山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10470号上诉人（原审被告）：山东高联企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：于涛，总经理。委托诉讼代理人：张炳杰，山东七品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东国际商务有限公司，住所地济南市。法定代表人：梅庆国，总经理。委托诉讼代理人：任强，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人山东高联企业管理咨询有限公司（以下简称高联公司）因与被上诉人山东国际商务有限公司（以下简称国际商务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初4507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高联公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.上诉费用由国际商务公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。国际商务公司提供的李悦签字的十楼VIP资产明细表不能作为高联公司租赁至2018年1月份的证据。首先，该资产明细表显示系十楼资产明细，并非高联公司租赁1088室资产明细，该明细表不能作为高联公司返还房屋进行交接的依据，更不能作为高联公司租赁期限截止期限的依据。其次，李悦签字未得到高联公司授权，不能作为双方办理房屋交接进行的签字。我方在2017年5月搬离时便己告知国际商务公司，双方未签订任何书面交接手续，不能以高联公司任意员工的签字作为搬离房屋交接手续的证据，因此，一审以李悦签字作为搬离房屋交接的书面证据，并以此推断高联公司于2018年1月搬离，没有事实和法律依据。二、国际商务公司不是本案适格原告，不能作为本案诉讼主体提起诉讼。本案房屋所有权人系山东省国际商务中心（以下简称商务中心），虽然山东国际商务中心与国际商务公司签订了《委托经营合同》，但根据高联公司提交的商务中心工商企业信息显示，该单位不具备房屋租赁的营业资格。本案房屋系国有资产，国际商务公司法定代表人梅庆国利用同时担任山东国际商务中心法定代表人职务上的便利，将国有资产随意委托国际商务公司租赁，收益全部转入国际商务公司账户，涉嫌违法违规。同时，据高联公司了解，本案房屋在办理产权证书过程中存在严重偷税、漏税情形，并私自为私营企业提供担保设定抵押，涉嫌违法违规。综上所述，恳请二审法院依法维护本人合法权益，撤销一审判决发回重审或依法改判。国际商务公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。高联公司无视客观事实，违背基本逻辑，罔顾法律常识，显属滥用诉权；其上诉理由根本不能成立，应予驳回。一、一审认定高联公司租赁至2018年1月，判令其按此计缴拖欠租金，证据充分，于法有据，不容置疑。高联公司的上诉理由与事实不符，与法律相悖，根本不能成立。一审法院根据高联公司与国际商务公司签订的案涉租赁合同、由高联公司员工李悦签字的租赁房屋交接表、高联公司员工的就餐卡充值记录等基本证据，并结合合同法的相关规定等，据实认定高联公司租赁期限自2015年4月1日起，至2018年1月30日止。判令高联公司依法缴付2016年10月1日至2018年1月30日期间拖欠的租金373326元。该判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，不容任何置疑。但高联公司却辩称自2017年5月起就搬离了租赁房屋，同时否定该公司员工李悦签字交接的效力，以此拒绝支付2017年5月至2018年1月期间的租金，显属无理狡辩，意在逃避债务。国际商务公司认为，高联公司的上诉理由根本不能成立。一是从案涉租赁合同的明确约定和高联公司承租房屋时双方的交接程序看，高联公司的上诉理由不能成立。当事人双方于2015年2月7日签订的案涉租赁合同第七条第八项明确约定：“本协议终止三日内，乙方（承租人）将承租房以良好的清洁状态交还甲方（出租人）”。此外，高联公司在承租房屋时是由其法定代表人贾明明办理的签字交接手续。因此，高联公司在租赁期届满予以退租时，毫无疑问应当按照上述合同约定和高联公司承租房屋时双方的签字交接程序将租赁物退还国际商务公司（出租人）。因此，无论高联公司怎样辩称早已搬离，但只要没有依照上述合同条款和高联公司承租房屋时的签字交接程序移交租赁物，都应当视为继续占有和使用租赁房屋。