江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0507民初7890号 原告：苏州苏城旧机动车交易市场有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。 法定代表人：王剑平，总经理。 委托诉讼代理人：夏国龙，系公司员工。 委托诉讼代理人：朱云霞，系公司员工。 被告：张跃东，男，1983年10月4日出生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：王韬，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告苏州苏城旧机动车交易市场有限公司(下称苏城旧机动车公司)与被告张跃东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本院裁定转普通程序于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告苏城旧机动车公司的委托诉讼代理人夏国龙、朱云霞，被告张跃东的委托诉讼代理人王韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏城旧机动车公司向本院提起诉讼，要求判令：1、被告立即向原告支付2018年6月1日暂计至2018年12月31日其所占用的原告的房屋和场地租金共计人民币356000元；2、被告立即搬离其所无理占用的上述原告的房屋和场地；3、全部诉讼费用由被告承担。审理中，原告苏城旧机动车公司明确，第1项诉讼请求变更为要求被告立即向原告支付2018年6月1日起至2018年12月31日止的房租233300元（按40万元/年标准计算7个月）、物业管理费116700元（按20万元/年标准计算7个月），2018年6月至7月的车位费6000元（10个车位，每个车位3600元/年计算2个月）；第二项诉讼请求不在本案中主张。事实与理由：2016年5月30日，原告与被告签订租赁协议，约定由被告向原告租赁苏州市相城开发区春申湖路68号院内1号座的房屋和场地，用于旧机动车经营业务两年，至2018年5月31日止。但至上述期满后的2018年6月1日起，被告在不办续租手续，拒付相应租金的情况下，无理强占上述房屋和场地用于经营至今。原告为此向法院起诉。 被告张跃东辩称，首先，原告主体不适格。承租该处房屋的实际承租人应该是苏州苏城机动车检测中心服务有限公司，而非原告。第二，被告主体不适格。被告虽然以个人名义与原告签订房屋租赁合同，但实际上被告是作为苏州跃翔汽车销售有限公司（下称跃翔公司）的经营者代为签订的合同，在实际经营过程中也是跃翔公司对外经营二手车的，这一点原告是清楚的，因此应当以跃翔公司作为被告。第三、被告自2018年5月31日即租赁合同到期后已搬离该处房屋。原告主张的是房租，但双方在最后一份书面房屋租赁合同到期后没有续签，被告也没有占用过原告的房屋。 经审理查明，2016年5月30日，苏城旧机动车公司（甲方）与张跃东（乙方）签订《场地租赁协议》一份，约定：“甲方向乙方出租位于苏州市相城区，用于乙方的旧机动车经营业务。租赁期为两年，自2016年6月1日至2018年5月31日止，首年租金为肆拾万元。次年按照市场物价增长指数再行商定……乙方须签协后三个工作日内应一次性付清全部费用后方能进场，否则本协议不生效。本协议到期后乙方如需延期，须在到期前30日内办妥续签手续并交清续租费。否则，甲方有权在租赁期限到后立即收回租赁物另行出租……”。 同日，苏城旧机动车公司（甲方）与张跃东（乙方）又签订《补充协议》一份，约定：“乙方向甲方支付租赁场地物业管理费贰拾万元/年。物业管理费支付时间与租赁协议签订时用时交付(一次付清)。甲方保障乙方场地及设施的正常使用并提供必要的日常维护。甲方提供公共场地的清洁卫生服务……租赁协议条款和本补充协议如有矛盾的，以本补充协议为准，其他条款不变……本协议经甲、乙双方签字或盖章即行生效。” 又查，2014年5月9日，苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（下称苏城公司）、苏州市永联铝业有限公司、苏州合丰财富投资管理有限公司（下称合丰公司）、河南省淅川铝业（集团）有限公司经江苏省高级人民法院主持调解，自愿达成调解协议，江苏省高级人民法院作出（2014）苏民再提字第0061号民事调解书予以确认，调解内容为：“一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米•月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档”。该民事调解书已生效。 2018年8月22日，合丰公司以苏城公司未按期足额支付租金为由向本院提起诉讼，要求确认其公司与苏城公司的租赁合同解除，苏城公司按照原租赁协议约定的租金标准向其公司支付2018年8月5日起至2019年2月28日止的房屋占有使用费。本院于2019年5月27日作出(2018)苏0507民初5363号民事判决。苏城公司不服该判决，向江苏省苏州市中级人民法院上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）苏05民终7179号民事判决，认为：“一审法院认定案涉租赁合同于2018年7月5日因合丰公司行使解除权而解除处理不当，本院对此予以纠正。