黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书(2019)黑8111民初470号原告：哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区长江路28号鸿翔名苑11栋2306室。法定代表人：马忠荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告：周全，男，1975年5月14日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。第三人：中国银行股份有限公司哈尔滨南岗支行，住所地哈尔滨市南岗区东大直街203号。负责人：陈宇，该行行长。委托诉讼代理人：张铁鹏，男，该行信贷部经理。原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司（以下简称德诚智公司）与被告周全、第三人中国银行股份有限公司哈尔滨南岗支行（以下简称中国银行南岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德诚智公司的委托诉讼代理人李欣、第三人中国银行南岗支行的委托诉讼代理人张铁鹏到庭参加诉讼，被告周全经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理此案。本案现已审理终结。德诚智公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的合同编号为231509082015002969的商品房买卖合同；2.判令被告偿还原告代为偿还的银行本息、罚息8596.00元，并按照代付款项日千分之五标准支付违约金至实际给付之日止；3.判令被告承担本案律师费8000.00元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告偿还原告代为偿还银行的本息、罚息21818.95元，并按代付款项日千分之五标准支付违约金至实际给付之日止。事实和理由：原、被告于2015年9月25日签订了合同编号为231509082015002969的商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告坐落于哈尔滨市香坊区××与××处向××米路东新松?茂樾山一期8栋2单元19层2号，按建筑面积6420.44元/平方米，总价款537969.00元，付款方式及期限为2015年9月25日支付167969.00元，余款370000.00元向银行办理贷款支付给原告。补充协议约定，在出卖人担保期间若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知起30日内，买受人应向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。买受人超过30日未能向出卖人返还全部代付款项及违约金的，出卖人有权解除商品房买卖合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括变更费、税费等）由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将代付款项、违约金和上述税、费先行予以扣除。合同签订后，被告与中国银行南岗支行签订个人购房担保借款合同，约定贷款金额为370000.00元，贷款期限为288个月。同时约定中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率作为参考利率，利率定价方式为浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价一次；罚息利率为逾期贷款的逾期罚息利率按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行。2015年11月2日中国银行南岗支行按约定发放了贷款。因被告未按约定还款，中国银行南岗支行按照商品房按揭合作协议书中的约定在原告开立的保证金账户中扣除贷款、罚息等款项。经原告催缴，被告一直未予偿还上述款项并承担违约责任，故原告诉至法院，望判如所请。周全未作答辩。中国银行南岗支行述称，对原告诉请和事实无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对于原告提交的全部证据商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、中国银行股份有限公司个人一手房贷款合作协议、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、特种转账借方发票、业务回单、违约通知及送达状态查询单、民事委托代理合同及律师代理费发票，因其来源合法，内容真实，彼此之间能够相互印证，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月24日，原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司取得坐落于哈尔滨市香坊区××与××处向××米路东的新松?茂樾山一期7-10栋商品房预售许可证。2015年9月25日，原告与被告签订合同编号为231509082015002969的商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发建设的新松?茂樾山一期8栋2单元19层2号房屋，房屋总价款537969.00元；付款方式及期限为被告于签合同当日即2015年9月25日向原告交付首付款167969.00元，余款370000.00元由被告向银行办理贷款支付给原告。同时，原、被告在补充协议中约定，在出卖人（原告）担保期间若因买受人（被告）拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称为代付款项）而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向出卖人返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告超过30日未能向原告返还全部代付款项及违约金的，原告有权解除商品房买卖合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由被告承担。原告有权在退还被告购房款（无息）前将代付款项、违约金和上述税、费先行予以扣除。被告购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，原告有权继续向被告追偿。被告应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需原告协助的，原告由此产生的费用由被告支付。如因此造成原告损失的，被告应予以补偿。同时约定，双方通知的方式，用挂号信、传真或EMS发出。电话仅为联络媒介，不作为正式通知的方式。所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效。用挂号信或EMS等方式发出的通知，以寄出后的第三日视为送达。原告发出通知七日内未收到被告书面答复，视为同意。原告通讯地址：哈尔滨市香坊区香福路与长江路交口南行800米路东新松?茂樾山售楼处，邮政编码：150038；被告的通讯地址以商品房买卖合同中约定的地址为准。原告与中国银行南岗支行签订中国银行股份有限公司个人一手房贷款合作协议，约定符合中国银行南岗支行贷款条件的购房借款人购买原告销售的新松?茂樾山房产，可向其申请个人房屋贷款，原告为其提供全额不可撤销连带责任保证；在保证以及质押担保期限内，如借款人不能按约定履行债务或第三人按贷款合同约定宣布全部贷款提前到期情况下，第三人有权直接要求被告承担保证责任或质押担保责任。同时约定，原告同意在第三人处开立保证金账户，在本协议项下任一房屋贷款因借款人原因发生逾期或违约，第三人有权从原告保证金账户中扣除偿还每笔违约贷款应还款部分，原告应在5个工作日内及时补足保证金。原、被告签订商品房买卖合同后，被告与第三人签订个人一手住房贷款合同，向该银行贷款370000.00元，贷款期限为288个月，用于购买本案涉案房屋。后因被告未按期偿还银行贷款，原告分别于2018年10月25日、2019年6月24日、2019年10月30日向第三人支付被告逾期的贷款本金、逾期利息及罚息8622.07元、6628.35元、6568.53元，以上合计21818.95元。2018年9月18日，原告向被告预留地址发出通知，被告未偿还原告代付款，亦未按期向银行归还贷款。另查明，原告本次诉讼支付律师费8000.00元。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，被告与第三人签订了个人一手住房贷款合同，向该银行贷款370000.00元支付给原告，在该房屋办理产权登记前由原告为被告的贷款承担相应的担保责任。按照原、被告签订的补充协议的约定，在原告担保期间若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告超过30日未能向原告返还全部代偿款项及违约金的，原告有权解除商品房买卖合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由被告承担。根据原告提供的证据显示，截至2019年10月30日止，原告向第三人支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计21818.95元。因被告未按期偿还银行贷款本金、利息及罚息，原告于2018年9月18日按照约定的预留地址进行邮寄送达，即原告履行了相应的通知义务，但被告仍未能偿还原告代付的款项，符合原、被告约定的原告单方解除合同的条件，故对于原告要求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告偿还其代为偿还的银行本息、罚息及违约金问题。原、被告在商品房买卖合同补充协议中约定，在原告担保期间若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向原告返还代付款项。故原告要求被告返还其为被告代付的银行贷款本金、利息及罚金共计21818.95元的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。原、被告在补充协议中约定，被告应按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。虽然本案被告缺席未作答辩，但根据公平原则，权衡当事人之间的利益平衡，同时兼顾违约金具有补偿与惩罚双重性质，综合考量被告具体违约情形，本院酌情将违约金调整为以代付款项为基数，按月利率2%计算。对于超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿律师费8000.00元的诉讼请求，因根据原、被告签订的商品房买卖合同的约定，由于合同解除给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任，其中包含律师费用。故原告的该项诉讼请求符合法律规定，亦符合原、被告的约定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司与被告周全于2015年9月25日签订的合同编号为231509082015002969的商品房买卖合同；二、被告周全给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司代付款项21818.95元（截至2019年10月30日），并以实际代付款项为基数，自2018年10月25日起，按月利率2%标准计付违约金至实际给付之日止，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、被告周全给付原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司律师服务费8000.00元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回原告哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545.00元，公告费560.00元，合计1105.00元，由周全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  宋长文人民陪审员  刘金昌人民陪审员  李建华二〇一九年十一月二十日法官助理王彩婷书记员曹力强