广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25553号原告：佛山市市*监督管理局，住所地广东省佛山市禅城区********，统一社会信用代码11440600MB2C922887。负责人：李灿，局长。委托诉讼代理人：马颖仪、刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：冼小环，女，1961年9月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************322。被告：陈惠珍，女，1938年12月10日，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************360。委托诉讼代理人：冼小环，被告陈惠珍女儿。原告佛山市市*监督管理局诉被告冼小环、陈惠珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马颖仪、刘智及被告冼小环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即以清场、完整的状态向原告归还佛山市禅城区**********；2、被告立即向原告支付尚欠的2011年1月、2月、3月的租金合计1200元；3、被告立即向原告支付逾期支付2011年1月、2月、3月的租金（每月租金金额为400元）的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从逾期支付租金之日起计算至租金清偿之日止；4、被告立即向原告支付自2011年4月1日至被告将佛山市禅城区**********实际归还给原告之日止的房屋使用费（自2011年4月1日起暂计至2019年6月30日为82120.9元，实际房屋使用费及计算标准以有资质的第三方评估机构的评估结果为准）；5、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年3月31日，佛山市工商行政管理局（后依据《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发〈佛山市机构改革方案〉的通知》（佛发〔2019〕1号）文件规定，佛山市工商行政管理局不再保留，其职责由原告承担）与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将座落于佛山市禅城区**********（《房屋所有权证》编号：粤房字第3740292号）出租给被告使用，租赁期限一年，从2010年4月1日起至2011年3月31日止，被告每月5日前缴交租金，租金为每月400元，租赁期满或期间如原告决定收回涉案房屋使用权，被告必须无条件交回涉案房屋。原告将涉案物业租赁给被告使用后，被告并未按照约定支付2011年1月、2月、3月的租金，合计1200元。在《租赁协议》约定的租赁期限届满以后，原、被告双方未续签书面协议的情况下，被告仍继续占用涉案物业。为此，原告曾多次催促，但被告至今既未向原告支付2011年1月、2月、3月的租金、利息，又未向原告归还涉案物业，也未支付占用涉案物业期间的房屋使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”及第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，被告本应按照《租赁协议》的约定向原告支付租金、归还涉案物业，其拒不履行合同义务的行为违反了法律规定及合同约定，给原告造成了损失，原告有权要求被告支付尚欠的租金、利息并归还涉案物业。另，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，及第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”，原告有权要求被告支付其占用涉案物业期间产生的房屋使用费。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益。原告有权要求被告立即归还涉案物业、支付拖欠的租金1200元、利息以及房屋使用费，且因本案产生诉讼费应当由被告承担。为维护原告的合法权益，原告特依法具状起诉，恳请法院判如所请。两被告辩称：同意归还涉案房屋。现涉案房屋由被告陈惠珍居住，被告陈惠珍患有老人痴呆症，被告冼小环每天去涉案房屋照顾她。被告冼小环父亲生前是工商局的员工，涉案房屋是工商局出租给被告冼小环一家人居住，一直工商局在父亲的工资卡中扣除租金，直到在2007年11月被告冼小环父亲去世后，工商局也没有说房子如何处理。被告冼小环主动打电话给工商局收取租金，工商局表示同意向两被告出租房屋，按照每月400元计算。2011年1月，政府说该房屋所在片区需要三旧改造拆迁，但原告以及政府没有出方案安置两被告，也没有让两被告去交租金，所以2011年1月至3月没有交租金，此后，也没有再交纳租金。两被告认为是原告没有主动收取租金，没有说明要求两被告交纳租金到何处，而不是两被告不愿意交纳租金。