安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0303民初4751号原告：李士超，男，1980年3月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。原告：丁山山，女，1981年9月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：侯培培，安徽北正律师事务所律师。被告：安徽中琦置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码91340300052910305X。法定代表人：吴金木。该公司执行董事兼总经理。被告：蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市，统一社会信用代码913403000057047563T。法定代表人：陈晓娟，该公司执行董事兼总经理。上述两被告共同的委托诉讼代理人：刘绪伟，上海申亚律师事务所律师。原告李士超、丁山山与被告安徽中琦置业有限公司（以下简称中琦置业）、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司（以下简称钓鱼台物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李士超、丁山山的委托诉讼代理人侯培培，被告中琦置业、钓鱼台物业的共同委托诉讼代理人刘绪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李士超、丁山山向本院提出诉讼请求：1.确认被告钓鱼台物业发出的《关于解除委托关系的通知》无效；2.解除原告与被告钓鱼台物业签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》；3.判令两被告在合同解除之日将钓鱼台生活城（幢、栋、#楼）1单元3（层）010361（室、号）商品房恢复至《商品房买卖合同》中房屋平面图约定的状态交还原告；4,判令两被告支付截至2019年7月31日的租金20707.2元及违约金（截至2019年10月20日违约金为699.9元，2019年10月21日起按照每日万分之一的标准计算至实际付清之日止）；5.判令两被告自2019年8月1日起按照每月1725.6元的标准向原告支付租金至合同解除之日止，合同解除之日起两被告按照每月1725.6元的标准向原告支付占用费至实际交付原告之日止。6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月115日原告与被告中琦置业签订《商品房买卖合同》，购买中琦置业开发的钓鱼台生活城（幢、栋、#楼）1单元3（层）010361（室、号）商品房，建筑面积28.76平方米，总价款293028元。在房屋销售期间，中琦置业通过销售广告和宣传单宣称“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式”、“前三年投资回报15%”、“专业团队十年托管”等售后包租的广告语发出要约，承诺购买其开发的商铺售后包租十年，吸引原告接受商品价格购买其商铺。原告按照被告中琦置业的宣传和要求与被告钓鱼台物业签订了《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，约定将购买的商铺委托给钓鱼台物业出租和经营管理。委托期限10年，钓鱼台物业按照协议约定的金额向原告支付租金；约定第一年至第三年、第四年、第五年及六至十年的租金，同时约定第一年至第三年的租金延后至第四个委托经营年度支付，与第四个、第五个委托经营年度租金一并支付，在第四个委托经营年度起算后15个工作日内，每6个月结算支付一次，分四次等额支付。后，原告又与两被告签订了《关于交付的确认书》，确定委托期限的起算日为2015年8月1日，但至今被告未支付租金。后，钓鱼台物业向原告发出《关于解除委托关系的通知》，告知原告：我司决定自2019年7月31日起解除双方的委托关系及双方签署的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：广告和宣传为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告中琦置业对售后包租所作的承诺构成商品房买卖的要约，属于商品房买卖合同内容的一部分，虽委托经营行为不是以中琦置业名义进行的，而是由钓鱼台物业具体实施，现钓鱼台物业不按约履行支付租金义务，应视为中琦置业不履行义务。两被告应共同承担支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催要后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。本案中，自房屋实际交付两被告后，两被告至今未支付租金，符合上述规定，原告有权解除双方签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》。被告钓鱼台物业发出的《关于解除委托关系的通知》无事实及法律依据，应属无效。原告为维护自己的合法权益，故诉讼来院。中琦置业辩称：1、答辩人未曾签署《委托经营管理协议》，原告将答辩人列为被告无合法依据。根据合同相对性原则，原告是与第二被告签署《委托经营管理协议》，该协议的条款仅对原告与第二被告产生法律约束力，原告因该协议项下的权利义务纠纷应由原告与第二被告双方解决，与答辩人无关。2、原告是“自主选择”及“自愿”将所购商铺委托第二被告经营管理的，并非答辩人强制其委托，原告是有权选择自行经营或自行出租的，原告诉称其按照答辩人的要求与第二被告签署《委托经营管理协议》，与事实不符。3、原告与答辩人共同签署的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十七条：“甲方对该商品房及所在项目的商业氛围、经营回报以及对乙方所购买的商品房的招商服务，商品房是否能保值增值未进行任何的承诺，该等事项不构成乙方购买该商品房的前提，乙方系在充分考虑投资风险后自愿购买该商品房的”。