福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初2493号 原告：魏林岭，女，1985年10月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：周爱芹、王华，福建信得律师事务所执业律师。 被告：徐本国，男，1985年7月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 第三人：福州中联立信房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼42层17室。统一社会信用代码913501026919245866。 法定代表人：朱发光，职务董事长。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 第三人：福州中正联合房产代理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道272号仓山万达广场（原浦上大道北侧与金洲南路东侧交叉处）A1号楼10层02室。统一社会信用代码91350104MA2Y8WPW39。 法定代表人：王文贤，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘清泉，福建国富律师事务所执业律师。 原告魏林岭与被告徐本国、第三人福州中联立信房产代理有限公司（以下简称中联立信公司）、福州中正联合房产代理有限公司（以下简称中正联合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏林岭向本院提出诉讼请求：1.请求魏林岭与徐本国签订的《房屋买卖合同》及相关附件、《补充协议》已于2019年3月27日解除；2.判令徐本国立即支付魏林岭解除合同违约金200000元整及该笔款项自起诉之日起至款项实际支付完毕之日止按中国银行同期同类贷款利率计付的资金占用利息；3.判令徐本国立即支付魏林玲因主张本案债权产生的律师费20000元；4.判令中联立信公司、中正联合公司对第2项、第3项诉讼请求承担连带付款责任；5.判令中联立信公司、中正联合公司向魏林岭支付代管的履约保证金40000元及该笔款项自起诉之日起至款项实际支付完毕之日止按中国银行同期同类贷款利率计付的资金占用利息；6.本案案件受理费、保全申请费、保险保函费等费用均由徐本国和中联立信公司、中正联合公司承担。诉讼过程中，魏林岭撤回判令中联立信公司、中正联合公司对第2项、第3项诉讼请求承担连带付款责任的诉讼请求。事实和理由：2018年7月5日，经由中联立信公司、中正联合公司提供居间服务，魏林岭和徐本国、中联立信公司、中正联合公司签订《房地产经纪服务合同》（包括《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《交易服务合同》及《一次性付款交易流程确认函》等），由徐本国买受魏林岭所有的座落于福州市台江区（原亚兴路西侧与鳌光路北侧交叉处）水晶花园XXX单元商品房产【不动产权证书号：闽（2017）福州市不动产权第9008347号】。合同约定：成交总价款为魏林岭净收3080000元，交易过程中产生的税费、居间服务费、交易服务费及过户费等所有费用均由徐本国承担。徐本国于合同签订当日支付购房履约保证金80000元至居间服务方账户，由居间方即中联立信公司、中正联合公司无息代管。双方约定产权权属过户登记前的违约责任为：1、自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方约定：签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。双方同时约定争议管辖法院为房屋所在地人民法院。前述《房地产经纪服务合同》签订后，魏林岭依约于签约当日将不动产权证书交由中联立信公司、中正联合公司代管，依《补充协议》约定，应由徐本国委托第三方担保公司提供现金解押房产，而徐本国却未能按约履行该义务。魏林岭委托居间方即中联立信公司于2018年8月22日向徐本国发送《履行合同催告函》，徐本国仍未履行该项合同义务。2018年11月8日，魏林岭与徐本国签订《补充协议》，双方再次确认成交房屋总价款为魏林岭实收3080000元。同时，徐本国同意将中联立信公司处无息代管的80000元履约保证金，由中联立信公司直接支付给魏林岭。并约定徐本国须于2018年11月27日前到位2460000元购房款至其指定银行办理冻结手续……剩余500000元购房款在三个月内付清，否则徐本国每月应按欠款额的1%支付利息给魏林岭。另外还约定由徐本国另行向中联立信公司支付居间服务费、后期交易服务费及保证金40000元，由中联立信公司无息代管。该《补充协议》签订后，徐本国至今仍未按约履行合同义务。魏林岭分别于2018年12月6日、2019年3月12日委托居间方发函给徐本国，敦促徐本国按约履行合同义务，徐本国仍拒绝履行。