云南省祥云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2923民初1245号原告（反诉被告）：祥云县利安物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532923099099636U。住所：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。法定代表人：赵旭，系公司总经理。委托诉讼代理人：自学礼、实习律师范佳鸿，云南兴祥律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告（反诉原告）：祥云佐客机器人餐厅，统一社会信用代码92532923MA6N555W3E。经营场所：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇龙翔路佳和广场4幢2楼。经营者：陈敏，女，1978年9月15日生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。被告（反诉原告）：林上国，男，1977年11月22日生，汉族，福建省长乐市人，住福建省长乐市。被告（反诉原告）：陈伟铭，男，1995年11月22日生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。三被告委托诉讼代理人：罗珍国，云南匡州盛欣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告祥云县利安物业管理有限公司（以下简称“利安公司”）与被告祥云佐客机器人餐厅（以下简称“佐客餐厅”）、林上国、陈伟铭房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月30日立案受理后，被告提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭对本、反诉进行了合并审理。原告利安公司的委托诉讼代理人自学礼、范佳鸿，三被告委托诉讼代理人罗珍国和被告林上国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出下列诉讼请求：1、确认原告与被告林上国、陈伟铭签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）于2019年2月22日解除；2、判令三被告向原告支付所欠租金201303.60元、至2019年2月22日止的逾期付款违约金313309.03元（2018年6月1日-2019年2月22日的租金119583.6元，逾期262天，每天1%），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金；3、判令三被告向原告支付所欠水费4750元（2017年11月-2019年1月欠费合计）、至2019年2月22日的逾期付款违约金3664.59元，及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；4、判令三被告向原告支付所欠广告电费3000元，至2019年2月22日的逾期付款违约金5274元（自2017年7月8日起算），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；5、判令三被告向原告支付所欠费控电表1只的费用510元，所欠电费25622.70元、至2019年2月22日的逾期付款违约金26749.50元，及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金；6、判令三被告向原告支付所欠物业管理服务费17937.54元（2018年6月1日-2019年2月22日），至2019年2月21日逾期付款违约金14098.90元（逾期262天），及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日3‰的逾期付款违约金，及自2019年2月23日起商铺归还之日止2043元/月的物业管理服务费；7、判令三被告向原告支付自2019年1月10日-2019年2月22日因无故关店产生的违约金12900元（43天×300元/天）；8、判令三被告立即从佳和广场四栋二楼清场并返还租赁商铺，支付自2019年2月26日起至2019年5月6日止的房屋占有使用费31346元，及自2019年5月7日起直至被告完成清场并返还租赁商铺之日止每日447.8元的房屋占有使用费；判令三被告向原告支付以第一年商业运营综合服务费计算的因违约致合同被解除的违约金265982.4元；9、判令三被告赔偿原告支付的律师费20000元；10、判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月15日，原告与被告林上国、陈伟铭签订了《租赁合同》，约定：被告向原告租用4栋2楼商铺面积454㎡，用于经营餐饮类项目，租赁期限为五年（60个月），自2017年6月1曰-2022年5月31日，含6个月免租期（自合同生效起租之日起算），租金以商业运营综合服务费计算，前三年按建筑面积30元/月/㎡计算，从第四年起逐年递增5%，一年一付（后补充约定半年付），第一年商业租金在本合同签订之日起3个工作日内支付，自第二年起，应在每个商业运营综合服务期结束前30天内向甲方支付下一年度商业运营综合服务费，若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用。