广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初1340号 原告：刘凯勇，男，1972年9月17日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 原告：梁美婷，女，1974年12月26日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：梁诗剑，广西展庞律师事务所律师。 被告：赵洁琼，女，1978年9月6日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：**骉（被告丈夫），住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：麦志泉，男，住广西梧州市。梧州市长洲区丰业社区居民委员会推荐。 原告刘凯勇、梁美婷与被告赵洁琼租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯勇、梁美婷的委托诉讼代理人梁诗剑，被告赵洁琼及其委托诉讼代理人**骉、麦志泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘凯勇、梁美婷向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日已解除；2.依法判决被告向两原告支付租赁期间所欠的水电费、物业费人民币903.69元；3.依法判决被告向两原告支付2017年6月至2017年11月期间的租金人民币12699.50元及利息(利息以人民币12699.50元为基数，按月利率2%，从2017年11月起至付清之日止)；4.依法判决原告不予返还被告押金人民币15000元；5.依法判决被告向原告支付违约金人民币17856元。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：依法判决被告向原告支付租赁期间所欠的水电费、物业费人民币986.12元。事实与理由：2015年4月20日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于梧州市新兴二路301号香城Ｂ区商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告经营电机维修，租赁期间为5年，自2015年5月1日至2020年4月30日，租金第一年每月为4500元，第二年每月为4725元，第三年每月为4960元，第四年每月为5210元，第五年每月为5470元，其他一切经营费用由被告承担等。 合同签订后，被告于同日向原告支付租赁押金1.5万元，自2017年6月起被告一直拖欠租金，双方签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日解除，计至该日被告拖欠租金合计12699.50元（2017年6月、7月、8月各欠100元、9月、10月各欠4960元、11月欠2479.50元），租赁期间拖欠水电费、物业费共986.12元。 被告于2017年11月15日将涉案商铺钥匙交回给原告，提前退租，根据合同约定被告不得提前退租，如有违约原告对已交押金不予退还，被告尚应向原告支付合同约定的当年总租金的30%的违约金，已装修的固定附着物归原告所有，因此被告应承担其相应的违约责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 原告刘凯勇、梁美婷围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.被告的身份证复印件，证明被告为本案适格的主体； 2.房屋所有权证，证明原告为涉案商铺的业主，为本案适格的原告； 3.《商铺租赁合同》，证明原、被告存在租赁关系，且根据合同约定被告已构成根本违约，应承担相应的违约责任； 4.涉案商铺用电情况表、香城商贸城物管处《收款收据》，证明被告从2017年9月至11月欠电费715.31元，欠物业费、卫生费、水费共276.30元，合计共991.61元； 5.结婚证，证明涉案商铺为两原告的共同财产； 6.微信聊天记录，证明被告于2017年11月15日才把钥匙退回给原告，把商铺使用权交回原告； 7.中国农业银行广西区分行交易明细、广西增值税普通发票三张，证明被告于2017年6月至8月期间每月均欠交租金100元及被告欠交2017年9月、10月、11月水费、电费、物业费的情况。 被告赵洁琼辩称，原告的诉请没有任何事实依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。关于租金和违约金问题，1.被告与原告刘凯勇在2年前约定：原告不再退还押金给被告，押金作为违约金补偿被告造成原告的损失，双方已经协商解决。现原告起诉被告，违反了双方当时的约定。被告是原告的微信好友，原告平时也在微信上催促被告缴纳租金等，在双方协商解决租金和违约金问题后，原告从未向被告追讨过租金和违约金等，如原告与被告没有达成协议，不可能在2年内都不向被告追讨；2.原告刘凯勇与被告在2017年5月的微信聊天记录证明原告同意每月降低租金100元，现原告起诉要求被告支付的拖欠租金就是原告当初同意降低的租金部分，原告违反诚信。 