广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初35753号原告（案外人）罗剑燕，女，汉族，1980年1月18日出生，住址广东省丰顺县，原告（案外人）罗宏东，男，汉族，1973年8月25日出生，住址广东省丰顺县，原告罗剑燕、罗宏东共同委托诉讼代理人陈靖华，系丰顺县汤坑基层法律服务所基层法律服务工作者。被告（申请执行人）龚艳玲，女，汉族，1962年9月6日出生，住址新疆乌鲁木齐市沙依巴克区，被告（申请执行人）杨玉珍，女，汉族，1941年7月15日出生，住址广东省深圳市南山区，被告龚艳玲、杨玉珍共同委托诉讼代理人杨昊，广东华商律师事务所律师。被告龚艳玲、杨玉珍共同委托诉讼代理人薛晓倩，广东华商律师事务所律师。被告（被执行人）李翠娟，女，汉族，1975年10月27日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告与被告案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2019）粤0304执异252、253号执行裁定书提起诉讼。本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理，原告罗剑燕、罗宏东，被告龚艳玲、杨玉珍共同委托诉讼代理人杨昊、薛晓倩均到庭参加诉讼。被告李翠娟经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2018年4月9日经房产中介公司介绍与被执行人签订了一份二手房买卖合同，由原告以938000元的价格购买了被执行人位于某地某房，不动产权证号：粤(2018)丰顺县不动产权第××号。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务，支付购房首付款438000元给被执行人，剩余购房尾款500000元由原告申请银行按揭贷款支付。被执行人4月9日当天收到首付款后，将所涉房产交付给了原告使用。原告在银行贷款审核通过后，多次催促被执行人到不动产登记中心办理房地产变更登记手续，被执行人以各种借口推脱。2018年9月30日，原告与被执行人达成协议：双方同意把房产过户时间延迟至2019年2月28日前办理，如被执行人逾期未能办理，应支付双倍购房首付款给原告。到期后，被执行人未能如约履行，仍继续拖延办理过户手续。原告通过不动产登记中心查询，方知购买的房屋被法院查封。原告认为，被执行人已将其所有的房屋出售给原告，作为原告已经支付了合理对价并实际占有该财产，即原告已经善意取得了该房产。2018年4月9日，原告收到房屋后对房屋进行装修，并添置新的家具，已经入住长达10个月。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，原告对被执行人有关涉案的借贷欠款事宜不存在过错，请求判令：1、终止对位于某地某房的执行程序；2、解除上述房产的查封保全措施；3、本案诉讼费全部由被告承担。被告龚艳玲、杨玉珍共同辩称，被告龚艳玲、杨玉珍与被告李翠娟民间借贷纠纷两个案件中，福田法院已作出（2018）粤0304民初10716号、10718号民事判决书，且判决已生效。被告龚艳玲、杨玉珍已申请强制执行，案号为（2018）粤0304执43921号、43922号。在执行过程中，法院于2018年4月16日查封了被告李翠娟名下的涉案房产，现该房产因原告提出的执行异议而暂时无法处分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告并未在查封之前签订房屋买卖合同及合法占有涉案房产，且按照原告与被告李翠娟所签订的《二手房买卖合同》来看，涉案房产总价为938000元，但是截止目前为止原告也仅提交支付了348000元的银行流水转账记录，即便该款项的用途是购房款，那么原告也至少还有59万元购房款尚未支付，也未将剩余购房款交付人民法院执行。另外，涉案房产在被查封之前并未有任何的变更登记障碍，系因原告的原因才未能办理过户登记，因此，原告不符合上述法律法规的规定，无法排除涉案房产的执行。在本案中，原告与被告李翠娟互相串通，制造虚假交易，企图逃避执行，损害两被告的利益，为维护债权人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。被告李翠娟未提交书面答辩意见及证据。经审理查明，龚艳玲、杨玉珍诉李翠娟民间借贷纠纷两案，本院（2018）粤0304民初10716号、10718号民事判决书已经发生法律效力。