山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6670号 原告：赵加虎，男，1982年7月26日出生，户籍地山东省商河县。 委托诉讼代理人：徐伟、包霞，山东鲁耀律师事务所律师。 被告：何龙，男，1985年5月4日出生，户籍地山东省桓台县。 委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。 被告：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区历山路**历山名郡****。统一社会信用代码：91370102673161407G。 法定代表人：高春慧，总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，男，系该公司员工。 原告赵加虎与被告何龙、被告山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告赵加虎的委托诉讼代理人包霞，被告何龙及其委托诉讼代理人张照林，被告链家经纪公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告赵加虎的委托诉讼代理人包霞，被告链家经纪公司的委托诉讼代理人王海龙到庭参加诉讼，被告何龙经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵加虎向本院提出诉讼请求：1.判令何龙向原告支付违约金70990元，扣除原告已就户口保证金2万元行使抵销权后，实际由被告向原告支付50990元；2.判令被告链家经纪公司向原告返还收取的2万元户口保证金；3.判令二被告自2019年5月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付逾期利息至全部应付款项付清为止；4.本案的案件受理费、律师代理费及其他合理开支由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，赵加虎通过链家经纪公司在何龙处购买其位于济南市历城区*及附属设施，房屋建筑面积为61.94平方米，约定房屋总价款为1145000元，付款方式为按揭贷款，原告与何龙于2018年8月12日在链家经纪公司处签订了书面的《存量房屋买卖合同》，三方于当日共同签订了《经纪服务合同》，原告按照《存量房屋买卖合同》的约定向何龙履行了付款义务，应两被告的要求于2018年9月17日向链家经纪公司提前支付2万元户口迁出保证金。根据《存量房屋买卖合同》第七条（三）的约定，何龙应当于2019年3月31日将户口迁出，但截止至2019年5月9日链家经纪公司才通知原告称何龙已将户口迁出，何龙的行为已经违反了合同约定，对此，应当按照约定向原告支付违约金70990元。原告于2019年5月10日书面通知何龙要求支付违约金，同时向何龙主张就已交付的2万元户口保证金行使抵销权，实际由何龙告向我方支付50990元。但二被告至今未履行付款义务。为此，诉至法院。 何龙辩称，一、赵加虎诉求无法律依据，其已按双方所签房屋买卖合同履行了义务，不存在违约行为。未如期迁出户口非因其自身原因导致，系因其所购买商品房的房地产公司迟迟未交付购房发票，导致其无法办理户口迁出手续，且赵加虎同意延期一个月交房并迁出户口，根据合同约定，不应承担违约责任。二、其无过错行为，也没有给赵加虎造成任何实际损失，且没有违法及违约行为，请求法院查清事实后驳回赵加虎诉求。 链家经纪公司辩称，原、被告在其居间下签订了《济南市存量房屋买卖合同》，根据合同第7.2条约定，双方协议一致同意，由原告从合同约定的购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，留存在其公司。何龙于2019年5月9日将户口迁出，原、被告就户口迁出问题产生纠纷，经多次协商，无法达成一致意见，在未得到双方一致确认的情况下，其无法擅自将留存的户口保证金向其中任何一方支付，同意根据法院判决将该保证金向原告或被告支付，但其公司不应当承担逾期利息，在居间服务过程中，其不存在违约行为，原告无权要求其承担诉讼费、律师代理费及其他合理开支，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月12日，在链家经纪公司的居间服务下，赵加虎（买受人）与何龙（出卖人）签订《存量房屋买卖合同》，约定赵加虎购买何龙位于济南市历城区*一套，房屋所有权证号为：*，合同项下房产、装饰装修及附属设施成交总价款为1145000元，买受人于2018年8月12日向出卖人支付定金2万元，买受人于双方办理权属转移登记手续当日支付首付款30万元，余款805000元按揭贷款。出卖人应当于2019年3月31日前将房屋交付买受人。其中，合同第七条权属转移登记第（二）款约定：买卖双方协商一致同意买受人从本合同约定的购房款中留存2万元作为户口迁出保证金，该保证金于出卖人迁出户口当日，由买受人自行向出卖人支付；（三）关于户口迁出问题买卖双方协商如下：出卖人应当在2019年3月31日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。第八条违约责任第（六）款约定：买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方除按约定承担违约责任外，还必须承担守约方追溯违约方责任所花费的诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。第（七）款约定：买卖双方明确，损失包括本合同项下的全部逾期可得利益和为实现债权所产生的调查费、邮寄费等合理费用。同日，何龙作为出卖人，赵加虎作为买受人，链家经纪公司作为居间人共同签订《经纪服务合同》，约定链家经纪公司作为交易居间人，提供居间服务，赵加虎于合同签订24小时内支付居间代理费20610元、保障服务费5725元、代收评估费500元。 在《存量房屋买卖合同》和《经纪服务合同》签订的当日，赵加虎支付何龙定金2万元，何龙出具《房屋买卖定金收条》，内容为收到涉案房屋定金2万元。2018年9月17日，赵加虎支付何龙首付款30万元，何龙出具《房屋买卖收条》，内容为收到赵加虎支付的首付款30万元。2018年9月20日，赵加虎依法取得涉案房屋房产证。2019年5月5日，何龙将涉案房屋交付赵加虎。赵加虎后通过银行转账、贷款等方式向何龙支付购房款1125000元，另将2万元房款作为户口保证金存放于链家经纪公司处。2019年5月9日，何龙将其户口自涉案房屋中迁出。 2019年5月10日，赵加虎以国内挂号信的方式向何龙邮寄《合同违约通知函》一份，载明：“兹你与我（买方：赵加虎）于2018年8月12日签订《存量房屋买卖合同》一份，协议将济南市历城*出卖给我，并共同与链家经纪公司签订《经纪服务合同》，委托其协助办理交易手续。因你自身原因未按合同如约履行户口迁出义务，根据合同约定违约金条款，现致函于你：1.