广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2887号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区***********第二卡，统一社会信用代码914********689600P。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘志国，该公司员工。被告：周永辉，男，1990年1月14日出生，汉族，住肇庆市高要区*************，公民身份号码441************717。被告：钟瑞连，女，1991年6月9日出生，汉族，住肇庆市高要区*************，公民身份号码441************042。原告肇庆市华军物业管理有限公司（以下简称华军公司）诉被告周永辉、钟瑞连物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告华军公司的委托诉讼代理人刘志国到庭参加诉讼，被告周永辉、钟瑞连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华军公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令二被告给付2017年10月至2019年7月物业管理服务费2948元。2、滞纳金928.48元。两项合计：3876.48元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：肇庆市华军物业管理有限公司2015年8月19日与高要市富泽房地产开发有限公司签订了富泽豪庭前期物业服务合同，委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。而被告住在富泽豪庭小区4幢1108房，房屋面积89.32㎡，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/㎡，计欠22个月物业管理费2948.00元，滞纳金928.48元。被告已享受了原告的物业管理服务，却并未按时向原告交纳物业管理费，在此期间原告多次催缴，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。经审理查明，被告周永辉、钟瑞连于2014年2月14日与富泽豪庭开发商签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区*******************，合同约定房屋建筑面积89.61平方米，套内面积75.92平方米。2015年11月5日，周永辉、钟瑞连作为乙方与甲方华军公司签订了《收楼承诺书》，该承诺书的内容主要确认了乙方是案涉房屋的业主，且乙方承诺交付物业服务费和其他费用。2015年8月19日，富泽豪庭小区开发商高要市房地产开发有限公司作为甲方与华军公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，委托原告华军公司为该小区提供前期物业服务。合同约定了甲乙双方的责任、物业服务事项、物业服务费、物业服务期限等内容，其中第九条物业服务费约定：“1、富泽豪庭电梯住宅楼按建筑面积每月每平方米1.5元收取……。”第十条约定：“业主从办理收楼手续后的当月开始缴交物业服务费，以后每月收缴物业服务费的时间为每月10日前。乙方在首次收楼时收取业主（非业主使用人）物业服务费时，预收12个月。”第十一条物业服务费的调整和违约责任约定：“2、从逾期之日起每天按交物业服务费的3‰交纳滞纳金……。”周永辉、钟瑞连在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”根据原告起诉的事实和理由及其庭审陈述，自2017年10月起，经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝交纳物业服务费。以上事实，有原告提交的被告身份证复印件、《商品房买卖合同》《收楼承诺书》等证据在卷佐证。本院认为，本案是因周永辉、钟瑞连没有向华军公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。周永辉、钟瑞连与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款。之后周永辉、钟瑞连作为乙方与华军公司作为甲方于2015年11月5日签订《收楼承诺书》，应认定其于2015年11月5日收楼。后周永辉、钟瑞连开始交纳物业服务费，但两被告自2017年10月起开始拒交物业管理费。周永辉、钟瑞连已享受了华军公司提供的服务，应按照双方的约定承担物业管理费。根据《商品房买卖合同》中约定的两被告所购买房屋的面积及原告的诉讼请求，暂计至2019年7月31日，周永辉、钟瑞连应交纳的物业服务费为2948元[1.5元/月×22个月（2017年10月1日至2019年7月31日）×89.32平方米]。关于违约金问题，周永辉、钟瑞连拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。对于华军公司提出的滞纳金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在华军公司未能举证证明因周永辉、钟瑞连逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，华军公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华军公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。因自2017年2月21日至今，中国人民银行公布的一年至五年以内（含五年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%，对华军公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定周永辉、钟瑞连应于每月10日前支付当月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于该月的10日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即当月的11日起支付违约金。具体为2017年10月的物业服务费的违约金应自2017年10月11日起计，以此类推。但华军公司没有诉请2017年10月的违约金，系对自己民事权利的处分行为，本院予以准许。周永辉、钟瑞连的物业服务费违约金从2017年11月1日计至2019年7月31日，为167.96元（具体计算方法详见附表），原告请求超出部分，本院不予支持。周永辉、钟瑞连经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也无书面答辩意见，应视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周永辉、钟瑞连应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日起至2019年7月31日的物业服务费2948元给原告肇庆市华军物业管理有限公司；二、被告周永辉、钟瑞连应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市华军物业管理有限公司支付违约金167.96元(该违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算，暂计算至2019年7月31日，以后计算至付清物业服务费之日止）；三、驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告周永辉、钟瑞连负担。本判决为终审判决。审 判 员  彭 洪二〇一九年十一月二十九日法官助理  许舒靖书 记 员  林子茜（2019）粤1204民初2887号案应付违约金计算表欠交月份欠交金额（元）起计日期截止日期拖欠天数基准利率（年）基准利率1.3倍应付违约金（元）2017年10月133.982017-10-112017-10-3104.75%6.175%02017年11月267.962017-11-12017-11-30294.75%6.175%1.312017年12月401.942017-12-12017-12-31304.75%6.175%2.042018年1月535.922018-1-12018-1-31304.75%6.175%2.722018年2月669.902018-2-12018-2-28274.75%6.175%3.062018年3月803.882018-3-12018-3-31304.75%6.175%4.082018年4月937.862018-4-12018-4-30294.75%6.175%4.602018年5月1071.842018-5-12018-5-31304.75%6.175%5.442018年6月1205.822018-6-12018-6-30294.75%6.175%5.922018年7月1339.802018-7-12018-7-31304.75%6.175%6.802018年8月1473.782018-8-12018-8-31304.75%6.175%7.482018年9月1607.762018-9-12018-9-30294.75%6.175%7.892018年10月1741.742018-10-12018-10-31304.75%6.175%8.842018年11月1875.722018-11-12018-11-30294.75%6.175%9.202018年12月2009.702018-12-12018-12-31304.75%6.175%10.202019年1月2143.682019-1-12019-1-31304.75%6.175%10.882019年2月2277.662019-2-12019-2-28274.75%6.175%10.402019年3月2411.642019-3-12019-3-31304.75%6.175%12.242019年4月2545.622019-4-12019-4-30294.75%6.175%12.492019年5月2679.602019-5-12019-5-31304.75%6.175%13.602019年6月2813.582019-6-12019-6-30294.75%6.175%13.802019年7月2947.562019-7-12019-7-31304.75%6.175%14.96合计167.96