广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2393号原告：珠海新源开发建设有限公司，所在地珠海市斗门区井岸镇新青科技工业园新青二路**（新青科技工业园管理委员会办公楼）****，统一社会信用代码：914xxxxxxxxxxx48。法定代表人：刘志勇，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖文珍，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海市星际网吧，所在地广东，所在地广东省珠海市斗门区井岸镇新青科技工业园新青二路**厂房**用代码：91XXXXXXXXX94E。执行事务合伙人：赵瑞元，男，1972年10月9日出生，汉族，公民身份号码4404211972********，住广东省珠，住广东省珠海市斗门区>原告珠海新源开发建设有限公司（以下简称原告）与被告珠海市星吧（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海新源开发建设有限公司的委托诉讼代理人谢春暑、赖文珍，被告星际网吧的执行事务合伙人赵瑞元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告租金、管理费及房屋占有使用费共计262420.47元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月1日，珠海市新恒润发展有限公司（以下简称“新恒润公司”）与珠海新源开发建设有限公司（以下简称“新源公司”）签订《租赁合同》，约定将新源公司位于珠海市斗门区井岸镇XX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分（以下简称“租赁物业”）出租给新恒润公司，计租面积为740平方米，后经认定实际面积为602.06平方米，租金每平方米10元，管理费每平方米12元，每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元，即至2017年4月1日起，每月租金每平方米12元。2014年11月19日，新恒润公司与珠海市星际网吧签订补充协议，约定新恒润公司与新源公司于2014年4月1日签订的租赁合同由星际网吧按原合同条款继续履行。后因星际网吧自2017年4月后拒不支付租金及管理费，人民法院依法判决确认新源公司与星际网吧的租赁合同于2017年10月26日解除。以上事实在广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2893号、广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1581号民事判决书中予以认定。（2018）粤04民终1581号民事判决书生效后，经新源公司申请强制执行，星际网吧才于2019年5月5日腾退上述租赁物业，但星际网吧未支付有关房屋占有使用费。原告认为，新源公司与星际网吧签订的租赁合同及补充协议已于2017年10月26日解除，但星际网吧未及时腾退租赁物业。参照《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。因此，被告理应支付自2017年11月1日起至2019年5月5日期间的房屋占有使用费，占有使用费标准按照租赁合同约定的24元/平方米计算。被告拒不支付房屋占有使用费的行为已严重损害原告的合法权益。为维护原告的权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为证明其主张提交如下证据：1.租赁合同及补充协议，证明原告于2014年4月1日与珠海市新恒润发展有限公司签订《租赁合同》，约定将新源公司位于珠海市斗门区井岸镇XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分（以下简称租赁物业）出租给新恒润公司，计租面积为740平方木，后经认定实际面积为602.06平方米，租金每平方米10元，管理费每平方米12元。每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元，即至2017年4月1日起，每月租金每平方米12元。2014年11月19日，珠海市新恒润发展有限公司与被告签订补充协议，约定其与原告于2014年4月1日签订的租赁合同由被告按原合同条款继续履行；2.广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初638号民事判决书；3.广东省珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2893号民事判决书；4.广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终1581号民事判决书及生效证明；5.广东省高级人民法院（2018）粤民申9141号民事裁定书。证据2-5证明原被告之间的租赁合同已经于2017年10月26日解除，但是被告未及时腾退租赁物业；6.斗门区人民法院执行立案通知书、执行结案通知书及执行笔录，证明原告于2018年8月27日申请强制执行，原告确认被告于2019年5月5日腾退完毕。被告辩称：2017年11月13日原告的封条把其经营场所封死进出都不成，造成了其损失，原告还主张占有使用费无事实依据。被告为其辩称提交如下证据：1.返还场地通知书；2.解除合同通知书；3.债务抵销通知书；4.封条三份；5.财产评估发票；6.评估报告书；7.申请书。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据举证、质证。对各当事人提交的证据本院认定如下：对原、被告提交的全部证据真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。对有争议的事实，以本院查明的证据及事实为准。