云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3516号原告（反诉被告）：林珠，女，汉族，1949年6月3日生，身份证住址：福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人杨林，云南云誉（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被告(反诉原告)：厦门市二一在线信息有限公司（现更名为厦门优住置业顾问有限公司）。法定代表人：常艺川。统一社会信用代码：9135020630304991X0。注册住所地：厦门市湖里区台湾街143号之16华永天地C—604室。现住址：景洪市万达度假区。委托诉讼代理人杨耀，文士法律服务所法律服务工作者。特别授权代理。原告林珠（反诉被告）与被告厦门市二一在线信息有限公司（反诉原告，公司现已更名为厦门优住置业顾问有限公司，下称优住公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林珠（反诉被告）的委托诉讼代理人杨林，被告优住公司法定代表人常艺川、委托诉讼代理人杨耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林珠向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年1月24日签订的《房屋托管经营合同》；2.判令被告支付原告自2018年6月1日起至2019年8月31日止的房屋托管费12000元；3.判令被告支付自2019年9月1日起至被告将房屋返还给原告为止的房屋托管费；4.判令被告支付违约金3000元；5.判令被告支付原告自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费2462.36元、生活垃圾处理费288元，以上共计2750.36元；6.诉讼费用由被告负担。原告方当庭变更诉讼请求第5项为判令被告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费2084.54元。事实和理由：2015年1月24日，原告与被告签订《房屋托管经营合同》租赁合同，约定将原告位于景洪万达国际旅游度假区交给被告托管，期限自2015年3月1日起至2020年2月29日止，前三年无须支付房屋托管费（用于抵扣被告购买的家具家电的款项），自2018年3月1日起至2020年2月29日止，被告每季向原告支付租金2400元。原告按约交付了房屋，被告购置家具家电后开始营业。2018年3月1日，被告支付了第一笔托管费2400元，自第二期托管费开始拖欠，至今未支付自2018年6月1日起的托管费，以及应当由被告缴纳的物业费、垃圾费。为此具状起诉，请依法判处。被告优住公司辩称，1.优住公司已通过发函、发短信等方式同意解除，于9月18日将房屋钥匙交给物业，案涉合同已经解除；2.根据合同原告应承担购置家具、家电的费用，现优住公司在原告未按合同约定购买上述设施的情况下已垫资24997元购买，该款可与原告主张的2018年6月1日止2019年8月31日止的托管费12000元抵扣，林珠应将抵扣后剩余的代垫款12997元返还给优住公司；3.优住公司并未违约，无需支付违约金，林珠至今未返还代垫款，单方起诉要求解除合同违约；4.优住公司有权以代垫款抵扣物业费、垃圾费和水费；因合同已解除，优住公司无需再支付2019年9月18日之后的相关费用。反诉原告（被告）优住公司向本院提出反诉请求：1.确认双方于2015年1月24日签订的合同已于2019年8月6日解除；2.判令反诉被告返还反诉原告代垫的电器、家具等各项附属设施款24997元；3.判令反诉被告支付违约金24997元；4.判令反诉被告退还2018年3月1日至2018年5月31日的租金2400元（以上2、3、4项共计52399元）；5.反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年1月24日签订《房屋托管经营合同》租赁合同，约定将反诉被告将位于景洪万达国际旅游度假区托管给反诉原告托管，期限自2015年3月1日起至2020年2月止，前三年无须支付房屋托管费（用于抵扣被告购买的家具家电的款项），自2018年3月1日起至2020年2月29日止被告每季向原告支付租金2400元，林珠承担托管期限内家具、电器等采购配置费用，并记录了本合同项下通知地址，构成违约的，需向对方支付违约金22670元，托管期内，如林珠单方要求退出合作的，应向优住公司支付违约金24997元。