湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0624民初1701号 原告（反诉被告）：湘阴县荣昌房地产开发有限公司，住所地湘阴县文星镇滨江路汇涉桥。统一社会信用代码：91430624668587454A。 法定代表人：周建波，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡岳皋（特别授权），湖南立华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李锋。 被告（反诉原告）：戴利民。 被告（反诉原告）：蔡细高。 第三人（反诉原告）：李静。 第三人（反诉原告）：蔡娜。 李锋、蔡细高、戴利民、李静以及蔡娜共同委托诉讼代理人：邓群波（一般代理），湖南长善律师事务所律师。 原告（反诉被告）湘阴县荣昌房地产开发有限公司与被告（反诉原告）李锋、戴利民、蔡细高以及第三人（反诉原告）蔡娜、李静合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。湘阴县荣昌房地产开发有限公司的法定代表人周建波及其委托诉讼代理人胡岳皋，李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静以及五人共同委托诉讼代理人邓群波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湘阴县荣昌房地产开发有限公司提出诉讼请求：1.请求依法判决依原、被告所签订的《整合建房协议》之约定，位于湘阴县兰花大酒店正对面的房屋门面自东向西第一个门面上下两层（自西向东第六个门面上下两层，价值800000元）属原告所有；2.请求依法判决被告协助原告办理上述门面至原告名下的产权手续；3.请求依法判令被告承担本案的涉诉费用；4.请求依法判令被告及第三人共同赔偿因其违约行为所造成原告的损失（自2019年7月1日起按年租金46000元的标准至诉请房屋到申请人名下日止）。 事实和理由：原告系一房地产开发公司，2010年在紧靠原湘阴县块合法土地，被告在原告拥有的土地后面有一块房屋地基，二者紧靠相邻。原、被告当时都欲新建房屋，但双方欲新建的房屋不能发挥最大的价值功能，且根据原湘阴县规划局的要求，必须整合新建。于是原、被告经反复协商于2010年12月22日签订了《整合建房协议》，双方在该协议中约定了诸如：原、被告以各自拥有的土地联合建房，对土地双方互不计价，互相兑换；新建房屋的报建手续、新建资金和建设由被告负责，分配给原告的房屋，原告按分配门面上下两层40000元作为建设资金出资给被告，该款在被告建设完工后付清；新建房屋的产权分配：临江东路门面自西向东上下两层，进深为13米到14米，第一缝开单前5.15米，后1.4米，第二缝至第五缝前后开间均为3.3米，归甲方所有；第六缝门面上下两层（即自西向东第一个），前后开间均为3.4米，归原告所有，三层六层的住宿归被告所有，根据此协议各自办理分配的产权，税费自负等等相关内容。上述协议签订后，房屋于2011年建成，按上述协议原告取得了协议约定的自东向西第一个门面上下两层（自西向东第六个门面上下两层），因是联建房屋，办理产权需被告方协助，但被告称经济困难，故该门面的产权一直没有办理。但该门面一直由原告在使用，双方均没有异议。今年6月底，原告突然发现该门面有人在进行装修，经询问是被告方在出租，原告遂阻止，但无果。原告认为，其与被告于2010年12月22日所签订的《整合建房协议》是各方的真实意思表示，房屋建成后，原告也依该协议取得约定的门面，现被告突然反悔，有失诚信，原告为维护自身合法权益只得诉至法院。 李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静辩称：双方诉争的协议中，共同共有人没有签字，合同无效。蔡细高不是表见代理或隐名代理，所有权人也没有追认。协议不是代建，也不是原告建房，实质是私房买卖协议，涉及土地如果是原告的国有土地，无国有土地建设规划许可证，是违法建筑，当事人申请确认违法建筑权利，原告的诉讼请求应予驳回。被告所建房屋有集体土地规划许可证，被告没有为原告代建房屋，原告也没有为被告提供代建的土地，实际就是被告建房，把产权给原告收取费用，是集体土地上的私房买卖，应当依法确认无效。确认合同无效后，原告应当返还租金。 李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静提出反诉请求：1.依法撤销反诉原告蔡细高、戴利民、李锋与反诉被告签订的《整合建房协议》；2.判令反诉被告返还因该《整合建房协议》取得的利益299000元；3.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉事实和理由：2019年7月1日，反诉被告以反诉原告不履行《整合建房协议》为由起诉，要求将反诉原告李静、蔡娜、李锋共同所有的一间两层门面判归反诉被告所有。