济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初5267号 原告：刘勇，男，1980年生，汉族，无业 原告：焦玉峰，男，1973年生，汉族，无业 两原告共同委托诉讼代理人：张海侠，泰和泰（济南）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：郑阳阳，泰和泰（济南）律师事务所实习律师。 被告：山东今远物业管理有限公司，住所：济南市。 法定代表人：孙岩，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董恩升，山东鹏飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾静静，山东鹏飞律师事务所实习律师。 被告：银座集团股份有限公司，住所：济南市。 法定代表人：侯功海，董事长。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告刘勇、焦玉峰与被告山东今远物业管理有限公司、银座集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇、焦玉峰的委托诉讼代理人张海侠、郑阳阳,被告山东今远物业管理有限公司的委托诉讼代理人董恩升、贾静静，被告银座集团股份有限公司的委托诉讼代理人史新宋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘勇、焦玉峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《经营场地租赁合同书》；2.判令被告山东今远物业管理有限公司退还2018年11月19日至2018年12月31日期间租金111790元；3.判令被告山东今远物业管理有限公司退还保证金7万元；4.判令被告山东今远物业管理有限公司支付应返还款项的利息2629元（以181790元为本金，自2018年11月19日起按人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日。现暂计至2019年3月19日共计2629元）；5.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告实物资产损失20万元；6.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告对经营场地的改造、装修现值损失223000元；7.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告经营损失9万元；8.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告解散员工损失120860元；9.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告可得利益损失312756元；10.判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告腾房、搬迁损失1.5万元；11.判令被告银座集团股份有限公司退还实物保证金5000元；12.判令诉讼费由被告山东今远物业管理有限公司承担；13.判令保全费由被告山东今远物业管理有限公司承担；14.判令被告银座集团股份有限公司对上述费用和被告山东今远物业管理有限公司承担共同赔偿责任。 当庭变更诉讼请求第4、9项： 4、判令被告山东今远物业管理有限公司支付应返还款项的利息（以181790元为本金，自2018年11月19日起按人民银行同期贷款利率计算至实际清偿日）；9、判令被告山东今远物业管理有限公司赔偿原告可得利益损失327750.6元。 事实与理由： 2014年1月15日，原告与山东今远物业管理有限公司签订《经营场地租赁合同书》，合同约定山东今远物业管理有限公司将其自己从银座集团承租的坐落于济南市历下区某某路某某号的房屋，建筑面积719平米，转租给原告使用。租赁用途为经营饮食类项目，房屋租金为浮动租金，详见合同第三条第3款。租赁期限自2014年2月11日起至2019年12月31日止，租金每6个月支付一次，由原告在每个结算月前7天缴纳给被告。合同第四条第1项约定了原告向山东今远物业管理有限公司预付7万元的保证金作为改造合同和提供食品服务质量的担保。合同第十四条第4款约定“双方任何一方要求变更或解除合同，应提前30天以书面形式通知对方，未达成协议前，原合同仍有效”。合同签订后，原告于2015年9月14日经济南市历下区市场监督管理局批准成立济南某某餐饮管理有限公司，在承租地经营某某饭店，并委托山东某某酒店管理有限公司进行经营管理。经营期间，所有水电费都由银座集团股份有限公司收取，2015年9月22日，银座集团股份有限公司银座集团又向某某餐饮管理有限公司收取5000元的实物保证金。2018年11月19日银座集团强制停水停电，2018年11月22日银座集团又给被告下达《关于限期撤离的通知》，原告才得知承租的门面房面临限期拆除。原告不得已在2018年11月19日被迫停业，2018年11月25日被迫搬离。