合同签订后，林珠并未按照附属设施的详细清单配置各项家具家电，优住公司为履行合同材购置了相应设施，为此代垫24997元，根据合同约定该费用应由林珠承担，然而林珠至今不予返还已构成违约，在优住公司并未违约的情况下，林珠起诉要求解除合同也应承担违约责任。优住公司通过发函、短信等方式通知林珠解除合同但林珠并未到现场办理移交，故优住公司于2019年8月6日将案涉钥匙交给物业，案涉合同已于该日解除。因林珠违约在先，依约应退还2018年3月1日至5月31日租金2400元。为此具状起诉，请依法判处。反诉被告(原告)林珠答辩称，本案反诉原告与反诉被告并未就合同的解除协商达成一致，而是由于产生纠纷以后反诉被告向法院提起诉讼要求解除合同。合同的解除时间就应当是本案判决生效之日。2.反诉被告并未违反合同约定。根据合同第一条第二项的约定，虽然合同约定了房屋需配置的家电标准以及所产生的费用由反诉被告承担，但合同并没有详细约定反诉被告应如何承担该笔费用。合同期限的前三年反诉原告无需支付被告房屋托管费用，从这条约定可以看出，三年的免托管费用正好是两万多元，与购置家电的费用基本相当。反诉被告认为合同的条款应当综合进行认定。以上反诉被告并未违约，而是已按照合同约定承担了家电购置款。综合双方主张，本案本诉部分的争议焦点是：1.合同中所说的家具、家电等附属设施购置费用应当由哪方来承担；2.本案中双方是否存在违约行为；3.案涉合同的解除时间如何认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证真实性无异议的证据本诉中原告提交的证据1《房屋托管经营合同》、证据2缴款通知书、发票；反诉原告方提交的证据1现场照片等，双方对证据证明的基本事实并无异议，本院予以采纳并在卷佐证。对双方有异议的证据评议认为。反诉原告提交的证据2告知函、快递单、短信，证据3收条，其中告知函、收条均未提交原件核对，反诉被告方又不予认可，故不予采纳。证据短信经反诉被告当庭与反诉原告方提交的信息载体手机核对一致，但反诉被告认为该短信发送的对方号码134××××7995与案涉合同中记录的林珠移动电话134××××7975并不一致，经查对案涉合同反诉被告所言属实，故对该证据的证明主张应不予采纳。优住公司要求调查核实对案涉房屋内已购置相应家具家电的事实，因庭审中原告（反诉被告）林珠表示双方合同约定以房屋前三年的托管费用对被告购置家电的款项进行了抵扣，亦未就案涉房屋当中的家具家电设施现状包括反诉原告证据1照片的真实性提出异议，故应认为原告认可被告方优住公司已完成代购的事实，被告要求调查的事项已无必要。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，认定本案事实如下：2015年1月24日，林珠（甲方、托管方）与优住公司（乙方、受委托方）签订《万达西双版纳国际度假区房屋托管经营合同》，约定甲方愿意将位于西双版纳国际旅游度假区，房型为2房洋房，产权证号（或经网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为ＪＨ2014050203870，面积为72.17平方米房屋托管给乙方度假酒店公寓经营;第一条第2点规定托管房屋需按乙方要求配备设施标准，至少应包含电器类、家具类等（详见合同）附属设施;第3条约定甲方按照乙方提供的家具、电器及设备标准配备，由此产生的费用由甲方负担。第四条第1点托管经营期限自2015年3月1日前至2020年2月29日止；第2项约定甲方应在2015年3月1日前将符合约条件的托管房屋交付给乙方。第五条房屋租金及其支付第1项约定，经双方同意，对托管房屋采用乙方向甲方按季支付固定收益模式，即在本房屋托管期间，自2015年3月1日起至2018年2月29日止，合同期限的前三年乙方无需支付甲方托管费用。自2018年3月1日起至2020年2月29日止乙方每季向甲方支付租金2400元。第六条相关费用的负担第2项甲方承担托管期限的费用第1小点为家具、电器等采购配置费用，房屋整修费用，第4托管经营期间，乙方为更有利于经营，在不损坏甲方入户门的前提下，甲方同意乙方对托管房屋换装智能密码门锁，费用由乙方承担。托管经营期结束，如果甲方未提出要求，乙方可以不用更换。第十条通知中甲方信息为空白。第十二条违约责任第1项合同生效后，甲方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金24997元；乙方未全面且适当地履行其约定义务的构成违约，应支付违约金3000元；第4项无特殊原因且未经乙方同意，甲方延迟交付房屋超过15日的，从第16天起应向乙方支付违约金每天100元，超过30日，乙方有权单方解除合同。