河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫15民终4563号上诉人（一审被告）:信阳金鼎置业有限公司（下称金鼎公司）。住所地信阳市四一路和平大厦。统社会信用代码:9141150069872806XC.法定代表人:张建红，该公司总经理。委托诉讼代理人：程百伦，该公司财务总监。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（一审原告）:陈乃平，男，1954年9月16日出生，汉族，住罗山县。委托诉讼代理人:张荣伟，男，汉族，1990年1月4日出生，住罗山县。系陈乃平女婿。代理权限为特别授权。上诉人金鼎公司因与被上诉人陈乃平房屋买卖合同纠纷一案，不服罗山县人民法院(2019)豫1521民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人程百伦、匡昭贵，被上诉人陈乃平及其委托诉讼代理人张荣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鼎公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；事实与理由：首先，我公司交付的房屋是经过竣工验收合格房屋，不存在质量问题。其次，被上诉人已经实际占有该房屋达7年之久，早已过了保修期。其房屋裂纹产生原因尚不得而知，被上诉人没有任何证明证明是因为我公司交付的房屋存在质量问题所致，而且其在一审中并未提交有效证据证明其在保修期间向我公司主张权利的证据；再次，根据我公司了解的实际情况，被上诉人的房屋只是存在几处小裂纹，且一审法院也查明被上诉人的房屋主要是卫生间存在渗水问题，其刷乳胶漆费用根本不可能达到12000元，且所有房屋的卫生间在装修时都要做二次防水处理，不能因为二次防水处理不合格而追究我公司的责任。第四，被上诉人主张损失，除了需做损失金额评估外，还必须委托相关鉴定机构对因果关系进行鉴定以查明损失产生原因到底是因为房屋本身质量问题所致，还是因为被上诉人装修过程不合格或是使用不当等原因。我公司在一审庭审前，未收到任何选择鉴定机构的通知，未参与任何鉴定过程，更未收到任何鉴定报告。被上诉人仅提交损失金额评估报告，自始至终未提交损害原因鉴定报告。被上诉人主张的房屋修复费用缺乏事实及法律依据，一审法院依据所谓现场勘查而做出的酌定处理没有任何事实及法律依据，请求二审法院支持我公司的上诉请求。陈乃平辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同。合同签订后，答辩人按照合同约定全面履行了合同义务。对于房屋渗水、墙体开裂等质量缺陷，被答辩人应依法依约承担赔偿责任。一审判决除了依据法院委托的信阳市三维资产评估事务所出具的《资产评估报告》外，为更客观的反映诉争房屋质量问题，一审法官亲临现场勘查，判决被答辩人赔偿损失17500元具备充分的事实和法律依据，二审法院依法应予维持。另外，据答辩人向一审法院提交的证据材料显示，被答辩人开发小区房屋普遍存在严重的质量问题，已在两级法院引发多起质量问题诉讼。一审判决对答辩人的诉讼请求未得到全部支持，判决金额过低，本想上诉，但经过深思熟虑，自愿服从一审判决。而被答辩人提起上诉有意拖延诉讼时间，拒不履行赔偿、保修责任，增加了与业主的矛盾，其上诉主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。陈乃平向一审法院起诉请求：被告向原告支付房屋修复费用21957元；2、被告向原告支付逾期交房违约金12131.88元(计算方法:约定交房时间为2012年8月30日，实际交房时间为2013年7月9日，逾期交房时长为313天，违约金按日计算，标准为每日承担已付房款万分之1.2的违约金。故313天×323000元×0.00012=12131.88元)；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实，2010年6月3日，原告陈乃平与被告信阳金鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“罗山宝祥隆家园”9号楼3单元102房作住宅使用，建筑面积133.33㎡，共计价款323000元，付款方式“本合同签定时付款人民币贰拾贰万元整（￥220000元），余款壹拾万零叁仟（￥103000元）于本幢三层封顶时付清”；交付期限约定出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受入要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。合同签订当日原告支付220000元购房款，2012年4月11日支付60000元，2012年11月5日支付43000元，三次共计323000元。案涉楼房2013年1月11日经验收合格，原告自认于2013年7月9日从罗山宝祥隆家园物业管理处取得房屋钥匙，原告搬进房屋实际居住使用约5年。期间双方因房屋建筑质量存在争议，但就被告逾期交房原告在2019年8月11日前未通过诉讼或其他途径要求处理。诉前，原告向本院提出要求对案涉罗山县宝祥隆家园9号楼三单元102宝房屋因渗水造成的财产损失进行评估，一审法院委托信阳三维资产评估所进行鉴定，结论为罗山县人民法院委托的陈乃平名下位于罗山县宝祥隆家园9号楼三单元102号房屋因渗水造成的财产损失在评估基准日2019年05月29日的评估值为:人民币21957元[内墙装饰处理17457元（刷乳胶漆），4个月房屋使用费4000元（房屋租赁费），保洁费用500元]。支付鉴定费3000元。对该评估报告，被告以一审法院未通知其选择鉴定机构，未通知其派人到评估现场，程序违法为由不予认可。经核实，在诉前鉴定过程中，一审法院曾向被告法定代表人张建红寄送配合鉴定的通知，但被告单位拒收文书。