呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8332号原告（反诉被告）：呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店，经营场所呼和浩特市赛罕区大学东路路南106号。经营者：杨德，酒店经理。委托诉讼代理人：胡晓慧，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：段喜平，男，汉族，1978年10月8日出生，该酒店职员。被告（反诉原告）:回民区嘉豪御景酒店,经营场所内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街路北(电厂北门对面)。经营者：李军。委托诉讼代理人：祝只舟，内蒙古远舰律师事务所律师。原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店（以下简称佰加力酒店）与被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店（以下简称嘉豪御景酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佰加力酒店的委托诉讼代理人胡晓慧、段喜平、被告嘉豪御景酒店的委托诉讼代理人祝只舟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佰加力酒店向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；2.请求依法判令被告支付原告暂计至2019年8月5日的租金1489055.99元及其后续租金（每天租金5286元，乘以自2019年8月6日起至返还房屋为止的天数）；3.请求依法判令被告支付原告租金暂计至2019年8月5日的违约金406609.91元及其后续违约金（以1627702.91元为基数，按月利率2分为标准，自2019年8月6日起至全部租金付清之日止）；4.请求依法判令被告支付原告暖气费138646.92元（2018年10月15日-2019年4月15日）。事实与理由：原告的经营者杨德与回民区嘉豪御景酒店的经营者李军于2017年10月15日签订了房屋租赁合同，约定被告李军承租位于呼和浩特市赛罕区大学东街106号佰加力大酒店，具体面积楼层详见合同，签订合同后，原告将房屋交付给被告使用，后原告与李军经营的回民区嘉豪御景酒店于2018年1月1日签订补充协议，对原来的房屋面积及租金等作了补充的约定，并对付款方式以也重新进行了约定。合同约定在2018年3月30日之前付清第一期租金及采暖费，且原房屋租赁合同约定被告为原告施工，被告可以用工程款抵顶租金。截止到2018年8月7日，被告陆续向原告支付各项费用及为原告施工抵顶工程款共计1213282.6元。之后被告再未向原告支付任何费用。根据《租赁合同补充协议》第（二）条付款方式注【一】约定，乙方如果按约定缴费日期延误三个月仍未交清相关费用，对未交部分费用按每月2%的违约金计算收取，违约金计算收取的时间起点为合同约定交费时间（2018年3月30日之前付清租金及其采暖费），未交部分费用超过六个月仍未付清的，原告将收回房屋且乙方承担一切损失，甲方不给予任何赔偿及装修折旧（解除合同条件已经成就）。被告行为早已构成违约，为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼。被告嘉豪御景酒店辩称：不认可原告的所有诉讼请求，其所述事实与客观事实不符，相关理由也不成立。第一，2017年10月15日被告与原告双方签订了房屋租赁合同，承租原告的佰加力酒店一楼大厅以及四到六层用于开设宾馆。合同签订之后，原告虽然将相应的楼层交给被告装修，但其所交付的楼层所在建筑物及佰加力大酒店楼顶、地面一层以及地下均有未经审批的违章建筑，且目前还在违章施工。根据我国消防法的规定，新建、改建都需要重新办理整体消防验收手续，未经消防验收，不得投入使用。由于原告在新建违章建筑之后没有办理整体消防验收手续，被告才无法办理承租楼层开业前的消防验收。原告虽然向被告交付了约定楼层，但并不符合双方约定的用途，构成重大违约。第二，原告的违约行为及拒不配合，致使被告无法正常、合法地使用租赁物，无法开展营业活动。