湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1182民初1010号原告：洪炎华，男，1961年9月19日出生，汉族，私营业主，住武穴市。委托诉讼代理人：胡起并，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权。被告：湖北金典房地产开发有限公司。住所地：武穴市正街**。统一社会信用代码：914211825627256953。委托诉讼代理人：胡智德，男，1972年8月12日出生，湖北金典房地产开发有限公司法务部经理，住武穴市。特别授权。原告洪炎华与被告湖北金典房地产开发有限公司（以下简称“金典房产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月29日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告洪炎华的委托诉讼代理人胡起并及被告金典房产公司的委托诉讼代理人胡智德到庭参加诉讼。2019年4月1日，原告洪炎华向本院提出财产保全申请，请求对被告金典房产公司开发的位于武穴市永宁大道“永宁财富广场”龙潭路段136号商铺予以保全，本院作出（2019）鄂1182民初1010号民事裁定书对被申请的财产予以保全。诉讼过程中，原告洪炎华申请对金典房产公司位于武穴市永宁大道北侧“永宁财富广场”一楼、二楼、三楼龙潭路临街商业房地产市场价值予以评估。2019年8月22日，湖北玖誉房地产评估有限公司对申请的财产出具了《评估报告书》。本案现已审理终结。原告洪炎华向本院提出诉讼请求：1、要求金典房产公司将武穴市永宁大道“永宁财富广场”龙潭路段136号商铺（150.63㎡）置换给洪炎华，并为洪炎华办理该商铺的不动产登记；2、判令金典房产公司以市场价格赔偿洪炎华因金典房产公司无法返还还建房屋的损失；3、判令金典房产公司依据合同向洪炎华承担双倍返还商铺面积365.25㎡的违约责任；4、判令金典房产公司依法为洪炎华办理“永宁财富广场”2号楼1603、1605号商品房的不动产登记手续；5、本案诉讼费、保全费均由金典房产公司承担。事实和理由：2013年8月1日，金典房产公司与洪炎华签订《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》，约定洪炎华将其位于武穴市××路永宁商场东栋东向含门面的四层房屋交给金典房产公司开发商品房，金典房产公司以产权置换的方式返还洪炎华约定的门面及商品房。合同签订后，洪炎华全部履行了合同义务。金典房产公司开发的“永宁财富广场”亦投入了使用，但洪炎华并没有收到金典房产公司交付的门面及商品房。经多次协商未果，洪炎华遂提起本案诉讼。被告金典房产公司辩称，1、关于一楼还建，金典房产公司同意按照双方签订的拆迁合同约定在原告原房屋相对位置进行还建，该相对位置面积不足部分可以采取货币补偿或异位还建，确保对洪炎华的还建的面积保持不变，对于货币补偿的标准要按照政府部门评定的价格执行；2、对二、三楼的还建，金典房产公司同意按原约定在原房屋相对应的位置进行还建，但根据永宁商场整体商业布局，金典房产公司采取附带租约的方式交付还建房屋，租期15年；3、金典房产公司未能按约定期限交付洪炎华还建房屋，存在多方面的原因，金典房产公司不应当承担双倍赔偿的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪炎华系原武穴市永宁商场临街房屋所有权人，2013年8月1日，因永宁商场旧城区改建，金典房产公司与洪炎华签订《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》，洪炎华将其位于武穴市××路永宁商场东栋东向含门面的四层房屋（建筑面积514.53㎡，用地面积139.65㎡，商住用地）交给金典房产公司开发。双方就房屋拆迁及补偿安置的具体细节均在合同书中作出了明确约定，内容如下：1、还建面积，一楼139.36㎡，二至四层474.78㎡，一至四层楼梯80㎡，每层20㎡（无任何公摊面积）；2、交房期限为双方签订合同之日起730天；3、过渡期补偿及逾期交付违约责任，逾期交付按月租金30000元补偿洪炎华，不足一个月按一个月计算；4、办理新的不动产登记证件义务，由金典房产公司在新房竣工120日内免费税为洪炎华办理不动产登记；5、违反合同约定的违约责任，双方均按合同双倍返还建筑面积承担违约责任。2017年金典房产公司开发的“永宁财富广场”投入了使用，其二、三层整体出租给好又多超市，租期15年。洪炎华仅收到金典房产公司通过产权调换的方式完成的第四层房屋的还建，收到金典房产公司交付的2号楼1603、1605号两套商品房，涉及金典房产公司应还建的门面及二、三层房屋，双方未完成交付。2018年10月8日，洪炎华就房屋拆迁还建期间金典房产公司应当支付的违约租金，向法院主张权利。并与金典房产公司达成了调解协议。调解协议中对门面租金及已完成置换的两套商品房均作出了处理，但未完成置换商品房的产权登记手续。2019年4月1日，洪炎华因一、二、三层房屋的还建未得到解决，再次主张权利。庭审中，洪炎华对金典房产公司提出的二、三层商铺以带租约的方式交付还建房屋的方案不予认可，要求对除136号商铺以外金典房产公司不能交付的还建房屋，同意按市场价格接受货币补偿。