合同还对双方权利义务，违约责任等相关事项进行了约定。2017年6月26日，原告与被告林上国签订《物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费以454平米收取，4.5元/平方米/月，逾期未交纳物业管理服务费的责任承担等内容，双方在该合同上签章。之后，林上国在租赁房屋中经营佐客餐厅。被告经营期间，未依约缴纳2018年6月以后的租金等相关费用（具体项目和金额见诉讼请求）。2019年1月1日，佐客餐厅不顾合同约定，向原告送达《停业说明》，告知原告其因天气及客流量等原因，决定于2019年1月10日关停餐厅。原告于当月30日对被告的《停业说明》进行了回复，要求被告于2019年2月11日前恢复营业，告知其擅自关停期间，商业运营综合服务费、物业管理服务费等费用仍按约定计收，不因被告的关停而减少或免除，并要求其于2019年2月28日前交清拖欠费用。而被告一直对原告的催告不予理会，没有恢复营业。原告迫于无奈，于2019年2月22日、3月25日向被告发出了《合同解除通知书》，通知被告解除双方所签合同，要求其在收到该通知书次日起3日个工作日内完成撤场及租赁资产移交工作，付清拖欠费用及应承担的全部款项。原告还以彩信方式向被告发送了《合同解除通知书》。此后，原告又多次催促无果。综上所述，被告未按约支付租金、物业服务费等费用，己构成违约，且擅自关闭店铺，给原告造成了较大经济损失，且对原告的整体经营形象造成负面影响。为维护原告合法权益，特提出起诉，请求人民法院依法受理、判决。被告答辩并反诉称，原告为其商铺溢价出租，委托多家房地产经纪公司以打造佳和时代广场商业圈名义招商，在招商时就商业圈入驻品牌、业态、开业率、营运管理、人流量、宣传推广活动、商城运营管理等方面做出承诺。被告基于原告招商吸引，引进佐客西餐项目入驻佳和时代广场商业圈。根据合同约定，原告应该提供综合性的运营服务和运营管理，但是，被告入驻后，发现佳和时代广场商业圈运营情况并非如同原告宣传的那样热闹，在实际运营过程中也只见原告一方收费人员而未见管理人员，并没有履行合同约定的运营服务和管理义务，导致商城人流量非常有限。被告与其他商户一起，多次以书面、座谈、协商的方式向原告提出建议及要求，但原告并未有实际的解决结果，最终导致入驻商户纷纷离开，商业圈门可罗雀。经调查，佳和时代广场区域租金市场行情约合13元/㎡，商业物业管理费的指导价为1.5元/㎡。此外，《租赁合同》系由原告拟定的格式合同，合同中双方权利、义务不对等的内容应认定为无效：《租赁合同》中第四条明确被告费用计算标准及费用支付方式及支付期间，而未明确祥云县利安物业管理有限公司商业运营综合服务具体内容及服务提供方式，合同中双方权利、义务明显不对等；《租赁合同》中第十条明确的完全是被告的义务而并无任何权利，合同中双方权利、义务明显不对等；《租赁合同》中第十一条、十二条、十三条，仅明确了祥云县利安物业管理有限公司解除合同的权利而未明确被告解除合同的权利，仅明确了祥云县利安物业管理有限公司解除合同及享有的权利而非明确被告解除合同及享有的权利，合同中双方权利、义务明显不对等。以上内容结合相关法律的明确关规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款依法应认定为无效。综上，原告的诉请依法不能完全成立，应依法予以驳回：1、诉请第2至7项主张的违约金，即便双方签订的合同被确认为有效，也明显超出了原告方的实际损失，被告依法请求给予减少。但本案中，因原告没有履行提供商业运营综合服务义务、被告不存在违约行为及违约条款存在无效情形而不能成立；2、诉请第2项主张的商业运营综合服务费因房屋不属于提供商业运营综合服务范围且原告没有履行提供商业运营综合服务义务而不能成立；3、诉请第3项、第5项主张的水费、电费，因原告只有代收代缴的权利而没有提高收费标准的权利而不能完全成立；4、诉请第4项主张的广告电费，因提供宣传推广属于原告提供商业运营综合服务义务范围而不能成立；5、诉请第6项主张的物业管理服务费因收费标准超出相关部门准予备案登记的标准而不能完全成立；6、诉请第8项主张的房屋占用使用费，因原告没有履行提供商业运营综合服务义务，导致被告无法经营，且被告未将商铺物品搬离系原告将门上锁不准被告搬离所致，根据合同第十三条第3款的规定，原告也有权自行将商铺物品搬离，因此，该诉请不能成立；7、诉请第9项主张的律师费，因原告违约在先，被告不存在违约行为而不能成立。至于合同解除时间，依据法律规定，因原告违约在先，故本案合同自被告通知原告关门之日（2019年1月10日）就已经解除。由于被诉人以欺骗宣传方式招商，商户入住后仅提供商铺并未提供实质有效服务，已构成违约，导致被告损失惨重，故依法提起反诉，要求被反诉人承担违约责任，提出如下反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人多交的租金46308元及押金10000元；2、判令被反诉人退还反诉人多收的物业管理服务费13333元；3、判令被反诉人赔偿反诉人支付的律师费20000元。