河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初523号原告：杜运庆，男，1978年8月4日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区。被告：保定高新区德丰源小额贷款有限公司，住所地保定市朝阳北大街**恒通财富中心**，统一社会信用代码：9113060569589533X0。法定代表人：张德洛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩佩霖，河北佳篷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张松，河北佳篷律师事务所律师。第三人：保定众诚房地产开发有限公司，住所地保，住所地保定市天鹅西路**茗畅园商办楼**信用代码：91130605787004389B。法定代表人：李金国，该公司董事长。第三人：国信沃德河北电梯有限公司，住所地河北省保，住所地河北省保定市清苑区园区路**码：91130608752440236R。法定代表人：李金国，该公司董事长。原告杜运庆与被告保定高新区德丰源小额贷款有限公司（以下简称德丰源公司）、第三人保定众诚房地产开发有限公司（以下简称众诚公司）、国信沃德河北电梯有限公司（以下简称国信沃德公司）执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜运庆、被告德丰源公司委托诉讼代理人张松到庭参加诉讼，第三人众诚公司、国信沃德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜运庆向本院提出诉讼请求：1、请求确认杜运庆为保定市天鹅西路君越龙庭小区**产的合法购房人，判决解除对该房产的查封并停止执行；2、由执行法院接收原告剩余购房款；3、本案诉讼费由德丰源公司承担。事实与理由：杜运庆于2009年12月10日购买第三人保定众诚房地产开发有限公司所开发位于保定市房屋，并依约缴纳购房首付款117500元，后众诚公司于2016年4月30日向杜运庆开具销售不动产统一发票。德丰源公司与众诚公司、国信沃德公司因民间借贷纠纷法院于2019年5月23日作出（2019）冀0691财保13号民事裁定书查封杜运庆所购买房产。后杜运庆依法向法院提出执行异议，法院以（2019）冀0691执异14号执行裁定书予以驳回。杜运庆早在2009年即与众诚公司签订《商品房买卖意向书》购买本案涉案房屋，该《意向书》具备商品房买卖合同中所要求的全部内容，且为双方真实意思表示，应认定为商品房买卖合同且合法有效。杜运庆已按购房合同履行了全部合同义务，非因自身原因未办理房屋买卖合同备案及过户登记手续，并已支付了相应购房款。该房产系杜运庆所购买的用于居住的唯一房产，且家庭成员名下无其他住房用于居住。故请求法院支持原告请求。德丰源公司辩称，杜运庆的起诉没有事实和法律依据，经保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691执异14号执行裁定书确认，涉案房产登记所有人为众诚公司，杜运庆对该房产不享有物权。杜运庆在诉状中陈述，其居住于部队所属公寓，对案涉房产并未实际占有，也不享有合法占有权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八、二十九条的条件，所以应当依法驳回杜运庆的诉求。众诚公司、国信沃德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对杜运庆提交的其身份证，本院协助查询房产土地通知书（回执），德丰源公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于杜运庆提交的商品房买卖意向书，欲证明该房屋属于杜运庆，合同有效。德丰源公司认为首先众诚公司未到庭，无法核实其真实性，且第二条约定了房屋总价款为367500元，杜运庆认可缴纳了117500元，并未达到法律规定的50%；且合同约定交房日期为2011年12月31日，众诚公司的违约行为已存在多年，杜运庆并未采取相应措施主张自己的权利，杜运庆与众诚公司双方并无买卖该房产的意思。经审查认为，该证据可证实2009年12月10日杜运庆同众诚公司就涉案商品房签订买卖意向书，对杜运庆的该项主张，本院予以认定。2、关于杜运庆提交的收据、销售不动产统一发票各一张、银行转账凭证，欲证明其支付购房款117500元，众诚公司向杜运庆开具了发票。德丰源公司认为该收据因众诚公司未到庭，无法核实其真实性；银行转账凭证为复印件，且日期显示分别为2009年11月8日、2009年11月15日、2009年12月1日，上面显示收款账户为李亚运，与本案无关联性，转账时间与收据时间不相符。对于众诚公司出具的发票的真实性无异议，但不能证明众诚公司收到了该款项。经审查认为，该三组证据相互印证，可证实杜运庆将117500元购房款交付众诚公司，对杜运庆的该项主张，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月10日，杜运庆购买了众诚公司所开发的位于保定市房屋，双方签订了商品房买卖意向书，杜运庆向众诚公司支付了购房首付款117500元，该房屋至今未交付。2019年5月23日本院在执行德丰源公司与国信沃德公司、众诚公司借款合同纠纷一案中德丰源公司向本院申请诉前财产保全，请求依法冻结众诚公司、国信沃德公司银行存款211万元或查封、扣押价值相当于同等价值财产，同日本院作出（2019）冀0691财保13号民事裁定书，查封了坐落于保定市竞秀区房屋。2019年8月杜运庆向本院提出执行异议，同年8月21日本院作出（2019）冀0691执异14号执行裁定书，驳回杜运庆的异议请求。另查明，国信沃德公司与众诚公司系关联企业，国信沃德公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查。本院认为，执行异议与执行异议之诉同为执行程序中对第三人的救济制度，《规定》主要针对执行异议而制定，人民法院审查执行异议主要通过高度外观标准进行判断，以便快速进行识别判断，对应当排除执行的尽快排除执行，对应当许可执行的，尽快驳回异议申请，转入执行程序，对于其中复杂的案件，当事人可以通过执行异议之诉进行救济。执行异议之诉为审判程序，两者的审查标准和程序不同。执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外。而执行异议之诉应进行实质审查。《规定》是执行异议的审查标准，但对于上述《规定》所涉及的实质审查的内容，在执行异议之诉案件的审理中可参考适用，但并不是唯一判断标准。人民法院在审理执行异议之诉案件中，既要参照《规定》进行审查判断，也要结合其他法律、法理进行综合判断，不能简单机械适用。《规定》第二十八条是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，《规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，《规定》第二十九条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，在房地产企业作为被执行人的案件中，应当综合参照适用《规定》第二十八条和第二十九条，对消费者进行更周全的保护。本案中，原告杜运庆向众诚公司签订了买卖意向书，该买卖意向书约定了双方关于商品房买卖的主要权利义务，应视为合法有效的书面买卖合同，符合《规定》第二十九条第一项的规定；经本院查询，杜运庆及其妻子名下无其他用于居住的房屋，符合《规定》第二十九条第二项的规定；双方签订的买卖意向书约定付款方式为按揭贷款，杜运庆依合同约定向众诚公司交付了全部首付款，在案证据不能证实系杜运庆原因未能办理贷款交付剩余房款，亦不能证实因杜运庆原因未办理过户登记，结合《规定》第二十八条、第二十九条的规定，杜运庆对案涉房屋的物权期待权足以阻却其后发生的普通债权而导致的执行，故对其解除案涉房产的查封并停止执行的请求应予支持。关于原告杜运庆所提要求法院接收剩余房款的请求，因本案为执行异议之诉，众诚公司未到庭参加诉讼，国信沃德公司与众诚公司系关联企业，国信沃德公司因涉嫌非法集资被保定市清苑区公安机关立案侦查，有关款项如何处理，尚不明确，本院对后期购房款暂不接受处理为妥。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除本院（2019）冀0691财保13号民事裁定书对保定市天鹅西路君越龙庭小区1-1-601房产的查封并停止对该房产的执行；二、驳回杜运庆的其他诉讼请求。案件受理费100元，由保定高新区德丰源小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审 判 长  郭宏伟审 判 员  崔 璀人民陪审员  杨海霞二〇一九年十一月二十二日书 记 员  刘焕宇