广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11468号原告（反诉被告）：王聪，男，汉族，1993年3月16日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：于保良，男，汉族，1968年10月3日出生，身份证住址：广东省珠海市香洲区，被告（反诉原告）：黄蓉芳，女，汉族，1987年9月16日出生，身份证住址：广东省怀集县，委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧，广东莱恩律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王聪与被告（反诉原告）黄蓉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，黄蓉芳在法定期限内提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王聪委托诉讼代理人于保良、被告（反诉原告）黄蓉芳委托诉讼代理人彭逸群、冯慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王聪向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告偿还原告房屋店铺转让费8万元、租金4万元，支付违约滞纳金36000元。2.判令被告腾退房屋店铺。3.本案的诉讼费由被告承担。4.判令被告承担原告的律师费及相关费用。事实和理由：2018年12月2日，被告租赁原告珠海市香州区官塘陶园新村1巷4号房屋店铺，房屋店铺转让费8万元，月租1万元。房屋店铺转让半年多了，原告多次催要转让费和月租，被告违反合同约定以各种理由拖欠房屋店铺转让费8万元和2018年12月、2019年1月2月5月4个月的房屋店铺租金4万。租金违约滞纳金311000元，（起诉要求支付原告违约金36000元）暂时计算到2019年7月25日。合同约定被告拖欠租金5天以上，每天按月租金的5%收取滞纳金，如果拖欠租金达30日以上，原告有权收回房屋店铺及房屋店铺内所有物品。房屋店铺180平方米、价值人民币30万元。原告多次催要拖欠的转让费和租金，被告以各种方式拖延。为维护合法权益和法律的公正和尊严，依法提起诉讼，望贵院依法判令如所请。被告（反诉原告）黄蓉芳辩称：第一，王聪要求黄蓉芳支付所谓的转让费、租金以及违约滞纳金没有事实与法律依据，应依法驳回。首先，关于转让费的问题，根据合同约定，虽然黄蓉芳需要向王聪支付所谓的设施物品的转让费8万元，但双方也清楚的约定了，具体以物品清单为准，同时原本属于房东的物品不在转让之列。事实上，在合同签订后进行现场交接的时候，王聪所谓的设施物品均无实际使用价值，黄蓉芳无法加以利用。双方在当场已经达成一致，变更了合同约定，免除黄蓉芳所谓设施物品转让费。这也是王聪无法提交有黄蓉芳签名的物品移交清单的原因。故王聪请求所谓的转让费无事实及法律依据，应依法驳回。其次，关于房租及违约滞纳金的问题，根据合同约定，租金为每月1万元，租赁期间为2018年12月2日至2021年3月18日，2018年12月2日至2018年12月15日为免租期。同时每年按十个月收取租金，即每年均有两个月的免租期（学校寒暑假）。另外，黄蓉芳对于涉案房屋排水系统维修费用21400元，已经经王聪确认可以抵扣租金。具体到本案中，黄蓉芳已经实际支付了2019年1月16日至2月15日、2019年2月16日至3月15日、2019年6月16日至7月15日、2019年7月16日至8月15日的共4个月租金，而2018年12月16日至2019年1月15日租金属于寒假免租期，另2019年3月16日至4月15日的租金以及2019年4月16日至5月15日直接抵扣了维修费用。故在事实上，黄蓉芳是没有欠付任何租金的。因此，王聪要求所谓的4个月租金4万元以及相应的滞纳金，是没有任何事实及法律依据，应依法驳回。