湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初3351号原告严明，男，汉族，1988年2月20日出生，住南县。委托代理人高佳琴、孙欢，湖南金球律师事务所律师。被告湖南和立东升置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区白石岭路星河国际营销中心二楼。法定代表人冯杨辉，该公司总经理。委托代理人刘立华、汪双云，湖南立华律师事务所律师。被告岳阳市兴润物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区八字门村弘昱小区。法定代表人肖辉，该公司执行董事。委托代理人刘立华、汪双云，湖南立华律师事务所律师。被告长沙置业通投资咨询有限公司，住所地长沙市开福区通泰街道589号开福万达广场C区2号写字楼1915房。法定代表人戴卫高，该公司执行董事。委托代理人杨成，女，汉族，1989年1月7日出生，住长沙市望城区，该公司员工。被告熊娟，女，汉族，1994年10月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托代理人陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。第三人刘琴，女，汉族，1986年8月2日出生，住岳阳县。原告严明与被告湖南和立东升置业投资有限公司（以下简称湖南和立东升公司）、岳阳市兴润物业管理有限公司（以下简称岳阳兴润公司）、长沙置业通投资咨询有限公司（以下简称长沙置业通公司）、熊娟、第三人刘琴商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高佳琴、孙欢、被告湖南和立东升公司、岳阳兴润公司的委托代理人汪双云、被告长沙置业通公司的委托代理人杨成、被告熊娟、第三人刘琴均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告严明诉称，2017年10月2日，第三人刘琴与被告岳阳兴润公司及被告长沙置业通公司签订了一份《观澜紫台住宅团购协议书》，协议约定第三人认购被告岳阳兴润公司以及被告长沙置业通公司推售的13-1205房。签订商品房买卖合同后，意向金冲抵购房款。后原告通过被告熊娟受让了第三人与前述被告签订的团购协议及相关债权债务，并向被告熊娟支付了相应意向金，被告熊娟以及被告长沙置业通公司出具了相应收款收据。2018年6月25日，岳阳市住房与城乡建设局向被告湖南和立东升公司下达了岳建行罚字（2018）12号行政处罚决定书，认定被告湖南和立东升公司开发的“珍珠山花园一期（观澜紫台）”房地产项目在未取得商品房预售许可手续的情况下，以认购形式与被告岳阳兴润公司签订《观澜紫台委托协议书》并收取团购金的行为违法，责令被告湖南和立东升公司退还认购意向金。此后原告多次向被告主张退还购房意向金，均被拒绝。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令解除原告与被告湖南和立东升公司、岳阳兴润公司以及长沙置业通公司之间的《观澜紫台住宅团购协议书》，四被告返还原告认购意向金238000元，并按照银行同期贷款利率支付自2018年4月8日起至上述意向金返还之日止的资金占用费。被告承担本案的诉讼费。被告湖南和立东升公司、岳阳兴润物业公司辩称，1、原告严明并非《观澜紫台住宅团购协议书》的当事人，其要求解除该协议没有法律依据。2、本案不符合债权转让或债权债务概括转移的条件。3、被告即没有与原告签订合同，也没有直接收取原告的钱款，被告在本案中不属于适格的诉讼主体。被告长沙置业通公司辩称，熊娟并非是被告长沙置业通公司员工，本案纠纷与被告长沙置业通公司无关。被告熊娟辩称，1、原告严明与原团购户刘琴之间的购买团购指标的合同，系双方意思自治，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且已经履行完毕。被告熊娟仅是作为长沙世联兴业房地产顾问有限公司的销售代理，协助各方办理相关手续。2、被告熊娟仅为世联公司员工，并非本案合同主体，不是本案适格被告，依法不承担任何责任和义务。3、被告熊娟代收原告238000元后，将此款转给了公司经理苏成名。第三人刘琴陈述，1、第三人刘琴与被告岳阳兴润物业公司、长沙置业通公司签订的《观澜紫台住宅团购协议书》，已经协议解除。第三人一次性向被告岳阳兴润物业公司缴纳意向金150000元，此后，开发商一直未正常施工建设。2018年4月，开发商售楼部的工作人员通知第三人，称有新买家愿意认购该房屋指标。开发商提出解除原合同，同意向第三人退还全部购房意向金，支付违约金即资金占用期间的利息损失共计225000元。