江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初8621号原告（反诉被告)：刘俊岩，男，1993年7月13日生，汉族，住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。委托诉讼代理人：李剑，江西道善律师事务所律师，执业证号：13601201810030021。委托诉讼代理人：王**洁，江西道善律师事务所实习律师，实习证号：36011907210253。被告（反诉原告）：聂佳敏，男，1993年6月26日生，汉族，住江西省吉安市吉水县。委托诉讼代理人：李琳，江西博德律师事务所律师，执业证号：13601201711835484。原告（反诉被告）刘俊岩与被告（反诉原告）聂佳敏合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。刘俊岩及其委托诉讼代理人李剑、王**浩，聂佳敏及其委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊岩向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《健身房转让合同》已解除；2判令被告承担合同违约金200000元；3.判令被告返还预收的健身费损失73836元；4.判令被告支付其应当承担支付的7月水电费5666元，以上2、3、4项费用合计279502元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月26日，原、被告签订《健身房转让合同》，合同约定原告将位于南昌市XX区XX花园X期店面X层PXX号XX健身房转让给被告经营，被告接受转让，转让费10万元。因该店面的场地租赁合同至2019年8月31日到期，转让合同约定被告在受让店面前先租赁3个月（2019年5月1日-7月31日），待店面场地租赁到期后根据续签租金的价格确定是否接受转让，如续签租金每月不超过35000元（含35000元），则被告应当无条件接受转让；如续签租金每月超过35000元，则被告有权拒绝接受转让。同时转让合同明确约定了违约责任，如原告违反合同约定不履行合同，除退回被告所交的10万元押金外，再赔付被告20万元违约金，如被告违约，被告所交10万元押金归原告所有，同时被告须再赔付被告20万元违约金。合同签订后，被告支付了10万元押金，原告按约及时将店面转让给被告经营。被告在经营过程中违反合同约定，在原告就店面的场地续租价格谈妥后，被告拒绝接受店面的转让，且被告在租赁期即将到期的最后几天，通过恶意低价办理健身会员，大量圈钱后跑路，并拒绝支付应当承担的店面经营水电费，严重损害了原告的合法权益，给原告带来巨大损失，故诉至法院。聂佳敏辩称：一、原、被告签订的《健身房转让合同》系双方真实意思表示，具有法律效力，双方均应履行约定。2019年4月26日，原、被告签订《健身房转让合同》一份，约定被告享有从2019年5月1日至2019年7月31日对案涉健身房的经营管理权，因考虑到该健身房场地租赁合同截止到2019年8月31日到期，故约定以原告续签房屋租赁合同后确定考虑是否接受转让该健身房。具体事宜原、被告按该约定履行：若从2019年9月份起原告健身房场地续约租金每月不超过35000元（含35000元），则被告无条件接受转让，若从2019年9月份起原告健身房场地续约租金每月超过35000元（含35000元），则被告有权不接受转让；二、被告没有违约，更不应该支付违约金20万元。根据《健身房转让合同》第四条约定：1.转让费为人民币20万元，采取分次缴纳的原则，即合同签订之日起，被告应一次性付给原告10万元转让押金；2.确定与房东下期场地租金之日起三日内，若租金不超过35000元/月（含35000元），被告应一次性汇入原告账户10万元转让尾款。合同第六条还约定：此合同签订之日内被告缴纳的10万元转让押金，按此合同被告违约的，被告无权主张转让押金10万元，转让费押金归原告所有，并赔付给原告20万元的合同违约金，如按此合同原告违约的，原告应退还10万元转让费押金，并赔付被告人民币20万元违约金。