成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初1951号 原告：恒大地产集团大邑有限公司，住所地成都市大邑县晋原镇西岭大道****。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：叶义，男，公司员工。 委托诉讼代理人：刘世枢，男，公司员工。 被告：李红军，男，1969年11月16日出生，藏族，住成都市金牛区。 被告：王梓宗，男，1963年5月19日出生，汉族，住四川省邛崃市。 第三人：邛崃市贸易区川藏物资配送中心，住，住所地成都市邛崃市临邛镇东虹小区/div> 负责人：王梓宗，总经理。 第三人：黄平，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告恒大地产集团大邑有限公司（以下简称恒大大邑公司）与被告李红军、王梓宗，赵淑琴案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，恒大大邑公司申请撤回对被告赵淑琴的诉讼，追加邛崃市贸易区川藏物资配送中心（以下简称邛崃川藏中心）、黄平为本案第三人，本院依法准予。原告恒大大邑公司的委托诉讼代理人叶义、刘世枢到庭参加了诉讼。被告李红军、王梓宗、第三人邛崃川藏中心、黄平经本院依法传唤，未不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒大大邑公司向本院提出诉讼请求：判决1、终止对位于成都市大邑县恒大山水城某房屋（备案号：×）商品房（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月31日，原告与被告王梓宗、赵淑琴签订《商品房买卖合同》（简称“合同”）及补充协议，向王梓宗、赵淑琴出售位于成都市大邑县，案涉房屋系王梓宗、赵淑琴以银行按揭贷款方式购买，原告向银行提供连带保证担保。根据合同及补充协议第3.5条约定，“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续”。2017年，因王梓宗、赵淑琴多期拖欠银行贷款，经催告未果，原告无奈为其向贷款行代偿全部本息、违约金、滞纳金等。后原告书面通知解除合同及补充协议，该解除已经四川省大邑县人民法院的（2018）川0129民初70号调解书确认，调解书同时要求王梓宗、赵淑琴协助办理撤销合同备案手续。现由于王梓宗、赵淑琴拒不履行协助手续，原告已向大邑县人民法院申请强制执行。后因原告在办理注销备案时发现案涉房屋已由贵院查封遂提起执行异议，贵院以查封在先为由，以（2018）川0106执异152号裁定驳回原告异议。原告认为，因案涉房屋并未办理过户登记，贵院对案涉房屋进行强制执行并查封行为不当。首先，案涉房屋一直未办理不动产物权变更登记，商品房买卖合同网签备案乃国家为防止开发商一房二卖，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定确立的一项行政管理政策，不具备变更物权、公示物权之法律效力。而预告登记是为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，并不会导致不动产物权的设立或变动，王梓宗、赵淑琴亦不会因为预告登记而享有案涉商品房的物权。其次，案涉房屋的合同及补充协议已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”案涉房屋的合同及补充协议已经解除，权利义务终止，案涉房屋应当恢复原状，法院应及时解除查封。另，依据案涉房屋合同约定，王梓宗、赵淑琴对原告亦不存在任何现有债权。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）款规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……案外人已经另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”现案涉房屋并未进行过户登记，土地使用权、大产权均在原告名下，且原告提供的生效权利法律文书与该登记一致，即可以认定原告系案涉房屋权利人。根据前述规定，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的前提是生效法律文书与前款规定得出的判断不一致，而贵院作出裁定时却径直适用第二十六条的规定，对原告执行异议予以驳回，属适用法律错误。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 李红军、王梓宗、邛崃川藏中心、黄平未应诉答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月31日，王梓宗、赵淑琴与恒大大邑公司签订《商品房买卖合同》、《成都恒大山水城商品房买卖合同补充协议》购买了案涉房屋。其后，王梓宗、赵淑琴就案涉房屋向中国工商银行股份有限公司成都草市支行办理抵押贷款74万元的业务，由恒大大邑公司提供保证。 2017年9月，因王梓宗、赵淑琴逾期未归还贷款，中国工商银行股份有限公司成都草市支行向恒大大邑公司发出《履行保证责任通知书》，要求恒大大邑公司承担担保责任。