山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初3806号原告：寇顺利，男，1966年9月15日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：林建学，山东天蓝律师事务所律师。被告：李艳，女，1976年12月28日出生，汉族，住日照市东港区。委托诉讼代理人：于兆祥，男，1974年2月6日出生，汉族，住日照市东港区，系被告李艳丈夫。委托诉讼代理人：刘静，山东海洋律师事务所律师。第三人：日照市东港众信房产中介服务中心，住所地日照市东港区海曲东路61号，统一社会信用代码92371102MA3JDAR18Q。负责人：贺培森，总经理。委托诉讼代理人：李业强，男，1979年6月2日出生，汉族，系该中心副经理。原告寇顺利与被告李艳、第三人日照市东港众信房产中介服务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告寇顺利的委托诉讼代理人林建学，被告李艳的委托诉讼代理人于兆祥、刘静，第三人的委托诉讼代理人李业强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告寇顺利向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖合同；2.依法判令被告支付违约金39万元；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2018年1月8日，原告委托李秀娟与被告李艳签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告所有的位于日照市房屋，总价款78万元。合同签订后，原告方分三批共计支付给原告首付款22万元。2018年2月11日，被告与第三人私自将相关过户手续撤回，导致日照市不动产中心至今无法给原告办理不动产产权证。原告的房屋贷款56万元已经工商银行日照开发区支行审核通过，但因没有原告的不动产证至今无法发放到位。被告的行为导致原告无法实现合同目的已构成严重违约，给原告造成极大生活压力，身心健康受到严重损害。原告有权要求被告继续履行房屋买卖合同。原告有双方签字认可的合同书、收款收据、房屋交易和产权确认书等为证。为维护原告的合法权利，请求依法裁决。被告李艳辩称：原、被告双方的房屋买卖合同已经于2018年2月11日解除，被告与李秀娟确于2018年1月8日签订了房屋买卖合同一份，2018年1月19日李秀娟单独办理了公证书一份，公证书中载明原告委托李秀娟购买房屋，但对于该事实李秀娟自始至终未向被告提起，并且双方在发生争议后李秀娟发短信给被告，告知被告原告仅是为李秀娟代持房产，实际购买人是李秀娟，同时合同中对付款时间做出了明确约定，但李秀娟并未按照合同约定及时付款，2018年2月11日原告、李秀娟、第三人、被告在不动产交易中心将已经提交的房屋过户手续申请撤回，双方的房屋买卖合同至此终止，原告、李秀娟的行为明显违反了合同的约定，根据合同的约定应当承担总房款5%的违约金给被告，对此被告保留诉权。现要求驳回原告的诉讼请求。第三人日照市东港众信房产中介服务中心述称：李秀娟和被告确实在2018年1月8日在第三人处签订了房屋买卖合同，并于2018年2月11日到不动产中心办理过户手续，签字完成因为李秀娟有15万元首付款不能付给被告，导致交易不能继续履行，后来经过多方协商，在不动产登记中心签订了撤回交易材料，该交易结束，原告的主张第三人认为在目前状态下不能交易，因为已经终止房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告寇顺利提交了如下证据：证据一，房屋买卖合同，证明原、被告双方签订的房屋买卖合同的情况，约定双方的权利义务和违约责任；证据二，2018年2月11日日照市房地产管理局出具的房屋交易和产权确认书一份，证明涉案房屋已经变更到寇顺利名下；证据三，2018年2月5日李艳向中国工商银行开发区支行出具的首付款收到条电脑屏幕拍摄照片，证明李艳已经收到涉案房屋的首付款22万元；证据四，孙某的证人证言及光盘，证明王某、中介垫付15万元，加上李秀娟代为支付7万元，原告没有违约；证据五，王某的证人证言，证明王某支付3万元的事实及中介垫付剩余12万元，共计15万元用来购买阁楼；证据六，李业强的录音及光盘、通信业务账单，证明中介为原告垫付12万元购房款的事