山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁16民终2142号 上诉人（原审被告）：吴煜臣，男，1990年8月17日出生，汉族，住滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：徐爱国、孙学梅，山东守护律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东沾化顺磊置业有限公司，住所地滨州市沾化区富城路331号，统一社会信用代码9137162456904207X4。 法定代表人：李永超，公司经理。 委托诉讼代理人：王朋志，山东英天律师事务所律师。 上诉人吴煜臣因与被上诉人山东沾化顺磊置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴煜臣上诉请求：1.依法撤销（2019）鲁1603民初710号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案的诉讼费等费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。（一）上诉人与被上诉人就涉案房产并未签订任何书面合同，双方对于首付款的多少及付款期限约定不明，应当按照相关政策来认定。被上诉人并未与上诉人签订书面的商品房买卖合同，双方对房产交付及首付款、办证、办理银行按揭等事项并没有明确规定，应当视为合同约定不明，应当由双方协商进行解决，协商不成由法院依法判决。上诉人并不存在任何逾期付款的违约责任。（二）上诉人并没有收到任何被上诉人发给上诉人的催款通知书，一审法院判决被上诉人承担违约利息错误。一审法院认定被上诉人向上诉认下发付清房款的通知，但是并没有对相关证据及证据效力予以确认，上诉人从没有收到任何被上诉人下发给上诉人的通知，显然一审法院判令被告自2018年9月13日起向被上诉人支付利息错误，没有任何事实依据。合同是双方的意思表示，并不能仅凭被上诉人一张通知书就取代双方的商品房买卖合同。一审法院在上诉人的合法权利没有任何保障的前提下判令上诉人支付全额房款显示公平。被上诉人应当给予上诉人合理的履行期限，假使上诉人收到催款通知，但是被上诉人给予上诉人七天的履行期限显然不合理。（三）被上诉人一直处于失联状态，上诉人无法找到被上诉人办手续。涉案房产上诉人自2012年购买，被上诉人恶意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，承诺两三个月之后办理网签手续，但是之后上诉人一直处于失联状态，通过诉讼被上诉人举证可以看出，被上诉人于2017年8月19日取得商品房预售许可证，但是截止被上诉人诉讼之日上诉人尚不知能办理登记手续，上诉人并没有追究被上诉人的违约责任。上诉人购买涉案房产之后，被上诉人一直处于失联状态，等上诉人再联系上上诉人是本案收到传票之时。被上诉人就涉案房产一直没有取得预售许可证，不能办理按揭及网签手续责任在被上诉人而非上诉人。（四）涉案房产虽然已经交付，但尚未网签及办理登记手续，被上诉人应当协助上诉人办理相关网签及登记手续。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。 山东沾化顺磊置业有限公司辩称：上诉人与被上诉人签订的房号定单对房款的价格、定金及付款方式等均做了约定，被上诉人也在起诉之前向上诉人邮寄了交款通知书，并给上诉人预留了合理的时间，且上诉人的家人已经对交款通知书予以签收，因此上诉人存在违约情况，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 山东沾化顺磊置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令吴煜臣交纳购房款118199.9元及利息20389元；2.判令吴煜臣与我方签署书面《商品房买卖合同》；3.诉讼费用由吴煜臣承担。 一审判决认定的事实：2012年9月11日，吴煜臣购买了山东沾化顺磊置业有限公司开发建设的位于滨州市沾化区××镇××小区××号楼××单元××室，面积92平米，单价2088.42元，总价款为192133.12元，吴煜臣交付了定金20000元及首付款64000元，其后该楼房交付于吴煜臣居住。房屋实际面积为96.82平米。山东沾化顺磊置业有限公司于2017年8月19日取得了商品房销售许可证。山东沾化顺磊置业有限公司于2018年9月6日向吴煜臣邮寄送达了督促其于七日内办理商品房买卖合同网签手续及付清房款的书面通知。双方没有签订书面合同，也没有约定必须签订书面房屋买卖合同和剩余购房款的交付时间，双方当时约定剩余房款可以办理银行按揭贷款。吴煜臣既未与山东沾化顺磊置业有限公司签订商品房买卖合同网签手续也未交清剩余购房款。 一审法院认为，山东沾化顺磊置业有限公司取得了商品房预售许可证，双方虽然未签订书面商品房买卖合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第十条、规定，合同可以采用口头形式，依法成立的合同自成立时生效，因此，双方之间关于商品房买卖的口头合同合法有效。且双方均已经开始履行了部分合同义务，山东沾化顺磊置业有限公司已经将房屋交付与吴煜臣，而吴至今既没有付清全部购房款，也没有交齐首付款办理银行按揭贷款，属于违约，现山东沾化顺磊置业有限公司要求其付清剩余购房款，符合法律规定，应予支持。通过房屋信息表可以得出房屋实际面积为96.82平米，超出了双方在选房时约定的92平米，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比绝对值在3%以内的，按照约定价格据实计算，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人即山东沾化顺磊置业有限公司负担，所有权归买受人即吴煜臣。因此法律应当支持的房屋总价款为197898.68元【2088.42元/平米×（92平米×103%）】，减去吴煜臣已经交付的84000元，尚欠房款113898.68元。双方没有约定剩余购房款的付款时间和逾期利息，吴煜臣可以随时履行，山东沾化顺磊置业有限公司也可以随时要求吴煜臣履行，在山东沾化顺磊置业有限公司下发的通知告知七日内付清房款，视为其已指定了履行期限，故山东沾化顺磊置业有限公司的利息诉求应当自通知确定的期限届满次日（2018年9月13日）起，按照银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十二第（四）项、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告吴煜臣于本判决生效后十日内向原告山东沾化顺磊置业有限公司支付剩余购房款113898.68元并支付逾期利息（自2018年9月13日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；二、驳回原告山东沾化顺磊置业有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3072元，减半收取1536元，由原告山东沾化顺磊置业有限公司负担305元，由被告吴煜臣负担1231元。 双方在二审期间均未提交新的证据。对一审查明的事实予以确认。 本院认为，山东沾化顺磊置业有限公司与吴煜臣间商品房买卖合同关系依法成立并有效。吴煜臣接受了山东沾化顺磊置业有限公司的房屋，应负支付房款的义务。双方对剩余购房款的付款时间和逾期利息未约定，山东沾化顺磊置业有限公司在取得商品房预售许可证后，通知吴煜臣七日内交付剩余房款并办理相关手续，是合法行使权利的行为，吴煜臣在接到通知后未履行付款义务，一审判令其自通知确定的期限届满次日起支付逾期付款的利息并无不当。对于山东沾化顺磊置业有限公司的其他诉讼请求，一审判决予以驳回，山东沾化顺磊置业有限公司未提起上诉，同时吴煜臣亦未提起反诉。故对吴煜臣上诉所称办理相关手续的请求不予处理。综上，上诉人吴煜臣的上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3072元，由上诉人吴煜臣负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵慧莲 审判员  崔诗君 审判员  张 珊                            本件与原本核对无异                二〇一九年十一月二十日 书记员  崔玮琦