山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初2893号 原告：张卫杰，男，1964年8月30日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 原告：崔秋萍，女，1964年8月10日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 二原告共同委托诉讼代理人：宋玉洲，山东朗湖律师事务所律师。 被告：烟台星宇置业有限公司，住所地莱州市。 法定代表人：郑虎，董事长。 被告：郑虎，男，1978年10月19日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 被告：张媛，女，1979年12月5日出生，汉族，农村居民，住莱州市。 三被告共同委托诉讼代理人:曲颂军,山东君秋律师事务所律师。 原告张卫杰、崔秋萍与被告烟台星宇置业有限公司（以下简称星宇公司）、郑虎、张媛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月15立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张卫杰、崔秋萍及共同委托诉讼代理人宋玉洲，被告星宇公司、郑虎、张媛的共同委托诉讼代理人曲颂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张卫杰、崔秋萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，给付原告租赁费70万元及交付100-120平方米的商品房两套（价值80万）；2.被告承担自2016年5月7日起至实际给付之日以半年租金10万元（2016年5月7日-2016年11月6日）为基数按年利率18%计算的利息；3.被告承担自2016年11月7日起至实际给付之日以一年租金20万元（2016年11月7日-2017年11月6日）为基数按年利率18%计算的利息；4.被告承担自2017年11月7日起至实际给付之日以一年租金20万元（2017年11月7日-2018年11月6日）为基数按年利率18%计算的利息；5.被告承担自2018年11月7日起至实际给付之日以租金20万元（2018年11月7日-2019年11月6日）为基数按年利率18%计算的利息。事实和理由：为响应政府新农村建设事宜，原告于2012年10月28日将己方拥有处分权的莱国用（90）字第090060号、莱州国用（05）第0179号两幅国有土地及地上附着物一宗（含办公楼、厢房、传达室等）作价人民币730万元转让给案外人苑祥杰，由其进行房地产开发建设。双方于买卖合同中约定：（三）苑祥杰在付清定金400万元后享有莱州国用（05）第0179号项下土地的开发和使用权，莱国用（90）字第090***号土地证项下土地在过户后由甲方（原告）使用至苑祥杰在莱州国用（05）第0179号土地上为甲方建造好幼儿园为止。（七）本合同履行完毕后，苑祥杰自愿赠送其开发的面积100-120平方商品房两套。新建幼儿园由甲方使用五年，五年后有偿使用。2014年5月27日，原告与被告星宇公司及苑祥杰又签订《买卖补充协议》一份，三方同意涉案土地等过户至星宇公司名下及2012年10月28日所签订的《买卖合同》继续有效履行等。2014年11月7日原、被告签订《补充协议》一份，协议第一条载明：甲方（星宇公司）承诺“在莱州国用(05)第0179号地面上新建幼儿园于2015年12月30日前按照图纸要求建筑装饰（铺装地面，墙壁粉刷）完毕交付乙方（原告）使用，以履行2012年10月28日所签订的《买卖合同》。并将《买卖合同》中所欠余款130万元，划转乙方指定账户。”协议第三条载明：乙方腾迁至甲方交付幼儿园期间间隔为一年，期间甲方补偿乙方租赁费用。租赁费数额为人民币20万元，以及补偿因搬迁所需装修存放所产生的费用10万元，以上共计30万元。