杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初1268号 原告：曹明超，女，1959年8月1日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 原告：章卫闽，男，1960年12月13日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 两原告共同委托诉讼代理人：姚海梅、蔡燕燕，浙江泽大律师事务所律师。 被告：杭州荣兴置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区转塘街道凌家桥**。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 委托诉讼代理人：衡培臣，系公司员工。 被告：杭州三江矿业集团有限公司，住，住所地浙江省杭州市转塘街道320国道凌家桥/div> 法定代表人：蒋建荣，董事长。 委托诉讼代理人：张丽莉，系公司员工。 原告曹明超、章卫闽诉被告杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）、杭州三江矿业集团有限公司（以下简称三江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日受理后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2019年6月6日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人姚海梅、蔡燕燕，被告荣兴公司的委托诉讼代理人衡培臣，被告三江公司的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付两原告逾期交房违约金95046元（以全部房款为基数、按日万分之三标准、自2018年1月1日暂计至2018年12月31日，此后计算至实际交付之日）；2.被告荣兴公司支付两原告逾期交付权属证书违约金15971.2元（以全部房款为基数、按日万分之一标准、自2018年6月30日暂计至2018年12月31日，此后计算至实际交付之日）；3.本案诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2017年4月27日，两原告为购买案涉房屋向被告荣兴公司支付了定金50000元。2017年5月，两原告与被告荣兴公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定两原告向荣兴公司购买位于杭州市西湖区××号楼××室××商品房，荣兴公司应于2017年12月31日前交付房屋给两原告。同日，两原告在被告荣兴公司的授意下与两被告共同签订《商品房买卖补充协议》，约定由被告三江公司参与案涉房屋的装修改造，被告三江公司承诺于2018年3月31日前将完成装修改造的房屋交付给原告。上述两份合同签订后，两原告依约支付了剩余购房款818000元。但两被告未能按约对房屋进行装修改造，也未能在合同约定的期限交付房屋、土地权属证书。2018年10月9日，在各政府部门的协调下，两被告出具《承诺书》一份，承诺在2018年12月31日前将改造好的房屋交付给业主，延期交付违约金按原、被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定在交房时执行到位。承诺到期后，两被告并未兑现，房屋依然无法交付，违约金亦分文未付。为维护自己的合法权益，两原告起诉主张。 被告荣兴公司答辩称：根据三方签订的《商品房买卖补充协议》约定，被告三江公司是装修改造完毕后房屋的交付义务主体，被告荣兴公司仅系该协议的见证方，不负有合同义务。因此，逾期交房的违约责任应由被告三江公司承担。关于逾期交付权属证书的违约金，根据合同约定，被告荣兴公司交付权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延180天，故荣兴公司无需支付该违约金。 被告三江公司答辩称：两原告与被告荣兴公司之间签订的《商品房买卖合同》系主合同，《商品房买卖合同补充协议》约定的为附随义务，具体责任应根据主合同确定。被告三江公司只是承担装修改造义务，且已在规定期间完成了约定义务。关于违约金的标准，被告三江公司认为过高，自2018年4月1日至2018年12月31日应按日万分之三的标准计算，自2019年1月1日至通知原告交付之日的违约金计算标准应按照中国人民银行同期存款利率计算。关于逾期交付权属证书的违约金，根据合同约定，被告荣兴公司交付权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延180天，故荣兴公司无需支付该违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 对两原告提供的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》、收据、《个人购房担保借款合同》、《关于商品房交付事项的告知函》、承诺书的真实性予以认定。对视频及文字整理材料，本院对真实性予以认定。对被告荣兴公司的提供交房通知书邮寄面单、交楼签收单的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月17日，两原告（买受人）与被告荣兴公司（出卖人）签订一份《浙江省商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得西湖区Ｈ-Ｃ2-03地块的建设用地使用权，出卖人经批准在该地块上建设商品房西湖国际茶博城。出卖人根据杭售许字（2015）第005018号预售许可证对商品房进行预售。买受人购买的房屋为杭州市西湖区××号楼××室，总价款868000元。出卖人应在2017年12月31日前将符合以下条件的商品房交付给买受人：1、建设工程经竣工验收合格，并取得工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、双方确认该商品房设计用途为办公、商贸，用气不作为交付条件。出卖人逾期交付的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。买受人未能在出卖人《交房通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，从次日起，由买受人承担房屋的风险。出卖人负责办理房屋土地使用权初始登记，负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《土地使用权证书》或土地使用权证明以及《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年6月30日前取得上述房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。