广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3148号上诉人（原审原告）：吴彦龙，男，1950年6月15日出生，汉族，住广东省恩平市***。委托诉讼代理人：谭杨达，广东协诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈爱贞，女，1953年4月10日出生，汉族，住广东省广州市**。被上诉人（原审被告）：郑新卓，男，1952年7月23日出生，汉族，住广东省广州市**。两被上诉人的委托诉讼代理人：张晓峰，广东国政律师事务所律师。两被上诉人的委托诉讼代理人：张志翀，广东国政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴小云，女，1974年10月23日出生，汉族，住广东省恩平市**。委托诉讼代理人：梁裕皖，男，1962年6月7日出生，汉族，住广东省恩平市**。系吴小云的丈夫。被上诉人（原审被告）：梁茂富，男，1965年11月22日出生，汉族，住广东省恩平市**。上诉人吴彦龙因与被上诉人陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2019）粤0785民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审理终结。吴彦龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认陈爱贞、郑新卓与吴彦龙所签订的房屋转让合同自陈爱贞、郑新卓收到起诉状之日起解除；3.陈爱贞、郑新卓退还所收取的260000元购房款及资金占用利息（利息按银行同期贷款利率，自起诉日起计算至陈爱贞、郑新卓清偿本息之日止）给吴彦龙；4.吴小云、梁茂富对上述第三项诉求承担共同还款责任；5.陈爱贞、郑新卓向吴彦龙赔偿定金损失52000元；6.本案诉讼费用由陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富承担。事实和理由：一、涉案房屋无法办理过户，吴彦龙无法实现签订房屋买卖合同的目的。吴彦龙与陈爱贞、郑新卓签订的是房屋买卖合同，一审时陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富均确认涉案房屋无法办理过户。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，房屋买卖合同应具备买卖合同的基本条件:支付房款、转移房屋所有权。在买卖双方均确认涉案房屋无法过户的情况下，最后可能导致吴彦龙的房屋使用权也无法保障，这与吴彦龙签订房屋买卖合同的目的不一致。为保障吴彦龙的合法权益，吴彦龙以不能实现合同目的为由，要求确认所签订的房屋买卖合同已解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。二、吴彦龙付清260000元购房款并入住涉案房屋后才发现涉案房屋不能办理过户。1.陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富从未告知吴彦龙涉案房屋不能过户。吴彦龙是一名年近七旬的老人，为了居住的目的购买涉案房屋，在信任梁茂富作为房地产中介的专业操守的情况下与陈爱贞、郑新卓的代理人吴小云签订房屋买卖合同。在签订合同的过程中，从来没有人告知吴彦龙其所购买的房屋无法办理过户。一审法院仅凭陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富的单方陈述，即认定其四人在签订房屋买卖合同前已告知了吴彦龙涉案房屋无法过户，属于认定事实错误。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，吴彦龙以房屋无法过户而无法达到合同目的为由请求确认房屋买卖合同解除。陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富主张已在签订房屋买卖合同时告知吴彦龙涉案房屋无法过户，并以此为由反驳吴彦龙的诉讼请求，则应由其四人承担举证责任。但一审法院却错误认为应由吴彦龙承担举证责任，属于错误分配举证责任，导致认定事实错误。