宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初11327号原告:朱善岳，男，1980年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区委托诉讼代理人：冉立恒，宁夏宁银律师事务所律师。被告：杨静，女，1989年3月18日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区被告：杨增文，男，1967年7月20日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区以上两被告共同委托诉讼代理人：张红涛，宁夏宁正律师事务所律师。原告朱善岳诉被告杨静、杨增文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱善岳的委托诉讼代理人冉立恒及二被告共同委托诉讼代理人张红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱善岳向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同向原告支付房屋租赁款62082元及违约金7058元，并支付房屋租赁期间拖欠的物业服务费6050.6元、水费及垃圾清理费1450元，上述共计76640.6元；2.二被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求又增加二被告共同向原告再支付自2019年6月23日至2019年9月30日期间房屋租赁款37973元及违约金6930元。事实和理由:2013年11月18日，原被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于银川市金凤区XX营业房租赁给被告杨静，由杨静及其父亲杨增文用于餐饮经营，租赁期5年，自2013年11月18日起至2018年11月18日止，第一租赁年租金14万元、第二租赁年租金15万元、第三租赁年租金16万元，第四年起房租另外协商，水电费、维修费及其他房屋进行商业活动的费用均由被告承担，并约定被告向原告付款时间为每半年交一次，金额为7万元，自第二次付款开始，每次提前一个月交付，被告如需续租，应在租期届满前二个月向原告提出，并签订新租赁合同，合同还约定了其他内容。协议签订后经双方口头约定每年租金均为14万元。2018年11月18日协议到期，经双方达成协议，由被告以一年14万元续租，并先行向原告交付半年租金后双方签约，如被告不交付半年租金，则双方不再续签协议，原告有权随时收回房屋。协商达成之后，被告一直未交付半年租金，也不将所租房屋退还给原告。被告杨静仅在2019年3月4日向原告支付了2万元房租。2019年6月22日，原告向二被告多次催要房屋租赁款未果后，到涉案房屋找被告时，发现被告已将房屋腾空大门紧锁，原告无奈只得依据约定收回房屋。后经原告查实，被告自2018年1月1日至2019年6月22日拖欠物业费6050.6元、水费和垃圾清理费共1450元。原告多次向被告主张房租及上述费用，被告至今分文未付。2019年6月22日，经原告依据《房屋租赁协议》收回房屋后，被告向原告多次声明不准许原告对房屋内物品及装饰装修等做任何变动，并拒绝搬出其桌椅板凳等杂物，导致涉案房屋无法出租，原告的权益受到损害。故原告提起诉讼去，请求判若所请。二被告共同辩称，一、被告杨增文并非本案适格被告，因为其不是合同相对方。二、原告所述不实，被告已付2万元租金，涉案房屋处在转让期。三、录音和被告的证据可以证实被告杨静已不具有支付房租的义务。综上，请驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁协议》、录音、收据、发票，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信；被告提交的现场照片打印件，无法证实该证据与本案关联性，本院不予采信；《接处警登记表》，本院予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原告朱善岳（甲方）与被告杨静（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，合同约定，甲方将位于银川市金凤区XX营业房租赁给乙方；房屋面积170平方米；租赁期5年，自2013年11月18日起至2018年11月18日止；租金第一租赁年租金14万元、第二租赁年租金15万元、第三租赁年租金16万元，第四年起房租另外协商；水电费、维修费及其他房屋进行商业活动的费用均由乙方承担；付款方式为签订合同付给甲方7万元为半年房租，房租每半年交一次，从第二次付款开始，每次提起一个月交付；乙方如需对所租赁房屋进行装修或改造时，必须征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）；乙方未按时向甲方支付所所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。合同期限届满后，原被告双方达成口头协议，被告继续租赁涉案房屋。2019年3月4日被告向原告支付了2万元房屋租赁费。2019年9月21日，被告因涉案房屋新租户雷勇将出租房屋内被告物品搬离时，双方发生纠纷报警。另查明，原告支付涉案房屋2018年1月1日至2019年9月1日物业费6835.3元，2019年4月1日至2019年9月30日垃圾清理费共806.4元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原被告在签订的《房屋租赁协议》租赁期限届满后，被告继续使用出租房屋，原告也同意其继续使用，双方签订的原《房屋租赁协议》继续有效，该协议对双方均具有约束力。同时根据原告与被告杨增文的谈话录音，也能够进一步证实双方约定的房屋租金仍按照原合同实行，即一年14万元。2019年9月21日《接处警登记表》及次日原告与被告亲属刘勇的通话内容证实，被告物品仍存放在涉案房屋内，其仍在使用该房屋。综上，本院对原告主张被告应自2018年11月19日至2019年9月30日，按照年租赁费14万元的标准向其支付租赁费121205.48元（14万元÷365天×316天），扣除已支付的2万元，需支付101205.48元，现原告主张100055元，本院照准。被告还应向原告支付2018年1月1日至2019年9月1日租赁期间原告代其支付物业费6835.3元及2019年4月1日至2019年9月30日垃圾清理费共806.4元。因原告未提供证据证实被告使用水费的金额，本院对原告该诉请，不予支持。被告未及时支付租赁费，原告主张《房屋租赁协议》约定的每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，该约定过高，自愿调整为按照每日万分之五计算违约金，本院予以支持。自2018年11月19日至2019年3月4日欠付40657.53元（14万元÷365天×106天），违约金为2154.85元（40657.53元×0.5‰×106天），自2019年3月5日至2019年9月30日欠付80547.95元（14万元÷365天×210天），违约金为8457.53元（80547.95元×0.5‰×210天），违约金合计为10612.38元。《房屋租赁协议》相对方为原告与被告杨静，原告要求被告杨增文支付其房屋租赁费的诉请，无法律及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告杨静于本判决生效之日起十日内支付原告朱善岳房屋租赁费100055元、物业费6835.3元、垃圾清理费806.4元及违约金10612.38元，合计118309.08元；二、驳回原告朱善岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1319元，原告朱善岳负担50元，被告杨静负担1269元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 唐娣娟 二〇一九年十一月十三日书记员 杨晓艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。