广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0902执异119号 案外人：茂名市畅而达物流有限公司。住所地：茂名市站南三街10号一楼。 法定代表人：吴日成，总经理。 委托诉讼代理人：周海，为该公司职员。 申请执行人：茂名市城区农村信用合作联社。住所地：茂名市双山四路12号。 法定代表人：庞瑞海，理事长。 被执行人：茂名市中广化工有限公司。住所地：茂名市石化工业区一区北片A－04－03（自建厂房）。 法定代表人：杨波凡，经理。 被执行人：杨波凡，男，汉族，住茂名市。 被执行人：易耀玲，女，汉族，住茂名市。 被执行人：杨子祯，男，汉族，住茂名市。 被执行人：杨考桃，男，汉族，住茂名市。 在本院执行茂名市城区农村信用合作联社（以下简称城区信社）与茂名市中广化工有限公司（以下简称中广公司）、杨波凡、易耀玲、杨子祯、杨考桃借款合同纠纷一案中，茂名市畅而达物流有限公司（以下简称畅而达公司）对本院执行被执行人杨波凡名下位于茂名市站南三街10号房地产（以下简称涉案房地产）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 畅而达公司称，案外人主要从事危险货物运输、普通货运及货运代理业务的民营企业，于2013年7月初开始筹办，2013年7月26日正式设立经营。案外人自2013年7月15日起，就已长期租用本案被执行人杨波凡名下涉案房地产的第一层和第三层，作为案外人的经营场所至今。案外人与杨波凡于2013年7月25日正式订立《租办公室合同》，明确约定案外人租用涉案房地产的第一层和第三层作为案外人的办公场所，租用期限为长期，月租金为1000元，案外人一次性交付25年的租金，即租期至2038年7月24日，现案外人租期远未到期届满。而案外人自2013年7月26日取得营业执照之日起，亦在营业执照中注明案外人经营场所为涉案房屋至今未有变更。 2019年8月底，案外人发现本院送达给杨波凡等的《公告》，要求上述被执行人迁出涉案房屋，并要对涉案房屋采取执行措施。法院要求迁出涉案房屋的执行措施损害了案外人的租赁权利。故提出异议，请求：停止对涉案房地产一层和三层的执行。 城区信社称，一、法院依法可对涉案房地产采取强制执行措施。（2016）粤0902民初1458号民事判决书判决答辩人在该判决第一项债权范围内对涉案房地产经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。另外，中广公司破产重整已严重超过法定重整期限早已陷入僵局，答辩人的合法债权在3年多的时间内一直得不到任何清偿。如被执行人确无其他居住房屋，答辩人同意参照当地房屋租金市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。 二、案外人主张已承租涉案房地产的部分楼层占有使用不属实。 1.根据杨波凡与答辩人于2015年11月6日签订的抵押担保合同第四条的约定，杨波凡承诺用以抵押的自建房不存在出租的情况。同时，双方将该自建房在茂名市房产管理局作抵押登记前，答辩人亦派人到自建房现场查验，并拍照存档，根据存档的照片显示，自建房没有出租给他人使用。 2.案外人仅提供租赁合同和营业执照，并没有提供租金交付的原始凭证及银行流水。 3.畅而达公司的企业信用信息公示显示，畅而达公司2013年至2017年年度报告均显示该公司的经营地址均不是自建房的一楼或三楼，而根据该公司于2019年6月9日填报的2018年度报告才显示经营地址自2018年11月13日变更为自建房一楼，以前地址为茂名市新福五路南一巷151号二楼201房。 4.答辩人的抵押登记时间在2015年11月9日，畅而达公司并不实际占有使用自建房一楼或三楼进行经营，而且约定租金1000元/月，建筑面积近196平方米，一平方米5.1元，不符合市场价格及交易习惯，同时畅而达公司并无实际交付所谓25年租金。 综上所述，案外人的异议不能成立，请求法院驳回其申请。 本院查明，本院受理城区信社与中广公司、杨波凡、易耀玲、杨子祯、杨考桃借款合同纠纷一案，经审理，本院于2017年5月26日作出（2016）粤0902民初1458号民事判决书，判决：一、被告中广公司在本判决发生法律效力十日内偿付借款本金10000000元及逾期利息337612.75元（利息暂计至2016年4月20日止，自2016年4月21日起的利息按合同约定另计至2016年7月4日止）给原告城区信社；二、若中广公司不履行以上第一项义务的，城区信社对中广公司所有的位于茂名市石化工业区一区北片A－04－03号的国有出让土地使用权［证号：茂国用（2015）第04000059号，地号：440903105010GB00002号］及地上建筑物经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；三、若中广公司不履行以上第一项义务的，城区信社对中广公司所有的位于茂名市石化工业区一区北片A－04－03号的自建厂区内（除佛山市禅城区人民法院于2015年6月3日查封的年产5万吨的甲醛生产线3条、甲缩醛生产线3条、储量34吨的油罐7个及原料甲醇600吨以外）的机械设备经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；四、若中广公司不履行以上第一项义务的，城区信社对杨波凡持有中广公司的60%股权（茂股质登记设字［2015］第1500143609号）经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；五、若中广公司不履行以上第一项义务的，城区信社对易耀玲持有中广公司的40%股权（茂股质登记设字［2015］第1500143597号）经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；六、若中广公司不履行以上第一项义务的，城区信社对涉案房地产（土地证号：茂国用［2000］第00907号，房产证号：粤房地证字第××号）经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；七、杨波凡、易耀玲、杨子祯、杨考桃对上述第一项债务承担连带清偿责任；八、驳回城区信社其他的诉讼请求。