安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初10826号 原告：杜静，女，1994年1月9日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。 被告：董文，女，1968年8月10日出生，汉族，户籍地住安徽省合肥市，经常居住地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘勇（系董文丈夫），男，汉族，住安徽省合肥市。 原告杜静与被告董文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜静，被告董文及其委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜静向本院提出诉讼请求：1.判令解除杜静与董文签订的《租房协议》；2.判令董文立即向杜静退还房屋租金5250元及押金1750元；3.本案诉讼费用由董文承担。 事实与理由：2019年9月21日，杜静与董文签订《租房协议》一份，约定由杜静承租董文所有的位于合肥市庐阳区住房。每月租金1750元，按季付款，租期一年，自2019年9月22日起算，另暂付押金1750元，待一切办妥后，甲方应如数退还乙方。因杜静当时未带足中介费，合同原件当时暂由中介保管。保管期间，未经杜静同意，董文及中介串通擅自增加条款：“乙方在使用过程中，灯、门锁、下水道出现问题，自行修复”。合同签订后，杜静按约预付了租金5250元及押金1750元。2019年9月25日杜静进入涉案租赁房屋检查时发现，部分家电存在故障，无法使用，包括冰箱不制冷、洗衣机未接入水管，一台空调无法正常使用。发现上述情况后，杜静通知董文，但董文答复称其假期不在合肥。2019年9月27日，楼下106室房主马春燕上来通知杜静，涉案房屋存在向楼下漏水的情况长达一年多，一直未能解决。杜静考虑到上述种种情况已无法满足租赁房屋的需要，向董文提出要求解除租赁协议，但遭到董文的拒绝，并被各种联系方式拉黑。董文的行为侵害了杜静的合法权益，故杜静诉至本院。 董文辩称，2019年9月21日中午，房屋中介带领杜静来到董文位于的出租房看房，中介告知杜静该房屋月租金1800元，押一付三。经实地查看后，杜静提出还价50元，即以1750元承租此房屋。经协商，双方同意按月租金1750元签订租房协议，房租“押一付三”，承租方在使用该房屋过程中，电灯、门锁、下水道出现问题，自行修复。然后双方共同来到房屋中介处签订了租房协议。 董文就杜静起诉状列举的“事实与理由”进行逐条答辩。一、“因原告当时未带足中介费，合同原件当时暂由中介保管。保管期间，未经原告同意，被告及中介串通擅自增加条款：乙方在使用过程中，灯、门锁、下水道出现问题，自行修复”。此条款是甲乙双方在签订合同前共同商定的，是房屋租赁行业惯例，更是对租房协议第四条的细化，不存在董文串通中介增加此条款。二、“合同签订后，原告按约预付了租金5250元及押金1750元”。此条预付租金5250元是2019年9月22日至2019年12月21日三个月的房屋租金，押金1750元是按房屋租赁活动中常用“押一付三”执行的，也是双方看房时商定好的。三、“2019年9月25日原告进入涉案租赁房屋检查时发现，部分家电存在故障，无法正常使用，发现上述情况后，原告通知被告，但被告答复称其假期不在合肥”。2019年9月21日中午杜静本人到租赁房屋查看了房屋所有设施及家电并未提出异议。25号晚杜静发来信息说，洗衣机没接上水。董文答复，没怎么注意，哪天有时间我去看看。杜静说，好的，就是不进水，其他没啥。9月27日晚６点多，杜发来信息说，冰箱不制冷、洗衣机没接进水管、两个空调都可以用。董文答复，好，你讲我知道了，有空去看看。假期我出去旅游，不在合肥。杜静说，我目前的房子是12号到期，还烦请董阿姨可以在玩回来之后尽快处理一下，因为这个肯定不是我搞坏的。而且我预约的宽带是3号装。董文答复，没事，你放心搬进去住，东西不能用不会赖你的。杜静说，那我就十一期间搬了，因为约的搬家公司是十一期间的。董文答复，好的，可以。由此可见，就家电故障及维修问题双方是达成共识的，没有分歧，不构成退租理由，再者说董文答应回到合肥后去查看，如果真有部分家电存在故障，无法正常使用，董文可以找人维修或更换新家电，保证租户能正常使用。四、“2019年9月27日，楼下106室住户马春燕上来通知原告，涉案租赁房屋存在向楼下漏水的情况已达一年多，一直未能解决”。此租赁房屋在2017年因主下水管道堵塞，导致主下水管道里的水从厨房下水管道返水上来，客厅、厨房、卫生间大量积水。因该房屋是预制板结构，积水向楼下渗漏。此事已过去很长时间，且早已维修好，封闭了厨房原下水管道，修缮了卫生间及下水地漏，重新安装管道穿过外墙直接通向室外下水道，向楼下渗水的问题已经解决。杜静提供的楼下房屋照片，只能说明曾经有过渗水问题，不代表现在房屋仍在漏水（见董文提供的厨房下水道改造图片）。五、“原告考虑到上述种种情况已无法满足原告租赁房屋的需要，向被告要求解除租赁协议，但遭到被告的拒绝”。杜静从未就以上理由向董文提出退租，更无从谈起遭到董文的拒绝。