贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3828号原告（反诉被告）：贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司，住所地六盘水市钟山区中山中路51号沃尔玛超市5楼，统一社会信用代码91520201078499606U。法定代表人：赵东，系贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司经理。委托诉讼代理人：梅健，系贵州长空律师事务所律师，执业证号15202201610837874。委托诉讼代理人：蒋菊，系贵州长空律师事务所律师，执业证号15202201411231479。被告（反诉原告）：六盘水新干线商贸有限公司，住所地六盘水市钟山区中山中路51号，统一社会信用代码915202005650104096。法定代表人：刘俊烈，系六盘水新干线商贸有限公司经理。委托诉讼代理人：张佳，系贵州胜创律师事务所律师，执业证号15202201411552927。委托诉讼代理人：王世民，系贵州民族律师事务所律师，执业证号15201201510834683。第三人：六盘水康众房地产开发有限公司，住所地六盘水市钟山区交通北路城中变电站办公室，统一社会信用代码915202907753128273。法定代表人：向阳，系六盘水康众房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号1520220610287297。委托诉讼代理人：魏丽琴，女，系六盘水康众房地产开发有限公司职工，住六盘水市钟山区。第三人：张植莉，女，1981年11月8日出生，汉族，住贵州省平坝县。委托诉讼代理人：杨文胜，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200310351172。原告(反诉被告)贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司与被告（反诉原告）六盘水新干线商贸有限公司及第三人六盘水康众房地产开发有限公司、张植莉房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2019年8月16日及2019年9月25日对本诉和反诉立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司及其委托诉讼代理人梅健、蒋菊，被告六盘水新干线商贸有限公司及其委托代理人张佳、王世民，第三人六盘水康众房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡碧远、魏丽琴及第三人张植莉的委托诉讼代理人杨文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2011年10月31日签订的《租赁合同》于2015年12月15日已经解除；2.判令被告返还原告租金1335491.17元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年9月被告六盘水新干线商贸有限公司与第三人六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称康众公司）签订《房屋租赁合同》约定：康众公司将位于六盘水市（沃尔玛超市楼上）房屋出租给被告使用。2011年10月31日被告未征得康众公司同意的情况下又将上述房屋转租给原告，并与原告签订《租赁合同》。原告一直使用该房屋，直至2015年12月15日被告法定代表人张植莉与康众公司和原告签订《房屋租赁合同补充协议》约定：“被告与康众公司原签订的《租赁合同》所约定的被告权利及义务由原告全权承担，《租赁合同》原约定的所有条款及各方权利义务不作任何改动。被告交付的《租赁合同》履约保证金自行变更为原告履约保证金，康众公司根据《租赁合同》履行情况在租赁期限届满时退还给原告。”该补充协议说明租赁的双方变成了原告与康众公司，原、被告2011年10月31日签订的《租赁合同》于2015年12月15日已经解除，被告不再享有该房屋的出租权，在该《房屋租赁合同补充协议》签订后，被告以更换法人为理由，欺骗原告签订《六盘水新干线商贸有限公司与金玉满堂关于租金支付方式的》，要求原告自2016年1月1日起分别向被告及康众公司交纳租金，原告按被告要求向被告支付了2016年至2018年三年租金共计1335491.17元。2019年原告因经营困难，请求被告减收租金，被告不同意，无奈之下，原告向康众公司请求减收租金，直到此时原告才明白，被告没有出租该房屋的权力，被告从原告处获得三年的租金属不当得利，故诉至法院。