广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初2257号原告：梁振友，男，1962年8月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告：钟某(是原告梁振友妻子)，女，1963年8月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告共同委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。原告共同委托代理人：何正大，广东红棉律师事务所律师。被告：钟培越，男，1971年8月3日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：阮某（是被告钟培越妻子），女，1972年1月18日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：广东金多富电器有限公司。住所地：廉江市吉水镇那楼寨村委金坡村。统一社会信用代码914408810795796328.法定代表人：阮某，该司负责人。三被告的共同委托代理人：林县连，广东粤正律师事务所律师。第三人：廉江市吉水镇那楼寨村金坡村民小组。住所地：广东省廉江市吉水镇那楼寨村民委员会下寨村。法定代表人：梁振兵，该村民小组村长。委托代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：何正大，广东红棉律师事务所律师。原告梁振友、钟某诉被告钟培越、阮某、广东金多富电器有限公司、第三人廉江市吉水镇那楼寨村金坡村民小组农村土地承包合同纠纷一案，本院2019年6月11日受理后，依法适用普通程序审判，于2019年7月29日、9月24日公开开庭进行了审理。原告梁振友、钟某及其委托代理人梁伟生、何正大，被告钟培越、阮某、广东金多富电器有限公司的委托代理人林县连，第三人廉江市吉水镇那楼寨村金坡村民小组的委托代理人梁伟生、何正大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁振友、钟某向本院提起诉讼请求：1、判决解除原被告租赁合同关系，被告立即搬离涉案地址;2、判决被告按每月租金3万元的标准，向原告支付从2018年8月至被告撤出涉案地址之日止的租金(现从2018年8月暂计至2019年5月共10个月的租金为30万元，利息为5905.10元,从2018年8月分段暂计至2019年5月28日)以上合计:305905.10元;3、判决被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由:2010年10月1日，原告与第三人签订土地承包合同，承包位于广东省××水镇××村委××约3亩的土地，原告一直按时向第三人支付费用。2010年10月中旬，原告将上述承包用地出租给被告，鉴于被告钟培越是原告的小舅子，原告钟某又在被告钟培越处打工，且被告钟培越当时经济条件较差，故基于亲戚情谊，双方约定原告将上述用地以每月租金3600元的低价出租给被告钟培越，免租6年，双方未签订租赁合同。2013年10月14日，被告钟培越与被告阮某在上述地址注册了广东金多富电器有限公司，经过几年的经营，被告的经济效益越来越好，于是双方约定被告自2016年11月起开始向原告支付租金，此后被告钟培越一直按时支付租金。因物价上涨，原被告于2018年7月协商按5400元/月收取租金，被告同意并按时支付了当月租金。但从2018年8月至今长达10个月的时间里，被告一直占用上述土地却分文未付，原告多次催讨，被告均拒不支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告迟延交付租金，经过原告多次催讨仍然拒绝交付，被告的行为已经构成根本违约，原告己发书面函给被告要求解除双方事实上的租赁合同，但被告至今仍占用该土地进行经营。