广州铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2019）粤71民终108号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市嘉枫物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区****************。法定代表人：黄奎，总经理。委托诉讼代理人：黄海燕，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜毅，广东金本色律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东铁青国际旅行社有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区***********。法定代表人：文卫和，董事长。委托诉讼代理人：徐炼，广东国道律师事务所律师。上诉人广州市嘉枫物业管理有限公司（以下简称嘉枫公司）因与被上诉人广东铁青国际旅行社有限责任公司（以下简称铁青公司）租赁合同纠纷一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101民初33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，上诉人嘉枫公司的委托诉讼代理人黄海燕、杜毅、被上诉人铁青公司的委托诉讼代理人徐炼到庭参加法庭调查询问。本案现已审理终结。上诉人嘉枫公司上诉请求：1.请求撤销广州铁路运输法院作出的（2019）粤7101民初33号《民事判决书》，改判支持嘉枫公司的全部诉讼请求，驳回铁青公司的反诉请求；2.一、二审的本诉和反诉的诉讼费用由铁青公司承担。事实和理由如下：一、2017年广州全球财富论坛（以下简称财富论坛）后铁青公司并未将涉案场地移交给嘉枫公司，一审判决认定财富论坛后铁青公司将涉案场地交还嘉枫公司，因此嘉枫公司应当支付租金属于认定事实不清，适用法律错误。1.铁青公司取得穗发改（2017）1046号批文（以下简称1046号批文）在前，与嘉枫公司签订《补充合同》在后，涉案场地一直由铁青公司控制及使用，并未向嘉枫公司交付涉案场地。2.在财富论坛召开时征用涉案场地有广州南站地区管理委员会办公室的会议纪要予以确认，该会议纪要可作为嘉枫公司向铁青公司交还场地的交接证明。之后，铁青公司与嘉枫公司于2018年3月1日签订《补充合同》，补充合同并未对交场方式做出新的约定，则仍应当按照《租赁合同》的约定办理涉案场地的交付。二、由于铁青公司未提供办理涉案场地经营停车所需的相关证照材料，致使租赁合同目的不能实现，其应当对租赁合同的解除承担相应责任。三、嘉枫公司即使应当支付租金，按照《租赁合同》的约定，停车场租金含物业租赁费和物业管理费，其中物业租赁费占90％，物业管理费占10％，由于嘉枫公司未实际使用涉案场地，故铁青公司无权要求嘉枫公司支付租金3964500元中的10％（即396450元）物业管理费，该费用应当在一审判决的租金中予以扣除。二审庭询补充意见：《租赁合同》第六条第九款约定，相关证照由嘉枫公司自行办理，而铁青公司将场地交付嘉枫公司后自行办理了198号和1046号批文，用于自身经营，而未将此两份批文告知嘉枫公司。在该涉案场地上已经办理了两份收费许可批文的情况下，嘉枫公司不可能再取得相关批文，所以致使嘉枫公司无法经营的原因在于铁青公司。被上诉人铁青公司二审答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院予以维持,驳回嘉枫公司的上诉请求。嘉枫公司提到的两份批文恰巧证明涉案场地符合双方约定的合同目的，该批文可以作为对方自行办理经营批文的依据，因为该批文上并无任何禁止在该场地转租的规定。并且，涉案场地的用途在于共享汽车停放，与批文上所指的停车场社会车辆停放收费存在经营性质差异。况且嘉枫公司从未提交关于其在申请经营性批文时，遇到客观困难或办理不能的证据。