成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9908号 原告：四川永辉超市有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路138号4楼2号。 法定代表人：王雪飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张芳，四川蜀卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冉，女，汉族，1994年4月23日出生，住四川省犍为县，系公司员工。 被告：李亚宁，男，汉族，1988年9月8日出生，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：兰锴，四川鑫天律师事务所律师。 被告：成都道奇之旅健身服务有限公司，住所地成都市金牛区永陵路19号3楼。 法定代表人：张明秀。 原告四川永辉超市有限公司（以下简称“永辉公司”）与被告李亚宁、成都道奇之旅健身服务有限公司（以下简称“道奇之旅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永辉公司的委托诉讼代理人张芳、被告李亚宁及其委托诉讼代理人兰锴到庭参加诉讼，被告道奇之旅公司经本院传票依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告永辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认永辉公司与李亚宁签订的《租赁合同》已于2019年7月24日解除；2.请求判令李亚宁和道奇之旅公司支付房屋租金及水电费等共计196054.51元；3.请求判令李亚宁和道奇之旅公司向永辉公司支付违约金161518.5元；4.请求判令李亚宁和道奇之旅公司向永辉公司支付租赁合同解除后的房屋占用费（以解除合同当月的日租金标准计算每日房屋占用费）；5.本案诉讼费、保全费由李亚宁、道奇之旅公司负担。事实和理由：永辉公司与李亚宁于2018年11月30日签订了《租赁合同》，李亚宁承租成都市金牛区商铺（柜位编号B0256301，租赁面积1631.5㎡），租赁期限为2018年12月1日至2023年11月30日。李亚宁租赁该场地后用于道奇之旅公司经营健身房，在经营使用过程中，李亚宁多次逾期支付房屋租金，经永辉公司多次催缴，不定时支付了一部分。截止诉前，李亚宁和道奇之旅公司已拖欠永辉公司租金及水电费共计196054.51元，多次催告仍未支付。永辉公司于2019年7月25日函告李亚宁和道奇之旅公司，双方租赁合同于2019年7月24日解除，并要求支付拖欠的租金及违约金，但至今未支付。为维护永辉公司的合法权益，特诉至法院。 被告李亚宁辩称，对租金支付的时间进行变更，每月支付当月租金和上月的水电费。永辉公司多次断水断电，致道奇之旅公司无法经营，没有道奇之旅公司同意搬走了器械。永辉公司与李亚宁计算金额不一致。永辉公司主张违约金过高，应当予以调整，基于买卖合同司法解释，违约金不得超过损失的百分之三十，请求降低。房屋占用费无明确金额，且没有缴纳相应的诉讼费用，不应当得到支持。合同相对人是李亚宁和永辉公司，道奇之旅公司不是合同相对方。 被告道奇之旅公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年11月30日，李亚宁与永辉公司签订《租赁合同》，约定永辉公司将位于永辉超市抚琴南路店柜位编号为B0256301号建筑面积为1631.5㎡的场地出租于李亚宁使用，租赁期限为2018年12月1日至2023年11月30日，其中2018年12月1日至2019年11月30日的场地使用费按照0.6元/天/㎡计算、场地管理费按照0.5元/天/㎡计算，付款周期，以先付后用为原则，付款方式为三月结：每个付款周期前一个月的5号前，李亚宁支付下一周期的租赁费用。租赁期间，李亚宁应承担因使用租赁场地所发生的水、电、气等与经营相关的费用。李亚宁应在租赁期满或提前终止、解除本合同后5日内（不计收租赁费用）按本章13.1.1-13.1.4款的要求完成搬迁并返还所租赁场地，否则应按本合同约定租赁费用标准双倍支付场所占用费，并视为逾期未交还该租赁场所。李亚宁逾期支付租赁费用及其它相关费用时，每逾期一日，李亚宁需按拖欠费用总额的1%向永辉公司支付违约金。逾期7个工作日，并经永辉公司书面催缴仍未支付的，永辉公司有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求李亚宁承担相当于违约时上一月份租赁费用叁倍的违约金。合同签订后，道奇之旅公司入驻该场地进行经营。 2019年3月26日，永辉公司（甲方）与李亚宁（乙方）签订了《租金支付协议》，确定了李亚宁尚欠永辉公司的截至2019年3月31日的租金和截至2018年2月28日的水电费及支付方式、违约责任。2019年7月24日，永辉公司在道奇之旅公司经营场所粘贴公告解除合同。 另查明，2019年8月16日，永辉公司负责人杨琴通过微信向李亚宁发送“三楼的健身器材你不用来拉了”、“由公司处置”等信息。庭审中，永辉公司自认杨琴系永辉公司员工。 又查明，庭审中，永辉公司与李亚宁均主张《租赁合同》的签订主体为永辉公司与李亚宁。永辉公司与李亚宁均同意2019年7月24日为《租赁合同》解除日，且双方均认可至2019年7月24日，李亚宁尚欠永辉公司租金、水电费合计62465.19元。 再查明，庭审中永辉公司陈述李亚宁与道奇之旅公司的法定代表人张明秀系母子关系，李亚宁对此未持异议。 以上事实，有《租赁合同》、《租金支付协议》、微信聊天记录及庭审中永辉公司与李亚宁的一致陈述等证据在案予以证实。 