广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32580号原告：叶卫国，男，汉族，1985年1月6日出生，身份住址浙江省宁波市海曙区，委托代理人：王海妮，广东普发律师事务所律师。被告：黎莉，女，汉族，1979年4月3日出生，身份住址广东省深圳市福田区，委托代理人：向淑娴，广东俨道律师事务所律师。委托代理人：吴锐彬，男，汉族，1979年8月13日出生，身份住址广州市越秀区，系被告配偶。原告叶卫国诉被告黎莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法由审判员吴颂、人民陪审员吴锡钳、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王海妮、被告黎莉本人及其委托代理人吴锐彬、向淑娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年8月31日签订《房地产租赁合同》，约定被告将位于深圳市××区××807单位（简称“涉案单位”）出租给原告，租赁期限为叁年，自2015年9月7日起至2018年9月6日止，每月租金为5500元／月。合同期内，出租方如需转让该物业，承租方有优先购买权。后原、被告于2018年11月1日续签租赁合同并办理备案，约定租赁期限至2020年10月31日止。但在租赁期间，被告在未通知原告的情况下将涉案单位转让给第三方，侵犯了原告的承租权及优先购买权等权利，给原告造成重大损失。据此请求法院判令：l、被告继续履行房屋租赁合同；2、被告赔偿经济损失22000元；3、被告向原告支付律师费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为要求被告赔偿原告押金及租金损失21700元、管理费和专项维修基金损失698.76元，其中押金和租金损失暂计至2019年4月23日，之后按照每月5200元的标准计算至被告继续履行租赁合同之日；管理费和专项维修基金损失暂计至2019年6月28日，之后按照实际发生数额来进行计算。原告并明确押金和租金损失包含：2015年签订合同时支付的押金5500元、原告已向被告支付的涉案房产4月及5月的租金11000元以及原告另行租赁其他房产而支付的每月租金5200元。管理费和专项维修基金的损失为原告另行租赁其他房产每月所应支付的管理费和专项维修基金。被告答辩称：原告擅自转租和改变房产主体结构严重违反了合同约定，依据合同被告有权解除合同。因此，被告也有权主张要求原告进行相应赔偿，无需向原告赔偿损失。被告并提起反诉称：原告与被告于2018年11月1日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市××区××号的房产出租给原告，租期自2018年11月1日起至2020年10月31日止，租金为5500元／月，未经被告书面同意原告不得擅自转租或改变房产的主体结构。《深圳市房屋租赁合同书》签订后，被告为原告办理了房屋租赁备案登记手续。原告承租该房产期间，未经被告同意擅自改变了房产的主体结构，将该房产三室二厅结构改为五室一厅，并将改造后的房产分别转租给他人。被告发现后于2019年4月11日以微信方式向原告发出解除租赁合同的通知，4月13日被告再次向原告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》。2019年4月20日至28日，居住在该房产的次承租人陆续搬离该房产，但原告尚未结清承租期的水费145.61元和煤气费3.5元。由于原告未将该房产恢复至出租前的原状、拒不配合被告注销房屋租赁备案登记、申请了保全该房产并起诉了被告，导致被告无法正常出售该房。为处理相关事宜，被告及其配偶前后11次往返于广州市和深圳市，同时，为应对原告的保全行为和诉讼行为，被告聘请了律师以维护自身合法权益。2019年5月15日被告就相关事宜向原告发送了律师函，但原告拒不撤回对该房产的保全行为。