文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初12463号原告（反诉被告）：重庆乔鹤地产（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区华岩镇石堰村八社，统一社会信用代码9150010720343815XQ。法定代表人：何开全，重庆乔鹤地产（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘丹，重庆硕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李舒君，女，重庆乔鹤地产（集团）有限公司职工。被告（反诉原告）：重庆锦星格实业有限公司（原重庆锦星格置业发展有限公司），住所地重庆市江北区华新村360号，统一社会信用代码91500105569927142Q。法定代表人：张竣，重庆锦星格实业有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆一帆，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告重庆乔鹤地产（集团）有限公司（以下简称乔鹤公司）与被告重庆锦星格实业有限公司（以下简称锦星格公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院作出（2017）渝0106民初16984号民事判决，乔鹤公司不服该民事判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终5504号民事裁定，以原审判决释明不当为由将本案发回重审。本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，锦星格公司向本院提出反诉，本院依法予以合并审理。原告（反诉被告）乔鹤公司的委托诉讼代理人李舒君、刘丹，被告（反诉原告）锦星格公司的委托诉讼代理人陈瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔鹤公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令确认原被告于2015年6月26日签订的《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》于2017年11月8日解除；2、判令确认原被告双方于2014年1月10日签订的《联合开发合作协议书》于2017年1月11日解除；3、判令被告向原告支付500万元违约金。事实及理由如下：一、《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》和《联合开发合作协议书》两份协议均是双方真实意思表示，合法有效，被告应当履行合同义务。但是被告没有履约能力不能实现合同目的，已经造成很大损失，故解除两项协议，支付违约金。2014年1月10日原被告双方签订《联合开发合作协议书》，协议约定原告以位于重庆市沙坪坝区西永组团T10-2/01地块，国土证号渝地2011合字沙区220号，项目名称为“家年华”购物中心，项目的性质为C2-商业金融用地，项目土地指标面积为2684平方米(约4.1亩，容积率3.5)，原告该宗土地前期投入2500万元与被告联合开发“家年华”项目，被告自联合开发协议签订之日起（1）被告负责指定项目施工单位，并负责办理施工备案相关手续，（2）被告负责本项目开发建设涉及后期的一切费用，并负责以甲方乔鹤公司名义向有关部门办理符合法律规定的相关手续，（3）被告负责出项目开发建设及后期的一切费用包括但不限于配套费、人防费、建安成本费、手续规费等。待项目预售许可证下来后，原被告按约定分得各自房屋。原告按合同约定交出了土地让被告办理手续开发建设，但被告由于资金紧缺不能完成预期的开发项目，造成项目施工停工给原告造成巨大的损失。2015年6月26日原被告双方签订《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》，原告把联合开发的地块(T10-2／01)以1800万元转让给被告。协议第四条约定“签订合同时乙方（被告）一次性支付300万元土地转让款，1500万余款待原告配合被告办完备案登记手续后10日内付清。余款付清后原告交地给被告”；但被告签订转让协议后由于没有履约能力，根本没有履行支付义务，给工程造成巨大损失，故原告要求解除家年华项目转让协议；另根据项目转让协议第十八条约定“甲乙双方签订本协议后，完成全部付款，办完过户手续，并转移第三方担保手续后，甲乙双方以前签订的所有协议作废”。