云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2651号原告：黄建国，男，1973年6月16日出生，蒙古族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王丽江，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：毛彦镕，云南星震律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：罗国军，男，1971年9月5日出生，汉族，住大理市。被告：陈思伊，女，1980年8月22日出生，汉族，住大理州祥云县。原告黄建国与被告罗国军、陈思伊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄建国及其委托诉讼代理人王丽江、毛彦镕、被告罗国军、陈思伊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建国向本院提出诉讼请求：判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》，由被告立即归还原告购房款2,810,000元，并承担违约金1,500,000元，合计4,310,000元；被告承担诉讼费、律师费。事实和理由：原告于2018年7月27日分别在“大理公馆”、“大理十亩”认购商品房各一套。后来原告在大理58同城网上又看到被告在该网上挂售的大理经开区满江大理公馆心语雅苑31栋房屋一套（面积为387.67平方）。经原被告协商，就被告欲出售的心语雅苑31栋房屋达成了房屋买卖及房屋返租协议内容，双方于2018年8月22日、24日分别签订了《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依约履行了前期支付购房款义务，在此期间，得知被告出售给原告的房屋抵押给银行，并且拖欠银行的购房贷款构成违约，同时该房屋又因其他案件已被大理市人民法院依法查封。为此原告赶赴大理与被告协商处理，但被告无力解决，故双方签订的《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，特依法提起诉讼。被告罗国军、陈思伊辩称，答辩人将所有的大理公馆二期心语雅苑31栋别墅通过中介华晨地产经济有限公司以总价7,530,000元于2018年8月22日卖给被答辩人，双方约定为分期付款，并明确了具体的付款方式。后来双方又将1,530,000元的付款时间改为三年内付清，否则由被答辩人在往后每年6月1日前最少支付500,000元，剩余房款2,150,000元在过户前付清。合同签订后被答辩人支付了2,600,000元购房款，2018年12月份答辩人因为签订土建施工合同的资金不够，被答辩人再次向答辩人支付70,000元，答辩人承诺将该款从今年5月份应支付的房款中扣除，说明被答辩人承诺每年6月1日之前必须支付给答辩人至少500,000元房款属实。后被答辩人领取拆迁款后未按答辩人的要求支付剩余购房款4,720,000元。协商未果后，从2019年5月份开始中介和答辩人都无法联系到被答辩人。所以，被答辩人诉称其在依约履行了前期支付购房款义务后得知被告已将案涉房屋抵押给银行后拖欠银行的购房贷款，且该房屋已因其他案件被大理市人民法院依法查封，双方签订的《房屋买卖合同》的合同目的无法实现的理由不成立，答辩人未违约，相反被答辩人找各种借口不按时支付房款，也不愿意签补充协议，造成答辩人无法按时支付银行月供以及法院执行款。综上，答辩人不应承担违约责任，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，并判决维持原《房屋买卖合同》，并支持被答辩人支付房款1,530,000元以及由被答辩人退还答辩人房屋租金1,250,000元的主张。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、原告身份证原件一份，证明原告诉讼主体适格；2、《房屋买卖合同》原件一份，证明双方签订买卖合同的事实及合同的内容；3、《房屋租赁合同》原件一份，证明双方签订租赁合同的事实及合同的内容；4、《黄建国支付陈思伊购房款明细单》一份（附收条原件一张、银行转账凭证原件三份、手机转账截图一张），证明原告支付被告购房款2,810,000元的事实；5、（2018）云2901保117号民事裁定书复印件一份，证明被告欲出售给原告的大理公馆心语雅苑31栋房屋，涉嫌一房多卖，该房屋被前一买主李国起诉至法院，同时对该房屋采取了诉讼保全措施；6、（2018）云2901民初2578号民事判决书、（2019）云29民终286号民事判决书、（2019）云2901执827号执行通知书复印件各一份，证明案涉31栋房屋被查封，且案件已进入执行阶段；7、律师代理费发票原件一张，证明原告因本案的诉讼支出代理费30,000元。8、2019年4月27日手机视频4段，证明双方协商的事实。9、“58同城”网站资料截屏，证明被告将房屋卖给原告后，还在网站继续售卖房屋。经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7无异议；对证据8的真实性认可，认为双方2019年4月27日在原告住的酒店协商属实，协商了二次，视频也是属实的，但是无法证明原告的证明目的；对证据9真实性认可，提出该房屋卖给原告后，被告发布的信息已经下架，是中介发布的信息没有及时下架，且被告有两栋别墅，出售给原告的是其中的一栋。对证明方向不认可，无法证明一房多卖。被告提交如下证据：1、陈思伊与原告的微信聊天记录复印件（2018年8月22日—2019年6月22日），证明房屋没有一房多卖，2019年原告应该支付被告1,530,000元，但是没有支付到位；2、“补充协议变更情况”打印件一份，证明双方多次协商，多次承诺，但是均没有履行承诺；3、合同复印件2份，证明2019年初开始支付购房款1,530,000元，至今没有支付。