黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初1782号原告：薛会娟（执行案外人），女，1974年4月20日出生，汉族，医生，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王萌，黑龙江大成律师事务所律师。被告：李吉（执行申请人），男，1980年4月26日出生，汉族，农民,住黑龙江省肇源县。被告：刘洪国（被执行人）（缺席），男，1979年6月7日出生，汉族，无职业,住黑龙江省肇源县。被告：大庆市天顺房地产开发有限公司（被执行人），住黑龙江省肇源县东山大街88号4楼。法定代表人：辛国汉，职务：董事长。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。原告薛会娟与被告李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛会娟、被告李吉、被告天顺公司委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告刘洪国传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛会娟向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于肇××县××小区××楼××单元××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告薛会娟与被告大庆市天顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于肇××县××小区××楼××单元××室归原告所有；3.判决被告大庆市天顺房地产开发有限公司立即协助和配合原告办理肇××县××小区××楼××单元××室的不动产登记手续；4.判决被告赔偿原告的差旅费等各项损失1000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月17日原告薛会娟以抵账的方式从被告大庆市天顺房地产开发有限责任公司购买房屋一套，位于肇××县××小区××楼××单元××室，建筑面积131平方米，总房款521380元，为此双方签订了《商品房买卖合同》，由天顺公司的法定代理人签字并加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章。合同签订后原告便办理了入住手续，在居住期间及时缴纳了电费、水费、供暖费、物业费等各项费用。2019年3月20日原告突然看到一张张贴在自家门上的拍卖公告，经过与贵院了解，才知道在2019年1月23日贵院即查封了案涉房屋，原因是被告李吉与刘洪国、天顺公司的民间借贷纠纷一案，李吉作为申请执行人将原告的房屋予以查封保全并试图拍卖。2019年3月20日，原告作为案外人向肇源县人民法院提出书面异议申请，并提供了购房合同、缴费票据等相关证据，要求解除查封并中止对案涉房产的执行。2019年4月4日，贵院下达了（2019）黑0622执异40号执行裁定书；驳回案外人薛会娟的异议要求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告于2017年1月17日与被告天顺公司签订达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，同时，原告购买涉案房屋后，由于被告天顺公司的原因一直没有办理不动产登记手续，但是，原告已经以抵账的方式支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据在《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为此，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告李吉辩称,其不同意原告的诉讼请求，我方与原告没有债权债务关系，不存在顶抵房屋的事情。被告天顺公司辩称,其不同意原告的诉讼请求，我方与原告没有债权债务关系，不存在顶抵房屋的事情。被告刘洪国未出庭应诉答辩。庭审中，原告举证情况如下：证据一：2017年1月17日薛会娟与天顺公司签订的《商品房买卖合同》一份、法定委托代理人张庆元授权委托书复印件一份、天顺公司与张庆元签订的《协议书》复印件一份，欲证明原告与被告天顺公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，合同约定案涉房屋买受人为原告薛会娟，房屋价款521380元。甲方委托代理人张庆元签字并加章肇源县凤桐佳苑合同专用章。张庆元系挂靠在天顺公司，利用天顺公司的资质实际投资开发，经天顺公司依法授权对外享有签订商品房买卖合同的权利。故原告与被告天顺公司签订的涉案房屋买卖合同合法有效，依法应当履行。被告李吉及天顺公司质证称对其真实性有异议。本院认为，因二被告对该证据的真实性有异议，故对该证据，本院将结合其他证据予以确认。