安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1282民初4715号原告：界首市海霖物业管理有限公司。住所地：安徽省界首市东城肖庄行政村饶老庄9号1户。统一社会信用代码91341282066530928B。法定代表人：邱垒，总经理。委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新，男，1975年5月7日出生，回族，安徽省界首市人，界首市海霖物业管理有限公司项目经理，住安徽省界首市。被告：李某某，男，1982年8月29日出生，汉族，河南省沈丘县人，住安徽省界首市。被告：李某某，女，1984年3月5日出生，汉族，河南省沈丘县人，住安徽省界首市。原告界首市海霖物业管理有限公司与被告李某某、李某某物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月4日受理后，依法由审判员张涛适用小额诉讼程序独任审判，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告界首市海霖物业管理有限公司的委托诉讼代理人李新、被告李某某、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告界首市海霖物业管理有限公司的诉讼请求：1、依法判令二被告支付原告物业费人民币6681元。2、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系“中阳御景”小区的业主，原告系该小区物业服务企业，由原告向被告收取物业服务费。自2013年12月1日至今，原告对被告所在小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作。在原告提供服务期间，被告自2016年2月1日起一直未交物业服务费，后经原告的工作人员多次催促未果。综上所述，被告接受原告的物业服务后，应当根据相关法律规定及双方约定向原告支付物业服务费用，被告拒不支付物业服务费用的行为，侵犯了原告及全体业主的合法权益，故原告提起诉讼。原告界首市海霖物业管理有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下：1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、物业服务企业资质证书复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格及具有合法的物业管理经营资质。2、《商品房买卖合同》复印件1份、2017年度被告缴纳物业费收据复印件1份、《物业服务费催缴通知书》复印件1份，证明被告2015年2月1日入住中阳御景，每年物业费1672元，计算标准为被告房屋面积139335平方米×1元/平方米/月×12个月=1672.2/年，四舍五入每年收取被告物业费1672元的事实。原告在该小区业服务期间，由原告向被告邮寄送达《费用催缴通知书》，被告未能支付的事实。3、界首市供电公司《机打发票》22份，证明被告所在小区自2018年1月共用电梯运行、公共照明及二次供水电费截止2019年10月30日共用电共计46157.95元，该费用由原告垫付的事实;4、《电梯维保记录》7份、电梯维保费用《收据》1份、电梯检测费《缴款书》1份，证明原告为被告居住小区提供电梯营运、维保安检的事实。5、中阳御景小区《来访登记》1份、中阳御景小区《安防查岗记录》1份、中阳御景小区《日常工作记录》1份、中阳御景小区《设施设备巡查记录》1份、中阳御景小区《门岗交接班记录》1份，证明原告为被告所在“中阳御景”进行各项物业服务的事实，根据《合同法》36条的规定，一方履行合同对方接受的，该合同成立。6、视听资料:照片17张，证明原告为被告所在“中阳御景”进行各项物业服务的事实。7、原告与安徽省中阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》复印件，证明双方签订《前期物业服务合同》对“中阳御景”提供前期物业服务的事实。被告李某某、李某某庭审中答辩，被告之所以不交物业服务费，是因为：①收费不合理，按1元/㎡收取没有依据，物业费和物业服务不匹配。②停车场占用面积，收取600元/车位，不合理，且财务没有公开，不让业主自己的车停。③装修费收取两千元，没有给我装修，也没有还给我。④安全措施，卫生等方面不达标。⑤小区的大门也没有装，被告的电动车刚买的也被偷，楼上漏水找原告几次，都说不是他们的问题。⑥小区没有大门，我们的门上小广告贴的到处都是。被告李某某、李某某未向本院提供证据。结合当事人提供的证据及当庭陈述，经本院审理查明的事实是，原告界首市海霖物业管理有限公司系经营：物业管理、室内装饰、家政服务、清洁服务等的企业。其享有《中华人民共和国物业服务企业》资质三级证书（证书编号为201607）。2016年9月10日，原告（乙方）与安徽省中阳置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，双方约定：甲方选聘乙方对“中阳御景”提供前期物业管理服务。