吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5098号上诉人（原审原告）:李萍，1990年10月29日生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：张明德，扶余市三岔河法律服务所法律工作者被上诉人（原审被告）:长春市金筑房地产代理有限公司，住所地长春市朝阳区安达街**楼**。法定代表人：王生全，该公司经理。委托代理人：杨立敏，公司员工。被上诉人（原审被告）：刘冬，男，1980年7月2日生，汉族，住吉林省榆树市。被上诉人（原审被告）：王晶，女，1993年2月23日生，汉族，住长春市宽城区。（未到庭）上诉人李萍因与被上诉人长春市金筑房地产代理有限公司、刘冬、王晶房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李萍一审诉称：2018年9月3日，原告李萍通过被告长春市金筑房地产代理有限公司为中介购买了被告刘冬、王晶夫妇位于长春市宽城区小南街华大天朗小区A16栋1单元301号房屋，并于该日签订了房屋买卖合同，向刘冬、王晶夫妇交纳购房定金10000.00元，向被告长春市金筑房地产代理有限公司交纳中介费13710.00元，2018年9月12日，原告向被告刘冬交纳购房款170000.00元人民币，2018年12月初，原告了解到其购买被告刘冬、王晶的这栋房屋在买卖合同签订之前已经被法院查封并执行中，并且被告刘冬、王晶又将该房抵押给他人用于民间借贷，原告找到被告核实此事实，被告予以承认，被告长春市金筑房地产代理有限公司作为房地产中介公司，在向原告介绍该房屋时，并未对该房屋已经被南关区人民法院查封并在执行中及因民间借贷作抵押等房屋相关信息告知原告，存在着重大过错责任，由于被告刘冬、王晶在出售该房屋时，存在着隐瞒事实，用欺骗的手段出售该房屋，致使房屋无法过户到原告名下，合同无法履行，双方于2018年12月12日，经过协商原告和被告刘冬、长春市金筑房地产代理有限公司签订了《房屋买卖合同》解除协议，该协议约定被告于2018年12月30日退还人民币180000.00元，并赔偿损失10000.00元，返还交纳的取暖费2000.00元，逾期一日给付赔偿金10000.00或者由中介方找客户一次性购买此房屋，同时给付中介费13710.00元，原合同自动解除。综上，原告根据《房屋买卖合同》和《房屋买卖合同》解除协议，认为上述被告违反约定，拒不履行合同，现给原告造成巨大损失，根据被告各方存在的过错和责任，以及相关法律规定，原告依法提起诉讼，请求解除与被告刘冬房屋买卖合同，要求被告刘冬、王晶返还购楼款、取暖费、中介费、损失款等，要求被告刘冬、王晶按解除协议支付违约金，要求长春市金筑房地产代理有限公司承担连带民事赔偿责任，诉讼费由被告承担请依法判决。刘冬一审辩称：我没有什么答辩的，原告方所主张的各项诉讼请求都属实，我们确实签署了房屋买卖协议和解除协议。王晶一审未到庭，亦未提出书面答辩意见。长春市金筑房地产代理有限公司委托代理人一审辩称：诉状所述事实属实，但是我们金筑公司不存在重大过错，所以不承担重大过错责任，其他都是事实。一审法院审理查明：2018年9月3日，原告李萍通过被告长春市金筑房地产代理有限公司为中介购买了被告刘冬、王晶夫妇所有的位于长春市宽城区小南街华大天朗小区A16栋1单元301号房屋，并于当日签订了《房屋买卖合同》，原告李萍向被告刘冬交纳购房定金10000.00元，但被告王晶未在房屋买卖协议上签字。原告李萍向被告长春市金筑房地产代理有限公司交纳中介费13710.00元；2018年9月12日，原告李萍向被告刘冬交纳购房款170000.00元人民币。2018年12月初，原告李萍得知其购买被告刘冬、王晶的房屋在买卖合同签订之前已经被法院查封并在执行中，且被告刘冬、王晶又将该房抵押给他人用于民间借贷。原告李萍找到被告刘冬核实此事，被告刘冬予以承认。被告长春市金筑房地产代理有限公司作为房地产中介公司，在向原告李萍介绍该房屋时，并未将该房屋已经被南关区人民法院查封并在执行中及因民间借贷作抵押等房屋相关信息告知原告李萍，存在着重大过错。被告刘冬在出售该房屋时，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在重大过错致使该房屋无法过户到原告李萍名下，合同无法履行。双方于2018年12月12日，经过协商原告李萍与被告刘冬、长春市金筑房地产代理有限公司共同签订了《房屋买卖合同》解除协议，该协议约定被告刘冬于2018年12月30日退还人民币180000.00元，并赔偿损失10000.00元，返还交纳的取暖费2000.00元，对上述钱款如被告刘冬未按协议约定时间给付所有房款，则每逾期一日给付赔偿金10000.00元或者由中介方找客户一次性购买此房屋，同时由被告刘冬给付中介费13710.00元，原合同自动解除。现原告李萍请求解除与被告刘冬房屋买卖合同，要求被告刘冬、王晶返还购楼款、取暖费、赔偿损失款、中介费等，庭审中原告李萍放弃对被告刘冬、王晶要求日违约金10000.00元及赔偿损失10000.00元的请求。主张被告刘冬、王晶给付违约金50000.00元；并要求被告长春市金筑房地产代理有限公司承担连带民事赔偿责任，诉讼费由被告承担诉来本院。