苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7962号原告:上海保利物业酒店管理集团有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区浦东南路528号北幢21层05-06室。法定代表人：王明礼，该公司董事长。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。被告：苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会，住所地江苏省苏州市吴中区郭新东路78号。负责人：王强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：王巧丽，该业主委员会委员。委托诉讼代理人：吴贵学，上海观致律师事务所律师。原告上海保利物业酒店管理集团有限公司（以下简称保利物业公司）与被告苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期业主委员会（以下简称湖景花园二期业委会）侵权责任纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法由审判员肖仁刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闾健，被告负责人王强及委托诉讼代理人王巧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求，要求判令被告湖景花园二期业委会停止侵权行为，并在小区内张贴或在业主群内消除侵权影响。事实与理由：原告系苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期的物业服务企业，被告系该小区的业主委员会。该小区两次召开业主大会，决定解聘原告，但是由于有业主认为其业主大会的内容侵犯了其合法权益，故诉至法院要求撤销业主大会决议，该案现处于审理阶段，原告不便退管，一直在该小区服务至今。但是业主委员会的成员在各个业主群和在小区张贴或发布提醒业主不交、拒交物业费的言论，导致原告的物业费收缴率极低，没法为业主提供正常的物业服务。根据《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》第三十八条之规定，在退管时间上未达成一致意见前，业主委员会等其他单位不得以任何形式要求或暗示业主拒交或缓交物业费。现被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，故请求判令支持原告的诉讼请求。被告湖景花园二期业委会辩称，一、原告提起侵权诉讼无法律依据，原告起诉无请求权基础，被告没有侵犯原告单位人格权、财产权；二、被告作为涉案小区业委会，是涉案小区业主大会的执行机构，有权就两次涉案小区业主大会的投票结果进行公告，有权按照小区业主大会的决议和万科物业签订物业服务合同，并通知被告于2018年5月31日撤离本小区。被告的行为是履行职责的合法职务行为。三、《苏州市物业服务项目承接和指导意见》系苏州住建局2014年发布的25号文件，不是法规法律，该意见第三十八条与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条规定相违背，属于无效且违法的行政指导行为。四、鉴于原告不服从小区业主大会决议和业委会的通知，拒不退出涉案小区，强行提供服务，涉案小区业主有权不缴纳物业服务费。原告的强行服务是违法行为。综上，被告没有侵犯原告的权利，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，苏州市吴中区郭巷街道尹山湖景花园二期由苏州保利隆胜置业有限公司开发建设，该建设单位与被告保利物业公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》，委托保利物业公司对尹山湖景花园二期总面积为246116.21平方米的住宅及商业用房进行前期物业管理服务，合同约定前期物业服务期限为2年，自2014年9月30日至2016年9月30日。湖景花园二期业委会于2016年12月29日在主管部门登记备案，物业总建筑面积246116.21平方米，总户数1467户（居民1450户、商住17户），业主委员会的任期三年，主任为王强。2017年12月8日，被告湖景花园二期业委会向保利物业公司及苏州分公司发出《物业服务关系终止通知书》，主要内容为：鉴于小区前期物业公司已到期，保利物业公司与小区仅仅处于事实上的物业服务关系……业委会于2017年8月15日启动了“通过全体业主投票方式来最终决定是否与保利物业公司续签合同或者另行选聘其他物业服务企业”的工作，并于9月1日开始正式投票，10月14日圆满结束…最终汇总结果为：A选项（同意并授权业委会与保利物业公司签订新物业服务合同）占比31%，B选项（同意终止与保利物业公司事实服务关系，授权本幢业主代表参加业主代表大会重新选聘物业服务企业，确定最终物业服务企业后由业委会与之签订物业服务合同）占比69%。