浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0402民初6706号 原告（暨反诉被告）：朱虹，女，1959年2月11日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告（暨反诉被告）：何惠玲，女，1961年3月23日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 两原告委托诉讼代理人：孟昭晖，江苏海越律师事务所律师。 被告（暨反诉原告）：杨晓凡，男，1993年11月26日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：韩晓敏，上海鼎善律师事务所律师。 原告朱虹、何惠玲与被告杨晓凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告提起反诉，本院予以受理，后于2019年11月6日召开庭前会议，并于当日公开开庭进行了审理，原告朱虹、何惠玲的委托诉讼代理人孟昭晖和被告杨晓凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱虹、何惠玲提出诉讼请求：1.被告向两原告交付嘉兴市××幢××室房屋及附属车位；2.被告涤除嘉兴市××幢××室房屋上设立的抵押权，并协助原告办理上述房屋及附属车位的过户手续，将上述房屋及附属车位过户至两原告名下；3.被告支付两原告违约金42624元（自2019年8月13日起至办理房屋过户之日止，按每日888元支付违约金，现暂计至2019年9月30日）；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告承担律师费15000元、财产保全担保费（保函）2960元。事实和理由：朱虹、何惠玲和杨晓凡于2019年7月1日签订《房地产转让居间合同》，合同约定杨晓凡将其名下位于嘉兴市××幢××室房屋及附属车位作价1480000元出售给朱虹、何惠玲，并约定签约当日朱虹、何惠玲支付被告定金100000元，于2019年7月27日前支付650000元，产权过户当日支付730000元，杨晓凡应于收到第二笔款项后7日内协助办理房屋过户手续。合同签订后当日，朱虹、何惠玲支付了定金100000元。后朱虹、何惠玲资金出现问题，故于2019年7月20日通过中介告知杨晓凡，经原、被告及中介方沟通协商，最终确认朱虹、何惠玲须于2019年8月15日前支付第二笔650000元。朱虹、何惠玲后于2019年8月5日向被告支付了第二笔650000元，杨晓凡在收款后当天将该款项退回，不同意办理房屋过户，并认为朱虹、何惠玲违约，要求没收定金100000元，或将讼争房屋总价提高至1550000元。综上，杨晓凡以其实际行为表明其不愿继续履行合同，已构成违约，根据合同约定应按每日购房款总价的万分之六，即888元标准支付违约金。 被告杨晓凡答辩称，同意交付房屋及附属车位，前提是对方需要出示足够资金购买此房屋，并且一次性付清。对于违约金不认可，诉讼费、律师费应由败诉方承担，这是合同里约定的。保费2960元是原告自己的事，应该原告自己承担。 反诉原告杨晓凡提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告承担10万元定金的违约责任；2.反诉被告继续向反诉原告履行《房地产转让居间合同》；3.反诉原告为诉讼支出的律师费15000元由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告明确第二项诉讼请求具体履行方式为反诉被告先行支付650000元房款，用于反诉原告还清银行剩余贷款并涤除抵押权，产权过户当日由反诉被告先行支付730000元房款，反诉原告再配合办理房屋产权过户手续并交房。