广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1801号 原告：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地广西北海市四川路54号（农行大厦）。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：李哲，广西汇百川律师事务所律师。 被告：姜小华，男，汉族，1982年9月30日出生，住所地广西北海市海城区。 被告：北海市幸达房地产发展有限公司，住所地广西北海市北海大道南云南路西鸿源生态新城M栋。 法定代表人：祝金云。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称“农业银行北海分行”）诉被告姜小华、北海市幸达房地产发展有限公司（以下简称“幸达公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司北海分行的委托诉讼代理人李哲、被告姜小华到庭参加诉讼。被告北海市幸达房地产发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司北海分行诉称：原告与二被告于2015年2月5日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150005623)，约定被告姜小华向原告借款400000元用于购买坐落于北海市西藏路17号幸达三清园2幢3006号房地产，借款期限300个月，自实际放款之日起计算，约定了借款利率及还本付息的方式。原被告同时约定，如果被告姜小华未足额偿还借款本息，原告有权提前收回己发放的借款,有权提前行使担保权。被告姜小华同意将名下的坐落于北海市西藏路17号幸达三清园2幢3006号房地产作为向原告借款的抵押担保，双方并到北海市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记[抵押登记证明书：北房地交押字(2015)第02319号]，被告北海市幸达房地产发展有限公司对被告姜小华的借款提供连带责任担保。办妥抵押登记及签订合同后，2015年2月5日，原告依约向被告姜小华发放借款人民币400000元。但被告姜小华从2018年9月份起断断续续未有按照合同的约定偿还借款本金和支付利息，至2019年4月3日止，其己拖欠本金371929.04元和利息12023.02元未有偿还和支付。原告曾多次催促，但被告姜小华至今仍拒不履行合同义务。原告为此诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告于2015年2月5日签订的《个人购房担保借款合同》(合同编号:45020120150005623)；2、被告姜小华偿还借款本金371929.04元和支付利息12023.02元给原告（利息根据合同约定暂计至2019年4月3日止，以后利息另计至被告清偿全部本息止）；二项合计383952.06元；3、原告对被告姜小华名下的坐落于北海市西藏路17号幸达三清园2幢3006号房地产享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿权；4、被告北海市幸达房地产发展有限公司对被告姜小华所欠原告的、债务承担连带清偿责任；5、二被告向原告支付因实现债权所发生的律师费17700元（以诉讼标的383952.06元为基数，按广西律师服务收费管理实施办法计算）。 被告姜小华辩称，希望能宽限些时间偿还借款。 被告北海市幸达房地产发展有限公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告北海市幸达房地产发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2015年2月5日，中国农业银行股份有限公司北海地角支行（以下简称“农业银行地角支行”）（贷款人、抵押权人）与被告姜小华（借款人、抵押人）、北海市幸达房地产发展有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号:45020120150005623），约定：贷款人同意向借款人发放购房借款400000元，用于购买北海市屋，借款期限自2015年2月5日起至2040年2月4日止，共计300个月。借款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%。罚息利率按本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：北海市幸达房地产发展有限公司，账号：20×××19，开户行：农行北海地角支行。本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期，为一个月，还款日为每期月末的借款发放日对应日。借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。借款采用阶段性保证+抵押担保。保证人北海市幸达房地产发展有限公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。抵押物为北海市。 2015年2月3日，北海市西藏路17号幸达三清园2幢3006号不动产办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证号：北房地交押字2015第02319号。 2015年2月5日，农业银行地角支行依约将400000元贷款发放至上述合同指定账户。 截止：2019年4月3日，被告姜小华的未到期本金为366487.03元，本金余额为371929.04元，利息余额为12023.02元。 庭审中，被告姜小华对欠款的事实无异议。 本院认为，农业银行地角支行与被告姜小华、幸达公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，农业银行地角支行系农业银行北海分行的下属分支机构，农业银行地角支行的行为对农业银行北海分行具有法律效力。农业银行地角支行已依约履行了发放贷款的义务，被告姜小华对其欠款的事实予以确认，被告姜小华未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约。原告农业银行北海分行依据《个人购房担保借款合同》的约定，请求解除该合同、被告姜小华偿还借款本金371929.04元、利息12023.02元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告农业银行北海分行请求被告姜小华依据《个人购房担保借款合同》的约定，自2019年4月4日起至清偿之日止支付利息，有事实及法律依据，本院予以支持。 被告姜小华以其购买的北海市西藏路17号幸达三清园2幢3006号不动产作为借款抵押担保，但该抵押物仅办理了预购商品房抵押登记，该登记属于预告登记，并未办理正式的抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”原告农业银行北海分行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告农业银行北海分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告幸达公司作为对被告姜小华的上述债务提供阶段性保证，抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，被告幸达公司仍需对被告姜小华的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告幸达公司承担保证责任后，有权向被告姜小华追偿。 原告农业银行北海分行依据《个人购房担保借款合同》的约定，请求被告姜小华支付律师费，本院应予支持。但原告农业银行北海分行对其支付的律师费具体金额无证据予以证实，其请求被告姜小华支付律师费17700元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除中国农业银行股份有限公司北海地角支行与被告姜小华签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号:45020120150005623）； 二、被告姜小华偿还给原告中国农业银行股份有限公司北海分行借款本金371929.04元、利息12023.02元及支付利息[利息计算：依据《个人购房担保借款合同》（合同编号:45020120150005623）的约定，自2019年4月4日起计至清偿之日止]； 三、被告北海市幸达房地产发展有限公司对被告姜小华的上述债务承担连带清偿责任。 四、被告北海市幸达房地产发展有限公司承担保证责任后，有权向被告姜小华追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费7324.78元，诉讼财产保全费2528.26元，公告费300元，合计10153.04元，由被告姜小华、北海市幸达房地产发展有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7324.78元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  苏家莲 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