广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初578号 原告：桂林龙兴房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区兴安县兴安镇西环路水印城市花园4栋1单元101号房。 法定代表人：熊晓辉，经理。 委托诉讼代理人：黄涛，广西昊旺律师事务所律师。 原告：熊世猛，男，1962年11月25日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江县。 两原告委托诉讼代理人：张永新，男，1986年11月24日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区兴安县。 被告：旷少刚，男，1965年1月21日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区兴安县。 被告：旷小玉，女，1970年5月7日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区兴安县。 二被告委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 第三人：罗秀芳，女，1965年1月23日出生，住广西兴安县。 第三人：侯命生，男，1969年9月29日出生，汉族，住广西兴安县。 第三人：旷问艺，男，1989年10月17日出生，汉族，住广西兴安县。 第三人：侯革生，男，1967年7月12日出生，住广西兴安县。 第三人：侯艳平，女，1968年12月7日出生，住广西兴安县。 第三人：杨有强，男，1991年11月24日出生，住广西兴安县。 第三人：侯佳文，1990年5月23日出生，住广西兴安县。 第三人：成利月，男，1973年8月15日出生，住广西兴安县。 第三人：侯海玲，女，1978年7月6日出生，住广西兴安县。 第三人：侯雨岑，女，1995年6月10日出生，住广西兴安县。 第三人：蒋柏松，男，1965年12月2日出生，住广西桂林市七星区。 第三人：胡荣安，男，1971年7月7日出生，住广西兴安县。 第三人：罗素华，女，1971年12月5日出生，住广西兴安县。 第三人：彭媛媛，女，1991年11月22日出生，住广西兴安县。 以上第三人委托诉讼代理人：丁浩，广西磊诚律师事务所律师。 原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛诉被告旷少刚、旷小玉，第三人蒋松柏、侯命生、彭媛媛、罗秀芳、侯艳平、罗素华、胡荣安、杨有强、侯革生、侯雨岑、侯海玲、旷问艺、侯佳文、成利月合同纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）桂0325民初16号民事判决。因被告旷少刚、旷小玉和第三人罗秀芳、侯命生不服向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年1月3日作出（2018）桂03民终3458号民事裁定认定二审期间出现新证据致使原审判决基本事实认定不清，撤销本院（2018）桂0325民初16号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄涛、张永新，被告及第三人的委托诉讼代理人丁浩，第三人侯命生、旷问艺到庭参加了诉讼,其他各当事人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛诉称，两被告从原告公司退出股份的《股份转让补充协议》约定：两被告在签订本协议后一个星期内不办理退房手续的情况下，用两被告的退股金抵扣原告开发的××花园中备案登记在被告旷少刚与第三人罗秀芳名下的××栋××单元××号房、备案登记在被告旷小玉与第三人侯命生名下的××栋××单元××号房的购房款。双方还约定备案登记在其他各第三人名下的房产的各种应付款项亦从两被告的退股金中扣除，股金不足的两被告以现金或其他财产结清。