广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初155号原告（反诉被告）：丁德行，男，1963年10月6日出生，汉族，住广东省阳西县。原告（反诉被告）：丁修设，男，1988年10月29日出生，汉族，住广东省阳西县。上述二原告共同的委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳**东城镇环山西路。法定代表人：林振友，该公司经理。委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋琳，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告（反诉被告）丁德行、丁修设与被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司（以下简称鹏信房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁修设及丁德行、丁修设共同的委托诉讼代理人谭建华，被告（反诉原告）鹏信房地产公司的委托诉讼代理人郭尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）丁德行、丁修设向本院提出诉讼请求：1.判令鹏信房地产公司立即为丁德行、丁修设办理阳江市阳东区**雅苑**房的《不动产权证》并退回剩余的办证费用23560元；2.判令鹏信房地产公司向丁德行、丁修设开具购房款总额的发票；3.判令鹏信房地产公司向丁德行、丁修设支付逾期办理上述不动产权证的违约金81606元（按全部房价款的万分之五每日计算，截止至起诉之日共490天）；4.本案的诉讼费由鹏信房地产公司承担。诉讼过程中，丁德行、丁修设变更诉讼请求为：1.判令鹏信房地产公司立即退还办证费用26890元给丁德行、丁修设；2.判令鹏信房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金81054.82元给丁德行、丁修设；3.本案的诉讼费由鹏信房地产公司承担。事实和理由：2015年3月23日，丁德行、丁修设与鹏信房地产公司签订了《房产认购协议书》，双方约定鹏信房地产公司将位于阳江市阳东区**雅苑**房售予丁德行、丁修设。协议签订后，丁德行、丁修设依约向鹏信房地产公司支付了30000元定金。2015年3月27日，丁德行、丁修设依上述协议书向鹏信房地产公司支付了首期房款153088元和办理房屋产权费用26890元，鹏信房地产公司在收取上述费用后向丁德行、丁修设出具了相应的收据。2015年5月20日，丁德行、丁修设与鹏信房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为****，双方约定鹏信房地产公司将上述房屋售予丁德行、丁修设，该房建筑面积87.34平方米，成交总价333088元。合同签订后，丁德行、丁修设于2015年5月14日向中国银行办理了银行贷款，支付了余款180000元。鹏信房地产公司约定在2015年12月31日前向丁德行、丁修设交付上述房屋，但鹏信房地产公司迟延2016年1月8日交付，应从2016年1月1日起580天内（2017年8月3日前）将房屋所有权证书交给丁德行、丁修设。但丁德行、丁修设于2018年12月28日才取得房屋所有权证书。鹏信房地产公司已严重违反合同约定，应从2017年8月4日起至取得商品房的房屋所有权证书之日时止共511天，按照全部购房款的每日万分之五支付违约金给丁德行、丁修设即81054.82元[（407063元+12211元）×0.0005×511天]。另外，鹏信房地产公司在丁德行、丁修设购房时已事先收取了丁德行、丁修设26890元的办证费用，并在收据中注明该费用在日后办证时是“多还少补”的，故鹏信房地产公司应在为丁德行、丁修设办理上述房屋的不动产权证时扣除办证的相关费用后，该办证费用如有剩余应退回给丁德行、丁修设。上述《商品房买卖合同》是丁德行、丁修设与鹏信房地产公司的真实意思表示，合法有效，丁德行、丁修设按照合同的约定已经履行了自己全部的合同义务，鹏信房地产公司不但没有遵照双方的约定按时为丁德行、丁修设办理房屋所有权证，且在丁德行、丁修设多次催促、与其商讨时避而不见，故鹏信房地产公司应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，丁德行、丁修设有权要求鹏信房地产公司为丁德行、丁修设办理上述房屋的不动产权证及依合同约定向丁德行、丁修设支付逾期办证的违约金。