广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1823号 原告：中国工商银行股份有限公司兴安县支行。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路**。 负责人：褚浩宇，该支行行长。 委托代理人：蒋任穷，广西灵渠律师事务所律师。 被告：苏建，男，1983年2月12日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区兴安县，经常居住地：广西壮族自治区兴安县。 被告：李素珍，女，1984年10月2日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区兴安县，经常居住地：广西壮族自治区兴安县。 被告：桂林龙兴房地产开发有限公司，，住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇西环路水印城市花园******房 法定代表人：熊晓辉，该公司经理。 原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行（以下简称“工商银行”）诉被告苏建、李素珍、桂林龙兴房地产开发有限公司（以下简称：“龙兴公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋任穷到庭参加了诉讼，被告苏建、李素珍、龙兴公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告工商银行向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》； 2、判令被告苏建、李素珍偿还原告贷款本金258802.55元、利息4211.73元（利息已计算至2019年7月16日，以后的利息按合同约定利率计算至全部本金还清时止）； 3、判令被告赔偿原告支出的律师费12335元； 4、被告苏建、李素珍承担本案诉讼费； 5、判令被告龙兴公司对被告苏建、李素珍的上述债务承担连带清偿责任； 6、依法判令原告对被告苏建、李素珍用于抵押担保的抵押物即位于兴安县，在抵押担保范围内享有优先受偿权： 事实和理由如下：2017年6月15日，原告与被告自愿签订编号02103000152017一手贷0000129号《个人购房借款／担保合同》（下称合同）。被告向原告贷款272000元，借款年利率为5.39％，按月等额本息还款。被告苏建、李素珍以位于兴安县为该笔借款提供抵押担保，被告龙兴公司为其提供连带责任担保。被告获得原告贷款后，未依约定及时足额偿还借款本息，截止2019年7月16日，累计欠贷款本息达4期，共欠原告借款本金258802.55元、利息4211.73元。被告的行为违反了合同约定，已构成违约。根据合同第二部分第十四条之规定，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除本合同。同时，要求借款人对贷款人的本息、罚息、复利、违约金及贷款人实现债权的费用承担全部给付和赔偿责任。 综上所述，被告拒不履行还款义务，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依照法律规定和合同约定，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、被告苏建、李素珍的身份证、结婚证、户口簿、被告龙兴公司的工商信息查询单，证明复印件各一份，证明被告的主体资格。 证据2、《个人购房借款／担保合同》，证明以下事实原告与被告存在借款合同关系；被告向原告借款272000元。 证据3、《商品房买卖合同》、不动产登记证明，证明被告苏建、李素珍为其向原告借款提供自有房屋进行担保，并办理了抵押登记。 证据4、个人借款凭证、抵押物凭证、信贷管理系统截图，证明原告于2017年8月7日向被告发放贷款272000元，以上贷款至2037年8月7日到期。 证据5、解除合同通知书、贷款催收通知书、个人贷款逾期催收通知书及照片，证明原告向被告送达了解除合同通知书、贷款催收通知书。 证据6、贷款申请书及审批表，证明被告向原告申请贷款272000元，经过了原告的审批。 证据7、原告与广西灵渠律师事务所签订的协议、律师收费标准，证明原告为实现债权支付了律师费。 证据8、增值税发票，证明广西灵渠律师事务所向原告收取律师费12335元。 被告苏建、李素珍未到庭，其提交书面答辩意见称，被告与原告签订的《个人购房借款／担保合同》及与被告龙兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。房产抵押是客观真实存在的，银行贷款是基于有抵押物的情况下才办理按揭贷款手续，需要贷款人到银行和有关部门办理手续才实现的；原告主张的利息和罚息是否合理合法，请法院公正裁决；原告主张的律师费过高，聘请律师不是原告为实现债权的唯一途径，故律师费应由原告自己负担。综上所述，被告请求法院依法裁判。 被告龙兴公司未到庭，其提交书面答辩意见称，三方签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，应按合同约定履行；原告诉请的利息、罚息及律师费过高，计算标准无事实及法律依据；案涉房屋只办理了“预售商品房抵押预告登记”而非“抵押权登记”。故原告依法对案涉房屋无优先受偿权。终上所述，被告请求法院依法裁判。 本院对原告提供的证据认证如下： 因被告苏建、李素珍、龙兴公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告提供的证据所证明的事实，予以采信并在卷佐证。 综合全案证据，本院确定以下法律事实： 被告苏建、李素珍系夫妻关系，二人于2006年12月1日自愿登记结婚。2017年6月15日，被告李素珍以购买房屋缺少资金为由，向原告申请贷款272000元。同日，被告李素珍、苏建、龙兴公司与原告自愿签订《个人购房借款／担保合同》，该合同由基本约定和具体条款组成。