安徽省合肥市瑶海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0102执异44号 案外人：张劲，男，汉族，1994年6月18日出生，住安徽省肥东县。 委托代理人：郑治允，安徽元贞律师事务所律师。 委托代理人：徐立，安徽元贞律师事务所实习律师。 申请人：洪源，男，1989年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被申请人：聂广伦，男，1965年2月18日出生，汉族，住安徽省肥东县。 本院在审理洪源与聂广伦民间借贷合同纠纷一案中，案外人张劲对本院的保全标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人张劲称：2018年11月24日，在刘文武【（2019）皖0102民初6284号案件被告聂广伦的亲戚】的介绍下，异议人张劲与聂广伦签署《售房合同书》一份（见证据一），约定：异议人张劲购买聂广伦位于安徽省××××号（房地权证：肥东字第××号）房屋一套，房屋建筑面积204.97平方，价格为150万元。同日张劲预付5万元作为购房定金支付给聂广伦，聂广伦将案涉房屋及钥匙、房产证等材料交付给张劲（2018年11月24日房屋已实际交付给异议人，见证据二）。后异议人张劲父亲张继良、母亲熊文英按照合同约定于2018年12月12日分两笔转账共计80万元转至聂广伦儿子聂爱民账户，后在2019年4月前异议人张劲陆续将案涉房屋的所有款项全部支付给了聂广伦，在瑶海法院采取保全措施之前，异议人已不欠聂广伦一分钱（见证据三）。异议人张劲父亲张继良于2019年3月26日与安徽冉鑫置业有限公司就案涉房屋签订《房屋出租合同》一份，将案涉房屋出租给安徽冉鑫置业有限公司，现案涉房屋已经交付并使用三月有余，安徽冉鑫有限公司向异议人支付租金（见证据四）。异议人张劲与聂广伦于2019年4月15日签订《合肥市存量房买卖合同网签备案单》（见证据五）。异议人张劲付清房款后，多次催促聂广伦办理不动产登记变更手续，聂广伦一直推诿，后得知案涉房屋因聂广伦涉及诉讼被法院查封【（2019）皖0102民初6284号案保全措施】，导致涉案房屋无法过户（见证据六）。异议人张劲认为，双方签订的合同真实有效，案涉房屋已经实际交付给异议人，且异议人已经支付全部购房款项，因聂广伦原因导致案涉房屋被查封不能进行过户登记。因此异议人完全符合：（1）瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6284号案查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同；（2）瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6284号案查封之前已合法占有该不动产；（3）异议人已支付全部价款，150万元的房款全部支付完毕；（4）非因异议人自身原因未办理过户登记。现依据相关法律规定申请解除对案涉房屋的财产保全。 案外人张劲提交了身份证复印件、户口本复印件、异议人父母结婚证复印件、聂广伦身份证复印件、聂广伦结婚证复印件、售房合同复印件、定金收条复印件、150万元房款支付明细及情况说明复印件、款项支付进度表复印件、2018年12月12日、13日退款明细复印件、刘文武转账凭证复印件、房屋出租合同复印件、房租缴纳转账流水复印件、承租方证明及电费缴纳明细复印件、网签备案表及结清证明复印件、传票复印件等证据，拟证实其主张。 申请人洪源称：洪源与聂广伦之间的借贷关系明确，证据充分。聂广伦一再承诺会近期还款。还向本人说明其欠钱太多，已经开始卖房还债。并给洪源看其正在卖房的相关证据，即本案欲执行标的房屋的买卖合同和房产证等。但其2018年开始卖房，却直到今年四月尚未完成交易，洪源一再追问，聂广伦表示其欠银行贷款，买方将购房款打入了银行，导致银行冻结了他的钱，没法拿出来，并表示他正在与银行协商，很快就会解决。但此后便无消息。由于本人也是生意人，需要资金周转，因不再相信聂广伦的话，便提起诉讼。