云南省砚山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2622民初1962号 原告：砚山县睿富汇达物业管理有限公司，地址：砚山县江那镇龙达商贸城。 法定代表人：李友能，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈绍丽，缘和法律服务所法律工作者，特别授权代理。 被告：卢敏，男，1982年4月21日，汉族，四川省富顺县人，初中文化，农民，现住云南省砚山县。 原告砚山县睿富汇达物业管理有限公司（以下称睿富物业公司）与被告卢敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告睿富汇达公司委托诉讼代理人陈绍丽、被告卢敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告睿富物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告立即支付原告物业管理费及其他费用（二次加压费、水池清理费）共计4,919.00元；2、依法判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实及理由：睿富物业公司依法接受云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司的委托，负责其公司所开发的龙达商贸城小区的物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同》，物业服务费由睿富物业公司向小区业主收取，物业服务的服务期限为三年，即从2016年12月31日至2019年12月31日止，睿富物业与建设单位签订物业服务合同后，又于2017年8月26日与卢敏签订了《前期物业服务协议》，合同签订后，睿富物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按照合同规定履行自己的职责，而卢敏却不守信用，不按合同规定履行自己的义务，睿富物业公司多次要求卢敏按照合同规定支付物业管理费，卢敏均以各种理由拒绝交纳拖欠的物业管理费，综上所述，睿富物业公司与卢敏签订的合同是双方真实的意思表示，依法成立的合同应当受到法律的保护，卢敏拒不履行义务，拖欠物业管理费的行为已经严重侵害了睿富物业公司的合法权益。 卢敏辩称，对合理的物管费应当承担，睿富物业公司诉讼的水池清理费不应当承担，物业公司对水池没有清理过，还出现停水情况。违约金卢敏也不应当承担，如果要承担违约金，睿富物业公司也应当承担不按时退还卢敏装修保证金的违约金。 为说明其诉讼理由，睿富物业公司向本院提交以下证据：第一组：睿富物业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证实：睿富物业公司的基本情况以及在本案的主体资格适格的事实；第二组：物业服务合同，证实：睿富物业公司于2016年12月6日与云南金亚房地产开发有限公司签订物业服务合同，合同约定服务期限为三年，即从2016年12月31日至2019年12月31日的事实；第三组：前期物业服务协议，证实：睿富物业公司与卢敏于2017年8月26日签订了物业服务协议，协议约定由睿富物业公司为卢敏提供物业服务的事实；第四组：砚山龙达商贸城小区电梯维修合同，证实：睿富物业公司承接龙达商贸城小区物业服务后对小区物业支付费用的事实，并证实已电梯维修公司交纳了从2019年1月18日至2020年1月17日电梯维护费的事实;第五组：绿化用水发票及电梯维护费发票，证实：睿富物业公司在为龙达商贸城小区提供物业服务时，支付相关费用的事实；第六组：物业追缴通知单及照片，证实：卢敏拖欠物业费，经睿富物业催缴仍拒绝缴纳物业费的事实。 经质证，卢敏对睿富物业公司提交的证据真实性认可，双方签订的物业管理合同也是卢敏签订的，卢敏同意支付合理的物管费，睿富物业公司在物业管理的过程中有不到位的地方，应当扣除相关费用。而且睿富物业公司应当先退还业主的装修保证金。 为说明答辩理由卢敏向本院提交如下证据：第一组：1、装修押金收据，证实睿富物业公司于2017年8月收取装修押金未退还的事实；2、备案表，证实砚山县龙达商贸城业主委员会于2018年9月12日经县住建局备案依法成立的事实；第二组物业服务合同，证实业主委员会于2018年11月21日与文山福邻物业管理服务有限公司签订龙达商贸城小区服务合同生效的事实；第三组公示照片，证实龙达商贸城小区物业合同已在小区公示栏公示的事实；第四组公告图片：小区物业管理公告已在小区公示栏公示的事实；第五组催告函：证实业主委员会于2018年12月24日关于移交砚山县龙达商贸城物业管理催告函公示的事实。第六组物业管理公告,证实业主委员会于2019年1月2日在本小区龙达业主群(业主微信群)就物业管理公告公示的事实;第七组业主委员会函件,证实业主委员会就睿富物业公司退出本小区物业管理服务的相关问题要求与睿富物业公司协商的各种告知形式。 经质证，原告对被告提交的第一组、第二组、第三组、第四组证据不予认可，对第五组证据真实性认可，但对该证据的合法性和关联性不予认可。 