2.不能因涉案房屋是房改房即推定吴彦龙在签订房屋买卖合同时已知道涉案房屋不能过户。根据现行政策，房改房在完成房改手续后是可以合法交易的。吴彦龙与陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富进行房屋买卖交易的前提基于信赖原则，确信涉案房屋已完成房改手续，可以顺利过户。但陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富却隐瞒了涉案房屋未完成房改手续且现在不能办理相关手续的情况，明显属于违约。3.虽然吴彦龙与陈爱贞、郑新卓所签订的《委托书、房屋转让书》有“代为收取该房屋转让款、代为办理该房屋的房改手续、代为办理该房屋以后拆迁补偿款”字样，但吴彦龙签订该《委托书、房屋转让书》的目的是受让该房屋，取得房屋产权，吴彦龙在取得产权后即取得了涉及该房屋的一切权益，包括收取转让款、拆迁款等，无需任何人委托或授权，“代为收取该房屋转让款、代为办理该房屋以后拆迁补偿款”等内容明显不属于买卖合同应当具备的内容，又混入了“代为办理该房屋的房改手续”的内容。吴彦龙认为该内容应理解为涉案房屋在交易时已具备了房改条件，并可以办理相关过户手续。不能以此证明吴彦龙已知道涉案房屋不能办理房改手续且不能过户。4.涉案房屋的买卖合同经过梁茂富的居间作用而签订。梁茂富作为专业地产中介人员，开办了恩平市置富房地产信息咨询中心，具有多年的房地产从业经验。假设如梁茂富所述买卖双方及中介均已明知涉案房屋无法过户，则其作为专业中介人员按常理应会要求买卖双方签订明确约定权利义务的房屋买卖合同，特别是需要对涉案房屋无法过户的问题进行确认，以避免日后产生不必要的纠纷。买卖双方所签订的《委托书、房屋转让书》仅简单约定了房屋地址、房屋价款，没做其他任何约定，又莫名其妙地加入“代为收取房款、代办房改手续、代收拆迁补偿款”的条款，明显与梁茂富作为专业中介人员水平不相称。三、如果吴彦龙在签订房屋买卖合同时已知晓涉案房屋不能过户，其肯定不会以260000元购买涉案房屋。涉案房屋建筑面积为83.5平方米，折合每平方米售价为3113.77元。现时恩平市一手住房平均售价约为5000元左右，与涉案房屋相近房龄且能合法过户的二手房，均价基本是3000元以内。市场上确实存在一些明确不能过户的房源，但其售价基本是100000元左右/套的价格。陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富主张吴彦龙签订房屋买卖合同前已知涉案房屋不能过户，但吴彦龙购房的价格却高于市场价，不符合常理。综上，陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富恶意隐瞒涉案房屋不能过户的情况下与吴彦龙签订房屋买卖合同，导致吴彦龙不能实现合同目的，吴彦龙要求解除房屋买卖合同是合法有据的，请二审法院依法判决。二审期间，吴彦龙补充上诉意见如下：一、涉案房屋并非法定不能过户，不能过户的责任在于陈爱贞、郑新卓。涉案房屋是解困房，根据一审时吴彦龙提交的证据《恩平市自然资源局房产查档资料》显示，涉案房屋所有权来源情况为“由教育局分配购买的解困房”。另外，该档案还附有《解困房产权申报表》。以上证据可以证实涉案房屋属于解困房。根据《广东省城镇解困房建设管理规定》第十四条“购买的解困房，自取得房屋所有权之日起，5年内不得转让、出租、抵押或赠与。确需转让的，由市、县建设行政主管部门按已使用年限折价收购。5年后需转让房屋的，应按规定缴纳税款”、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条第二款“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”和《广东省贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的决定实施意见》第二条第四款“职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”的规定，解困房并非不能买卖或过户，只要卖方补交出让金等相关税费后即可办理过户。本案系由于陈爱贞、郑新卓未缴纳相应税费才导致涉案房屋无法办理过户，并导致吴彦龙订立房屋买卖合同的目的不能实现，吴彦龙依法可以解除涉案房屋买卖合同。