2019年7月17日，原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛请求撤回其第一个诉讼请求，即撤回“判令被告旷少刚、旷小玉支付原告城市花园××栋××单元××号、××单元××号房、××单元××号房购房款共计985475元和××栋××单元××号房购房契税6722元、维修基金4800元、公积金8664元共计20186元及按月利率2%支付违约金201132元的诉讼请求”。原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛现要求两被告支付××栋××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××栋××单元××号、××单元××号房、××单元××号房的购房款共计894320元并按月利率2%支付违约金178864元（以894320元为基数，暂自2016年12月2日开始计至2017年10月1日，以后的另行计算至款项付清时止）。 原告桂林龙兴房地产开发有限公司对其陈述的事实在本案审理过程中提供的证据有： 证据1、营业执照、身份证复印件各一份，拟用以证明原告的主体资格及原告变更为自然人独资，被告已转让其股份，退出公司的事实。 证据2、《股权转让协议》、《股份转让协议补充协议》及收条复印件各一份，拟用以证明以下事实：（1）原、被告之间的权利义务内容，协议涉及的12套房未缴纳部分购房款和相关费用；（2）××号房、××号房、××号房共计3套房未缴纳部分购房款和相关费用。《补充协议》约定这3套房屋在本协议签订之后一星期内到房产局办理完相关退房手续，否则甲方有权从乙方的退股股金中一次性扣除这套商品房的购房款；并要求被告返还原告垫付的××号房的购房契税、维修基金、公积金；（3）依据《股权转让协议补充协议》第4条第二款约定，原告需要时，被告必须无条件安排其亲属（××号房、××号房、××号房、××号房、××号房、××号、××号房、××号房、××号房，共计9套房屋）办理退房手续，若当事人不配合退房的，由被告交清所有购房款项，原告有权从被告的股金中扣除购房款项，股金不足以抵扣的，被告必须以现金或其他财产结清剩余款项；（4）原、被告双方已经履行了补充协议第一条，在第一期退股金中扣除20万元抵扣蒋美静（××号房）的购房房款。 证据3、《商品房买卖合同》复印件12份、身份证复印件12份、银行贷款合同复印件及个人贷款支付凭证复印件，拟用以证明以下事实：(1)12份《商品房买卖合同》合法有效，已经过房产部门备案登记；(2)购房合同约定，在二被告、胡荣安、罗素华名下和被告九亲属名下，××花园3套房屋的购房全款以及9套房屋首付款金额分别为：××号房（315046元）、××号房（334365元）、××号房（336064元）、××号房（65239元）、××号房（102677元）、××号房（101015元）、××号房（102866元）、××号房（102169元）、××号房（101885元）、××号（106362元）、××号房（106195元）、××号房（105912元），合计1879795元；(3)被告亲属（9套房屋买受人）已经与银行签订了贷款合同，银行也依据各个合同约定的金额进行放款。房产均处于抵押状态，被告亲属未办理解押手续，无法退房；(4)二被告及其亲属没有按照合约约定支付购房款，已经构成违约。 证据4、购房契税发票复印件、维修资金专用收据复印件、公积金缴费记录复印件各一份，拟用以证明原告垫付的××花园××栋××单元××号房的购房契税6722元、维修基金4800元、公积金8789.39元，共计20311.39元。 证据5、（2018）桂0325民初16号判决书、庭审笔录以及杨有强的现金缴款单、旷问艺的现金缴款单及银行流水、侯命生现金交款单、旷少刚现金交款单（以上均为复印件），拟用以证明以下事实：(1)原告于2018年1月3日向兴安县人民法院起诉要求二被告及亲属支付所欠购房款，经过法院释明，被告选择撤回对第三人的诉讼请求；(2)杨有强支付了80000元首付款，旷问艺支付了75000元首付款及还贷事实；(3)被告旷小玉支付3××号房购房款70000元，被告旷少刚支付购房款80000元。 证据6、兴安县人民法院（2017）桂0325民初1169号民事判决书、答辩状（以上均为复印件），拟用以证明原告龙兴公司已经于2017年9月5日提出用二被告及其亲属所欠购房款抵销股权转让款的事实。 