但被告同样没有履约能力，不能实现合同目的，所以原被告签订的《联合开发合作协议书》有效。根据《联合开发合作协议书》第六条第一款约定，甲乙双方应当按照本协议约定严格履行。若由于一方违约而造成项目损失、停工或对方损失，应当违约方负责赔偿守约方500万元违约金。二、被告在合同履行期间以自己的行为表明不履行主要债务，迟延履行主要债务，致使不能实现合同目的，存在根本违约行为并造成原告直接经济损失，应当承担违约责任，赔偿原告经济损失。由于被告的违约，致使原被告双方2014年1月10日签订的《联合开发合作协议书》无法实现合同目的，后于2015年6月26日原被告双方再次签订《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》协议签订后，被告对该两份协议均未按照协议的约定支付款项，履行合同义务。为了减少原告的损失，原告于2017年3月24日通过公证的方式向被告寄送“关于重庆锦星格实业有限公司是否继续履行《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》的函”催促被告在2017年5月10日前支付款项，如逾期未付视为被告不再继续履行“转让协议”。但被告在收到此函后并未向原告支付款项，已经构成违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。被告锦星格公司辩称，1、被告没有违约，被告签订协议后已经按约先后支付了600万元到原告的账上，并且原告在2015年7月8日向被告出具借条，将其中的300万元作为土地转让款。双方由《联合开发合作协议书》变更为《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》，并且无论是哪个协议，被告都履行了付款义务，反而是原告不配合办理土地使用权过户等备案登记手续，还另找投资方进行合作，在先行违约的前提下多次单方提出解除合同，因此，被告认为项目无法进行施工是由于原告的违约行为造成的。2、被告支付1500万的前提是原告办理备案登记手续，未办理备案登记手续不符合支付条件，被告并未违约。3、承诺书是在《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》签订前出具的，双方权利义务发生变更，应当按照后签订的《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》来履行。4、原告不具有任何法定或约定的解除权。原告自己违约还要求被告支付违约金于法无据，应当驳回。反诉原告锦星格公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告已交的土地使用权转让款及合同开发建设所交规费合计600万元，并自2014年4月10日起至付清为止，以600万元为基数，按月利率1%计算利息。2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金500万元。事实和理由：一、乔鹤公司立即退还锦星格公司己交的土地使用权转让款与合同开发建设所交规费300万元，本金共计600万元。否则系不当得利。锦星格公司和乔鹤公司于2014年1月10日签订《联合开发合作协议书》、2015年6月26日签订《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》。合同签订以后，锦星格公司按照合同履行了自己的义务，向乔鹤公司支付了土地使用权转让款与开发建设规费600万元，同时与贵州化工建设有限公司签订了施工承包合同。但乔鹤公司不按照合同约定履行合同义务导致合同不能继续履行，此时贵州化工建设有限公司的施工工程量约400万元。由于乔鹤公司的违约，且已经向锦星格公司多次起诉要求解除合同，双方签订的《联合开发合作协议书》《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》无法继续履行。因此锦星格公司同意在本次诉讼中解除合同。乔鹤公司应当退还锦星格公司已交的土地使用权转让款与合同开发建设所交规费600万元。二、乔鹤公司依法应当支付锦星格公司违约金500万元。由于合同签订后，锦星格公司根据合同履行义务时，乔鹤公司不履行合同义务导致合同不能继续履行给锦星格公司造成直接和间接损失共计1000多万元。根据《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》第四条，乔鹤公司没有为锦星格公司办理土地使用权转让等备案登记手续，导致合同无法继续履行，故乔鹤公司构成违约，应当承担违约责任。