广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初11527号原告：区瑞祥，男，1960年3月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈荣浩，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市古镇泰达五金厂，住所地广东省中山市古镇曹一工业区永安东路**之1，统一社会信用代码914420005900787047。主要负责人：杨永金。被告：杨永金，男，1978年8月21日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。原告区瑞祥与被告中山市古镇泰达五金厂（以下简称泰达厂）、杨永金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区瑞祥的委托诉讼代理人陈荣浩，被告泰达厂的主要负责人杨永金（也是本案被告）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。区瑞祥向本院提出诉讼请求：1.解除区瑞祥与杨永金的《房屋租赁协议书》；2.泰达厂、杨永金向区瑞祥支付租金552475元；3.泰达厂、杨永金向区瑞祥支付滞纳金55247.5元;4.区瑞祥无须向杨永金退回押金75000元。诉讼过程中，区瑞祥明确诉求1解除时间为2019年8月31日，并在诉求1中增加诉求，要求泰达厂、杨永金向区瑞祥返还厂房；另增加诉求：要求泰达厂、杨永金从2019年9月1日起至返还案涉厂房之日止按每月40875元的标准向区瑞祥支付占用费，明确诉求3的滞纳金为按诉求2的总租金10%计算得出。事实与理由:2014年12月6日，区瑞祥与杨永金签订《房屋租赁协议书》，约定区瑞祥将位于中山市的全部楼层厂房共2500平方租赁给杨永金使用，杨永金用于经营泰达厂，租赁期为6年（自2014年12月17日至2020年12月17日），每月租金为37500元，第三年（即2016年12月起）递增9%即40875元，每两个月交一次租金，每月提前20天交纳，如到期不交纳租金的，区瑞祥有权终止合约收回出租物，并加收10%滞纳金，押金为75000元。2016年8月1日起至2018年11月30日期间，杨永金、泰达厂未能足额交付租金（自2016年8月至2016年11月30日期间合同约定租金为75000元，每月未收7400元；自2016年12月至2018年11月30日期间，合同约定递增后租金为81750元，每月未收14150元；上述共计未收租金为184600元）。经区瑞祥核算上述期间杨永金、泰达厂未付租金共为184600元。2018年12月起，杨永金、泰达厂无故在约定期限内完全拒不付租金，又继续使用租赁物。经核算，截止至2019年7月（共9个月），杨永金、泰达厂已经拖欠租金共367875元（75000×1.09×4.5＝367875）。则2016年8月至今，杨永金、泰达厂共拖欠租金为552475元。泰达厂为杨永金投资的个人独资企业。泰达厂、杨永金共同辩称，1.不同意解除案涉合同，不同意返还厂房，除非区瑞祥退还押金及按验收面积退还2018年11月及以前多收的租金，因为区瑞祥租赁给杨永金的面积不足，按区瑞祥提供的竣工验收表，实际使用面积1897.43平方米，杨永金已实际测量只多了5平方米，区瑞祥按2500平方米计算面积并收取几年的租金；2.确认从2018年12月份起没有缴纳租金，杨永金有给过三张支票用于支付2018年12月至2019年5月的租金，而三张支票均退票，所以杨永金给区瑞祥出具欠条确认欠上述6个月的租金，每退一张支票就出具一张欠条，每张支票各出具一张欠条，出具欠条后也有支付过利息5000元给区瑞祥。确认从2019年6月份开始就没有支付过租金；3.2016年7月12日，区瑞祥过来收2016年6月、7月租金时已经同意降租金，两个月的租金为67600元，杨永金要求更改合同，区瑞祥一直都没有改合同，杨永金主张生意不好，要求不要递增9%，区瑞祥同意但也是一直没有更改合同，杨永金保留的交租收据都载明区瑞祥减租的事实。不确认2018年11月及以前未收的租金，确认从2018年12月开始至2019年8月31日的九个月共欠租金304200元，所以欠条已经包含本案的租金内；4.不同意支付滞纳金，区瑞祥已经按实际双方协商的租金标准一直收租，杨永金也一直按该标准缴纳租金，所以区瑞祥只能按两个月租金67600元的标准收取租金；5.不同意没收押金75000元；6.不同意支付占用费。后杨永金、泰达厂同意案涉租赁协议书于2019年8月31日解除，杨永金、泰达厂返还上述租赁物，并从2019年9月1日起至返还租赁物之日止计付占用费给区瑞祥。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年12月6日，区瑞祥（甲方）与杨永金、泰达厂（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于古镇镇曹一工业区永安全部楼层及厂房共计2500平方米租赁给乙方作工业发展使用，期限为六年，从2014年12月6日起至2020年12月5日止，每月租金37500元，第4年递进9%，每两个月交一次租金共75000元，每次提前20天交纳，如乙方到期不交纳租金视为违约，甲方有权终止合约收回出租房，并加收10%滞纳金；乙方在签订协议后应交纳押金75000元；如乙方要提前终止合同，保证金不予退回，作为甲方的经济损失；合同两页一式两份，甲、乙双方各持一份等内容。案外人区健毅代表区瑞祥在甲方处签字确认，杨永金在乙方处签字确认并按指模，泰达厂加盖公章。区瑞祥按约向杨永金、泰达厂交付上述租赁物。杨永金、泰达厂按约交纳押金75000元及租金。区瑞祥均出具收据予以确认。