证据7、侯佳文预告登记证明复印件、银行借款借据复印件、按揭贷款还款明细复印件各一份，拟用以证明被告亲属侯佳文同意将自己的房屋（××）进行抵押贷款，并亲笔签名了中国银行借款借据以及证明侯佳文还房屋按揭贷款的事实。 证据8、杨有强预告登记证明复印件、银行借款借据复印件、按揭贷款还款明细复印件各一份，拟用以证明被告亲属杨有强同意将自己的房屋（××）进行抵押贷款，并亲笔签名了中国银行借款借据以及证明杨有强还房屋按揭贷款的事实。 两被告辩称，两被告原系原告公司股东，2016年11月25日经双方协商将股权转让给了原告，双方约定所有债权债务由原告偿还，税费也由原告承担，与被告无关。原、被告双方不存在真实的商品房买卖合同关系，也不存在房屋交付给第三人的事实。所有涉案房屋的首付款都是原告支付的，偿还银行贷款利息的也是原告龙兴公司。本案中的第三人是为了帮助原告解决资金周转问题而签订商品房买卖合同，不是真实的意思表示。被告及第三人只履行退房义务，没有支付房款的义务。原告要求两被告支付××花园××栋××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××栋××单元××号房、××单元××号房的购房款共计894320元没有事实依据和法律依据。 两被告为其辩解向本院提交的证据有： 证据1、提款预算5份、提款明细4份、中国银行进账单2份、中国银行转账支票存根2份、中国银行自动柜员机客户通知单27单、中国建设银行进账单7份、中国建设银行转账支票存根7份、中国建设银行自动存款机客户通知单47单（以上均为复印件），拟用以证明本案第三人的房贷均由原告负责偿还本息，原告已将为第三人偿还房贷本息列为龙兴公司每月支出的一部分，双方不存在真正的商品房买卖合同关系，实际是两原告借用两被告及第三人的名义以商品房买卖合同的形式从银行套取贷款的事实。 证据2、协助退房通知书复印件1份，拟用以证明两原告认可以第三人名义所购房屋的相关款项及向银行申请的房贷偿还等均是两原告负责偿还，两原告于2018年9月4日出具通知要求两被告通知第三人办理退房手续的事实。 证据3、退房申请复印件8份，拟用以证明本案第三人到兴安县房产管理部门办理退房手续书写退房申请，但因不符合退房条件不予办理退房，为此又书写申请给两原告，要求两原告偿还清银行贷款及按退房规定提交申请及相关材料的事实。 证据4、兴安县房地产管理所出具的证明复印件1份，拟用以证明本案第三人申请退房，但因两原告未偿还清房贷，且两原告未向房产登记部门申请退房，造成无法办理退房的事实。 证据5、退房通知复函复印件1份，拟用以证明两被告积极协助退房，并将无法办理退房等情况书面告知了两原告的事实。 证据6、快递回单复印件1份，拟用以证明两被告已将无法办理退房手续的相关材料、回复等通过邮政快递邮寄给了两原告，履行了应尽的协助义务。 证据7、中国银行股份有限公司兴安支行出具的证明复印件1份，拟用以证明两原告以第三人旷问艺、侯佳文、杨有强的名义向银行贷款（房贷），还未偿还清的事实。 证据8、《股权转让协议》、《股份转让协议补充协议》复印件各1份，拟用以证明以下事实：补充协议中第三条，明确被告及第三人名下的房屋没有支付任何购房款和支付银行贷款，补充协议中写明只是登记在被告及第三人名下，是要求两被告及第三人履行退房义务；协议的第四条也明确未缴纳任何费用，因此，双方的商品房买卖合同是无效的。 十四名第三人述称，第三人没有买房的真实意思表示，只是为了帮助原告解决公司资金周转问题而签订的商品房买卖合同，两原告也没有把房屋交付给第三人，第三人也没有欠两原告房款。 十四名第三人对其陈述的事实在本案审理过程中未提供相应的证据。 