广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初3059号原告：广州某物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街。法定代表人：陈某健。委托诉讼代理人：陈某,系广东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：冼某麟,系广东某律师事务所律师。被告：刘某荣，男，1975年10月29日出生，汉族，住重庆市铜梁区,被告马某买，男，1975年8月10日出生，回族，住青海省化隆回族自治县,被告马某良，男，1997年8月15日出生，回族，住青海省化隆回族自治县,被告马某牙，女，1976年5月8日出生，回族，住青海省化隆回族自治县,被告广州市番禺区某餐厅，住所地广东省广州市番禺区大石街建华路。经营者：刘某荣，系本案被告之一。原告广州某物业管理有限公司与被告刘某荣、马某买、马某良、马某牙、广州市番禺区某餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州某物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈某、冼某麟、被告马某买到庭参加诉讼。被告刘某荣、马某良、马某牙、广州市番禺区某餐厅（以下简称伊牧园餐厅）经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州某物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令五被告立即将广州市番禺区大石街建华路东发食街综合楼自编*号商铺腾空并交还原告管业；2.判令五被告向原告支付占用费直至五被告实际腾空并将涉案商铺交还原告管业为止，暂计至起诉之日起为136749.19元（占用费按每月21105元计算，自2018年8月1日起计）；3.判令五被告向原告支付水电费、公共电费分摊、垃圾费直至五被告实际腾空并将涉案商铺交还原告管业为止，暂计至起诉之日为51004.16元（其中电费按1.33元/度计算，水费按5元/吨计算，暂计至起诉之日电费为44145.36元，水费为5870元；公共电费分摊每铺每月10度电，暂计至起诉之日为79.8元；垃圾费按0.6元/平方米计算，暂计至起诉之日为909元）。事实和理由：原告与广州市番禺区大石街东联村经济合作社签订《番禺大石街××××街及对面星瓦商铺有偿使用合同》，承租了东联村东发食街二幢及星瓦商铺并投资改造成为现状的新东发食街与东发食街综合楼。对于涉案的东发食街综合楼自编*号商铺，原告与被告刘某荣于2016年5月23日签订租赁合同，租赁期限为2016年6月1日至2018年7月31日，租金标准为2016年6月1日至2016年7月31日为19893元/月，2016年8月1日至2017年7月31日为20490元/月，2017年8月1日至2018年7月31日为21105元/月，电费按1.33元/度、水费按5元/吨、公共电费分摊每铺每月10度电、垃圾费0.6元/平方米。至2018年7月31日合同到期后，原告要求被告刘某荣返还涉案商铺，被告刘某荣拒不返还，原告到现场发现涉案商铺由被告刘某荣注册成立了被告“广州市番禺区某餐厅”，并由被告马某买、马某良、马某牙共同使用并用于经营“某牛肉拉面”。原告认为，五被告无权占有涉案商铺，他们的行为已经严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的全部诉讼请求。被告马某买辩称，2012年2月13日本人到番禺××××号商铺经营拉面生意，后来认识了来广州投资的四川人刘某荣，双方共同承租了涉案的3号商铺并经营某餐厅。后经营不景气，刘某荣退出合伙，之后由本人单独经营。2018年7月20日合同已快到期，本人就此事通知了张某昆、陈某健，后双方协商一致，并于2018年8月1日出具了合同补充协议，本人在该协议书上签名确认，张某昆也在该合同补充协议上签名确认。次日，本人要求陈某健提供加盖公章的正式合同，但原告一直未提供。