四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3074号 原告（执行案外人）:程海云，男，1974年2月27日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众(平罗)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼二层），统一社会信用代码9164020069431840X0。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告程海云与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程海云及其委托诉讼代理人罗雅芳，被告中铁信托公司的委托诉讼代理袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程海云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行，并解除对上述房产的查封；2.请求判决位于宁夏石嘴山市大武口区的归原告所有。诉讼中，程海云将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2016年，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出了（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份民事判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行该两案，简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区提出执行异议，简阳市人民法院于2019年6月26日作出执行异议裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，江峰房地产公司在2011年开发修建星海时代花园项目过程中，存在以房屋抵顶工程款的行为。在施工过程中，平罗县永固砼业有限公司为江峰房地产公司供应商砼（商品混凝土），因江峰房地产公司欠平罗县永固砼业有限公司商砼款，双方在结算后签订《顶账协议》，将星海时代花园的房屋抵顶给平罗县永固砼业有限公司；石嘴山金力实业集团有限公司为平罗县永固砼业有限公司供应水泥，因平罗县永固砼业有限公司欠石嘴山金力实业集团有限公司水泥款，平罗县永固砼业有限公司将其从江峰房地产公司处顶账所得的部分房屋抵顶给石嘴山金力实业集团有限公司；石嘴山金力实业集团有限公司在生产过程中从宁夏博宏煤业有限公司购买煤炭作为燃料，石嘴山金力实业集团有限公司欠宁夏博宏煤业有限公司煤款，石嘴山金力实业集团有限公司又将其从平罗县永固砼业有限公司顶账所取得的房屋抵顶给宁夏博宏煤业有限公司，而程海云是个人借用宁夏博宏煤业有限公司的名义销售煤炭给石嘴山金力实业集团有限公司，煤款的实际权利人为程海云，故宁夏博宏煤业有限公司取得顶账所得的房后产又转让给程海云。通过上述顶账行为，程海云于2012年11月5日取得大武口区星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号房屋，并于2014年3月接房；程海云于2013年8月2日取得大武口区星海时代花园取得8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室，并于2014年8月20日接房。原告在查封之前合法取得并占有案涉房产，是该房产的实际权利人，应当得到保护，现在原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。 中铁信托公司辩称，星海时代花园8-2-1803号、8-2-2101号住房已于2013年备案在中铁信托公司名下，对备案到中铁信托公司公司的房屋，虽然中铁信托案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故中铁信托对其享有优先权。程海云没有支付房款的依据，而且程海云的4套商品房和2个地下室不是用于自住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。对永固砼业与江峰房地产公司之间的顶账协议的真实性不认可，程海云和江峰房地产公司签订房屋买卖合同的时间具有虚假性，极有可能是时间是事后添加；即便以房抵账行为是真实的，作为与案涉工程密切相关的权利人，程海云有义务关注房屋的权属情况，而程海云并未尽到注意义务，应该承担相应的法律后果。