福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异280号 异议人（案外人）：林子晖，男，1992年1月14日出生，住福州市晋安区。 申请执行人:中国建设银行股份有限公司福州广达支行，住所地：福州市台江区广达路77号。 负责人：朱跃辉，行长。 委托代理人：林曦、周一帆，福建至理律师事务所律师。 被执行人：福建恒成玻璃有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦峡南村，组织机构代码56339476-0。 法定代表人：秦照华。 被执行人：福建嘉诚石化实业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道西环北路60号融侨花园三区1#、13#、14#楼连接体3层01店面，统一社会信用代码：91350100678468280U。 法定代表人：林诚。 被执行人：翁加兴，男，1979年10月26日出生，住福建省闽侯县。 被执行人：陈学辰，男，汉族，1979年11月24日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：郑爱华，女，汉族，1981年12月5日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：于波，男，汉族，1979年4月15日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：林芳，女，汉族，1978年7月2日出生，住福建省福州市仓山区。 被执行人：福建衡盛淀粉有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦镇峡南村，统一社会信用代码913501216113241005。 法定代表人：陈松武。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司福州广达支行诉被执行人福建恒成玻璃有限公司、福建嘉诚石化实业有限公司、翁加兴、陈学辰、郑爱华、于波、林芳、福建衡盛淀粉有限公司借款合同纠纷一案【案号为（2018）闽0102执5607号】，案外人林子晖对本院拟拍卖位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人林子晖的异议请求：请求中止对位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6不负担租赁权予以变价的执行。 事实与理由如下：异议人是福州市鼓楼区海通壹号梅峰店（下称海通壹号）的投资人及法人代表林子晖，海通壹号是福建海通集团旗下子公司。 2012年9月，异议人与邓玮玮、翁加兴签订了租赁合同，承租业主邓玮玮、翁加兴所有的位于福州市鼓楼区店面等（下称涉案店面），承租面积约3000平方米，租期10年。 2015年8月14日因业主邓玮玮、翁加兴向林祝凤借款2240万元逾期未还，林祝凤向福州市台江区人民法院提起诉讼，并申请台江区人民法院裁定冻结了涉案店面，业主邓玮玮、翁加兴因该案承受了巨大的还债压力，海通壹号受到债权人冲击，经营场所的稳定性遭受巨大威胁，极可能对按高端酒店标准设计、装修投入巨大的海通壹号造成重大经营损失。 因业主邓玮玮、翁加兴与海通集团公司董事长林成国系多年朋友关系，海通壹号又是林成国委托儿子林子晖管理的企业，在巨大的还债压力下，业主邓玮玮、翁加兴寻求海通集团公司出手相助，以帮助其渡过难关。业主邓玮玮、翁加兴愿意变更租期为20年，但要求海通壹号将剩余的租期208个月的租金一次性支付。经过多次磋商，业主邓玮玮、翁加兴和海通壹号双方考虑到提前支付租金给海通壹号及海通集团造成的巨额利息损失，最终达成了补充协议，同意将租期延长为20年，租金由按月支付变更成提前一次性支付，将按原租赁合同计算的208个月总租金5206.68万元折现成2240万元并一次性支付，即每月租金为107700元，由海通壹号法人代表林子晖代替业主邓玮玮、翁加兴直接支付给原告林祝凤。协议签订后，海通壹号依约履行，之后原告林祝凤在收到业主邓玮玮、翁加兴偿还的2240万元借款后也申请法院解除了对涉案店面的查封冻结，海通壹号于是得以顺利经营至今。 案涉房产多次被法院查封，导致异议人的经营场地多次遭受严重干扰，民营企业的生存发展备受威胁。案涉房产曾于2016年4月27日被福州市鼓楼区人民法院查封、拍卖，查封、拍卖申请人为中国农业银行股份有限公司福建省分行营业部。