出卖人何龙需向买受人赵加虎支付违约金5%部分共57250元和万分之五部分共13740元，合计70990元；2.按照合同约定，出卖方于2019年5月9日迁出户口当日，买受方应将户口迁出保证金2万元支付于你，但此保证金一直由链家经纪公司保管，又因你方违约在先，我于你方户口迁出当日即刻到链家经纪公司协商此事，但链家经纪公司坚持由其继续保管该保证金。现我主张此2万元保证金抵销你方部分违约金，抵销完后你方承担的剩余违约金50990元，限你2019年5月25日前采取微信转账等方式支付于我。请积极履行以上责任，如不如期履行，我将诉诸法律手段，因此产生的一切法律后果由你承担。”何龙认可已收到该通知函。 另查明，赵加虎为本案诉讼与山东鲁耀律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，该所指派律师出庭参加了本案的庭审活动，赵加虎为此支出律师代理费9000元。 关于逾期利息，赵加虎主张何龙自2019年5月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，以违约金70990元为基数，支付逾期利息至全部应付款项付清为止。因链家经纪公司未及时返还其户口迁出保证金2万元，故要求链家经纪公司自2019年5月11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率，以2万元为基数，支付逾期利息至全部应付款项付清为止。利息起算时间依据其向何龙邮寄的《合同违约通知函》时间。 本案争议焦点为何龙是否存在违约行为。赵加虎主张，依据双方所签房屋买卖合同约定，何龙应当在2019年3月31日前迁出户口，但何龙实际在2019年5月9日才将户口迁出，逾期未将户口迁出，导致其买房给孩子办转学的目的不能达成，应当依合同约定支付违约金70990元（计算方式：1、逾期十五日的违约金，总房款的5%：1145000元×5%＝57250元；2、逾期超过十五日的违约金，按房款日万分之五：1145000元×0.0005×24天（2009年4月16日—2019年5月9日）＝22327.5元，合计：57250元＋13740元＝70990元）。何龙辩称，并非其自身原因迟延迁出户口，系因所购新房购房发票房地产公司迟迟未交付，根据济南市公安局关于购买新房落户的规定，需要提供购房发票及购房合同，才能落户，致使不能将户口迁入新房，也不能迁出已经出售的房屋，属于其意志之外的原因，且赵加虎同意延期一个月交房并迁出户口，为此其额外支付赵加虎一个月租金1600元，故不存在违约，未迁入户口导致未转学系赵加虎自身原因，与其无关，其并未给赵加虎造成实际损失，对其违约金主张标准过高，若构成违约，同意支付3000元违约金。链家经纪公司对双方协商一致延期交房及向赵加虎交纳房租1600元的事实予以确认，但对双方就延期迁出户口一事是否协商一致表示不清楚。对此，赵加虎表示曾同意延期交房一个月，并收取了一个月房租1500元，但并未同意延期迁出户口。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。赵加虎与何龙签订的《存量房屋买卖合同》，赵加虎、何龙、链家经纪公司签订的《经纪服务合同》均为各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人亦予以认可，本院予以确认。合同一经签订，即对当事人各方产生法律效力，各方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，赵加虎依约支付全部购房款。根据双方所签《存量房屋买卖合同》约定：“何龙应当在2019年3月31日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因何龙自身原因未能如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向赵加虎支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，何龙应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”现何龙未按合同约定时间将户口迁出，直至2019年5月9日才迁出，构成违约，应按合同约定承担违约责任。对何龙辩称系因开发商未给付所购新房购房发票，导致其户口无法迁至新购房屋，并非其自身原因所致，缺乏依据，辩称理由不能成立，本院不予采信。关于违约金计算标准，何龙抗辩过高，仅同意支付3000元，本院结合本案的实际履行情况、何龙逾期时间及过错程度、赵加虎的预期利益及实际损失等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则，酌情将违约金数额调整为3.5万元。对赵加虎主张的逾期利息，于法无据，本院不予支持。关于赵加虎留存链家经纪公司处的2万元户口迁出保证金，系赵加虎支付何龙的购房款，可将该房款折抵何龙应支付赵加虎的违约金，链家经纪公司应当向赵加虎支付该户口迁出保证金2万元。对赵加虎要求链家经纪公司承担逾期支付2万元保证金的利息，本院认为，赵加虎与何龙产生纠纷后，链家经纪公司多次协调双方未果，因无法确认双方责任，暂保管该保证金，待确定双方责任后再予以发还，并无不妥，故本院对赵加虎要求链家经纪公司支付逾期利息的主张不予支持。根据双方所签《存量房屋买卖合同》第八条违约责任（六）约定因一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿的，应承担诉讼费、保全费、保全保险费、执行费、律师代理费及交通费。故赵加虎提出的要求何龙支付律师费9000元的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院予以支持。但《存量房屋买卖合同》的违约方为何龙，并非链家经纪公司，故赵加虎要求其支付上述费用，无事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告何龙于本判决生效之日起十日内向原告赵加虎支付违约金35000元（待被告山东链家房地产经纪有限公司返还原告赵加虎所支付的户口迁出保证金2万元，即扣除原告赵加虎已就户口保证金2万元行使抵销权后，实际由被告何龙向原告赵加虎支付违约金15000元）； 二、被告山东链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵加虎户口迁出保证金2万元； 三、被告何龙于本判决生效之日起十日内向原告赵加虎支付律师代理费损失9000元； 四、驳回原告赵加虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1575元，由原告赵加虎负担599元，被告何龙负担976元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  朱小梅 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  袁 萌