二、陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富一审时主张订立房屋买卖合同时已告知吴彦龙涉案房屋是房改房，存在无法过户的风险纯属狡辩。如前所述，涉案房屋属于解困房，也属于房改房的一种，解困房在出卖人履行相应义务后是可以交易的，不存在不能过户的风险，更不存在订立合同前陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富已告知房屋可能无法过户的风险的事实。综上，涉案房屋不能过户是陈爱贞、郑新卓没有履行合同义务而导致的，陈爱贞、郑新卓已严重违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，吴彦龙可以解除合同。吴彦龙的请求合法有据，请法院判如所请。陈爱贞、郑新卓辩称,吴彦龙在签订合同时对涉案房屋为“房改房”是知情的，其自愿承担风险付款购房并入住使用，不存在无法实现合同目的之情形。一审判决对于上述事实的认定清楚，二审法院应驳回吴彦龙的上诉请求。一、涉案《委托书、房屋转让书》明确约定吴彦龙有权代为办理房屋的房改手续等权利，可以得知涉案房屋在当时还未办妥房改手续，如涉案房屋满足房改政策条件的，吴彦龙可代为办理。同时涉案《委托书、房屋转让书》中约定吴小云将涉案房屋的所有权、使用权转让给吴彦龙，并注明“给吴彦龙使用”，亦可证明涉案房屋在交易时仍不具备过户条件。二、涉案房产证上明确记载涉案房屋的所有权来源是“房改购房”，居间服务人梁茂富在一审庭审中承认在交易之前已将与房屋交易有关的所有文件出示给吴彦龙查看，也告知吴彦龙涉案房屋暂未能办理房改手续。梁茂富的做法符合房屋买卖的交易惯例，也是其作为居间服务人的基本义务，吴彦龙主张梁茂富在交易时从未告知涉案房屋的现状，却没有提供相反的证据予以反驳，应承担举证不能的法律责任。况且，吴彦龙在确认有关交易文件无误后，同意与吴小云签订《委托书、房屋转让书》，并支付房款及入住，是以其实际行为表明其愿意承担交易的风险，其购买涉案房屋不存在对涉案房屋现状不知情的事实。三、吴彦龙在付款后已进入涉案房屋居住、使用，买受房屋的目的已达成，房屋过户是属涉案房屋交易的附条件行为，在涉案房屋满足房改房政策的过户条件后，吴彦龙即可办理涉案房屋的过户手续。对于涉案房屋属房改房，按交易时的政策不能办理过户的实际情况，吴彦龙自此至终是知情的，不存在陈爱贞、郑新卓在交易过程中故意隐瞒的事实。四、目前恩平市没有相应的针对解困房或房改房上市交易的规定或政策，陈爱贞、郑新卓客观上暂时无法为吴彦龙办理房屋过户手续，不存在不履行法定义务的情形。故此，陈爱贞、郑新卓没有违约行为，也没有出现合同目的不能实现的事实，吴彦龙在一审期间没有提供有效的证据证明系陈爱贞、郑新卓违约导致合同目的不能实现，一审法院驳回吴彦龙全部诉讼请求，认定事实清楚，证据确实充分，二审法院应予维持。吴小云辩称，吴小云已经告知吴彦龙及梁茂富涉案房屋是房改房，无法办理过户。梁茂富辩称,一、涉案房产证虽然显示涉案房屋建筑面积为83.5平方米，但实用面积达100多平方米，因为涉案房屋是旧楼，三个阳台未计算在房产证内，另还有一楼卷闸车库一个。按2018年现楼毛坯房6300元/平方米的房价，260000元的价钱在当时已经比同地段旧楼框架结构便宜70000元至80000元，而涉案房屋为步梯二楼（三房二厅双阳台），全新装修未住过，还送三部乐声空调。此外，吴彦龙夫妻二人曾多次观看涉案房屋，并叫中介经纪人拿房产证给吴彦龙看，然后复印一份给吴彦龙去不动产局查档。吴彦龙知晓涉案房屋是房改购房，所以不存在恶意隐瞒。二、吴彦龙自付款购房当天起就改变房屋原状，在西边阳台加装两个大水池用来养石金钱龟，直接导致阳台楼底石灰崩裂脱落及漏水，现把涉案房屋退回给原业主是不公平的。三、吴彦龙说花费毕生积蓄购买涉案房屋并非事实，2018年吴彦龙曾出钱为其儿子夫妻二人购买了飞鹅塘长堤荣誉市民大道金色花园电梯洋房一套，2019年吴彦龙又以他第二任妻子的名义购买恩新路步行街总工会三楼三房一厅房屋一套。四、吴彦龙为了达到目的，在没写“定金”的收款收据上加上“定金”二字，吴彦龙所述并非事实。