广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初563号 原告：廖元荣，女，1964年1月20日出生，壮族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：郭艳民，广西欣源律师事务所执业律师。 被告：广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司，住所地扶绥县新宁镇松江路26-1号。统一社会信用代码91451421662142382X。 法定代表人：何宁军，总经理。 被告：广西中立房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路5号德利公寓C栋一单元401号房。统一社会信用代码91450100791325177E。 法定代表人：何宁军，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄太兴，广西荔泉律师事务所执业律师。 被告：梁海涛，男，1975年5月13日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：李伟，广西进安律师事务所执业律师。 第三人：广西宏达建筑有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路5号德利公寓C栋一单元401号房。统一社会信用代码9145010020088471X1。 法定代表人：吴俊，经理。 原告廖元荣与被告广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司（以下简称中立扶绥分公司）、广西中立房地产开发有限公司（以下简称中立公司）、第三人广西宏达建筑有限公司（以下简称宏达公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院根据廖元荣的申请，依法追加梁海涛为本案被告参加诉讼，并依法查封中立扶绥分公司、中立公司名下的财产。廖元荣及其委托诉讼代理人郭艳民，中立公司、中立扶绥分公司的共同委托诉讼代理人黄太兴，梁海涛的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼，第三人宏达公司经本院送达出庭通知书，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖元荣向本院提出诉讼请求：一、判令中立扶绥分公司向廖元荣支付工程款903万元；二、判令中立扶绥分公司向廖元荣支付工程款利息（分两段计算：第一段为以903万元为基数，按照月利息1%，自2018年3月20日计至2018年7月31日为止，利息共计397320元。第二段是903万为基数，以月利息2%，自2018年8月1日计至2019年7月24日止，利息共计1128750元。上述两项利息合计1526070元。后续利息计算至生效法律文书确定的履行期限最后之日止。中立扶绥分公司已经支付一部分款项395620元，用于抵扣尚欠廖元荣的工程款利息）；三、判令中立公司对中立扶绥分公司上述债务承担补充清偿责任，梁海涛对中立扶绥分公司的上述债务承担连带清偿责任；四、诉讼费、保全费由各被告负担。事实和理由：2013年11月21日，中立扶绥分公司与宏达公司签订一份《建设工程施工合同》（以下简称《施工合同》）。合同约定，由宏达公司承建中立扶绥分公司的“中立东源”商住楼工程；承包范围按中立扶绥分公司提供施工图纸内的桩基、土建工程、室内外粗装修、室内外给排水、电气（除外接高低压配电外）、消防、电梯等工程项目总承包；合同工期为730天，合同价款为4360万元。同日，双方就上述《施工合同》签订了一份《附加协议》，协议约定，中立扶绥分公司将案涉项目五层至二十层作为宏达公司工程款支付的抵押保证；双方同意在案涉房屋销售阶段，宏达公司可跟踪监督房屋销售情况，扣除发包方正常开支后的销售剩余款全部作为工程价款支付给宏达公司。2014年1月24日，廖元荣与宏达公司就案涉项目签订《工程施工合作协议》，约定由廖元荣就《施工合同》内约定的所有工程范围垫资施工。现廖元荣已按照《工程施工合作协议》垫资对案涉项目施工完毕，且项目已通过竣工验收并处在销售阶段。但截至2018年8月1日，中立公司扶绥分公司尚欠廖元荣案涉项目工程款共计963万元未支付。因中立公司扶绥分公司长期资金周转困难，其分别于2017年9月19日、2018年8月1日与廖元荣签订《以房抵工程款协议书》（以下简称《以房抵工程款协议书》）及《承诺协议书》（以下简称《承诺协议书》），约定由中立扶绥分公司以案涉项目的部分车位及商铺暂抵押给廖元荣作为担保且销售所得价款优先用于清偿所欠付廖元荣的工程价款。