河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初6523号原告：王智强，男，1979年7月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王海利，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晗宇，河南针石律师事务所律师。被告：樊亚辉，男，1981年10月28日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张景伟，河南裕禄律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹春华，金博大律师事务所律师。原告王智强与被告樊亚辉排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王智强的委托诉讼代理人王海利、赵晗宇，被告樊亚辉的委托诉讼代理人张景伟、曹春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王智强向本院提出诉讼请求：1.被告停止侵犯原告合法权益，搬离原告所有的房屋；2.被告赔偿原告的房租损失4166.66元(暂计算至2019年3月16日，房租损失自2019年2月16日原告发现房屋被占有之日起，计算至被告搬离房屋之日止)；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月20日，原告与陈付文签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西的旭日龙园1号楼1单元2003号房屋租赁给陈威使用，租赁期为一年，年租金为五万元。合同签订后，原告收到租金，将该房屋交由陈威使用。2019年春节过后，原告联系陈付文收取房租，因电话无人接通，遂至租赁房屋处寻找，发现被告樊亚辉在该房屋居住。经询问，被告樊亚辉称其从租赁人手中购买了该套房屋。原告向被告樊亚辉讲明陈付文不是房屋所有人，其无权处置该房屋。但被告不听劝阻且拒绝报案，仍非法占有该房屋。原告为维护合法权益，故起诉至法院。被告樊亚辉辩称：被告在2015年通过朋友介绍认识了陈富文，通过陈富文购买了原告的旭日龙园1号楼1单元2003号房屋(当时陈富文称受原告方的委托出售该房屋，并在2017年1月将该房屋及整套钥匙(包括装修钥匙)交付给了被告，被告前后两次共支付给原告委托人陈富文108万元,2016年8月26日先让朋友刘子进转付80万元,2016年8月28日被告又转付了28万元。房屋交付后被告是于2017年4月12日开始装修的,6月22日进行了装修验收，(有从物业复印的当时填写的房屋验收交接表及装修验收表为证)，国庆节后入驻至今，原告方也从来没有来找过，这有些不正常、也有点不合常理。后被告就一直催促原告委托人陈富文开收据及其售房的委托书，并要求见原告，也一直约见面时间但终因各种原因也没有见成。现本案有两种可能：一种是原告利用尚没给被告签合同反悔，另一种可能是原告和陈富文合伙反悔协议事实。但从原告提交证据，即其与陈富文2018年1月20日签的租期是2018年2月16日至2019年2月16日的《房屋租赁合同》来看，这明显不正常、明显违背常理，装修后入住至今，原告从来没有到过该小区上该房屋处找过被告，更没有人来催要租金的事情，被告是接收房屋在先，原告提交的所谓《房屋租赁合同》却是签订租赁在后，这明显有原告因以前房屋卖低了，现想反悔当初委托陈富文卖房的协议约定，利用没有给被告签合同来反悔事实，要被告搬出房屋的。让被告惊讶的是，被告从将房屋验收、装修、入住至今，从来就没人找上门来，更没有人说所谓的房租什么的，现被告都早已将购房款全部支付完毕近2年了。当时被告是过于相信陈富文，很多证据均在陈富文处没有取回，现被告正积极寻找联系陈富文。没想到原告竟然来这么一出，这令被告非常惊讶也非常气愤。现因陈富文最近突然不见踪影了，暂时找不到陈富文，现原告正积极多方查找陈富文。在没有找到陈富文之前无法确定本案事实真相，人民法院也应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十三条追加当事人。二、而从原告提交的证据只能证明该房屋当初是原告所购买，而原告提交的其与陈富文2018年1月20日签的租期是2018年2月16日至2019年2月16日的《房屋租赁合同》来看，原告与陈富文系租赁关系，原告也应当起诉陈富文，而被告与原告及其委托人陈富文系房屋买卖合同关系，两者不是同一法律关系。再则存在能将租赁房屋出售的人的可能性也不大，2017年1月份陈富文就已经将涉案房屋交付给了被告，被告当时也是经物业向原告核实同意后才允许被告装修的，如果物业不经原告同意是不可能也不会允许让被告装修该房屋的，这也是任何一个物业公司都不会这么做的事情。现在在被告支付了108万购房款及经过原告同意允许后花费了二十二、三万元装修了该房子，现在原告竟然一句话就要求被告搬出房屋，实在是过分，为此，被告要依法提起反诉，要求原告赔偿投入装修的损失，该装修也系添附价值，原告应当支付装修对价给被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月6日，河南省人大常委会办公厅人事教育处向河南金地置业有限公司、河南晟烨置业有限公司出具《户名变更证明书》，主要载明“我单位王留柱同志在贵公司开发的旭日龙园小区购买的房屋经本人申请，报经省人大常委会机关分房领导小组同意，将购房人户名变更为王智强。”