广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7679号原告（反诉被告）：黄桂心，女，1973年8月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡艳仪，女，1962年1月10日出生，澳门特别行政区居民，现住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：魏昊，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖惠婷，广东保信律师事务所律师助理。第三人：刘碧棋，女，1990年4月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。第三人：梁文明，男，1976年2月28日出生，汉族，住广东省中山市，原告黄桂心与被告蔡艳仪合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理后，依法追加刘碧棋、梁文明作为本案无独立请求权第三人参加诉讼。诉讼中，被告蔡艳仪提出反诉，本院审查后予以合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄桂心委托诉讼代理人陈艺金，被告（反诉原告）蔡艳仪及其委托诉讼代理人魏昊、赖惠婷，第三人刘碧棋委托诉讼代理人梁添福，第三人梁文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄桂心向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付土地转让价款60万元，并从2018年8月1日起，以60万元为本金，按每月2％的利率标准向原告支付利息至付清全部土地转让价款之日止;2.被告向原告返还因追讨本案款项而必要产生的律师费2万元。事实与理由如下：2013年10月25日，原告与刘碧棋向被告购买了位于中山市××××头村亚坑处的土地，该土地面积为876.7平方米，图纸编号为：D21ZCA20120151，总购地款为98万元，原告与刘碧棋向被告付清了全部购地款，被告亦将该土地交给了原告与刘碧琪使用。后来，刘碧棋将该土地的权利全部转给原告所有，由原告占有使用收益并处分该土地。2018年上旬，被告向原告提议，希望回购该土地，经多次协商，双方最终于2018年7月11日签署了土地赎回合同，约定被告以340万元回购该土地，被告应当在签署合同后20日内（即2018年7月31日前）付清全部回购款给原告。签署合同后，被告只支付了280万元，尚有60万元未支付。原告已多次通知被告付清剩余款项，但被告至今一直拖延，被告的行为已构成违约，并严重侵犯了原告的合法权益。被告蔡艳仪辩称，1.双方于2018年7月11日签署的土地赎回合同虽名为土地赎回合同，因该合同的基础为双方于2013年10月25日签署的土地转让合同，土地赎回合同实为宅基地转让合同，所谓的土地赎回补偿款就是土地转让款。2.涉案土地性质为集体土地，而原、被告均非涉案土地所在村集体的村民，所以原、被告签署的土地转让合同、土地赎回合同违反了法律规定，均无效。原告因该合同取得的财产应当予以返还。被告蔡艳仪向本院提出反诉请求：1.确认反诉被告与反诉原告于2013年10月25日签订的土地转让合同以及2018年7月11日签订的土地赎回合同无效；2.反诉被告返还反诉原告价款182万元；3.反诉被告返还反诉原告涉案土地租金12.8万元；4.反诉被告支付反诉原告维权支出的律师费2万元。事实与理由：反诉被告黄桂心向反诉原告蔡艳仪购买位于中山市××××头村亚坑处未办理土地证的一块宅基地，双方及第三人刘碧棋在2013年10月25日签订了土地转让合同，反诉被告支付了98万元购地款。2018年7月11日，反诉原、被告签署土地赎回合同，并向反诉被告支付280万元价款。