经过庭审质证,对各方的证据归纳表述及认证如下：两被告及第三人对两原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，对其证明目的中的（1）（2）（3）有异议，认为两被告不存在违约的情形，第三人只有协助退房的义务；对证据3真实性无异议，对其证明目的（1）不认可，登记备案是事实，但是商品房买卖合同无效，对其证明目的（4）不认可，认为其与两原告提交的证据2中的证明目的（3）互相矛盾；对证据4无异议，购房契税发票、维修资金专用收据、公积金都是原告支付，而不是帮助被告及第三人垫付；对证据5和证据6不予质证，认为不是本案的证据；对证据7真实性无异议，对其证明目的不认可，办理银行贷款抵押手续是第三人应两原告要求，归还银行贷款的是本案的两原告；对证据8真实性无异议，对其证明目的不认可，办理银行贷款抵押手续是第三人杨有强应两原告要求，归还银行贷款的是本案的两原告，且房屋两原告并没有交付给第三人。两原告对被告提交的证据1不予认可；对证据2的真实性无异议，通知书依据补充协议制定，原告要求被告及其亲属办理退房手续，但其并没有办理相关手续及缴纳费用，对于被告及第三人有缴纳部分的购房款，应在诉讼请求的数额中予以扣除；对证据3和4真实性无异议，对其证明目的有异议，被告向房管所提交的材料未向龙兴公司提交，不符合合同的约定；对证据5、6的真实性无异议，对其证明目的不认可，这两份证据系两被告单方出具，两被告及第三人未到公司办理手续，也未提交办理退房所需要的材料；对证据7真实性无异议，对其证明内容不认可，银行已经起诉到法院，要求第三人杨有强给付未缴纳的剩余银行贷款；对证据8真实性无异议，原告已实际履行部分股份转让款，两份协议应该具有同等效力，不应该拆分。十四名第三人对两被告提交的证据予以认可。 本院认为,对于原告提交的证据1，被告及第三人无异议，本院予以确认；对于原告提交的证据2、3、4、7、8，被告对其真实性无异议，本院确认其真实性；对于原告提交的证据5、6与本案存在一定关联性，本院作为认定本案事实的参考依据；对于原告提交的证据3，因与本案无关，本院不予确认。对于被告提交的证据1，原告不予认可，因其与本案存在一定关联性，本院作为认定本案事实的参考依据。对于被告提交的第2份证据至第8份证据，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2011年3月29日，原告熊世猛与两被告出资设立了桂林龙兴房地产开发有限公司，共同开发兴安县××镇××路××花园小区，原告熊世猛与两被告均是桂林龙兴房地产开发有限公司的股东。公司在经营过程中，由于原、被告双方在管理理念上出现分歧，原、被告双方于2016年11月25日经协商一致，签订了《股份转让协议书》。同日，原告熊世猛与两被告签订《股份转让协议补充协议》，该协议的主要内容有：“1、从旷少刚第一期退股股金中扣除人民币贰拾万元整（￥200000元整）抵扣蒋美静（××花园××栋××单元××号房）购房款；2、经旷少刚介绍成交的两套商品房，在银行放款后，由甲方立即返还人民币伍万元整（￥50000元整）给旷少刚；3、××花园××栋××单元××号房备案登记在侯命生、旷小玉名下；××花园××栋××单元××号房登记备案在旷少刚、罗秀芳名下；××花园××栋××单元××号房登记备案在胡荣安、罗素华名下；上述三套商品房未缴纳任何购房款，在签定本协议之后一个星期内到房管所办理完相关退房手续，否则甲方有权从乙方的退股股金中一次性扣出这三套商品房的购房款项，同时因胡荣安、罗素华的××栋××单元××号房由公司缴纳了购房契税6722元及维修基金4800元，公积金8664元，共计人民币20186元在退回胡荣安账户后，乙方必须保证胡荣安在一个星期内退还给甲方，否则从乙方的股金中扣除；4、下列房产已登记备案在乙方的亲属名下：××（旷问艺）、××（侯革生）、××（杨有强）、××（旷问艺）、××（蒋柏松）、××（侯佳文）、××（成利月）、××（彭媛媛）、××（侯雨岑）。因上述房屋在登记备案时未缴纳任何购房款项及费用，且银行按揭贷款的月供均由甲方在偿还，在有下列任何情形之一的，甲方有权从乙方的股金中扣除购房款项及按揭贷款利息，股金不足以抵扣的，乙方必须以现金或其他财产结清剩余款项：（1）上述房产不得以任何形式进行出售、抵押及变更房产所有人名字等一切行为的转移；（2）在甲方需要时，乙方必须无条件安排其亲属办理退房手续并不得要求甲方支付任何费用，若当事人不配合退房的，则由乙方交清所有购房款项……。” 