本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，珠海市新恒润发展有限公司（承租方、合同乙方）与原告（出租方、合同甲方）签订租赁合同，合同约定：原告将位于珠海市斗门区井岸镇XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分出租给珠海市新恒润发展有限公司，计租面积为740平方米，租赁期限为2014年4月1日至2026年12月30日止，租金以每平方米10元计算，即每月租金为7400元，管理费以每平方米12元计算，即每月管理费8880元，每月租金和管理费合计16280元，每满三年租金递增一次，每月每平方米增加2元；用水量按乙方每月实际用量进行结算，用电量按乙方每月实际用电量进行结算，水、电费的计价按当地相关部门的收费标准进行计价收费，乙方直接向水、电部门交水电费；合同签订之日起一个月内乙方须支付48840元作为履约保证金，此保证金不得冲抵租金及水电费，该款在合同期满后一个月内退还给乙方；乙方应在每月10日前依时向甲方支付租金，逾期15天，则甲方有权终止合同，并有权不予退还乙方的履约保证金并可追究乙方的连带赔偿责任。水费及电费等自行向水、电部门交纳，逾期交纳上述费用，甲方可按日向乙方收取每日千分之五的滞纳金；合同期未满，若乙方无违约的情况下甲方不得提前终止合同，否则甲方应向乙方双倍返还履约保证金；合同期未满，乙方不得以任何理由提前终止合同，否则甲方不退还乙方的保证金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后15日内将租赁的场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，且乙方在租赁物内所有固定装修设施（不含电器）的所有权均归甲方所有，乙方无权拆走。合同签订后，珠海市新恒润发展有限公司向被告支付履约保证金48840元。2014年11月19日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订补充协议，协议约定，根据珠海市新恒润发展有限公司与新源公司双方于2014年4月签订的租赁合同，现补充条款如下：珠海市新恒润发展有限公司现更名为珠海市新恒润发展集团有限公司，星际网吧是珠海市新恒润发展集团有限公司属下企业，作为租赁场所的使用者，所签订合同所有条款由属下公司星际网吧继续履行。甲方继续按原合同条款履行。补充协议签订当日，原告接收使用案涉租赁物。2016年12月20日，星际网吧向新源公司提出申请，申请将网吧转营为电子游戏机业务及装修事宜。2017年3月14日，星际网吧在本院起诉新源公司，请求新源公司退还多收的租金损失81734.4元。在该案审理过程中，星际网吧申请对案涉租赁场所的实际面积进行测量，本院委托珠海市测绘院对案涉租赁场所的实际面积进行测量，2017年8月22日，珠海市测绘院出具房屋建筑面积测绘成果报告，双方确认星际网吧租赁并使用的为房屋建筑面积测绘成果明细表中标注为02、洗手间、办公室1、办公室2的部分，该四部分合计面积为602.06平方米。2017年9月22日，本院作出（2017）粤0403民初638号民事判决，认为新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订租赁合同后，又与星际网吧签订补充协议，约定珠海市新恒润发展有限公司与其之间的租赁合同由原告与被告继续履行，珠海市新恒润发展有限公司将合同的权利义务转让给星际网吧，星际网吧成为租赁合同的相对方。判决新源公司赔偿星际网吧损失66763元[（740平方米-602.06平方米）×22元/平方米/月×22个月（2015年3月-2016年12月）]。该判决已于2017年10月14日发生法律效力。2017年3月23日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年3月21日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月租金每月16280元，合计48840元及产生的违约金1367.52元，共计50207.52元；（2）2016年10-12月租金产生的违约金1410.93元；（3）2016年12月-2017年2月电费合计297.7元及违约金36.84元，共计334.54元；（4）2016年7-11月电费产生的违约金2184.25元。请贵网吧在三个工作日内（即2017年3月28日）前把以上租金、电费、违约金共计54137.24元向我司缴纳，否则，我司按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年3月28日，星际网吧回复新源公司：就贵司催交租金一事，我司已按双方确认的实际面积600平方米于3月28日缴清租金。但就多缴纳租金一事，我司已向法院提交了诉讼文书，现待法院诉讼结果而定。2017年4月20日，新源公司向星际网吧发出《关于再次催缴租金的函》，称截至2017年4月20日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4月租金16280元；（3）2016年12月-2017年1月电费277.9元；（4）2016年10月-2017年4月拖欠租金产生的违约金2760.26元；（5）2017年1-3月未足额缴纳租金的违约金431.2元；（6）2016年7月-2017年1月拖欠电费产生的违约金2236.14元。请贵网吧于2017年4月25日前把以上租金、电费及违约金共计31225.5元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定终止合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的连带赔偿责任。2017年7月27日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截止至2017年7月27日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-7月租金共计71040元。请贵网吧于2017年7月31日前把以上租金共计80280元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年8月30日，新源公司向星际网吧发出《关于催缴租金的函》，称截至2017年8月30日，星际网吧应缴未缴：（1）2017年1-3月未按合同面积足额缴纳的租金（140㎡），每月3080元，共计9240元；（2）2017年4-8月租金，共计88800元。