湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0406民初1801号 原告：衡阳市申泰置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区先锋路**。 法定代表人：朱忠莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范小东，男，1973年6月17日出生，汉族，该公司法务部主任，住湖南省隆回县。 被告：谢宏伟，男，1959年4月24日出生，汉族，无固定职业，住湖南省衡阳市蒸湘区。 原告衡阳市申泰置业有限公司（以下简称申泰置业公司）与被告谢宏伟房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月5日诉至本院。本院受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告申泰置业公司法定代表人朱忠莲及其委托诉讼代理人范小东、被告谢宏伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告申泰置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告谢宏伟支付拖欠购买位于衡阳市全层房屋尾款相关费用：其中尾款895189元、税金1569228元、超出房屋面积房款774865元、迟延履行支付尾款的利息2738889元，以上合计：5978171元（暂从2012年10月1日计算至2019年7月31日）；二、判令被告谢宏伟承担全部诉讼费。 被告谢宏伟辩称：一、购房尾款，包括超出约定面积房款问题，依据约定和法律规定，申泰置业公司先没有履行交房义务，谢宏伟就无拖欠违约的行为，且谢宏伟依法有权拒绝交付该尾款。合同约定，交钥匙即交房应在竣工验收合格并备案之后，尾款应在交房时这一天支付，但申泰置业公司一直没有依约按时交房；二、迟延履行支付尾款的利息问题，申泰置业公司没有依约履行交房义务构成违约，法院已经做出了发生法律效力的判决，因此证明谢宏伟没有延迟交付尾款，无须承担违约责任，申泰置业公司拒不履行交付义务的违约责任，法院作出了已经发生法律效力的判决，证明申泰置业公司已构成违约，且继续违约；三、税金问题，申泰置业公司没有税务征管的主体资格，法院应当驳回起诉，一般工资薪酬所得是企业代扣代缴的，其他所得的个人所得税是由自己向税务部门进行申报的，因此，谢宏伟有关个人所得税问题与申泰置业公司无关联，申泰置业公司没有向法院提供已为谢宏伟代扣代缴个人所得税的税票凭证，也就不能证明其已经代扣代缴。综上所述，谢宏伟没有拖欠购房尾款，也没有延迟支付的违约行为，且申泰置业公司提供的证据不能证明自己的诉讼主张，请求法院依法驳回申泰置业公司的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院审核认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实： 2010年8月10日，谢宏伟（转让方，甲方）与申泰公司及朱忠莲、焦贵文、邹修、邓雄（受让方，乙方）签订了《项目投资股份转让协议书》，双方约定甲方将其在申泰公司开发的南城雅郡（又名先锋银座）项目因投资享有的权利、义务转让给乙方，协议主要内容如下：1、项目地点及名称：：地点为衡阳市先锋路**名称为衡阳市申泰置业有限公司“南城雅郡”项目，又名先锋银座；6、转让金额为人民币1，096.957万元；7、付款方式：本协议签订之日起三日内乙方付甲方转让款500，000元，协议签订之日起二十三日内再付550，000元，剩余转让款乙方以南城雅郡项目的第三层营业房抵付，不论房价涨跌，均按6，500元/㎡计价，第三层营业房房款和已付1，050，000元之和不足抵销转让款时，乙方同意用南城雅郡项目的住宅房按营销部价格9.5折结算抵付转让款，以上房产面积最终以产权部门测绘的实际产权面积为准；8、上述房屋交付期限为2012年5月31日止，如逾期交房，则从2012年6月1日起按谢宏伟所认购房产的金额，由乙方承担月息3%的损失。 2010年8月29日、9月9日，申泰公司与谢宏伟根据双方于2010年8月10日签订的《项目投资股份转让协议书》，另行分别签订了“南城雅郡”七套住房，一层商铺的《房产抵股份转让款协议》来抵偿谢宏伟股份转让款。其中本案所涉房产抵股份转让款协议内容为：双方同意将衡阳市先锋路南城雅郡（即先锋银座）项目第三层及1205房的房产抵股份转让款。谢宏伟向申泰公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）第三层房屋建筑面积为1，318.52㎡，1205房建筑面积为110.09㎡，面积有差异的以产权机关实际测量的产权面积为准；第三层房屋房价为6，500元/㎡，合计总房款为人民币8570380元，首付款7，713，342元；1205房房价为3465.4元/㎡，合计总房款为人民币362，431元，首付款326188元，尾款于房产峻工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清；申泰公司须于2012年5月31日前将房屋交给谢宏伟使用，逾期未交房，从2012年6月1日起，按已交房款月息3%计付违约金给谢宏伟。