广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10376号 上诉人（原审被告、反诉原告）：潘田田，男，1985年12月19日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：蒋惠军，广西合运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南宁职技实业开发中心，住所地南宁市明秀西路113号。 法定代表人：郑勇杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕相忠，广西伟宁律师事务所律师。 原审被告：谈华朝，男，1973年12月27日出生，汉族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：林映峰，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 原审第三人：南宁百名汽车销售服务有限公司，住所地南宁市青秀区凌铁村136号。 法定代表人：李阅宇。 上诉人潘田田因与被上诉人南宁职技实业开发中心（以下简称南宁职技中心）、原审被告谈华朝、原审第三人南宁百名汽车销售服务有限公司（以下简称南宁百名公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人潘田田上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人一审反诉请求；判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定南宁职技中心与南宁百名公司签订的《商铺租赁合同》是报备合同，不是真实的租赁关系错误。二、一审判决推定2013年2月8日谈华朝付租金99750元开收据给上诉人是共同履约也是错误的。签约后不久，上诉人接收铺面跟谈华朝产生矛盾，就和南宁职技中心说过了，所以南宁职技中心财务没有收谈华朝的钱，谈华朝就转给了樊开印。一审推定谈华朝和上诉人是一伙错误。三、本案审理时，谈华朝起诉南宁百名公司已经一年多，上诉人和谈华朝也因场地纠纷矛盾重重，一审以南宁百名公司和南宁职技中心一面之词来印证谈华朝与上诉人是共同经营错误。 被上诉人南宁职技中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉维持原判。 原审被告谈华朝述称，一审判决查明事实没有错误，但一审判决结果错误。谈华朝与南宁职技中心没有租赁合同关系，和潘田田也不是合伙关系，南宁职技中心以租赁纠纷为由起诉谈华朝是不合适的，谈华朝不应承担本案责任。 原审第三人南宁百名公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。 南宁职技中心向一审法院起诉请求：1．判令潘田田、谈华朝立即迁离商铺；2．判令潘田田、谈华朝向南宁职技中心支付拖欠的商铺租金66500元（按每月应支付33250元计算，暂从2013年5月10日计算至2013年7月9日止，应支付至潘田田、谈华朝停止侵权、迁离商铺之日止）；3．判令潘田田、谈华朝向南宁职技中心支付滞纳金29925元（每日按应收管理费总额的5‰计算，暂从2013年5月10日计算至2013年7月9日止，应支付至潘田田、谈华朝付清租金之日止）；4．本案诉讼费用及保全费用由潘田田、谈华朝承担。 潘田田向一审法院提出反诉请求：1．确认南宁职技中心违约，要求解除南宁职技中心与潘田田签署的《商铺租赁合同》，判令南宁职技中心退还潘田田支付的租金、押金299500元并按银行同期贷款利率四倍支付利息至付款日止；2．本案诉讼费用由南宁职技中心承担。 一审法院认定事实：2012年10月23日，南宁职技中心（甲方）与潘田田（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，合同主要内容：1．