广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11351号原告：广州市侨泓新厦物业管理有限公司，住所地广州市白云区庆槎路61号自编208房。法定代表人：黄彪，经理。委托诉讼代理人：杨泓俊、何忠，均为原告职员。被告：文宝轩，男，1984年1月17日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邓惠娟，被告配偶。原告广州市侨泓新厦物业管理有限公司诉被告文宝轩租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《用房协议（合同）》，原告已将房屋原状交付被告使用。合同约定每月场地使用费7500元，在每月的23日前逐月先支付，过期视为违约；房屋使用费逐每年递增8%直至期满，因此从2018年5月23日起每月场地使用费8100元，被告从2018年5月份（5.23-6.22）开始拖欠场地使用费至今未付，从2018年5月23日至2019年5月31日合共12个月零9天，合同应收金额为99630元，减去被告暂付14500元，还欠85130元未付。根据合同约定，乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金；乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任被告严重违约，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起得一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权。综上，因原告严重违约，故原告起诉：1、请求判令被告交纳欠原告的房屋场地使用费（从2018年5月23日起至实际交付商铺之日止，每月按8100元标准计算，其中2018年5月23日至6月22日已付7500元、尚欠600元，2018年6月23日至2018年7月22日已付7000元、尚欠1100元；2018年7月23日起租金按每8100元为标准，暂计至2019年5月30日尚欠租金为85130元）；2、要求被告缴纳逾期缴纳使用费的滞纳金，从2018年5月23日起计至实际付清欠款之日止，以每月所欠款项为本金（其中2018年5月23日至2018年6月22日，以尚欠600元为本金；2018年6月23日至2018年7月22日，以尚欠1100元为本金；2018年7月23日起每月以8100元为本金。每月滞纳金均是由当月23日起计至实际清付之日止，暂计至2019年5月22日为76617元）；3、判令终止双方签订的【用房协议（合同）】，被告归还涉诉房屋（广州市海珠区赤岗西路248号8A4自编9号之一）给原告；4、本案受理费由被告承担。被告辩称，同意终止合同，同意返还房屋，但前提是原告应向被告赔偿相关的损失。不存在欠缴使用费，被告已经通过转账的方式将租金交纳至2018年12月24日，但2018年11、12月的租金原告拒收，实际交至2018年10月23日。原告当时表示场地不是原告的，其无权再收取租金，所以拒收被告的转账。因为被告承租的店铺是消防通道，属于违建，所以国资委也没有收取被告的租金，所以不同意支付使用费及滞纳金。经审理查明，2017年5月23日，原告以广州市侨厦房地产物业部（甲方）的名义与被告（乙方）签有《用房协议（合同）》，约定甲方将广州市海珠区赤岗西路248号8A4自编9号之一号房屋/场地/仓库租给乙方作为合法使用，建筑（分摊）面积合约现有㎡期限从2017年5月23日起至2020年5月22日止共三年；乙方使用期间必须按每月7500元的房屋场地使用费（装修折旧费）交付甲方（该款是乙方交纳一切有关费、税后甲方实收到的款），从本协议签字即日交付二个月押金（一万五千元），使用和折旧费在每月的23日前逐月现支付，过期视作违约；房屋使用费（装修折旧费）逐每年租金基数递增8%直至期满；乙方自办一切有关该处的手续证照，按国家和当地政府法律法规要求办事，使用该处的的有关证照及有关费税及物管费等由乙方负责；(八)协议期间乙方必须按时交付场地使用费（装修折旧费）；不得中途退回或中止，否则作违约论处，若此乙方的押金作违约赔偿甲方不予退回。除不可抗力因素和国家需要外甲方同样也不得无理终止乙方的使用。