被告六盘水新干线商贸有限公司辩称，原告与被告于2011年10月31日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方仍在履行该合同，被告依约已向原告提供了符合合同约定的房屋，原告亦占有并使用了该房屋至今，并依照合同约定向被告支付了租金，无论从协议约定或是法律规定均不具备解除的条件；2015年12月16日被告与原告签订了一份《六盘水新干线商贸有限公司与金玉满堂关于租金支付方式的补充协议》，该协议系建立在前述《租赁合同》的基础上而签订的，且仅是对租金的支付方式另行约定，原告按该协议约定的租金支付方式分别向被告及第三人康众房开缴纳了长达三年的租金，即《租赁合同》不但没有解除，而且双方仍在继续履行；原告与第三人六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称康众公司）、张植莉签订的《房屋租赁合同补充协议》无效，依法不能作为原告诉称《租赁合同》解除的依据，该《房屋租赁合同补充协议》系在被告并不知情的情形下签订，因为2015年10月10日第三人张植莉向第三人康众公司书面申请，请求批准刘俊烈与张植莉作为共同合作伙伴，共同经营金玉满堂的租赁项目，并由刘俊烈全权负责相关租赁事务及款项的收取，第三人康众公司在该申请上签署同意并加盖公章，同日，刘俊烈也向第三人康众公司提出申请，请求批准自申请之日起沃尔玛太阳商业广场四楼、五楼的租赁项目与第三人康众公司所发生的所有对接事宜由刘俊烈全权负责，第三人康众公司同样在该申请上签署同意并加盖了公章，2015年10月21日第三人张植莉与刘俊烈签订《协议》约定太阳商业广场四层、五层、联通大厦的承租及租出由刘俊烈负责，租金由刘俊烈收取。张植莉已将其原持有被告公司的股份全部转让给刘俊烈，由刘俊烈作为被告的法定代表人，故张植莉已不再享有被告股东资格，其对案涉的租赁项目也不再享有任何的权利，由刘俊烈代表被告行使权利义务，包括与第三人康众公司就租赁项目的对接、租金收取等等，张植莉根本不具有与第三人康众公司以及原告签订任何协议的权利，其在该协议中处分了原本由被告享有的权利义务，其与原告及康众公司签订《房屋租赁合同补充协议》的行为侵犯了被告的合法权益；被告向原告收取租金系依据合法、有效的《租赁合同》享有的权利，不存在不当得利之说法，故请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）六盘水新干线商贸有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告立即支付自2019年1月1日至2019年9月30日的房屋租金385921.92元及违约金20000元给被告，并按照人民银行同期贷款年利率4.6%支付至起诉之日的资金占用费13314.3元给被告，起诉之日的资金占用费仍按年利率4.6%计付直至所拖欠的租金全部支付完毕为止；2.反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：2011年9月16日张植莉与六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称“康众公司”）签订《房屋租赁合同》约定：康众公司将位于六盘水市钟山区㎡租赁给张植莉；租赁期限为自2012年1月1日起至2021年12月31日止；张植莉交付的合同保证金为50000元，并约定了租金计算标准。当时张植莉系被告的法定代表人，是被告的实际控制人，该《房屋租赁合同》约定由张植莉承租的房屋也是用于被告的经营。2011年10月31日，原告与被告签订《租赁合同》约定：被告将位于六盘水市钟山区租赁给原告，租赁面积约为3000㎡，租赁期限从2012年1月1日起至2021年12月31日止，共计十年，约定原告交付合同保证金为20000元，如原告拖欠各项费用达到合同保证金金额的50%，被告有权无条件解除合同，要求原告支付相当于合同保证金金额的违约金。2015年10月10日，张植莉递交给康众公司的《申请》中载明：张植莉租赁的太阳商业广场五层因众多客观原因，一直处于经营困难的局面，现特寻刘俊烈为合作伙伴共同经营，并由刘俊烈全权负责相关租赁事物及租金的收取，康众公司在《申请》上加盖公章以示同意。2015年10月21日，张植莉与刘俊烈签订《协议》约定：由刘俊烈出资1500000元购买张植莉在六盘水新干线商贸有限公司的所有股权，并于2015年10月30日在六盘水市市场监督管理局完成了变更登记。变更登记后，刘俊烈持有被告股份90%，欧婵持股10%；刘俊烈购买股权后，张植莉之前对外签订的所有租赁合同里，位于的承租和出租均由刘俊烈负责，租金由刘俊烈收取。2015年12月14日，张植莉与刘俊烈签订《六盘水新干线商贸有限公司股权转让涉及到的原法人对外签订的租赁合同补充协议》约定：张植莉原来签订的钟山中路51号太阳商业广场五《房屋租赁合同》和《租赁合同》里面约定的租赁事项均由刘俊烈与合同对方履行。2015年12月16日，被告与原告签订《六盘水新干线商贸有限公司与金玉满堂关于租金支付方式的补充协议》约定：从2016年1月1日起原告每次应付给被告的租金均按照扣除其代被告支付给康众公司租金后的余额，直接打入被告指定的刘俊烈账户。