广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13328号原告：应文婕，女，1988年11月24日出生，汉族，住广州市荔湾区************，公民身份号码440************028。委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙欣欣，国信信扬律师事务所实习律师。被告：深圳市奥斯汀酒店管理有限公司，住所地：深圳市南山区南山街道马家龙社区*********明江大厦Z单元202，统一社会信用代码914***********469N。法定代表人：刘伟，执行董事。委托诉讼代理人：罗晓熙，广东国匠律师事务所律师。被告：广东金果投资发展有限公司，住所地：佛山市南海区***********华南国际医疗器材产业中心1栋2幢404房（住所申报），统一社会信用代码914**********004XP。法定代表人：戚桂泉，执行董事。委托诉讼代理人：荣云，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翠，广东国智律师事务所实习律师。第三人：广东洋艺建设有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步平地乡泗沥经济社“大尖帮”（广佛路南侧）综合楼一楼37号铺，统一社会信用代码914**********454X0。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所。原告应文婕诉被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司（以下简称奥斯汀公司）、广东金果投资发展有限公司（以下简称金果公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案，诉讼中，本院根据原告申请，依法追加广东洋艺建设有限公司（以下简称洋艺公司）作为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2019年8月14日、11月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王琦、龙欣欣，被告奥斯汀公司的委托诉讼代理人罗晓熙、被告金果公司的委托诉讼代理人荣云、吴翠均到庭参加了两次庭审，第三人洋艺公司委托诉讼代理人刘希到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告应文婕向本院提出诉讼请求：1.解除《房屋经营托管合同（固定收益）》；2.被告奥斯汀公司赔偿原告损失61764元，被告金果公司对此承担连带赔偿责任；3.被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：被告金果公司是位于佛山市南海区*************“华南公馆”楼盘的开发商，其在新闻媒体、广告宣传单上宣称“稳健收益，酒店五年托管”，“由知名品牌奥斯汀酒店5年托管运营，年回报率高达5％，租金逐年递增5％，五年租金共110403元”，“精装公寓包租零月供”，并把被告奥斯汀公司宣称为“是在深圳、广州等一线城市专注高端服务公寓的国内知名连锁酒店。引进美国Austin集团总部先进的分散式酒店管理体系，管理团队均由5星级酒店成员组成，业主享免费物业管家和托管服务，托管增值收益。”在被告金果公司强大广告宣传营销活动中，原告参加了被告金果公司组织的销售团队陪护进行促销看房、现场被告奥斯汀公司情况介绍，未来华南医博城和周围环境的发展介绍，以及为原告购置房后的收益计算等亲和力互动，2017年1月20日，交付首期资金后，由被告金果公司指定被告奥斯汀公司与原告签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，约定原告将其位于佛山华南医博城3-803房产及其各种设施设备，委托被告奥斯汀公司提供在线租赁服务及相关增值服务。并约定原告需根据被告奥斯汀公司制定的奥斯汀公寓的物业装修及房间设施配置标准，对该物业进行改造、装修及配置房间设施，费用均由原告承担。该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式。被告奥斯汀公司提供的增值服务内容之一为，代为安排第三方服务团队或代为配置必要的服务团队，为该物业提供酒店式管理服务。协议期限5年，自2018年10月1日至2023年9月30日，第一年月租金为1813元，第二年月租金为1911元，第三年月租金为2009元，第四年月租金为2107元，第五年月租金为2205元，于每月15日前支付。