广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初8666号 原告：广西泓福物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区英华路66号半岛·融园二期12号楼一层。 法定代表人：连进。 委托诉讼代理人：郜建师，系该公司员工。 被告：张海宁，男，汉族，1972年2月17日出生，住南宁市青秀区。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年8月3日 开庭时间：2018年12月6日 当事人到庭情况： 原告方：原告的委托诉讼代理人郜建师到庭 被告方：被告张海宁到庭 原告诉请要点 一、被告向原告支付住宅物业服务费、公共维修资金、代垫交水费、公摊的水电费等费用以及产生的违约金、利息共计29378.20元（从2010年1月起至2018年7月止）； 二、本案全部诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 1、合同物业费为每平米0.8元，原告未经业主大会决定私自提价至每平米1.1元，被告不予认可；2、原告没做到合同约定的“保持房屋主体结构不受人为损坏”，也未制止楼顶乱搭乱盖行为，小区的公共绿地被破坏、占用，原告严重违反合同约定；3、2014年8月14日，被告家中被盗，损失财物30000元，系原告管理疏漏造成的；4、个别业主在公共楼道砸墙开门，严重危害房屋安全，原告并未制止；5、原告未按时向业主公布物业服务资金的收支情况；6、原告称被告无故拒绝缴纳物业费，被告不予认可，被告系因财物被盗后未能与原告就赔偿问题达成一致意见才拒绝缴纳物业费；7、对原告主张的水费1014.1元、公摊水费116.5元、公摊电费335.2元、车位公摊电费66.7元、生活垃圾处理费160元予以认可。 事实认定 被告系南宁市英华路61号半岛·香格里拉水韵阁L座1601号房屋（建筑面积181.97平方米）及该小区水韵阁地下二层C23号车位（建筑面积27.53平方米）的业主。2007年11月30日，原、被告签订一份《半岛·香格里拉前期物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业服务，服务内容为：房屋公用部位的维修养护管理、房屋公共设备、共用设施的维修养护和运行管理、市政公用设施和附属建筑物的维修养护管理、公共环境保洁管理、公用绿地、花木、建筑小品的维修养护管理、公共秩序维护、交通与车辆停放秩序管理、房屋装修管理、物业档案管理、社区服务活动。物业服务质量：房屋外观原外立面效果，整洁美观，空调等外装设备统一位置安装；设备运行正常，排除故障及时，保持房屋主体结构不受人为损坏；保证房屋共用部位、共用设备设施完好，无随意改变用途；公共场地保持清洁，确定清扫频次，垃圾日产日清，定期进行消毒灭菌，定期进行虫害的灭除；绿地保持使用用途，无破坏、践踏、占用现象；花草树木长势良好，病虫害在合理范围、无枯死现象；物业区域内24小时值班，秩序维护良好；车辆进出、停放有序，道路畅通，各项记录齐全；维修现场反应及时，接报后30分钟内回应；业主和物业满意合格率95%以上。对于各项费用的收取，约定被告按建筑面积0.8元/平方米/月标准向原告缴纳物业管理费用；公用水电费由被告每月按实际使用数额分摊，生活垃圾清运费按环卫站公布标准由被告向环卫站交纳，原告可提供代收服务；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金，按建筑面积0.2元/平方米/月标准收取，该款为被告所有，原告代为管理；受有关部门或单位委托，原告提供水费代收代缴服务，收费标准执行南宁市政府有关规定。合同还约定，物价部门核定的物业管理服务收费标准有变化的，约定的收费标准随之调整。 合同签订后，原告为被告提供物业服务，被告因家中被盗与原告产生分歧，自2010年1月起拒绝缴纳各项费用。 另查明，2014年12月19日，南宁市物价局作出《南宁市住宅小区物业服务收费备案表》，同意原告的收费标准按建筑面积计，带电梯住宅物业服务费为每月1.1元/平方米，车位物业服务费为每月0.55元/平方米。 还查明：被告提供照片等证据，用于证明小区存在乱搭乱建、占用公共绿地及公用部分、车辆乱停放的情况以及被告家中被入室盗窃的情况；原告提交针对不同业主的多份《整改通知书》，用于证明其已尽职尽责。 判决理由 原、被告签订的《半岛·香格里拉前期物业服务合同》（以下简称《合同》）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按约定全面履行自身义务。 一、关于物业服务费。《合同》约定了物业管理服务质量包括绿地保持使用用途，无破坏、践踏、占用现象，车辆进出、停放有序，道路畅通。但被告提交的照片显示，小区存在绿地被占用、车辆停放无序的情况，原告虽向部分业主发出《整改通知书》，但其行为效果未能达到合同约定之质量标准，据此，本院认定原告未能完全、适当地履行合同义务，本案物业服务费应酌情扣减20%。结合《合同》约定及原告收费标准的备案情况，2014年12月之前的住宅物业服务费应按0.8元/平方米·月计算，2015年1月之后的住宅物业服务费可按1.1元/平方米·月计算，2015年1月之后的车位物业服务费可按0.55元/平方米·月计算。综上，涉案房屋2010年1月至2014年12月的物业费为181.97平方米×0.8元/平方米·月×60个月=8734.56元；2015年1月至2018年7月的物业费为181.97平方米×1.1元/平方米·月×43个月=8607.18元；涉案车位2016年12月至2018年7月的物业服务费为27.53平方米×0.55元/平方米·月×20个月=302.83元；上述物业费合计17644.57元，本院予以支持17644.57元×80%=14115.66元。 二、关于逾期交纳物业服务费的违约金。如前所述，原告未能完全、适当地履行合同义务，被告不交纳物业服务费系行使合同履行抗辩权，不宜认定为无故拖欠。因此，对于原告主张的逾期交纳物业服务费的违约金，本院不予支持。 三、被告对原告主张的水费1014.1元、公摊水费116.5元、公摊电费335.2元、车位公摊电费66.7元、生活垃圾处理费160元予以认可，故原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。但原告要求被告支付上述费用的利息，因无合同约定，本院不予支持。 四、依照合同约定，被告应按房屋建筑面积计每平方米每月0.2元的标准将物业共用部位、共用设施设备专项维修资金交由原告代为管理，2016年12月至2018年7月，原告应向被告交纳专项维修资金181.97平方米×0.2元/平方米·月×20个月=727.88元。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张海宁应向原告广西泓福物业服务有限责任公司交纳2010年1月至2018年7月期间的住宅物业服务费及2016年12月至2018年7月期间的车位物业服务费共计14115.66元； 二、被告张海宁应向原告广西泓福物业服务有限责任公司交纳2016年12月至2018年7月期间的专项维修资金727.88元； 三、被告张海宁应向原告广西泓福物业服务有限责任公司交纳水费1014.1元、公摊水费116.5元、公摊电费335.2元、车位公摊电费66.7元、生活垃圾处理费160元； 四、驳回原告广西泓福物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费534元，由原告负担267元，由被告负担267元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈华婕 人民陪审员  李爱芬 人民陪审员  卢志芬 二〇一九年十一月七日 书 记 员  覃景莲 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。