西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0112民初18584号 原告：康芳玲，女，汉族。 委托诉讼代理人：康永民，陕西若定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚娟，陕西若定律师事务所实习律师。 被告：崔小义，男，汉族。 被告：叶夏硕（系崔小义之妻），女，汉族。 原告康芳玲与被告崔小义、叶夏硕房屋买卖纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康芳玲及其委托诉讼代理人康永民、刘亚娟，被告崔小义、叶夏硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康芳玲向本院提出诉讼请求：1.被告协助将位于西安市未央区XXXXXXX号房屋过户其名下；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：其与被告均系长庆油田公司职工，2007年4月，在其舅舅康健周的撮合下，被告将购买XXXXXXX号房屋的资格转让与其，在被告及其妻配合下，交纳了购房款，接收了房屋，装修入住并持续居住使用至今，限于单位内部规定，双方约定房产取得房产证后，单位允许过户时，由被告将房屋过户至其名下。现房屋过户条件早已具备，经多次催告，被告总以种种理由推脱，无奈现诉至法院，判如所请。 被告崔小义辩称，原告所述2007年居住其涉案房屋、装修并持续居住至2019年8月份事实属实，但其及家人未将涉案房屋购房资格转让与原告，也未与原告约定转让任何内容，以及未收取过原告转让房屋的款项；二是当时其要调往四川工作，原告之舅康健周（原系中国石油长庆油田分公司事务管理部主任）以其外甥女（原告）带孩子无处居住为由，欲让原告居住，其同意后，原告自2008年起一直居住，2019年发现原告将涉案房屋出租他人，其通过长庆油田保卫处于同年8月将原告的承租户从涉案房屋中清除。又辩称，因涉案房屋物业管理费等相关费用先由其交纳，原告再将其所交物业费等相关费用支付其，在原告居住期间双方虽未签订租赁房屋合同，也没有收取原告房屋租赁费，但原告居住涉案房屋的行为系双方形成房屋租赁关系，并非购房资格的转让，应驳回原告的诉讼请求。 被告叶夏硕辩称，与丈夫崔小义意见一致。另辩称，一是2014年其子去外国上学，曾让原告将涉案房屋的房产证通过微信发过来登记家庭资产；二是其从未配合原告与长庆石油勘探局签订过《房地产买卖契约》，也未配合原告与涉案房屋所在物业公司签订《装修管理协议》，原告居住在涉案房屋内多年，其曾向丈夫提出过，丈夫说原告孩子小，夫妻关系不好，鉴于原告可怜，其也未再强求原告腾房，并未将购房资格转让原告，应驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原、被告夫妇原均曾系XXXXX职工，在2007年时XXXX分房，被告崔小义因系中层，有资格分配涉案房屋。原告以被告崔小义的名义与XXXX签订了《房地产买卖契约》，载明：房屋建筑面积116㎡，房地产成交价格为156832元。该协议同时载明：1.根据石油系统房改政策的有关规定，未经长庆油田勘探局批准，本住宅不得进入社会市场交易。2.本住宅的楼梯楼道等公用部位和公共设施设备任何人不得私自占用。3.住户应遵守长庆油田勘探局房屋管理的有关规定，不得擅自改变房屋结构。2007年9月24日原告从其在中国建设银行建行长庆支行账户下支取现金165049元，同日，该支行出具现金交款单，载明：收款单位为：长庆石油勘探局兴隆园小区建设项目组。帐号为：XXXX。金额为：1650492元。存款人为崔小义。2008年（应为2007年，错写为2008年）9月27日，长庆石油勘探局矿区服务事业部兴隆园物业服务处开具了《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》，载明：购房人崔小义、房款为163292元、天然气费料费为1500元计164792元，交款人处有被告叶夏硕签名，该交款凭证载明系个人留存联。2008年12月10日，涉案房屋取得产权证，产权证号为：西安市房权证XXXXX号。载明房屋坐落于西安市未央区XXXXX号房屋，该条房屋与西安市未央区XXXXXX号房屋和XXXXX服务处收款收据载明的为房号为XXXX均系同意一套房屋。2009年10月23日长庆石油勘探局矿区服务事业部兴隆园物业服务处出具XXXXXX物业服务处收款收据，载明：房产证办证费940元，房号为XXXXX。该收款收据系交款人留存联。原告自称其实际拿到涉案房屋房产证的时间为2009年年底前。 另查，2007年10月25日原告以被告崔小义的名义与房屋所在物业签订了《装修管理协议》，装修后原告一直自己居住至2017年，从2017年起原告将涉案房屋出租他人，2019年8月被告将原告承租户清除，收回房屋至今。