福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5924号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**，统一社会信用代码91350500669290652N。 法定代表人：陈松辉，系公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴智勤，男，1979年11月14日出生，汉族，住，住福建省泉州市鲤城区/div> 委托诉讼代理人：林顺庆，福建百康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈其营，福建百康律师事务所律师。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（以下简称沃丰公司）因与被上诉人吴智勤与被告商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销一审判决，改判驳回吴智勤一审全部诉讼请求；二、本案一、二审全部诉讼费用由吴智勤承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，请求二审法院进行纠正。沃丰公司不构成逾期交付，不应承担任何违约责任。具体如下：一、根据相关规定，缴纳专项维修资金系吴智勤的法定义务，在吴智勤缴纳专项维修资金前，无权要求沃丰公司交房，更无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。根据建设部、财政部2007年联合发布的第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条之规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”；同时第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”又根据泉州市住房和城乡建设局、财政局联合发布的泉建综〔2011〕70号《泉州市住宅专项维修资金管理规定》之规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前、即正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入专户，开发建设单位凭购房人足额交存住宅专项维修资金的凭证交付房屋。上述管理办法明确规定，依法缴纳专项维修资金系业主要求交付房屋的前提条件，未依法缴纳专项维修资金的，购买人无权要求开发建设单位交付房屋。本案中，诉争《商品房买卖合同》明确约定吴智勤应2017年6月30日前缴纳房屋的专项维修金4922元，但吴智勤直至2019年2月22日才缴纳，根据相关管理办法之规定，在吴智勤缴纳专项维修金前吴智勤要求交付房屋的条件尚未满足，沃丰公司有权拒绝交付诉争房屋。故吴智勤无权要求沃丰公司承担逾期交房的违约责任。二、一审法院认为“双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时”存在明显错误，依法应当予以纠正。首先，诉争《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第四条第4款、第五条均明确约定：买受人交清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房，由此产生的责任由买受人承担。明确约定买受人应在办理交付手续前缴纳专项维修资金，而并非约定专项维修资金系在交房时缴纳。其次，根据诉争《商品房买卖合同》关于缴纳专项维修资金的表述为“于XXXX年XX月XX日前缴交到...”，表述时间之所以与约定的交房时间一致，其根本目的是给予买受人最长的缴交时间，而并非系一审法院认为的“专项维修资金缴纳时间为交房时”，一审法院的该认定明显超越了字面含义，与事实不符。因此，一审法院认定“双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时”属于事实认定错误，依法应当予以纠正。三、一审法院对沃丰公司因中、高考据实予以延期交房的主张不予采纳存在错误。一审法院以“提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内”为由，对因中、高考因素据实予以延期交房的主张不予采纳存在错误。虽《泉州市生态环境局通知》中规定中、高考期间禁止施工的范围系学校200米范围内，但实际上中、高考期间禁止施工、鸣笛的范围远远大于学校周围200米。而本案所涉房屋在实际施工过程中，施工单位确实在中、高考期间予以停工，该事实已既定，一审法院对沃丰公司中、高考期间据实予以延期交房的主张不予采纳有违公平原则。 吴智勤辩称：一、根据相关规定，在沃丰公司与吴智勤人未完成验房前，吴智勤无需缴纳专项维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第七条第(三)项规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住前，即根据法律、法规和房屋买卖双方合同的约定，购房人与开发建设单位完成验房，正式签收领取钥匙前，按购房建筑面积将首期住宅专项维修资金足额存入房地产行政主管部门委托的专户专户。”因此，吴智勤缴纳首期住宅专项维修资金的时间应当在完成验房后、正式签收领取钥匙前，在双方未完成验房前，吴智勤无需缴纳住宅专项维修资金。沃丰公司在其向吴智勤发出的《入伙通知书》中，亦明确通知吴智勤缴纳专项维修资金的时间系在办理交房时。根据案涉商品房的《福建省新建商品住宅质量保证书》，该商品房2018年12月17日才具备交付条件，之后吴智勤根据沃丰公司通知于2019年2月22日前往办理验房、缴纳专项维修资金、签收领取钥匙、缴纳物业管理费等交房手续，符合相关规定。二、在吴智勤已依约支付全部购房款、但案涉商品房仍未具备交付条件的情况下，吴智勤有权依法行使同时履行抗辩权，将缴纳专项维修基金的期限顺延至案涉房屋具备交付条件之时。截至2017年6月30日止，吴智勤已依约向沃丰公司支付全部购房款，即吴智勤已履行了合同主要义务，但沃丰公司应交付的商品房仍尚未具备交付条件，即沃丰公司未能履行合同主要义务，在此情况下，吴智勤有权依据《合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，将缴纳专项维修基金的期限顺延至案涉房屋具备交付条件之时。三、根据“谁主张谁举证”的举证责任分配规则，在沃丰公司未能举证证明商品房所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内的情况下，沃丰公司应当承担举证不能的不得法律后果，即沃丰公司关于因中、高考据实予以延期交房的主张不应得到支持。 吴智勤向一审法院起诉请求：沃丰公司支付吴智勤逾期交付址于丰泽区城东澜湖郡第1号楼十八层办公1817号商品房的违约金30100元。 一审法院认定事实：沃丰公司就“澜湖郡1号楼，2号楼，3号楼及1号楼地下室”项目的商品房预售许可证号为（泉住）预售［2014］第8号。2016年5月21日，吴智勤与沃丰公司就址在丰泽区交汇处澜湖郡1号楼办公1817号（以下简称“诉争房屋”）签订《商品房买卖合同》，合同编号为201605190054（以下简称“诉争合同”）。