截至被告提起反诉之日原告欠付水费和煤气费共计149.11元（被告已代为交纳）；原告因违约行为获利7500元（按转租合同单间租金1400元／月、共5间房、自2018年11月至2019年3月共5个月计算，扣除原告按5500/月向被告交纳的整套房租金）；同时，原告的违约行为已经给被告造成误工费损失42400元（以被告及其配偶的工资月收入合计21200元为基准，暂按2个月的应诉期计算）、交通费损失7000元（以广州至深圳往返高速公路收费180元与汽油费170元合计350元为基准计算，目前已往返11次，暂按整个诉讼期20次计算）；律师费损失18000元。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告之间的房屋租赁合同已经解除；2、原告恢复涉案房产至出租前的原状；3、原告向被告支付水费和煤气费共计149.11元；4、被告有权扣除原告押金5500元；5、原告承担违约损失7500元；6、原告承担被告误工费42400元、交通费7000元；7、原告承担被告支付的律师费18000元及全部诉讼费用。原告针对被告的反诉辩称：第一点，双方房屋租赁合同并未解除，被告通知解除合同的理由是：1、认为原告极不尊重被告；2、原告擅自将房屋转租他人居住并严重改变房屋结构，违反房屋租赁合约。被告并未提供证据证明原告存在不尊重被告的行为，且原告是否尊重并不决定被告是否有合同解除权。原告并不存在擅自将房屋转租他人居住并严重改变房屋结构的行为。将房屋转租的行为发生在2018年10月1日之前，对房屋进行不涉及主体结构的改变行为发生在2016年，依据双方此前签订的房地产租赁合同第九条，以及被告对此知情并同意转租，即改变行为有效，被告从未提出异议。直到被告侵害原告优先购买权将房屋出售，即2019年4月10日之后才提出因原告转租、改变房屋结构行为而要求解除合同。根据城镇房屋租赁合同解释第16条，法院不应支持其解除请求；第二点，原告无需恢复涉案房产至出租前原状。首先，双方的租赁合同期限尚未届满，被告无权要求原告搬离并恢复原状；其次，涉案的房屋装修时间是2016年，当时是经过被告同意的，原告无需将房屋恢复原状；第三点，原告无需向被告支付水费、煤气费等费用，原告早就被被告驱赶出门未继续居住，此后产生的费用原告无需承担；第四点，被告无权扣除原告押金，原告并无违反租赁合同约定，给被告带来损失，无需将押金作为对被告的补偿。相反，被告收取押金后未按约提供租赁物，应赔偿原告的押金损失；第五点，原告无需承担违约损失，误工费、交通费、律师费，被告主张无依据，被告的违约行为导致的损失应由其自行承担。关于误工费和交通费等损失，按规定是因对方的侵权行为和对方的违约行为导致一方的损失才有权主张，被告发生这些费用的原因是因为本案诉讼，因此被告的主张无依据。本院经审理查明，2018年11月1日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市××区××807房屋出租给乙方作为住宅使用。租赁期限自2018年12月14日至2020年10月31日止；租赁房屋月租金总额为5500元，乙方应于每月15日前向甲方交付租金；租赁期间，甲方负责支付法律、法规规定应交纳的房屋租赁相关税费，乙方负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、物业管理费等费用；除房屋内已有装修和设施外，乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，经征得甲方同意，可以对租赁房屋进行装修，装修费用由乙方承担。按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续后方可施工。未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租给他人。经甲方书面同意转租的，转租合同的终止日期不得超过本合同规定的终止日期。2018年12月14日，双方办理了涉案房产的租赁备案登记手续。2019年3月，被告意欲出售涉案房产，通过微信告知原告，中介的建议挂牌价为750万元，如原告有意购买，可以进行协商。之后，双方就价格问题协商未果。在此期间，被告多次带人来涉案房产看房，要求原告予以配合。2019年4月10日，被告告知原告准备签订买卖合同，出售涉案房产。原告随即告知被告要求行使优先购买权，购买涉案房产。被告提示原告根据被告与案外人达成的协议，定金120万元必须签订合同后立即支付，询问原告是否有支付能力。