云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初7084号原告：昆明市之江置业有限公司，统一社会信用代码：91530102750661422H，住所：云南省昆明市五华区正义路西侧昆明老街正义坊A1商业3号楼-1楼1号。法定代表人：应文华。委托诉讼代理人：曹龙，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮飞，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：袁红梅，女，1984年3月28日出生，汉族，户籍地：云南省曲靖市罗平县。第三人：富滇银行股份有限公司昆明国防支行，统一社会信用代码：91530000713410325A，营业场所：云南省昆明市国防路153号。负责人：马红原。委托诉讼代理人：李卫，系富滇银行股份有限公司昆明国防支行员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张洁，系富滇银行股份有限公司昆明国防支行员工，特别授权代理。原告昆明市之江置业有限公司与被告袁红梅，第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明市之江置业有限公司的委托诉讼代理人曹龙、阮飞到庭参加诉讼，被告袁红梅、第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市之江置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售〕》（合同编号：5301012016111100431）及《补充协议》，并由被告协助原告办理昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋的《商品房买卖合同登记备案表》撤销（注销）手续；2、判令被告向原告返还昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋，并按照11373元/月的标准赔偿原告自2017年9月27日起至实际返还房屋之日止的占用费(截止到2019年4月26日止的占用费为216087元），房屋价值456300元；3、判令被告归还原告向第三人代还的本息192809.15元，并向原告支付违约金91,260元；4、判令被告赔偿原告支付的律师费50,000元；5、依法判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：5301012016111100431)及《补充协议》，约定原告将昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋出售给被告，价款456300元，由被告通过商业贷款方式向原告支付全部房价款；同日，原、被告双方办理了登记备案手续；2016年12月19日，原告、被告以及第三人签订《个人购房（抵押）担保借款合同》（合同编号：富滇银（个房)国防20160140)，约定由被告向第三人申请贷款22万元，用以支付上述购房款，并约定由原告为被告提供阶段性连带保证责任；前述合同签订后，被告已向原告支付了全部购房款456300元，原告亦于2017年9月27日向被告交付了房屋；现因被告在履行与第三人之间的借款合同时，未能如约归还第三人贷款本息，导致第三人要求原告承担了担保责任，于2019年3月29日从原告开设的保证金账户扣划了款项192809.15元；原告认为，被告逾期归还第三人贷款本息的行为，导致原告向第三人承担担保责任，且时至今日，被告仍未向原告归还所代还的全部款项，被告的行为已属严重违约，原告有权根据《补充协议》第四条之约定，要求解除与被告之间的商品房买卖合同。被告袁红梅未到庭，无辩称。第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行未到庭，无述称。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月11日，原告昆明市之江置业有限公司与被告袁红梅签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：1、被告袁红梅以商业贷款的方式购买原告昆明市之江置业有限公司将昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋，价款456300元，被告袁红梅付房款金额为236300元；2、由被告袁红梅通过商业贷款方式向原告昆明市之江置业有限公司支付余款22万元；3、出卖人应在2017年5月18日前交付该商品房；4、买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时买受人按照总房款20%的承担违约责任；5、如因买受人出现逾期偿还按揭本息达到按揭合同规定的解除条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，买受人还应向出卖人按照总房款20%承担违约责任，同时承担由此给出卖人造成的一切损失；6、无论买受人选择何种房款方式，若买受人逾期支付任何购房款项，应按照以下方式承担违约责任：逾期超过三十天的，出卖人有权解除本合同并将房屋另行出卖给任何第三人，买受人应向出卖人支付总房款20%的违约金，同时承担由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任。同日，涉案商品房办理了商品房登记备案手续。2017年9月27日，原告昆明市之江置业有限公司向被告袁红梅交付了涉案房屋。2016年12月19日，原告昆明市之江置业有限公司，被告袁红梅与第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，约定由被告袁红梅向第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行申请贷款22万元，用以支付上述购房款，并约定由原告昆明市之江置业有限公司为被告袁红梅提供阶段性连带保证责任。