上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0104民初29699号 原告：卫振华，男，1981年12月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：陈青松，上海铭森律师事务所律师。 被告：上海易生健康管理咨询有限公司，住所地上海市普陀区。 法定代表人：周德彪,总经理。 委托诉讼代理人：程孝朋，上海博问志律师事务所律师。 原告卫振华诉被告上海易生健康管理咨询有限公司(以下简称易生公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月26日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈青松，被告委托诉讼代理人程孝朋到庭参加诉讼。经双方当事人同意并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。 卫振华向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原被告于2018年6月30日签订的关于上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》；二、请求判令被告迁出上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋,将上述房屋返还原告；三、请求判令被告向原告支付拖欠的2018年10月1日至2018年10月31日房屋租金13,000元;四、请求判令被告向原告支付逾期支付租金和保证金滞纳金人民币5148元,并以39,000元为本金按每日千分之三的标准向原告支付逾期支付租金滞纳金自2018年9月26日起算至实际支付之日止;五、请求判令被告向原告支付违约金人民币26,000元;六、请求判令被告支付自2018年11月1日起按每月13,000元计房屋租金和使用费至向原告实际返还房屋之日止。审理中，原告变更第六条诉请为：被告支付租金自2018年11月1日起至2019年6月30日止按每月13,000元计算，自2019年7月1日起至被告向原告返还房屋之日止按每月13,650元计算使用费； 事实和理由：2018年6月30日原被告签订了《上海市房屋租赁合同》,约定原告将上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告,被告应于租赁合同签订之日支付首季度租金,合同签订三日内支付租赁保证金,之后应于每一期最后一个月的第25日前支付下一期的租金,逾期支付每天按千分之三计算滞纳金,逾期超过15日原告有权解除租赁合同并追究被告的违约责任。租赁合同签订后,原告按约履行了交房义务,但被告逾期支付首期租金和保证金超过二十余天,且本应于2018年9月25日前支付的下一期租金至今未付。被告的上述行为违反了合同的约定,也严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院。 易生公司辩称，不同意原告的诉请，原告不是房屋的产权人和使用权人，原告是房屋产权人的委托人，无权出租，双方签署的协议是作为办证使用，房屋权利人是上海方圆物业管理有限公司(以下简称方圆物业公司)。被告承租了方圆物业公司的三套房屋，在同一个地址，签订合同的时候原告就知道，被告要在房屋上注册新公司，在新公司注册成立前暂由被告签署合同，新公司成立后要变更承租人的。被告承租房屋后对房屋投入数百万元进行统一装修，但原告一直不配合办理新公司的登记手续。在此情况下，被告要求原告先行配合办理新公司证照，但原告还是不配合，双方协商过程中，原告就至法院起诉。被告没有违约，原告也不是出租人，仅是出租人的委托代理人。租赁期间，方圆公司还多次停水，造成被告损失。如果法院判决被告承担违约责任，被告认为违约金标准过高，请求法院进行调整。 本院认定事实如下： 上海市大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋，建筑面积117.42平方米，类型商场，用途商业)产权人为方圆物业公司。2018年6月30日，方圆物业公司(甲方、出租人)与卫振华(乙方，承租人)签署《房屋租赁合同》，乙方承租系争房屋，首年租金120,000元，之后逐年递增，租期自2018年7月1日至2028年6月30日止，乙方经甲方同意可以转租房屋给其他第三人。(庭审中，易生公司对该合同不予认可，认为是原告为了诉讼补签的。)同日，甲方还向乙方出具授权委托书，委托乙方代理租赁及管理涉案房屋，授权乙方转租并办理与承租人之间的协商、签约事宜，授权乙方向承租人收取租金及保证金等等。 2018年6月30日，原告卫振华(甲方、出租人)与易生公司(乙方，承租人)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积117.42平方米，2-1乙方向甲方声明：租赁该房屋作为商业经营使用,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方已于本合同签订前,实地仔细查看了房屋及现有设施、条件,并就该房屋有关情况向政府有关部门进行了咨询,认为该房屋可作为办公/经营使用,故如该房屋在租赁合同签订后,无法用作办公/经营使用,则应由乙方自行解决,并承担相关责任。3-2房屋租赁期自2018年7月1日起至2028年6月30日止,共10年。该期限内月/年租金标准按本合同第4-1款之约定计。4-1租金首年租金为156,000元,月租金为13,000元。该房屋租金自第二年起至第四年每年环比递增5%：第五年起每年环比递增3.5%,详见租金表：月租金第一年13,000，第二年13,650,第三年14,333……4-2乙方同意根据先付租金后使用房屋的原则,并按叁个月为一期,支付租金,具体如下：(1)于本合同签订之日支付第一期的租金合计39,000元。(2)于每一期最后一个月的第25日前支付下一期的租金。4-3支付方式：由乙方上海易生健康管理咨询有限公司转账至甲方指定账户：卫振华,开户行及账号：浦发银行上海南汇支行营业部XXXXXXXXXXXXXXXX。5-1租赁保证金为39,000元，如乙方未能遵守前述的规定,则甲方有权立即提前收回该房屋及单方面终止本合同,甲方并有权没收保证金。5-3若乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、维修费、其它费用等各项费用超过七日,在不影响甲方其它权利或补救的前提下,甲方有权向乙方要求支付日息3%(千分之三)的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算,直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。