贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0526民初5618号 原告威宁富民村镇银行股份有限公司，住所地：威宁县草海镇健康路一号。统一社会信用代码：91520526063059966F。 法定代表人孔令国，该公司董事长。 委托代理人陇康，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15205200810360802。代理权限：特别授权代理。 委托代理人陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201611488319。特别授权代理。 被告张良福，男，1961年5月2日生，回族，不识字，个体户，住威宁县。 被告李美环，女，1967年8月15日生，回族，不识字，个体户，住威宁县。 二被告委托代理人谢福荣，贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205199410873272。代理权限：特别授权代理。 被告孙松，男，1976年12月10日生，汉族，小学文化，打工，住贵州省普定县。 被告张维，女，1976年6月19日生，住威宁县。 原告威宁富民村镇银行股份有限公司（以下简称：富民村镇银行）诉被告张良福、李美环、孙松、张维申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法由审判员代兴霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富民村镇银行代理人陇康，被告张良福、李美环及其代理人谢福荣，被告孙松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告富民村镇银行诉称：经威宁县人民法院作出（2017）黔0526民初2238号判决书判决周艳平、赵正国偿还欠原告借款本息216464.09元，被告孙松、张维作为担保人承担连带责任，判决生效后，被告孙松、张维及借款人周艳平、赵正国拒不履行偿还义务。原告于2018年10月29日向威宁县人民法院申请强制执行。在执行过程中，原告申请保全被告孙松、张维位于威宁县。被告张良福、李美环在此期间提出执行异议申请，以被告孙松、张维已将该房出售给自己为由请求解除保全措施。威宁县人民法院于2019年8月2日做出（2019）黔0526执异16号民事裁定书，中止对威宁县的执行。该裁定书认定事实错误，适用法律错误，被告孙松、张维存在恶意转让财产，规避担保执行的事实，该转让行为严重侵害原告的债权。另外，被告张良福、李美环向被告孙松、张维支付了246000元购房款，并未支付完全部购房款。被告张良福、李美环在接到威宁县人民法院（2017）黔0526执保48号协助执行通知书后未依法将剩余房款160000元交付执行。因涉案房屋的抵押权人中国农业银行股份有限公司未提起诉讼或其他方式主张实现抵押权，也未对四被告的转让行为提出异议，且该房屋的实际价值超过原告主张的执行金额，人民法院主动认定为中国农业银行股份有限公司对该笔尾款享有优先权于法无据，违反了不告不理的民事诉讼原则。另，被告1、2与被告3、4签订的买卖合同假定签订的时间是真实的，但没有通知抵押权人威宁县农行，故该合同无效。综上，现诉至法院，请求判决继续执行被告孙松、张维名下位于威宁县，本案诉讼费由被告承担。 被告张良福、李美环辩称：1、我们与被告孙松、张维签订的《房屋买卖合同》在本案原告申请查封之前。在涉案房屋被查封之前已经按《房屋买卖合同》的约定支付了部分房款，额度超过50%，且实际占有该房屋，根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定：第28、29条的规定，我们提出执行异议的申请应当得到支持；2、案涉房屋被告孙松、张维在购买时付款方式为首付加按揭贷款，贷款银行为中国农业银行，故该房屋设置了抵押权，抵押权人为中国农业银行，本案原告请求执行该房屋，不符合法律规定。 被告孙松、张维辩称：1、本案涉案房屋在2017年4月29日转让给被告孙松、张维，2017年5月18日原告才起诉，我认为不存在恶意转让资产，该房屋转让费总共是426,000元，已经支付了266,000元，其中246,000元是通过中介公司支付，20,000元是通过现金支付，原告申请执行的标的物已经被合法转让给被告张良福、李美环；2、根据相关法律规定被告孙松、张维不具备清偿能力，也不具备承担担保责任的能力，原告在发放贷款时没有尽到审查义务，应由其承担责任；3、借款人在商贸城有一套房屋，因该房屋被注销登记，导致不能执行借款人的房屋；4、法院关于中止执行的裁定书认定事实清楚，适用法律正确。