山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初1362号原告：张亚洲，男，1990年7月23日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：侯志远，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔烽，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：济宁森泰房地产开发有限公司，住所地山东省济宁市任城区皇营路CD座沿街综合楼，统一社会信用代码91370811756395540W。法定代表人：路建，董事长。委托诉讼代理人：高庆军，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于勐，山东文思达律师事务所实习律师。第三人：贾金龙，男，1962年8月16日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：刘淑闽，山东佳仕特律师事务所律师。委托诉讼代理人：田中臣，山东佳仕特律师事务所律师。原告张亚洲诉被告济宁森泰房地产开发有限公司（以下简称济宁森泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日作出（2018）鲁0811民初4623号民事判决，被告济宁森泰公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）鲁08民终4961号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清为由撤销本院（2018）鲁0811民初4623号民事判决，发回重审。重审过程中，贾金龙向本院申请作为第三人参加本案诉讼，经审查，本院依法准许，并通知贾金龙作为无独立请求权的第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张亚洲的委托诉讼代理人侯志远、崔烽、被告济宁森泰公司的委托代理人高庆军、于勐、第三人贾金龙及其委托诉讼代理人田中臣、刘淑闽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张亚洲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告济宁森泰公司立即将坐落于火炬路以东，红星路十二中学以南的森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房、C1区负1层110号车位、8号楼东2单元负2层第02-03号储藏室交付给原告张亚洲；2.判令被告济宁森泰公司协助原告张亚洲将上述商品房不动产权登记在原告张亚洲名下；3.判令被告支付原告逾期交房违约金198051元（以1006873元为基数，自2013年11月1日起计算至2019年3月21日止，共计1967天，按日万分之一计算。2019年3月21日之后需支付的逾期交房违约金以1006873元为基数，按日万分之一计算至该房屋实际交付之日）；4.要求被告支付原告逾期办证违约金198051元（以1006873元为基数，自2013年11月1日起计算至2019年3月21日止，共计1967天，按日万分之一计算。2019年3月21日之后需支付的违约金以1006873元为基数，按日万分之一计算至该房屋产权登记在原告张亚洲名下之日）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月30日，被告森泰公司与原告张亚洲签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121030096），内容主要约定：出卖人森泰公司以出让方式取得位于火炬路以东，森泰御城二期8幢2单元0704号预售商品房卖与张亚洲，该商品房建筑面积共135.510平方米，总金额1006873元；原告当日支付首付款306873元，余款70万元向银行贷款交付被告，原告已经全部履行付款义务，另外，原告购买了C1区负一层110号车位付款9.5万元；购买8号楼2单元负2层第2-03号储藏室，付款24140元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。交付时间到期后，被告一直拖延未将房屋交与原告。