河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终7055号 上诉人（原审被告）：唐山荣盛房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区汇通路锦绣天地S6底商。 法定代表人：张国军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王双喜，河北邦训律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐良伟，女，1988年8月2日生，汉族，住遵化市。 被上诉人（原审原告）：梁秀琴，女，1959年6月25日生，汉族，住唐山市丰南区。 被上诉人（原审原告）：史耀爱，男，1960年6月29日生，汉族，住唐山市丰南区。 委托诉讼代理人：杨国彦，河北唐佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉青，河北唐佳律师事务所律师。 上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人梁秀琴、史耀爱商品房买卖合同纠纷一案，不服唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人荣盛公司之委托诉讼代理人王双喜、徐良伟，被上诉人梁秀琴及被上诉人梁秀琴、史耀爱共同委托诉讼代理人杨国彦、张玉青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣盛公司上诉请求：1．请求二审法院撤销一审错误判决，依法改判驳回原告的全部诉讼请求。2．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定原告取得房产事实错误。涉案房产不是荣盛公司转让给梁秀琴、史耀爱的，而是梁秀琴、史耀爱从徐璐手中购买（顶账）的，该事实有荣盛公司提交的更名申请单、收据票据等证据证实。二、一审判决认定双方实际交接房屋时间错误。梁秀琴、史耀爱实际办理涉案房产接收时间为2019年2月份，该事实有荣盛公司提交的物业公司业主档案、梁秀琴和史耀爱缴纳一系列费用的收据等证据，一审判决以购房合同为依据，认为购房合同中约定的交房时间就是实际交房时间，属事实认定错误。三、一审判决认定荣盛公司存在违约行为事实错误。被告方已经实际取得涉案房产建设工程消防安全认定意见，涉案房屋周边的同小区其他底商也正常办理执照手续、正常经营，且徐璐将房屋抵顶给梁秀琴、史耀爱前，也曾经以涉案房屋作为注册地进行实际经营，该事实有荣盛公司提交的消防安全认定意见、涉案房屋周边底商现状照片及徐璐实际经营的玫瑰家园公司工商登记信息等证据。一审判决却认定被告存在违约行为、梁秀琴和史耀爱不能实现合同目的，以及二者之间存在因果关系，属事实及因果关系认定错误。四、原审判决事实认定错误，应当依法改判。2016年7月5日，上诉人与被上诉人之间虽签订了《商品房买卖合同》，但该合同实际上并未成立，具体理由如下：1.合同是当事人双方设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺的方式进行。本案荣盛公司与史耀爱、梁秀琴之间均未向对方发出过要约，更未向对方作出过任何承诺。双方就涉案房屋买卖事宜未进行过任何磋商、谈判，更未形成过一致的意思表示，荣盛公司与史耀爱、梁秀琴之间签订的《商品房买卖合同》依法不具备合同成立要件。事实上，2014年3月25日，荣盛公司已将案涉房屋出售给案外人徐璐，荣盛公司已无权再处置案涉房屋。2.荣盛公司与史耀爱、梁秀琴之间签订《商品房买卖合同》，本质上是种好意施惠行为。因史耀爱、梁秀琴与案外人徐璐民间借贷纠纷一案，2015年11月16日，唐山市丰南区人民法院以（2015）丰民初字第4032-1号协助执行通知书，要求上诉人协助查封案外人徐璐所有的案涉房屋。2016年6月27日，史耀爱、梁秀琴与案外人徐璐在人民法院主持下达成执行和解协议，约定案外人徐璐将案涉房屋及内部装修抵顶给被上诉人，并约定在十日内到荣盛公司处办理转移手续。2016年7月1日，唐山市中级人民法院因案外人徐璐与被史耀爱、梁秀琴达成前述和解协议，以（2016）冀02执7152号执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封。为帮助史耀爱、梁秀琴与案外人履行执行和解协议，简化办理产权登记、变更手续、节约费用，荣盛公司才与史耀爱、梁秀琴签订形式上的《商品房买卖合同》，否则史耀爱、梁秀琴与案外人徐璐之间客观上不可能按照执行和解协议在10内办理完毕转移手续。