福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初5577号 原告：叶遵秋，男，1971年10月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：洪珍，福建秉峰律师事务所执业律师。 被告：张铭杰，男，1960年5月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告叶遵秋与被告张铭杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告叶遵秋的委托代理人洪珍和被告张铭杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶遵秋向本院提出诉讼请求：1.判令张铭杰向叶遵秋返还2019年4月和5月的房租共2600元；2.判令张铭杰向叶遵秋支付装修征收补偿款27765元；3.本案诉讼费用由张铭杰负担。 事实与理由如下：2011年11月18日，张铭杰将位于闽侯县梅岭农机修配厂前的二楼二间约123平方米租给叶遵秋做灯具商场，并与叶遵秋签订了《房屋租赁协议》。协议约定：一、时间从2011年12月1日起至2016年11月30日；二、租金为每月1350元；三、租金预付两个月，每季度初付清当季度三个月的租金；五、商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有。签协议当天，叶遵秋向张铭杰现金支付了房租预付款2700元以及从2011年12月起至2012年2月止三个月的房租4050元后，张铭杰向叶遵秋出具了《收款收据》。 从2016年12月1日起至2019年4月30日，叶遵秋与张铭杰虽未续签订房屋租赁书面协议，但张铭杰仍将上述房屋出租给叶遵秋，而叶遵秋也实际向张铭杰的姐姐张玉兰支付房租直至2019年5月31日，其中叶遵秋在2019年3月12日一次性支付了2019年3月、4月、5月的房租共3900元。2019年3月，张铭杰姐姐张玉兰通知叶遵秋上述房屋被征收拆迁，要求叶遵秋搬离。叶遵秋于2019年4月初搬离了上述房屋，但张铭杰姐姐只退还当初预付款2700元，拒不退还已收取叶遵秋2019年4月、5月的两个月房租2600元。2019年6月25日，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司对涉讼房屋的二次装修市场价值进行评估，评估值为27765元，依据该评估值，张铭杰已收到补偿款27765元。由于上述出租房屋为叶遵秋出资装修，且根据原《房屋租赁协议》的约定，装修部分的赔偿款应归叶遵秋所有，但张铭杰却据为己有，拒不返还。为维护叶遵秋的合法权益，故诉至法院。 张铭杰辩称，2016年11月30日，叶遵秋、张铭杰签订的合同已经到期，合同已经失效。2019年5月14日，张铭杰通知叶遵秋进行搬迁，大概十天左右叶遵秋开始搬迁。2019年4月份收取叶遵秋租金1300元。2019年5月份张铭杰没有收取叶遵秋租金。装修征收补偿款与叶遵秋无关。请求法庭依法驳回叶遵秋的诉讼请求。 叶遵秋为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1、《房屋租赁协议》，证明2011年11月18日，张铭杰将位于闽侯县梅岭农机修配厂前的二楼二间约123平方米租给叶遵秋做灯具商场，并与叶遵秋签订了《房屋租赁协议》。协议约定：一、时间从2011年12月1日起至2016年11月30日；二、租金为每月壹仟叁佰伍拾元；三、租金预付两个月，每季度初付清当季度三个月的租金；五、商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有。证据2、《收款收据》，证明2011年11月18日，叶遵秋向张铭杰现金支付了房租预付款2700元以及从2011年12月起至2012年2月止三个月的房租4050元后，张铭杰向叶遵秋出具了《收款收据》。证据3、中国建设银行银行流水、微信转账截屏，证明叶遵秋与张铭杰签订的《房屋租赁协议》到期后，张铭杰仍然将涉讼房屋承租给叶遵秋，叶遵秋也继续向张铭杰的妻子张玉兰支付房租直到2019年3月12日，叶遵秋一次性支付了2019年3月、4月、5月的房租共3900元的事实。证据4、微信截图，证明2019年4月30日，张铭杰的妻子张玉兰与叶遵秋的妻子陈宇梅结算了涉讼房屋的电表数。