湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3194号上诉人（原审被告）：深圳市合平置业有限公司。住所：深圳市福田区福田街道滨河大道与益田路交界东南皇都广场3号楼2506。法定代表人：朱培华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许望平，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：温富春，广东大洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳黄坡金磊实业有限公司。住所：襄阳高新技术产业开发区刘集街道办事处黄坡社区。法定代表人：邹金元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王爱社，襄阳市襄州区张湾法律服务所法律工作者。原审第三人：湖北鸿兴时代新能源科技有限公司。住所：湖北自贸区（襄阳片区）米芾路陆港保税物流中心综合楼902室B17卡。法定代表人：杨花云，该公司经理。委托诉讼代理人：汤久平，湖北思扬律师事务所律师。原审第三人：襄阳颂世电子科技有限公司。住所：湖北自贸区（襄阳片区）米芾路陆港保税物流中心综合楼902室B16卡。法定代表人：杨世美，该公司执行董事兼总经理。上诉人深圳市合平置业有限公司（以下简称合平置业公司）因与被上诉人襄阳黄坡金磊实业有限公司（以下简称黄坡金磊公司）、原审第三人湖北鸿兴时代新能源科技有限公司（以下简称鸿兴时代公司）、襄阳颂世电子科技有限公司（以下简称颂世电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市高新技术产业开发区人民法院(2019)鄂0691民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合平置业公司的委托诉讼代理人许望平、温富春，被上诉人黄坡金磊公司的委托诉讼代理人王爱社，原审第三人鸿兴时代公司的委托诉讼代理人汤久平到庭参加诉讼，原审第三人颂世电子公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。合平置业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回黄坡金磊公司一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定的部分事实不清，且适用法律不当。其与被上诉人之间的实际法律关系为招商引资服务法律关系，而非租赁合同关系。上诉人系为襄阳高新区在深圳提供招商引资中介服务而成立的企业，为襄阳高新区的招商引资工作作出了重大贡献。为了给予上诉人招商引资奖励，经高新区管委会与上诉人沟通达成一致，由上诉人从引荐入驻的企业根据《项目进区协议》的补贴中提出一部分租金作为上诉人招商引资的奖励及服务费用。案涉多份合同（《项目进区协议》、《厂房租赁合同书》）也反映了上诉人作为招商引资中介人的角色，上诉人只是从租金差额中获得招商引资奖励及补贴。本案实际租赁合同关系存在于被上诉人与入驻企业之间，上诉人并非租赁合同关系的主体，不应承担租赁法律关系的义务，无须承担相应的租金义务。2.上诉人尚未收到鸿兴时代公司等实际承租厂房的企业的任何租金，因此被上诉人主张拖欠的租金的支付条件尚未达到。上诉人无须支付诉请中的租金、违约金及利息。3.被上诉人主张的租金、违约金过高，与合同约定不符。且该合同条款也显示公平。综上，上诉人并非租赁合同关系的主体，不但不应承担支付租金的义务，还应当从三方分别签署的“形式上”的租赁合同中获取租金差额，作为高新区管委会承诺的招商引资的奖励和补贴。黄坡金磊公司辩称，服从原判。鸿兴时代公司述称，合平置业公司的上诉请求与其无关，其不清楚上诉人与被上诉人之间的租赁事宜；如果按照上诉人的主张，其与黄坡金磊公司之间存在租赁关系，则其不应当向上诉人支付租金。颂世电子公司未答辩。黄坡金磊公司向一审法院起诉请求：1.解除黄坡金磊公司与合平置业公司签订的《厂房租赁合同书》，合平置业公司立即返还所租赁的厂房、研发楼等租赁物；2.合平置业公司给付所欠租金6048000元（截止2019年1月15日）；并自2019年1月16日起至厂房等租赁物返还之日止，按合同约定每月630000元（10元/平方米×63000平方米）给付租金；并自2018年2月12日起，按所欠租金金额承担逾期付款利息损失；3.本案诉讼费由合平置业公司负担。一审法院认定事实：2018年1月12日，合平置业公司作为租赁方、甲方，与作为出租方、乙方的黄坡金磊公司签订《厂房租赁合同书》（以下简称案涉合同）一份。合同主要约定，乙方将已开发建设标准化工业园区的现有厂房现状，出租给甲方使用，由甲方向乙方支付租金。合同期限自2018年1月15日至2028年1月14日，共计10年。