另外，在合丰公司主张案涉租赁合同于2018年7月5日解除的诉请不能成立的情况下，合丰公司据此要求主张合同解除后的占有使用费的基础亦不存在，故本院对合丰公司主张的自2018年8月5日至2019年2月28日的房屋占有使用费亦不予支持。租赁合同因案涉房屋被拆除已无法继续履行自动终止，若双方后续因拆迁安置补偿、房屋租金及占有使用费发生争议的，双方可依法另行主张”，据此作出终审判决：“一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初5363号民事判决；二、驳回合丰公司全部诉讼请求”。 再查，苏城公司、苏城旧机动车公司的法定代表人均为王剑平。两公司于2018年12月17日共同出具说明，载明：“苏城旧机动车公司是苏城公司的关联企业，法定代表人也为同一人。本案所涉土地和房产是苏城公司签下总租赁合同后，授权并交由苏城旧机动车公司分割出租经营的。” 庭审中，苏城旧机动车公司与张跃东一致确认：涉案租赁房屋至2018年5月31日之前的租金、物业管理费均已交纳。 以上事实，由当事人工商信息、《场地租赁协议》、《补充协议》、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、(2018)苏0507民初5363号民事判决书、（2019）苏05民终7179号民事判决书、说明以及当事人陈述等附卷佐证，本院予以确认。 苏城旧机动车公司主张，与其公司建立租赁关系的是张跃东个人，2016年、2017年的租金也是张跃东个人交纳；张跃东另使用10个车位至2018年7月，双方口头约定车位费3600元/年/个，基于其公司要求，张跃东以现金支付；至2019年3月，张跃东仍正常使用租赁房屋，因涉及拆迁，经协商同意免除张跃东在2019年1月之后的租金。为证明其主张，苏城旧机动车公司另举证照片打印件、收据复印件及视频，拟证明张跃东租赁期满后实际经营的事实，同时收据显示张跃东在2016年、2017年分别交纳了600000元。 经质证，张跃东对照片、收据的真实性不予认可，对上述证据的证明目的不予认可，照片不能证明其在2018年5月31日之后仍使用租赁房屋事实，也不能证明其使用有车位，不存在协商减免租金的事实。 张跃东主张，其在2018年5月31日已经搬离，搬至相城区御窑路1888号经营二手车。为证明其主张，张跃东另举证跃翔公司的营业执照复印件、定车协议复印件、车辆销售合同复印件、电子业务回单，拟证明租赁房屋的实际使用方是跃翔公司，张跃东是该公司法定代表人，租金虽从张跃东个人账户支出，但附言载明是跃翔展厅房租。 经质证，苏城旧机动车公司对该证据证明目的不予认可，认可张跃东为承租人，且系张跃东支付的租金。 本院认为，苏城旧机动车公司与张跃东签订的《场地租赁协议》及《补充协议》，均为当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制型规定，应为合法有效。苏城旧机动车公司和张跃东系《场地租赁协议》及《补充协议》的合同主体，苏城旧机动车公司向张跃东交付了租赁房屋，履行了合同义务，其依据合同要求张跃东承担支付租金、物业管理费的民事责任，合法有据，本院予以支持，张跃东应按合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，根据苏城旧机动车公司提供的证据，可以证实张跃东在租赁期限届满后仍继续使用租赁物，张跃东自2018年6月1日起未再支付租金，故苏城旧机动车公司要求张跃东按场地租赁协议约定的年租金400000元为标准支付2018年6月1日起至2018年12月31日止的房租233300元，在合理范围内，本院予以支持。张跃东还应按补充协议约定的物业管理费200000元/年标准支付上述期间的物业管理费116667元。张跃东虽抗辩在2018年5月底搬离租赁房屋，但未提供任何有关搬离及返还房屋的证据，故其抗辩缺乏充分依据，本院不予采纳。关于苏城旧机动车公司主张2018年6月1日起至2018年7月31日止的车位费6000元，张跃东对此不予认可，苏城旧机动车公司也未能提供充分依据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告张跃东于本判决生效之日起十日内支付原告苏州苏城旧机动车交易市场有限公司租金233300元、物业管理费111667元，合计344967元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015825）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的的债务利息。 二、驳回原告苏州苏城旧机动车交易市场有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费收取为人民币6640元，保全费2300元，合计8940元，由原告苏州苏城旧机动车交易市场有限公司负担206元，被告张跃东负担8734元（被告负担之款，原告自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  乔宁宁 人民陪审员  卢芝华 人民陪审员  周福林 二〇一九年十一月十九日 法官 助理  唐若娴 书 记 员  徐雯依