广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21457号原告：中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社，住所地广东省中山市东区大鳌溪新村四街9号。法定代表人：郑斯恩，社长。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被告：中山市金三叶展示工程有限公司，住所地广东省中山市沙港中路29号（B幢4楼，D幢1楼，E幢1-4楼，F幢1-4楼），统一社会信用代码914420006681660006。法定代表人：叶荣堂，总经理。委托诉讼代理人：厉宇驰，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡文琳，广东品信律师事务所实习律师。原告中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社（以下简称大鳌溪经联社）与被告中山市金三叶展示工程有限公司（以下简称金三叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大鳌溪经联社委托诉讼代理人陈琦，被告金三叶公司委托诉讼代理人厉宇驰、蔡文琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大鳌溪经联社向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年4月租赁厂房占用费480000元及逾期违约金（从2018年5月1日起按同期银行贷款利率计算至付清之日为止，暂计至2019年8月14日为26870元）；2.被告立即支付拖欠的2017年11月至2018年4月电费管理费23688.50元（明细详见附件）；3.被告向原告支付拖欠的2017年12月至2018年4月税费58836.80元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：请求没收被告支付的租赁保证金135000元。事实和理由：2012年8月1日，原、被告签订厂房租赁协议书，被告向原告承租位于中山市××××村（土名“婆环山”）的工业厂房，租赁期限至2017年12月31日。合同期满后，原、被告于2018年2月签订厂房租赁协议书补充协议，约定将原租赁期限延迟3个月至2018年3月31日，每月租金为173049.4元（不含税），被告同意在2018年4月1日前将租赁厂房及附属设施完好交回给原告，逾期将按照租金标准的两倍支付占用费。同时，原告在补充协议中明确告知被告，上述租赁厂房已经发布招标公告开始公开招标另行出租，被告同意在续租期内逐步有序办理撤离搬迁工作，将租赁厂房内的生产设备、设施、产品、原材料、办公设备等全部撤出。2018年3月6日，通过公开招标，涉案租赁厂房由中山市匠心文化发展管理有限公司（以下简称匠心公司）中标承租，每月租金为480000元，租赁期限从2019年4月1日开始起算。被告续租期限届满后，被告违反合同约定未按时撤出并交回租赁厂房，致使原告无法将租赁厂房交付给新承租人匠心公司。原告无奈之下分别于2018年4月18日、同月23日致函及现场通知被告搬迁场地，直至2018年4月31日、5月1日，被告才搬离涉案厂房，至此已经逾期一个月，违反了合同约定，且造成原告逾期一个月交付租赁场地给匠心公司，从而导致原告须承担一个月租金损失480000元。另，被告从2017年12月至2018年4月期间，还拖欠电费管理费23688.50元、租赁税费58836.80元未付，按照合同约定，被告也应当立即向原告支付。原告与被告因逾期搬迁赔偿事宜协商无果，为维护其合法权益，原告提起本案诉讼。被告金三叶公司辩称，1.原告要求被告支付48万元的厂房占用费没有事实及法律依据。双方于2018年2月补充签订厂房租赁协议补充协议，约定将原厂房租赁协议书租期延迟3个月至2018年3月31日，每月租金为173049.4元，被告于2018年1月开始逐步将其设备搬离涉案厂房，而新租户匠心公司亦于2018年1月同步搬入机器设备，并开始部分生产活动；因被告所接定单尚未完成，需要继续生产，故拖延了部分搬离工作，被告实际于2018年4月25日才全部搬离厂房，仅占用涉案厂房25天，且并未对新租户的搬入、生产经营造成实际上的影响，原告要求被告支付48万元，属于其租赁损失。如前所述，匠心公司已于2018年1月搬入涉案厂房，原告却免收其一个月租金，因被告的迟延搬离对新租户的搬入未造成实际影响，该费用的减免是不合理，且不必要的，原告以此要求被告赔偿上述损失显失公平，即使原、被告在补充协议中约定逾期搬离租赁物业会产生相应占用费，但该占用费约定已明显过高，被告仅需以双方约定的租赁费用173049.4元为标准向原告支付25天的厂房占用费144207.83元。2.原、被告双方尚未对租赁物业的费用进行最终的清算，被告并非故意拖延电费管理费及租赁税费，被告在租赁期间内向原告支付履约保证金135000元。被告搬离厂房后，因厂房租赁占用费问题与原告未达成一致意见，原告据此也未向被告退回上述保证金，且被告代其他租户支付的电费中有部分应由其他租户承担，但其他租户支付给被告的电费由原告收取，即乡下人家农庄电费39360.31元由原告收取，双方对租赁产生的费用未进行最终的清算，即使被告应向原告支付相应的厂房占用费、电费管理费及租赁税费，也应与尚未退还给被告的保证金等其他费用进行抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2012年8月1日，大鳌溪经联社（出租人、甲方）与金三叶公司（承租人、乙方）签订厂房租赁协议书（以下简称租赁合同），约定：甲方将位于鳌长公路29号（大鳌溪村土名“婆环山”）的工业厂区内的所有厂房、办公楼、宿舍、厕所、电房以及厂内道路及空地等全部出租给乙方，作制品展示生产使用；主体锌棚厂房面积12179.2平方米，三层水泥结构厂房办公楼主体面积1787平方米，厂房第一幢水泥宿舍楼面积3966平方米，厕所面积218.2平方米，电房面积103平方米，其他附设砖身锌铁棚面积1434.1平方米，厂区内厂房之间的通道星棚面积1024平方米，厂区通道及车棚活动场地面积4737平方米，合计租赁面积25448.5平方米；租赁期限为2012年8月1日至2017年12月31日；乙方在签订本协议当日向甲方支付履行协议保证金13万元，在租赁期满时，乙方将承租的厂区建筑物完好交回甲方之日且乙方已缴清所有费用及乙方无违约情况的，甲方将保证金一次性无息退回乙方，如乙方有违约行为的，乙方所缴交的保证金无权要求甲方返还；签订本协议之日起，双方于2007年10月16日、2007年10月25日、2008年1月1日、2011年7月1日签订的厂房租赁协议书和临时租赁协议书同时废止，按本协议执行；协议还约定了租金计算方法及其他事项。