文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初10758号原告：重庆大川集团物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路86号，统一社会信用代码91500106742893880T。法定代表人：刘玉兰，重庆大川集团物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎，重庆大川集团物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘永，重庆大川集团物业管理有限公司员工。被告：庹全，男，1988年12月9日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：何群，女，1977年4月14日出生，汉族，户籍地重庆市巴南区。委托诉讼代理人：阚畅（被告何群之夫），男，1974年9月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆大川集团物业管理有限公司与被告庹全、何群物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案。被告何群在提交答辩状期间，对管辖提出异议。2019年5月9日，本院作出（2019）渝0106民初10758号之一民事裁定书，裁定驳回被告何群对本案管辖权提出的异议。针对该民事裁定书，被告何群未在法定期间提出上诉，该裁定生效。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告重庆大川集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘莎莎、被告何群及其委托诉讼代理人阚畅到庭参加了诉讼。被告庹全下落不明，经本院在重庆法院公众服务网上公告传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆大川集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令二被告向原告支付2014年8月、9月，2015年7月、8月物业服务费2737.2元（收费标准为684.3元/月，即房屋建筑面积342.16平方米*2元/平方米/月），2015年9月物业服务费718.5元，2016年1月至2018年10月物业服务费24429元（收费标准为718.5元/月，即房屋建筑面积342.16平方米*2.1元/平方米/月），以上共计27884.7元。2、判令二被告向原告支付2014年8月、9月，2015年7月、8月、9月公摊水电费100元（收费标准为20元/月），2016年1月至2017年11月公摊水电费460元（收费标准为20元/月），2017年12月至2018年10月公摊水电费110元（收费标准为10元/月），以上共计670元。3、另判令二被告向原告支付违约金3000元（以所欠的物业费、公摊水电费共计28544.7元为基数，按银行同期贷款利率计算）。以上三项费用共计31554.7元。4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告庹全为重庆市江北区大川水岸小区***号房屋业主，该小区自2014年8月10日起一直由原告提供物业管理服务，被告庹全欠付原告2014年8月10日至2018年10月物业管理费及公摊水电费，期间原告将房屋租赁给他人，已缴纳其中2014年10月至12月物业服务费及公摊费、2015年1月至6月、10月至12月物业服务费及公摊费。2018年8月17日，被告庹全的房屋在网上进行公告拍卖。2018年9月4日被告何群通过司法竞拍方式在网络竞拍中以2107760元价格竞拍成交重庆市江北区大川水岸小区***号房屋，并于2018年10月取得了该房屋的产权。该房屋拍卖公告中已将截止至2018年3月共计拖欠物业费及公摊费23249.6元的信息进行公告，并在竞买须知第十三条中表明：“可能存在影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担，其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人承担”。被告何群购买被告庹全房屋后，原告多次催收，被告何群扔拒绝向原告缴纳物业服务费、公摊水电费的行为，已经侵害到了原告的利益。故原告起诉来院，要求判如所请。被告何群提供了书面答辩意见，辩称，1、被告庹全是本案物业服务费用的法定义务人，是物业费的欠费主体，物业服务合同第八条第一款规定物业服务费应当由产权人或者使用人承担，被告庹全是欠费主体。2、原告主张是物业费，原告从未进行过催收，且已经经过了诉讼时效，原告丧失了胜诉权。3、竞买公告分为拍卖公告和拍卖须知两部分，拍卖公告是按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》制作的，是权威的信息披露文本；而拍卖须知是由网络服务提供者拟写，只是常规性的一般提示。因此，拍卖须知第十三条表述的“可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用”仅仅是体现与拍卖人无关，一方面原告错误理解拍卖须知第十三条，另一方面该拍卖须知不具有网络拍卖专属权威性，竞买前，被告何群并非讼争物业服务费用的法定缴费义务人。4、列于拍卖公告前的拍品介绍，“根据重庆来拍网络科技有限公司工作人员了解到：该拍卖标的物实际为四层，负一层租赁用作‘江山映象都市农家乐’，年租金30000元/月，自2017年01月03日至2027年01月03日，每年缴纳一次（详见租赁合同）。1-3层部分为业主自用，部分租赁用作茶楼，询问租客得知，自2016年起租期十年，年租金一万，已一次性付清十年租金；原有的违章建筑，经物业介绍，已被街道办依法拆除。