湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0105民初1161号原告：丁力，男，1985年2月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区,委托诉讼代理人：江厚军、李必雄，湖北山河律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉国信房地产发展有限公司，住所地武汉市东西湖区张柏路1号(9)。法定代表人：印涛,系该公司董事长。委托诉讼代理人：牛红梅，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：鲁军锋，湖北津廷律师事务所律师，特别授权代理。原告丁力与被告武汉国信房地产发展有限公司（以下简称国信公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁力及其委托诉讼代理人江厚军，被告国信公司的委托诉讼代理人牛红梅、鲁军锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁力向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋修复费用16,550元，房屋租赁费用34,200元，中介费用2,550元，交通损失2,800元，合计56,100元；2、判令被告赔偿原告装修损失80,000元（具体金额以鉴定结果为准）；3、判令被告承担原告物业费损失7,000元；4、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告于2009年9月与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，购买被告开发的汉阳区××单元××号房屋，合同第十六条约定：“出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……”。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，并于2009年10月28日收房，交房同时，被告还向原告交付了《住宅质量保证书》，其中附件第五条注明：“在住房正常使用的条件下，本公司承担建设工程以下项目在约定保修期内的免费维修责任：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗为五年……”。被告交房后原告对住房装修时发现房屋外墙、屋面有渗水现象，为此，原告与其他有类似问题的业主多次要求被告维修房屋漏水问题，被告于2010年至2013年进行了局部维修，但仍存在渗漏现象，继续要求被告维修时，被告以超过保修期为由拒绝维修，经原告及其他业主到武汉市汉阳区建筑管理站投诉，经汉阳区政府协调，被告于2016年启用公共维修基金维修了2#、5#楼层面，但房屋渗漏水问题并未彻底解决且被告对原告因此造成的损失未予赔偿。因被告出卖的商品房质量不合格造成的房屋渗漏水问题，被告从2010年5月开始已多次为原告维修，但始终不能解决问题。期间还因为被告拖延维修，造成原告不能正常使用房屋，不得以只能在外租房居住，并自行找人维修。从2010年5月至原告起诉时，原告已因房屋漏水问题三次找人维修，花费了大量相关费用。综上，被告将商品房出卖给原告，应保证房屋质量，在房屋质量出现问题时，被告有义务按合同及保证书的约定承担修复责任，在未能修复情况下，应赔偿原告为此支出的修复费用及因此受到的损失。现为维护原告的合法权益，特起诉至法院。国信公司辩称：一、诉争房屋是经勘查、设计、施工、监理单位和工程质量监督机构依法组织验收，符合我国法律法规要求和工程强制性标准要求，符合设计要求和规范，确认为质量合格并经审查备案，本案房屋不存在质量缺陷；二、诉争房屋有《住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，根据《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为5年，在住户正常使用的条件下，本公司承担建设工程以上项目在约定保修期内的免费维修责任，人力不可抗拒因素等质量问题除外；三、根据合同约定自住宅交付之日起已经超过法律规定的保修期，不再承担保修责任。