安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0124民初5933号原告：何先飞，男，1973年10月1日出生，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：江学益，庐江县汤池镇法律服务所法律工作者。被告：安徽金福园国际大酒店有限公司，住所地安徽省合肥市庐江县庐城镇军二西路77号，统一社会信用代码91340124MA2MXR2J25。法定代表人：芮文元，该公司总经理。被告：安徽省市场监督管理局，住所地安徽省合肥市包河区延安路13号，统一社会信用代码11340000MB1691587J。法定代表人：韩永生，该局局长。委托诉讼代理人：井涛，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贤国，安徽华人律师事务所实习律师。原告何先飞与被告安徽金福园国际大酒店有限公司（以下简称金福园酒店）、被告安徽省市场监督管理局（以下简称省市场监管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何先飞及其委托诉讼代理人江学益、金福园酒店法定代表人芮文元、被告省市场监管局的委托诉讼代理人井涛、张贤国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何先飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿各项费用损失计871379元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：位于庐江县汤池镇汤池街道的汤池工商干疗所是原安徽省工商行政管理局（注现职责整合为安徽省市场监督管理局）所有的资产，在2010年9月29日金福园酒店与省市场监管局签订了《合同协议书》将其租赁给金福园酒店经营管理。金福园酒店租赁期间即2016年6月6日，原告与其签订了《房屋租赁合同》，将其租赁的部分房屋租赁给原告经营饭店，期限自2016年6月6日至2022年6月5日，租金每年45000元，并对其他有关事项进行了约定。合同签订后，原告对原有的破旧的房屋及道路进行维修，并添置了大量供饭店使用的设备、用具，总计费用871379元。2016年6月14日，金福园酒店与省市场监管局租赁纠纷一事经庐江县人民法院判决解除双方之间的租赁合同。2018年4月24日，在省市场监管局一再坚持下，原告在不情愿的情况下，又与其签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年4月24日至2018年12月31日，对其他事项也进行了约定。就原告与省市场监管局租赁纠纷，省市场监管局于2019年4月17日又向庐江县人民法院起诉，该院于2019年6月24日作出（2019）皖0124民初3378号民事判决书判决原告将租赁的房屋返还给省市场监管局，鉴于此原告的合法权益遭到巨大损失，原告经营的上和酒楼在租赁期间投资较大，总用费871379元，投资部分无法收回。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼，请求依法判决。金福园酒店辩称，其于2016年6月6日与原告签订了一份《房屋租赁合同》，合同签订在其与原安徽省工商行政管理局租赁合同的基础上，当时的合同还在有效期，从法律的角度上来说，其与原告签订的合同是合法有效的。之后因其公司与原安徽省工商行政管理局在交流过程中原安徽省工商行政管理局要求以文字的形式书面交流，但原安徽省工商行政管理局给其的回复是以口头形式，导致其与原安徽省工商行政管理局的正常工作交往没有文字依据可查，之后，原安徽省工商行政管理局以单位领导人更换，其公司又没有文字批复，经向庐江县人民法院诉讼，因没有批复而无法举证败诉，造成合同解除。本次原告提出诉讼请求，请求查明事实为依据依法裁决，能够保证法律的公正，法治的公平，维护当事人的合法权利。省市场监管局辩称，原告所述与客观事实不符，首先省市场监管局在2010年9月29日与金福园酒店签订了一份《合同协议书》，约定将案涉房屋租赁给金福园酒店使用，该合同为双方真实意思表示，合法有效。其依约履行了相应义务，但因金福园酒店拖欠租金的从违约行为，其诉至法院要求解除合同并返还房屋。