广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4690号原告：张杰英，女，1996年10月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：叶锦芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭金花，广东凯行律师事务所辅助人员。被告：李如彪，男，1991年8月16日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：叶嘉玲，广东厚弘律师事务所律师。被告：黄伟强，男，1983年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁臻业，广东昌联律师事务所实习律师。被告：罗琼珍，女，1983年9月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谢福林，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁臻业，广东昌联律师事务所实习律师。原告张杰英诉被告李如彪、黄伟强、罗琼珍案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张杰英的委托诉讼代理人叶锦芬、彭金花，被告李如彪的委托诉讼代理人叶嘉玲，被告黄伟强及被告罗琼珍的委托诉讼代理人谢福林、丁臻业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张杰英诉称，原告于2018年5月份已委托第三人与被告罗琼珍协商房屋买卖的事宜，并达成了口头买卖协议，房屋卖给原告，但因被告罗琼珍的孩子要上学房屋需出租给罗琼珍继续使用十年，交易价格为68.15万元，需先付定金6.5万元，再付46.65万元解除抵押，余款15万元在过户递件完成后支付。双方达成协议后，原告委托第三人于2018年5月21日至24日转账6.5万元作为购房定金，2018年5月31日原告委托第三人将房款支付46.65万元给被告用于解除抵押，本已委托中介公司为双方签订合同及办理过户手续，但因被告罗琼珍向中介骗取了房产证原件又继续办理了抵押，导致原告无法办理过户。后经双方协商，被告罗琼珍同意继续履行合同将房屋解押后与原告办理过户手续，原告需于双方向办证部门递交过户手续材料后付清余款15万元。2018年11月2日，双方在国土局递交过户材料，原告于当日向税务部门缴交了所有的过户税费，原告于2018年11月3日将余款15万元支付给了被告罗琼珍。然后被告罗琼珍与被告李如彪在11月5日就到国土局办证窗口闹事，制止过户手续的办理，导致国土部门暂停了过户手续的办理，后涉案房屋被李如彪申请法院查封。原告向法院提出案外人异议被驳回，遂向法院起诉，要求判如所请。原告并就陈述的事实提交以下证据予以证明：原：1.微信聊天记录；2.转账凭证14份；3.不动产案件受理通知书；4.购房发票、印花税票；5.不动产登记资料查询结果。被告李如彪辩称，一、诉讼保全行为非执行行为，不涉及对财产实体权利的处分，不具有可诉性；二、涉案房地产未依法办理转让登记，不发生物权转移效力，张杰英对涉案房地产不享有物权；三、张杰英的异议情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；四、张杰英与罗琼珍、黄伟强签订的房地产买卖合同售价明显低于市场价格，存在重大虚假交易嫌疑；五、无论不动产买卖是否真实存在，在未办理转移登记前，张杰英对罗琼珍、黄伟强仅享有债权，与我方的债权相比，不具有优先效力。故请求驳回张杰英的诉讼请求。被告李如彪并就陈述的事实提交以下证据予以证明：1.二手房交易网站截图打印件；2《房屋买卖合同》原件一份、《个人住房贷款意向书》复印件一份。被告罗琼珍、黄伟强辩称，一、原告第一、三项诉讼请求并不构成执行异议之诉的诉讼范围，应予驳回；二、原告不享有可以排除法院强制执行涉案房屋的民事权利；三、原告不是涉案房屋的所有权人，其第二项诉讼请求没有事实与法律依据；四、原告的诉讼行为与另案（2019）粤2072民初5693号房屋买卖合同纠纷一案存在严重的诉讼冲突，请求法院核查。被告罗琼珍、黄伟强并就陈述的事实提交以下证据予以证明：1.（2018）粤2072执异187号执行裁定书，2.民事起诉状，3.（2019）粤2072民初5693号案应诉通知书及传票。本院经审理认定事实如下：关于李如彪与罗琼珍、黄伟强民间借贷纠纷纠纷一案，2018年11月5日，李如彪向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）粤2072民初14022号民事裁定，裁定对黄伟强、罗琼珍价值640000元的财产采取保全措施。后本院依据上述民事裁定，依法诉保查封了罗琼珍、黄伟强名下位于广东省中山市××镇新柳××房[不动产权证号：国（2013）易XXX,XXX,XXXXX]房地产。2018年12月21日，案外人张杰英向本院提起执行异议。要求确认位于广东省中山市××镇新柳××房[不动产权证号：国（2013）易XXXX,XXXXX,XXXXX]房地产为张杰英所有，并请求依法解除对广东省中山市××镇新柳××房[不动产权证号：国（2013）易XXXX,XXXXX,XXXXXX]房地产的查封。本院于2019年1月25日作出（2018）粤2072执异187号执行裁定书，驳回张杰英的异议请求。另查，位于广东省中山市××镇新柳××房[不动产权证号：国（2013）易XXXX,XXXXX,XXXXXX]的涉案房地产登记的权利人为罗琼珍、黄伟强，土地使用面积为10.77平方米，建筑面积为113.39平方米，专有建筑面积为98.53平方米。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案房地产登记在罗琼珍、黄伟强名下至今并未办理变更登记，不具有物权变动的效力。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”及依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产或其它财产权”。本案中，涉案房地产登记的权利人为罗琼珍、黄伟强，经李如彪申请，本院查封登记在罗琼珍、黄伟强名下的房产符合法律规定。另依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告张杰英主张其与罗琼珍达成房屋买卖协议，并已经付清购房款，微信约定继续租给罗琼珍使用十年，双方达成协议即视为房屋已交付，且是因两被告恶意串通阻止过户手续的办理才导致过户未成功，但原告提供的14份转账凭证的付款人均非其本人，且汇款用途均为借款，罗琼珍、黄伟强亦不确认收到涉案房屋的转让款，故原告张杰英已支付全部价款的主张缺乏证据支持，且张杰英在本院查封前并没有占有涉案房地产，故张杰英与罗琼珍、黄伟强之间关于涉案房地产的买卖行为不属于本法条规定的能够排除执行的情形。综上所述，原告张杰英的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张杰英的诉讼请求。案件受理费10615元，由原告张杰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  徐宏向人民陪审员  胡均辉人民陪审员  梁程香二〇一九年十一月四日书 记 员  程瑞桢