四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初3103号 原告：重庆市康永物业管理有限公司，住所地沙坪坝区都市花园中路76号2幢1-1-2号。 法定代表人：姜建设，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：祝继明，四川辽原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被告：李涛（曾用名李民），男，汉族，1970年7月16日出生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：**，南充市高坪法律服务所法律工作者。 被告：孙蓉，女，汉族，1978年9月22日出生，住四川省南充市高坪区。 原告重庆市康永物业管理有限公司诉被告李涛、孙蓉物业服务合同纠纷一案。本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告重庆市康永物业管理有限公司的诉讼代理人祝继明、欧阳文泓、被告李涛的诉讼代理人**到庭参加了诉讼，孙蓉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理，现已审理终结。 原告重庆市康永物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳物业服务等各项费用11234元（暂时计算到2018年11月30日止），并判令被告从逾期之日起以欠款金额为基数按照每日千人之三向原告支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务等各项费用；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了高坪区房屋，被告在办理了上述房屋交接手续并入住后，享受到了原告对新东豪园小区的物业管理服务，但迄今为止，被告未交纳物业服务等各项费用计11234元。为维护原告的合法权益，诉至法院，望依法裁判。 被告李涛辩称：该房屋交付后漏水，进行了几次维修都未得到解决。现要求物管继续进行维修，同时赔偿维修中造成的损失，物管说了不收我们物管费。另外小区的车位管理存在很大问题，车子进不来。 被告孙蓉未到庭，也未提交书面答辩状。 经审理查明，被告李涛、孙蓉系夫妻关系，二被告共同购买了南充市高坪区房屋（花园洋房），系所有权人。该房屋建筑面积为128.85平方米。2010年11月1日，原告重庆市康永物业管理有限公司与被告李涛签订了《前期物业服务协议》。2013年10月8日，原告重庆市康永物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的高坪区新东豪园小区业主委员会签订了《新东豪园物业管理服务合同》。该合同约定：在双方自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将新东豪园小区委托于乙方实行物业管理。委托管理服务期限为2年，自2013年10月8日起至2015年10月7日止；2、委托管理事项：物业共用部位设施设备的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公用环境卫生的垃圾收集和清运；交通与车辆停放秩序的管理；负责向业主及物业使用人收取物业管理服务费、生活垃圾清运费；对业主及物业使用人违反业主公约的行为，有针对的采取批评、规劝、警告、制止和请示政府相关职能部门处理等；3、甲方审批物业维修专项资金的使用预算，监督物业共用部分、共用设施设备大中修、更新、改造的报告和竣工验收等；4、物业管理服务质量：业主及物业使用人对乙方的满意率达到90%；5、物业管理服务费的收取：住宅按建筑面积为多层（指6＋1房屋）0.6元／平方米／月；高层电梯一楼0.7元／平方米／月、二层0.8元／平方米／月、3-5层0.9元／平方米／月、6层及以上1.0元／平方米／月；代收代缴生活垃圾处理及清运费6.5元／月／户、业主及物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每月3%交纳滞纳金。上述《新东豪园物业管理服务合同》签订后，乙方履行该合同提供物业管理服务。 同时查明，合同签订后，原告按照约定为新东豪园小区提供了一定的物业服务直到合同期满。合同期满后，原告重庆市康永物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的高坪区新东豪园小区业主委员会再次签订了《新东豪园物业管理服务合同》，在合同其他条款不变的情况下，双方重新约定以下事项：1、委托管理期限：3年。自2015年12月2日起至2018年12月1日止；2、物业管理服务质量：业主及物业使用人对乙方的满意率达到80%以上；3、业主及物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三加收违约金等。 还查明，被告李涛、孙蓉截止2018年11月30日未交纳物业服务费10695元和生活垃圾费540元，共计11234元。后经原告书面催收未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求，希望法院依法判决。 另查明，原告重庆市康永物业管理有限公司进驻新东豪园小区后，存在小区车位安排不周全，公共设施维护不到位，消防通道不能一直保持畅通等服务问题。 上述事实有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、前期物业管理服务协议、物管催费证据、物业秩序维护照片、小区环境照片及双方当事人陈述等在案为证，事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告重庆市康永物业管理有限公司与高坪区新东豪园小区业主委员会签订了《新东豪园物业管理服务合同》对业主具有约束力，原、被告亦应按照该合同约定履行各自的义务。故被告抗辩称业委会签订的合同对李涛、孙蓉不具有约束力的答辩意见本院不予采信。该合同签订后，原告重庆市康永物业管理有限公司对新东豪园小区提供了物业管理服务，被告李涛、孙蓉反映的房屋漏水问题物管方也进行了维修，而且其漏水与开发商建修房屋的质量有很大关系，故二被告以此为由拒交物管费的理由不能成立，二被告依约应交纳物业管理服务费。经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告请求被告支付物业管理服务费及生活垃圾费11234元，本院予以支持。另外，被告李涛抗辩认为被告孙蓉没有在《新东豪园物业管理服务合同》上签名，不是适格主体的答辩意见， 同时，《新东豪园物业管理服务合同》中约定了按月交费，原告要求被告从逾期之日起以欠款金额为基数按照每日千分之三支付违约金的请求，因原告所服务小区存在环境维护不到位，车位安排不够周全、公共设施维护不及时等情况，被告因原告服务存在瑕疵等客观原因而未及时交纳物业费的行为，不构成根本性违约，物业公司除严格按照合同约定履行其义务外，还应积极主动的作为，努力创造美丽整洁、秩序井然的小区环境。故，对于原告该项请求，如按照每日千分之三支付违约金，则每年的违约金高达109.5%,既不符合法律规定，也不符合新东豪园的实际情况，本院不予支持。结合被告拖欠物管费的时间和原告提供物业服务存在瑕疵的情形，本院酌情按照拖欠物管费总金额5%支持违约金，即被告应支付违约金561.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李涛、孙蓉在本判决生效之日起五日内共同向原告重庆市康永物业管理有限公司支付截止2018年11月30日的物业管理费和生活垃圾费共计人民币11234元； 二、被告李涛、孙蓉在本判决生效之日起五日内向原告重庆市康永物业管理有限公司支付违约金人民币561.7元； 三、驳回原告重庆市康永物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费40元，由被告李涛、孙蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 武 强 二〇一九年十一月二十五日 书记员 董凤媛