西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院  西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院           民 事 判 决 书                          （2019）陕0103民初7736号 原告(反诉被告)：李荃玲，女，1957年XX月XX日出生，汉族，退休职工，住西安市。委托诉讼代理人：崔佩勤，男，退休职工，住西安市。被告（反诉原告）：杜方明，男，1990年XX月XX日出生，汉族，自由职业，住西安市碑林区玄风桥纺织品进出口家属院原告李荃玲起诉被告杜方明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，本院适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李荃玲委托诉讼代理人崔佩勤，被告杜方明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李荃玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令按照双方2018年2月28日所签的《房屋租赁合同》第十五条之规定，被告向原告支付违约金8640元；2、请求判令被告杜方明归还原告房屋所有物：小天鹅全自动洗衣机壹台、电加热沐浴热水器壹台、1.2匹卧室空调壹部、房屋购电卡、购气卡等；3、请求判令被告按照《房屋租赁合同》恢复原告房屋所安装的暖气片、门、窗等设施；4、请求判令被告向原告赔偿因被告上述第二条、第三条原因而使原告房屋无法继续出租产生的损失（以归还物品、恢复可租条件时间减一个月计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告、被告于2018年2月28日签订了《房屋租赁合同》，原告向被告出租本市碑林区XX社区XX巷XX号楼XX单元XX号住宅。合同主要内容为：月租金1200元、每半年一次付租金、租期为五年、租期起止日期为2018年3月1日至2023年3月1日。合同签订后被告按照合同要求向原告支付过两次租金。从2019年2月，被告因称自己无力支付租金,请求缓交并先支付一个月的租金原告亦同意。此后双方通过微信多次就租金问题进行协商未果。2019年3月29日，发现被告将原告电话和微信均拉黑，随即原告前去寻找被告，发现被告已经办搬离房屋，房内空无一物，房屋原有设备设施被破坏。原告到被告另一租住地寻找被告未果便留纸条后离去，被告于当晚与原告在手机短信上恢复联系，但被告拒不认为其行为失信且违法。故诉至法院，望判如所请。本诉被告杜方明辩称：其不同意支付违约金，房屋有质量安全问题，楼道门、门窗是坏的，很难维修；第二条诉请中的物品没有，房屋购电卡、购气卡在其这里，同意当天返还；诉请三中的设备设施已经维修并且告知过原告；不清楚原告几个月没有出租；不承担诉讼费用。反诉原告杜方明提出如下诉讼请求：1、解除原被告2018年2月28日签的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿原告房屋装修费、维修费19337元、家具电器折损费用8900元，卷闸门原件2800元，折损后价格为1400元，共计29637元；3、判令被告归还原告房屋押金1200元，电表内剩余电费300元，厨房天然气改造门费用408元，天然气卡押金100元，共计2008元；4、请求判令因为房屋房屋租赁合同未到期，被告便在原告不知情的情况下收回房屋，并上门恐吓，将房屋改租给他人，对原告造成的损失进行赔偿，根据诉请第2、3条，共计赔偿原告31645元；5、请求判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年2月28日签订《房屋租赁合同》，约定将位于西安市碑林区XX社区XX巷XX号楼XX单元XX号房屋出租给原告。合同签订后原告向被告按照合同约定支付过三次租金，支付至2019年3月31日，被告有两次要求提前支付租金，原告均支付，且无拖欠。因配合院内安装设施，原告垫付过两次资金，被告只在第二次房租结算时减去水管安装费用，后来垫付的508元至今未结算。被告向原告承诺房屋质量非常好，但合同签订后发现房屋存在很多质量及安全问题。原告对房屋进行了维修、装修，被告在合同未到期且未告知原告的情况下，收回房屋并转租给第三方。原告在3月28日将自己添置的家具搬走，回到建国路居所内，发现门内有一张字条，内含被告威胁言语，原告于当晚十一点报警。综上，原告要求被告偿还房屋维修、装修费用、家具家电折旧费用。反诉被告李荃玲就反诉答辩如下：自原告杜方明搬走之日起（3月28日），房屋租赁合同已经解除；第二项诉讼请求没有法律依据，合同第九条约定：装修由甲方同意，费用自理。原告杜方明装修没有经过其同意；第三项诉讼请求没有道理，不认可；原告杜方明将房屋损坏，因此房屋押金不退还。对于第四、五项诉讼请求，意见同前述意见。本院认定事实如下：2018年2月28日，原告李荃玲（出租方、甲方）与被告杜方明（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》一份，该合同约定：XX社区XX路XX巷XX号楼XX单元XX号房屋（70平方米）。租赁期限为2018年3月1日至2023年3月1日止。月租金为1200元。乙方于本合同签订之日向甲方一次性支付半年租金7200元及一个月阿金1200元。租赁期甲方对房屋及附着设施每隔半年检查一次，乙方应于积极协助。正常的房屋大修费用由甲方承担；日常的房屋维修由乙方承担。因房屋管理不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋内部结构或装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状。乙方租赁期间，不得擅自将房屋转租。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方承担：1.擅自将承租房屋转租的；2.