广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初2321号 原告：交通银行股份有限公司北海分行，统一社会信用代码：91450500899320167T，住所地广西北海市云南路**。 负责人：冯传廉，行长。 委托诉讼代理人：李浩，男，汉族，该行职员。 委托诉讼代理人：林荣基，男，汉族，该行职员。 被告：庞莲，女，汉族，1986年3月25日出生，，住所地广西北海市海城区 被告：北海亿同合力房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450500739991092X，，住所地广西北海市香港路工业园区综合楼** 法定代表人：顾花丽。 原告交通银行股份有限公司北海分行（以下简称“交通银行北海分行”）诉被告庞莲、北海亿同合力房地产开发有限公司（以下简称“亿同合力公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告交通银行北海分行的委托代理人李浩、林荣基到庭参加诉讼。被告庞莲、亿同合力公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。 原告交通银行北海分行诉称，原告与被告于2013年1月28日签订编号为12013455501001100132的《个人房产抵押贷款合同》。被告向原告借款人民币28万元，借款期限30年，用于购买位于北海市房屋，并用该商品房做抵押，随后在北海市房地产交易中心办理了抵押登记。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，被告签署了借款凭证证实已经收到款项。但是被告借款后只归还了本金人民币21286.54元，利息人民币81193.52元。从2018年5月起多期没有按照约定归还借款本息。原告为此起诉，请求：1、解除原、被告于2013年1月28日签订的编号为2013455501001100132的《个人房产抵押贷款合同》2、被告庞莲偿还原告借款本金人民币258713.46元，利息13268.65元，合计271982.11元。（利息计至2019年5月23日，以后按照合同另计）3、原告对被告庞莲名下位于北海市房屋的折价或拍卖、变卖款享有优先受偿权。4、被告北海亿同合力房地产开发有限公司对被告庞莲所欠借款本息及因实现债权所支出的费用承担连带清偿责任。 被告庞莲、亿同合力公司未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告庞莲、亿同合力公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2013年1月28日，原告交通银行北海分行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告庞莲（甲方、借款人、抵押人）、亿同合力公司（丙方、保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》（编号：2013455501001100132），约定：甲方为购买北海市21幢3单元0601号房屋向乙方申请房产抵押贷款，贷款金额为280000元，贷款期限为30年。贷款利率为月利率5.458333‰。逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%。甲方委托乙方在贷款发放后，将贷款资金以甲方购房款名义从房款账户支付至下述账户：收款人：北海亿同合力房地产开发有限公司，账号455060600018120127194。甲方选择等额本息还款法，每期还款额为1779.01元。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。甲方取得北海市21幢3单元0601号房屋权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。但在乙方取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款项仍应承担保证责任。本合同项下抵押物为北海市21幢3单元0601号房屋。抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。 2013年2月6日，北海市房办理了预购商品房抵押登记，抵押登记证号：北房地交押字（2013）第号。 2013年2月26日，原告交通银行北海分行依约将280000元贷款发放至上述合同指定账户。 贷款发放后，被告庞莲自2018年5月26日开始逾期，截止2019年5月23日，逾期本金5470.5元，应收未收利息12555.18元，应收未收罚息209.61元，未还利息复利498.52元，未还罚息复利5.34元，贷款本金余额为258713.46元。 本院认为，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同的约定全面履行义务。原告交通银行北海分行已依约履行了发放贷款的义务，被告庞莲未按时足额偿还贷款本息的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”原告交通银行北海分行请求解除《个人房产抵押贷款合同》并请求被告庞莲偿还贷款本金258713.46元及利息13268.65元，有事实和法律依据，本院予以支持。2019年5月24日起至清偿之日止的利息，按原被告签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定计算。 被告庞莲以其购买的北海市不动产提供抵押担保，但抵押物办理的是预购商品房抵押登记，该登记属于预告登记，并未办理正式的抵押登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”在未办理正式抵押登记之前，抵押权未设立，原告交通银行北海分行享有的是条件具备时办理正式抵押登记的请求权，而非享有以该财产折价或者拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。因此，对原告交通银行北海分行的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告亿同合力公司对被告庞莲的上述债务承担连带保证责任，合同约定的保证责任解除条件是被告庞莲取得涉案房屋的权利证明，且原告交通银行北海分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后。因涉案抵押物仅办理了抵押权的预告登记，未办理正式抵押登记，因此被告亿同合力公司仍需对被告庞莲的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”被告亿同合力公司承担保证责任后，有权向被告庞莲追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告交通银行股份有限公司北海分行与被告庞莲于2013年1月28日签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：2013455501001100132）； 二、被告庞莲偿还给原告交通银行股份有限公司北海分行贷款本金258713.46元、利息13268.65元及支付利息（利息计算：按《个人房产抵押贷款合同》（编号：2013455501001100132）的约定，自2019年5月245日起计至清偿之日止）； 三、被告北海亿同合力房地产开发有限公司对被告庞莲的上述债务承担连带清偿责任； 四、被告北海亿同合力房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告庞莲追偿； 五、驳回原告交通银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 案件受理费5379.74元，由被告庞莲、北海亿同合力房地产开发有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5379.74元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张凌云 人民陪审员  何显著 人民陪审员  傅春燕 二〇一九年十一月十四日 法官 助理  黄素莹 书 记 员  王秀珍