广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初6141号原告：夏丽娟，女，汉族，1980年11月5日出生，住广东省连州市。委托诉讼代理人：陈永红，系原告的丈夫。被告：周运生，男，汉族，1979年7月4日出生，住湖南省常宁市。原告夏丽娟诉被告周运生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱文婷适用简易程序公开开庭进行审理。原告夏丽娟及其委托诉讼代理人陈永红到庭参加诉讼。被告周运生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告向原告支付2019年7月和8月两个月的租金人民币5732元以及逾期滞纳金人民币888.46元，两项共计人民币6620.46元；3、被告承担违约责任并向原告支付违约金人民币48468元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月5日原告与被告签订《租赁合同》。被告租赁原告位于清远市，用于经营建材装饰展示厅，租期为2018年6月6日至2022年4月9日。租金按如下标准计取：（1）2018年6月6日至2019年4月9日止，每月租金为2616元；（2）2019年4月10日至2020年4月9日止，每月租金为2866元；（3）2020年4月10日至2021年4月9日止，每月租金为3156元；（4）2021年4月10日至2022年4月9日止，每月租金为3489元。每月租金由被告转入原告指定账户，物业管理费由被告承担并应于当月公历1号前到金世纪豪园物业中心缴纳，被告每逾期一天，应向原告支付欠款额5‰的滞纳金。双方约定了合同解除条件，其中一条约定被告拖欠租金等任何费用达30天的，则被告构成违约，原告有权解除本合同，合同解除之前产生的租金、物业管理费、保证金不予退还。因被告违约而解除合同的，原告有权选择以下方式追究被告的违约责任：（1）没收被告交纳的租赁合同保证金；（2）向被告主张本合同未履行完毕的租赁期限内所应支付租金金额之50%的违约金。合同签订后，双方都依约履行了合同的义务。但从2019年7月开始，被告就一直拖延拒不向原告支付租金。原告多次联系被告协商，被告开始以各种理由拖延到后来竟拒不接原告的电话，原告通过微信联系被告，被告也无回应。原告于是在2019年8月5日向被告发出书面《崔收通知》但至今被告仍未向原告支付租金。鉴于被告的行为已构成根本违约致使合同无法履行严重侵害了原告权利。为维护自身合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判处，并判如所请。被告周运生无提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年7月5日，原告夏丽娟与被告周运生签订《租赁合同》，合同主要内容为出租方夏丽娟（甲方），承租方周运生（乙方），甲方将位于清远市方经营建材装饰展示厅，租赁期限自2018年6月6日起至2022年4月9日止。合同第四条租金、保证金及其他费用的支付约定为：1、该租赁物的免租期为12个月，从2017年10月10日起至2018年4月9日和2018年10月10日起至2019年4月9日止，期间甲方仅免收乙方租金，其他费用仍按约定收取；2、该租赁物租金从2018年6月6日起开始按如下标准计取，（1）2018年6月6日至2019年4月9日止，每月租金2616元，（2）2019年4月10日至2020年4月9日止，每月租金2866元，（3）2020年4月10日至2021年4月9日止，每月租金3156元，（4）2021年4月10日至2022年4月9日止，每月租金3156元，（5）2021年4月10日至2022年4月9日止，每月租金3489元；3、该租赁物由甲方委托清远嘉乐物业管理有限公司进行物业管理，乙方接受物业管理公司的物业管理服务并同意由甲方向其代收物业管理费，该租赁物的每月物业管理费按每平方米建筑面积4.5元计算，共计186.5元，垃圾清理费10元／间；4、每月的租金和物业管理费乙方应在当月公历1号前到金世纪豪园物业中心缴纳，每逾期一天的，乙方应向甲方支付欠款额5‰的滞纳金;5、乙方应在签订本合同之日起向甲方一次性支付租赁合同保证金4734元……合同第六条租赁合同关系终止后租赁物的处理约定为：1、本合同租赁期限届满、合同提起解除而致租赁合同关系终止的，乙方应在租期届满或合同解除之日起三天内退出该租赁物，逾期则甲方有权要求乙方依本合同约定的合同终止前一天的租金、物业管理标准支付延期交还租赁期间所产生的租金和物业管理费，并可向乙方主张延期期间租金额50%的违约金……合同第九条合同的解除约定为：1、乙方有下列行为之一的，则属违约，甲方有权解除本合同，合同解除之前已产生的租金、物业管理费、保证金不予退还……（6）拖欠本合同第四条约定的租金等任何费用达30天的；2、甲方依本条上述约定解除本合同的，甲方有权选择以下的一种方式追究乙方的违约责任，（1）没收乙方交纳的租赁合同保证金，（2）向乙方主张本合同未履行完毕的租赁期限内所应支付租金金额之50%的违约金，若上述方式不足弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失。合同签订后，原、被告将租金交纳日期变更为每月10号。被告依约交付租金至2019年6月，此后无再交付租金。原告多次通过电话、微信形式向被告催要租金，并于2019年8月5日向被告发出《催要通知》，要求被告在收到在通知后7内付清拖欠的费用，否则原告将向法院提起诉讼。本院认为，原告夏丽娟与被告周运生签订《租赁合同》是双方当事人的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性的规定，因此，《租赁合同》合法有效，原、被告均受此合同的约束。对于原告要求解除被告签订的《租赁合同》的请求。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对放弃抗辩的权利。原告提交《租赁合同》、《催要通知》已形成一条完整的证据链，足以证明原、被告双方存在租赁、承包经营的关系。按照《租赁合同》的约定，被告需按时缴纳租金及物业管理费，但被告自2019年7月起无依约履行相应的支付义务，被告行为已违反《租赁合同》的约定，且被告长期拖欠租金的违约行为，致使原告不能实现《租赁合同》的目的，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，原告要求解除与被告签订的《租赁合同》、支付拖欠租金的请求，依据充分，本院予以支持。被告自2019年7月起无再支付租金，计至原告主张的2019年8月，合计拖欠租金5732元，故被告应向原告支付拖欠的租金5732元。对于原告主张的逾期支付租金滞纳金及违约金的计付问题。合同约定的滞纳金实质为违约金，故在本案中，违约金不应重复计算。违约金应以损失为基础，同时需兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素进行考量。本案中，导致合同解除的过错在于被告方无依约交付租金，原、被告双方合同履行时间较短，若依合同约定按未履行完毕的租赁期限内所应支付租金金额之50%的违约金，此违约责任的承担方式过重，且合同解除后原告主要丧失了短期内无法获取租金的预期利益，故本院酌情将违约金调整为自2019年9月10日起按合同约定的租金标准计付6个月租金为宜，即为17196元（2866元/月×6个月）。对于超出此范围的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百二十六、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告夏丽娟与被告周运生于2018年7月5日签订的《租赁合同》；二、被告周运生应在判决生效之日起3日内向原告夏丽娟支付2019年7月及8月的租金合计5732元；三、被告周运生应在判决生效之日起3日内向原告夏丽娟支付违约金17196元；四、驳回原告夏丽娟的其他诉讼请求。本案受理费1727.56元，由原告夏丽娟负担300元，由被告周运生负担1427.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  朱文婷二〇一九年十一月十日书记员  周敏清附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。