广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1063号 上诉人（原审被告）：广西祥美房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路74号绿城小筑商住综合楼1010号房。统一社会信用代码914501006902133443。 法定代表人：蒋涛，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋尚献，男，1970年7月27日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：章坚，广西观复律师事务所执业律师。 上诉人（原审原告）：**，男，1966年11月1日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：吴远德，广西睦南律师事务所执业律师。 上诉人广西祥美房地产开发有限公司（以下简称祥美房地产公司）因与上诉人**商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 祥美房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法驳回**对支付逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定**对支付逾期交房违约金的诉讼请求未超过诉讼时效错误。根据我国民法通则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。既然双方合同已明确约定了交房时间，那么过个交房时间未能交房，**必然知道而且也应当知道权利被侵害，故合同约定交房日应作为诉讼时效的起算点。一审判决认定实际交房之日起算诉讼时效错误。本案立案时间为2019年2月7日，即使按实际交房日起算诉讼时效，也已超过了诉讼时效。一审称**提起诉讼时间为2019年1月4日，进行诉讼前调解。祥美房地产公司也有异议，因未收到有关诉前调解的通知书，不知是否属实。二、退一步来说，假设未超过诉讼时效，逾期天数的计算，应当扣除因天气、双休日、法定节假日、中高考而延期交房的天数。且**存在逾期支付购房款的情形，如法院判决祥美房地产公司承担责任，应当先对其逾期支付房屋款项所承担的违约责任予以折抵。 **辩称，祥美房地产公司的上诉请求没有法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。一、**请求祥美房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效。二、不应扣除因天气、双休日、法定节假日、中高考而延期交房的天数，因为祥美房地产公司至今没有取得竣工验收备案，所以不符合交房条件。 **上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判祥美房地产公司支付**逾期交房违约金31225元（违约金从2015年3月23日起计算至争议房屋符合交房条件时止）。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。对涉案房屋，祥美房地产公司一直未能办理竣工验收备案手续，涉案楼盘直至2017年1月25日才通过了消防验收。虽然双方约定经施工单位及勘验等五方验收即可以交房，但法律规定需办完竣工验收备案手续和通过消防验收才具备交房的必要条件。双方对交房条件的约定违反法律强制性规定，该条款是无效的。逾期交房违约金应计算至符合交房条件时止。二、一审判决适用法律错误。完成竣工验收备案是商品房验收合格的标志。一审判决认定在2015年7月10日经施工单位等五方验收即符合交房条件是错误的。 祥美房地产公司辩称，一、根据双方合同约定，经施工单位等五方验收合格即符合交房条件，本案楼盘已经施工单位等五方验收合格，符合交房条件。祥美房地产公司已依法通知**交房，但**拒不收房，已视祥美房地产公司履行了交房义务。二、根据合同约定，**应当知道约定交房之日起开始计算诉讼时效，但**超过了诉讼时效才提起诉讼，其诉请的权利已丧失了胜诉权。三、即使法院认定不超过诉讼时效，也应扣除因天气、双休日、法定节假日、中高考而延期交房的天数。且**存在逾期支付购房款的情形，应当先对其逾期支付房屋款项所承担的违约责任予以折抵。 **向一审法院起诉请求：1.祥美房地产公司向其支付逾期交房违约金31225元（从2015年3月23日起计算至房屋符合交房条件时止）；2.祥美房地产公司向其支付逾期办理房屋所有权登记违约金1189元。 一审法院认定事实：**与祥美房地产公司于2013年9月23日签订《商品房买卖合同》，约定：一、**向祥美房地产公司购买位于凭祥市祥美华庭1栋501号房。二、付款方式为商业银行按揭贷款，总房款为237807元，2013年8月31日前，**支付定金88000元，2013年9月23日前支付按揭首期款余款（定金可抵入首期款）807元，但未约定支付剩余购房款14.9万元的具体时间。三、出卖人应在2015年3月23日前交房，交房条件为该商品房经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;实行交通管制（包括因传染疾病引起的交通限制）、强制拆迁等政府因素；政府通知停工、禁止车辆出入该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可据实相应延期交房；非出卖人原因一周内停水或停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算1天，不足8小时按8小时计算）；以上延期原因，出卖人应在约定的交房日期或实际日期前将统计结果分别以书面形式告知买受人。四、逾期交房违约金：逾期不超过90日，合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%赔偿买受人损失。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率)的违约金。五、双方同意以买受人自行办理房屋所有权登记，出卖人应在商品房交付使用后720日内将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错延迟办理上述手续，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，最高不超过总房款的0.5%，合同继续履行。2014年3月28日，**付清房款237807元。 2015年7月10日，施工单位、勘验单位、设计单位、监理单位、建设单位共同出具《建设工程质量竣工验收意见书》。但一直未能在凭祥市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2016年1月5日，祥美房地产公司工作人员通知**于2016年1月10日领取交房通知书。**至今未领取交房通知书。 一审法院认为，**与祥美房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。