合同约定：贷款金额为272000元；期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；此笔贷款基准利率如遇调整，自每次基准利率调整之日的次年的1月1日开始，执行新的贷款年利率；此笔贷款的年利率为4.9％；罚息利率按约定的利率基础上加收50％；贷款发放至桂林龙兴房地产开发有限公司在原告工商银行设立的账号为：21×××19账户；按月等额本息还款，还款日系贷款实际发放的对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日。最后一期还款日为贷款到期日；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，视为违约，贷款人有权宣布贷款合同立即到期，解除合同，并要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。同时可要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。二被告以其购买的位于兴安县为上述借款本息等提供抵押担保，并于2017年7月3日到兴安县不动产登记局办理了抵押权预告登记。被告龙兴公司为被告李素珍向原告借款本息等提供阶段性连带责任保证，保证范围是借款人违约未偿还的本金和产生的利息等，保证期限至原告正式收到房屋他项权证时止。2017年8月7日，被告李素珍向原告出具借款借据一份，该借款借据载明：借款金额272000元，收款人：桂林龙兴房地产开发有限公司，借款期限自2017年8月7日至2037年月8月7日。被告李素珍向原告出具借款借据的同日，原告将借款272000元发放至《个人购房借款／担保合同》指定的被告龙兴公司的银行账户。被告获得原告的借款后，依约还款至2019年3月16日，以后未再偿还借款本息。截止2019年7月16日，被告连续4期、累计8期未依合同约定偿还借款本息，为此，原告于2019年8月8日将解除合同通知书张贴在被告的门口后，并将解除合同事宜电话通知了被告。被告收到解除合同通知书后，未提出异议。截止2019年7月16日，二被告尚欠原告借款利息4211.73元未支付。为此，原告于2019年9月17日，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 2019年4月9日，原告为实现其债权与广西灵渠律师事务所签订《个人不良贷款清收代理协议》，原告为此支付律师费12335元。 另查明，被告龙兴公司至今未为被告苏建、李素珍提供抵押担保的房屋办理好产权证，导致原告未取得押担保房屋的他项权证。 针对原告的诉讼请求，本院从以下几个方面分析评议：一、关于《个人购房借款／担保合同》的效力问题；二、关于原告要求解除与被告签订的《个人购房借款／担保合》的问题；三、原告要求二被告共同偿还其借款本金258802.55元、利息4211.73元（利息已计算至2019年5月7日，以后的利息按合同约定的利率计算至全部本金还清时止）的问题；四、关于原告要求二被告支付律师费12335元的问题；五、关于优先受偿的问题。六、关于判令被告龙兴公司对被告苏建、李素珍的上述债务承担连带清偿责任的问题。 一、关于合同的效为问题。 本院认为，2017年6月15日，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》是其真实意思的表示，且合同的内容，未违反我国法律及行政法规等强制性规定。因此，上述合同合法、有效。 二、关于原告中国银行要求解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》的问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《个人购房借款／担保合同》约定，借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，视为违约，贷款人有权宣布贷款合同立即到期，解除合同，并要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。根据本案查明的事实，虽然，原、被告双方签订的《个人购房借款／担保合同》至2037年8月7日届满，但被告获得原告的贷款后，连续10期未还款，累计22期未依合同约定偿还借款本息，保证人即被告龙兴公司亦未履行保证义务，被告的上述行为，违反了合同约定按月按时还本付利息的义务。由于被告未依约按时还本付息，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定及合同约定，原告要求解除与被告签订的《个人购房借款／担保合同》的约定条件已成就。解除合同的条件成就后，原告于2019年8月8日向被告发出了解除合同通知书。被告收到解除合同通知书后，未提出异议。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，本院确认，被告于2019年8月8日收到原告送达给其的解除合同通知书时，双方签订的《个人购房借款／担保合同》已解除。故原告的上述请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。 三、关于原告要求被告苏建、李素珍共同偿还其借款本金258802.55元、利息4211.73元（利息已计算至2019年7月16日，以后的利息按合同约定的利率计算至全部本金还清时止）的问题。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款／担保合同》是有效合同，该合同对各方当事人均具有法律上的约束力，各方应当按照合同约定履行各自的义务。原告依约将贷款发放至被告指定的账户后，已履行了合同约定的义务。被告李素珍在获得原告的贷款后，亦应按照合同约定，按时履行还本付息义务，被告未按时履行还本付息义务，截止2019年7月16日止，连续4期未还款，累计8期未履行还本付息义务，被告的上述行为违反了合同的约定，已构成违约。由于被告李素珍的违约行为，导致双方签订的《个人购房借款／担保合同》被解除。合同约定，逾期还款，从逾期之日起，逾期年利率在合同约定的年利率4.9％基础上加收50％计收罚息，即罚息年利率为7.35％。