太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7679号原告：马非立，男，1985年2月20日出生，汉族，住山西省太原市。被告：太原市大唐智能花园业主委员会，住所地太原市小店区长治路73号。负责人：徐景文，男，1954年4月15日出生，汉族，住太原市小店区长治路73号大唐智能花园10号楼3-05室，身份证号×××。委托诉讼代理人：张雪峰，北京隆安（太原）律师事务所律师。原告马非立与被告太原市大唐智能花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马非立，被告太原市大唐智能花园业主委员会的负责人徐景文、委托诉讼代理人张雪峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马非立诉称，原告系太原市大唐智能花园小区的业主。2017年11月12日，在小区业主不知情的情况下，小区业委会突然在小区内各明显位置张贴公示，内容涉及小区业委会主任辞职、擅自任命徐景文为新主任，并增补了新成员。根据物权法第七十六条第一款第三项及《太原市物业管理条例》第十九条第三款的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由业主共同决定。但被告任命增补新成员并未按照法律法规规定的程序进行，未通知小区业主，也未召开业主大会。违法任命的徐景文多年未曾向物管企业缴纳管理费用，此人不具备成为业委会成员的资格，更不能当选为业委会主任。根据《太原市物业管理条例》第二十一条第五项、第八项规定：“业主有拖欠或者拒交物业管理费等有关费用的、损害业主共同利益的，不得进入业委会。”综上，被告的决定损害了业主的合法权益，应当予以撤销。2018年10月17日，小区业主委员会在没召开业主大会的情况下，突然张贴一纸通知，宣称业委会解除和太原市正大美家物业公司的服务合同，并交由不明物业公司非法管理。2019年6月18日，小区业主委员会又贴出通知，通报2019年6月15日与物业公司签订了为期三年的《服务合同》。根据物权法第七十六条第一款第四项规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。”但被告并未按照法律法规规定的程序进行，未通知业主，也未召开业主大会，小区广大业主对此毫不知情，此行为严重侵害了业主利益，应当予以撤销。此外，被告于2019年1月26日在小区公示栏张贴了《业主委员会资金收入与支出账目明细》，公布了2016年11月至2018年12月底的资金收入与资金支出明细。该明细表关于资金支出项目中“1号楼旁空地计划盖小区老年活动室垒墙支出费用”显示支出3080元，但实际情况是该围墙早于2016年就已经修整好了，该项支出并不存在，被告属于虚构支出项目。另“13号楼锅炉房改造服务用房已支出费用”项目显示支出27000元，但实际情况是13号楼锅炉房是热力公司的加压站，由热力公司使用，不可能改造成服务用房，被告属于虚构支出项目。且该明细表中所列其他支出项目，被告在支出时也未经业主大会批准，损害了小区业主的合法权益，应当赔偿原告的损失，并将虚假支出的项目返还业主大会。请求依法判令：1、撤销被告太原市大唐智能花园业主委员会选举徐景文为业主委员会负责人的决定；2、撤销被告太原市大唐智能花园业主委员会与太原市正大美家物业公司解除《物业服务合同》的决定；3、撤销被告太原市大唐智能花园业主委员会与于全胜物业公司签订《物业服务合同》的决定；4、被告太原市大唐智能花园业主委员会返还全体业主虚假支出共计30080元，并赔偿全体业主的损失；5、本案诉讼费由被告承担。被告太原市大唐智能花园业主委员会辩称，1、原告非法定的适格主体。原告不具备业主的身份，原告所居住房屋的业主应当是李洁。2、原告的诉请不属于法院受案范围。3、支出费用不存在虚假的问题。经审理查明，被告太原市大唐智能花园业主委员会于2007年成立。2012年-2016年9月期间，由原告马非立担任太原市大唐智能花园业主委员会主任。2016年9月18日，太原市小店区营盘街道办事处长治路二社区主持开始大唐智能花园业主委员会的换届选举工作，通过抽调工作人员入户发放推选单元长选票的方式，当天选举产生51名业主代表（单元长）。9月24日，社区召集51名业主代表，选举产生15名业主委员会成员（其中包括原告马非立）。9月28日，长治路二社区召集业主委员会成员召开会议，选举杨美生担任业主委员主任。2017年因杨美生申请辞去业委会主任职务，长治路二社区于同年11月11日召集召开业委会会议，通过了杨美生辞职申请，并选举徐景文担任业委会主任。2017年11月12日，被告就同意杨美生辞去主任职务、选举徐景文为业委会主任等事项进行公告。另查明，2016年6月20日（原告马非立担任太原市大唐智能花园业主委员会主任期间），被告与太原市正大美家物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，聘请该公司为小区的物业公司。2018年7月10日，被告向太原市正大美家物业管理有限公司发出解除《物业服务合同》通知书，载明因其将物业服务转包他人经营，通知解除双方签订的物业服务合同，解聘该公司。2018年7月25日，被告就解除与太原市正大美家物业管理有限公司的物业服务合同事宜进行公示2019年6月15日，被告与太原大美家物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》，聘请该公司作为小区物业服务企业。2019年6月18日，被告就决议聘请太原大美家物业管理有限公司并与其签订正式物业服务合同事项进行公示。根据被告提供的证据，就是否继续使用太原市正大美家物业管理有限公司、及是否聘请太原大美家物业管理有限公司作为新的物业公司事宜的决定，系通过业主代表大会书面投票表决通过，其中：现有业主代表49名，其中自动辞职代表3名。应发46票，实发35票，未发出11票（联系无回音或联系不上）。已投票中同意33票，弃权2票。并于2018年6月30日就该次书面会议统计结果进行公示。以上事实有《关于大唐花园业委会选举的情况说明》、会议纪要、公告、通知、物业服务合同、解除物业服务合同的通知、第三次书面会议投票结果统计公示、投票表及庭审笔录等在案佐证，足以采信。本院认为，关于原告是否具备业主身份的问题，《物业管理条例》第六条规定房屋的所有权人为业主，原告与登记的所有权人系夫妻关系，长期以业主身份参与小区管理，并担任小区前业委会主任及现小区业主委员会委员，故应当认定其具备业主身份。关于原告主张撤销选举徐景文为业委会负责人的决定，《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。”第十九条第二款规定：“业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”因此，业主大会和业委会选举中产生的纠纷不在人民法院民事案件受理审理范围，原告不享有诉权，原告应向有关行政主管部门申请解决。对原告主张撤销被告解除与太原市正大美家物业管理有限公司物业服务合同以及与太原大美家物业管理有限公司签订《物业管理委托服务合同》决定的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，”故原告有权提出该两项诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。太原市大唐智能花园小区系在街办、社区指导下选举出51名业主代表，就解聘、选聘物业服务事项，系采用书面征求意见的形式，由51名代表中的35名代表代表业主投票，其中33名代表代表业主投票赞成，故该两项决议符合法律规定，对原告主张撤销该两项决定的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张被告返还全体业主虚假支出30080元并赔偿全体业主损失的诉讼请求，原告仅能代表其个人，无权代表全体业主提出该项诉讼请求，故对其该项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十条、第十一条、第十二条、第十九条的规定，判决如下：驳回原告马非立的诉讼请求。案件受理费426元（原告已预交），由原告马非立负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 张少华 二〇一九年十一月二十六日书记员 李 萍