上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初83688号原告：袁兰珍，女，1957年4月22日生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：马建荣，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海莉源房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区峨山路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：陈国邦，执行董事。委托诉讼代理人：苗杰，北京市慧丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚楠，北京市慧丰律师事务所律师。原告袁兰珍与被告上海莉源房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称“莉源公司”)定金合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月12日公开开庭进行审理。原告袁兰珍的委托诉讼代理人马建荣，被告莉源公司的共同委托诉讼代理人苗杰、刘亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁兰珍向本院提出诉讼请求，判令被告：1.返还定金300万元；2.返还预付款300万元；3.支付上述款项的利息(以600万元为本金，按照银行同期贷款利率，从2019年5月7日计算到实际返还之日止)；4.赔偿定金300万元。事实和理由：原告女儿华佳婵去被告处看房后向其反馈房屋情况，原告觉得房屋总价和位置还可以，故向被告支付了定金300万元以将房屋锁定，原告与被告就上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)虽未签订书面的预约合同，但原告向被告预约购买系争房屋是双方的真实合意，订约时双方仅对房屋坐落予以明确，对于付款条件、交房、过户等事宜未做约定。合同成立后，原告又于2018年11月底支付预付款300万元。2019年4月18日，被告向原告发函，要求其在三日内配合完成涉案房屋的网签手续。原告向被告回函后被告未作答复，故其于2019年5月7日要求被告返还定金及预付款并支付赔偿款。原告认为，其并未委托华佳婵购买系争房屋，交易细节也应由原告确认，其向被告交付定金以担保双方签订正式的房屋买卖合同，因被告拒绝明确付款、交房、过户等细节导致双方未能正式签约，被告应双倍返还定金。被告莉源公司辩称，同意返还预付款300万元，不同意其余诉请。原告女儿华佳婵、案外人尹伟霖持委托书、身份证等材料至被告处看房，看房三个小时以后签订认购协议及承诺书等文件，对交易事项均进行了明确。原告女儿华佳婵有权代理原告与被告签订认购协议，且原告又按该协议支付了300万定金和300万元预付款，故双方签订的认购协议成立并有效。原告作为购房人，对当前的购房政策、购房主体的资质、购房资金的来源等事宜应在慎重考虑后签约，其在签约后因资金问题，未按认购协议约定与被告签约，造成被告的巨大损失，已构成根本违约，被告有权没收其定金。原告向本院提交银行电子回单及收据、催签函复函、通知函及其寄送凭证，被告向本院提交原、被告之间的微信聊天记录及收据，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以确认。被告提交认购协议及附件、签约须知、承诺书的复印件、《上海市商品房出售合同》样张以证明双方签订认购协议的事实，并申请其销售人员出庭作证以说明原告于2019年4月19日取走证据原件的情况，原告对上述证据的真实性均不予认可，本院认证如下：关于认购协议及附件、签约须知、承诺书的复印件，显示由华佳婵代原告在署名处签字，与原告自述委托女儿至被告处看房的说法相吻合，认购协议载明原告应于签约同时支付定金300万元，与原告于2018年10月31日向被告支付定金300万元的事实相一致，《上海市商品房出售合同》样张与认购协议中的“乙方声明”条款可相印证。被告销售人员作证表示华佳婵、尹伟霖称原告在签订认购协议时存在限购的情形，所以被告同意原告解除限购的期限为2018年12月31日的说法与承诺书所载内容相一致；证人陈述因尹伟霖提出付款存在困难，故为其申请付款延期，与原告于2018年11月底支付300万元预付款的事实相吻合；证人关于尹伟霖、华佳婵于2019年4月19日与其沟通解约违约金事宜，并于当场取走认购协议等证据原件的陈述与尹伟霖、华佳婵与销售人员在2019年4月18日的聊天记录可相印证，其证言较为可信，本院予以采信。综上，本院认为，房屋买卖属于较大标的的交易，系争房屋总价近四千万元，原告作为购房人自述在未签订书面合同的情况下向被告支付300万元定金及300万元预付款的说法与常理不符，反之，被告主张原告女儿华佳婵与其签订代购协议的说法较为可信，被告为之提供较为完整的证据链条，故本院予以采信，至于认购协议的效力能否及于原告将在说理部分阐明。本院经审理查明：审理中，原告自述华佳婵为原告之女，尹伟霖为华佳婵男友。2018年10月28日，华佳婵以原告名义(认购人、乙方)与被告(出卖人、甲方)就系争房屋签订认购协议及附件、签约须知和承诺书，落款日期均为2018年10月30日，署名处显示“袁兰珍，华佳婵代”。认购协议约定房屋总价39,717,464元；乙方于签订本协议的同时向甲方支付300万元定金作为签订《上海市商品房出售合同》及其补充协议的立约保证，付款方式及付款期限详见附件；乙方应按认购协议附件之约定及时付清全部购房款或首付款；乙方付清首期款后，应于本协议签订之日起15日内与甲方签订《上海市商品房出售合同》并按照政府部门的要求办理网签备案手续，认购定金于签订《上海市商品房出售合同》时自动转为房价款；如该商品房因政策限制(包括但不限于政府部门要求排期网签等)未能于《上海市商品房出售合同》签订之时办理网签备案手续的，则当该商品房可网签时，乙方应在甲方通知的期限内与甲方完成网签备案手续；乙方未在甲方通知的期限内签订《上海市商品房出售合同》并/或完成网签备案手续的，甲方有权解除本认购协议，另行处置该商品房并不予返还乙方已支付的定金；乙方声明：签订本协议前已充分了解本协议项下商品房的全部情况，不持任何异议；已详细阅读拟签署的《上海市商品房出售合同》样张，包括特别告知、合同主文、附件、补充协议等部分，清楚其中约定的权利、义务，并愿受其约束。