辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初8398号原告：保华物业（沈阳）有限公司（原名称：沈阳富邦物业管理有限公司），住所地：沈阳市和平区中华路65号（201），统一社会信用代码：912101025553203077。法定代表人：孟祥勇，该公司总经理。委托代理人：吴宇琪，辽宁华君律师事务所律师。被告：童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司，住所地：沈阳市和平区中华路69号富丽华商务国际中心1904，统一社会信用代码:91210100310598669Y。法定代表人：金荣洸，该公司董事长委托代理人：郑心刚，男，1978年9月10日出生，朝沈阳市铁西区-3-1,该单位员工。原告保华物业（沈阳）有限公司（以下简称“保华物业”）诉被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司（以下简称“童格拉米”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，于2018年10月15日作出（2017）辽0102民初9734号民事判决。宣判后，被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司起上诉。沈阳市中级人民法院于2019年3月15日作出（2019）辽01民终2750号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，由审判员安萍担任审判长并主审，审判员李秋萍、审判员赵佳参加评议，于2019年10月29日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告保华物业（沈阳）有限公司的委托诉讼代理人吴宇琪，被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司的委托诉讼代理人郑心刚均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告保华物业（沈阳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费人民币245,246.7元（2017年2月1日至2018年12月21日期间的物业费，按照30元每月每平方米）；2、判令被告赔偿原告迟延缴纳物业费的利息损失（按照中国银行同期贷款利率的标准计算至全部物业费付清之日止）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2014年9月开始接替沈阳富丽华美美物业服务有限公司继续为被告承租的位于沈阳市和平区中华路69号富丽华国际商务中心19层1902-1904房屋（面积355.43平方米）提供物业服务，为此，原、被告与沈阳富丽华美美物业服务有限公司签订了三方《协议书》。原告按约定向被告提供了物业服务，但被告自2017年2月1日开始拖欠物业费。被告的欠付物业费的行为已严重损害原告的合法权益，故原告起诉来法院，维护原告的合法权益。被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司辩称：1、答辩人因总部股东变更、资金紧张、租金物业费昂贵等原因、从2017年2月-2017年6月未租本案所述任何房屋，未签租赁合同。根据《中华人民共和国物业管理条例》第41条和发改委（2003）1864号《物业服务收费管理办法》的规定，如果房屋租赁合同没有相关条款，或者没有签订房屋租赁合同，那么依据《物业管理条例》，仍然由业主，即房屋产权人（房屋出租人）来缴纳物业费用。因此，我方不应承担该期间物业服务费，而应由房主承担。2、保华物业在无任何依据、违反物业合同和承诺函的约定、违反法律、行政法规的前提下，单方面强制收取30元的物业费的行为是无效的，我方根据《合同法》52、54、58条的规定，要求原告返还355.43平2016.2-2017.1超过18元部分物业费12×55.43×12=51,181.92元或抵扣未支付物业费。（详见答辩状）。经审理查明：1.原告公司名称原为沈阳富邦物业管理有限公司，2018年5月31日，原告公司名称变更为保华物业（沈阳）有限公司。2.案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司（甲方）与被告签订《富丽华国际商务中心物业管理合同》，约定：房屋房号1902、1903、1904，建筑面积355.43平方米，收费周期2014年9月1日至2017年7月31日，单价为18元/月/平方米，从2014年9月1日至2017年7月31日按此标准执行。3.原告保华物业（丙方）与被告童格拉米（乙方）以及案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司（甲方）就涉案房屋的物业服务业务转让事宜签订协议书一份，协议约定“甲、乙双方于2014年7月1日签订的位于沈阳富丽华国际商务中心1902、03、04房间（共计355.43平方米）的《富丽华国际商务中心物业管理合同》，有效期自2014年7月1日起至2017年7月31日止。甲方自2014年9月1日起将物业合同项下的全部权利和义务概括转让给丙方，丙方同意甲方提出的概括转让要求，概括受让前述合同的全部权利和义务。乙方对签署概括转让方案表示同意。前述合同项下的全部权利义务概括转让完成后，甲方、乙方、丙方确认截止至2016年1月31日，三方仍有如下债务尚未结清：1）乙方尚欠丙方自2015年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理费用，即18元/平方米/月×13个月355.43平方米=83,170.62元，该费用由乙方于2016年2月5日一次性向丙方结清。