甘肃省宁县人民法院民事判决书（2019）甘1026民初2056号原告：沈某，住陕西省西安市雁塔区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杜某，陕西鼎乾律师事务所律师。代理权限特别授权代理。被告：宁县宏达房地产开发有限公司。法定代表人：崔某。委托诉讼代理人：梁某。代理权限普通代理。第三人：王某，住陕西省西安市雁塔区。公民身份号码×××。原告沈某与被告宁县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、第三人王某合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈某及其委托诉讼代理人杜某，被告宏达房地产公司委托诉讼代理人梁某，第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈某向本院提出诉讼请求：1、判决由被告支付原告楼位销售款500万元（具体请求标的以实际销售额的30%为准。暂计算至2019年7月1日），并按照年利率6%负担利息；2、诉讼费由被告负担。事实和理由:2017年6月14日，原告沈某与被告宏达房地产公司、第三人王某签订《协议书》。协议书约定，由被告宏达房地产公司向原告沈某支付原告和第三人王某共同购买的宁县新区福邸二期9#、10#楼销售总额的30%。协议生效后，被告向原告支付了少部分款项，之后被告停止支付，原告多次催要，被告拒绝支付。至2018年7月6日，被告尚欠原告销售款500万元。被告不履行合同义务，构成违约，给原告造成损失，故提出以上诉讼请求。被告宏达房地产公司辩称，1、原告所诉事实与实际情况不符。被告与原告和第三人签订的协议书，前提是为了保障宁县新区福邸项目二期工程的正常施工。原告在该工程中承包了安装工程的施工。协议中约定二期9#、10#楼销售回款的30%支付原告，全部用于未完成的其他安装工程建设资金；2、原告已不再负责施工，没有义务继续履行付款义务。协议中约定的5、6、7、8号楼已于2017年8月31日竣工。协议中约定的12号楼原告没有实际施工。约定的二期9#、10#楼未完工，导致整个小区工程未完工。原告是工程项目的承包人，其已于2018年7月15日与第三人签订退出施工协议，有关工程项目的施工由第三人负责；3、原告诉请无事实和法律依据，请求驳回原告请求。第三人王某述称，原告于2018年7月15日已经签订协议退场，其施工项目由第三人负责完成。原告请求没有事实依据。原告已施工的工程，应当提交施工技术资料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定以下事实：××县福邸住宅小区建设工程由宏达房地产公司开发建设。甘肃宏达路桥建设集团有限公司为该建设工程项目的总承包人。王某作为宁县新区福邸一期、二期项目的转包人或实际负责人进行施工。沈某既是王某合作人，又是一期、二期工程项目的分包人。沈某承包了南区安装工程的施工。由于甘肃宏达路桥建设集团有限公司和宏达房地产公司欠王某和沈某工程款未付，经各方协商，于2016年6月26日签订《新区福邸二期9号、10号楼合作协议书》，约定二期9#、10#楼（尚待建设）楼位作价1400万元，冲抵宏达房地产公司应通过甘肃宏达路桥建设集团有限公司支付王某、沈某在宁县新区福邸一、二期施工工程的工程款1400万元。冲抵工程款中沈某所占份额500万元。冲抵后，视为宏达房地产公司支付了相应数额的工程款。9#、10#楼由王某、沈某进行投资建设，独立投资，独立核算。并约定王某、沈某委托宏达房地产公司设立专户对9#、10#楼销售事宜进行管理。销售款由宏达房地产公司代收后支付王某、沈某，用于9#、10#楼的建设。2016年7月14日，沈某与宏达房地产公司、王某签订三方《协议书》，约定宁县新区福邸二期9#、10#楼楼房销售款，由宏达房地产公司按销售总额的30%支付沈某，用于包括9#、10#楼在内未完成的安装工程建设资金。2016年11月16日，宏达房地产公司与王某、沈某又签订《补充协议》，约定双方开立宁县新区福邸二期9#、10#楼销售专用共管账户管理销售事宜，以宏达房地产公司财务专用章和王某私章作为预留印鉴。并约定在一期7#、8#楼，二期5#、6#、7#、8#楼建设中需要资金时，9#、10#楼销售款可用于上述工程工程款的支付。以上三份协议生效后，宏达房地产公司共支付沈某销售款约60万元。王某与沈某约定，双方在二期9#、10#楼的权益王某占70%，沈某占30%。二期9#楼由王某负责建设，权益归王某；10#楼由沈某负责建设，权益归沈某。沈某在二期9#、10#楼施工中已实施的安装工程价值约55万元。由于宏达房地产公司未向沈某支付约定的售房款，资金链发生问题，导致9#、10#楼建设缓慢。2018年7月15日，沈某与王某签订《退场协议书》，约定沈某自2018年7月15日起退出其参与实施的宁县新区福邸有关工程的施工。沈某未完成的工程由王某负责施工。双方共同实施的宁县新区福邸工程和宁县集中办公区建设工程中的债权债务待双方结算后清偿。