重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0104民初3826号 原告：重庆龙马汇商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附****，统一社会信用代码91500107MA5U4PCP4L。 法定代表人：张加方，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈霞，重庆奇麟律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：金川，重庆奇麟律师事务所实习律师，一般代理。 被告：大渡口区美邻每佳食品超市，住所地，住所地重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道**吊**（即**）附**500104607916208。 经营者：蒋茂林。 被告：蒋茂林，男，汉族，1973年10月19日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：刘德，重庆首理律师事务所律师，一般代理。 被告：刘淑国，女，汉族，1977年11月5日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：蒋茂林，与被告刘淑国系夫妻关系，一般代理。 原告重庆龙马汇商业管理有限公司（以下简称龙马汇公司）与被告大渡口区美邻每佳食品超市（以下简称美邻每佳超市）、蒋茂林、刘淑国租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙马汇公司委托诉讼代理人陈霞、金川，被告蒋茂林以及其委托诉讼代理人刘德、被告刘淑国的委托诉讼代理人蒋茂林、被告美邻每佳超市的经营者蒋茂林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙马汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付截至2018年5月8日的房屋租金570533.2元；2.请求判令被告向原告支付2018年5月9日至2018年7月11日的房屋占有使用费214801.6元;3.请求判令被告向原告支付截至2018年7月11日的物管费46810.07元；4.请求判令被告向原告支付违约金288933元；5.请求判令被告向原告支付自2018年7月11日起至被告搬离租赁场所之日的房屋占有使用费、物管费(房屋占有使用费每天按照当期日租金的三倍即3502.2元计算，物管费按照每天116.73元计算);6.请求判令被告支付原告的律师费60000元;7、本案所有诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告蒋茂林于2016年5月25日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道112号吊二层(即1楼)附3号部分房屋出租给被告蒋茂林作为超市经营用途，并约定被告蒋茂林按半年一付方式且提前一个月缴纳下一个半年度的租金。之后被告蒋茂林利用租赁房屋开设的超市即为被告美邻每佳超市。但合同签订后被告蒋茂林仅于2016年6月11日向原告支付了2016年10月1日至2016年11月30日共计两个月的租金和2016年6月1日至2017年5月30日共计12个月的物管费。此后被告蒋茂林除了于2017年4月15日向原告支付了5000元的房屋租金外便再未向原告支付任何租金及物管费。经原告多次催缴，被告蒋茂林仍拒不缴纳房租及物管费。被告蒋茂林的此种行为已构成严重违约，原告据此委托重庆奇麟律师事务所于2018年5月7日向被告蒋茂林发出解除《租赁合同》的通知，告知被告蒋茂林《租赁合同》于2018年5月9日正式解除，并限被告蒋茂林于2018年5月13日之前搬离租赁场所，可被告蒋茂林至今尚未搬离。鉴于被告蒋茂林与原告签订《租赁合同》的目的就是为了开设经营大渡口区美邻每佳食品超市，合同也明确约定租赁房屋是作为超市经营用途，该超市是租赁房屋占有利益的实际享有者，因此应当认定超市是《租赁合同》的实际履行主体，合同约定的由被告蒋茂林承担的合同义务也应当由被告美邻每佳超市承担。被告刘淑国与被告蒋茂林系夫妻关系，《租赁合同》的签订及履行都处于其婚姻关系存续期间。被告蒋茂林用家庭财产投入经营超市，收益归夫妻共有，理应用夫妻共同财产对外清偿债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”《中华人民共和国民法总则》56条规定:“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担;家庭经营的，以家庭财产承担;无法区分的，以家庭财产承担。”显然，本案中被告蒋茂林和被告刘淑国无法区分相关个人财产和家庭财产。另，根据《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第43条之规定的精神，在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或承包经营，其收入为夫妻共有财产债务亦应以夫妻共有财产清偿。