甲方将南宁市明秀西路113号D栋商铺一层455平方米及空地600平方米出租给乙方用于汽车维修，租期五年，即自2012年3月10日至2017年3月9日止；甲方迟于交款时间交付商铺，乙方可要求将本合同有效期顺延，双方应书面签字确认。2．月管理费为33250元（其中，商铺50元/平方米，空地20元/平方米），按每两年10%递增，交租方式为按季交。3．甲方交付商铺时，乙方应支付租赁保证金10万元。4．乙方应按约定时间支付管理费、水电费、物业管理费、房屋本体维修基金及其他应缴费用，每逾期一日，按应缴管理费（费用）总额的千分之五向甲方支付滞纳金。5．乙方拖欠管理费及其他应付费用达一个月，甲方有权解除合同并收回商铺；甲方依此情形解除合同的，应当书面通知乙方迁离，乙方预交款项有结余的，甲方予以退还，但保证金不予退还。6．甲方违反约定，使乙方无法按其用途继续使用商铺的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方返还保证金及退还多收的预收款项；由此造成乙方损失，甲方应向乙方赔偿。职技中心已向潘田田交付商铺。合同签订当日，潘田田向南宁职技中心支付铺面押金10万元。2012年11月13日，潘田田向南宁职技中心支付2012年11月10日至2013年2月9日的租金99750元。2013年2月8日，谈华朝向南宁职技中心物业经营管理部负责人樊开印转账99750元；同月17日，南宁职技中心向潘田田出具一份收据，载明收到2013年2月10日至2013年5月9日的租金99750元。 2013年6月14日，谈华朝向南宁职技中心发出《紧急告知函》，主要内容为：由于南宁百名公司未履行《南宁百名车辆维修中心转让合同》，致使我受让方未能开业经营，我方也曾于2013年5月8日致函向你方申请延期缴纳下期租金，也按时缴纳了水电费；我方与南宁百名公司及你方打官司，今日你方借由我方未交租金而停止供电，造成了我方诸多不便及严重经济损失；现特致函你方申请恢复供电（向我方），否则我方将追究你方停电给我方造成的一切损失。次日，南宁职技中心向潘田田发出《通知》，主要内容为：你已逾期35天未交租金，你方与南宁百名公司的纠纷不成为你方不交租金的理由；按合同约定，我方从6月14日起作停电处理，限6月18日前交清租金，否则解除合同。 庭审中，南宁职技中心认可已于2014年1月3日收回案涉商铺。 另查明：2012年11月5日，南宁百名公司（甲方）与谈华朝（乙方）签订一份《南宁百名车辆维修中心转让合同》，合同主要内容：1．甲方将位于南宁市明秀西路113号D栋商铺的南宁百名车辆维修中心转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务；2．甲方负责协助乙方与南宁职技开发中心物业管理经营部签订新的合同；3．乙方同意代替甲方向南宁职技中心履行甲方与南宁职技中心原先签订的租赁合同中的条款；4．甲方应负责办理好维修中心的工商营业执照等相关证件和手续，并及时过户到乙方指定人的名下；5．乙方在签订合同当日向甲方支付定金15万元，待甲方办理二类维修许可证当日向甲方支付转让费43万元，乙方须向甲方提供办理维修许可证的相关设备及其他物品。 南宁职技中心主张潘田田就申请延期交付租金等事项，于2015年5月8日向其发出一份《申请书》。此外，南宁职技中心还依据一份申请人签名为“潘田田”的《通知书》，主张潘田田已正常使用了铺面6个月。潘田田对上述《申请书》《通知书》均予以否认，并申请笔迹鉴定，一审法院予以准许，并委托广西金桂司法鉴定中心进行笔迹鉴定。该鉴定中心的鉴定意见为：落款日期为2013年5月7日、有申请人“潘田田”签名的《通知书》上“潘田田”签名字迹与本案送检的潘田田样本签名字迹不是同一人所写；落款日期为2013年5月8日、有申请人“潘田田”签名的《申请书》上“潘田田”签名字迹与本案送检的潘田田样本签名字迹不是同一人所写。 一审法院认为，南宁职技中心与潘田田签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应全面履行合同义务。 关于谈华朝与南宁职技中心之间的法律关系问题。