湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2187号原告龚龙涛，男，1978年2月11日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。原告骆琼，女，1986年1月24日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上述二原告的共同委托代理人冉术国，湖北中和信律师事务所律师。被告随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人王俊，董事长。委托代理人胡菊林，湖北神农律师事务所律师。委托代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。原告龚龙涛、骆琼与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚龙涛、骆琼的共同委托代理人冉术国、被告康顺达公司的委托代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚龙涛、骆琼诉称，2017年1月6日、2017年1月18日原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》，购买了被告投资建设的随州红星国际广场第3号楼1单元1-2层1-37、38号房，总价款为1694000元。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房，延期办理房屋初始登记，未提供正式供电、供水，且被告私自变更规划，故要求判令被告1、赔偿规划变更损失107557元；2、支付逾期交房违约金48781元，逾期办理房屋产权登记违约金305737元；3、将原告的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4、由被告承担诉讼费用。被告康顺达公司辩称，1、涉案商品房规划并未发生变更，不存在赔偿变更规划损失；2、按照双方签订合同的约定，双方约定交房时间无效，不应当支付违约金；3、逾期办证的责任不在被告，故不存在支付逾期办证违约金；4、被告向原告交付房屋的水电已达到交付条件。故原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2017年1月6日、2017年1月18日，原告龚龙涛、骆琼与被告康顺达公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同编号分别为随州20170100562及随州20170101095，两份合同及补充协议系同一版本，合同约定：龚龙涛、骆琼购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场3号楼1单元1-2层1-37、38号房。1-37号房建筑面积为99.59m2、单价为8454.66元m2，价款为842000元；1-38号房建筑面积为99.59m2、单价为8555.08元/m2，价款为852000元，两间房屋合计价款为1694000元。面积差异处理：房款结算以产权登记面积为准，多退少补。房屋用途为商业用房；交付期限为：2016年12月1日；交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房的违约责任：按补充协议的条款执行；规划变更约定：双方签订合同后涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人、出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：×。供水、供电约定：水电安装到户，一户一表；关于产权登记约定：按照补充协议执行等等。双方在补充协议中约定：逾期交房责任，逾期交房60日以内的，自本合同规定应交付期限之第二日起，出卖人按日向买受人支付总房款的千分之一的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应向买受人支付总房款的5%作为违约金；另约定：买受人同意在出卖人未按约定交付的情况下，给予三个月的谅解期，在此期间，买受人不要求出卖人承担违约责任或者赔偿损失；在出卖人向买受人发出交付通知后，买受人接收了该商品房的，买受人同意不再以交付条件不具备向出卖人主张任何权利；买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全后的365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1%支付违约金，并退房款等等。合同签订后，原告龚龙涛、骆琼按照合同的约定交清了购房款1694000元。双方在履行合同的过程中，由于被告交付房屋的面积小于合同约定的面积21.30㎡，被告应退购房款181154元，实退171288元，被告目前收原告购房款1522712元（1694000元-171288元）。2017年1月18日原告龚龙涛、骆琼所购买的两套房屋签收了《建材博览中心房屋验收单》及《房屋交接确认书》。2017年10月19日被告康顺达公司建设的涉案工程才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2018年2月1日取得该栋楼房的产权总证。2019年5月8日，原告以被告规划变更，影响其购买商业用房价值为由，遂诉至本院。要求被告赔偿其15年物业管理费107557元等诉讼请求。另查明，被告康顺达公司在向原告交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。还查明，被告康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。本案争议的焦点为：1、原告所诉改变配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2、被告逾期交房、逾期办证产权证是否应当承担违约责任问题；3、关于原告所购买房屋供水、供电问题。关于原告诉被告改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，被告在项目建设过程中经行政主管部门审批将原规划的部分配套项目变更为高层住宅楼的客观事实存在，若原告认为被告规划的变更违反了双方在合同中的约定的条件，其可以依照合同及补充协议的约定在规定的期限内选择解除合同，双方在合同中并未约定买受人可以向出卖人要求赔偿损失的计算依据。故原告要求被告赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、逾期办证的问题。在本案中，双方在2017年1月6日、18日签订合同，约定交付期限为2016年12月1日，显然不符合实际。双方在签订合同时已对该房屋进行了现房交付。但被告在交付房屋时并未按合同的约定取得工程竣工验收备案。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，被告的交房行为既违反了合同的约定，同时还违反了法律的强制性规定，已构成违约。双方在补充协议中三处约定了逾期交房的违约责任，一是60日内按日千分之一支付违约金，60日后有权解除合同；二是给予三个月的谅解期，在此期间出卖人不承担违约责任或者赔偿损失；三是买受人接收房屋后不再以交付条件不具备向出卖人主张权利。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。根据双方签订的合同的时间及约定的交付时间来看，被告使用的是原来的格式条款合同。被告在签订合同的同时交付房屋，应当向原告作出特别说明，告知其房屋在交付时未竣工备案及提醒原告接收房屋后不能以交付条件不具备主张权利，但被告不能举证证明其已履行告知和提醒义务，故双方在补充协议中约定的免责条款无效。被告应当自交房之日起至取得竣工备案之日止承担违约金。双方在补充协议约定是按已付房款60天的日千分之一，原告在本案中请求的是按逾期期间的日万分之一，经测算，原告的请求小于合同的约定，故被告应从交房之日（2017年1月18日）起至2017年10月19日止按日万分之一支付违约金41722.31元（1522712元×0.0001×274天）。关于逾期办证的问题，双方在补充协议中约定：买受人交清税费、提供办证资料的365个工作日内出卖人提交产权部门办理。在本案中，原告未提供其交清税费的时间，提交办证资料的时间，以此来证明被告构成违约。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：安装到户，一户一表。原告在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上原告所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，被告已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故原告的该项请求，本院不予支持。综上，本院认为，原告龚龙涛、骆琼与被告康顺达公司签订两份《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。在本案中，由于被告在房屋尚未达到合同及法定的交付条件时，将房屋交付给原告，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其违反了合同的约定及法律的禁止性规定，应当承担相应的违约责任故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告在本案中要求被告赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权登记违约金、供水、供电纳入城市网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龚龙涛、骆琼支付逾期交房违约金41722.31元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告龚龙涛、骆琼的其他诉讼请求。案件受理费8222元，由原告龚龙涛、骆琼负担7379元，被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担843元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳审 判 员  钱 强人民陪审员  裴 涛二〇一九年十一月十五日书 记 员  宋 飞