杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初4105号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地：浙江省杭州市下城区石祥路71-8号。 法定代表人：金国华。 原委托诉讼代理人：马莉、蒋祎，该公司员工。 变更后委托诉讼代理人：蒋祎，该公司员工。 变更后委托诉讼代理人：陈剑武，杭州新天地集团有限公司员工。 被告：李悦，女，1977年4月6日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：于淼，河北沃法律师事务所律师。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）为与被告李悦房屋租赁合同纠纷一案，于2019年6月19日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员赵楠独任审判，并于2019年8月15日公开开庭进行审理。后因工作需要，本案转为普通程序，由审判员俞瑛与人民陪审员唐蓉、邬丽娟共同组成合议庭进行审判，并于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人蒋祎到庭参加了以上两次庭审，原告利坤公司的委托诉讼代理人陈剑武到庭参加了第二次庭审，原告利坤公司的原委托诉讼代理人马莉及被告李悦的委托诉讼代理人于淼到庭参加了第一次庭审，被告李悦经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告利坤公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同于2018年7月25日解除；2、判令被告支付2018年2月24日至2018年7月25日的租金218196元、综合管理费96976元、POS机管理费2026.7元（按日租金1435.5元、日综合管理费638元、日POS机管理费13.3元计算）；3、判令被告支付拖欠电费4950.7元、水费2722.5元、广告位制作安装费及电费760元、仓库使用费9360元；4、判令被告支付滞纳金491599.6元（暂计算至2019年3月13日）；5、判令被告承担逾期占用费957957元（自2018年7月26日至2019年3月13日，按日租金与综合管理费之和的二倍计算）；6、判令被告承担后续原告将商铺恢复原状的费用58377元；7、判令被告支付因逾期支付租金解除合同的违约金186615元（以租赁合同约定当年度三个月租金与综合管理费之和计算）；8、判令被告补足60日装修优惠期租金86130元；9、判令被告立即将其公司注册地址迁出租赁房屋，原告没收履约保证金143550元；10、本案诉讼等费用由被告承担。庭审中，原告对第9项诉讼请求予以减少，具体为：判令原告有权没收履约保证金143550元。事实和理由：2017年7月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为4002的商铺，面积319平方米，租赁期从2017年11月1日至2022年10月31日，其中免租装修期60日，租金43065元/月，综合管理费19140元/月，按季支付，POS机管理费400元/月，每月15日前支付。被告向原告交付租赁保证金143550元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于2018年1月31日前支付2018年2月1日至2018年4月30日季度租金。经原告多次催促，截至2018年6月28日，被告均未按约支付，且未经原告同意，被告自2018年6月15日起擅自闭店停止经营。鉴于此，原告于2018年7月25日正式向被告发出书面通知自2018年7月25日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。至今，被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。综上所述，被告经原告多次催促后仍未按约履行支付租金义务的行为已经构成严重违约，并对原告造成严重经济损失，原告有权依据租赁合同第4.1条、第5.5条、第11.1条、第13.2条解除合同并要求被告承担相应的违约责任。 被告李悦答辩称，1、答辩人认为双方解除租赁合同的时间应为2018年6月12日。2018年6月12日，答辩人将撤场申请交给利坤公司，利坤公司当时没有提出反对意见，并同意解除租赁合同。利坤公司故意将时间拖延至2018年的7月25日才给答辩人书面解除通知书，其目的就是要凑足租赁合同约定的各项违约条款约定的违约时间，进而获得相应的违约赔偿，利坤公司的这种行为违背了我国合同法规定的诚实信用的基本原则，其该项诉讼请求不能得到支持。2、答辩人不同意支付2018年2月24日至2018年7月25日的租金、综合管理费，POS机管理费。2017年7月3日，答辩人与利坤公司签订租赁合同，租赁利坤公司所有的杭州新天地中心项目4002商铺用于经营星月古兰餐饮。租赁合同签订后，答辩人入场装修，并于2017年11月16日正式开始营业。答辩人前后总计投入资金300余万元。