河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初4054号 原告：北京英策房地产经纪有限公司，住所地，北京市门头沟区石龙经济开发区永安路******，统一社会信用代码，9111010957122143XJ。 法定代表人：袁斌，职务，执行董事。 委托诉讼代理人：尹生，北京大成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘兆琪，北京大成律师事务所执业律师。 被告：承德米拉房地产开发有限公司，住所地，滦平，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村代码，91130824308249312R。 法定代表人：李辉，职务,经理。 委托诉讼代理人：姜凯，男。 委托诉讼代理人：李虹霖，女。 原告北京英策房地产经纪有限公司（以下简称英策公司）与被告承德米拉房地产开发有限公司（以下简称米拉公司）、北京新澳房地产经济有限公司（以下简称新澳公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，原告北京英策房地产经纪有限公司委托诉讼代理人尹生、刘兆琪,被告承德米拉房地产开发有限公司委托诉讼代理人姜凯、李虹霖到庭参加诉讼，原告北京英策房地产经纪有限公司及被告承德米拉房地产开发有限公司的法定代表人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。庭审中原告英策公司自愿撤回对被告新澳公司的起诉，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告英策公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付居间服务费用1404009.00元，以及至其实际清偿之日的违约金（暂计算至原告起诉之日止合计93013.89元，其中：以400518.00元为基数，按日万分之一的标准计算，自2016年12月31日起暂计算至原告起诉之日止计39370.92元；以774100.00元为基数，按日万分之一的标准计算，自2017年12月31日起暂计算至原告起诉之日止计47839.38元；以229391.00元为基数，按日万分之一的标准计算，自2018年12月31日起暂计算至原告起诉之日止计5803.59元。）；2、判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年初，以被告米拉公司为甲方与原告英策公司为乙方通过签订《碧桂园销售服务全程代理合同》开始建立代理销售合作关系，由米拉公司委托英策公司作为销售代理人负责位于河北省承德市滦平县“金山岭长城河谷”项目房源的渠道销售服务工作，销售佣金为英策公司实际销售×销售佣金费率（其中：⑴2016-2017年度：委托期限实际销售总金额小于30000000.00元的，销售佣金按实际销售总金额的3.5%计提；委托期限实际销售总金额大于等于30000000.00元的，销售佣金按实际销售总金额的3.8%计提；⑵2018年度：委托期限实际销售总金额小于30000000.00元的，销售佣金按实际销售总金额的4.15%计提；委托期限实际销售总金额大于等于30000000.00元的，销售佣金按实际销售总金额的4.45%计提），合同约定甲方逾期支付佣金的，则应按应付未付金额每日万分之一的标准支付违约金。合同约定的代理服务期限到期后如需延期，由双方签署新的代理合同。根据代理合同约定的内容，英策公司于2016年-2018年期间一直开展“金山岭长城河谷”项目的相关代理销售工作。米拉公司基于直接委托代理销售形成的欠款为1404009.00元，此后虽经英策公司多次催要，但米拉公司仍然拖欠上述代理销售佣金一直未予支付。原告认为，原告与被告之间签署的《碧桂园销售服务全程代理合同》期满终止后，被告依约应向原告支付佣金，但被告却无视原告的合法权益，逾期支付应付的佣金及违约金。