从另一角度讲，荣盛公司作为一个商事主体，在此过程中，并未取得任何商业利益，仅仅是为帮助史耀爱、梁秀琴与案外人徐璐顺利履行执行和解协议，荣盛公司的行为本质上就是好意施惠行为。3.史耀爱、梁秀琴取得案涉房屋的法律基础，根本上是案外人徐璐履行人民法院的生效法律文书，基于人民法院的强制执行行为，履行人民法院主持下达成的执行和解协议，而非基于2016年7月5日荣盛公司与史耀爱、梁秀琴之间签订的《商品房买卖合同》。好意施惠关系并不是合同关系，并无法律上的拘束力，在荣盛公司与史耀爱、梁秀琴之间不产生债的法律关系，当然不产生给付请求权。同时根据合同相对性原则，荣盛公司不应当承担，也没有任何法律依据承担基于所谓的“商品房买卖合同”而产生的出卖人的责任和义务。五、原审判决确认史耀爱、梁秀琴提交的中信银行丰南支行的证明具有证据效力错误，并依此认定案件事实错误。1.中信银行丰南支行的证明，既无单位负责人签名，又无制作证明材料的人员签名，更未加盖中信银行丰南支行公章，不符合法律规定的证据形式要件，原审判决确认该证据效力错误。2.中信银行丰南支行的证明内容不足以证明史耀爱、梁秀琴的损失主张。首先，从时间上看，中信银行证明仅是称2016年7月20日，史耀爱、梁秀琴与中信银行达成租赁意向，但租赁期限起止时间却并未提及，即便有损失也应该按租赁期限的起止时间计算，原审判决从2016年7月20日开始计算无事实根据；其次，从租金标准看，2.48元/平米的标准是如何得来？是否符合同地段同类型物业租金标准？况且，被上诉人与中信银行尚在缔约磋商阶段，并未签订正式的租赁合同，2.48元/平米的标准是否是最终标准还不得而知？原审判决以此标准计算损失无事实根据。3.根据中信银行丰南支行的证明内容，史耀爱、梁秀琴与中信银行仅是处在缔约磋商阶段，尚未最终签订正式租赁合同，有关租赁用途、租赁期限、租金标准、违约责任等尚未形成一致的意思表示，即尚处于不确定的状态，不能作为法庭认定案件事实的证据使用。另外，原审法院对中信银行的调查，但未能要求被调查人出庭接受法庭质证，剥夺了荣盛公司对证据的质证权利,致使关键事实无法查明。4.中信银行丰南支行存在缔约过失责任，从证明内容看，是中信银行丰南支行以史耀爱、梁秀琴未能提供消防验收证明而提出的终止缔约，责任在中信银行丰南支行。首先，中信银行丰南支行在缔约时应当对租赁标的物现状进行尽职调查，充分了解，这是其作为一个有经验的商事主体应当尽的合理注意义务；其次，根据合同法的规定，是否具备消防验收证明并不影响租赁合同的成立和生效，中信银行以此终止缔约无法律根据；第三，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》规定，公司工商登记提交的申请材料并不包括消防验收证明；第四，现行有效的法律并未禁止案涉房屋作为经营场所使用，荣盛公司在原审中提交的企业信用信息公示报告已证明案涉房屋所在地可以作为经营场所使用。综上，中信银行丰南支行的证明既不能作为证据使用，其证明内容也不足以作为法院认定案件事实的依据。中信银行丰南支行终止缔约既无事实根据，又无法律依据，依法应当承担缔约过失责任。史耀爱、梁秀琴如有损失，应当依法追究中信银行丰南支行的法律责任，其起诉荣盛公司于法无据。六、原审判决适用法律错误，应当依法改判原审判决第7页本院认为部分，原审判决引用《中华人民共和国消防法》第十三条规定，认定上诉人交付被上诉人案涉房屋未取得消防验收合格，属履行合同违约，并据此认定被上诉人不能利用案涉房产进行经营，与该违约行为具有因果关系，系属适用法律错误。首先，该条法律规定已于2019年4月23日被【全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国建筑法》等八部法律的决定】修改，该法律条文已被废止，人民法院审理案件不应再引用该条法律规定；其次《消防法》为管理性法律规范，并非强制性效力性法律规范，违反该项规定导致的是行政管理法律责任，并不当然导致当事人之间签订的合同无效或违约。 梁秀琴、史耀爱辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。一、本案中梁秀琴、史耀爱与荣盛地产签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，并非荣盛公司所称的好意施惠行为，2016年7月5日，梁秀琴史耀爱与荣盛地产签订商品房买卖合同，并在房管部门备案，同日，向荣盛地产缴纳房屋余款490万元，并向普捷物业（荣盛地产全资子公司）缴纳了维修基金152，720元，对该买卖合同的真实性，一审双方并无异议，且被上诉人并未否认该房屋款项中有部分房款系徐璐抵债的事实，一审判决也对此予以确认，一审中荣盛公司提交的合同更名申请单也显示荣盛公司对此是明知的，荣盛地产自始至终并未与徐璐签订过商品房买卖合同，其中原因梁秀琴、史耀爱并不清楚，也无过错，该事实不能否认荣盛公司与梁秀琴、史耀爱之间的合同关系也不能否认双方应当履行的合同权利义务。