广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初2654号原告：深圳东恒国际投资集团有限公司，住所地深圳市坪山区坪山街道深汕路（坪山段）****，统一社会信用代码91440300060269247L。法定代表人：葛健，经理。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。被告：深圳市华恒泰电子科技有限公司，住所，住所地深圳市龙岗区坪地街道坪西社区青顶背****社会信用代码9144030077414821XN。法定代表人：谢美蓉，执行董事、总经理。被告：深圳市坑梓金沙股份合作公司，住所，住所地深圳市坪山区坑梓街道金沙社区金康路**社会信用代码91440300192471391X。法定代表人：黄伟谦，董事长。委托诉讼代理人：刘海斌，广东深丰律师事务所律师。原告深圳东恒国际投资集团有限公司与被告深圳市华恒泰电子科技有限公司、深圳市坑梓金沙股份合作公司合同无效纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告深圳东恒国际投资集团有限公司法定代表人葛健、委托诉讼代理人陈训华、被告深圳市华恒泰电子科技有限公司法定代表人谢美蓉、被告深圳市坑梓金沙股份合作公司委托诉讼代理人刘海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳东恒国际投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认两被告恶意串通所签订的“解除《物业租赁合同》处置协议书”合同无效；二、依法确认原告与深圳市坑梓金沙股份合作公司之间基于事实租赁关系所形成的事实租赁合同有效；三、判令被告深圳市坑梓金沙股份合作公司向原告返还自2019年4月至今，应由原告收取的次承租人缴付而由被告深圳市坑梓金沙股份合作公司侵占的月转租与原租金的差额部分租金（每月转租与原租金的差额部分为29100元/月，月份数从2019年4月起算，暂计至2019年8月份止，共5个月，共计差额145500元，直至恢复合同为止）。事实和理由：2016年11月29日，原告租赁被告深圳市坑梓金沙股份合作公司所属位于深圳市××山区××沙社区宝××号工业厂房，原告是以被告深圳市华恒泰电子科技有限公司名义与被告深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《物业租赁合同》的，该租赁合同租赁期限5年（2016年12月1日至2021年11月30日），租金分段计算。原告以被告深圳市华恒泰电子科技有限公司名义与被告深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《物业租赁合向》，事实的租赁合同关系存在于原告和被告深圳市坑梓金沙股份合作公司之间。对此，原告与被告深圳市华恒泰电子科技有限公司之间事先有书面协议，且被告事先对此全部知情，并以实际行为默认双方之间存在的事实租赁合同关系，该厂房的租金也从来由原告直接支付给被告。原告与被告深圳市坑梓金沙股份合作公司的事实租赁合同生效后，2016年12月9日，原告又以被告深圳市华恒泰电子科技有限公司名义将该厂房转租给了深圳市品迈科技有限公司，原告以被告深圳市华恒泰电子科技有限公司名义与被告深圳市坑梓金沙股份合作公司签订《物业租赁合同）)虽有不得转租的规定，但被告明知原告将该厂房转租的事实，从转租之日一直到2019年5月份，长达2年以上未提出异议。在此期间，被告深圳市坑梓金沙股份合作公司长期派专人（厂长）进驻该厂房进行监督管理，且该厂长和原告一起协助次承租方深圳市品迈科技有限公司处理多起劳资纠纷，足以证明上述事实。原告承租下该厂房后，进行了大量投资并承担了巨大风险，按照次租人深圳市品迈科技有限公司要求，安装电梯及电梯井道花费16万元、安装变压器设施花费30万元、屋顶换铁皮花费约12万元、装修门口地面和电动门围墙花费约8万元、清理消防维修花费2.5万元、清理厂房垃圾花费8万元、维修屋内地坪面花费8.5万元和其他花费等，共投资90多万元。为此原告向次承租人深圳市品迈科技有限公司收取的月转租租金略高于原告向被告深圳市坑梓金沙股份合作公司缴纳的原租金，完全符合市场规则。2019年5月，原告协助有关机关调查，被告深圳市坑梓金沙股份合作公司见有机可乘，便与被告深圳市华恒泰电子科技有限公司恶意串通，以厂房不得转租为由，枉顾事实和法律规定，被告深圳市坑梓金沙股份合作公司和被告深圳市华恒泰电子科技有限公司签订了“解除《物业租赁合同书》处置协议书”，被告深圳市坑梓金沙股份合作公司的险恶目的在于侵占原告对厂房的投资，将原告排挤出转租关系，直接与次承租人深圳市品迈科技有限公司签订租赁合同，侵占原告的转租租金利益,被告深圳市坑梓金沙股份合作公司也由此从2019年4月起，直接向次承租方深圳市品迈科技有限公司收取了租金，获得了不当利益。