广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初501号原告：文建峰，男，汉族，1973年4月24日出生，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：刘志群，广东盈辉律师事务所律师。被告：深圳市家宜多实业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区大鹏镇王母村上圩门村鹏新街**。法定代表人：张金鹏。委托诉讼代理人：陈青。第三人：百胜餐饮（广东）有限公司，住所，住所地：广东省广州市环市东路**友谊商业大厦**div>法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：许世芬、潘雪芬，广东恒益律师事务所律师。原告文建峰与被告深圳市家宜多实业有限公司（以下简称深圳嘉宜多公司）、第三人百胜餐饮（广东）有限公司（以下简称百胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文建峰的委托诉讼代理人刘志群、被告深圳嘉宜多公司的委托诉讼代理人陈青、第三人百胜公司的委托诉讼代理人潘雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文建峰向本院起诉请求：一、解除本案《房屋租赁合同》；二、判令被告立即支付尚欠的租金人民币31098元给原告；三、判令被告支付逾期付款违约金（按应付租金31089元每天1%计算违约金，自2019年3月16日起至付清尚欠租金31098元日止的违约金）；四、判令被告将本案租赁房屋清空并交回给原告；五、判令被告承担缴纳其租赁本案房屋期间发生的税金；六、本案案件受理费用由被告负担。文建峰庭审中变更第三项诉讼请求为：第一季度违约金为2019年3月16日至2019年5月29日共74天×310元＝22940元，第二季度违约金为2019年6月16日至26日共11天×310元＝3410元，合计26350元。主要事实与理由：2011年2月23日，原、被告签订了被告租赁原告所有的位于阳山县××××××卡房屋的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限（自2011年3月15日起至2027年3月15日止），预交季度租金，逾期支付租金违约金等条款。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，而自2011年3月15日起至2018年12月15日止，被告均依照该合同约定履行支付租金义务。2019年3月15日，被告未依约向原告支付2019年3月15日起至6月15日租金31098元给原告，致原告一份《知会函》。原告不同意《知会函》提出“变更租金和承租人”的要求，于2019年3月22日致《复函》给被告，但被告逾期一个月后仍未支付租金给原告，损害了原告的合法权益。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期交纳租金的行为构成违约，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告补充事实理由：因被告已经交付第一季度租金，故第一季度逾期支付租金违约金为22940元，第二季度租金违约金为3410元。文建峰为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明原、被告关于房屋租金、租赁期限、逾期支付租金违约责任等项权利义务的约定；二、《知会函》，证明被告要求变更合同关于租金、承租人的约定，未经原告同意；三、《复函》，证明原告不同意被告关于变更合同的要求，催告被告支付租金；四、《不动产权证书》，证明本案租赁房屋属原告所有的事实（原《房地产权证》的房地座落：阳山县阳城镇陵园路北门市场南座，现《不动产权证书》变更地址为：阳山县××××××）。深圳嘉宜多公司辩称，2011年至今，我司一直转租文建峰铺面给百胜公司经营肯德基餐厅，我司与文建峰签订了第三方合同，即是同意转租证明。肯德基餐厅因阳山县消费力不足导致经营困难，导致我司租金一直严重亏损，2019年3月我司向文建峰申请减租，文建峰不同意，我司没有及时跟进。我司会按原签订的合同准时交租，希望能得到法院支持和调解。深圳嘉宜多公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：企业营业执照、企业机构代码、房屋租赁合同、同意转租证明。百胜公司辩称，一、无论最终判决原、被告之间的《房屋租赁合同》是否解除，原告均应依法保证答辩人的承租权益。