山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5399号 上诉人（原审被告）：王立彬，男，1989年11月7日生，汉族，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：李海文，山东北辰永信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彤彤，山东北辰永信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡英健，男，1990年3月2日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：安邦，山东双合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡晨辉，女，1978年5月28日生，汉族，住潍坊市奎文区。 上诉人王立彬因与被上诉人蔡英健、胡晨辉房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立彬上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初213号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，上诉人与被上诉人蔡英健之间的房屋租赁合同系经过原房屋产权人胡晨辉同意后的合法转租行为，合同合法有效，且上诉人租赁行为在先，法院对房屋查封在后，故租赁合同应予继续履行，不应受所有权变动的影响。即上诉人与被上诉人胡晨辉之间的租赁合同应该由权属变动后的新房屋受让人李景鑫继续履行。被上诉人蔡英健另行与李景鑫签订租赁合同已构成违约，导致其与上诉人之间的租赁合同处于不确定状态，严重损害了上诉人权益。第二，即使最终上诉人与被上诉人蔡英健之间的租赁合同无法继续履行，被上诉人胡晨辉也应就其隐瞒真相、未尽告知义务的行为向上诉人承担责任，而不应判决由上诉人承担最终责任。 蔡英健以一审判决正确为由进行了答辩。 胡晨辉未作答辩。 蔡英健向一审法院提出诉讼请求：1、解除与王立彬签订的《房屋租赁合同》；2、王立彬返还租赁费80000元，并自起诉之日起至实际还款之日止按年利率6%计算资金占用利息；胡晨辉对此承担连带责任；3、诉讼费用由对方负担。 一审法院认定事实：2018年10月7日，蔡英健与王立彬签订《房屋租赁合同》，合同约定王立彬将位于潍坊经济开发区房屋租赁给蔡英健使用，租金为每年80000元，租赁期限自2018年10月10日至2027年8月10日。合同签订后，蔡英健于同日将租金80000元交付王立彬。2018年11月13日，潍坊高新技术产业开发区人民法院作出（2018）鲁0791执12号之一执行裁定，裁定涉案房屋的所有权归买受人李景鑫所有，房屋所有权自本裁定送达买受人李景鑫时起转移。 另，涉案房屋原所有权人为胡晨辉。蔡英健与王立彬对王立彬转租涉案房屋时经胡晨辉同意无异议；蔡英健与王立彬对涉案房屋所有权人于2018年11月13日起变更为李景鑫亦无异议。 诉讼中，蔡英健提交以下证据：1、与王立彬签订的房屋租赁合同一份及胡晨辉转租同意书复印件一份，证明其与王立彬于2018年10月7日签订房屋租赁合同，王立彬将涉案房屋租赁给蔡英健，该转租行为已经胡晨辉同意；2、收到条一份，证明其于2018年10月7日支付给王立彬房屋租赁费80000元；3、涉案房屋房产证复印件一份、涉案房屋查询证明一份、成交确认书一份、支付回单复印件一份、执行裁定书一份、涉案房屋不动产登记证书一份，证明涉案房屋原所有权人为胡晨辉，该房屋于2017年4月11日被法院查封、2018年9月6日在淘宝网上进行了拍卖，法院于2018年11月13日出具执行裁定书，裁定涉案房屋所有权归买受人李景鑫所有，并到房管部门办理产权登记手续；4其与李景鑫签订的房屋租赁合同一份及收到条一份，证明其与李景鑫于2018年11月15日签订房屋租赁合同，蔡英健已支付租赁费45000元。王立彬对以上证据1无异议，但主张在签订房屋租赁合同时，自己对涉案房屋已被法院查封并不知情；对证据2无异议，认可已收到蔡英健租赁费80000元；对证据3中的涉案房屋房产证复印件、成交确认书、执行裁定书及涉案房屋不动产登记证书均无异议，但认为涉案房屋查询证明、支付回单是复印件，对其真实性有异议；对证据4提出异议，认为与本案无关，且蔡英健与李景鑫就涉案房屋签订租赁协议并未经过王立彬同意。 王立彬提交如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明自己于2015年6月即租赁涉案房屋，后于2017年7月31日签订房屋租赁合同；2、胡晨辉声明一份，证明胡晨辉同意王立彬将涉案房屋转租。经质证，蔡英健对证据1提出异议，认为胡晨辉未到庭，不能确定房屋租赁合同是否真实；对证据2无异议。 一审法院认为，蔡英健与王立彬于2018年10月7日签订的房屋租赁合同，已经涉案房屋出租人胡晨辉同意，且该合同是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应依约履行。该合同在履行过程中，因涉案房屋产权发生变更，蔡英健以自己的行为表示不再履行该租赁合同，蔡英健与王立彬于2018年10月7日签订的房屋租赁合同已实际解除。对该房屋租赁合同履行期间（2018年10月10日至2018年11月12日）的房屋租赁费7452.05元（80000元/365×34），蔡英健应予支付，多支付的租赁费72547.95元，王立彬应予返还。蔡英健要求自起诉之日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，予以支持。蔡英健要求胡晨辉对王立彬返还蔡英健租赁费承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王立彬返还原告蔡英健房屋租赁费72547.95元及利息（以本金72547.95元为基数，自起诉之日即2019年1月15日起至实际给付之日止，按年利率6%计算），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告蔡英健其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告蔡英健负担186元，由被告王立彬负担1614元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其与胡晨辉丈夫吉立彬的短信截屏一份，据此主张自己在转租房屋时，因本人银行卡丢失，借用胡晨辉丈夫提供的案外人刘建刚的账户，但刘建刚收到租金后，胡晨辉夫妇拒不返还；提交胡晨辉向上诉人出具的承诺书，据此主张胡晨辉自愿就涉案房屋转租产生的纠纷及法律后果承担全部在责任。被上诉人蔡英健质证称，对短信截屏真实性不予认可，租金已由被上诉人支付给了上诉人，应由上诉人承担返还义务，胡晨辉故意隐瞒涉案房屋已早被查封的事实，应承担连带责任。 本院另查明，涉案房屋于2017年4月11日被潍坊高新技术产业开发区人民法院查封，查封期间自2017年4月11日至2020年4月10日。2018年9月21日，案外人李景鑫在该法院于淘宝网开展的“潍坊市经济开发区玉清东街16777号欣泰盛和苑1号楼3商业用房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出。2018年11月13日，该院作出（2018）鲁0791执12号之一执行裁定书，裁定：涉案房屋所有权归买受人李景鑫所有，所有权自裁定书送达买受人时转移。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）…；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋于2017年4月11日被潍坊高新技术产业开发区人民法院查封，上诉人与被上诉人蔡英健签订租赁合同（2018年10月7日）在后，不适用“买卖不破租赁”的情形。在得知房屋所有权发生变动后，被上诉人蔡英健另行与权利人签订租赁合同，不违反法律规定，也不属于违约行为，上诉人要求被上诉人蔡英健继续履行租赁合同于法无据，本院不予支持。 至于上诉人提出的被上诉人胡晨辉故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实造成其财产损失问题，与本案不属同一法律关系，当事人可另行解决。 综上，王立彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人王立彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月二十五日 书记员  王 旭