江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初1651号原告：苏州市复兴影视文化传媒有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇康阳路136号。法定代表人：陆华婷，总经理。委托诉讼代理人：李明、李诗明（实习），江苏苏相律师事务所律师。被告：苏州翠湖置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇玉盘家园一期会所内。诉讼代表人：陈卫锋，苏州翠湖置业有限公司重整清算组组长。委托诉讼代理人：**、陆信（实习），江苏五洲信友律师事务所律师。原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司与被告苏州翠湖置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日受理后，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2019年5月21日公开开庭进行了审理。原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司的委托诉讼代理人顾东林、李诗明，被告苏州翠湖置业有限公司的委托诉讼代理人**、陆信到庭参加诉讼。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭，由审判员靳义威主审并担任审判长，人民陪审员冯建林、周忠浩参加评议，于2019年9月23日再次公开开庭进行了审理。原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司的委托诉讼代理人李明、李诗明，被告苏州翠湖置业有限公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司诉称，2016年8月25日，原、被告签订《电影院房屋租赁合同》，约定由原告承租被告开发的位于苏州市，承租建筑面积3014平方米，免租期为180天，租赁期限20年，自影院正式营业之日(免租装修期结束次日)起计20年。合同签订后，原告按约支付了120万元履约保证金。合同约定出租方应于2017年3月15日将租赁物交付承租方，同时合同6.1条还约定如出租方至2017年5月15日仍未交房的，应承担违约金50万元，同时承租方仍有权要求甲方继续履行。2018年12月4日，相城区人民法院裁定受理对苏州翠湖置业有限公司的破产重整一案，并指定苏州市相城区渭塘镇人民政府有关部门人员组成清算组担任破产管理人。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，原告按约履行了合同义务，被告逾期交房已构成违约，应支付违约金，但管理人不予认可。请求法院判令：1、原、被告双方于2016年8月25日签订的《电影院房屋租赁合同》继续履行。2、被告承担迟延履行的违约金50万元。3、本案诉讼费用由被告负担。被告苏州翠湖置业有限公司辩称，原被告签署的《苏州复兴影视渭塘东方时代广场店电影院房屋租赁合同》已经依法解除，故不存在继续履行之可能性。被告因不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，于2018年12月4日由苏州市相城区人民法院裁定受理破产重整申请，并于2018年12月4日指定由苏州市相城区渭塘镇人民政府有关部门人员组成的清算组担任管理人，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所作为社会中介机构参加清算组。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”之规定，由于被告未于2019年2月3日前向原告发函通知继续履行《租赁合同》，故原被告签署的《租赁合同》因达成法定解除条件，已经依法解除。解除合同后，原告可以依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权申报债权，但违约金不作为破产债权。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释〔2002〕23号第五十五条“下列债权属于破产债权：（五）清算组解除合同，对方当事人依法或者依照合同约定产生的对债务人可以用货币计算的债权；以上第（五）项债权以实际损失为计算原则。违约金不作为破产债权，定金不再适用定金罚则”之规定，对于管理人解除合同后，原告申报的违约金不作为破产债权，但原告可以以实际损失为计算原则申报解除后的损失。管理人对于原告申报的债权已经依法作出认定，对于债权审查结果有异议的，应当提起债权确认诉讼，而非本案的给付之诉。2019年2月19日，管理人对原告申报的违约金部分的债权己经依法作出审查意见，根据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款以及《破产案件审理指南（修订版）》第六章第四点之规定，对于管理人债权审查结果有异议的，应当提起债权确认之诉。因此本案中原告提起的给付之诉缺乏事实和法律依据。综上，被告认为，首先双方签署的《租赁合同》己经依法解除；第二、基于法律规定，被告无需承担任何违约金；第三、原告申报的违约金依法不作为破产债权；第四、本案诉请缺乏法律依据，请求权基础错误。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、原告营业执照复印件1份、被告企业信用信息公示报告复印件1份，证明原、被告诉讼主体资格。2、电影院房屋租赁合同复印件1份，证明原告向被告租赁房屋的事实。3、银行凭证复印件2份，证明原告按约向被告支付120万元履约保证金的事实。4、决定书复印件1份，证明法院依法裁定被告破产的事实。5、债权申请登记表、债权申报说明复印件各1份，证明原告依法向管理人申请债权，同时明确要求继续履行合同。6、债权审查意见书复印件1份，证明破产管理人对原告申报的债权未予以认定。7、债权复核申请复印件1份，证明原告向破产管理人申请复核，但管理人未予以回复。经质证，被告苏州翠湖置业有限公司发表如下质证意见：证据1、无异议。证据2、真实性、合法性、关联性认可。证据3、真实性、合法性、关联性认可。证据4、没有异议。证据5、真实性认可，原告确实向管理人申报了债权，但是因原告基于继续履行租赁合同主张违约金50万元，被告管理人未认可该笔债权，并且案涉的租赁合同已经解除。证据6、没有异议。证据7、收到了该份复核申请，但是被告是破产重整企业，案情复杂，管理人正在复核原告的债权，暂时没有回复原告。