广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1561号上诉人（原审被告）：项国毅，男，1973年4月21日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雄，男，1970年2月4日出生，汉族，住广东省阳春市。原审第三人：阳春市金锁匙投资置业有限公司。住所地：广东省阳春市春城绵登新城十三区A51号。法定代表人：刘贻斌。上诉人项国毅因与被上诉人张雄、原审第三人阳春市金锁匙投资置业有限公司（以下简称金锁匙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳春市人民法院于2019年7月25日作出的（2019）粤1781民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。项国毅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张雄的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由张雄负担。事实与理由：项国毅逾期未为张雄办理涉案房屋的过户登记手续，尚未构成根本性违约。一、涉案房屋不存在司法限制的情形，只是暂时没有涂销抵押登记手续，现项国毅已积极筹款涂销抵押。二、迟延过户只是会给张雄造成某些经济损失或遭受某些不方便，一般可通过违约赔偿获得补救，法律不应赋予直接解除权。张雄只有在行使催告后才能行使解除权，张雄在项国毅出现逾期办理过户手续的情况下，没有向项国毅发出催告，给予宽限期，因此，张雄请求解除合同依法无据。三、双方签订房屋买卖合同的目的是完成涉案房屋的过户登记手续，项国毅迟延过户不会造成合同目的不能实现，项国毅已在积极筹款，1个月内即可赎出该房屋的不动产权证为张雄办理过户登记手续。四、按照金锁匙公司一审提供的情况说明，是张雄恶意促成项国毅违约，应视为项国毅未违约。张雄辩称：项国毅没有按照约定履行合同，张雄在合同期满后已通过电话询问项国毅，但项国毅不予理会，项国毅构成恶意违约，请求维持一审判决。金锁匙公司述称：按照一审的诉讼意见。张雄向一审法院起诉请求：一、解除张雄与项国毅于2019年3月6日签订的《房屋买卖协议书》；二、项国毅双倍返还定金共200000元给张雄；三、本案诉讼费由项国毅负担。一审法院认定事实：涉案房屋于2015年10月26日登记在项国毅个人名下。2019年3月6日，项国毅作为卖方（甲方）与张雄作为买方（乙方）经金锁匙公司介绍签订了《房屋买卖协议书》，主要约定项国毅将涉案房屋转让给张雄；房屋成交总价款为1200000元；张雄在签订协议时支付首期房款定金100000元给项国毅；第二期房款100000元在项国毅收到银行还贷通知后并在银行通知预约扣账日或之前由张雄转账至项国毅的贷款账号内；第三期房款400000元由张雄在办理过户手续当天支付给项国毅；剩余房款600000元由张雄办理银行贷款支付给项国毅；项国毅收到定金100000元后3日内向中国工商银行股份有限公司阳春支行提前清偿涉案房屋的贷款赎回《不动产权证》，并在2019年4月30日前到市房地产交易中心将涉案房屋的权属转移登记至张雄名下；项国毅承诺在收清所有房款后7天内无条件配合张雄办理水表、电表过户手续并按现状交付房屋给张雄使用等内容条款。同日，张雄交付了定金100000元给项国毅，并由项国毅出具《收据》给张雄执存，该《收据》主要载明项国毅收到张雄交来购买涉案房屋的定金100000元。2019年6月6日，阳春市自然资源局出具《不动产登记资料查询结果证明》。该《不动产登记资料查询结果证明》主要载明涉案房屋权利人为项国毅；涉案房屋于2015年11月11日办理了抵押登记（抵押权人为中国工商银行股份有限公司阳春支行，抵押人为项国毅，抵押期限自2015年11月10日至2035年11月10日，债权数额800000元）等。一审庭审中，张雄主张项国毅至今没有按照《房屋买卖协议书》的约定向银行提前清偿涉案房屋的贷款和涂销抵押，也没有交付涉案房屋和退还定金100000元给张雄。项国毅和金锁匙公司对张雄上述主张的事实没有异议。一审法院认为：张雄主张其经金锁匙公司介绍与项国毅于2019年3月6日自愿签订《房屋买卖协议书》，主要约定项国毅将涉案房屋以1200000元的总价款转让给张雄，张雄在签订协议时支付定金100000元给项国毅等内容条款。该《房屋买卖协议书》是张雄与项国毅的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，张雄与项国毅于2019年3月6日签订的《房屋买卖协议书》成立有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。张雄请求解除其与项国毅于2019年3月6日签订的《房屋买卖协议书》。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中，张雄与项国毅在《房屋买卖协议书》中约定张雄向项国毅购买涉案房屋，由张雄支付定金100000元给项国毅，项国毅在收到定金100000元后3日内向中国工商银行股份有限公司阳春支行提前清偿涉案房屋的贷款涂销抵押，并在2019年4月30日前办理涉案房屋的权属转移登记至张雄名下。双方签订《房屋买卖协议书》后，张雄已交付了定金100000元给项国毅，但项国毅在收取张雄交付的定金100000元后，至今没有按照约定向银行提前清偿涉案房屋的贷款和涂销抵押，亦未办理涉案房屋的权属转移登记至张雄名下。项国毅的行为已构成违约，并导致张雄不能实现合同的目的，张雄有权解除其与项国毅签订的《房屋买卖协议书》。现张雄请求判令解除其与项国毅于2019年3月6日签订的《房屋买卖协议书》，符合法律的规定，理据充分，应予以支持。张雄抗辩认为，《房屋买卖协议书》签订后，由于其未能按时筹集足够的资金向银行赎回涉案房屋的《不动产权证》，其已经在2019年4月8日通过微信将情况告知了张雄，金锁匙公司在2019年4月22日承诺为项国毅垫资，前提是项国毅、张雄与金锁匙公司签订补充协议，但张雄一直拖延不同意签订补充协议，张雄的行为促成项国毅违约，应视为项国毅没有违约；张雄与项国毅、金锁匙公司没有协商涉案房屋过户的具体时间，金锁匙公司也没有明确过户时间；因此，项国毅的行为不构成根本违约，项国毅同意继续履行《房屋买卖协议书》，不应解除《房屋买卖协议书》。