因反诉被告采用欺诈手段得到反诉原告李锋违背真实意思签订违法的《整合建房协议》，该协议可撤销，也可由法院判定无效，五反诉原告提起反诉。第一，反诉原告戴利民、蔡细高不是房屋共有人，其未经所有权人授权追认擅自处分他人财产的行为无效；未经房屋共有人反诉原告蔡娜、李静同意，反诉原告李锋擅自签订的《整合建房协议》无效。第二，2010年12月22日签订的《整合建房协议》中，第三条约定反诉被告向反诉原告提供约31平方米国有土地置换建房，但合同签订后，反诉被告一直未提供，而且采用了欺诈手段，因此该协议可撤销；第四条约定反诉被告出资四万元给反诉原告；第五条约定第六缝门面上下两层归反诉被告所有并办理产权。此合同的性质，表面上是一种代建合同，实际上是所有权转让协议即房屋买卖协议。如果是代建房屋，那么在国有土地上建设部分不是未取得建设工程规划许可证就是未按照建设工程规划许可证内容建设的违法建筑，违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权，当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。本协议的实质应为私房买卖协议，因反诉被告不是本村集体成员且未经村委会同意，也未按合同约定兑换土地，因此，该协议可由法院认定无效，或者可以撤销。第三，反诉被告将该门面卖给姚依萍，姚依萍每年取得46000元租金。参照此租金，请法院判令反诉被告返还反诉原告租金299000元。 原告（反诉被告）湘阴县荣昌房地产开发有限公司对反诉辩称：被答辩人的反诉请求既无事实依据也无法律依据，应依法予以驳回。一、蔡细高有权代李静、蔡娜签订《整合建房协议》，事实上房屋报建、建房过程中及房屋建成分配给答辩人门面等等相关事项，李静、蔡娜均是认可并依此协议履行的，不存在答辩人欺诈和合同无效的说法。1.《整合建房协议》是答辩人与李锋、戴利民、蔡细高经多次协商才签订的，是当时各方的真实意思表示。李锋、戴利民、蔡细高在签订此协议时，均为成年人且具有一定文化素养。2.戴利民是李静、李锋的继父，蔡细高是李静之夫蔡娜的父亲。签订协议当时，答辩人认为戴利民、蔡细高是当然的权利人，事实上当时蔡细高也取得了李静、李锋、蔡娜办理建房过程中一切事宜的授权。3.协议签订后，报建的手续是被答辩人去办的，答辩人从未经手。在向相关职能部门报建的申请中明确是李静、李锋、蔡娜与答辩人共同建的，规划部门的审批表及公示牌均显示是双方共同。4.协议第三条并未约定答辩人提供31平方米土地置换建房，只约定了双方提供土地的大约面积及方位，还明确约定“双方同意按规划整合新建意见重新规划统一建设。红线调整后的土地变化，增多和减少，甲乙双方互不计价，互相兑换”。从规划部门的规划图、公示牌及房屋建成的现状来看，被答辩人原有的土地方位发生了一定的变化，占用了答辩方约定提供的土地，但新建房屋是否占用及占用答辩人多少土地并不重要，这是规划部门要求，也是双方在签订协议时就已明确约定了的。5.协议约定由被答辩人承建，事实上承建该房屋的建设方也是被答辩人，办理相关建房手续的也是被答辩人。6.房屋建成后，答辩人依协议约定取得约定的门面从2012年底使用至2018年底，双方均无任何争议。7.共建房屋是按照湘阴县城市整体规划、由相关职能部门认可并进行了公示的，共建房屋不是违法建筑。二、《整合建房协议》不管是否存在撤销权之事由，该撤销权也已消灭。2012年上半年，该房屋建成后，答辩人依约取得诉争门面使用达六年多之久，双方无任何争议，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，即使本案存在法定撤销权的事由，撤销权也已依法消灭。三、撤销权之请求不成立，则返还利益之请求也就相应不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 蔡细高是蔡娜的父亲，蔡娜、李静系夫妻关系。戴利民是李锋、李静的继父，李锋、李静系兄妹关系。 2010年12月22日，甲方李锋、蔡娜与乙方湘阴县荣昌房地产开发有限公司签订《整合建房协议》，协议约定“甲方欲在其父李志文（已故）原房屋地基新建房屋，其地基与乙方地基相邻，根据县规划局的要求，必须整合新建；就相关事宜，双方反复协商，达成如下协议：一、双方同意整合一块新建一栋约六层商住楼（但要符合规划要求）。二、为了建筑房屋的外形美观，甲方必须与乙方香域花园的外墙砖门窗及阳台扶栏等保持一致。三、甲方提供地基为其父的产业，前约20.5m，后约19.5m，乙方提供地基为甲方东面的，前约3m，后约1.5m，双方同意按规划整合新建意见重新规划统一建设。红线调整后的土地变化，增多和减少，甲乙双方互不计价，互相兑换。李丰（锋）、蔡娜商住楼三层以上住户的通道由香域花园内进出，但必须服从香域花园物业的统一管理，但门面业主和经营户须由门面南向进出，不得在门面的北向开门。