江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初241号原告：周永章，男，1970年9月22日出生，汉族，住浙江省临海市。原告：陈永菊，女，1973年9月13日出生，汉族，住浙江省临海市。两原告共同委托诉讼代理人：陈萍，江西华星律师事务所律师。被告：江西海熙置业有限公司，住所地江西省鹰潭信江新区滨江东路**海熙御龙湾**，统一社会信用代码913606005560424413。法定代表人：黄享文，总经理。委托诉讼代理人：徐南京，江西东异律师事务所律师。原告周永章、陈永菊与被告江西海熙置业有限公司（以下简称海熙置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日作出（2018）赣0602民初367号民事判决。原、被告均不服该判决，向江西省鹰潭市中级人民法院提起上诉。江西省鹰潭市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）赣06民终549号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告周永章、陈永菊的共同委托诉讼代理人陈萍，被告海熙置业的委托诉讼代理人徐南京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周永章、陈永菊向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告继续履行其与原告签订的有关位于鹰潭市信江新区房屋的《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201202200005，201202200009、201205310003），判令被告立即向原告交付上述3套房屋并办理完成相关交接手续，并判令被告将上述3套房屋的不动产权转移登记至原告名下并办理产权过户登记的相关一切手续及判令被告承担相应的一切税、费；2、请求法院判决被告立即支付违约金380848元（违约金包括两部分：一是逾期交房的违约金373897元，暂计算至2018年4月1日，此后的违约金应以2226816元为基数，按日万分之一的利率继续计算至实际交房之日止；二是逾期办理上述房屋产权转移登记的违约金6951元，暂计算至2018年4月1日，此后的违约金应以2226816元为基数，按1‰的年利率继续计算至上述3套房屋产权转移登记至原告名下之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年2月20日，原告与被告签订了两份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号分别为201202200005，201202200009），约定原告以757765元的价格购买位于鹰潭市信江新区（以下简称“煌2-1302”）的房屋、以792092元的价格购得鹰潭市信江新区滨江东路XXX号0XX幢0XX单元XX层X号（以下简称“煌2-2602”）的房屋，被告应于2013年6月30日将上述两套房屋向原告交付使用，并于房屋交付使用之日起540日内办理商品房权属转移登记。2012年5月31日，原告与被告签订了《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号为201205310003），约定原告以676959元的价格购得鹰潭市信江新区滨江东路xx号0x幢0x单元xx层xx号（以下简称“煌3-2703”），被告应于2013年12月31日将上述房屋向原告交付使用，并于房屋交付使用之日起540日内办理商品房权属转移登记。上述三份鹰潭市商品房买卖合同的附件三“合同补充协议”第四条第7款中约定被告逾期交房的，自合同约定的交房最后期限的第二天起至被告实际交房之日止，被告应每日按原告已交付房价款的万分之一向原告支付违约金；第八条第5款中约定被告未按约定提交商品房权属登记资料，导致原告无法办理登记的，被告每年按原告已付房价款的1‰向原告支付违约金。上述房屋买卖合同均已办理备案登记。上述3套房屋购买是发生在原告两夫妻婚姻关系存续期间，故上述3套房屋属于两原告的夫妻共同财产。上述三套房屋，原告已于2012年10月11日前付清了全部房款，被告出具了收据但尚未出具税务发票，按合同约定：被告应于2013年6月30日将煌2-1302、煌2-2602共2套房屋向原告交付使用，应于2014年12月22日前将该2套房屋的产权办理登记至原告名下；被告应于2013年12月31日前将煌3-2703房屋向原告交付使用，应于2015年6月23日前将该房屋的产权办理登记至原告名下。原告找被告多次协商，但是被告一直拒绝向原告提供上述房产的购房发票，拒绝办理上述房屋的不动产权办理转移登记手续，并拒绝向原告交付房屋，故被告的行为已经构成了严重违约。