广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6110号原告（反诉被告）：彭劲松，男，汉族，1989年10月2日出生，住湖北省天门市。原告（反诉被告）：陈园，女，汉族，1991年11月27日出生，住湖北省天门市。上述两原告共同委托代理人：曾顺楠，广东广信君达律师事务所律师。上述两原告共同委托代理人：陈双云，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市美林基业实业投资有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司**区****。法定代表人：詹镇南。委托诉讼代理人：卢志达，该公司员工。被告（反诉原告）：清远市广州后花园有限公司，住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。原告劲松、陈园与被告清远市美林基业实业投资有限公司（以下简称“美林公司”）、清远市广州后花园有限公司（以下简称“后花园公司”）房屋买卖纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理。2019年11月12日，本诉被告美林公司、后花园公司向本院提起反诉。本院受理后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。彭劲松、陈园的委托诉讼代理人陈双云，美林公司的委托诉讼代理人卢志达，后花园公司的委托诉讼代理人曹金光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭劲松、陈园向本院提出诉讼请求：1、确认彭劲松、陈园与美林公司、后花园公司签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为：20190501615）已于2019年7月15日解除；2、美林公司、后花园公司向彭劲松、陈园返还首期购房款347317元；3、美林公司、后花园公司向彭劲松、陈园返还物业维修资金3421元；4、本案的诉讼费用由美林公司及后花园公司承担。事实与理由：2019年5月10日，基于美林公司、后花园公司销售工作人员带有诱导性的虚假宣传（如项目楼盘近轻轨、交通便利、快速往返广州城区、配套齐全、生活居住氛围好等不实宣传），彭劲松、陈园与美林公司、后花园公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为：20190501615）（下称“案涉合同”），合同约定，美林公司、后花园公司作为出卖人将位于清远市清城区的房产（下称“案涉房屋”）出售给彭劲松、陈园，房屋总价款为人民币1147317元，彭劲松、陈园应于2019年5月9日前支付首期房款347317元。2019年5月9日，彭劲松、陈园依约向美林公司、后花园公司支付了首期房款347317元，并应美林公司及后花园公司要求向其支付了3421元物业维修基金。因彭劲松、陈园举全部积蓄购买房屋是为了自身居住需求，而彭劲松、陈园又长期在广州城区工作，为避免出现生活工作不便的情况，彭劲松、陈园在上述合同签订后又进一步考察案涉楼盘的周边情况，经多次实地查看，彭劲松、陈园发现美林公司、后花园公司销售工作人员此前作出的宣传内容存在重大出入，真实情况是案涉楼盘交通非常不便，距离拟定的轻轨站甚远，附近也未有地铁、公交等其他公共交通工具，驾车往返广州城区也需用时逾三个小时，而且案涉楼盘附近缺少基本的生活配套，实际上入住案涉楼盘社区的居民少之又少，俨然是一座鬼城。若彭劲松、陈园居住在案涉楼盘，势必会造成彭劲松、陈园生活工作的不便，也与彭劲松、陈园购买房屋的本意相悖，故彭劲松、陈园在发现上述情况后，及时书面通知美林公司、后花园公司解除案涉合同，美林公司及后花园公司亦于2019年7月15日收悉彭劲松、陈园发出的解除合同通知函件。但截止至彭劲松、陈园起诉之日，美林公司及后花园公司仍未与彭劲松、陈园办理上述案涉合同的注销备案登记等合同解除手续，亦未向彭劲松、陈园退还347317元首期房款以及3421元物业维修基金。基于此，彭劲松、陈园认为其是在重大误解的情形下与美林公司及后花园公司签订了案涉合同，且继续履行合同彭劲松、陈园已无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，彭劲松、陈园有权依法解除案涉合同，并有权要求美林公司及后花园公司返还347317元首期房款以及3421元物业维修基金。