关于工程款垫资利息，双方在《以房抵工程款协议书》第二条约定，以上欠款963万元定于本协议签订之日起六个月内付清，期间不计利息。如超期中立扶绥分公司需以未偿还欠款部分按月息1%计违约金支付给廖元荣。截至廖元荣起诉之日，中立扶绥分公司均未向廖元荣或宏达公司支付任何尚欠的工程款项，因此廖元荣特依法提起诉讼，请求判如所请。 中立扶绥分公司、中立公司共同辩称，一、中立扶绥分公司已经偿还了廖元荣诉请的903万元及利息；二、廖元荣诉请垫付的工程价款及利息，没有事实和法律依据。因为廖元荣诉请的903万元包含着绝大部分的利息，并且在整个建设施工过程中，虽然中立扶绥分公司违背了相关的担保责任，但其已经将中立东源商住楼第5至26层住宅用于抵工程款，已将所有的工程款履行完毕。综上，请求法院驳回廖元荣的诉讼请求。 梁海涛辩称，一、《以房抵工程款协议书》为无效协议书；二、因《以房抵工程款协议书》无效，根据《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十二条的规定，主债权债务合同无效，担保合同无效，故本案《承诺协议书》中约定的担保条款即十二条也应认定为无效；三、《承诺协议书》第十二条，针对的是所涉中立东源商住楼第四层商铺重新备案在廖元荣名下，本案中第四层商铺既然已经销售，那就不存在重新备案在廖元荣名下的可能，剩余的就是销售所得款的处分问题。而廖元荣实际上控制和支配着中立扶绥分公司的银行账户，第四层商铺出售所得款实际上也是已经由廖元荣支配和处分，因此，即使在主债权债务合同无效，担保合同有效的情况，梁海涛也已履行了《承诺协议书》第十二条的约定内容。 宏达公司述称，本案工程确实是由廖元荣实际垫资施工完成，第三人只是协助管理，并且中立扶绥分公司所称的以5-26层以房抵工程款的答辩意见，其针对的是主体工程。本案廖元荣诉请的903万元为廖元荣后来与中立扶绥分公司签订的附属工程结算后产生的工程款，并非中立扶绥分公司所称用的以5-26层住宅所抵的工程款。中立扶绥分公司的答辩意见与本案没有关联。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。各方当事人对廖元荣提交的第一组证据中的廖元荣、梁海涛的身份证复印件、国家企业信息公示系统企业信用信息公示报告、宏达公司与中立扶绥分公司签订的《施工合同》、收据，第二、三、五、六组证据及第四组证据中除欠款统计表外的证据的真实性无异议，各方当事人对梁海涛提供的证据均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的事实和证据，本院认证如下： 关于《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》，梁海涛对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。梁海涛在答辩阶段，仅仅认为上述协议书违反法律规定，属无效合同，为此，结合中立扶绥分公司的意见，本院对上述证据的真实性性予以认可，但是否达到廖元荣的证明目的，本院于裁判理由部分予以阐述。 关于欠款统计表，该证据为廖元荣单方制作，未经中立扶绥分公司、中立公司的确认，本院对该证据不予采信。 综合双方当事人提交的证据及庭审笔录，本院认定本案的案件事实如下： 2013年11月21日，中立扶绥分公司与宏达公司签订一份《施工合同》，合同约定，由宏达公司承建中立扶绥分公司的“中立东源”商住楼工程；承包范围为：按中立扶绥分公司提供施工图纸内的桩基、土建工程、室内外粗装修、室内外给排水、电气（除外接高低压配电外）、消防、电梯等工程项目总承包；合同工期为730天，合同价款为4160万元。同日，双方就上述《施工合同》签订了一份《附加协议》，协议约定，中立扶绥分公司将案涉项目五层至二十六层作为宏达公司工程款支付的抵押保证，待预售证办理后到当地房管所进行备案登记，按中立扶绥分公司销售比例解除备案登记。双方同意在案涉房屋销售阶段，宏达公司可跟踪监督房屋销售情况，扣除发包方正常开支后的销售款剩余款项全部作为工程价款支付给宏达公司。双方同意，主体工程按1100元/m2为第一进度工程款定价，十层封顶拨款致己完成工程的85%，不足部分的余额则按月息1.5%计付利息，直至余额付清后停计。二十六层封顶后按90%工程结清，若中立扶绥分公司在主体封顶后四月内，仍不能付清主体工程的。剩余部分工程款及相应利息，宏达公司有权相应将中立扶绥分公司的商品房（五层以上）以2500元/m2计赔，直至付清所欠工程及利息。廖元荣作为宏达公司的代理人在合同上签字。