北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初5938号原告：王金玲，女，1963年8月23日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：冯刚，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁秀英，北京市华泰律师事务所律师。被告：王金利，男，1972年5月13日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。第三人：王金秀，女，1966年5月22日出生，汉族，户籍地北京市西城区，现住北京市昌平区。原告王金玲与被告王金利、第三人王金秀合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王金玲及其委托诉讼代理人冯刚、丁秀英，被告王金利及其委托诉讼代理人张海霞到庭参加了诉讼。第三人王金秀参加了本案的第一、第二次庭审，在此后的庭审中经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。王金玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告配合将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑某室过户至原告名下；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2000年原告妹妹王金秀位于菜市口的房子拆迁，国家鼓励购买经济适用房，王金秀当时具有经济适用房购房指标，因王金秀当时有住房不想买房，但想取得购房奖励，便商询原告是否愿意购买。原告当时考虑价格便宜，就用妹妹王金秀的指标购房，以王金秀的名义购买了北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑某室房屋，即本案涉案房屋。涉案房屋的首付款是原告把钱给王金秀，以王金秀的名义交的。涉案房屋交付使用后，一直由原告占有使用，房屋所涉各种费用，包括物业费、取暖费等也是原告交纳，房屋装修、内置的家具家电都是原告出钱购买的。2000年底原告母亲去世，2002年原告考虑到房子大、居住舒适，接父亲到涉案房屋居住至今。2007年，原告想过户房屋至自己名下，但当时王金秀不予配合过户导致双方纠纷，后在家人的劝导下，原告与王金秀达成和解，王金秀给原告办理了公证委托，让原告自己去办理房屋过户手续。原告于2007年8月24日通过工商银行提前还清了涉案房屋的贷款263818．08元，并按约定给王金秀230000元整。至此，原告与王金秀就涉案房屋的相关款项结算完毕。因原告当时不熟知房产过户要求，到房管局才知道作为受托人的原告无法将涉案房屋过户至自己名下，遂临时将房产挂名到原告弟弟即本案被告王金利名下，所有办理的费用都是原告出的，被告只是去签了一个名。因被告结婚后与父亲及原告关系处理不得当，造成家庭矛盾又不懂得化解，并屡次表示欲将涉案房屋据为己有。因此为防止涉案房屋权属发生争议纠纷，原告依据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求法院保护原告的合法权益免受侵害，依法支持原告诉讼请求。王金利辩称，原告借名购房的主张不成立，房子是从王金秀名下过户到王金利名下，自始没有登记在王金玲名下，与原告无关。原告主张借王金秀名义购房，但是在2018年5月7日王金秀本人到庭直接否认了原告主张，所以王金秀与原告之间不存在借名买房关系。房屋过户到被告名下，与原告不发生借名关系。借名购房需要具备五个条件，1．合理理由，本案而言原告不具备借王金利名字购房的合理理由，原告自认具备北京购房资格，所以其不具备理由；2．借名人与出名人之间有合意，本案而言，2010年8月18日原被告双方均认可真实性的协议记载，原告承诺被告结婚有小孩后房子及产权证归被告管理，从该协议内容可以看出房屋产权属于被告毫无争议，但是原告基于是被告的亲姐姐，从关心的角度要拿着房产证直到被告生子，也就是认为被告的生活比较稳定之后才放弃其自认的管理权，所以从这个协议来看，不成立借名关系；3．有出资，就本案而言，房子首付是王金秀出资的，之后房屋贷款是由被告名下位于车公庄的房屋出租取得的租金来偿还房贷，所以与原告无关；4．房屋占有，涉案房屋自装修至今一直由被告居住使用；5．票证管理，2010年8月18日协议的内容显示原告对被告不放心，而且约定了票证转移的时间，等被告结婚成家有小孩之后产权证交给被告。综上，原被告之间不存在借名买房关系。原告与王金秀之间现金交易与本案房款无关，是二人之间的借贷关系。王金秀述称，原告说借我的名义买房，这与事实不符。当时这个房子是我买的，我因拆迁取得了购买经济适用房的资格，因房屋比较远我有点犹豫，后来我与王金玲商量我们二人合买，双方均有出资，所以这个房子不算借名买房。后来房屋涨价了，王金玲让我把房子过户给她，但是说到折价款的时候对我不利，因为这件事我们发生了点不愉快，原告一家人还逼着我签署什么协议，我想报警他们也阻拦。后来我觉得都是一家人，所以我劝说我爱人不要和他们继续僵持，就签了协议也同意过户了，但是原告和王金利之间具体什么事情我不清楚。本院经审理认定事实如下：王金玲、王金利、王金秀系兄弟姐妹关系。王金秀因拆迁取得购买经济适用房的资格。