根据《联合开发合作协议书》第六条第1款，乔鹤公司应支付锦星格公司违约金500万元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第232条的规定，特向本院提起反诉。反诉被告乔鹤公司针对反诉请求辩称：1、反诉被告不存在违约行为，反诉被告于2014年8月至9月就已将该项目交由反诉原告进行开工建设，是反诉原告没有办理施工许可手续。2、反诉原告所支付的600万元在2014年4月30日至2015年2月28日期间，扣除开发建设已交规费后结余3322803.95元，不足以支付办理施工许可手续的配套费4084766元。反诉被告至今未收到反诉原告的土地使用权转让款。3、因反诉被告不存在违约行为，故反诉原告要求反诉被告支付违约金于法无据。围绕诉讼请求，原告（反诉被告）乔鹤公司提交了《联合开发合作协议书》、《补充协议书》、《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》、支付审批表、承诺书、建设工程施工总承包合同及补充协议、律师函及回执、函、解除《联合开发合作协议》通知书、公证书、邮寄凭证、建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、家年华项目照片等证据，被告（反诉原告）锦星格公司提交了银行进账单、银行交易明细表、借条（复印件）等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对锦星格公司举示的借条，虽为复印件，但鉴于乔鹤公司在原审中曾承认其真实性，且证据内容与乔鹤公司承认其后支出300万元的事实相印证，本院予以确认。根据这些证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2011年10月11日，乔鹤公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，乔鹤公司以1620万元的出让价款取得沙坪坝区西永组团T标准分区T10-2/01地块的使用权。并于2012年8月8日取得权属证书。2011年12月26日，乔鹤公司取得家年华购物中心建设用地规划许可证。2014年1月10日，乔鹤公司（甲方）与锦星格公司（乙方）签订一份《联合开发合作协议书》，内容为：为了加快完善沙坪坝曾家安居房周边的商业配套快速发展，就沙坪坝区西永组团T标准分区Tl0-2/01地块的开发建设……双方达成如下协议。一、合作前提条件：1、本协议地块已于2011年9月以甲方重庆乔鹤地产（集团）有限公司名义通过土地招拍挂成功竞得，土地价款甲方已全部缴清并合法取得《国有土地使用证》。本协议签订后，乙方以甲方名义参与本项目的联合开发。2、截止本协议签订之日，甲方保证该地块土地证土地使用权不存在使用瑕疵，（包括但不限于产权人发生的抵押、担保、投资合资、被查封冻结等）。若由于国家政策、自然灾害等不可抗力因素引起该土地证权利发生变化的与甲方无关。3、截止本协议签订之日，甲方保证，该土地在使用期间，产权人未违反国家相关法律、法规及国有土地使用权出让合同的相关约定，不存在任何可能被相关部门罚款或收回国有土地使用权等行政处罚之情形。4、该地块开发建设涉及的一切债权债务以本协议签订之日为划分界线，以前的债权债务由甲方负责承担，以后的债权债务则由乙方负责承担。二、项目概况：1、项目性质为C2-商业金融用地，地块位于沙坪坝曾家镇，项目名称为“家年华”购物中心，土地指标面积约为2684㎡（约4.1亩，容积率3.5），超出部分的容积率由双方共同争取。2、本项目规划容积率拟定为3.5、建筑覆盖率≤16.36%、绿化率42%、项目拟建总建筑面积约9500平方米（地下建筑面积4000平方米），以上建筑指标和面积最终以规划部门测绘为准。三、合作方式：1、本协议签订后，由乙方负责指定项目施工单位，并负责办理施工备案相关手续。甲方给予配合，但不承担任何费用。2、甲、乙双方根据本协议第一条合作前提条件所规定的内容，作为甲、乙双方合作的前提条件。本协议自签订之日起，乙方负责本项目开发建设涉及后期的一切费用，并负责以甲方重庆乔鹤地产（集团）有限公司的名义向有关部门办理符合法律规定的相关手续。3、甲方负责在该项目所在地附近开立一个银行一般户作为本项目甲乙双方的共管账户，用于乙方对本项目资金的投入及支出，乙方保证该银行账户资金专款专用，甲方负责对该账户进行监管。根据项目办理手续实际需要资金之日起2天内，乙方需向共管账户投入人民币500万元用于支付本项目的配套费和人防费。