辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初12024号 原告（反诉被告）：付月姮，女，1987年10月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：何禹霖，辽宁开宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨曼，辽宁东尧律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张福贵，男，1964年9月9日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：王泽民，男，1996年2月24日出生，汉族，住甘肃省白银市。 原告（反诉被告）付月姮与被告（反诉原告）张福贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付月姮及其委托诉讼代理人何禹霖、杨曼，被告（反诉原告）张福贵及其委托诉讼代理人王泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年3月28日签订的房屋租赁合同；2.被告返还原告已付租金15000元；3.被告赔偿原告装修损失8000元；4.被告赔偿经济损失4700元（包括重新承租房屋费用2700元和丢失学员约2000元，合计4700元）；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于XX门二楼清水房，用于原告开设中、小学生教育培训机构。租期1年，自2019年4月15日起至2020年4月15日止，五年内原告享有优先承租权。租金为每年15000元，由原告向被告一次性支付。另约定，原告在租赁期限内，享有自由装修的权利，租期到期后，房屋无需恢复原样。同时，被告向原告承诺，一年内如有不租情况，一切损失包括装修费用8000元由被告责任。合同签订后，原告依约向被告以现金方式支付租金15000元，履行了合同义务。被告收到原告支付的租金后，仅是口头允许原告进场装修，但迟迟不向原告交付房屋钥匙。原告找工人进场装修，被告百般阻拦，导致装修无法进行。后期，被告更是不允许原告及施工人员入场，甚至连已放在房屋内的装修材料都不允许原告拉走。原告多次找到被告要求其履行合同义务，向原告交付房屋，但均被被告拒绝。被告至今也没有将房屋交付给原告，其行为已构成根本违约，被告的根本违约行为已导致合同无法继续履行。 被告（反诉原告）辩称，不同意解除双方签订的租赁合同。首先，原告起诉事实与实际不符。原告刻意回避双方已有的口头约定，即原告不得拆除汗蒸房的事实，双方合同签订后，被告允许原告进场装修，但原告雇佣工人多次进屋并改变房屋原貌。其次，原告所述被告扣留房屋钥匙，不允许其进入室内装修不符，前后矛盾。原告经营场所在二楼，被告经营场所在一楼，两层之间未设门，互相贯通。被告经营时间为早8时至晚9点半，与原告经营时间不相冲突，原告雇佣工人可在上述时间随时进出。最后，被告为日常经营及保障一楼财产安全，所以在双方签订合同时约定大门钥匙为被告持有。原告主张向被告索要钥匙，被告不予返还毫无事实依据。 反诉原告（被告）向本院提出诉讼请求：1.反诉被告恢复被拆建筑原状或赔偿经济损失20000元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年3月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人承租位于于洪区XX号楼的二楼房屋；双方并在签署该租赁合同时达成口头约定，被反诉人不得拆除汗蒸房。2019年5月，被反诉人未经反诉人允许，其雇佣的装修工人将反诉人二楼汗蒸房拆除，导致汗蒸房无法进场使用，装修损失20000元；反诉人找被反诉人寻求解决，被反诉人却以各种理由推诿责任，之后反诉人不得不扣押出租房的房屋钥匙，促使对方赔偿。现被反诉人向法院起诉，要求解除合同，返还租金，但反诉人的汗蒸房未予恢复，经济损失未能弥补。无奈，反诉人向法院提出反诉，请求法院依法审理此案，维护反诉人的合法权益。 反诉被告（原告）辩称，拆除汗蒸房是经被告同意。双方并未就不得拆除汗蒸房达成口头约定，双方签订的房屋租赁合同也赋予了原告自由装修的权利，原告不存在任何违约行为及过错。被告主张的20000元损失，没有事实依据。首先，原告不存在过错，退一步讲，即便应由原告来赔偿，也是赔偿汗蒸房在拆除时的价值，而不能被告装修汗蒸房之初所花费的金额。另外，被告明知原告承租房屋是用于经营补课班，不需要汗蒸房。