广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16523号原告（反诉被告）：陶伟民，1992年5月20日出生，壮族，身份证住址广西扶绥县，委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘越，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓希平，女，1959年8月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告委托诉讼代理人：林泽，广东洋三律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。第三人：张立军，男，1957年8月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告委托诉讼代理人：林泽，广东洋三律师事务所律师。被告委托诉讼代理人：杨培东，广东洋三律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：陈奕纯，该司执行专员。委托诉讼代理人：张翔宇，该司法务专员。原告陶伟民诉被告邓希平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，被告邓希平在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。经原、被告申请，本院依法追加张立军、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称为乐有家公司）为本案第三人参加诉讼。后本案依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶伟民委托代理人贺嘉发、被告邓希平及其委托代理人林泽、杨培东、第三人张立军委托代理人林泽、杨培东到庭参加了诉讼。第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陶伟民向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2016年11月6日就中山市火炬开发区××路××东铂世纪××房签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告向原告支付违约金122774元（以628000元为基数，从2017年7月15日起，按每日万分之五计算至合同履行之日止）。事实与理由：陶彦青与被告于2016年11月6日在乐有家公司的居间介绍下签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定由陶彦青购买被告所有的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪××房，转让总价款为628000元，定金为30000元。陶彦青于合同签订之日通过转账方式向被告支付定金10000元，通过资金托管方式支付定金20000元。同日，因涉案房屋未出房产证，陶彦青与被告签订一手证未出补充协议，双方约定买方支付楼款或首付款时间变更为办理出房产证之日起10个工作日内；买方申请按揭时间变更为办理出房产证之日起10个工作日内。合同签订后，基于涉案房屋系陶彦青购买给原告作为婚房之用，因此陶彦青与原、被告双方签订主体变更确认书，由原告承接中山市二手房买卖及居间服务合同买方的全部权利义务。2017年4月份，原告得知涉案房屋已办理出房产证，便积极着手办理银行按揭贷款手续。原告多次要求被告配合办理申请按揭手续，但被告均拒绝拒不配合原告办理按揭申请。原告与中介公司多次发函通知被告履行合同，配合原告办理按揭手续，被告均不予理会。2017年7月1日，原告及中介方共同发送催告函给被告，要求被告于收函之日3日内提供按揭资料并且办理申请按揭手续，被告仍不予理会。2017年8月2日，陶彦青向法院提起诉讼，请求法院判决被告继续履行中山市二手房买卖及居间服务合同以及被告向陶彦青支付违约金。同时被告提起反诉，请求法院判决解除合同以及陶彦青向被告支付违约金。2017年12月4日，法院作出（2017）粤2071民初14352号民事判决，法院认定被告的行为构成违约，因此支持了陶彦青全部诉讼请求，驳回被告提出的所有反诉请求。一审判决作出后，被告不服法院作出的（2017）粤2071民初14352号民事判决，向中山市中级人民法院提起上诉，要求法院撤销一审判决。