山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初6304号 原告：刘世波，男，1987年7月27日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 委托诉讼代理人：王杰，山东名律律师事务所专职律师。 被告：日照香店商贸有限公司，住所地山东省日照高新区高新一路香河佳园三区沿街104号，统一社会信用代码91371100061966124X。 法定代表人：吴超，经理。 委托诉讼代理人：万斌，山东律苑律师事务所专职律师。 原告刘世波与被告日照香店商贸有限公司（以下至判决主文前简称“香店商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世波及其委托诉讼代理人王杰，被告香店商贸公司的委托诉讼代理人万斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘世波向本院提出如下诉讼请求：1.确认原被告于2016年7月1日签订的《香河展厅办公区合作共用合同》己于2017年6月30日解除；2.判令被告返还原告租房保证金20000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年7月1日签订《香河展厅办公区合作共用合同》，约定原告租用被告位于山东路与艳阳路交汇处的香河展厅办公区，原告每月完成15万元的汽车担保贷款业务(包括外联业务)冲抵租金，同时缴纳保证金5万元(实际缴纳2万元)。合同到期后，原告通知被告解除合同，被告未予理睬。之后被告将展厅包括原告之前使用的办公室一起对外招租，并将原告赶出办公室。原告搬离后，再次通知被告解除合同并退还原告2万保证金，但被告一直未向原告退还保证金。为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告香店商贸公司辩称，原告租赁被告的展厅办公室属实，但实际租赁时间系2015年10月份至2017年12月份。且原被告签订涉案合作合同时，原告并未按照约定足额缴纳保证金（租金）同时原告亦未完成涉案合同所约定的汽车担保贷款业务，原告并不具备合同约定的返还条件，因此原告所诉无事实及法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘世波向本院提交如下证据：证据一、香河展厅办公区合作共同合同原件及收据原件各一份，证明原告租赁场地及被告收取原告押金的基本事实。证据二、被告公司出具的收据、收款凭证11份，证明原告完成汽车担保贷款业务数额114.8万元。其中客户名称为王雪纯、秦玉杰、王照秀、胡新文的收款凭证为原件，客户名称为杨凯、吴公顺、陈辉、陈玉、王伟、郑斌、王艳君的收款凭证、收据为照片打印件，客户名称徐勇、刘栋、岳平、吴迪、王日涛的收款凭证暂无法提供。证据三、原告建设银行账户银行流水一份（起止日期为2017年1月1日至2018年12月31日），证明2017年4月26日、2017年5月26日，被告及其关联公司日照万道国际贸易有限公司两次偿还原告垫付贷款合计12万元，此款项为原告为被告在北汽幻速4S店卖车，为客户提前垫付的贷款，银行放款后直接打入原告账户，此款项应作为外联业务完成数额，其余外联业务还有76.5万元（张耀雪贷款金额26万，陈晓鹏贷款金额13万，刘延相贷款金额10.5万元，高兴乐贷款金额8万元，惠乐尧贷款金额5万元，王璐贷款金额7万，韩艳贷款金额7万）暂无证据提交。证据四、原告给被告公司总经理张城短信记录打印件二份，证明证据二列明的客户名称均属于原告的客户，此短信发送的背景是被告以各种违约的理由要往回拖客户的车辆，原告希望被告能对自己的客户予以照顾。证据五、原告出具的收据用照片打印件的情况说明一份。证据六、原告本人部分分期业务证明材料一宗，客户：陈辉、王雪纯、陈玉、王伟、胡新文、郑斌、王照秀、王日涛、李栋香、邓晓茜，以上客户贷款金额合计65.2万元；原告部分外联分期业务证明材料一宗，客户：杨丽娜、王公道、柳爱东、刘廷宾、李洋、孙兴德、刘海龙、李业龙、杨鹏、王希刚、李晓光、徐超、田莎莎、杜德亮、李学凤、高兴乐，以上客户贷款金额合计144.4万元。总计贷款金额为209.6万元。证据七、打印照片（马某持书面证人证言）一张、马某的书面证人证言一份、马某借记卡账户历史明细清单一份（共32页），贷款合计1434007元。 被告香店商贸公司质证称，对证据一、真实性无异议，被告确实收取了2万元费用。