广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21773号原告：佛山市顺德区日高物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区****办事处红岗社区居民委员会南国西路38号日高新天地广场210号铺。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：金菁，广东解法律师事务所实习律师。被告：李卫国，男，1979年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码429************174。被告：刘恋，女，1987年10月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码429************085。原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司（以下简称日高公司）与被告李卫国、刘恋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日高公司的委托诉讼代理人王云松、金菁、被告李卫国到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付欠缴的物业费5618.8元、公摊费880元、违约金21285.05元，合计27783.85元（以上金额暂计至2019年9月30日，要求被告支付至实际付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月16日，两被告在购房时签订了《前期物业管理服务协议书》，约定原告对两被告所购买的日高新天地广场19座1405单元进行物业服务，房产建筑面积为79.83元，物业服务协议第10.1.2条约定物业费收费标准为有电梯的1.6元/平方米/月，协议11.2条约定有电梯楼宇的公摊费为20元/月，每月10日前缴费。两被告自2016年2月11日开始欠费，经原告多次上门催缴，在小区内张贴催费通知，两被告均不配合，也一直未履行缴费义务。2017年6月8日，原告起诉要求两被告支付2016年2月以来欠缴的物业费、公摊费和违约金，案号（2017）粤0606民初8578号。2017年7月13日开庭审理，2017年9月5日原被告双方质证，2017年10月6日法院裁定准许撤诉。2017年11月2日，被告李卫国以《前期物业管理服务协议书》与原告的备案申请用的格式合同不符为由要求返还已支付的公摊费，向法院提起诉讼，案号（2017）粤0606民初17664号，法院经审理后判决驳回了被告李卫国的诉讼请求。根据物业服务协议第10.4.1、20.1.3条约定，被告逾期缴纳费用，应每天按应缴费用的0.5%支付违约金，被告拖欠物业费的行为已构成违约。截至2019年9月30日，被告欠缴物业费5618.8元、公摊费880元、违约金21285.05元，合计27883.85元。被告李卫国辩称，2014年7月被告李卫国拿到钥匙入住开始交纳物业费和公摊，2015年12月10日被告李卫国拿到政府公开信息（证据1），2015年12月中旬立即与原告沟通扣费事宜，2016年1月水电费公摊费还是被扣费，2016年2月被告李卫国被迫对账户进行财产保全措施，2016年3月2日给原告发送书面沟通函，没有得到正式回复，2016年8月4日再次发送书面沟通函（证据2），依然没有得到正式回复，2017年6月原告起诉两被告，于2017年9月6日法院作出判决前撤诉，2019年11月7日又起诉，原告未拿出任何新证据，虽然起诉与撤诉均为原告的权利，但对业主而言平时需要上班养家，没有时间与精力应诉，但对原告而言，是他们的工作，他们有大量时间，法律诉讼是一种社会资源。对于物业费，予以认可，可协商解决；不认可公摊费及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告刘恋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1-3及两份裁判文书，被告李卫国对真实性无异议，本院对真实性予以采信。证据4，是原告单方形成，本院不予采信，被告欠费金额由本院审查后认定。被告李卫国提交的证据1、3，原告对真实性无异议，本院予以采信。证据2，没有原件核对，原告有异议，本院不予采信。经审理查明：李卫国、刘恋是佛山市顺德区****办事处红岗社区居民委员会南国西路38号日高新天地广场19座1405（以下简称案涉房产）的业主，房屋建筑面积为79.83平方米。2013年8月16日，李卫国、刘恋与日高公司签订《前期物业管理服务协议书》，约定日高公司为李卫国、刘恋提供物业服务，向李卫国、刘恋收取物业服务费，按物业的建筑面积计付，物业服务费收费标准为：住宅（有电梯）每平方米1.6元，李卫国、刘恋按月支付物业服务费，于每月的10日前缴纳当月的物业服务费，如逾期缴纳，由每天按未缴费用的0.5%支付违约金；物业服务费不包含公共水电分摊，具体分摊标准为：有电梯楼宇每户公共水电分摊费为20元，公共水电分摊费由李卫国、刘恋在每月10日前向日高公司另行交纳，如逾期缴纳的，日高公司每天按未缴费用的0.5%计收违约金。李卫国、刘恋自2016年2月起未在扣费账户中存入足够的款项以至于扣费不成功。日高公司曾起诉要求李卫国和刘恋支付物业服务费等费用，后撤诉。李卫国曾起诉日高公司，要求日高公司返还2014年4月至2016年1月的公共水电分摊费430元，请求法院判令李卫国购房时与日高公司签订的《前期物业管理服务协议书》第11条第二款无效等，案号（2017）粤0606民初17664号。本院审理后认为：李卫国与日高公司签订的《前期物业管理服务协议书》合法有效，日高公司向李卫国收取公共水电分摊费用有合同依据，驳回李卫国的诉讼请求。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原告对被告物业进行物业管理，应依约缴纳物业管理费等费用。案涉房产建筑面积为79.83平方米，协议书约定物业服务费为每月每平方米1.6元，故每月物业服务费为127.7元。经法院生效判决认定原被告签订的《前期物业管理服务协议书》合法有效，原告收取公共水电分摊费有合同依据，因此被告应向原告支付每月20元的公共水电分摊费。自2016年2月至2019年9月，被告共欠物业管理费5618.8元（127.7元/月×44月），公共水电分摊费880元（20元/月×44月）。关于违约金，被告自2016年2月起故意不存入足够的款项以致原告未能成功扣费，即使在法院判决认定其应支付公共水电分摊费后，仍不主动支付欠费，应承担违约责任。合同约定被告逾期缴纳物业管理费应缴纳每日0.5%的违约金明显高于原告的损失，本院将2019年9月30日前的违约金酌情调整为2000元，之后的违约金按年利率24%计算至被告实际清偿之日止。关于原告要求被告的物业管理费、公共水电分摊费顺延支付的主张，因物业管理费日后的交纳涉及很多变动因素，例如被告是否欠费、收费标准的调整及物业服务合同主体发生变更等，因此该主张具有不确定性，不符合民事诉讼法关于起诉必须有具体诉讼请求的规定，原告应在欠费实际发生后另行主张权利。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持上述合法有理的部分，其余部分本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李卫国、刘恋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付从2016年2月至2019年9月的物业管理费5618.8元、公共水电分摊费880元及违约金（违约金暂计至2019年9月30日为2000元，之后的违约金按年利率24%顺延计至被告付清上述费用之日止）；二、驳回原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费247.3元（已减半收取并由原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司预交），由原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司负担171.3元，被告李卫国、刘恋共同负担76元（被告李卫国、刘恋径向原告佛山市顺德区日高物业管理有限公司支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一九年十一月十一日书记员  梁秀雯