无奈魏林岭于2019年3月23日向徐本国及中联立信公司发送《解除合同通知函》，中联立信公司于当日予以签收确认。中联立信公司收到《解除合同通知函》后，亦于2019年3月26日发函被告徐本国告知其解除之前签订的《房地产经纪服务合同》及《补充协议》。徐本国还于2019年3月25日委托福建信得律师事务所向徐本国发送《解除合同告知函》，告知其解除三方所签订的《房地产经纪服务合同》及《补充协议》。鉴于徐本国的行为已严重违约，且因房产市场价格动荡，已给魏林岭造成不可估量的损失，其应按三方签订的《房地产经纪服务合同》及《补充协议》的约定承担支付200000元违约金的违约责任。中联立信公司、中正联合公司作为提供有偿服务的居间方，并且根据三方于2018年11月8日签订的《补充协议》的约定，中联立信公司、中正联合公司应将其无息代管的80.000元履约保证金直接支付给徐本国，而中联立信公司、中正联合公司仅支付给原告40000元，尚差40000元至今未予支付，中联立信公司、中正联合公司亦应立即支付魏林岭剩余的40000元履约保证金。 徐本国未作答辩。 中联立信公司、中正联合公司述称：1.魏林岭和徐本国签订的《房屋买卖合同》系其双方真实意思表示，合法有效，现《房屋买卖合同》是否解除，尊重魏林岭和徐本国双方的意见。因《房屋买卖合同》已成立并生效，中联立信公司、中正联合公司将依据《居间服务合同》和《交易服务合同》向相关权利人主张居间服务费。2.中联立信公司、中正联合公司并没有收到在案的2018年11月8日签订的《补充协议》，只收到2018年11月12日签订的《补充协议》，该协议魏林岭没有作为证据提交。该协议是约定中联立信公司、中正联合公司将40,000元支付给魏林岭，剩余40,000元继续由中联立信公司保管。中联立信公司、中正联合公司将根据福州市台江区人民法院生效判决妥处其无息监管的履约保证金。履约保证金本身就是无息监管。3.魏林岭主张的律师费20,000元，魏林岭尚未提供支付凭证而无法证实律师费是否实际发生，因此，魏林岭该诉请没有事实和法律依据。同时，魏林岭主张中联立信公司、中正联合公司承担连带责任也无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认证如下：1.对魏林岭提供的2018年11月8日其与徐本国签订的《补充协议》，因该协议约定经魏林岭、徐本国及中联立信公司三方签字盖章后生效，但该协议未经中联立信公司签字盖章，为此该协议尚未生效，不作为认定本案事实的依据。2.魏林岭提供中联立信公司向徐本国发送的《履约催告函》及相应EMS面单、魏林岭委托福建信得律师事务所向徐本国发送的《解除合同告知函》及EMS面单、中联立信公司向徐本国发送的《通知函》及相应EMS面单，用以证明合同履行过程中，其多次通过中联立信公司催告徐本国履行未果后决定解除合同。徐本国质证称其均未收到，无法确认真实性，中联立信公司对其向徐本国发送的《履约催告函》《通知函》及相应EMS面单均无异议。对此本院分析认为，上述证据均系按徐本国在《房屋买卖合同》中确认的通讯地址寄出，且《房屋买卖合同》约定因地址不详或有误致使信件无法送达的视为送达，为此徐本国以未收到上述函件为由否认证据真实性不符合双方合同约定，故对上述证据真实性本院予以确认，可以作为认定本案事实的依据。3.魏林岭提供律师费发票，用以证明其为主张债权支出律师费20,000元，徐本国质证称无法确认发票真实性，中联立信公司则对发票真实性无异议。对此本院认为魏林岭提供的发票有原件核实，且有《委托代理合同》佐证，故对该证据真实性予以确认并在卷佐证。4.魏林岭提供《结婚证》、《户口簿》、《不动产权证书》《动车票订单详情截图》，用以证明其为本案诉讼往反福州与南昌之间而产生诸多差旅费。因魏林岭在本案中未提出差旅费诉请，故魏林岭提供的该证据与本案无关，对该证据本院不予审查。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：台江区（原亚兴路西侧与鳌光路北侧交叉处）水晶花园XXX单元于2017年2月9日登记于魏林岭名下。2018年7月5日，魏林岭为甲方（卖方）、徐本国为乙方（买方），经中正联合公司见证双方签订《房屋买卖合同》，约定魏林岭将位于台江区（原亚兴路西侧与鳌光路北侧交叉处）水晶花园XXX单元出售给徐本国，成交价格为3080000元，房款支付方式为一次性付款，房屋存在抵押，魏林岭应在2018年7月10日前向抵押权人申请还款。合同第九条第（二）款约定“乙方应在本合同签订当日支付购房履约保证金80000元，购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后抵作部分成交价款并由交易服务方继续代管……”。合同第十条约定，产权权属过户登记前，自违约行为发生之日起违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，迟延履行违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之日的继续履行。