贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初11057号原告（反诉被告）：周俊，男，汉族，1974年4月26日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。委托代理人：孙永旭、丁红梅，贵州万伦律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：田梨江，男，汉族，1995年3月10日出生，住贵阳市云岩区。原告周俊诉被告田梨江租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告田梨江依法提起反诉，本院将本诉与反诉合并，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周俊及委托代理人孙永旭，被告田梨江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周俊向本院提出本诉请求：一、判决解除原被告于2018年6月29日签订的《合作经营协议》；二、判令被告立即向原告支付尚欠的分红金额（租金）125000元（从2019年1月1日起，按每月2.5万元计算，暂计至2019年6月1日，直至被告向原告交房为止）；三、判令被告向原告支付违约金12500元（以125000元为基数，按月利率2%计算，从2019年1月1日起，暂计至2019年6月1日，直至被告向原告清偿所有分红金额为止）；四、判令被告立即向原告交付贵阳市南明区房；五、判决被告向原告支付律师费10000元；六、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实及理由：2018年6月29日，原被告签订《合作经营协议》（名为合作经营，实为租赁关系）。按照协议约定，原告提供位于贵阳市南明区作为合作经营奶茶店饮品的场地，原告不参与经营，由被告安排人员、提供经营资金，自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏。合作期限自2018年10月1日至2021年9月30日，合作经营第一年内，被告向原告支付30万元分红金额，每季度支付一次，每月25000元。协议签订后，被告仅向原告支付2018年10月1日至2019年1月1日的租金，2019年1月2日至今，被告拒绝向原告支付租金。期间，原告多次催促被告支付租金，被告均以各种理由拒绝支付，如今锁门停止经营，且拒不腾交房屋。因被告违约，为防止损失进一步扩大，原告多次通知被告解除《合作经营协议》，后又委托律师发函，要求被告支付租金、搬离房屋以降低损失。但被告故意遗留部分物品在租赁房屋内，并称原告不得擅自开门腾房，否则需承担一切责任。故涉案的花果园Ｒ1区03玻璃房4号房至今仍被被告占用，导致原告损失进一步扩大。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持如前诉请。原告对被告的反诉作如下答辩：一、贵州宏立城物业服务有限公司与反诉原告之间不存在租赁合同关系，其出具的《整改通知书》、《违规告知书》及情况说明与本案没有关联性。其二、反诉被告与贵阳宏益房开公司之间存在租赁合同关系，但就同一栋玻璃房，反诉被告还与其他案外人签订了类似的《合作经营协议》。从2018年4月26日至今，所有店面都能正常经营，宏益房开公司对此知情，且从未要求解除合同或认定转租合同无效。三、宏益房开公司从未阻止田梨江正常经营。田梨江在2019年1月1日发微信告知原告其只租到2018年12月31日，说明在此之前都在正常经营，此后是田梨江自己锁门停止经营，拒绝腾房。反诉原告主张反诉被告支付分红款7.5万元，双方实际系租赁关系，该7.5万元属于反诉原告支付的3个月租金，在此期间反诉原告已正常经营，故款项不应退还。至于反诉原告主张的2019年1月1日起无法正常经营的损失15万元，没有提供任何证据予以证明系因为反诉被告造成，反诉原告自己锁门停止经营，以及生意惨淡无法维系经营，属于商业风险。综上，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。被告田梨江针对本诉答辩称：对原告的诉请第一项解除合同没有异议，认可双方签订有合作经营协议，同意解除。对第二、三、四项诉请不予认可，第二项诉请要求原告明确双方是合作经营关系还是租赁关系，合作经营协议就是分红，租赁合同就是租金，这两个不是同一法律关系。如果双方是合作经营关系，被告就没有支付租金的义务。