北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初1943号原告：雷建友，男，1974年1月12日出生，汉族，中天海融投资有限公司董事长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秀艳，内蒙古松洲律师事务所律师。被告：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：杨艺，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。第三人：施忠民，男，1967年11月12日出生，汉族，北京天键置业有限公司董事长，住北京市大兴区。原告雷建友与被告北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称经中实业公司）、第三人施忠民租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷建友的委托诉讼代理人魏胜、被告经中实业公司的委托诉讼代理人杨艺和刘晓蒙、第三人施忠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷建友向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除雷建友与经中实业公司于2010年7月1日签订的《租赁协议》；2.请求法院依法判决经中实业公司退还雷建友已付租金350000元（2011年1月1日至2017年12月31日）、项目前期费用1000000元、赔偿雷建友垫付的建设施工成本40620000元（详见评估报告）及施工投入的资金成本（以40620000元为基数，按照民间借贷的年息24%为标准，从2011年5月到实际给付之日止）；3.本案诉讼费用、保全申请费由经中实业公司承担。事实和理由：2010年初，经中实业公司为配合大兴区生物医药产业基地项目的建设，配合生物医药基地东配套区土地一级开发建设的顺利进行，将位于该区域的北京市天堂河裱印厂进行了整体搬迁，为解决天堂河裱印厂整体搬迁后生产、办公用房需要重置及职工安置，经中实业公司需要在其总部院内空置的场地（西操场）上建设一座综合楼。因没有建设资金，经中实业公司进行了招商，由投资人进行垫资建设综合楼。雷建友应邀参与招商。双方在2010年7月1日签订了《租赁协议》，约定：经中实业公司将位于大兴区团河六路、面积约为9.80亩的土地使用权租给雷建友进行经营，从2011年1月1日起计算租期，租赁期限为20年。当时经中实业公司答应，合作人只交场地租赁费，雷建友为经中实业公司垫资在租赁场地上建设综合楼，经中实业公司帮雷建友办理建房手续，建成后房屋所有权归经中实业公司，雷建友的垫资冲抵20年的房屋租金，在这20年中雷建友不再另行交房屋租赁费，20年期满后，综合楼全部权利归经中实业公司所有。前述协议签订后，雷建友即按照双方此前的约定，交纳租金（2018年交纳租金时，经中实业公司开始拒收），经中实业公司已依据协议开始负责办理增、改、扩房屋的报建手续，并让雷建友按照一边建设、其公司一边办理建房手续的原则进行建房施工，并多次督促雷建友立即开展建设工程项目工作（经中实业公司有多次办公会议纪要予以记载）。雷建友随即垫资开始建设综合楼。2010年8月，经中实业公司通知雷建友，其已就建设项目向项目所在地的区领导做了汇报并同时正式委托大兴兴创公司负责出面办理项目所需的各种建安手续，并要求雷建友加紧施工。经过雷建友的大力投入，该综合用楼于2011年4月9日封顶，2011年5月28日外部装修完工。雷建友在经中实业公司总部大楼旁边建设综合楼的整个过程中，经中实业公司的所有人员都能亲眼目睹，没有任何人提出异议。由于经中实业公司主要领导相继退休、新旧领导班子交接等多种原因，“新官不理旧帐”，在雷建友综合楼基本完工之后，经中实业公司不仅不配合办理相关建设手续，反而于2011年6月30日对该综合楼停水停电，导致无法进行房屋内部装修，该综合用楼建成后一直不能正常投入使用，致使雷建友高息筹集的资金成本不断扩大，建设工人的劳务费多年不能支付，不仅给雷建友造成巨大的经济损失，也形成了重大的社会隐患，造成不稳定因素。另外，雷建友于2017年3月23日与施忠民签订了《资产转让合同》，约定雷建友将从经中实业公司处承租的上述土地的经营权转让给施忠民。