山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初5387号 原告：张道才，男，1982年2月22日生，汉族，居民，住山东省沂水县。 原告：张宗兰，女，1984年1月14日生，汉族，居民，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：郑德广，临沂兰山金达法律服务所法律工作者。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地：临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱孟飞，山东创序律师事务所律师。 原告张道才、张宗兰与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张道才的委托诉讼代理人郑德广，被告荣盛公司的委托诉讼代理人朱孟飞到庭参加诉讼(诉讼过程中，原告张宗兰撤回起诉，本院已依法口头予以准许)。本案现已审理终结。 张道才向本院提出诉讼请求：1、请求依法调解或判令被告支付违约金24663元（以原告已付房款358311元为基数，自2017年9月30日起至2018年11月16日止，利息按照6%计算）；2、诉讼费由被告承担。其所依据的事实与理由：原、被告双方于2015年8月17日签订《商品房预售合同》一份,合同编号:×××07号、房屋代码2168684，2168471，原告购买被告开发的河东区××路××号楼××单元××号房屋及17号楼地下1层-116号地下储藏室一处。合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产登记证书的，买受人、出卖人协商执行。2016年9月30日被告向原告交付预售的商品房，但迟迟拒绝给原告办理房产登记。原告多次向被告要求办理产权登记，被告才于2018年11月16日才协助原告办理了不动产权证，但因未在约定的期限内办理房屋产权登记而产生纠纷。 荣盛公司辩称，一、被告开发的沂河馨苑交付前已通过综合验收，但是因为工程总承包单位盐城二建拒不移交施工资料致使无法办理产权转移登记，被告不应当承担违约责任。二、原告购买时涉案房屋总价款为358311元，房屋升值已超一倍以上根据法律规定承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额不应得到支持。三、房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请的行政审批事项，被告只能进行辅助性配合工作，被告开发的楼盘已通过综合验收，并进行备案，已履行合同约定的义务。至于原告是否能成功申请不动产登记，并不以被告的意志为转移。综上，针对原告的请求，被告认为1、迟延办理产权证书的原因并不是被告造成的，并且并未给原告带来实际的经济损失。2、请求人民法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：张道才的身份证、购房发票、维修资金票据、质量保证书、荣盛公司提供的不动产权证书及案件相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年8月17日，张道才（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××07，房屋代码2168684，2168471，合同约定张道才购买荣盛公司开发建设的“沂河馨苑Ａ区”小区17号楼1单元502室及-116号储藏室，房屋总价款为358311元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，张道才支付了购房款358311元。荣盛公司于2016年9月30日按合同约定的时间向张道才交付了涉案房产。2018年11月13日，荣盛公司取得了包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。 本院认为，张道才与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法，为有效合同。本案争议的焦点：一、荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二、荣盛公司如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一：因张道才已按约定履行了支付全部房款的义务，荣盛公司于2016年9月30日将房屋交付给张道才，根据合同约定，荣盛公司应当在交付房屋后365日内（2017年9月30日前）将办理产权登记的相关资料提交有关部门并协助张道才办理房屋产权登记，而荣盛公司未提供证据证明已经履行了义务，且张道才没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任；荣盛公司辩称逾期办证是因总包单位盐城二建拒不移交施工资料所致的意见，本院不予支持。对此，本院认为，张道才虽未提供证据证明双方在诉讼前对违约赔偿进行协商，但在张道才起诉后，在开庭审理过程中经本院征求调解意见，荣盛公司要求庭后自己协商但至今未果，因此荣盛公司应向张道才支付逾期办证违约金；荣盛公司辩称，原告购买时涉案房屋总价款为358311元，现房屋升值已超一倍以上，根据法律规定，承担违约金基于合同约定或者造成实际损失的基础上，本案中原告未提供证据证实其有实际损失，主张的违约金数额过高且不应得到支持。对此，本院认为，涉案房产增值是市场因素决定的，增值并非是对荣盛房产应承担违约责任的法定或约定免责事由，荣盛的辩驳理由不予支持。关于焦点二：荣盛公司已于2018年11月13日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书的事实存在，故该时间即是荣盛公司履行合同义务的时间，荣盛公司的违约时间亦应止于此。结合本案案情，本院认定荣盛公司的违约时间为2017年9月30日至2018年11月13日。因张道才与荣盛公司对于逾期办证的违约赔偿事宜无法协商解决，故应视为双方对于违约责任未约定。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，即本案违约金计算标准为按照年利率6%计算，即违约金数额为：358311元×6%÷365天×409天=24090.28元。 综上所述，荣盛公司未按约定履行协助张道才办理产权登记的义务系违约行为，应当承担相应的违约责任，张道才的合理的诉讼请求，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、参照《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张道才支付违约金24090.28元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费416元，减半收取208元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  沈华芳 二〇一九年十一月七日 书记员  姚宗芬