为维护丁德行、丁修设的合法权益，特向人民法院起诉，望如诉请。被告（反诉原告）鹏信房地产公司辩称，不同意丁德行、丁修设的诉讼请求。一、第1项诉讼请求是不合理的，鹏信房地产公司当时与丁德行、丁修设签订合同时，收取了丁德行、丁修设26890元的预交办证费用，现已用去办证费用11205元，应退的办证费用是15685元。所以丁德行、丁修设的第1项诉讼请求是没有依据的。二、第2项诉讼请求是不成立的。鹏信房地产公司没有存在违约行为，造成逾期领证的原因不是因为鹏信房地产公司的行为。鹏信房地产公司与丁德行、丁修设签订的买卖合同之后，即时开始办理备案预告预押登记，同时也接手递交资料给办证部门办理建设工程竣工验收。鹏信房地产公司与丁德行、丁修设之间的交楼时间为2015年12月16日，楼盘竣工时间为2016年11月11日。在2017年3月，鹏信房地产公司递交资料给不动产测绘部门进行测绘以及办理初始登记。在2017年9月25日，阳东区住房和城乡规划建设局向鹏信房地产公司出具了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，由于测绘办证部门在机构重整，人员调动及电脑升级等诸多原因，造成了房产分户图纸、宗地图、不动产权属附属图等拖至2017年12月2日才测绘完成。到了2018年2月，鹏信房地产公司整个楼盘的不动产权籍调查才完成，造成了鹏信房地产公司在2018年3月12日才完成初始办证登记业务。从该过程可以看出，鹏信房地产公司与丁德行、丁修设当时签订合同约定580天办证期限，到了2017年12月2日已经超过了580天，鹏信房地产公司根本没有可能在约定的时间内完成办证义务。所以，鹏信房地产公司在该580天内，哪些时间是鹏信房地产公司可以控制的，如果鹏信房地产公司在可以控制的时间内怠于办证，则是鹏信房地产公司的原因造成逾期办证。但本案中，从办证流程看，该580天由于办证部门自身的原因造成的逾期。鹏信房地产公司没有存在故意延期办证的行为。所以原因不在鹏信房地产公司。丁德行、丁修设请求违约金是不符合双方合同约定的，因为该合同第二十条第二款规定，因出卖人的原因未能在交付之日起580日内取得产权证的，存在违约。但原因不在鹏信房地产公司，鹏信房地产公司不存在违约。丁德行、丁修设请求违约金依据合同，按全部房款日万分之五计算，是过高的也是不合理的。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案丁德行、丁修设对鹏信房地产公司逾期出证，是没有造成实际损失的，丁德行、丁修设购买的房屋是以按揭方式付款的，房产证是否办理没有影响丁德行、丁修设使用房屋，也没有影响丁德行、丁修设的按揭。而且按揭的房产证也是不交给丁德行、丁修设收执的，是由银行扣押的。所以出证迟早对丁德行、丁修设没有任何影响，即本案中逾期出证是没有造成丁德行、丁修设任何损失。丁德行、丁修设请求违约金高达81054.82元，已达购房款的30%，可以看出违约金是畸高的，而且购房款与损失是没有关系的，不能以购房款30%去理解。反诉原告（本诉被告）鹏信房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令丁德行、丁修设支付房屋面积增加的房款10851元给鹏信房地产公司；2.本案的反诉费用由丁德行、丁修设承担。事实和理由：2015年5月20日，鹏信房地产公司与丁德行、丁修设签订了《商品房买卖合同》，双方约定将位于阳江市阳东区**雅苑**房售予丁德行、丁修设，合同先以预测建筑面积87.34平方米签订，总房款是323549元，后双方约定销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积价格按当时购买的价格多还少补。现丁德行、丁修设购买的*房已出证，实测建筑面积为90.27平方米，面积差异2.93平方米，根据合同单价每平方米3703.45元，则丁德行、丁修设应补交10851元房款给鹏信房地产公司。反诉被告（本诉原告）丁德行、丁修设反诉原告（本诉被告）鹏信房地产公司的反诉辩称，鹏信房地产公司的反诉请求没有依据。根据不动产权证载明的实测面积为90.26平方米，而购房预测面积为87.34平方米，面积差异为2.93平方米，超出面积比为3.35%。根据商品房买卖合同的约定，建筑面积误差比在3%以内，房价款由买受人补足。因此，丁德行、丁修设应补缴的购房款为9703.77元（323459元×3%）。所以鹏信房地产公司请求缴纳的增加房款证据不足，应以9703.77元为准。该补缴的购房款也应在鹏信房地产公司应退还给丁德行、丁修设的办证费违约金中扣减。