综上，被告深圳市坑梓金沙股份合作公司和被告深圳市华恒泰电子科技有限公司恶意串通所签订的“解除《物业租赁合同书》处置协议书”，侵害原告的合法权益，应属无效合同。原告与被告深圳市坑梓金沙股份合作公司之间存在事实租赁关系，双方所形成的事实租赁合同应确认为有效。被告深圳市坑梓金沙股份合作公司应向原告返还自2019年4月起，应由原告收取的次承租人缴付而由被告深圳市坑梓金沙股份合作公司侵占的月转租与原租金的差额部分租金。被告深圳市华恒泰电子科技有限公司答辩：认可原告的诉讼主张。被告深圳市坑梓金沙股份合作公司辩称：本案为房屋租赁合同纠纷，合同的相对方为答辩人和深圳市华恒泰电子科技有限公司、合同的相对方为合同的权利义务人。作为房屋租赁合同的权利义务人依据合同法有权就双方签订的合同协议解除，因此，答辩人和深圳市华恒泰电子科技有限公司经双方协商一致，签订《解除＜物业租赁合同＞处置协议书》，同意解除双方签订的《物业租赁合同》是合法有效的。答辩人和深圳市华恒泰电子科技有限公司签订《解除＜物业租赁合同＞处置协议书》符合法律规定，并不存在恶意串通的行为，也未损害原告的利益。2、答辩人与深圳市华恒泰电子科技有限公司签订《物业租赁合同》，双方之间形成租赁合同关系，实际使用涉案厂房的主体为深圳市品迈科技有限公司，因此答辩人与原告之间不存在所谓的事实租赁关系。3、深圳东恒国际投资集团有限公司主张要求答辩人返还自2019年4月至8月的租金差额145500元。该主张没有事实依据，也没有法律依据。答辩人与深圳市华恒泰电子科技有限公司之间签订的《物业租赁合同》以及《解除＜物业租赁合同＞处置协议书》都是双方依法经协商一致达成的合同，合法有效。涉案房屋的租赁合同关系，答辩人跟原告之间没有任何权利义务关系。答辩人与深圳市华恒泰电子科技有限公司之间不存在恶意串通损害原告权益的行为。综上所述事实和理由，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年11月29日，被告深圳市华恒泰电子科技有限公司通过深圳市坪山新区公共资源交易中心平台竞拍到被告深圳市坑梓金沙股份合作公司所有的位于深圳市××山区××办事处××号厂房（建筑面积4050㎡）承租权，双方签订项目编号为PSJY2016130589的《物业租赁合同》。深圳市坑梓金沙股份合作公司（合同甲方）和深圳市华恒泰电子科技有限公司（合同乙方）签订的《物业租赁合同》的主要内容为“1、租赁期限五年，从2016年12月1日至2021年11月30日。从2016年12月1日至2017年1月31日为免租期，乙方可在免租期内进行装修，免租期内乙方无需支付租金，但须承担免租期内使用的水、电、气及垃圾清运费。2、第一年至第三年，每月租金为56700元（含厂长工资、企业管理费）；第四年至第五年，每月租金为62370元;乙方于每月15日前交清当月租金，以现金或银行转账方式交付租金，不得拖欠租金，逾期未清交，甲方按超过天数向乙方每天加收所欠租金的3‰作为违约金；乙方逾期未支付租金的，甲方有权以停水、停电、限制乙方财物进出厂房的方式向乙方追索租金，由此导致的一切损失均由乙方承担；乙方逾期未支付租金超过履约保证金80%或拖欠各项费用（含水电费、各项税费、工人工资等）金额累计超过10万元的，甲方有权单方解除本合伺，终止租赁关系，收回物业，不予退还履约保证金，并追究乙方的违约责任；甲、乙双方签订合同后，乙方需交170100元给甲方作为合同履约保证金，履约保证金待合同期满时，甲乙双方不再续约的，在乙方向甲方交清全部应付租金，企业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同约定承担向甲方交还所租赁物业等本合同所约定的责任后，15日内甲方向乙方无条件不计息退还履约保证金。因乙方原因违约导致合同解除或终止的，履约保证金不予退还。3、承租期满后，在满足《坪山新区股份合作公司物业交易管理办法（试行}）第七条（续约交易）规定条件的，甲、乙双方可进行续约交易；若不满足《坪山新区股份合作公司物业交易管理办法（试行)）第七条（续约交易）规定条件的，采用公开竞价交易方式，乙方可享有优先承租权。4、合同期内，乙方不得擅自将承租物业更改用途、转租、转借他人或擅自调换使用。乙方如需要更改用途、转租、调换承租物业，应事先征得甲方书面同意并重新办理合同手续，并报送坪山新区公共资源交易中心备案。