西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初6327号原告（反诉被告）孙虎，男，汉族，1990年7月4日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人王娇娇，陕西尚文律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西宝天房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人刘鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人张万岗，陕西唐都律师事务所律师。委托诉讼代理人毛朦，陕西唐都律师事务所律师。第三人西安嘉翼酒店管理有限公司，住所地：陕西省西安市高新区丈八街办北路南段西侧国宾中央区、2层、11-28层商铺、负1层。法定代表人冯仁科，该公司董事长。原告（反诉被告）孙虎与被告（反诉原告）陕西宝天房地产开发有限公司（以下简称宝天公司）、第三人西安嘉翼酒店管理有限公司（以下简称嘉翼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙虎的委托诉讼代理人王娇娇、被告（反诉原告）宝天公司的委托诉讼代理人毛朦到庭参加了诉讼，第三人嘉翼公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告孙虎诉称，2016年6月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市高新区丈八北路南段西侧国宾中央区XX幢XX单元XX层XX号房屋，房屋建筑面积52.11平方米，总价款为348937元，支付方式为商业贷款；被告于2017年9月30日前向原告交付上述房屋，逾期交付超过90日的，按照房屋总价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款并办理了按揭某某，原告亦于2018年4月20日提前结清了银行贷款。但被告至今未按照合同约定向原告交付上述房屋，已严重构成违约，给原告造成了严重的经济损失，其行为已经严重损害了原告的合法权益，因被告提供的制式合同约定的违约金过低，不足以弥补给原告造成的损失，故其应当承担逾期交房给原告造成的经济损失。因原告多次和被告联系沟通未果，故诉至贵院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。原告现诉至法院，请求：1.判令被告向原告交付西安市高新区XX路XX段XX幢XX单元XX层房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房损失（以月租金5500元为标准，自2017年9月30日计算至实际交付之日止，截止2019年2月28日为93500元）；3.本案诉讼费由被告承担。被告宝天公司辩称，请求驳回原告诉请。由于用途变更的原因，国宾中央区XX幢XX单元XX层XX层XX酒店（客房），原告所诉11710号房屋确已不复存在，无法交付，双方之间的《商品房买卖合同》确已无法履行，合同目的无法实现，故现提起反诉，要求解除原、被告2016年6月12日签订的《商品房买卖合同》。针对宝天公司的反诉，反诉被告孙虎辩称，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，被告依据合同法第九十四条要求解除合同，但该法律规定规定的是法定解除事由，本案不存在法定解除事由。被告现以其违约行为要求解除合同违反民法总则第七条规定的诚实信用原则，其反诉请求应当予以驳回。第三人嘉翼公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交任何书面答辩意见。经审理查明，原告孙虎（买受人）与被告宝天公司（出卖人）签订合同登记号为Y16082187的《商品房买卖合同》，约定孙虎购买宝天公司开发的位于西安市高新区丈八北路南段西侧国宾中央区XX幢XX单元XX层XX号商品房（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积52.11平方米，房屋总价款为348937元；买受人应当于2016年6月6日前支付首期房价款178937元，余款170000元向与出卖人合作的银行申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、/项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必备条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。经查，该合同于2016年5月22日网签、2016年6月12日备案。合同签订前，孙虎于2016年5月22日支付首付款68937元、2016年6月6日支付首付款110000元。合同签订后，重庆银行于2016年6月17日向孙虎发放按揭某某170000元。2018年4月20日，孙虎将按揭某某170000元结清。