该款项与甲方欠乙方款项一并划拨给乙方指定账户，乙方收到款项后向甲方出具以上两种收款收据。协议第四条载明：甲方如不能如期交付新建幼儿园给乙方正常使用，延期之日需付第二年租金20万，并因未交付新建幼儿园正常使用造成乙方幼儿园手续不能正常年检，所产生的费用由甲方承担。甲方不能履行给付租金20万，每迟一日按银行同期借款利率的三倍付利息至付清全部应付款为止。上述协议签订后，原告按约定向苑祥杰及被告交付土地及证件并协助办理了土地等财产的变更手续，但被告在2014年11月6日付清土地转让费余款130万元及支付原告在他处办园的一年租赁费20万元及拆迁装修补偿款10万元后，仅安排被告张媛于2017年3月27日以个人银行账户支付2015年11月7日至2016年5月6日期间的半年租赁费10万元，余款70万元（2016年5月7日至2019年11月6日期间，共3.5年）至今未付，2012年10月28日《买卖合同》约定的合同履行完毕交付两套商品房义务亦未履行。原告已完成2012年10月28日所签订《买卖合同》中的约定义务，被告张媛系被告郑虎配偶，二人以夫妻共同财产付款行为系与公司财务人格混同，应与公司共同承担连带清偿责任。 星宇公司辩称，一、我公司依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条关于赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与的规定，正式声明：撤销对于原告100-120平方米两套商品房的赠与。原告所称的赠与财产至今标的物尚未确定，更谈不上赠与财产权利的转移。二、原告称其按协议约定向苑祥杰及被告交付土地及证件并协助办理了土地等财产的变更手续，与事实不符。1.2010年3月1日莱州市金德电力房地产开发有限责任公司（以下简称金德电力公司）与崔秋萍签订《协议书》、2012年10月1日莱州市供电公司沙河供电所（以下简称沙河供电所）与莱州市沙河镇胜建街村民委员会（以下简称胜建街村委）签订的《房屋及土地使用权转让合同书》以及2012年10月28日原告与苑祥杰签订的《买买合同》三份合同约定的两宗土地使用权人皆非原告，三份合同签订后，原产权人金德电力公司以及沙河供电所也没有将名下土地及房产过户与原告名下。这种情况下，何谈并非登记产权人的原告能够协助办理土地等财产变更手续。2.2014年11月7日星宇公司与张卫杰签订《补充协议书》，约定张卫杰应在星宇公司支付130万元土地转让欠款以及30万元租金及装修存放补偿费后20日内将土地及地上附着物交付给星宇公司，星宇公司于2014年11月10日支付了约定款项，原告应于2014年11月30日前交付土地及地上附着物，而原告实际交付标的时间为2015年2月，直接导致星宇公司项目进展滞后。三、原告所诉没有事实及法律依据。2012年10月1日沙河供电所与胜建街村委签订的《房屋及土地使用权转让合同书》以及2012年10月28日原告与苑祥杰签订的《买卖合同》依法应当认定为无效合同。莱国用（90）字第090***号土地性质为划拨土地，依据相关法律、行政法规和司法解释的规定，涉案莱国用（90）字第090***号划拨土地转让，事先必须取得莱州市人民政府的批准。事实上，上述两份合同签订前并没有取得市政府的转让许可，至于后期原告与星宇公司以及苑祥杰签订的《买卖补充协议》也是无效的。原告以无效的合同向星宇公司主张权益，是缺乏依据的。四、原告存在诸多违约情形，星宇公司保留反诉或者重新起诉主张权益的权利。1.如上所述，因原告违法受让并转让划拨土地，导致星宇公司历时近三年的时间才办结了涉案土地的过户手续。期间，星宇公司数十次催告原告协助办理土地过户手续，原告一直推诿敷衍。在了解到土地无法过户至星宇公司名下时，星宇公司无奈直接找供电公司的分管领导，无数次往返于各个部门、查阅了大量的资料，涉案土地终于在2015年8月29日上午十点顺利摘牌，星宇公司于2015年9月16日取得土地使用权证，于2016年1月4日才领取建筑工程施工许可证，进行了施工建设。