河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3233号上诉人（原审被告）：赵艳梅，女，汉族，1980年9月3日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：贾永轩，河南奕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付国鹏，男，汉族，1981年12月20日出生。身份证地址：河南省尉氏县，现住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：马玉芳，女，汉族，1981年11月4日生。身份证地址：开封县。现住址同上。被上诉人（原审被告）：开封市立业光耀房地产经纪有限公司。营业执照登记住所地：开封市顺河区新宋路西段贵都花园1号楼2号。现办公地：开封市集英街北段香堤湾20号2号商铺。统一社会信用代码：91410203MA3X82060B。法定代表人：王建党，该公司经理。委托诉讼代理人：王东升、张红宾，河南隽秀律师事务所律师。上诉人赵艳梅因与被上诉人付国鹏、开封市立业光耀房地产经纪有限公司（以下简称立业经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，开封市金明区人民法院（以下简称一审法院）作出（2019）豫0211民初1614号民事判决，赵艳梅不服，向本院提起上诉。本院依法受理后组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵艳梅上诉称：一、本案房屋买卖合同无法履行的原因系政策原因，非赵艳梅过错。赵艳梅在签订合同前已将案涉房屋信息交给立业经纪公司。立业经纪公司作为专业房产中介机构对房地产政策及交易规定是清楚的，立业经纪公司应当尽到审慎义务，赵艳梅不存在故意隐瞒事实。因此，一审判决赵艳梅双倍返还定金，没有事实及法律依据。二、一审法院不认定立业经纪公司为案涉房屋买卖合同当事人，并不判决其承担责任，这不符合实际情况。立业经纪公司具有重大过错。立业经纪公司收取定金30000元，判决赵艳梅返还，损害赵艳梅的合法权益。三、一审法院认定合同无效，适用法律错误，又判令解除合同，互相矛盾。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。付国鹏答辩称：三方当事人在一起协商，签订房屋买卖合同，但立业经纪公司、赵艳梅没有履行合同，应该赔偿60000元。立业经纪公司辩称：一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误。一审认定合同无效，就不应再适用定金罚则。立业经纪公司是居间方，不是合同当事人。立业经纪公司收取定金30000元只是保管。一审判决关于房产不能过户事实认定正确，各方在房屋买卖合同签订过程中均无过错。付国鹏在一审中诉讼请求：要求1、判令解除付国鹏与赵艳梅签订的《房屋买卖交易合同》；2、判令赵艳梅、立业光耀经纪公司双倍返还购房定金共计60000元（自2018年6月10日起按中国人民银行贷款利率的4倍向付国鹏支付利息至实际退还定金之日止）并赔偿损失；3、诉讼费用由赵艳梅、立业经纪公司承担。一审法院查明：2018年付国鹏欲购买房屋，立业经纪公司向付国鹏推荐润城小区房屋，该房屋位于开封市××区××与××道交汇处开封润城项目B地块B-2号楼1单元27层2701和2702，房屋面积分别为88.12平方、62.87平方。付国鹏数次与立业经纪公司、赵艳梅协商，分别于2018年6月10日、6月11日签订了两份《房屋买卖交易合同》。两份合同均约定付国鹏交纳购房定金15000元（定金共计30000元），均约定2018年9月11日前到贷款银行办理按揭贷款手续，2018年11月11日前办理权属转移登记手续，如履行过程中发生纠纷，各方协商解决，协商不成由房屋所在地法院裁决。合同签订后付国鹏数次与立业经纪公司、赵艳梅联系，被告知无法办理按揭贷款手续，无法办理权属转移登记手续。该2套涉案房屋房主系赵艳梅。赵艳梅同意居间方立业经纪公司代为收取、保付国鹏缴纳的定金。一审法院认为，依法登记的房屋，其权利受我国法律的保护，按照物权法的规定，房屋在没有取得完全产权的情况下，对外出售是不合法的。赵艳梅出售涉案房屋，违反了法律禁止性规定，故本案双方当事人之间的房屋买卖合同系无效合同，基于该合同取得的财产，赵艳梅应当予以返还。双方对违约责任明确约定为双倍返还定金，故对付国鹏要求判令解除付国鹏与赵艳梅签订的《房屋买卖交易合同》及赵艳梅双倍返还付国鹏交纳的30000元定金，共计60000元之诉请，一审法院院予以支持。付国鹏主张按照中国人民银行同期贷款利率支付自2018年6月10日至实际退还定金之日的利息的诉请并赔偿损失，但未提交证据予以证明，一审法院不予支持。立业经纪公司仅为房屋买卖合同的居间方，不是房屋买卖合同的当事人。故付国鹏对立业经纪公司的诉求，一审法院院不予支持。赵艳梅辩称，立业经纪公司公司系专业的房地产中介机构，对于国家房地产政策及交易规定应当是清楚的，赵艳梅基于对其专业的能力的信任，在将涉案房屋的相关情况及商品房房屋买卖合同等告知并交付立业经纪公司后，且立业经纪公司承诺涉案房屋可以正常交易的前提才将涉案房屋交由其出售，赵艳梅不具有违约的故意和行为。如其抗辩属实，可另案向立业经纪公司追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除付国鹏与赵艳梅签订的涉案《房屋买卖交易合同》；二、赵艳梅于一审判决生效之日起十日内双倍返还付国鹏房屋定金共计60000元；三、驳回付国鹏的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取为650元，由赵艳梅承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：开封市人民政府网站2017年5月15日发布汴住建文〔2017〕166号《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》规定，自发文之日起（含），凡在开封市区（不××区）购买的新建商品住房，自取得不动产权证书之日起满3年方可上市转让；交易双方通过赠与方式转让住房的，参照购买新建商品住房执行。另查明，赵艳梅与开封市海天置业有限公司就润城项目B地块B2-2号楼1单元27层2701号、2702号签订商品房买卖合同（预售）两份（合同编号：2007831、2007833），并由开封市不动产登记中心于2017年5月20日登记备案。其他事实与一审查明事实一致。本院认为：开封市人民政府发布的汴住建文〔2017〕166号《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》属于管理性规范，并不属于效力性禁止法规，赵艳梅与付国鹏签订的案涉两份合同符合成立生效要件，属于有效合同。一审判决认定案涉合同无效而又判令解除合同显属错误。但因案涉房屋产权过户不符合开封市人民政府的规定，不能如期履行，损害付国鹏利益，一审判决解除合同，并无不当。赵艳梅在签订案涉二手房买卖合同前已将其与开发商订立的商品房买卖合同及房屋信息交给立业经纪公司，赵艳梅不存在隐瞒事实的故意。立业经纪公司力促赵艳梅与付国鹏签订二手房买卖合同并在合同上加盖公章，立业经纪公司对案涉合同的签订起着关键作用。立业经纪公司作为从事房地产经纪业务的居间人对于国家房地产政策及交易规定应当是明知的，立业经纪公司没有尽到审慎的注意义务，对案涉合同的成立存在重大过错，应承担与其过错相对应的损失赔偿责任，即立业经纪公司向付国鹏返还定金，赔偿定金损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初1614号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初1614号民事判决第二项；三、开封市立业光耀房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还付国鹏定金30000元，赔偿付国鹏定金损失30000元。一审案件受理费650元，二审案件受理费1300元，均由开封市立业光耀房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十一月二十九日法官助理张世杰书记员王天龙