襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6050号原告：湖北幸福怡家物业服务有限公司，住所地：襄阳市高新区追日路9号汉北科技孵化园18楼。法定代表人：徐程，该公司经理。委托诉讼代理人：刘承凤，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓波，该公司员工。被告：襄阳天王服装股份有限公司，住所地：襄阳市樊城区松鹤路海容幸福里三期6号商铺6-1-001、6-2-001、6-3-001号房。法定代表人：汪善国，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永龙，湖北联帮律师事务所律师。原告湖北幸福怡家物业服务有限公司（以下简称幸福怡家公司）与被告襄阳天王服装股份有限公司（以下简称天王服装公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福怡家公司的委托诉讼代理人刘承凤、刘晓波，被告天王服装公司的委托诉讼代理人雷昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福怡家公司提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付2015年3月1日至2019年7月31日物业管理服务费用549914.22元和违约金293984.14元，合计843898.36元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月28日与襄阳海容投资实业有限公司（以下简称海容投资公司）签订《前期物业服务协议》，进驻海容·幸福里小区，为整个小区提供物业服务。原告履行了服务义务，但被告作为业主拒不交纳物业费，原告多次以电话、上门催费、信函等方式通知被告交纳，被告均不交纳。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告天王服装公司辩称，1.原告与开发商签订的前期物业服务协议约定的物业类型是住宅小区，被告购买的房产是独栋建筑，系商业用途，独立于住宅小区，不在前期物业服务协议的范围内。2.原告未与被告签订物业服务合同，也未向被告提供物业服务，物业管理都是被告自己在做。3.原告起诉物业费计算标准不明确，起算时间错误。4.违约金条款系格式文本，未向被告释明，且被告不知情，不认可。该条款根据最高院审理物业服务纠纷司法解释第二条规定，为无效条款。5.原告未经书面催缴，直接起诉被告，根据最高院审理物业服务纠纷司法解释第六条规定，原告没有诉权。综上，法院应依法驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2010年11月10日，襄樊海容房地产开发有限公司作为甲方、幸福怡家公司作为乙方，双方签订《幸福里小区前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对幸福里小区提供前期物业管理服务，物业名称为幸福里小区，物业类型为住宅物业，乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同；住宅1元/月/平方米，门面经营房一层3元/月/平方米、二层2元/月/平方米，未出售的住宅、商铺的物业服务费由甲方按建筑面积1元/月/平方米承担，业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，如有政府核定新标准，自颁布之日起调整。2013年10月28日，海容投资公司作为甲方、幸福怡家公司作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，约定：物业名称为幸福里三区，物业类型为住宅小区，服务期限自本物业交付使用之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护与管理，委托范围内各种配套建筑和设施的日常养护和管理，公共卫生环境包括公共场所、房屋共用部位的日常清洁卫生、垃圾的收集和清运等；甲方须建立完善房屋维修保养制度，定期进行日常保养、修缮，共有部位由专业维修人员定期日常维护等；物业服务费标准按襄阳市物价局核准的物业收费标准执行，自房屋交付（含视为交付）之日开始计收，每一年度为一个结算周期，业主应于每年度期限届满前10日缴纳下一年度的物业服务费，若遇到法定节假日自动顺延，逾期按欠费的日3‰支付违约金，正式交房后尚未售出或尚未交给物业买受人的物业，由甲方每月向乙方交纳物业管理费；房屋共用部位、共用设施设备的小修、日常养护费用已包含在物业管理服务费中，大中修、更新费用从专项维修资金支出，具体的管理及使用按当地相关法规执行，自接到业主报修申请，急修2小时内到场，小修3日内完成，中修15日内完成，大修30日内完成等。2015年11月17日，海容投资公司开发的幸福里三期6幢取得了工程竣工验收备案证明书。2017年10月25日，海容投资公司与天王服装公司签订四份《商品房买卖合同》，约定：天王服装公司购买幸福里三期6幢1层1室、1层2室、2层1室、3层1室商品房，面积分别为740.76㎡、313.95㎡、1199.39㎡、1204.48㎡，用途为商业，物业管理费按政府有关部门批准的收费标准收费，交房时签订物业管理合同。2017年12月11日，天王服装公司取得了该四套房屋的不动产权证书，权利性质为出让/市场化商品房，用途为商服用地/商业服务。