广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5380号 原告：李力，男，1987年12月4日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：秦娜莎（系原告李力的母亲），女，1962年11月20日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：柳州悦景房地产开发有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市水南路221号灯台花苑16栋1层1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：李亚兴。 委托诉讼代理人：林秋羽，女，该公司员工。 原告李力与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李力的委托诉讼代理人秦娜莎、被告柳州悦景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林秋羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李力向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金10000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月始，被告在开发盛天悦景台的项目时，向社会发布“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等广告，进行虚假广告宣传。原告基于对被告发布广告的信任，到盛天悦景台售楼部进行咨询，销售人员向原告发放宣传刊物，宣称盛天悦景台房地产项目属于柳州市第八中学学区，为此原告于2015年与被告签订《商品房买卖合同》。因被告发布虚假广告，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，认定盛天悦景台不属于八中学区，被告的行为属于发布虚假广告，并对其进行相应的处罚。原告认为，被告进行虚假广告宣传的行为对原告购买房屋并签订合同具有重大影响，该广告构成确定的允诺，应视为要约，即使该允诺未记入商品房买卖合同，若违反该要约，也构成违约行为，则被告应向原告支付违约金。原告多次与被告交涉未果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，原告诉至法院，请求法院依法作出裁判。 被告柳州悦景房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1.盛天悦景台楼盘周边的学校属于政府公共设施，学区的划分不是被告所能决定的。按照常理，原告如因学区而购买房屋，应当在购房前向教育部门核实清楚学区的范围，原告称其受到被告发出的虚假广告宣传影响而购房，与常理不符。柳州市区学区范围每年由政府相关部门进行划分，被告对楼盘的宣传来源于销售之前（2014年）的学区划分信息的合理预测，并与销售当年（2015年）的学区划分相符。根据《商品房买卖合同》附件四的约定，原告对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解，被告就盛天悦景台项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）等仅供参考，不作为具体承诺。而合同及附件均未约定涉案房屋的学区，故被告不存在虚假广告宣传的情况。2.根据商品房买卖合同的司法解释，销售广告和宣传资料构成要约的要件有：（1）涉及的房屋及相关设施在商品房规划范围内；（2）对商品房买卖合同的订立有重大影响；（3）对房屋价格的确定有重大影响。以上三个要件缺一不可。就本案而言，被告对盛天悦景台所作的广告宣传不具备前述任何要件，不构成要约。3.原告无证据证明其因购房而造成经济损失，实际上原告因购买盛天悦景台的房屋而获得高额收益，该收益远大于其所谓的“损失”。此外，原告也无证据证明2017年盛天悦景台所属的中学学区即德润中学比第八中学差，事实上德润中学可以与第八中学相媲美。4.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院应依法驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行后，对于本案诉讼时效的衔接，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”就本案而言，原告主张被告发布虚假学区房的广告而构成违约，要求被告承担违约责任，则本案的诉讼时效应从原告知道或者应当知道该违约行为之日起算。柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书于2015年8月20日作出，于2015年9月5日被工商行政部门在互联网上进行公示，原告的诉讼时效最晚应从2015年9月5日起算。按照上述司法解释的规定，原告的诉讼时效于2017年9月5日届满，现原告向法院提起诉讼已经超过了二年的诉讼时效，故原告的诉讼请求不应当得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市盛天悦景台15栋17-3号房屋，建筑面积为109.38平方米，套内建筑面积为91.87平方米，按套内建筑面积每平方米9590.09元计算，总价款为881042元；被告应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所作的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，原告已向被告支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：被告分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由被告设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，被告合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。被告在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于被告所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，被告在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对被告作出如下处罚：1.责令被告在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令被告在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对被告未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对被告发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中进行公示，现已生效。现原告已经收房，但认为被告发布虚假广告的行为已经构成违约，为此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，本院于2017年4月6日立案受理了覃树刚、王瑛等人与被告柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件，覃树刚、王瑛等人以被告发布学区房虚假广告为由，要求被告赔偿经济损失。本院作出民事判决书之后，覃树刚、王瑛等人与被告均不服判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院已作出二审判决书，查明被告在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传，并认定被告以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日。 本院认为，关于本案诉讼时效的问题。被告认为本案诉讼时效应从2015年9月5日起算，诉讼时效期间为二年；原告则认为其收房后才知道权利被侵害。本院认为，2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中被告的行政处罚信息一栏公示了﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是被告，反映的是行政法律关系，不能表明原告知道或者应当知道被告被行政处罚的事由，且当时柳州市教育局未对盛天悦景台所在位置进行学区划分，故被告主张诉讼时效从2015年9月5日起算，本院不予采纳。2017年6月22日，柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与被告发布的八中学区房广告不符，原告才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则自2017年10月1日起施行，本案应适用三年诉讼时效，原告于2019年9月19日向本院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于被告发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》的时间（2015年6月13日）在发布虚假广告的时间段内，被告发布虚假广告对原告购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，被告以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。被告辩称其发布的广告无虚假宣传的主观故意，并且商品房买卖合同明确约定宣传广告是参考资料，该辩解于法无据，本院不予采纳。 关于原告主张违约金的金额认定。被告进行虚假广告宣传构成违约，应向原告支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》中未对被告该项违约责任作出明确约定，且考虑到原告在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，本院酌情认定被告向原告支付违约金5000元。原告主张超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、被告柳州悦景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李力支付违约金5000元； 二、驳回原告李力的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告李力已向本院预交），减半收取25元，由被告柳州悦景房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 陈 莹 二〇一九年十一月二十七日 书记员 杨以佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。