广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7779号原告（反诉被告）：广州市荔湾玻璃厂，住所地：广州市荔湾区站西路22号。法定代表人：王文，职务：董事长。委托代理人：梁志铭，广东国盟律师事务所律师。委托代理人：黄薇，女，1971年10月7日出生，汉族，原告公司职员，联系地址。被告：广东省煤炭工业有限公司，住所地：广州市越华路116号。法定代表人：赵宏权，职务：董事长。委托代理人：周辉，广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市天和市场服务有限公司，住所地：广州市荔湾区环市西路95号308房。法定代表人：罗晋升，职务：总经理。委托代理人：宋珠华，广东五羊律师事务所律师。委托代理人：陈嘉健，广东五羊律师事务所实习人员。原告广州市荔湾玻璃厂诉被告广东省煤炭工业有限公司（以下简称：煤炭公司）、广州市天和市场服务有限公司（以下简称：天和公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁志铭、黄薇，被告煤炭公司的委托代理人周辉，被告天和公司的委托代理人宋珠华、陈嘉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾玻璃厂诉称：1995年7月23日，广东省坪石矿务局与原告签订协议书。约定，由原告提供场地，该矿务局出资人民币30万元在广州市站西路20-22号北楼九楼新建房屋两间（即涉案房屋），供该矿务局的广州办事处办公使用。同时，房屋建成后的房屋产权归原告所有，该矿务局作为办公用途享有永久使用权利。上述两套房屋建成后，该矿务局正式使用涉案房屋，原告亦对涉案房屋依法办理了房产登记手续。然而，该矿务局于2001年经广东省煤炭工业总公司（即被告煤炭公司的前身）批准实施了破产清算，并于2002年8月办理了工商登记注销手续，全面停止业务，没有在涉案房屋办公。2017年9月，原告经广州市荔湾区国资局清产核资审计发现，原告名下的涉案两套房屋的使用权及相关权益未进行有效收回处理。为了避免国有资产流失，广州市荔湾区国资局通知原告需依法收回涉案两套房屋的使用权及相关权益。由于该矿务局己于2002年8月依法办理注销登记手续。因此，原告一直与其善后单位广东省煤炭工业总公司坪石留守处（下称“坪石留守处”）协商收回涉案房屋使用权及相关权益事宜。然而，经多次协商，双方仍未能达成一致意见。此后，原告多次向被告煤炭公司及其分支机构坪石留守处发函，要求其停止将涉案房屋对外出租，并明确向两被告表示，对于坪石留守处与被告天和公司于2018年7月31日就涉案房屋签订的租赁合同不予承认及不予追认其法律效力。然而，被告煤炭公司在收到原告多次发函后，仍要求被告天和公司缴纳租金，合计收取涉案房屋租金人民币34620元（即自2018年8月1日至2018年12月31日期间租金）。原告认为，广东省坪石矿务局己于2002年8月13日依法办理工商注销登记，其法人资格及相关民事权利能力和民事行为能力均己消灭，原告与该矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》己因该矿务局的主体消灭而解除，涉案房屋的使用权应当依法归还原告。同时，坪石留守处在对涉案房屋没有使用及出租权利的情况下，未经原告同意，于2018年7月31日擅自与被告天和公司就涉案房屋签订《房地产租赁合同》的行为己严重损害原告的合法权益。在原告多次明确表示对其出租行为不予追认的情况下，其就涉案房屋与被告天和公司签订的《房地产租赁合同》不具有法律效力，应为无效合同。综上所述，被告煤炭公司作为坪石留守处的上级单位，在明知对涉案房屋没有任何物权权利的情况下，擅自安排其分支机构坪石留守处与被告天和公司签订《房地产租赁合同》并收取租金的行为己严重损害原告的合法权益。为了维护原告的合法权益不受侵犯，为此，原告诉至法院要求：一、请求依法确认原告与广东省坪石矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》自2002年8月13日起解除；二、请求依法确认被告广州市天和市场服务有限公司与广东省煤炭工业总公司坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》无效；三、请求两被告立即向原告腾空归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房；四、请求被告广东省煤炭工业有限公司向原告归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金收入，合计人民币34620元（6924元∕月X5个月）；五、请求被告广州市天和市场服务有限公司向原告支付广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2019年1月1日至腾空归还房屋之日期间的房屋占用费（按每月人民币6924元计算）；六、请求两被告承担本案诉讼费用。