福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初17827号 原告：柯一兴，男，1961年12月4日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告：柯双喜，男，1950年9月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告：柯双包，男，1954年6月30日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上列原告共同委托诉讼代理人：杨震宇，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被告：王志忠，男，1957年4月24日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张全明，福建方与圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘华梅，福建方与圆律师事务所律师。 原告柯一兴、柯双喜、柯双包与被告王志忠确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯一兴及其与原告柯双喜、柯双包的共同委托诉讼代理人杨震宇，被告王志忠的委托诉讼代理人张全明、刘华梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯一兴、柯双喜、柯双包向本院提出诉讼请求：1.确认柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠于1989年4月21日签订《买卖旧猪场、蘑菇场合同》无效；2.王志忠立即向柯一兴、柯双喜、柯双包返还本案讼争的坐落于厦门市湖里区下忠社旧猪场、蘑菇场（东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝，占地面积3588.6平方米）及地上建筑物。事实与理由：1988年12月5日，柯一兴、柯双喜、柯双包作为买方与厦门市县后村委会签订一份《购买旧猪场、蘑菇场合同》，约定厦门市县后村委会因体制下放等原因，将位于厦门市湖里区下忠社旧猪场、蘑菇场（东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝）以6万元的价格出售给柯一兴、柯双喜、柯双包，后三人于1989年4月21日与王志忠签订了一份《买卖旧猪场、蘑菇场合同》，约定王志忠向柯一兴、柯双喜、柯双包购买座落于厦门市湖里区下忠社旧猪场、蘑菇场（东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝，占地面积3588.6平方米，建筑面积1309平方米）。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，本案所涉旧猪场、蘑菇场系建设在集体土地之上，王志忠购买的不仅仅是旧猪场、蘑菇场，还包含相应的农村集体土地使用权，该使用权是农村集体组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体组织成员无权取得或者变相取得，即法律、行政法规禁止向城市居民出售的情形，故王志忠在不具备购买农村集体土地使用权主体资格的情形下购买的。柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠签订于1989年4月21日的《买卖旧猪场、蘑菇场合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，应认定为无效。 王志忠辩称，一、讼争土地性质属于农村企业用地，土地使用权依法可以转让。柯一兴、柯双喜、柯双包在1988年12月5日向县后村委会购买讼争土地使用权和地上建筑物价格为6万元，到1989年4月21日转让给王志忠时价格已达25万元，半年时间获得四倍盈利，故柯一兴、柯双喜、柯双包系为经济利益，真实转让讼争土地使用权和地上建筑物，不存在任何强迫情形，该转让行为亦得到县后村委会的同意，不属于私自转让。二、讼争合同不仅符合签订时的法律规定，也符合现行有效的法律规定。柯一兴、柯双喜、柯双包在1988年12月5日向县后村委会购买讼争土地使用权和地上建筑物，实际用途已经是养猪场和蘑菇房，属于乡村企业用地，无论按1986年、1988年的土地管理法还是现行有效的土地管理法，均可依法转让。其中，1988年的土地管理法第二条第四款规定“集体所有的土地的使用权可以依法转让”，故乡（镇）企业建设需要使用土地可以依法转让。而1999年1月1日起施行的现行有效的土地管理法第63条，在讼争合同签订十年后出现，讼争合同同样符合该法条的规定。柯一兴、柯双喜、柯双包刻意引用不完整的法条前半部分，忽视后半部分即“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，意图对集体土地转让行为进行全面否定，是完全错误的。三、王志忠购买讼争土地使用权和地上建筑物的用途还是兴办乡村企业，没有改变土地的规划和用途，符合当时的法律法规和改革开放政策，得到了主管机关的批准。