嘉枫公司向一审法院起诉请求：1.铁青公司退还保证金3964500元；2.铁青公司承担该案诉讼费用。铁青公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1.解除嘉枫公司与铁青公司签订的《租赁合同》；2.嘉枫公司立即支付铁青公司租金3964500元［按合同约定的月租金额，从2017月9月30日计算至2018年6月21日，扣除免租期2个月20天（2017年10月1日至12月20日）］；3.嘉枫公司承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月21日，铁青公司对外发布招商文件，对广州南站外高架桥下涉案场地（北桥1区、北桥2区、北桥3区）和南桥1区共四个部分的承租权进行招商，要求竞商人在上述场地仅限开展共享汽车、互联网自助停车业态，且中商人进场后必须按规定办理工商、消防等资质证照等。嘉枫公司按照招商文件的要求参与竞商并交纳竞标保证金400000元，最终中标取得涉案场地承租权，上述竞标保证金转为合同保证金。之后，嘉枫公司与铁青公司就涉案场地租赁事宜进行协商，嘉枫公司向铁青公司交纳租赁合同保证金3564500元，铁青公司交付涉案场地，双方共同签署《交接确认书》，确认铁青公司于2017年9月30日交付涉案场地。2017年10月24日，双方就涉案场地签署三份《租赁合同》，分别载明：第一条租赁停车场及用途。（一）铁青公司（甲方）将涉案场地出租给嘉枫公司（乙方）作互联网自助停车或共享汽车业态，停车场建筑面积经双方认可确定分别为6580平方米、8672平方米、9362平方米。第二条租赁期限、租金及结算。（一）停车场租赁期限为五年零贰个月（含免租期），自2017年10月1日起至2022年11月30日止（免租期两个月，自2017年10月1日起至2017年11月30日止）；（二）停车场年租金（含物业租赁费及管理费）分别为2280000元、2586000元、3063000元，年租金逐年递增，年递增率为8%；……（四）停车场租金支付方式：按季度支付，乙方在合同正式履约日起每个季度第一个月10号前将该季度租金支付到甲方指定账户，甲方在收到租金后开具相应的发票给乙方；（五）本合同签订之日起五个工作日内，乙方向甲方支付第一年年租金的50%作为合同保证金，乙方有拖欠租金或其他费用的情况，甲方可直接从乙方的保证金中扣除支付，乙方的保证金不足以抵扣的，乙方应当补足，乙方有其他违约的，甲方可按本合同约定扣除乙方全部或部分保证金作为违约金或损失赔偿金；……。第三条停车场的交付。（一）甲方应于本合同签订后三个工作日内将停车场按现状交付乙方，乙方应按甲方通知的时间、地点办理交接手续，与甲方签订停车场交付确认书；（二）如乙方未按前款约定及甲方通知的时间前往停车场所在地办理交接手续的，则视为停车场已交付；……。第六条乙方权利义务……（十一）乙方承诺承租后，无条件接受该停车场现状（包括但不限于停车场权属、消防情况），不以此为由拒交或要求减免租金，并且不要求甲方承担任何责任；……。第九条违约责任……（三）乙方违反本合同约定，未支付或者迟延支付租金或其他费用的，甲方有权向乙方发出催讨通知，乙方在收到甲方催讨通知后30日仍未支付的，甲方可解除合同、收回停车场。甲方依本条约定解除合同、收回停车场的，收取的租金和保证金不予退还，乙方还应向甲方增加支付相当于3个月租金（按终止日前12个月的月平均租金计算）的违约金等。因2017年财富全球论坛在广州召开，2017年11月，广州市人民政府作出《关于广州南站与周边交通衔接及本体优化提升工作的会议纪要》（穗府会纪〔2017〕），要求广州市住房和城乡建设委员会同广州铁路（集团）公司、广州市番禺区政府等单位负责，按照《关于广州南站和广州东站规划建设与服务管理等工作的会议纪要》（穗府会纪〔2017〕236号），抓好推进落实。其中，出租车蓄车区根据广州铁路（集团）公司意见作适当调整。