广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3371号原告：周澜澜。委托诉讼代理人：李良军，广东吾信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，原告丈夫。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地广东省惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。第三人：惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行，住所地惠州市惠城区江北三新南路22号。负责人：朱建狮。委托诉讼代理人：王贺，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：张靖，女，该行工作人员。原告周澜澜与被告惠州市浩胤实业有限公司、第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周澜澜的委托诉讼代理人李良军，被告惠州市浩胤实业有限公司的委托诉讼代理人周惠丽以及第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行的委托诉讼代理人王贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周澜澜向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，退还房款934041元，违约金9340.4元，利息（利息自2017年7月10日至付清款项日止按照年利率6%计算金额）合计：943381.4元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确上述第一项诉讼请求的利息系以购房款934041元为本金计付利息。事实与理由：原告于2017年8月17日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓X号楼X层XX号房。合同约定的房屋交付时间为2018年01月01日之前。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了买方的义务，被告却到期未向原告交付房屋。之后原告多次催告，被告始终不履行房屋交付义务。经查，被告由于自身原因无法取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，导致房屋无法交付。被告已构成根本违约，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告请求解除合同，被告退还全部房款（含已付贷款部分）及利息，支付违约金。合同约定，交房逾期超过90日的，自原告付款之日起，按6%计算给付利息。同时，按照全部房款1%向买受人支付违约金。房款共934041元，其中首付284041元，已于2017年7月10日付清，距离2017年9月21日合计74天；贷款65万，于2017年9月22日与惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订按揭贷款合同,被告应退还原告房款934041元，利息自2017年7月10日至2017年9月21日以284041元为基数按照年利率6%计算，自2017年9月22日至付清款项日止以934041元为基数按照年利率6%计算。至2018年11月1日合计为77836.75元（284041×6%÷365×74≈3455.18,934041×6%÷365×404≈62030.56,3455.18+62030.56=65485.74）违约金为9340.4元，（934041×1%＝9340.4）元合计1008867.14元。总计为（1008867.14元+自2017年9月22日至付清款项日止以934041元为基数按照年利率6%计算金额）综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法利益。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，1.双方合同目的并非不能实现，被答辩人以其实际行动接收案涉房屋，实现了房屋转移，被答辩人诉称答辩人未交付涉案商品房与事实不符，为维护交易秩序之稳定，不应判令解除合同；2.被答辩人超过法律规定的期限行使解除权，其要求解除商品房买卖合同、返还购房款、支付利息及违约金的诉讼请求不应予以支持。第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行陈述，与我方提出的独立诉讼请求一致，原告所主张返还的房款中有一部分是基于抵押房产所产生的贷款，应当优先返还第三人。第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行提出独立诉讼请求：1.解除第三人与原告签订的编号为个抵借字2017年第XXXX号个人购房按揭贷款合同；2.原告向第三人偿还借款本金610277.68元及利息，暂计至2019年7月20日计算至清偿日止，最终以解除贷款合同时实际的贷款余额及拖欠利息为准。原告周澜澜辩称，原告同意与第三人解除个人购房按揭贷款合同，同意在被告返还购房款后第一时间支付第三人的剩余按揭贷款，也同意由被告直接支付给第三人，剩余差额再由被告支付给原告。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，被告同意原告与第三人解除个人贷款合同，若商品房买卖合同解除，被告负责返还原告个人贷款剩余的差额再由被告与原告协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告双方于2017年8月17日签订了合同编号为HT0050XXX的商品房买卖合同及相关附件，约定被告将惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓（1-3号楼）X号楼X层XX号房出售给原告，合同总价款为人民币934041元，交付日期为2017年1月1日。商品房买卖合同第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当于2017年8月17日前支付首期房价款人民币284041元（大写贰拾捌万肆仟零肆拾壹元整），占全部房款的30%。余款人民币650000元（大写陆拾伍万元整）向惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行（贷款机构）申请贷款支付。”合同第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同第二十五条约定“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以□邮政快递□邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。