针对反诉，被反诉人（本诉原告）辩称，一、反诉人的反诉事由不成立：1、承租商铺是被告方自己的了解及决策，系其本人从事经营的基本判断，被反诉人不可能对商业风险作出任何承诺；2、双方是物业租赁合同关系，在租金支付上分为两块，主要是从税务筹划来考虑，经双方签约的合同及被告几次确认均为租金；3、商户经营好坏涉及许多因素，与决策、社会经济坏境、资金运作和自身管理有关联。反诉人所称经营效益不好系被反诉人经营管理不行所致的主张不成立；4、租金和物管费均有合同约定，且不违反法律规定，反诉人所称区域市场行情租金月13元/㎡不属实，亦无有效证据证明，反诉人关于租金和物管费应分别按照13元/㎡和1.5元/㎡计算的主张，与合同约定不符，不应确认；5、反诉人主张的律师费超出了《云南省律师服务收费行业指引标准》规定的指引标准，不具备合法性。二、被反诉人并不存在违约行为，反诉人的反诉请求请求不成立，请驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院评判认定如下：1原告提交的证据能综合反映原、被告双方订立、履行合同以及被告尚欠相关费用的情况，本院予以确认；2、被告提交的关于原告开业相关事项的《告知函》和《通知》，证明广场整体正式开业的时间等相关事项，本院予以确认；3、被告提交的相关现场照片，不能反映拍摄时间，达不到举证目的，不予确认；4、被告提交的《回复函》，系相关商户单方意思表示，无合同效力，不予确认；5、相关商户与原告签订的租赁合同，能证明案涉合同系原告提供的格式合同的事实，本院予以确认；6、被告提交的王春寿、朱晓佳等9名证人的书面证词，因该9名证人均系与原告签订过相关合同的商户经营者，在本案中与原告有利害关系，其证词无其他有效证据佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和本院确认的证据证明，本院确认如下案件事实：祥云佳和房地产开发有限公司在祥云县祥城镇龙翔路开发建设了“佳和广场”城市商业综合体。2014年6月10日，原告与祥云佳和房地产开发有限公司签订了《商业物业委托经营管理协议》后，取得了对“佳和广场”中除分配给祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司的商铺意外的全部商铺的经营管理权。2017年5月15日，原告（甲方）与被告林上国、陈伟铭（乙方）签订了《租赁合同》（含《佳和广场经营管理守则》、《消防安全责任书》、《佳和广场社会治安综合治理责任书》、《物业管理服务协议》、《佳和广场装修管理规定》、《商铺租赁区域平面图》和《商铺交验单》等附件及《补充协议》，其中《物业管理服务协议》系林上国与原告于2017年6月26日签订），原告将佳和工程项目4号楼2层商铺454㎡租赁给乙方经营西餐类餐厅。合同约定：（1）租赁期限为五年（60个月），自2017年6月1曰-2022年5月31日，含6个月免租期（自合同生效起租之日起算），免租期内无需支付租金费用，但应缴纳水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用；未经甲方书面同意，乙方不得通过转租、分租、承包、分包、转让、转借等形式擅自将商铺租赁的权利全部或部分转移给第三方，同等业态允许转让，但双方必须到甲方备案并取得甲方备案通知书，否则甲方有权解除合同、追究乙方违约责任；（2）租金以商业运营综合服务费名义计算，前三年按建筑面积30元/月/㎡计算，从第四年起逐年递增5%，半年一付。第一年商业运营综合服务费在本合同签订之日起3个工作日内支付，自第二年起，应在每个商业运营综合服务期结束前30天内向甲方支付下一年度商业运营综合服务费；（3）乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用，因乙方延迟缴纳相关费用而造成的滞纳金等损失及责任由乙方自行承担，给甲方或其他承租人蒙受损失的，乙方应予赔偿；（4）若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用；（5）任何一年租约期，如乙方逾期缴纳商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他应缴款项任何一项达15天，甲方可解除合同；（6）一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约导致本合同依法解除的，违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。乙方未按本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他费用的，除每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金外，乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日起终止水电供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺（否则按单方解除合同处理）；（7）乙方应在期限届满、终止、或合同解除之日起三日内清场，所有装修来修去留的原则，不得认为破坏，只可带去可移动设备；乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离商铺，并声明物品之搬运费、保管费用及因此产生的其他费用均由乙方承担，由此造成的一切损失均与甲方无关，乙方自行负责。