文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2560号原告：李勤，女，汉族，1983年3月10日生，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。被告：郝崇彬，男，汉族，1977年1月19日生，住四川省荣县。委托诉讼代理人：**，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆同厦置业顾问有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路3号1单元7-1#，统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：彭万秋。第三人：招商银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市北部新区星光大道88号土星商务楼A1栋，统一社会信用代码91500000902911225T。负责人：雷财华，职务行长。委托诉讼代理人：甘川、孙彪，系该行员工。原告李勤与被告郝崇彬及第三人重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称“同厦置业”）、招商银行股份有限公司重庆分行（以下简称“招行重庆分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员钱涛担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李勤的委托诉讼代理人邓三忠、被告郝崇彬的委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼，第三人同厦置业及招行重庆分行经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李勤诉称，2017年3月20日，原告李勤、被告郝崇彬与第三人同厦置业签订了《房地产买卖居间协议》，约定由原告李勤出资850000元购买被告郝崇彬所有的位于重庆市九龙坡区X正街X号X栋X号房屋。原告按约向被告支付了定金及预付款，但随着房屋价格的上涨，被告寻找各种理由拒绝办理房屋权属转移登记手续。现原告向人民法院诉请：1、判令原告代被告向第三人招行重庆分行清偿诉争房屋剩余银行贷款及利息，付清后由第三人招行重庆分行解除诉争房屋的抵押登记手续；2、判令被告办理诉争房屋权属转移登记手续，过户同时原告向被告付清购房尾款（合同总价款减去已付款15万元减去银行还款总金额）；3、本案案件受理费由被告承担。被告郝崇彬辩称，由于原告在合同签订后故意以各种借口阻扰交易的顺利进行，且明示拒不履行合同，故原告构成根本违约。被告已经依据合同中约定的解除权向原告发出解除合同通知书，原告拒收视为送达，因此在2018年4月28日合同已经解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人同厦置业未向本院提交述称意见。第三人招行重庆分行于庭前向本院邮寄书面答辩状述称，若法院最终判定原告可代被告偿还银行贷款，须先结清银行贷款本息，银行才予办理结清手续及解除抵押手续。经审理查明，2017年3月20日，李勤、郝崇彬以及同厦置业签订《房地产买卖居间协议》，合同约定郝崇彬将其位于重庆市九龙坡区X正街X号X栋X号房卖给李勤；总价款为850000元，采用分期付款的方式，第一期20000元于合同签订时李勤向郝崇彬支付，第二期130000元于李勤查档当天支付，第三期150000元于李勤去律师事务所做公证当天向郝崇彬支付，剩余尾款于去公证处做公证当天支付给郝崇彬；涉案房屋已经设立抵押权，抵押权人为招商银行；李勤未按照合同约定付款的，属违约行为，逾期超过五日，郝崇彬有权解除合同，李勤应在解除本协议的通知书送达之日起的五日内按该房屋总成交金额百分之十向郝崇彬支付违约金，郝崇彬退还李勤全部已付房款。合同还约定：房屋为公证出售；李勤可以指定人员办理房屋产权转移登记手续；房屋由李勤办理解押手续；此房屋满两年即2017年9月18日后办理房屋产权转移登记手续；若郝崇彬有任何经济纠纷导致未能办理房屋产权转移登记手续，或郝崇彬违约，李勤产生的装修费用170000元由郝崇彬负责，且李勤已付房款由郝崇彬双倍赔偿。合同签订后，李勤分别于2017年3月17日、2017年3月26日向郝崇彬支付了定金20000元及首付款130000元。2017年12月25日，郝崇彬向招行重庆分行申请预约还款，约定于2018年1月2日提前归还贷款。但由于双方当事人没有就办理支付解押款公证事宜协商一致，导致办理解押手续未果。2018年4月11日，郝崇彬委托律师向李勤户籍所在地发出的《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》载明：李勤在合同签订后397天内，不按约履行付款义务，以及逾期支付解押款99天的行为构成严重违约，可以视为以明示的行为拒不履行合同义务；三方签订的《房地产买卖合同居间协议》已于2018年4月11日解除；李勤应于2018年4月16日前按照《房地产买卖合同居间协议》约定，按照合同总价款10%的标准向郝崇彬支付违约金共计85000元。邮件于2018年4月28日退回，显示退回原因为拒收。