《合同补充协议》第二十二条约定：“甲方无需因买卖合同及本补充协议以外的文件、图纸等向乙方承担责任……”。该等约定，答辩人并未对案涉商铺的委托经营收益、经营回报等作出任何承诺或保证，原告应自行承担投资风险，原告要求答辩人与第二被告共同支付委托经营收益等，没有事实及法律依据。4、原告无任何证据证明答辩人向其发放过宣传资料，答辩人也未实施售后包租。《商品房销售管理办法》第四十五条规定，售后包租指房地产开发公司企业在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为，答辩人仅仅是商铺的出售方，并未承租商铺，也未代为出租商铺，答辩人也未就原告商铺委托钓鱼台物业经营管理，原告要求答辩人承担责任无事实依据及证据支持。5、原告不存在将房屋交付答辩人的事实，答辩人从未占有原告房屋，原告诉请答辩人交还房屋无事实及法律依据。6、从原告提供的宣传单内容来看，其本身不构成要约。宣传单上已注明“此宣传资料所有文字和图片仅供参考，不作为合同要约，买卖双方的合同义务以合同为准，所有细节以政府批准图册与法律文件为准”。宣传单内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于“视为要约的条件。同时，原告所购买的商铺属于商业投资，本身就存在固有的风险。7、原告与答辩人签署《商品房买卖合同》时，答辩人对于合同各条款以及相关风险已进行了充分提示，同时对于合同及《合同补充协议》等在内的重点条款，答辩人均以文字加粗或划线方式进行了重点提示，原告应自行承担相关风险。综上，应依法驳回原告对答辩人的诉请。钓鱼台物业辩称：1、原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》约定的委托经营收益数额已经严重背离了市场的客观情况，若按原合同履行收益给付义务将导致权利义务失衡，也有失公平。2、原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》约定“甲方将其购买的钓鱼台生活城商铺全权委托与乙方进行出租和经营管理”，委托期限10年。协议还有许多约定均表明原、被告之间属于典型的委托合同关系，并非租赁合同关系。目前商铺空置无收益，根据委托合同的法律属性，被告无需支付原告任何收益。但答辩人愿意与原告协商，由被告对外筹措资金按照商铺的市场租金向原告支付至2019年7月31日，彻底解决双方纠纷。3、根据《商铺委托经营管理协议》第五条的约定，原告提供发票是支付委托经营收益的前提，原告未提供发票，即便是商铺有收益，被告也不应承担逾期支付责任，故原告要求被告承担逾期支付违约金无法律依据。4、被告已于2019年7月21日向原告发出《关于解除委托关系的通知》，双方的《商铺委托经营管理协议》自2019年7月31日已正式解除。鉴于目前市场情况，被告已无力继续履行协议，如果继续履行，最终原、被告的利益均会受损，合同目的无法实现。5、鉴于《商铺委托经营管理协议》自2019年7月31日已正式解除，且被告在向原告发出的《关于解除委托关系的通知》中。已明确要求原告2019年7月31日前到被告处办理商铺返还手续，但原告拒绝办理返还手续。被告自2019年7月31日起未再占用涉案房屋，原告无权主张房屋占有费。6、被告在2019年7月31日前即要求原告办理商铺交接手续，原告一直拖延不办理，根据《商铺委托经营管理协议》的约定房屋返还时的状态为现状返还，并非原告所称的“商品房买卖合同中房屋平面图约定的状态”。综上，请求法院依法公正判决。本案经审理认定的事实如下：2013年12月15日原告与被告中琦置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买中琦置业开发的钓鱼台生活城（幢、栋、#楼）1单元3（层）010361（室、号）商品房，建筑面积28.76平方米，总价款293028元。被告中琦置业于签订合同的同时向原告出具《声明与承诺》，载明：“买受人自主选择并自愿将所购买的位于安徽省蚌埠市蚌山区朝阳路1158号的钓鱼台生活城（以下简称该商业项目）第3层第71号商铺委托蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司按照其对该商业项目的统一规划进行统一招商和统一商业经营管理。”，让原告在该《声明与承诺》上签名。原告随即又与被告钓鱼台物业签订了《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，双方约定：原告将购买的商铺委托钓鱼台物业进行经营管理，委托期限自2015年8月1日至2025年7月31日止，共10年。双方对该商铺委托经营收益约定为：第一至第三个委托经营年度期间为120元/平方米/年，第四个委托经营年度期间为360元/平方米/年，第五个委托经营年度期间为720元/平方米/年，第六至第十个委托经营年度期间，甲乙双方按照实际租金收入的9:1分成。双方约定支付方式为：第一至第三个委托经营年度的租金（委托经营收益）均延后至第四个委托经营年度支付，与第四个委托经营年度的固定租金一并支付。委托期间内，被告钓鱼台物业支付租金的时间为第四个委托经营年度起算日后15个工作日内，自首次支付租金的时间起，每六个月结算支付一次。第一个委托经营年度至第五个委托经营年度期间，共等额支付租金四次，每次支付的金额按下列方式确定：每次支付的金额：前三个委托经营年度的租金总额＋（第四及第五个委托经营年度的固定租金总额）÷4。被告钓鱼台物业如逾期支付租金，每逾期一日，应按应付款金额的万分之一支付违约金。2015年7月31日中琦置业将涉案商铺交付原告，原告于当日将商铺交付钓鱼台物业委托其经营管理，委托期限自2015年8月1日起算。根据协议约定至2018年8月22日前钓鱼台物业应支付原告第一笔租金，2019年2月22日应支付第二笔租金，但至今未付。