安徽省五河县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0322民初852号原告:五河县城市建设投资经营有限责任公司，住所地五河县城关镇老农业局院内，组织机构代码78651883-9。法定代表人：吴明海，该公司总经理。委托诉讼代理人：马利，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱传银，安徽淮光律师事务所律师。被告：蚌埠市佳佳环卫有限公司，住所地五河县康民路花木王农贸市场，统一社会信用代码9134032205445864XH。法定代表人：王传邦，总经理。委托诉讼代理人：付健，安徽君智律师事务所律师。原告五河县城市建设投资经营有限责任公司（以下简称五河城投公司）与被告蚌埠市佳佳环卫有限公司（以下简称佳佳环卫公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2017年9月15日向本院起诉，本院受理后，于2018年7月25日作出（2017）皖0322民初3295号民事判决，被告不服该判决，上诉至蚌埠市中级人民法院，蚌埠市中级人民法院认为“一审判决认定基本事实不清”，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五河城投公司的委托诉讼代理人马利、朱传银、被告佳佳环卫公司的法定代表人王传邦及其委托诉讼代理人付健均到庭参加诉。本案现已审理终结。原告五河城投公司诉称：蚌埠市佳佳环卫有限公司原名蚌埠市佳佳投资有限公司。2015年2月6日，原、被告双方签订租赁合同，约定：原告将坐落于五河县康民路的花木王农贸市场，共三层，建筑面积约9600平方米，商铺85间（其中二楼每间为上下二层），摊位96个，整体租赁给乙方，用于……等批发、零售经营；租期四年，前三年租期自2015年2月6日至2018年2月5日；第四年租期自2018年2月6日至2019年2月5日；……第二年起，租金须在新年度租赁期开始之日前一个月内付清；同时约定，被告不能按约定期限缴纳年度租金的，原告有权解除租赁关系等。协议签订后，原告已经按照约定履行了义务，但被告没有按照约定支付第二年度和第三年度的租金，且经原告数次催要无果。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院：1、依法判令解除原、被告双方于2015年2月6日签订的租赁合同；2、依法判决被告立即腾空花木王农贸市场租赁房、全部摊位及场地并将其交还原告；3、判令被告支付第二年和第三年度所欠租金206万元（租金118万元/年，两年应支付236万元，2017年7月27日已支付30万元）；诉讼费由被告负担。原告五河城投公司针对其诉讼请求和理由提交的证据为：1、原告的营业执照、组织机构代码，法定代表人身份证明，证明原告的主体资格。2、企业信用信息公示报告，证明蚌埠市佳佳投资有限公司在2016年5月19日更名为蚌埠市佳佳环卫有限公司。3、租赁合同一份，证明原、被告签订了租赁合同，合同约定了租赁期限，并约定乙方不能按约定期限缴纳年度租金的，甲方有权解除合同。4、五河县发展和改革委员会文件（五发改（2013）5号）、竣工验收备案表一份，证明原告是案涉租赁物的建设者，有权对租赁物进行租赁并收取租赁费，且案涉租赁物已通过验收。5、蚌埠（2017）皖0322民终538号判决书，证明本案租赁合同是合法有效合同，法院判决书已认定。被告佳佳环卫公司辩称，1、被告没有全面履行合同。原、被告双方签订的租赁合同标的物不是一般的房屋，原告应当提供符合安全标准、符合环境卫生标准的市场用房，但是至今原告也没有提供消防验收和环评报告及下水道畅通的验收报告。原告租赁的是按照法律规定不能按照农贸市场使用的不合格的建筑物，涉案建筑是一个没有完工，没有验收的未完工程。原告没有完全履行合同，是违反合同和法律规定的违约行为。2、被告同意解除合同，但不应当支付房屋租赁费。按《租赁合同》第四条约定：第二年起，租金需在新年度租赁期开始之日前一个月内付清。如乙方未如期缴清，则视为乙方不再继续租赁，合同终止，甲方将重新租赁。按照上述合同约定，原、被告双方在第二年就终止了合同，原告再向被告索要租赁费没有依据。3、原告的违约行为给被告造成损失。由于租赁的建筑物不符合消防、环保、卫生等条件，造成被告招商引资失败，使大量的建筑物空置，给被告造成了巨大的经济损失。同样的理由，在市场里经营的经营者两年不交租金，使被告无钱支付日常开支和缴纳原告的租金，这一切损失都是原告违约行为造成的，责任应当由原告承担。