吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5119号上诉人（原审被告）:南关区澡尚好洗浴，住所地南关区法定代表人：张利，负责人委托诉讼代理人：何明，吉林阳光博舟律师事务所律师被上诉人（原审原告）:长春市动植物公园，长春市南关区自由大路25号法定代表人：王革，园长委托诉讼代理人：明岩，吉林坤山律师事务所律师原审被告：张利，男，1972年2月3日生，住长春市南关区上诉人南关区澡尚好洗浴因与被上诉人长春市动植物公园，原审被告张利房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。长春市动植物公园一审诉称：一、确认动植物公园与澡尚好洗浴、张利签订的《协议书》于2019年2月26日解除；二、判令澡尚好洗浴、张利给付自2016年至今拖欠租金555,800元，违约金1361,774.4元，共计1917,574.4元。三、本案诉讼费由澡尚好洗浴、张利承担。事实与理由：2016年7月18日，动植物公园与澡尚好洗浴、张利签订《协议书》，约定动植物公园将坐落在长春公园西部岳阳商巷C2栋号楼三层，建筑面积约1,010平方米楼层出租给澡尚好洗浴、张利使用，承租期限为5年，自2016年7月22日至2021年7月22日止，每年租金为484,800元，首年租金在合同签订之日起三日内一次性支付，剩余年度的租金在每年7月22日前一次性支付。合同签订后，澡尚好洗浴、张利未履行合同约定的义务，自2016年至今欠动植物公园租金555,800元、违约金1369,574元，共计1925,374.4元。澡尚好洗浴、张利一审辩称，澡尚好洗浴同意与动植物公园租赁合同解除。租金仅欠付20余万，不同意承担违约金。澡尚好洗浴一审反诉称：一、请求判令动植物公园给澡尚好洗浴造成的停业损失321,509元和物品损失1167,131元、设计费6万元，给付他人违约金310,471元及增加的房屋面积465平方米的价值（为50万元）合计2359,111元；二、诉讼费等由动植物公园承担。事实与理由：2016年7月18日，动植物公园与澡尚好洗浴签订《协议书》约定动植物公园将坐落在长春动植物公园西部岳阳商巷C2栋三层，建筑面积约1,010平方米楼层出租给澡尚好洗浴使用，租赁期限为5年。澡尚好洗浴按照约定正常给付了租金。2016年8月18日，由于张利突发疾病住院治疗，至今仍然在康复治疗中，张利的妻子将南关区澡尚好洗浴持续经营并照顾病号丈夫和两个孩子，期间并多次以张利的名义给被告汇款。并于2019年1月份准备重新装修，请人设计图纸并签订了《建筑工程施工合同》。2019年2月24日，动植物公园突然将澡尚好洗浴的所有人员清场并将大门锁上，致使澡尚好洗浴不能开门营业，造成经济上和声誉上重大损失，在承租期间，澡尚好洗浴还增加了四楼和地下室及其他房间，增加面积为465平方米。针对反诉，动植物公园一审答辩称，停业损失、物品损失没有事实及法律依据。双方签订房屋租赁协议书，明确约定房屋租金给付时间，相关违约条款及解除协议条款，澡尚好洗浴未按时履行给付租金义务，应当预见违约法律后果。关于给付他人违约金与本诉无关。关于设计费，房屋租赁协议书第五条约定，房屋内外修缮，装潢、楼房的室内外维修所发生的费用均由承租方承担。关于增加房屋面积价值，房屋租赁协议书第五条明确约定，未经动植物公园同意，澡尚好洗浴不得擅自拆改房屋承重结构及基础设施，澡尚好洗浴擅自加盖楼层挖地下室，对原有房屋承重结构的改变构成违约。动植物公园保留主张恢复原状的权利。一审法院审理查明：2016年7月18日，动植物公园与澡尚好洗浴签订《协议书》一份，约定动植物公园将座落在公园西部岳阳商巷C2栋号楼三层，建筑面积1,010㎡楼层出租给澡尚好洗浴使用；承租期限自2016年7月22日至2021年7月22日；年租金为484,800元，首年租金在合同签订三日内一次性支付，剩下年度的租金在每年7月22日前一次性支付；澡尚好洗浴由于各种自身原因，无法继续履行合同而提前终止协议时，动植物公园有权收回承租房屋，澡尚好洗浴按动植物公园要求无条件迁出；如澡尚好洗浴迟延缴纳租金或其他应缴费用，需向动植物公园支付违约金。