河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1502民再11号申请人（案外人）魏燕，女，汉族，1978年12月12日23日生，住郑州市郑东新区。委托代理人王永，男，含住，1976年1月13日出生，系原告丈夫，代理权限：特别授权。被申请人（原审原告）游海榕，女，汉族，1978年6月26日出生，住福建省福州市仓山区。委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师，代理权限：特别授权。被申请人（原审被告）姚义勇，男，汉族，1978年9月19日出生，住信阳市泖河区。被申请人（原审被告）姚中党，男，汉族，1951年8月4日出生，住信阳市浉河区。原审案外人魏燕与原审申请执行人游海榕，原审被执行人姚义勇、姚中党执行异议一案，本院于2O17年11月1日作出(2017)豫1502执异43号民事裁定书，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该裁定确有错误，应予再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人魏燕的委托代理人王永、被申请人游海榕的委托代理人左海强、被申请人姚义勇、被申请人姚中党的委托代理人姚义勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，案外人魏燕与被执行人姚义勇同为信阳市道路运输管理局职工。房改时，姚义勇出资一万元取得了其居住的本单位位于信阳市长安路153号2舞302室房屋8O％的产权，并于1997年12月18日领取了信房权证平桥区字第××号房屋所有权证，该产权证载明，该房屋市场价25376．81元，成本价22311．98元。2001年11月14日魏燕和姚义勇签订了一份《协议》，协议约定姚义勇将该房屋转让给魏燕，购房费及其它费用共计24000元。协议签字后，魏燕将24000元一次性付给姚义勇，姚义勇将房屋所有权证、大门钥匙交给魏燕，剩余20％产权证及其他费用由魏燕负责办理。同日，姚义勇收到24000元房款后，为魏燕出具了收条并将房屋及房屋所有权证交付给魏燕。此后，该房屋一直由魏燕管理和使用，但一直未办理房屋产权过户手续。另查明，本院在审理游海榕诉姚义勇、姚中党民间借贷纠纷一案中，于2014年12月2日作出了(2014)信浉民初字第1279号民事判决书，判决被告姚义勇于判决书生效后十日内一次性偿还原告游海榕人民币366000元及利息，被告姚中党对该债务承担连带清偿责任。两被告未履行生效判决确定的还款义务。游海榕申请本院强制执行。执行过程中，本院于2016年6月12日作出(2015)浉执字第434号执行裁定书，裁定将座落于信阳市长安路153号、信房权证平桥区字第××号房屋予以查封。原审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力。虽然案外，人魏燕与被执行人姚义勇在本院查封信房权证平桥区字第××号房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部价款并已合法占有该被查既未积极地通过正常程序协商办理产权过户登记，也未通过提起诉讼行使物权登记请求权，并通过法院强制执行来完成物权变动的使命。案外人魏燕消极、怠于行使房屋过户登记权利，是导致其所购房屋长期末办理过户登记的根本原因。案外人魏燕提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(四)项的规定，异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条(一)项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条(四)项的规定，裁定驳回魏燕的异议请求。再审中，申请人（案外人）魏燕诉称，一、案外人为涉案房屋实际所有人，案外人提出的执行异议能够排除法院的执行。（一）在人民法院查封之前案外人与被执行人姚义勇已签订合法有效的书面买卖合同。2001年11月14日，魏燕和姚义勇签订一份《协议》，协议约定姚义勇将名下位于一五四医院大门东侧信阳市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室转让给案外人魏燕，魏燕将24000元（贰万肆仟元）房款一次性交付申请人姚义勇，房屋所有权转让给再审申请人魏燕。该合同为魏燕和姚义勇双方当事人真实的意思表示，合法有效，且在人民法院查封之前。（二）案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案外人魏燕自2001年11月14日购买该房屋后，在该房屋内结婚生子，一直居住到2010年7月，后因跟随丈夫工作调动先后到海口市××郑州市居住，期间房屋有亲戚住过，并出租给附近解放军154医院工作人员居住过，后因房屋管道老化，导致该房卫生间顶漏水，卫生间上下水管堵塞，多次请求单位协调统一更换老化管道未果，没人再愿意承租，致使房屋空闲至今。故而在2001年11月14日购买该房屋后至法院查封该房产之前，案外人已根据购房协议约定合法占有该房屋，至于此后存在一段时间的闲置，并不影响案外人已经合法占有该房屋的事实，而且被执行人姚义勇在出售房屋后立即将房产证、土地使用权证交付给案外人。（三）案外人已支付全部价款。2001年11月14日，案外人与姚义勇签定房屋购买协议，并于协议签订当日按照约定支付了该房屋的全部价款24000元。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。信阳市长安路153号运管局家属院南楼三单元302室系信阳市道路运输管理局上世纪80年代盖的家属楼，上世纪90年内部进行重新分配时，房屋80%产权归个人，20%产权仍归单位，2000年以后单位进行房改时，单位拟将家属院房屋的20%集体产权作价变更给职工个人，从而形成职工的完整房屋产权，但是对案外人魏燕等4户内部交易过的房屋交易后的20%集体产权如何作价没有形成一致意见，致使这些房屋的产权仍是最初的分离状态，从而未能完成变更登记。