广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1747号 上诉人（原审被告）：潘小枝，女，1949年8月17日生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：银星海，男，1973年10月16日生，仫佬族，住广西罗城仫佬族自治县，系被告儿子。 委托诉讼代理人：罗杰，广西超仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦幼青，女，1982年3月10日生，壮族，住贵州省贵阳市云岩区金关巷21号，现住罗城县。 委托诉讼代理人：彭斌，女，1958年10月17日生，汉族，住广西罗城仫佬族自治县，系被上诉人母亲。 委托诉讼代理人：韦幼敏，男，1986年7月15日生，仫佬族，住南宁市青秀区。 上诉人潘小枝因与被上诉人韦幼青房屋买卖合同纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2019）桂1225民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 潘小枝上诉请求：1、请求撤销广西壮族自治区罗城仫佬自治县人民法院（2019）桂1225民初516号民事判决的第一、二项判决，改判免除上诉人协助被上诉人办理不动产变更登记手续的义务；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对上诉人与被上诉人买卖合同是否有效进行确认是错误的。请求确认合同是否有效，系属债权请求权范围，依法应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，即1995年4月27日至2019年，已经超过了民事法律规定的最长诉讼时效。上诉人在庭审过程中，提出了该请求己经超过诉讼时效的抗辩，但法庭不予采信。一审法院认定上诉人协助被上诉人办理了《房屋所有权证》的事实是错误的。事实上，被上诉人在办理房产过户手续时，她单方以伪造虚假的《房屋赠与协议书》及私自办理的（95)桂罗证字第144号公证书到房产管理部门办理了房屋产权变更登记，而不是一审法院所说的上诉人协助被上诉人办理了《房屋所有权证》。因为有了《公证书》，房产管理部门可以不要求上诉人及共有产权人亲自到场办理，如果以买卖关系办理过户手续，则需要上诉人及共有产权人亲自到场办理。当时，上诉人与被上诉人订立房屋买卖契约时，上诉人的配偶（房屋产权共有人）并未知情，也没有在契约上签字，鉴于此情况，被上诉人是难以办理过户手续的。上诉人的配偶后来也提出过抗议，但碍于被上诉人已办理了房产变更登记而作罢。一审法院判令上诉人履行办理房屋所有权转移登记手续的协助义务是错误的。最高人民法院民一庭倾向性意见：一、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。二、出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。本案被上诉人的请求是否具有物权属性，是上诉人是否应当承担履行附随义务的关键所在。自上诉人单方以伪造虚假的《房屋赠与协议书》及私自办理的（95)桂罗证字第144号公证书到房产管理部门办理房屋产权变更登记以后，房屋所有权当然发生了变更，其依法享有该房屋所有权，不再存在房屋所有权转移的问题。根据我国“地随房走”的法律原则，被上诉人取得该案房屋所有权后，就当然享有该房屋占用范围内的土地使用权，因此，上诉人认为被上诉人的诉求不具有物权属性，应当归于债权请求权，适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。综上，为维护上诉人的合法权益及法律的正确实施，特提起上诉，请求人民法院依法支持上诉人的诉请。 韦幼青辩称，上诉人协助被上诉人于1996年11月12日办理取得本案的房屋所有权证，双方签订的合同合法、有效。从1995年开始，被上诉人韦幼青一家己实际管理、使用该房屋至今24年，上诉人一家在这24年间对此没有提出任何异议。上述签订的《立卖断房屋契约》，是双方真实意思表示，有九个在场人盖印作证，包括上诉人潘小枝及其作为本案一审代理人潘小枝的儿子银星海(签订合同时己22岁）都盖印认可，没有任何强卖强买行为。且该房屋土地为国有土地，没有违反法律强制性规定，没有以合法形式掩盖非法目的的任何情形。所以，双方1995年4月27日签订的《立卖断房屋契约》是合法有效的。且上诉人潘小枝从未提起该《立卖断房屋契约》无效的诉讼，其己超过最长二十年的诉讼时效。二、被上诉人随上述己取得了合法房屋所有权证，己实际获得该块国有土地的使用权，上诉人有附随义务协助被上诉人办理本案房屋所占土地使用权过户登记手续。在上诉人的上诉状中，其也承认在被上诉人办理取得房屋所有权证后己依法享有该房屋所有权，就当然享有该房屋占用范围内的土地使用权。在我国实行不动产登记制度后，被上诉人韦幼青要求上诉人潘小枝协助办理本案房屋的不动产登记变更手续，这是出卖人的附随义务，不因出卖时间的长短而免除。本案房屋土地为国有土地，证号为：罗国用（1992)字第0364号，己由上诉人潘小枝于1995年4月27日当天随房产证一起交付给被上诉人持有。被上诉人己实际随上述取得了房屋所有权证，获得该块国有土地的使用权，只不过没有办理过户手续。作为双方己生效的《立卖断房屋契约》的附随义务，上诉人应协助被上诉人办理本案房屋所占土地使用权过户登记手续。综上认为，上诉人上诉理由完全不能成立。请二审法院驳回上诉，维持原判。 韦幼青向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告于1995年4月27日签订的房屋买卖协议即《立卖断房屋契约》合法、有效，确认原告已经依照协议取得房屋所有权；2、请求法院判令本案讼争房屋所占土地使用权归原告，由被告协助原告办理房屋所占土地使用权过户登记手续（经本院释明，韦幼青将该项诉讼请求变更为：要求被告协助原告办理不动产变更登记手续）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：韦幼青之父母系本县退休职工，上世纪九十年代，为解决住房紧张问题，在获知潘小枝欲出卖住房时，便与其协商购房事宜。