宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初246号原告（申请执行人）：长城（宁夏）资产经营有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：雷军辉，该公司副总经理、执行董事。委托诉讼代理人：张理，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告（案外人）：孙爱军，男，1972年6月15日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（案外人）：张霞（系孙爱军妻子），女，1976年4月21日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（案外人）：孙爱民，男，1974年5月24日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。以上三被告共同委托诉讼代理人：卢汉祥，宁夏宁和律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏复兴市场经营管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：潘占荣，该公司董事长。被告（被执行人）：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：刘美兰，该公司董事长。被告（被执行人）：刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司董事长，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。被告（被执行人）：潘琪琛，女，1992年8月27日出生，汉族，宁夏复兴市场经营管理有限公司股东，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。原告长城（宁夏）资产经营有限公司（以下简称长城资产公司）与被告孙爱军、张霞、孙爱民、宁夏复兴市场经营管理有限公司（以下简称复兴经营公司）、石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房产公司）、刘美兰、潘占荣、潘琪琛申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城资产公司的委托诉讼代理人张理，被告孙爱军及孙爱军、张霞、孙爱民的委托诉讼代理人卢汉祥到庭参加诉讼，被告复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。长城资产公司向本院提出诉讼请求：1.准许继续执行华欣房产公司名下位于石嘴山市大武口区××号房产；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月30日，长城资产公司就银川市国安公证处作出的（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》向石嘴山市中级人民法院申请强制执行，该院作出（2018）宁02执260号执行裁定书。长城资产公司基于对包括位于××号房产在内的55套商铺享有的抵押权向该院申请评估、拍卖抵押财产，该院对55套抵押房产进行了查封。孙爱军、张霞、孙爱民提出案外人执行异议，该院作出（2019）宁02执异29号执行裁定书，裁定中止对位于石嘴山市大武口区××号房产的执行。长城资产公司认为（2019）宁02执异29号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误。孙爱军于2011年7月29日以VIP会员形式从华欣房产公司认购其开发待建的人民路大市场一楼内面积为34.82平方米的商铺一套；2014年5月15日，孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司签署《商品房买卖合同》，涉案××号房产建筑面积为64.08平方米。2011年7月29日认购的房产与2014年5月15日签署的《商品房买卖合同》中的房产面积不一致，二者之间不存在关联性。如果孙爱军、张霞、孙爱民陈述属实，那么其与华欣房产公司之间关于涉案××号房产的买卖行为应认定发生于2014年5月15日，买卖行为和涉案房产的交付均发生于长城资产公司对涉案房产抵押登记之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，该买卖行为应获得抵押权人的同意，未经抵押权人同意且受让人未能代偿债务以消灭抵押权的，华欣房产公司不得处分抵押物。故长城资产公司的抵押权足以排除孙爱军、张霞、孙爱民的权利，其执行异议不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，长城资产公司享有的抵押权已依法登记，孙爱军、张霞、孙爱民的权利未经合法登记，仅对涉案房产享有债权。本案涉案房产系商业用房，孙爱军、张霞、孙爱民不具有消费者身份，长城资产公司对案涉房产享有的抵押权属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的“对抗案外人的担保物权等优先受偿权”。