四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9467号 本诉原告（反诉被告）：梁玉群，女，1981年2月7日出生，汉族，住：四川省内江市市中区。 本诉原告（反诉被告）：伍富国，男，1979年4月18日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：朱伟，四川国普律师事务所律师，一般授权代理人。 本诉被告（反诉原告）：成都西源誉腾投资有限公司，住所地：成都市高新区西部园区尚阳路12号。 法定代表人：渠波。 委托诉讼代理人：张晓姣，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理人。 本诉第三人：成都大唐龙城房地产经纪有限公司，住所地：成都市郫都区红光镇红高路108号1层。 法定代表人：罗冬梅。 委托诉讼代理人：汪艳君，四川科全律师事务所律师，特别授权代理人。 本诉原告（反诉被告）梁玉群、伍富国（以下仍简称原告）与本诉被告（反诉原告）成都西源誉腾投资有限公司（以下简称被告西源誉腾公司）及本诉第三人成都大唐龙城房地产经纪有限公司（以下简称第三人大唐房产经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁玉群、伍富国及其委托诉讼代理人朱伟、被告西源誉腾公司的委托诉讼代理人张晓姣、第三人大唐房产经纪公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁玉群、伍富国提出的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、被告返还原告因购房已经支付的总价款182,532元，并支付该款项利息；3、被告与第三人对3万元团购费承担连带返还责任；4、被告向原告支付赔偿金182,532元并支付违约金4万元；5、本案诉讼费用由被告承担。其事实及理由：原告与被告于2016年10月9日签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设位于成都市高新区西部园区的商品房，原告前期共付款182,532元，后期款项通过按揭贷款方式支付，根据合同约定相关贷款申请应由被告代为办理，在原告按约履行完其义务后，被告却迟迟不报请商品房备案登记，后经原告调查得知，在双方签订合同前被告已经将该商品房抵押登记给他人，以至影响到按揭贷款，而第三人也没有告知原告相关实情，原告为此多次找到被告的负责人要求处理相关问题，但每次都没有任何结果，现今被告突然以一纸通知要求解除双方的合同关系，其理由是原告违约，原告为维护自身权益诉至本院。 被告西源誉腾公司辩称：1、因原告自身原因未办理按揭贷款手续，导致涉诉商铺至今未登记至其名下，原告属于违约在先，被告已通过发函的方式依法依约解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2、被告未收取原告主张的团购费，对此被告不承担退还责任；3、被告所售涉诉商铺是因集团公司融资安排暂时备案至集团公司名下，该公司无购买的真实意思表示，故被告不涉及一房二卖，且涉诉商铺已注销该备案并于2018年3月22日网签在原告名下，因原告自身拖延办理贷款手续至今未备案，对此被告不承担赔偿责任。被告西源誉腾公司据此提出反诉，其反诉请求为：1、解除双方商品房买卖合同（预售）及补充协议后，原告退还被告商铺租金32,172元及履约保证金1,654元；2、判令原告支付被告违约金28,000元；3、判令本案全部诉讼费用由原告承担。 第三人大唐房产经纪公司述称：第三人对团购费3万元无返还义务，原告在签订买卖合同时与第三人同时签订优惠费告知书，告知书内约定若因原告自身原因导致无法履行合同义务的，团购费不予退还，因原告自身原因无法办理贷款，系原告违约，故第三人无返还义务。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月9日，原告向第三人支付了购买案涉商铺的团购费3万元，第三人向原告出具了该款的收据。原告举证的《团购优惠说明书》载明：交30,000元享受拟购房款一口价25%的优惠。 2016年10月9日，原告梁玉群、伍富国（买受人）与被告西源誉腾公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：买受人购买出卖人开发的时代睿城楼盘6幢2层204号房屋，预测建筑面积30.71平方米，规划用途为商业；房屋总价款为292,532元；买受人于2016年10月9日前支付首期房款152,532元，余款14万元向中国农业银行股份有限公司成都锦城支行申请贷款支付，期限5年。该合同第二十四条预售合同登记备案部分约定：贷款方式付款的买受人支付了首期房款并经贷款机构审查通过同意贷款之日起30日内办理合同登记备案手续。 