河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终3696号上诉人（再审被申请人、原审原告）：张凤兰，女，1957年6月22日生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：袁菲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（再审申请人、案外人）：李怀文，男，1957年3月22日出生，汉族，住河南省获嘉县城区。委托诉讼代理人：王建会，河南滳康律师事务所律师。被上诉人（再审被申请人、原审被告）：河南恒达瑞实业有限公司，住所地新乡市平原路30号金诺商厦5楼。法定代表人：吕世杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘新卯，男，该公司员工。上诉人张凤兰与被上诉人李怀文、被上诉人河南恒达瑞实业有限公司（以下简称恒达瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，因李怀文不服河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第264号民事判决，向河南省新乡市牧野区人民法院申请再审，河南省新乡市牧野区人民法院于2017年2月3日作出（2017）豫0711民申2号民事裁定，再审该案，并于2018年8月16日作出（2017）豫0711民再4号民事判决。张凤兰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月28日作出（2018）豫07民终4853号民事裁定，撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2017）豫0711民再4号判决，本案发回河南省新乡市牧野区人民法院重审。河南省新乡市牧野区人民法院重审后于2019年1月15日作出（2019）豫0711民再1号民事判决。张凤兰不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张凤兰及其委托诉讼代理人袁菲、被上诉人李怀文及其委托诉讼代理人王建会、被上诉人河南恒达瑞实业有限公司委托诉讼代理人刘新卯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤兰上诉请求：1.撤销河南省新乡市牧野区人民法院（2019）豫0711民再1号民事判决，维持河南省新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第264号民事判决，终结再审程序，驳回李怀文的再审请求；2.本案诉讼费由李怀文、恒达瑞公司承担。事实和理由：1.上诉人与恒达瑞公司之间因己预告公示、网签、登记备案的商品房买卖合同及其补充协议、借款合同，由于恒达瑞公司不能按期履行合同产生纠纷而诉至法院。原审对本案的案由认定是商品房买卖合同纠纷，在开庭审理时上诉人与恒达瑞公司也是围绕合同纠纷进行举证、质证的。现河南省新乡市牧野区人民法院作出的(2019)豫0711民再1号民事判决，认定本案是因借贷关系产生的纠纷而撤销原审判决，上诉人认为是错误的。上诉人认为河南省新乡市牧野区人民法院作出的(2015)牧民二初字第264号民事判决，认定事实清楚、证据确凿、法律适用正确。依据案情相同的最高人民法院(2011)民提字第344号指导判例，“商品房买卖合同和借款协议均为依法成立生效的合同，借款协议约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行商品房买卖合同。”当时这样判决是正确无误的，且没有侵害任何第三人的权利，应予以维持。该判决在新法规实施之前已生效，涉案房产于2016年1月20日执行交付完毕。河南省新乡市牧野区人民法院(2015)新牧民监字第23号民事裁定书也载明:在新法未实施前，按照合同原则，当事人有选择权，应当尊重当事人的权益，因此本案适用法律正确，程序合法，判决并无不当。