广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9297号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘和林，广东香山律师事务所律师。被告：黄星星，女，1958年4月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽情，广东广瀚律师事务所律师助理。原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）与被告黄星星商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人刘和林，被告黄星星及其委托诉讼代理人谢方玉、陈丽情到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿远公司向本院提出诉讼请求：1.解除鸿远公司与黄星星于2016年5月16日签订的关于中山市××××房的中山市商品房买卖合同，黄星星协助鸿远公司注销该房的中山市商品房销售登记备案表；2.黄星星向鸿远公司支付违约金81037元。事实和理由：鸿远公司与黄星星于2016年5月16日签订中山市商品房买卖合同，约定黄星星向鸿远公司购买位于中山市××××房的商品房，约定总房款为405185元，黄星星以银行按揭贷款的方式支付购房款，其中需要贷款283000元支付购房尾款。合同签订后，鸿远公司为黄星星办理了所购商品房的备案登记，但因黄星星自身原因，无法通过银行贷款审批。事后，双方达成和解协议，双方继续履行商品房买卖合同，黄星星分期向鸿远公司支付剩余购房款。现因黄星星没有全面履行和解协议，经鸿远公司多次催促，黄星星均拒绝支付。为维护自己的合法权益，鸿远公司提起诉讼。黄星星辩称，1.不同意解除双方签订的商品房买卖合同；2.黄星星实际目前仍拖欠鸿远公司房款13000元；3.因双方没有核实清楚账目，且鸿远公司提交的和解协议上的未付房款的金额有误，影响了之后黄星星履行支付房款，黄星星不存在违约付款的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月16日，鸿远公司与黄星星签订中山市商品房买卖合同，约定黄星星向鸿远公司购买位于中山市××××房的预售商品房，总价款为405185元，其中2016年5月17日前以现金方式支付122185元，2016年7月18日前以商业贷款方式支付283000元。鸿远公司应当在2017年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付黄星星使用，如黄星星未付清应付款或违约金，则交付使用日期适当顺延。合同还就其他事宜进行约定。2016年4月9日，鸿远公司出具收据，确认收到黄星星交来认购盛雅苑7幢904房的定金2万元。同年5月16日，黄星星通过其尾数为1724的银行卡向鸿远公司支付8万元，尾数2016的银行卡向鸿远公司支付22185元。同日，鸿远公司出具收据，确认收到黄星星交来认购盛雅苑7幢904房的商品房首期款122185元，其中含定金2万元。2016年5月14日，黄星星通过其尾数2016的银行卡分多笔向鸿远公司支付10万元。同年9月22日，鸿远公司将案涉房产备案至黄星星名下。2018年9月20日，鸿远公司与黄星星签订和解协议。协议载明，双方同意继续履行2016年5月16日签订的中山市商品房买卖合同。黄星星剩余未向鸿远公司支付的房款金额为283000元，黄星星需在2018年9月21日前向鸿远公司支付95000元；2018年12月21日前向鸿远公司支付95000元；2019年5月31日前向鸿远公司支付53000元。如黄星星不能按上述方式支付房款的，鸿远公司有权解除上述商品房买卖合同，并出售物业不需要通知黄星星，且黄星星需向鸿远公司支付总房款的20%作为违约金，若黄星星支付的房款超过违约金的，鸿远公司须将剩余款项退给黄星星。黄星星按上述方式付清房款后365天内，鸿远公司交付上述物业。和解协议与上述买卖合同条款有矛盾的，以本和解协议为准。2018年9月19日、11月11日，黄星星分别向鸿远公司汇款5万元、45000元；2019年1月15日，黄星星再向鸿远公司汇款95000元。2019年6月20日，鸿远公司向黄星星发出催告函，要求黄星星于收到催告函5日内向鸿远公司付购房款。庭审中，双方均确认，案外人刘浏薏购买的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1104房的预售商品房由黄星星代刘浏薏支付首付款122000元，其中2000元以现金方式支付，其余款项均由黄星星刷卡支付。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与黄星星签订的中山市商品房买卖合同及和解协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。现鸿远公司主张黄星星拖欠购房款，提供了商品房买卖合同、和解协议为证。黄星星抗辩其仅欠鸿远公司购房款13000元，根据其提供的刷卡记录显示，黄星星于2016年5月14日分多笔向鸿远公司支付10万元、2016年5月16日分两笔向鸿远公司支付了102185元，对此鸿远公司出具两张收据，确认2016年5月14日支付的10万元系盛雅苑7幢1104房的首付款，2016年5月16日支付的102185元系盛雅苑7幢904房的首付款，黄星星对上述两套房产首付款支付方式及分配予以确认，又因黄星星以定金、现金形式支付了部分首付款，即盛雅苑7幢904房收到的首付款合计为122185元，盛雅苑7幢1104房收到的首付款合计为122000元。因案涉房产的房屋总价为405185元，黄星星与鸿远公司签订调解协议后又支付了19万元，故黄星星尚欠鸿远公司购房款93000元（405185元-122185元-19万元），黄星星抗辩其仅欠鸿远公司购房款13000元，但又未提供其他付款凭证予以证明，故本院对黄星星的该项抗辩不予采纳。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：···（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后再合理期限内仍未履行；···”，因黄星星与鸿远公司在和解协议中约定，黄星星需在2019年5月31日前将所有购房款支付完毕，如黄星星不能按期支付房款的，鸿远公司有权解除双方签订的商品房买卖合同。现黄星星逾期支付房款，已构成违约，经鸿远公司催告后，仍未支付购房款，现鸿远公司起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，理据充分，本院予以支持。因双方签订的商品房买卖合同已解除，鸿远公司请求黄星星协助其办理注销案涉房产的中山市商品房销售登记备案表，本院亦予以支持。至于违约金。因双方在和解协议中约定，若黄星星不能按时支付房款，则需向鸿远公司支付总房款的20%作为违约金，现鸿远公司请求黄星星支付违约金81037元（405185元×20%），不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告中山市鸿远房地产开发有限公司与被告黄星星于2016年5月16日签订的中山市商品房买卖合同；二、被告黄星星于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告中山市鸿远房地产开发有限公司注销位于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢904房的中山市商品房销售登记备案表；三、被告黄星星于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付违约金81037元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费8594元，由被告黄星星负担(该款原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交，由被告黄星星在支付上述款项时迳付原告中山市鸿远房地产开发有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄俊慧审判员  石一夫审判员  姚红波二〇一九年十一月四日书记员  林晓霜