广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初14082号原告：郑金英，女，1974年11月8日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县，委托诉讼代理人：朱孝义，广东拓信律师事务所律师。被告：广州摩伦酒店管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇万惠一路**（南村镇万惠一路**）**，统一社会信用代码91440113MA59E4UN0H。法定代表人：毛济群。被告：毛济群，男，1974年6月10日出生，汉族，住湖南省隆回县，原告郑金英与被告广州摩伦酒店管理有限公司（以下简称摩伦公司）、毛济群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，因被告毛济群下落不明，本案转为适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理，原告郑金英及其委托诉讼代理人朱孝义到庭参加诉讼，被告摩伦公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告毛济群经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑金英向本院提出诉讼请求：1.判决解除郑金英与摩伦公司于2018年12月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判决摩伦公司、毛济群向郑金英退回代购家私家电费用52800元；3.判决摩伦公司、毛济群向郑金英支付2019年5月至合同解除之日的租金暂计至2019年6月30日为两个月租金6000元及违约金1638元（按照日千分之三自逾期之日计付至起诉之日为6000元×91日×0.003，此后续计）。事实和理由：2018年12月17日郑金英（甲方）与摩伦公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（简称案涉合同）约定乙方向甲方承租郑金英位于佛山市顺德区乐从××从大道××路路州商业区A-8地块电创时代大厦B栋613室(以下简称案涉物业)，面积60.51平方米；用途为酒店式公寓出租经营。乙方要求甲方按四星级酒店客房标准装修，由承租人（乙方）代购电器和家具，甲方向毛济群支付代购款52800元；租赁期限2018年12月17日至2023年12月17日计5年，出租方同意2019年1月1日至2019年4月11日期间免收租金；根据合同第四条第（四）项第1点逾期支付租金近60日，经甲方书面催告后10个工作日内仍未支付的；根据合同第十一条违约责任第（三）项约定：“乙方未按约定时间向甲方支付租金的。每逾期一日应按当月租金千分之三向甲方支付滞纳金。”合同也约定了其他事项。合同签订后，郑金英依约交付房屋给摩伦公司，并依约定支付代购电器，家具款52800元给摩伦公司；摩伦公司只是购买了部分家具，并无购买电器；2019年4月1日免租期过后未依约支付租金达70日，并且不接郑金英电话，无法联系摩伦公司；综上，摩伦公司、毛济群的行为严重违反合同约定，严重不诚信，严重违约行为依约定已达解除标准，应依法予以解除并承担郑金英的损失。为维护郑金英合法权益特此起诉，请依法判决。摩伦公司、毛济群未作答辩。郑金英围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.房屋租赁合同一份，拟证明双方约定摩伦公司承租郑金英的房屋；2.中国农业银行个人明细对账单一份、顺德农商银行账户对账单一份、顺德农商行借记卡交易明细一份、转账记录截图一份，拟证明郑金英依约定向摩伦公司、毛济群支付购买家电家私的款项；3.照片打印件一份，拟证明房屋的现状及摩伦公司、毛济群购买家私的情况，上述证据相互印证、真实合法、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。摩伦公司、毛济群没有提交证据。摩伦公司、毛济群未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本院经审理认定事实如下：2018年12月17日，郑金英（甲方、出租人）与摩伦公司（乙方、承租人）签订案涉合同，约定摩伦公司向郑金英承租案涉物业，用于经营酒店式公寓出租，建筑面积60.51平方米，租赁期自2018年12月17日至2023年12月17日，共计5年。