福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初5132号 原告(反诉被告)：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴、李丽飞，、实习律师。 被告（反诉原告）：许建兴，男，1969年5月28日出生，汉族，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：叶志怀、骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。 被告：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司（下称新新房地产公司）与被告许建兴、付凤阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，被告许建兴提起反诉，本院合并审理，适用普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月14日、同年10月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告(反诉原告)许建兴的委托诉讼代理人叶志怀、骆细芬到庭参加诉讼，被告付凤阳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求：1、许建兴、付凤阳立即支付新新房地产公司购房款455189元，并按日万分之五标准计算自2019年2月14日起至实际还款之日止的逾期付款违约金。2、许建兴、付凤阳立即支付新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年5月21日，付凤阳以许建兴的名义与新新房地产公司签订编号为201505210071的《商品房买卖合同》1份，主要约定许建兴购买新新房地产公司开发的位于泉州台商投资区洛阳镇新新·蓝郡国际3号楼B1802房屋，建筑面积81.72㎡，总房价款455189元，其中首付款145189元应于合同签订前支付，余款300000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。依据合同附件六《合同补充协议》第一条关于房款支付方式第2款约定，买受人变更付款方式须经出卖人同意，违约责任（如有）不因付款方式变更而免除。《商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，如属预售商品房，买受人（即许建兴）应当按时依约将购房款存入到指定的银行预售款监管账户上。第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定，逾期超过90日后，买受人在出卖人（即新新房地产公司）书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订了《借款协议》1份，主要约定上述房屋系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款455189元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。付凤阳承包蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未还。付凤阳自2015年底开始失联至今，上述房屋尚欠购房款455189元未付。该款项经新新房地产公司书面催告7日后，许建兴也不予支付。 被告许建兴辩称，一、新新房地产公司与许建兴于2015年5月21日签订《商品房买卖合同》，总购房款455189元，新新房地产公司同意许建兴所在单位泉州金湖物资有限公司的供应商福建省泷澄建设集团有限公司（付凤阳）以工程款抵扣购房款，并且向许建兴出具相应的收据进行确认，新新房地产公司与付凤阳之间存在《借款协议》，不能因无法向付凤阳追偿借款而反悔没有收到许建兴购房款，新新房地产公司与付凤阳之间的债权债务纠纷，是他们之间的关系，与本案无关。二、新新房地产公司收到许建兴购房款后，分别于2015年6月10日、2016年1月18日向许建兴开具金额为145189元、310000元的购房发票，进一步确认收到许建兴的购房款。三、新新房地产公司与许建兴签订合同的时间是2015年5月21日，如果新新房地产公司没有收到许建兴支付的购房款，为何协助许建兴办理网上签约登记备案，而且在2019年2月14日之前，从未催讨过，这是不符合常理的。退一步讲，本案新新房地产公司要求许建兴支付购房款已经超过诉讼时效。综上所述，应当驳回新新房地产公司的全部诉讼请求。 被告付凤阳未作答辩。 反诉原告许建兴向本院提出诉讼请求：1、新新房地产公司向许建兴支付逾期交房违约金（自2016年7月1日起至实际交付之日止，按已付购房款455189元的日万分之一计算）。2、新新房地产公司立即向许建兴支付逾期办证违约金（自2016年9月29日起至实际取得权属证书之日止，按已付购房款455189元的日万分之一计算）。事实和理由：2015年5月21日，许建兴与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，根据合同第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付符合合同约定的房屋。第九条约定，出卖人逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，许建兴依约支付全部购房款455189元，但是新新房地产公司至今未将案涉商品房交付给许建兴，且逾期超过180日，许建兴要求继续履行合同，新新房地产公司应按已付款455189元的日万分之一向许建兴支付自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。此外，许建兴在2016年7月1日后的90日内即2016年9月28日前未能取得房屋权属证书，按照合同约定，新新房地产公司应按已付款455189元的日万分之一向许建兴支付自2016年9月29日起至新新房地产公司实际取得案涉商品房的房屋权属证书之日止的违约金。 