第一，南宁百名公司（甲方）与谈华朝（乙方）之间的转让合同约定，甲方保证乙方享有甲方在原租赁合同中同等的权利义务，甲方协助乙方与南宁职技中心签订新的租赁合同，据此可初步认定南宁百名公司与谈华朝是转租关系。第二，谈华朝于2013年2月8日向南宁职技中心转账99750元，该数额与潘田田、南宁职技中心签订的租赁合同约定的一季度租金完全相符，且支付时间与该合同约定的租金支付时间相吻合；南宁职技中心主张该转账是谈华朝支付2013年2月10日至2013年5月9日期间的租金，谈华朝对此未能提出足以反驳的相反证据，一审法院对南宁职技中心的这一主张予以采信。第三，谈华朝在致南宁职技中心的《紧急告知函》中确认“我方也曾于2013年5月8日致函向你方申请延期缴纳下期租金”。谈华朝并未直接与南宁职技中心签订合同，若谈华朝与南宁职技中心未处理好转租问题，谈华朝在2013年2月8日直接向南宁职技中心支付一期租金后，在下一期租金支付期限到来时，又直接以自己的名义向南宁职技中心申请缓交该期租金，显然不符合常理。第四，南宁职技中心称其同意南宁百名公司将铺面转租给谈华朝，但在办理转签合同手续时，谈华朝要求以潘田田的名义签合同，南宁百名公司张某则称是其带谈华朝、潘田田到南宁职技中心签合同，案涉铺面系谈华朝、潘田田共同经营，二者说法能相互印证。第五，《商铺租赁合同》约定租期的起始时间早于合同签订时间7个多月，且不约定具体的交铺时间，但承租方却在合同签订后先后支付了两个租赁季度的租金，这符合“接手”经营的特征。综上，在案证据之间可以相互印证并形成证据链，达到了证明谈华朝是《商铺租赁合同》项下商铺的共同承租人的高度盖然性，即案涉商铺系谈华朝、潘田田共同承租。 关于潘田田、谈华朝是否应向南宁职技中心支付租金及滞纳金的问题。合同约定，甲方交付商铺时，乙方向甲方支付保证金，而潘田田已向南宁职技中心支付了保证金；此外，谈华朝系共同承租人，据其所出具的《紧急告知函》的内容，亦可证明案涉商铺已交付。若南宁职技中心不交付商铺，潘田田一方仍先后支付两个租赁季度的租金，这有悖于常理，故对于潘田田辩称南宁职技中心未交付商铺的意见，一审法院不予采信。潘田田、谈华朝承租南宁职技中心商铺，应依约向南宁职技中心支付商铺被收回前的租金，即应支付2013年5月10日至2014年1月2日期间的租金259342元。潘田田、谈华朝迟延支付租金，已构成违约。双方约定承租方拖欠租金达1个月，出租方有权解除合同，保证金不予退还，承租方还须向出租方支付迟延付款滞纳金。违约金的性质主要为补偿性质，南宁职技中心不予退还10万元押金，已足以弥补潘田田、谈华朝迟延支付租金给其造成的损失，故对于南宁职技中心要求潘田田、谈华朝支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。因南宁职技中心已收回商铺，故对其要求潘田田、谈华朝迁离商铺的诉请，一审法院不予支持。 关于潘田田提出的各项反诉请求。合同约定，乙方要求顺延租期的，应经双方书面签字确认，现潘田田未能提供书面证据证明职技中心同意顺延租期。根据已查明的事实，南宁职技中心已将商铺交付给潘田田、谈华朝，潘田田主张商铺未交付、南宁职技中心同意顺延租期，理据不足，一审法院不予采信。关于潘田田以南宁职技中心、南宁百名公司之间的租赁合同主张南宁职技中心一铺两租，潘田田不是该合同的当事人，其所举证的租赁合同仅具有形式上的证明力，至于当事人签订该合同的真实意思为何，应结合案件情况认定，具体分析如下：首先，南宁百名公司与谈华朝之间的转让合同约定南宁百名公司负责办理相关证件等，这可佐证南宁百名公司所提其是为了帮谈华朝申请相关资质证件而签订该合同的说法。其次，潘田田举证的租赁合同与南宁职技中心、潘田田之间的租赁合同，标的并非完全相同。即使认为二者标的具有同一性，但二者约定出租的商铺均为毛坯商铺，前者商铺部分的租金仅为19.6元/平方米，这不仅远低于后者商铺部分50元/平方米的租金标准，甚至还低于空地部分的租金标准。以过低的对价出租商铺，与常理不符，由此南宁百名公司、南宁职技中心关于为办理相关证件而签订该合同、不是真实租赁关系的说法得到进一步印证。