请贵网吧于2017年9月4日前把以上租金共计98040元向我公司缴纳，否则，我司将按照合同约定提前解除合同，不予退还你方的履约保证金并追究你方的赔偿责任。2017年10月26日，新源公司向星际网吧发出《解除合同通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区XXX路X号A栋厂房一楼部分物业。从2017年4月起，星际网吧开始逐月欠缴租金，新源公司多次催告，但星际网吧仍不履行义务，已严重违约，故通知星际网吧：一、解除与星际网吧之间的租赁合同，租赁合同自本通知送达星际网吧之日起即行解除；二、星际网吧在收到本通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由星际网吧自行承担；三、星际网吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。星际网吧在庭审中确认于2017年10月26日收到了新源公司的解除合同通知。同日，新源公司向星际网吧发出《债务抵销通知书》，称根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，双方自2014年11月9日起构成租赁合同关系，星际网吧承租斗门区XXX路X号A栋厂房一楼部分物业。星际网吧从2017年4月起开始逐月欠缴租金，就算按（2017）粤0403民初638号民事判决的认定，星际网吧所欠租金本金至10月底（暂计），也已欠缴租金101146.08元（尚未含逾期付款违约金额）。（2017）粤0403民初638号民事判决书判决我司赔偿贵司损失66763元、另外承担案件受理费、测绘费共计2008元，合计68771元。为妥善处理双方的债权债务关系，我司正式通知贵吧：一、用贵吧所欠我司的租金抵销我司所欠贵吧法院判决项下的赔偿金、受理费、测绘费合计68771元，本通知送达贵吧即生效。二、抵销后，贵吧尚欠我司的租金（含逾期违约金）余款，贵吧需在2017年10月31日前履付给我司。同时，我司保留向贵吧追讨拖欠租金、违约金等费用的权利。2017年10月31日，星际网吧复函新源公司，称接到新源公司债务抵销通知书，要求我网吧在2017年10月31日前交纳租金101146.08元，根据（2017）粤0403民初638号民事判决认定，抵销68771元，我网吧于2017年10月31日已将租金32375.08元交纳给贵公司。另贵公司第二份函通知和我网吧解除合同，因双方合同面积存在争议，争议未解决前行使抗辩权，现争议已解决我方愿意继续履行合同，若贵公司执意解除合同属于违法解除，现我公司不能继续营业，所造成的经济损失由贵公司承担。同时我方将追究贵公司违约责任。2017年11月8日，新源公司向星际网吧发出《场地收回通知书》，称2017年10月26日，我司已送达《解除合同通知书》并告知贵吧：“一是解除与贵吧之间的租赁合同，租赁合同自通知送达贵吧之日起即行解除，二是贵吧在收到通知之日起7天内，自行搬离、腾退所涉物业返还给我司，逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担，三是贵吧需向我司履行欠缴租金的履付义务。”现经新青管委会研究决定，从即日（2017年11月6日）起，我司正式收回贵吧租赁位于斗门区井岸镇XXX路X号骏烽实业有限公司A栋厂房一楼部分的物业，现通知如下：一、经计算，贵吧需缴纳我司租金及违约金共计12337.07元，包括：（1）2017年1-3月每月少缴2.06平方米租金共计135.96元；（2）2016年10月至2017年10月迟缴租金产生的违约金10003.04元；（3）2016年7月至2017年2月迟缴电费产生的违约金2198.07元。二、贵吧缴纳的履约保证金48840元，在扣减拖欠租金及违约金共计12337.07元后，并在贵吧退出场地1个月内，我司向贵吧返还剩余的履约保证金36502.93元。三、请贵吧于2017年11月10日前自行搬离、腾退所涉物业返还给我司。否则，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担。如有异议，贵吧可向人民法院提起诉讼。星际网吧收到该通知后，表示不同意解除合同，单方解除合同属违约，应赔偿其损失。2016年12月23日，星际网吧向新源公司支付2016年10-12月租金及管理费48840元（740平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年1-3月租金及管理费39600元（600平方米×22元/平方米/月×3个月）；2017年10月31日，星际网吧向新源公司支付32375.08元，该金额为星际网吧拖欠新源公司2017年4-10月的租金及管理费101146.08元（602.06平方米×24元/平方米/月×7个月）与（2017）粤0403民初638号民事判决确定新源公司应向星际网吧支付的费用68771元（66763+2008）抵销后的余额。2017年1月4日，星际网吧向新源公司支付2016年7-11月电费9612.93元（其中7月5005.1元、9月3396.33元、10月973.2元、11月238.3元）；2017年2月9日，星际网吧向新源公司支付2016年12月-2017年1月电费277.9元（其中2016年12月218.4元、2017年1月59.5元）；2017年3月28日，星际网吧向新源公司支付2017年2月电费20元。2018年4月18日，本院作出（2017）粤0403民初2893号民事判决，认为虽然案涉租赁合同是新源公司与珠海市新恒润发展有限公司签订的，但星际网吧、新源公司已通过签订补充协议的形式确认由星际网吧承接租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利义务，故星际网吧成为租赁合同的相对方，租赁合同项下珠海市新恒润发展有限公司的权利和义务直接由星际网吧行使和履行。星际网吧与新源公司签订的租赁合同和补充协议，是在自愿、平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行驶权利履行义务。