贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2325民初1324号 原告：李忠平，女，1983年10月3日生，汉族，初中文化，务工，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 原告：管富文，男，1977年10月26日生，汉族，小学文化，务工，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 共同委托诉讼代理人：杨德敏，系贵州雅各律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：陆昌云，男，1958年4月20日生，布依族，初中文化，务农，贵州省贞丰县人，住贵州省。 被告：王达学，女，1960年5月20日生，布依族，初中文化，务农，贵州省贞丰县人，住贵州省,系陆昌云之妻。 被告：陆归，男，1983年12月26日生，布依族，小学文化，务农，贵州省贞丰县人，住贵州省。 共同委托代理人：左祖发，系贞丰县北盘江法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。 原告李忠平、管富文与被告陆昌云、王达学、陆归买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序进行审理，并于同年6月14日、11月8日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨德敏，被告陆昌云、王达学、陆归及其委托诉讼代理人左祖发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1、请求依法判决解除二原告与三被告于2011年11月29日签订的《南城新区商业门面转让协议书》；2、请求依法判决由三被告向二原告返还房屋转让款318000.00元，并自2011年11月30日起向二原告支付利息损失（利息计算标准：以本金318000.00元为基数，自2011年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算）直至房屋转让款全部返还完毕为止；3、本案的诉讼费由三被告承担。事实及理由：2011年11月29日，原告与被告签订了《南城新区商业门面转让协议书》，约定将被告户被征收土地将要补偿得的两个门面(沿街长8米、进深15米，安置顺序号为076号)以31.8万元整的价格转让给二原告，未约定交房期限和过户期限。《南城新区商业门面转让协议书》签订当日，二原告支付了31.8万元的房屋转让款给被告陆昌云，被告陆昌云将划拨该两个门面的《征地面积确认书》及身份证和户口簿复印件交付给二原告。然而，签订协议至今已七年多的时间，被告仍然没有按照协议的约定将转让两个门面过户给二原告，协议签订后，二原告多次催告被告方履行交房义务，被告均以征收单位未交房，要求二原告找与二原告没有任何法律关系的征收单位索要门面，二原告到征收单位后却被告知征收补偿给被告的门面不能交付，置换成其他补偿了，所以根本不可能对原告交付转让的门面，双方的合同目的已经不能实现，被告的行为已经构成违约。原告为了维护自己的合法权益，遂诉至法院提出前述请求。 三被告共同辩称：1、双方于2011年11月29日签订的《南城新区商业门面转让协议书》是平等自愿的，且不违反法律法规的规定，该协议依法成立；2、按照县人民政府【2010】1号文件规定划拨给被告家的两个门面确认书，并没有实物的情况，只是政府的确认书，原告在购买时明知没有实物，意味着存在极高的风险，原告对自己的民事行为作出了处理，产生了该安置门面的买卖行为；3、该买卖行为产生后，双方已依约履行了各自的义务；4、该安置门面是贞丰县城新区工委在2002年征用被告土地3.2亩，根据贞丰县人民政府贞府发【2010】1号文件划拨的两个门面。对于这一客观存在的事实，以及政府的行政行为，原告是明知的，不存在任何一方反悔的事实；5、现在导致不能划拨的原因是国家城市建成的用地规划发生变化，现只能以住房或货币补偿（每个门面补偿16万元）的方式处理，政府的这一变化不是原、被告双方的意志所能决定，属于不可抗力因素。被告不存在违约的事实。6、贞丰县人民政府到现在也没有出台任何文件不再兑现划拨的门面和任何经济补偿。综上所述，双方的买卖协议，存在风险，双方是平等自愿签订，故被告不存在任何违约，请求驳回原告的诉讼请求。 经本院审理认定事实如下：2002年，三被告一家的承包责任地因城市建设被政府征收了3.2亩。2010年，贵州省贞丰县人民政府又对上述被征收土地予以再次补偿，并于2010年1月6日发布了贞府发【2010】1号文件《贞丰县人民政府文件》，该文件规定：对1980年土地承包后至2006年前，县城因城市建设需要，由贞丰县城建领导小组、城建指挥部、新区工委、金城公司按照国家政策依法对集体土地征收为国有土地并进行城市建设，未得到门面安置的农民，按照被征收土地面积多少进行门面安置或进行补差。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年6月25日向被告陆昌云下发编号为塔山村076号《征地面积确认书》，确认书内容为：“经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于2002年征用你户土地3.2亩（2133.6㎡），根据贞府发【2010】1号文件规定，可在南城新区商业安置区有偿划拨贰个门面（沿街长8米，进深15米）。”。 