经异议人提出异议，福州市鼓楼区人民法院就本租赁合同场地中一层以（2018）闽0102执异1号《执行裁定书》保护了异议人对案涉房产依法享有的租赁权和租赁物的收益权。 近期，异议人得知法院行将拍卖上述承租店面，这必将导致异议人开办的海通壹号赖以经营的场所易主，将严重影响异议人之前支付的巨额租金相对应的承租权无法得以保障落实，现特向法院提出异议，请求法院裁定准许异议人的合法请求，依法根据法院（2018）闽0102执异1号《执行裁定书》对同一合同内相同情况的二层租赁权益做出裁定，以保护异议人及海通壹号的合法权益，维护公平正义，维护合法的交易秩序，为民营企业的发展保驾护航。 申请执行人中国建设银行股份有限公司福州广达支行发表如下意见：首先认为异议人所提异议的房屋租赁合同在2012年所签订的合同，无法判断是否真实，没有提交2012-2015期间按照合同约定支付租金流水，对于承租人提出异议，首先就要确认租赁的合法有效性。从2013年1月1日开始承担租金并按月支付，在没有租金流水的情况下，本身租赁关系的证据不足。在建行在设定抵押的时候，建行不知道有租赁情况，异议人也没有提交租赁关系有经过登记的证明。 其次，对于2015年异议人所谓的和邓玮玮、翁加兴签订的补充协议从租期从10年变更为20年，以及租金一次性支付，实际上是形成了一个新的租赁关系，该关系是在抵押之后才发生的。根据物权法的规定，抵押权设立之后的财产，出租的财产租赁关系不得对抗抵押权。 第三，按照异议人今天的异议请求上所描述的，业主翁加兴被他人提出涉案店面的起诉，不是事实。林祝凤只是和一楼业主邓玮玮有诉讼关系，不是和二楼业主翁加兴有法律纠纷关系，以上的说法不成立。 第四，异议人和本案债务人也就是出租方，以及案外人林祝凤之间，一次性支付18年租金的方式来抵销案外人对林祝凤的欠款，这是一种恶意串通的损害抵押权人利益的行为。所以，本案所涉的异议人提出的协议书属于无效合同。 虽然异议人提交了鼓楼法院针对一楼店面的裁定书，和本案事实上存在不同，认为应该按各案分别处理。农行只是首封权人并不是抵押权人，一楼的抵押权人也在和异议人在争议租赁关系的问题，目前在福州市中级人民法院在诉讼过程中。 综上，本案异议人所提出的异议租赁关系，不真实不符合常理，所以异议人不应当以承租人的身份享有买卖不过租赁，优先购买权等权利，异议人的异议应当予以驳回。 申请执行人中国建设银行股份有限公司福州广达支行补充发表如下意见：对租金的支付没有异议，对该2012年该酒店在所在地的开办在案涉房产的地址的事实没有异议。对2015年的《协议书》，我方认为是形成了新的租赁合同关系，新的合同租赁关系成立于抵押之后。根据物权法和担保法解释，先抵押后租赁的，该租赁协议不给予抵押物拍卖的买受人（即不能带租拍卖）。 案外人林子晖为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、（2018）闽0102执异1号《执行裁定书》； 证据A2、（2015）台民保字第249号《民事裁定书》； 证据A3、（2015）台民保字第249-1号《民事裁定书》； 证据A4、（2015）台民初字第2683号《民事裁定书》； 证据A5、福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店《营业执照》； 证据A6、《房屋租赁合同》； 证据A7、《补充协议》； 证据A8、《三方协议书》； 证据A9、《汇款凭证》； 证据A10、《林子晖身份证》； 证据A11、2019年3月5日的《内资企业登记基本情况表》； 证据A12、2012年12月24日《营业执照》； 证据A13、2015年11月17日《营业执照（副本）》； 证据A14、《银行对账单》(2013年2月1日至2015年2月28日)； 证据A15、《福建省地方税费纳税申报表》(2013年3月至2013年12月)； 证据A16、《税收完税证明》(2013年12月至2015年12月)。 申请执行人对上述证据质证如下：对证据A1-证据A4真实性没有异议，但是证据A1的裁定书和本案事实不同审查关系也是不一样的。证据A2-证据A4只能体现林祝凤和邓玮玮可能存在的借贷关系。表面证据上就不存在翁加兴是债务人的事实。对证据A5该营业执照是更换过的营业执照，住所目前登记的地址包括了案涉房产，但是这个营业执照的更换时间是2015年9月份，再此之前该营业执照的住所地不是上述地址。