但由于经中实业公司极不配合，使雷建友与施忠民之间也发生纠纷。为此雷建友与经中实业公司及相关负责人多次进行沟通过，但时至今日经中实业公司仍未履行其相应的合同义务，使雷建友无法实现合同目的。为了维护雷建友的合法权益，故诉之法院，请求依法支持雷建友的诉讼请求。经中实业公司辩称：首先，经中实业公司同意雷建友的第1项诉讼请求，同意解除租赁合同。经中实业公司于2010年7月与雷建友签订了租赁协议并且在合同中明确约定（见租赁协议第三条第二款的规定），即在租赁期内如乙方需增改建房屋，在征得甲方同意后向政府职能部门提出申请，批准后方可进行增改扩建，该条系双方合同中明确约定，并非雷建友于事实理由中所述经中实业公司已依据协议开始负责办理增改扩房屋的报建手续。根据租赁协议的约定可知：1.经中实业公司当时将土地租赁给雷建友并不知晓雷建友是否会在该块土地上进行增改建，因此才约定若增改建须经经中实业公司同意；2.增改建的相关审批手续的办理责任归雷建友，并非经中实业公司，而且合同明确约定雷建友需取得相关部门的同意后方可施工，并非雷建友所说经中实业公司同意其边建边报批。其次，经中实业公司不同意雷建友的第2、3项诉讼请求，具体理由如下：1.雷建友违反租赁协议的约定且违反相关法律的规定自行建设综合楼的行为与经中实业公司无关；2.雷建友作为一名成年人，甚至可以说是一名非常有经验的经营者，其应当知道在建设综合楼之前应按照相关法律规定取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关手续方可动工，而雷建友在没有任何文件的情况下，私自建设综合楼所造成的损失应自行承担；3.经中实业公司在2011年5月得知雷建友所建综合楼系违法建筑时立即向雷建友致函，要求停止施工，并告知其若不停工，所造成的损失应自行承担，但雷建友接到经中实业公司的通知后并未停工，甚至偷偷进行建设，经中实业公司数次派人阻止其违法建设并向各有关部门寻求帮助，经中实业公司的行为证明经中实业公司积极配合有关部门的拆除工作，希望此事和平解决。最后，关于本次评估报告，评估报告中无争议部分为31065804.73元，其他部分均是有争议部分，希望法庭将有争议部分作出认定，也即总数并不是雷建友所说的40620000元。施忠民述称，同意雷建友的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月1日，雷建友（乙方）与经中实业公司（甲方）就位于大兴区团河六路的土地租赁事宜签订《租赁协议》，约定：一、租赁地块概况、时间及用途：该地块位于大兴区团河六路，面积约为9.80亩，土地使用权归甲方所有，乙方在该地块进行经营；租赁期限为20年，于2011年1月1日起计算租期；租赁用途为商业服务业等；二、租赁费用：甲方提供经营场地，乙方以货币租赁，经营权归属乙方，甲方获得每年租金50000元，全年租金总额于每年1月1日一次性全额支付；三、甲、乙双方的权利及义务：2.在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向政府相关职能部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建。租赁期结束后所增、改、扩建房屋等建筑及设施全部归甲方所有；4.如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物、补偿全部归乙方所有，在租赁前由甲方投资的地上附着物、补偿全部归甲方所有，土地补偿归甲方所有；6.如因不可抗力及国家政策的变化致使甲乙双方未能及时履行协议的，经双方协商可终止协议。协议签订后，经中实业公司向雷建友交付了土地，雷建友在该土地上建造了1栋8层综合楼，总建筑面积约32000平方米。该综合楼与经中实业公司的办公楼相邻。该综合楼于2011年4月封顶，同年5月完成外装修。后经中实业公司对租赁土地采取了停电措施。2017年3月23日，雷建友、案外人亢志钢、案外人苏志国与施忠民签订《资产转让合同》，约定将前述租赁协议中土地经营权及地上建筑物以5500万元价格转让给施忠民。施忠民已支付或通过债务抵扣方式共支付转让款3300万元，并对涉案综合楼进行了装修。为证明建设涉案综合楼所受损失，雷建友向本院提出了工程造价评估申请，要求区分装修价值。