广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3050号 原告：某物业服务有限公司，住所地：南宁市某区经营场所：（一）南宁市某区。统一社会信用代码：91450103794344867B。 法定代表人：陆某文，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓某萍，女，1988年12月31日生，汉族，住南宁市兴宁区，系该公司员工。 被告：吴某某锦，男，1989年11月25日生，汉族，现住广西某区，身份证住址：广西桂林市某区。 原告某物业服务有限公司（以下简称远辰物业公司）与被告吴某某锦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张磊独任审判，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，书记员邓慧琳担任记录。原告远辰物业公司的委托诉讼代理人邓某萍，被告吴某某锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付幸福美地小区A11-2-601号房物业服务费6895.2元，生活垃圾处理费378元,公摊电费36.4元，公摊水费13.8元,以上费用合计7323.4元。2、请求法院依法判令被告合同违约并向原告支付违约金3048元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告系幸福美地小区A11-2-601号房业主，房屋面积120.51㎡。2008年3月24日，原告与桂林远辰地产开发有限公司签订《远辰•国际文化新城小区前期物业服务合同》，约定由原告为远辰•国际文化新城（现为幸福美地）小区提供物业管理服务，服务期限自2009年4月20日起至本小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。原告授权其分支机构某物业服务有限公司临桂分公司与被告于2013年6月23日签订的《前期物业管理服务协议书》，进一步约定了原被告间的权利义务关系。在上述法律文书签订后，原告积极履行合同约定的事项，依法依约对幸福美地小区实施规范的物业管理，为两被告提供了完善的物业管理服务。2、被告于2013年9月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年12月，被告欠缴物业服务费6895.2元，另有拖欠生活垃圾处理费378元，公摊电费36.4元，公摊水费13.8元，合计7323.4元。根据《前期物业管理服务协议书》第十二条“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金”的约定，经酌情考虑，原告愿意将违约金按照两被告所欠交费用总额的30%进行计算，由此，被告拖欠52个月产生的违约金为3048元，费用合计10371.4元。经原告多次催缴，两被告仍拒绝缴纳物业管理费。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，望贵院判如所求。 被告吴某某锦辩称：起诉状所述被告拒不按时缴纳物业费是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务,已造成违约。一、根据《桂林市普通住宅物业管理服务等级及收费标准》所规定引述：1、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通问卷调查等,每年70%以上业户用有效沟通,并对薄弱环节持续改进。然而原告从提供服务2013年6月今从未进行过一次调查和沟通,很多问题得不到处理,被告曾多次通过书面或亲自上门口头沟通未果,导致业主与物业公司矛盾激化,对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费原告没有从服务的角度去解决问题,出现不交物业费的情况后,只是门上贴条、发律师函最后法院诉讼。2、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理费的收支状况。原告从第一批业主入驻至远辰物业2017年12月从未对财务收支进行公布。3、公共秩序维护：小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人做到有计划、有记录小区西门、南门保安亭门禁、栏杆24小时处于敞开状态,对来往进出车辆、人员无管理、无登记,摄像头夜间基本无法使用,和汽车车牌都无法看清还经常不开机,导致每年都有多户业主家被盗,其中一业主与被告同层一年中被盗两次。很多业主汽车被划被刮蹭。小区是一个封闭式小区,但小区道路两旁车辆随意停放,且有大量非本小区业主车辆在小区内道路、人行道停放,同时消防通道长期被堵塞,物业没有做到应尽的职责对此进行管理。4、保洁服务：按栋设置垃圾桶,生活垃圾每日清运1次;小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次、电梯、楼道没入清扫1次。原告对楼道、停车场、电梯、屋顶、平台以及小区内道路最多每周进行一次清扫、生活里每3-4日才进行一次清运。楼道内对方大量杂物长期未清理。5、设置物业接待中心,公示16小时服务电话,急修1小时内、其他报修按双方约定时间地点到达,且有完整的维修及回访记录。小区门禁、楼栋门禁、电梯、路灯、绿化及可视通话系统均未达到该项服务标准,且长期未解决存在问题。二、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用,并且没有向业主公布其收入的流向其广告和车位收益及应该为全体业主共有,原告的行为严重侵害全体业主的权利。三、其他：1、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票,违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。2、楼栋一层大厅内仍由业主随意停放电动车无管理,增加消防风险隐患,对业主生命财产安全威胁极大(直到2018年1月联泰物业进驻本小区才得以解决)。3、小区内损坏的公用设施设备长期没有更换,楼栋单元的单元门锁损坏长期未进行维修、更换,单元门敞开任何人都可以随便进出,使业主财产安全无法得到相应保障。(直到2018年1月联泰物业进驻本小区才得以解决)电梯故障率高,楼栋有电梯两台,其中一台长期处于停机状态,另一台平均每周出现1-2次故障,经常有业主被困电梯,给业主工作生活带来极大不便。(直到2018年1月联泰物业进驻本小区才能运行保证与及时养护、维修)楼道走廊、楼梯间电灯损坏率超过50%,且长期无维修无更换,对业主生命安全有极大隐患。(直到2018年1月联泰物业进驻本小区才得以解决)。4、由于小区整体物业出售,原告与2017年12月撤出小区,原告撤出小区变更物业管理公司相关事项,原告未得到业主同意且未通知,同时未协助业主与新入场联泰物业管理公司进行物业服务合同换签,给业主居住生活带来极大影响。5、通知被告原定收房日期为2012年5月,被告在对房屋进行第一次验收时,发现房屋面积以及房屋内漏水问题,并要求物业及开发商整改,整改后于2013年6月再次进行房屋验收确认收房,此时物业公司要求被告物业费由2012年5月开始缴纳,且执行面积系原购房合同中122.27㎡,而非房产证登记120.51㎡,同时被告在2012年5月至2013年6月期间未确认收房,因此拒绝缴纳该段时间物业管理费用。且此问题在原告撤出小区前仍未解决。四、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。