江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0222民初576号原告：周某某，女，汉族，1971年5月17日出生，住江西省景德镇市浮梁县陶科园宝石村区。委托诉讼代理人：黄勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家汉，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：唐某某，男，汉族，1972年10月4日出生，住江西省景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：金鹏光，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何妍，江西景之元律师事务所律师。第三人：王某某，男，汉族，1973年4月3日出生，住江西省景德镇市浮梁县。原告周某某诉被告唐某某、第三人王某某合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某某的委托诉讼代理人黄家汉、被告唐某某的委托诉讼代理人何妍、第三人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就浮梁县体育活动中心店面（新昌南路与开元路交叉口，面积约80平方米）签署的《房屋买卖合同》无效，被告与第三人王某某就买卖前述房产的法律行为无效，并确认该房屋归原告所有；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012至2013年间，原告向被告借款33万元，原告在归还5万元后便无力还款，于是将位于浮梁县体育活动中心店面以买卖方式用于向被告唐某某作为担保，然而被告唐某某在未取得原告同意的情况下，违反约定擅自将所担保房屋出售与第三人王某某。原告认为，被告擅自将担保房屋出售与第三人王某某，王某某在明知该房屋非被告所有的情况下与之发生买卖行为，双方之间的该法律行为无效。1、案涉房屋未取得工程规划许可证等手续，亦无建设工程规划许可证，系违章建筑，违反了法律行政性法规的强制性规定，具有先天的违法性，因此订立的以违章建筑为标的的买卖合同也就随之无效；2、原告小孩至今未结婚成家，且被告明知根据原告的离婚协议，需经过周某某之子成年之后周某某才有权处分案涉房屋，故原告与被告签订的房屋买卖协议属于无权处分，且唐某某不属于善意第三人；3、被告向原告的出借款项按5分、6分计息，明显属于高利贷且被告以非法占有为目的，通过暴力、恐吓的方式胁迫原告签订房屋买卖协议，借款利息不应受法律保护，原告已偿还的所有款项均应认定为归还本金；又原告至今仍无力归还被告欠款，担保物应拍卖清算用于归还所欠被告唐某某的28万元债务。原告多次与被告及第三人协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告唐某某辩称：1、涉案房屋买卖合同合法有效，第三人的买卖合同合法有效，原告所述与事实不符，2014年6月10日原、被告曾达成借款协议，约定被告向原告借款33万，以涉案房屋做抵押，借款期限6个月，借期满后原告未偿还本金及利息，被告依法享有到期债权，双方签订房屋买卖合同后约定原告就涉案房屋以57万元的价格卖给被告，合同到期后被告补齐了全部付款的义务，原告也已交付了房屋。2015年1月9日被告作为所涉案件房屋合法产权人，约定以58万元将房屋出售给王某某，基于以上事实，双方的合同是在平等资源的情况下达成，双方形式了真实有效的买卖关系；2、原、被告双方已重复履行了合同义务，被告对房屋产权有独立处分的权利；3、原、被告均具有民事行为能力，双方的行为不违反法律强制性规定，应认定为有效的民事法律行为；4、被告与王某某双方的买卖合同真实有效，并且不违反法律强制性规定，应被认定有效的民事法律行为；5、房屋的买卖合同只要不属于合同法第52条的规定即是有效的，此外合同有效与否不影响无权的取得与否，房屋买卖合同有效，只是没有发生物权的转移；6、原告的诉讼请求违反了诚实信用原则，房屋作为个人的重大财产，且本案中的买卖合同已经实际履行长达4年之久，第三人也已经实际使用房屋并进行了装修，原告的行为有背诚实信用的原则。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人王某某述称：与被告唐某某的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人的证据认定如下：1、原告周某某、被告唐某某及第三人王某某提交的身份信息，被告唐某某对该组证据的真实性、合法性无异议，认为该组证据与本案诉讼请求及其待证事实无关联。被告唐某某的该质证意见不成立，对原告周某某提交的该组证据予以采信；2、原告周某某与被告唐某某、被告唐某某与第三人王某某分别签订的《房屋买卖协议》，原告周某某、被告唐某某、第三人王某某对该两份证据的真实性、关联性均无异议，对此予以采信；3、《关于联合建房分配方案的协议》复印件、《离婚协议书》复印件，拟证明原告周某某享有涉案房屋的使用权，原告周某某之子尚未结婚，其子未成年和成家立业之前，原告周某某无权买卖、抵押案涉房屋，案涉房屋没有合规的建设手续。被告唐某某及第三人王某某均对该组证据的真实性有异议，要求原告周某某提交该书证原件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条的规定，原告周某某未提交上述书证原件，未证实其符合提交书证原件确有困难的法定情形，也未提供其他证据佐证该两份协议复印件的内容，故对该两份复印件不予采信；4、被告唐某某向第三人王某某出具的收条、银行转账凭证。该组证据能与被告唐某某和第三人王某某签订的《房屋买卖协议》相互印证，能形成证据链，予以采信；5、户口簿复印件与本案诉讼请求及待证事实无关联，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周某某向被告唐某某借款逾期未还，于2014年12月25日与被告唐某某签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定“甲方：周某某，乙方：唐某某，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关等项达成如下协议：第一条、房屋基本情况乙方购买甲方座落于浮梁县体育活动中心店面，面积约80㎡（新昌北路）的店面一间。