甘肃省天水市麦积区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0503民初2573号原告：张某，个体工商户，住天水市。委托诉讼代理人：吕某，甘肃鑫盾律师事务所律师。被告：李某，个体工商户，住天水市。原告张某与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其诉讼代理人吕某，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告双方于2018年1月17日签订的《租房协议》；二、请求依法判决被告立即交还原告承租的位于天水市××区执法管理所综合楼二楼房屋，并腾清房屋内自有物品；三、请求判决被告支付拖欠的租赁费37916元、水费3800元；四、案件受理费由被告承担。庭审中原告变更第三项诉讼请求为：判决被告支付拖欠的房屋租赁费37914元、水费3800元，并按照每天178元支付自2019年8月3日起至实际交房之日止的租金，水费按照每天6.67元自2019年8月1日起计算。事实与理由：原告承租了位于天水市××区号的甘肃省麦积公路路政执法管理所（以下简称麦积公路执法所）综合楼1-2层房屋，经房屋所有权人麦积公路执法所同意，原告将该房屋的二楼转租给了李某，转租期限三年，租金为每年65000元，水费为每月200元。转租后，李某未按约定支付租金，拒付水费，其行为严重违约，导致双方合同目的无法实现。原告要求被告交还房屋，但被告从2019年1月1日起至今无故霸占房屋拒不交还，也拒付租金，严重损害了原告的合法权益。现依法起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。李某辩称，原告诉讼请求的基础不存在。案涉房屋确实是原告从麦积公路执法所承租后又转租给被告的，当时约定房租是每年65000元，2018年的房租被告已陆续支付，原告也向被告出具了收据。2018年年底，房屋所有权人麦积公路执法所改革，案涉房屋不再租给原告也不再租给被告，也就是说从2019年1月1日开始案涉房屋就不再出租了。原告没有向麦积公路执法所交纳房租，因此原告也没有资格起诉被告腾房和交纳房租。2019年春节后，原告以种种理由逼迫被告交纳了3000元房租，因为麦积公路执法所的房屋不再向原告出租，也不向原告退还押金，原告便让被告承担这笔钱。当时租房时双方协商二楼全部出租给被告，但此后原告父亲说二楼卫生间是公用的，被告对此也就没再说什么。被告租赁房屋期间，原告一直偷用被告的电，对于偷电给被告造成的损失原告必须赔偿。张某为证明其主张，向本院提交如下证据材料：一、原告与麦积公路执法所于2018年1月3日签订的《租赁合同》。拟证明原告与麦积公路执法所于2018年1月3日签订了《租赁合同》，原告获得案涉房屋的使用权。二、情况说明。拟证明原告经房屋所有权人麦积公路执法所同意，对其承租的房屋可进行转租的事实。三、《租房协议》。拟证明原告将其承租的房屋二楼转租给被告，双方约定了房屋租金及支付时间，被告未按约定支付房租的事实。四、原告与麦积公路执法所于2017年1月3日签订的《租赁协议》复印件。拟证明原告承租的案涉房屋的租期为五年。五、律师函。拟证明原告已经履行了催告的义务。六、麦积公路执法所出具的通知三份。拟证明原告已经履行了催促李某搬房的义务。经质证，李某对上述证据的真实性无异议。经审核，本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明本案待证事实，均予以采信。李某为证明其主张，向本院提交了收条一张、现金收据三张。拟证明其向原告交纳房屋租金的事实。经质证，张某对上述证据材料的真实性无异议。经审核，本院认为，上述证据来源合法，内容客观真实，能够证明李某向张某交纳房屋租金的事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月3日，麦积公路执法所（甲方）与张某（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将其所有的位于天水市××区执法所综合楼房屋出租给乙方用于经营，该门面建筑面积共254平方米，租赁期间自2017年1月1日至2021年12月31日止；年租金甲方以每月每平方25元人民币（含税金）出租乙方，金额共计76000元，乙方应在本年度元月一次性支付本年度租金；租赁期间产生的水费、电费、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；租赁期间甲方有权根据现有市场价格对出租给乙方的门面价格进行调整。2018年1月3日，麦积公路执法所（甲方）与张某（乙方）重新签订了《租赁合同》一份，该合同约定前述房屋的租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日。2018年1月10日，张某由于经营不善与麦积公路执法所协商转租事宜，麦积公路执法所同意张某将承租房屋转租他人使用。2018年1月17日，张某与李某签订《租房协议》，协议内容为：“今张某把征稽站（琥珀路）二楼租给李某3年，年租金65000元（陆万伍仟元整），先交10000元（壹万元）作为第一批租金，其余（18年）正月廿五日左右给齐（左右不超过3天）”。协议签订当日，李某向张某支付房屋押金10000元，此后于2018年3月12日支付租金35000元，于2018年9月26日支付租金5000元，于2018年7月8日支付租金15000元，于2019年3月支付租金3000元，另外向张某交纳采暖费4000元。2018年10月16日，麦积公路执法向租户发出通知，租赁合同到期后将不再续租，要求租户按时搬出。此后又于2019年5月21日、2019年5月30日陆续发出通知，要求租户搬出。但至本案诉讼时，李某仍未搬离案涉房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，经出租人同意，张某将其承租的房屋转租给李某符合上述法律规定。张某与李某经协商后签订的《租房协议》系双方真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方都具有法律约束力，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及该法第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，张某与李某之间形成独立的房屋租赁合同，张某是否向案涉房屋所有权人麦积公路执法所交纳租金并不影响张某向李某主张权利，在房屋租赁期间经张某催告后，李某拒不支付租金已构成违约，张某请求解除双方签订的《租房协议》并要求李某交还房屋具有事实和法律依据，对该项诉讼请求本院予以支持。关于张某主张李某拖欠的房屋租赁费，原、被告双方约定房屋租赁费为每年65000元，房屋租赁日期从2018年1月17日起算至2019年1月16日满一年，李某已支付第一年的房屋租金65000元，故应从2019年1月17日起计算拖欠的房屋租金。本案中，张某对拖欠的房屋租金主张至2019年8月2日共计198天，租金计算为65000元÷365天/年×198天=35244元，扣除李某已经交纳的3000元，李某实际拖欠房屋租金32244元。2019年8月3日之后的租金，按照每天178元计算至房屋实际返还之日止。关于张某主张的水费，因双方在《租房协议》中并无约定，且张某对该项主张并未提交证据证明，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除张某与李某于2018年1月17日签订的《租房协议》；二、李某于本判决生效之日起三日内向张某交还其承租的位于天水市××区号的甘肃省麦积公路路政执法管理所综合楼二楼房屋，并腾清房屋内自有物品；三、李某于本判决生效之日起三日内向张某支付2019年1月17日至2019年8月2日的房屋租金35244元，扣除已经支付的3000元，再支付32244元。2019年8月3日之后的房屋租金按178元/天计算至房屋实际交还之日止；四、驳回张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元，因适用简易程序减半收取421元，由张某负担96元，李某负担325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员  刘 炜二〇一九年十一月十二日法官助理  杨 晨书 记 员  张静雯书 记 员  张静雯