福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初2043号 原告：张帆影，女，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。 被告：厦门仁文公司有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，住福建省厦门市思明区。系厦门仁文公司有限公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，住福建省武平县。系厦门仁文公司有限公司职员。 原告张帆影与被告厦门仁文公司有限公司（以下简称“仁文公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张帆影的委托诉讼代理人王泽民与被告仁文公司的委托诉讼代理人陈燕端、廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张帆影向本院提出诉讼请求：1.判令被告仁文公司继续履行原告与被告签订的《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》《商品房认购协议书》；2.判令被告仁文公司立即为原告张帆影办理合同网签、备案；3.判令原告张帆影在合同网签、备案后交付购房余款人民币（币种，下同）700000元的情况下，被告仁文公司应当立即向原告张帆影交付厦门市同安区的商品房，并办理相关产权登记；4.被告仁文公司向原告张帆影出具厦门市同安区的正式购房发票；5.判令被告仁文公司承担逾期交房的损失暂计82033元（逾期交房的损失参照同地段同类房屋租金标准每个月按人民币15元/平方米计算，自2015年4月1日起算至实际交房之日止，逾期交房的损失暂计至2019年5月1日为82033元）；6.判令本案诉讼费用由被告仁文公司承担。事实和理由：2013年9月1日，原告张帆影与被告仁文公司分别签署《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》《商品房认购协议书》。依照《商品房认购协议书》约定，原告向被告购买位于同安区商品房，建筑面积约111.61平方米，商品房总价款为1367334元。原告购房时，仁文公司给予原告购房款9.5折、存1万抵5万、看房团减免5000元、抽奖8888元的优惠，因此原告购买讼争房产的实际价格是1235079元。截至2013年9月8日，原告已经支付535079（已扣除存1万抵5万），未付购房余款是700000元。之后，被告因缺乏资金周转，引发一系列诉讼案件，导致在建工程处于长期停工状态，已经出售商品房却一直无法网签、备案。2017年6月29日，被告突然向原告发函解除《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》及《商品房认购协议书》，原告才依法提起诉讼。厦门市同安区人民法院作出的（2017）闽0212民初4341号民事判决及厦门市中级人民法院作出的（2018）闽02民终753号民事判决均确认《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》及《商品房认购协议书》合法有效，且《商品房认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。前述生效判决作出后，被告仍拒不履行《商品房认购协议书》，未与原告签署《商品房买卖合同》及办理合同网签、备案，也未交付房产给原告，也未办理产权登记。 被告仁文公司辩称，一、原告已经放弃购买案涉房产的权利，现再次主张网签、备案商品房买卖合同及要求交房无事实和法律依据，依法应予以驳回。1.优惠保留书有效期至2013年9月1日，逾期作废。2.即便根据（2017）闽0212民初4341号和（2018）闽02民终753号民事判决，《商品房认购协议书》合法有效，则该协议书对双方都具有约束力，双方均应遵守协议内容。《商品房认购协议书》第三条第一项约定，原告应在2013年9月1日签订认购协议书之日起15天内付清购房余款，而原告并未在约定的时间内付清款项；第六条约定，原告未按时足额支付购房款且超过10日的，视同原告放弃认购权；第九条约定，原告应该在2013年12月1日前到被告处签署《商品房买卖合同》及其他相关协议，未依约前往签署的视为原告放弃认购权。原告未按时足额支付购房款，也未依约前往签署，认购权即已消灭，已付定金不予退还，被告有权另行销售。因此，原告已经放弃对案涉房产的购买权，案涉房产归被告所有，原告无权干涉被告对该房产的处置。