4、考虑到甲方前期对该项目的启动投入了大量的物力财力，合计投入约2500万元，作为甲方对投入该联营项目建设的股金。乙方负责本协议签订之日起至本协议甲乙双方权利义务履行完成之日止，合同签订后项目的所有费用，包括配套费、人防费、建安成本费、手续规费等，并作为乙方投入该联营项目建设的投入的股金。待项目预售房许可证下来后，甲乙双方按协商后的约定分得各自房屋。5、乙方分得的房屋部分，由乙方负责办理产权过户手续，并承担相关税费。乙方分得房屋产权之前及之后，因销售或出租乙方房屋产生的税费由乙方自行负责承担。6、本项目按照规划设计方案，项目由地下三层及地上十层组成。经甲、乙双方协商决定，采取横向划分，甲方分得本项目地下第一层、地下第二层（即负一层和负二层）以及地上第一层、第二层，共计四层，乙方分得本项目地下第三层（即负三层）以及地上第三层至第十层，共计九层，最终面积以房管局测绘面积为准。（注：甲乙双方所分得的房屋里面由甲乙双方自行隔断、装修。）四、项目管理与施工建设：1、本协议签订后，经甲、乙双方协商决定，就本项目的开发建设成立一个项目管理部，乙方负责项目建设的全盘工作，包括施工、策划推广、招商、出租销售等。对于乙方的工作进度及策划方案、招商、出租销售情况等甲方具有知情权，若关系甲方权利、利益的事情，甲方享有决定权。2、甲方负责派会计及手续报建人员，分别对本项目发生的一切成本、收入进行归类统计，并处理税务方面相关工作以及项目手续办理相关事宜。五、甲乙双方权利与义务：（一）甲方的权利与义务：l、完善落实联营项目的合法施工手续，30天内交地给乙方进场进行施工建设。且保证土地使用不附带除甲乙双方以外的第三者权益限制，确保合法销售。2、完善联营项目前期遗留和未完成手续，以甲方实际办理和完成规划用地许可证及规划建设许可证等相关施工手续时间为准，以便达到工程施工开工条件。4、负责协调联营项目的整体供水、供电、燃气、污水处理、通讯等的报装手续，本协议签订后涉及的以上相关费用由乙方负责，已确定的相关部分合同经查实后按实履行。5、负责协调联营项目相关开工手续的办理，以保证该项目合法手续顺利开工。6、本项目建设施工工作启动后，配合乙方进行工程建设及施工管理，积极配合协调政府部门等各方关系，以保证本项目开发建设的顺利进行。7、本协议签订后，甲方在30个工作日内交场地给乙方，就甲方在本协议签订之前所涉及本项目所有签订的其它任何合同均同时作废，该部分合同所涉及各相关责任由甲方自行处理解决。（二）乙方的权利与义务：1、乙方以甲方名义参与本项目的开发建设，乙方保证对外不以甲方名义做损害甲方利益的事情，项目整个建设期间，涉及的安全责任由乙方负责承担。2、若需要乙方配合甲方办理相关手续的，乙方应积极配合甲方办理。3、乙方负责本协议签订之日后涉及本项目所有的开支费用及项目的经营管理工作。负责本项目的建设施工工作，并组织施工队伍，属于乙方施工相关手续的办理由乙方自行负责，建设施工合同以相关定额为准。5、负责本项目的策划、销售等工作。如乙方建设资金和有关项目费用及税费不能按时到位并支付的，视为乙方违约处理，承担违约金及甲方所有经济损失。7、乙方未经甲方书面同意，不得擅自转让本项目。六、违约责任：1、甲、乙双方应按本协议约定严格履行，若由于一方违约而造成项目损失、停工或对方损失，应由违约方负责赔偿守约方人民币500万元违约金。2、本协议一经生效后，若一方单方擅自解除或终止本协议或一方严重违约导致本协议目的无法正常实现的，则另一方有权解除本合同且违约方应向对方承担违约金赔偿。若对方损失超过违约金的，按实际损失赔偿。3、若本项目建设已正常开展，甲、乙双方其中一方严重违约，违约方应赔偿守约方实际经济损失另加违约金。七、其它：1、本联营项目竣工验收合格并交付业主后，由甲、乙双方自行商定有资质的物业管理公司对该物业进行管理。2、乙方在按本协议约定对该合作项目开发建设房屋过户分配完成和清算后，本协议自动失效。3、甲乙双方应诚信守约，如发生争议双方可协商解决，协商未果，均可向项目所在地仲裁委员会申请仲裁，或向当地法院提请诉讼。4、本协议项目未尽之处，双方可另行签订补充协议对本协议进行规范补充，补充协议与本协议均具有同等法律效力。签订合同后，乔鹤公司与相关单位签订了车辆、监理、公告牌制作等合同。2014年3月18日、3月28日，乔鹤公司通过向锦星格公司发律师函督促锦星格公司履行《联合开发合作协议书》中约定的支付规费的义务。2014年4月8日，乔鹤公司取得家年华购物中心建设工程规划许可证。2016年7月17日，重庆市规划局将该证的有效期延期至2017年4月8日。2014年4月17日，乔鹤公司与贵州化工建设公司签订建设工程施工总承包合同。由该公司负责家年华购物中心项目的土建、安装工程。合同价款暂定1700万元。