四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初4464号 原告：殷小明，男，生于1970年2月3日，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：杨进军，四川鑫泰律师事务所律师。系特别授权代理人。 随同出庭人员：杨维，四川鑫泰律师事务所实习律师。 被告：广安中正房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区万新二街100号。 法定代表人：兰华。 委托诉讼代理人：张建林（公司员工），男，生于1969年11月14日，汉族，住四川省广安市广安区，系特别授权代理人。 被告：兰华，男，生于1968年4月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：贺金龙，男，生于1985年6月23日，汉族，住四川省华蓥市。 以上三被告共同委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安市公路运输管理处，住所地广安市城南金安大道二段247号。 法定代表人：柳维波。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。系特别授权代理人。 被告：谢磊，男，生于1982年5月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：张助辉，男，生于1976年2月22日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告殷小明诉被告广安中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）、兰华、贺金龙、广安市公路运输管理处（以下简称运管处）、谢磊、张助辉商品房销售合同纠纷（原定案由与案情不符，本院予以变更）一案，本院于2019年5月30日受理后，依法由本院审判员黄发适用简易程序，于2019年7月31日公开开庭进行了审理，后由于案情复杂，审理期限届满，本案依法转为适用普通程序，由本院审判员黄发与人民陪审员曾小琴、郑守伦组成合议庭于2019年9月26日继续公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨进军、被告中正公司、兰华、贺金龙共同委托诉讼代理人罗超超、中正公司委托诉讼代理人张建林、被告运管处委托诉讼代理人向文全、被告谢磊、张助辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告殷小明向本院提出诉讼请求：1.判决被告根据《合伙建房协议》确认的房号将中正·天下豪庭3-××楼×号房屋交付给原告并履行该协议确定的附属义务；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其请求的附属义务指办理房屋产权证义务同时原告同意只向中正公司主张交付房屋并办理权属证书。事实和理由：2010年3月27日，被告兰华、贺金龙与殷健国作为甲方，与被告广安市公路运输管理处内部设立的广安市交通系统合伙建房办公室（以下简称合建办，乙方）签订了《合伙建房协议》，约定双方合伙参与GC2010-3号地块土地的竞买并合伙建房，2010年5月8日前乙方向甲方支付每户100000元的集资建房款，待乙方接房时一次性向甲方付清尾款等内容，被告谢磊、张助辉作为合建办合伙人代表在协议上签字捺印。该宗地竞得后，被告兰华、贺金龙与殷健国出资设立广安中正房地产开发有限公司，开发中正·天下豪庭项目。合伙建房协议签订后，原告作为合伙建房户参与了合建办的合伙建房项目，并按照合伙建房协议约定交清了前期集资建房款。合建办在随后出具的《交通系统合伙建房花名册》中，对原告的合伙建房资格以及原告在中正·天下豪庭3幢项目中所确定具体房号（3-××楼×号）进行了确认，并于2010年12月30日将包含原告在内的合伙建房花名册报广安市土地储备交易中心备案。2019年1月25日前，原告按照被告的要求将合建房屋的尾款、水电气、大修基金等费用一次性缴纳完毕，已经全面履行各项义务。但时至今日，被告中正公司仍未按照协议履行交房义务，故起诉至法院要求支持其前述诉讼请求。 被告中正公司、兰华、贺金龙辩称，原告并非本案适格诉讼主体，合伙建房协议是由合建办签订，本案原告未与中正公司、兰华、贺金龙形成合伙关系；中正公司已多次向合建办催收尾款，合建办至今未付清尾款已构成违约，故中正公司不予交房理由正当。 被告运管处辩称，1.运管处不应该作为本案的被告，其诉讼主体资格不适格，合建办不是广安市公路运输处成立的，两者没有关联性，合建办是包含原告在内的105户业主共同成立的，因此原告向运管处主张权利是不合法的；2.原告诉称房屋系被告中正公司开发修建占有，其交付义务由中正公司承担；3.原告交付给合建办的相应款项已交付给中正公司，一共交付了三千余万元，现在还下欠一百七十万元左右，被告谢磊、张助辉仅仅是合建办的一员，和原告的身份地位是一样的，因此谢磊、张助辉不应该作为本案的被告，不应该承担任何的法律责任；4.本案的案由是不妥的，包括原告在内的105户合伙人，与中正公司之间是合伙关系，应该是物权纠纷。 