被告按约支付给原告10万元转让押金后，在双方暂定的三个月经营期内，原告仍无法谈好续租事宜，并多次口头告知被告还在与房东协商中，但租金涨了不少，大概每月租金在4.5万左右，还告知被告房东涨价的目的是想把这健身房的场地一起打包租给“菜XX”酒店，所以涨这么多，叫被告在等他与房东再协商一下。在2019年8月7日原告未告知被告的情况下将场地内的设备等物件全部搬走，房屋内空空如也。原告违反合同的约定在先，造成被告无法接受转让健身房，原告在明知无法续租场地的情况下仍蒙骗被告致使被告支付10万元转让费押金给原告，造成被告经济损失，因此按双方签订的合同约定原告应退还被告转让费押金10万元并赔偿20万元合同违约金。经核实，该健身房场地是朱虹在2018年4月10日将该店面转租给原告，合同租赁期限为2018年4月10日至2019年8月31日，租金每月为30000元，该合同约定如租赁期满后需续租，应在租赁期满前30天向朱X提出，经双方协商一致后，重新签订租赁合同。但原告因店面租金涨价较高，故双方未协商一致，没有签订续租合同。有朱X出具的欠款说明为证；三、被告并没有恶意圈钱的行为。被告为了进一步经营该健身房，在2019年7月份做了会员办卡活动，半年卡为888元，7月份一共收了73000多元，主要是弥补健身房7月份的经营开支，原告在经营期间也有年卡888元的销售业绩；四、水电费问题。因原告违约在先，造成被告较大损失，故该费用应由原告承担。聂佳敏向本院提出反诉请求：1.判令刘俊岩返还聂佳敏10万元转让费押金；2.判令刘俊岩赔偿聂佳敏违约金20万元；3.本案所有诉讼费用由刘俊岩承担。事实与理由：2019年4月26日，聂佳敏与刘俊岩签订《健身房转让合同》一份，合同约定：将坐落在江西省南昌市XX区X路XXX号XX花园X期店面X层PXX转让给聂佳敏经营。合同约定聂佳敏享有从2019年5月1日至2019年7月31日对案涉健身房的经营管理权，在这期间，聂佳敏实行独立核算，自负盈亏，自主经营并承担房租、水电费、人工工资、税金等。因考虑到该场地租赁合同截止2019年8月31日到期，双方协商决定暂定租赁期为三个月，待以刘俊岩同房东场地租赁续租确定后考虑是否接受转让，具体事宜聂佳敏、刘俊岩按照下列约定并签署此合同：若从2019年9月份起刘俊岩场地续约租金每月不超过35000元（含35000元），则聂佳敏无条件接受转让，若从2019年9月份起刘俊岩场地续约租金每月超过35000元（含35000元），则聂佳敏有权不接受转让，届时刘俊岩退还给聂佳敏2万元转让费押金，接管经营权并为会员完成后续服务。合同第四条约定：1.转让费为人民币20万元，采取分次缴纳的原则，即合同签订之日起，聂佳敏应一次性付给刘俊岩10万元转让押金；2.确定与房东下期场地租金之日起三日内，若租金不超过35000元/月（含35000元），聂佳敏应一次性汇入刘俊岩账户10万元转让尾款。合同第六条还约定：此合同签订之日内聂佳敏缴纳的10万元转让押金，按此合同聂佳敏违约的，聂佳敏无权主张转让押金10万元，转让费押金归刘俊岩所有，并赔付给刘俊岩20万元的合同违约金，如按此合同刘俊岩违约的，刘俊岩应退还10万元转让费押金，并赔付聂佳敏民币20万元违约金。聂佳敏按约定支付给刘俊岩10万元转让押金后，在双方暂定的三个月经营期内，刘俊岩仍无法与房东谈好续租事宜，在2019年8月7日刘俊岩未告知聂佳敏的情况下将场地内的设备等物件全部搬走，房屋内空空如也，刘俊岩违反合同约定在先，造成聂佳敏无法接受转让健身房，刘俊岩在明知无法续租场地的情况下仍蒙骗聂佳敏致使聂佳敏支付10万元转让费押金给刘俊岩，造成聂佳敏经济损失，因此按双方签订的合同约定要求刘俊岩退还聂佳敏转让费押金10万元及赔偿20万元合同违约金，故提起反诉。刘俊岩针对反诉辩称：刘俊岩与聂佳敏签订《健身房转让合同》后，刘俊岩按合同约定将店面及营业执照等交付给聂佳敏经营，刘俊岩在3个月经营期内已与房东谈妥场地续租价格，并告知聂佳敏，聂佳敏仍拒绝接受店面转让，双方多次电话、微信协商无果，聂佳敏仍拒绝接受健身房转让经营，其行为构成根本违约，聂佳敏主张的返还10万元转让费押金及20万违约金没有任何事实与法律依据，相反，聂佳敏在知道刘俊岩谈妥场地续租价格后，仍拒绝履行合同，应当承担转让合同约定的全部违约责任。