广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初7595号原告：萧培兴，男，1958年10月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告：卢婷婷，女，1978年1月13日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。两原告共同委托诉讼代理人：赵敏儿，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：罗峰田，男，1981年6月27日出生，汉族，住湖南省新化县。被告：中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司，住所地广东省中山市港口镇沙港西路128号厂房1首层之二。法定代表人：刘翠云，该司执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。原告萧培兴、卢婷婷与被告罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司（下称泽恩科公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵敏儿，两被告的共同委托诉讼代理人张博洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年1月30日签订的厂房租用合同，被告立即向原告返还位于中山市××镇××第四经济合作社的租赁物；2.被告向原告支付租金（以每月租金55000元为基准，自2018年11月1日起计算至返还租赁物之日止，暂计算至2019年5月15日为357500元）；3.被告向原告支付逾期支付租金的违约金（以每月租金55000元为基准，自每月逾期之日起按年利率6%计算至租金付清之日止，暂计算至2019年5月15日为5930.96元）；4.被告向原告赔偿律师费20000元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为解除原、被告于2010年1月30日签订的厂房租用合同；变更第2项诉讼请求为被告向原告支付2018年11月1日至2019年7月11日的租金460166.67元。事实和理由：2010年1月30日，原告萧培兴受原告卢婷婷委托，将两人共有的位于中山市××镇东锐工业区开发区（不动产权证地址为中山市××镇××第四经济合作社）内的厂房出租给被告使用。同日，原告萧培兴与被告罗峰田签订厂房租用合同，约定：在2015年3月到2020年2月每月租金55000元；156000元给甲方作为保证金，如乙方在合同执行期间没违约的，此保证金在本合同期满时无息返还给乙方；如乙方在本合同执行过程中有违约的（如乙方中途退租或逾期交租等违约行为），此保证金作为补偿甲方的部分损失，甲方另外有继续追讨乙方所欠款项之权利；乙方租用期间，必须每月10号以前结算当月租金给甲方，逾期交租金的，作乙方违约。合同签订后，原告依约向被告罗峰田交付厂房，被告罗峰田后来在租赁物地址设立经营被告泽恩科公司，并由被告泽恩科公司向原告交付租金。自2018年11月起，被告开始拖欠租金，原告委托发送催租律师函后，被告仍未支付租金。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，一、被告罗峰田作为被告泽恩科公司的原法定代表人，代表被告泽恩科公司签订厂房租用合同，具体法律后果应由被告泽恩科公司承担。现被告罗峰田已与被告泽恩科公司无法律上的关系。二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的合同无效。涉案合同第一条约定甲方将自建厂房出租给乙方作厂房使用，并注明厂房为星棚结构，配有办公楼、宿舍楼、配电房等设施，但厂房截至起诉之日并未取得合法的建设工程规划许可证，属于违建。原告仅为配套的办公楼、宿舍楼办理房地产权证（房屋面积仅为2380.83平方米），却私自搭建作为主体建筑的厂房（不动产权证上的土地面积为6826.74平方米）。因此，涉案合同应认定无效，原告有权利据实向被告收取使用费，但无权没收押金，押金应当抵扣部分使用费。三、即便合同有效，被告搬出也属于行使不安抗辩权，而非违约，原告无权没收押金。