广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3639号上诉人（原审被告）：中山市叮当歌舞娱乐有限公司，住所地广东省中山市石岐区康华路24号三层2—4卡、4层、5层1卡。法定代表人：胡振钦，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃政华，广东**海天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王露媚，女，1954年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：谭振宇，中山市法律援助处神湾工作站法律工作者。上诉人中山市叮当歌舞娱乐有限公司（以下简称叮当歌舞公司）因与被上诉人王露媚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初24452号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人叮当歌舞公司上诉请求：撤销一审判决，改判叮当歌舞公司无需再支付租金47万元及违约金10万元给王露媚。事实和理由：一、关于王露媚主张的47万元计算依据存在错误,构成金额也明显与合同约定不相符。王露媚没有提供相关证据或单据证明其主张数额的计算依据及构成方式,而仅仅凭其单方的陈述，明显缺乏理据。王露媚及其弟弟王某共同投资经营诸多项目,并且与叮当歌舞公司存在债权债务关系,王露媚及其弟弟王某因此还欠有叮当歌舞公司的38万元债务,在本案之前,双方已经对欠款及租金进行过抵扣。经过抵扣之后,叮当歌舞公司已经没有欠任何租金。二、王露媚作为出租方,其基本的合同义务就是将租赁物交付给承租方使用并保证租赁物能够合法正当、正常的使用,即对租赁物的质量瑕疵及权利瑕疵作出保证。若承租方承租之后,因出租方涉及其他债权债务导致承租方无法正常使用租赁物的,由此导致的损失依法应当由出租方承担。结合本案,王露媚及其租赁物涉及诸多法律纠纷及诉讼程序,在此之前王露媚并没有明确告知叮当歌舞公司租赁物已被法院查封及执行,王露媚不仅隐瞒该事实,更为重要的是导致叮当歌舞公司因此而需要以承租人的身份进行相关法律程序,由此而支付了5万元的律师费用,很显然,该损失是王露媚导致的,该损失依法应由王露媚承担。三、叮当歌舞公司已经收集到相关证据,证实其曾为涉案的租赁物交纳物业维修基金、物业管理费等费用,该费用依法应由王露媚交纳,现叮当歌舞公司已经为王露媚垫付并支出。这些费用应当直接在租金中予以抵扣。四、王露媚出租给叮当歌舞公司的租赁物,因其涉及诸多债务及诉讼纠纷,早已被人民法院依法查封、执行。目前该房屋已经被人民法院依法拍卖成功,王露媚主张债权的权利基础已经不存在。且在租赁期间,因王露媚的债权人主张权利，导致叮当歌舞公司无法正常使用租赁物。五、根据中山市中级人民法院已生效的裁定文书及涉案租赁物目前权利人的书面告知书，本案的王露媚已经不是涉案物业的所有权人，则王露媚应当将叮当歌舞公司所交付的12万元押金退回给叮当歌舞公司，或者抵扣租金。综上所述，一审法院认定事实有误，判决结果损害了叮当歌舞公司的合法权益。请求二审法院依法审理，作出公正的裁决。被上诉人王露媚答辩称：一、在一审过程中叮当歌舞公司对拖欠租金的事实和计算依据当庭予以确认，并不存在叮当歌舞公司所称的计算依据的错误。即使王露媚的弟弟与叮当歌舞公司存在经济纠纷，但按照法律规定，王露媚认为与本案无关。二、叮当歌舞公司与王露媚签订涉案合同时，涉案租赁物既没有被查封也没有被拍卖，所以不存在王露媚隐瞒事实的情形，且按照法律规定，租赁在先，查封在后，查封的行为不影响租赁法律关系。事实上，没有证据证明涉案租赁物被法院查封对叮当歌舞公司造成损失。根据买卖不破租赁的原则，房屋的拍卖不影响原租赁合同的履行。王露媚没有任何过错，也没有违约，亦无证据证明王露媚对叮当歌舞公司造成损失。三、租赁合同的第四条第三项明确约定，租赁期间物业管理费、水费、电费等费用由叮当歌舞公司承担，所以叮当歌舞公司要求抵扣相关费用没有法律和事实依据，叮当歌舞公司没有证据证明涉案租赁物的物业维修基金由王露媚委托或授权其予以垫付。一审过程中，叮当歌舞公司在举证期限内没有提交证据，因此其要求扣除物业维修基金没有事实和法律依据。四、王露媚主张租金所计算的时间是2015年11月21日至2018年11月20日，该时间段内法院还未启动拍卖程序，所以叮当歌舞公司提出现房屋权利人的变更与本案没有关联。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回叮当歌舞公司的上诉请求，维持原判。王露媚向一审法院起诉请求：叮当歌舞公司向王露媚支付租金974000元及违约金10万元。庭审中，王露媚变更租金本金部分为47万元。一审法院认定事实：2013年6月15日，叮当歌舞公司（承租方、甲方）与王露媚（出租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于中山市康华路52号3、4、5层出租给乙方作KTV经营场地，物业建筑物面积约为3000平方米，物业租赁期限为2013年6月16日至2023年10月15日止，共10年。物业租赁的首四个月为免租期，起租期为10月16日。甲方于本合同签订之日，向乙方缴纳租赁保证金12万元。租金按20元/平方计算，即月租金6万元，从第四年起，以后每年的租金按上一年租金的5%递增。