也就是补充协议签订的时间，一次性支付租金的补充协议和证据A7-证据A8跟营业执照的相互对应的意思即是新的法律关系的建立，是在抵押权成立之后发生的。对证据A6真实性不予认可，审查承租人的异议案件之中缺少了资金流水等材料来佐证该合同的有效性。对新的法律关系的表面上看是新的租赁关系，包括租金期限和租金都是新的约定。对证据A9表面证据予以认可，但是和2015年一起做的一个记录，并不是真实房屋的租金支付。对证据A11-16的真实性没有异议，对关联性有异议，证据A15和证据A16的证据和本案没有关联，只是公司经营状况的体现。对证据A12和证据A13也只是工商登记的记录，也和本案没有关联。 本院查明：申请执行人中国建设银行股份有限公司福州广达支行与被执行人福建恒成玻璃有限公司、福建嘉诚石化实业有限公司、翁加兴、陈学辰、郑爱华、于波、林芳、福建衡盛淀粉有限公司借款合同纠纷执行一案，本院于2018年11月23日立案执行，执行依据为（2016）闽民初77号民事判决：一、被告福建恒成玻璃有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行偿还借款本金29999989.47元及利息、罚息、复利……五、对被告福建恒成玻璃有限公司上述一、二、三项债务，原告中国建设银行股份有限公司福州广达支行对被告翁加兴提供的抵押物，即位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6在最高限额3040万元的范围内享有优先受偿权，有权依照法律规定以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；被告翁加兴在承担保证责任后，有权向被告福建恒成玻璃有限公司追偿…… 2016年7月23日，福建省高级人民法院依照（2016）闽执保60号《民事裁定书》查封了案涉房产。因被执行人未按照生效文书履行义务，2018年12月17日，本院作出（2018）闽0102执5607号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人翁加兴名下位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6。 异议人林子晖提交的《租赁协议》载明：案涉房产一层店面出租人邓玮玮、案涉房产二层店面出租人（被执行人）翁加兴自愿将坐落于福州市鼓楼区店面等出租给异议人使用，租赁期限自2013年1月1日至2023年1月1日，每月租金180000元，租金每年递增（2013年元月1日-2015年元月1日，每月租金为180000元；2015年元月1日-2016年元月1日，每月租金为189000元……），租赁合同的签订时间为2012年9月3日。从异议人提交的其个人独资企业的财务人员谢风妹在中国光大银行账号62×××57自2013年2月1日至2015年10月29日的银行流水可以看出，该账户定期向邓玮玮的账户转账房租、物业费、水电费，房租金额与《租赁协议》的租金数额能够相对应，并形成证据链。 2015年9月18日，异议人林子晖与被执行人邓玮玮签订的《补充协议》对原租赁合同予以补充约定如下：合同约定的租赁期限由10年变更20年，从2023年1月1日至2033年1月1日每月租金为266000元。 同日，甲方（邓玮玮、翁加兴、林诚）与乙方（异议人林子晖）、丙方林祝凤签订《协议书》，该协议书载明，异议人将一次性付清2015年9月份至2033年12月份的租金，一次性支付全部租金总金额为2240万元。异议人在2015年10月30日前将2240万元租金直接支付给丙方林祝凤，作为林诚、翁加兴为万好公司代偿其结欠丙方的全部借款及利息。2015年9月21日，林子晖向林祝凤转账2240万元。另林祝凤向福州市台江区人民法院起诉被告福建万好实业有限公司、被告林诚、被告邓玮玮民间借贷纠纷一案，因达成和解协议，原告于2015年9月22日向福州市台江区人民法院申请撤回诉讼，福州市台江区人民法院于2015年9月23日作出（2015）台民初字第2683号民事裁定书，裁定准许原告林祝凤撤回起诉。 另查明，异议人提交的福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店的《营业执照》表明，福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店为个人独资企业，投资人为异议人林子晖，成立时间为2012年12月24日，在2015年11月17日工商行政管理处登记的住所地为福州市鼓楼区店面。 