吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初3877号原告：郑桂民，女，1968年6月4日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李印宏，吉林市船营区法律服务所法律工作者。被告：邱茂禄，男，1966年10月12日出生，住吉林市。委托诉讼代理人：赵海军，吉林市昌邑区法衡法律服务所法律工作者。被告：张立峰，男，1970年1月4日出生，住吉林市船营区。被告：高玉梅，女，1982年2月19日出生，户籍地为吉林市船营区，现羁押于吉林省女子监狱。原告郑桂民与被告邱茂禄、张立峰及高玉梅申请人执行异议之诉一案，本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑桂民及其委托诉讼代理人李印宏、被告邱茂禄及其委托诉讼代理人赵海军以及被告高玉梅到庭参加诉讼。被告张立峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑桂民向本院提出诉讼请求：继续查封执行吉林市高新区滨江南路99号吉林万科二期D23号高层住宅1单元0113025房屋。事实和理由：一、原告诉讼申请查封的事实及执行期间的法律依据。2016年1月15日高玉梅向原告借款，事后未履行还款义务，原告起诉被告并申请法院依法查封了被告购买的“吉林市高新区江南路99号吉林万科城二期D-23号高层住宅1单元0113025室详见（2016）吉0204民498、499号民事判决书、（2016）吉0204执字798号查封冻结书”。本案被告（执行异议人）2018年7月9日向法院提出执行异议，法院2019年6月28日举行听证，作出（2019）吉798号执行裁定解除该房屋的查封并中止以上房屋的执行。二、（2019）吉0204执异68号执行裁定是错误的。在未查清事实的情况下，作出该裁定是错误的。1、本案原告执行查封诉争房屋系2016年3月份，被告人（异议人）查封日期为2017年相差一年多。2、2016年4月份系另案异议人赫丽玲占有该房至年末前，被告人高玉梅亲笔书写说明。3、高玉梅被告人（异议人）系2016年年末占有使用诉争房屋。4、被告（异议人）与高玉梅于2016年8月签订的房屋买卖合同是无效合同，且未履行给付全款。三、本案执行解除查封并中止执行以上房屋缺乏事实及法律的依据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人明细的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1、被告（异议人）未签订合法有效的书面买卖合同。2、在法院查封前被告人（异议人）没有占有该不动产。3、没有支付全部价款。4、异议人因明知该房查封而购买属于买受人自身原因而致属于违反事实无法办理过户手续。综上所述，被告人（异议人）弄虚作假、歪曲事实、颠倒黑白，敬请人民法院查清事实，依法判决恢复执行，对本案争议的房屋查封，维护原告合法权益不受非法侵害。邱茂禄辩称，被告认为（2019）吉0204执异68号裁定书符合法律规定，应予支持。被告与本案原房主高玉梅于2016年2月25日签订合法有效的房屋买卖协议，并交付了房屋预付款人民币30万元，高玉梅在当日将房屋交给买受人，也就是邱茂禄，同年8月25日双方就房屋买卖合同进行了一次补充，被告将剩余的购房款30万元付给高玉梅，因高玉梅欠债很多，所以被告联系不上高玉梅。根据吉林市房屋登记管理办法的规定，必须由原房主签字生效，所以没有办理过户，被告符合最高院办理关于执行异议和复议案件28条之规定，请求法院驳回原告诉请。张立峰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。高玉梅辩称，没有意见。经审理查明：2015年7月30日，吉林市万科滨江房地产开发有限公司与高玉梅签订《商品房买卖合同》（预售），主要约定高玉梅购买坐落于万科城二期D23号楼1单元13层025号房屋，约定价款677,839.00元。高玉梅交纳房款后，吉林市万科滨江房地产开发有限公司分别于2015年5月2日、2015年7月30日向高玉梅开具了销售不动产统一发票，于2015年6月16日向高玉梅开具了吉林省住宅专项维修资金专用票据。2016年6月29日，吉林市船营区人民法院做出（2016）吉0204民初498号民事判决，一、张立峰、高玉梅欠郑桂民借款本金人民币30万元，于本判决生效之日起七日内返还；二、张立峰、高玉梅向郑桂民偿付上述借款利息（自2015年7月22日其至实际还款日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），与上述借款一并给付。同日，吉林市船营区人民法院做出（2016）吉0204民初499号民事判决，高玉梅于本判决生效之日起七日内偿还郑桂民借款本金13万元。2016年3月17日，坐落于万科城二期D-23高层住宅1单元0113025号房屋被吉林市船营区人民法院查封，查封期限24个月；于2016年3月21日被吉林市船营区人民法院再次查封，查封期限24个月；于2016年4月13日被吉林市船营区人民法院再次查封，查封期限36个月；于2017年4月28日被吉林市高新技术产业开发区人民法院查封；于2018年2月28日被吉林市船营区人民法院查封，查封期限36个月。