广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8372号 原告：南宁市玫瑰园物业服务有限公司，住所地南宁市星光大道**，统一社会信用代码914501007188804067。 法定代表人：梁华锦，执行董事。 委托诉讼代理人：蒙仕清，广西双贺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿玲，女，系南宁市玫瑰园物业服务有限公司员工。 被告：韦敏学，男，1978年10月10日出生，壮族，住南宁市江**。 原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司（以下简称玫瑰园物业公司）与被告韦敏学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业公司的委托诉讼代理人蒙仕清、李鸿玲到庭参加诉讼。被告韦敏学经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告玫瑰园物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告支付人民币1398.8元（其中：物业管理费528元、水电公摊费176.7元、专项维修资金401.5元、生活垃圾处理费128元和水费164.6元）给原告；2.请求法院依法判决被告支付上诉各项物业管理费用的违约金862.29元给原告；3.请求法院依法判决被告承担本案诉讼所产生的各项费用。后原告变更第二项诉讼请求为违约金的计算方式：以物业费为基数，从2018年5月至2019年8月，按每日千分之三的标准计算至还清之日止。事实与理由：原告系南宁市房产管理局核发的三级资质的物业管理企业，于2003年8月15日与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司依据国务院《物业管理条例》的规定，签订了《前期物业服务合同》，并依法依约对玫瑰园小区进行全面物业管理服务。被告系玫瑰园四期7栋3单元302号房业主，面积73.32㎡。依照《物业管理条例》、南经物价备案号2015002号文，《前期物业服务合同》及《玫瑰园业主临时公约》的相关规定，被告应当按月支付各项物业管理费，从2015年2月起至2019年8月，被告应交物业管理费528元、水电公摊费176.7元、专项维修资金401.5元、生活垃圾处理费128元和水费164.6元。由于上述费用未能按时交纳，被告还应按每日千分之三支付上述各项物业管理服务费的违约金862.29元。综上所述，原告认为：遵守国家法律法规的各项规定和社会公德，维护小区的和谐稳定是每个小区业主应尽的义务，被告在接受了原告所提供的物业管理服务后未能依规交纳相关物业管理费用，有违于我国法律法规的规定，也是有驳于社会公德的，故根据我国相关法律之规定，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院能作出公正的判决为盼。 被告韦敏学未发表书面答辩意见，亦未提交证据。 经审理查明：南宁玫瑰园小区的开发商系广西玉力房地产有限责任公司。原告玫瑰园物业公司成立于2000年6月27日，具有物业管理叁级资质。 被告韦敏学系星光大道238号玫瑰园4期1区7号楼3单元3层302号房业主，建筑面积73.26平方米。 2003年8月15日，原告与南宁市玫瑰园小区的开发商广西玉力房地产有限责任公司签订了《玫瑰园前期物业服务合同》,约定：广西玉力房地产有限责任公司委托原告代管南宁市江南区（现星光大道）238号玫瑰园4期住宅小区物业管理事项；物业管理费用为原告向小区各业主收取物业服务等有关费用和公共维修资金；若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金，对于业主超过三个月不缴纳物业管理等费用的，原告可向人民法院起诉依法收取；合同期限从2003年8月15日起至小区成立业主委员会并签订新的物业服务合同之日止。 2015年6月11日，玫瑰园小区物业服务费等项目收费标准在南宁市经济技术开发区物价局进行备案，其中，住宅物业服务费无电梯为0.45元/平方米·月，带电梯0.90元/平方米·月。从2016年1月1日至2019年12月31日，南宁经济技术开发区市政环卫管理站一直委托原告代收生活垃圾处理费，其中，城镇居（村）民按8元/户·月。 另查明，自2018年5月起至2019年8月的物业服务费528元、水电公摊费176.7元、生活垃圾处理费128元和水费164.6元，2015年2月至2019年8月的专项维修资金401.5元，被告未再向原告缴纳。 本院认为，被告韦敏学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证和质证的权利，应当承担相应的不利后果。 关于《玫瑰园前期物业服务合同》对被告是否具有拘束力的问题：广西玉力房地产有限责任公司是玫瑰园小区的建设单位，其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订《玫瑰园前期物业服务合同》，主体适格、意思表示真实，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，《玫瑰园前期物业服务合同》明确约定广西玉力房地产有限责任公司委托原告代管南宁市江南区（现星光大道）238号玫瑰园4期住宅小区物业管理事项，而被告的房屋为星光大道238号玫瑰园4期1区7号楼3单元3层302号房，显然在合同约定的原告代管范围内。被告作为玫瑰园小区业主享受了原告提供的物业服务，就应当按时交纳物业管理费用，故原告要求被告支付拖欠的自2018年5月起至2019年8月的物业服务费528元、水电公摊费176.7元、生活垃圾处理费128元和水费164.6元，2015年2月至2019年8月的专项维修资金401.5元，于法有据，本院予以支持。 关于违约金问题：《玫瑰园前期物业服务合同》约定若业主未能如期缴纳物业管理等费用，自逾期欠交之日起，原告有权每日按业主应缴纳费用月额的千分之三收取违约金。本案中，被告拖欠原告的物业管理费，原告有权主张违约金，现原告主张被告从逾期之日起按应缴纳物业管理费月额的千分之三收取违约金，不违反法律规定，本院予以支持。合同约定物业服务费用按月交纳，故从2018年5月起至2019年8月的物业服务费产生的违约金应以每月应交纳的物业服务费33元为基数，自次月1日起按照每日千分之三的标准计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付物业管理费528元； 二、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付水电公摊费176.7元； 三、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付生活垃圾处理费128元； 四、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付水费164.6元； 五、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付专项维修资金401.5元； 六、被告韦敏学向原告南宁市玫瑰园物业服务有限公司支付2018年5月起至2019年8月的物业服务费产生的违约金（违约金计算：以每月应交纳的物业管理费33元为基数，自次月1日起按照每日千分之三的标准计至被告实际付清款项之日止，按月依次计算）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元（原告已预交），由被告韦敏学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  裴永林 二〇一九年十一月十二日 书记员  陆 丽 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。