广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20681号原告（反诉被告）：郭铨坤，男，1956年12月28日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈德文，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊良，男，1991年1月2日出生，汉族，住广东省中山市，系原告郭铨坤儿子。被告（反诉原告）：郭健，男，1985年12月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区，委托诉讼代理人：李永发，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖茵，广东衡德律师事务所律师。原告郭铨坤与被告郭健建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，郭健提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭铨坤委托诉讼代理人陈德文、郭俊良，被告郭健委托诉讼代理人李永发、刘颖茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭铨坤向本院提出诉讼请求：1.被告双倍返还定金4000000元；2.被告返还购地款3500000元及占用期间的利息损失（以3500000元为基数，自2019年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原告与被告于2019年4月11日签订的土地转让合同以及于2019年4月12日签订的补充协议。事实与理由：原告郭铨坤与被告郭健于2019年4月11日签订了土地转让合同，合同约定由郭健转让位于中山市民众镇××行政村××路××号厂房土地使用权及地上建筑物，该房地产土地使用面积为6亩（4000平方米），建筑面积1501.46平方米，使用权类型为国有工业用地。国有土地使用权证号为粤（2017）中山市不动产权第0275520号。双方议定交易总价为10000000元，办理房地产过户所需缴纳的全部税费由原告承担。合同还约定了付款方式为分三期支付完毕，双方亦协商一致同意在房地产过户完毕后由郭健继续承租。合同还约定了权利保证约定、违约责任、附则等。2019年4月12日双方签订补充协议，对土地转让合同的付款部分作出变更，支付第二笔款项前郭健需要将涉案的房地产做二押到郭铨坤或郭铨坤指定的第三人名下，在收到第二笔款项当时，郭健必须解除涉案房地产的8000000元的抵押权。依照合同约定的付款义务，郭铨坤已经向郭健支付5500000元，但是郭健迟迟未有配合原告办理不动产抵押登记手续，郭健已经违反合同以及补充协议的约定，依照法律规定应当双倍返还定金及返还相应的购地款。原告郭铨坤在举证期限内向本院提交的证据有：1.土地转让合同；2.补充协议；3.银行转账凭证。被告郭健辩称，1.郭健未有违反涉案合同及补充协议的约定，不构成违约。补充协议虽约定支付第二笔款项前郭健需要将案涉房地产做二押到郭铨坤或郭铨坤指定第三方名下，虽然郭健至今未办理二押，但是不构成违约，理由如下：首先，抵押权的设立是为担保债务的履行，郭健对郭铨坤不负有真实存在的债务，双方不具备办理二押的前提，不存在需担保的债务，因此，合同约定的办理二押的条款（以下简称“二押条款”），双方均无法履行。其次，即使双方存在真实的债权债务关系，但二押条款约定不明，郭健对此不负有明确、可履行的义务。就二押条款，补充协议仅约定“支付第二笔款项前甲方需要将原合同所述房地产做二押到乙方或者乙方指定第三方名下”，但合同未进一步明确二押如何办理、未明确办理方式、办理期限、办理对象是乙方亦或是其指定三方、第三方是谁、被担保债权的种类和数额、债务人履行债务期限、担保的范围等等。再者，二押（抵押）的设立，并非郭健单方可单独作出的行为，在郭铨坤不通知、不配合的办理下，郭健无法单方办理，未办理二押非郭健违约。根据法律规定可知，抵押的设立需要经过双方签订书面抵押合同并由双方共同到房地产管理部门办理抵押登记，并非郭健单方可以实施的行为。据郭健提交的证据可知，凡是需要郭健作为出让人所需承担的义务和提供的协助，郭健均全力配合办理，至于二押事宜，即使二押条款具有可履行的前提，但是郭铨坤从未通知郭健办理，也未配合办理，故未办理二押责任在于郭铨坤。最后，案涉合同已解除，郭健无需履行二押条款。基于郭铨坤的违约，郭健已于2019年6月11日向郭铨坤发出解除合同通知书，转让合同与补充下协议即日解除。