四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初12580号 原告（反诉被告）：魏廷益，男，1974年4月13日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师，特别授权代理人。 被告（反诉原告）：田萧桦（曾用名：钟晓华），女，1965年11月14日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：曹俊，四川法邦律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）魏廷益与被告（反诉原告）田萧桦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。魏廷益及其委托诉讼代理人钟琴，田萧桦及其委托诉讼代理人曹俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 魏廷益向本院提起诉讼请求：一、判令田萧桦支付租金29082元（自2019年6月27日计算至实际交还房屋之日止，暂计至2019年8月26日）；二、判令田萧桦支付滞纳金52347元（自2019年6月27日计算至实际交还房屋之日止，暂计2019年6月27日至2019年7月26日一个月租金的违约金）；三、本案诉讼费用由田萧桦承担。事实与理由：魏廷益与田萧桦于2019年4月7日签订《商铺租赁合同》，约定：魏廷益将位于成都市高新区南华路的商铺出租给田萧桦，租赁期自2019年4月7日至2024年4月7日止，前半年的每月租金为14541元，保证金为14541元。因田萧桦需要对该房屋进行装修，魏廷益同意以优惠20日租金的方式作为补偿，实际租金自2019年4月27日开始计算。合同签订后田萧桦支付2019年4月27日至6月26日两个月的租金，余下租金推诿未付。2019年7月14日，双方签订《商品房租赁合同补充协议》，约定：如田萧桦逾期支付租金，则每日按照年租金的1%支付滞纳金。2019年8月23日，魏廷益向田萧桦发函，要求田萧桦支付2019年6月27日至2019年8月26日两个月的租金以及2019年6月27日至7月26日租金的滞纳金。田萧桦接函后依然未履行相关义务。魏廷益遂提起诉讼。 田萧桦答辩称，首先，租赁合同中租金标准远高于市场价，双方约定于2019年8月16日解除合同并办理交接，但由于魏廷益未到场造成自己损失扩大，另租金起算时间为5月7日；其次，滞纳金属于行政强制范畴，不适用于民事活动，对方无权主张。 田萧桦反诉请求：一、依法解除魏廷益、田萧桦于2019年4月7日签订的《商铺租赁合同》以及7月14日签订的《商品房租赁合同补充协议》，具体解除时间为2019年8月16日；二、魏廷益赔偿装修损失费用99655.5元；三、反诉费用由魏廷益承担。庭审中，田萧桦将第一项反诉请求“一、依法解除魏廷益、田萧桦于2019年4月7日签订的《商铺租赁合同》以及7月14日签订的《商品房租赁合同补充协议》，具体解除时间为2019年8月16日”明确为“要求依法判决解除《商铺租赁合同》及《商品房租赁合同补充协议》”。事实与理由：魏廷益与田萧桦于2019年4月7日签订《商铺租赁合同》约定：魏廷益将位于成都市高新区南华路的商铺出租给田萧桦，又于7月14日签订《商品房租赁合同补充协议》，在合同履行中，双方对重新确定租金标准、重新签订或解除租赁合同等事宜多次进行协商，但未果，8月8日田萧桦向魏廷益发出《关于解除租约房屋移交的函》，对方回复，并约定于8月16日在商铺现场办理房屋移交手续并解除租赁合同。8月16日，田萧桦按约到达现场，并约了空调供货方、装修负责人到场拟撤除空调及可拆除装修物品，但魏廷益未按约到场。8月23日魏廷益发出《关于支付商铺租金的函》，8月24日田萧桦发出《关于魏廷益拒绝解除租约暨房屋移交的函》。鉴于双方已约定解除合同并移交房屋，但魏廷益未按约履行，遂提起反诉。 魏廷益答辩称，双方租赁合同合法有效，不存在法定解除的情况，也未与田萧桦达成解除合同的意向；对于装修费用问题，合同处于继续履行过程中，不存在需要赔偿装修费的情形，且根据双方签订的补充协议，即使后续解除合同，装修属于固定添加物亦属于魏廷益所有，不应支付任何费用给田萧桦。 到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。魏廷益为证明其主张，提供了商品房买卖合同、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、微信转账记录、关于支付商铺租金的函及律师函。田萧桦质证后对上述证据的真实性均无异议，但认为租金应从5月7日起算，另收取滞纳金无依据，即使是逾期支付租金的资金占用利息也应以未付租金为基数，按日万分之五的标准计算。