福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16313号 原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路112号24B-4，统一社会信用代码913502002600893046。 法定代表人：夏传球，执行董事。 委托诉讼代理人：孙碧华、陈文龙，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：许斌，男，1969年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市厦大海滨东区。 委托诉讼代理人：闻珩子（系许斌之妻），女，1974年3月10日出生，汉族，住厦门市厦大海滨东区。 原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司（以下简称海谊公司）与被告许斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海谊公司委托诉讼代理人孙碧华、陈文龙，被告许斌及其委托诉讼代理人闻珩子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海谊公司向本院提出诉讼请求：许斌立即向海谊公司支付自2012年7月1日起至2019年3月31日期间拖欠的综合管理服务费12855.3元，公共维修金3273元，电公摊104.4元，水公摊44.7元，并按日千分之一标准支付尚欠款项自各期应付之日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金。事实与理由：1998年9月26日，海谊公司与厦门金峰房地产开发公司（下称“金峰公司”）签订了《物业托管协议》（下称“协议”），约定委托管理期限为自协议签订之日起至金枫园小区正式入伙之日起算后两年整。2001年9月26日，海谊公司与金峰公司签订了《物业托管协议之延期协议》（下称“延期协议”），约定将协议的到期日顺延至金枫园小区业主委员会成立后与物业管理公司重新签订新的托管协议生效为止。原协议其他条款维持不变。协议签订后至今仍然有效，上述小区仍由海谊公司提供物业服务。许斌为金枫园小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因许斌未能依法依约缴纳物业管理服务费等各项费用，海谊公司为维护合法权益提出如上诉讼请求。 许斌辩称：一、其未按时交纳物业费系海谊公司提供的服务存在失职、物业管理不善有关。2012年10月13日，东浦路金枫园8之102室发生入室盗窃案，致其丢失若干珠宝。其随即报案，公安即进行侦查，但由于小区监控系统失效，无法获取重要资料，故而该案一直无法侦破。上述盗窃案发生后，小区又发生多起盗窃案，海谊公司不仅没有及时整顿，而且在业主抓获小偷并扭送至物业处看管时让小偷跑路。案发前小区监控就已经失效，但几经反映，海谊公司仍置之不理，致使小偷站在窗台上，一根根绞断不锈钢钢管，破窗而入，从而得以实施盗窃行为。案发后其曾多次向海谊公司索赔，期间经居委会协调，但协商未果，并僵持至今。二、其未按时交纳物业费系海谊公司管理混乱，物业服务存在瑕疵而致。主要表现在以下几方面：物业公司保安擅自收取外来车辆停车费，导致小区停车状况恶劣，而其对小区大量车库、储藏间改住房的行为置之不理，加剧了停车状况恶劣程度；对损毁路灯不及时修理，隐患丛生；对后山不予修剪，蚊虫滋生；对流动人员的管理混乱；不及时缴清小区供水总表的欠费，致2019年7月23日被厦门水务集团发出两张欠费停水通知；将无法理清的水费以“水损”的名义，摊派给金枫园已经“水表出户”的业主名下胡乱收费，于2019年8月17日欺骗许斌收取113.68元。三、海谊公司主张的滞纳金不成立。其在盗窃然发生前从未拖欠费用，盗窃案系海谊公司失职所致，应当对其损失予以赔偿，而后再缴交物业费。四、海谊公司无合法的物业服务的身份。金枫园业主委员会于2003年1月7日成立，但海谊公司并未与业主委员会签订合同。2003年3月业主委员会告知已经聘请新的厦门房龙物业公司管理，要求海谊公司于2003年3月15日移交退场，但海谊公司拒不退场，导致新的物业公司无法进驻。此外，海谊公司无法提供在金峰业主委员会成立之前取得金枫园小区的物业管理权。海谊公司提供的延期证明，系金峰公司董事长在2005年3月7日以手写方式补充内容并倒签，在一张过期的延期协议（签约时间为2001年9月26日），即对1998年9月26日金枫园物业托管协议的二度延期，违反《物业管理条例》第26条、第57条规定之规定。海谊公司拿着违法无效的“延期协议”进行物业管理，影响社会环境的稳定。 本院经审理认定事实如下：1998年9月26日，海谊公司与金峰公司签订了《物业托管协议》，将金枫园委托于海谊公司实行物业管理。项目名称《金枫园》，坐落位置东浦路6-14号院内，占地总面积25278.42㎡，建筑总面积70845㎡，物业类型为多层公寓小区。约定委托管理期限为自1998年9月26日协议签订之日起至金枫园小区正式入伙之日起算后两年整。物业管理服务费：以项目建议书中建议价为基准经申报市物价局审批后为准。计收方式按政府规定方式收取，逾期未交的依市物价局的规定条款执行，每日按千分之三计收滞纳金。后由于金枫园召开业主大会成立业主委员会的条件尚不具备等各方面原因，且《物业托管协议》将于2002年1月到期。2001年9月26日，海谊公司与金峰公司签订《物业托管协议之延期协议》，将托管协议延期至金枫园业主委员会成立后与物业管理公司重新签订新的托管协议生效为止。