贵州省天柱县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2627民初1693号原告（反诉被告）：王屏，男，1965年3月25日生，汉族，住锦屏县。原告（反诉被告）：胡燕玲，女，1969年2月28日生，侗族，住凯里市。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴宇彤,贵州黔驰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：袁健，男，1973年5月26日生，侗族，住天柱县。被告（反诉原告）：袁紫烟，女，1997年6月25日生，侗族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：袁健，男，1973年5月26日生，侗族，住天柱县。（系袁紫烟父亲）被告：胡自茹，女，1973年5月23日生，侗族，住凯里市。原告（反诉被告）王屏、胡燕玲诉被告（反诉原告）袁健、袁紫烟，被告胡自茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王屏、胡燕玲及其共同委托诉讼代理人黄桓到庭参加诉讼，被告（反诉原告）袁健，被告胡自茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王屏、胡燕玲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》有效；2、确认位于贵州省天柱县房产证号为“天房权证xx字第××号”房产归原告所有，并要求被告依法协助原告办理该房屋产权过户登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于天柱县房屋（产权证号：天房权证xx字第××号）系原告胡燕玲、被告胡自茹母亲家族的祖业，被告袁健与胡自茹结婚后，因家庭生活比较困难，没有房屋居住，原告胡燕玲父母就以两万多元的价格把该房屋出售给袁健、胡自茹。2010年11月24日，当原告胡燕玲得知被告袁健把母亲留下来的祖业卖给杜XX后，非常生气，决心把房屋买回来，于是与被告袁健协商，袁健同意解除与杜XX的房屋买卖合同，并由原告胡燕玲代被告袁健退还杜XX定金15万元，违约金8888元。2010年11月25日，原、被告签订《房屋产权出售协议》，约定被告将上述房屋以418888元的价格出售给原告。合同签订当天，原告已按被告袁健提供的账号打款158888元，被告袁健也将房屋产权证（原件）、土地证（原件）和房屋实际交付原告使用至今。2012年1月21日，原告又向被告支付230000元购房款，余下30000元作为被告事先欠原告的债务进行抵扣。原告付清所有房款后，多次要求被告袁健协助办理过户登记手续，被告都以种种理由推脱。为此，原告特向法院提起诉讼，请法院支持原告诉请。被告（反诉原告）袁健辩称：1、原告提到房子是其母亲祖业与事实不符。事实是1997年在相关人员的见证下，我向原天柱县羊毛衫厂厂长购买的，买得该房后于2001年和2007年办理了土地证和房产证，并4次对该房进行翻修，因资金不足，还把该房作为抵押进行了贷款。2010年由于贷款压力大，将房屋卖给杜XX，原告称该房是其祖业，不能出卖，才以41万元的价格卖给原告。2、原告称2012年1月21日向被告胡自茹支付了23万元房款，不是事实。就因为没有支付该款，我才书面向信用社申请对房屋进行处置，在与胡自茹离婚时，中院也查明王屏、胡燕玲尚欠购房款26万多元。3、我从未向原告借款，购房协议也没有提到债务抵扣的事情，原告说余下3万元作为债务抵扣没有依据。4、原告一直未支付尾款，也没有向我方提出办理过户，该房仍应属我方所有。被告胡自茹辩称：该房不是我和袁健出面购买的，是由我母亲出面协商购买的，钱是我们出的。2009年我去凯里生活，袁健背着我将房屋出售，我知道后质问袁健，袁健就要我去和我姐姐、姐夫说要他们购买，房子卖给杜XX多少钱，他们就出多少钱。卖房子的时候，袁健称所有债务已经偿还完毕，但签完字后，袁健又说还欠贷款，当时我就蒙了。合同签订后，我姐他们已陆续将23万元房款支付给我，另外3万元尾款与之前借款相抵扣，因为我当时独自带着女儿在凯里生活需要钱，袁健又有暴力倾向，还吸毒，得了钱才没有告诉他。综上，我姐已经付清房款，我同意办理过户。被告（反诉原告）袁健、袁紫烟向本院提出反诉请求：1、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。2、判令解除王屏、胡燕玲与袁健、胡自茹签订的《房地产出售协议》；3、判令原告（反诉被告）恶意侵占被告（反诉原告）房屋后进行出租的非法所得96000元。事实和理由：1、原告诉状中称（天房权证XX字第××号）房地产系其父母以两万多元价格出售给被告的，该诉称不是事实。