而且，因为高联公司继续占有和使用租赁房屋，导致国际商务公司（出租人）不能对该出租房屋再行出租。因此，国际商务公司主张以高联公司的李悦于2018年1月30日的签字时间为高联公司退租之日，要求其依约支付2016年10月1日至2018年1月30日期间的拖欠租金，完全合理合法。高联公司的所谓辩解理由根本站不住脚。二是从《合同法》的相关规定看，高联公司的上诉理由也不能成立。《合同法》第235条明确规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。根据合同法的上述规定，高联公司在租赁期届满后，应当将租赁物返还国际商务公司；而只有双方当面清点并交接了租赁物，才算正式退租。否则，既不能确认承租人是否返还了租赁物，更不能确认其返还的租赁物是否“符合合同约定或者租赁物的性质使用后的状态”。但是，如上所叙，自高联公司的法定代表人贾明明于2015年2月9日办理签字交接手续领受承租房屋，一直到2018年1月30日才派人与国际商务公司进行交接，将承租的房屋返还国际商务公司。因此，高联公司辩称2017年5月起就搬离承租房屋，且无需交接，因此不存在拖欠租金；显然与事实不符，与法律相悖。三是从高联公司的法定代表人贾丽丽等10名员工在国际商务公司的内部餐厅充值和消费的记录实况看，高联公司的上诉理由同样不能成立。一审业已查明，在2017年6月至2017年9月30日期间，高联公司的法定代表人贾丽丽等10名员工，不断地在国际商务公司的内部餐厅进行充值和消费。这一事实从另一个方面证明，高联公司在2017年6月之后，仍然在租赁使用国际商务公司的房屋；但却没有支付任何租赁费用。高联公司所谓自2017年5月起即搬离而不再使用承租房屋，纯属虚假陈述；在上述证据面前不攻自破。四是从高联公司的贾明明与李悦先后签署的两张交接表的内容基本一致来看，高联公司的上诉理由也不能成立。如上所叙，高联公司的法定代表人贾明明在签订案涉合同后的第三天即2015年2月9日通过在《十楼VIP资产明细表》签字，从国际商务公司（出租人）处承租了该房屋和屋内设施。对此，高联公司当庭予以认可。然而，高联公司却又妄称李悦于2018年1月30日签字的明细表包括整个“十楼的资产明细”，而不是如同贾明明所签字的仅属于承租房屋的《十楼VIP资产明细》，因而不能视为交接租赁物的凭据。这显然是混淆视听，罔顾事实。其实，只要将这两份交接表进行简单比对，就可以清楚地看出，由贾明明签字的《十楼VIP资产明细》表所涉及的“十楼VIP”房间中的彩电、冰箱、沙发等租赁物品，与高联公司李悦签字的交接表中所涉及的“十楼VIP”房间中的彩电、冰箱、沙发等租赁物品，在品名、型号、数量等方面基本一致。因此，尽管两份交接表格的样式有所不同，但其中涉及的各项物品的内容却基本相同。高联公司以所谓两份交接表格的样式不同为由，极力否认将其作为双方房屋交接的凭据，完全是无理狡辩，根本不值得一驳。五是从高联公司既认可李悦是其员工，却又否认对其授权；同时对李悦签字的缘由也不能作出合理解释来看，高联公司的上诉理由也不能成立。庭审中，高联公司当庭承认李悦是该公司的员工，但又否认授权其代表该公司办理签字交接事宜。同时，高联公司对李悦办理签字交接的原因也无法给出合理的解释。国际商务公司认为，高联公司否认曾授权李悦代表该公司办理签字交接事宜，显属虚假陈述。就本案来看，在国际商务公司多次联系高联公司，催促其派人就租赁房屋进行交接的情况下，高联公司指派员工李悦到国际商务公司处办理交接手续，完全符合正常的退租程序。但如今高联公司却又出尔反尔，妄称李悦是在没有得到授权的情况下，自行到国际商务公司处签字交接；这不仅与事实不符，而且在逻辑上也根本说不通。国际商务公司与李悦互不相识，为何非要让她来办理签字交接手续？而作为李悦来说，如非得到公司指派，她又凭什么到国际商务公司处进行签字交接？高联公司的辩解显然有悖常理，不能自圆其说。国际商务公司还认为，退一万步说，假定李悦没有得到高联公司授权，其参与办理的签字交接归于无效；那么，国际商务公司将有充分的理由认为：高联公司至今也没有与国际商务公司办理退租交接手续，至今仍占有和使用案涉租赁房屋。拖欠的租赁费和违约金不应当截止到国际商务公司原主张的2018年1月30日，而是应当继续计算至未来的某个双方交接之日。由此，高联公司将承担更为不利的法律后果。二、国际商务公司与高联公司签订的案涉租赁合同合法有效，国际商务公司作为适格的原告不容置疑。高联公司妄称国际商务公司不具备原告资格，受托经营涉嫌违法，纯属谬误，应当予以驳回。1.国际商务公司依法享有原告资格，并得到一审立案和审判部门的一致认可。