广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初8360号 原告（反诉被告）：王盛妙，女，1988年1月21日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：刘伯玲，广西桂悦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韦联国，男，1958年11月28日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：龙世斌，广西建开律师事务所律师。 第三人：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地：南宁市青秀区东葛路161号绿地中央广场A2号楼1单元九层905号，统一社会信用代码：914501037968366118。 法定代表人：王志明，总经理。 委托诉讼代理人：黄香林，女，1988年11月21日出生，汉族，南宁恒创房地产经纪有限公司法务经理，住广西全州县。 原告(反诉被告)王盛妙与被告（反诉原告）韦联国、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称恒创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月21日第一次公开开庭审理，2019年11月15日第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘伯玲，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人龙世斌，第三人的委托诉讼代理人黄香林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王盛妙向本院提出诉讼请求：一、被告返还原告租房押金5000元；二、被告向原告赔偿违约金5000元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月13日，原告通过中介公司与被告的代理人韦选宁（被告的儿子）签订《房屋租赁合同》，承租被告所有的位于南宁市，租期5年，即2014年10月15日至2019年10月14日，租金为每月1900元，按季度支付，原告须每个季度到期前五日内支付租金。同时，合同第五条第2项约定：合同期满，如乙方（原告）不再续租，在付清所有相关费用并保证房屋内设施完好无损的情况，甲方（被告）应在乙方交还房屋3日内将押金无息全额退还给乙方。第九条第1项约定：若甲方对本合同第一条所述该房无完全合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方没有承租该房屋，或甲方中途擅自解除合同，甲方应支付乙方违约金5000元。合同签订当天，原告即向被告的委托代理人韦选宁缴纳了2014年10月15日至2015年1月15日的租金5700元及押金5000元，韦选宁向原告出具了收据。原告入住后，均能按时向被告或者被告指定的人缴纳租金，偶有拖延租金的，也能跟被告协商。2018年8月，被告要求上调租金，原告根据合同拒绝了被告的无理要求，被告便不想再将房屋租给原告，只是碍于合同约定无可奈何，恰好当时原告因资金周转困难，提出以押金5000元折抵2个月的租金，2个月后就搬离房屋，被告也表示同意。因此，原告便没有继续支付租金。但是几天后，被告却以原告未按时支付租金为由，趁原告出差之际，哄骗派出所民警和开锁师傅强行开锁、换锁，不给原告进入房屋，逼迫原告退出房屋。综上，被告强制开锁，单方面提前解除合同的行为，违反了《房屋租赁合同》的约定，被告应承担向原告返还押金及赔偿违约金的法律责任。 被告韦联国辩称，原告至搬离房屋之日一直未足额支付租金，逾期支付租金及相关物业费用，原告在搬离房屋时，未经过被告和物业的许可，且未对房屋进行清理、清洁，同时，原告在使用房屋时造成被告房屋门锁、墙壁、天花板、厕所均有不同程度的损害，即原告存在一系列违反合同的行为，被告无需退还押金及支付原告违约金。 第三人恒创公司述称，对原告的诉讼请求不发表意见，第三人不清楚原告与被告之间发生的事情。 反诉原告韦联国向本院提出反诉请求：一、反诉被告向反诉原告支付租金5700元（2017年1月15日-4月14日的季度租金3700元，2017年4月15日-7月14日季度租金2000元）；二、反诉被告向反诉原告支付违约金5000元；三、反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金的违约金（违约金计算：以5700元为基数，按年利率6%计算，自2017年8月21日计至反诉被告实际付清租金之日止）；四、反诉被告向反诉原告支付房屋损失修复费用8300元；五、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2014年10月13日，反诉原告与反诉被告及第三方中介机构签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将其位于南宁市出租给反诉被告，租期5年，即2014年10月15日至2019年10月14日，租金为每月1900元，按季度支付，原告须每个季度到期前五日内支付租金。并约定在签订《房屋租赁合同》当日，反诉被告向反诉原告支付押金5000元，如反诉被告未按时支付租金和违反《房屋租赁合同》第六条约定未支付其他应付费用的，反诉原告有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵扣所欠金额，反诉被告应于接到反诉原告付款通知之日起五日内补足。