广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初3573号 原告：张雪萍，女，1971年1月29日出生，汉族，住南宁市。 原告：张俊健，男，1968年12月16日出生，汉族，住南宁市。 原告：黎见娥，女，1949年9月9日出生，汉族，住南宁市。 原告：张益照，男，1946年2月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 以上四原告之共同委托诉讼代理人：粟英臻，北京大成（南宁）律师事务所律师。 以上四原告之共同委托诉讼代理人：陈柳红，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：南宁市壮志路小学，住所地南宁市中兴街6号，统一社会信用代码：12450104498522534F。 法定代表人：陈丽，校长。 委托诉讼代理人：张珑耀，南宁市衡东法律事务所法律服务工作者。 第三人：南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室，住所地南宁市明秀西路154-122号，统一社会信用代码：12450107737608168H。 法定代表人：黄永联，主任。 委托诉讼代理人：苏黎，南宁市西乡塘区法律事务中心法律服务工作者。 第三人：广西国正联合房地产评估咨询有限公司，住所地南宁市兴宁区民主路８号，统一社会信用代码：91450102739983412B。 法定代表人：曾旻涛，总经理。 委托诉讼代理人：郑平兰，女，该公司职员。 原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照与被告南宁市壮志路小学（以下简称壮志路小学）、第三人南宁市西乡塘区房屋征收补偿和征地拆迁办公室（以下简称西乡塘区征拆办）、广西国正联合房地产评估咨询有限公司（以下简称国正公司）合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2018年12月4日、2019年3月12日公开开庭进行审理。原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照的共同委托诉讼代理人粟英臻、陈柳红，被告壮志路小学的法定代表人陈丽及委托诉讼代理人张珑耀，第三人西乡塘区征拆办的委托诉讼代理人苏黎、国正公司的委托诉讼代理人郑平兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照共同向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项4329829.48元（其中，被征收房屋价值货币补偿款3395077.18元、房屋特殊装修的补偿款318327元、搬迁费6354.9元、停产停业补助费610070.4元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.被告立即向原告支付被征收房屋货币补偿款1197123.75元、征收补助费380755.95元（其中，房屋特殊装修的补偿款318327.00元、搬迁费6354.90元、停产停业补助费54574.08元、搬迁误工费1000.00元、配合调查奖励费500.00元），共计1577879.73元，被告收到剩余被征收房屋价值货币补偿款407795.26元后，应将其中的73.39%立即支付给原告；2.被告向原告支付自2018年7月2日起至清偿之日止、以1577879.73元为基数、按人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.被告赔偿原告损失2161219.04元（其中被征收房屋货币补偿损失为1898672.48元，停产停业补助费损失为262546.56元）；4.被告向原告赔付原告为采取财产保全而产生的保险费12990元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告与张有贵、原告张益照于2007年4月23日签订一份《合同书》，约定由张益照、张有贵全额投资与被告共同合作拆除壮志路粤东会馆旁的一栋危房并在原址新建楼房及附属建设用房；张益照、张有贵享有新建楼房18年的使用权和经营权。2017年8月12日，张有贵去世，原告黎见娥、张俊健、张雪萍继承了张有贵在《合同书》项下的全部权利义务。 