在此情况下，被告并没有因此而解除合同，而是主动地找原告协商解决消防问题，并预缴了大半年的租金、水电费和电梯费，包括采暖费都没有拖欠。被告还多次前往消防部门、公安部门协调相关事宜，直到2019年5月7日也就是开业后的一年多才办出了半个酒店，也就是49个房间的特行许可，其余房间的特行许可以及整个酒店的消防验收依然没有着落。原告不仅拒不办理相关的消防验收手续，还不断催要租金，置国家建筑消防法律制度于不顾，更置被告的承租利益不顾，为了维护我方合法权益，被告不得不行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。因此停止支付租金并不是我方的违约行为，而是一种合法的自力救济的抗辩行为，依据合同法相关规定，在原告提供租赁物不符合双方约定用途的情况下，原告应当承担瑕疵担保责任，被告也有权暂不支付租金。对于截止2019年8月5日欠付租金的数额，并非原告主张的1489055.99元，还应核减被告便民市场坡道施工费55283元。第三，关于合同的解除问题，被告认为在本案中违约的是原告，而不是被告，所以原告不享有解除权，而且合同的解除将导致被告无法挽回的经济损失，特别是三百多万的装修损失，另外还有十多名员工的正常就业，为此我方不主张解除合同，而是希望原告能够积极履行合同，妥善解决消防验收问题，维护国家有关法律秩序，兼顾双方合同权益。反诉原告嘉豪御景酒店向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失或减少租金至佰加力大酒店整体消防验收合格之日（经济损失按每月160355.88元计算，包括装修折旧损失、人员工资支出损失、水电暖等实际损失），截止2018年12月31共计1443202.94元；2.依法判令反诉被告承担本案诉讼费和鉴定费。事实与理由：2017年10月15日原被告双方签订《房屋租赁合同》，2018年1月1日签订《补充协议》，约定由反诉原告承租反诉被告的佰加力大酒店的一楼大厅以及4-6层，面积合计4594平方米，用于开设酒店，租赁期限为十年半，自2017年11月1日至2028年3月31日，前六个月为免租期，其中四个月装修期，两个月磨合期，免租期内不计算租金，实际租金从免租期结束次日计算。同时《租赁合同》第三条约定，甲方可以协助提供办理相关手续的资料。第六条第六项还约定，租赁期内，甲方（反诉被告）向乙方（反诉原告）提供现有消防设施以及消防证明。《补充协议》第六条第三项约定，酒店及其附属楼群的消防水池、消防泵房、消控室、消防联网值班室由甲方定期巡视、试验、大修、更新、保养和管理，并定期进行消防安全检查。合同签订后，反诉原告按照合同约定对承租楼层进行了装修，但在申请消防验收检查时却被告知，反诉被告所出租的酒店在出租之前曾进行过未经消防验收的新建和改建，一、二层的消防设施都被改动过，七楼的违章建筑至今尚未拆除，以至于无法取得整栋楼的消防验收手续。在此情况下，本案所涉承租楼层就无法进行后续的消防验收，无法取得公众聚集场所营业前消防安全验收合格证。反诉被告所说的验收合格已经因为后续的改建、扩建和违建而失效。没有合格证，反诉原告租赁的酒店就无法开业，无法取得旅店业特种行业经营许可证。为此呼和浩特市公安局赛罕分局曾分别于2018年3月30日对反诉原告李军进行行政处罚，并于2018年3月30日、2018年5月3日、2018年7月1日以及2018年9月15日分别下达责令限期整改治安隐患通知书，要求限期整改治安隐患，为了完成限期整改工作，反诉原告多次联系反诉被告佰加力大酒店和杨德，要求其履行我国法律法规或公安机关要求的消防责任以及合同约定的消防义务，均未得到任何实质性回应，而只是一味向反诉原告催交租金，企图逃避法律责任。反诉被告佰加力大酒店和杨德没有向反诉原告交付符合国家消防安全要求的房屋，致使反诉原告无法在约定的免租期内正常使用房屋开展经营活动，直接产生2018年4月-12月装修以及人工工资、采暖费支出、水电费支出等经济损失，已经构成违约。为了维护反诉原告合法权益，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）佰加力酒店辩称：反诉原告的反诉请求不明确，其反诉请求或赔偿损失或减少租金，违反了法律规定，没有明确的诉讼请求。反诉原告陈述的事实与理由缺乏真实性，反诉被告将佰加力酒店出租给反诉原告之前，佰加力酒店是自己经营，在经营佰加力酒店时是取得了消防验收的合格证，而且呼和浩特市公安消防支队给予了建设工程消防验收意见书，显示综合评定该工程消防验收合格。