2）甲方尚欠丙方自2015年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理费用，即21元/平方米/月×13个月355.43平方米=97,032.39元，该费用由甲方、丙方另行结清”。原告收取了被告的保证金13,862元，尚未退还。4.原告诉称案涉房屋的物业费服务标准为30元/平方米/月，并向法庭提供了案涉大厦其他业主的物业管理服务合同及物业费交纳发票。第一份合同为原告保华物业（甲方）与中粮食品营销有限公司沈阳分公司（乙方）签订的《物业管理服务合同》，合同约定：物业名称富丽华国际商务中心；乙方承租的物业位于沈阳市和平区中华路69-1号（20F整层），总面积1,112.86平方米；物业服务期限为2016年6月1日至2016年12月31日；乙方每月应支付30元/平方米的物业服务费给甲方，合计33,385.8元。相应的物业费交纳发票亦按照30元/平方米/月的标准开具。第二份合同为原告保华物业（甲方）与天津小蚁科技有限公司（乙方）签订的《物业管理服务合同》，合同约定：物业名称富丽华国际商务中心；乙方承租的物业位于沈阳市和平区中华路69-1号（1602-1608），总面积408.1平方米；物业服务期限为2018年7月1日至2019年6月30日；乙方每月应支付30元/平方米的物业服务费给甲方，合计12,243元。相应的物业费交纳发票亦按照30元/平方米/月的标准开具5.2016年，被告童格拉米与出租方沈阳金域房地产开发有限公司（甲方）签订租赁合同，合同约定甲方将坐落于沈阳市和平区中华路69-1号富丽华国际商务中心19层02、03、04号房间出租给乙方，建筑面积355.43平方米，合同期限为2016年2月1日至2017年1月31日。2017年，被告童格拉米（乙方）与出租方沈阳文华物业管理有限公司签订租赁合同，合同约定甲方将坐落于沈阳市和平区中华路69-1号富丽华国际商务中心19层03、04号房间出租给乙方，建筑面积250.09平方米，合同期限自2017年7月1日起至2018年6月30日止。6.原告于2016年9月5日发出收费通知，收费周期2016年8月1日-2016年10月31日，收费标准30元/平方米/月，收费面积355.43平方米，被告按照上述收费通知缴纳了上述收费周期的物业费。此外，被告自认按照30元/平方米/月的标准交纳了2016年2月至2017年1月的物业费。原告于2017年1月5日至2018年9月30日，向被告共计发出8份收费通知，其中收费周期截止2017年10日之前的3份收费通知，由被告自认的单位员工签字，其余5份收费通知的送达方式为邮寄、张贴。上述收费通知中均载明收费标准为30元/平方米/月，收费面积355.43平方米。7.庭审中，原告诉称被告应以建筑面积355.43平方米为基础、以30元/月/平方米为标准，缴纳2017年2月1日至2018年12月31日期间的物业服务费。被告辩称2017年2月1日至2017年6月30日期间，其未承租房产，故无缴费义务。2017年7月1日至2017年10月31日期间的物业服务费同意承担，但应以建筑面积250.09平方米为基础、以18元/月/平方米的标准计算。另，被告自认其以30元/月/平方米标准向原告履行过2016年2月1日至2017年1月31日期间的物业服务费。上述事实，有协议书、收费通知、物业管理服务合同及物业费交纳发票、电费交纳发票、中国人民银行小额支付系统专用凭证（交纳电费凭证）、租赁合同等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被告承租案涉房屋的范围、时间及物业服务费收费标准。关于案涉房屋的物业服务费收费标准问题。原告诉称收费标准为30元/月/平方米，并提供了案涉大厦其他业主的物业管理服务合同及物业费交纳发票，证明其他业主也是按照30元/月/平方米。对于原告与被告及案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司签订的协议书中载明的“1）乙方尚欠丙方自2015年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理费用，即18元/平方米/月*13个月355.43平方米=83,170.62元，该费用由乙方于2016年2月5日一次性向丙方结清。2）甲方尚欠丙方自2015年1月1日至2016年1月31日期间的物业管理费用，即21元/平方米/月*13个月355.43平方米=97,032.39元，该费用由甲方、丙方另行结清”，原告庭审中陈述，上述约定并非物业费标准为18元/月/平方米的约定，而是针对案涉房屋拖欠的物业费承担的分配方式。从约定中明显看出，对于同一时间段，物业费的承担分两部分，其中被告按照18元/月/平方米承担，案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司按照21元/月/平方米承担，故此份三方协议无法证明物业服务费标准为18元/月/平方米。被告又提供了案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司（甲方）与被告签订《富丽华国际商务中心物业管理合同》预抗辩物业费服务标准为18元/月/平方米。该份合同约定：房屋房号1902、1903、1904，建筑面积355.43平方米，收费周期2014年9月1日至2017年7月31日，单价为18元/月/平方米，从2014年9月1日至2017年7月31日按此标准执行。