2012年9月27日，涉案房屋被划入南宁市水街片区旧城改建项目，面临拆迁。第三人西乡塘区征拆办委托第三人国正公司对涉案房屋价值进行评估，国正公司出具了国正估字2013-07A009-223号《房地产估价报告》（以下简称223号评估报告）、国正估字2013-07A009-223A号《南宁市壮志路小学房屋特殊装修评估报告》，涉案房屋的被征收房屋价值、房屋室内装饰装修价值分别为4626076元、318327元。原告权利期为2007年12月16日起18年至2025年12月15日，评估时点为2012年9月27日，此时原告尚有权利期4822天，占比73.39%。2018年4月25日，被告告知原告，其已与政府签订《南宁市水街片区旧城改建项目房屋征收补偿协议书》，被告可得款项为2038976.28元，且已经得到80%即1631181.02元，则应将73.39%对应的款项1197123.75元立即支付原告，剩余20%部分中73.39%对应的款项也应当在收到后立即支付给原告。被告与西乡塘区征拆办签订的征收补偿协议书中约定的房屋价值补偿款2038976.28元与223号评估报告确定的房屋价值4626076元之间的差额2587099.72元，该金额乘以73.39%即1898672.48元为原告少分配的金额，被告应承担赔偿责任。根据《水街片区旧城区改建项目房屋征收补偿安置方案》第六条第一项第4点“被征收房屋用于出租的，搬迁费、停产停业补助费的归属，有约定的，从其约定。没有约定的，支付给承租人”，故搬迁费、停产停业补助费应当支付给原告。特殊装修、搬迁误工费是原告形成、负担，相应补偿款也应支付给原告。其中停产停业补助费，根据《合同书》，租金标准及付款方式约定一层为商铺，租金每月2800元，原告实际也是按该标准支付租金，结合《特殊装修评估报告》载明的装修房屋用途有商铺、办公，证明一层为商铺，则停产停业补助费应当按照补偿安置方案中“铺面给予6个月的停产停业补助费，160元/平方米•月”补偿，一层面积为254.045㎡，计算得243883.2元，剩余面积381.445㎡按照“办公用房给予12个月的停产停业补助费，16元/平方米•月”补偿，金额为73237.41元，两项合计317120.64元。但被告签订的征收补偿协议书确定的停产停业补助费为54574.08元，该金额与法定标准的差额262546.56元为造成原告损失的金额，被告应承担赔偿责任。被告在2018年7月2日已经收到补偿款，应当支付给原告，没有支付，应赔偿从该日起的利息损失。 被告壮志路小学辩称，涉案××房屋被征收系政府行为，被告按要求配合工作，并与西乡塘区征拆办签订征收补偿协议书，被告的行为均是合法合规的。根据原、被告签订的《合同书》的约定，被征收房屋的土地使用费归被告所有，楼房建设的费用按原告使用已剩年限平均折算。根据国正公司出具的评估报告，涉案房屋的分户评估结果为369919元，原告使用房屋至2018年3月，未使用年限为7年9个月，由此折算原告应得的房屋货币补偿款为159270.68元，再加上原告应获得的搬迁费6354.90元、停产停业补助费54574.08元、房屋特殊装修补偿款318327元，被告共计应支付给原告的款项为538526.66元。原告主张的其他费用均没有事实及法律依据。 第三人西乡塘区征拆办述称，西乡塘区征拆办根据《南宁市人民政府关于对水街片区旧城区改建项目实施房屋征收的决定》对涉案房屋进行拆迁，并依法与房屋所有权人即被告签订《南宁市水街片区旧城改建项目房屋征收补偿协议书》，且已按协议约定将80%的补偿款支付给被告。 第三人国正公司述称，国正公司根据政府提供的材料并依合法程序对涉案房屋的价值进行评估，且相关评估报告均已出具给政府部门。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月23日，张有贵、原告张益照作为乙方，被告壮志路小学作为甲方签订《合同书》，约定由乙方全额投资与甲方共同合作将一栋二层危房拆除，在原址上新建一栋三层宿舍楼及附属建设用房；该楼房（含附属建设用房）的房产权属甲方所有，乙方享有18年使用权和出租权，从2007年12月16日至2025年12月15日止，乙方在楼房的使用年限内，应按协议约定向甲方支付房屋租金。第十一条约定：“在使用该楼房（含附属建设用房）期间，若遇政府行为、战争及不可抗拒的自然灾害所造成的该楼房（含附属建设用房）的破坏和经济损失，甲方不负任何责任。如因政府征用或拆除该楼房（含附属建设用房）的土地征用费归甲方所有，楼房建设的相关赔偿所得总额，按18年乙方使用已剩年限平均折算赔偿给乙方，甲方必须无偿地协助或为乙方办理赔偿工作。”