西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初18722号 原告：孙钊，男，汉族，1979年6月3日出生，住甘肃省庆阳市西峰区。 委托诉讼代理人：巫国华，陕西智晖律师事务所律师。 被告：黄超，男，汉族，1982年2月3日出生，住陕西省西安市雁塔区。 被告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司，住所地西安市曲江新区。 法定代表人：徐天，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雅敏，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯坤，该公司员工。 原告孙钊与被告黄超、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司（以下简称境商二十九分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙钊的委托诉讼代理人巫国华、被告黄超、境商二十九分公司的委托诉讼代理人李雅敏、冯坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告孙钊诉称，2017年4月3日，原告在境商二十九分公司做为房屋买卖居间方参与下，与被告黄超签订了《房屋买卖三方合同》（以下简称三方合同）。《三方合同》约定主要内容为：黄超将其所有的座落在西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室出售给原告。该房产当时设立抵押，黄超应于2017年6月15日之前办理抵押注销手续。该房成交价格为208万元，原告应向黄超交购房订金20万元。在《三方合同》中第四条黄超承诺：该房产没有权属纠纷（此房产买卖行为已征得房产共有人、抵押权人同意和授权）；该合同还详尽的规定了如黄超违约不能交付房产和过户的违约责任及承担的赔偿责任，同时规定了境商二十九分公司的相关责任。另外：合同最后还有对违约责任的手签条款的约定。合同履行中，原告依约定给付黄超20万元定金后，黄超并未按照合同规定的在2017年6月15日前完成房产抵押注销，也未履行房产过户的各种相关行为，致使购房合同履行受阻。为能使房屋买卖成功，原告无数次催促二被告采取措施，在被告无数次的承诺下，原告只好耐心等待，但直到目前，黄超不但没有兑现办理房产过户手续，甚至连不能卖房了就退费赔偿的事宜也不办，一直推托至今无果，且其间西安曲江房价过快增长，给原告造成直接购房损失，按照雁塔区法院对黄超房产处置拍卖375万元计算，原告损失达167万元以上。原告认为，被告黄超明知自己所出售的房屋被抵押而未经抵押权人同意，却隐瞒事实，与原告签订合同，还因债务纠纷使该房所有权出现变化，不能再过户给原告，对此黄超有不可推卸的过错及违约责任。而境商二十九分公司对黄超的房产权状况及违约有失察和督促协调无能的过失，应承担相应连带赔偿责任。目前，由于以上被告的行为，使原被告的合同目的已不能实现，致使原告造成巨大损失。为了维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、判令解除原被告所签《房屋买卖三方合同》；2、被告黄超双倍返还原告定金40万元；3、因被告方严重违约，使原告不能实现购房目的，给原告造成巨大经济损失，原合同约定的赔偿方式不足以赔偿原告的损失，故原告请求判令被告按原告实际损失最少赔偿40万元；4、被告按合同约定承担原告律师代理服务费3万元；5、第二被告对原告经济损失费承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除原被告所签《房屋买卖三方合同》；2、被告黄超返还原告定金20万元；3、被告黄超承担违约金20万元；4、因被告方严重违约，使原告不能实现购房目的，给原告造成巨大经济损失，原合同约定的赔偿方式不足以赔偿原告的损失，故原告请求判令被告按原告实际损失最少赔偿40万元；5、被告按合同约定承担原告律师代理服务费3万元；6、第二被告对原告经济损失费承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费由被告承担。 被告黄超辩称，基本事实是没问题的，但不是其本人故意造成的，涉案房屋被他人恶意卖掉，其已进行了起诉，对于诉讼请求的1、2、3项其没有异议，对于后面的诉讼请求是因为市场的波动造成了房价上涨，不能作为原告的实际损失，原告并未交付全款。 被告境商二十九分公司辩称，其不存在任何过错，故不存在连带赔偿责任，并且在知道黄超房屋给查封后，其告知了原告，原告对此事是知情的。 经审理查明,2017年4月3日，原告与二被告签订《房屋买卖三方合同》，约定被告黄超将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋出售给原告孙钊，房产成交价格208万元，此成交价包含已交定金20万元。该《三方合同》第二条约定：“（三）该房产抵押情况为：B该房产已设定抵押，甲方应于2017年6月15日前办理抵押注销手续。”第四条约定：“甲方保证该房产没有权属纠纷（此房产买卖行为已征得房产共有人、抵押权人同意和授权），保证乙方不受第三人合法追索，因甲方原因造成该房产不能继续办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。”第六条约定：“作为本次买卖交易的居间方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味丙方促成买卖交易的居间义务已经完成，……”第十一条约定：“本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商解决不成的，各方均有权向房屋所在地的人民法院起诉。因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。”第十三条第（3）约定：“自本合同签订之日起，本合同立即生效，甲乙双方任何一方单方违约，违约方需向守约方赔偿总房价10%的违约金，……”合同签订后，原告向被告黄超支付20万元定金，被告黄超分别于4月3日及4月9日出具收条。 另查明，涉案房屋于2019年6月24日10时至2019年6月25日10时在本院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖，最终由买受人以3694900元竞得。原告孙钊因本案支付律师费30000元。 以上事实,有当事人陈述、《房屋买卖三方合同》、银行汇款单、收条、拍卖材料、增值税普通发票等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为,原告孙钊与二被告签订的《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,各方应履行其相应的义务。原告孙钊按照合同的约定向被告黄超支付了20万元的定金，被告黄超亦应按照合同的约定履行其义务，但涉案房屋因借款合同纠纷已被本院司法拍卖，被告已不可能完成按期交付房屋的义务，故该《房屋买卖三方合同》的目的已不可能实现，原告请求解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告请求被告返还其支付的20万元定金本院予以支持。原告依据《房屋买卖三方合同》第十三条第（3）的约定，要求被告支付房屋总价款208万的10%，即20万的违约金，且认为约定的违约金低于被告黄超的违约行为对其造成的损失，请求按其实际损失再增加40万元违约金，经查，原被告之间的《房屋买卖三方合同》签订于2017年4月6日，适逢本市房价短期内快速上涨、变动的时期,黄超在订立合同时未必能准确预见价格走势,且黄超未在约定的2017年6月15日前办理撤押手续，原告就应及时止损，故原告对其损失的扩大应承担一定的责任,本院根据公平原则,酌定黄超向原告孙钊支付违约金350000元。原告依据《三方合同》第十一条约定请求被告支付律师费30000元，本院予以支持。被告境商二十九分公司系该《三方合同》的居间人，《三方合同》已实际签订，故原告请求被告境商二十九分公司对其经济损失费承担连带赔偿责任没有事实及法律依据，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定,判决如下: 一、原告孙钊与被告黄超、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十九分公司于2017年4月3日签订的《房屋买卖三方合同》解除； 二、被告黄超于本判决生效之日起十日内返还原告孙钊支付的定金200000元； 三、被告黄超于本判决生效之日起十日内向原告孙钊支付违约金350000元； 四、被告黄超于本判决生效之日起十日内向原告支付律师费30000元； 如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告孙钊的其他诉讼请求。 案件受理费23340元,由被告黄超承担18672元，由原告孙钊承担4668元，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。 如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宋一林 人民陪审员  贾卫华 人民陪审员  李德安 二〇一九年十一月六日 书 记 员  田 雪 打印：相丽华校对：田雪2019年月日送达