以上物业租金为不含税价，按月结算，由甲方在每月20日前将当月租金及时支付给甲方。甲方租赁的物业所产生的水费、电费、物业管理费等费用，乙方应按市政收费标准收取，不得擅自提价和另外增收其他费用。甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同并收回物业，甲方缴纳之租赁保证金不予退还，乙方因此造成的损失由甲方赔偿：（1）甲方连续拖欠租金3个月的；（2）甲方无正当理由闲置达20天的；（3）擅自拆改物业结构或改变用途。甲方逾期交付租金，每逾期一日，甲方应按月租金额的千分之五向乙方支付违约金。甲方未经乙方书面同意擅自转让、转租、转借或与第三方互换使用物业的全部或部分的，乙方除有权追回甲方的转让、转租、转借或与第三方互换使用物业所得外，甲方需向乙方交付违约金12万元。该合同还约定其他事项，甲方由代表胡某1、胡某2签字捺印确认，乙方由王露媚签字捺印确认。合同签订后，叮当歌舞公司向王露媚交纳押金12万元，王露媚将涉讼房地产交付给叮当歌舞公司使用。之后，叮当歌舞公司向王露媚交纳过1个月的租金6万元，后没有再支付租金。王露媚因其他刑事犯罪被羁押于中山市看守所，叮当歌舞公司遂一次性交纳了100万元租金。随后，叮当歌舞公司从2015年12月开始有正常交纳租金至2018年3月。2018年4月开始，叮当歌舞公司又拖欠租金。王露媚后又因涉及多个案件需要通过强制执行程序解决，而王露媚拥有对叮当歌舞公司的租金债权，故叮当歌舞公司委托他人在2018年11月、12月期间分三次向中山市中级人民法院交纳相当于执行款的租金，金额分别是378000元、63000元、63000元，合共504000元。该504000元实际上相当于2018年4月至11月的租金（因这期间租金标准为63000元/月）。王露媚认为，叮当歌舞公司仍拖欠2015年4月部分租金5万元以及2015年5月至11月的租金即42万元，合共47万元，经多次追讨未果后，王露媚遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另外，王露媚称，其在本案中向叮当歌舞公司追讨截至2018年11月30日的租金，从2018年12月开始的租金，由王露媚与叮当歌舞公司自行解决。一审法院另查：叮当歌舞公司答辩称其曾为王露媚交纳物业管理费、物业维修基金等，应将拖欠的租金与前述费用相抵扣，但未提供充分有效的证据予以佐证，且并未能准确说明如何计算。另外，叮当歌舞公司出具说明、计算明细以及收据3份，意欲证明叮当歌舞公司2013年至2015年期间，其向王露媚支付过的款项分别有：押金12万元（认为可予抵扣两个月租金）、2013年6月租金6万元、2013年6月26日支付过利息12500元、2015年年底支付100万元。直至2015年底，叮当歌舞公司实际仅欠307500元；而叮当歌舞公司之所以没有按时支付2015年的部分租金，是因为王露媚的弟弟王某曾许诺将其拖欠叮当歌舞公司的款项与王露媚的租金相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。王露媚与叮当歌舞公司签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容及形式不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，叮当歌舞公司理应按时足额向王露媚支付租金，叮当歌舞公司未按时足额支付租金，尚有部分月份租金未支付，而且在以往租金的支付过程中亦有拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，叮当歌舞公司应承担继续履行以及赔偿损失等违约责任。根据租赁合同，租金起算日期为2013年10月16日，王露媚在本案中主张的是截至2018年11月30日的租金，在这期间，叮当歌舞公司除了支付押金12万元之外，围绕租赁关系还支付过的款项是6万元、100万元以及504000元。经计算，叮当歌舞公司仍拖欠2015年4月租金中的5万元以及2015年5月至11月的租金共计47万元。叮当歌舞公司理应向王露媚支付。至于叮当歌舞公司提出的答辩意见，一是认为其曾向王露媚支付过押金12万元，应在此抵扣两个月的租金，针对该点，一审法院认为，王露媚与叮当歌舞公司之间的租赁合同关系目前尚未解除或期限届满，王露媚亦未提出同意抵扣两个月租金，为保证租赁合同继续履行，叮当歌舞公司无权单方提出用押金12万元抵扣两个月的租金。二是叮当歌舞公司提交一份载明“王某先生交来利息12500元。经手人杨某”的收据，该收据与本案无关，故不予认可。三是认为曾为王露媚交纳物业管理费、物业维修基金等，应将拖欠的租金与前述费用相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，应承担举证不能的不利后果。四是认为之所以未交纳2015年部分租金，是因为王露媚的弟弟王某曾许诺将其拖欠叮当歌舞公司的款项与王露媚的租金相抵扣，但叮当歌舞公司未提供充分有效的证据予以佐证，王露媚对此亦不予认可，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，叮当歌舞公司应承担举证不能的不利后果；针对该点，叮当歌舞公司还提出应由王露媚进行举证，但一审法院认为，从举证责任的分配规则上分析，叮当歌舞公司应就自己的主张进行举证，针对该点，并非应该由王露媚进行举证。