涉案各方当事人均确认所建设的房屋门牌号为××。 2012年9月27日，南宁市人民政府发布《南宁市人民政府关于对水街片区旧城区改建项目实施房屋征收的决定》，房屋征收范围包括壮志路18-1、22号。当日，南宁市人民政府发布《南宁市人民政府关于对水街片区旧城区改建项目实施房屋征收决定的公告》，附件《水街片区旧城区改建项目房屋征收补偿安置方案》第六条第（一）款第4项规定，被征收房屋用于出租的，搬迁费、停产停业补助费的归属，有约定的，从其约定，没有约定的，支付给承租人。第七条第（一）款规定未取得规划、土地、建设批准手续的房屋，不予补偿。第（三）款规定，规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证的，按该项目房屋分类评估价格的95%补偿。 2018年4月16日，被告壮志路小学作为丙方，第三人西乡塘区征拆办作为乙方，南宁市城乡建设委员会作为甲方签订《南宁市水街片区旧城改建项目房屋征收补偿协议书（货币补偿）》（以下简称《房屋征收补偿协议书》），约定甲方授权征收实施单位西乡塘区人民政府具体办理房屋征收补偿事宜，乙方代表西乡塘区人民政府落实执行房屋征收补偿事项，承担本协议条款约定的各项权利义务。甲、丙双方同意对被征收房屋实行货币补偿，即甲方以货币方式对丙方进行补偿并由丙方自行安置，补偿安置后同时收回丙方的国有土地使用权。协议第二条第（三）款约定，丙方的房屋坐落于南宁市，属办公二级地段，混合、钢结构，根据南宁双镜测绘有限责任公司出具的《房产测绘成果报告书》，总征收房屋建筑面积839.19㎡，其中手续不齐全房屋建筑面积502.90㎡，无手续房屋建筑面积336.29㎡。第二条第（四）款第2项约定，××房屋办公部分（1）手续不全房屋部分，混合结构：299.20㎡×5872元/㎡×95%=1669057.28元。（2）无手续房屋部分，根据国正公司出具的《房地产估价报告》国正估字2013-07A009-223-1号，房屋分户评估结果为369919.00元，即混合结构：291㎡×1100元/㎡=320595.00元，钢结构：44.84㎡×1100元/㎡=49324.00元，小计2038976.28元。第二条第（四）款第3项第（2）点约定，根据国正公司出具的《南宁市壮志路小学房屋特殊装修评估报告》（国正估字2013-07A009-223A号），××房屋特殊装修评估价值318327.00元。第二条第（五）款房屋征收补助费约定，非住宅房屋搬迁费839.19㎡、10元/㎡•次×1次，补助金额为8391.90元；非住宅停产停业补助费426.83㎡、16元/㎡•月×12个月，补助金额为81951.36，备注栏注明“203.70×70%+299.20×95%=426.83㎡”；……搬迁误工费1户、500元/次×2次，补助金额1000元；配合调查奖励费1户，500元/户，补助金额500元。第三条约定上述被征收房屋的货币补偿款、征收补助费及搬迁奖励合计3325889.70元。征收房屋的货币补偿款的80%及征收补助费合计2671080.41元转入丙方账户，丙方在收到上述补偿款和补助费活期存折后七天内搬迁完毕，并结清原住宅水、电费、保持被征收房屋结构完整、腾空房屋、交出钥匙，将房屋所有证件交给乙方，乙方和丙方办理完交房手续后七个工作日内将被征收房屋的货币补偿款的20%和搬迁奖励654809.29元转入丙方账户。 2018年7月2日，被告收到上述《房屋征收补偿协议书》约定的征收房屋的货币补偿款的80%及征收补助费合计2671080.41元。 2019年1月16日，西乡塘区华强街道办事处向被告发出《限期腾空交房通知》，要求被告于2019年2月22日之前完成腾空交房。原告向被告缴纳租金至2019年2月。涉案房屋于2019年7月被拆除。 被告签订《房屋征收补偿协议书》后多次要求原告前去办理相关手续并领取补偿款，但因双方对原告应获得的补偿款数额存在争议，被告未将补偿款支付给原告。 另查明：2016年4月22日，南宁双镜测绘有限责任公司出具《房产测绘成果报告书》（编号：SJ201604032），载明坐落于××房屋层数为4层，混合、钢结构，总建筑面积635.49平方米，其中，混合结构面积为590.65平方米，钢结构面积为44.84平方米。 2017年12月20日，第三人国正公司出具《房地产估价报告》（编号：国正估字2013-07A009-223-1），××房屋在估价时点2012年9月27日的分户评估总价为369919元，其中混合结构291.45平方米，重置评估单价1100元，评估价格320595元；钢结构44.84平方米，重置评估单价1100元，评估价格49324元。 