广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书   （2019）粤1973执异283号 案外人：马丽霞，女，汉族，1975年2月6日出生，住址：广东省东莞市。 案外人：马建声，男，汉族，1973年11月23日出生，住址：广东省东莞市。 共同委托代理人：张爱玉，广东常正律师事务所律师。 共同委托代理人：李晓雯，广东常正律师事务所实习律师。 被执行人：尹耀辉，男，汉族，1964年7月14日出生，住址：广东省东莞市。 申请执行人：刘耀钦，男，汉族，179年7月28日出生，住址：广东省东莞市。 在本院执行刘耀钦与尹耀辉借款合同纠纷一案中【（2019）执8526号】，案外人马丽霞、马建声于2019年7月25日对本院依法查封的位于东莞市常平镇桥南街74号的房产（粤房字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马丽霞、马建声向本院提出申请，1.请求判决不得执行广东省××××号房产，解除（2019）粤1973执8526号案件对案涉房屋的查封；2.请求判决广东省××××号房产归案外人马丽霞、马建声所有。事实与理由：马丽霞、马建声为夫妻关系，马丽霞在夫妻关系存续期间，与尹耀辉在2016年8月25日签订《房产、宗地买卖合同》，合同约定：“乙方同意购买甲方拥有座落在东莞市××××房产”，房屋价款为350000元。双方签订合同当日，尹耀辉向马丽霞交付了案涉房屋的权属证明，马丽霞也如约向尹耀辉支付首期款6万元。合同签订起至2017年7月15日期间，马丽霞、马建声分多次以现金以及银行转账的形式向尹耀辉支付剩余购房款290000元。尹耀辉于2017年7月15日向马丽霞、马建声出具《收款证明》，以证明马丽霞已如期足额向尹耀辉支付案涉房屋的购房款；且尹耀辉于当日将案涉房屋交付给马丽霞、马建声。2017年7月15日，马丽霞、马建声收楼后，开始对案涉房屋进行招租；同年8月1日以马建声的名义与刘玉明（身份证号码：G116470（7））签订了《租赁合同》，约定马建声把案涉房屋出租给刘玉明，租期是2017年8月1日止2022年7月31日，租金为每月2000元。即马丽霞、马建声于2017年7月15日已实际占有、使用案涉房屋，是案涉房屋的真正所有权人。但案涉房屋交付后马丽霞、马建声多次要求尹耀辉协助办理不动产过户登记手续，尹耀辉均以各种理由予以推脱。直至2019年，马丽霞、马建声发现尹耀辉因拖欠刘耀钦债务，被刘耀钦申请法院查封并拟拍案涉房屋，案号为（2019）粤1973执8526号。但马丽霞与尹耀辉早于2016年签订房屋买卖合同并交付房屋，且马丽霞、马建声已按照合同约定支付了全部购房款。马丽霞、马建声已实际占有、使用案涉房屋，并完全取得案涉房屋的所有权，仅因尹耀辉迟迟不肯与异议人办理登记过户手续，使得马丽霞、马建声的合法利益受损。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 申请执行人刘耀钦称，根据合同的相对性,马丽霞、马建声不具备主体资格。马丽霞、马建声提交的《房屋、宗地买卖合同》、《收款证明》及国有土地使用证、房屋所有权证、下墟村委会证明，合同条款内容为尹耀辉与马丽霞、马建声之间的房屋、宗地买卖合同，作为案外人马丽霞、马建声依法不具有主体资格，位于广东省××××号房屋并不属于马丽霞、马建声所有。马丽霞、马建声提交的上述证据并不能证明该买卖是受法律保护的，根据东莞市国土资源局的（2014）1829函于2014年12月10日起，该局停止受理受让方为非本村村民（非本集体经济组织成员）的农村宅基地转让变更登记，并且至今该房屋的所有权证登记的是尹耀辉名字，房屋所有权属并没有变更过户到马丽霞、马建声名下，因此更不可能属于马丽霞、马建声所有，马丽霞、马建声与尹耀辉签订的合同是无效合同。另，涉及到该房屋买卖款项是一笔巨款，为何要多次以现金形式支付房款，不符合交易习惯，以及房价较高，100多平方的房屋买卖总价为35万元，太不符合常理。