云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初8号原告（反诉被告）：中国人民解放军第六十中心医院，住所地大理市大理镇平等路111号。法定代表人：陈刘生，系该院院长。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨云凤，女，1964年9月1日出生，汉族，住大理市。委托诉讼代理人：杜永波，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨嘉圆，女，1991年10月30日出生，汉族，住大理市，系被告杨云凤之女，特别授权代理。原告中国人民解放军第六十中心医院（以下简称解放军六十医院）与被告杨云凤租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，被告杨云凤提出反诉，本院受理后决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告解放军六十医院的委托诉讼代理人杨仲禄，被告杨云凤的委托诉讼代理人杜永波、杨嘉圆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告解放军六十医院向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋及土地的租赁费808700元；2.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2015年1月1日，原告与被告签订两份《军队房地产租赁合同》，一份约定原告自愿将位于云南省大理市（坐落号成滇字第××号）的房屋建筑面积570平方米，场地面积2546平方米，出租给被告使用，用于商业与铺面经营，年租金为920000元；另一份约定，原告自愿将位于云南省大理市（坐落号成滇字第××号）的场地面积4780平方米，出租给被告使用，用于商业用途以及停车场，年租金为272000元。租赁期限均为2015年1月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告立即将房屋、土地交付给被告使用，但合同期满被告仍继续占用原告的房屋、土地，拒绝归还。2016年8月被告将成滇字第5223号房屋归还原告；2017年12月底被告将成滇字第5226号土地归还原告。经核算，被告应支付原告房屋、土地的租金合计808700元，其中成滇字第5223号房屋（2016年1月至7月）租金536700元；成滇字第5226号土地（2016年9月至2017年8月）租金272000元，原告经催要未果，只好诉至法院。被告答辩并反诉称，2013年，原告对其管理的位于大理市宗地（坐落号成滇字第××号）地产的进行招投标，被告依法中标。原告将房屋建筑面积570平方米，场地2546平方米租赁给被告经营使用，租期为3年（2013年3月至2016年3月）合同一年一签。2014年9月10日被告又通过原告公开竟租，被告向原告承租了大理土地（坐落号成滇字第××号），土地约定的出租年限为3年（2014年9月至2017年9月）合同一年一签，双方约定的承租土地为4780平方米；同时，原告将临近的4722平方米的5226Ａ号空地也一并交给被告代为托管。在大理土地（坐落号成滇字第××号）的土地招租过程中，载明出租年限为3年，被告基于对原告的信任及租赁期限的考虑，自行出资将该地块进行清理，建盖了商铺、停车场、消防池及停车场配套用房、停车场管理用房等，并进行了绿化方面的工作。对5226Ａ号托管地经原告同意，也进行了清理填补并加盖了围墙以及建盖了设施。2016年2月20日，原告向被告发出通知要求被告在2016年3月1日前腾退（坐落号成滇字第××号）房屋及土地；2017年4月原告又向被告发出通知要求被告腾退（坐落号成滇字第××号）土地。被告在土地（坐落号成滇字第××号）以及土地（5226Ａ号）建盖停车场以及商铺、仓库等设施投入使用未满一年，被告即要求原告将土地以及商铺、停车场和建盖的物一并归还，被告积极配合原告将（坐落号成滇字第××号）土地以及房屋在2016年7月腾退完毕；（坐落号成滇字第××号）土地在2017年4月腾退完毕。因双方对赔偿问题一直未达成一致，因而导致迟延交付地块。原告要求（坐落号成滇字第××号）土地以及房屋的租金支付至2016年8月，（坐落号成滇字第××号）土地的租金支付至2017年12月，要求被告支付上述房屋及土地租赁费808700元没有事实以及法律依据，原告应当对租金予以减免。因原告提前解除合同，致使被告的信赖利益受损，原告应当赔偿被告对大理土地（坐落号成滇字第××号）建盖的停车场、相关附属经营场所及投入费用的损失，对（5226Ａ号）托管地进行清理填补以及建盖的临时设施的相关费用。上述两块场地，建造成本为3413570元，建盖完毕至腾退收回实际使用2年，是租赁3年期限的折旧三分之二，原告应当赔偿被告折旧残值为1137856.67元。综上，被告提出反诉请求：1、请求法院判令原告赔偿被告在大理土地（坐落号成滇字第××号）及（5226Ａ号）土地上盖建商铺、停车场及相关附属设施的费用1137856.67元；2、本案诉讼费由原告承担。原告针对被告反诉答辩称：1.针对被告要求原告赔偿费用没有事实和法律依据，原告和被告所签的合同是2份，期限是2015年1月1日至2015年12月31日止。在2016年2月，接到中央军委的58号文件，要收回部队的资产不允许从事商业用途，合同已经履行完毕，也不能再续签合同。被告称合同履行的期限是3年，在公开招租的时候是谈过，但是双方签订的合同是一年一签。对于原告主张应当赔偿被告建筑设施费用的主张，按照本案的事实和法律的规定不应当赔偿，应当驳回被告的反诉请求。2.原、被告签订的是格式合同，是由当时成都军区后勤部提供的，在合同第8条，对被告建盖设施的归属有约定。