根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。就本案来说，国际商务公司与高联公司系订立房屋租赁合同的当事人，双方有着法律上直接的利害关系。因高联公司违反合同义务逾期支付租金，国际商务公司就此提起民事诉讼，从而依法享有原告资格。同时，双方订立的案涉租赁合同，系当事人真实意思的表示；其合同内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，且已部分履行完毕。正因为如此，在本案的合同纠纷诉讼中，国际商务公司的原告资格不仅得到了一审法院立案和审判部门的一致认可；而且经一审法院审理，支持了国际商务公司的全部诉求。然而，作为因在履行合同中违约而被判败诉的高联公司，竟然别有用心地妄称国际商务公司并非适格原告，实属荒唐。究其原因，不是故意给一审法院抹黑，就是缺乏起码的民法常识,理应严词驳回。2.国际商务公司具有房屋租赁资质，且依法获得委托经营权。高联公司以案涉租赁房产属于第三人、且不具备房屋租赁资格为由，妄称国际商务公司受托经营违法，纯属严重谬误。国际商务公司自2014年3月18日起即具有从事房屋租赁的合法资质。2014年11月10日，因案外第三人、商务中心暂停业务经营，为确保国有资产保值增值，在双方共同的上级主管部门的协调下，国际商务公司与商务中心签订《委托经营合同》，代为经营其所有的案涉房产。国际商务公司上述受托经营房产的行为，并不违反法律和行政法规的强制性规定，其订立的《委托经营合同》应属合法有效。与此同理，国际商务公司将案涉房屋出租给高联公司的行为同样属于合法有效。此外，依据《最高人民法院若干问题的解释（一）》第十条关于“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效”的规定，即便将商务中心委托国际商务公司经营的行为，视为商务中心超越范围订立合同；但依据上述司法解释，商务中心与国际商务公司订立的委托经营合同也不应因此而认定无效。同时，根据合同相对性原理，因案涉租赁合同是具有房屋租赁资质的国际商务公司与高联公司签订的，属于另一个法律关系，当然也不可能受连带影响而归于无效。因此，高联公司指责国际商务公司受托经营违法，显属于法无据，应予驳回。三、高联公司恶意中伤案外第三人，违反了民事诉讼的基本法律规范和要求，应予谴责。如上所说，商务中心属于案外第三人，并非本案的诉讼参与人。但是，高联公司却在上诉状中对其恶意中伤，故意诋毁其声誉。高联公司的这一不当行为，在二审上诉案中十分罕见；明显属于滥用诉权，严重违反了民事诉讼的基本法律规范和要求，应当受到二审法院的严厉谴责。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。高联公司无视客观事实，违背基本逻辑，罔顾法律常识，显属滥用诉权；其上诉理由根本不能成立。请求二审法院驳回高联公司的全部上诉请求，维护国际商务公司的合法权益。国际商务公司向一审法院起诉请求：1.高联公司支付拖欠租金373326元。2.高联公司支付违约金暂计28421元（实际计算至判决生效之日止）。3.高联公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月10日，案外人商务中心（委托方、甲方）与国际商务公司（受托人、乙方）及案外人山东省商务厅机关服务中心（监督人、丙方）签订《委托经营合同》。合同约定，鉴于甲方暂停业务经营，仅设有一名负责人兼管。现根据上级安排，为确保国有资产保值增值，经甲、乙、丙商定，在丙方的监督下，将甲方名下的部分房产委托乙方经营。委托经营房产包括位于济南市历阳大街6号银丰大厦5层全部房间46个，10层部分房间20个。委托期限暂定5年。前述20个房间包含于商务中心名下位于济南市银丰大厦1－1001（建筑面积1774.59平方米）、1－1002（建筑面积1069.09平方米）产权范围内。2015年2月7日，国际商务公司（出租方、甲方）与高联公司（承租方、乙方）签订《山东国际商务有限公司租房协议》。合同约定，甲方同意将位于济南市历阳大街6号山东国际商务有限公司1088房间出租给乙方作为乙方办公使用，建筑面积为200平方米。租房期限自2015年4月1日起至2016年3月31日止。乙方若想在租房期满后续租，应在期满前两个月书面通知甲方，若甲方同意续租，双方在租房期满前一个月之前确定续租事宜，包括续租期限、费用及其他条件，若双方在上述约定时间未达成一致协议，租房期满后，本协议自动终止。租房费用包括承租房租金和服务费，总额为28万元。租房费用内已包含乙方租房期间的物业费、水费、空调费、供暖费、网络费用，甲方不提供发票。