贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10735号原告：贵州苏兰物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼1栋11号门面，统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。法定代表人：刘青华。委托诉讼代理人：周大举。被告：薛斌，男，汉族，1987年7月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。被告：胥艳梅，女，汉族，1987年11月8日出生，住址同上。原告贵州苏兰物业管理有限公司与被告薛斌、胥艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告贵州苏兰物业管理有限公司的委托诉讼代理人周大举，被告薛斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州苏兰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告2017年4月1日至2017年6月30日贵州苏兰物业管理有限公司服务期间物业管理费386.25元,违约金246.62元(合同约定为千分之三,按万分之五计算至2019年9月30日。1095天+182天=1277天)；2.依法判令被告立即支付毕节市鸿运物业管理有限公司2017年7月1日至2018年6月30日服务期间物业管理费1854元,违约金761.99元(合同约定为千分之一,按万分之五计算至2018年9月30日,730天+92天=822天)；3.依法判令被告立即支付原告2018年7月1日至2019年9月30日贵州苏兰物业管理有限公司物业管理费1854元,违约金423.64元(合同约定为千分之一,按万分之五计算至2018年9月30日,365天+92天=457天)；4.依法判令被告立即支付原告2019年7月1日至2020年6月30日贵州苏兰物业管理有限公司物业管理费1854元。1-4项合计7380.5元。5.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由:原告于2016年3月20日入驻东升丽景,承担东升丽景的前期物业服务工作:由于一些客观原因,于2017年6月30日撤出。由于撤出时尚未成立业主委员会,建设单位委托毕节市鸿运物业管理有限责任公司(以下简称鸿运物业)继续承担前期物业管理工作。2018年6月30日,鸿运物业因合同期满撤出,业主委员会仍未成立,建设单位再次委托原告承担东升丽景的前期物业管理工作。2018年8月2日,原告与鸿运物业完成移交,分别签署了《物业费支付协议》或《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告系东升丽景小区1单元2002号房业主,该房经测绘的面积为128.75m3被告同原告签订的物业服务合同第八条约定“本项目物业服务收费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,标准为:住宅:1.20元/月.平方米(含公共能耗费);乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容提供服务,自负盈亏。”第九条约定“业主应于交房之日起开始交纳物业服务费用。物业管理服务一年交纳一次。业主在交房时一次性交纳一年的物业管理费。交房时甲方按4.5元/平方米交纳装修垃圾清运费。”原告及鸿运物业服务期间,一直积极履行相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年4月1日起至今拖欠物业管理费及违约金。共计人民币7380.5元。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。原告提起诉讼，请人民法院依法判决、支持原告诉求为谢。被告薛斌、胥艳梅辩称：原告诉称的我未交物业费的期限属实，但我的商品房买卖合同注明的房屋面积是126.41平方米，原告诉状所列面积不属实。其余答辩如下：第一,贵州苏兰物业管理有限责任公司未尽到管理小区的义务,消防通道未进行相关管理,导致车辆乱停放现象严重,业主多次打电话给物业胡云一直未进行相关整改一直到现在,所设的临时停车场缺乏有效管理,经常出现堵塞出口的现象给业主出行带来了极大的不便:更有业主车辆被人为碰撞,刮坏等物业的管理疏忽导致业主财产损失。第二,小区存在安全隐患,高空抛物现象时有发生,严重威胁业主生命安全,小区的防盗措施也不够完善,小区大门形同虚设,给业主们的人生安全以及财产安全带来了隐患。第三、在上述情形产生的情况下,我方自然有权拒绝原告继续提供的任何服务,我方与原告在2016年至2019年之间从未签定过任何一份《物业管理服务合同》,故双方不存在任何合同法律关系,自然不存在拖欠物业费的问题,对我方业主无约束力。此间原告的行为性质是强制服务,形同黑恶势力强买强卖,如果原告持有经我方签名盖手模的合同文本,请立即向法院提供。自2016年以来,原告不但没有与我方协商并改善服务质量和态度,且2016年4月4日我已缴纳物业费用1820元人民币。同时,答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”;(五)约定:“前期物业不收费,由开发公司承担。”前期物业按照法律规定是指,小区业主委员会没有成立之前的物业,至今东升丽景小区业主委员会都还没有成立,按照答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》约定,前期物业由开发公司承担,贵州苏兰物业管理有限公司与答辩人之间没有任何关系,如果系房开公司聘请,费用自然应当由房开公司支付。按照答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》(五)约定:“前期物业不收费,由开发公司承担。”贵州苏兰物业管理有限公司无理由收取答辩人的物管费1820元,依法应当退还给答辩人。根据答辩人与贵州毕节创奇房地产开发有限公司2014年11月7日签订的《商品房买卖合同》第九章第二十三条(一)“出卖人依法选聘的物业服务企业为广西银湾物业服务有限公司毕节分公司”的约定,房开公司违约,没有按照合同选聘物业公司,导致物业服务不到位,房开公司应当承担违约责任并赔偿答辩人的损失。