该房产实际是袁健于1997年5月20日向原天柱县羊毛衫厂购买的厂房，购买后分别于2001年和2007年办理了土地证和房产证。由于该房系上世纪50年代修建的，早已破败不堪，袁健于1998年、2002年、2007年、2009年共计4次利用银行贷款以及自有资金对该房产进行翻新、加层、装修等等。袁健和胡自茹在2007年对该房屋装修时，由于资金短缺，便以该房为抵押向天柱县农村信用合作联社农贸分社申请了建房贷款15万元，贷款期限为三年。2009年3月24日，袁健、胡自茹打算再次对该房进行加层、装修，又向中国建设银行天柱分行办理个人住房公积金贷款10万元，贷款期限一年。2010年袁健、胡自茹二人感觉两笔贷款压力太大，再加上凯里住房的按揭贷款，共需偿还三笔贷款利息，便将涉案房产作价476888元出售给杜XX。然而，该交易在被王屏、胡燕玲知道后二人便与胡自茹勾结，以该房产在旧社会系胡燕玲母亲的祖业为由，威胁杜XX不准他购买，同时采取暴力胁迫的手段强令袁健终止与杜XX的合同，并于2010年11月25日强迫袁健与王屏、胡燕玲夫妇签订协议，以418888元的价格将该房产转卖给被王屏、胡燕玲夫妻。协议约定签约当日先预付购房定金150000元，余款268888元在签约一星期后付清。然而在签订协议后的第二天，王屏、胡燕玲夫妇在没有支付给袁健、胡自茹一分钱的前提下，便将袁健全家赶出了该房屋并擅自将房屋以12000元每年的价格向外出租。2012年底袁健与胡自茹离婚后，袁健发现王屏夫妇未付房款将房屋对外出租，便劝退租户，该房产一直闲置至今。2、原告称2012年1月21日支付房屋尾款23万元不是事实。袁健全家被赶出该房屋后，由于原告一直没有支付购房尾款，迫于无奈袁健于2012年4月向天柱县信用联社书面申请要求处置该房产还贷，同时向凯里市人民法院递交离婚诉状。天柱县信用联社在收到袁健的房产处置申请后，于2012年8月15日向天柱县人民法院起诉要求袁健、胡自茹偿还贷款，该联社同时书面告知袁健、胡自茹不能私自转让抵押物。天柱县人民法院民事判决书认定：“天柱县信用联社对袁健、胡自茹提交的房屋买卖协议书属私自转让抵押物，房屋转让费没有付清，房屋没有过户”。2012年年底袁健、胡自茹离婚时，中院调解书明确认定：“王屏、胡燕玲夫妇尚欠被告尾款268888元至今未付”。现在原告向法院提交的收条是王屏、胡燕玲与胡自茹双方合谋的假证，因为双方系姐妹，且收条时间在两个生效裁判文书之前，与法院生效裁判文书认定事实不符。3、原告称袁健欠其3万元借款，并抵扣房屋这更不是事实。卖房协议上并没有抵账一说，之后也没有抵账协议，口说无凭。根据双方签订的《房地产出售协议》约定：买方在协议签订之日首付卖方15万元，余款在一星期内移交住房钥匙及房产证时一次性付清，但原告（反诉被告）至今未付清房款，其行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条：分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。综上所述，原告自知没有付清房款不能办理过户手续，所以从未要求袁健办理过户，这次起诉，也是迫于该房屋被列为天柱县“棚改”范围。在此恳请法庭驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）王屏、胡燕玲辩称：1、房地产出售协议是双方自愿签订的，属有效合同，不管被告的房产从何处购买而来，协议签订后原告就拥有了该房的处理权。2、合同签订当日，原告已将定金通过银行转账给被告，有银行转账凭证为证，后来又陆续支付23万元尾款给被告胡自茹，转账期间袁健和胡自茹未离婚，系属夫妻共同财产。余下的3万元，胡自茹认可当时借有原告3万元用于投资，原告抵扣房款是合理的。3、被告适用法律不当，房款是约定一次性支付，不属于分期付款合同。原告已经支付房款，被告未配合办理过户手续，严重损害了原告的利益，被告应当承担违约责任。综上，请求依法驳回被告的反诉请求。经审理本院认定事实如下：原告（反诉被告）胡燕玲与被告胡自茹是亲姐妹，胡自茹与被告（反诉原告）袁健原系夫妻关系，袁紫烟系二人之女。胡自茹、袁健、袁紫烟三人有一栋房屋位于天柱县，房产证号：天房权证XX字第××号。2010年袁健将上述房屋卖给杜XX，杜XX当即支付给袁健150000元购房定金，原告（反诉被告）知道后，以该房屋系其祖业为由与袁健协商将该房屋买回，后袁健同意解除与杜XX的房屋买卖合同，由王屏、胡燕玲代袁健退还给杜XX定金150000元，并支付违约金8888元。2010年11月25日，胡自茹、袁健与胡燕玲、王屏签订《房地产出售协议》，约定袁健、胡自茹将涉案房屋以418888元的价格出售给胡燕玲、王屏，其中包括房屋内所有装饰及家具家电，付款方式为在协议签订之日首付150000元，余款在一星期内移交住房钥匙及房地产证时一次性付清。协议签订后，原告（反诉被告）付给杜XX158888元。