因不可抗力或非出卖人的原因造成的损害，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担；四、诉争房屋渗漏原因不是开发商建房时因质量问题造成的，主要原因是被告房屋餐厅为雨水渗过外墙抹灰层，沿窗框与墙体、坎台交接处的塞缝砂浆处渗入室内，此外门窗为装修改造后安装，不属于房屋原有缺陷；书房的原因是墙脚临近卫生间；餐厅天花渗水原因为楼上阳台地面存在积水造成；卧室主要为玻璃胶干缩开裂、剥离造成。涉案房屋验收合格，渗漏水原因不是开发商建房时因质量问题造成，而是房屋使用久远造成材料自然老化，因不可抗力、非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：位于武汉市汉阳区代李湾11号国信馨园商品房由国信公司开发。2009年2月5日涉案房屋所在8#楼取得武汉市建设委员会颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。位于武汉市汉阳区××单元××号房屋系丁力所购，其与国信公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条及第十六条分别约定：“出卖人应当将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”、“出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担”等内容。合同附件四还对装饰及设备（外墙、内墙、顶棚、地面、门、窗、厨房、卫生间、阳台、电梯、其他）用料标准作出了约定。合同签订后，丁力依约向国信公司支付了购房款，国信公司与丁力于2009年10月28日办理了收房手续，并向丁力交付了《住宅质量保证书》。该保证书第五条载明：“在住户正常使用的条件下，本公司承担建设工程以下项目在约定保修期内的免费维修责任：……；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗为5年，以上约定质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。住户未遵守《住宅使用说明书》使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修及人力不可抗拒因素等造成的质量问题除外”。收房后，丁力称其于2010年4月开始对所购房屋进行装修，但装修期间即发现房屋存在渗水情形，遂向小区物业进行了反映。根据丁力提交的房屋所在小区物业部门出具的“客户沟通记录表”及“房屋返修派修单”显示，其分别于2010年5月、2012年11月、2014年1月、2016年3月向物业反映了房屋外墙漏水（北边、南边）的情况，并自认国信公司于2010年5月对其房屋外墙渗水问题进行过一次维修。本案审理过程中，国信公司对丁力所称房屋渗水原因提出异议。经丁力申请并经摇号确定，本院委托广东保顺检测鉴定有限公司及上海恒量保险公估有限公司分别对涉案房屋渗水原因及装修损失进行了评估鉴定，鉴定费用合计15,000元，综合现场检查、检测情况结果分析，鉴定结论如下：一、渗水原因分析及意见：1、我司鉴定人员对该房屋餐厅北侧外墙及门窗进行淋水试验，经过1小时后，发现餐厅北侧窗洞下方（面积约0.4㎡）坎台及两侧墙体（面积约0.5㎡）均出现渗水现象。同时发现餐厅窗洞的东侧墙体渗水位置恰好位于靠近窗框的一侧（靠近门窗塞缝），故判断餐厅窗洞下方及两侧前提出现渗水的原因为雨水渗过外墙抹灰层，沿窗框与墙体、坎台交接处的塞缝砂浆处渗入室内，造成窗洞下方坎台及两侧墙体出现渗水及饰面起皮现象。由于餐厅北侧原设计为开放式阳台，此处门窗为装修改造后安装，出现渗漏水的位置非房屋原有结构，不属于房屋原有缺陷；2、经现场检查，该房屋书房门洞西侧墙脚存在渗水痕迹、饰面起皮现象（面积约2㎡）。书房门洞前的木地板相比客厅的木地板颜色较鲜艳，且纹路走向不一致，说明此处木地板曾进行过更换，现有木地板无变形、翘曲、变色等异常情况，说明书房门洞西侧墙脚出现渗水痕迹的原因为该处墙脚临近与卫生间，由于卫生间曾经存在防排水的缺陷，造成卫生间用水溢出书房门前区域，水在毛细作用下沿墙脚上翻造成墙脚出现渗水、饰面起皮现象；3、经现场检查，该房屋餐厅天花板西北部（面积约0.2㎡）及西北角木柜上方（面积约0.2㎡）天花吊顶存在渗水痕迹。