天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初1093号原告：王东洪，男，1969年5月15日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张心儿，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，天津崇中律师事务所律师。被告：戈军，男，1962年7月31日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：戈星（被告之女），女，1989年8月3日出生，汉族，住天津市河东区。原告王东洪与被告戈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东洪及委托诉讼代理人张心儿，被告戈军及委托诉讼代理人戈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东洪向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；2．依法判令被告返还租金14万元、保证金3万元；3．依法判令被告赔偿原告装修损失95067元、经营损失14万元；4．判令司法鉴定费6600元由被告承担；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告王东洪与被告戈军签订房屋租赁合同，被告将坐落天津市和平区吴家窑二号路50号临街平房出租给王东洪使用，租期2017年9月1日起至2020年8月31日止，共36个月。合同签订后，王东洪向戈军预付一年租金14万元和3万元保证金，并进行装修开业。2017年9月20日，法院通知原告开庭参加诉讼，后原告了解到该租赁房屋记载面积在2013年就由生效判决，判决戈军腾空交给所有人，因有和其他面积附合不可分原因没有执行完毕。对其他面积的争议天津市和平区人民法院也于2017年8月22日立案，经过审理，判决戈军腾空交给所有人。在诉讼过程中，戈军向王东洪保证他对租赁房屋有转租权。但生效判决确定，被告戈军已经丧失了对租赁房屋的承租权。王东洪在戈军隐瞒这些情况而不知情的情况下，与戈军签订了房屋租赁合同，并投巨资对承租房屋进行了装修。因戈军不履行生效判决确定的腾房义务。天津市和平区人民法院于2018年7月4日对戈军出租、王东洪承租的天津市和平区吴家窑二号路50号临街平房强制执行，王东洪承担了连带腾房义务。王东洪履行了生效判决确定的义务，于2018年11月30日自行停止营业，2018年12月26日自行腾空了承租的房屋。综上所述，被告戈军明知其转租的房屋是被生效判决确定其无权转租的房屋，其仍然采取隐瞒事实的手段，与善意原告王东洪签订房屋租赁合同，造成合同的目的无法实现。戈军的行为构成严重违约，给原告造成了严重的经济损失和信用损失，经法院委托司法评估机构对涉案房屋进行装修现值的鉴定，结论为装修现值95067元，原告认可该数额。据此数额向被告主张装修损失。综上，为维护原告的合法权益。请求法院判如所请。戈军辩称，2013年案外人天津市中环电子仪器有限公司与戈军就房屋有诉讼争议，该诉讼争议在2013年已执行完毕，戈军租赁给王东洪的系执行之外的自建违章建筑部分，如果此房屋有争议且没有执行完毕，案外人就不会在2017年重新提起诉讼，并要求执行。被告和原告签订租赁合同时，案外人天津市中环电子仪器有限公司还未对被告租赁给原告的房屋提起诉讼，而且被告与案外人天津市中环电子仪器有限公司就该违章建筑的权属纠纷及债权债务均已在2019年1月执行完毕，原告未支付给案外人任何费用。被告与天津市中环电子仪器有限公司解决了全部债权债务，因此，被告认为在2019年1月以前被告都属于有权占有，可以将房屋租赁给原告，该房屋租赁合同有效。被告认为原告所缴纳的租金应是从2017年9月1日起至2018年12月26日腾空房屋止的租金，原告一直在上述期间占有使用并经营该房屋，因此被告不同意退还其所付租金。原告共计经营使用该房屋16个月，应付租金186666.7元，而被告总共收取原告17万元，包括租金14万元及保证金3万元，保证金3万元已经折抵占有使用费，因此被告不应退还保证金及租金。原、被告签订的房屋租赁合同中第五条第2款约定，进行装饰装修，应向被告征得书面同意后方可施工。原告在没有得到被告不论是书面还是口头同意的情况下就进行装修，违反合同约定，因此对其装修损失被告不承担赔偿责任，且原告对装修所花费的评估费，被告一并不承担赔偿责任。针对原告的经营损失，因是未发生的损失，无法律依据追偿，因此被告不承担赔偿责任。房屋租赁合同曾约定，因本房屋系违章建筑物，若因政策性原因和不可抗力因素，导致租赁合同无法继续履行，本合同自动解除，被告不承担赔偿责任；若合同因涉及房屋违章这一性质而产生纠纷导致合同不能继续履行，甲方不承担任何责任。原告在合同签订之初就知晓房屋的性质是违章建筑，而且被告也明确告知原告如果该房屋有涉及房屋违章建筑这一性质而产生纠纷导致合同不能履行这一情况，被告不承担任何责任，原告同意后，才签订的本合同，被告在签订合同时不存在欺诈、隐瞒的情况，也没有违约，涉案房屋发生诉讼后，原告也一直参与，其在涉案房屋所经营的饺子馆也照常运营，直至2018年底腾空房屋，故原告的损失与被告无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月4日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将其拥有的坐落于天津市吴家窑二号路50号增1号房屋租赁给被告使用，租赁期为36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日。