涉案商品房登记在华欣房产公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，孙爱军、张霞、孙爱民享有的权利不足以排除强制执行，故长城资产公司诉至法院，请求判如所请。孙爱军、张霞、孙爱民辩称，（2019）宁02执异29号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回长城资产公司的诉讼请求。2011年7月29日，孙爱军向华欣房产公司交纳购房款311262元，签订了《VIP会员购铺申请书》，同时由刘美兰签字确认。2014年5月15日，孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司又补签了《商品房买卖合同》。孙爱军、张霞、孙爱民付清全部房款，华欣房产公司将涉案房产交付孙爱军、张霞、孙爱民占有、使用、收益至今。由于华欣房产公司的原因导致涉案房产一直无法办理房产过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该商品房是买受人通过合法方式取得，属于孙爱军等三人所有，长城资产公司申请查封涉案房产损害了孙爱军等三人的合法权益，其事实理由不成立。长城资产公司作为资产经营公司并没有尽到合理的注意义务，未做尽职调查，现在不能将风险转嫁给孙爱军等三人承担，其应当风险自担。综上，请求驳回长城资产公司的诉讼请求。复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产公司提交证据一：（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》、（2014）宁银国安证字第××号《公证书》及《委托贷款委托合同》（中银石委贷字××号）、（2014）宁银国安证字第××号《公证书》及《委托贷款借款合同》（中银石委贷借字××号）、《委托贷款抵押合同》（中银石委贷押字××号）及在建工程抵押登记证（石房建大武口区字第××号），证明：1.长城资产公司委托中国银行股份有限公司石嘴山市分行（以下简称中国银行石嘴山分行）向复兴经营公司发放委托贷款20000000元，华欣房产公司以其名下位于××号楼包括案涉房产在内的55套商业用房抵押给长城资产公司，并于2014年3月31日在石嘴山市房产产权产籍管理所办理了抵押登记，登记的抵押权人为中国银行石嘴山分行。长城资产公司基于委托人地位，系案涉房产的实际抵押权人；2.长城资产公司与中国银行石嘴山分行及复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛签署的每份合同签订过程均由银川市国安公证处公证，合同约定了经公证成为强制执行效力的债权文书的内容，并经公证赋予强制执行的效力。孙爱军、张霞、孙爱民质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，不能达到长城资产公司的证明目的，该证据反映长城资产公司与复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛在孙爱军等三人出资购买案涉房产后签订的合同，损害了孙爱军等三人的合法权益，且不能排除孙爱军等三人的合法权益，对涉及损害孙爱军等三人的合同条款应当认定为无效。证据二：不动产登记信息查询单，证明截止2019年5月21日，案涉房产的抵押登记仍未解除，长城资产公司为案涉房产的抵押权人。孙爱军、张霞、孙爱民质证意见：对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，不能达到长城资产公司的证明目的。该证据证实抵押权人是中国银行石嘴山分行，长城资产公司主体不适格，中国银行石嘴山分行与复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛损害了孙爱军等三人的合法权益的事实。证据三：（2018）宁02执260号民事裁定书，证明长城资产公司已向石嘴山市中级人民法院申请强制执行（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》，该院已作出生效法律文书，责令复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛履行生效法律文书确定的义务。长城资产公司系案涉房产的合法抵押权人，有权申请人民法院处置抵押财产以实现自己的债权。孙爱军、张霞、孙爱民质证意见：对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，长城资产公司损害了孙爱军等三人的合法财产，孙爱军等三人依法维护自身的合法权益的事实。证据四：《商品房预售许可证》，证明××号楼房产用途为商业而非住宅，于2012年3月27日取得《商品房预售许可证》。如案涉房产的《商品房买卖合同》签署于2014年3月31日抵押登记之前，完全具备办理商品房买卖合同备案的条件。孙爱军、张霞、孙爱民质证意见：对证据四真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，孙爱军等三人与华欣房产公司签订的《商品房买卖合同》及相关手续均合法有效，华欣房产公司已取得《商品房预售许可证》，因华欣房产公司的过错未给孙爱军等三人办理合同备案及房产过户手续。