四、新建房屋的报建手续、新建资金和建设由甲方负责，分配归乙方的房屋，乙方按分配门面上下两层肆万元作为建设资金出资给甲方，该款在甲方建设完工后付清。五、新建房屋的产权分配：临江东路门面自西向东上下两层，进深为13m到14m，第一缝开单前5.15m，后1.4m，第二缝至第五缝前后开间均为3.3m，归甲方所有；第六缝门面上下两层（即自东向西第一个），前后开间为3.4m，归乙方所有（筒图附后），三层六层的住宿归甲方所有。六、产权证的办理：据上条的产权分配，凭此协议，各自办理分配的产权，税费自负。七、甲方新建房屋的北向与乙方香城花园建筑物的南向间距保持1：0.8的规划要求。八、甲方应保证所建房屋与香域花园的完整性及外部美观，同时甲方必须保证在2011年3月底前动工，在2011年12月竣工，否则本协议无效。九、甲乙双方新建的房屋一、二层可以协商联在一起建设，其一、二层门面可协商整体联合出租。本协议一式三份，甲乙双方、规划局各持一份，甲乙双方签字后生效，如有违约，双方均有保持诉讼的权力”。蔡细高、戴利民、李锋在协议的甲方落款处签字，湘阴县荣昌房地产开发有限公司在协议的乙方落款处盖章，湘阴县荣昌房地产开发有限公司的法定代表人周建波在乙方落款处签名。2011年1月，李锋、李静、蔡娜及湘阴县荣昌房地产开发有限公司共同向湘阴县城乡规划局申请建设商居楼。2011年1月20日，湘阴县城乡规划局对该建筑要求进行了公告。2011年1月26日，湘阴县城乡规划局作出规划要求：“1.规划同意李静、李锋、蔡娜及湘阴荣昌房地产开发有限公司按红线要求建设一栋六层商住楼（其中一至两层为商业，三至六层为住宅）；2.要求该地块结合北侧及东侧建筑一并进行建设，建筑风格与东侧及北侧建筑一致。西侧不得开窗，四周不得出挑，南侧二层以上（含二层）可出挑一定的构造，但不得超过红线一米。檐口高度控制在20.6米以内。3.正负零位置动工放样时须规划人员实地确定。4.本规划要求是我局审批设计方案的依据，其有效期为一年（从发出之日起），逾期无效”。2011年3月1日，李锋、李静、蔡娜取得了个人建房占地许可证。2012年11月17日，湘阴县城乡规划局向李锋、李静、蔡娜发放了建设工程规划许可证。2012年2月份房屋建成，蔡细高收取4万元建房资金后于2012年4月份将案涉门面交付给湘阴荣昌房地产开发有限公司，湘阴荣昌房地产开发有限公司依《整合建房协议》的约定取得了自东向西第一个门面上下两层。2012年7月14日，湘阴县荣昌房地产开发有限公司将取得的门面以780000元的价格出售给姚依萍，并约定在香域花园物业售完售楼部拆除之日（不计租金）交房。姚依萍收房后，于2015年5月1日与租户任海军签订《门面租赁协议》，约定租期4年（2015年5月1日至2019年5月2日），每年租金46000元。2018年11月6日，任海军欲将门面转给租户袁晨敏，姚依萍遂委托友人**与袁晨敏签订《门面租赁协议》，约定租期自2018年12月24日起至2024年12月23日止，年租金46000元，租金在合同第三年开始每年递增5%。协议签订后，袁晨敏向姚依萍交纳了租金46000元，押金10000元，并开始动工装修。2019年2月，蔡细高开始阻挠袁晨敏装修，2019年6月，蔡细高占用门面。袁晨敏因无法经营遂要求与姚依萍解除合同。2019年7月1日，姚依萍因门面存在产权争议与湘阴县荣昌房地产开发有限公司解除购房合同。2019年7月15日，湘阴县荣昌房地产开发有限公司诉至法院。 以上事实有原、被告的诉讼材料、举证材料以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 湘阴县荣昌房地产开发有限公司于2019年7月3日向本院申请诉前财产保全，请求本院依法查封、冻结湘阴县荣昌房地产开发有限公司与李锋、戴利民、蔡细高共建的位于湘阴县兰花大酒店正对面的自东向西第一个门面上下两层（价值800000元），本院经审查后作出（2019）湘0624财保31号民事裁定书，裁定查封案涉门面。 李锋于2019年7月30日向本院申请追加姚依萍为第三人，认为《整合建房协议》是私房买卖协议，因门面是集体土地上建私房，起诉方不是本集体土地集体成员，该协议无效或可被撤销，湘阴县荣昌房地产开发有限公司因该合同取得的利益应予返还，而因该房产公司又将门面卖给了姚依萍，姚依萍每年可得租金46000元，因此需追加姚依萍为第三人。本院经审查认为，姚依萍非本案的必要共同诉讼当事人，遂于2019年8月6日作出（2019）湘0624民初1701号民事裁定书，裁定驳回李锋追加姚依萍为第三人的申请。 本院认为，李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静在本案中提出反诉不违反法律规定，故本院对双方的诉讼请求进行了合并审理。现依据查明的事实，结合湘阴县荣昌房地产开发有限公司和李锋、戴利民、蔡细高、蔡娜、李静提出的各项诉讼请求，本院对其请求是否有事实和法律依据评析如下： 本案的争议焦点为：《整合建房协议》是否有效？ 