广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1023民初1695号 原告：农夫，男，1983年10月27日出生，壮族，农民，住广西平果县。 原告：潘莉，女，1985年2月23日出生，壮族，农民，住广西平果县。 两原告共同委托诉讼代理人：韦琦，广西中名（平果）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：吴康丽，广西中名（平果）律师事务所律师。 被告：广西荣荣实业有限公司，住所地：广西平果县高速公路进城线西侧。统一社会信用代码：91451023756525261X。 法定代表人：黄开荣，总经理。 被告：广西荣旺建设集团有限公司，住所地：广西北流市六靖镇西路0008号。统一社会信用代码：91450981200530188D。 法定代表人：黄春，总经理。 被告：广西南宁鑫旺物业服务有限公司，住所地：广西南宁市良庆区银海大道234号六层602室。统一社会信用代码：91450100672482882R。 法定代表人：李运逸，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：颜灿，广西同望律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 原告农夫、潘莉与被告广西荣荣实业有限公司（简称：荣荣实业公司）、广西荣旺建设集团有限公司（简称：荣旺建设公司）、广西南宁鑫旺物业服务有限公司（简称：鑫旺物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序于同年7月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人韦琦和吴康丽、三被告的共同委托诉讼代理人颜灿和黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农夫、潘莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告广西荣荣实业有限公司、被告广西荣旺建设集团有限公司对原告的房屋承担质量保修责任，或者承担全部修缮费用，并承担自房屋修复之日起二年的质量保证责任；2.判令三被告赔偿原告因房屋漏水造成的损失178566元（具体以司法鉴定结果为准）；3.判令被告广西南宁鑫旺物业服务有限公司免除自交房之日起至房屋修复之日止的物业管理费；4.本案诉讼费、司法鉴定费由三被告承担。事实和理由：原告系平果县荣旺东方国际10幢3单元402号房的所有人，被告一系房屋的出卖人即开发建设方，被告二系该房屋的施工方，被告三系该房屋的物业管理公司。2014年12月12日，原告与被告一签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，购买被告一开发建设、被告二承建施工的该房屋，房屋预测面积为127.05㎡，用途为住宅。2015年12月31日，被告一将房屋交付给原告，并同时提供了住宅质量保证书。2018年9月，就在原告装修该房屋完成后即将入住前，原告发现客厅及卧室吊顶、墙面及地板、门、衣柜、沙发等家具发生霉变，检查后发现系厨房下水道出现漏水引起的，随即将该情况反映至被告一和被告三处，要求两被告进行处理并赔偿损失。然而，被告三除了在室外修理总下水道管之外，被告一与被告三均没有履行相应的赔偿义务。该次漏水事件十分严重，漏水自上而下流入原告房内，导致房屋内的装饰、家具、门窗地板等严重损坏，给原告造成了巨大的财产损失。原告曾就此事多次找到被告一和被告三进行协商，但两被告均无法给予原告满意的答复。原告认为，该房屋漏水是发生在房屋的保修期内，根据《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》以及《侵权责任法》等相关法律规定，三被告应对原告的损失承担责任。为了维护原告合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。 被告荣荣实业公司辩称，1.涉案事故发生时已超过给排水管道2年保修期限，原告要求被告荣荣实业公司承担质保责任没有事实和法律依据；2.涉案事故并非房屋质量问题所导致，原告要求被告荣荣实业公司承担赔偿责任没有事实和法律依据，荣荣实业公司不应承担赔偿责任；3.原告所列损失均为其单方估计，无任何发票、合同予以佐证，且家具被水浸泡，不必然需要完全更换，因此原告主张的损失无任何事实依据。 被告荣旺建设公司辩称，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告不存在合同关系，不是本案适格被告。被告对原告诉称的事实不存在侵权行为或其他违法行为，原告的受损与被告无关，原告请求被告赔偿损失没有事实和法律依据。 被告鑫旺物业公司辩称，鑫旺物业公司作为物业服务公司，对小区房屋共用设施已经尽到合理的维修、修护义务，对于涉案事故也尽到了报修后的维修维护责任，鑫旺物业公司对涉案事故损害没有过错，不应承担赔偿责任；原告作为房屋所有权人，其自身疏于管理房屋，未能及时发现厨房漏水，且在发现厨房漏水后阻止原告进行抢修止损，导致损害扩大，应自行承担责任；原告要求鑫旺物业公司免除自交房之日起的物业管理费没有事实和法律依据；原告所列损失均为其单方估计，无任何发票、合同予以佐证，且家具被水浸泡，不必然需要完全更换，因此原告主张的损失无任何事实依据。 