湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初7887号 原告：侯碧波，男，汉族，1969年7月4日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。 法定代表人：曲晓东，集团总裁。 委托诉讼代理人：阳露，湖南湘军麓和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。 法定代表人：李传玉，总经理。 原告侯碧波与被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯碧波及委托诉讼代理人罗胜芳，被告长沙开福万达广场投资有限公司委托诉讼代理人阳露到庭参加诉讼，大连万象美物业管理有限公司长沙分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案缺席进行审理，现已审理终结。 原告侯碧波向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告购买房屋的次卧卫生间漏水及因渗漏造成的墙纸、踢脚线损坏进行修复,更换客厅餐厅地面大理石、厨房台面面板、书房卫生间墙面瓷砖。2、判令被告支付原告支付的维修费5000元。3、判令被告赔偿因房屋质量问题造成原告不能居住使用房屋给原告造成的经济损失（自2014年1月至2018年5月,按同地段房屋租金标准)共计755415元。4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:原告于2011年10月28日与被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下称万达公司)签订了《长沙市商品房买卖合同》,购买万达公司开发的长沙市开福万达广场1、6栋1单元2601号房,建筑面积296.74平米,合同总价为5099786.00元,该房屋为精装修住宅房。合同第九条约定:出卖人应当在2013年11月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;合同第十七条约定:买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。《住宅质量保证书》规定的有关部位、部件保修年限分别为:1、地基基础、主体结构按设计使用年限；2、屋面防水5年；3、外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；4、屋面、外墙保温工程5年；5、墙面、顶棚抹灰层脱落2年；6、地面空鼓开裂、大面积起砂2年；7、门窗、五金件损坏2年；8、卫生洁具2年；9、供热、供冷系统和设备2个采暖期或供冷期；10.智能系统和设备1年；11、热水供应系统和设备2年；12、灯具、电器开关半年；13、管道堵塞半年。原告按合同约定向被告一次性付清了购房款。2013年12月20日,原告、万达公司、物业公司进行验房,发现房屋存在:主卧面盆柜内下水管处掉漆木地板表面划痕处理、所有木饰面柜子油漆需修补、次卧门把手松动次卧面盆大理石需处理、窗户角末收口、所有飘窗大理石台面严重刮花开裂、客厅大理石地面严重斑驳、厨房面板断裂等多处质量问题。被告万达公司承诺进行整改修复,为方便维修施工,原告于当日将1片门钥匙交给物业托管，待维修完工后进行验收,原告因此推迟入住。随后,被告万达公司安排维修人员开始整改维修,但被告整改维修进度十分缓慢,原告曾多次催促加快整改进度，被告维修人员表示由于人员更换以及小区内需要整改的问题过多,忙不过来,直至2016年初仍末整改完成。2016年初,在原来发现的问题尚未整改完成的情况下,又发现房屋存在多处漏水:厨房顶漏水（2016年2月)，主、次卧卫生间顶部均有漏水(2016年3/4月)、所有淋浴房漏水(2016年10月),且因渗漏已经导致屋内部分墙纸、踢脚线发霉。被告万达公司继续整改维修,原告仍然无法居住使用房屋。到2018年4月,虽经被告万达公司维修人员反复整改,但主卧淋浴间墙内仍然有严重漏水,客厅餐厅大理石、厨房台面仍然没有更换,已经换过的墙纸、踢脚线又再次发霉。为了能够尽快入住,原告只好自行请人对淋浴间漏水及锅炉、中央空调三项进行了维修,至2018年5月完工,共计花费5000元。2018年11月,经物业现场核实,房屋仍然存在主卫窗漏水、阳台漏水、次卧卫生间漏水、厨房窗户漏水等漏水问题及因渗漏造成的墙纸踢脚损坏未进行修复、书房卫生间墙面瓷砖空鼓、厨房台面面板未更换等问题。经物业反馈后,被告万达公司又安排人员进行过维修,窗户漏水问题已基本解决,但其它问题至今未修复好。原告与被告万达投资公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效,对台同双方具有法律约束力。原告已按合同约定履行了付款义务,被告应按照合同约定交付与合同约定相符的商品房并承担商品房质量保证义务。