文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初19902号原告：重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人：李欣，董事长。委托代理人：游成（特别授权），男，1985年7月16日出生，汉族，住重庆市巴南区，公司员工。被告：陈超，男，1977年7月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：廖薇（特别授权），女，1982年1月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，与被告系夫妻关系。原告重庆天景物业服务有限公司（以下简称“天景公司”）诉被告陈超物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天景公司的委托代理人游成、被告陈超及其代理人廖薇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天景公司诉称：原告系学府大道69号美梦城真XX房屋业主，2012年12月22日，原告与被告所在小区南岸区学府大道69号业委会签订了《物业服务合同》和《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同；业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会；没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止。合同约定由原告向被告位于重庆市南岸区学府大道69号美梦城真XX房产提供物业服务。被告自2016年3月1日-2019年7月31日，未按照《物业服务合同》约定和《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，应按期缴纳物业管理服务相关费用，原告多次催促被告履行合同，但被告仍拒不缴纳。为维护原告合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、被告给付所欠2016年3月至2019年7月的物业服务费4768.6元（1.4元/平方米/月×84.14平方米×41个月）、水电公摊费410元（10元/月×41个月）、违约金（以欠费金额为基数，自2016年3月起按照人民银行同期贷款利率三倍计算至2019年7月）；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈超辩称，被告于2015年告知原告被告的房屋存在漏水情况，2019年年初原告才将房屋漏水问题处理了。原告长时间未处理房屋漏水问题，导致被告损失扩大。在原告先赔偿被告损失后，被告才交纳物业费。经审理查明：被告系南岸区学府大道69号美梦城真XX号房屋的业主，该房屋建筑面积84.14平方米，原告系被告居住小区的物业服务公司。2012年12月22日，南岸区学府大道69号业主大会与原告签订了《学府大道69号物业服务合同》，约定由原告对学府大道69号美梦城真小区提供物业服务。原告提供的物业服务的主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用部分包括房屋的承重结构（包括基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）。物业项目使用专项维修资金的预算、计划、招标、施工组织及验收。物业专项维修资金的使用需要符合《重庆市物业专项维修资金管理办法》。使用建筑物及其附属设施维修资金的，原告应当按照相关规定于每年12月31日前向业主大会提出次年度维修计划和建筑物及其附属设施维修资金使用方案。物业服务费采用包干制（按建筑面积计算），物业服务费1.4元/月·平方米，带电梯住宅1、2楼住宅业主物业服务费标准为该组团物业费标准减0.3元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收，为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务。业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。该合同还对委托服务事项、物业服务质量、甲乙双方的权利义务等进行了约定。另查明，被告拖欠原告2016年3月至2019年7月物业服务费4768.6元（1.4元/平方米/月×84.14平方米×41个月）、公摊水电费410元。庭审中，原告称被告房屋存在漏水和损失是事实。2015年由于修复金额要10多万，只有九户业主同意，审批未通过，所以没修成；2017年，由于被告要求翻新，修复金额超过10万元，无法走大修基金绿色通道，未能通过审批进而未能修复。直到2019年，三分之二业主同意用大修基金翻新楼顶，所以才将漏水问题解决好。以上事实，有《学府大道69号物业服务合同》、接房手续书、电梯维修保养合同等证据及原、被告的当庭陈述在卷为证，并经法庭认证，足以认定。本院认为：原告就涉案小区签订《学府大道69号物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，美梦城真的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。结合原告的诉讼请求，被告实际应支付原告2016年3月至2019年7月的物业费4768.6元、水电公摊费410元。关于原告主张的违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费，被告违约。被告辩称因房屋漏水给其造成了损失，拒绝交纳物业费用，而且2015年就告知了原告，原告直至2019年初才修好。原告认可被告的房屋存在漏水情况而且造成了损失，并且称之所以拖延至2019年才维修，是因为修楼顶要启动大修基金，而大修基金的使用要经过三分之二的业主同意才可以。根据物业合同的约定，原告有义务对物业共用部分包括房屋的承重结构楼盖等进行日常的维修、养护和管理。在需要使用专项维修资金时，要向业主大会提交使用方案，要符合专项资金使用办法的规定。原告的诉称意见符合合同约定，但长达四年左右的时间，被告房屋的漏水问题才得以解决，对于被告也造成了长时间的困扰和损失。而且原被告双方是长期合作关系，综合考虑双方合同履行状况，对于原告主张的违约金，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告陈超于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天景物业服务有限公司自从2016年3月至2019年7月期间的物业服务费4768.6元、水电公摊费410元；二、驳回原告重庆天景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈超负担（此款暂由原告重庆天景物业服务有限公司垫付，限被告陈超于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆天景物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇一九年十一月五日书 记 员  蒲 月