山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初2066号 原告：张晓忠，男1970年11月15日出生，汉族，现住昌邑市。 原告：付晓玲，女，1970年5月12日出生，汉族，现住昌邑市。 以上二原告委托诉讼代理人：姜雪梅，山东文宇律师事务所律师。 以上二原告委托诉讼代理人：刘爱成，山东文宇律师事务所律师。 被告：山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会。 法定代表人：张志刚，居民委员会主任。 委托诉讼代理人：付宁波，山东恒昶律师事务所律师。 原告张晓忠、付晓玲诉被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序四次公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人姜雪梅、刘爱成，被告委托诉讼代理人付宁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出的诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的拆迁协议；2、判令被告赔偿原告置换大产权楼房价款815575元，返还装修保证金2000元，承担鉴定费4281元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2013年8月10日签订拆迁协议，约定原告的住房按照（占地面积×0.75＝折后置换面积）置换楼房，回迁的楼房为“大产权”。时至今日，被告未能按约定置换给原告大产权房，经都昌街道办事处督促未果。经原告了解，被告处房屋无法办理房屋产权证书，根本不可能交付给原告大产权房屋，协议无法履行。现诉至法院，请求依法判决。 被告辩称：一、原告要求解除协议没有法律依据，按照合同法第九十四条至九十六条规定，解除合同应通知被告，由被告提出解除合同之诉，原告直接起诉要求解除合同，没有法律依据。二、原告的诉讼请求无事实依据。综上，法院应当驳回原告的起诉。 原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院组织双方当事人进行了举证，原、被告举证、质证及本院认定情况如下： 一、关于原、被告签订的拆迁协议能否解除问题： 原告为证实其要求确认解除拆迁协议的诉讼请求成立提供以下证据：结婚证一份、房产证一份、拆迁协议一份、被告出具的证明一份、装修保证金收据一份、昌邑市自然资源和规划局出具的证明一份。 被告对上述证据的真实性无异议，但主张原告提供的证据对其主张无证明力，被告交付原告的拆迁安置房所涉及土地虽为集体建设用地，但并不代表以后不能办理国有建设用地。 被告不同意解除协议，理由为：被告有大产权回迁房，但视被拆迁人自愿原则进行选定，涉案楼房系原告自愿选择，因此，原告要求解除无事实依据，要求赔偿亦无依据，被告可为其另行调换大产权房。 被告为证实其主张成立，提供被告与徐海英、被告与徐海波、被告与李修珍分别签订的拆迁协议各一份。 原告质证意见为：该三份证据与本案无关联性，原告现取得的涉案楼房是被告确定好顺序后分配给原告的，对涉案房屋不能办理大产权的情况，原告并不知情，原告到国土资源局查询后才知道涉案房屋不能办理大产权，被告已构成根本违约，拆迁协议应予解除，并由被告赔偿原告损失。 本院认定如下：被告对原告提供的证据真实性无异议，本院对原告提供的证据效力予以认定，对涉案房屋土地系集体建设用地的事实予以确认。被告提供的三份拆迁协议，即使能够证实被告有“大产权”房屋可调换给原告的事实，也不能据此否认涉案房屋土地并非国有出让建设用地的事实，因此，本院认定该三份证据与本案无关联性，本院对其效力不予认定。 依据本院认定的原告提供的以上证据及双方当事人陈述，本院对以下事实予以确认：二原告系夫妻关系，二原告在昌邑市（现都昌路）东，原有建筑面积75平方米住房一处，二原告提供的该房屋的房屋所有权证显示：该房屋土地权属性质为出让，使用年限至2067年8月20日，房屋所有权人为张晓忠。2013年8月10日，原告付晓玲与被告签订拆迁协议一份，约定：所有住房一律按（占地面积×0.75＝折后置换面积）置换楼房。按各户折后面积每50平方米赠送附房一平方，按比例以此类推。各户楼房置换后剩余平方米，可按比例抵顶车库及地下附房，再剩余的按每平米1500元退还给本户，协议还进行了其他方面的约定。2013年10月28日，被告为二原告出具证明一份，内容为：付晓玲在西安家埠社区回迁楼为大产权房，办理大产权所需的费用由西埠社区承担。以上协议签订后，被告已将原告的上述房屋拆除，按照协议约定，被告应交付原告150平方米的置换楼房，但实际交付二原告145平方米的楼房，剩余5平方米，按照1平方米折算1.5平方米附房的计算方式折算后，被告应置换给原告7.5平方米附房，加上按协议约定应置换的3平方米附房，被告应交付原告10.5平方米附房，因被告实际交付二原告的附房为15.35平方米，故二原告向被告交付对价7760元。