事实和理由：2019年7月1日，经嘉兴市君悦房地产经纪有限公司（以下简称君悦房产经纪公司）居间介绍，杨晓凡作为出卖方，朱虹、何惠玲作为购买方签订《房地产转让居间合同》，约定杨晓凡将其所有的嘉兴市××幢××室及车位以1480000元价格出卖给朱虹、何惠玲，签约时支付100000元定金，2019年7月27日前支付650000元，产权过户当日支付730000元，杨晓凡收到朱虹、何惠玲支付的第二次房款650000元后立即进行还贷操作，朱虹、何惠玲支付第二次房款650000元之后的7个工作日内过户，本合同在签订履行过程中出现违约情形的，守约方有权选择要求违约方承担定金责任或违约金责任。合同签订当日即7月1日，朱虹、何惠玲支付第一笔100000元的定金。2019年7月4日，杨晓凡向涉案房屋的贷款银行申请提前一次性还清房贷，银行审批同意，杨晓凡需在2019年7月27日前清偿剩余贷款以使银行解除抵押，否则杨晓凡对银行违约且在一个月内不得申请一次性还清放贷。但朱虹、何惠玲未依约在2019年7月27日前支付第二笔房款650000元，导致杨晓凡无钱在2019年7月27日向银行清偿涉案房屋剩余贷款。因此，由于朱虹、何惠玲的违约行为导致杨晓凡在一个月内无法履行房屋买卖交易。朱虹、何惠玲未在2019年7月27日前支付房款构成违约后，杨晓凡告知其须适用定金责任扣除已交付的100000元，故朱虹、何惠玲如想继续履行合同需及时向杨晓凡支付750000元，被告朱虹、何惠玲不同意扣除100000元定金，2019年8月5日（已逾期9天）朱虹、何惠玲只支付了650000元，并非750000元。杨晓凡拒绝接受其不足额支付房款的行为，故当天即将退还，坚持要求朱虹、何惠玲足额支付750000元房款。另外由于贷款银行的限制，被告逾期支付650000元，也无法在7个工作日内完成过户，基于此，杨晓凡先行退回650000元。2019年8月12日，杨晓凡委托律师发送律师函给朱虹、何惠玲，继续催告起接到律师函10日内支付750000元。另外因为朱虹、何惠玲表示第二笔650000元逾期的原因是其房屋动迁过程中发生纠纷而导致起诉，故短期内房屋动迁款无法发放，才导致朱虹、何惠玲未能在2019年7月27日前支付第二笔650000元，朱虹、何惠玲多方借款才在2019年8月5日凑得650000元。故杨晓凡通过律师函行使不安抗辩权，要求第三笔购房款730000元，需要在产权过户当日先由朱虹、何惠玲支付，然后杨晓凡再过户。朱虹、何惠玲回函要求解除房屋抵押、办理过户手续，但不适用定金罚则。2019年8月23日，杨晓凡通过微信告知朱虹、何惠玲，要求搁置10万元的定金责任，如朱虹、何惠玲打算继续购买房屋的需尽快支付650000元。但朱虹、何惠玲立即拒绝。双方纠纷源于朱虹、何惠玲逾期支付第二笔650000元购房款，且在违约情况下拒绝承担100000元定金责任，才导致房屋买卖交易未能完成。 反诉被告朱虹、何惠玲答辩称，房屋买卖过程中，反诉被告不存在违约情形，不应承担违约金，反诉被告同意继续履行案涉合同，关于律师费并非必要支出，不应由反诉被告承担。 当事人围绕本诉及反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下:1.朱虹、何惠玲提交的微信聊天记录和杨晓凡提交的微信聊天记录经质证真实性均无异议，本院予以确认，但就证据对各自主张的待证事实证明力问题在下文中一并阐述。2.朱虹、何惠玲提交的民事委托代理合同、发票、保单和杨晓凡提交的法律服务委托协议、转账凭证、发票经审核具有真实性，本院予以认定。3.根据朱虹、何惠玲申请，本院准许证人李某（女，1987年2月4日出生，汉族，系君悦房产经纪公司工作人员）出庭作证，对于其证言中涉及“8月3日，原、被告双方在君悦房产经纪公司碰面进行协商”一事，双方均不持异议，本院予以确认，对于其他证言内容，鉴于证人并非双方合同的直接经办人，也不是直接负责与杨晓凡沟通延期付款的业务员，在无其他证据予以佐证的情况下，其证言对于原告主张杨晓凡同意无条件延期至8月15日付款不具有证明力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月1日，杨晓凡作为出让方（甲方）、朱虹、何惠玲作为受让方（乙方）和君悦房产经纪公司作为居间方（丙方）共同签订《房地产转让居间合同》，约定：经丙方居间服务，甲方同意将个人名下坐落于嘉兴市××幢××室房屋及车位转让给乙方，房屋总价1480000元；签约时乙方支