广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初14588号原告：郑伟青，男，1962年11月29日出生，香港居民，原告：李燕梅，女，1979年12月28日出生，香港居民，共同委托代理人：赖建鑫，广东鹏港律师事务所律师。被告：深圳市海龙王房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道南天社区笋岗西路**体育中心大门东侧商铺楼101，统一社会信用代码91440300192249096R。法定代表人：何云龙，该司总经理兼执行董事。被告：深圳市滨基实业（集团）有限公司（原深圳市滨鹏工贸有限公司），住所，住所地深圳市福田区天安数码时代大厦主楼**社会信用代码91440300192414936G。法定代表人：柳玉滨，该司董事长。委托代理人：郑雪峰，女，汉族，1971年4月22日出生，身份住址广东省深圳市南山区，该司员工。第三人：中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行，住所地深圳，住所地深圳市罗湖区人民南路**国贸大厦****用代码91440300G34777324D。负责人：邓楠，该支行行长。委托代理人：陈鑫，男，汉族，1988年2月17日出生，身份住址广东省深圳市福田区，该司员工。上列原告郑伟青、李燕梅诉被告深圳市海龙王房地产开发有限公司（以下简称海龙王公司）、深圳市滨基实业（集团）有限公司（以下简称滨基公司）、第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人赖建鑫、被告滨基公司委托代理人郑雪峰、第三人委托代理人陈鑫到庭参加诉讼。被告海龙王公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告郑伟青、李燕梅于2000年3月13日向被告购买位于深圳市××区××口岸天××花园××单元××房产，并与被告签订了《天泽花园商品住宅内部认购书》《天泽花园首期免息分期付款协议书》、《深圳市房地产买卖合同》。原告按合同要求向被告支付了房屋首付款共计174641元，并向银行申请贷款按揭，到不动产登记中心做预售登记。被告在收到相关款项后失联，未按合同要求为原告办理房产证，故原告起诉致法院，依法为原告办理房产证。据此，请求判令：1、两被告依法为原告办理深圳市福田区皇岗口岸天泽花园天致苑一单元1102房的地产证；2、诉讼费用由被告承担。被告海龙王公司未答辩，开庭时缺席。被告滨基公司答辩称：天泽花园自1996年销售之后至2000年前大部分都已办好了房地产证，被告滨基公司曾经在小区内张贴公告，督促没有办理房产证的业主联络被告滨基公司和被告海龙王公司办理房地产证，但是原告一直没有过来办理，两被告也无法联系原告，没有办理房产证并非两被告的过错。另外一方面，天泽花园按揭的业主，为了保证他们有效的归还按揭款，被告滨基公司与农业银行国贸支行有协议，并在国贸支行开有保证金账户。原告仅提供2013年起归还按揭贷款记录，并且原告有逾期记录。被告滨基公司有可能为其垫付了迟延支付的贷款及利息。希望原告可以提交自其首次归还按揭贷款之日起至今的还款记录，以确认其真实的还贷情况。第三人述称：2000年4月30日，两原告为购买位于深圳市福田区××花园××房产，向我行申请购房按揭贷款，并与我行签订了楼宇按揭抵押贷款合同，上述房产于2000年6月5号抵押给我行，并办理了抵押登记，2000年6月8日，我行按照合同约定，向两原告发放了金额为人民币40万元的一手楼按揭贷款，借款期限20年，到期日为2020年6月20号，等额本息还款，截止2019年8月20日，贷款本金余额人民币27586.95元，当前正常还款无逾期，本案原被告之间因履行房地产买卖合同产生的纠纷，与我行无关，我行已按照楼宇按揭抵押贷款合同的约定，进行放款并办理了抵押登记，原告应依约继续履行其还款义务，同时我行作为抵押权人，对抵押房屋依法享有优先受偿权。经审理查明，2000年3月9日，两原告（买方、乙方）与被告滨基公司（卖方、甲方）签订《天泽花园尚品住宅内部认购书》，约定两原告向被告滨基公司购买位于深圳市××区××码头北、保税区××通道北××花园××单元××房，认购楼价为592414元。两原告采取银行按揭付款方式支付房款，97折后价款为574641元，首期10%应于2000年3月9日前付清，余款2000年4月9日前到指定银行办理按揭手续。同日，两原告采取现金方式支付购房款57500元，被告海龙王公司向两原告开具收款收据。2000年3月13日，原告郑伟青与被告滨基公司签订《天泽花园首期免息分期付款协议书》，约定就涉案房屋的认购，原告郑伟青采取首期免息，银行按揭付款方法支付，其中2000年3月9日前付清楼价10%，即57500元；楼价20%，即117141元，支付期限为18个月，共分3期支付，第一期于2000年9月5日前支付39047元，第二期于2001年3月5日前支付39047元，第三期于2001年9月5日前支付39047元。