答辩人在与利坤公司签订租赁合同前，对利坤公司所有的杭州新天地中心商场的位置、建筑面积、未来发展进行了详细的考察，其中答辩人最为关心的是商场的基础设施、电影院、超市公园、道路等相关配套设施的建设时间。对此，答辩人向利坤公司提出了询问，利坤公司告知上述相关设施在答辩人开业后很快就会建成营业，未来商场的客流量非常大。在这种情况下，答辩人才与利坤公司签订了租赁合同。答辩人开业后，利坤公司前期宣传承诺的电影院、超市、公园、道路都没有如期开业和建设，就连最基本的道路等基础设施也不完善，致使装修期间整个商场被修路围挡围住，使顾客进入商场十分困难，杭州新天地中心商场整体客流量非常稀少。无奈之下答辩人于2018年3月5日向利坤公司提出了免租申请，希望与利坤公司共渡难关。免租申请提交后，利坤公司经理通知答辩人继续经营。之后利坤公司一直未通知答辩人交纳租金等费用，导致答辩人在之后的三、四个月时间里一直以为利坤公司同意了免租请求，直到2018年6月20日利坤公司才通知不同意答辩人的免租请求。答辩人认为，如果利坤公司在2018年3月2日明确答复不同意答辩人的免租申请，答辩人就不会再继续亏损经营三、四个月，等到2018年6月12日才提出撤场申请。因此2018年2月24日至2018年6月12日的各项费用应由利坤公司承担。3、2018年2月24日之后的各项费用不应由答辩人承担。4、利坤公司主张的491559.6元滞纳金没有法律依据。按照租赁合同约定，逾期支付租金、管理费和其他费用的，应支付滞纳金。但是如前所述，答辩人根本没有拖欠租金、管理费和其他费用。另外滞纳金系违约金性质，退一步讲，即便答辩人存在逾期支付租金、管理费和其他费用，租赁合同约定的滞纳金也是极高的，不应得到法律的支持，利坤公司更不应该将滞纳金计算到2019年3月13日。5、利坤公司要求答辩人承担逾期占用费没有道理。首先，按照租赁合同约定，答辩人在与利坤公司协商解除合同期间，答辩人无权转移房屋内的设备和财产，相反利坤公司有权单方处置，并将所得款项直接抵扣所欠费用。2018年6月12日答辩人申请撤场，租赁合同解除后是利坤公司不允许答辩人撤出经营场所，因此2018年7月至2019年3月占用场地的损失属于利坤公司故意扩大的损失，应由利坤公司承担。6、答辩人不同意承担恢复原状的费用，因为租赁合同是双方一致同意解除的，恢复原状的费用应当由利坤公司承担。7、答辩人不同意支付186615元违约金。如前所述，答辩人根本就没有拖欠房屋租金，解除合同也是双方一致同意，故不存在违约问题。8、答辩人不同意支付利坤公司要求补足60日优惠租金86130元，租赁合同约定了60日免租期，但租赁合同没有约定提前解除合同需要返还保证金，另外这种优惠期免租的约定是在合同签订前利坤公司给答辩人的优惠，只要签订租赁合同利坤公司就无权撤销。9、利坤公司无权没收143550元履约保证金。租赁合同第六条约定了履约保证金，但从约定的内容看，履约保证金的性质适用于抵扣答辩人应付而未付的各项款项，不足时予以补足。因此答辩人主张没收没有合同和法律依据。综上，答辩人并不存在擅自终止合同的违约行为，事实上造成合同无法履行的原因是利坤公司在前期招商过程中故意夸大杭州新天地中心商场的营商环境，在电影院、超市、公园、道路都没有如期开业和建设，就连最基本的道路等基础设施也不完善的情况下，虚假宣传电影院、超市、公园等能够马上开业建成。答辩人签约入场后，正是利坤公司承诺的电影院、超市、公园、道路等没有建成，杭州新天地中心商场整体客流非常稀少，导致答辩人根本无法经营，在万般无奈的情况下，答辩人提出了免租申请，希望能够与利坤公司共渡难关。可是利坤公司却故意拖延，直到2008年6月12日才通知不予免除，无奈之下答辩人只好要求解除合同。从以上事实看，利坤公司应当承担合同履行不能的责任，而不是不顾诚实信用原则，利用事先准备好的格式合同来欺凌原本就弱小的答辩人，另外。利坤公司的十项诉讼请求，要求的违约金和损失有重复计算的情况，不应当支持。请求驳回利坤公司的诉讼请求。 当事人的证据经质证，对无异议的证据，即原告提交的证据3撤场申请书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据1租赁合同，证据2原告工作人员与被告之间的微信聊天记录，被告对真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.原告提交的证据4通知函（2018年7月25日），被告表示没有收到。本院认为，本次通知前，原告已经在6月28日通过电子邮件将终止租赁合同的意思表示送达被告。因此，本院对7月25日的函件不再审查；3.原告提交的证据5报价单，被告有异议。本院认为，该份仅为报价内容，并非实际价格，无法证明原告的待证事实，不予确认；4.被告提交的证据1免租申请，原告表示没有收到，但认可在2018年3月底知道了被告的免租请求。本院对原告曾在2018年3月向被告申请免租的事实予以确认；5.被告提交的证据2微信聊天记录，原告有异议。经审查，被告提交该份证据的证明目的与证据1一致，即在2018年3月5日将免租申请提交原告。对此，本院不再重复认证。 经审理本案事实认定如下： 2017年7月3日，原告（甲方，出租方）、被告（乙方，承租方）签订租赁合同一份，就杭州新天地中心项目铺位号为4002的商铺租赁达成一致意见。