山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0687民初4140号原告：刘富训，男，汉族，1946年1月7日出生，现住山东省海阳市。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。被告：孙明波，男，汉族，1963年8月19日出生，现住海阳市。被告：邓宗国，男，1969年2月25日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：李红军，山东创立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠双，山东创立律师事务所律师。原告刘富训与被告孙明波、邓宗国确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月19日立案，于2018年3月28日作出（2017）鲁0687民初2803号民事判决书，后本案经烟台市中级人民法院（2019）鲁06民终1612号民事裁定书裁定发回本院重审，案件发回后，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理，刘富训、邓宗国代理人及孙明波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘富训向本院提出诉讼请求：1、请求确认2010年10月31日原告与孙明波及2005年6月16日孙明波与邓宗国签订的住宅房买卖合同无效；2、请求二被告返还原告购房款99980元；3、请求邓宗国赔偿原告损失250000元。事实与理由：邓宗国于2005年6月16日将其位于海阳市的住宅房屋以30000元卖给孙明波，孙明波又于2010年10月31日以99980元人民币卖给原告，但是邓宗国违背诚实信用原则，在2017年海阳市棚户区改造过程中，以自己名义参与棚改，取得了相应的房屋补偿权利。邓宗国辩称：因为本案经过二审发回重审，对相关意见答辩如下：1、原告主体错误，根据在原一审庭审调查中，邓宗国已提供录音，原告从未委托任何人购买房屋，因此原告主体存在虚假；2、合同无效的结果是双返，不存在利益损失；3、该房屋没有过户，没有发生物权的变动，所产生的收益仍归被告；4、被告从未收取原告99980元，不存在由被告支付该款项的义务。5、被告原借孙明波款项以本案诉争的房屋抵押给孙明波，但是该抵押行为没有办理登记，应属抵押无效，该房屋的所有权仍属于邓宗国，孙明波出售本案诉争房屋的行为系侵权。6、退一步讲，如果原告刘富训主体适格，那么损失由孙明波造成而非邓宗国造成，根据合同法相对性原理，原告的损失也应由孙明波承担，而非邓宗国承担，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。孙明波辩称：1、我与邓宗国买卖房屋是真实的，是他主动提议将房屋卖给我，原始证据有2份，一份是2005年6月16日由邓宗国代我找本村的会计邓介环执笔写的，邓介环提议为了以后让我少拿过户费，将卖房款30000元写成2000元。第二份证据是2005年6月27日由邓宗国收我房款后所出具的收据30000元，此外，还有土地使用证复印件一份为证，原件在我转卖此房的买房人刘富训手中；2、我与刘富训买卖房屋是真实的，有买卖合同原件一份，其中刘富训大儿子刘军是全权代理人，并且有当场证明人于华在场作证按手印签字；3、两次买卖住房均是双方自愿，平等交易，与邓宗国交易价格是30000元，与刘富训交易价格为99800元；4、我买房后一直出租，其中自2008年9月后出租给本村村民于福祥的母亲居住，年租金人民币1500元，每年的阴历8月16日由我找于福祥去要，初审时有于福祥与我的录音刻盘存档；5、我买房后一直对房屋进行维护和修缮，其中村委对自来水管进行改造，是我找村保管交100块钱完成；6、本案起因是由邓宗国所致，卖房后又不顾诚信，见利起事，拿已卖的房屋去参与棚户区改造，在刘富训不知情的前提下，用非法手段取号选房，这是此案的根源。庭审中，原被告双方当事人对邓宗国以30000元的价格将房屋出卖给孙明波，孙明波后将房屋以99800元价格出卖给刘富训的事实均表示无异议，亦同意对房屋的价值按照原一审中认定的348009.73元进行认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月16日被告邓宗国将其所有的位于海阳市的涉案房屋以30000元的价格卖给了被告孙明波，并与被告孙明波签订了房屋买卖契约：邓宗国将原有旧正房四间、厢房叁间卖与孙明波名下，永远为业。商定房价为人民币两千整，当交不欠，恐后无凭，特立此契为证。卖房人：邓宗国买房人：孙明波在座人：无执笔人：邓介环公元二OO五年六月一十六日。房屋买卖合同签订后，孙明波将房款30000元给付了邓宗国，邓宗国给孙明波出具了收到条一张：“今收卖房款30000元整，邓宗国，2005年6月27号”，并将房屋与土地建设用地使用证一并交付给了孙明波接手管理使用。2010年10月31日被告孙明波与原告刘富训签订了《住宅房买卖合同》，将涉案房屋以99980元的价格卖给了原告刘富训，公正人于华签字按印作证。孙明波将涉案房屋集体土地建设用地使用证同时交付给了刘军（刘富训之子，刘富训委托刘军办理房屋买卖事宜）。该涉案房屋于1991年1月1日办理了海集建（90）字第0109188号集体土地建设用地使用证，土地使用者为邓宗国，无房屋产权证书或不动产证书，孙明波与刘富训均未对该集体土地建设用地使用证使用人进行变更。