河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1526民初2263号原告（反诉被告）：邬元平，男，1972年8月31日出生，汉族，住河南省潢川县。原告（反诉被告）：韩宗秀，女，1941年11月5日出生，汉族，住河南省潢川县。二原告委托代理人：邬元忠，广东嘉骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：王九学，男，1955年12月24日出生，汉族，住河南省潢川县。被告（反诉原告）：胡学义，男，1966年12月19日出生，汉族，住河南省潢川县。被告（反诉原告）：王国富，男，1961年8月10日出生，汉族，住河南省潢川县。被告（反诉原告）：马俊宁，男，1974年10月8日出生，汉族，住河南省潢川县。四被告委托代理人：胡杰，河南省潢川城关法律服务所法律工作者。被告：河南富泰房地产开发有限公司。住所地：河南省商城县温泉大道与黄柏山路交叉口崇福家园A701室。统一社会信用代码：91411500777973645T。法定代表人：王铁牛，该公司总经理。被告：河南富泰房地产开发有限公司潢川县分公司。住所地：河南省潢川县城关迎宾路136号。统一社会信用代码：91411526697329884T（1-1）。负责人：肖建华，该公司经理。原告邬元平、韩宗秀、邬元凤、邬元忠、邬元梅与被告河南富泰房地产开发有限公司（以下简称“富泰公司”）、河南富泰房地产开发有限公司潢川分公司（以下简称“富泰潢川分公司”）、王九学、胡学义、王国富、马俊宁房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2017）豫1526民初2793号民事判决。宣判后，原告邬元平、韩宗秀、邬元风、邬元忠、邬元梅不服，向信阳市中级人民法院提起上诉，信阳市中级人民法院于2018年3月27日作出（2018）豫15民终1321号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2017）豫1526民初2793号民事判决；二、发回本院重审。本院受理后，原告邬元凤、邬元忠、邬元梅申请撤回起诉，经审查符合撤回起诉条件，准许其撤回起诉；本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邬元平及委托代理人邬元忠，被告富泰潢川分公司负责人肖建华、被告王九学、胡学义及委托代理人胡杰到庭参加诉讼，被告富泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邬元平、韩宗秀在重审中向本院提出诉讼请求：1、判令富泰潢川分公司向原告支付补偿金20万元、违约金20万元、装修费3万元，合计43万元；2、判令王九学、胡学义、王国富、马俊宁对上述债务承担连带清偿责任；富泰公司对上述债务承担补充清偿责任；3、判令被告30日内为原告办理房屋产权证书；4、被告逾期提交证据，致使原告的车旅费损失2660元（两次），请求赔偿。事实与理由：王九学、胡学义、王国富、马俊宁合伙挂靠富泰潢川分公司开发经营潢川县南城“水韵江南住宅小区”房地产项目。2008年10月1日，原告与被告签订了《住房置换协议书》，双方合同约定：原告将后街的房屋（含院子）面积112㎡交由被告使用，被告按原告住房面积置换给原告住房一套。被告置换给原告的房屋施工应严格按照国家现行规定和标准，经质量监督及监理部门检查验收合格，水电入户和房产证由被告办理。置换给原告的楼层（包括户型）由原告自选（原告已选壹）。此协议签订时生效，单方不得做出有违反此协议的行为，由此给对方造成的损失，由违约方赔偿对方20万元违约金。被告补偿原告装修费3万元。根据2007年1月的报建规划设计要求：该地块建筑密度不大于40%，容积率不大于1.8，建筑限高21米。置换协议签订后，被告改变报建规划和房屋设计。2009年12月，改变后的报建规划将建筑密度改为57%；容积率改为2.71。原告所选的一梯两户户型及室内结构面积的房屋实际不存在，原告在合同中选择的户型和结构落空。另：被告没有向原告支付装修费3万元。2011年7月6日，原、被告签订《置换协议的补充协议》，双方约定：被告在2015年给原告办理好房权证，如在规定时间内没有办理好房权证，被告补偿原告20万元。截止2018年2月，被告尚未将项目报建人由王九江变更至挂靠公司明下，办理条件至今不具备。为此，特提起诉讼。