河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3275号上诉人（原审被告）：王景产，男，汉族，1973年3月3日生，住河南省兰考县。上诉人（原审被告）：谢冬梅，女，汉族，1973年7月16日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：王景产，住址同上，系上诉人谢冬梅丈夫，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：王乐园，男，汉族，1999年10月27日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：王景产，住址同上，系上诉人王乐园之父，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：董晓辉，男，汉族，1989年2月28日生，住河南省兰考县。委托诉讼代理人：张素娟、杜悦（实习），河南恪法律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人王景产、谢冬梅、王乐园因与被上诉人董晓辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0225民初2209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王景产、谢冬梅、王乐园上诉请求驳回董晓辉的诉讼请求。理由：1、王景产与董晓辉在法律上不具有合同关系，董晓辉不具有本案的诉讼主体资格。王景产系村民，为响应国家号召而选择购买村集体主持建设、销售的杨桥新型农村社区工程住房，将自有名下土地折合部分价值作为折抵，并交付相应的购房款。王景产将房屋购买款交给村支书，村支书出具加盖村委会印章的收款凭证。因此可以证实王景产与杨桥委会之间具有买卖合同的法律关系，即杨桥委会是本村新型农村社区工程房屋买卖合同的一方合同主体，王景产是案涉房屋买卖合同的另一方主体。经相应法律程序，杨桥委会作为发包方将案涉工程发包给具体的承建方。杨桥委会与工程承包方之间具有直接的法律关系。王景产没有任何与董晓辉签订合同的意思表示行为，故一审法院认定事实不清。2、谢冬梅与董晓辉之间在法律上不具有买卖合同关系。谢冬梅在本案中没有向杨桥村委会购买新型农村社区房屋的意思表示，也未向该村委会支付任何购房款。与村委会购买房屋的意思表示均由王景产做出。因此购房合同只能约束王景产与杨桥村委会，不能约束其他第三人。一审法院判决谢冬梅支付16.4万元购买款及利息，事实不清，证据不足。3、上诉人王乐园在杨桥新型农村社区项目建设项目中，没有与村委会签订买卖合同的意思表示，同样没有向村委会支付购房款，也没有与董晓辉签订合同的意思表示。且该项目起步阶段时上诉人王乐园未满18周岁，属于限制民事行为能力人。一审法院判决王乐园支付董晓辉购房款16.4万元及利息，违反法律规定。4、一审法院对于兰考县杨桥新型农村社区建设工程单户房屋购买款的问题上事实认定不清。兰考县许河乡杨桥新型农村社区建设工程的工程启动阶段应当按照法律规定召开村民大会等程序，而此项目未按照相关规定进行操作，对于该工程单户房屋购买金额也未进行备案。同时，该工程单户金额也并非一审法院认定的每户17万元的金额。而是假设所诉的案涉房屋每平方米785元，房屋大概面积200平方米的标准进行计算。案涉工程单户房屋购买款也只有15.7万元，而不是17万元。5、董晓辉不具有案涉工程的承包资质，承包行为严重违反法律规定。案涉工程属于涉及大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目范畴，依法应当公开进行招投标，而本案董晓辉作为自然人显然不具有法律规定投标资格与权利。根据兰考县许河乡杨桥新型农村社区完善基础设施项目等招标文件看出，案涉工程分包行为严重违反法律强制性规定，其行为应当认定为无效行为。董晓辉答辩称：1、一审法院认定王景产、谢冬梅、王乐园与董晓辉之间存在合同关系事实清楚，证据充分，判决三人承担付款责任正确。董晓辉与杨桥委会签订了协议，该协议约定杨桥村委会将杨桥社区全部社区转让权交由董晓辉出售，证明董晓辉取得了案涉工程房屋的出售权。王景产、谢冬梅、王乐园从董晓辉处购买两套房产，其中一套房产登记在王景产与谢冬梅名下，二人系夫妻关系。