湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2901号原告：上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司，住所地武汉市洪山区铁机村武汉保利城K1地块**********，统一社会信用代码91420111MA4KN5UP7U。负责人：张世友，总经理。委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师。被告：王斌，男，1995年1月16日出生，汉族，湖北省广水市人，住武昌区，被告：武汉极地华迪酒店管理有限公司，住所，住所地湖北省武汉市东西湖区保利公园家********（12）社会信用代码914201123033005102。法定代表人：王朋，总经理。委托诉讼代理人：刘浩，湖北全成律师事务所律师。被告：王朋，男，1978年8月20日出生，汉族，河南省罗山县人，住武汉市江岸区，原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司（以下简称“汉仁置业武汉分公司”）与被告王斌、武汉极地华迪酒店管理有限公司（以下简称“极地华迪酒店”）、王朋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案。原告汉仁置业武汉分公司于2019年6月3日向本院申请财产保全，本院于同日作出（2019）鄂0112民初2901号之一民事裁定：依法冻结被告王斌、极地华迪酒店、王朋名下的银行存款400000元。本案后依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理。原告汉仁置业武汉分公司的委托诉讼代理人覃山，被告王斌、被告极地华迪酒店的委托诉讼代理人刘浩、被告王朋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉仁置业武汉分公司提出诉讼请求，判令：1、被告王斌、极地华迪酒店支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费351737.64元；2、被告王斌、极地华迪酒店赔偿违约金（截止2019年4月15日下欠违约金39007.70元，之后的违约金以351737.64元为基数，按日万分之三利率标准计算至实际清偿之日止）；3、被告王朋对被告王斌、极地华迪酒店的上述应承担责任在股东认缴出资范围内承担连带偿还责任；4、三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我公司与武汉市保利公园家小区第一届业主委员会签订了物业服务合同，为该小区提供物业服务。我公司服务的该小区5号楼系被告王斌所有，被告王斌将其出租给被告极地华迪酒店用于经营速8连锁酒店。根据二被告签订的《房屋租赁合同》的约定，该房屋物业服务费、水费、电费由被告极地华迪酒店承担。但被告极地华迪酒店自2017年1月1日起一直未向我公司缴纳物业服务费。截止2019年4月15日，二被告共计下欠我公司物业服务费总金额351737.64元，违约金39007.7元。另查明，被告极地华迪酒店系被告王朋设立的一人公司，注册资金1000万元，实缴资本0元，同时在被告极地华迪酒店日常经营过程中往来账款均由被告王朋私人账户结算，明显存在股东与公司财产混同的事实。经我公司多次催告，但三被告拒不履行。现我公司依法诉至法院，请求判如所请。被告王斌辩称，我与被告极地华迪酒店签订了房屋租赁合同，合同约定物业服务费由被告极地华迪酒店承担，与我没有关系。请求驳回原告汉仁置业武汉分公司对我的诉讼请求。被告极地华迪酒店辩称，第一，原告汉仁置业武汉分公司的主体不适格，物业合同上明确约定是上海汉仁物业管理有限公司提供物业服务，原告与之不符。第二，我公司与被告王斌签订了补充协议，约定了物业服务费的承担方式。第三，原告汉仁置业武汉分公司怠于提供物业服务，我公司行使先履行抗辩权，故拒交物业服务费。原告汉仁置业武汉分公司怠于履行物业服务协议约定的义务给我公司造成了巨大经济损失，构成了违约。我公司行使先履行抗辩权，拒交物业服务费的行为具有正当的理由，不属于违约。即使不能免除我公司支付物业服务费的义务，本案也应当减少物业服务费。被告王朋辩称，在同意被告极地华迪酒店的答辩意见基础上，补充如下意见：我在承租5号楼期间按照合同的约定履行了交纳物业服务费的义务。我和原告汉仁置业武汉分公司关于水电费有一个约定，我每个月都是按照其要求交费的。本次物业服务费拒交是有原因的。如果有相关责任，我可以按照相关要求承担连带偿还责任。本院经审理认定如下事实：上海汉仁物业管理有限公司于2016年10月31日更名为上海汉仁置业集团有限公司。汉仁置业武汉分公司系上海汉仁置业集团有限公司的分支机构。极地华迪酒店是由王朋设立的一人公司，其法定代表人为王朋。