故原告要求被告李素珍立即偿还其借款本金258802.55元、利息4211.73元（利息已计算至2019年5月7日，以后的利息按年利率7.35％计算至全部本金还清时止）之诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。虽然，该笔借款是以被告李素珍个人名义向原告所借，但笔借款发生在被告苏建与被告李素珍系夫妻关系存续期间，同时，所借款项是用于购买房屋，且被告苏建以抵押物即房屋共有人身份在《个人购房借款／担保合同》上签名。因此，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本院认定，以被告李素珍个人名义向原告所借款项为二被告的夫妻共同债务，依法由夫妻双方共同偿还。故，原告要求二被告共同偿还其借款本息之诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。 四、关于原告要求二被告支付律师费12335元的问题。 本院认为，原、被告双方签订的《个人借款／担保合同》为有效合同，双方应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，履行自己的义务。合同约定，借款人未按期归还贷款本息的视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求借款人立即偿还本合同项下尚未偿还的贷款本息并赔偿贷款人的其他损失等。二被告在获得原告的贷款后，未按照合同约定，按时履行等额还本付息义务，已构成违约。因被告的违约，才导致本案的发生。为此，原告为实现其债权与广西灵渠律师事务所签订了《个人不良贷款清收代理协议》，原告依照该合同的约定，已支付了本案律师代理费12335元。原告所支出的律师代理费是其为实现债权所造成的损失，且该律师事务所的收费，符合《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定。因此，原告要求二被告赔偿其实现债权所支出的律师费12335元，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，本院对原告的此项请求予以支持。 五、关于优先受偿的问题。 本院认为，不动产物权的设立等须经依法登记。抵押权预告登记不同于抵押权登记，预告登记权利人未取得物权。本案中，原告对案涉抵押物作了抵押权预告登记，而未作抵押权登记。所谓的预告登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，是仅指“当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定的内容来看，预告登记是为了保障将来实现物权而进行的一种登记，因此预告登记的权利人对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。由于用于抵押担保的房屋，未作抵押权登记。因此，依照上述法律规定，原告请求对被告用于抵押担保的房产，在拍卖或变卖后所得价款，在抵押担保范围内享有优先受偿权之请求，于法无据，本院不予支持。 六、关于被告龙兴公司承担连带偿还责任的问题。 本院认为，《个人购房借款／担保合同》约定，被告龙兴公司为被告李素珍向原告借款本息等提供阶段性连带责任保证，保证范围是借款人违约未偿还的本金和产生的利息等，保证期限至原告正式收到房屋他项权证时止。保证人在原告正式收到房屋他项权证时，保证人免除保证责任。根据本案查明的事实，原告至今未收到他项权利证。因此，依照合同约定，被告龙兴公司为被告苏建、李素珍向原告提供的担保未免除。虽然，被告龙兴公司为被告苏建、李素珍向原告借款提供了担保，但由于被告苏建、李素珍向原告借款还提供了位于兴安县予以担保，且办理了房屋抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款之规定，原告应当先就被告苏建、李素珍提供担保的房产实现其债权后，被告龙兴公司作为保证人应对物（房产）的担保以外的债权承担保证责任。故在本案中，原告要求被告龙兴公司对位于兴安县的担保以外的债务承担保证责任之诉请，事实清楚，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、本院确认从2019年8月8日起解除原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行与被告苏建、李素珍、桂林龙兴房地产开发有限公司于2017年6月15日签订的《个人购房借款／担保合同》； 二、被告苏建、李素珍在本判决生效后十五日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行借款本金258802.55元、利息4211.73元（利息已计算至2019年7月16日，以后的利息按年利率7.35％计算至全部本金还清时止）； 三、被告苏建、李素珍在本判决生效后十五日内共同赔偿原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行为实现债权所支付的律师费12335元； 四、被告桂林龙兴房地产开发有限公司对原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行就位于兴安县的担保实现上述第二、第三项债权以外的债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴安县支行要求对位于兴安县享有优先受偿的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5430元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5430元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七日内未交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐称豪 人民陪审员  杨贞莲 人民陪审员  李 艳 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  邓凌艺