证据五：（2019）宁02执异29号执行裁定书，证明因孙爱军等三人对案涉房产提出案外人执行异议申请，石嘴山市中级人民法院作出（2019）宁02执异29号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行，长城资产公司提出申请执行人执行异议之诉符合法律规定。孙爱军、张霞、孙爱民质证意见：对证据五真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，长城资产公司提出的申请执行人执行异议之诉不符合法律规定。孙爱军、张霞、孙爱民提交证据一：（2018）宁02执260号执行裁定书，证明长城资产公司与复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛涉嫌恶意串通，以诉讼方式侵害孙爱军等三人的合法权益。长城资产公司质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的因无事实依据不予认可。证据二：收据、《VIP会员购铺申请书》、《商品房买卖合同》，证明孙爱军等三人于2011年7月29日签订了《VIP会员购铺申请书》，同时向华欣房产公司交清了案涉房产的购房总价款581847元。孙爱军等三人与华欣房产公司于2014年5月15日签订《商品房买卖合同》并支付了涉案房产全部价款，履行了合同义务的事实。长城资产公司质证意见：因长城资产公司并非涉案合同当事人，对证据二中的《商品房买卖合同》的真实性无法确认。如该份合同是真实的，合同签订时间在长城资产公司对涉案房产设立的抵押权之后，华欣房产公司与孙爱民等三人签订《商品房买卖合同》系无权处分，孙爱民等三人购买案涉房产既未经长城资产公司同意，购房款又未用于偿还复兴经营公司对长城资产公司所负债务，孙爱军等三人的买受行为无效。对收据的三性及证明目的均不予认可。2011年的两张收据显示35000元系会费，并非购房款；因房产交易涉及大额资金往来，仅凭2013年2月19日和2014年的两张收据，不能证实孙爱军等三人实际履行了付款义务；2014年5月15日的收据显示为房租，与本案无关。对《VIP会员购铺申请书》系复印件，真实性无法确认，如果该申请书是真实的，其显示房产的面积及房号均与案涉房产不一致，孙爱军等三人的买受行为不能溯及至2011年，该份申请书与本案不具有关联性。证据三：（2018）宁0202民初3044号民事判决书、《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同声明》，证明案涉房产属于孙爱军等三人所有。2011年7月29日，华欣房产公司将案涉房产交付后，孙爱军等三人将案涉房产出租给潘占荣，孙爱军等三人至今占有、使用、收益。华欣房产公司、潘占荣、刘美兰、潘琪琛明知道房产已经出售，与长城资产公司恶意串通签订《委托贷款抵押合同》，损害了孙爱军等三人的合法权益。长城资产公司质证意见：对证据三的三性无异议，该判决书仅能证实孙爱军等三人出租案涉房产，并不能证明其对案涉房产享有所有权，而且该份判决书认定的事实恰恰能够证明孙爱军等三人对案涉房产的占有是在2014年11月，即抵押权设立之后，故孙爱军等三人享有的权利不足以排除强制执行。复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未提交证据。为查明案件事实，本院从（2018）宁02执260号执行卷宗中调取查封公告、协助执行通知书（存根）、送达回证；（2019）宁02执异29号卷宗中调取《房产销售便签》、《投资协议书》。长城资产公司对从（2018）宁02执260号执行卷宗中调取的证据无异议；对从（2019）宁02执异29号卷宗中调取的证据有异议，《投资协议书》未载明签署时间，《房产销售便签》记载的××号房产在石嘴山市不动产登记中心系统内有登记，孙爱军等三人提交的证据自相矛盾，不能证实认购的具体房产，应承担举证不能的不利后果。××号、××号、××号是三个不同的房产，均在查封范围内。孙爱军等三人对该组证据无异议，认为《房产销售便签》、《投资协议书》证实孙爱军等三人在华欣房产公司处购买了案涉房产，投资人为孙爱军、孙爱民及其二人的妻子。从查封公告、执行裁定书可以反映无论案涉房产是××号还是××号、××号，均是在长城资产公司申请法院查封财产内，侵害了孙爱军等三人的合法权益。华欣房产公司多次变更房号，导致认购房产的房号、《房屋销售便签》上的房号均与实际购买房产的房号不一致，实际均系案涉房屋，孙爱军等三人对房号的变更不能控制且并无过错。本院对以上证据的认证意见：对长城资产公司提交的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性予以确认。鉴于长城资产公司对孙爱军、张霞、孙爱民提交的证据一、三的真实性、合法性、关联性无异议，本院对证据一、三予以采信；对证据二结合证据三以及本院调取的证据可以相互印证，本院对证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。对本院依职权调取的证据予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年7月29日，孙爱军与华欣房产公司签订《VIP会员购铺申请书》，认购华欣房产公司开发待建的人民路大市场一楼内铺面积为34.28平方米的商铺一套，单价为每平方米9080元，总价款为311262元。