同日双方签订《家私家电代购委托书》，原告委托被告奥斯汀公司全权对涉案房屋进行家私家电配置，详见《家私家电配置清单》和《电视网络安装委托书》，同日原告向被告奥斯汀公司支付代装代购订金5000元，2018年6月26日原告向被告奥斯汀公司支付代装代购费和电视网络安装费合计22380元。之后，原告按照被告奥斯汀公司的要求，根据被告制定的奥斯汀公寓的物业装修标准，对该物业进行改造、装修，费用34384元均由原告承担。被告奥斯汀公司在收到原告房屋后没有按照《房屋经营托管合同（固定收益）》的时间支付租金，原告多次电话追问下，支付了三个月租金，再未向原告支付租金，于2018年12月18日，被告奥斯汀公司向原告送达《华南医博城奥斯汀业主告知函》，称因门店现金流转困难，经营压力大，运营困难，只能延后支付租金及降租。期间至今，原告一直在支付物业管理费为被告奥斯汀公司经营对外服务。原告完全有理由相信，被告奥斯汀公司此举目的在于逃避合同责任。原告代理律师曾于佛山市禅城区法院对被告奥斯汀公司提起此类案件诉讼，判决生效后经强制执行，查明无可供执行财产而中止执行。另查，被告奥斯汀公司目前在诉案件达40多起，失信信息达40多条，纳入失信被执行人名单。被告奥斯汀公司无经营能力，却仍旧在佛山市**、乐从、盐步及东莞市常平等地，与开发商合谋串通，以售后包租等投资回报模式，吸引顾客购房。该模式屡试不爽，多次将原本滞销的楼盘，短期内清空出货。因被告奥斯汀公司的股东均为认缴出资，本案代理律师于深圳市福田区人民法院，对被告奥斯汀公司的股东胡蒙、胡振龙、林祥胜、沈明健、谭文明、曾庆东、吴家林、朱成健、杨保卫、赵瑞芳提起诉讼，诉求上述股东对被告奥斯汀公司的债务于其认缴出资范围内承担连带清偿责任，案号为（2019）粤0304民初1934号。匪夷所思之处在于，即便于被告奥斯汀公司注册地深圳市宝安区或福田区，法院均无法送达诉讼材料，甚至到注册地址查找，物管公司也说明被告奥斯汀公司并非实际存在于该地址。但被告奥斯汀公司的股东之一林祥胜等人，却仍旧在佛山市等地，大肆以此类手段签署合同，以私人名义收受款项，私下挪用侵占。原告有理由认为，被告奥斯汀公司的设立并非出于实际经营目的，存在商业欺诈意图。况且其完全无酒店经营之能力与经验，不具备履约能力。原告有理由行使不安抗辩权。综上，被告的违约或商业欺诈行为，致使原告作出错误投资决定，利益严重受损。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《民法总则》相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院公正判决。被告奥斯汀公司辩称，一、针对原告的第1项诉讼请求，被告奥斯汀认为，双方的《房屋经营托管合同》已无继续履行的可能性，同意解除。因为除业主朱琳的房产由原告使用至2019年6月20日，并通知其解除合同外，其余业主均在2019年5月11日找物业强行断水断电收房。二、针对原告的第2项诉讼请求，原告除收取郭浪委托配置家私家电的费用为29800元外，其余案件均收取26800元。另外，被告奥斯汀公司有统一收取全部业主委托安装网络电视的费用580元，此外原告诉讼请求的其他费用均与被告奥斯汀公司无关。对房屋经营托管合同、家私家电代购委托书、家私家电配置清单、电视网络安装委托书，原告是在充分了解被告奥斯汀公司的承租意愿的前提下同意委托被告奥斯汀公司按照其租赁房屋的标准代为采购配置全部房屋设施。事实上，如果原告不能提供满足被告奥斯汀公司对房屋租赁的需求，即所租赁的房屋可提供酒店式管理服务，则被告奥斯汀公司根本不可能向原告承租该房屋，也不可能每月向原告支付已大大超过周边同地段房屋租赁价格一倍的租赁费用，被告奥斯汀公司已向原告收取的费用是被告奥斯汀公司代原告采购家私家电或安装电视网络而产生，原告支付上述费用后即享有相应物品的所有权，相应物品亦成为租赁物的一部分，因此，原告无权主张被告奥斯汀公司返还上述费用，请求法院对该诉讼请求予以驳回。被告金果公司辩称，原告请求被告金果公司就涉讼租赁合同承担连带赔偿责任并无请求权，应当依法驳回其针对被告金果公司的诉讼请求。理由如下：一、被告金果公司并非《房屋经营托管合同（固定收益)》的合同相对方，根据合同的相对性，原告对被告金果公司并无基于合同产生的请求权。上述合同签订主体为原告与被告奥斯汀公司，被告金果公司并非《房屋经营托管合同（固定收益）》相对方，该合同效力不及于被告金果公司，被告金果公司无承担连带赔偿责任的义务，原告诉请被告金果公司承担连带赔偿责任于法无据、于理不通、于情不合。二、《房屋经营托管合同（固定收益)》与《商品房买卖合同》相互独立，原告称其是依被告金果公司要求与被告奥斯汀公司签订《房屋经营托管合同（固定收益)》无事实依据。