黑龙江省通河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑0128民初1613号 原告：黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司，住所地通河县通河镇向阳街。 法定代表人：刘金昌，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：姜祯祥，女，1962年5月5日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：刘金龙，男，1981年10月28日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市松北区。 被告：牟瑞波，男，1978年4月8日出生，汉族，农民，住通河县。 第三人：孙占辉，男，1982年6月16日出生，汉族，农民，现因刑事犯罪被羁押。 第三人：徐维才，男，1963年4月12日出生，汉族，无职业，住通河县。 原告黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司（以下简称鼎盛通河公司）与被告牟瑞波、第三人孙占辉、徐维才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎盛通河公司委托诉讼代理人姜祯祥、刘金龙、被告牟瑞波、第三人孙占辉、徐维才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎盛通河公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告牟瑞波签订的三份《哈尔滨市商品房买卖合同书》；2.依法判决被告牟瑞波与第三人孙占辉承担本案的诉讼费及原告聘请律师等费用。事实和理由：原告系通河县通河镇观澜国际第14号楼的开发商。2017年4月2日，原告与第三人孙占辉签订《商品房委托代卖合同》。2017年4月6日，经孙占辉介绍，按照孙占辉提出“先出具收据，方便客户购买”的要求，与被告牟瑞波签订了三份《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同号分别为1778144000305、1778144000308、1778144000307）。在被告牟瑞波没有实际交付购房款的情况下，为其出具了三份房款收据，并将通河县通河镇观澜国际第14号楼5单元1302室、6单元1502室、1单元1603室三栋房屋联机备案在被告牟瑞波名下，后等待被告人交款。但至原告起诉时止，经多次催缴，被告牟瑞波依然没有缴纳任何购房款。本案审理过程中，被告牟瑞波申请追加徐维才为本案第三人。 被告牟瑞波辩称，我与原告签订的三份合同是合法有效的。2016年6月份至9月份，第三人徐维才向我借款70万元，我分三次向第三人徐维才交付了借款，第一次和第三次交付20万元，第二次交付30万元，共计70万元，当时双方约定以2分利计算利息。后徐维才以上述三套房屋抵顶给我，本金及利息共计80余万元。上述三套房屋在房产处办理了联机备案登记在我名下，我也把70万元的欠条退给徐维才了，我不认识孙占辉。 第三人孙占辉辩称，我刚开始是以投资的方式给付了刘金昌200万元，约定的应该在当年的11月份交房，如不能交房则给我违约金50万元，当时约定月利率是5分，但是超过一年的话，这200万元当时约定返给我360万元。后这些钱用房子抵给我了。我和原告是投资合作的关系，这200万元什么时间给的刘金昌我记不清了，哪年也记不住了。我不认识被告，因我欠徐维才322万元，已经用房子抵顶完了。被告的房子跟我也没有关系。对原告的诉讼请求我没有意见。 第三人徐维才辩称，本案是因我欠被告70万元，孙占辉欠我322万元产生的纠纷。2016年9月份，孙占辉说刘金昌找到孙占辉说他的楼盖不起来了，就签订了投资协议，到时候给分红，孙占辉就给了刘金昌200万元。2017年4月6日，因我欠被告70万，被告向我要钱我无力支付，我找到孙占辉要钱的时候孙占辉也说没有现金，只有观澜国际14号楼的房子问我要不要，我和被告说了只有房子没有现金是否可以，被告就同意了。