2014年4月18日，乔鹤公司、锦星格公司共同作为发包方，与贵州化工建设公司签订《补充协议》，约定由锦星格公司承担建设后期的所有费用3300万元，乔鹤公司负责前期土石方工程费用2500万元。主合同用于办理项目施工手续，若主合同与本补充协议出现冲突，一律执行本补充协议。补充协议约定的工程款的支付方为锦星格公司。2014年4月21日，锦星格公司向乔鹤公司支付开发规费500万元。2014年8月27日，锦星格公司向乔鹤公司支付100万元，未注明用途。2014年7月3日，乔鹤公司（甲方）与锦星格公司（乙方）签订一份《补充协议书》，约定如下：甲、乙双方根据二〇一四年一月十日签订的《联合开发合作协议书》的约定，经双方充分协商，就该联建协议书中未尽事项达成如下补充协议，双方共同遵守执行。一、该项目监理包干费用共计人民币15万元整，签订此补充协议后乙方一次性付给甲方。二、该项目工程设计费全部由甲方承担。三、该项目施工临时用电费用、项目配套费、项目资本保证金及报建过程中相关规费均根据相关部门出具的正式票据或缴款函为依据进行付款，具体付款的实施办法由双方的财务对接落实。四、该工程项目所涉及的扶梯费用全部乙方承担，甲乙双方确定品牌为（迅达）正厂出品，（下负一层在交房验收后安装）。五、该项目在取得房屋预售许可证后，属乙方分得的房屋，甲方应协助乙方进行房屋销售并完善销售手续，其房屋的销售价格及方式由乙方自行决定。甲乙双方各自分得的房屋涉及的税费、因房屋过户所产生的所有费用及责任均由房屋持有方自行承担。项目竣工备案后，甲方应按《联合开发合作协议书》的约定在乙方付清所有款项后及时完成乙方所属房屋产权的过户手续。六、该工程项目自图纸交底以后的所涉及的工程设计变更须由甲乙双方共同确认后方能出具正式工程设计变更，未经双方确认的不得作为现场施工设计变更依据。七、该工程项目竣工交付后税务机关核帐前涉及合同约定除须提供建安发票之外的其它建安成本发票，对于该部分建安成本发票所涉及的税费由甲乙双方根据各自分得的房屋面积比例进行分别承担。八、本补充协议书与《联合开发合作协议书》均具有同等法律效力。本补充协议书未尽事宜按原《联合开发合作协议书》执行。九、乙方所交的规费，政府所返回的全部归乙方所有。十、本补充协议书一式肆份，双方各执贰份，经双方签字盖印后生效，具有同等法律效力。2014年10月8日，乔鹤公司与锦星格公司签署合作项目资金支付审批表，拟向重庆市财政局支付城市建设配套费4084766元。2015年1月28日，锦星格公司向乔鹤公司做出承诺书，载明：由于沙区质监站在本月检查时发现“家年华购物中心”项目锦星格实业有限公司尚未办理施工许可证的手续，由重庆乔鹤地产（集团）有限公司出面向沙区质监站承诺在2015年2月28日前完成施工许可证的相关手续。根据上述情况，以上承诺应由我公司重庆锦星格实业有限公司负责经济责任和法律责任，我公司承诺在2015年2月28日前完成施工许可证的相关手续，如逾期未能办理，则由此产生的相关责任及造成的一切损失由我公司负责承担，与重庆乔鹤地产（集团）有限公司无关。2015年6月26日，乔鹤公司（甲方）与锦星格公司（乙方）签订一份《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》，内容为：甲方于2011年8月19日在重庆市土地房产交易中心（下称交易中心）通过公开招拍挂方式竞得本协议甲方地块，现甲方将该地块土地使用权及地上建筑物、附着物，土石方工程（以下简称交易标的物）转让给乙方，转让内容不含办理转让相关手续、税费和项目建设费用。甲乙双方就交易标的物转让事宜订立本合同，以资共同遵守。第一条甲方同意按本合同约定的条件将交易标的物转让给乙方，乙方同意按本合同约定的条件受让交易标的物。第二条交易标的物内容：1、土地使用权出让合同号：渝地(2011)合字（沙区）220号；2、土地用途：商务金融用地；3、土地性质：出让；4、土地位置：沙坪坝区西永组团T标准分区T10-2/01地块；5、土地使用年期：2011年10月30日-2051年10月30日；6、土地面积：2685平方米；7、可建设总建筑面积为14085平方米（含地下）；8、建筑容积率：3.5；9、建筑覆盖率：53.38；10、土产证号：104D房地证2012字第00806号；11、建设用地规划许可证号：地字第50010620110019112号；12、建设工程规划许可证号：建字第500106201400515号。第三条本合同签订后，甲、乙双方依照本合同规定行使各自权利并承担相应义务。