王斌系武汉市东西湖区保利·公园家5栋1单元1-4层房屋的业主，4层房屋建筑面积共计3256.83平方米。2014年11月12日，王斌与极地华迪酒店签订《房屋租赁合同》（该合同系在武汉市工商行政管理局备案的租赁合同），约定王斌将武汉市东西湖区保利·公园家5栋1单元1-4层房屋出租给极地华迪酒店使用，租赁期限自2014年11月12日至2019年11月11日，共5年；租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业服务费及其它由极地华迪酒店而产生的费用由极地华迪酒店负担。武汉保利公园家小区第一届业主委员会与上海汉仁物业管理有限公司于2016年7月签订《保利·公园家物业管理服务合同》，约定由上海汉仁物业管理有限公司为保利·公园家小区的住宅、商铺提供物业服务，合同期限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日，物业服务费的标准为商业物业4元/平方米/月。业主按三个月（季度）交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每满三个月后的十日内（当月10号前）履行交付义务。业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按每天0.03%的标准支付违约金。上述合同签订后，上海汉仁置业集团有限公司委托其分支机构汉仁置业武汉分公司实际履行物业服务合同，为保利公园家小区提供物业服务。极地华迪酒店按时交纳物业服务费至2016年12月31日。极地华迪酒店以汉仁置业武汉分公司未提供物业服务为由未交纳物业服务费。汉仁置业武汉分公司于2019年4月17日对极地华迪酒店进行催收，极地华迪酒店仍未交纳物业服务费，汉仁置业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。审理中，极地华迪酒店提供了一份由王立煌（王斌的代理人）与王朋签订的《商铺租赁合同》，约定王斌将位于武汉市东西湖区宏图大道6号5号楼商铺租金给王朋，租赁期限为10年，自2014年3月22日起至2024年3月21日止，其中免租期345日，自2014年3月22日起至2024年3月21日止。房屋租金每月121600元，房租头三年不增，三年后每三年按5%递增。该合同中未对物业服务费的承担问题进行约定。2014年9月1日，王立煌与王朋签订《商铺租赁补充协议》，约定根据2014年3月22日双方签订的商铺租赁合同，针对物业管理费等缴纳要求补充如下：1、王朋按照物业公司4元/月/平方米的标准补交从2014年9月1日起至2015年3月31日共计7个月的物业管理费，王斌承担其中一半费用共计44800元，费用从2015年4月租金中抵扣，涉及到其他相关费用由王斌与物业公司协商解决；2、从2015年4月开始，王朋按照4元/月/平方米标准按时交纳物业管理费，王斌承担部分从后续房屋租赁费用中扣除，即每月租金调整为115200元。王斌对上述《商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》的真实性没有异议。另查明，因保利公园家5号楼屋顶和外墙漏水，极地华迪酒店雇请沈浩军对屋顶防水层整面及外墙漏水进行维修，支出人民币20万元。同时，因汉仁置业武汉分公司对极地华迪酒店未提供安保和保洁服务，极地华迪酒店另行聘请人员从事酒店及停车场的安保和保洁服务。2017年12月23日，王立煌与王朋再次签订《补充协议》，约定根据双方2014年3月22日签订的位于武汉市宏图大道6号保利公园家5号楼的房屋租赁合同中关于物业管理费事宜，经双方协商，就2017年全年物业费缴纳事宜达成如下补充协议：鉴于王朋为整栋楼租赁使用，且王斌以物业管理方不提供安保服务、车辆管理服务、保洁服务、公共设施维护保养、房屋维修以及其他物业管理有关规定的服务内容，王朋在2017年全年自行组织、聘用人员完成上述物业服务内容，王朋不再向王斌或小区物业公司缴纳2017年以及后续物业管理费，物业管理费由王斌与物业管理公司协商解决。2017年12月23日，王斌与王朋重新签订《房屋租赁合同》，约定王斌仍将保利公园家5号楼1-4层整体租赁给王朋。租赁期限自2017年12月23日至2030年12月22日止，租金每月80000元，房租前三年不增，三年后每三年按5%递增。物业费由王朋负担。2017年12月25日，王斌与王朋再次签订补充协议，约定根据双方2017年12月23日签订的位于武汉市宏图大道6号保利公园家5号楼的房屋租赁合同物业管理费事宜，经双方协商，达成如下补充协议：1、王朋按照合同约定定期向王斌或受王斌委托直接向物业管理方缴纳物业管理费。同时，王斌或物业管理方应提供相应的物业管理服务，包括但不限于安保服务、保洁服务、公共设施维护保养、房屋维修以及其他规定的服务内容，服务区域主要包括5号楼公共区域，含5号楼各楼层在内的相关区域，以及有关规定的范围。