2014年1月24日，廖元荣与宏达公司就案涉项目签订《工程施工合作协议》，约定廖元荣以宏达公司名义承包中立扶绥分公司“中立东源”商住楼工程并受宏达公司的管理和业务指导，宏达公司向廖元荣收取项目管理费用。2015年6月18日，中立扶绥分公司与宏达公司签订《以房抵工程款协议书》（以下简称《2015年房抵工程款协议书》），双方约定，根据双方2013年11月21日签订的合同施工合同，经双方确认，中立扶绥分公司欠宏达公司承建扶绥中立东源工程款、借款、履约金及利息等共计5336.93万元。中立扶绥分公司以中立东源商住楼第5层至26层已售出尚未按揭、部分客户（登记在农立变名下）未收回的欠款及未售部分（共98套）的所有房屋（以2015年6月6日前为截止日期）抵上述款项（5336.93万元），由宏达公司自行销售，自负盈亏。协议还约定了其他内容。 2016年2月29日，双方签订水电承包合同书，约定由廖元荣包工包料完成水电工程，合同包干价170万元。2016年5月6日，中立扶绥分公司又与廖元荣就附属工程签订承包协议书。约定由廖元荣包工包料完成附属工程，工程造价72万元。2017年双方当事人再签订协议书，由廖元荣完成消防工程，工程价款为15000元。2016年5月6日，中立扶绥分公司与廖元荣签订担保协议，双方约定，中立扶绥分公司因资金紧张，需廖元荣垫资完成水电工程、附属工程。另廖元荣代中立扶绥分公司垫付部分税款及其它借款，以上共约500万元，具体数额代还款时双方确认据实清算。为了保证廖元荣债权安全，中立公司自愿将西起第二间、第六间，及负一层地下室所有车位作为还款保证，并将这些抵押物备案到廖元荣的名下。当日，廖元荣以2800元/平方米的价格，与中立扶绥分公司签订商品房买卖合同，将中立东源商住楼第一层的商铺备案到廖元荣指定的人名下，以作为中立公司履行在建工程工程款的担保。2017年9月19日，中立扶绥分公司与廖元荣签订《以房抵工程款协议书》，协议约定，经双方于2017年9月11日对中立东源商住楼施工工程款结算与确定，中立扶绥分公司尚欠廖元荣垫资承建的中立东源商住楼工程工程款963万元（已经含代缴的土地增容费及滞纳金390万元），双方就工程款的支付达成如下协议：一、由于中立扶绥分公司资金困难需待资金到位后才能付清工程款，中立扶绥分公司自愿以中立东源商住楼地下室未售的26个车位暂抵押给廖元荣作为担保，除第一层商铺的第一、三、七间已经（按新设计的编号为：第一、二、三、六、七、十一间）抵押给廖元荣担保的中立扶绥分公司向平夏连等人借款300万元外，余下第一层商铺（第四、五、八、九、十、十二、十三、十四号商铺）全部抵押给廖元荣作为中立扶绥分公司还款担保，并备案到廖元荣指定的人的名下。待中立扶绥分公司还款后十个工作日内解除抵押担保。廖元荣愿意并经中立扶绥分公司同意的前提下，廖元荣以单价15500元/平方米将第十三间商铺作价55万元支付水电安装工程款。抵押期间，如中立扶绥分公司销售所抵押的商铺的全部收入需用于偿还欠款，中立扶绥分公司不得挪作他用。如政府退还中立扶绥分公司之前代缴的安置费的，需首先用于归还廖元荣欠款；二、以上欠款963万元，定于签本协议之日起六个月内付清，期间不计利息。如超期中立扶绥分公司需以未偿还欠款部分按月息1%计付违约金给廖元荣。但时间不能超过10个月。否则廖元荣有权起诉请求法院处理，并处置所抵房屋；三、中立扶绥分公司无条件配合廖元荣销售之前抵给廖元荣的商品房；四、所抵商铺与房屋买卖增值税及一切附加税、契税等均由中立扶绥分公司交纳，中立扶绥分公司应按月缴纳应缴税款，否则后果自负；五、满10个月中立扶绥分公司仍不还款的，或未满十个月但第二、三、四层商场己售得款或已贷款到位而中立扶绥分公司拒不还款的，即日起廖元荣将有权处置以上抵押物，中立扶绥分公司不得有异议。即日所抵押房屋及车位作价以抵清中立扶绥分公司所欠的全部款项及利息以及由中立扶绥分公司担保所欠平夏连等人的借款及利息，并互不相欠。中立扶绥分公司无条件配合将不动产权证登记到廖元荣指定人名下，所需交办证费用由中立扶绥分公司负责，中立扶绥分公司不得有异议；六、作为对廖元荣利息损失的补偿，中立东源商住楼第一层所有商铺出租所得的第一年租金全部由廖元荣收取（此款不能抵扣上述欠款）；七、中立扶绥分公司以上述物业抵清所欠款项后，中立扶绥分公司无条件将上述房产不动产权证办入廖元荣或廖元荣指定的人的名下，且所有办证费、所有税费都由中立扶绥分公司支付；八、因为第一层商铺己抵给他方且廖元荣担保，此商铺所交纳的15万元定金中立扶绥分公司己挪作用，为了抵押物的完整性，中立扶绥分公司应尽快退回15万抵押登记至廖元荣名下。或者增加其中一个商铺备案至廖元荣名下作抵押担保；十、中立东源商住楼第四层暂时保留在中立扶绥分公司的名下，不能备案至中立扶绥分公司的个人名下，如私自转入个人名下的罚款50万元。