第四条乙方同意受让本项目全部标的物的成交价款净收1800万元，签订合同时乙方一次性支付甲方300万元土地转让款，余款1500万元待本合同签订后，甲方配合乙方办完备案登记手续后十曰内付清，余款付清后甲方才能交地给乙方，若乙方未按时支付给甲方，土地归甲方所有，交纳的土地转让款不退还乙方。款清后甲乙双方才能完善该地块转让的所有过户资料，并交由相关交易部门审核。第五条土地过户后，甲乙双方的银行共管账户上的所有资金属于乙方所有，由乙方自行安排。第六条土地过户后，涉及各职能部门所退还的所有款项全部归乙方所有。第七条该项目前期工程设计费、工程监理费由甲方承担，土地过户后，若出现设计变更所产生的所有费用与甲方无关。第八条甲方协助乙方办理过户及更名手续（包括但不仅限于土地使用权的变更登记手续、房地产开发项目备案更名手续、建设用地、建设工程规划许可证更名手续、施工手续更名），上述手续办理所涉及的所有税费全部由乙方承担。乙方须按要求享有并承担本土地项目依照各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。第九条在土地使用权的转让登记以前，有关该地块土地产权瑕疵（不含在建项目）所引起的风险、责任由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块土地的风险和责任及债权债务由乙方承担，与甲方无关。第十条乙方同意接受交易标的物挂牌交易文件规定的一切条件，挂牌交易文件包括：《土地使用权转让挂牌交易竞买须知》、《竞买申请书》、《成交确认书》、《土地使用权转让合同书》。乙方对交易标的物己勘察并审查核实，对其现状（含瑕疵）无异议。第十一条乙方按本合同规定付清成交价款余款后10个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。房地产权登记机关核准转移登记申请之日起2个工作日内，乙方应交清转让所需的转移登记税费。第十二条在原产权登记机关核准转移登记申请以前，有关土地交易税费属于甲方承担，由甲方负责完清。第十三条自产权登记机关核准转移登记申请完成过户之日起10个工作日内，甲方将交易标的物按现状移交给乙方，本合同第二条所列文件资料原件同时移交。第十四条乙方有下列行为之一的，视为违约，并且甲方有权单方解除合同，收回交易标的物，乙方己交纳的履约保证金归甲方所有，不予退还并承担违约责任；造成甲方其他损失的，乙方负责赔偿：1、开出的银行支票或汇票在有效期内不能兑现或不能全部兑现的；2、未按本合同第四条规定的要求，支付成交价款或余款的；3、不按本合同约定支付相关税费的。第十五条甲方有下列行为之一，视为违约，并且乙方有权单方解除合同，甲方应退还乙方已交纳的土地转让款并承担违约责任。l、隐瞒事实真相、提供虚假资料，经房地产产权登记机关审核，土地存在问题不能登记的；2、申请转移登记时，因为甲方原因，不能在本合同第八条规定的时间内交清转让方应交的转移登记的资料；3、因为甲方原因，未按本合同第十条的要求移交标的物和所列的相关文件资料原件的；4、甲方只负责土地产权清晰有效，因项目是乙方承担建设，涉及项目无法转让责任与甲方无关。第十六条甲方必须配合乙方用该土地向第三方提供备案登记担保，方便乙方向第三方融资土地转让款。如甲方不能积极配合第三方办理抵押登记，给乙方造成的损失由甲方承担；甲乙双方完善过户手续之后，乙方才有权使用该土地。第十七条乙方交清所有土地税费款项，并完成过户、更名所有手续完成第十三条内容后，该土地使用权属于乙方所有，甲方不干涉乙方对该土地的任何使用。第十八条甲乙双方签订本协议后，完成全部付款，办完过户手续，并转移第三方担保手续后，甲乙双方以前签订的所有协议作废。第十九条本协议可根据甲乙双方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与本协议具有相同法律效力。2015年7月8日，乔鹤公司向锦星格公司出具《借条》，载明：今借到重庆锦星格置业发展有限公司3000000元。如果该借款用作重庆锦星格置业发展有限公购买重庆乔鹤地产（集团）有限公司家年华项目土地款，则该借款不计算借款利息；如果重庆锦星格置业发展有限公司未购买重庆乔鹤地产（集团）有限公司家年华项目土地，两家公司继续履行合作协议，重庆乔鹤地产（集团）有限公司按月利率1%计算支付给重庆锦星格置业发展有限公司该借款利息，利息从2015年7月9日起计算。审理中，锦星格公司称双方共管账户于2015年7月10日有转出300万元到乔鹤公司其他账户，乔鹤公司称该300万元系支付相关工程款及利息，与借款无关。2016年4月6日，乔鹤公司通过公证方式向锦星格公司邮寄《关于重庆锦星格置业发展有限公司未履行协议的催告函》，载明：……一、请贵方务必于2016年5月1O日之前到相关行政管理部门完善该项目转让的变更登记备案手续，并在2016年5月20日前向我方付清该项目转让价款1800万元。