河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0602民初3048号 原告（反诉被告）：张博鸿，男，1982年1月2日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：樊寒晖，河北陈丽萍律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河北万博广场企业管理有限公司，住所地：河北省保定市朝阳北大街**，统一社会信用代码：91130600559078079K。 法定代表人：柴树胜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，该公司员工。 原告（反诉被告）张博鸿与被告（反诉原告）河北万博广场企业管理有限公司（以下简称万博公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张博鸿委托代理人樊寒晖，被告（反诉原告）万博公司委托代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张博鸿向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告租赁合同于2019年2月28日解除；2、被告向原告返还履约保证金17,491.86元、装修押金11,200元、pos押金10,000元、经营回款5,447.77元；3、被告向原告返还私自扣押的货物及经营用品，或赔偿原告损失111,047.6元；4、被告承担诉讼费用。事实及理由：2018年8月27日原告与被告订立《万博广场租赁合同》，约定原告承租被告三层3160店铺，经营“爱比丽屋”服装零售店。2018年11月1日原告正式起租签约时缴纳了3个月房租，履约保证金36,500元，后又缴纳了装修押金11,200元，POS机押金10,000元。在经营过程中，原告逐步发现商场引流存在问题，原告商铺之前的电梯一直未能开放，店面客流一直很少，店铺一直处于亏损状态。为了避免损失扩大，双方在2019年1月17日正式会谈，原告于1月22日向商场提出书面撤柜申请，并愿赔偿被告另行招商出租的损失，但被告未予理会。2019年2月27日，被告作出《解除合同通知函》，要求与原告解除合同，限原告1日内返还商铺。次日原告收到该函后赶到商场，发现被告已将原告工作人员遣散、自行封存商铺并扣押原告货物及经营用品。原告与被告交涉并送达书面回复函，同意与被告解约，但要求被告返还物品并给予合理时间清场。但被告一直拒绝。因双方无法沟通同，为此提起诉讼。 被告万博公司答辩称，履约保证金不应返还；装修押金金额应为10,000元；POS机押金、经营回款、装修押金应抵扣原告欠费；返还商品事宜应按合同第十九条第四项执行；原告提出的商品价格是单方出具，不予认可。 反诉原告万博公司提出反诉请求：1、反诉被告张博鸿支付2019年2月1日至27日的租金13,851元、管理费2,748.21元、POS机使用费337.5元、促销费971.43元、2019年1月1日至2月27日电费1,300元；2、反诉被告支付的保证金36,500元作为违约金不予退还，并另支付违约金46,170元；3、反诉被告承担店铺恢复原状费用10,000元；4、反诉被告承担诉讼费用。事实及理由：2018年8月27日双方签订《万博广场租赁合同》，约定被告租赁原告管理的万博广场3层3160号铺位，经营“爱比丽屋”服装店。原告依约交付铺位，被告自2018年11月1日开始营业，首期租费交到2019年1月31日。依据合同约定，被告须于每季度末月20日前支付下季度租费，但被告未按约支付，为此原告于2019年1月20日函告被告应于1月25日前支付租费，否则原告有权解约，被告工作人员王静于1月24日签收。但被告仍拒绝支付。2019年2月被告在欠费情况下经营，原告多次催缴租费，被告一直拒绝支付。原告无奈于2月28日函告被告解约并停止物业服务。合同解除后，原告多次联系被告，要求被告支付欠费并依约返还店铺，但被告始终未履行。为此提起反诉。 反诉被告张博鸿答辩称，1、反诉第1项主张的费用确实为被告寻求提前解除租赁合同，被告愿赔偿原告合理合法损失，但被告非恶意欠租，因店铺一直亏损，被告为避免损失扩大，寻求与原告沟通协商解约，双方一直处于协商状态，被告无意继续经营才未预交次月租金；2、原告在2019年1月30日沟通函中明确表示用被告预交保证金抵消第1项费用，故被告不欠该笔费用；3、第2项违约金过高，远高于原告实际损失；被告预交的保证金抵消租金后剩余的17,491.86元，根据合同中所谓保证金返还承担规则应为定金，根据合同法规定合同中同时约定定金和违约金的不可同时主张；原告查封店铺后，完全可以另行出租避免损失扩大；4、原告解约通知函作出时间为2月27日，不是28日，此前原告未要求被告返还店铺；5、原告在合同履行过程中存在严重过错，未履行附随义务，原告先扣货、查封店铺，后通知被告，构成根本违约；原告扣货后造成货物严重缺失和污损，造成被告巨大经济损失；原告应提供恢复原状费用相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。