涉案土地原为原告萧培兴、卢婷婷两人按份共有，涉案合同为原告萧培兴与被告罗峰田签署，并无原告卢婷婷的签名，截至原告起诉之前，被告罗峰田没有见过原告卢婷婷本人，没有拿到原告卢婷婷出具的对原告萧培兴的授权文件，也没有原告卢婷婷的联系方式。原告在本案中提交的原告卢婷婷的授权文件，是原告卢婷婷在2019年4月3日签署。2018年底，被告听说涉案厂房因原告萧培兴负债可能被银行收回，故暂停支付租金，希望与原告萧培兴协商解决，但原告萧培兴一直没有露面。2019年初，被告收到江门市江海区人民法院发出的拍卖通知，该文件载明2019年3月1日至2日，原告萧培兴名下的涉案厂房的土地及土地上建筑物的50%将在阿里巴巴司法平台上拍卖。前述情况使被告陷入不安，被告从事商业冷冻设备的生产，搬迁至少需要提前数月准备，否则会遭受巨大损失。2019年3月14日，江门市江海区人民法院做出执行裁定，裁定案外人孙琛亮取得原告萧培兴名下的涉案厂房所在的土地及地上建筑物50%的份额。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定，假设涉案合同有效，被告根据不安抗辩权解除合同也不应认定为违约行为。原告已经收取的押金应当抵扣部分未支付的租金。四、被告已经于2019年5月15日搬出涉案厂房，与案外人孙琛亮办理了交接，将涉案厂房的用电登记转移到孙琛亮名下，原告无权主张其后的场地使用费。五、买卖不破租赁是承租人的权利，而非责任。2019年3月14日之后，原告萧培兴已丧失涉案厂房的物权，并由此丧失了履行合同义务和享受合同权利的权力基础，其隐瞒真实情况发函要求承租人在2019年3月15日之后继续向其支付租金的行为属于合同欺诈。综上，无论是合同效力问题还是不安抗辩权，被告均有权要求以156000元押金抵扣部分未付使用费，且原告无权主张2019年5月15日之后的使用费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告萧培兴、卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）位于中山市××镇××第四经济合作社的房地产【不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第XXXXXX号、第XXXXXX号】，土地面积为6826.74平方米，房屋（工业自建房）面积为2380.83平方米。2009年5月12日，原告萧培兴、卢婷婷补办取得位于上述土地使用权范围内的厂房（排架结构）建设工程规划许可证，附图反映该厂房为临时建筑。次日，该工程办理了规划验收手续。2010年1月30日，原告萧培兴作为出租方、甲方（虽然抬头载明原告卢婷婷同为出租方、甲方，但落款处仅有原告萧培兴签名，没有原告卢婷婷签名）与作为租用方、乙方的被告罗峰田签订厂房租用合同，主要约定内容包括：甲方将位于中山市××镇东锐工业区开发区内厂房出租给乙方使用，期限自2010年3月1日起至2020年2月28日止（共10年）；该厂房配有星棚结构、设有办公楼、宿舍楼、配电房等框架结构及空地，所有配套设施出租给乙方使用；（前期租金略）自2015年3月至2020年2月每月租金为55000元；合同签订时，乙方交纳156000元给甲方作为保证金，如乙方在合同执行期间没有违约的，此保证金在合同期满时无息返还给乙方，如乙方在合同执行过程中有违约的（如中途退租或逾期交租等），此保证金作为补偿甲方的部分损失，甲方另外有继续追讨乙方所欠款项之权利；租用期间，乙方必须于每月10日前结算当月租金给甲方，逾期视作乙方违约。合同签订后，原告萧培兴将涉案租赁物交付给被告罗峰田使用，被告罗峰田以被告泽恩科的名义交纳押金156000元。2010年3月16日，被告泽恩科公司注册成立，被告罗峰田为其法定代表人。涉案租赁物实际由被告泽恩科公司使用，且已支付租金至2018年10月31日，未支付自2018年11月1日起的租金。2018年11月19日，被告泽恩科公司的法定代表人变更为刘翠云。2019年1月25日，江门市江海区人民法院向包括原告卢婷婷、被告罗峰田在内的相关人员发出（2018）粤0704执恢220号拍卖通知，通知事项为拟拍卖原告萧培兴名下与原告卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产产权份额。同年3月14日，江门市江海区人民法院作出（2018）粤0704执恢220号之二执行裁定，裁定原告萧培兴名下与原告卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产产权份额归买受人孙琛亮所有，权利自裁定送达孙琛亮时起转移。