上述置换楼房交付后，二原告向昌邑市西埠永和家园缴纳装修保证金2000元，涉案楼房未办理不动产权属证书。该楼房所处位置：昌邑市以东、富昌街以北路东27号楼2单元2楼东户及附房，原告提供的昌邑市自然资源和规划局于2019年8月4日出具的证明内容为：位于昌邑市以东、富昌街以北西安家埠27号回迁住宅楼土地属西安家埠村建设用地。 本院认定如下：原告与被告签订的拆迁协议合法有效，被告为原告出具的证明系对拆迁协议的补充亦合法有效，原、被告均应按照拆迁协议的约定行使权力、履行义务。原告按照协议约定将其原有国有出让土地性质的住房交由被告拆除，但被告交付原告的涉案房屋土地性质为村建设用地，不但严重违反了协议约定，而且违反了国家有关非本集体经济组织成员不得取得本集体经济组织宅基地的强制性规定，并导致涉案楼房无法办理不动产权属证书，原告的合同目的已无法实现，其有权要求解除拆迁协议，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。因原告的起诉状具有解除通知的作用，因此，本院确认原、被告签订的拆迁协议自被告收到本院送达的原告起诉状之日即2019年7月17日解除。 二、关于原告主张的经济损失问题： 原告要求按涉案楼房土地系国有出让土地的楼房价款赔偿损失，并且返还装修保证金。 根据原告申请，本院委托山东信德房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案楼房及附房（按国有出让土地）的价值进行评估，该公司于2019年10月4日作出的评估报告的评估结果为：估价对象在价值时点的价值为人民币815575元，住宅评估单价5360元每平方米，附房评估2500元每平方米。本价值包括房屋占用范围内的土地使用价值。为此原告花费估价费4281元，要求被告一并赔偿。 被告对评估报告的评估结果有异议，其异议为：评估报告采用的是比较法，但报告中未阐述比较法的比较对象，评估缺乏客观依据。被告因对评估报告有异议，不同意赔偿评估费。 被告申请作出评估报告的估价人员出庭说明，本院依法通知后，该报告的估价师衣鑫出庭并接受了原、被告的询问，衣鑫对报告所采用的比较法的比较对象，所选择比较对象的理由，所选实例的成交价格等做了说明。但被告仍对评估报告的评估结果有异议。 本院认定如下：评估报告系原告申请，本院依法委托的评估机构作出，针对被告的异议及出庭申请，评估机构已按本院通知到庭接受了被告询问并对被告所提异议进行了说明，被告虽仍有异议，但并未就其异议提供证据，因此，本院对被告的异议不予采信，对该评估报告的效力予以认定，对评估报告的估价结果予以采信。该估价结果可以作为原告主张损失的依据，对原告要求赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。原告为此花费的评估费，被告亦应予以赔偿。但从原告提供的装修押金收据看，装修押金并非被告收取，原告要求被告返还，本院不予支持。 三、关于本案合同解除及涉案房屋返还的释明： 本案庭审结束后，合议庭认为拆迁协议签订后，在协议履行过程中，由于被告违约，原告的合同目的已无法实现，因此，原告要求确认协议解除，本院予以支持，据此本院就合同解除问题向被告释明并征求其是否就涉案房屋的返还提起反诉，被告明确表示不同意解除，亦不提起反诉。 综上所述，本院认为，虽然原、被告签订的拆迁协议合法有效，但因在协议履行过程中，被告违约导致原告的合同目的无法实现，因此，原告有权要求解除协议，原告要求确认协议解除，本院予以支持。因导致协议解除的责任在被告，故对原告因解除协议造成的损失，被告应予补偿，原告以评估报告的评估结果为依据要求被告赔偿损失及估价费，本院予以支持。对原告要求返还装修押金的诉讼请求本院不予支持，原告可另行主张权利。被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、确认原告付晓玲与被告山东省潍坊市昌邑市都昌街道西安家埠社区居民委员会签订的拆迁协议解除； 二、被告赔偿原告经济损失815575元、估价费4281元，共计819856元，于本判决生效之日起十日内日付清； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11999元，财产保全费4670元，共计16669元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉费11999元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  付明琪 人民陪审员  杨 彬 人民陪审员  夏新刚 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  张 洪