目前仍然存在的质量问题属于万达公司保修范围,被告万达公司应当承担维修责任,承担原告自行维修所支付的维修费用,由于被告出卖的房屋质量问题造成原告长达50多个月(2014年1月至2018年5月)的时间不能居住使用所购买的商品房住宅,被告应依法赔偿原告的经济损失。为了维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼.请予依法判决。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称：1、被答辩人所辩称的房屋质量瑕疵问题未经现场勘验和鉴定，未知现状和维修、更换相关板材的必要性，且其诉称房屋质量瑕疵问题已过质保期且部分问题不在质保范围内，不应由被答辩人承担维修责任。根据被答辩人提交的证据，同时被答辩人庭前不接受答辩人代理人查看房屋的请求，无法得知涉案房屋现状，亦无法证明答辩人所诉称的房屋瑕疵问题的存在。根据民诉法的相关规定，原告的第一项诉请需原告承担举证责任。另外根据涉案房屋同小区其他房屋的《住宅质量保证书》，屋面防水保修5年，卫生间管道防渗漏保修5年，窗台石、厨房台面面板和墙面瓷砖均不在保修范围内，即使存在前述问题，被答辩人未在质保期和诉讼时效内及时主张权利，应由自身承担不利后果。2、被答辩人诉请答辩人支付5000元维修费并无充足的证据支撑，不应得到法院支持。根据被答辩人提交的证据，无法得知维修人员的资质、收费的公允程度，其中反映的房屋问题也与房屋施工质量无关，同时也无被答辩人实际支付相关费用的凭据，不应当将此类费用转嫁给答辩人。3、被答辩人诉称53个月空房租金损失并无事实和法律依据，不应得到法院支持。首先，被答辩人并未证明其房屋自收房起一直处于不能正常使用的状态，交房时存在的窗台石、地板瓷砖刮擦开裂问题，并非房屋不能正常使用的问题；其次，空房租金损失并非案涉《房屋买卖合同》约定由出售方承担的损害赔偿事项。根据案涉《房屋买卖合同》第五条第5款约定，甲方仅赔偿因房屋质量问题造成的直接损失，空房租金损失系间接损失，且被答辩人并未举证证明其因无法入住案涉房屋需要另租房租居住产生的租金损失，因此不应支持被答辩人的空房租金损失；最后，被答辩人所诉请的53个月空房事实未经证明，且其所计算的租金费用并无客观公允的标准依据。根据被答辩人所提交的水电费用缴纳记录，其于2015年7月起有购水记录，2016年11月起有产生电费的记录，并非如其所称2018年6月前均未使用房屋；2013年12月交房时即使存在房屋瑕疵问题，被答辩人亦有防止因此产生扩大损失的义务，其放任损失扩大的责任不应由答辩人承担。目前被答辩人已经入住案涉房屋，且其诉称其2018年5月有聘请第三方维修房屋并使得房屋目前处于可正常居住的状态，恰好说明其有能力、有可能防止扩大损失的产生。综上所述，答辩人长沙开福万达广场投资公司认为侯碧波诉请房屋质量瑕疵未经证实，其聘请第三方维修房屋的必要性、真实性、关联性、其空房租金损失是否实际产生的损失存疑，空房租金损失亦不应由答辩人承担，故请求依法驳回侯碧波的全部诉讼请求。 被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。 经审理查明：2011年10月28日，原告侯碧波（乙方、买受人）、被告万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福万达广场项目中的第1、6栋1单元2601号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积296.74㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为17186.04元/㎡,总房价5099786.00元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位、被告万象美物业公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、卫生洁具等2年。 合同签订后，原告侯碧波依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年12月20日，被告交付房屋，原告验房后签署房屋验收单，验收单载明，涉案房屋存在主卧面盆柜内下水管处掉漆木地板表面划痕处理、所有木饰面柜子油漆需修补、次卧门把手松动、次卧面盆大理石需处理、窗户角未收口等多处质量问题。当日，原告将房屋钥匙托付给被告万象美物业公司，被告万达公司进行了维修。2016年，涉案房屋又先后出现大理石地面刮花、厨房台面裂痕、淋浴间漏水等问题，被告万达公司经过多次维修，但维修并不彻底。经初步协商后，原告于2018年对主卫生间淋浴间漏水进行了自行维修，花费2000元。 经本院现场勘验，各方一致确认涉案房屋各个房间飘窗的大理石台面有多处修补痕迹，双方同意对书房飘窗的大理石进行全部更换，就其余房间飘窗大理石，原告不再主张权利；厨房台面有几处破损，双方同意由被告万达公司更换灶台左边柜子起至右边接缝处台面，其余不再处理；书房卫生间右边空鼓的墙砖双方一致同意由被告进行更换。