山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初2980号原告：烟台银海物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区辛庄街1号-1-3号。法定代表人：史东岩，总经理。委托诉讼代理人：卞海，山东劳德律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋晓，山东劳德律师事务所律师。被告：张德瑞，男，1965年3月15日出生，汉族，中国人民解放军海军航空学院退休人员，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：汪涛，北京市尚公（烟台）律师事务所律师。原告烟台银海物业管理有限公司诉被告张德瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋晓与被告委托诉讼代理人汪涛到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告烟台银海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2013年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费（含电梯费）7681.97元（按建筑面积140.31平方米、0.75元/月/平方米计算），并赔偿自2013年3月1日起至被告履行完毕之日止按年利率6%计算的违约金。事实和理由：被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。2012年8月，原告与航院经济适用房业主委员会（以下简称航院业委会）及海军航空工程学院院务部营房处（以下简称海航营房处）签订了《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》，约定：原告为包括涉案房屋在内的坐落于烟台市芝罘区10个楼座提供物业服务。合同签订后，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了物业管理工作。经原告多次催要，被告至今仍欠付原告上述期间的物业服务费7681.97元。被告张德瑞辩称，1、2012年《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》系原告与海航营房处签订，业委会公章由海航营房处刻制、保管,航院业委会未在该合同上盖章确认；且航院业委会成员由海航营房处指定任命，未履行相应的业委会产生的法定程序，未将业委会成员通报全体业主，故航院业委会不能代表全体业主,被告作为本案诉讼主体不适格。2、原告与海航营房处签订的合同对被告没有法律约束力，原告强行向被告提供所谓的事实服务，但拒绝接受业主的监督，无视业主的根本权益；全体业主拒交物业费，且要求中止原告的非法经营行为，可以说明海军航空工程学院经济适用住房小区（以下简称涉案小区）业主并未接受原告的物业服务，原告系违法强行服务，被告有权拒绝向原告缴纳物业服务费及相关费用。3、自2012年初以来，海航营房处委托案外人对涉案小区业主提供区域内化粪池、检查井、污水管道、建筑消防、电梯保养、垃圾清运、管道疏通服务等，费用均由航院营房处负担，冬天除雪活动均由业主自行组织，原告在上述物业服务领域没有任何支出，现要求被告支付物业服务费没有事实和法律依据，且原告诉请超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：被告系涉案房屋的业主。2012年，原告、航院业委会及海航营房处在签订的《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》中约定：原告为坐落于烟台市芝罘区海军航空工程学院经济适用住房提供物业服务；物业服务的内容包括共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的保洁和卫生清扫、物业档案资料管理等事项；合同期限为二年，自2012年8月1日至2014年7月31日止；物业服务费按照每月每建筑面积0.45元收取；物业服务费按月交纳，业主也可按季、半年、年度预交，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额千分之三的违约金。合同签订后，原告为包括涉案房屋在内的涉案小区提供物业服务。庭审中，为证明其主张，原告另向本院提交了如下证据：1、催费通知单打印件3张，证明原告自2012年8月1日至今，原告涉案房屋入户门及宣传栏上张贴过催费通知书，要求其缴纳欠付的物业服务费。