2017年12月26日、2018年4月26日、2018年5月10日、2019年5月21日，幸福怡家公司到天王服装公司催交物业管理费。另查明，2017年11月20日，天王服装公司与襄阳九阳防水材料有限公司（以下简称九阳防水公司）签订《产品销售合同》，购买SBS改性沥青防水卷材，对楼顶漏水进行修缮，货款52000元；12月11日，九阳防水公司向天王服装公司开具价税合计52000元的湖北增值税专用发票；2018年5月24日，天王服装公司向九阳防水公司转账51000元，剩余1000元作为质保金未支付。2017年12月1日，襄阳业之峰装饰有限公司（以下简称业之峰公司）向天王服装公司出具《办公楼装修及地面修整增项工程结算明细表》，载明天王服装公司室内和室外的装修费用共计338285.6元，其中室外路面破损石材铲除、室外地面铺石材、室外匝道口混泥土浇筑、停车位、U型防撞栏、立柱防护栏、地面防撞栏打孔、室外匝道电缆线铺设、垃圾清运的费用小计60080元；12月11日，业之峰公司向天王服装公司开具价税合计100000元的湖北增值税专用发票5张，共计500000元；12月31日，天王服装公司的《记账凭证》记载，装修费500000元。上述事实，有双方当事人的陈述，原告幸福怡家公司提交的《前期物业服务合同》、《幸福里三期物业服务合同》，催交物业费照片；被告天王服装公司提交的《工程竣工验收备案证明书》、《商品房买卖合同》、《不动产权证书》，《产品销售合同》、《工程结算明细表》、《记账凭证》、建设银行银行回单、湖北增值税专用发票，照片、视频光盘等证据在卷证实。本院认为，原告幸福怡家公司与海容投资公司在平等、自愿的基础上签订的《前期物业服务合同》、《幸福里三期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天王服装公司辩称，前期物业服务协议约定的物业类型是住宅小区，天王服装公司购买的是商业用途的独栋建筑，不在前期物业服务协议约定的范围内。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，天王服装公司作为幸福里小区的业主，建设单位海容投资公司与幸福怡家公司签订的前期物业服务协议对其有约束力，幸福怡家公司已向包括天王服装公司在内的全体业主提供了物业服务，天王服装公司应当交纳物业费，故对天王服装公司的该辩解意见本院不予采纳。天王服装公司辩称，幸福怡家公司未向其提供物业服务。本院认为，天王服装公司进行了装修、维修等，不能以此证明幸福怡家公司未提供物业服务，且业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故对天王服装公司的该辩解意见本院不予采纳。天王服装公司辩称，幸福怡家公司未向天王服装公司催交过物业费。本院认为，幸福怡家公司提交的催交物业费照片可以证明已向天王服装公司催交过物业费，故对天王服装公司的该辩解意见本院不予采纳。幸福怡家公司要求天王服装公司支付2015年3月1日至2019年7月31日物业管理服务费用549914.22元。天王服装公司辩称，物业费起算时间错误。本院认为，幸福怡家公司未提供证据证明海容投资公司于2015年3月1日将房屋交付给天王服装公司，应承担举证不能的法律后果。根据现有证据，2015年11月17日幸福里三期6幢工程取得了工程竣工验收备案证明书，2017年10月25日海容投资公司与天王服装公司签订《商品房买卖合同》，2017年12月11日天王服装公司取得了房屋的不动产权证书，故本院认定该房屋在2017年12月11日已交付给天王服装公司，应当从2017年12月11日起计算物业管理服务费，截至2019年7月31日为19.7个月。幸福怡家公司未举证证明襄阳市物价局核准的物业收费标准，本院参照2010年11月10日的幸福里小区前期物业服务合同，该合同约定门面经营房一层3元/平方米/月、二层2元/平方米/月，因天王服装公司的房屋性质为出让/市场化商品房，用途为商服用地/商业服务，故本院参照该标准，一层3元/平方米/月，二、三层2元/平方米/月，截至2019年7月31日的物业管理服务费157045.84元（3元/平方米/月×（740.76+313.95）平方米×19.7个月+2元/平方米/月×（1199.39+1204.48）平方米×19.7个月），对幸福怡家公司诉求超过的部分本院不予支持。幸福怡家公司要求天王服装公司按日利率3‰的标准支付违约金293984.14元。本院认为，日千分之三的标准过高，本院酌情支持3000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告襄阳天王服装股份有限公司向原告湖北幸福怡家物业服务有限公司支付截至2019年7月31日的物业管理服务费157045.84元；二、被告襄阳天王服装股份有限公司向原告湖北幸福怡家物业服务有限公司支付违约金3000元；三、驳回原告湖北幸福怡家物业服务有限公司的其它诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内支付，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费依法减半收取6120元，由原告湖北幸福怡家物业服务有限公司负担3500元，被告襄阳天王服装股份有限公司负担2620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  周传慧二〇一九年十一月二十五日法官助理段绪娟书记员梁燕