因此，原告依法提起起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告米拉公司辩称，一、我司与原告英策公司非存在合同关系，但我司与原告共签订四份碧桂园销售服务代理合同，各个协议的主要条款包括但不限于客户的认定方式、佣金费率、佣金支付方式、佣金结算方式均不相同，原告不得针对四个不同法律关系的案件进行合并诉讼；二、即便法院强制合并审理，我司亦不同意原告的全部诉讼请求，首先原告应当对其所主张的我司欠付其居间服务费承担举证责任，包括但不限于支付条件、支付方式、欠款数额，根据双方签署的代理合同，双方约定乙方即英策公司在每月5日前向我司提交上月成功销售房屋数量及其面积、房屋总价付款情况，作为佣金确认明细表，截至原告起诉前我司未收到原告应提交的全部的佣金确认明细表，另代理合同第三条第四款第三点约定，我司收到英策公司发票之日起三日内将双方确认的佣金划转至乙方账户，而原告起诉前未向我司开具全部发票，另外对于我司尚未支付原告的佣金，大多数为销售保证金，该保证金支付条件为英策公司推荐客户已全部收房，且不存在非因我司原因提出退房，而该部分保证金所对应的业主大多未收房。三、未收房原因是由滦平县住房和城乡建设局向我司发布并要求我司落实“五停”措施，其中包括要求我司为业主停止办理入住，针对滦平县住房和城乡建设局对我司提出的要求，所以我司未与客户办理收房手续是政府原因而非我司原因，所以相应的保证金不符合支付条件。同时被告已针对行政许可被撤销事宜提起行政诉讼，所以原告推介的业主最终是否退房会以“五停”何时解除以及被撤销的行政许可证相关案件核实结束结果如何有重大影响，所以在滦平县人民法院未审理完毕相关案件前我司申请中止本案的审理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证： 为证明自己的观点，原告英策公司向法庭提供如下证据： 证据一：《碧桂园销售服务全程代理合同》，（2016-2018年，3份协议和一个补充协议），用以证明自2016年起，英策公司与米拉公司签订《碧桂园销售服务全程代理合同》并建立代理销售合作关系，合同约定由米拉公司委托英策公司代理“金山岭长城河谷”项目房源的渠道销售服务。同时双方在合同中约定了销售佣金计算方式以及违约金的计算方式。 证据二：《英策长城河谷款情况》（2015-2018年）； 证据三：《公证书》（（2019）京海诚内民证字第13017号）；原告提供证据二、证据三用以证明原、被告双方负责人于2019年7月5日核对2015年-2018年销售情况及佣金账目，并形成《英策长城河谷款情况》文件，双方确认：⑴、2015-2016年度未结算佣金为400518.00元；⑵、2016-2017年度未结算佣金为774100.00元；⑶、2017-2018年度未结算佣金为229391.00元； 证据四：《长城河谷开发票明细》，用以证明2016年6月1日至2018年9月17日，英策公司向米拉公司开具增值税专用发票84单，开票总额6744720.00元，其中已回款78单，票额6387722.00元；未回款6单，票额356998.00元； 证据五：《金山岭长城河谷认购书》样本，用以证明英策公司使用《金山岭长城河谷认购书》，以米拉公司名义与客户签订商品房认购协议。根据《碧桂园销售服务全程代理合同》约定，英策公司与客户签订《认购书》或《限购协议》，且客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署《商品房买卖合同》即视为成功促成销售一宗商品房，可计入“实际销售总额”并计发佣金； 证据六：《律师函》； 证据七：邮政快递回单； 原告提供证据六、证据七用以证明针对米拉公司欠付佣金的情况，2019年6月10日，英策公司委托律师向米拉公司发《律师函》，催要相关欠款，米拉公司收到律师函后仍未予付款。 对原告提交的证据，被告米拉公司的质证意见为：对证据一《碧桂园销售服务全程代理合同》，（2016-2018年，3份协议和一个补充协议）的真实性、合法性、关联性予以认可，但对其证明目的不予认可；证据二是复印件，未当庭出示原件且内容存在错误，所以对该证据的真实性不予认可；对证据三《公证书》的真实性、合法性、关联性予以认可，但该证据不能证明英策公司的负责人与米拉公司的负责人核对2015-2018年销售情况及佣金账目，其次公证书中黄佳琪已于2019年新年后离职，2019年6月20日时已不是米拉公司员工，其无权代表米拉公司与对英策公司进行对账结算。故对其《公证书》的真实性、合法性、关联性不予认可。证据四为英策公司单方整理未经米拉公司确认，且该份证据不能证明英策公司已向米拉公司开具发票；对证据五的真实性、合法性、关联性予以认可，但该份证据仅能证明米拉公司与认购房屋的业主田心、陆俊兰、郭帅、安瑞、孙迎春几户业主的认购及部分的付款情况，不能证明英策公司与米拉公司签订的碧桂园销售服务全程代理合同有关佣金支付的条件，所以对其证明目的不予认可。