在本合同期限内，根据甲方签约企业入驻乙方工业园区厂房包括厂房、研发楼等不动产的建筑面积63000平方米，甲方第一年租金按每月8元/平方米乘以建筑面积63000平方米，第一年月租金为504000元，由甲方支付给乙方，第二年至第三年月租金为10元/平方米。甲方应按上述费用标准，于本合同签订生效后30日内向乙方预付每半年度的厂房及研发楼租金。以后均以每半年度为单位，在上一半年度结束之日起五日内支付下一半年度的租金给乙方。若在本合同签订后30日内，没有甲方签约的投资企业入驻并实际使用乙方工业园区的厂房、研发楼等场地或甲方没有按上述规定交纳租金，本合同自行终止。合同到期或终止，甲方应无条件返还乙方租赁物，甲方租赁期间装修投入除动产归甲方所有，其余不动产甲方不得进行人为破坏均无偿归乙方所有。乙方已经建成现有的厂房、研发楼现状工业园区厂房，为招商引资项目提供现有的厂房、研发楼及配套设施（消防未验收）。甲方不按合同约定交纳租金，经乙方催告60日内仍不交纳，乙方有权解除合同，甲方无权要求任何赔偿。若一方的违约行为给守约方造成损失的，则违约方须向守约方承担相应的经济赔偿责任。上述合同签订后，黄坡金磊公司依约于2018年1月15日将案涉厂房、研发楼交付给合平置业公司租赁使用，合平置业公司至今未向黄坡金磊公司支付合同约定的租金之分文。2018年1月15日，鸿兴时代公司作为租赁方、甲方，与作为出租方、乙方的合平置业公司签订《厂房租赁合同书》一份。合同主要约定，乙方将已开发建设完成达到交付标准的襄阳黄坡工业园区研发楼B栋，标准化厂房3栋、4栋、6栋，合计总面积32000平方米出租给甲方使用，由甲方向乙方支付租金。合同期限自2018年1月15日至2023年1月14日，共计五年。在本合同期限内，甲方第一年租金按每月12元/平方米乘以建筑面积32000平方米，第一年月租金为384000元，第二年月租金为13元/平方米，月租金416000元。2018年1月17日，颂世电子公司作为租赁方、甲方，与作为出租方、乙方的合平置业公司签订《厂房租赁合同书》一份。合同主要约定，乙方将已开发建设完成达到交付标准的襄阳黄坡工业园区研发楼A栋，标准化厂房1栋、2栋、5栋，合计总面积32000平方米出租给甲方使用，由甲方向乙方支付租金。合同期限自2018年1月15日至2023年1月14日，共计五年。在本合同期限内，甲方第一年租金按每月12元/平方米乘以建筑面积31000平方米，第一年月租金为372000元，第二年月租金为13元/平方米，月租金403000元。上述合同签订后，合平置业公司分别向鸿兴时代公司、颂世电子公司交付了案涉厂房、研发楼，鸿兴时代公司、颂世电子公司至今亦未向合平置业公司支付合同约定的租金之分文。案涉房屋重新编号后，颂世电子公司租赁使用的房屋为A栋研发楼，1、3、5号厂房；鸿兴时代公司租赁使用的房屋为B栋研发楼，2、4、6号厂房。2018年7月9日，黄坡金磊公司向合平置业公司发出《通知》一份，载明，贵公司于2018年1月12日与我公司签订的《厂房租赁合同书》，依照该合同约定，你方应于本合同签订生效后30日内向我方预付每半年度的厂房及研发楼租金，以后均以每半年度为单位，在上一半年度结束之日起五日内支付下一半年度的租金给我方。但至今你方没按合同约定支付租金，已构成违约。现通知你公司在五日内按照合同约定交清租金，否则我方将按合同约定依法追究你方法律责任。该通知经黄坡金磊公司邮寄后，合平置业公司签收。2019年1月16日，黄坡金磊公司向合平置业公司发出《解除合同通知书》一份，载明，贵公司于2018年1月12日与我公司签订了《厂房租赁合同书》，合同生效后，贵公司未按合同约定交纳租金。后经我司多次催交，贵公司仍未交纳，已严重违约。依据合同法和合同约定，我公司特依法通知你方解除租赁合同。同时，我公司将依据《合同法》及双方签订的租赁合同中的约定，追究你方的法律责任。该通知经黄坡金磊公司邮寄后，因合平置业公司拒收而被退回。一审法院另查，2012年12月5日，城乡规划局高新分局发出《建设项目规划（土地使用）条件》（以下简称《条件》）一份，载明，地块位于高新区经一路东侧，四至范围见建设用地规划红线图。本条件及建设用地规划红线因作为委托襄阳相应的设计单位进行规划与建筑方案设计、签定该地块《国有土地所有权出让（转让）合同》的依据。《条件》还载明了地块面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑色彩和其他要求等相关事项。一审法院又查，2016年11月7日，黄坡金磊公司取得案涉土地的国有建设用地使用权的不动产登记，但案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，虽黄坡金磊公司提出的诉讼请求和主张的事实，合平置业公司均予认可，且未对其与黄坡金磊公司签订的案涉合同的效力提出抗辩；鸿兴时代公司、颂世电子公司作为本案无独立请求权的第三人，亦未对黄坡金磊公司提出的诉讼请求、主张的事实、案涉合同效力提出抗辩和主张，但认为其分别与合平置业公司签订的《厂房租赁合同书》因没有建设规划许可证、施工许可证、房产证、房屋首次消防验收合格证、批建环评手续，没有园区设计图纸而归于无效，同时，民事案件中争议合同的效力，是人民法院主动审查的事项，故对合平置业公司与黄坡金磊公司签订《厂房租赁合同书》，是否违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定而归于无效，须加以分析认定。