广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1642号原告：陈树娣，女，汉族，1977年11月10日出生，住址广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码441************061。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。法定代表人：尹某1。原告陈树娣诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈树娣到庭参加诉讼，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈树娣向本院提出诉讼请求：1．判令被告严格继续履行合同交房义务；2．判令被告赔偿原告逾期交房违约金（2015年11月30日-2017年2月25日）合计454天，该时间段违约金74160.63元及逾期支付违约金的利息按银行同期贷款利率计算（2018年9月13日暂计至2019年10月18日）合计401天；3．判令本案诉讼费全部由被告负担。事实与理由：原告于2004年2月16日与被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号：201**********854，原告（买受人）购买被告（出卖人）所开发的肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期第***幢***层***房，购房金额为412358元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2015年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到收买人解除合同通知之日起60日内退还全部已支付的款项，并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的真实原因，原告所购房屋早已在2015年下半年开始停工。原告为了维护自己的合法权益，多次找被告确定交房时间，被告均推辞拖延，并屡屡公开欺骗原告，承诺数次开工时间，没有一次兑现！被告竟用虚假复工来忽悠业主！仅仅在天标楼盘上挂了一个横幅，写上“热烈庆祝天标山水城全面复工”，横幅已挂了几个月，整个楼盘空无一人，完全没有复工迹象，可见被告是多么没有诚信！欺上瞒下，欺骗业主。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，这给原告带来了无法预计的损害。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，原告有权要求被告承担违约责任，有权要求被告继续履行合同约定的交房义务，采取补救措施、停止违约行为，赔偿损失，支付违约金，有权要求被告赔偿因被告违约而给原告造成的经济损失和精神损失费。同时原告有权要求被告根据双方签约合同第八条、第九条之约定，按照每日万分之三的比例，支付违约金，被告应付原告违约金63833元（该违约金为2015年11月30日-2018年3月12日的时间段的违约金），自2017年2月26日起至交楼日的其他时间段违约金将另行起诉索赔。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，为了维护原告的合法权益，故提起本诉讼。原告提供证据如下：1．原告身份证，证明原告的主体适格；2．企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；3．商品房买卖合同、发票、通知书，证明原告已按合同支付购房款为412358元，合同约定的收楼时间为2015年11月30日，被告通知原告交楼时间延迟至2016年3月31日；4．天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议，证明双方达成以房屋维修基金和物业管理费抵扣逾期交楼违约金等。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司答辩称：原、被告双方已于2018年3月2日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依法遵守。双方已就逾期交楼的违约金支付达成一致意见，原告同意扣除其应缴的房屋维修基金和物业管理费，应结合实际的具体逾期时间和协议规定确定逾期交房的违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年3月1日，原告购买被告天标山水星御商品房第***幢第***层***房，房价款总金额为412358元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。买卖合同约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，被告分别于2014年3月7日和4月17日出具付清房款的两张发票给原告。2017年11月17日，涉案商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2017年8月29日，被告向原告发出《山水星御收楼通知书》，告知原告收楼。2018年3月12日，原、被告签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定对逾期交楼违约责任追偿日期止于2017年4月30日，违约金按已交房款计赔，被告赔付的违约金63833元，原告同意以抵扣其应缴房屋维修基金6500.25元和物业管理费4160.16元，届时多退少补，违约金于签订协议六个月内现金支付。变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，被告将按原合同支付违约金因被告仍没有按《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定的协议签定后六个月内支付违约金，原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方就被告逾期交楼违约金事宜签订的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被告未能按协议约定的六个月内向原告支付违约金，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付逾期交楼的违约金及计付逾期利息的主张，理据充分，本院予以支付，但应按谅解协议确认的支付违约金，逾期利息以53172元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年9月13日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至起诉日2019年9月30日止。具体数额应为55662元［（违约金63833元-维修基金6500.25元-物业管理费4160.16元=53172元）］＋［违约金余额利息：（2018年9月13日至2019年8月19日，共341天，违约金余额53172元×年利率4.35%÷360天×计息天数341天＝2190元；2019年8月20日至起诉日2019年9月30日，共42天，违约金余额53172元×年利率4.85%÷360天×计息天数42天＝300元；共2490元）］。原告请求违约金为74160元，超过实际计算数额，故被告应向原告支付的违约金及逾期利息为55662元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈树娣支付违约金及逾期利息共55662元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费827.01元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月十五日书记员  梁思学