山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1402民初3498号原告：德州市海天房地产开发有限公司，住所地德州市德城区新华工业园创业路北。法定代表人：焦桂云，董事长。委托诉讼代理人：刘春刚，山东阳光桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜，山东阳光桥律师事务所律师。被告：德州康宁物业管理有限公司，住所地德州市德城区新湖办事处三八路**。法定代表人：戴培军，经理。委托诉讼代理人：吕福强，男，1964年4月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。该公司副总。原告德州市海天房地产开发有限公司（下简称海天公司）与被告德州康宁物业管理有限公司（下简称康宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海天公司的委托诉讼代理人刘春刚、被告康宁物业公司的法定代表人戴培军及其委托诉讼代理人吕福强到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。海天公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《海天庄园前期物业管理服务合同》；2.判令被告向原告缴纳垫付的水费17053.1元；3.判令被告按照合同约定向原告办理交接手续；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由，2019年1月1日原被告双方签订《海天庄园前期物业管理服务合同》，原告将其开发的海天庄园住宅小区的物业管理委托给被告，合同约定小区收费由被告负责，原告不参与收费，小区内因供水等产生的电费由被告承担。被告自2019年4月起，违反合同规定，不按时交纳小区水电费，为避免小区业主停水，原告为被告垫付水费。被告现已不再对小区物业进行管理，因被告拖欠供水电费，现小区内已停水。被告的行为严重违反双方合同的约定，且被告现已经不继续履行合同，影响小区业主的生活，给原告造成经济损失，构成违约，为此诉至法院，判如所请。康宁物业公司辩称，本公司进驻海天小区始终秉承“业主之上，服务第一”的宗旨。但事情的发生是有原因的，我针对原告诉求我答辩如下：1.被告同意解除合同，但是解除合同的原因在原告，要求原告赔偿损失；2.垫付的水费不是给被告垫付的，是给业主垫付的，因为原告没把自来水彻底改造；3.要求原告赔偿因其违约，按建筑面积承担全年的物业费的30%违约金，退还被告30000元押金并赔偿30000元违约金，合同中载明的饮水井及供暖设备是被告投资，应返还被告及部分维修费用7100元4.退还业主装修押金18000元折抵水费和物业费；5.因原告方供水问题造成业主拖欠物业费未交的计款45000元；6.要求原告负担2017年6月1日起至2019年12月31日物业费65800元；7.退还押金、追缴物业费的、维修费、违约金等损失195900元。综上，原告请求没有事实和法律依据，显系滥用诉权。原告应把上述款项限期归还。原被告的起诉与答辩，双方争议的焦点，致使物业合同无法履行的原因由谁造成，物业合同解除后应由谁承担违约责任，赔偿损失。原告围绕本焦点向本庭提交如下证据：证据一、《海天庄园前期物业管理服务合同》证明原被告双方签订了物业服务合同，原告将海天庄园物业委托给被告管理，双方约定各自的权利和义务。合同第七条第一款约定小区物业管理费等全部服务费由被告直接向业主收取，原告不参与收费。第4款约定小区因供水产生的费用由被告承担。证据二、被告向自来水公司提交的停水通知书、销户申请书，证明被告以业主不缴费为由申请自来水公司停水、销户，侵害了业主权利，违反了双方合同约定。证据三、催费通知书、欠费催缴通知书，证明被告未按时缴纳供水泵房电费，供电部门发出催费通知，小区面临泵房停电小区停水的问题。证据四、履行责任告知书，水费发票，证明原告多次要求被告履行物业管理责任，按时缴纳各项费用，因被告不按时缴纳水费，为避免小区停水影响业主生活，原告为被告垫付了4个月水费，共计17053.1元。被告针对原告提交的综合质证称，对证据一合同不全，还有2页附件。