2019年9月25日经一审法院现场勘察，案涉房屋渗水部位发生在卫生间周围底部外侧，致乳胶漆起皮脱落，房屋开裂发生在主客厅阳台两侧部位。一审法院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则，应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于本案中的几个问题：关于原告的损失赔偿问题，原告因案涉房屋质量问题（渗水及墙体开裂）等向被告及有关主管部门反映要求解决未果，在保修期内已主张权利，现原告依法要求被告赔偿相关损失，未逾房屋质保期的规定，依据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”。第四十一条“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”的规定，被告提供的商品房卫生间存在渗水问题，防水不达标准是被告的责任，被告对原告的损失负有赔偿义务。原告的损失虽经信阳三维资产评估事务所鉴定为21957元，鉴定费3000元，计24500元。但经一审法院现场勘察，墙壁乳胶漆鼓皮地点集中在卫生间周围底部外侧，墙壁开裂主要在房屋阳台两侧部位，结合本案实际情况可适当调整鉴定结果数据，一审法院酌定刷乳胶漆费用12000元，租房两个月支出2000元，保洁费用500元，鉴定费3000元，共计17500元。关于违约责任问题，首先，原、被告签订《商品房买卖合同》双方约定的交房时间。房屋没有及时竣工验收，存在没有按合同约定交付房屋的违约行为。原告亦存在违约行为，没有按合同约定“余款壹拾万零叁（￥103000元）于本幢三层封顶时付清”，也没有接约定的交房时间“2012年8月30日前”付清房款，双方均有违约行为。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。其次，无论从双方约定的交房时间，还是被告向原告实际交付房屋的时间，原告知道或应当知道其权利受到侵害均超过法定时效，原告要求被告给付逾期交房违约金已超过法律规定的诉讼时效期限。诉讼中原告没有向法庭提供已向被告主张该项权利证据，证明其要求被告应向其支付违约金有诉讼时效中止、中断的情形发生。原告作为完全民事行为能力人，在自己合法权益受到侵害时怠于行使权利，被告信阳金鼎置业有限公司的抗辩理由成立。故原告主张的债权不受法律保护，依法应予驳回。关于原告主张《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》问题，属合同附随义务，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任”的规定，原告享有向被告索要《住宅质量保证书》和住宅使用说明书》的权利。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应当在被告向原告交付房屋时交付该文书，但原告长期怠于主张该项权利，且原告已迁入案涉房屋居住使用多年，应视为原告对该项权利的放弃，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《建设工程质量管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定判决:一、被告信阳金鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈乃平损失人民币17500元。二、驳回原告陈乃平的其他诉讼请求。如未按本院指定期间履行上述义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取326元，由被告负担。本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点为：1、案涉房屋是否存在渗水及墙体开裂等质量问题；2、一审判决上诉人承担因房屋质量问题的损失有无依据。关于争议焦点1、经查，案涉房屋虽然经过竣工验收合格，亦未经过质量问题鉴定，但确实存在房屋渗水及墙体开裂等质量问题，有上诉人金鼎公司出具的房屋渗水维修费用通知书、公告、部分业主上访情况解决方案、一审法院现场勘察情况说明及被上诉人陈乃平拍摄的房屋渗水照片等证据佐证，且上诉人金鼎公司出具的“解决方案”认可了案涉房屋存在质量问题。上述证据已形成完整的证据锁链，能够证实案涉房屋存在渗水及墙体开裂等质量问题。金鼎公司关于案涉房屋不存在质量问题的上诉理由不成立。关于争议焦点2，涉案小区部分业主因房屋渗水及墙体龟裂信访后，上诉人金鼎公司出具了“关于宝祥家园二期部分业主上访情况解决方案”。其中被上诉人陈乃平不同意维修，要求赔钱，金鼎公司建议其通过司法程序引发诉讼。诉讼中，被上诉人陈乃平申请对其房屋渗水造成的财产损失进行评估，一审法院接受被上诉人陈乃平的申请后，委托信阳三维资产评估所进行鉴定，并出具了财产损失报告。经过庭审质证，上诉人金鼎公司对该鉴定结论虽有异议，但未申请重新鉴定，且鉴定人员及鉴定机构具有合法的鉴定资质，鉴定程序亦无不妥之处，该鉴定结论可以作为案涉房屋渗水及开裂质量损失的参考依据，一审法院参照鉴定结论，结合现场勘查，对鉴定结论合理损失部分予以支持，并酌定上诉人金鼎公司赔偿被上诉人陈乃平因房屋渗水、墙体开裂等损失17500元裁量适当。上诉人金鼎公司关于一审判决其承担被上诉人陈乃平因房屋质量问题损失无据的上诉理由不成立。综上所述，金鼎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人信阳金鼎置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇一九年十一月二十日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