同时约定：反诉被告必须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿；反诉被告必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等超过壹个月，反诉原告有权终止合同，收回房屋，反诉被告须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿反诉原告的经济损失，若反诉被告违反《房屋租赁合同》的约定造成反诉原告没有出租或中途收回房屋，或反诉被告中途擅自退租，反诉被告应支付反诉原告违约金5000元。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告交付了房屋，但反诉被告一直存在逾期支付租金的行为，尤其是自2017年起，反诉被告长期拖欠租金，不足额支付租金，截至2017年8月20日，反诉被告尚欠反诉原告租金5700元。此外，反诉被告搬离房屋时，未通知反诉原告交接房屋，并在没有物业放行许可的前提下擅自搬离房屋相关物品，且没有清理房屋内的垃圾，同时，反诉被告在承租房屋期间，损害了反诉原告房屋的相关设施，反诉被告在搬离房屋时亦没有进行修复，反诉原告为修复房屋设施，共花费8300元。综上，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告王盛妙针对反诉辩称，一、根据双方提交的证据可知反诉被告已缴纳全部租金，不存在拖欠租金的情况，且反诉原告未提交其催缴租金的记录，其登报的通知也未涉及未交租金事宜，故反诉被告不需补交租金，也不需承担逾期交租违约金。二、反诉被告不存在违约事实，不应支付违约金。反诉被告于2017年4月26日、5月3日分两次缴纳季度租金及2017年8月1日缴纳第一个月租金时，反诉原告并未提出反对意见，视为反诉原告认可双方改变交租方式，此时租金缴纳时间是不同于原合同的，且双方未明确具体的缴纳时间，因此无法起算逾期交租的时间。在此情形下，租金缴纳时间应遵循交易习惯和生活常识。日常租赁关系中，租金缴纳虽然有提前缴纳的，但也不乏先住后交的，因此，只要反诉原告在当月租期到期前缴纳都符合交易习惯。本案中，反诉被告2017年8月1日缴纳的租金承租期限是到2017年8月15日，反诉被告缴纳下一期租金的时间是8月16日至9月15日，至8月19日反诉原告强制开锁进入时，反诉被告根本不存在逾期交租的情况，且根据合同第七条第4项约定，反诉被告需拖欠租金超过10天反诉原告方有权终止合同，因此，此时反诉原告并不具备提前解除合同的权利，其违约解除合同，应承担违约责任。此外，即使反诉被告应先交租再入住，但在2017年8月19日反诉原告强制开锁进入时，反诉被告也仅逾期4天而已，且这逾期4天的时间也是征得反诉原告同意的，以5000元押金折抵2个月租金，反诉原告也是同意了的，但此后反诉原告又强制开锁进入，违背了双方的约定，属于违约，应由其承担违约责任。三、反诉原告要求赔偿房屋损失没有依据，反诉原告提交的证据无法证实屋内的设施物品是反诉被告损坏的，这些损坏都是在正常使用情况下因折旧而损坏的。该房在退租之前，是由反诉原告先强制换锁进入的，虽然开锁时有第三人一同在场，但不能排除之后其有再次单独进入，并破坏设施物品诬陷反诉被告的可能。反诉原告作为房东，对于房屋设施设备的损害，有当然的维修义务，不能将这些义务转移给反诉被告。反诉原告既然将房屋对外出租，就应考虑到被损坏的风险。因此，在无证据证实反诉被告故意损坏的情况下，该损失应由反诉原告自行承担。此外，反诉原告主张的房屋损失修复费用显然超过了损失，从反诉原告提交的证据可知，反诉原告是将整个房屋的墙面进行了粉刷，首先，反诉原告未提交证据证实房屋需要整屋重刷，其次，反诉原告提交的证据无法证实该损失由反诉被告造成，该房在租赁给反诉被告之前，也由其他人承租过，墙面的东西都是反诉被告承租时已存在的，再次，墙面的污垢大部分也是正常使用过程中折旧所造成的，在无合同约定的情况下，该损失应由房屋所有权人即反诉原告自行承担。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。 第三人恒创公司述称，对反诉原告的反诉请求不发表意见，第三人不清楚事情经过。 经审理查明，位于南宁市的房屋为被告所有。2014年10月13日，原告作为承租方（乙方）与作为出租方的被告（甲方）的委托代理人韦选宁（被告的儿子）及作为经纪方的第三人（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将座落于南宁市在良好状态下出租给乙方使用，租赁期自2014年10月15日至2019年10月14日，甲方于2014年10月13日交房给乙方使用；月租金为1900元，租金按季度支付，乙方应于每季度到期前五日内支付房屋租金给甲方；合同签订当日，乙方应向甲方支付押金5000元和租金5700元，共计10700元，合同期满，如乙方不再续租，在付清所有相关费用并保证房屋内设施完好无损的情况下，甲方应在乙方交还房屋三日内将押金无息全额退还给乙方，如乙方未按时支付租金和违反本合同第六条约定未支付其他应付费用的，甲方有权从押金中抵扣所欠金额。合同第六条约定在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、网络费、电梯费等费用均由乙方承担并负责支付。