广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17386号原告：卢正，男，1985年6月22日出生，汉族，住河南省泌阳县********委卢庄，公民身份号码：412************617。委托诉讼代理人：黄浩东，广东中天鼎盛律师事务所律师。被告:赖华星，男，1992年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************258。委托诉讼代理人：郭扶危，广东佛龙律师事务所律师。原告卢正与被告赖华星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢正的委托诉讼代理人黄浩东、被告赖华星的委托诉讼代理人郭扶危到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢正向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告返还保证金128682元、2018年8月及9月的租金104852元，支付保险理赔250000元，以上共计483534元，自起诉之日按同期银行贷款利率计算迟延支付利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月5日原被告双方签订租赁协议，约定由原告承租被告位于龙江镇仙塘工业区内厂房，2016年10月19日原被告双方再签订租赁协议，约定由原告承租被告位于龙江镇仙塘工业区内另一处厂房（和第一处厂房连在一起）。原告承租后，原告均以被告的名义向保险公司办理了投保，保险费由原告承担。2018年9月16日原告投保的厂房被台风摧毁，据悉，中国人寿财产保险股份有限公司佛山市顺德支公司向被告理赔25万元。2018年10月6日，原被告双方签订解除协议书，就解除租赁合同事宜作出如下约定：“1.保险理赔厂房的款如数转入原告账户；2.退还2018年8月9月租金。”但原告履行撤场义务之后，被告拒绝支付相关费用。赖华星辩称，1.收取原告厂房保证金128682元属实，但应该扣除相关费用后，剩余部分再退还给原告，相关费用有：①2018年10月租金52426元，2018年11月1日-18日租金31455元，合共83881元；②2018年9月电费30800元，10月1日至11月18日电费68480元，合计99280元；③2018年9月水费348元，10月1日至11月18日水费342元，合计690元；④2018年10月管理费2980元，11月1日至18日管理费1788元，合计4768元；⑤2018年10月地税37元，11月地税37元，合计74元。以上费用共计188693元，抵扣应退还保证金，原告尚欠被告60011元；2.2018年10月6日双方协议约定退回原告2018年8-9月租金给原告作搬迁厂房的押金周转，并非免收租金；3.2018年10月6日双方协议约定保险理赔款如数转到原告账户，是指保险标的属于原告的那部分理赔款如数转到原告账户。2018年9月16日因台风造成被告厂房及原告的原材料、机器设备等受损，保险公司共支付理赔款250242.21元，其中属于被告厂房房顶锌瓦理赔款为131163.84元，属于原告财产理赔款为119078.37元。综上，被告将保险理赔款中属于原告款项119078.37元，抵扣其尚欠原告房租等费用60011元后，被告只应支付原告59067.37元。本院经审理认定事实如下：2015年1月5日、2016年10月19日，卢正、赖华星双方先后签订两份《厂房租赁合约书》，约定由卢正承租被告位于龙江镇仙塘工业区内厂房两处，租赁期限分别至2020年2月28日、2020年12月31日，租金分别为28596元、21447元。上述合约签订后，卢正按合约约定向赖华星支付合约定金共计128682元，赖华星则交付约定厂房给卢正使用。因解除上述合约事宜，2018年10月6日，赖华星、卢正签订《协议》一份，双方有以下约定：“一、由嘉培健代购保险，保险公司（保单号：801********48193000123）理赔厂房的款到账后如数转到卢正账户。农行账号：……。二、卢正在解除合同到期前，将厂房移交给赖华星后五天内退回2018年8，9月份已收的租金给卢正。”此后，赖华星（甲方）、卢正（乙方）又因解除合约事宜，分别针对上述两份《厂房租赁合约书》签订两份《解除协议书》，双方就解除合约作出进一步的约定：1.因顺德区村级工业园项目升级/改造建设需要，甲方为配合政府促进地方发展实现土地集约利用，拟提前解除原合同并收回上述租赁厂房，乙方对此表示理解和支持；2.乙方于2018年11月5日前将租赁地块厂房内的全部物品清空并将该地块厂房无条件返还给甲方或甲方指定的第三方；3.移交当日即视为乙方放弃租赁地块厂房内的全部物品的所有权/使用权等；4.租赁地块厂房实际交还甲方之前，乙方仍旧应当按照原合同约定向甲方支付相应的款项；5.在乙方按照本协议约定时间清场并将场地厂房移交给甲方，……5天内，甲方退还原合同的租赁定金给乙方；6.在甲方按照协议约定向乙方退回租赁定金后，即视为乙方全部的投入/损失/收益等均得到合理补偿。另查明，就承租厂房以及承租厂房内的设备等，由卢正出资投保了财产损失险等。