同时，自逾期之日起，乙方须按该年度或上一年度商业运营综合服务费总额的双倍/日承担占用费（一年以360天计算）；（8）因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用；如乙方签订本合同时属自然人，签订合同之后依法登记设立公司等企业的，经书面通知甲方后，该设立企业可承继本合同中乙方的权利、义务、责任，但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任；（9）合同附件《物业管理服务协议》中约定，服务费的标准为4.5元/月/平方米；首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日内一次性缴纳全年度12个月的物业管理费；如逾期缴纳，甲方有权从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金；（10）乙方应在合同签订后三日内一次性向甲方缴纳履约保证金2万元；（11）《经营管理守则》约定：佳和工程运营部将制定宣传推广方案并组织执行和评估，将定期或不定期举办各类宣传推广活动及评比活动；各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金。合同及其附件还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，林上国依约向原告方缴纳了1万元履约保证金，对商铺进行了装修装饰，注册登记了佐客餐厅（个体工商户，登记经营者为林上国的妻子陈敏），并以佐客餐厅名义与原告履行合同权利义务。经营过程中，支付了2017年6月至2018年6月期间以6个月计算的租金（其余6个月为免租期）和其他相关费用。2018年6月以后的租金和物管费至今未付，并欠付2018年1月至2018年4月期间的电费25622.70元和费控电表费510元、2017年11月至2019年1月期间的水费4750元。2019年1月10日，佐客餐厅向原告递交“停业通知”，明确载明“因天气原因……故将关门整改”。之后，佐客餐厅关闭停业。2019年1月30日，原告回复要求于2019年2月11日前回复营业。之后，佐客餐厅没有恢复营业。原告于2019年2月21日作出《合同解除通知书》，明确通知“解除林上国、陈伟铭与我公司签订的《租赁合同》”，并通知要求在接到本通知书次日起3日内完成撤场及租赁资产移交工作，付清相关欠费及违约金等费用66万余元。该通知除在佐客餐厅门面上进行张贴以外，2月22日同时以彩信方式向林上国进行了送达。之后，双方因对尚欠费用和违约金数额无法达成一致意见。被告没有支付相关费用，也没有及时清场。审理期间，原告于2019年5月28日，原告拟将被告商铺内属于被告的可移动财物搬离至他处保存，将商铺腾空另行租赁，但因厨房的机器设备等物品因担心拆解过程中损坏而未搬离，致原告腾出商铺的目的未能实现。本案庭审后，经本院协调，被告搬走了自己的物品（不能搬运的部分交由原告自行处理），于2019年9月17日将商铺移交给了原告。另查明：1、至2017年7月18日前，佳和广场尚未整体开业；2、2019年1月1日原告向祥云县供排水有限公司交纳的水费单价为4元/吨，自2019年1月1日起，祥云县城非居民用水价格调整为4.7元/方。双方履约期间，原告向被告等商户按照5元/方的单价收取。本院认为：一、本诉部分。原告与林上国、陈伟铭签定的《租赁合同》（含合同附件），系双方的真实意思表示，且未违反国家法律效力性强制性规定，系合法有效的合同，对双方均具有法律约束力。现因佐客餐厅在合同履行期间内存在欠交租金等费用等违约事项，并已停业方式明确表示不再履行合同，原告于2019年2月22日向被告发出合同解除通知书。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“合同自通知到达时解除”的规定，本院确认原告与被告林上国签订的《租赁合同》于2019年2月22日解除。因佐客餐厅向原告提交的“停业通知”没有明确载明解除合同的意思表示，故被告关于合同解除时间应为2019年1月10日的答辩主张，与法律规定不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款。本案合同虽已解除，但相关当事人仍应承担相应的违约责任。佐客餐厅在履行合同过程中存在欠付租金等费用的违约事实，依法应承担相应的违约责任。被告林上国、陈伟铭作为《租赁合同》的一方当事人（乙方），依照该合同关于“但在租赁期间，乙方对该企业义务的履行或责任的承担负有不可撤销的连带责任”的约定，应对佐客餐厅应承担的债务承担连带清偿责任。关于原告要求被告支付（赔偿）的具体项目和金额问题，本院认为：（一）关于欠付租金及其违约金问题。依照《租赁合同》及《补充协议》的约定，“租金半年付”，则佐客餐厅应于2018年6月1日前交付2018年6月1日至2018年11月30日期间半年的租金81720元，并于2018年11月30日前交付2018年12月1日至2018年5月31日期间半年的租金81720元，截止合同解除之日，实际应付租金合计为119583.60元。