2010年11月底，袁健搬离该房屋，房产证和土地证原件也由胡自茹移交给王屏、胡燕玲。之后，房屋由原告（反诉被告）管理使用。因该房屋至今未办理过户手续，且被纳入天柱县棚户改造范围，原告（反诉被告）于2018年7月9日向本院起诉，同时被告袁健、袁紫烟于2018年7月30日向本院提起反诉。诉请如前。另查明：1、袁健、胡自茹二人离婚时，黔东南州中级人民法院于2012年11月9日作出（2012）黔东民终字545号民事调解书认定：“位于天柱县，2010年11月25日原、被告以418888元的价格出售给胡燕玲、王平夫妇，胡燕玲夫妇仅支付定金150000元，尚有268888元至今未付”。2、袁健、胡自茹二人欠天柱县农村信用合作联社贷款本金150000元及部分利息，信用联社于2012年8月15日向本院起诉。本院于2012年10月29日作出（2012）天民商初字第87号民事判决书认定：“2007年10月11日，二被告向申请人借款150000元。2007年10月15日，原、被告双方签订了借款合同，合同约定甲方向乙方借款150000元用于建房。同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定甲方用自有财产位于天柱县的土地使用权（土地证号：天国用［XXXX］第0XXX号土地面积120.86平方米）及土地上定作物作为抵押担保。借款后，被告已还清从贷款之日至2008年12月20日前的贷款利息。此后，经原告三次催收，二被告一直未还本息。2010年12月，贷款已逾期，被告袁健曾口头向原告要求处置抵押物还款，原告未予处置。2012年4月，被告袁健书面向原告申请处置抵押物还款，原告于2012年8月15日向本院起诉二被告还款”。3、胡自茹于2012年1月21日向王屏、胡燕玲出具了收到230000元购房尾款的收条。本院认为，袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲签订的《房地产出售协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。本案争议的焦点为：1、2012年1月21日收条中的230000元是否实际支付？2、《房地产出售协议》能否解除？1、从天柱县信用联社起诉袁健、胡自茹偿还贷款案件和袁健、胡自茹离婚案件裁判文书查明的事实来看，2012年11月9日前王屏、胡燕玲尚有268888元购房款未支付，袁健曾于2012年4月书面向天柱县信用联社申请处置抵押物还款，但在本案审理时王屏、胡燕玲和胡自茹均称2012年1月21日已付房款230000元，其表述与法院生效裁判文书查明的事实相悖，且原告（反诉被告）主张已付款，但仅提供收条，并无其他付款凭证予以佐证，虽然袁健和胡自茹同为合同一方当事人，但二人早已离婚，而胡自茹和胡燕玲又属亲姐妹，故本院对原告（反诉被告）的主张不予采信。2、根据双方签订的《房地产出售协议》约定，购房款为418888元，原告（反诉被告）应在合同签订当天付款150000元，余款需在一个星期内袁健、胡自茹移交房屋钥匙及房地产证时一次性付清，现房地产证早已移交且房屋也由原告（反诉被告）管理使用，而原告（反诉被告）仅支付房款150000元，尚有268888元房款至今未付，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”之规定，被告（反诉原告）请求解除合同于法有据，本院予以支持，对原告（反诉被告）请求确认涉案房屋归其所有，并要求被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还房屋占用费96000元，因合同签订至原告起诉，时隔近八年，被告（反诉原告）怠于行使自己的权利导致损失扩大，对此被告（反诉原告）有相应责任，结合涉案房屋的增值情况，本院对被告（反诉原告）的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条等之规定，判决如下：一、袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》有效。二、解除袁健、胡自茹与王屏、胡燕玲于2010年11月25日签订的《房地产出售协议》。三、驳回原告（反诉被告）王屏、胡燕玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）袁健、袁紫烟的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，由原告（反诉被告）王屏、胡燕玲负担，反诉受理费50元，由被告（反诉原告）袁健、袁紫烟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  王志连二〇一九年十一月十二日书记员  姜大楼