我们认可5226号原来是地，在出租以后才有的建筑，5223后来有部分新建建筑物，但是按照合同第8条第3项约定，合同上已经明确约定租赁期限届满即使被告建设了设施也应该交由原告，归原告所有。3.被告在反诉状中提及的租赁期限是3年，仅用了2年，要求返还1/3，也没有事实的依据，2015年12月31日合同已经到期，2016年2月是原合同履行完毕的延续，出租方是可以随时收回的。被告所提的反诉没有事实和法律依据，请法院审查后驳回被告的全部反诉请求。原告解放军六十医院为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、军队单位对外有偿服务许可证、法定代表人身份证明书各1份，以证明原告的身份情况；2、《军队房地产租赁合同》2份，以证明原、被告于2015年1月1日签订两份《军队房地产租赁合同》，一份约定原告将（坐落号成滇字第××号）的房屋建筑面积570平方米，场地面积2546平方米，出租给被告使用，用于商业与铺面经营，年租金920000元；另一份约定原告将（坐落号成滇字第××号）的场地面积4780平方米，出租给被告使用，用于商业用途及停车场，年租金为272000元，两份合同的租赁期限均为2015年1月1日起至2015年12月31日止；两份合同均约定合同租赁期届满或者解除后，所建筑的附着物等全部归原告所有。3、《关于我院空余房地产租赁情况》1份，以证明原告租赁给被告房屋、土地这一事实，租赁经过及被告承租后原告针对出现的问题进行协调处理的相关过程。4、《2013年至2018年房地产租赁租金收缴情况统计表》1份，以证明经核算，被告应支付占用（坐落号成滇字第××号）房屋、土地2016年1月至7月期间的租金536700元，（坐落号成滇字第××号）土地2016年9月至2017年8月的租金272000元，合计808700元。5、《审计发现问题整改意见书》“三亚2018（143）号”、《审计报告》“三亚2018（208）号”各1份，以证明中央军委委托三亚审计中心对原解放军第六十中心医院清查资产进行审计，并提出了审计意见，原告根据审计报告的要求向被告追偿拖欠的租赁费。经质证，被告对原告提交的第1组证据三性予以认可；第2组证据的真实性认可，但认为（坐落号成滇字第××号）地块租赁时间是2013年3月到2016年3月，（坐落号成滇字第××号）地块的租赁期限是2014年9月到2017年9月；第3、4组证据系原告单方出具材料，不予认可；第5组证据是原告根据内部文件作出的审计报告，对真实性不予认可。本院认为原告提交的第1、2组证据真实合法，与本案有关联性，本院予以采信。第3组证据中对于被告腾退场地时间的记载被告有异议，原告亦未提交其他的有效证据予以佐证，本院不予确认，其余内容本院予以确认；第4、5组证据均系原告单方制作，未经被告认可，本院不予确认。被告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、被告身份证和《个体工商户营业执照》各1份，证明被告诉讼主体资格。2、《军队房地产租赁合同》2份，以证明被告与原告之间存在租赁关系。3、《证明》2份、《国有土地使用证》1份，以证明原告将大理市大理古城博爱路六十医院考试院（建筑面积570平方米，场地面积2546平方米）租赁给原告使用，租期为2013年3月11日至2016年3月11日。4、《六十医院土地生产班空地概况》、《情况说明》各1份，以证明原告通过竞价招租的方式将大理古城洪家村路4780平方米空地外租，出租年限为3年，合同一年一签；原告招租时明确将另一块面积为4722平方米的空地一并交由被告代管；被告通过公开竟租方式于2014年9月10日承租（坐落号成滇字第××号）宗地；在租赁合同履行期间，原告因执行其上级关于完善空余房地产租赁及租赁合同手续的需要，双方将租赁日期作了改签，由2014年9月16日至2015年8月31日改签为2015年1月1日至2015年12月31日；原、被告就被告租赁期间投入基础设施建设的赔偿费问题未达成一致，才导致被告迟延交付。5、《临时建设工程规划许可证》（临建字第532901201400003号），以证明原告以建设单位身份申请办理了地块（坐落号成滇字第××号）“停车场及附属设施”的临时建设许可证。6、中国人民解放军有偿服务收费专用票据5张，以证明被告已向原告给付租金，履行了合同义务。7、《通知》2份，以证明原告于2016年2月20日通知被告于2016年3月1日收回博爱路临街铺面及空地，中间间隔期限不足十天；原告2017年4月19日通知被告2017年6月30日前腾退收回洪家村土地，中间间隔期限不满三个月。8、《工程合同书》5份、《施工合同》3份、《合同》1份，付款单据28份、报价清单1份，以证明被告对大理地块（坐落号成滇字第××号）及临近的地块（5226Ａ号）的投资建设费用3413570元，且两块地均没有产生收益。9、照片打印件7张，以证明（5226A号）宗地交付时无建筑，被告进行了清理以及建盖。10、照片打印件1张，以证明被告对地块（坐落号成滇字第××号）盖建了商铺等设施。11、《租赁合同》24份、收据32份，以证明大理土块（坐落号成滇字第××号）上盖建商铺30间，每年租金113.7万元，2017年5月被告80%的商铺已不再经营。12、《大理白族自治州人民政府关于划定和规范管理洱海流域水生态保护区核心区的公告》和《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通知》各1份，以证明大理的被告承租土地属于“洱海流域主要入湖河道堤岸两侧各30米”的保护核心区，商铺已被关停。13、《照片》打印件3张和申明、情况说明各1份，以证明2017年4月10日，两地块（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）相继被关停、查封的情况说明。