2017年11月30日，广州市住房和城乡建设委员会作出《广州市住房和城乡建设委关于番禺南站出租车停车场问题工作会议的纪要》（穗建市政纪〔2017〕503号），同意番禺区提出的出租车停车方案，将铁青公司建设的P8停车场（即涉案场地）临时用于出租车停车场，临时使用期限从12月3日至8日。据此，嘉枫公司于当天将涉案场地交还铁青公司，双方未办理任何交接手续。2018年1月31日，嘉枫公司向铁青公司递交《关于新增加用电增容的报告》及《关于顺延免租期的报告》，请铁青公司给予用电增容配合，并希望铁青公司对财富论坛征用涉案场地的情况，顺延合同免租期。2018年3月1日，铁青公司与嘉枫公司签订《〈租赁合同〉补充合同》，将《租赁合同》免租期变更为2017年10月1日至2017年12月20日，并对停车场用电收费及办公用房物业管理费进行补充约定，其他合同条款不变。2018年6月19日，嘉枫公司向铁青公司出具《承诺函》，承诺在2018年7月10日前将租金付至铁青公司账户，否则无条件退出，并称因消防工程一直无法完成，未能正常运营，希望能将原合同约定的免租期顺延三个月。2018年8月2日，铁青公司向嘉枫公司发出《关于终止涉案三份〈租赁合同〉及〈租赁合同补充合同〉的告知函》，告知嘉枫公司从签订合同至2018年6月20日，其一直未交纳任何租金，合计已欠租金3964500元，经多次电话催交未果，铁青公司已有权解除上述合同，并全额扣除嘉枫公司交纳的合同保证金3964500元用于抵扣2018年6月20日前的租金，请嘉枫公司在收到告知函的五个工作日内与铁青公司签订终止协议，否则视为嘉枫公司放弃相关权益，《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充合同》自动解除，铁青公司收回涉案场地。2018年10月24日，嘉枫公司回函称，其在办理经营停车场的相关证照时，被告知因涉案场地的规划用途不得用于停车场，故无法办理消防工程验收，未实际经营，且因财富论坛向铁青公司交还涉案场地后，嘉枫公司一直未实际使用上述物业，更未经营获利，如需交纳租金，应从实际使用物业起；铁青公司将合同保证金3964500元用于抵扣租金不合理，因铁青公司提供的租赁物不符合合同约定用途，违约在先，铁青公司以其未交纳租金为由解除合同，没有法律依据，希望铁青公司能于2018年10月30日前提供相应的权属证明及消防验收合格证等给其办理停车场相关经营证照，如没能提供上述材料，嘉枫公司同意基于租赁物不符合合同约定解除上述合同，并恳请铁青公司退回合同保证金。另查明，2015年12月9日，武广铁路客运专线有限责任公司作出《武广客专公司关于委托经营开发武广客专广铁集团受托运输管段土地的函》（武广工函〔2015〕225号），将武广客专沿线广铁受托运输管段的车站周边、高铁桥下、隧道上方之土地，全权委托广州铁路（集团）公司经营开发。广州铁路（集团）公司根据中国铁路总公司关于加强高铁桥下土地保护性利用的精神，授权铁青公司为其管内高铁车站附近及高架桥下停车场经营管理主体。2016年3月14日至11月期间，广州铁路（集团）公司经营开发处及总工室组织集团安监室、广州南站、成都西南交通大学设计研究院有限公司等单位，和铁青公司完成对广州南站南北铁路高架桥下停车场项目的审议、规划、设计，并形成《关于做好广州南站高架桥下地块开发利用工作的通知》《研究广州南站高架桥下停车场建设项目相关工作会议纪要》《广州南站地区管理委员会关于加快解决停车场管理建设、原出租车场改建及桥下空间停车站建设相关问题的函》（南站管函〔2016〕31号）、《研究广州南站南北铁路高架桥下停车场建设方案会议纪要》《关于广州南站南北铁路咽喉高架桥下停车场开发项目可行性研究的审查意见》（经函〔2016〕38号）。再查明，2016年10月25日，广州南站地区管理委员会作出《广州南站地区管理委员会关于广州南站地区工作对接会议的纪要》（南站管纪〔2016〕40号），广州市番禺区********（集团）公司、广州南站地区管理委员会等相关部门，对广州南站停车场收费标准、推进南北高铁桥下空间停车场的建设等问题进行部署。