广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初10871号原告(同时为反诉被告)：刘双，女，汉族，住湖北省广水市，委托诉讼代理人：张建军、周建鹏，分别系广东文厚律师事务所律师、律师助理。被告（同时为反诉原告）：叶生存，男，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：叶文浩，广东兢秀律师事务所律师。第三人：东莞市广升房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇塘坑水库旁塘厦可居酒吧街（一期）酒吧街一区110。法定代表人：谢章军。委托诉讼代理人:刘文,该公司员工。原告刘双诉被告叶生存、第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司（以下简称广升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告刘双以及委托诉讼代理人张建军、周建鹏，被告叶生存的委托诉讼代理人叶文浩到庭参加诉讼。第三人广升公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉请求一、解除原、被告2019年2月28日签订的《房地产转让合同》；二、被告返还原告所支付的购房款人民币152000元以及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自起诉之日计算至还清之日为止；三、被告返还原告代为支付的3600元赎楼款；四、被告双倍返还原告定金人民币296000元；五、本案全部诉讼费用由被告承担。反诉请求一、确认叶生存没收刘双定金148000元；二、本案全部诉讼费用由刘双负担。本诉基本事实和理由原告刘双诉称：原、被告于2019年2月28日通过第三人签订了《房地产转让合同》，约定被告将其所有的位于东莞市湖柏山庄湖翠阁的商品房出售给原告，该房屋建筑面积57.43平方米，不动产权属证号为粤2016东莞不动产权第号，转让总价款为740000元人民币。合同还约定，在签订合同时原告向被告支付定金300000元，第二部分楼款440000元双方约定原告在被告名下有关该物业的欠款银行：仅限于中国民生银行股份有限公司东莞分行、深圳平安普惠小额贷款有限公司通知还款3个工作日内将欠款一次性转入上述两家银行用作赎楼用途，该笔款项计入房价的一部分；如卖方未能履行本合同之约定，以至于本合同不能顺利完成，即视为违约，卖方必须双倍返还定金给买方。因卖方所出售的房屋在中国民生银行股份有限公司东莞分行和深圳平安普惠小额贷款有限公司有两笔银行贷款，故双方在合同中特别备注：卖方需要将民生银行供楼卡、密码交给买方用于赎楼用途，并取消手机银行、短信、网银服务，并将民生银行借款合同给经纪方即第三人用于协助完税。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了300000元定金，并同时按照第三人的要求将281000元存入民生银行积极配合办理赎楼手续。原告还代被告偿还了3600元的借款还款。而被告未按照合同的特别约定将民生银行借款合同以及银行卡、密码交给原告以及取消手机银行、短信、网银服务，同时在第三人多次催促其过来办理赎楼手续时，被告仍然不予理会。最后第三人在2016年6月3日再次通过发函、微信、短信通知被告在2016年6月6日前到第三人处配合办理赎楼手续，否则视为被告违约，在此情况下被告仍然拒绝前来配合办理相关手续。被告的行为已经构成严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，被告应当向原告双倍返还定金，因双方约定的定金超过总价的20%，原告按照总价740000元的20%计算定金，故被告应当向原告双倍返还定金人民币296000元。本诉答辩基本理由案涉房地产转让合同至今未能履行，是因为原告违约造成，被告不存在原告所述的违约情形，原告所述的情况和事实不符。就约定而言，案涉转让合同第五条第C款明确约定，原告第二部分款44万元须转入被告两个欠款银行用作赎楼用途，合同结尾备注“被告如果转走原告存入被告银行还贷款，被告需要赔偿房屋总价两倍给原告”。以上证据原告第二部分楼款的付款方式是付至被告民生银行还贷账户、平安普惠小贷公司还贷账户内，不存在其他争议或者解释。就事实而言，被告在合同签署后几天就和中介一起去到了第一个贷款银行办理了提前还贷赎楼手续，只是需要原告将款项28.1万元打入被告还贷账户内以完成扣款。原告在起诉状第二页第四行中陈述“按照第三人的要去将28.1万元存入民生银行”，原告该陈述的前提是被告已经和第三人到民生银行办理了提前还款手续并告知原告具体的还款金额，如果第三人和被告没有去民生银行办理提前还款手续，第三人是不可能知道需要存多少钱，更不可能会告知原告转款。再看第三人于2019年6月3日和被告的聊天记录来看，被告实际是已经办妥了民生银行提前还款手续，第三人却向被告称原告已经存款可以还款了，约被告过来也准备和被告安排第二个贷款还款的事情。实际上，原告根本没有存入被告民生银行的还款账户，原告没有完成第一笔贷款还款手续，已经构成违约。