实，第三人实际垫付30万元房款；证据七，住宅专项维修资金过户凭证、税收完税证明，证明已交付契税、个人所得税、维修基金；证据八，燃气卡、电卡复印件，证明房屋已交付给原告；证据九，报案证明，证明李艳将房屋内李秀娟的物品强行搬离，李秀娟已报案；证据十，（2018）鲁1102民初6194号民事裁定书以及日照中院（2019）鲁11民终667号民事裁定书，证明原、被告双方房屋买卖合同履行情况，在（2018）鲁1102民初6194号案件中李秀娟提供的证据以及证明问题原告予以认可，也证明原告的诉讼主体适格；证据十一，原告依法申请法院调取（2018）鲁1102财保435号卷宗，证明本案第三人向被告垫付30万元的事实，第三人的代理人李业强曾以民间借贷纠纷为由起诉本案被告，诉前查封涉案房屋，但最后没有起诉，现在保全已经失效，该证据与王某以及孙某证人证言相互印证，证明原告、王某、第三人共同支付给被告22万元首付款的事实。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议。1.该合同中的买方是李秀娟，在上一案子中也陈述双方在谈该房屋买卖合同时被告认定李秀娟就是买方，而非代寇顺利购买；2.另外该房屋的总房款是78万元，购房定金是2万元，根据合同第2条第2款的规定，李秀娟应于2018年1月11日之前付购房款22万元整，该款项可以交由第三方保管，也可以直接支付给卖方，合同第2条第3款明确规定，如果买方未按照约定日期交付首付款给被告或者第三人即视为乙方违约，并放弃该套房屋购买权，同时按照总房款的5%赔偿被告方的违约金，刚才原告方自述其仅交付购房款7万元，因此按照合同约定原告已经违约，应视为原告已经放弃房屋购买权；3.合同签订时间是2018年1月8日，原告委托李秀娟的公证时间是2018年1月19日，李秀娟先购买了该套房产，后原告进行了追认，但该追认李秀娟明确告知被告是原告代持，真正的买房人是李秀娟，被告对该公证书的效力不予认可，该公证也不约束被告；对证据二确认书真实性没有异议，但这是2018年2月11日双方初始提交过户后的申请材料，同时2018年2月11日双方已经从不动产交易中心申请撤件，被告将房产证和土地证等相关手续一并撤回，该交易终止；对证据三的真实性不予认可，原件上还有“未付清”三个字，原告也自述李秀娟仅付房屋预付款7万元；对证据四孙某证人证言以及光盘不认可，孙某陈述与事实不符，录音中陈述王某交齐了15万元，但是事实王某仅支付3万元，并且该事实被告不清楚，被告将房屋一次性转让给李秀娟，并未同意将阁楼转让给王某，王某也没有和被告谈过，孙某陈述的第三人垫付30万元没有该事实，2018年2月12日李业强借给被告30万元，但并非为原告垫付房款，2018年2月11日双方已经到不动产交易中心办理了撤件手续，因此2月12日的借款更与原告没有任何关系，孙某陈述与事实不符；对证据五真实性被告有质疑，王某所购买的涉案房子的阁楼并未与被告进行谈判，并且该证明中王某也未陈述是购买被告的房屋，王某是与李秀娟进行了谈判，因此王某所支付的阁楼款也并非是涉案房屋的首付款；对证据六的真实性无异议，但是该证据中并未说公司为李秀娟或者原告垫付购房款，而是陈述李业强个人借给了李艳30万元，并且该笔款项是2018年2月12日原、被告双方从不动产交易中心撤件之后李业强个人的出借行为，与第三人无关；对证据七的真实性无异议，两张完税证明的真实性没有异议，该证明是2018年2月11日李秀娟缴纳，但是2018年2月11日撤件以后不动产中心明确告诉李秀娟可以办理退税手续，但是李秀娟未去办理。对于维修基金过户证明不是李秀娟缴纳是原房就有的，仅证明过户，对公证收费发票时间是2018年1月19日，就是原告陈述的其办理公证书的时间，该时间与原告所陈述2018年2月11日办理的事实不符。对证据八原件在被告处，该证据被告不清楚；对证据九真实性无异议，但是这是李秀娟的自述，并非是事实，并且证明中已经陈述发现大门没有被撬动的痕迹，因此不能证明李秀娟所要证明的内容；对证据十的真实性没有异议，该案很明显是李秀娟的卖房行为，原告代持，但是这两份裁定已经是生效裁定，对此被告不持异议，但是对所认定的事实被告一直持有异议，并且被告保留申诉的权利；对证据十一的真实性没有异议，申请人是李业强，被告是被申请人，并非是第三人，由此可以看出30万元的借款是李业强的个人行为，并非是第三人的行为。