河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终10779号 上诉人（原审原告）：赵宁，男，1973年3月21日出生，回族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘新勇，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李大桥，男，1973年9月22日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：从均广，河北党育律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔利华，河北党育律师事务所律师。 原审被告：李卫新，女，1976年10月19日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 上诉人赵宁因与被上诉人李大桥、原审被告李卫新房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵宁的委托诉讼代理人刘新勇、被上诉人李大桥的诉讼代理人崔利华到庭参加诉讼，原审被告李卫新经法庭依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 赵宁上诉请求：一、请求依法裁定撤销石家庄市裕华区人民法院所作的（2018）冀0108民初3699号民事判决书第三项、第四项，依法改判被上诉人李大桥赔偿上诉人房屋差价损失1727730元、房屋评估费12172.3元，两项共计：1739902.3元；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人赵宁逾期还款势必造成被上诉人征信问题的事实认定错误，本案一审时，被告李大桥抗辩称上诉人逾期还款影响了其银行征信记录、影响贷款，但没有提供任何征信记录的证据，其应该对此承担举证责任；2、一审法院对《合同法》第一百一十三条的规定适用错误，导致双方在合同履行中应承担违约责任的认定错误，一审法院过度加重了上诉人的违约责任，被上诉人自行提前还清房贷并将房产作抵押是导致合同解除的根本原因，是根本性违约。上诉人少数几次逾期还贷后及时偿还并自愿承担了逾期利息、罚息，没有给被上诉人带来经济损失，且在本案返还的购房款中予以扣除；3、被上诉人李大桥因根本违约，仅偿还6万多房贷而获得了近96万的房屋增值利益，上诉人赵宁积极履约却未获公平对待，本案判决违反了公平原则。 李大桥答辩称，上诉人明知购买房产是禁止交易的经济适用房，明知被上诉人处分房产的行为未取得共有人即被上诉人配偶的同意，仍然购买，本应承担合同无效的法律后果。上诉人在履行购房协议的过程中，多次逾期偿还房贷，不仅对被上诉人的征信记录、贷款造成影响，更是构成了对购房协议的根本违约，被上诉人为了避免损失的扩大迫于无奈偿还剩余贷款。上诉人逾期偿还贷款是拒绝履行合同义务的行为，是导致购房协议解除的主要原因，主要过错方是上诉人，因此其应承担与其过错相应的法律责任。况且自2007年9月起至今上诉人一直占有使用涉案房产，经评估机构评估截止2018年9月30日租赁费就已达20.42万元，自2018年10月至2019年10月每月按照2000元租金计算，租金达24000元。上诉人在购房协议履行过程中，在存在过错的情况下仍获得了可观的收益，因此上诉人主张的由被上诉人承担百分之九十的差价损失的主张应不予支持。 赵宁向一审法院起诉请求：1、依法确认石家庄市裕华区谈固东街149号九里庭院131-3-1301房产归原告所有，二被告协助将该房产过户至原告名下，房屋价值约110万。2、本案全部诉讼费、保全费由被告承担。2018年9月21日，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告李大桥签订的《购房协议》；2.请求判令二被告返还原告支付的房屋房屋购房款187030元并支付利息112560元（自2008年8月18日至款项实际给付之日，暂计算至起诉之日，按年利率6%计算）；3.依法判令被告李大桥返还原告代偿的房贷310250.5元；4.请求二被告赔偿原告房屋差价损失490159.5元，具体房屋差价损失以评估为准；5.本案诉讼费由二被告承担。2019年4月15日，原告增加诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告李大桥签订的《购房协议》；2.请求判令二被告返还原告支付的房屋购房款187030元。3.依法判令被告李大桥返还原告代偿的房贷310250.5元；4.请求二被告赔偿原告房屋差价损失1919700元，及房屋评估费17389元，以上费用总计2434369.5元；5.本案诉讼费、保全费由二被告承担。 一审法院认定事实：被告李卫新系李大桥的妹妹。被告李大桥于2005年5月21日与房地产开发公司签订《经济适用住房买卖合同》，购得位于石家庄市裕华区房产（以下简称案涉房屋）。2007年，原告赵宁欲购买上述案涉房屋，经李卫新办理，2007年9月3日，李卫新分两次代李大桥收取购房款共计8.7万元，李卫新出具收条两张。