反诉被告新新房地产公司辩称，一、新新房地产公司不需要支付许建兴逾期交房违约金。新新房地产公司于2017年12月15日通过EMS的方式通知许建兴前来交房，并于2017年12月25日、同年12月26日、同年12月27日连续在泉州晚报刊登公告通知业主前来交房，案涉商品房至今尚未交房是由于许建兴自身的原因，许建兴也未在本案中反诉要求新新房地产公司交房，也未提供其他证据证明其通过其他途径要求新新房地产公司交房，故其直接要求逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。二、新新房地产公司不需要支付许建兴逾期办证违约金，因为许建兴重复起诉。三、反诉诉讼费用应当由许建兴自行承担。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年5月21日，新新房地产公司与许建兴签订编号为201505210071《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）1份，主要约定许建兴向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设的位于泉州台商投资区，建筑面积81.72平方米，总价款455189元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工过程中遇到重大技术问题、因故设计变更、出卖人报竣工验收而建设行政部门未能及时组织验收而拖延、地、地质等出卖人不可控制的原因导致工期延期的、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延误的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）:⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款145189元（含认购定金），作为首付款；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款310000元。第五条5.10款约定，买受人未付清房价款或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。第五条5.12款约定，该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房验收合格，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。第九条9.2款约定，通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因（如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等）导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后（本市为四日、外埠为七日）视为送达；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。第十二条12.8款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。该《商品房买卖合同》于2015年5月28日进行登记备案。新新房地产公司于2015年5月21日向许建兴出具一份收据，内容载明“兹收到许建兴交来3＃Ｂ1802房款，金额肆拾伍万伍仟壹佰捌拾玖元整（￥455189元）”，并在下方注明“抵工程款”。新新房地产公司分别于2015年6月10日和2016年1月16日向许建兴开具金额为145189元、310000元的销售不动产统一发票。2017年11月30日，案涉新新·蓝郡国际1＃、3＃楼及地下室经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收。2018年1月15日，案涉新新·蓝郡国际1＃、2＃、3＃楼及地下室工程通过消防验收。许建兴于2018年11月20日开具了税收完税证明及房产／土地使用权权属转移涉税证明。案涉商品房于2018年11月2日取得开发项目首次登记证明。双方至今未办理交房，案涉商品房尚未取得不动产权属证书。新新房地产公司因本案诉讼支付律师代理费3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照、签约审批单、《商品房买卖合同》及附件、泉州市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、商品房预售许可证、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、开发项目首次登记证明、收据、福建增值税普通发票、委托代理协议，许建兴提供的《商品房买卖合同》及附件、收据、销售不动产统一发票（2份）、税收完税证明，以及新新房地产公司与许建兴的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为: 一、关于案涉房屋是否系付凤阳以许建兴的名义购买及案涉购房款455189元是否已付的问题。 新新房地产公司认为，案涉购房款455189元尚未支付。案涉商品房是付凤阳以许建兴名义购买，新新房地产公司提供的《借款协议》以及付凤阳对该事实的确认均可以证实，许建兴与付凤阳用工程款抵扣案涉购房款，并未得到新新房地产公司的书面同意，故许建兴主张用工程款抵扣案涉购房款缺乏事实和法律依据，付凤阳不能代表新新房地产公司，以新新房地产公司的房产抵扣其自身拖欠许建兴的工程款，新新房地产公司至今未收到案涉购房款，许建兴和付凤阳应承担相应的付款义务及违约责任。新新房地产公司相应提供以下证据：证据1即收据及《借款协议》1份，以此证明案涉商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付购房款455189元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但是该协议没有实际履行。