湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂06民终3837号上诉人（原审原告）：襄阳市第二房产管理所,住所地襄阳市樊城区新华路7号。法定代表人：王雪芳，该所所长。委托代理人：邓静，女，该所工作人员。委托诉讼代理人：吴世春，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李前桂，男，1949年8月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：廖华林（系李前桂之妻），住襄阳市樊城区。上诉人襄阳市第二房产管理所（襄阳第二房管所）因与被上诉人李前桂房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。襄阳第二房管所上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持襄阳第二房管所的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李前桂承担。事实和理由：一、一审法院判决认定合同到期后，在双方没有达成合意的情况下仍应按2.33元/㎡标准交纳租金，属事实不清，证据不足。本案诉争的房屋是政府依照相关法律规定，限定建筑标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，其起到社会保障作用，其有别于完全由市场形成价格的租赁房屋。对于保障性住房租赁的申请家庭条件、申请和续期程序、退出机制等等，《廉租住房保障办法》（第162号）、《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）和《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》（襄阳市人民政府令第3号）都有着明确的法律规定。襄阳第二房管所与李前桂双方2012年签订的《廉租住房租赁合同》【襄廉租（2012）年（0902085）号】第四条规定，李前桂家庭属于低收入家庭，按照规定适用2.33元/㎡标准支付房屋租金。但是该第四条也明确约定“如乙方（李前桂）家庭收入状况发生变化，自变化当月起租金按规定进行调整。”李前桂夫妻二人早在2010年底退休，其家庭收入超出了最低收入标准，不再属于低收入家庭。根据《关于襄阳市市区公共租赁住房差别化租金的通知》【襄房字（2014）151号】文件规定，至2017年1月李前桂其早已不能再享受低收入家庭每月2.33元/㎡的房屋租金标准，而应当按照其他符合保障条件家庭每月5元/㎡的房屋租金标准缴纳租金，但其拒不交纳。一审判决未能查清该事实，认定李前桂仍应按2.33元/㎡标准交纳租金证据不足。二、一审判决认定襄阳第二房管所要求李前桂腾退房屋与事实不符，属事实不清，适用法律错误。《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）第三十条规定“租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满三个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并续签合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》（襄阳市人民政府令第3号）第二十九条也明确规定“承租人租赁合同期满，应退出公共租赁住房。需要续租的，应在合同期满前三个月，按本办法规定提出续租申请，经市住房保障主管部门审核后，符合规定条件的，续签租赁合同，续签期限不超过三年。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。”本案中，双方签订的《廉租住房租赁合同》【襄廉租（2012）年（0902085）号】第三条约定租赁期限从2012年8月1日止2013年7月31日，合同第八条第五项也明确约定“合同期满时，乙方应当将房屋按原状交还甲方，乙方如符合承租条件，双方重新签订合同或办理延期手续”，现合同期限早已届满，但李前桂在合同期满前未按照法律规定和合同约定提出书面申请续租，李前桂应当立即腾退房屋。然而合同期满，李前桂既未腾退房屋，也拒绝按照应当交纳的租金标准交纳租金长达二年多，根据《廉租住房保障办法》第二十五条、《公共租赁住房管理办法》第二十九条和《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》第三十一条规定，其也符合“累计6个月以上未交纳廉租住房租金”的腾退条件，且根据《廉租住房租赁合同》第十条第四项规定，依照法律规定和合同约定，李前桂也应当立即腾退房屋。综上，一审判决认定案件事实不清，证据不足，且适用法律错误，请求二审法院依法发回重审或者查明案件事实并纠正错误，依法改判。李前桂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回襄阳第二房管所的上诉请求，维持一审判决。李前桂每年按时足额缴清房租和物业费。2017年缴费时物业要把每平方米涨到5元，缴每平方米2.33元拒收。为此收费不合理事宜，祥云一区、二区、祥瑞小区有140户联名上访。李前桂从2011年1月至2016年12月连续6年房屋租金缴费都是2.33元/㎡，有单据为证。两年共去缴6次拒收，襄阳第二房管所任意调高廉租房屋租金，与政府文件精神不符。襄阳第二房管所向一审法院起诉请求：1.李前桂立即支付襄阳第二房管所2017年、2018年房租5310元（房屋44.2平方米租金每平米5元/月）及2017年、2018年物业费834.79元（物业费49.69/每平方0.7元/月），合计金额6144.79元；2.李前桂按照相关规定腾退所承租的祥云小区公共租赁住房；3.李前桂承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月1日，李前桂开始租赁襄阳第二房管所管理的位于樊城区××小区××单元××号房屋，合同期限一年一签。2012年7月17日，襄阳第二房管所（甲方）与李前桂（乙方）签订《廉租住房租赁合同》1份，主要内容为：甲方将座落在樊城区××小区××单元××号，砖混结构的廉租住房（建筑面积49.7㎡、使用面积42.25㎡）及水电、门窗等附属设施，以租赁方式提供给乙方使用；合同期限为一年，租赁期限从2012年8月1日至2013年7月31日；乙方家庭属于低收入家庭，按照《廉租住房保障办法》和襄阳市物价部门有关规定，按房屋使用面积向乙方收取租金，每平方米每月租金为2.33元，本套住房每月租金总额（大写）计币玖拾捌元肆角整，乙方应在每月3日前以现金方式将租金支付给甲方委托人。