2001年王金秀（买受人）与北京顺天通房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于北京市昌平区东小口镇天通西苑某号房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋总价款为424557元，买受人于2001年6月12日前交付房款94557元，余款330000元作20年银行按揭贷款。2005年8月15日，王金秀取得涉案房屋的所有权登记证书。2007年8月24日，王金秀与其丈夫朱晓鸥为王金玲出具了经过公证的委托书，委托王金玲作为代理人办理涉案房屋的提前还款、解除抵押手续，领取房本，办理该房屋的买卖交易手续，到房地产交易管理部门办理该房产产权转移、过户的一切有关事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续，协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续、代收相关售房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字。同日，王金秀与王金玲签订《协议书》，约定：王金玲把197000元存入王金秀名下的中国银行存折内，王金秀将其名下的涉案房屋产权过户给王金玲，委托王金玲办理手续，银行未还款由王金玲向贷款银行交纳，王金玲付款后王金秀不撤销委托公证书等。当日王金玲将涉案房屋的银行剩余按揭贷款263818．08元全部还清，王秀金在协议书后写明收到王金玲交来的197000元。2007年9月4日，涉案房屋过户至王金利名下，登记地址为北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑某，房屋所有权证号为X京房权证昌私字第XXXX号。2007年8月28日，王金玲与王金利签订《协议》一份，内容为“2000年王金秀为了得到菜市口房子拆迁奖励款和我商量，她只想要奖励款不想买房子，于是我决定用她的指标借她的名买下天通苑西一区某的房子，购房款是王金玲出的。2006年王金玲要求过户双方起纠纷，经调解协商，由王金秀按约定履行，将该房屋产权从其名下变更过户还给王金玲，所欠银行贷款由王金玲一次性付给银行。因纠纷双方互不相信，王金玲提议双方到公证处让王金秀做委托公证书，自己去办理过户手续。拿到公证书到房地局办理过户手续时才被告知作为受托人是不能又买又卖的，我不能拿委托书将房子过户到自己名下，可我已经把钱给了王金秀了，她本来就不想还给我，还有可能随时撤销委托，万一她反悔我就办不成了，于是王金玲跟小妹王金萍商量先借名将产权过户到弟弟王金利名下，因王金利未婚，今后的一切都是未知数，所以对他不放心，怕日后再有纠纷说不清楚，就写个协议约定几条双方认可：1．此房借名暂时过户到王金利名下，但要说明该房屋王金利分文未出，购房款全部是王金玲出的，包括每年的物业费、供暖费等都是王金玲交的，待产权证办好后抵押给王金玲放在王金玲手里，双方到公证处作个公证。2．为防止王金利将房子据为己有，双方约定他只有居住权，没有任何权利包括出售、出租、转让、抵押、赠与都要告知王金玲并得到其书面同意。3．王金利不能擅自挂失补证，此条违约视为诈骗。4．如王金利单方违约偷卖房子，要赔偿王金玲购买此房出资总额及总额的40%，每年叠加逐年递增40%以及购房时与出售时的市场升值的部分也要算上。”协议内容由王金玲书写，尾部有王金玲、王金利签字。2010年8月18日，王金玲与王金利签订《协议》一份，内容为“2000年，王金秀为得到菜市口平房拆迁奖励款，和我协商买天通苑的经济适用房。当时说好她出钱购买天通苑的房子我和父亲居住，用车公庄的房子出租的租金偿还房贷，王金秀出的天通苑首付在将来我有能力的时候还给他，房子过户给我，后来王金秀与王金玲因为多方面的原因起纠纷，王金玲对王金秀把天通苑的房子视为己有也有异议，曾与我商量帮我把房子争回来。因为当时房子没有过户，房产证上房主仍然是王金秀，所以由王金玲出资将天通苑的房子过户到我名下，将王金秀前期出的款项全部退给她。当时过户的时候曾与王金玲签下协议，规定房子是他出资，我在将其出资资金部分全部还给他之前只有居住权，不可以买卖该房，直至王金利结婚有了孩子，则该房屋全权归王金利所有。但是现在由于家庭中各种变故导致王金玲担心王金利不能将该房屋守住，担心家庭财产损失，遂与王金利达成如下协议，用以制约：一、天通苑房屋购买款项全部由王金玲出资是事实，王金利及父亲以及今后结婚的家人只有居住权，不能对该房屋进行买卖，直至其结婚并生有孩子之后。二、王金玲出资购买该房屋是为了王金利及其父亲居住所用，不会因任何原因买卖该房屋。三、王金利同意在该房屋经过协商需要买卖过户的时候全权委托其父王同盛作为该房屋买卖过户的委托代理人。四、该房如需买卖过户等事宜必须经过王金玲、王金利及父亲集体协商一致方可办理。五、王金玲承诺将来其弟王金利结婚并有小孩后，将房屋产权及房产证全权交由其管理。王金玲执笔。双方当事人对天起誓永不反毁（悔）。”落款处有王金玲和王金利签名。