贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民再71号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张勇，男，1971年9月28日出生，侗族，住贵州省凯里市。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李荣丽，女，1973年4月4日出生，汉族，住贵州省凯里市。二再审申请人的委托代理人刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住贵州省凯里市金泉国际新城1栋3单元18楼1803号。被申请人（一审被告、二审上诉人）:黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅四楼。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托代理人：杨晓燕，女，苗族，1982年8月27日出生，贵州省凯里市人，住凯里市。委托代理人：张家艺。再审申请人张勇、李荣丽因与被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔26民终743号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年7月18日作出（2019）黔民申1454号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托代理人刘映雪，被申请人的委托代理人杨晓燕、张家艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯里市人民法院一审认定：被告恒丰房地产公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月18日，原告张勇、李荣丽与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》（编号2011003816）。合同主要约定：张勇、李荣丽购买恒丰房地产公司开发的位于凯里市，建筑面积129.59平方米，房款总价为191664元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给张勇、李荣丽，约定日期起30日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，张勇、李荣丽不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向张勇、李荣丽支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张勇、李荣丽根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房总款191575元，付款方式为分期付款。恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。至今张勇、李荣丽未到恒丰房地产公司办理所涉房屋交接手续。2017年9月26日，恒丰房地产公司通过刊登公告的形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。庭审中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。凯里市人民法院一审认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里市供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里市供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里市供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效的问题，原告提起诉讼时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案中，依据双方的合同约定被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，而被告未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从合同约定期限届满之次日即2014年1月1日开始起算。虽然提起诉讼时已经超过三年十个多月，但是由于逾期办证违约金是按日计算，在被告持续违约的情况下，原告每天均增加一笔收益，且是累计计算。故诉讼时效应当分段计算，即截止至起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分本院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2017年11月24日，故对原告诉请的2014年11月24日之前的逾期办证违约金不予支持。因原、被告并未约定被告如何通知原告办理房屋产权手续，且基于被告已于2017年9月26日通过公告形式告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实，故违约金仅计算至公告之日即2017年9月26日。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向原告支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2014年11月24日起至2017年9月26日的逾期办证违约金为9837.37元（1027天×0.00005×191575元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付原告张勇、李荣丽逾期办证违约金9837.37元。二、驳回原告张勇、李荣丽的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取240元，由原告张勇、李荣丽负担190元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担50元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。本院二审认定的事实与一审相同，另认定:《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。再认定，张勇、李荣丽所购房屋至今未入住。本院二审认为：一、上诉人提出张勇、李荣丽一审诉讼请求已超过诉讼时效，是否成立。二、市政府征收“砂石税”的行为是否属于情势变更情形而免责。三、被上诉人的一审诉讼请求是否应得到支持。关于焦点1，本院认为，首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案张勇、李荣丽于2017年11月24日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月24日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（被上诉人）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（上诉人）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。对上诉人认为应以第一天违约时间作为计算整个违约时间的诉讼时效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。本案因上诉人还未交房，被上诉人也未入住，故不存在逾期办证违约金。关于焦点2，本院认为，当事人双方于2011年12月18日订立《商品房买卖合同》，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《凯府发（2010）48号》文件即征收“砂石税”文件。文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。征收“砂石税”文件并不是在合同订立之后才发生的当事人不能预见的客观情况。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。其次，文件内容为施工单位补交税款，而不是房屋开发商（上诉人）交纳税款。因此，即便缴纳“砂石税”也是施工单位应承担的义务。