再次，潘田田与南宁职技中心之间的合同第十七条约定，甲方违反约定“使乙方无法按其用途继续使用出租商铺”，乙方有权单方解除合同，要求甲方退还押金及预交的款项，并赔偿乙方的损失。若如潘田田所述，南宁职技中心因一铺两租而不能向其交付商铺，但现无证据证明其向南宁职技中心主张过权利，相反，其却先后向南宁职技中心支付了两期租金。对方不履行交铺义务，潘田田在合同目的不能实现的情况下，仍向对方支付第二期租金，显然不符合常理。综上，南宁百名公司、南宁职技中心相关陈述的证明力明显大于潘田田举证的租赁合同形式上的证明力，一审法院对其陈述予以采信。潘田田主张南宁职技中心一铺两租不能成立，其所举证据不足以证明南宁职技中心存在违约行为，对于其要求南宁职技中心退还押金、租金及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然法律不排除违约方解除合同的权利，但在本案法庭辩论终结前，南宁职技中心已收回案涉商铺，现再判决解除双方的租赁合同已无实际意义。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、潘田田、谈华朝向南宁职技中心支付租金259342元；二、驳回南宁职技中心的其他诉讼请求；三、驳回潘田田的全部反诉请求。本诉案件受理费2211元、保全费984元，合计3195元，由南宁职技中心负担995元，潘田田、谈华朝负担2200元；反诉案件受理费2896元，由潘田田负担。鉴定费2120元，由南宁职技中心负担。 二审中，当事人均没有证据提交，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：南宁职技中心在一审提交的其经理樊开印与潘田田的通话录音中，樊开印问“你是想继续租呀还是不想租了？你的房租已逾期没交了？你跟谈华朝之间究竟是怎么回事呀？究竟是你是老板还是他是老板？你里面是起到什么作用？你就是光拿钱？有没有股份？”潘田田回答“我现在投这么多进去都没有回来，你叫我怎么继续弄呀。反正他叫我过去投点钱，说很容易弄，我就过去弄了。我就是投资，股份现在还没谈好那些东西，我现在想说我把汽修厂这个场地弄下来，他来帮我营业。”樊开印与谈华朝的通话录音中，樊开印说“你房租没有交，潘田田说让找你”，谈华朝说“他那个押金扣完了没有？他家里面的人就是说我在用，他交房租，他要退回他那个房租给他，就直接我一个人做”。潘田田、谈华朝对上述通话录音的真实性没有异议。 证人张某在一审作证时陈述，“其不认识潘田田，直到办理转租的时候才认识潘田田，办理转租手续当天谈华朝陈述自己在银行贷款不方便去签，因此，以潘田田名义签订合同。谈华朝当时主张让潘田田做公司法定代表人。签订合同时樊总、樊总太太、王某、潘田田、谈华朝及潘田田带过去的一位物业中心的人员均在场。3月10日是我承租的日期，潘田田是沿用我转让商铺的时间。”证人王某陈述，“签订合同时南宁百名公司的张某、谈华朝、潘田田和一个工作人员、樊开印、电工，我方工作人员等均在场。谈华朝、潘田田是由张某带过来。我方合同约定租金每两年租金递增5%，因此我方为了方便计算递增时间，直接沿用了百名公司的时间。” 谈华朝、南宁职技中心在本院审理中均认可涉案商铺在谈华朝与南宁百名公司签订转让合同后，已由南宁百名公司交付给谈华朝。 本案二审争议焦点是：1.南宁职技中心与潘田田、谈华朝及南宁百名公司之间分别是什么关系？2.南宁职技中心是否已将涉案商铺交付潘田田，应否退还潘田田已支付的租金、押金及利息？3.潘田田、谈华朝应否共同向南宁职技中心支付拖欠的租金259342元。 本院认为，一、关于各方当事人之间的法律关系问题。南宁职技中心与南宁百名公司及潘田田之间分别签订有《商铺租赁合同》，两份合同约定的租期均为2012年3月10日至2017年3月9日，但南宁职技中心与南宁百名公司的租赁合同签订时间为2012年3月10日，南宁职技中心与潘田田的租赁合同签订时间为2012年10月23日，而潘田田向南宁职技中心交纳的租金却是从2012年11月10日起算，南宁百名公司已于2012年11月5日与谈华朝签订《南宁百名车辆维修中心转让合同》，并将涉案场地交付给谈华朝，故南宁职技中心和南宁百名公司主张南宁职技中心先与南宁百名公司签订租赁合同，后南宁百名公司与谈华朝签订《南宁百名车辆维修中心转让合同》，南宁百名公司即退出了涉案场地的租赁，本院予以采纳。 