自违约行为发生之日起超过7日的，守约方即向违约方发出信件促其履约，发信即日起超过10日仍未答复并履约的，守约方可以解除合同；任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元，以及产生的居间服务费、交易服务费、交易过程中所产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师服务费、诉讼费、执行费、差旅费等。合同第十一条约定，双方确认通讯地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果由提供地址方自行承担。2018年7月5日签订的补充协议第3条约定：“签订本合同时，上述房屋仍处于抵押状态，经甲乙双方协商时约定：在本次交易中由乙方委托担保公司提供现金解押，届时甲方保证于解押还款前须按担保公司要求办理各项委托公证手续（含解押及过户手续）并与担保公司签订现金解押的协议及相关借款材料，公证内容由乙方指定（丙方已告知公证须产权人夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证双方到场），公证费用及解押费用由乙方承担。（若因甲方的其他原因导致解押费超过解押金额的3%，则超出的部分由甲方自行承担），若解押后，甲方不配合办理相应的交易手续，则由公证受托人代替甲方协助乙方办理交易手续，甲方不得以任何形式提出异议。上述房产甲方原贷款银行解押扣款前所产生的月供甲方自行承担。若因提前解押所产生的违约金由甲方自行承担。甲方保证上述房产的解押金额不超过人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000.00），若有超出部分由甲方自行出资解押。由甲方自行出资办理解押还款手续（甲方保证于解押还款前至相关银行或房管所查询产权人及其配偶的征信情况，并将征信报告提供给丙方）”。另，徐本国在合同落款处所留通讯地址为福州市城门镇城南XXX号、电话号码为188××××9155。同日，魏林岭、徐本国、中联立信公司签订《交易服务合同》，约定由中联立信公司提供交易服务，由中联立信公司代管徐本国缴交的购房履约保证金80000元。 《房屋买卖合同》签订后，徐本国未能提供现金解押。2018年8月22日，中联立信公司向徐本国提供的通信地址邮寄发出《履约催告函》，催促徐本国履行合同，但该邮件未经徐本国签收。 2018年11月12日，魏林岭为甲方、徐本国为乙方、中联立信公司为丙方，三方签订《补充协议》，内容为：“兹有甲乙双方通过丙方成交坐落于台江区（原亚兴路西侧与鳌光路北侧交叉处）水晶花园XXX单元的房产，并于2018年7月5日签订上述房产的《房地产经纪服务合同》，现甲乙双方达成以下协议：1、甲乙双方协商约定，上述房产成交价为甲方实收售房款人民币叁佰零捌万元整（￥3080000.00），现乙方同意将于丙方处无息监管的购房定金人民币捌万元整（￥80000.00）其中部分购房定金人民币肆万元整（￥40000.00）由丙方直接代为支付给甲方，届时乙方须将收款收据归还丙方，甲方收到该款项出具收条给乙方。其中部分购房款人民币贰佰肆拾陆万元整（￥2460000.00）乙方须于2018年11月27日前到位至乙方指定的银行办理冻结手续，并办理甲方的解押还款手续及过户手续，在上述房产解押后甲方须无条件立即配合办理房产过户手续。上述房产剩余部分购房款人民币伍拾万元整（￥500000.00）甲方同意乙方于领证当日三个月内支付给甲方，乙方每月按欠款金额1%支付利息给甲方（乙方须于每月15日按时支付），同时乙方出具欠条给甲方。直到乙方将上述房产部分购房款全部支付给甲方为止，甲方收到该款项后须将欠条归还给乙方。2、乙方须于11月27日前将应支付给丙方的居间服务费及后期交易服务费及上述房产的交房履约保证金和户口履约保证金人民币肆万元整（￥40000.00）存入丙方指定账户无息监管。3、本协议一式三份，经三方签字盖章后生效，甲乙双方各执一份，与本合同不一致之处以本协议为主”。《补充协议》签订后，魏林岭收到由中联立信公司代管的购房履约保证金40000元，剩余40000元购房履约保证金仍由中联立信公司继续代管。 2018年12月6日、2019年3月12日，中联立信公司两次向徐本国提供的通信地址邮寄发出《履约催告函》，催促徐本国履行合同。上述邮件均未经徐本国签收。 2019年3月23日，魏林岭向中联立信公司发出《解除合同通知函》，决定解除《房屋买卖合同》和《交易服务合同》，中联立信公司于当日收到该函件。2019年3月25日，魏林岭委托福建信得律师事务所按徐本国的通讯地址及联系电话向徐本国邮寄发出《解除合同告知函》，明确“即日起解除您和委托人魏林岭之间签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议，同时因您的违约行为给委托人魏林岭造成的损失，委托人魏林岭保留通过法律途径向你追偿的权利。”