就上述两次投票，业委会在小区内依法进行了公告并向湖景花园社区、郭巷街道物管科、吴中区住建局物管科进行了报告。业委会作为业主（代表）大会的执行机构…如下：1、保利物业公司与我小区事实上的物业服务关系于2018年3月31日终止，双方不签订物业服务合同；2、在事实上的物业服务关系终止前，请你两家公司继续做好本小区的物业服务工作；3、请你两家公司在服务终止之日（2018年3月31日）起十五日内，退出我小区物业管理区域，并向本业主委员会及新选聘的物业服务企业履行全部交接义务。2017年12月11日，被告湖景花园二期业委会对小区全体业主发布《物业服务关系终止公告》，公告了小区业主代表大会表决结果和全体业主表决结果，并明确业委会作为业主（代表）大会的执行机构，依据以上两次投票结果，决定如下：1、保利物业公司与我小区事实上的物业服务关系于2018年3月31日终止，双方不签订物业服务合同，并要求保利物业方在事实服务关系终止前，继续做好本小区的物业服务工作，不得擅自搬离，否则将承担相应的法律后果。2、按相关法律规定，建议缴纳物业服务费至2018年3月31日止。3、业委会目前正在考察、洽谈新的物业服务公司，将于近期召开业主代表大会确定候选公司，并由全体业主表决。如经全体业主表决后过半同意的，我业委会将签订新的物业服务合同。2017年12月11日、12月22日，保利物业公司向湖景花园二期业委会发送关于《物业关系终止通知函》回复函，表示对表决结果不予认可、不予接受。2018年3月31日，湖景花园二期业委会再次向保利物业公司及苏州分公司发出《物业服务交接通知书》，主要内容为：2018年3月18日，小区业主大会依法选出江苏苏南万科物业服务有限公司作为本小区新的物业服务企业，考虑到我小区物业交接的事务时间紧，决定将小区物业服务交接工作的结束时间延长至2018年5月31日…保利物业公司应于2018年5月31日24时前撤离本小区，江苏苏南万科物业服务有限公司应于2018年6月1日零时正式进驻我小区服务。次日，湖景花园二期业委会对上述内容也在小区内向全体业主进行了公告，并建议向保利物业公司缴纳物业服务费至2018年5月31日止。2018年4月3日，保利物业公司向湖景花园二期业委会发出回复函，仍表示其对表决结果不认可，将继续依约提供物业服务。2018年5月24日，湖景花园二期业委会向保利物业公司及苏州分公司再次发出《物业服务交接通知书（二次）》，主要内容为保利物业公司时至今日尚未依照通知要求制定交接计划并派员实施交接工作，现再次通知保利物业公司立即安排人员与业委会进行全面交接。上述事实，有原告提交的业主委员会备案表，被告提供的《物业服务关系终止通知书》、《物业服务关系终止公告》、《物业服务交接通知书》、公告、回复函及庭审笔录予以证实。原告保利物业公司认为，被告的投票征求意见程序有违法之处，无法保证结果的公正有效，且在原告作出决议后，有业主提起了业主撤销权之诉，该案尚未审结，决议是否最终有效并不确定，因此原告针对被告的两次通知函分别作出回复，明确表明将一如既往的提供物业服务。其不是拒不退出，而是在没有合法结论前继续提供服务，目前小区还是原告在提供物业管理。在原告正常提供物业服务期间，被告多次在小区微信群、QQ群、公众号发布公告，要求业主物业费交至2018年5月31日，之后不交物业费。被告行为侵害了原告依法收取物业费的权利，致使原告2019年度在该物业项目中物业费收缴率仅有30%（截止目前），原告其他项目和该项目往年物业费收缴率均在90%以上，严重影响了原告的运营和管理。其要求被告停止侵权行为的具体要求为:1、被告不得再在任何小区、微信、QQ平台发布要求、建议小区业主不交、缓交物业费的通知、公告或者提示；2、撤回目前依然在小道听不胡说微信公众号中的侵权文章；3、在原发布的小区、微信、QQ平台中发表声明，收回之前建议大家不交、缓交物业费的公告、提示。原告为此提供如下证据材料：（1）被告湖景花园二期业委会建立的小区业主群内的微信群、QQ群聊天截图4张，原告并未加入上述群聊，均是热心业主提供给原告的。证明被告在微信及QQ群内均以业委会名义建议业主物业费交到2018年5月31日，从2018年6月1日后不要交费。其中标注为业委会主任的微信名建议业主从明天其物业费暂时不要交了，停车费可以交，但不超过两个月，并圈发全体群成员。保利居上20幢的微信群内也转发了业委会的声明。（2）照片打印件4张，原告称也是热心业主提供，是业委会的再次声明，证明内容相同，即被告侵权事实的存在。（3）小道听不胡说微信公众号截图，该公众号是被告用来发布小区的信息的。其中2018年12月5日发布了“两次业主大会决议依然有效”的文章。该文章中提醒大家物业费交至2018年5月31日即可，无物业公司所说的滞纳金一事，落款是被告。目前该篇文章在微信上依然存在。（4）20幢402业主与物业公司管家人员聊天的记录。该业主认为应该交物业费，业委会公然让大家拒交物业费是违规行为。