第三人对原告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性没有异议；对证据二的真实性没有异议；对证据三不清楚；对证据四有异议，这是孙某个人行为与第三人无关；对证据五不认可，也不认识；对证据六借款是个人行为；对证据七发票没有异议；对证据八、九、十均不清楚。被告提交如下证据：证据一，房屋买卖合同一份，证明2018年1月8日李艳、李秀娟签订房屋买卖合同及合同约定事项；证据二，不动产权属证书照片一份及不动产权属状况证明一份，证明涉案房屋及阁楼、储藏室产权属于李艳，同属于一个产权证，权属清晰，不存在无法进行房屋买卖及办理登记手续的情况，满足房屋买卖交易的条件；证据三，日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份，证明李秀娟并未在约定的时间2018年1月11日交付购买房屋的首付款，并截至2018年4月24日都没有交付首付款，李秀娟的行为构成违约，同时还可以证实李秀娟因为个人征信问题，无法办理银行贷款，没有能力支付首付款和购房款，对于该份合同其已经丧失了履行能力。证据四，日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份、短信记录三页，证明2018年1月8日签订的房屋买卖合同主体分别为卖方李艳，买方李秀娟、其小叔子寇顺利是其指定房屋持有人；证据五，发票一份，证实李艳作为守约方因维权所支出的律师费是5000元。本次庭审又产生5000元的律师费，共计1万元；证据六，从不动产中心调取的不动产申请材料撤回通知书一份，证明双方登记的房屋过户手续双方均已经申请撤回。证据中有李秀娟的亲笔签字；证据七，李秀娟书写的证明一份，证明其不买阁楼，总价款63万元，来证实2018年2月11日双方对房屋的付款以及房屋是否可以分割出售产生争议，李秀娟想只买房屋的主体，不购买阁楼，但是被告不同意；证据八，购房首付款代管协议一份，证明2018年1月12日李秀娟往第三人账号中打款7万元整，此后李秀娟并未以自己的名义或者是以其他人的名义打过款项，截止目前为止被告分文未收到原告的购房款。原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一至五的质证意见同本院（2018）鲁1102民初6194号案件民事裁定书2、3页记载的质证意见（证据一、房屋买卖合同一份，用于证明2018年1月8日原、被告签订房屋买卖合同及合同约定事项；证据二、不动产权属证书照片一份及不动产权属状况证明一份，证明涉案房屋及阁楼、储藏室产权属于原告，同属于一个产权证，权属清晰，不存在无法进行房屋买卖及办理登记手续的情况，满足房屋买卖交易的条件；证据三、日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份，证明被告并未在约定的时间2018年1月11日交付购买房屋的首付款，并截至2018年4月24日都没有交付首付款，被告的行为构成违约，同时还可以证实被告因为个人征信问题，无法办理银行贷款，被告没有能力支付首付款和购房款，对于该份合同被告已经丧失了履行能力；证据四、日照市东港区众信房产经纪有限公司出具的证明一份、短信记录三页，证明2018年1月8日签订的房屋买卖合同主体分别为卖方李艳，买方李秀娟、其小叔子寇顺利是其指定房屋持有人；证据五、发票一份、证实原告作为守约方因维权所支出的律师费是5000元，对律师费发票有异议，与本案无关；对证据六撤回证明是被告和第三人首先撤回后李秀娟无奈之下才签的字，原告方不同意终止合同；对证据七证明，对阁楼的买卖是原告、被告、第三人三方协商将阁楼单独由王某购买，价格是15万元，剩余7万元首付款由原告支付，所以原告、王某以及第三人已经支付首付款22万元，并且在被告收到22万元之后将房屋交付给了原告；对证据八没有异议。第三人对被告提交的证据均没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告寇顺利系李秀娟的丈夫的弟弟。