广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1268号 原告：利桂杰，男，汉族，1992年12月4日出生，住所地广西北海市铁山港区。 委托诉讼代理人：刘宁富，广西宇盛律师事务所律师。 被告：北海川渝房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914505005640237422，住所地广西北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎2922号。 法定代表人：周长安，董事长。 委托诉讼代理人：范琦，广西海盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蓓，广西海盟律师事务所律师。 原告利桂杰诉被告北海川渝房地产开发有限公司（以下简称“川渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月21日受理后，依法适用简易程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告利桂杰的委托诉讼代理人刘宁富、被告北海川渝房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范琦、李蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告利桂杰诉称，2017年10月25日，原被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于北海市海城区XX小区2幢2单元22层2202号房，总房款为654388元，2017年10月25日前支付首付款224388元，余款430000元办理贷款。交付期限为2018年5月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告逾期交房，原告要求继续履行合同的，被告自合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约付清了购房款，但被告至今未能交房，被告已构成违约。为此，原告提起诉讼，请求判令：被告向原告支付逾期交房违约金38347.14元（违约金计算：以654388元为基数，按日万分之二，从2018年6月1日起暂计至2019年3月20日止，以后另计至实际交房之日止）。原告在诉讼过程中增加诉讼请求：被告在XX小区2幢2单元22层2202号商品房达到交付条件之日起10日内向原告交付该商品房。 被告川渝公司辩称，不同意原告的第一个诉讼请求。北海市人民政府于2017年6月对南珠大道道路进行改造、2018年8月对湖海路（北星路至南珠大道段）道路进行改造，至今两端路尚未完工。在道路改造过程中，交警支队多次对南珠大道进行交通管制，导致楼盘施工车辆无法通行，楼盘开工受阻。南珠大道中段一直未建排水管道，直到2019年4月，北海市城市建设投资发展有限公司方复函给被告，同意被告将楼盘的排水管网接入南珠大道的排水管网。而湖海路（北星路至南珠大道段）于2018年8月开工改造，其中包括道路、排水、交通等工程，而案涉楼盘正处于南珠大道和湖海路交汇处，市政道路改造给被告交房造成了重大障碍。湖海路（北星路至南珠大道段）在2018年道路改造前有多个施工单位对该路段进行过施工，其中包括湖海路以南“和苑”的施工（修路），在2016年、2017年期间长期占用被告方工地，导致被告至今无法正常使用和施工。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》中《补充协议》第三条第九款的约定，如发生非出卖人所能控制的因素，导致房屋延期交房的，出卖人可免责。被告已多次在业主微信群里告知，未能按约交房的原因。对原告的第二个诉讼请求，被告同意在房屋符合交付条件时向原告交付房屋，但交付时间为符合交付条件之日起30日内。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2017年10月25日，原告利桂杰（买受人）与被告川渝公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00088374），约定买受人向出卖人购买位于北海市。总价款为654388元。买受人应当于2017年10月25日前支付首付款224388元，余款430000元申请贷款支付。该商品房交付时应当符合下列条件：⑴已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⑵已取得房屋测绘报告。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项（包含物业专项维修资金）之前，出卖人有权不予交房给买受人。如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的时间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实予以延期，不适用合同第十一条、第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：⑴执行法律、法规和政府规章等强制性文件；⑵其他自然灾害或意外事件；⑶因雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停止施工而引起工期延迟的；⑷如因房产局、土地局或银行的原因，以及国家政策发生变化造成交房时间延误，本公司不承担违约责任。 2017年10月26日，被告川渝公司向原告利桂杰开具《广西增值税普通发票》，内容为XX小区2幢2单元2202号房房款224388元。 2017年12月6日，原告利桂杰与交通银行股份有限公司北海分（支）行、被告川渝公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定原告利桂杰向交通银行股份有限公司北海分（支）行借款430000元用于购买北海市。交通银行北海分行于2018年2月5日将贷款430000元发放至合同约定的账户。 2019年2月25日，被告川渝公司向原告利桂杰开具《广西增值税普通发票》，内容为XX小区2幢2单元2202号房房款430000元。 庭审中，被告川渝公司确认，涉案房屋尚未竣工验收。 另查明，北海市住房和城乡建设局向本院作出《关于查询南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程施工许可证相关信息的复函》[北建施（2019）425号]，南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程经批准于2017年10月16日开工。道路长3541.7米，宽70米。建设单位为北海市城市建设投资发展有限公司。施工单位为江西赣基集团工程有限公司。 2018年8月28日，湖海路（北星路至南珠大道段）工程经批准于2018年9月1日开工，工期为540天。项目起于北星路口，止于南珠大道，全长2334米，红线宽30米，建设内容包括道路工程、排水工程、照明工程、交通工程、电力通信管道工程及绿化工程等。