同日，该院还向中山市国土资源局发出协助执行通知书，要求该局协助办理相应的过户手续。2019年4月3日，原告卢婷婷出具一份说明，确认原告萧培兴于2010年1月30日与被告罗峰田签订厂房租用合同出租涉案租赁物的行为是受其委托进行，其对原告萧培兴签署的一切与租赁有关的文件均予以承认，由此产生的一切法律责任均由其承担。同年4月16日，原告萧培兴、卢婷婷委托律师向被告罗峰田发出律师函，催促被告罗峰田支付拖欠的租金。同年4月18日，被告泽恩科公司向原告萧培兴、卢婷婷发出一份联络函，确认已收到原告萧培兴、卢婷婷委托律师发出的律师函及与原告萧培兴签订厂房租用合同的事实，同时称：原告萧培兴未向其提供厂房的房地产权证和原告卢婷婷的委托手续；2018年底，其已得知原告萧培兴因债务问题导致名下的上述房地产份额被查封、进入拍卖程序，导致其对厂房租用合同能否继续顺利履行产生强烈不安，而原告萧培兴、卢婷婷未就此作出合理的承诺或解释；2019年3月初，孙先生联络其称已依据（2018）粤0704执恢220号之一的法律文件取得原告萧培兴名下的产权份额，并提供相应证明材料。因此，其有理由相信原告萧培兴自2019年3月1日起已经没有向其主张租金的权利基础。考虑到涉案租赁物的复杂权利状况，请原告萧培兴提供相关产权及授权文件，并就丧失物权后仍向其主张租金的合法性进行说明，请原告卢婷婷与其联系处理后续租金支付事宜。2019年7月12日，原来由原告萧培兴、卢婷婷二人按份共有（各占二分之一份额）的上述房地产权利登记发生变更，变更后登记的权利人为原告卢婷婷与案外人孙琛亮，其中原告卢婷婷持有的不动产权证号为粤（2019）中山市不动产权第0237681号。同年8月16日，孙琛亮出具一份声明，表示同意由原告萧培兴向被告罗峰田、泽恩科公司主张、收取上述房地产截至2019年7月11日的出租收益。另查明：原告萧培兴、卢婷婷于2019年5月31日与广东泓业正杰律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托后者代理本案诉讼，律师费20000元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交微信聊天记录、照片拟证明其经与孙琛亮协商后已于2019年5月15日搬离涉案租赁物，提交电费通知单拟证明其在与孙琛亮办理涉案租赁物交接后已将用电账户变更至孙琛亮名下。原告对上述证据表示不确认，但庭后提交书面情况说明称孙琛亮确于2019年5月、7月间（不记得具体日期）分别与被告泽恩科公司办理了用电、用水账户的更名手续（未办理其他交接事宜），但原告当时对此不知情。由于被告提交的上述证据反映了相关的证明内容，且原告庭后说明的用电、用水账户更名事实亦可印证原告的主张，故本院对原告该证据的证明效力及主张予以认定。原告当庭述称，合同由被告萧培兴签订，被告泽恩科公司在联络函中自认是使用涉案租赁物的承租人及承担合同义务，故两被告均为合同主体；孙琛亮取得涉案租赁物的50%产权时间应为2019年7月12日（产权证登记时间）。被告则称，出租人为原告萧培兴，原告卢婷婷属事后追认，成为共同出租方；被告基于不安，经与孙琛亮协商一致，在无法与原告卢婷婷联系的情况下，解除合同搬离涉案租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，原告萧培兴与被告罗峰田作为经手人签订厂房租用合同，双方由此形成租赁合同关系。因当时原告卢婷婷与原告萧培兴同为涉案租赁物的按份共有产权人，原告卢婷婷事后以说明的方式对原告萧培兴的签约出租行为进行追认，并经被告当庭认可，故应认定原告卢婷婷同为合同主体。被告罗峰田以其系被告泽恩科公司的原法定代表人，代表被告泽恩科公司签订该合同为由，抗辩主张相关合同责任应由被告泽恩科公司承担，与该合同系以被告罗峰田个人的名义签订及被告泽恩科公司成立于该合同签订之后的事实不相符，本院不予采纳和认定。从本案实际情况看，应是被告罗峰田在筹备成立被告泽恩科公司期间以自己个人的名义对外签订了该合同，且结合被告泽恩科公司在联络函和本案中的相关陈述可知，其对该合同予以确认，亦已经实际享有合同权利或者履行合同义务，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条规定，原告要求被告罗峰田和被告泽恩科公司共同承担合同责任有理，本院予以认定。依上述认定事实可知，本案合同所涉的租赁物包括两原告名下按份共有的房地产（已办证）及该房地产中的土地使用权范围内所建的临时建筑厂房。