太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初7865号原告（反诉被告）：山西国源房地产开发有限公司，住所地太原市小店区黄陵路77号龙城天悦办公楼，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李有增，董事长。委托诉讼代理人：李小梅，山西辰冉律师事务所律师。被告（反诉原告）：庞卫东，男，1969年4月8日出生，汉族，山西省寿阳县人，住太原市，公民身份号码：×××。被告（反诉原告）：山西宜鸿源商贸有限公司，住所地太原市小店区黄陵路77号12号楼1层102室，统一社会信用代码：×××。法定代表人：庞卫东，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈会会，北京德和衡（太原）律师事务所律师。原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司（以下简称国源公司）与被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司（以下简称宜鸿源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国源公司的委托诉讼代理人李小梅，被告（反诉原告）庞卫东、宜鸿源公司及共同委托诉讼代理人陈会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告庞卫东于2018年6月14日签订的《商铺租赁合同》；2、二被告向原告支付截止2019年8月20日的租金63714元及从2019年8月21日到实际退还租赁商铺之日按照年租金115700元计算的占有使用费；3、二被告支付原告违约金34710元；4、二被告向原告退还该租赁商铺；5、二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月14日，原告、被告庞卫东签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其合法拥有的太原市小店区黄陵路77号12#楼1-102（A-025号）、面积为105.74平方米的门面房出租给被告庞卫东用于经营，经营范围：食品、烟酒、土特产、批发零售等，租赁期限3年，自2018年8月1日至2021年7月31日，每年租金为115700元，租金支付方式：第一年租金按季度支付，第二年租金按半年支付，第三年租金按年支付。合同签订后，原告按约向被告庞卫东交付房屋，被告庞卫东将该房屋用于其投资并担任法定代表人的被告宜鸿源公司经营使用，被告宜鸿源公司为该房屋实际承租人。二被告仅支付了第1季度的租金，第2季度开始，租金支付出现迟延，但经原告催要于2019年3月7日缴纳，此后第一年第3、4季度的租金（共57850元）经原告多次催要二被告均不予缴纳。目前，第二年度前半年租金又至履行期，而二被告毫无履行之诚意，虽原告多次催告，二被告仍拒不缴纳。根据《商铺租赁合同》第十一条第1（1）项约定，原告有权解除《商铺租赁合同》，并要求二被告缴纳欠缴租金63714元（暂计至2019年8月20日）、支付违约金并腾退占用原告的房屋。原告为保护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司共同诉（辩）称，反诉原告庞卫东与反诉被告国源公司签署《商铺租赁合同》，约定反诉原告庞卫东租赁反诉被告位于太原市小店区黄陵路77号12号楼1单元102室商铺。合同签署时，反诉被告承诺在该小区同一排商铺中，将只允许反诉原告一家独占经营，即剩余商铺将不会再租赁给与反诉原告经营同类业务的其他商户。但合同签署后，反诉被告即发生了多次违约行为：一、反诉被告未按合同约定提供暖气，且拒绝按照双方协商的办法补偿损失。由于反诉被告的违约，导致反诉原告多支出采暖费用3750元。该费用反诉被告曾承诺给予补偿，但至今未补偿反诉原告；二、反诉被告将同一排商铺租给其他与反诉原告经营同类业务的商户，违反了合同约定，因此给反诉原告造成经济损失174000元，反诉被告应当予以赔偿；三、随意停水停电，2019年8月9日，反诉被告向反诉原告收取后门钥匙未果后，对反诉原告的商铺停水停电，至今未恢复，导致反诉原告货物过期、腐烂，损失合计90493元，反诉被告应给予赔偿。因反诉被告存在多次违约行为，反诉被告无权行使单方解除权，反诉原告暂缓缴纳租赁费行为是行使先履行抗辩权的行为，并非违约，反诉被告不仅不享有单方合同解除权，还应向反诉原告赔偿因违约导致的各项经济损失。