河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初2207号原告：李雪琴，女，1972年12月21日生，汉族，住河南省安阳市文峰区。委托诉讼代理人：闫希平，男，1963年1月8日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区，安阳上元房地产开发有限公司法务部主任，系原告所在单位推荐人员。被告：程祥顺，男，1950年5月11日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：程美清，女，1972年8月21日出生，汉族，住河南省安阳市北关区，系被告女儿。委托诉讼代理人：任文静，大沧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雨霏，大沧海律师事务所律师实习律师。第三人：刘景棠，女，1960年5月11日出生，汉族，住安阳市。第三人：徐化斌，男，1959年2月15日出生，汉族，住安阳市。原告李雪琴与被告程祥顺、第三人刘景棠、徐化斌案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李雪琴及其委托诉讼代理人闫希平、被告程祥顺及其委托诉讼代理人任文静、第三人刘景棠到庭参加诉讼，第三人徐化斌经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪琴向本院提出诉讼请求：1.依法判决终止对位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产的执行；2、请求依法判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年7月11日，原告李雪琴与第三人刘景棠、徐化斌签订了购买涉案房产合同，以1406247元买受了位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产，并已支付房款1177194.2元，剩余房款办理了银行按揭贷款，并且现在一直在陆续支付过程中，原告在文峰区法院查封之前已合法占有该不动产，法院对该房产执行损害了原告的合法权益，原告向文峰区法院提出执行异议请求解除和终止对原告合法房产的执行。文峰区法院审查认为：证明对不动产享有所有权，需到产权登记部门进行登记，领取产权证，原告因未取得该房屋产权证书，其辩称已实际取得涉案房产的所有权证据不足，异议理由不能成立，驳回了原告的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定及《中华人民共和国物权法》第十五条明确规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请。被告程祥顺辩称，对原告的诉讼请求有异议。2015年查封这个房产时房产还登记在第三人名下，在拍卖时刘景棠还说房子是毛墙毛地，赶紧卖了好还钱，根本没有提到卖给原告的事情。第三人刘景棠辩称，对原告的诉请没有异议。被告查封房子的时候，答辩人已告知被告房子卖给了原告，因为按揭没有办法办理过户所以还登记在第三人名下。拍卖时没有联系到原告。执行法官与第三人一起到案涉房产处，第三人没有钥匙，后将门锁撬开后进入。第三人徐化斌未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告李雪琴提交了房屋协议书、收到条、中国农业银行转账流水、中国建设银行转账流水、河南商都农商银行转账流水、证人李某、刘某、杨某出庭作证证言、（2019）豫0502执异23号执行裁定书、送达回证；被告程祥顺提交了资产评估鉴定报告摘要、资产评估鉴定报告、（2015）文民一初字第1145号法院协助执行通知书稿及回执、执行笔录4份、（2016）豫0502执462号之一执行裁定书、现场工作记录、公证书；第三人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年7月11日，原告李雪琴与第三人刘景棠、徐化斌签订购房协议，协议约定：刘景棠、徐化斌（甲方）自愿将位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3层301室（建筑面积约为273.73平方米）出售给李雪琴（乙方），该房协议价格为1406247元，房价款的支付方式为首次支付时间为2015年7月25日前，支付金额为848160元，该房屋余款为银行按揭贷款780635元，按揭到期日为2023年1月8日，实行等额本息还款，从协议签订之日起次月该房屋按揭贷款由乙方按月归还。甲、乙双方定于协议签订日正式交付该房屋。2.关于首次支付的房款848160元，原告李雪琴称，其已向刘景棠支付了该款项，其中有案外人杨某向刘景棠转账448000元，对此原告申请证人杨某出庭作证，并提交杨某于2015年8月14日向刘景棠转账448000元的银行流水及刘景棠、徐化斌于当日出具的收到条，收到条中注明房款已付清848160元。关于剩余的400160元购房款，原告称刘景棠曾向其借款100万元，后刘景棠于2013年9月19日向原告偿还30万元、于2014年2月11日向原告偿还10万元，剩余60万元借款，其中10万元由原告指定刘景棠向案外人偿还，另10万元由刘景棠分次向原告偿还现金，另40万元的借款本金刘景棠以抵顶上述购房款400160元的方式向原告进行偿还，对此原告向法庭提交了刘景棠偿还借款的转账流水，刘景棠对此予以认可。