若政府征用或有关法规法令抵触等不可抗力因素发生令本协议无法执行时双方免责乙方应无条件把房屋场地交回甲方，甲方则同时把押金（扣除乙方所用的水电及应交的一切费用后）退还乙方。（九）乙方逾期缴费每日按总金额3%加收滞纳金。本协议期间乙方违约欠费十五天以上者，不向甲方通报原因并取得书面同意者，即可视为乙方单方中止本协议并由其承担违约而起的一切后果和责任，并且在该仓库、铺、屋场地关门是否或有无人的情况下，甲方有权停水停电并可自行打开门收回该铺店屋场地，里面内存的一切物件和装饰作乙方丢弃任由甲方处置，而乙方自行承担因此而起的一切后果承担其经济与法律责任，同时本协议即时终止作废，甲方保留对乙方所欠费款的追讨权；补充：甲方同意给予乙方45天装修期免租金，(即一个半月)原旧合约作废；等。合同签订后，原告将涉案场地交给被告。据原告提交的《同意使用土地通知书》、规划报批材料复印件反映，有关部门同意海珠区城市建设开发公司使用海珠区赤岗广州卷烟一厂西面红线范围内的土地用于建设工业厂房一幢七层（自编8A4）、集体宿舍楼一幢八层（自编5H1）。另查明，原告（甲方）与广州市海珠资产经营有限公司（乙方）签有《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1出租给乙方作厂房、宿舍使用，出租建筑面积6000平方米，分摊公用建筑面积；租赁期限自2015年8月1日至2018年7月31日止。2019年4月23日，原告（甲方）与广州市海珠资产经营有限公司（乙方）签有《协议书》，双方确认海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内的其他场地及固定附属设施已于2018年8月1日交还给乙方；海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1的建筑红线范围内，被第三人占用的场地及固定附属设施包括：1、乙方转租给何俊杰的场地[5H1小楼部分]；2、乙方转租给文宝轩的场地[5H1小楼部分]；3、乙方转租给钟谷攀的场地；4、丁兰安占用的场地；乙方承租范围内被占有物业面积共317平方米，乙方负有将所有被占用物业清场交付给甲方的义务，并承担被占用物业给甲方，包括但不限于：支付至完全交付场地之日止的场地占用费、水电费、管理费、因使用及经营租赁物业而产生的其他费用；等。再查明，广州市海珠区城市建设开发公司于1993年8月名称变更为广州市江南城建开发总公司，于1998年9月再变更为广州市江南城建开发集团有限公司。2019年2月28日，广州市江南城建开发集团有限公司出具《海珠区赤岗工业区自编8A4、5H1物业用地证明》，其中记载该司自2015年8月1日起委托广州市海珠资产经营有限公司出租经营海珠区赤岗西路赤岗工业区自编8A4、5H1物业，该物业于1992年经海珠区规划局《海规批复字[1992]第964号》同意取得物业用地及房屋规划。还查明，文宝轩于2018年8月起诉广州市侨泓新厦物业管理有限公司（以下简称为侨泓新厦公司）、广州市海珠资产经营有限公司（以下简称为资产公司），要求确认原告与侨泓新厦公司签订的《用房协议（合同）》无效、要求侨泓新厦公司退还租赁押金和场地使用费并赔偿损失等。本院以（2018）粤0105民初11711号立案审理。该案中，文宝轩与资产公司现场确认了文宝轩承租的物业在《赤岗工业区规划（修改图）》中的位置。据该案中本院所依法委托的广东明润造价咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》及《关于场地面积的说明》反映，涉案场地的装修造价包括：1、室内不含消防通道部分（30.13㎡）；2、消防通道部分（86.16㎡）；3、消防通道口的地面装修部分（18.45㎡）。本案中，原、被告均确认：1、原告交付给被告的场地是已经间隔好的，被告接收场地后没有加盖建筑物，只是进行内部装修；2、被告按租金每月7500元、垃圾费每月200元的标准交纳截至2018年10月份（即2018年9月23日至2018年10月22日期间）的费用；3、根据合同约定，自2018年5月23日起，涉案场地的租金为每月8100元。原告表示，被告所承租的部分为《赤岗工业区规划（修改图）》中的H1-K连接的部分，包括H1的部分、K的部分及H1-K之间通道的部分。