建设单位为北海市城市建设投资发展有限公司。 北海市城市建设投资发展有限公司于2019年4月22日向被告川渝公司发出《北海市城市建设投资发展有限公司关于“海纳百川”小区排水管网连接市政管网的复函》[北城投函（2019）188号]，答复如下：⑴目前与贵公司“海纳百川”小区相邻的南珠大道排水管网已建成，在相关手续完备的情况下，同意贵公司按规划将“海纳百川”小区排水管网接入南珠大道排水管网。⑵目前，我公司正在组织实施湖海路（北星路至南珠大道）道路工程施工。按项目“四定”目标计划该项目预计2019年11月建成通车。 北海市城市建设投资发展有限公司于2019年8月28日向被告川渝公司作出《北海市城市建设投资发展有限公司关于查询北海市南珠大道升级改造施工时间的复函》[北城投函（2019）448号]，回复如下：1.由我公司作为项目业主建设的南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程于2017年10月16日开工，排水工程于2018年4月完成施工，2018年1月完成主线主车道沥青基层施工并开放通车。2.根据施工需要，于2017年9月6日至2017年12月31日对南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）实施左右半幅道路交替封闭施工，半幅道路双向通行的临时交通管理措施。 根据建设单位、施工单位、监理单位共同签证的《工程签证单》统计：2017年3月16日至2019年8月3日，因中雨及以上、大风及以上天气、环广西自行车赛停工共计24天，因停电停工共计2天，因高考停工共计6天，因春节、端午节停工共计56天，因下雨整改、整改、安全检查停工共计10天。 本案原被告签订合同之日起即2017年10月25日至合同约定的交付房屋之日即2018年5月31日期间，具备停工签证的有：因大风导致停工天数为1天，因停电停工为1天。 原告对上述签证单的三性均有异议，意见如下：1、这些证据早已经形成，2019年5月30日第一次开庭时没有提供，庭后3个多月才提供，存在伪造的嫌疑；2、签证单上的“签证原因”包括停工整改、安全检查、高考、中雨、大雨、暴雨、大风、台风、自行车赛、供电局停电、春节放假、端午节放假等，其中签订原因为停工整改、安全检查、高考、中雨、大雨、暴雨、大风、春节放假、端午节放假的签证单中的停工并不是合同中约定的延期交房免责事由，与本案无关；3、台风、自行车比赛、供电局停电导致的停工，符合合同（原告证据-商品房买卖合同第30页第三条第9点、第10点）的约定，可以作为免责事由，但只有在合同签订之日起至合同约定交房期限期间的停工才可以认定为免责事由，合同签订前及约定交房期限2018年5月31日或8月31日之后的不可以作为免责事由；4、合同约定：因雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停工施工而引起工期延迟的才能顺延工期，重点条件是“导致停电、停水造成停工施工而引起工期延迟”，原告与被告已经就停工的原因约定为“停电、停水”，不是什么原因导致停工都可以作为免责事由，只有因“停电、停水”导致的停工才能认定为免责事由。 本院认为，原告利桂杰与被告川渝公司签订的《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告利桂杰已依约交付了全部购房款，被告川渝公司未能在约定的期限内向原告利桂杰交付商品房。被告川渝公司辩称，未能在约定的期限内交房，系因XX小区相邻的道路南珠大道（西南大道至适逢升级改造，致使被告川渝公司无法正常施工，进而造成交房延误，该情形属于合同约定的免责事由。南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造工程于2017年10月16日开工，工期180天，于2017年9月6日至2017年12月31日对南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）实施左右半幅道路交替封闭施工，半幅道路双向通行的临时交通管理措施。湖海路（北星路至南珠大道段）项目于2018年9月1日开工，工期540天。南珠大道（西南大道至亚叉岭立交段）改造项目、湖海路（北星路至南珠大道段）改造项目对房屋施工是否造成实际影响致停工，且被告川渝公司是否将该影响通知送达业主，被告川渝公司均无相应的证据予以证实，对被告川渝公司的该辩解，本院不予采纳。被告川渝公司辩称，因南珠大道（西南大道至改造项目，致使房屋主体的排水管未能接入市政管道，属于可免责的事由。房屋主体排水管的接入属于房屋开发工期内的事项，对该辩解本院不予采纳。被告川渝公司辩称春节、端午节致使的停工天数予以扣减，节假日对工期的影响，被告川渝公司在房屋开发前应做合理的预期，对该扣减主张，本院不予采纳。被告川渝公司主张因下雨整改、整改、安全检查、高考、环广西自行车赛停工的天数予以扣减，对上述原因是否属于合理预期之外的因素、是否有相关停工通知，被告川渝公司均无证据予以证实，本院对该主张不予采纳。在本案中自原被告签订合同之日起至合同约定的交付房屋之日期间，因大风导致停工天数为1天，确属于客观原因造成，符合免责的事由，可据此予以扣减；因停电停工为1天，符合合同约定的免责事由，可据此予以扣减。综上，扣减天数合计2天。 原告利桂杰与被告川渝公司签订《商品房买卖合同》的时间为2017年10月25日，约定交房时间为2018年5月31日。《商品房买卖合同》约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”扣减停工天数2天，被告川渝公司逾期交房的时间自2018年6月3日起算，违约金按日以654388元的0.2‰计算，因本案涉案房屋尚未达到交付条件，违约金计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止。若被告川渝公司继续存在逾期交房行为，原告利桂杰可另行主张。 涉案房屋尚未竣工验收，故涉案房屋何时达到交付条件尚未确定，原告利桂杰请求被告川渝公司在XX小区2幢2单元22层2202号商品房达到交付条件之日起十日内向原告利桂杰交付该商品房，该诉求不具有确定性，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告北海川渝房地产开发有限公司支付给原告利桂杰逾期交房违约金（违约金计算：以654388元为基数，每日按0.2‰，自2018年6月3日起计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）； 二、驳回原告利桂杰的其他诉讼请求。 案件受理费758.68元，减半收取379.34元，诉讼保全费420元，合计799.34元，由被告北海川渝房地产开发有限公司承担（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费758.68元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张凌云 二〇一九年十一月十九日 法官助理 李春瑶 书 记 员 王秀珍