福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初3427号 原告：蔡清气，男，1963年5月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告：蔡国伟，男，1962年7月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 上列二原告委托诉讼代理人：蔡垂从，福建世隆律师事务所执业律师。 上列二原告委托诉讼代理人：王晓雄，福建世隆律师事务所执业律师。 被告：黄金章，男，1957年7月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：康志伟，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王培军，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 原告蔡清气、蔡国伟与被告黄金章合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡清气、蔡国伟的共同委托诉讼代理人王晓雄、被告黄金章的委托诉讼代理人王培军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡清气、蔡国伟向本院提出诉讼请求：1.判令确认蔡清气、蔡国伟与黄金章签订的《土地转让协议》合法有效；2.判令确认上述《土地转让协议》项下“回批地”因政府部门收储而进行的补偿安置所对应的补偿安置权益归属蔡清气、蔡国伟所有；3.判令黄金章立即协助蔡清气、蔡国伟办理址于石狮市轻纺城市场Ａ区的交房手续，并提供相应的材料协助办理产权登记；4.判令黄金章承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，蔡清气、蔡国伟增加诉讼请求：判令黄金章将其于2003年2月27日在石狮市XX委会领取的征地款54477.38元归还给蔡清气、蔡国伟，并按银行同期贷款利率向蔡清气、蔡国伟支付自2003年2月27日起至实际归还之日止的资金占用利息。事实和理由：黄金章是石狮市XX第三村民小组的村民。1993年前后，石狮市人民政府为城市建设需要征迁塘园村集体用地，塘园村村民按其被征土地享有相应的回批地权益，黄金章据此享有相应被征土地对应的回批地权益。2003年2月19日，蔡清气与黄金章签订《土地转让协议》，将其享有的五亩被征土地对应的回批地权益以200000元／亩，共计1000000元的价格转让给蔡清气，蔡清气按约向黄金章支付了相应的转让款，黄金章出具《收条》交由蔡清气收执。2011年，石狮市土地收购储备发展中心依法征收了塘园村的回批地作为石狮市国际轻纺城项目用地，并以土地调换房屋产权的方式以石狮国际轻纺城建设的相应房产予以安置。现土地收储中心将相应的安置房产交付给了塘园村委会，据悉，黄金章已经对安置房屋进行了选房、交房。以上回批地份额及被征收产生的相应补偿权益系蔡清气与蔡国伟合伙购买。蔡清气、蔡国伟多次要求黄金章配合办理选房、交房安置手续，但黄金章却推诿至今。 黄金栋辩称，1.蔡国伟在本案中主体不适格，其并非《土地转让协议》当事人，无权向黄金章主张权利，应驳回其起诉。2.诉争《土地转让协议》因违反法律强制性规定，应确认为无效。首先，诉争双方系因黄金章持有的五亩集体土地可被征收并增批“回批地”，明确约定而达成土地转让协议。该协议并未提及转让土地征收补偿权益，亦没有土地征收补偿权益的意思表示；相反，协议第三条明确约定“转让上述土地的权属自乙方支付全部转让款后归乙方所有”，这就充分说明了双方系在回批地尚未补偿到位的情况下，就协议项下的土地进行明确交易。村集体土地所有权不得转让，这是我国土地管理的基本原则，又根据《土地管理法》第六十三条规定，集体所有的土地使用权不得用于出让、转让或出租用于非农建设。故双方对集体土地设定买卖的行为应确认无效。其次，即使双方在交易时已明确交易所涉及土地将被征收，且政府可按照1993年《征地协议书》的承诺增批土地，那么双方转让的标的应确定为“回批地”。但是回批地的性质仍属于集体建设用地，双方无权私下对集体建设用地设定交易。1993年《征地协议书》中明确，增批的15%土地由塘园村委会按照规划建设工厂、商店以及服务性事业及住宅，已经明确用地单位为塘园村集体。至后来政府对回批地中的部分地块批准建设安置楼，亦均明确建设用地单位为“灵秀镇塘园村委会”，用地性质为“集体建设用地”，且已经批准用地许可证并准备投入建设。2011年石狮土地收储中心与塘园村委会签订《石狮国际轻纺城项目土地收购储备合同》，都明确约定市政府收购并置换轻纺城房屋的土地系“集体土地”。