2018年1月8日，原告李艳与案外人李秀娟在第三人日照市东港众信房产中介服务中心的见证下签订房屋买卖合同，合同主要内容如下：“房屋买卖合同卖方：李艳，买方：李秀娟，中介方：日照市东港区众信房产经纪有限公司，甲方出售之房屋位于：日照市并附带储藏室、阁楼，建筑面积约为159.24平方米，房产证号：日房权证市字第××号；总售该房屋的总价共计78万元整，合同签订时乙方支付甲方购房定金款2万元，甲乙双方同意暂由见证方保管；2018年1月11日前乙方支付购买房屋首付款22万元整，暂由第三方保管，乙方欠甲方房屋余款56万元由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方；双方约定如乙方未按约定日期之内交付首付款给甲方或是第三方，即视为乙方违约自动放弃该房屋的购买权，乙方该购房定金不予退还作为违约金，并按总房款5%赔偿甲方违约金；乙方首付款交付后甲方一周内必须配合乙方办理该房产银行按揭相关手续签字，如甲方延期到银行签字及提供相关材料，每延期一天将首付款千分之五的违约金赔偿守约方；甲方协助乙方办理此房的房产证、土地证或不动产过户换证手续，有关该房屋过户产生的（契税、增值税、个人所得税、评估费、土地出让金）等所有过户税费由乙方承担；乙方以银行按揭方式购买该房产在银行贷款批复后，甲乙双方必须在七个工作日内（甲方有银行贷款以解押之日起七个工作日为准），协助对方办理该房产的过户手续；甲方收到乙方购房全款后于当日之内将该房交付乙方使用，甲方交房给乙方同时并结清该房交房前水电物业费等所欠开发商相关费用等。”2018年1月19日，原告寇顺利、马桂芝向案外人李秀娟出具委托书并由山东省日照市德信公证处办理公证，该委托书委托事项为：我们（委托人寇顺利、马桂芝）系夫妇，共同出资购买二手房产一处，该房屋座落于山东省日照市天津路南（银丰小区）004幢02单元02-702号，房产证号：日房权证市字第××号，原房主李艳。因我们没时间亲自办理购买上述房产的有关手续，特委托李秀娟为我们的合法代理人，全权代表我们办理如下事宜：1.办理购买上述房产过程中房屋所有权转移登记（包括不动产所有权转移登记）等一切有关事宜，代为领取不动产权证书，代为缴纳房产交易过程中的税费并签署一切相关文件；2.办理购买上述房产过程中订立房产买卖合同（包括网上挂牌、网上签约）、到银行订立借款合同、抵押合同，办理房产按揭贷款签字（包括公积金贷款及商业贷款），代开银行结算账户，代为按期还款等一切有关手续，代为签署一切有关文件；3.到房管部门及不动产登记中心办理上述房产抵押登记的一切相关手续；4.到房管部门及不动产登记中心代为查询并开具首套房证明（或无房证明）；5.代为领取房产钥匙，办理上述房产交接过程中水、电、暖、燃气、有线电视过户等一切有关事宜；6.如在上述房产交接过程中发生争议，代为处理购买房产过程中发生的争议，代为收取的违约金；代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我们均予承认。（以上查明的事实在{2018}鲁1102民初6194号案件中记载）合同签订后，李秀娟向第三人支付首付款7万元，缴纳定金3000元，由于原告资金紧张，由第三人联系案外人王某购买了涉案阁楼，未签订买卖合同，口头约定阁楼价值15万元，王某当时纳缴第三人中介3万元，剩余款项待阁楼单独办理过户手续后缴纳。2018年2月5日，原、被告到银行办理贷款手续时，被告李艳及其丈夫为银行出具了收到条“首付款收到条今收到寇顺利购买李艳位于银丰小区4号楼2单元702室首付款￥220000.00大写（人民币）贰拾贰万元整。售房人：李艳、于兆峰（签字捺印）2018年2月5日。”2018年2月9日，原告缴纳中介费8000元（包括已经缴纳的定金3000元），当日，原告向日照市地方税务局山海天旅游度假区分局缴纳契税11700元，个人所得税7800元，2018年2月11日上午案外人李秀娟代原告缴纳了住宅专项维修资金过户费用3900元。2018年2月11日日照市房地产管理局出具了《房屋交易和产权确认书（转让）》，主要内容：“【房屋买卖+】日照市房交转字2018第20180211014号。根据法律法规等，为保障交易安全，维护房屋权利人的合法权益，经审查核实，予以确认产权。转让方：李艳，受让方：寇顺利，房屋坐落：日照市天津路南（银丰小区）004幢02单元02-702，交易价格780000元，房屋状况：7层1-阁楼层，建筑面积159.24，阁楼103.70，产权来源：买卖等”。当日下午，第三人单位工作人员贺培峰到日照市房地产管理局申请材料退回，后其单位工作人员王红燕亦签字，内容如下：“不动产登记申请材料退回通知书寇顺利、李艳：由于买卖双方，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十三条的规定，本登记机构将你日照市天津路（银丰小区）004幢02单元-702号，转移登记的申请材料退回。退回的申请材料：不动产权证一份、房产平面图4份。