2018年7月16日，中山市中级人民法院作出（2018）粤20民终456号民事裁定，中院认为一审法院查明的事实清楚，但因三方签订了主体变更确认书，陶彦青并非涉案房屋买卖合同关系的买方主体，其与涉案房屋的买卖合同不具有直接的利害关系，最终裁定撤销（2017）粤2071民初14352号民事判决，驳回陶彦青的起诉，驳回被告的反诉。被告邓希平答辩并反诉称，第一，陶伟民作为本案原告主体不适格。陶伟民依据主体变更确认书提起本案诉讼，但主体变更确认书中陶伟民的签名并非陶伟民本人所签，该签名与本案诉状中的签名不一样，即主体变更确认书中第三人处签名的是另有其人，而非本案提起诉讼的陶伟民。自2016年11月6日陶伟民签署主体变更确认书起至今一年半的时间里，因案涉房屋事宜进行过数十次协商，其本人一次也没有露面，中介及陶彦青也从未提供和出示过陶伟民的书面授权委托书。被告曾要求与陶伟民直接联系或当面面谈房屋买卖事宜，但陶彦青不肯提供陶伟民的联系方式，乐有家公司中介人员、陶彦青始终不让被告与陶伟民直接接触。这一行为极不符合日常买房的交易习惯。以陶伟民一打工仔月进千元的收入及其农村的家庭状况，明显看出陶伟民没有购买房产的经济能力。因此被告认为主体变更确认书上不是陶伟民的亲笔签名，内容不是陶伟民的真实意思表示，陶伟民与本案没有直接利害关系。第二，案涉房产是邓希平与张立军的夫妻共同财产，张立军是案涉房产的共有权人，张立军在2017年5月2日才得知邓希平在擅自出卖案涉房产，其立即对卖房提出异议，表示邓希平无权处分该套房产。在原告未按合同约定支付购房款，也未占有使用案涉房产的情况下，案涉合同及协议应依法解除以保障共有权人的合法权益。第三，若法院认为原告主体适格，则在交易过程中，原告不履行付款义务，被告作为后履行房享有先履行抗辩权，有权拒绝原告相应的履行要求，不论被告是不是配合原告去办理银行按揭手续，原告都要先履行支付首期款的义务。银行办理按揭贷款，办理同贷书，需要先收到卖家已收到首付款的收据，且陶伟民银行流水等资料符合要求才能出具。陶伟民实际不具备办理银行按揭贷款的条件，陶伟民属于非中山户籍人员，其购买案涉房屋若是办理首套房银行贷款，首付款比例应不少于房总价的30%即188400元，被告于2017年4月29日与乐有家工作人员微信是就向其催要首期款，但被回复说必须是买卖双方办理过户手续后才能付首期款，陶伟民不支付首期款和购房款的行为已经构成违约，是陶伟民违约在先，且导致被告长达近两年时间里卖房却达不到收购房款的合同目的，被告要求解除合同，合法合理。第四，中介公司出具的情况说明证明，4月29日李晓斌微信上表示过户后才付首期款，被告不同意于5月4日致电杜红催要首期款，杜红表示同贷书出来后才付首付款，是原告一系列不按合同约定支付首期款的违约行为，才导致被告说如果你们这样违约的话，我只好不卖了。被告由始至终作出不卖的表示都是因为买家有违约在先的意思表示。陶彦青是中介公司的员工，其以交少量定金的方式先占据卖方资源，投入极少资金进行倒买倒卖炒房，法院应杜绝此种不择手段的炒房行为。被告认为，原告的行为已严重违约，应承担相应的违约责任，被告据此提起反诉，请求法院判令：1.解除原告与被告于2016年11月6日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同及一手证未出补充协议；2.原告向被告支付违约金125600元（即购房款628000元的20%）。对于被告的反诉请求，原告答辩称，被告不配合原告履行合同办理按揭贷款手续，其行为已构成根本违约，请求法院驳回被告的所有反诉请求。第三人张立军陈述称，张立军对于被告出售涉案房屋的事情不知情，也不同意被告出售涉案房屋，涉案房屋是采购方便未来照顾父母，是解决居住需要。涉案房屋是夫妻共同财产，被告无权擅自处分出售该房屋。原告与被告之间的合同不能履行，否则侵害了张立军的合法物权。乐有家公司未到庭参加诉讼，亦未在诉讼期间向本院提交证据，其向本院提交书面情况说明书陈述：2016年11月6日，陶彦青与被告签署了中山市二手房买卖及居间服务合同，合同是双方真实意思表示。同一日，陶彦青与被告签署资金托管协议，约定陶彦青向乐有家公司支付20000元，双方同意托管到乐有家公司，且在定金中预留5000元作为交房保证金。陶彦青当天即交纳20000元定金，该定金仍托管于乐有家公司，该定金由法院处置。2016年11月6日，原、被告与陶彦青签署主体变更确认书，三方协商一致同意由原告履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，并将房屋过户到原告名下。