认购协议附件约定乙方按贷款付款方式按期付款，首套房客户适用：乙方于2018年11月9日前支付总房价款的35%，计13,901,464元，原乙方交付的定金300万元，在支付首期款时直接转为首付款的一部分，贷款机构提供的贷款25,816,000元于本合同签署及登记备案完成之日起60日内到达甲方账户，因任何原因导致乙方无法办理贷款或银行决定降成发放贷款的，乙方应在接到甲方书面通知后十日内以现金方式一次性补足贷款发放所需的已付款金额。《上海市商品房出售合同》样张第七条载明：甲方在收到乙方全部房价款60天内，甲方向乙方交付该房屋；第十九条载明：甲、乙双方商定，2018年12月3日前，由甲方向上海房屋土地自愿管理局办理价格申报及过户申请手续，申请该房屋房地产权证。承诺书载明：1、本人/我等现已具备购房资格，本人/我等承诺于2018年12月31日前解除限购、具备购房资格；2、本人/我等如上述第1点承诺不实，或未能按时做到第1点之承诺，无条件同意开发商解除认购协议并没收本人/我等已支付的全部定金；3、本人/我等如不及时配合开发商至交易中心进行购房资格审查的，无条件同意开发商解除《上海市商品房出售合同》，并按照总房价款的10%向开发商支付违约金。2018年10月31日，原告通过银行转账向被告支付定金300万元，被告向其出具收据。2018年11月9日、同月30日，原告通过银行转账向被告支付300万元预付款，被告向其出具收据。2019年4月18日，尹伟霖、华佳婵与被告销售人员通过微信联系协商违约金，称“我确认下，现在我继续买是不是不用违约金？”，销售人员回复“要收，按天来算”，并称“因为现在是法务部进来了，法务是今天寄出的律师函，也就是说你明天应该可以收到”；关于次日见面事宜，销售人员问“你看明天几点”，尹伟霖称“一早，九点”，华佳婵称“好的，那我们明天过来看吧”。2019年4月18日，被告委托其律师向原告发送催签函，告知：鉴于该房屋现已可网签，请您在本催签函送达之日起的3日内与委托人完成该房屋的网签备案手续，否则委托人将根据认购协议之约定与您解除认购协议、另行处置该房屋并不予返还您已支付的定金。2019年4月20日，原告向被告复函，称：如果贵司坚持催签函中的说法，请立即将正式合同文本发送给我，并明确所有付款、交房及办理房屋过户的细节，本人将针对性的回复所有交易细节。2019年5月7日，原告通知被告：请贵司将本人预付款600万元即刻返还至本人账号，并由于贵司原因导致本人无法完成购房合同的签订，请贵司向本人支付赔偿款120万元。本院认为，本案的争议焦点有二：一为华佳婵代理行为的效力能否及于原告？二为双方未能签订正式房屋买卖合同归责于何方？关于华佳婵代理行为的效力能否及于原告的问题。原告主张华佳婵仅有看房的权限，没有交涉交易细节的权限。但在合同的签订、履行过程中始终是华佳婵代表原告与被告往来联系及协商交易细节。结合原告支付定金、预付款的情况，以及之后向被告发送的函件来看，原告在明知华佳婵代理其向被告预约购买系争房屋的情况下，也未曾就华佳婵的代理权提出过异议，故被告主张华佳婵在涉案纠纷中有权代表原告，理由充分，符合情理。华佳婵以原告名义与被告签署认购协议，该协议是原、被告的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。关于未能签订正式房屋买卖合同归责于何方的问题。本院认为，认购协议对房款总价及付款方式有明确约定，认购协议显示原告已阅读了解房屋买卖合同样张，该样张对于房屋交付和过户均有约定，故对原告提出因被告拒绝向其明确交易细节导致其无法签约的意见不予采纳。认购协议约定原告付清首期款后，于本签订之日起15日内与被告签订正式的房屋买卖合同，附件约定原告于2018年11月9日前付清首期款，后被告又于2018年4月18日向原告发送催签函，要求原告在送达之日起3日内签约，可见被告给予原告签约的宽限期延长至2019年4月21日。原告未在此期限内与被告签订正式房屋买卖合同，其行为已构成违约，被告据此没收原告定金并无不当，原告要求被告返还300万元定金并赔偿300万元定金之诉请，本院不予支持。至于原告诉请退还300万元预付款并支付相应利息的诉请。因被告表示同意退还300万元预付款，故本院予以支持。因双方已确定不再签订正式的房屋买卖合同，原告于2019年5月7日要求被告返还预付款，现原告主张自该日起按照银行同期贷款利率计算预付款的利息，其诉请并无不妥，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条规定，判决如下：一、被告上海莉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁兰珍返还预付款3,000,000元；二、被告上海莉源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁兰珍支付上述预付款的利息(以3,000,000元为本金，按银行同期贷款利率为标准，自2019年5月7日起计算至实际支付之日止)；三、驳回原告袁兰珍其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币74,800元，减半收取计37,400元，由原告袁兰珍负担22,000元，由被告上海莉源房地产开发有限公司负担15,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇一九年十一月二十五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。