新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书（2019）新4223民初2747号原告（反诉被告）：沙湾县润泽房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91654223673438488Y。住所地：新疆沙湾县人民路南润泽小区**楼。法定代表人：宋玉珍，职务：经理。委托诉讼代理人：郑晓亮（一般代理），系新疆沙湾县三元法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：刘雯瑾，女，1994年6月26日出生，汉族，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：庞建江（特别授权），系新疆天正律师事务所律师。原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司诉被告刘雯瑾商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，被告刘雯瑾于2019年10月22日对原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司（以下简称润泽公司）提出反诉，本院予以受理。依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭审理。原告润泽公司的委托代理人郑晓亮，被告刘雯瑾的委托代理人庞建江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告润泽公司起诉时向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告立即支付原告购房款268275元，逾期付款利息38400元（160000元×20‰×12个月），代理费5000元，合计311675元，2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月18日，被告刘雯瑾就拖欠原告的××县住宅购房款268275元给原告出具还款协议书，约定2018年11月20日前支付8万元，2019年5月25日前支付8万元，2019年11月20日前支付68275元，2020年5月1日前支付4万元，如违约应承担2018年5月18日至实际付款之日利率24%的利息，并承担诉讼费、执行费、律师费、差费，同时还清本金，但第一期、第二期还款期限均已过，经原告多次催要无果，现诉至本院。被告刘雯瑾辩称，被告方承认欠原告方房款未向原告方支付，但是因为原告方未给被告方办理房产登记，被告方多次催促原告方产权登记，原告至今未将该房在产权部门办理登记，根据《商品房买卖合同》第十八条规定，本案属于现房交易，房屋于2018年5月21日交付，双方订立的《商品房买卖合同》约定第15条双方约定：“原告方应当在交付使用60日内报产权部门备案，若逾期未办理登记，由出卖人向买受人支付违约金”，原告未给被告办理产权登记；原告方出售的房屋基本上没有办理房产证，是因为拖欠了国土资源局资金，导致原告的大证无法办理，原告方没有办法给被告方办理所有权的小证。基于上述原因被告方认为原告方有丧失或者丧失履行能力的情形，故终止向原告方履行支付房款的义务，因原告方违约在先，导致被告方终止履行付款义务。反诉原告刘雯瑾反诉向本院提出诉讼请求:1、请求判令被反诉人立即给反诉人办理房屋产权证书；2、请求被反诉人承担违约责任20775元（277000元×15‰×15个月）；3、判令被反诉人承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年11月5日，反诉人和被反诉人订立《商品房买卖合同》，双方约定反诉原告购买反诉被告润泽三期3号楼3单元601室房屋一套，房屋价款为545275元，付款方式为分期支付，先支付27.7万元，剩余房款分四期支付。合同订立后反诉原告按照约定支付27.7万元付款后，反诉被告未按照合同约定办理房屋产权登记，致使反诉原告至今未取得房屋权属证书，根据法律规定反诉被告已构成违约。反诉被告润泽公司辩称，反诉原告要求反诉被告立即办理房产证无事实与法律规定，根据双方签署的还款协议书，反诉原告在未付清涉案房款的情况下先合同义务没有完成，构成违约，违约方无权主张违约责任。反诉原告要求反诉被告承担违约金无法律及事实规定，双方未约定办理房产证，驳回反诉原告的诉讼请求，由反诉原告承担本案诉讼费用。经审理查明：2017年11月5日，原告（反诉被告）润泽公司（出卖人）与被告（反诉原告）黄步才（买受人）签订商品房买卖合同。被告购买原告开发的××县，建筑面积128.30平方米，房屋每平米单价4250元，房屋总价款共计545275元。付款方式双方起初约定为首付购房款164275元，剩余381000元申请银行按揭贷款。后双方有协议将付款方式变更为首付购房款273725元，贷款272000元。后被告向原告支付房款277000元，剩余房款268275元，双方于2018年5月18日达成还款协议书，约定被告于2018年11月20日支付欠款8万元，2019年5月25日前支付欠款8万元，2019年11月20日前付清房款68725元，在2020年5月1日前付清欠款4万元。如不按时交纳所欠房款，将收取自实际欠款之日2018年5月18日至欠款全部付清为止按年利率24%支付欠款利息，并承担诉讼费、执行费、律师费，差旅费。另查明，该合同销售房屋为现房。原告向被告交付房屋后，被告办理所有入住手续居住至今。原告润泽公司要求与被告支付剩余房款及利息。反诉原告刘雯瑾购买房屋至今仍未取得房屋权属证书。反诉原告刘雯瑾主张反诉被告润泽公司立即给反诉人办理房屋产权证书并承担违约责任20775元（277000元×15‰×15个月）本院认为，原告（反诉被告）润泽公司与被告（反诉原告）刘雯瑾签订《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一、本诉部分。原告润泽公司以被告刘雯瑾未按约定时间交付房款为由要求被告支付房款并承担利息及律师费。被告刘雯瑾辩解因了解到润泽公司未交纳土地出让金、润泽公司不能办理产权过户手续才未按约交纳房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告按照约定及法律规定，办理房产证的义务在先，被告履行支付房款义务在后，因此被告行使先履行抗辩权，符合法律规定。本案中被告未付房款金额为268275元，原告未办理房屋产权证书给被告造成的损失，被告反诉主张为20775元，因此被告抗辩的先履行抗辩权仅能拒绝原告相应的履行要求，故对于原告主张被告给付剩余房款268275元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告主张的利息及律师费本院不予支持。二、反诉部分。反诉原告刘雯瑾要求反诉被告润泽公司给反诉原告办理产权证书，因该小区房屋截止目前因原告原因，客观上无法办理房屋产权证书，因此对原告的该请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付违约损失，虽原告主张的违约损失符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，但因反诉原告亦未履行给付房款的义务，给反诉被告造成了利息损失，因此对于反诉被告应未办理房屋产权证书而给反诉原告所造成的损失，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘雯瑾于本判决生效之日起十五日内支付原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司剩余房款268275元；二、驳回原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司要求被告刘雯瑾承担利息的诉讼请求。三、驳回反诉原告刘雯瑾反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分诉讼标的311675元，案件受理费因适用简易程序减半收取2988元，由原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司负担多诉部分416元；由被告刘雯瑾负担2572元。本案反诉部分诉讼标的20775元，案件受理费因适用简易程序减半收取319元，由反诉原告刘雯瑾负担多诉部分294元，由反诉被告原告沙湾县润泽房地产开发有限责任公司负担25元（本案本诉、反诉案件受理费已由原告、反诉原告预交，在本案执行时反诉被告按法律文书确定的数额一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并预交上诉费，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 张 琼二〇一九年十一月六日书记员 张佳磊