达尔罕茂明安联合旗人民法院   民事判决书   （2019）内0223民初968号   原告：薛某，男，1982年5月13日出生，群众，住内蒙古自治区包头市。   被告：包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司，统一社会信用代码911502237610619830。   法定代表人：柴某。   被告达茂旗商业大楼有限责任公司，统一社会信用代码91150223061608546J。   法定代表人底某。   原告薛某与被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司（以下简称恒生达公司）、达茂旗商业大楼有限责任公司（以下简称商业大楼公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告薛某到庭参加了诉讼，被告恒生达公司及商业大楼公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告恒生达公司于2013年2月18日签订的《认购协议书》无效；   2.判决二被告退还原告购房款93469元；3.判决二被告赔偿原告利息损失（利息从2013年2月18日起，按同期人民银行贷款利率计算，计算至实际给付之日）；4.由二被告承担本案诉讼费。   事实理由：一、2013年2月18日，原告与被告恒生达公司签订《认购协议书》，约定被告恒生达公司将商业大楼二期工程二层247号商席出售给原告，建筑面积8.76平方米，销售价格10670元／平方米。原告于2013年2月18日给付商业大楼商席销售93469元；签订《认购协议书》当日在被告恒生达公司工作人员的安排下，原告又与被告商业大楼公司签订了《达茂旗商业城商席委托经营协议》，协议约定主要内容为：原告将所购置的××旗商席全权委托被告商业大楼公司以商业大楼公司的名义出租该商铺，被告商业大楼公司每年按购房款总价10%支付原告经营性补贴。委托期限为2013年10月1日至2016年9月30日。原告按约定给付了购房款93469元，而二被告开发建设的商业大楼二期工程整体迟迟不能竣工，至今未向原告交房。原告认为，原告与被告恒生达公司签订了《认购协议书》。原告也已经履行完毕自己的付款义务，二被告未能按约定交付房屋，拖延至今已经将近6年之久。部分购房房主已向人民法院起诉，并经包头市中级人民法院判决确认双方签订的《认购协议书》无效，由被告退还原告已经交付的购房款。为了维护原告的合法权益，依法向人民法院提起诉讼，望人民法院依法公正判决。   原告向本院提供的证据有：   一、认购协议、付款收据复印件各1份（与原件核对无异），欲证明原告与被告恒生达公司签订认购协议的时间、认购价款及给付方式、商席交付的时间、逾期交付商席的处理、逾期付款的处理等事实。证明原告于2013年2月18日给付商业大楼商席销售93469元。本院认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。   二、2013年2月18日签订的《达茂旗商业城商席委托经营协议》复印件一份（与原件核对无异），欲证明原告与商业大楼公司签订了一份商业城商席委托经营协议。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信。   被告恒生达公司和被告商业大楼公司未到庭，未向法庭提供书面答辩意见及证据。   法庭出示了（2017）内02民终570号民事判决书。原告认可。本院认为依据法律规定，已被人民法院发生法律效力的判决书所确认的事实可以作为定案依据。   根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月18日，薛某与恒生达公司签订一份认购协议书，协议约定：1、恒生达公司将达茂旗商业大楼二期工程二层247号商席卖给薛某，建筑面积为8.76平方米；2、商席价款共计93469元。薛某于2013年2月18日给付商业大楼商席销售93469元。实际收款人为恒生达公司。   又查明，商业大楼二期工程是恒生达公司以力源公司的名义开发立项，但实际投资人是恒生达公司。   另查明，恒生达公司向原告销售本案所涉商业大楼时，该大楼尚未竣工；至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼施工许可证，也未取得商品房预售许可证明。   本院认为，双方争议的焦点问题为：薛某与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题。   关于薛某与恒生达公司签订的《认购协议书》的效力问题。首先，恒生达公司给薛某销售的虽然是商业大楼中的非独立封闭式的建筑物或构筑物，但从其与薛某签的《认购协议书》中约定的内容来看，对房屋情况、房屋坐落、建筑面积产权登记等事项均进行了约定；从其销售标的物及销售方式来看，其销售的标的物是其投资开发的商业大楼中的商席，对外销售是针对不特定的买受人。综合上述情形分析，恒生达公司销售本案所涉商业大楼商席的行为符合商品房销售的特征，可以认定其销售商席的行为系商品房买卖行为。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案双方签订的《认购协议书》中约定的事项已经具备了上述规定的主要内容，故双方签订的《认购协议书》应认定为商品房买卖合同。第三，本案所涉商业大楼对外销售时，恒生达公司及其委托的力源公司均未持有该大楼的建设工程规划许可证和施工许可证，也未通过竣工验收，其销售行为不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，对其销售行为应认定为商品房预售，其与薛某签订的《认购协议书》应为商品房预售合同。第四，至本案起诉前，恒生达公司及其委托的力源公司均未取得该大楼商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”综上，恒生达公司及其委托的力源公司在均未取得商品房预售许可证明的情形下，与买受人薛某签订商品房预售合同，且在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证明，应当认定恒生达公司与薛某签订的《认购协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，恒生达公司作为出卖人，未取得商品房预售许可证明即对外签订商品房预售合同，并收取了买受人薛某购房款93469元，其存在过错，应将该购房款返还给薛某。薛某提出的双方签订的《认购协议书》无效及恒生达公司应返还其购房款的主张成立。作为房屋购买人，对于其所要购买的房屋相关情况及房屋出卖人是否具有预售资格，是否具备预售条件等情形也应当尽到必要的注意义务，薛某未尽到相关注意义务，其自身也存在过错。故其提出的要求恒生达公司支付利息损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告商业大楼公司未与原告签订房屋买卖合同，不是合同的相对方，也未实际收取购房款，故原告要求被告商业大楼公司承担还款责任的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、确认原告薛某与被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司签订的《认购协议书》无效；   二、被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司返还原告薛某购房款93469元，此款于本判决生效时即付清；   三、驳回原告薛某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2137元（原告已预交），由被告包头市达茂联合旗恒生达工贸有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费2137元，上诉于包头市中级人民法院，上诉期满七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。   本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。   审判长太    平   人民陪审员朝鲁门图雅   人民陪审员   萨仁塔娜   二〇一九年十一月二十八日   书记员刘 环宇     附：本判决所适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：    （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；    （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；    （三）以合法形式掩盖非法目的；    （四）损害社会公共利益；    （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   第五条 商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。