成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初12911号 原告：李美英，女，1968年2月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡建萍，四川西蜀律师事务所律师。 被告：中辰建安集团有限公司，住所地达州市通川区滨河东路463号。 法定代表人：李久惠，执行董事长。 委托诉讼代理人：陈魏军，男，1988年10月16日出生，汉族，住四川省营山县，系公司员工。 原告李美英与被告中辰建安集团有限公司（以下简称“中辰公司”）建设工程施工纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李美英的委托诉讼代理人胡建萍，被告中辰公司的法定代表人李久惠及委托诉讼代理人陈魏军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李美英向本院提出诉讼请求：1、解除李美英、中辰公司签订的《租房协议》；2、判令中辰公司向李美英支付房屋租金320,000元；3、判令中辰公司向李美英支付垫付的物业费7,052元（2018年11月至2019年7月）、水电费578.5元，计7,630.5元；4、判定中辰公司向李美英支付违约金16,000元；5、判令中辰公司向李美英支付逾期利息105,600元（以第一笔租金160,000元为基数，按月息两分计算，2017年11月至2019年8月，逾期22个月，计70,400元。以第二笔租金160,000元为基数，按月息两分计算，2018年9月至2019年8月，逾期11个月，计35,200元），后期利息计算至320,000元本金付清为止；6、本案诉讼费由中辰公司承担。事实及理由：2017年10月31日，李美英、中辰公司签订《租房协议》，约定李美英将成都市（另含地下车库停车位三个）租赁给中辰公司使用，房屋租金：每年160,000元，租金一次性付清，租金为一年一付。次年提前一个月支付下一年的房租，以此类推。租赁期限为10年，自2017年11月1日起至2027年10月30日止。并约定中辰公司未按合同约定支付租金，李美英有权终止合同，收回房屋，中辰公司应向李美英支付租金10%的违约金。事后，中辰公司并未按约定支付租金，物业费7,052元（2018年11月至2019年7月）、水电费578.5元，总计7,630.5元也未缴纳，是李美英垫付的。2019年2月26日，李美英、中辰公司达成协议，中辰公司法定代表人李久惠代表中辰公司向李美英承诺：2019年5月30日前支付所欠李美英房租租金320,000元。如果2019年5月30日前未支付李美英租金320,000元，则从第一笔租金（2017年11月1日）开始计算利息，月息为两分。2019年5月30日未支付租金，李美英有权将此房另行出租他人，中辰公司仍需支付320,000元租金及利息。至今，中辰公司未支付任何费用，李美英为维护合法权益，诉至本院。 中辰公司辩称：一、2019年3月底李美英将门锁了后，中辰公司从4月开始就没有进去了，同意解除租房协议；二、租金应该只算到2019年3月份，包括物业费、水电费、资金利息、违约金；三、装修十年满了之后合同约定不再拆除，办公用品合同没有约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 2017年10月31日，出租方（甲方）李美英与承租方（乙方）中辰公司签订《租房协议》，约定：1．房屋地址：成都市金牛区（另含地下车库停车位三个）；2．房屋租金：每年160,000元，租金一次付清，租金为一年一付。次年提前一个月支付下一年的房租，以此类推；3．租赁期限：该房屋租期共10年，自2017年11月1日起至2027年10月30日止；4、未按合同约定支付租金的甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付年租金10%的违约金；5．乙方接房后房屋的水电费，物管费等均由乙方负责，租赁期满时乙方须结清房屋的水电费，物管费等一切的费用。 合同签订后，中辰公司并未按约定支付租金。李美英自行支付了物业费7,052元（2018年11月至2019年7月）、水电费578.5元，总计7,630.5元。 2019年2月26日，中辰公司与李美英达成《租房补充协议》，约定：一、中辰公司法定代表人李久惠承诺2019年5月30日前支付所欠李美英房租租金320,000元；二、如果2019年5月30日前未支付李美英租金320,000元，则从第一笔租金（2017年11月1日）开始计算利息，月息为两分；三、2019年5月30日未支付租金，李美英有权将此房另行出租他人，中辰公司仍需支付320,000元租金及利息。 另查明，2010年8月11日，海南天元药业有限公司与李美英签订《房屋转让合同》，将案涉房屋转让给李美英； 庭审中，李美英称其于2019年5月17日将案涉房屋上锁，中辰公司员工于同年6月20日左右至9月底，将案涉房屋钥匙取回办公，在此期间中辰公司未缴纳房租和物管费。2019年10月李美英将案涉房屋出租给案外人使用至今。中辰公司陈述李美英于2019年4月底锁门，6月份左右中辰公司拿回钥匙，6、7月份中辰公司将钥匙交给案外其他人，未直接交给李美英。 上述事实有《房屋转让合同》、《租房协议》、《租房补充协议》、费用缴纳通知单、当事人的陈述及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，李美英与中辰公司签订的《租房协议》及《租房补偿协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于合同解除。中辰公司未按合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任，李美英诉请解除合同，合法合理，本院予以支持。 二、关于租金。由于李美英、中辰公司均未提供证据证实案涉房屋李美英何时锁门、中辰公司何时取走、还回钥匙，结合李美英将案涉房屋于2019年10月份出租他人的事实，故2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金，根据公平原则，本院酌定李美英、中辰公司分别承担一半房屋租金即33333（160,000元∕12个月×2.5个月）元，另中辰公司应支付2017年11月1日至2019年4月30日的租金240000（160,000元∕12个月×18个月）元。故中辰公司应支付的租金为273,333元。 三、关于物管费、水电费。中辰公司庭审中认为已交付相关的费用，庭审查明，此款系中辰公司在租赁期间交付的部分费用，李美英并未对此主张，此费用系中辰公司承租中尚未交付的费用。经庭审核实，李美英已支付垫付的物业费7,052元（2018年11月至2019年7月）、水电费578.5元，计7,630.5元，故此费用中辰公司应支付。 四、关于违约金。由于合同中明确约定中辰公司未按合同约定支付租金应支付年租金10%的违约金，故李美英主张支付违约金16,000元的请求，本院予以支持。 五、关于逾期利息。虽然双方的补偿协议中明确约定按两分利息支付，未违反法律规定，考虑到李美英的实际损失情况，本院认为，明显过高，酌定逾期利息以拖欠租金273,333元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年10月18日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除李美英、中辰建安集团有限公司双方于2017年10月31日签订的《租房协议》； 二、中辰建安集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向李美英支付房屋租金273,333元； 三、中辰建安集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向李美英支付垫付的物业费、水电费共计7,630.5元； 四、中辰建安集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向李美英支付违约金16,000元； 五、中辰建安集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向李美英支付逾期利息（逾期利息以欠付租金273,333元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年10月18日起计算至实际付清之日止）。 六、驳回李美英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费8,038元，减半收取4,019元，由中辰建安集团有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年十一月二十七日 书记员  陶 林