吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初2869号 原告（申请执行人）：马世涛，男，汉族，出租车司机，住所吉林省延吉市铁南。 委托诉讼代理人：李盛聪，吉林诚途(安图)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金学权，吉林诚途律师事务所律师。 被告（案外人）：张玉婷，女，汉族，无职业，住所吉林省延吉市光明街。 委托诉讼代理人：田占存(系被告公公)，男，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市光明街。 委托诉讼代理人：麻长春，吉林由正律师事务所律师。 第三人（被执行人）：易凤志，男，1983年10月10日出生，汉族，无职业，住所吉林省延吉市领域东城小区。 原告马世涛诉被告张玉婷、第三人易凤志之间执行异议之诉一案，本院于2019年5月15日受理后，2019年10月15日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马世涛的委托诉讼代理人李盛聪、金学权到庭参加诉讼，被告张玉婷的委托诉讼代理人田占存、麻长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马世涛诉称:1.请求准许执行第三人易凤志名下所有的，位于延吉市光明街1000号领域东城X号楼X单元XXX室，产籍号为X-X-XX号，面积为98.35平方米的房屋；2.诉讼费、公告费等由张玉婷负担。事实与理由：马世涛与易凤志之间因房屋买卖合同纠纷，经贵院（2018）吉2401民初7084号民事判决书判决，第三人易凤志返还马世涛购房款155000元及利息，现该案在执行过程中。在执行期间，被告张玉婷提出执行异议，认为其在2017年8月10日已经购买了执行标的房屋，并支付了全部房款，要求中止对案涉房屋的执行，并要求解除房屋的冻结。贵院书面审查后，作出（2019）吉2401执异63号执行裁定书中止了对案涉房屋的执行。马世涛认为，张玉婷提供的证据及材料，仅以程序性审查无法判断其合法性及真实性，且马世涛向易凤志主张房屋买卖合同纠纷期间为止，执行标的房屋一直由易凤志占有，故张玉婷提供的证据不足以排除执行，请法院依法裁判。 被告张玉婷辩称：1.张玉婷与易凤志签订合法有效的书面房屋买卖协议；2.张玉婷已经支付全部房款；3.张玉婷已经合法占有案涉房屋；4.张玉婷对于案涉房屋未变更登记善意无过错。从而张玉婷根据法律规定，依法享有排除马世涛的执行行为。 第三人易凤志未到庭进行陈述。 经本院审理查明：2018年9月24日，马世涛与易凤志协商购买位于延吉市铁南农机管理局综合楼4单元403号的房屋，建筑面积为78.51平方米，房屋价款为243380元。马世涛向易凤志交纳房款155000元，易凤志均向马世涛出具了收条，并约定剩余尾款至房屋更名时付清。事后易凤志未履行合同义务，亦未向马世涛返还购房款。马世涛诉至本院要求解除马世涛与易凤志的房屋买卖合同,并返还购房款155000元及利息。本院于2019年2月1日作出（2018）吉2401民初7084号民事判决书，内容为解除马世涛与易凤志的房屋买卖合同，并返还购房款155000元及利息。诉讼中，马世涛于2018年12月17日向本院申请保全易凤志名下的房屋，本院经审查后于2018年12月21日作出（2018）吉2401民初7084号之一民事裁定书，于2018年12月24日冻结了易凤志名下的位于延吉市光进街1000号领域东城X号楼X单元XXX房屋（产籍号：X-X-XX，建筑面积：98.35平方米）。判决生效后，马世涛向本院申请执行，要求执行涉案的上述房屋。张玉婷于2019年1月24日，向本院提出保全异议请求，要求本院请求撤销（2018）吉2401执保1175号执行裁定，解除对案涉房屋的冻结。本院经审理后于2019年5月5日作出（2019）吉2401执异63号民事裁定书，中止本院对位于延吉市光进街1000号领域东城X号楼X单元XXX房屋的执行。 另查，2017年8月10日，张玉婷与易凤志、尹艳萍签订案涉房屋的《购房协议书》，约定由易凤志、尹艳萍以45万元的价格将案涉房屋出售给张玉婷，张玉婷交付定金2万元；办理房照的一切费用由张玉婷承担等。同日，易凤志、尹艳萍到吉林省延吉市至诚公证处办理（2007）吉延至诚民证字第6XX8号公证书，共同委托田占存办理位于延吉市光进街1000号领域东城X号楼X单元XXX室，建筑面积为98.35平方米房屋相关事宜；代为办理该房屋的不动产权证手续及领取房屋的不动产权证的相关手续，并在相关材料上签字等一切事宜；2，代为办理上述房产更名、过户手续，委托期限自2017年8月10日至2019年8月10日。2019年5月13日，延吉市至诚公证处出具证明，上述公证书非该公证处出具。