第二，王聪诉请解除合同并腾退房屋，没有事实及法律依据，应依法驳回。根据合同约定，王聪只有在黄蓉芳拖欠租金达30日以上的情况下，才有权解除合同以及无故解除的话，需提前一个月通知黄蓉芳并赔偿损失。但而如前所述，黄蓉芳并不存在拖欠租金的行为，截止起诉前，王聪对黄蓉芳交纳的租金仍照收无误，故王聪要求解除合同的条件并未成就。相反，王聪在合同签订后，就存在违约行为，其应按照合同中第四条的约定，协助黄蓉芳办理经营所需的营业执照及食品经营许可证。但王聪一直拖延，没有按时配合黄蓉芳办理及出具场地证明，致使黄蓉芳在合同签订之后长达半年的时间里，因无营业执照及食品卫生许可等证件而无法经营，合同目的迟迟无法实现。同时，其在提请本案诉讼之前，从始至终均未按照合同约定，提前通知黄蓉芳解除合同的事宜并赔偿损失，再次违反合同约定。故此，王聪诉请所谓解除合同并腾退房屋没有事实及法律依据，亦没有合同依据，理应驳回其全部诉请。被告（反诉原告）黄蓉芳向本院提出以下反诉请求：1.判令继续履行《房屋租赁合同》；2.判令王聪向黄蓉芳支付违约金人民币20000元；3.判令王聪向黄蓉芳赔偿经济损失人民币134239元；以上反诉请求二至三项合计人民币154239元。事实及理由：2018年12月2日，黄蓉芳与王聪经协商一致，签订了《房屋租赁合同》。依照合同约定，黄蓉芳承租王聪的位于珠海市香××区金鼎官塘××号的房屋用于经营餐饮使用。租期从2018年12月2日至2021年3月18日止，2018年12月2日至2018年12月15日为免租期，其后每月租金人民1万元。黄蓉芳须负责就涉案房屋的排水系统及竹棚进行维修，相关费用直接抵扣房租。同时，鉴于案涉店铺在北京理工大学珠海学院旁，面对的消费群体主要为大学生，故经黄蓉芳与王聪协商一致，每年按照十个月的时间收取租金，即每年免租两个月，分别为学校寒暑假的时间。另外还约定，王聪需协助黄蓉芳办理经营所需的营业执照及食品经营许可证。如因王聪的原因影响黄蓉芳的经营，需提前一个月通知，并赔偿黄蓉芳两个月租金及其他经济损失。合同签订后，黄蓉芳依约对房前的排水系统以及竹棚进行了维修，花费人民21400元整，该笔费用经王聪确认后直接抵扣了相应租金。但王聪却未能协助黄蓉芳办理好相关的营业执照及食品经营许可证。致使相关行政执法部门不断上门检查进行口头警告，并最终于2019年3月20日收到了书面行政告诫书，黄蓉芳自合同签订之日起一直未能正常经营并等待王聪办理好相关证明。期间，黄蓉芳出于诚信，仍然支付了2019年1月16日至2月15日的租金、2019年2月16日至3月15日的租金。而2018年12月16日至2019年1月15日的租金属于寒假免租期，另2019年3月16日至2019年4月15日的租金以及2019年4月16日至2019年5月15日的租金依约抵扣了维修费用。直至2019年6月5日，王聪才完全配合办理好相关全部证件。黄蓉芳从2019年6月才正式开门营业，并依约支付了王聪2019年6月16日至2019年7月15日租金以及2019年7月16日至2019年8月15日的租金，不存在任何违约行为。但王聪却在收取2019年7月16日至2019年8月15日的租金后在没有任何通知的情况下，提请本案诉讼。故此，黄蓉芳认为，王聪违反合同约定，提请本案诉讼并要求解除合同没有事实和法律依据，理应依法继续履行。同时，就王聪未能按时履行配合义务，导致黄蓉芳经营受损，理应依法承担相应违约及赔偿责任。综上所述，恳请法院依法查明事实，支持黄蓉芳全部反诉请求，保护黄蓉芳的合法权益。原告（反诉被告）王聪对被告（反诉原告）黄蓉芳上述反诉辩称：第一，合同明确规定，转让费8万元，租金每月1万元，每年交10个月租金，不满一个月的按一个月计算，中途无故退租、押金不予退还。黄蓉芳未交押金改为合同中黄蓉芳不用交押金，不用二字是王聪和黄蓉芳签订合同很久以后黄蓉芳要求核对合同时偷改的，也不是黄蓉芳的笔迹。第二，合同中的备注“黄蓉芳维修竹棚及厨房排水维修费共计21400元、在转让费或房租扣减。给王聪装修费用单据。”