为保护原告的合法权益，原告依法提起诉讼（原告钟某补充陈述，被告称口头约定租赁40年不予认可，没有依据；阮某转账支付给钟某的60万元款项属于钟某在广东金多富电器有限公司股份转让款，由阮某买断钟某的股份是100万元，只支付60万元，还有40万元尚未支付，该60万元不属于土地租金）。原告对其陈述事实提供的证据有：1、土地承包合同，证明原告与第三人签订合同，承包位于廉江市吉水镇那楼寨村委金坡村约3亩的土地，东至：梁国经、梁炳清的林地，南至：金坡村村道水泥路边，西至：梁忠进、梁广进的住宅，北至：良村田边；2、第三人出具的收款收据，证明原告每年按时支付租金给第三人；3、原告银行账户交易明细，证明原告与被告一存在事实租赁关系，被告一自2016年10月至2018年6月，每月按月租金3600元支付租金，自2018年7月起，每月按月租金5400元支付租金，但2018年7月后被告一未付租金；4、律师函及EMS快递单，证明被告于2019年4月27日收到原告寄出的第一封律师函，于2019年5月11日收到原告寄出的第二封律师函，于2019年收到原告寄出的第三封律师函。原告多次与被告协商沟通，被告均不予理睬。5、转让协议，证明钟某是广东金多富电器有限公司实际的股东之一，通过签订协议书出让股份获得首付60万元的转让款，还有40万元转让款尚未支付。针对原告的请求，被告钟培越、阮某辩称：一、原被告之间的转包合法有效，转包期限为40年这一事实不仅有原被告之间的口头协议，在金坡村也是众所周知的事实。2010年因为被告投资的广东金多富电器公司需要另寻厂房搬迁，被告看中了本案涉案土地，而涉案土地属于金坡村的集体土地，而被告钟培越的姐夫即原告梁振友就是该村村民，于是被告钟培越，阮某便与原告梁振友商量，最后双方口头约定:1、梁振友去村里将涉案土地承包出来期限为40年；2、梁振友将涉案士地承包出来之后再转包给两被告，村里的承包费由两被告全部承担；3、两被告取得涉案土地使用权之后在该土地上投资建设厂房等永久性固定资产，40年承包期满后，涉案土地上面的永久性建筑等固定资产全部归梁振友所有。双方口头协议一致后，梁振友如期将涉案土地承包到手，梁振友承包涉案土地后如约转包给两被告使用，但是当时两被告没有钱，于是两被告又将涉案土地再次转包给广东金多富电器公司投资建厂。在广东金多富电器公司建设厂房期间，有金坡村的村民听说涉案土地承包给梁振友再转包给广东金多富电器公司建设厂房，40年期满后所有固定资产归梁振友所有的事实后，就提出异议，不同意承包给梁振友。后来金坡村专门就此事召开村民大会，最后还是同意承包给梁振友，也不反对梁振友将涉案土地进行转包，原承包金额和期限不变，但是有一点必须明确那就是40年承包期满后涉案土地上的所有固定资产建筑全部归村集体所有.并且第三人金坡村还与梁振友补签了书面的《承包协议》，将相关的承包细节约定清楚，村里为了让村民40年后还记得这个事情，还专门复印了很多份《承包协议》，然后每户村民家里发放一份。2013年广东金多富电器公司在涉案土地上全部建成厂房并将厂址搬迁至涉案土地，由于第三人金坡村不同意涉案土地上的固定资产给梁振友，梁振友看其在转包土地给被告无利可图后，就要求被告给转包费。被告经过慎重考虑后，同意了梁振友要求支付转包费的要求，双方于2013年再次口头协议:梁振友将涉案土地转包给被告40年，被告从2014年1月开始每月支付梁振友3600元的转包费，村里的承包费用依旧由被告承担。2018年7月，梁振友对被告说转包费每月3600元嫌少了，要增加至每月5400元。当时被告不同意，认为村里的承包费每月才100元，被告每月给梁振友3600元已经不少了，况且双方在2013年时已经约定好了每月3600元的转包费，直至承包期满都是这个价，所以不同意增加转包费。谁知道梁振友竟然完全不顾姐弟亲情，亲自跑来金多富公司捣乱要挟，被告报警也没用，梁振友依然不放在眼里，依然捣乱.被告为了不影响金多富的生产经营，最后迫于无奈答应梁振友先将2018年7、8月份两个月按每月5400元转包费支付给梁振友，然后被告再一次性向梁振友、钟某支付剩余32年的转包费60万元。梁振友、钟某答应收到上述60万元后不得再以任何理由要求被告支付任何费用。村里的承包费还是由被告交。