广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1615号原告：谢家安，男，汉族，1981年11月12日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区********委会***队***巷***号，公民身份号码441************216。委托诉讼代理人：邹小玲，系原告谢家安的妻子。原告：邹小玲，女，汉族，1981年7月8日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区********委会***队***巷***号，公民身份号码441************426。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。法定代表人：尹某1。原告谢家安、邹小玲诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹小玲到庭参加诉讼，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢家安、邹小玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付延期交房违约金68259.15元，按照双方签订协议计算：81532.08（甲方赔偿的违约金）-8093.25元（抵扣房屋维修基金）-5179.68元（抵扣物业管理费）；2．判令被告立即支付违约金逾期利息329.83元（按银行同期贷款基准利率支付利息计算公式68259.15×0.0435÷360×40天）；3．判令被告在30天内，办理好房地产权属证书并交付给原告；4．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2014年3月21日签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号201**********810，合同约定，原告购买鼎湖区新城西二区天标山水星御一期***幢***层***房，总价款526693元。原告按照合同约定支付了总价款，被告逾期交房两年多。按合同第八条的约定：被告应当于2015年11月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付给原告，但是被告没有做到按照合同约定的时间交楼。原告与被告再次于2019年2月19日签订《天标•山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》，根据协议在违约金里抵扣房屋维修基金8093.25元和5179.68元物业管理费，被告应在6个月内赔付违约金余额给原告。截止起诉日，原告仍未收到赔付违约金，被告再次违约。被告多次违反合同协议，违约事实明显，给原告带来金钱上和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。要求被告立即支付延期交房违约金68259.15元。根据原、被告双方于2019年2月19日签订的《天标•山水星御逾期违约金抵扣物业管理费和维修资金协议》，被告应在6个月内赔付违约金余额给原告，逾期按银行同期贷款利率支付利息。要求被告立即支付违约金余额利息329.83元（计算日期自2019年2月19日至2019年9月29日，共40天）。原告提供证据如下：1．原告身份证，证明原告的主体适格；2．企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；3．商品房买卖合同，证明合同约定的收楼时间为2015年11月30日；4．发票，证明原告已按合同支付购房款为526693元；5．天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议，证明双方达成以房屋维修基金和物业管理费抵扣逾期交楼违约金等。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司答辩称：原、被告双方已于2019年2月19日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依法遵守。故原告请求：1．协议就逾期交楼违约金支付达成一致意见，原告同意扣除其应缴房屋维修基金和物业管理费，应结合实际的具体逾期时间和协议规定确定逾期交房的违约金。2．协议已变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张被告办理房产证缺乏理据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年3月21日，原告购买被告天标山水星御商品房第***幢第***层***房，房价款总金额为526693元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。买卖合同约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2014年4月24日出具付购房首期款的发票给原告。2017年11月17日，涉案商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2019年2月19日，原、被告签订《天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》，约定被告同意交楼给原告使用。被告赔付的违约金81532.08元，原告同意以抵扣原告应缴房屋维修基金8093.25元，抵扣物业管理费5179.68元的方式处理，余款为68259.15元，被告以现金方式在6个月内赔付给原告，逾期按银行同期贷款基准利率支付利息。变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，则按原合同约定的条款处理。因被告仍没有按《天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》约定的协议签定后六个月内支付违约金，原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方就被告逾期交楼违约金事宜签订的《天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被告未能按协议约定的六个月内向原告支付违约金，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告就协议确认应支付的违约金及计付逾期利息的主张，理据充分，本院予以支持，但逾期利息应以68259元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至起诉日2019年9月30日止。具体数额应为68645元［（违约金81532.08元-维修基金8093.25元-物业管理费5179.68元=68259元）］＋［违约金余额利息386元：（2019年8月20日至起诉日的2019年9月30日，共42天，违约金余额68259元×年利率4.85%÷360天×计息天数42天）］。原告请求违约金及利息总数额为68588元，未超过实际计算数额，为其自主主张权利，本院予以支持。原、被告签定的《天标山水星御逾期违约金抵扣物业管理费及维修资金协议》约定变更了原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，则按原合同约定的条款处理。自协议签定日的2019年2月19日至原告起诉日的2019年9月30日，两年的期限尚未届满，原告要求被告在30天内办理好房地产权属证书并交付给原告的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢家安、邹小玲支付违约金及逾期利息共68588元。驳回原告谢家安、邹小玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费757.36元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月十五日书记员  梁思学