2014年9月原告得知被告于2014年8月16日将房屋恶意交付给案外人贾金龙、贾晓光父子，2015年和2017年原告选择报警，但被告仍旧推脱，始终未交付房屋给原告，造成原告长达五年无法入住房屋，并因此承担了购买该房导致的大量债务及诉讼责任。目前，涉案房屋虽备案登记在张亚洲名下，但至今被告未交付涉案房屋，也未协助张亚洲办理涉案房屋不动产权登记。根据法律的相关规定，为维护张亚洲的合法权益，特提起诉讼，另外，对贾金龙以第三人参加诉讼有异议，其与本案房屋买卖合同纠纷无关。被告济宁森泰公司辩称，原告不具备诉讼主体资格，本案所涉房屋系借名购房，原告不是该房屋的实际购房人，只是出名人。2012年9月6日被告与案外人张磊签订商品房买卖合同，张磊交付了首期购房款306873元，该款是由张磊的伯父张宗书为法定代表人的济宁鲁淀生物产业有限公司转入被告账户。同时双方签订车位和储藏室出售协议，由张磊网银转入95000元和24140元。后由于张磊不能在银行办理按揭贷款，张宗书找被告要求变更购房人。在此情况下，2012年10月30日，被告与张宗书的侄子张亚洲签订了商品房买卖合同，后张宗书协助被告在中国银行股份有限公司济宁分行办理了按揭贷款。2014年8月16日，张宗书与贾晓光持张亚洲的身份证原件与被告办理了房屋的交接手续，同时与被告签订了装修协议等。签字人不是张亚洲，是由张宗书和贾晓光代理，此二人的行为为表见代理，后由于张宗书及张亚洲未能向贷款银行偿还贷款70余万元，中国银行济宁分行于2015年提起诉讼，济宁市任城区人民法院作出（2015）任商初字1075号判决，判令被告承担70余万元的连带清偿责任。2017年4月13日被告代位张亚洲和张宗书偿还借款731073.91元。张亚洲未支付任何购房款，根据最高人民法院（2011民）申字第261号案例裁决要旨，有充分证据证明诉争房产首期房款按揭款以及其他款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权人不归出名人所有，而应归借名人所有。结合以上案例，本案所涉购房款、储藏室款、车位款等都是由张宗书支付，张亚洲未支付任何款项，故原告的诉讼主体资格不适格，不享有房屋所有权，原告诉讼请求应依法予以驳回。第三人贾金龙述称，认可被告的答辩意见，本案涉及的房产实际的购房人是张宗书，因张宗书与第三人贾金龙存在债权债务关系，张宗书不能按期偿还债务，将本案所涉房产抵押给第三人，抵押协议也经过济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8401号民事判决认定有效，张宗书将涉案房产的购置手续包括购房合同原件、收据及储藏室和车位购买的手续都交付给了第三人，第三人现实际在涉案房屋居住。张宗书将自己出资购买的房屋登记在原告名下，但实际抵押抵付给第三人，第三人安排其子贾晓光跟随张宗书一起办理的上房交接手续，由贾晓光接受房屋，居住使用。贾金龙与张宗书进行交涉并设定相关权利义务，贾金龙有权主张相应权利。原告的诉求直接影响了第三人的合法权益，无理无据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下主要证据：第一组：1．张亚洲与森泰公司签订的《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121030096）；2．《更名申请》；3．本案原一审庭审笔录(部分摘录)；4．济宁任城区法院（2017）鲁0811民初8401号民事判决书（原件）;证明：经被告森泰公司同意，张亚洲继受了涉案房屋原买受人张磊与森泰公司签订的房屋买卖合同，成为涉案房屋新的买受人，有权向被告主张涉案合同项下的全部权利；原告与被告签订了购买涉案房屋及储藏室、车位的买卖合同，原告系涉案房屋（含储藏室、车位）实际购买人的身份已为人民法院生效裁判所认定；依据合同约定，被告森泰公司自2013年10月31日起逾期交付房屋，应按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。第二组：1．付款人为张磊的《山东省济宁房地产企业预收款收据》（森泰御城二期8-2-704，金额306873元）;2．被告森泰公司出具的付款人为张磊的《收据》三张（森泰御城二期8-2-704首付款，备注“已换张亚洲预收款收据”）；3．被告出具的付款人为张亚洲的《山东省济宁房地产企业预收款收据》（森泰御城二期8-2-704，金额306873元）;4．被告森泰公司出具的交款人为张亚洲的森泰御城地下车位款及储藏室价款《收据》（加盖森泰公司财务专用章，标注“换”）；5．