后因经营不善，故没有支付租金，但本人是同意支付租金的，因本人资金不足，本人愿意与原告签订协议，待本人有钱的时间再偿还租金，但原告一直没有来跟本人签订该协议。此外，本人的答辩与被告马某良、马某牙的一致，马某良是我儿子，马某牙是我妻子。被告刘某荣、马某良、马某牙、伊牧园餐厅未到庭答辩,亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：（2014）穗番法石民初字第555号民事判决书原件一份、东发食街综合楼商铺租赁合同原件一份、涉案商铺现场照片打印件一份、涉讼商铺水电费记录表原件两本（2018年1月28日至2019年5月27日、2019年6月26日至2019年11月）、原告出具的限期清场通知函原件一份、原告寄送《限期清场通知函》的EMS快递单回执原件三份、网上查询投递详情打印件、现场张贴限期清场通知函照片打印件、被告马某良付款微信聊天记录截图打印件、东发美食街水电表原件一份（2019-03-26至2019-10-26），原告上述证据证明：1.原告对涉案商铺由合法出租权；2.涉案商铺租赁期间已届满，五被告违法占用涉案商铺；3.涉案商铺租金、水电费、公共电费分摊、垃圾费等费用的计算标准及被告欠款总额。被告马某买对上述证据予以认可，承认其占用涉案商铺至今。被告马某买提供证据如下：2017年5月18日马某买与刘某荣签订的《合同退股协议书》原件一份、2018年8月1日马某买与张二昆《合同补充协议》原件一份、马某良的手机微信转账截图、聊天截图，证明：1.刘某荣与马某买是合伙合作关系，刘某荣已经退股，涉案商铺现由马某买承租经营；2.张二昆是原告的员工，原告同意将涉案商铺续租给马某买；3.马某良有支付过部分租金的事实。原告质证认为：1.《合同退股协议书》属于刘某荣与马某买的内部事宜，不能以此对抗原告的诉求；2.《合同补充协议》甲乙双方签字处是相反的，不发生法律效力，且原告公司并无名叫“张二昆”的员工；3.确认马某良有支付过部分租金的事实。被告刘某荣、马某良、马某牙、某餐厅经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告和被告马某买无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合分析原告提供的证据和庭审的陈述，认定以下事实：原告广州某物业管理有限公司是经核准的企业法人，经营范围：物业管理；建筑装饰装修工程设计与施工；劳务派遣（外派劳务除外）；租赁：商铺、厂房。广州市番禺区大石街东联村经济合作社（即甲方）与何某鹏（即乙方）签订一份《番禺大石街××××街及对面星瓦商铺有偿使用合同》，约定甲方将位于广州市番禺区大石街东联村富庭东园旁边食街*幢及某商铺（总建筑面积约3120平方米）交予乙方有偿使用，有偿使用期限为20年，即从2009年1月1日至2028年12月31日。2010年12月29日，经广州市番禺区大石街东联村经济合作社同意，何展鹏从2011年1月1日将番禺区大石街东联村富庭东园旁边食街*幢及星瓦商铺转让给原告使用，继续履行《番禺大石街××××街及对面星瓦商铺有偿使用合同》的条款。2016年5月23日，原告与被告刘某荣签订《东发食街综合楼商铺租赁合同》，约定：甲方（即原告）将位于大石街××××街综合楼的自编3号铺出租给乙方（即刘某荣）使用，租赁期间，乙方须合法经营。如违法经营作违约处理，甲方有权终止合同，收回铺位，并没收乙方所交的全部保证金；租赁期自2016年6月1日起至2018年7月31日止共2年，租金2016年6月1日至2016年7月31日每月19893元、2016年8月1日至2017年7月31日每月20490元、2017年8月1日至2018年7月31日每月21105元；在合同签订当日，乙方必须向甲方交纳履约保证金35350元及2016年6月租金19893元，合同期满，乙方如无违约，甲方将保证金无息退回；甲方每月收租，只开收据，并收现金；水电费按表读数，即电费为1.33元/度，水费为5元/吨，公共电费分摊每铺每月10度电，垃圾费每平方0.6元计算；每月的租金、清洁费及上月的水电费，乙方必须在当月的5日前交纳，每逾期一天，必须向甲方偿付所欠金额的1%作违约金，逾期5天视乙方根本违约，甲方有权终止合同，收回铺位，乙方所交的全部保证金不得退回；租赁期间，不得私自将铺位转让或转租他人，如需转租转让或转租他人，须提前提交书面申请并经甲方批复同意，并办好一切转让或转租手续，并向甲方交纳手续费（所转租铺位的一个月租金），否则甲方有权按第七条第2款处理；乙方擅自转让铺位或中途擅自解除合同，作违约处理，甲方依约收回铺位，所交保证金不得退回。