证据2即申请借款报告、付凤阳身份证各1份、借条/借款协议各2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向原告借款用于工程施工至今未还。证据3即EMS特快专递、催款函各1份，以此证明新新房地产公司于2019年2月14日向许建兴发函要求许建兴在合理期限内付清购房款，但许建兴至今不予支付。许建兴质证称，对证据1中的收据真实性、合法性、关联性均没有异议，《借款协议》涉及第三方的利益，其不是合同签订方，对真实性不清楚，该协议只有单方签字，不符合法律规定生效要件。对证据2即申请借款报告、借条、借款协议涉及付凤阳，许建兴不清楚。对证据3即EMS特快专递、催款函，许建兴没有收到，不清楚。 许建兴认为，一、根据合同的相对性，本案《商品房买卖合同》网上签约登记备案均载明许建兴是案涉商品房的买受人，是合同主体交易的一方，新新房地产公司所谓的《借款协议》不能证明付凤阳以许建兴的名义购买案涉商品房，而且该《借款协议》主要针对的是借款，也不是商品房的买卖，更是没有得到许建兴的确认。二、新新房地产公司向许建兴出具收据即确认用工程款抵扣案涉购房款的事实，从收据内容看，清楚明确写明兹收到许建兴交来案涉商品房的房款455189元，还注明是抵扣工程款，新新房地产公司并未提供相反的证据予以排除。故应驳回新新房地产公司的全部诉讼请求。许建兴相应提供以下证据：证据4即收据、销售不动产统一发票、税收完税证明，以此证明合同签订后，许建兴依约支付全部购房款455189元。新新房地产公司质证称，对证据4的真实性无异议，但是不能证明许建兴的证明目的。销售不动产统一发票不同于普通发票，仅是一种记账凭证，不是许建兴的付款凭证，许建兴应提供转账或现金支付的凭证。 本院经审查认为，关于新新房地产公司提供的证据，对证据1的真实性予以确认。证据2，因与本案无关，不予审查，但该证据可以证明付凤阳是案涉工程的承包方。证据3，对其真实性予以确认，但不能据此证明新新房地产公司的主张。对证据4的真实性予以确认。案涉房屋是否系付凤阳以许建兴的名义购买及案涉购房款455189元是否支付的问题，根据新新房地产公司提供的付凤阳向新新房地产公司销售高管邓顺华借款455189元的《借款协议》，该《借款协议》上载明：“由于乙方购买开发商泉州台商投资区资金周转需要，向甲方借款，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，现就乙方向甲方借款事宜达成以下协议，以资信守执行：一、借款本金：乙方（付凤阳）向甲方（邓顺华）借到现金人民币壹佰叁拾伍万玖仟柒佰陆拾肆元（￥1359764元）整，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。二、借款期限：即从2015年5月21日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止……”结合新新房地产公司于2015年5月21日向许建兴出具收据，确认收到3＃Ｂ1802房款455189元，以及新新房地产公司陈述，表明新新房地产公司在《借款协议》签订时，同意以付凤阳向新新房地产公司借款455189元的方式来充抵案涉商品房的购房款。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”新新房地产公司分别于2015年6月10日、2016年1月16日开具了145189元、310000元的销售不动产统一发票给许建兴，在其未能提供相反证据足以推翻的情况下，亦应认定许建兴已经支付其案涉购房款455189元。况且，从许建兴与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并于2015年5月28日进行备案登记，2018年11月20日，许建兴向国家税务总局泉州台商投资区税务局缴纳契税4551.89元，足以证明案涉商品房是许建兴购买，并非付凤阳以许建兴的名义购买，且案涉购房款455189元许建兴已经付清。以上证据相互印证，也证实新新房地产公司确认案涉购房款455189元已经付清，并积极配合许建兴享有该案涉商品房付清购房款后应该享有的权利。新新房地产公司主张许建兴尚未支付其购房款455189元，理由根据不足，不符合常理，且与其提供的证据相悖，不予采纳。新新房地产公司不应以与付凤阳之间的借贷纠纷，否认案涉商品房购房款455189元已付清的事实。另外，即便如新新房地产公司陈述，本案实际购房人是付凤阳，那新新房地产公司便不能向许建兴要求支付购房款455189元。因此，不管邓顺华有无实际将款项出借给付凤阳，还是用付凤阳未来工程款抵扣，均是新新房地产公司与付凤阳之间的约定，与本案无关。 二、关于许建兴请求新新房地产公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金是否应予支持及如何计算的问题。 许建兴认为，2015年5月21日，许建兴与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，约定交房时间2016年6月30日前。合同签订后，许建兴依约支付全部购房款455189元，但是新新房地产公司至今未将案涉商品房交付给许建兴，且逾期超过180日，根据合同第八条及第九条约定，许建兴要求继续履行合同的，新新房地产公司应按已付款455189元的日万分之一向许建兴支付自2016年7月1日起至实际交付房屋之日止的违约金。 新新房地产公司认为，新新房地产公司不需要支付许建兴逾期交房违约金。新新房地产公司于2017年12月15日通过EMS的方式通知许建兴前来交房，并于2017年12月25日、同年12月26日、同年12月27日连续在泉州晚报刊登公告通知业主前来交房，案涉商品房至今尚未交房是由于许建兴自身的原因，许建兴也未在本案中反诉要求新新房地产公司交房，也未提供其他证据证明其通过其他途径要求新新房地产公司交房，故其直接要求逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。新新房地产公司相应提供以下证据：证据5即天气资料分析报告（包括降水及风力）2份，以此证明截止合同约定的交房日前，被告可据实延期交房。