贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10798号 原告：王丙金，男，1967年11月19日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 原告：周训菊，女，1971年4月15日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张露（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理），男，1989年10月6日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告王丙金、周训菊与被告贵州毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张露，被告委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王丙金、周训菊向本院提出诉讼请求：1、由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司为原告王丙金、周训菊办理都市港湾4幢1座1单元15层01号房屋产权证书；2、由被告支付延期办理产权证违约金暂定为38,000.00元；3、请求人民法院依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，被告变更第二项诉讼请求为：被告毕节市振华房地产开发有限公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金暂计至立案之日为38,000.00元，违约金计算方式以房屋总价款381,019.00元为基数，按日向原告支付已付房价款的0.01%违约金，从2016年12月31日计算至办理转移登记的有关文书并交付给原告之日为止。 事实及理由：2015年5月28日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:2014-243），以总价为381019.00元的购房款购买被告开发的位于毕节市环东路都市房屋.合同约定出卖人应当在2016年12月31日前为原告办理产权登记并将产权登记证书交付给买受人.出卖人违约的,按购房总价款的0.01%按日支付违约金至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止.被告至今未依约为原告办理产权登记,已构成违约。自2016年12月31日至2019年8月31日，报告违约时间为2年9个月，应赔偿原告违约金38000.00元。综上，被告违反合同法相关规定，请求人民法院查清以上事实，依法支持原告中的请求为谢。 被告振华房开公司答称：根据民法通则107条、合同法117条、商品房买卖合同27条相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。在本案中，被告违约的原因是由于2014年5月政府相关部门下达的规划文件，验收标准有了新的规定导致的。被告之所以违约，是受到国家行政机关调整因素导致，其属于不可抗力，被告不应承担由此产生的违约责任。其次，在消防验收过程中，由于部分业主将消防处封口，占用，导致消防验收延迟，从而影响了办证时间。2014年11月24日，国务院民布的不动产登记例，将土地、房屋物统称不动产，房屋土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行，请法院依法判决。 本院经审理查明，2015年5月28日，原告王丙金、周训菊作为买受人，被告振华房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014-243），合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市环东路“都市，房号：4-15-01；房屋总价款为381019.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款115019.00元,余款266000.00元以银行按揭支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方合同还约定了其他权利义务。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：（2）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准，由买受人承担。合同签订后，原告王丙金、周训菊按合同约定向被告振华房开公司支付了全部购房款381019.00元。2015年8月9日，原告向被告支付了契税5715.00元、维修基金6287.00元、办证费用308.00元、电表入户费625.00元、闭路电视开户费350.00元、门禁系统费800.00元。 经查，涉案商品房所属楼栋尚未办理初始登记，尚不具备办理商品房转移登记条件。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据5张、代收费清单、中国工商银行还款计划表等上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记并将商品房转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对原告提出的由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司为原告王丙金、周训菊办理都市港湾4幢1座1单元15层01号房屋产权证书的诉请，因涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故该诉请，本院不予支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告在《商品房买卖合同》中约定“超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(1)或(2)项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”，现被告承诺交付文书的时间已超过180日，原告选择向被告主张支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金，违约金应按照合同约定计算，即以原告已付购房款381,019.00元为基数，按日万分之一的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故违约金应从2017年1月1日起开始计算。 关于违约金的截止时间，因被告已收取了原告的契税及办证费用，视为委托办证，此时，被告无需直接向原告交付办理商品房转移登记有关文书，而被告将办理涉案商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。因所涉商品房尚不具备办理商品房转移登记条件，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 综上所述，本案违约金应以原告已付购房款381,019.00元为基数，按照日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于原告诉请的电入户费、水入户费、闭路电视费用975.00的诉请，因被告对收取该三通费用不持异议，根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发改字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费，且原、被告双方在合同第七条约定，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告收取电视入户费、水、电开户费于约于法无合理依据，理应予以退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决 发生法律效力之日起十日内向原告王丙金、周训菊支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款381,019.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告王丙金、周训菊电视入户费、电开户费共计975.00元； 三、驳回原告王丙金、周训菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币375.00元（已减半收取），由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十一月十九日 书记员 孙宏杰