海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2493号 原告：琼海富联房地产开发有限公司，住所地：琼海市嘉积镇朝标东路华升花园**。 法定代表人：陈某，总经理。 委托诉讼代理人：吕某，海南泽田律师事务所律师。 被告：严某1，女，1977年5月18日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：严某2，1951年8月26日出生，汉族，住琼海市，系被告严某1的父亲。 原告琼海富联房地产开发有限公司（以下简称富联公司）与被告严某1商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告富联公司的委托诉讼代理人吕某，被告严某1的委托诉讼代理人严某2到庭参加诉讼。期间，原、被告向本院申请给予一个月的调解期限。本案现已审理终结。 原告富联公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付原告购房尾款44950元及逾期付款违约金11938元(违约金自2013年4月1日起计至2019年6月30日止按照年利率4.35%计算，自2019年7月1日起至应付购房款付清日止仍按年利率4.35%计算);2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年底2012年初，原告投入资金与琼海市二轻物资供销公司(以下简称二轻公司)合作建设位于琼海市××镇的综合楼项目（以下简称富联公寓项目），并于2013年1月8日与二轻公司签订正式的《合作兴建综合楼合同书》。合同约定，二轻公司出地，原告出全部建设资金，合作建设上述项目。项目土地证号:海国用（2003）第04**，项目占地516.9平方米，总建筑面积4647.94平方米，项目总层数为地上八层，地下一层，地下**车库后的分配方案为二轻公司分得实际报建报批建筑面积的34%，原告分得实际报建报批建筑面积的66%。涉案项目于2013年3月建设完工，并于2013年4月19日完成竣工验收备案。2013年2月2日，原、被告签订《购房意向协议书》，约定由原告将依约分得的富联公寓第五层E号房(面积57.29平方米)出售给被告，售房单价为4450元，总价为254950元。合同还约定了付款方式(2013年3月30日付完全部房款）、交房时间等等。上述合同签订后，原告已于2013年3月30日将出售房屋交付被告使用，但被告仅支付购房款21万元，尚欠购房款44950元，经原告多次催告至今未付。原告认为，原告开发的富联公寓项目由于包括被告在内的部分购房人不依约交清购房款致使原告无力垫付办证必须交纳的土地出让金等政府必收费用致使至今无法办理不动产权证书。被告于2013年3月30日收房并实际居住至今，虽然双方在合同第四条有约定办好房产证后付清尾款，但在合同第六条第4款又明确约定:“甲方(原告)收到乙方(被告)的全部购房款和该工程通过政府有关部门施工验收及上述手续费有关证件后应在三个月办好房产证"。同时由于签订合同后的情势变更，政府已经不允许只办房产证不办土地证，必须统一办理房地合一的不动产权证书，且根据商品房买卖均为先付款后交房、办证的贯例，应当视为被告同意先付清购房款再办房产证。综上，为维护原告的合法权利，现向法院提起诉讼，请求依法支持上述诉讼请求。 被告严某1答辩称，2013年2月2日，被告向原告公司法定代表人叶祝青购买原二轻公司综合楼第五层E号房，双方签订《购房意向协议书》，房屋总价为254950元。被告已于2013年3月12日付完购房款21万元，同时协商余款4万余元办妥房产证后5天内付清。2013年4月19日叶祝青收取被告承托保证金办证费3000元并承诺3个月内办妥该房产证交给被告。可现已过了6年多，该房产证没有办成，是卖方违约，叶祝青也已放弃了催款权利。原告的法定代表人是陈某，该公司成立于2009年11月17日，可涉案项目的承建合同订立的时间是2013年1月8日，在该合同上签名的法定代表人不是陈某。