贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4234号 原告：贵州众享时代商业管理有限责任公司。住所地：贵州省都匀市。 法定代表人：李建元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆连军，系贵州贵正律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：王珏珲，男，汉族，浙江省杭州市人，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：范捷虎，系贵州良华律师事务所律师。代理权限：特别代理。 原告贵州众享时代商业管理有限责任公司（以下至判决主文简称“众享时代公司”）诉被告王珏珲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众享时代公司委托诉讼代理人陆连军,被告王珏珲及其委托诉讼代理人范捷虎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告众享时代公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年7月31日签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》；2、判令被告支付原告从2018年3月18日起至2019年8月17日止的商铺使用费、管理费共计220550元；3、判令被告以220550元为基数，按照每日0.3‰的标准支付原告从2018年3月18日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金（暂算至起诉之日止的违约金为34207元）；4、判令被告将承租商铺立即返还原告，并按照每月18150元的标准支付原告从2019年8月18日起至商铺实际返还之日止的商铺占用费；5、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第四项诉讼请求，变更诉请为：1、确认原、被告双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》已于2019年8月5日解除。2、判令被告支付原告从2018年3月18日起至2019年8月17日止的商铺使用费、管理费合计182350元。3、判令被告以182350元为基数，按照每日0.3%的标准支付原告从2018年3月18日起至上述款项支付完毕之日止的逾期付款违约金。4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年11月24日签订《新都汇国际购物广场商铺使用合同》（以下至判决主文简称《商铺使用合同》）和《新都汇国际购物广场商铺管理合同》（以下至判决主文简称《商铺管理合同》），合同约定原告将位于都匀市，建筑面积约为143平方米出租给被告经营母婴“Ｆｅｒｎｂｃｂｙ”品牌经营使用，并对使用期限、使用费用、管理费用的支付、违约责任及合同的解除等有明确的约定，费用按半年支付，遵循先付费后使用的原则。截止2019年8月15日，被告尚欠商铺使用费、管理费220550元。根据商铺使用合同第19.4条的约定，被告拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，原告有权单方解除合同并收回商铺。截止目前,被告拖欠原告商铺使用费及管理费长达一年有余,经原告多次催缴，但被告一直以经营不善为由拒绝支付上述费用,被告的行为属于违约行为,并给原告造成损失,为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告王珏珲辩称：被告已于2019年8月5日搬离案涉房屋，原告已经实际收回，合同已实际解除，不存在被告返还房屋的义务。案涉两个合同附件均约定从具备开业条件之日起有90天免费使用期，再加上被告装修期间未营业，故双方协商同意从2018年10月1日起开始交纳使用费和管理费，且从2019年1月开始交2个月免1个月费用的优惠，根据合同约定，每月使用费和管理费分别按照80元/平方米进行计算，每月17600元，被告已经交纳使用费和管理费至2019年6月30日，另外，被告已向原告支付了押金3000元，故原告诉请的费用计算起止时间及金额均不正确。原告没有尽到管理义务，存在违约行为，被告不存在违约行为，故不应当承担违约金。 原告众享时代公司为证实其主张，向本院提交如下证据：1、营业执照、法人证明、法人身份证；2、原、被告双方签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》；3、《合同解除告知函》。被告对1号证据无异议，对2号和3号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议：双方的管理合同和使用合同在合同附件中均有体现为自被告开业之日起有90天免费期，费用的起算时间也是从被告开业之日起计算，但后来双方进行了协商变更，把使用费和管理费的收取日期改为2018年10月1日，另外对于管理费的计算标准也是按照8800元/月计算，这个事实有收据为证。对原告提出解除合同的理由有异议：被告并未违约，而是原告违约在先，是在其存在管理不善，对被告有断水断电行为的情况下，被告才未支付2019年7月份的管理费和使用费，并按照《合同解除告知函》上通知的送达5日内清空店铺后搬离，原告所诉的违约金计算标准过高。 