广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初6933号原告：李江萍，女，汉族，1978年5月15日出生，住广东省乐昌市，委托诉讼代理人：邓帆，广东广和（珠海）律师事务所律师。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所：珠海市前山XXXX号一栋二层。统一社会信用代码：9144040006XXXXXX86.法定代表人：梁燕媚，董事长。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所：珠海市前山XXXXX号办公大楼七楼，统一社会信用代码：914XXXXXXX38923J.法定代表人：郑雪融、董事。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告李江萍诉被告珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称“维佳斯公司”）、珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称“卡都海俊公司”）合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李江萍的委托诉讼代理人邓帆、被告维佳斯公司和被告卡都海俊公司共同委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告维佳斯公司向原告支付11个月固定收益共计284482.00元（自2018年5月27日起到2019年4月26日止）；2.判决被告维佳斯公司向原告支付迟延履行违约金15284.44元（自2018年5月27日起到2019年4月26日止）；3.判决被告卡都海俊公司对被告维佳斯公司的付款义务承担连带责任；4.判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年5月27日原告与被告卡都海俊公司签订《商业物业（商铺）认购书》及《协议书》，与被告维佳斯公司签订《合作经营合同》及《补充协议》，约定原告购买被告卡都海俊公司开发的珠海市心XXXX号217商铺（建筑面积130.49平方米），由被告维佳斯公司统一运营管理，被告维佳斯公司在每月10号前按月向原告支付固定收益，该固定收益不因物业的实际经营情况而调整，被告卡都海俊公司对被告维佳斯公司履行《合作经营合同》的付款义务提供担保。2016年5月27日原告向被告维佳斯公司支付投资款2348820元，由被告维佳斯公司全权管理及使用，用于运营管理涉案商铺所需的装修、配套设备设施建设及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等费用。2017年1月16日，被告维佳斯公司与原告签订《补充协议》，因原告的商铺建筑面积的实测面积为129.31平方米，进而调整了每月的固定收益支付金额，即第一、第二年度每月固定收益2155167元，第三、第四、第五年度每月固定收益25862元，第六、第七、第八年度每月固定收益30172.33元。被告维佳斯公司在原告交付投资款时已经一次返还了二年的固定收益款项，合同约定从第三年度开始（自2018年5月27日起），每月10号前向原告支付固定收益25862元，如果被告维佳斯公司逾期支付，将承担每天万分之一到万分之三的违约金。被告维佳斯公司至今没有向原告支付过合同约定的固定收益，原告多次向被告维佳斯公司追讨都没有结果，被告维佳斯公司已经构成严重违约。为了维护原告的合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请依法判决。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.商铺认购书；2.协议书;3.合作经营合同及补充协议；4.补充协议；5.购房发票；6.收据；7.房产证；8.商品房买卖合同。两被告辩称：关于原告要求支付经营收益及违约金的诉求，根据《合作经营合同》第二条约定，原告有义务与被告卡都海俊公司交付物业的当如将该物业交付于被告维佳斯公司，并于被告维佳斯公司办理交接手续，而涉案商铺的经营期限自被告卡都海俊公司交于原告次日起，即原告将物业交于被告维佳斯公司次日起计算。根据被告卡都海俊公司提交的三份《收铺记录表》可知，实践中，业主将其商铺交于被告维佳斯公司经营管理，均需与被告维佳斯公司办理交接手续，签署《收铺记录表》，而《收铺记录表》中需确认商铺已通过验收，具备交付及使用条件及业主同意从签署《收铺记录表》之日起将商铺按现状移交给维加斯公司经营管理。本案，原告至今未将案涉商铺按现状移交给被告维佳斯公司经营管理。合同约定的经营管理期限尚未开始计算，因此，原告要求被告维佳斯公司和被告卡都海俊公司支付经营收益没有任何依据。被告维佳斯公司向本院提交了其他业主签署的《收铺记录表》三份作为证据。被告卡都海俊公司并未向本院提交相关证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月27日，原告和被告卡都海俊公司签署《商业物业（商铺）认购书》，约定原告向被告卡都海俊公司认购位于珠海市香××区××路××217商铺（以下简称“涉案商铺”），总价为2348820元。鉴于原告认筹情况及选择付款时间和方式，上述房价款中给予扣减20万元及折扣优惠4496457元。