此时距原告与山东今远物业管理有限公司的租赁合同期满尚有一年一个月之多，给原告造成经济损失合计110余万元。原告认为，山东今远物业管理有限公司作为出租人，应当保证租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告已经依约履行支付租金的相关义务，山东今远物业管理有限公司无法维护正常经营秩序，造成原告经济损失应承担赔偿责任。同时，银座集团股份有限公司向原告收取保证金和电费的行为已和山东今远物业管理有限公司构成共同出租人。现在，因合同已经无法履行，原告享有解除合同的权利。为了维护原告的合法权益，故诉诸贵院，望判如所请。 山东今远物业管理有限公司辩称，原告主体不适格，希望法院驳回原告起诉。 银座集团股份有限公司辩称，一、原告与银座公司未签订过任何合同，没有合同关系，根据合同相对性原则，原告无权依据与被告一之间的租赁合同对银座提起起诉，应当驳回原告对银座公司的该部分起诉。涉案房屋是银座公司整体出租给今远物业，银座公司与今远物业是出租人和承租人法律关系，今远物业又将涉案房屋转租给原告，今远物业和原告构成承租人和次承租人法律关系，出租人和承租人之间的法律关系与承租人和次承租人之间的租赁关系是两个独立的法律关系，不能两个法律关系混同处理，原告直接对被告二主张损失明显不成立。二、原告诉称因为银座公司向原告收取保证金和电费，因此原告主张银座公司与山东今远物业管理有限公司构成共同出租人，这一推断无事实和法律依据。1、银座公司收取电费是因为根据银座与房屋产权人山东某某置业有限公司的租赁合同及补充合同，银座对整个租赁区域供电站行使管理权。事实上，银座代为管理供电站的范围不仅包括银座整个租赁区域，还包括某某小区的部分公共照明和部分电梯。因此，银座收取电费仅仅是对供电站电力代为管理的需要，而不能简单据此推断银座和今远物业系共同出租人。2、银座公司收取保证金5000元是原告现场装修的施工押金，是出租人仅仅针对次承租人的装修施工行为收取的押金，而这一点并不能改变出租人、承租人和次承租人之间的法律关系以及承担法律责任的依据。三、涉案房屋面临限期拆除，是根据济南市公安局交通警察支队历下大队《责令限期改正通知书》作出，根据原告提供的第一组证据四第三条第4项可以看出，水电费用不包含在租赁合同之内，银座公司不能成为租赁合同的主体。从原告提供的第一组证据，证据一第十一条和证据四第十条免责条款可以看出，涉案房屋不适用于使用或租用时合同自动解除，山东今远物业管理有限公司无息退还保证金和租金，互不承担违约责任，原告除第2项和第3项诉求之外，其他诉求均无事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人陈述，本院综合认定事实如下： 坐落于济南市历下区某某路某某号x号公建-xxx，所有权人为山东某某置业发展有限公司，房屋用途为储藏室。2010年，山东某某置业发展有限公司（甲方）与银座集团股份有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方合法拥有坐落于济南市某某路某某号某某物业项目的公建及停车场，甲方同意将该公建及地下一层停车场租给乙方用于商业经营，该公建及地下一层建筑面积4983平方米；租赁期限20年，自2011年7月1日起为计租日。 2014年1月15日，山东今远物业管理有限公司（甲方）与刘勇（乙方）签订《经营场地租赁合同书》一份，约定：乙方承租甲方坐落于济南市历下区某某路某某号，（一）层，面积719平方米，供乙方经营本合同规定的商品；租赁期限自2014年2月11日起至2019年12月31日止；租金标准3.1元/平方米/天；支付制为每六个月结算一次，乙方应在每个结算月前7天缴纳给甲方，租金每两年递增8%，即：2014年2月11日—2014年12月31日的租金为722164元，2015年1月11日—2015年12月31日的租金为813549元，2016年1月11日—2016年12月31日的租金为878632元，2017年1月11日—2017年12月31日的租金为878632元，2018年1月11日—2018年12月31日的租金为948923元，2019年1月11日—2019年12月31日的租金为948923元；自本合同签订之日起2日内，向甲方预付伍万元的保证金，合同期满时，甲方将暂留乙方保证金，作为乙方在合同期间所售商品的质量保证金，在12个月内如无顾客质量问题投诉或商品的退还处理，在不欠任何费用的情况下，甲方无息退还该款或剩余的质量保证金；经营品类：餐饮、服务；因不可抗力或其他不可归责与双方的原因，使场地不时于使用或租用时本合同自动解除，甲方应无息退还保证金和预交的租金和费用，双方互不承担违约责任；甲方账号：xxxxxxx，户名：王某。 2014年1月15日，山东今远物业管理有限公司（甲方）与刘勇、焦玉峰（乙方）签订《经营场地租赁合同书》一份，约定内容与上述山东今远物业管理有限公司（甲方）与刘勇（乙方）签订《经营场地租赁合同书》一致，原告称该合同的实际签订日为2015年8月18日。 