原告质证对被告提交的证据1中双方聊天的行为认可，但对证明方向不认可，认为与合同约定的1,530,000元支付时间相互矛盾，合同约定的是3年支付完毕，双方口头约定了每年支付500,000元，在原告提交的视频中有体现；认为证据2是一份打印件，没有任何人的签字，证据形式要件不合法；对证据3三性认可。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的九组证据，被告对其真实性无异议，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够形成证据锁链证明本案案件事实，本院予以采信；被告提交的第1、3组证据原告对其真实性无异议，证据真实合法，与本案有关联，本院予以采信；被告提交的第2组系其单方制作，形式不合法，不予采信。根据上述已确认证据的证实和原告的当庭陈述，本院认定本案法律事实如下：2018年8月22日,原、被告签订一份《房屋买卖合同》，主要约定：甲方（被告）将坐落于大理市房屋（以认购合同为准）的房屋出售给乙方（原告），该房屋产权面积为387.67㎡；成交价格为7530000元；违约责任：ｌ.除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。2.乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日200元，超过七日则视为违约。3、如果甲、乙双方协商解除合同，则自行承担带来的后果；补充协议：双方协商如下：1.过户时间为甲方拿到不动产权证后甲乙双方协商为准，协商结果一个月内体现在书面文件上，过户时税费以国家政策为准。2.付款方式为2018年8月24日前乙方支付甲方2600000元，剩余房款4930000元，付款方式为其余1530000元于2019年初开始支付，分为三年内付清给甲方，最后还有两笔尾款，其中一笔1250000元以租金形式由乙方把该房租给甲方的租金抵房款，租金每年为250000元，前五年租金，具体以甲乙双方签订的租房协议，房屋坐落以购房合同为准，最后一笔尾款2150000元等甲乙双方办理买卖过户时，乙方通过银行贷款按揭一次性支付给甲方。2018年8月24日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方（原告）将“大理公馆心语雅苑”31栋房屋出租给乙方（被告），租赁期限从2019年4月1日至2024年3月30日，每年租金250000元；签订合同时乙方先支付五年租金1250000元给甲方；备注：该租房协议是建立在房屋买卖合同的基础上，房屋是由陈思伊卖给黄建国，再由黄建国出租给陈思伊，乙方只限用于经营民宿酒店，装修由乙方全部承担，期限一共是十年，先支付的五年租金是由用于抵给乙方的房款部分，直到租期满。合同签订后，原告支付被告购房款共计2,670,000元，双方同时约定由被告代原告向房地产公司退还的购房款140,000元，因此双方认可原告支付的购房款总额为2,810,000元，并由被告于2019年4月19日向原告出具了收条。因被告购买案涉房屋时办理了按揭贷款，房屋作为抵押物，双方未能及时办理房屋过户手续。2018年5月，因案涉房屋的买卖二被告曾收取案件外人李国的购房定金700,000元，后二被告未将房屋出售给李国，李国诉至本院要求二被告双倍返还定金，该案经两审终审，判决确定二被告双倍返还定金，判决生效后，被告未能履行，李国申请执行，本院依法查封了案涉的房屋。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同约定：“付款方式为2018年8月24日前乙方支付甲方2,600,000元，剩余房款4,930,000元，付款方式为其余1,530,000元于2019年初开始支付，分为三年内付清给甲方……最后一笔尾款2,150,000元等甲乙双方办理买卖过户时，乙方通过银行贷款按揭一次性支付给甲方。”原告已依约向被告支付购房款2,810,000元，依约全面履行了其作为买受人的合同义务。关于合同解除与否的问题，在合同履行过程中，因被告的失信行为导致合同的标的物被查封，标的物已不能交付，被告的行为已构成违约，原告有权行使合同解除权，故原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”买卖合同解除后，租赁合同就丧失了履行的基础，亦应当予以解除。合同解除后，原告有权要求被告返还交付的购房款，原告主张由被告归还购房款2,810,000元的诉请亦属合法，本院予以支持。关于违约责任的承担问题，如前所述，被告已违约，应承担相应的违约责任。合同约定：“除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房价的20%作为违约金。”结合原告交付的购房款为2,810,000元的事实，以及原告未举证证明其实际损失的情形，原告主张违约金1,500,000元过高，根据公平原则，本院酌定由被告按已支付购房款的20%赔偿违约金，即由被告赔偿原告违约金562,000元（2,810,000元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄建国与被告罗国军、陈思伊签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》。二、被告罗国军、陈思伊于本判决生效之日起十日内返还原告黄建国购房款2,810,000元。三、被告罗国军、陈思伊赔偿原告黄建国违约金562,000元，该款限于本判决生效之日起十日内支付。四、驳回原告黄建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,280元，财产保全费5,000元，合计46,280元，由原告承担6,280元，被告承担40,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽审 判 员  冯晓丽人民陪审员  陈富兵二〇一九年十一月五日书 记 员  陈晓蓉