对证据二中四份原件真实性无异议，但该四份证据不能证明是由原告的业务而形成的，对于第5页无法识别，第6、8页无法显示贷款金额，没有日期，不能证明是在涉案合同合作期间形成，对于第7页该收据显示为2017年11月10日，超出合同约定的期限，同时亦未显示贷款金额，第9、10页庭后核实后回复法庭，第11、12页王艳君的显示时间为2015年12月24日不在涉案合同约定范围内不能认定为涉案合同的任务指标。对证据三庭后核实后回复法庭。对证据四确系发送给张城，但该证据系原告单方发送，并未经张城的确认，不能作为认定案件事实的依据，通过原告提供的证据二可以看出原告提交的最早的收据为2015年12月24日，最晚的收据为2017年11月10日，可以间接证明原告在涉案展厅实际租赁的时间为2015年10月至2017年12月。对于证据五、情况说明是原告本人陈述，不能作为定案依据。对于证据六中的银行流水真实性无异议，对其他证明材料有异议，对证明内容有异议，无法证明系刘世波本人的业务量，外联业务也没法证明是其从事的业务，高兴乐、王公道的证人证言中描述系马某介绍，并非是刘世波介绍的业务。对于证据七，马某的书面证人证言真实性有异议，借记卡账户历史明细清单真实性无异议，但对证明目的有异议。马某出具的书面证人证言中的华宝龙是被告的工作人员，据华宝龙及张城所述，马某所介绍的业务提成均转至马某的账户，可以看出马某并非是刘世波雇佣，也并非是刘世波的业务员。同时刘世波应当提供其雇佣马某的证明，比如雇佣合同、发放工资证明、提成发放证明等，根据证据规则，证人应当出庭作证，接受质询，单独的证人证言不能作为证据提供。 本院依职权对案外人马某进行调查，马某陈述其跟刘世波是朋友关系，刘世波把其介绍给香店商贸公司的工作人员华宝龙，其与华宝龙进行联系。因为是刘世波把其介绍给香店商贸公司的，所以其业务均算作刘世波的业务量。其并不是刘世波的员工，也不是香店商贸公司的员工，刘世波和香店商贸公司均未给其发放工资，其赚取的是中间差价。 对证人马某证言，原告无异议，并称原告把马某介绍给香店商贸公司的工作人员华宝龙，原告并不从中赚取提成，但是马某介绍给被告的每一笔业务，被告均有收益，被告公司的业务人员华宝龙均有提成，马某的业务量应属于原告的业务量。原告把马某介绍给被告时，被告负责人张城口头跟原告说，只要是原告介绍过来的其他汽贸公司做的分期业务，都算原告的任务，但在合同上没有写明。被告是按照原告自己的业务量即60多万进行返利计算，马某的业务的返利是被告直接返给马某。被告质证称,马某称其与华宝龙直接联系，华宝龙是被告职工。虽然马某述称其为刘世波下线，但是上述事实不符合上下线之间的关系，反而符合马某系被告的业务员，同时结合原告刘世波的质证意见可以看出，马某涉案的业务提成也均由被告支付，更能说明马某是被告的业务员。刘世波介绍他的朋友与被告工作人员认识，并不能说明其介绍的人是其下线。通常意义上的上下线是有管理与被管理关系，或者有工资发放关系，而这两个关系在刘世波与马某之间并不存在，同时结合刘世波与马某之间的个人关系来看，本案发生后，马某在自己没有任何损失的情况下，自称自己是刘世波的业务员，从而帮助刘世波达到其不合理的目的，因此，亦不能采信马某本人的证言，应当结合事实来推定他们俩之间的关系。 被告香店商贸公司未向法庭提交证据。 本院经审查，对被告无异议的证据本院予以确认，对被告有异议的证据，本院将结合已查明的事实及关联证据予以综合分析确认，上述证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月1日，原告刘世波（乙方）与被告香店商贸公司（甲方）签订《香河展厅办公区合作共用合同》，合同中约定：“一、甲方将位于山东路与艳阳路交处的香河展厅办公区以合作共用的方式出租给乙方用于汽车相关业务使用。甲方给乙方提供办公区域，具体位置双方协商。二、租金以保证金的方式支付，人民币50000元，乙方向甲方支付，乙方需每月完成15万的汽车担保贷款业务（包括外联业务），担保贷款返利双方商议，可不返全额顶任务，可返按比例顶任务……四、办公区租赁期为一年，从2016年7月1日至2017年6月30日。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。”张城在甲方处签字捺印，原告刘世波在乙方处签字捺印，并在合同上手写：“预付贰万整，其余半年内（1月1日）之前付清，付20000整”被告于2016年7月13日向原告刘世波出具收据一张，金额为20000元，收款事由为展厅租赁押金。原告认可只向被告交纳2万元，剩余3万元未交付。 