广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3384号原告：李洁清，女，1990年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码440************221。委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市高明区兴陶陶建材店，住所地广东省佛山市高明区***********之5、6铺，统一社会信用代码92440608L73043362L。经营者：廖洪兴，男，1969年12月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县********，公民身份号码511************574。被告：廖洪兴，男，1969年12月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县********，公民身份号码511************574。被告：尹美玲，女，1981年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************403，公民身份号码430************068。三被告共同委托诉讼代理人：廖华云，男，1992年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区****************403，公民身份号码511************571。第三人：佛山市高明水产交易市*有限公司，住所地佛山市高明区****（东）专业市场，统一社会信用代码914************532。法定代表人：梁某1。第三人：梁某1，女，1970年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市高明区************，公民身份号码440************82X。第三人：李仕坚，男，1965年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区***************201，公民身份号码440************511。委托诉讼代理人系本案第三人梁某1。原告李洁清与被告佛山市高明区兴陶陶建材店（以下简称兴陶陶建材店）、廖洪兴、尹美玲租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法追加佛山市高明水产交易市*有限公司（以下简称水产交易公司）、梁某1、李仕坚作为本案第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李洁清及其委托诉讼代理人谢剑飞到庭参加诉讼，被告兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲的共同委托诉讼代理人廖华云到庭参加诉讼，第三人梁某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告兴陶陶建材店于2019年7月31日签订的《转让租赁合同》；2.三被告连带向原告归还转让费50000元、押金15000元、租金7500元；3.三被告连带向原告支付违约金30000元；4.三被告连带赔偿原告损失11552元（其中10500元属于拆装费，1052元属于购买材料费）；5.三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年7月31日，被告兴陶陶建材店将位于佛山市高明区**************之5、6号商铺租赁给原告用于开设美宜佳连锁分店。当天双方签订《转让租赁合同》，约定合同期限自2019年8月10日起计算5年，转让费在2019年8月1日一次性向被告支付50000元。2019年7月28日支付定金6000元用作抵扣转让费。租金采用先交租后使用的方法，每月租金为7500元，每月交纳一次，原告必须在每月1日至7日内交纳下个月租金。原告支付2个月租金作为押金即15000元。被告应保证房东知悉该商铺已转让租赁给原告，且有权利出租给原告作经营使用。如果任何第三方对出租商铺主张权利，使原告无法使用该租赁物业，被告应赔偿原告的一切损失。如被告违约，则赔偿押金的两倍违约金给原告。在签订《转让租赁合同》的过程中，兴陶陶建材店的经营者廖洪兴向原告出示一份伪造的与梁某1签订的《租赁合同》，并对原告说明其有权将涉案商铺转租给原告，保证房东知悉同意转租一事。合同签订后，原告依约向被告支付商铺转让费50000元、租金7500元和押金15000元。原告于当天下午与广东美宜佳便利店有限公司签订《声明》，约定原告向美宜佳公司交纳30000元作为开设美宜佳连锁分店的诚意金，如因原告停止筹备或未能成功加盟，美宜佳公司有权终止与原告的合作，并由原告承担不低于诚意金20%的责任。