2016年12月30日，广州南站地区管理委员会作出《广州南站地区第三次工作对接会议纪要》（南站管纪〔2016〕51号），要求铁青公司加快调整南、北社会停车场地面层收费标准相关事宜，并争取在春运前完成南北高铁桥下停车场建设等工作，广州南站地区管理委员会协调配合等。2017年3月20日，广州市发展改革委员会作出《广州市发展改革委关于铁青公司经营番禺区石壁街广州南站火车站南北区停车场收费问题的批复》（穗发改〔2017〕198号），同意铁青公司关于经营番禺区石壁街广州南站火车站南北区停车场收费问题的请示，同时停止执行《广州市*********集团多元经营发展中心经营番禺区石壁街广州南站火车站内停车场收费问题的批复》（穗价函〔2014〕57号）。同日，铁青公司取得上述批复的《机动车停放保管服务收费证明》，有效期至2018年3月。因上述批复只针对室内停车，大量车辆滞留室外影响广州南站交通疏导和治安秩序，铁青公司在广州南站停车场设立快速接客区，并于2017年11月21日向广州市发展改革委员会提交《关于广州南火车站南北区配套停车场收费标准实现差异化收费证明的申请》，申请对P8（即现在北桥底涉案场地）作为网约、共享、充电、社会车辆临时停车区维持原收费标准不变。广州市发展改革委员会于2017年12月18日作出《广州市发展改革委关于铁青公司经营番禺区石壁街广州南站火车站南北区停车场收费问题的批复》（穗发改〔2017〕1046号），同意铁青公司上述申请的收费标准。同日，铁青公司取得上述批复的《机动车停放保管服务收费证明》，有效期至2019年12月止。一审庭审过程中，嘉枫公司与铁青公司共同确认，因财富论坛征用涉案场地，嘉枫公司向铁青公司交还场地，双方未办理任何交接手续。嘉枫公司对解除涉案场地《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充合同》不持异议，并认为2018年6月20日已解除上述合同。一审法院认为：该案系租赁合同纠纷。嘉枫公司与铁青公司签订的涉案场地《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。铁青公司主张解除上述合同，嘉枫公司对此不持异议，并认为2018年6月20日已解除上述合同，一审法院予以确认。根据双方的诉辩意见，该案的争议焦点在于：铁青公司是否应退还合同保证金，嘉枫公司是否应支付租金。一、铁青公司是否应退还合同保证金。嘉枫公司以铁青公司在财富论坛结束后未向其交还涉案场地，且涉案场地无法用于停车场经营，无法实现租赁目的为由，主张铁青公司应退还合同保证金。对此，一审法院认为：关于铁青公司在财富论坛结束后是否向嘉枫公司交还涉案场地的问题。首先，嘉枫公司与铁青公司共同签署《交接确认书》，以书面形式确认铁青公司于2017年9月30日交付涉案场地给嘉枫公司；其次，嘉枫公司确认因财富论坛向铁青公司交还涉案场地，双方未办理任何交接手续，故铁青公司在财富论坛结束后向其交还涉案场地，未办理交接，符合双方因财富论坛而交、还涉案场地的交付形式；第三，嘉枫公司在财富论坛结束后向铁青公司申请用电增容和顺延免租期，其提交的上述申请报告中均未对涉案场地的交还提出异议，视为其对涉案场地交还的确认并已开展相应的经营行为，故嘉枫公司关于铁青公司在财富论坛结束后未向其交还涉案场地，理据不足。关于涉案场地能否用于停车场经营，实现租赁目的的问题。首先，铁青公司对涉案场地公开招商，并告知涉案场地的用途、产权和消防现状等，嘉枫公司参与竞商并未提出异议，且其后双方签订的《租赁合同》亦明确约定“乙方承诺承租后，无条件接受该停车场现状（包括但不限于停车场权属、消防情况），不以此为由拒交或要求减免租金，并且不要求甲方承担任何责任”；其次，嘉枫公司主张涉案场地因权属及消防等问题无法办理停车场经营证照，但未能提交相关证据予以印证，相反，从铁青公司提交的广州铁路（集团）公司和广州南站地区管理委员会的相关文件和会议纪要，以及《广州市发展改革委关于铁青公司经营番禺区石壁街广州南站火车站南北区停车场收费问题的批复》（穗发改〔2017〕198号）和（穗发改〔2017〕1046号）及其《机动车停放保管服务收费证明》来看，涉案场地符合停车场用途并取得停车场收费依据，故嘉枫公司关于涉案场地无法用于停车场经营，无法实现租赁目的，亦缺乏理据。