2016年8月25日，高玉梅与邱茂禄签订了《房屋买卖合同书》，主要约定：“一、高玉梅（甲方）自愿将坐落在吉林市高新区吉丰东路万科D小区23号楼1单元1302室（建筑面积92.79平方米）出卖给邱茂禄（乙方）；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币600,000.00元；三、乙方在签订本合同时，支付定金300,000.00元；四、乙方支付定金之日起壹个月内，向甲方支付全款。……”2019年7月9日，吉林市船营区人民法院做出，解除本院（2016）吉0204执798号执行裁定书对吉林市高新区滨江南路99号吉林万科城二期D-23号高层住宅1单元0113025室房屋的查封并中止对以上房屋的执行。高玉梅自认于收到第二笔给付的30万元后，将房屋交付邱茂禄。以上事实有销售不动产统一发票、吉林省住宅专项维修资金专用票据、（2016）吉0204民初498号、499号民事判决书、吉林市商品房合同备案信息查询结果、2016年8月25日签订《房屋买卖合同书》、收据、（2017）吉0291民初365号民事卷宗、（2019）吉0204执异68号执行裁定书以及当事人的当庭陈述等为证。本院认为，本案的争议焦点为：邱茂禄对本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉的房屋买卖存有两份房屋买卖合同，即2016年2月25日和2016年8月25日，高玉梅、邱茂禄对两份合同的真实性均无异议，高玉梅称因其向邱茂禄借款，便与邱茂禄签订了房屋买卖合同，用其所有的坐落于吉林市高新区滨江南路99号吉林万科城二期D-23号高层住宅1单元0113025室房屋作为借款的担保，邱茂禄称2016年8月25日的房屋买卖合同系对2016年2月25日房屋买卖合同的补充。本院认为，从合同内容来看，两份房屋买卖合同除房屋价款约定不一致外，其他约定条款基本一致，2016年2月25日的房屋买卖合同约定价款为30万元，2016年8月25日的房屋买卖合同约定价款为60万元，对于两份买卖合同为何出现价款不一致的情况，邱茂禄未能做出合理说明。同时结合（2017）吉0291民初365号民事卷宗中邱茂禄诉称的事实和理由为“2016年8月25日，邱茂禄与高玉梅签订了房屋买卖合同，高玉梅将涉案房屋以60万元的价格出卖给邱茂禄……”、2017年4月12日邱茂禄提交的财产保全申请书中陈述的事实和理由为“2016年8月25日，邱茂禄与高玉梅签订了房屋买卖合同，高玉梅将涉案房屋以60万元价格出卖给邱茂禄……”、2018年7月9日邱茂禄在（2017）吉0291民初365号审理中提交的异议申请书中陈述的事实和理由为“2015年12月26日，高玉梅向我借款人民币10万元，由于没有保障，高玉梅用涉案房屋作为抵押，出具房屋买卖合同书，由于到期，钱没有及时归还。高玉梅于2016年2月25日又提出借款，这次房屋买卖合同由壹拾万元变更为叁拾万元，并且她与她爱人共同出具的房屋买卖合同。由于高玉梅、张立峰住院没有还上钱，后我与高玉梅协商将房屋卖给我，我于2016年8月25日又给高玉梅人民币叁拾万元，并且在付款时高玉梅将房屋交付了我，……。”庭审笔录中邱茂禄与高玉梅对于房屋买卖合同签订日期询问的回答以及结合高玉梅在庭审表示其最初与邱茂禄存有借款关系，双方签订了房屋买卖协议用以担保的陈述，综合认定1、高玉梅与邱茂禄达成房屋买卖的意思表示时间即为2016年8月25日，故高玉梅与邱茂禄签订房屋买卖合同的日期为2016年8月25日；2、案涉房屋的交付时间为高玉梅收到第二笔30万元，即2016年8月25日双方签订的房屋买卖协议后。3、案涉房款全部交付完毕的时间为亦为2016年8月25日。关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”一节，本案中，高玉梅与邱茂禄达成房屋买卖意思表示的时间以及房屋买卖合同的签订日期为2016年8月25日，此日期，案涉房屋已经被人民法院依法查封，邱茂禄在与高玉梅达成买卖合同意思表示以及签订房屋买卖合同时没有尽到合理的审查注意义务，对未能办理不动产权属转移登记存在过错，应认定邱茂禄系因自身原因未办理权属转移登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，综上，邱茂禄未能提供有效证据证明其对本案争议房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：准许执行本院（2016）吉0204执798号执行裁定书对吉林市高新区滨江南路99号吉林万科城二期D-23号高层住宅1单元0113025室房屋的查封执行。案件受理费7,750.00元，由邱茂禄负担，郑桂民已预付，邱茂禄于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林市中级人民法院。本院（2019）吉0204执异68号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李耀和审判员  靳学堂审判员  孙复媛二〇一九年十一月十一日书记员  孙 乐