江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6167号原告（反诉被告）：苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司，住所地苏州市相城区嘉元路38号。法定代表人：陈在贵。委托诉讼代理人：封茹、汪丽瑶（实习），江苏尚韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国民生银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区时代广场23幢。负责人：曹亮。委托诉讼代理人：蔡吉、梁志强，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司（以下简称泰峰物业公司）与被告中国民生银行股份有限公司苏州分行（以下简称民生银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，由审判员黄伟适用简易程序独任审判。被告民生银行在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查予以受理，将本诉与反诉合并审理。本案分别于2019年9月25日、2019年11月1日公开开庭进行了审理，并于2019年11月15日补充调查，原告委托诉讼代理人封茹、汪丽瑶（开庭），被告委托诉讼代理人蔡吉（第二次开庭、补充调查）、梁志强（第一次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰峰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租金及物业管理费848185元整，并承担逾期付款利息损失暂计16963.7元（请求自2019年5月1日起以848185元为基数，按年利率6%计算至实际支付之日）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月16日，原、被告就房屋租赁相关事宜达成一致并签订房屋租赁合同。合同约定原告将位于苏州市房屋（建筑面积约289.91平方米）出租给被告。合同签订后，原告依约履行交付房屋的义务，被告第五个租赁年度的租金、商铺管理费、物业费至今尚未支付，故诉至法院。审理中，原告明确逾期付款利息的计算方法为：以848185元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2019年5月1日起计算至实际支付之日止。原告表示，如果法院判决解除双方的房屋租赁合同关系，因被告于2019年9月16日提起反诉要求解除合同，所以解除时间也应当是2019年9月16日，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付2019年4月1日至2019年9月16日的租金390397元（按照该年度租金848185元计算，含商铺管理费及物业费61000元/年）；2、判令被告支付房屋占用使用费（自2019年9月17日起暂计算至2019年11月1日，共计45天，按租金标准计算为104570.75元；实际计算至符合交房条件的前提下被告实际交还房屋之日）；3、判令被告支付原告违约金424092元（主要为预期可得利益以及房屋闲置损失，按6个月租金标准计算）；4、恢复原状费用100000元（为减少争议及避免扩大损失，暂按100000元主张，若经司法鉴定，以鉴定结果为准）。被告民生银行辩称，被告在2018年12月份曾经向原告发出要求解除合同的函件，原告在2019年1月份回函建议继续履行合同或者如果被告单方面解除合同，应该由被告赔偿原告由此造成的损失。2019年4月份中国银保监会苏州监管分局苏州银保监复2019年68号文件批复民生银行苏州黄埭小微支行终止营业。被告在2019年5月份向原告寄送了合同终止协议书，在2019年6月份原告回复内容为：贵行的上述行为，我司理解为贵行意欲将上述租赁期的涉案房屋提前终止，并希望贵行对该意思表示达成一致；我司明确对贵行单方面提出的提前解除合同的要邀约行为不予接受；二、前述合同文本样式中言及贵行提前终止合同的原因是贵行由于业务调整，该理由既非法定事由亦非可以终止合同的约定，贵行的行为有驳于契约精神；三、我司与贵行签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事双方应该严格履行合同义务，但贵行至今尚未支付第五个租赁年度的租金，已构成违约。被告认为，由于业务调整以及政府相关主管部门的批复，被告租赁合同的目的无法达成，希望与原告达成解除合同的一致。关于赔偿的金额被告希望双方协商解决。被告应支付租金的时间段为2019年4月1日至2019年5月31日。在双方合同解除后，原告按照法律规定具有积极减损的义务，但原告未能主动减损，由此导致的损失应由原告自行承担。原告主张的六个月违约金没有合同依据，且金额过高，如果法院判决支持的话，对金额应当予以调减。被告民生银行向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告民生银行与反诉被告泰峰物业公司签订的《房屋租赁合同》以及《物业管理服务协议》于2019年5月31日解除。2、判令反诉被告承担案件诉讼费用。