江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初7818号 原告(反诉被告)：何晓娇，女，1985年1月27日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金霞，女，1962年6月3日生，汉族，住南通市崇川区。系原告之母。 被告(反诉原告)：南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社，住所地南通市通州区兴仁镇丁涧店村24组。 法定代表人：吴平,该社社长。 委托诉讼代理人：单守荣，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。 原告何晓娇与被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社(以下简称丁涧店村合作社)土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。诉讼中,被告丁涧店村合作社提出反诉。何晓娇委托诉讼代理人沈波、王金霞，丁涧店村合作社委托诉讼代理人单守荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的土地租用协议无效。2.判令被告赔偿原告经济损失632500元。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为要求被告退还土地租金121500元、土地复耕保证金20000元、填河塘费250000元，赔偿场地砖屑平整费、筑钢丝栅栏墙基建设费285000元。事实与理由：2013年11月1日，原、被告签订土地租用协议，约定被告将27亩土地出租给原告作堆放材料使用，租赁期限自2013年11月1日至2027年8月30日止，租金为4500元/亩/年。之后，被告向原告收取土地复耕保证金20000元、一年土地租金121500元、河塘复垦费250000元(被告将土地出租给原告之前已请他人将河塘等进行了复垦、填平);原告在租赁土地上进行了砖屑平整、在租赁土地周围砌置墙基修筑了栅栏。2014年6月13日，南通市国土资源局作出通土资监（兴仁）[2014]020102《责令停止违法行为通知书》，认为原告未经批准，擅自占用被告土地进行非农建设，行为违法，责令原告立即停止使用土地。与此同时，被告亦通知原告暂时停止使用租赁土地。自此,原告未实际使用租赁土地，租赁土地由被告收回复耕。原告找被告论理讨说法，被告回答“等待土地检查风声过后再说”等推脱之词，对收取原告的费用及相他相关损失却一直不予退还和赔偿。综上,原告请求法院判如所请。 被告（反诉原告）辩称，1.被告响应国家新农村建设号召，根据法律规定将案涉土地出租给原告使用,且出租土地中有15亩是废弃养猪场和鱼塘填埋而来。原，被告签订土地租用协议后,原告按照约定向被告交纳了土地复耕保证金20000元、一年土地租金121500元，被告亦按约定向原告交付了租赁土地。双方对土地租用协议约定内容均已实际进行了履行，故该土地租用协议合法有效。2.原告诉称收到南通市国土资源局2014年6月13日作出的《责令停止违法行为通知书》,被告已通知原告停止使用租赁土地,该土地已由被告收回复耕，与事实不符,案涉土地至今仍处于闲置状态,至2018年2月,原告尚结欠被告土地租金118833元未予支付。3.根据土地租用协议中的约定,原告自愿承担被告随时收回土地的一切经济风险,且必须支付拖欠被告的土地租金和因自身过错造成被告的经济损失,故被告不应向原告赔偿任何经济损失。 反诉原告（被告）诉称，原、被告签订的土地租用协议中约定，合同期满后原告必须将案涉土地进行复耕交还被告，现原告要求终止履行该土地租用协议，原告应向被告支付相应复耕费用，故依法提起反诉，要求原告向被告支付复耕费用115700元。 反诉被告（原告）辩称，被告将案涉土地出租给原告用于堆放建筑器材，存在过错，且过错在先，导致原告利益受损，故被告的损失应由其自行承担。退一步讲，即便法院判定原告承担复耕义务，原告同意自行将土地恢复原状，而不同意向被告支付复耕费。 经审理查明，2013年11月1日，原、被告签订土地租用协议1份，其中约定：被告将该村1组土地、鱼塘27亩租赁给原告堆放材料，租金4500元/亩/年，租赁期限自2013年11月1日起至2027年8月30日止；原告交纳复垦保证金20000元，租金先付后用，一年租金121500元；原告使用土地时不得固化土地、不搭建房屋、围墙为钢丝栅栏、不得用砖砌、不得建造其他违章建筑、更不得有非环保及超标噪音等项目入驻；原告负责对租赁土地沟塘填塞平整，简易围栏，承担一切费用，填塞后的沟塘只能用作钢管租赁临时周转堆场，不得另作他用，不得转租他人；本协议自生效开始至2019年，被告每年补贴原告50000元作为填塘费用，原告从2014年4月1日开始向被告交纳土地租用费（2013年11月1日至2014年3月31日为原告填塘时间，原告未开始使用租赁土地）……。