广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5862号原告：陆桂开，女，1971年11月1日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：周志恩，广东粤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文明，广东粤兴律师事务所律师。被告：洪秋云，女，1963年8月4日出生，汉族，住广州市花都区,被告：洪元，女，1992年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区,以上两被告的共同委托诉讼代理人：冯华标，广东古武律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：江丽瑜，广东古武律师事务所律师。被告：洪东池，男，1965年12月2日出生，汉族，住广州市花都区，原告陆桂开与被告洪秋云、洪元、洪东池返还原物纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法由审判员王璇适用简易程序，于2019年7月2日公开开庭进行审理。因案情需要，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭审理了本案。原告陆桂开及其委托诉讼代理人周志恩、李文明，被告洪秋云、洪元及其委托诉讼代理人江丽瑜、冯华标，被告洪东池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆桂开向本院提出诉讼请求：1.三被告返还位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村一队一巷19号地上建筑物房屋2栋（1栋是1层、1栋是3层半）给原告，价值暂计200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告陆桂开与被告洪东池原为夫妻关系。双方于1999年4月25日登记结婚。双方于婚姻存续期间，经原告申请，获批位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村一队一巷19号的宅基地使用权。2007年在该宅基地上兴建房屋，分为两座，一座三层，一座一层，建筑面积共计约300平方米。2007年12月3日，陆桂开与洪东池离婚，双方约定涉案房屋归原告所有。2007年，涉案房屋建好之后，洪东池将其交由洪秋云及其女儿洪元使用至今。原告认为涉案房屋登记在原告名下，离婚时协议由原告所有，故原告请求三被告返还涉案房屋。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定依法提起诉讼，请求法院依法作出公正、合法的判决。被告洪元、洪秋云辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、位于广州市花都区狮岭镇振兴村一巷**房屋所占有的土地已由洪东池合法有偿转让给洪秋云，洪秋云在2005年出资兴建该房屋，该转让行为是双方的真实意思表示，合法有效，应予以保护，原告主张其获批该宅基地及出资兴建房屋没有任何依据。二、原告虽然提起的是返还原物之诉，但要解决涉案房屋是否返还，首先要确定涉案房屋所占用土地的权属，因涉案房屋已在农村地籍调查中拟登记在洪秋云名下。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”因此，本案应先经人民政府处理土地权属争议，再解决地上建筑物的问题。被告洪东池辩称，原告的起诉及证据全部都是事实，我同意原告的起诉。被告提交的材料很多都不是事实，是我拿涉案房屋和洪秋云交换位于广州市花都区狮岭镇康政路桂花楼4座509号房，借款支付完毕后的事情我就不清楚了。《土地买卖转让合同》是我与洪秋云签订的，与原告无关。本院经审理认定事实如下：陆桂开与洪东池于1999年4月25日登记结婚，于2007年12月3日登记离婚。洪秋云与洪东池是姐弟关系，洪秋云与洪元是母女关系。涉案房屋为位于广州市花都区狮岭镇振兴村新村一队一巷19号的两栋建筑物，分别为一层和三层。陆桂开认为一层的建筑物占地面积为160平方米，三层的建筑物占地面积为140平方米。洪秋云认为两栋建筑物总占地面积约220平方米。洪东池认为两栋建筑物总占地面积为300平方米。涉案房屋的土地为广州市花都区狮岭镇振兴村（以下简称振兴村）的集体土地，未办理土地使用权证。陆桂开认为涉案房屋的土地使用权归其所有，对此，提交由广州市花都区国土资源和房屋管理局于2004年6月29日出具的[2014]第984号《建设用地批准书》以及振兴村村委会于2019年5月8日出具的《证明》予以证明。《建设用地批准书》记载：用地单位为陆桂开，建设项目名称为住宅，批准用地机关及批准文号：经广州市花都区国土资源和房屋管理局根据穗花国房农地批字[2004]15号文核发；批准用地面积为80平方米；土地坐落在狮岭镇××队，四至按村规划实施。