依照租赁合同第五条第2.1项关于“如乙方未能如约缴纳商业运营综合服务费等相关费用，甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣”的规定，前述租金扣除履约保证金1万元后，实际尚欠109583.60元。因被告逾期未付，应承担相应的违约责任。双方合同虽约定“每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金”，但该约定的违约金过分高于造成的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告请求适当减少的主张，符合法律规定，结合法律关系以及原告没有在被告逾期后及时主张权利等事实，本院依法予以调整，由被告承担自逾期之日起至款项清偿之日止以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其余诉请中有关逾期付款违约金的计算标准亦按此标准计算，不再重复）。原告要求被告支付截至2019年2月22日止的逾期付款违约金313309.03元及自2019年2月23日起直至清偿之日止每日1%的逾期付款违约金的诉请，本院予以部分支持。至于免租期租金81720元是否支持的问题，本院认为，由于被告方在合同期内存在违约行为导致合同解除，依照《租赁合同》第四条第（3）项关于“若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定”的约定，被告应支付原告免租期租金81720元，原告的该项诉讼请求成立，本院予以支持。租金（商业运营综合服务费）标准符合双方合同约定，被告以该项约定高于周边房屋租金价值系无效条款并请求鉴定的答辩主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。（二）关于欠付水费及其违约金问题。原告经营的是综合商业体，涉及商户较多，综合应由各商户分摊的损耗后，原告收取的水费单价，在其向自来水公司实际缴费的单价基础上略有上浮，按照5元/吨收取，符合市场规律，也与双方的交易习惯相符（此前均按此标准执行），故原告要求被告支付截至2019年1月的尚欠水费4750元的诉请，本院予以支持。逾期付款违约金的计算方法同上。因合同约定“乙方水电费由甲方代收代缴，甲方向乙方出具水电费付款通知，乙方应在收到付款通知三日内缴纳相应的水费、电费等费用”，但原告未提交证据证明其逐月向被告方发送了付款通知，且原告主张的该项费用一直计算至2019年1月，故逾期付款违约金不适合逐月计算，2018年10月以前的欠费部分（4230元），应从原告于2018年11月12日发出《费用催缴通知书》后三日后（即2018年11月15日）起算，2018年10月以后的部分（520元）从合同解除之日起算。（三）关于电费25622.70元和电表费用510元问题。被告经营期间欠付相应电费，依法应承担违约责任，此外，原告为被告安装了电表，且有购买付款凭证予以证明，原告的该项诉请成立，本院予以支持。电费25622.70元的逾期付款违约金的计算方法同上，起算时间应从2018年11月15日起算（理由同上）。（四）关于“精神堡垒”广告电费及其违约金问题。双方未在合同中约定该项费用的承担主体，亦无证据证明被告实际应分摊的具体数额，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（五）关于欠付物业管理费及其违约金问题。双方合同中约定的房屋系综合商业服务体，并非住宅，其物业管理费依法可以执行市场调节价，由合同双方根据实际情况进行约定。双方在《物业管理服务协议》中约定服务费的标准为4.5元/月/平方米，一年一付，不违反法律规定，本院予以确认。依照合同约定，被告应于2018年6月1日前交付误工费24516元，截止2019年2月22日应收款17937.54元，现已逾期，原告要求的该项诉讼请求，本院予以支持。逾期付款违约金的计算方法同上。自合同解除后，被告已没有继续经营，而物业管理费用的收取，与商户经营活动有密切关联，原告要求被告支付自2019年2月23日起商铺归还之日止的物业管理服务费的诉请，与本案事实不符，本院不予支持。（六）关于关店违约金问题。承租户缴纳相应租金后，享有自主经营权。租赁合同中虽然约定“各商铺经营户不得中途停止营业或关门闭店，不经广场同意无故停业，由经营户每天支付300元违约金”，但该合同条款系原告方提供的格式条款，该条款内容具有限制对方权利、加重对方责任的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院认定该条款无效。原告要求被告支付自2019年1月2日-2019年2月21日因无故关店产生的违约金12900元的诉请，本院不予支持。（七）关于返还租赁商铺问题。案件审理中，经本院协调，被告已经将商铺交还给原告，原告的该项诉请已经丧失实际意义，本院不予支持。（八）关于自2019年2月26日起至商铺返还之日止的商铺占用费问题。案涉合同解除后，由于双方对应付费用项目及金额不能达成共识，从而导致案涉商铺至2019年9月17日才移交，造成相应的租金损失。该部分损失，原、被告双方均有责任，应由双方共同承担。