我司人员通过对其他楼层的相同户型同位置进行观察，发现此处原设计为开放式阳台，渗水痕迹恰好处于阳台排水主管和地漏管口附近，故判断餐厅天花西北部及西北角木柜上方天花吊顶出现渗水痕迹的原因为楼上该位置阳台（已封闭）地面曾经存在积水，积水通过排水管道与混凝土交接处密闭性较差的地方渗入原告房屋，造成天花吊顶出现渗水现象；4、经现场检查，该房屋卧室南墙窗洞下方墙纸（面积约2㎡）存在渗水痕迹。同时发现窗框外侧玻璃胶出现干缩干裂，局部与窗框交接处出现剥离现象。故判断卧室南墙窗洞下方墙纸出现渗水痕迹的原因为雨水落在窗台外侧后，渗入窗台找平砂浆，并沿窗框与凸窗板交接处的塞缝砂浆渗入窗台内侧，造成窗洞下方墙纸出现渗水现象，而外侧玻璃胶的干缩干裂、剥离使雨水更易深入窗台找平砂浆；5、经现场检查，该房屋阳台东墙墙脚（面积约0.8㎡）存在渗水痕迹、饰面起皮现象。渗水原因为此处阳台存在洗衣机，洗衣机脱水排水后会在阳台地面形成一定的积水，积水在毛细作用下沿阳台墙脚上翻造成墙脚出现渗水痕迹。二、财产损失评估意见：武汉市汉阳区国信馨园8栋3单元1603号房屋因漏水造成的损失金额为18,092元。意见书中载明房屋因漏水造成的损失具体包括：1、2012年维修：外墙防水4,320元、内墙乳胶漆1,575元；2、2015年维修：修墙地砖1,000元、踢脚线600元、内墙防水840元、墙面乳胶漆1,575元、吊顶780元、包水管420元、水管拆装检查380元、电路维修改造750元、灯具安装维修400元；3、2018年维修：墙面处理1,200元、石膏板600元、水电维修1,000元；4、现在需维修项目：吊顶300元、墙纸2,352元。就渗水原因鉴定结论，丁力提出异议，认为：鉴定报告第一项所述与事实有一定出入，涉案房屋虽然做了封闭阳台，但是鉴定机构并未对封闭阳台做淋水试验，而是对北侧的厨房窗户和阳台之间的外墙墙面进行了淋水试验。实际上不是封闭阳台造成的渗水而是本身房屋墙体渗水。且鉴定人员要求每一处有渗漏痕迹的地方都须做淋水试验，但这样就有可能造成房屋新的损失，而该损失鉴定单位不予承担的。所以原告权衡后仅同意鉴定人员对餐厅北侧外墙及门窗进行了淋水试验。鉴定意见第3、4条所举出的问题，在2012年至2015年期间已多次因渗水问题向被告反映过情况，在被告起诉原告的物业费纠纷案中也涉及到因房屋渗水不能居住的相关陈述，被告对此也是表示认可的。经查，武汉天馨物业发展有限公司与丁力物业服务合同纠纷案，本院于2018年11月7日立案受理，后双方经本院主持达成调解协议。对于该案中拒付物业管理费的理由，丁力辩称系家中墙面长期漏水未给予解决所致，武汉天馨物业发展有限公司则称丁力家中墙面漏水的责任主体为开发商而非物业公司，丁力应向开发商主张权利。除房屋维修损失外，丁力还向本院提出了因渗水导致房屋无法居住的租金、中介费损失，并提交其在房屋中介机构居间下与案外人刘小平就租赁武汉市硚口区建乐小区29栋6楼9号房屋分别签订的三份《房屋租赁合同》为凭，三份合同的租赁期间、租金及中介费情况分别为2010年7月26日至2011年7月25日（租金1,500元/月，中介费750元）；2011年7月27日至2011年10月26日（租金1,800元/月，中介费900元）；2015年9月14日至2016年3月13日（租金1,800元/月，中介费900）。另提交了落款时间为2018年12月26日，盖有“硚口区荣华街道建国社区居民委员会”的《居住证明》一份，内容载：“兹证明丁力先生，身份证号，曾分别于2009年3月至2011年10月、2015年9月至2016年3月间，先后多次入住于我社区内租住地址为：硚口区中山大道xxx号x楼x号”，国信公司认为丁力在涉案房屋未收房前及租住于上述房屋，由此可见其租房原因应与房屋渗水无关。另查明：丁力所购的武汉市汉阳区××单元××号房屋（建筑面积88.93平方米，两室一厅结构）所在建筑于2007年建造，主体为十八层钢筋混凝土结构，朝向为大致坐北朝南。该房屋外墙面为外墙漆；内墙饰面为混合砂浆抹灰扫白，天花饰面为混合砂浆抹灰扫白；室内地面为木地板、地板砖；窗为铝合金窗。另就该房屋的居住情况，丁力称该房屋平时主要为其与爱人居住，2013年底小孩出生，丈母娘临时居住过一段时间。现原、被告就房屋渗水责任、原因及损失赔偿等问题发生纠纷，原告诉至本院。本案经调解，双方未能达成一致协议。本院认为：丁力出资购买国信公司开发的房屋后，国信公司于2009年10月28日与丁力办理了房屋交付手续并向其交付《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。