证据二：肇源县凤桐物业管理有限公司出具的电费收据2张、大庆市庆翔热电有限公司热力销售收据1张、黑龙江省物业有限公司热费收据1张、肇源县凤桐物业管理有限公司物业收费清单2张，欲证实涉案房屋已经实际交付并使用，所有权及使用权均归原告所有。被告李吉及天顺公司质证称对其有异议。本院认为，因二被告对该证据的真实性有异议，故对该证据，本院将结合其他证据予以确认。证据三：天顺公司与惠生小额贷款公司签订的《商品房买卖合同》复印件一份、2017年1月17日卢明出具的情况说明复印件一份、卢明身份证复印件一份，欲证实案涉房屋系工程抵账房，被告天顺公司因欠惠生小额贷款公司贷款，将案涉房屋凤桐佳苑小区1号楼4单元502以抵账的方式抵顶给惠生小额贷款公司，惠生小额贷款公司因欠卢明款项，将案涉房屋抵顶给卢明，为此卢明出具了情况说明，将自己的身份证复印件提供给被告天顺公司并注明“凤桐佳苑一号楼4单元502室、合同更名用”，上述证据可以证实案涉房屋以工程抵账的方式抵顶了房款，惠生小额公司对外依法负有转让案涉房屋的权利，故惠生公司将案涉房屋抵顶给卢明，卢明抵顶给原告薛会娟均合法有效，依法应予履行。被告李吉及天顺公司质证称对其真实性有异议。本院认为，因二被告对该证据的真实性有异议，故对该证据，本院将结合其他证据予以确认。证据四：大庆市中级人民法院(2018)黑06民终2926号民事判决书复印件一份，欲证实针对本案中张庆元签字并加章肇源县凤桐佳苑项目部公章的《商品房买卖合同》合同效力问题，大庆市中级人民法院认定（第7页倒数第5行）：综合以上事实，可以认定天顺公司与张庆元签订协议，由张庆元挂靠天顺公司开发房屋，并授权张庆元对外出售房屋，故张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部的名义与韩君君签订商品房买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的法律特征，即张庆元虽无代理权，但善意相对人客观上有充分理由相信行为人张庆元具有代理权而与其签订商品房买卖合同的法律行为，该法律行为的后果直接由被代理人天顺公司承担。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部名义与韩君君签订的商品房买卖合同应认定为张庆元代表天顺公司与韩君君签订商品房买卖合同。该判决为终审判决，一经做出立即生效。故本案原告与被告天顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告李吉及天顺公司质证称对其真实性无异议，证明问题有异议。本院认为，二被告对该证据的真实性并无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。证据五：黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异40号执行裁定书一份、《执行异议复议规定》第二十八、二十九条关系的辨析一份，欲证实肇源县人民法院针对原告提起的执行异议，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，以薛会娟未出示相应证据证实其名下无其他用于居住的房屋，同时未出示相应证据证明其已履行支付购房款的义务为此驳回异议请求是错误的。《执行异议复议规定》第二十八条系一般性条款，对于所有类型均适用，而第二十九条是特别条款，专门针对房地产开发企业为被执行人的案件。在房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用一般条款，申请人符合二十八条、二十九条中任一条的规定均可排除执行。反之，异议申请人必须既不符合二十八条的规定，也不符合二十九的规定，方能驳回申请异议请求。本案中，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、查封之前已经合法占有该不动产，以抵账的方式支付了全部房款，非因买受人自身原因未办理过户登记且买受人即本案原告名下无其他用于居住的房屋，那么本案在同时符合二十八条、二十九条的情况下，驳回执行请求是错误的。被告李吉及天顺公司质证称对裁定书无异议，证明内容有异议。被告天顺公司对上述证据所证明的问题统一发表质证意见：案涉房屋我方已于2016年10月6日出售给案外人李侠，李侠装修后卢明、王来生将案涉房屋的门锁撬开强占，后经2017黑0622民初183号判决书判决李侠与我方的合同有效，后李侠因案涉房屋有争议与我方解除合同，我方赔偿李侠装修款10万元。现在根据李侠报警出警记录显示案涉房屋由183号判决书中的第三人王来生强占，所以张庆元于2017年10月17日与原告签订了买卖合同不属实，我方申请法庭留存证据原件，我方对合同形成时间申请鉴定，具体事项以申请鉴定为准。本院认为，黑龙江省肇源县人民法院（2019）黑0622执异40号执行裁定书系我院针对原告的执行异议作出的裁定书，对该证据，本院予以确认；对于原告出示的《执行异议复议规定》第二十八、二十九条关系的辨析，该辨析仅系相关学术人员对法条适用所作出的论述，其并不属于证据，故对该辨析，本院不予确认。