大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初6306号原告（反诉被告）：深圳华业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区负责人：冯应辉。委托诉讼代理人：瞿士静，辽宁知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：马安静，辽宁知本律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙庆华，住大连市沙河口区。原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司与被告（反诉原告）孙庆华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人瞿士静、马安静，被告（反诉原告）孙庆华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告深圳华业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告2016年7月2日至2019年3月31日物业管理费12525.03元，并按每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。事实和理由：原告系华业玫瑰东方二期小区的物业服务企业。被告于2014年4月2日接收该小区房屋并与原告签订了《华业·玫瑰东方二期业主临时公约》及相关交接手续，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积3.5元/月/平方米的标准向原告交纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠费金额向原告支付滞纳金。合同生效后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约向案涉小区提供规范完善的物业管理服务，但被告未依约向原告交纳物业管理费，自2016年7月2日至2019年3月31日欠交物业费12525.03元及滞纳金，原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。被告孙庆华辩称，不同意原告的诉讼请求。2009年2月1日起实施的辽宁省物业管理条例第35条、2018年2月1日起实施的辽宁省物业管理条例第42条均规定，住宅的前期物业服务收费应执行政府指导价。被告每月每平方米按3.5元标准收取物业费，没有执行政府指导价，被告对此投诉举报，大连市市场监督管理局于2018年10月17日立案并最终认定原告存在价格违法行为，属于行政处罚规定第9条第3项规定的擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的价格违法行为。因原告存在合同违法、价格违约的行为，故被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告孙庆华向本院提出反诉请求：1.判令前期物业合同中物业管理服务费为每月每平方米3.5元，是“擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的”的价格违法行为，判令反诉被告价格违法行为是从2014年4月1日开始且连续至今；2.判令反诉被告限期退还从2014年4月至今多收反诉原告的物业费价款15522.65元；3.判令反诉被告公开2014年至2018年物业费收支明细，包括：玫瑰坊酒店、大发热电公司、如意社区及开发商未出售房屋的物业服务资金的收入情况，地下停车场扣除经营管理成本用于物业服务资金的收支情况；判令反诉被告公开2014年至2018年预决算报表；4.判令反诉被告限期退还从2014年4月至2019年1月4日违法收取物业管理服务收费中保安服务部分的多收价款804.35元；5.判令反诉被告于规定时间内对合同违约事项完成整改，对已经发生的和无法完成整改的事项，判令反诉被告对物业费打五折收取；6.判令《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》第二十八条、《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》第六章第十四条格式条款无效。事实与理由：前期物业合同约定物业费收费标准为3.5元/月/平方米，违反了2009年2月1日起实施的辽宁省物业管理条例第35条、2018年2月1日起实施的辽宁省物业管理条例第42条的规定，属于不执行政府指导价的违法行为，其行为从2014年4月1日持续至今，反诉被告应返还期间多收反诉原告的物业费15522.65元。前期物业合同第十四条第（一）项约定“本物业管理区域物业服务收费采用酬金制方式”，根据该合同第十三条第七项第（十）的约定及[2003]1864号《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，反诉被告应每年公布一次物业服务资金收支情况。经大连市公安局沙河口分局的政府信息公开内容可知，2014年4月至2019年1月4日反诉被告对保安人员的招用不符合《保安服务管理条例》的规定，反诉被告应退还反诉原告该期间物业费中保安服务的费用804.35元。