山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初2739号 原告：孙海涛，男，1979年3月7日出生，汉族，现住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：孙延辉，山东潍滨律师事务所律师。 被告：潍坊市三富酒店管理有限公司（统一社会信用代码91370784572851329K），住所地：安丘市天下客商贸A座（兴安街道城北）。 法定代表人：殷录财，总经理。 被告：殷录财，男，1975年10月15日出生，汉族，现住安丘市。 以上两被告委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 原告孙海涛与被告潍坊市三富酒店管理有限公司（下简称三富公司）、殷录财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙海涛委托诉讼代理人孙延辉、被告委托诉讼代理人潘敬国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与第一被告之间签订的《房屋、设备及场地租赁合同》；2、请求法院依法判令二被告连带支付原告2019年5月份、6月份、7月份的租赁费共计4206元，并支付违约金1261.8元，支付至房屋交付之日；3、请求法院依法判令二被告连带支付原告因解除合同的违约金57482元；4、诉讼费由二被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求被告返还租赁房屋。 事实与理由：2014年5月份，原告与第一被告签订房屋、设备及场地租赁合同一份，约定原告将其所有的坐落于昌邑市佳乐家中央商务区商务楼Ｂ区1106号房租赁给第一被告使用，租赁期限144个月，每月租赁费1402元，租赁费的支付日期为次月的5日。第一被告从2019年6月份开始，不再支付上月的租赁费，现住已经逾期支付租赁费超过3个月，按照合同约定，原告有权解除合同，第一被告应当按照合同约定支付原告违约金。第一被告的股东只有第二被告一人，为一人有限责任公司，按照法律规定，第二被告应当对第一被告的债务承担连带责任。特诉至法院，请求依法判决。 被告三富公司辩称，第一、不同意解除与原告签署的《房屋、设备及场地租赁合同》。第二、三富酒店因经营情况不佳，亏损严重被迫作出经营调整，将涉案酒店的经营权对外转让，并就转让事宜已向原告发送通知。原告不同意按照合同约定签署补充协议，导致被告无法向其支付租金，对此，被告同意向原告支付欠付的所有租金。第三、原告主张的迟延履行违约金及解除合同违约金均明显过分高于其实际损失，被告主张由法院进行调整。被告同意向原告以欠付租金为基数，按照年利率24%支付违约金，超出部分被告不同意支付。 被告殷录财辩称，同意被告潍坊市三富酒店管理有限公司答辩意见。第二被告的个人财产与三富酒店的资产不混同，不应对其债务承担连带责任。 原告围绕诉讼请求向本院提交被告无异议的场地租赁合同一份，对本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交商品房预售合同一份及涉案房屋房款的收款收据一份，证明原告从山东潍坊百货集团股份有限公司购买涉案房屋，并且已经全部支付房款。提交佳乐家中央商务区入伙通知书一份，证明涉案房屋于2017年5月20日山东潍坊百货集团股份有限公司已经将涉案房屋交付给原告。以上证据证明原告对房屋有所有权，有权对外进行出租。 被告质证称，对证据一、二真实性无法确认，两份证据与本案没有关联性。 2、被告提交2019年5月16日向原告发送的告知函一份、寄件存根一份及邮件跟踪记录回单一份，被告依据租赁合同第六条第1款第4项约定，向原告履行关于酒店经营权转让的告知义务，原告拒绝配合签署补充协议，已构成违约，因此，被告无法按时向原告按原约定支付租金。并证明原告对租金的迟延支付同样存在过错，被告应承担的违约金应考量原告自身过错进行相应调整。 原告质证称，对该告知函我方不知情，并且快递封面没有表述文件内容及名称，对告知函的内容我方不知情。我方不存在过错，被告想将经营的酒店转让给其他经营者，属于对租赁合同的变更，我方不同意将该合同转让给其他人，如转让给其他人，根据合同第六条，应由被告对其承担担保责任，且被告对合同第六条进行了曲解。按照租赁合同约定的第六条乙方权利第四项，乙方即被告有权以任何形式转移经营使用权，我方对此无异议，但是该条并没有约定必须由原告与第三方签署补充协议，而是由被告直接与第三方签署相关的转移经营使用权的相关手续，然后由第三方直接作为本案合同的权利义务承继者。也就是说，存在乙方有权转移经营使用权，经营使用权转移后直接由第三方将相关租赁费支付给原告即可。被告提交的该证据并非被告不支付租赁费的合理合法理由。 本院认为，原告提交的证据1可以证实原告对涉案房屋享有所有权，对本案待证事实有关，对其效力本院予以确认。被告提供的证据2可证实被告已向原告发送告知函，对证据2的效力本院亦予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月1日，原告孙海涛（甲方）与被告三富公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区商务楼Ｂ区1106号房、面积48.7平方米、实际购买房屋单价4319.57元／平方米、总房价为210363元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年5月31日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16829元／年（其中房屋租金4207元，设备租金9466元，场地租金3156元），支付方式为月付，每月支付金额1402元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告，被告支付租金至2019年4月30日。 