2019年7月21日,被告钓鱼台物业向原告发出《关于解除委托关系的通知》，单方确认双方间的《商铺委托经营管理协议》于2019年7月31日解除。另查明：中琦置业发布的宣传单上载明：“带租约准现铺，即买即收益”、“专业团队10年托管”、“10年托管，稳定收益坐享其成”、“10年投资不担忧，独特的3＋2＋5十年托管经营模式，收益年年有”等等。本院认为，原告与被告钓鱼台物业于2014年10月26日签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。按照约定被告钓鱼台物业应在2018年8月22日前支付原告第一笔租金10353.6元﹝(第1至第3经营年度＋第4经营年度＋第5经营年度)÷4﹞，2019年2月22日应支付的第二笔10353.6元，第二笔租金计算截止日期为2019年7月31日，两笔合计20707.2元，至今未付。原告诉请的违约金计算标准即每逾期一日，应按应付款金额的万分之一支付违约金不违反法律规定，但第起算时间有误，第一笔租金应自2018年8月22日计算，第二笔应自2019年2月22日计算。故对原告要求被告钓鱼台物业支付拖欠的租金及违约金的合理部分的诉讼请求，本院予以支持。关于被告中琦置业是否承担责任的问题，可以从以下几个方面分析：1、中琦置业的宣传广告内容构成要约。中琦置业虽非《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》的合同相对人，但其发布的宣传单中载明的有关商铺回报收益的说明和允诺具体确定，其承诺的独特的3＋2＋5十年托管经营模式，与委托经营管理协议书关于委托经营收益（租金）内容也是一致的，对原告订立《商品房买卖合同》以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约。2、两被告系捆绑销售关系。原告在签订《商品房买卖合同》的当日，中琦置业将打印好的《声明与承诺》让原告签名，承诺同意将租赁权交与钓鱼台物业统一招商经营，由此可见原告是不能根据自己的意愿另行聘请经营公司进行招商经营，反映出该商铺的销售及售后承租经营是紧密联系的，两被告之间存在捆绑销售关系。3、中琦置业通过售后包租的行为是最大受益方。中琦置业在销售宣传时的宣传口号，将正常投资可能遇到的商业风险，虚假宣传为零风险，高回报。通过承诺售后包租、收益，客观上促进了商铺的销售，增加了中琦置业的销售利润，系受益方。综上，中琦置业与委托经营管理协议的签订明显具有关联性，对其指定的钓鱼台物业无法履行委托经营管理协议时，中琦置业应与钓鱼台物业共同承担合同责任。故中琦置业也应承担支付租金及违约金的义务。关于被告钓鱼台物业于2019年7月21日发出的解除委托关系通知的效力问题，因委托经营管理协议约定的委托期限尚未届满，协议约定的解除情形不包括被告抗辩的因经营压力而单方主张解除合同的情形，故本院对该解除委托关系通知的效力不予认定。现原告诉请解除其与被告钓鱼台物业签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》，被告钓鱼台物业同意，本院予以准许。因原告是将涉案商铺交付钓鱼台物业经营管理，故协议解除后，钓鱼台物业应将涉案商铺恢复原状交付原告。原告诉请的按照与被告中琦置业之间的《商品房买卖合同》中房屋平面图约定的状态恢复，不予支持。两被告应支付原告自2018年8月1日起至合同解除之日的租金及合同解除第二日起至涉案房屋实际腾退之日的占有使用费，应按每月1725.6元计算。综上所述，对原告要求确认解除委托关系通知无效、解除原告与被告钓鱼台物业签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》、被告支付租金及违约金的合理部分、被告支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。对其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于2019年7月21日作出的解除委托关系通知对原告李士超、丁山山不发生法律效力；二、原告李士超、丁山山与被告钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于2013年12月15日签订的《“钓鱼台生活城”商铺委托经营管理协议书》于本判决生效之日解除；三、被告蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于蚌埠市钓鱼台生活城1单元3层010361号商铺恢复原状交付原告李士超、丁山山；四、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李士超、丁山山租金20707.2元（自2015年8月1日至2019年7月31日）及违约金（其中10353.6元自2018年8月22日、另10353.6元自2019年2月22日按每日万分之一计算至实际付清之日止）；五、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李士超、丁山山租金（自2019年8月1日起至原告与蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司之间委托经营协议解除之日止按月租金1725.6元计算）；六、被告安徽中琦置业有限公司、蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李士超、丁山山占有使用费（自原告与蚌埠钓鱼台生活城商业物业管理有限公司之间委托经营协议解除第二日起至实际腾退之日止按月占有费1725.6元计算）；七、驳回原告李士超、丁山山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取168元，由两被告负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  聂雪梅二〇一九年十一月二十六日书记员  朱雅雯