被告龚艳玲、杨玉珍已申请强制执行，案号为（2018）粤0304执43921号、43922号。在执行过程中，本院2018年4月16日查封了被告李翠娟名下的位于某地某房的房产，不动产权证号为粤（2018）丰顺县不动产权第××号。罗宏东、罗剑燕以购买了涉案房产为由，请求中止执行。本院2019年5月30日作出(2019)粤0304执异252、253号执行裁定书，驳回了罗宏东、罗剑燕的异议请求。原告提交2018年3月29日的购房定金协议书显示，罗剑燕购买李翠娟位于某地某房，购房总价938000元，于2018年3月29日支付购房定金5万元，购房首付款（含定金）438000元于2018年4月15日前支付给甲方，双方到银行申请贷款，待贷款审核通过后，双方再约定至不动产权登记局办理过户手续，剩余购房尾款50万元由乙方申请银行按揭贷款支付。如甲方违约，甲方赔偿双倍购房定金给乙方，如乙方违约，购房定金不予退还。甲方（卖方）处由李翠娟签名，甲方代理人显示陈某某代。2018年3月29日的收款收据显示收到罗剑燕买卖位于某地某房定金5万元，付款方式转账。收款人显示由蒋某某代李翠娟。该收据由丰顺县谦益房地产信息咨询中心加盖公章。原告提交的微信聊天记录显示，2018年3月29日，dXX6向原告发送聊天截图，显示尾号1471的账户向李翠娟尾号2275的农业银行账户转账5万元，转账截图的交易摘要显示为购房定金。原告称dXX6系中介，其收取了原告支付的定金5万元后，将该款转给了李翠娟。经本院向农业银行核实，证实在2018年3月29日，李翠娟收到该笔购房定金。原告提交一份2018年4月9日李翠娟（甲方）与两原告（乙方）、丰顺县谦益地产信息咨询中心（中介方）签订的《二手房买卖合同》，载明：乙方同意购买甲方拥有的座落在某地某房，建筑面积134.60平方米，粤(2018)丰顺县不动产权第××号。交易价格为938000元，合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金5万元，双方同意以银行按揭方式付款，于2018年4月9日支付购房首付款（含定金）438000元给甲方，双方到银行申请贷款，待贷款审核通过后双方约定到不动产登记局办理过户手续给乙方，剩余购房尾款50万元由乙方申请银行按揭贷款支付。甲方在收到首付款后将房屋交付给乙方使用，并将水、电、管理费等费用结清后移交给乙方。原告提交的罗宏东在工商银行卡号后四位为5563的账户明细显示，2018年4月9日，其向李翠娟尾号2275的账户转账348000元，转账后余额为6062元。原告主张向李翠娟合计支付了438000元。除定金5万元，转账348000元外，因其银行卡余额不够，在家取出了4万元现金，在办完转账后在中介处将现金交付给了李翠娟。2018年4月9日的购房首付款收据显示，罗剑燕购买李翠娟某地某房购房首付款438000元，收款人李翠娟，中介方丰顺县谦益房地产信息咨询中心。对于剩余的购房款，原告庭审中称需要半个月时间支付。原告提交了2018年4月13日的收据显示“今收到罗宏东交来现金款项5000元，交来某地某房安装衣柜款”。该收据加盖金利达优品橱柜财务专用章。原告主张其支付首期款后即拿到了房产钥匙，之后开始订做衣柜。原告提交2018年4月26日的收款收据显示，深圳市蓝天鹅测绘有限公司梅州分公司收到罗剑燕某地某房测量费4200元。该收据加盖深圳市蓝天鹅测绘有限公司梅州分公司资料专用章。原告同时提交了加盖深圳市蓝天鹅测绘有限公司梅州分公司资料专用章的宗地图与房地产分户图。原告称测量系房屋过户前需要办理的手续。2018年4月27日，罗宏东、罗剑燕与李翠娟签署《按揭承诺协议书》，载明“按揭放款时间（于办理不动产权证过户手续后乙方拿到新不动产权证送银行办理好抵押登记日期算起，时间为期90个工作日）国家法定节假日除外，在获知因银行信贷紧张或购房人信用问题而导致贷款审批无法放贷之日起，乙方应在10天内一次性付清给甲方的购房余款50万元”。广东增值税普通发票显示，2018年5月17日，丰顺县地方税务局城区税务分局01代李翠娟开出广东增值税普通发票，货物名称商品住房（0001489），价税合计35万元，该发票无原件可供核对。原告提交了2018年5月17日的完税证明，显示税种契税，品目名称房屋买卖，实缴金额5484.12元，共有人罗宏东、罗剑燕，房屋产权证书号0001489。原告提交其与abc139××××2183的微信聊天记录，原告称此人系李翠娟的男朋友，原告与其联系，向其转交了7至11月的管理费和水电费。