重审中，原告撤回第3项诉讼请求。被告富泰公司在答辩期内未提交书面答辩。被告富泰潢川分公司辩称，王九学、胡学义、王国富、马俊宁是水韵江南住宅小区的实际投资人。2009年6月7日，“水韵江南”项目部与富泰潢川分公司签订《挂靠合作协议》，应由其四人全权承担该住宅小区利益及风险；富泰潢川分公司对原告诉称的《住房置换协议书》、《置换协议的补充协议》事前毫不知情，也未授权和追认，该两份协议系个人行为，原告起诉我公司赔偿于法无据。被告王九学、胡学义、王国富、马俊宁答辩并反诉称，一、2008年10月1日，答辩人（甲方）与邬元平（乙方）签订《住房置换协议书》约定：置换面积为134㎡，超出置换面积由乙方按市价补齐；给对方造成损失，由违约方赔偿给对方20万违约金。次日，邬元平要求变更原协议，逼迫答辩人签订《补充协议》，该《补充协议》把置换后房屋面积改为112㎡，对于超出的土地面积补偿乙方现金30万元，且邬元平已经领取该30万元补偿款；二、原告违约在先，其请求答辩人承担违约金20万元的连带清偿责任，不能成立。1、2011年5月1日，邬元平强行搬进201室，该房屋面积为132.86㎡，比《补充协议》多20.86平方；另强占储藏室一间，面积为15.36㎡；加上封闭阳台的款项2000元，至今拖欠未付，导致不能办理产权证；2、2011年7月6日，双方签订《置换协议的补充协议》约定：甲方在2015年给乙方办理好房产证，如在规定的时间没有办理好产权证，甲方补偿乙方20万元。置换房屋的产权登记在邬长福名下，因邬长福去世，邬元平要求把置换房屋办理在其个人名下，其不能提供继承权的《公证书》证明：其是置换房屋的唯一继承人。导致后期无法办理产权证；原告已经领取30万元补偿款，如甲方再补偿20万元，存在重复支付，且显失公平；《置换协议的补充协议》是在邬元平将其80多岁父亲拉到项目部，胁迫答辩人补偿20万元，否则不准答辩人建房的背景下签订的；当时加盖“水韵江南项目部”公章，因项目部不具有独立的民事法律行为能力，且未经富泰潢川分公司授权，故该《置换协议的补充协议》属无效协议，原告该项诉讼请求，不应予以支持；三、原告请求支付装修费3万元属不当得利，没有合同依据，请求法院予以驳回。为此，请求法院判令邬元平、韩宗秀：1、补交房款73010元（超房屋面积20.86㎡、单价：3500元/㎡）及自2011年5月1日起至款清之日止的银行同期贷款利息；2、补交储藏室房款46080元（面积15.36㎡、单价：3000元/㎡）及自2011年5月1日起至款清之日止的银行同期贷款利息；3、支付封闭阳台费用2000元；4、支付垃圾清运费200元；5、承担本案诉讼费用。反诉被告邬元平、韩宗秀辩称，一、关于超占面积问题。1、双方签约补偿112㎡的前提条件是包括但不限于容积率不超过1.8。在履约过程中，反诉原告未经邬元平、韩宗秀同意改变合同条件，将容积率改为2.71，按照更改后的容积率应补偿邬元平、韩宗秀房屋的面积为168㎡。反诉原告关于超面积的主张不能成立；2、反诉原告改变房屋户型和结构，导致邬元平、韩宗秀选择的房屋户型和结构不存在；以上1、2说明：反诉原告违约在先，应承担违约责任；3、双方没有就补款的支付期限进行约定，其主张的利息没有合同依据；二、关于储藏室和封闭阳台费用。《置换协议的补充协议》并没有约定储藏室和封闭阳台费用的支付期限，反诉原告主张房款及利息，没有事实依据；三、关于利息和垃圾清运费。反诉原告主张的利息和垃圾清运费没有任何事实和法律依据。故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2008年10月1日，邬元平代替其父亲邬长福（乙方）与“潢川县水韵江南住宅小区指挥部”（甲方）签订《住房置换协议书》，该《住房置换协议书》载明：“本着自愿、公平、公正的原则，双方在友好协商一致的情况下，乙方将位于城关镇大巷街后街的房屋(含院子)面积112㎡(有房产证)交由甲方使用，签定此协议书如下:1、乙方提供此房屋的房产证明及土地使用权原件，并保证房屋产权及土地四邻无纠纷。在此协议签定时交于甲方，甲方按乙方住房面积(房屋加院子总面积)共112㎡,旧壹㎡,赔新壹点贰㎡，置换给乙方134.4㎡住房一套。超出乙方置换面积由乙方按市价补齐。不足乙方置换面积的由甲方按市价扣除税费后，以现金返还乙方。2、甲方置换给乙方的房屋施工应严格按照国家现行规定和标准，经质量监督及监理部门检查验收合格，水电入户由甲方办理，房产证由甲方办理。3、……。