安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0304民初3965号 原告：韩国双，男，1991年6月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：曹兰英，蚌埠市淮上区曹老集镇法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。 法定代表人：陈亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庄园园，安徽禹风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：单瑞磊，安徽禹风律师事务所律师。 原告韩国双与被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩国双的委托诉讼代理人曹兰英、被告荣盛公司的委托诉讼代理人庄园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩国双向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币35164元（逾期办证时间暂从2016年12月16日计算至2018年4月27日止共计461天即违约金为总房款381397元*0.02%*461日=35164元）,2018年4月27日以后违约金按此标准计算办证之日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201510150077），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤第17栋1单元23层01232号房屋，建筑面积76.91平方米，总价款371397元；被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并约定交房后360日内办理产权证，逾期每日按已付房价款的0.02%支付违约金等。2016年1月25日，原告与被告公证办理一份委托书，由原告委托被告到房屋管理部门办理并领取上述房屋的房地产权证、国有土地使用证、房地产他项权证。被告按照合同约定通知原告验收房屋并办理了入住手续，原告入住当日已将办理产权证书的所需资料交予被告，向被告全额交清了房屋契税、公共维修基金和办证费用。至今，原告没有取得该房屋的权属证书。根据法律规定及合同约定，被告应当支付原告因逾期取得房屋权属证书的违约金。为了维护原告的合法权益，原告遂诉至人民法院，请求判如所请。 被告荣盛公司辩称：1、办理涉案房屋转移登记权属证书（小产权证）的法律关系上，被答辩人是办理涉案权属证书的法定义务人，答辩人仅是协助义务人，答辩人即使未履行该协助义务，并不适用双方《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件;《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续……。《不动产登记暂行条例》第十四条规定：因买卖、设定抵押等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请登记。从上述法规、规章的规定可知，办理涉案房屋转移登记的权属证书（小产权证）是被答辩人的法定义务，答辩人仅是协助义务人，双方的《商品房买卖合同》对于答辩人未履行该项协助义务，并未约定违约责任，《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任并不适用于本案。 2、为保证被答辩人履行办理涉案房屋转移登记和抵押登记的义务，答辩人与被答辩人建立了委托代理办证的法律关系，在该法律关系人中，答辩人是为确保被答辩人履行办理转移登记和抵押登记义务的权利人，且答辩人无偿代为办理，答辩人未履行代为办证义务，并无约定违约责任。因被答辩人系通过按揭贷款方式购买涉案的房屋，答辩人为此向相关按揭银行交纳了一定数额的保证金，并承担阶段性还款保证责任，为确保被答辩人能配合办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书，以便答辩人尽快免除阶段性保证责任、取回为被答辩人担保而提交给银行的保证金，特确定被答辩人委托答辩人代为办理涉案房屋的房地产权证、房地产他项权证等权属证书。在办理涉案房屋权属证书的法律关系上，答辩人与被答辩人之间形成的是一种委托代理关系，故而，双方的相应权利义务应该基于委托代理关系进行确定。而在委托代理关系中，答辩人系无偿为被答辩人涉案房屋权属证书办理的代理人，被答辩人出具的公证委托书也未载明答辩人应承担任何违约责任，实际上，被答辩人是否取得涉案房屋的权属证书皆不影响其权益，反而会导致答辩人因被答辩人未取得涉案房屋的权属证书而继续为购房贷款承担保证责任的情况出现，故被答辩人按委托代理关系要求答辩人承担违约金缺乏依据。 3、在涉案房屋的商品房买卖合同关系中，答辩人承担的特定合同义务系将涉案房屋初始登记申请材料在约定期限内报送至产权登记机关，唯有答辩人违反该义务方为被答辩人逾期取得涉案房屋权属证书承担一定的违约责任。因商品房系不动产，在商品房买卖合同关系中，开发商除负有交付商品房的义务，还要保证商品房所有权可以转移至购房者名下的合同义务，即开发商要确保其取得交付后的商品房的不动产权利证明书，换句话说就是开发商要确保商品房产权登记于开发商名下，如此，开发商对商品房的所有权拥有方式由基于合法建设取得转变为不动产初始登记后取得，进而，商品房的权属证书方能由开发商名下转移至购房者名下。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：……开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件,由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人（即答辩人）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料（即涉案房屋的初始登记申请材料）报产权登记机关备案”，明显答辩人的义务仅为提交应由其提供的资料交于产权登记机关备案，即提交初始登记申请材料，取得涉案房屋的不动产权利证明书，即能保证涉案房屋所有权可以转移至被答辩人名下，答辩人至此即完成合同约定的义务，在答辩人向权属登记机关报送登记的备案资料后，因登记机关或其他原因造成案涉房屋未能办理初始登记的证书，进而影响此后办理房屋转移登记产权证书的，责任不能由答辩人承担。而本案中被答辩人未能取得权属证书的原因能归责于答辩人仅在涉案房屋实际交付的360日后至提交初始登记申请材料取得不动产权利证明书期间，之后权属证书的办理不在商品房买卖合同关系范围内，答辩人不应按照《商品房买卖合同》的约定承担任何责任。 4、答辩人报送案涉房屋权属登记资料至产权登记机关备案时并未超过《商品房买卖合同》约定的时间，不动产登记机关出具的办理案涉房屋初始登记收件单的时间并非答辩人报送案涉房屋权属登记资料时间，因法律法规变化及不动产登记机关原因导致办理初始登记增加的时间，责任不应由答辩人承担，该时间段应予以扣除。