山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终5357号 上诉人（原审原告）：李晨钟，男，1969年12月19日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊百佳置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街**。 法定代表人：李成德，总经理。 被上诉人（原审被告）：潍坊华茂置业有限公司，住，住所地：潍坊市寒亭区民主街**1-201/div> 法定代表人：陈琪，总经理。 上诉人李晨钟因与被上诉人潍坊百佳置业有限公司（简称百佳公司）、潍坊华茂置业有限公司（简称华茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李晨钟的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，或者将本案发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定李晨钟对涉案地中的130平方米不具有使用权是错误的。李晨钟的房屋被拆迁，房屋所占用的土地面积合并到了涉案土地中，而李晨钟的房屋被拆迁时并没有得到对土地使用权的补偿。本案中，李晨钟的房屋被拆迁补偿的项目只包括证载主房和附房，并没有得到对土地使用权的补偿。政府在拆迁时决定给予李晨钟置换面积50平方米，而李晨钟与百佳公司签订的购房协议中有对置换房产的具体位置、面积做了明确约定，可以认定李晨钟对涉诉土地中的130平方米是拥有使用权。2.一审判决对李晨钟请求百佳公司按照协议约定安置李晨钟住房的诉讼请求没有支持是错误的。李晨钟与百佳公司签订的协议中约定，如果百佳公司拍不到土地，应负责给李晨钟安置证载面积50平方米的房产，超出的面积按均价每平方米2300元购买。该约定对百佳公司没有拍得土地的情况下承担对李晨钟的安置义务是明确的。至于百佳公司如何安置李晨钟，不是一审法院审查认定的范围，李晨钟只要求确认二被上诉人的安置义务，一审判决的陈述中认定李晨钟与华茂公司形成了以安置为内容的权利义务关系，但没有判决华茂公司的安置义务系前后矛盾。百佳公司与华茂公司虽然是两个独立的公司，但是两个公司的法定代表人陈琪和李成德是夫妻关系，李晨钟有理由相信百佳公司签订购房协议，由华茂公司拍得土地是为了逃避安置被拆迁户的义务，而且通过李晨钟申请，一审法院向潍坊市国土资源局调取的证据，华茂公司参与竞拍涉案土地时提交的竞买申请书中承诺无偿安置33户住户，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用。华茂公司的承诺可以认为是对百佳公司安置义务的承担，华茂公司已经承诺安置李晨钟，就应当承担安置的义务，如何安置不需要一审法院认定。3.一审认定李晨钟的安置权不具有优先权是错误的。李晨钟的房产已被拆除，房产证已经被注销，所占土地已经变成华茂公司拍得土地的一部分，虽然李晨钟与百佳公司所签订的协议不是明确的合建合同，但其本意也是李晨钟将50平方米给百佳公司，李晨钟只对大于该平方数的部分再支付购房款。虽然百佳公司没有拍得土地，但是拍得土地的华茂公司已经对百佳公司的义务自愿承担，那么华茂公司就应当按照李晨钟与百佳公司的协议履行义务。因此，应当认定李晨钟的拆迁安置优先权。4.一审对李晨钟安置租赁费的判决不明确，损害了李晨钟的利益。一审判决第一、二项，判决百佳公司和华茂公司支付李晨钟安置租赁费至李晨钟被安置或者合同终止之日止。对支付至李晨钟被安置之日李晨钟没有异议，但合同终止之日如何认定，从判决中无法确定。一审判决第四项确定判决一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费于一审判决生效后10日内付清。实际支付之日与被安置之日是两个标准，李晨钟认为一审判决应当判决被上诉人按月支付李晨钟租赁费，直至李晨钟被安置。 百佳公司辩称，一审判决错误，百佳公司没有拍的涉案土地，其与李晨钟签订的合同已无法履行，百佳公司不应当承担合同义务。 华茂公司辩称，一审判决错误，华茂公司未与李晨钟签订过拆迁安置合同，华茂公司不具有承担安置李晨钟的合同义务，李晨钟已经从政府领取征地补偿款，无权要求华茂公司安置房屋。 李晨钟向一审法院起诉请求：1.确认李晨钟对潍国用2011第C066号土地（简称涉案土地）中的130平方米享有土地使用权；2.确认李晨钟对2010H-44号土地拆迁所形成的涉案土地的拆迁安置权具有优先权，百佳公司与华茂公司按照协议约定安置李晨钟住房；3.百佳公司与华茂公司承担自2011年3月3日开始至起诉之日的安置租赁费48000元，之后的租赁费计算至实际安置之日；4.