4、楼层由乙方自选(乙方已选壹）。5、双方以签订此协议时生效，双方单方不得做出有违反此协议的行为，由此给对方造成的损失，由违约方赔偿给对方20万元违约金。6、此协议一式共贰份，甲乙双方各执一份，本协议自签字之日起生效。7、其它事项:甲方补偿乙方装修费叁万元正”。王九学、邬元平分别代表甲方、乙方在《住房置换协议书》上签名。次日（2008年10月2日），王九学（甲方）与邬元平（乙方）签订《补充协议》，对原《住房置换协议书》进行了变更，该《补充协议》载明：“经双方协商，乙方将位于城关镇大巷街后街的房屋，交给甲方使用，补充协议如下：一、乙方保证房屋及土地手续合法且四邻无纠纷。二、甲方按拆壹赔壹的标准赔付，乙方现有住房面积82.6㎡,院子29.4㎡，赔付乙方住房112㎡,超出或不足部分面积按市价多退少补。三、甲方补偿乙方现金叁拾万元。四、签订协议甲方付乙方伍万元，房屋拆除甲方付乙方壹拾伍万元，余款春节前付清。五、自乙方交出房屋之日起一年内甲方交付新房。如甲方延期交付，乙方房租由甲方支付。六、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后生效。以此协议为最终协议”。王九学、邬元平分别代表甲方、乙方在该《补充协议》上签名。2009年1月6日，邬元平自潢川县水韵江南住宅小区指挥部领取拆迁补偿款30万元。2011年5月1日，邬元平实际选择入住潢川县“水韵江南”住宅小区北楼G单元201室房屋。该房屋建筑面积132.54平方，超出2008年10月2日邬元平与王九学签订《补充协议》约定112㎡的置换面积20.54㎡，超出面积房款至今未补交。2011年7月6日，王九学、王国富、胡学义（甲方）与邬元平（乙方）签订《置换协议的补充协议》，该《置换协议的补充协议》载明：“根据置换协议的约定，购买储藏室一间：共计24000元，阳台补款：计2000元，二项合计26000元。甲方在2015年给乙方办理好房权证。如在规定时间内没有办理好房权证，甲方补偿乙方贰拾万元。此协议一式二份，甲乙双方各执一份”。王九学、王国富、胡学义和邬元平分别代表甲方、乙方在《置换协议的补充协议》上签名，并加盖“富泰潢川分公司水韵江南项目部”公章。该协议约定的购买储藏室价款、封闭阳台的费用至今未交纳。另查，2008年9月6日，王九学与潢川县国土资源局签订【豫（潢川）出让（2008年）第005号】《国有建设用地使用权出让合同》，并于2009年4月17日取得潢川县人民政府颁发的潢国用（2009）第06081号《土地使用权证》（土地为：潢川县迎宾路西侧3308.7㎡土地）；2010年2月，王九学又通过出让的方式取得包括邬长福在内7户土地的《土地使用权证》；2011年7月11日、2012年4月17日，王九学分别取得“水韵江南”小区1#、2#楼的《建设工程规划许可证》（建字第411526201100031号）和《建筑工程施工许可证》（编号：2012-007）。富泰公司成立于2005年7月16日，经营范围为：房地产开发和销售。富泰潢川分公司成立于2009年6月12日，系富泰公司分支机构，经营范围：房地产咨询服务。2009年6月7日，富泰潢川分公司（甲方）与胡学义（乙方）签订《挂靠合作协议》，该《挂靠合作协议》载明：“一、甲方出具合法、有效的资质并跟踪服务，积极配合乙方办理，完善手续（含规划、报建、施工、售房等权过程）。二、甲方授权乙方设立富泰“水韵江南”项目部，土地所有权过户到甲方名下，该项目以甲方名义运作。甲方只享受名义权，不干预乙方自主、全权操作该项目，甲方派员驻该项目部办公，跟踪服务到该项目完成。三、乙方全额投资，全权承担利益及风险，按时足额交纳由该项目产生的各项税、费。四、乙方保证合法经营，对甲方负责、严把工程质量关、安全关。五、乙方向甲方缴纳挂靠管理费的标准，按包干柒万元计算，……。七、本协议一式四份，甲、乙双方各执一份”。富泰潢川分公司负责人肖建华、胡学义分别代表甲方、乙方在《挂靠合作协议》上签名，并分别加盖富泰潢川分公司公章和富泰潢川分公司水韵江南项目部印鉴。再查，王九学、胡学义、王国富、马俊宁四人在潢川县“水韵江南”开发建设项目中系合伙关系，上述查明王九学、胡学义对外签订协议系执行合伙事宜，产生效力均及于四合伙被告。邬长福于2013年12月19日去世，继承人包括其配偶韩宗秀、子女邬元忠、邬元凤、邬元梅、邬元平。2018年2月27日，邬元忠、邬元凤、邬元梅放弃对邬长福遗产的继承，并在潢川县公证处办理了（2018）潢证民字第334号《公证书》。