购房合同签订后，张玉婷向易凤志、尹艳萍支付房款27万元（其中15万元为现金，12万元为邮政银行转账）,易凤志、尹艳萍向张玉婷出具房款收据，并将《商品房买卖合同》文本交给张玉婷。易凤志与张玉婷于2017年8月20日签订租房合同，由易凤志亲属继续居住案涉房屋至其找到合适的房子为止，并约定房租为每月600元。易凤志于2018年9月25日分两次通过微信转账给田占存1400元和1600元合计3000元偿还之前欠付5个月房租。后因住户未按时交纳租金，张玉婷让其于2018年年底搬出，张玉婷于同年12月底入住案涉房屋。2017年8月12日，延边恒睿物业管理有限公司为张玉婷办理案涉房屋相关手续，并于2017年12月1日缴纳2017年物业费944元，卫生费60元，于2018年7月30日缴纳2018年物业费944元、卫生费60元。延吉市水务集团有限公司营销分公司出具的案涉房屋水费缴费单上载明客户名称为张玉婷,联系人为易凤志，2019年6月进行的更名。 再查，2018年11月21日和12月15日，张玉婷委托田占存通过工商银行汇给易凤志1400元、1300元用于偿还房屋贷款。2018年12月20日，张玉婷委托田占存通过延边农村商业银行转账给易凤志在中国工商银行股份有限公司延吉光明支行的账户224955.22元，用于偿还易凤志案涉房屋剩余贷款。同日，张玉婷委托田占存以现金方式存入易凤志工商银行账号内1011元用于易凤志偿还涉案房贷的迟延还款滞纳金。中国工商银行股份有限公司延吉光明支行向易凤志出具《还款证明》、《不动产抵押注销登记申请书》后，易凤志转交给田占存。 认定上述事实，有当事人陈述、延吉市法院作出的（2018）吉2401民初7084号民事判决书，（2018）吉2401执保1175号执行裁定、（2019）吉2401执1985号之一执行裁定及财产状况通知书、执行异议申请书、（2019）吉2401执异63号裁定书、购房协议书、房款收条、邮政银行转账凭证、工商银行汇款凭证、延边农村商业银行电汇凭证回单、工商银行存款凭证、工商银行个人还款凭证及个人贷款提前归还凭证、工商银行还款证明、授权委托书、不动产抵押注销登记申请表、商品房买卖合同书、租房合同、微信截图、延边恒睿物业管理有限公司证明及物业费收据证据证明，本院予以确认。 本院认为，马世涛与张玉婷本案争议的焦点是张玉婷是否全部支付了案涉房屋的购房款并是否已在法院冻结案涉房屋之前就合法占有房屋。本案是因案外人在执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议产生的纠纷，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》按照该规定第二十八条之规定“符合以下情形的，未登记在案外人名下的不动产也应排除执行：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张玉婷于2017年8月10日与易凤志签订《商品房买卖合同》，并于2017年8月10日至2018年12月20日向易凤志支付完全部购房款，因案涉房屋在银行抵押导致无法变更登记，产权证因案涉房屋所在楼盘未办理初始登记，故未办理产权证。关于张玉婷是否已经合法占有案涉房屋的问题。本院认为，在《商品房买卖合同》和《房屋租赁合同》签订后，张玉婷收取了部分租金，其后经多次催要后由于尚欠部分房租，故令租户搬离。张玉婷通过签订协议的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利。张玉婷将案涉房屋出租的行为足以表明其已经占有该案涉房屋。本院认为，张玉婷在本院查封案涉房屋之前，签订了合法有效的《商品房买卖合同》并支付全部购房款，且实际占有案涉房屋，故依法享有排除马世涛的执行行为，对马世涛主张请求准许执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于马世涛主张张玉婷与易凤志、尹艳萍签订的购房协议系无效协议。本院认为，马世涛的主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于马世涛主张张玉婷与易凤志、尹艳萍签订的购房协议是田占彬与易凤志之间的借款关系的一种担保方式，故该购房协议系无效协议。本院认为，马世涛虽提出上述主张，但未提交相关证据予以佐证，仅凭其主观推断，无法认定上述事实，故本院对马世涛的上述主张不予以支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》按照该规定第二十八条之规定判决如下： 驳回原告马世涛的全部诉讼请求。 案件受理费3400元，公告费300元由原告马世涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  张念德 人民陪审员  李繁森 人民陪审员  于丽华 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  张晨玲