沈某要求结算工程款，宏达房地产公司项目负责人刘洋于2019年1月7日给沈某以微信方式发送工程价款汇总表，汇总表说明沈某施工工程价款总计22385707.48元。原告沈某认为，其对二期9号、10号楼售房款享有30%所有权，被告宏达房地产公司不按约定给付售房款，抵顶的500万元工程款落空，侵害了原告合法权利，故提出以上诉讼请求。另查明，宁县新区福邸二期9#、10#楼主体工程已于2018年建成，目前尚未竣工交付。同时查明，宁县新区福邸二期9#、10#楼楼房销售由被告宏达房地产公司进行管理，并开立宁县宏达房地产开发有限公司新区福邸二期9-10#楼银行账户，管理售房款。9#、10#楼在房产管理部门备案登记销售的商品房有71套，销售价款共计38850093元。尚有20余套住宅楼和商铺没有销售备案登记，销售情况不明。本院认为，被告宏达房地产公司与原告沈某、第三人王某《新区福邸二期9号、10号楼合作协议书》、三方《协议书》和《补充协议书》，有事实依据，自愿合法，为有效合同，应受法律保护。双方《新区福邸二期9号、10号楼合作协议书》的目的是以在建楼房（楼花）抵顶工程款，合同的实质是顶账协议。合同中约定，沈某和王某委托被告宏达房地产公司代收售房款，代收后扣除管理费用返还沈某和王某。依据该协议，被告宏达房地产公司有给付原告沈某和第三人王某二期9#、10#楼售房款的义务。顶账的1400万元中，含原告沈某500万元，顶账后，原告沈某享有对二期9#、10#楼售房款约定份额的收益权。被告宏达房地产公司代收售房款，与原告沈某和王某签订三方《协议书》，应当按约定给付原告沈某30%二期9#、10#楼的售房款。被告宏达房地产公司未按约定履行给付义务，构成违约，应当依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百零九条规定负担违约责任。由于顶账后二期9#、10#楼售房款由被告宏达房地产公司和第三人王某所控制，原告沈某未得到合同约定的款项。对原告沈某工程款和二期9#、10#楼售房款，被告宏达房地产公司和第三人王某怠于结算，原告沈某利益受到损失。二期9#、10#楼已销售38850093元，原告沈某依据顶账协议和三方付款协议请求给付500万元，合法有据，本院予以支持。被告宏达房地产公司作为权利人以其二期9#、10#楼建设收益权（楼花）抵顶原告沈某工程款债务，原告沈某对该楼房享有收益权。正因为二期9#、10#楼售房款被宏达房地产公司和王某所控制，三方才达成付款协议，约定向原告沈某支付30%的售房款。退场协议是原告沈某与其权利共有人王某就二期9#、10#楼后期建设施工问题达成的协议，不能证明原告沈某与被告宏达房地产公司的上述合同终止或解除。被告宏达房地产公司返还售房款的义务并未消除。尽管原告沈某与第三人王某协议退场，约定不再参与之后二期9#、10#楼的后期施工，但原告沈某基于顶账协议对该楼房销售款享有的权利仍然存在。因此，被告宏达房地产公司提出的原告请求无事实和法律依据的理由不能成立，本院不予采纳。相关合同中对给付售房款期限约定不明，未约定逾期利息。原告沈某请求支付利息，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告沈某请求500万元外，请求按售房款总额30%支付售房款的问题。原告沈某自2011年起对宁县新区福邸住宅小区一期、二期工程南区安装工程进行了施工，工程款未及时足额给付。被告宏达房地产公司与原告沈某和第三人王某顶账协议约定的1400万元款项中，含原告沈某500万元。被告宏达房地产公司受托已代收二期9#、10#楼售房款38850093元。按约定30%计算，应返还11655027元。原告沈某请求500万元有事实依据，符合情理。虽然原告沈某退场时二期9#、10#楼已完成施工量75%，但退场前和退场后主要由第三人王某完成施工，原告沈某未再参与施工，施工资金由王某提供。且该工程尚未竣工，部分房屋未销售，不能进行最终结算。因此，原告沈某要求按30%支付售房款，不符合情理，本院不予支持。至于原告沈某与被告宏达房地产公司和第三人王某因施工工程款和二期9#、10#楼收益分配问题，各方可进行结算。关于第三人王某提出交付施工技术资料问题。各方没有签订书面施工合同，对交付施工技术资料约定不明。根据国家建设工程验收需要和施工习惯，原告沈某应当向被告宏达路桥公司和第三人王某交付其施工的技术资料，供建设工程的验收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、由宁县宏达房地产开发有限公司给付沈某宁县新区福邸二期9#、10#楼售房款500万元；二、驳回沈某其他诉讼请求。上述判决的金钱给付义务，限判决书生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元，由宁县宏达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于庆阳市中级人民法院。审 判 长 李立元人民陪审员 王一兵人民陪审员 薛智德 二〇一九年十一月二十日书 记 员 王保库