宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初8560号原告：马廷伟,男,1986年2月25日出生,汉族,宁夏吴忠市人，现役军人，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托诉讼代理人：周兆华，宁夏宁人律师事务所律师。被告:宁夏银川龙马房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：倪吉乐，系公司董事长。委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠玲，女，1974年11月23日出生，汉族，宁夏银川市人，系该公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告马廷伟与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马廷伟的委托诉讼代理人周兆华、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司的委托诉讼代理人海明仓、李翠玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马廷伟向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金169670.33元(自2017年1月1日暂算至2019年6月25日,共计905日);2、判令被告立即为原告办理位于银川市金凤区某小区某室房屋的所有权证及所有权登记手续;3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由:2016年3月3日,原告马廷伟与被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》(预售)合同,约定原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区某小区某房屋,建筑面积108.41平方米,总价款为477004.00元,被告应于2016年12月31日前将房屋交付原告使用。合同签订后,原告如约向被告支付购房款477004.00元,但是被告未按约交付房屋。2017年5月31日双方协商签订《龙马阳光城延期交房赔付协议》,就延期交房的时间及违约金进行了约定,但时至今日被告仍未交付房屋,原告也未取得涉案房屋权属证书。为维护原告的合法权益,特具状诉至贵院,望判如所请。被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司辩称：答辩人关于逾期交房违约金的赔付意见:自2017年1月1日至2017年8月31日,按已交房款万分之一赔付，答辩人无异议。自2017年9月1日起双方虽然约定违约金按已交购房款的万分之五计算,但该约定明显高于给原告实际造成的损失,根据公平诚信原则和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定,请求法院按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定予以调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日原、被告经协商签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》,合同约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区某小区某房屋,建筑面积108.41平方米,单价4400元/平方米，总价款为477004元。出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人在房屋交付前仍有到期应付付款尚未付清，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。逾期未按约定时间将该商品房交付买受人的，则买受人给予出卖人90日的宽展期。宽展期内合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自合同约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后,原告按约于2016年3月3日支付首付款97004元，2017年4月6日通过公积金贷款方式向被告支付下剩购房款38万元。但被告未按约定期限向原告交付房屋。2017年5月31日经双方协商签订了一份《龙马阳光城延期交房赔付协议》,协议约定被告将原定交房日延期至2017年8月31日，并制定延期期间赔付政策为：对已购客户从2017年1月1日至8月31日按已交房款万分之一的违约金赔付，在30日内现金付清。若不能再2017年8月31交房，被告同意自2017年9月1日其按已交付款万分之五给予现金赔付。但至今被告仍未向原告交付房屋,原告也未被告主张交房请求和办理涉案房屋所有权转移登记的请求。原告遂诉至本院,请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告未按约在房屋交付前交清购房款，被告也未按约向原告交付涉案房屋。按照合同约定买受人可给予出卖人90日的宽展期，被告应当于2017年3月31日向原告交房，但被告仍逾期未向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告本应按约每日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，但双方于2017年5月31日达成延期交房赔付协议，该协议系双方的真实意思表示，也属有效协议，对双方均具有法律约束力，双方应当按约自觉全面履行该协议的义务。但该协议对违约金确定为按已交房款万分之一和万分之五，但该约定显然违背了原告的真实意思表示，本院结合原合同的约定和本案实际情况，将该违约金调整为每日万分之一较为恰当，鉴于原告至今也未主张交房的诉请，原告又请求被告自2017年9月1日按每日万分之五给其承担违约金，明显过分高于实际造成的损失，原告到庭也未举证证实其实际损失情况，现被告请求予以适当降低违约金比例，本院予以采纳。作为买受人的原告选择不解除合同，被告就应按约向原告承担自2017年4月1日至2019年6月25日期间每日全部房价款万分之一的违约金。即477004元*万分之一*805天=38399元。原告请求被告按合同约定为原告办理不动产权证的诉请，符合合同约定，但原告至今未取得房屋，被告须在商品房交付后90日内向产权登记部门报送资料并取得《初始登记证》,原告才能取得房屋产权转移登记，原告至今未取得房屋，加之被告也未取得房屋竣工验收备案登记，故原告请求被告为其办理房屋产权转移登记，在现有状况下尚不具备办证条件，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马廷伟支付逾期交房违约金38399元。二、驳回原告马廷伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1847元，由原告马廷伟负担1467元，被告宁夏银川龙马房地产开发有限公司负担380元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李建东 二〇一九年十一月二十四日法官助理 周黎明书 记 员 沈天豪 附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。