江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4324号原告：毕文广，男，1990年2月18日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：冯香兰，女，1992年1月19日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘修银(受毕文广、冯香兰的特别授权委托)，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告：李怀忠，男，1977年7月14日生，汉族，住无锡市滨湖区。被告：管玉，女，1982年9月18日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李玉（受李怀忠、管玉的特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。原告毕文广、冯香兰诉被告李怀忠、管玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕文广、冯香兰及其共同委托诉讼代理人刘修银、被告管玉及其与李怀忠的共同委托诉讼代理人李玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕文广、冯香兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2017年6月4日签订的《房屋买卖合同》和于2017年6月12日签订的《经济适用房买卖合同》，原告将无锡市毛湾家园106-1101房屋返还给两被告。2、判令两被告返还已支付的购房款155000元并支付利息（自2017年6月13日起至实际给付之日止，以155000元为基数，按照年利率24%计算）。3、两被告赔偿原告房屋增值部分损失322085元（837085元-515000元）。4、两被告赔偿原告中介费损失10000元。5、诉讼费、保全费、评估费由两被告承担。事实和理由：2017年6月4日、12日，原被告双方签订《房屋买卖合同》、《经济适用房买卖合同》，约定被告将其所有的无锡市毛湾家园106-1101房屋出售给原告，总价515000元，原告支付了首付款155000元，中介费10000元，双方约定被告将房屋过户给原告后，原告支付剩余购房款，并对违约责任进行了约定。《经济适用房买卖合同》是对《房屋买卖合同》的补充。2017年7月20日左右，被告将涉案房屋（毛坯）交付原告使用至今，房屋现状为毛坯。2019年4月2日，原告联系被告要求办理过户手续，被告告知原告涉案房屋被保全，无法过户，并表示一周内还清欠款解封房屋，但被告至今未能将涉案房屋解封，被告该行为造成根本违约，致其合同目的无法实现，故请求判如所请。被告李怀忠、管玉辩称：首先，对两份合同的真实性无异议，《经济适用房买卖合同》是对《房屋买卖合同》的补充。根据双方的合同约定，原告需先将剩余房款支付给被告，被告再配合办理过户手续，因原告未支付剩余房款致被告无法解除涉案房屋上的抵押和查封，故被告不存在违约行为，但被告同意解除双方签订的两份合同，原告将涉案房屋返还给被告，被告返还原告购房款155000元，但因被告不存在违约行为，故不承担利息、房屋增值部分损失及中介费损失。其次，即使法院认定被告构成违约，双方应按照合同约定承担违约责任，被告于2019年4月2日明确告知原告涉案房屋因被告债务问题被法院查封，故原告在2019年4月或更早之前就已经知道涉案房屋有抵押或者查封，原告在明知的情况下仍然选择等待，故此期间房屋上涨部分不应作为违约责任，损失扩大部分应由原告方自行承担。最后，被告于2017年7月20日左右就将涉案房屋交付给了原告，至今有26个月左右，原告应支付租金约39000元，要求在违约责任中予以抵扣，且被告并非主观恶意违约，请求法院对违约责任进行适当调整。本院经审理查明认定如下事实：李怀忠、管玉系无锡市毛湾家园106-1101房屋的所有权人，该房屋为经济适用房，于2019年4月2日之前不得进入市场。2017年6月4日，李怀忠、管玉与毕文广、冯香兰以及联鑫房产中介服务部（以下简称联鑫服务部）签订《房屋买卖合同》，约定：李怀忠、管玉将涉案房屋出售给毕文广、冯香兰，房屋总价515000元，毕文广、冯香兰于2017年6月6日交付定金10000元、于2017年6月13日交付房款155000元、余款360000元于2019年4月3日前交付；李怀忠、管玉于2017年8月6日腾空房屋，并将房屋（钥匙）交付毕文广、冯香兰；李怀忠、管玉保证2019年4月2日上市后无条件陪同毕文广、冯香兰办理过户手续；毕文广支付联鑫服务部中介费10000元；如双方任一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担联鑫服务部应收取的佣金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿等内容。2017年6月12日，李怀忠、管玉与毕文广、冯香兰签订《经济适用房买卖合同》，约定：李怀忠、管玉将涉案房屋出售给毕文广、冯香兰，房屋总价515000元，毕文广、冯香兰2019年5月2日前将购房款全部汇入李怀忠、管玉银行账户，李怀忠、管玉同意在2017年8月12日前将房屋交付给毕文广、冯香兰；双方同意在签订本合同，且于2019年4月后一个月内办理房屋买卖过户手续；若过户时因政府优先回购或李怀忠、管玉违约从而导致毕文广、冯香兰失去房产所有权，李怀忠、管玉除在合同解除后30日内向应退还毕文广、冯香兰已支付购房款、利息（按照日0.4%的利率自支付前期购房款之日起计算）及房屋的增值价值外，还要承担毕文广、冯香兰添加的附属设施及房屋装修费用（不折旧）等内容。