山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初6107号原告：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91370203339700806Y。法定代表人：陈世军，总经理。委托诉讼代理人：朱冰，山东瑞帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，住青岛市市**，系青岛润凯物业管理有限公司经理。被告：李茂树，男，1953年8月8日出生，汉族，住青岛市市**。公民身份号码：。原告青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）与被告李茂树物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润凯物业委托诉讼代理人朱冰、金英，被告李茂树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润凯物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令李茂树交纳拖欠的物业服务费4621.5元、滞纳金2162.23元；2、诉讼费由李茂树负担。事实及理由：润凯物业与中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称“舰队直管办”）签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区劲松一路288号即海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，李茂树作为该小区xx号楼xx单元xx户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。李茂树辩称，润凯物业起诉李茂树所依据合同的甲方，不具备法人资格，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，该合同应认定无效。润凯物业起诉书所使用的公章未备案，不具备诉讼主体资格，法院应查明案件事实驳回润凯物业的起诉。润凯物业2014年6月12日工商注册，其经营范围没有物业管理项目，直至2015年8月4日获准该项资质，期间9个月属于非法经营，依法不应受到法律保护。小区共有635户业主，但在物业委托合同上签名仅有7户，合同内容不公示，业主被蒙在鼓里，34个月后润凯物业公司弃合同携业主钱财逃离，又在两年后凭合同起诉业主，让不知合同内容的业主还款，公理何在。望法院依法维护当事人的合法权益，作出公正判决。到庭当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于到庭当事人当庭提交的、经审查认为合法有效的证据，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2014年9月，润凯物业（乙方）与舰队直管办（甲方）签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区劲松一路288号的河马石小区实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由小区管委会（丙方）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。李茂树系河马石小区xx号楼xx单元xx户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，李茂树欠交物业服务费4621.5元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。庭审中，润凯物业提交证据一、润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》，用于证明润凯物业向涉案小区业主提供物业服务，合同约定了双方的权利义务关系、服务费用、违约责任事项，小区管委会在合同签字确认。李茂树质证意见，这份保密合同之前没有见到过，签订合同三方都没有主体资格，其中甲方舰队直管工程对外不具备独立承担民事责任的权利能力；乙方在无资质的情况下签订合同，应视为无效；丙方管委会未经选举、批准，属私自成立的非法组织，对小区全体业主不具有代表性，该份合同主体资格及内容均违法，应认定无效。证据二、催费通知，用于证明已两次通知欠费业主交纳物业费用。李茂树质证意见，催费通知书没有见过。证据三、《物业合同到期解聘告知书》函及接收签字，用于证明舰队直管办提前单方解除物业服务合同，润凯物业回复函件已由部队工作人员接收。李茂树质证意见，解聘通知书没有盖章不能说明问题，签收簿上签字也未见过与我无关系，不知道此事。证据四、（2017）鲁0203民初2011号民事判决书，用于证明李茂树所在小区部分业主起诉润凯物业物业服务合同纠纷一案，市北法院认定物业服务合同有效，驳回对方诉讼请求。李茂树质证意见，该份判决书与本案无关。证据五、物业费及违约金的计算明细表。证明李茂树欠缴物业费及违约金的具体情况。李茂树质证意见，涉案房屋未办理房产证，没有准确的房屋面积，且对合同有异议，所以润凯物业收取物业费没有依据，也没有权利收取滞纳金。证据六、润凯物业法定代表人陈世军的说明一份、青岛市住房公积金汇缴变更清册一份，用于证明润凯物业法定代表人陈世军对于润凯物业起诉涉案小区业主欠缴物业费一案知晓并同意是公司真实意思表示，公司印鉴已在相关部门备案。李茂树质证意见，公章备案应属公安管理，公积金部门不负责管理公章备案之事。陈世军签字捺印不好用，应加盖私人名章予以确认。李茂树提交证据一、（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份，用于证明润凯物业提交的《物业管理委托合同》合同中的甲方无主体资格，本合同无效。润凯物业质证意见，对证据真实性认可，对证明事项不认可，与本案无关，该裁定书上载明的被告并非涉案物业签订合同的甲方，与本案没有关联性。证据二、2019年6月18日直属保障队出具的情况说明一份，用于证明全军军改后的直属保障队同“中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室”是同一个单位。润凯物业质证意见，对其真实性无法判断，根据情况说明上载明的原属海军北海进队直管工程建设管理办公室担负的涉及海军河马石离退休干部住宅小区物业相关工作转由北部战区海军保障部直属保障队负责，不能证明直属保障队与直管工程建设管理办公室属于法律上的承接关系，不能证明李茂树主张。证据三、2019年9月11日微信平台查询结果，证明润凯物业起诉使用的印章未备案。润凯物业质证意见，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，公司设立之初根据法律规定到公安部门备案正常使用至2016年9月，后因到银行办理业务，银行提出印鉴自然损耗，需要另行办理公章，公司启用涉案印鉴，该印鉴已在银行和住房公积金管理部门办理了变更，该情况在润凯物业证据四中予以证明。证据四、从天眼查查询工商信息资料，证明2015年8月4日前润凯物业系无资质经营，违法签订合同。润凯物业质证意见，对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，对于公司资质润凯物业接管小区即到青岛市物业办咨询办理关于物业资质问题，市物业办工作人员答复涉案小区不属于其管辖范围，不办理相关资质认证，后因部队及业主的要求，润凯物业又办理了资质，国务院在2017年1月即取消了关于对物业服务企业资质的认定，润凯物业认为该证据不能证明李茂树主张。证据五、2015年7月20日通知系照片打印件，用于证明润凯物业备案公章未损坏前就私刻了公章交替使用，涉嫌故意造假。润凯物业质证意见，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。该份证据系市北区法院在审理物业合同案件时，润凯物业为证明其履行物业服务合同内容提交的证据，因当时只有电子存档，为证明证据来源加盖了印章。该证据并非原始载体，根据图片属性显示创建时间为2019年，无法排除该照片是否经过编辑处理，该照片无法显示拍摄地点为涉案小区。根据诉、辩双方庭审陈述、提交的证据以及质证意见，结合本院对本案事实的认定，本院对本案作如下判定：关于本案涉案物业管理合同效力问题。本院认为，河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。润凯物业本次诉讼使用的印章与签订物业管理委托合同加盖印章不同的问题。本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，李茂树以润凯物业在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业不能提起诉讼，否认润凯物业具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，李茂树可向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。润凯物业在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但在之后取得了相应的资质，且国务院于2017年取消了物业公司需要相应资质证书的认定。李茂树此项抗辩理由不能成立。润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，李茂树作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。李茂树对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员会，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。考虑到润凯物业提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，润凯物业已不再为涉案小区提供物业服务，从维护业主权益的角度出发，对润凯物业公司主张滞纳金的诉讼请求不再予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、李茂树于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费4621.5元（2014年11月至2017年8月）。二、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李茂树负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，李茂树于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 妙二〇一九年十一月五日书记员 王述瑶