西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院     民事判决书                         （2017）陕0113民初10164号   原告(反诉被告):杨伟，男，汉族，1979年4月21日出生，住西安市新城区。   委托代理人:延静,陕西海普睿诚律师事务所律师。   委托代理人:寇东锋,陕西海普睿诚律师事务所律师。   被告(反诉原告):贠文贤，男，汉族，1950年10月9日出生，住西安市雁塔区。   委托代理人:田宇学,陕西克利律师事务所律师。   委托代理人:徐卫勇,陕西克利律师事务所实习律师。   第三人:西安海汇万家实业有限责任公司。住所地:西安市雁塔区。   法定代表人:姜坤,该公司总经理。   委托代理人:王博,该公司法务专员。   原告（反诉被告）杨伟诉被告（反诉原告）贠文贤、第三人西安海汇万家实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨伟委托代理人延静、寇东锋，被告（反诉原告）贠文贤及委托代理人田宇学、徐卫勇，第三人西安海汇万家实业有限责任公司委托代理人王博均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）杨伟诉称，2016年10月21日,原告杨伟、被告贠文贤及第三人西安海汇万家实业有限责任公司签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》(以下简称合同),该合同约定被告将位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋(建筑面积:116.13平方米)出卖于原告,房屋总价款920000元,定金30000元于签订合同当日支付,首付款230000元(含定金)于合同签订后20个自然日存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户,剩余690000元购房款由原告办理银行贷款后由银行支付给原告。同时,该合同还约定被告应于2016年11月10日前办理房屋过户手续,2016年12月31日前交付房屋。合同签订后,原告依约向被告支付了30000元定金,但被告却一直拒绝配合原告办理网签手续及签订资金监管协议。2017年4月7日,原被告双方共同前往中国银行股份有限公司西安东新街支行办理贷款面签手续,原告按照银行要求提交了贷款所需的全部资料,并经银行工作人员确认原告提交的资料符合贷款要求,然而,当银行要求被告提交涉案房屋其他权利人放弃权利的《公证书》原件时,被告向银行工作人员表示自己只有一份《公证书》原件,拒绝当日向银行提交《公证书》原件,并声称过几日再提交,此后,原告多次要求被告向银行提交《公证书》原件,被告均以各种理由予以推诿,导致原告至今无法办理银行貸款审批手续。2014年4月初至6月初期间,被告多次向原告及第三人提出要求原告增加房屋交易价格,原告均不同意,被告也一直拒绝配合原告办理网签手续及签订资金监管协议,拒绝向银行提供办理银行货款所需的《公证书》原件,导致三方签订《海汇房产房屋买卖居间合同》无法履行。因被告出卖于原告的房屋附带有高新一幼、一小、一中的三个学位,原告也是基于儿子即将于2017年6月份小升初,可借此学位直接就读于高新一中,为此,原告亦将自己位于西安市XX街XX大厦的房屋出卖,后因被告的违约行为导致原告儿子无法通过学位房就读高新一中。截止办理银行面签时,相同地段、相同条件的学位房与签订合同时相比每平方的涨幅大约在7000元左右,这给原告造成了很大的经济损失。   原告认为,被告拒绝配合原告办理网签手续,拒绝配合原告签订资金监管协议,拒绝向银行提交办理银行贷款所需的《公证书》原件的行为已经严重违反了合同约定,构成严重违约,应当承担相应的违约贲任。为维护原告的合法权益,建立诚实信用的房产交易环境,现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合法》等有关法律规定诉至贵院,请求判令：1、解除原被告及第三人签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》;2、被告向原告双反定金60000元;3、被告向原告支付违约金92000元;4、被告向原告赔偿损失1500000元;5、本案诉讼费、保全费、评估费由被告承担。   被告（反诉原告）贠文贤辩称，杨伟所陈述的事实以及理由与本案的实际情况严重不符。杨伟不按照合同约定支付首付款，已经构成根本违约。杨伟要求支付违约金和赔偿金的诉讼请求，无事实和法律依据，依法应当予以驳回。请求驳回原告的全部诉讼请求。   第三人述称，同意杨伟的诉讼请求。   被告（反诉原告）贠文贤反诉诉称，2016年10月21日,反诉人与被反诉人及第三人西安海汇万家实业有限责任公司签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》(以下简称合同)。按照合同约定:反诉人将位于西安市雁塔区科技一路省XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室(建筑面积116.13平方米)出售给被反诉人:按照合同第三条第4款的约定,在合同签订的20个自然日内,被反诉人须将购房首付款23万元整(含3万元定金)支付给反诉人,支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户;按照合同第七条的约定:甲乙双方未按合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交,逾期超过30个自然日的,构成合同根本违约,守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。合同签订后,被反诉人只支付了3万元的定金,首批购房款20万元至今未予支付,反诉人多次催要无果。2019年3月20日,雁塔区人民法院判决该合同有效。反诉人认为:有效合同双方均应严格遵守,并认真履行。但被反诉人既不守约,也不守法,一方面拒不履行付款义务,另一方面又以反诉人违约为由提起诉讼。为维护法律的尊严,依法保护反诉人的合法权益,特提起反诉,恳请人民法院依法判令：1、解除反诉人与被反诉人及第三人于2016年10月21日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、被反诉人向反诉人支付违约金9.2万元；3、本案本诉及反诉诉讼费全部由被反诉人承担。   原告（反诉被告）杨伟辩称，第一,因为被告贠文贤拒不配合办理网签手续以及资金监管协议导致首付款无法存入资金监管账户其过错全在贠文贤, 贠文贤承担全部的责任。