山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0982民初1872号原告：王成名，男，1975年12月20日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：于军，山东森昌律师事务所律师。被告：高洪刚，男，1973年3月13日生，汉族，住新泰市。被告:刘建娥，女，1972年6月29日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：刘丙彬，山东仁诚律师事务所律师。原告王成名与被告高洪刚、刘建娥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告王成名及其委托诉讼代理人于军、被告高洪刚到庭参加了诉讼，第二次庭审时原告王成名及其委托诉讼代理人于军、被告高洪刚、刘建娥及其委托诉讼代理人刘丙彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告高洪刚于2018年11月3日签订的《商品房定购协议》有效；2、两被告协助原告办理新房权证新泰市字第××号房产的产权变更手续，产权变更费用由两被告负担；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年11月3日，原告与被告高洪刚签订《商品房订购协议》，被告高洪刚将位于新泰市城区产（新房权证新泰市字第××号）出让给原告，转让价款400000元，房款支付方式为签署订购协议时支付10000元定金，2018年12月1日前原告与被告高洪刚同时提交按揭贷款资料，剩余100000元由银行按揭贷款支付被告。银行按揭贷款审批通过后支付首期房款300000元同时完成过户手续。后因该房产存在查封和银行按揭，补充条款约定：原告于2018年12月30日前付定金160000元协助被告高洪刚解押，解押期间原告递交按揭贷款资料，被告高洪刚全力配合，被告高洪刚保证解押后一周内过户，过户费用由被告高洪刚负担。《商品房订购协议》经过了被告刘建娥同意。协议签订后，原告按约定如实履行了义务，已支付房款300000元，被告高洪刚将该房产的原始购房合同及房产证交付给了原告。二被告违反协议约定，经原告及中介多次催促，二被告拒绝履行诉争房产的过户登记手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告高洪刚辩称，原告所诉属实，同意原告的请求。被告刘建娥辩称，1、原告提交的《商品房订购协议》只是订购协议，不是商品房买卖合同。2、原告与被告高洪刚签订的《商品房订购协议》，未经共有权人被告刘建娥同意，协议无效。3、原告与被告高洪刚签订《商品房订购协议》时，该房屋属于被人民法院查封的财产，协议无效。4、原告不属于善意购买，没有支付合理对价，没有办理产权登记手续，被告刘建娥有权追回房屋。5、本案存在侵犯不动产共有权人权利的情况，与夫妻双方卖房后以一方名义反悔的案件有本质区别。综上，本案存在严重的侵犯不动产共有权人合法权益的情况，应依法驳回原告的诉讼请求，维护被告刘建娥的合法权益。当事人围绕诉讼请求向本院提供了证据，本院组织庭审进行了质证。原告提交证据如下：1、2018年10月30日原告与被告高洪刚签订的《商品房定购协议》复印件，证明被告高洪刚将涉案房屋转让给原告，转让价款40万元，约定房款支付方式及过户事宜。2、被告高洪刚出具的收到条五份，微信转账记录一份，证明房款共计302272元。3、房屋所有权证书一份，证明原告与被告高洪刚签订协议后，被告高洪刚将房产证原件交付原告。4、物业收费单二份，证明房屋转让后原告实际入住，原告交付相关物业费。5、录音光盘及整理笔录，证明被告刘建娥对房屋转让知情，并同意。6、还款协议一份，证明原告就剩余房款与被告高洪刚、案外人刘某达成还款协议。7、收条一份，证明被告高洪刚于2019年3月27日收到原告房款100000元，房屋买卖协议中的房款原告已经全部支付完毕。被告高洪刚的质证意见是:对证据2中的微信转账记录不认可，对其它证据均无异议。被告刘建娥的质证意见是：证据1商品房定购协议是复印件，部分文字内容不清楚，不属于有效证据。对证据2收到条刘建娥不知情，收到条与协议的金额、付款时间不符，付款方式不符合正常交易习惯，其中2019年1月2日132272元明显不符合支付房款的付款方式和习惯，微信付款内容是转给黄女士农用车配件，与支付房款不符，与本案没有关联性。对证据3房屋所有权证真实性无异议，但不能证明原告的主张，所有权证上明确记载是共同共有，共有权人是刘建娥，原告作为证据提交，说明原告明知是高洪刚擅自处分夫妻共同财产，不属于善意购买。证据4物业费单据上的姓名是高洪刚，不能证明原告的主张。不动产权利的转移以登记为准，不以占有使用为准，说明原告侵占了刘建娥的财产。证据5对录音有异议，不能证明原告的主张，共有人同意应以在合同上签字或书面同意为准。证据6还款协议有异议，刘建娥不清楚该借款及还款协议的形成过程、内容的真实性，协议中是偿还刘某50000元、80000元，原告和高洪刚陈述庭审后偿还刘某100000元，刘某陈述欠他一共不到20万元，是相互矛盾的。