依据法无溯及力的基本原则，驳回了再审申请人恒达瑞公司的再审申请。2.一审法院(2019）豫0711民再1号民事判决书第18页第二行载明：“再审申请人(案外人李怀文)请求将房屋确认给其的诉讼请求不是再审程序审理的范围，本案不予处理。”李怀文于2016年3月在河南省新乡市牧野区人民法院提起的执行异议被依法裁定驳回。这就是说李怀文不具备本案再审申请人的主体资格，与启动本案再审程序的(2017）豫0711民申2号裁定书是自相矛盾的。既然李怀文的请求不在再审程序范围、本案不予处理，那么启动此再审程序就是错误的。本案就应该依法驳回其再审请求、终结此再审程序。3.再审判决认定“该案基础法律关系是借贷，按商品房买卖合同处理是错误的”，上诉人认为不能成立。依据证据规则的规定：国家机关的书证证据的法律效力大于其它书证的证据效力:己为人民法院发生效力的裁判所确认的事实是无须争论的证据。本涉案房屋在新乡市不动产登记交易中心(房管局)登记备案、网签、公示过的商品房买卖合同的法律效力大于借款合同的效力。物权大于债权。基本法律关系应该是商品房买卖合同关系。依据我国物权法规定的“不动产以依法登记的发生效力;未经登记的不发生效力。”本案依法登记备案、网签、公示过的商品房买卖合同符合物权法之规定，对外具有对抗第三人的法律效力。本案上诉人与被上诉人恒达瑞公司基于同一笔款项、同一日先签订有商品房实卖合同及其补充协议后签订了借款合同(涉案总款387200元)，是双方当事人自愿的、真实意思的表示，没有显失公平。双方当事人在两份合同上签字或盖章后合同成立、生效。双方签订的两个合同具有商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两个法律关系并立而又相互联系，签订商品房买卖合同是为借款合同所借款项提供担保的。恒达瑞公司在合同约定期限内没有履行借款合同，也没有在法定的除斥期间内行使商品房买卖合同撤销权，上诉人无奈只能选择恒达瑞公司继续履行商品房买卖合同及补充协议。本案商品房买卖合同及其补充协议约定的合同并非法律上禁止的流押条款。合同约定并非如到期不能偿还房屋所有权转移给上诉人所有。上诉人并不能直接取得涉案房的所有权，而是只能通过履行商品房买卖合同及其补充协议实现，按照当时法律规定，河南省新乡市牧野区人民法院(2015)第264号民事判决是正确的。河南省新乡市牧野区人民法院再审不尊重客观事实，不按当时的法律规定、正确适用法律，按照新法规认定本案是基础借贷关系，以借贷关系审理此案，违背了法不溯及既往的基本原则。李怀文辩称，第一，张凤兰歪曲本案事实，事实是李怀文是涉案房屋的真实购房人，而张凤兰因参与集资才与涉案房屋发生联系。2010年12月6日，恒达瑞公司即与李怀文签订了《合作建房协议》，李怀文当日向恒达瑞公司支付了341400元的房款。2011年6月10日，恒达瑞公司与李怀文签订《合作建房选房协议》，恒达瑞公司将位于新乡市××九裕隆小区1号楼2单元20层F户(即九裕隆金座2单元20层22001号)涉案房屋卖给李怀文，恒达瑞公司将原《合作建房协议》收回。2014年6月20日，李怀文应恒达瑞公司要求补交了相关费用，恒达瑞公司向李怀文办理了交房手续。2014年7月10日，李怀文和物业公司签订物业管理服务协议，李怀文装修入住。李怀文在多次找恒达瑞公司办理过户手续的过程中得知，恒达瑞公司因资金紧张，于2013年1月4日向新乡市安邦投资有限公司(以下简称“安邦公司”)借款，安邦公司以张凤兰名义与恒达瑞公司签订借款合同的同时又签订了商品房买卖合同，并将涉案房屋备案在张凤兰名下。恒达瑞公司在本再审案第一次的一审庭审中陈述，张凤兰的房款收据是为备案而开的假票，张凤兰没有支付房款，也没有提供借款，张凤兰(安邦公司)签订合同的当时目的是为要回借款，根本不是为了买房，故之后张凤兰并未办理物业手续。第二，李怀文与恒达瑞公司之间的法律关系是房屋买卖合同关系，张凤兰与恒达瑞公司之间是无效、违法的借贷关系。李怀文与恒达瑞公司签订名为《合作建房选房协议》，但实为商品房买卖合同。