不配合办理面签手续,导致银行贷款无法办理,应该承担违约责任。导致首付款不能存入资金监管账户的责任全在贠文贤,原告以及第三人多次催促贠文贤办理资金监管,被告贠文贤拒不配合,被告贠文贤承担违约责任,请求驳回贠文贤的全部反诉请求。截止目前,贠文贤不能拿出银行面签所需要的手续。   第三人述称，请求驳回贠文贤全部反诉请求。   经审理查明，2016年10月21日，出卖人（甲方）贠文贤、买受人（乙方）杨伟与居间人西安海汇万家实业有限责任公司签订《海汇房产房屋买卖居间合同》。合同约定：1、甲方所售房屋坐落于西安市高新区科技一路省XX小区XX号楼XX幢XX单元XX室，建筑面积116.13平方米。2、该房屋成交价格为92万元。签订合同当日，乙方支付甲方房屋定金3万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，定金直接支付给出卖人。出卖人应于20个自然日将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。剩余房款的支付方式为乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为690000元，贷款年限为20年。在本合同签订之日起20个自然日内，乙方须将首付款（含定金）230000元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户。3、甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约。守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。甲方违约，甲方应按照房屋总成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金。乙方违约，乙方应按照房屋总成交价的10%向甲方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时乙方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金。该合同还约定了税费承担、产权转移及交房时间等内容。   2016年10月21日，贠文贤出具定金收条，载明收到杨伟购房定金30000元。   本案中，经与原被告确认，双方未办理网签及资金监管。第三人表示未能办妥资金监管手续，是因为贠文贤不配合出具相关资料。   为办理银行按揭贷款，后杨伟委托陕西金达房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，评估价格为89.79万元。   关于合同未能继续履行的原因，杨伟称系因贠文贤拒绝提供房屋其他权利人放弃继承的公证导致的，第三人对此表示认可。贠文贤表示系因原告未能按期向其缴纳20万元购房款。   本案诉讼过程中，贠文贤之女贠玮将贠文贤、杨伟及西安海汇万家实业有限责任公司诉至法院，认为其对涉案房屋享有25%的权利，但三被告未征得其同意，签署房屋买卖合同，侵害了其相关权利。   庭审中，对于房屋溢价损失，杨伟申请评估，经陕西正衡房地产土地评估有限责任公司评估，涉案房屋市场价值总额为218.6万元,杨伟支付评估费7900元。   以上事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、西安市房屋登记簿、定金收条、房地产评估报告、（2017）陕0113民初13128号民事判决书及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，杨伟、贠文贤及居间人西安海汇万家实业有限责任公司2016年10月21日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》是三方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，三方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，杨伟按约定向贠文贤支付定金30000元。杨伟与贠文贤均请求解除2016年10月21日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》，本院依法予以支持。贠文贤应当向杨伟返还已经收取的30000元。合同约定杨伟在合同签订之日起20个自然日内，将首付款（含定金）230000元支付给贠文贤，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户。庭审中经确认双方未进行网签，亦未开设资金监管账户。第三人表示未能开设资金监管账户是由于贠文贤不配合出具相关资料所致，所以杨伟无法依据合同约定向资金监管账户缴纳款项，导致涉案合同无法继续履行。故杨伟主张的违约金92000元，符合法律规定，本院依法予以支持。房屋评估费7900元，亦应由贠文贤承担。关于房屋差价损失，考虑房屋状况及合同履行情况，本院酌情认定150000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）杨伟与被告（反诉原告）贠文贤及居间人于2016年10月21日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；   二、被告（反诉原告）贠文贤于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）杨伟定金30000元；   三、被告（反诉原告）贠文贤于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杨伟违约金92000元、房屋差价损失150000元、评估费7900元；   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   四、驳回原告（反诉被告）杨伟其余诉讼请求。   五、驳回被告（反诉原告）贠文贤反诉诉讼请求。   本案本诉案件受理费19668元，由杨伟承担16351元，由贠文贤承担3317元。因杨伟已预交，贠文贤在履行上述金钱义务时一并给付原告。本案反诉案件受理费6500元，由贠文贤自行承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。             审判长  宁  莎   人民陪审员  肖 阿 强   人民陪审员  赵 亚 萍     二〇一九年十一月十九日     书记员  杨 婉 怡               打印：扈艳红 校对：艾可可2019年月日送达      1