贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初10689号 原告：薛坤，男，汉族，1986年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周柳香，女，汉族，1990年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：龙海（特别授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林蔓（一般授权代理），贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：薛锦（特别授权代理）。 原告薛坤、周柳香与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称：振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年8月26日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛坤、周柳香之委托诉讼代理人龙海，被告振华房开公司委托诉讼代理人薛锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛坤、周柳香向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金人民币39,622.00元(以上违约金计算从2017年1月1日计算至2019年8月12日，2019年8月12日之后的违约金以购房款415,762.00元为基数按日万分之一计算至被告办妥商品房转移登记的有关文书并交付原告之日止)；二、判决被告退还原告支付给被告的闭路视开户费、电通费、水通费共计975元；三、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2014年9月28日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市环东路都市。合同约定房屋总价款为415762.00元，双方就商品房基本状况、付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“三、初始登记：（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第2项第（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.01%的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款415762.00元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，被告的行为已经违约。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的0.01%计算。原告已支付的购房款为415762.00元，即被告应以购房款为基数按日0.01%向原告支付违约金至被告为原告办妥房屋权属证书并交付原告之日止。另外，被告向原告收取电通、水通、闭路电视通费975元，根据相关规定，以上费用已经包括在涉案房屋价款中，应当依法退还原告。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。 被告振华房开公司辩称：根据民法通则第一百零七条规定因不可抗力不能履行合同不承担民事责任，合同法第一百一十七条规定，不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任，在本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同第二十七条约定，不可抗力不能履行合同，根据不可抗力影响部分或全部免除责任，被告人违约的原因有以下几点：由于2014年5月相关部门下的规划文件验收标准有了新的规定导致，被告人之所以无法按照合同约定的时间完成相应的商品房转移登记文书，是因受到国家行政机关政策因素导致，其属于不可抗力因素，被告人不应当承担由此产生的违约责任；在消防验收过程中，由于部分业主在消防送风口搭建违法建筑拒不拆除，直接导致消防验收延迟，从而影响了办证的时间；2014年11月24日国务院发布不动产登记条例，将所有定作物统称为不动产，房屋和土地统一登记为不动产证，要求和程序重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行；关于二通费的问题，被告收取该费用已经交至有关部门，被告收取的费用不是公司自己所得而是为原告办理相关设施所代收费用。故原告要求退回没有事实及法律依据 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月28日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，总房款为415762.00元。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费。2015年12月19日，被告收取原告电通费625.00元、有线电视入户350.00元。因被告未按约定为原告办理不动产权证书，故原告以上述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告是否承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，若承担，违约期间及违约标准如何认定；二、原告主张被告返还电通费、有线电视入户费的诉讼请求是否支持。 关于焦点一的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2017年1月1日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。故被告应承担的违约金应以原告已付购房款415,762.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。同时，《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，而政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，被告将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系被告行为造成，且原告并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍应就其违约行为向原告承担违约责任，至于被告与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。 关于焦点二的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电通费625.00元、有线电视入户350.00元实质为供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故被告另行向原告收取电通费625.00元、有线电视入户350.00元于法无合理依据，理应予以退还。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告薛坤、周柳香逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款415,762.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还原告薛坤、周柳香电通费625.00元、有线电视入户350.00元； 三、驳回原告薛坤、周柳香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费407.00元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十一月十六日 书记员  高立