对证据7收条有异议，刘建娥不知情，收条是被告高洪刚于2019年3月27日出具，可看出被告高洪刚有配合原告诉讼的行为，说明原告与被告高洪刚双方有恶意串通的行为，侵犯了被告刘建娥的房屋共有权。原告为证实被告刘建娥同意将涉案房屋出售给原告，申请证人王某出庭，王某的证言是：我是风光地产中介的老板，去年10月份，高洪刚到风光地产登记房源，要求卖房子，我对房子进行了了解，并与刘建娥进行了电话沟通卖房子的情况。刘建娥同意卖房子，但想把房子卖的高点，定到430000元，后因高洪刚急需用钱，将房价降到400000元，要求付全款。我之前认识原告，原告看到我发布的房源后就找我，要求买涉案房子。商品房定购协议是我们签的字，到了办理土地证的时候刘建娥不同意签字了，刘建娥要求把老家的房子给她才同意签字，韩家庄村的党支部书记高建才、胡家沟村的党支部书记苏涛都进行过调解，想让刘建娥签字办理过户，再给她协调家庭的事，但刘建娥都没有同意。因为原告已经付了400000元，后来我三次找刘建娥让她签字，其中一次我去找刘建娥协商时，刘建娥打我，我报的警。原告的质证意见是：无异议，能证明涉案房屋在转让给原告的时候，被告刘建娥是同意的。被告高洪刚的质证意见是：无异议，属实。被告刘建娥的质证意见是：对证人王某的证言有异议，证人与刘建娥有矛盾纠纷，正在公安机关处理，不利于刘建娥的证言不应采信。证人证实三次去找刘建娥态度都不好，坚决不同意签字，不同意卖房。原告为证实被告刘建娥对转让房屋知情并同意，申请证人刘某出庭，刘某的证言是：刘建娥在路上碰到我，说是将中心花苑的房子卖了还账，其中也还我的钱。高洪刚一共欠我接近20万元，现在还欠145000元尚在法院诉讼中。我申请查封了中心花苑的房子两次，房子查封后，原告说是还我钱，让我把房子解封，然后处理卖房子的事。原告给被告高洪刚还了账后，刘建娥又不同意签字了。原告的质证意见是：对刘某的证言无异议，能证明被告刘建娥卖房还钱的事实。被告高洪刚的质证意见是：对刘某的证言无异议。被告刘建娥的质证意见是：刘某的证言不能证实刘建娥同意卖给原告房子，原告与高洪刚陈述还给刘某100000元，证人刘某陈述被告高洪刚一共欠其20万元，现在还欠145000元，说明原告与被告高洪刚的陈述是虚假的。被告高洪刚未提交证据。被告刘建娥提交证据如下：1、结婚证一份，证明两被告系夫妻关系，涉案房屋是婚后共同财产。2、（2018）鲁0982民初6978号裁定书、协助执行通知书各一份，证明房屋于2018年9月7日被刘某申请查封，至2018年12月6日解除查封，定购协议签订时被法院查封，与原告与被告高洪刚刚才的解除查封的事实不符。3、（2018）鲁0982民初7867号民事裁定书、协助执行通知书各一份，证明涉案房屋于2018年10月16日被法院查封，2018年12月25日解除查封，定购协议签订时存在法院查封。原告的质证意见是：对真实性均无异议，不能证明刘建娥的主张，刘某的查封在2018年12月6日解除后，于2019年又向法院提起诉讼并查封涉案房屋，7867号案件是因为原告给了高洪刚部分钱后，高洪刚还钱后解除查封。被告高洪刚的质证意见是：因刘某和刘成果起诉，将涉案房屋进行了查封，经我与家人协商，同意将房子卖了还款，找的中介卖房子，通过中介将房子卖给了原告，原告付的房款还的刘成果，还了刘某一部分，刘成果和刘某撤诉，后来刘某又起诉，再次查封了涉案房屋。对当事人无争议的证据，本院予以确认。对双方存在争议的事实及证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房定购协议》系复印件，无法与原件进行核对，对于该协议的真实性，本院不予确认。2、微信转账记录，不符合证据关联性的规定，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，位于新泰市城区（房产证号：新房权证新泰市字第××号）房屋，系被告高洪刚、刘建娥共同共有。被告高洪刚给原告王成名出具了收到房款的收条五份，数额共计297272元。原告通过银行转账的方式转给被告高洪刚131920元。本院认为，本案的焦点问题是：1、原告王成名与被告高洪刚于2018年11月3日签订的《商品房定购协议》是否有效；2、二被告是否有义务协助原告王成名办理涉案房产的产权变更手续。关于第一个问题，由于原告王成名提交的《商品房定购协议》系复印件，真实性无法核实，原告要求确认该协议有效，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个问题，由于《商品房定购协议》的真实性无法确定，原告要求二被告协助办理房屋的产权变更亦无事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王成名的诉讼请求。案件受理费50元，保全费2520元，由原告王成名负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  刘红阳二〇一九年十一月二十日书记员  武金萍