综上，程海云没有在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同，没有办理备案，没有提供买受人支付的价款超过约定的总价款50%的证据，案涉房并非用于其自住，不符合司法解释规定的要件，不能排除强制执行。 江峰房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下： 2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司需向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定本院执行。在执行过程中，程海云向本院提出执行异议，本院于2019年6月26日作出（2019）川0180执异111号执行裁定，驳回了程海云的异议请求，并于2019年7月1日向程海云送达了该裁定书，程海云于2019年7月11日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。 2011年5月10日，程海云与宁夏博宏煤业有限公司签订《挂靠合作协议》，协议约定“宁夏博宏煤业有限公司为甲方，程海云为乙方，乙方挂靠在甲方名下与宁夏石嘴山市金力实业集团公司签订煤炭长期供应合同，甲方按当月实际供应煤炭的数量向乙方收取管理费（2元每吨）。煤款通过甲方账户管理，发票由甲方开具，税费由乙方承担，并由甲方直接从煤款中代扣。乙方煤款进入甲方账户后，应及时与甲方财务人员沟通，甲方扣除应收税费后5个工作日内将款项划拨乙方。若有以物抵债的房屋、车辆等，甲方第一时间转让在乙方名下……”。 2012年6月16日，江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司签订《顶账协议》并附《房源统计表》，约定“江峰房地产公司欠平罗县永固砼业有限公司商砼款，江峰房地产公司以其开发的星海时代花园房屋抵顶部分商砼款，所抵顶的房屋具体情况见附表，以附表价格和楼号、楼层为准，不得调换、更改。双方各自做好本单位（个人）相关财务处理手续。本协议签订后，甲乙双方按正常房屋销售签订正式的购房手续……”。《房源统计表》载明了房屋25套，总面积2714.8㎡，总金额9,337,924元，均价3,439.64元/㎡，其中包含了星海时代花园1-1-1401号（总价488,255元）和1-2-401号住房（总价439,126元）。 2012年7月17日，宁夏石嘴山金力实业有限公司与平罗县永固砼业有限公司签订《协议》，约定“平罗县永固砼业有限公司将其星海时代时代花园的七套住房以总价3,042,798元抵顶给宁夏石嘴山金力实业有限公司，其中包含星海时代花园1-1-1401号（总价488,255元）和1-2-401号住房（总价439,126元），宁夏石嘴山金力实业有限公司以其生产并销售给平罗县永固砼业有限公司的普通42.5R散装水泥款顶付房款”。 2012年7月17日，宁夏石嘴山金力实业有限公司与宁夏博宏煤业有限公司、平罗县永固砼业有限公司签订《抹账协议》，约定“宁夏石嘴山金力实业有限公司欠宁夏博宏煤业有限公司439,126元，宁夏博宏煤业有限公司欠平罗县永固砼业有限公司439,126元，平罗县永固砼业有限公司欠宁夏石嘴山金力实业有限公司439,126元，经三方协商，同意相互做抹账处理”。 2012年8月23日，宁夏石嘴山金力实业有限公司宁夏博宏煤业有限公司、平罗县永固砼业有限公司签订《抹账协议》，约定“宁夏石嘴山金力实业有限公司欠宁夏博宏煤业有限公司488,255元，宁夏博宏煤业有限公司欠平罗县永固砼业有限公司488,255元，平罗县永固砼业有限公司欠宁夏石嘴山金力实业有限公司488,255元，经三方协商，同意相互做抹账处理”。 2012年11月3日，平罗县永固砼业有限公司向江峰房地产公司出具《证明》，载明“江峰房地产公司：我公司已将你公司星海时代花园抵顶我单位的下列六套房产抵顶：1-1-301，面积131.6㎡,单价3283元，价值432043元；1-2-1301，面积132.5㎡，单价3681元，价值487733元，吴梅，身份证号6402211982××××××××；1-3-303，面积131.83㎡，单价3293元，价值434116元，马晓亮，152921199110293913；1-1-1401，面积132.57㎡，单价3683元，价值488255元，程海云6402111974××××××××；1-2-401，面积131.83㎡，单价3331元，价值439126元，程海云6402111974××××××××；3-1-101，面积117.74㎡，单价3143元，价值370057元，孟庆翠640103195008041226。