安徽省合肥市瑶海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖0102执异45号 案外人：方占庚，男，1955年10月10日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 申请人：郑家宝，男，1976年3月27日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被申请人：沈思康，男，1972年4月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 本院在审理郑家宝与沈思康民间借贷纠纷一案中，案外人方占庚对本院的保全标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 异议人方占庚称：2019年10月22日，位于合肥市××站区××大道与××交口西北角××区××室房屋，被合肥市瑶海区人民法院查封。异议人认为，其对案涉房屋享有足以排除执行保全的实体权利，请求予以解除查封、一、2016年年初，沈思康就将案涉房屋出卖给异议人，2019年10月18日异议人与沈思康签订了书面的《存量房买卖合同》，瑶海法院查封之前案涉房屋已经签订合法有效的书面买卖合同。沈思康因享有拆迁安置的权利，取得位于合肥市××站区××大道与××交口西北角××区××室房屋，2016年年初，沈思康将案涉房屋出卖给异议人，双方约定房屋总价款42万元。2016年9月，双方到相关部门办理房屋领取手续，因案涉房屋系拆迁安置房，暂无房屋产权证，故无法办理房屋产权转移手续。2019年10月，沈思康取得了案涉房屋所有权证，同月18日，异议人与沈思康前往合肥市不动产登记中心瑶海分中心办理房屋产权转移手续，当日签订书面的《存量房买卖合同》。2019年10月23日，合肥市不动产登记中心瑶海分中心向异议人送达了《不动产不予登记决定书》（编号：2019001），载明案涉房屋于2019年10月22日被合肥市瑶海区人民法院查封，暂时决定不予办理转移登记。从以上时间来看，沈思康将案涉房屋出卖给异议人的时间系2016年年初，明显早于合肥市瑶海区人民法院查封案涉房屋的时间。退一步说，即使2016年年初沈思康将案涉房屋出卖给异议人时未签订书面买卖合同，但异议人与沈思康在办理案涉房屋产权转让登记时签订书面《存量房买卖合同》的时间也早于案涉房屋被查封的时间。故在瑶海法院查封之前案涉房屋已签订合法有效的书面买卖合同。二、瑶海法院查封案涉房屋之前，异议人已经合法占有案涉房屋，且购房款也已经支付完毕。2016年9月，沈思康与异议人领取了案涉房屋并将案涉房屋交付给异议人。2017年6月8日，异议人通过安徽中徽吉大房地产销售代理有限责任公司将案涉房屋出租给戴恩泉。故在瑶海法院查封案涉房屋之前，异议人已经合法占有案涉房屋。同时，异议人于2016年底前已将案涉房屋转让款支付给沈思康，履行了支付购房款的义务。三、案涉房屋的转让登记手续未办理并非异议人的原因导致的，因案涉房屋系拆迁安置房，暂无房屋产权证，无法办理房屋产权转移手续。2019年10月，沈思康取得了案涉房屋的产权证后，同月18日异议人便与沈思康前往合肥市不动产登记中心瑶海分中心办理房屋产权转移手续，当日签订书面的《存量房买卖合同》。故案涉房屋一直未办理过户登记原因不能归咎于异议人。综上所述，瑶海法院查封案涉房屋之前，异议人已经与沈思康签订了《存量房买卖合同》，并且实际占有了案涉房屋，也履行了支付购房款的义务。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人对案涉房屋享有足以排除执行保全的实体权利。为此为维护异议人的合法权益，现请求法院：依法解除对案涉房屋的查封。 案外人张劲提交了身份证复印件、户口薄复印件、微信截图复印件、存量房买卖合同复印件、合肥市存量房买卖合同网签确认单复印件、不动产登记收件单复印件、不动产不予登记决定书复印件、中国光大银行对私活期账户对账单复印件、支付宝截图复印件、房屋租赁合同复印件、微信转账截图复印件、支付宝缴纳电费燃气费记录截图复印件、合肥市不动产登记一窗受理税费征缴通知清单、税收完税证明复印件等证据，拟证实其主张。 