经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定： 睿富物业公司提交的六组证据,合法、有效与本案有关联性,能说明案件的事实,本院予以采信。卢敏提交的证据真实存在，但不能证明睿富物业公司与卢敏签订的物业管理服务合同已经解除,本院对卢敏提交的证据不作为案件裁判依据。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了一份《物业管理合同书》，该合同书约定由睿富物业公司为云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司所投资开发的砚山县七乡大道龙达商贸城小区提供物业服务，服务期限为三年。卢敏进住该小区后，卢敏（甲方）作为该小区业主，其又于2017年8月26日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定由睿富物业公司为龙达商贸城小区业主提供物业服务，其中卢敏所居住住宅房号为该小区5幢1单元1701号，建筑面积为129.26平方米；该协议第三条物业服务费（不包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费）约定：一、（楼层房、车位）按建筑面积每月每平方米壹元；二、铺面按建筑面积每月每平方米壹元；三、高层住宅按建筑面积每月每平方米壹元……七、物业服务费交纳为壹年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用；第四条其他费用约定：一、水池清洗费20元/户/年（车位除外）；二、公共用水用电由全体业主（户数）根据实际按月平均分摊；楼道照明及相关费用每户每月3度；三、楼梯房和高层住房，二次加压费20元/月/户；高层住房，电梯及消防设施设备维护费40元/月/户（包含年检费及日常维护费）……。第六条违约责任约定……三、甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交物业服务费用每日的5‰支付违约金……。后睿富物业公司安排相关人员进入龙达商贸城小区提供物业服务，卢敏等业主按约定支付了部分物业服务费。但从2018年10月10日起，卢敏等部分业主以睿富物业服务公司为该小区提供的物业服务不到位、收费标准过高、小区业主已经与其他物业公司签订合同等为由拒绝支付后期物业服务费，故睿富物业公司提起诉讼。同时查明，龙达商贸城小区新业主委员会于2018年12月21日书面向睿富物业公司发出解除该公司为龙达商贸城小区提供物业服务的合同，但睿富物业公司认为合同约定的服务期限未满，不同意解除合同，双方至今没有解除合同，睿富物业公司继续对龙达商贸城小区进行管理服务。 本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主连带责任……。”本案睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，卢敏（甲方）作为龙达商贸城小区业主，其又于2017年8月26日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定，双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对所有龙达商贸城小区的业主和睿富物业公司均具有法律约束力，所有业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。现卢敏等部分业主以睿富物业公司为该小区提供的物业服务不到位、服务态度不好、物业服务费用过高，该小区新业主委员会已于2018年12月21日向睿富物业公司发出催告函，双方所签订的物业服务合同已解除等为由拒绝支付物业服务费，但其所提交的证据并不能证实双方已解除物业服务合同，且卢敏等业主均认可睿富物业公司一直为该小区提供物业服务至今，故卢敏等业主拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足，现睿富物业公司要求卢敏支付从2018年8月26日至2019年12月30日止,共计16个月,物业服务费为2,068.00元、水池清理费30.00元，二次加压费320.00元，电梯维护费640.00元,并按双方签订的《前期物业服务协议》约定承担违约金1,861.00元,共计4,919.00元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条之规定，判决如下： 限卢敏于本判决生效之日起二十日内支付砚山睿富汇达物业管理有限公司物业服务费2,068.00元、水池清理费30.00元、二次加压费320.00元、违约金1,861.00元、共计4,919.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由卢敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王文专 二〇一九年十一月二十二日 书记员  余应辉