浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初8866号原告：刘俊江，男，1961年4月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈文俊，浙江井朗律师事务所律师。被告：苏翔，男，1986年8月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。被告：徐海双，女，1986年4月5日出生，汉族，住温州市瓯海区。二被告共同委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈乃威，浙江泽商律师事务所律师。原告刘俊江与被告苏翔、徐海双房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告刘俊江及其委托诉讼代理人陈文俊，被告苏翔、徐海双的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊江向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年4月17日签订的《房屋买卖合同》（合同编号×××02）；2.判令被告双倍返还原告定金20万元、返还剩余购房款2533000元，并赔偿损失（按已付购房款2533000元的每日万分之五一半即月利率为0.75%，从2016年5月16日起至实际清偿之日止）；3.判令被告承担原告装潢费用281126元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，刘俊江因需购房通过佰诚地产中介向苏翔购买了坐落于五仑头嘉苑2幢1801室，该房产系拆迁安置房，因苏翔、徐海双夫妇为孩子读书向原产权人陈长光购买了上述房产，后因无法办理孩子就学，便高价转让给刘俊江，赚取了差价约50万元。刘俊江查看了上述房产调配单和房屋现状，苏翔向其保证了上述房地产权属清楚，征得原房地产共有人同意，苏翔负责该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况，若发生与苏翔有权利主张、产权纠纷或债权债务均由苏翔承担民事法律责任。2016年4月17日，刘俊江与苏翔签订了《房屋买卖合同》（合同编号×××02），刘俊江依约向苏翔支付定金10万元。2016年4月20日前，刘俊江按苏翔要求和指示给付购房款共计2533000元。苏翔又安排了原产权人陈长光、朱智慧夫妇办理解除委托公证手续，同刘俊江再办理了委托代办、代领相关文件的公证手续，刘俊江便于当月入驻装修，后居住至今。2017年4月6日，刘俊江接到鹿城法院电话告知其所购上述房产已被查封，刘俊江并向苏翔转告，后刘俊江、苏翔一同提出执行异议、提起执行异议之诉，业经温州市中级人民法院（2018）浙03民终2900号终审判决，苏翔将上述房屋出卖给刘俊江，不具有足以排除房屋执行的民事权益，而应当继续执行，并对双方签订的合同效力不予审查。现刘俊江向苏翔所购的房产已被法院查封，并将拍卖，已无法实现合同目的，且苏翔也无法兑现其保证上述房产不会发生有权利主张、产权纠纷或债权债务，已然造成刘俊江无法继续居住、生活，苏翔更无法履行合同义务，并造成刘俊江装潢装饰费用损失（以鉴定为准）。为公平公正确定实际损失，刘俊江已申请对涉案房屋的现价进行评估，现评估价格仅为市场最低价，不足以填补造成的损失，而合同约定的违约金按已付款每日万分之五又高于实际损失，故为切实保障刘俊江能够购买同类型相类似的房屋居住、生活、收益，要求双倍返还定金和返还剩余购房款并赔偿损失。结合苏翔、徐海双系在婚姻存续期间为子女就学而购房、售房的事实，理应共同承担责任。被告苏翔、徐海双辩称，一、徐海双的诉讼主体不适格。按照合同相对性原则，本案房屋买卖合同系苏翔与刘俊江之间签订，徐海双并未参与，从买入涉案房屋到卖出该房屋，均是苏翔个人行为，并不涉及徐海双。二、定金罚则及违约金只能择一适用，本案不适用定金罚则。苏翔已按约履行合同，将涉案房屋交付给刘俊江使用，系原产权人对外负债导致房屋被查封，故该情形不应当适用定金罚则。双方签订的《房屋买卖合同》第六条第一款约定的违约金计算标准并不适用本案，只有双方继续履行合同的情况下才适用该违约金支付方式，但现在原告主张解除合同，且该违约责任是针对苏翔需要迁出名下户口，所以适用该计算方式是不合理的，刘俊江若主张赔偿损失，应当就损失承担举证责任。三、如果法院认定苏翔需要承担违约责任，那么双方均存在过错，应当按照双方过错比例来承担责任。根据合同第九条补充约定，签约后两天内双方可再去了解风险责任，由此可知双方在签订合同时已明确约定双方都需自行评估风险。刘俊江未对涉案房屋进行风险评估，本身存在过错。四、刘俊江要求苏翔承担装潢费用，根据报告书显示大量家具家电都计算在装潢费用内，该部分属于可移动物品的，刘俊江可以搬走，不应当计算在内，对构成添附的部分，刘俊江应当予以举证说明。刘俊江已入住涉案房屋一段时间，装潢费用即使需要苏翔承担，也应当予以折旧并按照过错比例进行承担。