申请人郑家宝称：郑家宝与沈思康的借贷行为以及郑家宝主张诉讼权利的时间均早于方占庚与沈思康房屋买卖关系（暂且不论该房屋买卖关系是否合法有效、是否真实）。郑家宝诉沈思康民间借货纠纷一案分别于2019年9月18日向瑶海法院递交了起诉材料、2019年10月16日提交了财产保全申请书，瑶海法院也于2019年10月17日作出了（2019）皖0102民初11724号民事裁定书，郑家宝与沈思康借贷行为发生于2012年-2014年期间。况且房屋买卖合同是要式合同，张劲与沈思康在2016年没有签订书面合同。所以，郑家宝的债权形成时间、申请查封涉案标的物时间远远早于张劲与沈思康的买卖关系形成时间，应当保护郑家宝的合法权益。二、方占庚与沈思康签订房屋买卖的行为是恶意转移财产，损害郑家宝合法权益。1、瑶海法院于2019年10月17日作出了查封裁定后，沈思康与方占庚便于次日签订房屋买卖合同前去过户，该恶意行为与沈思康在民间借贷开庭审理时所陈述的要把该房产留给其儿子的说法相互矛盾，可以看出沈思康在收到法院文书后知道法院要对其财产进行执行，根本没有提及房屋已经出卖并收取房款一事，前后矛盾的事实足以证明两人恶意串通虚伪订定房屋买卖合同旨在逃避债务损害郑家宝合法权益。2、从方占庚提交的微信聊天记录、转账记录可以看出，方占庚与沈思康无直接的经济往来，而微信截图中的人与沈思康存在亲属关系，章剑秋的光大银行转账记录也不能反映出是购房款，不排除双方存在其它经济纠纷，且转账金额也与方占庚和沈思康签订买卖同的房价款不一致，出入甚大。3、方占庚与沈思康房屋买卖合同中约定的成交价远远低于该房屋所在地段的市场价。涉案房屋建筑面积65.23平方米，双方以400000元成交，平均一平方米为6132元，而2019年该地段可以合法交易的二手房市场均价为10200元一平米，2016年该地段可以合法交易的二手房市场均价为13000元一平方米。所以无论是按照2016年还是2019年的市场均价，方占庚与沈思康房屋买卖合同上约定的价格都远远低于市场价。方占庚认为之所以他们双方在合同里约定成交价为四十万是为了配合之前的其它经济往来，好通过种种材料欺骗法院。综上，方占庚所说在2016年就与沈思康达成房屋买卖关系无证据证明，转账金额与合同约定价核对不上，转账对象非方占庚，转账次数不符合正常的房屋买卖行为，签订的房屋买卖合同迟于法院文书下达时间。沈思康在知悉一审法院对其房屋作出查封裁定后，为了逃避对郑家宝的债务履行，次日便与方占庚恶意串通签定了房屋买卖合同，该合同中约定的房屋价款低于正常市场价30%以上，属于明显低于市场价格，且方占庚所主张的房屋价款已经全部支付纯属虚构，方占庚以与沈思康几年前的零星的经济往来的转账记录冒充房屋价款，漏洞百出，系明显作假。所以郑家宝认为被答辩人与沈思康签订房屋买卖的行为是恶意转移财产损害答人合法权益。三、方占庚在贵院查封涉案房屋前并没有合法占有该不动产且要对涉案房屋未办理过户登记承担过错。1、根据《物权法》相关规定以及郑家宝在第二项里的答辩意见方占庚在2016年并未和沈思康成立房屋买卖关系，退一步说，即使他们达成了房屋买卖关系（暂且不论是不是恶意串通），但沈思康当时并没有取得该房屋的房屋产权证书，房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯合法凭证，只有依法登记的房星权利受国家法律的保护，其它任何房产证明不具有同等法律效力。不管是什么性质的房星只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。因此涉案房屋的物权没有发生变动，所有权没有发生转移。所以方占庚无法占有该不动产更别说是合法占有。