重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初16937号原告：宋洁，女，汉族，1974年10月26日出生，住重庆市渝中区。委托代理人：孙里，男，汉族，1974年2月27日出生，住重庆市渝中区。被告：黄生合，男，汉族，1966年10月25日出生，住重庆市南岸区。第三人：重庆变维房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪万寿路**开发区大楼**，组织机构代码62204180-0。法定代表人：宋志成，董事长。委托代理人：邓宇宏，重庆翰沣律师事务所律师。原告宋洁诉被告黄生合、第三人重庆变维房地产开发有限公司（以下简称“变维公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宋洁的委托代理人孙里、被告黄生合、第三人重庆变维房地产开发有限公司的委托代理人邓宇宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋洁诉称：2010年11月16日原告与变维公司签定了《重庆商品房预售合同》，购买了位于重庆市南岸区**路**号“**大厦”负一层的车库2（4、5、6、7号车位），车位单价为5万元每个，合同总额为20万元整,宋洁分两次支付完购房款。变维公司于2010年12月30日陆续交付了车位给宋洁使用；但以种种理由一直拖延至今未办理车库（车位）的产权证。2018年5月11日，原告向重庆市南岸区人民法院提起诉讼:要求第三人为原告办理产权证，经贵院立案受理【案号：（2018）渝0108民初9961号】，同年8月1日在法院221法庭开庭审理。2018年11月12日，南岸区法院执行法官廖全胜主持，名义是因黄生合与变维公司原合同纠纷案【（2009）南法民初字第4211号、（2010）南法民执字第00486号】的遗留违约金问题提出再次申请执行，给我们做调解。在不顾（2018）渝0108民初9961号实际情况下，竟然要促成黄生合提出的变维公司和原告宋洁同意将车库2中2个车位直接抵偿给他冲抵债务的荒唐调解要求。在遭遇两方的强烈反对后，廖全胜法官以再去不动产登记中心核实车库2登记在黄生合名下是否错误为由，暂停了调解。2018年12月13日，原告经（2018）渝0108民初9961号独任民事法官同意，当日提交了对车库2的保全查封申请，贵院直到2019年1月24日才作出（2019）渝0108执保97号协助执行通知书。2018年12月17日，贵院另案作出（2018）渝0108执恢1068号协助执行通知书，查封了位于重庆市南岸区**路**号负一层车库2（以下简称车库2）。2019年1月13日，原告以案外人身份向重庆市南岸区人民法院执行人员提出书面《执行异议申请书》请求解除车库2查封。2019年1月21日，重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初9961号判决书，认定了宋洁购买车库（位）的合同是真实的，对其合法性予以确认,但以审判期间，标的物被查封而造成第三人履行不能为由驳回了原告的诉讼。2019年5月20日，重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2701号民事判决书认定宋洁购买车库（位）的合同是真实意思的表示，合法有效，但因涉案车库（位）的产权登记被查封，客观上履行不能。2019年4月25日，重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108执异21号民事裁定书驳回了原告的案外人执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第三十一条第一项的规定，查封、扣押、冻结属于案外人财产的，法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签定合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，宋洁为房产的购买人，于2010年结清了全部购房价款,并实际占有使用涉案房产，签定购房协议、合法占用时间、向人民法院主张权利的时间，均先于被告提出恢复执行申请的时间。没有办理产权登记过户的原因是因为被告使用虚假“技术手段”将车库2登记在他名下，宋洁对涉案车库依法享有的物权期待权，其对车库的请求权明显优于被告的普通金钱债权申请，是可以阻却针对涉案车库的执行措施且该车库2也并不是变维公司的唯一可供执行财产，所以应该不予执行该涉案车库。故原告起诉至法院，要求判令：一、判决不得执行重庆市南岸区**路**号负一层车库2；二、本案诉讼费用由被告承担。被告黄生合辩称：重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108执异21号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、本案涉及的**大厦负一层车库编号为4.5.6.7号的车位是被告购买的**大厦负一层整体车库七个车位中的四个；2、（2009）南法民初字第4211号判决书及(2009）渝五中法民终4750号民事判决书已经确认上述负一层整体车库属被告所有。第三人变维公司辩称：1、涉案车位已经由第三人将车位出卖并交付给了本案原告，应当由原告享有涉案车位的产权；2、第三人与被告的执行纠纷实际上是有补充协议已经解决了，不存在违约金的执行基础；3、即便执行有效成立，因涉案车位应归原告所有，也不应当执行本案的涉案车位。经本院审理查明：黄生合与变维公司商品房买卖合同纠纷一案，本院以（2009）南法民初4211号民事判决书确认：一、被告变维公司于判决生效后十日内将位于重庆市南岸区南坪镇**路**大厦负一层车库（套内面积为75.48平方米，轴线范围为重庆市设计院98***号施工图的负一层10-13/A-F范围）交付原告黄生合；二、由被告变维公司于判决生效后十日内履行办理重庆市南岸区南坪镇**路**大厦负一层车库权属转移登记的出卖人义务；三、由被告变维公司于判决生效后十日内给付原告黄生合从2001年7月31日至2009年9月8日迟延交房违约金51200元。变维公司不服上述判决上诉至重庆市第五中级人民法院。