本协议书与商品房买卖合同具有法律效力，如原告郑伟青未能按期缴付房款，逾期30天，被告滨基公司有权收回认购的房产，另行出售。两原告目前仅留存2001年3月6日由被告滨基公司向其开具的收款收据，显示支付购房款39047元，两原告主张上述三期均已支付，但因为时间久远，剩余的收据已经遗失。被告滨基公司则称因为时间久远，账册已封，无法查询。同日，两原告与被告海龙王公司签订《深圳市房地产买卖合同》，合同约定被告海龙王公司为地块编号为B106-18的土地使用权人，经批准在上述土地上兴建天泽花园。被告海龙王公司向两原告出售上述房产天致苑一单元1102室，总价款为574641元。该合同第十六条约定办理房地产证的有关税费、按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。此后，两被告向两原告交付了涉案房产，并由两原告占有使用至今。2000年4月30日，两原告与第三人签订《楼宇按揭（抵押贷款）合同》，约定就涉案房屋买卖，第三人向两原告提供贷款40万元。2000年5月31日，涉案房产办理了楼花抵押登记，抵押权人为第三人。2000年6月8日，第三人向两原告发放了上述贷款40万元。截止2019年8月20日，贷款本金余额为27586.95元。庭审结束后，两原告于2019年10月18日向第三人支付了24973.42元，提前结清了贷款本息。另查，庭审中，就为何认购书系被告滨基公司与两原告签订，而房屋买卖合同系被告海龙王公司与两原告签订的问题。被告滨基公司回复称两被告为合作开发房地产合同关系，被告海龙王公司为备案的涉案项目的开发商，故房屋买卖合同及房款都以被告海龙王公司的名义签署和收取。再查，截止2019年7月16日，两原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。本院认为，两原告与被告海龙王公司签订《深圳市房地产买卖合同》，原告在已付清全部购房款的情况下，有权要求被告海龙王公司配合办理涉案房产的不动产权转移登记手续。被告滨基公司虽非备案房屋买卖合同的出售方，但收取了两原告支付的部分购房款，且自认系与被告海龙王公司合作开发涉案项目的合作方。根据权利义务对等原则，两原告有权要求被告滨基公司与被告海龙王公司共同履行买卖合同约定的办证义务。两原告虽未提交证据证明有按照与被告滨基公司签订的分期付款协议书的约定支付首期款中的部分款项，但支付首付款的日期距今已近20年，原告未能保留支付记录的收款收据亦不违常理，且如两原告未能按期向被告滨基公司支付分期付款的部分款项，被告滨基公司理应予以追缴，或根据协议约定收回涉案房产另行出售，但被告滨基公司并未提交证据证明其已主张相应的权利。对于被告滨基公司抗辩称原告未能足额支付购房款，本院不予确认。被告滨基公司又抗辩称两原告归还贷款过程中存在逾期情形，不排除第三人依据其与被告滨基公司签订的保证合同，在两原告归还贷款本息存在逾期时，由第三人直接在被告滨基公司的保证金账户中扣收贷款本息的情形，两原告应归还被告滨基公司代付的上述贷款本息。但根据谁主张谁举证的原则，被告滨基公司应就此提交相应的证据予以证实，被告滨基公司未提交相应的证据也未在本案中提出反诉要求两原告返还代付的贷款本息。对于被告滨基公司的该项抗辩，本院亦不予确认。因两原告自认大部分时间生活在香港，没有向两被告要求办理涉案房产的房产证。而被告滨基公司也未提交证据证明涉案房产符合办证条件后有向两原告发出书面通知要求两原告共同前往不动产登记机关办理房地产转移登记手续。双方对于涉案房产未能办理转移登记手续而引发的本案诉讼均存过错，本院酌情确定本案的诉讼费用由双方各承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人中国农业银行股份有限公司深圳国贸支行应于本判决生效之日起五日内申请注销位于深圳市福田区皇岗路天泽花园天致苑1-1102房的楼花抵押登记；二、被告深圳市海龙王房地产开发有限公司、被告深圳市滨基实业（集团）有限公司应于涉案房产楼花抵押登记注销后五日内与原告郑伟青、李燕梅共同前往深圳市不动产登记中心申请将涉案房产变更登记至原告郑伟青、李燕梅名下，办理过户所产生的税费由政策规定的承担方各自承担。如两被告未在本判决指定的期限内履行上述义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费9546元（已由两原告预交），由两原告负担4773元、由两被告共同负担4773元。如不服本判决，两原告应于本判决送达之日起三十日内，其余当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 肖  晓  璐二〇一九年十一月二十日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