合同签订后，谢宏伟即依约付清了第三层房屋首付款7，713，342元及1205房的首付款326，188元（该款系申泰置业公司应付给谢宏伟的股份转让款中抵扣），申泰公司向谢宏伟出具了收款收据。 2010年12月份起，谢宏伟将上述七套房屋中六套住房陆续出售他人，为此申泰公司以其名义与买受人分别签订了《商品房买卖合同》。2012年5月31日约定交房期限届满之后，申泰公司未按合同约定向谢宏伟交付房屋。2012年10月18日、10月21日，申泰公司向谢宏伟邮寄了书面交房通知书，谢宏伟收到书面通知后，因申泰公司未能出具《房屋峻工验收备案表》，认为不符合交房条件，遂拒绝收房。 谢宏伟于2013年3月12日以申泰置业公司未交付上述房屋为由向本院起诉申泰置业公司支付违约造成的资金占用损失，本院于2013年8月5日作出（2013）雁民一初字第93、94号民事判决，分别判决申泰置业公司支付谢宏伟1542668.4元和65，237.6元（均按已交房款每月2%的标准从2012年6月1日计算至2013年3月31日），双方均提出上诉，衡阳市中级人民法院于2013年12月6日作出（2013）衡中法民一终字第265、266号民事判决，驳回上诉，维持原判。申泰置业公司随后向湖南省高级人民法院申请再审，被湖南省高级人民法院于2014年6月9日作出的（2014）湘高法民申字第131、132号民事裁定驳回再审申请后，申泰置业公司向衡阳市人民检察院申请监督，衡阳市人民检察院提请湖南省人民检察院抗诉，湖南省人民检察院作出湘检民（行）监【2015】43000000155、157号不支持监督申请决定书。该两案现已执行到位。 2014年7月29日，谢宏伟以房屋买卖合同纠纷为由向本院对申泰置业公司提起诉讼，要求申泰置业公司支付违约造成的资金占用损失，本院作出（2014）雁民一初字第186、187号民事判决，分别判决申泰置业公司支付谢宏伟2622536.2元和110，909.92元（均按已交房款每月2%的标准从2013年4月1日计算至2014年9月1日）。申泰置业公司不服，提出上诉。2015年4月8日，衡阳市中级人民法院作出（2015）衡中法民一终字第148、150号民事裁定书，裁定本案发回重审。在重申过程中，申泰置业公司提出反诉，请求本院判令谢宏伟赔偿其经济损失48，950，000元。2016年2月22日，本院作出裁定，对申泰置业公司的反诉不予受理。申泰置业公司不服该裁定提出上诉，衡阳市中级人民法院依法作出驳回申泰置业公司上诉，维持本院裁定的终审裁定。本院于2016年4月29日作出（2015）雁民一初字第159、181号民事判决。谢宏伟和申泰置业公司均不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2017年1月13日作出（2016）湘民终861、862号民事判决。申泰置业公司不服，向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2017年8月31日作出（2017）湘民申1146、1147号民事裁定，指令衡阳市中级人民法院再审本案。衡阳市中级人民法院于2018年9月14日作出（2017）湘04民再55、56号民事裁定，撤销（2016）湘民终861、862号民事判决及（2015）雁民一初字第159、181号民事判决书，将本案发回本院重审。本院于2018年12月25日作出（2018）湘0406民初1446、1447民事判决。谢宏伟和申泰置业公司均不服，提出上诉。衡阳市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）湘04民再35、37号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2018年9月12日，谢宏伟向本院起诉申泰置业公司要求申泰置业公司交付房屋并办理不动产权证书，本院于2018年12月25日作出（2018）湘0406民初1408号民事判决，判决申泰置业公司自判决生效之日起十日内将衡阳市先锋路31号“南城雅郡”楼盘第三层全层房屋和1205号房屋交付给谢宏伟，并在谢宏伟付清上述房屋尾款后十日内申泰置业公司交付房屋办理权属登记需要的资料，并协助谢宏伟办理房屋权属登记，申泰置业公司提出上诉，衡阳市中级人民法院依法作出（2019）湘04民终1142号民事判决，驳回上诉，维持原判。谢宏伟于2019年8月1日向本院申请执行，要求申泰置业公司交付上述房屋，申泰置业公司以谢宏伟拖欠房屋尾款及延迟支付房屋尾款利息等诉请诉至本院。 另查明，本案所涉的房屋项目名称前期为“南城雅郡”，现名为“先锋银座”，系申泰公司负责开发建设。