广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2093号原告：郭仲华，男，1964年7月9日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：廖旭东，系广东粤法律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯桢祥，系广东粤法律师事务所律师。被告：伍维坤，男，1974年8月23日出生，汉族，住四川省泸州市。被告：中山市东凤镇维坤电子加工厂，住所地广东省中山市。主要负责人：伍维坤。原告郭仲华与被告伍给坤、中山市东凤镇维坤电子加工厂（以下简称维坤电子厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理后发现有不宜适用简易程序的情形，遂转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告与其委托诉讼代理人廖旭东到庭参加诉讼。被告伍维坤、维坤电子厂经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2014年8月25日原告与被告伍维坤签订的《租赁合同》；2.两被告共同支付2018年11月至2019年1月30日房租105000元及罚金（从2018年12月27日按每日千分之五计至付清之日）；3.两被告在解除《租赁合同》后三天内腾空所租赁的厂房；4.被告伍维坤所交的租赁保证金105000元归原告所有；5.两被告共同支付2019年2月1日至厂房腾空之日的厂房占用费，每月按35000元计。诉讼中，原告称法院于2019年7月1日将被告放在涉案租赁物内的设备拍卖完了，故原告要求将上述诉求之占用费计算至2019年7月1日。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告伍维坤签订《租赁合同》，约定原告将位于中山市【房产证：粤房地权证中府字第**，国有土地使用证：中府国用（2012）第0300382号】出租给被告伍维坤，租期5年，月租金35000元，于前月26日前支付，逾期不交纳则以被告自动放弃合同论处，一切后果由被告本人负责，原告有权收回房屋并不退保证金。《租赁合同》签订后，被告伍维坤将承租的厂房作为被告维坤电子厂的经营场所。被告维坤电子厂是被告伍维坤个人独资的企业。从2018年11月1日开始，被告伍维坤就没有按时交房租，原告多次催收，被告一直拖欠至今。为维护合法权益，原告现诉至法院。被告伍维坤、维坤电子厂未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：原告以其与被告伍维坤之间存在租赁合同关系为由诉至本院向被告主张权利。为此原告提交房产证、土地使用权证、合同、收据、借记卡账户历史明细清单、结婚证作证。经查，房产证和土地使用权证反映:坐落于中山市国用（2012）第**土地之土地使用权人为郭仲华。2015年1月7日，该土地变更地址为中山市东凤镇安荣街33号。坐落于中山。坐落于中山市东凤镇安荣街**的粤房房地权证中府字第**房之房地产权属人为郭仲华>2014年8月25日,郭仲华作为甲方与作为乙方的伍维坤签订了合同。上述合同主要约定：一、甲方将其上述房屋出租给乙方。二、租用日期从2014年10月1日至2019年9月30日止五年期限，交款方式，甲方出租给乙方使用，乙方先交保证金105000元。每月租金35000元，乙方每月先交租后方可使用。以后按月交纳，交纳日为用前月的26号，逾期不交纳则以乙方自动放弃合同论处，一切后果由乙方本人负责，甲方有权收回房屋并不退保证金；乙方每月交租必须按合同约定的当日交纳租金及其他费用，如不遵守，迟一天罚本月租金的10%，迟二天加罚本月租金的20%，如此计算迟一天就加罚10%，超过合同约定日就按合同处理，不得异议。2014年8月25日，郭仲华向伍维坤出具收据，收据载明“今收到伍维坤租郭仲华东海二路50号房屋一幢四层交到甲方105000元，合约到期办好手续即可退回。”伍维坤于2018年3月、5月、7月向朱雁娟支付款项117308元。另查，朱雁娟与郭仲华系夫妻关系。被告维坤电子厂是个人独资企业，于2012年5月7日成立，投资人为伍维坤，住所为中山市东凤镇伯公社区安荣街****。