贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初13256号原告：黄松，男，汉族，1995年4月1日生，住贵州省毕节市。原告：王琳，女，侗族，1979年3月28日生，住贵阳市云岩区。二原告共同委托诉讼代理人：刘荣凤，贵州博腾律师事务所律师。执业证号15201201311799395。二原告共同委托诉讼代理人：高琴，贵州博腾律师事务所律师。执业证号15201201711786001。被告：贵阳市南明区逸品时尚精品商务酒店，住所地贵阳市南明区花果园R1区4栋9层（3、9-14）10层（1-5、9-13）。经营者：高玉林。被告：高玉林，男，汉族，1978年5月25日生，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：匡恒，贵州北斗星律师事务所律师。执业证号15201200410383491。委托诉讼代理人：陈明棣，贵州北斗星律师事务所律师。执业证号15201201810037883。原告黄松、王琳诉被告贵阳市南明区逸品时尚精品商务酒店（以下简称逸品酒店）、高玉林合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄松、王琳的共同委托诉讼代理人刘荣凤、高琴，被告逸品酒店的委托诉讼代理人匡恒、陈明棣，被告高玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄松、王琳向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告签订的《酒店转让协议》部分无效，即被告转让酒店中被告未办理消防安全合格证部分（共计643㎡，包括九层的901-902、904-908、927、928、十层的1006-1008、1024-1037）的转让约定及内容无效，并判决被告立即收回该部分所涉及的酒店场所；2.依法判决被告立即将已经办理的酒店消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证变更登记至贵州逸禾嘉品酒店管理有限公司名下；3.依法判决被告退还原告133260元酒店转让款，剩余的200000元转让款原告不再支付；4.依法判决被告赔偿原告租金损失287821.25元，物管费损失18004元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2019年1月18日签订《酒店转让协议》，约定被告将位于贵阳市南明区花果园R1区4栋的逸品酒店所有权转让给原告，转让总价为1068800元（包含剩余租金118800元）。被告在《酒店转让协议》中保证酒店各项证照，包括营业执照、消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证等齐全，并积极配合原告办理出资人变更手续。协议签订后，被告提供给原告的营业执照及消防安全检查合格证显示，被告转让的酒店仅有1190㎡的经营场所办理了营业执照及消防安全检查合格证，还有643㎡的经营场所没有营业执照及消防安全检查合格证。因酒店属于公众聚集场所，未经消防部门检查合格不得营业。经原告多次与被告协商，希望被告及时办理无证部分的相关证照，已确保其转让的酒店能够正常合法营业，但被告拒绝配合办理无证部分的相关证照。原告认为，《酒店转让协议》中未办理营业执照及消防安全合格证部分的转让约定及内容无效，因为该部分约定及内容违反法律禁止性规定，系被告隐瞒原告无证事实的情况下与原告签订的，违背了原告的真实意愿，不是原告的真实意思表示，严重损害原告的合法权益，依法属于无效约定。被告应当依法退还合同无效所涉及的酒店转让款，并赔偿原告为该部分酒店经营场所支付的房租及物管费损失。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告逸品酒店辩称：原告提出经营场所的面积问题，对方是做了两个月的实际考察，包括去消防部分咨询了消防证如何变更和需要什么手续，在微信上面是有记录的。在签订的合同上已告知原告经营手续情况，对手续进行了约定。原告从2019年1月18日至今未主动提出需要被告配合办理任何资料。但我方一直在催促原告完善手续。原告提出被告隐瞒事实，643㎡约定无效。因原告在考察期间去消防部门问如何变更时，他们是知晓情况的。原告说转让无效，消防法规定未取得消防证，不能经营。但消防法未说明转让的无效性。同时，原告对该643㎡面积，从2019年1月18日至今一直在使用中，且从2019年10月1日对该643㎡有部分交租，有部分未交租，已经违反了租赁合同的交租行为。故请求法院驳回二原告的诉请。被告高玉林辩称：原告的第一项诉请，不能成立。理由如下：1.原告对于多出的643㎡，没有消防手续是明知的。原告是在经过两个多月的考察且查看了酒店的所有证照手续之后，才签订的酒店转让协议。