被告谢磊、张助辉与被告运管处的辩称意见一致。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《合伙建房协议》、《交通系统合伙建房花名册》、收据及付清款项的通知、土地登记卡（含共用宗使用权登记）、广安市国土资源局国有土地使用权拍卖成交确认书（含2010年3月20日委托书）、广安市国土资源储备交易中心关于GC2010-3和GC2010-6号拍卖地块有关情况说明（含2010年3月28日委托书、王某华等合伙建房人名册）。 被告中正公司依法向本院提交的证据有：《合伙建房协议》及《合伙建房补充协议》、关于催收集资建房尾款的函（2013年9月16日和2013年10月16日各一份）、工作联系函（2018年12月18日）、关于交办网民在人民网市长留言板留言事项的函、复函（2019年3月11日）、竣工验收报告、住房认购控销表、建设工程规划许可证、用地许可证、施工许可证、商品房预售许可证。 被告运管处依法向本院提交的证据有：交办通知（广市房综领办交[2019]1号）、复函2份（2019年2月26日、3月11日）、工作联系函2份（2019年4月22日）、收款收据13页及中国工商银行电子回单、余额明细打印单各1页。 本院依职权向运管处职工龚某琴（合建办财务人员）调取了2019年9月16日关于催收集资建房尾款的函及3号楼交通系统明细表、2018年12月4日的关于尽快支付合伙建房尾款的函及3号楼交通系统明细表，并制作了调查笔录，以及从本院（2018）川1602民初5171号案卷中调取了（2017）川16民初44号民事判决书、（2018）川民终447号民事判决书。 上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 广安市交通系统为合伙集资建房成立了合建办，由广安市公路运输管理处财务工作人员龚某琴、何某、谢磊、张助辉等人负责相关财务和具体衔接等工作，并刻制了合建办公章。 2010年3月27日，兰华、贺金龙、殷健国三人作为甲方与合建办作为乙方签订了《合伙建房协议》，约定：1.双方合伙参与GC2010-3号地块土地的竞买，共同组建中正公司；2.土地竞买成功后，甲方负责对该地块进行开发经营管理，乙方有权参与项目规划和设计，但不得干涉整个项目的经营管理以及合伙建房以外的事务；3.乙方按每户一套享有甲方修建的住房，所需住房按2830元/平方米的价格进行结算，此价格不含水电气闭路立户费、房产证、土地使用权证工本费，其余税费包含在内，实行单价包干制，若不能争取合伙建房优惠政策，乙方所分配房屋产生的税款由乙方自行负责；4.甲方应按照市政府的规划要求进行规划和设计，工期共计36个月，从本协议签订之日起算，甲方应在该期限内将房屋交付给乙方，项目质量要求按国家相关规定执行，与同期推出其他楼盘建筑质量一致；5.2010年5月8日前，乙方向甲方支付每户100000元，乙方可以直接向市国土局土地交易中心支付，甲方根据土地交易中心出具的发票向乙方出具收据，该项目用地规划和设计图纸批准后，乙方向甲方支付每户50000元，乙方所需住房修建到地面以上三层时，甲方协助乙方办理银行按揭贷款，贷款金额与此前支付的150000元之和达到房款总额的90%，乙方接房时一次性向甲方付清尾款；6.乙方选房原则上整栋、整层选择，分房由乙方自行确定方式，甲乙双方合伙建房形成的车库、商业门市以及会所由甲方独自享有。协议末尾处，谢磊、张助辉作为合建办合伙人代表在协议上签字捺印，并加盖了合建办公章，兰华、贺金龙、殷健国也予以了签字确认。同年12月21日，双方签订了《合伙建房补充协议》，约定对2010年3月27日签订的《合伙建房协议》作出补充：1.删除原协议第三条中的“其余费、税包括在内”，原协议第四条细化为“如不能争取到合伙建房优惠政策，乙方所合伙房屋在销售环节所产生的销售税、契税等税费由乙方承担，该税费不包含在2830元/平方米之内”；2.乙方同意在2011年1月10日前按每套30000元提前支付合伙建房款。 2010年3月31日，殷健国在王某华等人的委托下成功竞得GC2010-3号地块国有土地使用权，2010年12月30日合建办确定了105名合伙建房人，形成了交通系统合伙建房花名册，并将该花名册交广安市国土资源储备交易中心备案，原告殷小明的名字包含在该花名册中。2011年7月12日，广安区GC2010-3号（中桥组团B2-4）地块土地使用权登记到中正公司和王某华等1033户人名下，该1033户人名单中包含原告殷小明的名字。 合伙建房协议签订后，合建办向合伙建房人收取部分合伙建房款后陆续向中正公司缴纳了款项，中正公司于2010年7月29日至2018年12月21日期间分别向合建办（部分为何某）出具了13张收据，收据金额共计为29660000元，2019年2月20日何某向广安市广安区住房和城乡建设局支付了大修基金500000元。期间，中正公司于2013年9月16日向合建办送达了《关于催收集资建房尾款的函》及3号楼交通系统明细表，催收尾款6080422元，所附明细表中罗列了105个合伙建房人的姓名、房号、面积、单价、房款、大修基金、水、电、气、换房价差、已交款、欠款的详细信息，其中殷小明的房号为4-××，面积105.79平方米，单价2830元/平方米，房款299385.7元，水电气和大修基金合计17976.55元，明细表末尾处确认105个合伙建房人共计应付款32340422.6元，已付款26260000元。