福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初559号 原告：福建盛创房地产开发有限公司（统一社会信用代码：××××××），住所地福州市仓山区。 法定代表人：李存，总经理。 委托诉讼代理人：邓允、江彦磊，系公司员工。 被告：林奋，女，1972年2月4日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林武（系被告的胞姐，女，1970年3月19日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福建盛创房地产开发有限公司（以下简称盛创公司）与被告林奋商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年4月24日、9月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告××公司的委托诉讼代理人江彦磊、邓允、被告林奋及其委托诉讼代理人林武到庭参加诉讼。第二次开庭，原告××公司的委托诉讼代理人江彦磊、被告林奋及其委托诉讼代理人林武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛创公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《××•××国际认购协议书》已解除；2.判令被告已向原告支付的10万元定金不予退还；3.判令被告配合原告办理解除《商品房买卖合同》预告登记相关手续；4.判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原告与被告于2017年5月31日签订《××•××国际认购协议书》（以下简称“认购书”），约定被告认购原告开发的福州市仓山区××××××××单元，购房款总价为1491155元，被告应先支付10万元定金及451155元首付款，并应于原告发出签订《商品房买卖合同》通知书之日起七个日历天内与原告签订合同，否则原告有权选择单方面解除认购协议、不退还定金并有权将该单元另售他人。 认购书签订后，被告向原告支付了定金100000元及451155元首付款。原告发出《签订〈商品房买卖合同〉的通知书》，通知被告在七日内前往原告处签订《商品房买卖合同》。2017年6月18日，原告将被告信息录入房地产交易中心网上合同备案系统并下载打印《商品房买卖合同》，但被告拒签合同。因被告未依约到原告处签订《商品房买卖合同》，原告于2017年6月19日发出《催签〈商品房买卖合同〉通知函》，再次通知被告务必在七日内至原告处签订《商品房买卖合同》。但被告始终拒绝前来签订合同。 2017年9月26日，被告向原告申请更名，鉴于《商品房买卖合同》已办理预告登记，需注销登记后重新签订，但被告一直拒绝配合原告前往房地产交易中心办理预告登记注销手续。经被告退款申请，原告于2017年12月26日退还部分首付款100000元。至今，被告仍未依约到原告处签订《商品房买卖合同》，原告多次催告均未果。原告遂于2018年8月24日发出《解除通知函》，通知被告解除双方签订的上述认购书。而被告却拒绝接收该通知函，且拒不配合办理解除合同预告登记相关手续事宜。故此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告林奋辩称，一、双方签订《认购协议书》后，未能就正式商品房买卖合同的条款达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立，原告应当将定金返还被告。2017年5月31日，双方签订《认购协议》时，原告销售顾问李某1承诺该商品房水、电、煤到户。然而2017年6月18日网签之日，合同打印出来后，因合同条款并未对水、电、煤气等是否到户进行说明，被告求原告将水、电、煤气到户条款载入合同，或者作出书面承诺。但几经交涉，原告均没有回应，双方未能就合同条款形成合议。双方原本约定于2017年7月16日下午见面就合同条款异议进行洽商，但至今未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定，原告应当将收取的十万元定金予以返还。 二、2017年9月，原告与被告就该套商品房迟延签订正式商品房买卖合同一事达成更名协议，并且已经部分履行。在此情况下原告贸然诉请确认解除《认购协议书》，有违双方的约定，应当予以驳回。 2017年10月26日，原告销售顾问李某1向被告短信承诺，内容如下：双方签订退款协议，原告分期退还被告已付房款，被告协助原告办理预告登记注销手续。 2017年10月25日，原告通过增减权益人审批单。 在后续的操作过程中，原告以种种理由拒绝签订退款协议，且未按照事先约定退还被告房款，开具林某付款发票。至今，被告于2017年12月7日付房款10万元，原告仍未开具发票。 三、该套商品房从签订《认购协议书》至今，每平方米上涨至少一万元，被告已经前后缴交了451155元，如果能就合同条款形成合意，不可能不愿意签署合同。被告不同意解除《认购协议书》，若要解除，原告应当赔偿被告该套商品房溢价损失56万元。 签订《认购协议书》前，原告承诺水、电、煤到户，但在被告发现水、电、煤到户的条款没有载入合同提出异议时，一则双方无法合意，二则原告也不肯作出书面承诺，导致商品房买卖合同无法签订。原告违背诚实信用原则，是导致无法签订商品房买卖合同的过错方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3《商品房买卖合同》（编号：××××××）系原告通过交易中心网上签约系统自行打印，并未加盖有关部门公章，且该份证据未经过原、被告双方签章确认，不具备法定的证据形式要件，本院对其真实性不予认可。