西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书               （2019）陕0113民初3056号原告：严飞，男，汉族，1993年6月2日出生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人:贾军军，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：李仙茹，女，汉族，1960年12月5日出生，住西安市灞桥区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人:杨涛，男，汉族，1985年12月6日出生，住西安市灞桥区。第三人：西安市双生汇臻庭房地产中介服务部（个体工商户），经营场所：西安市雁塔区商铺。统一社会信用代码：92610135MA6UM31K3H。代表人：高子帅，该服务部经营者。原告严飞与被告李仙茹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告严飞及委托代理人贾军军、被告李仙茹的委托代理人杨涛及第三人西安市双生汇臻庭房地产中介服务部的代表人高子帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月17日，原、被告经第三人居间，签订了原告以136万元购买被告所有的位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX小区XX幢XX单元XX室房屋的合同，被告违约后，原、被告、第三人又于2018年10月11日签订《房地产买卖合同》替代了原合同，新合同约定了付款方式采用首付加商贷的形式，房屋交付日期为2018年7月18日，过户手续约定被告于2018年12月31日前将房产证原件交给第三人，否则视为被告违约，违约金为原告首付款的三倍。合同履行过程中，原告于2018年7月17日缴纳首付款40.8万元，被告出具收条一份。同日被告向原告交付了涉案房屋，原告已装修入住至今。2018年10月11日，原、被告签订了网签合同，在签订网签合同时，原告方知被告在案涉房屋上设有抵押登记，被告承诺该抵押登记于2018年12月31日前注销，对此约定在原、被告新签订的《房地产买卖合同》第3.3条。但到了2018年12月31日，被告未能提供房产证原件，致使原告不能办理过户手续。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2018年10月11日签订的《房地产买卖合同》，房屋价值136万元；2、被告向原告返还定金和购房款40.8万元、支付违约金81.6万元；3、被告向原告赔偿中介服务费4.08万元、评估费0.48万元；4、被告向原告赔偿律师代理费1.8万元；5、被告向原告赔偿保全费5000元、保函费5440元；6、被告向原告赔偿房屋装修费2.5万元、家具家电折旧费5万元，物业水电费0.3万元；7、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，其从未说过不卖房、不履行合同，反而因为原告的责任导致合同约定的期限往后推迟，原告给被告说首付款是向他人借的，要向他人还款，让被告先给原告退还10万元的首付款，协商之后，被告退还原告5万元首付款，双方约定合同期限向后延期，均有录音及微信聊天记录为证；是原告自己违约造成的诉讼，应驳回原告诉请。第三人辩称，2018年10月11日签订的房地产买卖合同是被告违约，至于原、被告之间沟通的事情并不知情。经审理查明，2018年7月17日，原、被告双方通过中介方西安市双生汇臻庭房地产中介服务部介绍签订了房地产买卖合同。约定原告购买被告位于西安市雁塔区XX大街XX段XX号XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积为91.79平方米，该房屋成交价款为136万元。付款方式为原告向被告支付定金40万元，于签约起4日内付清。原告应在签署本合同后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。原告应在签署本合同同时授权居某某推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年96万元的银行按揭贷款。违约责任中约定，经双方签字认可后，若任何一方不按照合同约定或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价20%的违约金给守约方，同时违约方须向居某某支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。2018年10月11日原、被告和第三人（中介方）西安市双生汇臻庭房地产中介服务部又签订一份房地产买卖合同，约定上述房屋的成交价为136万元。被告将该物业交接给原告使用日期为2018年7月18日。付款方式为原告给被告支付首付款408000元。原告在中介拿到房产证之后签署银行按揭文件及支付所需费用，并在签署银行按揭文件前提供齐全办理银行贷款所需要的资料。原告应在签订本合同同时授权居某某推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年96万元的银行按揭贷款。被告应在签署本合同后于2018年12月31日前将房产证原件交给中介方，如未按照约定时间之内交出房产证，将视为违约，违约金等同于首付款的三倍。