成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初6374号 原告：广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市金牛区一品天下大街**********。 法定代表人：李杨，总经理。 委托诉讼代理人：廖玲，女，1982年10月12日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 委托诉讼代理人：邓丽，四川原石律师事务所律师。 被告:赖学良，男，1983年7月23日出生，汉族，住西藏乃东县。 委托诉讼代理人：罗智臣，男，1963年10月11日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区，系赖学良单位推荐人员。 被告:袁洪，男，1966年4月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：梁贤忠，四川蜀望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪，四川蜀望律师事务所律师。 原告广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司（以下简称恒信成都分公司）与被告赖学良、袁洪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，于2019年7月15日、7月24日公开开庭进行了审理。原告恒信成都分公司的委托诉讼代理人邓丽、被告袁洪的委托诉讼代理人梁贤忠、张雪到庭参加了诉讼，被告赖学良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒信成都分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令赖学良向恒信成都分公司支付物业服务费110421.4元（1801号、1802号两套房屋自2018年1月1日至2019年2月25日期间产生）；生活垃圾处理费1584元（1801号、1802号两套房屋自2018年1月1日至2018年11月30日期间产生）及水费119.61元（1802号房屋截止2018年12月12日期间产生），共计112125.01元；2、请求判令赖学良向恒信成都分公司支付逾期支付上述全部费用资金占用利息，自起诉之日起按年利率6%计算至欠款还清之日止；3、请求判令赖学良向恒信成都分公司支付本案诉讼费；4、请求判令袁洪对上述费用承担连带清偿责任。事实与理由：恒信成都分公司与成都晨华投资有限公司（以下简称晨华公司）于2013年10月8日签订《前期物业服务合同》，约定由恒信成都分公司为晨华公司开发的位于成都市金牛区一品天下大街999号“金牛市民中心”提供前期物业服务，约定了物业公共服务费的收费标准、支付方式和未按时支付物业公共服务费应承担的违约责任。袁洪于2014年1月15日与晨华公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议及附件，购买了晨华公司开发的“金牛市民中心”×1801、1802号房屋(面积为611.39㎡)，约定由恒信成都分公司对袁洪所购买的物业提供前期物业服务;前述《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。袁洪于2005年6月27日办理完毕交房入住手续，2016年10月11日，袁洪(业主)与赖学良(租户)签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给赖学良使用，租赁期限:2016年10月11日—2021年10月10日，租赁合同约定由租户赖学良缴纳物业服务费、水费、垃圾处理费等费用。自2018年1月1日起，赖学良开始拖欠物业服务费等费用，截至2019年2月25日止，已欠缴物业公共服务费及垃圾处理费、水费共计112125.01元。恒信成都分公司多次向赖学良催缴未果，故诉至法院，望判如所请。 被告袁洪辩称，其将1801、1802号房屋从2016年10月11日起租赁给赖学良，租期至2020年10月10日止，租赁期间的所有物业管理费用由赖学良自行缴纳，与袁洪无关，请求法院驳回恒信成都分公司对袁洪的诉讼请求。 被告赖学良经本院传唤未到庭应诉，在庭后补充意见称，其已于2018年11月27日正式退房，恒信成都分公司查封了所有物品，并在恒信成都分公司的参与下将办公用品全部移交袁洪。其愿意承担截止至2018年11月27日的物管费。 本院经审理认定事实如下： 2013年10月8日，晨华公司（甲方）与柳州市恒信物业服务有限公司成都分公司（乙方，后变更为广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司）签订了《金牛市民中心前期物业服务合同》，约定由恒信成都分公司为位于成都市金牛区一品天下大街999号“金牛市民中心”提供物业管理服务，委托管理期限：自合同签订之日起，至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时止。合同约定乙方负责向甲方收取物业公共服务费、代收代缴水电气费或房租等。物业公共服务费标准为：写字楼部分22元/月/平方米（建筑面积），政务中心部分17元/月/平方米（建筑面积），商业部分17元/月/平方米（建筑面积），停车场部分车位管理费300元/月/个。物业公共服务费按季度或三个月交纳，分别在每季度或三个月前15日缴费，逾期交纳，则甲方每日须按照所拖欠款项3‰的标准支付违约金。 2015年6月10日，晨华公司（出卖人）与袁洪（买受人）签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议及附件,袁洪购买位于成都市金牛区（建筑面积232.14平方米）、1802号（建筑面积379.84平方米）房屋。其中《商品房买卖合同》第二十二条“前期物业服务”及附件七“物业服务”中约定：出卖人依法选聘恒信成都分公司为物业管理企业。买受人按照《前期物业管理服务合同》的约定，接受物业服务公司提供的物业服务。物业服务费用由买受人或物业使用人按物业建筑面积缴纳，出卖人补贴后实际收费标准为：写字楼13元／㎡／月，商业11元／㎡／月，车位管理费200元／个／月。物业服务费按季收取，买受人应分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。业主或物业使用人未按约定缴纳相关费用的，从逾期之日起就其所欠费用按每日千分之三（3‰）收取滞纳金。物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。袁洪于2015年6月27日办理了案涉1801号、1802号房屋的交房入住手续。 