2018年12月4日，中正公司又向合建办送达了《关于尽快支付合伙建房尾款的函》及3号楼交通系统明细表，要求支付尾款3456114.28元，所附明细表中增加了闭路一列，殷小明房屋面积变更为106.6平方米，房款变更为301678元，水电气、大修基金和闭路费用合计变更为18786.55元，明细表末尾处确认105个合伙建房人共计应付款32529673.58元，已付款28573559元。2018年12月18日，中正公司再次向合建办送达了《工作联系函》，载明“广安市交通系统合伙建房办公室：按照你方于2010年3月28日与兰华、贺金龙、殷健国签订的《合伙建房协议》，截止2018年12月18日，贵建房办公室尚欠我公司3956114.28元，因贵办公室所欠集资款项，造成我公司无法正常缴纳各项税收及大修基金，以至于办理产权滞后，为不影响上述各项工作顺利进行，我公司再次发函于贵办，望贵办公室接函后及时缴纳上述所欠集资款项。否则，我公司将对你办所集部分集资房作放弃集资房权利处理，并对该部分房屋另行处理，由此给你方造成的损失，概由贵方承担”。中正公司与合建办至今尚未对105套房屋应付款金额等进行最终结算，但双方均认可前期每户应交房款为250000元，尾款在接房时付清。2019年1月25日，殷小明向合建办缴纳了房屋尾款、水电气、闭路、大修基金等费用共计74303元。合建办当日向殷小明开具了接房单，载明“广安中正房地产开发有限公司：天下豪庭3栋××楼×号业主殷小明已交清你公司款项，请接洽”。殷小明持该单据向中正公司主张接房被拒，原告遂起诉来院要求支持其前述诉讼请求。 同时查明，2019年2月21日，广安市房地产市场综合监管领导小组办公室向广安市交通局送达广安房综领办交[2019]1号《交办通知》，要求妥善处理解决天下豪庭项目3号楼购房户接房问题。合建办向中正公司转发了该交办通知，中正公司于2019年2月26日、3月31日向合建办回复：中正公司从2013年起，特别是2018年下半年多次发函催收集资建房款及大修基金等费用未得到积极回应，原签订的《合伙建房协议》所针对合伙建房人是广安市交通系统职工，不能证明职工身份，未接房且欠款的，公司一律不再认可。2019年4月22日，合建办向中正公司送达《工作联系函》，载明“根据我方与兰华、贺金龙、殷健国签订的《合伙建房协议》及双方2018年12月在市运管处四楼会议室达成的口头协议，我方及时通知所有集资户接房，并在开具接房通知书的同时全部清收房屋尾款。按照你我双方的约定，由于你公司账户冻结，所有房款需缴入你方指定账户，转款用于交通系统集资户办理天下豪庭产权应缴纳的各种税费，或者由你方提供交税信息资料，我方直接缴入税务部门。目前还有部分房屋尾款停留在我方账户，请你公司按约提供交款相关信息，以便我方将所收尾款进行归集缴纳”。 另查明，广安中正公司于2010年4月14日工商登记成立，殷健国认缴出资额320万元，占40%的股份，兰华和贺金龙各出资240万，各占30%的股份。2013年1月8日，殷健国退出，将其40%的股份转让给兰华，现兰华占中正公司70%的股份，贺金龙占30%的股份。案涉中正·天下豪庭3号楼于2011年5月18日取得用地规划许可，同年8月24日取得工程规划许可，同年10月27日取得工程施工许可，2013年7月1日取得预售许可，该工程于2013年12月24日竣工验收合格，因规划验收等尚未完成，目前未进行综合验收备案。前述行政许可证件中登记的建设单位为中正公司，该项目实际施工人原为殷健国，殷健国退出中正公司后因该项目建设工程价款向广安市中级人民法院起诉了中正公司。该案诉讼过程中，中正公司就该项目存在的质量问题举示了工程现状图片及广安市住房和城乡建设规划局的建设行政处罚决定书、责令限期整改通知书、广安市建设工程质量监督站工程质量问题整改通知书。殷小明并非广安市交通系统职工，系中正公司经合建办同意后加入到交通系统集资建房名额中进行合伙建房。105个合伙建房人中有部分人在2014年前已接房，部分人因认为天下豪庭3栋的房屋存在质量问题，故未接房，直到2018年12月中正公司催收尾款后，属于广安市，只有殷小明等不属于交通系统职工的合伙人未能接房，目前合建办工作人员何某账户尚有一百七十余万元合伙建房尾款，合建办同意随时可以向中正公司支付。 庭审中，双方均认可殷健国、兰华、贺金龙签订合伙建房协议是代表中正公司，该协议中的甲方的权利义务全部由中正公司享有和承担。 本院认为：本案争议的焦点是：一、本案的法律关系如何认定；二、原告的主体是否适格；三、中正公司应否交付房屋并办理权属证书。 一、关于本案法律关系的认定问题。虽然本案中合建办与殷健国、兰华、贺金龙签订的协议名为《合伙建房协议》，但从该协议约定的具体内容看，双方之间并未形成共同开发、共同经营并共担风险的合伙关系，该协议的内容实质仍是整个房地产项目由中正公司进行全面开发、经营管理，享受建设成果并独自承担建设风险，合伙人通过支付固定单价的房款获得一定面积的房屋，该协议约定的权利义务内容符合商品房销售合同的特征，故本案法律关系应定性为商品房销售合同关系。 二、关于原告的主体资格问题。