太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初4938号原告:董午乐，男，1954年12月4日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：刘津月，山西仁鑫律师事务所律师。被告：山西南丰房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街119号1号楼四层。法定代表人：王烨，职务总经理。委托诉讼代理人：牛诗戟，山西弘韬律师事务所律师。原告董午乐与被告山西南丰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董午乐及其委托诉讼代理人刘津月，被告山西南丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛诗戟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董午乐向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金52319元；2、依法判令被告赔偿原告因公共设施占用部分面积的损失68501元变更为48294元；3、依法判令被告赔偿原告因管道占用部分空间的损失196860元变更为201294元；4、依法判令被告返还原告房屋面积不足部分的房价款125388元；5、本案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：6、请求被告依法承担检测费2500元。事实与理由：2016年7月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的位于迎泽西大街X号X幢X层商铺X号房,商品房用途为商铺,层高6米,建筑面积共27.18平方米,其中套内建筑面积25.89平方米,分摊建筑面积1.29平方米。房屋单价为34250.87元,总金额为930939元。《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2017年12月30日前,将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条第二款约定:出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。协议签订后,原告即向被告支付了所有购房款。但被告直至2019年7月16日才将该商品房交付给原告。并向原告收取了2018年11月1日至2019年3月31的采暖费及2018年7月1日至2019年6月30日的物业费,交房时原告被告知需要交清上述所有费用后才获许接收房屋。在接收房屋后,原告发现正对门的一面墙上安装有两个管道井门,该两个管道井内安装有楼内的公共管道设施。在销售该商铺时,被告并未告知原告商铺内有这两个管道井门。在与被告方交涉时,被告方物业称因管道井随时可能维修,故墙面上的两个门不能被遮挡。同时,原被告双方合同约定层高为6米,但被告交付的商铺横穿房屋顶部的大小管道有近十根,平均下沉高度1米左右,最低的一根管道下沉高度1.42米,使原告对商铺的可利用高度仅有不足5米,严重影响了原告对该商铺的使用率。经原告实际测量,被告交付的商铺套内建筑面积也不足25.89平方米，仅有23.67平方米。在原告购买该商铺时,被告并未向原告告知商铺内设有公共管道井门，也未告知原告房屋顶部横穿有多根管道。原告所购买的商铺本来是可以作为两层使用的,被告销售时也是这样宣传的。但因被告交付的房屋顶部安装有较大管道,且占用空间较多,已经严重影响了原告对第二层的实际使用率。原告认为,被告逾期交房的行为已经构成违约,依法应当承担违约责任。墙壁的两个管道井门作为公共设施,也不应当安装在原告的私有空间内，且由于公共设施不能被遮挡,导致原告对该部分的面积无法正常使用。另横穿商铺的管道使商铺第二层的大部分空间不具备使用功能。在签订合同时,被告违反诚实信用原则,未提前告知原告上述情况,导致原告无法按合同约定的面积及空间使用该商铺,实际使用价值明显减少。因此给原告造成的损失应当依法由被告承担。综上所述,为维护原告合法权益,特向贵院提起本案之诉,望贵院查明事实，判如所请。山西南丰房地产开发有限公司辩称，被告在交房时不存在逾期的情况不应当承担逾期交房违约金；合同约定交房日期为2017年12月31日前，被告提供6份法律法规用于证明自2016年11月23日起，被告接到各行政单位的通知共计停工180天，且该情况被告也以邮寄的方式通知原告。被告工作人员蒋永旗以短信的形式告知原告。原告主张的公共设施为其正对门一面墙上的管道井门，该公共设施并未实际影响原告对房屋的使用，其不应当主张公共设施占用面积对其造成的损失。双方签订合同中约定商品房用途为商铺，层高六米，被告交付的房屋符合合同约定。原告主张的管道占用部分损失应当承担进一步举证责任。根据合同第五条，现被告交付的房屋没有进行产权登记不存在房屋面积不足的情况，且原告仅是依据其自己的测量主张面积不足部分的房价款，该测量面积是否属实有待查明。原告主张的产生检测费的检测行为是由原告单方委托应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，原告董午乐与被告山西南丰房地产开发有限公司签订了编号为XXX的《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于太原市万柏林区迎泽西大街X号X幢X层商铺X号房，该商品房的用途为商铺，层高6米，建筑面积27.18平方米，其中套内建筑面积为25.89平方米，公共部位与公有房屋分摊面积1.29平方米。按建筑面积计算，单价每平米34250.87元，总价款为930939元，并约定在签订合同之日一次性付清全部房款。合同第五条约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，差异部分面积多退少补，不计利息；第八条约定出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。