湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11957号上诉人（原审原告）梁智勇，男，1981年12月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区，现居住于长沙市望城区月亮岛街道学林西岸第4栋1单元6层603号。被上诉人（原审被告）湖南盛腾置业集团有限公司（曾用名称：湖南盛腾置业投资有限公司），住所地长沙市望城区月亮岛街道湘江重建地25栋388-400号。法定代表人：李志兵，总经理。委托诉讼代理人：蒋伟，湖南潇湘律师事务所律师。上诉人梁智勇因与被上诉人湖南盛腾置业集团有限公司（以下简称盛腾置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3752号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人梁智勇上诉请求：1、撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3752号民事判决；2、判令盛腾置业公司支付上诉人逾期办理土地使用权证违约金20280.50元（违约金标准按照合同约定的购房款万分之一每日计算，从2015年9月22日至2017年4月8日）；3、判令盛腾置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实错误，上诉人的起诉并未超过诉讼时效。本案应当从2017年4月9日起算诉讼时效期间，被上诉人的逾期办证行为存在时间上的持续性。为此，双方合同约定违约金的计算方法为按日累计。该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。二、一审法院适用法律错误，全部驳回上诉人的一审诉讼请求不当。连续债权应当以每一段独立债权履行期的最后一日起算诉讼时效。由于2017年10月1日《民法总则》施行，故对上诉人的违约金请求权的诉讼时效，应当区别讨论。从上诉人主张权利之日起，往前推三年，尚未超过《民法总则》规定三年诉讼时效的部分诉讼请求，即2016年7月10日至2017年4月8日期间，共计294天违约金10553元。一审法院认定不存在时效中断事实，对于权利主张方的举证责任分配过于严苛，且未充分考虑普通老百姓对于生活住房消费行为存在维权障碍的生活常识。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人盛腾置业公司辩称，一、上诉人请求撤销一审判决的事实理由不充分，开发商逾期办理权证的时效，法律和司法解释并没有规定，各地法院的判例也并不相同，一审法院根据民法通则和民法总则的规定，从当事人请求民事保护知道或者应当知道之日起计算诉讼时效，并无不当；二、根据双方签订的商品房买卖合同第19条的规定，只有在被上诉人没有按时完成合同备案、办理房屋所有权证以及土地使用权证的情况下，才适用万分之一的违约金，那么被上诉人已经履行了合同备案、办理房屋所有权证以及房屋交付的义务，最终也办理了不动产权证，上诉人请求以万分之一支付违约金的要求过高，即使按照上诉人所上诉的请求，继续性债权也只有294天，不应当按一审的565天计算，请二审法院根据事实和相关法律依法裁决。一审法院认定的事实：2013年9月24日，梁智勇与盛腾置业公司签订合同编号为20130108603号的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定由梁智勇购买盛腾置业公司开发的位于长沙市望城区房屋，总价款358947元，建筑面积79.55平方米。双方约定：1、关于付款方式及期限，买受人以银行按揭贷款方式付款，于签订合同之日支付首期房款（含定金）138947元，剩余房款22万元向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款支付。2、关于交付时间及条件，出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收合格，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。3、关于产权登记的约定，在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，梁智勇支付了首期房款，并依照合同约定向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款支付了剩余购房款。盛腾置业公司依照约定交付房屋并于2014年9月22日办理房屋所有权登记。后因不动产统一登记制度实施，并未办理国有土地使用权登记，于2017年4月8日完成不动产权登记。梁智勇认为，盛腾置业公司没有依照合同约定期限办理国有土地使用权证侵害了其合法权益，因而起诉，要求盛腾置业公司按照合同约定标准支付逾期办证违约金。一审法院认为：我国民法通则第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，权利人应当自知道或者应当知道民事权利被侵害之日起两年内向人民法院主张权利，无法定事由逾期主张权利的，人民法院不予保护。本案中，根据商品房买卖合同约定，在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内办妥买受人的土地使用权证。涉案房屋于2014年9月22日即完成房屋所有权登记，盛腾置业公司应当在2015年9月22日前完成国有土地使用权登记，逾期无正当理由未完成的，即构成违约，侵害梁智勇的合法权益。梁智勇应当自2015年9月23日起两年内即2017年9月23日前向人民法院主张权利保护，或能够提交证据证明存在法定的诉讼时效中断、中止或可延长事由，但梁智勇直至2019年7月才向本院提起诉讼，且没有提交任何证据证明存在诉讼时效中断、中止、可延长等情形，已超过法定诉讼时效期间。因此，盛腾置业公司虽然构成违约，但梁智勇怠于主张权利，以致合同权利因时效期间届满而不能得到法律保护，本院对梁智勇的诉讼请求，不予支持。梁智勇称其不知道权利受损，对法律不熟悉，且认为应当自2017年4月8日办理不动产权证书开始按照3年时间计算诉讼时效。本院认为，梁智勇作为一名具备完全民事行为能力的个人，对于购置房屋这一类较大价值财产相关的事宜应当尽到勤勉、审慎的义务，在自身合法权益受损时，应当及时寻求法律救济途径，不能仅以自身不懂法、不知法作为合理的抗辩事由。商品房买卖合同明确约定了相关权证的办理条件及时间，梁智勇仍以其不知权利受损且应自不动产权证书办理完毕之日开始计算诉讼时效为由抗辩，与客观事实不符，本院不予采纳。至于本案诉讼时效期间的适用问题，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”民法总则自2017年10月1日施行，本案所涉诉讼时效期间于2017年9月23日即已届满，不符合适用三年诉讼时效期间的法律规定，梁智勇的该项抗辩意见，不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回梁智勇的诉讼请求。本案受理费307元，因适用简易程序审理减半收取计153.50元，由原告梁智勇自行负担。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：梁智勇与盛腾置业公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。盛腾置业公司未在合同约定的期限内办理土地使用权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，被上诉人应自合同规定期限的次日至实际办妥登记之日，每日按已付房款的万分之一支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因上诉人主张的违约金系以日为单位累计计算，属于连续性债权，故应当以每个个别的债权适用诉讼时效。上诉人于2019年7月10日起诉，被上诉人应当向上诉人支付2016年7月10日至2017年4月8日止的逾期办证违约金，盛腾置业公司共逾期273天。一审法院认定上诉人的起诉超过诉讼时效属于适用法律错误，本院对此予以纠正。盛腾置业公司提出已为上诉人办理合同备案、房屋所有权证的义务，以万分之一支付违约金的比例过高，应免除相应责任的上诉理由，本院对此予以采信。因上诉人未提交证据证明其实际损失，综合被上诉人的过错程度，本院酌情调整违约金为4900元（358947×0.0001×273天×0.5）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初3752号民事判决；二、湖南盛腾置业集团有限公司于本判决书生效之日起五日内向梁智勇支付违约金4900元；三、驳回梁智勇的其他诉讼请求。本案二审案件受理费307元，由被上诉人湖南盛腾置业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴 莉审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十一月十一日书记员 陈仪静