这样的结果，是因原告无效土地转让行为导致的，星宇公司怎么能在2015年12月30日前完成施工交付给原告幼儿园呢。2.基于以上事实和过错因素，星宇公司将视庭审情况，采取反诉或重新起诉方式向原告主张违约责任及损失。五、关于2014年11月7日星宇公司与张卫杰签订《补充协议书》，该《补充协议书》约定了原告诉求的内容，但该《补充协议》是无效的，依法应予以解除。理由是：1.基于先前的划拨土地转让合同的无效，该补充协议书因涉及划拨土地转让后的使用，因此也是无效的。2.涉案土地已由星宇公司投资开发为房地产项目，根据建设规划，现已无法取得幼儿园建设规划许可，因此《补充协议》约定的合同目的已无法实现，因此《补充协议书》应予解除。综上，原告所诉没有事实和法律依据，请求驳回其诉求。 郑虎、张媛辩称，1.涉案建设用地合同是原告张卫杰与被告星宇公司签订的，而非郑虎及张媛，该合同对郑虎、张媛不具有法律约束力。2.星宇公司成立于2013年10月25日，注册资本1000万元，注册股东为张玉坤、李万忠、郑虎、张淑军，各出资250万元，均出资到位。2015年6月17日公司股东变更为郑虎和张松鹏，2017年2月23日公司变更为郑虎和张玉坤，现二人仍为星宇公司股东，即星宇公司至今仍非一人有限责任公司，郑虎只是该公司的股东之一，且已出资到位，不存在出资不到位和抽逃出资的股东承担责任情形，依法不对公司债权债务承担任何责任。3.张媛既不是星宇公司股东，更与涉案建设用地转让没有任何关系。综上，原告起诉郑虎、张媛没有事实和法律依据，属于起诉主体错误，请求驳回原告对二人的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张卫杰、崔秋萍系夫妻，被告郑虎、张媛系夫妻。被告星宇公司是成立于2013年10月25日从事房地产开发经营的有限责任公司(自然人投资或控股），郑虎系法定代表人。 2010年3月1日金德电力公司与崔秋萍签订《协议书》及备忘录，约定金德电力公司将其坐落于莱州市沙河镇驻地原供电所东侧地块【土地证号：莱州国用（05）第0179号】及地面上的附着物以130万元的价款转让给崔秋萍，该地块为国有出让住宅用地，用地面积4684㎡，并约定金德电力公司已交纳的、沙河镇政府收取的手续费（50万元）同时转让给给崔秋萍。崔秋萍陆续向金德电力公司支付了房屋及土地款130万元。 2012年10月1日沙河供电所与胜建街村委签订《房屋及土地使用权转让合同书》，约定沙河供电所将其位于莱州市沙河镇政府路南原沙河供电所房屋及土地使用权【土地证号：莱国用（90）字第090***号】以160万元的价款转让给胜建街村委，土地性质为国有划拨，房屋以现状转让，未办理房屋所有权登记。胜建街村委与张卫杰签订《转让协议》，约定：原沙河供电所的场所现有本村村民张卫杰开办蓓蕾幼儿园，幼儿园自2005年建园来深受周围老百姓的赞赏和信赖，鉴于莱州供电公司有拍卖此场所的意向，村委为解除村民的后顾之忧，决定以村委名义买下，同时无偿转让给张卫杰，胜建街村委在购买此地过程中所产生的费用以及在转让给张卫杰此地的过程中所发生的一切费用均由张卫杰承担；张卫杰将胜建街村委购买此地方的款项全部交清后，胜建街村委将购买此地的手续全部转让给张卫杰，此地方与胜建街村委无任何关系。 前述《协议书》、《房屋及土地使用权转让合同书》签订后，二宗土地的土地使用权证均未过户至崔秋萍、张卫杰名下。 2012年10月28日张卫杰、崔秋萍（甲方）与苑祥杰（乙方，男，汉族，农村居民，1978年3月12日出生，住山东省莱州市沙河镇前屯里村59号）签订《买卖合同》，内容为：一、买卖标的物名称：甲方将土地两宗及该地范围内地上附着物（见相片）卖给乙方。土地证号为莱国用（90）字第090060号、莱州国用（05）第0179号。二、交易价格及付款方式：双方同意交易价格为七百三十万元整，于2012年10月28日乙方付给甲方定金肆佰万元，余款于土地过户至乙方（或乙方指定人）名下后十日内付清。