广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4577号上诉人（原审被告）：黄沐良，男，1957年5月12日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：陈柏泉，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何敬基，男，1975年5月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：丘英隆，广东广诚信律师事务所律师。上诉人黄沐良因与被上诉人何敬基房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院粤（2019）粤2072民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人黄沐良请求：一、撤销一审判决并发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由何敬基负担。事实和理由：一、一审判决认定“双方争议在2019年1月31日合同期限届满后被告是否有权继续占有、使用涉案两卡商铺”，这与事实不符，此并非本案争议焦点。争议焦点应为：何敬基作为《商铺租赁合同》的出租人是否适格，涉案商铺权属是否清晰及其与一审判决结果的关系。黄沐良已向一审提交的证据足以证明黄某与张某合租土地使用权用以合建包含涉案商铺在内的事实，故在未对黄某与张某双方之间的各自应有房屋份额进行合法有效的分割之前，应予认定黄某与张某是包含涉案商铺在内的使用双方共同承租土地使用权建造的厂房楼房的共有权人。由此，除非黄某和张某双方一致合意签约，张某单方无权签订《转让合同协议》，依法张某单方不能据以“转让”上述涉案厂房的出租权等权利给何敬基。张某作为转让租赁商铺权利的出让人却对其转让的《转让合同协议》项下的租赁物商铺不具备独立处分权，而据此，受让租赁物商铺的何敬基依法当然也不享有《转让合同协议》项下商铺处分权（含涉案租赁物的出租权）。所以，《转让合同协议》作为据以证明何敬基具备出租人资格的“凭证”是无效的，何敬基并不能根据无效的《转让合同协议》受让出租权并取得出租人资格。据此依法足以认定何敬基不具有涉案商铺的出租人资格。因何敬基并不是适格的出租人，依法其无权签订《商铺租赁合同》，依法不能根据其签订的无效《商铺租赁合同》确定合同当事人的权利义务关系。为此，黄沐良据以对何敬基的诉讼请求进行抗辩依法有据：一审判决在未对何敬基的出租人资格是否适格予以审理认定的情况下，就径行认定黄沐良应当根据《商铺租赁合同》将涉案商铺交还何敬基错误。二、《土地租赁合同》《转让合同协议》等本案主要证据项下权利义务均与张某有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，应当追加张某为本案第三人，但一审未予追加。综上，一审判决对足以影响判决结果的基本事实未予全面客观的审理，认定事实不清，并存在遗漏当事人的严重违反法定程序的情形。请求二审法院撤销一审判决并发回重审。被上诉人何敬基答辩称：一、黄沐良与何敬基就涉案商铺已签订双方确认的《商铺租赁合同》，约定的租赁期限为2016年2月1日至2019年1月31日，该三年期间的租金黄沐良已按时支付完毕，但黄沐良在期限届满后却不签订续租协议又拒不将商铺交回给何敬基，显然侵害了何敬基的合法权益。二、黄沐良以与案外人存在民间借贷纠纷为由，强占商铺没有相关的法律依据，其与本案没有直接法律关系，可通过其他法律途径解决。何敬基向一审法院起诉请求：一、判令黄沐良归还占用的位于中山市××××、××的房屋铺位给何敬基；二、判令黄沐良支付从2019年2月1日起至2019年4月30日止的占用费10500元给何敬基，余下占用费从2019年5月1日起至房屋铺位归还何敬基之日止（占用费的计算方式参照原合同租金3500元/月计算），逾期支付的利息从2019年2月1日起按中国人民银行贷款利率计至全部清偿之日止。一审法院认定事实如下：2016年2月1日，何敬基作为甲方与作为乙方的黄沐良签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市××工业区内国有土地使用证号为中府国用（2003）字第××号的土地上的两卡铺面租给乙方使用（地址为中山市××××、××，出租房屋面积约175平方米。该房屋租赁期限为三年，自2016年2月1日起到2019年1月31日止，租金每月3500元。双方约定每月5号为交租日，乙方必须按时给予甲方租金，如逾期每天按月租金总额的15%滞纳金付给甲方，合同期满，乙方必须在期满日内将屋内杂物迁走，逾期不迁走的任何东西归甲方所有，需要续租时，乙方必须在租任期满前两个月通知甲方，经双方同意后，重新签订租赁合同。何敬基提供国有土地使用权证复印件一份，称案涉商铺建于该国有土地使用权证所列土地上，国有土地使用权证复印件上登记情况如下：土地使权人：吴某、冼某、冼某，座落：中山市××镇，地类：工业，使用权类型：出让，使用权面积：6446.6平方米。黄沐良确认何敬基提供的产权登记情况属实，又称上述土地是黄沐良及张某向登记产权人租用，涉案建筑物位于靠近路边一侧第一栋左边两卡，该建筑是张某建设，地上建筑一直由黄沐良及张某共用。何敬基又提供《转让合同协议》一份，协议记载签订时间为2016年1月31日，转让方（甲方）为张某，受用方（乙方）为何敬基，协议主要内容为：一、甲方同意以人民币肆佰伍拾万元整（小写：￥4500000.00元）转让位于××镇工业区内的厂房给乙方使用（该合同甲方于2012年11月16日与土地出租方冼某、冼某、吴某三人签订的土地租赁合同）；二、乙方要履行甲方原先签订的合同条款；三、由签订合同起，由甲方支付转让款的10‰利息支付给乙方，每年支付一次，三年后甲方一次性连转让款及利息支付给乙方，乙方自行解除合同，经营权归还甲方；四、若满三年甲方不能归还转让款及利息，该以后的经营权归乙方经营（甲方必须满三年才能赎回该厂房）；五、由签订合同起，将原有租赁出去的厂房及一切收益归乙方，若甲方需要使用该土地上的厂房必须要与乙方协定租赁合同方可使用；六、若甲方中途违约，甲方必须双倍转让款赔偿给乙方。