安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1522民初3414号 原告：霍邱县好又多连锁超市有限公司，住所地：安徽省六安市霍邱县城关镇，统一社会信用代码：9134152268976371XF。 法定代表人：朱重发，执行董事。 委托诉讼代理人：王朋，安徽皖正律师事务所律师。 被告：包顺怀，男，1975年11月16日出生，汉族，安徽省合肥市庐江县人，个体工商户，住安徽省合肥市庐江县。 委托诉讼代理人：王善宏，庐江县柯坦镇法律服务所法律工作者。 原告霍邱县好又多连锁超市有限公司（以下简称好又多超市）诉被告包顺怀房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告好又多超市委托诉讼代理人王朋，被告包顺怀及其委托诉讼代理人王善宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告好又多超市向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付租金2200000元2019年5月26日至2020年5月25日的年租金；2、请求判令被告向原告支付违约金660000元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于霍邱县城关镇东湖路金城时代广场二楼西面的房屋，租期：2017年5月26日起至2021年4月30日止，年租金：220万元，第二年租金应在第一年租期满前三个月一次性付清（即：每年2月25日前）；并约定若被告违约需向原告支付全年租金的30%作为违约金。现仍在合同期内，按照合同约定被告应当于2019年2月25日前一次性支付2019年5月26日至2020年5月25日的租金，但至今被告仍未按合同支付租金。依照原、被告之间的合同约定，被告不仅应当向原告支付220万的年租金，还应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，遂诉至贵院，望判如所请。 被告包顺怀辩称：一、原告诉讼请求没有事实依据。原、被告于2016年10月16日签订一份《房屋租赁合同》,该合同约定:被告承租的房屋位于霍邱县城关镇东湖路金城时代广场二楼西面的房屋,租期自2017年5月26日至2021年4月30日,年租金为220万元。合同签订后,被告按约定支付了租金。被告承租后,发现经营处于亏损状态,此后被告同原告负责人金碎珍、金林周商议减少租金,他们同意自2018年5月26日减少被告租金。2018年4月19日,被告与金林周达成了协议,租金由原来的每年220万元减少为155万元,其他约定不变。该合同签订后,被告依约履行了义务,原告在此期间,未对变更后的合同提出任何异议。2019年3月,原告负责人金碎珍、金林周告诉被告:如果被告续租,2019年必须按220万租金一年;如果不续租,必须提前一到两个月退场。被告经过考虑不再续租。于是原告于2019年3月2日向被告发出了一份终止协议,被告在终止协议上签字后将协议交给了原告工作人员展翼。此后,被告未再进货,并将存货低价出售。2019年4月11日,被告将3台格力空调及屋顶吊灯作价31000元交给了原告,原告当时支付了现金15000元,并通过朱重发微信扫码转账16000元给了被告,2019年4月20日,被告清场退出,并将租赁标的物交给了原告。至此,原、被告租赁合同解除,租赁关系终止。另2017年9月21日,霍邱县好又多购物广场在工商部门注册登记,登记住所为霍邱县城关镇金城时代购物广场第二层,电话号码0564-60××××8,与原告注册登记的电话号码完全一致,而此时的原告已处于停业状态,原告对金林周以霍邱县好又多购物广场有限公司名义与被告签订房屋租赁合同默认并已经履行,故原、被告于2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》自然失去法律约東力,原告依据该《房屋租赁合同》的约定起诉是没有事实依据的。二、原告诉讼请求没有法律依据。第一，原、被告之间所签的《房屋租赁合同》对双方均具有法律约東力,任何一方都不得违反合同约定,否则会构成违约,但原、被告对合同约定在履行过程中进行协商变更,变更行为不违反法律规定,双方遵照变更后的合同履行权利、义务是符合法律规定的,被告已依据变更后的合同履行了全部义务,没有违约行为。