上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初2592号原告：吴极，女，1976年4月10日出生，汉族，住上海市。原告：蔡宝弟，男，1968年10月8日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吴极(系蔡宝弟之妻，即原告之一）。被告：冯志伟，男，1997年6月21日出生，汉族，住上海市。原告吴极、蔡宝弟与被告冯志伟房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴极暨原告蔡宝弟的委托诉讼代理人、被告冯志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴极、蔡宝弟向本院提出诉讼请求：1、要求判令吴极、蔡宝弟与冯志伟签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；2、要求判令冯志伟支付2018年10月18日至2019年1月13日期间的租金13,250.97元(按照每月4,700元计算)；3、要求判令冯志伟支付拖欠的水、电、煤费用1,508.70元；4、要求判令冯志伟支付解除合同的违约金4,700元；5、要求判令冯志伟支付空调打洞恢复原状费用200元；6、要求判令冯志伟赔偿沙发折价款300元。事实和理由：2018年3月8日，吴极、蔡宝弟将上海市四平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给冯志伟居住，租期2年，租金每月4,700元，支付方式为付三押一，先付后用。2018年10月30日，因冯志伟存在拖欠房租、水电费等严重违约行为，吴极以挂号信方式向冯志伟寄送了解除租赁合同的通知，但冯志伟置之不理，故吴极、蔡宝弟向法院提起诉讼。在法院主持下，冯志伟于2019年1月14日将系争房屋钥匙还给了吴极。冯志伟安装空调时在墙上打洞，破坏了墙面，应赔偿墙面恢复费用。冯志伟未经吴极、蔡宝弟的同意，擅自处理租赁房屋内的沙发，应向吴极、蔡宝弟进行赔偿。冯志伟拖欠房租，并擅自将系争房屋转租，应承担违约责任，向吴极、蔡宝弟支付违约金。冯志伟辩称：同意解除合同，但是解除时间应为2018年11月15日。同意支付2018年10月18日至搬离之日即2018年11月15日期间的租金，用已支付的房屋租赁保证金抵付。同意支付水、电、煤费用1,508.70元及空调打洞恢复费用200元。不同意蔡宝弟、吴极的其余诉讼请求。2018年11月15日，冯志伟搬离系争房屋并发短信通知吴极来收房屋，蔡宝弟、吴极不来交接房屋，冯志伟无法向其返还钥匙，故租赁合同应于该日解除。2019年1月14日，冯志伟在法院才见到吴极，并在法院的主持下将钥匙交还给了吴极，故搬离后的租金不应再支付。冯志伟处理沙发事先征得吴极的同意，故吴极不应主张沙发折价款。冯志伟延迟支付租金系经吴极的同意，冯志伟承租系争房屋后是与舅舅一家共同居住，并非将房屋进行转租。系争房屋因漏水未修好，不适合居住，吴极、蔡宝弟欲将该房屋出售，故要求冯志伟搬走，并曾表示同意补偿冯志伟相当于1个月租金金额的违约金。合同解除系吴极、蔡宝弟违约所致，冯志伟不存在违约，故不应承担违约责任。经审理查明：系争房屋权利人系蔡宝弟。2018年3月8日，吴极、蔡宝弟作为出租方(甲方)，冯志伟为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：1、乙方承租系争房屋作为居住使用。甲方应于2018年3月8日前向乙方交付房屋。租期自2018年3月11日起至2020年3月10日止；2、月租金4,700元，每3个月为一期，乙方每期租金提前3日向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的200%支付逾期违约金；3、房屋租赁保证金金额为4个月的租金即18,800元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还；4、租赁期间发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费由乙方承担；5、甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后7个工作日内上门维修或提供相应替代物。甲方拒不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用；6、乙方无权将房屋转租；7、乙方应当按照本合同约定，按时、足额向甲方支付租金等应付的款项；8、在乙方承租期内，水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等相关费用若由乙方自行承担的，乙方应在期满(退租)时自行结清。