江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2743号原告：廖海波，男，1990年10月13日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县。委托诉讼代理人：文德春、甘瑜琪（实习律师），江西德至盛律师事务所律师。被告：萍乡市博昌实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区320国道观丰路，统一社会信用代码913603016127748242。法定代表人：汤怀博，董事长。委托诉讼代理人：李莲萍，江西赣天律师事务所律师。原告廖海波与被告萍乡市博昌实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖海波及其委托诉讼代理人文德春、甘瑜琪、被告萍乡市博昌实业有限公司委托诉讼代理人李莲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖海波向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方2017年3月20日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》及后续相关补充协议；2、判令被告退还原告履约保证金50,000元；3、判令被告退还原告2018年5月至7月三个月的租金48,924元；4、判令被告赔偿原告损失163,080元；5、判令被告承担诉讼费、保全费、鉴定费等。事实和理由：2017年3月20日，原、被告双方签订《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，原告租赁被告博昌国际家居建材广场一楼B区003商铺经营。合同租期为2017年3月1日至2019年2月28日，其中2017年3月1日至2017年7月30日为装修免租期。原告向被告交付履约保证金50,000元及2017年8月1日至2018年7月30日的租金。2018年5月，因被告消防不合格和引进居然之家整体经营市场，被告开始对市场进行改造装修。从2018年7月1日起，整个市场进入大规模改造，致使原告无法经营。原、被告于2018年7月18日签订了《协议书》、《补充协议》，被告承诺原告2018年5月至9月免租、租期延长5个月、被告改造不影响原告现有店面设施、居然之家2018年9月份开业。此后，被告对商场的改造迟迟未能竣工，至原告起诉之日商场远远达不到开业的标准，并且被告私自拆毁了原告商铺的部分装修，严重违反了双方之间的约定。原告认为，被告严重违约，原告有权解除双方签订的租赁合同及相关协议。此外，原告投资商铺装修达到80余万元，改造期间不能营业损失巨大，原告为维护自己的合法权益，遂依法向人民法院提起诉讼。被告萍乡市博昌实业有限公司辩称：1、《租赁合同》及相关补充协议于2019年7月28日到期，根据《合同法》的相关规定，合同双方的权利义务现已终止。2、根据合同约定及相关补充协议，答辩人未收取原告2018年5月至12月的租金。2017年3月20日签订的《补充协议》第一条约定：为支持乙方经营，甲方对乙方第一年(2017-8-1至2018-7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月。2018年7月18日《协议书》第1条约定：甲方给予乙方优惠政策，2018年5月一6月免收租金，7月一9月按原合同交租的5折收取租金。2018年7月18日《补充协议》第1条：2018年7月-9月期间租金全部免租。从以上约定可以看出，正是因为答辩人充分考虑了承租人的利益，才在原告交纳租金时作出了免收4个月租金的承诺，实际只是预收了8个月的租金（即2017年8月1日至2017年5月1日）,后续的补充协议中也进一步明确了免收租金的期限（即2018年5月至2018年12月）。3、根据合同约定，原告无权主张退回50,000元保证金。从2019年1月起，答辩人未承诺免收租金，但原告在继续经营的情况下，经答辩人催讨，也未交纳租金。仅2019年1-2月份租金就有54,360元，根据《租赁合同》第三条第2点第（6)约定。逾期支付租金满一个月的，甲方可单方面终止合同，并全额扣除乙方履约保证金。以及第五条第3点“乙方所缴履约保证金在双方书面确认合同终止后，甲方确认乙方在本广场及与甲方无未了债务且乙方向甲方承诺售后服务保证，甲方在合同终止后的90个工作日退还履约保证金”。现原告在欠租金的情况下无权请求退回保证金。4、被告主张的损失163,080元，无事实和法律依据。《租赁合同》第五条“违约责任”第5点：广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，甲乙双方互不承担违约责任。答辩人的整治改造已于2018年12月底验收合格，消防整改是政府行政行为，不以个人意志为转移。