第二，原、被告2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》已经被2018年4月19日重新签订的房屋租赁合同所更改,该合同除将租金由一年220万元修改为155万元和已履行的部分进行删除外,对租赁标的物,租赁场地的面积都没有变动,被告依照该合同履行了全部义务,原告对此也未提出任何异议,也未就该合同行使撤销权,因此,该合同已发生法律效力,原告依据原合同起诉被告继续履行义务和承担违约责任是没有法律依据的。综上,原告请求既没有事实依据,也没有法律依据，因此请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明：2016年10月16日，原告好又多超市与被告包顺怀签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于霍邱县城关镇东湖路金城时代广场二楼西面的房屋，租期：2017年5月26日起至2021年4月30日止，年租金：220万元，第二年租金应在第一年租期满前三个月一次性付清（即：每年2月25日前）；并约定若被告违约需向原告支付全年租金的30%作为违约金。2018年4月19日，霍邱县好又多购物广场有限公司（甲方）（以下简称好又多广场）又与包顺怀（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同前言声明：甲方系霍邱县城关镇东湖路金城时代广场二楼的合法使用权人，独立拥有对外出租的权利。合同约定：租赁物位于霍邱县城关镇东湖路金城时代广场二楼西面，实用面积约2500平方米，该租赁物由甲方租给乙方；租赁期限自2018年5月26日起至2021年4月30日止，每年租金为155万元，合同签订即日起乙方向甲方一次性付清第一年租金，第二年租金应在第一年租期满前三个月一次性付清。该合同甲方由金林周签名并加盖好又多广场公章。 在庭审中，被告包顺怀陈述：原告好又多超市的店长展翼出示打印好的终止租赁合同协议1份，交给被告签名后收回，被告拍照留存。被告并当庭提交拍照留存的协议复制件，以此证明原、被告已于2019年3月2日达成终止租赁合同协议。该协议载明：“因福沐凡人于本公司终止租赁合同。现限于2019年4月10日之前清空卖场，并不得破坏墙体、地面、吊顶等固定装修设备。如灯源可以转让下家则转让，不可以的不得拆除。霍邱好又多购物广场：福沐凡人：包顺怀，2019年3月2日”。 另查明：国家企业信用信息公示系统的企业报告中登记信息显示：霍邱县好又多连锁超市有限公司与霍邱县好又多购物广场有限公司注册资金均为100万元，经营范围、地址均相同，企业联系电话均为0564-60××××8，企业电子邮箱均为ｈｑｓ×××＠126.ｃｏｍ,仅法定代表人与股东有所变更。金林周系霍邱县好又多连锁超市有限公司总经理。2017年5月26日至2019年5月26日，被告已分别交付第一年租金220万元、第二年租金155万元两年租金合计是375万元，2019年4月10日被告清空退场，灯具不拆作价16000元，原告法定代表人朱重发通过微信转账支付。 以上事实有原、被告举证的身份证、企业信息和户籍信息查询表、房屋租赁合同2份、终止协议、展翼出示协议的照片、微信扫码支付凭证、国家企业信用信息公示系统查询单及法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为：被告包顺怀分别按照所签房屋租赁合同的约定履行了交付租金的义务，并经双方协商后予以解除，且就解除后的清空退场事宜也已处理完毕。原告认为霍邱县好又多购物广场有限公司非霍邱县好又多连锁超市有限公司，其与被告后来所签合同不能改变原房屋租赁合同的权利、义务关系，经查霍邱县好又多连锁超市有限公司与霍邱县好又多购物广场有限公司在注册资金、经营范围、经营场所及联系电话等均相同，且代表霍邱县好又多购物广场有限公司签订合同的金林周也是原告公司的总经理，且原告所属超市的店长展翼出示终止租赁合同协议交被告签名留存，原告法定代表人朱重发也付清被告退场留下的灯具作价款16000元。因此被告签订的后续合同及协议解除租赁关系和实际处理清空退场事宜，足以证明被告已履行合同的义务并协议解除合同，房屋租赁关系终止，原告诉称缺乏事实和法律依据，依法不予支持。被告辩称理由正当，依法应予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告霍邱县好又多连锁超市有限公司全部诉讼请求。 案件受理费29680元，减半收取14840元由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  潘同合 二０一九年十一月十六日 法官助理钟华 书记员刘浩 附：本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。