广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初362号 原告：张大龙，男，1988年4月5日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：蒙华，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马维婵，广西道森律师事务所实习人员。 被告：南宁港港汽车销售服务有限公司，住所地南宁市沿海经济走廊开发区银海大道**，统一社会信用代码91450100751202869B。 法定代表人：廖晓华。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梁荣，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告张大龙与被告南宁港港汽车销售服务有限公司（以下简称港港汽车公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张大龙的委托诉讼代理人蒙华、马维婵，被告港港汽车公司的委托诉讼代理人杨秀秦、何梁荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张大龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告终止合同的行为无效；2、判令被告继续履行《场地租赁协议》，租赁期限从判决生效之日起算10年。庭审中，原告明确第一项诉讼请求，被告于2018年10月10日向原告发出的《关于终止租赁合同的函》无效。事实和理由：2016年3月原被告双方签订《场地租赁协议》（以下简称租赁协议），合同约定：原告租赁被告经营管理的位于南宁市良庆区延长线土地约8800平方米，租用期限为10年，租用时间从2016年3月2日到2026年11月1日止。租期首年前八个月为建设期，免收租金，租金共壹佰万元／年，每半年一交，租赁采取先交租金后使用场地的方式按期缴纳，乙方自承租日起五个工作日内必须向甲方预付六个月租金，即500000元。乙方六个月租赁期满前五个工作日向甲方预付下六个月租金，不按约定时间交纳场地租金的，甲方有权以每日按年租金总额的0.3％向乙方追加收取违约金。双方签订合同后，原告按合同约定向被告预付了500000元租金，被告也将土地交付给原告建设。2016年10月21日，因建设工人操作失误，导致原告建设的房屋坍塌压死一名工人。事故发生后，被告将出租给原告的场地封锁，禁止原告建设使用场地。坍塌事故平息后，原告于2017年3月19日，向被告发出《关于清理场地废铁的申请》函件，请求恢复原告对租赁土地的经营管理使用。2017年4月26日，被告作出《关于场地清理的回函》，以仓库坍塌事故善后赔偿等工作未落实解决完毕为由拒绝原告的请求。坍塌事故纠纷于2018年秋季经贵院判决生效，原告履行了生效判决确定的义务。赔偿纠纷解决后，原告多次要求被告交还场地给原告，但被告拒不履行。2018年10月10日，被告向原告发出《关于终止租赁合同的函》，以原告“首次支付500000元租金后便不再支付租金，截至2018年10月，租金欠款已达1916667元”为由，单方面终止与原告的租赁合同关系。被告以原告逾期交付租金而终止租赁合同的行为是无效的。原告逾期支付租金是因为被告封锁原告租赁的土地，阻止原告对场地进行清理使用，根据合同权利义务对等原则，原告对租赁土地的占有使用收益权受到损害，自然无需承担支付租金的义务。原告租赁被告场地需投入大量资金经营建设，合同约定10年租赁期才能保障原告的权益，而被告封锁场地两年多，按照原合同期限履行已无法保障原告效益，双方租赁期限需在判决生效之日重新起算。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 港港汽车公司辩称：一、被告终止与原告签订的《场地租赁协议》行为合法有效。在租赁合同法律关系后，承租人的主要义务为按时支付租金，依据《场地租赁协议》第三条约定，原告应在首期6个月租赁期满前5个工作日（即应在2017年4月24日前）向被告预付下一期6个月的租金，否则被告有单方面提前终止本协议的权利。但原告在2017年5月2日至2018年10月期间，未支付任何租金且欠款高达1916667元。原告逾期支付租金的行为已构成根本性违约，按照上述合同约定，被告解除合同条件已成就，被告有权解除合同；二、关于事故场地因封锁导致原告无法经营使用期间，原告是否应当继续向被告支付租金的问题。1.造成租赁场地发生安全事故的主要原因在原告。因原告未取得建设施工手续，聘请无建设施工资质的案外人在租赁场地施工建设，才导致施工工人死亡的事故。2.事故发生后，被告基于保护事故现场，配合事故调查组调查而对租赁场地进行封锁的行为符合《生产安全事故报告和调查处理条例》第十六条“事故发生后，任何单位和人员应当妥善保护事故现场以及相关证据，任何单位和个人不得破坏事故现场、毁灭相关证据”以及《建设工程安全生产管理条例》第五十一条的规定，被告不存在无故封锁租赁现场，阻止原告正常使用租赁场地的行为。综上，依据《场地租赁协议》第八条第二款“乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关”。2017年6月26日，南宁市良庆区政府才将事故调查结案，2018年5月29日，南宁市良庆区法院对本案安全事故的民事赔偿依法作出判决，在此期间因场地封锁导致原告无法正常使用的损失应由原告自行承担，原告应当按照约定履行支付租金的义务；三、本案《场地租赁协议》自《关于终止租赁合同的函》送达到原告之日即2018年10月18日起已解除，现原告要求继续履行《场地租赁协议》，租赁期限从判决生效之日起算10年，没有任何事实和法律依据。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月，南宁港港汽车销售服务有限公司（甲方）与张大龙（乙方）签订《场地租赁协议》（以下简称租赁协议），合同第一条约定：甲方同意将甲方位于南宁市良庆区沿线土地（沿线88米，纵深100米）出租给乙方使用。