年租金14万元，收取房屋押金3万元。合同约定对房屋进行装饰装修应征得被告书面同意后方可施工。合同中手写内容含“此房违章建房100平米”。合同第九条免责条款“本房屋系违章建筑物，若因政策性原因和不可抗力因素，导致租赁合同无法继续履行，本合同自动解除，甲方（被告）不承担赔偿责任；若合同因涉及房屋违章这一性质而产生纠纷导致合同不能继续履行，甲方不承担任何责任。”合同签订后，原告向被告支付了140000元及房屋押金30000元。被告对房屋进行装修后，以该房屋对外经营饺子馆。2017年8月22日，案外人天津市中环电子仪器有限公司起诉本案原、被告至本院，要求二被告腾空所占用的涉案房屋，本院经过审理后判决戈军将吴家窑二号路50号土地范围内的建筑（证载138.52平方米房屋面积除外）腾空交天津市中环电子仪器有限公司自行处理，王东洪对其实际使用部分负有连带腾空义务。天津市中环电子仪器有限公司与戈军不服，提出上诉，天津市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。原告于2018年12月26日自行腾空了所承租的房屋。诉讼过程中，原告申请对所涉案房屋的装修价值进行评估，本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司进行价格评估，评估结论为装饰装修现值95067元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案出租房屋没有取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。被告作为出租人，其有义务保证出租房屋系其合法有权出租的房屋，且房屋应符合双方约定的用途。被告对出租房屋的性质是明知的，其将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果应承担相应的责任。原告在签订合同时，已经明知该房屋系违章建筑，仍然与被告签订租赁合同，其亦应对于合同无效的后果承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告抗辩的合同中有约定原告装修需得到被告的书面同意，以及因涉及房屋违章这一性质而产生纠纷导致合同不能继续履行，被告不承担任何责任的抗辩意见，因合同无效为自始无效，即于合同成立时合同约定的内容不对当事人产生约束力。故被告抗辩的意见，本院不予采纳。原告因经营饺子馆而进行了装修，经评估部门鉴定，装饰装修现值95067元。本院根据双方的过错程度，认定被告应承担50%的赔偿责任，赔偿原告47533.5元。原告称其于2018年11月30日自行停止营业，于2018年12月26日自行腾空。对于腾空房屋的时间原被告均没有异议，但对停止营业的时间，被告不予认可。结合本案案情，本院酌情认定自停止营业至实际腾空之日的期间为10日，即原告于2018年12月16日停止营业。原告应支付自2017年9月1日至2018年12月16日期间的房屋使用费，具体数额，本院比照合同约定的租金标准及房屋的实际情况，酌情认定房屋使用费为双方约定租金的80%，原告共占用房屋15.5个月，应支付房屋使用费144666.67元。原告已给付被告共计170000元，其中144666.67元应作为房屋使用费，剩余25333.33元被告应返还原告。本案因评估产生的评估费用6600元，由原被告各自负担50%，因该费用系原告先行垫付，故被告应给付原告评估费3300元。在合同无效情况下，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，赔偿的损失应限于其签订合同和履行合同所产生的直接损失和间接损失，但不应包括在合同有效情况下通过履行可以获得的利益，故原告主张的要求被告赔偿预期经营损失140000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王东洪与被告戈军签订的《房屋租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十日内，被告戈军赔偿原告王东洪装修损失47533.5元；三、本判决生效之日起十日内，被告戈军返还原告王东洪25333.33元；四、本判决生效之日起十日内，被告戈军给付原告王东洪鉴定费3300元；五、驳回原告王东洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告王东洪负担5596元，由被告戈军负担1704元。（被告应负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告王东洪）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  许亚东人民陪审员  王 冰人民陪审员  关 伟二〇一九年十一月九日书 记 员  李 欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。