双方当天签订的补充协议第三条第1款第一段约定：买受人须于合同签订之日起五日内向与出卖人签订了协议的金融机构、公积金中心提供办理贷款的相关文件及费用，用于向贷款机构申请贷款……该款第四段约定“如果因买受人的责任未按以上约定时间办理完毕贷款相关手续，导致出卖人未能收到余下房款的，视为买受人违约……如因买受人原因导致在本补充协议签订之日起30日内仍未办理完毕贷款手续的，出卖人有权决定是否解除合同，如果出卖人决定解除合同的，买受人应向出卖人支付未付房款的20%的违约金……”该协议第十六条第1款约定：如果守约方决定解除合同的，违约方须按合同法及双方签订的合同及本补充协议的有关条款规定承担赔偿责任，并按总房款的20%向守约方支付违约金。 原告已向被告支付了购房首付款152,532元，尚未支付剩余购房款14万元。 另，2016年8月14日，被告将案涉房屋备案至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下，签约备案号为2379698，备案成交价399,230元。2017年6月13日，成都长坤天茂商业管理有限公司向西源誉腾公司出具《关于“时代睿城”项目商业用房和地下室车位对外销售的回函》其上载明：西源誉腾公司：贵司与我司于2016年5月签订了《商业物业整体订购协议》和《车位整体订购协议》，我司整体订购的位于成都市高新西区“时代睿城”项目的商业用房和地下室车位已于2016年8月备案至我司名下；其中商业用房181间、面积9569.02平方米，详见附表1；地下车位865个、面积27578.15平方米，详见附表2；我司同意你公司将上述商业用房和地下室车位对外销售，并按相关约定退还对应房款的情况下，我司予以配合办理该商业用房和停车位的备案注销手续。 另，2016年11月3日，原告通过农业银行锦城支行的按揭贷款审批，批复有效截止日期为2017年5月3日。原告主张因案涉房屋备案至他人名下原因，故最终未完成该次贷款。被告陈述其已注销之前的备案并网签至原告名下，其并举证了网签信息记录，庭审过程中，被告陈述因原告尚未付清剩余房款，故案涉房屋尚未备案至原告名下。 2018年11月22日，被告向原告发出《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，要求被告于2018年11月23日前到售楼部核实相应的贷款机构或额度调整，同时提交贷款机构要求的相关资料及费用，否则将追究其违约责任等。2018年11月23日，原告签收该邮件。2018年12月13日，被告向梁玉群、伍富国邮寄发出《关于＜商品房买卖合同＞解约通知书》，西源誉腾公司认为其已多次通知梁玉群、伍富国其已具备办理按揭的条件，要求其与西源誉腾公司共同完成办理按揭相关手续，梁玉群、伍富国至今尚未办理完成按揭手续，通知梁玉群、伍富国即日起解除商品房买卖合同。原告拒收该邮件。但被告的工作人员2018年12月17日通过微信向原告再次发送了该邮件。 2016年12月20日，梁玉群、伍富国与西源誉腾公司签订业主确认书，载明：案涉房屋已出租给姜艳娜，出租年限自2016年3月1日至2024年2月28日，第一年及第二年租金均为12,713元，第三年租金16,952元……第八年租金21,635元。 2016年12月20日，西源誉腾公司向案涉房屋租户姜艳娜发出《通知函》，告知姜艳娜：西源誉腾公司已将案涉房屋销售给梁玉群、伍富国，自2016年12月20日起，将由梁玉群、伍富国取代西源誉腾公司继续履行姜艳娜与西源誉腾公司签订的商业租赁合同；并告知姜艳娜：从2016年12月20日起，将租金交给梁玉群、伍富国、陈发容，商业租赁合同到期后由梁玉群、伍富国向姜艳娜退还履约保证金。姜艳娜签收了该函。 2016年12月20日，姜艳娜向西源誉腾公司发出委托书，告知其：姜艳娜自愿将承租的案涉房屋的履约保证金1,654元转入梁玉群、伍富国的指定账户。 2016年12月20日，梁玉群、伍富国向西源誉腾公司出具《委托书》，要求该公司将案涉房屋2016年12月20日-2017年2月28日的租金2,507元及履约保证金1,654元转入指定的梁玉群账户。 庭审过程中，原告认可已收取1,654元的履约保证金及自2016年12月20日起的租金，租金一直收取到2019年2月28日。 以上事实有原、被告双方的当庭陈述及原告举证的团购费收据、《团购优惠说明书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议等证据及被告举证的《关于“时代睿城”项目商业用房和地下室车位对外销售的回函》、《关于＜商品房买卖合同＞解约通知书》及其邮单等证据在卷佐证。 本院认为： 关于被告是否应承担已付房款一倍赔偿责任的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告认为被告曾将案涉房屋出售给成都长坤天茂商业管理有限公司并备案至该公司名下构成一房二卖，原告根据前述规定要求被告承担已付房款一倍的赔偿责任。