关于合同解除时间的问题，被告于2017年9月就与案外人另行签订《商铺租赁协议》并搬离涉案商铺，原告亦清楚此事，且原告在2017年9月已在涉案商铺粘贴招租启示，故本案合同的解除时间应当为2017年9月。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第十一条第3款关于“逾期十天未交租金，视为乙方自动解除本合同及违约”的约定，本案不可能存在被告拖欠原告几个月租金的情况，原告向被告追讨2017年6月至11月的租金没有事实依据。原告要求被告按月利率2%计付拖欠租金的利息也没有依据。 关于合同违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原、被告约定的违约金过高，现原告要求被告赔偿全年租金的30%即17856元、押金15000元，共32856元，已远高于本案造成原告的实际损失，故赔偿金额应该按原告的实际损失来计算。被告已向法院申请调取原告将涉案商铺租给下一名租客的合同，该合同可以证实该地段的租金和续租时间，更有利于计算原告的实际损失。实际损失应该是自合同解除以来，按照当时当地的租金标准计算3个月即9900元为宜，被告存放于原告的押金1.5万元已经远超9900元，被告同意将押金15000元作为违约金赔偿给原告。 关于拖欠的水电、物业费问题，原告没有提供相关证据予以证实，且原告扣掉的押金15000元远高于原告遭受的实际损失，足以覆盖原告所有损失。综上所述，原告的诉讼请求无理由，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告赵洁琼为其辩解向法庭提供的证据有： 1.《商铺租赁合同》，证明原告不退还被告押金又要求被告承担违约责任，没有法律依据； 2.《商铺租赁协议》、《送货单》、广西农村信用社活期存款历史明细打印，证明原告与被告于2017年9月约定解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告要求被告支付2017年9月、10月、11月的租金没有法律依据； 3.原告与被告的微信聊天记录，证明原、被告约定自2017年5月起每月降低租金100元，原告要求被告支付拖欠租金300元没有法律依据； 4.照片，证明原告于2017年9月已在涉案商铺张贴招租启事，故本案合同解除时间应为2017年9月； 5.《商铺租赁合同》，证明同时期该地段的商铺租金，作为计算原告的实际损失依据； 6.照片，证明2017年11月10日涉案商铺在招租。 经过庭审质证，对于两原告提供的证据，被告认为：证据1、3、5无异议；证据2由法院认定；证据4，被告于2017年9月份搬离涉案商铺，不存在拖欠2017年9月至11月水电费，对2017年9-11月的水电费不予认可；证据6，被告于2017年9月搬离涉案商铺后要求原告拿回商铺钥匙，但原告一直没有拿；证据7的证明内容有异议，原、被告就减租事宜达成一致意见，不存拖欠租金问题。对于被告提供的证据，两原告认为：证据1的三性无异议，但对证明的内容有异议；证据2的真实性、合法性由法院认定，该证据与本案无关；证据3只能证明原、被告对降租事宜进行磋商，如磋商成功，双方应该修改协议或签订补充协议，故被告没有按时支付租金；证据4、6的真实性、合法性由法院认定，但与本案无关，招租启事上预留的电话不是原告的电话号码，不能证明原告于2017年9月张贴；证据5有异议。本院根据当事人的举证和质证，认证如下：对于当事人没有异议的证据予以确认，并作为认定案件事实的依据；对当事人提出异议的书证，结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘凯勇、梁美婷于1999年2月8日办理结婚登记手续，原告刘凯勇为涉案商铺的所有权人。2015年4月20日，原告刘凯勇（甲方）与被告赵洁琼（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同主要约定：1.甲方同意将涉案商铺出租给乙方作为经营维修电机场所用；2.租赁期为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。第一年每月的租金为4500元，第二年每月的租金为4725元，第三年每月的租金为4960元，第四年每月的租金为5210元，第五年每月的租金为5470元。每月10日前付清本月租金；3.合同签订之日，甲方即交付租赁的商铺给乙方装饰、使用，乙方即日交纳租铺押金1.5万元。租赁期满后，押金无息退还给乙方；4.乙方入租前应与物管公司签订物业协议，并履行协议的有关规定。乙方应按时向小区物业公司交纳经物价部门批准的物业管理费、水、电费、垃圾清运费、停车费等；5.合同期内，乙方不得提前退租，如有违约，甲方对乙方预交租金及押金不予退还，乙方尚应当向甲方支付本合同约定的当年总租金30%违约金；6.乙方如不按时缴纳租金，视为违约，每逾期一天，按所欠费用的千分之十向甲方交纳违约金，逾期十天未交租，视为乙方自动解除本合同及违约，甲方有权收回商铺，按违约处理。 2017年5月被告要求原告降低租金，同月15日，原告在微信向被告发出“旁边的铺面都是你朋友的，你可以打听下他们现在租多少钱”信息，原告回复“也只有每月减你一百了，没有其他办法了，我们两个学不了人家，19号铺后面部分当时买时平好多的，他当然可以平啦”……，被告回应原告“老实说，你每月减我一百，而不是当月减，而是期满后返还，这对我来说一点意义都某”，原告回复“那就当月减啰”……。