河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初5953号原告：孟华梅，女，1969年9月9日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区，中铁十七局三公司，职员。委托诉讼代理人：王云国，河北中宇律师事务所律师。被告：石家庄金盈泰物业服务有限公司，住所地石家庄市桥**胜利南大街**润德金帝市场办公楼**，统一社会信用代码：91130104329711705U。法定代表人：秦立霞，该公司经理。委托诉讼代理人：郭荣，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵巍，北京德和衡（石家庄）律师事务所律师。第三人：李培江，男，1961年5月3日出生，汉族，个体户，住址：河北省石家庄市桥**。原告孟华梅与被告石家庄金盈泰物业服务有限公司（以下简称金盈泰公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。后根据被告申请，本院依法追加案涉商铺的承租人李培江作为本案第三人参加诉讼，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告孟华梅的委托诉讼代理人王云国、被告金盈泰公司的委托诉讼代理人郭荣、赵巍到庭参加诉讼，第三人李培江经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告孟华梅向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的委托经营合同；2.判令被告向原告报告其受委托与第三人签订的合同，并向原告交付该合同原件、第三人合同主体信息、联系方式；3.判令被告向原告报告其受委托与第三人签订合同的履行情况，并向原告交付被告从第三人收取合同款项的数额、票据、银行转账明细、账目、各种凭证及收支计算的书面材料和证明文件；4.判令自委托经营合同解除后，被告不得向第三人收取款项，并将已经从第三人处收取的合同解除后的款项转付给原告；5.判令被告向第三人披露原、被告之间的《委托经营合同》签订及解除的事实，并告知第三人应直接向原告履行合同义务；6.判令被告在实际返还原告商铺前，每月支付原告固定收益1083.13元；7.诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年11月28日，原、被告签订《委托经营合同》，原告将位于石家庄市桥西区委托被告经营，委托经营期限二年，自2016年6月1日至2018年5月31日止。合同到期后，双方未继续订立《委托经营合同》，但被告依据合同继续经营管理原告所有的商铺，并按合同约定数额继续向原告支付固定收益，双方事实上形成了不定期的委托合同。对于不定期合同，《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定“委托人可以随时解除委托合同”，据此原告要求依法解除双方之间的《委托经营合同》，合同解除后双方之间的权利义务关系终止，被告应依法履行上述2至5项诉讼请求列明的后合同义务。被告在实际返还商铺前，应每月支付原告固定收益。被告金盈泰公司辩称，（一）因涉案商铺不具有单独返还的客观条件，且润德商贸城大多数业主已经和金盈泰公司续签合同，认可金盈泰公司统一经营管理的模式，为维护润德商贸城业主及商户的整体利益，金盈泰公司不同意解除与涉诉业主间的《委托经营合同》。1.涉案商铺属于虚拟产权式商铺，各商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，各业主对其所有商铺解除权的行使应遵循“少数服从多数”原则，服从润德商贸城大多数业主的整体意志。（1）润德商贸城成立于2009年，总占地267亩，建筑面积近30万平方米，经营范围涵盖各色五金机电、陶瓷、卫浴、家装建材、灯饰灯具、日用劳保类产品，本案涉诉商铺主要分布在润德商贸城的C区西、C区东，其中C区西共计三层，主营卫浴及家装建材；C区东共计二层，主营灯饰，上述区域的各楼层商铺之间并没有实体墙予以分割，均由金盈泰公司统一经营管理、对外招商。