山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初8472号原告（反诉被告）：青岛息壤汽车服务有限公司，住所地山东省青岛市城阳区黑龙江中路228号103室。法定代表人：刘强顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈小芹，山东青凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雷，山东青凯律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：青岛卓俊物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区308国道187号1栋B单元802。法定代表人：徐琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：宫兆森，山东海轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟崇虎，山东海轩律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司与被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司法定代表人刘强顺及其委托诉讼代理人陈小芹、王雷，被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司委托诉讼代理人翟崇虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛息壤汽车服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告《租赁合同》，被告退还原告租金310000÷12×5=129166.7元，保证金4500元，赔偿违约金（129166.7+360000）×5%=24458.3元；2、依法判令被告赔偿原告装修损失[248420（室内）+33930（门头）]÷26×17=184613.5元；3、依法判令被告赔偿原告物品损失19490元，车辆损失3500（维修）+40200（变速箱）=43700元；4、依法判令被告赔偿原告营业损失（22000+46500）÷2×5×20%=34250元，代理保证金损失50000元；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月份签订《租赁合同》，根据合同约定，租赁期限自2017年12月31日至2020年2月29日止，第一年租赁费为31万元，履行保证金4500元，违约金为剩余租金总额的5%。现被告将合同约定的租赁场地另租他人，于2018年9月30日趁原告不在私自开锁，取走店中物品，让另一承租人入驻，造成原告巨额损失。无奈，为维护原告的合法权益，根据《租赁合同》约定，《中华人民共和国合同法》以及相关法律规定，特诉至贵院，请法院依法判决。被告辩称，原告未按合同约定经营餐饮行业，未按期缴纳租金，私自转租及扰乱被告正常生产经营等违约行为，根据合同约定，被告已于2018年9月28日下发解除合同通知。原告主张的各项费用及损失根据合同约定应由原告自行承担，被告不承担任何责任。被告青岛卓俊物业管理有限公司提出反诉请求：1、请求判令反诉被告支付反诉原告违约金24458元；2、本案诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月份签订租赁合同，根据合同约定，反诉被告只能经营餐饮行业，但反诉被告却违反合同约定，未经营餐饮行业。同时，反诉被告违反合同约定，将租赁房屋进行转租，已严重违约。根据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉，请求法院依法判决。原告辩称，1.原告名称即为青岛息壤汽车服务有限公司，在合同签订及履行过程当中，被告明知此事，直到被告强行收回租赁房屋时，从未对此提出过意见。2.我方如约缴纳租赁费，至被告强行收回房屋时，我方不欠租赁费并有盈余。3.双方签订的租赁合同当中并没有约定改变租赁物用途的违约责任。被告将涉案房屋重新租赁给吉利4s店，依然是从事与汽车相关业务，而不是餐饮业。请求依法驳回被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交微信聊天记录截图，证明被告处牛经理于2018年3月31日向原告提供张林照、姜美清等2人账号做为收租金的账号。被告质证称对证据的真实性不予认可，该证据无原始载体，无法证实，且我公司有自己账号，无需提供他人账号收取租金。本院认为，对该证据的真实性、合法性、关联性待综合全案证据及查明事实再予认定。二、原告提交中国建设银行个人账户支出交易明细，证明2018年2月8号原告向姜美清转账4次，每次4万，共16万；2018年3月31日向张林照转账60000元；2018年5月2日向张林照转账36000元；2018年6月5日向张林照转账30000元；2018年6月9日向张林照转账24000元；共计支付租金31万元。被告质证称对该组证据真实性需庭后核实。即使该组证据属实，从该组证据中也能看出，原告未按照合同约定一次性缴纳租金，已严重逾期。本院认为，被告逾期未将上述证据真实性的落实情况书面回复本庭，应承担不利的法律后果，且该组证据与原告提交的微信聊天记录截图的证明事项相互印证，本院对两组证据的真实性均予以采信。三、原告提交与徐菲签订的装修合同、预算表及青岛银行网上银行付款凭证，证明原告花费装修费248420元，原告给装修公司付款165000元，余款83420元是现金支付的。被告质证称对该证据真实性不予认可，系原告单方制作，且与本案无关。预算表和付款凭证并不能体现是对涉案房屋进行装修，合同签订人和预算表签字人均是徐菲，而银行付款凭证收款人名叫徐菲菲，明显不是一人。