证据6即泉州晚报4份，以此证明新新房地产公司于2017年12月25日、同年12月26日、同年12月27日在泉州晚报刊登公告，通知业主按交房通知书要求携带相关资料和费用按时前往办理交房手续。证据7即交房通知和办理产权登记公告，以此证明新新房地产公司于2018年11月14日在泉州晚报上公告通知业主案涉项目已具备办理不动产权证书的条件，业主应于公告登报次日起15日内携带材料到新新·蓝郡国际售楼部办理相关手续。以及新新房地产公司于2019年10月17日在泉州晚报上公告通知业主新新·蓝郡国际一期1#楼、2#楼、3#楼自2018年1月15日已符合交房条件，再次通知未办理交房的业主及时前往售楼部办理交房手续。许建兴质证称，对证据5的真实性没有异议，但对证明内容和证明目的有异议，新新房地产公司未能举证证明所谓异常天气是否导致其施工延缓或停工，不能仅以客观存在不利天气因素要求逾期交房，且统计天数扣除期间仅能计算合同签订之后及约定交房前，六级以上大风应以最大风力计算，还应扣除降水和最大风力六级以上重合天数。证据6，许建兴没有收到相关的通知，且根据《商品房买卖合同》第十条约定，新新房地产公司应书面通知许建兴交房，双方并未约定以公告的方式通知交房。对证据7的真实性无异议，但对证明内容和证明目的有异议，交房通知书在第一次开庭后才发布，证实新新房地产公司未依约通知交房，之前公告通知交房时尚不符合交房条件，而且先发布办理产权公告再发布交房公告，顺序存在颠倒。 本院经审查认为，新新房地产公司提供的证据5，该证据的真实性可予采信。根据天气资料分析报告载明的泉州市台商投资区洛阳观测站的统计数据体现，自本案《商品房买卖合同》签订之日即2015年5月21日至约定的交房之日2016年6月30日，日降雨量10ｍｍ以上降雨计54天，最大风力六级（含六级以上）大风计7天，但与降雨天数重叠4天应予扣除，实际顺延交房天数为57天（54天＋7天－4天），即被告可以顺延至2016年8月26日交房。新新房地产公司于2017年12月25日、同年12月26日、同年12月27日在泉州晚报刊登公告，通知业主前往办理交房手续时，案涉项目尚未通过消防验收，尚不符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，故不能证明新新房地产公司已经履行通知交房的义务。新新房地产公司再次于2019年10月17日通知业主前往办理交房手续时，此时案涉项目已符合交房条件，故新新房地产公司于2019年10月17日在泉州晚报上刊登的公告已经履行通知交房的义务。因此，计算逾期交房违约金的截止日期应认定为2019年10月16日，新新房地产公司存在逾期交房的违约行为，许建兴请求新新房地产公司支付逾期交房违约金，应予支持。本案计算逾期交房违约金的起止时间为自2016年8月27日起至2019年10月16日止，计1146天，逾期交房违约金为52164.66元（455189元×日0.0001×1146天）。关于许建兴主张的逾期办证违约金问题，根据合同附件六《合同补充协议》第六条6.5款约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。计算逾期办证违约金应当在商品房交付使用后360个工作日内尚不能取得房屋权属证书的，才自逾期之日起开始计算逾期办证违约金，案涉商品房尚未办理交房，故许建兴反诉请求新新房地产公司支付逾期办证违约金，依据和理由不足，不予采纳。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与许建兴签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。新新房地产公司已经收到许建兴支付的全部购房款，其要求许建兴或付凤阳继续支付案涉购房首付款455189元以及承担相应违约责任及支付律师费3000元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据；又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，新新房地产公司与许建兴约定的首付款期限为主合同签订即2015年5月21日前，按揭贷款310000元在主合同签订后30日内付清，而且新新房地产公司分别于2015年6月10日、2016年1月16日向许建兴开具金额为145189元、310000元购房款，距许建兴收到新新房地产公司于2019年2月14日发送的催款函已逾3年多。新新房地产公司没有证据证实此期间有诉讼时效中止、中断的法定情形。因此许建兴主张新新房地产公司的诉讼请求超过诉讼时效理由成立，本院予以采纳，据此，新新房地产公司的诉讼请求应予驳回。许建兴已按合同约定支付全部购房款455189元，新新房地产公司于2019年10月17日才履行通知交房的义务，故新新房地产公司应支付许建兴逾期交房违约金52164.66元。案涉商品房尚未办理交房，许建兴反诉请求新新房地产公司按已付购房款455189元的日万分之一支付自2016年9月29日起逾期办证违约金，依据和理由不足，不予支持。许建兴反诉提出的诉讼请求，合理的部分予以支持，不合理的部分不予采纳。被告付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告许建兴逾期交房违约金52164.66元。 三、驳回反诉原告许建兴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费8593元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。反诉受理费2190元，减半收取1095元，由反诉原告许建兴负担545元（多预交的550元予以退回）；反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担550元，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄桂德 审 判 员  陈秀军 人民陪审员  庄鸿疆 二〇一九年十一月五日 法官 助理  郑榕玲 书 记 员  张云潇 速 录 员  庄珊珊 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。