2018年9月16日，因台风导致上述厂房及设备等受损，经承保保险公司核损后，确定理赔金额应为250242.21元，其中锌瓦（即厂房）理赔金额为131163.84元，机器设备、成品、半成品等共为119078.37元。本院认为，被告将未办理报建手续建设的厂房出租给原告使用，双方并为此签订两份《厂房租赁合约书》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告双方所签订的上述《厂房租赁合约书》应为无效。因上述《厂房租赁合约书》无效，有关合同条款对原、被告双方并不具有约束力。因此，被告收取原告交纳的保证金128682元没有任何依据，应予退回。虽然当事人对合同的效力问题存在误解，但当事人通过协议方式一致同意提前终止有关合同的履行，并就合同终止后的相关处理作出约定，该对相关处理所作出的约定不违反有关法律强制性规定，应对当事人具有拘束力。由于当事人存在在某一时点“退回2018年8，9月份已收的租金给卢正”的约定，该约定内容清晰，不存在歧义，清楚表达了被告将退回原告2018年8，9月份已收的租金的意思表示，且该时点已到，因此被告应退回原告2018年8月及9月已交纳租金104852元。关于是否支付保险理赔250000元。原、被告存在“保险公司（保单号：801********48193000123）理赔厂房的款到账后如数转到卢正账户”的约定，但该约定仅体现了在保险公司理赔款到账后，将“如数”转至卢正账户，由于保险公司的理赔款虽然是一次性支付，但其实相关理赔款系包括两部分，即包括锌瓦（即厂房）理赔金额131163.84元，机器设备、成品、半成品等119078.37元。因此“如数”是包括全部理赔款，或是仅指原告具有保险利益的机器设备、成品、半成品等？双方未有明确约定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，其一，虽然原告缴纳了保险费，但保险并未以原告名义办理，从而保险公司将不可能将理赔款项直接支付给原告，因此该约定的目的显然在于保障原告的受损财产得到保险理赔；其二，原告对租赁厂房不具有保险利益，而且也没有证据证明被告有理由或动机将自己应得的保险权益给予原告；其三，结合原、被告在《解除协议书》中关于“甲方按照协议约定向乙方退回租赁定金后，即视为乙方全部的投入/损失/收益等均得到合理补偿”的约定，也不能推论被告会放弃自己应得的保险权益给原告；其四，案涉投保虽然是统一投保，但投保财产系分为两部分，即被告拥有的租赁厂房及原告拥有的租赁厂房内的机器设备、成品、半成品等，保险公司在核损时亦有分别核损，分别核定租赁厂房的理赔金额以及租赁厂房内的机器设备、成品、半成品的理赔金额。综合以上分析，可以认定双方协议的“如数”应指保险公司赔付的租赁厂房内的机器设备、成品、半成品的受损金额。故，原告仅应得到涉及租赁厂房内的机器设备、成品、半成品的理赔金额即119078.37元，其主张全部理赔款，理据不足。综上所述，对原告要求被告退还保证金128682元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告退还2018年8-9月租金共计104852元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付保险理赔款的请求，本院对其中119078.37元予以支持，超出部分，本院不予支持。原告请求自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息，本院予以支持。被告提出诸多抵销，因被告未提出反诉，原告也对抵销金额不予认同，故本院在本案中不予以处理，如果被告认为原告拖欠其水电费等款项，被告可另案寻求处理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赖华星应向原告卢正返还租房保证金128682元并支付相应利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付）；二、被告赖华星应向原告卢正退还2018年8-9月租金104852元并支付相应利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付）；三、被告赖华星应向原告卢正支付保险理赔款119078.37元及相应利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付）；四、上述一、二、三项，共计352612.37元及相应利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付），被告赖华星应于本判决发生法律效力之日起一个月内付清；五、驳回原告卢正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8553.02元，减半收取计4276.51元，由被告赖华星负担3118.6元，原告卢正负担1157.91元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一九年十一月八日书记员 黎晓彤