但是反诉原告重新装修后需要另行再取得消防验收合格证。反诉原告租用反诉被告的佰加力酒店后，对酒店进行了重新装修。依据合同约定和消防法的相关规定，反诉原告对其装修需要另行取得消防验收合格证，而且租赁合同及其补充协议明确约定该部分责任由承租方承担。反诉原告所说的损失与租赁合同以及反诉被告没有因果关系。本院经审理认定事实如下:2017年10月15日，甲方佰加力酒店的经营者杨德（出租方）与乙方嘉豪御景酒店的经营者李军（承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋位置呼和浩特市赛罕区大学东街106号佰加力大酒店，建筑面积约5599.44平方米，包括1层420平方米、4层1709平方米、5层1709平方米、6层1013平方米、7层748.44平方米；经营范围为住宿，租赁期间有关的一切手续申办费用由承租方自行负担，一切水、电、暖、特种行业许可证以及工商、税务等各种费用均由承租方承担；租期十年半，自2017年10月1日至2028年3月31日，免租期6个月（免租期从实际交付房屋租赁定金之日起计算），免租期不计算租金，实际租金从免租期结束次日起算，乙方在免租期内产生的水费、电费、暖费等都由乙方承担。租金及付款方式：（一）、双方约定前五年年租金为：一楼大厅第一年至第二年3元/平米/天，第三年至第五年3.5元/平米/天；前五年四楼、五楼、六楼、七楼按1元/平米/天。（二）、后五年的前三年租金按每年8%递增，后两年租金不再增长。（三）、甲方收取的租金、押金、水费、电费、暖气费为乙方出具收据，不提供正式发票。（四）付款方式：（1）第一年2017年10月1日至2019年3月31日期间年租金为2350000元[其中2017年9月8日至2018年3月7日六个月装修期不计算租金]。第一年租金的1/3付现金，即775500元，现金部分合同签订之日付30万元，剩余现金部分和房屋租赁押金[押金收取为首年度租金的5%]593000元于2017年12月30日前付清；剩余2/3租金1574500元在2018年3月30日前付清。（2）第二年2019年4月1日至2020年3月31日租金2350000元于2018年12月1日之前一次性付清，之后每年的租金均在上一年的12月1日前付清。（五）、首年剩余的2/3租金即1574500元乙方用剩余租金替甲方偿还银行每月贷款利息（偿还银行利息30万元/月，每月20日之前付款，直至将剩余租金付清为止）；如乙方为甲方施工，乙方可以用公程款抵顶上述租金。（六）、乙方向甲方交纳的押金，如房租到期后乙方不再继续租用，所产生未按期缴纳的相关费用以及未能及时清理垃圾余物，甲方有权从押金中扣除相应的费用，如果未发生任何纠纷，押金如数退还（押金不计取利息)。出租方与承租方的责任：1.承租方需按国家有关法律法规要求，合法使用本房屋。2.乙方须按时交纳甲方的房租，乙方未按甲乙双方规定的交费期缴纳房租，甲方有权单方面收回房屋，乙方投入的任何费用不作补偿，并且乙方将所欠甲方的所有租金、水费、电费、暖费等费用一次性结算付清。3.房屋的采暖费、水费、电费由乙方承担，乙方需及时向甲方物业管理部门缴纳物业费，否则甲方有权给予停水停电处理……6.租赁期间，甲方向乙方提供酒店现有的消防设施以及消防证明，如果有关部门出台新的要求，乙方装修改造应按国家新规范标准技能型施工，费用由乙方承担。7.乙方无论何时退出承包，房屋内的全部设施不得拆除、损坏，甲方不给予折价，归甲方所有，否则乙方全额赔偿并承担由此给甲方造成的全部经济损失及法律责任……9.乙方在承租甲方房屋期间，发生的各种费用均由乙方自行承担；本合同签订时，乙方已经充分了解该房屋的使用功能等房屋现状，如水、电、暖、空调、消防等不能满足使用功能时，乙方装修改造应按国家新规范标准要求进行施工，费用由乙方承担……。违约责任：1.乙方应按合同约定日期交付租金，不得拖欠，否则乙方交付日期延误7日内甲方有权给予停水停电处理，乙方交付日期延误15日内甲方有权收回房屋或另外出租……5.若由于甲方原因在乙方缴纳预付款后不能履行，甲方应按预付款数额的25%给乙方作为补偿，补偿后解除合同……。