广东省珠海市香洲区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0402执异399号 异议人（案外人）：珠海市康德农餐饮管理有限公司，住所：珠海市香洲区金鸡路132号5栋001室。 法定代表人：鄢志亮，董事长。 委托诉讼代理人：周立群，广东正澳律师事务所律师。 申请执行人：珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙），住所：珠海市横琴新区宝华路6号105室-24197（集中办公区）。 执行事务合伙人：深圳市世纪景顺投资合伙企业（有限合伙）（委派代表：卫立）。 委托诉讼代理人：梁颂成，广东格御律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘甜，广东格御律师事务所律师。 被执行人：珠海市慧通商贸有限公司，住所：珠海市明珠北路133号35栋2单元502房。 法定代表人：袁云。 被执行人：袁云，女，汉族，1972年2月9日出生，住珠海市。 被执行人：毛迎娟，女，汉族，1985年11月27日出生，住湖北省麻城市。 被执行人：邹欢，男，汉族，1984年4月28日出生，住湖北省麻城市。 本院在执行申请执行人珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）与被执行人珠海市慧通商贸有限公司（以下简称“慧通公司”）、袁云、毛迎娟、邹欢金融借款合同纠纷一案中，异议人珠海市康德农餐饮管理有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查并进行了听证。现已审查终结。 异议人珠海市康德农餐饮管理有限公司向本院提出下列异议请求：在（2019）粤0402执恢397号案件执行过程中，确认异议人与慧通公司之间签订的关于珠海市香××区××号商铺的租赁合同合法有效，并带租约拍卖。 事实与理由：2014年4月24日，慧通公司与邱水（珠海市港华百货有限公司）签订了一份《租赁合同》，约定：邱水（珠海市港华百货有限公司）租赁慧通公司所有的锦柠路××号商铺（锦柠市场之一、之二），租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日。2015年9月15日，双方又协商延长租期至2021年10月1日。承租人此后开办了超市。 2018年11月30日，邱水（珠海市港华百货有限公司）与异议人签订《超市合同协议》，约定，邱水（珠海市港华百货有限公司）转让上述商铺首层（锦柠市场之一、之二）给异议人，租赁期限按原合同至2021年10月1日，租金不变，邱水（珠海市港华百货公司）负责（协调）出租人与异议人办理续租、另行换立租约等。 事实上，异议人与邱水（珠海市港华百货公司）在洽谈超市转让时，为确保“另行换立租约”成功，邱水（珠海市港华百货有限公司）已协调慧通公司同意转租，促成慧通公司与异议人达成协议。2018年11月2日，异议人与慧通公司先行签订了一份《市场租赁合同》，约定，异议人向慧通公司租赁锦柠路××号商铺96个月，租赁期限自2018年11月1日起至2026年10月31日。异议人已支付租金并投资近300万元开办超市经营至今。 上述租赁合同签订时，邱水（珠海市港华百货有限公司）、慧通公司未向异议人提供案涉商铺被查封信息，异议人也未能查询到查封信息,异议人不清楚执行法院何时查封。 综上，异议人认为，异议人在不知案涉房产被查封情形下受让该超市并无不当，否则，不会恶意对抗法律，并投资装修、经营，应属善意取得租赁经营权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第九条“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”、第二十六条第二款、第三款“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”等规定，异议人的租赁权依法应予以维护。 为配合执行法院执行，异议人同意并保证应付给被执行人的租金向执行法院支付。异议人请求依法支持异议人的请求。 申请执行人辩称，首先，根据《物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗登记的抵押权，异议人的请求不应得到支持。根据异议人提交的证据显示，租赁合同约定的租赁期自2014年4月1日至2018年10月1日，而答辩人办理抵押登记的时间为2014年6月17日。2015年9月15日，相关当事人又将租赁合同延期至2021年10月1日，租赁合同延期的时间节点在答辩人办理抵押登记之后，属新的合同约定。其次，答辩人也并不认可租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日的租赁合同所约定的事项。 本院查明，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行诉慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月14日作出（2016）粤0402民初2465号民事调解书，调解如下：一、双方确认，珠海市慧通商贸有限公司截止至2016年3月10日，尚欠中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行的借款本金为19999987.75元、利息为1338577.10元，双方同意珠海市慧通商贸有限公司于2016年8月10日前一次性清偿借款本金19999987.75元、利息1338577.10元（利息暂计至2016年3月10日，其后利息应按照合同约定计至本息清偿之日止）；二、珠海市慧通商贸有限公司为上述债务本息提供名下位于珠海市××号商铺承担最高额抵押担保责任，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行对依法处分该房产所得价款在最高额抵押范围内享有优先受偿权；三、袁云、毛迎娟、邹欢为珠海市慧通商贸有限公司的上述债务本息承担最高额保证担保责任，其为担保合同约定的本息在最高额范围内承担连带清偿责任；四、若慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢未能按照本协议约定履行其应尽义务，中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行可直接依据民事调解书向法院申请强制执行；五、本案受理费减半收取74296.5元及保全费5000元，合计79296.5元，由慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢连带承担，并于2016年8月10日向中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行支付。 