庭审中，原告称：一、租金是由被告转账至原告妻子朱雁娟的账号，被告从2018年11月1日开始未再交纳租金；二、原告认为合同约定的罚金过高，故调整为每日千分之五；三、原告诉求被告维坤电子厂承担连带清偿责任，依据是被告维坤电子厂为个人独资企业，被告伍维坤以个人名义与原告签订合同，但实际是由维坤电子厂在使用，且被告维坤电子厂的工商登记地址也在原告出租的涉案房屋；四、法院于2019年7月1日将被告放在涉案租赁物内的设备拍卖完了，故原告要求将上述诉求之占用费计算至2019年7月1日；五、原告保证所提交的证据及陈述的真实性，不存虚假、恶意诉讼或有损第三人利益的情形。本院认为，原告郭仲华与被告伍维坤于2014年8月25日签订的合同，是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守。现原告主张被告伍维坤从2018年11月1日开始未再交纳租金，并保证提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假、恶意诉讼或有损第三人利益，被告伍维坤在本院依法传唤后无正当理由拒不到庭应诉、答辩，亦未提出任何异议，为此，本院采信原告的上述主张。对于原告主张解除合同，并在合同解除后腾空厂房的诉讼请求，虽原告起诉时双方约定的租赁期限尚未届满，但在第二次庭审时，租赁期限已经届满，且被告伍维坤违反了合同约定的义务，为此原告主张解除合同及被告伍维坤在合同解除后腾空厂房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告支付自2018年11月至2019年1月30日的房租及自2019年2月1日至2019年7月1日的厂房占用费的诉讼请求，一方面，原告主张其从2018年11月开始未交租及被告放在涉案租赁物内的设备于2019年7月1日被法院拍卖完毕的待证事实，被告未应诉答辩亦不持异议，在原告保证其提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假、恶意诉讼或有损第三人利益的情况下，本院采信原告上述主张；另一方面，被告未举证证明其已按约支付了租金及占用费，理应承担举证不能的不利法律后果。综上，原告要求被告支付租金及占用费的诉请，有理，本院予以支持。对于原告主张没收被告伍维坤支付的租赁保证金105000元的诉讼请求，如前所述，被告违约，原告主张没收租赁保证金符合合同的约定，本院予以支持。另外，对于原告的租金罚金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金主要发挥弥补损失的功能，同时也有限度地体现惩罚性，故违约金的数额一般不应过高。虽双方在合同中约定高额的罚金，但原告已经主张没收了被告伍维坤支付的租赁保证金105000元的情况下，又未提供证据证明其因被告违约行为而导致的损失，为此，本院根据原告的主张酌情将罚金调整为从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止。对于原告主张涉案厂房实际由被告维坤电子厂使用，，且维坤电子厂登记的住所地亦为涉案租赁物所在地被告维坤电子厂对被告伍维坤的上述债务承担责任的主张，根据“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，原告与被告伍维坤签订租赁合同时，被告维坤电子厂早已设立，根据合同的相对性，原告主张被告维坤电子厂承担责任，没有法律依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告郭仲华与被告伍维坤于2014年8月25日签订的《合同》，被告伍维坤于本判决生效之日起七日内腾空涉案位于中山市东凤镇伯公社区安荣街33号的厂房；二、被告伍维坤于本判决生效之日起七日内向原告郭仲华支付2018年11月至2019年1月30日租金105000元（35000元/月*3）及租金罚金（以105000元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；三、被告伍维坤向原告郭仲华支付的租赁保证金105000元归原告郭仲华所有；四、被告伍维坤于本判决生效之日起七日内向原告郭仲华支付涉案厂房2019年2月1日至2019年7月1日的占用费175000元（35000元/月*5）；五、驳回原告郭仲华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由原告郭仲华负担450元，被告伍维坤负担4000元(该款原告已预交，被告伍维坤于上述付款期限内一并支付给原告，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  廖 雪审判员  高嘉敏二〇一九年十一月六日书记员  杨明山邓小玮