2010年2月20日，重庆市第五中级人民法院作出（2009）渝五中法民终字第4750号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2010年3月16日，黄生合就上述生效法律文书向本院申请执行，本院以（2010）南法民执字第486号案立案执行。2010年9月15日，本院作出（2010）南法民执字第486号执行裁定书，内容为：将重庆市南岸区南坪镇**路**大厦负一层车库产权转移过户给申请人黄生合所有（轴线范围为重庆市设计院98***号施工图的负一层10-13/A-F范围，套内面积为75.48平方米）。2010年9月15日，黄生合委托代理人刘敏签收上述执行裁定书，并表示变维公司支付违约金一事继续执行。2011年1月10日，变维公司与黄生合签订一份《补充协议》。内容为：一、变维公司同意将车库1于2010年12月29日腾空交付给黄生合使用；二、变维公司同意黄生合按重庆市商品房买卖合同【合同登记号（南岸2001商字第***号）】及重庆市重庆市房地产权证【111房地证2010字第***号】规定的内容进行车库1的隔墙、门窗、给排水及电设施等有关工程内容的自行完善，变维公司给予全力配合；三、变维公司同意从2010年12月29日起不干涉黄生合对车库1的正常使用；四、以上三条满足的前提下，黄生合同意放弃（2009）南法民初字第4211号民事判决书中第三条违约金51200元（伍万壹千贰佰元）正及其利息，同时变维公司不得追究黄生合的一切责任和费用；五、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力；六、此协议已签字完善、生效。庭审中，被告黄生合认可上述补充协议的真实性，并称车库1在2010年12月8日就办理了产权登记在黄生合名下，自2010年12月29日开始车库1是黄生合自己在用，用了一段时间过后，由于搬家，黄生合就将车库1出租给别人了，变维公司并没有阻止黄生合出租，租金也是由黄生合自己收的。黄生合向法庭陈述该补充协议不是其真实意思表示，其是受变维公司胁迫才签订的，但其并未向本院提交任何证据予以证实。2010年11月16日，宋洁与变维公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，约定由宋洁购买位于重庆市南岸区**路**号**大厦负一层车库2，成交总价金额200000元。车位编号为4、5、6、7号，轴线范围为重庆市设计院98***号施工图4-7号红线范围。同年11月16日和12月16日，宋洁分两次将购房价款共计200000元支付给变维公司后，取得了上述车库的使用权，但一直未办理产权转移登记手续。2018年5月11日，宋洁向本院提起诉讼，请求判令1、被告变维公司为原告宋洁办理位于重庆市南岸区**路14号负一层2号车库（4、5、6、7号车位）的产权证；2、按法律规定各自承担所应缴税费；3、本案诉讼费由被告变维公司承担。本院作出（2018）渝0108民初9961号判决书，判决驳回原告宋洁的诉讼请求。宋洁不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2019）渝05民终2701号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2018年9月，申请执行人黄生合向本院提出恢复执行申请，请求执行本院（2009）南法民初字第4211号民事判决书所确认的由被执行人变维公司向黄生合给付迟延交房违约金51200元、加倍支付迟延履行期间的债务利息、案件受理费等内容。本院受理后，于2018年12月7日以（2018）渝0108执恢1068号执行裁定书和协助执行通知书，将变维公司名下的上述车库予以查封。后宋洁就本院对上述车库查封一事提出执行异议，本院于2019年4月25日作出（2019）渝0108执异21号执行裁定书，驳回了宋洁的异议请求。庭审中，宋洁、黄生合、变维公司均陈述重庆市南岸区**路**号负一层2号车库在2018年12月12日之前的八年左右时间均登记在黄生合名下。2018年12月12日，经重庆市南岸区不动产登记中心查询，重庆市南岸区**路**号负1层车库2登记在变维公司名下。上述事实，有民事判决书、执行裁定书、卷宗资料、商品房买卖合同、房屋登记信息查询证明、竣工图以及原、被告、第三人的陈述等证据在卷为凭，经各方当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据（2018）渝0108民初9961号及（2019）渝05民终2701号民事判决书查明的情况来看，宋洁与变维公司于2010年11月16日就签订了合法、有效的《重庆市商品房买卖合同》，由宋洁购买变维公司开发的重庆市南岸区**路**号负一层车库2（车位编号4、5、6、7），车位总价款200000元，宋洁分别于2010年11月16日、2010年12月16日向变维公司各支付100000元，变维公司已经将上述车位交付宋洁使用。虽上述车位未过户至宋洁名下，但通过庭审中查明可知，上述车位未过户至宋洁名下的原因系该车位一直登记在黄生合名下，后又变更登记在变维公司名下，未登记在宋洁名下确实非因宋洁自身原因，故宋洁作为买受人提出案外人执行异议符合上述司法解释的规定，本院（2018）渝0108执恢1068号案不得执行重庆市南岸区**路**号负一层车库2（车位编号4、5、6、7）。庭审中，变维公司认为从2011年1月10日的《补充协议》来看，本院（2010）南法民执字第486号案已经全部执行完毕，黄生合不应当恢复执行。对此本院认为，关于（2010）南法民执字第486号案是否执行完毕、是否能够恢复执行系该案在执行阶段解决的问题，且黄生合已于2019年10月21日向本院提起撤销《补充协议》之诉，故本案对上述问题不做评述。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行重庆市南岸区**路**号负一层车库2（车位编号4、5、6、7）。案件受理费4300元，由被告黄生合承担（此款由原告宋洁垫付，被告黄生合于本判决生效后十日内支付给原告宋洁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭学兰人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  于 杰二〇一九年十一月二十八日法官 助理  王 烁书 记 员  曾萍萍