具体理由为:《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，本案李怀文向恒达瑞公司提供涉案房屋的建房资金，分配涉案房屋这一固定房屋，不承担恒达瑞公司的经营风险，根据上述规定，应认定《合作建房选房协议》为房屋买卖合同。李怀文与恒达瑞公司之间签订的《合作建房选房协议》虽然不是房管部门印制的标准化合同，但协议内容具备《商品房销售管理办法》第16条规定的买卖合同应当具备的房屋状况、房价、交付、装修、办证等条款，合同合法真实有效，应认定为房屋买卖合同关系。目前九裕隆小区其它多起房屋纠纷，新乡市红旗人民法院及新乡市中级人民法院均认定类似于李怀文的合作建房户属于房屋买卖合同，基于同案同判，亦应当认定李怀文与恒达瑞公司签订的《合作建房选房协议》属于房屋买卖合同。张凤兰为职业放贷人，与恒达瑞之间签订的《商品房买卖合同》为虚假意思表示，真实意图为集资借款。经裁判文书查询，张凤兰与他人因民间借贷纠纷案件多达20多起，其中新乡市恒信房地产开发有限公司也作了与同恒达瑞公司同样的陈述，即款项实际由安邦公司以张凤兰名义出借。张凤兰及安邦公司通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经常性，违反了《银行业监督管理法》第十九条之效力性强制性规定，同时也达到了《新乡市中级人民法院关于建立疑似职业放贷人名录制度的意见(试行)》规定的“职业放贷人”认定标准，属于违法放贷而不应受法院保护。恒达瑞公司因向安邦公司借款，将涉案房屋备案在张凤兰名下，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，《商品房买卖合同》是虚假的意思表示，隐盖的真实意图是借贷，故根据该规定虚假意思表示的《商品房买卖合同》无效，而《借款合同》又因安邦公司违反了担保公司不得放贷的禁止性规定也无效。第三，张凤兰所有上诉理由均不成立，依法应驳回其上诉请求。关于张凤兰主张的河南省新乡市牧野区人民法院(2015)第264号判决参照最高院(2011)民提字第344号公报案例问题。该公报案例反映的事实与本案不一样，不能参照,公报案例只有双方当事人，没有涉及其他购房人，不会侵害案外人权益，而本案存在购房人李怀文，且李怀文购房早于张凤兰签订合同的时间，如此判决严重侵害了购房户的合法权益;公报案例的借款与约定的房屋价款几乎一致(1100万左右)，但本案合同约定房款60多万，而借款仅30多万，严重侵害了抵押人即开发商的权益;公报案例的补充协议约定了附条件解除条款，给予了当事人选择权，但本案未约定，属于流押条款。法律禁止流押的目的，不仅仅是保护抵押人的合法权益，更是为了保护其他债权人的合法权益，对于房屋来说，签订《商品房买卖合同》即代表要求转移所有权，张凤兰和恒达瑞公司这种还不了款就卖房的约定实际上已经违反了流押条款，这种约定使得恒达瑞公司逃避了对其他债权人即李怀文的债务，侵害了李怀文的合法权益，故该条款无效;公报案例不涉及职业放贷人及违法放贷的情形，而本案张凤兰(安邦公司)符合职业放贷人认定标准，且不具备发放贷款资质属于违法放贷。关于张凤兰主张的法无溯及力问题，民法与刑法有明显的区别。刑法中，旧法没有规定为犯罪，即使新法规定为犯罪也适用旧法。而民法，本质上是为了定纷止争，适用“空白溯及”，即旧法没规定，现在规定了，就要用现在的规定去解决纠纷，法律依据:《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条:“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”本案河南省新乡市牧野区人民法院作出(2015)第264号判决时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》尚未出台，关于签订买卖合同作为借款合同的担保尚没有明确的法律规定，但根据民法虚假意思表示、违法放贷不受法律保护、名为买卖实为借贷合同认定等相关法律规定，仍然应当驳回张凤兰的诉讼请求。关于张凤兰主张的网签、备案是物权的问题。商品房买卖合同备案仅是对合同双方形成一种行政管理上的义务，而非物权变动的影响。