辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初326号原告（反诉被告）：李景新，男，汉族，1987年6月21日生，住所辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：邹艳冬，系辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆晓霞，系辽宁华夏律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连领航家汽车城经营管理有限公司，统一社会信用代码9121021134115290XJ，住所辽宁省大连市甘井子区西北路872号（大连亿丰国际汽车城）B区4层。法定代表人：李全平。委托诉讼代理人：袁园（提供其与大连领航家汽车城经营管理有限公司劳动期间为2019年3月5日至2022年3月4日的劳动合同）。第三人：上海亿丰企业集团大连置业有限公司，统一社会信用代码91210200570881583E，住所辽宁省大连市甘井子区松江路189号。法定代表人：李玉亭，系公司经理。委托诉讼代理人：刘应明（提供其与上海亿丰企业集团大连置业有限公司劳动期间为2018年9月14日至2021年9月13日的劳动合同）。原告（反诉被告）李景新【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司【以下简称“被告（反诉原告）”】、第三人上海亿丰企业集团大连置业有限公司（以下简称“第三人”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，由审判员马雯菁担任审判长，与审判员段丽、人民陪审员张晓青共同组成合议庭，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人穆晓霞律师、邹艳冬律师，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人袁圆，第三人的委托诉讼代理人刘应明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，自2014年起，我方租赁第三人位于大连市甘井子区产用于经营二手车买卖，成立大连奔之腾二手车经纪有限公司。2017年10月19日，原、被告签订最后一期《商铺使用合同》，约定租期自2017年12月8日至2018年12月7日，使用费共计260万元。合同亦约定在合同签订之日一次性向被告（反诉原告）缴纳履约保证金150000元。我方已按照合同约定交付了全年使用费及履约保证金共计275万元。该《商铺使用合同》到期前三个月，我方没有提出续租申请，而被告（反诉原告）则一直要求我方续租。2018年11月12日，在原、被告未就续租事宜达成合意且我方不拖欠任何电费的情况下，被告（反诉原告）对我方承租的区域擅自采取停电的方式要挟我方，导致我方承租的商铺无法正常经营。为避免经营损失，在被告（反诉原告）持续人为断电情况下，我方被迫于2018年11月13日在租赁合同尚未到期情况下搬离租赁区域，终止在原承租区域内的二手车经营。被告（反诉原告）先期违约，其擅自断电的行为导致租赁合同提前解除。同时案涉《商铺使用合同》系由我方于2017年10月19日先行签署，被告（反诉原告）则在合同中第十九条第六项手填上相关条款后于2017年10月20日签署后返还给我方。该手填条款中第1、2、5项均是对2018年承租情况的约定，但被告（反诉原告）将对2019年承租约定书写为第3、4项并隐藏于其他条款中，且未对我方加以提示，直至被告（反诉原告）向我方催收租金时，我方才知晓合同中有此约定。被告（反诉原告）利用签署合同的时间差以及自行手书的便利，强行约定续租的相关内容属于欺诈行为，依据相关法律规定，我方有权请求撤销上述条款。故诉请：1、确认原、被告签署的《商铺使用合同》已经于2018年11月13日解除；2、判令被告（反诉原告）退还履约保证金150000元；3、判令被告（反诉原告）返还2018年11月13日至12月7日（24天）商铺使用费170959元；4、撤销《商铺使用合同》第19条第6项第3、4条款。被告（反诉原告）辩称，不同意原告（反诉被告）的诉讼请求，坚持我方的反诉请求。被告（反诉原告）反诉称，2017年10月20日，原、被告签订《商铺使用合同》，约定我方将坐落于大连市甘井子区西北路872号B区B1001-B1010、B1014-B1016号商铺提供给原告（反诉被告）使用。合同第六条明确约定原告（反诉被告）承担采暖费且需要先交费后使用。且该条款中还加粗备注，原告（反诉被告）须在规定时间交纳各项费用，如超过规定时间交费将按照应收费用日千分之一收取滞纳金，逾期交费超过3日，我方有权利对原告（反诉被告）采取停水、停电、停业整顿等措施直至其缴纳欠费，超过10日我方有权解除合同收回商铺并不予退还其已缴纳的保证金及剩余期间的租金。依照合同约定，原告（反诉被告）应在2018年9月15日至2018年10月31日一次性交付2018年-2019年的冬季采暖费40995.3元。我方多次催缴以及在其使用的商铺张贴缴费通知单，但原告（反诉被告）始终也未缴纳。2018年11月13日，原告（反诉被告）在未通知我方的情况下擅自撤场致使我方无法验铺并收回商铺。