陕 西 省 白 水 县 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕0527民初1166号原告白水县戴得瑞商贸有限责任公司，住所地陕西省渭南市白水县（现址白水苹果文化广场写字楼8楼）。法定代表人周正阳，系该公司总经理。委托代理人周文哲，系该公司职工，代理权限特别授权。被告白水县鑫昌实业有限责任公司，住所地陕西省渭南市白水县。法定代表人徐安民，系该公司总经理。被告陕西百顺置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。现址苹果文化广场六楼。法定代表人卜建军，系该公司董事长。委托代理人张占杰，陕西畅洋律师事务所律师，代理权限一般授权。原告白水县戴得瑞商贸有限责任公司（以下简称戴得瑞公司）与被告白水县鑫昌实业有限责任公司（以下简称鑫昌公司）、被告陕西百顺置业有限公司（以下简称百顺公司）、房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴得瑞公司委托代理人周文哲、被告鑫昌公司法定代表人徐安民、被告百顺公司委托代理人张占杰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴得瑞公司向本院提出诉讼请求： 1、请求二被告继续履行合同，立即停止对金银珠宝商铺招商；2、依法确认原告戴得瑞公司享有在白水苹果文化广场金银珠宝独家经营权；3、依法确认原告享有免费在白水XX广场XX楼面东北侧第一二间商铺上方至楼顶中间石材立面部位制作安装相关字牌广告的权利；4、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：百顺公司委托鑫昌公司经营苹果文化广场期间，2018年元月1日，鑫昌公司与戴得瑞公司签订房屋租赁合同，将中瑞苹果文化广场一层A09铺位出租给原告，租赁期限2018年元月1日至2032年12月31日，租金每年12月31日前付清，并约定被告在合同期内保证原告在白水县人民路与新兴路交汇处苹果文化广场独家经营金银珠宝。2018年6月26日，鑫昌公司又与原告签订了合同，约定原告始终拥有金银珠宝独家经营权，合同期内原告免费享有制作安装相关字牌广告的权利。2019年元月，百顺公司将鑫昌公司逐出商场，同年四、五月百顺公司开始招商，在一楼A-1F-12、A-1F-13、A-1F-14多处设置金银珠宝商铺租赁，违反了合同约定。2019年戴得瑞公司法人周正阳在与被告百顺公司法人卜建军商谈商铺租赁相关事宜时，卜建军曾扬言：“楼是我修的，XX弄XX弄！”为维护公司权益，故诉至法院。被告鑫昌公司辩称：原告陈述属实，我公司于2014年10月12日与陕西百顺公司就白水文化国际大厦商铺销售、后期商场经营管理达成协议，签订《白水文化国际大厦包销合同》，合同约定我公司取得独家销售权以及商场经营管理权。2018年元月1日、2018年6月26日，鑫昌公司经营苹果文化广场期间，原告公司与我公司签订两份租赁合同，将A09号商铺租赁给戴得瑞公司经营，合同第七条约定戴得瑞公司享有金银珠宝独家经营权，并享有在自己所租赁的门店上面制作相关广告字牌的权利。原告所诉属实。被告百顺公司辩称：原告当庭陈述2018年6月26日签订的合同本案并未涉及;1、鑫昌公司经营苹果文化广场不是百顺公司授权委托，两公司之间的关系正在渭南中院进行审理，暂未定性;2、原告所诉商铺并未在鑫昌公司和百顺公司签订的《包销合同》范围内，戴得瑞公司并非百顺公司门面，是临街门面房，该门面是与拆迁业主置换的，要求百顺公司履行义务，无事实法律依据；3、鑫昌公司并未将商户和返租业主资料移交给百顺公司，所以百顺公司不清楚这些事。为支持其主张，原告戴得瑞公司向本院提交以下证据：第一组1、2015年5月10日，鑫昌公司和百顺公司签订的商铺委托经营管理合同，证明鑫昌公司与百顺公司之间是委托关系；2、开业照片一张，百顺公司法人卜建军参加开业仪式，出席开业仪式的有卜建军、副县长马建军、白水商会会长付建红，还有鑫昌公司法人徐安民等相关人员;3、2018年11月5日鑫昌公司的《承诺书》一份以及履行租金35万元的票据三份，百顺公司同意鑫昌公司继续运营，说明我们与鑫昌公司合作是基于百顺公司已经确认了鑫昌公司的经营权;4、2018年11月4日，百顺公司向商户发出的两份通知，说明百顺公司已经接管鑫昌公司。