被告湖景花园二期业委会经质证认为，对聊天内容和截图内容的真实性认可。但该部分微信群和QQ群并非业委会建立，而是业主自发建立的，业委会成员也在该些群内，小道听不胡说微信公众号也不是被告建立的。业委会确实发了公告内容，因为原告不顾业委会发的终止通知和交接通知，继续强行服务并收取物业费，故业委会在群内提醒业主注意业主大会发的业主大会的决议，决议上的截止时间就是2018年5月31日。被告是在履行职责，将业主大会的决议进行了转载和强调。对20幢402业主的聊天记录的真实性和证明目的不认可，真实的情况应该以数据和选票为依据。鉴于涉案小区大多数业主对原告物业服务是非常不满意的，故选择了万科物业。再者，如果有个别业主认可原告的服务而缴纳物业费的，被告也从未阻拦。被告还陈述，其正式通知原告事实服务关系于2018年5月31日终止，而原告拒不退出小区管理区域。对于2018年5月31日这个期限，因为业主投票是在3月完成的，投票结果是终止和原告的服务关系，业委会考虑到无法在短时间内完成新老物业交接手续，故决定交接时间延长到2018年5月31日。2018年4月，其已与江苏苏南万科物业服务有限公司签订了物业服务合同。因此，原告强行服务是不法行为，本案中被告也没有过错和违法行为，被告公告行为合法且从未实施阻拦被催缴、要挟、恐吓的业主向原告交纳物业费的行为，原告在本案中无任何权利受到侵害，无任何损害后果，相反，原告实施收取2018年5月31日后所谓服务费系违法收益，不应该受到法律保护，应该自觉返还给相应业主。原告的诉请无法律依据，被告履行职责的行为合法，未造成原告的任何损失。本院认为，业主委员会基于全体业主选举产生，为业主大会的常设执行机构，其设立的目的在于便于广大业主行使民事权利，处理小区日常公共事务，维护业主的权利。业主委员会在职权范围内或根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。原告接受建设单位选聘为尹山湖景花园二期小区提供前期物业，合同约定前期物业服务期限为2年，自2014年9月30日起至2016年9月30日止，根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。因此，前期物业服务合同的期限受到一定限制，期限截至业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。另外，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。被告湖景花园二期业委会于2016年12月29日登记备案，此时，前期物业服务期限已经届满，其与小区业主形成事实上的物业服务关系，业主大会依法定程序有权对建设单位选聘的物业服务企业进行更换，业主委员会亦有权在业主大会授权下和新的物业公司签订物业服务合同。本案中，尹山湖景花园二期小区通过全体业主表决方式决定是否与保利物业公司续签合同或者另行选聘其他物业服务合同，表决结果为不再与保利物业公司续签物业服务合同、重新选聘物业服务企业，湖景花园二期业委会进行了公告并通知保利物业公司，明确双方事实上的物业服务关系于2018年3月31日终止，并要求实施交接工作，2018年4月，湖景花园二期业委会与江苏苏南万科物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，后又公告并通知保利物业公司，要求原告于2018年5月31日前完成交接，但保利物业公司拒绝退出和交接。虽然保利物业公司有权对表决结果提出异议，也有部分业主向湖景花园二期业委会提起诉讼，但业委会作为业主大会的执行机构，其根据表决结果决定不再与原告续聘并经业主大会授权已经与新的物业公司签订物业服务合同，在原告拒不撤场的情况下，湖景花园二期业委会在小区业主微信群、QQ群中建议业主物业费交至2018年5月31日，该行为系业委会履职行为，并未违反法律规定，也不构成对原告的侵权，从被告所发内容可见，被告仅是建议业主物业费交到2018年5月31日，其并未实施阻挠原告向业主收取物业费的行为，被告发出上述建议的行为也未侵犯原告的民事权益，原告可依法向欠交物业费的小区业主主张其应得的物业费。况且，原告作为前期物业服务单位，其在业主委员会已经选聘新的物业公司的情况下仍拒绝退出物业服务区域，在此情形下，原告对其收取物业费的困难甚至部分物业费有可能不受法律保护的后果应当能够预见，不能将此归责于被告。综上，原告要求被告停止侵权行为并消除侵权影响的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、《物业管理条例》第十一条第四项、第二十六条之规定，判决如下：驳回原告上海保利物业酒店管理集团有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币40元，由原告上海保利物业酒店管理集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。（此页无正文）审判员  肖仁刚二〇一九年十一月二十六日书记员  朱 婷