广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2432号上诉人（原审被告）：徐立旺，男，汉族，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：李洁媚，广东定海针（阳山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈善堂，男，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：王振国，广东叙法律师事务所律师。原审被告：广州市富佳房地产销售有限公司。住所地：广东省广州市花都区狮岭大道东8红之二十一。法定代表人：董雅玲。原审第三人：许国良，男，汉族，住江西省宜春市铜鼓县。上诉人徐立旺因与被上诉人陈善堂、原审被告广州市富佳房地产销售有限公司、原审第三人许国良房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐立旺上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人向被上诉人返还定金1万元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方签订《存量房买卖合同》10日后，上诉人并未打电话说不卖房子，是被上诉人捏造事实，实际上是被上诉人不想买房。一审判决认定违约金过高，违约金应以补偿守约方损失为原则，即使认定上诉人违约，75000元违约金也远超被上诉人的损失。合同上并没有明确约定违约责任是按承担定金责任或支付总购房款总额的10%，上诉人只收到被上诉人1万元定金，所以只愿意返还１万元。陈善堂答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2、被答辩人恶意违约，不同意出售房屋，给答辩人带来巨额损失。现购买相同的房屋需120万元左右，被答辩人应当对此承担责任。3、答辩人同意签订《解约协议》及接受违约金15000元，但被答辩人将赔偿金转账截图发给答辩人、实际上却未转账，答辩人至今亦未收到赔偿金。4、应当按合同约定支付违约金，违约金的选择权在答辩人。综上，请求法院驳回被答辩人的上诉请求。广州市富佳房地产销售有限公司答辩称：对一审判决没意见，由法院认定。许国良答辩称：按其一审答辩意见。陈善堂向一审法院起诉请求：1、判令徐立旺、广州市富佳房地产销售有限公司支付陈善堂违约金75000元及中介服务费损失3750元，合计78750元；2、本案诉讼费由徐立旺、广州市富佳房地产销售有限公司负担。一审法院认定事实：2016年12月21日，陈善堂（买方）经广州市富佳房地产销售有限公司介绍，与徐立旺（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定徐立旺将位于清远市经济开发区××林场××工区××大道××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给陈善堂，建筑面积127.57平方米，涉案房屋成交价为750000元，付款方式为按揭付款，陈善堂在签订合同时支付10000元作为定金，定金余款10000元在办理网签合同时补齐，首期楼款200000元应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，余款530000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。第四条约定买卖双方均应向经纪方支付中介服务费7500元，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方和买方收取中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。第六条约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务的，则：……2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。”合同还对双方的其他权利义务作出了约定。合同签订当天，陈善堂支付10000元作为定金，交由许国良保管，同时向广州市富佳房地产销售有限公司交纳3750元作为中介服务费。合同签订10天后，徐立旺明确表示不再向陈善堂出售涉案房屋，2017年7月27日，陈善堂与徐立旺、许国良签订《解约协议》，约定“三方自愿解除《存量房买卖合同》，合同号：FJ00××90，徐立旺赔偿违约金15000元给陈善堂，并返还10000元定金，广州市富佳房地产销售有限公司从中介费中拿出5000元给陈善堂，并返还之前的中介费给陈善堂，违约金到账，陈善堂收到时协议生效，三天内未到账，此合约无效，徐立旺赔偿中介费共计15000元。”协议签订后，徐立旺未按约定支付违约金。2017年10月31日，陈善堂向徐立旺发出《解除合同通知书》，解除双方签订的《存量房买卖合同》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈善堂、徐立旺、广州市富佳房地产销售有限公司签订的《存量房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。合同签订后，徐立旺明确表示不再出售涉案房屋，构成违约。双方在合同中既约定了定金，又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，陈善堂可以选择适用违约金或者定金条款，陈善堂要求徐立旺按照合同约定支付总房价10%的违约金75000元，合法有据，一审法院予以支持。对于陈善堂要求徐立旺赔偿3750元中介费损失的诉讼请求，一审法院经审查认为，双方签订的《存量房买卖合同》第四条第3项约定：“在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取中介服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”，合同签订后，徐立旺违约，陈善堂依据合同约定要求徐立旺赔偿3750元中介费损失，合法有据，一审法院予以支持。判决：一、徐立旺于判决生效之日起10日内向陈善堂支付违约金75000元；二、徐立旺于判决生效之日起10日内向陈善堂赔偿3750元中介费损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1768.75元，由徐立旺负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：上诉人的行为是否构成违约，如构成，违约金应如何确定。关于上诉人的行为是否构成违约的问题。《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应忠实履行合同义务。合同签订后，上诉人明确表示不出售房屋，其也在一审开庭答辩时予以承认，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，上诉人的行为构成自认。因此，上诉人拒绝出售房屋的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于违约金如何确定的问题。《存量房买卖合同》明确约定了违约责任，任何一方违约均受该条款约束。根据《存量房买卖合同》第六条第2款“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，被上诉人作为守约方有权选择适用违约金条款。因此，一审法院判决上诉人向被上诉人支付75000元违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1769元，由上诉人徐立旺负担。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十一月一日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。