贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3280号原告：冉光前，男，1980年9月10日出生，土家族，贵州省沿河土家族自治县人，无业，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。被告：贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区新华中路125号。法定代表人：孙铭，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师。原告冉光前与被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙房开公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告冉光前及其委托诉讼代理人肖璐、被告金龙房开公司的委托诉讼代理人杨畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金90000元；2.判令被告赔偿原告房屋升值差价损失129673.6元（按市场价4500元/平方米计算，最终以评估价为准。）；3.判令被告赔偿原告租房损失33600元（从2017年7月8日起计算至2019年7月8日止）；4.评估费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月24日，原告与被告签订“文笔铭苑”小区商品房《房屋认购书》，载明房屋编号为1栋2单元7层1号，建筑面积115.78平方米，成交价3380元/平方米，总金额391337元，2016年6月30日前交房。签订认购书的同时，原告向被告缴纳认购金45000元。后被告为追求利润最大化，欲提高售房单价再与原告签订《商品房买卖合同》，多次与原告协商无果，遂向碧江区法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋认购书》，经开庭审理，碧江区法院作出（2019）黔0602民初1655号民事判决书，判决解除了原、被告签订的《房屋认购书》。原告认为，《房屋认购书》系原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，是双方当事人真实意思表示，双方应全面履行合同。被告要求解除合同违背了诚实信用原则，构成根本违约，但被告拒绝与原告另行签订《商品房买卖合同》，原告之购房目的不能实现，原告表示尊重法院判决。但被告对其任意解除合同、随意违背契约精神的行为应当承担相应的后果。故被告应当双倍返还购房定金。另外，因被告违约，导致原告一直无房居住，靠租房维系生活，原告为此支付了大量的租金，损失进一步扩大。而随着铜仁市房地产市场价格的上涨，原告还因此失去了等价购房的机会，原告对住房的刚性需求因被告的违约行为而得不到满足，原告的期待利益丧失。故诉至法院，提出前述诉讼请求。原告为证明其主张成立，向本院提供了如下证据：1.《房屋认购书》及收据，证明原、被告签订房屋认购合同后，原告向被告支付购房定金45000元的事实；2.（2019）黔0602民初1655号民事判决书，证明双方签订的《房屋认购书》已判决解除的事实；3.《房屋租赁合同》及收据，证明因被告违约，原告不得已在外面租房居住的事实；4.《房地产估价报告》，证明同一地段同一楼同一层的房屋价格；5.证人冉某出庭作证的证言，证明原告2016年8月租住证人的房屋至2019年7月，系因被告违约造成的直接损失。被告金龙房开公司辩称：一、本案是预约合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷，如果是商品房买卖合同纠纷，才可能承担签订商品房买卖合同之后的期待利益及其他损失；二、原告的诉讼请求除了第一项，其他的诉讼请求都是在签订商品房买卖合同以后的范围请求的，而非本案预约合同纠纷的范围，因此，除了双倍返还定金之外，其他诉讼请求均不应得到支持；三、即便是商品房买卖合同纠纷，因违约带来的损失也不应当无限制的扩大，比如现阶段的房价，如果原告的诉讼请求能够成立，这很可能涉及到被告合法权益的损害。被告未提供证据。证据的分析与认定，原告提供的《房屋认购书》及收据已经生效的（2019）黔0602民初1655号民事判决书予以确认，本院予以认定；原告提供的《房屋租赁合同》及收据载明的出租人签名系冉某，收据载明的收款人是冉某，而冉某出庭作证的证言证明其房屋租赁的相关事宜均系其妻经手，即证人冉某出庭作证的证言与原告提供的租赁合同及收据相矛盾，其真实性不能认定。原告提供的《房地产估价报告》系复印件，该证据没有原件核实，其真实性、合法性不能确认，且系2019年9月5日作出的，达不到原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述及其提供的证据，本院认定事实如下：2015年5月24日，原告冉光前与被告金龙房开公司签订《房屋认购书》，约定：乙方（冉光前）对甲方（金龙房开公司）位于铜仁市××西外环“文笔铭苑”项目作了充分了解，愿意购买该项目的房产；住房编号1栋2单元7层1号，建筑面积约115.78㎡（最终面积以房产部门测绘面积为准，实行多退少补）；成交价格3380元/㎡，总金额391337元；乙方签订本认购书时，向甲方交付认购金45000元，该定金在甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为乙方的购房款；双方商定按银行按揭贷款方式付款，于签订认购书时支付定金，该套房首付款共计118337元整，待签网签合同时付清，余下房款按揭贷款；甲方在乙方交付定金、签订本认购书后，适时（书面或电话）通知乙方签订《商品房买卖合同》；在接到甲方电话通知15天内，乙方必须去甲方处签订《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权对乙方所认购的产权进行处理；甲方于2016年6月30日前负责将竣工合格的房屋交付给乙方使用，不可抗力因素除外；本认购书自双方签订之日起生效，未尽事宜可以由双方约定后签订附加条款；认购书附加条款与本认购书具有同等法律效力；本认购书一经签订，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，则按所缴纳款项金额的20%支付另一方违约金。