反诉事实与理由：民生银行向泰峰物业公司租赁涉案房屋用于民生银行苏州黄埭小微支行的日常经营，由于金融机构网点布局战略调整，2019年4月28日根据银保监部门文件批复，民生银行苏州黄埭小微支行终止营业，因此民生银行书面通知泰峰物业公司双方于2019年5月31日终止租赁合作，同时，民生银行已腾房迁离，并将租赁房屋的门禁、钥匙交还泰峰物业公司，但泰峰物业公司拒绝办理交接手续。望法院判如所请。原告泰峰物业公司针对反诉辩称，关于反诉事实部分的答辩。1、网点布局战略调整是民生银行单方的内部管理行为，对原告无拘束力，也并非合同约定的可以提前终止或者单方解除合同的事由。苏州银监分局依申请批复黄埭小微支行终止营业，但原告的合同相对方是民生银行，并非黄埭小微支行，故该终止营业与原告无关。2、民生银行反诉称于2019年5月31日书面通知终止租赁合作，与事实不符。其一，文件形式不是书面通知，而是单方加盖印鉴的合同文本样式，因租赁合同约定“如提前退租，双方协商解决”，故原告理解为民生银行希望就退出事宜达成一致而发出要约，但原告收悉后及时作出回复，后再无下文；其二，2019年6月期间，民生银行仍占有使用租赁房屋。3、民生银行称已腾房迁离并交还门禁、钥匙，与事实不符。如前所述，原告及时回复后再无下文，从未收到交还房屋的通知；再者，合同约定租赁房屋遭损失或者损坏的部分，民生银行应立即修复。目前两间租赁房屋之间的隔墙和楼梯被完全毁损，尚未恢复原状，不具备交房条件。关于反诉理由部分的答辩。1、民生银行认为，由于网点关停，虽合同未到期，但已无法实现合同目的，继续履行已实属不能。此观点不成立。双方并未约定租赁房屋仅作黄埭小微支行的营业网点，也未将网点关停约定为合同的根本目的。现租赁房屋处于可随时使用的空置状态，完全系民生银行的单方行为所致，并非客观上没有履行能力。2、全国民商事审判会议纪要明确了“守约者通知解除，违约者诉讼解除”的行为规则。因此民生银行作为违约方，无权以通知方式解除合同，何况2019年5月31日发出的不是通知。3、合同法司法解释（二）第二十六条规定，合同成立后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。显然民生银行基于自身原因而意欲单方解除合同的法律前提不存在。租赁期限六年，现已履行至第五年，继续履行也不存在对合同任一方明显不公平的情况出现。综上，请求驳回反诉的诉讼请求，判令继续履行合同。本院经审理查明，苏州市相城区黄埭镇春丰路306号、308号房屋的登记所有人为苏州市泰峰大厦有限公司。苏州市泰峰大厦有限公司（委托方、甲方）与泰峰物业公司（受托方、乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》、《商铺托管授权书》各一份。《商铺委托经营管理协议书》约定甲方将包括上述房屋在内的共计6585.13平方米房屋全权委托乙方对外出租及管理；甲方委托乙方与承租方签署《物业租赁合同》及《商铺经营管理协议书》；委托期限为九年，自2014年10月1日至2023年9月30日止，托管期限届满后，甲方有权收回托管商铺。该协议还约定了其他事项。《商铺托管授权书》载明委托范围为使用权、招商权、出租权、管理权以及其它一切与经营相关的任何权利。2015年4月16日，泰峰物业公司（出租人、甲方），民生银行（承租人、乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：租赁房屋坐落于苏州市房屋；租赁期限自2015年4月1日至2021年3月31日，共计6年，甲方应于2015年3月1日前将标的房屋按约定交付乙方；乙方享有1个月的免租期，免租期自2015年3月1日至2015年3月31日，免租期乙方不需向甲方缴纳租金，免租期期满之日为起租日；租金按年支付；租金包括标的房屋的租赁费用、物业费、电梯费和公共区域水电费，同时还包括依照中华人民共和国法律、法规甲方应当缴纳的税款，除双方另有约定外，乙方在本合同项下对甲方不再负有任何其他支付义务；所有有关甲方房屋出租而引起的税项负担、国家及地方政府针对甲方房屋征收的管理费用及其他费用，均由甲方承担；租金自起租日开始，以为一期支付一次，于每期初的第一个月内支付；乙方在合同签订生效后的30日内，向甲方支付第一期的租金680000元；租赁期限内，乙方投资于标的房屋或为使标的房屋具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物、附属物之所有权属于乙方；合同解除后能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分由乙方拆起；本合同租赁期为2015年4月1日至2021年3月31日，合计6年；第三年起年租金在前一年的年租金基础上递增5%，年租金明细如下：第一年租金（2015年4月1日至2016年3月31日）680000元，第二年租金（2016年4月1日至2017年3月31日）680000元，第三年租金（2017年4月1日至2018年3月31日）714000元，第四年租金（2018年4月1日至2019年3月31日）749700元，第五年租金（2019年4月1日至2020年3月31日）787185元，第六年租金（2020年4月1日至2021年3月31日）826544元；商铺管理费、物业费为每年61000元；上述费用均含税费；甲方标的房屋为新建毛坯房，若因标的房屋、设备设施等的自然属性或合理使用而导致的损耗影响到乙方使用的，甲方负责保修，若因乙方装修和使用设备造成标的房屋任何部分损坏或损失的，乙方负责维修，若因双方怠于维修、保养责任，使标的房屋发生损毁，造成损失或人身伤害的，由专业机构鉴定责任，由责任方承担赔偿；本合同租赁期限内，若因乙方原因造成标的房屋任何部分遭损失或损坏的，乙方应立即自