被告煤炭公司答辩称：被告煤炭公司下属的广东省坪石矿务局在2002年被注销，其权利义务由上级部门煤炭公司承继。两被告之间关于涉案房屋的租赁从2006年8月1日开始，将涉案房屋交付给被告天和公司承租使用。该矿务局和原告之间的《协议书》不是租赁关系，是合作建房关系。该矿务局出资，原告把涉案房屋的永久使用权交付给该矿务局。该矿务局1995年出资30万元建房，按照当时的价格，基本上可以取得涉案房屋的全部物权。所以1、原告诉求解除的协议合法有效；2、原告主张解除合同，无法定事由也无约定条件；3、被告虽非涉案房产的产权人，但合法占有也具有法定效力；4、被告将涉案房产租赁于被告天和公司，原告知情且从未表示异议，其诉求不应支持。被告天和公司答辩暨反诉称：原告诉请第二项确认被告天和公司与坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》无效；三、两被告立即向原告腾空归还站西路20—22号北楼901、902房；五、天和公司向原告支付站西路20—22号北楼901、902房，自2019年1月1日至腾空归还房屋之日期间的房屋占用费（按每月人民币6924元计算）；六、请求两被告承担本案诉讼费用。”涉及被告天和公司，被告认为原告的上述诉请没有事实依据及法律依据，恳请法庭驳回原告的上述诉请，以维护本企业的合法权益。被告与坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》部分条款有效，已经履行的条款有效，尚未履行的条款自2019年1月1日解除。上述《房地产租赁合同》租期自2018年8月1日至2020年7月31日，依照合同约定月租6924元，本合同自双方签章之日起生效。2018年8月1日出租人广东省煤炭工业总公司坪石留守处将租赁的涉案房交付被告作为办公用途使用，房屋建积115.4m2。合同期间被告将承租场地做了大规模装修花费了一笔不菲的费用。被告按时按月向出租人交付租金，2018年11月间被告突然收到原告的来函，原告主张其是涉案房的产权人并送达了涉案房的产权证，根据产权人的要求被告向坪石留守处交租至2018年12月止，由于被告使用租赁物已支付租金双方已履行租赁合同至2018年12月，据此，涉及合同的这部分条款有效，而原告要求被告暂停支付2019年1月起的租金，待被告与其产权人补办租赁手续，所以从2019年1月《房地产租赁合同》解除。现原告的第二项、第三项诉请要求被告立即腾空归还涉案房站西路20—22号901、902房，原告是出尔反尔，违背了原来的真实意思表示，是违约行为。被告一直同意每月向原告支付租金6924元，因被告进场承租房之后投入大量资金进行装修，被告仅用承租房一年多时间，若立即腾空归还场地将会造成被告巨大的经济损失，且原告违背诚实信用原则。被告不同意承担本案诉讼费用。综上所述，恳请法庭驳回原告的上述诉请。被告提起反诉：1、确认反诉人广州市天和市场服务有限公司与被反诉人广州市荔湾玻璃厂的实际租赁关系（从2019年1月1日至2021年12月31日止）；2、反诉人广州市天和市场服务有限公司自2019年1月起向被反诉人广州市荔湾玻璃厂支付房屋租金（以每月6924元计付）。3、本案的全部诉讼费用（含本诉与反诉案件受理费）由被反诉人广州市荔湾玻璃厂与本案被告广东省煤炭工业有限公司承担。事实理由：被告从来不认识被告煤炭公司，与该公司不发生任何关系。被告作为乙方于2018年7月31日与甲方广东省煤炭工业总公司坪石留守处签订《房地产租赁合同》，甲方交付房屋被告使用。2018年11月6日原告向被告送达函件《关于暂停向坪石留守处支付租金的函》，并送达原告持有的两本《产权证》复印件【荔湾区站西路20号北楼9层901房（不动产权证第00202994号）、站西路20号北楼902房（不动产权第00202995号）】及一系列函件，原告主张其物业“站西路20号901、902号”房屋的物权，责令被告不能向其他人支付租金，原告承认被告与其的实际租赁关系，函告：“请贵公司尽快与我厂补办相关租赁关系…”根据物权人的指示被告于2019年1月起停止向坪石留守处交付租金，将租金专款专存待于向原告交付。鉴于被告是原告房屋的实际使用人，双方存在实际租赁关系，原告主张涉案房屋的物权持有合法的产权凭证，相反，坪石留守处不具有“该涉案房屋使用权属于坪石留守处的国有资产”的任何凭证。为维护承租人的合法权益，被告特提起反诉。原告答辩称：原告不同意被告第一项反诉请求。双方不存在实际租赁关系。