山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初2852号原告：董士安，男，1948年5月10日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。原告：马筠，女，1950年1月1日出生，汉族，住济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：梁文波，山东律雨人律师事务所律师。被告：济南海智房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：赵凤存，该公司董事长。委托诉讼代理人：原俊迪，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚明慧，北京市京师（济南）律师事务所律师。原告董士安、马筠与被告济南海智房地产开发有限公司（以下简称海智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董士安、马筠委托诉讼代理人梁文波，被告海智公司委托诉讼代理人原俊迪、尚明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董士安、马筠向本院提出诉讼请求：1.判令海智公司支付逾期交房违约金116889元（以1614483元为基数，自2017年12月31日起至2018年12月26日止，按日万分之二计算）；2.案件受理费由海智公司负担。事实和理由：2015年9月26日，董士安、马筠与海智公司签订商品房买卖合同，约定董士安、马筠购买海智公司开发的海尔·云世界滟澜公馆商品房，总价款1614483元。合同签订后，董士安、马筠依约支付了全部房款，但海智公司未按照约定向董士安、马筠交付房屋。为维护合法权益，董士安、马筠提出如上诉请。海智公司辩称：1.合同约定交房条件是商品房竣工验收合格，海智公司于2018年2月26日通知董士安、马筠收房，但董士安、马筠没有正当理由拖延收房，直至2018年7月17日才收房，应承担逾期收房的责任；2.因环保原因，政府有关部门要求海智公司停止施工，故海智公司逾期交房存在免责事由，停工天数应自逾期天数中予以扣除；3.合同约定的逾期交房违约金过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经质证，当事人对下列证据的真实性无异议，本院依法予以确认并在卷佐证：董士安、马筠提交的商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、综合验收备案证明、微信聊天记录；海智公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案单、微信聊天记录、房屋验收单、工程快修派工单、前期物业服务协议、房屋装修管理协议、防火责任书、供水合同、济南市重污染天气应急工作指挥部办公室文件及通告。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2015年9月26日，董士安、马筠与海智公司签订商品房买卖合同，约定董士安、马筠购买海智公司开发建设的海尔·云世界滟澜公馆商品房一套，总价款1614483元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月30日前，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买卖双方经协商一致签订补充协议同意延长交付期限的……；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误；或为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；或遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付，此笔违约金以买受人已交房款的2%为上限。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同签订后，董士安、马筠与海智公司又签订补充协议，第十条房屋交付约定：1.双方同意本合同“第八条交付期限出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”变更为“出卖人应当在2017年12月30日前，将符合以下标准的商品房交付买受人：（1）该房屋经验收合格；（2）买受人已经付清全部房款；（3）买受人已经履行了其他约定的义务”。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力事件发生之日起60天内通知买受人的；（2）因政府原因导致工程延期的；（3）本合同签订后，遵守国家及地方政府颁布的可能导致出卖人延期交房的各种法律、法规、规定或通知而导致延期交房的；（4）因水、电、热力、燃气等地方公共设施建设单位等非出卖人的原因造成工期延误的；（5）市政配套的批准与安装的延误或其他非出卖人所能控制的事件；……。2.海智房地产公司在达到买卖合同第八条约定的交付时间及交付条件七日内向董士安、马筠发出入住通知书或在报纸上发布公告。董士安、马筠本人或其授权代理人可持入住通知书在规定的时间到海智房地产公司处办理入住手续并预缴半年物业管理费等其他相关费用，费用缴纳完毕后，办理该房屋的交接手续。在交接完毕后，双方签署房屋交接单，即为该房屋已交付。上述商品房买卖合同及补充协议签订后，董士安、马筠按约定向海智公司支付了房款。济南市城乡建设委员会出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，载明海尔·云世界滟澜公馆楼竣工验收日期为2017年10月15日，2018年5月7日经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。2018年12月26日，海智公司取得涉案房地产项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。2018年2月26日，海智公司通过微信方式告知董士安、马筠之女董娟收房，董娟回复“房子通过验收了吗，验收了告诉我”。2018年5月12日，海智公司通过微信方式告知董娟收房，董娟回复“你验收完了我就去收，哪天我去找你，这回是真验收了啊”。2018年5月14日，海智公司通过微信方式告知董娟“B1地块已通过单体竣工验收，单号201824056，网上可查，售楼处有原件，可以来看”。