本院依法委托北京国融兴华工程项目管理有限公司（以下简称：国融兴华公司）对前述事项进行评估。国融兴华公司于2019年8月中旬出具国融价鉴【2019】011号工程造价鉴定意见书。该意见书第五部分计算统计结果：依据现有鉴定资料，和原告方表述，本工程可计算出的造价包括以下几方面：1.建筑工程造价29018984.73元；2.值班室、大门、围墙、地面508225.62元；3.项目部装饰装修工程3528308.21元；4.其他费用4959160.36元；5.设计费1048600元；6.监理费用788500元；7.地勘费用209720元。该意见书汇总表主要内容如下：无争议项包括了建筑工程造价、设计费、监理费用、地勘费用，合计31065804.73元；有争议项具体如下：6.值班室、大门、围墙、地面造价508225.62元；7.安防系统工程造价12185元；8.消防喷淋、烟感、报警器、红外报警装置造价58377.77元；9.打井费、水泵设备费47900元；10.蓄水池造价81640元；11.看守人员工资及食宿费用172731元；12.旧家具195700元；13.黄砂250元；14.水泥461.50元每吨100吨总计46150元；15.红砖4.50万块每块0.50元总计22500元；16.加砌块5.50万块每块7.80元总计429000元；17.厨房设备34500元；18.现场柴油发电机320132.13元；19.外脚手架延长搭设时间801041.94元；20.基础土方外购费用254835.34元；21.室外雨篷、一层门窗、台阶、坡道、散水824617.18元；22.工地看护现场费1657600元；23.项目租地租金及活动费、咨询费；24.项目前期费用；25.资金成本。其中23至25未评估费用，标注为此项费用不属于造价鉴定范围。6至22合计5467385.98元。27.项目部装饰装修工程造价3528308.21元。所有项目合计40061498.92元。雷建友与施忠民均认可前述汇总表第27项系忠民所建，其余项系雷建友所建。经中实业公司称：在鉴定现场时第27项确实存在，但认为与其无关，故未在现场核实相关情况，也没有签字，是雷建友和施忠民一起核实的；在鉴定现场时，双方并未将汇总表第6项至第10项、第12项至第18项作为鉴定对象，所以对这几项没有注意，当时仅注意到有沙子，其他的没有注意到，这几项是雷建友事后提交的照片；争议项因与鉴定主体无关，所以其公司认为无法确认，不应纳入鉴定内容。雷建友表示第6项地面有部分存在，有部分不存在了，其他的都存在。本院释明经中实业公司一周内去现场核实前述争议项是否存在，如果未核实，本院将按照雷建友的陈述认定事实。经中实业公司至今未提交核实结果。经询问，施忠民称虽雷建友将综合楼卖给了自己，但《资产转让合同》属无效，同意由雷建友向经中实业公司主张包括装修损失在内的综合楼相关损失，其向雷建友支付的3300万元及装修损失将另案解决。雷建友表示施忠民的装修损失以本案鉴定意见书中施忠民装修部分为准，如果经中实业公司将款项给了自己，会及时将3300万元及装修损失支付给施忠民。另查一，因经中实业公司断水断电导致施忠民无法经营，施忠民于2018年5月22日将雷建友、亢志钢、苏志国作为被告，经中实业公司作为第三人，诉至本院，案号为（2018）京0115民初11112号（以下简称：11112号案件）。施忠民提出诉讼请求：1.确认施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国签订的《资产转让合同》无效；2.判令雷建友、亢志钢、苏志国共同返还施忠民已支付价款3300万元；3.判令雷建友、亢志钢、苏志国连带赔偿施忠民装修损失3528308.21元。因11112号案件涉及装修评估与本案装修评估相重合，雷建友申请中止，该案件目前已恢复审理，正在审理中。另查二，1999年，北京市监狱管理局向经中实业公司划拨了包含涉案土地在内的建设用地3968.87亩、非建设用地50059.31亩。经中实业公司称涉案土地为建设用地。涉案综合楼未取得建设工程许可证。案件审理中，关于建造综合楼，雷建友称经中实业公司知晓此事并在签订合同时约定由经中实业公司办理建造房屋的报批手续；经中实业公司称雷建友建造综合楼未经过其公司同意，且其公司于2011年5月要求雷建友停止施工并予以拆除。双方对己方意见均提交了证据。