天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初11787号原告（反诉被告）：天津市港南农场，住所地天津市滨海新区大港太平镇北。法定代表人：刘崇辉，场长。委托诉讼代理人：徐爱民，天津大有律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵明来，男，1963年3月5日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告（反诉第三人）：天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司，住所地天津市南开区雅园里**楼底商**。负责人：刘影，经理。被告（反诉第三人）：天津市南开区杨道斌烟酒店，住所地天津市南开区长虹街道雅园里**楼底商。经营者：杨道斌，男，1966年5月6日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉第三人）：天津市南开区韩海忠面馆，住所地天津市南开区旧津保路**。经营者：韩海忠，男，1983年8月21日出生，回族，住天津市南开区。被告（反诉第三人）：天津市南开区姚月英快餐店，住所地天津市南开区长虹街旧津保道雅园里**楼底商增**。经营者：姚月英，女，1972年6月4日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市港南农场（反诉被告）（以下简称“港南农场”或“原告”）与被告赵明来（反诉原告）、被告天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司（以下简称“太平殡仪南开公司”）、被告天津市南开区杨道斌烟酒店（以下简称“杨道斌烟酒店”）、被告天津市南开区韩海忠面馆（以下简称“韩海忠面馆”）、被告天津市南开区姚月英快餐店（以下简称“姚月英快餐店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告天津市港南农场的委托诉讼代理人徐爱民、被告赵明来、被告太平殡仪南开公司的负责人刘影、被告杨道斌烟酒店的经营者杨道斌、被告韩海忠面馆的经营者韩海忠、被告姚月英快餐店的经营者姚月英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港南农场向本院提出诉讼请求：1.依法判决五被告立即将坐落于天津市南开区商的房屋（建筑面积211平方米）腾空并交还给原告；2.依法判决五被告支付自2019年1月1日起至2019年7月31日止的房屋使用费35000元（按每月5000元计算），此后至实际交还房屋之日止的使用费按每月5000元标准计算；3.本案诉讼费用由五被告承担。原告港南农场与被告赵明来于2010年4月1日签订了《协议书》，赵明来承租原告坐落于南开区商（建筑面积211平方米），租赁期限为一年，自2010年4月1日起至2011年3月31日止，租赁费为月租金5000元整，协议到期后经双方协商被告继续承租该房屋。双方最后一次签署的租赁协议期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止。协议到期后，原告多次通知赵明来不再续签协议，但被告至今未腾房和交还房屋。被告拒不腾房和交还房屋的行为已严重侵害原告合法权益，故原告诉至法院。赵明来辩称，1.诉争房屋坐落地点属实，但其自2000年11月租用该房屋，一直按约定履行义务，并按时支付租金及相关费用。2.房屋租赁合同的租赁期虽然到2018年12月31日期满，但在今年三月份，其突然收到原告要求将该房屋收回使用的书面通知，并得知原告不再续约，原告单方要求被告腾房，且在未妥善解决，未经双方协商一致的情况下，诉至法院，不合情、不合理。3.房屋租赁协议第11条有约定，本协议期满，如续约，甲方优先考虑，显而易见，被告有优先续租权，原告在未经被告确认是否续租的情况下，原告不得将房屋租给其他人；4.其本人在租用房屋时，尚有其他设备设施在诉争房屋内，且诉争房屋仍处于正常经营中，如果突然腾房，势必影响经营，并且也没有地方腾房。综上，被告一直按合同履行协议，现租期已满，但有优先租房权利，即使原告有他用，也需要给予被告时间。太平殡仪南开公司辩称，其未与原告签订租赁合同，实际支付租金也是向赵明来支付，一直以为房屋为赵明来所有，不知道原告系涉诉房屋的实际承租人，故同意腾房，但是有实际的损失。杨道斌烟酒店辩称，其未与原告签订租赁合同，实际支付租金也是向赵明来支付，一直以为房屋为赵明来所有，不知道原告系涉诉房屋的实际承租人，故同意腾房，但是有实际的损失。韩海忠面馆辩称，其未与原告签订租赁合同，实际支付租金也是向赵明来支付，一直以为房屋为赵明来所有，不知道原告系涉诉房屋的实际承租人，故同意腾房，但是有实际的损失。姚月英快餐店辩称，其未与原告签订租赁合同，实际支付租金也是向赵明来支付，一直以为房屋为赵明来所有，不知道原告系涉诉房屋的实际承租人，故同意腾房，但是有实际的损失。赵明来向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告港南农场赔偿反诉原告房屋修缮经济损失8100元；2.要求反诉被告给付反诉原告18年的房租发票；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:2001年11月至2018年12月，反诉原告赵明来与反诉被告港南农场多次签订房屋租赁合同。因涉诉房屋屋顶漏水，其多次催促港南农场要求修缮房屋，后港南农场同意由赵明来修缮，赵明来分别于2011年9月因修缮房屋产生6500元，其中已报销3000元，尚有3500元未报销，2018年7月20日产生修缮费3000元，2018年8月12日产生修缮费1600元，以上共计8100元至今未报销。港南农场对赵明来提出的反诉请求辩称，要求驳回赵明来的诉请。因为双方于2010年4月1日签订的协议书及2018年12月8日签订协议书的第四条中有约定，赵明来负责房屋维修，其不能向港南农场提出要求，由赵明来承担相应的费用。本案中，赵明来所称有经济损失，即使事实存在，也已经超过了诉讼时效。反诉第三人太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均陈述，反诉原告要求损失系反诉原、被告之间的事情，与其均无关，反诉第三人听从法庭判决。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，原告作为承租人，即乙方，案外人天津市南开区建设管理委员会房产服务管理所作为出租人，即甲方，双方签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将坐落于天津市南开区旧津保雅园里6号楼下计租面积（独用）211平方米出租给乙方作为非住宅房屋使用；租赁期限自2018年11月15日至2025年12月31日，每月租金为人民币1626.80元。另查，港南农场与赵明来系多年房屋租赁关系。2018年12月8日，原告作为甲方，被告赵明来作为乙方，双方再次签订了《协议书》一份。