2011年11月29日，原告李忠平、管富文与三被告及被告陆归的妻子罗国生签订《南城新区商业门面转让协议书》，该协议书约定：“甲方（三被告及罗国生）经全体家庭成员协商并一致同意，自愿将贞丰县人民政府有偿划拨在贞丰县珉谷镇南城新区商业区安置顺序为076号，沿街长8米、进深15米的两个门面地基的所有权永久性转让给乙方（二原告）。一、门面地基两个，沿街长8米、进深15米（共120平方米）。二、两个门面转让金额共计人民币叁拾壹万捌仟元（318000.00元）整。三、签订协议之日，乙方已一次性付清甲方人民币叁拾壹万捌仟元（318000.00元）整，以后产生的一切税费由乙方自付，甲方只收乙方干净钱。……”。协议签订后，二原告按照约定支付了向被告支付了318000.00元，三被告及罗国生出具了金额为318000.00元的《收条》一张给原告。现原告认为被告不能交付门面，双方的合同目的已经不能实现，遂诉至法院提出前述请求。 另查明：贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村076号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区商业安置区的安置地已经另行开发使用，该安置点的土地属于国有土地，取得方式为划拨。 再查明：罗国生于2005年嫁到被告家，罗国生不是被告一家所属村的村民，贞丰县人民政府于2002年征收被告一家的土地是承包责任地。 又查明：在本案的审理过程中，二原告向本院申请变更第1项诉讼请求，变更为：请求依法判决二原告与三被告于2011年11月29日的签订的《南城新区商业门面转让协议书》无效。 以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的《南城新区商业门面转让协议书》、《收条》、《征地面积确认书》、《贞府发【2010】1号》、《贞府函（2016）89号》等证据在卷佐证，证据确实，足以认定。 本院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的《南城新区商业门面转让协议书》是否为无效合同？二、本案是否超过诉讼时效？三、被告方是否应当返还原告支付的转让价款318000.00元，并自2011年11月30日起向二原告支付利息损失（利息计算标准：以本金318000.00元为基数，自2011年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算）直至房屋转让款全部返还完毕为止？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，陆昌云对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，并且《征地面积确认书》指定的安置点南城新区商业安置区的安置地已经另行开发，原、被告约定的标的物已丧失，故管富文、李忠平与陆昌云、王达学、陆归签订的《南城新区商业门面转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。对于被告主张签订该协议的罗国生应作为本案共同被告，因罗国生于2005年才嫁到被告家，根据我国“增人不增地、减人不减地”的土地政策，罗国生不是涉案被征收土地的承包经营权人，故罗国生不享有被征收土地的承包份额，罗国生不是涉案安置门面的权利人，故罗国生不是本案的必要诉讼参与人。至于原告交付给被告一家购买安置门面的价款，被告一家如何分配，是其家庭内部事务问题，原告与罗国生没有法律上的权利义务关系，故对被告的这一主张，本院不予支持。 关于争议焦点二：根据相关法律规定，因确认合同无效的起诉不受诉讼时效的限制，故对被告关于合同有效以及超出诉讼时效的抗辩，本院均不予采纳。 关于争议焦点三：因原告与被告签订的《南城新区商业门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”规定，故原告支付给三被告的转让价款318000元，三被告应当依法予以返还给原告，故本院对原告要求三被告返还“门面地基”转让款318000元的诉讼请求予以支持；对原告要求三被告支付利息的问题，因原告与被告签订的《南城新区商业门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因原、被告双方的转让行为违反了法律的强制性规定，致使双方签订的协议无效，原、被告均有过错，现原告要求三被告支付利息，于法无据，法律不予保护，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百九十六条第四项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第九条、第十一条以及《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下： 一、原告李忠平、管富文与被告陆昌云、王达学、陆归于2011年11月29日签订的《南城新区商业门面转让协议书》无效； 二、限被告陆昌云、王达学、陆归于本判决书生效之日起十五日内返还门面转让价款人民币318000.00元给原告李忠平、管富文； 三、驳回原告李忠平、管富文的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6070元，由被告陆昌云、王达学、陆归负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判长 陈洪斌 人民陪审员岑员 人民陪审员舒芳 二〇一九年十一月十日 书记员 邱 冰