十一、本协议一式贰份，双方签字后生效，双方各持一份。 2018年8月，中立扶绥分公司（甲方）与廖元荣、平夏莲、巫瑞喆（乙方）签订承诺书，承诺书约定，一、经双方核实，中立扶绥分公司到2018年8月1日止尚欠宏达公司廖元荣等人的垫资工程款共计903万元（不含电安装工资款60万元），欠平夏莲、巫瑞喆等人的借款本息约420万元（暂时估算），双方于2017年9月19日签订了以房抵工程款协议，中立扶绥分公司将中立东源小区第一层所有商铺、地下室车位抵押给乙方（并将该所抵押的商铺到扶绥县房管所备案到廖元荣名下），待中立扶绥分公司资金到位后归还廖元荣903万后，廖元荣即将所有商铺退还中立扶绥分公司。现中立扶绥分公司因要更改1-4层楼房屋大小面积，扶绥县房管所要求重新将新更改的房号及面积输入系统，方能进行签订房屋买卖合同。现需要廖元荣到扶绥房管所将原抵押备案到廖元荣名下的所有商铺暂时撤销。中立扶绥分公司承诺在房管所的手续完成后，又立即将所有第一层的第一间到第十五间全部商铺备案到廖元荣名下，决不食言。如中立扶绥分公司不配合的，廖元荣可起诉至法院追究中立扶绥分公司的法律责任；二、同时中立扶绥分公司保证中立东源商住楼第四层商铺出卖所得余款400多万元及第三层商铺租金到位时由卖主将该房款项转入双方共管帐户（户名：广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司，开户行：扶绥县工商行，帐号：（21×××61），此款先用120万元归还廖元荣担保中立扶绥分公司向平夏莲、巫瑞喆借款本金300万元，余下的用于交税，如交税后仍剩余的，用于偿还借款。空口无凭特立此约，如中立扶绥分公司违约愿受法律制裁；三、中立扶绥分公司承诺日后一至三层商铺所卖得或贷款所得款项均优先用于归还廖元荣的垫资工程款及借款，决不食言；四、在抵押期间抵押给廖元荣的商铺确实有客户要购买的，所得款首先用于归还廖元荣的借款及拖欠廖元荣的垫资工程款，中立扶绥分公司需无条件配合。以上所有条款任何一条违约的中立扶绥分公司自愿以所拖欠款的总额按月利率3%计付利息给廖元荣，时间从违约之日起计算；五、强制执行条款与还款时间。此二笔款项的到期时间为2018年9月29日。如果中立扶绥分公司到期后卖了房不还款的，廖元荣有权依据本协议向中立扶绥分公司住所地人民法院起诉并强制执行中立扶绥分公司应向廖元荣支付的全部未付款项及利息。六、合同争议的解决方式本合同履行过程中发生的争议，由当事人对双方友好协商解决，也可由第三人调解，协商或调解不成的，可由任意一方依法向中立扶绥分公司住所地人民法院起诉。十、本合同自双方签章之日起生效。本合同一式三份，具有同等法律效力。十一、本合同未做约定的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。十二、梁海涛仅担保本协议第二条约定的销售第四层所得款项后的处分，及撤销抵押登记后在办清手续后重新抵押给廖元荣。中立扶绥分公司作为甲方在承诺书上签章。梁海涛在保证人一栏上签字。廖元荣作为乙方签字。承诺书签订后，廖元荣收取了中立东源一层1号商铺的购房款395620元，该款作为偿还工程款。 2018年11月30日，梁海涛作出承诺，其承诺如广西扶绥县丰桦酒业有限公司能用中立东源第二层、第三层作担保向银行贷款贰仟万元整，从贷款中扣除肆百万元用于归还中立扶绥分公司拖欠廖元荣的工程款，绝不食言，空口无凭特立此约。如果食言任由廖元荣处置或起诉至法院，同时按月息5%计算借款利息。事后，广西扶绥县丰桦酒业有限公司申请贷款未能成功。 2019年1月7日，中立扶绥分公司将中立东源四层401号、402号商铺以4680元/平方米的价格出卖，出卖所得款全部转入双方共管帐户（户名：广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司，开户行：扶绥县工商行，帐号：（21×××61），其中1200000元用于归还巫瑞喆的借款，25030元用于支付巫瑞喆的劳务费，100000元用于归还廖元荣。 2018年12月，中立扶绥分公司在撤销备案登记后，未将商铺重新备案到廖元荣名下，而将商铺出卖给案外人，并办理不动产转移登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、中立扶绥分公司是否已经偿还了廖元荣诉请的903万元工程款及相应利息。二、本案中双方当事人所签订的《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》是否有效。廖元荣根据《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》计算利息是否有事实与法律依据。