如贵方逾期未完善该项目的变更登记备案手续，视为贵方不再履行贵我双方于2015年6月26日签订的《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》，则贵方应按照《联合开发合作协议书》约定，及时足额支付该项目开发的相关费用，使该项目尽快恢复施工建设。二、请贵方于2016年5月20日前向我方支付违约金500万元，并赔偿超过违约金部分的损失。……锦星格公司未回复。2017年1月10日，乔鹤公司以公证方式向锦星格公司邮寄《解除通知书》、《解除施工合同及补充协议通知书》，乔鹤公司通知锦星格公司解除2014年1月10日签订的《联合开发合作协议书》及《补充协议》。锦星格公司表示收到。2017年3月23日，乔鹤公司以公证方式向锦星格公司邮寄《关于重庆锦星格实业有限公司是否继续履行的函》,内容为：……一、请贵公司务必在收到本函后5日内，以书面方式明确表明是否继续履行转让协议。二、如贵公司决定继续履行转让协议，请贵公司务必于2017年5月10日之前，到相关行政管理部门完善转让协议涉及的相关变更登记备案手续，并在2017年5月10日前向我公司付清转让价款1800万元。如贵公司逾期未完善该项目的变更登记备案手续也未支付相应价款，视为贵公司确定不再继续履行转让协议，则我公司确定依法解除转让协议。二、如公司决定不再履行转让协议，也请贵公司以书面方式明确函告我公司，我公司也同意解除转让协议。锦星格公司未予以回复。另查明，案涉项目停工至今。本案有如下争议焦点，现逐一评判：一、《联合开发合作协议书》、《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》二者之间的关系。本院认为，案涉《联合开发合作协议书》、《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》均针对沙坪坝区西永组团T标准分区T10-2/01地块的开发建设，前者属于联建的范畴，后者属于项目份额的转让，两份合同的当事人一致、项目标的一致、前后具有承继性。二者虽形式上各自独立，一名为“合作”，一名为“转让”，但从约定的权利义务内容上看，后者实际系对乔鹤公司退出前者所约定的合作关系时，双方权利义务所作的安排，其性质仍为合作法律关系。因此，二者应统一认定为同一法律关系。二、锦星格公司是否存在未按照《联合开发合作协议书》及承诺书的约定办理施工许可证相关手续的违约行为。本院认为，根据《联合开发合作协议书》第三条第1款约定，由锦星格公司负责办理施工备案相关手续，乔鹤公司给予配合，但不承担任何费用。而且，在乔鹤公司已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后的2015年1月28日，在沙区质监站已检查发现“家年华购物中心”项目尚未办理施工许可证的情况下，锦星格公司也向乔鹤公司做出承诺书，承诺在2015年2月28日前完成施工许可证的相关手续，但至今案涉项目未办理施工许可证且停工，故可以认定锦星格公司违约。虽然双方当事人此后签订了《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》，但无证据证明乔鹤公司豁免了锦星格公司的该违约责任，故按合同约定锦星格公司仍应当承担违约责任，向对方支付违约金500万元。三、锦星格公司是否存在未按照《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》约定支付转让款1800万元的违约行为。本院认为，双方的争议主要集中在：锦星格公司是否履行了首期款300万元的付款义务。根据《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》的约定，锦星格公司应于签订合同时支付300万元转让款。而根据2015年7月8日《借条》，可以认定双方当事人实际上又达成合意以锦星格公司向乔鹤公司出借借款300万元后作为转让款。因此，问题又集中在锦星格公司是否实际向原告出借了300万元。锦星格公司提出系双方确认将之前付入共管账户的600万元中300万元作为借款出借，鉴于前有借款合意，后有2015年7月10日共管账户转账到原告其他账户的交易记录相印证，可以认定锦星格公司的主张成立。原告辩解上述交易系支付相关工程款等，但未能举示相关证据足以反驳，故本院不予采纳。因此，应当认定锦星格公司履行了支付首期转让款300万元的义务。四、乔鹤公司是否存在未按照《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》第四条的约定办理土地使用权转让等备案登记手续的违约行为。