诉讼费由百佳公司与华茂公司承担。 一审法院认定事实：2010年9月，包含李晨钟住房在内的成教中心南院教学楼和住户平房地块列入潍坊市寒亭区政府拆迁计划。2010年12月15日，李晨钟与百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定：1、百佳公司按每平方米1900元的价格将毛坯房出售给李晨钟；2.李晨钟从政府领取拆迁证载面积50平方米的货币补偿费10日内支付购房款给百佳公司。百佳公司办理完毕预售许可证后，与李晨钟签订《商品房买卖合同书》，20日内交清房款，不足的房款由百佳公司负责办理按揭贷款，李晨钟提供贷款手续；3.李晨钟承担维修基金、契税、暖气接口费、煤气接口费；4.百佳公司承担证载正房面积的租赁费每月8元，超出18个月按每月12元支付，18个月之内的租赁费从购房款中一次性扣除（从土地挂牌成交计算租金时间）；5.如果百佳公司拍不到土地，应负责给李晨钟安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元/平方米购买；6.购房位置为3号楼1单元6楼西户，面积130平方米。 在涉案土地挂牌出让过程中，百佳公司并未取得涉案土地。2011年3月3日，华茂公司以挂牌出让的方式取得了涉案土地，并于当日签订了成交确认书，并于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。华茂公司在参与挂牌出让过程中，提交的土地使用权竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2398.08平方米，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。华茂公司主张安置的33户中不包括李晨钟。华茂公司拍得涉案土地后，至今未取得施工许可证，工程处于停工状态。 另查明，李成德和李全德是百佳公司的股东。其中，李成德出资占79%，担任法定代表人；陈琪和李成德是华茂公司的股东，其中，李成德出资占10%，陈琪出资占90%，陈琪担任法定代表人。 还查明，李晨钟已支取拆迁补偿款，但未向百佳公司和华茂公司支付购房款。 一审法院认为，华茂公司取得涉案土地使用权后，在开发过程中对涉案土地单独享有土地使用权。华茂公司将涉案土地开发完毕将房屋出售并向购房业主转移房屋所有权后，全体业主基于房地一体原则才对涉案土地共同享有土地使用权。但因涉案土地尚未开始建设房屋，仍由华茂公司享有土地使用权，故对李晨钟主张的对涉案土地其中110平方米享有使用权，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。司法解释并未规定被拆迁人所谓的“安置权”或“安置权的优先权”，仅规定在拆迁人另行向他人出卖房屋时，被拆迁人有权优先取得安置房屋，李晨钟主张的“安置权的优先权”不符合权利法定原则。李晨钟与百佳公司约定了位置特定的安置房屋，但百佳公司未取得涉案土地；华茂公司虽取得了涉案土地，但未与李晨钟约定位置特定的安置房屋，且至本案法庭辩论终结，也不存在华茂公司将李晨钟主张的房屋向他人另行出卖的情形，不符合上述司法解释规定的构成要件。李晨钟主张与百佳公司或华茂公司是合作建房关系或合作开发关系，系对相关司法解释和司法政策的误解，对此不予支持。李晨钟主张其作为消费性购房者对安置房屋享有优先权，但相关司法解释要求消费者需交付全部或大部分购房款，而李晨钟并未交付购房款，其主张的房屋尚不存在，不符合司法解释的规定。百佳公司未取得涉案土地，与李晨钟约定的房屋安置事实上履行不能；华茂公司取得土地后至今未开发建设，能否开发建设不能确定，且未与李晨钟约定具体的安置房屋方式，故对李晨钟要求安置房屋的诉讼请求，不予支持。 李晨钟与百佳公司签订的协议约定百佳公司拍不到土地，仍应负责给李晨钟安置房屋50平方米，故对百佳公司辩称的不应支付李晨钟安置租赁费的主张，不予支持。双方约定李晨钟支取货币补偿费后十日内交付购房款，但李晨钟支取补偿费时百佳公司未取得土地，未按约定支付安置租赁费。与百佳公司具有关联关系的华茂公司取得土地后长期未能开发建设，李晨钟享有合同不安抗辩权，有权不支付购房款，李晨钟有权要求百佳公司按协议约定支付安置租赁费。另，华茂公司的竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2389.08平方米，保证以竞得之日起两年内将安置房屋交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。