2018年7月31日合同到期，原告准备收回涉案商铺却发现被告马某买、马某良、马某牙均住在涉案商铺并在该址上经营伊牧园餐厅，原告要求五被告返还涉案商铺未果，遂提起本案诉讼。另查明，被告马某买与刘某荣合伙经营伊牧园餐厅，该餐厅是经工商部门核准的个体工商户，经营者刘某荣，注册日期2017年1月12日，经营场所：广州市番禺区大石街东联建华路东发食街综合楼自编*号，经营范围：中餐服务、餐饮配送服务、小吃服务、快餐服务。2017年5月18日，刘某荣退出合伙，与马某买签订一份《合同退股协议书》，约定：伊牧园餐厅，地址广州市番禺区大石街东联建华路东方美食街综合楼自编*号，法定代表人刘某荣与合伙人马某买共同投资178.56万元开设某餐厅，从2016年5月23日至今因民族差异各方面原因，导致生意亏损无法正常经营合作，经协商一致刘某荣自愿退出股权，由马某买一人经营，餐厅所有债务债权由马某买一人负责承担，餐厅营业执照、卫生许可证、法人代表由刘某荣注销，刘某荣经营期间所欠物业的房租30860元左右由马某买每月按5000元缴回物业管理处。在本案庭询中，马某买自述因与刘某荣合伙经营伊牧园餐厅，承认自己是案涉商铺的实际承租方，同意支付占用费、水电费等费用，占用费的计算标准要求按2018年8月1日与“张二昆”签订的《合同补充协议》约定的14500元/月计算，租赁期限至2023年7月30日止；马某买述称“张二昆”为原告员工，“张二昆”代表原告与其签订《合同补充协议》这份续租协议，但马某买除陈述外并未提供证据佐证。原告承认马某买为《东发食街综合楼商铺租赁合同》的合同相对方之一，应与刘某荣共同承担支付租金及返还租赁物的义务；原告称张霜昆并非其员工，原告没有与马某买签订续租协议。关于占用费、水电费、垃圾费情况。原告认为具体欠费计算方法如下：占用费从2018年8月至2019年10月按21105元/月计算（按与刘某荣签订的合同第2条约定），被告共拖欠15个月占用费，共316575元；垃圾费按151.5元/月计算（按与刘某荣签订的合同第3条第3款约定），从2018年8月计算至2019年10月共15个月共2272.5元；公共电费分摊从2018年8月计算至2019年10月共15个月，每月按13.3元计算（按与刘某荣签订的合同第3条第3款约定），共212.8元；电费从2018年8月计算至2019年7月共12个月，每月按1.33元/度计算（按与刘某荣签订的合同第3条第3款约定），共72991.73元；水费从2018年8月计算至2019年10月共15个月，每月按5元/吨计算（按与刘某荣签订的合同第3条第3款约定），共12300元；电费欠费总额为83848.52元。从2018年8月1日起至今，被告共缴纳费用52792.4元，原告同意被告缴纳的52792.4元先折抵占用费。被告马某买对水电费、公共电费、垃圾费计算方法没有异议，认为租金计算方法应按14500元/月的标准计付。庭审时，马某买述称马某良、马某牙回青海了，故法院无法送达成功，但马某良、马某牙已获悉本案纠纷，并委托马某买到庭答辩，但未出具委托书。庭后，马某买到本院接受询问，表示马某良、马某牙现已回到涉案商铺中居住；与涉案商铺相邻的番禺区大石街建华南路15号105号铺承租人沈志锋、番禺区大石街东联村建华路东发食街110号商铺承租人林永利亦到本院接受询问，均述称马某买长期居住在涉案商铺内，马某良、马某牙偶尔住在涉案商铺，并确认庭询前近段时间又看见马某良、马某牙居住在涉案商铺内。另经（2016）粤0113民初5657号案查明，马某买、马某良、马某牙均是回族人，均为完全民事行为能力人。被告马某买与被告马某牙是夫妻关系，被告马某良是被告马某买与被告马某牙的儿子。