贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初4962号 原告：李德秀，女，布依族，1974年8月15日出生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：潘科曌，系贵州星安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑路，系贵州星安律师事务所实习律师。 被告：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号“灵智广场”，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈凯洋，男，1987年8月24日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告李德秀诉被告贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李德秀的委托诉讼代理人潘科曌、郑路，被告贵州灵智农业集团置业有限公司委托诉讼代理人陈凯洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李德秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告积极履行合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权属登记证书；2.判令被告自2017年5月31日起以总房价款为基数按照每日万分之一的计算利率承担延期交付办理商品房产权转移登记的相关文书的违约金，直至房屋产权转移登记证书交付之日止，现暂定为人民币22771.78元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告于2015年5月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的房屋，合同约定出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人若不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，自约定日期起180日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，现被告超过约定的期限两年之久仍未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已构成违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求维护其合法权益。 被告灵智集团辩称：1.逾期办证存在诸多客观因素,并非被告所能控制及克服，对此，应按照不可抗力原因免除被告的违约责任。根据《合同法》第117条，所谓不可抗力，是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。通常，不可抗力包括以下几种情形:自然灾害、政府行为、战争等等。由于行政行为具有强制性,行政主体在实施行政行为时无需征得行政相对方的同意,行政相对方如拒绝履行行政命令或者行政措施,行政主体可以依法强制履行或向法院申请强制执行。被告作为行政相对方,对于行政主体实施的行政行为,只能服从并执行。本案中,贵州省人民政府2014年1月7日颁发的第150号《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》及2019年进行的消防验收职能部门转换,对开发商而言,显然均具有不可预见性,其政策的实施及交接手续何时能够完成更不是开发商能够左右的。被告和业主签订了合同之后,积极呼吁办理正式用电及消防验收手续,其主观上不存在疏忽或者过失。因此,行政部门的政策变更为抽象行政行为,属于合同法中不可抗力的法定形式,被告不应承担违约责任；2.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日”该条规定“由于出卖人的原因”导致逾期办理产权证的,出卖人应当承担违约责任,即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础,如果因第三人或者不可抗力造成的延误,出卖人不承担违约责任。最高院的上述司法解释已经突破《合同法》违约责任的严格责任原则,以违约方过错为承担责任的前提条件;由于本案中的行政行为造成小区正式用电、消防验收等延误,买受人对于逾期综合验收亦存在重大过错,故出卖人不应承担违约责任。最后,被告已将涉案房屋交由买受人占有使用,逾期办证并不影响其对房屋的正常使用,因此也不会对买受人造成实质上的经济损失。综上所述,被告在本案中对于逾期办证并无过错,原告诉请无事实及法律依据,理应驳回。 经审理，本院确认以下事实：2015年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的房屋出售给原告，房屋价款为287886元，该合同第二十二条约定出卖人应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约支付了全部购房价款,而被告则因为供电、消防验收等多种原因未按合同约定取得商品房所有权初始登记并将相关文书交付给原告，至今，被告仍未取得案涉商品房初所有权初始登记。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同对被告办理房屋产权登记并向原告交付相关文书的时间、逾期交房违约金的计算方式等进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按约履行了支付房款的义务，而被告未按合同约定办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，显属违约，理应承担违约责任。对此，被告辩称造成逾期办证的原因是：1.贵州省人民政府发改委对新建住宅区供配电设施建设费标准进行大幅提高的重大调整，期间暂缓受理客户用电申请，供电部门不能及时为房开项目供电；2.2019年的消防验收职能部门转化所造成，属于不可抗力，应免除责任；3.业主不按时交纳电费，导致无法开通正式用电，不能进行综合验收……因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，且被告未能举证证明上述抗辩理由系不能按时办理房屋产权登记并向原告交付相关文书唯一事由，故对被告的抗辩不予采信。 关于违约金的计算期间，因被告至今仍未能办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，且具体办理的期限无法予以确定，为保障原告的权利能够实现，本院将本案支持违约金的期间调整为自2017年6月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分本院暂不处理，由原告另行主张权利。 关于违约金的计算标准，依照合同约定，逾期办理按照合同约定的按已交付房价款的日万分之一计付违约金，现被告提出抗辩，要求予以调整，且本案中确存在供电、消防验收行政职能变更等不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证计算标准调整为日万分之零点五计算支持。 关于原告主张被告积极履行合同义务，协助原告办理案涉房屋不动产权属登记证书的诉请，因被告至今尚未取得初始登记，不具备办理转移登记的条件，原告可待条件成就后另行处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）第二十七条第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内以287886元为基数自2017年6月1日起按0.05‰/日标准向原告李德秀计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止； 二、驳回原告李德秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费370元，适用简易程序实际收取185元，由原告李德秀负担92元，被告贵州灵智农业集团置业有限公司负担93元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  王志坚 二〇一九年十一月六日 法官助理李昱莹 书记员黄婷婷（代）