西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初6839号 原告：雷志锋，男，1970年1月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：崔有明，甘肃长庆律师事务所律师。 被告：谭鑫华，男，1987年6月7日出生，汉族。 被告：李宁，女，1987年11月21日出生，汉族。 被告：西安恒筑房地产营销策划有限公司，住所：西安市未央区。 法定代表人：石玮。 委托诉讼代理人：吕玉龙，男，系该公司店长。 第三人：中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，营业场所：西安市高新区。 负责人：章琦，系该行行长。 委托诉讼代理人：毛军，男，系该行员工。 原告雷志锋与被告谭鑫华、李宁、西安恒筑房地产营销策划有限公司（以下简称“恒筑公司”）及第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行（以下简称“工行高新支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷志锋及其委托诉讼代理人崔有明，被告恒筑公司的委托诉讼代理人吕玉龙，第三人工行高新支行的委托诉讼代理人毛军到庭参加了诉讼，被告谭鑫华、李宁经本院合法传唤未到庭参加诉讼，按缺席审理。本案现已审理终结。 原告雷志锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告谭鑫华、李宁继续履行房屋买卖合同约定的过户义务；2、判令被告恒筑公司返还中介服务费4万元；3、判令被告谭鑫华、李宁支付违约金30万元；4、判令三被告支付诉讼费、保全费、保全担保费4600元、律师代理费3.5万元；5、判令被告恒筑公司承担连带责任。事实与理由：2019年1月19日，其与被告谭鑫华、李宁和被告恒筑公司三方签订《存量房买卖居间合同》一份，约定由其与被告谭鑫华、李宁委托被告恒筑公司签订《存量房买卖合同》，该合同约定被告谭鑫华、李宁将位于西安市未央区环园中路南侧恒大帝景第X幢X单元22XXX室以1535000元的价格出售给其。其按约定已经将104万元定金给付给被告谭鑫华、李宁，又另付购房款10万元，共计支付114万元。此后，其催促被告谭鑫华、李宁办理涉案房屋过户手续，但被告以各种借口推诿不予办理，现处于失联状态。另，被告恒筑公司对涉案房屋形式、实质和被告谭鑫华、李宁征信审查不严；没有留取被告谭鑫华、李宁的身份证复印件及其西安具体住址；对购房款没有要求进行资金监管；要求其给付被告谭鑫华、李宁114万元，然而，在其给付114万元后，被告谭鑫华、李宁失联。涉案房屋已被其他人民法院查封，其购房目的无法实现。综上，被告的违约行为致使其无法实现合同目的，给其造成了不应有的损失，故其为维护自身的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求法院判如所请。 被告谭鑫华、李宁未到庭亦未进行答辩。 被告恒筑公司辩称，其公司同意向原告退还4万元中介费，但是对承担连带责任不认可。其公司介绍的房源真实，其他责任与其公司无关。原告与被告谭鑫华、李宁之间签订房屋买卖合同属实，原告共计支付被告谭鑫华、李宁房款114万元定金，后期在办理过程中，被告谭鑫华、李宁只是支付了恒大帝景的欠款，没有还清银行贷款约55万元左右，无法继续履行合同进行过户，其认为是被告谭鑫华、李宁违约了，其公司现在也联系不上谭鑫华和李宁。 第三人工行高新支行述称，涉案房屋在其行进行按揭贷款，尚有55万余元的借款本息未还，其行对涉案房屋进行了抵押登记，如原告主张涉案房屋继续履行过户，其行要求原告应代被告在过户前提前结清被告谭鑫华名下在其行的涉案房屋银行按揭贷款剩余未还所有本息。 经审理查明，2019年1月19日，原告雷志锋（乙方）与被告谭鑫华、李宁(甲方)共同签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定由原告雷志锋购买登记在被告谭鑫华、李宁名下的位于西安市未央区环园中路南侧恒大帝景X栋X单元22XXX室房产一套（《商品房买卖合同》登记号：Y150XXXXX），建筑面积共计124.48平方米，该房屋的抵押状况：有，尚欠贷款余额约人民币伍拾伍万元整（¥550000），由甲方出资办理完银行抵押手续。该房屋总价款为壹佰伍拾叁万伍仟元整（¥1535000），该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和发生的全部费用，转让所产生的税费另行约定。房价款的支付方式为全款，定金人民币壹佰零肆万元整（¥1040000），乙方于2019年1月19日支付给甲方定金伍拾万元整（¥500000），乙方于2019年1月23日前支付给甲方定金伍拾肆万元整（¥540000），过户时将房款人民币肆拾玖万伍仟元整（¥495000）进行资金监管，该款项由房管部门通知监管银行划转到甲方账户。上述合同第三条约定甲方收到定金人民币壹佰零肆万元整（¥1040000）后2日内向乙方交付房屋。上述合同第四条约定甲方拿到房产证20个工作日内，甲乙双方申请办理产权转移登记（过户）手续。该合同第五条约定该房屋税费缴纳由乙方全部承担；第六条关于违约责任约定：若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币叁拾万元整（￥300000）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。原、被告另补充约定，甲方办证的费用（大修、契税、产证加急费用）由甲方承担，交接当天之前的物业所欠费用由甲方承担。后期产证过户费用（个税、契税、增值税、中介费等费用）由乙方承担。合同签订当日，原告雷志锋与被告谭鑫华以及被告恒筑公司三方另行签订《存量房买卖居间合同》，约定由被告恒筑公司就上述涉案房产向原、被告双方提供居间服务，并由原告雷志锋向被告恒筑公司支付居间服务费人民币肆万元整（￥40000）。