内蒙古自治区二连浩特市人民法院民事判决书（2019）内2501民初777号原告：吴某，住内蒙古自治区二连浩特市。委托诉讼代理人：其某，北京法驰律师事务所律师。被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。法定代表人：王某，执行董事。委托诉讼代理人：乌某，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告吴某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴某委托诉讼代理人其某，被告万盛公司法定代表人王某及委托诉讼代理人乌某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2011年7月16日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告返还原告已付购房款160150元整，并从2011年7月16日起以购房首付款31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至本息付清为止，从2011年12月22日起以购房款129000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息支付至本息付清为止；3.依法判令被告向原告支付房屋总价款1%的违约金（即1601.50元）；4.依法判令被告向原告返还已付代收代缴税费、银行工本费、公证费、预抵押费、房产评估费等费用共计8450.00元；5.判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年7月16日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港1#-5单元010520号房屋。合同约定：商品房建筑面积为39.79㎡，单价为4024.88元/每平方米，总房款为160150元整，且在该合同中明确约定，被告应当在2011年9月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属转移登记。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定履行了自己付房款的义务，在合同签订时向被告支付了购房首付款31150元整，剩余房款原告与被告约定办理银行按揭贷款形式支付。随后，原告按照约定与中国银行股份有限公司二连浩特市分行办理了银行按揭贷款，并支付完毕被告的房屋款项。而被告违反合同约定、隐瞒销售房屋客观情况，在涉案房屋未达到交付使用条件时，将案涉房屋交给原告使用，在原告使用案涉房屋不久后，该房屋多处出现墙面裂缝、鼓包、墙面脱落等问题。现原告发现该涉案房屋至今仍没有验收，作为案涉房屋开发商的被告根本没有取得验收合格的法定手续，导致被告至今为止未给原告办理涉案房屋产权登记，被告已经构成根本违约，致使原告无法实现合同目的。现原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，即“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告依法向贵院提出诉讼请求。被告万盛公司辩称，不同意原告诉讼请求，合同不应当解除。第一，涉案房屋处于银行抵押状态，本案房屋买卖付款方式是首付款加银行按揭贷款，原告与银行之间还有借款及抵押担保合同，根据该合同涉案房屋处于抵押状态，银行对该房屋享有优先受偿权，除非原告还清借款否则银行不同意解除担保合同；第二，涉案房屋根据政府文件已经通过安全监测鉴定，符合国家标准，具备办理房本的条件；第三，从银行按揭贷款的材料中发现内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司提供的内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司的各类公章都系伪造，我公司已经报案处理；第四，该案属于系列案件，之前的生效案件是缺席审理的，法庭对涉案房屋处于抵押状态是不知情的，现在我公司向法庭陈述抵押的事实，法庭在判决时应考虑这一情况；第五，由于涉案房屋涉及银行抵押，抵押权还没有解除，银行还有优先受偿权，请求法庭依职权追加中国银行股份有限公司二连分行为第三人参加诉讼。本院经审查认定事实如下：2011年7月16日，原告与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告万盛公司开发建设的位于二连浩特市前进路西、南外环北恰克图国际港1幢5层010520号房屋，房屋建筑面积39.79平方米，单价4024.88元/平方米，总价款160150元，付款方式为原告于2011年7月16日前支付首付款48150元，余款112000元办理银行按揭。出卖人应于2011年9月30日前将验收合格的房屋交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际支付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人原因不能在规定期限内取得房屋权属证书的，买受人退房的，出卖人应在买受人提出要求退房之日起30日内将已付房价款退还，并按已付房价款的1%赔偿损失。原告于2011年7月16日向被告公司给付购房首付款25150元，于2012年10月13日向内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司给付购房首付款6000元，共计购房首付款31150元，首付款收据万盛公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司各出具壹张。余款129000元办理银行按揭贷款，根据原告提交的中国银行客户贷款清单和本院调取的贷款已还款明细清单，原告贷款期限2011年12月22日至2021年12月22日。原告自己已还贷款本金55809.52元，已还利息40817.99元。因原告停止继续还贷，中行扣划被告的保证金，被告已还房贷本金24771.18元，已还利息6413.43元。被告于2013年2月将房屋交付原告，但未在合同约定的期限内办理房屋产权证。根据原告提交的《恰克图国际港》一号楼各项代收代缴税费收据被告公司收取各项税费、公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、房产评估费，2012-2013年采暖费合计8192元，根据2012年11月28日的收据开发商补偿3500元，除去原告交纳的2012-2013取暖费1343元，已退还房产评估费921元，原告交纳预抵押费、公证费、公共维修基金、工本费、契税等其他税费共2428元（8192-3500-921-1343）。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款及支付利息、赔偿损失的主张，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条的规定，被告未按期履行办理产权的合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，同时承担给原告造成的已付房款的利息损失。被告应返还原告已付首付款31150元，并以31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2012年10月13日至付清之日的利息；返还原告个人已交本金55809.52元，已还利息40817.99元，因该款项已经包含了贷款本金及利息，是原告实际还款数额，不再按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告还应返还已代收代缴的税费、公证费、评估费等费用共计2428元，利息不予支持。关于违约金，依照民法原理，违约金请求权的存在并不排斥损害请求权的存在，二者相互独立可以并存，因此原告主张的违约金请求，本院予以支持。具体数额计算按合同约定承担已付总房款1%的赔偿责任，即870元【（31150元+55809.52元）×1%】。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告吴某首付款31150元，并以31150元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付2012年10月13日至付清之日的利息；返还原告按揭贷款本金55809.52元，已还利息40817.99元，支付原告违约金870元；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，返还原告吴某已付公共维修基金、房产登记费、土地登记费、土地证工本费、契税等各项税费共2428元；四、原告吴某应于本判决生效之日起三十日内，返还被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司位于二连浩特市××层房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1852元（原告已交纳），由原告吴某负担391元，由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司负担1461元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员 许 娟 二〇一九年十一月十一日书记员 杨树军附本案引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。