也是签订合同很久后黄蓉芳要求核对合同时偷加上去的，也不是黄蓉芳的笔迹。第三，房屋装修及厨房排水是被告方扩大经营的需要，同王聪无任何关系，事先也不知情，事后也从来没同意过。王聪经营时营业执照，食品经营许可证都有，各种证件齐全。厨房排水系统，完全可以满足经营需要。竹棚是刚换的新顶。2017年、2018年的台风都未吹倒的竹棚质量还是很不错的。第四，每年10个月收取租金，是王聪考虑到黄蓉芳在寒假暑假期间经营赚钱较少，故一年少收两个月的租金，并未规定2月8月份，不收房租。是一年交够10个月的租金，后两个月可以不交。第五，王聪经营的食品经营许可证和营业执照是可以更名的，2018年12月2号，黄蓉芳、褚洪军、蓝五招、褚伟、王莹莹5人合作以黄蓉芳的名义转让到王聪的店，用王莹莹的名字办理了营业执照和食品经营许可证。开业二十多天后，因褚洪军、黄蓉芳和王莹莹、褚伟内部矛盾（褚洪军、黄蓉芳认为当时做大厨的厨师是褚伟的亲妹夫、一个月两万多的工资实在太高，就单方面的开除了大厨）导致王莹莹拿走了营业执照同褚伟一起离开珠海，导致黄蓉芳无证经营，所以营业执照的问题纯属被告内部矛盾所致同王聪无任何关系。原告（反诉被告）王聪针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同及物品清单；2.营业执照；3.微信截图。被告（反诉原告）黄蓉芳针对本诉及反诉向本院提交了以下证据：1.;2.珠高市监诫字[2019]2-04号行政告诫书;3.租金收据；4.维修费收据及图片；5.证明；6.营业执照及食品经营许可证；7.工资表及相应的付款凭证。当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月2日，王聪（“甲方”）和黄蓉芳（“乙方”）签署《房屋租赁合同》，其中打印体载明：“一、王聪将位于金××××号的房屋租给乙方使用，租赁从2018年12月2日到2021年3月18日止，中途无故退租押金不予退还，租金不满一个月的按一个月计。合同期满乙方不再续租，需提前一个月通知甲方。乙方未交押金。2018年12月2日止2018年12月15日的租金免交。房前的竹棚80平方米作为房子的附属物通房子一起出租使用。二、乙方每月18日前缴纳房屋的月租一万元到甲方指定的账号。租金拖欠超过五天以上的，每天按月租金的百分之五加收滞纳金，如拖欠租金达30日以上，甲方有权收回房屋并没收屋内所有设施物品。签订合同时乙方向甲方支付租赁房屋内所有甲方的设施物品的转让金8万元（物品清单见附表、房东的除外），入场费一万元免交。每年十个月收取月租。三、租赁期间甲方无故解除合同、影响乙方的正常经营、需提前一个月通知乙方并双倍返还所收取的乙方当月租金，赔上因甲方无故解除合同给乙方造成的损失。四、合同签订之日起，甲方所租赁的房屋屋内所有设施物品（除原房东物品外）全部归乙方所有，并协助乙方办理经营所需的营业执照及食品经营许可证。五、出租期间，乙方负责维护好原有房产、财产及配套设施，如有损坏由乙方负责维修或赔偿。签订合同前所涉及的水电费、物业管理费、电话费、有线电视费等实用的费用由甲方负责缴付，签订合同后归乙方支付。原有物产自然损坏及折旧乙方不负责……”其中第一条中“未交押金”被手写体更改为“不用交押金”。合同最后添加备注“乙方维修房前竹棚及房屋排水共计21400元，在转让费或房租扣除，给甲方装修费用单据。”原告于该备注上按捺。此外，《房屋租赁合同》后附有一份《物品清单》，其中载明涉案四层房屋中现有冷藏柜、空调、热水器、床、衣柜等物品。黄蓉芳于《物品清单》中按捺指纹。2019年3月2日，黄蓉芳持有两张王聪出具的《收据》，其一载明：“今收到黄蓉芳现金2万元，房租2月份到3月份。收款人：王聪。”其二载明：“6月份收黄蓉芳租金1万元、7月份收黄蓉芳租金1万元。收款人：王聪。”2019年3月20日，黄蓉芳收到《珠海（国家）高新技术产业技术开发区（唐家湾镇）市场监督管理局行政告诫书》（珠高字监诫字[2019]2-04号），载明：“黄蓉芳：你金鼎官塘陶园新村无照经营餐饮行为，已经违反《珠海市经济特区商事登记管理条例》第三十五条第一款第一项之规定，鉴于你违法情节轻微，现告诫你于2019年3月27日前纠正违法行为，逾期不纠正的，我局将对你的违法行为予以查处。”