《整合建房协议》系李锋、蔡细高、戴利民与湘阴县荣昌房地产开发有限公司签订，李锋、蔡细高、戴利民在《整合建房协议》中所提供的地基上的实际权利人为李锋、蔡娜、李静。要确定《整合建房协议》是否有效，应当评析《整合建房协议》是否是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示以及《整合建房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定。 一、关于《整合建房协议》是否是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示：2010年8月24日，李静、李锋、蔡娜、蔡细高、戴利民、甘建平等人在湘阴县文星镇东湖社区居民委员会的监证下签订《关于重建李志文房屋出资及分配的协议书》，协议约定：建房过程中，一切事务授权蔡细高处理。2010年12月22日，蔡细高、戴利民、李锋与湘阴县荣昌房地产开发有限公司签订《整合建房协议》，《整合建房协议》上虽未见蔡娜、李静的签字，但蔡细高有蔡娜、李静的授权，完全能够代表他们签字。而且蔡娜、李静与李锋一起按照《整合建房协议》的约定向相关职能部门申请报建，并按照《整合建房协议》的约定对建成后的商住楼作出分配，分配后截至2019年前蔡娜、李静都未对分配事宜表示有争议，故应当认为蔡娜、李静对《整合建房协议》知情，《整合建房协议》是李锋、蔡娜、李静的真实意思表示。蔡娜、李静、李锋辩称对房屋分配完全不知情与常理不符，本院不予采纳。 二、关于《整合建房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定：本案中李锋、蔡娜、李静与湘阴县荣昌房地产开发有限公司约定互换土地的行为，符合资源共享、整体协调的理念，湘阴县政府的职能部门亦作出了相应的行政许可，故该《整合建房协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定。 综上，《整合建房协议》有效。李锋、蔡娜、李静辩称与湘阴县荣昌房地产开发有限公司系房屋买卖关系，明显与查明的事实不符，本院不予采纳。目前，案涉房屋并没有办理房屋产权证，不动产物权的变动除交付外，尚需办理登记手续，故湘阴县荣昌房地产开发有限公司请求确认案涉门面的所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《整合建房协议》的约定，李锋、蔡娜、李静在建房后应当将湘阴县兰花大酒店正对面的房屋门面自东向西第一个门面上下两层交付给湘阴县荣昌房地产开发有限公司，协助湘阴县荣昌房地产开发有限公司办理产权登记手续亦系李锋、蔡娜、李静的主给付义务，故本院依法支持湘阴县荣昌房地产开发有限公司要求李锋、蔡娜、李静协助办理产权登记手续。庭审查明，案涉门面系蔡细高占用，故湘阴县荣昌房地产开发有限公司的租金损失应当由蔡细高承担，湘阴县荣昌房地产开发有限公司主张租金损失按照每年46000元的标准计算，该计算标准符合市场价值，但本院将计算日期调整为自2019年7月1日起计算至蔡细高将案涉门面交还给湘阴县荣昌房地产开发有限公司之日止。因《整合建房协议》有效，李锋、蔡娜、李静、蔡细高、戴利民的反诉主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下： 一、限李锋、蔡娜、李静在房屋具备办证条件之日起十日内协助湘阴县荣昌房地产开发有限公司办理位于湘阴县兰花大酒店正对面的房屋门面自东向西第一个门面上下两层的产权登记手续； 二、限蔡细高在本判决生效之日起十日内向湘阴县荣昌房地产开发有限公司支付租金损失（按照每年46000元的标准自2019年7月1日起计算至蔡细高将案涉门面交还给湘阴县荣昌房地产开发有限公司之日止）； 三、驳回湘阴县荣昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回李锋、蔡娜、李静、蔡细高、戴利民的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11800元，反诉受理费2892元，保全费4525元，合计19307元，由李锋、蔡娜、李静、蔡细高负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于岳阳市中级人民法院。 审 判 长 李 拥 军 人民陪审员 李   懿 人民陪审员 侯   静 二〇一九年十一月十四日 法官 助理 徐   颖 书 记 员 徐颖（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （八）赔偿损失； 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。