王留柱为王智强之父。2012年6月8日，原告王智强（××）与案外人河南金地置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：D12001009178）一份，主要约定××购买出卖人开发的位于郑东新区××、福禄××、××旭日××小区××房，建筑面积163.87平方米，总房款为599764元。合同签订后，原告向河南金地置业有限公司交纳了购房款。2012年8月8日原告向税务部门缴纳了契税。2013年左右，河南金地置业有限公司统一向河南省人大交付房屋，原告家人在河南省人大领取了涉案房屋的钥匙。2015年10月4日，王金玲（出租方、甲方）与案外人李卫兵（或李付文、承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将旭日龙园1号楼20楼东户163.87平方米房屋出租给乙方使用，租期八个月，自2015年10月4日起至2016年6月4日止。2016年5月10日，在上述租赁合同第2页下方备注“合同延长至2017年2月20号，农历12月20日，房款一次性付清，共计贰万三仟圆整”。2017年2月16日，王留柱（出租方、甲方）与案外人陈富文（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将旭日龙园1号楼1单元20楼东户065号房屋出租给乙方使用，租期一年，自2017年2月16日起至2018年2月16日止，每月租金3500元，每半年交纳一次。2018年1月20日，王留柱与陈富文再次续签上述租赁合同，租期自2018年2月16日起至2019年2月16日止，每月租金4166.66元，每一年交纳一次。原告的父亲王留柱分别于2017年1月18日、2018年1月31日收到陈富文转账20000元、50000元。2017年4月，被告开始装修涉案房屋，并居住至今。诉讼过程中，原告称，其母亲王金玲及父亲王留柱与陈富文一共签订过三份租赁合同，已收到第一份合同租金22000元、合同延期后租金23000元、第二份合同租金42000元、第三份合同租金50000元，其中前两笔及第三笔中的22000元未找到相应银行流水，第三笔中的20000元及第第四笔50000元有相应流水，另外第一份合同承租人签名无法辨认，可能为李付文或李卫兵，当时原告母亲未留意承租人身份信息，后两份合同承租人签名为陈富文，该三份租赁合同均是与同一人所签；被告称，其共向原告的委托人陈富文支付全部购房款108万元，其中80万元系被告的生意合伙人刘子进代被告转账给陈富文，并提交银行流水明细单、电子转账截图及陈富文出具的《收据》。银行流水明细单显示：案外人刘子进于2016年8月26日向陈富文转款80万元；电子转账截图显示：被告于2016年8月28日向陈富文转款28万元。《收据》载明：“今收到樊亚辉房屋购房款（房子位于旭日龙园小区1号楼1单元2065号住宅），本人把购房款转交房主并代为办理该房产相关手续，本人对此次房屋交易的真实性负责，该房款已全部付清（钱已转入我个人账户），待房产交易协议（含公正书）办理完成后，将此收据还与陈富文。特立此据。陈富文，2017年4月7日。”另，案外人刘子进于2017年9月18日曾向陈富文转款739000元。本院认为，公民、法人和其他组织的财产所有权受法律的保护。本案中，原告提交的《商品房买卖合同》、《合同信息备案摘要》、购房发票、契税完税证，能够证明原告于2012年6月8日购买了河南金地置业有限公司开发的旭日龙园1号楼20层2003号房屋。上述房屋虽未办理产权变更登记手续，但原告领取房屋钥匙后，将涉案房屋出租给案外人陈富文并收取租金，视为原告已取得对涉案房屋的占有、使用和收益的权益；被告称其通过陈富文购买原告房屋并装修入住，虽提交案外人刘子进及被告本人向陈富文转账的银行凭证、陈富文出具的收据及被告装修入住的物业收据等，但刘子进向陈富文转账并非仅该80万元一笔，上述证据不能证明被告向原告交付了购房款或原告委托陈富文售房及收取购房款，更不能证明被告与原告之间存在房屋买卖关系，故被告居住、使用涉案房屋无相关法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，原告要求被告搬离涉讼房屋并支付相应房租损失的诉请，于法有据，本院予以支持。本院结合涉讼房屋的状况、地段、租赁市场等相关情况，酌定房租损失按2500元/月的标准计算。被告的相关权益可另行通过其他渠道解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告樊亚辉于本判决生效之日起三十日内将位于郑州市郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西旭日龙园小区1号楼20层2003号的房屋腾空并交还给原告王智强；二、被告樊亚辉按照2500元/月的标准向原告王智强支付房租损失（自本判决确定的腾房义务期限届满次日起至实际腾退上述房屋之日止）；三、驳回原告王智强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告樊亚辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  王玮娜审 判 员  侯培利人民陪审员  陈丽苹二〇一九年十一月十二日书 记 员  张梦婷