对于原告的该项诉请是否成立的问题，本院认为，案涉房屋虽曾备案至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下，但被告已于2018年初撤销该备案登记并网签在原告名下，案涉合同应继续履行，最终导致案涉合同无法履行，导致原告合同目的不能实现的直接原因是原告未支付剩余购房款并导致本案纠纷，故案涉房屋虽曾备案至案外人成都长坤天茂商业管理有限公司名下的情形并未直接导致案涉合同的不能履行，且目前该情形已消失，原告要求被告承担一倍赔偿责任的诉请不成立，本院不予支持。 关于原告未支付剩余房款是否构成违约，被告是否享有合同解除权的问题，本院认为，2016年11月3日农业银行锦城支行通过原告的贷款审批后，被告一直未备案至原告名下，导致贷款合同未予签订、贷款未予发放，故在被告注销之前的备案前，剩余房款未付的责任不能归责于原告。在被告注销之前备案后，原告应积极办理按揭贷款，原告未举证证明其2018年办理过按揭贷款手续向银行提交过贷款资料，且根据被告举证的其工作人员与原告的聊天记录，被告在2018年10月、11月期间还在催促原告向农业银行锦城支行提交贷款资料，且案涉合同及补充协议并无被告帮助原告全权代办贷款手续的义务性约定，同时合同约定贷款审批通过后办理备案，故原告梁玉群、伍富国应先提交贷款资料进行贷款审批，未予备案不必然影响贷款审批手续的办理。故在被告注销之前备案后，被告在原告的贷款审批通过之前未再予备案不构成违约。原告以被告未予备案、未办理按揭贷款手续构成违约为由主张的违约金4万元，本院不予支持。原告一直未办理完成按揭贷款手续，其一直未履行剩余房款支付义务，根据补充协议约定，被告有权解除案涉合同。被告的工作人员于2018年12月17日向原告发出解除通知，案涉合同及其补充协议应于该通知到达被告时（2018年12月17日）解除。合同解除后，被告应将原告已付房款152,532元退还给原告，原告应将已收取的案涉房屋及案涉房屋承租人支付的履约保证金（1,654元）及合同解除后原告再行收取的房屋租金（2018.12.17-2019.2.28期间租金经核算为3,530元）退还给被告。对于原告收取的自2016年12月20日起至合同解除前的租金，被告解除合同的意思表示于2018年12月17日到达被告，在该意思表示到达原告前，案涉合同一直处于履约状态，原告依约收取案涉房屋租金，故被告反诉要求原告退还收取的合同解除前的租金的主张不成立，本院不予支持。故被告反诉诉请的履约保证金1,654元本院予以支持。被告反诉主张退还的租金32,172元，本院仅在3,530元范围内予以支持。 对于被告反诉要求原告支付解约违约金28,000元的诉请，本院认为，原告一直未通过按揭贷款或自付形式完成剩余房款（14万元）的支付，原告构成违约。原告主张的前述违约金过高，本院考虑到案涉房屋之前的备案阻碍过按揭贷款的办理及之前备案解除后原告未完成按揭贷款办理等因素，酌情将前述违约金调整为10,000元。 原告主张其支付的团购费30,000元应认定为房款并在合同解除后要求被告返还该款，对此本院认为，根据原告举证的该款的收据及《团购优惠说明书》，该款由大唐房产经纪公司收取，且交纳该款可享受房价25%的优惠，故原告系以享受房款优惠为条件支付该款，该款并非被告所收取，且在案涉房屋的价款上该款应已起到优惠作用，才有原被告双方签订的案涉合同，故该款并非房款，系支付给中介的服务款，原告要求纳入房款处理本院不予支持，合同解除后其要求被告退还该款，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉原告梁玉群、伍富国与本诉被告成都西源誉腾投资有限公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议于2018年12月17日解除； 二、本诉被告成都西源誉腾投资有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告梁玉群、伍富国退还购房款152,532元； 三、反诉被告梁玉群、伍富国于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都西源誉腾投资有限公司退还租金3,530元及履约保证金1,654元； 四、反诉被告梁玉群、伍富国于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都西源誉腾投资有限公司支付违约金10,000元； 五、驳回本诉原告梁玉群、伍富国的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告成都西源誉腾投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3,069元，由本诉被告成都西源誉腾投资有限公司承担1,675元，由本诉原告梁玉群、伍富国自行承担1,394元。 反诉案件受理费673元，由反诉被告梁玉群、伍富国承担90元，由反诉原告成都西源誉腾投资有限公司承担583元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一九年十一月十四日 书记员 舒清茏