所以，若诉争双方在2003年签订上述《土地转让协议》时所指向的交易标的为回批地，该回批地的性质也仅能被确定为集体建设用地使用权，诉争双方私下集体土地设定交易的行为应确认无效。最后，石狮法院的生效判决已对塘园村集体经济组织以外的人员与塘园第三村民小组成员之间有关安置土地交易的行为作出确认协议无效的认定，故本案协议亦应认定为无效。3.《土地转让协议》的标的物回批地在未实际分配到位的情况下，已被政府重新征收，蔡清气、蔡国伟根据协议书拟取得对应回批地的目的已无法达到，黄金章无法根据协议配合办理回批地产权手续，所以该协议应予以解除。4.塘园村针对回批地被征收后的安置已另行作出安排，各小组所享有的安置面积，已分散在轻纺城区域内。蔡清气、蔡国伟根据《土地转让协议》可主张的五亩土地对应的回批地，与其诉求的9个单元房无法形成一一对应关系。且目前上述单元房的手续尚未办理至黄金章名下，蔡清气、蔡国伟无权要求过户。5.政府对塘园村的征地补偿包括土地补偿费、安置补偿费以及增批的回批地。若诉争双方转让标的指向的是回批地，政府对黄金章所发放的征地款不在协议范围内，无论诉争协议书是否有效，蔡清气、蔡国伟都无权取得。征地款系黄金章代其父亲黄种城领取，实际上并非个人应得征地款。综上，蔡清气、蔡国伟的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依蔡清气的申请调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡清气、蔡国伟提供蔡国伟的居民身份证、《合作购地协议》、《合伙购买塘园村回批地补充协议书》，拟证明蔡清气、蔡国伟合伙购买塘园村土地的事实。黄金章质证认为，对蔡国伟的居民身份证、《合作购地协议》的真实性没有意见，但对蔡国伟的居民身份证、《合作购地协议》与本案的关联性有意见，《合作购地协议》是蔡清气与蔡国伟的内部协议；对《合伙购买塘园村回批地补充协议书》的真实性有意见。本院经审查认为，《合作购地协议》、《合伙购买塘园村回批地补充协议书》的合同相对方为蔡清气、蔡国伟，两人对合同的真实性均予认可，故对《合作购地协议》、《合伙购买塘园村回批地补充协议书》的真实性，应予确认。黄金章提交的《证明》一份，拟证明黄种城回批的安置地在39号楼。蔡清气、蔡国伟质证认为，塘园村39号安置楼用地单位是村委会，并未实际分配到户。本院经审查认为，塘园村委会开具的该份证明仅可证实原39号安置楼系由黄种城、黄金庄、黄奕龙、黄奕山、黄奕彪等户分得，其证明目的与本案不具有直接关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年2月19日，黄金章作为甲方与蔡清气作为乙方签订《土地转让协议》一份，内载：甲方自愿将自己拥有的能安置在塘园村第三生产队回批地的土地每亩以人民币贰拾万元整（小写：200000元）转让给乙方，转让的土地共五亩，总价款人民币壹佰万元（小写：1000000元）。为明确双方的转让事宜，经双方友好协商达成如下协议：一、甲方转让的上述五亩土地经政府征用后的回批地必须是能够安排在塘园第三生产队回批范围。回批地的回批量按塘园村统一的标准计算。二、转让款于本协议签订时一次性付清。甲方收取转让款时另附收条交乙方收执。三、转让上述土地的权属自乙方支付全部转让款后归乙方所有。今后塘园村按全村统一标准确定的回批地也归乙方所有。四、甲方转让的土地与甲方所拥有的其他土地目前尚未确定具体位置，对此双方约定：今后塘园村在统一安排本条双方各自拥有回批地时按好坏位置相互搭配。五、甲方在履行本协议过程中应协助并配合乙方办理回批地投建手续和有关的产权手续等内容。同日，黄金章出具《收条》一份交蔡清气收执，确认收到蔡清气土地款1,000,000元。 2003年8月6日，蔡清气、蔡国伟签订《合作购地协议书》一份，约定：两人总合资金2137400元，蔡国伟出资1637400元，蔡清气出资500000元，合作购买位于石狮市XX村民黄世萍回批地的量4.082亩，每亩按200000元购买，总合计816400元。合作购买位于石狮市XX村民姚淑端、黄江水回批地的量1.38亩，每亩按200000元购买，总合计276000元。合作购买石狮市XX村民黄金章回批地的量5亩，每亩按200000元，总合计1000000元。其中介绍费45000元，根据投入的资金数额，蔡清气占有店面3间，其余店面归蔡国伟所有。蔡清气应协助蔡国伟及与其相关人员处理日常工作，协调内外关系。2019年5月14日，蔡国伟与蔡清气另签订《合伙购买塘园村回批地补充协议书》，对双方合作的安置补偿比例重新进行分割，确定今后合作购买土地有关的权益蔡清气按出资比例占有28.88%，蔡国伟按出资比例占有71.12%。蔡清气、蔡国伟同意法院起诉黄世萍、黄金章、姚淑端、黄江水，要回向其四人购买的石狮市XX回批安置地权益。 