北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初17413号原告：韩刚，男，1961年12月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高永福，男，1962年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏（公司员工），男，1979年9月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：张婧（公司员工），女，1985年1月23日出生，汉族。原告韩刚与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩刚及其委托诉讼代理人高永福，被告罗顿公司之委托诉讼代理人樊小宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩刚向本院提出诉讼请求：1.判定被告按照双方签订的《北京市商品房预售合同》约定赔偿原告因迟延取得房屋所有权证书所产生的违约金217446.7元；2.判定被告返还向原告代收的房屋契税多余部分6674.22元，并向原告交付房屋契税发票；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年10月30日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》(住宅类)Y1089039,预售房屋位于昌平区沙河镇B-7号住宅楼10层1单元1001。约定该套房屋的房款为1326505元。原告已按合同约定的时间分3笔交付了全部房款1334848元(含补交的房屋面积差价)。2012年11月1日，被告将该房屋交付原告。按合同约定被告应720天内即在2014年10月22日前，向原告交付房屋所有权证书，但直到2019年4月9日，被告才通过短信通知原告来领取房屋所有权证书。被告迟延时间为1629天。一、被告未按合同约定交付房屋所有权证书，应当承担违约责任，向原告支付违约金217446.7元。《房屋预售合同》第二十一条产权登记(二)转移登记规定：如因出卖人(被告)的责任，买受人(原告)未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人(被告)按日计算向买受人(原告)支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同规定，被告须向原告支付的违约金为1334848×0.0001×1629=133.4848×1629=217446.7(元)。被告违约交付产权证，严重影响了原告房屋产权的实现及其处分权的实施。被告应返还向原告代收的房屋契税多出部分6674.22元，并向原告交付房屋契税发票，被告向原告代收房款20022.72元房屋契税(按1.5%收取),其代收标准高于原告实际应缴纳的房款1.0%的房屋契税，多出部分6674.22元应当返还原告。综上所述，被告应向原告支付违约金、多收的房屋契税共224120.95元，并向原告交付房屋契税发票。根据原被告签订的《北京市商品房预售同》第二十六条争议解决方式中相关内容规定，现依法向人民法院起诉。罗顿公司辩称，第一、事实方面，我公司按合同约定交付房屋，原告完全占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失。我公司交付房屋后，原告无论是自住、出租、转让商品房，均已完全占有了商品房，并享有了商品房的所有权益。我公司迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何实际损失，相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施建设的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益，没有任何损失。第二、法律和司法解释方面，根据《合同法》第114条、《合同法若干问题的解释(二)》第27条、第29条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，违约金数额应当以实际损失为基础，我公司有权因违约金过高请求法院对违约金予以减少。根据《合同法》第114条，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2、根据《合同法若干问题的解释(二)》第27条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。3、根据《合同法若干问题的解释(二)》第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。4、根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额5、从以上法律规定可以看出，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金的数额应以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故我公司有权请求法院对违约金予以减少，法院也应当予以支持。第三、法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。1、我公司开发建设的沙河高教园区是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一,是北京市重点工程，我公司的商品房开发建设主要是为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，我公司几无获利，我公司近年累计上缴税收约6至7亿元，并承担了日益上涨的拆迁成本，我公司给昌平区沙河镇及其村民带来了良好收益和巨大的社会效益，为拆迁顺利进行解决了大量闲散人员的就业。2、我公司在从事以上公益活动、出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施建设过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但我公司仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化我公司的财产状况，使我公司丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。综上，我公司已经向原告交付了房屋并办理了产权证书，原告完全占有使用该房屋、享有收益并获巨大增值，尽管我公司房屋权属转移登记办理有所缓慢，但原告并未因此造成任何损失，希望贵院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，根据《合同法若干问题的解释(二)》第27条和29条的规定，对原告过高的违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月30日，原告与被告签订编号为Y1089039的《北京市商品房预售合同》（住宅类），合同约定，原告购买被告开发的位于昌平区沙河镇B-7#住宅楼10层1单元1001号房屋（以下简称涉案房屋），双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第十五条第五款第二项双方约定原告委托被告办理契税代交事宜。合同第二十一条，双方对产权登记约定：（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，韩刚依约定向罗顿公司支付了全部购房款1334848元及契税20022.72元。罗顿公司于2012年11月1日将房屋交付给韩刚。相关部门于2018年2月27日为涉案房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为京（2018）昌不动产权第XXXX号，房屋所有权人为原告，房屋坐落为昌平区北街家园七区7号楼10层1单元1001。依照前述合同的规定，自2014年10月23日至2018年2月27日，被告逾期交付房屋所有权证书的违约天数为1224天，依照合同计算的违约金数额为163385.4元。另查明，被告办理涉案房屋权属转移登记时实际缴纳契税13348.48元。被告曾向原告支付逾期交房违约金117794元。本院认为：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告未能举证证明被告逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告造成实际损失，且被告以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故本院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告支付原告逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。被告之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。关于契税退还事项，本院认为，依据双方合同约定，被告有为原告代交契税的义务，但被告多收取部分应当退还原告，因此对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于契税发票，被告表示原告凭契税收据原件即可换取发票，并同意给付原告契税发票，对此本院不持异议。关于原告称违约金的计算截止日期为其自被告处领取房屋所有权证书之日，本院认为，房屋所有权证书的取得，应以不动产登记机构登记为准，结合双方合同约定的条款及合同目的，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内给付韩刚逾期办理房屋所有权证书违约金32677元；二、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内退还韩刚契税款6674.22元，并给付韩刚相应的契税发票；三、驳回韩刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2331元，由韩刚负担1939元（已交纳），由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担392元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田倩二〇一九年十一月二十日法官助理 余淼书 记 员 崔琪