《证明》记载：“兹有我村民陆桂开，其建设用地批准书穗花国房批字[2004]第984号所用现在的门牌号是：广东省花都区狮岭镇振兴村新村队一巷19号，情况属实。”洪秋云、洪元对陆桂开提交的上述证据发表如下质证意见：《建设用地批准书》的真实性、合法性由法庭核实，关联性不予认可，该证据与本案无关，从内容来看，没有反映土地的四至、用地界线、批准的建设工期及有效期，内容不全面，无法准确判断土地的具体位置；对《证明》的真实性、合法性和关联性均不予认可，洪秋云、洪元认为其去振兴村委会了解该土地情况时，村委告知其当时并未至现场核实，也未到国土部门调取该宗土地的相关资料，仅仅是根据陆桂开提供的《建设用地批准书》及照片就开具了《证明》，根据洪秋云、洪元提交的村委于2019年6月28日出具的《证明》，证明村委无法确定《建设用地批准书》记载的地址与广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷19号一致。洪东池对陆桂开提交的证据无异议。关于涉案房屋建设和使用的情况，陆桂开认为涉案房屋是其与洪东池于2005年10月共同委托案外人冯伟甜建设的，对此，陆桂开提交一份冯伟甜于2019年7月1日出具的《证明》予以证明。陆桂开表示涉案房屋于2006年10月建成，工程款由洪东池支付，因洪东池向洪秋云借款180000元，故双方约定由洪秋云、洪元自2007年起收取租金以偿还洪东池的欠款。洪秋云、洪元对于冯伟甜出具的《证明》不予确认，认为内容与事实不符，其认为涉案房屋的土地是村里分配给洪东池的，2004年，洪秋云与洪东池口头协议约定洪东池将涉案土地转让给洪秋云；洪秋云于2005年10月出资30多万建设了涉案房屋，因洪秋云在深圳，故房屋是洪秋云委托洪东池找施工队施工；房屋于2006年至2007年期间建成，建成后由洪秋云、洪元出租收取租金；洪秋云、洪元表示2010年之前的租金均抵扣了工程款，之后的租金由洪东池代为收取后交付给其；2017年洪东池与租户交接后由洪秋云、洪元自行收取租金至今。对此，洪秋云、洪元提交一份其与洪东池及其他相关人员的电话录音予以证明。洪东池及陆桂开对于电话录音均不予确认。洪东池表示房屋是由冯锦甜建设，2006年完工后出租，因其向洪秋云借了180000元用于建房，故房屋建成之后的租金由洪秋云收取以偿还借款，2017年之后的租金由洪秋云自行收取。2011年10月1日，洪东池作为卖方，洪秋云作为买方签订《土地买卖转让合同》，约定洪东池以350000元的价格将面积200平方米的涉案土地永久使用权转让给洪秋云。洪东池认为签订上述合同的原因是其与洪秋云协商约定将各自的房屋交换使用；2003年至2014年期间，其一直在洪秋云名下的位于康政路××套房屋居住，换房之后，其与洪秋云商量将康政路的这套房屋出售，因其还欠洪秋云其他款项，康政路房屋出售的钱就抵偿了欠洪秋云的借款。洪秋云陈述，其与洪东池于2005年约定洪秋云将位于广州市花都区康政路桂花楼509房与洪东池的涉案地块进行交换，但因种种原因，双方未办理过户手续，509房一直登记在洪秋云名下；2011年洪东池向洪秋云借款195000元用于建设振兴村另一地块的房屋，之后双方协议将该笔195000元及利息抵偿涉案地块部分的转让款，不再以房换地，故之后509房由洪东池出售，洪秋云收取了房款。关于涉案土地转让款350000元的支付情况，洪秋云认为其已向洪东池付清了全部转让款，具体为：借款150000元+借款45000元+借款利息70500元+509房的出售定金5000元+移民款7200元（本应由洪秋云收取）+洪秋云支付给洪东池儿子洪绰君的70000元，以上合计347700元。对此，洪秋云、洪元提交洪东池出具的两张《借条》、70000元的转账凭证予以证明。洪东池确认上述款项的事实，但认为其已还清了拖欠洪秋云的全部欠款，双方解除了以房换地的合同。陆桂开认为洪东池与洪秋云之间的借贷关系和以房换地协议与其无关，且无证据证明洪秋云已向洪东池支付了转让对价，故洪秋云、洪元所述都是虚假的，洪秋云、洪元另提交了一份洪东池与广州市花都区狮岭镇振兴十经济合作社签订的《使用建房用地合同》、该经济社开具的收到洪东池4000元承包土地款的收款专用收据，拟证明洪东池与经济社签订了土地使用合同并支付了地皮款。洪秋云认为因洪东池将涉案土地转让给其，故将上述材料的文件交给了其。陆桂开对上述证据的真实性确认，认为恰好证明了土地由洪东池申请，属于原告所有，但上述材料由洪秋云持有不代表被告享有地块的所有权。洪东池对上述证据无异议。陆桂开向本院提交一份《离婚协议》，拟证明其与洪东池已约定涉案房屋的产权归其所有。《离婚协议》第三条记载“三、男方补偿女方房屋80平方米，地址：广州市花都区狮岭镇振兴村新村队一巷**，产权归女方。”陆桂开与洪东池均表示上述《离婚协议》未在民政局存档。洪秋云、洪元对《离婚协议》的真实性、合法性和关联性不予认可，认为该协议记载是2007年出具，但字迹不像十三年前出具的，且离婚协议载明的房屋门牌号码××年10月才编制，陆桂开不可能在签订协议时得知该门牌号码。