除保安服务外，反诉被告的物业服务存在多处不合格之处：2014年4月至2018年1月18日期间案涉小区消防员无资质上岗、无法保证24小时在岗值班；玫瑰坊酒店、大发电公司私改楼体并在墙外立面悬挂烟道，小区多次发生高空坠物事件，反诉被告未尽到管理职责；大发电公司将换热站及泵站修建在小区地下车库内部，沙区第十一幼儿园2014年修违建存放大量液化气罐、2015年修10米高违建，反诉被告均未尽到管理职责，违反前期物业合同第十三条及业主临时规约第二十一条的约定；玫瑰坊酒店人员、兴工街道如意社区的办事人员能随意进出小区，破坏了小区的封闭性，给业主带来安全隐患，2014年外来人员到反诉原告家中诈骗老人250元，报警后反诉被告也不搭不理；案涉小区电梯事故不断，困人无数，小区缺少电子巡更系统，反诉被告与开发商里应外合预盗走银杏树42棵，反诉被告在未告知业主、无授权的情况下代业主在听证会投弃权票，2017年1月大型剧组入住小区影响业主正常生活，小区消防逃生楼梯杂物堆积，反诉被告搞不实的问卷调查等。反诉被告应对上述问题进行整改，不能整改的内容应按五折收取反诉原告物业费。前期物业合同第二十八条及业主临时管理规约第十四条属格式条款，违反了《消费者权益保护法》第二十六条的规定，格式条款无效，反诉被告滞纳金的主张没有法律依据。反诉被告深圳华业物业管理有限公司大连分公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。2011年12月1日，反诉被告与大连晟鼎房地产开发有限公司签订了《华业玫瑰东方前期物业服务合同》，该合同合法有效，对全体业主均具有约束力。反诉被告2013年8月10日与开发商签订的《商品房销售合同》及补充协议、2014年4月2日与反诉被告签订的临时管理规约，均是合同双方的真实意思表示，对合同双方均有约束力。上述合同约定了反诉被告为案涉小区提供物业服务，物业费收取标准为3.5元/月/平方米，反诉被告按上述合同的约定提供了优质的物业服务，反诉原告应按照上述合同的约定履行物业费的交纳义务。反诉被告自入驻案涉小区进行物业服务以来，90%以上的业主都按时交纳了物业费，这都是对反诉被告物业服务的肯定与认可，反诉被告的物业服务质量符合前期物业合同的约定，极个别的业主出于个别原因对反诉被告的服务质量提出质疑是不公平的，业主提到的一些大发电公司问题，反诉被告也积极协调环保、公安等部门，寻求解决办法，但反诉被告只具有日常管理和维修养护的职能，并不是执法机关。反诉原告要求反诉被告退回物业费，但是其依据的【2009】449号文件已被2016年3月25日发布的大价发【2016】19号《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，该文件明确住宅小区可自行确定物业费收费标准，且案涉小区物业费标准也被生效法律文书予以确认，反诉原告要求退费的主张没有法律依据。经审理查明，原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“华业大连分公司”）系经大连市国土资源和房屋局备案的一级资质物业服务企业。2011年12月1日，大连海孚房地产开发有限公司（甲方）与华业大连分公司（乙方）签订《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对华业玫瑰东方二期物业提供物业服务；委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；委托管理事项：负责保修期满后的房屋共有部位、共用设施设备的维修、养护和管理，负责房屋共用部位、共用设施设备的承接查验工作，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护、管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共环境卫生的清扫及垃圾的收集，管理住宅区的停车场和由物业产权人出资建设的停车场地，协助公安部门维护社区秩序，物业档案管理，负责向物业产权人和物业使用人收取物业管理服务费、装修垃圾清运费、停车场车位物业费等费用，房屋自用部位、自用设备的维修、养护，若产权人委托乙方维修时，乙方可以接受委托合理收费等；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米3.5元向物业产权人或使用人收取；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取；入住时业主按建筑面积预交一年的物业管理服务费用，从第二年开始每季度首月的10日内预交本季度的物业管理服务费用；甲方、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金；协议还对甲乙双方其他权利义务进行了约定。案涉房屋座落于华业玫瑰东方二期，位于大连市沙河口区，建筑面积108.55平方米，被告（反诉原告）孙庆华系该房屋所有权人。2013年8月10日，孙庆华与大连海孚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买该房屋，该合同附件四补充协议第八条第1款约定“出卖人选聘的前期物业公司要求交纳的相关费用，物业管理费为3.5元/m2/月”。