二、中信银行的证明有一审法院调取的证据可以证明其真实性，一审法院对证据载明的事实已经向中信银行进行了调查，中信银行副行长周静华明确表示中信银行与梁秀琴、史耀爱没有签订租赁协议的原因系案涉房屋没有消防验收合格意见，总行不批准，这是双方不能订立租赁合同的直接原因，关于梁秀琴、史耀爱的损失，该笔录中很明确，标准是参照当时该房屋的地段和其他银行的租赁价格来确定的，因为中信银行是一个商事主体，不可能以明显高于市场价格来租赁房屋，该价格是其在进行调查后与被上诉人确定的。荣盛地产的违约事实是清楚的，本案建设工程应当取得消防验收合格意见，但荣盛地产至今没有取得消防验收合格。荣盛公司陈述一审法院引用消防法并非废止，而是在19年进行了部分修改，但荣盛公司的房产在当时应当适用的应该是修改之前的，而且修改后的消防法对建设工程应当进行消防验收的规定应该是更严格的，不论适用修改前还是修改后，案涉工程都是必须取得消防验收合格证的。 梁秀琴、史耀爱向原审法院起诉请求：1.请求判令被告因不能提供消防验收证明给二原告造成的经济损失。按照出售房屋面积1272．66平米的日租金每平米2．48元计算，自2016年7月5日始至办理消防验收合格手续之日止赔偿二原告经济损失，此损失截至2019年5月20日（1045日）计3298225元。2.诉讼费用由被告负担。 原审法院经审理查明，2016年7月5日，梁秀琴、史耀爱与荣盛公司签订商品房买卖合同。合同约定，梁秀琴、史耀爱购买荣盛公司开发的春晖路137号房，建筑面积共1275．90平方米，该商品房的用途为商业服务，房屋总金额为13817997元整，于2016年7月4日前，一次性付清房款13817997元。梁秀琴、史耀爱如约付清全部房款（含部分案外人徐璐抵债款项），并缴纳了该房产维修基金。2019年2月28日，唐山市丰南区普捷物业服务有限公司给梁秀琴、史耀爱出具收据，载明梁秀琴、史耀爱已缴付案涉房产从2016年7月20日至2019年12月31日的物管等费用138542.56元。2019年5月8日，梁秀琴、史耀爱已取得案涉房产的不动产物权，权利性质为出让/市场化商品房，用途为批发、零售用地/商业服务。另查明，2016年7月20日，中信银行丰南支行与原告达成租赁意向：中信银行丰南支行预租赁春晖路137号底商，上下两层，日租金2．48元/平米，租期五年。日后因梁秀琴无法提供该底商的消防验收证明，导致租赁协议无法达成。又查明，唐山荣盛房地产开发有限公司湖畔郦舍·桂香苑工程至本案庭审之日，尚未办理建设工程竣工消防验收备案，亦未取得消防验收合格的证明。 原审法院认为，梁秀琴和史耀爱与荣盛公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应予保护。双方均应按合同约定全面履行义务。梁秀琴、史耀爱提供证据足以证实二人按合同履行义务后已实际取得案涉房产的所有权，享有使用、收益等权益。案涉房产的用途为批发、零售用地/商业服务，梁秀琴、史耀爱按照有关规定，有权自用或将案涉房产对外出租作为办公、商业服务等公共聚集类营业场所进行收益。荣盛公司交付房产的工程设计及各项建设技术标准，应完全符合相关法律规定。而荣盛公司交付梁秀琴、史耀爱的案涉房产自竣工交付后至本案庭审之日并未向消防机构申报办理建设工程竣工验收消防备案，未取得消防验收合格，属履行合同违约。梁秀琴、史耀爱因此不能实现合同目的暨不能利用案涉房产进行经营，与荣盛公司违约行为具有因果关系。荣盛公司对梁秀琴、史耀爱因此造成经济损失应承担民事赔偿责任。梁秀琴、史耀爱主张的经济损失起算时间与计算方法并无不当。原审人民法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零二条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、第七十三条之规定，判决如下：唐山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿梁秀琴、史耀爱因案涉房产不能进行经营、利用造成的经济损失，损失计算方法为：自2016年7月20日起至被告取得案涉房产竣工消防验收合格证明之日止，按日2．48元/平米×1272．66平米计算。案件受理费人民币16，593.0元，由唐山荣盛房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交下列证据：证据一，执行和解协议一份；证据二,唐山市丰南区人民法院（2015）丰民初字第4032-1号民事裁定书、本院（2016）冀02执7152号执行裁定书、唐山市丰南区人民法院（2015）丰民初字第4032-1号协助执行通知书各一份；上述证据用以证明被上诉人与案外人徐璐因为民间借贷纠纷进入法院强制执行程序,在法院强制执行过程中达成执行和解协议,被上诉人取得房屋系从徐璐处抵顶,并非从上诉人处购买。