湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1303民初2203号原告刘艳，女，1976年10月13日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托代理人冉术国，湖北中和信律师事务所律师。被告随州市康顺达房地产开发有限公司。住所地：随州经济开发区熊家村。法定代表人王俊，董事长。委托代理人胡菊林，湖北神农律师事务所律师。委托代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。原告刘艳与被告随州市康顺达房地产开发有限公司（以下简称康顺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘艳的委托代理人冉术国、被告康顺达公司的委托代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳诉称，2015年12月17日，其与被告签订了两份份《商品房买卖合同》，购买了被告投资建设的随州红星国际广场3号楼1-2层13号、14号房，总价款为1673899元。合同签订后，其依约履行了合同义务，但被告却违反合同约定逾期交房，延期办理房屋初始登记，未提供正式供电、供水，且被告私自变更规划，故要求判令被告1、赔偿规划变更损失107557元；2、支付逾期交房违约金74153元，逾期办理房屋产权登记违约金431865元；3、将原告的供水、供电纳入城市供水、供电网络；4、由被告承担诉讼费用。被告康顺达公司辩称，1、涉案商品房规划并未发生变更，不存在赔偿变更规划损失；2、按照双方签订合同的约定，被告交房时间仅超过双方约定交房时间9日，只应当支付9日的违约金；3、逾期办证的责任不在被告，且合同中约定互不追究违约责任，故不存在支付逾期办证违约金；4、双方在合同附件中已明确约定房屋产生的水、电等能源费用由物业统一向相关部门缴纳。故原告的诉请不应得到支持。经审理查明，2015年12月17日，原告刘艳与被告康顺达公司签订了两份《商品房买卖合同》及补充协议，合同编号为随房字[2015]第07432号及随房字[2015]第05616号，两份合同及补充协议系同一版本。合同约定：刘艳购买康顺达公司投资建设的随州红星国际广场3号楼1-2层13号、14号房。13号房建筑面积为99.59m2、单价为8338.81元m2，价款为830462元；14号房建筑面积为99.59m2、单价为8469.09元/m2，价款为843437元，两间房屋合计价款为1673899元。面积差异处理：以房产证面积为准，以现金方式多退少补；房屋用途为商业用房，交付期限为：2016年8月1日，交付条件为：该商品房验收合格；逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自双方约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。规划、设计变更的约定：规划、设计变更导致买受人所购商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响房屋质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准之日起十日内，书面通知买受人。供水、供电约定：供水供电设备在商品房交付时达到使用条件；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意不退房，合同继续履行，互不追究违约责任。双方在补充协议中约定：买受人同意，出卖人逾期交付不超过三十日的，无须支付违约金。如出卖人在此基础上再逾期超过60天仍不能将该商品房交付给买受人的，买受人有权选择解除合同，买受人应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人选择继续履行合同的，出卖人按实际逾期日按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人已收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全后的365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金；买受人在退房的情况下，出卖人按照已付房款的1%支付违约金，并退房款；在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案作出局部调整或者优化的，可不通知买受人，买受人未因该局部改变而遭受直接损失的，出卖人不承担赔偿责任；买受人购买房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业合同根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据等等。合同签订后，原告刘艳按照合同的约定交清了购房款1673899元。双方在履行合同的过程中，由于被告交付房屋面积小于合同面积21.3㎡，已退购房款169256元，被告目前实收原告的购房款1504643元（1673899元-169256元），2016年9月11日原告刘艳所购买的两套房屋与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》。2017年10月19日被告康顺达公司建设的涉案工程才取得编号为：441300-2017-64号《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年5月8日，原告以被告规划变更，影响其购买商业用房价值为由诉至本院。