广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9022号上诉人（原审原告）：梁炳贤，男，1975年11月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************117。委托诉讼代理人：欧阳永飞，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁滢，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李锐文，女，1990年6月6日出生，汉族，住广东省德庆县***********，公民身份号码441************628。委托诉讼代理人：钱家琪，男，1986年11月14日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县************，系李锐文的丈夫。上诉人梁炳贤因与被上诉人李锐文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁炳贤上诉请求：1.撤销一审判决，改判李锐文向梁炳贤支付租金46000元及逾期利息（以46000元为基数，自2018年1月1日起按月利率2%计至李锐文清偿完毕之日止)；2.本案的一、二审诉讼费用由李锐文承担。事实和理由：（一）一审法院认定《楼租赁协议》无效有误。涉案租赁物的建设单位已于2010年12月2日取得《建设工程规划许可证》，并由佛山市xxx有限公司出租给梁炳贤使用，梁炳贤与李锐文签订的《楼租赁协议》合法有效。（二）一审法院将李锐文于2017年11月22日向梁炳贤支付的16000元认定为清偿《租金欠条》确认的尚欠租金有误。2017年11月22日李锐文向梁炳贤支付16000元租金后，双方当即对拖欠的租金进行对账并由李锐文出具《租金欠条》，确认尚欠租金120000元，且按一般的生活经验法则是当天付款结清之前欠款后随即对尚未能支付的余额进行对账确认，并签订欠条固定欠款事实，一审法院在李锐文不能提供证据证明签订《租金欠条》在先、支付16000元在后的情况下，径直认定16000元属于清偿2017年4月后的租金，属于查明事实错误。（三）在《租金欠条》签订前，梁炳贤与李锐文已对32000元保证金进行处理，一审法院将32000元保证金在尚欠的120000元租金中重复抵扣实属错误。1.2017年4月前的租金合计为64000元，李锐文在2017年6月27日支付32000元，2017年11月22日支付16000元，合共支付48000元。因此，2017年4月前的租金尚欠16000元。2.双方约定租赁关系于2017年11月解除，租金计至2017年11月30日，因此2017年4月1日至2017年11月30日的租金合计为128000元，其中2017年11月16日至2017年11月30日的租金为8000元。另，由于李锐文拖欠租金，提前解除租赁合同，双方约定没收8000元保证金。综上，双方约定32000元保证金中扣除24000元用于清偿2017年4月前尚欠的16000元和2017年11月16日至30日的8000元租金，剩余8000元保证金予以退还。至此，32000元保证金处理完毕，并由李锐文出具《租金欠条》确认尚欠2017年4月至2017年11月15日的租金合共120000元。（四）李锐文一审开庭辩称保证金仍未处理，应抵扣120000元租金，与事实不符。1.既然李锐文明知32000元保证金可用于抵扣租金，其不可能在出具《租金欠条》时不主张而在梁炳贤提起诉讼后才主张，违反常理。《租金欠条》还约定了具体的清偿明细，该清偿明细并未提及用32000元保证金抵扣租金，足以证明当时双方已就保证金处理完毕。2.2017年4月前的租金为64000元，截至李锐文出具《租金欠条》时，其只向梁炳贤支付48000元，尚欠16000元，如果双方未约定将保证金抵扣租金，本案的支付记录与应收租金总额无法互相对应，缺乏合理性，从而印证双方已将保证金抵扣租金处理，120000元租金是将保证金抵扣租金后的余额。被上诉人李锐文辩称，（一）一审法院认定租赁合同无效正确，梁炳贤与李锐文签订合同时没有出示授权，并称其是业主，李锐文后来才知道涉案租赁物没有产权。（二）梁炳贤要求李锐文签欠条后才解除租赁合同，双方没有谈过没收保证金的事情。梁炳贤向一审法院提出诉讼请求：1.李锐文立即向梁炳贤清偿租金60000元及违约金（以60000元为基数，自2018年1月1日起按月利率2%计至李锐文清偿完毕之日止），暂计至2019年3月29日的违约金为18160元，以上两项合计78160元；2.李锐文承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.佛山市顺德区xxx有限公司在乐从镇路州村委会许可下建设了广东省佛山市顺德区******************星光广场B区首层建筑物，该建筑物未取得房屋产权证明。佛山市顺德区xxx有限公司与梁炳贤签订《物业预租合同》，约定将乐从大道东xxx广场x区首层xxx号物业出租给梁炳贤使用。梁炳贤庭后补充佛山市顺德区xxx有限公司说明同意转租。