1-3层租赁及违章建筑内容为重庆来拍网络科技有限公司工作人员口头询问，请有意竞买者实际勘察标的物后再作决定”。上述引号内标注的内容用红色字体标示，系该竞买邀约的真实表示，该房屋有出租、有欠费，费用应当由被告庹全及租赁使用人缴纳。5、原告早已停止了对大川水岸小区***号房屋的物业服务，掉下来的碎石几年未见清理，未启动物业专项维修资金进行抢修，存在严重的安全隐患。综上，拍卖公告并未写明欠费由买受人即本案被告何群承担，物业管理费未发生债权债务的转移，原告的诉请应当驳回。被告庹全未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告重庆大川集团物业管理有限公司为重庆市江北区石马河街道大川水岸小区的物业服务企业。2014年7月29日，甲方重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会与乙方重庆大川集团物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》；2017年12月5日，甲方重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会再次与乙方重庆大川集团物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》，约定由乙方重庆大川集团物业管理有限公司为大川水岸提供物业服务。该合同载明，物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的日常维护和管理。物业共用部分具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等，但专属单户业主使用的部位或部分除外。2、物业共用设施、设备的养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、水井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的养护和管理，包括商业网点、公厕、文化体育娱乐场所及设施。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放秩序的管理。8、协助做好物业管理区域内的秩序维护工作。9、物业档案资料管理。10、提出物业项目使用专项维修资金的预算和计划，物业专项维修资金的申请与使用依据相关法律法规规定执行。11、装修管理，但不包括装修垃圾清运及处置和相关特约管理的有偿服务。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。关于物业服务费及公摊水电费的收费标准，《物业服务合同》第六条约定，根据本物业管理区域的实际情况，双方约定物业服务费用按季收取（在每月15日前交纳），业主也可提前预付季、年的物业服务费，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：2014年8月10日至2015年8月9日：花园洋房1.30元/月·平方米，小高层1.40元/月·平方米，别墅2.00元/月·平方米，公摊水电费按照每户20元/月进行交纳。2015年8月10日至2017年8月9日，花园洋房1.40元/月·平方米，小高层1.50元/月·平方米，别墅2.10元/月·平方米，公摊水电费按照每户20元/月进行交纳。2017年8月10日至2020年8月9日：花园洋房1.40元/月·平方米，小高层1.50元/月·平方米，别墅2.10元/月·平方米。公摊水单费按照每户10元/月进行交纳。所有业主均须向乙方按约定的标准按时交纳物业服务费及本合同规定的其他费用。关于违约金，《物业服务合同》第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费等其他应缴纳的费用的，除须履行缴费义务之外，还应按欠费总额乘以拖欠天数乘以千分之三的标注向乙方支付违约金。另查明，重庆市江北区大川水岸小区***房屋欠缴物业服务费及公摊水电费情况，欠缴物业服务费：2014年8月、9月欠缴物业服务费共计684.30元/月×2月=1368.60元（每月的物业服务费=342.16平方米×2元/月·平方米=684.32元/月，原告主张按照684.30元/月为标准进行计算）。2015年7月、8月欠缴物业服务费共计684.30元/月×2月=1368.60元。2015年9月欠缴物业服务费共计718.50元/月×1月=718.50元（每月的物业服务费=342.16平方米×2.10元/月·平方米=718.54元/月，原告主张按照718.50元/月为标准进行计算）。2016年1月至2018年10月，欠缴物业服务费718.50元/月×34个月=24429元。上述欠缴物业服务费合计27884.70元。欠缴公摊水电费：2014年8月、9月欠缴公摊水电费共计20元/月×2月=40元（每月的公摊水电费固定为20元/月）。2015年7月、8月、9月欠缴公摊水电费共计20元/月×3月=60元。2016年1月至2017年7月公摊水电费共计20元/月×19月=380元；2017年8月至2018年10月公摊水电费共计10元/月（每月的公摊水电费固定为20元/月）×15月=150元。上述公摊水电费合计630元。欠缴物业服务费及公摊水电费合计28554.70元（欠缴物业服务费27884.70元+欠缴公摊水电费630元=28514.70元）另查明，重庆市江北区人民法院于2018年9月3日10时至2018年9月4日10时（延时的除外）对被告庹全所有的重庆市江北区大川水岸小区***号房屋，在淘宝司法拍卖网络平台上进行公开司法拍卖。2018年9月4日，被告何群通过司法竞拍的方式，以2107760元的价格拍得上述房屋。竞买公告包含拍卖公告、竞买须知、标的物介绍、优先购买权等内容。