14、收据、收条各1份，以证明大理两块地（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）相继被关停，被告退还原承租人剩余租金以及押金。15、照片打印件4份，以证明截止2019年7月15日，被告归还原告两地块（坐落号成滇字第××号）及临近的（5226Ａ号）后，原告在经营使用。16、大理市六十医院就附属设施规划图、授权书各1份，以证明两地块（坐落号成滇字第××号）及临近的（5226Ａ号）两地块在建盖是经过原告授权。经质证，原告对被告提交的第1、2、3、5、7、10组证据三性无异议；对第4组证据中《六十医院土地生产班空地概况》认为不具备证据合法形式要件，不予认可，对《情况说明》证据三性无异议；对第6、9、15、16证据真实性、合法性无异议，对证明方向以及关联性不予认可；对第8、13、14证据三性不予认可；对第11组真实性无异议，对合法性、关系了不认可；第12组证据真实性、合法性无异议，但认为不属于证据。本院认为，被告提交第4组证据中《六十医院土地生产班空地概况》以及第13组证据不具备合法形式要件，本院不予确认；第8组证据原告提出异议，由于该组证据涉及案外其他主体与被告权利义务，且付款凭证均为收据，没有其他证据佐证，本院对被告提交该组证据证明方向不予确认；被告提交的其余证据真实、客观，本院予以确认。对于被告在两地块（坐落号成滇字第××号）及（5226Ａ号）上建盖设施的费用问题，本院已向被告释明是否对建盖设施造价申请司法鉴定，被告明确表示不申请司法鉴定。根据庭审质证、认证以及当事人一致陈述，本院确认本案如下法律事实：2013年3月11日起，原告将位于大理建筑面积570平方米，19间铺面的（坐落号成滇字第××号）宗地以及场地所附建筑物出租给被告，租期为2013年3月11日至2016年3月11日。在租赁期间，原告为完善房地产租赁合同手续的管理需要，双方对合同租赁期限改签，于2015年1月1日双方另签订了《军队房地产租赁合同》（编号为1410805），合同约定原告将位于云南省大理市（坐落号成滇字第××号）的房屋建筑面积570平方米，场地面积为2546平方米土地出租给被告使用，用途为商业与铺面经营；租赁期限2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金总额920000元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），租金按年结算；合同第八条第（三）项约定，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。第九条，合同的解除：（一）原告因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当自接到原告书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告，原告按实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其它互不补偿；（二）原告因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知被告，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还原告，原告按被告实际使用的时间计收租金，并补偿两个月租金给被告作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）被告需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知原告，将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产完好地无条件交还原告，被告补偿原告两个月租金，原告不退还被告房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，原、被告双方均不承担责任。被告承租商铺以及场地后经原告同意又进行了转租。2016年1月，租赁合同到期后，原告根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪委下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，未与被告再续签合同。2016年2月，原告向被告及其租户下发关停商铺通知，租户陆续关停商铺后交回原告，至2016年7月被告确认已经全部清退租户，将涉案场地返还原告。（坐落号成滇字第××号）地块自2016年1月后的租赁费用被告未在交纳。2014年9月16日，原告通过公开招租方式将其位于大理市北侧4780平方米场地（坐落号成滇字第××号）对外招租，租期3年。被告经竞拍后，获得上述场地以及承租、使用权。原告招租时，原告委托被告代管4722平方米场地（5226Ａ号）。2014年9月16日，原、被告签订了租赁合同，约定租期从2014年9月16日至2015年8月31日，年租金为272000元。在租赁期间，原告为完善房地产租赁合同手续的管理需要，双方对合同租赁期限改期，于2015年1月1日双方另签订了《军队房地产租赁合同》（编号为1410804），合同约定原告将位于云南省大理市（坐落号成滇字第××号）的场地面积为4780平方米土地出租给被告使用；用途为商业用途及停车场；租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金总额272000元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），租金按年结算；合同约定的双方的其他权利义务内容与（编号为1410805）的《军队房地产租赁合同》约定内容一致。