在诉讼中，聂广伦仍然表示卖房款会用来还本人欠债，并表示不会再出现问题，双方虽然调解结案，但聂广伦并未能如期还款，不得已申请强制执行。洪源的债权已得到法院以调解书的方式确认，应尽一步得到强制执行以维护本人的合法权益，案外人与聂广伦的房屋买卖纠纷与洪源无关，而且其纠纷尚未得到法院判决确认事实如何，不能仅以一纸合同抗衡洪源的强制执行要求。因此应当驳回案外人的执行异议申请。 被申请人聂广伦称：聂广伦与张劲之间的房屋买卖合同尚存在纠纷，并未履行完毕，张劲以房款支付完毕、房屋已实际交付为由提起执行异议不能成立。一、聂广伦与张劲于2018年11月签订合同的当时，便告知张劲本人以两套房屋作为抵押向浦发银行贷款，案涉房屋便为其中一套，需要先还清该房项下担保的贷款，才可以注销他项权。但由于聂广伦自2017年起一直资金紧张周转不过来，在还贷期间有逾期还款情况，另还欠其他银行和私人借款，如果将钱打入聂广伦帐户，可能会被银行冻结，无法办理案涉房屋的他项权注销登记，从而影响房屋过户。因此聂广伦要求张劲将购房款打入聂广伦儿子聂爱民的帐户，以保证合同的正常履行。张劲同意后，聂广伦向其提供了聂爱民的账户。但张劲担心聂广伦不履行合同，要求中间人刘文武作担保，在刘文武向其出具了80万元的借条（或欠条）后，才将80万元打入聂爱民账户。聂广伦收到首付款后，当即向浦发银行申请提前还贷，即先还清案涉房屋项下担保贷款部分下剩的41万元，以注销案涉房屋的他项权证。在银行同意的情况下，聂广伦将41万元打入银行还款账户。但随后银行反悔，说是总行不同意，要求聂广伦将另一套房屋担保项下的贷款也提前还清，两套房屋一起注销他项权。但由于聂广伦该笔贷款并未期，虽然曾有逾期，但浦发银行并未曾要求解除合同或要求聂广伦提前全部还贷，而且聂广伦来就资金紧张，无力全部提前还贷（当时还欠约130万左右，其中案涉房屋项下还欠41万左右，即使80万全都用于还贷也不够）。在聂广伦与银行还在协商期间，张劲担心交易安全，不愿继续支付购房款，还要求退款不买了。因此，在刘文武的欠条未撤回的情况下，应张劲的要求聂广伦退还张劲80万元中的39万元购房款。因另41万已用于提前还贷，聂广伦当时无钱退还。2019年4月，张劲要求还是要买房，不断吵闹催逼刘文武，因刘文武和她的爱人是开饭店的，导致刘文武爱人出走几天，刘文武向派出所报警爱人走失，后来聂广伦只好答应她回来开饭店经营。无奈，双方再行协商卖房事宜，约定张劲在2019年4月15日前仍向聂爱民账户将所有欠付购房款一次性付清，由聂广伦继续与银行沟通，先行单独解封案涉房屋，并被张劲逼着办理了网签。在网签的当天上午9点，聂广伦也被其逼的心脏病突然发作，当时是刘文武去买的速效救心丸，16日上年，聂广伦就被家人送到合肥市二院住院。但在2019年4月15日和16日期间，张劲在未通知聂广伦也未经其同意的情况下，私下与浦发银行协商后，将80万元直接打入聂广伦的浦发银行还款账户，导致该笔钱被浦发银行冻结并强势要求聂广伦必须提前还贷，扰乱了聂广伦的所有还款计划（包括偿还洪源借款的计划），给聂广伦造成很大损失。张劲这是故意为之，是怕浦发银行不给案涉房屋解封，影响他完成交易手续，在未经聂广伦本人同意的情况下，私下与银行恶意串通，将钱故意转入聂广伦专用的还款账户，从而被浦发银行冻结，强迫聂广伦提前还货，这是不正当也是违法的，聂广伦对此不予认可。另外，张劲未按约定时间将剩余房款按时付清，其已构成根本违约，聂广伦不同意继续办理卖房手续。但张劲一直不断紧逼，洪源也不断要求聂广伦还款，无奈，聂广伦只得继续履行合同，在张劲于2018年5月付清剩余房款后，聂广伦与浦发银行经过艰难沟通，最终以聂广伦让步，同意将案涉房屋项下贷款全部还清，另一套房屋项下的贷款也提前支付大部分的情况下，才得以将案涉房屋解封。但因张劲的行为导致聂广伦不得不接受浦发银行的要求，提前还款，给聂广伦导致了很大损失，并完全打乱了聂广伦的还款计划，包括对洪源的还款承诺。聂广伦卖房本就是为了还账，但由于张劲的行为，导致聂广伦无法还款，房屋也无法过户，这完全是张劲的过错，与聂广伦无关。 