证据三，唐山市住房和城乡建设局建设工程竣工验收消防备案凭证一份，用以证明唐山市住房和城乡建设局已经于2019年6月28日为上诉人核发了消防备案凭证。 被上诉人质证后认为：对证据一和证据二的真实性没有异议,对证明目的有异议，上述裁定书不能证明徐璐对该137商业楼享有权利。如确定所有权，需要有生效判决书予以认定，上诉人与徐璐之间执行判决书就是债权，2453万本身就是债权，徐璐对案涉房产,因为当时房产没有竣工验收,不可能取得物权，徐璐在该房产中交了部分资金是客观事实,性质上执行和解协议有抵顶词汇,实际上是指徐璐将房产里的预付款项转给了被上诉人，是一种债权的转让。结合签订的合同和其他证据看,事实上是由被上诉人完全履行的和上诉人的买卖合同。对证据三的真实性和证明目的均没有异议，同意将被上诉人一方的损失计算至2019年6月28日。 本院对上诉人提交的证据一和证据二证据的真实性予以认定，但上诉人提交的两份证据不足以证明徐璐对该137商业楼享有所有权，本院对该两份证据的证明目的不予采信。证据三具有真实性、合法性和关联性，且上诉人也予以认可，本院对其证据效力依法予以确认。 除一审查明的事实之外，本院另查明，2019年6月28日，唐山市住房和城乡建设局为上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司出具了唐住建消竣备字[2019]第0013号建设工程竣工验收消防备案凭证。 本院认为，上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司与被上诉人梁秀琴、史耀爱签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。且二被上诉人向上诉人付清了房款，并取得了案涉房产的不动产证书。上诉人与二被上诉人的商品房买卖合同合法有效，依法成立的合同，具有法律约束力。上诉人主张二被上诉人与案外人徐璐成立房屋买卖关系，没有提供充足证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国消防法》的相关规定，建设工程竣工后，应当依法进行消防验收、备案后方能投入使用。上诉人作为房地产开发企业，对此法定义务应当是明知的，且其作为房屋的出卖人，应当积极办理案涉房地产项目的竣工验收消防备案。因案涉房产交付二被上诉人之后，该房产没有相关的竣工验收消防备案手续，导致二被上诉人与案外人中信银行丰南支行的租赁合同未能签订并履行，因此造成的损失应当由上诉人负担。对中信银行丰南支行出具的证明，上诉人主张该证据存在瑕疵。一审时，一审法院应被上诉人的申请，就中信银行丰南支行出具的证明的真实性向该行的工作人员进行了核实，该行对该证明的真实性予以认可。故原审法院依据该行的证明，自二被上诉人与该行达成租赁意向的日期2016年7月20日起开始计算二被上诉人的损失并无不妥。但因二审期间，上诉人提交了唐住建消竣备字[2019]第0013号建设工程竣工验收消防备案凭证，该凭证的出具日期为2019年6月28日。故对二被上诉人的损失应当按每日2.48元×1272.66平方米，自2016年7月20日起计算至2019年6月28日止，合计为3386599.17元。另原审判决在“本院认为”部分引用的《中华人民共和国消防法》第十三条的内容系修正前的内容，明显不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但因二审期间上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司提交了新证据，且适用法律存在瑕疵，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销唐山市丰南区人民法院（2019）冀0207民初2532号民事判决； 二、上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿被上诉人梁秀琴、史耀爱经济损失3386599.17元。 如唐山荣盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费16593元，由上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司负担。二审案件受理费33186元，由上诉人唐山荣盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋美华 审判员  徐志辉 审判员  刘 岩 二〇一九年十一月二十六日 书记员  闫新蕊