江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初20281号原告（反诉被告）：张志云，男，1967年12月19日生，汉族。被告（反诉原告）：李丽辉，女，1968年11月1日生，汉族。原告（反诉被告）张志云与被告（反诉原告）李丽辉装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志云、被告（反诉原告）李丽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付装修工程款40000元；2.本案诉讼费被告承担。事实和理由：其在2016年至2017年5月期间为被告改造位于南京市江宁区房屋，装修总价款180000元。李丽辉于2017年5月之前支付100000万元。后双方经高新园派出所调解，李丽辉支付40000元，剩余40000元未付。其讨要未果，遂诉至法院。被告李丽辉辩称，双方合同约定装修总价款为167000元，原告借增加项目为由增加装修价款，经派出所调解协商确定为180000元，其总计支付140000元；原告装修延期一年，且装修质量差，房屋多处漏水，原告应赔偿其损失。反诉原告李丽辉向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付延期交付装修工程违约金54750元；2.判令反诉被告支付租金损失60000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：其打算装修房屋后用于出租，但反诉被告装修工程延期一年，违反双方合同约定，给其造成租金损失，且反诉被告装修工程质量差，房屋漏水，反诉被告应予以赔偿。双方签订的调解协议书中明确了可就剩余款项诉至法院裁决。反诉被告张志云辩称，工期顺延由于天气原因及反诉原告与103室、105室业主之间的矛盾导致；房屋在双方交付时是好的，在2017年10月至11月期间案涉房屋加盖阳光房，漏水情况与其无关。双方在派出所调解时反诉原告未提出违约金及损失问题，双方已经就装修事宜调解完毕，不存在其他纠纷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月10日，张志云（乙方）与李丽辉（甲方）签订《协议》一份，约定甲方包工包料将其位于南京市江宁区房屋（建筑面积208.47平方米）改造工程交由乙方施工，该协议载明：“1.施工安全和人员安全由乙方自行负责与甲方无关。2.甲方必须保证质量…5.工期：约在2016年5月31日前完成全部以上工程量（如遇天冷，零度以下，停止施工，工期顺延）。非甲方原因延误时间，乙方需赔偿150元／天。6.工程造价及付款：以上内容一次性整包（含垃圾清运费）为壹拾陆万柒仟元整…7.合同内删减及合同外新增的工程量，按报价等比例增减核算…”。2017年5月之前，李丽辉共支付张志云装修工程款100000元。2017年9月14日，张志云与李丽辉经南京市江宁区淳化街道人民调解委员会调解，双方签订《人民调解协议书》一份，该协议载明：“纠纷简要情况：2017年9月14日下午15时15分许，在弘景雅墅小区，张志云因索要工程款与李丽辉发生纠纷。经调解，自愿达成如下协议：1.李丽辉于2017年9月15日中午12时之前付给张志云人民币肆万元整，工程款总价壹拾捌万元以内。2.李丽辉和张志云择日将账目算清，剩余款项双方另行协尚解决，协商不成，诉讼至人民法院裁决。3.在此期间，张志云不得以任何理由干扰李丽辉家人的正常生活。4.此纠纷一次性调解结束，不得因此事另起纠纷。”2017年7月底，张志云将案涉工程交付给李丽辉。庭审中，双方对装修工程总价款180000万元均予以认可。李丽辉依照调解协议书于2017年9月15日支付张志云40000元，装修工程款剩余40000元未付。庭审中，双方均认可约定开工时间为2016年1月10日，即签订合同当日。张志云陈述实际开工时间为2016年1月13日，但期间由于天气冷、增加工程量及李丽辉与103室及105室业主产生矛盾导致工期顺延，其中案涉房屋施工必须借用103室的墙体，必须经103室业主同意，103室业主于2016年10月8日与其签订协议，两家就可以同时施工，案涉房屋完工时间为2017年7月底。张志云提交2016年1月3日至2017年5月26日期间与李丽辉短信聊天记录打印件一份、张志云与103室业主签订的《协议》一份予以佐证。其中2016年1月13日部分聊天内容“李：收到，马上打给你。五万元工程款已汇过去请查收。张：李总，今收到19-104房屋改造款伍万元整，谢谢张志云。”2016年4月11日聊天内容“李：怎么停工了？没进展？”2016年6月17日聊天内容“李：张总，忙啥呢？没啥进展吗？张：3天后全部突击你家。李：好。张：你家邻居叫梅雨季节让让，103。李：嗷，可以。那三天后开工吧。张：好的。”2016年8月3日聊天内容“李：105的户主让你过去，处理他家二楼上次漏水的地方，你马上过去，他们人在那等你。张总，我记得告诉过你，承重柱在我家这边自己做的，不借用105的，105打电话说你用到他家的承重柱了，你还是在我家这边搞吧，所有承重柱或墙不要借用他家的。这个前面确实是协商一致的。张：没事我与他刚商量好了。李：那就好。”2016年10月9日聊天记录内容“李：103怎么样了？他们找到吉日签约了吗？张：刚签好，马上拍给你。李：？