三、乙方在付清定金肆佰万元后乙方享有莱州国用（05）第0179号项下土地的开发和使用权，莱国用（90）字第090***号土地证项下土地在过户后由甲方使用至乙方在（05）第0179号土地上为甲方建造好幼儿园时止。四、甲方保证买卖标的物不存在瑕疵，享有完全所有权、处分权，如因买卖标的物出现纠纷，由甲方负责解决。五、本合同签订后，甲方负责将莱国用（90）字第090***号、莱州国用（05）第0179号项下土地使用权人过户至乙方（或乙方指定人）名下，过户费由乙方承担。甲方保证于2013年6月30日前办理完毕过户手续。六、合同的解除及违约责任：4.甲方未能将莱国用（90）字第090***号、莱州国用（05）第0179号项下土地使用权人过户至乙方（乙方指定人）名下，视为违约，乙方有权解除合同。违约按照《中华人民共和国合同法》规定赔偿。七、附则：本合同履行完毕后，乙方自愿赠其开发的面积100-120平方商品房两套。新建幼儿园由甲方使用五年，五年后有偿使用。……甲方：张卫杰（签名捺印）崔秋萍（签名捺印）乙方：苑祥杰（签名捺印）。同日，二原告出具了收到定金400万元的收条，2013年2月1日和同年11月6日张卫杰、崔秋萍各自出具了100万元的收条。 2014年5月27张卫杰（出让方、甲方）、苑祥杰（受让方、乙方）、星宇公司（受让方、丙方）签订《买卖补充协议》，约定：由于乙方增加丙方，原甲方所出让的土地过户于乙方，经乙方和丙方、甲方共同协商同意现过户给丙方。签字之日起三个月内甲方将所有过户需要的手续交接给丙方。如丙方在办理过户中还缺少任何手续甲方应积极给丙方办理，原甲乙双方在2012年10月28日所签订买卖合同继续有效履行。 2014年11月7日星宇公司（甲方）、张卫杰（乙方）签订《补充协议书》，约定：鉴于2012年10月28日，乙方与苑祥杰签订《买卖合同》，现该两宗土地转至甲方名下并根据规划由甲方进行房地产开发和新建幼儿园。经见证人刘洪波从中协调，签订补充协议如下：一、甲方承诺：在莱州国用（05）第0179号地面上新建幼儿园于2015年12月30日按照图纸要求建筑装饰（铺装地面，墙壁粉刷）完毕交付乙方使用，以履行2012年10月28日所签订的《买卖合同》。并将《买卖合同》中所欠余额130万元，划拨乙方指定账户。二、乙方承诺：收到甲方划拨款项后，需于当日着手准备搬迁事宜，应在20日内搬迁完毕，将土地及土地上附着物交付甲方。三、乙方腾迁至甲方交付幼儿园期间间隔为一年，期间甲方补偿乙方租赁费用。租赁费数额为人民币20万元，以及补偿因搬迁所需装修存放所产生的费用10万元，以上共计30万元。该款项与甲方欠乙方款项一并划拨给乙方指定账户，乙方收到款项后向甲方出具以上两种收款收据。四、甲方如不能如期交付新建幼儿园给乙方正常使用，延期之日需付第二年租金20万，并因未交付新建幼儿园正常使用造成乙方幼儿园手续不能正常年检，所产生的费用由甲方承担。甲方不能履行给付租金20万，每迟一日按银行同期借款利率的三倍付利息至付清全部应付款为止。同月10日，崔秋萍分别出具了收到房屋转让款130万元、租赁费30万元的收条各1份。 2015年5月29日，莱州市人民政府作出《关于收回国网山东莱州市供电公司的国有土地使用权的通知》｛莱政土字【2015】22号｝，内容为:因城市规划调整，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第二项规定，收回国网山东莱州市供电公司位于沙河镇胜建村的土地证莱国用（90）字第090060号3714.5平方米国有土地使用权，同时注销其土地登记。 2015年8月31日莱州市国土资源局（出让人）与星宇公司（竞得人）签订国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书，确认在2015年8月20日至2015年8月29日莱州市国土资源局举办的国有建设用地使用权网上挂牌出让活动中，星宇公司竞得沙河镇建国路东、政通路南南地块国有建设用地使用权，宗地出让面积为8210.68平方米，出让土地成交总价款为11120000元。 