另外一套登记在王乐园名下，王乐园系王景产、谢冬梅之子。新农村房屋建设时候，王景产作为王乐园的法定代理人。现案涉两套房屋已经登记在三人名下，且三人已经实际入住，足以证明三人自愿购买案涉房屋的意思表示。根据董晓辉与杨桥委会签订的协议，董晓辉可以直接向王景产、谢冬梅、王乐园在内的购买新农村建设房屋的村民收取购房款。因此原审法院认定董晓辉与王景产、谢冬梅、王乐园之间存在买卖合同关系，事实清楚，证据充分。2、董晓辉在一审中已经提供完整证据链证明案涉房屋工程款为人民币17万元。案涉房屋交易过程中，杨桥村委会系代表村民与董晓辉直接就案涉房屋价款进行协商的主体。杨桥委会出具证明对案涉房屋价款17万元做出了详细说明，该证据最为真实可信。且一审法院对杨桥的村长及村支部书记等人进行了询问，相关人员在询问笔录中明确认可案涉房屋定价为每户17万元。案涉房屋所在的杨桥整个新农村建设项目共计96户，除涉诉这10多户村民外，剩余80多为村民均是按照每户房屋17万元价格支付购房款。3、董晓辉承包资质问题并不必然导致施工合同无效。即使施工合同无效，根据建设工程司法解释的规定，现涉案房屋已经实际入住，承包人要求支付工程款的，法院应当支持。董晓辉为了完成案涉项目工程，自行垫资将工程完成并交付，且办理了全部房屋的不动产产权证书。现在王景产、谢冬梅、王乐园已经入住后，拒绝支付剩余房产，属于不讲诚实信用，对董晓辉严重公平，请求二审法院驳回王景产、谢冬梅、王乐园的无理上诉请求，维持原判。董晓辉向一审法院起诉请求：1、判令王景产、谢冬梅、王乐园支付购房款16.4万元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款实际清偿完毕之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2012年兰考县人民政府推行新农村建设，经兰考县许河乡政府及杨桥村委会研究决定，由许河乡政府和杨桥村委会负责征收土地，兰考县人民政府对此作出兰政土（2018）11、12号土地管理文件，对涉及的96户村民使用杨桥集体建设用地作为宅基地进行了批复。2012年4月20日，董晓辉与许河乡杨桥村委会签订了《施工合同》，约定由董晓辉以包工包料的形式承建许河乡杨桥新农村建设的房屋，每户建筑面积约为200平方米，工程总造价为157000元，付款方式为，地基完工后，支付工程总造价的15%，一层完工后，支付工程总造价的30%，主体完成后，支付工程总造价的30%，工程抹完灰后，支付工程总造价的23%，剩下2%一年内返还。2012年5月30日，双方又签订了一份补充协议，协议内容为：一、许河乡杨桥村委会将杨桥社区全部转让权交由董晓辉出售；二、董晓辉委托杨桥民王庆伍代为收取房屋款；三、房款由王庆伍收取后交由董晓辉，杨桥社区新农村房屋全部房款最后由董晓辉所有。2012年5月6日杨桥党支部会议开会讨论，结合当时村集体成员情况，房屋定价为每平方785元，房屋大概面积约为200平方米，宅基地占地费用每户1万元，另每户支付5000元院落围墙费用，每亩地补偿群众2万元，最终定价，每套房屋总价款为人民币17万元。支付方式为：地基建成后，支付房款2万元，一楼层建好支付5万元，二楼层建好后支付5万元，待完工后交清余额购房款。2012年5月17日，杨桥村委会将上述村委会会议研究决定形成书面文件，以广播讲话的方式告知全村村民。后有一部分村民不再按照约定交付购房款。2015年工程如期交工。2017年2月，大部分村民与董晓辉签订了《购房协议》，仅有包括王景产、谢冬梅、王乐园在内的少数村民未签订购房协议。2019年初，杨桥涉及的96户新农村房屋的《不动产权证书》均已办理成功。另查明王景产、谢冬梅、王乐园共购买房屋两套计34万元，王景产、谢冬梅、王乐园已支付购房款17.6万元，下剩16.4万元至今未付。证明上述事实的证据有：原、被告各方陈述，证人证言、兰考县许河乡杨桥村委会证明材料、调查笔录、施工合同及补充协议、兰政土（2018）11.12号土地管理文件、不动产权证书、购房协议、杨桥党支部会议记录、新农村建设工作动员广播讲话及庭审笔录等，上述证据已经法庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中董晓辉通过签订施工合同，取得了兰考县许河乡杨桥新农村建设的施工权，通过补充协议取得了该社区的出售权，通过与多数村民签订的购房协议取得了购房款债权（同批次同位置同项目的其他涉案房屋的购房合同），足以证明了董晓辉与王景产、谢冬梅、王乐园之间房屋买卖关系的成立，也证明了房屋买卖价款为17万元这一事实，17万元是当时整个新农村房屋统一定价，现该房屋已经建成并交付，王景产、谢冬梅、王乐园已使用至今，应当支付下余房屋购房款，故对董晓辉要求王景产、谢冬梅、王乐园支付剩余的房屋价款及利息的请求，原审法院予以支持。