另查明，因城市建设需要，1993年1月29日，原石狮市国土建设局与塘园村委会签订《征地协议书》，约定石狮市人民政府征收塘园村在西环路××北侧、师范以北××东公路东侧的土地664.824亩，其中道路85.838亩，水田200亩，农地378.986亩，按照石狮市政府对土地管理的规定补偿费标准计征，石狮市土地管理部门要付给塘园村一次性土地补偿费和安置补助费按实际征用面积计算，水田每亩25500元，农地每亩19500元，道路每亩8000元，按征地面积的百分之一十五比例，增批土地99.724亩，由塘园村委会按市规划建设工厂、商店以及服务性事业及住宅，发展经济，增加村民收入。2003年2月27日，黄金章在姓名为黄种城的《塘园村村民土地征用面积核实表》中“土地主签名确认”一栏签“黄金章代”，并加盖手印。2004年6月17日，原石狮市国土规划建设局、灵秀镇人民政府与塘园村委会签订《灵秀镇塘园村征地结算情况》，载明因服装城建设需要，部分回批地位置需进行调整，根据调整后的规划方案，结算征地面积合计495532㎡（743.298亩），征地款水田510万元、农地752.3061万元、道路126万元、迁移坟墓和青苗赔偿费37.1649万元，回批地按征地协议应安排回批量111.495亩，已安排回批量70幢111.711亩，其中Ａ1-Ａ4已领取《建设用地许可证》。根据《灵秀镇塘园村征地结算情况》所附《塘园村回批地情况表》，已安排回批量70幢111.711亩对应的实建面积为60069.9㎡。2011年11月11日，石狮市土地收购储备发展中心与塘园村委会签订《石狮国际轻纺城项目土地收购储备合同》，约定塘园村委会同意石狮市土地收购储备发展中心按照石狮市人民政府《石狮市国际轻纺城项目土地收购储备实施方案》（狮政综［2011］136号），对集体土地进行收购，收购集体土地面积76.6亩，该土地为回批地片区，东与大仑社区回批地交界、西至南洋路、南至石狮服装城凤仪街、北至南环路，石狮市土地收购储备发展中心同意以集体土地调换房屋产权形式，向轻纺城项目竞得人回购部分房产安置给塘园村委会，安置房产面积按收购土地面积76.6亩×879㎡／亩计算，共67331㎡，包括商业面积43765㎡及办公面积23566㎡两部分。2015年10月19日，石狮市土地收购储备发展中心、塘园村委会与石狮国际轻纺城发展有限公司签订《石狮市塘园村轻纺城房产回购安置协议书》，约定实际安置总面积67364.88㎡，其中实际安置商业面积43797.92㎡，实际安置办公面积23566.96㎡。2017年间，塘园村委会组织牵头，由塘园村第一、第二、第三、第四村民小组推荐的代表共同参与讨论制定《塘园轻纺城安置解决方案》，一致同意将安置数量确认至各个小组，每间应安置面积＝总应安置面积÷间数（每间按64㎡统算统分），各小组分得安置面积＝每间安置面积×间数，其中三队可分面积为106.32656间×190.5039㎡／间＝20255.62㎡，其中商业面积为20255.62㎡×0.642946＝103023.27㎡，办公面积为20255.62㎡×0.3570537＝7232.34㎡，具体为一层3377.54㎡、二层2234.55㎡、三层2142.54㎡、四层2618.66㎡、五层2649.98㎡。黄金章作为第三村民小组代表在同意该方案签字确认处签名。 根据塘园村委会的《塘园村轻纺城房产回购安置明细（第一批）（第三村民小组）》，商业XXX6、XXX7、XXX1、XXX2、XXX8、XXX8、XXX9、XXX2、XXX5、XXX6、XXX1、XXX2、XXX3、XXX5、XXX6、XXX7、XXX6、XXX2、XXX3及2#办公写字楼XXX2、XXX1、XXX3、XXX6房产在塘园村委会的选房名单中登记为黄金章。上述房屋已交付给黄金章，但现尚不满足办理产权登记的条件。 本院认为，关于蔡国伟是否为本案适格原告的问题。《合作购地协议》、《合伙购买塘园村回批地补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的效力性、强制性规定，对其合法性应予确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”现黄金章虽主张其若知道蔡清气与他人合作就不会签订《土地转让协议》，但其在与蔡清气签订《土地转让协议》时即收取了蔡清气、蔡国伟共同出资的全部合同价款1000000元，对黄金章而言其签订《土地转让协议》的合同目的已完全实现，并未存在任何的风险，其并没有提出合理的理由或举证证明存在若知道合同相对方为蔡国伟则不会签订的情形，故蔡国伟与蔡清气之间的委托代理关系合法有效，蔡国伟有权作为本案原告与蔡清气共同主张案涉《土地转让协议》的权利。关于本案《土地转让协议》的效力问题。