证据六：公路收费通行票据2页11张，金额438元，欲证实由于错误的执行导致原告的损失。被告李吉及天顺公司质证称其与本案无关。本案系执行异议之诉，原告主张其因本案诉讼所产生损失不属于本案审理范围，对原告出示的上述损失证据，本院不予审理。证据七：出示证人张某证言，证人陈述其到庭要证明合同的签订过程。原告的房屋合同是证人开的，签订地点在卢明的公司，是一个政府大街三楼办公室。挂的牌子好像是米业公司。该房屋张庆元开发的时候在惠生小额贷款公司贷款做抵押，后来抵押2套房屋抵贷款的钱。他怎么给卢明的证人不知道，卢明抵给原告了，当时卢明找我说原合同丢失，我这里有原件，卢明给我出了个说明，说房屋如果产权有纠纷，由卢明承担责任。惠生小额贷款公司也给我们出具了说明，有争议卢明、惠生小额贷款公司承担责任。原告出示的商品房买卖合同中张庆元的签字系证人张某代签，签合同的当天向原告交付了房屋钥匙并办理了手续。被告李吉质证称，证人证言不属实；被告天顺公司质证称，证人证言不属实。2014年1月29日合同与原告2017年的合同是一天形成的，我们对两份合同的形成时间是否是同一天申请鉴定。本院认为，该证人证言结合原告出示的证据一、证据三、证据四能够证明原告房屋的来源，故对该证人证言，本院予以采信。庭审中，被告天顺公司举证情况如下：证据一：2017黑0622民初183号民事判决书一份，欲证实2016年10月6日,被告天顺公司将该房屋卖给案外人李侠，李侠装修使用，经法院判决该房屋归李侠所有，后来被王来生等人强占，强占之后李侠与我公司解除合同，我公司赔偿了李侠的装修费。原告质证称，对该证的真实性无异议，但对证明问题有异议。结合被告的质证及举证意见可以证明涉案房屋2016年李侠已经与开发商解除买卖合同，房屋所有权自然归属天顺公司。本案商品房买卖合同签订2017年1月17日，在李侠解除合同之后，故作为天顺公司代理人张庆元有权签订买卖合同，故原告与张庆元签订合同有效。被告李吉质证称对该证据无异议。本院认为，因原、被告双方对该证据的真实性并无异议，故对该证据的真实性，本院予以确认。根据当事人庭审陈述及出示的证据，本院经审理确认事实如下：被告天顺公司系凤桐佳苑小区项目工程的开发商，案外人张庆元挂靠被告天顺公司开发建设凤桐佳苑小区，系该小区的实际开发人。2012年5月17日，被告天顺公司为张庆元出具授权委托书，委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项。被告李吉与被告刘洪国、天顺公司、案外人张庆元民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月4日作出（2018）黑0622民初3234号民事判决书，判决：一、被告天顺公司、刘洪国共同给付李吉借款本金671200元及利息27万元，本息合计941200元；二、驳回李吉其他的诉讼请求。该民事判决书生效后，天顺公司、刘洪国未按照约定的时间给付借款本息。被告李吉向本院申请强制执行。本院受理该执行案件后，于2019年1月23日作出（2019）黑0622执156号之四民事裁定书，查封肇××县××小区××楼××单元××室房屋，查封期限为三年。2019年2月20日，本院作出（2019）黑0622执156号民事裁定书，裁定拍卖被执行人天顺公司名下所有的位于肇××县××小区××楼××单元××室房屋。2019年3月20日，原告就本案所涉房屋向本院提出执行异议，本院于2019年4月4日作出（2019）黑0622执异40号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。原告为证实其主张，向本院提交案涉房屋商品房买卖合同。合同签订时间为2017年1月17日，系张庆元以被告天顺公司的名义与原告签订。合同约定将本案所涉凤桐佳苑小区1栋4单元502室房屋出售给原告，房屋价款为521380元。合同上加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章。原告为证明其已经实际占有案涉房屋向本院提交了相关费用缴纳票据，但被告对原告出示的相关票据的真实性并不认可。因张庆元系原告出示合同的实际签订人，本院就本案所涉合同向其调查询问，张庆元称其向惠生小额贷款公司借款后，因无力偿还借款，将本案所涉房屋系抵顶给惠生小额贷款公司，后由惠生小额贷款公司转卖给本案原告薛会娟。转卖后，张庆元以天顺公司委托代理人的名义与原告就案涉房屋签订商品房买卖合同，并在该合同上加盖肇源县凤桐佳苑合同专用章。该合同签订的实际操作人为张某。庭审时，张某出庭作证陈述本案所涉商品房买卖合同是其出具的，凤桐佳苑小区实际开发人张庆元向惠生小额贷款公司借款，后用案涉房屋抵顶借款本息。惠生小额贷款公司又将该房屋转给卢明，卢明将该房屋又转卖给本案原告，在其为原告薛会娟出具商品房买卖合同时，卢明及惠生小额贷款公司均出具了说明，同意将案涉房屋转卖给薛会娟，并向法庭出示了卢明及惠生小额贷款公司的说明。本案审理过程中，本院对案涉房屋现状进行现场勘查，该房屋已经有人居住，经向凤桐佳苑小区物业工作人员核实，物业公司工作人员称该房屋登记业主为本案原告，并交纳了相关物业费用，该房屋是原告从卢明处转过来的。