本案涉案房屋是向农行抵押登记，还差农行购房款20多万，我与被告张良福、李美环已经协商好，剩余的房屋转让款160,000元用于偿还农行的按揭贷款。 经审理查明：2016年3月1日，案外人周艳平向原告富民村镇银行借款200000元，期限自2016年3月1日至2017年2月28日止。本案被告孙松、张维及案外人赵正国为该笔借款的保证人。借款到期后，周艳平未按约定偿还借款。原告于2017年9月向本院起诉周艳平、赵正国、孙松、张维，要求其偿还借款，同时向本院申请保全周艳平、赵正国及孙松、张维的财产。本院于2017年9月12日以（2017）黔0526民初2238号民事裁定书裁定查封被告孙松、张维名下位于威宁县房屋，保全案件承办法官于2017年9月14日向威宁县不动产登记中心送达了（2017）黔0526民初2238号民事裁定书及（2017）黔0526执保48号协助执行通知书对该房产进行查封。后本院作出（2017）黔0526民初2238号民事判决书，判决周艳平偿还欠原告借款本息216464.09元，被告孙松、张维、赵正国承担连带清偿责任。判决生效后，被告孙松、张维及案外人周艳平、赵正国拒不履行偿还义务。2018年10月29日，原告向本院申请强制执行孙松、张维名下的涉案房屋。在执行期间被告张良福、李美环向本院提出执行异议，本院审查后作出（2019）黔0526执异16号执行裁定书，裁定中止对威宁县房屋的执行。 另查明：涉案房屋系被告孙松、张维以首付加按揭方式购买，按揭银行为中国农业银行股份有限公司威宁县支行，现尚欠银行本金216,933.19元，二被告在办理按揭贷款时，将涉案房屋办理抵押登记抵押给按揭银行。2019年4月29日，被告孙松、张维经宇辰地产经济有限公司介绍，与被告张良福、李美环签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以426,000元价格出售给张良福、李美环，合同签订当日，张良福、李美环通过宇辰中介公司支付首期购房款246,000元，并约定2019年孙松、张维取得房产证副本，双方完成房屋过户手续后支付尾款。2018年7月6日，异议申请人再次向被告孙松支付了现金20,000元，现尚欠尾款160,000元。张良福、李美环于2017年6月开始装修，于2017年11月入住该房屋。 上述事实，有原、被告双方陈述，原告富民村镇银行提供的《个人借款合同》、（2017）黔0526民初2238号民事判决书、裁定书、（2018）黑0526执1324号受理通知书、（2017）黔0526执保48号协助执行通知书、（2019）黔0526执异16号民事裁定书，被告张良福、李美环提供的《房屋买卖合同》、收款收据等证据在卷印证，事实清楚。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告张良福、李美环于2017年4月29日向被告孙松、张维购买涉案房屋，于当日支付购房款246,000元，并实际占有涉案房屋，而原告于2017年9月向本院起诉主张债权，本院于2017年9月12日裁定查封涉案房屋，可见，四被告之间的买卖合同于本院查封房产之前，符合前述法律规定，原告主张被告孙松、张维恶意转让财产，规避执行的理由不成立。虽然涉案房屋未支付全部价款，但因涉案房屋系按揭购买，已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司威宁县支行，抵押权人对未支付的剩余价款享有优先受偿权，故不存在将剩余房款交付执行。且因涉案房屋未取得房屋产权证书，不能办理过户登记。综上，原告请求继续执行涉案房屋的主张不符合法律规定，不应支持。关于原告主张的四被告签订的《房屋买卖合同》无效，主张该《房屋买卖合同》无效的权利人为抵押权人中国农业银行股份有限公司威宁县支行及四被告，原告无权主张涉案房屋《房屋买卖合同》无效。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定判决如下： 驳回原告威宁富民村镇银行股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元由原告威宁富民村镇银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  代兴霞 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘 婧