上述事实可知，被告与梁振友、钟某之间的转包合法有效，双方约定的转租期限为40年。现在承包期未届满，梁振友、钟某无权要求解除承包合同关系，更无权请求原告搬离涉案土地。二、梁振友、钟某无权收回承包地。根据原告的陈述以及双方证据来看，本案不属于租赁合同关系，而是农村土地承包合同关系，根据《中华人民共和国土地承包法》第二十六条的规定，承包期内，发包方不得收回承包地。本案中涉案土地第一次的发包人为第三人，梁振友作为承包人，所以无法定事由第三人不能解除与梁振友之间的承包关系。同样的，在转包关系中，发包人为梁振友，承包人为被告，承包的都是同一块农村土地，因此，根据上述法律规定，原告一经与被告建立农村土地承包关系，就不得收回承包地.更何况被告已经承包了涉案土地9年，广东金多富电器公司又在涉案土地上面投入了大量的资金进行建设三、原告请求被告支付305905.10元租金没有事实根据和法律依据，根据上述事实和答辩人提供的证据，答辨人已经向被答辨人支付了40年承包期的全部转包费，被答辩人请求答辩人支付305905.10元租金没有任何事实根据和法律依据，请求依法驳回。四，被告与广东金多富电器公司已经在涉案土地上投入大量资金建设厂房等建筑，价值600多万，如果原告执意要收回涉案土地，驱赶被告以及广东金多富电器公司而法院也支持原告的话，那么就请法庭根据公平公正的原则对涉案土地上现存的不动产建筑物等进行评估然后判决梁振友折价补偿给被告以及广东金多富电器公司。综上所述，原告的诉讼请求以及事实理由既没有事实根据又没有法律依据，依法应驳回起诉或者驳回全部诉讼请求。被告钟培越、阮某为其辩解提交的证据有：1、中国建设银行个人账户支出明细，证明被告钟培越与原告约定一次性结清承包转包金60万元并且支付完毕；2、廉江市吉水镇那楼寨村民委员会证明，证明涉案土地上所有厂房的所有权人是广东金多富电器有限公司，并且广东金多富电器有限公司使用涉案土地的事实，村委以及所有村民都是知情的并且同意的。被告广东金多富电器有限公司辩称：一、原告无权起诉我公司，依法应驳回其的起诉。根据合同相对性的原理，我公司与原告之间没有合同关系，我公司使用涉案土地是从钟培越手中承包过来的，不是从原告梁振友手中承包过来的。原告主张与我解除租赁合同关系无从说起也没有法律依据。二、根据《中华人民共和国土地承包法》的相关定，原告无权要求我公司搬离涉案土地。我公司只不过是本案涉案土地的承包经营者，其取得的只是对涉案土地的承包经营权，并不是所有权或者使用权，并且涉案土地上的不动产建筑的所有权是我公司的，那么原告梁振友既不是土地所有权人，也不是建筑物的所有权人，况且如果存在拖欠转包费的情况，也是钟培越拖欠原告梁振友的，而不是我公司拖欠梁振友的，凭什么要求我公司人搬离。三，原告请求我公司支付305905.10元租金没有事实根据和法律依据。四、我公司对原告梁振友与钟培越之间的事情不清楚，也与我公司无关。我公司已经在涉案土地上投入大量资金搞建设，原告一句话叫我公司搬离就搬离，然后公然霸占我的房产，这对我公司显然是不公平的，如果法庭定要判决我公司搬离，那原告梁振友必须将上述财产折价补偿给我公司。综上所述请求法院驳回原告的起诉或者诉讼请求。被告广东金多富电器有限公司没有提供证据。第三人廉江市吉水镇那楼赛民委员会金坡村民小组辩称：涉案士地是第三人承包给原告梁振友的，承包期限从2010年10月1日起至2050年9月30日止，原告梁振友自承包土地以来一直按时向第三人交纳租金，是涉案土地的合法使用权人。原告梁振友与被告钟培越、阮某、广东金多富电器有限公司一案是出租方与承租方的租赁纠纷，与第三人无关，本案的审理结果不影响第三人与原告梁振友的承包合同关系。因被告拒绝支付租金给原告，故第三人同意原告梁振友的全部诉讼请求。第三人廉江市吉水镇那楼赛民委员会金坡村民小组提供的证据有：《中华人民共和国林权证》（编号B4400034797），证明本案争议的土地性质是林地，使用权人是第三人。