安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1282民初4441号原告：杨立芳，男，1980年12月20日出生,汉族，安徽省界首市人，住界首市王集镇杨老家行政村后油房16号，现住安徽省界首市新阳路南侧“界首锦华府·花千树北区。原告：范云侠，女，1982年6月7日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市王集镇杨老家行政村后油房16号，现住安徽省界首市新阳路南侧“界首锦华府·花千树北区。委托诉讼代理人：杨立芳，与被告范云侠系夫妻关系。被告：界首市厚基置业有限公司，住所：界首市东城产业园胜利东路866号。统一社会信用代码：91341282MA2MWQ946D(1-1)。法定代表人：王东。委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹嘉惠，安徽法卫律师事务所律师。原告杨立芳、范云侠与被告界首市厚基置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭审理了本案。原告杨立芳，被告界首市厚基置业有限公司的委托代理人曹嘉惠到庭参加诉讼。原告范云侠经本院传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨立芳、范云侠向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行合同，协助原告向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.依法判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金10900元（按已付房价款559179元按日万分之一计算，自2019年4月1日起计算至2019年10月15日）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告以559179元的价格购买被告开发“界首锦华府·花千树北区”商品房一处；被告方作为出卖人“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”；“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，原告多次向被告催办房产证，因被告的责任原告至今未能取得房产证。综上，原告在签订合同后，因被告的原因不能在规定的期限内取得房地产权证书，侵害了原告的合法权益。原告为此提起诉讼。原告杨立芳、范云侠为支持自己诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1.2019年1月3日税收完税证明复印件一份，证明被告于2019年1月1日将房屋交付给原告后，原告在2019年1月3日交纳契税的事实。2.2018年12月6日增值税发票复印件一份，证明原告付清购房款559179元的事实。3.2019年1月1日物业费收据、房屋维修基金收据复印件各一份，证明原告于2019年1月1日收房的事实。4.商品房买卖合同复印件一份，证明按照合同第二十条第二款被告应按合同约定支付违约金。被告界首市厚基置业有限公司辩称，原、被告双方于2017年6月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定交房期限在2018年12月31日前，此期间涉案工程己全面竣工验收合格:符合交付使用条件，被告己按期交房。该事实已经生效的(2019)皖1282民初2002号和(2019)皖12民终3857号民事判决认定。上述合同第二十条明确规定:“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记;(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金;(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。按合同约定和相关法律、法规规定，申请办理商品房房屋所有权登记是买受人的义务，而作为房地产开企业的出卖人负有协助义务，并提供必要证明文件。涉案房屋在2018年12月31日前相关竣工验收资料等证明文件，答辩人己依法向房地产管理部门备案，在交房日后，被答辩人作为买受人应在该商品房交付使用之日90日内向不动产登记部门申请办理房屋所有权登记，但原告未予申请办理。在2019年4月27日(15:20)被告发短信催办(短信内容:我公司己陆续为花千树广大业主办理不动产证书，如你尚未办理，望百忙之中抽时间去售楼部办理不动产权证的相关手续，如有疑问可以咨询你的置业顾问)。于2019年7月5日(上午11:12)再次向原告发短信:“现花千树小区房产证正在办理中，接到通知后，你可致电0558-4827876或到原花千树售楼中心联系办证相关事宜，我们将登记后按规定程序尽快给予办理，特此通知”。但原告对被告短信通知拒不理会。本案中，答辩人己按法律、法规规定和合同约定期限，履行提供办理涉案房屋所有权登记所需竣工验收资料等证明文件，履行了自己应尽的义务。因原告不主动申请，且多次催告后又不予理会，造成涉案房屋至今未能办理所有权登记。因此，被告不存在逾期办理产权证的违约事实，且逾期未办理产权证过错原因在于原告。原告诉称逾期办证原因在于出卖人，没有任何根据。由于被告不存在原告所诉违约事实，造成逾期办证原因在于原告，并且根据所签《商品房屋买卖合同》第二十条第三项明确约定“因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。因此，原告诉求逾期办理产权证的违约金10900元，于法无据，依法不应支持。被告界首市厚基置业有限公司为支持其辩称理由所依据的事实，向本院提交如下证据：1.营业执照复印件。证明被告是依法设立的房地产开发企业，法定代表人为王东。2.①商品房买卖合同（预售）复印件（2017年6月10日签）；②（2019）皖1282民初2002号民事判决书复印件；③2019皖12民终字第3857号民事判决书复印件。证明原、被告于2017年6月10日签订商品房买卖合同一份，约定交房时间为2018年12月31日前，同时约定“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”2019年5月6日，原告以被告逾期交房为由，起诉被告，经两级法院判决认定被告已于约定的2018年12月31日前交房，且涉案商品房于2019年4月19日完成建设工程竣工验收备案，并驳回了原告诉讼请求。3.①不动产权证复印件（证号：皖（2019）界首市不动产权第0001297号，2019年4月26日颁发）。②短信记录（2019年4月27日，2019年7月5日）。证明涉案房屋所在的锦华·花千树2幢楼160户总房产证政府已于2019年4月26日颁发，作为涉案房屋不动产登记于2018年12月31日（交房时）已符合登记条件，分户登记从2018年12月31日起均可办理。