2.2016年12月3日，梁炳贤作为出租方，李锐文作为承租方，双方签订《楼租赁协议》，约定将乐从大道东B270号星光广场B区（天佑城）首层1B-003号出租给李锐文使用，自2016年12月1日至2017年11月30日每月租金16000元；自2017年12月1日至2018年11月30日每月租金16800元，租金按月结算，每月5日前以转账方式向梁炳贤支付，并约定指定收款账户，其中2016年12月1日至2016年12月8日为免租期，租金保证金32000元。3.李锐文已向梁炳贤支付押金（保证金）32000元，梁炳贤出具收据一份。根据李锐文提供的《账户交易明细表2016120*******524》，李锐文未按期支付租金，亦未按照约定的方式向梁炳贤的账户转账支付租金。李锐文于2017年6月27日以案外人账户转账支付租金32000元，2017年11月22日微信转账支付租金16000元，2017年12月2日转账支付租金74000元。2017年11月22日，李锐文出具租金欠条原件一份，确认欠梁炳贤租金120000元，所属时间为2017年4月至2017年11月15日，并约定还款方案，且约定如不能按时结清该租金，每天按总欠租金金额的5%收取违约金。梁炳贤确认李锐文于2017年11月22日退租，梁炳贤主张没收押金24000元，押金余额8000元用于抵扣租金。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”梁炳贤作为出租人未能提供租赁物的房地产权证，亦未能提供建设工程规划许可证，因此一审法院认定梁炳贤与李锐文订立的《楼租赁协议》无效，因此合同约定的违约条款亦自始无效。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于李锐文确在案涉房屋经营应支付相应的费用，因此对于梁炳贤诉请的租金，一审法院参照租金标准支持房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的金额，梁炳贤提供的2017年11月22日《租金欠条》明确载明李锐文欠梁炳贤租金120000元，所欠的租金期间为2017年4月至2017年11月15日，该《租金欠条》虽只有李锐文签名，但为梁炳贤所举证，为梁炳贤、李锐文对账的性质，如李锐文未支付2017年4月之前的租金，根据常理亦会写入欠款数额，但梁炳贤、李锐文未确认2017年4月之前尚欠租金，因此一审法院采纳李锐文称已付清2017年4月之前租金的抗辩，认定李锐文尚欠梁炳贤2017年4月至2017年11月15日的租金120000元；李锐文于2017年11月22日微信转账支付租金16000元，2017年12月2日转账支付租金74000元，应予以扣减90000元，计得尚欠房屋占有使用费30000元。三、对于梁炳贤诉请没收押金（保证金）32000元，由于一审法院认定合同无效，违约条款亦无效，李锐文向梁炳贤支付的保证金32000元应予以抵扣房屋占有使用费，结合梁炳贤于2017年11月22日才退租，参考月租金16000元的标准，自2017年11月16日起至退租之日又产生了几天的费用约2000元，因此计得押金32000元与房屋使用费余额32000余元大致相抵，李锐文支付的费用已大致抵偿梁炳贤有权收取房屋占有使用费，对于梁炳贤诉请李锐文清偿租金60000元并支付违约金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，梁炳贤的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回梁炳贤的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1754元，减半收取计877元（梁炳贤已预付），由梁炳贤负担。二审期间，梁炳贤提交了星光广场B区的建设工程规划许可证，拟证明涉案租赁物有建设工程规划许可证，《楼租赁协议》合法有效。李锐文未提交新证据。经审查，梁炳贤提交的证据来源真实，形式合法，本院予以采信。经审理，本院对一审法院认定的除“梁炳贤主张没收押金24000元，押金余额8000元用于抵扣租金”之外的事实予以确认。另查明：佛山市顺德区国土城建和水利局于2010年对涉案租赁物所在的星光广场B区核发建设工程规划许可证。李锐文向梁炳贤支付租金情况如下：2016年12月1日，梁炳贤出具收据，载明李锐文支付定金5000元；同年12月9日，李锐文向梁炳贤转账支付27000元；2017年4月25日，李锐文向梁炳贤转账支付9447元；同年6月27日，李锐文通过他人账户向梁炳贤转账支付32000元；同年11月22日，李锐文微信转账支付16000元；同年12月2日，李锐文转账支付74000元。《租金欠条》载明，李锐文欠梁炳贤租金合计120000元，所属时间为2017年4月至2017年11月15日，李锐文承诺于2017年11月30日内先偿还106000元租金，余下租金14000元于2017年12月30日前还清；如果不能按时结清该租金，每天按欠租金金额的5%收取违约金。梁炳贤主张没收租赁保证金8000元，租赁保证金余额24000元已用于抵扣2017年4月之前的租金16000元和2017年11月16日至30日的租金8000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物系经规划许可建设的合法建筑，故双方签订的《楼租赁协议》未违反法律法规的强制性规定，亦是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一审判决认定《楼租赁协议》无效不当，本院予以纠正。