另外，第一笔的80万（已退回39万，实际为41万），是由刘文武出具了欠条作为担保的，现在欠条未撤，聂广伦不认可这是张劲支付的购房款，除非欠条撤回。该第二笔的80万又被张劲恶意用于替本人提前还贷，完全打乱了聂广伦的还款计划，导致本人到期债务无法清偿，却提前清偿了未到期债务。因此，聂广伦也不认可这是购房款。聂广伦只认可这是对张劲的欠款。二、案涉房屋聂广伦并未交付张劲使用。双方合同明确约定在过户并房款全部付清的条件下才交付房屋，而房屋至今没有过户，过错也全在张劲，还给聂广伦导致了很多损失，聂广伦不可能同意将房屋交付给他。案涉房屋聂广伦此前一直是租给刘文忠使用，其一年交付一次房租。经与刘文忠了解，房屋是在聂广伦不知情也未同意的情况下，由刘文忠交付给的张劲。在得知情况后，聂广伦曾要求刘文忠归还房屋，刘文忠与聂广伦一道与占房者交涉，说明其租赁合同不合法，为无效合同，要求其归还房屋，占房者拒不交付。张劲占有房屋的行为是违法行为，并非经过聂广伦同意并在双方没有任何争议的情况下取得，不是合法取得。聂广伦现在不同意将此房卖给张劲，同意将此房拍卖偿还洪源的欠款。如果张劲认为聂广伦违约，其应另行起诉聂广伦。 本院查明，洪源与聂广伦民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，洪源向本院申请诉讼保全，本院依法以（2019）皖0102民初6284号民事裁定书于2019年5月21日肥东县不动产登记中心查封了聂广伦名下位于安徽省××××房产（产权证号：肥东字第××号）。后案外人张劲向本院提出案外人异议。 本院认为：案外人张劲的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。异议人张劲提交的证据不能证明其在本院查封之前已合法占有案涉房产。理由如下：一、张劲提交的售房合同中约定，房屋总价款150万元打入托管账户后办理房屋过户手续，之后才办理房屋交接。张劲在保全异议申请书中陈述其于2018年11月24日预付5万元定金之后，聂广伦就将房屋交付，但其在提交的房款支付进度表中却说2018年12月12日聂广伦将房屋交付。其陈述与合同约定不符，且陈述前后矛盾；二、针对价值150万的房屋交易，不论是在张劲陈述的支付5万元定金的2018年11月24日，还是在支付80万元的2018年12月12日，在仅仅支付少量定金或部分房款的情况下就交付房屋，也不符合交易常理。三、张劲提交的租赁合同签订的时间是2019年3月26日，那么张劲合法占有房屋的时间应该早于2019年3月26日，合法占有房屋是租赁行为的前提。而根据其提交的房款支付进度表，截至2019年3月26日，张劲尚有104万元房款未支付。总价150万元的房产，尚有104万元未支付的情况下就移交房产并出租，与张劲提交的购房合同约定不符，亦不符合交易常理。四、张劲提交的电费清单户主为刘文忠，在签订的租赁合同不具有合理性的情况下，租户提交的证明也就难以用来证明其合法占有房屋的事实；五、房屋产权人聂广伦不认可张劲合法占有房屋的事实。综上，异议人张劲提交的证据不足以证明其享有排除执行的民事权益，对其排除执行的异议请求，本院在执行异议阶段不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人张劲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 军 审 判 员  李晓亮 人民陪审员  李孝年 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  范志萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立，裁定驳回异议； （二）异议成立，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证劵由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依据前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。