广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1803民初3743号原告：陈成模，男，汉族，1972年9月14日出生，住广东省英德市，委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园5幢201商铺。法定代表人：殷冀，总经理。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东正鑫律师事务所律师。原告陈成模与被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称“合创泰富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何慧文、被告委托诉讼代理人陆嘉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成模向本院提出的诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年7月1日起至实际交房之日止按已付房价款的日万分之三计付，计至2018年11月16日为111279元；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金，违约金自2016年9月30日起至被告报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日止，按日计付已付房价款406277元的万分之一，计至2018年11月16日为31567元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。原告陈成模所主张的事实和理由：2014年11月19日，陈成模与合创泰富公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈成模购买合创泰富公司开发的坐落于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园3幢A梯1902房屋，房屋总价款406277元。合创泰富公司应当于2016年6月30日前向陈成模交付竣工验收合格的房屋，逾期则视具体逾期日期支付按已付房价款日万分之二或万分之三的违约金。合创泰富公司应于房屋交付之日起90天内，将办证资料报产权登记机关备案，逾期则支付按已付房款的日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2018年12月31日，被告向原告交付房屋，逾期交房违约金应自2016年7月1日起至2018年12月31日止共913日为111279元。2018年11月16日，被告向产权登记机关提交办证资料，逾期办证违约金自2016年9月30日起至2018年11月16日止为31567元。为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告合创泰富公司答辩称：被告向原告邮寄《收楼通知书》并于2017年5月2日妥投，按合同规定逾期交房违约金应计算至邮件签收后第十日止。对原告所主张逾期交房违约金的计算标准无意见，部分逾期交房违约金已经超过3年诉讼时效，超过的部分依法应当不予支持，原告于2019年8月21日提起诉讼，诉讼时效应从2016年8月21日起算，具体数额由法院核定。逾期办证违约金应当按照合同约定，起算时间自房屋交付后90日的次日起算，截止日期为被告提交办证资料报产权登记机关备案之日止，计算标准按已付房价款的日万分之一，具体数额由法院核定。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，举证和质证意见在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：合创泰富公司企业类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售。合创泰富公司开发了清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园楼盘。2014年11月19日，陈成模为买受人与合创泰富公司为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》和《补充协议》，主要约定：陈成模购买合创泰富公司开发的坐落于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园3幢A梯1902（预售商品房），按套出售，总金额为406277元。出卖人应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清远市清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理。同日，双方签订《补充协议》，补充约定：如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证，买受人同意不解除买卖合同。买卖双方的通知送达形式为当面签收或邮寄送达或公告送达。采取当面签收方式送达的，则以签收日期为送达日期。采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递注明的投递日期；如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或其他不归责于出卖人原因而无法签收的，则出卖人按照买卖合同载明地址发通知后即视为送达。合同签订后，陈成模依约向合创泰富公司支付了全部购房款。2017年4月24日，涉案房屋通过清远市清新区建筑工程验收备案。工程验收备案后，被告通过EMS全球邮政特快专递按合同约定的地址向原告邮寄了《收楼通知书》，通知书告知业主所购的商品房已符合交楼条件，请业主于10日内前往物业管理中心办理收楼手续。邮件于2017年5月2日妥投，本人收。原告没有按约定日期前往办理收楼手续。2018年12月31日，陈成模与合创泰富公司办理了收楼交接手续。2018年11月16日，合创泰富公司将该房屋的办证资料提交清远市清新区不动产登记中心备案。双方因逾期交房违约金、逾期办证违约金问题发生争议，陈成模遂于2019年8月21日向本院递交起诉状提起民事诉讼主张权利。以上事实有商品房买卖合同及合同补充协议、庭审笔录等予以证明。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。陈成模与合创泰富公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。二、关于逾期交房违约金。双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定于2016年6月30日前交付房屋，被告向原告邮寄收楼通知书并要求10日内前往收楼，邮件于2017年5月2日妥投，虽然原告没有按通知前往办理收楼手续，但按合同约定收件后第十日即2017年5月12日可视为收楼日期，故逾期交房违约金截至2017年5月12日。诉讼时效方面，依据2017年10月1日实施的《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”参考2016年11月30日最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”逾期交楼的违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。本案原告于2019年8月21日向法院提起民事诉讼主张权利，按三年诉讼时效的保护期限，逾期交房违约金从提起民事诉讼主张权利之日起往前倒推三年即2016年8月21日起算。综上，双方对违约金的计算起止时间存在争议，本院确定逾期交房违约金自2016年8月21日起至2017年5月12日止共264日以购房款406277元为基数按日万分之三计算所得为32177元（406277元×0.3‰×264日）。超过部分不予支持。三、关于逾期办证违约金。被告为原告所购买房屋逾期提交办证资料，已构成违约，应支付逾期办证违约金。双方均认可按合同约定从交付房屋之日届满90日的次日起至被告提交资料报产权登记机关备案之日止按已付房款的日万分之一计算逾期办证的违约金，结合上述第二项确定的收楼日期，逾期办证违约金从2017年8月12日起至2018年11月16日止共461日以购房款406277元为基数按日万分之一计算所得为18729元（406277元×0.1‰×461日）。超过部分不予支持。综上所述，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈成模逾期交房违约金32177元；一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈成模逾期办证违约金18729元；三、驳回原告陈成模的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1578元，由原告陈成模负担1016元，被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担562元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  苏耀光二〇一九年十一月十一日书记员  班嘉莹附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。