合同履行期内因价格主管部门对廉租住房租金进行调整，本合同从文件规定的时间起执行新房租标准。租赁合同期内，如乙方家庭收入状况发生变化，自变化当月起，租金按规定进行调整；乙方保证按本租赁合同规定的时间和方式支付租金，逾期支付租金的，除补交欠款外并按每逾期一日按月租金额的3％向甲方支付滞纳金；合同期满时，乙方应将房屋按原状交还甲方，乙方如符合承租条件，双方重新鉴定合同或办理合同延期手续；本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充条款经双方签字盖章后与本租赁合同具有同等效力，本合同经双方签字盖章后生效。合同签订后，襄阳第二房管所将房屋交付给李前桂，李前桂按合同履行了交纳租金的义务。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，李前桂继续租赁襄阳第二房管所的房屋，襄阳第二房管所没有提出异议，双方继续按原合同履行。2013年1月至2016年12月，李前桂每年交纳房屋租金1180.80元（42.25㎡×2.33元/㎡×12个月），襄阳第二房管所出具的4份票据均写明房屋面积42.25㎡，收费标准2.33元/㎡，合计金额1180.80元。2016年12月9日，李前桂交纳物业费417.6元。2017年1月，李前桂交纳房屋租金时，襄阳第二房管所要求按5元/㎡标准交纳租金，李前桂不同意按5元/㎡标准交纳租金，并多次找襄阳第二房管所要求按2.33元/㎡标准交纳租金，襄阳第二房管所拒绝按2.33元/㎡收取租金，此后，李前桂未再交纳租金和物业费，双方为此发生纠纷。一审法院认为，襄阳第二房管所与李前桂在协商一致的基础上签订的《廉租住房租赁合同》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，襄阳第二房管所履行了交付房屋的义务，李前桂按时交纳房屋租金。租赁期限届满后，双方未续订新的租赁合同，李前桂继续租赁襄阳第二房管所的房屋，襄阳第二房管所没有提出异议。2013年至2016年期间，李前桂均按原合同约定的2.33元/㎡标准交纳租金。2017年1月开始，襄阳第二房管所要求按5元/㎡标准交纳租金，李前桂要求按2.33元/㎡标准交纳租金，双方为此发生纠纷。襄阳第二房管所要求李前桂从2017年1月至2018年12月按每平方米5元/月交纳房租，因双方签订的《廉租住房租赁合同》约定“每平方米每月租金为2.33元”，合同到期后，双方未签订新的租赁合同。2013年1月至2016年12月，李前桂每年交纳房屋租金1180.80元（42.25㎡×2.33元/㎡×12个月），在双方没有达成合意的情况下，仍应按2.33元/㎡标准交纳租金，故对襄阳第二房管所的该项请求，确定按原合同约定的2.33元/㎡标准交纳租金。襄阳第二房管所要求李前桂支付2017年1月至2018年12月物业费834.79元（49.69平方米×0.7元×24个月），李前桂于2016年12月9日交纳2016年度物业费417.6元，经换算，双方以49.7平方米为基数，按每平方米每月0.7元交纳物业费，故对襄阳第二房管所要求李前桂支付物业费的请求，予以支持。襄阳第二房管所要求李前桂腾退所承租的位于祥云小区公共租赁房屋，其理由是李前桂没有按时交纳租金。根据2017年4月26日襄阳市人民政府第3号令第三十一条“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”。襄阳第二房管所、李前桂签订的《廉租住房租赁合同》合法、有效，应受法律保护，双方的权利义务关系应依照合同法调整，以双方签订的合同为依据，李前桂拖欠租金并不是故意为之，是因为交费标准发生争议。襄阳第二房管所要求按5元/㎡标准交纳租金，李前桂不同意按5元/㎡标准交纳租金，并多次找襄阳第二房管所要求按2.33元/㎡标准交纳租金，襄阳第二房管所拒收租金，导致本案诉讼。襄阳第二房管所以李前桂拖欠租金为由，要求李前桂腾退房屋，与事实不符，不予支持。李前桂辩称理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决：一、李前桂支付襄阳市第二房产管理所房屋租金2361.6元（2017年1月1日至2018年12月31日期间的租金）；二、李前桂支付襄阳市第二房产管理所物业费834.79（2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费）；三、驳回襄阳市第二房产管理所的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，襄阳第二房管所、李前桂各负担65元。本院经审理查明，襄阳市住房保障和房屋管理局委托襄阳第二房管所与李前桂订立的襄廉租[2012]年（0902085）号《廉租住房租赁合同》第十四条明确约定，该租赁合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不一致时，可向市住房保障部门申请调解或向市仲裁机构申请仲裁。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁。”《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条规定：“依照民事诉讼法第一百二十四条第二项的规定，当事人在书面合同中订有仲裁条款，或者在发生纠纷后达成书面仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机关申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。”襄阳第二房管所与李前桂在廉租住房租赁合同中订立了仲裁条款，该条款依法对合同当事人产生拘束力。双方因履行案涉租赁合同发生争议，襄阳第二房管所在未能依法举证证明合同中的仲裁条款不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的情形下，向一审法院提起诉讼，一审法院予以受理并作出实体判决，不符合上述规定。一审法院应当依法不予受理，告知襄阳第二房管所向仲裁机关申请仲裁，若襄阳第二房管所坚持起诉，一审法院应当裁定不予受理。一审法院已受理，依法应当裁定驳回其的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初475号民事判决；二、驳回襄阳市第二房产管理所的起诉。一审案件受理费130元，二审案件受理费130元，均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十一月二十二日书记员  徐丽莉