四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初3073号 原告（执行案外人）：刘嘉睿，女，1993年9月6日出生，满族，住宁夏银川市西夏区。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼二层），统一社会信用代码9164020069431840X0。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告刘嘉睿与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘嘉睿的委托诉讼代理人罗雅芳，被告中铁信托公司的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘嘉睿向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区车位的执行，并解除对上述房产的查封；2．请求判决位于宁夏石嘴山市大武口区车位的归原告所有。诉讼中，刘嘉睿将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区车位的执行。事实和理由：2016年，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出了（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份民事判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行该两案，简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区车位提出执行异议，简阳市人民法院于2019年6月26日作出执行裁定，并于2019年7月1日送达原告，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，江峰房地产公司在开发修建星海时代花园项目过程中，存在以房屋抵顶工程款的行为。2014年8月17日，江峰房地产公司将星海时代花园4-1-2203号和6-2-902号房屋抵顶欠付鑫龙建筑项目部（杜秀芳）工程款937659元。后因江峰房地产公司无法交付4-1-2203号房屋，遂与杜秀芳协商，将星海时代花园4-1-2203号变更为12-3-1102号房屋和Ｃ-1128号车位，杜秀芳在当日将12-3-1102号房屋和Ｃ-1128号车位转让并交付给原告刘嘉睿，原告接房后立即装修并入住至今。原告认为，星海时代花园12-3-1102号房屋的所有权在2014年8月17日便转移给了杜秀芳，刘嘉睿合法购房并支付了房款取得涉案房屋，应当得到保护，现原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。 中铁信托公司辩称，第一，星海时代花园12-3-1102号房屋的住房已于2013年备案在中铁信托公司名下，虽然中铁信托公司对案涉房屋不享有抵押权，但享有期待权，且对这种期待权进行了公示，故中铁信托公司对其享有优先权；第二，对杜秀芳以房抵债的真实性不认可,鑫龙公司的施工合同印章虚假，罗氏达公司的债权没有依据，杜秀芳从罗氏达公司取得房屋就更没有依据，杜秀芳也无权将房屋转让给刘嘉睿；第三，杜秀芳转让房屋给刘嘉睿是2018年2月2日，其接房时间也是在2018年2月2日，江峰房地产公司出具2014年8月17日的房款和车位款的收据是其串通所做的虚假证据；第四，刘嘉睿没有在查封前取得房屋，且没有证据证明其已经支付了购房款。刘嘉睿不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要件，不能排除强制执行。 江峰房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下： 2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园12-3-1102号房屋），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司需向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，本院于2018年11月18日作出了（2018）川0180执恢1166号执行裁定，对保全查封的星海时代花园12-3-1102号房屋进行了续查封，星海时代花园C-1128车位不在的查封范围内。刘嘉睿向本院提出执行异议，本院于2019年6月26日作出（2019）川0180执异113号执行裁定，驳回了刘嘉睿的异议请求，并于2019年7月1日向刘嘉睿送达了该裁定书，刘嘉睿于2019年7月11日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。 2013年至2014年，杜秀芳借用宁夏罗氏达建筑装饰材料有限公司的名义与平罗县鑫龙建筑有限公司（系潘犇、葛浙峰借用该公司资质签订合同）分别就星海时代花园10号、12号、14号、15号、16号、22号、23号、24号、25号、26号、27号、28号、29号、30号楼外墙保温工程签订了《外墙保温施工合同》共3份。工程完工后，杜秀芳与星海时代花园项目部负责人进行了工程结算，结算单中对部分工程款顶房款的金额进行了明确。 2014年5月11日，杜秀芳与周素荣达成《供货协议》，该协议中约定“杜秀芳向周素荣购买保温材料，杜秀芳将星海时代花园4-1-2203号住房一套，价值362,784元，抵顶剩余货款，杜秀芳配合周素荣办理抵房手续”。 2018年9月11日，因江峰房地产公司、平罗县鑫龙建筑有限公司未按照前述三份外墙保温施工合同结算后的金额支付工程款，宁夏罗氏达建筑装饰材料有限公司遂起诉平罗县鑫龙建筑有限责任公司、江峰房地产公司，要求平罗县鑫龙建筑有限责任公司支付其欠付工程款525,826元及违约金，江峰房地产公司承担连带清偿责任。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2019年3月4日作出（2018）宁0202民初3242号民事判决，该判决认定“三份《外墙保温施工合同》总工程款为2,328,292.92元，另2016年又供材料2,288元，江峰房地产以其开发的星海时代花园小区房屋抵顶工程款1,309,761元，宁夏罗氏达建筑装饰材料有限公司从江峰房地产公司领取工程款现金495,000元，未付工程款数额为525,825.92元。三份《外墙保温施工》系江峰房地产公司的员工与宁夏罗氏达建筑装饰材料有限公司签订的合同，系挂靠借用平罗县鑫龙建筑有限公司的建筑资质进行施工，应由江峰房地产公司支付欠付的工程款525,825.92元及利息。” 2014年8月17日，江峰房地产公司工程部在《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》上盖章，该情况说明载明“星海．