广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14006号原告：东莞市庆业物业管理有限公司，住所地：广东省东莞市**************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：陈嘉乐，男，汉族，1992年11月16日出生，住广东省东莞市南城区********，公民身份号码：441************710。系原告东莞市庆业物业管理有限公司的员工。被告：付丹丹，女，汉族，1982年8月2日出生，住湖北省广水市***********，公民身份号码：421************40X。原告东莞市庆业物业管理有限公司（以下简称庆业物业公司）诉被告付丹丹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法由审判员谭雅婷适用小额诉讼程序独任审判，并于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告庆业物业公司的委托诉讼代理人陈嘉乐、被告付丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。诉讼请求一、付丹丹向庆业物业公司支付拖欠的物业管理费5106元、水费372.81元以及逾期付款违约金2845.28元、水费违约金47.25元（违约金以当月逾期付款数额为基数按照日1‰起计至2019年7月31日止，最终按实际支付日计算）；二、付丹丹承担本案诉讼费。后庆业物业公司于庭审中当庭将其诉讼请求变更为违约金以当月逾期付款数额为基数按照日1%起计至付清之日止。案件事实东莞市腾龙物业管理有限公司（以下简称腾龙物业公司）于2006年12月29日与案涉房屋前业主孟庆鹏签订《物业管理服务协议》、《业主公约》，其中《物业管理服务协议》约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1%交纳违约金，或中止部分或全部物业管理服务直至其缴清应缴费用”。2009年2月15日，腾龙物业公司发表声明称“同意《物业管理服务协议》中有关我公司的权利义务，由‘锦绣花园’小区开发商新聘物业管理公司承接”。自2017年8月17日开始，庆业物业公司向付丹丹发出缴费通知单以及短信通知，向付丹丹催收2016年7月至2019年7月的物业管理费、2018年11月至2019年7月水费以及物业管理费滞纳金、水费滞纳金。上述缴费通知单注明“请于当月十日前交付，从十五日起计收每天1‰滞纳金”。根据房地产权证显示，付丹丹取得案涉房产登记日期为2011年1月5日。庆业物业公司庭后向本院提交了付丹丹缴纳2013年7月至2015年12月物业管理费的收款收据。庭审中付丹丹确认其未缴纳案涉房屋2016年7月及2019年7月的物业管理费，原因在于其对2016年7月至12月的物业管理费有异议，并提出对庆业物业公司的物业管理服务不满意。另外，双方确认付丹丹于本案开庭前已经缴纳了涉案水费372.81元。以上事实，有《物业管理服务协议》、《业主公约》、末次收据、催款通知单、物业管理费清单、物业水费清单、自来水缴费单、声明、房产证复印件、应诉书、微信聊天记录截图及本院庭审笔录等附卷为证。裁判理由和结果本院认为，腾龙物业公司与案涉房屋前业主孟庆鹏签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。付丹丹作为案涉房屋的现业主，庆业物业公司作为案涉小区新聘的物业管理公司承接腾龙物业公司的权利义务，根据《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，考虑到《物业管理服务协议》、《业主公约》为格式合同，且付丹丹于2016年7月前即按照该《物业管理服务协议》缴纳物业管理费与水费，未就该协议提出过异议，故即使庆业物业公司未与付丹丹重新签订相关物业协议，付丹丹仍应向庆业物业公司履行《物业管理服务协议》、《业主公约》约定的义务。关于拖欠的物业管理费，付丹丹对所欠案涉房屋物业管理费的事实予以确认，即截止2019年7月，付丹丹仍拖欠庆业物业公司物业管理费5106元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，付丹丹作为业主对物业服务有意见有权要求更换物管或通过其他合理途经维护自身权利，但不能以拒缴物业费来对抗，故庆业物业公司诉请付丹丹支付拖欠2016年7月至2019年7月物业管理费5106元，本院依法予以支持；关于物业管理费的违约金，《物业管理服务协议》约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1%交纳违约金”，本院认为，付丹丹拖欠物业管理费的行为属于违约行为，故庆业物业公司主张逾期缴纳物业管理费的违约金符合事实及法律规定，本院依法予以支持，庆业物业公司当庭变更违约金按照从逾期之日起每天按1%交纳的主张超出一般合理程度，且结合缴费通知单注明“请于当月十日前交付，从十五日起计收每天1‰滞纳金”以及起诉时庆业物业公司主张按照每天1‰收取违约金，本院依法酌定逾期缴纳物业管理费5106元的滞纳金从逾期付款之日起按照每天1‰计算，基于公平原则，违约金应当以不超过本金为限。至于庆业物业公司主张的水费及水费违约金，双方确认付丹丹于庭前已缴纳涉案水费372.81元，但由于水费滞纳金缺乏合同依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、限被告付丹丹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市庆业物业管理有限公司支付物业管理费5106元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金以当月相应欠缴物业管理费为本金，从逾期付款之日按照日千分之一计算至实际清偿之日止，违约金以不超过本金为限）；二、驳回原告东莞市庆业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告付丹丹负担。受理费原告东莞市庆业物业管理有限公司已预交。本判决为终审判决。（本页无正文）审判员  谭雅婷二〇一九年十月三十日书记员  郑婵娟附相关法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。