《房屋登记办法》第十条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”，根据该法条背后的立法精神可以看出，作为登记的房屋必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。然而，包括涉案150户业主在内的润德商贸城所有的商铺，均没有独立的实体墙与相邻其他商铺、过道等隔离，不是独立封闭空间，也没有独立的强、弱电和给排水系统，并不具备独立经营的条件，故其均属于虚拟产权式商铺。本案中涉诉150户业主所购买的商铺不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性，其与同楼层的其他业主之间的空间权利处于交织状态，与相邻商铺无法进行实际分割，不具备单独返还涉诉商铺的客观条件。另外，本案涉诉商铺与其他业主商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，只有当该楼层所有业主的面积所有权相结合时，各商铺的空间意义、使用价值才得以充分实现，任何单一的商铺均不具备独立经营条件和利用价值。故涉诉业主在对其所有商铺行使所有权，包括行使解除权时必须遵循“少数服从多数”原则，服从于润德商贸城大多数业主的整体意志。(2)根据涉诉业主与金盈泰公司签订的《委托经营合同》第5条第5.2款约定：“受托人为了商业区域的统一经营，可对商铺的结构进行统一的布局，根据整体规划进行变动、改造和装修”以及第10条第10.3款“本合同期限届满后，委托人无论采取任何方式继续经营，均须按照分行划市的原则，服从受托人对市场的整体管理、统一经营”。无论是合同经营期间内还是合同期满后，本案涉诉业主均应服从金盈泰公司对润德市场的整体管理、统一经营。即本案涉诉的150户业主在购买诉争商铺、签署《委托经营合同》时，对于该商铺所有权性质以及统一经营管理模式均已充分知晓并认可，并自愿服从于润德商贸城大多数业主的整体意志。2.涉诉150户业主要求解除与金盈泰公司间的《委托经营合同》，违背大多数业主的整体意志。润德商贸城共计1143户业主，截止至2019年10月20日已有共计494户业主与金盈泰公司续签2018-2020年度的《委托经营合同》，占润德商贸城业主总人数的43.22%;另有未续签也未起诉业主共计499户，占润德商贸城业主总人数的43.66%,该部分业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》到期后，双方虽未续订新的《委托经营合同》，但金盈泰公司仍然依据旧的《委托经营合同》（除签署日期外，旧合同与新合同的内容一致）的约定继续经营管理业主所有的商铺，并按照旧合同的约定支付了未续约499户业主的固定收益，该部分业主并未对该《委托经营合同》的履行提出任何异议，也未将收到的固定收益返还金盈泰公司，即润德商贸城占比约86.88%的业主均同意继续委托金盈泰公司对其所有商铺进行统一的经营管理。本案中涉诉150户业主要求解除《委托经营合同》的主张违背大多数业主的整体意志，根据“少数服从多数”原则，应对其就商铺所有权等权利的行使予以一定限制。（二）金盈泰公司经营管理期间一直勤勉尽责，不存在损害业主利益情形，如一旦判令解除涉诉150户业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》，将有损润德商贸城全体业主及第三方租赁商户的权益。金盈泰公司受托经营润德商贸城后，根据《委托经营合同》之约定，将润德商贸城C区西、C区东商铺分别租赁给第三方经营，现有租赁商户共计170户。本案涉诉商铺共计175个，其中有150个商铺已出租，涉及第三方租赁商户共计70户，仅占C区西及C区东租赁商户总数的41.29%。