同日，孙爱军交纳会费10000元，后又于2011年12月20日向华欣房产公司支付房款（名为会费）250000元。2013年1月29日，华欣房产公司法定代表人刘美兰在《房产销售便签》上签字，确认房产面积为43.61平方米，总价款为395979元。孙爱军于2013年2月19日支付房款135979元。2013年11月1日，案涉房产出租给潘占荣使用。孙爱军于2014年1月3日又向华欣房产公司支付房款9988元。2014年5月15日，孙爱军、张霞、孙爱民与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》，孙爱军等人购买华欣房产公司开发建设的××号房产，面积为64.08平方米，房产总价款为581847元。合同签订当日，孙爱军又支付房款144523元。同日，潘占荣支付房租31357元。2014年11月14日，孙爱军、张霞、孙爱民与潘占荣签订《房屋租赁合同书》，合同约定潘占荣租赁位于××号房产一套，租期六年，自2013年11月1日起至2019年10月31日止。后因潘占荣拖欠房屋租金，孙爱军、张霞、孙爱民将潘占荣诉至宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院，该院于2018年11月14作出（2018）宁0202民初3044号民事判决书，判决：一、解除孙爱军、孙爱民与潘占荣于2014年11月14日签订的《房屋租赁合同书》，潘占荣于判决生效之日起五日内将位于××号房屋返还给孙爱军、孙爱民；二、潘占荣于判决生效之日起五日内向孙爱军、孙爱民支付租金49085.28元，违约金5000元，共计54085.28元；三、驳回孙爱军、孙爱民其他诉讼请求。2019年2月27日，孙爱军和潘占荣签订《解除租赁合同声明》。2、2012年3月27日，华欣房产公司取得××号楼的《商品房预售许可证》[（石）房预售证××号]。2014年3月28日，长城资产公司与中国银行石嘴山分行签订《委托贷款委托合同》，该行接受长城资产公司委托向复兴经营公司发放流动资金贷款20000000元，中国银行石嘴山分行作为长城资产公司的委托代理人与复兴经营公司签订《委托贷款借款合同》、与华欣房产公司签订《委托贷款抵押合同》、与潘占荣、潘琪琛签订《股权质押合同》、与华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛签订《委托贷款不可撤销担保书》。2014年3月31日，华欣房产公司将包括案涉房产在内的位于××项目在建工程20幢133B等65套房产（含案涉房产）为复兴经营公司向中国银行石嘴山分行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。本院在执行长城资产公司与复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛委托贷款合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处于2018年8月1日作出（2018）宁银国安证字第××号《执行证书》，向复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，复兴经营公司向长城资产公司偿还借款本金余额18620000元，支付利息10863259.94元，共计29483259.94元（利息截止至2018年6月30日，2018年7月1日之后的利息以欠付借款本金18620000元为基数按年利率18.2%计算至实际清偿本金日），华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛对上述债务承担连带保证责任，长城资产公司对《委托贷款抵押合同》项下的抵押物依法拍卖、变卖所得价款优先受偿，对潘占荣、潘琪琛质押的复兴经营公司100%股权依法拍卖、变卖所得价款优先受偿。复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛未履行生效法律文书确定的义务。本院于2018年10月8日作出（2018）宁02执260号执行裁定书，裁定：冻结、扣划复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛在金融机构等单位的存款或扣留、提取被执行人的收入29580142.94元（含执行申请费96883元），或查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。本院并于2018年12月10日依法查封了华欣房产公司名下位于××幢共计55套房产（含案涉20-140号房产）。孙爱军、张霞、孙爱民提出执行异议，请求解除对位于××号房产的查封。2019年5月28日，本院作出（2019）宁02执异29号执行裁定书，裁定：中止对位于××号房产的执行。长城资产公司对该裁定不服，于2019年6月12日向本院提出申请执行人执行异议之诉，请求判如所请。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。”本案中复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，无法对长城资产公司的诉讼请求明确表明意见，长城资产公司在庭审中亦同意变更被执行人的诉讼地位，故应当将其列为共同被告。