上述民事调解书生效后，慧通公司、袁云、毛迎娟、邹欢没有履行约定义务，经中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行申请，本院于2017年1月12日立案执行，案号为（2017）粤0402执631号。2017年11月25日，本院裁定终结本次执行程序。2019年2月25日，根据珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）的申请，本院作出（2019）粤0402执异51号执行裁定，裁定变更珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）为本院（2017）粤0402执631号案的申请执行人。2019年5月13日，根据珠海景佳方盈投资管理合伙企业（有限合伙）的申请，本院决定恢复执行，案号（2019）粤0402执恢397号。 在执行过程中，本院于2019年5月27日作出（2019）粤0402执恢397号执行裁定，裁定拍卖被执行人慧通公司所有的珠海市香××区××号商铺（房地产权证号码：01××03）。2019年8月1日，本院发布《拍卖公告》和《拍卖须知》（第一次），《拍卖公告》对拍卖标的物当前占用情况告知为“无租赁有人使用”。 另查明，珠海市不动产查询信息记载，位于珠海市香××区××号商铺（权证号码：01××03）为慧通公司所有，建筑面积913.91平方米，套内面积882.1平方米。该商铺于2014年6月17日办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行。 2016年4月7日，根据中国工商银行股份有限公司珠海夏湾支行的申请，本院作出（2016）粤0402民初2465号民事裁定书，裁定查封慧通公司名下位于珠海市××号商铺（权证号码：01××03），查封金额以人民币2133.856485万元为限，查封期限为3年。 2019年3月19日，本院作出（2017）粤0402执631号之二执行裁定，裁定继续查封慧通公司名下位于珠海市××号商铺（权证号码：01××03），查封期限自2019年3月27日至2022年3月26日。 再查明，2014年4月24日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司签订《租赁合同》，约定，慧通公司将其所有的珠海市香××区××号商铺（锦柠市场之一、之二）出租给珠海市港华百货有限公司使用，租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日。2015年9月15日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司在上述《租赁合同》上注明“因租户装修，同意合同有效期延至2021年10月1日。 2018年11月2日，异议人与慧通公司签订《市场租赁合同》，约定，慧通公司将其所有的珠海市香××区××号商铺（锦柠市场）出租给异议人使用，租赁期限自2018年11月1日至2026年10月31日，每月租金2万元，此租金为实收租金。 2018年11月30日，珠海市港华百货有限公司与异议人签订《超市转让合同协议》，约定，珠海市港华百货有限公司将位于珠海市香××区××号锦绣溪（一期）3号商住楼首层（锦柠市场之一、之二）的港华超市建筑面积约为339平方米转让给异议人经营使用，转让费25万元。该协议同时约定，珠海市港华百货有限公司负责协调产权人与异议人签订商铺租赁合同。 异议人提供一份签订于2018年11月1日的《市场转让协议》，该协议甲方为林少华，乙方为黄木龙，异议人称黄木龙是其员工，黄木龙代表异议人与林少华签订上述协议。上述协议约定，市场位置即香洲区锦柠路××号商铺约600平方米，甲方将与房东续签二年的经营权转让给乙方使用，甲方每月收取1万元的使用费；甲方保证协助乙方与房东续签五年期的合同；甲方将营业执照转让给乙方，并协助乙方办理新的营业执照。 本院认为，本案争议的焦点是异议人珠海市康德农餐饮管理有限公司主张带租约拍卖应否得到支持。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，慧通公司与珠海市港华百货有限公司于2014年4月24日签订《租赁合同》，约定的租赁期限自2014年4月1日至2018年10月1日，案涉商铺于2014年6月17日办理抵押登记，该《租赁合同》约定的租赁关系不受抵押权的影响，可以对抗已登记的抵押权。2015年9月15日，慧通公司与珠海市港华百货有限公司将上述《租赁合同》约定的租赁期限延长至2021年10月1日，双方实质形成新的租赁合同，该新的租赁合同并未得到抵押权人的同意，该延长的租赁期限对抵押权人没有约束力，不能对抗抵押权人，即2018年10月1日之前，珠海市港华百货有限公司享有的租赁权可对抗已登记的抵押权，在2018年10月1日之后，珠海市港华百货有限公司享有的租赁权不能对抗已登记的抵押权。2018年11月2日，异议人与慧通公司签订《市场租赁合同》，约定异议人承租案涉商铺，租赁期限自2018年11月1日至2026年10月31日，该租赁关系应认定为抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，本院于2016年4月7日查封案涉商铺，且协助执行单位不动产登记部门已办理查封登记手续。异议人与慧通公司于2018年11月2日签订《市场租赁合同》，将查封的财产出租，慧通公司与异议人的行为系为已查封的财产设定权利负担，既未得到抵押权的同意，也未经本院准许，故异议人与慧通公司签订的《市场租赁合同》不能对抗申请执行人。 综上，异议人与慧通公司之间的租赁关系成立于抵押权设立和本院查封之后，不能对抗申请执行人，异议人请求带租约拍卖的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人珠海市康德农餐饮管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省珠海市中级人民法院申请复议。 审 判 长  涂永国 审 判 员  崔少俊 人民陪审员  郑清文 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  黎冠延