另查明，本院在执行时，执行员对案涉房屋情况进行现场勘查时，该房屋已经装修，但没有人居住。庭审中，被告李吉自认进行现场勘测时，该房屋防盗门是由天顺公司找开锁公司的工作人员打开的，天顺公司并没有案涉房屋的钥匙。在本院审理的（2017）黑0622民初183号民事案件中，案外人李侠因其与被告天顺公司于2016年10月6日签订的案涉房屋买卖合同履行中产生争议，将被告天顺公司、案外人鑫源物业公司、王来生、卢明起诉至法院，在该案中，李侠自认案涉房屋被卢明占有。本次庭审中，被告天顺公司自认其因卢明、王来生等人占有案涉房屋，李侠与其公司解除案涉房屋买卖合同。至此，该房屋并未在对外出售。经本庭询问被告天顺公司是否向卢明主张权利，天顺公司称其并未起诉卢明主张权利。本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉及在本案中，首先，关于原告在本案所涉房屋被查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告出示的商品房买卖合同虽加盖的公章为“肇源县凤桐佳苑合同专用章”，但该合同系张庆元为原告出具的，张庆元与被告天顺公司系挂靠关系，系凤桐佳苑的实际投资人。在被告天顺公司为其出具的委托书中，明确约定“委托张庆元全权办理凤桐佳苑工程项目的所有事项”，故其有权对外洽谈凤桐佳苑小区房屋买卖事宜。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部的名义与原告薛会娟签订商品房买卖合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的法律特征，即张庆元虽无代理权，但善意相对人薛会娟客观上有充分理由相信行为人张庆元具有代理权而与其签订商品房买卖合同的法律行为，该法律行为的后果直接由被代理人天顺公司承担。张庆元以肇源县凤桐佳苑项目部名义与薛会娟签订的商品房买卖合同应认定为张庆元代表天顺公司与薛会娟签订商品房买卖合同。本次庭审中，虽被告天顺公司对本案原告的商品房买卖合同形成时间提出异议，但其并未出示相关证据证实该合同形成时间虚假，且在其表示要对该合同形成时间申请法院进行鉴定后，亦未在规定时间内向本院提交鉴定申请，放弃鉴定，故应认定本案所涉合同形成时间为2017年1月17日。综上，原告薛会娟在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于原告在本院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告为证实其主张向本院出示了该房屋相关费用的交纳票据，结合本院调查时，凤桐佳苑小区物业工作人员陈述的该房屋登记业主为本案原告，2017年就已接收房屋，并交纳了相关物业费用，以及被告天顺公司自认本案所涉房屋在2016年就已被案外人卢明占有、被告李吉自认其在执行保全之前到案涉房屋现场勘查，该房屋防盗门系被告天顺公司找开锁公司强行开锁打开的事实，可以认定被告天顺公司在案涉房屋被保全以前即不再控制该房屋，该房屋已由原告实际占有使用。再次，关于原告是否已支付全部价款的问题，虽原告未出示收款收据，但根据张庆元认可的房屋抵顶事实及证人张某向本院出示的惠生小额贷款公司和卢明出具的情况说明，可以认定本案所涉房屋的房款已经以抵顶借款的方式付清。第四，对于案涉房屋的过户问题，被告天顺公司并不认可原告与张庆元签订的商品房买卖合同，且其并未出示证据证实原告在房屋过户问题上存在过错。综上所述，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对于原告主张停止对该涉案房屋采取的强制执行措施及确认原告对涉案房屋享有所有权的请求，证据充足，应予支持。关于原告要求确认其与被告天顺公司签订商品房买卖合同合法有效，并要求被告天顺公司协助办理过户手续的诉讼请求，本院认为，本案系案外人对于执行异议审查裁定不服而提起的案外人异议之诉，本案的诉讼请求应是对执行标的主张实体权利，并请求对执行标的停止执行。但本案原告要求确认商品房买卖合同有效，并要求被告天顺公司协助其办理过户手续的诉讼请求实质上是与被告天顺公司签订的合同履行问题，并不是案外人执行异议的审理范畴，故对原告该两项诉讼请求，本院在本案中不予审理。关于原告主张的要求赔偿差旅费等各项损失1000元的诉讼请求，该请求亦不属于案外人执行异议的审理范畴，故对原告该项诉讼请求，本院在本案中亦不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行肇源县肇源镇凤桐佳苑小区1号楼4单元502室房屋；二、位于肇源县肇源镇凤桐佳苑小区1号楼4单元502室房屋归原告薛会娟所有。案件受理费9024元，由被告李吉、刘洪国、大庆市天顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  陈朝迪审 判 员  魏艳琦人民陪审员  滕 杰二〇一九年十一月十一日书 记 员  屈 媛附：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。