在答辩人与原告签订租赁合同时消防验收是合格的，答辩人不存在违约。5、原告阻止答辩人进行消防改造，给答辩人造成了损失，属严重违约行为。正是考虑到原告因改造或多或少会受到影响，答辩人才给予免租优惠。但从原告提供的照片中可以看出，原告的店铺离街面最近，受到的影响最小。从原告的广告牌也可以看出，原告一直都在经营，也正是因为店铺在经营，原告才阻止答辩人进行消防改造，致使答辩人不得不修改设计图纸。不仅增加了答辩人的改造成本，而且还拖延了工期。正是因为答辩人严格履行《租赁合同》以及相关补充协议的相关义务，才使原告承租的商铺至今未拆除，店铺的设施基本保持完好。综上，被告已履行《租赁合同》以及相关补充协议的相关义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，也违反了双方合同的约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原、被告2017年3月20日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》、2017年2月21日原告缴纳房租及保证金的收据、2017年3月15日、9月2日签订的《补充协议》、2018年7月18日签订的《协议书》及《补充协议书》、2018年10月17日被告出具的《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》、2019年2月21日被告向原告发送的《工作联系函》、2018年12月29日萍乡市公安局消防支队经济技术开发区大队向被告作出的《重大火灾隐患销案通知书》、2008年12月2日萍乡市公安消防支队向萍乡市博昌国际家具城出具的《建筑工程消防验收的意见书》、消防安装图纸、2018年10月8日、11月18日、2019年5月30日110警情信息、萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司工商登记信息无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、原告提供的671张照片、105段视频，拟证明：（1）原告店面的装修情况；（2）被告从2018年10月开始，损坏影响了原告现有的店面装修设施；（3）到目前为止，被告商场还未开业，仍然处于装修状态；（4）被告商场在2017年因消防不合格，被萍乡市政府重点督办改造。被告质证后对证据的真实性有异议，认为不能达到原告的证明目的：（1）照片反映的店面装修情况不能反映何时损坏、损坏程度；（2）商场处于改造装修状态与原告的店面关系不大，从照片中可以看出，原告店面离街面不到5米，里面的改造对原告的店面影响不大；（3）照片可以证明原告至2019年6月底都还一直在营业；（4）商场的改造依据是萍乡市公安消防支队经济技术开发区大队，要求博昌整改，消防检查是经常有的，整改也是正常的，是政府行为。本院认为，该组证据原告提供了原始载体，视频内容流畅，没有删改、加工的痕迹，对该组证据的真实性本院予以采信。至于原告的证明目的，照片和视频可以体现原告店铺的装修情况及商场的装修状况，照片中可以看出原告店面天花板顶部有开裂、有洞的现象，被告也认可消防整改的事实，故对该组证据，本院予以采信。2、被告提供的开发区公安局2019年5月30日拟制的《现场治安调解协议书》、被告与彭立纯2019年4月30日签订的《改砌消防墙合同书》、被告与贺凤新20**年5月10日签订的《消防工程改移排烟管合同书》。拟证明原告违反合同约定，阻止被告消防改造，并造成被告被迫修改消防设计图纸，增加了工程量，造成34,755元损失。原告质证后对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为没有办法确认该组证据的真实性，开发区公安分局现场治安调解协议书没有原告的签字，也反映不出原告阻碍被告消防改造，被告与其他人签订的协议与原告没有关系。本院认为，结合110出警记录，《现场治安调解协议书》的真实性可以确认，但被告与彭立纯2019年4月30日签订的《改砌消防墙合同书》、与贺凤新20**年5月10日签订的《消防工程改移排烟管合同书》的真实性无法确认，该组证据无法证明被告的证明目的，本院不予采信。综合上述证据，可以查明以下事实：2017年3月20日，原、被告签订《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，约定被告提供位于萍乡经济开发区洪山大道路与安源大道交汇的博昌国际家居建材广场一楼B区003号铺位（以下称该商铺）,共计604㎡（含公摊面积）作为原告的经营场地，原告经营的品类和品牌为布艺类“红磨坊”。租赁期限为2年，即从2017年3月1日起至2019年2月28日止。