湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初8904号 原告：周应德，男，1964年1月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：刘丹，湖南湘军麓和律师事务所律师。 被告：李武军，男，1970年5月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 被告：罗琼（曾用名：罗小阳），女，1973年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 原告周应德诉被告李武军、罗琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周应德及其委托诉讼代理人刘丹、被告罗琼到庭参加诉讼，被告李武军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周应德向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告在2017年3月6日签订的《保障住房买卖合同》；2、被告李武军、罗琼返还购房款140000元；3、被告李武军、罗琼支付违约金80000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告李武军因为马栏山文化创意产业园拆迁获得保障房安置资格，根据其家庭安置人口情况，其取得2套面积为120平方米的保障房，房屋位于开福区福鑫垸地块。2017年3月6日，原、被告签订了《保障住房买卖合同》，约定被告以人民币350000元的价格购买被告方位于福鑫垸地块的一套保障房，被告承诺在房屋分配后无条件配合办理有关产权登记手续。合同还约定，如存在违约行为，应支付违约金80000元。随后原告通过银行转账的方式向被告一次性支付购房款350000元，被告向原告出具了收条。然而，福鑫垸地块保障房建设完成分配时，被告未与原告协商解除合同，擅自将该保障房处置给长沙市城北投资有限公司，导致无法履行双方签订的《保障住房买卖合同》，合同目的无法实现，原告的利益得不到保障。后经原告多次催促，被告协调长沙市城北投资有限公司支付了210000元购房款给原告，尚有购房款140000元、违约金80000元未支付给原告。综上，被告的行为违背了诚信原则，属于根本性违约。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告李武军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 被告罗琼辩称，原告支付给李武军福金苑350000元的购房款被告一分钱也没拿，毫不知情，况且，被告因家暴于2017年7月19日向开福区人民法院提出与李武军离婚诉讼（已分居，没联系），于2018年5月8日正式离婚，因此，李武军将福鑫苑120平方米的房屋再次卖给长沙市城北投资有限公司更是不知情。综上所述，原告在与李武军的《房屋买卖合同》诉讼中对被告所提出的诉讼根本不存在。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的保障住房买卖合同、收条及转账凭证、分房名册、征地拆迁房屋住房调查表、申购保障住房意向书、安置房申请处置富余安置房屋承诺书、审批表、个人账户明细对账单、证人证言及庭审笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 两被告原系夫妻关系（2015年4月9日登记结婚，2018年1月9日经本院判决离婚）。2015年9月2日，因朝正苑城中村改造及环境整治四期项目用地需要，长沙市开福区征地拆迁事务所与被告李武军签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定拆迁被告李武军的房屋。在获取相应拆迁房款后，被告李武军及妻即本案被告罗琼及李武军与其前妻的女儿李文灿共三人获得共计240平方米的保障房安置指标。在保障房安修建期间，本案证人彭某与被告李武军是一个队的，听说被告李武军需出卖一套保障住房，彭某就将该消息告知了原告。2017年3月6日，证人彭某、案外人柳国亮、原告、两被告均在场的情况下，被告李武军作为甲方与原告作为乙方签订了一份《保障住房买卖合同》，约定甲方通过拆迁合法取得位于综合农场保障住房，坐落于综合农场福鑫苑小区，经甲、乙双方友好协商，就保障住房买卖一事达成如下协议条款：甲方房屋（以下简称保障住房）坐落于综合农场保障住房福鑫苑地块保障住房，经双方协商，甲方出售其中一套保障住房，在签订本协议后，乙方一次性支付给甲方350000元（其中含购房款72000元），乙方在办理有关房地产产权登记部门办理手续时，甲方无条件配合乙方。本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，如甲方违约本合同条款，付违约金80000元。如乙方违约按同等金额支付甲方。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告与两被告及证人彭某赶至银行将房款350000元转账至被告李武军银行账户，被告李武军向原告出具了收条。办理完转账手续后，原告及彭某、两被告与柳国亮还在一起吃了饭。 