民事主体分为自然人（个体工商户、农村承包经营户）、法人、非法人组织，法人和非法人组织的成立均需依法登记，有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。本案中合建办由105名集资建房人组成，虽刻制了印章，但其未经核准登记，也没有其独立的财产或组织机构，其不构成享有民事权利义务的独立民事主体，因此，《合伙建房协议》及其补充协议中合建办一方的权利义务应归属于105名集资建房人，协议中约定的各集资建房人的权利义务内容独立而互不影响，各集资建房人事实上也是各自进行交款、接房等各自独立履行合同，故殷小明作为其中一名集资建房人依据《合伙建房协议》及其补充协议提起诉讼，主体适格。被告辩称未与原告建立合同关系，原告主体不适格的意见不成立，本院不予采纳。 三、关于中正公司应否交房及办理权属证书的问题。双方签订的《合伙建房协议》意思表示真实，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按协议约定全面履行各自义务。该协议中未明确约定具体的交房时间，只约定了接房时一次性付清尾款，因此，只要房屋达到交付使用条件，经中正公司通知，原告付清合伙建房尾款及相应税费后便可接房。现原告已向合建办付清尾款及相应税费，虽合建办未向中正公司缴纳该款，但合建办同意只要中正公司愿意接收剩余尾款，合建办可以随时支付，天下豪庭项目已竣工验收合格，整改后达到交付使用条件，故中正公司应当向原告交付房屋。中正公司辩称系由于原告违约未交清尾款故不能接房的意见，本院认为，中正公司于2013年9月催收尾款后通知接房，原告因案涉楼盘房屋质量问题未予交款接房，中正公司此后未提出其他异议，直到2018年12月18日再向合建办发函催收尾款及税费，但并未限定付款期限，原告于2019年1月25日向合建办交清尾款尚属合理期限范围内，合建办在中正公司账户冻结后未重新指定收款账户的情况下未能向中正公司支付该款项，不能归责于原告，况且现合建办同意随时可以支付该款，因此原告不构成违约。中正公司向合建办出具的明细表中确认已收到了原告前期支付的大部分购房款，即使原告迟延交纳尾款构成违约，也尚未构成根本性违约，中正公司不能据此拒绝交付房屋，故中正公司该辩称意见不能成立，本院不予采纳。中正公司在向原告交付房屋后，应按照法律规定为原告办理房屋的不动产权属证书，本院酌情确定中正公司在向原告交付房屋后九十日内为原告办理该房屋的不动产权证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第五十八条、第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十八条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、被告广安中正房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告殷小明交付位于四川省广安市城南东南片区房屋； 二、被告广安中正房地产开发有限公司在向原告殷小明交付四川省广安市城南东南片区房屋后九十日内为原告办理该房屋的不动产权属证书。 义务人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费100元，由被告广安中正房地产开发有限公司负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 发 人民陪审员  曾小琴 人民陪审员  郑守伦 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  楚 陈 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五十七条法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。 第五十八条法人应当依法成立。 法人应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。法人成立的具体条件和程序，依照法律、行政法规的规定。 设立法人，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。 第一百零三条非法人组织应当依照法律的规定登记。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： (一)依法登记领取营业执照的个人独资企业; (二)依法登记领取营业执照的合伙企业; (三)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业; (四)依法成立的社会团体的分支机构、代表机构; (五)依法设立并领取营业执照的法人的分支机构; (六)依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构; (七)经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业; (八)其他符合本条规定条件的组织。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。