山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初1570号原告：公维红，女，1978年12月22日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：刘修华，山东昌琪律师事务所律师。被告：任刚，男，1979年11月11日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：孙丰柏，新泰平阳法律服务所法律工作者。被告：王永山，男，1979年11月30日生，汉族，住新泰市。第三人：新泰市景丰置业有限公司，住所地新泰市新甫街道南西周村新安路南段，统一社会信用代码：91370982MA3C789M09。法定代表人：李淑强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨宝涛，该公司职工。委托诉讼代理人：李宗增，山东平畴律师事务所律师。原告公维红与被告任刚、王永山、第三人新泰市景丰置业有限公司房屋（以下简称景丰公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告公维红及其委托诉讼代理人刘修华、被告任刚及其委托诉讼代理人孙丰柏、被告王永山、第三人委托诉讼代理人杨宝涛、李宗增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告公维红向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的山水文园三期17#-1-2102、17#-1-1702、17#-2-2202三份楼房买卖协议有效；2、第三人向原告交付上述买卖协议约定的三套楼房并办理网签手续；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼中原告变更第二项诉讼请求为：第三人在建设完成后向原告交付诉争的三套楼房并协助办理不动产转移登记。事实与理由：2017年9月至11月份，被告任刚、王永山购买第三人所有的山水文园三期17#-1-2102、17#-1-1702、17#-2-2202共三套楼房，2017年10月至11月，被告任刚、王永山将上述楼房卖给原告，原告与两被告签订了楼房转让协议并支付了全部购房款。原告到第三人处办理网签手续时，第三人不予认可，拒绝网签。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告任刚辩称，1、原告起诉被告任刚属于诉讼主体不合适，错列诉讼主体；2、原告与被告任刚之间没有房产买卖事实，不存在房屋买卖关系，本案中由于被告任刚与工程施工方程国强、徐冲、被告王永山存在居间合同关系，被告任刚只是通过个人关系借用第三人景丰公司的房产抵顶给程国强、徐冲、被告王永山的施工费，实际出卖人为被告王永山，而且原告的购房款均支付给了被告王永山，原告并未向被告任刚支付过任何的购房款；3、原告签订的购房协议均系与被告王永山签署，实际交易行为也是原告与被告王永山双方完成，从转让协议也可以看出被告任刚并没有实际参与涉案房屋的交易，被告任刚只是作为涉案房屋的原始登记人，从第三人景丰公司借出房屋。综上所述，原告与被告任刚之间不存在买卖合同关系，请法庭依法查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告王永山辩称，原告所诉属实，三套房子的购房款原告已经全部支付，给我了一部分，给被告任刚一部分。我与被告任刚是合伙关系，我通过被告任刚介绍干的第三人景丰公司开发的山水文园18号楼的土建，2017年第三人景丰公司开给我和被告任刚10套房子的收款收据，用10套房子抵顶我的工程款，顶出账来后，其中的三套房子卖给的原告。第三人景丰公司述称，原告要求第三人交付约定的楼房没有事实依据，因原告未从我公司购买房屋，我方不应为原告交付房屋。原告要求办理网签不属法院受理范围。原告起诉我公司没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织庭审进行了质证。原告提交证据如下：1、2017年11月1日楼房转让协议书一份（房号17#-1-1702），授权协议书二份，第三人景丰公司出具的收据一份，被告王永山出具的收条一份，证明被告任刚授权被告王永山出售其两人共有的房屋，被告王永山与原告签订转让协议，原告支付购房款，原告将莲花山的一套房屋以160000元价格顶给王永山，剩余254000元以现金方式支付给被告王永山。2、2017年11月5日签订的楼房转让协议（17#-2-2202）、2017年10月19日任刚给王永山书写的授权协议书一份，证明任刚授权王永山处理该房，该房归王永山所有。2017年10月19日王永山授权原告的授权协议书一份，证明房屋转让给原告。2017年9月30日第三人给任刚出具的收据一张，证明任刚向第三人交纳501300元。王永山给原告出具的借条一份，证明王永山借原告款350000元（包括10万元的汇票、莲花山价值16万元的房屋、9万元的现金），用该借款抵顶了房款35万元。3、2017年9月19日协议书一份，证实原告用莲花山两套楼房作价共计32万元，抵顶王永山卖给原告的房款。4、商品房预售许可证复印件，原件在第三人处，证实第三人于2019年1月23日取得山水文园17号楼的预售许可。5、2017年10月11日楼房转让协议（17#-1-2102号）、第三人出具的收据一份，证明两被告以任刚名义从第三人处获得的顶账房，第三人收到该房款，收据是王永山交给的原告，两被告对该顶账房是共同所有。王永山出具的收条一份，证明收到房款。承兑汇票二张，证明438000元房款中有15万元是汇票，其它是现金。任刚给原告书写的授权协议书一份，证明任刚授权原告处理该房，将该房所有权转让给原告，对两被告卖给原告该楼房这一事实进行确认。