现原告诉至法院，请求判如所请。被告海熙置业辩称：被告无须办理原告诉状中三套房屋一切手续及税费，也无须支付违约金，理由如下：1、本案诉争商品房的价款都是以“海熙御龙湾”建设项目的进度款通过换单的方式支付的，因此，完全可以证实周永章系“海熙御龙湾”开发建设项目的实际施工人，原、被告的民事法律关系应为建设施工合同关系，双方签订的三份《鹰潭市商品房买卖合同》的真实意思表示是以房抵债，并非是商品房买卖；2、两原告用于抵扣房款的工程款并非是合法债权，因此两原告并未履行付款义务，被告也无需交付房屋及承担违约金；3、本案以房抵债的债务是否合法必须以周永章涉嫌诈骗被告工程款2460481元的刑事案件以及海熙置业与周永章挂靠的浙江东源建设有限公司的建设工程施工合同纠纷系列案件的审理结果为依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证及结婚证复印件，证明原告诉讼主体资格适格，且两原告系夫妻关系；证据二、2012年2月20日《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原告周永章与被告于2012年2月20日就购买煌2-1302房屋签订了商品房买卖合同（合同编号：201202200005），约定房屋价格为757765元，被告应于2013年6月30日前将房屋向原告交付使用，并于房屋交付使用之日起540日内办理商品房权属转移登记，同时双方还约定逾期办证、逾期交房的违约责任等，并办理了备案登记；证据三、2012年2月20日《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原告周永章与被告于2012年2月20日就购买煌2-2602房屋签订了商品房买卖合同（合同编号：201202200009），约定房屋价格为792092元，被告应于2013年6月30日前将房屋向原告交付使用，并于房屋交付使用之日起540天内办理商品房权属转移登记，同时双方还约定逾期办证、逾期交房的违约责任等，并办理了备案登记；证据四、2012年5月31日《鹰潭市商品房买卖合同》，证明原告陈永菊与被告于2012年5月31日就购买煌3-2703房屋签订了商品房买卖合同（合同编号：201205310003），约定房屋价格为676959元，被告应于2013年12月31日前将房屋向原告交付使用，并于房屋交付使用之日起540天内办理商品房权属转移登记，同时双方还约定逾期办证、逾期交房的违约责任等，并办理了备案登记；证据五、收据6张，证明：1、原告于2012年10月11日前已经向被告付清了上述三套房屋的全部购房款，共计2226816元；2、在合同签订前，原告已经向被告支付了购买房屋的定金。被告海熙置业对原告提交的上述证据的质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该组证据予以采信；对证据二、三、四的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，原告提交的收据并不能反映其在合同签订前支付了购买房屋的定金，原告用于抵扣房款的工程款不是合法债权，因此不能证明原告已经付清了款项，被告也无需履行交房、办证的义务，更无需承担违约责任；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，不认可装修公司出具的单据。本院对原告提交上述证据的认定意见为：对于证据一，本院予以采信；对于证据二、三、四，该组三份商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，房屋买卖合同关系成立，对该组证据予以采信；对于证据五，因原审被告对该组证据无异议，在无其他相反证据或证明原审所做的陈述违背了其真实意思表示的情况下，根据诚实信用原则，同时结合被告重审中提交的收据，对该组证据予以采信，可以认定原告已交纳了三套房屋的定金，剩余购房款被告也已收到。被告海熙置业向本院提交了如下证据：证据一、营业执照，证明被告的诉讼主体资格；证据二、建设工程施工合同2份、收据6份，证明浙江东源建设有限公司承建的被告开发的鹰潭市海熙御龙湾项目的工程款并未全部汇入浙江东源建设有限公司，原告周永章、陈永菊所购涉案的三套房屋的购房款（包含定金）共计2226816元均以换单的方式来源于上述房地产开发项目的工程进度款；证据三、内部承包合同、开工报告、进账单3张、转账支票存根3张，证明原告周永章为海熙御龙湾工程的实际施工人；证据四、（2017）赣06刑终63号刑事裁定书、（2016）赣0602民初452-1号民事裁定书、（2016）赣0602民初452号民事裁定书、（2016）赣06民初34号鹰潭市中级人民法院变更合议庭组成人员通知书、（2018）赣06民终88号鹰潭市中级人民法院受理案件通知书、（2018）赣06民终88号鹰潭市中级人民法院民事裁定书，（2016）赣06民初9号应诉通知书，证明：1、原告周永章与浙江东源建设有限公司之间属于挂靠关系，而非劳动合同关系，原告周永章为海熙御龙湾工程的实际施工人；2、结合证据二，可以证明周永章、陈永菊为以房抵债的方式取得本案诉争房屋；3、原告周永章涉嫌诈骗被告工程款2460481元，目前该案仍在审理过程中；4、被告与浙江东源建设有限公司就海熙御龙湾工程建设施工合同纠纷目前尚在审理中。