经统计，本案涉诉商铺所涉及的69户商户的租赁范围不仅包括涉诉业主的商铺，还涵盖其他未涉诉业主的商铺。其中有64户商户的租赁范围中涉诉业主商铺个数占比在50%以下，且大部分集中在10%-30%之间，即本案涉诉业主的商铺个数仅占所涉商户租赁范围中的极小部分。因润德商贸城内商铺均为虚拟产权式商铺，各相邻商铺之间无法实际分割，故一旦判令解除金盈泰公司与上述少数部分涉诉业主间的《委托经营合同》、退还商铺，则金盈泰公司势必要与本案所涉租赁商户解除包括大部分未起诉业主商铺在内的全部《租赁合同》，这将直接损害润德商贸城大部分未起诉业主的权益。同时，本案中涉诉的150户业主的商铺零散分布于润德商贸城C区西1层、2层、3层以及C区东1层、2层，C区西及C区东位于整个润德商贸城的核心位置，其主营的陶瓷卫浴及灯饰灯具与整个市场形成联动、规模效应。一旦解除金盈泰公司与涉诉业主间的《委托经营合同》，由各业主自行招商、经营，则将会出现市场内商铺定位冲突、经营混乱等局面，整个润德商贸市场所采取的统一定位、统一经营管理的模式也将被彻底打散，最终损害润德商贸城其他租赁商户的权益。综上，维护大多数业主目前认可的由金盈泰公司进行统一经营管理的模式，更有利于保护包括涉诉150户业主在内的润德商贸城全体业主及众多商户的根本利益。（三）本案中涉诉业主要求金盈泰公司向其报告与第三方间合同履行情况移交相关合同原件等资料以及向第三方披露其应向各业主履行合同义务等诉求，既无合同依据，也无法律依据，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，本案中涉诉业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》第5条第5.3款明确约定“受托人有权以出租、承包、转租等形式和第三方合作，该第三人仅与受托人发生法律关系，委托人无权干涉”。故本案涉诉业主无权要求金盈泰公司向其报告与第三方间合同履行情况、移交相关合同原件等资料，亦无权要求第三方向其直接履行合同义务。（四）本案涉诉业主应依法向金盈泰公司提供以其收取金盈泰公司支付的所有固定收益为基数的等额、正规发票。根据金盈泰公司与涉诉业主间《委托经营合同》第九条约定，金盈泰公司与涉诉业主应按国家税法规定各自承担应缴税款。然而至今上述150户业主从未向金盈泰公司开具过任何发票，违反了上述《委托经营合同》之约定。综上，如判令解除上述《委托经营合同》，将影响润德商贸城整体功能的发挥以及现有交易的安全与市场稳定，最终损害润德商贸城其他业主和商户的根本利益，维持涉案商铺现状更有利维护包括涉案业主在内的全体业主及租赁商户的利益，故恳请贵院综合考量各方权益，驳回原告诉讼请求。第三人李培江未到庭陈述，其向本院提交的书面情况说明称，1.本案起诉业主无权要求第三人直接向其履行《租赁合同》，一旦起诉的业主与金盈泰公司间的委托合同解除,第三人有权自主决定是否与各业主重新签订租赁合同,并且第三人也不同意与业主重新签订《租赁合同》。第三人在与金盈泰公司签署《租赁合同》时并不知道各商铺的业主是谁,只知道金盈泰公司是润德商贸城的运营方,而且承租期间起诉业主从来没有来过市场,也没有和第三人见过面,第三人压根儿不认识起诉业主,第三人只和金盈泰公司签订合同。2.上述涉诉业主要求解除其与金盈泰公司间的《委托经营合同》并要求金盈泰公司返还商铺的诉求,根本无法履行,还将直接损害市场现有租赁商户及其余业主的合法权益,恳请法院判令不予解除上述合同。润德商贸城内现有的商户租赁区域均不仅包含起诉业主所有的商铺，还包含众多未起诉业主所有的商铺且各商铺间均没有实体墙予以分割,根本无法区分各商铺的界限，并且各商铺的实际使用面积均仅在10-20平方米左右,这样的商铺面积根本无法单独满足任何一个商户的经营需要。如果强行将起诉业主所有的商铺从现有租赁商户的租赁范围中分裂、隔离出来,将只能导致上述涉诉商铺被“孤立”在润德商贸城的各楼层中，没有任何使用价值和意义，这不仅导致涉诉业主将无租可收、利益受损,更将直接导致第三人现有租赁商户的承租区域被分割成若干个不具有连接性的零散区域。