4、原告应当返还拆迁户经营摊位的搬迁过渡费租金32万元、摊位费18万元。《租赁合同》第十五条规定：“甲方配合乙方对享受优惠条件经营户给予认定。根据乙方优惠的数量，甲方配合乙方协调相关部门，按时间优惠金额，从乙方租金中退还”。涉案农贸市场建设的功能之一是解决花木王村拆迁农民就业，给于优惠并从租金里扣除，是当时县里的政策和合同约定的事实。5、被告按照县政府的要求改造市场的费用原告应当支付。五河县争创全省文明县工作指挥部会议纪要要求对花木王农贸市场基础设施改造的要求，改造费用应当由原告支付，原告至今没有支付上述费用。综上，双方的合同已经终止，原告提出的诉请前两项没有实际意义。因租赁的第二年因原告违约，合同已经实际终止，原告的第三项诉请，没有事实依据和法律依据。关于原告要求返还场地（租赁的标的物），被告同意返还且已经返还。请求驳回原告的诉讼请求，并赔偿被告的合理损失。被告佳佳环卫公司就其抗辩理由提交的证据为：1、蚌埠市五河县公安消防大队建设工程消防设计备案检查材料受理凭证，证明花木王农贸市场没有经过消防验收。2、计生委文件、情况说明，证明花木王市场没有消防环评未能通过，导致社区医院未能成立。3、下水道清污照片，证明花木王市场下水道始终不通，一直由被告找人清理，清理费用应从租赁费中扣除。4、五河县争创全省文明县工作指挥部[2016]第七期《会议纪要》、花木王市场外围、内部柜台地面改造施工照片及预算单（公厕、地面、柜台）、户外显示屏制作合同、菜市场门头制作价格明细表，证明以上改造项目费用应在租赁费中扣除。5、招租方案，证明经营场所面积超过一万平方米，室内面积是九千多平方米。6、花木王村委会证明，证明2016年花木王因拆迁需要，将部分拆迁户安置在农贸市场二楼，因此产生的32万元费用应从租赁费中扣除。7、决算单7份，证明被告装修了儿童乐园等，若原告要求解除合同，应赔偿被告装修物未使用年限的费用。8、录音资料、改造情况说明一份，证明房屋交付有瑕疵，被告多次找原告方协调。9、五河县公安消防大队出具的情况说明一份，证明五河县花木王农贸市场没有办理消防验收备案手续。10、证人欧某证言的主要内容：我在花木王农贸市场做生意，当初鼓励我们过来，说不收租赁费，至今也没有人向我收租赁费，我也没有交过租赁费；市场内现在环境很差，下水道不通等，生意很差。11、证人张某证言的主要内容：县政府为了迎接创建文明城市，承诺进驻花木王农贸市场不收租赁费，我们就到花木王农贸市场做生意，至今没有交过租赁费；市场内的下水道不通，而且消防不合格，着火也没有办法扑灭。12、租赁合同复印件1份，证明合同的第四条明确约定逾期缴纳租赁费的视为解除租赁合同，第二年被告没有缴纳租赁费。13、装饰工程报价表4份，证明租原告房屋进行装修改造后因无消防设施，该房屋没有租赁出去导致的房屋装修损失800167元。14、施工合同3份、证明因政府的要求对厕所、杀鸡场所、商场的门头牌、大门改造费用共计234342.5元。经庭审举证、质证，本院对原、被告所提供的证据认证如下：（一）对原告提供证据1-5的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。（二）对被告所提供的证据1、9、12的真实性、合法性、关联性予以认定。证据2、3虽具有真实性，但达不到被告的证明目的。对证据4中的会议纪要的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定，对证据4中的其他证据与本案没有关联性，不予认定。证据5、6、7虽具有真实性，但与本案没有关联性，不予认定。证据8没有其他证据印证其具有真实性，故对其真实性不予认定。证据10、11的证人证言结合其他证据，对其真实性予以认定。证据13、14与本案没有关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为甲方（出租人）与作为乙方（承租人）的被告及丙方（管理方）于2015年2月6日签订了一份《租赁合同》，该合同主要内容：“一、甲方将座落在五河县康民路的花木王农贸市场，共三层，建筑面积约9600平方米，商铺85间（其中二楼每间为上下二层），摊位96个，整体租赁给乙方，用于无污染、无噪音的干鲜果、蔬、禽、蛋、肉类、水产品、豆制品、日用百货以及粮油等相关农副产品批发、零售经营。不得用于餐饮、娱乐、浴池、宾馆、网吧、易燃、易爆等以及其他国家禁止或有污染的行业。二、租期：4年（3+1模式）。