广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11933号原告：中山市南燕地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东凤镇伯公社区万科金色家园****111卡铺之三（住所申报）。法定代表人：岑燕桃，系该公司经理。委托诉讼代理人：王锋，系广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢光伟，系广东雅商律师事务所实习律师。被告：熊显贵，男，1975年5月5日出生，汉族，住四川省大竹县。被告：许培鹏，男，1975年10月18日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄映辉，系广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑壮豪，系广东瀛尊律师事务所律师。原告中山市南燕地产咨询有限公司与被告熊显贵、许培鹏居间合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王锋、谢光伟，被告许培鹏及其委托诉讼代理人黄映辉到庭参加诉讼，被告熊显贵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即共同支付原告中介佣金费人民币1.4万元及利息（以1.4万元为基数，自2019年2月25日起每日按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计至付清之日止）；2.判令两被告立即共同向原告支付违约金1万元；3.判令两被告立即共同支付原告因解决此次纠纷而支出的律师费6000元。事实和理由：两被告与案外人黎柱棠经原告居间于2019年2月25日签订《房地产买卖合同》。该合同约定原告已促成两被告与案外人之间签订买卖合同，两被告须在签订买卖合同当日支付2.4万元中介佣金费给原告。合同还对佣金给付、违约责任等作了明确约定。合同签订当日被告支付1万元中介佣金费给原告，剩余中介佣金费两被告却未按约支付。两被告与案外人之间的二手房买卖交易因两被告的原因未能完成交易，两被告应按合同约定向原告承担相应的违约责任。此后原告多番催促两被告支付上述中介佣金费，但截止起诉之日两被告仍拖欠原告中介佣金费1.4万元。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告熊显贵提交答辩状称，一、2017年3月5日，熊显贵与许培鹏达成协议，将涉案的房产卖给许培鹏，此房属于许培鹏。期间许培鹏又通过法院将此房查封，导致无法办理房产证并过户。二、本人没有办理过任何委托、代理给许培鹏卖房，也没口头授意。因为房子已抵账给许培鹏，怎样处理是许培鹏的事，我只配合签字过户。三、本人与许培鹏口头协商给我十万作为配合他过户的来来回回的各种费用，许培鹏已于2019年2月25日支付3万元，2月25日前几天支付5000元路费，剩余6.5万元约定他过户之后付清。四、本人不认识南燕地产中介公司，也不知道他们与许培鹏之间的约定和具体情况。因为本房还挂本人的名，所以他们叫我在中介合同上签了名。他们之间的交接事宜我没有收过一分钱，也没有付过一分钱。被告许培鹏辩称，一、被告许培鹏在本案房地产买卖合同中只是代理人，在居间合同中只是履行代理行为。依照民法通则第63条之规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人名义实施代理行为，由被代理人承担民事责任。二、原告在居间合同中有明显过错。原告提供的房地产买卖合同是原告利用其优势地位提供的合同，该合同存在提高原告的条件，限制被告权利的情形。在原告明知居间介绍的房地产开发商尚未建成，未能出房产证的前提下，而且依照现有我国法律尚不能在市场上自由买卖，不能过户的前提下，原告为了自己的居间费而进行居间行为，导致该房地产最后被法院查封、拍卖。其居间行为明显有过错。收取全部居间费不公平，应减少相应的居间费。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告与被告许培鹏围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2019年2月25日，卖方熊显贵、代理人许培鹏与经纪方中山市南燕地产咨询有限公司以及买方黎柱棠签订《房地产买卖合同》。上述买卖合同中关于居间服务及项目事宜之约定主要有“第四条付款方式......B、买方向银行申请的贷款金额玖拾柒万元整，具体的抵押贷款金额以银行出具的《同意购房贷款通知书》为准，买方须于过户当天之时支付除定金外的首期款壹拾叁万元给经纪方指定的银行监管账户或卖方....C、在银行出具《同意购房贷款通知书》之日五个工作日，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为保管，在递件回执载明的回复之日起五个工作日内，买卖双方到房管局等相关部门缴纳税费并办理过户手续。领取房产证后，收到银行或律师事务所通知后五个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定按揭担保公司及相关银行人员到相关部门办理按揭贷款入押登记手续。第七条佣金给付：鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付人民币3.9万元作为佣金（若逾期支付佣金，应支付佣金的任何一方须每日向经纪方交纳0.5%的滞纳金），其中买方向经纪方支付佣金人民币1.5万元；卖方向经纪方支付佣金人民币2.4万元。该笔佣金由代理人支付给经纪方。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交房产，均不影响经纪方收取上述佣金的权利。