西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                     (2019)陕0113民初13483号原告张宏，男，汉族，1966年12月6日出生，住西安市碑林区。被告陕西省现代农业发展中心，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人符金超，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人袁怡伟，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告张宏与被告陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宏、被告现代农业的委托诉讼代理人符金超、袁怡伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宏诉称，2016年3月10日，其定购现代农业开发建设的商品房一套，支付定金20000元，并按照现代农业要求支付电商费用5000元。2016年3月12日，其与现代农业签订《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》，约定其于2016年3月16日前向现代农业付清全部房款81万元整，购买现代农业开发建设的“卓越郡”2号楼1单元11301号房屋。协议书签订后，其于2016年3月16日向现代农业指定的银行账户支付剩余购房款79万元，但现代农业未能按承诺日期2016年3月19日向其交付符合商品房及相关设施设备交付条件的房屋，且不遵守《中华人民共和国合同法》的规定与其沟通、协商购房合同，包括确认认购协议书为购房合同、办理房屋产权证和违约金等重要问题。其通过电话、手机短信、微信、挂号信、现场走访等多种方式，无数次与现代农业沟通和协商，但毫无进展。无奈，其于2017年12月下旬向雁塔法院提起诉讼，主张商品房买卖合同及房屋产权证等相关权利，同时为了警示被告，象征性主张了很少的违约金。西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初1042号民事判决书（以下简称生效判决书）支持了原告的诉请，但被告仍然对原告的再三敦促和沟通协商置若罔闻。为了进一步维护合法权益，现就几个未尽问题提起诉请：1.主张认定《认购协议书》的效力及起始时间等事宜。被告现代农业没有向原告提供草签合同就单方面起草和制定了所谓的“正式购房合同”和“补充协议”，并拒绝原告的“改意见和建议”，违背了《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，导致双方在购房合同的一些具体事宜上最终未能达成一致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。原、被告签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，原告按照约定于2016年3月16日前向被告付清了所购房屋的全部购房款，已经履行了全部义务，被告已经按照约定收受了原告的全部购房款，并委托物业公司于2016年3月19日向原告交付房屋，后来还将该商品房登记备案在原告名下，表明其已接受，另外，生效判决书也认为该协议“系合法有效协议，“应当认定为商品房买卖合同”。因此，恳请人民法院认定原、被告签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》为《商品房买卖合同》，其法律效力从被告现代农业委托物业公司2016年3月19日向原告交付房屋开始计算，未尽事宜依照相关的法律、行政法规的规定，相关的法律法规或判决书无明确规定的非金钱给付义务的迟延履行金，按不低于已收款总金额0.000175日息×延迟履行期间计付。2.尚未主张时间段的逾期办证违约金。由于被告现代农业的不作为等原因，致使原告房屋产权证的问题至今没有解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。第十八条第2款规定了违约责任的计算标准，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于原告在（2018）陕0113民初1042号案件中主张违约金权利的截止日期为2017年12月25日，于是以总房款为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（按日万分之五计收利息）的标准，从该时间节点计算至2018年7月14日该判决生效十日时（该时间段原告尚未主张权利），被告应当向原告支付的违约金为81405元（810000元×0.0005日息×201天）。考虑到办理房屋不动产权证书的客观现实以及被告现代农业面临的困难和压力，结合“有法必依、违法必究”和“惩前毖后”的思想，申请人民法院判决被告向原告支付逾期办证违约金26049.6元（以总房款81万元为基数，按日息0.00016从2017年12月26日始计算至2018年7月14日）。3.主张所需资料报备之日至原告取得房屋产权证书之日期间的权利。由于办理房屋权属证书是由开发商主导且必须承担的一项义务，生效判决书虽然判决被告承担将原告房屋办理产权登记备案所需资料报产权登记机关备案的义务，但未就被告将所需资料报备之日至原告取得房屋产权证书之日的逾期办证违约金作出判决或说明。为了督促被告现代农业尽快履行应尽义务，恳请人民法院判决被告向原告支付从被告将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日至现代农业向原告送达房屋所有权证之日止的逾期办证违约金（按总房款810000元×0.000175日息×逾期履行期间计付）。综上，原告请求：1.认定双方签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购书》为《商品房买卖合同》，其法律效力始于2016年3月9日，未尽事宜依照相关法律法规的规定，相关法律法规或判决书无明确规定的非金钱给付义务的迟延履行金，按不低于已收款总金额乘以日万分之一点七五再乘以延迟履行期间计付；2.判决被告向原告支付逾期办理产权证的违约金26049.6元（以总房款81万元为基数，按日息0.00016从2017年12月26日计算至2018年7月14日）；3.判决被告向原告支付从被告将办理产权登记需要由其提供的资料报备之日至向原告送达房屋不动产权证之日止的违约金（按总房款81万元乘以日万分之一点七五再乘以逾期履行期间计付）；4.