该承诺内容作为竞买条件已成为华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同内容的一部分，华茂公司在履行土地使用权出让合同时应受该承诺内容的约束。该内容属于华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同中利益第三人的条款，被拆迁人表示接受的，即与华茂公司形成相应的权利义务关系。华茂公司主张承诺安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括李晨钟，但因在竞买申请书中并未明确安置建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，且李晨钟的房屋位于涉案土地之内，李晨钟对上述华茂公司承诺条款表示接受，应认定李晨钟与华茂公司形成以安置为内容的权利义务关系。对华茂公司以与李晨钟之间不存在合同关系为由拒绝支付安置费，不予支持，李晨钟有权要求华茂公司支付安置租赁费。百佳公司与华茂公司支付安置租赁费的义务其中重合的部分，对李晨钟构成不真正连带债务，李晨钟无权要求百佳公司和华茂公司分别全部支付。一方支付的，另一方免给付义务。 综上所述，对李晨钟要求确认对涉案土地中110平方米享有土地使用权的诉讼请求，不予支持；对李晨钟要求确认对涉案土地的拆迁安置权享有优先权和要求安置住房的诉讼请求，不予支持；对李晨钟要求被告支付安置租赁费的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，判决如下：一、潍坊百佳置业有限公司支付李晨钟安置租赁费[自2011年3月3日始至2012年9月2日止，按每月400元（8×50）计算；自2012年9月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算]；二、潍坊华茂置业有限公司支付李晨钟安置租赁费[自2013年3月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算]；三、潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对2013年3月3日之后的租赁费互负连带责任，一方支付后另一方免除支付义务；四、潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对于判决第一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费，于判决生效后十日内付清；五、驳回李晨钟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，财产保全费500元，由潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司负担。 二审经询问，上诉人李晨钟明确其主张对潍国用（2011）第C066号土地中的130平方米具有使用权，而非一审判决书载明的110方米。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审相同。 本院认为，2011年3月3日华茂公司以挂牌出让的方式取得了涉案土地使用权，并于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，因涉案土地作为整体被挂牌出让，故李晨钟主张其对涉案土地中的110平方米享有土地使用权无事实依据。在李晨钟与百佳公司签订的协议中，虽有“如果百佳公司拍不到土地，应负责给李晨钟安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元购买”的条款，但百佳公司未拍得土地，也没有进行土地开发，现百佳公司不同意对李晨钟进行安置，故该协议内容事实上无法履行。华茂公司拍得涉案土地后，因一直未进行开发建设，故李晨钟要求华茂公司履行交付安置房的义务也存在事实上的履行不能，李晨钟主张其享有安置优先权亦无事实依据，故对李晨钟的该项上诉请求亦不予支持。关于李晨钟主张的一审判决第四项不明确的问题，因一审判决生效时百佳公司和华茂公司向李晨钟支付的安置租赁费数额是确定的，故百佳公司和华茂公司应在一审判决生效后十日内对该部分的安置费应予付清。其后产生的安置费，李晨钟可另行解决。 关于百佳公司与华茂公司主张的该两公司不应承担安置义务的问题，因该两公司未提起上诉，本院不予处理。 综上所述，李晨钟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人李晨钟负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月二十二日 书记员  田 然