经审理查明，2016年8月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、乙方）签订电影院房屋租赁合同一份，约定甲方将位于苏州市出租给乙方，租赁面积约为3014平方米，使用面积约2575平方米（包括大厅、影院通道、影厅等面积之和），此外，影院西侧楼顶钢结构露台约1000平方米在乙方的合同期内免费给予乙方使用，该区域由乙方出资进行维修养护。第1.3条约定，租赁期限自双方正式交付影院场地之日起至乙方按约定交还租赁场地之日止，正式租赁起始期限时间以双方签署的《影院房屋交付确认书》为准。免租期180日，自双方正式交付影院场地之日起算。乙方承诺自接收场地次日起180天内完成装修施工，如因甲方原因所致工期延误或影响乙方正常开业营业的，则免租装修期按实际延误时间相应顺延。免租期内，乙方无需向甲方或其他任何第三方交付租赁费用和任何管理费，但此期间发生的水费、电费等相关费用应由乙方自行承担。计租期，甲方将影院房屋租赁给乙方使用20年，自影院正式营业之日（免租装修期结束次日）起计20年。第2.1条约定，履约保证金，本合同生效次日起七个工作日内，乙方应向甲方支付120万元，其中50万元用于支付前一份与原影院方签订的租赁合同违约金，其中60万元作为预付部分租金，余下10万元作为履约保证金。甲方应出具相应的收据和相关费用发票。租金以“保底租金”方式计取，第1-5年年度总租金含物业管理费100万元，第6-10年年度总租金含物业管理费110万元，第11-15年年度总租金含物业管理费115.50万元，第16-20年年度总租金含物业管理费121.30万元。第4.1条约定，房屋的正式交付，甲方同意于2017年3月15日之前向乙方交付己取得一次土建消防工程验收合格意见书、己经审核的有明确影院规划的消防报验图纸、房屋主体结构质量验收合格证书等行政许可手续，并完成双方约定的电影院土建和机电建设等工程内容之合作场地；或甲方必须保证乙方的投资经营和本合同项下的所有条款不受影响。届时乙方对甲方负责的建设工程内容及相关行政许可手续予以验收，视为双方对房屋的正式交付，具体按本合同附件4(电影院房屋建设及交付协议)之约定执行。本合同所约定的租赁期限为20年，自乙方免租期到期后的第一天开始计算。若甲方迟延交付租赁房屋，则乙方的免租期和租赁期限相应顺延，甲方迟延交付房屋不得超过6个月。由于主管部门、审批机构或其它原因导致甲方无法按期交付的，甲方有权提前30天书面通知乙方，甲方的交付日期相应顺延。如因此导致超过原定交付日期6个月仍未能交付的，乙方有权解除本合同，但甲方无需承担逾期交付责任。如甲方提前达到交付标准，有权通知乙方提前收房，如提前交付，甲方应提前30天告知乙方。第6.1条约定，甲方违约责任：如果甲方有下列情形，乙方有权主张解除合同，要求甲方返还乙方首期支付的壹佰贰拾万本金以外，需另外一次性赔付伍拾万作为违约金，并要求甲方赔偿乙方的相关损失。(1)甲方在签订本合同之前已收到政府主管部门的通知或口头告知，影院房屋或影院房屋的土地使用权可能被征收的，或甲方房屋并未获得影院规划的；(2)合同签订后，房屋正式交付前，甲方单方终止合同或将房屋出租给他人，或时至2017年5月15日甲方仍未按4.1款正式交付房屋予乙方的……，甲方承担上述违约责任后，乙方仍有权要求甲方继续履行本合同。合同还对其他相关事宜作了约定。另查明，2016年9月1日，原告支付被告60万元，2016年9月5日，原告支付被告60万元。再查，2018年12月4日，本院裁定受理被告苏州翠湖置业有限公司的重整申请。2019年1月10日，原告向被告管理人申报债权违约金50万元，被告管理人于2019年2月19日向原告出具债权审查意见书，对原告申报的债权违约金50万元不予认定。以上事实，由当事人提供的电影院房屋租赁合同、银行凭证、决定书、债权申报登记表、债权申报说明、债权审查意见书等证据及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，本院于2018年12月4日裁定受理被告苏州翠湖置业有限公司重整申请，根据破产法的规定，管理人对破产申请受理前未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案中，因被告管理人自破产申请之日起二个月内未通知对方当事人解除或继续履行双方签订的《电影院房屋租赁合同》，故双方签订的《电影院房屋租赁合同》已经解除，原告要求被告继续履行《电影院房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告已支付的120万元。关于原告主张的违约金，被告未按约定时间向被告交付租赁物，构成违约，因考虑到当事人约定的违约金视为违约的损失赔偿，其数额应与损失额相适应，现原告未举证证明因被告违约给原告所造成的实际损失，根据合同的履行情况及被告的现状等因素，本院酌情认定违约金以60万元为基数，自2016年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至2018年12月3日止，以60万元为基数，自2016年9月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至2018年12月3日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，判决如下：一、被告苏州翠湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司人民币120万元。二、被告苏州翠湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司违约金（以人民币60万元为基数，自2016年9月1日按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至2018年12月3日止；以人民币60万元为基数，自2016年9月5日按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至2018年12月3日止）。三、驳回原告苏州市复兴影视文化传媒有限公司的其他诉讼请求。上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015986。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8800元，由被告苏州翠湖置业有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331035826）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  靳义威人民陪审员  冯建林人民陪审员  周忠浩二〇一九年十一月三十日书 记 员  林晓华