田萧桦为证明其主张，提供了微信及短信聊天记录、相邻租户租赁合同及聊天记录、空调供应商及装修方的情况说明、关于解除租约房屋移交的函等，魏廷益质证后认为上述证据与本案无关联性，且不同意解除合同，田萧桦应继续支付相应租金。本院认为商品房买卖合同、商铺租赁合同、商铺租赁合同补充协议、微信转账记录、微信及短信聊天记录、关于支付商铺租金的函及律师函因具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信；对其余证据因缺乏关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月7日，魏廷益（甲方）与田萧桦（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定魏廷益将位于成都市高新区南华路*号商铺出租给田萧桦使用。租赁期限为2019年4月7日起至2024年4月7日止，前半年每月租金为14541元，后半年开始每月租金17108元，前两年租金递增为零，后三年递增每年5%，租金支付方式前三个月按月支付，之后每半年支付一次，提前半个月支付租金。此外，田萧桦需向魏廷益支付履约保证金14541元。合同还约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金：如无故拖欠租金，将视为违约，甲方有权收回门市并解除合同。解除合同之日起3日内请自行清理自己财产，否则甲方视为垃圾处理；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除本合同或者转租给第三方的视为甲方违约，需赔偿乙方的装修费及转让费并全额退还乙方所余房租和双倍保证金；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除本合同的视为乙方违约，乙方负责赔偿甲方违约金双倍保证金。合同尾部备注：送装修期20天。《商铺租赁合同》签订当日，魏廷益将案涉商铺交付给田萧桦，田萧桦向魏廷益缴纳了租赁保证金14541元。2019年5月25日支付租金14541元。 2019年7月14日，魏廷益（甲方）与田萧桦（乙方）签订了《商铺租赁合同补充协议》约定，原合同第三条变更如下：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其他费用，逾期则每日按年租金总额的1%向甲方缴纳滞纳金，逾期超过5日甲方可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品。逾期超过7日，甲方有权解除（终止）本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。本合同终止日，乙方应搬离该商铺内可移动的物品，装修及固定添加物归甲方所有。如乙方逾期搬离，应每日按月租金10%标准向甲方支付占用费，逾期超过3日，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。经多次协商，甲方同意乙方2019年6月的租金缴付时间为2019年7月30日，这是最后1次延期交付。以后乙方在经营活动中遇到的所有问题都不能成为延期缴纳租金的理由。甲方有权立即终止合同，7月份的房租推迟至8月15日之前付。该补充协议签订后，田萧桦于2019年7月30日按约定支付6月份租金14541元。 2019年8月23日，魏廷益向田萧桦发出《关于支付商铺租金的函》载明，因需要对该商铺进行装修，同意优惠20日的租金作为补偿，故租金从2019年4月27日起算，装修后投入使用，但仅支付两个月租金，望在收到本函2日内支付拖欠租金29082元及滞纳金52347.6元。8月26日，魏廷益再次向田萧桦发送《律师函》催收租金及滞纳金。 另查明，田萧桦从2019年7月15日开始以微信、短信方式与魏廷益协商降低租金，并要求魏廷益于2019年8月16日交接房屋，但双方就租金调整以及是否继续租用案涉商铺未能达成一致意见。目前该商铺未腾退田萧桦仍在使用中。 再查明，庭审中，魏廷益同意多给予田萧桦十天免租期，即租金从2019年5月7日起算，并明确租金计算至开庭之日即2019年11月19日。另魏廷益主张案涉《商铺租赁合同》应继续履行，滞纳金变更为逾期支付租金的违约金，计算标准调整为以174492元（14541元*12个月）为基数，按每日1%计算。田萧桦请求法院判令解除案涉租赁合同。 