而第三人的经营范围以及市场定位均为卫浴、灯饰、建材家装,所销售的商品体积均比较大,第三人必须保证承租商铺为大面积的整块区域，否则根本没有办法放下商品,没有办法经营。另外,第三人现有商户都由金盈泰公司统一招商、规划和管理，各商户之间的经营范围、定位都是符合市场整体定位要求的,一旦解除上述业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》，到时候市场内的商铺由各业主自行招商、经营,一定会出现市场内商铺定位冲突、经营混乱等局面,市场只能越来越乱,第三人根本没有办法经营,更没有办法实现稳定的经营收入,第三人只能被迫解除所有商铺的《租赁合同》并全面退出润德商贸城市场,这无论对第三人还是对于商贸城业主而言都是有百害而无一利，故恳请法院判决不予解除上述合同。3.第三人当初之所以同意入驻润德商贸城城市场、接受统一经营管理正是因为对金盈泰公司的优秀经营管理能力的信任。事实上，金盈泰公司在经营管理期间为众多租赁商户提供优质管理服务，赢得了第三人的一致好评。正是因为金盈泰公司这么多年来不懈的努力和全方位的科学经营、管理,才使得第三人在实体经济越来越严峻的市场环境下,还能够保持较为稳定经营收入,这些都是个体业主无论如何都无法企及的管理、营销高度和能力,因此第三人不会与业主单独签署《租赁合同》，如果法院判令解除起诉业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》,第三人只能退铺并全面退出润德市场,最终导致润德市场无法正常经营,对于整个润德市场会造成的不利影响将无法估量。同时,由此而导致的一系列经济合同、劳动合同纠纷也将全面爆发。综上，为避免租赁商户以及更多业主的合法权益受到损害,恳请法院综合考虑润德商贸城现状以及润德商贸城内众多租赁商户的权益,判决不解除各业主与金盈泰公司之间的《委托经营合同》。本院经审理认定事实如下：坐落于石家庄市桥**的所有权人为原告，已经办理了不动产登记。2016年11月28日，原、被告签订《委托经营合同》，原告将上述商铺委托被告经营，委托经营期限二年，自2016年6月1日至2018年5月31日止；在合同期内，被告对上述经营场所拥有全权占有、使用、经营和管理的权利，被告对合同约定商铺有权采取出租、承包、转租等方式统一经营、租赁和管理，原告保证对被告的经营定位、管理模式不予干涉；在委托经营期限内，除被告支付给原告的固定收益外，被告对本协议项下的商铺进行经营管理所产生的收益作为被告的经营管理费用归被告所有，损失亦由被告承担；被告为了商业区域的统一经营，可对该商铺的结构进行统一的布局，根据整体规划进行变动、改造和装修；被告有权以出租、承包、转租等形式与第三人合作，该第三人仅与受托人发生法律关系，委托人无权干涉；自2017年6月1日，被告向原告支付的固定收益为每年6649、6340元；固定收益的支付方式为每半年支付一次，自合同生效后7个工作日内支付第一笔固定收益，此后每半年支付一次；合同期内，被告有权以建设、装修、安装、购置、更换等各种形式投资于经营场所，凡被告出资所形成的装修、设备、设施、不动产等，所有权属被告所有，委托经营期限届满后，以上资产所有权仍归被告所有；原告和被告按国家税法规定各自承担应缴纳税款；本合同期限届满后，双方可另行签订委托经营管理合同，原告无论采取何种形式继续经营，均须按照分行划市原则，服从被告市场的整体管理，同等条件下，本铺位正在使用经营的第三方商户具有优先租赁权，双方对是否继续履行合同需提前4个月协商，如协商不成或未进行协商，合同到期后，合同权利义务终止。合同期限届满后，原、被告未另行签订委托经营合同，被告继续对商铺进行经营管理。截至本案开庭审理时，被告已按原合同约定数额给付原告固定收益。另查明，本案涉诉商铺位于润德商贸城市场C区。该区域分为C区西、C区东，出售时不动产权登记分别为润德商贸城1号商业楼、润德商贸城1号公寓式办公（AC）楼。整个C区市场建筑面积3万余平方米，分为1300余个小商铺对外销售，购买的业主1100余名。