免租期自2017年3月1日起至2017年7月30日止，租金起算日为2017年8月1日，租金标准为30元/㎡/月，计18,120元/月，广场管理费标准为15元/㎡/月，计9,060元/月。租金及广场管理费用先交后用，原告按每季度一付的方式提前一个星期向被告支付。本合同签订时，原告向被告交付首期三个月租金共计54,360元、首期三个月广场管理费27,180元、履约保证金81,540元（实际交付50,000元），原告在上期租金到期前一个星期前向被告交纳下一期租金，逾期支付租金的，每推迟一天按滞付金额的日5‰承担滞纳金；逾期支付租金满壹个月的，被告可单方面终止合同，并全额扣除被告履约保证金，原告承担由此产生的一切经济损失，被告并有权将提供给原告的商铺收回另行出租。任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，原、被告双方互不承担违约责任。2017年2月21日，原告缴纳了房租给被告，被告开具了收据给原告，内容为：2017年8月1日--2018年7月30日年租金（优惠4个月）604×45×8个月×0.6折=130,464元。同日，原告缴纳了履约保证金50,000元给被告，被告开具了收据给原告。原告并交纳了电表费及充电合计1,400元。2017年3月15日，原、被告签订《补充协议》，约定：1、被告对原告第一年（2017-8-1至2018年7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月，即604㎡×45元/㎡×0.6折×8个月=130,464元，第二年租金按6折后优惠4个月收取，另再加两个月装修优惠期；2、现装修优惠5个月即2017年3月1日至2017年7月30日；3、应交保证金81,540元，实际50,000元；4、合同期内，商场推出比以上更优惠的交租政策，原告同等享受；5、补充说明防潮项目，原告租赁商铺应事先处理防潮防水项目，如原告未处理好，发生潮湿现象使得产品变质等原因，商场不承担任何责任，由原告自行承担。2017年9月2日，原、被告就原告在商场正门门头上方安装电子屏招聘事项签订《补充协议》，约定：1、被告同意原告在合同期内，在商场正门上方安装电子屏，电子屏高要求不超过0.8m，且必须与正门门头上方弧形大理石弧度和长度一致；2、电子屏所用的费用由原告负担，安装过程中的安全及售后维护均由原告负责；3、电子屏除播放原告广告外，必须无偿添加播放被告商场广告及政府所要求的公益广告，不得播放其他广告；4、电子屏合同期内归原告使用，合同期满后若原告仍需继续使用，必须另签协议，且所涉及的城管等费用由原告承担。2018年7月18日，原、被告就被告店铺升级事宜签订《协议书》，约定：1、被告给予原告优惠政策，2018年5月-6月免收租金，7月-9月（居然之家开业时间月份）按原合同交租的5折收取租金，已缴房租可冲抵后续应缴费用；2、原合同顺延5个月，租金标准不变。合同到期后原告享有原店铺的优先租赁权，但必须符合居然之家整体品类品牌规划和交租标准。原告享受居然战盟品牌装修补贴或上二楼挪位的装修评估；3、原告必须配合被告对商场内外升级改造项目工程施工（在不影响原告现有店面装修设施下）。同日，原、被告签订《补充协议书》，约定：1、2018年7月-9月（居然之家开业时间月份）期间租金全部免租，已交租金部分可冲抵后续博昌公司应缴费用；2、此协议为保密协议，如原告泄露给第三方，则原告双倍赔偿被告损失。2018年10月17日，被告出具《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》，主要内容为：为进一步提升商场档次，完善商场的硬件和软件设施，商场5-6月为洗货期，7-12月期间对消防设施进行安装、公共通道拆除重新装修、厕所装修等工程升级改造、品牌装修，从商场改造期间到商场开业前，一至三楼商户因涉及消防通道改造及品牌装修给予免租优惠，四楼商户原有房租标准再打5折优惠。2008年12月2日，萍乡市公安消防支队向萍乡市博昌国际家具城出具《建筑工程消防验收的意见书》，主要内容为：我支队对你单位申报的博昌国际家具城一、二期火灾隐患整改工程进行了消防验收（工程位于萍乡市开发区安源大道39号，地上**，高18米，建筑面积27000平方米，地上一、二层为家具市场、三层为办公，属多层公共建筑），经审核资料及现场检查测试，意见如下：1、综合评定该工程消防验收合格；2、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。3、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向我大队申请建筑工程消防设计审核和验收。2018年12月29日，萍乡市公安局消防支队经济技术开发区大队向被告作出《重大火灾隐患销案通知书》，就其于2017年12月27日对被告存在的重大火灾隐患的整改情况进行了检查，整改情况为该单位已重新装修，重新申报，隐患已全部整改。