如乙方未及时结清的，甲方有权直接从押金中扣除相关费用；9、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；10、租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修与养护义务，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；11、若甲方有下列情形之一,乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的,致使不能实现租赁目的的；……；(4)甲方在合同期限届满前，非本合同约定的9.3条款约定的情形提前解除合同的；12、乙方有下列情形之一的，甲方可以书面通知乙方解除合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于一个月租金的违约金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；(4)乙方擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；……；(6)乙方逾期不支付租金累计超过7日的。合同签订后，吴极、蔡宝弟向冯志伟交付了系争房屋，冯志伟向吴极、蔡宝弟支付了首期租金14,100元及租赁保证金4,700元。2018年8月10日，冯志伟给吴极发送微信，称：“支付宝我给你转了20,000(元)。剩下的这两天给你可以吗？”吴极回复称：“收到2万，余款请尽快支付”。2018年8月12日，冯志伟给吴极发送微信，称：“房东，最近资金有点周转不过来。剩下的钱能下个月10号给你吗？如果不行的话我想办法给你先”。吴极回复称：“可以。”之后，冯志伟未支付后续租金。2018年10月30日，吴极以挂号信方式向冯志伟发出《租房合同解除通知》，称：“……2018年6月-10月，多次发现你有转租行为，根据合同约定，未经房东允许，禁止房屋转租或变相出租。你上期房租支付到2018年10月18日，根据合同约定，你下一期房租应该在此之前支付，逾期7天视为严重你违约，房东可单方面解除合同。综上，特此书面通知与你解除合同并由你承担违约责任。”2018年11月14日，吴极以挂号信方式向冯志伟发出《限期搬离通知》，称：“……你的房租押金也已全部抵扣房租，截止日到2018年11月18日。……2018年10月30日，房东已经向你邮寄了挂号信书面通知与你正式解除了合同……现通知你一周内搬离租赁房。”2018年12月17日，吴极以挂号信方式向冯志伟发出《逾期水电煤缴付通知》，称：“……现通知你一周内尽快缴付所欠水/电/煤/款项。……房东对租客在租赁房的北面厅内私自安装空调不予接受，租客搬离要求把空调安装打洞的墙面予以修补或者折价赔款。厅内原有的沙发也未经过房东允许情况下被租客私自处理丢弃。房东要求折价赔款。房东对于租客的逾期迟迟未交付的房租，要求按双方签订的租房合同条款的相关内容，予以计算支付房租。”上述三份函件均被退回。审理中，冯志伟于2019年1月14日将房门钥匙返还给了吴极，吴极、蔡宝弟收回了系争房屋。吴极、蔡宝弟与冯志伟均确认，冯志伟的租金支付至2018年10月17日。审理中，吴极提供了其与冯志伟于2018年4月17日的微信聊天记录截屏，该截屏显示吴极称：“冯先生，那个沙发你们处理了吗？如果没有处理，我朋友想要，处理了就算了。”冯志伟称：“沙发还是留着吧，我们可以做做(坐坐)。”冯志伟提供了2018年9月13日其与手机号码为XXXXXXXXXXX的微信聊天记录截屏，该截屏显示XXXXXXXXXXX号码来微信称：“吴极很早以前就答应你们解除合同，搬走以后补偿你们1个月违约金，可是你们拖延到现在也没搬离”。冯志伟并提供了其舅舅于2018年11月15日与手机号码为XXXXXXXXXXX的短信聊天记录截屏，该截屏显示冯志伟舅舅称：“由于你方对我方隐瞒重大漏水事实，对我造成很大的影响，所以我们要求合理赔偿！特此通知！”。XXXXXXXXXXX号码来微信称：“如果有证据证明房东对漏水负有责任，那么赔偿你们以及楼下的损失是理所当然，在租房合同未解除前，你们按时缴纳水电费和房租是你们的义务。”冯志伟舅舅称：“我方的义务我自当履行，但是在现实已无法居住的情况下，你方不解决问题，故我方拒绝支付房租……且现在通知你方收回房子，赔偿我方损失！如你方不收回房子，那我方也不存在房租一说。”XXXXXXXXXXX号码来微信称：“房东派维修工查看过，你们住在里面不肯搬出，无法施工”。