河南省新安县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0323民初1339号原告：王二和，男，汉族，1963年5月4日出生，住新安县。委托诉讼代理人：王兴宗，男，汉族，1957年7月22日出生，住新安县。系原告亲戚。特别授权。被告：耿楠，女，汉族，1987年10月27日出生，住新安县。委托诉讼代理人：王随仓，洛阳市新安县新城法律服务所法律工作者。特别授权。第三人（追加）：张保林，男，汉族，1983年7月28日出生，住新安县城关镇军营路**。身份证号：4103231983********。第三人（追加）：郭文卿，男，汉族，1972年3月2日出生，户籍地新安县仓头镇郭庄村郭上组，现住新安县**隆祥城**楼****。身份证号：4103231972********。委托诉讼代理人：杨少花，女，汉族，1982年1月9日出生，户籍地渑池县，，现住新安县**系郭文卿之妻，特别授权。原告王二和诉被告耿楠、第三人张保林、第三人郭文卿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王二和及其委托诉讼代理人王兴宗、被告耿楠及其委托诉讼代理人王随仓、第三人郭文卿的委托诉讼代理人杨少花等到庭参加了诉讼，第三人张保林经本庭依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告王二和诉称:2013年1月，经潘热闹介绍我从耿楠手中购买竹韵小区2号楼2单元302室房产一套，双方签订了购房协议，房价为17万元整。协议签订后，我当时就付给耿楠房款17万元，耿楠为我打了收到条，并承诺一周以内房产证一切手续交给我，之后便再也找不到耿楠了。协议中第四项约定如果违约加倍赔偿，可是2015年5月25日新安县人民法院应中国邮政储蓄银行申请将这套房产查封。原来此房产原房主系张保林，已于2012年8月4日将房产抵押给邮政储蓄银行进行贷款。耿楠采用欺骗手段，以非法占有他人财产为目的将本不属于她的房产转卖给我，我也曾到公安机关报案，公安机关让我到法院起诉维权，故诉至法院，请求判令：1、被告耿楠按违约加倍返还房款三十四万元整。2、被告耿楠承担本案全部诉讼费用。被告耿楠辩称：1、我没有欺骗原告，这一点从原告与郭文卿签订的合同中明确表示房主是张娟及张保林就能看出来。另我购买房屋的房价是30万元，装修又花了几万元，之后卖给原告仅25万元（其中还包括了10万元不确定的担保债务）。我在价款上也没有欺骗原告，原告没有按约定付清余款8万元，已构成违约，其想双倍要回17万元无法律依据。2、涉案房屋原告已不再占有，其主张返还购房款涉及到房屋怎么处理的问题，对这一块原告没有说明，实际上原告也无权就现有房屋进行处置。综上，法院应予驳回原告的诉讼请求。第三人张保林缺席未进行答辩。第三人郭文卿辩称：只要把我的20万元购房款返还给我，我同意退还房屋。经审理查明：位于新安县新城310国道南侧、新城汽车站东侧的竹韵村2号楼2单元302室的房屋所有权人为张保林，产权证号201201207号。2012年7月30日，张保林之妻张娟和中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行签订借款125000元的合同一份，同时，张保林与中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行签订《个人额度借款抵押合同》，由张保林以其竹韵村2号楼2单元302室的住房一套为上述借款提供最高额抵押担保，担保责任不超过125000元，并在新安县房地产管理局办理了抵押登记，他项权证书号：201200795号。2014年12月31日，本院作出2014新民金初字第6号民事判决书，判令张娟偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行借款本金115687.64元，利息4639.62元，张保林对上述债务在其提供的房屋价值范围内承担担保责任。判决生效后，张娟、张保林未履行还款义务，中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行向本院申请执行，在执行过程中，本院于2015年5月26日将涉案房屋查封，该案至今未执行终结。2012年6月27日，被告耿楠和姬延杰登记结婚，2012年12月5日，张保林和姬延杰签订转让房屋协议书一份，张保林将上述案涉房屋转让给姬延杰。2013年1月1日，被告耿楠（甲方）和原告王二和（乙方）签订房屋转让协议一份，内容为：一、甲方自愿将新安县新城竹韵小区2号楼2单元302室套房以人民币壹拾柒万元的价格出售给乙方。二、乙方自愿支付本房屋价款给甲方。三、自房屋交付后，此房屋以前所有事项与乙方无关。四、甲、乙双方如有违约加倍赔偿。甲方耿楠、乙方王二和、担保人潘热闹均在协议书尾部签名。当天，王二和将17万元支付给被告耿楠，被告向原告出具收据一张，载明：“今收到王二和房款17万元整”。2014年1月3日，王二和（甲方）和郭文卿（乙方）签订房屋转让协议，约定：一、甲方自愿将新安县竹韵新村小区2号楼2单元302室套房以人民币24万元的价格出售给乙方。二、乙方自愿支付本房屋价格给甲方。三、自房款交付后，此房屋以前所有事项与乙方无关，一切麻烦由甲方王二和全部负责。四、甲、乙双方均不能违约，甲方王二和、乙方郭文卿、中间人李小平、潘热闹均在协议书尾部签名。协议书尾部附加如下内容：甲方负责在2014年4月10日前把原房主张娟及相关的购房合同带来并签字，签字之后乙方负责将余下的4万元付给甲方，如果在4月10日前甲方不把原房主及合同带来签约，甲方自愿把乙方20万元退出外，另赔偿现金3万元。当天，郭文卿将购房款20万元以银行转账方式支付给中间人潘热闹，并开始在该房屋内居住至今。本院认为：涉案的竹韵村2号楼2单元302室的房屋，在房管部门登记的所有权人为张保林，该房屋在2012年7月30日在新安县房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条的规定，该抵押权自登记时发生法律效力，抵押权人对该房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务、消灭抵押权的除外。本案中，抵押人张保林在未经抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司新安县支行同意的情况下，与被告耿楠时任丈夫姬延杰签订房屋买卖合同，将抵押的房屋卖给姬延杰，且姬延杰作为受让人也未代张保林清偿银行债务，故双方的房屋转让协议违反上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应为无效合同。同理，被告耿楠与原告王二和、王二和与第三人郭文卿签订的合同均亦违反了上述法律规定，均应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后被告耿楠应当将取得的房款17万元返还给原告王二和。因第三人郭文卿将房款20万元实际支付给中间人潘热闹，故应当返还给第三人郭文卿的20万元房款可由郭文卿另行向相对人主张。因为涉案房屋所有权人仍为张保林，且在房管部门办理有抵押登记，现已被本院查封，故本案只判决返还房款，不能判决返还房屋。由此给被告耿楠造成的损失，耿楠可另行向张保林主张。关于原告王二和要求被告耿楠双倍返还房款的意见，本院认为，从耿楠转让给王二和房屋的价格、转让协议等相关证据看，耿楠并未向王二和隐瞒该房屋所有权人是张保林、张娟的事实，且该协议已被认定为无效协议，故原告要求被告双倍返还房款于法无据，本院不予支持。关于被告提出的辩解意见，均无事实和法律依据，本院均不予采纳。第三人张保林经本院依法公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，视为对原告所举证据质证权、抗辩权等权利的放弃，应承担与其不利的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》五十二第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告耿楠在判决生效后十日内返还原告王二和购房款17万元。二、驳回原告王二和的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6400元（原告预交2000元），由原告王二和负担2000元，被告耿楠负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  吕念如人民陪审员  裴凤兰人民陪审员  黄双艳二〇一九年十一月十四日书 记 员  司 文