反诉基本事实和理由原、被告之间案涉房屋买卖合同至今未能顺利履行是因为刘双违约造成，叶生存通过本次诉讼正式提出案涉房屋买卖合同，刘双应当承担违约责任。案涉房屋买卖合同经过双方根据实际情况考虑、充分协商达成一致约定，刘双在支付300000元定金后，需要直接将购房款打到叶生存案涉房屋两笔抵押银行处消除抵押赎楼。在案涉房屋买卖合同签署后，刘双即和第三人工作人员到抵押银行处办理了提前还款手续，并已经将案涉还款银行卡交给了刘双。第三人工作人员就让叶生存回去等他们办妥赎楼后再通知下一步。叶生存也有追问第三人工作人员要求刘双将款项打入还款银行。但是刘双不仅没有按照约定付款，第三人工作人员还谎称刘双已经付款引发纠纷。叶生存因为身体原因在北京康复，现刘双提出的本诉没有事实依据，案涉合同亦因刘双违约，刘双特提出解约，请求法院确认叶生存有权没收刘双已经支付的定金。反诉答辩基本意见被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告积极配合合同的履行，反诉原告一直未能配合中介机构办理了相关手续，且经中介方多次催促，反诉原告仍然拒不配合履行合同，反诉原告违约导致合同不能履行，原告不存在违约行为。第三人广升公司的基本意见第三人广升公司没有提供证据，也没有提交书面的意见，亦未提交委托手续参加庭审。但员工刘文于庭审结束后到法院接受了调查。基本事实一、案涉物业情况：案涉争议的房屋坐落于东莞市湖柏山庄湖翠阁，登记证号为粤（2016）东莞不动产权第号，登记权利人为叶生存单独所有。抵押权人有中国民生银行股份有限公司东莞分行（抵押债权数额为35万元，抵押登记时间为2016年8月17日）以及深圳平安普惠小额贷款有限公司（抵押债权数额为18.8万元，抵押登记的时间为2017年12月13日）。二、房屋买卖合同签订情况：2019年2月28日，案涉原、被告以及第三人签订了《房地产转让合同》，合同约定叶生存自愿将物业出售给刘双，总价为人民币740000元。双方约定买方需要支付人民币300000元给卖方作为购买该物业之定金。第二部分楼款人民币440000元通过以下方式支付“（第五条第C款）买卖双方约定，买方需要在卖方名下有关依照物业的欠款银行仅限于中国民生银行股份有限公司东莞分行、深圳平安普惠小额贷款有限公司通知还款3个工作日内将欠款一次性转入上述两家银行”。另双方在合同中备注“2.买卖双方约定，除了签署本合同支付的定金人民币300000元以及本合同约定的两笔赎楼款（具体金额以银行出具为准外，剩余购房款在买卖双方办理产权过户当日支付）；3.卖方须将民生银行供楼卡，密码交给买方用于赎楼用途，并取消手机银行、短信、网银服务；4.卖方须提交民生银行借款合同给双方用于协助完税；5.卖方如果转走买方存入卖方银行还贷款，卖方需要赔偿房总价的两倍给买方”。三、合同履行情况：合同签订后，原告刘双于2019年2月28日支付了定金30万元，于2019年3月14日替被告向民生银行还款3600元，于2019年3月15日将281000元存入了原告在民生银行开设的账户。被告叶生存和第三人广升公司到民生银行办理了提前还款的申请手续。四、原告主张被告存在以下违约行为：违反了案涉《房地产转让合同》备注第3、4条，被告一直不配合办理约定的手续。原告认为虽然备注条款没有约定具体的履行时间，但根据第三人提供的履约催告函可以反映出已经给予了被告相应的时间在2019年6月6日之前办理相关的手续。被告确认已经将供楼卡给了中介公司，但是手机银行、短信、网银没有取消，因为以上行为并不影响原告履行付款义务，且可以核实原告是否及时履行了付款义务。五、被告认为原告存在以下违约行为：违反了案涉《房地产转让合同》第五条第C款的约定，原告并未将款项打入还款账户，构成违约。被告认为供楼卡和密码已经提供给了中介公司，但原告并未偿还第一笔民生银行的贷款。六、微信记录：原告提供了微信记录证明案涉当事人对于履行合同沟通的情况。广升公司的刘文和被告叶生存进行了沟通，叶生存表示“我给你发的短信，你不是看了吗？前提是买方违约，没按照合同流程办事”“扣款的流程，咱俩人去民生银行办完了，字也签完了，就等买方把赎楼款全款打入我的民生的账户里，银行实施扣款，民生银行卡也给你刘文了，是买方没把款项存到我账户里，合同也是这么签的”。刘文表示“买方没有违反合同，合同是中介写的，中介有最终解释权，现在要求你于2019年6月6日前，来地产公司现场配合把流程走完，来还是不来？”叶生存表示“要是你这种态度和我说话，我去不了”。七、广升公司的意见：广升公司的员工刘文庭审结束后到庭接受调查称“买卖双方签订买卖合同后，买方向卖方支付了定金，后广升公司带卖方去民生银行申请了提前还款手续同时当天要求卖家将供楼卡密码、借款合同、短信、网银等取消，要求卖方当天把上述材料给经纪方，但实际上卖方只是提供了供楼卡和房产证原件，没有提供供楼卡密码、借款合同、短信、网银。因银行从申请还款至扣款需要时间，扣款需要提供供楼卡密码等被告协助扣款，但被告没有回来，要求买家先打款，因此发生争议导致了合同无法继续履行。对于打款和给供楼卡密码、借款合同、短信、网银的履行顺序没有约定，但经纪方有口头通知双方在打款前需要给上述材料，因为我方需要确保该款项是用于赎楼。因为经纪方不清楚平安普惠银行如何具体还款的操作流程，故没有在案涉《房地产转让合同》中书写。按照流程是需要银行通知还款，本案中介联系了民生银行，民生银行说要被告配合过来做还款手续，但是被告没有过来。