河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0381民初4064号原告：王宏武，男，1973年6月4日生，汉族，住河南省偃师市。原告：张晓歌，女，1973年3月21日生，汉族，住址同上。共同委托诉讼代理人：吴延鹏，洛阳法律研究会会员。共同委托诉讼代理人：麻宇方，洛阳法律研究会会员。被告：洛阳佳居置业有限公司。住所地：偃师市槐新街道办事处华夏路**。统一社会信用代码：914103817662039879法定代表人：潘现锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁瑜勃，河南伊洛律师事务所律师。原告王宏武、张晓歌诉被告洛阳佳居置业有限公司（以下简称佳居置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王宏武、张晓歌的共同委托诉讼代理人吴延鹏、麻宇方，被告佳居置业的委托诉讼代理人袁瑜勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宏武、张晓歌向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告赔偿违约金9499.204638元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月22日原告与被告在和顺状元府营销中心签订了合同，由被告开发的和顺状元府的房屋，原告与被告签订了合同编号为YS0122544号的《商品房预售合同》，被告在合同中约定建筑面积为135.3平方米，商品房单价为5014.89元，原告购买的房屋总款为678514.617元，被告在该合同中第八条约定，被告应当在2018年12月31日按照合同规定的交房条件，对原告进行交房；被告在该合同第九条中约定逾期交房的赔偿事宜；由于被告并没有按照该合同约定的交房时间进行交房，被告的违约行为，侵犯了原告的合法利益。合同中约定，原告与被告发生争议，由房屋所在地人民法院依法解决争议。原告根据《民法总则》和《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，依法诉至人民法院，请求人民法院依法查明事实，判如所请。佳居置业辩称，被告不应承担违约责任，请驳回原告诉讼请求。合同第八条约定房屋交付期限为2018年12月31日前，被告在约定交房期限之前已将房屋交付给了原告，没有超过合同约定的交付期限，被告没有违约。《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。被告于2018年12月31日前已将涉案房屋交付给原告，原告没有提出任何异议，领取了房屋钥匙，进行了验收，接受了涉案房屋。合同第11条规定……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第8条规定的证明文件，……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。原告在知道或者应当知道这种情形的情况下验收并接收房屋，已实际使用。原告的行为表明了对合同中交房条件进行了变更，放弃了被告交房时没有提供全部相关手续的责任，据此被告违约行为不成立，应驳回原告诉求。根据当事人陈述、举证、质证，本院确认如下法律事实:2018年6月22日，二原告与被告签订《商品房预售合同》一份，合同约定；“第一条项目建设依据出卖人以有偿（出让）方式取得位于偃师市××与××交叉口西南角和顺状元府……地块的土地使用权有偿（出让）证号为：豫（2017）偃师市不动产权第000903号…出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：和顺状元府。建设工程规划许可证号为偃规建字第（2017）046号，施工许可证号为410381201709300201（补）。第二条商品房预售依据买受人购买的商品房为预售商品房……商品房预售许可证号为洛房商预偃师字第0509号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第6幢3【单元】502号房。……该商品房预测建筑面积135.3平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5014.89元，总金额陆拾柒万捌千伍百壹拾伍元整……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：买受人于2018年6月22日前付清首付款￥298515元，于2018年6月22日前余款￥380000元，办理公积金贷款并提供齐全相关贷款所需个人资料完整。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……2018年6月22日，佳居置业为二原告出具预收款298515元发票；2018年8月29日，二原告、偃师市住房公积金管理中心、佳居置业三方签订洛阳市住房公积金借款合同，贷款金额38万元；同日，二原告与洛阳市住房置业担保有限公司、偃师市国土资源局签订了委托担保及反担保抵押合同。2018年11月10日二原告对该商品房进行了验收；2018年12月3日该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、物业和其他单位综合验收；2018年12月5日该商品房经消防部门验收合格；2018年12月31日二原告领取了该房屋钥匙，并与偃师市恒卓物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，原告王宏武在物品领取登记表上签了名字。以上事实有双方当事人提交的《商品房预售合同》、业主验收表、住宅工程质量分户验收表、建设工程竣工验收消防备案登记表、物品领取登记表、物业合同、购房发票、借款合同、税收完税证明及庭审笔录等在卷资证。本院认为，根据二原告与被告签订的《商品房预售合同》，双方约定的交房日期为2018年12月31日，被告已按该约定将案涉商品房交付二原告。二原告诉称被告违约的理由是被告在交付该商品房时未按照合同约定出示证明文件，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。对此，本院认为，根据案涉合同约定，出卖人在交接房屋时，不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接。原告明知被告的交接行为不符合上述情形，仍验收并接受、占有该已购房产，应认定为此种前提下的交接是双方协商对原合同条款的部分变更，协商变更合同条款并不违背法律规定，被告并不存在违约交房，二原告于2018年12月31日已领取了所购房产钥匙等、并与被告签订了《物业管理服务合同》，二原告称被告逾期交房、赔偿违约金的理由不足不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告王宏武、张晓歌的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王宏武、张晓歌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李玉辉人民陪审员  褚静静人民陪审员  田红梅二〇一九年十一月二十九日书 记 员  高 茜