安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初4208号 原告（反诉被告）：胡迎春，女，汉族，1966年12月27日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：胡翔龙，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡世友，安徽世邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张婷婷，女，汉族，1984年1月11日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：洪飞，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石勇军，安徽金亚太律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：张超宇，男，汉族，1986年11月12日出生，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：洪飞，安徽金亚太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石勇军，安徽金亚太律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）胡迎春与被告（反诉原告）张婷婷、张超宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡迎春及其委托诉讼代理人胡翔龙，被告（反诉原告）张婷婷、张超宇的委托诉讼代理人洪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡迎春向本院提出诉讼请求：一、解除《房屋租凭（赁）协议》；二、张婷婷、张超宇共同赔偿胡迎春押金60000元，并承担逾期付款的利息损失（以60000元为基数，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至款清之日止；三、张婷婷、张超宇共同赔偿胡迎春的经济损失（自2019年3月27日起，按月9360元计算至房屋恢复供电之日止）；四、本案的诉讼费由张婷婷、张超宇全部承担。 事实与理由：2014年6月8日，胡迎春与合肥安诺电影城有限公司（以下简称安诺公司）签订《房屋租凭（赁）协议》，胡迎春租赁位于合肥经济技术开发区国轩名门的房屋，并向安诺公司支付房屋押金50000元及水电押金10000元。合同签订后，胡迎春使用该房屋从事网吧经营。2019年3月27日，因安诺公司拖欠水电费及房租费，网吧被切断供电，大门被锁，致使胡迎春无法继续经营，房屋租赁合同的目的不能实现。安诺公司于2019年1月25日注销，该公司的股东张婷婷、张超宇系清算组成员，公司注销时并未通知胡迎春，该公司违法注销行为给胡迎春造成了损失。 被告（反诉原告）张婷婷、张超宇共同辩称：1、张婷婷、张超宇在协议履行过程中没有任何违约行为，胡迎春不按期支付房屋租金、水电费，存在违约行为，鉴于胡迎春已经单方提出解除租赁协议，张婷婷、张超宇同意，但是张婷婷、张超宇要求胡迎春支付拖欠的房租及承担相应的违约责任；2、胡迎春提供的押金条上注明租期不满押金不予退回，由于胡迎春单方违约，租期不满，押金应当不予退还。3、胡迎春在2019年3月1日就出现拒不支付房租的违约行为。早在2018年11月份，我方已经告知胡迎春公司注销的情况，其并没有提出任何异议，并交纳了其后的房租。可见注销并没有对胡迎春产生任何影响。胡迎春在2019年3月1日就已经违约了。4、胡迎春称我方欠付电费导致物业断电，是没有任何依据的，我方没有任何欠付电费的情况，我方对外出租房屋不止胡迎春一家，如果欠付，不可能只停胡迎春一家的电。由于胡迎春网吧多次违规，让未成年人上网，被罚款，加上政策越来越严格，网吧多，生意不好，胡迎春多次表示不想继续租赁，要求我方退回押金，后期更是拒绝支付租金，不排除断电时自行断电，自导自演的行为。其水电费仅支付至2019年2月，后期水电费也一直不予支付。5、通过胡迎春的种种行为可以看出，不想继续租赁房屋，单方解除合同的行为蓄谋已久。6、胡迎春至今未向我方交还房屋，其在庭审中也承认其将门锁起来了，应当承担占用房屋期间的租金。7、关于胡迎春当庭提交的短信证据，是因为双方经过多次沟通无果后，我方已经告知其依法维权的情况后，其不停骚扰，作为经办人员将其拉黑，只能说明经办人员责任心不强，毕竟韦朝辉不是合同主体，而且胡迎春完全可以找到我方，因为我方在出租房屋处有办公场所。8、我方自房东处租赁了8000多平方米，也一直在履行合同，并没有影响胡迎春的租赁行为，房东也没有让胡迎春搬离房屋致使其实现不了合同目的的任何行为，胡迎春单方称因我方欠电费导致物业断电根本不属实。 被告（反诉原告）张婷婷、张超宇向本院提出诉讼请求：一、胡迎春立即向张婷婷、张超宇支付租金28080元（租金暂计算三个月，即从2019年3月15日至2019年6月15日，后续租金顺延计算至实际交还房屋之日止）；二、反诉诉讼费用由胡迎春承担。 事实与理由：2014年6月8日，安诺公司（后注销，股东为张婷婷、张超宇）与胡迎春签订了书面《房屋租赁协议》，协议约定：租赁期限从2014年6月16日至2021年7月15日，租金为每月9360元，房租三个月一付，每次支付房租需提前15日，房屋的水电费由胡迎春承担。而胡迎春仅于2018年12月份支付房租至2019年3月15日就再无支付任何房租。张婷婷、张超宇依据合同约定在2019年2月份就开始催促胡迎春缴纳下一期的房租，但是胡迎春以生意不好、店面在转让等理由一直推脱支付，经反诉原告多次催要仍无果。张婷婷、张超宇认为，在合同履行过程中，己方无任何违约行为，相反胡迎春拖欠房租以及水电费的行为已经明显构成违约，应当承担违约责任，同时应支付其占用房屋期间的租金。 