2019年6月17日，长沙市城北投资有限公司出具《长沙市城北投资有限公司回购朝正美苑安置户自愿处置富余安置房屋的实施公告》，载明“本次回购对象为朝正垸片区1-6期、福鑫苑1-2期、巡警大队、广电补征项目拆迁产生的安置在朝正美苑小区且拥有多套安置房屋的安置户。申请处置安置房屋的对象每户须至少保留一套自住房屋，方可向长沙市城北投资有限公司申请回购；本次回购均为朝正美苑现房，回购总套数原则上不超过1000套，回购户型为80平方米、120平方米、160平方米户型。回购时，按申请处置的先后顺序回购。处置申请时间自2019年7月1日9时起至2019年7月20日17时止，长沙市城北投资有限公司可根据回购实际情况随时终止回购；安置对象申请处置的富余安置房屋（包括对应经营性非住宅房屋所享有的全部权益），按照集体经济组织成员80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）、半边户80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）、世居非农（非集体经济组织成员）40平方米的基准分别计价。其中，集体经济组织成员80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）的房屋按42万元（不含预交购房款及利息）进行回购、半边户80+5平方米（80平方米住宅，5平方米经营性非住宅房屋）的房屋按25万元（不含预交购房款及利息）进行回购、世居非农（非集体经济组织成员）40平方米的房屋按12万元（不含预交购房款及利息）进行回购。回购房屋及对应经营性非住宅房屋的全部权益转移至长沙市城北投资有限公司；由户主申领《安置户申请处置富余安置房承诺书》和《安置户申请处置富余安置房屋审批表》，认真填写相关信息后报所属社区、街道审核签字盖章。再向长沙市城北投资有限公司申请资格审查，经审查通过后，向长沙市城北投资有限公司申请面签《安置户富余安置房屋回购协议》，面签时由户主和处置房屋安置对象分别签字并捺手印，如户主和（或）处置房屋安置对象委托他人面签，须提供《授权委托书》公证书；《安置户富余安置房屋回购协议》签订后10个工作日内，由长沙市城北投资有限公司一次性将回购款转账支付至《安置户富余安置房屋回购协议》中指定的银行账户。对预交购房款的，对应的预交购房款全额退还，其预交购房款利息按交款时点央行定期存款利率计算。因各项目交款时点不一致，计息利率取近六年央行最高定期存款利率；预交1年以内按3%/年计息；预交2年以内按3.75%/年计息；预交3年及以上按4.75%/年计息。计息时间截至2019年7月20日止。预交不足一年的，按一年期利率和实际预交天数计息；满一年不足两年的按两年期利率和实际预交天数计息；满三年及三年以上按三年期利率和实际预交天数计息；以户为单位提出处置申请，须户主及处置房屋安置对象面签《安置户富余安置房屋回购协议》，面签时签字并捺手印。如户主和（或）处置房屋安置对象委托他人面签，须提供《授权委托书》公证书。申请处置富余安置房屋面签协议时，须携带以下资料：申购意向书原件及复印件、预交购房款收据原件、《安置户申请处置富余安置房屋承诺书》和《安置户申请处置富余安置房屋审批表》原件、户口本原件及复印件（户主及处置房屋安置对象）；委托人身份证原件及正反面的复印件和《授权委托书》公证书原件（如委托面签）、指定收款的银行卡原件及银行卡正反面复印件，复印件上注明户名和开户行名称”。 被告户（户主：李武军）的《申购保障住房意向书》载明家庭总人数：3人，非集体经济组织成员1人；按《长沙市开福区被征地农民保障住房建设和申购暂行办法》规定，本户可申购住房240平方米；经慎重考虑，本户自愿申购开福区人民政府组织建设的保障住房240平方米（均价为1200元/平方米）并预交188000元（总购房款的50%）作为首付款，由开福区征地拆迁事务所在房屋拆迁补偿款中留存，并打入指定账户，该款项按央行同期定期存款利率计息，交房时抵扣剩余购房款；保障住房申购意向如下：120平方米2套。被告李武军在上述《申购保障住房意向书》上签字确认。 再查明，《开福区被征地农民保障住房建设和申购办法》规定为做好征地拆迁安置工作，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民居住条件，根据《长沙市征地补偿安置条例》、《长沙市征地补偿实施办法》（长沙市人民政府第103号令）及《长沙市人民政府关于印发的通知》（长政发[2015]21号）等有关法律、法规、规章和政策的规定，结合我区实际，制定本办法……保障住房小区内的基础设施配套项目、社区服务功能等按照规划要求配套到位，保障住房参照长沙市经济适用房的标准，并根据市场情况进行建设和交房……保障住房的申购对象为实行货币安置的被征地的农村集体经济组织成员及其他经区人民政府征地办公室组织认定的人员。申购对象的确定，以征地方案公告规定的期限为限，之后新增加的人员不享受购房指标。保障住房按建筑面积每人80平方米（含公摊面积）由申购对象购买，申购均价为1200元/平方米；按建筑面积人均5平方米非住宅房屋，可由原农村集体经济组织进行申购，申购价格按全口径成本价暂定为4500元/平方米计算，两年内未申购的视为放弃申购权利，由长沙市城北投资有限公司管理运营，其经营收入作为新社区的物业管理费用支出，保障小区的物业服务管理……保障住房的申购对象按照以下程序审核确定：……保障住房的申购实施阳光工程，保障住房的各类户型、购房对象、优惠面积及价格等按“公开、公平、公正”的原则全部予以公示，接受社会监督……。