否则视为乙方严重违约，甲方有权单方解除合同，收回物业，并不予退还履约保证金。乙方可将租赁物业转租、分租，但必须经甲方同意，未经甲方同意擅自转租、分租则视为乙方根本性违约。转（分）租部分的管理工作由乙方负责，包括向受转（分）租方收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转（分）租而改变。如发生转（分）租行为，乙方还必须遵守下列条款:(1）转（分）租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；(2)转（分）租租赁物的用途应书面告知甲方；(3）乙方应在转（分）租租约中列明，倘乙方提前终止本合同，乙方与受转（分）租方的转（分）租合同应同时终止；(4）乙方须要求受转（分）租方签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方在本合同中有关转（分）租事宜的约定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在本合同终止时，转（分）租合同同时终止，受转（分）租方无条件迁离；(5）无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转（分）租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理；(6）乙方因转／分租而产生的税、费，由乙方负责。5、本合同任何一方对本合同内容及本合同谈判和履行过程中所知悉的对方的商业秘密负有保密责任，除依法应向有关国家机关（包括法律或有关国家机关授权的单位）和依法聘请的中介机构提供以及依法必须对公众披露外，未经对方书面同意不得向任何第三方透露本合同内容和所知悉的对方的任何商业秘密。6、经双方协商一致，可变更或解除本合同。7、本合同任何通知、主张、承诺、要求、请求或其它联系均应采取书面形式方为有效，否则其它任何形式承诺均为无效，且不承担任何法律责任。书面文件可面呈，也可以传真、挂号信或特快专递进行递送。本条约定的任何通知、主张、承诺、要求、请求或其它联系若以面呈递送，以收到对方确认件时生效；若以信件或特快专递递送，则从投递时起五日后生效。8、甲乙双方另对装修及改建、租赁物业及设施维护维修责任、甲乙双方的保证及责任、不可抗力及维修责任、合同的变更或提前解除、租赁物业的交还、违约责任、争议解决等进行了约定。”2019年5月28日，深圳市坑梓金沙股份合作公司委托广东深丰律师事务所向深圳市华恒泰电子科技有限公司发出《律师函》，主要内容为“委托人深圳市坑梓金沙股份合作公司向本所提供以下证据：1、《物业租赁合同》；2、厂房租金计算金额表；3、《物业租赁合同》解除通知书；4、《物业租赁合同》解除处置通知书。根据以上证据及委托人陈述，贵司与本所委托人于2016年11月29日签订《物业租赁合同》，合同编号PSJY2016130589，贵司承租本所委托人位于深圳市××山区××路××号房，合同约定租赁期限为五年，至2021年11月30日止。在租赁合同期限内，贵司在未经本所委托人同意的情况下，擅自将租赁物业转租给第三方深圳市品迈科技有限公司。依据《物业租赁合同》第五条5.1款的约定，贵司的行为属于严重违约行为。本所委托人有权单方解除《物业租赁合同》，收回物业，并不予退还履约保证金。本所委托人于2019年4月25日向贵司送达了《解除〈物业租赁合同〉通知书》，要求贵司收到《解除〈物业租赁合同〉通知书》后30天内将租赁物业清空返还给本所委托人，并结清所有租赁费用。然贵司30日后未能返还租赁物业给本所委托人，也未结清所有的租赁费用。现本律师郑重函告贵司：贵司收到本函后三日内与本所委托人办理《物业租赁合同》解除事宜，将租赁物业腾空返还给本所委托人并结清所有租赁费用。若贵司收到本函后三日内未能与本所委托人办理《物业租赁合同》解除事宜，未将租赁物业腾空返还给本所委托人并结清所有租赁费用，届时，本律师接受委托将采取一切法律手段追究贵司的违约责任和法律责任。”2019年5月28日，深圳市坑梓金沙股份合作公司（甲方）和深圳市华恒泰电子科技有限公司（乙方）签订《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》，主要内容为“甲乙双方于2016年11月29日签订《物业租赁合同》，合同编号PSJY2016130589，乙方承租甲方位于深圳市××山区××路××号厂房，合同约定租赁期限为五年，至2021年11月30日止。在合同租赁期限内，乙方擅自将租赁物业转租给第三方深圳市品迈科技有限公司。