之前卖家和广升公司员工去了民生银行申请了提前还款，但是扣款和申请提前还款是不一样的。对于被告提出的要求款项先打到民生银行的账户，再去扣款，广升公司没有同意，因当场打款就能扣款，要求打款和扣款能够同时进行。合同里面没有明确约定，但对双方进行沟通，对这个方案，买家是同意的，卖家是不同意的。中介认为是卖家违约。八、其他：原、被告均确认案涉《房地产转让合同》已经解除。以上事实有原告提供的房地产转让合同、收据以及转让凭证、不动产以及不动产信息查询结果、第三人经办人和被告的微信聊天记录、履行催告函以及本院庭审笔录、调查笔录附案证实。裁判理由和结果本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人对于解除房屋买卖合同均没有异议，本院亦予以确认。综观本案，争议的焦点有以下两个方面：第一，案涉房屋买卖合同解除的原因是什么，原、被告在本案中是否存在违约行为，违约行为是否导致合同目的无法实现。原告主张被告违反了案涉《房地产转让合同》备注第3、4条，即“卖方须将民生银行供楼卡，密码交给买方用于赎楼用途，并取消手机银行、短信、网银服务；4.卖方须提交民生银行借款合同给双方用于协助完税”。被告确认将民生银行供楼卡已经给付广升公司，其余没有履行是认为原告尚未依照约定将民生银行的剩余贷款付清。被告主张原告违反了合同第五条第C款的约定，即“买卖双方约定，买方需要在卖方名下有关依照物业的欠款银行仅限于中国民生银行股份有限公司东莞分行、深圳平安普惠小额贷款有限公司通知还款3个工作日内将欠款一次性转入上述两家银行”，原告主张因被告尚未履行备注的第3、4条，因此未将自己民生银行账户内的281000元存款转给被告的账户。而第三人广升公司确认合同并未对备注第3、4条和第五条第C款的履行顺序进行明确约定。但广升公司认为打款和扣款能够同时进行，买家也同意按照上述方式进行，但卖方并不同意，卖家构成违约。本院认为，综观原、被告以及第三人的陈述以及案涉的证据，可以证明案涉合同不能继续履行下去的原因是双方对案涉《房地产转让合同》备注第3、4条和第五条第C款的履行先后顺序发生了争议。原、被告均认为对方应当先履行义务，第三人广升公司认为可以同时履行，因沟通不畅导致买卖合同履行发生障碍。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。本院认为，原、被告在合同没有明确约定导致合同履行发生争议时，应当进行友好协商处理，作为第三人的广升公司应当进行合理斡旋，但第三人广升公司的工作人员在斡旋时所说“合同是中介写的，中介有最终解释权”的内容没有法律依据，也不利于合同目的的实现，不能因此认定被告叶生存构成违约。鉴于原、被告协商不成，且均同意解除合同。因此，本院认为，案涉合同系约定不明导致双方一致同意解除，不存在根本违约方。第二，原、被告的诉请如何处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原告刘双于2019年2月28日支付了被告定金30万元，于3月14日替被告向民生银行还款3600元，据此，被告叶生存应当返原告300000元以及利息（利息以152000为本金，从起诉之日即2019年7月2日按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算利息至实际清偿之日为止）；另被告应当返还原告赎楼款3600元。原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。反诉原告叶生存要求没收定金的诉请亦没有法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告刘双和被告叶生存于2019年2月28日签订的《房地产转让合同》已经解除；二、限被告叶生存于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告刘双购房款300000元以及利息（利息以152000为本金，从2019年7月2日开始按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息至实际清偿之日为止）；三、限被告叶生存于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告刘双3600元；四、驳回原告刘双的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告叶生存的反诉请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8074元，由原告刘双负担2646元，由被告叶生存负担5428元；反诉案件受理费1630元，由反诉原告叶生存负担。保全费2778元，由原告刘双负担911元，被告叶生存负担1867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  尤中琴人民陪审员  毛奇玲人民陪审员  林巧玲二〇一九年十一月二十五日书 记 员  冯小明书 记 员  邝小平附本案适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。