借款人为张亚洲的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《中国银行个人贷款凭证》（编号：2329621）；证明：原买受人张磊因履行房屋买卖合同所支付的首付款306873元、车位款95000元及储藏室价款24140元，合计426013元全部由森泰公司以换据的形式变更为张亚洲交付的购房款，冲作原告张亚洲交付的购房款，该款项已为被告实际收取；涉案房屋后续70万元尾款由原告张亚洲以银行贷款的方式全额支付给被告，原告已按照合同约定履行了付款义务，全额支付了房屋价款。第三组：1．2017年11月13日打印的张亚洲已偿还涉案房屋贷款明细清单六张（2013年8月至2017年10月共52期偿还本息合计169511.57元）;2．《中国银行股份公司个人贷款保证金质押合同》；3．济宁高新区法院（2018）鲁0891民初2890号判决书（原件）；4．济宁高新区法院（2019）鲁0891执164号执行通知书（原件）；5．《招商银行转账汇款业务回单》（原件）；6．济宁高新区法院（2019）鲁0891执164号执行裁定书（原件）；证明：原告张亚洲购买涉案房屋后，已向贷款银行偿还利息合计169511.57元；已向担保公司偿还73290.62元；原告张亚洲因履行涉案房屋买卖合同，实际承担了巨额债务，如否认其实际购买人身份，必将使已经稳定的法律关系陷入紊乱，严重损害包括原告在内的银行、担保人等其他主体合法权益，影响社会稳定。第四组：1．济宁市任城区法院（2018）鲁0811民初4623号判决书（原件）;2．被告森泰公司提交的《民事上诉状》；证明：被告森泰公司对本案原一审判决其向原告张亚洲交付涉案房屋、协助办理过户登记没有异议，没有对原一审判决的第一、二判决项进行上诉；被告认可原告张亚洲实际购房人身份，也认可应当向张亚洲交付房屋，只是认为将涉案房屋交付给他人就“算是”向原告交付，其对原告系涉案房屋买卖合同主体不持异议。第五组：1．《济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书》（原件）;2．《济宁市公安局接处警综合单》（由公安接警系统下载，太东派出所加盖公章）；证明：涉案房屋已经网签备案在原告张亚洲名下；网签备案系《商品房买卖合同》签订后被告的履行行为，再次证明被告认可原告实际购房人身份；被告违反合同，将涉案房屋（储藏室、地下车位）恶意交付给案外人，致使原告至今无法入住，原告报警维权。被告济宁森泰公司质证认为，商品房买卖合同真实性无异议，但认为原告不是本案诉争房产的实际购买人，只是出名人。更名申请里购房人的签字不是原告本人所签，是由实际购房人张宗书书写。原审开庭时我方就主张房屋实际购房人是张宗书，原告是出名人。济宁任城区法院（2017）鲁0811民初8401号民事判决书真实，张宗书与第三人签订的房屋抵押合同合法有效，从而证实张宗书为该房屋的实际购房人，张宗书有权处置其财产。收款收据复印件真实，房屋原交款人张磊系张宗书侄子，张宗书借用张磊的名义在被告处购买房屋，首付款是以张宗书为法定代表人的企业出资。收据真实，是由张磊变更为张亚洲，被告是接收张宗书的申请更名。交款人虽然写张亚洲但实际为张宗书，原告若主张房款是由其自行支付，应提交银行转款凭证和记录，如不能提交，则构成为出名人。贷款合同真实，其中明确保证人为被告和济宁金茂房地产开发有限公司。第三组证据真实，但不能证明原告与购房有关联、向贷款银行履行还款义务，我方能提供证据能够证实原告主张还款事实虚假。济宁高新区法院判决书能证实原告与山东润城公司之间的借贷担保关系，原告与该公司之间的债权债务与本案无关。执行通知书的落款时间为2019年2月14日，晚于本案诉争房屋所涉贷款法院判决和执行时间，与本案无关。不认可第四组证据，因原判决已发回重审。证据5-1真实，但只能证明原告为出名人，实际并非购房人。5-2只记载报警人姓张，不能认定为原告。第三人贾金龙的质证意见同被告，认为原告并没有持有购房合同、付款手续原件这些十分重要的购房手续，本身不正常，表明原告只是购房的出名人而不是实际购房人，实际购房人张宗书将所有的购房手续原件和房屋交付给第三人。被告济宁森泰公司向本院提供证据如下：一、2012年9月6日被告与张磊签订的《商品房买卖合同》，证明被告将位于火炬路以东，红星路十二中学以南由被告开发的森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房出售给张磊，价款1006873元，房款由济宁鲁淀生物产业有限公司支付，张宗书为该公司法定代表人。二、《车位出售协议》，2012年9月6日被告与张磊签订，价格为95000元。三、《储藏室出售协议》，2012年9月6日被告与张磊签订，价格为24140元。