包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5423号原告：耿育红，女，汉族，职工，住包头市昆都仑区。被告：包钢房地产开发有限责任公司，住所地包头市昆都仑区友谊大街30号街坊明日星城安景苑甲1号。法定代表人：李卓，总经理。委托诉讼代理人：陈峰，内蒙古北琛律师事务所律师。委托诉讼代理人：田集东，男，包钢房地产开发有限责任公司营销部部长。原告耿育红与被告包钢房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿育红、被告包钢房地产开发有限责任公司（以下简称包钢房产公司）的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿育红向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即为原告办理房屋的不动产权证书；2.判令被告在一定期限内把交易契税、印花税、公共维修基金交到相关部门；3.判令被告以房屋总价款308160元为基数，自2013年2月18日起，本人综合当地其他案例，相比较约定违约金过低，按每日总房款的万分之一进行计算，至原告实际取得不动产证书为止；4.判令被告承担诉讼费用。本案审理过程中，原告申请撤销第二项诉讼请求，经合议庭评议予以准许。事实和理由：2013年1月17日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于包头市昆都仑区房屋，总价款为308160元。原告依约于2013年1月17日支付了全部购房款。2013年8月2日，原告向被告交纳了房屋契税、维修基金等相关费用，并办理了房屋交接手续。但时至今日,被告仍未按照《包头市商品房买卖合同》的约定为原告办理不动产权证书，其行为已严重侵害了原告的合法权益，应承担违约责任；且合同第十二条约定的被告对迟延办理房地产权属证书应当承担的违约责任，明显低于原告的实际损失，故依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，将违约金按照“已付购房款总额，每日按总房款万分之一计算”。故原告诉至法院，请求判如所请。包钢房产公司辩称，第一，涉案房屋性质为经济适用房，具有特殊性，与普通商品房有本质上的区别，在土地性质、产权限制、购买对象、房屋面积、价格等方面均存在区别，不应受商品房销售与管理等法律法规调整，应适用《经济适用房管理办法》。而原告在诉状中所引用的法律法规均是调整普通商品房的，并不适用涉案房屋。第二，涉案房屋至今未办理产权的原因在于政府相关政策影响及政府相关职能部门审批环节复杂，时间拖延，属不可抗力原因，责任不在被告。涉案房屋项目于2011在昆区人民政府的主导下开始了征收、拆迁、补偿等一系列活动，被告负责具体的施工建设，直至2015年昆区政府才完成了最后一户的拆迁工作，所有建设项目在2017年才最后竣工完成。2017年4月18日最后一批返迁房入住交房。正常情况下，只有在建设项目全部完工并经相关部门规划验收后才能申报产权，而被告早在2016年4月已按相关文件要求向房地产管理及规划部门提交了申报产权的相关手续，但因昆区政府前期拆迁、补偿及安置的工作滞后，导致当时搬迁房尚未全部施工完毕，故规划部门无法验收。2017年项目全部完工后，规划部才给予了审核，至今办理产权工作仍在进行。第三，政府关于房地产政策调整亦是导致产权无法正常办理的原因。2014年3月12日，包头市人民政府办公厅出台了《包头市关于进步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出“成立包头市房地产开发项目联合验收委员会开展联合验收工作，对工程规划执行情况等进行综合验收，建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记＂。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室又下发了《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》(包联验委办发[2015]3号文件)，该通知指出“凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》(建设部令第168号)办理产权初始登记即可。故包头市房地产开发项目审批程序调整，该情况并非被告原因导致。第四，因原告办理贷款，被告系担保人，契税、印花税无法退还；公共维修基金已经缴纳至政府相关部门。第五，原、被告签订的合同约定，如被告逾期每日按总价款的0.01‱向原告支付违约金，原告该项诉讼请求无法律依据，且未办理不动产权证书并未给原告造成任何实际损失。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月17日，原、被告签订了《包头市商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于包头市昆都仑区房屋，总价款为308160元，被告应于2013年5月31日前交付房屋。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，被告应每日按商品房价款的0.01‱向原告支付违约金。合同补充协议第三条、第四条、第五条中均有“经济适用房”的描述。合同签订后，原告按约定履行了交付房款的义务，被告于2013年8月2日交付房屋，原告于该日向被告交纳了涉案房屋的契税、维修基金、印花税、登记费、手续费等。2019年9月18日，被告取得了涉案房屋的不动产情况表。该表显示涉案房屋的不动产权证号为蒙（2019）包头市不动产权第0075086号。本院认为，原、被告签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效。原告已全面履行了合同的付款义务，并交纳了办理产权的各项费用，被告作为房地产开发企业，有义务协助原告办理涉案房屋的不动产权证书。根据合同第十二条的约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告收房日期为2013年8月2日，按约定被告需在商品房交付使用后360日内，即2014年7月28日前向产权登记机关提交备案手续，但被告于2019年9月18日才取得不动产情况表，完成了资料报备义务。故被告的违约期限应当从2014年7月28日计算至2019年9月18日（共计1878天），应按照合同约定的每日按房屋价款的0.01‱向原告支付违约金，即578.72元（308160元×0.01‱×1878天）。原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张提高违约金的计算标准，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告包钢房地产开发有限责任公司于本判决生效后六个月内协助原告耿育红办理位于包头市昆都仑区房屋的不动产权证书; 二、被告包钢房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告耿育红支付违约金578.72元；三、驳回原告耿育红的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1946元，减半收取计973元（原告耿育红已预交），由原告耿育红负担848元，由被告包钢房地产开发有限责任公司负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                                                      审判员苏仁娜                                           二〇一九年十一月二十一日                         书记员杨 洋         附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。