云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初2347号原告：庾家骅，男，汉族，1955年2月23日出生，现住大理市，港澳居民来往内地通行证号码Ｈ0660607202。委托诉讼代理人：冯云林，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨学胜，男，1972年9月10日出生，白族，住大理市。被告：杨雪梅，女，1973年12月23日出生，白族，住大理市。被告：赵凤英，女，白族，1948年9月10日出生，住大理市。被告：杨学全，男，1974年10月12日出生，白族，住大理市。原告庾家骅与被告杨学胜、杨雪梅、赵凤英、杨学全租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庾家骅及其委托诉讼代理人冯云林、被告杨学全到庭参加诉讼，被告杨学胜、杨雪梅、赵凤英经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告庾家骅向本院提出诉讼请求：1、支持原告按合同第十条约定（评估价）应享受的房屋拆迁及装修附属设施等补偿款共计608882元；2、支持原告按《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》所享受的（1）搬迁补助和奖励32350.64元（搬家费2000元、过渡期29150.64元；电视费500元、电话400元、宽带300元），（2）签约奖励费60000元，（3）提前移交空房奖励费48584.40元，合计140935.04元；3、判令被告退还原告已被征收部分土地剩余13年半（2019年1月1日—2032年7月31日）租金共计540000元；4、判令被告支付违约金400000元；5、判令被告支付资金占用费100992.67元；6、判令被告承担律师费35000元和诉讼费。事实和理由：一、2012年7月18日，原告与被告杨学胜签订《土地租赁合同》，租用被告位于大理市的土地，用于建房自住，合同约定租期为20年，从2012年8月1日至2034年7月31日止（其中有2年免租建房期），租金每年40000元，共计800000元。合同对租金支付、双方权利义务、违约责任、国家征用租赁土地的补偿等作了明确约定。双方于2012年7月18日在大理市公证处进行了公证。此后，原告投入巨额资金建盖房屋居住，2012年7月30日，原被告又签订《土地租赁补充协议》，约定由乙方支付甲方房屋拆除补偿费50000元。2012年12月30日，双方再次签订《土地租赁补充协议》，约定被告自愿无偿增加14.2平方的土地给原告使用。2018年大理市政府为保护洱海生态环境，公布《关于大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程范围内国有土地上房屋征收决定的公告》，原告所建住房在洱海治理三线划定范围内被列为拆迁对象，大理市银桥镇洱海生态环境保护“三线划定项目工程指挥部”骋请昆明正序房地产土地资产评估有限公司对被征收的土地、房屋及室内装修等进行评估，按鉴定机构作出的评估报告进行拆迁补偿。依据原告与被告杨学胜签订的《土地租赁合同》第十条“如因国家政策的原因需征用租赁土地，所有在租赁土地上的建筑物的国家赔偿款归乙方”的约定，原告所建住房的拆迁补偿款应由原告全部享有，然而被告杨学胜唯利是图想多占原告的房屋拆迁补偿款，如果原告不同意将房屋拆迁补偿款的30％分给被告，被告就不与原告签《终止协议》，导致原告房屋从2018年12月24日拆除至今无法拿到拆迁补偿款。二、原告与被告杨学胜签订《土地租赁合同》后，按合同约定向被告支付了20年租金800000元及50000元的房屋拆除补偿费，现原告仅使用了6年半时间，按双方签订的《土地租赁合同》第十条“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额”的约定，被告应退回原告未使用租期13年半的剩余租金共计540000元。三、原告与被告杨学胜签订《土地租赁合同》时，被告杨学胜提交了大理市委会2008年12月25日、2012年5月28日出具的二份《证明》，证明杨学胜对租赁的土地享有合法使用权。双方在合同中约定了租赁土地使用权改变的解决方法。2019年2月在银桥镇政府为双方调解时，原告得知被告杨学胜没有通知原告，便将租赁给原告的土地使用权转移给被告杨学全，违反了《土地租赁合同》第九条中“如甲方租赁土地上有任何变动包括甲方将土地业权转移至第三方，甲方必须在业权改动前通知乙方。该第三方即自然成为本协议的当然甲方，甲方必须在业权转移至新甲方前拿到新甲方的承诺书。”的约定，应承担违约责任，依据《土地租赁合同》第十七条被告应承担违约金。综上所述，由于政府拆迁部门要求要有原被告双方签订的《终止协议》，才能兑现原告的拆迁补偿费，但因被告企图多占的无理要求，导致政府拆迁部门协调未果。被告杨学全辩称，1、答辩意见只代表我个人，不代表其他人。2、本案涉及所有的金额及利益与杨学全、赵凤英无关。3、租赁协议是原告与杨雪梅和杨学胜签订，协议条款我虽然看过，但是原告没有向我支付过任何费用，涉及的宅基地，签订协议时登记人是我父亲，土地拆迁我虽然在拆迁安置协议上签名，但是我没有享受拆迁款，拆迁安置款只有杨学胜可以享受，我只是继承人，我只能在宅基地上建盖房屋或者为我母亲建盖房屋，原告起诉我是不对的。