四、2012年9月8日被告开具的济宁市房地产企业预收发票一份和收据三份，证明购房人为张磊，发票数额306873元，三次收款：2012年7月16日现金5000元；2012年8月30日张磊工行网银转账296873元；2012年9月5日现金5000元，车位款95000元由张磊账户转入。五、更名申请一份，证明由于张磊不能在银行办理按揭贷款，张磊向被告申请将购买的商品房更名在张亚洲名下，便于办理银行贷款，申请书分别由张磊和张亚洲签名。六、《商品房买卖合同》，证明根据张磊的申请，购房人变更为张亚洲后，被告与张宗书签订了《商品房买卖合同》，其主要目的是办理按揭借款，实际购房人不是张亚洲。一切手续都有张亚洲的伯父张宗书办理。七、济宁市房地产企业预收款发票二份，证明购房人名字变更后，被告将开具给张磊的发票以冲账方式变更为了张亚洲，开票时间为2012年11月1日。八、被告与张亚洲签订的森泰御城车位及储藏室出售协议各一份，证明实际购房人不是原告，原告未交付任何的房屋购买费用，协议签名人非张亚洲，是由张宗书代签。九、转换收据二份，证明张磊把涉案车位、储藏室收据改名为张亚洲。十、入住手续一宗（装修管理服务协议书、业主临时公约、房屋入住登记表、安全承诺书），证明2014年8月16日张宗书和贾晓光持张亚洲身份证原件办理房屋交付；同时签署了相关的承诺，被告履行了交房义务。十一、（2015）任商初字第1075号民事判决书，证明所涉房屋在中国银行贷款到期未能偿还，贷款人依法起诉购房挂名的张亚洲和作为担保人的济宁森泰公司。十二、中国银行申请强制执行提示函一份，证明中国银行济宁分行对森泰房地产公司申请强制执行。十三、济宁森泰公司同意函，证明该公司同意履行担保义务。十四、张亚洲的住房贷款开发商代偿明细一份，证明森泰房地产公司履行担保义务，偿还了731073.91元的贷款本金及利息，挂名贷款人张亚洲没有偿还一分钱。十五、济宁鲁淀生物产业有限公司《企业信用信息公示报告》，证明该公司法定代表人为张宗书。十六、张亚洲身份证复印件，房屋交接时由张宗书、第三人和贾晓光在场，张宗书持张亚洲身份证原件与我方办理了交接手续，证实张宗书是涉案房屋的实际出资人和购房人，张亚洲只是出名人，不对该房屋享有权利。原告张亚洲质证认为，对证据一、二、三，三性不持异议，合同签订时间为2012年9月6日，三份合同的右上角标注了作废二字，足以证明被告与原买受人张磊的房屋买卖关系已解除。对证据四真实，证明原买受人张磊已向被告支付了购房首付款及储藏室和地下车位价款共计426013元，该款项被告实际收取。对证据五无异议，证明了张磊将其2012年9月6日签订的房屋买卖合同的全部权利义务转移给原告，并得到了被告的认可，被告原审将更名申请作为证据提交，主张原告签名是其本人所签，依据民法禁反言原则，是否是张亚洲本人签名，被告均认可张亚洲的合同主体地位，基于家事代理原则，他的家人签名对张亚洲发生效力。证据六无异议，除了买受人为张亚洲，签订时间晚于“张磊”版的商品房买卖合同外，其他合同内容与张磊签订的合同一模一样，足以证明张亚洲继受张磊与被告所签房屋买卖合同的全部权利义务，成为新的买受人。该买卖合同系张亚洲本人签名，非张宗书办理，被告凭买卖合同想证明买受人系张宗书，明显与合同主体及约定内容不符，张宗书与涉案合同没有任何法律关系。证据七无异议，证明了张磊将其支付涉案房款306873元的合同权利由张亚洲继受并得到了被告实际认可，被告承认房款已冲作了涉案购房款。两份收据能印证张磊为履行合同所付款项被被告冲抵为原告的购房首付款。证据八均为影印件，买受人处和落款处是签的张亚洲的名字，证明被告实际认可张亚洲合同主体身份。证据九真实，交款人为张亚洲的收据右上角标注一个换字，两份收据内容、收款金额、事由、时间完全一致，进一步证明张磊将其合同项下权利义务移转给张亚洲，被告盖章确认，张亚洲购买涉案房产、储藏室及车位购房款已全部履行完毕。证据十不认可，系被告单方制作，不排除串通贾晓光私下制作，目的就是非法占有房产，其中张亚洲的签名应系伪造。证据十一、十二、十三，三性无异议，被告之所以承担担保责任是因为担保合同有效，那么原告与银行的借款合同及房屋买卖等主合同必然有效，张亚洲的合同主体身份不能否认，被告承担担保责任实际上也是以行为认可了原告身份。被告承担担保责任的前提是银行已向被告履行付款义务，原告付款义务已经履行完毕，被告否认张亚洲的购房人，又该向谁追偿呢？以上证据也证明原告为购买涉案房产背负了巨额债务。不认可证据十四代偿明细系复印件，真实性、关联系不认可，从证据中不得而知张亚洲是否系本案原告张亚洲，贷款是否系本案房屋贷款，被告依据该证据主张替原告履行担保义务，进一步证明被告认可原告的合同主体身份。证据十五真实性法庭核实，与本案无关。