1995年4月26日，韦幼青之母彭斌持一份甲方为潘小枝、乙方为韦幼青的“房产赠与协议书”到本县公证处作了公证。次日，彭斌以韦幼青的名义与潘小枝签订了一份《立卖断房屋契约》，内容为：兹有东门镇永乐街第九队潘小枝亲自创建房屋一座大小屋共六间，大屋三间，厨房一间，猪栏两间，……情因家里经济欠用，将此房屋出卖，现得本街韦幼青愿受领，价钱双方议定肆万壹仟元整。当族内兄弟在场当面交清，并立此契约作为依据，今后房屋产业由立契日起永远属于韦幼青子孙永远执有，双方永不得反悔。潘小枝作为出卖人在卖主一栏捺印，银星海等七人在在场人一栏捺印。契约签订后，潘小枝将案涉房屋交付彭斌管理使用，并将案涉房屋证号为：罗国用（1992）字第0364号的《国有土地使用证》交付彭斌，该证登记的土地使用者为：潘小枝，地址为：，用途为：住宅，用地面积为：186.75平方米，建筑面积为：133.31平方米。同年6月4日，彭斌付清了全部购房款41000元。1996年11月12日，韦幼青获得了案涉房屋的《房屋所有权证》，证号为：桂房证字第6600612号，该证登记的所有权人一栏登记为：韦幼青，所有权性质登记为：私，房屋座落于，建筑面积为：202.42平方米。后因韦幼青学习、生活原因未在案涉房屋居住，案涉住房由彭斌管理至今。因彭斌认为韦幼青已取得案涉住房的《房屋所有权证》，就不再办理《国有土地使用证》的变更登记，直至国家实行不动产登记制度后，彭斌才要求潘小枝协助办理不动产登记的变更手续，潘小枝认为早已将房屋交付，其都已忘记为由不予协助，双方引发纠纷。 一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。在彭斌以韦幼青的名义与潘小枝签订《立卖断房屋契约》时，韦幼青虽未成年，但彭斌是韦幼青的法定监护人，在纯获利益的民事行为中，没有损害韦幼青的合法权益。所以《立卖断房屋契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方都应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，彭斌将全部购房款支付于潘小枝，潘小枝也依约将房屋交付于韦幼青、彭斌管理、使用至今，期间还协助其办理了《房屋所有权证》的变更登记手续，即韦幼青已取得案涉房屋的所有权证书，只是因为彭斌主观上的原因，在较长时间内未要求潘小枝协助办理《国有土地使用证》的变更登记手续，引发本不该发生的诉讼。但办理房屋所有权转移登记手续，需买卖双方持买卖合同和相关证件、材料到相关职能部门办理过户手续，即需要出卖人协助才能完成，是出卖人的附随义务，不因出卖期间的长短而免除。在国家实行不动产登记制度后，潘小枝仍有协助韦幼青办理案涉房屋不动产变更登记之义务。现潘小枝不积极配合韦幼青办理过户手续，这一不作为行为显属违约行为，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。韦幼青要求潘小枝履行协助办理不动产变更登记的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。彭斌在办理房屋买卖合同过程中的一些民事行为存在瑕疵，并不影响房屋买卖合同的效力。潘小枝主张合同无效的抗辩理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条的规定，判决：一、潘小枝与韦幼青于1995年4月27日签订的《立卖断房屋契约》合法、有效；二、潘小枝在本判决生效后十五日内协助韦幼青办理座落在罗城仫佬族自治县房屋的不动产变更登记手续，将该房屋的不动产过户到韦幼青名下。案件受理费100元，由潘小枝负担。 二审期间，潘小枝向本院提交证据：1、《关于银景明信访事项程序性受理告知单》复印件一份，证明潘小枝的配偶在买卖过程中没有签字，现申请撤销桂房证字第6600612后房屋证；2、《证明》复印件一份，证明原来公证书是造假的，双方是买卖关系；韦幼青质证认为，上诉人提交的证据不能证明公证书系造假。本院认为，潘小枝提交的证据1不影响本案继续审理，证据2不能证明其目的，本院不予认定。 二审期间，韦幼青无新证据提交。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案韦幼青诉讼请求不只是确认合同的效力，还包含要求潘小枝协助办理不动产变更登记手续，故本案应为房屋买卖合同纠纷，一审判决认定的案由前后不一致，本院予以纠正。合同效力属法院依职权主动审查的范围，当事人请求确认合同效力不受诉讼时效限制，潘小枝上诉称一审判决对本案合同效力进行确认错误的理由不成立，本院不予采纳。案涉房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同有效正确。除合同无效外，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，案涉房屋的土地证上载明的使用者仅为潘小枝一人，并无其家庭成员，潘小枝上诉称其难以协助办理过户手续无法律依据。出卖人协助买受人办理产权变更登记手续是房屋买卖合同中的附随义务。双方签订合同后，只办理了《房屋所有权证》的变更登记，未办理《国有土地使用权证》的变更登记，潘小枝协助韦幼青办理产权变更登记手续的附随义务并未履行完毕，在国家实行不动产登记制度后，韦幼青请求潘小枝协助办理不动产变更登记，属物权变更登记范畴，不受诉讼时效的限制。 综上所述，潘小枝的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人潘小枝负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一九年十一月四日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。