杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初9879号 原告（反诉被告）：杭州世联集房资产管理有限公司，统一社会信用代码91330104MA2AYMDWXW，住所地杭州市江干区东站西子国际大厦2幢502室。 法定代表人：邹洲，总经理。 委托诉讼代理人：郑昕，浙江盈轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江哨兵实业有限公司，统一社会信用代码913301092557854019，住所地杭州市萧山区城厢街道萧绍路289号。 法定代表人：汤海苗，执行董事。 委托诉讼代理人：李艳红，浙江博方律师事务所律师。 原告杭州世联集房资产管理有限公司（以下简称世联公司）诉被告浙江哨兵实业有限公司（以下简称哨兵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序进行审理。审理中，被告哨兵公司提起反诉，本院依法受理，并于2019年7月29日公开开庭进行了审理。世联公司委托诉讼代理人郑昕，哨兵公司委托诉讼代理人李艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）世联公司诉称：2018年8月13日，世联公司与哨兵公司签署了关于世联公司拟租赁使用杭州市萧山区房屋的《房屋租赁意向书》，双方约定了标的房屋在2018年12月31日前应当具备租赁条件并且完成交付，否则意向书即解除并由哨兵公司退还世联公司意向金1000000元。意向书签订后，世联公司向哨兵公司交付了意向金1000000元，但由于哨兵公司的原因至今未按意向书设定的条件和目标与世联公司签订正式的房屋租赁合同，且哨兵公司也未遵守意向书的约定及时向世联公司退还该意向金1000000元。经世联公司多次催告无果，已给世联公司造成较大的经济损失，故世联公司诉至法院，请求判令：1.确认世联公司与哨兵公司之间的房屋租赁意向书已于2018年12月31日解除；2.哨兵公司返还世联公司意向金1000000元，并赔偿违约金500000元；3.哨兵公司承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）哨兵公司针对本诉答辩并反诉称： 第一，案涉房屋未在2018年12月31日前交付，是因世联公司没有配合办理相关手续导致。根据《房屋租赁意向书》第四条约定“甲方需在2018年12月31日前将租赁房屋交付乙方，交付时租赁房屋需满足房屋工程交付条件，双方协商情况除外”。第五条第1款约定“由于项目产权性质为工业，因经营长租公寓所需相关证件办理，如工改商手续或者审批执照的由甲方负责，并承担相关费用，甲方确保乙方是可以按照酒店式公寓或者公寓报批二次消防。且需在相关证照办理完成后支付租金及交付进场”，房屋交付的前提是办理完营业执照及二次消防审批手续，而办理该手续需要世联公司的配合。哨兵公司与世联公司签订意向书后，积极与世联公司沟通办理营业执照以及二次消防审批等事宜，并多次通过电话、微信敦促世联公司提供资料，也要求世联公司派专人带齐资料和哨兵公司的工作人员一同去现场提交资料等，但世联公司以种种理由拒绝配合。因此，案涉房屋未在约定时间内交付是由于世联公司未提供办证资料导致，并非哨兵公司拖延。 第二，世联公司也无权单方解除意向书，即使意向书已经解除，解除日期也应当是哨兵公司收到解除通知的日期即2019年3月8日，而非2018年的12月31日。案涉房屋未在2018年12月31日前交付是由于世联公司没有配合办理相关手续，哨兵公司不存在违约行为，且本案情形不符合意向书第五条第1款约定的解除条件，该条款约定“若约定时间内确定无法办理的，双方无责解约并退还已支付的意向金”。关于营业执照，哨兵公司已明确告知世联公司营业执照可以办理，关于二次消防审批手续，哨兵公司也是要求世联公司提供二次消防设计图纸后，哨兵公司负责办理，但世联公司未提供相关资料。根据意向书的约定，只有意向书第七条第1款适用情形解除的情况下，不需要通知，而其他原因解除或终止，均需要双方共同书面确认。世联公司认为意向书约定“标的房屋在2018年12月31日应当具备租赁条件并且完成交付，否则意向书即解除并由被告退还意向金人民币100万元”并无合同依据，直至2019年1月份，双方仍然就办证事宜进行商讨。 第三，哨兵公司无需支付违约金。世联公司在无任何依据且未经哨兵公司同意的情况下，单方向哨兵公司寄送解除通知函，并不能作为意向书解除的依据，因此意向书并未解除，哨兵公司无需退还意向金，也无需支付违约金。