四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1921民初2466号 原告：王磊，男，1982年5月2日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：杨述文，巴中市通江县诺江法律服务所法律工作者。 被告：杜卫东，男，1977年10月8日出生，汉族，住四川省通江县。 被告：张桂芳，女，1977年6月28日出生，汉族，住四川省通江县。 二被告的委托诉讼代理人：李秀孝，巴中市通江县金华法律服务所法律工作者。 原告王磊与被告杜卫东、张桂芳“房屋买卖合同纠纷”一案，本院2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王磊及其委托诉讼代理人杨述文同被告杜卫东及被告杜卫东、张桂芳的委托诉讼代理人李秀孝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 王磊向本院提出诉讼请求：1、依法解除2016年11月30日原、被告签订的《营业用房转让协议》；2、判令二被告返还原告购房款160万元，并承担违约金及诉讼费用。事实及理由，原告于2016年11月30日与二被告签订《营业用房转让协议》，约定由二被告将通江县高明新区管理委员会因征收安置补偿所还的营业用房三处出售给原告，建筑面积分别为81.27㎡、25.53㎡、42.91㎡，共计149.71㎡。该房屋总价款为160万元，其中支付购房定金110万元，余款50万元待原告在2016年12月7日24时前付清，二被告即可为原告准备办理过户手续，二被告积极配合原告办理过户手续。协议中的第四条约定，二被告在办理过户手续前，可以在有限的条件下退还乙方全部的购房款，并解除协议，条件如下：二被告在2017年4月27日前，第一次退还原告60万元，2017年8月20日前退还原告50万元，2017年12月30日前退还原告50万元，二被告上述退款时间限于被告解除合同的条件，这期间二被告没有向原告退房款的意思表示，依据约定：二被告在一个月内完成三处营业用房过户手续，每逾期一日被告按三处营业用房转让价格1％支付违约金，超过一个月原告则有权解除合同，并由二被告退还原告支付的全部购房款。协议第五条还约定：双方协商议定原告应于本合同签订生效后，原则上在2017年5月27日前，二被告将上述营业用房的全部手续交付乙方，并在原、被告在场的情况下由原告对三处营业用房进行验收，原告如无任何异议，视为该三处营业用房情况符合本合同约定，二被告完成三处营业用房交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归原告行驶，同时应移交有关房产的全部资料，每逾期一日，二被告退还原告支付的全部购房款；并承担营业用房转让总价的1％违约金，超过一个月原告有权解除合同，时至今日，二被告不向原告交付房屋，也不按涉案合同第六条的一、二项，第八条约定履行义务，因此，原告提起诉讼，请求实现诉请。 被告杜卫东、张桂芳辩称：1、原告以《营业用房转让协议》和被告书写的收据提起虚假诉讼，其动机目的是想通过法律程序实现其欺骗目的；2、原、被告签订《营业用房转让协议》属实。约定160万元房款亦属实，但原告仅支付了60万元，下余的100万元一直未支付，因为签合同时先立的收款收据，后由原告支付款，后来这100万元未支付；3、因原告至今未支付下欠的100万元，自然不具备产权过户条件，导致不能过户的原因是原告拒付房款，其行为构成违约。综上述，被告认为，原、被告签订的合同合法有效，原告要求解除合同，依法不能成立，应继续履行合同义务，同时，要求原告按合同约定，支付房屋总价款每日1％的滞纳金，原告的请求主张依法不能成立，判决驳回其诉讼请求。 经审理查明：被告杜卫东在承包通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目过程中，因缺少周转资金，拟物色合伙人参与，通过杨*的介绍，本案原告王磊遂与被告杜卫东成为承包通江县**乡城乡建设用地增减挂钩项目的合伙人。 2016年9月23日，原、被告签订了《芝苞乡土地增减挂钩项目投资合作协议书》，双方本着平等互利、团结协作、共同发展，坦诚友好地协商，就承包建设芝苞乡土地增减挂钩项目达成的主要协议如下：1、项目概况及合作条件：本工程项目总建筑面积约为15000㎡、合同金额约2000万元人民币；经双方测算，本项目的前期进场开工等所产生的费用为120万元，其中包含施工保证金100万元，因此本工程项目计划投资120万元；本工程项目的投资、股份比例分配如下：合作方王磊投资60万元、占50％，合作方杜卫东投资60万元、占50％；双方签订本协议后1日，各10万元打入财务账户，暂入通江县基层法律工作者协会，余款在与凯歌签订正式合同后付清，若不能签订工程合同以及后期资金不到位，由杜卫东支付王磊损失及违约金10万元，若王磊后期资金不到位，由王磊支付损失及违约金10万元；2、工程管理责任及分工：该项目与凯歌签订《芝苞乡土地增减挂钩项目合同》由双方共同负责并签署，任意单方面签署该合同无效；利益分享和风险承担：王磊分享承担50％、杜卫东分享承担50％；合作方杜卫东确保此项目在顺利进行的情况下，全部施工成本（人工、材料等全部费用）不超过800元／㎡，若超出此费用，由双方协商解决。原、被告在《芝苞乡土地增减挂钩项目投资合作协议书》上签注了自己的姓名，何**作为见证人签字并标注“该协议是双方的真实意思，双方在该协议书上的签字属实”，且加盖有巴中市通江县宕江法律服务所的印章。协议签订后，原告王磊于次日将10万元汇入通江县基层法律工作者协会。