第三人认可了开发商解除的条件，接受了开发商支付的上述款项，且按照开发商的要求上交了合同的原件和购房款收据原件。2、本案原告严明签署的《观澜紫台住宅团购协议书》，第三人对此不知情，与第三人无关。根据各方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：无争议事实：被告湖南和立东升公司委托被告岳阳兴润物业公司对外签订观澜紫台住宅团购协议，并代为收取团购金。被告湖南和立东升公司设立了观澜紫台售楼部，并委托被告长沙置业通公司以及案外人长沙世联兴业房地产顾问有限公司对涉案房屋进行销售。被告熊娟系长沙世联兴业房地产顾问有限公司业务员。2017年10月2日，第三人刘琴（乙方）与被告岳阳兴润物业公司（甲方）签订《观澜紫台住宅团购协议书》，约定乙方自愿向甲方交纳150000元作为购买观澜紫台项目建筑面积100平方米以上的意向金。办理意向金交纳手续后即成为观澜紫台项目团购客户。甲乙双方签订正式的《商品房买卖合同》后，乙方所缴纳意向金直接用于冲抵购房款。甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金。该协议为甲乙双方就认购本次推售物业所达成的预约合同，在本次推售物业正式公开发售时，乙方成功认购后，承诺将依据认购流程与甲方签订正式的《商品房买卖合同》。协议签订后，刘琴向被告岳阳兴润物业公司交付意向金150000元。2018年4月左右，原告陆续向被告熊娟支付238000元。2018年4月8日，被告熊娟向原告出具收据一张。该收据注明：今收到严明房款150000元，认筹13-1205号房，单价为7209元/平方米。补充：今收到严明房款88000元，合计238000元，单价为7209元/平方米，若不高于此价格，无任何条件退款，若高于此价格，熊娟无条件退款。被告熊娟在该收据上签名并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，并将刘琴签订的团购协议书、刘琴的付款收据交付给了原告。被告熊娟在收到原告238000元后支付给第三人刘琴225000元。另查明，被告湖南和立东升公司开发建设“珍珠山花园一期”（观澜紫台）房地产项目，以内部认购形式于2017年12月与岳阳市兴润物业管理有限公司签订《观澜紫台委托协议书》，收取每户10万至30万不等的团购金。岳阳市住房和城乡建设局以被告湖南和立东升公司在未取得商品房预售许可手续的情况下进行销售为由，于2018年6月25日作出岳建行罚字（2018）12号行政罚款决定书，对被告湖南和立东升公司警告1次，责令退还预订性质购房款，并处以30000元罚款。双方对下列事实存在争议：1、对本案合同当事人的争议。原告认为被告长沙置业通公司与被告岳阳兴润物业公司均受被告湖南和立东升公司的委托，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，原告实际上是与被告湖南和立东升公司之间形成了合同关系。被告湖南和立东升公司则主张原告与被告湖南和立东升公司之间并未签订任何书面的合同，也没有向公司支付款项，被告熊娟并非被告湖南和立东升公司员工，被告熊娟不能构成对被告湖南和立东升公司的表见代理，原告在明知涉案房屋已有房屋购买人的情形下，仍与他人进行交易，价格也远高于被告岳阳兴润物业公司收取的意向金，原告的该行为表明其是自愿购买第三人的房屋指标，发生法律关系的对象并非被告湖南和立东升公司或岳阳兴润物业公司。本院认为，虽然原告未直接与被告湖南和立东升公司之间签订书面的合同，但被告长沙置业通公司以及案外人长沙世联兴业房地产顾问有限公司系受被告湖南和立东升公司委托对涉案房屋进行销售，被告湖南和立东升公司在观澜紫台项目处设立售楼部，熊娟作为销售公司员工在该处进行房屋销售，收取了原告交付的购房款并加盖了长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，原告有理由相信其是与被告湖南和立东升公司进行房屋买卖，且事实上也符合被告之间代理销售关系，故应当认定为原告与被告湖南和立东升公司之间形成了观澜紫台住宅的团购协议。对被告湖南和立东升公司提出的其并非合同相对人的主张，本院不予支持。2、对原告与被告湖南和立东升公司团购协议的性质及其效力的认定。原告主张其与被告湖南和立东升公司之间形成的团购协议，缺乏合同必要条款，并非商品房买卖合同而是预约合同，并不违反法律规定，应属有效合同。被告湖南和立东升公司认为本案《观澜紫台住宅团购协议书》不属于商品房预售合同，不属于无效合同的情形。本院认为，根据涉案《观澜紫台住宅团购协议书》的约定内容，该《协议书》应当认定为预约合同性质，虽然熊娟出具给原告的《收据》中约定给了房号以及单价，但并未明确其他必备条款，仍不足以达到认定商品房买卖合同的全部条件，且根据该《协议》，房屋单价也并非是最终确定的价格，故原告与被告湖南和立东升公司之间形成了关于观澜紫台住宅团购协议的预约合同关系。