在任刚身份证复印件上书写上的转让协议一份，证实原告与任刚就该房屋达成买卖协议。2018年11月29日原告与任刚的通话录音，证实任刚认可该套房屋是与王永山共有，且收到原告交付的汇票15万元。2017年11月28日、2018年1月9日原告与第三人法定代表人常英杰的通话录音，证实第三人知道原告与两被告签订三份买卖房屋协议的事实，同意与原告签订买卖合同。第三人企业信息，证明第三人的主体资格，2016年3月10日-2018年1月4日常英杰担任第三人法定代表人。2019年3月7日王永山出具的证明一份，证明17#-1-2102号房屋归两被告所有，两被告协商后卖给原告。被告任刚的质证意见是：对证据1楼房转让协议任刚不知情，且该协议中只有王永山与原告的签字，王永山与原告的授权协议书没有被告任刚的签字，被告任刚不知情，任刚与王永山的授权协议书中任刚的名字是本人所签，协议书记载授权后该房产归王永山所有，由于该涉案房屋系被告任刚从第三人处借出的房产，第三人处记载的登记人为任刚，任刚只是在原告与王永山的房屋买卖交易中履行的授权手续，不是出卖人。对收条真实性有异议，收款人系王永山，与任刚无关。对收据的真实性无异议，交款单位为被告任刚，结合任刚为王永山授权的协议书可证实在王永山与原告的买卖协议中，任刚只是登记的房主，不是出卖人，是第三人作为财务记账的凭证，实际交款人是原告，将房款交给王永山后，第三人出具的收据。证据2的质证意同证据1的意见。对借条任刚不知情，是王永山与原告的债务，与本案无关。对汇票真实性有异议，与本案无关，系复印件，不能作证据使用，与被告任刚无关。2017年9月30日的收据均在王永山与原告楼房买卖协议授权等所有证据之前，可证实任刚是顶名的房屋登记人，不是出卖人。对证据3的协议书被告任刚不知情，与被告任刚无关。证据4商品房预售许可证为复印件，原告应提交原件。证据5并未注明为转让协议，对真实性无异议，是为了被告王永山与原告办理房屋更名手续，被告任刚出具的证明。均是王永山给原告出具的收条，房款支付给的王永山，与被告任刚无关。转让协议的质证意见同证据1。对电话录音真实性无异议，书面材料不完整，不能证明原告的主张，在电话录音中原告认可被告任刚陈述的事实，没有收到原告的购房款，是原告与王永山之间的交易。原告与常英杰的电话录音与被告任刚无关。银行承兑汇票为复印件，购房款也未给被告任刚，对企业信息无异议。被告王永山的质证意见如下：对证据1真实性无异议，证据中我的名字都是我签的，我收到了原告支付的414000元的房款。任刚授权我卖房子，从第三人处顶出来的10套房子是写的任刚的名字。对证据二真实性均无异议。因工地急需要钱，是任刚让我借的钱，是通过程国强认识的原告，用山水文园17#-2-2202作为抵押借了原告35万元，原告支付了部分汇票及现金，用莲花山的房子顶了16万元，因莲花山的房子是现房，当时想卖了转化成现金，2017年11月5日就给原告出具的借条。对证据3、4、5真实性无异议。第三人景丰公司的质证意见：对证据1收据真实性无异议，其它证据与我方无关。对证据2收据无异议，其它证据我公司不清楚。对证据3、4协议书不知情。预售许可证需要核对，我公司开发的山水文园三期17号楼已经办理了预售许可证。对证据5收据真实性无异议，与常英杰的录音真实性无法核对，即便是真实的，因当时预售许可证没有办理，签订合同也是无效的。被告任刚提交证据如下：居间协议书一份，证明两被告是居间关系，非合伙关系，涉案房屋是王永山单方出售，与任刚无关。原告的质证意见是：从协议书上看应是合伙关系，并不是居间关系。被告王永山质证意见是：对真实性无异议，认为是合伙关系，不是居间关系。第三人质证意见是：与第三人景丰公司无关。第三人提交证据如下：2019年1月12日被告任刚签字确认认可的回收房源信息一份，2019年1月17日山东工人报一份，证明被告任刚登报声明，第三人给被告任刚出具的三份涉案房屋的收据遗失。原告的质证意见是：对被告任刚签订的认可回收信息的内容有异议，是否是本人所签原告不清楚，被告任刚已经将涉案三套房屋卖给原告，其后声明收据遗失无效。对报纸真实性无异议，收据在卖房时已经交付原告，并没有丢失，本次庭审被告及第三人对收据均无异议，不具有登报挂失的法律效力。被告任刚的质证意见是：对证据真实性无异议。被告王永山的质证意见是：同原告的质证意见。本院经审理认定事实如下：1、2017年9月30日第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-1-2102人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。2017年10月11日，被告任刚给原告公维红出具授权委托书，注明“本人任刚授权公维红处理山水文园17号楼-1-2102号房屋一切事宜，该房屋17#-1-2102房屋所有权归公维红所有”。被告任刚出具书面材料（未注明时间），承诺其自愿把17号楼-1-2102号房源更名为公维红，并注明转让人为任刚。当日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园三期17#-1-2102楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币438000元，大写肆拾叁万捌仟元整乙方于2017年10月11日前一次性付清。三、甲方在2017年10月11日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。当日被告王永山给原告出具收到房款438000元的收条。2、2017年11月1日，第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-1-17002人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。