苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5874号原告：李家金，男，1984年10月24日出生，汉族，住。原告：陈艳，女，1985年4月27日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：李家金，系本案原告。两原告共同委托诉讼代理人：许懿磊，江苏泰实律师事务所律师。被告：陈跃锋，男，1981年12月18日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：王林辉，上海世瑞律师事务所律师。原告李家金、陈艳诉被告陈跃锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李家金及两原告的共同委托诉讼代理人许懿磊，被告陈跃锋委托诉讼代理人王林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李家金、陈艳向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、被告退还定金5万元；3、被告支付违约金73.8万元(合同价的20%)；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月11日，原被告双方签订了房屋买卖中介合同，双方约定将被告位于苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋出售给原告，合同约定总价369万元。同时双方还约定了2019年4月26日前，双方共同办理资金托管手续，原告支付首付款后办理银行贷款手续。协议签订后，原告按照合同约定支付了定金5万元，但约定的时间内，原告要求被告办理网签和共同办理资金托管手续以便原告办理银行贷款时，被告却突然告知原告，该房屋被告不再出售。之后，原告多次要求被告办理网签手续，但被告总是以各种理由拒绝。被告陈跃锋辩称，被告同意原告的诉请第一、二项，不同意原告的诉请第三、四项。理由为：在2019年4月20日，被告向原告发出了解约通知，双方于4月22日就此深入协商，明确了案涉房屋不再出售，被告不再出售的原因就是原告在定金协议中做了虚假的声明，他声明他名下没有未结清的贷款，实际上是有的，而被告这一方希望是尽早地拿到这个购房款，因为个人原因。本院经审理认定事实如下：被告陈跃锋系苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋的产权人。2019年4月10日，原告李家金（乙方/买方）、被告陈跃锋（甲方/卖方）、苏州麦田世居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖定金协议书》，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：房屋坐落于苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋，房屋交易总价款为369万元，买方房款支付：首期款5万元，资金托管金额为364万元，申请办理资金托管手续日期为2019年4月26日前，买方为商业贷款，交房时间为领证领款当日，买方支付定金金额为5万元，甲乙双方于签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。上述协议其他约定处注明：“保证学区未使用”。同日，陈跃锋出具收据确认收到李家金支付的涉案房屋定金5万元。2019年4月11日，被告陈跃锋（甲方/出卖人）与李家金、陈艳（乙方/买受人）以及中介方苏州麦田世居房地产经纪有限公司签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号为SZMTHT00129124）及补充协议，合同约定甲方将案涉房屋出售给李家金、陈艳，房屋建筑面积为99.12平方米，存量房买卖合同约定的房屋成交价格为364万元，另乙方还需于2019年4月10日前支付甲方首期款5万元，甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和即369万元；房屋价款的支付方式为贷款支付，买卖双方于2019年4月26日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；甲方承诺该房屋学区未使用，若承诺内容不实，甲方愿意承担由此导致的一切后果；合同中约定出卖人逾期交房或逾期办理房屋权属转移登记时买受人有权解除合同并要求出卖人支付合同约定价款20%的违约金。2019年4月23日，原告李家金与被告陈跃锋之间的手机通话录音显示：被告陈跃锋明确因个人原因案涉房屋其不再出售。另查明，截至2019年4月16日，原告李家金名下中国银行贷款已经结清。诉讼中，被告陈跃锋申请对诉争房屋的市场价值进行评估，本院依法委托江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2019年5月14日的市场价值进行评估。该司于2019年8月26日出具了《评估报告书》，确定诉争房屋的评估价值为3955800元。陈跃锋支付鉴定评估费27800元。又查明，本案起诉状副本材料于2019年6月4日送达被告陈跃锋。庭审中，原被告双方均认可：被告在2019年4月22日提出不卖房子，是通过中介彭太原电话告知原告李家金，在当日晚上，原告、被告还有中介彭太原先生在苏州麦田世居门店见面沟通解约事宜，因当时被告只愿意赔偿原告包括定金在内的10万块钱，双方协商未果。另原告称，其是卖了昆山的房子来买被告的房子，当时系出于小孩上学考虑；现其已于2019年5月20日在吴中区甪直另行购房。以上事实，由房地产买卖定金协议书、定金收据、苏州市存量房买卖合同及补充协议、不动产产权证、手机通话录音资料、评估报告书、评估费发票、个人贷款还款凭证、贷款结清证明以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，本院予以认定。本院认为，被告陈跃锋与原告李家金、陈艳之间签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约全面履行。现被告陈跃锋明确不再继续出售案涉房屋，致使原告缔约目的无法实现，原告诉请解除双方之间的买卖合同及被告返还定金5万元，被告亦无异议，本院予以支持。合同解除的时间以本案起诉状副本送达被告之日即2019年6月4日解除。关于违约责任的认定，被告辩称系原告隐瞒了其名下贷款未结清导致。本院认为，结合庭审查明事实，在原被告双方约定的合同履行期前，原告李家金名下贷款已结清，且原告名下是否有贷款并不妨碍案涉房屋买卖合同的正常履行，故被告该项辩解意见不能成立。案涉房屋买卖合同的解除系被告无正当理由拒绝继续履行导致，对此被告应承担相应的违约责任。对于违约金的认定，原告要求被告按照合同约定的房价款的20%即73.8万元承担赔偿责任。被告辩称违约金过高，并就原告的损失申请鉴定。本院认为，经鉴定，诉争房屋评估基准日的市场价值经评估为3955800元，该评估基准日符合本案实际情况，该结果可予采纳。原告与被告约定的房屋购买价为369万元，解除合同将对原告造成房屋重置差价损失265800元。因原告未提供充分证据证明其尚存在其他损失，故本院据此将违约金调整为265800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告李家金、陈艳与被告陈跃锋于2019年4月11日就苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议于2019年6月4日解除；二、被告陈跃锋于本判决生效之日起十日内返还原告李家金、陈艳购房定金50000元；三、被告陈跃锋于本判决生效之日起十日内支付原告李家金、陈艳违约金265800元；四、驳回原告李家金、陈艳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36320元，减半收取18160元，由被告陈跃锋负担。此款由原告李家金、陈艳预交，本院予以退还。被告陈跃锋于本判决生效之日起十日内交至本院。评估费27800元，由被告陈跃锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵美容二〇一九年十一月二十五日书记员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。