证据十六真实性予以认可，仅凭原告的身份证复印件不能证明原告同意被告将案涉房产交付给案外人，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系，被告持有原告身份证复印件不奇怪。如果被告不能提供原告亲笔签名的合法有效的委托手续，该交付行为对原告不发生法律效力，商品房买卖合同第11条约定，交房应当书面通知。第三人贾金龙对被告提交的证据均无异议，认可被告的主张。第三人贾金龙提交以下证据：一、济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初8401号贾金龙诉张宗书、张亚洲确认抵押合同有效纠纷一案的开庭笔录，其中证人王某,4出庭陈述涉案房产购买人是张宗书而非张亚洲，通过其名下的账户转存到张亚洲名下的按揭还款账户还房贷。二、2013年8月7日至2014年12月8日王某,4每月还贷明细及银行流水，王某,4转到张亚洲还款账户的金额为75650元，证明涉案房产实际购房者是张宗书，而不是张亚洲。三、商品房买卖合同及收据，储藏室使用权出售协议及收据，车位使用权出售协议及收据，证明三组合同和收据原件由张宗书交付给第三人，有张宗书持有原件表明其实际购房者的身份和向贾金龙抵账的事实。四、房屋抵押协议一份，因贾金龙与张宗书存在债权债务，张宗书不能清偿到期债务，将其实际所有的张亚洲名下的涉案房产抵押给了贾金龙用以抵账。五、2017鲁0811民初8401号民事判决书，该判决对房屋抵押协议效力予以确认，证实了张宗书将涉案房产抵押给了贾金龙的事实。六、2015年1月和2月张宗书和贾金龙的短信记录截屏（“大哥，利息今天必须付借款一定落实好”、“贾哥，张亚洲周四回济宁房贷今天存卡上，多谢”），证实张宗书无力偿还按揭贷款，要求贾金龙筹款偿还，贾金龙在2015年1月9日筹款4450元转账到名义购房人张亚洲名下，偿还了一期贷款。原告质证认为，对证据一真实，庭审笔录中并没有看到证人出庭作证，证言也未被该案生效判决确认，证明目的不认可，仅凭一份证言无法证明张宗书系涉案房产实际购房人，按证人自述，其为张宗书任法定代表人公司的会计，与张宗书直接存在利害关系，证言不能采纳。证据二真实性不认可，账户名称为王某,4，不知道是否与证据一中的证人王某,4系同一人，银行转账记录及个人书写的还贷明细，仅能证明该账户所有人与其他人的债权债务关系，与本案无关，王某,4与本案无关。证据三真实，所有合同均为张亚洲名字，与张宗书无关，证明目的不认可。证据四真实性不认可，证据五真实，案外人将涉案房产私自抵押，擅自处分，第三人可以向该协议相对方主张权利，判决书并未认定第三人对涉案房产享有所有权和抵押权，仅认定了抵押合同有效。第三人陈述涉案房产是被告直接交付。证据六，真实性不认可，与本案无关。被告济宁森泰公司对第三人提交的证据无异议，认为张宗书为实际购房人，被告将房屋交付给张宗书及其他人的行为没有侵害原告的利益。对于双方无异议的证据，本院予以确认。根据当事人举证、质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月16日，被告森泰公司收购房定金现金5000元，出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户定金。2012年8月30日，被告森泰公司收款296873元（工行网转），出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户。2012年9月5日，被告森泰公司收现金5000元，出具收据，载明交款人：张磊，收款事由：8号楼2单元7层西户。上述款项金额合计306873元。2012年9月6日，被告森泰公司作为出卖人（甲方）与买受人“张磊”（乙方）签订《济宁市商品房买卖合同》（编号：20120906032），内容主要约定：出卖人以出让方式取得位于火炬路以东，红星路十二中学以南编号为08-（02）-001Z地块土地使用权，土地使用证为济宁国用（2010）第0802100049-2。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为森泰御城二期；甲方将第8幢2单元0704号预售商品房卖与乙方，房屋建筑面积共135.510平方米，总金额1006873元；买受人签订本合同时，应付首付款306873元(含定金），余款70万元必须在签订合同之日起15日内到出卖人账户；第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同日，森泰公司与“张磊”签订《森泰御城.首府车位使用权出售协议》和《森泰御城.