广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019）桂0502执异89号 异议人（案外人）北海越亚房地产开发有限公司,住所地北海市广东南路**。 法定代表人孙民，董事长。 被异议人（申请执行人）郑春华,男1967年8月28日出生,汉族,住北海市。 被异议人（被执行人）石小龙，男，汉族，1988年10月13日出生，住北海市。 被异议人（被执行人）李超燕，女，汉族，1989年3月11日出生，住北海市。 本院在执行申请执行人郑春华与被执行人石小龙、李超燕借款合同纠纷一案中，案外人北海越亚房地产开发有限公司（以下简称越亚公司）于2019年7月19日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人越亚公司称，2019年10月25日银海区法院作出（2019）桂0503民初850号民事判决书，该判决书已解除其公司与石小龙、李超燕于2017年3月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS00057107），石小龙、李超燕已丧失要求办理所购买的房屋进行过户登记的合同权利，郑春华因与石小龙、李超燕民间借贷纠纷申请法院预查封涉案房屋没有事实和法律依据，请求解除对该房屋的查封。 异议人对其主张提供如下证据：1、《商品房买卖合同》（预售），证明2017年3月20日，异议人与石小龙、李超燕双方签订了《商品房买卖合同》，约定被两人以银行按揭贷款方式购买异议人开发的越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房屋，房屋总价710282元，按揭贷款530000元；2、《北海市商品房预售合同备案证明》、北海市不动产证明，证明异议人为石小龙、李超燕办理了商品房预售备案登记和预售商品房买卖合同预告登记；3、《个人房屋借款/担保合同》，证明石小龙、李超燕与广西北部湾银行股份有限公司北海分行签订借款担保合同，石小龙、李超燕从该行获按揭款530000元，异议人为该笔贷款承担阶段性连带担保责任；4、桂（2017）北海市不动产证明，证明2017年7月18日，被异议人石小龙、李超燕为广西北部湾银行股份有限公司北海分行办理了预售商品房抵押权预告登记；5、《贷款提前到期通知书》、《广西北部湾银行个人贷款担保代偿通知书》、《保证金账户划扣通知书》、还款凭证、贷款结清证明，证明2019年3月25日和2019年4月1日，异议人收到广西北部湾银行股份有限公司北海分行的《贷款提前到期通知书》和《广西北部湾银行个人贷款担保人代偿通知书》，因石小龙、李超燕未按时足额偿还该行贷款本息，该行要求异议人承担阶段性连带担保责任，2019年4月17日该行在异议人保证金账户扣划人民币527111.32元；6、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄单、受理案件通知书、（2019）桂0503民初850号民事判决书，证明异议人与李超燕、石小龙解除了双方签订的商品房买卖合同。 经审查查明，郑春华诉石小龙、李超燕民间借贷纠纷一案中，本院于2018年12月19日作出（2018）桂0502民初2615号民事判决书，判决：被告石小龙、李超燕共同偿还原告郑春华借款本金67万元。在诉讼中郑春华于2018年8月23日向本院提出财产保全的申请，要求查封被告石小龙、李超燕名下位于北海市××路××天××单元××房，查封限额为115万元，并已提供担保，本院依据郑春华的申请，于2018年8月23日作出（2018）桂0502民初2615号民事裁定书，查封了上述房屋。因石小龙、李超燕到期未履行生效文书确定的给付义务，郑春华向本院申请强制执行，现案外人对查封裁定书不服，提出上述执行标的异议。 另查明，2017年3月20日，越亚公司与石小龙、李超燕签订一份编号为YS00057107《商品房买卖合同（预售）》，约定石小龙、李超燕购房异议人开发的位于北海市××路××天××单元××房，建筑面积126.17平方米，总价款710282元。合同对付款方式约定为，买受人在签订合同当日付清25.3%即180282元作为首期购房款，剩余74.7%购房款即530000元由买受人向银行申请贷款。如买受人未按期向银行偿还贷款，导致出卖人作为借款担保人代买受人还贷的，逾期3个月未向银行偿还贷款造成出卖人损失的，出卖人有权解除本合同等内容。合同签订后，石小龙、李超燕于2017年3月20日支付购房款180282元，2017年5月11日，越亚公司与石小龙、李超燕就双方签订的《商品房买卖合同》进行了登记备案，并于2017年7月18日办理了预购商品房预告登记。2017年5月8日越亚（保证人）、石小龙（借款人）、李超燕（共同借款人）、广西北部湾银行股份有限公司北海分行（贷款人）签订了《个人房屋借款/担保》，约定由借款人向贷款人借款530000元，用于购买坐落于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房，之后广西北部湾银行股份有限公司北海分行依约发放了购房贷款。后因石小龙、李超燕未按期向银行归还购房贷款，广西北部湾银行股份有限公司北海分行在2019年4月17日从越亚公司账户扣石小龙、李超越贷款517756.49元和利息9354.83元。 2019年4月28日，越亚公司作为原告起诉石小龙、李超燕至北海市银海区人民法院，请求解除其与石小龙、李超燕双方签订的合同编号为YS00057107号《商品房买卖合同（预售）》等诉请，银海区法院于2019年10月25日作出（2019）桂0503民初850号民事判决书，判决解除原告越亚公司与被告石小龙、李超燕于2017年3月20日签订的合同编号为YS00057107号《商品房买卖合同（预售）》；该判决于2019年11月16日发生法律效力。 本院认为，被执行人石小龙、李超燕因未履行生效文书确定的给付义务，本院查封了预登记在被执行人名下的房产，程序合法，依法有据；但异议人与石小龙、李超燕因履行商品房买卖合同发生纠纷，经法院判决解除了商品房买卖合同，按照《合同法》九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，虽然双方就涉案房屋办理了预告登记，但预告登记并不发生物权移转的效力，故被执行人石小龙、李超燕确定不享有买卖合同期待的房屋权利，异议人提出解除对涉案房屋查封，依法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人石小龙、李超燕名下位于北海市广东路以西、浙江路以南越亚银滩城天赐良园6幢2单元1001号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  钟 慧 审 判 员  黄振锋 人民陪审员  李石珍 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。