之前的费用原告称系现金缴纳。2018年6月24日至27日，原告为涉案房屋开通了天然气。原告提交了天然气用户签领书、安装工单、入户安检工作单、用气合同等证据。由丰顺县锦江美景物业管理有限公司锦江美景管理处加盖公章的锦江美景物业收费台账显示，2018年7月至2019年3月，涉案房产由原告缴纳水费及公摊费。2018年9月30日，罗宏东、罗剑燕与李翠娟签署《二手房补充协议书》，载明“罗宏东、罗剑燕购买李翠娟某地某房，2018年3月29日支付购房定金5万元，于2018年4月9日支付购房首付款438000元并签订二手房买卖合同，因甲方个人原因无法将房产过户给乙方，双方同意把过户时间延迟至2019年2月28日前办理，如甲方逾期未能办理，视为甲方违约，甲方赔偿双倍购房首付款给乙方。”庭审中，原告陈述签订买卖合同后，需要将房产证转为不动产登记证，花费了七天时间，之后房产被法院查封，无法办理过户手续。庭审后，被告龚艳玲、杨玉珍向本院提交鉴定申请，请求对《二手房买卖合同》中“李翠娟、罗剑燕”、罗宏东”签名的笔迹形成时间、“丰顺县谦益房地产信息咨询中心”印章形成时间，《购房定金协议书》中“李翠娟、罗剑燕”字样笔迹形成时间、“丰顺县谦益房地产信息咨询中心”印章形成时间进行司法鉴定。本院认为，本案的争议焦点在于原告就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与被告李翠娟在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，原告于查封前向被告李翠娟转账，支付了相应款项。关于原告的付款数额。现有证据显示，原告向李翠娟转账支付了398000元。其余的4万元，原告陈述使用现金支付，结合二手房买卖合同中关于首期款数额的约定，李翠娟出具的购房首付款收据及按揭承诺协议书，本院采信原告的主张，确认原告的付款数额为438000元。关于原告是否在查封前合法占有该不动产的问题。相关证据显示2018年6月原告为涉案房屋开通了天然气，并于2018年7月通过银行代扣缴纳物业费用。原告对于物业费用的缴纳进行了合理说明。《二手房买卖合同》约定李翠娟在收到首付款后将房屋交付给原告使用，购房首付款收据显示原告于2018年4月9日已付清首付款，结合原告在2018年4月13日已经支付安装衣柜款项的事实，本院采信原告的主张，确认其在查封前已合法占有该不动产。原告与被告李翠娟于2018年4月9日签署《二手房买卖合同》，涉案房屋于2018年4月16日被查封，没有证据显示系原告自身原因导致无法办理过户手续。综上，原告将剩余购房款50万元按本院要求交付执行后，将享有对涉案房产排除执行的权利。原告应当将剩余购房款50万元按本院要求交付执行。该款应于本判决发生法律效力之日起15日内交至以下银行账户：户名为深圳市福田区人民法院，开户银行为中国民生银行深圳科苑支行，银行账号为18×××66，转款时应当注明以下案号及承办人信息“（2018）粤0304执43921号、43922号，柯冬惠”。如原告未能按时足额交付剩余价款，则不得排除对涉案房产的执行。原告请求解除对涉案房屋的查封，属于本案生效后的执行程序，故本院依法不予支持。两被告庭后申请进行司法鉴定，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条关于“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定。此外，原告支付款项在房屋被查封之前，交易摘要也备注了“购房定金”，因此，对被告的鉴定申请，本院依法不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、原告罗剑燕、罗宏东应于本判决发生法律效力之日起十五日内将剩余价款50万元按本院要求交付执行；二、原告罗剑燕、罗宏东按本判决第一项按时足额交付剩余价款后，不得执行座落在某地某房，即粤(2018)丰顺县不动产权第××号房产；如原告罗剑燕、罗宏东未按本判决第一项按时足额交付剩余价款，则驳回原告罗剑燕、罗宏东关于不得执行涉案房产的诉讼请求；三、驳回原告罗剑燕、罗宏东的其他诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交），由被告李翠娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  彭 欣人民陪审员  张玉如人民陪审员  李艳丽二〇一九年十一月二十日书 记 员  林晓婷