合同第二条约定：租用期限为10年，租用时间从2016年3月2日到2026年11月1日止。租期首年前八个月为建设期，免收租金，租金共壹佰万元／年，每半年一交；从2017年开始，每三年为一周期，每个周期的租金在上一周期租金的基础提升10％。合同第三条约定：租赁采取先交租金后使用场地的方式按期缴纳，乙方自承租日起五个工作日内必须向甲方预付六个月租金，即500000元。乙方六个月租赁期满前五个工作日向甲方预付下六个月租金，不按约定时交纳场地租金的，甲方有权以每日按年租金总额的0.3％向乙方追加收取违约金；如乙方逾期不缴纳场地租金的，甲方有权单方面提前终止本协议没收乙方保证金，并有权无偿收回场地，由此造成的损失全部由乙方负责。合同第六条约定：甲方的权利和义务，督促乙方依法制定相关治安、消防、卫生、用电、营业时间等各项管理规章制度；协助各级行政管理机关对乙方存在违约有关规定的行业进行监督、教育、整顿；除有明确约定外，不得干涉乙方正常的经营活动。合同第八条约定：1.本合同期内在该场地不得从事非法活动。2.乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。另外该合同还对双方的权利义务及水电费等进行约定。 2016年5月30日，张大龙在未申报办理相关建设施工手续情况下，聘请没有建筑施工资质的覃其心搭建钢结构建筑物。2016年10月21日上午，现场施工时钢结构建筑物坍塌，造成施工工人覃其梓死亡。事故发生后，被告封锁了原告租赁的场地。2017年3月19日原告向被告发出《关于清理场地废铁的申请》函件，请求恢复原告对租赁土地的经营管理使用。2017年4月26日，被告作出《关于场地清理的回函》，以仓库坍塌事故善后赔偿等工作未落实解决完毕为由拒绝原告请求。 2017年6月26日，南宁市良庆区人民政府作出良政复《关于同意南宁港港汽车销售服务有限公司“10.21”建筑物坍塌死亡事故结案的批复》，对事故相关责任人进行责任认定并作出处理意见。2018年5月29日，南宁市良庆区人民法院作出（2017）桂0108民初3430号民事判决书，认定原告对覃其梓的死亡负85％责任并赔偿死者家属相应的损失。2018年8月27日，原告向被告送达《关于恢复经营函件》，函件载明原告已经在3430号判决书规定时间内的履行完赔偿义务，请求被告恢复其对租赁场地的使用权。 2018年10月10日，被告向原告发出《关于终止租赁合同的函》，函载明“贵我双方于2016年3月签订了《场地租赁协议》（以下简称租赁协议）。贵方在首次支付50万元租金后便不再支付租金，截止2018年10月租金欠款已达1916667元。根据合同约定‘如乙方逾期不缴纳场地租金的，甲方有权单方面终止本协议没收乙方保证金，并有权无偿收回场地，由此造成的损失全部由乙方负责’，我司多次向你明确中止租赁合同，但一直没有落实。现我司于即日起与贵方终止租赁协议。请贵方收到函后立即停止在租赁场地上的一切生产经营活动，并于2018年10月25日前完成清理场地并撤离相关人员”。 另查明，涉案土地使用权人为防城港务集团有限公司，地，地类途）为物流用地，2003年3月1日防城港务集团有限公司出具《无偿使用证明》，证明其将涉案土地无偿提供给南宁港港汽车销售服务有限公司与南宁港强汽车配件销售有限公司使用。 本院认为，港港汽车公司与张大龙就案涉土地签订案涉《场地租赁协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。关于场地租赁协议是否已解除的问题。原告在租赁合同签订后按约定支付了首付款，第二期租金应于2017年4月24日支付。但是2016年10月21日事故发生后，被告就一直封锁租赁场地，被告并非具有相关职能的行政部门，其为了保护现场而对租赁场地进行封锁只能作为紧急措施，其应及时移交相关行政部门进行处理，由相关行政部门作出是否继续封锁的决定；其次，即使被告为了保护事故现场而对租赁场地进行封锁，亦应在合理期限内封锁，本案中，被告在事故发生后就一直封锁场地，在原告向事故死者家属赔偿后，被告亦未解除租赁场地的封锁。故被告的主张无法律依据。因此被告于2018年10月10日向原告发出《关于终止租赁合同的函》，以原告未缴纳租金为由终止合同不发生解除合同的法律效力。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同，根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，在被告封锁场地导致原告无法使用租赁物的情况下，被告以原告未缴纳此期间的租金为由终止合同，理由不成立，本院认为该《场地租赁协议》尚未产生解除的效力。因此原告请求确认被告终止合同的行为无效，本院予以支持。 关于租赁期限如何计算的问题。在2016年10月21日发生事故之后，因被告封锁场地导致原告不能继续使用租赁物，双方的租赁合同由此开始产生纠纷并中止履行。则从2016年10月21日至本案判决生效之日止为租赁合同中止履行期间。从2016年3月至2016年10月为已履行期间，剩余履行期限为9年4个月，如上所述，本院认定该租赁合同应继续履行，则双方应履行的租赁合同期限为9年4个月。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下： 一、确认南宁港港汽车销售服务有限公司于2018年10月10日向张大龙发出的《关于终止租赁合同的函》不产生解除双方于2016年3月签订的《场地租赁协议》的效力； 二、南宁港港汽车销售服务有限公司继续履行《场地租赁协议》，租赁期限从本案判决生效之日起尚余9年4个月； 三、驳回张大龙的其他诉讼请求。 案件受理费22050元，由南宁港港汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  黄金山 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  姚杰林 书 记 员  谈懿心