广西银湾物业服务有限公司毕节分公司从未在东升丽景小区出现并进行过任何的服务。第四,原告在水费交费方面未指定明确交费途径就把水断了,期间未收到相关水费欠费通知单和物业相关电话,断水期间给生活带来极度不便。第五,原告管理过程中未尽到应尽的管理义务,小区楼道堆满杂物,生活垃圾,楼道里出现大小便问题发出阵阵恶臭严重影响居民生活电梯内贴满广告看起来及其不美观,所以各位业主一致通过以拒缴物业费的方式与原告抗衡。第六、1.物业没有提供停车费的相关国家专用发票。2.物业也未对业主财务起到看管作用,导致放在保管处的包裹等物品遗失现象严重,3.物业未对建筑主体墙起到监管作用,导致小区主体墙受到破坏严重(一旦出现房屋倒塌现象责任谁担。)4.物业未对本小区楼项进行相关打扫导致楼顶如同垃圾场所,玻璃碎片以及啤酒瓶随处可见,带来很大的安全隐患5、物业未对本小区楼顶违章建筑起到阻止和监管,导致小区楼顶被其他业主占用,同时,物业公司之前占用小区公摊面积违规建设房屋,作为物业办公室,后经小区业主向上级部门反映,违规建筑才得以拆除。至今,违规建筑还有痕迹,未做绿化及其他。6、物业保安没有经过正规培训,也不清楚自己的工作职责和服务方向。7、物业私自让社会广告进入收取广告费用占为己有,未公布相关费用明细和费用使用方向。8、物业相关工作人员服务态度恶劣有对业主辱骂等行为。9为何该物业收取1.2元/平米物业管理费?费用收取的服务方向和标准是什么?请给予充足的理由和证据,综上所述,我方有充分理由和充分证据、有足够法律依据对原告的缴费诉求进行拒绝,并保留对原告进行反诉的权利。同时,答辩人也不会拒绝原告主动提出的我方可以接受的协商方案。我相信法律是公平公正的,如果自己存在违约和过失,我方可以考虑补交一定的卫生管理费。本院经审理查明，2015年12月26日，贵州毕节创奇房地产开发有限公司与原告签订《东升丽景前期物业管理服务合同》，约定原告管理位于毕节市七星关区物业，物业服务费为：住宅1.2元／月·㎡、商业物业2.2元／月·㎡，业主应于每年4月1日前交纳物业服务费，合同第九条约定：“房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按前期物业服务合同约定的标准承担。”合同期限为2016年2月1日至2019年12月31日。2017年6月3日，原告退出，案外人毕节市鸿运物业管理有限公司与贵州毕节创奇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定鸿运物业公司管理前述小区，物业费单价与前合同一致，约定业主应于2016年3月31日起缴纳物业费，合同期限自2017年6月3日至业主委员会成立。2018年7月1日，鸿运物业公司退出，贵州毕节创奇房地产开发有限公司又与原告签订《东升丽景前期物业管理服务合同》，合同约定原告管理涉案小区物业，物业服务费收费标准等事宜与前述合同一致，业主应于每年7月1日前交纳物业服务费，合同期限2018年7月1日至2021年6月30日。合同还约定了物业服务的内容、质量、经营管理、物业验收等事宜。合同签订后，原告基本履行了物业管理职责，但是存在消防管理有缺陷、电梯故障未及时处理、垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范、部分地方乱搭建、小广告、部分地方承重墙体被损坏未及时修复处理等问题。被告缴纳物业费至2017年3月31日，拒付后续物业费，原告诉至本院。另查明，被告所有的毕节市七星关区，建筑面积为126.41平方米。被告接收房屋后欠付2017年4月1日至2020年6月30日期间物管费未缴纳，其中2020年6月30日前的物业费应于2019年7月1日前缴纳，按合同约定计算为126.41平方米×1.2元×39个月＝5915.99元。2018年6月30日，原告与鸿运物业管理公司签订《债权转让协议》，约定2017年7月1日至2018年6月30日由案外人鸿运物业公司管理期间的物业费债权转让给原告苏兰物业公司收取。贵州毕节创奇房地产开发有限公司系东升丽景小区建设单位。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，贵州毕节创奇房地产开发有限公司作为东升丽景小区建设单位，其先后与原告及案外人鸿运物业公司签订的物业服务合同，对被告具有法律约束力。故被告应当按照该合同约定标准向原告缴纳物管费，在合同约定的原告管理期间以及案外人鸿运物业公司管理期间，原告欠付2017年4月1日至2020年6月30日期间物管费126.41平方米（原告未能提供实测报告证明被告房屋面积，故以商品房买卖合同载明的126.41平方米为准）×1.2元×39个月=5915.99元未缴纳，其中鸿运物业公司管理期间的物业费转让给原告，原告有权主张该期间物业费。但是因原告管理过程中服务不到位，导致涉案物业存在诸如消防管理有缺陷、电梯故障未及时处理、垃圾未及时清扫、部分车辆停放不规范、部分地方乱搭建、小广告、部分地方承重墙体被损坏未及时修复处理等问题，故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业服务费，以期敦促原告不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。故被告应缴纳的物业服务费为5915.99元×80%=4732.79元。关于原告主张的违约金问题，因其未充分履行管理义务，也存在过错，故原告主张的违约金，本院不予支持。被告与房开公司在商品房买卖合同中约定的物业费承担方式不能对抗原告，其以商品房买卖合同约定前期物业费由房开承担为由，辩称其不承担本案物业费的意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告薛斌、胥艳梅于本判决生效之日立即支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年4月1日至2020年6月30日期间物管费4732.79元；二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担10元，被告薛斌、胥艳梅负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年十一月十八日书记员  姜童尧