本院认为，该份合同中约定的内容针对签订合同双方，即被告与案外人沈阳富丽华美美物业服务有限公司，在该份合同履行中，因案外人原因暂停提供物业服务，故而才有了原、被告与案外人三方签订的协议书，且三方协议书中仅对拖欠的物业费承担做了约定，并未明确约定物业服务费标准为18元/月/平方米或30元/月/平方米，故被告提供的《富丽华国际商务中心物业管理合同》不能约束原告。另，被告自认2016年2月-2017年1月，均按照30元/月/平方米的标准向原告交纳物业费，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定的或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，可视为被告对30元/月/平方米的物业服务费标准系接受的，故本院确认案涉房屋的物业服务费标准为30元/月/平方米。关于案涉房物业服务费的收费面积及收费时间问题。原告诉称，被告从2017年2月1日至2018年12月31日一直实际占用并使用1902、1903、1904号房间，被告物业服务费交纳至2017年1月，故应承担故2017年2月1日至2018年12月31日的物业服务费，面积应以355.43平方米计算。被告辩称，根据租赁合同，被告于2016年2月1日至2017年1月31日期间承租19层02、03、04号房间，建筑面积355.43平方米；于2017年7月1日起至2018年6月30日期间承租19层03、04号房间，建筑面积250.09平方米，故2017年2月1日至2017年6月30日被告没有承租案涉房屋，不应当承担给付物业服务费义务，且2017年7月1日至2018年6月30日，被告承租的是1903、1904号房间，物业服务费交纳面积应按照250.09平方米计算。首先，对于2017年2月1日至2017年6月30日期间的物业费。原告提供了2017年2月至6月，每个月的电费缴费凭证及缴费发票，缴费凭证上显示交款人为被告（中国建设银行沈阳沈中支行账户），收款人为原告（盛京银行营业部账户），备注为电费，数额在144元至256元之间。被告对于2017年2月至6月，在其未承租状态下依然按时交纳电费，未作出合理解释说明，故本院确认2017年2月1日至2017年6月30日，被告实际占有使用了案涉房屋，应当承担此期间给付物业服务费的义务。对于2017年2月1日至2017年6月30日期间被告实际占有使用的案涉房屋的面积，原告诉称应当按照1902、1903、1904号，即三个房间共计355.43平方米计算，并提供了2016年1月至2016年12月期间原告使用1902、1903、1904号三个房间的电费交纳凭证及电表超标记录。从原告提供的证据可以看出，在2016年度，被告实际租赁使用1902、1903、1904号房间时，每月平均使用电量为189度，每月平均电费为226.9元，与2017年2月1日至2017年6月30日期间，被告实际使用电量持平，故本院确认2017年2月至2017年6月30日期间，被告使用占有使用1902、1903、1904号房间，故物业费应当按照355.43平方米交纳。其次，对于2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费，因为被告提供了租赁合同，证明此期间承租的是1902、1903号房间，共计250.09平方米，故对于原告辩称应当按照250.09平方米交纳物业费的抗辩，本院予以支持。最后，对于2018年7月1日至2018年12月21日，被告未签订租赁合同，且原告没有提供证据证明被告实际占有使用了案涉房屋，故对原告要求被告承担此期间的物业费的主张，本院不予支持。综上，被告应支付物业费的情况如下：2017年2月1日至2017年6月30日，支付物业费面积按照355.43平方米交纳，物业费为30元/月/平方米×355.43平方米×5个月=53,314.5元；2017年7月1日至2018年6月30日，支付物业费面积按照250.09平方米交纳，物业费为30元/月/平方米×250.09平方米×12个月=90,032.4元。关于原告主张的利息问题。原、被告之间对于物业费交纳标准、交纳面积、交纳时间等均有争议，至今未达成一致协议，且原告未提供证据证明被告为恶意拖欠物业费，故对原告要求被告承担拖欠物业费利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告保华物业（沈阳）有限公司2017年2月1日至2018年6月30日期间的物业服务费143,346.9元；二、驳回原告保华物业（沈阳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,979元，由被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司负担2,910元，原告保华物业（沈阳）有限公司负担2,069元；保全费1,702，由被告童格拉米（沈阳）产后护理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审判长 安 萍审判员 李秋萍审判员 赵 佳二〇一九年十一月二十日书记员 黄子航本判决所依据的有关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定的或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式单乙方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人乙方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。