综上，嘉枫公司以铁青公司广州财富全球论坛结束后未交还涉案场地，且涉案场地无法用于停车场经营，无法实现经营目的为由，主张铁青公司应退还合同保证金，理据不足，一审法院不予支持。二、嘉枫公司是否应支付租金。基于上述，铁青公司作为出租人，已依约向嘉枫公司交付涉案场地，嘉枫公司作为承租人理应按约支付相应租金，嘉枫公司逾期不履行上述义务，铁青公司向其主张支付租金，合法有据。关于租金金额。一审法院确认涉案场地《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充合同》已于2018年6月20日解除，故铁青公司主张嘉枫公司支付2017年12月21日至2018年6月20日的租金，合法有据。根据上述合同约定，涉案场地年租金分别为2280000元、2586000元、3063000元，铁青公司主张嘉枫公司支付上述期间租金3964500元［（2280000元＋2586000元＋3063000元）÷12×6］，一审法院予以确认。鉴于嘉枫公司交纳合同保证金3964500元，且涉案场地《租赁合同》约定“乙方有拖欠租金或其他费用的情况，甲方可直接从乙方的保证金中扣除支付”，铁青公司于一审庭审中明确同意以嘉枫公司交纳的合同保证金抵扣上述欠付租金3964500元，其对自身权利的自由处分，一审法院予以确认。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认嘉枫公司与铁青公司签订的广州南站外高架桥下南、北停车场北桥1区、北桥2区、北桥3区的三份《租赁合同》及《〈租赁合同〉补充合同》于2018年6月20日解除；二、嘉枫公司支付铁青公司租金3964500元；上述款项，以嘉枫公司交纳的合同保证金3964500元予以抵扣；三、驳回嘉枫公司的全部诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费38516元，由嘉枫公司负担。一审反诉案件受理费减半收取为19258元，由嘉枫公司负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审庭询时，铁青公司陈述，与嘉枫公司同期中标并签订租赁合同的环球车享（广州）汽车租赁有限公司（以下简称环球公司），从中标签订合同起至今一直在涉案场地对面的P4停车场开展共享汽车业态的经营。本院于2018年11月1日组织双方当事人到涉案P8停车场，及环球公司租赁的P4停车场进行现场勘察。涉案P8停车场出入口收费处竖有“广州南火车站南北区配套停车场收费标价牌”，上面载明收费依据：穗发改［2017］1046号。环球公司租赁的P4停车场经营正常，场内停满共享汽车，并安装有供共享汽车充电的充电桩。本院向环球公司调查了解其租赁P4停车场期间的经营情况，其陈述其当时是与嘉枫公司一起招投标，使用的招商文件是GDTQZS（2017）9号文件（即涉案招商文件）；其承租P4停车场用于分时租赁共享汽车；P4停车场的消防都是环球公司自己负责，其在使用P4停车场开展业务过程中并不需要办理消防等证照，但是其有按照消防部门的要求配备相关消防措施，消防部门会不定期派人过来查看消防情况；其在经营P4停车场过程中没有遇到需要铁青公司配合提供相关文件的情况。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，二审仅对上诉人的上诉请求进行审查。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、财富论坛后，铁青公司是否向嘉枫公司交还涉案场地；二、铁青公司应否对租赁合同的解除承担责任；三、物业管理费应否扣除。本院综合分析如下：关于争议焦点一。首先，财富论坛前，铁青公司与嘉枫公司已签订过《交接确认书》，双方确认铁青公司自2017年9月30日起，将涉案场地正式交付给嘉枫公司。