2015年8月8日，刘勇（甲方）与山东某某酒店管理有限公司（乙方）签订《餐饮转让协议》一份，约定：甲方以总价款陆拾万元整将坐落在某某路某某号银座购物广场一楼的某某餐厅整体转让给乙方；该餐厅内相关设施所有权一并转让给乙方；甲方承诺将该餐厅所用房屋（包括地下室甲方修整的房屋）的租赁权益同时转让给乙方。 2015年8月18日，济南某某餐饮管理公司（甲方，法人代表焦玉峰）与山东某某酒店管理咨询有限公司（乙方，法人代表陈秋红）签订《某某酒店委托经营管理合同》一份，约定：酒店位于济南市历下区某某路某某号银座购物中心一楼。 2015年10月8日山东某某酒店管理咨询有限公司支付给了山东今远物业管理有限公司2万的保证金，收款人王某，原告称刘勇承租期间支付的5万保证金无法提交证据。庭审中，山东今远物业管理有限公司认可收到第4季度租金及2万元保证金。原告及山东今远物业管理有限公司均认可，原告已按期足额向山东今远物业管理有限公司支付2018年全年租金，其中银行转账188307元，其他是抵扣的山东今远物业管理有限公司在餐饮公司处的餐饮花费，山东今远物业管理有限公司称2018年按照年租金83万元收取，因为某某路修路，双方协商降低租金。 庭审中，银座集团股份有限公司称，涉案建筑101室是车库，102室-109室是储藏室，涉案争议位置有一部分是储藏室，有一部分是车库，在银座集团股份有限公司接手的时候，地下一层已经被产权人改造为餐饮经营。且根据银座集团股份有限公司对山东某某置业发展有限公司签订的合同，银座集团股份有限公司接手后，将涉案建筑一层用途改为商业经营，山东某某置业发展有限公司配合办理了改建手续，后来因为不符合规定，手续没有办理。山东今远物业管理有限公司称，我们和银座集团股份有限公司签订合同的时候，他向我们出具了和山东某某置业发展有限公司的租赁合同，并承诺我们能够改变房屋的规划，我们才签订的美食城项目合同，我向两个原告出租的时候，说明了这个情况，银座集团股份有限公司一直没有办理改变场地用途的手续，我们一直不知情。原告称，我们当时不了解房屋用途，因我们和山东今远物业管理有限公司签订租赁合同时，涉案房屋一直用于餐饮经营，同时租赁合同里面在不同条款里面，均约定了涉案房屋为商铺。 关于原、被告租赁关系，山东今远物业管理有限公司及银座集团股份有限公司均称称银座集团股份有限公司于2011年承租了山东某某置业发展有限公司包括涉案房屋的4层建筑，2013年11月将涉案建筑1层全部转租给山东今远物业管理有限公司，租赁期限为2013年12月1日-2023年11月30日，租金一直按约定支付到2018年11月份，不存在拖欠，2018年11月19日，银座集团股份有限公司给济南某某餐饮管理有限公司下的停业通知。刘勇、焦玉峰称，今远物业应退还原告2018年11月19日至2018年12月31日期间租金111790元。具体计算方式为：948923∕365*43天=111790元 2018年11月5日，济南市公安局交通警察支队历下区大队作出《责令限期改正通知书》（济公交历下责改字[2018]第1105号），内容为：银座集团股份有限公司济南银座某某购物广场：经查，你（单位）于2018年11月5日在历下区某某路某某号x号公建-xxx曾车库改变规划使用的行为，违反了《济南市停车场建设和管理条例》第二十五条之规定。依据《济南市停车场建设和管理条例》第四十六条之规定，现责令你（单位）于2018年11月7日前自行改正，恢复停车场的用途及性质，并于2018年11月21日前到本机关接受处理。 另查明，济南某某餐饮管理有限公司营业执照载明：法定代表人焦玉峰，住所山东省济南市。 关于实物资产损失，原告提供收条一份，载明：今收到某某酒店管理有限公司支付的第一笔酒店转让款人民币贰拾万元整。原告提供山东某某酒店管理咨询有限公司向刘勇转账凭证8份，每笔5万元。原告称，焦玉峰实际支付给刘勇60万元的转让费。该60万转让费根据合同约定包括餐桌、餐椅、厨房设备、内部装饰、吧台结算等设施。因合同没有到期，根据总租赁期限3年4个月与剩余期限1年1个月的比例折算大概20万。 关于原告对经营场地的改造、装修现值损失，原告提供发包方为山东某某酒店管理咨询有限公司的《建筑装饰工程施工合同》1份，甲方为为山东某某酒店管理咨询有限公司的《安全施工合同》1份，付款方为山东某某酒店管理咨询有限公司的银行转账凭证2份，客户名称为某某的收据1份，尾款收条1份，以证明原告对经营场地进行装修共花费12.9万元；原告提供银行转账凭证1份，客户名称为某某店的收据1份，门头装修报价单1份以证明原告的门头装修损失为8000元；原告提供交款单位为某某店的收据1份，以证明原告为厨房、大厅、顶棚维修花费6000元；原告提供单位名称为某某的收据1份，银行转账凭证1份，以证明原告加装隔断墙花费3748元；原告提供银行转账凭证1份，客户名称为某某的收据1份，以证明原告为为饭店电线整改花费2万元；原告提供交款单位为某某餐饮管理有限公司的收据3份，以证明原告为饭店消防改造共花费6万元。 关于原告主张的经营损失及可得利益损失，原告提供济南某某餐饮管理有限公司2018年1月至10月成本数据分析，以证明原告每天的营业收入情况，以及被告强制停水停电，原告产生的经营损失，按每天营业额平均15000为标准，计算6天，从2018年11月9日停电计算至2018年11月25日开始搬迁，共计6天，总计9万元整；原告2018年1月至10月总利润244591.14元，平均一个月利润24459元，一天利润815.3元。