福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初12373号 原告：厦门繁荣物业管理有限公司，住所地厦门市禾祥西路**之32，统一社会信用代码91350200612333957U。 法定代表人：侯建军，执行董事。 委托诉讼代理人：傅剑平、吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：苏明握，男，1950年6月21日出生，汉族，住福建省厦门市厦门市湖里区。 原告厦门繁荣物业管理有限公司（以下简称繁荣物业公司）与被告苏明握物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告繁荣物业公司的委托诉讼代理人吴亚楠、被告苏明握及其委托诉讼代理人林丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 繁荣物业公司向本院提出诉讼请求：1、苏明握向繁荣物业公司支付拖欠厦门市祥店新村祥店里24号202室房屋的物业管理费3178.80元、维修金1107.20元、公摊水费20.50元，共计4306.50元；2、苏明握向繁荣物业公司支付滞纳金5693.5元（以实际欠缴的费用为基数，按日千分之三的标准，自逾期之日起计至2018年06月30日止）。事实与理由：2006年6月30日，厦门市祥店新村业主委员会（甲方）与繁荣物业公司（乙方）签订《祥店新村物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方对“祥店里新村”商住小区实行物业管理，范围为祥店、刘厝旧村改造房（A地块）、总建筑面积124139平方米的“祥店新村”小区进行物业管理。委托期限从2009年7月1日起至2012年6月30日止。乙方提拱服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任。繁荣物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理费及房屋公共维修金和水电公摊费用和其他代收代缴费用，包括水费、电费。小高层住宅物业管理服务费为0.7元/月.平方米，公维金为0.3元/月.平方米。业主和使作人无正当理由拖欠费用的，从缴费期届满之日起按每日应交费用的千分之三加收滞纳金。合同还约定物业服务的其他内容。2011年6月30日，双方又签订《补充协议》，同意小高层住宅的管理费用从2011年7月1日起调至0.85元/月.平方米，并在此后将繁荣物业公司的合同期限延续至新的业主委会成立并聘出物业管理公司为止。合同签订后，繁荣物业公司即提供服务，但苏明握未能缴费。经繁荣物业公司多次催款未果，故提出如上诉求。 苏明握辩称，繁荣物业公司对小区物业管理存在非常多的瑕疵及服务不到位的问题。如小区安全通道长期堆放杂物及垃圾、小区的地下车库安全通道长期拥堵，而且车库让业主随意拉电充电，存在安全隐患。合同约定小区的地面不能停放车辆，但繁荣物业公司长期让车辆在小区地面乱停放甚至过夜，所以繁荣物业公司并没有按照合同约定履行其职责。现其愿意缴交物业费但繁荣物业公司必须提高其物业服务水平。2018年6月之前小区并未成立业委会，业委会与繁荣物业公司并未成立合同关系，所以不同意缴交在此之前的物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，厦门市祥店新村业主委员会（甲方）与繁荣物业公司（乙方）签订《祥店新村物业管理服务合同》，约定甲方聘请乙方进行物业管理，范围为祥店、刘厝旧村改造房（A地块）、总建筑面积124139平方米的“祥店新村”小区。委托期限从2009年7月1日起至2012年6月30日止。乙方提拱服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并并承担相应的责任。委托管理事项为房屋建筑共用部位、共同设备、公共设施的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公共场所及公用环境的卫生清理，等等......繁荣物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费用：物业服务费、房屋公共维修金和公共水电费用等。其中小高层住宅物业管理费为0.7元/平方米.月，房屋公共维修金为0.3元/平方米.月。上述费用每月收缴一次，业主和使作人无正当理由拖欠上述费用的，从拖延之日起每日应交费用的千分之三加收滞纳金。合同还约定物业服务的其他内容。2011年6月30日，双方又签订《补充协议》，同意小高层住宅房屋的服务费用从2011年7月1日起调至0.85元/月.平方米。2012年12月24日，双方再次签订《补充协议》，同意繁荣物业公司的合同期限延续至新的业主委会成立并聘出物业管理公司为止。2018年6月29日，厦门市祥店新村第二届业主委员会与繁荣物业公司签订《祥店新村物业管理服务合同》，期限自2018年7月1日起至2022年12月31日止.合同将带电梯住宅按建筑面积1.05元/平方米.月。房屋公共维修金为0.3元/平方米.其他内容同上一份合同一致。合同签订后，繁荣物业公司即为该物业小区提供物业服务至今。 另查明，苏明握系厦门市祥店里24号202室房屋的业主，该房为建筑面积115.17平方米的小高层住宅。依《祥店新村物业管理服务合同》所载标准计算，从2016年1月起至2018年8月止，苏明握拖欠上述房屋的物业管理费为3178.8元、公共维修金为1107.2元、水公摊费用为20.5元。 关于繁荣物业公司的物业服务是否存在瑕疵的问题。 庭审中，苏明握提供照片2份。（均是2019年7月13日拍摄，一份拍摄于24号梯202室楼下，另一份拍摄于40号梯902室楼下），依照片内容可以看出“祥店新村”的小区井盖掀开，地，地面有玻璃年未清理。小区的地面让车辆停放过夜、部分车辆停放在消防安全通道，影响通行及小区消防安全。上述问题长期存在，证明繁荣物业公司的物业服务存在瑕疵。 繁荣物业公司的质证意见为，上述证据表面真实性予以认可，对证明对象及关联性不予认可。这些证据无法证明拍摄地点，也不能证明长期存在垃圾堆放的问题。苏明握主张小区长期由外来车辆停放过夜，由于拍摄时间是傍晚7点无法证明车辆停放过夜之事实。 本院分析认为，繁荣物业公司对上述证据虽不予认可。但结合照片内容及当事人之陈述，可以认定繁荣物业公司的物业服务存在瑕疵。 本院认为,厦门市祥店新村业主委员会、厦门市祥店新村第二届业主委员会均系依法成立，主体适格，其与繁荣物业公司签订的《祥店新村物业管理服务合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同、协议对全体业主，包括苏明握均具有约束力。繁荣物业公司提供物业服务，苏明握作为业主接受该物业管理服务，应当履行缴费之义务。故繁荣物业公司诉请苏明握支付物业管理费、公维金、公摊水费，依据充分，本院均予以支持。苏明握辩称2018年6月之前未成立业委会，未与繁荣物业公司成立合同关系，不缴交物业费用等辩解意见，本院不予采纳。如上认定，繁荣物业公司的物业服务存在瑕疵，其诉求违约金依据不足，本院不予支持。苏明握未到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、苏明握于本判决生效之日起十日内向厦门繁荣物业管理有限公司支付厦门市祥店新村祥店里24号202室房屋欠缴的物业管理费3178.80元、维修金1107.20元、公摊水费20.50元，共计4306.50元； 二、驳回厦门繁荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由厦门繁荣物业管理有限公司负担5元，苏明握负担20元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十一月二十日 代书记员杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 ....... 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。