至于违约方面，被告认为自身不存在违约行为，不应承担违约责任。反而是原告方的原因，导致被告被房开和物业公司下发整改通知书和违规告知书，经营一直处于亏损状态且后来无法正常经营，故被告依法提起反诉：一、判决反诉被告返还反诉原告分红款75000元；二、反诉被告支付反诉原告损害赔偿金150000元（从2019年1月1日至2019年6月30日止，按每月经营额平均25000元计算）；三、反诉被告返还反诉原告保证金25000元；四、反诉费由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2018年6月29日，周俊（甲方）与田梨江（乙方）签订《合作经营协议》，约定就贵阳市南明区房进行合作经营，期限为三年，从2018年10月1日至2021年9月30日止，该场地用作经营奶茶饮品。合同第四条约定“1、甲方提供合作经营场地，乙方安排人员，提供经营资金。甲方不参与管理和经营，乙方自主经营、独立核算、依法纳税、自负盈亏。合作经营场地的装修及经营过程中所产生的一切费用均由乙方负责交纳。2、合作经营期内，由乙方支付给甲方合作分红金额如下：第一年甲方分红金额为人民币叁拾万元整（￥300000元）；第二年甲方分红金额为人民币叁拾壹万伍仟贰佰伍拾元整（￥315250元）；第三年甲方分红金额为人民币叁拾叁万零叁佰柒拾元整（￥330370元）……。3、上述甲方分红资金不包括乙方需交付至物业管理费用、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有属于合作经营场地自用的公用事业服务费用（包括但不限于如水、电、燃气、电话费、宽带网络等），乙方需按照相关部门规定时间足额缴纳该等费用。如乙方不能按时足额缴纳的，由乙方承担违约责任。甲方有权终止合作协议，保证金不退还。4、后续合作分红资金按每三个月支付一次，乙方须于上一期合作分红资金到期前7日向甲方支付下一期合作分红资金。5、保证金：乙方应在签订本协议时向甲方交纳人民币贰万伍仟元整（￥25000元）作为保证金，为履行本协议约定义务及担保双方商业秘密的担保。若乙方未按上述约定支付保证金及未按时支付分红资金，甲方有权终止本协议，乙方同意甲方不承担任何责任，且不予退还已收款项。”合同第九条约定“1、在合作经营期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本协议：（1）合作经营场地所有权人破产或者进行清算程序导致乙方无法使用该合作经营场地的。（2）法律、法规或本协议其他条款允许乙方单方提前终止协议的其他的情况。2、乙方依据本协议第9.1条单方终止协议的，应当书面通知甲方，并在2日内将该合作经营场地恢复成交付状态后搬离该合作经营场地。3、乙方逾期交付合作分红资金、物业管理费、及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按协议最后一个月应缴总金额的10%向甲方支付违约金，违约金不足赔偿甲方损失的，乙方还应承担补充赔偿责任。同时乙方同意由甲方向物业管理公司申请中断合作经营场地的水、电等，甲方不承担任何责任。4、经营期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本协议，且乙方已支付的所有费用（含保证金）均不予退还：（1）未经甲方书面同意，改变本协议约定合作经营场地的用途、经营内容或超范围经营的。（2）未经甲方书面同意，将合作经营场地转包、分包、转让、转借他人或调换的。……（5）逾期支付合作分红资金，物业管理费及其他费用之一达到10日的。……（8）未经甲方书面同意，乙方中断、停止经营活动连续五天以上的（法定节假日除外）。……。5、甲方依据本协议约定解除协议的，乙方所支付的相关保证金作为惩罚性违约金支付给甲方。若乙方保证金不足赔偿甲方损失的，乙方须在7日内赔偿给甲方。……7、甲方因向乙方催讨合作分红资金或其它费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费、诉讼费等），及甲方因乙方违约行为而使本协议下其它任何权利而引起的所有费用、开支、均由乙方承担。”合同签订后，被告田梨江在该玻璃房4号经营奶茶饮品，并支付原告周俊2018年10月1日至2018年12月30日的租金75000元（每月25000元）。2018年9月4日，贵州宏立城物业服务有限公司（以下简称宏立城物业）在涉案商铺张贴《违规告知书》，认为花果园商铺Ｒ1区玻璃房独栋03擅自改变业态，且将商铺进行分租违反双方签订的《花果园商铺租赁合同》第3.3.1条约定，要求立即停止违规行为，于2018年9月10日前予以整改完毕。