2019年3月29日，第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行向原告昆明市之江置业有限公司发出《关于“昆明老街景星珠宝市场”楼宇按揭贷款逾期划扣通知》，载明“截止于2019年3月29日贷款客户袁红梅，个人房屋贷款陆续陆个月以上逾期，根据我行与贵公司签订的《个人一手房贷款合伙协议书》规定，将划扣贵公司的保证金，具体金额以划扣日为准，特此告知。”同日，第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行划扣原告昆明市之江置业有限公司的保证金合计192809.15元。2019年4月11日，第三人富滇银行股份有限公司昆明国防支行出具《富滇银行昆明分行贷款结清证明》，载明被告袁红梅的22万元贷款已经结清。另确认，原告昆明市之江置业有限公司为本案支付律师费5万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人有按照该协议约定全面履行的义务。本案中，首先，被告经本院合法传唤后在法定期限内既不提出书面或口头答辩意见，也未到庭应诉，应视为其放弃质辩的权利，而本案中的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系当事人设立借款关系的合同文件，内容合法，形式完备，具有法律效力，双方应遵照合同规定履行各自的义务。本院对《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》载明的房屋买卖合同关系予以保护。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》明确约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭本息达到按揭合同规定的解除条件或者其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除房屋买卖合同，买受人还应向出卖人按照总房款20%承担违约责任，同时承担由此给出卖人造成的一切损失。”本案中，双方已经约定，贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，故原告要求解除原告与被告于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5301012016111100431）及《补充协议》，并由被告协助原告办理昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋的《商品房买卖合同登记备案表》撤销（注销）手续合同登记备案手续，有事实及法律依据，故本院判决予以解除，并确定由被告配合原告办理相应解除手续。再次，原告主张的被告向原告返还昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋，并按照11373元/月的标准赔偿原告自2017年9月27日起至实际返还房屋之日止的占用费和代偿款192809.15元，因被告违约导致合同解除，合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，同时依据原告作为担保人已代被告袁红梅偿还了银行款项的事实，被告应向原告支付代偿款192809.15元。根据庭审查明的事实，被告通过贷款和自付款项的方式已向原告支付了全部购房款456300元，被告有权在解除合同之前占有使用以及获得涉案房屋的收益，故原告主张被告赔偿原告自交房之日即2017年9月27日起至实际返还房屋之日止的占用费无事实及法律依据，本院不予支持。同时需明确的是，被告袁红梅向原告支付的456300元（首付236300元+按揭220000元），被告袁红梅可另行向原告主张返还，本院在本案中不予处理和评判。最后，原告要求的违约金91260元和律师费50000元。因被告未能按照约定的时间付款，且已经超过约定的时间，被告的行为构成违约，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持，关于如何确定违约金的数额问题。本案中，双方约定房款总金额的20%作为违约金，该约定过分高于实际造成的经济损失，本院考虑被告逾期付款给原告造成的实际经济损失，以及违约金的主要功能，兼顾当事人的过错程度和预期利益等因素，结合本地区房价处于上涨的具体情况，酌情确定本案违约金的计算标准为总房款的6%，即27378元。关于律师费，综合考虑本案的难易程度，原告代理人的实际工作付出以及原告实际得到支持的金额，结合云南省律师收费办法，本院对律师费予以支持1万元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市之江置业有限公司与被告袁红梅于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：5301012016111100431）及《补充协议》；二、被告袁红梅应于本判决生效后三十日内协助原告昆明市之江置业有限公司办理解除《商品房买卖合同登记备案表》（合同编号：5301012016111100431）手续；三、被告袁红梅应于本判决生效后三十日内向原告昆明市之江置业有限公司返还昆明老街景星珠宝市场-1层F08号房屋；四、被告袁红梅应于本判决生效后三十日内向原告昆明市之江置业有限公司支付代偿款192809.15元；五、被告袁红梅应于本判决生效后三十日内向原告昆明市之江置业有限公司支付违约金27378元；六、被告袁红梅应于本判决生效后三十日内向原告昆明市之江置业有限公司支付律师费1万元；七、驳回原告昆明市之江置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13858元，由被告袁红梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  桂欣人民陪审员  李慧人民陪审员  唐丽二〇一九年十一月二十日书 记 员  王宇