广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初12724号原告：易琪程，男，汉族，1995年6月21日出生，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：赵琰，广东群济律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧碧君，广东群济律师事务所实习律师。被告：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地广东省珠海市香洲区翠前南路137号商铺（石鸣苑）。法定代表人：汤振东，总经理。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何璐，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告易琪程诉被告珠海市海纳房产开发有限公司（以下称海纳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易琪程及其委托诉讼代理人赵琰、欧碧君，被告珠海市海纳房产开发有限公司的委托诉讼代理人黄海涛、何璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易琪程提出的诉讼请求如下：一、被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理位于珠海市香××区××房（以下简称201房）的产权登记手续；二、被告向原告支付逾期办理201房产权登记的违约金1173159.53元（以总房款3111829元为基数，每日按万分之五自2017年10月5日起计至2019年10月29日；之后另行主张）；三、被告继续履行《车位认购协议书》，为原告办理位于珠海市香××区××号石××、××地下室××号车位（以下简称A021车位）的产权过户登记手续。庭审时，原告申请撤回上述第一项和第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买201房，总房款3111829元，并于当日向被告支付购房款791829元。2016年2月5日，原告已向被告支付购房定金150000元，共计支付购房款941829元，剩余房款2170000元以贷款方式支付。2016年3月23日已办理完毕贷款事项。原告于2016年3月份已完成缴纳房屋契税，且被告向原告，开具了增值税普通发票。且原告于2016年3月3日向被告支付了201房的装修款390000元。被告于2016年4月将房屋交付原告使用，原告自房屋交付之日起一直居住至今。根据合同第十五条第一款第1项：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人申请办理产权登记”，依据合同规定，被告应在2017年10月5日前为原告办理房屋产权过户事宜，经原告的多次催促，被告一直拖延，不为原告办理房屋的产权过户登记，被告的行为己构成严重违约，造成原告的损失。根据《补充协议》第十条第一款之规定：由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金。被告应向原告支付违约金。被告海纳房产公司辩称：一、涉案商品房买卖合同第十六条第2款约定：买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付己付房价款的0.0005%的违约金。”原告于2016年5月17日签收了收楼证明书，根据合同第十五条的约定，被告应在2017年11月18日前向不动产登记中心申请办理过户登记手续。因此，暂计至2019年8月26日为656天，被告应支付的违约金为10206元（3111829元×0.0005%/天×656天）。二、此前，被告与原告就延迟办理涉案房屋的过户登记手续事宜达成了合意，原告同意以减免部分物业管理费的方式补偿迟延办理过户登记的损失，被告免收物业管理费的时间共计七个月，减免的物业管理费应与被告应承担的违约金相冲抵。三、客观上，涉案房屋和车位无法办理过户登记手续，存在履行不能的情形。因为被告需要资金周转，故将涉案房屋作为民间借贷的抵押物办理了抵押登记手续，将涉案车位则作为金融借款的抵押物办理了抵押登记手续。涉案不动产在客观上无法办理过户登记，存在履行不能的情形。被告因资金链断裂，其日常经营存在重大困难，且有部分职工离职，也导致办理产权证确实存在一定困难。综上，被告愿意为原告办理涉案房屋、车位的过户登记手续，但实际上由于涉案房屋、车位存在抵押、查封等客观情况。因此，被告暂时无法办理过户登记手续。被告希望原告给予被告一定时间清理自身的债权债务问题，以解除涉案房屋、车位的抵押、查封，共同办理房产证过户登记手续。本案也应由法院依法处理。经审理查明，2016年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，主要内容包括：原告向被告购买201房，建筑面积168.3平方米，房屋总价为3111829元；付款方式为原告签订合同时付定金15万元，并于2016年3月15日前付首期款941829元（含定金），余款217万元办理银行贷款七成30年按揭。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记约定：双方同意选择以下第1项方式委托办理产权登记：1、出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机构为买受人申请办理产权登记。