被告证据十二是一份由被告向原告提供的文件，已经说明被告天和公司将1月份之后的租金未支付给原告，并且专款专存，要求原告与坪石留守处协商确认收款单位后才另行支付。通过该文件表述，可以确定被告在发函时并不认为与原告存在实际租赁关系。如被告天和公司认为与原告存在租赁关系，无需发函要求原告确认其向谁交租。同时原告收到被告天和公司提供的要求与原告签订租赁的文件，但原告并没有签订。原告认为必须将本案各方法律关系理顺后再考虑是否与被告天和公司签订租赁合同。关于第二项反诉请求，该请求与原告诉请第五项主张实际上是一致的，但被告代理人提出答辩时一概否认原告的诉请，但在反诉时则请求向原告支付租金，被告天和公司对本案及反诉诉请事实及依据逻辑混乱。被告天和公司是承认需要向原告支付该期间租金。原告不同意第三项反诉请求，该主张没有任何事实及法律依据。原告作为涉案房屋的物权人依法向法院提起物权保护，符合法律规定。原告认为原告与广东省坪石矿务局签订的《协议书》并非合作建房，协议上清楚列明原告是涉案房屋的权属人，事后被告煤炭公司也多次对该权属问题进行确认，该协议列明广东省坪石矿务局仅限于办公使用，由于广东省坪石矿务局已经依法办理工商注销手续，已经不可能继续对涉案房屋用于办公，协议书约定的使用用途已无法继续实行，协议目的无法实现。故原告认为该协议书自广东省坪石矿务局主体注销登记完成，法人资格终止之日起已经依法解除并终止履行。经审理查明：1995年7月23日原告（甲方）与广东省坪石矿务局（乙方）签订《协议书》，约定：由于甲、乙双方有着长期的协作关系，经甲、乙双方充分协商，甲方愿意为乙方在广州市设办事处提供永久性的办公场所，就有关问题达成如下协议：一、甲方为乙方提供在广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901-902两个套间（建筑面积为115.40平方米）作为办公楼宇使用。二、乙方向甲方一次性提供建房费用总金额为30万元。三、新建楼房的产权归甲方，甲方保证其为乙方提供的办公室永远归乙方使用，并永远不向乙方收取租金。四、新建楼房今后的维修费用属乙方使用的由乙方自行负责（房、地产税），其余共用地方按甲、乙双方占用的建筑面积比例分摊。水、电费按乙方实际使用数量分月结算。五、甲方为乙方办理程控电话开通手续，所需费用由乙方负责。六、此协议一式四份，甲、乙双方各执两份，待双方签字后生效。同时撤消一九九二年五月二十五日双方签定的协议书。2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，其中：同意该公司关于坪石矿务局实施破产的意见;请该公司组织省煤炭工业总公司做好该局实施破产的组织领导。2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，将省经贸委、省财政厅《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》（粤经贸重化【2001】135号）转发给该公司。2001年8月15日广东省煤炭工业总公司向坪石矿务局发出粤煤企【2001】267号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，该局【2001】42号、【2001】54号关于启动破产程序及处理有关问题的请示收悉。根据广业资产经营有限公司广业企【2001】96号转发省经贸委、省财政厅粤经贸重化【2001】135号文件精神其中批复：同意坪石矿务局实施破产，即向当地法院提出破产申请。在生活与公用服务单位移交前确需保留的工作岗位与人数，由留守处提出并报总公司审核，报省财厅同意。人员采取聘用形式，与留守处签订聘用合同，并比照暂留岗人员支付劳务费，劳务费支出列入关闭费用按月申领发放。2001年8月23日广东省煤炭工业总公司向广东省坪石矿务局发出粤煤人【2001】312号《关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复》，根据粤府办【2000】102号和粤煤劳【2001】155号文的有关规定，经该公司研究，同意成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处。留守处隶属广东省煤炭工业总公司，其中第七条：负责未列入破产范围原企业的资产管理工作。