云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3734号原告：叶中林，男，1957年7月9日出生，汉族，云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨磊，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被告：姚海明，男，1970年11月11日出生，汉族，户籍住址呼和浩特市赛罕区。委托诉讼代理人：杨年丰，云南榆泰律师事务所律师，特别授权代理。第三人：朱玉斌，男，1966年9月26日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：马维，陕西莱锦律师事务所律师，特别授权代理。原告叶中林与被告姚海明，第三人朱玉斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶中林及其委托诉讼代理人杨磊，被告姚海明的委托诉讼代理人杨年丰，第三人朱玉斌的委托诉讼代理人马维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶中林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2017年5月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付从2019年5月28日起至第三人腾退租赁房屋交付原告之日止租金，按80000元／年计；3、判令被告向原告支付违约金16000元，且已支付给原告方的定金10000元不再退还被告；4、判令第三人立即腾退位于大理市房屋，交还原告；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月24日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租用原告大理市房屋。在租赁合同中，双方对租赁期限、租金、转租以及违约责任等事宜均作了约定。2018年6月5日，被告在未经原告的同意之下，将房屋转租给第三人。被告的行为违反了租赁期间承租人转租房屋的，必须征得出租人的同意，并签订相应补充协议的约定，未经同意转租的，由被告承担由此引起的经济及法律责任。根据合同约定，被告未经原告许可转租，应承担20%的违约金。综上，请法院应支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告的诉讼请求依法不成立，应当驳回。房屋租赁合同应当继续履行，理由如下：1、被告与原告订立房屋租赁合同后，又投入了巨额资金改造和装修承租房，且转租是在原告同意的情况下进行的，本案第三人与被告订立转租协议时因合同期限较长、金额较高，就特别要求必须征得原告同意才能订立合同，第三人是在确认原告的同意后才与被告订立转租合同的，事后还将转租协议复印件提交给了原告，原告也没有提出异议。因为双方都不是本地人且相距路途遥远，就没有见面订立补充协议。第三人在签订协议后，于2018年7月24日起就根据大理海开委城市规划管理综合执法局“（编号：20180724002）违章建筑责令自行拆除告知书”的整改要求，对被告承租后加盖的违章建筑进行了多次整改，直至达到要求为止。第三人的整改施工方案事先是告知原告的，整改过程原告不仅知道，而且一直与第三人沟通商量并确定整改施工方案的，达到整改目的。根据以上事实，原告事先是知道或者应当知道被告的转租行为并同意的，且在六个月内没有提出异议，因此，原告要求解除合同的请求应当依法不予支持。2、原告没有按期收到租金被告不应当承担违约责任，根据租赁合同约定，2019年5月24日被告就应该交付此后一年的租金，但在到期前原告却突然失联，故意躲避致使被告无法按时向其交付房租费。2019年6月7日，被告收到了原告意图终止合同的“律师函”。至此被告明白了原告故意不收房租费的行为是为单方终止合同找借口和制造被告违约的事实。被告至今愿意及时支付应付租金，不存在故意拖欠支付的行为，不应承担逾期支付租金的违约责任。综上，被告的转租行为没有违反原、被告的合同约定，其要求解除租赁合同的请求，应当不予支持。第三人代述称：1、第三人与被告姚海明于2018年6月5日签订了涉案房屋的租赁合同，约定了租金和租期，合同已经实际履行，第三人已经按照合同约定向被告支付了第一个六年的租金80万。2、由于本案的原、被告的争议导致第三人的使用权受到影响，房屋从第三人在2019年6月20日收到原告发给第三人的《关于要求朱玉斌搬离并返还房屋》的函，第三人就停止了装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2017年5月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于大理市房屋,面积232.36平方米出租给被告，用于经营客栈；期限自2017年5月28日至2035年5月28日止，2018年5月28日至2027年5月28日该房屋年租金为80000元，租赁期间第一年为免租期（即2017年5月28日至2018年5月28日）从2018年5月29日开始支付租金。2027年5月28日至2035年5月28日房屋年租金为85000元；被告支付10000元押金，在签订合同时一次付清，期满后如被告无违约责任发生并结清相关费用，由原告一次性退还原告。租金按年结算，由被告于每年5月31日前支付给原告。原告于本合同生效之日起3日内将该房屋交付给被告。终止合同的约定：被告拖欠租金累计达3个月；被告利用承租房屋进行违法活动。转租约定：租赁期间，被告转租房屋，必须征得原告的同意，并签订相应的补充协议；未经同意将房屋转租的，由被告承担由此引起的经济和法律责任。双方关于违约金的约定：租赁期间，任何一方违约，按年租金须向对方交纳年度租金20%作为违约金，原告不履行义务，应双倍返还押金，被告不履行合同约定的承租义务，无权要求返还押金。合同签订后，被告支付了10000元押金以及2018年5月24日至2019年5月24日的租金80000元。2018年6月5日，被告与第三人签订了《租房协议》，被告将涉案房屋转租给第三人，租期18年，从2018年6月1日起至2035年5月28日止。2019年3月，被告弟姚海涛用微信与原告之妻杨宗英联系，告知原告转租涉案房屋的事宜，原告明确告诉被告，原告不同意被告转租。2019年6月19日，原告向被告发函，通知被告终止双方的《房屋租赁合同》，要求被告于2019年7月15日前尽快搬离。另查明，被告在承租房屋期间开挖了游泳池以及在屋顶建盖阳光房，被大理市城市管理综合行政执法局海开委分局通知原告拆除违反搭建建筑。被告建盖的游泳池以及阳光房被强拆。涉案房屋现由第三人管理。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行义务。根据双方合同约定，被告转租房屋，必须征得原告的同意，并签订相应的补充协议。2018年6月5日，被告将涉案房屋转租给第三人，2019年3月,原告得知被告转租涉案房屋后，原告已经告知被告不同意转租，由于被告未经原告许可，转租涉案房屋，被告转租的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同转租的意，出租人可以解除合同”。原告据此要求解除房屋租赁合同,符合法律的规定,本院予以准许。合同解除后,被告理应将涉案房屋交还原告。关于解除合同的违约金,原告根据合同约定，要求被告支付违约金16,000元有事实以及法律依据，本院予以支持；原告已向被告主张违约金，再主张不返还定金10,000元，有失公平，本院不予支持。合同解除后，对于房屋使用费的标准计算,本院参照合同约定的租金标准即80,000元/年计算房屋使用费至返还涉案房屋之日止。被告辩解原告未在转租之日起6个月提出异议，原告不具有合同解除权的辩解不能成立。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定,判决如下:一、解除原告叶中林与被告姚海明于2017年5月24日签订《房屋租赁合同》；二、被告姚海明与第三人于本判决生效之日起十日内将大理市房屋返还原告叶中林;三、由被告姚海明于本判决生效之日起十日内支付原告叶中林违约金16,000元;四、被告姚海明于本判决生效之日起十日支付原告叶中林自2019年5月29日起至返还大理市房屋之日止的房屋使用费,按每日219元（80000元÷365天）支付;五、原告叶中林于本判决生效之日起十日内退还被告姚海明租赁押金10,000元；六、驳回原告叶中林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，原告叶中林负担150元，被告姚海明负担300元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 董 琼人民陪审员 藤 英人民陪审员 李映和二〇一九年十一月二十七日书 记 员 李晓松