山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0921民初2029号原告：山东清大实业有限公司，住所地山东省宁阳县华丰镇驻地。法定代表人：麻运喜，职务：总经理。委托诉讼代理人：米益法，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，山东拓创律师事务所律师。被告：宁浩,男,1989年5月14日出生,汉族,住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：刘雯，宁阳磁窑法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：宁波，系被告宁浩之父，男，1965年9月3日出生，汉族，住泰安市岱岳区。被告：李永俊，男，1988年12月17日出生，汉族，个体户，住宁阳县。委托诉讼代理人：胡林，山东胡林律师事务所律师。被告：李培秋，男，1971年8月10日出生，汉族，住宁阳县。原告山东清大实业有限公司（以下简称清大公司）与被告宁浩、李永俊、李培秋物权保护纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清大公司的委托诉讼代理人米益法、王慧，被告宁浩的委托诉讼代理人宁波、刘雯，被告李永俊及其委托诉讼代理人胡林到庭参加诉讼，被告李培秋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清大公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退其无权占有的原告公司位于宁阳县中国石化宁阳第20加油站北50米、坐东朝西、南邻中京书画院、北临滕豪商务宾馆上下两层共22间房屋；2、判令被告支付原告自2014年7月1日起至起诉之日止，参照原租赁合同中约定的租金标准计算其无权占有期间的占有使用费27500元（实际计算至占有使用费全部付清日止）；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告宁浩签订房屋租赁合同，将位于宁阳县中国石化宁阳第20加油站北50米、坐东朝西、南邻中京书画院、北临滕豪商务宾馆上下两层共22间自有房屋出租给了被告宁浩使用，约定租期为2011年7月1日至2014年6月30日止，租金总计18000元。合同期满后，被告宁浩并未与原告续约，也未续交租金的情况下，私自将涉案房屋转租给了被告李永俊，一直无权占有使用至今。虽然原告持续不断地要求被告腾退房屋并支付占有使用费，但被告均以各种理由推脱。原告为维护自己的合法权益，特依法诉至贵院，请求判如所诉。被告宁浩辩称，原告所述与事实完全不符，我不欠原告的房租，没有与原告续租，没有将原告的房屋转租给任何人，没有占有原告的房屋，也不认识被告李永俊，请求法院依法驳回原告对我的诉求。理由如下：一、我与原告签订的《房屋租赁合同》，我已经全部履行完毕各项条款，本合同到期终止，由李培秋将房屋交于原告。1、我与李培秋合伙租赁原告的房屋，承租时间为2011年7月1日至2014年6月30日，租赁该房屋后，我干了两个月后，经李培秋同意就退了出去并将资金结算清楚后，李培秋退给我合伙时的投资款，从此店就由李培秋看着直至本合同到期终止及交付。2、本合同到期后，我没有继续租该房屋，本合同期内、期外我没有转租给任何人。3、依据本合同第二条：“租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋”，那么在2014年6月30日之后，原告就应该收回该房屋，李培秋就应将房屋交于原告，可是在接近五年的时间里，原告和李培秋以及任何人没有向我说过该房屋的事情，其中是什么情况，我一概不知。二、原告在近五年内不收回该房屋，是原告与李培秋、被告李永俊之间形成一种新的关系，我不清楚。我没有与原告续租，不认识被告李永俊，没有将房屋私自转让给被告李永俊及任何人。我与原告签订的《房屋租赁合同》于2014年6月30日到期终止，房屋到期后，该房屋就完全归属于原告，如何处理该房屋是原告的权利。