2018年2月28日，第三人国正公司出具《房地产估价报告》（编号：国正估字2013-07A009-223-1），××房屋在估价时点2012年9月27日的分户评估总价为699039元，其中混合结构590.65平方米，重置评估单价1100元，评估价格649715元；钢结构44.84平方米，重置评估单价1100元，评估价格49324元。 原告向本院提交一份空白的《南宁市水街片区旧城改建项目房屋征收补偿协议书（货币补偿）》，该协议书载明：根据国正公司出具的《房地产估价报告》估计报告编号：国正估字2013-07A009-223，××办公楼的评估总价为4626076元。第三人国正公司称其曾对壮志路18号、22号房屋进行初步评估，评估报告编号为国正估字2013-07A009-223，后因第三人西乡塘区征拆办未采用该评估报告，故该编号的评估报告已作废。 又查明：张有贵于2017年8月12日去世。张有贵与原告黎见娥为夫妻关系，二人婚后共生育子女二人，即原告张雪萍、张俊健。张有贵的父亲、母亲均先于张有贵去世。 同时查明：本案诉讼过程中，原告申请财产保全，本院于2018年6月27日作出民事裁定书，裁定查封、冻结被告名下价值4329829.48元的财产。原告为此支出诉讼财产保全责任保险费12990元。 2019年5月6日，原告向本院申请对坐落于南宁市××南宁市壮志路小学4层房屋在2012年9月27日的市场价值进行评估，本院依法予以准许，并委托广西方正房地产土地资产评估有限公司进行评估。涉案房屋于2019年7月被拆除，广西方正房地产土地资产评估有限公司认为无法根据现有材料对涉案房屋作出鉴定意见，遂将鉴定委托书及相关材料退回我院。 本院认为，张有贵、张益照与被告签订的《合同书》系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。张有贵去世后，黎见娥和张雪萍、张俊健作为张有贵的配偶和子女，均为法定第一顺序继承人，依法继承张有贵在《合同书》项下的权利义务。 关于原告应获得的补偿款。涉案房屋被征收，根据《合同书》第十一条约定，土地征用费归被告所有，原告获得房屋建设的相关赔偿，该赔偿按18年使用已剩年限平均折算。被告作为涉案房屋的所有权人及房屋所占用土地的使用权人，其与第三人西乡塘区征拆办、南宁市城乡建设委员会签订的《房屋征收补偿协议书》中约定的补偿款应作为计算原告所获赔偿款的依据。至于原告使用涉案房屋的年限，其主张应计算至政府发布征收公告之日即2012年9月27日，但此后仍有商户在涉案房屋经营，而原告向被告交纳租金至2019年2月，同时西乡塘区华强街道办事处于2019年1月16日向被告发出《限期腾空交房通知》，要求被告于2019年2月22日之前完成腾空交房，故关于原告2012年9月27日后不再使用涉案房屋的主张，本院不予采信，本院依法确认原告使用房屋至2019年2月22日，自2019年2月23日至2025年12月15日止未使用年限占18年可使用期限的37.87%。依据被告与第三人西乡塘区征拆办、南宁市城乡建设委员会签订的《房屋征收补偿协议书》约定的各项补偿费用，原告所获得的补偿款分别为：1、被征收房屋的货币补偿款。根据《房屋征收补偿协议书》约定，××房屋手续不全房屋部分获得补偿款1669057.28元，无手续房屋部分获得补偿款369919元，合计2038976.28元。被告主张协议书中约定的被征收房屋货币补偿款既包括土地征用费又包括房屋征用费，原告仅可获得房屋征用费的补偿。但协议书中明确记载该项费用为“被征收房屋的货币补偿款”，补偿款计算方式中也未列明土地征用费的计算依据，故对于被告的主张，本院不予采信。按照原告未使用涉案房屋的年限占比计算，原告应获得的被征收房屋的货币补偿款为772160.32元（2038976.28元×37.87%）。2、房屋特殊装修补偿款、停产停业补助费、搬迁费、搬迁误工费。根据《水街片区旧城区改建项目房屋征收补偿安置方案》之规定，房屋特殊装修补偿款、停产停业补助费、搬迁费应支付给承租人。本案中，被告对房屋特殊装修补偿款、停产停业补助费、搬迁费应支付给原告无异议，故本院予以确认。据此，按照《房屋征收补偿协议书》中的计算标准，原告应获得搬迁费6354.90元（635.49㎡×10元/㎡）、停产停业补助费54574.08元（299.2㎡×16元/㎡×12个月×95%）、房屋特殊装修补偿款318327元。