当日，被告任刚给被告王永山出具授权协议书，“本人任刚授权王永山处理山水文园17#-1-1702号房屋一切事宜，该房屋17#-1-1702房屋所有权归王永山所有”。当日，被告王永山给原告公维红出具授权协议书，“本人王永山授权公维红处理山水文园17#-1-1702号房屋一切事宜，该房屋17#-1-1702房屋所有权归公维红所有”。当日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园三期17#-1-1702楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币414000元大写肆拾壹万肆仟元整乙方于2017年11月1日前一次性付清。三、甲方在2017年11月1日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。当日被告王永山给原告出具收到房款414000元的收条。3、2017年9月30日，第三人景丰公司为被告任刚开具收据一份，注明“交款单位任刚摘由17#-2-2202人民币伍拾万壹仟叁佰元正￥501300”。2017年10月19日，被告任刚给被告王永山出具授权协议书，“本人任刚授权王永山处理山水文园17#-2-2202号房屋一切事宜，该房屋17#-2-2202房屋所有权归王永山所有”。同日，被告王永山给原告公维红出具授权协议书，“本人王永山授权公维红处理山水文园17#-2-2202房屋一切事宜，该房屋17#-2-2202房屋所有权归公维红所有”。2017年11月5日，被告王永山（甲方）与原告公维红（乙方）签订楼房转让协议，约定“甲方将新泰市山水文园17#-2-2202楼房一套，转卖给乙方所有。一、房产位置：该房屋坐落于山水文园小区建筑面积：96㎡储藏室15㎡。二、甲乙双方商定成交价格为人民币360500元大写叁拾陆万零伍佰元整乙方于2018年2月5日前一次性付清。三、甲方在2018年2月5日将上述房屋交付给乙方。……五、付款后，房产所有权归乙方所有，此协议签字之日起生效”等。同日，被告王永山给原告出具借条一份，载明“今借到公维红现金350000元正大写叁拾五万元正用山水文园17#-2-2202作为抵押用期3个月到期不还所有权归公维红所有不再加钱等”。4、2017年9月19日原告公维红与被告王永山、程国强签订协议书一份，约定“甲方公维红乙方王永山程国强甲方现有莲花山社区楼房两套（16号楼二单元501室带阁楼、储藏室一套和16号楼一单元502室带阁楼、储藏室一套）两套共计叁拾贰万元（32万元）作为山水文园三期17号楼两套房产的预付款，山水文园房子为大产权，房子面积120平方米-150平方米之间，每平方米按肆仟元（4000元/平方米）给甲方。乙方给甲方购房协议后，甲方付给乙方全款。”5、2017年6月25日，被告任刚与案外人苏某（甲方）、被告王永山与案外人程某、徐某（乙方）签订居间协议书一份，约定“……三、报酬及支付：居间人促成合同成立，报酬为总造价的2%，合同签订生效支付总造价的10%，进场施工支付总造价的40%，以后支付在工程每次拨发时支付50%，工程施工完成全部支付完毕。四、合同生效：签订合同生效，居间协议生效。……六、安全：在本工程发生的一切安全事故与居间人（甲方）没有任何关系等”。6、2019年1月17日，被告任刚在山东工人报声明：任刚（）丢失新泰市景丰置业有限公司开具的山水文园17-1-1702室的收款收据，收据号：0021049，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！任刚（）丢失新泰市景丰置业有限公司开具的山水文园17-1-2102室的收款收据，收据号：0018707，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！任刚（）丢失新泰市景丰置业有限公司出具的山水文园17-2-2202室的收款收据，收据号：0018704，金额￥501300.00元（大写：伍拾万壹仟叁佰元整），本人声明作废！本院认为，本案审理的焦点问题：1、原告与被告王永山签订的三份楼房转让协议的效力问题。2、第三人景丰公司是否有义务交付涉案合同涉及的房屋并协助办理不动产登记手续。关于第一个问题，《最高人民法院关于适用审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约阶段对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2017年10月11日的合同，被告王永山虽然对涉案房屋没有所有权或者处分权，被告任刚明确表示同意为原告公维红就该合同涉及的房屋更名，但是房屋名义所有权人被告任刚给原告出具了授权委托书承诺，把合同涉及的楼房更名为原告，并注明转让人为被告任刚，应认定该合同有效。2017年11月5日、2017年11月1日的两份合同，出卖人王永山均取得了房屋名义所有权人任刚的授权，并且被告任刚明确表示上述合同涉及的房屋归被告王永山所有，结合上述法律规定，应认定上述两份合同有效。关于第二个问题，根据合同相对性的原则，上述三份合同的当事人均是原告与被告王永山，第三人不是合同的相对方，原告无权要求合同之外的第三人履行任何义务。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告公维红与被告王永山于2017年10月11日、2017年11月1日、2017年11月5日签订的三份楼房转让协议书有效；二、驳回原告公维红的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告公维红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  刘红阳二〇一九年十一月五日书记员  武金萍