乙方应于2015年4月1日前将14万元租房费用支付给甲方，于2015年10月1日前将14万元租房费用支付给甲方。甲方应确保有权将承租房合法租给乙方，并按本协议约定的期限将承租房交付乙方使用。乙方应按照本协议的规定向甲方支付租房费用。乙方在本协议终止前一个月内，按照与甲方或其代理人事先约定的时间，乙方允许甲方或其代理人陪同拟承租人参观承租房。乙方本协议终止前三日内（含三日）将承租房以良好的清洁状态（正常的损耗除外）交还甲方。如乙方未能按规定时间交付或交足当期租房费用，则每延迟一日，则甲方有权按所欠租房费用的千分之五向乙方收取违约金。如乙方拖欠租房费用的时间超过三十（30）天，视作乙方以默认方式单方面解除协议，甲方有权收回承租房，并要求乙方按实际逾期使用天数支付租房费用及按该逾期租房费用的日千分之五支付违约金。除因乙方原因导致房屋损坏外，甲方放弃向乙方主张除违约金外的其他赔偿。国际商务公司、高联公司对案涉出租房屋在商务中心名下位于济南市银丰大厦1－1002房屋分割出租范围内。案涉合同约定租赁期限届满后高联公司继续租用。2016年3月30日，高联公司支付国际商务公司截止至2016年9月30日的租金14万元的事实均无异议。国际商务公司主张截止到2019年4月30日的违约金28421元，计算依据为拖欠租金373326元×一年期以上贷款利率4.75%×1.3倍÷年365天×违约天数450天。对双方争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于高联公司承租房屋的截止时间及拖欠租金金额问题。国际商务公司主张高联公司员工李悦于2018年1月30日与国际商务公司委派的员工张敏交结租赁房屋和房屋设施，高联公司使用出租房屋至2018年1月30日，逾期达一年零四个月，拖欠租金共计373326元。高联公司部分员工在国际商务公司内部餐厅到2017年9月份还在充值，证明2017年5月1日后高联公司仍然使用承租房屋。国际商务公司为证明其主张提交2015年2月9日国际商务公司向高联公司交付出租房屋时，高联公司法定代表人贾明明签字的“十楼vip资产明细表”一份，2018年1月30日高联公司员工李悦签字的“十楼VIP资产明细表”一份，国际商务公司内部餐厅办理餐卡的人员名单及账号，贾明明在国际商务公司内部餐厅办理餐卡缴纳押金及退还押金的有关凭证及部分员工2015年3月10日至2017年9月30日就餐卡充值和消费记录等证据。高联公司对国际商务公司提交证据贾明明签字的十楼vip资产明细表证据真实性及证明内容均无异议。对李悦签字的十楼vip资产明细表真实性及证明内容均有异议，认为2018年1月份，李悦系高联公司销售人员，但在十楼vip资产明细表中签字没有高联公司授权，接收承租房屋时是高联公司法定代表人贾明明签字，退还承租房屋应由贾明明签字或公司授权工作人员签字。李悦的签字是高联公司撤离后国际商务公司后期让高联公司员工补签的。对其他证据真实性无异议，对证明内容有异议，认为高联公司5月份决定不再租赁比较突然，多数员工已经充值，有很多员工在附近租房居住，为了就餐方便一直使用就餐卡。不能作为继续租赁房屋的证据。高联公司主张2017年5月底我公司便搬至济南市经四路万达广场A座1508室，实际欠2016年10月1日至2017年5月31日期间的租金。高联公司为证明其主张提交证据2017年6月3日与陈秀玲签订的万达广场A座1508室房屋租赁合同。国际商务公司对高联公司提交证据房屋租赁合同真实性及证明内容均有异议，认为该份合同不排除是后补的，高联公司没有提供支付租金的证据，并不影响高联公司继续占有和使用国际商务公司提供的租赁房屋却没有交纳租金的事实。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉出租房屋物权人商务中心为保证国有资产保值、增值，将案涉房屋委托给有对外经营权的本案国际商务公司对外出租，系双方真实意思表示，委托事项未违反我国法律法规禁止性规定，委托事项合法有效。国际商务公司有权对受托管理的房产对外出租，为委托人获取收益，至于对收益如何处置系另一法律关系，与本案无关。国际商务公司就受托事项与高联公司签订案涉《山东国际商务有限公司租房协议》系双方真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案高联公司在合同约定租赁期届满后，经国际商务公司同意继续使用租赁房屋，双方为不定期租赁合同。原、高联公司均有权随时解除租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉租赁合同约定：“乙方在本协议终止前三日内（含三日）将承租房以良好的清洁状态（正常的损耗除外）交还甲方。”