原告（反诉被告）丁德行、丁修设针对其提起的本诉提交的证据如下：1、《房产认购协议书》，拟证明丁德行、丁修设与鹏信房地产公司2015年3月23日已达成购买房屋协议；2、《商品房买卖合同》，拟证明丁德行、丁修设已向鹏信房地产公司购买房屋，位于阳江市阳东区**雅苑***房；3、收据，拟证明丁德行、丁修设已向鹏信房地产公司支付首期款153088元及办理产权证费用26890元；4、不动产权证，拟证明鹏信房地产公司于2018年12月28日才为丁德行、丁修设办理好不动产权证。被告（反诉原告）鹏信房地产公司针对原告丁德行、丁修设提交的证据发表质证意见如下：1、对丁德行、丁修设提供的所有证据的真实性没有异议。2、《商品房买卖合同》中约定的违约金按日万分之五计算是不合理的，该约定与相关法律是相抵触的。收据也证明了丁德行、丁修设是交付了26890元办证费。3、对其他证据没有意见。反诉原告（本诉被告）鹏信房地产公司针对其提出的反诉提交的证据如下：1、营业执照，拟证明鹏信房地产公司的主体资格；2、《**雅苑房产认购补充协议书》，拟证明丁德行、丁修设与鹏信房地产公司双方约定买卖的房产实际销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积按当时购买的单价3703.45元多还少补；3、小区房屋验收表，拟证明丁德行、丁修设购买的房屋在2015年12月16日收楼；4、广东增值税普通发票，拟证明鹏信房地产公司在2017年3月份已递件申请办证并于2017年6月27日交纳测绘费。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明鹏信房地产公司销售的额**雅苑1、2幢及地下室工程的竣工验收备案文件已于2017年9月25日全部交齐，2017年9月26日予以备案。备案号***。6、不动产登记受理凭证，拟证明鹏信房地产公司要待政府部门所有证件出具齐全后才递交不动产登记部门，并于2018年3月12日才取得受理凭证，完成初始登记义务。7、中华人民共和国不动产权证书，拟证明：鹏信房地产公司2018年3月12日递交的不动产权属附图、宗地图、房产分户图是在2017年12月2日完成绘制的；鹏信房地产公司所销售的楼盘竣工时间是2016年11月11日；不动产登记部门于2018年6月15日才完成中华人民共和国不动产权证书。8、广东省非税收入（电子）票据，拟证明不动产登记部门于2018年6月28日通知鹏信房地产公司缴纳不动产登记费，领取中华人民共和国不动产权证书。9、丁修设身份证复印件及不动产登记申请书，拟证明由于丁德行、丁修设自身原因，拖至2018年12月20日申请办证。10、不动产登记资料查询结果证明，拟证明丁德行、丁修设购买的房产已于2018年12月28日完成登记，取得产权证书。11、广东增值税普通发票，拟证明鹏信房地产公司已为丁德行、丁修设开具购房发票。12、证人证言，拟证明鹏信房地产公司作为开发商办理房产证的整个过程，造成逾期领证的原因是由于办证部门机构重组、人员调动、及电脑升级等原因造成的，鹏信房地产公司无过错，不构成违约。13、办证票据，拟证明鹏信房地产公司为丁德行、丁修设用去办证所用的费用11205元的事实。反诉被告（本诉原告）丁德行、丁修设针对反诉原告鹏信房地产公司提交的上述证据发表质证意见如下：1、对营业执照、《**雅苑房产认购补充协议书》没有异议。2、对小区验收表的真实性没有异议，从该表中可以看出收楼时间为2015年12月16日，可以证明鹏信房地产公司违约。3、对广东增值税普通发票的真实性没有异议，真实性没有异议。但该递交的时间为2017年6月27日，缴交的是鹏信房地产公司整体的测绘费，并非涉案房产的测绘费。在鹏信公司所有的手续完成之后，才能提交本案涉案房屋的不动产登记。4、对房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的真实性没有异议，对该证据的质证意见与丁德行、丁修设的回应和反诉答辩一致。5、对不动产登记受理凭证的真实性没有异议，充分证明了鹏信房地产公司在2018年3月12日才递交办证。6、对不动产权证书没有异议。7、广东省非税收入（电子）票据不能证明是用于本案丁德行、丁修设的办证。8、丁德行、丁修设的身份证复印件是签订认购书时提交给被告的，当时身份证复印件是没有过期的，是在有效期内的。本来按照双方购房合同约定，鹏信房地产公司应在2017年8月3日前办好不动产权证到丁德行、丁修设名下，所以丁修设提交的身份证复印件的有效期是在双方合同约定办证期限内。