黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初3132号原告：郭淑华，女，1955年10月5日出生，汉族，医生，住巴彦县。委托诉讼代理人：臧庆明，男，1955年11月19日出生，汉族，退休职员，住巴彦县。被告：彭艳芹，女，1956年3月9日出生，汉族，退休工人，住巴彦县。委托诉讼代理人：郭贵杰，黑龙江龙鹏律师事务所律师。被告：张岩，男，1962年5月25日出生，汉族，职员，住巴彦县。被告：哈尔滨市谦基房地产开发有限公司，住所地：巴彦县兴隆镇。法定代表人：赵福东，职务：经理。原告郭淑华与被告彭艳芹、张岩、哈尔滨市谦基房地产开发有限公司（以下简称谦基房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭淑华及其委托诉讼代理人臧庆明，被告彭艳芹及其委托诉讼代理人郭贵杰到庭参加诉讼。被告张岩、谦基房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭淑华向本院提出诉讼请求：1、不得执行（2018）黑0126民初4559号民事裁定书中被保全的房屋（巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区1号楼3单元1002室）；2、确认该房屋的所有权为原告所有。事实与理由：原告郭淑华与被告谦基房地产公司于2018年11月11日签订房屋买卖合同，缴纳全部购房款，谦基房地产公司给我方出具购房收据，并办理入住相关手续，缴纳水电费、热费等费用，已经实际占有使用至今。在2019年得知该房屋被彭艳芹于2019年5月10日向法院申请查封，进入执行环节后我方才得知此事，向法院提出案外人执行异议，法院作出（2019）执异73号裁定将我方异议驳回。法院认为我方未办理产权登记，不具有物权效力，我方认为该执异裁定适用法律错误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告占有使用该房屋完全符合上述四个要件，该房屋虽然没有办理登记手续，但并不是原告方的过错，是开发商的原因。我方是依法买卖，合法占有。原告作为该房屋的买受人，是合法权利人，该买卖及占有使用合法真实，而且这些行为均是在法院查封之前。我方是基于物权合法占有，对方是基于债权。完全有足够的理由排除法院的执行，法院应该停止对该房屋的执行。为此诉讼请求停止执行该争议房屋，确认房屋为原告所有。被告彭艳琴辩称，原裁定程序合法，适用法律正确。第一、即使原告和谦基房地产公司签订的合同是真实有效的，原告所主张的权利也是一种债权，一种请求权，而非物权。物权对于动产来说是占有，对于不动产来说是登记。按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。原告没有办理产权登记，不发生物权效力，原告所主张的权利和被告彭艳芹所主张的权利都是债权，处于平等地位，没有先后之分。第二、原告所提出的适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，有着严格的适用标准，四种情形必须同时具备。和《查封、扣押、冻结规定》第17条相比，重点强调的是对无过错买受人期待权的保护。我们在贵院（××）××卷宗中××巴彦县房产住宅局出具的复函中明确写明经查谦基房地产公司兴隆繁荣小区预售许可卷宗，明确写明涉案房屋为不可售，作为买房人的原告，购买房屋最起码的注意标准是所购买的能否办理产权过户手续，到房产住宅局一查即可得知涉案房产为不可售状态，说明原告没有履行合理的注意义务，有过错，系原告自身原因造成的未办理过户手续，原告的行为不符合第28条第4款的规定，所以不能用该条款来调整本案。综上，原告的诉请不符合法律的规定，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、关于原告举示的证据。其中《商品房买卖合同书》，能够证实郭淑华与谦基房地产公司于2018年11月11日签订购买案涉房产的事实。谦基房地产公司为裴桂娟出具的《授权委托书》，能够证实谦基房地产公司授权裴桂娟办理“该房屋将来办理房屋产权证书在郭淑华名下为止”的事实。裴桂娟出具的《关于1栋3单元1002室郭淑华房源的保证说明》，属于证人证言，证人依法应当出庭，证人无法定不能出庭的情形，其书面证言的证明效力不予采信。《商品房购房收据》，能够证实郭淑华通过银行转账给裴桂娟以及直接交付购房款并由谦基房地产公司开具购房收据两种付款方式完成《商品房买卖合同书》中约定房款数额的事实，证明效力予以采信。对于其余证据，能够证实郭淑华缴纳物业费用及供热费用等，实际占有使用该房屋的事实，对证据的证明效力予以采信。2、关于被告彭艳芹举示的证据。不能证实与原告购买房产的关联性，对其证明效力不予采信。本院经审理查明：本院在审理彭艳芹与张岩、谦基房地产公司合同纠纷一案中，依彭艳芹申请，本院于2019年5月10日依法作出（2018）黑0126民初4559号民事裁定书，查封了位于巴彦县兴隆镇繁荣小区1号楼3单元1002室房屋（案涉房产，面积90.87平方米）。郭淑华作为案外人向本院提出书面异议，认为其于2018年11月11日从谦基房地产公司购买的案涉房屋，并已缴纳全部购房款，签订了商品房买卖合同，缴纳了物业费等费用，已实际占有使用。人民法院对房屋查封是错误的，请求解除查封。本院（2019）黑0126执异73号民事裁定书以“争议房屋为谦基房地产公司开发建设，在产权管理部门未办理过产权登记手续。郭淑华虽提供了开发单位开具的楼房交款收据，但因未办理产权登记，不具有物权效力。