安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初5655号原告：孙振国，男，1992年1月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：丁玲玲，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：芜湖华恒置业有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇早映村通江大道北侧，统一社会信用代码913402070608486369。法定代表人：**。委托诉讼代理人：施杨，安徽新弋达律师事务所律师。原告孙振国与被告芜湖华恒置业有限公司（以下简称“芜湖华恒公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙振国的委托诉讼代理人丁玲玲，被告芜湖华恒公司的委托诉讼代理人施杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙振国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年8月8日起计算至实际交房之日的逾期交房违约金（以386470元为基数，按照日万分之一点五计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月8日签订《商品房买卖合同》，《合同》约定：被告将盛世华府8#楼1单元1403室房屋以386470元的价格出售给原告，在2017年8月8日将验收合格的商品房交付原告；若逾期交房未超过30日的，按照日万分之一计算逾期交房违约金，逾期交房超过30日的按照日万分之一点五计算逾期交房违约金。自合同约定的交房日起至今，原告多次催促被告交房，被告未将验收合格的房屋交付原告，期间，原告多次要求被告按照合同约定支付违约金，但被告不愿支付。原告为维护自己的合法权益，遂诉至法院。芜湖华恒公司辩称：1、芜湖市房地产联席会议2018年第4次会议纪要明确了江北区域相关周边基础配套设施未能完善导致项目无法办理综合查验备案手续，影响小区业主入住，因此，迟延交房并非被告原因而是客观原因导致，被告不应当承担违约金。2、被告于2019年1月份取得综合查验备案证，案涉房屋已经具备交房条件，被告也在2019年元月份前后多次通知原告受领房屋，故即便计算违约金，也仅应计算至2019年1月28日。3、合同第七条关于违约金的约定和比例的陈述，有歧义，且相关违约金比例过高，根据法律规定，应该予以调低。经审理查明：2016年10月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，《合同》约定：第一条，被告开发建设的盛世华府5#、8#楼项目，土地使用权以出让方式取得，原告购买盛世华府8#楼1单元1403室，建筑面积为90.36平方米，套内建筑面积为71.13平方米；第二条，该商品房为每平方米4277元，总金额为386470元；第四条，原告于2016年10月8日前付房款286470元，余款100000元由原告在2016年11月8日前办理银行贷款或付款；第六条，被告应当在2017年8月8日前，将经验收合格的商品房交付原告使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；第七条，被告如果未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，按下列方式处理：1、被告逾期交房的，原告应于逾期之日催告被告。逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、被告逾期交房的，原告应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累积已付款的2%向原告支付违约金。合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分1.5（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；第九条，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。此外，双方还对其他权利义务、纠纷解决方式等作出约定。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务。由于被告未按期交房，且双方未能就逾期交房赔偿达成一致，原告遂诉至本院。另查明，2018年12月6日，芜湖市政府主持召开2018年市房地产联席会议第4次工作调度会，并形成《市房地产联席会议2018年第4次会议纪要》，《纪要》载明“一、关于江北区域九堂春天、南苑华府等小区配套设施的问题江北区域项目由于周边基础配套设施未能完全到位，导致项目无法办理综合查验备案手续，同时影响小区业主入住。涉及的主要问题：1、供水问题。……。2、污水管网。……。3、数字电视。……。4、周边道路及燃气问题。……。”。上述事实，有原告身份证复印件1份、被告营业执照复印件1份、商品房买卖合同复印件1份、《市房地产联席会议2018年第4次会议纪要》复印件1份、原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于被告是否应承担逾期交房的违约责任问题，本案中，原告已依约履行了交付全部房款的义务，被告却未能按照合同约定于2017年8月8日前向原告交付经竣工验收合格的房屋，其行为已违反合同约定，构成逾期交房，因此，原告要求被告依据合同约定支付逾期交房违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称迟延交付房屋的原因是基础设施不到位，并非被告导致，本院对其意见不予采纳,理由如下:根据案涉合同第六条“出卖人……将经验收合格的商品房交付买受人使用,但如遭遇不可抗力,……，买受人可据实予以延期”之约定，出卖人逾期交房的前提条件是遭遇不可抗力，本案被告作为一家专业的房地产开发企业，开发涉案房产项目前对所在区域的市政配套设施完善程度应有充分了解，对政策因素及营商环境也应作出专业评估，在订立合同时，被告应知晓该项目市政配套设施的状况，在拟定交房期限时应预留有待配套设施完善的时间，因此，被告虽辩称市政配套设施不完善，但该事由的出现并非不可预见并不可克服，不构成不可抗力，被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于逾期违约金的计算时间，原告主张逾期违约金应自2017年8月8日起计算至实际交房之日止，被告辩称根据补充协议第3条“在出卖人取得商品房竣工验收备案表、商品房质量保证书和使用说明书后，视为具备交付条件，买受人应按约接受房屋，如买受人拒绝接受房屋，视为买受人违约，按照本合同第九条承担违约责任”约定，其于2019年1月28日取得综合查验备案证，涉案房屋于2019年1月28日具备交房条件，且被告取得备案证前后多次通知原告交房，故违约金应计算至2019年1月28日。本院认为，1、关于逾期违约金的起算时间，案涉合同约定房屋应于2017年8月8日前交付，被告逾期未交房，违约金应自2017年8月9日起算，因此，原告主张的逾期违约金起算时间错误，本院予以更正；2、关于逾期违约金的截止时间，本院认为，该补充协议第3条的约定系针对买受人拒绝受领房屋的情形，该约定的适用需以出卖人已通知买受人受领房屋，但买受人拒绝受领为条件，本案被告并未提供证据证明其曾通知原告受领房屋，也未提供证据证明系原告原因导致房屋交付不能，故其应承担举证不能的法律后果，对原告要求被告支付违约金至实际交房之日止的意见，本院予以采纳。关于逾期违约金的计算标准，原告主张被告应按日向其支付已交付房款0.015%的违约金，本院认为，涉案合同第七条约定“1、……逾期不超过30日,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金,合同继续履行；2、出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，买受人有权解除合同，……，合同继续履行,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”,从上述合同条款的文意上理解,若出卖人逾期交房超过30日的,买受人可按照涉案合同第七条第2款约定要求出卖人按日支付已交付房价款0.015%的违约金,本案被告至今未交付房屋,逾期已超过30日,因此，原告主张被告按每日已付房价款的0.015%支付违约金,符合合同约定。被告辩称违约金标准过高,应参照房屋当时当地的租金标准确定损失，本院认为，1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的……。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之约定，案涉合同中对于逾期交房违约金已有约定，故被告主张按照房屋租金调整违约金的数额，于法无据；2、被告未提供证据证明违约金过分高于造成的损失，且该合同系双方自愿签订，由芜湖市住房与城乡建设委员会监制，该违约金标准在本地区同行业内亦普遍存在；综上，被告的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告芜湖华恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙振国支付逾期交房违约金（以386470元为基数，自2017年8月9日起，按日利率0.015%计算至房屋实际交付之日）；二、驳回原告孙振国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，减半收取413元，由原告孙振国负担10元，被告芜湖华恒置业有限公司负担403元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪庆二〇一九年十一月十九日法官助理闫尚昆书记员赵敏附件：本判决引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。