2017年6月13日，毕文广向管玉支付了购房款155000元，并于同日向联鑫服务部支付了中介费10000元。李怀忠、管玉于2017年7月20日左右将涉案房屋（毛坯）交付毕文广、冯香兰使用至今，双方确认涉案房屋至今仍为毛坯状态。另查明，涉案房屋分别于2017年11月21日被无锡市惠山区人民法院(2017)苏0206民初6535号案件查封，于2017年12月8日被无锡市锡山区人民法院(2017)苏0205民初5817号案件查封、于2018年2月8日被无锡市滨湖区人民法院(2018)苏0211执保125号案件查封、于2018年5月16日被无锡市梁溪区人民法院(2018)苏0213财保223号案件查封。2019年7月18日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋市场价值为837085元（不含需补缴的土地收益费用126073.28元），产生鉴定费9547元。2019年9月19日庭审中，两被告同意解除《房屋买卖合同》、《经济适用房买卖合同》，另管玉明确其于2019年4月2日告知原告涉案房屋因其与案外人债务被法院查封。本院认为，原被告签订《房屋买卖合同》、《经济适用房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行。双方均同意解除《房屋买卖合同》、《经济适用房买卖合同》，原告方返还被告方涉案房屋，被告方返还原告方购房款155000元，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被告方原因致涉案房屋被查封致无法过户，被告方是否构成违约？2、原告方主张房屋增值部分损失、中介费损失、已支付房款利息损失是否合理，是否需要调整？关于争议焦点1，首先，双方一致确认《经济适用房买卖合同》系对《房屋买卖合同》的补充，本院认为两份合同有冲突处，应以《经济适用房买卖合同》为准，该合同约定被告的房屋过户义务在2019年4月后一个月内，原告支付剩余购房款义务在2019年5月2日前，涉案房屋可以上市交易的时间为2019年4月2日，原告亦于当日向被告要求过户，本院认为被告应在2019年4月2日后一个月内办理过户手续，被告的过户义务在先，原告支付剩余购房款义务在后，故对被告该节辩称意见本院不予采信；其次，被告方明确其于2019年4月2日告知原告涉案房屋被法院查封无法过户，原告有权行使先履行抗辩权暂停支付剩余房款；且即便原告支付剩余购房款义务在先，其在得知涉案房屋被查封后亦有权行使不安抗辩权，暂停支付；最后，被告认可涉案房屋被法院查封系由其自身债务所致，故涉案房屋无法过户系被告所致。综上，本院认定被告方构成违约，该违约行为致原告合同目的无法实现，原告有权要求解除合同、返还房屋、被告返还购房款，现被告于2019年9月19日同意解除两合同，故本院认定两合同解除的时间为2019年9月19日。关于争议焦点2，首先，双方的合同中对违约责任进行了约定，原告主张的违约责任（房屋增值部分损失、已付房款利息损失、中介费损失）符合双方的合同约定。其次，关于房屋增值部分损失322085元（837085元-515000元）、中介费10000元，原被告双方对《房地产估价报告》及中介费用无异议，本院予以采纳，被告主张原告于2019年4月之前知道涉案房屋被查封未提供证据，对被告主张原告自行承担扩大部分损失的意见本院不予采信，原告主张该部分损失符合合同约定，亦属于实际损失，对该部分诉请本院予以支持；再次，关于利息损失部分，原告主张自2017年6月13日起计算利息符合合同约定，本院认为结合被告过错程度、合同履行情况，按年利率24%计算过高，本院调整为按银行同期贷款利率的1.3倍计算。最后，关于被告主张的抵扣租金的主张，本院认为被告可另案起诉，本案不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、毕文广、冯香兰与李怀忠、管玉签订的《房屋买卖合同》、《经济适用房买卖合同》于2019年9月19日解除。二、李怀忠、管玉于本判决发生法律效力之日起十日内返还毕文广、冯香兰购房款155000元，并支付利息（以155000元为基数，自2017年6月13日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率的1.3倍计算）、房屋增值部分损失322085元、中介费损失10000元。三、毕文广、冯香兰自本判决发生法律效力之日起十日内将无锡市毛湾家园106-1101房屋返还给李怀忠、管玉。四、驳回毕文广、冯香兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9536元、保全费3520元、鉴定费9547元，合计22603元，由原告毕文广、冯香兰负担566元，被告李怀忠、管玉负担22037元，该款已由原告毕文广、冯香兰预交，被告李怀忠、管玉于本判决发生法律效力之日起十日内将上述费用直接给付原告毕文广、冯香兰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘 坚人民陪审员  潘万才人民陪审员  袁玉珠二〇一九年十一月十一日法官 助理  王荣荣书 记 员  万 杏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。