近期，经过答辩人向不动产登记机关及交易部门了解办理首次登记及转移登记的流程，答辩人履行报送涉案房屋权属资料至权属登记机关期间，适逢我国不动产登记制度重大改革，原《房屋登记办法》《土地登记办法》向新的《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》过渡，蚌埠市为此印发了《蚌埠市不动产统一登记工作联席会议纪要》《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》，市区逐步把土地、房产、林地、土地承包经营权等不动产登记工作统一整合至市国土局，房屋登记的程序、登记机构均随之发生了变更，《蚌埠市不动产统一登记工作实施方案》实施过程中涉及新旧政策的衔接，在《房屋登记办法》《土地登记办法》废止前，新的不动产登记操作处于逐步探索、规范期。 答辩人报送的案涉房屋权属登记（首次登记，大产权证）、转移登记（小产权证）材料，按批量件予以处理，同时，按照新的条例和规章，办理大产权证需要增加权籍调查资料等流程。在答辩人已报送办理首次登记材料（原制度主要为具备房屋竣工验收备案表的时间）后，新增加的权籍调查、不动产登记测绘资料均需要由不动产登记机关完成，由于新的业务流程环境尚不稳定、新组建的不动产登记机构受限于人员不足，其在完成权籍调查、界址界定、落宗及完成不动产登记测绘后方将资料逐步录入计算机，为答辩人出具收件单，故该收件单上的时间并非答辩人报送权属资料的时间，因不动产登记机关完成法律规章规定新增加资料的该段时间的责任不应由答辩人承担，该时间段应予以扣除，具体扣除时间段为答辩人取得竣工验收备案表的时间至不动产登记机关出具收件单的日期。 5、即便将答辩人在委托代理关系中的代为办证义务也归于买卖合同关系中有关产权登记的义务，答辩人向产权部门申请办理产权登记时即已履行义务，之后，有关产权证书的事项完全由产权部门进行，与答辩人无关，答辩人不应承担违约责任。同样，在该期间内应扣除因法律规章变化及不动产登记机关原因造成的报送转移登记资料延长的时间。根据上文可知，即使答辩人同样按《商品房买卖合同》承担代理办理转移登记小产权证的违约责任，因报送转移登记资料的时间，同样因存在增加资料及不动产登记机关的原因，造成了时间的延长，该延长的时间同样应予以扣除。至于答辩人报送办理小产权证资料后，答辩人无法决定产权登记机关的办事流程和办证期限，被答辩人无权要求答辩人承担此后被答辩人未取得涉案房屋权属证书的违约责任。 6、被答辩人的诉请已过诉讼时效，答辩人提出时效抗辩，被答辩人已丧失胜诉权，应依法驳回被答辩人关于违约金的诉请。涉案房屋的交付使用日期为2015年12月30日前，但由于原告原因导致未能及时交付，在该日360日后，被答辩人知道或应当知道其购买的涉案房屋未能在约定期限内取得权属证书，有权主张相应的违约金，但被答辩人直至2019年10月才提起诉讼，期间从未提出违约金的主张，早已超过诉讼时效。因此，被答辩人诉请违约金明显已超过诉讼时效，已丧失胜诉权，应依法驳回被答辩人关于违约金的诉请。 7、根据合同约定被告已按照合同约定履行了办理产权初始登记的备案义务，但近期通过蚌埠市不动产交易登记中心明确反应被告代理人通过开具的调查令调取的不动产权利证明书房屋所有权申请登记受理单载明的日期系产权部门将办证申请录入电脑系统的日期，因录入电脑系统的速度慢于提交办证申请的速度，该日期远远晚于被告实际申请办理涉案房屋权属证书的日期，这直接影响本案的判决。 经审理查明：2015年10月16日，原告与被告荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201510150077），该合同约定原告以按揭方式购买被告开发的荣盛•锦绣香堤第17栋1单元23层01232号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年12月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。随后韩国双与被告又签订了涉案房屋签约补充协议。 2016年1月25日，经蚌埠市众信公证处公证，韩国双向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年12月16日，韩国双作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为381397元。韩国双与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间2016年1月26日。2017年5月15日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。 以上事实有原、被告的身份信息资料、《商品房买卖合同》、《公证书》、购房发票、收据、房屋所有权申请登记受理单、不动产登记中心查档说明、交房记录表、双方陈述及庭审笔录等在案为凭，并经庭审举证、质证，足以认定。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与原告方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受韩国双委托，代韩国双办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。因双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。韩国双与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2016年1月26日，即被告应于2017年1月20日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋交易确认书（转让）中载明，荣盛公司于2017年5月15日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2017年1月21日至2017年5月15日，违约天数为114天，违约金数额381397*0.0002*114=8695.85元。 对于荣盛公司主张蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的速度无相关证据材料予以佐证，且其提供的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单上已明确载明收件日期是2017年5月15日，并未显示该日期是电脑录入时间，故对被告荣盛公司辩称蚌埠市不动产交易登记中心电脑录入速度慢于提交办证申请的事实，不予认定。对于荣盛公司抗辩本案超过诉讼时效的理由，因荣盛公司逾期办证的时间是2017年1月21日，并未超过三年的诉讼时效，故对其抗辩理由，本院依法不予采纳。 关于韩国双主张的逾期办证时间应该计算至2018年4月27日的主张，因查档说明的受理编号不能证明系被告提交材料进行产权登记的时间，且荣盛公司对于办证时间已经提供了充分证据，故对韩国双该主张不予支持。针对原告韩国双主张逾期办证违约金应计算至产权权属证书办理完毕之日止，与双方约定的合同内容不符，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告韩国双违约金8695.85元； 二、驳回原告韩国双的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费679元，减半收取255.5元，由原告韩国双承担312.5元，由被告蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司承担84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 卢 刚 二〇一九年十一月八日 书记员 侯晨晨