雷建友要求经中实业公司通知其公司2011年4月前领导班子主要负责人到庭进行调查，具体包括：党委书记兼总经理、法人代表肖宇航、副总经理***、副总书记葛顺、副总经理史文忠、副总经理邵英邦、土地管理部部长张某。经中实业公司表示这些领导很多已退休，无法通知到庭。雷建友通知张某到本院说明情况，本院于2019年9月16日与张某进行了谈话，并制作了问话笔录。张某称：其退休前在经中公司任土地资源策划管理部部长，负责经中实业公司土地的权属确认，具体为将原有劳教局的土地确权到经中实业公司；其参与了经中实业公司与雷建友洽谈协议签订事宜，其为经办人，负责招商，经中实业公司与雷建友约定由经中实业公司负责完善建造房屋的相关手续，经中实业公司要求其所在的土地部门负责完善报批手续，当时由张某和云岳负责跑手续；后大兴区规划局以涉案土地没有纳入大兴区整体规划为由没有审批，经中实业公司分别给区政府和兴创公司打了报告，最终没有形成文件，相关部门均未出具书面答复意见。雷建友和施忠民对前述问话笔录不持异议；经中实业公司对该笔录真实性认可，但不认可内容的真实性。经中实业公司称2011年5月6日北京市规划委员会大兴分局（以下简称：大兴规划分局）向其公司送达了《违法建设停工通知书》，其公司分别于2011年5月10日、5月18日通知雷建友停止施工，并提交《违法建设停工通知书》、《告知书》、《违法建设停工、拆除告知书》予以佐证。《违法建设停工通知书》主要内容为经中实业公司未经城市规划行政主管部门批准，未取得规划许可证件或违反规划许可证件的规定，于2010年12月，擅自兴建办公楼，建筑面积约20000平方米，责令经中实业公司接到通知后立即停止用地，停止施工，并写出书面检查。前述两份告知书上未有雷建友签收的字迹。雷建友对前述证据真实性不予认可，称未收到前述两份告知书。对主张经中实业公司应退还租金350000元（2011年1月1日至2017年12月31日），雷建友提交开票日期分别为2015年1月26日、2016年3月2日的2张50000元租金发票予以证明，并称2015年之前及2017年的发票现找不到了，2018年起因经中实业公司拒收，故未再给付租金。经中实业公司称仅收到此两笔租金，未收到其他租金。对项目前期费用1000000元，雷建友未提交相关证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，雷建友与经中实业公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，无法定的无效情形，应认定合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。施忠民与雷建友均同意由雷建友主张相应权利，其二人的纠纷另案解决，本院不持异议。现因综合楼未取得建设工程规划许可证导致无法投入使用，雷建友主张解除前述租赁协议，经中实业公司在2019年9月4日庭审时亦同意该项诉讼请求，故对雷建友的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。雷建友与经中实业公司所签订的《租赁协议》第三条第2款约定：“在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向政府相关职能部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建。”雷建友仅申请证人张某到本院陈述相关情况，未有其他证据予以佐证，故对雷建友称由经中实业公司负责完善建造房屋的相关手续的主张，本院不予采纳。雷建友作为承租人，应知晓综合楼的建筑需要相关准建手续，在没有取得建设工程许可证的情况下进行施工，其行为存在过错。需要指出的是，经中实业公司的办公楼与雷建友建造的综合楼相邻，该综合楼建成需要较长的时间，故经中实业公司对雷建友建造综合楼一事是知晓的。作为土地使用权人和出租人，经中实业公司负有对土地使用进行监督和管理的义务。经中实业公司未提交证据证明其在2011年5月前阻止过雷建友建造房屋，故对雷建友在此之前所发生的建造行为其亦负有过错。根据本案的实际情况，本院认定雷建友和经中实业公司的过错责任比例分别为5:5。因双方对综合楼建造成本存在争议，本院分析如下：首先，国融兴华公司所做出的鉴定意见书系受本院委托所出具，未违反法律规定，故本院认定该意见书属合法有效，关于综合楼造价应以该鉴定书的结论为依据。