依照《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算”之规定，丁力所购房屋保修期间应为交付之日的2009年10月28日起至2014年10月27日届满。2010年丁力装修房屋期间即发现该房屋屋面出现了渗、漏水情形，国信公司虽对房屋进行过维修，但渗、漏水问题并未彻底解决。2012年、2014年及2016年丁力均多次就其所购房屋渗水问题向物业部门进行了维修反映，且在物业部门多次与其发生的物业费纠纷中，丁力均提及了房屋渗、漏水的事实，据此应认定其房屋渗水现象一直处于持续状态。就房屋渗水原因，本案诉讼期间本院委托了鉴定机构进行鉴定，确定：1、房屋餐厅北侧窗洞下方及两侧墙体的渗水及饰面起皮，不属于房屋原有缺陷所致；2、书房门洞西侧墙脚的渗水及饰面起皮，系卫生间曾经存在防排水缺陷所致；3、餐厅天花西北部及西北角木柜上方天花渗水，系楼上地面积水所致；4、房屋阳台东墙脚的渗水及饰面起皮，系阳台洗衣机脱、排水积水所致。以上4项渗水原因均与房屋原质量无关。但房屋卧室南墙窗洞下方墙纸的渗水，除因窗户外侧玻璃胶因时间因素干缩、开裂、剥离而使得雨水更易渗入外，其主要原因为房屋外墙防水不密实所致。本次鉴定机构的选择及鉴定结构人员对现场进行的勘验、检查程序符合规定，本院对相关鉴定结论予以采信。就涉案房屋卧室南墙渗水问题，《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》的相关规定中均对屋面防水属于房屋质量问题予以了明确规定，另依照国信公司向原告交付的《住宅质量保证书》中有关保修范围及保修期限的约定，国信公司辩称该房屋卧室南墙屋面渗水现象与房屋质量问题无关的观点，本院不予采信。房屋卧室渗漏水对原告正常居住造成了影响并产生损失系客观事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，房屋卧室南墙渗、漏水现象自保修期间发生后一直处于延续状态，国信公司未能有效修复并因渗漏水而致原告财产损失，现原告要求被告予以赔偿，事实及法律依据充足，本院予以支持。损失数额的确定，应根据鉴定机构现场确定的卧室南墙窗洞处受损面积2㎡及保险公估公司出具的理算表中涉及房屋卧室南墙的墙纸、墙面处理、内墙防水、外墙防水及墙面乳胶漆五项金额核算标准予以确定，合计金额为4,162元（1、2012年维修：外墙防水2㎡×180元/㎡+内墙乳胶漆2㎡×45元/㎡=450元；2、2015年维修：内墙防水2㎡×35元/㎡+墙面乳胶漆2㎡×45元/㎡=160元；3、2018年维修：墙面处理1,200元；4、现在需维修项目：墙纸：2,352元）。原告所居住房屋因各类原因发生渗水，致使房屋多处起皮、受潮影响正常居住系客观事实，期间遇其妻怀孕、子女年幼等特殊情况，出于家人健康等因素的考虑，丁力选择房屋维修期间在外租房居住符合情理，但涉案房屋经鉴定确定仅房屋卧室南墙窗洞处渗水与原房屋质量有关，故丁力现主张其在外租房所发生的损失应由国信公司承担显失公平，本院酌定国信公司仅承担3,000元为宜。对于丁力申请司法鉴定预付费用15,000元的承担问题，因鉴定机构罗列出的五项渗水原因分析中仅认定其中一项（卧室南墙）与房屋外墙防水不密实有关，故本院酌定国信公司承担20%（15,000元×20%=3,000元）的鉴定费用。丁力主张的交通费、中介费、物业费损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《商品房销售管理办法》第三十三条、《中华人民共和国建筑法》、第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉国信房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁力支付各项赔偿款合计10,162元；二、驳回原告丁力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,162元，由原告丁力负担2,937元，被告武汉国信房地产发展有限公司负担225元，被告武汉国信房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应承担的款项直接支付给原告丁力。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张朝管二〇一九年十一月八日书记员  徐小雅