案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，但城乡规划局高新分局向黄坡金磊公司发出的《条件》，当视为建设工程规划主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”规定，案涉合同不因未取得建设工程规划许可证而无效。鸿兴时代公司、颂世电子公司主张案涉房产未取得施工许可证、房产证、房屋首次消防验收合格证、批建环评手续，没有园区设计图纸等事实，首先，案涉房屋即使没有取得上述许可、手续，亦不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”规定情形。其次，案涉房屋即使没有经过消防验收合格，只有在无法使用、当事人主张解除合同时，方属《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”规定的情形，却不能认定无效，而鸿兴时代公司、颂世电子公司未主张案涉房屋因未经过消防验收合格而导致无法使用。鸿兴时代公司、颂世电子公司虽请求对案涉房屋能否有满足正常生产经营的用水、电力容量、货运电梯的安装时间进行审查，但该请求超出本案争议范围，不予审查。因此，案涉合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且是合同双方当事人真实意思表示，当属有效合同而受到法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，当事人应当本着诚实信用原则，全面履行合同。案涉合同于2018年1月12日签订，合同约定，第一年月租金为504000元，于合同签订生效后30日内预付每半年度的厂房及研发楼租金。合同还约定，合平置业公司不按合同约定交纳租金，经黄坡金磊公司催告60日内仍不交纳，黄坡金磊公司有权解除合同。该约定系当事人对解除案涉合同条件的约定，与《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定相符合，应从其约定。合平置业公司至今未支付案涉租金之分文，且经黄坡金磊公司催告后60日内仍不支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，案涉合同的解除条件已经成就，黄坡金磊公司有权解除案涉合同。案涉解除合同通知虽未到达合平置业公司，但黄坡金磊公司向法院起诉，其提出的解除案涉合同的请求，即系解除合同的意思表示，且本质为请求确认其主张解除合同的意思表示有效。法院立案后于2019年6月6日向合平置业公司送达了诉状副本等法律文书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”规定，经法院送达后，当视为案涉解除合同通知已经到达合平置业公司。案涉合同，已经于2019年6月6日解除。案涉合同约定，合同到期或终止，合平置业公司应无条件返还黄坡金磊公司租赁物，合平置业公司租赁期间装修投入除动产归合平置业公司所有，其余不动产黄坡金磊公司不得进行人为破坏均无偿归黄坡金磊公司所有。黄坡金磊公司与合平置业公司对上述约定的“动产、不动产”并无争议，故在案涉合同期限届满后，合平置业公司应当依约向黄坡金磊公司返还案涉房屋。案涉合同约定，第一年月租金为504000元，年租金6048000元。案涉合同于2018年1月12日签订，至2018年2月11日计30日，合同约定的“合同签订后30日内预付半年度的租金”期限届满；至2018年7月17日，合同约定的“在上一半年度结束之日起五日内支付下一半年度的租金”的期限届满，故截止2018年7月17日，案涉合同约定的支付第一年租金6048000元期限已经全部届满，合平置业公司分文未付的行为对黄坡金磊公司已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，除应当及时向黄坡金磊公司支付租金6048000元外，还当承担违约责任。案涉合同对逾期付款违约金数额或计算方法并未约定，目前中国人民银行不再公布贷款基准利率，结合案件实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”规定，按年利率6%标准计算案涉违约金，首先以3024000元为基数，自2018年2月12日起计算至2018年7月17日，计155天，违约金为78120元（3024000元×6%÷30天÷12月×155天）；其次以6048000元为基数，自2018年7月18日起计算至2019年1月15日，计181天，违约金为182448元（6048000元×6%÷30天÷12月×181天）。截止2019年1月15日，违约金合计260568元。