广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1602民初939号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘爱忠，男，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：兰显堂，男，住贵州省沿河土家族自治县，系原告户籍地贵州省沿河土家族自治县。被告（反诉原告，以下统称被告）：化州市中天房地产开发有限公司河源分公司，住所地广东省河源市源城区埔前镇河背村委庆利村139号。负责人：李一锋。委托诉讼代理人：王珂，广东贤贵律师事务所律师。原告刘爱忠诉被告化州市中天房地产开发有限公司河源分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘爱忠及其委托诉讼代理人兰显堂，被告化州市中天房地产开发有限公司河源分公司的委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即交付位于河源市源城区埔前镇河背村205国道以东埔前河以北埔前华府X栋XXX房于原告管理使用；2、被告承担自2016年10月30日起至涉案房屋实际交付于原告之日止的物业管理费5000元（诉中增加）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月30日，原告向被告购买位于河源市源城区埔前镇河背村205国道以东埔前河以北埔前华府X栋XXX房一套，价格为447496元。该款于当日以现金交付方式交付于被告，被告出具收款收据于原告。同日，原告还向被告交付办证费500元，维修基金费5176元，推拉门费用1200元。以上款项清后，被告承诺在2016年10月30日之前将涉案房屋交付于原告。2016年8月26日，原告的老乡陶杰以原告的涉案房作担保向被告借款100000元用于河源三盈精工电梯有限公司（马姗姗）支付西奥电梯有限公司的货款。原告作为担保人在该份“协议书”上签了字。后来，由于案外人陶杰与三盈精工电梯有限公司因业务上的关系，致使陶杰未能在承诺期限的十天内返还借款100000元。以后，原告多次向被告要求交付涉案房屋并承诺可替陶杰返还该借款，可被告仍然拒绝交房与原告。被告针对本诉辩称：1、因原告没有实际履行商品房买卖合同的付款义务，所以原告要求被告将涉案房屋交付原告管理使用缺乏事实依据，因原被告双方签订的合同，约定由原告向被告支付购房款为447496元，而原告实际支付的购房款为2万元，由此表现，原告未履行其买受人实际支付购房款的义务，所以原告的请求不能成立，应予以驳回，2、原告所主张的物业管理费并未实际发生，且其未提交任何的缴费凭证予以证实，无事实和法律依据，应予驳回。被告向本院提出反诉请求：1、解除被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXXXX），2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2016年6月30日签订《商品房买卖合同（预售）》，并于2016年8月1日登记备案。合同约定原告向被告购买位于河源市源城区埔前镇河背村205国道以东埔前河以北埔前华府X栋XXX房，购房总款为447496元，原告仅支付20000元，剩余427496元以被告向东源县三盈精工电梯有限公司购买的电梯款作为抵扣。但是，东源县三盈电梯公司并未按照约定履行合同义务，仅交付四台电梯、价值72万元，而被告与原告签订购房合同前，被告已向东源县三盈精工电梯有限公司支付了1055587元电梯费，远超4台电梯价值，所以不应再以东源县三盈精工电梯有限公司电梯款折抵原告的购房款。因此，原告未按购房合同约定向被告足额支付购房款，其行为已构成严重违约。原告针对反诉辩称：1、原告与案外人陶杰等10多人近年来一直为东源县三盈精工电梯有限公司（以下简称“三盈公司”）提供劳务，主要为三盈公司在河源等地区安装电梯及其他劳务工作，至2016年6月30日前，三盈公司尚拖欠原告等10多人劳务费累计60多万元。经协商，被告同意以其向三盈公司购买电梯的货款427496元直接抵扣原告的涉案房款447496元，其后原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，并支付了差额款2万元，办证费500元，维修基金5176元，推拉门费用1200元等，并在房屋产权登记机关办理了登记手续。《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的原则基础上进行的，合同内容客观真实，合法有效，理应受到法律的保护。2、根据合同的相对性原则，合同是特定主体之间的协议，只在特定合同当事人之间发生法律约束力。本案中，原告是三盈公司的一位劳务临时工，只为三盈公司承接的工程提供劳务。被告与三盈公司抑或是西奥电梯有限公司之间的业务往来与合同，不是原告能够知晓的，也与原告无关。因此，他们三方间签订的任何协议对原告不具有约束力。原告对其诉讼请求及反诉抗辩提供的证据有：1.原告的身份证；2、被告企业信息资料打印件；3、商品房买卖合同；4、收据四份；5、税收完税证明；6、住房登记记录查询证明；7、协议书复印件。被告对其本诉抗辩及反诉请求提供的证据有：1.