第七条第3项约定：乙方须爱护房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或按价赔偿；第4项约定：乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费等超过一个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且须承担违约所造成的全部责任及负责赔偿甲方的经济损失。第九条第1项约定：甲方中途擅自解除合同，甲方应支付乙方违约金5000元；第2项约定：若乙方违反本合同的约定造成甲方没有出租或中途收回该房屋，或者乙方中途退租，乙方应支付甲方违约金5000元；第十三条约定：乙方要保持好室内卫生（合同期满后，交房前要做好卫生）。此外，三方还在合同中对其他事项进行了相关约定。合同签订当日，被告的委托代理人韦选宁收取原告押金及租金共计10700元。庭审中，被告对原告所列的租金交付明细中2016年4月16日至2016年7月15日现金支付5700元不予认可，其余缴纳金额予以认可，原告2017年8月1日缴纳的租金1900元，原告主张是交纳2017年7月16日至2017年8月15日的租金。原告与被告的儿子韦选宁的微信聊天记录显示被告的儿子认可原告交租金至2017年8月15日，并用5000元押金折抵两个月房租，同意2017年10月15日收房。2017年8月19日被告因得知原告将房屋内物品搬走，在物业人员的陪同下开锁进入2B1201号房并换锁，检查房屋时发现马桶盖损坏、主卧房屋门框损坏。2017年8月20日，被告到南宁市公安局西乡塘分局边阳派出所反映：2017年8月19日，被告接到宜兰湾物业的电话称有人从2B1201号房把东西搬下来要开放行条，因需要房东同意才能开放行条，物业将电话给租客即原告和被告通话，被告说让被告女儿去查看房屋后并把原告的租金对账后才开放行条，原告没有说话就把电话给物业，因房里还有被告的东西，被告便和物业说不要给原告放行。大约30分钟后，被告女儿称原告已不在了，被告便让其女儿去咨询物业被告是否可以换门锁。2017年8月21日，原告交纳了涉案房屋2017年3月1日至7月31日的代收水费、二次水泵公摊电费、公共分摊电费、公共分摊水费等共计362.41元。2017年8月21日，原告通知被告于当日上午8点收房。被告亦采取在涉案房屋门口张贴通知及在报纸刊登通知的形式通知原告，载明因原告未按房屋租赁合同条款履行相关义务，限原告于2017年8月31日前联系被告相约具体时间解决相关事宜，逾期按相关规定处理。 本院认为，原告、被告及第三人签订的《房屋租赁合同》是各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。从原告与被告儿子韦选宁的聊天记录来看，韦选宁是认可原告交租金至2017年8月15日，同意用5000元押金折抵两个月房租，并同意2017年10月15日收房的，而韦选宁是代被告签订《房屋租赁合同》的委托代理人，原告有理由相信韦选宁可代表被告的意见，韦选宁在微信聊天中所发表的意见构成表见代理，即原、被告已就合同至2017年10月15日解除协商一致，故被告无权在合同解除前擅自进入涉案房屋并收回房屋，被告的行为属于中途擅自解除合同，依照合同第九条第1项约定，应支付原告违约金5000元。原告并不构成中途擅自退租，故被告要求原告支付违约金5000元，本院不予支持。关于原告是否拖欠被告租金，庭审中，被告对原告所列的租金交付明细中2016年4月16日至2016年7月15日现金支付5700元不予认可，原告又无法举证证明该款已支付，故对被告关于原告拖欠2017年1月15日-4月14日的季度租金3700元及2017年4月15日-7月14日季度租金2000元的主张，本院予以采信，故原告应向被告支付租金5700元。关于原告的押金5000元是否应予退还，合同约定如原告未按时支付租金和违反合同第六条约定未支付其他应付费用的，被告有权从押金中抵扣所欠金额，据此，将原告应付租金5700元与押金5000元相折抵后，被告不需再退还原告押金5000元，原告尚应支付被告租金700元。关于被告主张的原告逾期支付租金的违约金，本院认为被告主张自2017年8月21日起按年利率6%计算并无不当，故原告逾期支付租金的违约金应以700元为基数，按年利率6%，自2017年8月21日计至原告实际付清租金之日止。合同载明房屋在良好状态下出租给原告，故对于被告查看房屋时马桶盖的损害和主卧房屋门框的损坏，原告应予以赔偿，本院酌情判决原告赔偿被告200元。至于被告主张原告搬离时房屋未打扫，因2017年8月19日房屋已被被告换锁，此后原告无法再进入承租房屋，故房屋未能清洁的责任应由被告自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告（反诉原告）韦联国赔偿原告（反诉被告）王盛妙违约金5000元； 原告（反诉被告）王盛妙支付被告（反诉原告）韦联国租金700元； 原告（反诉被告）王盛妙支付被告（反诉原告）韦联国逾期支付租金的违约金（违约金计算：以700元为基数，按年利率6%，自2017年8月21日计至原告实际付清租金之日止）； 原告（反诉被告）王盛妙赔偿被告（反诉原告）韦联国200元； 驳回原告（反诉被告）王盛妙的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）韦联国的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担25元；反诉案件受理费219元（反诉原告已预交），本院予以退还52元，余款167元，由反诉原告负担159元，反诉被告负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  何开科 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  薛宁娜