综上，为维护自身合法权益，彭劲松、陈园特根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及其他相关法律法规的规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法支持彭劲松、陈园的全部诉讼请求。美林公司及后花园公司共同答辩称：1、同意解除彭劲松、陈园与美林公司及后花园公司签订的商品房买卖合同。2、首期购房款应该在扣除因彭劲松、陈园违约而导致合同解除的相关于总房价10%违约金后再予返还。3、物业维修金是专用账户收取的，所以彭劲松、陈园不应该要求美林公司及后花园公司返还。4、诉讼费用应该由彭劲松、陈园方承担。彭劲松、陈园在购房之前已经多次对涉案房屋的现场进行了查看，了解涉案房屋的现状，涉案房屋的周边配套也是按照现有的规划及已经建成的情况如实的宣传，不存在彭劲松、陈园方所说的鬼城等情况，彭劲松、陈园真实的退房理由是其家人对房屋不满意且供房压力较大，其事实和理由部分仅仅是彭劲松、陈园为了解除合同寻找的借口。美林公司及后花园公司提出反诉请求：1、确认解除反诉美林公司及后花园公司与彭劲松、陈园签订的《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为：20190501615）；2、彭劲松、陈园向美林公司及后花园公司支付合同解除违约金114731.70元；3、由彭劲松、陈园承担本案诉讼费用。反诉的事实和理由：美林公司及后花园公司与彭劲松、陈园于2019年5月10日签署了《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20190501615，房屋地址：清远市）。合同第七条、第八条分别约定了计价方式与价款、付款方式与期限，合同总价为1147317元。彭劲松、陈园应于2019年5月9日前支付首期款347317元，余款800000元申请银行按揭。合同附件十二补充协议第二条对按揭贷款的申请期限及逾期处理方式作了详细约定。现彭劲松、陈园已违反合同约定，美林公司及后花园公司有权按照合同第九条约定收取合同总价10%的违约金。综上，美林公司及后花园公司向法院提起反诉，请求法院予以支持。彭劲松、陈园答辩称：1、《商品房买卖合同（现售）》第九条逾期付款责任约定的累积应付款的含义，按照字面理解是指应付未付款项也就是尚未支付的剩余房款，而美林公司及后花园公司提出的补充协中第二条第3点，将上述累积应付款的含义不合理扩大为房屋总价款。因该补充协议条款是美林公司及后花园公司单方面提供的，彭劲松、陈园没有修改该协议的权利，美林公司及后花园公司处于地位强势的一方，该条款属于格式条款，明显加重彭劲松、陈园的责任，按照合同法第四十条及合同法司法解释二第十条规定，该格式条款应该属于无效，也就是说涉案合同约定的违约金应该为应付未付款项的10%，也就是未付房款的10%。2、合同约定的违约金比例过高，彭劲松、陈园在签订涉案合同不久就早已经向美林公司及后花园公司提出解除合同，美林公司及后花园公司所遭受的损失极为有限，合同约定的累积应付款10%的违约金已经过分高于美林公司及后花园公司所造成的损失，根据合同法第一百一十四条以及最高院关于审理商品房买卖合同适用法律第十六条规定，涉案合同的违约金标准明显超过了美林公司及后花园公司遭受损失的30%，因此在涉案违约金过高的情况下，本案彭劲松、陈园请求法院调整降低违约金，申请调整为累计应付款的5%。本院经审理认定事实如下：彭劲松、陈园于2019年4月22日认购美林公司及后花园公司开发出售位于清远市清城区的房屋，面积136.84㎡，售价为1147317元。2019年4月28日至2019年5月9日期间，彭劲松、陈园合计向美林公司及后花园公司支付了首期房价款347317元。2019年5月10日，彭劲松、陈园作为买受人与美林公司及后花园公司作为出卖方签订《商品房买卖合同（现售）》，合同主要约定：出售的房屋为清远市清城区，面积136.84㎡，售价为1147317元。合同第八条约定，买受人应当在2019年5月9日前支付首期房价款347317元，余款800000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定，除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖有权解除合同。