2016年10月11日，袁洪（出租人、甲方）与赖学良（承租人、乙方）签订了《金牛市民中心房屋租赁合同》，约定袁洪向赖学良出租案涉1801号（建筑面积231.92平方米）及1802号（建筑面积379.47平方米）两套房屋，租赁用途为办公，租期自2016年10月11日起至2021年10月10日止，租期共60个月。租赁期内物业费、水电费、电话网络费、停车费等相关使用费用均由乙方承担。赖学良缴纳案涉1801号房屋的物业服务费、生活垃圾处置费至2017年12月31日；缴纳1802号房屋的物业服务费、生活垃圾处置费至2017年12月31日，水费至2017年12月12日。代收水费单价为4.43元/立方。诉讼中赖学良表示愿意承担至2018年11月27日之前的物业服务费。赖学良欠费后，恒信成都分公司催收未果。 另查明，2018年11月26日，赖学良代理人罗智臣的微信与“房东谢总”的聊天记录显示：“罗总也多费心了我们明天来收房，还请安排一下你们工作人员交接一下”，罗智臣回复“好的。冯倩，明天上午会专门等您们”。“小冯183××××7783”，“房东谢总”回复“收到”。落款时间为2018年11月27日的《金牛市民中心×1801、1802物品清单》显示，双方对1-8号及会议室的办公桌椅、沙发、柜子等物品的名称数量进行清点，冯倩及谢某（字迹不清）在该清单上签字确认。四川亚菲尔家具有限公司于2019年6月16日出具的《证明》中载明：“家俱厂于2018年底及2019年初曾与金牛市民中心Ａ座18楼租户赖学良协商购买其办公室内办公用品。……2018年11月27日上午卖方通知物品无法移交，理由是物管公司查封了整个办公室。今年春节前赖学良再次提出交易，但仍因卖方原因，买卖搁置。……我方决定放弃交易，自行承担两次准备运输而造成的部分人力、车辆调度损失”。 又查明，2014年5月6日，柳州市恒信物业服务有限公司成都分公司变更登记为广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司。 以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件、金牛市民中心入伙流程表、入伙通知书、房屋租赁合同、付款通知单、催缴通知单、律师函、情况说明、自来水用量抄表记录、水费备款通知单、自来水水费发票、物业服务费收据、微信聊天记录截图、金牛市民中心×1801、1802号物品清单、证明、准予变更登记通知书以及庭审笔录等证据在案予以证实。 本院对争议焦点评定如下：1、关于袁洪是否应当承担责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”晨华公司与恒信成都分公司签订的《金牛市民中心前期物业服务合同》依法成立，合法有效，对业主具有约束力。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。故虽然袁洪将案涉房屋租赁给赖学良，并在合同中约定由赖学良承担物业费，袁洪仍应就赖学良在租赁合同存续期间产生的物管费承担连带责任。袁洪关于物管费与其无关的理由不能成立，不予支持。2、物业服务费等相关费用欠付期间及具体金额的认定。关于物业服务费。本院认为，赖学良提交的证据高度盖然地证明了其已经于2018年11月27日与袁洪进行了物品清理和房屋交接，应视为双方协商一致解除了租赁合同。其后，恒信成都分公司要求赖学良承担2018年11月28日起的物管费于法无据。故本院认定赖学良应支付2018年1月1日至2018年11月27日期间欠付案涉1801号房屋的物业服务费32825.9元（231.92×13×10+231.92×13×12÷365×27），1802号房屋的物业服务费53710.1元（379.47×13×10+379.47×13×12÷365×27），两项共计86536元。关于生活垃圾处置费。赖学良应支付2018年1月1日至2018年11月27日期间欠付1801号、1802号房屋的生活垃圾处置费1568元[2×（72×10+72×12÷365×27）]。关于水费。根据抄表记录，赖学良应支付1802号房屋自2018年1月1日至2018年12月12日期间产生的水费119.61元（27×4.43）。3、关于资金占用利息。赖学良未按照合同约定按期缴纳物业服务费，应当支付欠缴费用的资金占用利息。4、关于连带清偿责任。如前所述，本院认定袁洪应就赖学良欠缴的物业费承担连带清偿责任。但是对于2018年11月28日之后案涉房屋产生的物业费，应当由业主承担，故袁洪应向恒信成都分公司支付2018年11月28日至2019年2月25日期间的物管费共计23518元（231.92×13×12÷365×90+379.47×13×12÷365×90）。同时应当支付案涉两套房屋租赁合同解除后的垃圾处置费共计16元。《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。故恒信成都分公司要求袁洪承担赖学良欠缴垃圾清运费、水费的连带责任，于法无据，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、赖学良应于本判决生效之日起十日内向广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司支付2018年1月1日至2018年11月27日的物业管理费86536元，并支付资金占用利息（计算方式为：以86536元为本金，按照年利率6%，自2019年5月22日支付至该本金支付完毕为止）； 二、赖学良应于本判决生效之日起十日内向广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司支付2018年1月1日至2018年11月27日的生活垃圾处置费1568元，2018年1月1日至2018年12月12日欠缴水费119.61元，共计1687.61元，并支付资金占用利息（计算方式为：以1687.61元为本金，按照年利率6%，自2019年5月22日支付至该本金支付完毕为止）； 三、袁洪对赖学良的上述第一项支付义务承担连带清偿责任； 四、袁洪应于本判决生效之日起十日内向广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司支付2018年11月28日至2019年2月25日期间的物管费23518元，垃圾处置费16元，共计23534元，并支付资金占用利息（计算方式为：以23534元为本金，按照年利率6%，自2019年5月22日支付至该本金支付完毕为止）； 五、驳回广西柳州恒信物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2543元，因适用简易程序审理并结案减半收取1271.50元，由赖学良承担981元，袁洪承担290.5元。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 杨 阳 二〇一九年十一月二十九日 书记员 张珑馨