郭健无需继续履行补充协议约定的二押条款。2.郭健不存在违约行为，无需承担违约责任，郭铨坤的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，转让合同与补充协议已于2019年6月11日解除，无需郭铨坤重新提出解除合同的诉讼请求。其次，据上所述，郭健不存在违约行为，无需承担违约责任，郭铨坤要求郭健承担双倍返还定金、支付利息损失以及诉讼费用的主张没有依据。反诉原告郭健向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的土地转让合同已在2019年6月11日解除；2.反诉被告郭铨坤已向反诉原告郭健支付的定金2000000元归反诉原告郭健所有；3.反诉被告郭铨坤向反诉原告郭健支付律师费损失38000元。事实与理由：郭铨坤、郭健双方签订土地转让合同及补充协议后，郭铨坤未按合同约定的期限足额支付转让款，在郭健多次催告后仍不履行付款义务。故郭健于2019年6月11日向郭铨坤发出解除合同通知书，告知：因郭铨坤逾期支付转让款，故即日起解除土地转让合同及补充协议。郭健认为，郭铨坤迟延履行合同约定的付款义务，经催告后在合理期限内仍不履行，根据合同法的规定及双方合同的约定，郭健有权解除合同，要求郭铨坤承担违约责任。郭健就其辩解意见及反诉请求在举证期限内向本院提交的证据有：1.微信聊天记录；2.短信聊天记录。郭铨坤对反诉辩称，1.郭铨坤没有收到郭健的解除合同通知。2.郭健不按合同约定办理二押及解除原先8000000元抵押的行为导致合同不能履行，因此，其反诉请求没有事实依据。3.合同没有约定律师费的承担方式，也没有约定没收定金，因此，郭健的反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年4月11日，郭铨坤（乙方、受让方）与郭健（甲方、出让方）签订土地转让合同，约定：甲方将其名下位于中山市民众镇××行政村××路××号厂房土地使用权及地上建筑物【粤(2017)中山市不动产权第0275520号】转让给乙方或乙方指定的第三方，该房地产土地使用面积约为6亩（4000平方米），建筑面积1501.46平方米，使用权类型为国有工业用地；转让价格为10000000元，办理过户所需缴纳的全部税费由乙方承担，甲方应在乙方通知3个工作日内协助办理过户手续，甲方需在签订本合同起3个月内办理完毕；付款方式：第一期，买卖双方签订本合同三个工作日内，乙方向甲方支付1500000元定金，甲方即准备资料办理过户等一起手续；第二期，乙方需在20天内支付补齐定金3500000元；第三期，剩余购地款在出具乙方名下不动产权证的30天内由银行直接支付剩余价款5000000元，甲方需在办理出来不动产权证的当天交付给乙方办理银行抵押；该房地产过户完毕，由甲方继续承租；甲方保证该房地产过户时没有任何共有、查封等其他权利限制；甲方逾期15日仍未履行合同义务的，作甲方违约处理，乙方有权解除本合同，甲方应在解除合同之日起两日内将所收款项退还乙方；乙方逾期15日仍未履行合同义务的，作乙方违约处理，甲方有权解除本合同；因政府因素或不可抗力因素无法变更使用权人方可终止合同，双方互不追究责任，已收取款项在三个工作日内不计利息退还乙方；除此之外，不可以任何理由终止合同，否则甲方须赔付双倍定金。2019年4月12日，双方签订补充协议，将土地转让合同中第二期转让款的支付方式变更为：乙方需在支付第一期款项之日起20个工作日内补齐5000000元定金，支付第二笔款项前甲方需要将原合同所述房地产做二押到乙方或乙方指定第三方名下。在收到第二期付款当时，甲方必须解除原来的8000000元抵押，不动产权证由乙方保管，如甲方未能按时解押的，即属甲方违约。2019年4月12日，郭铨坤向郭健支付了定金1500000元，2019年5月31日，郭铨坤向郭健支付500000元，2019年6月14日，郭铨坤向郭健支付3500000元。后经催促郭健过户未果，郭铨坤遂于2019年8月13日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，郭健提出反诉，主张前述反诉实体权利。另查，郭健提交郭铨坤女儿郭子瑜与郭健姐姐郭坤容于2019年5月7日至5月10日的微信聊天记录、郭子瑜与郭健本人于2019年6月4日的微信聊天记录，拟证明郭铨坤从未通知郭健一方办理二押，郭铨坤逾期履行合同的付款义务。郭铨坤对上述证据真实性、关联性不确认，不确认郭铨坤授权郭子瑜协商涉案交易的情况，郭子瑜所述的情况不应由郭铨坤承担责任，郭铨坤曾多次通知郭健办理抵押，但郭健未履行。