三、梁海涛对中立扶绥分公司、中立公司所应承担的债务偿还责任是否承担连带责任。 一、关于中立扶绥分公司是否已经偿还了廖元荣诉请的903万元工程款及相应利息问题。廖元荣为证明自己的主张，提交了《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》等证据予以证实。上述证据，明确了双方对附属工程等工程工程款及垫资、借款等进行结算后，中立扶绥分公司尚欠廖元荣的工程款总价为903万元。虽然中立公司、中立扶绥分公司认为该903万元的工程款项已包含在《2015年以房抵工程款协议书》中，但本案的工程款为双方于2017年所进行结算后的工程款，该工程款的结算时间后于《2015年以房抵工程款协议书》。中立扶绥分公司无证据证明在签订上述《以房抵工程款协议书》及《承诺协议书》后已经全额支付了工程款，且未排除合理怀疑，因此，本院对其已全部付清工程款的辩解意见，不予采信。本院对中立扶绥分公司尚未偿还了廖元荣诉请的903万元工程款及相应利息予以确认。 二、关于本案中双方当事人所签订的《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》是否有效及廖元荣根据《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》计算利息是否有事实与法律依据问题。2017年9月11日，廖元荣与中立扶绥分公司对工程款结算后，为保证中立扶绥分公司按约定支付工程款，中立扶绥分公司自愿将中立东源商住楼地下室未出售的26个车位、第一层商铺第四、五、八、九、十、十二、十三、十四号商铺抵押给廖元荣作为偿还工程款的担保，并备案到廖元荣指定的人的名下。双方约定，自协议签订之日起6个月内未能付清工程款的，廖元荣有权处置抵押物。满10个月仍不还款的，即日所抵押房屋及车位作价以抵清中立扶绥分公司所欠的全部款项及利息以及由中立扶绥分公司担保所欠平夏连等人的借款及利息，并互不相欠。中立扶绥分公司无条件配合将不动产权证登记到廖元荣指定人名下。2018年8月的承诺书，其内容为通过将商铺及车位备案到廖元荣的名下，其目的为担保债权的履行。虽然双方当事人分别于2017年9月16日及2018年8月签订了《以房抵工程款协议书》及《承诺协议书》，但在2017年9月11日之前即2016年5月，双方当事人在工程款结算之前已就以物抵工程款协议达成了一致意见，并将商铺登记备案到廖元荣指定的人的名下。《以房抵工程款协议书》及《承诺协议书》，实际上为对2016年5月双方以物抵工程款协议的进一步补充。《以房抵工程款协议书》及《承诺协议书》条文所称的“抵押”登记，实质为备案登记。而《以房抵工程款协议书》及《承诺协议书》始终强调的是备案登记到廖元荣名下的担保功能，但双方当事人并非履行不动产抵押登记的法定手续，而是通过签订商品房买卖合同并通过将房屋备案到债权人廖元荣名下的形式，担保将来到期的债权的履行。根据《中华人民共和国物权法》规定，备案登记性质为预告登记，为当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。在房屋买卖合同担保债权合同的交易模式下，债权人通过买卖合同在债务到期前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，买卖合同事实上达到了流押的效果，有违“禁止流押”的强制性规定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条规定，当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。参照最高人民法院发布的72号指导案例精神，2016年5月及后续的《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》，为廖元荣与中立扶绥分公司在债务履行期限届满前约定的，通过签订商品房买卖合同后进行备案登记，其目的为担保将来发生的建设工程款的履行，属于一种非典型的担保方式，违反了《担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，双方签订的协议存在显失公平、乘人之危的情况，属无效合同。以房抵工程款的内容无效，不影响其他条款内容的效力。以《以房抵工程款协议书》第二条约定，以上欠款963万元定于本协议签订之日起6个月内付清，期间不计算利息。如超期中立扶绥分公司需以未偿还欠款部分按月息1%计算违约金，该约定不违反法律规定，本院予以确认。