在2017年海阳市棚户区改造过程中，被告邓宗国以其自己的名义参与了棚改，并取得了相应的房屋补偿权利。2017年7月18日原告起诉二被告，请求原告与被告孙明波、二被告之间分别签订的房屋买卖合同无效，并返还购房款、赔偿损失。另查，被告邓宗国是海阳市凤城街道办事处西河崖村村民，原告刘富训是海阳市盘石店镇野口村村民，被告孙明波属城镇居民、非农业人口，原被告均认可。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、邓宗国作为本案的被告主体是否适格；二、刘富训与孙明波、孙明波与邓宗国签订的房屋买卖合同是否有效；三、二被告应否对刘富训的利益损失承担责任，若承担，应承担的比例为多少。一、邓宗国作为本案的被告主体是否适格。根据合同相对性原则，被告邓宗国不是原告与被告孙明波签订房屋买卖合同缔约当事人，但本案中，被告邓宗国以3万元的价格已将涉案房屋卖给了被告孙明波，被告孙明波又以99980元价格将涉案房屋卖给了原告，被告邓宗国在2017年海阳市棚户区改造过程中，又以其自己的名义参与了棚改，并取得了涉案房屋的相应补偿利益，原告与被告邓宗国属有利害关系方，故原告主张被告邓宗国侵占了原告的权益，向本院主张权利，本院认为，邓宗国应系本案的适格被告。二、刘富训与孙明波、孙明波与邓宗国签订的房屋买卖合同是否有效。被告邓宗国是海阳市凤城街道办事处西河崖村村民，被告邓宗国名下的海集建（90）字第0109188号集体土地建设用地使用证性质是属于农村宅基地。而被告孙明波属城镇居民，非本集体组织成员，原告刘富训是海阳市盘石店镇野口村村民，均属非本集体经济组织成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：。(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条规定，农民将其宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。因此，本案被告邓宗国将其宅基地及房屋出售给本集体经济组织以外的被告孙明波是无效的，被告孙明波将被告邓宗国名下的农村住宅出卖给了原告刘富训是无效的。三、二被告应否对刘富训的利益损失承担责任，若承担，应承担的比例为多少。本院认为，根据山东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》规定：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担低约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。本院认为，孙明波于2005年6月16日以30000元的价格购买了邓宗国的房屋又在2010年将房屋又以99980的价格以转卖给刘富训，不论是买价还是卖价均为当时市场合理交易价格，中间69980元的溢价乃为五年内房屋合理增值，孙明波对此房屋并未取得任何超额或者不当利益，且孙明波在出卖房屋后及时完成了交付义务，在本案中对刘富训损害的发生过错并不明显。刘富训与孙明波、孙明波与邓宗国之间的房屋买卖合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此刘富训应当将房屋返还给本案涉案房屋所有人邓宗国，邓宗国已用自己的名义将涉案房屋进行了棚改，并实际占有了所有的增值价款，那么作为出卖人，邓宗国也应当就房屋在刘富训占有使用期间的增值部分的利益损失对刘富训进行相应的补偿。在本案中，邓宗国作为房屋的出卖方，系自愿、有偿将房屋转让给他人的，自2005年将房屋出卖的长达12年的时间里邓宗国均未有将房屋收回的意思表示，也未向孙明波、刘富训主张过合同无效或者相关权利，但却在棚改之时以自己的名义参与了棚户改造，取得了相关利益，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。邓宗国既已将涉案房屋卖予他人，便应当遵守诚实信用原则，不应私自以自己的名义进行棚改，邓宗国的行为违反了民法中的诚实信用原则，对本案刘富训损失的发生应当承担主要责任。而刘富训作为城镇居民，却购买了邓宗国位于的住宅房屋，在明知或者未尽相关审慎注意义务的情况下与孙明波签订了房屋买卖合同，对本案损失的发生也具有过错，也应当承担相应的过错责任。结合本案案情及相关情况，以邓宗国承担刘富训损失的70%为宜，刘富训也有过错，应当承担损失的30%。原被告双方均同意现在房屋的价值为348009.73元，即邓宗国应当补偿刘富训243606.81元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条、山东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》之规定，判决如下：一、原告刘富训与被告孙明波于2010年10月31日签订的住宅房买卖合同无效；被告邓宗国与被告孙明波于2005年6月16日签订的房屋买卖合同无效；二、被告邓宗国于本判决生效后十日内支付刘富训合理损失243606.81元；三、驳回原告刘富训的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由邓宗国承担4912元，由刘富训承担1638元，保全申请费2270元，由刘富训负担568元，由邓宗国负担1702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  孙君英人民陪审员  王和禄人民陪审员  刘日早二〇一九年十一月十四日书 记 员  王 雯