广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1612号原告：梁七茹，男，汉族，1965年3月10日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区********委会塘口3队7巷87号，公民身份号码442************816。原告：梁端雅，男，汉族，1990年3月24日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区********委会塘口3队7巷87号，公民身份号码441************012。委托诉讼代理人：梁七茹，系原告梁端雅的父亲。原告：龙秀娴，女，汉族，1965年9月8日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区********委会塘口3队7巷87号，公民身份号码442************828。委托诉讼代理人：梁七茹，系原告龙秀娴的丈夫。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区********，社会统一信用代码：914********74047X4。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：邓广坚，广东曜政律师事务所律师。原告梁七茹、梁端雅、龙秀娴诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梁七茹、被告的委托代理人邓广坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿违约金236600元；2．本案诉讼费由被告负担；3．判令被告赔偿未按判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付延迟履行期间的债务利息30600元，其中（2016）粤1203民初821号民事判决书违约金为121226元，（2016）粤1203民初820号民事判决书违约金6487元，判决时间2016年12月22日，收到违约金时间2019年9月25日，共拖延33个月。事实与理由：原告与被告于2015年1月5日签订了购买天标山水星御小区***卡商铺，合同第八条约定被告应在2015年11月30日将验收合格的商铺交付给原告，但被告至今还没将验收合格的商铺交付原告使用。被告已违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成经济损失和精神损害，为维护自己的合法权益，提起诉讼。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称，原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。根据合同法第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房款万分之三的违约金明显高于其实际损失。况且，在贵院审理的被告同类型案件中，贵院及二审法院生效判决采纳了被告观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。在法院审理的被告同类型案件中，生效判决采纳被告的观点，对违约金过高部分予以调整。被告认为违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算，请求法院予以调整。原告举证如下：1．户口簿、身份证，证明原告的主体适格；2．企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；3．商品房买卖合同、发票，证明原告已按照合同约定支付购房款的事实；4．判决书两份，证明本案的事实已经生效法律文书予以确认。被告举证如下：1．收楼通知书，证明被告于2018年1月16日向原告发出收楼通知的事实；2．竣工验收备案表，证明案涉商品房已办理验收备案的事实；3．民事判决书五份，证明鼎湖法院及肇庆中院两级对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实，被告请求法院参考类似判决调整违约金的标准。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原告与被告于2015年1月5日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于肇庆市鼎湖区新城西二区的天标山水星御一期5、6、7幢1层商铺***，总价为1210800元。合同第八条第一款约定：出卖人应当在2016年8月30日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。第九条约定：出卖人逾期交楼的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款，但被告未依约定的时间交付商铺。原告向本院提起诉讼，要求被告支付迟延交楼的违约金。本院于2016年12月22日作出（2016）粤1203民初821号《民事判决书》，判决被告向原告支付2015年12月1日至2016年10月25日期间逾期交房的违约金119877元，2016年10月26日起至交付房屋日止的违约金待实际发生后，原告可另行主张。2017年11月17日，涉案商品房在本地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2018年1月16日，被告向原告发出《山水星御收楼通知书》，通知原告在收到本告知书七天内收楼，如未能按上述期限内收楼，将视作已收楼处理，如逾期收楼造成的责任由原告承担。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依约定履行义务。依照《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，出卖人应当在2015年11月30日前将符合合同约定及已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续的商品房交付给买受人使用。被告没有在约定的时间将房屋交付给原告使用，已构成违约，应承担违约责任。依照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交楼超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。因此，原告请求被告支付违约金，应予支持。结合本院（2016）粤1203民初821号《民事判决书》已判决被告支付2015年12月1日至2016年10月25日期间逾期交房的违约金119877元，房屋已经建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续，达到合同约定的交付条件，被告亦依约通知原告收楼的事实，本案逾期交房违约金计算时间为2016年10月26日至2018年1月16日共计445天。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，约定的违约金过分高于所造成损失的30%，当事人可以请求予以调整。原告未能提供充分的证据证明其损失，参照本地区商铺租赁的租金水平并结合需求情况判断，双方在合同中约定按房价的日万分之三计算违约金，明显高于租金损失。因此，被告请求予以调整，应予支持。根据公平原则和诚实信用原则，本院对逾期交房违约金计算标准进行调整，酌情确定为按原告已付房款的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；涉案逾期交房时间超过一年且不到五年，应以2016年至2018年期间中国人民银行一至五年（含五年）期人民币贷款基准年利率4.75%的1.3倍计算逾期交房违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金为91154元［已付房价款1210800元×4.75%×1.3倍×逾期445天÷365］。至于原告要求被告赔偿未按原判决指定的期限履行给付金钱义务，支付迟延履行期间的利息问题，此为前案作出的判决履行问题，本案尚未判决，不存在迟延给付金钱的事实，其在本案提出该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付房屋违约金91154元给原告梁七茹、梁端雅、龙秀娴。二、驳回原告梁七茹、梁端雅、龙秀娴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2424.5元（原告已预交），由原告负担1490.5元，被告负担934元。本院不作收退，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还934元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月二十一日书记员  梁思学