现原告违反诚实信用原则，违反认购协议的约定，要求被告继续履行认购协议书并且要求签订并备案商品房买卖合同无事实和法律依据，第一项和第二项诉讼请求应予以驳回。二、原告要求被告交付房屋、办理产权、交付逾期交房违约金违反了一事不再理的原则，依法应予以驳回。如前所述，原告已经放弃购买权，被告有权将房屋另行处置，原告无权干涉，无权要求签合同并备案。同安区人民法院也确认由于原告并未足额支付购房款，并且未办理网签手续。根据我国民事诉讼法及相关司法解释规定，原告要求交付房屋和办理产权无事实和法律依据。三、原被告双方既未签署商品房买卖合同且未约定交房时间，原告主张逾期交房损失无事实和法律依据。如前所述，原告既已放弃购买权，被告并无交房的义务。厦门中级人民法院和同安区人民法院的判决书也确认，双方从未约定具体交房时间，原告主张从2015年4月1日起计算逾期交房损失没有任何事实和法律依据，应予以驳回。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据材料，其中原告举示了被告企业信息、（2017）闽0212民初4341号民事判决书、（2018）闽02民终753号民事判决书及生效证明书、快递单；被告举示了案外人的商品房买卖合同备案证明、《商品房认购协议书》、案外人的商品房买卖合同。上述证据均当庭进行了举证、质证。同时，本院依职权调取（2017）闽0212民初4341号一案中原被告双方提交的证据材料以及庭审笔录作为证据。对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再一一赘述。 根据审查确认的证据及当事人庭审陈述，本院查明以下事实： 2013年9月1日，原被告双方共同签署了编号为10005**的《商品房认购协议书》。 2014年5月21日，仁文公司提交给同安区信访局《关于金帝·中洲滨海城B1-3地块、B1-10地块业主维权书相关问题的反馈》中有如下陈述：“…四、关于B1-10地块客户无法及时备案：我司受银行信贷资金紧张的影响，银行房贷额度被收紧，自去年年底以来我司未能及时得到放贷额度，客观造成我司资金暂时较为紧张，已到监管账户的款项因银行和债权人的分配比例未能达成一致，导致应拨付给我司的款项未到位，造成部分已售单元放行网签未能按约定履行，我司一直高度重视并多方努力，以期解决问题。目前我司接法院通知：5月22日将召开银行、债权人、我司的联席会议，将对监管账户的款项进行分配。一旦监管账户的款项分配，我司将按认购时间先后，分批次（拟每月安排20-30户）安排业主进行网签备案，争取半年内全部备案完毕。” 2014年6月16日，厦门市国土资源与房产管理局出具的厦国土房信[2014]0516号《信访事项处理答复意见书》载明：“张帆影等人：2014年5月5日、6日、9日，本机关依法受理你们通过到我局信访、向市长专线反映以及向市信访局反映要求督促仁文公司尽快办理中洲滨海城B1-10地块商品房买卖合同签约的信访事项，经调查核实，现作出处理意见如下：一、你们反映购房时与仁文公司签订《商品房认购协议》约定签署《商品房买卖合同》，但已过多月仍是在建工程抵押状态无法签订《商品房买卖合同》。二、经调查核实，上述情况基本属实。主要原因是债务问题，银行未能同意解除在建工程抵押登记。三、我局已多次督促开发企业尽快与银行、债权人达成一致意见，办理商品房抵押权注销登记手续，与购房人签订《商品房买卖合同》…5月26日以来，该公司已办理B1-10地块54套商品房抵押权注销登记手续，办理商品房买卖合同网上签约18套。该公司同时承诺，2014年12月底前将完成B1-10地块274套已认购未签约的商品房合同签约…” 2016年6月29日，仁文公司向张帆影发出《关于另行销售房产并不予返还定金的函》。 2017年10月10日，张帆影作为原告，以仁文公司作为被告，向本院提起诉讼，请求判令：“一、确认原、被告于2013年9月1日签署《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》《商品房认购协议书》合法、有效；二、被告按照《商品房认购协议书》向原告交付其购买位于同安区金帝·中洲滨海城B1-10地块，并办理相关产权登记；三、被告承担逾期交房违约金暂计49711元（逾期交房违约金从2015年4月1日至实际交房之日，每逾期一日，按已付款545076元的万分之一计算违约金，暂计至2017年9月28日，逾期912天）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。”