2018年1月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，对原合同进行补充：（一）对租赁区域、面积、公共使用部分租金的补充：经双方确认，1层310平方米、4层1582平方米（不含金色大厅和过街楼以及后院小四楼）、5层含过街楼1701平方米、6层1001平方米（不含过街楼、联通机房及前室的1/2与移动机房及前室的1/2），总面积4594平方米，租金单价执行原租赁合同中第五条第（一）、（二）、（三）条款。（二）付款方式：（1）第一年2017年10月1日至2019年3月31日期间年租金为1903110元（其中2017年10月1日至2018年3月31日六个月装修期不计算租金）。第一年租金的1/3付现金，即634000元，现金部分合同签订之日付30万元（2017年9月8日已付），剩余现金和房屋租赁押金（押金收取为首年度租金的5%）429000元，于2017年12月30日前付清；剩余2/3租金1269000元由乙方替甲方偿还银行每月贷款利息，偿还银行利息不少于40万元/月，而且保证每月20日前付款给甲方，直至将剩余租金付清为止，且在2018年3月30日前付清本租期所有租金及采暖费【2017年10月15日至2018年4月15日采暖费138646.92元】；（2）第二年租期2019年4月1日至2020年3月31日租金1903000元于2018年12月1日之前一次性付清；（3）第三年租期2020年4月1日至2020年3月31日租金1959700元于2019年12月1日之前一次性付清；（4）第四年租期2021年4月1日至2022年3月31日租金1959700元于2020年12月1日之前一次性付清；（5）第五年租期2022年4月1日至2023年3月31日租金1959700元于2021年12月1日之前一次性付清；（6）第六年租期2023年4月1日至2024年3月31日租金2116400元于2022年12月1日之前一次性付清；（7）第七年租期2024年4月1日至2025年3月31日租金2285800元于2023年12月1日之前一次性付清；（8）第八年租期2025年4月1日至2026年3月31日租金2468600元于2024年12月1日之前一次性付清；（9）第九年租期2026年4月1日至2027年3月31日租金2468600元于2025年12月1日之前一次性付清；（10）第十年租期2027年4月1日至2028年3月31日租金2468600元于2026年12月1日之前一次性付清。乙方应严格按照合同约定日期交付租金、水费、电费、采暖费等相关费用，不得拖欠。乙方交付费用的日期延误七日，甲方有权给予停水、停电处理；如果按约定缴费日期延误3个月仍未交清相关费用，对未交部分费用按每月2%的违约金计算收取，违约金计算收取的时间起点为合同约定交费的时间；未交部分费用超过六个月仍未付清的，甲方将收回房屋且乙方承担一切损失，甲方不给予任何赔偿及装修折旧。（三）甲乙双方对使用电梯、楼梯的相关事宜：1.乙方负责并使用的二部蒂森克虏伯电梯为北大厅北电梯、北大厅南电梯，甲乙双方必须各自负责对应大厅内的电梯应负责的一切事宜，即电梯的保洁、保养、保修（包括大、中、小型的维修）、更新、自检、报检、年检、日常巡查、五方通话的接听、防火、防水、防盗、防震等安全事宜等相关费用，因乙方对电梯管理的缺失或其他原因造成的电梯事故、人身安全、财产损失等由乙方自行负责……（六）消防与治安防范的管理责任：甲方为乙方提供乙方租赁区域内现有的消防设施。乙方租赁区域内的消防设施（消防栓、喷淋、感烟探测器、消防电话、消防广播、消防层显、防排烟系统、强切、灭火器、防火门）由乙方按国家新规范装修、改造，并由乙方定期巡视、试验大修、更新、保养和管理，使所有消防设施处于完好运行状态……。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告陆续以现金以及工程款抵顶等方式向原告支付部分租金以及采暖费。2018年3月30日，呼和浩特市公安局赛罕区分局对李军经营的佰加力酒店送达《行政处罚决定书》，原因系该酒店经营无任何营业执照、公安机关颁发的特种行业许可证以及消防机关颁发的消防合格证，同时因佰加力酒店未取得特种行业经营许可证向其出具《责令限期整改治安隐患通知书》。2019年1月11日，被告提交书面申请，要求对其承租的佰加力酒店1楼大厅以及4-6层的装修工程造价进行司法鉴定。受我院委托，内蒙古建信工程项目管理有限公司于2019年7月12日出具鉴定报告，工程造价鉴定结果3188919元。