其中王斌或物业管理方应提供足够的人员保障上述服务内容；2、鉴于王朋为整栋楼租赁使用，若王斌或物业管理方不提供上述物业服务内容，王朋可自行组织、聘用人员完成上述物业服务内容，具体费用由双方会同物业管理方协商解决。王朋对该补充协议的真实性没有异议，但认为之前的协议中明确约定物业服务费由王朋承担，且无证据证明其有违约行为，王朋不应承担物业服务费，且在承租期间内王朋也承担过极地华迪酒店房屋维修的部分费用。上述事实有《保利公园家物业管理服务合同》、房屋所有权证、在工商行政管理局备案的《房屋租赁合同》、极地华迪酒店的工商登记信息、《律师函》及邮寄回执、2017年12月23日王斌与王朋签订的《房屋租赁合同》及双方于2017年12月25日签订的《补充协议》、极地华迪酒店与保洁员工签订的劳动合同、《维修合同书》、2014年3月22日王斌出具的委托书及当日王立煌与王朋签订的《商铺租赁合同》、2014年9月1日王立煌与王朋签订的《商铺租赁补充协议》、2017年12月23日王立煌与王朋签订的《补充协议》等证据予以证明。本院认为，关于汉仁置业武汉分公司的主体资格问题。虽然武汉市保利公园家小区第一届业委会是与上海汉仁物业管理有限公司签订的物业服务合同，但实际履行该物业服务合同的是汉仁置业武汉分公司，武汉市保利公园家小区第一届业委会对此未提出异议，故汉仁置业武汉分公司作为实际提供物业服务的企业，起诉业主及物业使用人请求支付物业费的主体资格适格。关于支付物业服务费的请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。上海汉仁物业管理有限公司与业委会签订的物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对全体业主及物业使用人具有约束力。汉仁置业武汉分公司作为小区实际提供物业管理服务的企业依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，极地华迪酒店作为物业实际使用人应依约支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，虽然王朋与王斌及王斌的代理人签订的多份租赁合同及补充协议中对物业服务费的约定不尽相同，但王斌作为业主，极地华迪酒店作为物业使用人，汉仁置业武汉分公司主张极地华迪酒店支付物业服务费，王斌承担连带责任的请求符合上述法律规定，本院予以支持。对王斌辩称依据租赁合同的约定其不应承担物业服务费的主张本院不予支持。但极地华迪酒店提供的证据及王斌的陈述可以相互印证，汉仁置业武汉分公司在对保利公园家进行物业服务时，并未对极地华迪酒店提供相应与其物业服务费标准相适应的物业服务，未为极地华迪酒店提供安保、保洁等基本的物业服务，在极地华迪酒店发现公共区域漏水时，汉仁置业武汉分公司亦未尽到与建设单位进行沟通，配合物业使用人要求建设单位进行维修的义务，因此，汉仁置业武汉分公司在对极地华迪酒店承租的5号楼区域进行物业服务时存在较大瑕疵，本院酌情在50%的范围内支持极地华迪酒店应支付的物业服务费。经计算为175868.82元（4元/平方米/月×3256.83平方米×27个月×50%）。因汉仁置业武汉分公司存在瑕疵履行的情况，综合考量其物业服务质量，本院对汉仁置业武汉分公司主张违约金的请求不予支持。关于王朋承担连带责任的请求。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，王朋未提供证据证明极地华迪酒店财产独立于其个人财产，且王朋亦表示愿意承担连带责任，故对汉仁置业武汉分公司主张王朋承担连带责任的请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告武汉极地华迪酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司支付2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费175868.82元；二、被告王斌、王朋对上述第一项判决中被告武汉极地华迪酒店管理有限公司应履行的义务承担连带责任；三、驳回原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3581元（已减半收取）、保全费2520元，以上共计6101元（原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司已预缴），由原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司负担3356元，由被告王斌、武汉极地华迪酒店管理有限公司、王朋共同负担2745元，并在支付上述款项时一并向原告上海汉仁置业集团有限公司武汉分公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年十一月十八日书记员  高敏