广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2801号 原告：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：柳州市柳邕路359号。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭忠秀、覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：曾云，女，1975年9月22日出生，汉族，住所广西柳州市柳北区。特别授权。 被告：罗献，女，1983年10月23日出生，瑶族，户籍地：广西柳州市柳江区，现住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：谭平靴，柳州市拉堡法律服务所法律工作者。特别授权。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称“恒泰物业公司”）与被告罗献物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭忠秀、曾云、被告罗献及其委托诉讼代理人谭平靴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付代收生活垃圾处理费75元，物业服务费4641元，合计4716元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：广西柳州市柳江区柳东路45号鑫佳苑小区为广西柳州腾安房地产开发有限责任公司开发建设（以下简称“腾安房开公司”），腾安房开公司于2015年4月7日和原告签订《鑫佳苑前期物业服务合同》，自此由原告为鑫佳苑小区提供物业服务。被告购买该小区4栋1单元XXX号房屋（房屋面积为116.28平方米），并于2015年11月3日接收该房屋。被告收房后自2016年9月至今欠缴物业服务费，自2017年8月至2018年12未向原告支付生活垃圾处理费75元，截止于2018年12月31日，被告共欠物业服务费4641元，生活垃圾处理费75元，共计4716元。上述欠费原告已多次向被告催收未果，现为维护自身合法权益特诉至贵院，请求贵院依法判决。 原告提供的证据有：1.被告身份证复印件；2.《交房通知单》；证据1-2拟共同证明被告的诉讼主体资格及交房时间、房屋建筑面积；3.《前期物业服务合同》；4.《前期物业服务协议》；5.《住宅内装饰装修管理服务协议》；证据3-5拟共同证明原告分别与开发商、被告签订了前期物业服务合同对物业服务的事宜进行约定，高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.2元计算收取，以及对电梯运行及维保费的收取进行约定；6.《报告》，拟证明鑫佳苑的物业收费标准；7.柳江区环境卫生管理所出具的《证明》，拟证明该单位自2015年1月起委托恒泰物业公司收取鑫佳苑小区业主生活垃圾清运费，每户每月5元；8.律师函张贴照片，拟证明原告对物业服务费已经进行催收。 被告罗献答辩称：原告提供的物业服务达不到三级服务标准：环境卫生脏乱，电动车、摩托车、小汽车乱放、阻碍通行及交通安全，小区路灯、电梯灯长期不亮，原告利用电梯做广告，小区墙面到处张贴有广告，原告没有尽到管理义务；黑广播电台进入到小区安装运营，物业都不知道。这样的管理显然达不到三级标准。综上，请求法院要求原告降低物业服务费或者提高物业服务质量，使业主能享受对等服务。 被告罗献向法庭提交以下证据：1.鑫佳苑收款单及缴费通知单14单，拟证明被告已经交纳了生活垃圾处理费；2.照片43张，拟证明小区环境差，垃圾清扫不及时；车辆停放混乱，影响通行及消防安全；黑广播安装到4栋物业不管理；小区内的幼儿园未取得资质就开业，物业不管理；公共照明点灯损坏无人维修；小广告到处张贴，物业未制止。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对被告提交的单据14单，原告无异议，本院认为，被告提交的单据中，有11张单据的业主姓名并非本案被告罗献，房号也并非4栋301室，与本案没有关联性，本院不予确认；涉及罗献及4栋XXX室的三张单据显示，被告已交纳了2015年11月4日至2016年1月的物业服务费380元，以及原告向被告催收2017年10月至2019年3月的物业服务费及生活垃圾处理费，但不能达到被告的证明目的，本院对被告的证明目的不予确认。 2.对被告提交的证据照片，原告对照片真实性无异议，但认为关于车辆停放，物业已经规划了停车线给业主进行停放；照片中平台上的垃圾应该是1栋的，物业已经跟业主联系让物业人员上楼清理，其他地点的垃圾应该是早上丢放的，一些业主没有自觉投放到垃圾桶内，之后有环卫工人来清理了，物业也申请增加了新的垃圾桶便于业主丢放垃圾；关于黑电台，系业主把房子出租给了黑电台的使用人，后来物业公司也配合相关部门取缔了这个黑电台；电梯里的灯罩损坏或是吊顶没有，是之前业主搬家时损坏的，考虑到后期还有业主要搬家，所以就暂时没有更换，鉴于大家反映强烈，物业会尽快将灯罩等装上去；对于电梯广告，业主有意见的物业公司就不会再在电梯里放置广告，并且广告费收入是用于公共设施的维修。本院认为，原告对照片的真实性无异议，本院对此予以确认。