广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1629号原告：叶火明，男，汉族，1983年8月12日出生，住址广东省肇庆市高要区******委会***队***组，公民身份号码441************713。原告：邹英兰，女，汉族，1990年4月27日出生，住址广东省肇庆市高要区******委会***队***组，公民身份号码441************424。委托诉讼代理人：叶火明，系原告邹英兰的丈夫。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：邓广坚，广东曜政律师事务所律师。原告叶火明、邹英兰诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶火明、被告委托代理人邓广坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶火明、邹英兰向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告2016年11月3日至2018年1月25日合计417天的延期交房违约金49695元，违约金按广东省商品房买卖合同第八条约定每日万分之三计算（3972.47元×0.00003＝119.17元，119.17元×417天＝49695元）；2．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告违反合同至今三年多时间里，原告已多次走访法院，多次走访被告公司催讨被拒，已经对原告何家人造成严重的损失和伤害，为此，现提起诉讼，要求被告尽快支付与赔偿原告合计49695元。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，鼎湖法院和肇庆中院审理的同类型案件中，生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。结合鼎湖法院及肇庆中院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。故被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。经审理查明：2014年2月24日，两原告、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定两原告共同购买被告开发的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第***幢第***层***房，建筑面积88.22平方米，房价款397208元；合同第八条约定：交付期限为2015年11月30日前，交付条件为该商品房经验收合格，该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续；合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品楼交付原告使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，两原告于2014年3月4日和2014年3月21日分别向被告支付购房首期款127208元、购房款270000元，合计397208元。庭审中，两原告主张的违约金计算的逾期交房时间为2016年11月3日到2018年1月25日，共计417天，被告予以同意。另查明，两原告曾就案涉房屋逾期交房的违约金向本院提出诉讼，主张的违约金计算的逾期交房时间为2015年12月1日至2016年10月31日，本院已作出（2016）粤1203民初811号民事判决书。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。结合原、被告的庭审意见及原告确认于2018年1月18日收楼的事实，本案逾期交房违约金计算时间为2016年11月3日至2018年1月25日，共计417天。本案争议焦点是原告主张的逾期交房违约金是否过分高于损失及是否应予以减少。原告主张逾期交房违约金按照合同约定的已付房款的每日万分之三计算，被告认为约定过高请求减少。首先，原、被告之间的合同约定逾期交房违约金按照按已付房款的每日万分之三计算，年利率为10.95％，每日违约金为119.16元，明显约定过高。其次，本案中，原告没有举证证明逾期交房对其造成的实际损失。同时，原告接受了被告交付的房屋，实际上已实现了合同目的。第三，不能交付房屋使用，可确认为其损失相当于租房替代所付租金，原告主张的违约金过分高于本地同地段同等面积房屋的租金实际水平，且涉案房屋是未装修的毛坯房。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，结合本案实际，本院对逾期交房违约金计算标准进行调整，酌情确定为按原告已付房款的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；涉案逾期交房时间超过一年且不到五年，应以2016年至2018年期间中国人民银行一至五年（含五年）期人民币贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为28022元［已付房价款397208元×4.75%×1.3倍×逾期417天÷365］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付房屋违约金28022元给原告叶火明、邹英兰。二、驳回原告叶火明、邹英兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费521.19元，由原告叶火明、邹英兰负担227元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担293.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月二十一日书记员  梁思学