体现不出收费标准。也体现不出物业管理收取水费的标准。对证据二、三、四真实性均无异议。原告针对被告的质证补充说明称，在合同内容中双方约定了相互权利义务，合同附件不影响权利义务。且合同附件体现不出被告称的收费标准，被告认为合同缺少附件应提交双方盖章的附件。被告围绕本焦点举证如下：证据一、图片一宗及电费发票，证明我们一直在履行物业管理服务，并按时缴纳电费。原告对证据一真实性有异议。此照片是被告一方提供的，体现不出时间和地点。对发票真实性无异议，但是证明内容有异议，根据合同规定应该是被告应该履行的义务。电费发票不能对抗原告提交得电业部门的催费通知。原告证据二、催要水费单子，证明我方一直在向业主催要水费。原告对证据二真实性无法确定，只是被告一方出具的，是否催收其结果是被告没有按时缴纳自来水费，且通过被告提交得停水销户申请，证明被告一直未按时交水费。证据三、承诺热线直播，证明签合同时小区用水是井水，不是自来水。原告对证据三真实性有异议，小区已经自来水改造，自来水开户的情况可以证实。当时自来水小区没有覆盖到此小区，井水经过检验，用水合格。2019年小区进行了自来水改造，并有被告向自来水公司缴纳水费。从被告的提交的停水销户申请可以看出被告没交水费原因是未能向业主收取。和原告无关，应由被告负责。被告在自来水公司以自己名义开户，证明其认可在自来水改造后，向自来水缴纳费用。证据四、房管中心回复市长热线的小区停水的原因的开发商和业主。原告对证据四真实性有异议，首先没有任何单位的署名、落款及盖章。对其真实性及内容均不认可。证据五、收取水费告知书，证明要求水表户名改为甲方。被告的提交的停水销户申请可以看出被告没交水费原因是未能向业主收取。和原告无关，应由被告负责。被告在自来水公司以自己名义开户，证明其认可在自来水改造后，向自来水缴纳费用。证据六、海天庄园全体业主要求开发商改造小区自来水运用的证明书。原告对证据六真实性有异议。证据七、追缴甲方未售房屋的物业费及业主预交的维修押金。原告对证据七质证称，该证据和本案无关联。针对原告的质证被告补充说明称，自来水不是改造是偷接。小区深井水没有合格证明。业主诉求材料各职能部门均有记载。对于原告所说的德州房产管理中心小区停水报告可以到房产管理中心调取及2019年8月7日下午住建局对用水问题的会议纪要。2019年8月27日新华办事处会议纪要。原告继续补充说明称，被告提交得查处违章通知书并不是发给原告的是发给被告的。一、自来水不可能是偷接，有开户名、户号和正规发票。二、房产中心内容没有证明效力，其内容是证明自己不处理用水问题。报告对相关事实不能起到证明作用。三、引起这些问题的原因是因为小区发生停水，停水原因是被告未缴纳水费及电费，在被告申请中对此点是认可的。被告违反服务合同约定，原告要求解除合同。被告针对原告的补充质证称，请求法院到自来水公司证实违章的情况。合同约定的是井水，不是自来水。物业公司是代收代缴。业主不交物业公司也交不上。通过原被告举证质证，对原被告双方对原告提交的证据二、三、四均无异议，对原告的证据一合同附件，对合同主要条款没有影响，对被告提交的证据六，业主诉求能够反映一定的客观事实，本院予以认可。故对原被告提交的以上证据本院予以采纳并附卷佐证。对被告提交的证据一，证明自己履行物业管理职能并按时缴纳电费，但是并不能对抗电力部门催交电费的通知，对此证据本院不予采纳。对被告提交的证据二，证明被告给被告催交水费的通知，但该通知只能证明催交过水费，证明不了拖欠水费已经付清，对此证据本院不予采纳。对被告提交的证据三，证明小区用水的情况，不管井水还是自来水，都不应成为不交水费的理由，对此证据本院不予采纳。对被告提交的证据四，房产中心的情况报告对拖欠水费的处理并未作出明确的行为且小区停水原因在开发商的告知书仅是被告单方陈述，并无其他附证证明，对此证据本院不予采纳。对被告提交的找证据五，也仅是被告单方陈述，没有任何机关对其意见作出回复，对此证据本院不予采纳。对被告提交的证据七，已经超出本案诉求范围，对此证据本院不予采纳，被告可另行主张权利。