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，温州市城市中心区建设指挥部将坐落于温州市鹿城区五仑头嘉苑2幢1801室拆迁安置房调配给陈长光所有。陈长光与苏翔签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋出卖给苏翔，约定总房价为215万元。2016年4月17日，苏翔（甲方）与刘俊江（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方通过佰诚地产万浩店介绍，甲方自愿将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称该房地产）一并出售给乙方，该房地产坐落于五仑头嘉苑2幢1801室。产权人陈长光，建筑面积125.38平方米，以调配单建筑面积为准及约定成交单价结算房款；权属证明：调配单，编号：×××49。甲方保证上述房地产权属清楚，并征得该房地产相关所有人和共有人一致同意出售，该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况，若发生与甲方有关权利主张、产权纠纷或债权债务，均由甲方负责，并承担民事法律责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应承担相应违约责任，按定金双倍支付给乙方。该房地产转让单价为21000元／㎡，总价为2633000元。甲乙双方约定在2016年5月16日前（含当日）办理委托公证手续。乙方向甲方支付购房定金10万元整。乙方应于2016年5月16日前（含当日）支付甲方购房款2553000元整，该购房款不含定金。该购房款以甲方名字银行本票交中介方暂保管，待领到合权委托买卖公证书后由银行在三个工作日内直接支付给甲方指定账户。本协议签订后，双方应配合办理相关约定手续。甲方未按协议约定时间协助乙方办理手续的，逾期一日，乙方有权解除本协议，甲方应双倍支付定金给乙方。乙方未按协议约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一期购房款的，逾期一日，甲方有权解除本协议，甲方已收的定金不予退还。若甲方单方出现上述违约行为，甲乙双方均愿意继续履行协议的，每逾期一日，违约方应按已付房款总额的万分之五向守约方支付违约金。双方还补充约定：上述房产系甲方向陈长光购买的拆迁安置房，现甲方转售于乙方所有，乙方已知晓上述事实，并无异议。双方议定，购房定金暂由中介方保管，签约后两天内，双方可再做了解风险责任，如有一方放弃，乙方同意合同作废，定金退还。两天以后如双方无异议，合同正式生效，定金生效。甲方负责叫到原产权人同乙方办理好合权委托买卖公证，领到公证书后房款两讫。同日，刘俊江支付定金10万元。2016年4月20日，刘俊江分别向陈长光汇款2380000元、向徐秀云汇款153000元。苏翔向刘俊江出具了两份收条，载明：今收到刘俊江购买五仑头嘉苑2幢1801室房房款计2380000元整、253000元整（其中包括定金10万元整）。同日，陈长光、朱智慧同刘俊江办理了委托公证手续。此后，刘俊江对涉案房屋进行了装修并居住使用至今。另查明：本院在审理陈胜利与陈一衍、朱智慧、陈长光民间借贷纠纷一案中，于2015年12月1日作出（2015）温鹿商初字第5671-1号民事裁定书和协助执行通知书，冻结陈长光向温州市滨江新区建设管理办公室认购的坐落于五仑头2幢1801室房屋。2016年9月12日，本院作出（2015）温鹿商初字第5671号民事判决书，判决陈一衍、陈长光、朱智慧于本判决生效之日起十日内偿付陈胜利借款210万元及利息。该民事判决书生效后，陈胜利向本院申请执行。案件进入执行程序后，诉讼中的财产保全措施即转为执行中的查封措施。苏翔、刘俊江知晓后，向本院提出执行异议。本院于2017年7月14日作出（2017）浙0302执异480号执行裁定书，裁定驳回苏翔、刘俊江的执行异议。苏翔、刘俊江对该裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉，本院于2018年1月12日作出（2017）浙0302民初9570号民事判决书，判决驳回苏翔、刘俊江的诉讼请求。苏翔、刘俊江不服提起上诉，温州市中级人民法院作出（2018）浙03民终2900号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，依刘俊江申请，本院依法委托鉴定机构对坐落于五仑头嘉苑2幢1801室房屋现值及装饰装修现值进行司法鉴定。浙江中联耀信房地产估价有限公司温州分公司于2019年7月5日出具报告书，载明：涉案房地产在价值时点2019年6月25日即实地查勘期的市场价值估价结果为3100000元，单价为24700元/平方米。温州东瓯工程项目管理有限公司于2019年5月21日出具报告书，载明：本装修工程造价鉴定现值合计金额为216467元。灯具、空调、热水器等与装修连体的设施已计算至本鉴定内，活动家具、电视机、冰箱等不在本鉴定范围内。