涉案土地为老富头村农民集体所有土地，反诉原、被告均非本集体经济组织成员，土地转让合同、土地赎回合同皆为无效合同，反诉被告应向反诉原告返还价款182万元。反诉被告黄桂心对反诉辩称，1.涉案土地虽未办理国有土地使用权证，但中山市东区老富头股份合作经济联合社确认该土地权益全部归被告所有，并非属于村集体所有。因历史原因，其向反诉原告购买涉案土地时，中山市相关政策允许补办土地证，土地赎回合同、土地转让合同均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的规定，均合法有效。2.因土地赎回合同合法有效，双方已经对返还财产的处理方式达成一致意见，即反诉原告需要向反诉被告支付340万元土地赎回补偿款，不存在反诉被告向反诉原告返还款项的情况。3.基于土地赎回合同，双方对返还财产的处理达成一致意见，当时在签署土地赎回合同时，反诉原告知道涉案土地已经出租给案外人，反诉原告没有就租金提出任何异议，现在又要求反诉被告将租金返还给反诉原告，依法无据，也无合同依据。4.根据双方签署的合同约定，反诉原告要向反诉被告支付剩余土地赎回补偿款60万元，现在反诉原告违背双方合同约定，反而诉求合同无效，说明反诉原告违反诚信，毫无契约精神，本案产生的律师费不应由反诉被告承担。第三人刘碧棋述称，其在土地转让合同中就涉案土地的权利义务全部转让给原告黄桂心，由原告黄桂心处理，与其无关。第三人梁文明述称，其与蔡艳仪共同购买涉案土地，并口头委托蔡艳仪签订涉案合同，该合同的权利义务全部由蔡艳仪享有和承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.1992年8月27日，原中山东区办事处老富头管理区（以下简称老富头管理区）出具证明，反映李结伟在中山市××××头村购买正坑（地名）的宅基地，由李结伟、梁社兴等将该土地转让蔡艳仪作建房之用。蔡艳仪称其在1992年购买前述老富头正坑即本案争议的土地使用权后，办理了报建手续，但一直没有施工建设，也没有办理土地权属证书。2.2013年10月25日，蔡艳仪作为出让方、甲方，刘碧棋、黄桂心作为受让方、乙方，共同签订了土地转让合同。合同主要内容为：甲方转让位于中山市××××头村亚坑处无办理土地证的空地一块，图纸编号为D21ZCA20120151，产权人为蔡艳仪，产权面积约876.7平方米；总成交价为98万元，乙方于合同签订时支付定金20万元（该定金乙方已于2013年10月9日支付甲方），乙方在土地办妥交接手续，且中山市××××头村民委员会出具甲方将该土地使用权转让给乙方的书面证明之日，乙方将该地块的成交余款78万元一次性支付给甲方，甲方开具收据给乙方为凭；签署合同之日，甲方将该地块的一切资料（包括但不限于原购买资料、村委同意转让的证明文件、图纸）移交给乙方；甲方在收到乙方交付的全部款项时，将该土地交吉给乙方使用，土地交吉后乙方自行到国土部门办理土地使用证，有关办证的一切责任与甲方无关。土地转让合同签订后，黄桂心依约向蔡艳仪支付了98万元的土地成交款后，蔡艳仪出具了收据确认有关收款事宜。黄桂心主张，老富头经联社确认了其与蔡艳仪就涉案土地使用权的交易，并就此提交了一份老富头经联社在2015年1月29日向供水公司出具的证明，该证明中载有刘碧棋在东区××空地一块的内容。2.2018年4月24日，刘碧棋与黄桂心签订权利转让确认书，注明“……刘碧棋与黄桂心确认，从签署本确认书之日起，该土地的权利全部转让给黄桂心单独所有，由黄桂心占有使用收益并处分该土地。”2018年7月11日，黄桂心（甲方）与蔡艳仪（乙方）签订土地赎回合同，约定：鉴于2013年10月25日，乙方将位于中山市××××876.7平方米自用土地抵押给甲方，双方签署了土地转让合同，甲方已依约以现金方式向乙方付清该土地全部抵押价款，乙方也已将该土地移交给甲方。乙方已对该土地状况进行核查，明确了解该土地的现状，并知悉该土地至今仍未办证。