广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10334号上诉人（原审原告、反诉被告）：覃学文，男，1979年8月9日出生，汉族，住湖南省邵阳县邵阳县***************，公民身份号码430************071。委托诉讼代理人：陶豪生，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文英，广东昊驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭安英，女，1958年10月6日出生，汉族，住广东省广州市芳村区******之二，公民身份号码362************843。委托诉讼代理人：林繁祺，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：康中明，广东百健律师事务所律师。上诉人覃学文因与被上诉人郭安英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初12417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。覃学文上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项：3.改判郭安英立即向覃学文双倍返还定金80000元；4.维持一审判决第四项；5.郭安英承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院以合同中未明确约定办理网签手续的时间为由，认定郭安英没有进行网签不构成根本违约错误。《存量房买卖合同》中明确约定，本合约自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权中介机构按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。上述条款应理解为覃学文与郭安英在合同生效的同时授权中介机构按合同内容编写《存量房买卖合同》直接录入网签系统，即使二人当日不能进行网签，亦应在签订合同之日起的第二日办理网签手续。且覃学文与郭安英的聊天记录显示，覃学文于2018年12月17日13时要求郭安英办理网签时，郭安英明确拒绝覃学文办理网签的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，郭安英以自己的行为表明不履行合同义务，覃学文可要求其承担违约责任。二、一审法院根据聊天记录及《房屋交付情况说明》认定郭安英不存在根本违约错误。首先，郭安英提供的《房屋交易情况说明》属于证人证言，证人未出庭接受质询，一审法院将《房屋交易情况说明》作为认定事实的主要依据错误。其次，合同已约定房屋交付时间，若签订合同的当日未能交付，郭安英亦应于签订合同的次日交付。覃学文基于郭安英同意办理抵押或网签，才同意郭安英暂不交付房屋。若郭安英不同意办理抵押和网签，郭安英应当及时将房屋交付给覃学文。三、一审法院认为覃学文未履行公证义务、未支付首付款构成根本违约错误。根据合同约定，郭安英应当于合同生效的同时或次日与覃学文共同授权中介办理网签事宜。覃学文于2018年12月17日要求郭安英办理网签，郭安英明确拒绝。覃学文与郭安英约定办理公证的日期为12月25日前，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在郭安英办理网签手续前，覃学文有权拒绝履行后置义务。郭安英辩称，同意覃学文上诉请求第1点，不同意覃学文其余上诉请求。理由如下：一、导致案涉合同解除的根本原因是覃学文在签约后单方增设合同履行条件，单方强行变更合同内容，且无正当理由拖延、拒绝履行合同及补充协议的约定，一审法院认定覃学文构成违约并判决其承担违约责任有事实和法律依据。郭安英虽然没有提起上诉，但仍认为一审判决结果有不妥之处。郭安英从未主张适用定金罚则，而是主张违约金，因此一审法院判决郭安英没收覃学文定金不妥，本案应在认定覃学文违约的基础上判决其支付违约金，其已支付的定金可作抵扣。二、覃学文在一审中从未提出违约金过高的抗辩理由，故一审法院不应当主动酌情下调违约金标准，二审法院对此应予纠正。本案争议焦点并非房屋没有办理网签。该房屋设有抵押，客观上无法办理网签，且合同关于网签的约定只是买卖双方对经纪方的预授权。鉴于案涉房屋不能办理网签，经纪方也没有要求双方办理网签，不存在郭安英拒绝办理网签的事实。合同没有对办理网签的期限进行约定，即使网签也应当由双方约定合理的办理期限。覃学文在签约的第二天就开始违反约定，增设交易条件，导致合同解除，其应当承担违约责任。此外，双方的微信聊天记录显示，房屋交付并非双方的争议问题。覃学文向一审法院起诉请求：1.解除覃学文与郭安英签订的房屋买卖合同关系；2.郭安英立即向覃学文双倍返还定金80000元；3.郭安英承担本案诉讼费。郭安英向一审法院提起反诉，请求：1.覃学文向郭安英赔偿违约金177800元；2.覃学文承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年12月16日，覃学文（乙方、买方）与郭安英（甲方、卖方）、佛山市xxx房地产置业有限公司（丙方）签订《存量房买卖合同》约定：房地产地址为广东省佛山市南海区**********************（证号：0140856），建筑面积117.45平方米，总价1778000元。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2018年12月16日。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。