原告（反诉被告）的行为系属违约，故提出反诉请求：1、确认原、被告签署的《商铺使用合同》解除；2、判令原告（反诉被告）承担违约责任，赔偿经济损失216666.67元（按照一个月租金标准）；3、判令原告（反诉被告）支付拖欠的采暖费40995.3元及滞纳金5944.32元（按照日千分之一标准自2018年11月1日计算至开庭日），共计46939.62元；4、确认不退还原告（反诉被告）交纳的保证金150000元及2018年11月13日至2018年12月7日（共24天）的商铺使用费170959元。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求。首先，同意解除合同，但系因被告（反诉原告）违约行为所致，应以我方提出2018年11月13日解除合同为准。其次，关于经济损失216666.67元在合同里没有约定，不同意支付。第三，采暖费和滞纳金不同意支付，直到我方2018年11月13日撤出承租区域，也一直没有供暖，我方没有享受到任何供暖服务。第三人述称，同意被告（反诉原告）的反诉请求及对本诉的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告（反诉被告）【合同中为“乙方”，签约日期为2017年10月19日】与被告（反诉原告）【合同中为“甲方”，签约日期为2017年10月20日】签订了《商铺使用合同》，约定甲方经产权人同意将位于甘井子区商铺提供给乙方经营使用，建筑面积为6091.19平方米，使用面积3045.6平方米、规划车位数153个。商铺使用期限为一年（自2017年12月8日至2018年12月7日）。商铺使用费包括租金780000元及市场管理费1820000元，合计2600000元。合同约定乙方在合同签订之日需一次性向甲方缴纳履约保证金150000元，在履行合同过程中，由于乙方违反相关规定的，甲方可依约追究乙方相应责任，并视具体情况在履约保证金中扣除相应金额作为违约金。合同期满后15个工作日内归还或冲抵乙方应向甲方缴纳的费用及应承担的违约和赔偿责任。乙方进场经营期间应自行承担电费、水费，物业费、空调费、采暖费（按照政府供暖价格执行每年9月15日至10月31日一次性交付），物业费、空调费、采暖费为先交费后使用。合同约定乙方须在规定时间内交纳各项费用，如超过规定时交费将按照应收费用的1‰日收取滞纳金，逾期交费超过3日甲方有权对乙方采取停水、停电、停业整顿等措施直至乙方缴纳欠费，超过10日的甲方有权利解除合同、收回商铺并不予退还乙方已缴纳的保证金及剩余期限的租金。在第十三条“合同的终止和续期”约定：合同履行期间，甲、乙双方不得擅自解除或变更本合同。乙方未经甲方同意擅自中途撤场，甲方有权终止合同且不退还履约保证金和剩余使用费。合同期满甲方有权收回商铺的使用权，若乙方希望继续签约，应在合同期满之日前叁个月向甲方递交续签使用合同的书面申请报告，双方就使用的条件重新协商，在同等条件下，甲方应给予乙方商铺使用优先权。若双方达成新合同，新合同约定的生效日期即为本合同的终止日期，若未达成新合同，本合同约定的期满日即为本合同的终止日期。合同第十九条第6项“其他约定事项”中有手写条款：①付款方式分三期缴纳：2017年10月19日支付租金1000000元（壹佰万元整），2018年1月1日前缴纳租金800000元，2018年3月30日前缴纳租金800000元；②2018年制冷费全部减免；③2019年租金于2018年11月7日前一次性支付租金2600000元；④2019年制冷费全部减免；⑤自合同签订即日起免除2017年12月8日至2018年12月7日的物业费。原告（反诉被告）提供收款收据证明其于2017年10月20日交付履约保证金150000元。被告（反诉原告）已认可收到2017年12月8日至2018年12月7日的商铺使用费260万元。被告（反诉原告）提供大连市房地产权证【（甘有限）2015800746号】，其中记载坐落于甘井子区西北路872B、872B-1至872B-6号建筑面积为36219.37平方米的非住宅，房地产权利人为第三人，同时该证附记中记载“此证为商品房初始登记证明，不记载房屋所有权转移登记权利变化情况，物权变动以登记机构登记簿记载为准。”二、关于租赁期内租赁物的使用及相关水、电、取暖费用支付情况，原告（反诉被告）提交视频及电卡拟证明在其并未拖欠电费且充值电卡尚有余额的情况下，其租赁的店铺于2018年11月12日被停电而无法经营。被告（反诉原告）则提供自2018年11月1日至2018年11月12日期间的缴费通知单拟证明虽经被告（反诉原告）多次通知，但原告（反诉被告）仍未按期缴纳2018年11月5日至2018年12月7日期间的采暖费40995.312元。原告（反诉被告）认可取暖费未支付的事实，同时其申请律师调查令向大连大发电供热有限公司调取案涉商铺所在楼的供暖及供暖费情况。大连大发电供热有限公司出具两份情况说明载明：“……2016年、2017年大连领航家汽车城经营有限公司分期缴纳的采暖费，由于大连领航家汽车城经营有限公司出现过没有按照承诺期限缴费情况，因此我们在上述供暖期间均出现开栓、关栓的非持续供暖情况，具体开栓、关栓的时段由于当时都是网上操作，现在没有详细记载。……2018年12月5日我们接到营业中心开栓指令，开始为大连领航家汽车城经营有限公司供暖，持续至今。”