庭审中，双方确认涉案合同系续签合同，金三叶公司向大鳌溪经联社支付保证金135000元。2018年2月，大鳌溪经联社（出租人、甲方）与金三叶公司（承租人、乙方）签订厂房租赁协议书补充协议（以下简称补充协议），约定：双方于2012年8月1日签订的厂房租赁协议书的租赁期限已经届满，双方自愿续租3个月，即租赁期限续期至2018年3月31日；租金为每月173049.4元（不含税），租金由乙方按月支付给甲方，先交租金后使用物业，缴交时间为每月10日前，从逾期之日起，每逾期一日，乙方按照拖欠租金总额的6%向甲方支付违约金，如乙方拖欠甲方租金超过15天，则作乙方违约处理，甲方有权解除本协议，收回租赁物业，没收乙方缴交的租赁保证金；因乙方清楚甲方将在2018年4月1日收回本协议约定的租赁厂房另行出租并放弃续租权，故乙方同意在续租期间内逐步有序办理撤离搬迁工作，将租赁厂房内的生产设备、设施、产品、原材料、办公设备等属于乙方的财产全部搬出，在2018年4月1日前将租赁厂房及附属完好交回给甲方，逾期视为乙方放弃租赁厂房内所有物品的所有权，由甲方自行处理。若因甲方未及时搬迁导致逾期交回租赁物业的，乙方须按照租金标准的两倍支付占用费给甲方。庭审中，双方确认金三叶公司支付租金至2018年3月31日；大鳌溪经联社称金三叶公司于2018年4月25日开始搬离工作，同年5月1日搬离完毕，金三叶公司称2018年4月25日搬离涉案物业，双方确认未办理交接手续。双方确认金三叶公司尚欠电费管理费23688.5元，税费58836.8元。2.2018年2月，大鳌溪经联社就涉案物业的招租事宜发出招标公告，匠心公司通过招投标程序中标。2018年3月19日，匠心公司与大鳌溪经联社签订土地和物业租赁合同，约定位于大鳌溪鳌长公路29号物业，水泥结构厂房10773.8平方米、铁棚9889.53平方米、简易铁棚6677.01平方米和空地6470.4平方米出租给匠心公司；租赁期限为178个月，即从2018年4月1日起至2033年1月31日止，自2019年6月1日起至2021年5月31日止，每月租金480000元。3.涉案物业已办理集体土地使用证，未办理房产证，集体土地使用证反映：土地使用者、土地所有者均为××东区大鳌溪村民委员会，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地，使用面积22557.10平方米。庭审中，大鳌溪经联社称涉案物业未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，涉案物业未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设文件，依照前述法律规定，双方签订的补充协议应认定为无效。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，尽管前述合同无效，但金三叶公司已实际占有使用涉案物业，仍应支付相应的占有使用费。关于占有使用费的问题。大鳌溪经联社主张金三叶公司于2018年5月1日搬离完毕，金三叶公司称2018年4月25日搬离涉案物业，双方对此未办理交接手续。对此，本院认为搬离时间的举证责任应由金三叶公司承担，其未提供相应证据证实，故本院采信大鳌溪经联社的上述主张，认定金三叶公司于2018年5月1日搬离涉案物业。补充协议约定大鳌溪经联社按照两倍租金标准支付逾期后的占用使用费，该条款性质系违约金条款，因补充协议无效，故本院参照补充协议约定的租金标准即173049.4元/月计算占有使用费。据此，金三叶公司应当支付2018年4月的占有使用费173049.4元。因涉案合同无效，其合同约定的违约金条款亦无效，故大鳌溪经联社主张逾期付款违约金的诉求，本院予以驳回。关于保证金的问题。没收保证金须以合同合法有效为前提，因涉案合同无效，自始不具有法律效力，不具备没收保证金的条件，故大鳌溪经联社主张没收保证金135000元，于法无据，本院不予支持。因涉案合同无效，大鳌溪经联社收取的保证金应当予以返还，为避免诉累，本案一并处理。大鳌溪经联社应当返还的保证金在金三叶公司应支付的占有使用费中予以抵销，故金三叶公司尚应支付占有使用费38049.4元（173049.4元-135000元）。大鳌溪经联社主张金三叶公司支付电费管理费23688.5元及返还税费58836.8元，金三叶公司无异议，本院予以照准。综上所述，大鳌溪经联社诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市金三叶展示工程有限公司向原告中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社支付占有使用费38049.4元；二、被告中山市金三叶展示工程有限公司向原告中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社支付电费管理费23688.5元、返还税费58836.8元，合共82525.3元；三、驳回原告中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9694元，减半收取4847元（原告已预交），由原告中山市东区大鳌溪股份合作经济联合社负担3856元，由被告中山市金三叶展示工程有限公司负担991元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一九年十一月九日书记员  孙婉霞许晓丹