4、原告的起诉只能在租赁合同范围内，不能在拆迁安置协议范围中享有并管理，目前为止被告方没有领到补偿款，原告领取的1,000,000元是政府代为支付的，被告不存在占用，协议至今没有终止，是否存在占用费无法确定。政府付拆迁安置费也不是支付给我，杨学胜也多次与原告沟通过，但是没有结果。5、评估报告中附属设施中的水电、闭路电视原来房屋就具备，原来的宅基地上是有基础的，即评估报告中的基础部分107,054元。原告租赁后拆了几间砖瓦房，原告在上面重新建盖房屋，拆除的几间砖瓦房应该有一定补偿。6、原告不应该起诉赵凤英、杨学全，因为两位与本案无关。被告杨学胜、杨雪梅、赵凤英未到庭应诉及答辩。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：第一组、原告港澳证件号码×××9（9）港澳居民往来内地通行证Ｈ0660607202各一份，证明原告的身份，是适格的诉讼主体。第二组、1、《公证书》、《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充合同》、《土地租赁合同补充合同》原件各一份、《证明》复印件一份，证明双方签订合同的事实及合同的内容；2、工商银行转款凭证原件三份、收条原件三份，证明原告支付被告杨学胜租金800,000元、补偿款50,000元；3、《大理市政府关于大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程范围内国有土地上房屋征收决定的公告》、《国有土地上房屋征收补偿方案》、《房地产估价报告》复印件各一份，证明被拆迁房屋和土地的面积、价值；4、《银桥镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁安置协议书》、《银桥镇环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程空房移交奖励认定书》复印件各一份，证明案涉房屋的各项搬迁补偿费。经当庭质证，被告杨学全对原告提交的第一组证据三性无异议；对第二组证据第1组中的《公证书》、《土地租赁合同》真实性无异议。提出其本人没有见过《土地租赁合同补充合同》和《土地租赁合同补充合同》。对《证明》的真实性认可，证明方向有异议，只能证明是农村宅基地，是家庭共有。提出对第二组证据中第2组不清楚。第二组证据中的第3组无异议。对第二组证据中的第4组真实性认可，证明方向不认可。本院认为，被告杨学胜、杨雪梅、赵凤英经合法传唤未到庭，视为自动放弃质证权利。经本院审查，原告提交的两组证据形式合法，内容真实，与本案有关联，能够形成证据锁链证明案件事实，本院予以采信。根据到庭当事人的一致陈述和已确认的有效证据证实，本院确认本案法律事实如下：被告杨学胜户是居住于大理市的农村居民户，该户于1993年10月20日领取了№.0003696号云南省大理市宅基地使用证。赵凤英是杨学胜的母亲，杨雪梅是杨学胜的妻子。被告杨学全是杨学胜的弟弟，杨学全现为大理市的城镇居民。2012年7月18日，原告与被告杨学胜、杨雪梅签订一份《土地租赁协议》，被告将前述宅基地中的部分土地出租给原告，合同主要约定：甲方自愿将坐落于大理市临海住宅院内部分临海土地（面积约280.5平方米）租赁给乙方（原告），地面无建筑物，地面种植物甲方要在乙方建筑施工前移走，待乙方处理；租期为20年和最后2年免租建房期共22年，从2012年8月1日至2034年7月31日止；租金为800000元，分两期付清，第一次于签订本协议后十五天内支付第一期租金450000元，第二次于签订本协议两年内支付第二期租金350000元；如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方，协议无法履行而自然终止，双方不用赔偿对方；双方约定违约金为400000元。此外，合同还对双方的相关权利义务进行了约定。合同经大理市公证处公证。2012年7月30日，原告与被告杨学胜又签订一份《土地租赁补充协议》，约定甲方将租赁土地上南面的所有建筑完全拆除并搬离，由乙方支付甲方房屋拆除补偿费50000元。合同签订后，被告杨学胜、杨雪梅即将租赁土地交付给原告，原告按照合同约定的期限支付二被告租金800000元、补偿费50000元，并由被告杨学胜出具了收据。2012年12月30日，原告与被告杨学胜又签订一份《土地租赁补充协议》，约定甲方自愿无偿增加14.2平方米的土地给乙方使用。原告接收租赁土地后，建盖了总面积为306平方米的建筑物和附属设施，并进行了装修，原告用于自己居住。因案涉房屋涉及搬迁安置，被告杨学胜、杨雪梅为一户，被告赵凤英、杨学全为一户进行安置。2018年12月12日，被告赵凤英、杨学全为一户（甲方）就案涉房屋的搬迁安置事项与大理市银桥镇人民政府（乙方）、大理市民委员会第十二村民小组（丙方）共同签订《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书（异地安置）》（以下简称《安置协议书》），约定甲、乙双方同意按照《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》的要求，对甲方本户使用的土地、所述房屋和其他附着物进行腾退搬迁补偿安置。