根据双方当事人在合同中的约定，**依约定交付全部购房款，祥美房地产公司应将商品房按照约定的时间和条件交付给**。双方在合同中约定：交房条件为该商品房经勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格。该商品房已经于2015年7月10日完成五方工验收合格，因此达到合同约定的交付条件。祥美房地产公司通知**于2016年1月10日交房，**无正当理由拒绝接受，视为祥美房地产公司于2016年1月10日已经完成交付。祥美房地产公司实际交付时间已经超过合同约定的交付时间，已经构成违约。现**主张买卖合同继续履行，根据合同约定可以要求赔偿违约金。因祥美房地产公司逾期交房的天数到房屋交付时才能确定，故**知道祥美房地产公司逾期交房的实际天数应从交付时（2016年1月10日）起算，**向本院提起民事诉讼时间为2019年1月4日（因本院诉前调解，立案时间为2019年2月7日），未超过诉讼时效，祥美房地产公司主张**的起诉超过诉讼时效，不予支持。双方合同约定交房的时间为2015年3月23日，祥美房地产公司交付时间为2016年1月10日，祥美房地产公司存在逾期交房的情形，逾期天数293天。祥美房地产公司主张扣除节假日、中高考时间，但是合同中并未约定该时间可以扣除；祥美房地产公司主张扣除中雨以上天数，但合同约定应在约定的交房日或实际交房日前将统计结果分别以书面形式告知买受人，但祥美房地产公司无证据已经按上述约定告知**，因此也不应扣减。祥美房地产公司逾期交房违约金计算237807元×0.0001×293天＝6968元。 关于逾期办证违约金的问题。根据合同约定，祥美房地产公司在交付房屋后730天应向**交付办理房屋所有权登记的资料。祥美房地产公司已经通知**于2016年1月10日领取交房通知书，**未领取，视为祥美房地产公司已经交房，祥美房地产公司应在2018年1月9日前将办证证件资料交付给**，已经逾期360天（从2018年1月10日至起诉之日）。现**主张合同继续履行，祥美房地产公司应按日向买受人支付房款万分之一的违约金，按照合同约定计算违约金至起诉之日为237807元×0.0001×360天＝8561元，超过合同总价款的0.5%，超过部分不予支持，未超过部分为1189元，予以支持。 关于祥美房地产公司主张**逾期支付房款，应解除合同或者抵销本案中祥美房地产公司应支付的违约金；**无正当理由拒不收房，祥美房地产公司同意解除买卖合同。祥美房地产公司在庭审答辩中提出该意见，并未提出新的诉讼，在本案中不予处理。 关于祥美房地产公司主张**拖欠物业费，构成违约。**与物业服务公司的物业服务合同关系，与本案无关，对祥美房地产公司的该辩解意见，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、广西祥美房地产开发有限公司向**支付逾期交房违约金6968元；二、广西祥美房地产开发有限公司向**支付逾期办理房屋所有权登记违约金1189元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费610元，由**负担457元，广西祥美房地产开发有限公司负担153元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提供，对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对一审判决认定祥美房地产公司支付**逾期办理房屋所有权登记违约金1189元均无异议，本院予以认定，不再评述。关于**主张祥美房地产公司支付逾期交房的违约金问题。祥美房地产公司与**签订的涉案商品房买卖合同合法有效，双方应遵照执行。双方合同约定交房时间为2015年3月23日，但祥美房地产公司未能按期交房，构成违约，应承担违约责任。涉案商品房于2015年7月10日经勘验单位等五方竣工验收合格，符合双方当事人约定的交房条件。祥美房地产公司通知**于2016年1月10日交房，**无正当理由未办理房屋交付，是**单方原因所致，因此，2016年1月10日应视为涉案房屋实际交付之日，**主张涉案商品房不符合交房条件，理由不当，本院不予支持。从合同约定的交房次日2015年3月24日起至实际交房日2016年1月10日止为祥美房地产公司逾期交房期间。双方合同约定，逾期交房违约金按日以已交付房价款的万分之一计付，属连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案双方当事人约定了交房日，祥美房地产公司未能按约定交房，**作为合同当事人应当知道其权利被侵害，因此，其对逾期交房违约金的诉讼请求诉讼时效应从2015年3月24日起计算。**于2019年1月4日提起诉讼，根据诉讼时效规定，**对2015年3月24日起至2016年1月3日期间逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼，对该期间违约金的诉讼请求已丧失了胜诉权利，故本院不予支持，但对2016年1月4日至2016年1月10日违约金的诉讼未超过诉讼时效，本院予以支持。祥美房地产公司主张逾期交房违约金的诉请已超过诉讼时效，部分成立，本院予以采纳。一审判决认定涉案逾期交房违约金的诉讼时效从实际交房日即2016年1月10日起计算错误，本院予以纠正。祥美房地产公司主张扣减因天气、双休日、法定节假日、中高考而延期交房的天数，双方合同未对双休日、法定节假日的作出扣减约定，对主张因天气、中高考扣减的天数，祥美房地产公司也未按合同约定告知**，故一审判决不予扣减并无不当，本院予以认定。综上，祥美房地产公司应支付**逾期交房违约金为166.46元（237807元×0.0001×7天＝166.46元）。关于祥美房地产公司主张**逾期交付购房款违约的问题，祥美房地产公司不作反诉，一审判决不予合并处理正确，本院予以认定。 综上所述，祥美房地产公司的上诉请求理由部分成立，应予支持；**的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初192号民事判决第二项“广西祥美房地产开发有限公司向**支付逾期办理房屋所有权登记违约金1189元”； %1、变更广西壮族自治区凭祥市人民法院（2019）桂1481民初192号民事判决第一项“广西祥美房地产开发有限公司向**支付逾期交房违约金6968元”为广西祥美房地产开发有限公司向**支付逾期交房违约金166.46元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费610元，由**负担560元，广西祥美房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费631元，由广西祥美房地产开发有限公司负担50元，**负担581元。 本判决为终审判决。 审 判 长 农雄楼 审 判 员 邓智勇 审 判 员 黄 秀 二〇一九年十一月三十日 法官助理 陆小球 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。