原告为证明自己的主张提供的证据有：证据1.商品房买卖合同（预售）；证据2.不动产权证书；证据3.全国企业信息系统查询单；证据4.前期物业管理服务协议；证据5.现场照片；证据6.损失清单；证据7.视频录像。 被告荣荣实业公司为支持其抗辩主张提供的证据有：建设工程质量竣工验收意见书。 被告荣旺建设公司没有证据提交。 被告鑫旺物业公司为支持其抗辩主张提供的证据有：证据1.维修部日常维修/巡查登记表；证据2.荣旺·东方国际小区10#楼3单元装修竣工验收表；证据3.荣旺·东方国际业主费用缴纳统计表；证据4.维修/养护照片。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认本案事实如下： 荣荣实业公司是广西平果县荣旺·东方国际楼盘的建设单位即开发商，荣旺建设公司是该楼盘的施工单位，鑫旺物业公司是该楼盘的物业服务企业。2014年12月12日，原告农夫、潘莉与被告荣荣实业公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告荣荣实业公司出售的平果县荣旺·东方国际10幢3单元402号（402号房位于该幢楼的第四层，该楼房共有20层）商品房，预测建筑面积为127.05㎡，用途为住宅；保修项目和期限约定：1.地基基础和主体结构的保修期为50年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道和设备安装的保修期为2年。2016年7月13日，被告荣荣实业公司将房屋交付给原告，并提供住宅质量保证书。2017年12月份，原告完成对该房的装修工作，但未入住。庭审中，原告自认其于2018年10月28日最后一次进入该房时，没有发现漏水现象。2018年11月13日晚，原告进入该房时发现屋内被污水浸泡，家中的门窗和家俱受损。当晚原告即向被告鑫旺物业公司反映房屋被污水浸泡的情况，次日被告鑫旺物业公司派维修人员进入该房检查，发现系厨房共用排水管漏水，随后维修人员到该房屋的下一层（三楼）对共用排水管道进行疏通，清理出来的东西主要有油污、菜头等杂物；同时，鑫旺物业公司的工作人员也对该涉案房屋内的积水进行清理。当日，经对共用排水管道进行维修，原告房屋内的漏水现象得以解决，但双方对被损坏财产的赔偿事宜协商未果，故原告提起本案诉讼。 庭审中，原告申请对涉案房屋漏水形成的原因以及所造成的经济损失进行司法鉴定。但被告提出涉案房屋不存在质量问题，且厨房下水道堵塞已修复，故无法鉴定，因此不同意鉴定。 另查明，2016年7月13日原告农夫与被告鑫旺物业公司签订一份《前期物业管理服务协议》，协议签订后，被告鑫旺物业公司依约履行对共用设施设备的维修和养护的义务。 本院认为，本案是城镇高层楼房在使用过程中,共用的厨房排水管道堵塞引起的纠纷。涉案给排水管道的保修期为2年，该房屋于2016年7月份交付，故从2016年7月份至2018年8月份为保修期，原告于2019年提起本案诉讼，显然已超过2年的保修期，故原告主张由开发商荣荣实业公司和施工方荣旺建设公司承担保修责任和赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 关于应否对涉案管道漏水形成的原因进行司法鉴定问题，从维修人员从该管道中清理出来的油污、菜头等杂物，可认定系该杂物堵塞所致，且经疏通该管道已畅通，故没有必要进行司法鉴定。 关于鑫旺物业公司是否应承担赔偿责任的问题。原告农夫与被告鑫旺物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，未损害国家、集体和他人合法权益，故该协议合法有效。协议签订后，被告鑫旺物业公司已按约定向原告提供了相应的物业服务，但确实难以发现涉案管道堵塞问题。当被告鑫旺物业公司接到原告反映的房屋漏水问题后，及时派维修人员到场进行处理，且在短时间内修复，因此被告鑫旺物业公司不存在过错也没有违约行为；况且，由于原告尚未入住涉案房屋，没能及时发现厨房排水管道漏水问题，也未能及时向被告鑫旺物业公司反映情况，由此造成财产损失的扩大，原告负有不可推卸的责任；再者，城镇高层住宅楼排水管道在使用中造成堵塞,一般情况下,使用同一排水系统的堵塞段以上的住户(即一个单元同一侧从上到下的住户)都有可能与之有关联。现原告主张由被告鑫旺物业公司承担赔偿责任并要求免除其物业管理费，理由不成立，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款及《物业管理条例》第三十一条、第三十五条之规定，判决如下： 驳回原告农夫、潘莉的诉讼请求。 案件受理费3870元，由原告农夫、潘莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  廖东旭 人民陪审员  韦绥佳 人民陪审员  苏瑞忠 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  梁 涌 书 记 员  周钲浩