《长沙市征地补偿安置有关问题的规定》规定：关于住房安置的有关问题：各区县（市）人民政府和长沙高新技术产业开发区管理委员会是被征地农民住房安置的主体。鼓励各区县（市）积极探索被征地农民的住房安置模式，可以采取由各区县（市）人民政府组织建设保障住房或者组织团购商品房，按规定的价格销售给被征地农民；也可以采取货币补贴，由被征地农民自主购买商品房。团购商品房和货币补贴的实施办法由各区县（市）人民政府制定。保障住房建设，按以下规定办理：（一）保障住房建设的报批。保障住房建设按长沙市经济适用房建设的各项优惠政策执行。各级各部门要为保障住房建设的报批提供优质服务，开辟绿色通道，简化程序，限时办结。在各项手续的报批过程中，因人为因素影响保障住房建设审批造成建设延期的，将实行行政问责，追究单位及其责任人的行政责任。（二）保障住房建设用地指标的核定。保障住房用地指标由市国土资源局核定后报市人民政府批准下达，市辖区内用地指标按被征地农业人口每人55平方米核定。原已按《长沙市征地补偿安置条例实施办法》（市政府第60号令）规定审核且批准给各村集体经济组织的生活安置地，按该村原总人口与需要货币安置人口的比例，确定用地面积由区人民政府统一收回，保障住房建设采取高层建筑为主，使用国有划拨土地。（三）保障住房的分配及购买价格。购买保障住房必须是实行货币安置的被征地农民，以户为单位，由户主申请，经区县（市）人民政府征地办公室审查后确定，并予以公示。市辖区范围内，保障住房按建筑面积每人80平方米由被征地农户购买；另有原农村集体经济组织按建筑面积每人5平方米购买非住宅房屋，其经营收入作为新社区的物业管理费用支出。保障住房的购买均价按1200元/平方米计算。保障住房和非住宅房屋的申购、分配及具体实施细则由区人民政府根据各地实际另行制定。县（市）和望城区范围内住房的分配面积和购买价格由县（市）和望城区人民政府另行制定并报市征地办备案。 另查明，被告李武军向长沙市城北投资有限公司申请处置富余安置房屋，其申请处置其与女儿李文灿的安置房指标共计120平方米，获房屋回购款470000元，被告李武军协调长沙市城北投资有限公司支付了210000元购房款给原告，被告李武军尚欠原告购房款140000元未返还。 本院认为，一、关于《保障住房买卖合同》的效力问题。依据物权法上“房地一体”及“房随地走、地随房走”的原理，本案被征地农民保障住房的转让必然涉及土地使用权的转让。本案被征地农民保障住房建于划拨土地之上，因此处分房屋必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案被征地农民保障住房转让涉及划拨土地使用权的转让，土地使用权人未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，案涉《保障住房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定无效。另原、被告事实上系保障住房购买指标有偿转让关系。原、被告明知被征地农民保障住房是政府提供政策优惠，限定销售价格，按照合理标准建设，面向被征地农民等特定人员供应，具有保障性质的政策性住房，购买主体需政府审批，仍然私下交易案涉保障住房的购房指标，损害社会公共利益，案涉《保障住房买卖合同》亦应认定为无效，故原告要求解除《保障住房买卖合同》的诉讼请求本院不予支持；二、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，被告向原告收取购房款缺乏依据，故应向原告返还购房款350000元，因从被告李武军房屋回购款中抵扣收回了210000元，被告李武军仍应向原告返还140000元。因本案《保障住房买卖合同》无效，且原告明知被征地农民保障住房的性质仍私下交易，故对合同无效存在过错，故原告要求被告李武军承担违约金损失80000元的诉讼请求本院不予支持；三、关于被告罗琼应否与被告李武军共向原告返还购房款140000元的问题。虽然本案无证据证明被告李武军所拆迁的房屋系两被告的夫妻共同财产，但李武军的房屋拆迁后，被告罗琼获取了安置指标，该安置指标为两被告婚姻关系存续期间所获取，安置指标代表一定的财产属性，根据婚姻法及相关司法解释的规定应为夫妻共同财产，《保障住房买卖合同》签订时被告罗琼虽未在合同上签字，但被告罗琼在合同签订及付款过程均在场，并未提出任何异议，原告有理由相信出卖保障住房系两被告的真实意思表示，出卖保障住房指标而获得的卖房款虽转账至被告李武军银行账户，但并不能否定该卖房款系夫妻共同所得的性质，现因《保障住房买卖合同》无效而产生的返还购房款责任理应由两被告共同承担。综上，原告要求两被告共同返还购房款140000元的诉讼请求本院予以支持；被告李武军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告周应德与被告李武军签订的《保障住房买卖合同》无效； 二、被告李武军、罗琼于本判决生效之日起十日内向原告周应德返还购房款140000元； 三、驳回原告周应德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4600元，因适用简易程序减半收取2300元，由被告李武军、罗琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十一月二十二日 代理书记员  任友