申请人：王红燕（签字捺印时间2018.2.23）、贺培峰（签字捺印2018.2.11）、李艳、李秀娟（签字捺印）等”。李秀娟签字的时间在2018年4月。原告称2018年3月23日被告将涉案房屋的钥匙、水电卡、燃气卡交给李秀娟。原告对涉案房屋进行了简单的装修，即粉刷了墙面、厨房、更换灯具等，后原告将自己的物品搬入涉案房屋。2018年8月，被告在原告不知情的情况下将涉案房屋的物品搬至开发区八里庄子村存放。2018年8月27日李秀娟报警，日照市公安局东港分局黄海路派出所出警，发现大门未有被撬动的痕迹，室内未发现任何家具、物品。原告称至今仍未领取被告搬走的相关物品。被告称合同签订后，李秀娟要求要钥匙存放自己的物品，被告通过朋友同意原告存放物品。另查明，2018年7月25日李艳曾起诉案外人李秀娟，要求解除房屋买卖合同，并要求李秀娟支付违约金39000元。本院于2019年1月21日作出（2018）鲁1102民初6194号民事裁定书，以李秀娟主体不适格，不符合起诉条件，驳回李艳的起诉。李艳不符一审裁定提起上诉，中级人民法院维持原裁定。前案在审理过程中，李秀娟申请证人王某（男，成某，原欲购买李艳阁楼）出庭作证，证人王某陈述经中介孙某说购买的阁楼可以分户，阁楼价格15万元，当时说先交3万元，剩余的12万元中介公司先行垫付，我于2018年1月18日交给中介公司3万元后就等通知，等了5、6个月后，孙某说事情黄了，2018年5月26日该款退回了。当时谈这个事的时候我、房东、买方、中介公司的人都在场，因当时房屋和阁楼还没有分户，中介公司就没有让我办，我没有和房主直接谈买阁楼的问题，中介公司说李秀娟买房子钱不够，买不了阁楼，中介公司就联系说让我要阁楼，总房款78万元包括阁楼款。李艳对于王某的证人证言质证认为，王某并未与李艳直接接触，实际购买人为李秀娟，在签订房屋买卖合同的同时，买卖双方已经确认合同价款，包括储藏室和阁楼。李秀娟对于王某的证人证言质证认为，对于王某的证人证言予以认可，李艳对于王某购买阁楼是知情的，虽然不知道王某的名字，但是他知道有第三人购买阁楼，李艳对于寇顺利为实际购买人知情并配合办理了贷款审批手续及房屋交易手续。前案的当事人李秀娟申请证人孙某（女，成某，第三人的加盟商）出庭作证，证人孙某陈述我是中介公司的一个加盟商，联系双方去公司签单，其他我不负责。当时李秀娟说她弟弟卖房子她代理，房主是李业强的朋友，李业强让我卖这个房子。当时总房款78万元，包括阁楼15万元，李秀娟说78万元一下子要不了，如果阁楼可以分户卖给另一个人的话就能行，我问了公司说差不多，我就联系王某买阁楼，然后就带着他们去签合同。因为不能确定能不能分户，所以就和李秀娟签合同，没有单独和王某签合同。当时王某缴纳3万元的定金，剩余12万元当时公司里答应垫资，实际上有没有垫资我不知道。关于李业强与李艳的30万元是不是垫资我不清楚。公司说30万元是借给李艳的。李艳对孙某的证言质证认为，对于签订合同的过程有异议。李秀娟认为孙某证人证言能够证明中介公司的李业强因为出卖房屋提前支付了李艳30万元，足以证明原告已经收到首付款，如果没有收到首付款，原告不会同意将房屋交付给李秀娟。还查明，2018年4月24日李业强以被告李艳借款30万元未还为由，诉前保全查封了涉案房屋，2018年5月李业强又申请解除了涉案的查封。李业强在诉前保全时提供了李艳2018年2月12日的关于30万元借据及收到李业强30万元的收到条。本院认为，原告寇顺利委托李秀娟与被告李艳签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，在平等协商基础上达成的房屋买卖协议，且协议内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。针对原、被告签订合同后的履行情况及双方争议的焦点问题，本院作出如下分析：一、关于案外人王某购买阁楼与原、被告之间的房屋买卖合同内容是否发生变化的问题分析原、被告及第三人在房屋买卖合同签订后，原告缴纳了首付款7万元，由于原告资金困难，通过第三人中介方将阁楼单独出售给案外人王某，前案根据王某证实“我没有和房主直接谈买阁楼的问题，中介公司说李秀娟买房子钱不够，买不了阁楼，中介公司就联系说让我要阁楼”，同时王某也缴纳了阁楼款3万元，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”经查，原、被告在签订合同中约定“日照市并附带储藏室、阁楼，建筑面积约为159.24平方米，房产证号：日房权证市字第××号；总售该房屋的总价共计78万元整”，双方并没有约定阁楼单独出售，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被告系涉案房屋及阁楼的所有权人，即使阁楼单独出售，亦应当征得涉案房屋的所有人即被告的同意，通过案外人王某的陈述可以证实没有与被告协商是否同意单独出售阁楼的事宜；前案孙某系中介方的联系人，其证实“当时李秀娟说她弟弟卖房子她代理，房主是李业强的朋友，李业强让我卖这个房子。