福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0902民初4288号 原告：伍仰金，男，1976年4月28日出生，汉族，住福建省宁德市东侨开发区。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郑诗豪，福建福建璞真律师事务所实习律师。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区福宁北路9号，统一社会信用代码91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，该公司总经理 委托诉讼代理人：陈瑞清。 原告与被告福建盛辉房地产开发有限公司(以下简称盛辉房地产公司)合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈长灼、郑诗豪，被告盛辉房地产公司的委托诉讼代理人陈瑞清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告伍仰金与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013年12月21日签订的《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效。二、依法判令被告福建盛辉房地产开发有限公司立即返还原告伍仰金的车位使用费11.3万元。事实与理由：2013年12月21日原被告签订了《【盛辉·仕林东湖】地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，合同约定原告租赁盛辉.仕林东湖007号地下停车位，使用费11.3万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖合同。原告已按合同约定向被告支付了11.3万元，但至今仍无法办理该车位的权属登记，后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，本案被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证（车位），且至今未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉地下停车位建筑面积不计容积率（容积率=总计容建筑面积/总用地面积，总计容建筑面积=地上总建筑面积-地上不计容建筑面积+特殊多倍计容面积），对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。综上所述，原被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，实为买卖合同，被告在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立地下停车位买卖协议，且涉案的地下停车位权属属于全体业主共有，被告无权出租或出售，原被告双方签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》应认定为无效，原告要求确认合同无效，并要求被告返还车位使用费并赔偿利息损失，于法有据。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉求。 被告盛辉房地产公司辩称，一、本案停车位租赁协议合法有效，原告主张车位租赁协议无效构成违约，原告应按车位租赁协议约定承担违约责任。1、本案停车位享有独立的土地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。车位是被告投资开发建设，地下室（包括车位）规范建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，车位没有计入住宅公摊，被告依法享有车位的所有权（包括人防车位）。2、车位租赁协议约定的租赁期限是以法定二十年租赁期限为周期滚动计算的，租赁协议合法有效。二、车位协议已经实际履行，原告要求返还车位使用费没有事实和法律依据，且原告违反诚实信用原则和公平原则。 原告围绕诉讼请求，被告盛辉房地产公司围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证，对原、被告无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告双方无争议的事实： 原告系盛辉·仕林东湖小区业主，被告系盛辉·仕林东湖小区的开发商。2013年12月21日，原、被告签订了《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，合同约定原告租赁盛辉.仕林东湖007号地下停车位，使用费11.3万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议签订后，原告向被告支付了11.3万元。该车位无权属证明。目前原告所购的商品房已取得不动产权属证书。 原、被告双方争议的焦点是：一、原、被告签订的地下停车位有偿使用(租赁)协议书是否有效；二、被告应否返还原告的车位使用费。 围绕上述争议焦点，本院予以查明、分析并认定如下： 原告为证明自己的主张，出示如下证据：证据1身份证复印件，证明原告的主体资格。证据2《盛辉.仕林东湖地下停车位有偿使用(租赁)协议书》复印件，证明原告“租赁”盛辉·仕林东湖007号地下车位，使用费11.3万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满，协议还约定了车位的交付，车位物业管理费的缴纳等。综合协议的内容，名义上虽为租赁协议，但实质为买卖协议，违法法律强制性规定，系无效协议。证据3发票，证明原告已依约向被告全额支付地下车位租赁费用的事实。 被告盛辉房地产公司质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告有按照合同约定，车位是被告开发建设的，按照相关文件规定，被告有权出租，按照合同第十条第五点的约定原告应该承担违约责任；证据3没有意见。 被告盛辉房地产公司为支持自己的抗辩意见，出示如下证据：证据1、宁德市发展和改革委员会关于福建盛辉房地产开发有限公司新建“盛辉·仕林东湖”项目备案通知书；证据2、国有土地作用权证；证据3、建筑工程施工许可证；证据4、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；证据5、宁德市城市规划局宁规审【2010】43号《关于“盛辉·仕林东湖”建设项目规划设计方案审定通知书》；证据6、“盛辉·仕林东湖”规划建设设计方案总平面图。证明车位是由被告开发建设，被告有权出租，租赁协议合法有效。 原告质证认为，无法证明被告的待证内容，被告无权对车位进行出租或出售。 以上证据经审查，围绕本案的争议焦点，本院认为 一、原、被告签订的地下停车位有偿使用(租赁)协议书是否有效。 该案件为确认原、被告双方所订立的车位租赁合同是否有效及赔偿。对于原告出示的证据2可证明原、被告签订车位租赁合同“使用费11.3万元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限(即2078年12月）”，该合同虽名义上为每20年签订一次，但该合同后续租赁不再继续签订合同，只依据原合同由原告继续租赁，该合同实质已超过20年的最长租赁期限，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”的规定，可认定该租赁合同超过最长租赁20年期限的部分无效。证据3可证明原告已将租赁期间全部租金付给被告。对于被告所举证据，证明该车位使用权及收益归被告所有，并认为该合同有效，原告不予认可，认为该车位使用权应归原告所有。本院认为，该案仅涉及合同是否有效及赔偿的问题，对于车位使用权归属问题，本院不予审查，双方可另行起诉。 二、被告应否返还原告的车位使用费。 依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。该合同期限从2013年12月21日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，本院确定为2078年12月31日，该合同期限为65年加0.3个月。该合同已确认为部分有效，即租赁20年内的期限有效，时间为2013年12月21日至2033年12月20日有效，从2033年12月21日起至2078年12月31日的时间为无效部分，按资金使用比例计算，租金有效部分应该为113000元÷(65+0.3÷12)×20=34756元。因租赁无效需退还的租金应为113000元-34756元=78244元。 综上所述，本院认为，原、被告双方签订车位租赁合同，但租赁合同签订超过20年的最高期限，对于超过最高期限部分应认定无效，被告对该部分的租金应予以退还据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告伍仰金与被告福建盛辉房地产开发有限公司于2013 年12月21日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用(租赁)协 议书》从2013年12月21日起至2033年12月20日止有效，从2033年12月21日起至2078年12月31日止的租赁期限无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日返还原告伍仰金车位租赁费用78244元； 三、驳回原告伍仰金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2560元，减半收取1280元，由被告福建盛辉房地产开发有限公司负担886元，由原告伍仰金负担394元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书(诉讼费专用)》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。) 审判员  陈伏棉 二〇一九年十一月二十日 书记员  彭小琴 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务,如未履行义务的,权利人 可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律 文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从 定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应 当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都 有过错的,应当各自承担相应的责任 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁 期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。