2019年1月18日签订协议后，原告持续经营酒店至今，在2019年10月1日之前，原告按时交租，缴纳了所有面积的租金，也经营和使用了所有酒店面积，可见协议是双方的真实意思表示且原告认可并实际履行了转让协议的内容；2.从转让协议第三条第八款约定看出，原告在明知643㎡有消防手续的情况下，同意在签订协议后由被告提供资料协助办理相关手续；3.该643㎡的面积部分至今尚未办理消防手续的原因在于原告，该部分证照手续的办理并不存在任何法律或事实上的障碍导致无法办理，如果原告积极办理手续的话，所有手续早已办理完毕。根据双方协议约定，被告对于办理手续有协助义务，主办人是原告，而被告在协议签订后多次催促原告办理手续，尽到了自身协助义务，相关手续至今未完成，原因在于原告，被告没有过错；4.酒店转让协议并不违反法律法规的强制性规定，消防法等法律法规有关手续的办理是要求未办理手续前有关物业不得投入使用，而并非限制物业的转让，且消防安全检查的相关规定并不属于效力性的强制规定，而属于管理性的强制规定，不影响合同效力；5.在整个酒店转让过程中，被告是如实向原告介绍了酒店的基本情况，不存在任何欺诈和隐瞒。原告作为投资人对酒店存在的问题应该有充分的预见并自愿承担法律后果。事实上，原告起诉并非因为酒店手续不完善，且酒店也并未因消防手续问题受到任何处罚。原告起诉的主要原因在于经营管理不善，导致经营不利，才找借口起诉。故双方签订的协议真实有效，应该继续履行。对原告第二项诉请，被告同意配合原告办理酒店的所有手续，但被告仅仅是协助义务，办理手续的主要义务人是原告。对原告第三项诉请与第一项诉请的答辩一致，诉请不能成立。对于原告第四项诉请，原告已经使用了房屋，理当承担相应的租金和物管费。同时，从原告诉请看，原告认可并实际履行的双方签订的协议。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：被告高玉林系被告逸品酒店经营者。2019年1月18日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《酒店转让协议》一份，约定：被告将位于贵阳市南明区花果园R1区4栋9层的逸品酒店（9楼：901至914、927、928；10楼：1001至1013、1034至1037，面积共1833㎡）所有权转让给原告。打包总价款950000元，加剩下的房租118800元，共计1068800元。支付方式为：乙方在签字之日向甲方支付868800元，同时，甲方同意乙方进入财务和酒店，参与经营管理。剩余200000元，在甲方配合乙方完成相关营业证件变更后支付完尾款。乙方支付首笔款项后，甲方需积极配合乙方办理酒店出资人变更手续。同时，甲方保证酒店手续办理齐全，即：消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照，并移交给乙方（若未完成办理完结的，甲方须提供所有资料并协助乙方办理）。并约定：甲方应保证全力配合乙方完成工商变更手续，若因甲方不配合乙方变更手续导致乙方产生损失，则视为违约。甲方违约未履行合同中约定，乙方有取钱要求退还已经支付的酒店转让款项，以及乙方在经营期间垫付的一切费用（包含物业费用、房租、水电费等费用）。同时甲方需赔付乙方合同总价款30%的违约金。协议签订当日，二原告向二被告支付首笔款项868800元，二被告于2019年1月20日将酒店营业执照，消防安全检查合格证移交二原告。2019年5月5日，二原告重新登记成立贵州逸禾嘉品酒店管理有限公司。2019年8月5日，二原告向本院提交民事起诉状，提出如前诉请。庭审过程中，原告提交的证据有：一、《酒店转让协议》1份。拟证明：1.原、被告于2019年1月18日签订酒店转让协议，被告将其所有的位于贵阳市南明区花果园R1区4栋的酒店所有权，即注册资本的100%转让给原告；协议约定被告转让给原告的酒店面积共计1833㎡，具体为9楼的901-914、927、928，10楼的1001-1013、1024-1037。转让价款为1068800元，原告在协议签订后支付了868800元，该款包括房屋租金118800元，剩余200000元转让款在被告配合原告变更营业证件后支付；2.协议第三条中被告保证“所有权与本次转让酒店有关活动中所提及的文件完整、真实、且合法有效”及“酒店手续办理齐全（即：消防安全检查合格证、特种行业许可证、卫生许可证、工商营业执照），并移交给原告；3.协议第八条第4款约定被告未履行合同中的约定，原告有权要求被告退还已经支付的酒店转让款项，以及原告在经营期间垫付的一切费用，同时被告需赔付原告合同总价款30%的违约金；4、协议第七条第2款约定由于违约人严重损害了另一方的经济利益，使本合同履行成为不必要的可以解除合同。二被告对协议的三性无异议，对证明目的有异议。