上述《转让合同协议》上除有张某、何敬基签名外，另有两小段手写文字，第一段为“该转让合同协议的转让款必须全额转入吴某（按土地租赁合同所提供）的帐号里。待土方出租方收到上述款项后该转让合同才生效”，第二段为：“按2012年11月16日所签定的原合同条款履行情况下同意张某转给何敬基使用吴某冼某冼某”。黄沐良质证称上述《转让合同协议》其不清楚，张某已于2015年将案涉房子抵押给黄沐良。黄沐良提供《律师函》1份，主张张某已发《律师函》给何敬基，要求收回案涉房屋再给黄沐良。该《律师函》记载主要内容为：广东香山律师事务所黄律师、黎律师受张某委托函告黄沐良，张某在2016年1月通过《转让合同协议》方式将位于中山市××号的厂房经营权转让给何敬基，同时双方约定该《转让合同协议》在2019年1月经营权转让三年期满，《转让合同协议》到期解除，归还经营权。现张某与何敬基签订的《转让合同协议》合同期限届满，何敬基不再是厂房的实际经营权人，已无收取相应租金的权利，要求黄沐良从2019年4月份起停止向何敬基支付相应租金，尽快与张某联系，处理厂房后续的租赁关系，并商讨厂房相应权利义务的履行问题。何敬基质证认为，上述《律师函》是张某与黄沐良之间的关系，与本案无关，何敬基到期不续租商铺，应该把案涉商铺归还何敬基。一审庭审中，何敬基、黄沐良双方确认《商铺租赁合同》约定的租赁期限内（2016年2月1日至2019年1月31日）的租金黄沐良已按时支付完毕。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。何敬基、黄沐良双方对签订《商铺租赁合同》并在约定的租赁期限内双方已按约履行合同并无异议，双方争议在于2019年1月31日合同期限届满后黄沐良是否有权继续占有、使用案涉两卡商铺。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”。现何敬基、黄沐良双方约定的租赁期限届满，黄沐良依法应当向何敬基交还案涉商铺。黄沐良抗辩称案涉商铺在内的房屋已于2015年抵押给黄沐良，张某承诺厂房使用权交由何敬基使用三年后用房屋偿还欠黄沐良的款项。首先，何敬基并未提供证据证实张某有作出过上述意思表示；其次，何敬基、黄沐良双方确认案涉商铺用地产权登记人为吴某、冼某、冼某三人，显然张某无法为黄沐良办理抵押登记手续。基于合同相对性，黄沐良应当将案涉商铺交还何敬基，至于黄沐良所称的黄沐良和张某之间民间借贷纠纷，与本案无直接法律关系，黄沐良可通过另案解决。双方约定租赁期内租金为每月3500元，何敬基要求按此标准计付占用费至实际归还之日，一审法院予以支持。何敬基要求按中国人民银行贷款利率标准计付逾期付款利息，一审法院亦予以支持，具体应从占用行为发生后次月2019年3月1日起以各月实欠占用费数额为基数计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、黄沐良于本判决生效之日起十五日内向何敬基返还占用的位于中山市××××、××铺位；二、黄沐良于本判决生效之日起七日内向何敬基支付从2019年2月1日起至实际××中山市××、××卡铺位之日止的占用费并向何敬基赔偿从2019年3月1日起至实际返还之日止的逾期付款利息损失（占用费按每月3500元计算，逾期付款利息损失以各月实欠占用费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付）；三、驳回何敬基其余诉讼请求。案件受理费62元，减半收取为31元，由黄沐良负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，结合双方的诉辩陈述，本案争议的焦点在于黄沐良是否应当归还涉案租赁物给何敬基；一审判决是否存在违反法定程序。现分析如下：关于争议焦点一，黄沐良上诉称涉案土地由张某、黄某共同承租，故张某单独与何敬基签订《转让合同协议》无效，何敬基不能根据无效合同受让出租权，不具有涉案租赁物的出租人资格。本院认为，张某与何敬基之间的关系属另一法律关系，张某与何敬基签订的《转让合同协议》是否有效不属于本案审理范围，且黄沐良并未提起反诉主张变更或撤销其与何敬基签订的《商铺租赁合同》。在此情况下，本院认定何敬基与黄沐良于2016年2月1日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，涉案的《商铺租赁合同》于2019年1月31日租赁期届满，黄沐良依法应当向何敬基归还租赁物。关于争议焦点二，黄沐良上诉称一审法院未追加张某为本案第三人、违反法定程序。本院认为，张某不是《商铺租赁合同》的当事人，前述《商铺租赁合同》合法有效，该租赁合同期限届满，一审法院根据合同相对性原则判令黄沐良直接向合同相对方何敬基返还租赁物并无不当，张某并非本案租赁合同的相对方，不是必须参加诉讼的当事人，因此，一审判决不存在漏列当事人违反法定程序的问题。黄沐良的该项抗辩理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。黄沐良的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人黄沐良负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月二十九日书记员  陈静文