2015年8月26日星宇公司向莱州市土地储备中心账户转账11120000元。 2015年9月16日，莱州市人民政府作出《关于烟台星宇置业有限公司使用国有土地的批复》｛莱政土字〔2015〕40号｝：同意你单位使用位于沙河镇建国路东、政通路南的8210.68平方米土地，用途为商住用地，其中商业用地分摊面积为453.55平方米，住宅用地分摊面积为7757.13平方米。 2015年9月7日，莱州市沙河镇人民政府向莱州市住房和规划建设管理局就星宇公司在竞拍土地上开发星宇国际住宅项目符合沙河镇规划建设总体要求出具公函；2015年9月14日，莱州市住房和规划建设管理局向市政府呈报《关于沙河镇星宇国际居住小区规划建筑方案的审报意见》，2015年10月6日获莱州市人民政府批准同意实施。 莱州市住房和规划建设管理局分别于2015年9月14日和2016年1月25日向星宇公司核发了莱州星宇国际居住小区项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，2016年2月3日又核发了莱州市星宇国际居住小区1#、2#住宅楼及物业综合楼建筑工程施工许可证。 2015年12月25日星宇公司取得竞拍土地的国有土地使用权证，证号为莱州国用（2015）第2726号（地类用途住宅、使用权面积7757.13㎡）、莱州国用（2015）第2727号（地类用途商业服务业、使用权面积453.55㎡）。 2017年3月27日，张媛通过其中国农业银行账户向崔秋萍转账10万元，同日崔秋萍出具收条一张，内容为今收到星宇置业有限公司法定代表人郑虎履行2012年10月28日签订《买卖合同》之《补充协议书》第四条之约定，经双方协商，星宇公司先付2015年11月7日至2016年5月6日六个月租金10万元。 双方有争议的事实和证据如下： 一.原、被告双方在审理过程中均提供了《买卖合同》《买卖补充协议》《补充协议书》，对真实性均无异议。 原告主张，《买卖合同》《买卖补充协议》《补充协议书》不是单纯的合同，实质是拆迁安置补偿合同，赠与楼房两套的约定是合同的附加条款，如果没有该约定，原告根本不会考虑签订合同以及迅速腾迁等，合同履行完毕后，原告有权要求对方履行义务，就合同的附加条件，不应任意撤销，被告主张涉案土地与地上建筑物转让合同无效，应恢复原状。 被告辩解，三份合同、协议提及的莱国用（90）字第090060号项下土地为划拨土地，原告无权转让，故双方签订的合同及协议均无效；不认可原告所称的两套商品房系土地转让补偿物的说法，按照双方协议，被告星宇公司已全额支付了原告730万元的转让款，不存在另行补偿之说，原告认可两套商品房的性质是赠与，按照合同法第一百八十六条规定，在商品房交付之前作为赠与人的星宇公司可以任意撤销。 二.原告提供的2010年3月1日崔秋萍与金德电力公司签订的协议书及备忘录各一份、收款收据六张及2012年10月1日沙河供电所与胜建街村委签订的房屋及土地使用权转让合同书一份、胜建街村委与原告张卫杰签订的转让协议一份，用以证明原告支付了180万元拥有莱州国用（05）第0179号地块及地面上的附着物，莱国用（90）字第090060号土地及地上附着物，名义上是归属胜建街村委，但实际支出费用的是二原告，二原告享有上述土地及附着物使用权和所有权。 被告辩解以上证据不能证明原告享有两宗土地的使用权：2010年3月1日协议书的效力只约束合同相对方，所涉及的土地使用权并没有过户在崔秋萍名下，对外不具有公示效力，2012年10月1日转让协议涉及的土地属于划拨，划拨土地转让前必须取得人民政府的批准，而该协议签订前并没有依法取得，协议是无效的，更谈不上能够证实原告享有土地使用权。 星宇公司另辩解涉案两宗土地自原告受让后使用权仍在原产权人名下，原告不能协助星宇公司过户，因莱国用（90）字第090***号土地为划拨土地，原告与星宇公司签订协议后无法办理过户手续，最终两宗土地被莱州市国土局收储中心进行收储，星宇公司在两宗土地招拍挂的过程中竞拍中标取得了使用权，而非原告主张的过户给了被告星宇公司，提交以下证据： 1.