2001年9月20日广东省坪石矿务局向省煤炭工业总公司坪石留守处发出坪局【2001】14号《关于原矿务局广州办事处移交坪石留守处的相关事宜的通知》，根据省政府有关省属煤矿退出国有的决定精神，煤炭总公司结合实际制定了粤煤企（2001）267号关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复，以及粤煤人（2001）312号关于成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处的批复文件，为确保矿区的稳定，原矿务局生产期间在广州设立办事处，现结合破产有关规定，对广州办事处予以停止办公，经局党委办公会议研究决定：将坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。依照国有资产管理有关规定，相关移交事宜由局办公室内与坪石留守处协调处理。2018年原告办理荔湾区站西路20号北楼9层901、902房的不动产权证登记。2018年7月25日广东省煤炭工业总公司名称变更为广东省煤炭工业有限公司（即被告煤炭公司），其股东仍为广东省广业集团有限公司。2018年7月31日广东省煤炭工业总公司坪石留守处（出租人、甲方）与被告天和公司（承租人、乙方）签订广州市站西路20-22号北楼9层901、902房的《房地产租赁合同》，约定：甲方将上述房产（房屋建筑面积共115.40平方米）租赁给乙方作办公用途。租赁期限从2018年8月1日至2020年7月31日（两年）。合同签订后，被告天和公司使用上述房屋至今。2018年8月29日原告向被告煤炭公司坪石留守处发出《关于收回广州市站西路20-22号北楼9层901、902房使用权的函》，认为原告与广东省坪石矿务局关于上述房屋的使用权问题，因该局于2002年8月已办理工商登记注销手续，与该局签订的《协议书》因一方合同主体消灭而依法解除。目前上述房屋由该局的上级单位被告煤炭公司坪石留守处出租给被告天和公司作为商业写字楼使用。因此，原告决定收回上述房屋的使用权及相关权益。2018年12月28日原告向被告天和公司发出《关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901、902房租赁事宜公司函》，告知被告天和公司原告是上述房屋的不动产权属登记人。被告煤炭公司及其下属坪石留守处，并非901、902房的权属登记人，其亦从未与原告签订任何租赁、出售、赠与等协议。因此，其无权与被告天和公司就上述房屋签订任何协议。原告不承认被告天和公司与坪石留守处签订《房地产租赁合同》的法律效力。2019年4月26日原告再次向被告天和公司发出《关于站西路20号北楼9层901、902房租赁事宜的公司函（二）》。2019年1月10日煤炭公司坪石留守处向原告发出《坪石留守处关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901、902房使用权的函》，认为根据原坪石矿务局与原告签订的《协议书》约定，上述房屋虽产权归属原告，但该处原单位享有上述房屋永久使用权。原坪石矿务局破产期间，成立煤炭公司坪石留守处，主要职能是协助法院清算组进行破产清算，另一方面，管理除破产财产外原矿务局的其它资产。根据坪局（2001）14号文件规定，坪石矿务局广州办事处所有资产移交给煤炭公司坪石留守处继续管理，一切费用由坪石留守处负责接管。因此，原坪石矿务局拥有的在原告名下的房产永久使用权也归该处进行管理和处置。坪石矿务局破产后，该处也通过一定方式向原告做了通报，16年间原告均未提出异议。希望能在友好协商的基础上与原告妥善处理上述问题。后各方当事人未能达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告天和公司还提供如下证据:原告于2018年11月6日送达的函件《关于暂停向坪石留守处支付租金的函》、2018年12月20日送达的函件《关于支付坪石留守处11、12月租金的函》、被告天和公司2018年12月29日《致广州市荔湾玻璃厂及广东省煤炭工业总公司坪石留守处的函》、原告于2018年12月28日送达的函件《广州市荔湾玻璃厂关于广州市荔湾区站西路20号北楼9层901—902房租赁事宜公司函》、被告天和公司2018年11月28日《关于暂停支付租金的告知函》、2019年1月10日广东省煤炭工业总公司坪石留守处文件[粤煤坪留函（2019）2号]》《致广州市天和服务市场有限公司关于广州市荔湾区站西路20号北楼901、902号租金缴纳事宜的函》、2019年4月15日律师函《广东省煤炭工业有限公司关于给付拖欠租金的通知》等证据。另，原告在庭审中明确撤消第五项请求被告广州市天和市场服务有限公司向原告支付广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2019年1月1日至腾空归还房屋之日期间的房屋占用费（按每月人民币6924元计算）的诉讼请求。第三项诉讼请求明确为要求广东省煤炭工业有限公司交还房屋。