广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7058号原告：邓伟泽，男，1966年9月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨雪欣，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新如，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山市亿力贸易有限公司，住所地广东省中山市横栏镇西冲口沿江街7号首层。法定代表人：罗卫锋。委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所实习律师。第三人：蔡宝结，女，1971年1月5日出生，汉族，住广东省石岐区。第三人：华夏银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区5座首层1卡及9-11层。主要负责人：高敬尧。第三人：中国光大银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市中山五路3号中荣大厦首层和五层。主要负责人：林银波。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。原告邓伟泽与被告中山市亿力贸易有限公司（以下简称亿力公司）、第三人蔡宝结、华夏银行股份有限公司中山分行（华夏银行中山分行）、中国光大银行股份有限公司中山分行（以下简称光大银行中山分行）合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓伟泽的委托诉讼代理人徐新如，被告亿力公司的委托诉讼代理人林嘉涛、梁照秋，第三人蔡宝结、光大银行中山分行的委托诉讼代理人兰支恒到庭参加诉讼，第三人华夏银行中山分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓伟泽向本院提出诉讼请求：一、被告向原告偿还其购买的位于横栏镇××路××号万品中心××幢××层××卡商铺的购房款本金1133399.04元及从2019年4月21日起按还款计划书约定的利息支付至实际清偿债务之日止；二、被告向原告偿还其购买的位于横栏镇××路沿××号万品中心××幢××层××卡商铺的购房款本金1468189.35元及从2019年2月21日起按还款计划书约定的利息支付至实际清偿债务之日止；三、被告立即协助原告办理注销中山市××路××号万品中心1幢3层1卡、3卡两卡商铺的《中山市商品房销售登记备案表》（合同业务编号为：HTN20××1HTN20××3），办理注销备案登记手续所产生的费用由被告承担；四、被告向原告支付违约金（以375万元为基数从2017年4月15日起至涉案位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡、××卡两卡商铺注销登记手续完成之日止，按每日万分之五计算）；五、若被告不履行上述债务，被告位于中山市××路××中心××商铺变卖、拍卖所得款项在165万元抵押范围内的，优先清偿原告所欠第三人光大银行中山分行的的债务；位于中山市××路××中心××商铺变卖、拍卖所得款项在210万元抵押范围内的，优先清偿原告所欠第三人华夏银行中山分行的的债务。事实和理由：被告是位于中山市××路××号万品中心楼盘的开发商。2015年5月，被告委托原告代持位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡、××卡商铺，并且已经办理中山市商品房销售合同登记备案手续（合同业务编号：HTN20××1、HTN20××3）。被告以原告的名义将上述商铺分别向光大银行中山分行、华夏银行中山分行取得贷款165万元及210万元，合计375万元，该贷款由被告实际收取，由其支配、使用。2017年1月，被告向原告出具一份《承诺书》，《承诺书》中说明被告并未按约履行在2016年3月21日所签订的《股份转让协议》中的条款约定，即被告未在2016年6月21日前将原告代持物业登记名称变更至被告或被告指定人员名下，因此被告承诺在2017年4月15日前，完成将原告代持物业过户登记到被告或被告指定人员名下的工作，如逾期不办理的，则被告从逾期之日起每日按代持物业贷款额度的万分之五向原告支付违约金，直至办理变更登记手续完毕。