关于《承诺协议书》第四条约定的“在抵押期间抵押给中立扶绥分公司的商铺确实有客户要购买的，所得款首先用于归还中立扶绥分公司借款及拖欠廖元荣的垫资工程款，中立扶绥分公司需无条件配合。以上所有条款任何一条违约的中立扶绥分公司自愿以所拖欠款的总额按月利率3%计付利息给廖元荣，并且时间从违约之日起计算。”，根据协议书的第一、二、三、四条内容，除无效的协议内容之外，中立扶绥分公司确实存在上述条文约定的违约行为，其应当向廖元荣承担违约责任。为此，廖元荣请求按照年利率24%计算利息，本院予以支持。 三、关于梁海涛对中立扶绥分公司、中立公司所应承担的债务偿还责任是否承担连带责任问题。如上所述，中立扶绥分公司与廖元荣于2016年5月及后续所签订的《以房抵工程款协议书》、《承诺协议书》，为廖元荣与中立扶绥分公司在债务履行期限届满前约定的以房抵债，属于当事人通过签订商品房买卖合同的方式担保在建工程工程款的偿还，属于一种非典型的担保方式，违反了《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，应当认定为无效协议。针对梁海涛所保证的部分，梁海涛在承诺协议书签订后，协议第二条约定的销售第四层所得款项后的处分后，该款已转让了中立扶绥分公司的共管账户，所支取的资金均获得了共管账户持有人廖元荣的认可，因此，梁海涛已履行了担保本协议第二条约定的销售第四层所得款项后的处分的义务。对梁海涛是否保证撤销抵押登记后在办清手续后重新抵押给廖元荣的问题，由于该部分为以房抵工程款的内容，该内容为无效条款。梁海涛未参与上述条款的签订，对于协议无效的法律后果，不存在过错，不承担民事责任。廖元荣与中立扶绥分公司达成的以房抵工程款协议无效后，并未消灭双方当事人的债权债务关系，廖元荣所称的旧债仍然存在，其仍然可以向中立扶绥分公司主张债权。 综上分析，廖元荣作为实际施工人，与中立扶绥分公司已达成了工程款的结算协议后，双方就工程款支付部分的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。廖元荣据此请求中立扶绥分公司支付垫资建设工程价款903万元，本院予以支持。关于利息，根据《以房抵工程款协议书》第二条约定，以上欠款963万元，定于从签订本协议之日即2017年9月11日起六个月内付清，期间不计利息。如超期中立扶绥分公司需以未偿还欠款部分按月息1%计违约金。因此利息的计算应从2017年9月11日起满6个月后的2018年3月10日起，按月利息1%计算。协议履行过程中，由于双方于2018年8月1日又达成了《承诺协议书》，双方约定中立扶绥分公司违约的，按欠款总额的3%月支付利息。因此，廖元荣主张以903万为基数，以月息2%的利息计算，自2018年8月1日起计至本院生效法律文书确定的履行期限最后之日止，本院予以支持。中立公司对中立扶绥分公司上述债务承担补充清偿责任。梁海涛不承担偿还责任。廖元荣未对宏达公司主张权利，本院予以尊重。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第二百六十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十七条、第二十六条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第17条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司向廖元荣支付工程款903万及利息（第一阶段利息：利息以903万元为基数，按月利率1%，从2018年3月10日起计至2018年7月31日止；第二阶段利息：利息以903万为基数，按月利率2%，从2018年8月1日起计至本院院生效法律文书确定期限之日止。广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司已经支付的395620元，从中扣减）。 二、广西中立房地产开发有限公司对广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司上述债务承担补充清偿责任； 三、驳回廖元荣的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80142元、诉讼保全费5000元，合计85142元，由广西中立房地产开发有限公司、广西中立房地产开发有限公司扶绥分公司负担。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长 韦 剑 人民陪审员 王 晶 人民陪审员 李志明 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员 谭泽霖