丙方应当于2019年6月30日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同的约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。定金40000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方应在收到定金后160日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后160日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1170000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书及卖方办妥该物业的涂销抵押手续后15个工作日内配合完成本次交易的递件手续。卖方收取定金后15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续；卖方同意由银行接受还贷申请之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款（不含定金）568000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付给卖方。楼价余款1170000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。本合约自买卖双方签署后生效，买卖方双方同时授权丙方按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如买卖双方任一方拒绝网签确认，均应按照本合同约定承担相应法律责任，等约定。覃学文、郭安英在上述《存量房买卖合同》中手写约定：一、经买卖双方协商过后，买方于2018年12月17日前交付部分首期468000元给卖方，余下100000元首期尾款于2019年1月30日前交付给卖方；二、经买卖双方协商过后，买方于2019年3月30日前提交银行按揭办理资料；三、买方于2018年12月17日前交付16400元给卖方补上维修基金及水电周转金，并将相关凭证交付给卖方。同日，郭安英向覃学文出具收款收据确认收取案涉房屋定金40000元。2018年12月17日，覃学文在与郭安英的微信聊天中提出要求为案涉房屋办理抵押手续，并提出办完房产证转移后再给覃学文钥匙。郭安英不同意办理抵押。覃学文有提出“我们看看能否去房产局网签可以不？”郭安英回复“网签就是过户了，你是开玩笑吧”，覃学文回复“就是登记这个房子在和我交易中，我给你50万，我们去做个公证”。郭安英提到“房子交付给你拉呀”，覃学文答复“我都说了，房子我可以等全部手续办完再给我”。同日，覃学文与郭安英签订《补充协议》约定：买家交首付给卖家日期变动为双方在公证处做完房屋公证当天交接，买卖双方需在2018年12月25日前办理完成房屋公证。2018年12月18日7点59分，覃学文微信通知郭安英“公证这边的情况我要了解清楚后才去，贸然去办不好事情”，郭安英回复“那你了解一下吧，不能耽误我还款就行”，覃学文回复“今天上午肯定不行，我等下约了律师商量这个事情”。同日15点49分，郭安英微信覃学文“那今天是不去公证了是吗？”，覃学文回复郭安英“我在开会，不方便接电话，我这边咨询了律师，为了规避风险他要求我严格按合同来办，合同附件上E项5（一）条写得明确”。2018年12月19日，郭安英微信覃学文“针对您提的资金安全问题，银行有托管账户可以把首付资金放在里面，谁都动不了，双方按约定执行了资金才能交付，可以设网签合同作为资金交付的前提。我们这边已经向银行申请了提前还贷了，但我们也需要借款短期周转去赎契，因为当初按合同约定您是先给着首付我们才让步了价格，也是您不按约定执行要求增加付款条件的，所以短期借款的相关费用应该由您承担！”，覃学文回复“我只同意等房管部门出具成功受理本次交易的递件回执把款付给你们”。2018年12月25日，覃学文微信通知郭安英会通过仲裁来处理这个事。2019年1月8日，覃学文微信郭安英提出解除合同的意愿并同意支付3000元予郭安英作为补偿。2019年1月16日，覃学文微信通知郭安英“由于你们没有按合同执行，现本人正式向你们提出解除合同，请你们务必在三日内将合同定金4万元归还于我，否则我将通过法院诉讼追究相关责任。”2019年1月17日，覃学文向郭安英发送律师函以郭安英未交付案涉房屋为由要求解除合同。2019年2月20日，郭安英通过微信发《关于要求支付违约金的律师函》予覃学文，表示钥匙由经纪方保管，郭安英不存在拒绝交付房屋的意思。郭安英同意终止房屋买卖合同关系，认为覃学文根本违约，应当向郭安英支付违约金177800元。覃学文的代理人于同日收到郭安英邮寄发送的上述律师函。经纪方佛山市xxx房地产置业有限公司出具《房屋交易情况说明》：卖方郭安英在2018年8月份开始在我司放卖其十里尚堤花园2栋306的房屋，并且交了房屋钥匙给我司保管。2018年12月16日下午大概6点左右，买方覃学文与卖方在我司主持下就房屋买卖交易事宜协商一致后，签订了《存量房买卖合同》，约定先支付定金40000元。由于卖方需要一笔资金用作向银行提前还贷赎契，所以大家还约定了买方在签约第二天再向卖方支付部分首期楼款468000元，并且在2019年1月30日前再支付100000元。同时，填写合同时也写了签约当天交楼。签约后，买方就向卖方转账支付了40000元定金。由于房屋钥匙原本已经在我司保管着了，但是当晚签完合同付完款后都已经临近晚上七点了，各方都已经不方便再办房屋查验交接确认等手续，所以就说等第二天首期款后再继续处理交钥匙等其它后续的事。签订合同第二天，买方没有向卖方支付部分首期楼款，提出要卖方将房屋抵押给他买方、网签房屋及做公证等多种要求。不过卖方不同意。而且，由于房屋当时还是抵押，实际上是做不了网签的。但买方态度还是很坚决，坚持要做好了网签才肯支付首期款468000元。买卖双方争持不下。