至于搬迁误工费，根据《水街片区旧城区改建项目房屋征收补偿安置方案》规定，搬迁费应支付给承租人，则因搬迁导致的误工损失理应支付给承租人，故搬迁误工费应向承租人支付。《房屋征收补偿协议书》中搬迁误工费的补助标准为500元/次，故原告应获得搬迁误工费500元。3、配合调查奖励费。被告作为涉案房屋的所有权人，其配合政府拆迁工作并向政府提交相关材料，故配合调查奖励费应支付给被告，现原告要求被告支付该笔费用，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的补偿款共计1151916.3元（772160.32元+6354.90元+54574.08元+318327元+500元）。虽然被告在2018年7月2日仅收到《房屋征收补偿协议书》约定的征收房屋的货币补偿款的80%及征收补助费合计2671080.41元，但根据《房屋征收补偿协议书》约定，被告和西乡塘区征拆办办理完交房手续后七个工作日内将被征收房屋的货币补偿款的20%和搬迁奖励即654809.29元支付给被告，现涉案房屋已在2019年7月被拆迁，按照协议书约定，西乡塘区征拆办应将余下补偿费用支付给被告，故被告应将原告可获得的补偿款一并支付给原告，本院确定被告应于本案判决生效之日起十五日内向原告支付完毕。 关于原告主张的损失赔偿。原告主张涉案房屋的价值为4626076元，并要求被告赔偿《房屋征收补偿协议书》中被征收房屋货币补偿款2038976.28元与该数额之间的差额。但原告提交的记载涉案房屋评估价值为4626076元的《南宁市水街片区旧城改建项目房屋征收补偿协议书（货币补偿）》为空白协议，未获得被告的签字确认，被告亦不予认可，故本院难以采信；其次，关于编号为国正估字2013-07A009-223的评估报告，第三人国正公司陈述该报告系对××房屋的初始评估，且该报告已被废止，故无法确定原告主张的4626076元即为编号国正估字2013-07A009-223评估报告的评估结果；再者，因涉案房屋已被拆除，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估无法完成。综上，原告主张涉案房屋的价值为4626076元，证据不足，其据此要求被告赔偿房屋价值补偿款的差额损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张的停产停业补助费的差额损失，如前所述，原告所获得补偿的依据为被告签订的《房屋征收补偿协议书》，《房屋征收补偿协议书》载明的停产停业补助费的计算标准符合《水街片区旧城区改建项目房屋征收补偿安置方案》之规定，故第三人西乡塘区征拆办根据《房屋征收补偿协议书》约定的标准向被告支付停产停业补助费并无不当，原告主张该标准低于法定标准没有事实依据，其据此要求被告赔偿差额损失亦没有事实依据，本院不予支持。 关于原告主张的利息及诉讼财产保全责任保险费。被告签订《房屋征收补偿协议书》后多次要求原告前去办理相关手续并领取补偿款，但因双方对原告应获得的补偿款数额存在争议，被告未向原告支付相关款项，故被告未向原告支付补偿款不应归责于被告，现原告要求被告支付利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。至于原告主张的诉讼财产保全责任保险费，被告在履行涉案《合同书》过程中并未存在违约行为，原告要求被告承担该笔费用亦没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起15日内，被告南宁市壮志路小学向原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照支付补偿款1151916.3元； 二、驳回原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本院指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费41439元，保全费5000元，两项合计46439元（原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照已预交），由原告张雪萍、张俊健、黎见娥、张益照负担34084元，由被告南宁市壮志路小学负担12355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇一九年十一月五日 书 记 员  黄翰明