协议还对其他事项作了约定。 2013年11月28日，原告按照上述土地租用协议约定向被告交纳土地复耕保证金20000元，一年土地租金121500元。被告分别向原告出具加盖被告公章的江苏省农村合作经济组织结算凭证各1张，收款人均为被告村干部申均国。 2014年4月4日被告自制支付凭证显示，原告在被告处领取被告多收取的2013年11月1日至2014年10月30日期间的土地租金92625元。被告自制何晓娇土地租用收款分配表显示，2014年4月4日支付金额92625元，备注为因填塘第一年减免租金42625元，退缴租金42625元、前五年每年补贴50000元。 另查明，原告租用27亩土地中河塘的堵塞平整工程，实由被告雇请案外人完成，原告支付河塘填塞费250000元。2014年4月9日，被告村干部申均国作为收款人向原告出具收条1张，内容为：今收到何晓娇河塘复垦费计币弍拾伍万元整（250000元）。该收条上，加盖了被告所在村村委会公章。 原、被告除签订上述土地租用协议外，双方还口头约定将协议中约定的27亩土地东侧土地、河塘（面积未作测量，原告称约3-4亩，被告称约5亩）出租给原告使用，双方未签订土地租用协议。 被告将上述所有土地、河塘交付给原告后，原告即组织人员在租赁土地上用砖屑（建筑垃圾）进行平整、硬化，在四周修筑围墙墙基（砖基铁丝网）。2014年6月13日，南通市国土资源局作出通土资监兴仁[2014]020102号责令停止违法行为通知书，内容为：何晓娇，你未经批准，擅自占用兴仁镇丁涧店村1组土地进行非农建设（钢管堆场用）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，现责令立即停止上述国土资源违法行为，听候处理。此时，原告已将所有土地平整、硬化完毕，修筑了南侧、西侧围墙墙基（北侧、东侧围墙墙基尚未修筑），原告因此支付平整、砖屑硬化费用191000元，修筑围墙墙基花费50000元（已实际支付25000元）。此后，案涉租赁土地一直闲置至今。期间，原、被告就土地租赁相关事宜协商未果，原告于2018年10月诉来本院要求处理。 诉讼中，原告申请对案涉租赁土地平整硬化、围墙（砖基铁丝网）等费用进行评估；被告申请对案涉租赁土地复垦费用进行评估。经本院委托，2019年6月28日，南通金利信资产评估有限公司对上述评估事项作出资产评估报告（评估基准日：2019年5月28日），结论为：案涉土地平整硬化、围墙（砖基铁丝网）等的市场参考价值为285000元，其中土地硬化面积13000平方米，价值239200元；围墙（砖基铁丝网）250平方米，价值44000元，二手砖3000块（有1800块尚未使用）；土地复垦费用市场价值参考为115700元。 以上事实，有原、被告陈述、原告提供的土地租用协议、江苏省农村合作经济组织结算凭证、被告村干部申均国出具的情况说明、加盖村委会公章申均国出具的收条、证人出具的付款条、收条、原告代理人向证人所制作的调查笔录及证人出庭作证的证言、被告提供的原告土地租用收款分配明细表、被告退回多收原告租金的自制支付凭证、资产评估报告等证据以及本院向申均国、被告原经济合作社社长郭志林所制作的调查笔录在卷佐证。 本案在审理过程中，原、被告一致认可2014年4月4日原告在被告处领取的92625元为被告多收取的2013年11月1日至2014年10月30日期间的土地租金，原告即将诉讼请求中要求被告退还土地租金121500元申请变更为要求被告退还土地租金28875元（121500元-92625元）。 本案争议焦点：一、原告实际占用租赁土地期间？二、原、被告之间的土地租用协议（包括口头约定的土地租用协议）是否有效？ 关于焦点一，原告主张被告于2014年4月9日才交付土地；被告则主张其于2013年11月28日就将租赁土地予以了交付。对此，本院认为，2013年11月1日原、被告在土地租用协议中约定，由原告负责对租赁土地中的河塘进行填塞平整，填塘时间为2013年11月1日至2014年3月31日，原告从2014年4月1日开始向被告交纳土地租用费。但此后，原、被告双方并未按该约定履行，租赁土地中的河塘填塞平整工程实际由被告雇请的案外人完成，故被告主张其已于2013年11月28日将租用土地交付给原告，无事实依据。诉讼中，原告亦未能就自己的主张向本院提供充足证据，故本院以原、被告双方在土地租用协议中约定的土地租金起算日即2014年4月1日为租赁土地交付之日。 关于焦点二，本院认为，违反法律强制性规定的合同无效。本案涉及的土地是农民集体经济组织所有的农业用地,如果要用于非农用途,应当依法办理批准手续。被告丁涧店村合作社将土地、河塘出租给原告时，明确约定是作堆放钢管堆场用，实际上改变了土地使用性质，应当向相关部门办理审批手续而没有办理，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，故原、被告之间的土地租用协议无效。南通市国土资源局作出的《责令停止违法行为通知书》，已认定原告未经批准占用兴仁镇丁涧店村1组土地进行非农建设（钢管堆场用）的行为属于非法占地，故本院对被告辩称的其与原告之间的租用土地协议合法有效的意见不予采纳。