有我公司人员执此证明到贵公司办理房子手续一事，请贵公司给予办理为盼”。 2012年11月5日，宁夏博宏煤业有限公司与程海云签订《房屋转让协议》，约定“甲方：宁夏博宏煤业有限公司，乙方：程海云，甲方将其名下江峰房地产公司开发的星海时代花园1-1-1401和1-2-401两套房产转让给乙方。转让房基本信息：星海时代花园1-1-1401，面积132.57㎡，单价3,683元，转让金额488,255元，1-2-401，面积131.83㎡，单价3,331元，转让金额439,126元，合计金额927,381元。付款方式：甲方保证该住房手续齐全、合法，并对房屋产权承担一切法律责任。开发商为乙方开具房款收据后，乙方一次性付清甲方房款。协议签章生效后，甲方将相关手续及钥匙交乙方，并协助办理转户手续，其相关费用由乙方承担”。 2012年11月5日，江峰房地产公司向程海云出具收据2张，分别载明“收到程海云，1-2-401（永固），金额439,126元；程海云，1-1-1401（永固），金额488,255元”。2012年11月6日，程海云与江峰房地产公司就星海时代花园1-2-401号和1-1-1401号住房签订了《石嘴山市商品房买卖合同》2份，合同分别约定：出卖人江峰房地产公司，买受人程海云，星海时代花园1-2-401号，面积131.73㎡,总价439,126元，星海时代花园1-1-1401，面积132.34㎡，总价488,255元。房屋交付时间为2013年12月31日前，江峰房地产公司应当按照活动通过房产信息网网上房地产操作系统将合同信息传至房产管理合同备案部门，但没有约定具体的办理期限；合同约定一次性支付房款，但没有约定付款时间；合同没有约定房屋所有权转移登记的时间。 2014年3月13日，程海云领取了星海时代花园1-2-401号和1-1-1401号住房的《门牌号码登记证》，并于当日与石嘴山市立昌物业签订了《星海.时代花苑前期物业管理服务合同》及《前期物业服务合同补充合同》，交纳了2014年3月至2015年2月的物业服务费、电梯费、装修服务费。 2013年7月29日，江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司签订《顶账协议》并附《房源统计表》，约定“江峰房地产公司欠平罗县永固砼业有限公司商砼款，江峰房地产公司以其开发的星海时代花园房屋抵顶部分商砼款，所抵顶的房屋具体情况见附表，以附表价格和楼号、楼层为准，不得调换、更改。双方各自做好本单位（个人）相关财务处理手续。本协议签订后，甲乙双方按正常房屋销售签订正式的购房手续……”。《房源统计表》载明了房屋9套住房并附9间地下室，住房总面积1114.64㎡，总价3,892,464元，地下室总面积227.61㎡，总价246,368元，其中包含了星海时代花园8-2-2101号住房（总价485,746元）、8-2-1803号住房（总价506,992元）和8号楼负2层2-203号地下室（总价23,254元）、2-215号地下室（总价33,627元）。 2013年7月31日，宁夏石嘴山金力实业有限公司又与宁夏博宏煤业有限公司、平罗县永固砼业有限公司签订《抹账协议》，约定“宁夏石嘴山金力实业有限公司欠宁夏博宏煤业有限公司1,594,486元，宁夏博宏煤业有限公司欠平罗县永固砼业有限公司1,594,486元，平罗县永固砼业有限公司欠宁夏石嘴山金力实业有限公司1,594,486元，经三方协商，同意相互做抹账处理”。 2013年8月2日，平罗县永固砼业有限公司向江峰房地产公司出具《授权委托书》，载明“我单位已将江峰房地产公司抵顶给本单位的下列星海时代花园三套房产抵顶给宁夏石嘴山金力实业集团有限公司，现授权委托宁夏石嘴山金力实业集团有限公司前往贵公司办理房子相关事宜。房产信息为：8-2-2101号，面积132.79㎡，单价3,658元，附地下室负2层2-203，面积21.14㎡，单价1,100元，总价509,000元；8-2-1703号，面积132.79㎡，单价3,848元，附地下室负2层2-204，面积30.81㎡，单价1100元，总价544,867元；8-2-1803号，面积132.79㎡，单价3,818元，附地下室负2层2-215，面积30.57㎡，单价1100元，总价540,619元”。 2013年8月2日，宁夏博宏煤业有限公司与程海云签订《房屋转让协议》，约定：甲方宁夏博宏煤业有限公司，乙方程海云，甲方将其名下江峰房地产公司开发的星海时代花园8-2-1803号和8-2-2101号两套房产及地下室转让给乙方。