葛洲坝人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0592民初693号原告（反诉被告）：郭伟，男，1990年9月13日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：章晶晶，湖北百思特律师事务所律师。被告（反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市西陵区东山大道109号B栋1904、1905号。法定代表人：江妍萱，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。原告（反诉被告）郭伟与被告（反诉原告）宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）商品房销售合同纠纷一案，宜昌市西陵区人民法院立案后，提请湖北省宜昌市中级人民法院对本案指定管辖，湖北省宜昌市中级人民法院于2019年4月25日作出（2019）鄂05民辖75号民事裁定，指定本案由本院审理，本院于2019年5月24日立案后，依法由审判员李祖旺、张浴阳及人民陪审员吕爱武组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭伟及其委托诉讼代理人章晶晶，被告（反诉原告）长楹公司的委托诉讼代理人邹金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭伟向本院提出本诉诉讼请求：1.判令长楹公司按《宜昌市商品房买卖合同》的约定向郭伟履行交付房屋和办证的义务。2.判令长楹公司以郭伟已付购房款415601元为基数，按日万分之一的标准向郭伟支付自2016年4月1日至实际交房之日止的违约金。3.判令本案的诉讼费用由长楹公司承担。事实和理由：2015年2月12日，郭伟与长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定长楹公司将其开发的位于宜昌市中××“××”小区××楼××单元××层××号房屋出售给郭伟，售价415601元，长楹公司应当在2016年3月31日前向郭伟交付房屋。郭伟采用银行贷款方式已经付清全部购房款并获得长楹公司开具的发票。后郭伟多次要求长楹公司交付房屋，但长楹公司尚未交付。因长楹公司的违约行为损害了郭伟的合法权益，郭伟诉至法院。长楹公司对本诉请求辩称，长楹公司曾与宜昌市公安消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环境保护局、湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院）签订《团购意向协议》，明确约定团购房系解决团购单位在职在岗人员的住房问题而建，只有团购单位在职在编在岗的人员才具备购买该房屋的资格，而郭伟并非团购单位的职工，不具备购买案涉房屋的资格，因此长楹公司无需向郭伟承担违约责任。长楹公司向本院提出反诉诉讼请求：撤销长楹公司与郭伟签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。事实和理由：长楹公司于2011年10月至2012年1月分别与宜昌市公安消防支队、宜昌市房屋拆迁安置处、宜昌市环境保护局、三峡职院签订了《团购意向协议》，约定前述四单位在编在职在岗人员向长楹公司团体购买拟开发的位于宜昌市××路的房屋，约定房屋价格“由土地出让金+建筑开发总价组合而成”（即开发成本价）。协议签订后，长楹公司在上述地块开发了“长楹观邸”小区，长楹公司按照团购单位提供的团购人员名册与团购人员签订了《宜昌市商品房买卖合同》。郭伟因长楹公司逾期交房起诉长楹公司，长楹公司在应诉过程中发现郭伟并非团购单位在职在岗人员，无团购资格。长楹公司认为郭伟采取欺诈的方式，在无团购资格的情况下以团购人员身份与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，以低于市场价的团购价格购买了长楹公司建设的房屋，违反了长楹公司的真实意愿，使长楹公司丧失了应获得的商业利益，损害了长楹公司的权益。据此，长楹公司请求法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条及《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，撤销双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》及补充协议。郭伟对反诉请求辩称，1.案涉《宜昌市商品房买卖合同》的签订日期为2015年5月，长楹公司时至今日才提起撤销权，已经超过了《中华人民共和国合同法》规定的撤销权行使的除斥期间，请求法院驳回长楹公司的反诉请求。2.郭伟不具备团购房的购买资格并不影响双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》的效力，郭伟在签订合同过程中没有欺诈行为，请求法院驳回长楹公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将在事实认定和本院认为中综合阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月16日，三峡职院作为甲方，长楹公司作为乙方签订《团购意向协议》，约定甲方意向购买乙方欲开发建设的房屋350套；甲方意向购买的房屋价格由土地出让金+建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）；甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜；甲方协助乙方在开发过程中办理各项手续；该协议效力及于甲方在职在岗的职工（甲方需提供人员清单）。