且世联公司主张的500000元违约金明显过高。故请求法院驳回世联公司的全部诉讼请求。 因世联公司拒不履行配合义务，致使《房屋租赁意向书》无法继续履行，案涉房屋空置至今，对哨兵公司造成了巨大经济损失，据此哨兵公司提起反诉，请求判令：1.解除世联公司与哨兵公司于2018年8月13日签订的《房屋租赁意向书》；2.世联公司赔偿哨兵公司2019年1月至《房屋租赁意向书》解除之日的经济损失1525000元（按305万/年的标准，暂计至2019年6月）；3.由世联公司承担本案本诉与反诉费用。 原告（反诉被告）世联公司针对反诉辩称： 第一，哨兵公司陈述的部分事实与实际不符。世联公司并没有反复更换人员，世联公司与哨兵公司进行沟通的均是世联公司的员工，只不过有不同的职务和负责范围。世联公司曾经与哨兵公司沟通的员工现仍然在世联公司任职，任何一个员工都是可以作为哨兵公司沟通的渠道，世联公司也没有在哨兵公司寻求沟通时予以拒绝或者躲避。相反，世联公司的配合程度相当高，从哨兵公司自己提供的聊天记录就可以看到，在2018年11月22日，世联公司根据哨兵公司提出的一个解决方案立即在网上落实。2018年11月30日，世联公司的网上申办经政府相关部门否定，因此哨兵公司提出的解决方案实质进入了一个停滞期。但这都是哨兵公司造成的，因为哨兵公司向世联公司提供了一个不能实际解决的方案，导致了世联公司办理相关的事项进入停滞期。 第二，哨兵公司称因世联公司不配合导致哨兵公司产生损失也是不存在的。因为案涉房屋在签署意向书的时候，已经给双方设定了一个办理相关手续的截止时间，明确地约定了双方都有权利和义务去接受案涉房屋办理证照期间所带来的不确定风险，对世联公司的不确定风险在于时间成本以及交付意向金的利息成本。对哨兵公司的不确定风险在于办理证照期间至少案涉房屋需要予以保留，并且做好不对外出租的空置损失，这是双方在协议里面可以明确看出来的风险范围。既然有这样的约定，哨兵公司在反诉当中提出关于损失的赔偿就是不合理的，也没有相应的依据。 第三，关于解除房屋租赁意向书的时间，哨兵公司认为不是在2018年12月31日解除，该观点不能成立。因为双方在意向书中设定把2018年12月31日作为是否能够完成所有的证照审批交付的核心来判定。在2018年12月31日时，双方已经明确无法在该时间节点前办理世联公司经营所需的相关手续，在这种情况下应当适用双方无责解约，并退还世联公司已支付的意向金，因此世联公司认为应该将2018年12月31日作为解除意向书的日期。综上，哨兵公司的反诉请求均不能成立，请求予以驳回。 原告（反诉被告）世联公司为支持其主张的本诉事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁意向书》一份，欲证明世联公司与哨兵公司签署了关于世联公司拟租赁使用杭州市萧山区房屋的意向书，并做出了相关约定；2.打款凭证一份，欲证明世联公司向哨兵公司支付意向金1000000元的事实；3.世联公司与哨兵公司往来函件二份，欲证明世联公司与哨兵公司最终未能签订正式租赁合同的原因在于哨兵公司；4.电子化登记平台驳回详情复印件一份，欲证明世联公司按照哨兵公司的建议方案进行操作，但是被萧山区市场监督管理局网上审核驳回，可见哨兵公司提出的方案是行不通的。经质证，哨兵公司对证据1、2的真实性无异议；对证据3真实性无异议，对证明对象有异议，哨兵公司不认可函件中的内容，并且认为世联公司无权解除案涉意向书；对证据4真实性无异议，但对证明对象不认可，因为从内容上来看，哨兵公司提的方案并不是不可行。经审查，本院认为，哨兵公司对证据1、2真实性无异议，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认；证据3可以确认世联公司曾两次发函要求解除房屋租赁意向书，并要求哨兵公司退还意向金1000000元，至于世联公司是否符合意向书中约定的无责解约并退还意向金的情形，本院将在说理部分阐述；对证据4真实性予以确认，可以确认世联公司曾向萧山区工商登记部门申报的“杭州红璞世贤资产管理有限公司”变更登记申请预审未通过。 被告（反诉原告）哨兵公司为支持其主张的事实，在本诉与反诉中向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁意向书》一份，欲证明世联公司与哨兵公司签署了关于杭州市萧山区房屋的《房屋租赁意向书》，并约定意向书解除条件的事实；2.