湖北省襄阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂06民终1796号 上诉人(原审被告)：襄阳市樊城区新东宸大酒店，住所地襄阳市樊城区人民西路襄棉家属院金鹏租房。 经营者：段文萍，女，1968年3月21日出生，汉族，住襄阳市樊城区。 被上诉人(原审原告)：湖北众信投资担保有限公司，住所地武汉市江汉区新世纪都市花园泌园春****。 法定代表人：詹继承，该公司董事长。 被上诉人(原审原告)：黄海文，女，1975年3月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：喻荣，湖北巨天律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：史新勤，湖北巨天律师事务所律师。 上诉人襄阳市樊城区新东宸大酒店（以下简称东宸酒店）因与被上诉人湖北众信投资担保有限公司（以下简称众信公司）、黄海文返还原物纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年04月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东宸酒店的经营者段文萍，被上诉人众信公司、黄海文的共同委托诉讼代理人喻荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东宸酒店上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误。根据一审法院已查明的事实：2012年2月26日，段文萍承租金鹏宾馆的房屋，租期六年，从2013年1月1日至2018年12月31日，每月租金2000元，上诉人是合法占有诉争房屋，合同到期前被上诉人无权起诉，上诉人从金鹏宾馆租赁诉争房屋，如果返还也应当由上诉人将房屋返还金鹏宾馆，金鹏宾馆应作为一审被告，上诉人作为第三人参加诉讼，由金鹏宾馆返还、上诉人协助，而非上诉人承担责任主体。上诉人自始至终不知道房子是否查封，即便有查封，因合同合法有效，上诉人也无过错。上诉人经营餐饮有投资，即便随州法院废止了上诉人的租赁关系，也应书面通知上诉人，上诉人也能起诉救济自己的权利。自2015年6月1日起，被上诉人多次派人采取堵大门、骂人、恐吓等手段阻扰上诉人经营，酒店无法经营，应当由房东赔偿酒店装修费、转让费、损失费。 众信公司、黄海文辩称，服从原判。 众信公司、黄海文向一审法院起诉请求：1.判令东宸酒店腾出其占用的位于襄阳市××区××路襄棉家属院的房屋；2.判令东宸酒店按照同时期、同地段、同面积房屋租赁费标准30元/月/平方米，向众信公司、黄海文支付自2014年10月8日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费；3.本案诉讼费由东宸酒店承担。 一审法院认定事实：湖北襄棉集团有限责任公司（以下简称襄棉公司）因向银行贷款，提供其位于襄阳市××区××地××6-1-78的20752平方米土地使用权作为抵押物进行抵押，于2001年8月3日办理了他项权证。2007年2月5日，湖北省高级人民法院作出［2006］鄂民二初字第00021号民事判决书，判决襄棉公司对债权人负有债务，债权人对抵押物享有优先受偿权。判决生效后，湖北省高级人民法院在执行过程中，于2008年9月10日作出［2007］鄂执字第14-1号民事裁定书、2010年9月6日作出［2010］鄂执恢字第7-1号民事裁定书，对2006年10月25日诉前查封的襄棉公司所有，位于襄阳市人民路××89860．6平方米的土地（土地证［2001］330601078-1号）及该土地上的部分房屋产权进行续查封，查封的房屋包括12-1幢（8层5118平方米）、12-2幢（2层1800平方米）、12-3幢（1层545平方米）等。湖北省随县人民法院根据湖北省高级人民法院、随州市中级人民法院的指示，继续执行处理上述房地产，2012年2月16日作出（2010）鄂随县执字第219-1号民事裁定书，裁定拍卖湖北省高级人民法院查封襄棉公司所有的房屋中编号为12-1、12-2、12-3的房屋及其占用的相关联土地。2014年8月1日，众信公司、黄海文以拍卖的方式竞得襄棉公司所有的编号为12-1、12-2、12-3的房屋及其占用的相关联土地。2014年10月8日，湖北省随县人民法院作出（2010）鄂随县执字第219-8号执行裁定书，裁定位于襄阳市××区××号房屋产权证号为襄房全00042号中的12-1幢、12-2幢、12-3幢房屋及其占用的相关联土地［土地证号为：（2001）330601078-1）］归买受人众信公司及黄海文共同共有。2015年9月17日，湖北省随县人民法院对襄棉公司作出公告，公告：自2014年10月8日起，襄棉公司所有的金鹏宾馆（以下简称金鹏宾馆）及其原租赁户与襄棉公司的权利义务消灭；众信公司、黄海文自2014年10月8日起依法享有对金鹏宾馆的物权；任何单位或个人非法防碍众信公司、黄海文依法行使物权的，众信公司、黄海文可以依法维护自身的合法权益。另查明，2011年2月28日，段文萍与金鹏宾馆签订租赁合同，段文萍承租金鹏宾馆餐厅的1、2楼包房、1楼的厨房及指定的附房经营酒店业，租期2年，从2011年3月1日至2013年2月28日，每月租金1700元。租赁合同第11条约定：金鹏宾馆的资产因主管方贷款抵押给银行而被法院查封，因此，租赁期间金鹏宾馆主管方宣布破产、被责令关闭、清算关门等造成合约不能正常履行，段文萍不能视金鹏宾馆违约，金鹏宾馆不承担违约责任。2011年5月4日，段文萍租用金鹏宾馆房屋开设的襄阳市樊城区新东宸大酒店成立。