对于项国毅的上述抗辩，如前所述，项国毅至今没有按照《房屋买卖协议书》的约定向中国工商银行股份有限公司阳春支行提前清偿涉案房屋的贷款赎回《不动产权证》，并将涉案房屋的权属转移登记至张雄名下，项国毅的违约行为导致张雄无法实现合同的目的，已构成根本违约，张雄有权主张解除《房屋买卖协议书》。项国毅虽然可以继续履行《房屋买卖协议书》，但是其至今没有采取实际行动向中国工商银行股份有限公司阳春支行提前清偿涉案房屋的贷款涂销抵押，因此，其上述抗辩，理由不成立，应不予采纳。张雄请求项国毅双倍返还定金共200000元。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，张雄与项国毅在《房屋买卖协议书》中约定“在签订本协议当场，乙方支付首期房款定金人民币壹拾万元整（￥100000元整）给甲方”，属于以书面形式约定了定金条款，且张雄已在签订《房屋买卖协议书》当天即2019年3月6日交付了定金100000元给项国毅，项国毅亦在当天出具《收据》确认收到张雄交付的定金100000元。应依法认定张雄与项国毅之间约定的定金条款成立有效。因项国毅的违约行为导致《房屋买卖协议书》解除，项国毅应双倍返还定金共200000元给张雄。张雄请求判令项国毅双倍返还定金共200000元，符合双方的约定和法律规定，理据充分，应予以支持。项国毅抗辩认为，其行为不构成根本违约，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，不能适用定金罚则。对于项国毅的上述抗辩，如前所述，项国毅的行为已经构成根本违约，因此其抗辩理由不成立，应不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条的规定，作出判决：一、解除张雄与项国毅于2019年3月6日签订的《房屋买卖协议书》；二、项国毅在判决发生法律效力之日起10日内双倍返还定金共200000元给张雄。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由项国毅负担。二审中，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：张雄与项国毅签订的《房屋买卖协议书》就垫资赎契约定如下：“①卖方同意在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。②买方同意在收到银行还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取第二期楼款（不含定金）人民币壹拾万元整（小写￥100000元整）转入卖方贷款帐号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款。③卖方需承担提前还贷及涂销归档所产生的一切手续和费用。”该合同对违约责任其中一项约定如下：“若因卖方提供证件不实、不全、不能完成该房权属变更或地点办理该房权属变更、或未按经纪方安排的时间、地点办理该房权属变更，或拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为卖方违约，卖方应双倍赔偿买方所交付定金及无息退回赎契款。”本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，争议的焦点问题是，张雄与项国毅签订的《房屋买卖协议书》应否解除，项国毅应否双倍返还定金200000元给张雄。张雄与项国毅签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。按照该合同的约定，张雄应在签订合同当日支付首期购房款定金100000元，项国毅在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，张雄在收到银行还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前将第二笔房款100000元汇入项国毅贷款账号内；同时，该合同还明确约定涉案房屋的过户登记手续需于2019年4月30日前办理。由于取得房屋所有权证书是买受人签订房屋买卖合同的主要目的，而项国毅没有按照合同约定的期限甚至在合同约定的办理过户登记手续期限届满后至本案二审审理期间均没有履行向抵押银行申请办理提前还贷手续的义务，导致涉案房屋至今未能过户至张雄名下，一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定认定张雄享有合同解除权并判决解除张雄与项国毅签订的《房屋买卖协议书》，并无不当，本院予以维持。项国毅主张张雄应向其发出催告并给予宽限期方能行使解除权的理由不能成立，本院不予支持。张雄已依约向项国毅支付了定金100000元，如前所述，因项国毅没有按照合同约定履行向抵押银行申请办理提前还贷手续的义务，导致涉案房屋至今未能过户至张雄名下，按照《房屋买卖协议书》的约定，如果项国毅“拒绝出售该房、自行出售该房、委托他人出售该房，均视为卖方违约，卖方因双倍赔偿买方所交付定金及无息退回赎契款”，而且我国合同法也明确规定，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金，故一审判决项国毅双倍返还定金200000元，处理正确，本院予以维持。综上所述，项国毅的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由项国毅负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十一月二十六日法官助理  詹礼迪书 记 员  刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。