2019年5月10日，“永宁财富广场”工程办理了竣工验收备案。2019年8月22日，湖北玖誉房地产评估有限公司就“永宁财富广场”一楼8.73㎡、二楼178.26㎡、三楼178.26㎡临街商业房地产市场价值出具了《评估报告书》，认定其总价值为440.31万元。洪炎华交纳评估费29500元。诉讼过程中，本院依据洪炎华的申请，对金典房产公司开发的位于武穴市永宁大道“永宁财富广场”龙潭路段136号商铺予以保全。该商铺共150.63㎡系金典房产公司在原永宁商场拆迁改造过程中通过货币补偿的方式向原业主收购的财产。金典房产公司除该商铺及公共通道外，再没有其他可供还建商铺。洪炎华同意接受该商铺作为其一楼门面还建房屋。本院认为：一、被告金典房产公司与原告洪炎华签订的《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告洪炎华在签订《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》后，将属其所有的房屋交被告金典房产公司开发，已按合同约定全面履行了自己应当履行的义务。被告金典房产公司亦应按照双方合同约定履行还建补偿及其他义务。结合本案实际情况，被告金典房产公司应履行的义务为：1、向原告洪炎华交付合同约定的还建置换门面及二、三、四层房屋。具体应当交付的房屋面积（含每层楼梯折换面积20㎡）为，一楼159.36㎡，二、三、四层分别为178.26㎡；2、免费税为原告洪炎华办理还建置换房屋产权登记；二、原告洪炎华在被告金典房产公司未按《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》履行合同义务的情况下，向本院主张权利，同意接受136号商铺作为其一楼门面还建房屋，并同意对除136号商铺以外被告金典房产公司不能交付的还建房屋，同意按市场价格接受货币补偿。符合法律规定，予以支持；三、原告洪炎华与被告金典房产公司对湖北玖誉房地产评估有限公司出具了《评估报告书》中作出的市场价值评估均有异议，但双方未能协商出货币补偿的统一价格。原告洪炎华要求补偿的价格没有证据予以证实，不予支持。湖北玖誉房地产评估有限公司出具了《评估报告书》中作出的市场价值评估在本案中系唯一认定争议标的的价值依据，本院只能依据该证据认定双方争议标的的货币补偿价值；四、原告洪炎华要求被告金典房产公司承担因未能按期交付还建房屋的违约责任，并办理置换房屋的相关证件，因双方在《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》约定的违约责任的承担方式笼统、含混，超出法律规定且不具可操作性。故对原告洪炎华要求被告金典房产公司承担双倍返还商铺面积的违约责任的诉讼请求，不予支持；五、被告金典房产公司未按《武穴市永宁商场旧房还建新房合同书》约定向原告洪炎华交付还建房屋，属合同违约行为，应当向原告洪炎华承担违约责任。结合本案实际情况，依据双方约定的未能按期交付的，按月租金30000元支付补偿金对双方均比较公平。因原告洪炎华就房屋拆迁还建期间被告金典房产公司应当支付的违约租金曾向法院主张权利，并与金典房产公司达成了调解协议。双方协议约定的款项支付时间为2018年11月30日，本案要求被告金典房产公司自2018年12月1日开始按月租金30000元的标准，赔偿原告洪炎华损失，至本判决生效之日止较合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第九条的规定，判决如下：一、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内将位于武穴市永宁大道“永宁财富广场”龙潭路段136号商铺（面积150.63㎡）交付给原告洪炎华，并为原告洪炎华办理该商铺的不动产产权登记，办理该商铺不动产产权登记的费用由被告湖北金典房地产开发有限公司负担；二、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告洪炎华因还建房屋缺少面积的货币补偿440.31万元；三、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后五日内按每月3万元的标准赔偿原告洪炎华自2018年12月1日起至本判决生效届满之日止的损失；四、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内无偿为原告洪炎华办理“永宁财富广场”2号楼1603、1605号两套商品房不动产产权登记；五、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告洪炎华评估费29500元；六、驳回原告洪炎华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91288元，财产保全费5000元，共计96288元，原告洪炎华负担36288元，被告湖北金典房地产开发有限公司承担60000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审 判 长  李均义人民陪审员  胡新华人民陪审员  李 欣二〇一九年十一月十四日书 记 员  沈 璐