安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10164号 原告：许雪松，男，1966年12月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被告：王正法，男，1970年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住地安徽省合肥市瑶海区。 被告：万平，女，1969年9月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住地安徽省合肥市瑶海区。 原告许雪松诉被告王正法、万平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许雪松、被告王正法到庭参加诉讼，被告万平经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许雪松向本院提出诉讼请求：1.确认许雪松与王正法、万平签订的购房合同合法有效；2.判决王正法、万平立即完成合肥市庐阳区荣城花园35幢405室房屋产权的初始登记；3.判决王正法、万平继续履行《拆迁房买卖协议》，协助许雪松对位于安徽省合肥市庐阳区荣城花园35幢405室房屋产权和土地使用权办理转移登记的过户手续；4.判决王正法、万平向许雪松支付违约金64152元（按日万分之五，自2018年5月1日暂计至2019年9月1日，实际承担至王正法、万平协助许雪松办理过户手续之日）；5.判决王正法、万平承担本案诉讼费。 事实和理由：2009年6月16日，原告与被告签订《拆迁房买卖协议》，约定被告将其位于合肥市庐阳区转让给原告，房屋建筑面积92.2平方米，总价款267300元；定金为10000元，该定金在原告履行房屋买卖协议后抵作房款；原告应于2009年6月30日、2009年7月16日分别支付90000元、157300元购房款，被告保证在可以办理产权证时通知并协助原告将房屋产权证办置在原告名下，原告在取得房屋产权证时付清剩余购房款10000元；如房屋因被告的原因不能过户，应按日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订当日，原告即向被告支付了10000元定金，且原告依照合同约定，于2009年6月30日、7月16日分别向被告支付房款90000元、157300元。2009年7月，被告将案涉房屋交付原告。王正法及万平曾于2012年11月16日向合肥市庐阳区工业区管理委员会提出申请，自愿将案涉房屋的产权证及土地证过户给原告。后原告在被告的一再要求下，于2012年11月16日向被告提前付清原定办好房产证再付的余款10000元。被告向原告交付案涉房屋后，原告对其进行了装修，并先后入住、出租案涉房屋，至今己有近十年。2018年4月，案涉房屋可以办理房屋产权证，原告数次催促被告配合办理公证、履行过户义务，但被告一再拖延，要求原告再支付60000元才愿意协助办理过户手续，由于双方就该事宜一直不能协商一致，案涉房产至今未能过户。现查明，被告在合肥市庐阳工业区荣城花园拥有两套回迁房，其中一套己经办理了房屋产权证，而对出卖给原告的35幢405室房屋，被告却拒绝配合原告办理过户手续，属于故意违约，原告有权要求被告继续履行合同并按合同约定支付违约金。 综上所述，案涉购房合同合法有效，原告己向被告付清全部购房款，被告也己向原告交付案涉房屋，原告占有、使用该房屋至今，现被告拒绝配合原告办理转移登记的行为是明显违约的行为，对原告的合法权益造成了损害。 王正法辩称，许雪松的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据。案涉的回迁房是王正法、万平、王涛一家三口共有的房屋，但《拆迁房买卖协议》只有王正法一个人的签字，没有其他共有人签字，其他共有人不同意卖房，因此《拆迁房买卖协议》应属无效。 万平未作答辩。 本院经审理认定事实如下：王正法与万平系夫妻关系，二人育有一子王涛出生于1992年。王正法户因拆迁安置在荣城花园获得总使用（建筑）面积为165平方米的回迁安置房屋两套，其中荣城花园南苑35幢405室（即案涉房屋），建筑面积92.2平方米，系王正法于2008年11月19日通过回迁安置房分配选房所确定的安置房屋，并经安徽省合肥市衡正公证处公证。《公证书》确认该房屋选房人为王正法。案涉房屋目前尚未办理产权初始登记。 2009年6月16日，许雪松（买方）与王正法、万平（卖方）签订《拆迁房买卖协议》一份。该协议约定，卖方属于拆迁户，其享有房号为35幢405房屋的回迁权利，该房建筑面积92.20平方米。卖方现自愿将该房屋出售给买方，总价人民币贰拾陆万柒仟叁佰元整（267300元）。买方自本协议生效之日向卖方支付定金壹万元，该定金在买方履行房屋买卖协议后抵作房款。买方分三次付款，第一次于2009年6月30日付玖万元，卖方同日将质量验收合格的房屋交给买方；第二次于2009年7月16日付房款壹拾伍万柒仟叁佰元，证明房屋权利的各种手续材料同时交由买方保管；卖方保证在可以办理产权证时通知并协助买方将房屋产权证办置在买方名下，买方在取得房屋产权证时，当即全额付清余款壹万元。