据此约定能够推定高联公司在解除租赁关系三日前，向国际商务公司交付租赁房屋是合同义务。高联公司提交证据万达广场A座1508室房屋租赁合同，即使能证实2017年6月在万达广场租赁了新的办公场所，但并不能证实已将案涉承租房屋及设施返还给国际商务公司。根据租赁合同必须返还租赁物的惯例，高联公司不能证明返还租赁物，国际商务公司可以要求支付租金至租赁物实际返还之日。但国际商务公司根据高联公司工作人员李悦签字的十楼vip资产明细表证据主张高联公司支付租金至李悦签字的2018年1月30日，应为诚实信用的表现。李悦签字的十楼vip资产明细表与国际商务公司向高联公司交付出租房屋时，高联公司法定代表人贾明明签字的十楼vip资产明细表为同一格式，高联公司认可李悦为本单位职工，对李悦签字未提出相反证据，据此可以认定2018年1月30日李悦代表高联公司将承租房屋及设施返还给了国际商务公司。高联公司应支付国际商务公司租赁费至2018年1月30日。故高联公司租金欠付至2017年5月底的辩解理由，证据不足，一审法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。案涉合同约定：“如乙方未能按规定时间交付或交足当期租房费用，则每延迟一日，则甲方有权按所欠租房费用的千分之五向乙方收取违约金。”该约定超过法律规定，国际商务公司主动调整为同期银行贷款利率的1.3倍符合法律规定，一审法院予以支持。高联公司要求降低违约金的辩解，一审法院不予采纳。综上，国际商务公司要求高联公司支付租赁费373326元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。高联公司拖欠国际商务公司租赁费虽已经一年以上，但未满三年，不应按三年期贷款利率4.75%计算，仍应按一年期贷款利率4.35%计算，对国际商务公司以三年期贷款利率计算违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。违约金应以拖欠租赁费373326元为基数，自2018年1月31日起至实际给付之日止，按人民银行一年期贷款利率4.35%的1.3倍计算。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、山东高联企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内给付山东国际商务有限公司房屋租赁费373326元。二、山东高联企业管理咨询有限公司于判决生效之日起十日内赔偿山东国际商务有限公司以拖欠房屋租赁费373326元为基数，自2018年1月31日起至拖欠房屋租赁费实际给付之日止，按人民银行贷款利率4.35%的1.3倍计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7330元，减半收取3665元，由山东高联企业管理咨询有限公司承担。二审期间各方当事人均未提交新的证据。一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为,案涉出租房屋物权人商务中心为保证国有资产保值、增值，将案涉房屋委托给有对外经营权的国际商务公司对外出租，系双方真实意思表示，委托事项未违反我国法律法规禁止性规定，委托事项合法有效。国际商务公司就受托事项与高联公司签订案涉《山东国际商务有限公司租房协议》系双方真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，合同亦合法有效。高联公司认可李悦为本单位职工，其虽主张在2017年5月搬离时己告知国际商务公司，但并未提交证据证实，而李悦签字的十楼vip资产明细表与国际商务公司向高联公司交付出租房屋时，高联公司法定代表人贾明明签字的十楼vip资产明细表内容基本相同，故一审据此认定2018年1月30日李悦代表高联公司将承租房屋及设施返还给了国际商务公司并无不当。关于收益转入、是否存在偷税、漏税及私自提供担保等情形与本案并非同一法律关系，对该上诉理由，本院不予支持。综上所述，高联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由山东高联企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴松成审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十一月十八日法官助理 万振驰书 记 员 吴颖颖