两被告同意按照每月400元的标准向原告支付租金，其他的标准和利息被告不同意交纳。诉讼中，原告举证如下：原告统一社会信用代码证书、负责人身份证明、被告冼小环的身份证明。证明原、被告诉讼主体适格。《房屋所有权证》（编号：粤房字第3740292号）。证明佛山市禅城区**********的物业为原告合法取得的资产。房屋租赁协议。证明2010年3月31日，原告与被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将涉案物业出租给被告使用，租赁期限一年，从2010年4月1日起至2011年3月31日止，被告每月5日前缴交租金，租金为每月400元，租赁期满或期间如原告决定收回涉案房屋使用权，被告必须无条件交回涉案房屋。《关于腾退公有住房的通知》的送达回证。证明原告曾发文通知被告归还涉案物业，被告确认于2016年12月29日收到通知。住房暂缓申请。证明被告占用涉案房屋。《关于追收行政事业单位周转住房的通知》的送达回证、原告委托律所于2018年向被告发出的律师函、邮单、投递证明、原告委托律所于2019年向被告发出的律师函、邮单、投递证明、邮件退件。证明由于被告一直占用涉案物业，原告曾多次发文通知被告归还涉案物业、支付尚欠的租金、房屋使用费。《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发〈佛山市机构改革方案〉的通知》（佛发〔2019〕1号）。证明组建佛山市市*监督管理局，佛山市工商行政管理局不再保留，其职责由佛山市市*监督管理局承担。诉讼中，两被告共同举证如下：房屋租赁协议。证明涉案房屋原来是由被告冼小环的父亲冼彬向工商局承租的。通知。证明2005年时，工商局曾经通知冼彬，询问冼彬是否有意向购买涉案房屋。当时我们一家同意购买，而且签订了同意购买协议书，但后来工商局又不同意出售给被告一家人。3、住房暂缓申请。证明被告在收到原告要求退房通知后，被告向原告提交申请，被告陈惠珍患有老年痴呆症，难以在外租住房屋。4、收据。证明租金标准是每个月400元，原告是按年收取被告的租金。经庭审质证，本院认证如下：原、被告的证据，双方对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：粤房字第3740292号《房屋所有权证》显示，佛山市**********为佛山市工商行政管理局所有，建筑面积为74.01平方米。2005年11年29日，佛山市工商行政管理局机关服务中心向冼彬出具通知，主要内容为：“冼彬住户：你现居住的位于莲花路74号502房的房屋经评估，每平方米价格人民币938元，该房屋面积为74.01平方米，总价人民币6.90万元。按此价格你是否有意购买，请给予明确答复。”2007年4月1日，原告（甲方）与案外人冼彬（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：“甲方将坐落于佛山市禅城区**********租借给乙方居住，面积约为74.01平方米。根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确双方权利、义务，经双方协商，同意签订本协议。一、租赁期限。租赁期暂定1年，从2007年4月1日至2008年3月31日止，期满后如乙方需继续租住，书面提出申请，经甲方同意后另签协议。二、付租方式及价格。甲方每月在乙方工资存折账号中扣取当月租金，每月租金总额为299.46元。”2010年3月31日，原告（甲方）与被告冼小环（乙方）签订《房屋租赁协议》，主要内容为：“甲方将坐落于佛山市禅城区**********租借给乙方居住，面积约为74.01平方米。根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确双方权利、义务，经双方协商，同意签订本协议。一、租赁期限。租赁期暂定1年，从2010年4月1日至2011年3月31日止，期满后如乙方需继续租住，以书面提出申请，经甲方同意后另签协议。二、付租方式及价格。甲方每月5日前缴交租金，每月租金为400元......该房屋只是作为乙方周转用房，如乙方已分到、购买或拆迁补偿了房屋，乙方应及时无条件退还......备注。冼少环为我局原退休干部冼彬（已去世）女儿，考虑到其家庭困难，经请示领导，同意继续租住一年”。2008年11月26日、2009年7月6日、2010年7月21日，佛山市工商行政管理局分别出具收据，确认收到两被告2008年10月至2008年12月和2009年4月至2009年6月以及2010年1月至2010年12月的房租。根据原告提供的《关于腾退公有住房的通知》的送达回证显示，2016年12月29日被告冼小环确认收到《关于腾退公有住房的通知》。2017年2月18日，被告冼小环向原告提交《住房暂缓申请》，主要内容如下：“我是佛山市禅城区**********住户冼小环，我在2016年12月29日收到贵单位派发的（关于退公有住房的通知）在此，先多谢贵单位一直以来对我们一家人的眷顾，衷心的感谢。房屋历史由来：我父亲冼彬生前一直在贵单位工作直到退休，当时工商行政管理局党委及局长决定同意分配此住房给冼彬一家人居住（即莲花路74号502房一套）一直居住到现在。