2017年12月7日，本院作出（2017）闽0212民初4341号民事判决，判决：“一、原告张帆影与被告仁文公司签订的《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》《商品房认购协议书》合法、有效；二、被告仁文公司应于本判决生效之日起十日内向原告张帆影支付保全费5000元；三、驳回原告张帆影的其他诉讼请求。”判决作出后，仁文公司不服该判决，依法提起上诉。2018年6月12日，厦门市中级人民法院作出（2018）闽02民终753号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。同时认定：1.对于一审查明的事实给予确认；2.仁文公司发函解除《商品房认购协议书》不符合约定和法定的条件。 另查明，（2017）闽0212民初4341号民事判决查明认定张帆影所购讼争房产认购总价为1367334元，扣除折扣优惠后，签约执行总价为1235079元，张帆影已付购房款为535079元。现张帆影尚余700000元购房款未付。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于继续履行《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》，该项请求在（2017）闽0212民初4341号民事判决中已经处理过，且也已认定双方在签订认购协议书时已经执行了该优惠保留书，故张帆影再次要求继续履行该优惠保留书，属于重复主张，本院不予重复处理。关于继续履行《商品房认购协议书》的问题。厦门市中级人民法院作出的（2018）闽02民终753号民事判决已经确认仁文公司发函解除认购协议的行为不符合法定和约定的条件，该认购协议合法有效，双方均应恪守履行。仁文公司辩称张帆影未按时付清购房余款，可以视同放弃认购权，其有权另行销售。该辩解意见不符合客观事实，本院不予采纳。理由如下：仁文公司在2014年5月21日给同安区信访局反馈意见时明确陈述去年年底，也就是2013年年底，仁文公司因公司资金问题，造成部分已售房产无法按约定进行网签备案。同时，厦门市国土资源与房产管理局出具的厦国土房信[2014]0516号《信访事项处理答复意见书》载明，张帆影反映的因所认购房产处于在建工程抵押状态导致无法签订《商品房买卖合同》的情况基本属实。上述两份文件之间能够相互印证一个事实，即2013年年底仁文公司因资金问题导致部分购房人已认购房产却无法签订《商品房买卖合同》以及网签备案，且张帆影作为购房人有通过信访等渠道主张要求进行签订合同并进行网签备案。因此，导致张帆影认购房产却无法进行网签备案系因仁文公司导致，现仁文公司却以张帆影未按时付清购房余款，视为放弃认购权，有悖诚实信用。同时，（2017）闽0212民初4341号民事判决已经认定《商品房认购协议书》合法有效，二审判决也给予维持。故，张帆影要求继续履行《商品房认购协议书》，于法有据，本院予以支持。关于签订商品房买卖合同问题。如前所述，原、被告之间未能签署商品房买卖合同系仁文公司原因所致，现张帆影要求继续履行认购协议书，签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案，有事实和法律依据，本院予以支持。关于交付房产、办理产权登记和逾期交房损失，该两项诉求已由（2017）闽0212民初4341号民事判决处理过，原告再次主张属于重复主张，本院不予重复处理。关于出具发票，张帆影已经支付购房款535079元，仁文公司应依交易习惯和国家发票管理规定出具统一增值税专用发票。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、厦门仁文建设有限公司应继续履行与张帆影签署的编号为1000512号《商品房认购协议书》； 二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与张帆影签订《商品房买卖合同》的义务，并于签订《商品房买卖合同》后十日内办理合同网签、备案； 三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林宏端出具金额535079元的增值税统一发票； 四、驳回张帆影的其他诉讼请求。 本案案件受理费17106元，减半收取计8553元，由原告张帆影负担925元，由被告厦门仁文公司有限公司负担7628元，款均限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪佩兰 二〇一九年十一月十五日 法官助理 杨文德 书 记 员 林艺红 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附2：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。