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》等规定及相关案例，商品房预售合同登记备案与否，与预售合同效力无关，登记备案并不是合同生效的要件，商品房买卖合同备案仅是行政管理行为，备案不产生任何物权效力。关于张凤兰主张李怀文不具备再审申请人资格的问题。张凤兰对李怀文提交的房款收据联真实性提出异议，该房款收据N05052798(第二联收款联)虽然因年久不清晰，但与恒达瑞公司持有的财务存根N05052798收据的第一联存根联和第三联记账联相互印证，证实李怀文确于2010年12月6日向恒达瑞公司支付了341400元房款，恒达瑞公司庭审中也认可李怀文递交的全部收据是真实的，并为李怀文办理了房屋交付及物业手续，更加印证了该收据的真实性，原一审的鉴定机关对张凤兰的无理鉴定要求也不予受理。由于涉案房屋被查封，李怀文依法提出执行异议，因本案执行异议阶段不能处理实体问题，故河南省新乡市牧野区人民法院驳回了李怀文的执行异议，绝大多数执行异议案件均是如此处理，并不能因此说明李怀文不具备再审申请人的资格。由于张凤兰已经持有生效判决，故在驳回执行异议后，不能通过执行异议之诉解决，李怀文依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十三条规定:“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”之规定，启动案外人再审程序，当然具备再审申请人资格。恒达瑞公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。张凤兰当时是答辩人公司通过安邦公司办手续的一个借款户，答辩人当时是借张凤兰的款。李怀文是答辩人由于资金紧张选择的一部分合作建房户，也是答辩人的实际购房客户。张凤兰向一审法院原审起诉请求：要求恒达瑞公司按照《商品房买卖合同补充协议》，办理房屋过户手续，并承担过户手续费用。一审法院原审认定事实：张凤兰、恒达瑞公司曾于2013年1月4日就新乡市人民路39号九裕隆金座2单元20层22001号房屋签订《商品房买卖合同》，房屋价款609048元。2014年8月1日双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，内容为：甲乙双方签订了商品房买卖合同，此合同总金额387200元，现经双方协商一致，达成协议如下：1、买受人在出卖人请求下，同意出卖人在收到买受人房款之日起6个月后办理房屋产权过户登记；2、出卖人与买受人签订购房合同后，办理房屋产权过户登记前，出卖人以此套房屋作为买受人支付房款的抵押物，并在房管局备案登记，出卖人不得再将该套房屋卖予其他人；3、出卖人应当保证该套房屋不涉及其他纠纷，并承担买受人为实现该套房产债权而支出的相关费用；4、在抵押期间，该套房屋由出卖人占有和使用。出卖人应每月按时支付买受人房款1.5%的利息；5、抵押期满后3日内，出卖人将房款和全部利息支付给买受人，出卖人与买受人签订的商品房买卖合同及补充协议自行解除，买受人必须协助出卖人办理解除备案等相关手续；6、若买受人将该商品房买卖合同毁损或遗失，足以影响出卖人解除备案或再次销售，由此产生的一切相关法律责任及费用由买受人承担；7、抵押期间为2014年1月6日起至2014年8月5日止，抵押期届满日起3日内，如出卖人未将房款和全部利息支付给买受人，出卖人自愿将此套房屋以优惠价格（本补充合同中的房款金额）卖予买受人，并积极配合买受人办理商品房产权过户登记等相关手续。出卖人保证在抵押期间届满次日起30日内协助买受人办理完结商品房产权过户登记的相关手续，并承担办理该手续所产生的一切费用。恒达瑞公司已取得借款320000元，在借款到期后未向张凤兰偿还借款本息，也未按《商品房买卖合同补充协议》的约定在房屋抵押期间届满次日起30日内协助张凤兰办理商品房产权过户登记。一审法院原审认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自的义务。