首府储藏室使用权出售协议》，约定，张磊购买位于森泰御城-首府C1区负一层110号车位，一次性付清，优惠后价格9.5万元；购买8号楼2单元负2层第2-03号储藏室，面积6.8平方米，价款24140元，本协议签订之日，一次性付清。2012年9月8日，森泰公司开具济宁市房地产企业预收款收据，载明：交款人张磊，金额306873元。后期因张磊房款未能办理贷款，双方协商对上述《济宁市商品房买卖合同》进行更名。2012年10月30日，被告森泰公司与原告张亚洲针对上述房产另行签订了《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20121030096），合同约定内容与上述编号20120906032的合同完全一致，即森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房卖与张亚洲。2013年7月9日该合同在济宁市商品预售合同网上进行备案。2012年11月1日，被告森泰公司销售部为张磊办理“更名申请”手续，明确原购房人“张磊”，现购房人“张亚洲”，开具交款人为“张亚洲”的济宁市房地产企业预收款收据（金额306873元）收据一份，并将交款人为“张磊”的三份收据（金额分别为5000元、296873元和5000元）注明“已换张亚洲预收款收据”；同日，被告与“张亚洲”签订《森泰御城.首府车位使用权出售协议》和《森泰御城.首府储藏室使用权出售协议》，约定内容均同被告与张磊签订的协议一致。同时，出具日期为“2012年8月30日”的收据两份，载明交款人“张亚洲”，金额分别为95000元和24140元，收款事由分别为车位C1区负1层110号和8号楼2单元负2层第2-03号储藏室。两份收据右上方均注“换”。被告主张该两协议实际签名人不是张亚洲，由张宗书代签。2014年8月16日张宗书和贾晓光持张亚洲身份证原件到被告处办理了上述房屋交付手续，贾晓光作为业主在《装修管理服务协议书》、《业主临时公约》、《安全使用天然煤气保证书》代张亚洲签名，在《房屋入住登记表》中居住成员填写贾晓光，与业主系朋友关系，被告将房屋交付给张宗书和贾晓光。同日，被告与第三人贾金龙签订《商品房买卖合同补充协议》，约定因测绘面积比合同预测面积少0.01平方米，由出卖人向买受人支付差价74元。该合同贾金龙作为买受人代张亚洲签名，同时贾金龙支付物业公司涉案房屋电视、暖气开口等费用。2014年8月27日贾晓光作为业主，向森泰御城物业公司申请自行装修，向物业公司承诺遵守装修、空调安装等管理规定。后贾晓光入住该房屋，居住至今。2015年4月23日，中国银行股份有限公司济宁分行（以下简称济宁中行）以张亚洲、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁金茂房地产开发有限公司、济宁森泰房地产开发有限公司、聂香为共同被告向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，请求：1、判决解除与张亚洲签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2013年一手房贷字0026号）；2、张亚洲、聂香共同归还原告借款本金691246.2元利息、罚息；3、张亚洲、聂香支付原告为实现债权支付的费用20000元；4、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁森泰房地产开发有限公司、济宁金茂房地产开发有限公司承担连带清偿责任。森泰公司在该案中辩称，其作为开发商，仅承诺和保证购房人所购房产具备办理房产抵押权预登记和他项权登记的条件，因济宁中行怠于办理相关预登记手续和抵押权登记手续，导致损失或风险扩大，森泰公司不应承担责任。根据张亚洲披露事实，实际债务人为张亚洲的大伯张某，是张某借用张亚洲的名义签订了按揭贷款合同，森泰公司对此毫不知情，不应承担民事责任。被告张亚洲、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司、济宁金茂房地产开发有限公司和聂香未作答辩。2015年7月27日，本院作出（2015）任商初字第1075号民事判决，认定事实：2013年7月9日，济宁中行与张亚洲签订《个人一手住房贷款合同》，约定，张亚洲向济宁中行贷款70万元用于购买房屋，森泰公司对上述主合同承担阶段性连带保证担保，聂香承诺共同还款；张亚洲借款后未履行还款义务，构成违约，济宁中行的诉讼请求，应予支持，故判令：一、解除中国银行股份有限公司济宁分行与张亚洲签订的《个人一手住房贷款合同）》。