案涉三套房屋的合同是被告与原告公司法人刘金昌签订的，是我介绍去开的联机备案合同。其原告签订的三份《哈尔滨市商品房买卖合同书》系因徐维才与孙占辉，孙占辉与鼎盛通河公司的债务用以房抵债的形式转移给被告牟瑞波，用以抵顶借款本金70万元及利息十余万元。我确欠牟瑞波借款本金70万元及利息，偿还牟瑞波三套房子系因我与第三人孙占辉、案外人由春佳有322万元的债权关系，孙占辉已用总价值为3490475元的12套住宅（包括案涉原告与被告签订合同的3套住宅）及2套车库抵顶该322万元债务完毕，其有权用其中的三套房产偿还对牟瑞波的债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示了证据A1.被告与原告签订的房屋买卖合同及收据复印件（原件均在被告处）各3份。拟证明：原、被告双方当时约定一个月后交付购房款，但是最后没有给钱。被告及第三人孙占辉、徐维才均对该三份房屋买卖合同及收据复印件无异议，对该组证据的真实性予以采信；证据A2.商品房委托代卖合同1份。拟证明：原告与孙占辉不是合作关系，原告是委托孙占辉卖房子，其中包括案涉三套房屋。卖一套给孙占辉提成5000元。该证据孙占辉持有异议，认为虽然最后一页落款签名是本人签字捺印，但签的不是委托代卖合同，当时签的是合作合同。但孙占辉对此无证据予以证明，经法庭多次向其释明，孙占辉未举示证据加以证明，故对该证据予以采信；证据A3.通知1份。拟证明：原告曾多次向被告要房款。该通知上有原告公司公章及法定代表人刘金昌签字，且被告承认收到过该通知。对该证据予以采信；A4.营业执照、商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、机构信用代码证、收据证明各1份。拟证明：黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，其授权原告销售通河县盛世祥和三期（项目名称为观澜国际）14号楼盘，因其项目引发的债权债务、经济纠纷与黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司无关。对该组证据的真实性予以采信。被告牟瑞波举示了证据B1.房屋买卖合同及收据各3份。证明：该三份合同合法有效，属于有效合同。该组证据与原告提交的证据A1一致，对该组证据的真实性予以采信。第三人徐维才举示了证据C1.商品房委托代卖合同复印件1份。拟证明：原告与孙占辉有合同，孙占辉有权处置案涉房屋，对于钱怎么给应该和孙占辉算账。该证据与原告举示的证据A2一致，对该证据真实性予以采信，但不能证明待证问题，对待证问题关联性不予采信；证据C2.收据1份。拟证明：开发商委托了张宏、徐维才、孙占辉、刘金昌，用孙占辉和由春佳的欠条抵顶12套房产和2个车库，一共抵顶了349万余元，孙占辉欠徐维才322万元，剩下的由孙占辉和刘金昌结算。该收据内容为：“张宏给徐维才开据观澜国际14#楼的房屋住宅12套车库2套，共计金额人民币叁佰肆拾玖万零肆佰柒拾伍元整。（￥3490475）徐维才拿孙占辉、由春佳借条一张，人民币叁佰贰拾贰万元整。（￥3220000），作为交换，剩余款由孙占辉承担人民币贰拾柒万零肆佰柒拾伍元整。”上有孙占辉在本人同意处签字，张宏、徐维才在经手人处签字。该收据虽有孙占辉本人签字及当庭质证认可，但无原告公司的公章及原告公司法人刘金昌签字确认，无法证明第三人徐维才的证明问题，在本案中对该证据的待证问题不予采信；证据C3.徐维才与刘金昌、张宏的谈话录音及文字版材料各1份。拟证明：孙占辉和刘金昌存在债务关系，证明刘金昌承认孙占辉开的房子，且因为钱没有给够，后来给刘金昌打了欠条。对该录音的真实性予以采信，但该录音中刘金昌未承认其同意以房抵债，故对待证问题的关联性不予采信；证据C4.通河县法院（2018）黑0128民初2039号案件庭审笔录1份。拟证明：孙占辉与刘金昌两人始终有债务关系。对该证据的真实性予以采信。第三人孙占辉未向法庭举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司系案涉房屋的开发商，其授权原告黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司销售通河县盛世祥和三期（项目名称为观澜国际）14号楼盘。