贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5643号原告：李宁，男，1993年2月23日出生，汉族，住贵州省遵义县。委托诉讼代理人：胡磊，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201810068988。委托诉讼代理人：王博，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：15201201210484819。被告：中国电建房地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：苏树平，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201610567901。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201710254619。原告李宁与被告中国电建房地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，与（2019）黔0115民初5603-5628号、（2019）黔0115民初5642号案件合并，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡磊、被告的委托诉讼代理人沈南宇、王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金11,462.24元（以购房款895,488元为基数，按照日万分之一计算至2019年5月9日止）；二、请求确认被告对案涉房屋的保修期从2019年5月9日开始起算；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2017年2月15日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议，合同约定原告购买被告开发的电建地产观府壹号四组团第24号楼房屋，房屋总价款为895,488元，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋。合同约定，出卖人逾期交房在120日内的，应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期超过120日，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。并约定，房屋达到交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前通知买受人，买受人应在收到书面通知后7日内办理房屋交接手续；补充协议约定，买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付。被告直到2019年4月29日才向原告发出收房通知，房屋的交付使用时间应当视为2019年5月9日，同理，案涉房屋的保修期亦应当从2019年5月9日开始起算。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照约定全面而适当的履行各自的义务。被告迟延履行合同义务（未按照合同约定在2018年12月31日前将具备交付条件且符合合同约定的房屋交付给原告），应当按照合同约定承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望法院支持诉请。被告辩称，1.案涉房屋已经于2019年4月11日具备交付条件。2019年4月30日通知原告办理交房手续，逾期交房违约金根据合同约定至能计算至答辩人通知原告后的第七日即2019年5月7日，原告计算超过该期间的，不符合合同约定，依法驳回。合同中，电梯约定系笔误，案涉电梯符合设计规范，符合原告需求，原告诉请其损害，无事实依据，原告已经收房的部分业主，违约金依法计算到收房之日止。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原告李宁（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产观府壹号四组团第24号楼房屋，总价款895,488元，原告以贷款方式购买，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款315,488元，余款580,000元以银行按揭支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，案号下列第1中方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至十几家交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋乙符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。同日，原告向被告支付案涉房屋预付款315,488元。2017年4月7日，原告（借款人、抵押人）与案外人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告借款58万元用于购买案涉房屋。合同签订后，银行按约进行放款，被告已足额收到原告支付的房款。2019年1月16日，被告通过邮政快递向原告发送收房通知，原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的地址位于贵州省州。2019年4月30日，被告再次通过邮政快递向原告发送收房通知。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，但被告于2019年1月16日向原告发送收房通知时，案涉房屋尚未满足收房条件。后被告于2019年4月30日向原告发送收房通知，根据双方“以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达”的约定，2019年5月2日为原告收到收房通知之日，因双方均未提交原告收房的具体时间的证据材料，故本院按照案涉《商品房买卖合同》的约定，推定从收到通知后的7日后为收房之日，即2019年5月10日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。原告要求计算至2019年5月9日，本院随其自愿。故案涉房屋价款895,488元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2019年5月8日，共计128天，被告应支付违约金11,462.24元；针对原告诉请第二项，按照案涉《商品房买卖合同》约定，保修期限起算应从交房之日起，故本院确认案涉房屋的保修期从2019年5月9日开始起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李宁支付逾期交房违约金11,462.24元；二、确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年5月9日开始起算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取143元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 王 娇二〇一九年十一月二十二日书记员 陈宇巍