上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31839号原告(反诉被告)：范忠民，男，1969年3月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市。原告(反诉被告)：范馨仪，女，1996年1月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市。委托诉讼代理人：范忠民。被告(反诉原告)：张燕庆，男，1981年10月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告(反诉原告)：连晓莹，女，1982年9月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。二被告(反诉原告)共同委托代理人：张伯弟，系张燕庆之父。原告(反诉被告)范忠民、范馨仪与被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法适用简易程序审理。被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹于答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)范忠民(暨范馨仪之委托诉讼代理人)，被告(反诉原告)张燕庆及二被告的委托诉讼代理人张伯弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)范忠民、范馨仪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张燕庆、连晓莹支付应付房款人民币(币种下同)35,000元；2.请求判令被告张燕庆、连晓莹将房屋恢复原状返还原告；3.请求判令被告张燕庆、连晓莹按合同约定，以3.50万为本金，按照每日万分之五的的标准支付自2016年9月19日起至实际付款之日止的违约金；4.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年10月10日21时左右，原告范忠民发现尚未与被告办理房屋钥匙交接手续的江文路XXX弄XXX号XXX室的房屋门锁被砸发生了入室撬窃，并且门锁已被更换无法进入。遂报警，经证实是被告所为。依据《房屋买卖合同》(证据五)第4条，第7条补充条款第3条，买受人即被告需要按合同约定付清房款后，在卖售人即原告将房屋钥匙交付给买受人即被告为房屋转移占有的标志。依据合同与事实，被告在接到原告多次口头及书面通知要求尽快付清剩余的35,000元房款的前提下，仍置之不理。在明知未付清房款，没有办理房屋交接，原告房屋还未腾空的情况下，坏门锁强行闯入的行为是违约和违法的。原告在发现被告的违约违法行为后，再次书面致函，要求被告立即返还房屋并付清房款。但被告仍不予理会，强行非法占有房屋及房屋内物品。原告认为，被告拒绝付清房款并非法入室行为是违法行为，被告应立即返还房屋及房屋内物品，恢复房屋原状。同时依据双方补充协议第3条约定，被告必须一次性支付房款余款1,510,000元，被告未按协议约定付清房款的行为是违约行为。鉴于本案的房屋买卖存在阴阳合同，协议书(阳合同)未约定违约金标准，现请求法庭依据阴合同第十条，判决被告支付每日万分之五的违约金，直至原告收到日止。故原告以讼称事由诉至法院。被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告在房屋买卖合同履行过程中迟延过户，应向被告支付相应违约金一万余元。2、系争房屋出售给被告，房屋也完成过户，原告一直未能将房屋交付。故被告报警，2016年10月在中介见证下找到开锁公司开门，并拍摄了相应的视频佐证。进入房屋后房屋内均是垃圾。房屋是原告出售于被告的，交房系其义务，故不同意返还房屋。3、不同意支付逾期付款违约金，原告逾期过户违约在先，在被告委托律师发函后才配合过户，过户后被告要求扣除原告逾期过户违约金后才支付尾款，因原告不配合故拖延到现在。同时，被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹向本院提出反诉诉讼请求：请求判令范忠民、范馨仪支付逾期过户违约金12,500元(以50万为本金，按日万分之五的标准，从2016年8月1日至2016年9月19日，共计50天)。事实与理由：依据双方买卖合同约定，双方应于2016年7月31日前共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，但被告至2016年9月19日才实际配合过户。依据合同第十条第三款的约定，被告应承担相应的违约责任。针对反诉，原告(反诉被告)范忠民、范馨仪辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。双方签订的为阴阳合同，双方将房屋价格做高。《上海市房地产买卖合同》中的价款并非双方真实约定的价格，只有房屋买卖的事实是有效的，其他均应无效。双方已经变更了，故应该按照实际情况予以过户。同时签订买卖合同时，系争房屋上有抵押，对此被告是明知的，必须将贷款还清涤除抵押后才能过户。其于2016年9月5日还清贷款后配合过户。同时，原告申请的贷款未足，依据约定应于过户当日补足，但被告并未能于过户当日付清。经审理查明，上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋原产权人为范忠民、范馨仪。2016年5月19日，原、被告经上海申嘉房地产经纪事务所居间介绍，达成《不动产买卖意向书》，约定房屋现状为有租赁关系，有抵押设定；甲方同意的成交价为2,015,000元；甲方实际支付出价意向金金额为10万元，甲方同意于签订本意向书后2016年5月31日之前签订《上海市房地产买卖合同》等。该意向书签订后，张燕庆、连晓莹向范忠民、范馨仪支付10万元。