原告自己2018年11月19日被迫停业至合同到期日2019年12月31日，总计13个月12天。总的损失为24459ⅹ13+12ⅹ815.3=327750.6元。 关于腾房、搬迁损失，原告提供山东某某搬运有限公司发票一份，以证明原告的腾房、搬迁损失为15000元。 关于遣散员工的实际损失，原告提供解除劳动合同经济补偿协议书27份，证明原告支付经济补偿金为120860元。 本院认为，刘勇、焦玉峰与山东今远物业管理有限公司签订的《经营场地租赁合同书》未违反法律规定，对双方具有约束力。因原、被告均认可2018年11月19日，银座集团股份有限公司给济南某某餐饮管理有限公司下的停业通知，本院认定刘勇、焦玉峰主张解除其与山东今远物业管理有限公司签订的《经营场地租赁合同书》于2018年11月19日解除。 关于原告要求山东今远物业管理有限公司退还2018年11月19日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，因双方均认可原告已按期足额向山东今远物业管理有限公司支付2018年全年租金，因《经营场地租赁合同书》约定的2018年1月11日—2018年12月31日的租金为948923元，虽山东今远物业管理有限公司称2018年租金降低为83万元，但未提供证据证明，本院不予采信。对原告主张按照948923∕365*43天=111790元的计算方式，本院予以认定，原告要求山东今远物业管理有限公司支付利息的诉讼请求，本院认为应以111790元为基数，自2018年11月19日至起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求山东今远物业管理有限公司退还保证金7万元的诉讼请求，因山东今远物业管理有限公司认可收到保证金2万元，原告未提供证据证明另外5万元已实际支付，根据《经营场地租赁合同书》约定，合同期满时，甲方将暂留乙方保证金，作为乙方在合同期间所售商品的质量保证金，在12个月内如无顾客质量问题投诉或商品的退还处理，在不欠任何费用的情况下，甲方无息退还该款或剩余的质量保证金。现双方合同于2018年11月19日解除，山东今远物业管理有限公司未提供证据证明存在扣留或扣减保证金的情形，上述2万元保证金应退还原告，原告要求山东今远物业管理有限公司支付利息的诉讼请求，本院认为应以2万元为基数，自2019年11月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求银座集团股份有限公司退还实物保证金5000元的诉讼请求，银座集团股份有限公司认可收到该款项，且未提供证据存在扣留或扣减的情形，应予退还原告。 关于原告主张的实物资产损失、对经营场地的改造、装修现值损失、经营损失及可得利益损失、腾房、搬迁损失、遣散员工的实际损失，因原告提供的损失凭证均非由原告承担相应费用，原告主张缺乏法律依据，本院不予支持，其可待证据充分后，诉至法院，另行处理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东今远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘勇、焦玉峰退还房屋租金111790元； 二、被告山东今远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘勇、焦玉峰支付利息，以111790元为基数，自2018年11月19日至起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、被告山东今远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘勇、焦玉峰退还保证金2万元； 四、被告山东今远物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘勇、焦玉峰支付利息，以2万元为基数，自2019年11月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 五、被告银座集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘勇、焦玉峰退还保证金5000元； 六、驳回原告刘勇、焦玉峰的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14490元，由原告刘勇、焦玉峰负担12760元，由被告山东今远物业管理有限公司负担1665元，由被告银座集团股份有限公司负担65元。保全费5000元，由原告刘勇、焦玉峰负担4400元，由被告山东今远物业管理有限公司负担575元，由被告银座集团股份有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  耿露 人民陪审员  秦芳 人民陪审员  高强 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  耿铭