莱州市人民政府莱政土字﹝2015﹞22号文件、莱政土字﹝2015﹞40号文件各一份，莱州国用（2015）第2726号、2727号土地使用权证，2015年9月16日星宇公司摘牌竞价竞得上述两宗土地的使用权，从而证明因原告非法转让划拨土地、导致土地审批手续延迟，直至2015年9月份星宇公司才取得涉案土地开发使用权、于2015年12月25日取得国有土地使用权证书，不可能依照2014年11月7日与张卫杰签订的《补充协议书》第一条规定于2015年12月30日前将幼儿园交付原告使用，造成手续办理滞后的原因是原告没有协助星宇公司办理相关手续，且违法转让划拨土地造成的。 经质证，原告对证据的真实性无异议，主张双方对土地使用权的性质是明知的，合同履行期间原告履行配合过户等义务，沙河供电所和金德公司将涉案土地上报莱州国土资源局收回后,又进行了招拍挂，然后过户在了被告星宇公司名下。 2.2015年国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书复印件及兴业银行进账单复印件各一份，主张因张卫杰违法转让莱国用（90）字第090***号划拨土地，无法办理产权过户手续，星宇公司历经多方努力，于2015年8月31日才取得该宗土地的使用权，星宇公司依约支付了1112万元的土地出让金。 经质证，原告对证据的真实性无异议，主张该费用属于被告后续投入，与原告无关，与本案无关。 3.（1）呈报报告、《关于沙河镇星宇国际居住小区规划建筑方案的审报意见》、请示报告批复单复印件各一份，证明被告星宇公司竞得涉案土地后于2015年9月7日、9月14日向莱州市住房和规划建设管理局、莱州市人民政府呈报建设方案，莱州市人民政府于2015年10月6日批复同意呈报方案，从而证明因原告非法转让划拨土地、导致建设审批手续延迟，被告星宇公司于2015年9月份才向主管部门呈报建设方案，方案于10月份才获批；（2）中华人民共和国建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，星宇公司于2015年9月14日取得建设用地规划许可证、于2016年1月25日取得建设工程规划许可证、于2016年2月3日取得建筑工程施工许可证。从而证明因原告非法转让划拨土地、导致涉案土地用地规划、建设规划、施工许可审批手续延迟，因此星宇公司不可能依照2014年11月7日与原告张卫杰签订的《补充协议书》第一条规定于2015年12月30日前将幼儿园交付原告使用，而导致情势变更的主要原因是原告违法转让划拨土地的主观过错。 经质证，原告对证据的真实性无异议，对被告证明的开工建设时间有异议，主张星宇家园小区已经建设完成，其中的部分楼房已经销售，商户楼叫星宇国际，已基本完成，施工时间是在2013年，莱州市人民法院审理的（2017）鲁0683民初3166号认定星宇家园小区2014年4月22日就开始了建设，（2016）鲁0683民初667号查明2014年3月份开始建设，上述两份裁判文书均可以证明星宇家园小区的实际开工时间并不是在施工许可证及规划许可证取得后于2016年才开始进行的；原告与苑祥杰签订《买卖合同》时，对幼儿园进行了规划，但被告加入后更改了幼儿园的规划，被告开发的楼盘总共四幢，在西南角部分的矮楼就是被告所说的幼儿园，但该幼儿园没有校园，没有娱乐体育设施，消防等设施也不达标，没有通过验收，说明被告一开始就不想交付幼儿园，想违约。 星宇公司主张因为幼儿园的规划及建设需要符合城镇规划的要求，并事先征得教育部门的核准，被告星宇公司在呈报涉案土地建设规划材料中所提交的幼儿园规划未获批，因此不可能建成并交付幼儿园。原、被告均认可《补充协议书》中约定的幼儿园无法交付，该协议书目的无法达到，应予以解除；2015年2月份原告才将涉案两宗土地交付给了被告星宇公司，被告星宇公司不可能在此之前进行施工，2016年2月份开始被告星宇公司开始施工，对土地开发建设事宜正在进行，尚未建完，另，被告星宇公司项目开发分为两部分，南部的由股东张玉坤投资开发，北部的由股东郑虎投资开发，施工进度有可能存在差异。 