项目于2009年9月动工，共28+1层，第一至三层为商铺，第四层以上均为住宅。房屋第一至二层由湖南省中汉商业管理有限公司委托经营管理，从2012年8月份起使用至今。第三层为闲置状态，第四至六层系公寓，第七层以上住房从2010年8月陆续出售之后现已使用。申泰公司于2010年8月29日、9月9日与谢宏伟签订《房产抵股份转让款协议》时，该房屋项目已办理了国土使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证。2010年12月15日申泰公司取得“南城雅郡”项目商品房预售许可证。嗣后，“南城雅郡”项目作为历史遗留问题建设项目，衡阳市公安消防支队于2015年8月14日出具“建设工程消防验收意见书”，综合评定该工程消防复验合格。衡阳市城乡规划局于2015年9月22日复函认为该项目基本符合城区房屋产权办证遗留问题规划认可条件，现予以规划确认。衡阳市住房和城乡建设局于2015年10月26日复函同意该项目进入遗留问题房屋产权办证程序。衡阳市非税收入征收管理局于2015年11月11日复函称该项目已结清相关规费，同意为其办理产权登记。衡阳市国土资源局于2015年12月1日回函同意该项目的业主可凭房屋所有权证来办理分户国有土地使用证。 再查明，《房产抵股份转让款协议》约定的衡阳市先锋路南城雅郡（即先锋银座）项目第三层房产网签房号是301，建筑面积为1，437.73平方米；《房产抵股份转让款协议》约定的1205房的网签房号为1301号，建筑面积为106.23平方米。被告谢宏伟向原告申泰置业公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）第三层房屋建筑面积为1,318.52㎡,故房屋面积差价为（1，437.73㎡－1，318.52㎡）×6，500元/㎡＝774,865元，尚欠尾款为857，038元。被告谢宏伟向原告申泰置业公司认筹的南城雅郡（即先锋银座）1205房建筑面积为110.09㎡,故房屋面积差价为（106.23㎡－110.09㎡）×3，465.4元/㎡＝-13，376.44元，尚欠尾款为38151元。 本院认为，原、被告之间签订的《项目投资股份转让协议书》及《房产抵股份转让款协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效，应受法律的保护，双方应按照合同约定严格履行各自的义务。《房产抵股份转让款协议》对合同的标的、价款、履行时间、违约责任等均作了明确详尽的约定，属房屋买卖合同。双方在付款方式中约定“尾款于房屋竣工验收合格并通过备案后，申泰公司交钥匙时一次性付清”，申泰置业公司在约定的交房时间届满后未达到交房条件，已构成违约，应承担违约责任。虽然申泰置业公司在2015年8月至12月份已取得相关文件，房屋符合法定交付条件，但其一直未通知谢宏伟收房，也未交付钥匙。根据协议约定，谢宏伟已按协议约定的付款方式用转让款抵扣了大部分购房款，剩余尾款在交房条件未成就的情况下，谢宏伟拒绝支付，属行使先履行抗辩权，谢宏伟不存在违约行为，故原告申泰置业公司诉请判令被告谢宏伟支付拖欠购买位于衡阳市全层房屋及1205房尾款合计895189元，应待其交付房屋后由谢宏伟支付。对其诉请谢宏伟迟延履行支付尾款的利息2738889元的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条“除税务机关、税务人员以及经税机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动”，第三十条“扣缴义务人依照法律、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务”的规定，原告申泰置业公司即不是税务机关、税务人员以及经税机关依照法律、行政法规委托的单位和人员也不是被告谢宏伟的扣缴义务人，没有征收税款的权限，且其也并未提供相关税费代缴证明，故对原告申泰置业公司诉请被告谢宏伟支付税金1569228元的诉请，本院不予支持。对申泰置业公司要求谢宏伟支付超出房屋面积房款的诉请，根据协议约定，谢宏伟向申泰置业公司认筹的房屋具体面积最终以产权处测量的实际面积为准，多退少补，故房屋面积差价经核实为（774865元－13376.44元）＝761488.56元，因双方约定，结算总价后，申泰置业公司再一次性减去100000元给谢宏伟，故谢宏伟实际应支付申泰置业公司面积差价661488.56元，因申泰置业公司未将房屋交付谢宏伟，谢宏伟有权拒绝支付房屋面积差价，故对申泰置业公司该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下： 驳回原告衡阳市申泰置业有限公司的诉讼请求。 本案受理费26,824元，由原告衡阳市申泰置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  段水源 二〇一九年十一月一日 法官助理罗珺 代理书记员  袁冬秀