四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2184号 原告（执行案外人）：韩志祥，男，1964年1月10日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路**国航世纪中心****，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼**），统一社会信用代码9164020069431840X0。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告韩志祥与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩志祥的委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠，被告中铁信托公司的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩志祥向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决位于宁夏石嘴山市大武口区归原告所有。诉讼中，韩志祥将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2016年，中铁信托有限责任公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行该两案。简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区房屋提出执行异议，简阳市人民法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异47号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，江峰房地产公司在开发修建过程中，存在以房抵顶工程款的行为，即以在建的星海时代花园的房屋抵顶部分工程款。2011年，江峰房地产公司将工程发包给平罗县鑫龙建筑有限公司，该公司在施工过程中又将涉案工程发包给个体工商户王智平。在王智平施工过程中，江峰房地产公司除支付王智平部分工程款外，其余欠付的工程款以江峰房地产公司的在建房屋抵偿。2015年5月27日，江峰房地产公司以星海时代花园7-2-401号房屋抵顶王智平工程款共542400元。2015年12月21日，原告韩志祥与王智平达成合意，韩志祥以542400元的总价款购买江峰房地产公司顶账给王智平的星海时代花园7-2-401号住房，并由江峰房地产公司出具相关手续。原告履行了交付房款的义务后，根据原告与王智平签订的转让证明，江峰房地产公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并开具了发票。在房屋交付给原告后，原告将涉案房屋进行了装修并入住至今。原告认为，江峰房地产公司在2015年5月27日将星海时代花园7-2-401号住房顶账给王智平，此时房屋所有权已经发生了转移，原告对该房屋合法占有，应当受到法律保护。现在原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。 中铁信托公司辩称，韩志祥要求停止执行星海时代花园7-2-401号房屋的依据不充分。第一，江峰房地产公司与中铁信托公司已经于2013年1月15日签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，将星海时代花园7-2-401号房屋登备案登记在中铁信托公司名下。星海时代花园7-2-401号房屋登记在中铁信托公司名下，非被执行人江峰房地产公司名下，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。第二，对于已经备案在中铁信托公司名下的房屋，作为买受人有义务了解该情况，韩志祥购买已经备案到中铁信托公司名下的房屋，其本人有重大过错。第三，韩志祥购买房屋在查封之后，不合法。第四，韩志祥在查封前也未与江峰房地产公司签订合法有效的买卖合同，没有办理合同备案，没有支付房屋价款的50%；江峰房地产公司没有履行会议纪要的约定，将房屋顶账或出售没有时没有告知中铁信托公司，也没有将房款的60%支付给中铁公司。综上，韩志祥主张星海时代花园7-2-401号房屋归其所有没有法律和事实依据，请求驳回原告韩志祥的诉讼请求。 江峰房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下： 2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园7-2-401号房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司需向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，韩志祥向本院提出执行异议，本院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异47号执行裁定，驳回了韩志祥的异议请求。本院于2019年5月5日向韩志祥送达了该裁定书，韩志祥于2019年5月20日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。 2015年5月27日,平罗县鑫龙建筑有限公司和江峰房地产公司工程部共同在《星海.时代花园二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》上盖章，该情况说明载明：星海.