因此，对于叮当歌舞公司的辩解不予采纳。关于违约金，在本案中，王露媚仅主张10万元，结合本案实际案情以及租赁合同的约定，此主张明显低于合同的约定，且并未违反法律规定，此是王露媚自由处分民事权利的表现，故予以准许。综上，王露媚诉求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：叮当歌舞公司于本判决发生法律效力之日起七日内向王露媚支付2015年4月至11月尚拖欠的租金47万元及违约金10万元。案件受理费9850元，减半收取为4925元，由叮当歌舞公司负担4925元。本院二审期间，叮当歌舞公司向本院提交如下证据：一、2018年11月、12月期间叮当歌舞公司三次向中山市中级人民法院交纳相当于执行款的租金发票，证明叮当歌舞公司已经向中山市中级人民法院交纳了相当于王露媚涉案执行款的租金共计504000元，这笔款项被法院认定为交纳2018年4月至11月的租金。二、2019年1月至5月期间叮当歌舞公司五次向中山市中级人民法院交纳的租金发票，证明叮当歌舞公司向中山市中级人民法院交纳租金共计315000元。三、房产权属转移告知书，证明原王露媚名下的叮当歌舞公司承租的物业已经转移给了中山古镇南粤村镇银行，王露媚现已不是物业的所有人，王露媚收取的叮当歌舞公司的押金应当退回或抵扣租金。王露媚未提交新证据。针对叮当歌舞公司提交的上述证据，王露媚的质证意见如下：对于证据一的真实性、合法性、关联性均确认，一审法院已查明相关事实，且一审判决书中已扣除。对于证据二的真实性、合法性确认，但不确认关联性，在一审起诉时并没有请求2019年1月至5月的租金，且叮当歌舞公司在一审时也没有提出反诉。对于证据三的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，叮当歌舞公司在一审中没有提出反诉，在王露媚不同意扣除的情况下，二审中不应处理。本院对叮当歌舞公司提交的上述证据的真实性、合法性均予以确认，关联性在后文一并论述。本院经审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，叮当歌舞公司二审期间提交的租赁发票显示：2019年1月至5月期间，叮当歌舞公司分五次向本院缴纳执行款形式的租金，金额共计315000元。本院再查明，叮当歌舞公司二审期间提交《房产权属转移告知书》，证明中山古镇南粤村镇银行股份有限公司于2019年5月29日向叮当歌舞公司股东代表胡某告知，因涉案租赁物的产权转移，自告知书发出之日起，叮当歌舞公司应直接向中山古镇南粤村镇银行股份有限公司支付租金。本院认为，结合双方的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于王露媚主张的租金数额的确定。现分析如下：首先，王露媚一审期间已明确其主张的租金为截至2018年11月30日的租金。根据双方租赁合同的约定，租金起算日期为2013年10月16日，本院已查明2013年10月16日至2018年11月30日期间，叮当歌舞公司已支付租金6万元、100万元以及504000元。经核实，叮当歌舞公司仍拖欠2015年4月租金中的5万元以及2015年5月至11月的租金共计47万元。其次，叮当歌舞公司辩称其2019年1月至5月期间向本院以缴纳的执行款形式支付的租金共计315000元应予抵扣租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，涉案租赁房屋所有权的变动，不影响叮当歌舞公司按照原租赁合同继续履行。叮当歌舞公司至今仍实际使用涉案租赁物，结合房屋受让人向叮当歌舞公司发出的《房产权属转移告知书》所载内容，叮当歌舞公司缴纳的2019年1月至2019年5月期间的租金与房屋受让人主张的租金时间段并不冲突，且与本案审理的2018年11月30日前的租金亦不冲突。故在叮当歌舞公司持续正常使用涉案租赁物的情形下，且未支付2019年1月至5月租金下，叮当歌舞公司2019年1月至5月期间以缴纳执行款的形式支付的租金315000元是用以支付当期租金而非抵扣2018年11月30日前的租金的认定及处理并无不当，叮当歌舞公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。再次，叮当歌舞公司辩称应就其缴纳的12万元押金抵扣租金，本院认为，如前所述，涉案租赁房屋所有权的变动，不影响叮当歌舞公司按照原租赁合同继续履行，在叮当歌舞公司未主张解除原合同或原合同租赁期限届满的情况下，本院对叮当歌舞公司的该项抗辩，不予支持。最后，叮当歌舞公司辩称拖欠的租金应与王露媚的弟弟王某拖欠叮当歌舞公司的欠款相抵扣，本院认为，叮当歌舞公司未提供充分有效的证据证明双方当事人就抵扣事项达成协议，且欠款与租金产生基础为不同的法律关系，法律关系的当事人亦并不相同，叮当歌舞公司的该项抗辩明显缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。叮当歌舞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9850元，由中山市叮当歌舞娱乐有限公司负担9850元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月十八日书记员  陈静文