广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0127民初1915号 原告：韦新民，男，1951年11月5日出生，汉族，住址广西横县。 委托诉讼代理人：韦威海，广西辉博律师事务所律师。 被告：农永广，男，1972年3月8日出生，汉族，住址广西灵山县。 委托诉讼代理人：林振光，广西任钒律师事务所律师。 原告韦新民与被告农永广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告韦新民以及委托诉讼代理人韦威海，被告农永广的委托诉讼代理人林振光到庭参加诉讼。根据被告农永广的申请，本院于2019年8月29日依法进行司法鉴定并于2019年11月4日鉴定完毕。本案现已审理终结。 原告韦新民向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年3月7日至2018年3月6日房屋租金10000元和违约金10000元，两项合计20000元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月份，被告为了经营铝材生意，与原告协商要租赁原告在横县“新平”公路旁边占地面积约45平方米的三层住宅的一、二层房屋，双方于2013年3月6日协定了为期五年的《出租房屋合同书》，合同约定：每年租金5000元，租金交付方式是每年的6月份前交付当年租金3000元而12月份前交清剩余的当年租金2000元，租期从2013年3月6日至2018年3月6日，双方约定了10000元的违约金等相关事项。双方签订合同后，原告按约定交付了房屋，被告也进场经营其铝材装饰店。2013年3月6日至2016年3月6日被告均能按约定支付租金，但2016年3月7日至2018年3月6日租期内被告以生意难做等为由没有按时向原告支付应付租金，原告虽多次追讨但未果。2018年3月被告在原告再次催促下就口头要求再给他经营一年，待资金回笼时再支付之前所欠的两年租金且答应按年租金6000元的租金支付2018年3月7日至2019年3月6日的租金，原告无奈之下答应了被告的要求并让被告继续经营，被告也分别于2018年10月和2019年3月12日向原告交付应付的该延期租金，2019年3月12日被告不再经营，但对2016年3月7日至2018年3月6日的租金也拒不支付，经原告多次追讨但被告仍以资金周转困难等为由拒不支付所欠的租金。综上所述，原、被告客观上存在房屋租赁合同关系，但被告拒不履行租金支付义务，原告的合法权益受到了损害，为此原告依法提出诉讼，望贵院予以支持原告的诉讼请求。 被告农永广辩称，被告不欠原告任何租金，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。1、2013年3月6日，原被告双方签订了期限为5年的租赁合同，合同期满后又续租了1年，从2018年3月6日-2019年3月6日，被告租赁的6年期间，完全按双方合同约定支付租金。并不欠原告的任何租金。2、原告起诉状中所称2016年3月7日-2018年3月6日被告以生意难做为由要求延期支付租金，这根本不是事实。被告租赁原告房屋6年期间，均按约定支付租金，如果被告拖欠原告2016年3月6日-2018年3月6日二年的租金，原告还会同意被告续租一年吗？这明显不合逻辑。同时如果被告拖欠原告2年租金，为什么原告不要求被告出具欠条。这同样也不符合逻辑。3、被告连续租的2018年3月6日-2019年3月6日的6000元租金已经付清。难道就欠2016年3月6日-2018年3月6日的租金这同样也不符合逻辑。综上所述，被告不欠原告租金，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据，本院认定以下法律事实：2013年3月6日，原告与被告签订了一份《出租房屋合同书》，合同约定：原告将其位于横县新平公路旁边楼房的一、二层房屋租给被告经营铝材生意使用。合同约定了租金每年5000元，分两次交付即六月份和十二月份分别缴纳，租赁期限为五年，租期内不得转让，不得违章，如违章罚10000元。合同签订后，原告把租房交付给被告使用。2018年3月6日租期届满后，双方又约定续租一年即2018年3月7日至2019年3月6日，租金每年6000元。2019年3月12日承租期满后，被告把租房返还给原告管理使用。承租期间，双方通过缴纳现金方式结算租金，但是原告认为被告仅付清2013年3月6日至2016年3月6日和2018年3月7日至2019年3月6日的租金，还欠2016年3月7日至2018年3月6日的二年租金10000元，被告则认为已经付清全部租金。双方协商不下遂成讼。 另查明，2019年3月14日，原告韦新民与被告农永广双方为了租金结算问题进行过电话沟通，并有过以下对话内容：“农永广：我问你，我哪个份欠你五千元？农永广：我问你，我哪个年份欠你五千元？韦新民：2017！2017！农永广：哪年？韦新民：2018年3月6日至2019年3月6日。农永广：2018年3月6日至2019年3月6日欠你五千元？韦新民：是啊！