本案张凤兰、恒达瑞公司基于同一笔款项签订有借款合同和房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉借款合同和房屋买卖合同均依法成立并生效，双方之间具有民间借贷和商品房买卖两个法律关系，两个法律关系各自独立而又相互联系。其联系表现在两个方面：其一，借款合同和商品房买卖合同涉及的款项为同一笔款项；其二，签订商品房买卖合同是为借款合同所借款项提供担保。根据《商品房买卖合同补充协议》约定，如借款到期恒达瑞公司还清借款本息，商品房买卖合同不再履行，借款到期恒达瑞公司不能偿还借款则履行商品房买卖合同。双方关于如到期不能偿还即以房屋抵顶借款的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。本案上述约定并非法律上禁止的流押条款。首先，上述约定并非如到期不能偿还房屋所有权转移为张凤兰所有。在恒达瑞公司到期未偿还借款时，张凤兰并不能直接按上述约定取得房屋所有权，张凤兰要想取得房屋所有权，只能通过履行房屋买卖合同实现。其次，借款合同和房屋买卖合同均依法成立并生效，商品房买卖合同补充协议中，附设了商品房买卖合同的解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方当事人对于履行借款协议还是履行房屋买卖合同具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行借款合同，商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行商品房买卖合同。无论是履行哪一份合同，均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，恒达瑞公司更具主动性，恒达瑞公司如果认为履行商品房买卖合同不公平，损害了其利益，完全可以依据合同法第五十四条第一款第（二）项的规定，请求人民法院撤销商品房买卖合同，但恒达瑞公司在法定的除斥期间并未行使合同撤销权，而是拒绝履行生效合同，不符合诚信原则。综上，张凤兰要求履行《商品房买卖合同补充协议》，予以支持。鉴于《商品房买卖合同补充协议》约定之内容，实为履行双方2013年1月4日之《商品房买卖合同》，应一并予以履行。恒达瑞公司答辩意见无事实依据，不予采纳。一审法院原审判决：河南恒达瑞实业有限公司应于本判决生效后十日内继续履行与张凤兰签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，即为张凤兰办理新乡市人民路39号九裕隆金座2单元20层22001号房屋过户手续，并承担过户手续费用。李怀文向一审法院再审请求：1.撤销新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第264民事判决书，改判恒达瑞公司为李怀文办理位于新乡市××九裕隆金座2单元20层22001号房屋的产权过户手续；2.本案诉讼费由恒达瑞公司、张凤兰承担。一审法院再审认定事实：2013年1月4日，张凤兰与恒达瑞公司就新乡市人民路39号九裕隆金座2单元20层22001号房屋签订商品房买卖合同并由恒达瑞公司出具收据载明收到张凤兰房款609048元，后在房屋管理部门办理了备案。经查明，张凤兰实际向恒达瑞公司交付320000元为借款，该房屋实为该笔借款的抵押担保。2013年7月7日，双方签订借款合同，并约定了抵押条款；2014年8月1日，双方再次签订了借款合同、借据及商品房买卖合同补充协议，该补充协议载明，双方约定了明确抵押期限，同时约定如抵押期满后三日恒达瑞公司不能将借款本息支付张凤兰，则将抵押房屋以所欠本息为房款出售于张凤兰。后双方就合同履行发生纠纷，诉至一审法院受理后，一审法院作出（2015）牧民二初字第264号民事判决书，判决将案涉房屋归张凤兰所有，恒达瑞公司协助其办理相关过户手续。在执行过程中，案外人李怀文认为该判决侵害其合法权益，向一审法院提起再审。经询问，张凤兰提交的与王三筑的录音证据，张凤兰申请王三筑出庭作证，王三筑拒绝出庭。