郝崇彬认为邮件退回之日视为发生解除的效力。李勤认为未收到该邮件，郝崇彬无权解除合同。2017年3月19日至2018年4月11日期间，李勤与郝崇彬之间的微信聊天记录显示：双方当事人就办理房屋产权过户公证和付款公证等事宜通过微信方式进行了反复磋商，其间，因合同约定的第三次付款条件即双方去律师事务所办理付款公证客观上已无法成就，双方都在为推动合同继续履行与对方积极沟通协商，没有一方当事人作出拒绝履行合同义务的意思表示，但最终仍未就付款公证等事宜补充协商一致。庭审中，郝崇彬与李勤一致认可如下事实：郝崇彬于2017年11月14日取得房屋产权证书；合同约定的第三期付款条件即去律师事务所办理公证当天李勤向郝崇彬支付150000元的付款条件无法实现。另查明：1、2016年4月8日，华润置地（重庆）有限公司出具的《销售不动产统一发票（自开）发票联》记载：郝崇彬购买华润置地重庆二十四城X期X栋X房屋并支付购房款619503元；2、郝崇彬系重庆市九龙坡区X正街X号X幢X号房屋的产权人；涉案房屋有抵押，抵押权人为招行重庆分行。经本院核实：重庆市第五中级人民法院于2019年9月18日做出的(2019)渝05民终5974号民事终审判决书判决驳回郝崇彬诉请《房地产买卖居间协议》已解除的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、《房地产买卖居间协议》、重庆农村商业银行业务凭证、收条、重庆市九龙坡不动产登记中心《房屋登记信息查询证明》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、《税收完税证明》、《关于解除＜房地产买卖居间协议＞律师函》、《招商银行个人贷款提前还款申请书》、当事人微信聊天记录在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，李勤、郝崇彬与第三人同厦置业签订《房地产买卖居间协议》的系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。关于《房地产买卖居间协议》是否已经解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”合同明确约定支付第三期购房款的条件是双方去律师事务所做公证，以确保李勤支付的第三期房款用于偿还郝崇彬的按揭贷款、解除房屋抵押登记，从而消除产权过户的障碍，使合同能够顺利履行。因双方对第三期约定付款条件即在律师事务所办理付款公证事宜确系客观上不能办理，也未约定付款时间，后李勤与郝崇彬就第三期付款事宜亦反复协商而未果，故李勤客观上尚未向郝崇彬支付第三期购房款不构成违约，故郝崇彬提出李勤拒不履行付款义务的理由不能成立，合同解除已经形成的主张明显无事实依据；同时，双方就第三期付款事宜反复协商过程中，郝崇彬并未就合同剩余房款付款事宜向李勤进行催告，而是径行向李勤户籍所在地邮寄了《律师函》，且该《律师函》亦未有效送达到李勤。郝崇彬在既未向李勤履行催告义务，也不存在李勤违约而致使合同目的不能实现的客观事实，故郝崇彬主张涉案合同已经解除并不符合《合同法》规定解除的条件，合同应当继续履行。关于还款解押和过户问题。合同约定房屋由李勤办理解押手续，第三人招行重庆分行述称若法院最终判定李勤可代郝崇彬偿还银行贷款，须先结清银行贷款本息，银行才予办理结清手续及解除抵押手续。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，李勤诉请代郝崇彬向银行偿清按揭贷款使抵押权消灭，第三人招行重庆分行应予以协助，并在李勤代为清偿贷款后协助办理讼争房屋抵押登记的注销手续。另合同约定讼争房屋满两年即2017年9月18日后可办理房屋产权转移登记手续，被告已实际取得房屋权属证书，因李勤与郝崇彬就房款的支付反复协商未果，但李勤同意于本案中付清所有房款，故合同具备继续履行的条件，郝崇彬应当于讼争房屋解除抵押登记后协助将房屋产权过户登记至李勤名下，过户同时李勤须向郝崇彬付清购房尾款（合同总价款850000元-已付款150000元-银行还款总金额）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李勤于本判决生效后五日内代被告郝崇彬向第三人招商银行股份有限公司重庆分行偿清重庆市九龙坡区X正街X号X幢X号房屋在该行处的全部按揭贷款本息余额（具体金额以银行核定为准）;二、第三人招商银行股份有限公司重庆分行于上述贷款本息余额偿清完毕后五日内协助办理重庆市九龙坡区X正街X号X幢X号房屋的解除抵押登记手续；三、被告郝崇彬于上述房屋抵押登记解除后五日内协助将重庆市九龙坡区X正街X号X幢X号房屋的产权转移登记至原告李勤名下，办理房屋产权转移登记同时原告李勤向被告郝崇彬付清购房尾款（合同总价款850000元-已付款150000元-银行还款总金额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元、诉讼保全费4770元，共计17070元，由被告郝崇彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  钱 涛人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十一月十四日法官 助理  李 林书 记 员  周媛颐