双方约定，郑金英应于2018年12月17日前将房屋按约定条件交付给摩伦公司；郑金英交付租赁的房屋须按照四星级酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、机顶盒、空调、组合式厨房设备、热水器、电热水壶等（由摩伦公司代业主采购）；（2）家具类：沙发、茶几、电视柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、纱窗等（由摩伦公司代业主采购）；郑金英予以摩伦公司3个月免租期（即从2019年1月1日至2019年4月1日），租赁期满或合同解除后，郑金英有权收回房屋，摩伦公司应及时返还房屋及其附属物品、设施设备，摩伦公司归还郑金英房屋时，需保证八成新交付郑金英提供的家电家私，如未达标，由摩伦公司负责支付赔偿。关于租金和家电家私费以及支付方式，约定如下：摩伦公司将房屋租金3000元在合同起租且房屋符合约定条件，并经验收后交付郑金英；租金按月由摩伦公司通过银行转账于每月28日向郑金英支付；双方合同签订后的3个工作日内，将购置家私、家电所需费用支付给摩伦公司代购，共计52800元，并将上述款项汇至毛济群指定的尾号为3178的银行账户内。双方又约定，摩伦公司逾期支付租金达60日，经郑金英书面催告后，10个工作日内仍未支付的，郑金英有权单方面解除合同，收回房屋，且有权追究摩伦公司违约责任即每逾期一日应按当月租金千分之三向郑金英支付滞纳金。案涉合同附加协议中约定，签约郑金英支付15000元作为家具家电代购定金，待摩伦公司家具进场后郑金英支付剩余尾款37800元。案涉合同签订之后，郑金英向摩伦公司交付了案涉物业的钥匙。摩伦公司为自然人独资的一人有限责任公司，毛济群为其唯一自然人股东。签订合同当天，郑金英向毛济群转账15000元，2019年1月19日又向毛济群转账28800元，2019年1月20日向毛济群转账支付9000元，合计向毛济群转账支付52800元，用于代购家具家电。之后，摩伦公司代购了两张两人沙发、两张电视柜、两张茶几、两张床、两张床头柜送至租赁房屋内。案涉物业坐落于乐从××从大道××路路州商业区A-8地块，土地使用权人为佛山市顺德区金粤永物业管理有限公司，土地用途为商服用地，建设规划许可证号为建字第440606201207158号，于2013年3月1日取得编号为440606201301230201《建筑工程施工许可证》。2017年12月11日，佛山市顺德区金粤永物业管理有限公司（甲方）与郑金英（乙方）签订了合同编号为DC20171211B613的《物业预租合同》，约定由郑金英承租案涉物业，租赁期限为20年，租赁期限届满后，甲方同意免费让乙方使用租赁物至2048年8月30日。乙方应支付租金196597元，该租金已经由乙方向甲方支付完毕。该合同第十条约定，在甲方向乙方交付租赁房屋后，乙方可将租赁房屋转租给第三方。因摩伦公司逾期四个月没有按时缴纳租金，郑金英于2019年7月3日诉至本院，请求解除与摩伦公司的《房屋租赁合同》。本院于2019年7月9日向摩伦公司邮寄送达开庭传票、起诉状副本等应诉材料。案涉物业为复式建筑，2019年7月23日，郑金英以其配偶谢贤忠的名义将案涉物业的其中一层另行出租给案外人区少芝，2019年7月31日，郑金英以其配偶谢贤忠的名义将案涉物业的另一层另行出租给案外人陆红清，租赁期限均自2019年8月1日至2020年7月31日。本院认为，郑金英与摩伦公司签订的案涉合同，是双方真实意示表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面、适当履行合同义务。关于案涉合同是否应予解除？双方在案涉合同中约定，摩伦公司逾期支付租金达60日，经郑金英书面催告后，10个工作日内仍未支付的，郑金英有权单方解除合同，收回房屋。双方约定的免租期间为2019年1月1日至2019年4月1日，自2019年4月2日起开始计租，但摩伦公司并未按照合同约定按时支付租金，截止郑金英向本院提起诉讼，已经拖欠三个月之久，已经构成严重违约，郑金英依约享有单方合同解除权，且案涉物业已经另行出租给案外人，实际已无法继续履行租赁合同，故郑金英请求解除双方签订的案涉合同，有事实依据，本院予以支持，该解除的通知于2019年7月9日送达摩伦公司，本院认定案涉合同于2019年7月9日解除。