如出卖人逾期的，逾期在约定日期起150日内，出卖人应按已付房款每日万分之零点五承担违约责任；超过150日内的，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同附件八补充协议内容约定，若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。 两原告（甲方、购房人）还与被告三江公司（乙方、承建方）、荣兴公司（丙方、见证方）共同签订一份《商品房买卖补充协议》，约定甲方要求乙方对案涉房屋进行装修改造。甲方要求自该房屋所在项目取得建设工程竣工验收备案证明之次日起开始装修改造，甲方不再按与丙方在《商品房买卖合同》中约定的交付期限对所购房屋进行单独验收，直到本协议约定的实际交付期限再行办理交房手续，期间丙方不承担逾期交房违约责任。甲方同意在该房屋内添置上下水、排污、排烟功能；统一安装钢质防盗入户门；集中安装VRV中央空调满足户内使用功能；同意取消房屋所在楼层公共卫生间功能。乙方承诺在2018年3月31日前完成装修改造并交付甲方。乙方在房屋装修交付前7天通知甲方办理房屋装修改造验收手续，甲方未按通知时间办理该手续的，视为乙方装修改造符合双方约定要求，且已将房屋交付给甲方。乙方书面通知中规定的日期视为装修改造交付日，甲方应于交付日第二天起承担房屋的物业管理费用。甲方知悉，甲方委托进行的改造存在相关风险，并因此可能导致相关部门的干涉。如本协议签订后，由于非甲乙方双方原因导致本协议无法履行的，本协议不再履行，甲方不追究乙方及丙方的责任。协议生效后，甲乙双方不得擅自解除协议，否则守约方有权要求对方支付20000元违约金，实际损失高于违约金的，应赔偿差额部分。 2017年4月27日，两原告支付被告荣兴公司50000元。2017年5月17日，两原告支付被告荣兴公司388000元。2017年5月17日，两原告就剩余购房款430000元在杭州联合农村商业银行办理了按揭贷款。 2018年4月25日，被告荣兴公司给两原告发送一份《关于商品房交付事项的告知函》，载明：根据此前双方签订的合同及补充协议，三江公司应在2018年3月31日前将装修改造的房屋交付给你方。因案涉房屋属于被告三江公司的所属房源，相应房源由三江公司销售或其指定的杭州顺聚房地产营销策划有限公司代理销售。被告荣兴公司只负责配合签约、备案、贷款等管理工作。另三江公司以股东之间存在房源分配不公及其他问题尚未处理好为由，在后期的工程建设、验收、改造等工作不予配合，导致项目验收、竣工备案工作延期，房屋实测、土地复核，不动产权证办理等工作无法推进。 2019年3月3日，两被告向两原告发送《房屋交付通知书》。但原告提供的一份视频资料，显示时间为2019年3月10日，案涉商品房项目的买受人姚天下、郑锋等业主共同至项目现场收房被拒。业主询问荣兴公司的现场工作人员为何不交房，工作人员回复“因为你们在打官司”、“没打官司就收房”。2019年5月15日，本案双方办理了交房手续。2019年7月3日，案涉房屋的权属已登记至两原告名下。 另查明，2018年3月29日，案涉房屋项目工程竣工验收合格，被告荣兴公司办理了工程竣工备案手续。2018年10月9日，两被告在转塘街道办事处的协调下，共同出具承诺书，承诺房屋于2018年12月31日前将改造好的房屋交付业主。关于延期交付违约金，按《浙江省商品房屋买卖合同》、《商品房买卖补充协议》的约定执行到位。 本院认为：原告与被告荣兴公司之间签订的《浙江省商品房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。根据《商品房买卖补充协议》的约定，荣兴公司将房屋交给三江公司，三江公司在完成装修改造工程后应于2018年3月31日前将房屋交付原告。本案中，因两被告的原因，房屋在诉前一直未交付给原告，已构成逾期交房。本案争议在于逾期交房的时间认定及逾期交房违约金的承担主体及数额。 关于逾期交付的时间。荣兴公司虽于2019年3月3日通知原告等业主集中办理房屋交付手续。但在集中办理交房手续期间，根据原告等业主提供的现场视频资料所示，荣兴公司的工作人员回复因原告等业主在诉讼，故不同意交付。且此后被告荣兴公司亦无通知或有向原告交付房屋的行为，其应对此承担相应的法律后果。故荣兴公司辩称逾期交房应计算至其发送交房通知书之日，本院不予采信。本院以双方实际交房时间2019年5月15日作为逾期交付的截止日。根据《商品房买卖补充协议》的约定，荣兴公司将房屋交给三江公司，三江公司在完成装修改造工程后应于2018年3月31日前将房屋交付原告。因此，原告主张自2018年4月1日起至2019年5月15日期间的逾期交房违约金，合法有据。原告主张2018年1月1日至2018年3月31日期间的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。两被告曾共同承诺将支付业主逾期交房违约金，故两被告应共同向原告支付逾期交房违约金。至于两被告之间的内部责任，本院在本案中不予处理，两被告可另行主张。 关于违约金的数额。原告按日万分之三标准计算。被告三江公司辩称原告的计算标准过高，其同意2019年1月1日之前的违约金按原告提出的标准计算，对此后的违约金要求以同期银行存款利率标准计算。因违约金具有损失补偿性质，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定两被告应支付原告该期间逾期交房违约金73997元。 关于逾期办证违约金。根据合同约定，被告荣兴公司应于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付原告。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。本案中，因房屋直至2019年5月15日才实际交给原告，根据上述合同约定，办证期限应顺延6个月。而案涉房屋权属已于2019年7月3日登记至原告名下，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、杭州荣兴置业有限公司、杭州三江矿业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付曹明超、章卫闽逾期交房违约金73997元； 二、驳回曹明超、章卫闽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2520元、财产保全申请费1075元，合计3595元，由曹明超、章卫闽负担1185元，由杭州荣兴置业有限公司、杭州三江矿业集团有限公司负担2410元。 曹明超、章卫闽于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州荣兴置业有限公司、杭州三江矿业集团有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 滨 人民陪审员  汪云龙 人民陪审员  沈维桦 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  郑建强