因为鹏信房地产公司迟延办证，在丁修设换领身份证时又重新提交身份证复印件给鹏信房地产公司，鹏信房地产公司收到丁修设新的身份证复印件时，旧的身份证还没有过期，鹏信房地产公司提交丁修设之前提交的旧身份证来主张是因为丁修设身份证过期而导致鹏信房地产公司逾期办证的理由是完全不成立的。9、对不动产登记资料查询结果证明没有异议。10、对广东增值税普通发票的真实性没有异议。但开票时间为2018年11月23日，所以办证也是购房发票才能办证。所以显然鹏信房地产公司在2018年11月23日之前的手续都是未完善的，在完善手续之后才开具发票才能不动产权证。11、对证人证言不予认可，在证言的调查人也是本案鹏信房地产公司的代理人，对其真实性、合法性不予认可。由本案的鹏信房地产公司的代理人调查的证人证言不予认可。另一方面，对被调查人的员工所做的调查笔录，严重影响到本案的事实，被调查人也会维护鹏信房地产公司的利益，所以不能凭该调查笔录证明拟证明的事实，应根据丁德行、丁修设提交的证据以及相关部门出具的说明来认定鹏信房地产公司是否逾期办证。12、对办证票据予以认可，但对于2019年2月2日的收据为300元不予认可。经审理查明，鹏信房地产公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市阳东区**雅苑小区的商品房楼盘已取得商品房的预售许可证（东预许字[2015]第004号），获准销售涉案商品房。2015年3月23日，丁德行、丁修设作为购买者与鹏信房地产公司作为发展商签订《房产认购协议书》，该协议书主要约定：丁德行、丁修设以333088元的价格购买**雅苑***房，按实测面积出售，实测建筑面积为89.94平方米，实测套内面积76.01平方米。付款方式为按揭贷款，签订协议书时交纳定金30000元，总成交价的40%即153088元须于2015年3月29日前付清并签署《商品房买卖合同》，余款180000元由乙方向银行申办按揭贷款，办理房屋产权费用28190元须于签署《商品房买卖合同》之日同时付清。该项收费如有变动，均以相关部门收费要求为准，办理房产证后按多退少补原则予以处理。协议书还约定了其他条款。2015年3月23日，丁德行、丁修设（乙方）与鹏信房地产公司（甲方）签订《**雅苑房产认购补充协议书》约定，今乙方购有甲方开发的**雅苑**房（以下简称该物业），该实际销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积按当时购买的单价3703.45元多还少补。2015年5月20日，丁德行、丁修设（买受人）与鹏信房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（预售），合同编号为2015051373。该合同约定：1、丁德行、丁修设向鹏信房地产公司购买阳江市阳东区**雅苑***房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为东预许字[2015]第004号。该房预测建筑面积共87.34平方米，其中套内建筑面积76.01平方米，分摊共有建筑面积11.33平方米。2、计价方式及价款：双方按照建筑面积计算，每平方米3813.69元，总价款为333088元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2015年3月29日前支付首期房价款153088元，余款180000元向中国银行股份有限公司阳江阳东支行申请贷款支付。3、交付时间和手续：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。4、面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照建筑面积计价的约定，按以下原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。建筑面积误差比=（实测建筑面积－预测建筑面积）÷预测建筑面积×100%。5、房屋登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起580日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1项处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款。2016年3月19日，丁德行、丁修设（乙方）与鹏信房地产公司（甲方）又签订一份《**雅苑房产认购补充协议书》约定，今乙方购有甲方开发的**雅苑***房（以下简称该物业），该物业是以实测建筑面积89.94平方米出售，总房款333088元，现在购房合同是以预测建筑面积87.34平方米签订，总房款323459元，现已退还多收乙方房款9629元（2.6平方米×3703.45元）。