山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初12857号 原告臧某某,男,1977年11月12日出生,汉族,住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人:周丽晔,山东隆泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王晓飞,山东隆泰律师事务所实习律师。 被告曹某某(曾用名曹鑫),男,1987年8月18日出生,汉族，住临沂市兰山区。 被告张某某(曹某某之妻),1985年11月16日出生,汉族,住临沂市兰山区。 二被告委托诉讼代理人:葛明红,临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 第三人:临沂某某信息科技有限公司,住所地临沂市兰山区涑河南街与通达路交汇。 法定代表人:庞怀行,总经理。 委托诉讼代理人:张宁，公司员工。 委托诉讼代理人:潘凤涛,山东短量律师事务所律师。 原告臧某某与被告曹某某、张某某，第三人临沂某某信息科技有限公司（以下简称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧某某的委托诉讼代理人周丽晔、王晓飞，被告曹某某及二被告委托诉讼代理人葛明红，第三人某某公司的委托诉讼代理人张宁、潘凤涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告臧某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋转让合同》；2、判令被告返还原告已付房款70万元及利息;3、判令第三人返还原告支付的购房定金12万元,居间服务费由被告承担;4、判令被告向原告支付违约金82万元,并支付原告因本案花费的律师费2万元;5、本案诉讼费用、保全费、保全担保费均由被告承担。事实与理由:2019年7月2日,原告通过第三人与被告签订《房屋转让合同》(编号1900715)一份,约定原告购买被告位于兰山区xxx24-2-1601室(含配房和配套车位),第三人提供居间服务。签订合同当日原告支付定金12万元,由第三人代收后向原告出具收款单一份,并加盖第三人公司财物专用章。7月3日，原告根据合同约定向被告支付部分房款70万元,转入被告张某某银行账户,被告曹某某向原告出具收到条一份。合同约定被告负责将房屋更名至原告名下,如被告在30日内无法办理更名手续,合同作废。合同履行期间,原告多次催促被告更名,被告以办理更名困难为由,迟迟拖延履行义务。被告在本案原、被告合同履行期间,私自向他人销售涉案房屋,一房二卖。鉴于被告一房二卖的违约行为,构成根本违约,原告有权依据双方签订的《房屋转让合同》,要求被告退还已支付的房款(包括定金),并要求被告承担违约责任,赔偿原告损失。综上,原告为保障自身合法利益,依据《民事诉讼法》之规定,向提起诉讼,请求法院依法支持原告诉讼请求。庭审中原告更改诉讼请求为:将诉讼请求中的第二项改为:判令被告返还原告已付房款78万元及利息;第四项改为:判令被告向原告支付违约金78万元,并支付原告因本案花费的律师费2万元。 被告曹某某、张某某辩称，1、原、被告及第三人(中介方)所签订的房屋转让合同中,合同明确约定了房屋更名事宜,并以能否办理成功更名手续作为合同履行与否的条件,在该合同第十一条补充条款第5项的约定中，已经明确“甲方在30日内完不成更名则此合同自动作废,甲方应将乙方的70万元退还给乙方,并承担此房更名不成期间的利息2000元整”,同时，该约定体现出三方当事人以“办理更名手续”的形式签订的房屋转让合同,涉嫌逃避房地产交易税费,为国家相关政策所禁止,属于损害社会公共利益、国家利益的情形,依照合同法第52条第四款的规定,应认定该合同无效;既然该合同为无效合同,那么原告所要求的解除合同的诉讼请求,便无相关法律依据,法院应该驳回其诉求；2、在合同签订后直至2019年8月5日被告仍然无法将涉案房屋办理更名手续,已经超出了三方约定的30日的约定,被告与此同时已经将所收取的原告的购房款70万元及合同约定的利息2500元共计702500元全部退还给原告,