原告和被告向答辩人提供的《同意转租证明》记载：“我文建峰同意，在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因深圳嘉宜多公司不能继续履约合同，如果百胜公司届时要求我文建峰接替履行上述《租赁合同》出租方下所有权利义务直至《租赁合同》期满之日，我文建峰同意将百胜公司另行订立协议承继上述《租赁合同》。租金按上述合同（租赁合同）约定15%来收取”。如法院判定原、被告之间的《房屋租赁合同》解除，我方要求原告在其涉案产权范围内承继被告在《租赁合同》项下出租方的全部权利义务直至《租赁合同》期满之日。二、答辩人与被告签订《租赁合同》以来，一直严格履约，根据合同相对性原则，答辩人不对原被告之间的租赁事宜承担责任和义务。三、如判决解除原被告的合同，请求法院一并判决：1.从解除之日原告应履行其在《同意转租证明》中作出的承继被告全部权利义务，将案涉房产出租给答辩人，且原告收取的租金是答辩人与被告签订合同中约定租金的15%；2.被告继续履行其与答辩人签订合同中除原告案涉产权以外的其余部分的出租义务，且被告应收取的租金是被告与答辩人签订合同约定租金的85%。百胜公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：一、第三人与被告签订的《租赁合同》，证明第三人承租粤房地证字×××号，粤房地证字××号的部分面积总计使用面积为155平方米和二层使用面积235平方米（粤房地产权证阳字第**）共计390平方米的房产用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限为自2011年5月10日至2026年7月9日；二、第三人与被告签订的《租赁合同》的附件三粤房地证字第×××号，证明粤房地证字第××号显示权属人为原告，建筑面积为42.32平方米，亦即本案涉案房产粤（2019）阳山县不动产权第××××××号；三、原告和被告向第三人提供的《同意转租证明》（详见原告2019年7月1日提交的《同意转租证明》），证明原告向第三人承诺，如若被告无法继续履行与答辩人签订的《租赁合同》，其应当承继被告作为出租方项下的全部权利义务直至期满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认；对双方有异议的证据，本院经审理认定的事实如下：2011年2月14日，被告与第三人签订《租赁合同》约定被告将包含原告名下的坐落在阳山县×××卡的房屋（面积42.32平方米）在内的合计390平方米的房产出租给第三人用于开设肯德基连锁餐厅，租赁期限为2011年5月10日至2026年7月9日。上述《租赁合同》还对租金及支付方式、房产交付、税收及费用、被告保证及责任、第三人保证及责任、保险及赔偿保障、合同提前终止、续租及期满财产处置、违约责任、通告及送达等内容进行了约定。2011年2月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：一、原告将名下的坐落在阳山县×××卡房屋（面积42.32平方米）出租给被告作商铺使用，租赁期间2011年3月1日至2027年3月15日；二、如被告拖欠租金一个月，原告可以终止合同，收回房屋。其中2019年3月15日至2020年3月15日每月租金为10366元，被告须在每季度前将租金预交给原告。如被告逾期交付租金，须按租金的1%，以天数计算逾期交租违约金给原告；三、租赁期内，被告负责缴纳水电费和有关税费（含租赁税、物业税、卫生费、治安费等）。被告在合同签订日向原告交纳50000元合同保证金，合同期满一个月后被告在交齐租金、水电费和其他税费后且不存在违约的情况，原告将租赁押金无息退还给被告。如被告有未交清费用，可由租赁押金抵扣所欠款项；四、在不影响房屋结构前提下，被告可以对房屋进行装饰，但规模、范围、工艺、用料等先得到原告同意后才可施工。装饰物的所有权在租赁期满后归原告；五、双方违反第四条约定，违约方负责赔偿。被告逾期交付租金，除补交租金外，并按租金的1%每日计付违约金。被告擅自转租的，原告有权终止租赁合同，同时按约定租金的1%每日计付违约金。被告向原告交付了50000元的保证金。后原、被告共同向第三人出具《同意转租证明》，记载原告知悉并同意被告与第三人签订的《租赁合同》，同时同意无论因何种原因被告不能继续履行合同，如第三人要求原告接替被告继续履行《租赁合同》，原告同意与第三人另行订立协议承继上述《租赁合同》。租金按《租赁合同》约定的租金的15%收取。2019年3月15日，被告向原告发出《知会函》，内容为：一、因租金亏损问题，要求原告按现合同租金打5折收取，被告继续履行合同；二、原告退租并向第三人提出申请，由第三人承租，并直接向原告交租金；三、收到知会函之日起至2019年3月25日前回复，如不回复被告委托律师起诉到法院解决，在此期间双方未协商解决好，被告停止交租金给原告。