对证据六、证据七的真实性、合法性、关联性认可，但是原、被告双方并未进行最终结算且该两份证据不能证明米拉公司应当向英策公司支付佣金的数额，亦不能证明英策公司所主张的佣金付款条件，对其证明目的不认可。 为证明自己的观点，被告米拉公司向法庭提供如下证据： 证据一：《碧桂园销售服务全程代理合同》四份，用以证明2016年1月1日至2016年12月31日销售佣金税率为2%，对客户的归属认定以签订商品房买卖合同的内容为准，且英策公司不得向米拉公司原有客户进行推介，即便推介成功也不视为英策公司的成功销售，米拉公司不计发佣金。另外对于米拉公司已经和其他分销公司和“凤凰通”推介的客户，不认可是英策公司推介的客户。另该证据亦能证明英策公司所主张的委托期限是从2016年开始是错误的。同时双方在该4份合同中约定了房源范围、佣金及其方式、客户认定、佣金计算方式、支付条件。最后对于米拉公司提交的四份代理合同，因主要内容约定不一致不能作为同一法律关系，法院应分开审理； 证据二：退房申请表4份； 证据三：解除合同通知书3份； 被告提供证据二和证据三用以证明，英策公司向米拉公司推介的客户存在退房的情况，具体包括办理完毕退房手续的黄水朵、王利、邓智、郎俊芬、王立元，另外还有23户申请退房。但佣金已经支付原告，合计593836.00元，应予退回或折抵米拉公司未付的佣金或保证金。 对于被告米拉公司提供的证据，原告英策公司的质证意见为：对于原告提供的证据一，除2016年1月1日至2016年12月31日的合同以外的其他合同的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据二和证据三中对于被告主张的王利、邓智等人退房情况，原、被告2019年7月进行的对账中对上述几人的还款及佣金情况均进行了相应的标注，原告所主张的金额中是对上述几人相关情况予以处理后的金额；被告主张23位业主申请退房，相关佣金593836.00元应予以折抵，原告不予认可，首先被告没有提供完整证据，并不能明确证明23套退房的详细原因。而且在上述23位业主的解除通知书中明确显示是被告与业主签订补充协议协商解决的，原告并不知情，且解约行为是在商品房买卖合同已经签订符合佣金支付条件之后发生的，不能作为被告主张的退回、折抵的事由。其次根据原被告双方签订的代理合同明确约定原告英策公司使用《金山岭长城河谷认购书》，以米拉公司名义与客户签订商品房认购协议。根据《碧桂园销售服务全程代理合同》约定，英策公司与客户签订《认购书》或《限购协议》，且客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署《商品房买卖合同》即视为成功促成销售一宗商品房，可计入“实际销售总额”并计发佣金，根据被告提供的部分证据显示，所提供部分证据对应的业主也与被告签署过《商品房买卖合同》，已经具备计入实际销售总额并计发佣金的基本条件，部分业主向被告出具的解除合同通知书里明确显示业主与被告解约是由于被告逾期不能交付商品房，且不予向业主做出答复或解释导致的解约，这与原告无任何关系。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，被告米拉公司为甲方与原告英策公司为乙方签订了《碧桂园销售服务全程代理合同》开始建立代理销售合作关系，合同约定：由米拉公司委托英策公司作为销售代理人负责位于河北省承德市滦平县“承德金山岭长城河谷”项目房源的渠道销售服务工作。2016年至2018年间，原告英策公司与被告米拉公司共签署了四份《碧桂园销售服务全程代理合同》。在该四份合同中米拉公司与英策公司就合同项下的合作方式、销售任务、销售佣金计提方式、双方的权利义务、违约责任等进行了明确的约定。销售佣金的计算方式为按照实际销售总金额×销售佣金费率计算。另外对于佣金支付方式约定为：“在双方对佣金明细表进行确认后10个工作日内，乙方须开具合法等额有效的中介服务增值税专用发票予甲方，若乙方仅能提供增值税专用发票以外的普通发票，则佣金金额相应调减，调减金额按本合同业务应适用税点的差异幅度6%以原佣金数额计算。甲方收到乙方发票之日起3日内将前述应付佣金划转至乙方账户；乙方未提供上述发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任。”。 