本案诉讼费由被告承担。被告现代农业辩称，1.其公司与原告签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》不具有商品房买卖合同主要内容，不具有商品房买卖合同的法律性质，请法院依法驳回。2.原告主张逾期办证的违约金，无法律和事实依据，请法院予以驳回。原、被告未签订正式的商品房买卖合同，没有约定就不存在违约行为，且双方未签订合同的商品房买卖合同的原因是原告不同意签订该合同。3.虽然其公司迟延办理房产证，但不影响其对涉案房屋的居住使用。原告主张违约金过高，请法院予以驳回。4.原告主张所需材料报备之日至原告取得房屋产权证之日期间的违约金诉请不明确，请法院予以驳回。经审理查明，2016年3月12日，原告（乙方、买受人）与被告现代农业（甲方、出卖人）签订《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的“卓越熙郡”2号楼1单元11301号房屋，建筑面积为140.9平方米；房屋单价5748.76元/平方米，总价810000元，乙方于2016年3月16日前付清全部房款；甲、乙双方同意在双方签订《商品房买卖合同》前，认购协议书作为双方正式有效合同。合同签订后，原告向被告付清全部房款。房屋验收单显示原告于2016年3月19日收房，现该房屋由原告居住使用。因双方未能就合同条款协商一致，所以双方至今未签订商品房买卖合同，但被告已将案涉房屋在房地局办理了网签合同备案手续并备案至原告名下，合同登记号为Y16062893。被告尚未将案涉房屋办理产权登记所需资料报产权登记机关备案，即案涉房屋所在楼宇的大证尚未办理，所在小区无竣工验收手续。2017年，张宏曾将现代农业诉至本院，本院做出（2018）陕0113民初1042号民事判决书，认为《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》对房屋的暂定面积、价格、付款方式、付款时间等基本状况进行了约定，现代农业按照协议约定收取了全部购房款并将该商品房登记备案在张宏名下，故张宏与现代农业所签订的协议可以认定为商品房买卖合同；现代农业应自合同订立之日起90日内为张宏办理案涉房屋的权属证书，但因案涉小区整体无竣工验收手续而无法办理，致使张宏未在法律规定的期限内取得产权证书，被告应当承担违约责任。因双方未对违约金进行约定，故按照已付购房款总额、参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，张宏主动降低违约金至7563元符合法律规定，故予以支持。遂判令现代农业将为张宏名下“卓越熙郡”2号楼1单元11301号房屋（合同登记号Y16062893）办理产权登记备案所需资料报产权登记机关备案，并向张宏支付违约金7563元。该案判决后，双方均未上诉，现该判决已生效。经查，张宏在该案中要求被告承担的是2016年6月16日至2018年3月31日期间的逾期办证违约金。以上事实，有认购协议书、收款收据、房屋验收单、（2018）陕0113民初1042号民事判决书等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》系双方真实意思表示，内容合法且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效协议，双方均应按该协议约定享受权利、履行义务。本院已生效的（2018）陕0113民初1042号民事判决书已认定该协议为《商品房买卖合同》，故本院依法予以确认，因该协议的签订日期为2016年3月12日，故该协议的效力始于2016年3月12日。关于原告请求本院确认协议书未尽事宜依照相关法律法规的规定，相关法律法规或判决书无明确规定的非金钱给付义务的迟延履行金，按不低于已收款总金额乘以日万分之一点七五再乘以延迟履行期间计付一节，因该项诉请不明确，故本院依法不予处理。关于逾期办证违约金，因本院生效判决认定应某某已付购房款总额、参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并对2018年4月1日前的违约金做出相应裁判，故被告应以购房款810000元为基数、参照金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付2018年4月1日至2018年7月14日的逾期办证违约金，现原告请求按日息0.00016计算符合法律规定，本院依法予以确认，计算为13478.4元。关于原告请求被告支付从被告将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日至现代农业向原告送达房屋所有权证之日止的逾期办证违约金一节，虽然初始登记备案办理完结至被告向原告交付房屋产权证书之间存在时间差，但案涉房屋产权证书的办理不仅需要被告将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关，还需要原告向产权登记机关提交相应的办证资料，而且产权登记机关收到双方的办证资料后办理产权证也需要相应的时间，因产权证尚未办理，现不能确定造成该时间差长短的原因，且法律就此没有明确规定，双方就此亦没有约定，故该项诉请本案暂时无法处理，原告可待取得房屋产权证书后根据具体情况再行主张。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告张宏与被告陕西省现代农业发展中心于2016年3月12日签订的《“卓越熙郡”（高新第五季）认购协议书》为商品房买卖合同，其效力始于2016年3月12日。二、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起＋日内向原告张宏支付2018年4月1日至2018年7月14日的逾期办证违约金13478.4元。如果未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张宏的其余诉讼请求。本案案件受理费451元，由原告负担218元，被告负担233元。因原告已预交，被告应于支付上述款项时将承担的案件受理费一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长    张  叡  婕审  判  员    杨      博审  判  员    刘      静    二〇一九年十一月 十五 日 书 记 员    邹      倩   打印： 扈艳红        校对：康黎       2019年  月  日送达 1