关于潘田田与谈华朝之间的关系。南宁职技中心与南宁百名公司均主张两人系共同经营，潘田田与谈华朝对此予以否认。根据谈华朝与南宁百名公司签订的转让合同约定，南宁百名公司保证谈华朝享有南宁百名公司在原租赁合同中同等的权利义务，并协助谈华朝与南宁职技中心签订新的租赁合同。而谈华朝并未与南宁职技中心签订租赁合同，只有潘田田与南宁职技中心签订了租赁合同，但谈华朝却于2013年2月8日向南宁职技中心转账99750元，该数额与潘田田与南宁职技中心签订的租赁合同约定的一季度租金完全相符，支付时间与该合同约定的租金支付时间亦相吻合。且谈华朝在致南宁职技中心的《紧急告知函》中确认“我方也曾于2013年5月8日致函向你方申请延期缴纳下期租金”，该函亦证实谈华朝与南宁职技中心已形成了租赁关系。潘田田主张其与谈华朝不存在任何关系，但根据其与南宁职技中心签订的租赁合同约定，南宁职技中心向其交付商铺时，其支付10万元租赁保证金，南宁职技中心并未向其交付涉案场地，涉案场地仅由南宁百名公司交付给谈华朝，但潘田田却在合同签订当天向南宁职技中心交纳了10万元押金，还于2012年11月13日，向南宁职技中心支付了2012年11月10日至2013年2月9日的租金99750元。潘田田主张南宁职技中心未交付涉案场地，但直至南宁职技中心提起本案诉讼前，潘田田从未催促南宁职技中心交付场地，亦未提出解除与南宁职技中心的租赁合同，由南宁职技中心返还其已交纳的押金和租金，反而是南宁职技中心多次向潘田田、谈华朝追讨租金。且南宁职技中心提交的其经理樊开印分别与潘田田及谈华朝的通话录音，与上述合同签订及履行情况相印证，也与一审证人张某、王某作证时陈述的内容相吻合。故虽然潘田田与谈华朝不认可两人是合伙关系，但上述证据已证实在南宁百名公司与谈华朝签订转让合同后，涉案商铺由南宁职技中心与潘田田另行签订《商铺租赁合同》，谈华朝、潘田田对此均知道且无异议，涉案商铺由南宁百名公司交付谈华朝，潘田田对此亦无异议。潘田田主张南宁职技中心“一物两租”没有依据，本院不予采纳。至于潘田田与谈华朝之间系何关系，是另一法律关系，本院在本案中不予审理。 二、关于南宁职技中心是否履行了交付涉案商铺的义务，其应否退还潘田田已支付的租金、押金及利息的问题。如上所述，南宁百名公司与谈华朝签订转让合同后，谈华朝、潘田田同意由南宁职技中心与潘田田另行签订《商铺租赁合同》，对涉案商铺由南宁百名公司交付给谈华朝，各方亦无异议，故南宁职技中心主张涉案商铺交付给谈华朝，其即履行了交付涉案商铺的义务，本院予以确认。潘田田以南宁职技中心未履行交付涉案商铺的义务为由，主张南宁职技中心返还其已交纳的租金、押金及相应利息，本院不予支持。 三、关于潘田田、谈华朝应否共同向南宁职技中心支付拖欠的租金问题。如上所述南宁职技中心已履行了交付涉案商铺的义务，潘田田亦应按约交纳租金，其自2013年5月10日起拖欠租金，构成违约。南宁职技中心已于2014年1月3日收回涉案场地，故一审判决潘田田应向南宁职技中心支付2013年5月10日至2014年1月2日期间的租金259342元，依法有据。谈华朝虽未与南宁职技中心签订租赁合同，但如上所述，其对南宁百名公司与其签订转让合同后，由潘田田与南宁职技中心签订租赁合同并无异议，且谈华朝已实际接收了涉案商铺，故一审判决谈华朝与潘田田共同承担支付租金的责任并无不当，谈华朝对此亦没有提起上诉，故本院予以维持。 综上所述，上诉人潘田田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5107元，由上诉人潘田田负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十一月十九日 法官助理  李姝雯 书 记 员  周莹洁