乙方在未经甲方同意的情况下，擅自将租赁物业转租给第三方，依据《物业租赁合同》第五条5.1款的约定，乙方的行为属于严重违约行为。甲方有权单方解除《物业租赁合同》，要求收回租赁物业。乙方收到甲方的《解除〈物业租赁合同〉通知书》后，就解除《物业租赁合同》处置事宜与甲方协商，经双方协商，现达成本协议以资双方遵守。1、乙方同意与甲方解除上述《物业租赁合同》。2、乙方同意按照甲方《解除〈物业租赁合同〉通知书》的要求于2019年5月31日搬离租赁厂房，将租赁厂房返还给甲方。3、甲方同意以乙方交纳的履约保证金予以抵扣2019年5月份的租金。4、乙方同意上述《物业租赁合同》其所交纳的履约保证金抵扣2019年5月份租金后，剩余履约保证金不需退回。5、甲乙双方均不再追究对方的违约责任及装修赔偿和经济损失。6、若乙方在租赁厂房期间对厂房（宿舍）造成损坏的应予以修复。7、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，双方签字或盖章后生效。”深圳市坑梓金沙股份合作公司法定代表人黄伟谦签字并加盖签章、深圳市华恒泰电子科技有限公司法定代表人谢美蓉签字并加盖签章。另查明：涉案厂房于1998年10月15日经深圳市龙岗区建设局批准建设。再查明：1、上述《物业租赁合同》、《律师函》、《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》均是原告作为证据提交，经本院询问，原告陈述上述证据是被告深圳市华恒泰电子科技有限公司交付原告。2、原告另提交《厂房租赁合同》一份并陈述系从被告深圳市华恒泰电子科技有限公司处获取。依据《厂房租赁合同》显示，2016年12月9日，深圳市华恒泰电子科技有限公司和案外人深圳市品迈科技有限公司签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房转租给深圳市品迈科技有限公司。3、原告另提交其和深圳市华恒泰电子科技有限公司于2016年12月26日签订的《协议书》一份，协议书主要内容是“甲方（原告）因拟需用乙方（被告深圳市华恒泰电子科技有限公司）名义租赁深圳市坑梓金沙股份合作公司位于深圳市××山新区××沙社区宝××号工业厂房，现双方友好协商，签订协议如下：（1）、甲方以乙方名义办理租赁深圳市坑梓金沙股份合作公司上述厂房事宜，以乙方名义与金沙股份公司签订《房屋租赁合同》，乙方确认甲方与深圳市坑梓金沙股份合作公司之间的事实租赁关系；（2）、乙方与深圳市坑梓金沙股份合作公司之间因租赁上述厂房，所产生的租金等一切费用及安全事故等一切法律责任，均由甲方承担，与乙方无关。（3）、甲方保证租金直接由甲方支付给深圳市坑梓金沙股份合作公司，保证将甲方实际租赁厂房的事实告知深圳市坑梓金沙股份合作公司，出租方不会向乙方催要租金”。4、涉案厂房租金系通过谢美蓉或葛健账号支付至被告深圳市坑梓金沙股份合作公司银行账户。本院认为，关于原告第一项诉讼主张。首先，合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同对合同当事人具有法律约束力。《物业租赁合同》的出租人深圳市坑梓金沙股份合作公司、承租人为深圳市华恒泰电子科技有限公司，原告并非《物业租赁合同》权利义务人。其次，深圳市华恒泰电子科技有限公司在履行《物业租赁合同》违约，深圳市坑梓金沙股份合作公司和深圳市华恒泰电子科技有限公司协商签订《解除〈物业租赁合同〉处置协议书》有相应的事实及法律依据，不存在恶意串通及其他导致合同无效的情形。原告对一项诉讼主张，本院予以驳回。关于原告第二项诉讼请求。原告不是《物业租赁合同》当事人，原告和被告深圳市华恒泰电子科技有限公司签订的《协议书》并不能约束被告深圳市坑梓金沙股份合作公司。深圳市华恒泰电子科技有限公司和深圳市坑梓金沙股份合作公司也不存在协商将深圳市华恒泰电子科技有限公司在《物业租赁合同》中的权利义务一并转让给原告的事实。原告第二项诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。原告和被告深圳市坑梓金沙股份合作公司不存在租赁合同关系，其第三项诉讼主张缺乏事实依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告深圳东恒国际投资集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1605元，由原告深圳东恒国际投资集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贾  延  涛二〇一九年十一月二十一日书记员 吴琛琛（兼）