因政府规划调整、政府相关部门配套设施不到位等原因，因法律法规调整或国家政策变化或其他非出卖人所能控制的原因，非出卖人造成工期延误，出卖人不承担违约责任；第九条约定出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2015年9月22日，原告董午乐向被告山西南丰房地产开发有限公司交款880939元，由被告山西南丰房地产开发有限公司出具《收据》予以确认。合同签订后，2016年8月15日，原告董午乐向被告山西南丰房地产开发有限公司交款50000元，由被告山西南丰房地产开发有限公司出具《收据》予以确认。综上，原告董午乐如约向被告支付房屋总价款930939元。2019年7月16日，被告山西南丰房地产开发有限公司交付案涉房屋给原告董午乐。认定上述事实的证据有：原告身份证复印件、被告企业信息查询，商品房买卖合同，收据2张，图片9张及光盘，各方当事人的陈述及庭审笔录。本院认为,依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2016年7月21日，原告董午乐与被告山西南丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，该合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，原、被告双方应按合同内容履行各项义务。根据案涉《商品房买卖合同》第八条，约定商品房交付期限为2017年12月30日前，但遇特殊原因出卖人可据实予以顺延：因政府规划调整、政府相关部门配套设施不到位等原因，因法律法规调整或国家政策变化或其他非出卖人所能控制的原因，非出卖人造成工期延误，出卖人不承担违约责任。被告提供了2016年11月23日至2017年10月13日期间因学生中高考、环境治理等事由的政府文件，证明因政府政策原因造成被告停工180天，以致房屋延期交房。因学生中高考是国家每年固定进行的考试，且环境治理工作也是政府的重点工作，被告作为房地产的开发商对上述事由在开发工程项目确定的商品房交付期限时是应当能够预见的，被告在与原告签订合同并确定交房日期时是应当将上述可能造成延期交房的风险考虑在内的，故对被告提出延期交房180天的辩解本院不予采纳。被告庭审中辩称，在案涉房屋达到交接条件时，其在2018年6月23日，通过被告山西南丰当地产开发有限公司员工蒋永祺以短信的方式通知原告交房日期为2018年6月28日，因原告未在交房日期前来收房，原告未按照短信通知的时间来接受房屋，产生的不利后果应由原告自行承担。但原、被告在《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，且在原、被告签订的《商品房买卖合同》中原告董午乐的预留手机号并非一个，被告在通知原告进行交房时，并未采取送达原告本人的书面方式，也未与原告本人进行电话沟通，短信通知也未覆盖原告在合同中预留的其他手机号码，故被告的交房通知不符合合同约定，对被告主张的短信通知视为送达本人的辩解，本院不予采纳。被告应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。对于原告主张的因公共设施占用部分造成的损失，因原、被告双方在签订商品房买卖合同时，被告并未对安装在案涉房屋内的两个管道进门进行明确的告知，且原、被告签订商品房合同时关于案涉房屋分户的平面图中并未出现两个管道井门，从被告未做声明，后期添加的两个管道井门来看，被告存在违约情形，应当承担相应的违约责任。对被告辩解的管道井门系属建筑物必要设施，基于对公共利益的需要，原告应该负有容忍义务本院不予采纳。管道井门是公共设施，其作为建筑物的必要附属设施，在规划设计时，就应该预留必要的空间，而不应当在商品房分户平面图交付原告后，再进行更改。对因管道井占用空间造成的损失，本案参照原告委托的案外人山西家豪测绘集团有限公司出具的晋JH测字（2019）010号测量报告，以两个管道井门实际占用1.41平方米，按照案涉房屋的单价34250.87元进行计算。被告山西南丰房地产开发有限公司虽不认可该测量结果，但是在法庭辩论终结前并未提出相应的证据予以反驳，故对被告主张该项辩解，本院不予采纳。关于管道占用部分空间的损失，实为原告主张被告交付的房屋内有大型管道占用1.45米高度，导致层高不够。在商品房买卖中，买受人购买房屋，其实质购买的是房屋的实际使用空间，无论是面积减少、高度不变，还是面积不变、高度降低都会导致使用空间的缩小。因案涉房屋顶部存在大型管道，会实际影响买受人的使用，但原、被告双方对此项违约责任在合同中并无明确约定，结合立体空间进行计算，因屋顶管道致房屋实际使用空间减少的面积误差比[（套内面积×合同约定层高-套内面积×实际层高）÷套内面积×合同约定层高]的计算，需要以房屋的面积进行判断，但原、被告双方明确约定案涉房屋的面积应以产权登记为准，截止起诉时，案涉房屋尚未进行产权登记，故对原告主张的管道占用部分空间的损失，因房屋面积不确定，本案不宜作出判断，原告可在办理了房屋产权登记后，另行主张该项权利。对于房屋面积不足部分，因原、被告双方在合同中约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，单价保持不变，据实结算房价款，差异部分面积多退少补，不计利息。因案涉房屋尚未办理产权登记，原告请求被告赔偿房屋面积不足的损失，不符合双方的合同约定，对原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张的检测费用，原、被告在《商品房买卖合同》中就房屋面积的差异约定了按产权登记面积为准，故对原告单方面自行委托所产生的检测费，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西南丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董午乐延期交房的违约金52319元；二、被告山西南丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董午乐因公共设施占用部分的面积损失48294元；三、驳回原告董午乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3973元，由被告山西南丰房地产开发有限公司负担1156元，原告董午乐负担2817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二〇一九年十一月二十九日书记员 梁晓娜