签署合同时，被告未取得涉案房屋的不动产权证，陶彦青无法根据合同约定申请按揭。2017年4月24日左右，被告取得涉案房屋的不动产权证。2017年4月28日，陶彦青前往邮储银行办理按揭手续，但被告未前往银行配合陶彦青办理按揭手续。2017年5月7日、7月2日，乐有家公司协助陶彦青向被告发出两次催告函，催告被告继续履行合同，被告均拒收。2017年7月底，被告明确表示不愿意继续履行合同，乐有家公司继续配合双方沟通，并于2018年8月16日再次向被告发送催告函，但没有效果。乐有家公司在本案交易中已充分履行查明与告知义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告提交的证据及各方陈述，本院查明以下事实：1.2016年11月6日，以陶彦青为买方、以邓希平为卖方、以乐有家公司为居间方，三方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，合同约定：一、买卖双方交易涉案房屋，转让总价款为628000元，交易定金为30000元；二、买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方同居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；买方意向贷款金额为560000元，并于2016年12月31日前申请按揭，向银行或公积金中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合，本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起3个工作日内支付首期款（不含定金）38000元整至买卖双方约定的银行监管账户；三、该房产没有设定抵押；四、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付涉案房屋后五个工作日内结算；五、过户所需要税费全部由陶彦青支付；六、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他事项。2.2016年11月6日，陶彦青与邓希平签订补充协议，约定：一、卖方须于2016年11月6日之前办理出一手商品房房地产证并通知买方，所需要税费自行承担；二、由于在卖方办理出不动产权证（或房地产证）前原合同无法按期履行，买卖双方同意对原合同条款作出如下变更：1.将原合同第四条约定的“买方支付楼款或首期款”的时间变更为“办理出房产证之日起10工作日内”；2.若原合同约定按揭付款的，则将原合同第四条约定的“买方申请按揭”的时间变更为“办理出房产证之日起10工作日内”；……四、本协议与原合同具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其它条款继续有效。原合同与本协议内容相抵触的，以本协议为准。同日，陶彦青、邓希平与乐有家公司三方签订资金托管协议，约定：1.买卖双方同意将定金20000元交由居间方免息托管，其中包括交房保证金5000元；2.买卖双方同意以POS机刷卡方式支付托管款项；3.买卖双方同意房产证原件交由居间方托管，经查档确认产权清晰、无抵押无查封状态后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户；4.买方通过银行转账、现金或刷卡等形式将本协议约定的托管款项交至居间方，居间方收到款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本协议约定从居间方支付给卖方或退还给买方后自动失效，如居间方按原合同及本协议的约定将托管款项支付给其他主体的，收款收据亦自动失效。该协议还约定了其他内容。上述合同签订后，陶彦青通过转账形式向邓希平支付了定金10000元，并向乐有家公司支付了托管的定金20000元。2016年11月30日，邓希平开具收据一份交由陶彦青收执，载明：“今收到买方陶彦青购买永怡聚豪10幢702房定金叁万元整，贰万元在中介公司（家家顺房地产有限公司作资金监管）壹万元本人已收”。3.2017年3月27日，不动产登记部门向邓希平核发了涉案房屋的不动产权证书，不动产证书号为粤（2017）不动产权第0050367号，邓希平对该房屋占有的份额为全部。4.2017年5月1日，邓希平取得涉案房屋的不动产权证书。