认为被告不存在违约，原告对643㎡没有消防手续是明知的，且同意在签订协议以后由被告配合补办；二、被告逸品酒店营业执照、消防安全检查合格证各1份。拟证明：1.被告承诺其转让的整个酒店经营场所面积共计1833㎡营业执照和消防安全检查合格证齐全。但被告仅办理了1190㎡经营场所的营业执照及消防证，签订协议时隐瞒了尚有9层901、902、904至908、927、928号，10层1006至1008、1024至1037号共计643㎡未办理营业执照、消防证的事实，对原告构成欺诈；2.被告隐瞒基本事实，将未办理营业执照及消防证，不具有营业资质的643㎡的酒店转让给原告，违反法律禁止性规定，也非原告的真实意思表示。故该部分转让约定无效，被告应退还原告所涉及该部分酒店转让款，并赔偿原告为该部分酒店经营场所支付的房租及物管费损失。二被告对组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。提出从原告的举证来看，被告是将酒店的所有手续移交给原告，营业执照及消防证上注明面积为1190㎡，转让协议中约定1833㎡，存在643㎡的差额，可见原告对于643㎡没有用消防证照等手续是明知的，因此才在转让协议中约定了被告配合办理；三、原告黄松与被告高玉林的微信聊天截图3张、网银转账凭证2份、微信转账凭证5份、银行转账截图5张、物管费发票4份。拟证明：1.原告已支付被告转让款750000元，该款包含无营业执照及消防证部分酒店的转让款133260元；2.原告向被告支付租金118800元，其中41675元系未办理营业执照及消防证部分经营场所的租金（118800元×0.3508）；3.协议签订后，原告支付了未办理营业执照及消防证部分经营场所租金246146.25元；4.原告已支付没有营业执照及消防证部分经营场所的物管费18004元（2019年1月至8月）；5.在合同部分无效的情况下，被告应退还该无效部分的转让价款，并赔偿原告因无效转染行为造成的房租及物管费损失。二被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。认为该组证据证明原告认可并履行了双方签订的转让协议。二被告提交的证据有：一、2018年11月16日至2019年1月18日原告黄松与被告高玉林的微信聊天记录截图8页。拟证明在酒店转让前，原告对酒店进行了2个多月的考察，被告向原告出示了酒店所使用房屋的房屋租赁合同、经营证照等文件，双方经过多次反复的充分协商，最终达成一致，签订《酒店转让协议》。二原告对微信聊天记录的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。认为从聊天记录看，并不能证明被告所述内容，也不能证明被告所述原告知晓酒店消防证照不全的情况。二、被告逸品酒店营业执照、税务登记证、食品流通许可证、特种行业许可证、消防安全检查合格证、卫生许可证复印件、《酒店转让协议》各1份。拟证明：1.被告转让给原告的酒店经营手续齐全，能够正常开展经营。在被告移交给原告的证照手续中，均注明面积为1190㎡；2.转让协议中约定的面积为1833㎡，原告对多出的643㎡没有消防证等手续是明知的。酒店转让协议3.8条约定消防安全检查合格证等并移交乙方，该条款表明，原告在明知643㎡没有消防证等手续的情况下，同意在签订协议后由被告提供资料协助办理相关证照手续。二原告对营业执照、消防安全检查合格证、《酒店转让协议》的真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的。提出酒店转让协议约定的是转让经营场所及酒店的经营权，被告转让酒店应当确保经营权是合法有效的，但从被告提供的营业执照和消防证来看，643㎡不具备营业资质，违背法律的禁止性规定，该部分的转让是无效的。且不能证明酒店在转让前的情况，相关证照是协议签订后被告才交给原告的。故不能达到协议签订前原告就知晓情况的目的；对税务登记证、食品流通许可证、特种行业许可证、卫生许可证复印件，认为系复印件，故达不到被告的证明目的。且从被告提供的复印件来看，所有证照都只有1190㎡，这更说明了剩余的643㎡没有办理营业所需要的证件。该部分的转让约定无效；三、2019年1月19日至2019年3月15日原告黄松与被告高玉林的微信聊天记录截图3页。拟证明被告提供了备案登记表等资料，积极配合原告办理新的营业执照。二原告对该聊天记录的真实性无异议。但认为由于截图有删减，达不到证明目的。结合被告提供的第二组证据以及被告当庭的陈述，税务登记证、食品流通许可证、特种行业许可证、卫生许可证、并没有提供给原告，其原件在被告处。其当庭称到车上拿；四、2019年3月5日至2019年6月17日原告黄松与被告高玉林的微信聊天记录截图4页。拟证明被告诚实履行合同，积极为原告经营酒店提供帮助，经常通知原告相关主管部门的开会、检查等信息，并为原告介绍客户。同时证明原告接手酒店后一直处于正常经营状态。二原告对该聊天记录的真实性无异议，关联性与证明目的有异议。