2019年元月11日，百顺公司发出告知函收回运营权，说明一楼至三楼移交已经进行完毕，一至三楼是否包括戴得瑞公司。2019年1月13日，百顺公司发出的告知书一份，告知各商户尽快与鑫昌公司终止返租协议。第二组1、2018年元月1日，鑫昌公司与戴得瑞公司签订《房屋租赁合同》，苹果文化广场东大门的南边有两间门面，租赁期限2018年元月1日至2032年12月31日，合同第七条第二款也约定了原告在苹果文化广场金银珠宝的独家经营权。2、2018年6月26日，戴得瑞公司和鑫昌公司签订的《商铺租赁合同》，租赁了三间门面，租赁期限2019年元月1日至2034年12月31日,合同注明2018年7月1日免费经营到2018年12月31日，合同第八条第一款、第五款约定：戴得瑞公司在白水苹果文化广场享有独家经营权，并享有免费在白水XX广场XX楼面东北侧第一二间商铺上方至楼顶中间石材立面部位制作安装相关字牌的权利。XX组XX广场XX层平面布置图、业态图各一份，证明百顺公司针对金银珠宝已经实际进行招商。被告鑫昌公司质证认为，对原告提交证据的真实性及证明目的均不持异议。1、鑫昌公司与百顺公司签订了包销合同和大厦经营合同，庭后提交。未卖完的部分，我们每月向百顺公司缴纳租金35万元，也就是百顺同意我公司继续经营大厦，所签合同后面都有补充协议。承诺书中我们同时约定百顺公司履行自己的义务。2、针对百顺公司的侵权，我们已经起诉至渭南中院。我们是被迫驱赶出苹果文化广场，虽然百顺霸占商场，并不代表我们没有经营权，原告提交的证据证明我们鑫昌公司是有合法的经营权。我们有权对整个大楼经营，所以我们与原告签的合同真实有效。3、开业照片，如果说我没有经营权，商场开业的时候，卜建军本人作为业主方，为什么代表百顺公司进行剪彩。4、2018年11月4日发的通知，商场每户业主都收到通知，盖章与否，都是真实的。承诺书中第二条，百顺公司未向鑫昌公司付清水电费等，导致鑫昌公司与百顺公司发生矛盾。在未履行完1月回款，我公司已经被驱逐出场，我们是被迫离开苹果文化广场，并不是资金链断裂。被告百顺公司质证认为，对第一组证据1、委托经营管理合同的真实性不认可，百顺公司副总张尚泰说，该合同是鑫昌公司向苹果文化广场专门引进国美电器而出具的一份证明，非百顺公司委托鑫昌公司进行的管理。2、对照片的真实性无异议，但对证明目的有异议，商场是鑫昌公司自主经营的，与百顺公司无关。3、对承诺书和未卖出去地方的35万元月租金转账凭证的真实性无异议。4、对四份通知加盖印章的真实性及证明目的予以认可，未加盖公司公章的不予认可。对第二组证据1、2018年元月1日签订合同的真实性无异议，合同是鑫昌公司与戴得瑞公司签订的，根据合同相对性原则，应由合同的相对人承担义务，原告方不能要求百顺公司承担义务。2、对于2018年6月26日签订的合同，是鑫昌公司和戴得瑞公司签订的，而并非百顺公司委托。鑫昌公司离场后，没有正式向百顺公司移交商户和返租商户的资料。对第三组证据，百顺公司目前确实是在招商，招商图纸未定型，布局未定。鑫昌公司是根据销售合同返租已售给业主的商铺，未销售出去的部分购买进行经营，并不是百顺公司委托的。如按期给不了钱，XX队XX商场，到12月鑫昌公司仅仅支付2万元。被告鑫昌公司向本院提交以下证据： 2014年元月3日陕西鑫多多优品商贸有限公司与百顺签订的大厦经营租赁合同和2014年10月12日签订的《白水文化大厦包销合同》，说明鑫昌公司具备经营管理权。原告举证过程中提供的《承诺书》中也已经明确了我公司的经营权，第四行中说明该合同还在继续履行。原告戴得瑞公司质证认为，对证据的真实性及证明目的均不持异议。被告百顺公司质证认为，对经营租赁合同的真实性无异议，2015年9月23日签订《白水文化国际大厦包销合同未尽事宜》时，经营租赁合同已经解除，随后提供相关证据。对2014年10月12日签订的《白水文化大厦包销合同》真实性无异议，对证明目的不认可，鑫昌公司是自行经营的。被告百顺公司向本院提交以下证据：1、2015年9月23日百顺公司和鑫昌公司签订《白水文化国际大厦包销合同未尽事宜》，合同第2条约定2015年9月23日之后只有双方签订的《包销合同》有效，其他都已经作废。