福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初4108号 原告：莆田市神舟物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：周金楦，总经理。 委托诉讼代理人：王伟，湖南弘一律师事务所执业律师。 被告：俞勇和，男，1962年5月8日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄玉琴，女，1988年10月18日出生，汉族，系俞勇和儿媳，住所福建省莆田市秀屿区。 原告莆田市神舟物业管理有限公司（以下简称神舟物业公司）与被告俞勇和因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告神舟物业公司的委托诉讼代理人王伟、被告俞勇和及其委托诉讼代理人黄玉琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 神舟物业公司向本院提出诉讼请求：1.俞勇和向神舟物业公司支付从2015年7月1日至2019年3月31日止的物业服务管理费8576.18元及逾期利息（从起诉之日起以物业服务管理费8576.18元为基数按年利率6%计算至款项还清之日止)；2.本案诉讼费、公告费等由俞勇和承担。事实和理由：俞勇和为福建省莆田市荔城区xxx所有权人。神舟物业公司于2015年6月24日与莆田市荔城区旷远东方银座临时业主委员会签订“物业服务合同”一份，该合同第七章第一条第二款约定收费标准约定：高层住宅：1.60元/月.平方米；住宅改办公：3.20元/月.平方米；商铺：2.20元/月.平方米。第三款约定：物业服务费实行半年一缴付的方式，业主、物业使用人应及时履行缴纳义务。合同订立后，神舟物业公司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为俞勇和及小区的业主提供了保洁、保安等基本物业管理和服务。然，俞勇和在2015年7月1日至2019年3月31日期间共计拖欠神舟物业公司物业服务管理费8576.18元，水电公摊费1225元，明细见附件《旷远东方银座小区欠费明细表》。神舟物业公司经多方催讨，俞勇和仍拒绝支付所拖欠的物业费。 俞勇和辩称，一、神舟物业公司没有诉讼主体资格，其未与所有业主或业主委员会签订合同。二、神舟物业公司实际未履行职责，表现如下：1、我方在2014年向厦门常春藤物业管理有限公司缴纳了装修保证金1350元及阳台装修费1000元，但其并未实际装修，与我方协定缴纳物业费满一年到2015年7月后开始抵扣物业费，但神舟物业公司说原物业公司没有将费用转移，至今该笔费用未退还或抵扣物业费。2、2015年7月俞勇和家屋顶漏水，报修管理员拒绝沟通及维修，经过多次保修，不同意将费用退还。3、2017年俞勇和家消防管道门口漏水，水漫家门口及鞋柜等物品，造成财产损失及生活不便，管理人员拒绝维修，自行修复花费1500元等费用。4、2018年神舟物业公司物业主任林剑侠前往俞勇和家中协调物业费及以上问题，其承认沟通有误，但协商无果。5、2018年俞勇和家厨房窗外管道漏水报修，神舟物业公司至今未处理。6、俞勇和家停车库两部车，2018年12月27日俞勇和将6000元转给林剑侠，2019年7月神舟物业公司方不让停车在停车库，称林剑侠已经离职，需重新缴费。三、未收到律师函、催缴短信，公示表字体过小，未尽到明确告知义务。四、神舟物业公司不履行服务，还要求各业主缴纳费用，是无理由要求。五、对物业费的时间无异议，金额不清楚，因为神舟物业公司收取物业费的标准及计算公式不清楚，也没有公示。 神舟物业公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：交房确认书、律师函及快递回执单、短信沟通记录照片打印件、欠费公示照片打印件，上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对神舟物业公司提供的莆田市旷远东方银座小区物业管理证明一份，因该证明系神舟物业公司自行出具，虽在该证明下方书写“情况属实”字样并加盖拱辰街道拱辰社区居民委员会印章，但没有单位负责人及经办人签名或者盖章，故本院不予认定；《物业服务委托合同》一份，本院对该证据真实性予以确认，关联性、合法性在下文阐述。俞勇和围绕诉讼请求依法提交了如下证据：照片11份、照片打印件1份、光盘1份，证明神舟物业公司未尽到管理职责，本院对该证据真实性予以确认；业主大会筹备组成员名单公示照片打印件1份，因该名单公示时间为2018年，而涉案《物业服务委托合同》签订于2015年，该证据与本案无关，本院不予认定。 根据神舟物业公司、俞勇和陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 俞勇和系福建省莆田市荔城区xxx业主。2015年6月24日，案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订《物业服务委托合同》一份，约定自2015年7月1日起至业主委员会正式成立再重新签订物业管理委托合同后止，神舟物业公司为旷远东方银座小区提供物业服务。上述合同落款处，罗立秋于甲方委托代理人处签字，神舟物业公司法定代表人周金楦于乙方处签字并盖公章，福建旷远房地产开发有限公司于见证人处盖章。因经神舟物业公司催讨，俞勇和仍未向神舟物业公司交纳物业服务费，致讼。另查，旷远东方银座小区至今未成立业主委员会。 本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”，第十二条规定“……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……”，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。而涉案《物业服务委托合同》系案外人罗立秋以旷远东方银座临时业主委员会（筹）委托代理人名义与神舟物业公司签订，神舟物业公司未举证证明案外人罗立秋签订《物业服务委托合同》的行为经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意或追认，应承担举证不能的法律后果。神舟物业公司提供莆田市旷远东方银座小区物业管理证明一份，主张《物业服务委托合同》事实上系建设单位与其签订，但证明系神舟物业公司自行出具，虽加盖拱辰社区居民委员会印章但该居委会负责人并未签名，且无相关证据予以佐证，本院对该主张不予采纳。故案外人罗立秋与神舟物业公司签订的《物业服务委托合同》对该小区业主不具有约束力，神舟物业公司依据《物业服务委托合同》约定而主张俞勇和支付物业服务费，不予支持。 综上所述，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第二十一条、第三十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回莆田市神舟物业管理有限公司对俞勇和的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由莆田市神舟物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年十一月十二日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。