证据5、闽名实资评报字（2019）第Ｚ091号《资产评估报告》，证明2019年6月25日，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司对涉讼房屋的二次装修市场价值进行评估，评估值为27765元。证据6、结婚证，证明叶遵秋和陈宇梅系夫妻关系。证据7、银行流水、微信截屏，证明从2016年12月1日起至2019年4月30日，叶遵秋与张铭杰虽未续签订房屋租赁书面协议，但张铭杰仍将上述房屋出租给叶遵秋，而叶遵秋也实际向张铭杰的姐姐张玉兰支付房租。 张铭杰质证意见如下： 证据1没有异议。证据2没有异议。证据3没有异议。证据4没有异议。证据5诉争房屋不是全部由叶遵秋装修，部分是张铭杰自己装修的。证据6没有异议。证据7没有异议。 张铭杰无证据向本院举证。 本院根据当事人的陈述以及举证，可以确认如下事实： 经审理查明，2011年11月18日，张铭杰将位于闽侯县梅岭农机修配厂前的二楼二间约123平方米租给叶遵秋做灯具商场，并与叶遵秋签订了《房屋租赁协议》。协议约定：一、时间从2011年12月1日起至2016年11月30日；二、租金为每月1350元；三、租金预付两个月，每季度初付清当季度三个月的租金；五、商场装修及费用由叶遵秋负责，房屋分割墙由张铭杰负责，如遇国家拆迁，所得商场装修部分赔偿款归叶遵秋所有。签协议当天，叶遵秋向张铭杰现金支付了房租预付款2700元以及从2011年12月起至2012年2月止三个月的房租4050元后，张铭杰向叶遵秋出具了《收款收据》。2016年12月1日起至2019年5月份止，叶遵秋与张铭杰虽未续签订房屋租赁书面协议，但张铭杰仍按照原租赁协议将上述房屋出租给叶遵秋，而叶遵秋也实际向张铭杰的姐姐张玉兰支付从2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金计3900元（即每个月1300元）。2019年3月间，张铭杰姐姐张玉兰通知叶遵秋上述房屋被征收拆迁，要求叶遵秋搬离，叶遵秋于2019年4月初搬离了上述房屋，但张铭杰姐姐只退还当初的预付款计2700元，但对于已收取叶遵秋2019年4月、5月的两个月房租计2600元拒不退还，故引起纠纷。2019年6月25日，福州名实资产评估房地产土地估价有限公司对涉讼房屋的二层二次装修市场价值进行评估，评估值为27765元，张铭杰已收到补偿款27765元。 本院认为，叶遵秋与张铭杰于2011年11月18日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，属于合法有效的合同，虽然双方于2016年11月4日起未继续签订合同，但张铭杰与叶遵秋仍然按照原来的租赁合同将房屋出租给叶遵秋，叶遵秋亦按原来的租赁合同约定按季度支付张铭杰房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，张铭杰与叶遵秋签订的原《房屋租赁合同》继续有效，故张铭杰主张其与叶遵秋签订的《房屋租赁协议》已于2016年11月4日起终止，合同已经无效，叶遵秋无权要求装修征收补偿款，其主张无事实与法律依据，本院不予支持。现张铭杰的房屋被政府征收，张铭杰应当按照双方原来的合同约定将装修征收补偿款计27765元支付给叶遵秋。关于叶遵秋请求张铭杰返还2019年4月份、5月份房租计2600元的问题，本院认为，叶遵秋并未举证证明其于2019年4月已经搬离，故本院对其该诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、张铭杰应自本判决生效之日起十日内支付叶遵秋闽侯县青口梅岭农机修配厂所属的房屋二层二次装修的市场价值征收补偿款计27765元； 二、驳回叶遵秋其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费559元，因以适用简易程序审结，依法减半收取，实收279.5元，由张铭杰负担（该费张铭杰应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇一九年十一月五日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 朱圣梅 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第六十五条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。