实际销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积按当时购买的价格多还少补。《房产认购协议书》签订后，丁德行、丁修设按照该认购书约定商品房实测面积89.94㎡，每平方米单价3703.45元支付了购房款333088元及办证费26890元给鹏信房地产公司。由于丁德行、丁修设与鹏信房地产公司在签订《商品房买卖合同》中约定按预测建筑面积87.34㎡，每平方米3703.45元计算购房款，鹏信房地产公司将多收取的购房款9629元[（89.94㎡-87.34㎡）×3703.45元/㎡]给丁德行、丁修设。据此，本案中丁德行、丁修设向鹏信房地产公司实际支付购房款为323459元。另，鹏信房地产公司于2015年12月16日交付了涉案商品房给丁德行、丁修设。2017年9月26日，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局向鹏信房地产公司颁发了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明位于阳江市阳东区丹载倒流水地段阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司（**雅苑1、2幢及地下室）工程总建筑面积17295平方米竣工验收备案文件齐全，对照阳东县建设工程质量监督站提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》予以备案，备案日期为2017年9月25日。2018年3月12日，不动产登记部门受理了鹏信房地产公司办理**雅苑小区商品房确权登记的申请。2018年12月28日，涉案商品房的权属登记至丁德行、丁修设名下，房屋建筑面积为90.27平方米。另查明，鹏信房地产公司为办理涉案商品房的权属转移登记，代原告丁德行、丁修设缴交了如下费用：契税4885.22元、住宅专项维修资金5765元、房屋所有权登记费-转移登记80元、复制费80元、印花税5元、不动产登记费-住宅类80元、不动产权属证书工本费10元。此外，鹏信房地产公司还向阳江市国土资源局阳东分局（现为阳江市自然资源局阳东分局）支付了测绘费765元，向阳江市阳东区不动产的登记中心支付了不动产登记费-住宅类12160元（标准为80元，数量为152）和不动产登记费-非住宅类2200元（标准为550元，数量为4）。诉讼中，鹏信房地产公司提交广东省地方税收通用发票、广东省增值普通发票证明其已为丁德行、丁修设开具购房款发票。上述事实，有当事人当庭陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，丁德行、丁修设与鹏信房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一是鹏信房地产公司是否存在逾期办证，应否支付逾期办证违约金给丁德行、丁修设；二是鹏信房地产公司应退还给丁德行、丁修设的办证费数额如何确定；三是关于丁德行、丁修设应否按实测建筑面积与预测建筑面积的差异面积不足购房款给鹏信房地产公司。一、关于鹏信房地产公司是否存在逾期办证，应否支付逾期办证违约金给丁德行、丁修设的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，鹏信房地产公司应在2015年12月31日前交付经验收合格的商品房给丁德行、丁修设使用，以及鹏信房地产公司应当在商品房交付之日起580日内协助丁德行、丁修设取得该商品房的房屋所有权证书，如因鹏信房地产公司的责任，丁德行、丁修设不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鹏信房地产公司按已付房价款的日万分之五向丁德行、丁修设支付违约金。本案中，丁德行、丁修设于2015年12月16日接收涉案商品房并装修入住，鹏信房地产公司按照合同约定商品房最迟应在2017年7月17日前将涉案商品房的权属办妥至丁德行、丁修设的名下，但丁德行、丁修设直至2018年12月28日才取得涉案商品房的权属证书。因此，鹏信房地产公司未在合同约定的期限内将涉案商品房的权属转移登记办至丁德行、丁修设名下的行为构成违约，应按合同约定向丁德行、丁修设承担违约责任。