认为该份聊天记录不能显示酒店哪部分在经营哪部分不在经营；五、2019年3月28日至2019年5月8日原告黄松与被告高玉林的微信聊天记录截图9页、贵州逸禾嘉品酒店管理有限公司营业执照复印件1份。拟证明被告一直催促原告抓紧办理消防手续。原告重新申请的贵州逸禾嘉品酒店管理有限公司营业执照于2019年5月已办理完毕。二原告对营业执照真实性无异议，关联性和证明目的不予认可。提出原告接受酒店后，按协议约定应当由被告直接变更经营者，但因为被告酒店是个体工商户不能变更经营者，原告只能以开办公司来减少损失。所以被告应将已办理的消防手续等变更到原告开办的贵州逸禾嘉品酒店管理有限公司名下；六、2019年5月8日至2019年8月23日原告黄松与被告高玉林的微信聊天记录截图8页。拟证明被告一直催促原告抓紧办理消防换证手续，新的消防证迟迟没有办理下来的原因，是原告提交的申请资料不符合要求以及原告黄松生病等自身原因，并非被告不配合办理或酒店证照不全的原因。二原告对微信聊天记录的真实性无异议，关联性及证明目的有异议。认为因被告未办理643㎡酒店经营场所的营业执照、消防合格证等全部手续，从被告开始经营的时候就没有上述手续。被告对该部分的转让一开始就违反法律强制性规定，非法使用和经营，故对该部分的转让应当至始无效；七、2019年9月17日至2019年9月21日被告与原告王琳、黄松的微信聊天记录1页。拟证明被告于2019年9月继续催促原告办理消防证等手续，原告自己不配合办理。二原告对该聊天记录的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。认为：1.因未办理消防手续的面积本身在转让之前就是非法的，该部分转让本身就至始无效。2.即使要补办，必须要被告提供资料，并非原告能够自行办理。3.从之前被告提供的证据及当庭陈述来看，已取得消防手续的面积的其余证照都未提供给原告，也未办理过户。是被告严重违反诚实信用原则，致使643㎡酒店面积无法办理消防等全部经营手续。被告提供的4张截图，是诉讼调解阶段的聊天记录，对调解过程的沟通，故不能达到被告催促原告的目的。上述事实，有原、被告的陈述、《酒店转让协议》、营业执照、消防安全检查合格证、微信聊天记录等在卷佐证，并经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，二原告以《酒店转让协议》中未办理营业执照及消防安全合格证部分的转让约定及内容违反法律禁止性规定，系被告隐瞒无证事实的情况下与原告签订，不是原告的真实意思表示，严重损害原告的合法权益，依法属于无效约定为由，请求判决确认双方签订的《酒店转让协议》部分无效，即被告转让酒店中被告未办理消防安全合格证部分（共计643平方米，包括九层的901-902、904-908、927、928、十层的1006-1008、1024-1037）的转让约定及内容无效，并判决被告立即收回该部分所涉及的酒店场所。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。因原告黄松与被告高玉林就逸品酒店转让一事经过长达2个月之久的协商后，原、被告双方于2019年1月18日签订《酒店转让协议》，该协议中对酒店经营面积、转让价款、经营酒店必须具备的相关证照移交及对尚未办理完成证照部分的处理方式等相关内容及各自的权利义务进行了约定。故原告签订协议时，显然对所受让酒店的经营面积及尚有部分经营面积未办理完成经营证照等是完全清楚的。同时，被告在双方签订协议后，于2019年1月20日将酒店及酒店营业证照和消防安全检查合格证移交原告时，原告亦未对酒店尚有部分经营面积尚未办理完成相关证照提出异议，且原告接受酒店后也实际使用该部分经营面积并交付租金及相关物业费用。故被告只要按协议约定提供资料协助配合原告办理完善相关手续后，原告对上述酒店面积即可合法正常开展经营活动。综上，原告要求确认双方所签《酒店转让协议》部分无效的主张，不符合合同无效的任何一个条款规定，本院不予支持。对于原告的其余诉讼请求，不符合双方协议约定，本院亦不予支持。至于被告庭审中同意配合原告办理酒店的所有手续，符合协议约定，亦系被告应尽的义务，故本院予以采纳。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：一、被告贵阳市南明区逸品时尚精品商务酒店、高玉林于本判决生效之日起十日内提供所有资料并协助原告黄松、王琳办理贵阳市南明区花果园R1区4栋9层901-902、904-908、927、928号，10层1006-1008、1024-1037号，共计643㎡的酒店经营手续。二、驳回原告黄松、王琳的诉讼请求。案件受理费15504元，减半收取7752元，由原告黄松、王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇一九年十一月六日书记员  王 英