诉讼中，王九学等人提交了2份购房协议，该协议显示：2010年11月-12月“水韵江南”小区的购房单价分别为2680元/㎡和2720元/㎡。因王九学等人逾期提交，相关证据，致使原告代理人车旅费损失2522元。上述事实，有当事人陈述、协议书等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担子相应的责任。当事人一方要求另一方赔偿因逾期提供证据致使其增加的交通费等必要费用的，人民法院可予支持。结合本案，邬元平代替其父亲邬长福与“潢川县水韵江南住宅小区指挥部”、王九学及与王九学、王国富、胡学义签订的《住房置换协议书》、《补充协议》、《置换协议的补充协议》，是双方当事人真实意思表示，且得到全体家庭成员认可，协议内容不违反国家法律、行政法规的规定，该协议合法有效。双方签订的《补充协议》约定：以此协议为最终协议。双方以《补充协议》取代了《住房置换协议书》，且《补充协议》中王九学等人补偿邬元平现金30万元，已经超过履行《住房置换协议书》中的违约金20万元和装修费3万元的合同预期，故原告主张20万元违约金及装修费3万元的诉讼请求，本院不予支持；依据《置换协议的补充协议》的规定，王九学等人应于2015年办理好原告方的房产证，如在规定时间内没有办理好房权证，王九学等人补偿原告20万元。虽然王九学等人抗辩原告没有支付超出置换房屋面积的房款、储藏室房款和阳台补款，没有提交置换房屋办理在邬长福继承人名下的名单，致使房权证没有办理，从而拒绝原告办理房权证的履行要求。但客观实际是，王九学等人尚未将拆迁土地使用权办理在开发企业名下，即使原告满足了王九学等人的抗辩要求，也不能必然为原告办理房权证，由此可以看出，双方均违反了合同约定，应各自承担相应责任。故涉及补偿款20万元，王九学等人应承担80%的责任；原告应承担20%责任；原告撤回判令被告30日内为原告办理房屋产权证书的诉讼请求，属当事人对自己民事权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以确认。因反诉原告在本院指定的举证期限内，没有提交证明案件事实的相关证据，致使反诉被告多花费的车旅费，应由反诉原告负担。涉及被告反诉部分，原告入住的房屋超出协议置换房屋20.54㎡，因原告为返迁户，按2680元/㎡计算为宜。储藏室价款、封闭阳台的费用双方均有约定，按照协议履行。反诉原告主张支付垃圾清运费200元，因未提交相关证据，本院不予支持。富泰潢川分公司辩称王九学等人在使用其公司富泰潢川分公司水韵江南项目部公章与原告邬元平签订协议未得到该公司授权，未提供证据证实。因该公章对外足以使相对人有理由相信王九学等人有代理权，且原告主观上是善意的，无故意或明显过失，故富泰潢川分公司该项辩称本院不予采纳。其应对王九学等人所签订合同的履行承担连带责任。因富泰潢川分公司不具有独立的企业法人资格，其民事责任由设立机构即富泰公司承担。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零二条第三款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告王九学、胡学义、王国富、马俊宁于本判决生效之日起十日内，支付原告邬元平、韩宗秀逾期办证补偿费20万元的80%即折款16万元；原告邬元平、韩宗秀自行承担逾期办证补偿费20万元的20%即折款4万元；逾期，河南富泰房地产开发有限公司对该款承担连带责任；二、限被告王九学、胡学义、王国富、马俊宁于本判决生效之日起十日内，支付原告邬元平、韩宗秀车旅费损失2522元；三、驳回原告邬元平、韩宗秀其他诉讼请求；四、限反诉被告邬元平、韩宗秀于本判决生效之日起十日内，支付反诉原告王九学、胡学义、王国富、马俊宁超出协议置换房屋面积的房屋价款55047.2元、购买储藏室价款24000元、阳台补款2000元；五、驳回反诉原告王九学、胡学义、王国富、马俊宁其他反诉请求。如未按判决书指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7750元，反诉费2726元，由原告（反诉被告）邬元平、韩宗秀负担6076元；被告（反诉原告）王九学、胡学义、王国富、马俊宁负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王道德人民陪审员  王道秀二〇一九年十一月二十日书 记 员  付 静