三、我与原告签订的《房屋租赁合同》早已期满，本合同已经终止，时隔五年原告又向我主张，超过了诉讼时效，综上所述，本案与我无关，是原告与被告李永俊之间的关系，请求法院依法驳回原告对我的诉求。被告李永俊辩称，根据原告的主张，涉案房屋转让给李永俊，根据相关法律规定，李永俊应当列为第三人，原告将李永俊列为被告不当，侵犯了李永俊根据合同应享有的利益。原告与他人具有合同关系，与李永俊没有其他法律关系，根据合同的相对性，原告要求李永俊腾退房屋、支付租金没有依据。李永俊通过李培秋签订KTV的转让协议取得涉案房屋的使用权，李永俊对涉案房屋进行了添附，无论原告解除合同或李永俊作为第三人参加诉讼，李永俊的投资款项应当予以保护。被告李培秋未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：证据一、从宁阳县土地管理局调取的涉案房产土地档案一宗，证明原告为涉案房产所有权人；证据二、房屋租赁合同一份，证明原告于2011年7月1日至2014年6月30日将涉案房产租赁给被告宁浩，租赁期限届满后至今被告宁浩仍未交还房屋；证据三、致李永俊律师函一份，证明原告向被告李永俊主张权利，但是被告李永俊未予理会。被告宁浩对原告提交的证据提出以下质证意见：对于证据一，不清楚；对于证据二，真实性无异议，但不能证明原告的证明目的，原告与宁浩已经履行完毕，该房租也由李培秋交给原告；对于证据三，不发表意见。被告李永俊对原告提交的证据提出以下质证意见：对于证据一，真实性无异议，土地证上登记的名称是山东清大实业集团有限公司，原告与其是否同一单位有异议；对于证据二，房屋租赁合同的真实性无异议，从该合同可以看出，清大公司与宁浩存在房屋租赁关系，宁浩作为被告没有问题，但李永俊不应作为合同纠纷的被告，合同租赁期限虽截止到2014年6月30日，但原告与宁浩存在不定期租赁的事实行为，合同的当事人仍应当为宁浩；对于证据三、有异议，该函李永俊虽然收到，但是原告认定李永俊强行占用房产的事没有根据，该单方的意思表示没有得到李永俊的认可，李永俊没有签字，原告对李永俊的请求没有法律依据。被告宁浩、被告李培秋未提交任何证据。被告李永俊为证明其主张提交以下证据：证据一、李培秋与李永俊签订的KTV转让协议，该转让协议体现原告诉称涉案房屋李培秋以转让KTV的方式转让给李永俊，李培秋与李永俊之间存在合同关系，李永俊与原告之间没有合同关系；证据二、山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告，证明李永俊在经营期间进行了消防工程安装，该消防工程验收合格。原告清大公司对被告李永俊提交的证据提出以下质证意见：对于证据一，真实性无异议，对其证明目的有异议，李培秋与李永俊之间存在合同关系，李永俊应当另行向李培秋主张权利，不应在本案解决，李永俊无权占用原告的房屋；对于证据二，与本案不具有关联性，对其真实性无从知晓。对于原、被告提交的证据，本院依法组织双方进行了质证，对于当事人无异议的证据，本院依法予以确认。对于当事人有异议的证据，本院综合认定如下：原告清大公司提交的证据一、证据二、证据三，被告李永俊提交的证据一、证据二，均为原件，符合有效证据的形式要件，对其真实性，本院依法予以确认。对其证明效力，本院将综合予以认定。根据当事人陈述、举证和经审查确认的有效证据，本院综合认定事实如下：山东清大实业集团有限公司成立于2001年11月27日,后于2007年7月9日变更为山东清大实业有限公司。2004年1月5日，山东清大实业集团有限公司与山东磁窑经济技术开发区管委会签订了《土地使用权转让合同》，根据合同约定，山东磁窑经济技术开发区管委会将坐落于原磁窑大市场内土地一宗（编号为宁国用2002字第104号）转让给山东清大实业集团有限公司，土地四至为东至大市场中心路、西至104国道、南至太平路、北至市场东西路，土地面积为53175.6平方米，即79.843亩。2004年2月18日，宁阳县人民政府土地登记审批表明确载明：编号2004-047，土地使用者（所有者）山东清大实业集团有限公司，土地四至为东至磁窑开发区道路，南至太平路、西至104国道、北至磁窑开发区道路，面积为53175.6平方米，权属性质为国有土地使用权，使用期限为2030年12月25日止，地上建筑物属本单位所有。