2005年3月7日，海谊公司杨鹰与金峰公司代表人在签约时间为2001年9月26日的《物业托管协议之延期协议》签字，并加盖两公司公章。该协议下方手写部份载明“多层住宅0.60元/平方米/月......在业主管理委员会成立之前，本份合同继续生效”。合同签订后，海谊公司提供物业服务至2019年3月31日止。 另查明，2003年4月22日，厦门市物价局作出《厦门市物价局文件》（厦房价[2003]57号），对金枫园（一、二期）物业管理服务费及房屋公共维修金标准进行了批复，金枫园（一、二期）多层住宅管理服务费0.6元/月/㎡，房屋公区维修金每平方米每月收0.20元。管理费不含公共水电费。共公共水电费可按实际发生数额合理分摊，并按期如实向业主或非业主使用人公布分摊情况。依该文件内容计算，许斌尚欠2012年7月1日起至2019年3月31日的综合管理服务费12855.3元，公共维修金3273元。 还查明，2003年1月7日，厦门市建设与管理局发布《厦门市建设与管理局文件》（厦建房[2003]4号），对金枫园业主委员会的申请登记进行了批复，经审核批准金峰公司召开业主会议选举业主委员会。2003年3月2日，该业委会与厦门市房龙物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，但合同并未履行。 关于海谊公司的物业服务是否存在瑕疵的问题。 许斌提供：证据1，《报警回执》：载明许斌之妻闻珩向厦门市公安局思明分局刑事侦查大队报警称2012年10月13日，其所有的东浦路金枫园8-12-102室发生入室盗窃案，被盗东西为价值约81944元的珠宝；证据2：两份《欠费停水通知》及发票（2019年8月17其缴交止于2019年3月31日的电公摊、水公摊、水损的票据）。《欠费停水通知》主要内容系厦门水务集团供水营业处于2019年7月23日向金枫园小区6号楼和8号楼业主分别发送的欠费停水通知。供水营业处告知小区6号楼居民供水总表（用户号：07046953，标号X184097）从2017年11月至2019年7月累计欠费金额为211963.40元（其中水费金额：160857.60元、违约金51078.80元）；告知小区8号楼居民供水总表（用户号：16023727标号V1090074）从2017年11月至2019年7月累计欠费金额为67472.75元（其中水费金额：48411.70元、违约金19061.00元）；同时，供水营业处要求6号楼、8号楼欠费业主自通知之日起抓紧到小区管理处缴清所欠水费，并敦促小区物业管理处及时向水务集团缴清供水总表的欠费，逾期供水将暂时停止供水。依上述证据1，许斌拟证明海谊公司管理失职致其室内珠宝被盗，依上述证据2，许斌拟证明海谊公司未尽管理职责致其额外缴交水损耗费用。综上，则可证明海谊公司物业管理服务确实存在瑕疵。 海谊公司对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性无法确认，对许斌室内发生盗窃的事实可以确认，但由于财产被盗，原物已经不存在，尽管《报警回执》是许斌在发现财务失窃后第一时间向公安机关作出的陈述，但刑事案件未告破前仍属于单方陈述，不能仅凭该说明认定所有损失数额。对于证据2，海谊公司对该证据的真实性、合法性予以确认。但其中的《欠费停水通知》所载时间系发生于本案诉求期间之后，与本案不具有关联性，不予认可。 本院分析认为，综合上述证据1、证据2，可以认定海谊公司在安保方面、水务方面未尽管理职责，物业服务存在瑕疵。 本院认为，海谊公司与金峰公司签订的《物业托管协议》以及第一次的《物业托管协议之延期协议》，在无相反证据推翻之情形下，应视为系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守履行。上述协议对全体业主和使用人，包括许斌均有约束力。海谊公司依上述协议提供物业服务至2019年3月31日止，金枫园业委会与厦门市房龙物业管理有限公司虽亦于上述期间签订《物业管理服务合同》，但该合同并未履行。故作为业主的许斌接受海谊公司之服务应向其缴费，即应履行缴交综合管理服务费、公共维修金之义务。许斌辩解海谊公司并非合法物业身份，不应缴交费用之意见，缺乏依据，本院不予采纳。海谊公司未提交其代缴水电费之证据，亦未提交证据证明许斌应缴水电费公摊的计算方式及结果，故海谊公司诉求许斌支付水电公摊费用缺乏依据，本院不予支持。如上认定，海谊公司的物业服务存在瑕疵，其诉求许斌支付逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。另，许斌提出由海谊公司承担部分失窃损失、海谊公司应退还水损费之主张，系与本案属不同法律关系，本案不宜处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、许斌于本判决生效之日起十日内向厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付物业管理费12855.3元、房屋公维金3273元； 二、驳回厦门海谊楼宇经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费638元，减半收取计为319元。由厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担166，许斌负担153元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十一月二十七日 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。