该协议约定：经甲乙双方协商，乙方租用甲方坐落于南开区商一处，建筑面积211平方米，租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租赁费为每季度15000元；自协议执行日起，乙方每季度最后一个月的最后一周向甲方缴纳租金壹万伍仟元整。乙方按时缴纳租金，拖欠租金每逾期一个月，按租金的5%交滞纳金。乙方连续拖欠房租超过三个月，甲方有权终止协议，收回房屋，由此造成的损失和责任由乙方负责。租赁期间，甲方对出租的房屋定期检查，乙方负责房屋的正常维修，维修当中乙方不得向甲方提出任何要求，如因乙方使用不当造成建筑设施损坏，乙方应承担责任和维修费；乙方租用此房屋后，水费、电费、清洁费等其它各项费用由乙方负责交纳；乙方不得从事违法经营活动，不得转租，并按国际规定交纳各项税费，否则，造成的损失和责任由乙方负责，甲方不得干预乙方的正常经营活动。上述合同由港南农场在甲方盖章处盖章，法定代表人盖有人名章，由赵明来在乙方处签字。本院在审理过程中，依法到涉诉房屋进行现场勘验，经核实，诉争房屋现实际由被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店占有使用，故本院依法追加被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店为本案被告。庭审中，被告赵明来及太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均认可涉诉房屋实际由被告赵明来转租给被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店，且交付租金均是交付至被告赵明来处。被告赵明来转租给被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店的事实，双方均未向本院提交租赁合同及交纳租金的证据。本院认为，原告系涉诉房屋的合法承租使用人，应认定其具有出租人资格，其与被告赵明来签订的《协议书》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应认定为有效，双方均应按约履行。双方签订的《协议书》约定的租赁期间至2018年12月31日，根据法律规定，租赁期限届满后，被告应返还租赁物。又因涉诉房屋现实际使用人为太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店，故上述被告均负有腾房义务，原告要求五被告将涉诉房屋腾空并交还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张按照每月5000元计算自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋使用费35000元及至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费，因原告主张的占有使用费标准与合同约定的租金一致，标准适当，应予支持。关于房屋占有使用费的给付主体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，因被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店并非《协议书》的相对方，且因根据《协议书》约定甲方有对出租的房屋定期检查的义务，在被告赵明来转租期间，原告并未对涉诉房屋进行现场核查，被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店答辩称对于实际房屋承租人不知情一节，符合常理，故原告要求被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店一并承担给付自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋使用费的请求，本院不予支持，原告应向《协议书》的相对方被告赵明来主张自2019年1月1日至2019年7月31日及至本判决生效之日起三十日内的房屋使用费，但，因原告与被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店均通过本案诉讼知晓该案涉诉房屋权利义务人的主体，故本案判决生效后，原告有权向房屋实际使用人主张房屋使用费，即自本判决生效之日起被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店应向原告交纳自本判决生效之日起至实际腾房之日止的房屋使用费，标准按照每月5000元计算。对于被告太平殡仪南开公司、杨道斌烟酒店、韩海忠面馆、姚月英快餐店答辩称因不知房屋实际合法出租人导致其损失一节，属于另一租赁合同关系，应另行主张为宜。对于被告赵明来要求港南农场赔偿因房屋修缮产生的损失8100元，因赵明来与原告签订的《协议书》中约定，乙方即赵明来负责房屋的正常维修，故对于赵明来反诉要求赔偿房屋修缮的损失一节，本院不予支持。对于赵明来反诉要求原告给付18年房租发票一节，因不属于民事诉讼范畴，本院不予涉及。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，的规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）赵明来、本诉被告（反诉第三人）天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司、天津市南开区杨道斌烟酒店、天津市南开区韩海忠面馆、天津市南开区姚月英快餐店于本判决生效之日起三十日内，将坐落于天津市南开区旧津保路雅园里6号楼下房屋全部腾空并交还原告天津市港南农场使用；二、本诉被告（反诉原告）赵明来于本判决生效之日起三十日内，支付本诉原告（反诉被告）天津市港南农场自2019年1月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费35000元及至本判决生效之日起三十日止，按每月5000元计算的房屋占有使用费；三、本诉被告（反诉第三人）天津百年太平殡仪服务有限公司南开第三分公司、天津市南开区杨道斌烟酒店、天津市南开区韩海忠面馆、天津市南开区姚月英快餐店共同负责向本诉原告（反诉被告）天津市港南农场支付自本判决书生效之日起三十日后至实际返还上述涉诉房屋之日止，按每月5000元计算的房屋占有使用费；一、驳回本诉原告（反诉被告）天津市港南农场其他诉讼请求；二、驳回本诉被告（反诉原告）赵明来全部反诉请求。本诉案件受理费337.5元，由本诉被告赵明来负担（赵明来负担部分于本判决生效之日起三十日内，一并直接给付天津市港南农场）；反诉案件受理费25元，由反诉原告赵明来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郑萍二〇一九年十一月二十五日书记员  于权附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。