福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5140号 上诉人（原审被告）：泉州市供销社资产运营管理中心，住所地泉州市泉秀路中段市供销社综合大楼。 法定代表人：林宗清，该中心经理。 委托诉讼代理人：涂明忠，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄宏榕，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄良财，男，1964年11月10日出生，汉族，住泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：庄阿珠，福建佳远律师事务所律师。 原审第三人：泉州市劳动就业预备学校，登记住所地泉州市丰泽区泉秀路旧中级人民法院内。 法定代表人：黄印进，该校校长。 原审第三人：泉州市供销社物流配送有限公司，住所地泉州市泉秀街**。 法定代表人：黄紫华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：庄宏榕，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖竞凯，福建泉中律师事务所实习律师。 上诉人泉州市供销社资产运营管理中心（以下简称市供销社资产运管中心）因与被上诉人庄良财、泉州市劳动就业预备学校、泉州市供销社物流配送有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初1970号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人市供销社资产运管中心上诉请求：撤销（2018）闽0503民初6621号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定“上诉人与被上诉人之间存在合法的房屋租赁合同关系”系错误。二份《房屋租赁合同》系不同的法律主体所签订，虽然出租人具有同属于泉州市供销社下属企业的关系，被上诉人在承租人处均有签名，但是二份合同租赁标的不同，标的物分属不同的产权人，承租人的法律主体也不相同。《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”即合同相对性原则，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，合同债权也主要受合同法的保护。一审突破合同相对性原则，认定上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系没有事实和法律依据。二、一审以上诉人与被上诉人之间就租赁物、租赁期限、租金标准等均存在争议，被上诉人知道或应当知道权利爱到侵害之日无法确定，认为被上诉人没有超过诉讼时效，系错误。一审在事实认定部分及争议焦点一分析部分，均认定二份《房屋租赁合同》的真实性和双方存在租赁合同关系，却又认为双方就上述事实未达成协议，存在逻辑错误。如果双方连基本的租赁物、租赁期限、租金标准等均存在争议，被上诉人就直接转帐支付了33万元“押金”，也明显不符合生活、交易习惯。三、一审认定被上诉人转帐33万元系押金，没有事实依据。一审仅依据被上诉人转帐附言认定转帐系押金，证据不足。上诉人、被上诉人对二份《房屋租赁合同》的真实性均没有异议，虽然转帐主体与收款主体发生交叉，但不可否认的是被上诉人是基于这二份《房屋租赁合同》而转帐的，因此转帐金额的属性应根据合同内容确定，而不能凭单方的附言确定其属性。而且从转帐的时间看，二次转帐相差八个月，双方八个月时间内未达成协议，被上诉仍继续交付押金，也明显不符合生活、交易习惯。四、一审认为上诉人没有证据证明交付使用，系错误。首先，从被上诉人支付款项可以看出上诉人已完成交付。根据二份《房屋租赁合同》约定的押金各为35000元，每月租金分别为8000元和9000元。2013年7月31日，黄印进（就业预备学校负责人，租赁事宜联系人，现被羁押于泉州市看守所）出具的便条，与被上诉人第一次的汇款金额和第二次汇款时间相一致，可以证实被上诉人2013年8月1日支付的23万元系租金，被上诉人持续交纳租金，可以证实租赁物已交付。其次，上诉人通过律师所发律师函、登报解除合同，也可证实已交付租赁物。被上诉人支付款项仅够支付二份《房屋租赁合同》截至2014年3月31日租金（余5000元），2014年9月上诉人在催讨租金无果的情况下，根据合同约定通过律师函和登报的方式通知各方解除租赁合同。