关于租金，租赁合同做如下约定：第2.1条，该商铺暂定套内建筑面积319平方米；第3.1条，本合同租赁期为5年，合同租赁期从2017年11月1日至2022年10月31日；第4.1条约定，自该商铺交付日起，乙方可享有60日的免租装修期，免租装修期结束之次日为计租日；第5.1.1条约定，2017年11月1日至2019年10月31日，按套内建筑面积计算，固定租金为135元/月/平方米，月固定租金为43065元；第5.1.2条约定，租金每3个月为一个支付期，先付后租，租赁合同签订完成后5日内及每一支付期结束前乙方须按照固定租金标准完成租金预交。关于综合管理费，租赁合同做约定如下：第1.6条，综合管理费指因甲方对购物中心实施统一管理和服务而向乙方收取的管理费，包含乙方租赁的商铺及购物中心公用部分的空调供应费及其他公共设施设备使用维护费、公共水/电费、保安、保洁以及甲方为管理购物中心而产生的其他相关费用等；第4.3条，免租装修期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同的规定交纳综合管理费、实际发生的水、电、燃气、通讯费及使用该商铺所发生的一切其他费用；第5.2条，乙方应按60元/平方米/月，即19140元/月的标准向甲方支付当月的综合管理费，综合管理费按该商铺的套内建筑面积计算。关于延迟支付租金等费用的违约金责任，租赁合同做如下约定：第5.5条，逾期支付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的千分之贰向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付，如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至……。逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除合同、没收保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔偿损失；第13.2条，逾期不支付租金、综合管理费或其他费用累计超过30日，乙方还应向甲方支付相当于租赁当年的3个月租金加综合管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。甲方的损失范围包括甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金损失、商铺空置期的租金等费用损失，等等。关于保证金，租赁合同做如下约定：乙方应在本合同签署后的5日内向甲方支付143550元整作为商铺租赁保证金。关于商铺的返还，租赁合同做如下约定：第11.1条，在本合同期满或因任何原因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方。未经甲方书面同意逾期占用该商铺的，且未能在上述约定5日内搬离该商铺的：（一）每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共事业费……（三）甲方清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由乙方承担，甲方可从乙方商铺租赁保证金中扣除上述费用……。 原告（甲方，出租方）另与被告（乙方、承租方）订立《POS专用收银系统租用协议》，甲方将收银系统出租给乙方，租金按照租赁合同约定为准。乙方需向甲方支付收银系统押金5000元/台，甲方收回并对收银系统验收合格之日起30个工作日内，将押金不计息退还乙方。乙方违约导致本协议提前终止（包括甲方按照约定解除本协议的情况），甲方有权不退还押金，乙方应向甲方一次性支付相当于3个月使用费的违约金。 李悦签署上述合同和协议后，于2017年7月19日向原告支付保证金143550元和POS机押金5000元。2017年11月16日，李悦经营的“星月古兰”餐厅正式对外营业。同日，李悦向原告支付首期租金129195元。原告实际从2017年11月24日开始向李悦计收租金。2018年3月，李悦以新天地商场周围的配套不完善等原因导致商场人流量严重不足为由向被告申请给予3个月的免租期。被告未予回复。此后，李悦未再支付租金。 2018年6月4日，原告工作人员向李悦催要物业费、水费、POS机费用等，并表示免租政策还没有批下来。 2018年6月7日，原告工作人员告知李悦免租政策没有得到批准。6月12日，原告工作人员即向李悦催要2月24日起至6月15日的租金，及在此期间的物业费等相关费用。2018年6月15日，李悦关闭店铺。2018年6月20日，原告工作人员再次通知李悦交纳已经产生的欠费，并催促尽快递交退租申请。同日，该工作人员还以电子邮件方式向李悦等人发送书面通知，告知如下：1.原告同意李悦的撤柜申请，具体撤柜时间以双方确认撤柜终止合同签订时间为准；2.因李悦自身原因提出提前终止合同，原告有权根据租赁合同第13.4条对于李悦交纳的保证金143350元予以没收，且保留主张违约金及其他损失赔偿相关约定的权利，同时不享受免租政策；3.