一审法院认为，原告李萍与被告刘冬以被告长春市金筑房地产代理有限公司为中介签订房屋买卖协议，对各方均具有约束力，各方应忠实全面履行合同，因被告刘冬的过错，导致该房屋不能办理产权过户登记，被告长春市金筑房地产代理有限公司在签订协议收取中介费用时，未能对所提供的房源的真实性及相关信息进行实际踏查及核对，致使该房屋不能办理产权过户登记，导致合同不能履行，后致使该房屋买卖协议解除，在此过程中，被告刘冬与被告长春市金筑房地产代理有限公司均存在重大过错，但原、被告各方签订的《房屋买卖合同》解除协议中的有关约定已免除长春市金筑房地产代理有限公司的相关责任，故原告李萍要求被告长春市金筑房地产代理有限公司承担连带民事赔偿责任的诉讼请求不予支持；被告刘冬在房屋交易中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实致使该房屋不能办理产权过户登记，合同无法继续履行，存在重大过错，除应返还收取的订金、房屋价款及取暖费外，还应按《房屋买卖合同》解除协议的约定，向原告李萍返还中介费；该房屋买卖合同不能履行，因被告刘冬的重大过错致使原、被告已自愿解除合同，因长春市房屋价格持续上涨，确给原告李萍造成了一定经济损失。庭审中原告李萍主张违约金不再按《房屋买卖合同》解除协议约定的日违约金10000.00元计算及赔偿损失10000.00元，只主张违约金50000.00元的请求，综合长春市房屋交易市场价格涨浮情况，原告李萍主张违约金50000.00元符合实际情况及相关法律规定，本院予以支持；因被告王晶未向被告刘冬授权，也未在《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》解除协议上签字，被告王晶经传票传唤未到庭参加诉讼亦未对合同中签字予以追认，被告王晶不适格被告主体资格，故不承担相关民事责任。该《房屋买卖合同》签订后因不能履行，原告李萍与被告刘冬、被告长春市金筑房地产代理有限公司已于2018年12月12日签订了《房屋买卖合同》解除协议，该解除协议系各方当事人自愿签订、意思表示真实，不违反法律规定，该解除协议合法有效。故依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告刘冬于判决生效后立即返还原告李萍购买房屋订金款10000.00元、房屋价款170000.00元、取暖费2000.00元、中介费13710.00元，合计195710.00元；二、被告刘冬于判决生效后立即给付原告李萍违约金50000.00元；三、驳回原告李萍的其他诉讼请求；李萍二审上诉称：1.请求依法改判长春市金筑房地产代理有限公司依法承担连带民事赔偿责任；2.请求依法改判王晶和刘冬共同承担返还购房款及赔偿损失；3.一、二审诉讼费由刘冬、王晶负担。事实和理由：1.一审认定事实错误，中诚地产与钱发之间不存在房屋买卖合同关系；2.案涉房屋已经签订了正规商品房买卖合同并且已经进行了备案，故无法履行房屋交付义务。刘冬二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。金筑地产代理公司二审答辩称，原审认定房屋买卖合同有效是正确的，证据充分，请求维持原判。王晶经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。另查明，王晶与刘冬共同参加了兴业银行按揭贷款的面签环节。本院认为，1.双方签订的房屋买卖协议及解除协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。现房屋买卖协议解除，李萍依据解除协议约定苏诉请刘冬返还购房款及赔偿损失符合事实及法律规定，本院予以支持；2.案涉争议房屋系刘冬与王晶婚姻存续期间出售的，且王晶与刘冬共同参加了兴业银行按揭贷款的面签环节，应认定王晶对刘冬出售房屋事宜知情，对刘冬出售案涉房屋事宜予以了追认。案涉购房款收入属于婚姻存续期间的共同财产，且刘冬将该笔购房款投入生产经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用有关法律问题的解释》第二条、第三条规定，案涉购房协议解除，王晶与刘冬应当共同返还案涉购房款及赔偿损失；3.金筑地产代理公司在刘冬、王晶与李萍房屋交易中提供居间服务并无过错，并无主观故意隐瞒房屋状态，对案涉房屋已被法院查封并在执行中并不知情。李萍提供录音证据欲证明金筑地产代理公司担保房屋买卖解除协议的履行，根据《中华人民共和国担保法》第十三条规定，保证合同为要式合同，应订立书面的保证合同。据此，因双方之间没有签订书面的保证合同，李萍诉请金筑地产代理公司承担连带责任，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国担保法》第十三条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用有关法律问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初618号民事判决第三项；二、变更吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初618号民事判决第一项为：被告刘冬、王晶于判决生效后立即返还原告李萍购买房屋订金款10000.00元、房屋价款170000.00元、取暖费2000.00元、中介费13710.00元，合计195710.00元；三、变更吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初618号民事判决第二项为：被告刘冬、王晶于判决生效后立即给付原告李萍违约金50000.00元。一、二审案件受理费合计7181元，由被上诉人王晶、刘冬负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十一月三十日书记员  王 淇