上述事实，由刘俊江提供的身份证、户籍信息、《房屋买卖合同》、付款凭证、收条、房屋调配单、房屋拆迁补偿安置协议书、房屋买卖协议书、公证书、证明、房屋装饰装修申报登记表、历月电费明细、执行异议书、（2017）浙0302执异480号执行裁定书、（2017）浙0302民初9570号民事判决书、（2018）浙03民终2900号民事判决书等证据、鉴定结论以及当事人的陈述予以证实。本院认为，一、关于合同是否可以解除的问题。苏翔与刘俊江签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。刘俊江已依约支付购房款，但涉案房屋因原产权人陈长光与他人的债务纠纷被人民法院查封，并已进入执行程序，刘俊江先后提出执行异议及执行异议之诉均被驳回，合同目的显然已无法实现，现刘俊江主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，符合合同法第九十四条第（四）项规定的法定解除条件，本院予以支持。二、关于定金罚则是否适用的问题。定金作为合同履行的担保，当收受定金一方不履行合同约定义务时，应当双倍返还定金。合同约定苏翔保证该房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况，但涉案房屋在苏翔与刘俊江签订《房屋买卖合同》之前就已经被法院查封，苏翔未能履行合同约定义务，故刘俊江主张其双倍返还定金20万元，于法有据，本院予以支持。苏翔辩称其已按约履行合同，本案不应当适用定金罚则，没有依据，本院不予采纳。三、关于合同解除的法律后果问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘俊江要求苏翔返还剩余购房款2533000元，于法有据，本院予以支持。违约损害赔偿的目的在于填补因对方违约所受损害。当合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失时，可以请求对方赔偿超过定金部分的损失，定金和损失赔偿可以并处。就本案而言，刘俊江所受损失主要有购房款的利息损失、装饰装修损失、房屋升值损失等。因双方未约定逾期利息，且返还购房款是基于刘俊江主张解除合同才产生，故购房款2533000元的利息损失可从刘俊江起诉之日即2018年12月19日起按年利率6%计算。刘俊江主张从2016年5月16日起按购房款2533000元的每日万分之五一半即月利率0.75%赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。现有证据可以证明刘俊江在接收涉案房屋后进行装饰装修并居住使用，根据温州东瓯工程项目管理有限公司出具的报告书，涉案房屋装修工程造价鉴定现值合计金额为216467元，该金额已计算成新率，且未包括可活动设施价值，本院对该鉴定结论予以采纳。据此，涉案房屋的装饰装修残值确定为216467元。从双方签订的《房屋买卖合同》补充条款的约定可以反映，刘俊江对涉案房屋是苏翔从陈长光处购买的拆迁安置房再转售的事实是知晓且无异议的，双方还约定了合同签订后有两天的风险了解期，故刘俊江对购买涉案房屋存在的风险是知道或者应当知道的，但其并未尽到谨慎的注意义务，因此刘俊江对合同无法继续履行亦具有一定过错，根据双方过错程度，本院酌情确定苏翔对上述装饰装修残值损失承担70%的责任，即151526.9元。刘俊江要求苏翔按涉案房屋装饰装修工程造价281126元承担装潢费用，缺乏依据，本院不予支持。根据浙江中联耀信房地产估价有限公司温州分公司出具的报告书，涉案房地产在实地查勘期的市场价值估价结果为3100000元，刘俊江在提出鉴定申请后又未依据该鉴定结论对房屋升值损失单独主张赔偿，故本院结合本案实际情况在确定刘俊江因违约造成的损失中予以综合考虑，可以认定定金和损失赔偿的数额总和未高于因违约造成的损失。四、关于徐海双是否应当承担责任的问题。无论本案还是前一手的房屋买卖合同均系苏翔个人签订，徐海双并非合同主体，且刘俊江也未提供证据证明本案房屋买卖是基于夫妻双方共同意思表示或者转让款是用于夫妻共同生活、共同生产经营，故刘俊江要求徐海双承担共同责任，没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条规定，判决如下：一、解除原告刘俊江与被告苏翔于2016年4月17日签订的《房屋买卖合同》。二、被告苏翔于本判决生效之日起十日内双倍返还原告刘俊江定金20万元、剩余购房款2533000元，并赔偿损失（以2533000元为基数，自2018年12月19日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）。三、被告苏翔于本判决生效之日起十日内支付原告刘俊江装饰装修费用151526.9元。四、驳回原告刘俊江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35634元，鉴定费11750元，由原告刘俊江负担5758元，被告苏翔负担41626元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  郭靓斐二〇一九年十一月十九日书记员  陈 威