转让房基本信息：8-2-1803号，面积132.79㎡，单价3,818元，转让金额506,992元；地下室8负2层2-215，面积30.57㎡，单价1100元，转让金额33,627元；8-2-2101号，面积132.79㎡，单价3,658元，转让金额485,746元；地下室8负2层2-203，面积21.14㎡，单价1,100元，转让金额23,254元；以上总共合计金额1,049,619元。付款方式：甲方保证该住房手续齐全、合法，并对房屋产权承担一切法律责任。开发商为乙方开具房款收据后，乙方一次性付清甲方房款。协议签章生效后，甲方将相关手续及钥匙交乙方，并协助办理转户手续，其相关费用由乙方承担。 2013年8月3日，江峰房地产公司向程海云出具收据2张，分别载明“收到程海云，房款8-2-1803（132.79×3,818=506,992）地下室8＃负2层2-215（30.57×1,100=33,627）），金额为人民币540,619元；8-2-2101（132.79×3658=485,746）地下室8＃负2层2-203（21.14×1,100=23,254）），金额为人民币509,000元”。2013年8月3日，程海云与江峰房地产公司就星海时代花园8-2-1803号和8-2-2101号房屋签订了《石嘴山市商品房买卖合同》2份。2014年8月20日，程海云领取了星海时代花园8-2-1803号和8-2-2101号住房的《门牌号码登记证》，并于当日与石嘴山市立昌物业分别签订了《星海.时代花苑前期物业管理服务合同》及《前期物业服务合同补充合同》，并交纳了2014年8月至2015年7月的物业服务费、电梯费、装修服务费。 江峰房地产公司于2017年4月14日取得了星海时代花园一期（包括办案讼争房屋所在的1幢）房屋的初始登记，星海时代花园1-1-1401和1-2-401号住房现仍登记在江峰房地产公司名下。江峰房地产公司于2018年2月26日取得了星海时代花园二期（包括办案讼争房屋所在的8幢）房屋的初始登记，星海时代花园8-2-2101和8-2-1803号住房现仍登记在江峰房地产公司名下。8号楼负二层2-203号地下室、8号楼负二层2-215号地下室现仍在江峰房地产公司名下。 2018年7月14日，江峰房地产公司向程海云出具了星海时代花园1-2-401号和1-1-1401号总价款分别为439,126元和488,255元的增值税发票2张。2018年7月28日，江峰房地产公司向程海云出具了星海时代花园8-2-2101号住房和8号楼负2层2-203号地下室的增值税发票2张，价款分别为485,746元和23,254元。2018年8月11日，江峰房地产公司向程海云出具了星海时代花园8-1-1803号和8号楼负2层2-215号地下室的增值税发票2张，价款分别为506,992元和33,627元。 2013年4月11日，为保障中铁信托公司债权的实现，中铁信托公司在与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同时，中铁信托公司与江峰房地产公司签订了商品房买卖合同，将星海时代花园8-2-2101号和8-1-1803号住房出售给中铁信托公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 2014年8月23日，江峰房地产公司与中铁信托公司和中铁二院（成都）置业开发有限责任公司召开研究确定中铁信托公司借款回收及江峰房产公司项目正常运转的具体方案，经三方协商一致，达成决议：1.中铁信托公司在贷款存续期间只收取江峰房地产公司借款本金壹亿元和正常利息。2.从2014年8月23日起，由江峰房地产公司提供本项目的全部剩余房源，所有的销售收入（含前期已销售未回款部分）全部存入监管账户，货币资金按六、四比例进行分配，即60%资金汇入中铁信托公司指定账户，40%资金由江峰房地产公司用于项目支出，同时，由江峰房地产公司提交整个项目的工程款支付计划作为支出依据。后期工程中涉及顶房事宜，具体由二院置业公司和江峰房地产公司协商确定。3.中铁信托公司速出具相关手续，并协助江峰房地产公司加快办理9#、11#、13#楼预售许可证，同时将9#、11#、13#楼房立即进行评估，以评估值按原抵押方案进行等额置换原抵押的营业房及住宅。4.中铁信托公司将房地产公司已抵押的已售房屋每售出一套于7个工作日内立即解押，以便购房户及时办理商贷、公积金贷款，保证贷款资金及时到位。 程海云在庭审中陈述其多次找江峰房地产要求办理合同备案和办理过户登记，但江峰房地产公司一直以以各种借口推诿不办。 