尔后，项目迟迟未开工，原告王磊为此从北京等地来回数次催办无果，后被告杜卫东认为原告身处北京，来回较远，工程管理亦不方便，提出自己单独实施，给原告分配利润，取得原告王磊的同意后，为此，双方对合伙的工程项目利润进行了测算，认为整个项目可获利润300万元，人均可得利润150万元，原告王磊自愿放弃50万元，仅认得利润100万元。原、被告为确保可得利润100万元的实现，于2016年11月30日，被告杜卫东、张桂芳以转让方（甲方）名义同原告王磊以受让方（乙方）名义签订了《营业用房转让协议》，协议约定的主要内容为：1、本合同所转让的三处营业用房属通江县高明新区管理委员会因房屋征收给甲方的安置还房，建筑面积分别为81.27㎡、25.53㎡、42.91㎡，共计149.71㎡，位于箭口河社区；2、转让价格：营业用房转让总价格160万元；3、付款方式：甲方现已收到乙方定金110万元，待乙方在2016年12月7日24时前付清余款50万元，即可为乙方准备办理过户手续，甲方需积极配合乙方办理过户手续；4、经甲、乙双方协商，甲方在办理过户手续前，可以在有限的条件下退还乙方全部购房款，并解除此协议，条件如下：a、甲方在2017年4月27日前，第一次退还乙方60万元；b、甲方在2017年8月29日前，第二次退还乙方50万元；c、甲方在2017年12月30日前，第三次退还乙方50万元；d、超出上述a、b、c三条退款时间的任意一条，则甲方须立即办理三处营业用房过户手续，并在一个月内完成手续办理，每逾期一日，甲方按三处营业用房转让总价格1％支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，并由甲方退还乙方支付的全部购房款，并承担三处营业用房转让总价的80％违约金；5、双方协商议定甲方应于本合同签订生效后，原则上在2017年5月27日前，将上述营业用房的全部手续交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对三处营业用房进行验收，乙方如无任何异议，视为该三处营业用房情况符合本合同约定，甲方完成三处营业用房交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。同时应移交有关房产的全部资料。每逾期一日，甲方按三处营业用房转让总价格1％支付违约金，超过一个月则乙方有权解除合同，甲方退还乙方支付的全部购房款，并承担三处营业用房转让总价的80％违约金。但是若甲方按照上述约定退还乙方购房款，则完成办理全部三处营业用房转让手续的时间顺延，约定如下：a、甲方若在2017年4月27日前，第一次退还乙方60万元后，办理房屋全部的转让手续完成时间顺延至2017年9月28日；b、甲方若在2017年8月29日前，第二次退还乙方50万元后，办理房屋全部的转让手续完成时间顺延至2018年1月28日；c、甲方在2017年12月30日前，第三次退还乙方50万元后，此协议终止，房屋归还甲方所有；6、违约责任：甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方按房屋转让总价的1％承担违约责任，逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方退还乙方支付的全部购房款，并承担房屋转让总价的80％的违约金；乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按房屋转让总价的1％计算滞纳金，逾期超过一个月时，甲方有权单方解除本合同，并且甲方不退还前期乙方支付的购房款。原、被告均在相应栏处签注了自己的姓名、公民身份号码、电话，并按捺了手印，杨*作为见证人，签注了自己的姓名、电话，并按捺了手印。 2016年12月1日，被告杜卫东书立收条一份，其内容为：“今收到王磊购房款现金元，其100000.00元转账，共计大写壹佰壹拾万元整”。 2016年12月7日，原告王磊通过中国农业银行股份有限公司北京香河园支行*********号账户给被告杜卫东*********号账户实时转账20万元；同日，原告王磊通过中国工商银行股份有限公司北京望京支行*********号账户给被告杜卫东中国农业银行四川省通江县支行营业部*********号账户实时汇款30万元。 2016年12月24日，被告杜卫东向四川凯歌建设工程有限责任公司通江分公司交纳修建下东汇保证金40万元。 2016年12月26日，被告杜卫东与四川凯歌建设工程有限责任公司通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目部签订了《房建施工合作框架协议》，协议约定的主要内容为：1、工程范围及工作内容:通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目区内下东汇一组、三组、四组、六组、七组聚居点房建作为施工范围，工作内容包括，根据发包方最终确定的承包方式施工；2、合同造价：综合单价1100元／㎡。后因该村百姓参与少、不配合，未在该村实施，四川凯歌建设工程有限责任公司通江分公司便将该项目调至芝苞乡龙家坪村实施，被告杜卫东遂对该村实施城乡建设用地增减挂钩项目聚居点房建工程，涉及工程量302万余元。后被告杜卫东以下东汇村项目工程未实施为由，不兑现承诺，亦不履行《营业用房转让协议》所约定的义务，原告王磊遂诉诸法院，请求实现诉请。 审理中：1、原告王磊在庭审中称因合伙事宜造成有经济损失，休庭期间，原告提供了因诉讼交纳法律服务费5万元及自北京、乌鲁木齐来通江催办合伙事务而开支的机票、住宿、租车等差旅费29984元。 