昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10113号原告：云南正基物业服务有限公司，住所地云南省昆明市春城路68号证券大厦2606室。法定代表人：谭琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雅丽、李艳雯（实习律师），云南民启律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨波，男，汉族，1989年4月24日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：赵曙锋，云南说法律师事务所律师，特别授权代理。原告云南正基物业服务有限公司诉被告杨波租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告云南正基物业服务有限公司的委托诉讼代理人王雅丽、李艳雯、被告杨波及委托诉讼代理人赵曙锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南正基物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2018年6月20日至2019年8月19日的租金59249元及每日千分之五的滞纳金16082元；2、判令被告根据合同承担10000元的违约金；3、判令与被告从2019年8月19日起解除合同搬离租赁的场地(该场地年租金为53000元）；4、判令被告自2019年8月19日起按照双方约定租金支付实际场地使用费至完全搬离租赁的场地；5、案件的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告云南正基物业服务有限公司与被告杨波于2017年6月20日签订《房屋租赁合同》，该协议约定原告将德惠小区14栋地下室300平米场地租给杨波作为百货、小电器及相关产品的经营用房，租期为2017年6月20起至2022年6月30日止，租金为53000元/年，一年一付。此后杨波分别于2017年11月、2017年12月、2018年1月、2018年3月向原告支付租金共计50000元。2018年3月至今未再向原告支付过租金。根据上述《房屋租赁合同》第八条的规定，被告有权单方解除合同。但杨波在拖欠租金且己解除合同的情况下仍占用该场地。原告于2019年8月1日发函催告杨波支付拖欠的租金和搬离场地，但杨波在收到催款函后一直未搬离场地且也未足额支付原告租金。被告杨波答辩称:原告的诉请不是事实，也不符合法律规定。因为原告不是房屋租赁合同的适格主体，原告无权对房屋进行出租。请法庭驳回对方的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供了以下证据，营业执照、法定代表人身份证明书、杨波身份证明书、《房屋租赁合同》、云南正基物业收款单据、催款函及送达照片、《前期物业管理服务委托合同》。被告围绕诉讼请求提供了以下证据，《房屋租赁合同》、《告知函》、《关于解除房屋租赁的函》、交款收据。本院组织当事人进行了证据质证。以上证据原、被告双方对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据滞纳金明细表，系原告单方制作，本院不予采纳。本院认定事实如下：2017年6月20日，原告与被告杨波签订了《房屋租赁合同》，该协议约定原告将昆明市德惠小区14栋地下室管理区域内300平米场地租给杨波作为百货、小电器及相关产品的经营用房，租期为2017年6月20起至2022年6月20日止，租金为53000元/年，一年一付，签订合同时一次性支付第一年的租金及相关费用，每年租金在上一年租金到期前1个月缴纳当年租金及相关费用。杨波在该合同上签字，并加盖盘龙区通宝超市印鉴（该超市没有在工商机关登记）。合同签订后，被告杨波陆陆续续支付了2017年6月20日起至2018年6月19日的租金，从2018年6月20日起至2019年6月19日的租金还拖欠原告43000元未付,2019年6月20日后租金也未支付。2018年6月28日，被告向原告发出《告知函》，认为德惠小区需要进行改造施工，改造工程由昆明市盘龙区政府实施，被告租用的14栋地下室必须提前终止合同，不再租用并予以收回，要求被告在2018年7月5日前付清所有的租金和水电费。2018年11月14日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，称因被告未按时向原告交付租金、水电费，造成原告一定损失。因德惠小区改造的需要，原告必须及时腾空14栋地下室超市，现根据合同第七条.5、规定，现铺面因不可抗力的因素不能继续出租，要求被告于2018年11月15日前腾空14栋地下室超市并解除合同，并于2018年11月15日前支付原告2018年6月20日至2018年11月9日租金20619元，于2018年11月15日前支付电费33458元，现函告被告于2018年11月18日前解除租赁合同并支付原告所欠费用。2019年5月7日，原告向被告发出《告知函》，称因政府及消防大队要求，现将14栋地下室终止合同，不再租用并予以收回，要求被告于2019年5月12日前付清所有的租金和水电费，办理交接手续。2019年8月1日，原告再次发出《催款函》，认为依据《房屋租赁合同》第八条的规定，原告有权单方解除合同，要求被告收到此函的5日内将拖欠的租金56000元支付给原告并清空搬离该场地。本院认为：本案所争议的焦点是，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是否有效？如果合同有效，在合同的履行过程中，被告是否有违约行为，是否达到解除合同的条件？本院认为，云南锡业房地产开发经营有限公司将云锡地产北市区蒜村经济适用房小区交由原告云南正基物业服务有限公司委托管理，原告取得了小区物业的管理权，同时原告与被告签订的《房屋租赁合同》内容没有违反法律法规的规定，应当合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同在依法成立以后，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。依据《房屋租赁合同》的规定，双方约定租金每年53000元，一年一付，签订合同时一次性支付第一年的租金及相关费用，每年租金在上一年租金到期前1个月缴纳当年租金及相关费用。因此,被告应当依照《房屋租赁合同》约定的时间按年一次性支付租金。但是被告没有依据合同规定的时间支付租金，而是从合同签订后不定期支付部分租金，其行为是违反了《房屋租赁合同》的规定，显属违约，按照《房屋租赁合同》规定，逾期支付租金超过14日，原告有权单方解除合同，原告在2019年8月1日向被告发出《催款函》，被告未及时支付所欠租金，原告要求于2019年8月19日起解除租赁合同,于法有据，本院予以支持。被告从2018年6月20日起至2019年6月19日还拖欠原告43000元租金，2019年6月20日至2019年8月19日还拖欠8833元租金，两项共计51833元租金未支付。由于双方在租赁合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，显属过高，原告也没有提交实际发生的损失为多少，本院酌情支持违约金10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告云南正基物业服务有限公司与被告杨波于2019年8月19日解除《房屋租赁合同》；二、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司从2018年6月20日起至2019年8月19日的租金51833元；三、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司违约金10000元；四、被告杨波于本判决生效之日起十日内支付原告云南正基物业服务有限公司从2019年8月20日起至实际搬离昆明市德惠小区14栋地下室管理区域内300平米场地之日止的租金（按年租金53000元计算）；五、驳回原告云南正基物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币3067元减半收取1533.50元由被告杨波承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓新萍二〇一九年十一月十一日书记员  普文娅