付甲方定金100000元，2019年7月27日前支付650000元，产权过户当日支付730000元；乙方于2019年7月1日前支付10000元给丙方保管，丙方于房屋交接后5个工作日内直接支付给甲方；该房屋尚有银行抵押贷款的，乙方有权要求甲方向银行办理提前还款手续，在甲方尚欠银行贷款本息范围内的付款，乙方有权向甲方的贷款银行支付；本合同不涉及按揭贷款的，甲、乙双方应在2019年8月3日至房屋权属所在地房产交易办证大厅办理房屋交易、权属登记过户相关手续；交房时间为产权过户当日；甲方未按约定时间办理交房、办证手续或存在其他怠于履行合同义务的行为，甲方应按日向乙方以本合同购房款的万分之六支付违约金；乙方未在合同约定的时间内支付购房款，乙方应按日以未付购房款万分之六向甲方支付违约金；甲乙双方对于先履行义务的一方不履行义务，后履行义务的一方有权拒绝履行自己的义务且并不因此承担违约责任。但对于先履行义务的一方履行义务后，后履行义务的一方应当立即按合同约定恢复履行义务，否则仍应承担违约责任；违约方除向守约方支付违约金、赔偿损失外，还应当承担守约方实现债权的费用包括但不限于律师费、交通费、差旅费、诉讼费、财产保全担保费、公证费等相关费用；本合同在签订、履行过程中出现违约情形的，守约方有权选择要求违约方承担定金责任或违约金责任；各方主体以电话、微信、短信、信件等各种进行交流的，均视为有效的沟通方式；等等。同时各方在合同的第十六条“其他约定”中注明：由中介协助甲方完成该房依法过户及归还贷款（该房尚有贷款）；甲方收到乙方第二期房款人民币650000元后立即进行还贷操作并由中介协作办理，甲方承诺该房除有银行贷款之外无任何抵押；过户时间确定为乙方支付第二期房款之日起的7个工作日内。合同签订后，朱虹、何惠玲支付杨晓凡定金100000元（其中10000元按合同约定交于居间方君悦房产经纪公司保管）。 2019年7月24日，朱虹通过微信向杨晓凡表示资金出现问题，将无法及时支付第二期房款650000元，希望协商解决。7月28日，朱虹再次通过微信向杨晓凡表示因老房拆迁过程中款项分配产生争议导致其资金未能及时到位，目前无法明确解决时间，并提出可以作适当赔偿或者帮助寻找另外的买家等解决方案，希望就后续问题与杨晓凡进行协商。8月3日，双方在君悦房产经纪公司碰面进行协商（庭审中朱虹、何惠玲陈述双方在此前已通过君悦房产经纪公司的业务员联系达成一致意见即杨晓凡同意无条件延期至8月15日支付第二笔房款650000元，8月3日当天碰面对该协商结果再次予以确认；庭审中杨晓凡陈述其在和业务员电话沟通时明确同意朱虹、何惠玲延期至8月15日支付第二笔房款650000元的前提是对方必须要承担一定金额的违约金，而8月3日当天碰面双方并未达成一致的协商结果）。8月5日，朱虹向杨晓凡转账支付房款650000元，杨晓凡于当日将650000元房款转账退还给朱虹。8月12日，杨晓凡委托上海鼎善律师事务所向朱虹、何惠玲寄送律师函，表示“鉴于你方（朱虹、何惠玲）未于2019年7月27日前支付650000元的违约行为，将不予返还已支付的100000元定金”，并提出“若你方（朱虹、何惠玲）准备继续履行该房屋买卖交易，在收到本函告信息之日起10日内向杨晓凡支付750000元（补足首期100000元的定金以及第二期650000元房款），同时要求履行不安抗辩权，第三期购房款730000元需在产权过户当日先行支付，我方（杨晓凡）再将房屋产权过户”等等。朱虹、何惠玲收件后委托江苏海越律师事务所向杨晓凡寄送律师函，表示“因朱虹、何惠玲资金出现问题，及时于2019年7月20日通过中介告知你方（杨晓凡），经三方协商沟通最终确认第二笔650000元的付款期限延长至2019年8月15日”，并认为己方（朱虹、何惠玲）不存在违约情形，要求杨晓凡继续履行合同并赔偿逾期办理房屋过户手续的违约金等。此后，双方因履约问题发生争议始终未能达成一致意见，遂纠纷成诉。 另查明，朱虹、何惠玲为申请诉讼保全支出保险费2960元、律师代理费15000元（尚未支付）。杨晓凡为本案诉讼支出律师代理费15000元。 本院认为，本案是一起房屋买卖合同纠纷。