诉讼中，原告称合同第二款是指原告在合同规定的承租期内每月完成15万元的任务（包括外联业务）便可以免费使用租用的办公区域，2万元保证金的作用仅是防止原告在承租期间损坏相关财物等，与是否完成每月的担保贷款业务无关。另外按照原被告当时的约定，涉案合同规定的15万元任务对双方不具有实质性约束作用。按照被告的承诺，原告如果急需用钱可以随时去财务支取2万元的保证金。对此，被告认为，合同第二款是指原告在被告处租赁展厅房屋，预先交纳租金5万元（实际交纳2万元），如原告按时足额完成每月15万元的担保贷款业务则该5万元返还给原告，同时结合涉案合同第四条可以看出该完成任务的区间为2016年7月1日至2017年6月30日，如完成任务也仅仅是免除该区间内的租金。 原、被告均认可只要原告在一年租赁期内完成180万元（15万×12个月）的担保贷款业务（包括外联业务）即视为完成任务，不要求每个月均完成15万元的担保贷款业务。原、被告均认可原告担保贷款业务的返利已由被告全部返还，且原告主张被告是按照其个人完成的60多万元担保贷款业务计算返利。 另查明，马某与原告系朋友关系，马某述称，原告将其介绍给被告的工作人员华宝龙，其并不是原告的员工，也不是被告的员工，原、被告均未给其发放工资，其赚取的是中间差价，因系原告将其介绍给被告，故其业务应算作原告的外联业务。原告认可马某的陈述，并称原告并不从马某的业务中赚取提成，但马某介绍给被告的每一笔业务，被告均有收益，被告公司的业务人员华宝龙均有提成，被告负责人张城与原告口头约定，只要是原告介绍过来的其他汽贸公司做的分期业务，都算作原告的业务，但在合同上没有写明。 本院认为，原、被告均认可并实际履行涉案《香河展厅办公区合作共用合同》，双方之间形成的房屋租赁合同关系合法有效，本院予以确认。原告诉请确认涉案合同于2017年6月30日解除，但原被告签订的租赁合同约定的租赁期限已满,且合同权利义务已经履行完毕,已无解除必要。现本案的争议焦点为：被告应否返还原告2万元。根据当事人的陈述、举证及自认，本院分析如下： 第一，关于涉案合同第二款的理解问题。涉案合同第二款约定：“租金以保证金的方式支付，人民币50000元，乙方向甲方支付，乙方需每月完成15万的汽车担保贷款业务（包括外联业务），担保贷款返利双方商议，可不返全额顶任务，可返按比例顶任务”，通常理解为：原告在被告处租赁展厅，需交纳保证金5万元（实际交纳2万元），如原告按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则该5万元返还给原告，如原告未能按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则该5万元视为租金，不予返还。 第二，关于原告是否按时足额完成一年180万元的担保贷款业务的问题。原告为证明其已完成了180万元的担保贷款业务（包括外联业务），提交了被告向多个案外人出具的收据、收款凭证、银行交易明细等证据，欲证明其个人完成的担保贷款业务为65.2万元。同时，提交了案外人马某多个客户的还款明细等证据，欲证明马某的业务系其外联业务，外联业务量为144.4万元，总计业务量为209.6万元。但原告提交的被告出具的收据、收款凭证中无法显示相关业务系原告个人业务，即使其个人完成的担保贷款业务为65.2万元属实，马某的业务亦无法认定为原告的外联业务。首先，马某的相关业务系与被告工作人员华宝龙直接联系，原告亦认可原告并不从马某的业务中赚取提成，而华宝龙从中赚取提成；其次，原告主张被告负责人张城与其口头约定，只要是原告介绍过来的其他汽贸公司做的分期业务都算作原告的业务，但被告对此并不认可，且合同对此亦无约定。故原告主张马某的业务系其外联业务，本院不予认可。综上，原告并未按时足额完成一年180万元的担保贷款业务。 第三，被告应否返还原告2万元的问题。通过上述分析，因原告未能按时足额完成每月15万元（一年180万元）的担保贷款业务，则原告交纳给被告的2万元应视为租金，不予返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告刘世波要求确认原被告于2016年7月1日签订的《香河展厅办公区合作共用合同》己于2017年6月30日解除的诉讼请求； 二、驳回原告刘世波要求判令被告返还原告租房保证金20000元的的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告刘世波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  郗小慧 二〇一九年十一月十一日 法官助理赵兰倩 书记员李洁