2014年10月17日，三峡职院将本单位的团购人员名单（包括团购人员姓名、房号等信息）编制成《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》提交给长楹公司并通知本单位的团购人员及时与长楹公司签订商品房买卖合同。但郭伟的姓名、所选房号均不在三峡职院提交给长楹公司的《三峡职院（长楹观邸）团购房信息公布表》中。2014年10月29日，三峡职院另向长楹公司提交了《三峡学院团购房退房户名单》。2015年2月12日，郭伟作为买受人与出卖人长楹公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，约定郭伟向长楹公司购买其开发的“长楹观邸”小区1号楼1单元9层010903号房屋，建筑面积为93.9平方米，房屋单价为每平方米4426元，总金额415601元。该合同第九条约定，出卖人应当在2016年3月31日前，将该房屋交付买受人使用。第十条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同还对其他内容进行了约定。长楹公司于2015年3月11日向郭伟开具了售房款金额为255601元的《销售不动产统一网络发票》，于2018年1月17日向郭伟开具了房地产预收款160000元的《湖北增值税普通发票》。另查明，2013年5月31日，长楹公司向案外人刘新云出具收据一份，载明“刘新云（三峡职院）预交款贰拾伍万元”并在该收据上盖印了“交款主体须为本单位在编人员。如有不符，此收款单据仅证明交款行为而非签订购房合同之依据”的备注。2015年2月12日，即郭伟与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的当日，刘新云在该收据的背面备注“刘新云代郭伟支付房屋首付款25万元”，刘新云及郭伟在该备注下方签字确认。郭伟实系从三峡职院职工刘新云处转移获得购房资格，在三峡职院向长楹公司提交的《三峡学院团购房退房户名单》中载有刘新云的姓名。同时查明，案涉“长楹官邸”小区1号楼建设工程竣工验收已完成，建设、勘察、设计、施工及监理单位均同意验收。案涉工程的竣工验收信息已于2019年2月15日在宜昌市住房和城乡建设局网站上公示。长楹公司认可，郭伟购买的“长楹观邸”小区1号楼1单元9层010903号房屋已具备交房条件。本院认为，本案的争议焦点有以下几个方面：一、长楹公司主张撤销合同的诉讼请求是否予以支持。双方签订《宜昌市商品房买卖合同》后，郭伟已付清全部房款，已履行了合同的主要义务，现长楹公司主张撤销合同，撤销合同后涉及购房款的返还等事宜，既不利于交易的稳定也不利于纠纷的解决，故结合本案合同履行情况及公平与诚实信用原则，且没有证据证明损害了第三人的利益，本院决定维护双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其补充协议效力，即对长楹公司主张撤销合同的诉讼请求不予支持。二、郭伟主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求是否予以支持。1.《团购意向协议》系三峡职院与长楹公司签订，三峡职院系代表本单位职工签订，且该协议明确约定效力及于三峡职院在职在编在岗的职工。依据上述协议，买受人符合《团购意向协议》约定的资格才能以团购价购买房屋，即《团购意向协议》对买受人的身份限制（即为团购单位在职在编在岗职工）对按照团购价购房的买受人具有约束力。郭伟实系从三峡职院职工刘新云手中获得购房资格，故郭伟对以低于市场价的价格购买房屋需以团购单位职工名义的事实是明知的，郭伟存在隐瞒真实情况的行为，致使长楹公司作出错误意思表示，有违诚实信用原则，可以认定郭伟在与长楹公司签订《宜昌市商品房买卖合同》的过程中存在过错，损害了长楹公司的利益。2.虽长楹公司存在逾期交付房屋的行为，但郭伟享受了团购价与市场价之间差额所带来的利益，长楹公司未主张郭伟补偿长楹公司团购价与市场价之间的差额，本院依法不予处理。郭伟并非合格团购户，其在本案中以团购户身份主张长楹公司支付逾期交付房屋违约金没有法律依据。因此，郭伟主张长楹公司支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。三、郭伟主张长楹公司交付房屋及办理房屋权属证书的诉讼请求是否予以支持。因本院维持双方所签订的《宜昌市商品房买卖合同》的效力，且郭伟已履行支付购房款的主要合同义务，从减轻双方的诉累及结合公平原则考虑，且案涉房屋已具备交付条件，长楹公司应履行交付房屋这一主要合同义务，并协助买受人办理房屋权属证书。本院希望长楹公司应注重与买受人的沟通与交流，及时将买受人关心的问题以买受人能看得见的方式告知买受人，也希望买受人给予开发商一定的理解，双方共同将小区打造成大家住得放心、住得舒心的温馨家园。综上所述，本院对郭伟主张长楹公司交付房屋、协助办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持，对郭伟主张长楹公司支付违约金及长楹公司主张撤销合同的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、宜昌长楹置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向郭伟交付位于宜昌市中南路“长楹观邸”1号楼1单元9层编号为010903号商品房一套，并协助郭伟办理上述房屋的权属证书；二、驳回郭伟其他诉讼请求；三、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费8160元，由郭伟承担740元，由宜昌长楹置业有限公司承担7420元；反诉案件受理费50元，由宜昌长楹置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李祖旺审 判 员  张浴阳人民陪审员  吕爱武二〇一九年十一月十一日法官助理王力法官助理**书记员郭露