被经开庭质证，当事人的质证意见是：一、被告钟培越、阮某、广东金多富电器有限公司、对原告的证据1三性无异议；对证据2钟培越从2014年开始支付转账转包费给原告；对证据3三性无异议，对证明内容有异议，但是被告钟培越给原告交给支付的，不是原告交付的；对证据4三性均有异议，没有事实根据以及法律依据；对证据5转让协议书质证意见是对三性均有异议，乙方是钟培越，没有钟培越本人的同意签字，也没有委托其他人在上面签字，所以该份协议只是原告两夫妻自己制作出来的协议，见证人签字是否是见证人亲自签字无法确认，不认可该份协议书，与本案无关联。二、原告对被告的证据1转款60万元的事实确认，但是与本案无关联，是钟某出让在广东金多富电器有限公司的股份给钟培越的股份款；对证据2三性不予确认。广东金多富电器有限公司的工商登记是被告两夫妻，但是原告钟某有其中的股份，对于厂房的建设原告都有出资。三、原被告对第三人的证据无异议。本院经审理查明：原告梁振友、钟某是夫妻关系。被告钟培越、阮某是夫妻关系。钟某与钟培越是姐弟关系。广东金多富电器有限公司登记成立于2013年10月14日，类型是有限责任公司（自然人投资或控股），股东是钟培越、阮某。2010年10月1日，原告梁振友与第三人签订一份《土地承包合同》，约定原告梁振友承包第三人位于广东省××水镇××村委××村田边后背山约3亩的土地，四至是：东至梁国经、梁炳清的林地，南至金坡村村道水泥路边，西至梁忠进、梁广进的住宅，北至良村田边，承包期限40年（2010年10月1日至2050年9月30日），每年承包款1200市斤稻谷，按当年国家定购价为准折合为人民币，梁振友方开发利用该土地时，可自由支配土地使用权等。第三人拥有2004年11月25日合法登记的后背山50亩的土地《林权证》（编号B4400034797）。2010年10月中旬，原告梁振友与被告钟培越、阮某口头约定将上述承包用地转包给被告钟培越、阮某。口头约定转包每月租金3600元，免租6年，被告自2016年11月起开始向原告支付租金，转包期40年等。第三人知道原告梁振友与被告钟培越、阮某口头约定上述承包用地转包后没有异议。2013年10月14日，被告钟培越、阮某登记成立广东金多富电器有限公司登记时，公司住所在上述土地内，广东金多富电器有限公司已在上述土地上建起厂房使用。2016年11月11日后，被告钟培越、阮某开始向原告梁振友按每月3600元支付承包金。2018年7月前被告钟培越阮某一直按时支付租金。2018年8月后，原被告口头协商同意自2018年9月后按月租5400元支付租金，被告钟培越、阮某于2018年9月3日支付了2018年9月的月承包金5400元（所有承包金是汇款支付），2018年10月后的租金不再支付给原告。2019年5月9日、5月22日，原告通过广东红棉律师事务所的何正大律师发《律师函》给原告钟培越，要求自2018年9月至2019年5月的租金按每月30000元租金支付，否则诉讼。被告阮某曾于2018年7月19日汇款支付600000元给原告钟某，称是按月租金5400元标准一次性支付余下至2050年9月30日全部租期的租金。原告否认，称600000元是被告阮某支付原告钟某拥有广东金多富电器有限公司10%股份转让款。另查明，原告向本提供一份没有落款时间和被告没有签名的《协议书》。协议书的内容是“甲方钟某，乙方钟培越，丙方梁振友。鉴于甲方在广东金多富电器有限公司(以下简称“公司”)拥有10％股权，现甲方拟转让其在公司拥有的全部股权，乙方同意受让甲方在公司拥有10％股权。甲、乙、丙三方经友好协商，本着平等互利、协商一致的原则，就股权转让等事宜达成如下协议:一、甲方同意将其在公司所持10％股权转让给乙方，乙方同意受让。二、甲方同意根据本合同所约定的条件，以人民币100万元将其在公司拥有的10％股权转让给乙方，乙方同意以此价格受让该股权。三、乙方在本合同签订当天已通过阮某在中国建设银行账户分两笔各人民币30万合计人民币60万元转账支付给了甲方(户名:钟某，开户银行:农村信用社账户，账号:80×××56)，剩余人民币40万元，乙方从次月开始每月向甲方支付人民币2万元，直至付清四、位于廉江市××金坡村的，面积为6000年方米的，现由公司承租的厂房(以下简称“该厂房”)。