被告金果公司与原告签订的《商品房买卖合同》中并未约定原告签订《房屋经营托管合同（固定收益)》的义务，也未将《房屋经营托管合同（固定收益)》的签订附为《商品房买卖合同》的成立或生效条件，原告有权利自主决定是否签订《房屋经营托管合同（固定收益)》。原告与被告奥斯汀公司签订《房屋经营托管合同（固定收益)》系双方自愿，而非基于被告金果公司的要求，原告称被告金果公司指定原告与被告奥斯汀公司签订《房屋经营托管合同（固定收益)》无事实依据。三、被告金果公司与第三人无关，被告金果公司未曾向原告推荐第三人，涉案房屋的装修分别由第三人、佛山市臻熙置业有限公司以及业主自行装修，亦可证明原告所陈述的上述装修亦由被告金果公司强制推荐的事实不符。被告金果公司非房屋经营托管合同、装修合同的相对方，原告无权向被告金果公司主张连带赔偿责任。综上，原告请求被告金果公司就案涉租赁合同承担连带赔偿责任缺乏法律依据，应当依法驳回。第三人陈述，原告并未针对第三人提出诉讼请求，相关的诉求与第三人无关。原告陈述的事实与理由由法庭审核相关证据依法判决。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。原告提供的宣传单为打印件，且被告对其有异议，认为该宣传单的制作主体不能确定，无法确认其真实性，本院亦无法确认其制作主体，故本院对其证明内容不予确认；原告对被告奥斯汀公司出示的付款凭证有异议，本院经综合审查后，对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年1月20日、018年6月15日，被告金果公司（出卖人）与原告（买受人）分别签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：出卖人将位于华南国际医疗器材产业中心1栋3幢803号房产（以下简称“涉案房屋”）出售给买方，建设工程规划许可证号为建字第440********0822号，建筑工程施工许可证号为440************900。2017年1月20日，原告与第三人签订《工程施工合同》，约定：原告将涉案房屋委托洋艺公司装修，预计总造价为34384元，按建筑面积计算700元/㎡。上述《工程施工合同》签订后，原告陆续向洋艺公司支付装修工程款34384元。2017年1月20日，原告（甲方）与被告奥斯汀公司（乙方）签订《房屋经营托管合同(固定收益)》，约定：甲方将涉案房屋委托乙方提供在线租赁服务及增值服务；甲方需对委托物业进行改造（如有必要）、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的奥斯汀公寓的物业装修及房间设施配套标准；甲方必须委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施，需另行签署《家私家电代购委托书》，由此产生的所有费用均由甲方承担；合作期限为5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止；甲方应在2018年7月1日前交付乙方使用，乙方应在3个月内完成装修调试，2018年10月1日正式对外营业并作为收益起始日期；甲方应承担小区物业装修、整改费用、经营物业装修及房间的标准设施配置费用、有线电视开户费、初装费、宽带初装费、物业管理费等费用；乙方应承担水、电、燃气费、公共水电分摊费等费用；甲方享有固定收益，第一年的租金为1813元/月、第二年的租金为1911元/月、第三年的租金为2009元/月、第四年的租金为2107元/月、第五年的租金为2205元/月，乙方应在每月15日前支付上月固定收益；本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金，违约金为每套3000元；无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按合同约定如数支付给甲方外，从迟延支付之日起每日按应付金额的1‰支付滞纳金，乙方迟延支付租赁收益超过30日的，甲方有权提出解除合同；除本合同约定以及法律规定的解除合同情形外，乙方如欲提前终止合同，须提前一个月书面通知甲方，经甲方确认，可终止协议；如乙方强行解除本合同的，须向甲方支付违约金3000元。同日，原告（甲方）与被告奥斯汀公司（乙方）签订了《家私家电代购委托书》，约定：甲方委托乙方代甲方购买房屋的家私家电及房间用品（附：《家具家电配置清单》）；家私家电及房间用品全款总价26800元。