广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2685号上诉人（原审被告）：佛冈健桓旅游开发有限公司。住所地：佛冈县石角镇凤城村委凤星村枫仕丹顿豪宅二楼。法定代表人：陈荣。委托诉讼代理人：陈浩，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李存珍，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘恩强，男，汉族，住佛冈县。被上诉人（原审原告）：苏金桃，女，汉族，住佛冈县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈锐，广东核略律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘定波，广东核略律师事务所律师。上诉人佛冈健桓旅游开发有限公司（以下简称“健桓公司”）因与被上诉人刘恩强、苏金桃商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2019）粤1821民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。健桓公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案商品房在合同约定的交付时间前已验收合格，符合交付条件，一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。1、根据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，对于“商品房经验收合格”的内涵，应结合有关法律、行政法规予以理解。首先，合同法、建筑法、城市房地产管理法没有规定商品房经验收合格的标准。其次，根据有关行政法规、规章的规定，2000年后，调整了竣工验收的程序，将部分验收权交由建设单位行使，只需在法定日期前向建设行政主管部门备案。竣工备案是工程竣工验收后，建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得收讫确认的行为。竣工验收是指建设工程竣工经建设、勘察等五方验收确认建设工程质量合格后，视为具备交付条件。因此，一审法院将经验收合格理解为竣工备案属于适用法律错误。2、涉案商品房已验收合格，并于2016年底通知部分业主收楼，有约100户业主于2017年1月收楼并正常入住。证明涉案商品房完全符合商品房经验收合格的交付条件。二、双方协议变更了两种房屋交付条件下的交付时间，故交付时间应顺延至2017年12月31日。1、根据《合同补充协议》第2条的约定，同时参照涉案楼盘其他同类补充协议可知，若采用商品房取得《建设工程竣工验收报告》为交付条件，则交付时间为2016年12月31日前；若采用商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件，则交付时间为2017年12月31日前。2、本案实际采用的是商品房取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件。而上诉人于2017年4月28日办妥竣工验收备案，并于2017年5月初发出收楼通知书。据此，上诉人不存在逾期交房行为。三、退一步讲，即使上诉人构成违约，合同约定的违约金也过高。在被上诉人未举证证明损失的情况下，其损失表现为租金损失。上诉人委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘八个户型的房屋租金标准进行了评估，该公司出具的《评估报告书》评估涉案房屋的月租金单价为17.5元/㎡。据此，上诉人特请求调整本案违约金为按涉案房屋同地段同类房屋的租金标准计算至实际收楼之日。综上，请求法院撤销原判，支持上诉人的全部上诉请求。刘恩强、苏金桃答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1、商品房的法定交付条件是建设单位在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，具体参照广东省建设厅粤建办房函（2003）63号。2、交付时间顺延一年的说法是不成立的。首先，补充协议第二条约定逻辑混乱，无法得出上诉人主张的交付日期顺延一年的结论。其次，上诉人作为开发商已取得涉案楼盘的预售许可证，取得许可证的同时必须明确交付期限，上诉人通过补充协议顺延交付时间是对法律法规的规避，不应得到支持。3、商品房买卖合同明确约定了逾期交房的违约金计算标准，应当以合同约定为准。上诉人在一审时未向一审法院提交任何证据证明其主张，应当视为其对相应权利的放弃。综上，请二审法院查明事实，维持原判。刘恩强、苏金桃向一审法院起诉请求：1.判令健桓公司支付逾期交房违约金16258元；2.健桓公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：健桓公司是佛冈县××××花园的开发商，取得《商品房预售许可证》。2015年1月14日，刘恩强、苏金桃（买受人）与健桓公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：刘恩强、苏金桃向健桓公司购买佛冈县石角镇振兴南路××号××××房，建筑面积86.94平方米，总价为357323元；交房期限（第八条）：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2、详见补充协议。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。《合同补充协议》第2条第2项约定：除本合同规定的不可抗力外，买受人同意出卖人在本合同约定的交楼日期后二个月内安排买受人收楼……。