天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初83808号原告：天津津滨联合物业服务有限公司，住所地天津经济技术开发区洞庭路76号建设大厦三层。法定代表人：于志丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘敏，北京君泽君（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦红梅，北京君泽君（天津）律师事务所律师。被告：张同民，男，汉族，1982年4月4日出生，住天津经济技术开发区。原告天津津滨联合物业服务有限公司（以下简称原告）与被告张同民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，于2018年4月18日作出（2018）津0116民初80456号民事判决，原告不服，上诉于天津第二中级人民法院，原告仍对天津第二中级人民法院作出的（2018）津02民终4509号民事判决不服，向天津市高级人民法院申请再审。天津市高级人民法院于2018年12月14日作出（2018）津民申2673号民事裁定，指令天津市第二中人民法院再审，天津市第二中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）津02民再27号裁定，发回本院重审。本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘敏、秦红梅，被告张同民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令张同民向原告支付2010年5月1日至2017年9月30日的物业服务费12384.35元；2.判令张同民向原告支付自逾期之日起至实际给付之日止的违约金（计算至2017年9月30日为3318.98元）；3.诉讼费用由张同民承担。事实与理由：原告与张同民系物业服务合同关系，原告按合同约定向张同民所居住的第四杰座项目提供物业管理服务，张同民为该物业服务的受益人，却拒不缴纳物业服务费，经原告以多种方式多次催促无果。张同民辩称，没有交纳上述期间的物业服务费是因为其购买的第四杰座A-7-401号房屋自入住起即存在漏水问题，房地产公司和原告一直未予维修和解决，房屋租不出去。本案所涉房屋因地下是个水泵，从地下反上来的水气造成室内地板变形，原告看过后说尽量解决，但到现在也没有解决。在原告提供物业服务期间，小区内脏乱差，原告没有接收车库，没有对车辆进行统一管理；配套的门禁系统和可视对讲系统一直没有启用；业主将写字楼变成餐厅，使用煤气罐造成安全隐患，原告不但不予管理，反而自己使用煤气罐供自己弄的食堂使用。本案所涉房屋没有电梯，不存在电梯运行、维护、管理费用，原告按每平方米2.5元的标准收取物业服务费不合理。原告没有通过任何方式向张同民催交过物业服务费，原告的诉讼请求超过了三年的诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，张同民未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张同民对原告提交的《公司名称变更核准通知书》《业主确认书》《天津市不动产登记簿查询证明》的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于张同民不予认可的原告提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》《天津市住宅前期物业服务合同》及备案证明、《第四杰座维护维修部日标准》《公共秩序部巡逻记录》《消杀工作记录表》《垃圾清运记录表》《室外绿地与室内租摆每日检查记录表》《天津市物业服务企业年度信用等级证书》《备忘录》《付费通知单》《对外收发文件登记表》、张贴《第四杰座缴费通知》的照片、《律师函》及快递单、民事裁定书等证据，本院认定如下：本院生效判决业已对《中华人民共和国物业服务企业资质证书》《天津市住宅前期物业服务合同》及备案证明的效力予以认定，应予采信；民事裁定书为本院作出，应予采信；《天津市物业服务企业年度信用等级证书》系相关部门颁发并予以公示核发，本院予以采信；《备忘录》加盖有天津开发区第四杰座二期业主大会（以下简称业主大会）的印章及业委会成员签名，张同民未提交相反证据否定其真实性，本院予以采信；《第四杰座维护维修部日标准》《公共秩序部巡逻记录》《消杀工作记录表》《垃圾清运记录表》《室外绿地与室内租摆每日检查记录表》等服务记录，系由原告单方制做，且仅提交了某一区间的记录，不能全面反映原告履行物业服务合同义务的情况，本院不予采信；《付费通知单》《对外收发文件登记表》上无张同民本人签名，而对签名人程诚、苗伟、林国瑞、徐海涛，张同民不予认可，原告亦不能说明上述签收人与张同民的关系，本院不予采信；张贴《第四杰座缴费通知》的照片模糊不清，无法认定向张同民进行了催交，本院不予采信；《律师函》及快递单，快递单上加盖有邮戳，虽然邮件显示因收件人名址有误、无人认领等原因未能妥投，但能够证明原告邮寄了该邮件，且收件人地址为张同民的住所或者案涉房屋地址，故对该证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系具有物业服务资质的物业服务企业，原名称为“天津津滨联合物业管理有限公司”，2008年5月5日经天津市工商行政管理局核准，名称变更为现名称。2007年10月30日，案外人天津加孚房地产开发有限公司（以下简称加孚公司）与原告签订《天津市住宅前期物业服务合同》，加孚公司将其开发建设的天津经济技术开发区黄海路98号第四杰座项目委托原告进行前期物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务事项、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2007年10月30日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止；1区Ａ、Ｂ座物业费为2.5元／平方米·月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.5元由业主交纳（含在物业费里），业主每月30日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。