2012年12月26日，段文萍与金鹏宾馆签订租赁协议，约定：段文萍承租金鹏宾馆的房屋，租期六年，从2013年1月1日至2018年12月31日，每月租金2000元。2014年4月1日，段文萍与金鹏宾馆签订《房屋（场地）租赁经营合同书》，并用于工商部门备案，合同约定：段文萍租赁金鹏宾馆人民路210号房屋（场地）若干间，每月租金2000元，租期从2014年4月1日至2016年3月31日；因金鹏宾馆的资产已被作贷款抵押，变数很大，有可能合同会随时终止，所以，金鹏宾馆不同意段文萍对承租房屋（场地）进行装修装饰或改建；金鹏宾馆的资产因其主管方贷款抵押而被省高院查封，因此，租赁期间金鹏宾馆主管方宣布破产、被责令关闭、清算拍卖时则此合同自行终止。还查明，段文萍经营的东宸酒店占用原金鹏宾馆12-2幢1、2楼，1楼3间房屋面积约200平方米左右，2楼8间房屋面积约400平方米左右；12-3幢的8间房屋，面积约300平方米左右。东宸酒店以每月2300元标准（其中车库使用费300元），向金鹏宾馆交纳房屋租赁费至2015年10月，此后的房屋占有使用费未交纳。一审法院认为，众信公司、黄海文在法院执行过程中，以拍卖竞买的方式取得位于襄阳市××区××号襄棉公司供金鹏宾馆使用的12-1、12-2、12-3幢房屋的所有权及其占用的相关联土地的使用权，对竟买的房屋和土地享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，段文萍在承租金鹏宾馆12-2幢11间、12-3幢8间房屋开设东宸酒店之前，其所承租的房屋已被法院查封，众信公司、黄海文作为房屋的受让人，在取得房屋产权后，有权要求承租人腾还房屋。故本案中，众信公司、黄海文诉请基于租赁合同而占用房屋的东宸酒店腾还位于襄阳市××区××号原金鹏宾馆12-2幢11间、12-3幢8间房屋，符合法律规定，予以支持。东宸酒店辩称，众信公司、黄海文购买诉争的房屋和土地使用权，没有及时告知东宸酒店，东宸酒店的租赁合同未到期，东宸酒店有使用租赁房屋的权利，无法律依据，不予采纳。关于房屋占有使用费。自2015年11月起，东宸酒店基于房屋租赁合同而占用诉争的房屋，且按合同约定向出租人交纳房屋租金。众信公司、黄海文所举证据不足以证明其于2015年11月之前向东宸酒店主张过终止金鹏宾馆与东宸酒店的经营者段文萍签订的租赁合同，故众信公司、黄海文诉请东宸酒店按照同时期、同地段、同面积房屋租赁费标准30元／月／平方米，支付自2014年10月8日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费，无事实依据。根据本案查明的事实，仅支持从2015年11月1日起至房屋腾退之日止按原租金标准即每月2300元计算的房屋占有使用费，超出部分不予支持。东宸酒店辩称，众信公司、黄海文起诉之前，对其进行骚扰，致使其无法正常经营，造成了亏损，若解除租赁合同，要求众信公司、黄海文对其装修费、转让费等损失进行赔偿，因东宸酒店未提起反诉，故本案中不予处理。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、段文萍经营的襄阳市樊城区新东宸大酒店于本判决生效之起三十日内，向湖北众信投资担保有限公司、黄海文腾还位于襄阳市××区××湖北襄棉集团有限责任公司所有的金鹏宾馆12-2幢11间、12-3幢8间房屋，并支付从2015年11月1日起至房屋腾退之日止按每月2300元标准计算的房屋占有使用费；二、驳回湖北众信投资担保有限公司、黄海文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，由湖北众信投资担保有限公司、黄海文负担1700元，襄阳市樊城区新东宸大酒店负担13000元。 二审中，上诉人东宸酒店提交诉争房屋照片一组，证明诉争房屋的扩建部分是上诉人购买，要求进行赔偿。被上诉人众信公司及黄海文不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，本案中，湖北省随县人民法院于2014年10月8日作出（2010）鄂随县执字第219-8号执行裁定书，裁定位于襄阳市××区××号房屋产权证号为襄房全00042号中的12-1幢、12-2幢、12-3幢房屋及其占用的相关联土地［土地证号为：（2001）330601078-1）］归买受人众信公司及黄海文共同共有。据此，被上诉人众信公司及黄海文对案涉房屋享有物权。段文萍与金鹏宾馆签订的租赁合同中，金鹏公司已明示其资产因主管方贷款抵押给银行，案涉房屋已被法院查封，段文萍在租赁房屋时应知道其租赁物存在瑕疵。众信公司、黄海文作为房屋的受让人，有权要求承租人腾还房屋。东宸酒店认为本案起诉时段文萍与金鹏公司的合同未到期，金鹏宾馆应作为必要被告，不同意向众信公司、黄海文腾退房屋及支付占用费的理由不能成立，本院不予支持。且段文萍与金鹏宾馆的租赁合同现在已经到期，东宸酒店应当腾退案涉房屋。东宸酒店二审中提出案涉房屋的扩建部分是其出资购买，要求众信公司、黄海文一并赔偿，因东宸酒店一审未主张，众信公司、黄海文不予认可，双方调解不成，对此二审不予审理，东宸酒店可另行主张。东宸酒店上诉提出众信公司、黄海文从2015年6月1日起的违法行为，造成其经营严重亏损，应对其造成的损失予以赔偿，因其一审未提起反诉，一审在本案中不予处理并无不当。 综上所述，东宸酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14700元，由襄阳市樊城区新东宸大酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲 二〇一九年十一月二十五日 书记员 付      亚      男