2011年5月25日，王金玲、王金利与二人之父王同盛签订《说明》一份，内容为“王金利与女友又分手了，两任女友都想让他卖房子，别人努力工作挣钱买房子过日子，他却要卖了房子挣钱，那以后我很担心，他打房子主意想据为己有，将房子过户到他名下的协议约定很明确，是借名，不属于他，是让他和父亲居住的，他没有固定工作，收入不稳定，总让别人利用，只要有女友就涉及房子，本来说好一起去公证处办个委托公证书，他委托父亲把房子变更过户给我，不影响他和父亲居住，去年8月18日找他办时，他又不愿意去了，后来他写了个与事实不符的协议让我签字才肯去办委托，我就按他写的抄了一份签字后才去办的委托公证书，我拿我委托书随时可让父亲将产权变更给我，现特此说明2010年8月18日王金利与王金玲所签协议作废无效，关于天通苑西一区59楼2单元703的房子仍按2007年8月28日双方签的协议为准，如果王金玲要求将产权抵押或变更回来，王金利必须无条件随时配合办理，否则诉之法律。北礼士路60号3号楼2门36号房子的房产证暂时挂名在王金利名下，实际产权所有人是王同盛，产权证由王同盛委托王金玲保管，王金利承诺保证在王同盛要求产权变更到王同盛名下时，王金利全力配合，不得提任何条件。”落款处有王金玲、王金利、王同盛签名。本案审理过程中，王金利不认可2007年8月28日的《协议》以及2011年5月25日的《说明》，并申请对上述两份材料中“王金利”的签名是否是本人书写、是否于落款当日书写、是否是同一时间书写进行鉴定，后因王金利未交纳鉴定费被鉴定机构退回。王金玲亦申请对2011年5月25日《说明》中“王金利”的签名及年月日是否是王金利本人所签进行鉴定，后撤回鉴定申请。涉案房屋一直由王金利及王同盛居住使用，房屋装修为王金玲、王金秀出资。王金利主张王金玲、王金秀所出的装修款是赞助自己的，王金玲对此不予认可。另位于北京市西城区北礼士路60号院3号楼2门36号房屋为双方父母的共同财产，在双方母亲死亡后过户至王金利名下，该房屋的租金现由王金玲收取。王金利主张北礼士路的房屋归其所有，王金玲收取的北礼士路房屋的房租已经抵清涉案房屋的房款，王金玲对此不予认可，称北礼士路的房屋只是暂时过户至王金利名下，因自己购买涉案房屋后将其提供给王金利和王同盛居住，故自己收取了北礼士路房屋的租金。现涉案房屋的所有权证及购房合同、公共维修基金专用收据、完税凭证等购房手续原件在王金玲处保存。王金玲举证的物业费发票、供暖费发票显示涉案房屋2010年至2017年期间的物业费及供暖费等费用由王金玲交纳。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、原房屋所有权证、北京市契税减免税证明、北京市住宅公共维修基金专用收据、北京顺天通房地产开发有限公司专用收据、提前还款申请审批表、还款凭证、利息凭证、刷卡记录、批改支付单、批单、完税凭证、契税完税凭证、现房屋所有权证、物业费发票、供暖费发票、2007年8月28日《协议》、2010年8月18日《协议》、2011年5月25日《说明》、《终止鉴定告知书》、公证书、《装饰材料买卖合同》、装饰装修管理手册、合同单、购物小票、工商银行刷卡单、发票、收费明细、预付款单据以及当事人当庭陈述等证据在案予以证明。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人王金秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了陈述和质证的权利。本案的争议焦点是王金玲与王金利是否成立借名买房合同关系。王金玲和王金利先后签订了三份书面材料对涉案房屋的购买过程、出资情况以及权属约定都进行了记载，其中2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日的《说明》内容与2010年8月18日的《协议》内容相悖。王金利不认可2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日《说明》的真实性，但在申请鉴定后未交纳鉴定费，视为其放弃了鉴定，应当认定2007年8月28日的《协议》与2011年5月25日《说明》的真实性。当事人协商一致可以变更合同，王金玲与王金利签订的上述三份书面材料约定不一致的，应以最后一份协议的内容为准。双方签订的最后一份协议写明了双方的借名合同关系，并约定仍按照2007年8月28日的《协议》履行，即使是王金利认可的2010年8月18日的《协议》也写明“天通苑房屋购买款项全部由王金玲出资是事实”、“王金玲购买该房屋是为了王金利及其父亲居住所用”，结合涉案房屋的购房手续原件保存于王金玲处、王金玲一直交纳2017年之前的物业供暖费等费用的情况，应当认定借名关系成立，王金利应当为王金玲办理产权转移登记手续，王金玲的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于王金利所称的其名下的北礼士路的房屋租金由王金玲收取，已经抵清王金玲支付的涉案房屋购房款一节，现并无证据证明双方约定由该套房屋的房租抵作涉案房屋购房款，王金玲收取的租金以及北礼士路房屋的所有权双方如有争议，可另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：王金利于本判决生效之日起七日内协助王金玲将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区西苑某房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌私字第XXXX号）过户至王金玲名下。案件受理费19200元，由王金利负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  唐玉芸人民陪审员  陈 洁二〇一九年十一月二十五日书 记 员  赵桂贤