最终庐江县人民法院作出（2015）庐江民一初字第04501号民事判决书，判决解除双方签订的合同协议书，限期清退房屋。在执行过程中其发现案涉房屋存在转租行为，其作为政府机关，本着诚信守法的原则，同时考虑社会影响，随即于2016年8月18日以发函形式告知房屋实际占用人及时清退房屋，避免造成不必要损失。在依法行使返还原物所有权的同时，业以尽到合理告知义务。其次，原告与金福园酒店于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》属于未经其同意的擅自转租的无效行为，其作为出租人，可以随时解除合同，同时原告提出的与金福园酒店签订的《房屋租赁合同》与其无任何关联，该合同项下的权利义务约定也不对其产生任何法律效果。再次，与金福园酒店解除租赁合同之后，考虑各方因素，在法院的协调下与原告签订一份为期八个月租金共计5000元的房屋租赁合同，该合同的真实目的是给予擅自与金福园酒店发生转租行为的承租者合理的交付时间，该合同已于2018年12月31日到期，同时，庐江县人民法院作出（2019）皖0124民初3378号民事判决书判决原告返还其房屋，该案现在已经在执行。其与原告于2018年4月24日签订的房屋租赁合同，租期为2018年4月24日至2018年12月31日，合同第八条明确约定，经出租人许可，承租人方可装修租赁房屋。合同期满或任何情况下合同被解除、终止，须无偿将房屋交付出租人所有，且不得提出任何装修方面的补偿要求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第13条：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，有承租人负担。据此可知，其与原告签订的租赁合同租期固定，原告对于房屋的使用方式在使用期间应当作出合理规划，其擅自装修、经营餐饮使其自陷风险，应当独立承担不利后果。在合同依法成立、合法有效的情况下，双方应恪守约定，在房屋租赁期间，其从未准许原告装饰、改造房屋，因此在合同到期后，原告应立即返还房屋。其对于原告违反合同约定而擅自装修所支出的费用无任何赔偿义务，相反其享有令原告将案涉房屋恢复原状的权利。原告应当积极履行生效法律文书，归还案涉房屋节省司法资源。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，予以确认具体事实如下：一、2010年9月29日，原安徽省工商行政管理局（甲方）与金福园酒店（乙方）签订了一份《合同协议书》，该协议约定：安徽省工商行政管理局将位于庐江县汤池镇的汤池工商干部疗养所含两栋客房、一栋餐厅、一栋综合楼，门面房七间和一栋附属锅炉房屋约4962平方米，整体租赁给金福园酒店使用，租赁期限从2010年10月1日起至2026年4月30日止，包含6个月装修时间。甲方不承担出租房屋的装修和维护，所有的装潢维修费用均由乙方承担，乙方有义务保证房屋的日常维护和保养。乙方在装修期间如需要改造内外部设施或根据经营需要，改造房屋使用功能必须报请甲方同意后方可施工，不得擅自施工。承租期内，若甲方擅自解除合同，赔偿乙方在合同期内所投入的房屋装潢维修费用，如乙方擅自解除合同，甲方不赔偿乙方房屋装潢装修费用及因解除合同所造成的利益损失。该协议对租金、付款时间、付款方式，双方权利义务、违约责任等内容均作出约定。2016年6月6日，金福园酒店未经出租人同意即与原告签订《房屋租赁合同》约定，金福园酒店以汤池工商干疗所工程项目部名义作为出租方，将坐落在庐江县汤池镇滨河西路工商干疗所院内办公楼一至二层及周边附属房屋出租给原告，租赁期限自2016年6月6日至2022年6月5日共六年，年租金45000元，承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物的，须事先将装修计划及装修方案书面报出租人经书面许可后，方可开始对租赁房屋进行装修或增设他物，但不得破坏房屋建筑机构。租赁合同期满，租赁房屋的装修改善增设他物的处理：合同期满或任何情况下合同被解除、终止、无偿交付给出租人所有。合同对租赁房屋用途、维修、合同解除条件、违约责任等内容均作出规定。合同签订后，原告经告知金福园酒店并得到同意后，委托安徽栀盟劳务有限公司对租赁房屋进行装饰装修用于经营上和饭店，原告主张装饰装修费用共计871379.07元。