合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告之间签订的《房地产转让居间合同》系双方真实意思表示，具有法律效力。对于原、被告各自主张的违约责任承担和损失赔偿问题，本院分析认为：其一，合同中明确约定朱虹、何惠玲应于2019年7月27日前支付房款650000元，但根据庭审查明的事实可知朱虹、何惠玲未能按期足额支付。原告虽提出曾通过居间方业务员协商并征得杨晓凡同意无条件延期至8月15日付款，但对此未能提供充分证据予以证明，仅凭截取自杨晓凡和业务员的部分微信聊天记录内容并不能断定原、被告双方已就无条件延期付款事项达成合意，退一步讲，从杨晓凡提供的微信聊天记录内容（朱虹于2019年7月28日的微信对话）看，至少在付款期限届满前双方并未就延期付款一事达成合意，且事实上双方在8月3日曾于居间方处进行长时间的协商，对于协商结果双方直至庭审仍各持一词。故本院认为，本诉原告朱虹、何惠玲未能按期足额支付第二期房款的行为，构成违约；其二，合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。考虑本案情形，双方在合同中约定“甲乙双方对于先履行义务的一方不履行义务，后履行义务的一方有权拒绝履行自己的义务且并不因此承担违约责任。但对于先履行义务的一方履行义务后，后履行义务的一方应当立即按合同约定恢复履行义务，否则仍应承担违约责任”，朱虹、何惠玲虽未能在7月27日前按约支付第二期房款，但在此前已多次通知杨晓凡告知相关情况并于8月5日转账支付了第二期房款650000元，杨晓凡收到房款后未能履行合同义务或采取其他适当措施，致使双方矛盾激化、房屋买卖交易搁置，亦构成违约。故综合以上因素，考虑双方的合同约定、合同履行程度、违约情形以及对于合同继续履行的共同意愿，根据公平诚信原则，本院对本诉原告要求本诉被告赔偿违约金、保险费和律师代理费、诉讼费的诉讼请求不予支持，对反诉原告要求反诉被告承担100000元定金的违约责任、赔偿律师代理费、反诉诉讼费的诉讼请求不予支持。 根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现反诉原告要求反诉被告继续履行合同，反诉被告对此不持异议，本院予以支持。但考虑到涉案房屋尚有贷款余额未还清且有抵押登记，为确保合同能够继续履行，避免因履行内容不明确产生无法执行的风险，根据双方当事人的诉讼主张，结合合同履行进度、房款交付情况、房屋实际状态等因素，对于继续履行的具体事项本院在判决中一并予以明确。关于杨晓凡提出要求在具体履行过程中调整履行合同义务的先后顺序即由朱虹、何惠玲先行支付730000元房款，其再配合办理房屋产权过户手续并交房，缺乏合同依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、反诉原告杨晓凡和反诉被告朱虹、何惠玲于2019年7月1日签订的《房地产转让居间合同》继续履行； 二、反诉被告朱虹、何惠玲于本判决生效之日起七日内支付反诉原告杨晓凡房款650000元； 三、判决第二项执行完毕后三日内，被告杨晓凡到涉案房屋嘉兴市××幢××室的贷款银行办理抵押贷款清偿手续，清偿完毕后被告杨晓凡立即到房管部门办理抵押权撤销手续； 四、判决第三项执行完毕后七日内，被告杨晓凡协助原告朱虹、何惠玲办理涉案房屋所有权转移登记手续，将嘉兴市××幢××室房屋及车位过户至朱虹、何惠玲名下，全部税费由朱虹、何惠玲承担； 五、判决第四项执行完毕后当日，反诉被告朱虹、何惠玲支付反诉原告杨晓凡剩余全部房款730000元； 六、判决第五项执行完毕后当日，被告杨晓凡将嘉兴市××幢××室房屋及车位交付给原告朱虹、何惠玲； 七、驳回原告朱虹、何惠玲的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告杨晓凡的其他诉讼请求。 本诉案件受理费9252元、保全申请费5000元，由原告朱虹、何惠玲负担；反诉案件受理费9578元，由反诉原告杨晓凡负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 范春郁 二〇一九年十一月二十六日 法官助理 陈叶君 书 记 员 李丹妮