2018年6月26日，原告（甲方，委托方）与被告奥斯汀公司（乙方、受托方）签订了《电视、网络安装委托书》，约定：甲方委托乙方购置涉讼租赁物电视、网络和相关设备且授权乙方办理安装事宜，网络电视初装费100元、网络初装费200元、信号箱电源材料及安装费100元、网络设备费180元，费用总额580元。上述《家私家电代购委托书》、《电视、网络安装委托书》签订后，原告陆续向被告支付了家私家电、房间用品款及电视、网络安装费用合计27380元。2019年6月11日，原告提起本案诉讼，本院于2019年7月19日向被告奥斯汀公司送达起诉材料。涉讼中，原、被告均确认原告已收被告奥斯汀公司支付的至2019年5月11日止的租金13275.84元；第三人确认已收齐涉案房屋的装修款。本院认为，因涉案房屋已经取得建设工程规划许可证，涉讼合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。原告与被告奥斯汀公司签订的《房屋经营托管合同(固定收益)》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。被告奥斯汀公司逾期支付租金超过30日已构成违约，按照合同约定原告依法享有合同解除权，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，原告在起诉前未成功通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告奥斯汀公司的时间，即2019年7月19日为准。关于原告主张被告奥斯汀公司赔偿其按约定投入涉讼租赁物的装修装饰及购置物品、电视网络安装的款项问题。由于涉讼租赁物的装修装饰及物品配置、电视网络安装均是原告基于对被告奥斯汀公司的信赖，为了履行租赁合同需要，按照被告奥斯汀公司所要求的特定使用目的、标准、条件、风格而定制。按照双方的约定，原告原本可以通过在租赁期内以每月收取固定收益的方式收回该成本，但现因被告奥斯汀公司的单方违约行为，导致双方租赁合同无法履行，原告无法按约定取得固定收益，相应地也就无法通过合同的履行利益而收回装修装饰、物品之成本，该成本应当属于原告损失范畴，此其一；其二，原告在本案中并未请求固定收益，也不存在重复计算损失的问题；其三，被告奥斯汀公司为涉讼房屋所购置的物品，被告奥斯汀公司可以自行收回，该部分对奥斯汀公司而言也不属于损失。至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除被告奥斯汀公司无法享用该部分价值，但原告作为守约方，没有义务对违约方即被告奥斯汀公司的损失负责，且原告明确表示不同意对上述装修装饰进行利用，如要求原告承接上述装修装饰的现有价值，也不符合公平原则。因此，被告奥斯汀公司依法应当对原告为信赖涉讼合同而投入的款项予以赔偿。被告奥斯汀公司主张其不应承担违约责任以及无需向原告赔偿，理据不足，本院不予支持。原告所投入的装修款及购置物品、电视网络安装费用本应通过租赁期限的租金收益120540元[（1813元/月+1911元/月+2009元/月+2107元/月+2205元/月）×12个月]来补偿，现被告奥斯汀公司已经支付了合计13275.84元的租金，原告的损失相应减少。根据未付租金的金额与被告奥斯汀公司在合同期限内应付租金金额的比例，被告奥斯汀公司应赔偿原告的损失计算为61764元×（120540元-13275.84元）/120540元＝54961.54元。原告主张损失超出的部分，本院不予支持。被告金果公司并非《房屋经营托管合同(固定收益)》的合同相对方，原告主张被告金果公司对被告奥斯汀公司的上述债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告应文婕与被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司签订的《房屋经营托管合同(固定收益)》于2019年7月19日解除；二、被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款54961.54元予原告应文婕；三、驳回原告应文婕的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1973.04元（原告已预交），由原告负担68.04元，被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司负担1905元，被告深圳市奥斯汀酒店管理有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的案件受理费1905元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年十一月二十六日书记员  刘冬花