二、张亚洲、聂香于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司济宁分行借款本金691246.2元及从逾期之日起至债务履行完毕之日止的利息、罚息（其中截止至2015年4月21日的利息为3748.75元、罚息为14.52元，2015年4月22日起至债务履行完毕之日止的银行利息、罚息的计算方式按合同约定）。三、被告张亚洲、聂香于本判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司济宁分行为实现债权支出的律师费20000元。四、济宁森泰房地产开发公司、济宁金茂房地产开发有限公司、山东润成汽车销售担保有限公司济宁分公司对上述借款及利息、罚息、律师费承担连带清偿责任。2015年5月17日，张亚洲向公安机关报警称，森泰御城二期第8幢2单元0704号家中有陌生人居住。2017年8月30日，贾金龙以张宗书、张亚洲为共同被告诉至本院，要求：1.确认贾金龙与张宗书签订的抵押合同有效；2.贾金龙对抵押的首府8号楼东单元704室房产在拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。经审理法院认定，2012年10月30日，张亚洲与森泰公司签订购买首府8号楼东单元704室房产及储藏室、车位合同。2013年7月9日，张亚洲与中国银行济宁分行签订《一手房贷款协议》，贷款70万元用于购买涉案房屋；张宗书多次向贾金龙借款，到期未还，张宗书将首府8号楼东单元704室房产购房合同和首付款单据等购房手续交付给贾金龙。2014年9月26日，张宗书签名确认“房产抵押协议”，内容：“因本人张宗书与贾金龙、贾晓光等多人多笔借款都是贾金龙办理，本人愿以首府8号楼东单元704室房产（包括房产、储藏室及车位）抵押给贾金龙，供贾金龙自行支配。该房产归张宗书个人所有，因房产产生的纠纷由张宗书本人承担，与贾金龙无关。债务还清时，该房产作价处理给贾金龙或归还于张宗书。抵押人张宗书”。该案审理过程中，贾金龙申请证人王某,4出庭作证，证人称其是鲁淀公司的员工（会计），公司法定代表人是张宗书，张宗书在森泰御城买了两套房子，其中一套是以张宗书的侄子张亚洲的名义购买，首付款是张宗书支付的，后来的贷款也是从其名下的卡上支付的，共支付了17期贷款，第18期贷款贾金龙偿还，并提供其名下银行卡交易记录，自2013年8月至2014年12月陆续向张亚洲6217****2420账户多次转款，每笔金额为4450元，并注明“还房贷利息”。法院认为，张宗书与贾金龙达成的抵押协议，是双方意思的真实表示，合法有效。由于涉案首府8号楼东单元704室房产未办理抵押登记，故抵押权未设立。贾金龙主张对首府8号楼东单元704室房产享有优先受偿权，于法无据，不予支持。判决：一、确认2014年9月26日贾金龙与张宗书签订的房屋抵押协议有效。二、驳回贾金龙其他诉讼请求。2017年9月15日，张亚洲向公安机关报警称，自己购买的房子在其不知情的情况下交房。2018年4月20日，原告张亚洲诉至本院，要求被告森泰公司履行交房义务，并承担违约责任。审理过程中，张亚洲以商品房买卖合同及有关票据遗失为由，申请法院到被告处调取房屋买卖合同、收款收据和发票原件。本院原审认为，原告已履行了全部合同义务，被告应按合同约定履行交付房屋的义务。被告将房屋通过张宗书交付给了案外人属履行对象错误，应承担违约责任，于2018年7月10日作出（2018）鲁0811民初4623号民事判决，支持张亚洲的诉讼请求。被告不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）鲁08民终4961号民事裁定，发回重审。2018年8月29日，山东润成汽车销售融资担保公司以张亚洲、聂香为被告向济宁高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求追偿为张亚洲垫付的贷款6.4858万元、担保费5189元等费用。受诉法院于2018年10月15日作出（2018）鲁0891民初2890号民事判决，认定山东润成汽车销售融资担保公司为张亚洲垫付济宁中行住房贷款64858.62元事实，判令张亚洲偿还垫付款64858.62元、担保费5189元及逾期贷款管理费3243元，合计73290.62元。该判决生效后，山东润成汽车销售融资担保公司申请法院强制执行。2019年2月25日，该院作出（2019）鲁0891执164号执行裁定，以张亚洲与申请执行人达成和解协议并已将案件款交付申请执行人为由，终结执行。