广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初3169号原告（反诉被告，以下统称原告）：河源市信孚商贸有限公司，住所地河源市源城区文明路2号如家商旅酒店。法定代表人：赵俊峰。委托诉讼代理人：沈旺玲，女，系该公司法务。被告（反诉原告，以下统称被告）：谢伟平，男，住河源市源城区。委托诉讼代理人：朱海平，广东兴源律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈旺玲，被告谢伟平及其委托诉讼代理人朱海平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的本诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、判决原告无需返还被告所缴纳的保证金30万元；3、判决被告向原告支付房屋租金8.5万元（诉中变更）；4、判决被告向原告支付房屋装修费44.78万元、水电费237元、物业管理费30940元（诉中变更）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，其中约定：2017年11月25日至2018年3月25日为装修免租，如提前装修交付，被告按约定租金交租；合同明确约定双方权利义务，如被告未按合同约定支付租金或其他各项费用超过5天或未按期交付租金超过两次，原告有权单方面解除租赁合同，收回出租房屋，且无需退还保证金；对原告造成损失的，由被告承担赔偿责任。2017年11月21日，被告向原告交付了保证金30万元。合同签订后，原告按约定开始装修，于2018年1月1日将房屋二楼装修完毕并交付给被告经营使用。房屋三楼因被告擅自变更装修方案，提高装修标准，导致其装修至今尚未完成。原告在装修租赁房屋期间，共花费装修费用75万元。被告自租赁原告房屋开始未支付过房屋租金，尚欠水电费237元、物业管理费30940元，原告多次与被告协商，但被告均未履行。原告为降低自身的损失，不得不于2018年9月13日通过邮政快递向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除与被告的租赁合同，但被告无任何回应，依然占据着原告的房屋从事经营活动。被告针对本诉辩称：一、原告应承担违约责任。原告擅自违反双方签订《房屋租赁合同》，依据合同约定，原告应在2018年3月25日将房屋装修完毕并交付被告使用，但在期限届满后，原告并没有按约交付给被告使用，且原告已经承认。因此，原告己经违反了合同约定，应退还保证金30万元给被告，并双倍返还保证金。二、原告要求被告支付房屋租金没有事实及法律依据。按合同约定，原告并未按合同约定将房屋装修完毕并交付被告使用，被告也一直未使用该房屋，原告要求被告支付租金没有事实依据，也没有法律依据。且原告并未提供任何证据证明被告已经使用房屋，只凭空言，难以让人信服，因此恳请驳回其请求。三、原告要求被告支付装修费用468823元、水电费237元没有法律依据。依据合同约定，原告负责将房屋装修完毕之后，将房屋交付被告使用，但是原告却违反合同约定，没有将房屋进行装修完毕，其向被告寄发的《通知书》就能证实其并没有将房屋装修完毕，也没有将房屋交付给被告使用，何来要被告承担装修费用一说。被告要求原告支付水电费也是毫无根据的，如果说被告已经在使用房屋，这么久才花费水电费237元，这不是无稽之谈吗?试问被告经营沐足、按摩、桑拿项目怎么可能才花费了237元呢?这是其一。其二，原告的装修费用468823元，没有任何证据予以证明，应承担举证不力的后果。所以，原告为了侵吞被告的保证金，故意捏造事实，以达到其非法目的。综上所述，请求法院依法维护被告合法利益，判决驳回原告的诉讼请求，并依法判决原告双倍返还保证金。被告向本院提出的反诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、原告双倍返还保证金60万元及利息1.8万元（自2017年3月25日起按年利率6%计算至提起反诉之日）；3、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2017年11月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告位于河源市源城区文明路2号丰源综合楼x栋东座第x、九卡第x层及第x层房屋，租赁期限为40个月，自2017年11月25日起至2021年3月24日止，每月租金为3.5万元；装修免租期为4个月，自2017年11月25日起至2018年3月24日止；房屋由原告进行装修，并承担装修费用，于2018年3月25日将房屋装修完毕交付给被告使用。签订合同后，被告支付了保证金30万元给原告。但是直至2018年3月25日，原告却未按合同约定将房屋装修完毕并交付给被告使用，导致被告错过黄金营销时间，给被告造成巨大的损失。原告违反合同约定，应承担违约责任，赔偿被告的损失原告针对反诉辩称：一、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、被告反诉的请求2、3并无事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对有关的证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审审查的证据和当事人陈述，本院查明：2017年11月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、原告将位于河源市源城区文明路2号丰源综合楼x栋东座第x、九卡第x层及第x层（210平方米）及第三层房屋（1337.65平方米）出租给被告经营沐足、按摩、桑拿；2、原告自行负责房屋装修，装修方案以双方签章确认为准，原告按照被告的使用要求来进行装修，装修内容按双方拟定方案进行，并征得双方同意签字确认；3、如被告装修标准过高而导致双方无法确定装修标准的，原告可单方解除合同，无息退还保证金；5、签订本合同时被告交给原告保证金30万元；6、房屋由原告装修，保证金在签订本合同之日至装修结束交付日期间，该保证金作为装修保证金，中途合同不可解除，如被告违约，保证金归原告所有，超出保证金金额装修部分，乙方按工程量支付工程款；7、租赁期限为40个月，自2017年11月25日起至2021年3月24日止，其中2017年11月25日起至2018年3月24日止为装修免租；8、每月租金为3.5万元，租赁期间（装修期除外），经营产生的水电费、所有收费均由被告承担；等等。