2018年12月4日，宏益房开再次在涉案商铺张贴《整改告知书》，内容为：根据贵我双方于2018年4月26日签订《花果园商铺租赁合同》，按照合同约定第9.9.4条“未经甲方书面同意，将租赁物部分或全部转租、转让、转借他人或调换使用。”无论你方在经营中出现任何情形，我司出租给您的花果园商铺Ｒ1区玻璃房独栋04商铺均不得转租、转让、分租或者变更合同承租方，且你方在租赁期限内不得变更经营范围。现责令您（单位）：1、立即停止违约行为。2、在收此通知书后2018年12月30日内予以整改完毕。若不进行整改恢复，届时我公司将根据合同约定，包括但不限于解除合同，因此所产生的一切后果由您自行承担。经本院核实，宏益房开及宏立城物业认可上述通知系其下发及张贴。被告田梨江接到上述通知后，于2018年12月30日关门停止营业。2019年6月2日，原告委托贵州万伦律师事务所向田梨江发出律师函一份，要求其尽快支付租金及搬离上述商铺。被告田梨江认可收到律师函，但因双方对费用的支付问题产生纠纷，直至2019年8月13日才与原告进行交接，将涉案房屋交付原告周俊。另查明：2018年4月26日，朱宝伟与贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）签订《花果园商铺租赁合同》，约定由朱宝伟租赁位于贵阳市房屋，合同期限自2018年4月25日至2024年4月25日止。当天，朱宝伟与原告周俊签订《合伙协议书》，约定合伙经营范围为花果园Ｒ1区3号玻璃房的运营、服务管理、获取收益，合伙期限为6年，由周俊出资70万元，占股70%；朱宝伟出资30万元，占股30%。以及委托朱宝伟作为合伙项目的事务执行人，全权统筹协调处理合伙项目事务。2018年9月10日，原告周俊与朱宝伟签订《退伙协议书》及《保密协议》，确认解除双方于2018年4月26日签订的合伙协议，朱宝伟退出合伙，涉案商铺由周俊继续经营。上述事实，有原被告的陈述、合作经营协议、短信及微信聊天记录、律师函、录音光盘、委托代理合同、律师费发票、租赁合同、违规告知书、整改通知书、合作协议书等证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，本院予以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中原被告签订名为《合作经营协议》，但从约定的内容、履行方式和期限、支付款项的方式等来看，双方所签协议实为租赁合同关系。现原告于2019年6月2日向被告发出解除合同通知，被告认可已收到通知且未提出异议，故本院认定双方的租赁关系已于2019年6月2日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告从2019年1月1日后未向原告支付租金，故对原告主张被告支付2019年1月1日至2019年6月2日期间的租金：25000元×5+25000元÷30×2=126666.67元，本院予以支持。对其余租金及违约金主张，本院不予支持。对原告主张的律师费10000元，因原告的擅自转租导致合同解除，故对该项主张，本院不予支持。对反诉原告田梨江主张返还押金25000元，本院予以支持。反诉原告田梨江主张返还“分红”75000元，本院已查明该款系被告支付的2018年10月1日至2018年12月30日正常营业期间的租金，故对该项诉请，本院不予支持。对其余反诉主张，因无证据，本院均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告田梨江于本判决生效之日起十日内支付原告周俊贵阳市南明区房商铺租金126666.67元。二、驳回原告周俊的其余诉讼请求。三、反诉被告周俊于本判决生效之日起十日内支付退还反诉原告田梨江押金25000元。四、驳回反诉原告田梨江的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1625元，由被告田梨江负担1395元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告周俊），周俊自行承担230元；反诉案件受理费减半收取2525元，由反诉被告周俊承担253元，反诉原告田梨江自行承担2272元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈应贵二〇一九年十一月十四日书记员  刘焕花