四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4290号 本诉原告（反诉被告）：黄童博，男，1994年4月4日出生，汉族，住河南省叶县。 委托诉讼代理人：刘潇潇，四川康兑律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：赵山川，女，1985年5月16日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：蔺帆，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王敏，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市高新区锦江大道805号。 法定代表人：党杰。 委托诉讼代理人：赵齐，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨亮，系公司员工。 本诉原告（反诉被告）黄童博与本诉被告（反诉原告）赵山川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄童博及其委托诉讼代理人刘潇潇，赵山川的委托诉讼代理人蔺帆、王敏，第三人四川链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赵齐、杨亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄童博向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄童博与赵山川签订的《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384）；2、判令赵山川返还黄童博已支付的定金及购房款1245000元；3、本案诉讼费用由赵山川承担。后黄童博又向本院增加诉讼请求：判令赵山川向黄童博支付违约金459000元。事实与理由：黄童博与赵山川于2019年5月22日签订《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384），约定由黄童博购买赵山川位于成都市天府新区的房屋，总价款为2295000元。双方约定合同签订当日黄童博向赵山川支付定金50000元，在过户取件完成后当日黄童博向赵山川支付首付款1140000元，剩余尾款由黄童博贷款后由银行直接支付赵山川。在签订合同时，黄童博已告知赵山川与第三人四川链家房地产经纪有限公司其暂无成都市天府新区购房资格，需要时间进行办理，赵山川对此表示无异议，黄童博遂于当日通过银行转账的方式向赵山川支付定金50000元。此后黄童博开始办理购房资格的相关事宜。随后，赵山川以解除该房屋抵押需要资金为由，要求黄童博在未满足合同约定条件的情况下提前支付首付款并加价55000元，否则将不再出售该房屋。黄童博迫于无奈，答应了赵山川的无理要求并于2019年6月6日向赵山川支付了1195000元。因行政机关内部流程原因黄童博暂时无法具有购房资格。在赵山川的不断催促下，黄童博表示可以现金方式支付剩余尾款。但赵山川又以黄童博违约为由，委托第三人四川链家房地产经纪有限公司向黄童博发送一份补充协议，要求黄童博支付违约金并承担所有相关税费。按合同约定，黄童博因情势变更可推迟履行或免除合同义务，但赵山川擅自加价、要求赵山川承担全部税费的行为毫无契约精神，已经根本违约。赵山川在合同履行过程中反复要求加价、提前支付合同价款并要求解除合同，致使黄童博未获取可期待利益（银行定期利息）且未取得合同标的房屋。赵山川的行为严重侵害了原告的经济利益，为维护自身合法权益，黄童博依据《合同法》《民事诉讼法》及相关法律法规，特提起民事诉讼。 赵山川辩称，1、赵山川与黄童博签订的《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384）中的《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及补充协议已于2019年8月18日致函解除。黄童博未履行约定的转移房屋权属登记的主要合同义务，并经多次催告后仍不履行，已构成根本违约。另《房屋交易文件（合订本-贷款）》包含居间合同及其他文件涉及第三人利益，且非本案房屋买卖合同案由，故黄童博要求解除《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384）无事实及法律依据。2、赵山川在履行合同期间无违约行为，相反赵山川因黄童博的违约行为遭受严重的经济损失，且黄童博违约后仍不采取措施系恶意扩大赵山川的经济损失，故赵山川要求黄童博承担违约责任以弥补赵山川损失。 赵山川向本院提出反诉请求：1、确认双方2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18日解除；2、判令黄童博自判决生效之日起三日内配合赵山川到房屋管理部门办理商品房买卖合同网上签约的注销手续；3、判令黄童博向赵山川支付违约金459000元；4、判令黄童博承担本案全部诉讼费用。事实与理由：赵山川与黄童博在本案第三人四川链家房地产经纪有限公司的居间活动下，于2019年5月22日签订《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定由黄童博购买赵山川位于成都市天府新区的房屋，总价2295000元。同时，合同对违约情形、逾期办理房屋交易事宜、违约责任亦有明确约定。《房屋买卖合同》签订后，赵山川积极履行约定，但黄童博既未按约定提交购房资质证明，在房屋贷款早已审批通过后也迟迟不与原告办理过户递件手续。随后赵山川通过短信、微信、电话等形式多次通知黄童博于2019年7月31日前与赵山川前往行政登记机关办理过户递件手续，但黄童博一直拖延，亦未有任何实质履约行为。此后，赵山川仍通过短信、微信等形式告知黄童博已逾期的事实并要求其尽快与赵山川前往行政登记机关办理过户递件手续，而黄童博仍无动于衷。无奈之下，依据《房屋买卖合同》第八条违约责任的约定，赵山川于2019年8月18日向黄童博发出《解除合同通知书》，要求其按照合同约定承担违约金，2019年8月22日黄童博收到《解除合同通知书》。综上所述，因黄童博未按约定如实履行义务，给赵山川造成了巨大的损失。 第三人四川链家房地产经纪有限公司在庭审中未发表答辩意见。 本院经审理查明：赵山川与黄童博在四川链家房地产经纪有限公司的居间活动下，于2019年5月22日签订《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：由黄童博购买赵山川位于成都市天府新区的房屋，总价2295000元。该房屋已设定有抵押。