第二条、付款方式双方约定上述房产出售价格为伍拾柒万元整，一次性付清。第三条、双方责任1、甲方保证出售店面无抵押、查封和任何纠纷，若有违反上述约定，造成的责任由甲方承担。2、甲方在2015年元月1日将该店面交付乙方。3、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第四条、本合同经甲乙双方签字之日起于2015年1月5日起生效。第五条、本合同共1页一式二份，甲方双方各持一份，均具有同等效力。甲方：周某某，身份证号码：3602221971********，乙方：唐某某，身份证号码：3602031972********，见证人：计国芳，身份证号码：3602221967100200212014年12月25日”。原告周某某依约定将房屋（店面）交付被告唐某某之后，2015年1月9日被告唐某某与第三人王某某签订《房屋买卖协议》，该协议约定“甲方：唐某某乙方：王某某依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关等项达成如下协议：第一条、房屋基本情况乙方购买甲方座落于浮梁县体育活动中心店面，面积约80㎡（新昌北路）的店面一间。第二条、付款方式双方约定上述房产出售价格为伍拾捌万元整。第三条、双方责任1、甲方保证出售店面无抵押、查封和任何纠纷，若有违反上述约定，造成的责任由甲方承担。2、甲方在2015年元月10日将该店面交付乙方。3、本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。第四条、本合同经甲乙双方签字之日起于2015年1月日起生效。第五条、本合同共1页，一式二份，甲方双方各持一份，均具有同等效力。甲方：唐某某，身份证号码：3602031972********，乙方：王某某，身份证号码：3602221973××××××××”。被告唐某某按约定向第三人王某某交付了店面，第三人王某某按约定向被告唐某某支付了购买店面的价款580000元。现原告周某某要求被告唐某某返还房屋（店面）无果，诉至本院。本院认为，本案的争议焦点为：原告周某某主张确认其就浮梁县体育活动中心店面与被告唐某某签订的《房屋买卖协议》无效，被告唐某某与第三人王某某就买卖前述房产的法律行为无效的请求是否应予支持。（一）原告周某某主张确认其就浮梁县体育活动中心店面与被告唐某某签订的《房屋买卖协议》无效，理由是：1、原告周某某向被告唐某某借款无力偿还，而用买卖方式将案涉房屋（店面）用于向被告唐某某作为担保的；2、案涉房屋未取得用地规划许可证、建设工程规划许可证，系违章建筑，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此订立的以违章建筑为标的的买卖合同无效；3、根据原告周某某的离婚协议，原告周某某要在其子成年和成家立业之后才有权处分案涉房屋，由于原告周某某之子未婚，故原告周某某与被告唐某某签订的房屋买卖协议无权处分；4、原告周某某向被告唐某某借款，属于高利贷，被告唐某某是通过暴力、恐吓的方式胁迫周某某签订《房屋买卖协议》的。对原告周某某上述理由评判如下：理由1，从原告周某某与被告唐某某签订的《房屋买卖协议》的形成、内容来看，符合买卖合同的构成要件，协议签订后，原告周某某按约交付了店面。原告周某某未提交案涉房屋（店面）是用于担保的相关证据，故对该理由1，不予支持；理由2，原告周某某未提交案涉房屋（店面）已被有批准权的人民政府主管部门确认为违章建筑的相关证据，且违章建筑将导致买卖合同瑕疵履行或者无法履行，并不必然导致合同无效，故对该理由2，不予支持；理由3，即使原告周某某作为出卖人无权处分案涉房屋（店面），但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条的规定，原告主张确认《房屋买卖协议》无效，不符合法律规定，故对该理由3，不予支持；理由4，原告周某某未提交《房屋买卖协议》是其在被告唐某某采取暴力、恐吓等方式胁迫下而签订的证据，故对该理由4，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，综合以上认定意见，本院认为，原告周某某主张确认其就浮梁县体育活动中心店面与被告唐某某签订的《房屋买卖协议》无效的请求，证据不足，理由不充分，于法无据，不予支持。（二）原告周某某主张确认被告唐某某与第三人王某某就买卖案涉房屋（店面）的法律行为无效，理由是被告唐某某擅自将担保房屋出售与第三人王某某，第三人王某某在明知该房屋非被告唐某某所有的情况下与之发生买卖行为，双方之间的该法律行为无效。本院认为，原告周某某未提交案涉房屋（店面）是用于担保的相关证据，不能证明案涉房屋（店面）是其为偿还向被告唐某某借款而设定的担保物，且即使被告唐某某未取得案涉房屋（店面）所有权，与第三人王某某之间就案涉房屋（店面）形成的买卖关系并不必然无效，故原告周某某的该诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，原告周某某主张确认其就浮梁县体育活动中心店面与被告唐某某签订的《房屋买卖协议》无效，被告唐某某与第三人王某某就买卖浮梁县体育活动中心店面的法律行为无效的请求，证据不足，理由不充分，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九条之规定，判决如下：驳回原告周某某的诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由原告周某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 员 邬红辉二〇一九年十一月十二日代书记员 许 颖附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。