本院判决：一、确认星际网吧与新源公司于2014年4月1日签订的租赁合同于2017年10月26日解除；二、确认星际网吧与新源公司于2014年11月19日签订的补充协议于2017年10月26日解除；三、星际网吧于判决生效之日起七日内腾退并向新源公司返还珠海市斗门区井岸XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地；四、星际网吧于判决生效之日起七日内向新源公司支付欠缴的2017年1-3月的租金及管理费135.96元；五、新源公司于判决生效之日起七日内向珠海市星际网吧返还履约保证金48840元；六、驳回星际网吧的其他诉讼请求；七、驳回新源公司其他反诉请求。被告不服珠海市斗门区人民法院（2017）粤0403民初2893号民事判决，向珠海市中级人民法院提起上诉。珠海市中级人民法院另查明，星际网吧确认二审审理期间还有东西在案涉租赁物业未搬离。2018年6月15日，珠海市中级人民法院作出（2018）粤04民终1581号民事判决，认为本院作出的（2017）粤0403民初638号生效判决认定新源公司与星际网吧之间成立租赁关系，因此新源公司有权向星际网吧行使出租人权利。根据查明事实显示，星际网吧自2017年4月后拒不支付租金及管理费，根据租赁合同第六条约定及《中华人民共和国合同》第九十三条第二款规定，新源公司有权行使约定解除权，因此一审法院确定租赁合同于星际网吧收到解除合同通知之日即2017年10月26日解除，理据充分，予以确认。……珠海市中级人民法院判决：驳回上诉，维持一审判决。被告不服珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。2019年5月21日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申9141号民事裁定，驳回珠海市星际网吧的再审申请。2018年6月22日，原告向被告发出《返还场地通知书》，称：请贵吧于2018年6月27日（星期三）前，自行搬离、腾退所涉物业并恢复原状返还我司。逾期，我司将自行收回所涉物业，由此产生的后果，由贵吧自行承担。另查明，2017年11月13日至2018年8月27日期间，原告在被告网吧的大门及后门上张贴封条。2018年8月27日，原告以被告没有履行生效的（2017）粤0403民初2893号民事判决书的内容为由申请强制执行，本院于同日决定立案执行，案号为（2018）粤0403执1142号。本院于2019年5月5日确认被告已经全部履行生效法律文书确定的义务，该案作执行结案处理。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除、出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告诉请被告支付案涉租赁场地的逾期腾房的占有使用费，有理有据，应予支持。关于占有使用费的计算。法院生效判决确认了原、被告于2014年4月1日签订的租赁合同于2017年10月26日解除；确认了原、被告于2014年11月19日签订的补充协议于2017年10月26日解除；判令被告于判决生效之日起七日内腾退并向原告返还珠海市斗门区井岸XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地。珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号终审民事判决的生效时间为2018年6月21日，即被告应于2018年6月28日前腾退并向原告返还珠海市斗门区井岸XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地。原、被告双方签订的租赁合同及补充协议于2017年10月26日解除，被告从次日起至腾退完毕之前占有使用案涉的租赁场地，理应支付逾期腾房占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本院认为，原、被告双方的房屋租赁合同纠纷中，被告自始不同意解除合同，珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04民终1581号终审民事判决的生效时间为2018年6月21日，即被告应于2018年6月28日前腾退并向原告返还珠海市斗门区井岸XXX路X号的骏烽实业有限公司A栋厂房一楼602.06平方米的租赁场地，在此之后，被告负有腾退的义务。而2017年11月13日至2018年8月27日期间，原告在被告网吧的大门及后门上张贴封条，其中2017年11月13日至2018年6月28日期间，原告的该阻碍行为无法保持租赁场地符合约定的用途，原告主张该期间的占有使用费，依据不足，且有违公平原则，本院不予支持。从2018年6月29日始，被告应腾退案涉租赁场地，现无证据证实被告有主动腾退的意思表示及行为，自此后至腾退完毕（2019年5月5日）期间的占有行为应支付相应的使用费。综上，被告占有使用案涉租赁场地的期限为：2017年11月1日至2017年11月12日，共12日；2018年6月29日至2019年5月4日，共10个月6日，合计10个月18日，即10.6个月。经核算，被告的占有使用费为24元/平方米/月（按照合同约定）×602.06平方米×10.6个月=153164.06元。原告诉请超过本院计算的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告珠海市星际网吧于本判决生效之日起七日内向原告珠海新源开发建设有限公司支付逾期腾房占有使用费153164.06元。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5236元，减半收取2618元（原告已预交），由原告珠海新源开发建设有限公司负担1178元，由被告珠海市星际网吧负担1440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  刘满堂二〇一九年十一月七日书记员  封朝卫附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除、出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。