山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终1491号上诉人（原审被告）：原平市新原乡解放街村民委员会。住所地：原平市新原乡解放街村法定代表人：靳某，该村委主任。委托诉讼代理人：高某，该村委会法务人员。被上诉人（原审原告）：原平市鸿乐宾馆。住所地：忻州原平市永兴南路。法定代表人：周某，女，1964年8月20日出生，汉族，原平市人，住海口市美兰区和平南路六合大厦。委托诉讼代理人：苗某，山西轩明律师事务所律师。上诉人原平市新原乡解放街村民委员会因与被上诉人原平市鸿乐宾馆房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2019）晋0981民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人原平市新原乡解放街村民委员会委托诉讼代理人高某，被上诉人原平市鸿乐宾馆委托诉讼代理人苗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原平市鸿乐宾馆向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付原平市鸿乐宾馆拆迁补偿款420万元。二、判决被告向原告赔偿原平市鸿乐宾馆经营损失80万元。事实与理由：2006年4月，被告原平市解放街村委会(甲方）与案外人宁某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自有的坐落在原平市永兴南路的房屋壹栋（包括后院），建筑面积约1500平米，框架无装修（实际为烂尾楼），出租给乙方使用；租赁期共30年，从2006年10月1日至2036年10月1日；年租金8万元，从2011年10月1日起，乙方以新建部分抵顶租金，但抵顶总额不得超过80万元，抵顶之后，承包费按原承包费每年8万元继续执行，租赁合同到期后，乙方所建房屋无偿归甲方所有；双方还约定，因市政建设需要，拆除或改造己租赁的房屋，造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任。合同签订后，被告向宁某1交付了租赁房屋，宁某1除对1500平方米的框架房屋进行后期建设和装修外，还另外修建了1300平米的房屋并开始经营鸿乐实馆。因此，宁某1因根据《房屋租赁合同》进行投资建设而取得了鸿乐宾馆房屋的共有权和经营权。2008年8月8日，原告周某（乙方）与案外人宁某2、常某、康某（甲方）签订了《转让协议》，协议约定：双方确认鸿乐宾馆的资产总值为450万元，从2008年8月8日起，甲方将宾馆经营权及70%的股份作价315万元转让给乙方；经营期限以甲方与解放街村委会所签的租赁合同为准，对于原租赁合同中乙方（宁某1）的权利义务一并转让给重组后的宾馆名下，该宾馆享有原租赁合同中乙方之权利、义务。《转让协议》签订后，周某支付了315万元转让款，并取得了鸿乐宾馆70%的股份。2010年3月1日，宁某2与周某又签订《股权转让协议书》一份，协议确认鸿乐宾馆的资产总值为450万元，周某购买了剩余的全部股份，至此，周某共支付了450万元转让款，取得了鸿乐宾馆100%的股份、租赁经营权以及原属于宁某1对租赁房屋和新建房屋的所有权利。2018年3月5日，原平市三街进行城中村棚户区改造，原平市鸿乐宾馆房屋被征收拆迁，2018年5月5日原平市三街棚户区改造及配套设施（前进街东拓）建设指挥部通知鸿乐宾馆停业，宾馆房屋于2018年12月被拆除。而鸿乐宾馆的拆迁补偿款7560918元已于2019年2月1日全部打入了被告解放街村委会的账户。该征迁补偿款是鸿乐宾馆全部2800平米建筑物的拆迁补偿款，而该2800平米的建筑物并非属于被告解放街村委会单独建设、单独所有，而是由原告新修建的1300平米的建筑物和原租赁面积为1500平米的烂尾楼进行混同才变成现有的2800平米。因此，该宾馆的拆迁补偿款原被告应当按照各自的投资比例进行分配(具体数额以实际评估为准)。另外，根据《租赁合同》的约定，因市政建设需要，拆除或改造已租赁的房屋，造成承租方损失的，出租方应承担赔偿责任。因此，被告解放街村委会应当赔偿原告鸿乐宾馆经营损失80万元。被告辩称：一、被告作为本案诉讼主体不适格，应驳回诉讼请求。本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原告的诉讼请求是要求支付拆迁补偿款，也就是合同纠纷的主体应该是征收拆迁主体与被征收拆迁主体(房屋产权人)。