合平置业公司尚应自2019年1月16日起至案涉房屋实际向黄坡金磊公司返还之日止，以6048000元为基数，按照年利率6%，向黄坡金磊公司支付违约金。除此之外，合平置业公司还应当从2019年1月16日起至实际返还案涉房屋之日止，依照合同约定的第二年租金标准，即10元/平方米×63000平方米，计630000元/月向黄坡金磊公司支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认襄阳黄坡金磊实业有限公司解除案涉合同的行为有效，合同已于2019年6月6日解除；二、深圳市合平置业有限公司向襄阳黄坡金磊实业有限公司返还案涉厂房和研发楼、支付租金6048000元、违约金260568元，并自2019年1月16日起至案涉房屋实际向襄阳黄坡金磊实业有限公司返还之日止，以6048000元为基数，按照年利率6%，向襄阳黄坡金磊实业有限公司支付违约金；三、深圳市合平置业有限公司自2019年1月16日起，至案涉房屋实际返还之日止，以每月630000元向襄阳黄坡金磊实业有限公司支付租金（履行时如不足月，计算至天）；上述第一、二、三项，均于本判决生效之日起三十日内履行。四、驳回襄阳黄坡金磊实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54140元，公告费260元，合计54400元，由深圳市合平置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，2018年1月12日，合平置业公司与黄坡金磊公司签订《厂房租赁合同书》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合平置业公司与黄坡金磊公司签订的合同名称为租赁合同，从合同的内容上看，合同条款明确：黄坡金磊公司将已开发建设标准化工业园区现有厂房交付合平置业公司使用、收益，合平置业公司支付租金，完全符合租赁合同的法律特征，并且合同第一条第2项3)专门明确“因本合同系厂房租赁合同，不论甲方是否招商入驻企业，乙方只认甲方”。合平置业公司上诉提出，其与黄坡金磊公司之间的实际法律关系为招商引资服务法律关系，与事实和法律规定不符，本院不予支持。本案审理的是合平置业公司与黄坡金磊公司之间的合同纠纷，至于合平置业公司所主张的高新区管委会承诺对其招商引资的奖励和补贴，与本案不属同一法律关系，本院不予审查。《厂房租赁合同书》明确约定了租金支付方式、时间，并未约定支付条件，对合平置业公司上诉提出的尚未收到鸿兴时代公司等实际承租厂房的企业的任何租金，租金的支付条件尚未达到的上诉主张，本院亦不予支持。《厂房租赁合同书》中并未约定违约金，该合同第五条第2项“若一方的违约行为给守约方造成损失的，则违约方须向守约方承担相应的经济损失”，黄坡金磊公司的诉讼请求中包含“合平置业公司给付所欠租金，并按所欠租金金额承担逾期付款利息损失(自2018年2月12日起，按年利率6%给付)”，原审判决合平置业公司向黄坡金磊公司支付“违约金”260568元，并自2019年1月16日起至案涉房屋实际向黄坡金磊公司返还之日止，以6048000元为基数，按照年利率6%，向黄坡金磊公司支付“违约金”不当，上述款项名称应为逾期支付租金对黄坡金磊公司造成的“经济损失”，但一审具体金额计算并无不当，裁判结果正确，本院对此予以纠正。合同第四条第4项约定“甲方不按合同约定缴纳租金，经乙方催告60日内仍不交纳，乙方有权解除合同，甲方无权要求任何赔偿”，合平置业公司签订合同后未按约定支付租金，黄坡金磊公司于2018年7月9日向其催交后60日内仍不交纳，黄坡金磊公司享有合同解除权，双方合同于2019年6月6日人民法院向合平置业公司送达起诉状时解除，合平置业公司应支付2019年6月6日之前的租金及此后至返还租赁物之日止的实际占有使用费(按原合同约定的租金标准支付)。原审判决未区分租金与占有使用费，存在瑕疵。原审法院已通知次承租人鸿兴时代公司和颂世电子公司作为第三人参加诉讼，上述二公司实际占有部分案涉租赁物，在合平置业公司与黄坡金磊公司签订的《厂房租赁合同书》解除后，负有腾房义务及支付逾期腾房占有使用费的义务，但黄坡金磊公司并未请求本案第三人腾房以及支付逾期腾房占有使用费；上诉人作为承租人，在租赁合同解除后返还租赁物系其法定义务，次承租人负有腾房义务并不能免除承租人返还房屋的义务；原审未判决第三人腾房及支付逾期腾房占有使用费，双方当事人并未对此提出上诉，本院不再予以变动。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。对合平置业公司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55960元，由上诉人深圳市合平置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓红审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年十一月十三日书记员  严琦童