2016年1月起至2018年12月底，原告依照约定支付了被告的租金，但自2019年1月1日起至2019年9月30日，原告未依照约定支付被告的租金已达385921.92元，也超过了在违约责任条款中约定的合同保证金的50%，原告应承担相当于合同保证金的违约金20000元。故提出反诉请求。原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司辩称，被告需举证证明其与康众公司有租赁关系及其有权将案涉房屋出租给原告，否则应承担举证不能的法律后果。2011年9月，康众公司与张植莉签订的《房屋租赁合同》仅仅是张植的个人行为，并不是代表六盘水新干线商贸有限公司（简称新干线公司）的职务行为。张植莉与新干线公司系两个独立的法律个体，张植莉与康众公司有租赁关系不能等同于新干线公司与康众公司有租赁关系；康众公司与张植莉签订的《房屋租赁合同》第四条约定“未经甲方书面同意乙方不得将主营场地对外转租，否则甲方无条件解除本合同，收回乙方所承租的铺位，合同保证金不予退还。”，假设张植莉或新干线公司与康众公司有租赁关系，其未经康众公司同意也无权将该案涉租赁场地擅自转租给原告，无转租权转租收取的租金构成不当得利，因此被告应举证证明具有出租权，否则应驳回被告反诉请求；新干线公司与原告于2011年10月31日签订的《租赁合同》不管是张植莉的个人行为还是代表新干线公司的职务行为，在2015年12月15日原告与康众公司、张植莉签订《房屋租赁合同补充协议》之后，被告新干线公司和张植莉均不再享有出租权，也无权收取原告租金。故请求驳回被告反诉请求。第三人六盘水康众房地产开发有限公司述称，原、被告之间争议与我方没有任何关系，因我方将自己的房屋出租给张植莉，至今我方与新干线公司没有任何事实及法律上的关系，反诉请求及本诉请求与我方均无关。第三人张植莉述称，我于2011年9月16日与六盘水康众房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》时我为六盘水新干线商贸有限公司（简称新干线公司）的法定代表人，该租赁合同所承租的房屋是用于六盘水新干线商贸有限公司，2015年10月30日六盘水新干线商贸有限公司将法定代表人由我变更为刘俊烈，此后该公司由刘俊烈全权负责管理，原被告争议的2015年12月15日以后的相关事务与我无关。我无论是从股权还是生产经营管理都从新干线公司退出，退出之前已经将涉案房屋转租了一部分给原告，我在与康众公司签订《租赁合同》时并未约定房屋的用途，但实际上我将其中租来的这部分转租给了原告，我在新干线公司任职期间，涉案房屋的租金是原告支付给我个人，然后我再将应当支付给康众公司的部分支付给康众公司，新干线公司法定代表人在变更为刘俊烈之后，我并不清楚原被告之间针对涉案房屋的租金支付情况，我也未在插手对涉案房屋的管理。原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司、被告六盘水新干线商贸有限公司及第三人六盘水康众房地产开发有限公司、张植莉围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证，对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的：六盘水康众房地产开发有限公司与被告六盘水新干线商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，因系复印件，故本院不予确认；2011年10月31日六盘水新干线商贸有限公司与赵东签订的《租赁合同》，因其内容未违反有关法律法规的强制性规定，且符合对证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院予以确认；2015年12月15日六盘水康众房地产开发有限公司、张植莉、原告签订的《房屋租赁合同补充协议》，因签订该协议时张植莉已经不再是被告的法定代表人，且其在被告的股权已经转让给刘俊烈，该协议涉及对被告承租物的处理，损害了被告的利益，故对其合法性本院不予确认；2015年12月18日，原被告之间签订的《关于租金支付方式的补充协议》、《租金交纳明细表》及原告支付租金给被告的支付票据，因被告无异议，且其内容未违反有关法律法规的强制性规定，故本院予以确认。对被告提交的：2011年10月31日原告与被告签订的《租赁合同》，因其内容未违反有关法律法规的强制性规定，且符合对证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院予以确认；《申请》两份，因六盘水康众房地产开发有限公司无异议，故本院予以确认；张植莉和刘俊烈签订的《协议》，因张植莉无异议，且其内容未违反有关法律法规的强制性规定，故本院予以确认；2015年12月16日原被告签订的《补充协议》及原被告的资金来往明细，因相互印证了原告与被告已履行部分合同权利及义务的事实，故本院予以确认。