认购商铺的交付使用时间、建筑面积及其他内容的约定以双方签订的《商品房买卖合同》为准。同日，原告（作为乙方）与被告维佳斯公司（作为甲方）签署《合作经营合同》，约定原告与被告维佳斯公司合作经营涉案商铺。合同第二条约定：“1.双方确认，双方合作经营管理物业的期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算。2.乙方应于开发商交付物业的当日将该物业交付于甲方，并与甲方办理交接手续。自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据本合同约定对物业进行装修、运营。”第三条约定：“1.乙方知悉，步行街为新开发项目，周边配套未常熟，本合同合作经营期间，需投入大量资金，用于运营管理物业所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等费用，该投入款项由双方按以下方式承担：（1）乙方负责投入人民币2348820元，该款项为固定费用，不因投资情况而调整，并由甲方全权管理及使用，且投资款不再退回乙方……”第四条约定：“经营收益：1.合作经营期间，物业由甲方实际经营管理，所获得的经营收益，甲乙双方按以下方式处理：（1）合作经营期间，乙方享有固定收益合计2035644元……该款项为固定收益，不因物业的实际经营管理情况而调整……2.乙方固定收益支付方式：（1）甲方于本合同合作经营管理期限中的第三年度的第一个月起，甲方每月10号前向乙方支付当月固定收益，每月支付的固定收益如下：第三、四、五年度为每月26098元，第六、七、八年度为每月30448元。”第七条约定：“因甲方迟延向乙方支付固定收益的，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，甲方应向乙方支付应付未付金额万分之三的违约金。”同日，原告与被告卡都海俊公司签署《协议书》，约定原告同意由被告维佳斯公司签订《合作经营合同》并统一运营管理涉案商铺，被告卡都海俊公司协助并监督、落实被告维佳斯公司履行《合作经营合同》，并为被告维佳斯公司履行《合作经营合同》的付款义务提供担保。2016年6月10日，原告与被告卡都海俊公司签署《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告卡都海俊公司购买涉案商铺，涉案商铺的交付时间为2016年12月31日前。2017年1月16日，原告与被告维佳斯公司签署《合作经营合同补充协议》，约定被告维佳斯公司自第三年度的第一个月开始每月30日前向原告支付当月固定收益。月固定收益金额调整为：第一、二年度21511.67元，第三、四、五年度25862元，第六、七、八年度30172.33元。固定收益的支付时间应为当月30号前。根据原告提交的发票显示，2017年10月17日，原告向被告卡都海俊公司支付涉案商铺认购金2348820元。根据原告提交的收据显示，2016年5月23日，原告向被告维佳斯公司支付投资定金10万元及2016年5月27日投资款2248820元。根据原告提交的房产证显示，原告就涉案商铺办理了不动产登记证（粤2017珠海市不动产权第0096286号）。被告维佳斯公司提交了三份《收铺记录表》，其中显示另案业主与被告维佳斯公司之间进行交接签名确认。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告卡都海俊公司在原告于2016年5月27日支付购房款当天就交付涉案商铺给原告使用了。原告在购买商铺时开发商确定的价格是4万/平方米，商铺的建筑面积130.49平方米，总购房款5219600元。前两年被告一是按照5%的固定收益返还给原告，即每年返还金额是260980元，两年总返还金额合计为521960元。开发商被告卡都海俊公司在总购房款5219600元中扣除521960元之后，原告实际支付款是4697640元。原告分别向两被告支付了上述款项，其中，被告卡都海俊公司收取2348820元，开具了增值税发票；被告维佳斯公司收取2348820元，开具了收据。两被告委托诉讼代理人与庭审中陈述，被告卡都海俊公司根据《商品房买卖合同》中的约定在2016年12月31日向原告交付使用涉案商铺，并不存在提前交付涉案商铺的情形。原告于庭审中陈述的涉案商铺单价及房款支付方式两被告不予认可。另，本案原立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经本院审理查明情况显示本案双方并非房屋租赁合同关系，本院据此重新确定案由为合同纠纷。本院认为，原告与被告维佳斯公司签署的《合作经营合同补充协议》系双方真实意思表示，该协议条款对双方有约束力，双方应予以遵守并诚信履行各自的合同义务。原告主张被告维佳斯公司应依据协议的约定支付固定收益，但被告维佳斯公司辩称涉案商铺并未实际交付，合作经营期限尚未起算。故本案的争议焦点主要在于涉案商铺的交付。第一，关于涉案商铺是否完成交付的问题。原告主张被告卡都海俊公司在2016年5月27日已交付涉案商铺，原告随即将涉案商铺已交付给被告维佳斯公司。但被告维佳斯公司予以否认，并主张涉案商铺的交付应办理商铺交付手续，如双方签署《收铺记录表》。本院认为，被告维佳斯公司的抗辩并无合理理由。首先，《合作经营合同》中虽约定双方应办理交接手续，但并未具体约定交接手续必须以书面文件为准。