2017年4月6日，第三人徐维才与被告牟瑞波到原告的售楼处，由牟瑞波与原告鼎盛通河公司签订了编号为1778144000305、1778144000308、1778144000307的3份《哈尔滨市商品房买卖合同书》，合同约定买受人（被告）分别以313,891.80元、294,574.50元、239508元购买盛世祥和家园三期14号楼5单元1302室、1单元1603室、6单元1502室商品房3套，原告给被告出具了313892元、294574元、239508元的交款收据三张(三份合同和三份收据均加盖原告公司公章),但被告牟瑞波未向原告实际交纳房款。该三套房屋联机备案登记到牟瑞波名下。同时三份合同约定买受人（被告）应于2017年4月6日一次性付清总房款，逾期15日后出卖人（原告）有权解除合同。第三人徐维才、孙占辉及被告虽称该三笔购房款系经过各方合议抵顶了欠款，但庭审中第三人孙占辉未举示出原告以六套房屋及四个车库作价2136440元抵顶给第三人孙占辉之后尚欠孙占辉欠款的证据。第三人孙占辉称其与原告系合作关系，对此未向法庭出示证据。再查明，原告至今未向被告交付盛世祥和家园14号楼5单元1302室、1单元1603室、6单元1502室住宅。2018年12月30日，原告向被告发出《通知》，限被告10日内将房款交付原告公司，逾期不交，原告依法解除上述合同。被告牟瑞波至今未向鼎盛通河公司交付购房款。 本院认为，以房抵债必须原有债务关系存在、经过各方认可达成合意、并实际交付完成。本案中，原告对其尚欠第三人孙占辉欠款未予认可，对此第三人孙占辉未举示证据加以证明，且在法庭多次释明其在羁押期间可以申请法院调取证据，孙占辉明确表示不调取证据。故无法确认原告是否尚欠孙占辉欠款。其他当事人亦未举示原告尚欠孙占辉欠款及原告同意上述以房抵债行为的证据。且该案涉房屋尚未实际交付，现原告明确表示不同意交付房屋，上述以房抵债行为显然已不能实际完成。故被告及第三人称案涉房产已经以房抵债抵顶房款的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告与被告签订了案涉房产的买卖合同，并将上述房产备案登记在被告名下，被告虽未交付购房款，但原告基于委托孙占辉代为售楼从而产生的信任将房屋赊予被告，此有原告与第三人孙占辉签订的商品房委托代卖合同为证，第三人代为原告销售房屋原、被告自愿签订房屋买卖合同后，应按照合同约定履行相关的义务，被告应向原告给付购房款。现原告以被告拒不交付购房款为由要求解除原、被告2017年4月6日签订的三份商品房买卖合同书的主张符合法律规定，本院予以支持。关于孙占辉辩称其与原告鼎盛通河公司系合作关系，双方签订了合作协议且原告鼎盛公司给孙占辉出具了200万元的收条的述辩主张，因孙占辉称“该收条及合作协议均在案外人张宏处保管无证据向法庭举示”。庭审中，经本院多次释明，孙占辉均坚持不申请人民法院调取相关证据，故对孙占辉的该项主张，本院不予确认。关于原告主张被告牟瑞波与第三人孙占辉承担本案原告聘请律师等费用的主张，因原告公司二委托诉讼代理人均系原告公司员工，且未举示相关证据证明其是否聘请律师及聘请律师的金额，故对原告的该诉讼请求不予支持。关于本案中提及的债务纠纷问题，不属于本案审理的范畴，各方可另案诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、解除原告黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司与被告牟瑞波于2017年4月6日签订的通河县通河镇观澜国际第14号楼5单元1302室、6单元1502室、1单元1603室商品房买卖合同书； 二、驳回原告黑龙江鼎盛尚居房地产开发有限公司通河第二分公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告牟瑞波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长 袁 巍 人民陪审员 江 华 人民陪审员 蒋首立 二〇一九年十一月二十八日 书 记 员 张继宇