广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25715号原告：胡金兰，女，1977年5月30日出生，汉族，住江西省赣州市大余县漂塘钨矿农场20号，公民身份号码362************524。原告：李学文，男，1977年12月28日出生，汉族，住广东省台山市************，公民身份号码440************215。两原告的共同委托诉讼代理人：李燕，广东坦兴律师事务所律师。被告：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之二，统一社会信用代码914***********184F。法定代表人：杨贵福，职务总经理。委托诉讼代理人：徐家立，系被告公司员工。委托诉讼代理人：胡锦兴，系被告公司员工。原告胡金兰、李学文诉被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告胡金兰、李学文的共同委托诉讼代理人李燕，被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人徐家立、胡锦兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金兰、李学文向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金51509元（以345236元为基数，按日0.2‰，从2016年3月25日起计算至2018年4月10日止）；2.被告向原告支付逾期出具办理房产证所需资料违约金41600元（以345236元为基数，按日0.5‰，从2017年1月1日起计算至2017年8月30日止）。事实和理由：2013年4月5日，原、被告签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告支付345236元以购买三乡镇泰兴楼1幢1座507房，被告于2013年5月31日交房，房屋交付使用后720个工作日内，被告持原告提供办理权属登记的资料到产权登记机关备案出证，如因被告原因未能如期办理，致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款每天万分之0.1向原告支付违约金。被告一直未为原告办理房产证，后经业主代表与被告签订《协议书》，被告仍未能于2017年1月1日将房产证办理到原告名下，直至2018年4月10日原告才取得所购房屋房产证。被告逾期为原告办理权属证书，造成原告巨大损失，应承担赔偿责任。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。原告胡金兰、李学文就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据3.地税发票、通知函、办理房地产权证通知；4.不动产权证；5.协议书。经开庭质证，被告嘉实丰公司对原告提供的证据1及证据4的真实性、合法性、关联性确认，对证据2、3、5的真实性确认，但关联性不确认。被告嘉实丰公司抗辩称，第一，原告的主张已超过诉讼时效期间，诉讼时效应从起诉之日起往前计算三年，即对于2016年9月27日前的逾期办证违约金，原告已丧失胜诉权；第二，对于2016年9月27日及之后的逾期办证违约金的问题，我方同意将逾期办证违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算计算；第三，被告已于2017年11月29日登报通知全体业主携带相关材料配合办理权属证书，但原告一直怠于提交相关材料导致权属证书迟延办理，应由其自行承担相应责任，故逾期办证违约金应计算至被告登报之日即2017年12月8日止；第四，我方已依照协议书约定出具办证所需的相应材料，不存在违约行为。被告嘉实丰公司就其抗辩及陈述向本院提交以下证据：1.微信群聊天记录截图、通知书；2.民事判决书；3.民事判决书;4发放购房发票通知；5购房发票；6原告李学文的微信截图；7微信群截图。经开庭质证，原告对被告嘉实丰公司提供的证据1-3的真实性、合法性均确认，对关联性均不确认，对证据4-7真实性均确认。本院认定事实如下：2013年4月5日，原告胡金兰、李学文（作为买受人）与被告嘉实丰公司（作为出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买的商品房位于三乡镇泰兴楼1幢1座507房，该商品房总金额为345236元，买受人采取银行按揭付款的方式支付房款；2.出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.买受人逾期付款，逾期在60日内的，按日支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60日后，合同继续履行的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；4.出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；5.如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。上述商品房合同出卖人落款处加盖了被告嘉实丰公司的公章，买受人落款处有原告的签名。合同签订后，原告依约以一次性付款的方式向被告付清了全部购房款。2016年12月23日，嘉实公司（甲方）与泰兴楼所有业主代表（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意在2017年1月1日前给所有的业主办理房产证所需要的购房合同及开具发票等相关为办房所需的所有资料，乙方配合提供合同、认购书、备案表、收据等（未付清购房款除外），其中任何一样资料甲方均认可；甲方逾期办理将每日按乙方实际交付总金额每天万分之五的违约金赔偿给业主。上述协议书还约定了其他内容。2017年5月15日，涉案商品房取得了建设工程竣工验收备案登记证。2017年11月29日，被告嘉实丰公司在中山日报刊登《关于泰兴楼办理房地产权属证书的通知》，内容为：中山市************泰兴楼已正式进入办理个人房产证阶段，本公司于2017年11月27日正式发出通知（小区内主要进出口张贴通知书等），请各位业主严格按照通知单上的要求于2017年12月8日前（含12月8日）前往香山律师所进行相关手续办理，同时协议上的相关赔偿日期截至2017年12月8日。