2017年11月21日被告向原告缴纳了30万元保证金。2018年9月14日，原告通过邮政快递向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书载明：合同签订后，原告按约开始装修，并于2018年1月1日将二楼装修完毕交付被告使用至今，原告未付按月支付租金；三楼因被告擅自变更装修方案、提高标准，导致至今未装修完毕，原告已投入装修资金75万元，原告多次与被告协调均未果；原告通知被告：1、鉴于被告未按月支付租金、擅自变更修改方案、提高装修标准，原告按约定接触《房屋租赁合同》，没收被告保证金30万元；2、被告在2018年9月15日将其物品搬离，办理返还房屋、交接事宜，逾期未办理，原告自行收回，损失被告自行承担；3、被告在2018年9月15日前，付清欠付租金653324元、水电费237元及物业管理费30940元，赔偿原告装修损失75万元，四项合计1434501元。2018年3月23日，被告办理河源市源城区百佳沐足中心营业执照，载明经营场所河源市源城区文明路2号丰源综合楼x栋东座第x、九卡第x层及第x层；该处未办理消防许可。诉讼过程中，原告向法庭提交了其与案外人许传喜签订的《建筑装饰工程施工合同》，该合同载明：1、工程名称，河源市源城区文明路x号x楼及x楼沐足城；2、工程地点，河源市源城区文明路x号如家酒店x、x楼；3、承包范围，水电、消防、地砖、天花、门、五金、中央空调等；4、承包方式，包工包料；5、工期，二楼施工15天，三楼工期83天，自2017年12月12日开工，于2018年3月20日竣工；6、合同价款75万元；落款时间2017年。原告向法庭提交了其向许传喜发出的《装饰装修工程竣工验收通知书》，该通知数载明：1、许传喜承包的沐足城工程，二楼已于2018年1月1日交付谢伟平试营业，水电、消防、地砖、天花、门、五金、中央空调等均能正常使用，谢伟平在试营业过程中，没有提出异议、符合要求；2、三楼工程资料齐全、设计图纸齐全，符合设计要求、具备设计条件；3、原告定于2018年3月25日交付谢伟平，一个月后，如无异议，定于4月25日结算工程款项；4、原告落款时间2018年3月22日，许传喜签收落款时间3月23日。原告向法庭提交了其向许传喜发出的《工程款结算单》，该结算单载明：许传喜承包沐足城工程，工程款75万元，截至2018年19日原告已委托王智葳支付447800元，未付302200元，原告承诺2018年12月前支付给许传喜。2018年12月5日，原告就与被告房屋租赁纠纷向本院提起本诉；2019年1月23日，被告提起反诉。2019年3月29日，本院组织原、被告到涉案现场进行实地勘查，并对涉案现场进行拍照。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规规定，双方房屋租赁合同关系成立。本案诉争焦点：一是双方履行合同的过错问题；二是合同解除问题；三是违约赔偿问题。关于双方履行合同的过错问题。双方在合同中约定，租赁房屋由原告按照被告的使用要求来进行装修，装修内容按双方拟定方案进行，并征得双方同意签字确认。案中，原告所举示证据均不足证实其装修方案得到被告确认以及被告擅自提高三楼装修标准导致原告无法交付三楼；且从现场勘查来看，二楼水电、空调设施和沐足、按摩、桑拿等设备不足，无法满足被告正常经营需要，而三楼现场仍处装修未完成状态，更缺乏中央空调、水电等基础设施。故，原告主张房屋装修工程竣工验收、2018年1月1日已交付被告使用等意见，均不足以采信，由此本院认定原告未按合同约定将房屋装修完毕并交付给被告使用，原告已构成违约，应承担违约责任。关于合同解除问题。原告以被告未按约交付租金、擅自提高装修标准，主张合同约定的解除条件成就，无事实依据，该意见本院不予以采纳。原告行为构成违约，致使合同目的不能实现，被告在反诉中提出解除合同请求，于法有据，本院予以支持。关于违约赔偿问题。因原告违约且未按约定条件交付租赁房屋，其向被告主张支付房屋租金、装修费、水电费、物业管理费，均无事实和法律依据，本院不予支持。被告反诉请求的原告应双倍返还保证金60万元及其利息，但被告未举证证实原告的违约行为导致损失情况。故，本院酌定原告应向被告返还保证金为30万元，并按年利率6%标准支付资金占用期间利息；因被告主张利息18000元，并不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除河源市信孚商贸有限公司与谢伟平于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、河源市信孚商贸有限公司应在本判决生效之日起十日内向谢伟平返还保证金30万元及利息18000元；三、驳回河源市信孚商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回谢伟平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12750元，由河源市信孚商贸有限公司负担；反诉受理费4990元，由河源市信孚商贸有限公司负担3035元，谢伟平负担1955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  李振华审 判 员  李伟军人民陪审员  曾 铮二〇一九年十一月十五日书 记 员  苏 思