在原告居住涉案房屋期间，涉案房屋物业管理费等相关费用先由被告交纳，原告再将被告所交物业费等相关费用支付被告，多年来一直采取该形式，无一例外。 又查，原、被告未签订书面的购房资格转让合同，也未签订涉案房屋租赁合同，被告未收取原告购房资格转让费及房屋租赁费。2014年原告之舅康健周已去世。原告现持有《房地产买卖契约》、《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》、长庆石油勘探局兴隆园物业服务处收款收据（房产证办证费）、《装修管理协议》、西安市房权证XXXXXXX号原件。 同时查明：XXXX栋多层住宅房款计算表载明：崔小义住宅区域及房号为XXXX、房屋售价1300元/㎡、房屋面积116.19㎡、房款合计157089元；地下售价500元/㎡、地下室面积12.92㎡、房款合计6460元；天然气费1500元。天然气及房款合计165040.88元，实交房款165049元。 庭审中，原告称，涉案房产证下来后，5年后办理过户手续，房产证登记时间为2008年12月10日，其实际拿到房产证的时间为2009年10月23日，到2014年年底才能办理转让相关手续，此时被告已不在长庆公司工作，其爱人也在外工作，所以过户拖延至今。被告抗辩，其2007年去四川工作时，原告之舅康健周答应分房、劳保等相关问题由他代管，但未提供证据。又抗辩，涉案房屋房款系其交纳，但未提供证据。同时抗辩，2014年其子出国出具资金证明时，得知涉案房屋已取得房产证，未主张收回的原因，其猜想原告可能要用房产证。并称，其于2016年离开长庆石油勘探局，但办理房产证部门从未通知其办理房产证。 以上事实，有当事人陈述，《房地产买卖契约》、《长庆兴隆园小区出售住房交款凭证》、长庆石油勘探局兴隆园物业服务处收款收据（房产证办证费）、《装修管理协议》、西安市房权证XXXXXX号、存折、取款凭条、现金缴款单等在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点：1.涉案房屋相关费用实际交纳主体；2.原、被告之间就涉案房屋形成的法律关系。 焦点一：涉案房屋相关费用实际交纳主体。中国建设银行股份有限公司西安长庆支行（以下简称建设银行长庆支行）的取款凭条上显示原告从其银行账号支取现金的时间、数额与该行出具的现金交款单显示交款时间（2007年9月24日）、取款数额（165049元）一致，现金交款单显示收款单位为长庆石油勘探局兴隆园小区建设项目组，并为被告崔小义的XXXXXX房号。且原告现持有涉案房屋交纳房款、房产证办证费等相关费用原件，按通常交易习惯，谁持有票据原件，实为谁交纳的费用，据此，结合上述事实，应认定原告交纳涉案房款。 焦点二：原、被告之间就涉案房屋形成的法律关系。从本案事实分析，一是原告实际交纳涉案房屋相关费用，且包括涉案房屋产权证及其所有费用原件原告均持有；二是被告崔小义之妻叶夏硕在出售涉案房屋的交款凭证即（《长庆兴隆园小区出售住房 交款凭证》）上签名，而该交款凭证原件原告持有；三是从2007年至2019年8月长达12年之久，原告仅承担物业管理费、水电费等相关费用外，未向被告交纳任何费用，被告从未主张过；四是2014年被告之子出国出具资金证明时，曾让原告将涉案房屋产权证拍照与其，说明被告知道涉案房屋已取得房产证和取得房产证的时间，但并未收回房产证，而在庭审中猜想原告可能要用房产证；五是被告未收取分文转让费。据此，因被告就涉案房屋的房款等相关费用未交纳分文，结合以上事实，应认定原、被告之间就涉案房屋形成购房资格无偿转让的法律关系。 综上所述，2018年12月10日，涉案房屋取得权属证书，该证书上房屋所有权人虽登记为被告崔小义，但系与被告叶夏硕的夫妻共同财产，至此两被告具备了处分房屋的权利，购房资格转让行为自被告取得房屋所有权之日即生效，因原、被告之间的购房资格转让行为，系双方真实意思表示，不违反法律禁止性、强制性规定，应为有效。现原告已交清全部房款及相关费用，被告应当协助原告办理过户手续，原告请求办理，本院予以支持。被告称系其交纳房款，未向法庭提供证据，本院不予采信。又抗辩，双方形成房屋租赁关系，因被告在庭审中承认其未与原告商谈过房屋租赁事宜，也从未收取原告分文房屋租赁费用，其抗辩理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第九十条之规定，判决如下： 被告崔小义、叶夏硕于本判决生效之日起三十日内协助原告康芳玲将位于西安市XXXXXXX号房屋过户至原告康芳玲名下。 案件受理费100元（原告已预交），由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王曙光 人民陪审员  高 鹞 人民陪审员  强晓晨 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  杨 莹