被告王珏珲为证实其主张，向本院提交如下证据：1、身份证；2、原、被告双方签订的《商铺使用合同》、《商铺管理合同》原件；3、三项电改费用收据原件1张、装修垃圾清运费收据原件1张、《装饰工程施工合同》、出入证收据原件1张；4、店铺租金、垃圾转运费、物业费收据原件4张；5、都匀市人民法院（2018）黔2701民初2681、2686号民事判决书，黔南州中级人民法院（2019）黔2701民终791号民事判决书；6、装修押金收据原件1张；7、拆除货物搬运费收据原件1张、搬离后现状照片。原告对1号证据无异议，对2号证据真实性无异议，但认为合同中已约定了免费90天使用期，故原告诉请起算时间已扣除了90天，对3号证据真实性无异议，但认为原告已将店铺交给被告使用，至于其什么时候装修完毕并营业是其自主经营的权利，并不能证明其支付完上述费用后就开始正式营业，也不能以此抗辩不支付使用费和管理费，对4号证据真实性无异议，但认为不能以此证明双方达成了新的费用起算时间及费用标准的约定，因为这是一项重要的权利义务，如果发生变更，应该签订补充协议，不可能口头协商变更，而且正好证明被告自2018年3月18日起至2018年9月并未支付任何费用，已构成违约，对5号证据真实性无异议，但认为判决书中并未载明原告存在哪些管理不善的行为，判决与本案无关，而且也是支持原告诉请的，对6号证据无异议，同意抵扣，对7号证据真实性无异议，但认为照片拍摄时间是2019年8月6日，故认可被告搬离店铺的时间应该是2019年8月6日，案涉合同解除的时间也应该是2019年8月6日。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告与贵州大地永乐置业有限公司签订《新都汇国际购物广场委托经营管理合同》，从而获得新都汇国际购物广场的经营管理权。2017年11月24日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订编号为：2017-2780号《商铺使用合同》和《商铺管理合同》。其中《商铺使用合同》约定的主要内容为：1、甲方（原告）提供新都汇国际购物广场-1060、-1061号商铺出租给乙方（被告）使用；2、使用期限为3年，即2017年12月18日至2020年12月17日止；3、商铺用途，该商铺供乙方作母婴“Fernbcby”品牌经营之用；4、使用费及支付方式，乙方使用费详见附件三。前两年服务费80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月；自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费使用期，乙方在进场装修后15天内缴纳第一个季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方承诺在2017年12月3日前进场施工；5、起算日为免费装修期结束之次日或甲方营业日（两者取其较迟的，商场开业起算日为甲方营业日）；6、乙方支付的使用费不包括需支付推广费、管理费、政府税费及其费用（如水、电、燃气、电话等）；7、商铺交付日期为2017年12月3日之前，合同约定的使用期结束之日起不超过5日内交还，除使用期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过3日内交还该商铺；8、乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交房使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3‰支付违约金；乙方拖欠使用费及其他费用累计达15日或累计三次迟交的，甲方有权单方解除合同并收回商铺，履约保证金不予退还。《商铺管理合同》约定的主要内容为：管理费及支付方式：（1）履约保证金，乙方向甲方交纳相当于1个月商业管理费加经营服务费及推广费数额的履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。履约保证金为8800元；（2）乙方交纳的管理费包含经营服务费、商业管理费详见附件一，商业管理费：5元/平方米/月，合计715元/月；经营服务费：前两年80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月；自乙方具备开业条件之日起，乙方有90天免费使用期，乙方在进场装修后15天内缴纳第一个季度房租，在具备开业条件后30天内缴纳第二季度的房租，之后房租支付方式为半年付，乙方承诺在2017年12月3日前进场施工；乙方违约责任，在使用期限内，乙方逾期交付使用费和管理费等其他费用的，经甲方书面通知，仍未能于7日内交付的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2‰支付违约金。 2017年12月18日，新都汇国际购物广场正式开业。原告于2017年12月4日将门面交付被告，被告当日向原先交付装修押金3000元后，对案涉门面装修使用正式营业。2018年9月9日，原告向被告出具“装修垃圾清运费18595元”收据1张。2018年9月12日，原告向被告出具“三相电改电费用5000元”收据1张。2018年12月21日，原告向被告出具收据1张，载明“2018年10月1日至2019年3月31日店铺租金（减免壹个月）88000元”，同日，又出具载明“垃圾转运费（2018年10月1日至2019年9月30日止（减免壹个月）1101元”收据1张，还出具载明“2018年10月1日至2019年9月30日物业费（减免贰个月）7150元”收据1张。2019年5月20日，原告向被告出具收据1张，载明“店铺租金35200元”。