由此可见，刘淑国应当承担连带清偿责任。鉴于以上事由，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，诉至法院，望法院判如所请。审理过程中，原告明确第一项诉讼请求中要求被告支付房租的时间段为2016年12月1日至2018年5月8日，第二项诉讼请求中要求被告支付房屋占有使用费系按当期租金标准3倍计算，第三项诉讼请求要求被告支付物管费的时间阶段为2017年6月1日至2018年7月11日，同时变更第五项诉讼请求为要求被告自2018年7月12日起直至被告搬离之日止支付房屋占有使用费以及物管费。 被告美邻每佳超市辩称，租赁合同系被告蒋茂林与原告签订，与被告美邻每佳超市无关，被告美邻每佳超市不应承担责任。 被告蒋茂林辩称，1.合同的签订方是原告与被告蒋茂林，合同主体也应该是被告蒋茂林与原告，与其他人无关，即使应当承担责任也应由被告蒋茂林承担；2.被告蒋茂林与原告于2016年5月25日签订租赁合同情况属实，但是原告并未按合同约定履行，原告有重大违约行为，具体情况为：原告故意欺骗、夸大租赁场所的面积违法增加计算租赁费用及合同约定的物业费，原告没有物业服务公司的资质，也没有向相应的物业公司代缴物业费，自己也没有提供物业服务，因此原告不应收取物业费，原告没有向他人缴纳物业费，也不应以代收之名收取物业费；原告提供虚假的信息给本来规划用作库房的房屋当做门面出租给被告蒋茂林，且将库房更改为商业用房，没有相应的行政机关的许可和规划，造成被告蒋茂林误判形势，造成巨大亏损。在原告强烈的要求以及建筑设计防火规范下，原告的另一租赁公司居家养老服务中心，占用被告蒋茂林所承租的房屋建面93.32平方米作为消防通道，对于应原告要求被另一租赁人占用的租赁场地，不应由被告蒋茂林支付租赁费用；3.对于租赁面积计算，物业收费问题，多次沟通均无明确回复，不是被告蒋茂林不缴纳租金，而是应该好好协商，因此被告蒋茂林不存在违约行为；4.原告诉称房屋占有使用费表达错误，是在租赁期间，合同未到期，应为租赁费，而非占有使用费。综上，原告因为自己的过错，有重大违约行为，被告蒋茂林不应承担违约金及律师费用。 被告刘淑国未发表答辩意见。 本院经审理查明的事实如下：2015年11月27日，案外人重庆市地产集团以及重庆市城市建设发展有限公司作为移交方将包含涉案房屋在内的商业用房移交给接收方案外人重庆市大渡口区建胜镇人民政府，后案外人重庆市大渡口区建胜镇人民政府又委托案外人重庆市大渡口区回龙桥社区居民委员会将包含涉案房屋在内的商业用房进行招标出租。2016年4月5日，案外人重庆市大渡口区回龙桥社区居民委员会与原告龙马汇公司签订《房屋租赁合同》，主要约定了由原告承租包含涉案房屋在内的商业用房等事项。 2016年5月25日，原告龙马汇公司作为甲方，被告蒋茂林作为乙方，签订了《租赁合同》，双方主要约定了以下内容：1.甲方将位于重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道112号吊二层（即1楼）附3号部分房屋（具体位置详见本合同附件分层平面图画红线部分）出租给乙方作为超市经营用途。双方协商约定，本租赁房屋建筑面积为583.7平方米；2.本合同甲方收取的租金为甲方净收益，不含税，不含物管费等其他任何费用，因租金产生的相关税费由乙方支付；3.双方约定房屋租赁期限为五年，自2016年6月1日（起租期）至2022年5月30日止，其中2016年6月1日至2016年9月30日为免租期，共四个月；4.乙方向甲方支付第一年租金标准的三个月租金人民币96311元作为履约保证金（不计利息），签约之后即交付保证金给甲方，甲方开具收条给乙方；5.该商铺第一年及第二年9月30日前租金为每月55元／平方米，第二年10月1日至2018年5月30日租金为每月60元／平方米，第三年租金为租金从第4年开始（从起租期计算），逐年在上一年度租金的基础上递增5%，本合同保证金及首期租金缴纳时间为签约日，首期租金计租缴租时间段为2016年10月1日至2016年11月30日，合计两个月，缴纳金额为64207元，租金支付方式按半年缴纳，提前一个月缴纳下一个年度的租金，即交付时间为每年的4月30日、10月30日，先付后用。乙方以转账或现金形式将上述款项交付给甲方或甲方指定账户；6.租金具体支付金额及时间：自2016年6月1日起（起租期）至2017年9月30日止，租金为每月按55元／平方米计算，即每月人民币32104元，自2017年10月1日起至2019年5月30日止，租金为每月按60元／平方米计算，即每月人民币35022元，自2019年6月1日起（起租期）至2020年5月30日止，租金为每月按63元／平方米计算，即每月人民币36773元，自2020年6月1日起（起租期）至2021年5月30日止，租金为每月按66.2元／平方米计算，即每月人民币38612元；7.物管费由乙方承担，免租期不免物管费。物管费按建面收取，物管费暂定为每月6元／平方米；8.