当事人围绕诉讼请求及主张依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对刘俊岩提交的刘俊岩身份证、聂佳敏户籍信息、《店面租赁合同》、《情况说明》、微信聊天记录、《XX健身与消费者合约》、收款收据、水表截屏，聂佳敏提交的手机银行转账记录、《情况说明》，双方提交的《健身房转让合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月26日，刘俊岩（甲方、转让费）与聂佳敏（乙方、受让方）签订《健身房转让合同》一份，主要内容：甲方将坐落于江西省南昌市XX区XX路XX号XX花园X期店面X层PXX号转让给乙方经营，乙方根据本协议约定享有从2019年5月1日起至2019年7月31日截至的经营管理权；甲乙双方按照约定事宜，在租赁期三个月内即2019年5月1日—2019年7月31日乙方实行独立核算，自负盈亏，自主经营，自主用工，此期间内健身房经营收益归乙方所有，乙方应承担此期间内房租，水电，人员工资，场地税金等等一切费用支出；由于甲方同房东场地租赁合同截至2019年8月31日到期，现甲乙双方经友好协商决定暂定租赁期为上述三个月，待以甲方同房东场地租赁续约租金确定后考虑是否接受转让，具体事宜甲乙双方按照以下约定并签署此合同：若从2019年9月份起甲方场地续约租金每月不超过35000元（含35000元），则乙方无条件接受转让，若从2019年9月份起甲方场地续约租金每月超过35000元，则乙方有权拒绝接受转让，届时甲方退还给乙方2万元转让费押金，接管经营权并为会员完成后续服务。备注甲乙双方约定：如果出现甲乙双方签订的此合同到期后，续约场地每月的租金还未确定，那么甲乙双方租赁期可延长至2019年8月31日。并且合同全部内容同样具有法律效力。延长期即2019年8月1日—2019年8月31日期间健身中心经营管理权，和产生的全部收益以及此期间内全部的费用支出由甲乙双方一方承担，具体哪方接管此月可由甲方友好协商再做决定。待场地租金确定后甲乙双方任何一方如不按此合同履行，则依法按照合同中第六条转让费押金计违约条款处理；转让费为200000元采取分次缴纳原则，一方应按以下方式向甲方缴纳转让金：1、此合同签订之日起，一方应一次性付给甲方10万元转让押金；2、确定与房东下期场地租金之日起三日内，若租金不超过35000元每月（含35000元），乙方应一次性汇入甲方提供的唯一指定账户10万元转让尾款；3、甲方唯一指定账户：中国工商银行62XXXXXXXXXXXX86刘俊岩；此合同签订之日内乙方向甲方缴纳的10万元转让押金，按此合同乙方违约的，乙方无权主张转让费押金10万元，转让费押金归甲方所有，并赔付给甲方人民币20万元的合同违约金，如按此合同甲方违约，甲方应退回10万元转让费押金，并赔付乙方20万元违约金，乙方缴纳的转让费押金10万在完成彻底转让之前由甲方保管，期间不计利息。合同签订后，聂佳敏通过手机银行、微信向刘俊岩转账支付了10万元押金、6万元房租，共计16万元。刘俊岩按约将案涉健身房于2019年5月1日交由聂佳敏经营。另查明，刘俊岩与案外人朱虹签订《店面租赁合同》约定由刘俊岩从案外人朱X处承租南昌市XX路XX号店面,租赁期限自2018年4月10日至2019年8月31日。在本案的审理过程中，朱X于2019年9月18日、10月15日出具《情况说明》二份，分别载明：“本人朱X（身份证号：XXXXXXXXXX），系南昌市XX路XX号店面X层店面的承租人，2018年4月10日将该店面转租给刘俊岩，其与我签订的该店面合同租赁期限为2018年4月10日至2019年8月31日，租金每月为人民币30000元，该合同约定如租赁期届满后需续租，应在租赁期满前30天内向甲方（朱X）提出，经双方协商一致后重新签订租赁合同。由于租赁期满后，因店面租金涨幅较大，故双方未协商一致，未签订续租合同”；“本人朱X（身份证号：XXXXXXX），系南昌市XXX路XX号店面X层店面的承租人，出租人为夏XX（360XXXXXXXXXX1），承租期限截止2019年8月31日。