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、《原平市三街城中村棚户区改造项目房屋征收拆迁补偿安置办法（试行)》第三条、第六条，本案征收主体是原平市人民政府，而被征收拆迁主体为被拆迁房屋的产权人，本案中被告本身也属于被拆迁范畴，所以没有权利，也没有义务支付他人拆迁补偿款，所以被告依法不是征收拆迁主体，作为本案被告资格也就不合法。二、原告所应获得的拆迁补偿款应该是原告自己增加建筑部分所得补偿款的百分之三十。依据房屋租赁合同第三条规定被告同意原告拿新建建筑折抵十年租金，目的也是为了增加村集体资产，所以才不更改承包指标，不变更租金。所以在合同没有明确约定“到期后”指的是什么时间是，应该推定理解为折抵租金十年时，该新建部分所有权全部归被告所有，但是因为不能归责于被告的原因导致合同履行折抵7年租金后，无法继续履行，所以依据公平原则，新建建筑的百分之七十的部分应该所有权归被告，而百分之三十的所有权归原告，故原告所应获得的拆迁补偿款应该是原告自己增加建筑部分所得补偿款的百分之三十。三、被告不应该赔偿原告经营损失费。1、经营损失应该赔偿给出租人，即房屋所有权人，因为出租人的对外出租行为本身就是一种经营行为，因为拆迁，出租人无法取得出租收益租金，是造成的直接的实际的损害，而对于被告来说，却是一种正确履行合同下未必能实现的预期利益损失，而且被告也未能举证实际减损数额。事实上被告也并没有得到经营损失补偿。2、房屋租赁合同第六条第二款内容的订立明显将不可抗力的原因归结到被告身上，由被告承担赔偿责任显失公平，严重损害第三人即解放街全体村民的利益，依据合同法第52、54条规定，该条款应该属于可撤销与无效条款，所以不应该作为赔偿依据。3、本案中市政拆迁是被告不能主宰控制的，所以造成原告损害并非被告违约行为所致，所以即便原告争取赔偿，也应该是实际损失的赔偿，而不是带有惩罚性质的违约造成的赔偿。而实际损失就是装修损失，这部分费用拆迁部门并没有给付被告，而是已经全额补偿了原告。一审法院查明的事实如下：2006年4月，被告原平市解放街村委会(甲方）与案外人宁某1（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将自有的坐落在原平市永兴南路的房屋壹栋（包括后院），建筑面积约1500平米，框架无装修（实际为烂尾楼），出租给乙方使用；租赁期共30年，从2006年10月1日至2036年10月1日；年租金8万元，从2011年10月1日起，乙方以新建部分抵顶租金，但抵顶总额不得超过80万元，抵顶之后，承包费按原承包费每年8万元继续执行，租赁合同到期后，乙方所建房屋无偿归甲方所有；双方还约定，因市政建设需要，拆除或改造己租赁的房屋，造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任。合同签订后，被告向宁某1交付了租赁房屋，宁某1除对1500平方米的框架房屋进行后期建设和装修外，还另外修建了1300平米的房屋并开始经营鸿乐宾馆。2008年8月8日，原告周某（乙方）与案外人宁某2、常某、康某（甲方）签订了《转让协议》，协议约定：双方确认鸿乐宾馆的资产总值为450万元，从2008年8月8日起，甲方将宾馆经营权及70%的股份作价315万元转让给乙方；经营期限以甲方与解放街村委会所签的租赁合同为准，对于原租赁合同中乙方（宁某1）的权利义务一并转让给重组后的宾馆名下，该宾馆享有原租赁合同中乙方之权利、义务。《转让协议》签订后，周某支付了315万元转让款，并取得了鸿乐宾馆70%的股份。2010年3月1日，宁某2与周某又签订《股权转让协议书》，协议确认鸿乐宾馆的资产总值为450万元，周某购买了剩余的全部股份，至此，周某共支付了450万元转让款，取得了鸿乐宾馆100%的股份、租赁经营权以及原属于宁某1对租赁房屋和新建房屋的所有权利。2018年3月5日，原平市三街进行城中村棚户区改造，原平市鸿乐宾馆房屋被征收拆迁，2018年5月5日原平市三街棚户区改造及配套设施（前进街东拓）建设指挥部通知鸿乐宾馆停业，宾馆房屋于2018年12月被拆除。鸿乐宾馆全部2800平方米建筑物的拆迁补偿款7560918元于2019年2月1日全部汇入了被告解放街村委会的账户。涉及该宾馆的装修费等，经原告与原平市房屋征收办公室协商一致，原平市房屋征收办公室已经将补偿款支付原告。