陈某也没有和被告签订合同，更无购销房产业务往来，可见原告取用他人合同打官司没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的如下证据：1、2013年1月8日合同书，证明原告与二轻公司约定，二轻公司出地，原告出全部建设资金，合作建设位于琼海市××镇综合楼项目及项目建成后的房产分配方案等。2、建筑工程竣工验收备案证，证明综合楼项目于2013年4月19日通过竣工验收备案。3、建筑工程税收完税证明书，证明综合楼工程项目已缴清税款。4、关于商住综合楼合作项目变更合作对象及合作分成审核的复函，证明原告与二轻公司的合作建楼分成方案已经获得琼海市财政局审批通过。5、2013年2月2日购房意向协议书，证明原告将依约分得的富联公寓第五层E号房出售给被告及售房单价付款方式，交房时间等。同时也证明被告已付款情况，且房屋在2013年4月前已经向被告实际交付使用。6、二轻公司出具的情况说明，证明二轻公司明确将涉案房屋分给原告，由原告自行处置。被告质证认为，对原告提交的证据1-6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。本院审查认为，对原告提交的证据1-6的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交证据：收据3份、收款收据1份、交易回单2份，证明被告的付款情况，并在收据中约定余款在办证完后5天内付清;2013年4月19日原告收到住房装修保证金费用。原告质证认为，对收据及交易回单的真实性、合法性、关联性无异议。对收款收据的真实性无异议，对其关联性有异议，收款收据上的3000元是装修保证金，不是购房款，与本案无关。本院审查认为，对收据及交易回单的真实性、合法性、关联性予以确认；对收款收据的真实性、合法性予以确认，但原告收取被告的3000元系装修保证金，并非购房款，与本案无关联。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月2日，原、被告签订《购房意向协议书》，协议书首部记载的甲方为原告，乙方为被告。协议书约定被告购买位于海南省琼海市××路第五层E号房。合同第二条约定，购房面积：约为57.29平方米（包括使用面积），实际面积以房管局丈量为准。限增加面积不超过1%。第三条约定，购房单位及总购房款：该房屋按每平方米标准造价人民币4450元。总额房屋款为254950元。第四条约定，付款方式：1、第一期缴付款：购房户签订本协议书的同时，乙方必须缴交总房款的第一期50000元。2、第二期缴付款：2013年3月30日付完全部房款。第五条约定，房屋交付使用时间于2013年2月30日前，甲方将房产移交给乙方使用。第六条第4款约定，房屋产权：房产所有权由乙方委托甲方办理，乙方必须按国家有关规定缴交办理房产证所有的税费，详细其见业置计划表，甲方收到乙方全部购房款和该工程通过政府有关部门施工验收及上述手续费有关证件后应在三个月办好房产所有权证。如乙方在逾期七天内未支付办理房产的费用，责任由乙方承担，与甲方无关。乙方取得房产所有权后，本合同终止，由甲方收回该合同作废。该房产所有权属于乙方（不包括土地使用权）。根据国家集资楼房的有关规定可进入市场转让、继承、房产所有权按国家规定执行。第七条第2款约定，乙方若不按时缴交各期购房款。每逾期一天，乙方必须按应付而未付款额的3%作为逾期违约补偿付给甲方。逾期超过2个月甲方可按乙方中途退房的条款处理。将房屋收回另作安排，不退还购房款。协议书还对其他事项进行了约定。其中第四条第1、2款约定的付款内容为手写方式进行填写。第六条第4项的内容为打印格式文本。甲方落款处盖有原告公章并由叶祝青签名。协议书签订后，被告向原告支付了购房款21万元，原告向被告出具了收款收据，其中2013年3月12日出具的收据主要内容为“兹收到严某1交来购房款陆万元正，余款办房产证后五天内付清”。被告在2014年前已接收房屋。庭审中，原告表示叶祝青为公司副总经理；现在愿意为被告办理不动产权证书，但被告应先把房款付清。被告表示因原告没有提过要交税费，尚未向原告或相关部门交纳相关的办证税费；表示不同意先把房款付清，原告再办理不动产权证书的意见。案件审理过程中，原告作出承诺：保证在被告缴清全部购房款之日起两年内办妥涉案项目的不动产权证书（大证）。