广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初7208号 原告：卢薛妃，女，1963年9月20日出生，瑶族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：赵成荣,广西龙登律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴多,广西龙登律师事务所律师。 被告：南宁市仁恒市场投资有限责任公司，住所地：南宁市西乡塘区江北大道清川段100号综合楼14层。统一社会信用代码：914501005690919987。 法定代表人：罗秀丽，执行董事。 被告:罗秀丽，女，1982年12月30日出生，汉族，住南宁市。 被告共同委托诉讼代理人：郭敏，南宁市伟信法律事务所法律工作者。 原告卢薛妃与被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司（以下简称“仁恒公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依原告申请，于2019年7月31日追加罗秀丽为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴多、被告共同委托诉讼代理人郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢薛妃向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告1签订的《集资建房合同》无效；2、被告1返还原告购房款312286元；3、被告1支付利息1004元（自2019年5月1日起，以312286元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至该款付清之日止，暂计至2019年5月27日为1004元）；4、被告1赔偿原告装修费用损失46767元；5、被告2对本案债务承担连带责任。事实和理由：2011年9月22日，原告与被告1签订《集资建房合同》，向对方购买南宁市西乡塘区安吉街道办屯渌村一队的吉祥公寓10层B1005号房，总价312286元。原告按对方法人代表罗秀丽(即被告2）要求将购房款转至罗个人账户后，于2012年5月10日领房并投入装修、使用，装修费（不包括家具家电）46767元。2019年4月28日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局出具《行政处罚告知书》，称涉案房屋建设未办理建设工程规划许可证，要求限期拆除。被告1未取得规划许可证即擅自开发房地产并出售，所签合同名为集资建房，实为房屋买卖，属无效，故应退还房款并赔偿原告装修费损失。被告2为被告1控股股东，滥用公司法人地位和股东有限责任，致个人与公司资产混同，逃避债务，依法应承担连带责任。 被告仁恒公司、罗秀丽辩称：1、双方签订的合同有效。现由于政府征收该地块，才导致合同无法继续履行。2、如认定合同无效，则双方为房屋租赁合同关系，原告应支付房屋占用费。根据过错原则，原告应承担其装修的实际损失，被告对装修费不予认可。3、仁恒公司用罗秀丽的账户收取原告等人的集资建房款，原告并无异议，且款项已用于房屋建设，罗秀丽并未损害公司债权人的利益，不应承担连带责任。 经审理查明：2011年9月22日，被告仁恒公司为甲方、原告卢薛妃为乙方签订《集资建房合同》，主要内容是：甲方在南宁市筹建集超市、办公、住宅为一体的综合楼，楼高10层、每层16套住房，包括单间配套、一房一厅、二房一厅、二房二厅和三房二厅，建筑面积从23.98㎡至111.33㎡不等；综合楼由屯渌村一队建设，住房无产权证，有60年使用权，可转让、出租、继承。甲方负责综合楼部分资金的集资、组织施工，于2011年11月30日交付房屋给乙方使用；房屋须符合设计要求及装饰、设备标准，基础设施和公共配套建筑、水、电、电梯安装防护等达到安全使用条件；甲方保证乙方使用60年，如影响使用则退回乙方交款未能使用年限（含银行利息）。乙方选定10层B1005号房，建筑面积109.96㎡，单价2840元，集资款总额312286元，于签订合同当日、2011年10月8日各交30%，剩余40%于2011年11月30日前付清；乙方不得单方终止或者解除合同，否则应承担违约责任，向甲方支付集资款总额20%作为违约金，甲方则退回乙方未使用年限集资款（含银行利息）。集资款项，可现金交付或汇入甲方所指定的罗秀丽工行账户。 合同签订后，原告按约将款转入罗秀丽工行账户。2012年5月12日，仁恒公司向原告出具收款收据并加盖公章，注明房屋使用期至2072年5月12日、款项已付清。罗秀丽在经手人一栏签字。同日，原告与被告仁恒公司签署《房屋交付使用确认书》。原告装修房屋并投入使用。2019年4月28日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局发出2019-TL005号行政处罚告知书，以未办理建设工程规划许可证在建设房屋违法为由，限期房屋建设人自行拆除房屋。原告遂于2019年5月30日诉至本院。 另查明，仁恒公司具备房地产开发资质，股东为罗秀丽、吴极、雷秀琼三人。涉案房屋所在土地为南宁市的集体土地，原告非该队村民。截止法庭辩论结束，被告未提交土地通过行政审批转为国有建设用地、房屋取得商品房预售许可证明等相关证据。诉讼过程中，因被告主张的合同效力与本院认定不一致，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向其释明，被告表示在本案中不提出反诉，将另案进行诉讼。 本院认为，关于合同的性质与效力。原告与仁恒公司就B1005号房签订《集资建房合同》，但双方真实缔约意图在于买卖房屋，即原告支付相关款项给对方，受让特定的房产，取得占有、使用、收益、处分权利，应确认原、被告之间形成房屋买卖合同关系。涉案房屋占用土地属于集体土地，并未办理土地用途及建筑规划变更等审批手续，属于未按照建设规划许可建设的房屋，更无法取得相关销售许可。因此，涉案房屋买卖违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，应认定合同无效。 关于无效后的处理问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。因此，仁恒公司应返还原告已付购房款312286元，原告亦负有义务将涉案房屋退还给仁恒公司。原告作为买受人，在与对方签订协议时对房屋建于集体土地上、无法办得产权证的瑕疵是知晓或应当知晓的，其仍然签订协议购买只能视为自甘风险。故对于合同无效，原告亦具有过错，应自行承担相应的责任。关于原告诉请赔偿装修费用损失的问题，其此项诉讼请求指向的装修多为与房屋形成附合部分，不宜拆除，而鉴于原告使用房屋至今已逾7年，该部分残值已不高。为节约诉讼成本、减少当事人诉累，本院认为该部分价值已无评估必要。结合原告、仁恒公司过错程度、原协议履行内容及情况等因素，酌定由仁恒公司赔偿3000元，原告诉请的利息问题，亦为原告损失之体现，原告自愿要求从2019年5月1日起开始计算，本院予以支持。 关于原告要求被告罗秀丽对本案债务承担连带责任问题。本院认为，原告在与仁恒公司签订合同时，对款项存入罗秀丽工行账户并无异议，事后仁恒公司向原告出具收款收据、交付房屋，罗秀丽仅为该笔款项的经手人。以上事实表明，原告系与仁恒公司发生关系，罗秀丽的行为亦未损害原告的合法权益。其次，原告亦未主张罗秀丽未履行出资义务。其主张被告罗秀丽滥用公司法人独立地位和股东有限责任、造成个人资产与公司资产混同、损害其合法权益，并无充分的证据予以证实，对其该项诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下： 一、确认原告卢薛妃与被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司于2011年9月22日签订的《集资建房合同》无效； 二、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司向原告卢薛妃返还购房款312286元； 三、原告卢薛妃将南宁市吉祥公寓B1005号房退还给被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司； 四、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司赔偿原告卢薛妃装修损失3000元； 五、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司赔偿原告卢薛妃利息损失（以312286元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计，从2019年5月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）； 六、驳回原告卢薛妃对被告罗秀丽提出的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费6700元（原告卢薛妃已预交），由原告卢薛妃负担777元、被告南宁市仁恒市场投资有限责任公司负担5923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘玉勤 人民陪审员  张敏毅 人民陪审员  黄艳荣 二〇一九年十一月十九日 书 记 员  卢瑞娟