虽然作为临时建筑的厂房在2009年5月12日补办取得了建设工程规划许可证，且未明确期限，但根据《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款规定，临时建设工程规划许可证有效期不超过二年，使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续，延续期限不超过一年。即作为临时建筑的厂房使用期限最长不超过三年，自2009年5月13日验收，最迟至2012年5月12日已经期限届满。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，本案合同就该临时建筑厂房部分的合同期限（最迟）超过2012年5月12日之后的均应认定无效。而本案合同的其他部分（已办证的租赁物部分）一直有效，故应认为，最迟自2012年5月13日起，本案合同部分有效，部分无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，故原告诉讼请求解除合同中有关合同无效部分不存在解除的问题，本院不予支持。至于原告诉讼请求解除合同中有关合同有效的部分，从上述认定事实可知，因在合同履行过程中，涉案租赁物的50%产权份额之权利人发生变更，被告已于2019年5月15日搬离租赁物并与新的权利人办理相关用电、用水账户交接，故应认定合同实际履行至该日已实际终止，亦无另行解除之必要，本院对原告相应的诉讼请求亦不予支持。至于被告于2019年5月15日搬离租赁物终止合同是否构成违约的问题，因如上认定，本案合同部分为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，当事人随时可以终止履行，故就该部分而言，被告终止履行不构成违约。而合同的其余部分虽然有效，但因整个合同是一个整体，被告若仅使用涉案租赁物中的合同有效部分，可能不符合合同目的。在此场合，其经与新的权利人协商搬离租赁物，并办理用电、用水账户的更名手续，可见已取得新的权利人同意终止合同。因此，应认定被告该行为不构成违约。另外，被告以不安抗辩为由主张其停止支付2018年11月1日起的租金不构成违约，与原告卢婷婷于此后才出具说明追认原告萧培兴的出租行为，以及原告萧培兴名下的相关产权份额确实被拍卖的事实相符，本院予以认定。因被告已实际使用租赁物（含合同有效及无效部分）至2019年5月15日，故被告应支付未付的2018年11月1日至2019年5月15日的租金、占有使用费。虽然原告萧培兴的相关产权份额自2019年3月14日江门市江海区人民法院作出（2018）粤0704执恢220号之二执行裁定后已丧失，但因新的权利人孙琛亮在诉讼期间于2019年8月16日出具声明，表示同意由原告萧培兴向被告主张、收取截至2019年7月11日的出租收益，故本院对原告诉讼请求被告支付2018年11月1日至2019年5月15日的租金（应为租金、占有使用费）予以支持。但原告诉讼请求被告支付2019年5月15日之后的租金无理，本院不予支持。由于被告不构成违约，故原告诉讼请求被告支付逾期支付租金、占有使用费的违约金及支付律师费无理，本院不予支持。另外，由于被告不构成违约，故被告抗辩称其所交纳的押金应用于抵扣所欠租金、占有使用费有理，本院予以采纳。综上，被告应支付未付的2018年11月1日至2019年5月15日的租金、占有使用费为357500元，扣除押金156000元后，被告尚应支付201500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向原告萧培兴、卢婷婷支付租金、占有使用费合计201500元；二、驳回原告萧培兴、卢婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7052元，减半收取计3526元，诉讼保全费2308元，合计5834元，由原告萧培兴、卢婷婷负担2145元（已付5834元），被告罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司负担3689元（该款已由原告萧培兴、卢婷婷垫付，被告罗峰田、中山市泽恩科厨房冷冻设备有限公司应在判决生效之日起五日内一并迳付给原告萧培兴、卢婷婷，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一九年十一月十五日书记员  何尧敏