综上，反诉原告提起反诉，要求：1、反诉被告向反诉原告赔偿因用电采暖导致的损失3750元，及自2018年11月1日起的同期银行贷款利息150.44元（暂计算至2019年9月29日，支付至实际支付之日）；2、反诉被告向反诉原告赔偿因违反同一排商铺不再租给其他商户的约定导致的反诉原告损失174000元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准）；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失185000元；4、反诉被告赔偿因停水停电给反诉原告造成的货物损失90493元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准）；5、反诉被告赔偿停水停电期间给反诉原告造成的营业损失60000元（暂计算至2019年9月29日，实际损失以支付之日计算为准），以上五项合计513099.56元；6、反诉诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司就反诉部分辩称，第一、对反诉原告主张的3750元的用电采暖损失不予认可，经向物业核对，该采暖费用并非反诉被告不支付，是反诉原告未办理相关领款手续；第二、反诉被告从未向反诉原告承诺过同一排商铺不租给同类商户，合同也未约定，故不存在此项合同义务，反诉被告不存在违约行为；第三、对反诉原告主张的装修损失不予认可，其仅提供一份收据，对真实性不予认可，即便产生装修损失也是因为反诉原告拖欠租金所致；第四、反诉被告在合同解除前的租赁期间并未停水停电；第五、反诉原告主张的货物损失不应由反诉被告赔偿。合同解除是由于反诉原告拒不支付租金，反诉原告在合同解除后仍继续占有商铺经营，产生的不利后果由其自行承担，且其主张的货物损失无法确定，反诉被告不予承担；第六、反诉被告在租赁期间未对反诉原告采取停水停电措施，因反诉原告不支付租金导致合同解除后，反诉原告未在规定期间内撤店，仍继续经营，事实上并不产生营业损失，相反反诉原告应当支付实际占用商铺期间的占有使用费。综上，应当驳回反诉原告的全部请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出租方（甲方）国源公司与承租方（乙方）庞卫东于2018年6月14日签订一份《商铺租赁合同》，主要约定：庞卫东租赁国源公司位于太原市小店区黄陵路77号龙城天悦小区12号1-102室（实际为12号A-25）门面房用于经营，建筑面积105.74平方米，经营范围食品、烟酒、土特产的批发零售等。租赁期限为3年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。租金支付方式，第一年租金为115700元，按季度支付；第二年租金为115700元，半年支付；第三年租金为115700元，按年支付。押金5000元。第五条甲方权利义务包括：在甲方将房屋交付给乙方使用前，应负责将所租赁房屋与隔壁门面房隔开，以及配备水电等基本设备等，其所有权归甲方所有。第六条乙方的权利义务包括：在租赁期间内，因租赁门面房所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；按本协议约定支付租金。第十一条合同的变更和解除，乙方未按约定期限交付租金，超过7天以上的，甲方有权解除合同。第十二条违法责任及赔偿，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方有权要求乙方按当年租金的60%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。合同还约定了其他条款。签合同后，国源公司将涉案商铺交予庞卫东，庞卫东支付国源公司第一季度2018年8月1日至2018年10月31日的租金28925元。庞卫东对商铺进行装修后用作宜鸿源公司的经营场所，经营范围为食品、烟酒、土特产批发零售等。2018年10月22日，国源公司告知包括庞卫东在内的商铺业主，冬天暂不提供暖气服务。庞卫东自行购置取暖设备解决取暖问题。国源公司称，由公司减免商户取暖期间50%的电费作为当年未供暖的补偿，于供暖期结束后返还。国源公司提供一份2018年-2019供暖季商铺电费返还表，该表列出14家商户应返还的金额，其中针对涉案商铺应返还1587.3元，包括庞卫东在内的三家商户未签字确认。庞卫东质证，对电费返还表不知情，国源公司未供暖违约在先。2019年3月，庞卫东向国源公司支付第二季度2018年11月1日至2019年1月31日的租金28925元。庞卫东称，因国源公司未供暖因此年后才补交租金。之后，庞卫东再未向国源公司支付租金。