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，一、关于租金退还问题。虽然原、被告之间的土地租用协议无效，但原告在南通市国土资源局作出《责令停止违法行为通知书》之前已实际占用了租赁土地，可参照约定的土地租金标准向被告支付土地占用期间的土地占用费。双方约定的租金标准为4500元/亩/年，原告占用27亩土地时间为74天（2014年4月1日至2014年6月13日），原告应支付土地占用费24975元（4500元/亩/年*27亩/12月*74天/30天/月），故被告尚需向原告返还租金3900元（28875元-24975元）。因原、被告双方对口头约定出租的土地、河塘具体面积不能明确，本院对该出租地块租金起算点、支付标准、支付方式等亦无法判定，故本院对该地块土地占用费在本案中不予理涉。二、关于填塞河塘费用返还问题。由于27亩租赁土地中的河塘填塞平整系被告雇请他人完成，发生在被告向原告交付土地之前，且填塞平整后的利益仍然全部归属于被告，故原告交付的250000元河塘填塞费用应当由被告负担。诉讼中，被告对原告已支付该费用不持异议，但认为该费用未记入被告财务账目，故而其不应当向原告退还该款，该主张于法无据，本院不予采纳。三、关于场地砖屑平整费、筑钢丝栅栏墙基建设费、土地复垦费用的承担、土地复耕保证金退还等问题。原、被告之间的土地租用协议无效，原告应将全部租赁土地退还给被告,双方因履行土地租用协议所造成的损失应当按照双方的过错来分担。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农用土地禁止用于非农业建设，原、被告的行为均违反了这一禁止性规定，所造成的场地砖屑平整费、筑钢丝栅栏墙基建设费、土地复垦费用损失应由双方各自承担50%。金利信资产评估有限公司以评估基准日为2019年5月28日作出案涉土地平整硬化、围墙（砖基铁丝网）等的市场参考价值为285000元、土地复垦费用市场价值参考为115700元的评估结论，被告对其中土地平整硬化、围墙（砖基铁丝网）等的市场参考价值为285000元持有异议。鉴于2014年原告因场地平整、砖屑硬化花费191000元，修筑围墙墙基花费50000元，合计241000元（191000元+50000元），故本院以原告实际发生费用的数额计算该损失，由原、被告各半负担120500元。考虑今后执行方便，原告退还的租赁土地由被告负责复耕较为适宜，土地复垦费用以评估的市场参考价值115700元为准，由原、被告各半负担57850元，被告将原告交纳的土地复耕保证金20000元退还给原告。为此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告何晓娇与被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社之间的土地租用协议（包括口头约定的土地租用协议）均无效。 二、原告何晓娇于本判决书发生法律效力之日起十日内将全部承租土地退还给被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社，由被告进行复耕。 三、被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社退还原告何晓娇土地复耕保证金20000元、土地租金3900元、填河塘费250000元，合计273900元。 四、被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社向原告何晓娇支付场地砖屑平整费、筑钢丝栅栏墙基建设费120500元。 五、原告何晓娇向被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社支付土地复垦费用57850元。 以上三、四两项相加，与第五相抵，被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告何晓娇支付336550元。 六、驳回原告何晓娇其他诉讼请求。 七、驳回被告南通市通州区兴仁镇丁涧店村经济合作社其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取10565元，反诉费1307元，评估费4000元，合计15872元，由原告负担6619元，被告负担9253元（被告已支付3307元，余款由原告代垫，执行时由被告一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11872元（该院开户行：中国银行濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。 审 判 长  朱卫红 人民陪审员  陈 明 人民陪审员  谢杰成 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  张 谊