山东省安丘市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0784民初4813号原告：山东中沃置业股份有限公司，住所地：安丘市大汶河旅游开发区王家五里河社区。法定代表人：万应根，董事长。委托诉讼代理人：李卫江，男，1990年9月28日出生，汉族，该公司职工。被告：宋磊，男，1977年6月23日出生，汉族，居民，住安丘市。原告山东中沃置业股份有限公司（以下简称山东中沃公司）与被告宋磊商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东中沃公司之委托代理人李卫江，被告宋磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东中沃公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原被告解除《商品房买卖合同》（合同编号：201511210011）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月22日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告开发的中沃青云润景E区8号楼5层504号楼房一套，根据合同第八条约定商品房经验收合格后即达到交房条件，2017年10月13日该房屋经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同验收，均已达到标准，完全符合交房条件，且原告于2017年11月4日，2019年9月2日两次通知被告到我公司办理房屋交接手续，但被告至今拒绝接房，被告的行为致使原告与被告签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，给原告的公司运营及物业管理造成了很大负面影响。原告于2019年9月10日已向被告送达了《解除合同通知书》，解除双方签订的《商品房买卖合同》。故此，诉至贵院，请求法院依法确认双方解除合同有效，支持原告的诉讼请求。被告宋磊辩称，原被告签订的房屋买卖合同是双方意思的真实表达，自双方签订合同以来，我忠实履行了义务，交付首付款并按揭银行贷款，而原告多次出现商品房交房延期、商品房质量问题，导致房屋始终不能正常交付使用。为此，我已诉至安丘市人民法院对房屋买卖合同纠纷予以认定，后本案原告不服判决上诉至潍坊中院，后经潍坊中院审理终结，判令原告赔偿我逾期交房违约金，且责令原告及时验收并将房屋交付我使用，但至今本案原告未予履行。我收到了原告的解除合同通知，不同意解除合同。综上所述，我认为原告应本着公平公正诚实守信的原则履行潍坊中院作出的终审判决，支付我的违约金并及时验收，交付我方购买的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了以下证据：1、2015年11月22日双方签订的商品房买卖合同一份。证明被告从原告处购买了E区8号楼5层504房屋一套，合同第八条明确约定交付期限是2016年10月31日，条件是该商品房经验收合格，也就是说以五方验收为准；2、工程质量竣工验收记录一份。证明2017年11月13日，被告购买的房屋在安丘市质监站的组织下经过建设、勘察、设计、施工、监理五方单位验收合格；3、短信截屏一份。证明原告公司销售经理朱海宁在2017年11月4日以短信的形式通知被告前来办理房屋交接手续，但被告至今未办理；4、收楼通知书及快递单回执各一份。证明原告于2019年9月2日再次通知被告前来办理房屋交接手续，被告已收到该快递，但至今未办理；5、解除合同通知书及快递单回执各一份。证明被告未在约定时间内前来原告公司办理房屋交接手续，原告于2019年9月10日向其送达了解除双方商品房买卖合同的通知书，被告也已收到该通知书。被告质证后认为：对证据1无异议；对证据2有异议，五方验收不符合标准，上次纠纷，法院已经认定该证据不符合交房标准，没有进行综合验收；证据3没有见到，手机号是我的，即使该证据成立，但在没验收合格的情况下让我接房是不符合条件的；证据4我没收到，签收人不是我，电话号码是我的，和我同一情况的有好几个，其他人收到了。大约是今年的9月2日，我跟着别人到原告处，原告售楼处的一个人员就说愿意接房就接房，钱是一分没有，我们就走了；证据5收到了，时间大约是2019年9月11、12号。被告提供的证据为：1、商品房买卖合同一份。证明与原告存在商品房买卖关系。总房款615469元，总面积126.24平方米，车库31.66平方米，首付30%为185469元，贷款43万元，15年还清；2、被告中国建设银行对账单以及流水账，证明交首付购房之后一直还款，已还本金16888元、利息11137元；3、（2018）鲁0784民初2900号民事判决书，（2019）鲁07民终3648号民事判决书各一份。证明两个判决要求原告在规定时间内交付房屋，赔偿违约金，到现在原告没履行。原告质证后无异议。通过庭审，经过双方当事人举证、质证，对原被告双方提供的证据，均应当认定为真实的、合法的、与本案相关联的有效证据，可以作为定案的依据。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月22日，原告与被告宋磊签订《商品房买卖合同》一份。约定被告购买原告开发的位于安丘市××国道西侧，潍徐南路北侧的中沃·青云润景E区E8#楼5层504号住宅楼一套。其中约定：第四条计价方式与价款：1、该商品房建筑面积126.24㎡，销售价3872.22元/㎡，总房款488829元，（大写）肆拾捌万捌仟捌佰贰拾玖元。2、车库编号-1FK33，面积31.66㎡，销售单价4000元/㎡，总房款126640元，（大写）壹拾贰万陆仟陆佰肆拾。3、以上1.2条房屋总金额合计615469元：（大写）陆拾壹万伍仟肆佰陆拾玖元。…第六条付款方式及期限买受人于2015年11月21日交至总房款30%：185469元，余款43万元整，自签订合同之日起7个工作日内办理银行按揭。