原告提供了落款时间为2008年8月16日《购房协议》一份，协议载明：一、李大桥自愿将案涉房屋卖给赵宁，总房款50万元，该款项包括二部分，第一赵宁支付李大桥现金187030元，第二李大桥欠银行房贷3129702元由赵宁代为偿还；二、现赵宁已将现金187030元交付于李大桥，今后该房屋所有权归赵宁所有，待办理过户手续时，李大桥应积极配合。协议下方“甲方”处写有“李大桥”，中间人处写有“李卫新”。原告另提供2008年8月18日落款为“李大桥”的收条一张，内容为“已收到赵宁交房款187030元”。二被告认可将案涉房屋出卖给原告的事实，认可房款总额为50万元，认可约定的首付款为187030元，认可剩余房屋贷款由原告代为偿还，但否认《购房协议》及2008年8月18日收条中“李大桥”或“李卫新”的名字系本人书写，否认2008年8月18日收取过原告10万元。2007年9月，被告收到8.7万元房款后，将案涉房屋交付原告占有使用，原告持有李大桥的银行卡开始偿还房屋贷款，至2018年共计还款310250.5元。原告认可自己存在多次逾期还款情况，造成额外支付了逾期利息及罚息，被告李大桥主张影响了其在银行的征信记录，影响贷款。另查，2007年10月16日涉案房屋获得房屋所有权证书，原告持有李大桥的身份证原件到开发商处领取证书，并交纳办证费用、房屋契税、维修基金等。2018年2月6日，被告李大桥挂失房屋所有权证书，重新领取了冀（2018）石家庄市不动产权第××号不动产权证书。2018年4月16日，李大桥自行提前偿还案涉房屋的剩余贷款68640.43元，2018年5月，李大桥将案涉房屋进行抵押贷款。本案审理过程中，经原告申请，本院委托对案涉房屋进行评估造价，2018年12月28日，石家庄石房房地产评估事务所作出石房［2018］估字第2018560号房地产估价报告，对案涉房屋评估总价为241.97万元。原告为此支付评估费17389元。 一审法院认为，虽然二被告对于原告提供的2008年8月16日《购房协议》的真实性有异议，但认可被告李大桥将案涉房屋出卖给原告的事实，故本院对原告与被告李大桥之间存在房屋买卖合同关系予以确认。本院，就双方争议的问题做如下评述：首先，关于原、被告之间房屋买卖合同的效力问题。第一、被告李大桥将案涉房屋出卖给原告时，其已经取得房屋所有权证书，证书登记的房屋所有权人只有李大桥一人，并非李大桥与其妻子共同所有，原告有理由相信李大桥对案涉房屋享有处分权，现二被告以李大桥私自处分夫妻共同财产为由主张房屋买卖协议无效，本院不予支持。第二，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(一)》第四条的规定,合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。因此,违反国家政策性规定并不能作为人民法院判决合同无效的法律依据。对于经济适用房的转让,现行国家政策只有关于申请购买经济适用房的主体及购买后上市交易年限等限制性规定,但这些均不属于合同效力禁止性规定。况且，本案所争的《购房协议》已经实际履行十年有余，超过了经济适用房购买不到五年不能上市交易的年限规定，李大桥已经取得了大部分房屋对价，故本院认为案涉《购房协议》系双方当事人的真实意思，并未损害其他人利益和社会公共利益，亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，为了维护交易秩序及稳定，被告主张协议无效，本院不予支持。其次，关于原告实际支付房款的数额。第一，二被告否认2008年8月16日《购房协议》及2008年8月18日10万元房款收条的真实性，但被告并不申请就《购房协议》、2008年8月18日收条的笔迹真实性进行鉴定。从案涉房屋的买卖及履行过程来看，被告实际在2007年收取了87000元房款后即将案涉房屋交付给原告使用至今，且一直由原告持有被告的银行卡偿还房贷，被告李大桥就首付款问题未提出过异议，现被告主张自己未收到10万元房款，不具有合理性，本院不予采信。应认定原告已按约定支付了首付款187030元。第二，从原告提交的还款凭证来看，在房屋买卖协议履行期间，原告虽然实际还贷金额为312970元，但确实存在逾期还款的情况，且举证期间未提交逾期罚息的相关证据。再次，关于协议是否解除。我国合同法第九十四条第（二）项约定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，因被告李大桥自行提前还清房贷并将房产做了抵押贷款，不同意原告继续占有使用房屋，现原告主张解除双方的《购房协议》，本院予以支持。合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，因被告李大桥的违约行为，致使原告无法继续还贷，无法办理房屋过户手续，原告若需另行购房，所要支付的成本就同之前签订的购房协议中的成本之间存在明显的价值之差，此价值差是由违约方的违约行为造成的，可作为守约方所遭受的损失，由被告李大桥予以赔偿。同时，原告多次逾期还款，存在违约行为，产生的逾期利息、罚息等应由其自行负担，且多次逾期势必会对被告李大桥的银行征信产生影响，原告赵宁对此具有过错。