出卖人解除合同的，应对书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5［该比率不低于第（1）项中的比率］的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五月底的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件十二补充协议第二条对《商品房买卖合同》第八条的补充中第3点约定：买受人在买卖合同签订前对自己的资信状况清楚明了，买卖合同及按揭合同签订后，若非出卖人原因，买受人在60天内未获得银行按揭贷款审批完成的或120天内仍未获得银行按揭贷款发放的，买受人应自接到出卖人发出通知之日起30天内（以寄出邮戳日期为准）付清剩余房款。买受人逾期付款的按照商品房买卖合同第九条约定处理。第5点约定：因买受人未按时支付房款导致出卖人解除合同的，买受人应自合同解除之日起15天内配合出卖人办理解除合同备案登记等手续，并承担本次房屋交易中所发生的所有税、费。出卖人有权在买受人已付购房款中扣除上述交易税费和违约金。补充协议第三条对《商品房买卖合同》第九条的补充中第1点约定：《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“累计应付款”是指买受人应支付给出卖人的所有购房款，即本合同第七条约定的该商品房房价款的总价款金额。同日，彭劲松、陈园向清远市清城区住房和城乡建设局名下于中国建设银行开设的账户支付了住房维修基金3421元。2019年6月9日，彭劲松向美林公司及后花园公司提交《申明》，内容如下：本人彭劲松（4290061989××××××××）于2019年4月22日购买怡景湾6-2栋205单位，总价1147317元，由于家里人对此套单位不满意，同时也因个人觉得贷款压力较大，无力承担，只能放弃购房。现申请退房，并且承担合同责任愿意赔偿总房价的10%，望贵公司领导批准为谢。同日，彭劲松因退房事宜填写《美林湖购房特申单》，申请内容与《申明》内容一致。2019年6月17日，彭劲松填写《撤销贷款申请审批表》，请求银行撤销对涉案房屋的贷款。2019年7月13日，彭劲松、陈园向美林公司及后花园公司发出《关于解除合同的通知函》，内容为：“因贵公司销售工作人员的诱导性宣传，我方基于重大误解与贵公司于2019年5月10日签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为：20190501615），鉴于继续履行上述《商品房买卖合同（现售）》我方已无法实现合同目的，为避免双方遭受不必要的损失，我方现根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，特依法通知公司如下：我方与贵公司签订的上述《商品房买卖合同（现售）》，自贵公司收到本通知函之日解除，敬请贵公司在合同解除后15天内与我方办理上述《商品房买卖合同（现售）》的注销备案登记等合同解除手续，同时请贵公司返还347317元首期房款以及3421元物业维修基金。”美林公司及后花园公司于2019年7月15日收到上述函件，但无回复。因双方就合同解除事宜协商无果，后花园公司于2019年9月19日向彭劲松、陈园发出《催收楼款通知书》，要求二人在2019年9月30日（合同约定的交付收楼时间）前付清剩余房款800000元。彭劲松、陈园二人于2019年9月21日已收悉上述通知。在本案2019年11月12日的庭审中，美林公司及后花园公司当庭表示同意解除与彭劲松、陈园签订的《商品房买卖合同（现售）》，并因此撤回第一项反诉请求，但不认可彭劲松、陈园的双方的合同关系已于2019年7月15日解除的主张。彭劲松、陈园将三项诉讼请求变更为美林公司及后花园公司协助其向物业维修账户所在银行退还物业维修基金3721元；确认就其提出的美林公司及后花园公司存在虚假宣传及签订合同存在重大误解情形无法提交补强证据佐证；双方未能协商一致解除合同的其中一个原因为违约金的赔付标准过高。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。彭劲松、陈园与美林公司及后花园公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应依合同约定享有权利和承担义务。美林公司及后花园公司撤回要求确认解除涉案《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为：20190501615）的反诉请求，是美林公司及后花园对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。彭劲松、陈园于2019年6月9日以家人对涉案房屋不满意及个人贷款还款承受能力问题向美林公司及后花园公司申请退房，实际为向美林公司及后花园公司申请解除双方的《商品房买卖合同（现售）》。