2011年7月1日，原告清大公司与被告宁浩签订了《房屋租赁合同》，内容主要为：第一条房屋位置及用途：房屋坐落在山东省磁窑大市场，建筑面积360平方米。第二条租赁期限1、房屋租赁期共36个月，自2011年7月1日至2014年6月30日止。在乙方首期房屋租金交付后三日内，甲方即将房屋按约定条件交付给乙方。2、租赁期满后或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第三条、租金及押金1、租金标准及支付方式：租金总计壹万捌仟元整，￥18000元，支付方式：一次性交清。2、押金：人民币壹仟元整￥1000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数退还给乙方……第六条转租：租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、转接承租房屋。第七条合同解除经甲乙双方协商一致可以解除本合同，2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……出租人（甲方）：山东清大实业有限公司（盖章）承租人（乙方）：宁浩（签名）。房屋租赁合同签订后，被告宁浩一次性付清租金，原告清大公司向被告宁浩交付了房屋。2012年10月26日，被告李培秋与被告李永俊签订了《靓点KTV转让协议》，内容为：现有位置处于104国道清大服务区，靓点KTV一店，一次性转让给乙方（李永俊）人民币肆拾伍万元整（人民币450000）。付款方式两次付清：第一次2012年10月29日（阴历九月十五日）前，付款贰拾万元整。第二次2013年2月9日（阴历十二月二十九）前余额贰拾伍万元整一次付清。协议明细：在乙方李永俊接手靓点后，靓点在2012年10月29日前一切债务由李培秋偿还，与李永俊没有任何关系，没有偿还义务，特此说明；李永俊所欠李培秋转让款在阴历2012年12月29日前还清，如到期未还，李培秋有权收回；靓点KTV所有物品清点清楚，所有物品均存在且完好无损，如乙方违约在甲方李培秋收回时将所有物品原物归还，有损坏照价赔偿；甲方李培秋转让靓点KTV后出一切事情与甲方无关；如果房子有什么事情可找清大服务区管理人宁波处理（手机138××××****）签房人宁浩（宁波之子）甲乙双方阅读协议后无异议后签字生效，协议一式两份。甲方：李培秋（签名按手印），乙方：李永俊（签名按手印）证明人：宁廷亮（签名按手印）证明人：屈成猛（签名按手印）2012年10月26日。转让协议签订后，被告李永俊实际占有使用该房屋。原告清大公司与被告宁浩签订的房屋租赁合同期满后，原告清大公司曾要求被告李永俊腾退房屋，于2018年9月13日，向被告李永俊发出《山东拓创律师事务所律师函》一份，内容主要为：“致李永俊：接受委托后，本律师认真走访了解了你与清大公司房屋占用纠纷事情，知道你已占用清大公司位于宁阳县中国石化宁阳第20加油站北50米，坐东朝西，南邻中京书画院，北邻滕豪商务宾馆上下两层共22间房屋（共700平方米左右）已达两年多之久。在此期间，你与清大公司既无房屋租赁合同，你也从未向清大公司支付过分文房屋占用费，且清大公司也不同意你使用该房屋，并多次要求你搬出该房屋，但你至今仍占用该房屋。你的行为已经严重侵害清大公司的利益，是严重的侵权行为，希望你接到本律师函后立即停止侵权行为，在30日内搬出该房屋，将该房屋完整交给清大公司，否则，本律师将代表清大公司对你提起诉讼，届时你将承担法律责任”。被告李永俊主张该函虽然收到，但是原告认定李永俊强行占用房产的事没有根据，该单方的意思表示没有得到李永俊的认可，李永俊没有签字，原告对李永俊的请求没有法律依据。2019年5月27日，原告清大公司诉至本院，要求被告李永俊腾退房屋交还原告，由被告宁浩、李培秋、李永俊对占有使用费承担连带清偿责任。被告宁浩主张其与原告签订房屋租赁合同之后，与被告李培秋合伙两个月之后就退出，不知道李培秋转让房屋的事情，房屋租赁合同期满后，其与原告之间的租赁合同关系即终止；被告李永俊主张其与被告李培秋签订转让协议，合法占有本案涉案房屋并进行了添附，其相关权利应得到保护。