出卖人应如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料。出卖人未告知或告知的内容不完备、不准确，致使买受人未能及时提供申请资料的，买受人不承担责任；出卖人已如实告知买受人为办理产权登记需要由买受人提供的申请资料且告知内容完备、准确，但买受人未及时提供产权登记机构要求的需由买受人提供的申请资料的，出卖人不承担责任。2、买受人办理。买受人办理产权登记的，出卖人应在商品房交付使用后____日内将登记机关要求的需由出卖人提供的申请资料提交买受人。第十六条就迟延办理产权登记的违约责任约定：出卖人违反第十五条的约定，双方同意买受人不退房，出卖人从应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款的0.0005%的违约金。同日，原、被告一并签署了《补充协议》（合同附件三），该补充协议第十条“买卖合同第十六条补充”约定：1、由于出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人每逾期一日，按每日总房款的万分之五向买受人支付违约金。2、如因买受人原因或者买受人有关的原因导致未能按合同约定申请确权，或者买受人原因未能办理房地产权证或他项权证的，包括但不限于：买受人未充分及时提交各类资料；买受人未换领发票；买受人未按照规定支付各项税费；买受人未完全按照本补充协议的约定支付购房款，以按揭方式支付购房款的，出卖人尚未实际收到全部贷款；买受人未按约定补足增加面积房款；买受人不具备受让该商品房资格；因买受人的债务纠纷使得商品房权属处于受限制状态，均由买受人承担全部责任；3、买受人以银行按揭方式支付购房款的，产权证由出卖人统一办理。若出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保的，买受人应当自出卖人通知可以办理产权证之日起15个工作日内向出卖人提供办证相关资料，否则每逾期一日，应按出卖人为买受人提供担保金额的万分之五向出卖人支付违约金。上述补充协议第十六条“其他补充约定”第5款约定：……本协议是买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具有同等法律效力。本补充协议由买受人和出卖人在签订买卖合同的同时签署。如本补充协议与买卖合同或双方此前所签订的协议有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准。2016年2月5日，原告向被告支付定金15万元。同年3月1日，原告支付房款791829元。2016年3月3日，原告向被告支付装修款39万元。2016年3月23日，原告（借款人、抵押人）、易福军（借款人）、中国农业银行股份有限公司珠海拱北支行（贷款人，以下简称农行拱北支行）以及被告（保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告及易福军向农行拱北支行借款270万元用于购买201房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础下浮15%后确定；被告提供阶段性保证担保，原告以201房提供抵押担保。该合同第11.6条约定：非因贷款人原因造成房地产权属证书未在本合同第三十条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记申请未在本合同第三十三条约定的期限内办妥，或以贷款人为抵押权人的抵押登记未在本合同第三十三条约定的期限内办妥的，借款人、抵押人应自约定的期限届满次日起，对借款剩余本金按每日万分之五的比例向贷款支付违约金；贷款人有权直接从借款人在中国农业银行各机构开立的账户中扣收上述违约金，并有权采取停止发放借款、提前收回已发放借款、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期、要求借款人另行提供贷款人认可的担保或其他资产保全措施。该合同第三十三条以及第三十五条约定：抵押人应协助配合贷款自本合同签订之日起三十日内办妥抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。之后，农行拱北支行按约定将贷款270万元划入原告指定的被告名下银行账户。2016年5月17日，原告办理了201房的收楼手续并签署房屋收楼证明书。同日，原告向被告出具《申请》，载明：“……因本人购买201房未在交付日2016年4月5日交付，现申请延期一个月交付（2016年5月5日），管理费从2016年5月5日开始计算。”被告为此出具《管理费减免证明单》，同意减免一个月物业管理费，从2016年5月5日起收取物业管理费。2018年1月13日，原、被告签署《管理费减免证明单》，内容包括：原告同意201房延期至2018年4月办理产权登记手续，被告同意减免2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费（每月484.7元）。原告主张，2018年11月，被告向原告交付购房款发票；2019年7月4日，原告支付了契税44454.7元。另查，根据原告提供的201房不动产登记情况查询材料显示，2014年7月28日，201房因商品房开发留自用登记至办理权属登记至被告名下；2017年8月，案涉201房设立抵押，债权人为周文基、**，被担保主债权数额为450万元，债务履行期限为2017年8月3日至2017年10月2日。