吴彦龙向一审法院起诉请求：一、确认吴彦龙与陈爱贞、郑新卓签订的房屋转让合同自陈爱贞、郑新卓收到起诉状之日（2019年5月12日）起解除；二、陈爱贞、郑新卓向吴彦龙退还所收取的260000元购房款及支付资金占用期间利息（按银行同期贷款基准利率，自起诉日起计算至陈爱贞、郑新卓清偿本息之日止）；三、吴小云、梁茂富对上述第二项诉讼请求承担共同还款责任；四、陈爱贞、郑新卓向吴彦龙赔偿定金损失52000元；五、本案诉讼费由陈爱贞、郑新卓、吴小云、梁茂富承担。一审法院判决：驳回吴彦龙的全部诉讼请求。案件受理费2990元，由吴彦龙负担，吴彦龙应在判决生效之日起十日内向一审法院补交受理费390元。二审期间，梁茂富向本院提交两组新的证据：一、照片打印件三张，拟证明吴彦龙多次看房并知晓涉案房屋属于房改房，吴彦龙接收房屋后进行了改造导致房屋漏水严重；二、收据一张，拟证明吴彦龙向法院提供的收据是假的。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对前述证据进行综合认定。吴彦龙、陈爱贞、郑新卓、吴小云均没有向本院提交新的证据。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，二审期间，梁茂富向本院提交的《收据》存根显示“今收到飞鹅新村9幢202房转让款共260000元正”，记账处署名吴彦龙，经手人处署名吴小云并加盖手印。二审期间，吴彦龙述称涉案房屋可以办理过户手续，涉案房屋的房产证在其付款几天之后就拿到了，目前该房产证也在吴彦龙处。二审中，吴彦龙述称陈爱贞和郑新卓不履行补交相应的土地使用权出让金或所含土地收益和按相关规定缴纳有关税费，致使合同目的不能实现。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对吴彦龙的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：一、吴彦龙请求解除涉案《委托书、房屋转让书》是否具有事实和法律依据；二、吴彦龙请求陈爱贞和郑新卓向其返还购房款及赔偿定金、利息是否具有事实和法律依据；三、吴小云、梁茂富应否向吴彦龙共同承担返还购房款及利息的责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，吴小云与吴彦龙签订的《委托书、房屋转让书》系双方真实意思表示，没有违反强制性法律规定，现有证据显示吴小云取得涉案房屋所有权人陈爱贞的合法授权签订相关房屋买卖合同，一审法院认定该合同有效具有事实及法律依据。吴彦龙一审中以涉案房屋无法办理过户手续导致合同目的无法实现为由主张解除该合同，二审中又以陈爱贞和郑新卓未补交相应的土地使用权出让金或所含土地收益和按相关规定缴纳有关税费为由主张陈爱贞和郑新卓未履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，但现有证据既未显示各方曾约定办理房屋过户手续的相关事项，亦无陈爱贞和郑新卓需要交纳相关税费的约定，该合同的见证人梁茂富一审期间也陈述其已告知吴彦龙案涉房屋存在无法过户的风险，吴彦龙主张其签订合同时并不知晓涉案房屋属于房改购房且无法过户，但并没有提供充分的证据予以反驳对方的主张，且该房产证上明确载有“房改购房”的内容，吴彦龙在一、二审中均确认涉案房产证在合同签订后至今一直由其持有。吴彦龙未提交证据证明涉案房屋无法过户，且其二审中又自述房改购房可以过户，与其一审主张的内容亦不一致。据此，吴彦龙关于涉案房屋转让合同目的不能实现应予以解除的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。鉴于吴彦龙关于解除涉案合同的诉请没有理据，且吴彦龙向法院提交的购房收据中虽显示“定金”字样，但二审期间梁茂富向法院提交的购房收据存根中并未显示上述字样，现有证据并未显示双方曾约定相关定金条款，故吴彦龙关于陈爱贞和郑新卓向其返还购房款、赔偿定金及利息的请求均无事实依据，吴彦龙关于吴小云、梁茂富应共同向其承担返还购房款及利息，亦无事实及法律依据。综上所述，吴彦龙的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5980元，由吴彦龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十一月二十五日法官 助理  江继业书 记 员  吕晓红