涉案房屋本身就属于精装修房屋，不需要重新装修，且原告对涉案房屋进行装修改造应经过被告同意，被告从未同意原告可以对房屋进行装修。且装修合同不存在发票，明显属于原告单方制作。原告补充称，徐菲和徐菲菲系同一人。银行转账凭证上备注为装修费，且付款时间均在装修合同签订后。本院认为，《青岛市家居装饰装修施工合同》及《预算表》系原告与案外人签订，系双方真实意思表示，由双方签字确认，不违反法律、法规强制性规定，本院对两份证据真实性予以采信。对于银行付款凭证，原告称徐菲和徐菲菲系同一人，用途及备注均标明“装修款”，且支付时间与装修合同能够相互印证，本院对付款凭证的真实性予以采信。上述证据能够证明原告与案外人“徐菲”签订《青岛市家居装饰装修施工合同》，原告支付“徐菲”装修款共计165000元。原告主张现金支付余款83420元，但未提交其他证据予以佐证，本院对原告该主张不予采信。四、原告提交广告制作明细、原告给王京进的青岛银行网上银行付款凭证、原告给王京进的支付宝转账记录，证明青岛银行网上银行付款15000元，支付宝转账2000元，余款是现金支付16930元，原告花费门头制作费共33930元。被告质证称对该证据真实性不予认可，与本案无关联。本院认为，被告虽不认可该证据真实性，但未提交证据予以反驳，由案外人加盖公章并签字确认的《熊宝宝车易购广告制作明细》以及银行流水相互印证，可以证明原告委托青岛海荣装饰工程有限公司对涉案房屋进行门头装修，原告通过银行及微信转账的方式，支付青岛海荣装饰工程有限公司联系人王京进17000元门头制作费。原告主张现金支付余款16930元，但未提交其他证据予以佐证，本院对原告该主张不予采信。五、原告提交2018年6月25日神州买卖车（福建）二手车经营有限公司付给原告的租车款22000元收款凭证、2018年7月27日北京神州汽车租赁有限公司付给原告的租车款46500元收款凭证，证明原告2018年6、7月份业务收入68500元。被告质证称据真实性不予认可，与本案无关联。本院认为，被告不认可该证据真实性，但未提交证据予以反驳，本院对该组证据予以采信，可以证明2018年6月25日原告收到神州买卖车（福建）二手车经营有限公司支付的渠道服务费22000元，2018年7月27日，原告收到北京神州汽车租赁有限公司支付的渠道返佣款46500元。六、原告提交物品明细表、青岛增值税电子普通发票海信电视4894元、青岛增值税电子普通发票路由器559元、地毯收据880元、地毯收据264元、摄像头收据1800元、垃圾桶收据30元、保温壶收据100元、清洁用品收据63元、办公桌椅收据7600元，证明原告店内物品损失16190元。被告质证称对该证据真实性不予认可，与本案无关联，发票显示为个人发票，与被告无关。本院认为，海信电视、路由器发票显示均为个人购买。地毯、摄像头、垃圾桶、保温壶、清洁用品、办公桌椅等收据，没有银行流水等证据佐证上述费用已实际支出。被告对该组证据真实性亦不认可，本院对该组证据不予采信。七、原告提交合同书及收款收据，证明原告加盟“熊宝宝车易购”期限2018年1月11日至2021年1月10日，原告支付深圳熊宝宝汽车信息服务有限公司保证金5万元。被告质证称对该证据真实性不予认可，与本案无关联。本院认为，《深圳熊宝宝汽车信息服务有限公司城市合伙人协议》系原告同案外人签订的协议，系双方真实意思表示，由双方签字盖章确认，本院对协议真实性予以采信。原告主张的保证金5万元系原告与案外人口头约定，收款收据没有相应银行流水佐证该5万元保证金已实际支出，本院对收款收据的真实性不予采信。八、原告提交被告关于原告开业的网上（微信公众号）报道，证明被告处副总王梅青参与原告2018年1月28日的开业仪式，系认可原告租赁房屋的用途系用于汽车服务，且被告认可原告加盟深圳熊宝宝公司事实。被告质证称对该证据真实性不予认可，该证据系单方制作。本院认为，该证据经原告当庭展示，被告虽不认可其真实性，但未提交证据予以反驳，本院对该证据真实性予以采信。该证据可以证明2018年1月31日，原告加盟的熊宝宝车易购在青岛市城阳区盛文奥特莱斯商业广场开业。九、被告提交《通知》两份及录像视频光盘，证明因原告违约，被告分别于2018年7月29日和2018年9月28日通知原告解除合同，并要求其到场处理并搬离，录音视频可证明被告已将通知送达给了原告。原告质证称对两份通知的真实性无法确认，对录像视频的真实性予以确认。对证明事项有异议，两份通知的日期分别为2018年7月29日及2018年9月28日，录像视频的录制时间为2018年9月29日22点。原告从未见过这两份通知，录像的时间发生在租赁场地被被告强制收回、且原告于当日白天就此事报警之后，视频中显示的通知与被告当庭提交的通知不一致，不能证明被告通知过原告解除合同。本院认为，原告认可视频真实性，本院对该视频予以采信。该视频录制于2018年9月29日，视频中被告向原告出具的文件内容与被告提交的两份《通知》内容明显不一致，本院对两份《通知》真实性不予采信。该视频可以证明，2018年9月29日，被告处经理以口头通知的方式，向原告表达了因原告违约，被告要求解除双方租赁合同的意思表示。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年12月份，原告青岛息壤汽车服务有限公司（乙方）与被告青岛卓俊物业管理有限公司（甲方）签订《租赁合同》，租赁期限自2017年12月31日至2020年2月29日，租赁地点为青岛市黑龙江中路228号青岛盛文奥特莱斯商业广场。合同第1.1条约定：“甲方同意把商业广场一层106、107、121-123号店铺及其设施租赁与乙方经营，乙方仅用于经营餐饮使用。店铺面积：建筑面积735平方米。”合同第3.2条约定：“第一年租赁费总额为人民币：310000元，于2018年1月15日之前一次性缴纳。第二年租赁费总额为人民币：360000元，于2019年2月1日之前一次性缴纳。”合同第4.1条约定：“履约保证金：甲、乙双方约定，乙方在签订租赁合同当日需向甲方支付履约保证金4500元。”合同第6.2.3条约定：“乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。”