福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15608号 原告：厦门汇理物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路29-31号一楼东区，统一社会信用代码91350203737885050Y。 法定代表人：刘彧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉芳，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 被告：厦门金玖酒店有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路29、31号第二、三、四层A单元，统一社会信用代码91350203556247746F。 法定代表人：李湘红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陆薇，福建重宇合众律师事务所律师。 原告厦门汇理物业管理有限公司（以下简称汇理物业公司）与被告厦门金玖酒店有限公司（以下简称金玖公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。本案双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汇理物业公司向本院提出诉讼请求：1．金玖公司支付汇理物业公司自2017年4月19日起至2019年5月31日期间的物业服务费277033.33元及其违约金（当月物业服务费的违约金以当月物业服务费金额为基数，均按每日千分之三计算，自当月21日起计算至实际支付之日止）；2．金玖公司支付汇理物业公司自2017年4月19日起至2019年5月31日期间的房屋公共维修金50369.7元及其违约金（当月房屋公共维修金的违约金以当月房屋公共维修金金额为基数，均按每日千分之三计算，自当月21日起计算至实际支付之日止）；3．金玖公司支付汇理物业公司财产保全费4440元。 事实和理由：2003年4月13日，汇理物业公司与厦门卓越房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由汇理物业公司向厦门卓越房地产有限公司开发的中信广场Ⅰ期Ａ.Ｂ栋（地址为厦门市思明区提供物业服务，合同期限至业主大会成立，选举产生业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。2003年5月10日，双方当事人签订一份《补充协议》，约定业主或物业使用人应在每月20日前向汇理物业公司交纳本月物业服务费、房屋公共维修金等相关费用，每逾期一日，汇理物业公司有权按欠费总额的千分之三收取日违约金。2004年12月16日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于“中信广场”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，规定中信广场商场管理服务费每平方米每月收费2.2元，房屋公共维修金每平方米每月收费0.4元。金玖公司系厦门市思明区湖滨北路29、31号第二层Ａ单元房屋所有权人，该案涉房屋面积为4843.24平方米。金玖公司至今未向汇理物业公司支付案涉房屋自2017年4月19日起至2019年5月31日期间的物业服务费277033.33元、房屋公共维修金50369.7元，应承担相应的法律责任。 金玖公司辩称，一、汇理物业公司依据其与厦门卓越房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》要求金玖公司支付物业服务费、房屋公共维修金，缺乏法律依据。1．《物业管理条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。故汇理物业公司应举证证明厦门卓越房地产有限公司系通过招投标的方式与汇理物业公司签订《物业管理委托合同》，否则该合同应为无效，对金玖公司不具有约束力。2．《物业管理条例》第二十二条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。因此，如果《物业管理委托合同》系在厦门卓越房地产有限公司销售物业之后才签订，则该合同中包括收费标准等重要条款的约定对业主不具有当然的约束力。3．《福建省物业管理条例》第三十四条规定，前期物业服务合同期限不超过三年。经向厦门市思明区建设局了解，中信广场最新的物业服务合同备案时间为2011年，故汇理物业公司依据权利义务已终止的前期物业服务合同要求金玖公司支付物业服务费、房屋公共维修金，没有事实依据，依法不应得到支持。二、汇理物业公司与金玖公司未形成事实上的物业服务合同关系。自2013年金玖公司入驻中信广场作为物业使用人经营酒店至今长达近6年的期间，汇理物业公司从未向中信广场裙楼公共部分提供过符合法律规定及物业服务合同约定的服务内容，也从未向金玖公司披露过双方之间存在前期物业服务合同或其他物业服务合同关系。并且双方以实际履行的方式达成共识，即汇理物业公司管理中信广场塔楼A、B两栋之“大物业”，金玖公司管理中信广场裙楼部分的“小物业”，故金玖公司依法享有不支付物业服务费的相关权利。三、自2013年金玖公司进驻中信广场裙楼第二、三、四层经营酒店时起，金玖公司本身具有物业服务专业资质，自行构建独立物业体系，配备相关物业管理机构，对中信广场裙楼公共部分、专有部分一并进行管理，对中信广场裙楼的公共设施、设备亦一并进行维护。汇理物业公司作为物业管理机构其收取物业服务费应当是在完全履行物业服务合同义务的前提下，但其物业管理义务中涉及中信广场裙楼的公共部分已实际由金玖公司承接，故其无权就金玖公司实际承担的物业管理内容再次要求支付物业服务费用，这明显是对金玖公司的不公，也有违权利与义务相适应相对等原则。而汇理物业公司从未向金玖公司主张任何物业费用，恰恰证明了其事实上也从未对中信广场裙楼部分提供过物业管理服务。2019年5月7日，厦门思明区中信广场第一届业主委员会及汇理物业公司共同出具一份《情况说明》，明确拒绝对中信广场裙楼的公共电梯提供维护管理，进一步证明汇理物业公司未对中信广场裙楼部分提供物业服务的事实。四、汇理物业公司主张高额的违约金，缺乏法律依据，依法不应得到支持。且汇理物业公司主张违约金按日利率千分之三计算，远远超过法定的利率上限。五、金玖公司在2013年自行垫资巨额资金，用于修缮中信广场地下二层至裙楼五层的全部公共部分消防及排水系统，该部分资金的支出应当由房屋公共维修金支付。