综上，原、被告约定的购房款总额50万元，案涉房屋现价值经鉴定为241.97万元，房屋增值191.97万元，原、被告双方在合同履行过程中均存在过错，故本院酌定由被告赔偿房屋增值的一半，即959850元；房产价值评估费用17389元，由被告李大桥负担一半，即8694.5元。综合全案来看，原告已付购房款为首付款187000元，代偿银行房贷310250.5元，被告李大桥应予返还，考虑到原告实际还款金额中有因原告过错额外支付的逾期利息、罚息等，因原、被告提供的证据均不能明确逾期利息、罚息的具体金额，故本院酌定被告返还已付购房款40万元。最后，关于被告李卫新是否应当承担责任。本案中房屋买卖合同关系存在于原告与被告李大桥之间，李卫新系中间人，合同的权利义务关系应由合同相对人承担，故原告主张李卫新共同承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、依法解除原告赵宁与被告李大桥于2008年8月16日签订的《购房协议》； 二、被告李大桥于本判决生效后十日内返还原告赵宁已付购房款40万元；三、被告李大桥于本判决生效后十日内赔偿原告赵宁房屋差价损失959850元；四、被告李大桥于本判决生效后十日内支付原告赵宁房屋评估费8694.5元；五、驳回原告赵宁的其他诉讼请求。简易案件受理费7350元，由原告赵宁负担3675元，由被告李大桥负担3675元；保全费5000元，由原告赵宁负担2500元，被告李大桥负担2500元。 本院二审期间，上诉人提交涉案房屋的不动产登记信息，证明涉案房屋有抵押情况，尚未注销。 经审理查明，涉案房屋已被抵押，尚未注销抵押。其他事实与原审法院查明事实一致。 本院认为，关于合同效力问题，双方于2008年8月16日签订的《购房协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，且已实际履行十年有余，应认定合法有效，本院同意原审关于合同效力的认定，二审不再赘述。 关于李大桥如何承担违约责任的问题，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵宁与李大桥之间存在真实的房屋买卖关系，赵宁支付了首付款并已代李大桥偿还了大部分银行贷款，且自2007年9月实际居住至今，赵宁按照合同约定已履行了合同大部分义务，李大桥也履行了交房义务，但在房屋贷款尚未还清、双方尚未达到办理房屋过户手续条件之前，李大桥即在2018年2月挂失房屋所有权证、自行提前偿还剩余银行贷款并将涉案房屋抵押贷款，发生根本违约行为，直接导致赵宁的合同目的不能实现，赵宁请求解除合同，应予支持。对双方已经履行的合同部分，在合同解除后，赵宁应在合理期限内向李大桥返还房屋，李大桥应返还赵宁已付房款并向赵宁承担赔偿损失的违约责任。关于赵宁损失问题，因李大桥根本违约，导致赵宁重新购置同地段同样房屋而产生的房屋差价损失。经评估，重新购买该地段同样房屋的差价损失为191.97万元，在李大桥实际提前还贷68640.43元后，赵宁主张其损失仅为1727730元，应予支持，即李大桥应赔偿赵宁房屋差价损失1727730元。至于赵宁逾期还贷给李大桥造成征信影响的问题，虽然赵宁在代李大桥还贷过程中多次出现逾期还款情形，但均已及时还贷，并不存在根本性违约行为，其对合同的解除并不存在过错。由于赵宁逾期还贷行为导致李大桥的征信记录中记载有不良信息，但针对消除征信影响及损失问题，李大桥未在原审中提起反诉，与本案也并非同一法律关系，双方可另案解决，原审直接在房屋差价中予以处理，没有事实依据和法律依据，二审应予纠正。关于房屋价值评估费17389元，因李大桥的根本违约行为，导致涉案合同被解除，针对房屋价值进行的评估费用，应由李大桥承担，赵宁上诉主张李大桥承担评估费用12172.3元，应予支持。 综上，赵宁的上诉请求成立，原审认定部分事实不清，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3699号民事判决第一项、第二项、第五项，即解除赵宁与李大桥于2008年8月16日签订的《购房协议》；李大桥于本判决生效后十五日内返还赵宁已付购房款40万元；驳回赵宁的其他诉讼请求； 变更河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3699号民事判决第三项为：李大桥于本判决生效后十五日内赔偿赵宁房屋差价损失1727730元； 变更河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3699号民事判决第四项为：李大桥于本判决生效后十五日内支付赵宁房屋评估费12172.3元； 赵宁在本判决生效后十五日内返还李大桥房屋，即座落于石家庄市裕华区房屋。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7350元、保全费5000元，合计12350元，由李大桥负担；二审案件受理费20459元，由李大桥负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年十一月六日 书记员  崔 达