拍卖公告中明确记载“根据重庆来拍网络科技有限公司工作人员了解到：该拍卖标的物被分开出租，截止2018年03月，共计拖欠物业费及公摊费23249.6元。”（前述引号中的内容为红色字体。）同时记载“具体现场状况以实际为准，法院依现状交付。未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解。”（前述引号中的内容为黑色字体。）竞买须知第十三条记载：“法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办注销手续或注销他项权证，办理权属登记变更的时间会延长。本次拍卖活动计价货币为人民币。自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。”又查明，重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果显示，重庆市江北区大川水岸小区***号房屋所有权人由庹全变更为何群，“受理时间：2018年10月30日。建筑面积：342.16平方米。权证号：渝（2018）江北区不动产权第***号。权利人：土地房屋权利受让人何群，土地房屋权利转让人庹全。”再查明，2019年1月5日，原告重庆大川集团物业管理有限公司在重庆市江北区大川水岸小区***号房屋粘贴催费通知单，其上载明“客户：庹全。打印日期：2019-01-05。请尽快到服务中心交您本月应缴纳的如下费用：金额大写叁万零柒佰肆拾元贰角整。以上费用请阁下核实，如有疑问，请于收到通知后（即当月10日前）与管理处联系”。催费通知单上载明了公摊水电费、多层物业服务费用的计算周期及交费标准、联系人及联系电话。审理中，原告围绕诉讼请求依法提交了重庆市物业服务合同两份、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、费用明细、催费通知单照片、竞买公告（含拍卖公告、拍卖须知）等证据。被告何群未抗辩原告的主张，举示了重庆市沙坪坝区人民法院拍卖公告，以证明不管是在拍卖公告还是竞买须知中，均用红色字体标明“标的物移交时可能所涉及的物管、土地出让金、大修基金、前期应缴未缴的税（费）、水、电、气、闭路等欠费由买受人自行承担”，而大川水岸小区***号房屋在拍卖时，拍卖公告中并未显著标明买受人应当承担拖欠的物业等费用。本院通过法院专递向被告庹全寄发的起诉状副本、开庭传票等诉讼文书被告庹全未签收。经重庆法院公众服务网公告送达上述文书，期限届满后，被告庹全仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本院认为，原告重庆大川集团物业管理有限公司与重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会签订了两份《重庆市物业服务合同》，为大川水岸小区提供物业服务至今。被告庹全作为2018年10月30日之前的大川水岸小区***号房屋的业主，应当受该物业服务合同的约束，按时交纳物业服务费及相关费用。被告何群作为网络司法拍卖的买受人，应当仔细阅读竞买公告中包括但不限于拍卖公告和拍卖须知等内容，并对买受房产所存在的合理风险进行提前预估，理性参与拍卖活动。拍卖公告中已经明确记载“根据重庆来拍网络科技有限公司工作人员了解到：该拍卖标的物被分开出租，截止2018年03月，共计拖欠物业费及公摊费24249.6元。”（前述引号中的内容为红色字体。）同时记载“具体现场状况以实际为准，法院依现状交付。未标明的瑕疵不在拍卖人承担范围。请各竞买人自行了解。”（前述引号中的内容为黑色字体。）竞买须知第十三条明确记载：“法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在其他担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办注销手续或注销他项权证，办理权属登记变更的时间会延长。本次拍卖活动计价货币为人民币。自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人承担；其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用亦由买受人自行承担，拍卖人不承担上述费用。”根据《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项，人民法院应当“查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明”；第七条第（一）项，实施网络司法拍卖的，人民法院可以将下列拍卖辅助工作委托社会机构或者组织承担，“制作拍卖财产的文字说明及视频或照片等资料”；第十三条第（五）项，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息，“拍卖财产权属、占用使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等”；第十四条第（五）项，实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示，“竞买人决定参与竞买，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵”。本次拍卖活动的竞买公告（包括但不限于拍卖公告和拍卖须知）中已经明确表明了大川水岸小区***号房屋尚欠物业费及公摊费，买受人将承担可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费以及其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用。