…第八条交付期限：出卖人应当在2016.10.31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5×….第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。…。合同签订后，被告支付首付款（房款的30%）即185469元，于2016年8月2日、8月12日分别向中国建设银行安丘支行贷款80000元、350000元，共计贷款430000元，期限15年。至2019年10月2日、9月20日，被告分别已还本金16888.72元、利息11137.53元；本金71944.28元、利息31814.49元。2017年10月13日，涉案房屋所在的中沃青云润景E8#楼在安丘市质量监督站的组织下，经过建设、勘察、设计、施工、监理五大责任主体验收合格。《工程质量竣工验收记录》显示：开工日期为2015年3月10日，完工日期为2017年6月20日，综合验收结论：“符合设计要求及施工质量验收规范规定通过验收”，上述五单位均加盖公章。该小区内绝大多数业主已经陆续入住。现入住率较高，且小区的水电暖设施齐全，物业管理正常。2017年11月4日，原告公司销售经理朱海宁以短信的形式通知被告前来办理房屋交接手续，被告至今未办理；2019年9月2日，原告通过快递向原告邮寄书面收楼通知书，通知被告限期办理房屋交接手续，被告知道该通知后，但至今未办理；2019年9月10日，原告通过快递向被告送达了解除双方商品房买卖合同通知书，被告已收到该通知书，但被告未作出任何意思表示。2018年6月6日，被告宋磊向本院提出诉讼请求：以原告应当于2016年10月31日前交房而逾期交房为由，请求法院判令：1.本案原告支付逾期交房违约金106722.32元；2.支付自2018年6月1日至实际交房之日的违约金，每日按万分之三计算。本院经审理认为，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，而非五方验收，认定原告承担逾期交付的违约责任。于2019年1月2日作出（2018）鲁0784民初2900号民事判决，判令原告支付2018年5月31日前的逾期交房违约金25935元及自2018年6月1日起至房屋综合验收并交付使用之日止的违约金，按每月1050元上浮30%计算。原告不服该判决上诉至潍坊市中级人民法院，该院维持了一审判决。本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋交付条件是否成就，买卖合同是否应当解除。首先，从双方合同约定的交付条件上看。原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条约定，原告应当向被告交付房屋达到的条件为：“1.该商品房经验收合格”，而非“2.该商品房经综合验收合格”，该约定符合法律规定，合法有效，双方应当以此为标准履行合同。原告提供的证据，能够证明涉案房屋现已经验收合格，具备了双方约定的交付条件。被告主张综合验收合格为交付条件，缺乏事实和法律依据。其次，从法律规定及涉案房屋的现状上看。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“…建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”只规定“经验收合格后”即可交付使用，没有规定必须进行“经综合验收合格后”方可交付使用；可见，被告要求以综合验收为标准，缺乏法律依据，依法不予采纳。购买房屋的目的是居住，居住的条件是房屋达到质量合格，能够满足正常的居住和生活需要的标准。涉案房屋所在的小区楼房2017年10月13日经五大责任主体验收合格，说明该房屋达到了上述法律规定的标准；事实上绝大多数业主已经居住一年多，现入住率较高，且小区的水电暖设施齐全，物业管理正常，能够满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，达到了正常生活所需的基本条件，具备了交付条件；本院（2018）鲁0784民初2900号民事判决是本着充分保护买受人利益的观点，才认定以有关行政主管部门完成综合验收为标准，判令原告承担违约责任，但该认定不影响本案对法律的适用。第三，从合同履行上看。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”合同第八条约定交付期限为在2016.10.31前向被告交付房屋，原告在约定的期限内没有按时向被告交付，本院亦判决其承担违约责任，但判决其承担违约责任，不影响其行驶合同解除权，且判决生效已经一年，情况发生了较大变化。该房屋经验收合格后，原告已按约向被告发出书面通知，要求被告接受房屋，而被告仍拒不接受；在原告向其发出解除合同通知之后，也没有表示反对；庭审中，仍坚持涉案房屋不具备交房条件，不愿意接受房屋。充分说明被告不愿意履行合同，合同没法继续履行；因此，被告长期不接受房屋，双方的合同目的不能实现，原告要求解除合同，符合法律规定，依法应予支持。综上所述，原告要求解除房屋买卖合同，事实清楚，符合法律规定，依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、解除原告山东中沃置业股份有限公司与被告宋磊2015年11月22日签订《商品房买卖合同》；二、被告宋磊返还原告山东中沃置业股份有限公司位于安丘市206国道西侧，潍徐南路北侧的中沃·青云润景E区E8#楼5层504号住宅楼一套及车库一个（车库编号-1FK33，面积31.66㎡），于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、原告山东中沃置业股份有限公司返还被告宋磊购房首付款即185469元及购房银行贷款本息（以实际偿还数额为准），于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告宋磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘德升二〇一九年十一月六日书记员  孙 磊