在诉讼过程中，原告申请对“原平市鸿乐宾馆2800.34平方米建筑物拆迁补偿款7560918元，属于原告和被告各自的补偿份额进行评估”，经过原被告双方协商，一致同意选择忻州诚信房地产咨询评估有限公司进行鉴定。忻州诚信房地产咨询评估有限公司作出鉴定结论：拆迁补偿款7560918元，其中原告房产评估价值为4234114元，被告房产评估价值为3326804元。一审法院认为，本案的法律关系实际是对房屋拆迁补偿费的分割，被告与案外人宁某1签订租赁合同后，宁某1又与原告的投资人周某签订了转让合同，宁某1将租赁经营权以及原属于宁某1对租赁房屋和新建房屋的所有权利全部转让给原告，虽然原告未与被告重新签订新的租赁合同，但是宁某1将房屋转租给原告的投资人周某已经10年，被告知道房屋转租未表示反对，视为被告同意转租。鸿乐宾馆全部2800平方米建筑物的拆迁补偿款汇入了被告解放街村委会的账户，原告起诉分割补偿款，主体适格。经过原被告双方选择的忻州诚信房地产咨询评估有限公司对拆迁房屋的评估价值作出的鉴定结论可以作为定案的依据。至于原告请求的经营损失80万元，实际上是没有发生的预期利益。虽然宁某1与被告的租赁协议中有“因市政建设需要，拆除或改造己租赁的房屋，造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任”的约定，本案中市政拆迁是被告不能主宰控制的不可抗力，给原告造成的损失不是被告违约行为所致，而给原告造成的装修费等实际损失已经由原平市房屋征收办公室全额补偿了原告，故原告请求的80万元经营损失的赔偿，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条；《中华人民共和国合同法》第一百一十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：限本判决书生效后十日内，被告原平市新原乡解放街村民委员会给付原告原平市鸿乐宾馆拆迁补偿款4200000元。案件受理费23400元，由原告负担4446元，由被告负担18954元。原平市新原乡解放街村民委员会上诉请求：撤销山西省原平市人民法院作出的（2019）晋0981民初317号民事判决，并依法改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，本案被上诉人不具备适格的原告主体资格，应当驳回起诉。本案被上诉人对其主张分割拆迁款的房屋不享有房屋所有权，依法不应获得补偿。一审依据的主要证据--忻州诚信房地产咨询评估有限公司的鉴定报告不符合法律规定的证据要求贸易法不应采信。基于以上错误事实认定及法律适用，一审法院做出了错误的判决，依法理应改判。具体事实及理由如下：一、本案被上诉人不是适格的一审原告。本案被上诉人同宁某1之间是房屋租赁合同的全部权利义务转让法律关系，而非转租法律关系。如果是转租法律关系被上诉人只能想宁某1主张权利而不能向上诉人主张权利，被上诉人的一审原告主体资格不适格。如果是合同权利义务整体转让的法律关系，由于被上诉人同宁某1的整体转让未经过上诉人同意，因而不符合合同法的规定，从而其转让无效。被上诉人也不具备一审原告主体资格。二、本案一审错误的认定了产权关系。本案一审对本案最关键的事实未认定。经过本案庭审及各方证据，可以看出上诉人与宁某1约定了自2011年起，以每年8万元房租折抵新建部分房屋，最高80万元，10年折完。事实上，宁某1也从2011年起未缴纳2011年至2018年7年的房租。所谓折抵就是拿房租购买了新建部分的房屋产权。因此，上诉人已经购买了新建部分房屋的产权，且已经支付额56万元房款，房屋所有权应当属于上诉人。上诉人未支付的24万元房款，属于宁某1同上诉人的其他法律关系，不是本案处理额范围。三、一审判决错误采纳了鉴定报告，从而导致错误内容。支持本案一审最重要的证据之一就是法院委托鉴定的鉴定报告。然而，该鉴定报告形式内容违法，不应采纳。鉴定机构作为一个专业的技术部门，其仅有权对原框架部分房屋的价值及后续新增部分房屋的价值分别进行鉴定，而无权确定房屋的所有权，应由技术部门确定了房屋价值后，由法院进行产权认定。然而该鉴定报告中直接认定了被上诉人的房屋价值与上诉人的房屋价值。这一越权认定直接导致该报告没有证据效力，依法不得采纳。建立在该报告基础上的判决也需改判。综上，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人一审的起诉及诉讼请求均不成立，均应驳回。