农永广：2018年3月6日至2019年3月6日，你收了我多少钱？我问你收了我多少钱？农永广：你得收到我六千元没有？韦新民：收了三千元。农永广：得收到我六千元没有？韦新民：六千！八千！农永广：一年是多少租金？韦新民：2018年之前每年是五千。农永广：2018年是五千？农永广：2018年3月6日至2019年3月6日我给了你多少钱？我问你。农永广：2018年10月我给了你三千元，是不是？农永广：我跟你说，我之前租五年时间，我年年给完钱了没有？每年五千元租金的我给完了没有？2018年的给完了没有？韦新民：2018年的欠二千，2019年欠三千。农永广：你想收多少层租金？农永广：2017年的我已经给完租金，是不是？韦新民：是啊！农永广：2017年3月6日至2018年3月6日的租金，我已经给完钱，是不是？韦新民：差二千。农永广：我哪一年还欠你的钱？韦新民：2018年的。农永广：2018年的是六千元一年吗？韦新民：2018年3月6日至2019年3月6日是六千。农永广：是啊！是六千元啊！你收到我六千元了没有？ 2018年10月给三千，到期那天给了你2600元，扣400元，合计三千元，三千元加三千元是不是六千元？你可以回广龙来和你算清楚。韦新民：我不回去了！农永广：你回来我慢慢跟你算清楚。”。 庭审中，原告对被告提交的证据“收到2016、12、21、（冬至）3000元。韦新民”上面的签名“韦新民”持异议，被告便申请法院进行司法鉴定。2019年9月12日，本院依法委托广西天宏司法鉴定所对上述“韦新民”笔迹进行鉴定。2019年10月24日，该鉴定所出具一份《司法鉴定意见书》，认为上述“韦新民”笔迹系本案原告韦新民本人所写。 本院认为，根据原告与被告的陈述以及在案证据《出租房屋合同书》等可以证明原告与被告之间存在真实的房屋租赁合同法律关系。原告与被告签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有规避法律法规，亦无损害他人权益，因此，该租赁合同成立有效，合同双方应严格按照合同的约定正当履行自己的义务。 承租期间的2016年3月7日至2018年3月6日二年租金是否交清成为双方当事人争议的焦点。按照双方当事人在合同的约定，该期间租金为每年5000元，每年分二次缴纳。根据起诉前的2019年3月14日双方在电话中商讨结算租金的对话“农永广：2017年3月6日至2018年3月6日的租金，我已经给完钱，是不是？韦新民：差二千。”，可以看出，2017年3月6日至2018年3月6日期间，被告还欠原告租金2000元。那么2016年3月7日至2017年3月6日期间租金还欠多少呢？广西天宏司法鉴定所主格适格，鉴定程序规范，鉴定结论客观，其出具《司法鉴定意见书》本院予以采信。故原告对被告提供的反驳证据“收到2016、12、21、（冬至）3000元。韦新民”持异议的意见，本院不予采纳，即本院认定原告于2016年12月21日收到被告支付租金3000元的事实。综上，2016年3月7日至2018年3月6日期间，被告还欠原告租金4000元。被告辩称已经付清租金，没有提供充分证据证实，本院不予采纳。 在承租期间被告还有4000元租金没有结清给原告，被告的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告应当支付原告尚欠的租金4000元，原告请求支付租金10000元，超过的部分，本院不予支持。按照双方在合同的约定，如违章则罚10000元，该约定视为违约条款。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。的规定，被告存在违约行为，依法应当承担支付违约金。原告主张支付违约金10000元，被告不予认可并认为过高请求调整为年利率6%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”的规定，结合本案减损和增益的实际情况，调整违约金数额为即从2019年7月1日起诉之日至本生效判决规定履行之日，按照所欠租金4000元为基数，以年利率6%计算。 综上，被告在履行合同中存在违约，按照约定和法定，被告应当支付原告尚欠的租金4000元并支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，判决如下： 一、被告农永广支付原告韦新民房屋租金4000元； 二、被告农永广支付原告韦新民违约金（计算方法：以4000元为基数，按照年利率6%，从2019年7月1起至本生效判决规定履行之日）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费300元，减半收取150元（原告韦新民已经预交），由被告农永广负担。司法鉴定费2040元（被告农永广已经缴纳），由原告韦新民承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费300元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李雪波 二〇一九年十一月十一日 法官助理 甘 芳 书 记 员 李丽红