，2018年3月其委托儿子杭志坚、儿媳沈凤作为其代理人代其出售上述房屋。2018年6月18日，杭志坚作为杭锡平、王玉珍的代理人，经无锡市如家房地产经纪咨询有限公司居间，与邢昌文签订房屋买卖合同一份。合同约定，杭锡平、王玉珍将坐落于无锡市房屋以166万元价格出售给邢昌文。付款方式：于2018年6月18日支付购房定金2万元，剩余3万元定金于2018年7月30日前支付；于2018年8月25日支付首付款64万元；剩余97万元由邢昌文办理商业贷款。第六条违约责任第4款约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金；第7款约定如邢昌文未按约定时间付款的，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。合同签订后，邢昌文于2018年6月18日支付定金2万元、于7月30日支付定金3万元、于8月31日支付首付款8万元。杭锡平、王玉珍确认收到上述合计13万元款项。2018年9月12日、10月10日，杭锡平、王玉珍儿媳沈凤在与邢昌文之父邢洪根的微信聊天记录中均催促邢昌文方支付首付款。同年10月27日，沈凤在微信中陈述“我老公不想再等你了，我们现在正式通知你我们要算你违约解除合同了，到时候我会让法院给你传票，违约金法院判多少给多少，其他我不想多说了”。2018年11月27日，邢洪根账户汇入69万元，邢昌文在庭审中陈述该款系无锡市锡山区房屋售房款。其收到款项后，即与杭锡平、王玉珍商量付款事宜。2018年11月29日、12月4日，双方通过中介协商逾期付款违约金数额。因双方对违约金付款基数是按照未付首付款56万元还是总房价166万元的日万分之三计算存在分歧，协商未果。2018年12月5日，杭志坚通过EMS向邢昌文邮寄解除合同通知书，后该邮件被退回，退回理由为拒收。2018年12月12日杭志坚再次通过EMS向无锡市如家房地产经纪咨询有限公司邮寄解除合同通知书，该邮件于2018年12月13日被签收。同日，杭锡平、王玉珍将涉案房屋以165万元价格出售给他人，并签订了无锡市房屋转让合同，买受人付清房款后，涉案房屋于2019年2月20日过户至买受人名下。2018年12月24日，邢昌文向无锡市梁溪区人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋买卖合同关系有效并要求杭锡平继续履行合同。2019年4月16日，邢昌文将首付款56万元支付至本院指定账户。诉讼中，邢昌文得知杭锡平、王玉珍将涉案房屋出售给第三人后向本院申请撤回起诉，本院于2019年8月12日作出（2018）苏0213民初11324号之一民事裁定书，准许其撤诉。本院认为,房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。杭锡平、王玉珍与邢昌文关于无锡市房屋的买卖合同关系依法成立、有效，双方均应按约履行。根据房屋买卖合同约定邢昌文应当于2018年8月25日支付首付款64万元，但其在支付8万元后，对余款56万元经杭锡平、王玉珍方多次催讨，均未按约支付，已构成违约。本院认为邢昌文方迟延履行付款义务，经对方催告后在合理期限内仍未履行，杭锡平、王玉珍有权依法单方解除合同。合同自通知到达对方时解除。杭锡平、王玉珍方于2018年10月27日通过微信告知邢昌文方解除双方房屋买卖合同关系。故本院确认双方于2018年6月18日签订的房屋买卖合同于2018年10月27日解除，对杭锡平、王玉珍该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因邢昌文迟延付款导致合同解除，根据房屋买卖合同约定其应向杭锡平、王玉珍支付违约金。关于违约金数额，杭锡平、王玉珍主张按照总成交价166万元的20%即332000元计算，邢昌文认为违约金过高，应当予以调整。本院考虑到本案中双方实际损失情况，含邢昌文逾期支付首付款导致杭锡平、王玉珍资金占用损失及转售房屋差价损失;因邢昌文在双方就合同解除存在争议情况下，未及时告知对方已将涉案房屋转售给第三人，致邢昌文方对合同继续履行存有期待，仍将首付款提存造成的损失。再，结合合同的履行情况及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定邢昌文方承担违约金34720元（以56万元为标准，自2018年8月26日起至2018年11月27日止，按照年利率24%计算）。邢昌文已支付的13万元购房款应当由杭锡平、王玉珍予以返还，二者相抵，杭锡平、王玉珍还应返还邢昌文95280元。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认杭锡平、王玉珍与邢昌文于2018年6月18日签订的房屋买卖合同于2018年10月27日解除。二、邢昌文于本判决发生法律效力之日起十日内支付杭锡平、王玉珍违约金34720元。三、杭锡平、王玉珍应返还邢昌文130000元，扣除邢昌文前款应支付给杭锡平、王玉珍的34720元违约金，由杭锡平、王玉珍于本判决发生法律效力之日起十日内返还邢昌文95280元。四、驳回杭锡平、王玉珍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元（杭锡平、王玉珍已预交），由杭锡平、王玉珍负担4603元，由邢昌文负担1677元，邢昌文负担的部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给杭锡平、王玉珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  包宇红审 判 员  徐双鹰人民陪审员  唐忻画二〇一九年十一月十三日法官 助理  王晓芬书 记 员  王佳舟本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。