成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11251号 原告：唐家丽，女，1973年9月21日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凌一，四川经川律师事务所律师。 被告：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司，住所地成都市武侯区科华中路139号。 法定代表人：温晓熙，总经理。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 第三人：成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司，住所地成都市金牛区一环路北一段279号1-10层。 负责人：郭瑜，经理。 委托诉讼代理人：何晓风，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王水蓉，四川衡平律师事务所律师。 原告唐家丽与被告成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司（以下简称“瑞熙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依职权追加成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司第一分公司（以下简称“瑞熙公司第一分公司”）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐家丽的共同委托诉讼代理人刘钟、黄凌一、被告瑞熙公司、第三人瑞熙公司第一分公司的共同委托诉讼代理人何晓风、王水蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐家丽向本院提出诉讼请求：1.判令瑞熙公司向唐家丽支付2016年4月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费差额8486.41元；2.判令瑞熙公司向唐家丽支付违约金4445.28元（按3个月租金及顾问咨询费标准计算）；3.本案诉讼费由瑞熙公司承担。庭审中，唐家丽明确瑞熙公司未足额支付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日。事实和理由：2011年9月10日，唐家丽与瑞熙公司签订《房屋租赁合同》，约定：瑞熙公司租用唐家丽位于金牛区的房屋用于开设酒店，租期15年，自2013年4月1日至2028年3月31日；同时约定了租金及顾问咨询费标准、支付方式等内容。合同签订后，唐家丽将房屋交给瑞熙公司使用、收益。自2016年4月起租金及顾问咨询费应为47.25元／㎡，自2019年4月起租金及顾问咨询费应为49.61元／㎡。瑞熙公司每月仅按40元／㎡向唐家丽支付租金及顾问咨询费，截止2019年5月共计少付租金及顾问咨询费8486.41元。按照合同第十四条第三款约定，瑞熙公司逾期支付租金和顾问咨询费，自逾期之日起每日按应付租金和顾问咨询费的1‰支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金和顾问咨询费。故瑞熙公司应向唐家丽支付违约金4445.28元（按2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金及顾问咨询费标准计算）。 瑞熙公司辩称，1.瑞熙公司在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费属实，但唐家丽主张2016年9月前租金及顾问咨询费差额的诉求，已超过诉讼时效；2.瑞熙公司有权按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费，主要理由：（1）唐家丽在接受瑞熙公司按40元/㎡/月的标准支付租金及顾问咨询费的三年期间，未提出异议，视为默认瑞熙公司的降租行为；（2）由于案涉租赁房屋面临地铁修建，造成经营困难，瑞熙公司为此降低租金，该行为是针对整体租赁房屋的自主经营行为，酒店物业80%以上的业主同意在地铁修建的三年期间降低租金标准为40元/㎡/月，且该租金标准具有合理性，根据少数服从多数、公平合理原则，唐家丽作为整体租赁物业的一部分，80%以上业主同意降租的意思表示，对唐家丽具有约束力；3.唐家丽未提交证据证明其损失，主张按日利率1‰计算违约金，明显过高。 瑞熙公司第一分公司述称，认可瑞熙公司的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2011年9月10日，唐家丽（出租人）与瑞熙公司（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.唐家丽将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积29.16㎡）出租给瑞熙公司，租赁期限从2013年4月1日起至2028年3月31日；2.唐家丽同意在租赁期限内每五年提供1个月的装修翻新免租期和1个月的开业筹备免租期（十五年共计3个月免租期），在前述免租期内，唐家丽同意瑞熙公司按照房屋租赁后的用途进行房屋的装修及其设施设备的安装及改造；3.从2013年5月1日开始计算和支付租金（仅扣除了1个月的开业筹备期）；4.租金按45元／㎡／月×建筑面积计算，每月租金为650元；瑞熙公司自2013年5月1日起聘请唐家丽担任经营顾问，并向唐家丽支付顾问咨询费，标准为每月662元；合同期内的租金和顾问咨询费每三年租赁期满后即调增一次，即在上一年度执行标准的基础上各增加5%，如有其他调整和变更应经双方协商一致并签订补充合同后生效；5.瑞熙公司按三个月为一个租赁计费期间向唐家丽支付一次租金和顾问咨询费，首次按一个月押金、三个月租金和顾问咨询费支付，支付时间为2013年5月1日前，以后每满三个月支付一次（遇节假日顺延），即在三个月期满后的第一个租赁计费月度内的公历月份的一日前支付；6.瑞熙公司逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应付租金的1‰向唐家丽支付违约金，但违约金累计不超过三个月的租金。 