济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初6353号 原告（反诉被告）：徐莹，女，1971年3月出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：郑文涛，山东博睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张吉文，山东博睿律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李璐，女，1987年10月出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：卢晓丽，山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔玉蕾，山东瀛岱律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）徐莹与被告（反诉原告）李璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐莹的委托诉讼代理人郑文涛、张吉文，被告（反诉原告）李璐的委托诉讼代理人卢晓丽、崔玉蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐莹向本院提出诉讼请求：1.判令李璐支付剩余购房款10000元；2.判令李璐支付违约金100000元；3.判令李璐支付交通费500元、律师费3000元；4.诉讼费由李璐承当。事实和理由：2017年3月29日，双方签订《存量房屋买卖合同》，合同约定徐莹将其所有的位于济南市历下区燕子山西路室卖给李璐，房屋价款2260000元。李璐依约支付了2250000元房款，徐莹协助李璐完成物业交割、房屋产权过户手续。同时，双方约定户口保证金10000元，保证李璐于2018年12月30日将户口迁入涉案房屋，李璐于2018年12月已将户口迁入涉案房屋，徐莹没有违反合同约定。李璐至今拒不支付10000元户口保证金，构成根本违约。 李璐辩称，第一，徐莹的诉讼请求没有事实和法律依据，徐莹故意隐瞒交易房屋的户籍情况，在迁出户口过程中怠于履行合同义务，违反合同约定，应当驳回其诉讼请求。双方签订的合同约定徐莹应当在房屋所有权转移至日起365日内向房屋所在地的户籍管理机构办理户口迁出手续。李璐于2017年5月10日取得房屋产权证书，证书记载的房屋坐落为历下区燕子山西路，并非合同约定的2单元301。根据调取的徐莹户籍证明显示，徐莹的户籍所在地为历下区燕子山西路302，并不在涉案房产上。徐莹本人应知晓其户籍情况，合同第十条不具备实际履行前提。实际上，徐莹户口一直在历下区燕子山西路房屋上，不存在无法落户的情况，第十条条件不成就无法适用，应当适用第七条约定。301室的户籍人为张建青，李璐办理过户过程中发现涉案房屋的户口没有迁出，通过中介联系徐莹，徐莹对此事没有进行任何处理。李璐曾多次找张建青沟通户口迁出一事，李建青拒不办理。李璐向派出所提交落户申请后，张建青的户籍是经派出所公告后强制迁出，李璐才将户口落到涉案房屋上。从房屋买卖和户口迁移情况看，徐莹没有诚实守信的履行合同，未如实告知房屋户口情况。第二，徐莹违反合同第七条约定，应当承担违约责任。第三，徐莹逾期交房，李璐保留向徐莹追究逾期交房违约金的权利。 李璐向本院提出反诉请求：1.判令徐莹支付逾期迁出户口违约金113000元；2.判令徐莹向李璐赔偿律师费3000元；3.诉讼费由徐莹承担。事实和理由：双方于2017年3月29日签订《存量房屋买卖合同》，约定在购房款中预留10000元户口迁出保证金，保证徐莹在李璐取得房屋所有权之日起365日内迁出户口。2017年5月10日，李璐取得所有权证书。2018年11月20日，李璐为新生儿打疫苗去派出所办理落户手续，被派出所告知涉案房屋原户口未迁出，无法办理落户。经李璐和派出所民警多次协调，派出所公告后强制迁出张建青户籍，李璐最终在2018年12月将户口迁入涉案房屋。徐莹没有诚实守信履行合同，在户口迁出问题上没有采取任何配合措施。 徐莹辩称，根据双方签订的合同第10条、第11条约定，徐莹保证李璐落户日期为2018年12月31日前。合同第7条为格式条款，内容与第10条不一致时，根据第11条约定应当以第10条为准。李璐落户日期为2018年12月5日，徐莹没有违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 徐莹提交了以下证据： 证据1.《存量房屋买卖合同》，证明该合同系双方真实意思表示，合法有效，合同约定预留10000元购房款作为户口迁出保证金，在合同第10条、第11条对此有明确约定； 证据2.张建青户口簿复印件，证明涉案房屋上张建青户口已于2018年12月3日迁出，李璐同日迁入，徐莹已经履行合同义务，李璐不支付剩余房款系违约行为； 证据3.委托代理合同、发票、交通费票据，证明徐莹因李璐的违约行为产生的合理费用，根据合同第8条约定，上述费用应由李璐承担。 李璐质证认为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，合同约定交易的房屋是2单元301，实际过户房屋是3单元301.