要求被告赔偿其15年物业管理费107557元等诉讼请求。另查明，被告出售给原告的房屋于2018年2月1日取得不动产权总证。被告康顺达公司在向原告刘艳交付房屋时已按照合同的约定将水、电安装到户，有独立的水、电表，使用的是城市供水、供电网络，只是未到供水、供电部门单独立户，不能直接到供水、供电部门交纳水、电费，水电的收取由该小区的物业公司收取后再向供水、供电部门统一交纳。还查明，被告康顺达公司建设的红星国际广场在建设时规划设计的有“红星美凯龙家具MALL”“红星太平洋影院”等配套设施，后因市场因素的变化，2018年11月26日经随州市人民政府及行政主管部门审批，将原来的部分商业用地变更为住宅用地，原规划的“红星美凯龙家具MALL”、“红星太平洋影院”等配套设施变更为高层住宅楼，并已开工建设。本案争议的焦点为：1、原告所诉改变原宣传的配套项目规划，是否应当承担赔偿责任问题；2、被告逾期交房、逾期办证是否应当承担违约责任问题；3、关于原告所购买房屋供水、供电问题。关于原告诉被告改变规划，是否应承担赔偿责任的问题。在本案中，原告主张被告改变规划的依据为随州.红星国际广场宣传单，但该宣传单并不是合同的组成部分。双方在合同中仅对房屋的结构形式、户型、空间尺寸和朝向的变更进行了约定，在补充协议中约定：在不影响商品房质量和使用功能的前提下，经相关部门批准作局部调整的，可不通知买受人，未因局部改变而造成直接经济损失的，出卖人不承担责任。根据合同的相对性原则、权利义务对等原则，被告虽然更改了原设计的配套项目规划，但其已通过行政主管部门审批。故原告以此为由要求被告赔偿15年物业管理费的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、办证的违约责任问题。双方当事人在合同中约定了逾期交房按日万分之一支付违约金。在本案中，双方约定的交房时间为2016年8月1日，未见双方办理房屋交接手续，但原告在2016年9月11日其所购买的两套房屋与物业公司签订了《商铺装饰装修管理协议》，可视为原告此时接管了该房屋。鉴于原告所购买的房屋于2017年10月19日才取得《工程竣工验收备案证明书》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条均规定：“未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，根据该强制性规定及双方在合同中约定的交付期限的第二日起，至验收备案日止计算违约金，故被告康顺达公司应从2016年8月2日起至2017年10月19日止，按日万分之一向原告支付逾期交房违约金66655.68元（1504643元×0.0001×443天）。关于双方逾期办证的问题，双方在补充协议中约定：买受人收房并按照房管部门规定交清税费，提供办证资料后，在手续齐全后的365个工作日内出卖人将该商品房的办证资料提交给房管部门备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人在不退房的情况下，出卖人按照已付房款的万分之五向买受人，按日支付违约金。补充协议是对合同权利义务的最终约定。在本案中，原告无证据证明其交清税费、提供办证资料的时间，不能证明被告逾期办理产权登记已构成违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。关于原告所购买商品房供水、供电的问题。双方在合同中约定：供水、供电设备在商品房交付时达到使用条件；同时双方在补充协议中约定：买受人购买的房屋产生的水、电等能源费用由物业公司统一向相关部门缴纳，物业公司根据房屋单独的计费表每月向买受人收取能源费用，并向买受人出具收据。原告在本案中所要求的是将水、电到相关企业独立开户，并直接到相关企业交纳相关费用，不受物业公司的限制。实际上原告所购买的房屋的供水、供电已接入城市供水、供电网络，有独立的水表、电表，只是未单独到供水、供电企业开户。根据双方当事人在合同中的约定，被告已履行了相关供水、供电的义务，且符合双方在合同中约定的交付条件。故原告的该项请求，本院不予支持。综上，本院认为，原告刘艳与被告康顺达公司签订两份《商品房买卖合同》及相应补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行。由于被告康顺达公司在房屋尚未达到法定的交付条件时，将房屋交给原告，虽然是双方合意的表现，但这并不能改变其行为违反了法律的禁止性规定，应当依照合同的约定承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告在本案中要求被告赔偿变更规划损失、承担逾期办理产权违约金、供水、供电纳入城市供水、供电网络的诉讼请求，根据双方合同的约定，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告随州市康顺达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘艳支付逾期交房违约金66655.68元。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告刘艳的其他诉讼请求。案件受理费9936元，由原告刘艳负担8278元，被告随州市康顺达房地产开发有限公司负担1658元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  陈红艳审 判 员  钱 强人民陪审员  裴 涛二〇一九年十一月十五日书 记 员  宋 飞