甲乙双方就乙方向甲方赎回该土地事宜，共同达成如下协议：乙方确认以总价340万元作价向甲方赎回收回上述土地进行自用，赎回该土地产生的所有交易税费（若有）由乙方自行承担，日后有关该土地办证费用也由乙方自行负责，均与甲方无关。付款方式为本协议签订当天，乙方（或委托他人）支付第一笔款项100万元，剩余赎回款240万元乙方在合同签署之日起20日内付清。由于该土地已出租给第三方，第三方已在该土地原有1.5米高、60米长、20米宽的围墙上加建建筑物使用，本合同生效后，乙方承接租赁合同中出租方的权利义务，且乙方自行与承租方办理有关拆迁补偿手续，拆迁补偿手续由乙方与承租方协商处理，与甲方无关，若因租赁合同或拆迁事宜发生纠纷，由乙方处理，也与甲方无关。在乙方付清全部土地赎回款给甲方后，甲方将原合同即该土地所有原件资料移交乙方。因梁文明与蔡艳仪存在合作关系，由梁文明向黄桂心转账支付了前述土地赎回合同中约定的第一笔款项100万元，后蔡艳仪又自行转账支付了黄桂心180万元，蔡艳仪尚有前述土地赎回合同约定的土地回赎款60万元未支付。3.黄桂心称，因涉案土地被纳入长江路拆迁范围，因拆迁部门需要蔡艳仪配合其办理相关手续，蔡艳仪了解到拆迁补偿款比较高额，故向其提出赎回涉案土地，后双方商谈后考虑到近年来中山土地价格大幅上涨，确认赎回补偿款为340万元。蔡艳仪称，因黄桂心无法办理拆迁手续故提出高价将涉案土地出售给蔡艳仪，并称可以办理拆迁手续，但据其了解无法办理拆迁手续。庭审中，黄桂心与蔡艳仪确认以下事实：双方交易土地即为老富头村亚坑处面积为876.7平方米的土地，该土地的性质属于集体土地，双方均不属于该土地所在集体经济组织的成员，均未就前述土地使用权办理权属登记手续；土地转让合同签订时，涉案土地上建有围墙及砖房，土地转让合同签订后，黄桂心一直使用该土地至2017年底，黄桂心占有该土地期间将该土地出租给了案外人，案外人后将有关建筑物拆除；土地回赎合同签订后，黄桂心已将该土地返还给蔡艳仪使用，该土地现为空地，双方均未与拆迁部门签订有关拆迁补偿合同。4.诉讼中，本院依据蔡艳仪的申请，调取了位于老富头村亚坑处的土地档案资料，以及蔡艳仪与李结伟、梁社兴、中山市东区老富头股份合作经济联合社（以下简称老富头经联社）建设用地使用权转让合同纠纷一案[案号为（2018）粤2071民初26748号]（以下简称26748号案）的庭审笔录。打印时间为2019年5月30日的中山市不动产登记资料查询结果表反映，并无坐落于中山市××××头村亚坑处的不动产登记记录。26748号案庭审笔录反映：（1）老富头经联社述称，根据中山市东区办事处于2016年7月20日出具函件，老富头管理区与中山市××××头村民委员会（以下简称老富头村委会）是同一个单位，老富头管理区主体名称先后变更为老富头村委会、老富头经联社；老富头正坑处2.3亩的土地没有办理转功能手续，属于农用地，不是宅基地，其知晓该土地使用权由蔡艳仪享有。（2）蔡艳仪提交的老富头村委会收取见证费的收据，老富头管理区出具的证明、就收取建房用地使用费的现金收入凭证，经国土部门、老富头村委会盖章同意报建的土地权属来源报批表，中山市东区办事处城乡规划建设管理办公室（以下简称东区城乡规划办公室）出具的私人建房批复通知书、收据、施工许可证明等证据，表示其提交的证据中部分证据材料反映的“老富头亚坑处”属于笔误，实为“老富头村正坑处”。有关证据反映蔡艳仪以36万元的价格向梁社兴、李结伟购买老富头正坑2.3亩的土地使用权，老富头管理区就该土地收取了建设用地使用费并就有关土地使用权转让事宜出具了证明，老富头经联社、中山市东区国土管理所、东区城乡规划办公室同意其就该土地报建申请并颁发了建筑施工许可证。蔡艳仪据此主张其是与梁社兴、李结伟之间就老富头村正坑处的土地使用权交易合法有效，并认为老富头正坑处2.3亩的土地性质为宅基地。（3）梁社兴称其、李结伟与蔡艳仪交易的土地即是老富头正坑村的土地，但其仅在合同上签名，未收取过有关款项，不清楚交易具体事宜。