2019年4月18日，官塘社区居民委员会出具《证明》，载明：“珠海高新区市场监督管理局：兹有吴慧祥（身份证号：）位于珠海市唐家湾镇××新村××楼有房屋一间出租使用，面积为60平方米，现租给黄蓉芳（身份证号：）经营餐饮业务，现黄蓉芳向贵局申请办理营业执照登记，敬请贵局核实审批，并给予办理为盼。（此证明只作申办营业执照之用，其他业务和复印件无效，此证明有效期一个月）特此证明。”2019年4月19日，黄蓉芳取得珠海市高新区唐家湾镇官塘陶园新村巷4号一楼、机构名称为“珠海市高新区食与乐餐饮店”的营业执照（统一社会信用代码：92440400MA535JRQ20）。2019年6月5日，黄蓉芳取得珠海市市场监督管理局下发的、机构名称为“珠海市高新区食与乐餐饮店”的《食品经营许可证》。王聪委托诉讼代理人于庭审中陈述，房屋的产权人是吴慧祥。涉案租赁场所是王聪于2018年2月承租下来做餐饮店的，王聪转租时并未收到黄蓉芳支付的押金。合同手写体中关于维修费的备注是黄蓉芳要求核对合同时另找人写上去的，双方并未讨论过要从转让费或房租中扣除21400元维修费。王聪要求黄蓉芳划掉手写体备注内容，但黄蓉芳解释其目的并非是向王聪要钱，而是通过这种方法向老房东要装修费的钱，故王聪未坚持划掉。原告在转租时是有营业执照和食品经营许可证的，已经更名到被告合伙人王莹莹名下，但由于黄蓉芳和王莹莹闹矛盾，王莹莹把更名后的证照给带走了。签署租赁合同后，王聪合计收到黄蓉芳支付的四个月租金。双方并未就一年中具体哪两个月免租进行协商。黄蓉芳委托诉讼代理人于庭审中陈述，黄蓉芳在签署租赁合同时对于“物品清单见附表”的措辞并无表示异议，但现场移交发现相关设备没有可利用价值，故要求原告自行处理，目前相关设备仍然摆放在涉案租赁房产内。王莹莹并非黄蓉芳的合伙人。被告已向原告缴纳2019年1月16日至2月15日、2月16日至3月15日、5月16日至6月15日、6月16日至2019年7月15日的租金；维修费抵扣另外两个月租金日期是2019年3月16日至5月15日；2019年8月16日至9月15日的租金已经交给房东。庭审后，王聪于2019年11月15日向本院提交补充材料，称“黄蓉芳前几天未支付转让费、押金，拖欠房租、水电已经跑路。”本庭与黄蓉芳委托诉讼代理人电话联系，其称黄蓉芳确已向王聪提出终止合同并离开了涉案房屋，但双方并未进行涉案房屋的交接。本院认为，王聪及黄蓉芳之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点主要如下：第一，关于8万元转让费的问题。王聪主张黄蓉芳尚欠8万元转让费未支付。黄蓉芳则辩称，王聪并未实际转让其自有的设备，不应支付相应转让费。本院认为黄蓉芳的抗辩理由并不成立。首先，双方于《房屋租赁合同》中明确约定了“乙方（黄蓉芳）向甲方（王聪）支付租赁房屋内所有甲方的设施物品的转让金8万元（物品清单见附表，房东的除外）”。上述约定的文义应理解为王聪向黄蓉芳转让属于王聪的物品（不包含房东的物品），其中王聪的物品作价8万元；而并非如黄蓉芳所主张的转让物品在包括房东物品在内作价8万元。其次，黄蓉芳在《物品清单》中按捺了指模，表明黄蓉芳对于转让的物品名目进行了确认，进一步佐证双方确实有转让物品并支付转让费的意思表示。虽然双方对于《物品清单》中的物品归属有异议，但这并不影响黄蓉芳依据合同具有向王聪支付8万元转让费的义务。王聪现主张黄蓉芳支付8万元转让费有合理依据，本院予以支持。第二，关于维修费21400元的问题。黄蓉芳依据《房屋租赁合同》中的手写体备注内容主张转让费或房租中应扣除其支出的维修费21400元，王聪则主张该备注为黄蓉芳未经王聪同意的情形下自行添加的内容。对此，王聪并未提交相关证据证明该内容为黄蓉芳擅自添加的情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”王聪应承担未充分举证之不利后果。