签订合同后，林珠交付了案涉房屋，之后优住公司按照合同附录的配置标准购买了相关家具家电设施。林珠于2018年3月1日收到优住公司支付的托管费2400元。另，大连万象物业于2019年6月19日向林珠发出通知，要求缴纳2018年1月1日至2019年12月31日物业费2084.54元、2018年1月1日至2019年12月31日垃圾清运费288元，合计2372.54元。又，优住公司以名称变更于2017年4月11日向厦门市公安局湖里分局提交原厦门市一二在线信息科技有限公司公章、财务章于当日销毁。本院认为，原被告自愿签订的《房屋托管合同经营》，双方均应受合同的约束，根据庭审查明情况，就双方争议焦点辨析如下。关于家具、家电等附属设施购置费用的承担。根据双方合同，该家具家电等应由甲方即原告按照被告提供的标准配置，但双方合同另约定，自2015年3月1日起至2018年2月29日止，合同期限的前三年乙方即被告优住公司无需支付甲方即原告林珠托管费用，将该合同条款对照原、被告各自主张，应认为原告关于系以前三年房租冲抵附属设施款的主张更贴合对合同上下文的一般理解，否则无法解释双方为什么在合同中约定长达三年的免租托管期，本案中应认为反诉被告方优住公司认为在双方已约定三年免租托管期的情况下仍由原告林珠承担家具家电设施费用的主张不具有高度可能性，故优住公司要求林珠返还代垫的电器、家具等各项附属设施款24997元并支付违约金的主张不能成立。关于双方是否存在违约。根据前述对家具家电等附属设施的费用负担分析和原告缴纳了代购押金的事实，结合双方合同关于原告应将符合约定的托管房屋交予被告的约定，应认为自合同约定的履行期开始之日即2018年6月1日起，原告已实际履行合同，反诉原告优住公司关于反诉被告林珠违约的主张不能成立。被告优住公司虽未按约定日期支付托管费、未按期返还押金，但本案系房屋租赁合同，原告方作为业主的主要合同利益在于获取房租收入，本院认为原告要求被告给付逾期托管费、支付欠付物业、垃圾费用等的主张符合约定，但其主张只能算至本案确认的合同解除之日。同时，在原告方追索房屋租赁收入的诉讼请求得到本院认可，主要合同目的已经可以实现的情况下，原告要求由被告方支付托管费至实际返还之日，要求被告方支付违约金的诉讼请求，过于放大本案中合同对方的责任，应不予支持。关于案涉合同的解除时间。被告优住公司主张已通过发函、发短信等方式同意解除合同，并于9月18日将房屋钥匙交给物业，但根据庭审查明情况，其并未按照合同预留号码向原告林珠发送相关通知信息，亦无证据证实已经用可回溯和可记录的方式向原告林珠表达解除合同的意愿，被告方关于向物业公司交付钥匙的主张并未提交证据原件，且即使属实，该种交付方式并无双方约定且亦不属于法定提存方式，不能视为已经交付；根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告在本案中提出解除合同的诉讼请求，自本案开庭之日即2019年11月7日起，双方即已互知对方意向，也可联系对方交收房屋，故确定案涉合同在该日解除，双方争端，到此为止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告厦门优住置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告林珠支付自2018年6月1日起至2019年8月31日止的房屋托管费12000元（2400元/季度÷3个月×15个月），并支付自2019年9月1日起至11月7日止的房屋托管费1759元（2400元/季度÷3个月×2个月+2400元/季度÷3个月÷30天×6天），支付自2018年1月1日起至2019年11月7日止的物业费1931.10元（2084.54元÷2年÷12个月×22个月+1492.2元÷2年÷12个月÷30天×7天）、生活垃圾处置费266.0元（288元÷24个月×22个月+288元÷24个月÷30天×7天），合计15956.10元。二、驳回原告林珠的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）厦门优住置业顾问有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费244元，由原告林珠负担44元，由被告厦门优住置业顾问有限公司负担200元；反诉案件受理费555元，由反诉原告厦门优住置业顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  赵义宏人民陪审员  徐扣如人民陪审员  孙云玲二〇一九年十一月十九日书 记 员  胡珊珊