另查明，本案涉案房屋目前的具体情况为四至为东至磁窑开发区道路、西至104国道、南至太平路、北至磁窑开发区道路，具体位于中国石化宁阳第二十加油站北50米，坐东朝西、南邻中京书画院、北邻滕豪商务宾馆，上下两层共22间房屋。本院认为，2004年1月5日，山东清大实业集团有限公司与山东磁窑经济技术开发区管委会签订了《土地使用权转让合同》，2004年2月18日，经宁阳县人民政府审批，办理了土地使用权变更登记手续，山东清大实业集团有限公司合法取得该地块的土地使用权及地上附属物的所有权，2007年山东清大实业集团有限公司的名称变更为山东清大实业有限公司，因此原告清大公司对涉案房屋享有合法权利。本案争议的焦点为：一、原告清大公司要求被告李永俊腾退房屋是否适当。被告李永俊主张其是合法占有涉案房屋，提交了其与被告李培秋签订的靓点KTV转让协议。经庭审查明，2011年7月1日，原告清大公司与被告宁浩签订了房屋租赁合同，租赁期间为2011年7月1日至2014年6月30日，根据合同的相对性原则，房屋租赁合同的相对方为原告清大公司与被告宁浩。房屋租赁合同期满后，原告清大公司与被告宁浩未续签合同，被告宁浩亦未实际使用该涉案房屋，庭审中，原告主张租赁合同期满后双方租赁关系终止，要求收回房屋，被告宁浩亦主张合同期满后双方租赁关系终止，可视为原告清大公司与被告宁浩之间就双方租赁关系的终止达成合意,原告清大公司与被告宁浩之间的租赁关系终止之后，被告李永俊通过转租获得的权利就丧失了存在的基础，其不再拥有占有使用涉案房屋的合法依据。另外，与被告李永俊签订转让协议的被告李培秋未提供证据证明其对涉案房屋享有所有权或合法处置的权利，且被告李培秋的转让行为亦未得到原告清大公司的追认，被告李培秋对涉案房屋的处置应属于无权处分，因此，原告清大公司要求被告李永俊腾退涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定,本院依法予以支持。被告李永俊主张的损失，与本案不是同一法律关系，其可另案主张权利。二、房屋租赁合同期满之后的房屋占用费的负担主体问题。2011年7月1日，原告清大公司与被告宁浩签订了房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合同成立并生效，合同签订后双方均应切实履行合同义务。房屋租赁期限届满之后，被告宁浩应依合同约定向原告交还所租赁的房屋，但被告宁浩未及时返还租赁房屋，亦未督促他人及时返还房屋，造成被告李永俊长期占用使用该房屋的事实，侵害了原告的合法权益，给原告清大公司造成了损失，被告宁浩对该期间的损失应承担一定的责任。原告清大公司在房屋租赁合同期满之后，未及时采取合理措施维护自身权益，导致损失扩大，因此对该损失原告清大公司与被告宁浩应各承担50%的责任。原告清大公司要求按照原租赁合同的标准计算占用期间的费用，不违反法律规定，本院依法予以支持。至于被告宁浩与被告李培秋之间的关系，被告宁浩未提供证据证实，本院无法予以确认，双方均可另行进行处理。被告李培秋经本院合法传唤未到庭应诉，是对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李永俊于本判决生效之日起十日内返还原告山东清大实业有限公司涉案房屋22间（四至为东至磁窑开发区道路、西至104国道、南至太平路、北至磁窑开发区道路，具体位于中国石化宁阳第二十加油站北50米，坐东朝西、南邻中京书画院、北邻滕豪商务宾馆，上下两层共22间房屋）；二、被告宁浩于本判决生效之日起十日内一次性支付原告山东清大实业有限公司房屋占用费用的50%（房屋占用费用的计算方式为自2014年7月1日起按年租金6000元的标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告山东清大实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费488元，由原告山东清大实业有限公司负担88元，被告宁浩负担200元，被告李永俊负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  刘 强审 判 员  钱爱菊人民陪审员  郭长山二〇一九年十一月十八日书 记 员  陈 铎