5.2017年5月2日，邓希平告知陶彦青，“真的不好意思，跟家里人商量，他们还是不同意卖，你看我们那天到家家顺公司办理解约手续。我只能接照合同给你一定的补偿。真的不好意思，请你原谅了。”此后，虽经乐有家公司协商，邓希平均未再配合陶彦青办理银行按揭贷款手续，并在2017年7月底委托其外甥再次告知陶彦青，其不卖涉案房屋。6.2017年4月29日，乐有家公司员工通知邓希平“证已下来了”“客户昨天已经签了按揭，等您回来，配合银行按揭”，此后双方就办理按揭、支付首付款比例等问题进行沟通。7.2017年8月2日，陶彦青将邓希平诉至本院，要求邓希平继续履行合同并支付违约金。邓希平提出反诉要求解除合同并要求陶彦青支付违约金。乐有家公司在该案中陈述以下情况：邓希平与陶彦青于2016年11月6日在其居间服务下签订了《中山市二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议，由邓希平出售涉案房屋给陶彦青。在乐有家公司的协助下，陶彦青、邓希平双方达成协议，陶彦青在合同签署当日将定金20000元托管在乐有家公司。签署合同时，邓希平未取得涉案房屋的不动产证，所以陶彦青无法根据合同约定申请按揭。2017年4月24日左右，邓希平取得涉案房屋的不动产证。2017年4月28日，陶彦青前往邮储银行申请办理按揭手续，但邓希平未前往银行配合陶彦青办理按揭手续。乐有家公司于2017年5月7日协助陶彦青向邓希平寄送配合买家办理按揭手续的《催告函》，邓希平于5月11日拒收，函件原件由乐有家公司保管。2017年6月2日，经乐有家公司协商，陶彦青与邓希平达成一致意见，将成交价提高至700000元，定金加上首期共计210000元。6月8日，邓希平表示同意做公证委托，到7月才有时间配合办理手续。2017年7月2日，乐有家公司协助陶彦青寄送配合买家办理按揭手续的《催告函》，邓希平拒收。之后，邓希平联系乐有家公司，7月底会前往中山配合办理手续。直到7月底，邓希平联系乐有家公司，表示不愿意继续合同。2017年8月16日，乐有家公司协助陶彦青向邓希平寄送《催告函》，8月25日，乐有家公司收到快递单退件，因陶彦青、邓希平迟迟无法达成一致，遂引发诉讼。乐有家公司在本次交易中已充分履行了查明与告知义务，在陶彦青、邓希平发生争议之后一直积极协调。乐有家公司诚挚希望陶彦青、邓希平协商解决本案争议，无奈双方一直洽谈不拢。请法院依据事实，公正判决。本院于2017年12月4日作出（2017）粤2071民初14352号民事判决，认定邓希平违约，判令双方继续履行涉案二手房买卖及居间服务合同及补充协议、邓希平向陶彦青支付违约金，并驳回邓希平的反诉请求。邓希平不服前述判决，在法定期限内提起上诉。在二审期间，邓希平补充提交主体变更确认书，拟证明买卖行为是在邓希平与陶伟民之间进行，陶彦青仅为受托人，陶彦青诉讼主体不适格。中山市中级人民法院经审理查明，在陶彦青与邓希平签订涉案合同当日，邓希平、陶彦青与陶伟民签订了主体变更确认书，约定邓希平、陶彦青通过居间方乐有家公司的居间服务签订了合同编号为NO.50301020497的涉案合同，三方协商一致同意由陶伟民履行原合同及其附件有关买方权利义务的约定，将房产过户至陶伟民名下，同时陶彦青保证陶伟民具有购房资格，能顺利履行合同，否则陶彦青为此承担连带责任，须按原合同承担违约责任。二审法院认定，因三方签订了主体变更确认书，陶彦青不再是涉案房屋买卖合同关系的当事人，与邓希平存在涉案房屋买卖合同关系的合同当事人为陶伟民。据此，裁定：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14352号民事判决；二、驳回陶彦青的起诉；三、驳回邓希平的反诉。8.邓希平与张立军是夫妻关系，双方于1982年10月9日登记结婚。邓希平、张立军一致确认涉案房屋是双方的夫妻共同财产。9.诉讼中，陶伟民确认主体变更确认书中的签名系其所签。10.庭审中，邓希平明确没有告知张立军出售涉案房屋一事。陶伟民明确在双方签约时没有向张立军咨询过意见，在整个房产买卖交易过程中，也没有与张立军进行过沟通或见过张立军。对于张立军对涉案房屋的出售意见，陶伟民是在（2017）粤2071民初14352号案二审开庭审理过程中才知道。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陶彦青与邓希平、乐有家公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（含补充协议）、资金托管协议，陶伟民、陶彦青、邓希平签订的主体变更确认书，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应恪守履行。