费修复，如导致甲方会出修复费用的，甲方有权向乙方追偿；租赁期限内，甲乙双方需提前收回或退租房屋的，双方协商解决；第八条，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同；1、因第三人主张权利，致使乙方不能对标的房屋使用、收益的，2、因不可归责于乙方的事由使标的房屋部分或全部毁损、损失的，致使不能实现合同目的的，3、迟延交付标的房屋达90日的，4、标的房屋危及乙方的安全与健康的；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，1、利用标的房屋进行违法犯罪活动的，2、无故拖欠租金达三个月以上的，3、未经甲方书面同意，擅自将标的房屋转租、转让或改变用途的；（四）其他法定的合同解除情形；甲方有第八条第二款约定情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金；乙方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金。该合同还约定了其他内容。2015年5月21日，泰峰物业公司（甲方）、民生银行（乙方）前《物业管理服务协议》一份，主要内容为：乙方委托甲方进行物业管理服务的房产位于苏州市的营业场地，建筑面积约289.91平方米，协议期限为2015年4月1日至2021年3月31日；如乙方提前退租则按实际租赁时间支付；在乙方签订《房屋租赁合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议；乙方交纳费用时间为一年一付，每年5月支付，乙方交纳物业费前需收到甲方开具的正式发票；物业管理服务费用为每年61000元（含税）；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳。该协议还约定了其他内容。再查明，上述《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》签订后，泰峰物业公司向民生银行交付了租赁房屋，民生银行向泰峰物业公司支付了2015年4月1日至2019年3月31日的房屋租金及物业管理费，但2019年4月1日之后的房屋租金及物业管理费未再支付。2018年12月6日，民生银行向泰峰物业公司发送《函》一份，内容为：2015年4月签订的《房屋租赁合同》，约定我行租赁贵方坐落于苏州市的房屋，建筑面积约289.91平方米，现由于我行进行战略调整，将于2018年12月15日提前终止上述房屋租赁合同；特此通知。2019年1月3日，泰峰物业公司向民生银行发送《复函》一份，内容为：你行与我司签订的《房屋租赁合同》租赁期限六年；由于你行进行战略调整，通知我司于2018年12月15日提前终止上述房屋租赁合同；虽然合同约定提前退租的违约责任，但没有约定具体违约金，但根据合同法第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，对于违约金的确定主要按照“有约定从约定，无约定以实际损失计”；为减少双方损失，我司建议：1、你行继续履行合同，我司根据实际情况给予一定的优惠；2、双方共同尽快努力寻租，尽量减少损失，并按实际损失赔偿违约责任；3、双方协商解决，若你行单方解除合同的，应由你行赔偿我司由此所造成的所有损失；本复函一式二份，双方各执一份，我司将于2019年1月3日以EMS方式寄送。2019年4月28日，中国银保监会苏州监管分局印发苏州银保监复[2019]68号文件《中国银保监会苏州监管分局关于中国民生银行股份有限公司苏州黄埭小微支行终止营业的批复》，批复内容为：一、同意民生银行苏州黄埭小微支行终止营业，其有关业务并入民生银行苏州钱**桥小微支行；二、你分行应及时将以上支行的金融许可证缴回我分局，销毁支行公章和有关业务用章，负责对原址机构标识的清除工作，到当地工商行政管理部门办理注销登记手续，并做好有关业务的衔接及对外公告、宣传工作，防止产生不良影响。2019年4月30日，民生银行对外粘贴公告，内容为：尊敬的客户，您好，首先感谢您对民生银行的支持与信任；根据民生银行的业务发展安排，民生银行苏州黄埭小微支行（地址：苏州市相城区春丰路306、308号）定于2019年5月30日起终止对外营业，业务分流到民生银行苏州钱**桥小微支行（地址：苏州市姑苏区长泾塘路38号和泰生活广场4号107、108室，电话0512-653××××7）办理，我行将继续为您提供最优质的服务；给您造成的不便，敬请谅解，再次感谢您的支持与信任；特此公告；民生银行，2019年4月30日。2019年5月27日，民生银行在其自行拟定的《合同终止协议书》乙方落款处加盖印章后发送泰峰物业公司，协议书内容为：甲方为泰峰物业公司，乙方为民生银行；鉴于甲方与乙方于2015年4月签订了房屋租赁合同，乙方向甲方承租了位于苏州市的房屋，租赁期从2015年4月1日至2021年3月31日；乙方由于业务调整，曾经在2018年12月15日以书面方式提前终止租赁合作，乙方现根据租赁合同条款第九条第（二）项所述，将于2019年5月31日予以终止租赁合作，乙方将2019年4月1日至2019年5月31日的租金131197.5元支付给甲方，但需甲方提供增值税专用发票。