在合同履行过程中，因金福园酒店未按约定给付房屋租金，且经催告后仍未缴纳所欠租金，2015年11月6日，安徽省工商行政管理局因此向本院起诉要求解除合同并支付租金。2016年6月14日，本院作出（2015）庐江民一初字第04501号民事判决，判决解除安徽省工商行政管理局与金福园酒店于2010年9月29签订的《合同协议书》，金福园酒店返还租赁房屋并给付租金，该判决已发生法律效力。二、上述案件在本院执行过程中，原告因该租赁房屋经营投入较大，不同意交还房屋，经本院执行庭及其他单位协调，2018年4月24日，省市场监管局委托安徽省工商行政管理局机关服务中心与原告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定省市场监管局将滨河西路干疗所内房屋租赁给原告经营饭店，租赁期限自2018年4月24日至2018年12月31日，租金5000元，经出租人许可，承租人可以装修租赁房屋，但不得破坏房屋结构。合同期满或任何情况下合同被解除、终止，无偿将房屋交付出租人所有，且不得提出任何装修方面的补偿要求，协议对相关事项同时作出规定。原告依据协议约定支付5000元后租金仍利用该租赁房屋经营上和饭店。租赁期限届满后，2019年4月18日，省市场监管局向本院起诉要求何先飞返还房屋并支付租金，2019年6月24日本院作出（2019）皖0124民初3378号民事判决书判决何先飞返还省市场监管局租赁房屋，该判决已经发生法律效力。同时查明，根据2018年10月23日中共安徽省委安徽省人民政府关于省级机构改革的实施意见皖发〔2018〕36号文件规定，组建省市场监督管理局。将省工商行政管理局、省质量技术监督局、省食品药品监督管理局的职责，以及省其他部门职责整合，组建省市场监督管理局。证明以上事实的证据材料有：原告身份证、金福园酒店企业信息查询单、营业执照、统一社会信用代码证书、安徽省工商行政管理局与金福园酒店签订的合同协议书、金福园酒店与原告签订的房屋租赁合同、安徽省工商局机关服务中心与原告签订的房屋租赁合同、上和酒楼工程改造项目竣工结算汇总表、收条复印件各一份。以上证据，经庭审举证质证、核实，具有合法性、客观性、关联性，与当事人的陈述相互印证、一致，对其证明效力予以认定。本院认为：被告省市场监管局与被告金福园酒店签订的合同协议书，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效协议。该协议依法成立后，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照协议约定履行各自的权利和义务。在合同履行过程中，因金福园酒店未能按照合同约定交付租金，省市场监管局以此为由向本院起诉，该案经本院判决解除双方签订的合同，金福园酒店返还租赁房屋并支付租金。金福园酒店未经出租人同意即将涉案房屋转租给原告，双方之间签订的房屋租赁合同，违反法律规定，应属无效合同。原告租赁涉案房屋后，在告知金福园酒店并获得准许后，对涉案租赁房屋进行装饰装修用于经营上和酒店。原告经营期间，因金福园酒店违反与原安徽省工商行政管理局签订的合同约定，造成合同被依法解除并返还租赁房屋，导致原告不能正常经营，金福园酒店对合同解除存在过错，应依法承担原告装饰装修费用的赔偿责任。原告对租赁房屋进行装饰装修行为的时间发生在与金福园酒店租赁合同期间，并非发生在与省市场监管局的租赁合同期间，且原告与省市场监管局约定租赁费用不予赔偿，因此，省市场监管局对原告的装饰装修费用不承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条规定：当事人请求赔偿因合同无效，受到的损失人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。原告要求被告赔偿各项损失费用871379元，但其未能区别已形成附合的装饰装修物及未形成附合的装饰装修物种类及数量、装饰装修残值等事项，其诉讼请求不具体明确，原告的该项要求，缺乏事实依据。本院不予采纳。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告何先飞的诉讼请求。案件受理费12514元，由原告何先飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 朱    永    宏人民陪审员 仲伟毅人民陪审员朱前芳二〇一九年十一月九日书 记 员 徐         婷