并且原告也已经接收,但收到条仍在原告处，故对其诉求的第2项请求返还78万元及利息，法院应依法驳回，其中8万元，被告已经转交给第三人（中介），并且该8万元现在仍在第三人处；3、在三方所签合同无效的情形下,原告所主张的违约金依法应予以驳回,同时所要求的律师费也是无法律依据的,其应当自行承担；4、原告所陈述的被告故意拖延履行更名义务,完全是其自行揣测,根据城市房地产管理法38条“下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的”的规定,被告自向开发商缴纳房款至今尚未取得权属证书,故禁止办理转让手续,同时根据《临沂市人民政府办公室关于在中心城区部分区域实行新购商品住房限转的通知》规定，自2018年1月1日起，在该区域(兰山区北城新区一期、二期、高铁盘起22平方公里)新购房屋在须取得产权证满2年后可上市交易；另外，根据国家税务局总局下发的营改增政策文件,禁止办理。根据以上种种规定完全看出是法律及政策的规定并非被告自身原因故意不予办理；5、原告诉称的被告将涉案一房二卖的情形也是毫无根据的,被告在合同履行期间后并没有将房屋进行再次交易,在7月25日已经告知原告及中介,确实无法办理更名手续,但原告要求将房屋发票交于中介方办理,同时原告在7月24日已经将被告诉讼至兰山区法院要求解除合同,但令人费解的是原告在后续仍然发信息催促被告与开发商协商办理更名,同时又以让其亲属引诱被告商谈购买涉案房屋事宜。原告明知7月30日法院立案的情况下,原告还继续于7月31日继续付8万元房款用于更名。原告的种种行为完全是在故意制造证据,采取“钓鱼式”取证以达到其与法无据的目的。综上所述,原告诉求无法律和事实依据,依法应予驳回。 第三人某某公司辩称，我公司作为专业的房产中介,已经促成买卖双方签订合同,履行完毕居间义务,我公司不是买卖合同的相对人，不应承担合同约定的权利义务。根据合同约定，我公司有权优先从定金中扣除居间服务费,根据双方约定服务费是1万元,由买方负担,在违约的情况下,由违约方承担。合同不能继续履行的原因是因为买方怀疑卖方一房多卖,卖方一生气就不卖了,实际上卖方有一房二卖的意向,谈过几个客户,也去看过房子,但不一定卖的了。现在是否已经卖出我方不知情。现在卖方不同意卖给买方了。根据中介掌握的市场情况,现在涉案房屋市场价值在280万元左右。2019年7月30日左右被告给我公司8万元,作为保证金,保证中介方及买方的利益。现我方持有原告交的12万元的定金加被告交的8万元的保证金，从中扣除1万元的佣金。 庭审中原告提交了如下证据:一、原告身份证复印件一份,证明原告的诉讼主体资格;二、企业信息查询一份,证明第三人企业信息及营业范围;三、房屋转让合同一份(编号:1900715),证明原、被告之间签订了房屋买卖合同的事实,约定了双方的权利义务;四、刷卡票据存根及某某地产收款单,证明原告刷卡支付购房定金12万元到中介账户;五、中国农业银行流水及收到条一份,证明原告于2019年7月4日向被告支付部分购房款70万元,转到被告张某某的账户,说明原告已经按照合同履行部分合同义务;六、录音录像资料(人物有:原告与原告之妻,被告曹某某以及中介人员)、照片一份,证明被告将涉案房屋一房二卖的事实;七、委托代理合同及律师费发票,证明原告因本案花费律师费2万元；八、申请证人杜某出庭作证,证明被告恶意将房屋一房二卖。 被告对原告上述证据的质证意见为，对证据一和二均无异议；对证据三,真实性和合法性无异议,关联性有异议,该房屋转让合同已经明确约定合同履行的前提条件为甲方在30日内完成更名,更名不成合同自动作废,而并非是原告主张的房屋买卖；对证据四,与原告无关；对证据五,真实性和合法性无异议,关联性有异议,因为该款项被告已经于2019年8月8日通过中国农业银行返还给原告,并且按照合同约定期间的利息2500元一并返还；对证据六,录音录像是曹某某本人的录像及录音。其中所谓的一房二卖只是录音录像人的单方陈述,并且该录音也只是截取了部分内容,并且截取的部分,其中被告曹某某已经明确说我都推了,没有签订合同,自录像录音人所述15日就开始看房,并且其中提到看房人是原告的舅母,自该两点体现出原告在得知房屋无法更名情形下所制造的证据，形成所谓的一房二卖,并且在录像中也无法体现出被告已经完成了一房二卖的事实；证据七与被告无关。 