合同第7条第2项约定徐莹应在李璐取得房产证后365日内迁出户口，徐莹户口不在涉案房屋上，户籍人为张建青，迁出时间是2018年12月3日，徐莹违约，应当承担违约责任。对证据2张建青于2018年12月3日迁出户口没有异议，徐莹未按约定迁出户口。对证据3委托代理合同、发票的真实性不清楚，没有相关转账记录。对交通费票据有异议，与本案无关联性。 李璐提交以下证据： 证据1.《存量房屋买卖合同》，证据房屋交易情况，徐莹违反合同第7条约定，应当支付总价款5%的违约金，并承担律师费等费用； 证据2.不动产权属证书，证明李璐于2017年5月10日取得房屋所有权，徐莹应于2018年5月10日前将户籍迁出； 证据3.李璐户籍页复印件，证明李璐于2018年12月5日将户籍迁入涉案房屋； 证据4.徐莹户籍证明，证明徐莹户籍在济南市历下区燕子山西路号，并不在涉案房屋上，不存在徐莹新房未到期无法落户的情况，不能适用合同第10条约定； 证据5、《民事委托代理合同》、发票、转账记录，证明李璐因本案纠纷支付律师费3000元； 证据6.张建青户籍证明，证明张建青的户籍迁出涉案房屋的时间是2018年12月3日，徐莹违反合同约定，应当承担违约责任。 徐莹质证认为，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，合同标的是2单元301，在双方签订合同时，徐莹曾说过其户口可能不在涉案房屋上，在协助过户时已查实，且李璐已经办理了6号楼3单元301户的房产证。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，户口迁出问题意见同上。对证据3无异议。对证据4无异议，涉案房屋为单位宿舍，房屋和落户人的情况不一致。对证据5真实性无异议，对证明目的有异议，徐莹系守约方，不应承担相关费用。对证据6无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月29日，徐莹与李璐签订《存量房屋买卖合同》，约定徐莹将济南市历下区燕子山西路室出售给李璐，合同价款2260000元。合同第七条第二项约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移至日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”第三项约定从购房款中留存10000元作为户口迁出保证金，徐莹迁出户口当日由李璐支付支付给徐莹。合同第十条第1项约定：“因卖方新房交房日期为2018年12月30日，无处落户，遂卖方保证买方户口可以落入此房内，户口保证金的退还以卖方正式迁出为准。” 2017年5月10日，李璐取得历下区燕子山西路房屋的不动产权利证书。2018年12月5日，李璐将户口迁入涉案房屋。李璐未将预留的10000元户口保证金支付给徐莹。 本院到济南市公安局文化东路派出所调取的涉案房屋户籍材料显示，张建青于2018年12月3日因其他原因由历下区燕子山西路移出。 徐莹的户籍所在地为济南市。 本院认为，徐莹与李璐签订的《存量房屋买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。徐莹将历下区燕子山西路6号房屋出售给李璐，李璐于2017年5月10日取得房屋不动产权利证书，于2018年12月5日将户口迁入。双方因购房款中预留的10000元户口保证金应否返还问题产生纠纷。徐莹主张适用合同第十条约定，户口迁出时限为2018年12月30日；李璐主张适用合同第七条约定，户口迁出时限为2018年5月10日。对此，本院认为，合同第十条第1项约定：“因卖方（徐莹）新房交房日期为2018年12月30日，无处落户，遂卖方保证买方（李璐）户口可以落入此房内，户口保证金的退还以卖方正式迁出为准。”双方订立该条款的事实基础是徐莹户口登记在301号房屋上，新房交房日期为2018年12月30日，徐莹在此日期前无法迁出户口。房屋买卖合同的出售人应当按照诚实信用原则如实告知买受人所售房屋的状况，包括户籍登记情况。经审查，301号房屋实际登记的户籍人是案外人张建青，而徐莹的户籍登记在6号楼2单元302号。徐莹作为出售人未如实告知李璐涉案房屋户籍登记情况，导致双方基于不实信息订立该条款，故本案不应当适用该条款确定双方权利义务关系，而应当适用合同第七条约定，即徐莹应当在李璐完成物权登记后365日内（2018年5月10日前）迁出户籍。因张建青户籍迁出时间为2018年12月3日，徐莹构成违约。关于违约责任的承担方式，双方在合同中约定从购房款中预留10000元作为户口保证金，系双方对户口迁移事项违约损失的合理预期，可以作为处理本案违约责任的依据。据此，李璐无需向徐莹支付该10000元购房款（户口保证金）。 综上所述，对双方关于支付剩余房款和赔偿违约金、损失的诉讼请求，本院均不予支持，判决如下： 一、驳回徐莹的诉讼请求； 二、驳回李璐的反诉请求。 案件受理费5190元，由徐莹负担2570元，由李璐负担2620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 长  张 磊 人民陪审员  时文萍 人民陪审员  王桂荣 二〇一九年十一月五日 书 记 员  王 凤