金玖公司有权对汇理物业公司所主张的房屋公共维修金金额予以抵销，且金玖公司实际出资维修的金额远远超过汇理物业公司所主张的欠缴房屋公共维修金数额。综上，汇理物业公司的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2003年4月13日，汇理物业公司（作为乙方）与厦门卓越房地产有限公司（作为甲方）签订一份《物业管理委托合同》，约定：甲方将中信广场Ⅰ期Ａ.Ｂ栋（坐落于厦门市思明区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为自2003年4月13日起至业主大会成立，选举产生业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止；乙方提供的物业管理服务包括房屋建筑共用部位及公用设施设备的维修、养护和管理等事项；乙方负责向业主或物业使用人收取物业服务费、房屋公共维修金、停车费、停车管理费。2003年5月10日，双方当事人还签订一份《补充协议》，约定业主或物业使用人应在每月20日前向汇理物业公司交纳本月物业服务费、房屋公共维修金等相关费用，每逾期一日，汇理物业公司有权每日按欠费总额的千分之三收取违约金。合同签订后，汇理物业公司为中信广场提供物业管理服务至今。 2004年12月16日，厦门市物价局作出《厦门市物价局关于“中信广场”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》，其中核定中信广场商场管理服务费每平方米每月收费2.2元、房屋公共维修金每平方米每月收费0.4元。 2017年4月21日，厦门市思明区湖滨北路29、31号第二层A单元房屋（位于中信广场裙楼）登记至金玖公司名下，房屋建筑面积为4843.24平方米。此后，金玖公司将该房屋用于酒店经营，并自行负责酒店经营区域的公共环境卫生、安全防范、电梯维护、消防监控等物业管理事项。金玖公司使用该房屋至2019年5月31日。金玖公司未向汇理物业公司支付该房屋的物业服务费、房屋公共维修金。 另查明，2016年12月，中信广场小区业主制定了《厦门市思明区中信广场大厦业主大会议事规则》，选举产生了厦门思明区中信广场第一届业主委员会。《厦门市思明区中信广场大厦业主大会议事规则》第十六条约定中信广场大厦的日常专修维修资金按每月每平方米0.3元计算。厦门思明区中信广场第一届业主委员会至今未代表业主与汇理物业公司签订物业服务合同。 2019年11月13日，厦门思明区中信广场第一届业主委员会出具一份《说明》，内容为“中信广场小区裙楼1-5楼房屋公共维修金自2006年12月16日起至今均按照0.4元/月/平方米标准计收。” 汇理物业公司于2019年8月5日向本院提出财产保全申请。本院于2019年8月6日作出（2019）闽0203民初15608号民事裁定，裁定：查封、扣押、冻结被申请人厦门金玖酒店有限公司名下价值763881.62元的财产。汇理物业公司支出财产保全费4440元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，建设单位厦门卓越房地产有限公司与汇理物业公司签订的《物业管理委托合同》《补充协议》，对业主具有约束力。金玖公司作为案涉房屋的业主，负有按时交纳物业服务费、房屋公共维修金的义务。金玖公司系将案涉房屋用于酒店经营，且酒店经营的整体面积较大，结合酒店经营的一般模式，金玖公司自行负责酒店经营区域的卫生保洁、安全防范、电梯维护、消防监控等物业管理事项确有其必要性和合理性；但金玖公司据此主张其无需交纳物业服务费则理据不足，本院不予采信。充分考虑金玖公司自行负责物业管理及汇理物业公司提供的物业管理情况，本院认为金玖公司每月应支付的案涉房屋的物业服务费可予以适当减少，本院酌定金玖公司应每月支付物业服务费6393.08元；经计算，金玖公司应支付的物业服务费总额为161958.03元[6393.08元×（25+10÷30）]。根据《物业管理条例》第七条第四项规定，业主在物业管理活动中负有按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务；金玖公司主张其修缮中信广场地下二层至裙楼五层的全部公共部分消防及排水系统的垫付资金与其应交纳的房屋公共维修金进行抵销，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。经计算，金玖公司应支付的房屋公共维修金为49078.27元[1937.3元×（25+10÷30）]。至于汇理物业公司主张的逾期支付物业服务费、房屋公共维修金的违约金，其计算标准确实过高，本院调整为按年利率12%计算。汇理物业公司支出的财产保全费4440元，应由金玖公司负担1504元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门金玖酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门汇理物业管理有限公司物业服务费161958.03元及其违约金（2017年4月份物业服务费2131.03元的违约金，按年利率12%，自2017年4月21日起计算至实际支付之日止；自2017年5月1日起至2019年5月31日期间，每月物业服务费6393.08元的违约金，自当月21日起计算，均按年利率12%，计算至实际支付之日止）； 二、厦门金玖酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门汇理物业管理有限公司房屋公共维修金49078.17元及其违约金（2017年4月份房屋公共维修金645.77元的违约金，按年利率12%，自2017年4月21日起计算至实际支付之日止；自2017年5月1日起至2019年5月31日期间，每月房屋公共维修金1937.3元的违约金，自当月21日起计算，均按年利率12%，计算至实际支付之日止）； 三、厦门金玖酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付厦门汇理物业管理有限公司财产保全费1504元； 四、驳回厦门汇理物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11438元，减半收取计5719元，由厦门汇理物业管理有限公司负担3783元，厦门金玖酒店有限公司负担1936元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘宪昌） 二〇一九年十一月二十九日 代书记员（ 林小 龙） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。