湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5380号原告：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会，住所地：武汉市黄陂区六指街道建民村打石岗，统一社会信用代码54420116ME1770171N。法定代表人：黄承仁，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：王吉琦，湖北卓力律师事务所律师。被告：武汉市福赛墙体节能保温有限公司，住所地：武汉市江岸区汉黄路888号岱家山工业园F-0号，统一社会信用代码91420102663463970L。法定代表人：刘凤山，该公司总经理。委托诉讼代理人：付辉章，湖北斯洋律师事务所律师。被告：武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处，住所地：武汉市黄陂区六指街六什大道，统一社会信用代码11420116774592513Q。法定代表人：罗志国，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：冯亮，湖北人从众律师事务所律师。原告武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会（以下简称六指街建民村委会）与被告武汉市福赛墙体节能保温有限公司（以下简称福赛墙体公司）、被告武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处（以下简称六指街道办事处）确认合同效力纠纷一案，本院作出（2018）鄂0116民初6156号民事判决后，被告福赛墙体公司不服该判决提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年7月29日作出（2019）鄂01民终7468号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0116民初6156号民事判决，发回本院重审。2019年9月10日本院受理案件后，依法适用普通程序，另行组成由审判员柯盛光担任审判长，审判员陈思倩、人民陪审员黄建国参加的合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告六指街建民村委会的委托诉讼代理人王吉琦、被告福赛墙体公司的委托诉讼代理人付辉章、被告六指街道办事处的委托诉讼代理人冯亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告六指街建民村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告六指街道办事处与被告福赛墙体公司签订的《土地房产租赁协议书》；2.判令被告福赛墙体公司向原告六指街建民村委会支付拖欠的租金960400元；3.被告福赛墙体公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告六指街建民村委会合法取得土地使用权，相关权证的证号及具体登记为：①黄陂集用（2015）第47号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00009；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：11871.76㎡；发证日期：2015年3月24日。②黄陂集用（2015）第50号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00007；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：2173.74㎡；发证日期：2015年3月26日。2011年9月7日，被告六指街道办事处与被告福赛墙体公司签订《土地房产租赁协议书》，协议约定六指街道办事处将位于黄陂区六指街建民村村部（原三木建材厂）的土地、房产出租给福赛墙体公司。租赁期为10年，时间自2011年10月1日起至2021年9月30日止。每年租金200000元，从第二年起，在原租金总额的基础上每年实行租金递增，增幅为5%。后福赛墙体公司又私自将案涉土地转租给其他单位。原告认为，被告福赛墙体公司在履行与被告六指街道办事处之间签订的《土地房产租赁协议书》时有拖欠巨额租金，私自转租等严重的违约行为，该《土地房产租赁协议书》应予解除。被告福赛墙体公司无权继续占有、使用案涉土地，应立即退出案涉土地。同时被告福赛墙体公司还应对原告承担土地占用费，参照被告福赛墙体公司与被告六指街道办事处之间签订的《土地房产租赁协议书》中相关租金标准计算，至起诉之日止，共计玖拾陆万零肆佰元整（￥960400）。经原告多次与被告福赛墙体公司协商未果，是此诉至法院。被告福赛墙体公司辩称，1.原告六指街建民村委会不是土地房产租赁协议书的当事人，我方没有损害原告合法权益，依据合同相对性，原告无权诉请解除我方与被告六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书；2.原告与我方没有签订任何合同，原告要求我方向原告支付租金没有法律和事实依据；3.本案的诉讼费应由原告承担。被告六指街道办事处辩称，对原告的起诉没有意见，因为被告福赛墙体公司的严重违约行为，土地房产租赁协议书应当解除。本院经审理认定事实如下：2011年9月7日，被告六指街道办事处（甲方）与被告福赛墙体公司（乙方）签订《土地房产租赁协议书》，协议约定六指街道办事处将位于黄陂区六指街建民村村部（原三木建材厂）的土地、厂房、变压器等资产有偿出租给福赛墙体公司创办墙体节能保温材料加工企业。出租土地面积为23.6亩，钢构厂房约2100平方米（以实测面积为准）。租赁期为10年，自2011年10月1日起，2021年9月30日止，年租金200000元，从第二年起，在原租金总额的基础上每年实行租金递增增幅为5%。协议签订之日为以后每年租金付款基准日。协议第七条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该土地。（1）未经甲方书面同意，将土地转租、转借给他人使用的；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该土地进行违法活动的；（3）拖欠土地租金。”协议签订后，被告福赛墙体公司向被告六指街道办事处支付了2011年10月1日至2013年9月30日期间的租金400000元，按照双方签订的合同约定，截止2018年9月30日，福赛墙体公司还欠六指街道办事处租金960400元。2014年4月18日，被告福赛墙体公司与案外人武汉市江岸区宏发耐火保温材料厂（以下简称宏发材料厂）签订《土地租赁合同》，约定将其承租的土地中8亩租赁给宏发材料厂，租金每年每亩15000元，租赁期限五年，自2014年4月18日至2019年4月18日。