本院认为，原、被告于2016年至2018年期间签订的《碧桂园销售服务全程代理合同》及其补充协议系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。对于原告主张被告米拉公司尚欠其居间服务费用为1404009.00元，有原告提供的证据一、证据二和证据三予以支持，证据一的合同中明确约定了佣金的计算方式等、证据二和证据三证明了原、被告双方就相关合同项下的账目进行了核对，故本院对原告的主张予以支持；对于被告主张原告所提供的证据不能证明英策公司的负责人与米拉公司的负责人进行过对账且公证书中所提及黄佳琪已于2019年新年后离职，2019年6月20日其已不是米拉公司员工，黄佳琪无权代表米拉公司与英策公司进行对账结算，但被告未向法庭提供相应的证据予以证实，其举证不能的不利后果应由被告米拉公司自行负担，故本院对被告米拉公司的诉辩意见不予采纳；对于原告主张要求被告米拉公司向其支付违约金的诉讼请求，庭审中原告仅向法庭提供了一份其自制的《长城河谷开发票明细》，并未向法庭提供增值税发票原件，且根据原告陈述其所开具的发票中被告未付款的仅为356988.00元。根据原、被告之间的约定：“乙方未提供发票的，甲方有权顺延支付款项而不承担违约责任。”故对原告的该项诉讼请求本院不予支持，对于被告的质证意见予以采纳。 对于被告主张其与原告签订的四份《碧桂园销售服务全程代理合同》主要条款包括但不限于客户的认定方式、佣金费率、佣金支付方式、佣金结算方式均不相同，原告不得针对四个不同法律关系的案件进行合并诉讼。经审查四份合同不仅合同的主体相同、法律关系亦一致，故对被告的该答辩意见不予支持；另外被告米拉公司主张原告英策公司推介的业主最终是否退房会以“五停”何时解除以及被撤销的行政许可证相关案件结果如何有重大影响，所以在滦平县人民法院未审理完毕相关行政案件前申请中止本案的审理，本案系居间服务合同法律关系，原告完成居间服务合同所约定的合同义务后，被告米拉公司就应该按照合同的约定给付原告居间服务费用，原告亦应按照合同的约定为被告开具合法的增值税发票。故本案的审理结果不应受被告米拉公司所起诉的行政案件的裁判结果的影响，因此对其申请中止本案审理的请求不予支持。 被告辩称2017年原告推介的客户存在退房情况并且仍有23户正在申请退房，但这些客户的佣金已经支付给了被告，被告应退回或折抵被告未付的佣金或保证金。但根据原、被告在上述签订的代理合同中明确约定英策公司与客户签订《认购书》或《限购协议》，且客户随后按照《认购书》或《限购协议》约定时间签署《商品房买卖合同》即视为成功促成销售一宗商品房，可计入“实际销售总额”并计发佣金，故对于被告的该抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、由被告承德米拉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京英策房地产经纪有限公司居间服务费1404009.00元，原告北京英策房地产经纪有限公司于收款后3日内为原告开具等额合法的增值税专用发票。 二、驳回原告北京英策房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22060.00元，由被告承德米拉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  王思文 人民陪审员  李冬明 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  赵 磊 书 记 员  刘晓亮 附页： 一、判决书依据法律条款 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、如果不服本判决，在收到这份判决书之日起15日内，有权提起上诉。上诉需要按本判决书规定的份数书写上诉状，并预交上诉费，上诉费系本院为承德市中级人民法院代收。如果在期限内没有递交上诉状和上诉费，将失去上诉的权利。如果上诉期的最后一天是法定假日，上诉期将延长到此法定假日结束上班后的第一天。 三、当事人未提起上诉的，本判决书将于上诉期届满的次日发生法律效力。当事人提起上诉的，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应主动在判决规定的期限内履行义务。如果没有主动按照判决规定的期限内履行义务，可以提出申请执行书并交到本院执行庭，申请法院强制执行。申请执行的期限是到期之日起两年以内。 -12-