江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初5650号 原告：姜效海，女，1952年7月17日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：周新权，江苏铭云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李曾辉，江苏铭云律师事务所实习律师。 被告：岳春成，男，1983年6月2日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：岳统贤，男，1942年12月14日出生，沭阳县人，住沭阳县。 第三人：徐向军，男，1971年3月10日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告姜效海与被告岳春成、岳统贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭审理。原告姜效海及委托诉讼代理人周新权和李曾辉到庭参加诉讼；二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院依法书面通知第三人徐向军参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭审理。原告姜效海及委托诉讼代理人周新权、被告岳春成到庭参加诉讼，被告岳统贤及第三人徐向军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜效海提出诉讼请求：要求二被告协助将沭阳县幸福家园35幢一单元402室房屋登记在原告姜效海名下。事实与理由：2010年9月10日，二被告将案涉房屋及车库出售给原告，总房价196000元。合同签订后，原告支付全部购房款，二被告将案涉房屋交付给原告使用。2018年11月15日，沭阳县房屋征收办公室分别向沭阳县不动产登记局、沭阳县房地产管理处出具办证通知书和不动产交易备案申请、2018年11月16日，原告以被告岳春成名义缴纳维修基金。案涉房屋已具备办理产权登记条件。原告姜效海多次催促二被告协助办理产权登记手续未果。 被告岳春成辩称：我是协助原告办证的，但因为我母亲去世了，办证大厅人认为房屋未分割，我无法协助。我当时把拆迁的平方给徐向军，他说给20000元，实际等于是卖给他的，但之后他没有给我20000元，就等于没有卖给他。我六个姐姐也不同意。 被告岳统贤与第三人徐向军均未答辩。 围绕诉讼请求，原告姜效海提交证据如下： 证据1，沭阳县房屋拆迁补偿安置协议一份。 证据2，上房通知、拆迁安置上房结算清单各一份。 证据3，原告与二被告签订的协议书两份。 证据4，办证通知书、不动产交易备案申请、契税发票、维修基金发票各一份。 证据5，沭阳县幸福家园物业办公室出具的证明一份。 证据6，徐向军出具的收条一份。 证据7，岳素珍等七人放弃继承遗产声明书各一份。 证据8，沭阳县房屋征收办公室出具的情况说明一份。 本院认证意见： 被告岳统贤、第三人徐向军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等诉讼权利。证据1、证据2、证据4、证据5、证据8均为相关国家机关或其他具有社会管理职能的组织出具，被告岳春成无异议，本院予以确认。证据3、证据7被告岳春成质证无异议，本院予以采信。证据6徐向军妻子单苏霞当庭辩认属实，结合其他证据判断，本院予以采信。 本院经审理认定事实： 2006年6月21日，被告岳统贤、岳春成（丙方）因房屋被征收拆迁，与沭阳县顺达房屋拆迁有限公司（甲方）、江苏沭阳县实盛实业股份公司（乙方）签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，由沭阳县顺达房屋拆迁有限公司作为征收实施单位，以产权调换形式将美好家园69号楼3单元302室、62号楼3单元302室和幸福一期35－1－402室共三套房屋安置给二被告，其中幸福一期35－1－402室即案涉房屋。关于案涉房屋，2010年8月19日，沭阳县房屋征收办公室出具《拆迁安置上房结算清单》；2010年8月20日，沭阳县财政局发出《上房通知》。 2010年9月10日，原告姜效海与被告岳春成签订《协议书》，约定由被告岳春成以196000元价格将案涉房屋及附属12.9平方米车库转让给原告姜效海，两名证明人签名见证。当日，原告姜效海向第三人徐向军支付购房款196000元，第三人徐向军向原告姜效海出具收条一张并交付钥匙及相关手续。原告姜效海遂装修该房屋，后居住使用至今。 经原告姜效海要求，被告岳春成协助办理案涉房屋不动产权登记手续。