（4）蔡艳仪、梁社兴、老富头经联社均确认前述老富头正坑村的土地性质属于集体土地。5.蔡艳仪主张黄桂心将涉案土地出租给案外人黄永佳，截至2017年12月15日，黄桂心已收取租金共计12.8万元，该租金应由黄桂心向其返还。为此，蔡艳仪提交了刘碧棋与黄永佳于2016年3月25日签订土地租赁合同。该土地租赁合同约定：刘碧棋将位于中山市××××之二的空地块出租给黄永佳作经营石材之用，占地面积800平方米；租赁期为10年，自2016年4月1日至2026年3月31日；2016年4月1日至2016年7月30日为免租期，2016年8月1日至2021年3月31日每月租金8000元，2021年4月1日至2026年3月31日每月租金10000元。经核算，2016年8月1日至2017年12月15日，按照8000元/月计算16个月，租金共计12.8万元。6.为进行本案诉讼，黄桂心、蔡艳仪各自支出律师费2万元。本院认为，建设用地使用权转让合同是指依法取得对国家所有土地使用权的公民、法人或者其他组织将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。上述建设用地是指国有土地建设用地，不包括农村集体经济组织所有的建设用地。双方当事人确认涉案土地为集体土地，另案诉讼中该土地所属的村集体经济组织也明确该土地为集体土地，土地档案亦无该土地的相关记录，因该土地使用权转让引起的纠纷应为合同纠纷。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”以及第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”规定，蔡艳仪与黄桂心均不属于涉案土地所属村集体组织的成员，双方就该土地使用权交易签订的土地转让合同、土地赎回合同均是就集体土地使用权转让所签订的合同，均违反了前述法律强制性规定，属于无效合同。故本院对蔡艳仪主张确认土地转让合同、土地赎回合同无效的诉求予以支持，并对黄桂心主张蔡艳仪按照土地赎回合同约定支付剩余土地回赎款60万元及利息的诉求予以驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方当事人在签订合同时均知晓涉案土地属于村集体土地且未办理权属证书以及双方均不是涉案土地所属村集体组织的成员，双方对合同无效均有过错，均应对转让行为无效的法律后果承担责任。本院认定蔡艳仪应返还黄桂心购买涉案土地使用权支付的转让款98万元，黄桂心应向蔡艳仪返还土地赎回款280万元，两相抵销后，即黄桂心实际应返还蔡艳仪土地赎回款182万元（280万元－98万元）。黄桂心就涉案土地使用权所获得的租金收益12.8万元，系其基于土地转让合同所获得，该租金收益亦应向蔡艳仪返还。至于蔡艳仪、黄桂心各自支出的律师费，因双方均对合同无效负有过错，故应各自自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告黄桂心的全部诉讼请求；二、确认反诉原告蔡艳仪与反诉被告黄桂心于2013年10月25日签订的土地转让合同以及2018年7月11日签订的土地赎回合同无效；三、反诉被告黄桂心于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告蔡艳仪返还价款182万元、租金12.8万元；四、驳回反诉原告蔡艳仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10000元（原告黄桂心已预交），由原告黄桂心负担；反诉案件受理费11256元，由反诉原告蔡艳仪负担115元，反诉被告黄桂心负担11141元（反诉被告黄桂心负担部分于本判决生效之日起七日内迳付反诉原告蔡艳仪）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  梁燕芳人民陪审员  吴妙玲二〇一九年十一月二十八日书 记 员  孙婉霞石丽娜