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案的焦点问题是孙爱军、张霞、孙爱民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。一、关于孙爱军、张霞、孙爱民是否享有物权期待权的问题。孙爱军、张霞、孙爱民提交的收据、《VIP会员购铺申请书》、《商品房买卖合同》、（2018）宁0202民初3044号民事判决书、《房屋租赁合同书》、《解除租赁合同声明》，结合本院调取的《房产销售便签》能够形成完整的证据链，可以证实锦馨花园案涉房产在建过程中，孙爱军以VIP会员的形式认购锦馨花园房产，并交纳10000元的会费和250000元的房款（名为会费），华欣房产公司取得××号楼《商品房预售许可证》后，孙爱军于2013年2月19日支付房款135979元，于2014年1月3日支付房款9988元。2014年5月15日双方签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给孙爱军等三人，孙爱军按照合同约定付清全部房款，华欣房产公司亦按约将案涉房产交付孙爱军等三人占有、使用、收益。案涉房产因产权至今登记在华欣房产公司名下，未变更登记至孙爱军等三人名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因华欣房产公司没有依约履行为孙爱军等三人办理案涉房产产权变更登记的义务，导致孙爱军等三人占有案涉房产后至今未能办理产权过户登记，故孙爱军等三人对案涉房产尚不享有所有权，只享有合法的买受权利和物权期待权。二、关于长城资产公司是否可以作为案涉房产抵押权人要求对案涉房产享有优先受偿权的问题。2014年3月31日，复兴经营公司向中国银行石嘴山分行贷款，华欣房产公司将包括案涉房产在内的在建工程及其土地使用权向该行设定抵押，并办理了抵押登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”长城资产公司提交证据可以证实其委托中国银行石嘴山分行向复兴经营公司发放贷款，复兴经营公司和华欣房产公司知道该贷款系长城资产公司委托发放的事实。基于委托贷款法律关系签订的《委托贷款抵押合同》虽然登记的抵押权人为中国银行石嘴山分行，但该抵押法律关系是为案涉贷款设定，在委托贷款法律关系中，受托人中国银行石嘴山分行的代理行为产生的后果应当属于委托人，故委托人长城资产公司可以以自己的名义直接向抵押人主张以中国银行石嘴山分行设立的抵押权。三、关于长城资产公司作为案涉房产抵押权人要求执行案涉房产的诉讼请求是否成立的问题。虽然孙爱军等三人与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》的时间晚于长城资产公司抵押权设立的时间，但孙爱军等三人提交的收据、《VIP会员购铺申请书》、（2018）宁0202民初3044号民事判决以及本院调取的《房产销售便签》可以证实华欣房产公司与孙爱军等三人在抵押权设立职权就已形成了事实上的房屋买卖合同关系，孙爱军等三人支付了大部分房款，该买受行为早于长城资产公司的抵押行为，且孙爱军等三人与华欣房产公司签订《商品房买卖合同》在本院查封案涉房屋之前。孙爱军等三人已经交付了案涉房产的全部房款并占有使用该房产。华欣房产公司明知其已将案涉房产出卖给孙爱军等三人并已交付，却不积极履行为孙爱军等三人办理房屋备案登记及房屋产权登记事宜，反而隐瞒孙爱军等三人将案涉房屋产权登记在自己公司名下，并以该房产设置抵押为复兴经营公司向中国银行石嘴山分行借款提供担保并办理了抵押登记手续。华欣房产公司的行为显然属于恶意，明显侵犯了孙爱军等三人所享有的合法权益。孙爱军等三人对案涉房产合同没有办理备案登记和房屋产权登记并无过错，孙爱军等三人对涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对涉案房产具有排除执行的物权期待权。长城资产公司在签订抵押合同前后，未尽谨慎审查义务，未履行抵押房产是否存在预售、占有、使用、处置等情况的监管职责，其作为案涉房产抵押权人对此应当承担不利后果，其以案涉房产抵押权人优先受偿要求继续执行案涉房产的诉讼请求不能成立。综上所述，长城资产公司主张继续执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。复兴经营公司、华欣房产公司、刘美兰、潘占荣、潘琪琛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述的权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：驳回原告长城（宁夏）资产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费600元，由原告长城（宁夏）资产经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长 王 伟审 判 员 张 红审 判 员 安立莎 二〇一九年十一月二十九日法官助理 王 芳书 记 员 吴学花附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。