2016年6月3日，范忠民、范馨仪(卖售人、甲方)与张燕庆、连晓莹(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将江文路XXX弄XXX号XXX室出售与乙方，房屋建筑面积为78.04平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,165,000元；甲、乙双方同意，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施估值1倍向乙方支付违约金；甲、乙双方确认，在2016年7月31之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面取消本合同，并乙方应向甲方支付约定总房款百分之二十的违约金；甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面取消本合同，并甲方应向乙方支付约定总房款百分之二十的违约金；甲方应于签订本合同后15个工作日内办理完抵押还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续；甲乙双方应于合同约定的交易过户时间前30天，按照闵行区交易中心要求到房地产交易中心办理审税手续，在乙方办妥贷款审批手续且甲乙双方到交易中心办妥审税及乙方购房资格申报审核完毕后7个工作日内，甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。甲乙双方在交易中心过户交易的当天取得收件收据后由中介方保管，并由中介方负责领取相关权证、通知银行放款，并保管相关权证直至过户完成且甲方取得尾款后，才可把权证交给乙方；甲方于甲乙双方进交易中心交易过户并甲方收到(除尾款外)全部房款后3日内将该房屋交付给乙方并对水、电、煤气、有线及物业管理等费用进行结算；甲、乙双方约定，该房屋的维修基金余额及该房屋的水、电、煤气(若有)、有线、垃圾清运费等已付发展商的初装费并随房附送；甲、乙双方对该房屋交房当日至物业管理处办妥维修基金及物业的更名手续，并对水、电、煤气(若有)、有线的户名进行更名，且甲方承诺在交房前向该房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的全部迁出手续；甲方保证交房时本合同附件所列之该房屋内管道、管线、附属设施设备、室内装饰与签定本合同之日的状况相符合，不可以有意损坏和拆除,确保水、电、煤、排水的畅通，乙方在对该房屋进行验收后，甲方同意将该房产按现状交付乙方即可；若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具收件收据当日，以现金方式补足该不足部分，且乙方承诺在拿到新产证后3个工作日内将新产证复印件及银行它项权利证明交到所贷款银行；乙方于签订本合同后20个工作日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款申请手续，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应按本合同第九条之约定的违约金比例承担违约责任；甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条约定违约金比例承担违约责任；甲乙双方约定该房屋买卖过程中所需税、费全部由乙方支付，甲方为净到手价格。乙方贷款所需费用全部由乙方承担；乙方于签订本合同当日向甲方支付首付款65万；乙方于甲乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋交易过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的他项权利证明后以银行贷款方式支付房款151万元整给甲方，此款由银行一次性打入甲方指定账号内；乙方承诺在办理交房手续当日一次性向甲方支付尾款5,000元；物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用等。当日，范忠民、范馨仪(卖售人、甲方)与张燕庆、连晓莹(买受人、乙方)还签订《协议书》一份，约定：乙方自愿购买上海市闵行区浦江镇江文路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋真实价格为2,015,000元，因乙方需要多贷款特将合同价体现为2,165,000元，和原实际房价相比多体现150,000元，此150,000元将自行从首付款中减除，实际首付款为500,000元；乙方于签订买卖合同当日向甲方支付房屋首付款500,000元(注：该笔款项包括乙方已支付给甲方的购房定金十万元整，现转为房款之一部分)；甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理该房屋的交易手续时，甲、乙双方约定，乙方以银行贷款方式支付甲方房款151万元，此款由银行一次性打入甲方指定账号；乙方承诺在办理房屋交接手续当日一次性向甲方支付房屋尾款现金5,000元；由此引起的一切法律关系双方协商解决，协商不成可诉至当地人民法院。合同签订后，张燕庆、连晓莹支付了购房首付款40万元。此后张燕庆、连晓莹办理购买系争房屋的按揭贷款，审批金额为148万元。2016年9月5日，范忠民偿还了借款，并在此后涤除了系争房屋上设立的抵押。范忠民、范馨仪与张燕庆、连晓莹于2016年9月19日共同至上海市闵行区房地产交易中心办理了系争房屋的过户手续。房屋过户后，范忠民向张燕庆、连晓莹发函，要求支付余款3万元。2016年10月，张燕庆、连晓莹在未与范忠民、范馨仪协商一致的情况下，径行至系争房屋处撬开门锁，系争房屋内无人居住，遗留有数个旧柜子及部分遗弃物。此后系争房屋一直由张燕庆、连晓莹占有。2016年10月10日，范忠民报警称系争房屋门锁被撬坏，门锁被换掉无法进入。后范忠民向张燕庆发送信息表示，认为张燕庆的行为已经违法，故委托律师处理。张燕庆回复表示要求范忠民三日内将系争房屋内物品清理。2016年10月11日，范忠民、范馨仪委托律师向张燕庆、连晓莹发函，要求腾退房屋返还财产。