该意见书中造价汇总表中无争议项31065804.73元均发生在经中实业公司阻止雷建友施工前，故本院认定该无争议项为合理损失，属于经中实业公司应赔偿范围内。其次，关于项目部装饰装修工程造价3528308.21元：经中实业公司提交的2011年5月6日大兴规划分局出具的《违法建设停工通知书》，虽雷建友不予认可，但该通知书为政府部门所出具，其可以向出具部门核实该证据的真实性，且其未提交相反证据予以反驳该证据的真实性，另外该通知书与经中实业公司停水停电的行为相印证，故本院认定该证据的真实性。经中实业公司称因综合楼未取得建设工程规划手续，其公司分别于2011年5月10日、5月18日通知雷建友停止施工。雷建友称未收到前述通知，但认可经中实业公司于2011年6月底对涉案土地停水停电，导致其未能立即进行内部装修并投入使用。雷建友花费了巨资建造综合楼，在综合楼封顶后因经中实业公司停水停电导致其不能进行内部装修及使用，停水停电一事极大地影响了雷建友的切身利益，按照常理，雷建友会向经中实业公司及相关部门了解停水停电的理由。故本院推定在停水停电后没多久雷建友知晓综合楼因未取得建设工程规划许可证而被禁止施工。在雷建友明知综合楼未取得建设工程规划许可证并被相关部门禁止停工的情况下，仍于2017年3月23日与施忠民签订《资产转让合同》，将前述租赁协议中土地经营权及地上建筑物以5500万元价格转让给施忠民，导致施忠民对综合楼进行了装修。故本院认定装饰装修工程造价3528308.21元为雷建友扩大的损失，对该部分损失，经中实业公司不应予以赔偿。最后，其他争议项：经中实业公司表示鉴定现场时，双方并未将汇总表第6项至第10项、第12项至第18项作为鉴定对象，所以对这几项没有注意，当时仅注意到有沙子，其他的没有注意到，本院释明经中实业公司一周内去现场核实前述争议项是否存在，如果未核实，本院将按照雷建友的陈述认定事实。经中实业公司至今未提交核实结果，故本院按照雷建友的陈述认定上述物品或工程实际存在。汇总表第6项至第10项、第17项均发生在2011年5月前，且不可拆除或拆除后无法使用，故本院认定属于合理损失。第12项至第16项属于可移动物品，本院认定不属于合理损失。第18项属于可移动物品，且雷建友未提供证据证明用于综合楼的建造，故本院认定该项不属于合理损失。第11项看守人员工资及食宿费用与第22项工地看护现场费相重合，此两项不属于综合楼的造价范围，亦不属于必然要发生的费用，故不属于合理损失。雷建友未提交证据证明第19项至第21项实际发生的相关证据，故不属于合理损失。综上，本院认定在经中实业公司阻止雷建友施工前所发生的建设施工成本为31808633.12元。根据双方的过错比例，经中实业公司应赔偿的数额为15904316.56元。其他诉讼请求：雷建友主张前述建设施工资金成本的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。雷建友未提交证据证明存在项目前期费用1000000元，故对其要求经中实业公司赔偿前述款项的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。雷建友提供的证据显示仅支付了两年租金共10万元，经中实业公司亦认可仅支付两年租金；虽双方对合同不能继续履行均有过错，但考虑到雷建友实际使用土地时间长达八年，交纳租金仅为10万元，故本院对雷建友要求退还租金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、雷建友与北京市经中实业开发有限责任公司于2010年7月1日签订的《租赁协议》于2019年9月4日解除；二、于本判决生效后十日内，北京市经中实业开发有限责任公司给付雷建友施工成本赔偿金15904316.56元；二、驳回雷建友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251650元，由雷建友负担134424元（已交纳），由北京市经中实业开发有限责任公司负担117226元（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由北京市经中实业开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇一九年十一月四日法官 助理  华 琳法官 助理  孟 洋书 记 员  赵宝维