土默特右旗人民法院民事判决书（2019）内0221民初2075号（2019）内0221民初2075号原告：土默特右旗现代城物业服务有限责任公司，统一社会信用代码911502211674370323C。法定代表人：张某，系该公司法人。委托诉讼代理人：申某，确认送达地址内蒙古自治区。被告：吕某，1965年7月21日出生，确认送达地址内蒙古自治区。原告土默特右旗现代城物业服务有限公司（以下简称现代城物业公司）与被告吕某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告现代城物业公司的委托诉讼代理人申某以及被告吕某到庭参加了诉讼。本院又于2019年10月28日对该案公开开庭审理，现代城物业公司的委托诉讼代理人申某以及被告吕某的委托诉讼代理人徐桂兰到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告现代城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告吕某立即给付拖欠原告的住宅物业费共计4826元（2010年1月1日至2019年12月31日共10年，物业费管理费4236元即100.85㎡×0.35元×12个月×10年=4236元；亮化费23元'c4辍10年=230元；二次垃圾清运费即36元'c4辍10年=360元，共计4826元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：吕某系现代城小区D区1号楼3单元402的业主，该房屋建筑面积为100.85㎡。根据原告土默特右旗现代城物业服务有限责任公司与内蒙古东瓯实业（集团）有限公司、吕某及现代城业主委员会达成的物业服务合同之规定，原告按照《包头市物业管理条例》为被告提供了完善的物业服务，但被告自2010年1月1日起至2019年12月31日拖欠拒交物业服务费。原告曾多次以多种形式向被告催交物业服务费但其未予理睬。向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告吕某提出两点抗辩意见，第一，住宅房屋的玻璃存在严重问题，只要物业给我更换玻璃，我就同意交物业费；第二，原告提供服务不到位，我的门铃不响，小区的绿化区域被车棚占用。经审理查明，原告现代城物业公司于2007年12月25日与内蒙古东瓯实业（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定原告为土右旗现代城商住小区提供物业服务，业主按其拥有物业的建筑面积缴纳物业费，多层住宅物业服务费按照0.35元/平方米·月标准缴纳。后原告于2008年7月12日与被告吕某签订了《现代城商住小区前期物业服务合同》，该合同约定多层（步梯）住宅物业服务费按照0.35元/平方米·月标准缴纳，二次加压费为每年36元，楼道灯维护费每年15元、路灯亮化费每年8元、二次垃圾清运费为每年36元。同时约定物业服务费用按年缴纳，业主应于每年1月初10天内缴纳物业费。合同有效期限自2008年7月12日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2018年12月25日原告与土默特右旗现代城业委会签订《物业服务委托合同》，合同约定，该小区的业主有义务向原告缴纳物业服务费，物业服务费的收费标准为：多层（步梯）住宅物业服务费按照0.35元/平方米·月标准缴纳，二次加压费为每年36元，楼道灯维护费每年15元、路灯亮化费每年8元，二次垃圾清运费为每年36元。另查明，被告吕某系土默特右旗萨拉齐镇现代城小区D区1号楼3单元402住宅房屋的业主，该住宅为多层住宅房屋，建筑面积100.85㎡。被告吕某未缴纳自2010年1月1日至2019年12月31日期间的住宅房屋的物业服务费4226元（100.85㎡×0.35元/㎡×120个月=4236元）、二次垃圾清运费360元（36元/年×10年=360元）及亮化费49.92元（23元/年×10年=230元），以上费用共计4826元。上述事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《现代城商住小区前期物业服务合同》、《物业服务委托合同》、催收通知书、物业费收取台账一份予以证实，同时有庭审笔录在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告现代城物业公司于2007年12月25日与内蒙古东瓯实业集团有限公司签订《前期物业服务合同》、于2008年7月12日与吕某签订的《前期物业服务合同》、于2018年12月25日与现代城业委会签订的《物业服务委托合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。被告吕某作为现代城小区的业主，该三份物业服务合同对被告吕某均具有约束力，被告吕某有义务按照上述物业服务合同的约定向原告现代城物业公司缴纳物业服务费。故对原告要求被告缴纳物业服务费4236元（100.85㎡×0.35元/㎡×120个月=4236元）、二次垃圾清运费360元（36元/月×10个月=360元）及亮化费230元（23元/年×10年=230元）的诉请予以支持。被告吕某在庭审中提出两点抗辩意见，第一，其房屋玻璃质量存在问题，而现代城物业公司没有对其房屋玻璃进行更换，故其不缴纳物业费。本院认为，原告应承担的义务在原、被告之间签订的《现代城商住小区前期物业服务合同》及原告与现代城业主委员会签订的《物业服务委托合同》中有明确约定，被告该项主张不在约定范围内，对房屋玻璃质量问题被告可另案处理。第二，被告关于原告现代城物业公司提供的物业服务质量不佳的抗辩意见，被告吕某未向法庭提交任何证据加以证实，且依照《包头市物业管理条例》第五十五条之规定：“业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。”被告吕某就原告提供的物业服务质量不佳的情形，可以按照此规定寻求救济，而不应以拒交物业费为对抗手段，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《内蒙古自治区物业管理条例》第三十三条第二项以及《包头市物业管理条例》第五十五条之规定，判决如下：被告吕某于本判决生效后三日内向原告土默特右旗现代城物业服务有限公司给付物业服务费4826元。若被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告现代城物业公司已预交），由被告吕某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王锐军 二〇一九年十一月二十八日书记员 李 腾附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务。……《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《包头市物业管理条例》第五十五条业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府或者居民委员会、社区服务站进行调解。物业服务企业达不到服务标准或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：本判决一经生效，义务人即应在本判决书指定的期间内履行相应义务，义务人未履行的，权利人可在判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。