再查明，2014年9月12日，被执行人翁加兴与申请执行人中国建设银行股份有限公司福州广达支行签订《最高额抵押合同》，将案涉房产作为抵押担保，该抵押已办理抵押登记。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，在财产保全过程中查封的位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6房产，自动转为执行中查封的房产。 异议人与被执行人翁加兴于2012年9月3日签订《房屋租赁合同》，并实际占有案涉房产作为福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店的经营场所，而案涉房产办理抵押登记时间为2014年9月12日，在签订租赁合同之后，且根据异议人提交的《租赁合同》、《补充合同》、《营业执照》、《转账凭证》、《福建省地方税（费）综合申报表》等证据，可以综合认定异议人林子晖在案涉房产办理抵押登记前，在福建省高级人民法院依法查封前，已经依法占有案涉房产用于经营其个人独资企业福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店，即构成先租赁后抵押，先租赁后查封的事实。 异议人另提交福建万好实业有限公司、邓玮玮、林诚与债权人林祝凤之间的诉讼文书、三方签订的《协议书》、《付款凭证》可以综合证明异议人所称因邓玮玮、林诚、被执行人翁加兴无法偿还林祝凤借款2240万元，通过从异议人处一次性预收2015年9月份至2033年12月份租金2240万元以抵偿欠款，上述行为符合一般常理。 申请执行人主张异议人林子晖与邓玮玮、被执行人翁加兴于2015年9月18日签订的《协议书》、《补充协议》系属于新的租赁关系，本院认为，《补充协议》上载明合同期限由10年变更为20年，每月租金为266000元，《协议书》中约定租金付款方式变成一次性付款20年租金2240万元，上述《补充协议》、《协议书》仅对原合同租赁期限、租金数额及付款方式进行了变更，其他合同条款不变，符合合同法规定的双方协商一致，变更合同的情形，并非形成新的法律关系，系对原租赁关系的重新确认与补充约定，不会改变租赁先于抵押的事实。 本院特别注意到，根据异议人提交的《税收证明》等证据可以看出案涉房产在申请执行人抵押权设立前已装修成高档知名酒楼并开始经营。本院在听证过程中要求申请执行人提交对放贷过程中对抵押物的勘查情况，申请执行人表示其档案内没有抵押登记时对案涉房产的调查记录，故申请执行人在签订抵押合同时没有尽到借款人及抵押权人审慎审查与评估风险的注意义务就与被执行人翁加兴就案涉房产签订抵押合同并发放贷款，存在一定的工作失误。申请执行人未向本院提交其将抵押情况告知案涉房产承租方的事实，故本院推定异议人作为承租方在与被执行人翁加兴签订《补充协议》时对案涉房产的抵押情况并不知情，申请执行人主张异议人与被执行人翁加兴、林祝凤恶意串通以一次性支付18年租金方式损害抵押权人利益的答辩，没有事实依据，本院不予采纳。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，异议人提交的证据可以证明其在本院查封之前，也早于申请执行人抵押权设立前，签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，异议人林子晖享有案涉房产的租赁权。根据上述法律规定，异议人可提出异议阻止在租赁期限内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。异议人作为案涉房产的承租方，可依法享有对案涉房产在同等条件下的优先购买权，故异议人林子辉的执行异议请求，符合法律规定，本院予以支持。因异议人对案涉房产租赁在先，本院在拍卖评估时应带租评估及带租拍卖，并保障异议人作为承租人的优先购买权。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 中止对位于福州市鼓楼区店面和仓库1-仓库6 房产不负担租赁权予以变价的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  朱小英 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  李 榕 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。