堪验时，发现主卧卫生间瓷砖有更换痕迹，系因卫生间漏水而自行更换；双方确认次卧卫生间曾因漏水由万达公司维修，因暂未使用而不确定是否依然漏水，被告同意由被告在原告入住后1年内负责维修；此外未发现明显漏水痕迹。客厅走廊大理石地面发现少许维修痕迹，是否更换双方未达成一致意见。 以上事实，有房屋买卖合同、验房单、微信聊天记录、照片、现场堪验笔录、当事人陈述及庭审记录在卷佐证，本院予以认定。 另，原告候碧波还向法庭提交了如下证据： 报修单两张，拟证明涉案房屋自2016年起先后出现厨房顶漏水、厕所返臭、主卫浴室漏水痕迹、次卧卫生间漏水,及因淋浴间漏水造成墙纸起翘、踢脚线发霉，被告没有维修好。被告对上述证据三性均提出异议。因上述单据中无落款，未加盖公章，但该表格上印有万象美物业的专用标识，且与本案陈述的其他事实相互印证，本院对部分内容予以采纳。 维修事项登记表格。原告证据目的同上，被告对三性不予认可。因该证据系普通纸张打印，未加盖公司印章，签署人也未到庭接受询问，本院对该证据不予采纳。 《长沙市开福万达公馆1栋工程遗留汇总表》，证明自2018年11月涉案房屋仍然存在多处漏水质量问题。被告对上述证据三性均提出异议。该汇总表显示，录入时间为2018年5月10日，存在问题为主卫浴室上方有漏水痕迹，阳台漏水，所有淋浴房漏水等，房屋动态为已入住，因该证据系普通纸张打印，未加盖万象美物业公司公章，无相关人员签署意见，不符合证据的形式要件，且汇总表中房屋动态标注为已入住，也基本事实不符，故本院对该证据不予采纳。 《关于长沙开福万达公馆现存遗留工程质量问题的函》，载明：涉案房屋2013年收房时即提出户内所有飘窗大理石台面严重刮花开裂、客厅大理石地面严重斑驳，质保期内施工方即以各种理由推诿不进行维修，该问题至今仍未解决等。落款时间为2018年3月7日。被告对证据三性提出异议。因该函件在类似案件生效判决中已作为证据使用且被采纳，本院予以采纳。 原告另提交收条收据，证明其曾自行维修更换锅炉及维修中央空调花费3000元，被告对三性提出异议。因原告未提交相应的报修记录，该证据真实性和关联性均无法判断，本院不予采纳。 本院认为，原告侯碧波与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、被告是否应承担继续维修责任；二、原告的损失范围。三、责任主体。结合双方提交的证据，本案评析如下： 一、被告万达公司是否应继续承担维修责任。原告诉请被告对原告购买房屋的次卧卫生间漏水及因渗漏造成的墙纸、踢脚线损坏进行修复,更换客厅餐厅地面大理石、厨房台面面板、书房卫生间墙面瓷砖。经本院现场勘验，各方一致确认由被告对书房飘窗的大理石、厨房灶台部分台面及书房卫生间右边空鼓的墙砖进行更换。对此，本院予以确认。对走廊部分大理石地面瑕玼，原告不能证明该地面发生在2年质保期内，且被告万达公司已作修补，对原告要求更换的诉求不予支持，同时，因堪验时未发现其他质量问题，故对上述以外部位维修的诉求不予支持。 二、原告候碧波的损失范围。1、关于原告侯碧波自行维修所支付的5000元维修费。现场堪验时确认主卧淋浴间瓷砖进行过更换，现主卧淋浴间已不再漏水，被告万达公司也未举证证明其进行过维修，故本院认定原告维修属实，原告虽未提交正规的发票，但小型家装维修现金支付并出具收条的情况较为普遍，2000元费用也较为合理，故本院予以认定。该费用被告万达公司应予以支付。关于锅炉及空调维修费3000元，就其损坏报修及是否发生在质保期内等事项，原告均未提交充分的证据予以证明，故本院不予支持。2、关于维修期间的租金损失。原告主张被告赔偿自2014年1月起至2018年5月因房屋质量问题导致不能居住使用房屋的经济损失755415元。从现有证据看，交房时验收单未显示涉案房屋存在漏水问题，2018年3月《关于长沙开福万达公馆现存遗留工程质量问题的函》中亦未提到涉案房屋漏水问题，故涉案房屋虽存在质量问题，但该质量问题系陆续发生，被告万达公司也先后进行了维修。结合现场勘验情况，本院认为，涉案房屋的质量问题尚不足以导致无法居住。故对原告的该项诉请，本院不予支持。 三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美物业公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对原告候碧波名下位于长沙市开福区房屋书房飘窗窗台大理石、厨房台面部分面板（左边柜子起至右边接缝处）、书房卫生间右边墙面空鼓瓷砖等进行更换； 二、被告长沙开福万达广场投资有限公司赔偿原告侯碧波垫付的维修费2000元； 三、驳回原告侯碧波的其他诉讼请求。 案件受理费11404元，因适用简易程序减半收取5702元，由原告候碧波承担2851元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担2851元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年十一月五日 代理书记员  张 凡