对第三人六盘水康众房地产开发有限公司提交的证据：张植莉与六盘水康众房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，因原告无异议，其内容未违反有关法律法规的强制性规定，且符合对证据的真实性、合法性、关联性的要求，故本院予以确认；2015年12月15日第三人与原告签订的《房屋租赁合同补充协议》，因签订该协议时张植莉已经不再是被告的法定代表人，且其在被告的股权已经转让给刘俊烈，该协议涉及对被告承租物的处理，损害了被告的利益，故对其合法性本院不予确认；申请，因系复印件，故本院不予确认。本院经审理认定事实如下：第三人六盘水康众房地产开发有限公司系位于六盘水市钟山区房屋的所有人，其房屋产权证号码为六盘水市房权证钟山区字第××号，建筑面积33001.5平方米。被告六盘水新干线商贸有限公司（以下简称新干线公司）成立于2010年11月22日，最初的法定代表人为第三人张植莉，住所地为六盘水市钟山区。2011年9月16日张植莉代表新干线公司与六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称康众公司）签订《房屋租赁合同》约定：康众公司将上述房屋中的太阳商业广场五层建筑面积为2940平方米出租给张植莉作为新干线公司的经营场地；场地面积2331平方米，每平方米每月租金25元，中厅面积609平方米，每平方米每月租金13元；租赁期间自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年；张植莉在合同签订前支付合同保证金50000元给康众公司；张植莉单独使用自已的营业执照等，但不能经营与沃尔玛超市同类的商品；未经康众公司同意不能将主营场地转租；同时合同还对其他权利及义务进行了约定。2011年10月31日原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司（以下简称金玉满堂公司）的法定代表人赵东为该公司的设立与新干线公司签订《租赁合同》约定：新干线公司将位于六盘水市钟山区部分区域出租给赵东搞餐饮；租赁物面积3000平方米，内厅面积2391平方米，每平方米每月租金37元，中厅面积609平方米，每平方米每月租金30元；租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年，2011年11月1日至2011年12月31日为免租期；合同保证金为20000元，于合同签订之前原告向被告交纳，用以保证合同的履行，合同期满后，原告如不续约，其将租赁物交付给被告验收并结清各种款项的30个工作日内，被告不计利息全额退还原告，但原告违约而提前终止合同或连续30天不能交清应交款项的，不予退付；原告如欠付各项费用达合同保证金金额的50%，被告有权无条件解除合同，并要求原告支付相当于合同保证金金额的违约金；同时合同还对其他权利及义务等进行了约定。2011年10月31日之后原告便开始在该合同约定出租的房屋中开始经营，2014年8月19日原告经工商部门办理了工商登记。2015年10月10日张植莉向康众公司提出申请载明：本人与贵公司签订的沃尔玛太阳商业广场四楼、五楼租赁合同因诸多客观原因，一直处于困难经营的局面，本人难以维持经营，现特寻求刘俊烈为合作伙伴，共同经营四楼（金玉满堂），五楼（新摇篮）租赁项目，并由刘俊烈全权负责相关租赁事务及款项的收取。当日刘俊烈向康众公司提出申请载明：本人与受张植莉邀请与之合作经营贵公司开发的沃尔玛太阳商业广场四楼、五楼租赁物。现双方就合作已达成一致共识，本人特向贵公司申请，恳请批准我与张植莉的合作，即日起该租赁物项目与贵公司发生的所有对接事宜由刘俊烈全权负责。次日康从公司的领导在该二份申请中签署意见同意并加盖印章。2015年10月21日刘俊烈与张植莉签订《协议》约定：刘俊烈出资1500000元购买张植莉在新干线公司的股权，公司100%的股权由刘俊烈持有，刘俊烈接手新干线公司后，从股东变更备案之日起，所有经营活动由刘俊烈负责，新的债权债务由刘俊烈承担，接手前的债权债务由原股东张植莉负责等等。2015年10月30日六盘水新干线商贸有限公司的法定代表人由张植莉经工商登记变更为刘俊烈。2015年12月14日刘俊烈与张植莉签订《六盘水新干线商贸有限公司股权转让涉及到的原法人对外签订的租赁合同补充协议》约定：张植莉与六盘水康众房地产开发有限公司签订的太阳商业广场四楼、五楼、联通大厦苹果酒店及其独立大厅的租赁合同及张植莉与天龙公司就天龙小区物业管理及停车收费的承包合同等几项合同均为股权变更内容，这几份合同约定的租赁事项均由刘俊烈与合同对方履行租赁合同约定的相关条款。2015年12月18日新干线公司与金玉满堂公司因新干线公司的法定代表人由张植莉变更登记为刘俊烈而签订《租金支付方式的补充协议》约定：2016年1月1日起的所有租金由新干线公司法定代表人刘俊烈收取，金玉满堂公司按原合同规定的时间支付，并直接支付至刘俊烈账户；租金支付方式及金额如下：从2015年12月15日开始支付2016年1月1日起的每期租金总额分两部分打入刘俊烈和康众公司指定的账户，即金玉满堂公司每次应付给新干线公司的租金均按扣除其代新干线公司支付给康众公司的租金后的余额，并直接打入新干线公司指定的刘俊烈账户等等。