广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26845号原告：关瑞萍，女，1991年1月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******************，公民身份号码440************066。被告：中山市世光创建置业有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914************059。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：梁嘉琪，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄敏乐，系该公司员工。原告关瑞萍诉被告中山市世光创建置业有限公司（以下简称世光公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法适用简易程序由审判员何亦辉独任审判，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告关瑞萍，被告雅建公司的委托诉讼代理人黄敏乐、梁嘉琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关瑞萍向本院提出诉讼请求：1.解除畔山中心城认购书；2.被告向原告退回定金50000元。事实和理由：2019年4月30日，原告配偶许桦以原告关瑞萍的名义与被告世光公司签订认购书。原告对此不知情，被告在没有审核许桦是否具有相关授权及公证书的情况下，即与许桦以原告关瑞萍的名义签订认购书，该认购书未经过原告本人同意确认应解除。原告关瑞萍多次要求被告进行处理并退还已支付定金5万元，但被告一直拒绝处理。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告关瑞萍就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据：1.畔山中心城认购书；2.分期延期付款审批表；3.购房确认书；4.家庭购房及贷款情况登记表；5.畔山中心城原始认购书合同；6.结婚证；7.银行卡付款清单刷卡小票；8.认购书2份；9.变更业主签名表；10.收据；11.疾病证明书、出院记录、医疗保险申报复核单、出生医学证明。经开庭质证，被告世光公司对原告提交的证据1-7的真实性确认，认为证据7载明的款项是由许桦所支付，并非由原告直接支付；对原告提交的证据8其中重新签订的认购书确认，对原始的认购书不确认；对原告提交的证据9-11的真实性均确认，对证据11的关联性不确认。被告世光公司抗辩称，第一，原告未按畔山中心城认购书约定的时间与被告签订中山市商品房买卖合同及支付楼款，已构成违约，双方签订的畔山中心城认购书因原告违约已解除，定金不予返还。2019年4月30日，许桦称其与原告系夫妻关系并向被告出具了原告的身份证明文件，要求以原告名义购买房屋并可代为支付定金5万元，基于上述事实与理由，被告有理由相信原告委托许桦认购房屋，许桦具有代理权，双方签订的认购书合法有效，双方之间存在商品房预约合同关系。现原告未按照约定履行认购书主要合同义务，已构成违约，被告有权解除合同并没收定金；第二，被告不存在任何过错，不应承担任何违约责任，原告无权解除认购书并要求被告退回定金。许桦与原告为夫妻关系，被告有理由相信以原告名义购房时许桦与原告夫妻共同的意思表示，许桦对本次代理认购行为承担最终责任，被告未合同签署和履行的善意第三人，不存在违约行为，不应承担违约责任。被告世光公司就其抗辩及陈述向本院提交以下证据：1.POS机签购单；2.原告身份证复印件；3.销售中心公示栏及不动产权证书。经开庭质证，原告对被告提交的证据1-2的真实性确认，对证据3不确认，原告没有看过。本院认定事实：2019年4月30日，原告关瑞萍（作为认购方）与被告世光公司（作为出售方）签订了一份《畔山中心城认购书》，约定：1.原告关瑞萍认购被告世光公司开发建设的位于广东省中山市************************的房地产，建筑面积约为108.18平方米，认购价为1147799元；2.付款方式为：银行按揭付款：定金50000元；第一期楼款344799元须于2019年5月7日前付清，银行按揭楼款为803000元；3.认购方须于2019年5月7日前到售楼部签署《中山市商品房买卖合同》及有关文件；4.如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认从逾期之日起，本认购书解除，认购方所交纳的定金不予退还。上述认购书还载明了其他内容。上述认购书认购方落款处签原告关瑞萍的签名，出售方落款处打印被告世光公司的名、出售方销售代表处有被告世光公司员工的签名。认购书签订后，原告关瑞萍的配偶许桦通过刷卡的方式向被告支付了定金5万元，被告世光公司亦向原告的配偶许桦出具一份收款收据，载明：收到关瑞萍认购畔山悦景花园21栋803房交来的定金50000元。另查，认购书签订当日，原告关瑞萍还与被告世光公司签订了分期延期付款审批表、家庭购房及贷款情况登记表等购房文件，上述购房文件业主姓名均载明为原告关瑞萍，认购方落款处均签有原告关瑞萍的名。再查，原告关瑞萍与许桦于2018年5月20日登记结婚。庭审中，原告关瑞萍及被告世光公司均确认认购书、分期延期付款审批表等购房文件中认购人落款处“关瑞萍”并非由原告关瑞萍本人签署，而是由原告关瑞萍的配偶许桦代签，定金5万元是通过刷许桦本人的银行卡进行支付。另外，原告关瑞萍在庭审中明确表示对其配偶许桦代为签订认购书等购房文件的代理行为效力不予追认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，原告关瑞萍及被告世光公司均确认畔山中心城认购书、分期延期付款审批表等购房文件中认购人落款处“关瑞萍”并非由原告关瑞萍本人签署，而是由原告关瑞萍的配偶许桦代签，庭审中原告关瑞萍明确对其配偶许桦代为签订认购书等购房文件的代理行为效力均不予追认，故许桦以原告关瑞萍的名义与被告签订认购书的行为，属无权代理行为。畔山中心城认购书并非原告关瑞萍的真实意思表示，应认定为无效合同，有原告有约束力。因无效合同自始无效，不存在解除的问题，故原告关瑞萍请求解除畔山中心城认购书的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。被告世光公司抗辩称许桦与原告关瑞萍系夫妻关系并提供原告身份证明并代为支付了定金5万元，被告有理由相信以原告关瑞萍名义购买涉案房屋是许桦与原告夫妻共同意思表示，被告为善意第三人。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。表见代理制度的设立，是为了保护善意相对人的信赖利益和交易的安全。其具有三个构成要件：一是无权代理人没有获得被代理人的明确授权；二是客观上存在使善意相对人相信无权代理人拥有代理权的理由；三是相对人为善意且无过失，即相对人无从知道无权代理人没有代理权，而且这种不知情并非由于相对人疏于注意所致。本案中，被告世光公司作为专门从事房地产开发销售的企业，其在未严格审查许桦是否具有有效授权以及许桦与原告关瑞萍之间是否存在夫妻关系等情况下，仍与许桦以原告关瑞萍的名义签订认购书等购房文件，有违行业规程，故不构成表见代理。对于被告的上述抗辩，本院不予采信。关于原告主张被告退还定金5万元的诉讼请求，庭审中，原告与被告均确认定金5万元是通过刷许桦本人的银行卡进行支付，对于该事实，本院予以认定。原告陈述称该5万元实际为原告的存款，但未能提供相应证据予以证明，本院不予采信。因涉案定金5万元系许桦个人实际支付，且原告在庭审中亦明确对许桦代为购买涉案房地产的代理行为效力均不追认，故原告并非有权主张返还定金的权利主体，其无权请求被告世光公司退还定金5万元。原告主张被告退还定金5万元，于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告关瑞萍的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取为525元（原告已预交），由原告关瑞萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一九年十一月二十五日书记员  卢芷琪冯莹