广东省普宁市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤5281执异12号 案外人：广州品丰物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区华观路1411号101房自编之一。 法定代表人：朱小弟，系该公司总经理。 委托代理人：卢红华，系广东威格信律师事务所律师。 申请执行人:广东普宁农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省普宁市流沙市区广达东侧。 法定代表人：马霖，系该行行长。 委托代理人：邓楚斌，该公司职员。 委托代理人：李锡喜，该公司职员。 被执行人：普宁市逸美贸易有限公司，住所：广东省普宁市池尾环城南路西（城南加油站西侧）。 法定代表人：蔡浩松。 被执行人：广州益浩商业管理有限公司，住所：广东省广州市天河区华观路1411号401房。 法定代表人：庞伟。 被执行人：赖少文，女。 被执行人：周育青，男。 本院在执行申请执行人广东普宁农村商业银行股份有限公司（下简称“普宁农商行”）与被执行人普宁市逸美贸易有限公司（下简称“逸美公司”）、广州益浩商业管理有限公司（下简称“益浩公司”）、赖少文、周育青金融借款合同纠纷一案中，案外人广州品丰物业管理有限公司（下简称“品丰公司”）于2019年8月27日对本案执行标的物即被执行人益浩公司名下位于广州市天河区XX路XX号XX房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人品丰公司称，请求普宁法院在拍卖处置被执行人益浩公司位于广州市天河区XX路XX号XX房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）的房屋时，保留案外人的租赁权，案外人无需交还房屋，可使用房屋至2033年12月31日。事实与理由：案外人与益浩公司存在租赁合同关系。案外人基于租赁合同约定，可继续使用涉案房屋至2033年12月31日，无需交还房屋。1.广州益浩投资顾问有限公司原名为广州益浩投资顾问有限公司，后广州益浩投资顾问有限公司变更为益浩公司。2013年12月15日，案外人与益浩公司签订《广州市房屋租赁合同》一份，双方约定由广州益浩投资顾问有限公司将位于广州市天河区华观路1411号201房的房地产出租给案外人使用，租赁期限为20年，自2014年1月1日计算至2033年12月31日，租金为14000元/月。合同签订后，广州益浩投资顾问有限公司将房屋交付给案外人。2014年1月26日，上述租赁合同办理了备案手续。案外人承租上述物业以来，均按时足额向益浩公司缴纳租金，租赁合同案外人与益浩公司现仍在继续履行中。2.申请执行人普宁农商行同意益浩公司对外出租。2013年7月1日，普宁农商行向益浩公司出具《证明》，书面同意益浩公司将广州市天河区华观路1411号101、201、301、302、401、402、403房对外出租或自行经营。因此，益浩公司有权将房屋租赁给案外人，没有违约。综上，案外人与益浩公司的租赁合同没有违反法律规定，合法有效，双方的租赁关系受法律保护，案外人有权继续租赁和使用涉案房屋。现普宁农商行因与被执行人逸美公司、益浩公司、赖少文、周育青金融借款合同纠纷一案，向法院申请执行，导致上述物业即将被法院处置。按照“买卖不破租赁”的原则，房屋无论如何处理，案外人有权继续租赁涉案房屋。因此，为了维护案外人的合法权益，案外人特对法院要求租客搬迁的行为提出异议，请法院依法支持案外人的异议申请。 案外人向本院提交了《广州市房屋租赁合同》、《公告》、《迁出公告》、《证明》及《发票》等证据证明其主张。 申请执行人普宁农商行称，请求普宁法院驳回案外人的执行异议，继续执行（2019）粤5281执539号执行通知书及迁出公告关于执行被执行人益浩公司名下涉案房屋的内容。事实与理由：2013年1月17日借款人逸美公司向申请执行人借款6000万元，期限至2015年1月13日。由益浩公司提供位于广州市天河区华观路1411号201、301、302房楼房抵押，房地产权证号：粤房地权证穗字第××、01××49、01××50号。2013年1月17日，益浩公司与申请执行人签订了编号：南径农信（XX）抵字第XX号《抵押担保合同》，益浩公司自愿提供广州市天河区XX路XX号XXX房楼房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××、01××49、01××50号）为逸美公司向申请执行人借款作抵押。2013年1月16日，申请执行人与益浩公司到广州市国土资源和房屋管理局办理抵押登记手续，由广州市国土资源和房屋管理局发给申请执行人他项权证（证号：粤房地他项权证穗字第0XXX7号、第0XXX8号、第0XXX9号）。