逾期未办理的业主承担因此造成的相关责任。2018年4月10日，中山市************泰兴楼1幢1座507房登记为原告胡金兰、李学文所有。2019年9月27日，原告提起本案诉讼，提出前述诉求。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2013年5月31日前将涉案房屋交付给原告使用，并在涉案商品房交付使用后720个工作日内持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案以办理权属证书。按照上述约定，被告应在2016年4月15日前，将办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，其未在上述期限办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金时间的计算问题，原告主张应从2016年3月25日起计算至办妥权属证书之日即2018年4月10日止；被告抗辩称原告主张的部分诉讼请求已超过诉讼时效期间，且被告已通过登报的方式通知原告于2017年12月8日前到香山律师事务所办理相关办证手续，应认定被告已完成了办理权属证书需由出卖人提供资料的义务，逾期办证违约金应计算至2017年12月8日。本院认为，首先，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2016年4月15日前，将办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案。再者，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方签订的商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金属按日累计的独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故逾期办证违约金应按日分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1起施行，故截止至2017年10月1日之日止诉讼时效期间尚未届满的逾期办证违约金部分，应适用民法总则关于诉讼时效的规定。原告于2019年9月27日向本院起诉，请求被告支付从2016年3月25日起计的逾期办证违约金，显然，2016年9月26日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，原告对2016年9月26日之前的逾期办证违约金已丧失胜诉权。原告要求从2016年3月25日起计逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持，逾期办证违约金应从2016年9月27日起计；其次，被告采取登报的方式告知全体业主应于2017年12月8日前前往办理相关手续仅能证明被告已履行通知业主提交办理权属证书所需材料的义务，并不能证明被告已完成提交办理权属证书需由出卖人提供资料到产权机关备案的义务。另外，被告抗辩称原告怠于提交办证所需材料导致迟延办证，但被告未能就其抗辩提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对于被告的上述抗辩，本院不予采信；最后，按照商品房买卖合同约定，被告在商品房交付使用后720个工作日内需履行的义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，庭审中，本院依法责令被告提交其向产权登记机关提交办理权属登记所需资料的相关证据，但被告逾期未向本院提交相关证据，应视为其自行放弃相应的举证权利，故逾期办证违约金应计算至原告主张的权属证书办妥之日即2018年4月10日止为宜。关于逾期办证违约金的计算标准，原告主张合同约定的逾期办证违约金计算标准过低，请求法院依法调整为按日0.2‰进行计算；被告则同意将逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。本院认为，合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，该违约金的标准也与合同约定的原告逾期付款应支付每日万分之二的违约金不对等，故本院依法对双方合同约定的逾期办证的违约金标准予以调整。结合双方签订的商品房买卖合同的履行情况及逾期办证天数等情况，本院酌定将逾期办证违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。原告主张逾期办证违约金的计算标准应调整为按日0.2‰进行计算，但未能提供证据证明被告逾期办证的行为造成原告具体的损失数额，故对于原告的上述主张，本院不予支持。关于原告主张被告向原告支付逾期出具办理房产证所需资料违约金的诉讼请求，本院认为，虽然被告嘉实丰公司与全体业主代表签订的协议书中对逾期出具办理房产证所需资料违约金进行了约定，但逾期办证违约金与逾期出具办理房产证所需资料违约金实为同一性质的违约金，被告出具办理房产证所需资料的目的，是为了办理房产证，而现在涉案房屋的产权证已办妥，故原告不能同时主张逾期办证违约金及逾期出具办理房产证所需资料违约金。本院已支持原告主张的逾期办证违约金，故对于原告主张被告向原告支付逾期出具办理房产证所需资料违约金的诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告胡金兰、李学文支付逾期办证违约金（计算方式：以345236元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年9月27日起计算至2018年4月10日止）；二、驳回原告胡金兰、李学文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2127.74元，减半收取为1063.87元（该款原告已预交），由原告胡金兰、李学文承担663.87元，由被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担400元，被告应于本判决生效之日起七日内将应负担的案件受理费400元迳付原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一九年十一月十二日书记员  卢芷琪林雷