本院认为，永辉公司与李亚宁签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院确定双方存在房屋租赁合同关系，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。 对于永辉公司主张确认其与李亚宁签订的《租赁合同》已于2019年7月24日解除的诉讼请求。经查，永辉公司于2019年7月24日在道奇之旅公司经营场所粘贴公告解除合同，李亚宁对此亦表示认可，且庭审中永辉公司与李亚宁均同意《租赁合同》解除日为2019年7月24日，故本院确定永辉公司与李亚宁签订的《租赁合同》于2019年7月24日解除。 对于道奇之旅公司在本案中是否承担支付义务的问题。经查，庭审中，永辉公司与李亚宁均主张《租赁合同》的签订主体为永辉公司与李亚宁个人，且均否认李亚宁是代理道奇之旅公司与永辉公司签订该《租赁合同》，故本院认为，道奇之旅公司仅是《租赁合同》所涉出租场地的使用人，不是合同相对方，不受《租赁合同》约束，故不向永辉公司承担支付义务。 对于永辉公司主张李亚宁、道奇之旅公司共同支付房屋租金及水电费等共计196054.51元的诉讼请求。经查，2018年12月1日至2019年7月24日，李亚宁租赁永辉公司位于永辉超市抚琴南路店柜位编号为B0256301号的场地，且合同约定租赁期间，李亚宁应承担因使用租赁场地所发生的水、电、气等与经营相关的费用，故李亚宁应向永辉公司支付租金及期间产生的水电费。又因庭审中永辉公司与李亚宁均认可至2019年7月24日，李亚宁尚欠永辉公司租金、水电费合计62465.19元，故本院确定李亚宁应向永辉公司支付租金及水电费共计62465.19元，道奇之旅公司不承担租金、水电费的支付义务。 对于永辉公司主张李亚宁、道奇之旅公司支付违约金161518.5元的诉讼请求。经查，《租赁合同》约定，李亚宁逾期支付租赁费用及其它相关费用时，每逾期一日，李亚宁需按拖欠费用总额的1%向永辉公司支付违约金，逾期7个工作日，并经永辉公司书面催缴仍未支付的，永辉公司有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求李亚宁承担相当于违约时上一月份租赁费用叁倍的违约金。本院认为，李亚宁至2019年7月24日尚欠永辉公司租金、水电费共计62465.19元未支付，已构成违约且违约时长超7个工作日，故应承担违约责任。对于违约金的计算问题，永辉公司主张根据《租赁合同》之约定按照“上一月份租赁费用叁倍的违约金”计算，李亚宁请求本院酌情予以降低，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院认为永辉公司与李亚宁约定的违约金过高，应予以调整，综合考虑永辉公司和李亚宁对合同的履行情况、双方行为、预期利益等因素，故本院确定李亚宁向永辉公司支付的违约金以李亚宁尚欠租金、水电费62465.19元为基数计算30%即18739.56元，道奇之旅公司不承担违约金支付义务。 对于永辉公司主张李亚宁、道奇之旅公司支付租赁合同解除后的房屋占用费（以解除合同当月的日租金标准计算每日房屋占用费）的诉讼请求。经查，《租赁合同》约定，李亚宁应在租赁期满或提前终止、解除本合同后5日内（不计收租赁费用）按本章13.1.1-13.1.4款的要求完成搬迁并返还所租赁场地，否则应按本合同约定租赁费用标准双倍支付场所占用费，并视为逾期未交还该租赁场所。本院认为，《租赁合同》于2019年7月24日解除后，按照合同约定，李亚宁应于5日内完成搬迁并返还所租赁场地，但时至2019年8月16日李亚宁仍未搬走健身器材，租赁场地仍被占用，故李亚宁应向永辉公司支付自2019年7月30日至2019年8月16日期间的房屋占用费。对于2019年8月16日以后的房屋占用费，因李亚宁于2019年8月16日收到永辉公司员工杨琴发来的微信信息，告知其“三楼的健身器材你不用来拉了”、“由公司处置”，结合自李亚宁租赁案涉场地后一直由杨琴代表永辉公司就租赁事务与李亚宁进行联系沟通的事实，本院认为杨琴向李亚宁发来上述信息的行为应视作公司行为，故本院确定房屋占用费的计算时间为2019年7月30日至2019年8月16日，共计18日，之后产生的费用应由永辉公司自行承担。又因《租赁合同》约定2018年12月1日至2019年11月30日的场地使用费按照0.6元/天/㎡计算、场地管理费按照0.5元/天/㎡计算，永辉公司主张房屋占用费以解除合同当月的日租金标准计算，本院尊重当事人的意愿，故本院确定李亚宁应向永辉公司支付房屋占用费（0.6元/天/㎡+0.5元/天/㎡）×1631.5㎡×18天=32303.7元，道奇之旅公司不承担房屋占用费支付义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、四川永辉超市有限公司与李亚宁签订的《租赁合同》于2019年7月24日解除； 二、李亚宁于本判决生效之日起十日内向四川永辉超市有限公司支付租金及水电费共计62465.19元； 三、李亚宁于本判决生效之日起十日内向四川永辉超市有限公司支付违约金18739.56元； 四、李亚宁于本判决生效之日起十日内向四川永辉超市有限公司支付房屋占用费32303.7元； 五、驳回四川永辉超市有限公司的其他诉讼请求。 如果李亚宁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6664元，本案适用简易程序，减半收取3332元，由李亚宁负担。（此款已由四川永辉超市有限公司先行垫支，李亚宁于本判决生效之日起十日内支付给四川永辉超市有限公司） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梅诗雪 二〇一九年十一月十一日 书记员  黄小龙