原告对被告海熙置业提交的上述证据的质证意见为：对证据一的三性没有异议；对证据二的收据，收据中的金额与我方的一致，真实性、合法性没有异议，但收据复印件上的内容与我方对的上的，我方认可，对其自行添加的内容“抵工程款、一期、0508672收据上换单右侧的数额等等”我方不认可，关联性有异议，原来一审对定金的房款，被告是认可，不是相互开收据，而是原告直接付的钱，剩下的房款才是互相开收据来的，这也证明了双方房屋买卖的关系；对证据二的建设工程施工合同、证据三、四不属于本案的审查范围，其真实性、合法性应由浙江东源建设有限公司与被告之间进行认定，对关联性及其证据内容有异议，这些证据都是海熙公司与东源公司的材料，这不能证明周永章是实际施工人，与本案无关；对证据三中的内部经营承包合同，与本案无关，不能证明被告证明的目的，这是鹰潭项目部与东源公司的合同，这也恰恰能证明周永章不是项目的实际施工人，另没有原件，来源不合法；刑案没有完结，不能作为证据，且刑事判决书中表述周永章是鹰潭项目的负责人，而不是实际施工人；对进账单、转账支票，因为当时是在开工后才搞招投标的，导致一直开不了户，所以才采取借款的方式，不能证明被告想证明的目的。本院对被告海熙置业提交上述证据的认定意见为：对于证据一，本院予以采信；对于证据二、三，被告提交的收据与原告提交的收据能相互印证，可以证明被告收到原告的定金和剩余购房款，被告提交的建设工程施工合同、内部承包合同、开工报告、进账单等，仅能证明浙江东源建设有限公司承建了被告海熙置业公司的海熙御龙湾等项目工程的建设，周永章被授权为浙江东源建设有限公司鹰潭项目部的第一责任人，并不能证明原、被告双方之间为建设工程施工合同关系以及原告的购房行为实为以房抵债的行为；对于证据四，尚达不到被告的证明目的，仅能证明周永章个人在建设工程过程中涉嫌刑事犯罪，另浙江东源建设有限公司与被告之间的建设工程施工合同纠纷已经鹰潭市中级人民法院作出终审判决，判决被告海熙置业向浙江东源建设有限公司支付质保金3226395.97元及相应利息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周永章、陈永菊系夫妻关系。被告海熙置业系“海熙御龙湾”工程建设的发包方，浙江东源建设有限公司系该项目的承包方，原告周永章系浙江东源建设有限公司授权的浙江东源建设有限公司鹰潭项目部的第一责任人，负责“海熙御龙湾”等工程项目经营管理，根据双方之间签订的《浙江东源建设有限公司内部经营承包合同》的约定，项目的工程款由发包方拨付到承包方后，承包方在扣留相关税金、管理费和其他费用后拨付给鹰潭项目部。2012年1月9日，原告周永章为购买被告开发的“煌2-1302”和“煌2-2602”两套房屋，向被告海熙置业分别各支付了定金65952元，被告于同日向原告周永章分别出具了定金收据。2012年2月20日，原告周永章就上述两套房屋分别与被告海熙置业签订了《鹰潭市商品房买卖合同》，约定：原告周永章购买被告开发的坐落于信江新区两套房屋，建筑面积均为180.67ｍ2，购房总价款分别为757765元和792092元，二套房屋的交付日期均为2013年6月30日前，商品房交房时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，出卖人逾期交房的需每日按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金，商品房权属登记的日期为自房屋交付使用之日起540日内办理，出卖人逾期办理权属登记的每年按买受人已付房价款的1‰向买受人支付违约金。2012年5月31日，原告陈永菊与被告海熙置业签订《鹰潭市商品房买卖合同》，约定：原告陈永菊购买被告开发的坐落于信江新区房屋，建筑面积为152.02ｍ2，购房总价款为676959元，房屋的交付日期均为2013年12月31日前，商品房交房时，出卖人应书面通知买受人办理商品房交接手续，出卖人逾期交房所需支付的违约金、商品房权属登记的日期以及出卖人逾期办理权属登记所需支付的违约金等约定与前两套房屋的约定一致。