应支付佣金的任何一方不履行付款义务的，经纪方可采取必要的途径向其追讨，由此引起的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于经纪方委托律师的律师费、查档费、诉讼费等。第八条违约责任：无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约一方须即时支付经纪方人民币3.9万元作为违约金；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消本合同，则买卖双方均成为本合同之违约者且需共同连带支付经纪方违约金人民币3.9万元。”同日，原告收取许培鹏支付的中介费1万元。2019年8月27日，原告委托广东雅商律师事务所律师代理其处理本案纠纷，并支出律师费6000元。另查，被告许培鹏曾因上诉房产交易于2018年向广东省深圳市宝安区人民法院起诉熊显贵、陈永钊，案号为（2018）粤0306民初3338号，被告许培鹏在该案的诉讼请求为：1.解除许培鹏与熊显贵、陈永钊签署的《期房买卖合同》……2019年1月30日，深圳市宝安区人民法院作出（2018）粤0306民初3338号民事判决书，判决如下：1.许培鹏与熊显贵、陈永钊于2017年3月5日签订的《期房买卖合同》于2018年7月16日解除……现该案已发生法律效力。再查，黎柱棠于2019年8月29日以被告熊显贵、许培鹏未履行《房地产买卖合同》诉至本院，案号为（2019）粤2072民初11947号。在该案中查明：一、位于广东省中山市的房地产权属人为被告熊显贵，《中山市商品房销售登记备案表》显示其《中山市商品房买卖合同》编号为ＨＴＮ2015033133，合同条码为1501033131；二、因被告熊显贵与许培鹏之间存在纠纷，案涉房地产于2018年3月22日经被告许培鹏申请，被广东省深圳市宝安区人民法院查封，后于2019年1月22日解封。此后，案涉房地产又因被告熊显贵与案外第三人中国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间存在纠纷，而被该行于2019年7月4日向中山市中级人民法院申请查封，此后再未被解封。2019年9月11日，案涉房地产已被广东省中山市中级人民法院通过网上司法拍卖的形式作拍卖处置。本院认为，原告与被告熊显贵、许培鹏签订的《房地产买卖合同》中涉及居间合同的条款，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同合法有效，当事人理应恪守。对于原告要求被告许培鹏支付原告中介佣金14000元的诉求，因当事人签订的《房地产买卖合同》约定了卖方的佣金由代理人即被告许培鹏支付给经纪方，为此，原告的上述主张符合合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告熊显贵连带承担支付中介佣金的问题，一方面在《房地产买卖合同》约定了被告许培鹏是被告熊显贵的代理人，代理人在委托事务范围内处理事务，直接约束委托人；另一方面，因案涉房产登记在被告熊显贵名下，其与案外第三人国工商银行股份有限公司中山小榄支行之间存在纠纷，导致案涉房产被查封，后拍卖，被告熊显贵对合同不能履行存在过错。为此，原告主张被告熊显贵承担连带支付中介佣金的责任，符合法律规定，本院予以支持。但同时根据公平及诚实信用原则，因被告熊显贵与案外第三人存在其他纠纷，导致案涉房地产被拍卖，黎柱棠已起诉解除其与两被告签订的前述《房地产买卖合同》，原告作为居间人因此减少服务项目的，理应适当减少报酬。综合案涉《房地产买卖合同》中约定原告需要协助的项目数量及原、被告的过错、原因力，本院酌情被告仍应向原告支付7000元中介佣金。对于原告主张的利息以7000元为基数应从2019年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。对于原告主张的违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不应过高。而原告主张的利息及违约金均具有弥补原告因被告熊显贵违约造成其损失之功能。因此在原告未提供证据证明其因被告违约行为而导致的损失，且其已主张逾期付款利息以弥补其损失，符合双方在合同预期损失之约定的前提下，本院对原告主张的违约金不予支持。而原告主张的律师费，根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及《广东省律师服务政府指导价》的规定，结合原、被告在合同中的约定、原告的诉讼请求及双方过错程度，法院酌情将原告主张的律师费调整至3000元，超出部分本院不予支持。综上，被告许培鹏的部分辩解有理，本院予以采纳。被告熊显贵有关案涉房产属于许培鹏，其未委托许培鹏卖房，房子是抵账给许培鹏的辩解，一方面，案涉房产的权属应以自然资源局出具的查询材料为准，且其亦未提供证据予以支持其辩解，理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩解不予采纳。被告熊显贵经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告熊显贵、许培鹏于本判决生效之日立即向原告中山市南燕地产咨询有限公司支付中介佣金费7000元及利息（以7000元为基数从2019年2月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、被告熊显贵、许培鹏于本判决生效之日立即向原告中山市南燕地产咨询有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告中山市南燕地产咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计281元，由原告中山市南燕地产咨询有限公司负担81元，被告熊显贵、许培鹏负担200元(该款原告已预交，被告熊显贵于上述付款期限内径付原告，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一九年十一月二十七日书记员  杨明山邓小玮