王景产、谢冬梅、王乐园以董晓辉不具备主体资格，他们之间未签订房屋买卖合同，应予驳回董晓辉诉讼的辩称理由不成立，一审法院不予支持。至于王景产、谢冬梅、王乐园辩称董晓辉所承建的房屋存在质量问题，与本案不属同一个法律关系，应予另行起诉。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十二条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：王景产、谢冬梅、王乐园于原审判决生效之日起十日内偿还董晓辉购房款16.4万元及利息，利息自2019年4月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至房款实际清偿完毕之日止。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3580元，保全费1340元，共计4920元，由王景产、谢冬梅、王乐园承担。二审期间王景产、谢冬梅、王乐园提供证人王某、董某、来某三人到庭作证，三名证人称：杨桥村干部在村里广播，“每套房屋价格为14.8万元，拎包入住”。董晓辉质证意见：这三名证人是未支付购房款系列案件的当事人，与本案有利害关系，不应当采信。本院认为，杨桥委会出具了《证明》，对案涉房屋的价格17万元做出了说明，加盖有村委会公章，因此在证据效力高于私人作证。本院对于三名证人的证言不予采信。本院经审理查明，王景产、谢冬梅、王乐园三人共购买案涉房屋两套，其中一套豫（2018）兰考县不动产权0007234号登记在王景产和谢冬梅（共同共有）名下，二人系夫妻关系。另外一套房产豫（2018）兰考县不动产权第0005408号登记在王乐园名下，王乐园系王景产与谢冬梅之子。2012年5月杨桥开始案涉新农村建设工程时，王乐园17岁，王景产、谢冬梅是王乐园的法定代理人。2019年4月董晓辉起诉本案时候，王乐园已经20周岁，属于完全民事行为能令人，具有民事诉讼主体资格。本院认为，本案中董晓辉通过与杨桥委会签订《施工合同》，取得了兰考县许河乡杨桥新农村建设的施工权。双方签订《补充协议》后，董晓辉取得了该社区的出售权。兰考县许河乡杨桥村委会将其对相关村民收取购房款的权利转让给董晓辉。即董晓辉可以直接向购买其承建的案涉房屋的村民收取购房款。至于王景产、谢冬梅、王乐园提及董晓辉承包资质问题，其并未提供有效证据证明案涉房屋的施工合同无效。退一步讲即使施工合同无效，王景产、谢冬梅、王乐园已经实际入住案涉房屋，董晓辉作为承建人要求购房人王景产、谢冬梅、王乐园支付相应购房款，亦应予以支持。王景产、谢冬梅夫妻及其子王乐园作为一个家庭，以王景产名义购买董晓辉承建的两套房屋，其行为代表整个家庭、代表谢冬梅和王乐园。现案涉两套房屋不动产产权证书已经分别登记在王景产、谢冬梅（两人共有）和王乐园名下，且三人已经实际入住案涉房屋，足以证明王景产、谢冬梅、王乐园自愿购买房屋的意思表示。因此王景产、谢冬梅、王乐园就应当按照约定向董晓辉支付购房款。故一审法院认定王景产、谢冬梅、王乐园与董晓辉之间存在房屋买卖合同关系，并无不当。杨桥村委会出具的《证明》，对案涉房屋的整体价格17万元做出了说明，一审法院对杨桥村干部等人进行询问，相关村干部也明确认可案涉房屋价款为每套（户）17万元。一审法院还通过调查多数村民签订的购房协议（同批次同位置同项目的其他涉案房屋的购房合同），均证明了案涉房屋买卖价款为每户（套）17万元这一事实，因此一审法院认定17万元是案涉房屋的统一定价，并无不当。现案涉房屋已经完工并交付，王景产、谢冬梅、王乐园已使用至今，应当支付下余房屋购房款。故一审判决王景产、谢冬梅、王乐园支付剩余房款及利息，并无不当。综上，王景产、谢冬梅、王乐园的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由王景产、谢冬梅、王乐园承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十一月四日法官助理张世杰书记员王天龙