在被执行借款及多方利益的情况下，不能排除其中两方或三方恶意联合损害另一方利益的可能性，因此，不能够仅凭马丽霞、马建声的陈述与认可，来认定房屋的权属性。综上，刘耀钦认为马丽霞、马建声提交的证据材料无法证明异议的成立，请法院依法裁定异议不成立。 被执行人尹耀辉未发表意见，也未提交证据。 本院查明，本院依据（2018）粤1973民初19320号《民事裁定书》，查封了位于东莞市××××号的房产，查封期限为2018年9月29日至2021年9月28日。案涉房屋坐落的土地已办理《国有土地使用证》【东府国用总字第****号/字（1989）第1900****号】，《国有土地使用证》载明土地使用者为尹教辉。案涉房产已办理《房屋所有权证》（粤房字第××号），《房屋所有权证》载明所有权人为尹尹跃辉。东莞市常平镇下墟村村民委员会于2017年11月8日出具《证明》，载明案涉房产的所有权人为尹耀辉。 2016年8月25日，马丽霞与尹耀辉签订一份《房产、宗地买卖合同》，主要约定马丽霞以房、地交易总价350000元的价格向尹耀辉购买案涉房产、土地。马丽霞、马建声提交一份《收款证明》复印件，载明尹耀辉已经收齐马建声购买案涉房屋的全部款项350000元。马丽霞的银行账户储蓄对账单显示，尹耀辉向马丽霞多次汇款，分别是2016年8月17日转账24000元、2016年8月26日转账25000元、2016年8月27日转账31400元、2017年2月18日转账23000元。马丽霞主张其余房款为现金支付，分别是2016年8月26日支付11000元、2016年8月27日支付43600元、2016年12月30日支付50000元、2017年2月18日支付47000元、2017支付年5月30日50000元、2017年7月15日支付45000元。马丽霞、马建声与刘玉明于2017年8月1日签订一份《租赁合同》，主要约定马丽霞、马建声将案涉房屋出租给刘玉明，租金为2000元/月，租赁期为2017年8月1日至2022年7月31日。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合双方提交的证据以及听证情况，本院认为马丽霞、马建声主张的情况无法排出执行，理由如下：第一，马丽霞、马建声提交的证据无法证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产。马丽霞、马建声为证明其占有案涉房产，仅提交了一份与刘玉明于2017年8月1日签订一份《租赁合同》，该合同仅能证明马丽霞、马建声将案涉房产出租给刘玉明，但马丽霞、马建声未提交其他证据佐证案涉房产在马丽霞、马建声的实际占有、控制之下。第二，马丽霞、马建声提交的证据无法证明其已支付全部价款。马丽霞与尹耀辉签订《房产、宗地买卖合同》的时间是2016年8月25日，但马丽霞主张的支付情况中，其中一笔款项是2016年8月17日转账24000元，该款项支付时间在马丽霞与尹耀辉签订《房产、宗地买卖合同》之前，马丽霞、马建声未提交其他证据佐证是支付案涉房产的房款。另外，马丽霞、马建声支付款项的时间、金额十分零散，马丽霞、马建声未能举证所有款项均是用于支付案涉房产的房款，而非其他的经济往来。第三，马丽霞、马建声提交的证据无法证明非因其原因导致案涉房产、土地无法过户。案涉土地、房产目前仍然登记在尹耀辉名下，马丽霞、马建声未提交任何证据证明，未办理过户手续的原因不在于马丽霞、马建声。综上，本院对马丽霞、马建声的主张不予采信。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回马丽霞、马建声的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 谢杰兰审判员梁敏 审判员 杨      欢 二〇一九年十一月二十日 书记员 唐   淑   贤 周雪芯 附引用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。