7-3除甲方书面同意外,乙方返还该房屋时不得以任何理由要求甲方购买乙方自置的任何装修、设施或对乙方自置的任何装修、设施予以补偿;同时,乙方予合同终止(包括提前终止)后遗留的任何装修或设施无偿(包括不能拆除或拆除会对房屋造成损害的装修、设施)归甲方所有。9-2甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的两倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(六)乙方逾期不支付租金或本合同约定的其它费用达15日的;(七)乙方出现三次以上延迟缴纳租金或本合同约定的其它费用的……11-1甲方在乙方需要时,应向乙方提供其办理执照、批准、许可证所需的应由甲方出具的相关材料。12-1在该房屋内开展及经营其业务前,乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证(如有规定)。 合同签订后，易生公司租赁使用涉案房屋至今。2018年7月18日，易生公司出具承诺书，内容为：在2018年7月20日前付卫振华付三押三78,000元，付方圆物业付三押三318,000元，付方圆投资付三押三215,100元，以上在2018年7月20日之前付清，如未付清从2018年7月1日起开始计算滞纳金，如果付清，此承诺解除。 审理中，卫振华确认易生公司支付租赁保证金39,000元，并向卫振华支付租金至2018年9月30日。易生公司表示之后又支付过3期，全部支付给方圆物业公司;卫振华则表示被告每一期都少付，且不对租金进行区分，被告实际并未收到租金。 另查明，2018年6月30日，易生公司同时与上海方圆投资有限公司签订房屋租赁合同，承租上海市大木桥路XXX弄XXX号房屋。上海方圆投资有限公司以同样理由另案向本院起诉了易生公司(案号(2018)沪0104民初第30490号)。 以上事实，除原、被告陈述外，另有租赁合同、承诺书等证据证实，本院予以确认。 审理中，本院进行调解，双方未能达成一致意见，故未调解成功。 本院认为，原被告之间签署的房屋租赁合同，系双方真实意思表示,合法有效，双方均应按约定履行。卫振华提供了与产权人之间的租赁合同，易生公司抗辩称卫振华系代理人，缺乏依据，本院不予采纳。审理中，易生公司提出涉案房屋上至今不能办出相关证照，是因为原告不配合办理，原告违约在先。原告对此予以否认，并表示易生公司实际已经在房屋上注册了分公司。本院认为，被告该抗辩意见并未提供充分证据予以证明，本院难以采纳，并且易生公司作为承租人在租赁房屋时应充分考察涉案房屋是否具备办理其所需要的证照的条件，现易生公司一直在使用涉案房屋，双方租赁合同仅约定出租人有提供材料义务，但并未约定出租人有办理证照义务，也并未约定承租人可据此不支付租金。至于易生公司提出其向方圆物业公司支付了后续租金，因方圆物业公司并非本案当事人，易生公司在本院释明后仍未予以区分，不能视为其向卫振华支付了后续租金，相关责任由易生公司自行承担。 易生公司在租赁涉案房屋的过程中，未按合同约定支付相应租金，构成违约，原告要求解除合同、支付租金及使用费、返还房屋的诉请，具有合同依据，本院予以支持。原告主张按日千分之三的标准支付逾期付租滞纳金以及支付合同解除违约金26,000元。易生公司提出标准过高的抗辩意见，考虑到易生公司对涉案房屋进行了装修，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。滞纳金的性质可以视为逾期付款违约金，因合同解除的原因系易生公司逾期支付租金，原告已主张了合同解除违约金，两项违约金系原告同一违约行为在不同的情况下所应承担的违约责任，不应并用，否则加重了原告的负担，故逾期付租滞纳金计算至判决生效之日止。易生公司于2018年7月18日承诺在2018年7月20日之间支付原告相应租金及保证金，但实际于2018年7月25日付清，原告主张按承诺书的约定支付滞纳金，合法有据，本院予以支持。易生公司支付的租赁保证金，卫振华表示同意进行抵扣，本院予以一并处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除卫振华与上海易生健康管理咨询有限公司于2018年6月30日签订的关于上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房屋租赁合同》； 二、上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市徐汇区大木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，将房屋返还卫振华； 三、上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付卫振华自2018年10月1日起至2019年6月30日止的租金，按每月13,000元计算；自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止的租金和使用费，按每月13,650元计算； 四、上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付卫振华自2018年7月1日起至2018年7月22日止的滞纳金5148元； 五、上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付卫振华逾期付租滞纳金，以39,000元为本金，自2018年9月26日起计算至判决生效之日止，按日万分之二的标准计算； 六、上海易生健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付卫振华合同解除违约金13,000元； 七、卫振华于本判决生效之日起十日内返还上海易生健康管理咨询有限公司租赁保证金39,000元，此款可与前述第三、四、五、六项款项相抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计452元，由上海易生健康管理咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  徐 红 二〇一九年十一月二十七日 法官助理  刘 兴 书 记 员  印旭晴 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。