山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7967号 原告：济南天鸿永益房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码913701123072763198。 法定代表人:唐云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：晏翔，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王庆，男，该公司员工。 被告:李延清，女，1961年1月4日出生，住济南市。 原告济南天鸿永益房地产开发有限公司（以下简称天鸿永益公司）与被告李延清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告天鸿永益公司的委托诉讼代理人晏翔、王庆到庭参加诉讼，被告李延清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天鸿永益公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年1月28日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201911150849）及补充协议；2.判令被告协助原告办理商品房买卖合同撤销网签登记备案手续；3.判令被告向原告支付违约金289881元，该款从被告已支付给原告的购房款中直接予以扣除;4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年1月28日，原被告签订了《济南市商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发的香溢华庭X号楼X房屋房；该商品房总价款为1449405元，被告已支付购房款649405元，余款800000元被告应于2019年2月28日前付清。合同履行中，被告仅向原告支付购房款649405元，剩余800000元至今未付。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第七条合同违约及赔偿第（一）部分“解除权及解除权异议行使期限”第（2）点约定：买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。故原告请求法院判令解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，并判令被告支付违约金（1449405*20%）。被告行为已严重损害原告权益，原告根据补充协议第十条第（三）款的约定：双方在履行合同过程中如产生争议由出卖人住所地法院管辖。特提起诉讼，请求依法判如所请。 被告李延清（缺席）未答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年1月28日，天鸿永益公司（出卖人）与李延清（买受人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201911150849]一份，合同相关内容为：一、买受人所购商品房的基本情况：楼号：X号楼，单元：X，层：X，房号：X。该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上34层，地下1层。该房屋合同约定建筑面积共103.11平方米。二、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14056.88元，金额1449405元。三、付款方式及期限：买受人于本合同签署时向出卖人支付首付房款649405元，余款800000元于2019年2月28日前付清。四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.合同解除的，本合同的预售备案、预告登记手续注销完毕后，出卖人向买受人退还已付房款。同日，天鸿永益公司与李延清签订了补充协议，作为《商品房买卖合同》的附件，其中第七条合同违约及赔偿中约定：（一）解除权及解除权异议行使期限：（2）买受人 若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。（二）解除权行使条件：合同因任何原因无效、撤销、解除或终止的，双方应互相配合办理该房屋的合同备案登记的注销、预告登记的注销、查封或预查封的注销、抵押或预抵押登记（若有）的注销手续，同时买受人应协助出卖人办理开具红字增值税专用发票等事宜，如买受人不予配合且行政主管部门允许出卖人单方注销时，买受人不可撤销的授权出卖人单方办理上述注销手续。（三）违约及赔偿：（1）因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法局指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由买受人承担。其中补充协议中约定，出卖人和买受人协商达成补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。2019年1月14日，李延清向天鸿永益公司支付购房款649405元，天鸿永益公司出具了收据。双方在房屋登记部门办理了商品房网签备案登记手续，登记的房屋坐落为历城区新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期）X号楼X。截止到法庭辩论终结前，涉案房屋未实际交付给李延清。 因李延清未支付剩余购房款800000元，天鸿永益公司于2019年8月17日通过邮寄方式向李延清送达了《逾期付款解约律师函》，相关内容为：李延清女士：新城控股集团律师事务部陶立元律师接受济南天鸿永益房地产开发有限公司（以下简称新城公司）的委托，特向您致函如下：您与新城公司于2019年1月15日就购买新城香溢华庭X商品房签订一份《商品房买卖合同》，合同约定该商品房的总价款为壹佰肆拾肆万玖仟肆佰零伍元，您应在2019年2月28日前付清全部购房款，现您仅支付购房款陆拾肆万玖仟肆佰零伍元，经新城公司多次催告，至今您仍有余款捌拾万元未付。根据合同约定：逾期付款在30日内，您应当按照向新城公司支付逾期应付款每日万分之五的违约金;逾期超过30日后，新城公司有权解除合同，您应当按照合同总价款的20%向新城公司支付违约金。李延清在接到上述律师函后仍未履行付款义务，形成本案诉讼。 本院认为，天鸿永益公司与李延清签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系当事人自愿订立，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效。根据双方的合同约定，李延清未向天鸿永益公司履行剩余房款800000元的支付义务，已构成违约，天鸿永益公司有权依据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并主张违约责任。对天鸿永益公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，天鸿永益公司应当返还李延清已交纳的购房款649405元。因涉案房屋尚未交付，李延清无需返还。对天鸿永益公司主张李延清协助办理撤销涉案房屋网签登记备案手续的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对天鸿永益公司依据补充协议第七条约定主张合同总价款的20%即289881元违约金的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》与补充协议均对逾期付款违约金作出了约定，《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准明显低于补充协议约定的计算标准，该两份协议又系同日签订，基于公平原则，本院支持李延清按《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准即应付款的20%向天鸿永益公司支付违约金，对天鸿永益公司主张的超出部分的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除原告济南天鸿永益房地产开发有限公司与被告李延清 于2019年1月28日签订的《商品房买卖合同》[（合同编号：销售（字）201911150849）]及补充协议； 二、被告李延清于本判决生效之日起十日内协助原告济南天鸿永益房地产开发有限公司办理撤销坐落于历城区新城香溢澜庭B2-2地块建设项目（一期）X号楼X房屋网签备案登记手续。 三、被告李延清支付原告济南天鸿永益房地产开发有限公司违约金160000元（800000元×20%）； 四、原告济南天鸿永益房地产开发有限公司返还被告李延清购房款649405元； 五、驳回原告济南天鸿永益房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上列第三条与第四条所判款项折抵后的余款489405元，限原告济南天鸿永益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李延清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5648元，减半收取计2824元，由被告李延清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  周继贤 二〇一九年十一月二十一日 书记员  李 旋