以上事实，有当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、（2015）成执保字第264-1号执行裁定书、（2018）川0180执恢1166号执行裁定书及续查封清单、（2019）川0180执异111号执行裁定书、不动产登记信息、《挂靠合作协议》、《顶账协议》、《房源统计表》、《协议》、《抹账协议》、《证明》、《房屋转让协议》、房款《收据》、门牌号证、物业公司收费《收据》、程海云与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》及《补充合同》、增值税发票、会议纪要、中铁信托公司与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》等证据证明。 本院认为，本案争议的焦点为：程海云对星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于被执行人江峰房地产公司系本案讼争房产的开发商，现星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室仍登记在被执行人（开发商）的名下，案外人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。 根据本案查明事实，江峰房地产公司与平罗县永固砼业有限公司、石嘴山金力实业集团有限公司、宁夏博宏煤业有限公司之间的以房抵债的协议明确具体，抵债的房价也符合当时的市场价，且发生在查封之前，其以房抵债的行为合法、有效，而程海云系借用资质向石嘴山金力实业供应煤炭，程海云以其应收货款顶抵本案讼争房产的价款应视为其支付了全部房屋价款，程海云取得本案讼争房产有相应的事实依据；程海云在接房时与物业公司签订了物业服务合同并缴纳了物业服务费、电梯费等，此时程海云已实际控制并合法占有该房屋。上述当事人之间以房抵债、签订商品房买卖合同、交付占有房屋等行为均发生在人民法院查封之前，故程海云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……”的规定。 关于对未能办理本案讼争房屋过户登记程海云是否有过错，是否是程海云本人原因所致的问题。本院认为，江峰房地产公司在以房抵债时是期房，当时房屋并未竣工，程海云与江峰房地产公司签订买卖合同、办理接房手续的过程中并无过错。而办理房产过户需要在开发商取得初始登记后方能进行，且需要开发商的积极配合作为，因江峰房地产公司在案涉房屋查封之前尚未办理初始登记，还不具备过户条件，而查封之后无法办理过户登记手续，故未办理过户登记也并非程海云本人的原因所致，故程海云符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项的规定。 关于中铁信托公司辩解的星海时代花园8-2-1803号和8-2-2101号住房已于2013年合同备案在中铁信托公司名下，中铁信托公司享有期待权和优先权的问题。本院认为，中铁信托公司和江峰房地产公司因借贷关系，为保障债的实现，就星海时代花园8-2-1803号和8-2-2101号住房签订的商品房买卖合同，该买卖合同并非双方真实的意思表示，双方并没有实际履行买卖合同或也没有在债权到期后达成以物抵债协议，不能对抗案外人；中铁信托公司没有办理预告登记和抵押登记，也不具有优先权和准物权效力。本院对中铁信托公司的辩解理由不予采纳。 综上所述，程海云对星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部规定，本院对程海云提出的停止对星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一项），《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 停止对星海时代花园1-1-1401号、1-2-401号、8-2-1803号、8-2-2101号住房以及8号楼负二层2-203地下室、8号楼负二层2-215地下室的执行。 案件受理费22,593元，由被告中铁信托有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  傅德梅 审 判 员  刘鸣梅 人民陪审员  王玉珍 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  李颖健 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。