在中山市中级人民法院（2018）粤20民终456号民事裁定书中已审查认定涉案房产交易因陶伟民、陶彦青、邓希平签订了主体变更确认书，陶彦青不再是涉案房屋买卖合同关系的当事人，与邓希平存在涉案房屋买卖合同关系的合同当事人为陶伟民，故陶伟民诉至本院主张本案权利，诉讼主体适格。邓希平主张主体变更确认书中陶伟民的签名并非其本人所签，但双方在签订该主体变更确认书时，对于变更后合同履行相对方是邓希平与陶伟民两个主体，是确认并同意的，且不论该签名是否为陶伟民本人所签，陶伟民事后已通过多种方式明确（追认）该签名的有效性。同时，陶彦青亦以涉案房屋买卖行为是在邓希平与陶伟民之间进行为由在另案[（2018）粤20民终456号案]二审中进行答辩，表明在该案中陶彦青已确认陶伟民的交易主体资格。综上，邓希平抗辩称陶伟民非涉案房屋买卖交易的相对方，不是本案的适格原告，理据不足，对该抗辩意见，本院不予采纳。根据一手证未出补充协议约定，双方经协商一致将买方支付楼款或首期款的时间及买方申请按揭的时间变更为“办出房产证之日起10个工作日内”。但邓希平在2017年5月1日实际取得涉案房屋不动产权证后随即于次日作出不出卖涉案房屋的意思表示，此时，陶伟民支付首期款的期限尚未届满，后经乐有家公司多次协调，邓希平亦未配合继续履行相关义务，并于2017年7月底再次明确表示不再出售涉案房屋。邓希平作出不再履行涉案合同的意思表示在先，陶伟民在邓希平拒绝配合办理银行按揭贷款手续并明确告知陶彦青其不同意继续履行合同的情况下，有权暂缓履行支付首期购房款的义务，邓希平以此为由主张陶伟民未按合同约定履行付款义务构成违约的事实，理据不足，本院不予认定。反之，邓希平在收取涉案房产交易定金30000元后，拒绝配合办理涉案房屋交易的按揭贷款手续，并明确表示不出卖涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于涉案房屋虽登记在邓希平一人名下，但实质属于邓希平与张立军的夫妻共同财产。涉案房屋买卖交易中，张立军主张对涉案房屋交易事先不知情，且明确表示不同意出售案涉房屋，邓希平确认是其未经张立军同意擅自处分涉案房屋。而陶伟民庭审中亦明确表示，在涉案交易过程中、签约过程中均未见张立军出现或与张立军有取得联系、进行沟通。故此，本院采信张立军的主张。案涉合同交易的标的物为房屋，房屋作为不动产享有不动产物权的特质。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，邓希平处分涉案房屋时并未告知张立军并取得张立军的同意，且张立军已明确表示案涉房产作为夫妻共同财产，其作为该房屋的共有人，不同意出售案涉房产。张立军作为案涉房产的共有权人，有权决定是否处分案涉房产。现张立军明确表示不同意处分案涉房产，故此，邓希平在未经案涉房屋共有权人张立军的同意情况下对案涉房屋的处分行为无效。陶伟民诉请邓希平继续履行案涉合同，理据不足，本院不予支持。陶伟民在本院向其释明坚持本案诉求可能出现的风险后，仍坚持不变更本案诉求，因此，对于本案房产交易行为被认定无效后，有关陶伟民已付购房款如何返还及相应违约责任、损失如何核定的问题，本院不在本案处理。因陶伟民在本案中主张的违约金是基于合同继续履行的前提下按日计付，故对该违约金本院不予支持。涉案房屋买卖交易因邓希平个人不享有完整处分权而不能履行，因此，邓希平诉请判令解除涉案合同及补充协议，合情合理，本院予以支持。邓希平作为涉案房屋交易的根本违约方，无权要求陶伟民支付违约金，邓希平诉请判令陶伟民支付违约金125600元，于法无据，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陶伟民与被告邓希平于2016年11月6日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同、一手证未出补充协议；二、驳回原告陶伟民的全部诉讼请求；三、驳回被告邓希平的其他诉讼请求。本诉案件受理费11308元，诉讼保全费2020元，以上合计13328元（原告已预付），由原告陶伟民负担；反诉案件受理费1406元（被告已预付），由被告邓希平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  杨 颖人民陪审员  朱伟强二〇一九年十一月七日书 记 员  梁敏霞姚志姬