杜静在27号晚上确定十一期间搬家后，突然临时向董文提出退租，理由是房间气味大。对房间有气味一说，董文持反对意见。9月21日杜静亲自看房时，当时房间因无人居住一直处于门窗关闭状态，她没有说房间有气味；而在通风透气、保洁打扫卫生，近一周时间后居然提出房间气味大，显然是在推卸责任，为其违约找借口。六、“并被各种方式拉黑”。董文没拉黑杜静的任何联系方式。董文和杜静的联系方式有两种，一是微信，二是手机。如果董文拉黑了杜静的微信，就不会看到她在10月8日上午10点多发朋友圈公开董文的个人信息，并附带文字，“保留证据（含表情）”。杜静的这种行为涉嫌侵犯隐私，董文已保留证据，将在适当的时候追究其法律责任。董文也没有拉黑杜静的手机联系方式（见董文提供的通话记录详情）。 杜静是具有完全民事行为能力的人，在自己签订租房协议后，因其个人原因违约，却将所有责任推卸给对方，视法律如儿戏，严重缺失契约精神。在9月27日至10日8日期间，杜静深夜发骚扰微信、诬陷董文与中介串通增加合同条款、发朋友圈公开董文个人信息，这些行为给董文及其家人带来极大困扰，董文保留追诉的权利。现请求法院驳回杜静的所有诉讼请求，继续履行租房协议。 本院经审理查明事实如下：2019年9月21日，董文（甲方、房东）与杜静（乙方、房客）在合肥庐阳区宏金信息服务部（丙方、中介方）的居间下签订《租房协议》一份，约定由乙方承租甲方位于合肥市庐阳区2层2室1厅，面积约80平方米的住宅一套。房屋月租金1750元，按季支付。租期一年，从2019年9月22日起计算房租，首次付款5250元（三个月房租）。另乙方需暂付水电等押金1750元。该协议第5条约定：“甲乙双方在协议生效后。如有一方需变更，可提前一个月通知对方，以便做好准备”。合同第7条附记处手写：“空调二台，冰箱、洗衣机、微波炉各1件，大床、衣柜各一件。乙方在使用过程中灯、门锁、下水道出现问题自行修复”。 合同签订当日，杜静向董文支付了5250元房租及1750元押金，合计7000元。之后，因案涉房屋曾发生过下水管道渗漏问题，楼下一层住户找到杜静，称该问题尚未解决。杜静也称房屋有气味，不想继续承租，遂于2019年9月29日向董文提出退租。杜静将其退租解约的要求通过微信和电话的方式告知董文，并于2019年9月29日当日向董文邮寄出一份《房屋租赁合同解除通知》，该通知于2019年10月1日被拒收退回。同样是在2019年9月29日，杜静发出解除合同通知后，将案涉房屋钥匙交给中介，并录制了交钥匙的视频。之后，杜静将该视频通过微信发送给董文，告知董文钥匙已交还。中介方也通过短信和电话的方式通知董文前去领取房屋钥匙，董文称其不同意解除合同，因而截至杜静起诉时，尚未从中介处领回钥匙。 以上事实，由杜静提交的租房协议、付款凭证、微信聊天记录、通话记录、解除合同通知书、快递详单，董文提交的租房协议、照片、微信聊天记录、微信朋友圈截图、通话记录以及双方当事人的庭审陈述予以证实。原被告双方各提交了一份由中介方出具的证明，但两份证言的内容有矛盾之处，且证明人金怀菊未出庭质证，本院对两份证明均不予认定。 本院认为，杜静与董文签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。《租房协议》第5条约定，缔约双方在协议生效后，如有一方需要变更，可提前一个月通知对方，以便做好准备。该条款赋予了双方合同解除权，但须提前一个月告知对方。杜静于2019年9月29日向董文提出解除合同，并通过微信和电话的方式告知了董文。根据《租房协议》的约定，杜静虽然有权解除合同，但其并未提前一个月通知对方，则其应向董文承担自通知之日起一个月的房租。双方约定租期自2019年9月22日起算，则杜静应当向董文支付2019年9月22日至2019年9月29日以及之后一个月的房租共计2216.67元（1750元/月÷30天×8天+1750元/月）。董文收取杜静房租和押金合计7000元，则其应当返还杜静4783.33元。杜静因与董文就退租事宜沟通不畅而将房屋钥匙交予中介，随后杜静和中介都通知了董文钥匙放在中介处。杜静在提出解约时尚未搬入案涉房屋居住，交还钥匙的行为可以视为杜静以适宜的方式向出租人返还了租赁物。董文明知房屋钥匙在中介处但不去领取，客观上造成了案涉房屋长时间空置的状况，该扩大的损失不应归咎于杜静。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告杜静与被告董文于2019年9月21日签订的《租房协议》解除； 二、被告董文于本判决生效之日起十日内返还原告杜静房屋租金4783.33元； 三、驳回原告杜静的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为65元，由原告杜静负担20元，被告董文负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员 谢 伟 林 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 刘  佳 书 记 员 陈夏梦迪 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。