在被告缴清办理分户产权证其应交纳的相关税费后，由原告在两个月内向相关不动产办证机关统一申请办理不动产分户产权证。 另查明，原告于2009年11月17日经海南省琼海市工商行政管理局批准成立，其经营范围为：房地产投资；房地产信息咨询等。琼海市二轻供销综合楼项目原为原告和万宁市第二建筑工程公司合作开发。后变更为原告和二轻公司合作开发。2013年1月8日，原告与二轻公司签订《合作兴建综合楼合同书》，约定合作兴建琼海市二轻供销综合楼项目，即富联公寓项目。合作方式为二轻公司以658平方米土地使用权[证号：海国用（2003）第0570号]及地上附着物作为出资，原告以综合楼建设全部资金作为出资。项目占地516.9平方米，总建筑面积4647.94平方米，项目总层数为地上八层，地下层车，地下层车库后的分配方案为二轻公司分得实际报建报批建筑面积的34%，原告分得实际报建报批建筑面积的66%。2013年2月22日，琼海市财政局作出海财国函[2013]313号关于商住综合楼合作项目变更对象及合作分成审核的复函，同意二轻公司的合作对象变更为原告，并对双方合作项目进行了审核。涉案项目已建设完工，并于2013年4月19日取得建筑工程竣工验收备案证。其中涉案房屋分配给原告。 本院认为，本案的争议焦点为：一、富联公司是否为本案适格的原告；二、原告主张被告支付购房尾款44950元及违约金应否得到支持。 关于争议焦点一。本案中，原告与二轻公司签订《合作兴建综合楼合同书》，合作兴建富联公寓项目，原告按约定分配得涉案房屋。之后原告与被告签订的《购房意向协议书》，将涉案房屋出售给被告，协议书上虽无原告法定代表人陈某的签章，但首部记载的甲方为原告，甲方落款处亦盖有原告公章，由此产生的相关法律责任和后果应由富联公司承担，故富联公司作为原告的主体适格。被告抗辩系向叶祝青购买的房屋，无事实根据和法律依据，本院不予采纳。 关于争议焦点二。本案中，原、被告在《购房意向协议书》对房款的支付时间进行了约定。协议书签订后，被告向原告支付了购房款21万元，其中双方在2013年3月12日的收据中约定，余款办房产证后五天内付清。应视为双方在收据中对付款时间进行了变更。 原、被告在协议书中约定，涉案房产所有权属于被告，并不包括土地使用权，在原告收到所有的税费后三个月办好房产所有权证。2014年前，被告已接收房屋，但未向原告缴交相关的办证税费，原告亦未为被告办理出房屋所有权证书。2016年4月份开始，琼海市实行不动产权统一登记，不再分别办理房屋所有权证书和土地使用权证书后，原告在事实上和法律上已经不可能再为原告单独办理房屋所有权证书。对于何时支付购房尾款，双方无法达成新的合意。本院认为，原告出售房屋的目的是为了获得购房款，被告接收房屋后占有使用至今已有5年之久购房款尚未付清。双方约定交易并不包括办理土地使用权证，而原告现已无法单独办理房屋所有权证书。结合商品房交易习惯，应先付清房款后再办不动产权证书，以及原告承诺在被告缴清全部购房款及相应税费后，在一定期限内为被告申请办理包含土地使用权在内的不动产权证书的事实，根据公平原则，对原告主张被告支付购房尾款44950元，本院予以支持。但对于其主张被告支付逾期付款违约金，无事实根据和法律依据，本院不予支持。被告抗辩原告应办理房屋所有权证书后，其再支付购房尾款，对于已交购房款原告少算了3000元。但现已无法单独办理房屋所有权证书，且根据被告提交的收款收据，该3000元为装修保证金，并非购房款。故被告的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告严某1于本判决生效之日起十五日内向原告琼海富联房地产开发有限公司支付购房尾款44950元。 二、驳回原告琼海富联房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费611元，由原告琼海富联房地产开发有限公司负担128元，被告严某1负担483元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一九年十一月五日 法官助理 梁 茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。