2018年10月30日，根据**的保全申请，本院在（2018）粤0402民初8388号案件中对201房进行了查封。2019年7月10日，根据农行拱北支行的保全申请，本院在（2019）粤0402民初8496号案件中又对该房轮候查封。此外，原告易琪程曾提出查封异议，要求解除对201房的查封，本院于2019年8月23日作出（2018）粤0402民初8388号之三民事裁定，驳回了易琪程的异议请求。庭审时，对于未能办理201房产权登记的原因，被告表示，为了筹集资金，被告向**、周文基借款866万元并以201房作为抵押担保；因未还清借款，**、周文基已诉至本院，案号为（2018）粤0402民初8388号，但尚未审结。在庭审时，因原诉讼请求涉及的201房、A201号车位均存在抵押、查封，经本院释明，原告不请求解除合同，但要求撤回被告协助原告办理201房、A201号车位权属登记的诉讼请求。本院认为，原告庭审时自愿撤回要求被告办理201房、A201号车位产权登记的诉讼请求，是其自行处分权利的行为，不违反法律规定，本院予以确认。根据原告签署的《房屋收楼证明书》，被告于2016年5月17日将201房交付给原告使用。结合《商品房买卖合同》第十五条关于办理产权登记时间的约定，被告应在商品房交付使用后，即2017年11月8日前向产权登记机关为原告申请办理产权登记。因此，计至原告主张的2019年10月29日，逾期天数为720天。被告于2016年3月将案涉201房出售给原告之后，又于2017年8月将该房抵押给案外人周文基、**，因担保债务未结清，导致该房至今未能办理产权登记，理应承担逾期办证的违约责任。本案争议的焦点在于：如何计付逾期办证违约金，包括违约金的计算标准以及被告减免的物业管理费是否应当予以冲抵。关于逾期办证违约金的计算标准。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条就迟延办理产权登记的违约责任约定：出卖人违反第十五条的规定，买受人不退房，出卖人应当为买受人申请办理房地产权证之日起按日向买受人支付已付房价款0.00005%的违约金。被告要求按照该条款约定的每日百万之五来计算违约金，原告则认为此处手写的违约金计算比例为笔误，应按照《补充协议》约定的每日万分之五来计算违约金。对此，本院认为，首先，从约定来看，《补充协议》第十条“买卖合同第十六条补充”第1款约定：出卖人未按买卖合同约定提供办证相关资料，影响买受人办理产权证的，买受人不退房，出卖人按每日万分之五支付违约金。缴纳契税是办理产权登记的前提，而在本案原告缴交契税过程中，被告存在迟延交付购房款发票、合同以及将购房款发票作废等情况，因此，结合《补充协议》第十六条的约定，被告应按照该条款约定的每日万分之五标准支付违约金。其次，退一步讲，即便如被告主张《补充协议》第十条第1款仅针对买受人自行办理产权登记而非出卖人办理产权登记的情形。该条第3款对于买受人以按揭方式支付购房款，产权证由出卖人统一办理且出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保情形下（原告符合该情形），买受人逾期提供办证相关资料，应按出卖人为买受人提供担保金额的每日万分之五支付违约金。从权利、义务对等的角度，基于被告原因出现逾期办证，原告作为买受人要求被告按每日万分之五支付违约金，符合公平原则。最后，《商品房买卖合同》其他条款，比如买受人逾期付款、出卖人逾期交楼等违约责任均约定违约金的计算比例为每日万分之五，即0.05%，而关于逾期办理产权登记的违约金计算标准却填写为“0.0005%”，并不能排除工作人员填写合同时存在笔误的可能性。在商品房买卖合同订立后，被告未告知原告又将该房屋抵押给案外人，属于恶意违约的情形。每日百万之五的违约金结算标准，不足以弥补原告的损失，不符合违约金应当具有的补偿性和惩罚性功能。综上所述，原告要求被告按照每日万分之五计算违约金，理由正当，本院予以支持。关于被告免收的物业管理费是否应当冲抵的问题。被告因逾期办理产权登记手续，减免了原告2018年1月至6月期间的物业管理费合计3392.9元。一方面，上述物业管理费的减免，是被告在《商品房买卖合同》之外自愿作出的费用减免，与其承担的逾期办证违约责任相比，金额较小，与违约金属于两种性质完全不同的款项。另一方面，本案并无证据显示原告因物业管理费用减免而作出放弃追究被告相应期间逾期办证违约责任的意思表示，且原告亦表示不同意在本案中将物业管理费和违约金进行冲抵。因此，被告要求在逾期办证违约金中冲抵免收物业管理费的主张，理据不足，本院不予支持。综上，被告应当按照每日万分之五的标准向原告支付逾期办证违约金合计1120258.44元（3111829元×0.05%×720天）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告珠海市海纳房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告易琪程支付逾期办证违约金1120258.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费实际收取15358元，保全费5000元，均由被告珠海市海纳房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年十一月二十二日书记员 张景民赵梵亦