租赁期间，若乙方拖欠房租、物管费、水电气等费用超过自应收缴之日起半个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按相当于保证金三倍的金额向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失（包括但不限于直接和间接损失、律师费、诉讼费等）为止；8、租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁及腾交房屋，乙方应支付逾期腾交房屋房屋的占用使用费，其费用标准为租赁期满或者合同解除前执行的租金标准的3倍。2016年6月11日，被告蒋茂林按照上述租赁合同向原告支付了履约保证金96311元，2016年10月1日至2016年11月30日的房屋租金64207元，以及2016年6月1日至2017年5月30日的物管费42026元。另，被告蒋茂林还于2017年4月15日向原告支付房租5000元，2018年7月6日向原告支付房租50000元。 2018年4月29日，被告美邻每佳超市向原告发送了《商铺建筑面积索要函》一份，主要载明被告美邻每佳超市认为原告一直未提供合法建筑面积资料，现再次通知原告并说明其要在收到原告合法无差错建筑面积资料后，再向原告正式开始计算和缴纳租金。2018年5月7日，原告向被告蒋茂林寄送了《关于通知蒋茂林解除的律师函》，主要载明原告认为因被告蒋茂林违约原告有权终止合同收回房屋，双方合同的解除时间为2018年5月9日。 再查明，原、被告双方因租赁房屋产生纠纷诉至本院，由此原告聘请律师代理诉讼产生律师费60000元。审理过程中，被告蒋茂林申请对涉案房屋的建筑面积进行鉴定，产生鉴定费用4544元；2019年7月30日重庆市土地房屋勘测司法鉴定中心出具《司法鉴定报告书》一份，鉴定意见为：根据重庆市大渡口区人民法院工作人员的指定，对需要司法鉴定的测绘区域进行测算，其指定界限范围内房屋共2个区域，建筑面积为493.24平方米（含消防楼梯5.83平方米）。另，被告美邻每佳超市成立时间为2016年6月6日，截止目前被告美邻每佳超市仍在涉案租赁房屋进行经营；被告刘淑国系被告蒋茂林妻子，被告刘淑国在家照顾孩子无其他固定工作。 庭审过程中，原告陈述因为涉案房屋修消防楼梯，故与政府商议后将本不属于租赁合同约定的部分空间作为赠送面积给予被告蒋茂林使用，不收取该部分的租金，被告蒋茂林亦表示对使用该部分赠送面积并未给付租金的事实予以认可。 以上事实有原被告陈述，有《租赁合同》、门面移交备忘录、证明、《房屋租赁合同》、收据、《关于通知蒋茂林解除的律师函》、《商铺建筑面积索要函》、大渡口区美邻每佳食品超市营业执照（复印件）、补发婚姻登记证审查处理表、银行回单、银行流水等证据在卷为凭，并经当庭质证，本院足以认定。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人依此主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告龙马汇公司与被告蒋茂林在租赁合同中约定，若被告蒋茂林拖欠房租、物管费、水电气等费用超过自应收缴之日起半个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。同时，截止2018年5月8日被告蒋茂林仅于2016年6月11日以及2017年4月15日支付了部分房租，符合双方合同约定的拖欠房租超过应收缴之日起半个月以上的情形，且被告蒋茂林在使用案涉房屋长达三年时间中，总共仅实际支付不到四个月的房屋租金，明显影响了原告对于租金收益的支配，违约情节严重，故原告依约通知被告蒋茂林解除合同合法有效，进而本院认可涉案房屋租赁合同已解除且解除时间为2018年5月9日。对于被告称原告未向其提供案涉房产合法建筑面积资料而拒付房租的意见，因被告蒋茂林系在双方租赁合同签订接近两年后才提出索要建筑面积资料，且案涉租赁房屋的面积系经双方协商确定，被告蒋茂林在房屋交付时并未对房屋面积提出异议，其应对该结果有明确的预期，而被告蒋茂林在约两年后才索要面积资料明显违背诚实信用原则。另即使房屋面积存在短缺，但被告蒋茂林对于每月数万元的租金，在长达数年的时间内仅支付了不到四个月租金，该抗辩意见与其拒付租金明显不匹配，不能构成其不支付租金的合理理由，故对该意见本院不予采信。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，虽原、被告双方签订的租赁合同上约定租赁房屋的建筑面积为583.7平方米，但基于鉴定结论的实际情况，租赁房屋实际建筑面积为493.24平方米（含消防通道），同时结合原、被告双方均认可被告蒋茂林无偿使用赠送面积的事实，本院认定计算租金的房屋面积以493.24平方米为准。