原平市鸿乐宾馆辩称：一、答辩人原平市鸿乐宾馆作为本案一审原告，主体适格。原平市解放街村委会最初（2006年10月）确实是将房屋出租给案外人宁某1使用，双方也签订了《房屋租赁合同》。但2008年8月和2010年3月，宁某1与答辩人原平市鸿乐宾馆的投资人周某签订了《转让协议》和《股份转让协议书》，宁某1以450万元的价格将鸿乐宾馆全部经营权转让给了周某，并且约定，原租赁合同中宁某1的权利义务一并转让给鸿乐宾馆，此时的鸿乐宾馆已经概括承受了宁某1在原《房屋租赁合同》中的所有权利和义务。2018年12月，因市政建设需要鸿乐宾馆被市政府拆除，拆迁补偿款7560918元全部汇入了上诉人的账户，但该补偿款中包括鸿乐宾馆新建1300.34平方米建筑物和对原1500平方米租赁物后期建设和装修的补偿费用，这部分补偿费依法应当由鸿乐宾馆享有。因鸿乐宾馆对分割该拆迁补偿款存在直接的利害关系，其有权作为一审的原告向解放街村委会主张属于自己的拆迁补偿利益。因此，原平市鸿乐宾馆作为本案一审的原告，主体适格。二、按照原《房屋租赁合同》的约定，被答辩人解放街村委会应当对答辩人原平市鸿乐宾馆的损失承担赔偿责任。被答辩人解放街村委会当初出租的是房屋面积为1500平方米，水、电、暖、墙等基础配套设施均没有建设，在当地属于众人皆知的“烂尾楼”。出租后承租人对该房屋又进行了后期的施工修建并新建了1300.34平方米的建筑物，承租人之所以愿意进行巨额的投资，是想在合同约定的租赁期内经营鸿乐宾馆，从而进行营利。但合同约定的租赁期限是否能履行完毕，这在当时也是一个未知数，因此，承租人与解放街村委会在原《房屋租赁合同》中约定，如果在合同履行期间承租的房屋因市政建设需要而被拆除造成承租人损失的，上诉人解放街村委会应承担赔偿责任。三、忻州诚信房地产咨询评估有限公司作出的忻城房估字（2019）D0012号鉴定结论程序合法，内容真实、结果准确，依法可以作为本案裁判的依据。忻州诚信房地产咨询评估有限公司是一家依法登记设立并经住建部门批准的专业的房地产估价机构，一审中委托该评估机构鉴定也是经答辩人与被答辩人双方商议后通过一审法院办理的相关委托手续，该机构作出的鉴定结论依法可以作为本案裁判的依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正合法，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为：关于上诉人主张的原平市鸿乐宾馆参与分割拆迁补偿款主体资格不适当的问题。经审查，上诉人与宁某1之间的《房屋租赁合同》约定的租赁物是“原平市永兴南路的房屋壹栋（包括院内），建筑面积约1500平方米，框架无装修”，宁某1此后对该租赁物进行了装修、重建、扩建等添附行为，建成了“原平市鸿乐宾馆”。后周某通过有偿转让取得了“原平市鸿乐宾馆”的经营使用权。在原租赁合同中没有相关添附行为的具体约定，就应按照“谁添附、谁受益”的原则来分割相应的补偿款，判定该主体资格的前提是，是否与本次拆迁最后获得补偿款有利害关系，原平市鸿乐宾馆依据与宁某1的转让协议约定为合法的经营人，征收拆迁原平市鸿乐宾馆与被上诉人存在法律上的利害关系，被上诉人有权利提起分割之诉。关于上诉人主张的宁某1的转租未经过其同意，转租合同无效的问题。退一步讲，即便是转租，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人应在知道或应当知道转租事实之日起6个月内主张，上诉人未在法定期限内行使其撤销权，现以宁某1未经其同意的转租合同无效抗辩被上诉人的主体资格问题理由不足，本院不予支持。关于上诉人主张的鉴定报告内容程序违法不能作为证据使用的问题。根据鉴定报告内容，鉴定报告只是对上诉人的原有租赁物和扩建设施进行了价格鉴定，并未对产权问题进行确认。上诉人未能提供充分有效的证据否定该份鉴定报告的鉴定结论，也未举证证明鉴定程序违法。一审法院采信上诉人和被上诉人共同委托下进行的鉴定作出的鉴定报告并无不当。上诉人的该项上诉请求五事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费41200元由上诉人原平市新原乡解放街村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 梁晓莉审判员 梁晓峰审判员 杨 剑 二〇一九年十一月六日书记员 冯君慧