冯志伟舅舅称：“你这个说法我们无法认同，维修工也应该认定漏水是房子遗留问题，与我方无关，找房子需要时间，这是社会实情，现在待我方找到房子以后你方不履行承诺，故我方不同意搬出，望你方能带着友好真诚的态度来解决此事！关于搬房，我们都租好房子了，所以不需要再在你方房内居住！”XXXXXXXXXXX号码来微信称：“你刚才电话里说房东不赔钱你就不搬。”冯志伟舅舅称：“你方对我造成的损失当然需要赔偿！如你所说，你拒不赔偿，那我方也需要维护自身的合法权益，故暂时不搬离！”对此，吴极表示，因上班时间不方便接电话，其向冯志伟提供了其朋友的手机号码XXXXXXXXXXX，用于联系房屋租赁事宜，XXXXXXXXXXX也是该朋友的手机号码，该朋友收到短信后曾告知吴极，冯志伟要求赔偿，但吴极表示不同意赔偿。审理中，吴极、蔡宝弟称：系争房屋有过两次漏水，第一次系因卫生间冲水软管老化导致卫生间漏水，第二次系因冯志伟自带的冰箱漏水导致厨房漏水，两次漏水皆因冯志伟使用不当所致。因房屋漏水以及冯志伟将楼道卫生搞得很差，楼下邻居多次前来交涉，冯志伟表示不想再租住，要求吴极对其进行补偿后搬走，吴极未同意。冯志伟称：系争房屋漏水不止两次，自己一直正常使用房屋设施，漏水系因房屋自身原因导致。双方并表示，同意用租赁保证金抵付冯志伟应付费用。本院认为：吴极、蔡宝弟与冯志伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。吴极、蔡宝弟主张解除《房屋租赁合同》，冯志伟同意合同解除，与法不悖，本院予以照准。至于合同的解除时间，冯志伟主张其已于2018年11月15日搬离系争房屋，并通知吴极、蔡宝弟办理房屋交接。但根据微信聊天记录，冯志伟虽通过其舅舅于2018年11月15日给吴极的代理人发送短信，要求吴极、蔡宝弟收房，但其之后又表示，因吴极、蔡宝弟拒绝对其进行赔偿，其暂不搬离。冯志伟也未提供充分证据证明其实际搬离系争房屋的时间。双方在本案诉讼前虽就合同解除有过交涉，但未能达成一致。本案审理中，双方均同意解除合同，冯志伟并于2019年1月14日将房门钥匙交还给了吴极、蔡宝弟。有鉴于此，吴极、蔡宝弟主张以交还房门钥匙之日为合同解除的时间，较符合事实情况，故本院认定双方合同于2019年1月14日解除。冯志伟欠付租金，吴极、蔡宝弟主张冯志伟支付合同解除前的欠租，于法有据，本院予以支持。因系争房屋存在漏水，楼下居民多次提出交涉，吴极、蔡宝弟与冯志伟虽就漏水原因存在分歧，但吴极、蔡宝弟承认有一次漏水系卫生间冲水软管老化引起，吴极、蔡宝弟主张冯志伟自带的冰箱漏水也导致厨房渗水至楼下，但并无相关证据可以证明。鉴于房屋漏水事实上也影响冯志伟对房屋的正常使用，吴极、蔡宝弟主张冯志伟按照合同约定的租金标准全额支付欠租，有失公平，故欠租的支付标准由本院根据实际情况酌定。根据微信往来记录，吴极确曾同意冯志伟自行处置沙发，现吴极、蔡宝弟要求冯志伟赔付沙发折价款，有违事实，本院不予支持。根据微信往来记录，冯志伟虽有延付租金情况，但已取得吴极的谅解。之后因漏水及退租问题双方进行交涉，冯志伟停付租金，属事出有因。吴极、蔡宝弟也无充分证据证明冯志伟确实存在转租行为。合同解除不能完全归咎于冯志伟，吴极、蔡宝弟主张冯志伟支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。冯志伟同意支付水、电、煤费用及空调打洞恢复原状费用，并同意将其支付的租赁保证金抵付其应付费用，与法不悖，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、吴极、蔡宝弟与冯志伟签订的《房屋租赁合同》于2019年1月14日解除；二、冯志伟应于本判决生效之日起10日内，支付吴极、蔡宝弟2018年10月18日至2019年1月13日期间的租金10,700元，抵扣冯志伟已支付的房屋租赁保证金4,700元，冯志伟实际应支付吴极、蔡宝弟租金6,000元；三、冯志伟应于本判决生效之日起10日内，支付吴极、蔡宝弟水、电、煤费用共计1,508.70元；四、冯志伟应于本判决生效之日起10日内，支付吴极、蔡宝弟空调打洞恢复原状费用200元；五、驳回吴极、蔡宝弟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由吴极、蔡宝弟负担80元，冯志伟负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  徐立山人民陪审员  孙 群二〇一九年十一月二十九日书 记 员  管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。