合同签订后，王志忠利用讼争土地和房屋兴办厦门妙香经济发展总公司，投入巨资，建设数千平方米的厂房，得到了厦门市人民政府、厦门市经贸局和土地局的批准，安置了农村部分剩余劳动力，发展农产品深加工，配合厦门市菜篮子工程的实施，完全合法。综上，柯一兴、柯双喜、柯双包系为拆迁利益驱动提起本案诉讼，请求驳回其全部诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1988年12月5日，厦门市禾山县后村民委员会（卖方，以下简称县后村委会）与柯一兴、柯双喜、柯双包（买方）签订一份《购买旧猪场、蘑菇场合同》，约定县后村委会将下忠社猪场及蘑菇房一处，东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝止，建筑面积共1309㎡出售给柯一兴、柯双喜、柯双包，售价为6万元。 1989年4月21日，柯一兴、柯双喜、柯双包（卖方）又与王志忠（买方）签订一份《买卖旧猪场、蘑菇场合同》（以下简称讼争合同），约定卖方自愿将座落于本市禾山乡县后村下忠社的旧猪场、蘑菇场以25万元的售价出售给买方，买方已预付价款15万元，余款10万元于本合同生效之日全部付清；买卖的旧猪场、蘑菇场四至及面积如下：东至张文旺申请厝社3米、西至下忠社入社公路水沟边、南至陈石根、吴郑木、林乌生购买的旧堤栏、北至上座石厝，全部占地面积为3588.60平方米，建筑面积为1309平方米；本合同签订之日起，卖方应将第三条所列财产和养猪场、蘑菇场的公章、账号及有关续移交给买方；买方应将厦门市土地管理局1988年11月22日NO.0036乡村建房用地临时凭据移交给买方，买方在今后的建房中，应严格按照该凭据的审批意见动工。双方买卖的旧猪场、蘑菇场，若遇国家建设征用，土地赔偿归县后村委会，建筑物赔偿归买方。讼争合同签订后，王志忠依约支付了全部价款，并在前述讼争地块上建造了新的建筑物，王志忠于1994年2月18日以禾山镇县后村下忠为住所地注册成立了厦门市妙香经济发展总公司。 另查明，讼争地块上办理的编号为0036的《乡村企事业用地许可证》，载明县后村委会申请补办乡村企事业用地，经核实，该地确属乡村企事业历史用地，同意补办手续，特发此证为凭。该许可证上载明项目名称为县后村养猪场，用地面积为3588.60平方米，建筑占地面积为1309平方米。 还查明，1999年6月9日，厦门市湖里区人民法院作出（1997）经执字第168号裁定书，裁定将被执行人妙香经济发展公司兴建于县后村的五层厂房（面积4750.05㎡，96年投建），按估值人民币二百二十一万九千一百元变卖给厦门市机动车拍卖中心。 本院认为，县后村委会与柯一兴、柯双喜、柯双包签订的《购买旧猪场、蘑菇场合同》以及柯一兴、柯双喜、柯双包与王志忠签订的讼争合同的约定内容，两份合同转让的标的物实际是县后村委会原有旧猪场、蘑菇场上面积为1309平方米的建筑物及相关土地的使用权。讼争合同中约定“买方应将厦门市土地管理局1988年11月22日NO.0036乡村建房用地临时凭据移交给买方”，该事实与在案编号为0036的《乡村企事业用地许可证》相符，可见签订讼争合同时已取得前述用地许可证。根据该用地许可证，前述转让标的中的土地使用权及建筑物已经取得相应手续，且用地性质属于乡村企事业用地，并非农用土地。 讼争合同于1989年签订，其是否有效应以当时法律、行政法规的规定作为判定依据。《中华人民共和国土地管理法（1988修正）》第三十九条规定：“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上地方人民政府批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村企业建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡（镇）村企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。乡（镇）办企业建设使用村农民集体所有的土地的，应当按照省、自治区、直辖市的规定，给被用地单位以适当补偿，并妥善安置农民的生产和生活”，讼争合同所约定的转让标的已经取得《乡村企事业用地许可证》，符合当时法律规定，且当时所施行的土地管理法并未禁止出租、转让乡村企业建设用地。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》在第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该条款在2004年土地管理法修改时得以保留。前述六十三条规定所禁止的主要是农民集体土地中的农用地出让、转让、出租用于非农业建设的行为，而农民集体土地中的建设用地的出让、转让、出租行为并不在一般性的禁止范畴之内，且该条规定系在讼争合同签订之后方才施行，不能作为讼争合同效力的认定依据。综上所述，柯一兴、柯双喜、柯双包主张讼争合同违反前述规定而属无效，并基于合同无效要求王志忠返还讼争地块及地上建筑物的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回柯一兴、柯双喜、柯双包的诉讼请求。 案件受理费2525元，由柯一兴、柯双喜、柯双包负担。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十一月十二日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。