贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12244号 原告：宁宝钢，男，1987年1月21日出生，满族，住所地黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。 原告宁宝钢与被告贵州毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘士界，被告委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁宝钢向本院提出诉讼请求：1、请求判决由被告为原告办理所购买商铺的不动产权属证书；2、判令被告因逾期为原告办理所购商铺的不动产权属证书产生的违约金暂计46872.00元（违约金以原告所交付总房款151207.00元为基数，按日0.02%的标准，从2015年5月30日起暂计算至2019年8月30日，并计算至被告为原告办理所购买商铺的不动产权属证书并交付给原告之日止）；3、本案案件受理费判决由被告承担。 事实和理由：2014年5月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市振华商贸大夏的门面，房号2-87号，建筑面积19.41平方米，原告交付了房款151207.00元和备案登记费550.00元；但是，被告却将原告购买的两个门面的总价款共同出具了300000.00元的一张收款收据；被告在合同中约定2015年4月30日取得该商品房转移登记的有关文书并交付给原告；时至今日，被告始终不能为原告办理商品房转移登记的有关文书，更不能为原告办理不动产权属证书，构成违约，而被告却不愿意承担违约责任，支付相关违约金，故依法诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求为谢。 被告振华房开公司答称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告公司没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初要求在区办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，影响了办证时间，责任不在公司；2、原告要求计算违约金从2015年5月30日至实际办理交付房产证之日止，原告请求明显错误，而且超过诉讼时效。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大夏A幢项目可以办理不动产登记证，既然可以办证，而且现在已经通知了原告。所以，从2019年8月13日之后，被告公司就不应当承担违约办证违约金。退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前，原告要求计算违约金至办理交付房产证之日止，明显错误。3、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按按日万分之二计算违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”司法解释规定仅仅是可以参照，但原告计算的违约金明显错误。4、原告诉请计算有误，原告请求时间超过诉讼时效或者请求数额超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担；5、请求法院驳回原告诉请求。 本院经审理查明，2014年5月11日，原告宁玉钢作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号：2-87的营业用房；房屋总价款为151207.00元；买受人应当在2015年5月11日前支付全部房价款。出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：出卖人承诺于2015年4月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第1、2项处理：（1）买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告宁宝钢按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款151207.00元，并支付被告备案登记费550.00元。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具审查意见，同意办理毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记，振华商贸大厦Ａ幢具备了办理商品房转移登记的条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案登记表、收据，被告的交的营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、振华商贸大夏A嶂首次登记审查意见等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未按约定取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。 根据原告提交的毕节市不动产登记中心出具的毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大夏A幢首次登记审查意见，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，故对原告提出的要求被告办理所购买涉案商铺的不动产权属证书的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式第1、2项处理：(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款,并按同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。”现被告承诺交付文书的时间已超过30日，原告选择向被告主张支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金应按照合同约定计算，即以原告已付购房款151,207.00元为基数，按日0.02%的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2015年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上违约金应从2015年5月1日起开始计算。因本案中，被告提出诉讼时效抗辩，而被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年9月23日）往前倒推三年即2016年9月23日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金应从2016年9月23日起计算。 关于违约金的截止时间，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房转移登记的方式，但我国实行的是不动产登记制度，被告负有为原告办理不动产转移登记的义务，因此，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房已具备办理商品房转移登记条件，庭审中，被告未举证证明其已通知原告提交办证资料以办理不动产权证，故本案开庭之日（2019年11月21日）视为尽到通知义务，因此，计算违约金的截止时间应当为本案开庭之日（即2019年11月21日）。 综上所述，本案违约金应以原告已付购房款151,207.00元为基数，按照日0.02%的标准从2016年9月23日起计算至2019年11月21日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告宁宝钢支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款151,207.00元为基数，按日0.02%的标准从2016年9月23日起计算至2019年11月21日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告宁宝钢交清办证所需税费和提供相关文书（应由原告提交的办证资料）之日起九十日内为原告宁宝钢办理涉案商品房的不动产权证书； 三、驳回原告宁宝钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币486.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担362.00元，由原告宁宝钢负担124.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月二十七日 书记员 孙宏杰