第二章服务内容与质量（标准）第二章服务内容与质量(标准)第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括下内容:1、物业共用部位的维修养护和管理应依法规范(物业共用部位明细见附件三)；2、物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同(物业共用设施设备明细见附件四);3,物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务;垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护服务;5、交通、车辆行驶及停泊管理;6、公共秩序、安全防范和协助相关部门的管理，但不负责业主、物业使用人家庭财产和人身安全的保管和保险责任;7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理┅第三章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费实行以下第1种方式：（1）包干制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月·平方米；高层住宅：1元/月·平方米；┅第七条物业服务费用的交纳┅4、（物）业服务费用(物业服务资金)按每年交纳，业主应在(每年的第一季度前交清本年度的物业服务资金)履行交纳义务。┅第八章其他事项┅第二十八条本合同期限自2016年9月18日起至2022年9月17日止。如本物业服务合同到期后小区未成立业主委员会，本合同继续履行生效，直至成立业主委员会后，签订新的物业服务合同后，本合同自动失效。┅被告李某某、李某某在“中阳御景”购买的商品房建筑面积为139.35平方米。原告为“中阳御景”小区提供物业管理服务，因该小区尚未成立业主委员会，原告方没有与两被告签订物业服务合同，按照原告方与安徽省中阳置业有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》，两被告应按每年1672元（139.35平方米×1元/月/平方米×12个月=1672.2元/年）的标准予以缴纳物业服务费。现原告主张两被告支付2016年2月1日至2020年1月31日的物业费用，而提起诉讼。本院认为：原告界首市海霖物业管理有限公司向本院提供的其与安徽省中阳置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及其他证据能够证明其为“中阳御景”小区提供物业管理服务的事实，两被告作为“中阳御景”小区的业主，虽然与原告没有签订物业服务合同，但双方形成了事实上的物业服务关系，故应交纳相应的物业管理服务费。根据原告提供的《前期物业服务合同》第三章第六条“（1）包干制1、物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅：1元/月·平方米；”的约定，可知被告应缴纳的物业费收费标准是按业主的商品房建筑面积计算，因此，两被告每年应交纳的物业服务费为1672元。庭审中，两被告对拖欠原告物业服务费的事实予以承认，对不予交纳物业费辩称的理由是：（1）原告“物业收费不合理，按1元/㎡收取没有依据，物业费和物业服务不匹配。”庭审中，原告提供的《前期物业服务合同》，能够证明其物业收费标准，至于“物业费和物业服务不匹配”之事，两被告没有向本院提供证据予以证明，因此，对两被告的该点辩称，本院不予采信。（2）原告“停车场占用面积，收取600元/车位，不合理，且财务没有公开，不让业主自己的车停。”原告提供的《前期物业服务合同》对停车场的相关事宜已经进行了的约定，原告是否按照《前期物业服务合同》履行了合同义务，两被告亦没有提供相应的证据予以证明，至于原告方财务没有公开的问题，应当通过小区业主委员会进行协商，也可根据相关法律规定另行主张。（3）原告“收取装修费两千元，没有装修，也没有退还。”的问题，应由两被告另行主张。（4）原告的“安全措施，卫生等方面不达标、小区的大门也没有装，电动车被偷，楼上漏水、门上贴小广告贴”的问题，本案中，两被告也没有提供相应的证据给予证明。因此，对两被告不予交纳物业费的理由，本院不予采信。对原告界首市海霖物业管理有限公司要求两被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持2016年2月至2019年10月31日期间的物业费6130.52元（1672元/年÷12个月=139.33元/月，计44个月）。但是，原告方作为物业管理服务单位，应当将两被告提出的诸多问题，检视自己在物业管理服务过程中是否存在，以改进自己的管理服务工作，妥善的处理好与业主的关系，共建和谐文明的小区。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李某某、李某某于本判决生效之日起三日内支付原告界首市海霖物业管理有限公司物业费6130.52元。二、驳回原告界首市海霖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告界首市海霖物业管理有限公司负担5元，由被告李某某、李某某负担20元。本判决为终审判决。审判员  张涛二〇一九年十一月二十七日书记员  李娜附：相关法律条文1.《中华人民共和国物权法》八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。