签好了？张：（将合同拍照以短信发至李丽辉）”2016年10月14日聊天内容“李：张总，昨天105给我打电话了，说你北面的阳台没做承重柱，用的他家的墙，我晚上去看了一下，确实是的，记得跟你说过我家自己要做承重柱的，你说跟他们沟通好了，在阳台的两个头还是要做承重柱的，一是安全，二是用人家的墙也不合适，内墙借用一下可以，承重柱自己家还是要做的。张：我昨天和他联系过了，模拆完后，找们会把柱加上的。李：好。”2016年10月30日聊天记录内容“李：我家的房子怎么回事？你是不是没做支柱，人家举报你了？不是告诉你要做支柱吗？请回电话！”2017年2月13日聊天记录内容“李：我跟门窗的冯老板说过了，2楼靠105的门窗改成3扇窗加一个门（现在是两扇门改成3扇窗加一个门），改成门窗一体的，麻烦让瓦工师傅把墙改一下，注意门窗应该在墙的中间位置，现在的样子太难看了。张：好的。”李丽辉经质证对短信聊天内容打印件及协议真实性无异议，其陈述张志云实际开工时间为2016年1月10日，根据聊天内容可以看出张志云装修工程已严重超期，其与103室业主不存在矛盾，是张志云非要两家一起施工，其与105室业主矛盾是由于张志云造成的，张志云在施工时为节约工程款，少做承重柱，借用105室房屋外墙，导致105室房屋漏水。庭审中，李丽辉认为张志云装修工程延期一年，张志云应赔偿其2016年5月31日至2017年7月31日期间的房屋租金损失，还应按照双方协议约定支付该期间的违约金，考虑到天气原因及装修协调期限，延期期限予以扣减两个月。李丽辉提交：1.其与中介公司2018年9月12日微信聊天记录打印件一份，证明案涉房屋租金标准为每月5000元；2.水费发票及电费缴纳明细打印件一份，证明张志云一直在案涉房屋内装修施工；3.张志云家中施工照片打印件一张，证明张志云一直用其房屋为自家房屋施工，无故拖延其房屋装修；4.案涉房屋漏水照片打印件17张，证明张志云装修质量差。张志云经质证对微信聊天记录打印件真实性不认可，案涉房屋目前都是空置状态，对水费发票及电费缴纳明细打印件真实性无异议，其是在2016年施工过一段时间，但不能证明其一直都在施工；对施工照片打印件真实性无异议，但李丽辉陈述不属实；对案涉房屋漏水照片打印件真实性不能确认，无法证明因其施工造成漏水。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张志云与被告李丽辉签订的《协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，张志云将案涉装修工程交付给李丽辉，李丽辉尚欠张志云装修工程款40000元未付，张志云要求李丽辉支付剩余装修工程款40000元，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于李丽辉主张志云支付延期交付装修工程给其造成的房屋租金损失60000元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定案涉工程应于2016年5月31日前完工，而张志云将案涉工程交付给李丽辉的时间为2017年7月底，张志云构成逾期交付，应当承担违约责任。李丽辉要求张志云按照5000元/月的租金标准赔偿因延期交付装修工程给其造成的租金损失并无不当，本院予以支持。关于工期延误的期限，李丽辉考虑到天气原因及装修协调期限工期等，已扣除2个月的工期，不违反法律规定，本院予以准许，考虑到案涉工程存在增项工程，审理中双方就增项工程所需工期均未举证，结合庭审，本院酌定增项工程工期为1个月，综上，张志云工期延误期限为11个月，张志云应赔偿李丽辉的租金损失为55000元（5000元/月×11个月），故对李丽辉该项诉请，本院予以部分支持。张志云辩称工期延误系由于天气原因及李丽辉与103室、105室业主之间的矛盾所导致，但未提交充分证据予以佐证，且结合张志云与李丽辉的微信聊天记录，不能得出案涉工程工期延误系因李丽辉原因所致，故对张志云的辩解意见，本院不予采纳。关于李丽辉主张张志云支付延期交付装修工程违约金54750元。因张志云就其工期延误给李丽辉所造成的损失已承担相应的赔偿责任，且李丽辉主张的租金标准高于双方合同约定的150元/条的延期交付违约金标准，李丽辉的损失已得到足额赔偿，李丽辉再行主张张志云支付延期交付装修工程违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李丽辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张志云装修工程款40000元；二、反诉被告张志云于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告李丽辉工期延误损失55000元；三、驳回反诉原告李丽辉的其他诉讼请求。综合以上第一、二、三项，张志云还应支付李丽辉15000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费800元，由被告李丽辉负担；反诉案件受理费1298元，由反诉原告李丽辉负担676元，由反诉被告张志云负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄祝祯人民陪审员  张家文人民陪审员  陈 玲二〇一九年十一月四日书 记 员  高 岩