本案中，造成商铺被长期占有的主要原因为以下几个方面：一是被告怠于协商处理问题或及时依法主张自己的权利；二是原告在《合同解除通知》中要求被告支付的违约金等相关费用过高，导致双方难以形成共识；三是租赁合同中约定“乙方在未补足款项前……，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺”；四是被告未依照合同中关于“乙方未在三日内清场将商铺交还甲方，则乙方同意授权甲方自行进入该商铺将其物品搬离……”的约定及时行使合同权利。综合原、被告双方的过错程度，应由原告承担主要责任，被告承担次要责任。从2019年2月26日起至2019年9月17日止的租金损失，应依照双方合同约定的年租金标准计算（原告要求按照双倍计算的主张，本院不予支持），共计91351.20元（204天×447.8元/天），由被告承担30%计27405.36元，其余70%由原告自行承担。原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。被告关于没有搬离物品的原因系原告将其房门锁掉的主张，无证据证明，本院不予采纳。（九）关于律师费问题。双方合同约定“因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用”，原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系，而本案中原告诉讼请求未被全额支持，因此原告主张的律师代理费20000元，不应由被告全额赔偿，根据本案事实，本院酌情由被告赔偿30%即6000元。二、反诉部分。原、被告双方签订的合同虽然明确原告方有权进行综合性管理，并对各经营户提供必要的便利条件，但没有明确具体内容。被告以原告未提供实质有效服务为主要理由，主张原告违约，但无有效证据证明具体违约事项，也无有效证据原告以欺骗的宣传方式招商，因此，被告的反诉理由不成立，本院不予确认。被告关于要求原告退还多收取的租金和物管费以及赔偿律师代理费的反诉请求，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，原告在本案中的诉讼请求，本院予以部分支持，被告的反诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、确认原告祥云县利安物业管理有限公司与林上国、陈伟铭签定的《租赁合同》（含合同附件）于2019年2月22日解除;二、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年6月1日至2019年2月22日期间的房屋租金109583.60元，并支付该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其中81720元从2018年6月1日起算，其余27863.60元从2018年11月30日起算）；三、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司免租期租金81720元；四、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠水费4750元，并支付该款付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金（其中4230元从2018年11月15日起算，其余520元从2019年2月22日起算）；五、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠电费25622.70元和电表费510元，合计26132.70元，并支付该款自2018年11月15日起算至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金的逾期付款违约金；六、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠物业管理费17937.54元，并支付该款自2018年6月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金；七、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司2019年2月26日至2019年9月17日期间的商铺占用损失费27405.36元；八、被告祥云佐客机器人餐厅于本判决生效后10日内赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司律师代理费损失6000元；九、被告林上国、陈伟铭对上述判决确定的义务承担连带支付及赔偿义务；十、驳回原告祥云县利安物业管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回反诉原告祥云佐客机器人餐厅、林上国、陈伟铭的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10404元，由原告祥云县利安物业管理有限公司负担6404元、由被告祥云佐客机器人餐厅、林上国、陈伟铭负担4000元。反诉案件受理费1021元，由反诉原告人林上国、陈伟铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  李福荣人民陪审员  朱晓娇人民陪审员  李丽丽二〇一九年十一月八日法官助理李欣芸书记员杨浩然