上述事实，由范忠民、范馨仪提交的《上海市公安局案(事)件接报回执单》、短信记录、《催款通知书》、《律师函》、《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《不动产买卖意向书》、上海市房地产权证、《借款协议书》及银行业务回单，由张燕庆、连晓莹提交的视频、税收完税证明等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，范忠民、范馨仪与张燕庆、连晓莹签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系当事人真实意思表示，其中双方就转让价格的合同约定明显高于实际成交价格，系为提高贷款金额，系以合法形式掩盖非法目的应属无效。但该转让价格条款的无效，不影响房地产买卖合同及补充协议中其他合同条款的效力，双方应当按照真实的交易价格2,015,000元进行交易并按照其他条款之约定履行各自义务，对于范忠民、范馨仪认为《上海市房地产买卖合同》均属无效的意见，本院不予支持。依据双方签订的《上海市房地产买卖合同》之约定，双方应于2016年7月31日前办理房屋转让过户手续，范忠民、范馨仪并于2016年8月31日前交付系争房屋。而双方实际于2016年9月19日才办理房屋过户手续，就此范忠民、范馨仪认为房屋上原有借款抵押，需偿还借款并涤除抵押后方可过户。本院注意到《不动产买卖意向书》中明确约定系争房屋原设定抵押，且《上海市房地产买卖合同》亦约定：“甲方应于签订本合同后15个工作日内办理完抵押还款手续，并于还款后10个工作日内办妥抵押登记注销手续”，即双方对于抵押状况清楚了解后达成买卖。而范忠民、范馨仪作为出售方，就系争房屋的权利及实体上应承担瑕疵担保责任，在明确约定了抵押登记注销手续时间及过户时间的情况下，范忠民、范馨仪应按约予以履行。现范忠民、范馨仪未能按约履行已属违约，张燕庆、连晓莹主张范忠民、范馨仪承担逾期过户违约金的诉讼请求，本院予以支持。至于张燕庆、连晓莹主张的违约金数额，范忠民、范馨仪不同意支付，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中范忠民、范馨仪经催告后及时涤除抵押配合予以过户，尚未对张燕庆、连晓莹造成较大之损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合逾期过户对张燕庆、连晓莹造成的实际损失，酌情确定范忠民、范馨仪向张燕庆、连晓莹支付逾期过户违约金7,500元。关于范忠民、范馨仪要求张燕庆、连晓莹返还系争房屋的诉讼请求，本院认为，范忠民、范馨仪作为房屋出售方，按约交付房屋系其买卖合同的主要义务。双方约定于2016年8月31日前办理房屋交接手续，因过户时间拖延，导致也未能按约履行房屋交接手续。此后范忠民、范馨仪与张燕庆、连晓莹因补足贷款不足部分及逾期过户违约金未能达成一致产生争议，也致使后续交易无法顺利进行。虽张燕庆、连晓莹自行开锁进入房屋实属不当，但本院考虑到系争房屋已过户，其已支付大部分房款，且范忠民、范馨仪履行合同义务必然需交付该房屋，同时房屋内确已基本无物品，符合交付状态，故确认房屋交接已于2016年10月10日完成交接，范忠民、范馨仪要求返还房屋的诉讼请求，本院不再支持。关于范忠民、范馨仪主张的剩余房款35,000元，本院认为，系争房屋已完成过户并已交付，剩余房款张燕庆、连晓莹应按约予以支付，该本诉诉讼请求本院予以支持。关于范忠民、范馨仪主张的逾期付款违约金，按照双方合同约定，张燕庆、连晓莹应于交易过户当日以现金方式补足贷款不足的3万元，于房屋交接当日支付尾款5,000元，现其未能按约履行已属违约，范忠民、范馨仪的该本诉诉讼请求本院予以支持。同样，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本案中张燕庆、连晓莹未能按约支付房款，对范忠民、范馨仪造成了损失，本院从制裁违约和利益平衡原则出发，结合逾期过户对范忠民、范馨仪造成的实际损失，酌情确定张燕庆、连晓莹按照日万分之三的标准，以30,000元为本金支付自2016年9月20日起至实际付款之日至的逾期付款违约金，及以5,000元为本金，支付自2016年10月11日起之实际付款之日至的逾期付款违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)范忠民、范馨仪支付房款35,000元；二、被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹于本判决生效之日起十五日内以30,000元为本金，按照日万分之三的标准向原告(反诉被告)范忠民、范馨仪支付自2016年9月20日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；三、被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹于本判决生效之日起十五日内以5,000元为本金，按照日万分之三的标准向原告(反诉被告)范忠民、范馨仪支付自2016年10月11起至实际付款之日止的逾期付款违约金；四、原告(反诉被告)范忠民、范馨仪于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹支付逾期过户违约金7,500元；五、驳回原告(反诉被告)范忠民、范馨仪的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计337.50元，由被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹负担；反诉案件受理费减半收取计56.25元，由原告(反诉被告)范忠民、范馨仪负担33.75元，由被告(反诉原告)张燕庆、连晓莹负担22.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年十一月二十二日书记员 倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。