2019年3月22日，原告向被告发出《复函》，不同意被告提出的方案，并要求被告按期交租金和履行《房屋租赁合同》的权利和义务。庭审中，原告主张按季度交付租金即上一季度结束前交付下一季度的租金，承认被告在2019年5月29日缴纳了原定于在2019年3月15日前缴纳的季度租金31098元，在2019年6月26日缴纳了原定于2019年6月15日前缴纳的季度租金31098元。被告主张其已经交付了2019年3月15日起三个季度的租金，但原告承认收到2019年3月15日起前两个季度的租金外，未核实账户是否收到第三个季度的租金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点：一是原、被告签订《房屋租赁合同》是否解除；二是被告是否支付原告违约金，并负担租赁期间的税费；三是被告是否返还案涉房屋给原告。关于焦点一。原、被告签订《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定了每一年的月租金数额，而被告应在每季度前预交租金，按此理解双方是在一年中按季度计付租金，与原告陈述被告是按季度交付租金的事实相符。被告应在2019年3月15日前缴纳2019年3月15日起的季度租金，但在原告不同意被告的《知会函》意见并在2019年3月15日以书面形式明确要求被告按照合同履行交付租金的义务，且原告在2019年4月22日起诉后，其在2019年5月29日才交付第一季度的租金。原告两次要求被告支付租金，已经按《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定给予了被告足够合理的期限支付租金，但被告再三拖延支付租金，原告据此提出解除双方租赁合同关系，理据充分，本院予以支持，即原、被告于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。关于焦点二。首先，因被告已在2019年5月29日缴纳了2019年3月15日起的季度租金31098元，在2019年6月26日缴纳了2019年6月15日起的季度租金31098元，故对原告要求被告缴纳租金31098元的诉讼请求，本院不予支持。另外，原、被告签订的合同予以解除，但在合同解除之前第三人仍在使用房屋，此期间被告应按照原、被告的《房屋租赁合同》约定的租金支付期限和租金金额，支付租金给原告。因被告拖延支付租金的行为，构成违约，故对原告请求被告支付逾期交租违约金的请求，本院予以支持。双方约定的2019年3月15日至2020年3月15日的月租金是10366元，逾期违约金按每日1%计算：2019年3月15日至2019年5月29日逾期75天的违约金为31098元×1%×75天=23323.5元，2019年6月15日至2019年6月26日逾期11天的违约金为31098元×1%×11天=3420.78元，合计26744.8元。原告主张违约金26350元，属于对自己权利的处分，本院予以确认，即被告支付原告违约金26350元。其次，关于原告主张的税金问题。按照合同约定，租赁税、物业税等由被告负担，但因本案中双方当事人均未能举证确已产生或将产生税金的数额，如原告垫付了被告应当缴纳的税金的，原告可以在实际产生时另行主张。关于焦点三。因原告向第三人出具《同意转租证明》，根据该证明第三人有权请求原告接替被告继续履行《租赁合同》，亦即原告将房屋出租给第三人。本案中，案涉房屋的实际占有人为第三人而不是被告，原告要求被告返还房屋的请求在客观上不具备履行的可能性，故对原告要求被告返还房屋的请求，本院不予支持。此外，对于第三人提出原告继续履行被告与第三人签订的合同，原告和被告收取相应租金的意见，第三人可以另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告文建峰与被告深圳市家宜多实业有限公司于2011年2月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告深圳市家宜多实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告文建峰违约金26350元；三、驳回原告文建峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费865元（原告文建峰已预交），由原告文建峰负担330元，被告深圳市家宜多实业有限公司负担535元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 欧阳志勇人民陪审员 胡 志 强人民陪审员 黄 秀 娟二〇一九年十一月二十九日法官助理余伟业书记员郑秋兰书记员邹卓栩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。