附件十一补充协议“对合同第十一条的补充约定”约定“买受人在签订本协议时，出卖人已明确告知伴山伴海度假公寓2栋3-13层的交楼时间为2018年1月1日……”。2.2017年9月22日，原、被告与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订合同编号为个抵借字2017第XXXX号个人购房按揭贷款合同，其中原告为借款人（抵押人、购房人），被告为保证人，第三人为贷款人（抵押权人），约定原告向第三人借款650000元用于购买上述涉案房屋，借款期限为360个月，自2017年9月22日起至2047年9月22日止，年利率为5.39%。当日，第三人将上述650000元向被告发放至被告账户。3.原告陈述，其于2017年7月10日支付首付款284041元，并提交刷卡单及收据复印件予以证明。刷卡单及收据复印件显示，首付款284041元缴款日期为2017年7月10日。4．涉案房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，备案日期为2018年6月25日。被告主张于2018年8月12日寄送入伙通知书，向本院提交了邮单号为1063288773921的邮寄单，但“内件品名”处并未标注具体邮件信息。5.原、被告确认原告于2019年4月1日前已通过广东诉讼服务网提交网上立案申请6.被告主张曾与案外人惠东县怡景湾物业管理有限公司签订返租合同及按照上述合同支付收益，向本院提交了伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书及交易凭证。原告周澜澜为该协议书的委托方（甲方），被告惠东县怡景湾物业管理有限公司为受托方（乙方），协议书约定甲方同意将涉案房产出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务。甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。有效期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日终止。交易凭证显示2019年4月30日，付款人黄宏立账号为80×××64的银行账户向周澜澜账号为62×××59的银行账户转账11676元，附言为“返租”。本院认为，原告周澜澜与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的商品房买卖合同、相关附件以及原告周澜澜与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行签订的个人购房按揭贷款合同均是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否存在违约行为；2.涉案商品房买卖合同与相关附件以及个人按揭贷款合同是否应当解除；3.合同解除权的行使期限是否已经届满；4.原告的其他诉讼请求如何处理。关于第一个焦点，涉案商品房买卖合同约定的房屋交付日期为2018年1月1日，被告未在该约定日期向原告交付房屋，且至2018年6月25日方办理竣工验收备案，违约事实明显，已构成违约。关于第二个焦点，根据商品房买卖合同第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”的规定，被告逾期交付房屋已超过90日，原告主张解除合同具有合同依据，本院予以支持。虽然伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书约定，原告在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，但这只是在合同订立之前针对房价款的优惠，原、被告双方签订合同时已对具体房价款进行了约定，原告也已经按照商品房买卖合同的约定履行了付款义务，并不影响原告依据商品房买卖合同行使合同解除权。对于被告主张已向原告支付返租收益11676元，支付日期为2019年4月30日，系在原告起诉解除合同之后，况且原告也表示愿意返还或者抵扣，该支付行为也不影响原告行使合同解除权。另，原告及第三人均同意解除个人按揭贷款合同，第三人请求解除合同，本院予以支持。关于第三个焦点，至于被告所抗辩原告行使合同解除权已超过90日，根据庭审查明的事实，双方均无催告对方解除合同，相关法律规定合同解除权的行使期限为一年。双方约定涉案房屋交付日期为2018年1月1日，从2018年4月1日原告享有解除权，至2019年4月1日原告解除权行使期限届满，本案中，原告已于2019年4月1日前已经向本院提交立案申请，视为解除权的行使，其起诉时解除权的行使期限并未届满。关于第四个焦点，商品房买卖合同解除后，根据合同约定及原告的主张，被告应向原告返还购房款、支付全部房价款百分之一的违约金即9340.4元，并按照从付款之日起按照年利率6%向原告支付利息，即以284041元为本金从2017年7月10日计算至清偿日止；以650000元为本金从2017年9月22日起计算至清偿日止。另，个人购房按揭贷款合同解除后，原告应向第三人返还剩余贷款本金及利息，其该款项中的本金应从被告返还原告的上述购房款中优先予以支付。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告周澜澜与被告惠州市浩胤实业有限公司于2017年8月17日签订的合同编号为HT005XXXX的商品房买卖合同及相关附件；二、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周澜澜返还购房款934041元及利息（利息按照年利率6%计付，以284041元为本金从2017年7月10日计算至清偿日止；以650000元为本金从2017年9月22日起计算至清偿日止）；三、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告周澜澜支付违约金9340.4元；四、解除原告周澜澜与第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行于2017年9月22日签订的合同编号为个抵借字2017第XXXX号个人购房按揭贷款合同；五、原告周澜澜应自本判决发生法律效力之日起十日内向第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行偿还贷款本金及利息（贷款本金及利息以贷款合同解除时实际贷款余额及利息为准，其中剩余贷款本金从本判决书上述第二项被告惠州市浩胤实业有限公司应向原告周澜澜支付的款项中优先支付）；六、驳回原告周澜澜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13234元（原告周澜澜已预缴），由被告惠州市浩胤实业有限公司负担；独立诉讼请求受理费4952元（第三人惠州农村商业银行股份有限公司惠城支行已预缴），由原告周澜澜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明人民陪审员  陈进友人民陪审员  林运新二〇一九年十一月二十七日法官助理黄丽娴书记员张景波