河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初1104号原告：石某某，57岁。委托诉讼代理人：吴国建、刘承龙，河南世纪行律师事务所律师。代理权限系特别授权。被告：何某某，62岁。被告：赵某甲，43岁。原告石某某诉被告何某某、赵某甲执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石某某及其委托诉讼代理人吴国建、刘承龙，被告何某某到庭参加诉讼，被告赵某甲经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告石某某向本院提出诉讼请求：1、依法撤销开封市鼓楼区人民法院作出的（2019）豫0204执异18号执行裁定书，并解除对开封市××河区××小区××楼××单元××东户房屋的查封；2、依法确认原告石某某与案外人赵某乙、被告赵某甲签订的合同合法有效，并确认位于开封市××河区××小区××楼××单元××东户房屋归原告所有；3、请依法判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月28日，原告石某某与被告赵某甲、案外人赵某乙及居间人金明区鼎荣房屋信息中心签订居间合同，约定：案外人赵某乙、被告赵某甲自愿将位于开封市*****户的房屋及其所占范围的土地使用权以贰拾万出售给原告。其中，一万元作为本套房屋押金，待房本下来后，过户当天原告还清被告赵某甲、案外人赵某乙一万元。合同签订后，原告按照合同约定将购房款项支付给被告赵某甲。2016年10月24日，被告赵某甲出具今收到房款现金190000元的收条。从2017年3月28日至今，原告一直在涉案房屋居住并缴纳水费、电费、燃气费等相关费用。2019年4月12日，原告接到鼓楼区人民法院公告，因执行何某某与赵某甲买卖合同纠纷一案，法院已将涉案房屋查封。原告不服提出执行异议。2019年5月5日，鼓楼区人民法院作出（2019）豫0204执异18号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与被告赵某甲、案外人赵某乙签订的居间合同系双方真实意思表示，合同不违反国家有关法律法规强制性规定，内容合法真实有效。原告合法占有涉案房屋符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够排除执行。被告何某某辩称，根据鼓楼区人民法院作出的（2018）豫0204民初964号民事判决书，被告赵某甲应向何某某支付剩余购房款及赔偿损失，共计4.4万元。判决生效后，被告赵某甲并没有执行法院判决。何某某申请强制执行后，鼓楼区人民法院作出（2019）豫0204执192号执行裁定书。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案中案涉房产系鼓楼区人民政府房屋征收部门与被征收人赵某甲、赵某乙签订《房屋征收补偿安置协议书》后补偿给赵某甲二人的征收补偿安置房。其与案外人签订房屋买卖合同时尚未取得房产证，不能进行买卖，所以赵某甲与石某某签订的合同违反了法律规定，不具有法律效力。该房屋的转让亦未产生物权变动的法律效力，房屋所有权仍归原房主赵某甲所有，法院可以对该房产进行查封或变卖。被告赵某甲未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。经审理查明，2013年9月25日，开封市鼓楼区人民政府房屋征收管理办公室（甲方）与赵某甲、赵某乙（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，该协议第二条第二项约定，甲方为乙方异地期房安置在开封市××河湾××楼××单元××层东户，建筑面积92.72平方米。2016年9月28日，赵某甲、赵某乙（甲方）与原告石某某（乙方）、金明区荣鼎房屋信息中心（丙方）签订了《荣鼎房产居间合同》，约定：甲方自愿将位于开封市*****户房屋及其所占范围的土地使用权出售给乙方；该房产成交总价款为贰拾万元整；乙方同意于2016年6月17日交付壹万元整作为购该房的定金，交由丙方保管并出具保管证明作为房屋交接保证金；双方另补充条款，经甲乙双方协商一致同意，乙方同意签合同当天先支付甲方房屋首付款陆万元整，剩余壹拾叁万元房屋尾款在房屋交接当天支付，本套房屋押金为壹万元，待房本下来后，甲方应在三日内通知乙方办理过户手续，甲方应无条件配合乙方办理过户手续，过户当天乙方还清甲方押金壹万元，如甲乙双方一方违约，违约方应支付对方违约总房款贰拾万元。2016年10月24日，被告赵某甲向原告出具收到房款现金190000元的收条一份。另查明，何某某诉赵某甲房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2018）豫0204民初964号民事判决书，判决书主要内容为：本判决生效之日起十日内，赵某甲向何某某支付剩余购房款及赔偿损失共计4.4万元。判决生效后，由于赵某甲未能履行还款责任，何某某申请执行。在执行过程中，本院查明位于*****户房屋系被执行人赵某甲拆迁安置房屋，故向被执行人赵某甲及该房屋住户发出腾房公告。现原告石某某以该房产系其合法财产为由，诉至本院。上述事实有当事人陈述、《房屋征收补偿安置协议书》、《荣鼎房产居间合同》、收条、河南省农村信用社客户回单、（2018）豫0204民初964号民事判决书、庭审笔录等为据。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为在于原告石某某对涉案房产是否享有足以阻却执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。讼争房屋开封市××河区××小区××楼××单元××东户是以被告赵某甲、案外人赵某乙名义取得的原开封市*****号房屋的拆迁安置房。关于讼争的《荣鼎房产居间合同》的效力,首先,该房产是为被告赵某甲、案外人赵某乙共有财产,其二人有权共同处分讼争房屋。2016年9月28日签订的《荣鼎房产居间合同》是被告赵某甲、案外人赵某乙与原告共同签字确认,系合同双方即原告石某某与被告赵某甲、案外人赵某乙的真实意思表示。其次,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条对于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,系属于行政管理性质的规定,其本质上是禁止房屋登记机关受理受限制的房屋的转让登记,并未对签署买卖讼争拆迁安置房的合同的效力进行直接认定。因此,《荣鼎房产居间合同》并不违背效力性的强制法律法规规定,系合同当事人真实意思表示,本院依法确认该合同合法有效,双方当事人均应依约履行。关于原告涉案房款支付情况及查封之前是否已合法占有该不动产的事实，本院于2019年4月10日向被告赵某甲及涉案房屋住户发出腾房公告，而被告赵某甲已于2016年9月28日已将涉案拆迁安置房转让给原告石某某,原告石某某亦于2016年10月24日之前已按约支付房款19万元给被告赵某甲(剩余房款1万元)。合同签订后,原告于2017年3月28日入住涉案房屋至今。关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记，涉案房屋系拆迁安置房,目前尚不具备过户手续条件,未办理过户登记,原告没有过错。综上,原告提出的异议理由成立，本院不得执行涉案房屋。关于房屋所有权的归属问题，因该房屋尚未取得不动产权证书，故本院不予支持。因为本院并未查封涉案房屋，故对原告要求解除对涉案房屋查封的诉请请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定的规定,判决如下：一、确认原告石某某与被告赵某甲、案外人赵某乙签订的《荣鼎房产居间合同》合法有效；二、不得执行开封市*****户房屋；三、驳回原告石某某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，公告费560元，由被告赵某甲承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  周建民审 判 员  杨志华人民陪审员  梅 妍二〇一九年十一月十四日书 记 员  刘 洋