本院认为，魏廷益与田萧桦之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点：一、双方之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》应继续履行还是解除；二、田萧桦需向魏廷益支付租金的具体金额；三、魏廷益主张的违约金诉请是否应得到支持、主张的违约金计算标准是否过高；四、魏廷益是否应赔偿田萧桦装修费用。本院依次作如下评述： 一、双方之间签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》应继续履行还是解除 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，由于双方在合同是否继续履行的问题上产生分歧，并未达成一致，故不产生合同约定解除的效力。而根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案亦不存在上述法律规定的合同法定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，就本案而言，田萧桦与魏廷益一直在协商租金降低问题，但田萧桦从接手商铺之日至今仍在使用该商铺，虽然田萧桦未按约定支付租金构成违约，但双方合同仍在履行中，现作为守约方的魏廷益要求继续履行合同，故案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》仍应继续履行。 二、田萧桦需向魏廷益支付租金的具体金额 庭审中，双方对租金的起算时间重新进行了确认，即租金从2019年5月7日起算，田萧桦已支付两个月租金，故2019年7月6日前的租金已结清。 《商铺租赁合同》约定，前半年每月租金为14541元即从2019年5月7日起至11月6日期间租金为每月14541元，后半年开始每月租金17108元，经查，田萧桦已支付租金至2019年7月6日，因此，田萧桦应支付从2019年7月7日起按每月14541元计算至2019年11月6日止的租金，之后租金从2019年11月7日起，按每月17801元计算至开庭之日即2019年11月19日止。 三、魏廷益主张的违约金诉请是否应得到支持、主张的违约金计算标准是否过高 庭审中，魏廷益称逾期支付租金的滞纳金实际为违约金，但田萧桦认为滞纳金属于行政强制范畴，不适用于民事活动，即使作为合同约定的逾期支付款项行为的处罚，也应仅存在资金利息损失，因此，要求以尚欠租金作为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算损失。《商铺租赁合同补充协议》约定，田萧桦必须按照约定向魏廷益缴纳租金，逾期则每日按年租金总额的1%向其缴纳滞纳金，该滞纳金实际为迟延交付租金行为而产生的违约金，这是合同明确约定的后果，应视为双方自愿达成的合意，田萧桦在签订合同的时候便能预期该种后果，田萧桦租赁案涉商铺从事经营活动，应当对合同风险具有较高的认知能力，因田萧桦在签订合同时未对合同相关条款提出异议，法院应当尊重双方自愿达成的合意。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，双方签订租赁合同，魏廷益按期交付房屋，但田萧桦未按时交纳租金，应承担违约责任。庭审中，魏廷益自愿按照每月14541元的标准计算年租金总额即年租金为174492元系当事人自由处分民事权利，本院予以确认。双方约定，逾期支付租金每日按年租金总额的1%计算即每日违约金已远超过月租金，属于双方约定的标准过高，根据本案合同履行的情况对该标准进行适当调整。本院采纳田萧桦的意见按中国人民银行同期贷款利率计算逾期支付的违约金，田萧桦从2019年8月15日逾期未支付租金，因此，应当承担违约金：以年租金174492元为基数，从2019年8月16日起按银行同期贷款利率计算至实际结清之日止。 四、魏廷益是否应赔偿田萧桦装修费用 基于田萧桦仍对该商铺占有并使用，且双方合同尚处于履行的期间，故对于田萧桦要求魏廷益赔偿相关装修费用的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下： 一、被告田萧桦向原告魏廷益支付尚欠租金58164元（暂计算至2019年11月6日，之后租金按每月17108元的标准从2019年11月7日计算至2019年11月19日），并支付违约金（以年租金174492元为基数，从2019年8月16日起按银行同期贷款利率计算至实际结清之日止）； 二、驳回原告魏廷益的其他诉讼请求； 三、驳回被告田萧桦的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取918元，反诉案件受理费减半收取1146元，均由被告田萧桦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈敏 二〇一九年十一月十九日 书记员  陈欢