第三人对原告证据的质证意见为，对证据一、二无异议；对证据三有异议,未加盖公章;对证据四无异议;对证据五无异议;对证据六有异议,通过录音中一句话“你可知道看房子的人是谁吧？”可以知道，当时看房子的人不是具有真实买房子的意愿；另外，一房二卖的前提是已经签订新的房屋买卖合同,原告未提供,达不到证明目的;对证据七,律师费发票是复印件。 原告的反驳意见为:对于房屋转让合同,是双方凭真实意思表示,其约定的权利义务不违反法律规定,合法有效,本案涉案房屋房管局均无备案登记,本案中合同约定的更名是指将开发商开具的购房发票由本案被告曹鑫变更为臧某某,因此不存在被告所陈述的合同无效情形。被告在2019年7月31日称房屋更名需增加8万元房款,当时原告虽然已经向法院提起诉讼,但是其目的是为了保障其交付的70万元购房款的资金安全,为能够继续履行合同购买涉案房屋,根据被告的要求向其再次支付了8万元,其中5万元转入被告张某某的银行卡,3万元通过微信转给被告曹某某(网名为:笑傲人生),被告收取房款后向原告回复收到78万元房款。2019年8月8日被告称不再卖房，退还给原告70万元及利息2500元。之后第三人通知原、被告双方房屋发票可以变更后,但是被告拒不履行,因此，被告属于违约行为。同时，对于第三人所陈述的房屋转让合同未加盖第三人公章,是否原告可以理解为第三人公司未提供的房屋居间服务? 被告向法庭提交了如下证据:证据一、2016年4月29日由山东双月园置业发展有限公司出具的发票两联,付款人为被告曹某某,付款项目为本案涉案房屋,证明被告对涉案房屋缴纳了购房款;证据二、2019年7月2日三方签订的房屋转让合同一份,证明该合同成立条件为双方在30日内办理完毕涉案房屋更名,如在约定期限内更名不成功,合同自动解除;证据三、中国农业银行交易凭证三份,证明在2019年7月31日原告通过该银行转交了更名费5万元,在同一时间被告将该5万元通过银行转交给本案的第三人经纪人张宁,另外的3万元也转给了张宁。而另两张是2019年8月8日,证明被告将受到的房款70万元及利息2500元一并返还给原告。证据四、临沂市人民政府2017年12月29日发布的临政办2017190号通知,该通知明确兰山区北城新区一期二期高铁片区内的房屋含二手房在取得房产证两年后才能交易,而本案涉案房屋恰在该区域范围,根据该政策本案涉案房屋也是无法进行交易的。 原告对被告上述证据的质证意见为:对证据一,真实性无异议,同时能够证实被告对涉案房屋有所有权,其对房屋的处分权、收益权等各项基本权利,其与原告签订房屋转让合同出售该房屋的行为合法有效。对证据二,真实性无异议,对证明目的有异议,该合同成立是在双方签订之日就生效,合同约定的30日内完不成更名则此合同作废是指该合同的解除条件而非生效条件,被告在中介方通知房屋购房发票能够更名后拒不配合更名违反合同约定,构成违约。对证据三有异议,原告确实收到被告返还的70万元房款及利息,同时也能证明被告主动要求解除合同。原告方确在2019年7月31日转给被告8万元,至于被告是否转给中介原告不知情。根据购房合同约定,由被告负责更名并承担更名费用,因此原告支付的8万元应当要求被告返还。对证据四,不属于法律行政法规的强制性规定，因此购房合同合法有效,2019年7月31日中介通知被告可以更名,被告怠于履行合同义务,阻止更名条件成就,依据合同法第四十五条应视为条件已成就。 第三人对被告证据的质证意见为：对证据一、二无异议;对证据三,被告转给我公司的8万元是保证金,不是更名费,因为合同约定是由被告进行更名,承担更名费用;对证据四无异议,我们中介的买卖房子受政府的影响,该案房屋的小区内有更名的,受政策影响不大。 经审理查明，2019年7月2日,原告臧某某（买方、乙方）与被告曹某某、张某某（卖方、甲方）在第三人某某公司（中介）的居间服务下签订了《房屋转让合同》一份，该合同约定:原告臧某某购买被告曹某某、张某某所有的位于临临沂市××山区××与××路交汇处××室房屋（含配房和配套车位），该房建筑面积约184.97㎡，房屋总价款为250万元。