被告表示，被告承租的物业位置为《赤岗工业区规划（修改图）》中K建筑物的一部分及与K建筑物紧邻的通道的一部分构成的区域。另外，针对原告拒收被告2018年11月、12月租金的情况，原告表示因原收费人员杨泓俊想辞职，所以就退了被告转账的2018年11月、12月的租金，原告在2019年4月已将公司的开户账户发给了被告，但被告没有转账租金给原告。被告表示是原告工作人员表示不收租金、只收水电费的，且原告一直没有提供产权材料给被告办理营业执照导致被告被工商部门处理，所以才没有按8100元的标准交租的，之后被告也担心原告工作人员提供的资料是虚假的而被骗且联系不上被告的老总，另外被告已提起诉讼主张合同无效，所以之后也没有再交费了。原告还表示，其认为原、被告之间的合同是有效的，被告逾期交纳租金构成违约，原告有权主张解除合同，其在本案中主张的终止合同实际就是要求解除原、被告之间关于涉案场地的租赁合同关系；关于涉案场地的水电费及其他杂费，其将另行结算，不在本案中主张。经本院释明及询问，原告坚持认为其与被告之间的合同合法有效，并坚持其主张和诉讼请求；被告表示，其搬出涉案场地的前提是原告先向其赔偿损失，否则的话，被告不同意搬走。本院认为，关于合同效力问题，根据涉案场地现场的状况及被告和资产公司的现场确认，被告所承租的物业包括了室内不含通道部分（约30.13㎡）和通道部分（约86.16㎡），本案中原、被告也确认原告交付给被告的场地是已经间隔好的建筑物，被告接收场地后没有加盖建筑物，只是进行内部装修，即使原告与资产公司已就涉案场地的使用问题于2019年4月签订《协议书》，但现有证据未能反映涉案物业中属于上述通道上的上盖建筑是合法建筑，故涉案《用房协议（合同》中位于通道部分的物业的租赁合同关系无效，现双方当事人均同意终止合同，故原告要求解除《用房协议（合同》中关于室内不含通道部分（面积约30.13㎡）的物业的租赁合同关系及要求被告腾空交还涉案场地的请求合理，本院予以支持。关于场地使用费，根据涉案《用房协议（合同）》的约定及双方当事人的陈述，涉案场地的使用费自2018年5月23日起每月为8100元，故原告要求被告按每月8100元的标准支付自2018年5月23日起至交付场地之日止的租金和场地使用费的请求符合约定，本院予以支持，但鉴于被告已按每月7500元的标准交纳了2018年5月23日起至2018年10月22日期间的租金37500元，故被告应支付的上述期间的租金和场地使用费应扣除已支付的租金。关于逾期缴费滞纳金，一方面，涉案《用房协议（合同）》的关于通道部分属于无效合同；另一方面，原、被告所签订《用房协议（合同）》约定的租期截至2020年5月22日，而原告与资产公司签订的《广州市房屋租赁合同》所约定的租期是截至2018年7月31日，原告与资产公司直至2019年4月23日才签订《协议书》对涉及被告承租部位的使用问题进行约定，在此期间被告于2018年8月已就涉案合同效力问题提起诉讼；再者，被告在交纳2018年11月、12月的费用后，该款项被原告的工作人员杨泓俊退回，虽原告的工作人员杨泓俊在2019年4月曾要求被告再交租，但在被告提出质疑后原告并未作出答复，鉴此，原告要求被告向其支付滞纳金的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州市侨泓新厦物业管理有限公司与被告文宝轩于2017年5月23日签订的《用房协议（合同）》中关于室内不含通道部分（面积约30.13㎡）的租赁合同关系；二、被告在本判决生效之日起十日内，腾空广州市海珠区赤岗西路248号8A4自编9号之一号物业并将该物业交还给原告；被告在腾空该物业时，不得拆除该物业内的固定镶嵌物及破坏物业结构；三、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2018年5月23日起至被告交还上述物业给原告之日止的租金和占用费（按每月8100元的标准计算，扣除被告已交的37500元）；四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费3535元，由原告负担1674元，被告负担1861元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林丽娜人民陪审员  刘美芳人民陪审员  王颖仪二〇一九年十一月二十八日书 记 员  于悦姗何国卫