2019年5月16日，被告三富公司向原告发告知函，内容为：本着引入先进管理理念，提升酒店管理水平，以实现酒店良好持续运营的目的，潍坊市三富酒店管理有限公司与昌邑市安尚酒店管理有限公司达成战略合作，对酒店经营管理作出调整，由安尚公司全面负责酒店后期运营及与原告的租赁合同事宜，请原告在收到本函后，于2019年5月31日前至被告潍坊三富酒店管理有限公司酒店办公室签署三方补充协议，该协议将作为租赁合同后续履行及酒店后期经营的依据和保障。 另查，被告三富公司系一人有限责任公司，公司股东为被告殷录财。 本院认为，原告与被告三富公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。 原、被告合同约定，被告逾期3个月支付租金，原告有权解除合同，本案中，被告三富公司支付租金至2019年4月30日，至原告于2019年8月6日提起本案诉讼，已达到了合同约定的解除条件，故原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持，合同解除时间为原告通知到达被告之日即本案起诉状送达被告之日2019年9月5日。合同解除后，被告三富公司应返还所租赁原告的涉案房屋。按照原、被告双方合同约定，被告三富公司每月支付原告租金1402元，原告主张2019年5月至7月租赁费4206元，事实清楚，被告无异议，本院予以支持。因房屋尚未交接，剩余所欠租赁费按每月1402元计算至被告返还房屋之日。 关于被告未按时支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，故对被告提出对双方约定的违约金的计付标准进行调整的主张，本院予以采纳。根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中原告主张的损失实际为逾期付款的利息损失，本院酌情认定被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向原告支付逾期付款违约金，2019年5月至7月违约金数额为69元（4206×4.35%×1.5÷12×3），超出部分本院不予支持。 关于解除合同违约金57482元的问题，双方合同中约定被告逾期付款3个月，原告有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任，本案中双方产生纠纷的原因是因为被告按照合同第六条的约定将酒店经营权转移至昌邑市安尚酒店管理有限公司，原告不同意签订三方补充协议，故被告停止支付租赁费，被告转移经营权的行为不能成为迟交或不交租赁费的理由，现原告要求解除合同并要求被告支付解除合同而产生的违约金，被告主张违约金过高，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，被告应提前三个月通知原告，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为原告准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，本院认为原告因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计4206元，超出部分本院不予支持。 被告三富公司系一人有限责任公司，股东为被告殷录财，被告殷录财未提供有效证据证明被告三富公司的财产独立于被告殷录财的财产，故被告殷录财作为一人有限责任公司的股东对上述欠款承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告孙海涛与被告潍坊市三富酒店管理有限公司签订的房屋、设备及场地租赁合同于2019年9月5日解除； 二、被告潍坊市三富酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙海涛坐落于昌邑市佳乐家中央商务区商务楼Ｂ区1106号（面积48.7平方米）房屋； 二、被告潍坊市三富酒店管理有限公司偿付原告孙海涛2019年5月至7月租赁费4206元及房屋占用费（房屋占用费以每月1402元计算至被告返还房屋之日），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告潍坊市三富酒店管理有限公司向原告孙海涛支付2019年5月至8月逾期付款违约金69元（之后违约金以欠付房屋占用费数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至被告实际给付之日）及解除合同违约金4206元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告殷录财对上述欠款及违约金的清偿承担连带责任； 四、驳回原告孙海涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1373.75元，减半收取为686.88元，财产保全费649.49元，共计1336.37元，由原告负担636.88元，被告负担699.49元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘斐斐 人民陪审员  杨 彬 人民陪审员  吴克忠 二０一九年十一月二十七日 书 记 员  尹倩倩