第三，承租人是否实际使用租赁物而产生水电费不能作为反推上诉人是否交付租赁物的证据，承租人取得租赁物后，是否实际使用是其对其权利的处分，并不影响上诉人收取租金权利的行使。 二审中补充：本案应通知黄印进到庭接受调查，案涉两份合同均是黄印进与上诉人进行联系，现在黄印进因刑事案件被羁押，虽泉州市劳动就业预备学校是独立法人主体，但该学校是黄印进一人承办的，应通知黄印进到庭接受调查。 被上诉人庄良财答辩称：一、原审认定，答辩人与上诉人之间存在房屋租赁合同关系是正确的。1.答辩人系本案的承租方。上诉人提供的两份《房屋租赁合同书》，答辩人均在承租人栏处签字，且上诉人亦自认答辩人就是以预备学校的名义和东方国学院的名义与其签订书面租赁合同，且两次支付款项系由答辩人转账汇入上诉人银行账户，因此答辩人系本案租赁合同的实际承租人。2.上诉人系本案的出租方。上诉人提供的律师函的内容“受其下属单位泉州市供销社资产运营管理中心（以下简称供销社）的委托”、“贵方与供销社于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》二份的约定”，可知，上诉人亦认为其提供的证据1的合同甲方是上诉人，并非泉州市供销社物流配送有限公司。同时，答辩人将两笔款项汇入上诉人的账户，上诉人及泉州市供销社物流配送有限公司均未提出异议，由此可见，答辩人系在履行与上诉人的租赁合同，而非履行与泉州市供销社物流配送有限公司的租赁合同。二、上诉人未实际交付该租赁物，双方的租赁合同未实际履行，因此，上诉人应当退还答辩人押金33万元。上诉人与答辩人双方已不是在履行双方所签订的那两份书面的租赁合同。上诉人一方面辩称其与答辩人在履行两份书面的租赁合同即合同中所约定的租金一月一付；另一方面又辩称答辩人于2013年8月1日支付的23万元押金系在履行一次性支付自2013年1月1日至2014年3月份租金。上诉人自相矛盾的说法可知，上诉人也承认双方系以实际行动变更双方的书面租赁合同，上诉人也自称其系公家单位没有可能口头变更书面合同。但事实上，从押金的数额、支付方式、原告汇款的时间、汇入账户、款项的性质等均与书面的租赁合同不一致。可知，双方已不是在履行双方所签订的那两份书面的租赁合同。上诉人一次性收取租金及未到期的租金不符合常理，答辩人所支付的33万元均系押金而非租金与押金。即便答辩人欠付上诉人2013年1月至2013年7月31日的租金，也不能将租金延续计算至未到来的2014年3月份。再者，上诉人提供的2013年7月31日的便条所体现的“欠208000元，8月1日汇清，”这与答辩人2013年8月1日缴纳押金23万元也不相符。由此可见，答辩人所缴纳的33万元系备注中所体现的“押金”，而非上诉人所辩称的押金和租金。上诉人不能提供证据证明其已将租赁物交付答辩人使用，其应当承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人负有举证证明已将租赁房屋交付给承租人的义务，上诉人在答辩人否认已交付租赁房屋的情况下，仅依据案涉两份《房屋租赁合同书》第八条：“乙方（承租人）已自行考察该处房产状况，甲方（出租人）也向乙方如实介绍了房屋状况，双方定于2012年12月31日开始将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用，若遇节假日或甲方有其他临时性工作安排，乙方同意按甲方的安排时间调整；”之约定无法证明已交付租赁房屋的事实。同时，如上诉人有实际交付租赁物给答辩人有使用，按照双方书面合同第六条第二款的约定，答辩人应当自行缴纳营业税，水电费、物业管理费等与答辩人使用有关的相关税费。但至今答辩人并未缴纳过任何税费，上诉人也不能提供证据证明答辩人有缴纳过相关税费。根据《合同法》第216条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付原承租人。”226条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现答辩人已提供证据证明其将租房押金支付至上诉人账户，上诉人称其已交付租赁物给被上诉人，但却不能提供证据证明其已按约定将租赁物交付答辩人使用，根据举证规则，其应当承担举证不能的法律后果。因上诉人未将租赁房屋交付答辩人使用，双方的租赁合同并未实际履行，上诉人主张收取答辩人租赁押金33万元用于抵扣租金无事实和法律依据，故答辩人有权要求上诉人返还租赁押金33万元及利息。三、答辩人起诉返还租赁押金并未超过诉讼时效。