广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3694号 原告：文权芳，女，汉族，1965年1月6日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈文泓，女，汉族，1999年2月4日出生，住广西北海市海城区。 被告：广西鸿源先科股份有限公司，住所地：广西北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、202室，统一社会信用代码：914505002828809309。 法定代表人：黄耀锋。 第三人：韦方，男，汉族，1964年1月4日出生，住广西北海市。 委托诉讼代理人：陈铭东，广西洵美律师事务所律师。 原告文权芳诉被告广西鸿源先科股份有限公司（简称“鸿源先科”）、第三人韦方商品房预售合同纠纷一案，本案于2019年8月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告文权芳及其委托诉讼代理人陈文泓，第三人韦方的委托诉讼代理人陈铭东到庭参加诉讼，被告鸿源先科经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告文权芳的诉讼请求如下：1、确认原告与被告之间的《商品房买卖合同》真实、有效；2、被告协助原告办理位于北海市鸿源生态新城H栋101、201号房的不动产权证（该房为两层复式楼，建筑面积共337.05平方米）；3、确认被告与第三人韦方之间的《商品房买卖合同》无效；4、被告、第三人韦方协助原告撤销备案在第三人韦方名下的位于北海市鸿源生态新城H栋101、201号房《商品房买卖合同》备案登记。 事实与理由：2004年8月7日，原告、陈冰先生与被告签订了鸿源生态新城H栋101号房的《商品房买卖合同》，并于2006年实际占有、使用房屋。2006年12月，原告与陈冰希望依据《商品房买卖合同》约定的按揭贷款方式履行合同，原告与陈冰多次联系被告才知晓被告因筹集资金需要，与其员工第三人韦方进行了虚假的商品房交易活动、于2004年1月10日办理了房屋备案登记手续。被告向原告及陈冰承诺还清银行贷款后，即可办理解押手续，注销备案在第三人名下的房屋备案登记。2008年，原告与陈冰协商一致，该房屋归原告一人所有，原告于同日与被告变更合同，将买受人变更为原告一人。原告于2013年6月6日交纳完全部购房款445044元，被告向原告出具不动产销售发票和承诺书，承诺在原告办理契税完税证明后75个工作日办理房产证，原告于同年6月14日缴纳契税并取得完税证明，但因第三人韦方办理了案涉房屋的《商品房买卖合同》备案登记，原告至今未能办理房屋产权登记，故诉至本院请求判如所请。 被告鸿源先科书面辩称：1、在鸿源生态新城开发之初，鸿源先科因筹集资金需要，于2004年征得第三人韦方的同意后，与其签订鸿源生态新城H栋101号房名义上的《商品房买卖合同》并以韦方的名义与建设银行签订了《个人住房借款合同》以获取开发资金，同时将该商品房办理备案到韦方名下，至2008年6月，鸿源先科已经替韦方全部清偿了按揭借款本息，第三人对鸿源先科运作开发资金的方式、过程是了解、配合的，且从未提出异议；2、鸿源先科取得开发资金建设商品房后，于2004年8月与陈冰（2008年变更为文权芳）签订鸿源生态新城H栋101号房的正式《商品房买卖合同》，鸿源先科于2006年7月将房屋交付原告使用，截至2013年6月，原告已付清全部购房款455044元。 第三人韦方述称：1、韦方从未与被告签订《劳动合同》，不是其员工，更没有签领过工资；2、韦方是位于北海市海城区鸿源生态新城H栋101号房屋的买受人，韦方已履行合同买受人义务，并于2004年2月11日按照程序办理了预购商品房合同备案、向建行北海分行办理了按揭贷款，韦方与被告之间的预购商品房合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；3、韦方与被告之间存在合法、真实的商品房买卖交易，因韦方所在公司对被告享有债权，双方协商一致用商品房购房款折抵债权，原告主张韦方与被告之间存在虚假交易，但未提交充分证据予以证实；综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。