上述承诺书约定期限届满后，原告于2017年4月21日委托律师发出《律师函》催促被告履行约定义务，为此，原告曾将此诉请法院，后双方和解，撤诉结案，但被告于2019年2月21日起，不再依约定还款，原告为了征信不受影响，只能按时向银行偿还贷款。被告向原告出具的《承诺书》是被告的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定。被告的行为已构成违约，因此应当承担相应的违约责任。为此，原告提起本案诉讼。原告邓伟泽为支持其诉请，提供证据如下：1.企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；2.中山市商品房销售合同登记备案证明表，证明位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡商铺登记在原告名下，该商铺的开发商为被告；3.中国光大银行《个人贷款合同》、中国光大银行对私客户对账单、还款计划书、中山市预售商品房抵押证明表，证明2015年7月29日，原告与光大银行中山分行签订《个人贷款合同》，原告以上述××层××卡商铺作抵押物在光大银行中山分行，并取得贷款165万元；4.华夏银行《个人贷款合同》、贷款还款计划书、中山市预售商品房抵押证明表，证明2015年7月29日，原告与光大银行中山分行签订《个人贷款合同》，原告以上述××层××卡商铺作抵押物在华夏银行中山分行，并取得贷款210万元；5.《股份转让协议》、《承诺书》，证明被告承诺在2017年4月15日前，完成将原告代持物业过户登记到被告或被告指定人员名下的工作，如逾期不办理的，则被告从逾期之日起每日按代持物业贷款额度的万分之五向原告支付违约金，直至办理变更手续完毕；6.《律师函》，证明2017年4月21日，原告委托律师发出《律师函》，催促被告履行上述《承诺书》约定的的义务；7.广东省中山市第二人民法院民事判决书、广东省中山市中级人民法院民事裁定书，证明原告曾诉至法院，后双方和解，撤诉结案。被告亿力公司辩称，1.本案不是房屋买卖合同纠纷，也不是金融借款合同纠纷，原告无权要求被告偿还任何购房款本金及利息，本案涉及的是三个法律关系，一是原被告基于承诺书等约定的房屋代持关系，二是原告与第三人光大银行基于个人贷款合同的金融借款合同关系；三是原告、蔡宝结与被告基于个人贷款合同的金融合同关系，三者都不属于房屋买卖纠纷；2.涉案的房屋存在抵押的情况，注销备案登记应当经抵押权人即第三人同意，并且承诺书未约定有关手续所产生的费用由被告承担，所以原告的诉求三应驳回；3.原告办理代持手续的过程中应知道代持物业所产生的风险，原告没有任何的经济损失，原告主张的违约金明显过高；4.原告的诉求五显然是以金融借款关系为基础，在原告依约偿还有关贷款，第三人也没有主张对涉案的房产行使抵押权等权利的前提下，根据合同相对性原则，本案的审理范围应当是原被告关于房屋代持所引发的纠纷，至于原告或者第三人就金融借款合同约定，主张的有关权利应当另案处理，与本案无关，所以原告的诉求五应当驳回。被告亿力公司没有向本院提交证据。第三人光大银行中山分行述称，对诉求五有意见，抵押范围应该包括本金、利息及罚息及实现债权的费用，对其他诉求没有意见。第三人光大银行中山分行没有向本院提交证据。第三人蔡宝结同意原告的诉求。第三人蔡宝结未向本院提交证据。第三人华夏银行中山分行未到庭答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2015年7月3日，邓伟泽、蔡宝结、亿力公司与华夏银行中山分公司签订《个人房屋抵押借款合同》，合同载明：借款人邓伟泽、蔡宝结以商业购房贷款名义向华夏银行中山分公司借款210万元，亿力公司作为保证人承担连带保证责任，亿力公司以其销售的位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡商铺作抵押，借款按月支付分120期偿还，年利率5.94%。并订明贷款金额、种类、保证、抵押方式、违约责任等。上述商品房于当日办理中山市预售商品房抵押，另，上述商品房于2015年6月2日办理了中山市商品房销售合同备案登记。2015年7月29日，邓伟泽、亿力公司与光大银行中山分行签订《个人贷款合同》，合同载明：借款人邓伟泽以商业购房贷款名义向光大银行中山分行借款165万元，亿力公司、蔡宝结作为保证人承担连带保证责任，亿力公司以其销售的位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡商铺作抵押，借款按月支付分120期偿还，年利率5.39%。