综上，原告已向刘景棠支付了848160元的购房款。3.关于案涉房屋的贷款，原告称其已从2015年8月21日起至2018年6月6日向中国建设银行股份有限公司安阳县支行卡号为62×××67的案涉房屋贷款账户内偿还案涉房产贷款共计329194.2元，其中转账207293元，现金121600元，利息入账301.2元。对此，原告提交银行转账流水、证人杨某、李某、刘某出庭作证证言、杨某出具的证明，该银行流水显示杨某于2015年8月21日转入款项为11000元，李某于2015年12月2日至2016年1月28日共转入款项为32693元，刘某于2016年7月1日至2018年6月6日共转入款项为82000元，郑艳波于2016年5月14日转入款项为100元，任海丽于2016年9月2日转入款项10500元，许永庆于2017年1月21日至2018年4月5日共计转入款项71000元，其余现金121600元为原告李雪琴存入该账户内。证人杨某出庭作证称，其向原告借款50万元，后向刘景棠转账448000元、并存入上述账户11000元，用于抵偿借款。证人李某出庭作证称其为原告的侄女，原告因无力偿还贷款而向其借款并让其将款项转入刘景棠账户内用于偿还房贷。证人刘某出庭作证称原告为其舅妈，原告因无力偿还贷款而向其借款并让其将款项转入刘景棠账户内用于偿还房贷。案外人许永庆为原告的丈夫。上述证据能够证明原告通过其丈夫、亲属、朋友、同事及其本人一直在向银行偿还案涉房屋的贷款。4、2015年8月21日，安阳市文峰区人民法院依法对位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产进行查封。2018年10月18日，安阳市文峰区人民法院作出（2016）豫0502执462号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人徐化斌、刘景棠名下的位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室（建筑面积273.73平方米）房产一套。2018年11月14日执行笔录中徐化斌称案涉房屋已经抵给他人用于偿还借款。2019年1月21日两份执行笔录中刘景棠均称其于2013年向许永庆借款100万元，案涉房产已经抵给了李雪琴用于抵顶借款，其已和李雪琴签订了房产买卖合同，并于2014年将钥匙给了李雪琴，2015年6月后的房屋贷款手续均由李雪琴负责。2018年11月21日，河南四方资产评估事务所有限责任公司对案涉房屋市场价值进行了评估，案涉房屋内部无装修，毛墙毛地面。刘景棠及被告程祥顺均认可评估时未用钥匙打开房门。执行过程中，李雪琴向本院提出执行异议。2019年4月11日，安阳市文峰区人民法院作出（2019）豫0502执异23号执行裁定书，驳回案外人李雪琴的异议请求。本院认为，本案争议焦点是原告李雪琴对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。李雪琴与第三人刘景棠、徐化斌签订了在案涉房屋查封之前已经签订购房协议，李雪琴按照合同约定向刘景棠交付了购房款，并按照合同约定向银行偿还房贷，被告程祥顺辩称不认可购房协议及原告偿还房贷及向第三人支付首付款的事实，本院认为根据原告提交的证据，可以认定李雪琴已向刘景棠支付了房屋首付款，且支付首付款的时间是案涉房屋被查封之前，之后也均为李雪琴本人、其丈夫及其亲属向银行偿还贷款，其房屋买卖合同关系显然已经成立，故对程祥顺的答辩意见不予采信。同时双方在本院查封之前已经交付房屋，徐化斌、刘景棠在多次执行笔录中均称因向许永庆、李雪琴借款，将房屋抵给李雪琴，房屋钥匙也已在查封房屋之前交付给李雪琴，李雪琴提交的刘景棠偿还借款的银行流水可以证明徐化斌、刘景棠所述借款属实，刘景棠于2013年起开始向李雪琴偿还借款，直至2015年7月11日才以购房的形式将借款偿还完毕，虽然评估时房屋为毛墙毛地面，但李雪琴早已购买该房屋，程祥顺仅以该房屋为毛墙毛地面为由否认李雪琴已获得房屋钥匙显然不合理，李雪琴虽未入住该房屋，但已实际取得了房屋的钥匙，对房屋取得了实际的控制权，且不能进行办理过户登记也是因为该房屋存在房屋抵押。因此原告与第三人在法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同，并已实际占有使用房屋，原告已按照双方的合同约定支付购房款并向银行偿还房贷，但因房屋办理抵押无法办理过户手续，原告李雪琴享有的权利能够排除执行，其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行第三人徐化斌、刘景棠名下位于安阳市文峰区中华路东侧、德隆街南侧、明福街北侧秀水苑商住小区9号楼2单元3至4层0301室房产。案件受理费100元，由被告程祥顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2019）豫0502执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  郭晨曦审判员  翟艳超审判员  郝宜春二〇一九年十一月四日书记员  石 岚