2015年12月15日以康众公司为甲方、张植莉为乙方、金玉满堂公司为丙方签订《房屋租赁合同补充协议》约定：甲、乙双方原签订的《租赁合同》所约定的乙方权利及义务由丙方全权承担，原约定的所有条款及各方权利义务不做任何改动；乙方交付的《租赁合同》履约保证金自行变更为丙方履约保证金；签订本协议所涉及乙方、丙方的权利义务由双方自行解除。该协议签订之后原告按照其于2015年12月18日与被告所签订的《租金支付方式的补充协议》约定已将2016年1月1日至2018年12月30日的租金分别支付给了给康众公司及被告，其中被告收取的租金为1335491.17元，按照该补充协议约定原告尚欠自2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金为385921.92元未支付给被告，原告认为2015年12月15日张植莉与康众公司和原告签订的《房屋租赁合同补充协议》后租赁关系的双方变成了原告与康众公司，原、被告2011年10月31日签订的《租赁合同》于2015年12月15日已经解除，被告不再享有该房屋的出租权，其收取原告支付的2016年1月1日至2018年12月30日期间的租赁1335491.17元系不当得利，要求被告返还该租金等，被告则认为2015年12月15日张植莉与康众公司和原告签订的《房屋租赁合同补充协议》系在被告并不知情的情形下签订，损害了被告的利益，因而提出反诉，要求原告支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金为385921.92元等给被告。本院认为，原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司及被告六盘水新干线商贸有限公司主张返还租金和支付租金的涉案房屋虽然系第三人张植莉于2011年9月16日与第三人六盘水康众房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》约定由张植莉所承租的，但此时张植莉系被告的法定代表人，且该房屋实际也是作为被告的经营所用，故张植莉与六盘水康众房地产开发有限公司签订该合同的行为代表被告。2011年10月31日原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司的法定代表人赵东与被告签订的《租赁合同》虽然未加盖六盘水康众房地产开发有限公司印章和未经该公司法定代表人签字认可同意被告转租涉案房屋，但六盘水康众房地产开发有限公司对原告在涉案房屋中经营至今未提出异议，也未要求与被告解除合同，且2016年1月1日至2018年12月30日的租金系原告直接支付给六盘水康众房地产开发有限公司，由此可见六盘水康众房地产开发有限公司对被告将房屋转租给原告的行为不持异议。2015年10月30日六盘水新干线商贸有限公司的法定代表人已由张植莉经工商登记变更为刘俊烈，且张植莉不再是六盘水新干线商贸有限公司的股东，此后张植莉对六盘水新干线商贸有限公司的相关权利的处分在未经授权的情况下其无权作出，2015年12月15日以康众公司为甲方、张植莉为乙方、金玉满堂公司为丙方签订的《房屋租赁合同补充协议》系对被告承租物权的处分，损害了被告的利益，应属无效，故对原告的诉讼请求本院不予支持，对被告反诉要求原告支付租金的诉讼请求本院予以支持。对被告主张的违约金及资金占用费，虽然原告未按约定支付租金给被告，但原告与被告约定原告支付违约金的前提是合同解除，而被告并未要求解除合同及原、被告签订的相关合同中并未约定计付资金占用费的标准，故本院对被告主张的违约金及资金占用费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司的诉讼请求；二、原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给被告六盘水新干线商贸有限公司自2019年1月1日至2019年9月30日期间的房屋租金385921.92元；如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回被告六盘水新干线商贸有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费8410元（原告已预交），由原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司负担；反诉案件受理费3794元、反诉申请财产保全费2616元（被告已预交），由被告六盘水新干线商贸有限公司负担312元，原告贵州味吾穹金玉满堂饮食发展有限公司负担6098元（由原告连同上列第二款项一并返还给被告6098元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  赵泽芬二〇一九年十一月十一日书记员  杜颖异