本案重审过程中，被告森泰公司提供济宁中行2015年11月30日发送的申请强制执行提示函、2017年10月11日被告同意函和济宁中行出具的“张亚洲住房按揭贷款开发商代偿明细”，称其已向济宁中行履行担保义务偿还涉案房产贷款720123.91元（2015.12-2017.10）、支付诉讼费用10950元，合计731073.91元。另查明，张亚洲与张磊系堂兄弟关系，均系张宗书的侄子，张亚洲一直在济南工作。第三人贾金龙和涉案房屋实际居住人贾晓光系父子关系。济宁鲁淀生物产业有限公司于2007年7月10日在邹城市工商行政管理局登记设立，主要经营粮食收购、淀粉及淀粉制品的生产销售，法定代表人为张宗书（股东、执行董事兼总经理）。本院认为，虽然本案法律关系为商品房买卖合同纠纷，但被告和第三人均提出案涉房屋系借名买房，实际出资人和购房人为张亚洲的伯父张宗书，张亚洲仅为出名人。被告森泰公司称在购房过程中，实际与相对人张宗书进行协商并达成合意，实际接受了张宗书的首付款和申请进行更名，买受人由“张磊”更名“张亚洲”，前后两份房屋买卖合同买受人联系电话均是张宗书的电话号码，张宗书为实际购房人。本院查明案涉房屋房款1006873元，包括首付款306873元和贷款70万元；车位和储藏室款分别为95000元和24140元。其中首付款306873元初始收据载明交款人为张磊，该款项来源被告和第三人均称为张宗书交纳，张宗书所担任法定代表人的济宁鲁淀生物产业有限公司会计王某,4在另关联案件中出庭，证明该房屋首付款系张宗书交纳，写的是“张磊”。被告和第三人的举证能够相互印证，故而本院认定案涉房屋买卖初期与被告进行协商从而达成合意的人为张宗书和张磊，并非原告张亚洲。张磊更名为张亚洲的原因，原告没有提供充分理由予以说明。被告作为开发商，在办理按揭贷款过程中具有重要地位，其有关因张磊贷款审查没有通过，故产生更名（张宗书申请）、首付款单据随之更名为张亚洲的陈述，具有一定合理性。关于案涉房屋首付款306873，张亚洲没有举证证明系其本人支付或向张磊、张宗书等人转付，不宜认定为张亚洲出资。关于贷款70万元，借款合同系张亚洲签订，借款打入被告账户。张亚洲为约定借款人，故偿还借款均应以张亚洲之名（银行账户），合同实际履行情况：张宗书的公司会计王某,4账户陆续转入张亚洲还款账户资金17笔、第三人贾金龙垫付1期、担保人山东润成汽车销售融资担保公司垫付数期。原告提供名下的还款明细不能推翻被告、第三人及案外人偿还（垫付）涉案贷款的事实。即签订借款合同后，张亚洲本人未主动履行过还款义务，不能认定为借款合同的实际履行人，该履行义务与房屋买卖相关联，影响涉案房产购买人的认定。原告没有提供证据证明在房屋买卖合同约定的交付期限届满后，其持权利凭证向被告提出过交付请求。2014年8月16日，被告将房屋交付给持有房屋买卖合同、收款收据原件和张亚洲身份证件的张宗书，该行为与前期购买合意、房款支付相关联。张宗书于2014年9月26日签名确认一份“房产抵押协议”，承诺以本案所涉房产（包括储藏室及车位）归张宗书个人所有，抵押给贾金龙，供贾金龙自行支配，因房产产生的纠纷由张宗书本人承担。该协议与被告及第三人的主张相印证，且已经法院确认，张亚洲没有提供相反证据推翻该协议。该协议与被告交付房屋给张宗书和贾金龙的事实相关联，即第三人取得案涉房产，确系张宗书交付。综上，本院认为，案涉房屋首付款支付、合同更名（申请）、车位和储藏室合同签订、贷款偿还、房屋交接等相关手续和办理过程，均由张宗书参与，张宗书系案涉房屋买卖的重要关系人。尤其是房屋买卖合同和收款收据原件这种在房屋买卖中重要的材料均在张宗书和第三人手中，张亚洲称自己遗失，明显与一般市场交易和常理不符。有关涉案房产权利，被告和第三人的陈述和举证相一致，均认可张宗书为房屋买卖合同、借款合同的实际履行人，即出资购房人。案涉房屋物权归属关联案外人张宗书、张磊和第三人，在张宗书不到庭参加诉讼或本人明确房屋权利主张的情况下，本院不能确认原告所主张的事实真伪，不宜认定案涉房产系张亚洲购买和所有。故原告以其为买受人为由，要求被告济宁森泰公司交付森泰御城二期第8幢2单元0704号商品房、C1区负1层110号车位、8号楼东2单元负2层第02-03号储藏室并协助办理不动产权登记、支付逾期交房、办证违约金的请求，事实不清，证据不足，本院依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第二款的规定，判决如下：驳回原告张亚洲的诉讼请求。案件受理费7242元，由原告张亚洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  郝 芳审 判 员  张建国人民陪审员  李 宁二〇一九年十一月十一日书 记 员  李梦阳