2019年7月31日，原告向被告发出《合同解除告知函》，以被告未按约支付费用违约为由解除合同，要求被告于函送达五日内将店铺清空退还原告。被告接通知后，于2019年8月5日拆除店铺所有设施后搬离。 本案争议焦点：1、合同解除的时间；2、双方是否口头约定变更了合同中使用费和管理费的起算时间和标准？3、被告实际欠费金额；4、逾期付款违约金计算标准。 本院认为：1、关于合同解除的时间问题。原、被告签订的《商铺使用合同》、《商业管理合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应合法有效。其中《商铺使用合同》主要约定对物业本身进行使用应交纳的费用，即对租金的约定；《商业管理合同》则是原告对商场提供管理服务后，物业所有人或使用人应当支付的服务费用的约定，二者共同构成原、被告之间的租赁合同法律关系。庭审中，原告变更第一项诉请要求确认原、被告双方签订的《新都汇国际购物广场商铺使用合同》、《新都汇国际购物广场商铺管理合同》已于2019年8月5日解除，被告无异议，本院予以支持。 2、关于双方是否口头约定变更了合同中使用费和管理费的起算时间和标准的问题。案涉两份合同中关于使用费和管理费的支付条款，仅载明“履约保证金8800元，前两年服务费80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月。商业管理费：5元/平方米/月，合计715元/月；经营服务费前两年80元/平方米/月，第三年84元/平方米/月。”虽然载明的是“履约保证金”，但双方对使用费约定每月8800元无异议，仅对管理费标准和起算时间有争议，原告认为约定每月管理费应是9350元，起算时间应从合同约定使用期限2017年12月18日起免90天即2017年3月18日起算，被告认为双方已口头约定变更为两项费用均为每月8800元，所有费用均从2018年10月1日开始起算。根据被告举证2018年12月21日，原告向被告出具收据1张，载明“2018年10月1日至2019年3月31日店铺租金（减免壹个月）88000元”，以及当日出具的另两份垃圾转运费、物业费收据所载明的内容来看，原告已明确表示同意给被告减免租金、垃圾转运费和物业费，说明双方有变更合同内容的真实意思表示，根据被告提供的2018年9月9日“装修垃圾清运费18595元”、2018年9月12日“三相电改电费用5000元”以及2018年12月21日的租金收据载明的时间、内容来看，被告在2019年9月份之前仍未装修完毕，根据交易习惯，如果被告欠付2018年10月1日之前的租金、垃圾转运费、物业费，其2018年12月21日所缴纳的88000元、1101元、7150元理应抵作从2018年3月18日起算的租金、垃圾转运费和物业费，但相反却明确载明均从2018年10月1日起算，故本院认定双方口头约定变更为租金等费用从2018年10月1日起开始缴纳，且根据租金载明的金额和内容分析计算，双方口头协商变更每月使用费和管理费应均为8800元，即每月总费用为17600元的事实存在。但由于双方未能提供证据证明变更和减免的期限及于整个合同履行期间，故本院认为仅为2018年10月1日至2019年3月31日止这个期间双方进行了租金标准的口头约定变更。原告未能提供充分证据否认此事实，故对其认为双方没有口头约定变更合同内容的主张，无事实依据，本院不予采信。 3、关于被告实际欠费金额问题。首先，经过庭审，双方均认可案涉两个合同的解除时间为2019年8月5日，原告也变更了第一项诉请，故从被告已实际缴纳租金至2019年3月31日次日起计算至2019年8月5日止，按照合同约定，被告拖欠原告商铺使用费为:80元/平方米/月×110平方米×4月＋80元/平方米/月×110平方米÷30日×4日＝36373元,被告拖欠原告商铺管理费为:85元/平方米/月×110平方米×4月＋85元/平方米/月×110平方米÷30日×4日＝38647元，前述两项欠费共计75020元。根据涉及原告类似案件的法院生效法律文书，结合本案事实，可以认定本案原、被告双方均存在违约行为，故被告交纳的装修押金3000元应退还被告，再加上原告同意抵扣被告于2019年5月20日缴纳的租金35200元，故被告实际欠费金额应为36820元。 4、关于逾期付款违约金问题。原告主张按每日0.3‰的标准支付，被告认为未违约不应承担。本院认为，被告逾期付款属违约，案涉两个合同约定的违约金不一致，《商业管理合同》约定过高，原告主动调整按每日0.3‰的标准支付，有事实依据，亦不违反法律规定，本院予以支持，但应从2019年4月1日起计至付清为止。 综上所述，对原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告贵州众享时代商业管理有限责任公司与被告王珏珲签订的编号为：2017-2780号《新都汇国际购物广场商铺使用合同》和《新都汇国际购物广场商业管理合同》于2019年8月5日解除。 二、被告王珏珲于本判决生效后五日内支付原告贵州众享时代商业管理有限责任公司拖欠的商铺使用费、管理费共计36820元，并从2019年4月1日起按日0.3‰支付违约金至付清之日止。 三、驳回原告贵州众享时代商业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5122元、因适用简易程序审理减半收2561元，由原告贵州众享时代商业管理有限责任公司承担2000元，被告王珏珲承担561元（该款原告已向本院预交，被告负担部分可径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员 黄    莹 二〇一九年十一月六日 书记员 罗昭君（代）