根据1993年1月29日的《征地协议书》，可以确认案涉《土地转让协议》签订时，塘园村集体土地已经被征收，且按照一定比例增批土地即“回批地”。所谓“回批地”，系有关土地主管部门在征收村集体土地时，按所征收的集体土地面积的一定比例增批一定数量的集体建设用地给被征地集体，作为被征地集体的一种特殊权益补偿方式。该“回批地”在未由各村民按其享有的“份额”进行实地分配、报批建设或者实际投入建设前，被有关土地主管部门征收产生相应的补偿权益。结合石狮本地有关回批地买卖市场的情况以及综合本案基本事实、证据，双方当事人转让的标的明显不可能为集体土地使用权，而应认定为黄金章家庭户在塘园村享有的回批地份额以及回批地份额被征收产生的相应补偿权益。蔡清气与黄金章签订的协议名称虽为《土地转让协议》，但实质上系当事人对于“由此产生的土地回批量”的转让协议。“由此产生的土地回批量”属于黄金章家庭户基于集体经济组织成员资格所享有的具体的民事权益，性质上应属一般的民事合同，黄金章代表其家庭户签订转让协议，并未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。黄金章应当按照《土地转让协议》约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据蔡清气、蔡国伟提供的由黄金章出具的《收据》，蔡清气、蔡国伟已经履行了合同约定的主要付款义务。蔡清气、蔡国伟要求确认《土地转让协议》项下回批地因被政府收储而产生的补偿安置权益归其所有，于法有据，应予支持。根据《灵秀镇塘园村征地结算情况》、《塘园村回批地情况表》，结算征地面积合计为743.298亩，实建面积总计60069.9㎡，也即征用每亩土地对应的实建面积为80.815㎡／亩（60069.9㎡÷743.298亩＝80.815㎡／亩），故《土地转让协议》项下对应的土地权益可得实建面积为404.075㎡（5亩×80.815㎡／亩＝404.075㎡）。根据《塘园轻纺城安置解决方案》，每间按64㎡统算统分，间数为总安置面积÷64㎡，故《土地转让协议》项下对应的土地权益可得间数为6.3137间（404.075㎡÷64㎡＝6.3137间），置换后可分得面积为1202.75㎡（190.5㎡／间×6.3137间＝1202.75㎡）。因黄金章已完成原应由蔡清气、蔡国伟行使的选房权利，且在审理中亦拒绝与蔡清气、蔡国伟协商选房方案，蔡清气、蔡国伟在黄金章选取的安置房屋中按照《塘园轻纺城安置解决方案》确定的各楼层比例选取房屋的方案合情合理，且未超过《土地转让协议》项下对应的土地权益置换后可得的面积，应予照准。故黄金章应将石狮市轻纺城市场Ａ区XXXX房屋（共计1070㎡）交付给蔡清气、蔡国伟。案涉房屋现尚不满足办理产权登记的条件，故对蔡清气、蔡国伟提出的协助办理产权登记手续的主张，不予支持。《塘园村村民土地征用面积核实表》的已领征地款69840元显属政府征收塘园村集体土地所产生的权益，而非集体土地被征收后的回批地再次被征收所产生的权益，故对蔡清气、蔡国伟关于黄金章归还征地补偿款54477.38元并支付资金占用利息的诉讼请求，不予支持。 综上，本院认为，蔡清气、蔡国伟与黄金章之间的合同关系，有蔡清气、蔡国伟持有并提供的《土地转让协议》为凭，当事人双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应确认为合法有效。《土地转让协议》项下回批地被政府部门收储而进行补偿所对应的安置补偿权益应归蔡清气、蔡国伟所有，黄金章应将石狮市轻纺城市场Ａ区XXXX房屋交付给蔡清气、蔡国伟。蔡清气、蔡国伟的其他诉讼请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百零三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项规定，判决如下： 一、确认蔡清气与黄金章于2003年2月19日签订的《土地转让协议》合法有效； 二、确认上述《土地转让协议》项下回批地被政府收储而产生的补偿安置权益归蔡清气、蔡国伟所有； 三、黄金章应于本判决生效后十日内将石狮市轻纺城市场Ａ区XXXX房屋交付给蔡清气、蔡国伟； 四、驳回蔡清气、蔡国伟的其他诉讼请求。 案件受理费13,800元，由蔡清气、蔡国伟负担4,774元，由黄金章负担9,026元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王雅稚 人民陪审员  蔡绵绵 人民陪审员  孙进荣 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  蔡玉玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。