一审法院再审认为，原审中张凤兰与恒达瑞公司是因为借贷关系产生的纠纷，基础法律关系是借贷，房屋买卖合同只是抵押性质，按商品房买卖合同处理是错误的，应撤销原审判决，驳回张凤兰的诉讼请求；李怀文请求将房屋确认给其的诉讼请求不是再审程序审理的范围，本案不予处理。为公平公正处理本案，使各方当事人权益受到充分保证，当事人的其他主张可另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十条第一项、第四百二十四条第二款之规定,一审法院再审判决：一、撤销新乡市牧野区人民法院（2015）牧民二初字第264号民事判决；二、驳回张凤兰的诉讼请求。原审案件受理费7100元、再审申请费7100元，由河南恒达瑞实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院作出的（2015）牧民二初字第264号民事判决裁判主文内容为“河南恒达瑞实业有限公司应于本判决生效后十日内继续履行与张凤兰签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，即为张凤兰办理新乡市人民路39号九裕隆金座2单元20层22001号房屋过户手续，并承担过户手续费用”。另查明，李怀文主张：其与恒达瑞公司于2010年12月6日签订了《合作建房协议》，并于当日向恒达瑞公司支付了341400元的房款；后于2011年6月10日与恒达瑞公司签订《合作建房选房协议》，该协议所涉房屋即本案案涉房屋；2014年6月20日，其向恒达瑞公司支付了相关费用后，恒达瑞公司向李怀文办理了交付房手续；2014年7月10日，李怀文和物业公司签订物业管理服务协议后装修入住。对该李怀文主张的该事实，张凤兰不予认可，恒达瑞公司予以认可。案涉房屋现未办理不动产登记。本院审理查明的其他事实与一审法院再审认定的事实一致。本院认为，本案中，李怀文曾就案涉房屋提出执行异议，在其提出的执行异议被裁定驳回后，李怀文又依照我国民事诉讼法的相关规定对本案申请再审，一审法院按照审判监督程序处理本案，符合我国民事诉讼法的相关规定。关于张凤兰与恒达瑞公司之间的法律关系的问题。本案中，张凤兰与恒达瑞公司于2013年1月4日签订借款合同及商品房买卖合同，张凤兰实际向恒达瑞公司交付款项32万元。就该款项，张凤兰与恒达瑞公司于2013年7月7日再次签订借款合同，并在合同中约定以本案案涉房屋作为抵押担保。2014年8月1日，张凤兰与恒达瑞公司就该款项又一次签订借款合同，该借款合同中亦约定案涉房屋为抵押物；同日，双方还签订有商品房买卖合同补充协议。结合张凤兰与恒达瑞公司之间所签订的相关合同情况及张凤兰在审理中主张的“签订商品房买卖合同是为借款合同所借款项提供担保的”等内容，可以证明张凤兰与恒达瑞公司之间真实的法律关系为民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同法律关系。一审法院原审时按商品房买卖合同纠纷处理本案错误，一审法院再审时对本案法律关系所作的认定符合本案实际情况。同时，就案涉房屋，李怀文主张恒达瑞公司同其也签订有卖房合同，恒达瑞公司已就案涉房屋向其办理了交房手续。对李怀文的该主张，恒达瑞公司也予以认可。在各方均未就案涉房屋办理不动产登记的情况下，一审法院原审判决恒达瑞公司履行与张凤兰签订的商品房买卖合同确属错误。故对李怀文申请撤销一审法院原审判决的请求，应予支持。本案与最高人民法院(2011)民提字第344号案情不尽相同，商品房买卖合同登记备案并非我国物权法规定的不动产登记，一审法院再审时依照相关法律规定审理本案并无不当。张凤兰的上诉理由均不足，本院均不予采纳。因本案系再审案件，且再审时已作过发回重审处理，张凤兰在审理中的主张始终为要求履行与恒达瑞公司之间的商品房买卖合同，故对张凤兰与恒达瑞公司之间的借贷纠纷，本案不予处理，张凤兰可另案主张权利。综上所述，张凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7108元，由上诉人张凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  郭岚岚审判员  李荣军审判员  孙莉环二〇一九年十一月十五日书记员  谭俊周