该判决同查明：1.2015年11月6日，被告杨波凡提供涉案房地产对借款作抵押担保，并于2015年11月9日办理了抵押登记手续；2.2016年7月4日，广东省茂名市中级人民法院（以下简称茂名中院）作出（2016）粤09民破1－1号民事裁定，依法受理陈建民申请中广公司破产重整一案，并指定了管理人接管中广公司。 城区信社不服一审判决，向茂名中院提出上诉。茂名中院作出（2017）粤09民终2293号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。 （2017）粤09民终2293号民事判决生效后，被告不自觉履行生效判决书确定的法律义务，城区信社向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤0902执1490号。2018年11月15日、16日，本院以（2018）粤0902执1490号执行裁定先后查封了涉案房地产的土地使用权和房屋。经中诚公司评估，涉案房地产价值为216.27万元。2018年7月4日，本院作出（2018）粤0902执1490号之一《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房地产。2019年8月14日本院发出《公告》，责令杨波凡、易耀玲、杨子祯、杨考桃在2019年8月30日前迁出涉案房屋。 2019年9月10日，畅而达公司向本院提出书面执行异议。 案外人为支持其异议主张，提供证据如下： 1.畅而达公司的营业执照（副本）、道路运输经营许可证（副本）各一份，主要内容如下：畅而达公司成立于2013年7月26日，经营危险货物运输、普通货运，住所地为涉案房地产一楼。 2.杨波凡于2013年7月25日与畅而达公司签订的《租办公室合同》一份，主要内容为：畅而达公司租用涉案房地产一楼、三楼共195.88㎡，租金1000元/月，在签合同前一次性付清25年租金，租赁期为长期，出租方从2013年7月15日起将出租办公室交付畅而达公司使用。 3.收据一份，内容为：2013年7月15日，杨波凡收到畅而达公司租用办公场所，1000元一个月，从2013年7月15日起收，一次性25年租金一共全款300000元。该收据为普通的打印收据，不是正式票据。 4.经营单据10份，案外人据此主张其至今仍在注册经营场所经营至今。但该10份经营单据均未载明案外人的具体经营场所。 另查明，一、2015年11月6日，杨波凡与城区信社签订的《抵押担保合同》第四条第2款约定：抵押人保证抵押物产权清晰，不存在任何权属争议、被查封、被扣押、已出租等情况。二、畅而达公司年度报告载明的企业通讯地址变动如下：2013年至2014年度均为茂名市人民南路朝阳区金阳街50#西侧第二层，2015年度为茂名市新福五路南一巷151号二楼，2016年到2017年度为茂名市新福五路南一巷151号二楼201房，2018年度为茂名市站南三街10号一楼。 本案争议焦点为：案外人提供的现有证据是否足以证实案外人在涉案房地产于2015年11月9日抵押登记前其已承租并占有、使用涉案房地产的一楼、三楼。 本院认为，关于争议焦点。一、2015年11月6日，杨波凡与城区信社签订的《抵押担保合同》第四条第2款已明确约定抵押人保证抵押物产权清晰，不存在任何权属争议、被查封、被扣押、已出租等情况，现在又出现已抵押的房屋的一楼、三楼已于2013年7月15日出租给案外人，这明显有悖常理。二、案外人虽主张于2013年7月15日已承租涉案房地产的一楼、三楼并一次过交纳了25年租金30万元，但案外人仅提供营业执照、道路运输经营许可证、租办公室合同及普通的打印收据，并没有提供租金交付的转账凭证、房地产管理部门出具的涉案房地产租赁备案登记证明、缴纳租赁契税证明、缴纳承租房屋水费、电费、通信费等费用的凭证，以证实案外人在涉案房地产于2015年11月9日抵押登记前其已承租并占有、使用涉案房地产的一楼、三楼，且其提供的经营单据亦未能证明其经营场所就在涉案房地产所在的一楼。三、畅而达公司公示资料记载的2017年度之前的通讯地址均不在涉案房地产所在的一楼，2018年度才在涉案房地产的一楼。 综上所述，案外人提供的现有证据不足以证实案外人在涉案房地产于2015年11月9日抵押登记前其已承租并占有、使用涉案房地产的一楼、三楼。案外人的异议请求依据不足，其相应的异议请求应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回茂名市畅而达物流有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘再庆 审判员  黄乐诗 审判员  许钧铎 二〇一九年十一月六日 书记员  廖健君