2015年3月24日，原告六指街建民村委会合法取得上述案涉土地使用权，相关权证的证号及具体登记为：黄陂集用（2015）第47号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00009；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：11871.76㎡。2015年3月26日，原告六指街建民村委会合法取得上述案涉土地使用权，相关权证的证号及具体登记为：黄陂集用（2015）第50号；土地使用权人：武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会；土地所有权人：黄陂区六指街道建民村农民集体；地号：420116006028JB00007；地类（用途）：工业用地；使用权类型：划拨；使用权面积：2173.74㎡。2018年3月30日六指街建民村委会出具证明一份，证明内容为：“武汉市黄陂区六指街建民村的原村部土地、房产等的权属情况为：在2011年7月因原承租人三木建材厂经营不善，六指街道办事处与三木建材厂终止租赁合同，对三木建材厂资产状况予以清点、结算，由街道办事处出资110万元回购了三木建材厂的全部资产。该土地、房产等虽登记户名为武汉市黄陂区六指街道建民村委会，为了盘活资源，发挥效益，一直是以武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处的名义对外出租并按合同约定收取租金。再由武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处对我武汉市黄陂区六指街建民村委会进行分配。我武汉市黄陂区六指街建民村委会及相关村民均同意照此办理，未有任何单位个人对此提出异议和要求主张权利。”2018年1月24日，六指街道办事处以在协议的履行过程中，福赛墙体公司存在私自的转租行为，且仅缴纳部分租金为由，将福赛墙体公司起诉至本院，请求解除双方签订的《土地房产租赁协议书》，同年8月9日，六指街道办事处向本院申请撤诉，本院依法裁定予以准许。2018年11月1日，六指街建民村委会以福赛墙体公司、六指街道办事处为被告起诉至本院，请求确认二被告之间签订的《土地房产租赁协议书》无效，并要求判令福赛墙体公司退出该租赁协议所涉土地且向原告支付土地占用费共计960400元。本院审理后作出（2018）鄂0116民初6156号民事判决，经武汉市中级人民法院二审，裁定发回重审后，原告六指街建民村委会申请变更诉讼请求为：1.判令解除被告六指街道办事处与被告福赛墙体公司签订的《土地房产租赁协议书》；2.判令被告福赛墙体公司向原告六指街建民村委会支付拖欠的租金960400元；3.被告福赛墙体公司承担本案的诉讼费用。以上事实有《土地房产租赁协议书》、《证明》、《关于处置存量资产和处理两起案件的会议纪要》及相关附件、民事裁定书、《土地租赁合同》、当事人陈述等证据在案予以证实，足以认定。本院认为，本案属于二审发回重审案件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条的规定：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。”原告六指街建民村委会变更诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以准许。本案争议焦点为：1.被告福赛墙体公司与被告六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书是否合法有效；2.被告福赛墙体公司是否存在违约行为；3.原告六指街建民村委会是否有权诉请解除两被告之间签订的合同，并要求被告福赛墙体公司支付租金。1.被告福赛墙体公司与被告六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书是否合法有效庭审查明，位于黄陂区六指街建民村村部（原三木建材厂）的土地一直属于六指街建民村农民集体所有，且原告六指街建民村委会在2015年3月24日合法取得案涉土地的使用权，依法享有对案涉土地的占有、使用、收益等权利。原告为了盘活资源、发挥效益，以被告六指街道办事处的名义对外出租，并对租金收益进行分配，原告六指街建民村委会与被告六指街道办事处之间构成委托代理关系。被告六指街道办事处在受托权限范围内与被告福赛墙体公司签订的土地房产租赁协议，是各方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反国家强制性法律规定，亦未损害任何第三人的合法权益，为有效合同。2.被告福赛墙体公司是否存在违约行为被告福赛墙体公司自2013年9月30日之后即未依约向被告六指街道办事处支付土地房产租金，构成违约。同时，被告福赛墙体公司又于2014年4月18日未经出租人同意擅自将涉案土地部分转租给宏发材料厂，违反了《土地房产租赁协议书》的相关约定，构成违约。因此，被告福赛墙体公司存在拖欠租金和未经出租人同意擅自转租的违约行为。3.原告六指街建民村委会是否有权诉请解除两被告之间签订的合同，并要求被告福赛墙体公司支付租金根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告福赛墙体公司签订相关租赁协议时，明知涉案土地房产的权利人是原告六指街建民村委会，并且明知原告六指街建民村委会与被告六指街道办事处之间的委托代理关系。因此，根据前述法律规定，被告福赛墙体公司与被告六指街道办事处签订的土地房产租赁协议书直接约束被告福赛墙体公司与原告六指街建民村委会。由于被告福赛墙体公司存在拖欠租金以及擅自转包的违约行为，依据《土地房产租赁协议书》第七条的约定，原告六指街建民村委会有权诉请解除合同，并主张相应租金。原告六指街建民村委会在本案中只主张计算至2017年9月30日的租金，余下租金原告另行主张，系其对自身权益的处分，符合法律规定。根据双方合同约定的计算方式，被告福赛墙体公司拖欠的租金共计960400元（其中，2012年度10000元，2013年度220500元，2014年度231500元，2015年度243100元，2016年度255300元）。综上，原告诉请解除《土地房产租赁协议书》并要求被告福赛墙体公司支付拖欠租金960400元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决如下：一、解除被告武汉市福赛墙体节能保温有限公司与被告武汉市黄陂区人民政府六指街道办事处签订的《土地房产租赁协议书》；二、被告武汉市福赛墙体节能保温有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市黄陂区六指街道建民村民委员会支付租金960400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13404元，由被告武汉市福赛墙体节能保温有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  柯盛光审 判 员  陈思倩人民陪审员  黄建国二〇一九年十一月八日法官助理刘畅