时代花园二期水电安装工程（王智平）此项总工程款内人民币542,400元，抵顶由甲方开发的星海时代花园小区7-2-401#房，房型、楼层由乙方自选，购房产生的所有税费由本人（王智平）负责。 2015年5月27日，星海时代花园售楼部出具《星海时代花园二期工程鑫龙项目部王智平顶账房源及价格明细表》，载明：7号楼2楼401号，面积136.35，总价542,400元。潘犇在该明细表下签署“此房源及价格已确认，潘犇”。 2015年12月21日，王智平将星海时代花园7号楼2单元401号房屋转让给韩志祥，并向江峰房地产公司出具了《转让证明》，载明：本人王智平，自愿将公司名下的星海时代花园小区7号楼2单元401室房，房屋单价为3,978元/㎡，面积为136.35㎡，总价542,400元，转让给韩志祥，若本人和受让人因该房屋发生任何纠纷及一切相关责任，与江峰房地产公司无关，由本人和人韩志祥承担。转让人：王智平，受让人：韩志祥。王智平向韩志祥出具《收条》，载明：今收到韩志祥买房订金壹万元整，王智平。 2016年3月3日，韩志祥向江峰房地产公司分别交纳7-2-401号房屋的采暖费474元、门牌号××元、房屋维修基金1386元、房款8951元。同时，韩志祥领取了门牌号登记证。 韩志祥和江峰房地产公司签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，合同约定出卖人江峰房地产公司，买受人韩志祥，星海时代花园7幢2单元401号，面积136.73㎡,总价款542,400元。该合同落款签订时间处为空白。 2016年11月28日，江峰房地产公司向韩志祥出具了销售星海时代花园7-2-401号房屋的增值税发票，载明金额为542,400元。 韩志祥购买该房屋后，进行了装修并入住。在石嘴山市大武口区，韩志祥名下无其他用于居住的房屋。 2018年5月8日，韩志祥向石嘴山市宜禾物业缴纳了2016年6月至2017年12月的物业服务费、电梯费、公共照明费共计3,212元。 2017年4月14日，江峰房地产公司取得了星海时代花园7幢（包含了星海时代花园7-2-401号房屋）的不动产权初始登记，现该房屋仍登记在江峰房地产公司名下。 2013年，为保障中铁信托的债权的实现，中铁信托公司在与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同时，江峰房地产公司与中铁信托公司签订了商品房买卖合同，将星海时代花园7-2-401号出售给中铁信托公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 2014年8月23日，江峰房地产公司与中铁信托公司、中铁二院（成都）置业开发有限责任公司研究确定中铁信托公司借款回收及江峰房产公司项目正常运转的具体方案，经三方协商一致，达成决议：1.中铁信托公司在贷款存续期间只收取江峰房地产公司借款本金壹亿元和正常利息；2.从2014年8月23日由江峰房地产公司提供本项目的全部剩余房源，所有的销售收入（含前期已销售未回款部分）全部存入监管账户，货币资金按六、四比例进行分配，即60%资金汇入中铁信托公司指定账户，40%资金由江峰房地产公司用于项目支出，同时，由江峰房地产公司提交整个项目的工程款支付计划作为支出依据。后期工程中涉及顶房事宜，具体由二院置业公司和江峰房地产公司协商确定；3.中铁信托公司速出具相关手续，并协助江峰房地产公司加快办理9#、11#、13#楼预售许可证，同时将9#、11#、13#楼房立即进行评估，以评估值按原抵押方案进行等额置换原抵押的营业房及住宅；4.中铁信托公司将房地产公司已抵押的已售房屋每售出一套于7个工作日内立即解押，以便购房户及时办理商贷、公积金贷款，保证贷款资金及时到位。 以上事实，有（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异47号执行裁定书、《星海.时代花园二期水电安装工程（王智平）抵顶房情况说明》、《星海时代花园二期工程鑫龙项目部王智平顶账房源及价格明细表》、《转让证明》、韩志祥与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、订金收条、门牌号××张、增值税发票、中铁信托公司与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、会议纪要、《无房证明》、《不动产登记信息》等证据证明。 本院认为，本案争议的焦点为：韩志祥对星海时代花园7-2-401号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于现在星海时代花园7-2-401号房屋现在仍登记在被执行人江峰房地产公司的名下，被执行人江峰房地产公司也是星海时代花园房产的开发商，案外人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，星海时代花园7-2-401号房屋于2015年12月17日被人民法院查封，韩志祥主张其于2015年12月21日购买王智平通过以房抵债方式取得的星海时代花园7-2-401号房屋，韩志祥购买房屋的时间在人民法院查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，故韩志祥对星海时代花园7-2-401号房屋不享足以有排除执行的民事权益。 综上所述，本院对韩志祥提出停止对位于宁夏石嘴山大武口区的执行诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回韩志祥的诉讼请求。 案件受理费9,224元，由韩志祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。