河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1024民初4650号 原告：胡年生，男，1963年12月3日出生，汉族，安徽省巢湖市人，现住居巢区。 委托诉讼代理人：白建荣，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被告：香河县胜强房地产开发有限公司。住所地：香河县永清路西侧新华大街北侧（华夏城市规划展览中心）。 法定代表人：刘丹，总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 原告胡年生与被告香河县胜强房地产开发有限公司（以下简称胜强房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡年生及委托诉讼代理人白建荣、被告胜强房地产公司的委托诉讼代理人王天涯、田国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡年生向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的补充协议中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款的格式条款无效或依法予以撤销；2.判令原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议解除；3.判令被告向原告支付违约金10,489.28元；4.被告承担诉讼费等费用。事实与理由：原告与被告于2016年12月24日签订了商品房买卖合同及补充协议，但该补充协议并未与商品房买卖合同同时进行网签备案。该补充协议是被告为重复使用，而预先拟定的格式合同，其中第一条第3、4、5、6款、第二条第1、3、4款、第三条第2款、第四条、第六条第2、3款、第十条第3、4、6、7、8款、第十一条、第十二条、第十五条第3款、第十九条、第二十二条第8款、第二十三条第4、5款，明显存在免除出卖人责任，加重买受人责任，排除买受人主要权利等情形。在签订合同时，亦无协商和更改余地，且该文本中该等条款并无特别标识，被告亦未尽到合理提示及明确说明的义务，符合格式条款的法律特征。因此，上述格式条款明显限缩了买受人的知情权，限制了买受人应有的法定权利，显失公平，应当被认定无效或依法予以撤销。原告与被告签订商品房买卖合同后，原告按合同约定及时支付了全部购房款，根据合同第八条约定，被告应于2018年12月30日前，将符合法定和约定交付条件的案涉商品房交付原告使用。但截止2018年12月30日，被告并未通知原告前往验收房屋，也未将房屋交付原告使用。目前未收到任何被告送达的关于通知前往验收房屋的材料。根据合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定期限，将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的1%，向买受人支付违约金。现被告已严重逾期，且已超过约定的60日交付期限，因此原告有权主张解除商品房买卖合同及补充协议，且被告应按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。此外，被告在销售案涉房屋时存在重大欺诈销售行为，且案涉房屋严重不符合《住宅设计规范》(GB50096-2011)。首先，案涉楼盘在销售过程中，被告宣称购买该楼盘房屋将享受“买两居得三居”、“买三居得四居”以及赠送8-5平米面积的优惠。但目前被告拟交付的案涉房屋不仅赠送面积消失，且房屋次卧和厨房面积严重缩水，天然采光和采光窗大小完全不符合《住宅设计规范》等相关规定；其次，在原告购买案涉房屋的整个过程中，被告并未以任何形式告知原告案涉房屋存在消防连廊的设计，且合同中也并未对此有任何约定或说明。另外，根据《住宅设计规范》第6.4.3、6.4.4条等相关法律法规之规定，即便需要消防连廊设计，也只需在案涉楼房的12层以上建设，无须在每个楼层都建设，间隔不超过5层即可，被告在销售案涉房屋时存在欺诈故意；最后，案涉楼盘在销售过程中，被告展示的样板房中不仅包含有赠送面积，且并无消防连廊的设计。因此，被告在与原告签订合同时，故意隐瞒、夸大、歪曲案涉房屋的真实情况，存在明显的重大欺诈销售行为，且拟交付的房屋严重不符合《住宅设计规范》等相关规定，其行为已构成根本违约，原告亦有权解除商品房买卖合同及补充协议。经与被告多次协商未果，原告为维护自身合法权益，依法诉至法院。 被告胜强房地产公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》规定的合同无效或撤销的情形，应得到法律的保护。原告不享有合同约定的解除权，且该协议的履行不具有《合同法》规定的合同解除的情形，原告无权要求解除该协议。双方均应本着诚实信用的原则，全面、实际履行自己的合同义务。被告未能按合同约定的交付期限交房，是由于大气污染、政府行为等因素造成的，交房期限理应予以顺延。涉案工程施工期间，香河县住房和城乡建设局等行政机关，因重污染天气下发一系列文件，要求停工。为此，被告的建设工地停工共计260天。因此，交房期限应当相应顺延。被告交付给原告的商品房，符合约定的验收合格的交付条件，被告不存在根本违约的行为。被告已通知原告办理入住手续。原告主张被告承担违约金的诉讼请求没有事实根据及法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：原告（买受人）于2016年12月24日与被告胜强房地产公司（出卖人）签订了商品房买卖合同及补充协议，合同约定：原告购买被告位于香河县大运河孔雀城7.2（3）期4号楼2单元2701号住宅一套；建筑面积92.15平方米；总价款为1048，928元，付款方式为首付款318，928元,贷款7,30，000元；被告应于2018年12月30日前将房屋交付原告；逾期交房超过60天,买受人有权解除合同,出卖人应该退还全部己付款,并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金；等等。补充协议约定：买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款；凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准；本协议与网上备案登记的买卖合同如有不一致，以本协议为准；如遇到出卖人无法控制的火灾、水灾、地震、考古发现、政府行为(含法律政策变更、因政府原因导致的规划变更)等不可抗力因素,出卖人可据实予以延期且不承担逾期交房的违约责任；如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）；等等。 商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按照约定向被告支付首付款318，928元，并以按揭的方式申请贷款730，000元,用于支付其购买的房款。 涉案房屋所在楼宇于2019年4月24日验收合格，并于4月26日按规定备案。 又查，2016年9月21日至2018年11月11日期间，香河县住房和城乡建设局等部门多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计260天。2019年5月4日，被告通知原告于2019年5月10日9时至16时办理入住手续。 以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、收据、河北省建设工程竣工验收备案证明书、停工通知、入住通知书及当事人当庭陈述等证据所证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求确认其与被告签订的补充协议部分条款无效，经审查，原告诉讼请求第一项所述补充协议条款，不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，该补充协议合法有效，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。现被告未按合同约定于2018年12月30日前交房，因被告实际通知原告于2019年5月10日办理入住手续，被告延期交房130天。但本案中自2016年9月21日至2018年11月11日，香河县住房和城乡建设局等部门通知要求香河县境内施工单位停工260天，此停工天数已超过被告逾期交房天数。众所周知，为了保护环境，被告多次停工，已经严重影响了施工进度。这种情况虽然不属于不可抗力，但是政府及有关部门发布的通知，必须执行，否则将采取更严厉的处罚措施。根据商品房买卖合同及补充协议约定,出卖人可以据实予以延期,且不应承担违约责任，故被告逾期交房不构成违约。原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同、补充协议，要求被告支付违约金，但未提交充分证据证实其主张，本院对原告的诉讼请求不予支持，对被告的抗辩意见予以采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第四十四条、第五十四条第二款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告胡年生的诉讼请求。 案件受理费362元，减半收取181元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  徐天峰 二〇一九年十一月二十日 书记员  孟轩玺