包括本案在内的150件案件涉及小商铺175个，大部分房屋建筑面积为十几、二十几平方米，总建筑面积4000平方米左右。原告从开发商处购买商铺后，先委托案外一服务公司对商铺重新规划、进行整合后，出租给商户用于经营卫浴、灯饰、陶瓷等。在对商铺进行统一规划时，存在数个业主的商铺被合并出租，有的商铺改为公共空间，部分公共空间改为商铺出租的情形。目前润德商贸城C区规划后对外出租店铺为175个，涉及承租商户170户，包括本案在内的150件案件涉及承租商户70户76人。2016年市场大部分业主与被告签订了《委托经营合同》。2018年合同到期后，有494名业主（涉及596个小商铺）与被告续签了《委托经营合同》，合同期限大部分至2020年。双方当事人对上述事实无争议。本院认为，关于本案案由。原、被告所签合同名称为委托经营合同，从其内容及合同的履行情况看，包含了被告将原告所有的商铺转租经营、提供市场统一规划管理及提供物业服务等内容，并非单一的租赁合同的权利义务，该合同的实质为被告受托取得该商铺的经营管理权，双方收益均来自于商铺经营收入，而非单一的租金，支出也不仅仅是水、电及商铺维修费用，还包括物业服务的管理成本等，因此，原、被告签订的合同应为委托合同。关于《委托经营合同》是否应当解除。《委托经营合同》到期后，双方虽未继续订立委托经营合同，但被告依据合同的约定继续经营管理原告所有的商铺，双方事实上形成了不定期的委托合同。2016年本院对部分业主诉被告金盈泰公司委托合同系列案审理过程中，业主要求解除合同，金盈泰公司作为统一经营者也同意解除合同，由此给承租商户和其他业主带来的不利影响，应由金盈泰公司负责解决，对承租商户和其他业主造成损害的，应由金盈泰公司依照合同或法律规定承担民事责任，因此，该委托经营合同可予以解除。本案审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，第三人也表示为了维护商户的利益及大多数业主的利益，希望法院判决不解除合同。原告所购买的商铺没有墙体、门窗等房屋结构，不具有空间隔离功能和独立使用功能，无法独立经营。为产权式商铺。产权式商铺有别于独立商铺的特征决定各商铺彼此之间存在不可分性，需要统一进行经营，才能体现出商铺最大的商业价值，少数业主无法自行经营，或者其自行经营带来的收益远远小于因此给承租商户和其他业主所造成的损失。商贸城的商户也表示不会与业主单独签订合同，如果解除部分业主与金盈泰公司间的《委托经营合同》，其只能被迫解除所有商铺的《租赁合同》并全面退出润德商贸城市场。少数业主要求解除合同将会对整个市场的规划及经营产生不利影响，从而损害全体业主及商户的利益。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。为保证润德商贸城C区整体功能的发挥，原告行使所有权必须兼顾其他商铺业主的利益，受到其他商铺业主整体意志的限制。只有大多数业主的意志才能决定市场未来的发展方向，决定是否由被告继续经营商贸城。包括本案原告在内的要求解除与被告间的《委托经营合同》的业主其建筑面积与人数占建筑物总面积与业主总人数的比例均低于15%，其无权要求解除与被告的《委托经营合同》。原、被告签订的《委托经营合同》虽已到期，且依照合同法规定委托合同委托人可以随时解除，但根据诚实信用原则，当事人行使权利，应善意为之，不得损害他人利益，故对原告要求解除委托经营合同、履行后合同义务的诉讼请求，本院不予支持。被告截至开庭审理时并不拖欠原告固定收益，被告也表示会按原合同约定及时支付固定收益，如果此后因被告欠付固定收益双方发生争议，原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告孟华梅的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告孟华梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 恰人民陪审员  张玉萍人民陪审员  王少辉二〇一九年十一月二十九日代书 记员  张前行