重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初7281号原告：重庆良荣房地产开发有限公司，住所地重庆市綦江区三角镇向阳街，统一社会信用代码915002225656198207。法定代表人：喻良荣，董事长。委托诉讼代理人：张晓芬，女，1969年10月13日出生，汉族，公司职工，住重庆市合川区涞滩镇水寺村11组105号。委托诉讼代理人：李贵宾，重庆市綦江区打通法律服务所法律工作者。被告：唐玉梅，女，1980年6月10日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：黄学进，男，1974年10月27日出生，汉族，系被告丈夫，住重庆市巴南区林荫村18号4幢33-1。原告重庆良荣房地产开发有限公司与被告唐玉梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，由审判员雷永独任审判，兰云星担任法官助理，依法适用简易程序，于2019年10月8日和2019年10月24日两次公开开庭进行了审理。原告重庆良荣房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张晓芬、李贵宾，被告唐玉梅及其委托诉讼代理人黄学进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆良荣房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告欠款20000元及利息（利息以100000元基数，从2018年7月15日起按月利率2%计算至欠款付清时止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月15日，原、被告签订《荣盛逸庭分期付款协议》，约定：一、被告购买坐落于重庆市綦江区隆盛镇南街xx号荣盛逸庭x幢x-x号房屋，建筑面积79.45平方米，总成交金额198625元；二、被告的购房总价款须在交房之日起最迟五年内向原告全部支付完成，被告接房时支付确有困难的也须支付总价款50%的房款，实际支付109715元，剩余房款100000元分期支付（每年至少支付分期款的20%，并且所欠房款按年利率8%支付利息给原告），分期款可提前支付，支付时间为：（1）2019年7月15日前支付分期款20000元，利息按所欠房款的年利率8%计算.......；三、被告未按约定时间支付分期款的，视为违约，违约金为所欠房款的等额金额，并且所欠房款（自欠款之日起至付清欠款时止）须支付月利率2%的利息。2019年7月15日，双方约定的付款期限届满后，原告多次催收房款，被告置之不理，被告的行为已严重违反约定，损害了原告的合法权益。现原告为保护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告唐玉梅辩称：2017年7月25日，被告与原告签订了《商品房认购协议》。2017年7月25日至2018年7月15日期间，被告多次要求原告签订正式的商品房买卖合同及网签备案合同，原告的售房工作人员明确答复待交房时再签订。2018年7月15日交房时，原告还是不能签订正式购房合同和网签合同，原告的售房工作人员张晓芬承诺在交房后三个月签订正式合同，且只能按原告的要求才能办理接房手续，被告在急需用房的情况下，被迫与原告签订了《荣盛逸庭分期付款协议》，且交清了所有相关费用，办理了接房，并对房屋进行了装修。至今，原告仍不与被告签订正式的购房合同和网签合同，原告向被告交付的房屋至今未开通天然气，一直使用临时用电，二次供水也污染严重，且房屋没有经过竣工验收，房屋交付不符合法律的规定。据此，被告有权拒绝支付分期购房款，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理后认定事实如下：原告系具有房地产开发资质的有限责任公司，位于綦江区隆盛镇南街xx号“荣盛逸庭”项目系其投资开发，该项目于2016年1月9日取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2017年7月25日，原、被告签订《商品房认购协议书》，约定被告认购原告开发的荣盛逸庭x-x号房屋，建筑面积约79.45平方米，套内面积约65.01平方米，总房款198625元，相关税费及代收费共10451元，付款方式为按揭付款；被告在签订本协议时，已向原告支付该房屋定金50000元，定金不退；第二次交款后三个月内付清首付款及相关税费；签订正式购房合同时被告应提交相关个人资料；房款包含水、电、闭路电视、电话四通的初装费用。同日，被告向原告支付了前述房屋的购房定金50000元。2018年7月15日，原、被告签订《荣盛逸庭分期付款协议》，约定：一、商品房为清水房，坐落为重庆市綦江区隆盛镇南街xx号x幢，房号为x层x号，建筑面积79.45平方米，总成交金额198625元；二、被告的购房总价款须在交房之日起最迟五年内向原告全部支付完成。