本院认为，原告与刘某荣签订的《东发食街综合楼商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行其义务。2018年7月31日合同到期，原告与刘某荣没有续签租赁合同，刘某荣没按合同履行交回涉案商铺给原告管业的义务，构成违约，现原告主张刘某荣腾空涉案商铺交还原告管业，理据充分，本院予以支持。刘某荣从2018年8月1日起至今仍占用涉案商铺，现原告主张参照《东发食街综合楼商铺租赁合同》的约定计算占用费、垃圾费、水电费、公共电费分摊费等，于法有据，本院予以支持，具体计算标准如下：占用费按21105元/月、垃圾费按151.5元/月、公共电费分摊按13.3元/月、电费按1.33元/度、水费按5元/吨，从2018年8月1日计至实际交付商铺之日止，其中马某买已缴纳的费用52792.4元在占用费中扣减。被告马某买承认与被告刘某荣乃合伙关系，原告亦承认马某买是《东发食街综合楼商铺租赁合同》的合同相对方，根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第44条“全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任”的规定，马某买应与刘某荣共同承担腾空涉案商铺交还原告管业的责任，并对上述占用费、垃圾费、水电费、公共电费分摊费等损失承担连带清偿责任。被告伊牧园餐厅登记为个体工商户，经营者是刘某荣，注册登记经营场所为案涉商铺地址，实际是马某买与刘某荣承租案涉商铺用于合伙经营餐厅，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，伊牧园餐厅是可以独立承担民事责任的主体，应与刘某荣、马某买共同承担腾空涉案商铺交还原告管业的责任，并对上述占用费、垃圾费、水电费、公共电费分摊费等损失承担连带清偿责任。被告马某良、马某牙不是《东发食街综合楼商铺租赁合同》的合同相对方，与原告不构成租赁关系，原告述称马某良、马某牙现以家属的身份与马某买共用涉案商铺，结合被告马某买、案外人林永利、沈志锋的陈述，能相互印证以上事实，本院对此予以确认。如前所述，马某买构成违约，无权继续使用涉案商铺，马某良、马某牙继续使用涉案商铺于法无据，故两人应共同承担腾空涉案商铺交还原告管业的责任。但是原告权利请求权的基础是租赁合同关系，故原告要求马某良、马某牙承担违约责任，对占用费、垃圾费、水电费、公共电费分摊费等损失承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告刘某荣、马某良、马某牙、伊牧园餐厅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第44条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、被告刘某荣、马某买、马某良、马某牙、广州市番禺区某餐厅于本判决发生法律效力之日起五日内腾空并搬离位于广州市番禺区大石街东发食街综合楼的自编3号的商铺，将该商铺交回原告广州某物业管理有限公司管业；二、被告刘某荣于本判决发生法律效力之日起五日向原告广州某物业管理有限公司支付从2018年8月1日起至商铺实际交还之日止的占用费、垃圾费、公共电费分摊、电费、水费清洁费、清洁费（具体计算标准如下：占用费按21105元/月、垃圾费按151.5元/月、公共电费分摊按13.3元/月、电费按1.33元/度、水费按5元/吨，其中马某买已缴纳的费用52792.4元在占用费中扣减）；三、被告马某买、广州市番禺区某餐厅对本判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州某物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4056元，由被告刘某荣、马某买、广州市番禺区某餐厅共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  崔淑冰人民陪审员  杨 辉人民陪审员  朱伟捷二〇一九年十一月十八日书 记 员  张 晴