2、2014年10月12日，百顺公司和鑫昌公司签订的《包销合同》，合同第四条第二款第二项约定，鑫昌公司的返租行为与百顺公司无关。3、2017年10月23日鑫昌公司出具的《申明》，证明委托经营管理合同是为引进国美电器签订的。4、鑫昌公司向渭南中院提供的《反诉状》及增加反诉请求及反诉被告《申请书》。5、2019年8月1日，鑫昌公司向广大商户发出的《通告》，百顺公司应向鑫昌公司主张权利。6、2018年11月5日、12月6日鑫昌公司的两份《承诺书》，鑫昌公司应向百顺公司支付800万元，但仅支付了2万元，所以鑫昌公司因为资金链断裂才退出商场，并且退出后，至今未向百顺移交商户及返租资料。原告戴得瑞公司质证认为，对被告提供的证据不清楚，无法谈质证意见。被告鑫昌公司质证认为，对证据1 - 5、证据6中2018年11月5日的《承诺书》的真实性均不持异议，但对证明目的有异议。《未尽事宜》只是针对200万元的合同押金，2015年5月10日的《委托管理合同》，百顺公司一会说是为了引进国美2017年补签的，一会说是2015年9月23日《未尽事宜》声明是无效的，我也不知道该合同是真是假。《申明》书是我公司和国美合作若发生纠纷与百顺公司无关的证明作用。2018年12月6日鑫昌公司做出《承诺书》，2018年11月5日签订《承诺书》时，我、卜建峰、卜建军、张尚泰四人当面签的。签订后，卜建军反悔骂卜建峰和张尚泰。卜建峰把我从西安叫回来，说没法交代，在白水法院卜建峰办公室签的，这个承诺书是我写的草稿，注明如未完成按11月5日的承诺书来履行。这份草稿并没有公章，也没有我作为法人的指印，且不是和卜建军本人达成的承诺，所以对该证据不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对各方当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告白水戴得瑞公司当庭提交的第一组证据1、白水鑫昌公司与陕西百顺公司签订的《商铺委托经营管理合同》，2、白水文化国际大厦开业照片，3、白水鑫昌公司《承诺书》及三份租金票据，4、2018年11月4日、2019年元月11日、元月13日陕西百顺公司向各商户发的三份《告知书》；第二组证据1、2018年元月1日，白水鑫昌公司与白水戴得瑞公司签订的《房屋租赁合同》，2、2018年6月26日，白水鑫昌公司与白水戴得瑞公司签订的《商铺租赁合同》。由于被告白水鑫昌公司与陕西百顺公司对上述证据的真实性不持异议，本庭对以上证据的真实性予以认定。对原告当庭提交的第三组证据，陕西百顺公司一层平面布置图及业态图，该公司宣传广告册和经营场地均有图样，本庭对其真实性予以认定。对于被告白水鑫昌公司当庭提交的陕西鑫多多优品商贸有限公司与被告陕西百顺公司2014年元月3日签订的《大厦经营租赁合同》，2014年10月12日白水鑫昌公司与陕西百顺公司签订的《白水文化国际大厦包销合同》原告戴得瑞公司、被告陕西百顺公司对上述两份合同的真实性不持异议，本庭对上述两份合同的真实性予以认定。对于陕西百顺公司当庭提交的证据1、2015年9月23日陕西百顺公司与白水鑫昌公司签订的《包销合同未尽事宜》，2、2014年10月12日陕西百顺公司与白水鑫昌公司签订的《白水文化国际大厦包销合同》，3、2017年10月13日鑫昌公司的《申明》,4、白水鑫昌公司向渭南中院递交的《上诉状》，5、2019年8月1日白水鑫昌公司向商户发出的《通告》，6、2018年11月5日、12月6日，白水鑫昌公司向陕西百顺公司出具的《承诺书》。上述证据的参与人是白水鑫昌公司，白水鑫昌公司对上述证据的真实性不持异议，本庭对上列证据的真实性予以认定。根据原、被告当事人的举证、质证、当庭陈述及本院认定的证据，结合庭审笔录，本院认定如下：白水苹果文化广场商业圈包括白水县XX大厦及其商业步行街，陕西百顺公司系该广场开发商。