南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初9244号 原告：马建威，男，1981年1月23日生，汉族，住南京市雨花台区。 被告：朱俊明，男，1967年1月31日生，汉族，住上海市松江区。 委托诉讼代理人：刘勇，中国人民解放军国防大学法律顾问处律师。 委托诉讼代理人：钱晓燕（被告朱俊明之妻），女，1973年7月20日生，汉族，住山东省济南市槐荫区。 原告马建威诉被告朱俊明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日、11月22日依法公开开庭审理了本案。原告马建威、被告朱俊明及其委托诉讼代理人刘勇、钱晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马建威向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁协议；2、请求判令被告返还扣除原告违约金后的房租人民币9083.87元及利息（不满月按日计）；3、请求判令被告返还原告租房押金人民币10000元及利息；4、请求判令被告返还原告预交的物业费、车位管理费共计人民币1140元及利息，以上合计：20223.87元；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告双方于2018年5月1日签订《房屋租赁协议》，约定：被告为出租人，原告为承租人。被告将其位于南京市建邺区保东路6号和熙臻苑4栋1单元2601室的房屋出租给原告居住，租赁期限自2018年5月7日至2021年5月7日，租金每月6400元，第一年租金支付方式为三个月一付，原告向被告支付押金人民币10000元整。第二年应被告要求租金支付方式改为六个月一付，2019年5月11日，原告向被告支付了自2019年5月7日起至2019年11月7日的租金共计38400元。因孩子转学原因，2019年8月10日，原告向被告提出退租，被告同意提前解除合同，双方约定原告于2019年8月25日将房屋交还给被告，后原告如期将房屋交还被告，被告收回房屋钥匙。但直至今日，被告没有退还原告多交的房租及押金。原告多次与被告沟通，并主动提出支付一个月的房租6400元作为违约金，但被告仍未同意。至此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告朱俊明辩称，1、原、被告双方租赁合同正在履行之中且不存在约定和法定的解除事由，依法应当继续履行。按照双方签订的租赁协议，原告已支付租金至2019年11月7日，双方权利义务仍在履行之中。按照双方签订的租赁合同约定：原告租期未到期而要求退租时，必须与被告协商一致，除遇不可抗力因素，双方均不得提前终止合同。故原告在起诉书中所称的转学事由并非不可抗力因素，原告完全可以继续租住现房屋。原告如提前解除合同，不得要求被告退还租金。2、若原告一定要单方面解除合同，则要赔偿因提前解约给被告造成的可预期损失，并支付惩罚性违约金。关于可预期损失，一种是将损失计算至原告找到同等条件的租户为止，租赁断档期的租金损失由原告承担；另一种是一次性支付被告六个月的租金损失。关于惩罚性违约金应为6400元，是按照约定对原告不守诚信、恶意毁约行为的惩罚。另外，原告应支付被告从外地奔赴南京导致的差旅费和误工费损失3243.5元。3、原告支付的10000元保证金应抵扣被告的物品损失及水电气费用。租赁期间，原告及其家人不爱惜被告房屋设施及家具，在墙纸上乱涂乱画，损坏沙发且在沙发上小便，拿走被告的机顶盒（价值205元），损坏被告的空调柜机摇控器（价值50元）。近日，被告对充满尿味的沙发进行干洗，支出费用1220元，修理沙发破洞及皮扶手预计500元，墙纸的维修预算5940元，且原告尚欠水电气费385元，以上费用合计8460元。至于原告提出的被告返还预交的部分物业费、车位管理费，以法庭判令解除合同之日起如实核算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，约定：被告将其位于南京市建邺区保东路6号和熙臻苑4栋1单元2601室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告居住，租期三年，自2018年5月7日起至2021年5月7日止，租金每月6400元，支付方式为三个月一付，原告在交付房屋租金的同时，另向被告支付保证金10000元，并约定：原告租期未到期而要求退租时，必须与被告协商一致，并且要支付违约金给被告。如果所租房屋内的所用设备有损坏，由原告负责修复或者被告在保证金内扣除相应赔偿金额。本协议一经签订，原、被告双方应严格遵守，除遇不可抗拒因素，双方均不得提前终止协议，违约者需向对方支付一个月租金的罚款。房屋租赁协议签订后，被告将房屋交原告使用，原告支付房屋租金至2019年11月7日，并支付被告保证金10000元。 另查明，原告每月支付涉案房屋的物业费225元、车位管理费60元，上述费用原告已支付至2019年12月底。对此，被告予以认可。 庭审中，原告称，2019年8月10日，其通过电话、微信的方式向被告提出退租意愿，同年的8月24日，原告搬出涉案房屋，8月25日，将涉案房屋的钥匙交被告处，被告不同意解除合同，称未收到原告退还的涉案房屋钥匙，另外，被告陈述其结算了原告未支付的涉案房屋燃气费16.38元、水费107.72元、电费426元，合计550.1元。对此，原告予以认可。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁协议》真实有效，对双方均具有法律效力。各方当事人应本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自身义务。本案中，在双方租赁期限届满之前，原告通过电话、微信的方式，要求提前解除双方之间的合同。被告虽不同意，但通过庭审中被告提交的其于2019年10月5日干洗沙发的票据，证明其已于2019年10月实际控制涉案房屋，为防止损失扩大，对原告提出的要求解除房屋租赁协议的诉讼请求，本院予以支持，原、被告双方签订的房屋租赁协议可自2019年10月1日予以解除。考虑到原告提前解除合同，违反双方的合同约定，故原告应向被告支付一个月的租金作为违约金。因原告的租金已交纳至2019年11月7日，故被告应返还原告多交的7天租金，合计1493元。关于原告给付被告的房屋保证金10000元，名为保证金实为押金，基于原、被告双方的合同已经解除，故被告应当对该押金予以退还。关于原告主张的要求被告返还原告预交的物业费、车位管理费的诉讼请求，因双方的合同于2019年10月1日解除，故原告预交至2019年12月底的物业费及车位管理费，被告应当返还原告三个月的相关费用，合计855元。关于原告主张被告返还租金、押金、物业费、车位管理费的利息部分，因于法无据，本院不予支持。关于被告抗辩要求原告给付其可预期损失，及为处理此事从外地奔赴南京导致的差旅费和误工费损失3243.5元，因于法无据，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿其房屋内设施设备损失的抗辩意见，因被告未提交证据予以证明，且未提出反诉请求，故本院亦不予采纳。关于被告代垫的原告未支付的燃气费16.38元、水费107.72元、电费426元，合计550.1元，原告予以认可，对该费用，原告应当支付。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告马建威与被告朱俊明的《房屋租赁协议》自2019年10月1日起解除； 二、被告朱俊明应当返还原告马建威房屋租金1493元、押金10000元、物业费及车位管理费855元，合计12348元； 三、原告马建威应当给付被告朱俊明代垫的水电等费用，合计550.1元； 以上二、三项相互冲抵后，被告朱俊明应当于本判决生效之日起十五日内给付原告11797.9元。 四、驳回原告马建威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2860元，减半收取1430元，由原告马建威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2860元（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。 审 判 员  李 燕 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  蔡晨阳 书 记 员  王 焱