原告按约定通过柜员机转账30000元给广东美宜佳便利店有限公司。2019年8月1日，原告委托张顺江对涉案商铺进行装修，在装修拆除过程中，涉案商铺的房东梁某1出面干涉，告知原告被告无权转租商铺，也不同意将涉案商铺转租给原告，要求原告停止对商铺的装修施工，同时张贴《停工通知》在涉案商铺墙壁。梁某1向原告提供真实的《租赁合同》，约定租赁期间被告擅自将商铺出租、转让或转借的，房东有权终止合同、收回商铺、没收保证金并追究被告的违约责任。原告停止对该商铺的装修施工，然后打电话与被告交涉，被告以种种理由拒绝。被告兴陶陶建材店、廖洪兴辩称，合同剩余价值是原告要求的可得利益，属于间接损失的范畴，合同法原则是损害填补原则，根据合同法第113条规定，不宜对赔偿损失作扩大解释，应理解为直接损失。拆装停工是被告不能预见的，原告自行承担，拆装费也没有发票，不能认定。请求驳回原告的诉讼请求。被告尹美玲辩称，尹美玲不是本案适格的被告，不应承担责任。尹美玲没有与原告签订租赁合同，没有任何形式的商业来往，不是陶瓷店的经营者。三第三人辩称，不知道被告转租，也不同意被告转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告、三第三人均对原告提供的证据没有异议，但原告提供的2013年12月21日无梁某1签名的《租赁合同》，因该合同与梁某1向原告提供的不一致，三第三人确认以水产交易公司、梁某1签订的为准，本院对原告提供的该合同不予以确认，对原告提供的其他证据的真实性，本院予以确认。原告、三被告对三第三人提供的证据无异议，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年12月21日，佛山市高明区荷城美兴玲陶瓷店（以下简称美兴玲陶瓷店）与第三人水产交易公司签订一份《租赁合同》，梁某1在合同落款处签名。该《租赁合同》约定：水产交易公司将位于高明区荷城街道泰和路南平街的物业约524平方米出租给美兴玲陶瓷店经营陶瓷，租赁期从2014年3月1日至2024年2月29日；月租金从2014年的18000元/月递增至2024年的26594元/月。未经水产交易公司书面同意，美兴玲陶瓷店不能转租、退租，如美兴玲陶瓷店丧失继续经营的能力可终止合同的履行，但必须在终止合同前一个月提出，水产交易公司所收的租金和保证金不予退回。租赁期间，如美兴玲陶瓷店中途转租、转借的，在2个月以前以书面报水产交易公司批准，并由水产交易公司与新承租方重新签订合同，新的合同签订同时原合同即作终止处理。如美兴玲陶瓷店中途退租，水产交易公司所收的保证金不予退回。在租赁期间，美兴玲陶瓷店擅自将商铺出租、转让或转借的，水产交易公司有权终止合同、收回商铺、没收保证金并追究美兴玲陶瓷店的违约责任。并约定其他合同权利义务。2019年7月31日，美兴玲陶瓷店的经营者廖洪兴代表兴陶陶建材店与李洁清签订《转让租赁合同》，约定将坐落在佛山市高明区*******之5、6铺面积80平方米租赁给李洁清，租赁期限为2019年8月1日至2024年2月29日。李洁清在2019年8月1日一次性向兴陶陶建材店支付转让费共50000元，2019年7月28日支付定金6000元用作抵扣转让费。采取先交租后使用，每月租金为7500元，每月1日至7日交纳下月租金。租金每三年上调3%。李洁清交纳2个月租金15000元作为押金。租赁期间，李洁清在不破坏建筑主体的情况下，有权改动商铺的装修和装饰，店内设备李洁清可根据自身需要保留或丢弃或返还给兴陶陶建材店。兴陶陶建材店保证房东知悉该商铺已转让租赁给李洁清，且有权利出租给李洁清作经营使用。如兴陶陶建材店违约，则赔偿押金的两倍违约金给李洁清，如李洁清违约，无偿将该物业交还兴陶陶建材店，并放弃已向兴陶陶建材店交纳的押金。并约定其他合同权利义务。廖洪兴在出租方处签名，兴陶陶建材店在合同上盖章确认尹美玲的银行账户。合同签订后，李洁清向尹美玲支付了一个月租金7500元、转让费50000元、押金15000元。李洁清于2019年7月31日向广东美宜佳便利店有限公司确认在案涉租赁标的物开设美宜佳连锁分店，并交纳30000元诚意金。其后李洁清开始对其租赁的商铺进行拆除装修。水产交易公司的法定代表人梁某1发现后，于2019年8月2日书面告知李洁清因承租户未经业主同意，擅自将房屋主体外墙拆除，责令停工。诉讼中，第三人水产交易公司、梁某1表示廖洪兴并未告知业主将案涉商铺转租给李洁清，不同意转租，并已另案起诉请求解除2013年12月21日签订的租赁合同。李洁清在诉讼中确认广东美宜佳便利店有限公司已向其退还30000元诚意金。另查，案涉坐落在佛山市高明区*******之5、6铺为美兴玲陶瓷店于2013年12月21日向水产交易公司承租的租赁标的物之部分，佛山市高明区*******之5、6铺的登记权属人为李仕坚，李仕坚与梁某1是夫妻关系，廖洪兴为个体工商户美兴玲陶瓷店和兴陶陶建材店的经营者，兴陶陶建材店于2014年3月4日成立，廖洪兴与尹美玲是夫妻关系，其二人于2013年3月12日登记结婚。