被告质证称，被告从没有见到过上述通知书，且不能证明原告张贴在宣传栏及入户门上。2、借条复印件6张，证明原告因涉案小区业主欠付物业服务费数额巨大，在2014年7月18日至2016年12月22日向海军航空大学借款152705元用于支付电梯维保费用。被告质证称，上述证据系复印件，故对真实性不予认可，原告在电梯维保费用的支出方面应当提供其与负责电梯维保的案外人之间的维保合同，仅凭借条不能证明原告的主张，故被告不予认可。庭审中，为证明其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：1、涉案小区业主因物业事宜的信访材料复印件：（1）致航大王校长、王政委、纪委书记的集体上访材料，包括：附件①航大经济适用房物业化管理现状、问题简介；附件②强烈要求立即终止银海物业公司无合同非法经营行为的联合签名；（2）致航大保障部赵部长、丁副部长的上访材料；（3）关于亟待解决的航院经济适用房物业问题及强烈要求立即终止银海物业公司无合同非法经营行为的联合签名；（4）为物业事致航大领导书。上述四份证据证明在原告无合同经营期间，业主们多次通过多种方式请求海军航空大学终止原告无合同经营行为、请求海军航空大学牵头解决物业费纠纷问题。原告质证称，对上述证据的真实性不予认可。2、在涉案小区内拍摄的照片打印件27张，证明在原告强行服务期间，通过不修理自来水总管、指使物业保洁人员翻拿业主物品致使业主物品丢失，恐吓、威胁等违法违规方式催缴物业费；业主自行联系电梯维修公司维修电梯、自行打扫涉案小区卫生、清理垃圾、清扫积雪；原告提供的物业服务远远达不到正常物业公司应提供的物业服务标准。原告质证称，上述证据可以证明原告曾在涉案小区内张贴过催缴通知书，涉案小区业主对此知晓，不存在被告所述未收到催费通知书；原告催缴物业服务费不存在恐吓、威胁情况。3、2011年7月11日《海军航空工程学院经济适用房业主委员会第一次会议议程》，载明：会议地点为院务部会议室，参加人员为业主委员会委员、院务部副部长辛庆伟、院务部营房处处长王宗泰、院务部营房处助理王峰；会议议程为审议《学院经济适用房住房业主委员会章程》、选举学院经济适用住房业主委员会主任、副主任和秘书长；商讨业主委员会下步工作。上述议程尾部有“王辛慧、盛绍斌、李廷军、徐茂森、王阳”签名字样。被告以此证明航院业主委员会主任、副主任、秘书长由海航营房处直接任命，并未履行法定选举程序，所有业主委员会委员的签字系同一人完成，故航院业委会不能代表被告。原告质证称，上述证据可以证明涉案小区已于2011年7月11日成立业主委员会，委员会成员明确。4、为证明航院业委会成立不合法，被告在另案（2019）鲁0602民初12055号中申请航院业委会主任王幸慧作为证人出庭作证。王幸慧证称，证人自2000年至今居住在坐落于海军航空大学家属区的烟台市芝罘区东海里东24-5号房屋，由原告提供物业服务；证人在2012年至2013年期间担任航院业委会主任，该职务系由海航营房处经证人同意后指定担任；对海航业委会其他成员即盛绍斌、李廷军、徐貌森、王阳的当选经过，证人不清楚；针对2011年7月11日《海军航空工程学院经济适用房业主委员会第一次会议议程》，该次会议的参会人员即该材料中载明的院务部三人和航院业委会五人，召集会议的为院务部副部长辛庆伟；证人参加了此次会议但并未在会议议程上签字，上述会议议程中载明的内容属实，但各项会议议程存在争议，且会上没有达成一致意见；院务部指定证人担任航院业委会主任、王阳担任秘书长、李廷军担任副主任，证人在会议上明确不同意；会后海航营房处负责人找证人谈话要求担任主任职务，最终证人默许；针对上述会议议程中其他人员的签字，证人没有见过四人签字；证人并未代表航院业委会与原告在2012年签订过物业服务合同，航院业委会的印章由航空大学院务部篆刻并保管使用，航院业委会从未使用过该公章。原告质证称，对该证人证言没有异议，但证人也向原告缴纳过物业服务费，说明证人认可原告的物业服务。5、电梯小包保养合同、产品保养合同各2份，证明2017年度及2018年度，涉案小区电梯保养合同的委托方及付款方均为海航营房处，该实际履行义务的行为证明海航营房处为物业服务的实际履行方，原告主张的物业费用中关于电梯的费用无事实和法律依据。原告质证称，对证据的真实性无异议，但原告于2012年8月1日入驻涉案小区，一直负责电梯的日常维护，与上述合同并不冲突；上述合同的签订主体虽为海航营房处，但电梯维保费用的实际承担者为原告，与原告提交的借条相吻合。6、电梯各项费用支付情况，证明涉案小区自2012年5月至2017年8月电梯用电费、维护保养费、年检费由海军航空大学保障部机营处（以下简称海航机营处）支付，海航机营处是物业服务的实际提供方，而非原告。原告质证称，对证据的真实性无异议，上述支出情况明细由海航机营处出具，但上述费用实际由原告负担。