湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初4449号原告：李东，男，1968年8月18日出生，汉族，住广州市天河区，被告：武汉创兴达物业有限责任公司，住所地：武汉市硚口区古田四路侧路32号长青汽修厂综合楼A栋。法定代表人：陈文慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，女，1985年9月10日出生，汉族，该公司员工，住武汉市黄陂区，原告李东与被告武汉创兴达物业有限责任公司（创兴达物业公司）物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成由审判员张慧担任审判长、人民陪审员舒娜、人民陪审员邹波参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东及被告创兴达物业公司法定代表人陈文慧及委托诉讼代理人张超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东诉称，作为业主，2019年元月收到开发商长华置业有限公司的入住通知，接收名下房屋，即硚口区京汉大道长华玉带家园3栋2单元2702室。原、被告签订前期物业管理服务合同后，被告办理物业交接手续时，以开发商开具给原告的入住通知书为借口，强制收取2017年以及2018年的前期物业管理费共计5020元及装修保证金3000元。根据《武汉市物业管理条例》第十五条规定：前期物业服务合同生效之日至物业交付业主之日的前期物业费用，由建设单位承担;物业交付之后的前期物业费用，由业主承担。因此，被告不应该向原告收取物业交付之前的前期物业费用，其行为侵害了原告的权益。根据双方所签订的物业管理服务合同，被告有权要求原告每天按所拖欠物业费的千分之三计算缴纳违约金，直至补交齐全物业费。按照过错对等原则，因被告违约给原告造成的损失也应该按此计算赔偿金，共计4066元。原告经多次交涉，要求退款无果，故诉至法院要求：1、被告返还物业管理费5020元并退还入住通知书原件；2、被告支付违约金（以5020元为基数从2019年1月10日起按日千分之三计付至清偿之日止）。被告创兴达物业辩称，开发商交房时间是2016年12月8日，原告因自身原因未如期办理收房手续，因延迟收房产生的物业费应由李东自己承担。被告依约收取2016年12月9日至2018年12月31日期间物业服务费合理。入住通知书收房时应予收回，不应返还原告。原告诉请应予驳回。经审理查明，被告创兴达物业公司系2008年成立的有限责任公司，经营范围含物业管理。2015年5月5日武汉长华置业有限公司（下称长华置业，甲方）与创兴达物业（乙方）签订《武汉市前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对长华玉带家园提供前期物业管理服务，该合同约定了物业基本情况、服务内容与标准、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接查验、物业的使用与维护、违约责任及其他事项，合同期限自2015年4月29日至2018年4月28日止共3年。期满后双方续签前期物业服务合同，约定内容与上述合同基本相同，合同期限约定为2018年4月29日起至本小区所有住宅、商铺安置户及商铺买受人办理完收房入住手续为止。双方在合同中均约定：“本合同约定期限起始之日的当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用（物业服务资金）由甲方承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用（物业服务资金）由业主承担。”2019年1月10日原告李东委托其母成家琼办理房屋入住手续，委托事项包括代为办理签署前期物业服务协议、缴纳物业服务费以及签署或办理其他与本次房屋交付相关的一切文件或手续等。当日成家琼代表李东与长华置业签订了《长华玉带家园购房协议书》，协议约定购买的房屋位于武汉市硚口区长华玉带花园3栋2单元2702号。随后成家琼在长华置业领取了《入住通知书》，《入住通知书》载明：李东购买的房屋3-2-2702现已具备入住条件，准予入住。收房时间定于2016年12月8日，公司届时将安排相关部门及人员在现场集中办理；办理入住时需带的资料有：入住通知书、业主身份证或护照、已付房款的收据、购房协议书。同日成家琼完成上述手续后前往被告创兴达物业公司继续办理房屋入住手续，被告创兴达物业公司在为其办理房屋入住手续时与代表李东的成家琼签订了《前期物业管理服务协议》（下称协议）,向其收取了《入住通知书》以及2017年1月1日至2017年12月31日物业费2018元、生活垃圾服务费60元，2018年1月1日至2019年12月31日物业费5764元、卫生费120元。《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；为业主或使用人办理入住手续；乙方按年度交纳物业管理服务费；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：2.8元/月.平方米；非住宅/商业物业：4.2元/月.平方米；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业费有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金；前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担。物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。房屋通过竣工验收，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。合同还就其他事项进行了约定。此后，原告李东要求被告退还2017年至2018年物业费无果，现起诉来院，诉请如前。以上事实，有《武汉市前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《授权委托书》、《长华玉带家园购房协议书》、《入住通知书》、收据以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》真实合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。根据协议约定，房屋通过竣工验收，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主承担物业交付之日后的前期物业服务费用。李东于2019年1月10日收到房屋入住通知书并办理相应入住手续，房屋交付之日应认定为2019年1月10日，被告向原告收取房屋交付之前2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费和卫生费违反协议约定，构成违约应当承担违约责任。原告要求被告返还2017年至2018年的前期物业管理费及卫生费5020元（2018元＋60元＋5764元÷2＋60元=5020元）有理，本院予以支持。被告关于李东因故延迟办理房屋入住手续产生的前期物业管理费自行承担的抗辩，缺乏事实和法律依据本院不予支持。关于违约金，原告要求按日千分之三计付违约金，因无约定且原告并未提交其他具体损失的依据，本院酌情按银行同期贷款利率计付原告资金占用期间的利息损失，超出部分本院不予支持。关于原告要求返还《入住通知书》原件的诉讼请求，本院认为，根据协议约定，被告负责为业主或使用人办理房屋入住手续，向原告收取《入住通知书》原件是流程之一，且被告当庭出示《入住通知书》原件，并提供《入住通知书》复印件收录在卷，原告要求返还《入住通知书》原件并无诉讼意义，本院不予支持。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉创兴达物业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告李东返还5020元；二、被告武汉创兴达物业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告李东支付违约金（支付方式及期限：以5020元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年1月10日起计付至款项付清之日止）；三、驳回原告李东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告武汉创兴达物业有限责任公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张慧人民陪审员  舒娜人民陪审员  邹波二〇一九年十一月十五日法官助理魏强书记员彭昱