贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终4964号 上诉人（原审原告）：张洪武，男，汉族，1971年10月15日出生，住四川省内江市东兴区。 上诉人（原审原告）：高尚琴，女，汉族，1973年11月29日出生，住四川省内江市东兴区。 张洪武和高尚琴共同委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 张洪武和高尚琴共同委托诉讼代理人：张競，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所律师。 上诉人张洪武、高尚琴因与被上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（简称鑫城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初3326号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 张洪武、高尚琴向本院上诉请求：一、撤销（2019）黔0502民初3326号民事判决第二项判决，并改判支持鑫城公司以724451元购房本金为基数，按日已付购房款万分之二支付张洪武、高尚琴自2014年7月1日至鑫城公司实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；二、本案一审、二审诉讼费用由鑫城公司负担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，涉案《办证补充协议》内容与原《商品房买卖合同》第二十九条的约定相冲突，关于逾期办证违约责任的承担，应以原合同为准。张洪武、高尚琴与鑫城公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.在约定日期起180内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。同时，该合同第二十九条明确约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。据此，一审判决认定《办证补充协议》有效，认定事实明显错误。首先，根据上述合同第二十九条的规定，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。而《办证补充协议》中约定的内容明显不属于原合同中未约定、约定不明或者不适用的内容。其次，一审判决认定的事实，“依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容…”，也就是说，《办证补充协议》的内容明确的不合理地减轻、甚至的免除了《商品房买卖合同》中鑫城公司按照法律规定及合同约定，应当承担的因其逾期办证产生的违约责任。由此可知，该《办证补充协议》明显与原合同第二十九的约定相矛盾，因此，关于逾期办证并因此产生的违约责任，应当以《商品房买卖合同》第二十二条的相关约定为准。综上所述，一审判决认定该协议有效，并采纳作为本案的定案依据，认定事实明显错误。 二、《办证补充协议》系鑫城公司预先制作的格式条款，应当作出不利于鑫城公司（提供格式条款一方）的解释，如贵院认为《办证补充协议》免除或者变更鑫城公司依据《商品房买卖合同》应当向张洪武、高尚琴承担的违约责任，则《办证补充协议》应依法被认定无效。首先，根据庭审查明的事实，《办证补充协议》系鑫城公司单方制作的反复使用的格式条款，如贵院将《办证补充协议》的内容理解为免除或者变更鑫城公司依据《商品房买卖合同》应当向张洪武、高尚琴承担的违约责任，则《办证补充协议》排除了张洪武、高尚琴依据《商品房买卖合同》享有的权利，免除了鑫城公司依据《商品房买卖合同》应当承担的违约责任，根据《合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，应当依法认定《办证补充协议》无效。其次，根据《合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，针对涉案《办证补充协议》，应当作出不利于鑫城公司一方的解释。 三、《办证补充协议》达不到免除鑫城公司根据《商品房买卖合同》承担办证违约责任的法律效果。1.《办证补充协议》并未免除根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担的支付违约金的责任。首先，根据《办证补充协议》序言的内容可知，《办证补充协议》的订立目的是为“便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书”，并无任何免除根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担支付违约金的责任的合同目的。其次，《办证补充协议》第一条只是提及“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及房屋初始登记的取得和相关文书的交付”，也并未提及免除根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担的支付违约金的责任。再次，《办证补充协议》第一条虽然约定，“甲方于2018年12月2日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。”但并未约定废除或者变更根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担的支付违约金的责任条款。2.鑫城公司在2018年12月2日之前不能将办证资料提交到不动产登记部门，自2018年12月2日之后，鑫城公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算相应违约金给张洪武、高尚琴。首先，前已述及，《办证补充协议》并未免除根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担的支付违约金的责任。其次，根据《办证补充协议》第一条的约定，“否则，甲方应按日万分之一的支付乙方逾期办证违约金”是对鑫城公司2018年12月2日之后逾期办证违约责任的约定，结合上下文的内容，“否则，甲方应按日万分之一的支付乙方逾期办证违约金”是对“甲方于2018年12月2日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。”不能履行的约束，不是对根据《商品房买卖合同》鑫城公司应当向张洪武、高尚琴承担的支付违约金的责任的变更。但是，“甲方应按日万分之一的支付乙方逾期办证违约金”是以何为计算依据没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，鑫城公司在2018年12月2日之前不能将办证资料提交到不动产登记部门，自2018年12月2日之后，鑫城公司应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算相应违约金给张洪武、高尚琴。 四、《办证补充协议》非经张洪武、高尚琴与鑫城公司自愿协商后签订，不是张洪武、高尚琴的真实意思表示。1.张洪武、高尚琴系在鑫城公司蒙骗的情况下签署《办证补充协议》，该协议内容非张洪武、高尚琴真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，该条款旨在保护当事人的意思自治，具体到本案中，本案经毕节市七星关区人民法院作出原（2018）黔0502民初2520号民事判决后，张洪武、高尚琴根据原审法官的要求，多次找到鑫城公司主动向其提交办证所需的相关资料，以便尽快办理涉案房屋的不动产权证书。然而鑫城公司工作人员均明确表示根据法定代表人谢双喜的指示，对张洪武、高尚琴等提交的一切办证资料均不予接收。在张洪武、高尚琴等心灰意冷之后，鑫城公司的工作人员又突然联系张洪武、高尚琴，要求张洪武、高尚琴等到办公室去签署一系列因办理不动产产权证书所需要签订的文件。因当时鑫城公司提供的文件过多，且现场等待签署的人员数量过多，张洪武、高尚琴等人只能遵照鑫城公司工作人员的指示，在工作人员的“协助”下签署一系列文件材料，因当时鑫城公司告知张洪武、高尚琴称“签署的文件是提交给办证部门的文件”，张洪武、高尚琴等人才在右下角签署名字，由始至终鑫城公司工作人员均未提及任何有关协议的内容。此外，张洪武、高尚琴等人之所以提起诉讼，其目的是为了获得涉案商品房转移的不动产权证书并取得相应的赔偿，而该份协议的签订直接导致诉讼目的大部分不能实现，张洪武、高尚琴等人必然会谨慎对待，然而该协议却仅有一份且仅由鑫城公司一方持有，包括张洪武、高尚琴在内的众多业主没有一人持有该协议，显然与常理不符，如法院坚持认定其合法有效，又何谈保护当事人的意思自治？