原告主张幼儿园规划资料是否上报，原告不清楚，原告只知道西南角建设的矮楼根本不是幼儿园设计，被告根本没有将幼儿园进行规划与设计，建设幼儿园不需要事先经过批准，而是建设完成后进行验收就可以了；被告陈述小区没有最终建设完成，对此原告认为幼儿园还可以也应当继续进行建设，不同意解除《补充协议书》。 4.收条复印件四张，证明730万元全部由星宇公司支付给原告。 经质证，原告对证据的真实性无异议，但主张苑祥杰支付了600万元，原告向苑祥杰出具了600万元收条，余款130万元是在被告加入后由被告支付的，具体公司还是个人，无法确定；被告提交的收条不能证实涉案的730万元是被告支付的，因为被告星宇公司成立于2013年10月25日，而400万元的收条时间是2012年10月28日，2013年2月1日收到的100万元也是在被告星宇公司成立前。 5.责令停止违法行为通知书、行政处罚听证告知书、莱州市国土资源局土地违法案件行政处罚决定书复印件，证明原告转让给被告星宇公司土地手续无法过户，导致被告星宇公司在施工过程中被莱州市住房和建设规划局以及莱州市国土资源局责令停止施工并由国土局给予了行政处罚。 经质证，原告对证据的真实性无异议，主张前述证据可以证明被告所主张的2016年2月份开工这一事实是错误的，另外造成被责令停止施工及行政处罚的原因不在于原告而在于被告，涉案土地及建筑物转让合同签订前或签订中各方对土地的性质均是明知的，被告也知道开发房地产应当办理招拍挂等手续，没有履行一系列手续造成被停工被罚款等责任应当自己承担。 三.2017年3月27日，张媛通过个人账户转账给崔秋萍10万元，原告主张张媛以个人账户为星宇公司支付租金，系与星宇公司财务人格混同，应与星宇公司承担连带清偿责任。 三被告辩解该10万元是张媛代星宇公司支付的，张媛并非公司股东，现行法律中，没有有限责任公司与非股东资产混同应该共同承担责任的规定。 郑虎、张媛则提交了星宇公司登记材料一宗，辩解星宇公司并非一人有限责任公司，郑虎仅为星宇公司股东，且出资到位，不存在抽逃资金情形，不存在与星宇公司共同承担责任之说，张媛并非被告星宇公司股东，与涉案争议不存在任何联系，依法也不承担任何责任，原告起诉郑虎、张媛属于起诉主体错误。 原告对工商登记材料的真实性无异议，但认为星宇公司账户上没有资金，而张媛却能从夫妻共同财产中支付10万元，说明存在资产混同情况，虽然星宇公司登记为两个股东，但另一个股东实际并不参与经营，星宇公司实际控制人是被告郑虎个人，因此被告郑虎、张媛应当承担连带清偿责任。 本院认为，综合原、被告的诉辩意见、质证观点，本案争议焦点为：1.二原告与星宇公司签订的买卖补充协议、补充协议书及此前二原告与苑祥杰签订的买卖合同是否有效；2.二原告与星宇公司关于星宇公司赠予二原告100-120平方米商品房2套的约定应否履行，星宇公司声明撤销赠与是否有效；3.二原告要求三被告支付幼儿园场地租金70万元及分阶段按年利率18%计付利息是否应予支持；4.郑虎、张媛不是合同主体，是否应作为本案诉讼主体承担相应责任。 首先，关于二原告与苑祥杰、星宇公司签订的买卖合同、买卖补充协议、补充协议书的效力： 原、被告在诉讼过程中均提供了围绕涉案两宗土地的3份合同（协议），双方对真实性没有异议；双方亦提供了2010年崔秋萍与金德电力公司签订的协议书和备忘录、2012年沙河供电所与胜建街村委签订的房屋及土地使用权转让合同书、胜建街村委与张卫杰签订的转让协议以及合同（协议）款项交付收据。上述证据证实二原告先行从金德电力公司、沙河供电所取得涉案两宗土地使用权和地上附属物的所有权，再先后与苑祥杰、星宇公司签订转让合同（协议），将土地使用权、附属物所有权最终转让给星宇公司。依照法律和司法解释的规定，划拨土地使用权转让须经县以上人民政府批准，而本案签订合同（协议）后均未报批，但在星宇公司接手涉案土地作出建设工程规划后在办理申请相应手续时，另经招拍挂程序取得了土地使用权证，并已在涉案土地上进行了房地产开发建设工程。 