该邮件退回时所附退回原因为“电非本人”，退回时间为2019年3月26日。 2019年5月15日，魏林岭委托福建信得律师事务指派律师作为本案委托诉讼代理人，并支出律师费20,000元。 本院认为，魏林岭与徐本国《房屋买卖合同》《补充协议》《交易服务合同》《一次性付款交易流程确认函》均系立约各方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系有效合同，各方均需依约履行。《房屋买卖合同》约定因讼争房屋处于抵押状态而由徐本国委托担保公司提供现金解押，但徐本国未能及时委托担保公司提供现金，后双方签订《补充协议》约定徐本国于2018年11月27日将部分购房款2460,000元到位至徐本国指定的账户，但徐本国现未提供证明其已按约定将2,460,000元购房款汇至指定账户，徐本国应承担举证不能的不利法律后果，其行为已构成违约。之后中联立信公司两次发函催告徐本国履约，但徐本国均未回复并履约，依照《房屋买卖合同》第十条约定，魏林岭有权解除合同。2019年3月25日，魏林玲委托福建信得律师事务所通过邮件方式向徐本国发出《解除合同告知函》，告知双方签订的《房屋买卖合同》及相关《补充协议》即日解除，次日邮件被退回，现魏林岭主张2019年3月27日收到退件本院予以采纳。虽徐本国未签收《解除合同告知函》，但该告知函均系按《房屋买卖合同》中徐本国确认的通讯地址寄出，依双方合同约定应视为送达。据此，魏林岭主张其与徐本国签订《房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年3月27日解除本院予以支持。 《房屋买卖合同》约定，任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200,000元以及因违约行为给守约方增加的律师、差旅费等费用。合同签订后，徐本国未依约履行合同，构成违约并导致合同解除，为此魏林岭主张徐本国支付违约金200,000元符合双方合同约定且不违反法律规定，本院予以支持，但魏林岭主张徐本国支付解除合同违约金的资金占用利息于法无据，本院不予支持。对于律师费，魏林岭因本案诉讼委托律师参加诉讼并支出律师费有其提供的《委托代理合同》及律师费发票为证，现其主张徐本国负担其因本案诉讼支出的律师费20,000元符合双方合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。《房屋买卖合同》签订后，徐本国向中联立信公司缴交了购房履约保证金80,000元，由中联立信公司无息代管，为此魏林岭有权主张以该购房履约保证金优先受偿。2018年11月12日，魏林岭、徐本国、中联立信公司签订《补充协议》后，中联立信公司按补充协议约定将其中购房履约保证金40,000元交付给魏林岭，其余40,000元现仍由中联立信公司代管，为此魏林岭主张中联立信公司支付其代管的40,000元购房履约保证金于法有据，本院予以支持。但魏林岭要求中联立信公司支付履约保证金的资金占用利息于法无据，本院不予支持。《房屋买卖合同》约定购房保证金由交易服务方无息代管理，而《交易服务合同》约定交易服务由中联立信公司提供，且徐本国亦是将购房履约保证金交由中联立信公司代管，故魏林岭主张中正联合公司与中联立信公司共同支付代管的履约保证金依据不足，本院不予支持。 综上所述，徐本国应向魏林岭支付解除合同违约金200,000元及律师费20,000元，现魏林岭同意履约保证金80,000元优先用于抵扣违约金，不违反法律规定，抵扣后徐本国还应向魏林岭支付违约金120,000元及律师费20,000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认魏林岭与徐本国于2018年7月5日签订的《房屋买卖合同》（含补充协议）及2018年11月12日签订的《补充协议》于2019年3月27日解除； 二、徐本国应于本判决生效之日起十日内一次性支付魏林岭违约金120,000元； 三、、徐本国应于本判决生效之日起十日内一次性支付魏林岭因本案诉讼支出的律师费20,000元； 四、福州中联立信房产代理有限公司应当于本判决生效之日起十日内向魏林岭支付由其代管的购房履约保证金40,000元； 五、驳回魏林岭的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33,520元由徐本国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  曾美芳 人民陪审员  刘行秀 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附本案相关法律法规： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。