合同第9.1条约定：“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，应按剩余年限租金总额的5%支付违约金并退还乙方多余的租金及保证金。”二、2018年2月8日，原告向被告提供的姜美清账户4次转账支付租金，每次4万元，共计支付16万元租金；2018年3月31日、5月2日、6月5日、6月9日，原告分别向被告提供的张林照账户转账支付租金60000元、36000元、30000元、24000元。截止到2018年6月9日，原告共计向被告支付租金31万元。三、2017年12月20日，原告与案外人“徐菲”签订《青岛市家居装饰装修施工合同》，工程地点：青岛市黑龙江中路228号盛文奥特莱斯，施工面积735平方米。工程预算总造价：人民币248000元。截止到2018年1月27日，原告共计支付“徐菲”涉案房屋装修款共计165000元。2018年1月11日，原告（乙方）同深圳熊宝宝汽车信息服务有限公司（甲方）签订城市合伙人协议，约定甲方授权乙方坐落于山东省青岛市城阳区的门店为甲方的城市合伙人店铺，以“熊宝宝车易购”为悬挂招牌，并将遵守甲方的指导与说明事项，经营该汽车城市合伙人店铺。后原告委托青岛海荣装饰工程有限公司对涉案房屋进行门头装修和熊宝宝车易购广告制作，截止到2018年1月27日，原告向青岛海荣装饰工程有限公司联系人王京进共计支付门头制作费17000元。四、2018年1月28日，原告加盟的位于青岛市城阳区盛文奥特莱斯商业广场的熊宝宝车易购城阳店开业。五、2018年9月29日，被告处经理以口头传达的方式，向原告表达了因原告违约，被告要求解除双方租赁合同的意思表示。上述事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述以及开庭笔录等在案为证，并经双方当事人质证，可以作为本案定案依据。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告是否存在违约行为，违约责任应由谁承担？2、被告是否应支付原告装修损失、营业损失、物品损失等费用？关于焦点一，本案中，原告以“青岛息壤汽车服务有限公司”的名称与被告签订租赁合同时，被告对原告经营汽车服务行业的情况是明知的，且2018年1月28日原告开业，被告自认已明确知晓原告从事汽车服务行业，截止到2018年9月29日，原告已开业经营八个月并缴纳租金三个半月，期间被告未向原告提交过书面异议，应视为原、被告双方已经以实际履行行为变更了合同内容。因此，被告以原告未经营餐饮业并迟延缴纳租金为由主张原告违约，本院不予支持。另，被告主张原告违约将涉案房屋进行转租，但未提交证据予以证明，本院不予支持。在原告已履行合同主要义务，不存在违约行为的情况下，被告要求原告搬离并提出解除双方租赁合同的行为违约，应承担违约责任。原、被告双方均同意于2018年9月29日解除双方租赁合同，本院予以确认。根据双方合同第9.1条约定，被告应返还原告租金129166.7元（310000元÷12月×5月），支付原告违约金24458.3元[（129166.7元+360000元）×5%]。原告未提交银行流水等证据证明其已支付被告履约保证金4500元，故对于原告要求被告返还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二。根据原、被告双方合同第6.2.3条约定，双方租赁合同解除，除移动设施外，原告装修或改造与房屋有关的设施全部归被告所有。原告与案外人“徐菲”签订的《青岛市家居装饰装修施工合同》以及委托青岛海荣装饰工程有限公司进行的门头、广告制作，均是对涉案房屋进行的不可移动的固定装修。根据双方合同约定，原告对室内以及门头的装修在合同解除后应归被告所有，故对于原告要求被告赔偿装修损失（包括室内与门头装修）184613.5元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿原告的营业损失，但原告仅提供自己2018年6、7月份的部分营业收入，该两项数据不能作为认定营业损失的依据,故原告主张被告支付营业损失34250元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿物品损失、车辆损失、代理保证金损失，但未提交银行流水等证据证明上述费用的金额以及是否已实际支出，故本院对原告的上述主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司与被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司签订的《租赁合同》于2018年9月29日解除。二、被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司自本判决生效之日后十日内返还原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司租赁费129166.7元。三、被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司自本判决生效之日后十日内支付原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司违约金24458.3元。四、驳回原告（反诉被告）青岛息壤汽车服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）青岛卓俊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告（反诉被告）负担8093元，由被告（反诉原告）负担2407元。反诉费206元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽审 判 员  李 珂人民陪审员  陶丽丽二〇一九年十一月二十八日书 记 员  江雷娜