本院认为：根据原告与坪石矿务局于1995年7月23日签订关于广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901、902房《协议书》约定，坪石矿务局向原告一次性提供建房费用总金额为30万元，原告提供在广州市站西路20-22号第一幢九楼西面901-902两个套间（建筑面积为115.40平方米）作为办公楼宇给坪石矿务局，永远归坪石矿务局使用，不向坪石矿务局收取租金。由此可见，双方当时约定了坪石矿务局对上述涉案房屋享有永久使用权。而原告与坪石矿务局于1995年7月23日签订协议时，当时的法律法规并未对永久使用权作出明确规定，因此双方约定坪石矿务局对涉案房屋享有永久使用权是可行的。坪石矿务局因破产原因，根据2001年2月21日广东省经济贸易委员会、广东省财政厅向省广业资产经营有限公司发出粤经贸重化【2001】135号《关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》及2001年3月8日广东省广业资产经营有限公司向省煤炭工业总公司发出广业企【2001】96号《转发关于同意广东省坪石矿务局实施破产的批复》，同意由广东省煤炭工业总公司做好该局破产的组织领导，成立广东省煤炭工业总公司坪石留守处，留守处隶属广东省煤炭工业总公司。将坪石矿务局广州办事处所有资产移交给省煤炭工业总公司坪石留守处继续管理…。后广东省煤炭工业总公司改制、名称变更为被告煤炭公司。因此，被告煤炭公司可以承接上述协议项下的全部权利义务。被告天和公司虽然对被告煤炭公司的身份提出异议，但未能提供证据予以证实。故被告天和公司的抗辩理由，本院不予采信。对于本案《协议书》的解除时间如何确定。1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定:“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”《中华人民共和国合同法》分则对“永久使用权”没有明文规定，而与“永久使用权”最相类似的规定应为该法第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，故被告煤炭公司享有的“永久使用权”可参照该条规定，即其“永久使用权”的期限不超过二十年，上述协议书中的“永久使用权”超过二十年的部分无效。根据法不溯及既往的原则，被告煤炭公司的“永久使用权”期限应从合同法实施之日即1999年10月1日起计二十年（即2019年9月30日）止。因此，原告在本案中以坪石矿务局于2002年8月13日被注销工商登记，其主体不存在为由，要求确认《协议书》于2002年8月13日解除没有依据，本院不予采纳。原告主张《协议书》的解除时间应确定为2019年9月30日。被告煤炭公司作为坪石留守处的主管单位有义务，协助将涉案房屋交回给原告。对于原告要求确认被告天和公司与被告煤炭公司坪石留守处于2018年7月31日签订的《房地产租赁合同》效力问题。因原告与坪石矿务局签订的《协议书》解除时间确定为2019年9月30日，而被告天和公司与被告煤炭公司坪石留守处签订的《房地产租赁合同》在原告主张解除时间之前，且《房地产租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》有关无效的情形，只是因原告主张权利而导致《房地产租赁合同》存在事实上或法律上不能履行的情形。故原告的上述请求，本院不予支持。同理，原告请求被告煤炭公司归还广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房，自2018年8月1日至2018年12月31日期间租金的诉讼请求，本院也不予支持。原告自行撤回要求被告天和公司支付2019年1月1日至腾空归还房屋之日止期间的房屋占用费的诉讼请求，是原告对其权利的主张，本院予以准许。对于被告天和公司的反诉问题，本案另行作出处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百二十四条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾玻璃厂与广东省坪石矿务局于1995年7月23日签订的《协议书》自2019年9月30日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广东省煤炭工业有限公司协助将广州市荔湾区站西路20-22号北楼901、902房腾空归还给原告广州市荔湾玻璃厂。三、驳回原告广州市荔湾玻璃厂的其他诉讼请求。本案受理费330元，由原告广州市荔湾玻璃厂负担230元，被告广东省煤炭工业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一九年十一月二十五日书记员  谢绮雯黄嘉琪