上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14564号原告：范存浩，男，1998年1月10日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：冯洁，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂红英，上海沪师律师事务所律师。被告：上海鑫汉贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：田鑫。委托诉讼代理人：陆尧翎，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张立峰，男，1972年6月1日生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：董佳丽，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宏元，上海磊天律师事务所律师。原告范存浩诉被告上海鑫汉贸易有限公司、张立峰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序审理，于2019年9月20日、2019年11月12日两次公开开庭进行了审理。原告范存浩的委托代理人冯洁，被告上海鑫汉贸易有限公司(以下简称“鑫汉公司”)的委托诉讼代理人陆尧翎，被告张立峰的委托代理人董佳丽两次到庭参加诉讼，被告张立峰的委托诉讼代理人陈宏元到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告范存浩向本院提出诉讼请求：确认被告鑫汉公司与被告张立峰签订的抵押合同无效。事实与理由：2015年12月，案外人范某某与被告鑫汉公司签订了《商铺买卖协议》，购买位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号(以下简称“系争房屋”)的房屋，约定购房价为2,714,910.37元，案外人范某某于2016年1月29日付清全部房款，被告鑫汉公司却迟迟不配合案外人范某某办理过户。系争房屋于2016年1月开始，房屋租金利益便由案外人范某某获得。2018年9月20日，案外人范某某将上述《商铺买卖协议》的权利转移给原告，原告与被告鑫汉公司重新签订一份《房地产买卖合同》，约定被告鑫汉公司应在2018年12月31日前办理过户手续。因被告鑫汉公司不配合办理过户手续，原告委托案外人范某某诉至法院要求被告鑫汉公司履行过户义务。双方于2019年1月14日经上海市松江区人民法院调解，达成调解协议：约定被告鑫汉公司于2019年3月31日前办理过户手续。因原告另行起诉被告鑫汉公司履行房屋买卖合同一案，原告于2019年6月22日在松江房产交易中心查询得知，2019年1月23日被告鑫汉公司与被告张立峰又对系争房屋办理了抵押登记。原告认为，被告鑫汉公司与被告张立峰签订的抵押合同属恶意串通，侵犯了原告的合法利益，故诉至法院，要求判如所请。被告鑫汉公司辩称，其与原告确实存在系争房屋的买卖合同关系，原告的购房款也都已经收到。后因其公司融资需要，与被告张立峰签订了抵押借款合同，若法院依法认定合同效力无效，其愿意配合原告过户。被告张立峰辩称：不同意原告的全部诉请。其对原告与被告鑫汉公司之间就系争房屋的买卖事宜并不知情，不存在恶意串通损害原告利益的情形。且据其了解，在其和被告鑫汉公司抵押签订时，原告与被告鑫汉公司之间的网签已经注销，所以其并不知情。本院经审理认定事实如下：案外人范某某、刘某某系夫妻关系，原告系二人之子；2017年5月16日，被告鑫汉公司被登记为系争房屋的权利人。被告鑫汉公司与案外人范某某签订《商铺买卖协议》，约定被告鑫汉公司将其所有的位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号商铺出售给案外人范某某，购房款为2,714,910.37元；自本协议签定当日，案外人范某某支付给被告鑫汉公司购房款100,000元，于2016年1月15日前支付被告鑫汉公司购房款2,614,910.37元；双方约定在案外人范某某付清首付款后三个月内办理出被告鑫汉公司的房屋产权证。合同另对买卖系争房屋的其他相关事宜作出约定。2015年12月17日，被告鑫汉公司向案外人范某某出具收据，载明其收到100,000元，收款事由为1157号定金(古楼公路)。2016年1月11日，案外人刘某某向被告鑫汉公司转账1,000,000元，汇款用途为购房款；同年1月29日，案外人刘某某再次向被告鑫汉公司转账1,614,910.37元，汇款用途为买房款。2017年11月29日，被告鑫汉公司与案外人牛某某签订《商铺租赁合同》，约定案外人牛某某向被告鑫汉公司承租系争房屋，租期自2017年12月1日至2022年12月1日，约定第一年、第二年租金为165,512.90元，第三、第四年租金为173,788.55元，第五年租金为182,477.97元；双方签订合同当日，案外人牛某某须向被告鑫汉公司交付13,792.74元保证金。合同对系争房屋的其他租赁事宜作出约定。审理中，原告与被告鑫汉公司确认，系争房屋的租金一直由承租人支付给被告鑫汉公司，再由被告鑫汉公司转付给原告，直到2017年11月30日，之后的租金都由承租人直接支付给原告。2018年7月29日，被告鑫汉公司出具承诺书，载明其承诺原告购买系争房屋于2018年9月10日前给予过户。庭审中，原告提供权利转移合同，载明案外人范某某将其与被告鑫汉公司签订的关于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号房屋的《商铺买卖协议》中的权利转移给原告；原告与被告鑫汉公司重新签订房屋买卖协议。