福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4561号 原告：曾文俊，男，1982年12月8日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：梁奕峰、梁堃杰，福建达业律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：郑陈然、高良汉，男，该公司工作人员。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路498号101、102、202、203单元。 法定代表人：陈军树，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：徐佳山，男，该公司工作人员。 原告曾文俊与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称农业银行集美分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。曾文俊委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然，农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾文俊向本院提出诉讼请求：1.解除曾文俊与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05002510）；2.判令恒大置业公司立即向曾文俊返还已经支付的首付款927764元及恒大置业公司实际履行之日止曾文俊已向农业银行集美支行归还的贷款本金（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向曾文俊赔偿以首付款927764元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2016年10月8日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向曾文俊赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代曾文俊向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司代曾文俊向农业银行集美支行赔偿提前还款补偿金；7.判令恒大置业公司向曾文俊赔偿违约金30877.64元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:曾文俊就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-2#楼1702室房屋（以下称“该商品房”），于2016年10月8日向恒大置业公司支付了首付款（含定金）927764元，并于2016年11月9日与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05002510，以下称“购房合同”）。购房合同约定：房屋总价款为3087764元；曾文俊应当于2016年10月8日前支付首期房价款927764元，余款2160000元向银行机构（贷款机构申请贷款支付）；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向曾文俊交付该商品房。曾文俊按照购房合同约定，向农业银行集美支行申请贷款支付余款，并于2016年12月2日，与农业银行集美支行签订《个人购房担保借款合同》（以下称“贷款合同”），获借款项2160000元已由农业银行集美支行一次性划入恒大置业公司账户。至此，曾文俊的购房款项全部支付完毕。根据曾文俊与恒大置业公司签订的购房合同第十一、十二条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付曾文俊使用；逾期超过180日后，曾文俊有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，并按照全部房款价的1%向曾文俊支付违约金。截止2019年7月12日，恒大置业公司仍未能向曾文俊交付该商品房，逾期已超过180日，曾文俊依约有权解除购房合同，并已委托律师向恒大置业公司发送律师函，该律师函已于2019年7月13日由恒大置业公司签收。曾文俊基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及曾文俊损失，已经侵害了曾文俊的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、恒大置业公司希望继续履行与曾文俊签订的《商品房买卖合同》。恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，厦门恒大帝景二期实际逾期交楼天数并未超过合同约定解除的180天。曾文俊提出解除《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景二期地块四开工时间是2016年7月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述10天时间应予以扣减。4.2018年7月3日集美新城开发建设指挥部现场调研后做出的专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大置业公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至今处于未完工状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人（恒大置业公司）可据实予以延期”的约定。因此，2018年7月3日之后的延误天数不应计算在逾期交房天数内。二、退一步说，如果法院判决解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司也应根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。超出部分恒大置业公司不应承担。1.《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了出卖人退款的范围是买受人支付给出卖人的购房款本金及按0.01%计算给付利息，但并不包括曾文俊向银行贷款所支付的利息。因此，曾文俊在起诉状中主张赔偿银行贷款利息的诉求，没有合同和法律依据，请求法院依法予以驳回。2.《商品房买卖合同》中并未约定提前还贷的补偿金须由恒大置业公司承担，因此，曾文俊应自行承担相关费用。三、曾文俊在起诉状中对恒大置业公司逾期交楼这一违约行为，同时主张适用约定违约责任和损失赔偿责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了恒大置业公司的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质的。对同一违约事实不应同时适用违约金和损失赔偿。同时，《商品房买卖合同》中并未约定损失赔偿的条款，因此，恒大置业公司仅根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定出卖人在购房款本金的范围内，将首付款本金退还给曾文俊；将贷款本金退还给银行。具体退款顺序为：在恒大置业公司退还完毕银行贷款本金后，银行应办理诉争房屋上抵押权的涤除手续；在曾文俊配合恒大置业公司办理完毕诉争房屋的撤销网签登记备案等手续后，恒大置业公司将首付款本金退还曾文俊。综上所述，恒大置业公司希望继续履行与曾文俊签订的《商品房买卖合同》。如法院判决解除《商品房买卖合同》，违约责任和损害赔偿责任不应同时适用。曾文俊主张的银行贷款利息诉求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 农业银行集美支行述称，商品房买卖合同的解除并不能免除曾文俊与农业银行的个人购房担保借款合同约定的还款义务，和恒大置业公司的担保责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月9日，曾文俊与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定曾文俊购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-2#楼17层1702室，房屋总价款3087764元；曾文俊于签订买卖合同前已支付定金50000元，于2016年10月8日前支付首期房款927764元，余款2160000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向曾文俊交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，曾文俊有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还曾文俊已付全部房款（含已付贷款部分），并自曾文俊付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向曾文俊支付违约金。 2016年12月2日，曾文俊（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》约定由曾文俊向农业银行集美支行借款2160000元用于购买案涉房屋，借款期限自2016年12月2日至2046年12月1日止，贷款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定；合同同时约定，曾文俊承诺在借款实际发放之日起一年内不提前还款，确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收壹个月的贷款利息。农业银行集美支行已按约将按揭贷款2160000元汇给了曾文俊，曾文俊将贷款汇入恒大置业公司银行账户,曾文俊于2017年1月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2016年11月18日取得备案登记。农业银行集美支行于2016年12月7日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认曾文俊已按约定全额支付购房款项，确认案涉房屋尚未交房，确认案涉房屋周围无中高考考点。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与曾文俊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约履行。争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1.台风是否构成逾期交付的合理事由及扣减天数的认定。恒大置业公司主张因“莫兰蒂”等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议、中高考期间、厦门集美白石片区改造等是否构成逾期交付的合理事由。恒大置业公司并未提交施工日志、监理日志等证据证明其实际施工受阻，且其在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，故对其该抗辩，本院不予采纳。争议焦点之二是逾期交房是否已达约定解除合同的条件。根据商品房买卖合同第十一条约定，恒大置业公司应于2018年12月31日向曾文俊交付案涉商品房，扣除上述因台风天气扣减的15天，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据商品房买卖合同第十二条的约定，曾文俊有权要求解除案涉商品房买卖合同。争议焦点之三是曾文俊的各项诉求有无依据。关于曾文俊要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于曾文俊要求恒大置业公司以首付款927764元为基数，自2016年10月8日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，合乎合同约定，予以支持。关于曾文俊要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于曾文俊要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，曾文俊向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，庭审时各方均无异议，予以支持。关于曾文俊要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金30877.64元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于曾文俊要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行支付提前还款补偿金的诉求，因无合同依据，且本院对上述1%的违约金已经支持，该1%的违约金已足以弥补提前还贷违约金损失，故对该项诉求不予支持。为执行便利，恒大置业公司在清偿贷款本息时亦可垫付提前还款补偿金，并将该部分金额从应当向曾文俊支付的违约金中予以扣减。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，农业银行集美支行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、解除曾文俊与厦门恒大置业有限公司于2016年11月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05002510）。 2、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾文俊返还首付款927764元并赔偿利息损失（利息以927764元为基数，自2016年10月8日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 3、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾文俊返还自2016年12月2日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止曾文俊已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 4、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾文俊赔偿自2016年12月2日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止曾文俊已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 5、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还曾文俊就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-2#楼17层1702室房屋的抵押登记涤除手续。曾文俊应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05002510）的撤销备案登记手续。 6、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向曾文俊支付违约金30877.64元。 7、驳回曾文俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31749元，减半收取15874元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇一九年十一月十一日 法官助理黄月兰 书记员黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_29?)合同的当事人一方请求确认商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_30?)合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_31?)合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_32?)合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”