2、对双方约定的违约金经给被告方释明，被告仅表明不同意支付违约金，对是否调整违约金标准不持态度。 同时查明：《营业用房转让协议》约定的甲方现已收到乙方定金110万元，此110万元的构成为：原、被告签订《芝苞乡土地增减挂钩项目投资合作协议书》的次日，原告汇款支付的10万元及双方协商的工程项目可得利润100万元。 本院认为，本案涉及的焦点问题如下：被告杜卫东承诺给原告王磊分利润100万元是否支持的问题；原、被告双方所签订的《营业用房转让协议》的效力问题；原告的诉请是否成立的问题。 其一、关于被告杜卫东承诺给原告王磊分利润100万元是否支持的问题： 被告杜卫东为顺利实施通江县芝苞乡城乡建设用地增减挂钩项目与原告签订的《芝苞乡土地增减挂钩项目投资合作协议书》，属双方的真实意思表示，合作协议签订后，按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。本案原告王磊依据合作协议的约定交纳了前期费用，被告杜卫东未依约确保项目工程顺利开展，迟迟不推动进程，且认为原告身处北京，来回较远，不便工程管理而提出自己单独实施，并对原告应得的利润进行了结算，给原告分取利润100万元，原告不再参与合伙事务，原告对此亦表示认可，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应受法律的保护，解除合伙协议而达成的结算协议，应当履行。被告杜卫东虽然后期实施的项目工程规模没有原、被告双方事先约定的项目工程规模大，作为被告杜卫东系项目工程的联系、协调人，前期的探踏事宜亦属被告杜卫东与四川凯歌建设工程有限责任公司共同进行，造成项目工程规模大小的变化，其原因不在原告方。被告以此不履行合同，有违诚实信用原则，不应当得到法律的支持，故被告杜卫东承诺给原告王磊分配利润100万元，符合法律的规定。原、被告协商100万元利润的分配之日距今已近3年之久，现被告杜卫东对此持有异议，但未在法定的期限内行使撤销权，其理由不应支持； 其二、原、被告双方所签订的《营业用房转让协议》的效力问题： 本案原告王磊与被告杜卫东、张桂芳本无债权、债务关系，但由于被告无力支付原告利润分得款，便将其所有的因征收安置补偿的三处营业用房转让给原告，后经结算，双方签订了《营业用房转让协议》，被告杜卫东书立了110万元的收条，原告亦在约定的期限内付足了应付的房价款50万元，属双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，故该《营业用房转让协议》合法有效； 其三、原告的诉请应否支持问题； 原、被告在《营业用房转让协议》中约定解除合同的条件及违约责任承担的条款明晰、清楚。被告的不诚信行为造成了客观上的违约，已经符合合同约定的解除条件，并应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。具体到本案，如以双方约定构成违约的“每逾期一日按房屋转让总价的1％承担违约责任，逾期超过三个月时，承担房屋转让总价的80％的违约金”，其约定的违约责任承担标准过高，已经明显地对违约方显失公平，故应予调整。认定原告因被告违约产生的损失应为相关的利息损失，该利息以不超过年利率24％为限，依据合同约定的违约条件，将该违约金调整为：对60万元，自2017年5月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金60万元为基数，年利率24％计算；对50万元，自2017年9月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金50万元为基数，年利率24％计算；对50万元，自2018年1月31日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金50万元为基数，年利率24％计算；对原告提出的赔偿代理费及差旅费损失问题：因违约金是对损失的赔偿，本案已经支持了违约金，故对造成的其他损失，不再单独进行赔偿，且原告、被告未在合同中约定代理费的赔偿方式，故不予支持。 综上，原告诉称的与被告辩称的与本评判不一致的本院不予支持，为了维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王磊与被告杜卫东、张桂芳2016年11月30日签订的《营业用房转让协议》； 二、被告杜卫东、张桂芳于本判决生效后10日内返还原告王磊购房款160万元； 三、被告杜卫东、张桂芳于本判决生效后10日内支付原告王磊违约金，其违约金的计算方式为：对60万元，自2017年5月28日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金60万元为基数，年利率24％计算；对50万元，自2017年9月30日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金50万元为基数，年利率24％计算；对50万元，自2018年1月31日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以本金50万元为基数，年利率24％计算； 四、驳回原告王磊的其他诉讼请求。 义务人逾期不履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19200元，由被告杜卫东、张桂芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  陈加国 人民陪审员  唐 晶 人民陪审员  巨 红 二〇一九年十一月五日 书 记 员  雷西尧