至于方占庚提交的一份房屋租赁合同也不能证明其就是合法占有了该房屋，该证据不排除双方之间存在其它纠纷或是沈思康委托其对外出租、更或是双方通过合法手段掩盖非法目的的等种种可能2、按照方占庚自己在申请书上的陈述，在2016年就明知了涉房屋为拆迁安置房，暂无房屋产权证书，无法办理产权转移的情况下依然购买，这就不存在非因方占庚的原因导致房屋无法过户的情形，因为方占庚本身主观上知道该房屋没有产权证书，就应当承担对其后期可能产生一系列风险。综上所述，郑家宝与沈思康的债权形成时间、起诉时间、申请查封时间、瑶海法院作出查封裁定时间都早于方占庚与沈思康的房屋买卖形成时间，应当保护郑家宝的合法权益。方占庚与沈思康的房屋买卖关系是恶意串通损害其合法权益的行为，应当依法给予惩戒。方占庚的申请没有事实依据、没有证据支撑也不符合律规定，恳请法院依法驳回方占庚申请解除涉案房屋的请求，从而维护答辩人的合法权益，维护法律尊严。 被执行人沈思康未发表意见。 本院查明，郑家宝与沈思康民间借贷纠纷一案，审理过程中，郑家宝申请保全，本院依据申请人的申请，于2019年10月22日在合肥市不动产登记中心依法××了被申请人××名下××站区××大道与××交口西北角××区××室房产［产权证号：皖（2019）合肥市不动产权第20130178号］。后案外人方占庚提出保全异议。 本院另查明：本院依法询问案外人方占庚，其所称购房款如何支付，方占庚自述合同约定购房款共计42万元。42万元购房款中，有2015年沈思康对其儿媳许冬梅的借款40000元；2016年3月21日其爱人章剑秋转账支付沈思康10000元；2016年3月22日其爱人章剑转账支付沈思康90000元；2016年5月1日通过其儿媳许冬梅支付宝转账支付沈思康100元、49900元，共计50000元；2016年5月2日通过其儿媳许冬梅支付宝转账支付沈思康50000元；2016年9月26日通过其爱人章剑秋的银行转账支付沈思康100000元；2016年11月11日，通过许冬梅的银行账户转账支付沈思康50000元、10000元，共计60000元；最后20000元是通过现金支付。 执行异议阶段，方占庚未提交其所称的40000元借款的相关证据及20000元收款凭据。 本院另查明：案外人方占庚提交的转账记录显示，章剑秋于2016年3月21日转账沈思康10000元，转账明细上标注系租金。 章剑秋于2016年9月26日转账给沈思康100000元，转账明细上标注为还款。 本院认为：案外人方占庚提交的证据不能证明其与沈思康之间存在合法的房屋买卖合同关系。理由如下：方占庚自述42万元购房款中包括其儿媳许冬梅对沈思康的40000元借款；方占庚妻子章剑秋于2016年3月21日转账沈思康10000元，转账明细上标注系租金；章剑秋于2016年9月26日转账给沈思康100000元，转账明细上标注为还款;方占庚自述20000元系现金支付，但未提供相关证据。上述证据与方占庚所称其与沈思康之间存在房屋买卖合同关系相矛盾，故案外人方占庚提供的证据不能证明其与沈思康之间存在合法的买卖合同关系，不能证明其享有能够排除执行的民事权益。案外人方占庚要求解除保全查封的异议请求，本院在执行异议阶段不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人方占庚的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  陈 军 审 判 员  李晓亮 人民陪审员  李孝年 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  范志萍 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立，裁定驳回异议； （二）异议成立，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证劵由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依据前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。