本院认为，被告何群举示的重庆市沙坪坝区人民法院拍卖公告，在拍卖公告及竞买须知中均用红色字体标明“标的物移交时可能所涉及的物管、土地出让金、大修基金、前期应缴未缴的税（费）、水、电、气、闭路等欠费由买受人自行承担”与本案没有关联性，不足以证明大川水岸小区***号房屋拍卖活动中，未对竞买人就标的物所欠费用进行进行合理告知，故被告何群作为通过合法途径拍得大川水岸小区***号房屋的买受人，应当承担该房屋可能存在的欠费，故对原权利人庹全所拖欠的费用应当承担清偿责任。关于诉讼时效，被告何群辩称原告重庆大川集团物业管理有限公司诉请的物业服务费及公摊水电费已经超过了诉讼时效。本院认为，物业服务企业请求业主给付物业费的诉讼时效从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算。2014年7月29日，甲方重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会与乙方重庆大川集团物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》，约定的服务期限为2014年8月10日至2017年8月9日；2017年12月5日，甲方重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会再次与乙方重庆大川集团物业管理有限公司签订《重庆市物业服务合同》，约定的服务期限为2017年8月10日至2020年8月9日。2014年8月10日至2017年8月9日的《重庆市物业服务合同》约定的最后一期物业费的履行期限为2017年8月，原告重庆大川集团物业管理有限公司于2019年4月起诉，并未经过诉讼时效，据此，本院对被告何群的抗辩理由不予采信。关于物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告重庆大川集团物业管理有限公司已举证证明其对大川水岸小区***号房屋所欠物业服务费及公摊水电费进行催收。被告何群辩称原告早已停止了对大川水岸小区***号房屋的物业服务，掉下来的碎石几年未见清理，本院认为，被告何群提出的抗辩理由或不属于物业服务法律关系调整范围，提供的证据不足以证明原告的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业服务费的程度。综上，被告何群抗辩理由不成立。故对于原告重庆大川集团物业管理有限公司要求被告庹全、何群支付2014年8月、9月，2015年7月、8月物业服务费2737.2元（收费标准为684.3元/月，即房屋建筑面积342.16平方米*2元/平方米/月），2015年9月物业服务费718.5元，2016年1月至2018年10月物业服务费24429元（收费标准为718.5元/月，即房屋建筑面积342.16平方米*2.1元/平方米/月），以上共计27884.7元，本院予以支持。关于公摊水电费，原告重庆大川集团物业管理有限公司与重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会签订的两份《重庆市物业服务合同》，分别明确约定了公摊水电费的计收标准。故被告庹全、何群支付2014年8月、9月公摊水电费共计20元/月×2月=40元（每月的公摊水电费固定为20元/月）；2015年7月、8月、9月公摊水电费共计20元/月×3月=60元；2016年1月至2017年7月公摊水电费共计20元/月×19月=380元；2017年8月至2018年10月公摊水电费共计10元/月（每月的公摊水电费固定为20元/月）×15月=150元。上述公摊水电费合计630元。本院支持原告重庆大川集团物业管理有限公司诉请的公摊水电费630元。关于违约金，原告重庆大川集团物业管理有限公司与重庆市江北区石马河街道大川水岸业主委员会签订的两份《重庆市物业服务合同》，约定甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费等其他应缴纳的费用的，除须履行缴费义务之外，还应按欠费总额乘以拖欠天数乘以千分之三的标注向乙方支付违约金。经原告重庆大川集团物业管理有限公司多次催收，被告庹全、何群逾期至今仍未支付物业服务费，依约应当支付违约金。现原告重庆大川集团物业管理有限公司自愿调低违约金标准，只请求被告庹全、何群支付违约金1000元，该违约金标准不违反法律的强制性规定，本院予以支持。被告庹全经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（二）项、第七条第（一）项、第十三条第（五）项、第十四条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告庹全、何群于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2014年8月至9月，2015年7月至9月，2016年1月至2018年10月的物业服务费27884.70元；二、由被告庹全、何群于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付2014年8月至9月，2015年7月至9月，2016年1月至2018年10月的公摊水电费630元；三、由被告庹全、何群于本判决发生法律效力之日起三日内向原告重庆大川集团物业管理有限公司支付违约金1000元；四、驳回原告重庆大川集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元、公告费750元，合计1340元（原告重庆大川集团物业管理有限公司已预交），由被告庹全、何群负担，此款限被告于本判决发生法律效力后三日内迳付原告重庆大川集团物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陈庆忠人民陪审员  王 瑢人民陪审员  冼玉梅二〇一九年十一月二十日法官 助理  任培锋书 记 员  王庆红