广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12529号原告：佛山市南海区物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城。法定代表人：黄永东，董事长。委托诉讼代理人：黄少妹，女，该公司职员。被告：佛山市南海荣基置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇。法定代表人：黄远宇。委托诉讼代理人：黄小霞，广东华登律师事务所律师。原告佛山市南海区物业经营管理有限公司诉被告佛山市南海荣基置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄少妹、被告的委托诉讼代理人黄小霞到庭参加诉讼。诉讼中，当事人提出管辖权异议期间、申请庭外和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的空置房（商铺）物业服务费182332.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原告已全面进驻接管荣基嘉园物业管理工作。双方签订的《荣基嘉园前期物业管理合约》第七条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（含地下室有产权的车位），其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳”。被告与购房者签订的房屋买卖合同约定，被告应在2016年9月30日（第一批交楼）前、2016年12月31日（第二批交楼）前交房给购房者使用。因此，被告应从2017年1月1日起至购房者收楼之日止向原告全额支付空置商铺的物业服务费。被告辩称，双方约定须有21名职员提供物业服务，但原告仅安排3名职员为小区提供物业服务。且该3人均没有与原告签订劳动合同、购买社会保险，不能证明其雇佣劳动关系。原告没有完全履行其起草的前期物业服务合同所约定的职责。原告有可能已将案涉小区的物业服务整体转包给第三方。前期物业服务合同第七条约定，小区1栋住宅和商铺的物管费从小区竣工验收之日即2018年7月2日起及之后的实际交付日起计算。因此，被告在与原告明确物管费的计费起始日期及计费期间的基础上，同意就原告实际提供的物业服务状况按（3人/21人）×50%的比例范围内酌量给付。鉴于原告没有为小区商铺提供任何物业服务，小区商铺的物业管理是由被告的员工负责的，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1，被告质证表示无异议，本院予以采信。原告出示的证据2、3是原件，本院确认其真实性。原告出示的证据4、5与被告出示的证据19，是各自对相应物业对象进行数据统计，因原告对被告出示的证据19中的基础数据（面积、单价）无异议，故本院以被告出示的证据19的基础数据作为本案计算的基础数据。被告出示的证据3、18，虽然原告质证表示异议，但原告代理人拒绝查验其移动电话中“程颖梅”微信号与证人（朱xx）移动电话中“程颖梅”的信息是否相符，故本院确认该证据的真实性。被告出示的证据1-2、4-5、17，原告质证虽然表示异议但其质证意见对各证据出现的现象或结果分别进行了解释，该组证据中所涉“物管阿梅”亦经被告出示的证据3印证，故本院确认该组证据的真实性。被告出示的证据7-12是原件，原告质证无异议或对其真实性无异议，本院予以采信。被告出示的证据6虽是复印件，但经证据8原件印证，故本院予以采信。被告出示的证据13-14，原告质证表示异议且该组证据未经原告签章，故本院对其证明力不予确认。被告出示的证据15，原告质证表示异议且没有其他证据印证被告向原告交付，故本院对其证明力不予确认。被告出示的证据16中的荣基嘉园前期物业管理服务协议未经当事人签章且原告质证有异议，本院对其真实性不予确认；证据16中的收据，原告质证对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告出示的证据20是原件，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证人朱xx是被告的员工，与被告有利害关系，本院仅确认其证言能经其他证据印证的部分。证人米xx、罗xx所服务的经营场所（酒店商业广场）尚未经被告向原告移交，故其证人证言中对物业管理服务情况不具证明力。本院经审理认定事实如下：被告是位于佛山市南海区**********的建设单位。被告出售荣基嘉园1栋、2栋房产时，其部分买卖合同约定的交楼日期在2016年12月31日及之前。荣基嘉园1栋实际于2016年11月24日竣工验收、荣基嘉园2栋实际于2018年7月2日竣工验收。2014年12月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《荣基嘉园前期物业管理合约》，约定：甲方选聘乙方对荣基嘉园住宅小区提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为高层住宅及地下室停车场。（第六条）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；本物业交付使用后，乙方配备固定人员包括项目经理1人（兼任）、管理处主任1人、管理员1人（兼任）、保安班长3人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保安员6人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保洁及绿化2人、水电维修工1人，机动人员包括保安队长、财务。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第1个日历月10日前（如遇节假日顺延）履行交纳义务。另外，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《荣基嘉园（商业广场）前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对荣基嘉园商业广场提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为商业广场及地下停车场。