早在双方订立租赁合同时，就明确约定了应由被告交付清水房给原告，不存在原告过错拆除汗蒸房屋的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将二楼清水房屋出租给原告，租期1年。租房日期从2019年4月15日至2020年4月15日，租金为每年15000元。合同第3条约定，原告在租赁期限内在不影响房屋质量的情况下，由原告自由装修，租期到期后，房屋无需恢复原样。当日，被告收到原告支付的1年房租15000元。被告以保证自己财产安全为由未向原告交付钥匙。2019年4月，原告进场装修，在装修过程中，原告雇佣的工人拆除了二楼原有汗蒸房，但被告拒绝原告拆除。在此过程中，双方发生争议。此后，原告未进场使用案涉房屋。期间，被告在一楼处张贴出租出售广告。2019年7月18日，原告委托他人与被告电话联系，被告明确表示案涉房屋准备出租。 另查明，在审理过程中，原、被告对于修复汗蒸房的价值存在异议，对此，被告提交了公司出具的说明河北璨美科技有限公司出具的收据，但原告不认可真实性。故经原告申请，本院委托辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司对汗蒸房的恢复费用进行鉴定。辽宁正大工程造价咨询事务所有限责任公司作出辽正大鉴字（2019）21号《工程造价鉴定意见书》，经市场询价后确定汗蒸房修复费用为5000元，包括垃圾清运300元、竹帘2800元、人工费700元、双面石膏板木龙骨隔墙1000元、保洁200元。另外一种意见，按照被告自述汗蒸房重建费用工程造价为23000元。原告支付鉴定费2600元。庭审中，司法鉴定人员接受质询，陈述电热板价值为每块130元，共8块。电热板配套的2个插头的费用为每个插头80元，包括上述材料的运费为150元-200元。关于被告陈述地面破损的价值。鉴定人员解释，由于地面损坏面积较小，已经计入人工费700元中。另外鉴定人员表示无法确定电热板是否能够正常使用，也未看到被告陈述的磁疗石。 本院认为：本案的争议焦点为，1.合同是否符合法定的解除；2.合同解除后的法律后果。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体到本案，原、被告在签订房屋后履行过程中因是否拆除汗蒸房产生争议，无法协商。在此期间，双方并未表示解除合同。但庭审中，原告陈述，期间已经另行租赁房屋用于教学活动。2019年7月18日，原告委托他人与被告电话联系，被告也明确表示案涉房屋准备出租。此时，原、被告已经以行为明确表示解除合同，合同至此解除。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”具体到本案，如上所述，2019年7月18日，租赁合同解除，被告应当返还剩余租期的租金，即11250元（15000/12*9）。关于汗蒸房的损失如何确定的问题，应当确定反诉原告是否允许反诉被告拆除汗蒸房，双方在合同中未明确约定，仅在第3条约定，反诉被告在租赁期限内在不影响房屋质量的情况下，由反诉被告自由装修，租期到期后，房屋无需恢复原样。但从反诉原告提交的录音资料记载签订合同前反诉原告明确表示不允许反诉被告拆除汗蒸房，反诉被告拆除汗蒸房存在过错，应当承担赔偿责任。关于恢复费用，经鉴定为5000元，但因无法确定电热板是否完好，故不包含被拆除的电热板价值。现因电热板插口已经破损，无法确定是否完好，为确保安全，反诉被告应当向反诉原告赔偿全新电热板的价值，经计算为1040元（130*8）。综上，上述恢复费用、电热板费用、运费共计为6240元。由此，产生的鉴定费用应当由反诉被告自行承担。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）付月姮与被告（反诉原告）张福贵2019年3月28日签订《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）张福贵于本判决发生法律效力之日起7日向原告（反诉被告）付月姮返还租金11250元； 三、反诉被告付月姮于本判决发生法律效力之日起7日向反诉原告张福贵赔偿恢复汗蒸房费用6240元； 四、驳回原告（反诉被告）付月姮的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告（被告）张福贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492.60元，由被告张福贵负担。反诉受理费300元，减半收取150元，由反诉被告付月姮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 王 畅 人民陪审员 陈 颖 人民陪审员 张 冰 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员 张明明