益浩公司于2013年1月14日向申请执行人提供抵押未出租声明书，声明上述房产在办理抵押前没有出租给第三人，贷款期限内未经申请执行人同意不出租给任何第三人。贷款到期后，借款人逸美公司没归还借款本息，申请执行人向普宁法院起诉并申请强制执行，2019年5月5日普宁法院责令被执行人益浩公司在2019年6月9日前迁出上述房产。案外人品丰公司于2019年8月5日向普宁法院提出执行异议，请求拍卖处置位于广州市天河区XX路XX号XX房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）的房屋时，保留案外人的租赁权，案外人无需交还房屋，可使用房屋至2033年12月31日。品丰公司于2014年1月1日向益浩公司承租XX路XX号XX号XX平方米，期限至2033年12月31日，并于2014年1月26日向广州市国土资源和房屋管理局登记备案。普宁农商行认为异议无效，普宁农商行有权要求承租人腾空抵押物。普宁农商行虽然在2013年7月1日向抵押人益浩公司出具书面证明同意其将房产对外出租（贷款期限内同意出租），但依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，原租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也即普宁农商行的抵押权优先于租赁权，在实现抵押权时，抵押权人不用继受原租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，涉案房屋在出租前已设立抵押权，即使当时申请执行人同意抵押人将抵押房产对外出租，因贷款逾期申请执行人作为抵押权人要实现抵押权而发生所有权变动的，抵押权人有权要求承租人腾空抵押物，而承租人的损失应由抵押人承担。综上所述，申请执行人认为案外人所提之诉讼请求，不符合法律之相关规定，恳请普宁法院驳回其异议请求，维持原执行通知、公告事项。 申请执行人普宁农商行向本院提交了《借款合同》、《借款借据》、《抵押担保合同》、《抵押物未出租声明书》、《房地产他项权证》、《普宁市人民法院（2017）粤5281民初1638号民事判决书》、《揭阳市中级人民法院（2018）粤52民终577号民事判决书》等证据证明其主张。 被执行人逸美公司、益浩公司、赖少文、周育青无提交书面答辩，也未向本院提交证据。 本院查明，本院执行的申请执行人普宁农商行与被执行人逸美公司、益浩公司、赖少文、周育青金融借款合同纠纷一案，执行依据为本院作出的（2017）粤5281民初1638号民事判决及揭阳市中级人民法院作出的（2018）粤52民终577号民事判决。根据上述判决，被执行人逸美公司应向申请执行人普宁农商行支付借款本金人民币（下同）5400万元及利息1468983.77元、罚息498725.38元及暂计至2017年7月20日的拖欠本金罚息17620629元，本息共计73588338.15元（自2017年7月21日起，拖欠本金罚息按年利率15.0306%计，直至还清欠款之日止）；申请执行人普宁农商行对被执行人益浩公司提供抵押的位于广州市天河区XX路XX号XXX房（房地产权证号：粤房地权证穗字第××、01××50、01××49号）享有优先受偿权；被执行人赖少文、周育青对被执行人逸美公司的上述债务承担连带清偿责任；上述四被执行人向申请执行人普宁农商行加倍支付迟延履行期间的债务利息；上述四被执行人向申请执行人普宁农商行支付其先垫付的案件受理费423634元、保全费5000元,合共428634元。在执行过程中，2019年5月5日，本院在上述抵押房屋张贴迁出公告，责令被执行人益浩公司限期迁出。2019年8月27日，案外人品丰公司向本院提出执行异议，请求本院裁定撤销或者变更迁出公告中关于责令被执行人益浩公司限期迁出的执行行为，并保护案外人的承租权。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被执行人益浩公司以其名下涉案房屋为被执行人逸美公司向申请执行人普宁农商行贷款提供抵押，并于2013年1月16日在广州市国土资源和房屋管理局办理了抵押登记手续。而案外人品丰公司提供的《广州市房屋租赁合同》显示，租赁合同签订的时间是2013年12月15日，租期从2014年1月1日至2033年12月31日，租赁登记的时间2014年1月26日。该租赁关系发生于抵押权设立之后，故不得对抗已登记的抵押权。案外人异议的理由不成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人广州品丰物业管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈小强 人民陪审员  钟剑旋 人民陪审员  郑晓梅 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  叶梦旎