原告于2017年6月10日在微信要求被告交纳租金4860元，被告后通过银行向原告银行账户转款4860元；原告于同年7月10日在微信要求被告交纳电费加租金5167.60元（307.60元+4860元），被告于同月23日通过银行向原告银行账户转款5160元。 2017年9月被告开始从租赁的商铺搬出物品，但没有将商铺钥匙交付原告，并在相邻的17号商铺经营。2017年11月13日，原告在微信向被告发出“老板！有空就过来把你钥匙拿走吧”信息，原告回复被告“哦，中午休息了一下。我们正想约你出来详细谈一次”，被告回应“也没什么可谈的，该说的也说了”，原告回复“有点事情系要当面讲清楚，想约你去梦之岛旁边的调查局茶餐厅处”，原告回应“见面聊聊再说，星期三下午可以吗”，被告回应“难道你良心发现把押金退还给我”，原告回复“你想早日大家搞清楚关系，那你就要聊聊再说”，被告回复“我觉得所有的事情都已经讲得很清楚了，我也没有那时间出去同你聊，你认为仲有咩要聊到铺面聊吧！钥匙你不拿，到时弄丢了我就不负责了”。被告于同月15日将涉案商铺钥匙交还给原告。 2017年12月28日，原告向香城商贸城物管处缴纳了2017年9月-12月物业费、小区公摊代收水费、代收卫生费合计276.30元。另原告刘凯勇为新兴二路301号1#楼一层18号商铺交纳了2017年7月、9月、11月的电费307.61元、432.96元、277.13元。两原告认为被告自2017年6月起拖欠租金、水电费、物业费，多次追讨未果，向本院起诉成讼。 本院认为，原告刘凯勇与被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。被告于2017年9月开始搬离租赁的商铺，同年11月15日将涉案商铺钥匙交还原告，原告亦将商铺重新进行了出租，因此双方签订的《商铺租赁合同》已实际解除，现原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2017年11月15日解除的诉讼请求，已无实际意义，本案不予处理。 关于拖欠水电费、物业费问题。原告主张被告拖欠2017年9月至11月期间的电费715.31元，并提供了广西增值税普通发票证明2017年7月、9月、11月的电费为307.61元、432.96元、277.13元，而被告于7月10日根据原告的要求向原告支付2017年7月的电费300元，尚欠7.61元未付，被告于11月15日前才将涉案商铺钥匙交付原告，故被告应承担7月、9月、11月的电费717.70元，2017年9月至11月的物业管理费、公摊水电费、卫生费172.69元（276.30元÷4个月×2.5个月），共890.39元。 关于拖欠租金问题。虽然原、被告在《商铺租赁合同》约定涉案商铺在2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为4960元，但原、被告于2017年5月15日经协商后原告同意商铺租金每月减租金100元，且原告此后在微信要求被告支付的月租金为4860元，故原告请求被告支付2017年6月、7月、8月各拖欠的租金100元，与事实不符，本院不予支持。被告虽然从2017年9月搬离租赁商铺，但于11月15日才将涉案商铺钥匙交还给原告，导致原告在2017年9月至11月15日期间不能对其铺面行使使用、收益和处分的权利，造成原告的财产损失，故被告应按照变更后的租金标准向原告支付2017年9至11月15日的租金12150元（4860元×2个月+2430元）。 关于押金、违约金及租金利息的问题。本案被告不存在强行提前退租的违约行为，而是原、被告协商一致后解除合同，在合同解除后，被告向原告交还了商铺，原告应向被告退还押金1.5万元。原告要求不予退还原告押金和要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。鉴于原告一直没有退还原告押金，被告在本案中亦同意将押金1.5万元进行抵减，为了节约诉讼成本，减少讼累，本院将被告应支付原告的款项和原告应退还被告的押金相互抵减，抵减后被告并没有拖欠原告款项。原告在合同解除后没有及时退还被告押金，现原告诉请被告支付拖欠的租金利息依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、被告赵洁琼应向原告刘凯勇、梁美婷支付电费、物业管理费、公摊水电费、卫生费合计人民币924.93元； 二、被告赵洁琼应向原告刘凯勇、梁美婷支付租金人民币12150元； 三、驳回原告刘凯勇、梁美婷的其他诉讼请求； 四、原告刘凯勇、梁美婷应退还被告赵洁琼的押金和被告赵洁琼应付原告的款项相互抵销后，被告赵洁琼不需向原告刘凯勇、梁美婷履行付款义务。 案件受理费1060元，减半收取计530元，由原告刘凯勇、梁美婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 黄爱琴 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 林 蕊 书 记 员 李 欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。