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条规定：土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权、起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。在起诉前，星宇公司与沙河供电所经有关部门批准办理了过户手续，按照上述规定，双方签订的转让合同可按补偿性质合同处理，双方约定的转让价款730万元可按补偿款认定。本案原告不是原土地使用权人，在与沙河供电所签订协议后，在较短时间内，以高于转让价款又转让给星宇公司，已获得了补偿。 第二，关于合同（协议）中约定星宇公司赠与二原告2套商品房： 二原告在与苑祥杰签订的买卖合同中约定了受让方在进行房地产开发后赠给二原告商品房2套，并在随后星宇公司加入后签订的买卖补充协议中约定原买卖合同继续有效，即仍有从事房地产开发的星宇公司继续承担赠给二原告2套房屋的约定。基于赠与合同具有无偿性，赠与人在赠与财产权利转让前可以撤销赠与，原告与星宇公司关于赠与房屋的约定，不具有法律规定的不得撤销赠与的情形即具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务或经公证的赠与条款。现星宇公司撤销对二原告赠与2套商品房的约定，不违反法律规定；双方约定赠与原告2套商品房的前提是，合同履行完毕，但双方合同中约定的办理过户事宜并未履行完毕，故原告要求星宇公司交付2套商品房的诉讼请求，本院不予支持。 第三，关于幼儿园场地租赁费事宜： 二原告以兴建幼儿园为由先行由沙河镇胜建村委出面与沙河供电所购买划拨土地1宗及地上附属物，但当月即与苑祥杰签订了买卖协议，连同此前从金德电力公司受让的两宗土地一并转让苑祥杰，共收取土地转让费730万元，远高于其受让两宗土地时支付的340万元。原告在先后与苑祥杰和星宇公司签订的合同（协议）中均约定了原告办理土地使用权过户的义务，但都没有履行，星宇公司是通过招拍挂形式取得土地使用权，故因原告未完全履行合同义务，本院对原告要求星宇公司按约定支付幼儿园场租赁费70万元及利息的诉讼请求，不予支持。 第四，郑虎与张媛系夫妻，郑虎系星宇公司股东又是法定代表人，但与二原告签订土地转让合同（协议）的是星宇公司，由此产生的权利义务由星宇公司承担和享有，与郑虎、张媛个人无关。在向二告支付价款时确有通过张媛个人银行账户向原告转账的行为，而该款并不意味着来源于郑虎、张媛夫妻的共同财产，且崔秋萍出具的收条中注明系收星宇公司法定代表人郑虎支付履行补充协议书约定的租金，该合同和协议是由星宇公司与二原告签订的；另公司法对“股东不能证明公司财产独立于股东自己财产应当对公司债务承担连带责任”的规定，仅限于“一人有限责任公司”，该类公司在营业执照中载明为自然人独资或者法人独资。星宇公司自成立起即为多名股东均等比例出资，虽经股东变更，至今仍为有2名股东的自然人投资公司。故二原告要求确认郑虎、张媛夫妻财产与星宇公司财产混同而由个人与公司承担连带责任，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百八十六条，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、驳回原告张卫杰、崔秋萍要求被告烟台星宇置业有限公司给付100-120平方米商品房两套、幼儿园场地租赁费70万元及利息的诉讼请求。 二、驳回二原告对被告郑虎、张媛的起诉。 案件受理费19461.51元，财产保全费5000元，共计24461.51元，由二原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  刘娜娜 人民陪审员  原公广 人民陪审员  杨付乾 二〇一九年十一月三十日 书 记 员  吕怡晓