卖方保证交接的房屋没有产权和债权债务纠纷等，保证房屋不另行出售或抵押等，如有违反，造成买方不能取得房屋产权，则买方有权解除合同，要求卖方退还所交的全部房款，并按总房款数额以日万分之五标准自上述第一次付房款之日始计算，向买方支付违约金和房屋增值部分的差价。如房屋因卖方原因不能过户，买方有权解除合同，卖方退全部房款，并按上述标准计付违约金。协议另备注：“办房产证费用由买方承担”。协议落款卖方处有王正法一人签名，另有公证人方某、钱某签字。协议签订当时，万平在场。 协议签订当日，许雪松向王正法支付了购房定金10000元。2009年6月30日，许雪松按约支付第一期购房款90000元；2009年7月14日，许雪松支付第二期购房款157300元，之后王正法将案涉房屋交给许雪松居住使用；2012年11月16日，许雪松将剩余10000元购房款付清。 在本案审理过程中，本院向合肥市庐阳经济开发区（林店街道）房屋征收办公室核实，荣城花园35幢405室房屋已经具备办理初始登记的条件，且该房屋的产权将登记在合肥市衡正公证处出具的（2008）皖合衡公字第4426-1556号《公证书》载明的选房人王正法名下。 上述事实，由许雪松提供的身份证、《公证书》、《拆迁房买卖协议》、收条、通话录音、房屋租赁合同、合肥市拆迁房屋分户登记表，本院调取的合肥市住宅房屋拆迁安置协议书、申请、证明以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于双方当事人签订的《拆迁房买卖协议》的效力问题。许雪松诉请确认购房合同合法有效，而王正法辩称案涉房屋系其与妻子万平、儿子王涛共有，但万平、王涛并未在《拆迁房买卖协议》上签字，购房合同应属无效。本院认为，房屋出卖人王正法将拆迁安置所得的回迁房荣城花园35幢405室出售给买受人许雪松，并与之签订了《拆迁房买卖协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效。至于王正法的抗辩，应系针对物权变动的处分行为而言。通过王正法在庭审中的自认以及许雪松提供的通话录音可知，在签订《拆迁房买卖协议》时万平在场且知悉房屋买卖的具体内容，但万平在协议签订当时及之后的较长时间内均未对此提出异议。王正法作为万平的丈夫在购房合同上签字的行为，有理由让许雪松相信王正法具有代万平处分案涉房产的代理权，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，王正法构成表见代理，代理行为有效。此外，王正法与万平的儿子王涛在签订协议当时只有17周岁，尚未成年，属限制民事行为能力人，其实施民事法律行为须由法定代理人代理或者经法定代理人同意、追认。王正法、万平作为王涛的法定代理人，参与了《拆迁房买卖协议》签订的全过程，并由王正法最终在协议上签字确认，此举能够视作王正法、万平代理王涛签订了《拆迁房买卖协议》且同意按照协议约定的方式处分诉争房产。据此，本院认定，《拆迁房买卖协议》合法有效，王正法、万平应当按照协议约定履行自己的义务。经本院核实，案涉房屋已经具备办证条件，许雪松也按合同约定付清了全部购房款并实际占有使用该房屋，故王正法、万平应当依约及时办理案涉房屋的初始登记，并配合许雪松将房屋产权转移登记至许雪松名下。按照《拆迁房买卖协议》的约定，办理产权证的相关税费则由许雪松承担。 对于支付违约金的诉请，本院认为，《拆迁房买卖协议》第4条对卖方不配合办理产权登记手续的违约责任进行了明确约定。在许雪松依约履行了支付购房款义务的前提下，王正法、万平迟延不配合办理产权登记，构成违约。但日万分之五的违约金计付标准过高，且购房协议中并没有对办理初始登记及转移登记的具体时间进行约定，故本院酌定自许雪松起诉之日起开始计算违约金，该违约金以总房款267300元为基数，按年利率6%的标准计算至王正法、万平配合许雪松办理完毕房屋产权转移登记手续之日止。 万平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，由其承担不利法律后果。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告许雪松与被告王正法、万平于2009年6月16日签订的《拆迁房买卖协议》合法有效； 二、被告王正法、万平于本判决生效之日起十五日内办理合肥市庐阳区荣城花园35幢405室的初始登记； 三、被告王正法、万平在合肥市庐阳区荣城花园35幢405室的初始登记办理完毕后十五日内协助原告许雪松办理合肥市庐阳区荣城花园35幢405室的产权转移登记手续； 四、被告王正法、万平于本判决生效之日起十日向原告许雪松支付逾期办证的违约金，该违约金以总房款267300元为基数，自2019年10月16日起按年利率6%的标准计算至王正法、万平配合许雪松办理完毕房屋产权转移登记手续之日止； 五、驳回原告许雪松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3136元，由原告许雪松负担336元，被告王正法、万平负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十一月十二日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。