2019年1月19日，原告雷志锋向被告李宁银行转付49万元，向被告谭鑫华微信支付1万元，向被告恒筑公司支付居间服务费4万元。同日，被告谭鑫华向原告雷志锋出具收据一份，载明：“收据本人谭鑫华身份证号3729281987XXXXXXXX今收到雷志锋身份证号6106321970XXXXXXXX购买恒大帝景小区9号楼2单元22701室房屋定金人民币伍拾万元整（¥500000.00）收款人：谭鑫华”，被告恒筑公司向原告出具4万元中介费收据一份。2019年1月20日，原告雷志峰向被告李宁银行转付26万元，向户名为刘帅的账户转付28万元。同日，被告谭鑫华向原告雷志锋出具收据一份，载明：“收据本人谭鑫华身份证号3729281987XXXXXXXX今收到雷志锋身份证号6106321970XXXXXXXX购买恒大帝景小区9号楼2单元22701室房屋定金人民币伍拾肆万元整（¥540000.00）收款人：谭鑫华”。2019年1月27日，原告雷志峰向被告李宁银行转付10万元。后因被告谭鑫华、李宁拒绝继续履行合同，至今未向原告办理房屋过户手续，为维护其合法权益，原告诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。审理中，因被告谭鑫华、李宁未到庭，致调解未果。 另查，涉案房屋于2018年10月12日因（2018）陕0113执547号执行案件被西安市雁塔区人民法院依法查封，涉案房屋在第三人工行高新支行处的银行按揭贷款尚未还清，存在预售商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为第三人工行高新支行。经本院释明，原告述称其愿意在本案中结清涉案房屋的剩余按揭贷款本息，亦愿意代被告谭鑫华代偿在西安市雁塔区人民法院未还的执行案款。2019年8月26日，西安市雁塔区人民法院作出结案通知书，载明：“……生效法律文书确定的内容已全部执行完毕，申请执行人基于执行依据的权利全部得到了实现……本院（2018）陕0113执547号执行案件执行完毕，于2019年8月26日结案”。2019年8月29日，第三人工行高新支行出具个人贷款结清证明一份，载明：“兹有借款人谭鑫华、李宁（证件号码：3729281987XXXXXXXX、6125251987XXXXXXXX）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2015年5月29日，贷款金额为人民币570000.00元（大写：伍拾柒万元整），贷款期限为360个月，该笔贷款本息已于2019年8月28日全部结清。特此证明”。 又查，涉案房屋目前已具备办理房屋产权证的条件，但尚未办理。原告因本案诉讼聘请律师花费3万元。 诉前，原告雷志锋向本院提出了诉前保全申请，本院于2019年3月19日作出（2019）陕0112财保145号民事裁定书，裁定对被告谭鑫华、李宁名下的位于西安市未央区环园中路南侧恒大帝景第9幢2单元22701号（合同登记号为Y150XXXXX）涉案房屋予以查封，原告预交保全费5000元，花费保全担保费4600元。 上述事实，有原告及第三人提交的证据材料、民事裁定书、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告雷志锋与被告谭鑫华、李宁签订《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。被告谭新华、李宁未按双方合同约定履行其合同义务，构成根本违约，应承担相应违约责任，合同约定违约方赔偿给守约方造成的一切损失，故被告谭鑫华、李宁作为违约方应赔偿原告因本案诉讼支付的律师费3万元及保全担保费4600元。其次，就原、被告合同的履行程度来看，原告已依约向被告谭鑫华、李宁支付了114万元房款，结合在诉讼中，原告为实现其购房的合同目的，代被告谭鑫华偿清涉案房屋的银行按揭贷款并代偿了被告谭鑫华在西安市雁塔法院的执行款，至此，涉案房屋具备继续履行的条件，原告请求继续履行《存量房买卖合同》，主张被告谭新华、李宁履行将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。第三，原告主张被告恒筑公司返还其已付中介费4万元，因被告恒筑公司愿意返还，本院予以确认。至于被告谭新华、李宁如何承担的违约责任一节，结合具体案情及合同的履行程度，本院酌情认定被告谭鑫华、李宁向原告支付违约金8万元。关于原告主张被告恒筑公司承担连带责任一节，无法律及事实依据，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 原告雷志锋与被告谭鑫华、李宁于2019年1月19日签订《存量房买卖合同》继续履行。 被告谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内配合原告雷志锋将位于西安市未央区环园中路南侧恒大帝景X栋X单元22XXX室房产（《商品房买卖合同》登记号：Y150XXXXX）过户至原告雷志锋名下。 被告谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内支付原告雷志锋违约金8万元。 被告谭鑫华、李宁于本判决生效后十日内支付原告雷志锋律师费3万元及保全担保费4600元。 被告西安恒筑房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还原告雷志锋已付中介费4万元。 驳回原告雷志锋其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18615元，公告费1100元，保全费5000元，共计24715元，原告均已预交，由原告雷志锋自行承担4615元，由被告谭鑫华、李宁共同承担20100元，并于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  康 璐 人民陪审员  王明理 人民陪审员  白 瑛 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  李燕维