原告说其会想办法找朋友借钱。之后，双方见面协商购买事宜未果，遂产生争议。2019年4月11日，被告向原告发送微信称，原告以小孩报名上学的名义，希望承租涉案房产并进行房屋租赁备案。被告出于同情，与原告签订租赁合同并进行备案。但原告擅自将房屋转租并严重改变房屋结构。现通知被告解除合同，限屋内人员一周之内搬离。2019年4月13日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知书中载明原告存在不尊重被告的情形，且原告擅自将房屋转租他人居住并改变房屋结构。基于上述两种理由通知原告解除租赁合同。2019年4月15日，被告向涉案房屋内的租户发出《通知》，告知租户被告已于2019年4月13日与原告解除租赁合同，要求租户在2019年4月19日前搬离。2019年5月29日，涉案小区物业管理处向福田区莲花街道办开具证明称，涉案房屋内原租户已于2019年4月29日前全部搬离，其中2名住户于4月20日搬离，管理处已开具放行条。截止5月29日，屋内未有新的住户居住。就涉案房产的搬离时间，原告主张为2019年4月12日，被告则主张为2019年4月20日。另查，2015年8月31日，被告与深圳市诺德时科技有限公司（以下简称诺德时公司）签订租赁合同，该租赁合同承租方载明为原告，但承租方签字盖章处加盖了诺德时公司的公章并由原告签字确认。该合同约定的承租标的物即为涉案房产，租赁期限自2015年9月7日至2018年9月6日，每月租金为5500元；如承租人本人在合同期内不居住在此物业内，可将房屋部分或者转租他人，租金还由承租方每月支付，承租方可以改变房屋结构，但不动房屋主体结构。原告主张该合同实际承租人为原告，但因原告所在公司经营转租需要故在承租人处加盖了公章。签订合同后，原告在征得被告同意后，涉案房屋内客厅隔板后将房屋变成五房对外出租。该合同到期后，因为原告的女儿需要使用涉案房屋的学位就读小学一年级，故与被告协商签订新的合同办理备案登记。但双方的权利义务关系仍以2015年签订的合同为准。庭审结束后，原告提交书面说明称涉案房屋除一间存在对外转租的情况，其他房间不存在对外转租，是提供给公司员工居住。被告则认为2015年签订的合同相对方为诺德时公司，该合同到期后押金5500元并未退还诺德时公司，而是由原告与被告口头协商抵作第二份合同的押金。合同到期后，原告与被告另行签订了一份合同，双方权利义务应以另行签订的合同为准，并未约定延续2015年签订的合同条款。再查，被告提交原告与案外人签订的《房屋合租协议书》一份，显示原告将涉案房产中的一间以1400元/月的标准出租给案外人使用，租赁期限为2018年1月13日至2019年1月12日。被告并主张该合租协议书系2019年4月收房时，房内的租客向其提供的。原告则主张该协议书早已于2018年10月1日解除。又查，2019年5月21日，被告支付了涉案房产2019年4月6日抄表后所应支付的水费101.5元、污水处理费27元、垃圾处理费17.11元，共计145.61元。2019年6月11日，被告支付了涉案房产截至2019年6月5日的燃气费3.5元。被告主张系原告居住期间产生的燃气费，原告对此予以否认。又另查，原告确认在本案中不就被告是否侵犯其优先购买权主张权利，保留另行主张的权利。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告自认涉案房屋在签订本案涉案的租赁合同之前确实存在转租情形，而签订本合同后，原告已提前终止了转租合同并实际搬至涉案物业内自行居住，但提交的证据不足以证明原告的该项主张。被告于2019年4月11日向原告发出微信记录、2019年4月15日出具给涉案物业内租客的通知以及2019年5月29日物业管理公司出具的证明相互吻合，足以证明原告在涉案合同履行期限内确实存在转租情形。原告又主张依据2015年签订的租赁合同，原告存在任意转租权，但2015年签订的租赁合同的承租人并非原告。即便退一步说，实际承租人确系原告的情况下，该合同也已于2018年9月届满，原被告双方的权利义务应以2018年11月签订的合同为准，而2018年11月签订的合同明确约定原告不得对外转租或分租涉案房产。因原告存在转租情形，根据法律规定，被告有权解除涉案租赁合同。