并订明贷款金额、种类、保证、抵押方式、违约责任等。上述商品房于当日办理中山市预售商品房抵押，另，上述商品房于2015年6月2日办理了中山市商品房销售合同备案登记。又查明，2017年1月份，亿力公司向邓伟泽出具了一份《承诺书》，亿力公司承诺：位于中山市××路××号的“万品中心”楼盘属于亿力公司在2013年投资开发的商业项目，并已落成销售。因抵押融资需要，在2015年委托邓伟泽代持其中的商业铺位位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡及××幢××层××卡商铺为亿力公司办理相关手续，并在2016年1月分别在光大银行、浦发银行顺利抵押贷款。根据亿力公司在2016年3月21日签订的《股权转让协议》中的条款约定：亿力公司在2016年6月21日前将亿力公司代持物业登记名称变更至亿力公司或亿力公司指定人员名下。直至本承诺书签订之日亿力公司还没有履行该协议条款。现被告郑重作出如下承诺：1、亿力公司严格执行以邓伟泽代持物业签订的银行抵押贷款协议，如期还款（本金及利息），如因逾期还款而影响邓伟泽的银行征信，造成不便的。每逾期一天按代持物业贷款额度的千分之一付给原告作为违约金；2、亿力公司在2017年4月15日前，完成将邓伟泽代持物业的名称由邓伟泽变更为亿力公司或亿力公司指定人员名下的工作，如逾期不办理的，按代持物业贷款额度的万分之五（每天）支付给邓伟泽作为违约金，直至办理变更手续完毕。承诺人：中山市亿力贸易有限公司盖章，法定代表人：黄小彬。时间：2017年1月。本院认为，本案为合同纠纷。本案中，根据合同相对性原则，本案的审理范围应当是基于邓伟泽与亿力公司关于房屋代持所引发的纠纷，但基于邓伟泽在本案诉讼请求中并未要求解除与亿力公司的委托代持合同关系，且邓伟泽取得位于中山市××路××号万品中心××幢××层××卡、××卡商铺,亿力公司确认双方是基于承诺书等约定而产生的房屋代持合同关系，在邓伟泽未主张解除代持合同情况下而请求亿力公司返还购房本金理据不足，本院依法不予支持。关于邓伟泽请求亿力公司协助办理注销涉案房产备案登记的问题。由于涉案房产仍登记备案在邓伟泽名下且办理了相关的抵押手续，作为抵押权人光大银行中山分行同意在邓伟泽偿还涉案的抵押贷款的情况下解除相关抵押手续，但邓伟泽认为偿还涉案的抵押贷款是亿力公司的义务，而华夏银行中山分行对相关抵押手续是否同意解除并未表态，故在涉案商品房仍存在抵押权且房屋代持合同关系仍未解除的情况下，邓伟泽请求亿力公司协助办理注销中山市××路××号万品中心××幢××层××卡、××卡商铺的登记备案手续并承担相关费用理据不足，本院不予支持。关于违约金问题。亿力公司向邓伟泽承诺于2017年4月15日前，完成将邓伟泽代持物业的名称由邓伟泽变更为亿力公司或亿力公司指定人员名下，但亿力公司逾期未履行承诺，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，亿力公司认为并未造成邓伟泽损失且双方约定的违约金过高，本院认为，因亿力公司的违约行为导致邓伟泽需每月向银行偿还相应的贷款本金及利息，且亿力公司的承诺是其自身对权利的处理，故邓伟泽请求亿力公司按合同约定支付违约金的诉讼请求理据充分，本院予以支持。关于邓伟泽要求亿力公司若不履行上述债务，对涉案抵押的房产拍卖、变卖所得价款优先用于清偿邓伟泽欠光大银行中山分行、华夏银行中山分行债务问题。涉案房产的抵押权人分别是光大银行中山分行、华夏银行中山分行,亿力公司能否清偿邓伟泽的相关债务，与光大银行中山分行、华夏银行中山分行是否行使抵押权并无必然联系，邓伟泽并无行使的权利，故其上述请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中山市亿力贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邓伟泽支付违约金（以375万元为基数，自2017年4月15日起至中山市××××路××号万品中心××幢××层××卡、××卡商铺注销登记手续完成之日止，按每日0.05%计算）；二、驳回原告邓伟泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27718元，由原告邓伟泽负担13805元，被告中山市亿力贸易有限公司负担13913元（该费用原告已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  姚红波审判员  何文璋二〇一九年十一月十日书记员  张淑结