7、2019年5月9日海航营房处出具的《情况说明》、《垃圾处理费合同》复印件7份及垃圾处理费票据复印件2张、2015年1月22日《建筑消防设施维修保养合同》复印件、2016-2018年《建筑消防设施维修保养合同》三份、2014年6月1日《污水管道清疏合同》复印件、2017年11月15日《污水管道清疏合同》。证明涉案小区内包含在物业服务范围中的化粪池、检查井、污水管道、建筑消防等设施的维护保养垃圾清运等服务均由海军航空大学委托第三方提供，即实际由海军航空大学实际提供物业服务，原告未实际履行其主张的物业服务合同，原告关于物业费用的主张无事实和法律依据。原告质证称，对《情况说明》真实性无法确认，原告于2019年4月1日撤离涉案小区，此后出具的任何证据均与原告无关；对该组其他证据的真实性均无法确认。8、2019年5月16日海航机营处出具的《情况说明》，证明2015年1月涉案小区16-19号楼的消防水箱维修工程款系从业主的购房款中开支，原告未实际履行其主张的物业服务合同。原告质证称，该证据可以证明海航机营处支付国消防水箱维修工程款，但与本案无关。9、2019年10月15日海航营房处出具的《情况说明》、2008年5月10日和2011年9月7日中国人民解放军海军航空工程学院会议记录各一份、《关于推进经济适用房物业管理事》（营务2009-192号）复印件、2008年5月10日第一届航院经济适用住房业主委员会备案表。证明2008年5月10日航院经济适用住房业主委员会依法成立，因水电暖、车位等问题未解决及建设工程款项未结算，针对引进物业问题未形成决议；2011年9月7日中国人民解放军海军航空工程学院行政指令业委会成员，但航院业委会未进行法定选举程序，未独立开展工作和形成决议，不能代表业主作出法律行为。原告质证称，对《情况说明》的真实性无异议，但与本案无关；对其他证据的真实性不清楚，原告进驻涉案小区时已经成立业主委员会，但何时成立不清楚。诉讼中，就航院业委会成立情况，本院对海军航空大学进行了调查。该校保障部机营处助理员余冯涛在本院接受调查时称，海航营房处系海军航空工程学院的内设机构，海军航空工程学院在2017年与其他院校合并成立了海军航空大学，海航营房处遂变更为海航机营处；对原告提交的、2012年三方签订的《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》无异议；针对航院业委会的成立过程，据了解该业委会的成立经过召开大会，但会议如何召集及参与人等具体会议形式及召开时间不清楚，海军航空大学也参加过业委会成立的相关会议，成立后的业委会主任为王辛慧，委员有李廷军、王阳、徐懋森等五人；对《海军航空工程学院经济适用房业主委员会第一次会议议程》有异议，该议程载明的参会人员姓名确实系该校工作人员，但会议是否实际召开、上述人员是否实际参会不能确认；该议程中载明的五人姓名系航院业委会人员，但能看出系一人所签，并非各自本人所签。另查，航院业委会未在烟台市芝罘区住房和建设局及烟台市住房和城乡建设局及街道办事处备案。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。非自然人的法人或非法人组织作为民事主体，从事民事行为、享有民事权利和承担民事义务的前提是依法成立。作为航院业委会主任的王幸慧的证言可以证明，包括业委会主任在内的业委会成员均系原海军航空工程学院有关部门指定，并非经业主选举，且《业主委员会第一次会议议程》会议记录上的签名亦非业委会成员所签署；经本院调查，航院业委会未在烟台市芝罘区住房和建设局及烟台市住房和城乡建设局及街道办事处备案。上述事实足以认定，航院业委会并非依法成立，不具备签订合同的资格。王幸慧还证实，其并未代表航院业委会与原告在2012年签订过物业服务合同，航院业委会的印章由航空大学院务部篆刻并保管使用，航院业委会从未使用过该公章。上述事实还证明，2012年《海军航空工程学院经济适用房物业服务管理合同》亦非航院业委会签订。因此，上述合同，对作为涉案小区业主的被告没有约束力。现原告依据上述合同的约定主张被告向其支付自2013年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费（含电梯费）7681.97元及违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九条之规定，判决如下：驳回原告烟台银海物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告烟台银海物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 李 红 艳人民陪审员 梁   燕二〇一九年十一月二十九日书 记 员 王丽（代）