原、被告均认可原告（反诉被告）于2018年11月13日撤离租赁商铺的事实。原告（反诉被告）称其以口头方式通知被告（反诉原告）解除案涉《商铺使用合同》，被告（反诉原告）予以否认。本院认为，原、被告签订的《商铺使用合同》系双方的真实意思表示，被告（反诉原告）虽提交了第三人的房屋权属证拟证其有权出租案涉房屋且第三人也未提出异议，但是该权属证上记载房屋为初始登记，无法体现权属变动的情况。但因原、被告均未提出对案涉《商铺使用合同》有效性的质疑，故原、被告作为《商铺使用合同》的签订主体，应受该合同的约束。现原、被告均认可原告（反诉被告）已于2018年11月13日撤离案涉商铺，双方也均提出解除合同的诉请，但原、被告均认为系对方的行为违约致使合同解除的后果。本院认为，根据合同第六条关于相关费用的约定，原告（反诉被告）确应于2018年9月15日至2018年10月31日支付5个月的供暖费，且为先交费后使用。但事实上，案涉店铺并非由被告（反诉原告）而系由供暖公司进行供暖，被告（反诉原告）收取了供暖费理应及时交付供暖公司，原告（反诉被告）作为承租人方能享受到供暖的权益。但根据大连大发电供热有限公司提供的情况说明，因被告（反诉原告）未按期足额交付供暖费致使案涉商铺所在楼在2016年、2017年均出现过开栓、关栓的非持续供暖情况。且因供暖费系在2018年10月31日前交费后再由供暖公司供应2018年11月至2019年3月期间的暖气。而本案中，案涉租赁期系自2017年12月至2018年12月且原、被告之前亦有相应租赁合同，故原告（反诉被告）在已向被告（反诉原告）支付了2017年供暖费的情况下，因被告（反诉原告）未按时向供暖公司交付供暖费而致使原告（反诉被告）未能享受2017年12月至2018年3月期间完整的供暖权益，故根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被告（反诉原告）在未完全履行其应尽义务的前提下其无法依据合同约定要求原告（反诉被告）交付供暖费并以未交费为由停止案涉租赁商铺的供电。原告（反诉被告）虽未按照合同约定向被告（反诉原告）发出解除合同的书面通知，但其因被告（反诉原告）的停止供电的行为致使案涉商铺无法正常使用即合同无法继续履行的前提下撤离案涉商铺，且被告（反诉原告）亦知悉撤离事宜的情况下，应视为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）作出解除合同的通知，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，故原、被告间的《商铺使用合同》于2018年11月13日解除。关于原告（反诉被告）主张返还履约保证金150000元及2018年11月13日（不包括该日）至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元，如上所述，《商铺使用合同》的解除系并非因原告（反诉被告）的违约行为所致，且原告（反诉被告）已于合同解除时即将案涉商铺返还给被告（反诉原告），且被告（反诉原告）亦未举证证明原告（反诉被告）尚有其他费用未结清，故被告（反诉原告）应将履约保证金150000元及自2018年11月14日至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元返还。关于被告（反诉原告）反诉请求赔偿经济损失216666.67元及支付供暖费40995.3元及滞纳金5944.32元，如上所述，原、被告间的《商铺使用合同》于2018年11月13日解除，且并非因原告（反诉被告）违约行为所致，而根据供暖公司出具的情况说明，原告（反诉被告）在租期内并未享受2018年11月至2019年3月的供暖服务，故对于此反诉请求，本院均不予支持。关于原告诉请撤销合同部分条款，因合同业经解除，本案中不再进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李景新与被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司签订的《商铺使用合同》解除。二、被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）李景新返还履约保证金150000元及自2018年11月14日至2018年12月7日（共24日）的商铺使用费170959元。如果被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6110元【原告（反诉被告）按照诉请320959元及普通程序预交】，由被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司承担并支付原告（反诉被告）。反诉案件受理费2598元（按照反诉请求为259670.74及反诉减半收取），由被告（反诉原告）大连领航家汽车城经营管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  马雯菁审 判 员  段 丽人民陪审员  张晓青二〇一九年十一月二十九日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。