被告接房时支付确有困难的也须支付总价款50%的房款，实际支付109175元，剩余房款分期支付，分期款为100000元（每年至少支付分期款的20%，并且所欠的房款按年利率8%支付利息），分期款可提前支付，分期支付的具体时间为：（1）2019年7月15日前支付分期款28000元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（2）2020年7月15日前支付分期款26400元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（3）2021年7月15日前支付分期款24800元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（4）2022年7月15日前支付分期款23200元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；（5）2023年7月15日前支付分期款21600元（本息），利息按所欠房款的年利率8%计算；购房首付款、契税、大修基金、一年的物业费等费用支付完成后方可办理接房；三、被告未按规定时间支付分期款的，视为违约，违约金为所欠房款的等额金额，并且所欠房款（自欠款之日起至付清欠款时止）须支付月利率2%的利息。同日，被告在向原告交纳了购房款48625元、契税5959元、大修基金3937元、档案登记费130元、转移登记费389元、印花税99元、物业费873元、垃圾处理费398元、公共能源费144元后，原告向被告交付了案涉房屋。2019年8月5日，原告诉至本院，请求判若所请。另查明，案涉房屋现无抵押查封情况。再查明，2016年10月24日，原重庆市綦江区环境保护局对荣盛逸庭项目的竣工环境保护进行验收，验收结果为同意验收。2018年6月27日，重庆市綦江区城市管理局向原綦江区城乡建委出具荣盛逸庭项目配套绿化建设监管意见，认定该项目的配套绿化建设符合初设方案要求。2018年11月14日，原重庆市綦江区规划局对荣盛逸庭项目进行规划核实，核实结果为符合城乡规划要求。2019年1月23日，荣盛逸庭项目办理了竣工验收消防备案。2019年3月22日，重庆市綦江区城市建设档案管理办公室对荣盛逸庭项目的工程档案进行专项验收，验收结果为合格。至今，荣盛逸庭项目用电为临时用电，尚未开通天然气，该项目未进行建设工程竣工验收备案登记，未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房认购协议》、《荣盛逸庭分期付款协议》、《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《收据》、《不动产登记档案》、《建设工程竣工规划核实确认书》、《关于荣盛逸庭项目配套绿化建设的监管意见》、《竣工验收消防备案表》、《建设工程档案专项验收意见》、《建设项目竣工环境保护验收批复》、照片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，足以认定。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房认购协议书》和《荣盛逸庭分期付款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面、诚信地履行自己的合同义务。案涉“荣盛逸庭”项目至今未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，而《建设工程竣工验收备案登记证》是证明建筑工程竣工验收合格的唯一合法有效凭证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，故原、被告于2018年7月15日完成的案涉房屋的交接，不构成合法有效的交付。原、被告在《荣盛逸庭分期付款协议》中明确约定“被告的购房款须在交房之日起最迟五年内向原告全部支付完成，被告接房时支付确有困难的也须支付总价款的50%的房款，实际支付109175元，剩余房款分期支付”，据此可知，原告向被告履行合法有效交付案涉房屋的义务的履行顺序先于被告向原告履行支付分期购房款义务，现第一期分期购房款20000元的履行期限虽已届满，但因作为先履行一方的原告尚未能履行向被告合法有效交付案涉房屋的义务，作为后履行义务一方的被告行使先履行义务抗辩权，拒绝支付分期购房款，于法有据，本院予以支持，故对原告要求被告支付购房款20000元及利息的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：驳回原告重庆良荣房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由原告重庆良荣房地产开发有限公司承担（已纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员  雷 永二〇一九年十一月四日法官助理  兰云星书 记 员  赵玉洁