四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初5020号 原告：四川源力光电有限公司，住所地：成都市郫县成都现代工业港北片区竹桥村6组。 法定代表人：赵故本，公司董事长。 诉讼代表人：从圣元，系四川源力光电有限公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：唐浩阳，系公司员工。 被告：四川锦联华电器有限公司，住所地：成都市郫都区成都现代工业港北片区港大路789号。 法定代表人：陈红联。 原告四川源力光电有限公司（以下简称“源力光电公司”）因与被告四川锦联华电器有限公司（以下简称“锦联华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2018年11月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告源力光电公司委托诉讼代理人唐浩阳、诉讼代表人从圣元，锦联华公司法定代表人陈红联到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源力光电公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令锦联华公司向源力光电公司支付欠付2018年7月至2018年11月的房屋租金246175元及2018年8月至2018年11月9日水电费6045.5元，共计252221.5元；二、判令锦联华公司向源力光电公司支付违约金495519.19元。庭审中，源力光电公司变更诉讼请求为：一、请求判令锦联华公司向源力光电公司支付欠付2018年6月15日至2019年4月14日房屋租金492350元及2018年7月10日至2019年4月10日水电费10413元，共计502763元；二、判令锦联华公司从源力光电公司支付违约金2260270.99元。 事实和理由：一、源力光电公司管理人有资格代表源力光电公司参与诉讼。2018年6月15日，成都市中级人民法院依法做出（2018）川01破申64号《民事裁定书》，裁定受理赵振高对源力光电公司的破产申请。2018年7月10日，成都市中级人民法院依法做出（2018）川01破12号《决定书》，指定北京金杜（成都）律师事务所担任公司管理人负责开展破产清算工作。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条规定，管理人有代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序的法定职责。因此，管理人可代表源力光电公司参加本次诉讼。二、锦联华公司应以《房屋租赁合同》为依据向源力光电公司支付租金及其他费用。源力光电公司与锦联华公司于2018年6月15签订两份《房屋租赁合同》，一份合同约定源力光电公司将位于成都市郫都区现代工业港北区港大路789号办公楼2楼租赁给锦联华公司，租赁期限至2021年6月14日，租金合计每月9435元；另一份合同约定源力光电公司将E栋房屋租赁给锦联华公司，租赁期限至2021年6月14日，租金合计每月39800元。以上租金共计每月49235元。两份租赁合同约定，租金按月支付，锦联华公司应在房屋租金到期前十五日向源力光电公司支付租金、水电费、煤气费等其他费用。自2018年7月以来，锦联华公司一直未缴纳房屋租金、水电费。截止至2019年4月16日，锦联华公司已拖欠租金10个月，共计492350元；同时，截止至2019年4月10日，锦联华公司已拖欠水电费10413元，以上金额共计502763元。三、锦联华公司违反合同约定应当承担违约责任。两份租赁合同同时约定，房屋租金逾期缴纳一天，则锦联华公司需按月租金的3%支付滞纳金；锦联华公司逾期缴纳水电、煤气费及电话等其他费用，每逾期一天，按上诉费用的0.3%支付滞纳金。上述有关违约责任的约定系双方的真实意思表示，锦联华公司应该支付逾期未交付租金产生的滞纳金（违约金）2255455.35元；因逾期未支付费用产生的滞纳金共计4815.64元。以上金额共计2260270.99元。四、本案成都市中级人民法院具有管辖权。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条之规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。故成都市中级人民法院对本案具有管辖权。 锦联华公司辩称，至今为止，锦联华公司没有拿到与源力光电公司签订的合同，锦联华公司加盖了公章后就被源力光电公司拿走。锦联华公司也支付了一些款项给源力光电公司管理人。锦联华公司2014年过来承租，9月份源力光电公司就出现经营问题，债权人进场堵门导致锦联华公司也出现了很多问题。源力光电公司管理人介入之后关店关门，导致锦联华公司货物无法运出，丧失许多客户。锦联华公司确实应该缴纳租金，但是锦联华公司经营也出现严重困难，资金链断裂，已经停产8个月之久。锦联华公司对源力光电公司提出的滞纳金有异议，源力光电公司作为业主也给锦联华公司造成了损失。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年6月15日，四川省成都市中级人民法院（2018）川01破申64号民事裁定书，裁定受理赵振高对源力光电公司提出的破产清算申请。2018年7月6日，四川省成都市中级人民法院（2018）川01破12号决定书，指定北京金杜（成都）律师事务所担任源力光电公司的破产管理人，王鑫为负责人。 二、2018年6月15日源力光电公司与锦联华公司签订《房屋租赁合同》约定，源力光电公司将位于成都市郫都区现代工业港北区港大路789号，具体地址为办公楼2楼的房屋租赁给锦联华公司，房屋租金为20元/平方米面积为463平方米，公摊面积23平方米，租赁期限从2018年6月15日至2021年6月14日，每月租金含公摊费9375元，每月管理费60元，以上费用合计9435元；租金支付方式为月付，锦联华公司必须在房屋租金到期前十五日内向源力光电公司支付租金，每逾期一天，则锦联华公司需按当月租金的3%支付滞纳金，其超过30天，源力光电公司有权解除合同。 