前三年租期自2015年2月6日至2018年2月5日；第四年租期自2018年2月6日至2019年2月5日止。三、租金：前三年每年租金为人民币118万元；第四年租金按拍租成交价118万元增加10%，即年租金为人民币129.8万元。四、付款方式及时间：第一年租金，在乙方中标后的规定时间内，乙方以转账方式，将履约保证金10万元及第一年租金118万元一次性付清；第二年起，租金须在新年度租赁期开始之日前一个月内付清（以承租人租金到达出租人指定账户为准）。如乙方未如期交清，则视为乙方不再继续租赁，合同终止，甲方将重新租赁。乙方没有按照本合同第九条规定提前三个月书面告知解除合同的，保证金不退。五、乙方所交纳的10万元履约保证金在合同期满或合同终止时，乙方无违约行为，并在十五日内自行清场搬离的，甲方全额无息退还。否则，此款不退。六、租赁期内所产生的相关税、费（如水、电、卫生、消防、安全、日常管理、门前三包、房屋设施维修及基础设施的改造升级等费用及乙方的经营税、费），由乙方承担，并负责相关事项的实施。甲方所用驻市场管理办公室，由乙方无偿提供。七、关于房屋的修缮。如因房屋质量原因，需要对房屋进行维修改造的，由甲方负责维修改造，其费用由甲方承担；如因乙方使用不当造成房屋损毁，由乙方负责维修，其费用由乙方承担；甲方不为乙方提供免收租金的装修、改造时间；乙方如对承租房屋进行装修、装潢和设施、设备安装等，须将施工方案书面告知甲方，在不影响、破坏房屋结构和安全的情况下，经住建、消防等相关部门认可，并经甲方书面同意后，乙方在确保安全的情况下，自行施工，费用自理，乙方不得以任何理由要求甲方承担任何费用；租赁期满，乙方须将房屋无条件交给甲方，且乙方不得以任何理由主张装修、装潢、改造及添加、增加的设施设备发生的任何费用；租赁期满或合同终止后，乙方不得拆除装修、装潢和所安装物品，其所有权归甲方所有。……”。合同签订后，被告并支付了第一年房屋租金118万元及10万元保证金，原告将花木王农贸市场的房屋交付给了被告经营管理。被告接管该市场房屋后对该市场房屋及有关设施进行了必要的装修、改造。在租赁期内，被告又支付给了原告第二年第三年房屋租赁费30万元。现合同期限已届满，被告于2019年6月30日已将租赁的花木王农贸市场房屋移交给原告，且原告当庭表示放弃第2项诉讼请求。本院认为，2015年2月6日，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律法规规定，合法有效。双方应按合同约定享有各自的权利并履行各自的义务。被告租赁原告房屋，按合同约定应支付租赁费用给原告。合同约定前三年租金每年为118万元，第一年租金被告已付清，第二年、第三租金合计为236万元，被告已支付30万元，尚欠206元，原告要求被告支付第二年度和第三年度房屋租赁费206万元，有事实和法律依据，本院应予支持。该合同约定租赁期限为2015年2月6日至2019年2月5日，现已履行完毕，原告再主张解除租赁合同已无实际意义和必要，故该项诉讼请求不应予支持。被告于2019年6月30日已将租赁的花木王农贸市场房屋移交给原告，且原告当庭表示放弃第2项诉讼请求。被告抗辩称该花木王农贸市场没有取得消防验收许可证，合同无效，原告不能主张租赁费的由不成立。对于被告要求原告赔偿其损失和返还拆迁户经营摊位的搬迁过渡费、摊位费及支付给被告按照县政府要求改造市场的费用。系另一法律关系，被告可另行主张权利。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蚌埠市佳佳环卫有限公司欠原告五河县城市建设投资经营有限责任公司第二年度和第三年度租赁费2060000.00元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告五河县城市建设投资经营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11640元，由被告蚌埠市佳佳环卫有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审 判 长  杨代昌审 判 员  朱翠红人民陪审员  张业宽二〇一九年十一月二十一日法官 助理  谢双双书 记 员  刘 月附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，收法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。