该预约合同性质并不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的禁止性规定，应当认定为有效。3、关于双方形成的团购协议是否达到解除条件的认定。原告认为被告湖南和立东升公司一直未取得涉案房屋商品房预售许可证，岳阳市住房与城乡建设局已经对其进行了处罚并责令退还认购意向金，截止到目前，被告并未提交证据证明该阻碍事项已经得到了排除，可以认定该预约合同自签订之日起在较长的时间内缺乏履行的基础条件，预约协议的目的已经无法实现。被告未对此进行答辩。本院认为，本案预约合同约定签订正式商品房买卖合同的条件迟迟不能成就，主要是被告湖南和立东升公司在签订预约合同后，迟迟不能开工，更没有取得销售许可，购房户预约合同目的不能实现，未来商品房买卖合同的目的同样不能实现，故对原告提出的要求解除其与被告湖南和立东升公司之间关于观澜紫台住宅团购协议的预约合同的主张，本院予以支持。4、应当返还原告款项的具体数额的争议。被告湖南和立东升公司认为其仅认可收取了原业主许刘琴交付的意向金150000元，并未收取原告的238000元。被告熊娟则认为其是受刘琴委托转让其团购指标款，原告支付的款项中有部分作为指标转让款归于刘琴所有，部分款项作为中介费等其他费用，被告湖南和立东升公司明确授权销售代理公司可以为客户更名一次，其是履行销售代理的工作职责。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，虽然本案合同原告有权主张解除，但在合同解除后，当事人仅应当在其接受履行的范围内承担返还责任，被告湖南和立东升公司仅在其收到原业主的150000元意向金的范围内承担返还责任。被告熊娟认为其是受原团购户的委托进行的团购指标转让，原告在诉状中也认可其是通过被告熊娟受让了原团购户的团购指标，且转让的款项也是由原告直接支付给被告熊娟，再由被告熊娟将转让费转付给原团购户，并收取了部分费用，并无充分证据表明该转让中的谋利行为事先经过了被告湖南和立东升公司的同意或事后的追认，也无证据表明被告湖南和立东升公司收取了上述转让款项，即便被告熊娟主张团购协议可以更名一次的主张成立，也不能证明被告湖南和立东升公司同意其收取中介费的行为，由于被告熊娟给原告出具的收据上加盖的是长沙置业通投资咨询有限公司观澜紫台项目部的印章，相对原告来说，被告熊娟系代表被告长沙置业通公司，虽然被告长沙置业通公司辩称熊娟并非其工作人员，其加盖的印章也系伪造，但其公司内部管理的原因不能对抗本案原告，由于本案团购协议已经解除，故被告长沙置业通公司应当返还原告居中介绍费13000元。至于被告长沙置业通公司在承担责任后，其与熊娟等人之间的权利义务关系，可通过另案诉讼处理。原告与原团购户之间形成了团购指标的转让协议，根据合同相对性原则，原告应当就指标费向第三人主张权利。本院认为，原告严明与被告湖南和立东升公司之间形成了关于观澜紫台住宅预约性质的团购协议。被告湖南和立东升公司并无证据表明其已经取得涉案房屋商品房预售许可证，且涉案工程项目迟迟不能开工，该预约协议的目的不能实现，故对原告提出的要求解除其与被告湖南和立东升公司之间的团购协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告湖南和立东升公司应当在其收取款项范围内返还原告意向金150000元。由于本案《观澜紫台住宅团购协议书》明确约定了甲方于开盘后20个工作日内，全额无息退还未认购团购客户所缴纳的意向金，故对原告提出的要求被告湖南和立东升公司支付资金占用费的主张，本院不予支持。被告湖南置业通公司在被告熊娟收取的13000元的范围内承担返还责任，由于被告湖南置业通公司对本案团购协议的解除并无过错，故对原告提出的要求其承担资金占用费的主张，本院不予支持。至于团购协议的指标转让费，原告应当根据合同的相对性，向原团购户主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告湖南和立东升置业投资有限公司退还原告严明意向金150000元；二、被告长沙置业通投资咨询有限公司退还原告严明中介费13000元；以上（一）、（二）项，限被告湖南和立东升置业投资有限公司、长沙置业通投资咨询有限公司在本判决书生效后七日内支付；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告严明的其他诉讼请求；案件受理费5049元，由被告湖南和立东升置业投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 陈 军人民陪审员 王 玲人民陪审员 喻 英二〇一九年十一月二十六日书 记 员 张小红