催告函、回函、邮寄凭证各一份，欲证明哨兵公司多次催告世联公司提供办理工商及二次消防审批手续的资料，但世联公司拒绝提供的事实；3.微信聊天记录打印件一组，欲证明哨兵公司多次以微信和发函的方式催告世联公司提供办理工商及二次消防审批的手续资料，但是世联公司迟迟没有提供的事实。经质证，世联公司对证据1真实性无异议，对证明对象有异议，认为不能证明哨兵公司欲证明的内容；对证据2真实性无异议，该意向书早在2018年12月31日就已经符合解除条件，在这个情况下，对方再发函件催告已经没有意义了，并且催告函中的表述也不符合事实，并不存在对接人员不配合，或者拒不办理等事项；对证据3真实性无异议，聊天记录可以反映出世联公司是按照哨兵公司提出的方案配合办理执行的，但是实际哨兵公司提出的方案并不可行，因此案涉意向书无法在2018年12月31日前满足交付条件并非世联公司的原因所导致。经审查，本院认为，世联公司对证据1、2、3真实性无异议，本院对其真实性均予以确认，其中证据3微信记录也可以看出世联公司与哨兵公司曾在2018年11月至2019年1月就世联公司工商登记的办理多次沟通。 原告（反诉被告）世联公司在反诉中未向本院提供证据材料。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年8月13日，哨兵公司作为甲方与世联公司作为乙方签订《房屋租赁意向书》，约定甲方将位于杭州市萧山区，建筑面积4575平方米（不含搭建部分），含房屋的第1层至第6层出租给乙方使用；乙方租赁该房屋作为经营长租公寓使用，品牌为世联红璞，租赁期限为十五年；甲方需在2018年12月31日前将租赁房屋交付乙方，交付时租赁房屋需满足房屋工程交付条件，双方协商情况除外，交付日开始计算免租期。双方另约定，由于项目产权性质为工业，因经营长租公寓所需相关证件办理，如工改商手续或审批执照的由甲方负责，并承担相关费用，甲方确保乙方可以按照酒店式公寓或公寓报批二次消防，且需在相关证照办理完成后支付租金及交付进场；若约定时间内无法办理的，双方无责解约并退还已支付的意向金；本意向书签订并生效之日起5个工作日内，乙方向甲方支付人民币1000000元作为双方签订正式租赁合同的意向金，该意向金在双方正式签订租赁合同时转为履约保证金及租金；本意向合同签订前甲方应提供有关甲方的营业执照证明、租赁房屋的产权证明（国有土地使用权、土地批准通知书、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及房产证），并于房屋交付前全部解除抵押的证明文件，如乙方核实签署文件存在瑕疵（如资料不完整、与实际核实情况不一致），则本意向书在乙方将前述瑕疵通知甲方之日起自动解除；在本物业达到交付条件后20个工作日内，双方应签订正式租赁合同，否则，本意向书自动失效。如果非因乙方原因，乙方未能成功与甲方签订正式租赁合同的，乙方需在签署本意向合同的15天内书面通知甲方终止本意向书；在此情况下，本意向书即告终止，甲方应将乙方已支付的意向金按照本合同第八条第2条款约定全额退还予乙方，除此之外，乙方无须向甲方承担其他任何赔偿或责任。意向书另约定，意向书失效、自动解除或终止的，则甲方应在意向书失效或者解除之日起5日内将意向金全额无息返还乙方，逾期不予返还的，则每逾期一日应向乙方支付相当于同期银行贷款利息4倍的滞纳金，逾期超过20日，则应向乙方另行支付相当于意向金50%的违约金等权利义务条款。 该意向书签订后，世联公司于2018年8月20日向哨兵公司汇款1000000元。后双方开始着手办理世联公司经营所需的相关手续。后经哨兵公司建议，世联公司开始着手办理关于杭州红璞世贤资产管理有限公司的变更登记。但2018年11月30日，经杭州市萧山区市场监督管理局审核，浙江省工商全程电子化信息平台显示“……世联公司申报的‘杭州红璞世贤资产管理有限公司’变更登记申请，预审未通过，请补齐材料后再次申报。其中1.生产酒店用品表述不规范；2.生产酒店用品仅在萧山区……”。 2019年3月1日，哨兵公司向世联公司发出催告函，称世联公司未确定专人与哨兵公司对接，且对接人员拒不提供办理营业执照及二次消防审批手续相关资料，致使至今未能办理营业执照及二次消防审批手续，故要求1.世联公司确定与哨兵公司对接人员，并提供世联公司出具的授权委托书，或者由世联公司在回函中明确对接人员；2.世联公司3日内提供办理营业执照及二次消防审批手续等所需的全部资料。后世联公司分别落款于2019年3月6日、20日向哨兵公司发出解除通知函及律师函各一份，两份函件均要求意向协议于2018年12月31日起解除，并要求哨兵公司退还意向金1000000元，并承担违约金等。