时代花园鑫龙建筑项目部10号、12号及别墅外墙保温工程款（杜秀芳）937,659元，抵顶由甲方开发的星海时代花园4-1-2203#、6-2-902#房，房型、楼层由乙方自选，房价以均价每平方米3,850元为准”。该情况说明空白处手写备注“本人同意将星海时代花园4-1-2203房屋变更为12-3-1102房加车位C-1128，总价格不变，价格359,808元。房产手续暂时办不了，如发生其它任何经济纠纷与江峰房地产公司无关，由本人杜秀芳承担（在原收据上改名，办证时换取正式发票）”。 《星海．时代花园保温工程顶房单》载明“顶房房号4-1-2203，单价3,748元，面积96㎡，总价359，808元；6-2-902，单价4,238元，面积136.35㎡，总价577,851元”。杜秀芳在该顶房单上备注“4-1-2203变更为12-3-1102房加车位C-1128，价格不变（359,808元），同意变更，杜秀芳。”赵晓飞在顶房单上签名并同意其顶房。 2018年2月2日，杜秀芳向江峰房地产公司出具《转让证明》，载明“本人杜秀芳，现将本人名下的星海．时代花园小区12号楼3单元1102室，面积为88.5㎡及地下车位C-1128，自愿转让给刘嘉睿。请江峰房地产公司将本人名下的收据、合同等相关手续变更为受让人刘嘉睿的名下。该房屋转让接房后，该房屋发生的任何纠纷及一切相关的责任，与江峰房地产公司无关，由杜秀芳及刘嘉睿自行承担。转让人杜秀芳、受让人刘嘉睿（母亲代签）”。 2018年8月2日，刘嘉睿向周伟转款147,000元。 刘嘉睿与江峰房地产签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，合同约定出卖人为江峰房地产公司，买受人刘嘉睿，房屋坐落大武口区世纪大道星海时代花园12幢3单元1102号，面积88.5平方米，总价款289,808元。合同签订时间处为空白。 江峰房地产公司向刘嘉睿出具了金额为289808元的房款收据（12-3-1102＃）和70000元的车位款收据（Ｃ-1128），该两张收据载明的时间均为2014年8月17日。江峰房地产公司同时向刘嘉睿出具了物业专项维修基金885元的收款收据和门牌号××元的收款收据，该两张收据载明时间为2018年2月1日。 2018年2月2日，刘嘉睿向石嘴山市宜禾物业交纳了12号楼3单元1102室装修押金、出入证办证费等共150元，装修押金2,000元，装修服务费266元，2018年2月至2019年1月的物业服务费、电梯费、公共照明费共1,756元，C-1128地下车位服务费480元，水电费500元。同时刘嘉睿领取了12-3-1102号房屋门牌号登记证。 2018年2月5日，刘嘉睿向石嘴山市浩泰热力有限公司补交了星海时代花园12-3-1102号房屋2015年至2018年三年的停暖手续费共1,509元。 2013年，为保证江峰公司履行还款义务，中铁信托公司与江峰公司就星海时代花园的预售房屋签订商品房买卖合同，其中包含了星海时代花12-3-1102号房屋（房价为132,750元），大武口区房管部门对该合同进行了备案。 另查明，刘嘉睿接房后在接房后，对星海时代花园12-3-1102号房屋进行了装修并入住。刘嘉睿在石嘴山市大武口区住房。星海时代花园12-3-1102号房屋竣工时间为2014年12月31日，现该房屋仍在江峰房地产公司名下。 以上事实有（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、（2015）成执保字第264-1号执行裁定书、（2018）川0180执恢1166号执行裁定书及续查封清单、（2019）川0180执异113号执行裁定书、《外墙保温施工合同》、《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》、《星海．时代花园保温工程顶房单》、刘嘉睿与江峰房地产签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、收款收据、门牌号证、不动产登记信息、无房证明、中铁信托公司与江峰房地产签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）等证据证明。 本院认为，案外人执行异议之诉是案外人请求对执行标的排除执行。因星海时代花园C-1128车位尚不在执行查封范围内，故本院对刘嘉睿提出的停止执行C-1128车位的诉讼请求不予处理。本案争议的焦点是刘嘉睿对星海时代花12-3-1102号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于杜秀芳以房抵债的问题。杜秀芳在2014年8月17日与江峰房地产公司以房抵工程款时，星海时代花园12-3-1102号房屋并未竣工，《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》仅能表明杜秀芳与江峰房地产公司达成了一个债的清偿方式的协议，当时双方并未实际履行该协议（未交付占有房屋）。2014年8月17日的《星海时代花园鑫龙建筑项目部外墙保温工程（杜秀芳）抵顶房情况说明》中载明的抵顶房屋中未包含星海时代花园12-3-1102号房屋，现有证据也不能说明杜秀芳与江峰房地产公司之间协议将抵顶房星海时代花园4-1-2203号变更为12-3-1102号房屋的具体时间。如按原告诉状中的陈述，杜秀芳在与刘嘉睿变更抵顶房当日将房屋和车位转让给刘嘉睿，结合杜秀芳与刘嘉睿向江峰房地产公司出具的《转让证明》（落款时间为2018年2月2日），杜秀芳与江峰房地产公司达成的将抵顶房星海时代花园4-1-2203号房屋变更为12-3-1102号房屋的时间应为2018年初。杜秀芳对星海时代花园12-3-1102号房屋享有的期待利益应当在其变更抵顶房后产生。因杜秀芳对星海时代花园12-3-1102号房屋享有的期待利益产生于查封后，故杜秀芳的权益不能排除执行。 关于刘嘉睿的权益问题。刘嘉睿从杜秀芳处受让取得星海时代花园12-3-1102号房屋，刘嘉睿对该房屋的权益来源于杜秀芳，杜秀芳的权益不能排除执行，刘嘉睿的权益也不能排除执行。另，根据刘嘉睿提交的《转让证明》、转账凭证，可以推知刘嘉睿与杜秀芳达成的房屋转让协议和与江峰公司签订商品房买卖合同应当是在2018年2月，在查封后（查封时间2015年12月17日），刘嘉睿不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。 综上所述，本院对刘嘉睿提出的停止对星海时代花园12-3-1102号房屋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告刘嘉睿的诉讼请求。 案件受理费5,647元，由刘嘉睿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  傅德梅 审 判 员  刘鸣梅 人民陪审员  王玉珍 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员  李颖健 附：相关法律条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。