合同签订后，刘恩强、苏金桃依约向健桓公司支付了357323元购房款，2017年4月28日，涉案商品房所在的工程项目办妥竣工验收备案手续。2017年5月22日，刘恩强、苏金桃接收其所购买的商品房。庭审时，刘恩强、苏金桃称未收到健桓公司发出的收楼通知。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。刘恩强、苏金桃与健桓公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，该合同合法有效，对双方均有约束力，当事人均应依约自觉履行。刘恩强、苏金桃、健桓公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件“竣工验收合格”应理解为在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即健桓公司应该在2016年12月31日前将办理竣工验收备案手续的商品房交付给刘恩强、苏金桃，健桓公司未能在2016年12月31日将符合交付条件的商品房交付给刘恩强、苏金桃显属违约，应该按照合同约定承担违约责任。《广东省商品房买卖合同》第九条第二项约定，健桓公司逾期交房，刘恩强、苏金桃要求继续履行合同的，健桓公司按日向刘恩强、苏金桃支付已付房款万分之5的违约金。至于违约金计算的起止时间，《合同补充协议》第2条第2款约定买受人同意出卖人在约定的交房日期后二个月内安排买受人收楼，买受人认可的出卖人安排交房的期间不应作为健桓公司的违约期间，违约金应从约定的交楼期限届满之日（2016年12月31日）起两个月后开始计算，即从2017年3月1日起计算，2017年4月28日，涉案商品房所在项目办妥竣工备案，涉案商品房达到交付使用的条件，违约金应计算至刘恩强、苏金桃收到健桓公司发出的收楼通知之日止，刘恩强、苏金桃称未收到健桓公司发出的收楼通知，健桓公司也未举证证明刘恩强、苏金桃收到收楼通知，故违约金应计算至刘恩强、苏金桃收楼之日（2017年5月22日）止，违约金为14828元（357323元×0.0005×83天）（取整数），刘恩强、苏金桃主张的违约金超出部分，一审法院不予支持。健桓公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。判决：一、佛冈健桓旅游开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金14828元给刘恩强、苏金桃。二、驳回刘恩强、苏金桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，减半收取103元，由刘恩强、苏金桃负担9元，佛冈健桓旅游开发有限公司负担94元。本院二审期间，上诉人提交证据：资产评估报告书，拟证明涉案商品房经评估月租金单价约为17.5元/㎡，一审判决的违约金远远高于涉案商品房的同地段同类房屋租金标准。本院组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约，如构成，合同约定的违约金是否过高。关于上诉人的行为是否构成违约的问题。认定上诉人的行为是否构成违约，必须解决交付标准及交付期限的问题。首先，涉案双方对合同约定的“经验收合格”的交付标准理解出现分歧，根据合同法的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，甚至关系到居住人的人身安全。但对于商品房的质量问题，买受人自身难以做出判断，故合同约定交付标准主要的目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘察、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案并非简单的登记行为，而是主管机关保障房屋质量的重要手段，从这个角度出发，一审判决将“经验收合格”理解为经验收备案并无不妥。此外，住建机关作为商品房验收的主管机关，其在《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》明确表示商品房经验收合格是指商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，该回复再次印证了涉案合同约定的“经验收合格”应当理解为经竣工验收备案。故一审判决以竣工验收备案作为涉案商品房的交付标准并无不妥。其次，双方对于交付标准及期限的另一个分歧在于补充协议第2条是否构成对交付期限的变更。对此，本院认为，补充协议第2条约定逻辑混乱，从文意上无法得出上诉人主张的交付日期顺延一年的结论。且本院已经认定主合同第八条约定的交付标准为竣工验收备案，即使买受人要求在竣工验收备案后收房，也未加重上诉人合同义务。故，上诉人主张交房日期顺延一年，本院不予支持。上诉人应当在2016年12月31日前将竣工验收备案的商品房交付给业主。关于合同约定的违约金是否过高的问题。首先，涉案合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同条款包括违约金的计算方式均对双方有约束力。其次，当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。同地段同类房屋租金标准仅能作为买受人损失的参考，并不能等同于实际损失。对于逾期交房给买受人造成实际损失，还需要考虑购房的用途、房屋所处位置等多种因素影响，不能仅以租金损失为标准进行衡量。现上诉人不能证明合同约定的违约金标准过分高于买受人的实际损失，故对上诉人提出调整逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由佛冈健桓旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年十一月十二日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。