2014年4月2日，孙庆华出具《承诺书》一份，内容为“本人为华业玫瑰东方二期项目7-1栋2003房屋的买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《华业玫瑰东方二期业主临时管理规约》；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；三、本人同意承担违反本规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时公约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效”。孙庆华未交纳案涉房屋2016年7月2日至2019年3月31日的物业费。另查，华业大连分公司作为原告曾于2018年起诉被告案外人韩某某、刘某某交纳其名下华业玫瑰东方小区房屋的物业费及滞纳金，二被告提起反诉，要求确认3.5元/月/平方米的收费标准无效，要求按政府指导价上限确认物业费收费标准为1.3元/月/平方米并退还多收取的物业费。2018年12月20日本院作出（2018）辽0204民初5707号民事判决书，驳回二被告的反诉请求，判决二被告按3.5元/月/平方米的标准交纳物业费。判决作出后，二被告不服、提起上诉，大连市中院于2019年3月21日作出（2019）辽02民终1928号民事判决书，驳回上诉、维持原判。庭审中，华业大连分公司提供2014年至2019年第一季度的财务报表、物业费收支情况报告。孙庆华提供：《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》副本、照片副本21张、自制《华业玫瑰东方2期小区合同违法违约整改函》，华业大连分公司对上述证据真实性不予认可；孙庆华还提供：《大连市市场监督管理局政府信息公开告知书》《大连市公安局沙河口分局政府信息公开告知书》两份、《大连市发展和改革委员会政府信息不存在告知书》两份、照片23张、微信群截图15张、微博截图1张、投诉网页截图7张，华业大连分公司对上述证据证明内容不予认可。上述事实，有原告（反诉被告）提交的起诉状、华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同、商品房买卖合同及补充协议、华业玫瑰东方二期业主临时管理规约、承诺书、物业费收支情况报告、本院（2018）辽0204民初5707号民事判决书、大连市中院（2019）辽02民终1928号民事判决书，被告（反诉原告）提交的反诉状、大连市房地产权证及当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，大连海孚房地产开发有限公司与孙庆华签订的《商品房买卖合同》及补充协议、大连海孚房地产开发有限公司与深圳华业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“华业大连分公司”）签订的《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》系各方真实意思表示，合法有效，对华业大连分公司及案涉小区全体业主均具有约束力。前期物业合同签订后，华业大连分公司依约提供了物业服务，但孙庆华作为案涉小区业主未履行合同约定的交费义务，华业大连分公司有权要求孙庆华给付物业费。关于住宅物业费的收取标准，购房合同补充协议及前期物业合同均明确约定为3.5元/月/平方米，孙庆华虽主张该价格超过政府指导价并提起反诉，但是其依据的《大连市物业服务收费管理实施细则》已被《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》废止，其提出的1.3元/月/平方米的物业费收取标准于法无据。孙庆华虽还提供了行政机关信息公开告知书等证据，拟证明华业大连分公司的收费、招投标、保安、消防等信息备案资料不全，但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效情形的规定，孙庆华主张的备案等问题不属于法定合同无效的情形，案涉购房合同补充协议及前期物业合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，小区业主均应依约交纳物业费，且二合同约定的收费标准亦已被生效法律文书予以确认，故孙庆华应按3.5元/月/平方米的标准向华业大连分公司交纳物业费，其主张前期物业合同第十四条、业主临时规约第二十八条无效，并要求华业大连分公司退还多收的物业费及物业费中保安费用的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，孙庆华主张华业大连分公司价格违法并提交大连市市场监督管理局2019第31号《政府信息公开告知书》予以证明，但该告知书载明“……深圳华业物业管理有限公司于2014年4月1日至2014年7月1日期间，未经价格主管部门认定收取住宅小区物业服务费的行为，违反了《大连市物业服务收费管理实施细则》（大发改收费字[2009]449号）（2016年5月1日废止）第七条、第九条，属于《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三项规定的‘擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的’价格违法行为……”，其认定的价格违法期间2014年4月1日至2014年7月1日与本案本诉即华业大连分公司主张物业费对应的期间（2016年7月2日至2019年3月31日）相差两年，该证据与本案缺乏关联性。庭审中孙庆华自述，其对告知书认定的价格违法期间不服并提起复议，但复议流程尚未完毕。