此后彭劲松、陈园撤回该申请并于2019年7月13日以《商品房买卖合同（现售）》的签订存在重大误解为由向美林公司及后花园公司发出《关于解除合同的通知函》，美林公司及后花园公司于2019年7月15日收到上述函件，但无回复。双方就合同的解除事宜并无达成合意。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：彭劲松、陈园的行为是否构成根本违约，应当如何承担违约责任。首先，合同存在重大误解为可变更或可撤销合同的范围，而非法定的合同解除条件。其次，彭劲松、陈园作为完全民事行为能力人，在购置房产前理应对房屋周边环境及配套设施等作充分的了解，才谨慎地作出购房的决定。自彭劲松、陈园认购涉案房屋、交付首期款、办理银行贷款手续至签约之前已有近20天时间，在此期间，二人并无就购房及签订书面的合同提出任何异议，若存在虚假宣传及重大误解的情形，二人理应在申请退房时一并提出，但《美林湖购房特申单》及《申明》中并无记载该部分内容，此与常理明显不符。同时彭劲松、陈园亦确认无法提交补强证据佐证美林公司及后花园公司存在虚假宣传及签订合同存在重大误解情形，并自认双方未能协商一致解除合同的其中一个原因为违约金的赔付标准过高，故本院对彭劲松、陈园提出的美林公司及后花园公司存在虚假宣传的行为及签订合同签订存在重大误解的主张，不予采信，对美林公司及后花园公司提出彭劲松、陈园解约的真正原因为其家人对涉案房屋不满意及个人贷款还款承受能力问题的抗辩，予以采纳。《商品房买卖合同（现售）》的签订是双方合意的结果，合同双方均应按约定行使权力及履行。彭劲松、陈园以其已向美林公司及后花园公司发出《关于解除合同的通知函》为由，请求确认《商品房买卖合同（现售）》已月2019年7月15日解除，法律及事实依据不足，本院不予支持。彭劲松、陈园在美林公司及后花园公司发出《催收楼款通知书》后，仍未依约履行支付剩余房款的义务，二人的行为致使双方签订的合同目的无法实现，已构成根本违约。鉴于美林公司及后花园公司于2019年11月12日庭审时表示同意解除合同，对此，本院确认《商品房买卖合同（现售）》于2019年11月12日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条及第一百一零七条规定，彭劲松、陈园根本违约导致合同解除，应当赔偿因此给美林公司及后花园公司造成的损失。依照商品房买卖合同（现售）》第九条及其合同附件十二补充协议第二条、第三条约定，彭劲松、陈园应向美林公司及后花园公司支付赔偿款114731.70元（1147317元×10%），在扣除违约赔偿款后，美林公司及后花园公司向彭劲松、陈园退还首期购房余款232585.30元。彭劲松、陈园辩称应以未付购房款作为违约赔偿款的计算基数并调整比例，依据不足，本院不予采纳。对于彭劲松、陈园要求美林公司及后花园公司协助返还物业维修基金的请求。美林公司及后花园公司非物业维修基金的收取方，彭劲松、陈园亦无提供证据佐证美林公司及后花园公司负有协助义务，故彭劲松、陈园此请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告彭劲松、陈园与被告清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司于2019年5月10日签订的《商品房买卖合同（现售）》于2019年11月12日解除;二、原告彭劲松、陈园应在判决生效之日起10日内向被告清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司支付违约金114731.70元；三、被告清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司应在判决生效之日起10日内在扣除上述第二项判决确定的违约金后向原告彭劲松、陈园退回首期购房余款232585.30元；四、驳回原告彭劲松、陈园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7578元，反诉受理费1298元，合计8876元，由原告彭劲松、陈园负担4087元，由被告清远市美林基业实业投资有限公司、清远市广州后花园有限公司负担4789元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一九年十一月十八日书记员  周敏清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。