现因冼彬的妻子陈惠珍是独居老人身体病多，有老人痴呆病，非常难在外租房居住。按照目前的情况必须有我们的照顾和料理她一切生活，所以请贵单位体谅，请允许我们继续居住在该房子，并按照以往的租金租房。”根据原告提供的《关于追收行政事业单位周转住房的通知》的送达回证显示，2017年12月11日被告冼小环确认收到《关于追收行政事业单位周转住房的通知》。2018年12月20日、2019年5月17日，原告向被告发送《律师函》，告知被告交清租金等费用并归还物业。另查明，两被告为母女关系。再查明，依据《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发＜佛山市机构改革方案＞的通知》，将市工商行政管理局、市质量技术监督局等相关职责等整合，组建市场监督管理局……不再保留市工商行政管理局……。两被告陈述，冼彬已于2007年去世。原告陈述，原告起诉时使用的房屋使用费标准是参考行政事业单位对内部职工租金标准计算，不代表原告主张按照上述标准计算占有使用费，被告目前不是原告的员工，不应当享受相应优惠。原告请求对物业使用费标准进行评估，按照评估结果确认物业使用费。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告冼小环签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告实际居住使用涉案房屋至今，原告无证据其在2016年12月29日有提出异议，故原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人可以就不定期租赁合同随时提出解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。根据采信的证据显示，被告冼小环于2016年12月29日收到原告发出的《关于腾退公有住房的通知》，故原告与被告冼小环的《房屋租赁协议》已于2016年12月29日解除。因双方的租赁合同关系已解除，故被告冼小环无继续占有使用房屋的合法依据，应予以返还，原告诉请返还房屋于法有据，本院予以支持。被告冼小环确认，涉案房屋目前是其母亲陈惠珍居住使用，故原告诉请被告陈惠珍返回房屋于法有据，本院予以支持。由于被告陈惠珍纪较大，本院给予合理的搬离房屋期间。关于原告诉请2011年1月至3月的租金以及利息，2011年4月1日至实际返回房屋之日止占有使用费。经查明，被告冼小环以400元每月的标准交租至2010年12月，原告无证据证明双方有协商变更过租金标准，故被告冼小环应当按照原租金标准支付租金至合同解除之日，经计算，被告冼小环应当向原告支付至合同解除日的租金28774.19元。至于利息，被告冼小环未按期支付租金，给原告造成租赁利息的损失，故原告诉请从逾期支付租金之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算租金利息合法有理，本院予以支持。因两被告未向原告返还房屋，故两被告应支付逾期腾房占有使用费，至于占有使用费的标准，因两被告未在合理期间返还房屋，给原告造成租金的损失。本案中，原合同约定的租金标准低于市场标准。根据佛山市**********关于印发《佛山市级行政事业单位周转住房租金标准实施细则》的通知规定，周转住房租金基价，没有公共电梯的户型为每月租金13元/平方米计算。参照上述标准，涉案房屋的月租金应为962.13元。结合房屋的楼龄、被告承租房屋的历史原因等情况，参考市场租金标准，酌定以962.13元/月计算逾期腾房的房屋占有使用费，因该标准未过分低于市场标准，对原告申请以第三方评估机构评估的费用作为计算标准依据本院不予准许。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告冼小环、陈惠珍于本判决发生法律效力之日起六十日内，向原告佛山市市*监督管理局返还佛山市**********；被告冼小环于本判决发生法律效力之日起六十日内支付2011年1月1日至2016年12月29日的租金合计28774.19元及利息（利息以每月400元为本金，从2011年1月6日起按照中国人民银行同期贷款利率分段累计计算至实际清偿之日止）；被告冼小环、陈惠珍于本判决发生法律效力之日起六十日内，按照每月962.13元的标准支付自2016年12月30日起的占有使用费至实际交付房屋之日止；三、驳回原告佛山市市*监督管理局的其他诉讼请求。被告如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务及交还房屋的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取949元，由原告佛山市市*监督管理局负担304元，被告冼小环、陈惠珍负担645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一九年十一月二十七日书记员  黎晓婷附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。