此外，王聪于该备注中按捺了指模，可推定王聪对于该备注内容的认可。故本院对于黄蓉芳提出应在转让费中扣除上述21400元的意见予以采纳，即黄蓉芳应向王聪支付扣除维修费21400元后的转让费58600元。第三，关于免租期及欠付房租的问题。双方于庭审中均确认，自签署《租赁合同》后黄蓉芳仅向王聪支付4个月、合计4万元的租金。黄蓉芳辩称其还向房东支付了1个月的租金，但并未提交相关证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院对于黄蓉芳该意见不予采纳。且即便黄蓉芳确实向房东支付了1个月租金，根据合同的相对性，亦不影响王聪根据《房屋租赁合同》向黄蓉芳主张欠付的房租。至于免租期，《房屋租赁合同》中明确约定一年按照10个月收租金，双方于庭审时对于免租期具体是指什么时间存在分歧。但截至本判决下发之日，涉案房屋的实际租赁期限距离双方签署《房屋租赁合同》之日已将近一年，讨论免租期的具体指向已无意义。鉴于黄蓉芳实际仅向王聪交纳了4个月租金4万元，即使按照合同约定免租2个月，现欠付的租金金额必然高于王聪主张的租金4万元。故本院对于王聪主张黄蓉芳支付尚欠租金4万元予以支持。第四，关于本诉及反诉中的违约金问题。王聪和黄蓉芳分别主张对方应支付违约金，其中王聪主张黄蓉芳应支付延迟支付租金的违约金，而黄蓉芳则主张王聪未及时配合办理营业证照的违约金。王聪辩称其并非未配合办理相关证照，而是将证照办理至黄蓉芳合伙人王莹莹名下后，因黄蓉芳与王莹莹发生分歧才导致其无证经营，但黄蓉芳对此予以否认。对此，王聪并未提交相关证据可证明黄蓉芳与王莹莹就涉案房屋的餐饮经营中存在合伙关系，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院对于王聪该意见不予采纳。综合考虑到王聪在办理相关证照变更的过程中存在一定的迟延，而黄蓉芳亦确实存在一定程度未及时交付房租的情形，给予公平原则，本院对于双方在本诉及反诉中主张对方支付违约金的请求均不予支持。第五，关于王聪诉请黄蓉芳腾退及黄蓉芳诉请双方继续履行合同，基于双方于本判决下发前均向本庭确认，黄蓉芳已不再继续租赁涉案房屋并已搬离，王聪与黄蓉芳的上述诉讼请求已因时势变更不具有现实的意义，本院对于以上腾退及继续履行合同的诉讼请求均予以驳回。第六，关于本诉中王聪主张的律师费及反诉中黄蓉芳主张经济损失的问题。鉴于王聪并未提交委托代理合同、转让凭证及发票等证据证明已实际发生律师费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，本院对于王聪该诉讼请求不予支持。至于黄蓉芳诉请的经济损失，鉴于经营餐饮并聘请员工支付工资系其应自行承担的支出，且其提交的相关转让凭证及工资表无法证明其真实性及与本案的关联性，本院对于黄蓉芳的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：—、被告（反诉原告）黄蓉芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）王聪支付房屋转让费58600元（已折抵维修费）；二、被告（反诉原告）黄蓉芳于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）王聪支付欠付房租40000元；三、驳回原告（反诉被告）王聪其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄蓉芳全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2945元，由原告（反诉被告）王聪负担500元、被告（反诉原告）黄蓉芳负担2445元；反诉受理费3841元，由被告（反诉原告）黄蓉芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年十一月二十日书记员  梁 縉李洁仪