经检查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。2019年2月21日，被告向原告发送《工作联系函》，主要内容为：贵方承租我司博昌家居建材广场一楼B003号店铺经营“红磨坊”专卖店，承租面积为604㎡，承租时间从2017年3月1日至2019年2月28日。因我司对商场进行升级改造，出台了相关的优惠政策，即从2018年7月-12月对贵店给予了免租优惠。现该免租优惠期已过，请贵店依照合同及时缴交。2019年1-2月份租金共54,360元。贵店租赁合同即将到期，依据双方签订的《商铺租赁合同》第二条第四点，乙方应在合同期满60天前以书面形式向甲方提出是否续签合同，以便甲方及时协调安排相关工作。请在2天内前来我司办理以上相关事宜。2018年10月8日、11月18日、2019年5月30日，原告以其店铺里面有人拆房、有施工人员封其店面的一个门、其店内天花板被搞装修的人破坏了为由，向110报警，110出警后进行了处理。2019年5月30日，原、被告因消防安装产生纠纷，开发区公安局主持了现场治安调解，并拟制了《现场治安调解协议书》，协议内容为：双方根据有关专家评定作出论证再作决定，原告拒绝签字。2018年5月24日，萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司在萍乡经济技术开发区市场和质量监督管理局核准登记成立，企业类型为有限责任公司分公司，负责人是汤怀博，营业场所在萍乡经济技术开发区金三角安源西大道博昌家具城203号。本案在审理过程中，原告提供了照片671张、视频105段，证明了原告店面装修后的情况及受损情况，商场处于装修状态并进行消防改造。被告在进行消防改造过程中，需要在原告店面上方架设消防管道，无证据证明被告将需在原告店面上方架设消防管道的事情告知了原告、架设消防管道时自行或通知原告采取了保护措施。本院认为，原、被告对于双方于2017年3月20日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》、2017年3月15日、9月2日签订的《补充协议》、2018年7月18日签订的《协议书》及《补充协议书》、2018年10月17日被告出具的《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》均无异议，上述协议符合相关法律规定，属有效协议，应受法律保护，双方均应按协议履行各自义务。本案争议的焦点是：原、被告是否存在违约行为。原告是否存在欠付租金的违约行为问题。根据原、被告签订的合同及补充协议、政策说明，原告应自2017年8月1日开始支付租金。原告于2017年2月21日交纳了2017年8月1日-2018年7月30日的租金。2017年3月15日的《补充协议》约定，第一年时间为2017年8月1日-2018年7月30日，第二年租金按6折后优惠4个月收取，另再加两个月装修优惠期。可见第二年租期是从2018年8月1日开始。结合2018年7月18日签订的《协议书》及《补充协议书》，2018年5-9月共计5个月免租，即原告所交纳的第一年租金中，5、6、7三个月是属于免租期，8、9月属于第二年的租期，亦属于免租期。被告在其2018年10月17日出具的《关于商场升级改造期间租金优惠的相关政策说明》中载明，“。7-12月期间对消防设施进行安装、公共通道拆除重新装修、厕所装修等工程升级改造、品牌装修，从商场改造期间到商场开业前，一至三楼商户因涉及消防通道改造及品牌装修给予免租优惠。”,原告的店铺在一楼，属于该政策说明中的免租范围。由于商场于2018年7月开始改造，至今未开业，故自2018年7月开始至今属于免租期。综上，根据2018年7月18日签订的《协议书》的约定，合同顺延6个月，即原告的租赁期至2019年8月30日止，此期间均属于免租期，原告实际应交纳租金的月份为2017年8月1日至2018年4月30日，共计9个月。关于原告2017年2月21日所交的年租金应认定是1年还是8个月租金的问题。2017年3月15日，原、被告签订的《补充协议》中约定：被告对原告第一年（2017-8-1至2018-7-30日）年租金按以下折扣优惠政策：6折再优惠4个月，即604㎡×45元/㎡×0.6折×8个月=130,464元”，该协议实际已于2017年2月21日履行，当日被告开具的收据中载明“2017年8月1日--2018年7月30日年租金（优惠4个月）604×45×8个月×0.6折=130,464元”。可见，原告交纳的130,464元属于1年即12个月的租金。原告实际应交纳9个月租金，已交纳12个月租金，故原告没有欠付租金的违约行为。被告提出原告阻止答辩人进行消防改造，给其造成了损失，属严重违约行为的问题。原、被告于2018年7月18日签订的《协议书》第3条约定，原告必须配合被告对商场内外升级改造项目工程施工（在不影响原告现有店面装修设施下）。