按照合同相对性原则和权利义务对等原则，是否应当缴纳或者由谁缴纳“砂石税”也是建筑工程施工企业与税务机关之间的权利义务关系问题，与《商品房买卖合同》中的买受人无关。不能将在房地产开发过程中应由建筑施工企业（或房开商）承担的相关事务和责任转嫁给买受人。故对上诉人提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。本案上诉人还未交房，故被上诉人诉请逾期办证违约金，于法无据，本院不予支持。关于焦点3，本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》六“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，因双方对《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，因张勇、李荣丽所购房屋还未交房入住，故其要求支付逾期办证违约金，于法无据，本院依法不予支持，一审法院未查清案件事实，支持逾期办证违约金不当，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实不清，导致判决不当，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初4478号民事判决；二、驳回张勇、李荣丽的诉讼请求。一审案件受理费240.00元，二审案件受理费480.00元，共计730.00元，由张勇、李荣丽负担。再审申请人申请再审称:一、二审法院认定被申请人与申请人双方已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》，”系认定事实错误；客观事实是在合同实际履行过程中，被申请人仅为涉案商品房办理所有权初始登记（俗称大证），然后将初始登记手续交由申请人自行去办理商品房转移登记有关手续（俗称小证），即变更为维持双方所签《商品房买卖合同》之约定，且双方对此变更均无任何异议，已经在实际履行。二、二审法院基于以上错误的事实认定，以申请人与被申请人之间所签《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”中未约定交资料的具体时间为由，对双方所签《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项（“出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”）约定的办证时间“2013年12月31日前”不予认定(判决书称没有约定），系认定事实错误。三、二审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款为据，认定被申请人自申请人领房90日起才承担逾期办证的违约责任，因为申请人未领房而不支持申请人的诉讼请求，系在认定事实错误的前提下适用法律错误。综上,请求:1、撤销（2018)黔26民终743号民事判决书；2、改判支持再审申请人的原审诉讼请求。改判支持申请人的以下诉讼请求：（1）依法判决被申请人向申请人支付金泉国际新城1栋1-3-1903商品房从2015年9月30日起至2017年9月26日（被申请人登报公告之日）计727天逾期办证违约金191664*727*0.5/10000=6966.99元，放弃2017年9月27日至2018年3月7日期间的违约金；（2）本案一、二审诉讼费由被申请人依法承担，申请人向被申请人支付的原二审案件受理费480元请求退还。被申请人辩称:本案二审法院判定是充分以事实为依据、以法律为准绳的,二审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二审法院认为，根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第三条“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有证》····”。以及《补充协议》第六条“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人····”。的变更。既然以本补充协议为准，再审申请人在一审提起诉讼时仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定。再审申请人再审中提供新的证据有：1、（2018）黔2601民初4169号民事上诉状，拟证明合同补充协议中约定的由被申请人办理转移登记，已经变更为被申请人只为申请人办理初始登记；2、收据，拟证明申请人已经按照原二审判决向被申请人支付了二审案件受理费480元，应予退还。被申请人的质证意见为：1号证据与本案无关，2号证据予以认可。被申请人没有提供新的证据材料。本院再审查明事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，双方签订了《商品房买卖合同》对办证事项明确约定了双方的义务和责任。《商品房买卖合同》主合同中关于转移登记事项第二十二条第三项中明确约定的是被申请人于2013年12月31日前办理初始登记，随后把相应的办理产权登记的文书交付给买受人，由出卖人与买受人共同去办理产权证，并明确约定被申请人不完成应尽义务应承担按日向再审申请人支付已付购房款万分之一自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金责任，而补充协议作为合同附件，明确约定了系由再审申请人把相关材料提交给被申请人，被申请人向房屋登记机关申请办理产权证。现从查明的事实来看，被申请人于2017年8月9日才取得黔(2017)凯里市不动产权第0009229号初始登记证，并未在约定的时间交付文书，至本案起诉时也未为再审申请人办理产权证已构成违约，依法应按约承担逾期办证责任。但因主合同或者补充协议均未明确约定具体办证时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，结合被申请人2013年9月25日通知房屋交付使用的事实，本院确认涉案房屋在2013年12月24日前为办理房屋所有权登记手续的期间。因被申请人提出诉讼时效抗辩，本院支持2015年9月30日至2017年9月26日期间的违约金，理由如下：首先，本案再审申请人于2017年11月23日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2017年11月23日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约未办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，故根据前述法律规定，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因再审申请人不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被申请人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，即2015年9月30日之前的违约金不应得到支持。故根据再审申请人的诉请请求，结合诉讼时效的相关规定，本院支持从2015年9月30日计算至被申请人登报公告之日即2017年9月26日期间的违约金，共计727天。对于违约金计付标准，再审申请人按日以已付购房款总价万分之零点五的计算未超过合同约定，本院予以支持，故按照违约金计算方式，违约金应为6966.99元（191664*727*0.5/10000=6966.99元）。综上所述,依照《依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔26民终743号民事判决与凯里市人民法院(2017)黔2601民初4478号民事判决中的第一项；二、维持凯里市人民法院(2017)黔2601民初4478号民事判决中的第二项;三、被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付再审申请人逾期办证（即逾期交付文书）违约金6966.99元。一审案件受理费减半收取240元、二审案件受理费480元，共计720元，由再审申请人张勇、李荣丽负担540元，被申请人黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担180元。本判决为终审判决。审判长  谢文英审判员  周劲松审判员  李邦华二〇一九年十一月六日书记员  王 璇