山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终7160号 上诉人（原审被告）：海正集团有限公司，住所地：山东省潍坊市新海大街南北海路东。 法定代表人：张宝石，总经理。 委托诉讼代理人：叶德武，山东宝林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王大伟，山东宝林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐秀峰，女，1984年5月28日出生，汉族，住山东省邹平县。 上诉人海正集团有限公司（以下简称海正公司）因与被上诉人唐秀峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海正集团有限公司上诉请求：1.撤销山东省潍坊市坊子区人民法院（2019）鲁0704民初1328号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由唐秀峰承担。事实和理由：1.一审法院判决按照年利率6%计算违约金违反合同约定，违背当事人双方的真实意思表示，没有事实依据。2.涉案房屋于2008年3月31日交房，唐秀峰于2019年4月14日起诉，超出诉讼时效期间，且该房屋已办理房产证，主张违约金的条件不复存在，应依法驳回唐秀峰的诉讼请求。 唐秀峰未提交书面答辩意见。 唐秀峰向一审法院起诉请求：1.判令海正公司以244887元为基数按照年利率6%自2008年6月31日至2018年9月18日向唐秀峰支付逾期产权登记违约金共计100000元；2.本案诉讼费用由海正公司负担。 一审法院认定事实：唐秀峰与海正公司于2007年7月15日签订商品房买卖合同一份，约定唐秀峰购买海正公司开发的海正新苑第9幢3单元801号房屋一套。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：….2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同应继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，唐秀峰依约向海正公司支付房款244887元，海正公司于2008年3月31日向唐秀峰交付房屋，并于2018年7月27日办理海正新苑9号楼的不动产权证书。 一审法院认为，唐秀峰与海正公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予保护。商品房买卖合同中关于唐秀峰的逾期付款义务和开发商的逾期备案义务约定不对等，且合同中违约金的约定过低不足以补偿唐秀峰的损失，对于唐秀峰的以244887元为基数，按年利率6%计算违约金的主张，于法有据，依法予以支持。关于违约金金额的计算。海正公司交房日期为2008年3月31日，其将权属登记资料报产权登记机关备案的时间不应晚于2008年6月29日，庭审中，海正公司未提供证据证明其向产权登记机关提交备案材料的时间，本案以涉案海正新苑9号楼的不动产权登记证书载明的时间即2018年7月27日为准，该时间晚于合同约定，构成违约，违约金应从2008年6月30日起计算至海正公司履行将权属登记资料报产权登记机关备案义务止。但由于唐秀峰迟至2019年4月14日起诉海正公司要求支付逾期办证违约金，故在此之前三年（2016年4月14日）之前的违约金请求权已过诉讼时效，自2016年4月15日起至海正公司履行相关产权登记义务之日止违约金应予以支持，违约天数自2016年4月15日计算至2018年7月27日的前一天即2018年7月26日，共计833天。违约金金额以实际交付房款244887元为基数，按照年利率6%计算，共计款33532.75元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、海正集团有限公司支付唐秀峰逾期办理房产证违约金33532.75元，于判决生效后十日内付清；二、驳回唐秀峰的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由唐秀峰负担765元，由海正集团有限公司负担385元。 本院二审期间，上诉人海正公司提交潍坊市不动产登记中心查档证明一份，提交潍坊市坊子区房产管理服务中心证明一份，拟证明涉案房屋已于2007年9月24日办理了登记备案，依据《中华人民共和国合同法》第十五条规定，上诉人海正公司已在90日内完成合同约定的登记备案义务，不应向唐秀峰支付逾期办证违约金。被上诉人唐秀峰未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对海正公司提交的证据，唐秀峰质证认为：对证据的真实性有异议，该证据只能说明涉案房屋在2007年9月24日办理过商品房预售合同备案，但没有完成产权登记义务。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人海正公司提交的潍坊市坊子区房产管理服务中心证明系单位出具的证明材料，无单位负责人和经办人签名，不符合法律规定的单位证明材料的形式要求，依法不予采信。上诉人海正公司提交的不动产查档证明仅标明涉案房屋的发证时间为2018年9月18日，不能证明海正公司已在交房90日内完成合同约定的登记备案义务，其关于不应支付逾期办证违约金的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同系各自真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对办理权属登记时出卖人应履行的义务及履行义务的期限作了明确约定，海正公司在本案审理期间提供的证据不能证明其在交房90日内完成合同约定的登记备案义务。上诉人海正公司关于应按合同约定按已付房款的1%向买受人支付违约金的上诉理由，与其在一审中的答辩理由及质证意见一致，商品房买卖合同中虽约定出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，唐秀峰主张违约金过低，要求予以增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，对于逾期办理房产证导致买受人的实际损失数额问题，双方当事人均未提交充分证据予以证明，难以确定，一审法院酌定支持自2016年4月15日起至海正公司履行相关产权登记义务之日止违约金，违约天数自2016年4月15日计算至2018年7月26日，共计833天，违约金金额以实际交付房款244887元为基数，按照年利率6%计算，共计款33532.75元，超出部分不予支持，于法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人海正公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人海正集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张国良 审 判 员 王宝成 审 判 员 王 峰 二〇一九年十一月二十八日 法官助理 于志明 书 记 员 李 敏