被告在管理、使用两地块（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）期间，被告经原告同意并以原告名义取得上述宗地建设规划许可，在（坐落号成滇字第××号）宗地上建盖36间钢屋架彩钢瓦顶临时建筑（含铺面、管理用房、仓库及临时停车场），并将商铺用于对外出租。在5226Ａ号地块上建盖有钢屋架彩钢瓦顶临时建筑商铺4间、仓库4间及公厕1间和临时停车场。2016年初，原告根据中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪委下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，不再与被告续签合同，同时通知被告腾退场地。被告在接到原告腾退场地的通知后，被告向原告提出，原告在两地块（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）对外招租时承诺出租年限为3年，被告仅使用了一年余，且被告在场地上进行了投资改造，现原告单方收回场地，造成被告较大经济损失，要求原告按承诺履行合同，并向原告提出应对被告建盖基础设施建设的费用进行赔偿，原告经报批上级领导，同意被告收回场地的时间延长至2017年12月31日。但双方对被告投入建设费用的补偿未达成一致意见，被告自认2017年4月，已经腾退并返还原告（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）两地块（含被告建盖的所有设施、临时建筑）。被告付清了地块（坐落号成滇字第××号）2016年8月31日前的租金。本院认为，原、被告签订的两份《军队房地产租赁合同》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，性质均为租赁合同。原、被告于2015年1月1日签订的租赁合同约定房屋、场地租期为1年，即租赁期限到2015年12月31日届满。合同到期后，因2015年中国人民解放军总政治部、总后勤部、中央军委纪委下发《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》要求严禁出租军以下作战部队的房地产，2016年中央军委又下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，根据上述文件要求，双方已不能续签租赁合同。被告负有返还原告场地以及租赁房屋的义务。对于原告要求的被告占用场地租赁费的主张，针对地块（坐落号成滇字第××号），租赁期限到2015年12月31日届满后，双方未再续签合同，2016年2月原告向被告及其租户下发关停商铺通知后，被告已经配合原告工作，通知租户关停商铺，并将涉案商铺交回原告，至2016年7月被告确认已经全部清退租户，将涉案场地返还原告。由于被告在接到原告通知不再续签合同后，被告已经陆续清退租户并将涉案场地以及房屋返还原告，应当给予原告合理的退场时间，因此原告要求被告按合同约定全额支付该期间的费用，有失公平，本院根据租赁物的状况扣除被告合理腾退场地的期限后，参照双方合同约定的租金标准，酌定由被告支付原告2个月场地以及租赁物的费用153333元（920000元÷12月×2个月）。针对地块（坐落号成滇字第××号）的占用费的主张，2016年1月，双方未再续签合同后，被告在占用场地期间，仍按合同约定的租金标准向被告支付场地占用费至2016年8月31日。双方不能续签合同后，被告已经在清退场地以及租户，同时与原告协商其在两地块（坐落号成滇字第××号）、（5226Ａ号）投入了资金对场地进行改造以及建设，向原告提出补偿的请求，双方进行了协商，原告也同意被告对地块（坐落号成滇字第××号）的腾退期间延长至2017年12月31日前，但双方对被告投资建设场地的费用补偿未达成一致，被告已在原告许可延长腾退的期限内将上述涉案场地返还给原告。因此，对于原告同意被告延长腾退场地期间以及原、被告在协商对被告建设设施费用的补偿费用期间，原告按合同正常履行期间要求被告支付场地占用费有失公平，本院不予支持。针对被告反诉要求原告赔偿场地设施的费用主张，由于被告未充分举证证实投资建设的造价，且根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得原告书面同意，费用自理，权属归原告所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给原告。”的约定，被告反诉原告赔偿被告建盖设施费用1,137,856.67元没有事实以及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）杨云凤在本判决书生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）中国人民解放军第六十中心医院场地占用费153,333元；二、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军第六十中心医院的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）杨云凤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币11,887元，由原告中国人民解放军第六十中心医院承担9,634元，被告杨云凤承担2,253元。反诉案件受理费减半收取7,521元，由被告杨云凤承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 董 琼审 判 员 龚 文人民陪审员 藤 英二〇一九年十一月二十日书 记 员 李晓松