广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11013号原告：李智君，女，1980年12月20日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。原告李智君与被告中山市晟曦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告李智君的委托诉讼代理人王美舟，被告中山市晟曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付延迟交楼违约金（自2018年7月1日起以总房价款504174元为基数按每日0.01%的标准计至被告通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止）。事实和理由：2016年11月3日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于中山市××房。合同约定被告应于2018年6月30日前将通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水和取得工程竣工验收备案表的该房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之一支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款。被告逾期未通过任何房屋验收，至今不具备交楼条件，且原告多次前往被告处要求收楼，要求被告出示收楼文件，被告均置之不理。原告至今未收楼，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。基于以上事实及理由，原告特诉至法院，请求判如所请。被告答辩称：1.根据《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日，且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日；2.《中山市商品房买卖合同》第九条明确约定违约金计算方式及总额限制，故即使被告存在逾期交房的情形，每日违约金应按已交房款万分之一计算，且违约金累计总额不超过商品房总价款的1%。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实及法律依据且明显过高；3.本案的违约金计算基数有误，原告的购房款总额是327000元，应以327000元为基数计算；4.诉讼费用负担应由人民法院根据案情的具体情况决定原、被告双方各自负担比例。综上所述，请求法院查明事实，依法判决，驳回原告的不合理诉讼请求。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定原告李智君购买被告开发的位于中山市××房，购房总价327000元。该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。被告确认原告已全额支付涉案商品房的购房款并办理了案涉商品房的备案登记手续，但认为原告未按照约定的时间支付购房款，故被告交楼时间可相应顺延，被告对此未提交证据予以证明。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告至今未能向原告交付前述商品房。双方协商未果，原告遂于2019年8月8日诉诸本院。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。被告主张原告未按照约定的时间支付购房款，故被告交楼时间可相应顺延，本院认为，被告确认原告已支付涉案商品房的全部购房款327000元并办理了备案登记手续，且被告对其主张未提供证据予以证明，故本院对被告的上述主张不予支持。《中山市商品房买卖合同》约定被告须于2016年10月30日前向原告交付商品房，但被告在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向原告承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。原告认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，被告则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。本院认为，商品房买卖合同及补充协议均是被告提供的格式合同，虽然被告对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至被告办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。现原告主张被告从2018年7月1日起计付逾期交楼违约金，系原告自行处分其实体权利，于法不悖，本院予以准许。但原告仅能以总房款327000元为逾期交楼违约金计算基数。另，被告至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告李智君支付自2018年7月1日起至被告中山市晟曦房地产开发有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以327000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2018年7月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；二、驳回原告李智君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费578元，减半收取为289元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起三日内一并迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  潘霞慧二〇一九年十一月六日书记员  黎素霞黎杰霞