另查明，原告桂林龙兴房地产开发有限公司于2016年2月29日与第三人旷问艺（××号房）、2015年5月29日与第三人侯革生和侯艳平（××号房）、2015年5月31日与第三人杨有强（××号房）、2015年5月15日与第三人旷问艺（××号房）、2015年5月8日与第三人蒋柏松（××号房）、2015年3月30日与第三人侯佳文（××号房）、2013年8月10日与第三人成利月和侯海玲（××号房）、2013年8月9日与第三人彭媛媛（××号房）、2013年8月18日与第三人侯雨岑（××号房）签订了商品房买卖合同。 针对原告的诉讼请求，本院分析评判如下： 一、关于原告桂林龙兴房地产开发有限公司与第三人旷问艺、侯革生、侯艳平、杨有强、蒋松柏、侯佳文、成利月、侯海玲、彭媛媛、侯雨岑签订的商品房买卖合同的效力问题。 本院认为，合同应该依法成立。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，两被告及第三人主张是为了帮助原告解决资金周转问题而与原告签订商品房买卖合同，不是其真实的意愿，而是以合法的形式掩盖非法的目的。从原、被告双方对真实性都无异议的《股份转让协议补充协议》的内容来看，第三人与原告桂林龙兴房地产开发有限公司虽签订了房屋买卖合同，但并未支付购房款及相关费用，且房屋按揭贷款亦由原告偿还，被告与第三人在达成协议约定的条件下，同意退房，这显然不符合房屋买卖的交易习惯，有悖常理。由于涉案房屋原告桂林龙兴房地产开发有限公司未实际交付给第三人，涉案房屋的首付款等系原告支付，涉案房屋的按揭贷款亦是原告偿付，故认定原告桂林龙兴房地产开发有限公司与第三人旷问艺、侯革生、侯艳平、杨有强、蒋松柏、侯佳文、成利月、侯海玲、彭媛媛、侯雨岑之间签订房屋买卖合同的真实目的是为了取得银行贷款，而非买卖涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，即原告桂林龙兴房地产开发有限公司与第三人旷问艺、侯革生、侯艳平、杨有强、蒋松柏、侯佳文、成利月、侯海玲、彭媛媛、侯雨岑签订的商品房买卖合同无效。 二、关于原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛要求两被告支付××花园××栋××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××栋××单元××号、××单元××号房、××单元××号房的购房款共计894320元并按月利率2%支付违约金178864元（以894320元为基数，自2016年12月2日开始计至2017年10月1日，以后的另行计算至款项付清时止）可否支持的问题。 两原告主张，原、被告双方在签订《股份转让协议书》后，签订了《股份转让协议补充协议》，补充协议中约定两原告有权扣除股份转让款抵偿购房款。本院认为，从被告旷小玉、旷少刚与原告熊世猛所签订的《股份转让协议补充协议》的内容来看，是基于原告桂林龙兴房地产开发有限公司与第三人旷问艺、侯革生、侯艳平、杨有强、蒋松柏、侯佳文、成利月、侯海玲、彭媛媛、侯雨岑签订的《商品房买卖合同》成立而成立的，只有《商品房买卖合同》依法成立，《股份转让协议补充协议》中第4条协议才具有法律约束力。本案中，原告桂林龙兴房地产开发有限公司与第三人旷问艺、侯革生、侯艳平、杨有强、蒋松柏、侯佳文、成利月、侯海玲、彭媛媛、侯雨岑签订的商品房买卖合同系无效合同，故原告熊世猛与两被告签订的《股份转让协议补充协议》第4条协议不具有法律约束力。现两原告依据双方签订的《股份转让协议补充协议》第4条协议要求两被告支付××花园××栋××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××单元××号房、××栋××单元××号、××单元××号房、××单元××号房的购房款共计894320元并按月利率2%支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛的诉讼请求。 本案收案件受理费9659元，财产保全费5000元，共计14659元，由原告桂林龙兴房地产开发有限公司、熊世猛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  石燕飞 人民陪审员  袁齐甲 人民陪审员  黄立富 二〇一九年十一月六日 书 记 员  熊莉君