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。李洁清与兴陶陶建材店于2019年7月31日签订的《转让租赁合同》，是双方平等自愿基础上签订的，没有违反法律规定，合法有效。兴陶陶建材店转让租赁给李洁清的案涉商铺是美兴玲陶瓷店从第三人水产交易公司处承租的，美兴玲陶瓷店与水产交易公司签订的《租赁合同》约定未经水产交易公司书面同意，美兴玲陶瓷店不能转租，美兴玲陶瓷店擅自将商铺出租、转让或转借的，水产交易公司有权终止合同、收回商铺、没收保证金并追究违约责任。廖洪兴作为兴陶陶建材店、美兴玲陶瓷店的经营者，在明知美兴玲陶瓷店与水产交易公司约定未经书面同意不能转租的情况下，代表兴陶陶建材店擅自将案涉商铺转租给李洁清，水产交易公司、梁某1在诉讼中亦明确表示不同意案涉商铺转租给李洁清并另案起诉请求解除与美兴玲陶瓷店于2013年12月21日签订的租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，李洁清与兴陶陶建材店于2019年7月31日签订的《转让租赁合同》无法继续履行，李洁清请求解除该合同，理据充分，本院予以支持。因兴陶陶建材店的行为违反“保证房东知悉该商铺已转让租赁给李洁清，且有权利出租给李洁清作经营使用”的约定，致使案涉《转让租赁合同》解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李洁清基于对兴陶陶建材店可以转租案涉商铺的信赖，向尹美玲支付了一个月租金7500元、转让费50000元、押金15000元，并于2019年7月31日向广东美宜佳便利店有限公司确认在案涉租赁标的物开设美宜佳连锁分店，并交纳30000元诚意金。其后李洁清开始对其租赁的商铺进行拆除装修。李洁清在合同履行过程中并不存在过错，廖洪兴作为个体工商户兴陶陶建材店的经营者，《中华人民共和国民法总则》第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。因此，兴陶陶建材店、廖洪兴应向李洁清返还转让费50000元、押金15000元、租金7500元。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。尹美玲与廖洪兴为夫妻关系，兴陶陶建材店成立于其二人夫妻关系存续期间，且兴陶陶建材店在案涉《转让租赁合同》中对尹美玲的银行账户加盖公章予以确认，李洁清所支付的款项均由尹美玲收取，故本院认定兴陶陶建材店将涉案铺位转租给李洁清，是廖洪兴与尹美玲具有共同意思表示的行为。因此，尹美玲应与廖洪兴共同承担返还转让费50000元、押金15000元、租金7500元的义务。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《转让租赁合同》约定，如兴陶陶建材店违约，赔偿押金的两倍违约金给李洁清。李洁清对其租赁的商铺进行拆除装修，确实产生费用，结合李洁清提供的证据，基于前述认定的兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲的责任，本院酌定被告兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲应向李洁清支付违约金15000元，该违约金数额足以弥补李洁清的损失，李洁清请求被告赔偿损失11552元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李洁清与被告佛山市高明区兴陶陶建材店于2019年7月31日签订的《转让租赁合同》；二、被告佛山市高明区兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让费50000元、押金15000元、租金7500元给原告李洁清；三、被告佛山市高明区兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金15000元给原告李洁清；四、驳回原告李洁清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8881元，减半收取4440.5元，财产保全费1078元，合计5518.5元（原告已预交），由原告李洁清负担288.5元，由被告佛山市高明区兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲负担5230元。原告多预交的受理费5230元，由原告李洁清于本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费5230元，由被告佛山市高明区兴陶陶建材店、廖洪兴、尹美玲于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈玉明二〇一九年十一月二十九日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