鹏信房地产公司主张合同约定的方式计算违约金明显偏高，请求予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，丁德行、丁修设未对其因鹏信房地产公司逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实，而鹏信房地产公司已将房屋交付给丁德行、丁修设使用，逾期办证未对丁德行、丁修设造成严重的经济损失，根据公平原则，本院酌定将逾期办证的违约金调整为按年利率6%计算，即鹏信房地产公司应以丁德行、丁修设已支付的购房款323459元为基数，按年利率6%，从逾期办证之日即2017年7月18日起至涉案房产登记至丁德行、丁修设名下之日即2018年12月28日止，计付逾期办证违约金28126.93元（323459元×6%÷365天×529天）给丁德行、丁修设。丁德行、丁修设请求逾期办证违约金超出部分，理据不足，本院不予支持。二、关于鹏信房地产公司应退还给丁德行、丁修设的办证费数额如何确定的问题。涉案商品房的权属转移登记已办至丁德行、丁修设的名下，由此产生的相关办证费用可以确定，扣除相关的办证费用后，余下办证费应退还给丁德行、丁修设。经审查，鹏信房地产公司收取了原告丁德行、丁修设预交的办证费26890元。鹏信房地产公司为办理涉案商品房权属转移登记至原告丁德行、丁修设名下共产生的费用有契税4885.22元、住宅专项维修资金5765元、房屋所有权登记费-转移登记80元、复制费80元、印花税5元、不动产登记费-住宅类80元、不动产权属证书工本费10元，以上合计10905.22元。故鹏信房地产公司应退还剩余办证费用15984.78元（26890元-10905.22元）给丁德行、丁修设。鹏信房地产公司主张收取的代办证费300元是委托第三方办证的手续费，该款应在退还的办证费中予以扣除，但一方面，鹏信房地产公司提交的300元收据不属于正式发票，且未反映丁德行、丁修设委托办证内容。在丁德行、丁修设对上述费用不予认可的情况下，鹏信房地产公司在诉讼中亦未进一步提交证据佐证该300元费用是为丁德行、丁修设支出合理费用，鹏信房地产公司应承担举证不能的不利后果，故由此产生的费用应由鹏信房地产公司自行承担。另一方面，鹏信房地产公司主张收取的代办证费是委托第三方办证的手续费，该款应在退还的办证费中予以扣除，但鹏信房地产公司作为涉案商品房的出卖方，除交付商品房之外还负有办理商品房权属转移登记的协助义务。鹏信房地产公司将其负有的办证义务委托第三方进行，事先未经丁德行、丁修设同意，事后也未经丁德行、丁修设追认，故由此产生的费用应由鹏信房地产公司自行承担。三、关于丁德行、丁修设应否按实测建筑面积与预测建筑面积的差异面积不足购房款给鹏信房地产公司的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。本案中，涉案商品房的产权登记的建筑面积为90.27平方米，比双方约定的建筑面积多了2.93㎡（90.27㎡-87.34㎡），经核算，建筑面积的误差值约为3.4%[（90.27㎡-87.34㎡）÷87.34㎡×100%]。建筑面积误差比绝对值超出3%，丁德行、丁修设选择不解除合同，故建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由丁德行、丁修设补足，即丁德行、丁修设应支付9703.03元（87.34㎡×3%×3703.45元/㎡）给鹏信房地产公司，超出3%部分的房价款由鹏信房地产公司承担，产权归丁德行、丁修设所有。鹏信房地产公司反诉请求丁德行、丁修设支付房屋面积增加的房款超出部分，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金28126.93元给原告（反诉被告）丁德行、丁修设；二、被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费15984.78元给原告（反诉被告）丁德行、丁修设；三、原告（反诉被告）丁德行、丁修设于本判决发生法律效力之日起十日内支付面积差异款9703.03元给反诉原告阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2429元，由原告丁德行、丁修设负担1419元，由被告阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司负担1010元。反诉案件受理费56元，由原告丁德行、丁修设负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一九年十一月二十五日书记员  吴坤婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己的主张，应当提供证据。