签订合同当日原告支付12万元定金，由第三人某某公司代收并出具收款单一张，合同第三条约定：“…2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订3个工作日内由乙方支付房款人民币70万元整交付给甲方，剩余房款人民币180万元，待更名时交付给甲方…”，第七条约定：“违约责任1、合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并按照总房价的20%对甲方进行违约赔偿；甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿（甲方收取乙方购房款的，还应退还乙方支付的房款或无条件做好资金退出手续）。2、乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金，任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约（悔约），违约方应按本条第一款的约定承担违约责任，并应承担守约方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用。…”，补充条款第一条约定：“本次交易的居间服务费为房价的2.7%，在签订合同时，由乙方支付给丙方”，第五条约定：“其他事项约定一、甲乙双方友好协商，甲方负责更名并承担更名费用；二、甲乙双方友好协商，甲方需在30日内将此房更名至乙方名下；三、甲乙双方友好协商，甲方如在30日内完不成更名，则此合同自行作废，甲方需在当日内将乙方的700000元退还给乙方，甲方并承担此房更名不成期间的利息2000元整”。2019年7月4日，原告通过银行转账将购房款70万元转至被告张某某账户，后原告于2019年7月31日转账给被告张某某5万元，微信转账给被告曹某某3万元。被告于2019年7月31日将8万元转给第三人某某公司，后二被告以在30日内未完成更名为由，主张不再继续履行合同，并于2019年8月8日将70万元购房款及利息2500元退还给原告。 上述事实，主要根据原、被告及第三人的陈述、举证、质证，并经庭审调查所证实，有关证据均已收集、记录在卷。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告臧某某与被告曹某某、张某某，第三人某某公司签订的《房屋转让合同》虽系各方当事人的真实意思表示，但该合同明确约定以能否在开发商购房发票上办理更名作为合同履行与否的条件，涉嫌逃避房地产交易税费，为国家相关政策所禁止，属损坏社会公共利益的情形，应认定为无效合同。合同的解除以存在有效合同为前提，案涉房屋转让合同已被本院认定为无效，故原告关于解除房屋转让合同的诉讼请求，无相关法律依据，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原、被告及第三人因涉嫌逃避房地产交易税费，对《房屋转让合同》的无效均有过错，应当分别承担相应的责任。结合全案情况，被告曹某某、张某某过错较大，应赔偿原告部分经济损失，本院酌定为10万元。第三人某某公司对涉案业务不应再收取中介费，对于原告交纳的定金12万元，第三人某某公司应当返还给原告。对于原告2017年7月31日交付给被告的8万元，因该8万元被告已转交至第三人某某公司的员工张宁，该8万元也应由第三人某某公司代被告返还给原告。 原告主张的由对方支付律师费用，该费用是增强原告自身诉讼能力的费用，属于原告付费后受益，不宜认定为给其造成的损失，本院对此不予支持。 一、第三人临沂某某信息科技有限公司代替被告曹某某、张某某退还给原告臧某某购房定金人民币12万元； 二、第三人临沂某某信息科技有限公司于本判决生效后十日内代替被告曹某某、臧某某退还给原告臧某某购房款人民币8万元； 三、被告曹某某、张某某赔偿给原告臧某某经济损失10万元； 四、驳回原告臧某某的其他诉讼请求。 上述第一至三项，均于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9870元（已减半），由原、被告各负担4935元；保全费5000元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  张培亮 二〇一九年十一月四日 法官助理 李玉萍  书记员韩雨晓