2016年6月1日，宝天公司（出租方、甲方）与刘某某、冯仁科（承租方、乙方）签订《房屋整租协议》，约定甲方将位于西安市高新区丈八街办丈八北路南段西侧国宾中央区18幢1单元B2、1-2F、11F-28F，建筑面积为22487.07平方米，整体出租给乙方开办品牌酒店使用；租赁期为2016年6月1日至2036年5月31日，共计20年，甲方给予乙方20个月的免租装修期，18个月免租培养期；每平方米租金单价为20元，月租金共计449741.4元，租金按年度缴纳，乙方应于2019年8月之前支付首次租金。冯仁科系第三人嘉翼公司的法定代表人，刘某某系第三人嘉翼公司的股东。庭审中，孙虎对该整租协议的真实性和形成时间提出质疑，但经本院释明孙虎在已申请对该合同真实性和形成时间进行鉴定的情况下又撤回鉴定申请。现案涉房屋已由第三人嘉翼公司占有并装修成为其开办的希尔顿欢朋酒店1710号客房而使用。经询，原告明确要求被告立即向其交付案涉房屋。经本院在房屋租赁网站上查询，与案涉房屋相同面积的同小区精装带家具家电的其他房屋的月租金价格在1500元到2000元不等。上述事实，有《商品房买卖合同》、房款收据、《房屋整租协议》等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告孙虎与被告宝天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告孙虎虽对被告宝天公司与刘某某、冯仁科签订的《房屋整租协议》的真实性和形成时间提出质疑，但经本院释明不就此进行鉴定，故本院依法采信该整租协议的真实性和合同时间。《房屋整租协议》亦为双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，亦系合法有效合同。在两合同均为有效合同的情况下，需确定两合同的优先履行顺位问题。虽然孙虎与宝天公司间的《商品房买卖合同》成立时间早于宝天公司与刘某某、冯仁科间的《房屋整租协议》；孙虎也已将购房款向宝天公司支付完毕，而宝天公司未提交租赁方支付租金的相关证据。但孙虎基于买卖合同享有的是对案涉房屋的物权期待权，尚未取得案涉房屋的所有权，而第三人嘉翼公司基于刘某某、冯仁科与宝天公司间的租赁合同享有的是具有物权性质的租赁权，且已取得对案涉房屋的占有。因此，综合上述情况，租赁合同的履行顺位优先于买卖合同的履行顺位。租赁合同期限为20年，现20年期限尚未届满，孙虎要求宝天公司立即交付房屋，本院依法不予支持。关于孙虎要求宝天公司支付逾期交房损失一节，合同约定的逾期交房违约金为总房款的日万分之一，按该标准计算每月的违约金在1050元左右。经查询，与案涉房屋相同面积的同小区精装带家具家电的其他房屋的月租金价格在1500元到2000元不等。而案涉房屋即使交付也是以毛坯状态向孙虎交付，故孙虎以合同约定的违约金标准过低，要求以月租金5500元为标准计算逾期交房损失，本院依法不予采信。结合本案合同的履行情况及宝天公司在合同履行过程中的过错情况，本院酌情确定宝天公司以1500元/月的标准向孙虎赔偿逾期交房损失。关于逾期交房损失的支付期限问题，虽然租赁合同的期限为20年，但该租赁合同能否实际履行20年现不能确定，且房屋租金价格随着市场的变化会上下波动，故本院暂计算5年（2017年9月30日至2021年9月30日）的逾期交房损失，计算为90000元。5年后若宝天公司因案涉租赁合同仍不能交付房屋，则孙虎可向宝天公司再行主张或另行起诉主张逾期交房损失。关于宝天公司以第三人嘉翼公司已占有案涉房屋开设酒店、合同无法继续履行为由反诉要求解除《商品房买卖合同》一节，虽然第三人嘉翼公司已基于租赁合同占有案涉房屋，但该租赁合同的期限为20年，租赁合同届满后被告宝天公司即可向孙虎交付房屋，且租赁合同的履行不影响孙虎对宝天公司享有的所有权转移请求权，故该合同不存在无法继续履行的情形，宝天公司的反诉请求本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告陕西宝天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告孙虎支付2017年9月30日至2021年9月30日的逾期交房损失90000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告孙虎的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告陕西宝天房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费7937元，由原告负担6350元，被告负担1587元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其负担的案件受理费一并支付给原告。本案反诉案件受理费3267元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕人民陪审员  胡小导人民陪审员  曹静静二〇一九年十一月六日书 记 员  邹 倩打印：扈艳红校对：康黎2019年月日送达1