2018年11月15日，沭阳县房屋征收办公室出具《办证通知书》、《不动产交易备案申请》。2018年11月27日，原告姜效海缴纳维修基金1102元，缴纳房屋买卖契税1975.19元。期间，二被告在原告姜效海持有的《协议书》复印件上签名确认，并提供岳素珍等七人放弃继承遗产声明书。原告姜效海因故办理产权登记手续未成，诉至本院。 另查明，截至2019年5月20日，案涉房屋尚未办理产权登记，不存在保全（查封）、抵押。 庭审中，原告姜效海、被告岳春成均认可：二被告将剩余平方（拆迁权益）给予第三人徐向军，徐向军又将安置的案涉房屋转让给原告姜效海。因该房屋安置、备案在二被告名下，故原告姜效海与二被告签订上述协议。徐向军妻子单苏霞接受询问时也认可上述事实，并证实确已收到原告姜效海支付的购房款196000元。 本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。根据现有证据及当事人陈述，本案法律关系涉及原告姜效海、二被告及第三人徐向军三方，从案涉房屋买卖微观论证如下： 关于原告姜效海与第三人徐向军之间关系。第三人徐向军将案涉房屋转让给原告姜效海并交付钥匙及相关手续，原告姜效海向徐向军支付全部购房款196000元，双方之间形成事实上的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但因房屋拆迁补偿安置协议等手续上记载的被拆迁人是二被告，安置的案涉房屋相关权益名义上仍由二被告享有，第三人徐向军与原告姜效海双方之间的买卖行为，尚不能最终完成房屋买卖，实现合同目的。 关于原告姜效海与被告岳春成、岳统贤之间关系。2010年9月10日，被告岳春成在两名证明人见证下，与原告姜效海签订《协议书》，约定将案涉房屋及附属车库以196000元的价格转让原告姜效海。2018年11月，二被告又在原告姜效海持有的《协议书》复印件上签名确认。原告姜效海与二被告之间依法成立房屋买卖合同，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告岳春成、岳统贤与第三人徐向军关系。二被告将剩余平方给予第三人徐向军，第三人徐向军将安置的案涉房屋转让给原告姜效海。2010年9月10日，被告岳春成与原告姜效海签订《协议书》；2018年11月，二被告在原告姜效海持有的《协议书》复印件上签名确认，证明二被告既认可徐向军取得了案涉房屋及附属车库权利，也认可徐向军向原告姜效海转让案涉房屋的事实。二被告及其他人对原告姜效海占有使用案涉房屋，一直未持异议；被告岳春成协助原告姜效海办证，提供岳素珍等七人放弃继承遗产声明书，均可以佐证。 从案涉房屋买卖宏观论证，第三人徐向军与原告姜效海之间买卖行为是前提条件，原告姜效海与二被告之间签订《协议书》是必要条件；原告姜效海付清购房款196000元后，通过第三人徐向军交付钥匙、交付相关手续等一系列物权行为，已实际占有使用案涉房屋及附属车库，仅尚未办理过户手续；二被告与原告姜效海签订《协议书》，概括继受了第三人徐向军在与原告姜效海房屋买卖合同中的权利和义务。 基于上述论证，案涉房屋具备产权登记与变更登记条件，在原告姜效海依法缴纳土地使用权出让金等相关费用后，二被告应当按照合同约定协助原告姜效海办理不动产权登记、变更登记手续。原告姜效海提出的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告岳春成关于徐向军未付款、岳素珍等人不同意的辩解，均不能对抗原告姜效海基于上述房屋买卖合同的请求权，故本院不予采纳。被告岳统贤及第三人徐向军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第二百四十条之规定，判决如下： 被告岳春成、岳统贤于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告姜效海办理沭阳县幸福家园35幢一单元402室房屋产权登记手续并变更登记至原告姜效海名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费80元（原告已预交40元），由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审 判 长  唐耀辉 人民陪审员  吴霞娟 人民陪审员  王淑平 二〇一九年十一月四日 书 记 员  韩 旭 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条【概括转让】当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第七十三条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。