擅自将租赁房屋的房屋转让、转接他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；4.累计拖欠租金达1个月的；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同仍有效。任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的15%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。原告李荃玲所提交租赁合同尾部有其手写内容如下：房内设施：旧家具若干、全自动洗衣机一台、热水器一台、空调一部。被告杜方明所提交租赁合同无上述内容。上述合同签署后，原告李荃玲将房屋交付给被告杜方明使用，被告支付押金1200元。2019年2月28日之前租金被告已支付。被告搬入上述租赁物后，被告将上述租赁物进行了粉刷，并在一楼单元楼下院子里添置花架、装饰水槽、灯具。上述粉刷等事实被告杜方明未提交证据佐证已经过原告书面同意。2019年2月底原告李荃玲向被告催要下一租赁期间的房租，被告杜方明支付了2019年3月租金，并通过微信与原告协商按月支付租金，原告未允，要求按合同约定支付半年租金。2019年3月29日晚，原告前往上述租赁物发现被告已开始搬离上述租赁物，故给被告留书信一封。书信主要内容如下：我是青莲寺房主，我今天来家里与你商议续租的事情，没想到你竟然悄悄地搬走了…你把我房子的东西都退回来，燃气卡、电卡等都给我们，其他事情再商议，如果你放弃这个机会，我们不会让你逍遥法外的，勿谓我言之不预也。被告自认其于2019年3月28日不在上述租赁物居住，并对装饰水槽、灯具进行了拆除、花架、电器、卷闸门等进行了拆除、搬离，并对房屋内部分电线线路进行了损坏。原告认可其于2019年4月1日收房。2019年5月20日，原告李荃玲将上述租赁物出租给他人，灯、窗已经装好，暖气片没装。原、被告就其诉讼请求进行了明确。关于房屋购电卡、购气卡被告杜方明认可由其持有。被告杜方明放弃对电卡内剩余电量的结算，原告李荃玲同意购气卡内扣除408元。本诉请求第四项，原告李荃玲庭审中予以放弃。本院认为，原、被告之间签署租赁合同，意思表示真实，不违反法律规定，应认为该租赁合同有效。反诉原告杜方明要求解除2018年2月28日双方所签的《房屋租赁合同》，反诉原告已实际搬离上述房屋，反诉被告李荃玲已将该房屋出租于他人，该房屋租赁合同无法实际履行，且反诉被告李荃玲亦认可该租赁合同于杜方明搬离之日解除，故对于该项反诉请求，本院依法予以支持。合同解除后，合同约定中的清理条款依然有效。现本诉原告李荃玲依合同约定将租赁物交付给被告杜方明使用，被告未按合同约定支付租金，应认为被告杜方明在本案租赁合同中存在违约行为。本案租赁合同约定：“任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年租金的15%作为违约金”，本案租赁期间为2018年3月1日至2023年3月1日，被告杜方明自2019年4月1日搬离上述房屋，剩余租赁期为47个月，故违约金应计算为8460元。关于洗衣机、热水器、空调等室内物品，原告李荃玲所提交租赁合同尾页房内设施部分系其自行填写上述物品，被告杜方明所提交合同无上述物品，故对于本诉原告主张返还上述物品的诉讼请求，本院不予支持。关于购电卡、购气卡一项，本诉被告应于返还。关于本诉原告主张恢复原状的请求，因原告已于2019年5月20日将上述租赁物出租他人，故对于恢复原状已无法实际履行，故对于本诉原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于本诉原告主张因房屋无法出租产生的损失，该项请求本诉原告已放弃，本院不予处理。关于反诉原告主张其装修费、维修费19337元，租赁合同约定装修或设置对房屋结构影响的设备需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；且本案系反诉原告未按期缴纳租金后自行搬离租赁物，故对于该项反诉请求，本院依法不予支持。关于家具电器折损费用8900元、卷闸门原价2800元（折损后价格为1400元）两项请求，因反诉原告存在上述违约行为，且搬离时已实际拆除，故对于反诉原告该项请求，本院依法不予支持。关于反诉原告主张返还房屋押金1200元一项，依法应予支持。关于电卡内余额，反诉原告已放弃主张，本院不予处理。关于反诉原告天然气押金及改造门费用的请求，反诉被告同意返还408元，反诉原告未提交证据佐证押金情况，故天然气部分反诉被告李荃玲退还408元。反诉诉请第四项，反诉原告未提交证据佐证其损失，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、反诉被告李荃玲与反诉原告杜方明于2018年2月28日签署的《房屋租赁合同》自2019年4月1日予以解除；二、本诉被告杜方明于本判决生效之日起三日内支付本诉原告李荃玲违约金8460元；三、本诉被告杜方明于本判决生效之日起三日内退还本诉原告李荃玲西安市碑林区XX社区XX巷XX号楼XX单元XX号房屋电卡、天然气卡各一张；四、反诉被告李荃玲于本判决生效之日起三日内退还反诉原告杜方明房屋押金1200元、天然气退款408元，合计1608元；五、驳回本诉原告李荃玲其余诉讼请求；六、驳回反诉原告杜方明其余诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由本诉被告杜方明负担98元（案件受理费本诉原告李荃玲已预交，被告杜方明在支付上述款项时一并支付本诉原告李荃玲案件受理费98元）；反诉案件受理费300元，由反诉被告李荃玲负担7.6元（案件受理费反诉原告杜方明已预交，反诉被告李荃玲在支付上述款项时一并支付反诉原告杜方明案件受理费7.6元）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  长     杜  飞人民陪审员     李  秦人民陪审员     孙  萌           二〇一九年十一月十一日                         书  记  员      张玉婷  1