因上诉人应交付租赁物而未交付，其与答辩人之间的租赁合同未实际履行，双方并未具体约定押金退还时间。因此，答辩人知道或应对知道权利受到侵害之日无法确定，直到答辩人提起诉讼，本案退还押金的诉讼时效才开始计算。因此，答辩人的起诉未超过诉讼时效。 补充：1.一审中被上诉人已申请追加黄印进作为第三人，一审法院有对此进行答复；2.被上诉人起诉的押金33万元是由被上诉人支付的，该款项与黄印进无关，上诉人在二审中主张追加黄印进为原审第三人或被上诉人，被上诉人均认为无必要进行追加。 原审第三人泉州市劳动就业预备学校未到庭参加诉讼也未提交书面意见。 原审第三人泉州市供销社物流配送有限公司述称：同意上诉人的意见。 庄良财向一审法院起诉请求：判令市供销社资产运管中心立即返还庄良财租赁押金33万元，并支付自起诉之日起至实际付款日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款损失。 一审法院认定事实：2012年底，市供销社资产运管中心（出租方、甲方）与就业预备学校（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容：甲方出租给乙方的房屋为泉秀路中段市供销社综合楼三楼部分（不含现市供销社物流配送公司留守人员使用的房间），建筑面积约为400㎡；租赁期限为两年即自2013年1月1日起至2014年12月31日止；用途为办公使用；租金为每月8000元，按月结算，乙方应于每月开始的前五日汇入市供销社资产运管中心开设在泉州市农业银行账户；租赁期间与产权有关的税费，与乙方经营有关的税费，及水电费、物业管理费等与乙方使用有关的税费均由乙方承担；乙方已自行考察该处房产状况，甲方也向乙方如实介绍了房屋状况，双方定于2012年12月31日开始将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用，若遇节假日或甲方有其它临时性工作安排，乙方同意按甲方的安排时间调整；原办公楼内甲方所有的桌椅橱柜等办公家具，若甲方暂时不用而乙方又急需，甲方同意暂借乙方使用，但双方应将所交接的硬件设施、借用的家具设备等当场作出书面记录一式两份，由双方当事人签字确认；乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方有权解除合同；乙方向甲方交付35000元作为履约保证金，合同期满，乙方无任何违约和欠费、税行为，甲方如数返还履约保证金（不计利息）。乙方处加盖就业预备学校公章，庄良财在乙方法定代表人处签名。 2012年底，市供销社物流配送公司（出租方、甲方）与泉州东方国家院（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定的主要内容：甲方出租给乙方的房屋为泉秀路中段原果品冷冻库最后面的三层办公楼，建筑面积约为600㎡；租赁期限为两年即自2013年1月1日起至2014年12月31日止；用途为办公使用；租金为每月9000元，按月结算，乙方应于每月开始的前五日汇入市供销社物流配送公司开设在工商银行泉州滨城支行账户；租赁期间与产权有关的税费，与乙方经营有关的税费，及水电费、物业管理费等与乙方使用有关的税费均由乙方承担；乙方已自行考察该处房产状况，甲方也向乙方如实介绍了房屋状况，双方定于2012年12月31日开始将房屋及其附属设施、设备交付乙方使用，若遇节假日或甲方有其它临时性工作安排，乙方同意按甲方的安排时间调整；原办公楼内甲方所有的桌椅橱柜等办公家具，若甲方暂时不用而乙方又急需，甲方同意暂借乙方使用，但双方应将所交接的硬件设施、借用的家具设备等当场作出书面记录一式两份，由双方当事人签字确认；乙方拖欠租金壹个月以上的，甲方有权解除合同；乙方向甲方交付35000元作为履约保证金，合同期满，乙方无任何违约和欠费、税行为，甲方如数返还履约保证金（不计利息）。因泉州市东方国学院至今未实际设立，庄良财在合同的乙方及乙方法定代表人处签字。上述两份合同签订后，庄良财分别于2013年1月5日、8月1日向市供销社资产运管中心开设在农业银行账户转账支付10万元，23万元，共计33万元，在转账单据的附注均注明为押金。 2014年9月5日，市供销社资产运管中心委托福建泉中律师事务所向庄良财寄送解除房屋租赁合同的律师函。 2014年9月19日、24日，市供销社资产运管中心分两次在海峡都市报刊登通知，内容为：“就业预备学校、庄良财、黄印进：你方已拖欠我方租金超过一个月，根据合同条款，我方有权随时解除合同。现通过登报方式公告，通知你方，双方从即日起正式解除租赁关系。 