我于2018年4月10日将该店面转租给刘俊岩，其与我签订的该店面合同租赁期限为2018年4月10日至2019年8月31日，租金每月30000元。并约定租赁期满后如需续租，应在租赁期满前30天向甲方提出，经双方协商一致后重新签订租赁合同。租赁期届满前，刘俊岩曾与我协商店面续租事宜，因我承租的店面在2019年8月31日到期，加之店面租金上涨，我也不想续租，后我就叫刘俊岩与出租人夏XX自行商谈店面续租事宜。”2019年7月25日，刘俊岩通过微信告知聂佳敏案涉健身房已与案外人夏XX协商好后续租金为35000元/月，夏XX于2019年7月30日出具《情况说明》一份，载明：“本人夏XX（身份证号：XXXXXXXXX）系南昌市XXX路XX号店面第X层有权出租人，其面积约为740平米。兹有刘俊岩（身份证号：）与我商定上述店面续租事宜，本人承诺2019年9月1日起该店面以35000元/月至今出租给刘俊岩。”同月31日，刘俊岩微信询问聂佳敏“你这边确定不续签的话，我们什么时候办交接？”，聂佳敏答复“今天过来交接吧”。当日晚上，聂佳敏与刘俊岩就案涉健身房办理了交接手续。再查明，2019年7月26日至31日，聂佳敏通过会员充值的方式收取会员费73836元，聂佳敏未交纳2019年7月份案涉健身房水电费5666元，同年8月7日刘俊岩将场地内健身器材全部搬离。本院认为，刘俊岩与聂佳敏签订的《健身房转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。刘俊岩按约交付了健身房并于场地租赁期限届满前与房东确定了场地续约租金为35000元/月，聂佳敏未按约接受转让，支付水电费，构成违约，应当承担相应的违约责任，故刘俊岩要求聂佳敏支付违约金20万元及水电费5666元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。《健身房转让合同》约定在租赁期三个月内即2019年5月1日至2019年7月31日乙方（聂佳敏）实行独立核算，自负盈亏，自主经营，自主用工，此期间内健身房经营收益归乙方所有，故聂佳敏在租赁期内通过会员充值的方式收取会员费属自主经营行为，经营收益应归其所有，刘俊岩主张的返还健身费损失，本院不予支持。聂佳敏拒绝接受健身房转让并将健身房返还给刘俊岩，刘俊岩在收回健身房将场地内的设备搬走停止经营系对自身财产的处分，不构成违约，聂佳敏主张刘俊岩违约承担违约责任（返还转让押金、支付违约金），本院不予支持。聂佳敏于2019年7月31日将健身房返还给刘俊岩，且双方办理了交接手续，本院确认《健身房转让合同》已于2019年7月31日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告刘俊岩（反诉被告）与被告（反诉原告）聂佳敏于2019年4月26日签订的《健身房转让合同》已于2019年7月31日解除；二、被告（反诉原告）聂佳敏于本判决生效之日起七日内向原告刘俊岩（反诉被告）支付违约金200000元；三、被告（反诉原告）聂佳敏于本判决生效之日起七日内向原告刘俊岩（反诉被告）支付水电费5666元；四、驳回原告刘俊岩的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告聂佳敏的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5490元（原告刘俊岩已预交），由原告负担1650元，被告聂佳敏负担3840元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉受理费2900元（反诉原告聂佳敏已预交），由反诉原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  赵明华人民陪审员  张 仲人民陪审员  万祥如二〇一九年十一月二十八日书 记 员  刘欣洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。