买卖双方同意银行在原告按揭贷款申请之后建立资金监管，被告应在三个工作日将原告交付的首付款含定金408000元退回资金监管，如在约定时间被告没有退回将视为被告违约，违约金等同于首付款三倍。首付款408000元，原告应在2018年7月22日之前支付给被告。贷款部分96万元原告应按房地局规定，在过户前将贷款部分足额存入房地局资金监管账户。违约责任中约定，经双方签字认可后，若任何一方不按照合同约定或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于首付款（含定金）数额价的三倍作为违约金给守约方，同时违约方须向居某某支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。同日，原、被告双方签订了《西安市存量房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，该房屋成交价为150万元。贷款方式为原告将首付款45万元存入监管账户，余款105万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。自合同签订之日起90日内，买卖双方应到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续，则合同网签备案状态自动失效。合同签订后，原告按照合同约定分5次向被告支付首付款共计408000元，被告向原告出具了房屋定金收条。2018年7月17日被告向原告交付了所购房屋。原告接收房屋后进行了装修并居住使用至今。2018年10月11日原告在与被告网签购房合同时得知被告房屋已作抵押登记，要求被告尽快办理抵押登记注销手续，被告承诺在2018年12月31日前办理注销该房屋抵押登记手续，但被告至今尚未办理该房屋抵押登记手续。庭审中，被告未向本院提供房屋产权证原件。也未按合同约定向中介方提交房屋产权证原件，办理房屋过户手续。另外，被告在庭审中辩称因原告急于用钱，已退还原告5万元，原告当庭表示确认收到。上述事实，有原、被告双方签订的房屋买卖合同，定金收条、收据，银行转账流水明细，微信截屏及通讯录截屏，房屋装修收据以及本院庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应本着诚实信用原则积极履行合同。本案中，原告支付定金后，被告也履行了交房义务。但被告未积极偿还银行剩余按揭贷款及办理注销抵押，至今也未办理房屋注销抵押手续，无法配合原告完成下一步的交易行为，导致原、被告双方签订的房屋买卖合同目的无法实现。被告的行为已经构成根本违约，符合法律规定的解除情形，原告有权据此要求解除双方签订的房屋买卖合同。故原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告要求被告返还购房款408000元，赔偿中介费40800元，支付违约金816000元，律师代理费18000元，评估费4800元，保全费5000元，保函费5440元之诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行的，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿”之规定，因原告已经向被告支付购房首付款408000元，而涉案房屋买卖合同却因被告未办理房屋注销抵押导致解除，故被告依法应向原告返还购房首付款408000元。至于原告主张的按合同约定的首付款三倍赔偿违约金一节，因双方合同约定的违约金明显过高，考虑到西安市房屋价格自去年以来有较幅度上涨，参考同地段同类型的房屋市场交易价格，加之被告违约的过错明显，本院根据公平原则酌情将违约金适当调整至15万元为宜。另外，被告在双方合同履行期间向原告退还的5万元，应在被告返还原告首付款中扣减。现房屋买卖合同因被告的过错而解除，原告也因履行合同支出的中介费和评估费，因诉讼支出的律师费、保全费、保函费，该五项支出均系合理损失，本院依法予以支持。而原告主张的房屋装修费25000元，家具家电折旧费5万元，物业水电使用费3000元。因原告庭审中未提供相关装饰装修合同，也未提供相关装修的正式发票，而家具家电折旧费、物业水电使用费系原告已经使用和消费的费用。该三项费用，没有事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照中华人民共和国合同法，第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 一、依法解除原、被告双方于2018年7月17日、2018年10月11日签订的房地产买卖合同和《西安市存量房买卖合同》；二、被告李仙茹应在本判决生效之日起10日内向原告严飞返还购房首付款358000元。三、被告李仙茹应在本判决生效之日起10日内向原告严飞支付违约金15万元、中介费40800元、评估费4800元、律师代理费18000元、保全费5000元、保函费5440元，共计224040元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告严飞其余之诉讼请求。    本案案件受理费17184元，由被告负担。鉴于原告已预交，故被告在给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    路  安  平审  判  员    李  多  萌审  判  员    秦      冰 二0 一 九 年 十 一 月七日 书  记  员    刘  容  容    1