原、被告双方的租赁合同于2018年5月9日解除后，被告蒋茂林亦应依约支付其应付而未付的租金，结合被告蒋茂林支付了部分租金的事实，被告还需支付2016年12月1日至2018年5月8日房屋租金为431080.06元（493.24×55×10+493.24×60×7+493.24×60／31×8-5000-50000），因原、被告双方未约定在违约情况下履约保证金的问题且被告蒋茂林亦未提出履约保证金应抵扣租金的抗辩意见，故本院在本案中对此不予处理，被告蒋茂林可另行向原告主张；合同解除后，因被告蒋茂林仍在继续使用涉案租赁房屋，故本院对原告请求被告蒋茂林支付房屋占有使用费的要求予以支持，虽然双方在合同中对房屋占用费有以当期租金三倍支付的约定，但本院认为该项约定系对逾期腾房造成损失的弥补，实质具有违约金性质，原告也未举示证据证明被告蒋茂林逾期搬离案涉房屋给其造成的损失的具体数额，且结合原告提供的租赁房屋实际建筑面积确实存在小于租赁合同上载明建筑面积的事实，以及被告蒋茂林提出调整违约金的抗辩意见，故本院支持计算房屋占有使用费面积仍以493.24平方米为准，并以双方解除合同当期的租金标准即60元／平方米计算房屋占有使用费，即被告蒋茂林应向原告支付2018年5月9日至2018年7月11日的房屋占有使用费62052.78元（493.24×60／31×23+493.24×60+493.24×60／31×11），并自2018年7月12日起直至被告蒋茂林搬离之日止以每月29594.4元（493.24×60）为标准向原告支付房屋占有使用费。对于蒋茂林已支付的2016年12月之前的租金，双方可另行协商解决。原、被告双方在租赁合同中载明了物管费按建面收取且暂定为每月6元／平方米，且结合被告蒋茂林确向原告支付了2016年6月1日至2017年5月30日物业管理费以及其亦未举示证据证明另行存在物业公司向其收取物业管理费的事实，本院对原告要求被告蒋茂林支付物业管理费予以支持，即被告蒋茂林应支付原告2017年6月1日至2018年7月11日物业管理费39522.84元（493.24×6×13＋493.24×6／31×11），并自2018年7月12日起直至被告蒋茂林搬离之日止以每月2959.44元（493.24×6）为标准向原告支付物业管理费。综上所述，被告蒋茂林应支付原告2016年12月1日至2018年5月8日房屋租金431080.06元、2018年5月9日至2018年7月11日房屋占有使用费62052.78元、2017年6月1日至2018年7月11日物业管理费39522.84元，共计532655.68元，并自2018年7月12日起直至搬离之日止以每月29594.4元为标准支付房屋占有使用费、以每月2959.44元为标准支付物业管理费。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽原、被告双方签订的《租赁合同》约定了被告蒋茂林向原告支付第一年租金标准的三个月租金作为履约保证金，若被告蒋茂林违约时，其应按相当于保证金三倍的金额向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告蒋茂林还应负责赔偿直至达到弥补全部损失（包括但不限于直接和间接损失、律师费、诉讼费等）为止，但由于本案原告提供的涉案租赁房屋确存在面积小于租赁合同上载明面积的情况，原告也未举示证据证明其具体损失的大小，且被告蒋茂林提出违约金过高的意见，结合蒋茂林差欠租金金额的事实，本院认为原告主张的违约金过高，本院酌情支持被告蒋茂林以履约保证金的2倍向原告支付违约金，即被告蒋茂林应支付原告违约金162769.2元（493.24×55×3×2）。另因原告亦未举示证据证明其主张的各项费用赔偿不足以弥补其损失，故本院对原告要求被告蒋茂林支付律师费的请求不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，因被告蒋茂林自认刘淑国无固定工作在家带孩子，虽然上述租金明显超出家庭日常生活需要，但该债务系用于夫妻的共同生活和经营，故应认定被告蒋茂林本案中所负的债务系夫妻共同债务，被告刘淑国应对被告蒋茂林的上述债务承担连带责任。又因原告系与被告蒋茂林签订的涉案房屋《租赁合同》，结合被告美邻每佳超市成立时间为2016年6月6日的事实，原告请求法院判令被告美邻每佳超市承担责任的要求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六条之规定，判决如下： 一、蒋茂林于本判决生效之日起十日内支付重庆龙马汇商业管理有限公司2016年12月1日至2018年5月8日房屋租金431080.06元、2018年5月9日至2018年7月11日房屋占有使用费62052.78元、2017年6月1日至2018年7月11日物业管理费39522.84元，违约金162769.2元，以上共计695424.88元，并自2018年7月12日起直至蒋茂林搬离之日止以每月29594.4元为标准支付房屋占有使用费、以每月2959.44元为标准支付物业管理费； 二、刘淑国对蒋茂林的上述债务承担连带责任； 三、驳回重庆龙马汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告蒋茂林、刘淑国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取7715元，保全费5000元，鉴定费4544元，共计17259元，由原告重庆龙马汇商业管理有限公司承担6552.93元，被告蒋茂林、刘淑国承担10706.07元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  曾 勇 二〇一九年十一月五日 法官助理  刘冰颖 书 记 员  穆 颖