第三人韦方对原告文权芳提交的第一组证据的4《回复文权芳》、5《离婚证、离婚协议书》、6《说明书》有异议，认为与第三人无关。原告文权芳对第三人韦方提交的证据3《一般业务申请书、活期个人交易明细查询》的关联性、证明内容有异议，认为该购房贷款是被告所交。对当事人提出异议的证据，因当事人均无法提出相反证据予以推翻，且确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院查明的法律事实如下： 鸿源先科与案外人陈冰签订《商品房买卖合同》一份，由陈冰购买位于鸿源生态新城H栋101、201号商品房。 2004年8月7日，同日，鸿源先科（出卖人）与案外人陈冰（买受人）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，对陈冰购买的鸿源生态新城H栋101、201号商品房事宜主要约定如下，本合同签订后五日内，买受人向出卖人支付房价款20%（86300元），房价款80%（343000元）由买受人向银行申请按揭贷款；出卖人将商品房交付买受人后90日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，出卖人、买受人双方共同按有关规定办理商品房买卖过户手续，买受人领取商品房权属证书，如果由于出卖人不能按上述约定期限将办理权属登记的资料报产权登记部门，而造成买受人不能申领商品房权属证书，出卖人应向买受人承担违约责任。 同日，鸿源先科（甲方）与案外人陈冰（乙方）再次签订《补充协议》一份，主要约定经双方协商，就乙方购买甲方所开发的鸿源生态新城H栋101、201号房的首付款缴付事宜订立以下条款；乙方所购上述房屋的首付款为86300元，在签订上述房屋买卖合同时，乙方向甲方支付完上述首付款后，甲方立即借给乙方81300元用于房屋装修，即乙方实际向甲方支付首付款5000元；甲方借给乙方的上述款项，乙方从签订本补充协议之日起两年内还清给甲方，甲方不计收乙方利息，如果乙方在两年内提前还清给甲方，乙方将享受甲方的以下优惠政策：提前半年还清，减免2000元，提前一年还清，减免3500元，提前一年半还清，减免5000元；乙方办理完上述付款和借款手续后，甲方即为乙方办理上述房屋的按揭贷款事宜，乙方必须提供办理按揭贷款事宜所需的有效证明文件；乙方所购房屋的产权证待乙方还清所欠甲方的借款81300元，甲方将根据办理产权证的有关规定，为乙方办理所购房屋的产权证；乙方如不能对所购房屋继续履行偿还银行按揭贷款事宜或乙方逾期不还清所欠甲方的81300元，甲方有权对乙方所购上述房屋另行处置，乙方已支付的部分首付款和已履行的偿还银行按揭贷款款项即全部转为乙方租用上述房屋的租金，归甲方所有。 2008年2月22日，陈冰向文权芳出具书面材料一份，载明“本人全额出资购买装修的位于北海鸿源生态新城H栋101/201号房，现愿以壹拾陆万元成本价转让文权芳女士名下。文权芳将全额款项存入本人交行账户，账号：62×××23或陈冰指定的韦文胜律师账号。经确认后请办理购房合同更名为为文权芳的手续。如文权芳按揭手续等办不好本人愿退回全额款项，购房合同变更回本人名下”。 根据该书面材料，文权芳作为买受人与鸿源先科重新签订《商品房买卖合同》一份，主要约定文权芳购买鸿源先科开发位于鸿源生态新城的H幢101号房，建筑面积337.05平方米，房屋总价款455018元，采取银行按揭方式付款，首付款不少于总价款的30%。合同未对产权登记进行约定。 原告主张在重新签订合同后，被告即收回了陈冰作为买受人所签订的《商品房买卖合同》。 2013年6月14日，文权芳缴纳契税13650.54元，鸿源先科于同日出具《承诺书》，承诺自收到契税完税证明后75个工作日内将H栋101房产权办理到文权芳名下。 2016年6月6日，文权芳向鸿源先科支付购房款455044元。 另查明，文权芳与案外人陈冰系夫妻关系，双方于1996年7月23日登记结婚，于2006年6月9日离婚。