原告提交的证据4催签《商品房买卖合同》通知函及邮寄凭证因被告确认已收悉，故可以认定该通知函已有效送达被告，可以作为本案认定事实的根据。原告提交的证据8解除《认购协议书》通知书及邮寄凭证中的邮寄凭证上右边“林奋”签名，经司法鉴定并非林奋所写，故无法认定通知书已有效送达给被告，不能作为本案认定事实的根据。被告提交的证据1被告于2017年7月16日至17日与三盛李某2短信记录、证据2被告于2017年9月12日与三盛李某2短信记录均系被告自行打印，且短信联系人的身份无法核实，故其真实性无法确认，不能作为本案认定事实的根据。 根据被告申请，本院依法委托福建××××鉴定所对2018年8月24日邮寄凭证上右边“林奋”签名进行笔迹鉴定。福建××××鉴定所于2019年8月18日作出司法鉴定意见书，鉴定结论为：标称日期为2018年8月24日的单号为“××××××”EMS邮寄凭证上“林奋”签名字迹不是林奋所写。为此，被告支出鉴定费2500元。原、被告对该司法鉴定意见书均无异议，本院对该司法鉴定意见书予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月31日，原告盛创公司（出卖人）与被告林奋（买受人）签订《××•××国际认购协议书》，约定：买受人已对出卖人所开发的［××•××国际］ＳＯＨＯ项目有关信息（包括拟认购房产情况、位置、周边环境和抵押情况等）作了充分了解；买受人认购的房产位于福州市仓山区，建筑面积56.27㎡，购房款总价人民币1491155元，该单元的用途为商务办公；在买受人签署该协议书时，即向出卖人交付定金100000元；购房款的付款方式按分期付款执行：第一期2017年6月7日前支付全部购房款的30%计451155元、第二期2017年12月7日前支付全部购房款的40%计600000元、第三期2018年6月7日前支付全部购房款的30%计440000元；出卖人应在该房产具备签约条件后向买受人发出签订《商品房买卖合同》通知书，买受人应于出卖人发出该通知书之日起7个日历天内与出卖人签订《商品房买卖合同》，否则出卖人有权选择单方面解除协议，不退还定金并有权将该房产另售他人；《商品房买卖合同》签订后，买受人所交购房定金转为《商品房买卖合同》约定的购房款；买受人确认通讯地址无误，今后若有变更，买受人应及时以书面形式通知出卖人，否则由此造成的责任均由买受人承担；出卖人按照买受人地址寄发函件，非因出卖人的原因买受人未收到的，自函件寄发之日起第3日，视为送达等等。 上述认购协议书签订后，被告于2017年5月31日向原告支付定金100000元，于2017年6月7日、6月8日分别向原告支付购房款287000元、64155元。2017年11月25日，原告向被告开具了金额分别为人民币100000元、287000元、64155元福建增值税普通发票。2017年6月19日，原告按《认购协议书》上记载的被告通讯地址向被告邮寄送达催签《商品房买卖合同》通知函。 2017年9月26日，被告及案外人林某向原告填写《更名申请审批表》及《顾客申请记录表》，申请事由“本人林奋（3501031972××××××××）于2017年5月31日购买××××××单元，经家人商议决定将原认购人林奋（3501031972××××××××）变更为林某（350103197202040016），变更后，××××××单元的认购人为林某（××××××××××××），房屋总价按原总价（1491155元）执行。本人承诺由此产生的一切后果由本人自行承担，与贵公司无关。望贵公司批准”。原告经办人、销售代表及项目销售专案人员在《更名申请审批表》及《顾客申请记录表》签名确认。 2017年10月25日，原告向被告出具《增减权益人审批单》，记载“变更前客户林奋，变更后客户林某”。 2017年12月2日，被告向原告出具《认购定金已交金额退款申请》，内容大致是“本人于2017年5月31日以分期付款方式认购三盛滨江国际5#312单元，并缴纳房款451155元。因更名需要，现本人决定退房，特向贵司申请退还房款451155元，分两次退清，第一笔退款100000元，第二笔退款351155元，该次申请退款100000元”。2017年12月26日，原告将100000元退入被告指定收款人林武的账户。 另查，2017年12月7日，案外人林某向原告汇款人民币100000元。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《××•××国际认购协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”之规定，本案中，案涉《认购协议书》签订后，被告申请将购买的该房产变更至案外人林某名下，原告亦签字确认，可视为原告同意被告将《认购协议书》项下的权利、义务全部转移给林某。根据合同相对性原则，该协议书的合同相对人即为原告与案外人林某，与被告无关，故原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告辩称要求原告返还定金并赔偿讼争房产溢价损失56万元的问题，因在本案中未提出反诉，故本院不作处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告福建××××××有限公司的诉讼请求。 案件受理费18220元，由原告福建××××××有限公司负担。鉴定费2500元，由原告负担，原告应负担的鉴定费在本判决生效之日起七日内迳付被告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  张文捷 人民陪审员  高 嵘 人民陪审员  江秀峰 二〇一九年十一月十八日 法官 助理  刘 菲 书 记 员  杨 敏 附：本判决适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。