该厂房土地由梁振友代表钟某、钟培越及梁振友三人向金坡村民小组承包并签订《土地承合同》，承包期自2010年10月1日至2050年9月30日，每年承包费为1200市斤稻谷。该厂房由钟某及钟培越出资承建厂房，该厂房由钟某占10％，钟培越占75％，梁振友占15％按份共有。公司承租该厂房期间，该厂房土地承包费由公司每年向金坡村民小组支付。该厂房现由公司按每月6元平方的租金标准承租，租金自本合同签订之日起5年内不变，5年后根据市场价格另行协商确定。公司每月28日前向钟某支付当月租金人民币3600元，向梁振友支付当月租金人民币5400元，向钟培越支付当月租金人民币27000元。若公司不再在该厂房生产经营，则该厂房土地承包费由钟某占10％，钟培越占75％，梁振友占15％承担及支付，任何一方均有义务为该厂房寻找租客，同一时间内如有两个或以上租客有意愿承租的，应出租给条件最优者，按该厂房实际租金收入并按上述比例进行分配。五、本合同签订之日起，甲方不再是公司股东，亦不再参与公司财产、利润的分配。六、本合同签订之日起，任何一方不得直接或间接影响公司的生产经营及该厂房的出租经营。七、钟某及梁振友作为金坡村村民，应负责协调公司及该厂房与金坡村民小组及村民的关系，为公司的生产经营及该厂房的出租经营创造有利条件。八、本协议由甲、乙、丙三方于2018年7月19日签订，自三方签字之日起生效。九、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。”。被告钟培越、阮某否认该协议的事实存在，不予认可。原告提起本案诉讼。本院认为：本案是农村土地承包合同纠纷，争议的焦点是原告梁振友、钟某与被告钟培越、阮某土地转包合同效力和被告钟培越、阮某支付的60万元是租金或是股份转让款，被告被告钟培越、阮某是否违约、合同应否解除。一、原告梁振友与第三人签订的《土地承包合同》，是当事人真实意愿，没有违反法律法规的规定，合法有效。事后原告梁振友将《土地承包合同》口头转包给被告钟培越、阮某，第三人知道后一直没有异议，原告梁振友与被告钟培越、阮某的转包合同合法有效，受法保护，双方应当履行。被告钟培越、阮某在履行转包合同中，于2018年10月后不再支付给原告。2019年5月9日、5月22日，原告通过广东红棉律师事务所的何正大律师发《律师函》给原告钟培越催收租金，要求自2018年9月至2019年5月的租金按月租金30000元支付，没有事实和法律依据，不予认定和支持。二、被告钟培越、阮某支付的60万元是租金或是股份转让款问题。原告不是广东金多富电器有限公司登记股东，也无有效的证据提供证明其是广东金多富电器有限公司事实上股东。原告提供的证据材料《协议书》没有落款时间和被告钟培越、阮某没有签名，且《协议书》中“该厂房土地由梁振友代表钟某、钟培越及梁振友三人向金坡村民小组承包并签订《土地承合同》，”内容与原告起诉陈述事实不符，不能确认其真实性、合法性、关联性，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，本院对被告钟培越、阮某支付的60万原告主张是股份转让款，不予认定支持。被告钟培越、阮某支付的60万元应视为租金支付款项。因此，被告钟培越、阮某在全面履行合同时，不构成违约。原告请求解除合同没有事实和法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第二百ニ十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，应予驳回。三、被告广东金多富电器有限公司不是本案土地承包合同当事人，与原告没有承包或租赁关系。广东金多富电器有限公司在争议的土地上登记成立，并建设厂房不是本案审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告梁振友、钟某的诉讼请求.本案受理费5888元，财产保全费1520元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈如辉人民陪审员  吴志通人民陪审员  龙小云二〇一九年十一月二十九日书 记 员  庞雪霞