本院认为，根据《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》的约定，在锦星格公司履行首期项目转让款300万元的付款义务后，接下来的合同义务是“甲方（乔鹤公司）配合乙方（锦星格公司）办完备案登记手续”。可以看出，双方对该行为的约定，乔鹤公司是配合义务，锦星格公司才负有主要和主动的办理义务。而锦星格公司既未举证证明现已启动办理备案登记，也未举证证明系因乔鹤公司不配合而未办理，应当承担举证责任，故本院认定锦星格公司构成不履行备案登记义务的违约行为，而乔鹤公司则不构成该违约行为。五、乔鹤公司是否享有解除权以及案涉合同解除时间的认定。本院认为，按照《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》的约定，锦星格公司于2015年7月10日履行首期项目转让款300万元的付款义务后，即应着手办理备案登记手续，进而支付剩余转让款等等。然而，迟至2017年3月23日，在乔鹤公司向其发出《关于重庆锦星格实业有限公司是否继续履行的函》催告办理登记备案手续以及付清转让价款的通知后，锦星格公司仍未履行。因此，至乔鹤公司于2017年11月8日原审起诉，乔鹤公司依法享有解除权。鉴于乔鹤公司在原审中对《联合开发合作协议书》和《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》均提出解除请求，故本院认定该二合同均于2017年11月8日解除。需要说明的是，虽然乔鹤公司于2017年1月10日针对《联合开发合作协议书》向锦星格公司发出解除通知，但由于该合同主要权利义务内容当时已被《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》所变更，仅可在《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》解除而恢复原状后提出解除，故《联合开发合作协议书》不应认定于该通知之日解除。综上，乔鹤公司的本诉请求除请求确认《联合开发合作协议书》的解除时间不当外，其他符合法律规定，应予支持。对锦星格公司的反诉请求，其已付的土地使用权转让款300万元，在合同解除后乔鹤公司依法应予返还，并自解除之日起赔偿资金占用损失。锦星格公司主张自2014年4月10日起按月利率1%计算利息，无事实、法律依据，本院不予采纳，予以按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对锦星格公司主张的合同开发建设所交规费300万元，因现已形成合作项目财产，应在双方对合作项目作结算或清算中解决，锦星格公司现主张返还的证据不足，本院不予支持。其主张乔鹤公司支付违约金500万元无事实、法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）重庆乔鹤地产（集团）有限公司与被告（反诉原告）重庆锦星格实业有限公司于2015年6月26日签订的《“家年华购物中心”土地及项目转让协议》于2017年11月8日解除；二、确认原告（反诉被告）重庆乔鹤地产（集团）有限公司与被告（反诉原告）重庆锦星格实业有限公司于2014年1月10日签订的《联合开发合作协议书》于2017年11月8日解除；三、被告（反诉原告）重庆锦星格实业有限公司于本判决发生法律效力后三日内向原告（反诉被告）重庆乔鹤地产（集团）有限公司支付500万元违约金；四、原告（反诉被告）重庆乔鹤地产（集团）有限公司于本判决发生法律效力后三日内向被告（反诉原告）重庆锦星格实业有限公司返还土地使用权转让款300万元，并赔偿资金占用利息（自2017年11月8日起至付清为止，以300万元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告（反诉被告）重庆乔鹤地产（集团）有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆锦星格实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46800元，由被告重庆锦星格实业有限公司负担；反诉案件受理费44800元，由反诉被告重庆乔鹤地产（集团）有限公司负担11894元，剩余由反诉原告重庆锦星格实业有限公司自己负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长 王 成审判员 肖 力审判员 辛 灵二〇一九年十一月二十一日书记员 张雨婷