而且，案外人曾多次向单位反映该问题，催促尽快形成决议，但迟迟未获得回应。涉案房屋未能办理过户登记系单位未能形成决议将房屋20%集体产权作价变更给案外人导致的，非因案外人自身原因未办理过户登记。原审以案外人未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动为由，认为案外人魏燕消极、怠于行使房屋过户登记权利，属于事实认定错误。法律不应苛求每位公民都是法学专家，而且案外人已在购房后取得被执行人姚义勇的房产证和土地使用权证，已向单位多次反映该问题，未办理过户登记的原因不应归结于案外人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人魏燕对登记在姚义勇名下的魏燕个人所有的不动产享有的物权期待权能够排除人民法院的执行行为，请求人民法院予以支持。二、案外人对涉案房产所有权的请求权，优先于申请执行人游海榕的债权请求权。1.从时间上来看，自2001年11月14日案外人购买该房屋后，案外人对被执行人姚义勇就具有了对涉案房产的物权请求权，而此时，申请执行人游海榕的债权还没有形成。2.从内容上看，案外人的物权请求权系针对涉案房产的请求权，具有特定性，而申请执行人的债权为金钱债权，并未执行特定的财产。自案外人购买该房产后，在该房屋内结婚、生子，该房屋已经成为了案外人生活的必需品，其要求将该房产变更登记至其名下的请求权，也应当优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权。3.从性质上看，申请执行人游海榕与被执行人姚义勇之间的金钱债权系普通债权，并未以涉案房屋设定抵押，仅是法院采取的查封行为，而案外人基于合法有效的购房合同、全部价款的支付和长期的居住对涉案房屋产生的物权期待权实质上应优先于普通金钱债权的实现，案外人对涉案房产要求登记的物权请求权应优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权。4.从发生的根源上看，涉案房产未能过户是单位产权分离的历史因素引起的，案外人对被执行人享有物的登记请求权，而申请执行人与被执行人之间因经济纠纷而产生的普通金钱债权发生于案外人物的登记请求权成立之后，不应优先于案外人物的登记请求权。故而，案外人是涉案房产的所有权人，基于案外人对涉案房产合法占有、使用的事实，案外人的物权请求权优先于申请执行人游海榕的债权请求权。综上所述，案外人在人民法院查封涉案房产之前已经签订合法有效的合同，占有使用该房屋，并支付全部价款，且非因本人的原因未办理过户，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，并且案外人对涉案房产的物权请求权应优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权，因此案外人对涉案房产提起的执行异议可以排除涉案房产的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，为切实维护案外人的合法权益，案外人特提起异议，请求停止对涉案房产的执行并解除查封。被申请人游海榕辩称，该中止裁定书违法，裁定下发15日内可以提起执行异议，本案对执异裁定书提出异议，建议法庭驳回其诉讼请求。被申请人姚义勇辩称，房屋的出售手续已经完善了，房屋转让给了魏燕，因为政策原因，房屋的产权没有变更过来。申请人魏燕提交以下证据：1.2001年10月14日与姚义勇签订的购房协议。2.土地证、房产证在我手中保存。3.房屋对外出租，承租人退押金的证明。4.证人证言一份。被申请人游海榕质证称，该些证据只能证明一些客观事实，不能排除其申请再审不符合法律的情形，其提起的诉讼违法法律程序。被申请人姚义勇质证称对以上证据表示认可。再审查明事实基本与原审查明事实一致。另查明，信阳市道路运输管理局于2018年8月9日向本院出具证明一份，内容为：“魏燕(身份证号：)同志系我单位原职工，其在职期间与本单位原职工姚义勇达成协议，购买了信阳市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室(信阳市长安路153号)。该房屋系信阳地区交通局运管处(信阳市道路运输管理局前身)上世纪新建的家属楼，根据当时的国家政策，房屋80％产权归单位职工个人，20％产权归单位集体。为进一步明晰产权，20_00年左右，我单位将该家属院房屋的20％集体产权作价变更给了职工个人，形成职工的完整房屋产权，但对魏燕等个别职工进行房屋交易后的20％集体产权如何作价没有形成一致意见，致使这些房屋的产权仍然是最初的分离状态，即80％产权归单位职工个人，20％产权归单位集体。”本院认为，申请人（案外人）魏燕与被申请人姚义勇签订《房屋买卖合同》、交付房价款的日期均早于被申请人游海榕起诉被申请人姚义勇的时间，且申请人（案外人）魏燕在2001年购买该争议争议房屋后便已入住，已经实际占有了该房屋。虽然魏燕在占有该房屋的时间内未办理过户手续，但是根据信阳市道路运输管理局出具的证明可以认定魏燕未办理过户的原因并非其主观意愿，而系房屋本身的性质问题。因此，申请人（案外人）魏燕对执行标的信阳市市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室（信房权证平桥区字第××号）房屋享有民事权益，执行该房屋没有相应的执行依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决如下：一、撤销本院作出的(2017)豫1502执异43号民事裁定书。二、停止对位于信阳市市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室（信房权证平桥区字第××号）房屋的执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判长  常咏梅审判员  卢 静审判员  万 欣二〇一九年十一月四日书记员  付 饶