2014年10月12日，被告白水鑫昌公司与被告陕西百顺公司签订《白水文化国际大厦包销合同》，2015年5月10日双方签订《商铺委托经营管理合同》，同年9月23日双方签订《包销合同未尽事宜》，2017年10月23日白水鑫昌公司向陕西百顺公司出具的《申明》，2018年11月5日、12月6日被告白水鑫昌公司向被告陕西百顺公司出具《承诺书》，基于上述法律关系，被告白水鑫昌公司对中瑞苹果文化广场进行整栋装修经营，2018年元月1日，被告白水鑫昌公司将自己从业主手中租赁的苹果文化广场1层A09铺位出租给原告白水戴得瑞公司，双方签订《中瑞苹果文化广场租赁经营合同书》，合同第七条第2项约定：“甲方（白水鑫昌公司）在合同期内保证乙方（白水戴得瑞公司）在白水县人民路与新兴路交汇处中瑞苹果文化广场独家经营金银珠宝…”同时约定合同期限“自2018年元月1日至2032年12月31日止”；2018年6月26日，被告白水鑫昌公司以同样方式将自己租赁业主的该广场一楼面东北侧第一、二间商铺出租给原告白水戴得瑞公司，租赁期限“自2018年7月1日至2034年4月31日”，该合同第八条第一项约定“乙方（白水戴得瑞公司）始终拥有该商业楼的金银珠宝独家经营权。”该条第5项约定“合同期内,乙方（白水戴得瑞公司）免费在该店门头至楼顶中间石材立面部位制作安装相关字牌”。2018年4月28日，白水苹果文化广场开业，被告白水鑫昌公司法定代表人徐安民、陕西百顺公司法定代表人卜建军参加开业典礼，白水县相关领导应邀参加；后白水鑫昌公司在经营白水苹果文化广场期间与陕西百顺公司发生纠纷，2019年元月8日离开经营场地之后被告陕西百顺公司即开始经营、规划、招商，其向社会公开的一层平面布置图及业态图均显示在苹果文化大厦一楼有金银珠宝专区，引起诉讼。本院认为：被告白水鑫昌公司经营中瑞苹果文化广场，经营场所包括中瑞苹果文化大厦内部及步行街等相关区域，这些区域均属被告陕西百顺公司开发，部分已出售，白水鑫昌公司经营模式是租赁百顺公司未出售部分和从购买业主手中租赁，再将这些租赁商铺及门面房出租给商户。原告白水戴得瑞公司所租营业场地文化广场1层A09铺位和商场一楼面对东北侧第一、二间商铺均为被告鑫昌公司租赁业主商铺。被告鑫昌公司基于合法的租赁关系取得经营权，原告戴得瑞公司与被告鑫昌公司2018年1月1日、2018年6月26日签订的租赁合同均是双方真实意思的表示，合同合法有效，合同内容对双方均有约束力。白水苹果文化广场开业典礼，被告陕西百顺公司法定代表人、被告白水鑫昌公司法定代表人均到场参加，庭审中被告陕西百顺公司委托代理人对被告陕西百顺公司将未出售部分出租给白水鑫昌公司并收取35万元年租金的事实不持异议，由此可见被告陕西百顺公司对白水鑫昌公司对白水苹果文化广场整栋经营以及商铺反租后对外出租的经营模式是清楚的，即百顺公司允许鑫昌公司将自有商铺以鑫昌公司名义对外出租，只要租赁期限未超过百顺公司与鑫昌公司的约定，就应收到法律保护。后百顺公司与鑫昌公司发生纠纷，陕西百顺公司就苹果文化广场的经营对外招商，在此情况下对该广场进行整栋经营，白水戴得瑞公司作为投资较大的商户，加之金银珠宝经营的特殊性，从商场及商业步行街的前景考虑，为保护交易安全，白水苹果文化广场开张不到一年时间就出现经营者变更情形，该广场不得因经营者变更而损害商户权益，若新的经营者在经营中全面否定前任经营者经营期间的法律关系，将会造成社会不安定因素，同时也有悖于诚实信用原则和公平原则，对商户亦不公平。基于上述原因，陕西百顺公司经营中应停止该商场金银珠宝的招商，原告白水戴得瑞公司享有在白水苹果文化广场的珠宝独家经营权，并享有免费在白水县XX广场XX楼面东北侧第一、二间商铺上方至楼顶中间石材立面部位制作安装相关字牌广告的权利。故依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条之规定，判决如下：一、原告白水县戴得瑞商贸有限责任公司在合同租赁期内享有白水苹果文化广场商业圈金银珠宝的独家经营权。二、原告白水县戴得瑞商贸有限责任公司在合同租赁期限内享有免费在白水县XX广场XX楼面东北侧第一、二商铺上方至楼顶中间石材立面部位制作安装相关字牌广告的权利。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元,由被告陕西百顺置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  长   李美玲人民陪审员   谷建义 人民陪审员   王世杰二0一九年十一月八日书  记  员   张筠婕1