之后，因财富论坛的需要，嘉枫公司向铁青公司交回场地时，双方并没有签订交回的协议，再考虑到财富论坛时间较短，故财富论坛结束后，铁青公司将涉案场地交还给嘉枫公司时，双方未签订交接协议，亦为合理。其次，嘉枫公司在财富论坛结束后向铁青公司出具的《关于新增加用电增容的报告》《承诺函》，以及双方于2018年3月1日签订的《补充合同》均可以佐证财富论坛结束后，铁青公司已将涉案场地交回给嘉枫公司使用。因财富论坛的需要而征用涉案场地的时间系2017年12月1日-12月20日，双方在《补充合同》中也只约定免租期到财富论坛结束时的2017年12月20日。因此，如财富论坛结束后，铁青公司确未将涉案场地交还给嘉枫公司，嘉枫公司应会积极向铁青公司提出异议，并拒绝支付租金甚至提出解除合同。但从财富论坛结束后一直到铁青公司向嘉枫公司提出解除合同前，嘉枫公司在双方往来文件中一直未曾向铁青公司就涉案场地未交还提出过异议。相反，嘉枫公司还在2018年1月31日向铁青公司出具过《关于新增加用电增容的报告》，提出“因运营需要，需在该场地内增加充电桩设备”。在其2018年6月19日向铁青公司出具的《承诺函》中更是承诺在2018年7月10日前将租金付给铁青公司。综上，嘉枫公司关于铁青公司在财富论坛结束后未向其交还涉案场地的上诉理由，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如上所述，铁青公司已在财富论坛后向嘉枫公司交还涉案场地，嘉枫公司作为承租人应当按照约定的期限支付租金，嘉枫公司逾期不支付租金，铁青公司依据《租赁合同》的约定行使合同解除权，合法有据。嘉枫公司主张，因铁青公司未提供办理涉案场地经营停车所需的相关证照材料，致使租赁合同目的不能实现，铁青公司应当对租赁合同的解除承担相应责任。对此，本院认为，首先，嘉枫公司并未提交其曾向相关行政部门提出过申请的证据，也无相关行政部门答复其缺少材料而不予办理的证据，更无嘉枫公司曾请求铁青公司配合提交相关证照材料的证据。其次，嘉枫公司认为因铁青公司未告知其198号和1046号批文的存在，所以其无法办理相关证照材料。但据嘉枫公司二审所述，其是在2018年8月份收到铁青公司要求终止租赁合同的告知函后，于是2018年8月其法定代表人到涉案场地现场查看，才发现涉案场地悬挂198号文，因198号文过期，后来换成1046号文。因铁青公司要求解除合同在先，嘉枫公司发现198号和1046号批文在后，且批文一直悬挂在涉案场地，嘉枫公司有能力获知，故不存在因铁青公司未告知其批文的存在而导致合同解除的情况。最后，从本院对环球公司的询问情况来看，环球公司与嘉枫公司同时中标，环球公司一直在其承租的场地正常开展共享汽车业态的经营，没有出现需要铁青公司协助的情况，在消防问题上也没碰到什么问题。可见，涉案场地具备开展合同约定的共享汽车业态经营的条件。故嘉枫公司关于铁青公司应对租赁合同的解除承担责任的上诉理由，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。因涉案合同系合法有效合同，铁青公司与嘉枫公司在该合同中明确约定的管理费，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。嘉枫公司主张，即使其应支付租金，由于其未实际使用涉案场地，故不应支付租金3964500元中的10%物业管理费。因合同并未约定按嘉枫公司的实际使用情况收取管理费，且据铁青公司陈述该管理费用是公用部分的水电、保安费用等的分摊费用，嘉枫公司在《承诺函》中也未对管理费提出异议。因此，嘉枫公司关于应扣除管理费的上诉理由，理据不足，本院不予支持。综上，上诉人嘉枫公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38516元，由上诉人广州市嘉枫物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  洪文冰审判员  张 珣审判员  王 硕二〇一九年十一月二十五日书记员  陈洁灵