2019年8月8日，国源公司向庞卫东送达《合同解除通知书》，载明庞卫东未按照约定期限交付租金，根据合同第十一条，未按约定期限交付租金超过7天以上，甲方有权单方面解除合同，根据合同第十二条，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的60%支付违约金。2019年8月14日之后，因庞卫东欠缴租金，商铺所在物业公司山西达星之源物业管理有限公司停止向庞卫东售电。2019年8月15日，国源公司向庞卫东送达限期腾房通知书。后庞卫东未补缴租金也未向国源公司腾退房屋，截至本案开庭之日庞卫东仍在涉案商铺内经营。庭审中，庞卫东主张因国源公司将同一排商铺出租给两家与其经营同类业务的商户而造成的经济损失174000元；庞卫东主张因国源公司停水停电造成其货物损失90493元以及营业损失60000元，针对货损庞卫东提供了其自行制作的货损清单，针对营业损失其提供了2018年11月4日至11月8日营业额为每日4000余元的手写记录，以及2019年9月24日至9月28日的微信收款记录，以此主张2019年8月10日至9月29日期间按照每日4000元的30%计算营业损失60000元；庞卫东还主张其装修涉案商铺支出的装修费185000元，提供照片证明商铺装修情况以及庞卫民出具的装修费收据。国源公司对庞卫东主张的上述损失及提供的证据均不予认可，称经济损失174000元没有依据；货损如果是合同解除后产生的，损失由其自行承担，且货损并非全部因停水停电造成的，营业损失60000元没有依据；装修费185000元真实性有异议，庞卫东不缴纳租金是导致合同解除的原因，其作为过错方无权主张装修损失。本院确认的上述事实有原告（反诉被告）国源公司提供的商铺租赁合同、商品房预售许可证、合同解除通知书、电费返还表、售电报表、便条、视频资料，被告（反诉原告）庞卫东提供的商铺租赁合同、停暖通知、照片、视频资料及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证，可以采信。本院认为，国源公司与庞卫东签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自合同义务。本案争议的焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》是否应予解除；二、国源公司与庞卫东、宜鸿源公司的诉求是否予以支持。一、《商铺租赁合同》是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，庞卫东租赁案涉商铺后，仅按期支付第一季度租金，第二季度2018年11月1日至2019年1月31日的租金应于2018年11月1日支付，实际为2019年3月支付，且2019年2月1日之后的租金至今未付，庞卫东未在合同约定的期限内支付租金，构成违约。按照双方在《商铺租赁合同》第十一条中“乙方未按约定期限交付租金，超过7天以上的，甲方有权解除合同”的约定，国源公司有权解除其与庞卫东签订的《商铺租赁合同》。庞卫东抗辩，国源公司违约在先，因此国源公司无权行使单方解除权，其认为国源公司的违约行为有违反约定将同一排商铺出租给与其经营同类业务的两家商户以及当年未供暖。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”关于庞卫东所述国源公司违约行为之一，双方签订的书面合同中并没有关于国源公司不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的规定。庞卫东提供其与国源公司员工的视频资料，首先该视频中的通话对象身份不明确，即便是国源公司的工作人员，其两方的通话也不足以证明国源公司负有不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的合同义务，此外庞卫东未举证证明合同履行过程中，其对国源公司将商铺出租给其他经营同类业务商户的行为提出过异议，故庞卫东所述国源公司存在该违约行为不能成立。关于庞卫东所述国源公司违约行为之二，按照合同约定国源公司作为出租人应当向承租人提供配备水电等基本设备的房屋，供暖属于国源公司的合同义务。国源公司因热力公司原因无法供暖，在供暖期前通知了庞卫东，并公布了补偿办法，对此庞卫东并未提出异议，且国源公司以公布的标准对大部分商户进行了补偿。根据国源公司提供的电费返还表中记载，其中列明了应返还庞卫东的电费金额，虽然庞卫东至今未领取该款，但现有的证据不能证明国源公司拒不履行返还款项的义务。以上国源公司履行合同义务确有瑕疵，但不足以构成违约，故庞卫东以此主张国源公司存在违约不能成立。