2018年9月20日，原告与被告鑫汉公司在案外人上海壹嘉房地产经纪事务所的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告鑫汉公司将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号1层房屋出售给原告，房屋转让款为1,660,000元；被告鑫汉公司于2018年9月30日前腾出该房屋并通知原告验收交接；双方确认在2018年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告鑫汉公司未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告鑫汉公司应向原告支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，原告可单方面解除合同，被告鑫汉公司应在接到书面通知之日起七个工作日内退还原告已支付的房款，并向原告支付总房款的20%作为违约金。合同另对其他房屋买卖的相关事宜作出约定。2018年9月25日，被告鑫汉公司再次出具承诺函，承诺在11月30日前给予过户，在期间免去维修基金、税费的一切费用。2018年12月31日，被告鑫汉公司与案外人邵某某通过上海壹嘉房地产经纪事务所签订《上海市房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定被告鑫汉公司将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX号1层房屋出售给案外人邵某某，房屋转让款为2,000,000元；被告鑫汉公司于2019年12月31日前腾出该房屋并通知案外人邵某某验收交接；双方确认在2019年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；案外人邵某某已于本合同当日一次性支付全部房款给被告鑫汉公司。合同另对其他房屋买卖的相关事宜作出约定。2019年1月23日，被告鑫汉公司作为抵押人、被告张立峰作为抵押权人、案外人周某某作为借款人共同签订《不动产抵押借款合同》，约定被告鑫汉公司将系争房屋抵押给被告张立峰，作为借款的担保，并支付合同约定的利息和相关费用；借款金额为2,000,000元，借款期限自2019年1月23日至2019年4月23日。2019年1月23日，被告鑫汉公司与被告张立峰作为承诺人在承诺书上签字确认，该承诺书载明：被告鑫汉公司将系争房屋抵押给被告张立峰，在办理抵押登记过程中，房地产交易中心受理人员告知双方该房屋已于2018年12月31日签订买卖合同，合同编号为XXXXXXX的事实，且在房地产权人鑫汉公司与抵押权人张立峰已经知晓的情况下，双方共同协商，一致要求继续办理该房屋的抵押登记，且双方承诺在该房屋的买受人申请履行其买卖合同前撤销该抵押登记，如由此引发的任何纠纷，双方愿承担一切经济责任与法律责任。2019年1月26日，被告张立峰以每笔50,000元的方式，分40笔向案外人周某某转账了2,000,000元。庭审中，案外人上海壹嘉房地产经纪事务所的法人訾浩作为证人到庭陈述：原告与被告鑫汉公司的房屋买卖合同早已达成合意，其与双方都不存在居间关系，其仅帮忙办理了网签手续；之后被告鑫汉公司单方要求撤销与原告的网签合同，按照行业规定，撤销网签合同需要买卖双方均到场，但被告鑫汉公司出具了承诺书，故其就在被告鑫汉公司的指示下撤销了原告与被告鑫汉公司的网签合同；至于被告张立峰，其表示并不认识。原告、被告鑫汉公司、张立峰对证人的陈述均无异议。审理中，本院至上海市松江区不动产登记事务中心调查，该中心的工作人员陈述：由被告鑫汉公司、张立峰作为承诺人签字的承诺书确系不动产登记事务中心出具，在被告张立峰为对系争房屋进行抵押权登记而查询房屋相关信息时，不动产登记事务中心查询显示，系争房屋上只有一份房屋买卖的网签合同，并将查询结果进行了告知；二手房买卖网签合同若是在房屋居间方签订，则居间方可直接办理网签手续，故网签合同的撤销并不必然需要买卖双方共同到不动产登记事务中心办理，而系争房屋的网签也没有在不动产登记中心进行撤销的记录。原告、被告鑫汉公司、张立峰对不动产登记事务中心工作人员的陈述均无异议。以上事实，有上海市不动产登记簿、《商铺买卖协议》、中国建设银行银行客户回单、收据、户口本、《商铺租赁合同》、中国建设银行交易明细、中国工商银行电子回单、《上海市房地产买卖合同》、权利转移合同、承诺书、承诺函、《不动产抵押借款合同》、中国农业银行交易明细清单及证人、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案外人周某某向被告张立峰借款，被告鑫汉公司作为抵押人，三方签订了就系争房屋的抵押借款合同，被告张立峰履行了给付钱款的义务，故被告张立峰与案外人周某某的借贷关系真实有效；之后三方又至不动产登记事务中心办理了抵押登记手续，故就系争房屋的抵押权已经生效。被告张立峰为办理系争房屋的抵押权登记，至不动产登记事务中心查询相关信息，尽到了相应的注意义务，尽管在办理抵押登记过程中被告知系争房屋上确实存在房屋买卖合同，然承诺书所载，被告张立峰明知的系编号为XXXXXXX的房屋买卖合同，即案外人邵某某与被告鑫汉公司的房屋买卖合同，原告与被告鑫汉公司签订的房屋买卖合同因被告鑫汉公司的单方撤销行为，导致被告张立峰已经无法从不动产交易中心查询得知，故被告张立峰之承诺效力不应及与其并不知晓的原告与被告鑫汉公司签订的房屋买卖合同。庭审中，原告亦无其他证据证明被告张立峰对其与被告鑫汉公司的房屋买卖合同系明知，故原告要求确认抵押借款合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫汉公司擅自撤销其与原告之间签订的房屋买卖合同的行为系事实，如有必要，原告可另向被告鑫汉公司主张损害赔偿权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十七条之规定，判决如下：驳回原告范存浩的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告范存浩负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年十一月二十七日书记员  赵晓彦附：相关法律条文第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。