一审法院认为，庄良财与市供销社资产运管中心之间的房屋租赁合同关系，因市供销社资产运管中心未能举证证明已将租赁房屋交付给庄良财占有使用，庄良财主张双方的租赁关系未能实际履行，依法予以确认。现庄良财诉求市供销社资产运管中心返还已收取的租赁押金33万元，并支付自起诉之日起至实际付款日止按人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款损失，有事实和法律依据，予以支持。就业预备学校经合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：泉州市供销社资产运营管理中心应于本判决生效之日起十日内支付庄良财租赁押金33万元，并支付利息损失（自2018年2月24日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由泉州市供销社资产运营管理中心负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交如下证据：1.银行入帐凭证、审计报告及回复，予以证明泉州东方国学院未成立，劳动预备学校未变更，应黄印进要求暂不开票，待机构成立或变更后再开票，上诉人财务上暂作挂帐处理；2.房屋租赁合同、安全管理责任书、营业执照、委托书，予以证明2014年9月上诉人、物流公司报纸公告解除租赁合同后，物流公司于2014年11月将诉争租赁物出租给福建优颂投资有限公司；3.发票、业务回单，予以证明福建优颂投资有限公司缴纳保证金和租金的情况；4.图片，予以证明福建优颂投资有限公司租赁物情况。 被上诉人质证称：该证据的真实性由法院依法认定，但被上诉人认为证据1中的银行转帐凭证没有异议，也是被上诉人在一审提交的证据，也能证明被上诉人交付33万元押金的事实。审计报告和回复系上诉人单方作出的，材料不具有真实性，不是审计部门出具的，无法反映当时的真实情况，其“三性”均有异议，无法证明其证明目的。证据2、3、4与本案无关，且被上诉人对此不知情，但也可以证明上诉人确实没有将租赁物交付给被上诉人的事实。 本院经审查认为，上诉人市供销社资产运管中心在二审调查后提交的证据并不能证明上诉人的主张，且有的证据与本案不具有关联性。银行转帐凭证的附言为押金，而不能证明被上诉人系缴纳租金的事实。 二审中，上诉人与被上诉人对一审判决查明认定的事实均没有异议，本院予以确认。 本案双方当事人的争议焦点为：本案的争议焦点：1.上诉人与庄良财间是否存在房屋租赁合同关系？2.诉争的33万元是否为房屋租赁押金？3.庄良财请求上诉人返还该33万元是否应予以支持？ 双方当事人对本案争议售焦点的意见与其上诉、答辩基本一致 本院认为，双方之间虽订立租赁合同，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，本案中，市供销社资产运管中心负有举证证明已将租赁房屋交付给承租人的义务，市供销社资产运管中心在庄良财否认已交付租赁房屋的情形下，仅依据案涉两份《房屋租赁合同书》无法证明已交付租赁房屋的事实，市供销社资产运管中心亦未进一步举证证明承租人即被上诉人一方有交付租金、交付水电费等占有使用租赁物的证据，且庄良财提供的汇款凭证备注载明的是交付押金，故市供销社资产运管中心主张已将租赁物交付承租人占用使用的事实不予采信。因市供销社资产运管中心未将租赁房屋交付承租人占用使用，双方的房屋租赁合同并未实际履行，市供销社资产运管中心主张收取庄良财租赁押金33万元用于抵扣租金无事实和法律依据，现庄良财请求泉州市供销社资产运营管理中心返还租赁押金33万元及支付自起诉之日起按银行同期同类贷款计算的利息，于法有据，应予支持。一审判决支持被上诉人的诉讼请求并无不当。鉴于上诉人未交付租赁物，其与被上诉人之间的租赁合同未实际履行，双方并未具体约定押金退还时间。因此，被上诉人知道或应对知道权利受到侵害之日无法确定，故被上诉人的起诉未超过诉讼时效期间。对于审理中上诉人主张应向黄印进作调查，因本案的基本事实已查清，故本案无需追加黄印进参加诉讼。 综上所述，上诉人市供销社资产运管中心的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费6250元，由上诉人泉州市供销社资产运营管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十一月十八日 书记员  黄钰漩 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 14