李悦应于6月22日下午16：00之前结清2018年2月24日至2018年6月15日的租金162211.5元、物业管理费72094元、POS机管理费1506.67元、水费（5月15前）346.5元，共计236158.67元，剩余水电费按照撤场具体时间具体读数进行结算。在未得到回复的情况下，该工作人员又于6月25日告知李悦，如果不把欠款结清，则无法办理终止协议，合同默认继续进行。6月28日，原告工作人员继续通过电子邮件方式向李悦等人发送公函，告知如下：1.双方的租赁合同于本函发出之日起终止履行；2.李悦应于本函发出之日起5个工作日交清2018年2月24日至2018年6月15日欠付的租金162211.5元、物业费72094元、POS机管理费1506.67元、水费346.5元及3个月违约金186615元，合计422773.67元；3.李悦应于本函发出之日后30日内需办理完毕租赁场所为注册地址的所有执照等。李悦始终未予回复。 第一次庭审后，双方于2019年9月23日对案涉商铺内的物品办理清点交接手续。 本院认为，原告利坤公司与被告李悦签订的《商场租赁合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。在免租申请未获得原告利坤公司同意的情况下，被告李悦作为承租人未能按约支付租金及物业费等，其行为已经构成违约，原告利坤公司有权按照双方约定解除租赁关系。根据审理查明的事实，利坤公司于2018年6月28日书面通知解除租赁合同，故本案双方的租赁合同应于利坤公司书面通知同意解除日即2018年6月28日解除。解除前所产生的租金、综合管理费、POS机管理费，李悦仍有支付义务。关于利坤公司主张的水费、电费、广告费等费用，除水费346.5元外，利坤公司在通知李悦交费的函件中并未提及还有其他费用，而李悦租用的店铺已经在上述交费函件前闭店。因此，本院除对利坤公司主张的水费346.5元予以支持外，对利坤公司主张的其他费用均不予支持。对于利坤公司主张的合同解除后至2019年3月13日的商铺占有使用费、综合管理费、POS机管理费，被告李悦仍应支付。 就欠付租金、综合管理费等所产生的违约金（滞纳金），双方虽有约定，但约定过高，本院酌情调整至以日万分之三为标准计算。此外，在李悦提出免租申请后，利坤公司一直未予以明确。在此情况下，李悦未再支付后续租金的行为合理，也与利坤公司在2018年6月4日仅向李悦催要综合管理费等其他费用，而不催要租金的行为不谋而合。因此，本院将租金滞纳金的起算时间调整为利坤公司明确拒绝免租申请日的次日即2018年6月8日，对其他费用产生的滞纳金的起算时间不做调整。因为，租赁合同第4.3条约定，综合管理费等费用的支付不受免租装修期的影响，无论李悦提出的免租申请获得同意与否，李悦仍应支付。 对于逾期交费导致合同提前解除的违约责任，租赁合同约定原告有权没收被告交纳的保证金，并要求被告支付相当于三个月租金与综合管理费之和的违约金。李悦支付的保证金金额相当于二个月左右的租金和综合管理费。结合本案原被告关于租赁期限五年，被告在租期之外享有四个月左右的免租期的约定，及被告在享有了四个月左右免租期之后只租赁了7个月左右的实际情况，双方关于该部分违约责任的约定合理，但标准显著过高，本院酌情调整。调整后，李悦已经支付的租金保证金及POS机保证金合计148550元无权要求利坤公司退还，此外还应向利坤公司支付违约金41000元。另利坤公司主张的恢复商铺原状的费用尚未实际发生，本院不予支持。被告李悦公司经本院合法传唤，无正理由拒不到庭参加第二次庭审，系放弃自己的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州利坤投资发展有限公司与被告李悦在2017年7月3日签订的商铺号为XTD-4002的《商铺租赁合同》于2019年6月28日解除； 二、被告李悦于本判决生效后十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司租金178002元，综合管理费79112元、POS机管理费1653.3元、水费346.5元； 三、被告李悦于本判决生效后十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司逾期占用费537036.5元（自2018年6月28日暂计算至2019年3月13日）； 四、被告李悦于本判决生效后十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司滞纳金23637元（暂计算至2019年3月13日）； 五、被告李悦于本判决生效后十日内支付原告杭州利坤投资发展有限公司违约金41000元； 六、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币24874元，由原告杭州利坤投资发展有限公司负担13929元，由被告李悦负担10945元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李悦于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 俞 瑛 人民陪审员 唐 蓉 人民陪审员 邬丽娟 二〇一九年十一月二十二日 代书 记员 冯荔波