该房屋所有权归属尚不确定，法院依法查封登记在谦基房地产公司名下的房屋并无不当”为由，裁定驳回郭淑华的执行异议申请。郭淑华不服该裁定，在法定期间内提起执行异议之诉。经查，案涉房屋系谦基房地产公司开发建设，2018年11月11日，郭淑华与谦基房地产公司签订《商品房买卖合同书》，以19万元的价格购买了案涉房产，由郭淑华通过银行转账方式交付谦基房地产公司授权的裴桂娟账户内148,000元，其余房款直接交付并由谦基房地产公司开具加盖财务章的收据。此后，郭淑华向房屋所在小区物业交纳入住房屋的相关物业费用，2018年11月27日、2019年9月17日，郭淑华缴纳热费，实际占有使用该房屋至今。谦基房地产公司授权裴桂娟办理案涉房产的相关事务，因案涉小区房产至今未验收，谦基房地产公司未能为郭淑华办理产权登记。庭审中，被告彭艳芹以原告对其的几个票据及协议上签订的日期的辩解不能自圆其说，原告作为完全行为能力人，在签订协议合同及票据时，对于签订日期与实际日期明显不符应该要求出具票据或协议的相对方予以更改，确定该日期按照原告所说的予以默认，明显不符合常理。关于原告所述的28条，其所要求的四种情形是同时具备的。在庭审中，原告陈述是因谦基房地产公司急需资金周转，才以低于市场价格购买，说明原告不是善意的买受人，不符合一般买受人的物权期待权。原告在明知不能办理房屋产权过户登记手续的情况下依然购买，存在28条中过错，系原告自身原因存在过错才不能办理房屋产权过户手续。至于书面的合同是否有效，价格上相差10几万，不能排原告和谦基房地产公司在签订合同过程中存在合同法52条合同无效的相关情形。28条第一款、第三款两种情形原告都不具备，所以本案不能适用28条来调整。同时原告没有出具相关证据证明其名下没有其他用于居住房屋的相关证据，也不符合该规定29条的情形，依据民事诉讼证据规则，原告对其提出的主张没有提供证据予以证明应承担不利后果，应依法驳回原告诉求的抗辩理由，不同意郭淑华的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是：郭淑华是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，根据庭审查明的事实，解决本案争议的关键问题在于：郭淑华是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，针对郭淑华是否同时具备上述四项条件，逐一认定。首先，关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”据此，首先应当对本案中郭淑华是否系权利人以及该权利的合法性、真实性进行严格审查。案涉房产系谦基房地产公司开发建设，谦基房地产公司授权裴桂娟与郭淑华签订《商品房买卖合同》，系合同双方买卖案涉房屋的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且谦基房地产公司已取得商品预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定郭淑华与谦基房地产公司已经在人民法院查封前即已形成合法的商品房买卖合同关系。关于在人民法院查封前是否已合法占有该不动产问题。诉讼中，郭淑华举示了物业费、自来水费收据及热费收据等，以此证明其已合法占有争议房屋。该收据均形成于人民法院查封争议房屋之前，能够说明郭淑华在2018年11月11日以后已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。而房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。并且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件。郭淑华在签订买卖合同后实际占有、使用了该房屋，符合上述法定情形。关于是否已支付全部价款问题。彭艳芹辩称，本案案涉房屋90.87平方米，按照谦基房地产公司所出售商品房每平方米单价计算应为316,227.60元，郭淑华以190,000元的价格购买，不合理差价明显。首先，郭淑华举示的《商品房买卖合同书》中双方约定的价格即为190,000元；其次，郭淑华举示的转账凭证及房屋买卖价款的收据能够证明郭淑华实际履行完毕交纳购房款的义务。故应认定郭淑华已完成该项内容的举证责任，因无证据佐证原告违反合同法第52条情形的证据，对彭艳芹该抗辩主张不予采信。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记问题。案涉房屋因未竣工验收等原因，尚不能办理产权登记，不具备确认所有权的条件，非因买受人不予配合，故不存在郭淑华怠于行使权利的情形。综上，郭淑华的执行异议同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对争议房屋具备准物权的法律特征，其权利足以阻却执行，其执行异议之诉成立，本院予以支持。因案涉房屋不具备确认所有权的条件，依法不能确认郭淑华为案涉房屋的实际权利人，其可待条件成就时另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》法释[2015]10号第二十八条的规定，判决如下：不得执行位于巴彦县兴隆镇繁荣盛世小区1号楼3单元1002室房屋。案件受理费人民币4，100元，由被告彭艳芹负担。此款于判决书生效时交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨广新人民陪审员  程晓琦人民陪审员  马国云二〇一九年十一月二十日书 记 员  裴立斌