甲方宅基地合法有效面积0.57543亩，本次退出合法面积0.57543亩，甲方自愿按宅基地补偿方式进行补偿安置，同时同意进行异地安置，由乙方安排甲方搬迁安置用地面积为0.36亩，如安置面积与甲方腾退的合法有效面积不相等的，按每亩555000元标准进行货币补差。安置面积小于甲方搬迁腾退合法有效面积0.21543亩，乙方应支付甲方的差价为119563.65元。本次拆除房屋建筑面积404.87平方米，经昆明正序房地产土地资产评估有限公司到现场对甲方的建筑物、构筑物、林果木及附属设施等进行评估，出具了评估报告，评估总价格为1608882元。就搬迁补助和奖励，乙方确认给予甲方搬家费2000元、过渡期补助29150.64元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、签约奖励费60000元。《安置协议书》还对三方的其他权利义务进行了约定。同时，被告户还获得提前移交空房奖励费48584.40元。2018年12月24日，原告建盖的案涉房屋被整体拆除。后原告领取了搬迁安置补偿款1000000元，被告未领取。本院认为，原、被告签订的《土地租赁协议》和两份《土地租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告向原告交付了标的物，原告向被告交付了租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，合同约定：“如因国家政策的原因需征用租赁土地……协议无法履行而自然终止。”故本院认定合同已终止。关于租金返还的问题，依据合同约定：“租期为20年和最后2年免租建房期共22年，从2012年8月1日至2034年7月31日止”和“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额。”租赁合同的履行期限起始日期为2012年8月1日，而被告方与相关部门签订《安置协议书》的日期为2018年12月12日，此时可确定合同已不能继续履行，此日之前租赁物由原告实际管理使用，租金应由原告负担，即应由原告负担2012年8月1日至2018年12月12日的租金，此日之后合同不能继续履行，应由被告返还原告，故原告诉请由被告返还2019年1月1日之后13年半的租金540,000元符合合同约定，本院予以支持。因租赁合同是原告与被告杨学胜、杨雪梅签订，且租金由被告杨学胜收取，根据合同相对性原理，该款应由被告杨学胜、杨雪梅予以返还。关于房屋搬迁补偿款和附属设施补偿款608,882元的归属问题，依据合同约定：“如因国家政策的原因需征用租赁土地，甲方需按未使用租期按比例退回乙方已交付租金的余额，所有在租赁土地上的建筑物国家征用赔偿款归乙方，土地的赔偿款归甲方。”该项约定清楚明确，现房屋已被拆除，符合合同该条款约定的情形，原告的该项主张符合双方合同的约定，因房屋是原告建盖，且原告已就该宅基地上拆除的原有房屋补偿被告杨学胜、杨雪梅50,000元，因此针对房屋和附属设施的搬迁补偿款应当归属原告，本院对原告的该项诉请予以支持。关于搬迁补助和奖励等款项的归属问题，依据《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程土地房屋搬迁补偿安置指导意见》（大市政发〔2018〕76号）文件精神，搬家费是针对需要从案涉房屋中搬离的对象（本案原告）给予的补助；三项移机费是针对设备购置及缴费主体（本案原告）给予的补助；签约奖励是针对在规定时限内与政府部门、村民小组签订《安置协议书》的对象（本案被告）给予的奖励，故本院确认补偿款中应由原告享有的为：搬家费2,000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48,584.40元，合计51,784.40元。关于原告主张的违约金、资金占用费、律师费成立与否的问题，如前所述，案涉房屋被拆除，合同已不能继续履行，对此双方当事人均无过错，且依据合同约定，双方互不承担赔偿责任，原告向被告主张违约金、资金占用费不符合合同的约定。委托律师代理诉讼是原告的自主选择，不是必要事项。且原告未能证明被告存在违约行为，故原告的三项诉请无合同或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨学胜、杨雪梅于本判决生效之日起十日内返还原告庾家骅租金540,000元。二、就被告户位于大理市院内房地产被搬迁安置一事，由原告庾家骅享有房屋及附属设施补偿款608882元、搬家费2000元、数字电视费500元、电话移机费400元、宽带移机费300元、提前移交空房奖励费48584.40元，合计660666.40元。三、驳回原告庾家骅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,917元，由原告承担3,137元，被告杨学胜、杨雪梅承担17,780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇一九年十一月二十八日书记员  陈晓蓉