该认购书还对双方的其他权利和义务进行了约定。《房屋认购书》签订后，原告冉光前于签约当日，即2015年5月24日向被告金龙公司交纳了购房定金45000元。双方签订《房屋认购书》后，一直未签订《商品房买卖合同》。为此，金龙房开公司于2019年4月19日向本院提起诉讼，要求判令解除双方签订的《房屋认购书》。本院经审理认为，双方签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照认购书的约定全面履行各自义务。对案涉《房屋认购书》的性质，其属预约合同还是商品房买卖合同的问题，对此，本院认为，从预约合同的性质来看，预约合同也是一种契约，仍是形式完备的合同。但预约合同的标的是一种与相对方将来订立特定合同即本约的行为，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。该案中，从原、被告于2015年5月24日签订案涉《房屋认购书》的时间上看，该认购书是在金龙公司已办妥开发项目的立项、规划、报建审批等手续，开发项目已定型，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订。此时，金龙公司尚不具备预售条件，其与冉光前之间的真实意思表示应为认购而非商品房的预售。从案涉《房屋认购书》约定的内容看，该认购书第二条、第四条中明确约定要在将来订立一个新的合同，从而最终明确双方之间的商品房买卖合同法律关系的具体内容。该认购书要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。这里所称购房款既包括购房全款，也包括部分购房款，而不是指购房定金。购房定金与购房款系属两个不同性质的款项。故，冉光前向金龙房开公司缴纳的是购房定金，而非购房款。因此，本院认为，原、被告签订的《房屋认购书》属预约合同，而非《商品房买卖合同》。金龙房开公司明确表示拒绝签订本约，使预约合同陷于履行不能。本院于2019年6月28日作出（2019）黔0602民初1655号民事判决书，判决解除金龙房开公司与冉光前于2015年5月24日签订的《房屋认购书》。该判决已发生法律效力。本案的争议焦点：1.被告是否应双倍返还原告购房定金90000元；2.被告是否应当赔偿原告房屋升值差价损失；3.原告主张的房屋租赁损失与双方签订的《房屋认购书》有无因果关系，是否属于被告违约造成的损失。本院认为，原、被告签订的《房屋认购书》合法有效，双方签订该认购书后，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》构成违约。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告签订《房屋认购书》后，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，属于收受定金一方不履行约定的债务，应双倍返还原告定金。故原告要求被告返还定金90000元于法有据，本院予以支持。关于被告是否应予赔偿原告房屋升值差价损失的问题。根据《合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方于2015年5月24日签订的《房屋认购书》，原告提供的《房地产估价报告》复印件，系2019年9月5日作出的。首先，该证据没有原件核实，其真实性、合法性不能确认；其次，该报告评估的价款不能证明系被告在与原告订立《房屋认购书》时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求被告赔偿其房屋升值差价129673.6元于法无据，本院不予支持。关于原告主张的房屋租赁损失与双方签订的《房屋认购书》有无因果关系，是否属于被告违约造成的损失问题。为此，原告向本院提供了《房屋租赁合同》及收据，并申请了证人冉某出庭作证。证人冉某系《房屋租赁合同》的出租人，系收取租金的收款人，但其出庭作证的证言证明签订租赁合同及收取租金均不是冉某经手，原告提供的书证与证人证言相矛盾，不能证明原告支付租金的真实存在，且原告租房居住与双方签订的《房屋认购书》没有因果关系，不属于被告违约造成的损失。故原告要求被告赔偿其租房损失33600元，本院不予支持。原告要求被告承担评估费，因其未提供证据证明其主张成立，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冉光前定金90000元；驳回原告冉光前的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2550元，由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  席爱珍二〇一九年十一月五日法官助理罗晶晶书记员张诗雨