文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初10158号原告：曹勇，男，1979年5月14日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：陈卫东，重庆津舟律师事务所律师。被告：刘能志，男，1982年5月30日出生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：刘伟（系父子关系），男，1957年9月27日出生，汉族，住重庆市江津区。原告曹勇与被告刘能志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告曹勇及其委托诉讼代理人陈卫东、被告刘能志的委托诉讼代理人刘伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹勇向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议于2019年7月22日解除；2.解除原、被告之间的《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议，《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议；3.被告支付原告的房屋定金30000元；4.被告赔付原告违约金82300元；5.被告支付原告因本案聘请律师发生的律师服务费15000元；6.本案诉讼费由被告承担。在审理中，原告放弃第一项诉讼请求。事实和理由：2018年8月15日，原告与被告签订《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议，由原告购买被告所有的位于江津区鼎山街道柳林路9号建宇.爱上8幢1单元6-5号房屋，房屋成交价总计823000元。根据合同第七条第3项的约定，该房屋目前为按揭状态，甲方刘能志应在2018年11月16日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证等。2018年8月29日，原告与被告签订关于合同的补充协议，对首付款及贷款金额等进行了变更，其余条款未变。合同及协议签订后，被告未履行合同的约定，违反了《重庆市存量房屋买卖合同》第七条第3项的约定，已构成违约，根据合同第十条第3项的约定，原告作为守约方有权解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金，原告依法向被告发出了解除《重庆市存量房屋买卖合同》及补充协议的通知，被告于2019年7月22日签收，双方的合同及协议已解除。合同解除后，被告应返还原告房屋定金、赔付违约金及承担律师费等，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告刘能志辩称，案涉房屋系按揭贷款房屋，双方口头约定原告付首付款用于解押，因原告未付以致无法办理抵押权注销手续，因此被告不存在违约事实。关于定金，原告并未支付被告，而是支付中介公司，被告出具了《收条》，但实际只从中介公司收到16770元。关于违约金，因被告不存在违约事实，不应当支付违约金，而且违约金过高，1%较为合适。关于律师服务费，约定律师费不合理，不应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月15日，在重庆链家房地产经纪有限公司的居间服务下，原告曹勇（购买方、乙方）与被告刘能志（出售方、甲方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》（合同编号：100001929049），合同约定被告将其坐落于江津区鼎山街道柳林路9号建宇.爱上8幢1单元6-5号房屋出售原告，建筑面积117.12平方米，成交价格823000元，乙方在签订合同当日通过理房通专用账户划转支付定金30000元，在过户递件完成后当日内将首付款（不含定金）393000元直接支付甲方。另外，合同第七条第3款约定：“该房屋为按揭状态，甲方应在2018年11月16日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。但是，被告至今未办理提前还贷手续。合同第十条第3款约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，……逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。”合同第十条第5款约定：“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。”2018年8月15日，原、被告与北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通）签订《理房通资金支付服务协议》，约定原告支付定金16770元、物业保证金5000元至理房通约定账户，在约定支付条件成就时划转资金。原告依约向理房通账户刷卡支付14730元、8230元、21770元，共计44730元。当日，被告向原告出具了《定金收款收据》，收取定金30000元。2018年8月15日，原、被告签订《关于合同（编号：100001929049）的补充协议》，补充约定若因政策原因导致乙方不具备购房资格，原告合同无法正常履行时的处理方式。2018年9月29日，原、被告又签订两份《关于合同（编号：100001929049）的补充协议》，变更了首付款金额和贷款金额，合同当事人刘能志对委托代理人刘伟签订的《重庆市存量房屋买卖合同》予以追认。2019年7月18日，原告曹勇因本案诉讼，与重庆津舟律师事务所签订《法律事务委托合同》，律所拟派陈卫东为原告提供法律服务，收取律师服务费15000元。另查明，2019年9月25日，被告收到本院送达的起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票等。本院认为，原、被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》及其补充协议，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，当事人应当按约全面履行义务。关于解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在本案中，合同第七条第3款约定：“该房屋为按揭状态，甲方应在2018年11月16日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。但是，被告至今未办理提前还贷手续，构成届期违约。根据合同第十条第3款约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，……逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同……”，原告享有已约定解除合同权利，现约定解除条件成就，原有有权主张解除合同，原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于返还定金及支付违约金的问题。关于定金，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现合同已经解除，被告应当返还原告已交定金30000元。被告辩称仅收到16770元，未提供证据证明，且与查明已收款事实不符，本院不予支持。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，合同既约定有定金，也有违约金，原告选择主张违约金，符合法律规定。关于诉请的违约金是否过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，合同第十条第3款约定：“……本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。”本院认为，近一年二手房市场价格稳定，原告的损失主要体现在已付定金的资金占用损失、可能另行租住房屋或出租案涉房屋损失和中介服务费等。已付定金按2%的月利率计算15个月约9000元；同地段同大小房屋租金约1500元/月左右，从被告逾期办理还款解押手续（2018年11月）计算至被告收到起诉状副本10个月左右，计房屋租金15000元；中介服务费按一般计取标准即房款总价的1%为8230元，上述损失约32230元，上浮30%约为41899元。而按合同约定房屋成交价10%的违约金，为82300元，明显过高。因此，本院以实际损失为基础，酌定将违约金调减为40000元。关于律师服务费的问题。合同第十条第5款约定：“守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。在本案中，原告与重庆津舟律师事务所签订有《法律实务委托合同》，约定并已支付律师服务费15000元。该费用未超过律师收费标准，数额合理，应由被告承担。综上所述，被告关于违约金过高的辩称意见，本院予以采纳；其余辩称意见，与本院审理查明的事实不符，不予采信。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹勇与被告刘能志在2018年8月15日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》以及相关补充协议；二、被告刘能志在本判决生效之日起十日内返还原告曹勇购房定金30000元；三、被告刘能志在本判决生效之日起十日内支付原告曹勇违约金40000元；四、被告刘能志在本判决生效之日起十日内支付原告曹勇聘请律师产生的律师服务费15000元；五、驳回原告曹勇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12030元，减半收取为6015元，由被告刘能志负担，限在本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  程 松二〇一九年十一月六日法官助理  罗 勇书 记 员  陈奕臻