云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初2436号原告：西双版纳国际旅游度假区开发有限公司，住所地云南省景洪市景洪工业园区万景大道4号万达国际度假区2-1期A1栋1-2层A1-01、02号。统一社会信用代码：91532800563160024T。法定代表人：商羽，职务总经理。委托诉讼代理人：倪涛，女，汉族，1987年7月19日出生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系原告公司工作人员，特别授权代理。被告：张琦，女，1981年8月17日出生，汉族，身份证住址天津市河西区。原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（以下简称原告）与被告张琦商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人倪涛到庭参加诉讼，被告张琦经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，被告在判决生效后15日内配合原告完成合同登记备案撤销手续，并将西双版纳国际度假区2-5期38幢1单元701号房屋恢复原状后交还原告；2、被告向原告按照购房款总额20%支付违约金62255.4元；3、原告有权在退还被告已付购房款之前扣除违约金、代偿本息等被告应承担的费用；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年5月29日签订了《商品房购销合同》及补充协议，被告通过首付款+银行贷款的方式向原告购买西双版纳国际度假区2-5期38幢1单元701号房屋，合同总价款为311277元。被告于2017年5月26日交齐首付款161277元。2017年8月25日，原、被告及富滇银行股份有限公司西双版纳分行签订了《个人购房（抵押）担保借款合同》，被告向银行借款合计15万元，借款用途为购买西双版纳国际度假区2-5期38幢1单元701号房屋，原告为被告借款提供阶段性保证担保责任。后被告未按期足额偿还银行借款本息，银行向被告催收无果后，要求原告承担保证责任，截至目前，原告已为被告向银行代还贷款本息合计19589.32元。根据原、被告在补充协议中约定，被告未能按贷款合同按时足额偿还银行本息导致原告承担保证责任，原告有权解除合同、收回房屋、被告须返还原告代还款项，并承担购房款总额20%的违约金。被告张琦未进行答辩。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张琦经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃举证和质证等权利。原告提交的证据1《商品房购销合同》、及补充协议（公寓）、证据2《个人购房（抵押）担保借款合同》、证据3代偿款凭证、《关于张琦贷款逾期需由开发商代偿的情况说明》、证据4代偿凭证、证明、证据2《关于尽快偿还西双版纳国际旅游度假区开发有限公司代偿富滇银行西双版纳勐泐支行借款的通知》、邮寄单真实性本院予以采信并在卷佐证。微信截屏真实性无法核实本院不予采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2017年5月29日，原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为商品房出卖方（合同甲方）与被告张琦作为商品房买受方（合同乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方购买的房屋项目名称为西双版纳国际度假区住宅2-5期，位于万达西双版纳国际度假区，该房屋套内建筑面积为34.53平方米，单价为每平方米9014.68元。乙方首期支付购房总价款的51.81%，金额161277元，付款日期为2017年5月26日，其余价款150000元向银行贷款支付。甲方应于2017年1月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方。当日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）还签订了1份《合同补充协议》，其中第四条、第五条中关于逾期偿还银行按揭款的主要约定有：乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致银行已经书面要求甲方承担担保责任或甲方已经实际承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁产生的案件受理费、律师费等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达到二次以上（含二次）或者按揭银行终止借款合同或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有要解除本合同，并要求乙方按本补充协议的约定承担违约责任。该份补充协议第十七条约定，如因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿，如合同解除后须办理合同备案或登记撤销／注销手续，乙方应在甲方解除通知送达之日起10日内配合甲方办理完毕相关注销／撤销手续。2017年7月11日，该份合同进行了登记备案（合同登记号ＪＨ2017071110400）。2017年8月25日，被告作为张琦作为借款人、富滇银行股份有限公司西双版纳分行（以下简称富滇隐含）作为贷款人、原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为保证人签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，主要约定:被告向富滇银行借款150000元用于购买住房，贷款期限为10年。合同项下贷款的支付对象为西双版纳国际旅游度假区开发有限公司，支付方式为受托支付。合同签订后，富滇银行按约发放了贷款。后由于被告未按期偿还银行贷款，银行从被告保证金账户扣划了被告逾期还款的本息合计19589.32元。之后原告两次向被告发出《关于尽快偿还西双版纳国际旅游度假区开发有限公司代偿富滇银行西双版纳勐泐支行借款的通知》催要代偿款未果故诉至本院。本院认为，本案主要争议焦点是原告要求解除《商品房购销合同》与《补充协议》的理由能否成立，原告要求被告交还房屋、支付违约金的诉请能否得到支持。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，上述法律规定表明，只有违约方的违约行为已经构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时守约方才享有解除权。本案《商品房购销合同》和补充协议对双方具有法律约束力双方应恪守履行。合同签订后被告已经通过支付首付款和银行贷款的方式向原告支付了全部的购房款，现被告虽未按约定偿还银行贷款构成违约，但该违约行为不能否定其已经履行了向原告支付全额房款的义务，原告出售房屋收取房款的合同目的已经实现，因此原告在被告已经履行完毕合同义务的情况下要求解除合同有违公平和诚实信用原则，截止至2019年8月2日，原告仅履行了部分代偿义务，原告可以通过行使追偿权的形式主张相应损失，行使合同解除权并非唯一选择。综上，本院对原告要求解除《商品房购销合同》和补充协议的诉请不予支持。同理，本院对原告要求被告协助撤销合同登记备案手续、返还房屋的诉请不予支持。同时，原告在要求解除该合同前提下要求被告支付违约金，在被告已付房款中扣除违金、代偿本息等诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费6903元，由原告西双版纳国际旅游度假区开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  李 艳人民陪审员  李素英二〇一九年十一月十七日书 记 员  刀启娜