被告营业执照复印件；2、原告身份证复印件；3、电梯供货安装合同；4、付款凭证14份；5、电梯整改及报检协议；6、收款收据；7、账户交易明细回单；8、电子回单复印件；9、2016年6月30日《化州市中天房地产开发有限公司付款凭证》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对提交的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审审查的证据和当事人陈述，本院查明：2016年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXXXX，已在河源市是国土资源局备案），约定原告购买被告开发建设的位于河源市源城区埔前镇河背村205国道以东埔前河以北埔前华府X栋XXX房，建筑面积115.02平方米，房屋总价款为447496元；原告应于2016年6月30日之前支付全部价款，被告应于2016年10月30日前向原告交付该商品房；该合同还约定有其他条款。当日，被告向原告出具了四份收款收据，载明内容分别为：1、被告收取原告埔前华府X栋XX层X号房的办证款500元；2、被告收取原告埔前华府X栋XX层X号房的总房款447496元；3、被告收取原告埔前华府X栋XX层X号房的维修基金5176元；4、被告收取原告埔前华府X栋XX层X号房的推拉门费用1200元。同日，被告还向东源县三盈精工电梯有限公司开具付款凭证载明“付款项目：埔前华府电梯供货安装工程款（直接抵销X-XXX房款），合计大写￥肆拾贰万柒仟肆佰玖拾陆元”。2017年1月11日，原告就案涉房产缴纳了商品房住房买卖契税6392.8元。2016年8月26日，案外人陶杰与原告共同向被告出具《协议》载明，今由陶杰提供原告位于埔前华府X栋XX层X房作担保向被告借款100000元用作河源三盈精工电梯有限公司（马珊珊）支付西奥电梯有限公司的货款，此款转账西奥电梯有限公司后，三个工作日内陶杰必须保证埔前华府四号、五号楼的四台电梯及配件进场，如不到货或缺件，陶杰必须在十个工作日内如数返还上款，否则被告有权没收原告的此套房产。《协议》上，陶杰在担保栏处签名、原告在房主栏处签名。案外人陶杰与原告均系东源县三盈精工电梯有限公司在埔前华府的现场施工人员。庭审中，原告述称：东源县三盈精工电梯有限公司欠原告劳务费，而东源县三盈精工电梯有限公司在被告处有电梯工程，三方协商原告在被告处的购房款以东源县三盈精工电梯有限公司在被告处的电梯款直接抵扣，原告向东源县三盈精工电梯有限公司出具工程结算后，被告才签订了购房合同，原告支付了2万元并缴纳了相关费用；后因未能向被告提供电梯和返还10万元，被告将房屋留置，对原告显示公平。被告述称：被告同意用房屋抵扣电梯款，但抵扣行为是附条件的，该条件要求东源县三盈精工电梯有限公司须完成足量的电梯安装，但该公司实际上未做到，以房抵扣电梯款不成立，原告并未足额缴纳购房款；协议也确认，东源县三盈精工电梯有限公司和陶杰在未履行提供电梯配件的情况下，被告有权收回原告房屋。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，属双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应受其约束。本案争议焦点：一是原告是否履行了给付房款义务；二是被告是否有权收回房屋。具体评析如下：关于原告是否履行了给付房款义务问题。本案中，案外人东源县三盈精工电梯有限公司欠原告劳务费，即原告对源县三盈精工电梯有限公司享有债权；而在原被告签订合同当天，被告接收了原告给付现金20000元并向原告出具了购房款全部给付的收款收据，应视为被告接受原告以对东源县三盈精工电梯有限公司享有的债权作为案涉房屋的对价，也即被告受让了原告对东源县三盈精工电梯有限公司的债权，则原告已履行完毕其房款给付的合同义务。并根据合同相对性原则，东源县三盈精工电梯有限公司就此债务向被告履行的情况，并不影响原、被告间商品房买卖合同的履行。故，被告主张原告未支付全部购房款得以解除合同的主张，于法无据，本院不予支持。关于被告是否有权收回房屋的问题。根据《协议》内容和当事人庭审陈述，原告的真实意思是以案涉房屋为案外人陶杰向被告借款100000元作担保。首先，原告尚未取得案涉房屋产权，抵押权并未设立；其次，被告有权没收房屋的约定，属于流押条款，为无效条款。故《协议》中原告担保的实质是对借款承担保证责任，即被告无权收回房屋，但保证责任可另循法律途径主张。综上所述，原告已按合同履行付款义务，被告未约定交付房屋，构成违约。现原告主张被告交付案涉房屋，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另，案涉房屋并未交付，原告主张物业管理费的发生并无事实依据，故其该项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、化州市中天房地产开发有限公司河源分公司应在本判决生效之日起十日内向刘爱忠交付位于河源市源城区埔前镇河背村205国道以东埔前河以北埔前华府X栋XXX房；二、驳回刘爱忠的其他诉讼请求；三、驳回化州市中天房地产开发有限公司河源分公司的反诉请求。本案本诉受理费8012元、反诉受理费50元，由化州市中天房地产开发有限公司河源分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  李振华审 判 员  朱小平人民陪审员  徐 微二〇一九年十一月二十日书 记 员  苏 思