关于摩伦公司是否应予退回郑金英支付的家具家电代购费用？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在合同中约定，案涉物业中电器类、家具类商品应由摩伦公司代购，代购费用由郑金英先予支付给摩伦公司指定账号即毛济群尾号为3178的银行账号，但摩伦公司收取代购费用之后仅购买了二人座沙发两张、电视柜两张、床两张、茶几两张、床头柜两张，并未依约购买纱窗、窗帘等家具及任何电器，未完全履行案涉合同义务，故对尚未履行部分的款项应予以返还。而已购买的家具部分现已由郑金英另行出租案涉物业给案外人实际使用，应将购买该部分家具相应的款项予以扣减，已经购买部分，郑金英主张按照市场价估算10000元，该价格符合市场定价，在合理区间之内，摩伦公司又未提出任何抗辩，本院对郑金英主张的该事实予以采纳，故在摩伦公司应退款项中扣减10000元，剩余42800元应退还给郑金英，对于郑金英诉请中超出该认定部分，本院不予支持。关于租金损失及违约金，摩伦公司并未举证证明其与郑金英协商解除了合同或提前通知解除合同，亦未举证证明存在其他履行抗辩事由，现摩伦公司逾期支付租金构成单方违约，故在双方合同存续期间应依约向郑金英支付租金并承担相应的违约责任。本院认定双方于2019年7月9日解除合同，租金应计至该合同解除之日，双方约定租金每月3000元，郑金英自愿请求摩伦公司自2019年5月起计付租金，属对自己权利的自愿处分，本院予以确认，故自2019年5月至2019年7月9日摩伦公司应向郑金英支付租金6800元。因摩伦公司拖欠租金，造成郑金英应收资金被占用的损失，且自合同解除之日至郑金英将案涉物业另行寻租亦产生案涉物业空置的损失，根据案涉合同约定，摩伦公司未按约定时间向郑金英支付租金的，每逾期一日按当月租金的千分之三向郑金英支付滞纳金，属双方协商一致约定的一方违约产生的损失赔偿额的计算方式，但该约定过分高于上述产生的实际损失，亦远远超出法律关于金钱债务迟延履行的利息计算标准的规定，本院酌定违约金按日千分之一计算。经计算如下：2019年5月份租金应在2019年5月28日前向郑金英支付，自2019年5月29日计付滞纳金，截止2019年7月9日滞纳金应为129元；2019年6月租金应在2019年6月28日前向郑金英支付，自2019年6月29日起计付滞纳金，截止2019年7月9日应为33元；自2019年7月10日起应以拖欠租金6800元为基数按日千分之一计付滞纳金至实际清偿拖欠租金之日止，郑金英请求中超出上述认定部分，本院不予支持。关于毛济群是否应对上述债务承担还款责任，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当应对公司债务承担连带责任。摩伦公司为一人有限责任公司，毛济群作为唯一自然人股东应提供经会计事务所审计的财务会计报告予以证明摩伦公司的公司财产独立于其个人财产，现毛济群并未提供相应的证据证明，应对上述摩伦公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郑金英与被告广州摩伦酒店管理有限公司于2018年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月9日解除；二、被告广州摩伦酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑金英返还代购家具、电器款项42800元；三、被告广州摩伦酒店管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑金英支付租金6800元及违约金（包括截止2019年7月9日应为162元，自2019年7月10日起以6800元为基数按日千分之一计至实际清偿租金之日止）；四、被告毛济群对上述第二、三项判决所确定的债务承担连带责任；五、驳回原告郑金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4357.04元（原告郑金英已预交），由原告郑金英负担3313.04元，由被告广州摩伦酒店管理有限公司、毛济群负担1044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  宋小静人民陪审员  梁志沃人民陪审员  韦燕红二〇一九年十一月十一日书 记 员  赖冠华