原告（反诉被告）胡迎春辩称：1、涉案房屋于2019年3月27日被物业断电，胡迎春无法继续履行合同，因安诺公司未能缴纳水电费及房屋租金，胡迎春经营的是网吧，保证供电是经营的条件之一，因安诺公司的过错导致胡迎春无法继续履行合同，合同解除的原因是安诺公司违约在先，因此合同应当予以解除，房屋的租金应当计算至2019年3月27日止；2、安诺公司因注销且未及时缴纳房屋租金及水电费导致房屋已经被房东收回，据我方向物业公司了解，安诺公司长期拖欠租金及水电费，导致房东及物业公司将所出租房屋断电并收回，张婷婷、张超宇应当提供2019年3月27日之后的房屋租金缴纳记录，及发票等证据证明其享有房屋的合法使用权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合双方当庭陈述，本院认定事实如下：2014年6月8日，安诺公司（出租方、甲方）、胡迎春（承租方、乙方）签订《房屋租凭（赁）协议》，约定胡迎春承租国轩名门大厦一楼（裙楼），租期为2014年6月16日至2021年7月15日，租金为每平方米30元，共312平方米，月租金9360元。租金先付后用，押金5万元，房租3个月一付，在起租日前十五天支付给甲方。安诺公司工作人员韦朝晖签字，并加盖安诺公司印章。2014年6月21日，胡迎春向安诺公司支付押金5万元，水电押金1万元。胡迎春承租的房屋用于经营合肥小蜜蜂网吧（半步多网咖）。 2018年11月21日，韦朝晖与胡迎春微信聊天陈述：“电费到今天的，和水费。微信可以转给我。现在物业很严格。以前影城在，可以影城先交，现在出来就要交了”。 2019年3月27日，案涉房屋非正常停电。胡迎春通过微信与韦朝晖交涉：“韦总，今天是三月二十七号，你把我半步多网咖电停掉了，我有五万元押金，另外还有一万元水电押金，我现在完全可以用押金付水电费，你现在停我电，我要告你，你要赔偿我损失”。该消息显示“消息已发出，但被对方拒收了”。胡迎春以短信方式与韦朝晖交涉，韦朝晖回复：“首先我不知道你在说什么，谁停你电，停电是物业的事，如果你欠费，物业停电也是对的，还有什么押金什么的我不知道啊，你是不是发错短信了”、“如果你在乱说话，我告你诽谤，当然我作为一个老实的良民，非常信任法律”。 2019年4月9日，胡迎春再次向韦朝晖发送微信：“韦总明天下午可有时间？我把房子已经撤出来了交还给你，另外你也准备一下，把我的押金及多余的水电费退还给我”。消息同样被拒收。胡迎春通过短信发送相同内容，无回复。 安诺公司于2019年1月25日注销。 本院通过电话询问案涉房屋的物业管理人员（安徽民生物业管理有限公司），物业管理人员陈述由于已过一段时间，对该次断电的时间、原因、再次供电的时间均不清楚。但由于当时物业管理仅涉及水电管理，所以断电原因仅应为欠缴水电费。 本院认为：胡迎春、安诺公司签订《房屋租凭（赁）协议》，未违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。安诺公司注销，张婷婷、张超宇作为其公司股东对承担《房屋租凭（赁）协议》出租方义务未有异议，且自身也主张了出租方权利，故出租方权利义务转化为张婷婷、张超宇享有和承担。 胡迎春已经自案涉房屋中搬出，且房屋目前已经另租他人，故胡迎春诉请解除双方签订的《房屋租凭（赁）协议》，本院予以支持。 双方并未按照合同约定期限履行，但各自主张对方违约。根据胡迎春、张婷婷、张超宇的陈述及本院对物业公司工作人员的询问，物业公司仅在水电费欠费的情况下断电。且胡迎春实际向韦朝晖交纳水电费，故欠付水电费的对象应为韦朝晖代表的张婷婷、张超宇。张婷婷、张超宇虽举证了水电费交费记录，但所有的记录都没有对于缴纳水电费的具体月份作出说明，故其在举证己方已经按时缴纳水电费，非因己方原因拉闸断电方面未能尽到足够的举证义务，应承担相应不利后果。 案涉房屋自2019年3月27日断电不能正常使用，且系张婷婷、张超宇原因造成，故欠付租金应自2019年3月15日计算至2019年3月27日，为5616（9360/30*18）元，其后的租金损失由张婷婷、张超宇自行承担。张婷婷、张超宇应当返还剩余的押金54384（60000-5616）元。张婷婷、张超宇诉请要求胡迎春支付其后的租金，本院不予支持。因张婷婷、张超宇未按约返还押金，会给胡迎春造成一定损失，故胡迎春诉请自起诉之日（即2019年5月24日），按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，本院予以支持。张婷婷、张超宇辩称胡迎春因为经营不善，早就希望提前解除合同，并且蓄谋出演了断电一事，仅为猜测，无证据予以佐证，无法令人信服。张婷婷、张超宇主张胡迎春欠付2019年3月15日以后的租金，其应当在2019年3月1日支付，该行为构成根本违约，但该欠付时间过短，无法作为实践认定根本违约的标准，且张婷婷、张超宇也没有提供证据证明胡迎春系恶意欠付，故对此辩称，本院难以支持。张婷婷、张超宇辩称胡迎春将租赁房屋上锁，应当支付占用费用，但胡迎春已经通过微信、短信告知搬迁事实，张婷婷、张超宇及韦朝晖均未予答复，故胡迎春对此并无过错。 关于经营损失，胡迎春未就经营情况提供任何证据，经营是否获利，获利多少本就十分复杂，无证据的情况下无法直接推定胡迎春的获利情况，故对此诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张婷婷、张超宇应于本判决生效十日内向原告（反诉被告）胡迎春返还押金54384元及逾期返还利息（以54384元为基数，自2019年5月24日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至款清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）胡迎春的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张婷婷、张超宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由被告（反诉原告）张婷婷、张超宇负担。反诉案件受理费251元，由被告（反诉原告）张婷婷、张超宇张婷婷、张超宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  张文利 人民陪审员  李凤莲 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  吴晶晶 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。