被告向原告发出解除合同通知到达原告时，涉案房屋租赁合同即告解除。原告请求继续履行房屋租赁合同，支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉请求确认双方房屋租赁合同关系已经解除，本院予以确认。原告要求被告退回2019年4月及5月支付的租金11000元，庭审中，原告确认2019年5月支付的租金5500元被告已实际退回，本院予以确认。至于2019年4月的租金，原告虽主张2019年4月12日已搬离涉案物业，但并未就此提交证据证实，被告自认2019年4月20日原告已搬离，则2019年4月21日至4月30日期间的租金1833.33元，被告应予以返还。原告诉请被告赔偿另行租赁房屋的租金及物业管理费、本体维修基金的诉讼请求，如前所述的，涉案租赁合同解除系原告违约导致，原告要求被告赔偿损失，本院不予支持。被告要求原告恢复涉案房产至出租前的状态，但并未提交证据证明2018年11月签订租赁合同之时涉案房产的状态。被告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据被告提交的证据显示，被告代付的水费、污水费、垃圾处理费为抄表日期为2019年4月6日所得的费用，该费用为原告使用涉案房屋期间产生的费用，理应由原告负担。被告有权要求原告支付代垫的该笔款项。至于燃气费3.5元，被告未提交证据证明该费用系原告使用涉案房屋期间所产生的费用，要求原告支付，无事实依据，本院不予支持。关于押金5500元返还的问题。被告当庭自认5500元押金系2015年与诺德时公司签订租赁合同时，由该公司支付的押金。而涉案租赁合同中并未约定需要支付押金，被告主张诺德时公司同意将2015年支付的押金抵作2018年原被告之间签订的租赁合同的押金，但无相应证据予以证实。对于被告要求扣除押金5500元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还该5500元押金，但该款项是否应予以返还，不属于本案原告与被告之间的法律关系。诺德时公司可另寻途径予以解决。关于被告主张原告承担违约损失的问题。被告主张该损失为原告承租涉案物业后，转租给案外人而收取的租金收入减去原告每月向被告支付的租金所得。但原告对外出租收取租金与原告实际向被告支付租金的差额部分并不必然属于被告的损失。被告以此差价主张其损失，无事实及法律依据，本院不予确认。关于被告反诉要求原告承担误工费及交通费的诉求。首先，被告仅提供了案外公司出具的工资明细表，证明被告及其配偶的每月工资情况，不足以证明因为本案诉讼导致被告的误工，使得该单位扣除了被告及其配偶应发放的两个月的工资。被告误工费的诉讼请求，本院不予支持。至于交通费损失，因双方合同约定的被告通信地址为广州，被告为本案的诉讼必然会往返于深圳与广州之间，交通费的产生属于客观事实。本院酌情确定该部分费用为3000元。超出部分，本院不予支持。关于被告要求原告承担律师费的诉讼请求，该费用并非诉讼必然费用，被告要求原告承担无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告叶卫国与被告黎莉就位于深圳市福田区景田北路景茗苑A栋807号房产所形成的房屋租赁合同关系已解除；二、被告黎莉应于本判决生效之日起十日内向原告叶卫国返还2019年4月21日至4月30日的租金1833.33元；三、原告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向被告黎莉支付水费101.5元、污水处理费27元、垃圾处理费17.11元；四、原告叶卫国应于本判决生效之日起十日内向被告黎莉赔偿交通费损失3000元；五、驳回原告叶卫国的其他诉讼请求；六、驳回被告黎莉的其他反诉请求。如当事人未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费475元、保全费290元（均已由原告预交），由原告负担713.5元、由被告负担51.5元。反诉案件受理费907元（已由被告预交），由原告负担35元、由被告负担872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年十一月二十日书 记 员 俞婷婷（代）