其后，恒大大邑公司向王梓宗、赵淑琴发出催款通知书等，要求王梓宗、赵淑琴偿还贷款本息，解除买卖合同。 2017年12月，恒大大邑公司代为清偿王梓宗、赵淑琴欠中国工商银行股份有限公司成都草市支行全部贷款本息（含利息、罚息）合计602,697.84元。 2018年2月11日，四川省大邑县人民法院作出（2018）川0129民初70号民事调解书，载明：恒大大邑公司与王梓宗、赵淑琴签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及《成都恒大山水城商品房买卖合同补充协议》于2017年12月1日解除；王梓宗、赵淑琴于2018年2月27日前配合恒大大邑公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记等解除合同后所需要的全部手续。 2018年10月31日《网签合同信息查询记录》上载明案涉房屋出卖人为恒大大邑公司，买受人为王梓宗、赵淑琴，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都草市支行，被担保债权数额为74万元，权利设定时间为2015年6月25日。 在本院执行李红军与邛崃川藏中心、王梓宗、黄平民间借贷纠纷一案中，本院于2017年5月22日作出（2017）川0106执2319号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋予以查封。后案外人恒大大邑公司对本院执行案涉房屋提出执行异议申请。2018年12月19日，本院作出（2018）川0106执异152号执行裁定书，驳回恒大大邑公司的异议请求。 上述事实，有执行裁定书、民事调解书、《商品房买卖合同》、《成都恒大山水城商品房买卖合同补充协议》、贷款合同、《履行保证责任通知书》、催款通知书、律师函、解除合同通知、证明、当事人陈述以及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，首先，依照《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”和第十八条“预查封的效力等同于正式查封效力……”之规定，人民法院可以对被执行购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行查封，预查封的效力等同于正式查封，待权属登记后自动转为正式查封。预查封的目的是为了保护债权人诉讼利益的实现，因此，本院于2017年5月22日作出（2017）川0106执2319号执行裁定书及协助执行通知书，对案涉房屋进行预查封符合上述规定。 其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，王梓宗、赵淑琴从未取得案涉房屋所有权。同时，因王梓宗、赵淑琴逾期未偿付银行房贷，恒大大邑公司承担了担保责任，代王梓宗、赵淑琴偿还银行贷款本息（含利息、罚息）合计602,697.84元。王梓宗、赵淑琴既未依约偿付房贷，也未向恒大大邑公司支付担保损失，商品房买卖合同约定的解除条件已经成就。恒大大邑公司有权起诉，请求解除合同。双方在法院主持下，达成调解协议解除合同，符合法律规定和合同规定。 第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止当事人不以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础法律关系依法变更的权利。王梓宗、赵淑琴从未取得案涉房屋的所有权，仅享有商品房买卖合同上的相关债权。因违反合同约定，恒大大邑公司依法解除合同，并不是将王梓宗、赵淑琴拥有产权的房屋移转给恒大大邑公司，而是依法对恒大大邑公司与王梓宗、赵淑琴之间的买卖合同的变更，不属于规避法院执行的行为。综上，恒大大邑公司的主张，符合法律规定，予以支持。合同解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对案涉房屋的执行，解除预查封。被告李红军、王梓宗，第三人邛崃川藏中心、黄平，经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了抗辩、质证的权利。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 停止对成都市大邑县某房屋（网签号：×）房屋的执行，解除对该房屋的预查封。 案件受理费100元，由邛崃市贸易区川藏物资配送中心负担（此款恒大地产集团大邑有限公司已垫交，邛崃市贸易区川藏物资配送中心在本判决生效之日起十日内支付给恒大地产集团大邑有限公司）。公告费由邛崃市贸易区川藏物资配送中心负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  舒旭东 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  冯达彬 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  刘承佳