该合同于2007年12月21日在天津经济技术开发区进行了备案。合同签订后，原告按照合同约定为第四杰座项目提供了前期物业管理服务。经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，原告的信用等级2013年为AA级，良好企业，2014年至2017年为AAA级，优秀企业。本院另案查明，原告在履行物业服务期间存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象。2017年3月1日，业主大会与中物联物业集团有限公司签订《天津市非住宅物业服务合同》。2017年4月18日，本院受理了业主大会与原告物业合同纠纷一案，并于2017年9月11日作出（2017）津0116民初81552号民事判决，认定原告与加孚公司之间的前期物业管理服务合同已经终止。原告不服一审判决，上诉于天津市第二中级人民法院，该院于2017年12月5日作出（2017）津02民终8202号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年12月29日，原告与业主大会签署备忘录，约定原告于2017年12月29日退出第四杰座项目，结束物业管理服务工作。物业管理服务费由相关业主于一周内交付，费用截止日为2017年12月29日，业委会有责任督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳。张同民于2009年10月15日确认第四杰座项目房屋过户手续办理完毕，自2009年11月1日物业费由业主担负，并于2009年10月21日取得该房屋所有权，房屋建筑面积55.66平方米。2010年5月1日至2017年9月30日期间，张同民未向原告支付物业服务费。2013年9月13日，原告委托天津至大律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民在天津经济技术开发区，即张同民现住所）的地址邮寄了律师函，催促张同民交纳截止至2013年8月31日所欠的物业费。2015年1月29日，原告委托北京君泽君（天津）律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民上述地址邮寄了律师函，催促张同民交纳2010年5月1日至2015年12月31日的物业费，该邮件因收件人名址有误、电话空号未妥投。2016年9月21日，本院受理了原告对张同民的起诉，后因原告提出撤诉申请，本院于2016年11月4日裁定准许原告撤回起诉。2018年3月6日，即本院受理本案后，原告委托北京君泽君（天津）律师事务所通过ＥＭＳ特快专递形式向张同民在天津经济技术开发区津滨杰座地址邮寄律师函，催告张同民交纳2010年5月1日至2017年12月31日物业费，该邮件因无人认领未能妥投。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一是及时交纳物业服务费用。本案中，原告与加孚公司签订的前期物业管理服务合同是双方的表示意思真实，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对第四杰座项目的全体业主具有约束力。张同民作为第四杰座的业主，接受了原告提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。张同民抗辩称不交物业费的主要原因是房屋自入住即存在漏水、反潮问题，原告不予解决，但对房屋保修和维修不属物业服务范围，张同民不能据此作为不交物业费的理由，故对张同民的这一抗辩意见，本院不予采纳。张同民对其提出的原告在提供物业服务中存在的问题虽未提交证据予以证明，但鉴于本院另案查明原告在履行物业服务合同中存在存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象，本院酌定扣减张同民应交纳物业服务费的4%，原告主张的超出部分，本院不予支持。因为原告在提供物业服务中存有一定问题，故对于原告要求张同民支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于张同民所持本案所涉A-7-101号房屋没有电梯，不存在电梯运行、维护、管理费用，原告按每平方米2.5元的标准收取物业服务费不合理的抗辩意见，因合同明确约定1区A、B座物业费为2.5元/平方米·月，故对张同民的这一抗辩意见，本院不予采纳。关于张同民所持原告的诉讼请求超过了诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有有规定的，依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。原告提交的证据能够证明，原告分别于2013年9月13日、2015年1月29日委托律师通过EMS特快专递形式向张同民的住所邮寄了律师函，催促张同民交纳费，虽邮件因收件人名址有误、电话空号未妥投，但并非原告主观不履行书面的催交义务，本院认定诉讼时效因此中断。原告于2016年9月21日对张同民提起诉讼亦造成诉讼时效的中断。故本院认定，本案诉讼时效自2013年9月13日起重新计算。因合同约定业主应于每月30日前交纳物业服务费，故2011年9月及以后的物业服务费，并未超过诉讼时效，应予支持，而之前部分，超过了当时法律规定的诉讼时效，本院不予支持。综上，张同民应向原告交纳自2011年9月1日起至2017年9月30日止的物业服务费的96%，计9571.63元（55.66平方米*2.50元/平方米/月*73月*0.96），原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张同民自本判决生效之日起十日内给付原告天津津滨联合物业服务有限公司物业服务费9571.63元；二、驳回原告天津津滨联合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由原告天津津滨联合物业服务有限公司负担144元，被告张同民负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  曹秋芬人民陪审员  王媛媛人民陪审员  饶立红二〇一九年十一月二十一日书 记 员  张焱森