根据诉争合同约定，由吴智勤向沃丰公司购买诉争房屋，成交金额为500000元。诉争合同于2016年5月24日登记备案。诉争合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期：日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。诉争合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……”诉争合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”诉争合同第十八条就买受人应缴交专项维修资金的金额与期限进行了约定，其中约定的缴交期限与合同约定的房屋交付期限一致。诉争合同附件六第四条约定：“1、双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年6月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘验、设计、施工、建立等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等，还包括如下：1.市政配套而引致的延误；2.为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；3.供水、供电部门的停水、停（限）电通知；4.施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的：因政府行为（包括但不限于政府通知停工或者因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制等造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10ｍｍ以上降雨、凤6级以上（含6级）及其他自然灾害、停水、停电导致工期延期。（具体以政府文件、气象资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。5.其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。……商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人；……否则，在通知办理的交付期限届满之日起的第二日即视为出卖人已经按照合同的约定将该商品房交付给买受人，买受人应以即日起开始支付物业管理费并承担商品房交付后的风险和责任。……4、买受人在办理商品房交付手续前，未按合同约定付清全部购房款及缴纳政府规定的相关税收、费用的，出卖人有权拒绝交房和据实延长协助办证时间，由此引起的责任和损失均由买受人承担。”合同签订后，吴智勤就诉争房屋依约足额支付购房款。澜湖郡1＃、2＃、3＃楼及地下室工程于2018年10月20日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，并于2018年5月24日通过消防验收。2018年9月29日，沃丰公司向吴智勤发出《入伙通知书》，通知吴智勤于2018年11月30日前交房。吴智勤于2019年2月22日就诉争房屋缴纳专项维修资金。 一审判决认为：第一，沃丰公司具有商品房预售资质，其与吴智勤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。第二，沃丰公司辩称因吴智勤未依约缴纳相应专项维修资金，故沃丰公司可据此延期或拒绝交房，但根据《商品房买卖合同》的约定表述，专项维修资金的缴纳时间与合同约定的交房时间相一致，结合商品房买卖交易习惯，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时，故沃丰公司可自其通知的交房时间起以吴智勤未缴纳相应专项维修资金为由延期或拒绝交房。第三，沃丰公司辩称房屋交付期限因受中、高考及天气因素应当据以延期，但其提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内，因存在合同约定可据以延期交房的天气因素52天，沃丰公司可顺延至2017年8月22日交付诉争房屋，对沃丰公司该辩称中的合理部分，予以认可。第四，沃丰公司通知吴智勤于2018年11月30日前交付诉争房屋，此时诉争房屋已经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格并通过消防验收，符合诉争合同附件六第四条关于交房条件的约定且相关证明文件均已由沃丰公司持有，吴智勤主张其因沃丰公司未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的原因拒绝收房，但吴智勤所提供的证据不足以证明沃丰公司未向其出示相关材料，且诉争房屋已具备基本居住条件，吴智勤所主张的原因并不影响诉争房屋的前期使用（如装修），一审法院认定诉争房屋已符合交付条件，吴智勤据此拒绝接收房屋缺乏事实依据。因此，沃丰公司应当支付的逾期交房违约金应计算自2017年8月23日至2018年11月30日，吴智勤已支付购买诉争房屋款项500000元，沃丰公司应支付吴智勤逾期交付诉争房屋的违约金计为：465天×0.0001／天×500000元＝23250元。对吴智勤主张沃丰公司支付逾期交房违约金的合理部分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴智勤支付逾期交付址在丰泽区交汇处澜湖郡1号楼办公1817号房屋的违约金23250元；二、驳回吴智勤的其他诉讼请求。案件受理费553元，由吴智勤负担126元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担427元。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，沃丰公司与吴智勤签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思，合同主要内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。根据房屋专项维修资金的性质、相关规定及双方的约定，一审判决认定缴纳该资金的时间为沃丰公司通知的交房时间并无不当。沃丰公司对此的上诉主张无事实和法律依据，不予采纳。根据沃丰公司一审提供的《泉州市环保局关于加强中、高考期间环境噪声监督管理的通知》可以认定：中、高考期间，禁止在学校及周围200米范围内进行建筑施工作业。但沃丰公司提供的证据不足以证明诉争房屋所在项目的施工工地位于学校及周围200米范围内，故不符合双方合同附件六第四条进行变更约定后房屋交付条件中可以延期交房的情形。因此，沃丰公司主张房屋交付期限因受中、高考因素应当据以延期，也缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上，沃丰公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费553元，由福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十一月二十八日 书记员  陈文能 附注：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。