上述商品房买卖合同签订后，考虑到被告海熙置业需要支付给浙江东源有限公司工程款，浙江东源有限公司又需要支付给周永章承包工程款，而周永章因购房又需要支付给被告海熙置业购房款，经三方协商，三方同意采取“互开收据”的方式抵扣支付“煌2-1302”和“煌2-2602”两套房屋的剩余房款以及“煌3-2703”的全部房款，于是被告海熙置业公司于2012年10月11日向原告周永章和陈永菊分别出具了691813元、726140元、676959元的收据，收据上的收款事由分别载明“房款02-1302”、“房款02-2602”、“房款08-2703”，收款方式均载明“换单”，而浙江东源建设有限公司鹰潭市“海熙御龙湾”工程项目部则于同日向被告海熙置业出具收到海熙御龙湾项目进度款的收据，同时被告的财务也将开具给原告的购房收据第三联附在该收据后，以作为财务凭证。上述“煌2-1302”和“煌2-2602”两套房屋的购房合同于2012年2月20日通过市房管部门备案登记，“煌3-2703”的购房合同也于2012年6月5日通过了备案登记。另查明，浙江东源有限公司与被告海熙置业之间因建设工程施工合同产生纠纷，鹰潭市中级人民法院于2019年作出了终审判决，判决被告海熙置业支付浙江东源建设有限公司质保金3033723.84元及相应利息。原告周永章在施工过程中也涉嫌刑事犯罪，该案还在审理中。目前上述三套房屋还尚未交付给原告。本院认为，原告周永章、陈永菊与被告海熙置业签订的《鹰潭市商品房买卖合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。合同签订后，该商品房交易已在房管部门备案登记，原告也通过支付定金和浙江东源建设有限公司核减被告工程进度款的方式，向被告支付了全部购房款，被告也向原告出具了收到房款的收据，故原告支付购房款的合同义务已履行完毕。现原告按照合同约定，要求被告交付房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告海熙置业辩称该案应待周永章的刑事案件和浙江东源建设有限公司与被告之间的建设施工合同纠纷审理完毕后再处理，因原、被告之间形成的是商品房买卖合同关系，被告与浙江东源建设有限公司之间是建设工程施工合同关系，周永章与浙江东源建设有限公司之间是内部承包合同关系，被告也在其财务账目中已就本案所涉购房款，以浙江省东源建设有限公司出具给被告的收据进行核减了工程进度款，具体双方之间是否存在工程款的问题属于被告与浙江东源之间的纠纷，与本案无关，且该纠纷也已经鹰潭市中级人民法院终审判决，被告尚欠浙江东源建设有限公司质保金及相应利息，故对于被告的该辩驳意见本院不予采纳。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据商品房买卖合同的约定，被告应在规定的日期内书面通知原告交付房屋，现被告逾期，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告办理涉案三套房屋的权属证书、承担不动产权转移登记及过户登记过程中所产生的一切税、费并支付逾期办理权属证违约金的诉讼请求，因房屋现尚未交付，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持，原告可待房屋交付后，依据合同约定另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第一百三十五条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告江西海熙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将鹰潭市信江新区滨江东路X号X幢X单元X层X号、XX号XX幢XX单元XX层XX号及XXX幢XXX单元XXX层XXX号共计三套房屋交付给原告周永章、陈永菊；二、被告江西海熙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周永章、陈永菊支付逾期交房违约金（鹰潭市信江新区滨江东路X号X幢X单元X层X号、XX号XX幢XX单元XX层XX号两套房屋的违约金以两套房屋总价款1549857元为基数，从2013年7月1日开始计算，XXX幢XXX单元XXX层XXX号房屋的违约金以房款总价676959元为基数，从2014年1月1日开始计算，均按日万分之一的利率标准计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告周永章、陈永菊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27606元（原告周永章、陈永菊已预交），由被告江西海熙置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  杨庚林人民陪审员  朱 斌人民陪审员  徐美凤二〇一九年十一月二十二日法官助理李雄凑书记员陈兴附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。