2013年4月4日，唐家丽与瑞熙公司第一分公司签订《房屋租赁合同补充协议（一）》及《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：1.瑞熙公司第一分公司根据与唐家丽于2011年9月10日签订的《房屋租赁合同》，承租了唐家丽房屋，现双方就房屋租赁的有关问题达成补充协议；2.唐家丽所购房屋实测面积为31.36㎡，实际应收租金650元/月，实际应收顾问咨询费761元/月，原合同中约定的租金及顾问咨询费递增方式不变。 合同签订后，唐家丽将租赁房屋交给承租人使用。 诉讼中，双方一致认可瑞熙公司在2016年5月1日至2019年4月30日期间按40元/㎡/月（计1,254.4元/月）的标准向唐家丽支付了租金及顾问咨询费。 上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议（一）》、《房屋租赁合同补充协议（二）》、银行流水等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，唐家丽与瑞熙公司签订的《房屋租赁合同》及唐家丽与瑞熙公司第一分公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人的诉、辩意见，本案争议的主要焦点为：一、唐家丽主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效；二、瑞熙公司单方降租的理由是否成立；三、唐家丽主张的违约金是否过高。 一、唐家丽主张2016年9月前的租金及咨询顾问费差额是否超过诉讼时效的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。案涉租赁合同约定了不同租赁期限应支付的租金及顾问咨询费，本案应以同一债务分期履行确定诉讼时效。至唐家丽起诉之日，案涉《房屋租赁合同》的履行期限尚未届满，唐家丽主张2016年9月前租金及顾问咨询费差额的诉求并未超过诉讼时效。瑞熙公司抗辩唐家丽主张2016年9月前的租金及顾问咨询费差额已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。 二、瑞熙公司单方降租的理由是否成立的问题。对此，瑞熙公司的抗辩意见主要有两点：1.唐家丽实际接收租金，视为认可瑞熙公司的降租行为；2.瑞熙公司与该楼盘其他出租人签订租赁合同后，统一作为酒店经营，同一楼盘80%以上的其他出租人已同意降租，其意思表示对唐家丽具有约束力。本院认为，首先，瑞熙公司负有按合同约定支付租金及顾问咨询费的义务，唐家丽就此向本院提出诉讼，已对其少收租金及顾问咨询费的权利进行明确主张，瑞熙公司抗辩唐家丽接收租金，视为默认的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳；其次，关于其他业主同意降租的意思表示对唐家丽是否产生约束力的问题。本院认为，从签订合同的情况来看，瑞熙公司承租案涉楼盘经营酒店，并未统一与案涉楼盘的出租人签订合同；同时，根据租赁合同约定内容，若唐家丽与瑞熙公司在合同履行期间需调整租金及顾问咨询费，应另行签订补充协议，即合同约定的租金、顾问咨询费标准，对双方具有不得单方擅自调整的约束力。即便瑞熙公司主张的案涉楼盘的其他出租人与瑞熙公司达成降租补充协议的事实成立，但相关协议系其他出租人与瑞熙公司达成的降租补充协议，其法律后果并不当然及于唐家丽；瑞熙公司分别与出租人签订租赁合同后，对承租楼盘进行整体经营，并不影响各租赁合同相互独立的性质。综上，根据合同相对性原则，瑞熙公司上述两点抗辩意见，本院不予采纳；瑞熙公司在双方未就减少租金及顾问咨询费达成合意的前提下，单方降低租金及顾问咨询费标准，已构成违约；唐家丽主张瑞熙公司应按合同约定补齐2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费，符合合同约定，本院予以支持。 根据双方当事人一致认可的事实，2016年5月1日至2019年4月30日期间，瑞熙公司按40元/㎡/月的标准向唐家丽支付了租金及顾问咨询费，共计45,158.4元（40元/㎡/月×31.36㎡×36个月）。根据合同约定的递增条款，2016年5月1日至2019年3月31日期间（计35个月）的租金及顾问咨询费标准为每月1,481.8元（47.25元/㎡/月×31.36㎡），2019年4月1日至2019年4月30日期间（计1个月）的租金及顾问咨询费标准为每月1,555.8元（49.61元/㎡/月×31.36㎡），故2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金及顾问咨询费共计53,418.8元（1,481.8元/月×35个月+1555.8/月×1个月）。按照瑞熙公司第一分公司实际支付情况，其未按合同约定标准支付的租金及顾问咨询费差额为8,260.4元，瑞熙公司应予支付；唐家丽超出此部分的租金及顾问咨询费差额主张，与实际支付后的差额不符，本院不予支持。 另，关于唐家丽主张瑞熙公司支付2016年4月租金及顾问咨询费差额的诉讼请求，根据唐家丽当庭认可瑞熙公司第一分公司少付租金及顾问咨询费的期间为2016年5月1日至2019年4月30日的意见，唐家丽主张2016年4月租金及顾问咨询费差额，不符合其陈述意见，没有事实根据，本院不予支持。 三、唐家丽主张的违约金是否过高的问题。本院认为，根据合同约定，瑞熙公司逾期付款，按最高不超过三个月租金及顾问咨询费的标准向唐家丽支付违约金。由于瑞熙公司仅在合同履行期间的三年内每月少支付部分租金及顾问咨询费，系一般性违约，根据合同履行情况，本着公平原则，瑞熙公司抗辩违约金过高的意见，本院予以采纳。本院酌定瑞熙公司应支付逾期付款违约金400元；唐家丽超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向唐家丽支付租金及顾问咨询费差额8,260.4元； 二、成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向唐家丽支付违约金400元； 三、驳回唐家丽的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124元，减半收取计62元，成都瑞熙城市酒店经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年十一月十八日 书记员 黄兴奎