此外，郭健提交其与郭铨坤的短信聊天记录，拟证明其于2019年6月11日短信通知郭铨坤解除涉案合同。郭铨坤认为其没有收到该通知。又查，涉案房地产于2018年12月4日抵押登记给案外人吴卫娟，抵押金额8000000元，至2019年9月29日止仍未解除抵押，该房地产的不动产权证现仍由抵押权人吴卫娟保管。另外，本院根据郭铨坤申请，查封了涉案房地产（第一查封）。庭审中，郭铨坤认为第二期款项3500000元要根据郭健办理抵押或者解押行为才能确定具体支付时间，在支付了第二期款项后，郭健未解除原有抵押亦构成违约。郭健认为郭铨坤没有通知其办理二押，双方亦没有就第二期款项的支付时间再进行磋商。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。郭铨坤与郭健签订的土地转让合同以及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。本案争议焦点是违约方的认定问题。郭铨坤认为郭健没有配合办理不动产抵押登记手续以及解除8000000元的抵押构成违约，郭健则认为郭铨坤未按合同约定期限足额支付第二期转让款构成违约。本院对此分析如下：首先，对第二期转让款3500000元的支付时间，补充协议明确约定是在支付第一期款项之日起20个工作日内，但支付第二期款项前郭健需要将涉案房地产做二押到郭铨坤或郭铨坤指定的第三方名下，此为保证郭铨坤支付的转让款有实物保障的有效措施。从双方提交的证据以及庭审陈述可知，没有充分有效的证据证实郭铨坤已通知郭健配合办理二押。因此，郭铨坤以郭健没有配合办理抵押手续主张郭健违约，依据不足，本院不予采纳。其次，在双方没有办理二押的情况下，双方对第二期转让款的支付时间不明确，不能以郭铨坤没有在支付第一期款项之日起20个工作日内支付第二期转让款而认定其违约。郭健提交的郭子瑜的微信聊天记录，不足以证实郭铨坤逾期付款的事实，郭子瑜的言行亦不能代表郭铨坤，故本院对该微信聊天记录不予采信。郭健以郭铨坤没有按期足额支付第二期转让款主张郭铨坤违约，依据亦不足，本院亦不予采纳。再次，郭铨坤为保证合同继续正常履行，自愿放弃二押，在没有办理二押手续，可能影响其转让款资金安全的前提下，于2019年5月31日以及6月14日共支付转让款4000000元给郭健，该付款行为在双方合同约定的三个月内办妥过户手续的合理履行期限内，没有违反合同约定。郭健收款后，仍有足够时间协助办理过户手续，但其至今仍没有办理解除原先存在的抵押登记手续以消除过户障碍，没有履行合同的诚意，其行为已构成违约，应承担违约责任。如前所述，因郭铨坤没有逾期付款的违约行为，郭健没有合同解除权，其以此为由主张于2019年6月11日解除涉案合同，本院不予支持。郭铨坤已支付转让款5500000元，履行了合同义务，郭健收取上述款项后逾期超过15日未履行解除抵押的合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。郭铨坤主张解除涉案合同,郭健双倍返还定金4000000元，返还转让款3500000元及支付利息损失的诉讼请求，符合法律规定以及合同约定，本院予以支持。反之，因郭铨坤没有违约行为，郭健主张涉案合同已于2019年6月11日解除、没收定金以及支付律师费损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郭铨坤与被告郭健于2019年4月11日签订的土地转让合同以及于2019年4月12日签订的补充协议；二、被告郭健于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭铨坤双倍返还定金4000000元；三、被告郭健于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭铨坤返还购地款3500000元及占用期间的利息损失（以3500000元为基数，自2019年6月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；四、驳回反诉原告郭健的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64566元，诉讼保全费5000元，合共69566元(原告郭铨坤已预交），由被告郭健负担（郭健于本判决发生法律效力之日起七日内返还郭铨坤）；反诉案件受理费11552元（反诉原告郭健已预交），由郭健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  何 清人民陪审员  梁 丽二〇一九年十一月五日书 记 员  苏凤英孙永辉