原被告当庭陈述及对证据的审查与认定，本院认定事实如下：2019年1月1日原被告双方签订《海天庄园前期物业管理服务合同》，合同期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止，合同约定，原告将其开发的海天庄园住宅小区的物业管理委托给被告，海天公司无偿提供办公用品，小区收费有被告负责，原告不参与收费，小区内因供水、停电、路灯照明、监控、绿化灌溉、化粪池清理、物业办公楼、门卫及物业管理等产生的电费及其他费用均由被告负担，小区内生活用水的水费由被告收取纳入被告收入，由其负责供水设备的维修、保养、保证其正常运行，入住业主的装修押金由原告收取，交房一年后由原告酌情退还业主，被告单方终止合同向原告支付实际入住面积的全年物业管理费总额30%违约金，饮水井、、地热井设备为系被告投资原来被告所交30000元保证金转入2019年合同保证金，如小区正常运转；公共等设施无损害；与业主无经济纠纷等违约行为，合同履行期届满则如数退给被告。被告自2019年4月起，违反合同规定，不按时交纳小区水电费，为避免小区业主停水，原告为被告垫付水费。被告现已不再对小区物业进行管理，因被告拖欠供水电费，现小区内已停水。被告的行为严重违反双方合同的约定，且被告现已经不继续履行合同，影响小区业主的生活，给原告造成经济损失。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原被告之间签订的《海天庄园前期物业管理服务合同》是双方真实意思的表述，不违反国家强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行彼此的义务。被告在物业管理过程中，致使小区停水、停电影响小区业主正常的生活，虽其辩称，是由于原告的原因造成，但其提交证据证明的事实，仅证明事情发生和自己积极处理的行为，并未使小区现状予以好转，且均都是自己提供的单方证据，即使有政府机关的情况说明，也并未明确谁的原因造成停水、停电，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”故都被告这一辩称，本院不予采纳。原告为被告代垫的水费17053.1元，合同约定是有被告负担的，被告应返还原告垫付费用，原告诉求有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，一直在积极履行物业管理职能，并提交照片予以证实，但照片仅能证明履行管理职能的画面，并未时间与地址，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对其辩称，本院不予采纳。被告辩称的解除合同的其他事实及合同解除的原因，无证据予以证实，如有证据证明其诉求，可另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，双方合同约定如乙方（即本案被告）达不到本合同载明的服务标准或者小区半数业主申请，甲方（即本案原告）有权单方解除合同，并要求乙方承担相应的赔偿责任。现由于停水停电致使被告无法达到双方合同约定的管理标准，原告要求解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上所述，被告违反原被告双方合同对水费、电费的约定，致使合同目的无法实现，双方签订的《海天庄园前期物业管理服务合同》应予以解除，被告应依据合同中对水电费交付的约定交齐拖欠自来水公司的水费17053.1元，该费用现由原告垫付，被告应予返还，合同解除后，被告应积极协助原告办理交接手续。被告关于解除合同的后续损失，可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、解除原告德州市海天房地产开发有限公司与被告德州康宁物业管理有限公司签订的《海天庄园前期物业管理服务合同》；二、被告德州康宁物业管理有限公司于本判决生效后三日内给付原告德州市海天房地产开发有限公司垫付水费17053.1元；三、被告德州康宁物业管理有限公司于本判决生效后三日内向原告德州市海天房地产开发有限公司移交委托的全部物业及其分类管理档案、财务等资料，移交物业的公共财产。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由被告德州康宁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇一九年十一月八日书记员  刘雅男