合同签订当日黄童博向赵山川支付定金50000元，在过户取件完成后当日黄童博向赵山川支付首付款1140000元，剩余尾款由黄童博贷款后由银行直接支付赵山川。赵山川应在2019年5月28日之前到其原借款方办理预约还款手续；并于预约还款后7个工作日内将足额钱款存入还款账户，同时按照原借款方规定办理注销抵押登记等相关手续，并承担相关费用。赵山川与黄童博同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。任何一方逾期履行合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由赵山川退还黄童博全部已付款。赵山川如擅自提高房屋交易价格等导致赵山川无法取得房屋所有权的，构成根本违约，黄童博有权单方解除合同，并要求赵山川支付该房屋本合同成交价20%的违约金。 2019年5月22日，黄童博签订《购房资格承诺书》，承诺其在成都天府新区直管区社保缴存已满24个月。赵山川亦在该承诺书上表明其对购买方的购房资格情况已了解。 赵山川与黄童博在补充协议中约定，因黄童博在签约当日未提交购房资质证明，黄童博承诺在签订合同后3日内提交购房资质证明，若黄童博未在规定的时间内提交购房资质证明的，视为黄童博违约，赵山川有权按照合同约定追究黄童博的违约责任。黄童博提供购房资质证明后，若无法获得购房资质的，双方同意协商一致解除合同，黄童博已支付的定金赵山川不予退还，赵山川与黄童博均不承担其他责任。 另据第三人四川链家房地产经纪有限公司在庭审中称，《房屋买卖合同》及补充协议签订的真正时间为2019年5月21日晚，22日系倒签的时间。由于签订合同当时是晚上，无法打印社保明细，所以签订补充协议要求黄童博在房屋买卖合同签订后3日内提供购房资格的证明。 黄童博已向赵山川支付购房款共计1245000元。赵山川在2019年6月6日向中国农业银行提前还款1110049.78元。赵山川因未能按时向平安银行成都分行偿还借款和本息，于2019年6月19日被平安银行成都分行起诉到四川自由贸易试验区人民法院，案号为（2019）川0193民初5929号。 2019年8月18日，赵山川以黄童博经多次催告仍不配合办理房屋过户取件为由，通知黄童博解除双方于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。 以上事实，有《房屋交易文件（合订本-贷款）》（合同编号100003640384）、《解除合同通知书》、中国农业银行个人购房担保借款合同和业务凭证、平安银行信用贷款合同、平安银行成都分行起诉书、微信聊天记录、短信记录、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 针对黄童博提出的本诉请求以及赵山川提出的反诉请求，本院综合评判如下： 一、关于黄童博以赵山川单方面提高首付款为由诉请解除《房屋买卖合同》及补充协议并要求赵山川返还已支付购房款承担违约责任的问题。本院认为，从双方的微信聊天记录中可以看出，赵山川是以商量的态度，提出希望提高首付款的数额以用于解除银行按揭。根据双方签订的《房屋买卖合同》第八条第4款的约定：赵山川如擅自提高房屋交易价格等导致赵山川无法取得房屋所有权的，构成根本违约，黄童博有权单方解除合同并要求赵山川支付该房屋本合同成交价20%的违约金。本案中，赵山川只是与黄童博商量希望提高房屋的首付款，赵山川并未单方面提高房屋交易价格。故对黄童博以赵山川单方面提高首付款为由解除《房屋买卖合同》及补充协议并要求赵山川承担违约责任的诉请，本院不予支持。 二、关于赵山川请求确认《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月28日解除并要求黄童博承担违约责任的问题。由于黄童博长期未能解决购房资格问题，导致房屋无法办理过户手续，赵山川订立合同的目的未能实现。赵山川于2019年8月18日，以黄童博经多次催告仍不配合办理房屋过户取件为由，通知黄童博解除双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议，符合事理情理法理。故本院对赵山川请求确认《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月28日解除的诉讼请求，予以支持。 根据赵山川与黄童博签订的补充协议的约定，黄童博承诺在签订《房屋买卖合同》后3日内提交购房资质证明，若黄童博未在规定的时间内提交购房资质证明的，视为黄童博违约，赵山川有权按照合同约定追究黄童博的违约责任。黄童博提供购房资质证明后，若无法获得购房资质的，双方同意协商一致解除合同，黄童博已支付的定金赵山川不予退还，赵山川与黄童博均不承担其他责任。然而，赵山川与黄童博并未按照该补充协议的约定及时协商解除合同，及时定纷止争减损，而是选择继续履行合同。赵山川明知黄童博未能提供24个月社保证明，不具备购房资格，仍与黄童博积极磋商，要求黄童博提高首付款的支付金额。这既表明赵山川愿意给予黄童博一定的宽展期以解决购房资格问题，又表明赵山川在继续履约过程中可能会承担一定的风险。黄童博违反约定，未能在合理的时间内解决购房资格问题系不争的事实。黄童博应当对长期未能解决购房资格的问题给赵山川造成的损失承担赔偿责任。赵山川在明知黄童博不具备购房资格可能导致合同无法继续履行的情况下，未能及时采取适当措施防止损失的扩大，亦应承担一定的责任。本院综合赵山川的损失情况、黄童博的过错程度，确定黄童博应承担的责任为合同约定购房总价款的10%，即229500元。 三、关于黄童博要求赵山川返还已支付的定金及购房款1245000元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故本院对黄童博要求赵山川返还已支付的定金及购房款1245000元的诉讼请求，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认赵山川与黄童博签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已于2019年8月18解除； 二、黄童博于本判决生效后十日内向赵山川支付违约金229500元； 三、赵山川于本判决生效后十日内向黄童博退还购房款1245000元（可在扣除本判决确定的违约金后退还）； 四、驳回黄童博的其它诉讼请求。 五、驳回赵山川的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为12580元，由黄童博负担6000元，赵山川负担6580元；反诉案件受理费减半收取为4092.5元，由黄童博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十一月十一日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