综上，庞卫东认为国源公司违约在先，其无权行使单方合同解除权的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”国源公司因庞卫东欠缴租金于2019年8月8日向庞卫东送达解除合同通知书之日，双方的《商铺租赁合同》解除。二、国源公司与庞卫东、宜鸿源公司的诉求是否予以支持。1、针对国源公司的诉求。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故国源公司要求庞卫东退还商铺的诉讼请求，本院予以支持。庞卫东租赁案涉商铺后从2019年2月1日起拖欠租金至今，截至2019年8月8日《商铺租赁合同》解除之日，庞卫东拖欠租金60338元，庞卫东应当向国源公司支付该租金。《商铺租赁合同解除》后，庞卫东未腾退商铺仍继续占有使用，其应当支付国源公司从2019年8月9日起至实际返还商铺之日止的占有使用费，占有使用费参照《商铺租赁合同》约定的年租金115700元计算。关于国源公司主张的违约金34710元。由于国源公司在书面通知庞卫东解除合同之后，出于催缴租金及要求其腾退商铺的考虑，拒绝向庞卫东售电的行为虽然系维护自身权益，但方式欠妥，故对国源公司主张的违约金34710元不予支持。宜鸿源公司系案涉商铺的实际使用人，故应当与庞卫东共同向国源公司承担支付租金、房屋占有使用费及退还商铺的义务。2、针对庞卫东、宜鸿源公司的诉求。庞卫东主张因国源公司未供暖产生的用电采暖损失3750元，对该损失其未举证证明，该项损失以国源公司认可的1587.3元计算，由国源公司支付庞卫东、宜鸿源公司，庞卫东主张该损失的利息，缺乏依据，本院不予支持。庞卫东主张因国源公司违反不得将同一排商铺出租给其他经营同类业务商户的约定导致的损失174000元，如前所述国源公司不存在该违约行为，故本院不予保护。庞卫东主张装修损失185000元，庞卫东租赁商铺后确实对商铺进行了一定的装修，但装修价值不明确，庞卫东提供的装修费收据不足以证明装修费用为185000元，且案涉租赁合同因庞卫东违约而解除，其无权要求国源公司对其全部的装修损失进行赔偿，但考虑到国源公司在合同履行期内未按约供暖，存在一定瑕疵，故本院酌情认定由国源公司补偿庞卫东装修损失30000元。庞卫东主张因国源公司停水停电导致的货物损失90493元、营业损失60000元，未提供证据证明上述损失实际发生以及损失的金额，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司与被告（反诉原告）庞卫东签订的《商铺租赁合同》于2019年8月8日解除。二、被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司于本判决生效之日起三十内腾退所租赁的位于太原市小店区黄陵路77号龙城天悦小区12号1-102室商铺，并将商铺返还原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司三、被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司于本判决生效之日起三十内支付原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司2019年2月1日至2019年8月8日的租金60338元，以及自2019年8月9日起至实际返还商铺之日止按照年租金115700元计算的房屋占有使用费。四、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内支付被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司采暖损失1587.3元。五、原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内赔偿被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司装修损失30000元。六、驳回原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告原告（反诉被告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1231元（原告已预交），由被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司负担；反诉案件受理费减半收取2234元（被告已预交），由被告（反诉原告）庞卫东、山西宜鸿源商贸有限公司负担2200元，由原告（反诉被告）山西国源房地产开发有限公司负担34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘燕玲 二○一九年十一月十四日书记员 岳亚芳