（第六条）1、2座首层商铺按建筑面积每月每平方米6元收取，酒店商业广场（首层、二层）按建筑面积每月每平方米10元收取；本物业交付使用后，乙方配备包括项目经理、保安队长、水电维修工、客服专员、保安员、保洁员、绿化工、出纳，具体人数及工作安排根据物业交付使用后的实际工作需要而定。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（如遇节假日顺延）交纳。2016年9月，原告进场为荣基嘉园住宅小区提供物业管理服务。被告在荣基嘉园住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由原告代办。2019年5月28日，原告向本院提起诉讼，要求被告计付荣基嘉园1栋、2栋商铺的物业管理费。本院认为：被告是涉讼荣基嘉园的建设单位。根据《物业管理条例》第二十一条规定，被告与原告签订的《荣基嘉园前期物业管理合约》、《荣基嘉园（商业广场）前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，缔约双方、涉讼荣基嘉园的业主及相关使用人等均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。涉讼商铺位于荣基嘉园1栋、2栋首层。原告于2016年9月进场为荣基嘉园住宅（1栋、2栋住宅物业）小区进行物业管理服务时，涉讼商铺已实际在原告提供管理服务的范围内。荣基嘉园1栋已于2016年11月24日竣工验收，被告应从该日起计付荣基嘉园1栋未向业主交付的商铺物业管理费。根据被告庭审确认涉及荣基嘉园2栋的部分买卖合同约定的收楼日期在2016年12月31日前，表明2栋拟于2016年12月31日前竣工验收。被告作为涉讼小区的建设单位，应对涉讼小区的建设进度及其何时符合竣工验收条件负责。荣基嘉园2栋的实际竣工日期为2018年7月2日，迟于预期（2016年12月31日）的责任不在原告。被告作为发展商实际控制处分涉讼小区商品房的销售。被告与案外人（业主）之间就涉讼小区物业买卖合同的签订及其实际履行交付，和被告承担物业管理费截止日期的确定相关。被告在荣基嘉园住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由原告代办。被告没有举证证实商铺业主实际收楼时间。2栋在实际竣工验收之前，因2栋住宅大部分实际交付予业主，从而使2栋整体（即包括商铺部分）已事实上是原告提供物业服务的对象。因此，原告主张被告应承担涉讼商铺从2017年1月1日起至2018年12月31日止期间的物业管理费，本院予以支持。根据被告的举证，原告对荣基嘉园住宅小区提供的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量、设施维护维修等方面）。原告全面履行合同与发展商（被告）及时、全面移交小区相关资料相关。被告不能举证证明其已向原告移交公用设施设备等资料。而且，根据被告申请的证人出庭所作证言，酒店商业广场（首层、二层）已实际投入经营使用多月。但被告仍未将酒店商业广场移交给原告管理（原告亦未计收该部分物业的管理费），可印证部分业主认为原告对物业管理不到位所涉范围是酒店商业广场（不属于荣基嘉园住宅小区1栋、2栋范围）或未交付的公共区域设备设施。因此，涉讼小区的物业管理服务存在的问题，既与原告自身有关，也与被告有关。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业管理费按合同约定标准的90%计付。经计算（详见第10页的附表及说明），被告向原告应支付从2017年1月1日起至2018年12月31日止期间的商铺物业管理费163581.12元（按181756.8元×90%计）。原告主张上述期间的物业管理费182332.8元，超出本院核定范围的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告佛山市南海荣基置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费163581.12元予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海区物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1973.33元（原告已预交），由原告负担187.52元，被告负担1785.81元。被告佛山市南海荣基置业投资有限公司负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁敏红二〇一九年十一月八日书记员  陈柔君附表商铺建筑面积（㎡）物业管理费（元）1栋001号51.897472.161栋002号5883521栋003号77.0711098.081栋004号72.2410402.561栋005号55.858042.41栋006号47.866891.841栋007号68.939925.921栋008号63.289112.322栋009号55.988061.122栋010号59.068504.642栋011号48.817028.642栋012号55.217950.242栋013号71.9510360.82栋014号65.929492.482栋015号59.138514.722栋016号65.299401.762栋017号25.643692.162栋018号28.054039.22栋019号25.43657.62栋020号27.954024.82栋021号65.079370.082栋022号63.89187.22栋023号28.744138.562栋024号21.083035.52合计181756.8说明：1.按“建筑面积”每月每平方米6元计价；2.“物业管理费”计费期间从2017年1月1日起至2018年12月31日止共24个月；3.“物业管理费”=6元/月/㎡×建筑面积×24个月；4.关于2栋017号至024号商铺的建筑面积，双方确认的数据与买卖合同载明的“预测建筑面积”有差异，上表中以双方确认的数据为计算基数。