另查明，2012年9月7日，原告取得了佰加力大酒店地上一至七层营业前消防安全合格证。2019年5月10日，位于赛罕区大学东街106号的赛罕区嘉豪御景酒店取得了特种行业许可证。再查明，被告未按合同约定缴纳2018年10月15日至2019年4月15日期间的采暖费，该取暖费原告已向供热公司交付。本院认为，原告佰加力酒店与被告嘉豪御景酒店签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思的表示，合同内容不违反相关法律规定，合法有效。原告佰加力酒店按照合同约定向被告嘉豪御景酒店交付了租赁房屋，被告应按照约定交付原告租金并支付相关各项费用。按照合同约定：乙方应严格按照合同约定日期交付租金、水费、电费、采暖费等相关费用，不得拖欠。乙方交付费用的日期延误七日，甲方有权给予停水、停电处理；如果按约定缴费日期延误3个月仍未交清相关费用，对未交部分费用按每月2%的违约金计算收取，违约金计算收取的时间起点为合同约定交费的时间；未交部分费用超过六个月仍未付清的，甲方将收回房屋且乙方承担一切损失，甲方不给予任何赔偿及装修折旧。被告未能按照合同约定的时间向原告交付租金，已构成违约，原告有权按照合同约定要求解除合同。被告现认可原告主张的至2019年8月5日欠付租金数额1489055.99元，但提交一份《工程预算书》，证明佰加力酒店西侧坡道工程施工费用为198992元，并非原告主张的143708元，原告对此不予认可，称未加盖原告印章，但原告也未能提交证据证明坡道施工费系143708元，故对于欠付租金数额应核减双方主张的差价55283元，即1433772.99元。关于原告主张的违约金，被告应以欠付租金以及水、电、采暖费总额为基数，按照合同约定自交费日期之日按照月利率2%支付原告。被告以原告交付的租赁房屋因原告改建、扩建，并存在违章建筑，未能取得消防许可证，导致其租赁的房屋不能取得特种行业许可证，原告租赁的房屋存在权利瑕疵为由，主张原告赔偿其装修损失，对此双方合同明确约定：“租赁期间，甲方向乙方提供酒店现有的消防设施以及消防证明，如果有关部门出台新的要求，乙方装修改造应按国家新规范标准技能型施工，费用由乙方承担。本合同签订时，乙方已经充分了解该房屋的使用功能等房屋现状，如水、电、暖、空调、消防等不能满足使用功能时，乙方装修改造应按国家新规范标准要求进行施工，费用由乙方承担……”。双方在签订合同时，原告即取得了租赁房屋的消防安全合格证，且被告对当时租赁房屋的状况明确知晓，被告在租赁房屋后对租赁房屋进行了装修，亦不能证明其未能取得营业执照以及特种行业许可证的原因系原告造成。且被告现已取得了租赁房屋的特种行业许可证，故其要求原告承担租赁物瑕疵担保责任，赔偿其装修等损失，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店与被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店截止2019年8月5日期间的租金1433772.99元；2019年8月6日始至租赁房屋返还原告之日止的租金按照合同约定支付；三、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店截止2019年8月5日的违约金388513元，并以剩余欠付租金、采暖费为基数，按照月利率2%支付原告2019年8月6日始至欠付租金、采暖费全部支付原告之日止的违约金；四、被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店于判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店2018年10月15日至2019年4月15日期间的采暖费138646.92元；五、驳回被告（反诉原告）回民区嘉豪御景酒店的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23075元（原告已预交），由原告呼和浩特市赛罕区佰加力大酒店负担672元，被告回民区嘉豪御景酒店负担22448元；反诉案件受理费10500元（原告已预交），由反诉原告回民区嘉豪御景酒店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 郝 英人民陪审员 蒋 葵人民陪审员 韩凤娟 二〇一九年十一月五日书 记 员 邢春霞