就双方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告及被告提供了《万博广场租赁合同》及附件资料、《万博广场万博通合作协议》、双方工作人员微信联系记录及谈话录音、押金、租金及保证金收据、沟通函、解除合同通知函等证据，双方对证据真实性没有异议，本院予以确认，上述证据均可以作为认定案件事实的依据。 经审理查明，2018年8月27日，原告（反诉被告，乙方）张博鸿与被告（反诉原告，甲方）万博公司签订《万博广场租赁合同》及附件资料，主要约定乙方租用甲方所经营管理的建筑物；对甲方所负的债务超过1个月以上仍未付时，甲方在催告7个工作日后，有权解除合约；乙方提前解约应在预定解约日的6个月前以书面形式提出，并支付相当于租金3个月的违约金；合同终结时起，乙方应当在甲方规定期间内（没有规定的情况，以7日为限）将乙方物品全部撤离，店铺内加工、改建部位应予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；乙方同意返还合同结束之前发生的租金、管理费以及其他费用；乙方在租赁期内使用甲方统一的POS系统，甲方每月1次对乙方销售额进行统计、结账；甲方以乙方销售额为基础，按开店条件书约定的抽成率计算出租金额；附件资料开店条件书约定乙方开店铺位号3160，面积57平米，月保底收益9元/平米/日，管理费50元/平米/月，促销费800元/月，履约保证金36,500元，POS专用收银系统押金10,000元等；附件资料第35条补充说明约定了保底收益、管理费、促销费等，乙方须于每季度末月20日前支付下一季度费用；等等。2018年9月18日，张博鸿支付装修施工押金10,000元，电费装修期押金500元，施工证押金700元。2018年10月26日，张博鸿支付保证金36,500元，POS机押金10,000元，2018年11月至2019年1月期间租金47,196元。万博公司将约定商铺交付张博鸿，张博鸿在此经营“爱比丽屋”品牌服装店。2019年1月17日张博鸿与万博公司人员通过微信协商申请撤柜事宜，1月22日张博鸿告知已将书面撤柜申请寄到店里。2019年1月30日，万博公司向张博鸿发出《关于补足合同保证金的沟通函》，称截止到12月31日前张博鸿应缴纳2018年11月至2019年3月保底收益30,267元，物管费8,000元，共计38,367元，已用张博鸿保证金36,500元抵消，要求张博鸿于2019年2月9日前补足保证金36,500元，并缴纳剩余租费欠费1,767元。2019年2月27日，万博公司作出《工作联系函解除合同通知函》，称张博鸿应于2019年1月20日前支付2019年2月1日至2019年3月31日的租费，万博公司曾于2019年1月20日下发租金催缴函，要求张博鸿于1月25日前支付欠款，但张博鸿未履行，根据合同约定通知即日起解除租赁合同，停止提供物业服务，1日内返还店铺，等等。万博公司于2019年2月28日向张博鸿送达解约通知函，并于当日将该店铺物品转移至楼内其他地点。张博鸿收函后作出《撤柜通知函》，称同意解除合同，但万博公司扣押货品、货柜及店面全部物品，要求万博公司归还货品，协助张博鸿7日内完成店面返还。后双方因店面返还、结算款项等事宜发生争议，诉来本院。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金等违约责任。原告张博鸿不按约定期限支付租金，致使不能实现租赁合同目的，应当承担违约责任。原告虽然向被告工作人员提出撤柜申请，但既没有做撤柜预备工作，也没有释明确切撤柜时间或期限，导致双方法律关系长期处于不确定状态，加重违约责任后果。该租赁合同已于2019年2月28日实际解除并终止，双方对此时间并无实质争议。按照法律规定和合同约定，原告应当承担2019年2月租金，支付3个月违约金，承担相关违约责任，其中的租金及违约金两项折算的数额高于原告预交的各项保证金数额之和，原告亦认可保证金抵消债务，故原告要求返还各项保证金的主张，不予支持。根据本案现有证据材料，被告转移的案涉原告店内物品，属于原告合法财产，被告没有拦阻原告取走，原告可自行取走，被告应予必要协助。原告主张被告赔偿物品损失，证据不足，不予支持。反诉原告万博公司限定的迟延交款时间前后不一致，影响反诉被告张博鸿对反诉原告可以行使解约权利时间的正常判断，且反诉原告先采取清场措施后给反诉被告预留1日清场期限，导致双方法律关系和债权债务关系长期处于不确定状态，反诉原告要求支付各项费用的主张，不予支持。反诉原告要求反诉被告承担电费、店铺恢复等费用，但未提供相关证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张博鸿与被告河北万博广场企业管理有限公司的租赁合同于2019年2月28日解除； 二、原告张博鸿于本判决生效后十日内自行取回原“爱比丽屋”店铺物品，被告河北万博广场企业管理有限公司予以必要协助； 三、驳回原告张博鸿其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告河北万博广场企业管理有限公司诉讼请求。 案件受理费621元，由原告张博鸿负担；反诉受理费840元，由反诉原告河北万博广场企业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  王蕾 二〇一九年十一月十一日 书记员  杨帅