每迟延1日，应按所欠缴金额的千分之三支付违约金，如连续15日未能缴足租金或其他应缴费用（无论是否获得正式通知催缴），动植物公园有权单方解除合同，收回房屋（房屋剩余物品视为澡尚好洗浴弃物，动植物公园可任意处置），澡尚好洗浴已支付租金不予退还。另查，协议签订后张利于2016年9月18日向动植物公园交付租金100,000元；张利于2016年10月20日向动植物公园交付租金100,000元；张利于2017年3月2日向动植物公园交付租金100,000元；张利于2017年7月4日向动植物公园交付租金70,000元；张利于2018年3月13日向动植物公园交付租金60,000元；张利于2018年4月5日向动植物公园交付租金266,600元。再查，2017年6月12日动植物公园向澡尚好洗浴发出《房租催缴通知》，内容为：“按照我们双方签订的《房屋租赁合同》贵方租赁的房屋已经于2016年（笔误，应为2017年）7月22日到期，请于本月30日前补缴2016年2017年的房屋租金，共计壹拾捌万肆仟捌佰元整。如果我方未在上述规定时间收到足额足金，我园会默认您为单方违约，并将该房屋收回。同时，收缴店内的所有物品。由此产生的一切后果和损失，由你方自行承担。”2019年2月26日，动植物公园在澡尚好洗浴门口张贴《解除通知书》，内容为：“我单位（动植物公园）与贵方（澡尚好洗浴、张利）于2016年7月18日签订《协议书》，约定贵方承租我单位坐落在长春动植物公园西部岳阳商巷C2栋三层楼，建筑面积约1,010平方米楼层。《协议书》生效后贵方并未按照双方约定向我单位全额给付租金，贵单位的行为已经构成违约。现根据我单位根据《合同法》相关规定及《协议书》第十四条之规定，向贵方通知如下:一、本通知送达之日起，我单位与贵方签订《协议书》即解除，双方之间租赁房屋关系终止。二、我单位将于2019年2月28日接受租赁房屋，请贵方与我单位接受房屋前将租赁房屋内物品进行清理，如贵方逾期未对房屋内物品进行清理，屋内所有物品均视为遗弃物，我单位将有权在接受房屋时自行处理。三、如贵方在收到本通知后，对上述内容有异议，请于我单位接受房屋前与我单位接洽并补交全部租金。”再查，2019年2月24，澡尚好洗浴正在装修施工，动植物公园派人到澡尚好洗浴，将澡尚好洗浴工人驱逐后将房屋上锁。再查2019年7月1日澡尚好洗浴工作人员向长春市公安局南关区分局曙光路派出所报警，报警内容为“动植物公园于2019年2月24日将澡尚好店铺大门用锁锁住，今天发现锁门之前在自己家店铺展览石出现在岳阳街隆礼路咱家煮百姓火锅店内摆放，民警经询问咱家煮火锅店老板称该展览石是其花5000元人民币在收破烂处购买的。”一审法院认为，动植物公园与澡尚好洗浴于2016年7月18日签订《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法法律法规强制性规定，应认定有效。关于合同解除一节，双方均同意《协议书》于2019年2月26日解除，故本院对《协议书》于2019年2月26日解除予以确认。关于欠付租金一节，《协议书》签订后澡尚好洗浴未按协议约定支付房租，截至2019年2月22日，应支付房租1,252,400元，已支付房租696,600元，尚应支付555,800元。张利作为澡尚好洗浴的经营者，应就欠付租金承担给付责任。动植物公园主张澡尚好洗浴、张利给付欠付租金555,800元的请求，符合法律规定，应予支持。关于违约金一节，合同约定过高，应予以调整。违约金可按合同约定应租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金。动植物公园主张利息自欠付之日起计算至2019年2月28日止，符合法律规定，应予支持。