文权芳于2007年8月即实际占有、使用案涉房屋（鸿源生态新城H栋101/201），并正常缴纳物业管理费、水电费。 韦方向本院提交北海市自然资源局于2019年11月5日出具的《不动产登记信息查询证明》一份，载明“您（单位）申请查询位于北海大道南、云南路西北海市鸿源豪宅小区H幢101、201号（现改为101号）（现：北海鸿源生态新城H幢一单元101号）不动产（房产）于2004年2月11日办理预购商品房合同备案，预购人：韦方，于2004年2月12日办理预购商品房抵押登记，抵押权人：中国建设银行北海分行，于2008年6月27日办理抵押注销登记”。案涉房屋产权现仍登记在鸿源先科名下。 本院认为，文权芳概括承受案外人陈冰与鸿源先科之间的商品房买卖合同后，重新与鸿源先科签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，案涉鸿源生态新城H栋101号房虽已于2004年1月10日办理商品房合同备案至韦方名下，但合同登记备案的目的是对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质只享有合同法上的请求权，而不具有排他性，故不影响文权芳与鸿源先科之间签订的《商品房买卖合同》的效力。 案涉房屋于2004年2月11日办理预购商品房合同备案至韦方名下，鸿源先科在书面答辩中主张其与韦方协商一致签订虚假的商品房买卖合同以获取银行按揭贷款作为开发资金，韦方虽主张其是与鸿源先科签订了真实商品房买卖合同的买受人，但却无法向本院提交书面的商品房买卖合同、与银行签订的个人贷款抵押合同或详细的银行放款、还款明细，亦无法向本院提交证据证实其主张的用以折抵购房款的所谓债权的真实性，韦方的上述行为不符合交易习惯、所举证据亦不足以证实其主张，此外，韦方无法向本院说明若其为真实买受人，为何文权芳实际占有、使用案涉房屋长达数年，而其从未向文权芳主张权利。综合当事人的主张及全案证据，本院认定韦方与鸿源先科进行预购商品房合同备案所签订的商品房买卖合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。原告请求鸿源先科与韦方协助其注销该预购商品房合同备案登记，合法有据，本院予以支持。 文权芳与鸿源先科签订的《商品房买卖合同》虽未对产权登记事项作出约定，但鸿源先科于2013年6月14日出具《承诺书》承诺自收到契税完税证明后75个工作日内将案涉鸿源先科H栋101号房的产权办理至文权芳名下，而文权芳已于同日缴纳完毕契税取得契税发票，鸿源先科未按承诺为其办理产权登记，已构成违约，故文权芳要求鸿源先科协助办理案涉位于北海鸿源生态新城H幢一单元101号（原：北海大道南、云南路西北海市鸿源豪宅小区H幢101、201号）房产的不动产权证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、原告文权芳与被告广西鸿源先科股份有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 2、被告广西鸿源先科股份有限公司协助原告文权芳办理位于北海市鸿源生态新城H幢一单元101号房屋的不动产权证； 3、被告广西鸿源先科股份有限公司与第三人韦方于2004年2月11日办理预购商品房合同备案所签订的商品房买卖合同无效； 4、被告广西鸿源先科股份有限公司与第三人韦方协助原告文权芳注销位于北海市鸿源生态新城H幢一单元101号房的预购商品房合同备案登记（预购人：韦方；备案日期：2004年2月11日）。 案件受理费8124.83元，由被告广西鸿源先科股份有限公司，该费用原告已向本院预交，被告在本判决生效之日起三十日内支付给原告。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8124.83元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长 张    东    宁 人民陪审员 罗传晖人民陪审员盘丽娜 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理 姚    裕    梅 书 记 员 钟    丽    妃