2019年6月5日，泰峰物业公司向民生银行发送《关于房屋租赁事宜的工作联系函》，主要内容为：我司收悉贵行发出的落款日期为2019年5月27日的抬头为《合同终止协议书》之文本样式，为此，特致本工作联系函；1、贵行上述行为我司理解为贵行意欲将尚处租期内的涉案房屋租赁提前终止，并希望我司与贵行的该等意思表示达成一致；我司谨此明确，对贵行单方面提出的提前终止租赁合同的要约行为，不予接受；2、前述合同文本样式中言及贵行提前终止合同的原因是“乙方由于业务调整”，该理由既非法定事由，亦非可以终止合同的约定事由，贵行的行为有悖于契约精神；3、我司与贵行签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事方理应严格履行合同义务，但贵行至今尚未支付第五个租赁年度的租金，已构成违约。民生银行提供信封及钥匙、遥控器并表示，其实际搬离租赁房屋后于2019年6月27日将钥匙、遥控器邮寄给泰峰物业公司。泰峰物业公司表示，其确实收到过一个信封，但予以退回，并且不认可信封里是钥匙，理由是民生银行从未以合适或者合理的方式告知要向其寄送何种物品，所以退回不明物品。还查明，民生银行已实际迁离租赁房屋，双方未办理租赁房屋交还手续。审理中，民生银行于2019年11月1日将租赁房屋钥匙及遥控器交还泰峰物业公司，双方表示法院无需另行处理房屋交还事项。泰峰物业公司与民生银行均确认，民生银行一次性支付泰峰物业公司100000元作为恢复原状或者维修房屋的费用，民生银行无需另行承担恢复原状或者维修房屋的义务以上事实由原告提供的《商铺委托经营管理协议书》、《商铺托管授权书》、不动产登记信息、《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》、银行回单、发票、《合同终止协议书》，被告提供的《函》、《复函》、《中国银保监会苏州监管分局关于中国民生银行股份有限公司苏州黄埭小微支行终止营业的批复》、《合同终止协议书》、《关于房屋租赁事宜的工作联系函》、照片以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。原告还表示，2019年5月27日被告发送原告的《合同终止协议书》只是解除合同的邀约，原告已于2019年6月5日回函明确表示不同意，此后被告再未与原告联系，也未发出交房通知，实际上被告在2019年6月份仍然在租赁房屋中办公，因此租赁合同及物业服务协议并未解除；被告的行为违反了诚实信用原则，原告并无任何过错，不属于情势变更。被告还表示，被告于2019年4月底已经迁离租赁房屋，同时在租赁房屋大门上也张贴了停止营业的公告，于2019年6月初想与原告办理房屋交接手续，但原告拒绝，所以被告于2019年6月27日将租赁房屋的钥匙邮寄原告，因此租赁合同及物业服务协议于2019年5月31日解除；因营业网点调整，根据监管部门的批复，被告必须停止相关网点的运营，双方继续履行合同实属不必要，租赁合同的目的已无法实现，被告要求解除合同是为了物尽其用；由于被告不同意协议解除合同，所以被告是根据情势变更主张解除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告因网点调整而关闭黄埭小微支行，并因此向原告提出协商解除合同，原告未予同意，故双方并未达成解除合同的协议。现被告未经原告同意，已经实际迁离了租赁房屋，合同履行陷入僵局，被告的行为违反了合同约定，构成违约。目前合同租赁期限大约还剩余十七个月，为避免房屋空置浪费，减少双方损失，本案《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》不宜继续履行，被告已实际迁离租赁房屋并于2019年9月16日向本院反诉要求解除合同，故认定《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》于2019年9月16日解除。被告应向原告支付2019年4月1日至2019年9月16日的房屋租金及商铺管理费、物业费，按照848185元/年计算，为390397元。被告实际已经迁离租赁房屋，原告主张合同解除后继续支付占有使用费，不予支持。原、被告协商一致，由被告支付原告恢复原状费用100000元，可予准许。原告主张被告的违约行为造成其损失，要求赔偿损失，符合法律规定，应予支持，酌情认定按照房屋租金787185元/年计算2个月，为131198元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司与被告中国民生银行股份有限公司苏州分行于2015年4月16日签订的关于苏州市相城区黄埭镇春丰路306号、308号房屋的《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》于2019年9月16日解除；二、被告中国民生银行股份有限公司苏州分行应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司房屋租金、商铺管理费、物业费390397元及房屋恢复原状费用100000元，并赔偿损失131198元，以上合计621595元（直接付至苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司中国工商银行苏州相城支行11×××44账户）；三、驳回原告苏州市泰峰管家婆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币6225.5元，反诉受理费减半收取人民币10211元，合计16436.5元，由被告中国民生银行股份有限公司苏州分行负担（被告负担之款中的6225.5元，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 黄 伟二〇一九年十一月二十三日书记员 刘渝瑶