关于澡尚好洗浴反诉主张停业损失及违约损失一节，澡尚好洗浴明知拖欠租赁费的事实及相应法律后果，其应在装修过程中对动植物公园可能主张解除合同产生预知，且双方在协议中也约定了动植物公园在澡尚好洗浴欠付租金的情况下，可单方解除合同并收回房屋。即便动植物公园强行收房行为不妥，不能认定动植物公园应对澡尚好洗浴的损失承担赔偿责任。即便澡尚好洗浴确与第三方签订装修协议，并因违约承担违约责任，该损失不应由动植物公园承担。关于澡尚好洗浴主张赔付顾客存款一节，不属于动植物公园给澡尚好洗浴造成的营业损失，本院不予支持。关于澡尚好洗浴主张物品被盗一节，无公安机关对该事实的认定，故该项请求证据不足，本院不予支持。关于澡尚好洗浴主张动植物公园给付增加房屋面积价值一节，澡尚好洗浴将房屋由三层改为四层，应经动植物公园同意并经有关部门批准，澡尚好洗浴并未提交相应证据，且澡尚好洗浴改造房屋是为履行租赁合同，因澡尚好洗浴拖欠房租导致合同解除，不能要求动植物公园就该损失承担赔偿责任，故该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告长春市动植物公园与被告南关区澡尚好洗浴之间2016年7月18日签订的《协议书》于2019年2月26日解除；二、被告南关区澡尚好洗浴、张利于本判决生效后立即给付原告长春市动植物公园欠付房屋租金555,800元及利息（其中2016年7月22日至2016年9月17日的违约金以484,800元为基数；其中2016年9月18日至2016年10月19日的违约金以384,800元为基数；其中2016年10月20日至2017年3月1日的违约金以284,800元为基数；其中2017年3月2日至2017年7月3日违约金以184,800元为基数；其中2017年7月4日至2017年7月21日的违约金以114,800元为基数；其中2017年7月22日至2018年3月12日的违约金以599,600元为基数；其中2018年3月13日至2018年4月4日的违约金以539,600元为基数；其中2018年4月5日至2018年7月21日的违约金以273,000元为基数；其中2018年7月22日至2019年2月28日的违约金以555,800元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算）；三、驳回长春市动植物公园其他的诉讼请求；四、驳回南关区澡尚好洗浴的反诉请求。澡尚好洗浴二审上诉称：1.请求二审法院判令长春市动植物公园承担上诉人的损失和应给付的房屋增值部分约为70万元；2.请求改判不给付违约金；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。张利二审答辩称，意见同澡尚好洗浴意见。动植物园二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.澡尚好洗浴与动植物园之间签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。动植物园依约履行交付了房屋，澡尚好洗浴使用案涉房屋进行经营，其应按约定支付租金。现其逾期支付租金已构成违约，动植物园诉请澡尚好洗浴支付欠付租金及逾期付款利息，符合事实及法律规定，本院予以支持。2.关于澡尚好洗浴主张添附部分的增值，因相关扩建计划未经过有关单位审批，且动植物园未就其添附予以追认，故其主张添附部分的增值，本院不予支持。3.关于动植物园主张动植物园自力救济的问题，双方之间系平等的民事主体法律关系，动植物民事权利受到侵害后，其采取自力救济的方式符合法律规定并无不当，本院予以确认。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人南关区澡尚好洗浴负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十一月三十日书记员  王 淇