2018年6月15日源力光电公司与锦联华公司签订《房屋租赁合同》约定，源力光电公司将位于成都市郫都区现代工业港北区港大路789号E栋房屋租赁给锦联华公司，房屋租金为13元/平方米面积为3000平方米，公摊面积为120平方米，租赁期限自2018年6月15日至2021年6月14日，合计每月租金含公摊费39600元，每月管理费200元，以上费用合计39800元；租金支付方式为月付，锦联华公司必须在房屋租金到期前十五日内向源力光电公司支付租金，每逾期一天，则锦联华公司需按当月租金的3%支付滞纳金，其超过30天，源力光电公司有权解除合同。 三、锦联华公司至今尚未腾退案涉房屋。 四、2018年7月10日至2019年4月10日期间锦联华公司共发生水费合计1215元，电费合计8118元，垃圾清运费合计1080元，以上费用共计10413元，锦联华公司至今尚未支付。 五、2018年10月30日，源力光电公司管理人向锦联华公司发出《关于向四川源力光电有限公司交付租金的通知》。 六、2018年7月至2019年4月，锦联华公司欠付租金492350元、欠付水电费10413元，合计502763元； 以上事实有源力光电公司营业执照、锦联华公司工商登记信息、成都市中级人民法院（2018）川01破申64号《民事裁定书》、成都市中级人民法院依法做出（2018）川01破12号《决定书》、源力光电公司提交的两份《房屋租赁合同》、照片4张，锦联华公司水电明细表、《关于向四川源力光电有限公司交付租金的通知》等证据材料在案佐证。 本院认为，源力光电公司将位于成都市郫都区现代工业港北区港大路789号办公楼2楼以及E栋租赁给锦联华公司，双方分别就办公楼（办公楼2楼）和厂房（E栋）签订两份租赁合同，且庭审中锦联华公司亦对两份租赁合同真实性无异议，故该两份合同均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，各方均应按约履行各自的义务。 一、关于锦联华公司是否应支付欠付租金、水电费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，以及案涉两份租赁合同第三条以及第四条之约定，出租人源力光电公司将案涉房屋（办公楼2楼）和厂房（E栋）交付给锦联华公司占有使用后，锦联华公司应当依约履行合同义务向源力光电公司给付租金。于本案中，锦联华公司明确表示认可水电费诉讼请求，对其欠付租金的事实及欠付2018年6月15日至2018年1月14日期间的租金金额无异议，仅对其自2019年1月15日至2019年4月14日该期间欠付租金的金额有异议，故本院对锦联华公司无异议的部分予以确认。关于2019年1月15日至2019年4月14日该期间计租标准，因锦联华公司主张其已部分腾退，须予以减少。对此本院认为，腾退系承租人于租赁关系终止后应履行的主要义务，因其并未举证证明其已完全履行腾退义务，应当承担举证不能的不利责任，锦联华公司减少租金请求无事实及法律依据，本院不予支持。故，锦联华公司应当向源力光电公司足额缴纳欠付租金492350，水电费10413元。 二、关于锦联华公司是否支付违约金的问题。依据《房屋租赁合同》第四条“租金的支付方式为月付方式支付，乙方必须在房屋租金到期前十五日向甲方支付租金。每逾期一天，则乙方需按当月租金的3%支付滞纳金。”，第十一条第（一）项“1、在租赁期限内，乙方逾期交付水、电、煤气及电话费用，每逾期一天，按上述费用的0.3%支付滞纳金，逾期达十日以上的，甲方有停止供应或禁止乙方使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。2、租赁期满，乙方应如期交还房屋，如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方按月租金的0.3%支付违约金。”之约定，承租人在具有欠付相关费用情形下，出租人有权要求承租人支付违约金。于本案中，依据源力光电公司于庭审中提供的锦联华公司欠缴租金滞纳金（违约金）计算表、锦联华公司欠缴水电费滞纳金（违约金）计算表以及锦联华公司对欠付的租金及相关费用的事实予以认可。本院认为，源力光电要求锦联华公司支付欠付租金及相关费用的违约金于法有据。对于锦联华公司主张的违约金调整问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，于约定违约金过高时当事人可以依法请求进行调整。本案中，鉴于源力光电公司所受损失主要系因锦联华公司延迟给付所造成的资金利息损失，故本院以该实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，酌定锦联华公司承担60000元违约金。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、四川锦联华电器有限公司向四川源力光电有限公司支付2018年6月15日至2019年4月14日的租金492350元，2018年7月10日至2019年4月10日水电费10413元； 二、四川锦联华电器有限公司向四川源力光电有限公司支付违约金60000元。 三、驳回四川源力光电有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28904.27元，由四川锦联华电器负担5896元，由四川源力光电有限公司负担23008.27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  袁晟翔 审 判 员  张卫敏 人民陪审员  冯达彬 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  刘昱君