梁炳贤上诉主张，李锐文支付的租赁保证金32000元中的24000元已抵扣《租金欠条》以外的租金欠款，剩余8000元租赁保证金因李锐文违约提前解除合同而没收，双方就此已达成合意，故李锐文出具《租金欠条》确认欠付梁炳贤2017年4月至11月15日的租金120000元，但此后李锐文仅于2017年12月2日支付租金74000元，尚欠租金46000元。李锐文辩称，李锐文出具《租金欠条》后于当日向梁炳贤支付16000元，后又支付74000元，剩余30000元租金用租赁保证金32000元予以抵扣，故李锐文不再欠付梁炳贤任何租金。因此，本案二审的争议焦点是：一、租赁保证金32000元应否抵扣《租金欠条》载明的租金欠款；二、李锐文在2017年11月22日支付的16000元是否是偿还《租金欠条》载明的租金欠款。本院对此分析如下：关于第一个焦点问题。首先，从《租金欠条》的内容来看，欠条金额是双方对租赁关系终止后的结算结果，按常理双方应对之前所发生的款项进行清理，即欠条金额应是对包括租赁保证金等已发生款项的清理结果。否则，双方如就租赁保证金抵扣《租金欠条》的欠款达成一致意见，应在《租金欠条》中予以说明，并直接从欠付租金中扣除租赁保证金后再出具《租金欠条》，然而《租金欠条》并未提及租赁保证金的处理，反而对载明的120000元租金欠款约定了明确的还款时间，有悖常理；其次，从李锐文支付租金的情况来看，其并未足额支付2017年4月之前的租金，且按照李锐文的主张，用租赁保证金32000元抵扣《租赁欠条》剩余租金欠款30000元，亦存在2000元之差额，李锐文却没有要求在《租金欠条》中扣除该2000元。综合上述情况，本院认为，梁炳贤关于租赁保证金已用于抵扣《租金欠条》之外的租金欠款、双方在签认《租金欠条》之前已对租赁保证金处理完毕之主张具有高度可能性，本院予以确认。李锐文的主张存在不符合常理之处，其关于用租赁保证金32000元抵扣《租金欠条》载明的租金欠款之主张理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题。首先，因《租金欠条》的出具时间和16000元的支付时间为同一天，而《租金欠条》未提及该16000元，故该款项可能是在出具《租金欠条》之前支付，已包括在《租金欠条》的结算中，亦有可能在之后支付，用于偿还《租金欠条》载明的租金欠款，两种情形具有同样的可能性。梁炳贤认为该16000元是在出具《租金欠条》之前支付，已包括在《租金欠条》的结算中，应由其承担举证证明责任。因梁炳贤未能举证证明，应承担举证不能的后果。梁炳贤主张根据日常生活经验法则可以判断，理据不足。其次，梁炳贤通过计算租赁期间的总租金和李锐文已支付租金情况，主张租赁保证金32000元中的24000元抵扣李锐文2017年4月之前欠付的租金16000元和2017年11月16日至30日的租金8000元，剩余8000元租赁保证金因李锐文违约而没收，以此证明李锐文在2017年11月22日支付的16000元是在出具《租金欠条》之前，已被用于偿还《租金欠条》之外的租金欠款。但是，梁炳贤主张的该抵扣方式包括没收押金8000元无任何证据证明，亦不被李锐文承认，并且根据《楼租赁协议》关于免租期的约定，租金的起算时间应为2016年12月9日而非梁炳贤计算的2016年12月1日，李锐文于2017年4月25日向梁炳贤转账支付的9447元亦被漏算，故本院根据本案现有证据对梁炳贤主张的租赁保证金抵扣方式不予采纳。综合上述情况，本院认定李锐文在2017年11月22日支付的16000元是偿还《租金欠条》载明的租金欠款。综上，李锐文在出具《租金欠条》后向梁炳贤支付16000元和74000元，尚欠租金30000元（120000元-74000元-16000元）。李锐文在《租金欠条》中承诺不能按时结清该租金，每天按欠租金金额的5%收取违约金。现梁炳贤请求李锐文支付以租金欠款为本金自2018年1月1日起至清偿之日止按照月利率2%计付的利息，低于合同约定标准，亦未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，梁炳贤的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审提交新证据改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初7732号民事判决；二、李锐文应于本判决发生法律效力之日起十日内向梁炳贤支付租金30000元及以30000元为本金自2018年1月1日起至清偿之日止按照月利率2%计付的利息；三、驳回梁炳贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取877元，由梁炳贤负担438.5元，李锐文负担438.5元；二审案件受理费950元，由梁炳贤负担330元，李锐文负担620元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月五日法官助理 黄清怡书 记 员 钟伊发