现孙庆华主张华业大连分公司的价格违法行为从2014年4月1日起持续至今并提起反诉，实为欲以民事诉讼方式否认行政机关的具体行政行为，其反诉请求并非民事法律关系的调整范围，本院不予支持，如其对《政府信息公开告知书》不服，应按相关法律法规规定的流程另行主张权利。关于物业费交纳的期限，虽孙庆华提出诉讼时效抗辩，但华业大连分公司诉请的2016年7月2日至2019年3月31日期间的物业费，未超过法律规定的三年诉讼时效，故孙庆华的诉讼时效抗辩本院不予支持，案涉房屋2016年7月2日至2019年3月31日的住宅物业费应为12525.27元（3.5元/月/平方米×108.55平方米×32个月零30日），华业大连分公司主张孙庆华交纳其中12525.03元物业费的诉请本院予以支持。庭审中，孙庆华提供照片、截图等证据主张华业大连分公司物业服务不达标并提起反诉，但其中部分证据系复制件，大部分有原始载体的照片证据亦形成于2019年下半年，上述证据无法全面证明2016年7月2日至2019年3月31日期间华业大连分公司物业服务的常态。并且，华业大连分公司物业服务的对象为小区全体业主，并非孙庆华一人，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费，不仅直接影响到物业服务企业的服务态度和质量，更影响了交费业主的权益和小区整体利益，故孙庆华以物业服务不达标为由拒绝交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳，其要求判令华业大连分公司限期整改、打折收费的反诉请求，本院不予支持。关于华业大连分公司要求孙庆华给付滞纳金一节，因孙庆华未交纳物业费系与华业大连分公司就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，故对华业大连分公司的该项主张，本院不予支持。关于孙庆华要求华业大连分公司出示物业费收支明细及预算决算报表的反诉请求，符合前期物业合同第十二条乙方义务第六项“每年向物业产权人、使用人公布一次物业管理服务费收支情况”的约定。但华业大连分公司当庭陈述，物业费收支明细每年公示后保存于小区物业财务部门，小区业主均可查询了解，庭审中华业大连分公司也再次提供上述财务材料作为证据，履行了《华业玫瑰东方（二期）前期物业服务合同》约定的相关义务。现孙庆华并未举证证明其曾向华业大连分公司主张过查阅财务材料被拒，对华业大连分公司当庭提供的财务材料仅以内容不够详细为由不予认可，无事实及法律依据，其反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙庆华于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司2016年7月2日至2019年3月31日期间的物业费12525.03元；二、驳回原告（反诉被告）深圳华业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙庆华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费193元（原告已预交），退回原告96.5元，由被告负担96.5元。反诉费50元（反诉原告已预交），退回反诉原告25元，由反诉原告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  谭隽婷二〇一九年十一月十四日书记员  赵家艺附：相关法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》二、住宅小区物业服务收费本着公开、公平、公正和诚实守信的原则，建立并逐步完善物业服务价格主要由市场决定的形成机制，鼓励市场竞争，引导开发建设单位或业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业，确定物业服务收费标准。（一）新开发建设的住宅小区，鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议的约定执行。（二）成立业主委员会的既有住宅小区，可由业主委员会根据业主大会决议，与物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务内容和物业服务收费标准；通过公开招投标方式选聘物业服务企业的既有住宅小区，物业服务收费标准可按中标价格执行。暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行。现行物业服务收费标准低于物业服务协议或合同约定的，应继续按照价格主管部门认定的现行收费标准执行。（三）对物业管理区域明确、基本具备物业服务条件但没有物业服务企业提供服务的住宅小区，可根据业主大会决议选聘专业服务企业开展专项服务，服务价格由双方协商确定。（四）需要调整物业服务收费标准的住宅小区，应根据业主大会决议依照法定程序重新确定物业服务收费标准。（五）商厦、写字楼、公寓和别墅及其他非住宅类物业服务的收费标准由业主(物业买受人)与物业服务企业协商确定。九、本通知自2016年5月1日起执行。原有关规定与本通知相抵触的，以本通知规定为准。原《关于印发的通知》（大发改收费字〔2009〕449号）、《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发〔2014〕50号）、《关于调整住宅电梯费收费标准的通知》（大价发〔2013〕82号）同时废止。