后来，买方又提出要等房屋过户拿到递件回执再付款，卖方拒绝接受买方签约后提出了那些新的条件要求。买卖双方都各执己见，房屋交易就一直停滞不前了。后来在2019年1月17日，买方请律师寄了一份律师函给卖方，明确解除合同和要求卖方返还定金。此后交易就无法进行下去了，买卖双方都有各自的联系方式，他们自己在沟通。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。覃学文、郭安英签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，对覃学文、郭安英具有法律约束力。覃学文于2019年1月17日向郭安英发送律师函要求解除《存量房买卖合同》，郭安英于2019年2月20日复函同意解除《存量房买卖合同》，覃学文、郭安英对于解除《存量房买卖合同》达成一致意见，法院确认《存量房买卖合同》于2019年2月20日解除。覃学文主张郭安英没有按照合同约定进行网签构成根本违约。覃学文、郭安英在《存量房买卖合同》中关于网签的约定为“本合约自买卖双方签署后生效，买卖方双方同时授权丙方按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。”合同中并未明确约定办理网签手续的时间，覃学文以此为由主张郭安英构成根本违约，法院不予采纳。覃学文、郭安英在合同中约定了房屋交付的时间为合同签订当天，但根据案涉合同经纪方的《房屋交易情况说明》及覃学文、郭安英在微信聊天记录中关于交付房屋的协商，案涉房屋未在合同签订当天交付不能归责于郭安英，且覃学文亦未举证证明其曾要求郭安英交付房屋而郭安英拒绝交付，覃学文主张郭安英未按合同约定交付房屋构成根本违约不能成立，法院不予采纳。覃学文主张郭安英构成违约的情形均不成立，覃学文诉请郭安英双倍返还定金，法院不予支持。覃学文、郭安英于2018年12月17日签订的《补充协议》变更了覃学文支付首付的时间为双方在公证处做完房屋公证当天交接，买卖双方需在2018年12月25日前办理完成房屋公证。郭安英于2018年12月18日微信通知覃学文去办理公证，覃学文回绝了，2018年12月19日覃学文微信郭安英“我只同意等房管部门出具成功受理本次交易的递件回执把款付给你们”，2018年12月25日，郭安英要求覃学文按照合同履行义务，覃学文表示要通过仲裁处理。覃学文未按照《补充协议》的约定去履行公证的义务亦未在2018年12月25日前将首期款支付予郭安英，郭安英主张覃学文构成根本违约，法院予以采信。覃学文构成违约应当承担违约责任，但考虑到覃学文逾期支付首期款与《存量房买卖合同》中关于首期款支付时间的约定存在争议有关，且覃学文于2019年1月8日即向郭安英表达了解除合同的意愿并于2019年2月20日双方达成合意解除《存量房买卖合同》，合同的履行期限较短，郭安英并未举证证明因覃学文违约行为而造成何种损失，综合本案实际情况，法院酌定郭安英没收覃学文支付的定金40000元已足以弥补覃学文违约给郭安英所造成的损失，郭安英诉请违约金超出法院上述核定部分，法院不予支持，并不再判令覃学文另行支付违约金予郭安英。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认覃学文与郭安英于2018年12月16日签订的《存量房买卖合同》于2019年2月20日解除；二、覃学文支付予郭安英的定金40000元归郭安英所有；三、驳回覃学文的其他诉讼请求；四、驳回郭安英的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取900元（覃学文已预交10761元），由覃学文负担。覃学文多预交的受理费9861元，在判决发生法律效力后经覃学文书面申请，法院予以退回。反诉受理费减半收取1928元（郭安英已预交），由郭安英负担1528元，覃学文负担400元并应于判决发生法律效力之日十日内迳付予郭安英，法院不另收退。二审期间，覃学文、郭安英均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本院对本案作如下论析：关于《房屋交易情况说明》是否应予采信问题。案涉房屋买卖合同的居间人佛山市xxx房地产置业有限公司出具的《房屋交易情况说明》有原件核对，其上加盖有该司印章，且有经办人签名确认，对其真实性应予确认。另外，该情况说明反映的事实与本案其他证据能相互印证，故一审法院采纳该证据正确，本院予以维持。覃学文未提交反驳证据推翻《房屋交易情况说明》，本院对其就情况说明提出的异议不予采纳。关于网签问题。《存量房买卖合同》虽对办理网签进行约定，但合同并没有具体约定办理网签的期限，合同约定授权居间人录入网签系统，郭安英、覃学文配合办理相关手续，双方当事人对办理网签手续并非处于主导地位。此外，居间人出具的《房屋交易情况说明》也已明确说明案涉房屋客观上不能办理网签手续。因此，覃学文主张郭安英没有办理网签构成违约，依据不足，本院不予支持。关于房屋交付问题。《存量房买卖合同》约定签订合同的当天交付案涉房屋，《房屋交易情况说明》对合同签订当天没有办理房屋交付手续已作出说明，双方当事人的微信聊天记录也有提及交付房屋的问题。据此，郭安英没有拒绝交付案涉房屋。覃学文主张郭安英应当对此承担违约责任，依据不足，本院不予支持。关于覃学文是否违约问题。覃学文没有按照《补充协议》的约定办理公证手续、支付首期房款。覃学文认为因郭安英拒绝办理网签手续，其有正当理由拒绝履行办理公证手续、支付首期房款的义务。经审查，双方当事人之间的合同并没有就上述事项的履行顺序作出特别约定。覃学文不享有先履行抗辩权，其应当对此承担违约责任。综上所述，覃学文的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人覃学文负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十一月十五日书记员  钟伊发