五、答辩请求：综上所述,被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定,事实上明显未提供符合行业标准的服务,所以被告有权根据合同法第67条规定,拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。被告要求：1.原告向法院及被告出具6895.2元物业管理费明细及收费依据;2、被告就2836.6元电费已在原告撤出后由联泰物业进行代收,原告应做好联络沟通工作；3、由于原告在物业服务合同履行上未按照相关约定,对被告的应收物业管理费进行相应减免并取消违规收取滞纳金；4、被告于2016年8月才对该房屋进行装修,原告应对此前垃圾费、公摊水电费进行全额减免;5、由原告承担此次诉讼相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2008年3月24日，桂林远辰地产开发有限公司（甲方）与南宁市中宝物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，2009年10月，南宁市中宝物业管理有限公司变更为某物业服务有限公司，合同约定委托乙方对位于桂林市某区（某县的远辰·国际文化新城小区（占地面积：408亩，建筑面积60万平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为2009年4月20日起至小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止。《前期物业服务合同》约定：第一条、甲方选聘乙方对远辰·国际文化新城小区实施前期物业服务。甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同；第三条、服务期限自2009年4月20日起至小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止；第二十条、管理服务费用标准：2、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积自甲方通知交房之日起向乙方交纳，具体标准如下：（1）无电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.4元/平方米/月，满一年之后0.6元/平方米/月；（2）有电梯住宅：自甲方通知交房之日起一年内0.5元/平方米/月，满一年之后0.7元/平方米/月.电梯费（电梯维保、年检费用）30元/户/月。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2013年6月23日，某物业服务有限公司临桂分公司（甲方）与被告吴某某锦（乙方）签订了一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定：第二条、物业服务内容：一、房屋共用部位的维护、养护和管理；二、共用设施设备的运行、维护和管理；三、景观绿化及环境卫生；四、安全及消防；五、交通秩序与车辆停放；六、档案资料；七、室内装饰装修管理；八、其他服务事项；第四条、物业服务费：一、无电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按0.7元/平方米/月向乙方收取；二、有电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起按1.1元/平方米/月向乙方收取；第九条、代收代缴费用，受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行；第十二条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%0交纳滞纳金。 另查明，原告某物业服务有限公司于2006年11月16日成立，营业期限为2006年11月16日至2026年11月15日，统一社会信用代码为91450103794344867B。2009年10月23日，原告某物业服务有限公司授权某物业服务有限公司临桂分公司自2009年10月23日起代表原告与远辰·国际文化新城业主签订《前期物业管理服务协议》，所签订的法律文件使用某物业服务有限公司临桂分公司印章，与某物业服务有限公司印章具有同等法律效力。签订《前期物业管理服务协议》的行为属于某物业服务有限公司行为。被告吴某某锦是远辰·国际文化新城小区的业主，其所有的房产位于桂林市某区（某县的远辰·国际文化新城小区A11栋2单元601号房，建筑面积为120.51平方米，系电梯高层住宅，2013年9月至2017年12月，被告吴某某锦欠原告物业管理费6893.172元、生活垃圾处理费364元、公摊电费36.4元、公摊水费13.8元，共计7307.372元。经原告催缴，被告仍未缴纳。2019年8月22日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，原告远辰物业公司与桂林远辰地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告远辰物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告远辰物业作为取得物业服务资质的企业，按照上述合同的约定，进驻远辰·国际文化新城小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告吴某某锦所欠的物业费为6893.172元（被告住宅建筑面积为120.51平方米，物业管理费按1.1元/月/平方米，交纳期间从2013年9月至2017年12月，共计52个月），故，被告应支付物业费为6893.172元。被告吴某某锦所欠的生活垃圾处理费为364元（生活垃圾处理费按7元/月/户收取，交纳期间从2013年9月至2017年12月，共计52个月）。被告吴某某锦所欠的公摊电费为36.4元，公摊水费为13.8元。而被告辩称，原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，如被告有证据证实可另行主张以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定：第十二条、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3%0交纳滞纳金。滞纳金具有法定性、强制性的特点，双方对违约金并未约定，另外被告未按时足额交纳物业管理费虽构成违约，但因物业服务具有区域性特点，根据同小区系列案认定和被告的答辩，原告在为被告提供物业服务的过程中，虽不存在大的瑕疵，但小的瑕疵仍然存在，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴某某锦在本判决生效之日起十日内向原告某物业服务有限公司支付物业管理费6893.172元，生活垃圾处理费364元，公摊电费36.4元，公摊水费13.8元，共计7307.372元； 二、驳回原告某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费130元，依法减半收取65元，由原告某物业服务有限公司负担19元，被告吴某某锦负担46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费130元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 张 磊 二〇一九年十一月二十五日 书记员 邓慧琳