被告维佳斯公司提交《收铺记录表》并未作为《合作经营合同》的附件记载于《合作经营合同》中，且记录表中的内容亦不能证明与涉案商铺具有关联性，本院对于被告维佳斯公司提出应以上述记录表作为交接证明的意见不予采纳。其次，《合作经营合同》中明确约定在被告卡都海俊公司向原告交付涉案商铺的次日，原告即向被告维佳斯公司交付涉案商铺。两被告作为同一楼盘中密切联系的合作伙伴，对于开发商被告卡都海俊公司交付涉案商铺的情况必然消息互通、资讯共享。如被告卡都海俊公司向原告交付了涉案商铺，被告维佳斯公司必然通过其他渠道能有所了解。而被告卡都海俊公司对于已交付涉案商铺的事实并未予以否认，在此情况下，如原告并未向被告维佳斯公司交付涉案商铺，则被告维佳斯公司在2016年至今理应主动与原告频繁交涉，但并未由相关证据证明双方存在类似交涉。再者，《合作经营合同》中明确约定在交付涉案商铺后第三年度起原告可收取固定收益，照常理推论，尽早交付涉案商铺原告即可尽快获得收益，则原告并无拖延向被告维佳斯公司交付涉案商铺的合理动机。被告维佳斯公司抗辩原告故意拖延交付涉案商铺有悖于生活逻辑。综上，本院认定原告已向被告维佳斯公司交付了涉案商铺。第二，关于原告向被告维佳斯公司交付涉案商铺的时间问题。原告主张在签署《合作经营合同》当日（2016年5月27日）被告卡都海俊公司即向原告交付了涉案商铺，但两被告予以否认，主张被告卡都海俊公司的交付商铺日期应为《商品房买卖合同》中约定的2016年12月31日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”鉴于原告对于涉案商铺的具体交付日期负有举证义务，但其并未提交相关证据证明被告卡都海俊公司交付涉案商铺的具体日期，本院对于原告主张于2016年5月27日完成商铺交付的意见不予采纳，认定涉案商铺的交付日期为合同载明的2016年12月31日。即被告维佳斯公司与原告之间的《合作经营合同》期限应自2017年1月1日起计算。第三，关于被告维佳斯公司应支付的固定收益及违约金问题。《合同经营协议》中明确约定自涉案商铺交付的第三年度起向原告支付固定收益，本院于以上论述中已认定合作经营期限自2017年1月1日起计算，即根据协议约定，被告维佳斯公司应自2019年1月1日起向原告支付固定收益。截至原告请求的期限2019年4月26日，被告维佳斯公司应向原告支付合计4个月的固定收益103448元（25862元*4个月）。至于违约金，双方于《合作经营合同》中明确约定被告维佳斯公司甲方迟延支付固定收益应负担相应的违约金，现原告主张被告维佳斯公司支付违约金有合理依据，本院予以支持。鉴于《合作经营合同补充协议》补充约定固定收益的支付时间应为的当月的30号，则截至原告主张的违约金支付日期2019年4月26日（合计115日），被告维佳斯公司应负担的违约金应为706元。具体计算方式为：截至2019年4月26日，2019年1月违约金426.8元（该月固定收益应于1月31日支付，逾期30日违约金为25862元*0.1‰*30日=77.6元、逾期31至60日违约金为25862元*0.2‰*30日155.2元、逾期61日至85日违约金为25862元*0.3‰*25日194元，合计426.8元）、2019年2月违约金212元（该月固定收益应于2月28日支付，逾期30日违约金为25862元*0.1‰*30日=77.6元、逾期31至56日违约金为25862元*0.2‰*26日=134.5元，合计212元）、2019年3月违约金67.2元（该月固定收益应于3月31日支付，逾期26日违约金为25862元*0.1‰*26日=67.2元）、2019年4月未产生违约金。第四，关于被告卡都海俊公司的责任问题。被告卡都海俊公司在《协议书》上作为被告维佳斯公司的担保人盖章，根据《中华人民共和国担保法》的十八条、第三十一条规定，应对还款承担连带责任，因此，对于原告请求被告卡都海俊公司就被告维佳斯公司上述债务承担连带责任的主张，本院予以支持。被告卡都海俊公司承担连带责任后，有权向被告维佳斯公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十九条之规定，判决如下：一、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李江萍支付截至2019年4月的固定收益103448元；二、被告珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李江萍支付截至2019年4月26日的违约金706元；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司就被告珠海维佳斯投资管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司承担连带责任后，有权向被告珠海维佳斯投资管理有限公司追偿；四、驳回原告李江萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5796元，由原告李江萍负担人民币2000元，被告珠海维佳斯投资管理有限公司、珠海市卡都海俊房产开发有限公司负担人民币3796元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  刘文星人民陪审员  曾祥云二〇一九年十一月一日书 记 员  梁 縉苏海婷