可见，原告对被告的配合是附条件的配合，从被告提供的消防改造图纸看，需要在原告店铺上方架设消防管道，无证据证明被告将此情况告知了原告，或在改造时告知了原告施工时间，要求原告或被告自行采取保护措施。而原告提供的照片及视频资料可以证实原告店铺的天花板有损坏现象，双方因此还产生了纠纷。鉴此，被告该主张与事实不符，本院不予支持。关于被告是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案纠纷产生的原因主要是由于2018年5月，被告引进居然之家对商场进行大规模装修，对经营区域实施调整，并进行消防改造所致。根据双方合同及补充协议约定，原告的租赁期间自2017年3月1日起至2019年8月31日止。《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》第四条第5项约定，“甲方在不改变广场整体经营定位的情况下，有对广场各个楼层功能分区实施调整的权利。如因广场调整，甲方应提前30日通知乙方按新规定的经营区域重新选定铺位。”第6项甲方的义务中约定“甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。”本案中，无证据证明被告通知了原告是否需重新选定铺位，也无证据证明被告在装修期间为原告的经营提供了良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。而原告提供的照片及视频资料显示，在原告租赁期间，被告对建材广场的改造规模大，至今仍处于装修中，购物环境、服务环境和安全工作条件无法保障。原告2017年3月20日与被告签订租赁合同，花费了大量资金对所租赁的店铺进行装修，实际经营不足一年即遇到被告大规模装修改造，虽然被告对原告采取了免租的政策，但原告租赁商铺的目的是通过其经营活动以获取利益，被告的装修改造行为明显使原告不能实现合同目的。被告提出合同约定“广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，原、被告双方互不承担违约责任。”被告以其消防整改是政府行政行为为由抗辩不承担违约责任。根据《中华人民共和国消防法》规定精神，机关、团体、企业、事业等单位应当履行消防安全职责。可见，消防安全属于职责范畴，被告作为一个家具城，更应当自觉履行消防安全义务，自觉接受政府相关部门的监督检查，政府相关部门对被告的消防整改要求是督促被告履行义务，该行为不能成为被告的免责事由。再者，2018年12月29日，消防部门已下发通知书，被告的重大火灾隐患已整改消除，予以销案。被告在消防整改完成后，因装修改造至今仍未能开业，故消防改造并非被告未能正常经营的唯一原因，被告以此抗辩不承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。综上所述，原、被告之间的合同已经到期解除，后续相关补充协议也因合同到期而解除。原告主张被告退回其多交的三个月租金的请求符合双方约定，且合同已经到期，故对该诉请，本院予以支持。但由于原告所交的1年租金是享受了优惠后的金额，根据权利义务对等的原则，原告仅能按照其享受优惠后实际交纳的金额计算应退回金额，而不能按合同约定的租金标准要求被告退回，即按130464元÷12×3=32,616元。由于原告未欠付租金，被告也未提出与原告有其他未了债务，现合同已经到期终止，故其要求被告退回保证金50,000元的请求符合双方约定，本院予以支持。由于被告存在违约行为，原告要求被告依照合同约定，按年租金、年管理费、年营运总额的50%赔偿损失的请求，属于合同法第一百一十四条规定的当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，该约定符合法律规定，本院予以支持。但原、被告双方在合同履行过程中，对各项费用进行了变更，原告仅交纳了房租，并享受了优惠。故应依照公平原则，以原告实际交纳的费用为基础计算损失赔偿金，即130464元×50%=65,232元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告廖海波保证金50,000元；二、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内退还原告廖海波租金32,616元。三、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内赔偿原告廖海波损失65,232元。四、驳回原告廖海波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,230元，由原告廖海波负担1,973元，被告萍乡市博昌实业有限公司负担3,257元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  文玮二〇一九年十一月六日代理书记员  彭娟