后从2016年6月起，杨永金均按每月33800元即每两个月67600元的标准向区瑞祥交租，区瑞祥也均出具收据予以确认，其中2016年7月12日的收据还明确载明“今收到杨永金交来租金6月1日-7月30日2个月租金原来37500元现减租金3700元实收33800×2个月等于67600元”。2018年12月至2019年5月，杨永金以支票的形式交纳租金，但支票均未能兑现。区瑞祥还持有一张泰达厂出具的广发银行支票（票号3060443018858544，出票日期2019年7月30日，金额75000元），该支票因出票人账号余额不足以支付票据款项而被银行退票。2019年7月4日，杨永金就票号3060443018858543、出票日期2019年6月30日、出票人泰达厂、金额67600元的广发银行支票向区瑞祥出具欠条，确认上述支票无法兑现，杨永金拖欠区瑞祥上述支票款，并承诺于2019年7月30日前还清；逾期不还的，杨永金向区瑞祥支付全部欠款的30%作为违约金。之后，杨永金向区瑞祥支付利息5000元。2019年8月1日，区瑞祥诉至本院，提出前述诉请。另查明：2001年9月8日，中山市民委员会（甲方）与区瑞祥（乙方）签订《工业用地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于曹一工业区Ｇ09号土地，面积3.23亩（包路），实用面积2.48亩，租赁期限20年，从2001年10月1日至2021年9月底止等内容。2001年12月28日，中山市古镇镇规划建设办向区瑞祥签发《进场施工许可证》、《中山市古镇镇建筑楼房报建证》。《进场施工许可证》载明施工日期由2001年12月28日至2002年12月28日，建筑面积1927平方米。《中山市古镇镇建筑楼房报建证》载明房屋座落地点中山市，用地来源租用，用地面积1655.71平方米，预建面积（建筑面积）697.5平方米、1229.5平方米，钢筋混凝土结构、其他结构，建筑物共三层。2002年12月25日，中山市建设工程质量监督站古镇分站出具《私人建房竣工验收表》，确认报建日期2001年12月28日，竣工日期2002年12月25日，报建面积1927平方米，实建面积1897.43平方米，结构钢筋混凝土、其他结构，层数三层。又查明：区瑞祥还提供了其与杨永金于2014年12月6日签订的《房屋租赁协议书》，除“第三年递进9%”以外，其余内容与前述租赁协议书一致。杨永金称，该协议书第一页不是实际的合同内容，第二页是其签名并按指模，但是当时其提出第三年递进9%太高了，双方协商第四年才递进9%，该协议整份作废，其手上的当场撕烂了，没有想到区瑞祥的没有撕，双方另行签订前述协议书，其还加盖泰达厂的公章。本院认为，区瑞祥与杨永金、泰达厂形成合法有效的房屋租赁合同关系。区瑞祥主张以其所提供的租赁协议书（租金从第三年起递进9%）为准，但又没有提供任何证据对其与杨永金、泰达厂签订的案涉租赁协议书（租金从第四年起递进9%）予以推翻，故本院对区瑞祥所提供的租赁协议书不予认定。区瑞祥主张杨永金、泰达厂从2018年12月起未交纳租金，杨永金、泰达厂确认，故本院予以认定。杨永金、泰达厂未按期交纳租金，构成违约，应承担相应违约责任。区瑞祥有权解除案涉租赁协议书，要求杨永金、泰达厂返还租赁物、支付租金及滞纳金等。因在诉讼过程中，双方已确认案涉租赁协议书于2019年8月31日解除，故本院予以确认。现案涉租赁协议书因杨永金、泰达厂的违约而提前解除，故区瑞祥要求没收杨永金所交押金75000元的诉请有理，本院予以支持。杨永金、泰达厂关于不同意区瑞祥没收押金的抗辩理据不足，故本院不予采纳。区瑞祥主张租金标准为每月37500元，且自2016年12月起有所递增。杨永金、泰达厂辩称双方已约定从2016年6月起变更租金为每月33800元，且没有递增。根据已查明的事实，从2016年6月起，杨永金已实际按每两个月67600元的标准向区瑞祥交纳租金，区瑞祥均未提出异议，并出具收据均以确认，足以认定双方已约定变更2016年6月起的租金标准为每个月租金33800元即每两个月67600元。区瑞祥的该主张理据不足，也有违诚实信用原则，故本院不予支持。对杨永金、泰达厂该抗辩本院予以采纳。因此，对区瑞祥要求杨永金补足2016年8月至2018年11月的租金差额184600元的诉请，本院不予支持。杨永金、泰达厂应向区瑞祥支付2018年12月1日至2019年8月31日共9个月的租金304200元（33800×9）及滞纳金25420元（304200×10%-5000）。杨永金、泰达厂关于不支付滞纳金的抗辩理据不足，故本院不予采纳。区瑞祥要求杨永金、泰达厂从2019年9月1日起至返还租赁物之日止支付占用费，杨永金、泰达厂同意，故本院予以支持，但标准应参照双方约定的租金标准即每月33800元。如上述，区瑞祥主张按每月40875元的标准理据不足，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告区瑞祥与被告杨永金、中山市古镇泰达五金厂于2014年12月6日签订《房屋租赁协议书》于2019年8月31日解除；二、被告杨永金、中山市古镇泰达五金厂于判决发生法律效力之日起七日内向原告区瑞祥支付租金304200元及滞纳金25420元；三、被告杨永金、中山市古镇泰达五金厂于判决发生法律效力之日起七日内原告区瑞祥返还位于中山市，并按每月33800元的标准从2019年9月1日起至返还租赁物之日止计付占用费；四、原告区瑞祥没收杨永金、中山市古镇泰达五金厂所交押金75000元；五、驳回原告区瑞祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10628元，减半收取计5314元，保全费3020元，合计8334元，由原告区瑞祥负担3334元，被告杨永金、中山市古镇泰达五金厂负担5000元（该费用原告区瑞祥已预交，本院不作退还，由两被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一九年十一月二日书记员  胡冬娴