2018年7月17日，董士安、马筠接收涉案房屋，双方签订前期物业服务协议、装修管理协议、防火责任书等，董士安在房屋验收单及工程快修派工单中记载，“1.房内有32处空鼓；2.房内5处裂隙；3.房内3处破角；4.南阳台灯罩坏；5.地暖需测压”。审理过程中，海智公司申请对涉案房屋2017年12月31日至2018年12月26日期间的日均租金进行司法评估，鉴定机构出具鉴定意见为，2017年12月31日至2018年12月26日，海尔·云世界滟澜公馆号房屋日租金价格为111元。另查明，2016年12月16日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于启动重污染天气II级应急响应的通告》，要求停止拆迁工地施工作业和建筑、道路、园林、绿化等易产生扬尘污染的室内外施工作业项目。2016年12月29日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于启动重污染天气I级应急响应的通告》，要求停止所有建筑、道路、拆迁工地的施工作业。2017年11月3日、12月20日、12月26日，2018年1月11日、2月28日、3月9日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布《关于发布重污染天气橙色预警并启动II级应急响应的通告》，要求停止拆迁工地施工作业和建筑、道路、水利、园林绿化等工程易产生扬尘污染的室内外施工作业。本案当事人争议的焦点，一是海智公司逾期交房的时间。董士安、马筠主张，海智公司逾期交房时间应计算至综合验收备案之日即2018年12月26日。海智公司认为，涉案房屋于2017年10月15日竣工验收，于2018年2月26日通知董士安、马筠收房，履行了义务，故逾期交房时间应计算至2018年2月26日。二是海智公司逾期交房是否存在免责事由。海智公司主张，因环保原因，政府有关部门责令停工，2016年12月18日至2016年12月24日停工6天，2016年12月29日至2017年1月5日停工8天，2017年11月4日至11月8日停工5天，2017年12月21日至12月24日停工3天，2017年12月28日至12月30日停工2天，2018年1月13日至1月22日停工9天，2018年2月28日至3月4日停工5天，2018年3月10日至3月15日停工5天；因十九大召开，2017年10月14日至2017年10月24日停工11天，总计停工53天，应从逾期交房天数中予以扣除。董士安、马筠不予认可。三是合同约定的逾期交房违约金标准是否应予调整。董士安、马筠要求按已交房款的日万分之二计算违约金；海智公司认为违约金标准过高，要求按房屋租金标准计算违约金。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。董士安、马筠与海智公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，董士安、马筠依约向海智公司缴纳了购房款，履行了商品房买受人的付款义务。海智公司未能按合同约定的期限将商品房交付董士安、马筠，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房时间，虽然双方在商品房买卖合同中约定房屋交付的条件为商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但在双方所签补充协议中将房屋交付条件变更为房屋经验收合格，补充协议不违反法律法规的强制性效力性规定，具有法律效力。海智公司取得房屋竣工验收备案单，即表明房屋经验收合格，具备了交付条件。海智房地产公司取得房屋竣工验收备案单后仅以微信通知董士安、马筠可以收房，但未明确通知董士安、马筠收房的具体时间，故应以双方签署房屋交接单的时间为房屋交付时间，逾期交房时间应计算至2018年7月17日。关于海智公司逾期交房是否具有免责事由，商品房买卖合同第八条约定，“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；或遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的，出卖人可据实予以延期且不承担违约责任”。海智公司主张因环保原因，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室责令停止施工，共停工53天，应自逾期天数中予以扣除。对此本院认为，海智公司提交的房屋建筑工程竣工验收备案单载明，涉案房屋于2017年10月15日竣工验收报备，本院亦认定海智公司取得竣工验收备案单后房屋具备交付条件，故海智公司主张的2017年11月4日至2018年3月15日停工，与涉案房屋交付无关联性，不予支持。海智公司主张于2016年12月18日至2016年12月24日停工6天，2016年12月29日至2017年1月5日停工8天，符合商品房买卖合同约定的“遇到政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定，造成无法正常施工的”的情形，系双方当事人约定的免责事由，故可从逾期天数中予以扣除14天。商品房买卖合同第九条约定，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付，此笔违约金以买受人已交房款的2%为上限”，海智房地产公司对该条款以下划线进行了提示说明，董士安、马筠对此未提出异议，视为逾期交房90日内为合理顺延，予以认定。综上，海智公司逾期交房天数为94天（2018年3月31日至2018年7月17日计108天-14天）。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，海智公司逾期交付房屋94天，涉案房屋日租金价格111元，故海智公司逾期交房给董士安、马筠造成的损失为10434元（94天×111元/天），据此，海智房地产公司应支付董士安、马筠违约金10434元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告济南海智房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告董士安、马筠违约金10434元；二、驳回原告董士安、马筠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1318元，由原告董士安、马筠负担1198元，被告济南海智房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  陈士连二〇一九年十一月十八日书记员  王 慧