当时总房款78万元，包括阁楼15万元，李秀娟说78万元一下子要不了，如果阁楼可以分户卖给另一个人的话就能行，我问了公司说差不多，我就联系王某买阁楼，然后就带着他们去签合同。因为不能确定能不能分户，所以就和李秀娟签合同，没有单独和王某签合同。当时王某缴纳3万元的定金，剩余12万元当时公司里答应垫资，实际上有没有垫资我不知道”。该证人证言可以看出，原、被告在合同签订后，原告并没有按照合同约定的履行合同义务，而是由于经济紧张将阁楼单独出售，且首付款在缴纳了7万元后，又想通过中介垫付等方式缴纳剩余的首付款，至双方在办理房屋过户手续前，中介公司并没有垫付该款项，且案外人王某亦将其缴纳的定金3万元收回。通过上述事实可以证实，原、被告在合同履行过程中，并没有按照合同签订的内容履行合同，双方履行合同的行为使原合同内容发生了改变，履行合同的条件也发生了变化，尤其是原告办理银行贷款的期限已经过期，现原告的房款并没有付清，能否办理银行贷款不属于法院民事案件主管的范围，原告要求继续履行原合同的条件不成就。故原告要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原、被告签订的房屋买卖合同是否解除的问题分析原告称已经缴纳给被告首付款22万元，包括原告缴纳的款7万元，王某缴纳的款3万元，第三人垫付12万元，经办人李秀娟证实12万元由王某支付。原告没有实际缴纳22万元，首先构成违约，在原告资金困难的情况下，将阁楼出售给案外人王某，该出售行为原告没有证据证实被告已经同意，尤其是在阁楼不能单独办理过户手续时，王某将缴纳的3万元收回，原告又不能缴纳剩余的首付款15万元，原、被告均同意撤回了过户申请。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的。”经查，原告事实上一直没有按照合同约定缴纳足额首付款，原告提出第三人同意垫付的主张没有证据支持，也不符合常理。事实上，由于原告没有能力足额缴纳首付款将阁楼单独出售给王某，该出售行为并没有证据证实已经得到被告的同意，且双方签订的合同约定是整体出售（包括阁楼），现原告以上述理由未足额缴纳首付款的辩解理由，本院不予支持，原告以自己的行为表明不履行主要债务，且原、被告均同意撤回了原房屋买卖合同，因此，原、被告于2018年1月8日签订的房屋买卖合同已于原、被告撤回过户申请时解除即2018年4月。现原告又要求履行原合同，被告不同意，因此，对于原合同原、被告应需要重新签订买卖合同，协商付款、及银行贷款等事宜，才能具备继续履行原合同的条件，因原合同内容发生变化，不具备继续履行房屋过户和继续履行房屋买卖合同的条件，故对于原告的诉讼请求本院不予支持。三、关于原告要求被告支付违约金39000元的问题分析涉案原告的主张是以要求被告协助其办理房屋过户手续，继续履行房屋买卖合同为前提条件，要求被告支付违约金39000元，由于原告在购买楼房没有及时缴纳首付款，在王某参与购买阁楼时，阁楼又不能单独办理过户手续，致使合同不能继续履行，原合同内容亦发生了改变，履行合同的条件不成就，故原告要求被告支付违约金39000元的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第七十八条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第三十九条之规定，判决如下：一、驳回原告寇顺利要求被告李艳协助办理房屋过户手续、继续履行房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告寇顺利要求被告李艳支付违约金39000元诉讼请求。案件受理费775元，由原告寇顺利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  费**人民陪审员  许 晖人民陪审员  李君业二〇一九年十一月十八日书 记 员  孙 蕾