并且原告对被告提出的问题一一进行了解释，对不属于物业服务范围的问题，对被告的证明目的不予确认，对属于物业服务范围的公共设施维护修理不及时、停车秩序管理不到位、公共卫生清扫不及时等照片反映问题，本院予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：位于广西柳州市柳江区的鑫佳苑小区由腾安房开公司开发建造。2015年4月7日，原告恒泰物业公司与腾安房开公司签订鑫佳苑《前期物业服务合同》，约定由原告对柳州市柳江区拉堡镇鑫佳苑小区进行物业管理服务，期限自《前期物业服务合同》生效之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，高层住宅物业费收费标准为1.2元／月／平方米（建筑面积）；同时约定恒泰物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场、公益性文化设施、安全警示设施；公用绿地、花木、建筑小品的养护管理；公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理服务；协助维护小区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防火、灭火；物业管理有关的文件、资料和业主档案的管理；根据业主的需求向业主提供特约服务，费用由业主与物业公司协商确定。2015年11月3日，原告另与被告罗献签订《鑫佳苑前期物业服务协议》，协议约定的内容和原告与腾安房开公司签订的鑫佳苑《前期物业服务合同》基本一致，并约定高层带电梯住宅物业服务费为1.2元/月/平方米，其中电梯运行及维保费:以15.16层为基数，收费为0.45元/平方米，按每上升两层加0.01元/平方米，每下降两层减0.01元/平方米。被告罗献是该小区4栋301室业主，其房屋建筑面积为116.28平方米，每月应按每平方米1.14元向原告交纳物业服务费，故原告每月应交纳物业服务费为132.6元（116.28平方米×1.14元／月／平方米）。被告已交纳物业费至2016年8月份,但自2016年9月至2018年12月的物业服务费3712.8元（132.6元／月×28个月）未向原告交纳。2019年5月23日，原告向被告发出了催收函，但至今被告亦未予交纳。 另查明，柳州市柳江区环境卫生管理所自2015年1月起委托原告恒泰物业公司代为收取鑫佳苑小区业主生活垃圾清运费，每户收费标准为每月5元。自2017年8月起至2018年12月，被告未向原告交纳生活垃圾处理费，共计85元。 本院认为，关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案腾安房开公司与原告签订的《前期物业服务合同》以及被告与原告签订《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。原、被告均应按照合同的约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。故对原告要求被告支付尚欠的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。至于被告在审理中答辩称原告的物业服务存在瑕疵等问题，因而拒交物业服务费，本院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，恒泰物业公司系为小区全体业主提供物业服务，被告对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，物业服务费的收费标准，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定；第四，被告列举的照片能证实原告在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，需原告进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故被告以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，缺乏正当理由，本院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。截止至2018年12月，被告尚欠原告物业服务费3712.8元，原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费。原告受柳州市柳江区环境卫生管理所委托代收生活垃圾处理费，被告尚欠生活垃圾处理费85元未交纳，原告诉请要求被告交纳生活垃圾处理费75元，系对自己诉讼权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款之规定，判决如下： 一、被告罗献向原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2016年9月起至2018年12月止的物业服务费3712.8元； 二、被告罗献向原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2017年8月起至2018年12月止的生活垃圾处理费75元。 本案受理费50元,减半收取25元（原告已预交），由被告罗献负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  廖乙霖 二〇一九年十一月六日 书记员  蒙娥妃