2.《办证补充协议》第二条内容载明：“本协议一式两份，自双方签字盖章之日起发生同等法律效力”，前已述及，该协议仅鑫城公司单方持有，由此更能反映出该协议系非经双方协商达成一致形成的协议。另，《办证补充协议》第一条载明：“具体资料由甲方以手机或书面方式告知乙方”，但张洪武、高尚琴从未收到鑫城公司的任何手机或书面告知。 鑫城公司答辩称，我们已经办到了证权证，并且将证书交给了业主。被上诉人现在已经履行了义务上诉人不认可该补充协议，是违反约定和法律要求的。 张洪武、高尚琴向原审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付毕节市转移登记的产权证及有关文书；2.判决被告以724451元购房本金为基数，按日以已付购房款万分之二支付原告自2014年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实，2013年4月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市，价款为724451元，原告已支付完毕购房款。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记。 2018年9月3日，以原告为乙方，被告为甲方，双方签订《办证补充协议》，协议载明：“在合同约定的办证期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，实行土地使用证和房屋所有权证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议。第一条：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方于2018年9月3日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月2日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付逾期办证违约金……”。涉案房产符合办理产权转移登记的条件。 原审法院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间，被告是否为原告办理并交付不动产权属证书；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题。受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。 逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，双方当事人于2018年9月3日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，原审法院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2018年12月3日起至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。根据《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，上述违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。后双方当事人于2018年9月3日签订《办证补充协议》，该协议经原告签字捺印，在其主张的受欺诈事实缺乏有效证据证明的情况下，原审法院只能认定补充协议系原告的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据协议约定，原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合合同法第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。而被告未提供证据证明其以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料，且被告也未在2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关。因此，根据《办证补充协议》的约定，因被告的原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告应以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金，该违约金的计算时间从2018年12月3日起至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。该违约金的计算标准不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。原审法院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。同时，双方又于2018年9月3日签订《办证补充协议》，其内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容。故被告的上述抗辩意见不成立，原审法院不予采纳。对原告合理的诉讼请求，原审法院予以支持。而被告的部分抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、鑫城公司于张洪武、高尚琴提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书。二、鑫城公司于本判决发生法律效力之日起10日内向张洪武、高尚琴支付违约金，该违约金以已付购房款724451元为基数，按日万分之一的标准从2018年12月3日起计算至被告将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止。三、驳回张洪武、高尚琴的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 二审期间，当事人未向本院提交新证据。 本案二审认定事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人与鑫城公司签订《商品房买卖合同》后，双方因办理不动产权证书双方发生争议，在争议过程中，当事人双方又于2018年9月3日签订《办证补充协议》，该协议经上诉人签字（捺印）、被上诉人加盖印章，上诉人主张该《办证补充协议》为格式合同与格式合同的规定不相符，本案中的《办证补充协议》系特定的当事人为了办理不动产权证而签订的补充协议，是对《商品房买卖合同》中有关不动产权证书相关权利义务的另行约定，合同主体是特定的，而非针对不特定的合同相对人，即不是格式合同，相关条款亦非格式条款。本案无证据证实《办证补充协议》存在无效的情形，上诉人主张受欺诈事实缺乏有效证据证明，协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。《办证补充协议》第一条载明“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及房屋初始登记的取得和相关文书的交付”，结合补充协议签订的目的及补充协议约定的第一项内容的表述，原审判决认定原告不再追究被告取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间符合当事人双方的意思表示。本案原审判决依据原告收到被告以手机信息或书面方式告知应由原告提交的办理不动产权属证书的资料后，于2018年12月2日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为被告履行了协助办证义务；因被告原因导致原告迟延取得不动产登记证书，被告以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金符合补充协议约定。因此，原审判决由鑫城公司按日万分之一的标准从2018年12月3日起计算至鑫城公司将完整的办证资料提交到不动产登记机关之日止符合当事人双方的约定。 综上所述，张洪武和高尚琴的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元，由张洪武和高尚琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 川 审判员 张 雄 审判员 刘光全 二〇一九年十一月十八日 书记员 张汝阳