2019年4月27日、2019年7月5日被告业务员均向原告杨立芳手机（138××××9721）发送微信催办不动产登记事宜，但原告均未予理会，说明被告已履行告知义务，至今未能办理不动产登记是因买受人的原因，而非出卖人的原因，作为出卖人的被告没有违约过错。经审理本院查明的事实是，被告界首市厚基置业有限公司系房地产开发企业，界首市“界首锦华·花千树北区”系由其开发的房产。2017年6月10日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201706100021）。合同约定：原告购买被告开发的“界首锦华·花千树北区”2栋3单元5层502号房，购房单价5164.195元/平方米，总价款为559179元。并在第七条付款方式及期限中约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2017年6月10日前支付首期房价款149179元，占全部房价款的25%。余款410000元向徽商银行股份有限公司阜阳界首支行申请贷款支付。”第十一条交接时间和手续约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告按约定支付了全部价款。2018年12月31日双方办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告。2019年4月19日，涉案商品房完成建设工程竣工验收备案。2019年4月26日，界首市自然资源和规划局为被告颁发了包括涉案房屋在内的，锦华·花千树2幢楼160户皖（2019）界首市不动产权第0001297号不动产权证。2019年4月27日被告向原告杨立芳手机发送短信，向其催办不动产登记事宜。2019年5月6日，原告曾以被告在未取得建设工程竣工验收备案证明文件的情况下，为逃避承担逾期交房的违约责任而强行要求原告办理交付手续为由提起诉讼，要求判令被告支付原告违约金一万元（该违约金计至被告向原告交付该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明的文件之日止）。2019年6月25日，本院作出（2019）皖1282民初2002民事判决书，认为涉案商品房虽于2018年11月9日通过工程竣工验收，但于2019年4月19日方才完成建设工程竣工验收备案，符合双方约定的交房条件。2018年12月31日双方办理房屋交接手续，被告将涉案房屋交付给原告，应视为双方变更了合同约定的交房条件，自此，被告不再就交房向原告承担违约责任。故判决驳回原告杨立芳、范云侠的诉讼请求。原告杨立芳、范云侠不服该判决，提出上诉。2018年9月25日，阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终3857号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月5日被告再次向原告杨立芳手机发送短信，向其催办不动产登记事宜。现原告以被告虽按合同约定的期限向原告交付房屋，但原告至今未能取得房屋所有权证书为由，提起诉讼。上述事实，有二原告、被告分别提供的证据，以及当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：二原告与被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告应当按照合同的约定各自履行相应的义务。本案中，二原告按约定支付了全部价款，被告亦履行了予以交付原告所购房屋的义务。按照原、被告双方在合同第二十条关于房屋登记的约定，原、被告双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，原告应在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书。现原告方已占有使用所购买的商品房，至今未能取得房屋所有权证书。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被告应继续履行协助原告向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的义务。因此，对二原告所主张的第一项诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，交房时间为2018年12月31日前，被告已按该约定履行了交房义务。根据双方“自交房之日起90日内原告应取得房屋所有权证书”的约定，二原告至迟应在2019年4月1日前取得房屋所有权证书。虽然原、被告在合同中第二十条第（一）项约定了办理涉案房屋所有权转移登记申请是原、被告双方的共同义务，但造成二原告不能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的客观原因，是由于涉案商品房在2019年4月19日才完成建设工程竣工验收备案，在2019年4月26日才对包括涉案商品房在内的房屋办理了不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担因履行合同义务不符合约定的违约责任。按照原、被告在合同中第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”的约定，本案中，原告没有选择解除合同，而是选择“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”因此，被告应按照合同约定，支付原告违约金。按照合同约定，原告负有及时履行办理房屋所有权转移登记申请的义务，在被告完成建设工程竣工验收备案，并于2019年4月26日对包括涉案商品房在内的房屋办理了不动产权证后，于2019年4月27日即通知原告办理房屋所有权转移登记，但由于原告仍不履行办理房屋所有权转移登记申请的义务，以致其仍不能取得房屋所有权证书，故违约金应计算至2019年4月26日止。原告履行的全部购房款为559179元，被告应支付原告违约金1453.87元（559179元×0.01%×26天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告界首市厚基置业有限公司继续履行协助原告杨立芳、范云侠向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记的义务。二、被告界首市厚基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨立芳、范云侠违约金1453.87元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36元，由被告界首市厚基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘丽涛二〇一九年十一月十三日书记员  李 婧附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。