洪秋云、洪元表示振兴村社长通知洪秋云办理涉案地块的地籍调查，拟登记在其名下，对此，提交一份聊天记录、农村地籍调查工作说明、振兴村第七届经济社社委通讯录、、地籍登记图予以证明陆桂开对上述证据不予确认，认为恰好证明了洪秋云、洪元试图侵占原告的合法财产。洪东池对上述证据亦不予认可。为查明涉案土地的使用权登记等情况，本院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查，该局复函表示：根据来函提供的地址、人名检索，未查询到对应的土地和地上房屋的不动产登记信息和《建设工程规划许可证》的核发记录。为调查涉案房屋土地分配、登记、建设等情况，本院依法向广州市花都区狮岭镇振兴村发函调查，该村复函表示：洪东池因住房困难，村里分配给洪东池的建房宅基地，以陆继开名下申请办理了建设用地批准书【2004】第984号，于2005年洪东池自建了楼房，洪东池与洪秋云签订了宅基地转让关系，情况属实。根据洪秋云、洪元的申请，本院向广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心发函调查涉案房屋门牌编制情况，该单位复函表示：由于较早前，狮岭镇大部分房屋没有编制门牌，导致出租屋管理工作难以开展，为此，于2007年我广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心联同派出所、村（居）委对狮岭镇辖区内的房屋进行自编门牌的编制。但由于年份较久，当时编制门牌的文件已没有存档。陆桂开对于广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心、广州市规划和自然资源局花都区分局出具的复函无异议，对于广州市花都区狮岭镇振兴村出具的复函不予确认，认为：1、土地是2004年申请的，房屋于2005年建设，涉案的土地转让合同是在2011年签订，土地买卖合同本身不合法；原告曾在起诉前去村委查询，村委称宅基地的使用权属于原告，现在称以陆桂开的名义申请了建设用地批准书，不具有真实性。2、洪东池与洪秋云并未去村委办理登记，复函的内容自相矛盾；3、该宅基地的使用权人是原告，洪东池与洪秋云签订买卖合同不合法，洪东池无权处分涉案土地。洪秋云、洪元对广州市规划和自然资源局花都区分局出具的复函无异议，认为在2017年花都区对不动产确权的时候，洪秋云已对涉案房屋登记了确权，洪东池、陆桂开对其宅基地进行登记，并且在村里进行了公示，洪东池、陆桂开未对涉案房屋进行登记，其对公示也无异议；对广州市花都区狮岭镇来穗人员和出租屋服务管理中心出具的复函不予认可，当事人之前曾去该中心咨询过，当时是明确了意见的，现在又称没有存档，明显不属实。对于广州市花都区狮岭镇振兴村的复函，当时的情况是，洪东池向村里申请的土地都是洪秋云给钱，洪秋云挂洪东池的名义向村买地，洪东池向村里拿下地块后由洪秋云出资兴建。房屋建成以来，一直由洪秋云和洪元收取租金，洪东池只是代为管理；2011年的土地转让合同，是洪东池要求洪秋云给涉案土地的地皮款，洪秋云为免洪东池反悔，与洪东池签订的。对于复函提到的以陆桂开的名义申请办理了建设用地批准书，我方均不知情。另外，洪东池与洪秋云是姐弟关系，都是振兴村经济社的成员，洪秋云有权获得地块的使用权。洪东池表示对于广州市花都区狮岭镇振兴村的复函不确认，认为村委是不知道其与洪秋云签订的土地转让合同的，对其余两份复函其不知情，不予确认。本院认为，涉案土地由振兴村分配给洪东池，并以陆桂开名义申请取得了《建设用地批准书》，陆桂开提起本案的依据即上述《建设用地批准书》以及其与洪东池签订的《离婚协议》。对此，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。《建设用地批准书》的内容为批准同意陆桂开80平方米集体土地用于建住宅，涉案土地至今未办理不动产权证，《建设用地批准书》不能视为土地使用权的登记证明。对于陆桂开提交的《离婚协议》，因该份《离婚协议》未在相关部门存档，不符合常理，真实性存疑；即使《离婚协议》是真实的，也属于陆桂开与洪东池之间的协议，不能对抗第三人，且《离婚协议》签订的时间是2007年12月3日，涉案房屋已经建设，而协议中对于房屋面积的记载与现有房屋面积不一致，故无法确认《离婚协议》中记载的房屋位置及范围。另外，涉案房屋由洪秋云、洪元对外出租并收取租金多年，陆桂开主张房屋由其与洪东池向洪秋云借款建设，房屋由洪秋云、洪元收取租金以抵偿借款，但其提交的证据不足以证明上述事实。综上，陆桂开要求洪秋云、洪元向其返还涉案房屋依据不足，本院不予支持。因涉案房屋并非由洪东池占有使用，陆桂开要求洪东池向其返还涉案房屋，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陆桂开的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告陆桂开负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  徐伟欣人民陪审员  黄序洲二〇一九年十一月十八日书 记 员  刘 赟方琢华王呈高波