其中哨兵公司于2019年3月8日收到了解除通知函。 2019年3月14日，哨兵公司向世联公司回函认为，世联公司在《关于萧山区北干风情大道339号房屋租赁意向书解除通知书》所述与事实严重不符，并再次提出要求世联公司提供办理营业执照和二次消防的相关资料等要求。现世联公司称案涉房屋至今仍未办理完成相关经营所需证照，符合房屋租赁意向书中关于双方无责解约并退还意向金的情形，要求哨兵公司退还意向金及支付违约金，但哨兵公司不认同该意见，故双方纠纷成讼。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点一即哨兵公司在2018年12月31日仍未能使得世联公司办理完成其经营所需的相关证照是否符合房屋租赁意向书中关于双方无责解约并退还意向金的情形。对此，哨兵公司抗辩认为，之所以未能在2018年12月31日前办理完成世联公司经营所需证照系因世联公司对接人员变动频繁，且拒绝向哨兵公司配合并提供相关所需资料。本院认为，根据意向书约定，“由于案涉项目产权性质为工业，因世联公司因经营长租公寓所需相关证件办理，如工改商手续或审批执照的由哨兵公司负责，并承担相关费用，哨兵公司确保世联公司可以按照酒店式公寓或公寓报批二次消防”。从该约定可见，世联公司经营所需证照办理问题应由哨兵公司主要负责，并由世联公司配合。而从世联公司提交的工商登记变更申请手续材料以及双方微信聊天记录来看，哨兵公司主张认为世联公司拒不配合尚无充分证据可证，故哨兵公司主张世联公司存在违约行为尚不成立，其不享有合同约定或者法律约定的单方解除合同权利。况且哨兵公司在审理中也未对其曾经提出的证照办理方案进行可行性证明。另观，意向书约定了哨兵公司应在2018年12月31日前交付满足使用条件的租赁房屋，而直至2019年初关于世联公司经营所需的证照问题仍然未能解决，故本院认为双方已经符合意向书中约定的无责解约并退还意向金的情形，因此本案中世联公司有权根据意向书约定解除案涉意向书，并有权要求哨兵公司返还世联公司意向金1000000元。至于世联公司主张意向书应确认自2018年12月31日解除的问题，解除权的行使应以通知到达对方时发生解除效力，故案涉意向书并非在2018年12月31日直接发生解除效力，而应在世联公司向哨兵公司寄送解除函到达对方时即2019年3月8日发生解除效力。另外，关于哨兵公司反诉中主张的房屋空置损失，因世联公司在本案中并不存在违约情形，故哨兵公司的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。本案的另一争议焦点即世联公司主张的违约金是否合理。本院认为，哨兵公司在收到世联公司寄送的解除函后理应按照解除函通知时限退还世联公司已缴纳的意向金，但哨兵公司未在限期内退还意向金已构成违约，故世联公司有权就哨兵公司未按约定退还意向金的违约行为主张违约金。按照意向书约定，违约金计算标准应为意向金金额的50%，但哨兵公司抗辩认为违约金计算标准过高，本院综合考虑世联公司因资金被哨兵公司占用期间的实际损失情况以及双方意向书中约定的同期银行贷款利息4倍的计算标准，酌情确认哨兵公司应向世联公司支付违约金120000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、浙江哨兵实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州世联集房资产管理有限公司意向金1000000元，并支付违约金120000元； 二、驳回杭州世联集房资产管理有限公司的其余本诉诉讼请求； 三、驳回浙江哨兵实业有限公司的全部反诉诉讼请求。 如浙江哨兵实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取9150元，由杭州世联集房资产管理有限公司负担1710元，由浙江哨兵实业有限公司负担7440元；反诉受理费减半收取9262.5元，由浙江哨兵实业有限公司负担。 杭州世联集房资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退还相应的本诉案件受理费；浙江哨兵实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的本诉案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一九年十一月二十五日 书记员  董向勇