苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初13433号原告：吕官德，男，1955年7月3日出生，汉族，住浙江省丽水市缙云县。委托诉讼代理人：吕青丰，男，1983年8月17日生，汉族，住浙江省缙云县，系原告儿子。被告：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人：徐红春，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。原告吕官德与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员刘成文适用简易程序公开进行审理。原告吕官德的委托诉讼代理人吕青丰、被告新兴公司的委托诉讼代理人侯兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕官德向本院提出诉讼请求：1.判令新兴公司支付逾期交房违约金59976元（自2017年12月13日起暂计至2019年9月24日，按照日利率万分之三计算至一审判决作出之日止）；2.本案诉讼费用由新兴公司承担。事实与理由：2009年11月30日，吕官德与新兴公司签订《吴江市商品房买卖合同》，向新兴公司购买位于苏州市吴江区的房屋，房屋总价款为307101元。吕官德按约支付了购房款。根据合同约定，新兴公司应于2012年3月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并将商品房交付吕官德使用。但届期新兴公司迟迟不予交房，经双方多次协商，新兴公司出具承诺书，对逾期交付违约责任作出约定。后经诉讼，新兴公司支付逾期交房违约金至2017年12月12日，之后的逾期交付违约金至今未付。为维护自身合法权益，吕官德诉至本院，望判如所请。新兴公司辩称，吕官德已在本次诉讼前针对同一事实同一理由提起了同一诉请，本案属于一事不再理范围；案涉房屋已符合现场具有水电、电梯、燃气的交付条件，吕官德没有主张违约金的依据；即使可以再行主张违约金，吕官德应当举证证明其存在的实际损失金额，并应当依据购房合同第九条的约定，不应超过日利率万分之一标准。经审理查明：2017年9月15日，本院受理原告吕官德与被告新兴公司商品房销售合同纠纷一案，吕官德向本院提出诉讼请求，要求判令被告新兴公司支付2016年3月1日起暂计算至2017年9月1日的逾期交房违约金50441元（实际要求计算至一审判决作出之日止）。本院于2017年12月12日作出（2017）苏0509民初1130011号民事判决书，判令新兴公司支付吕官德2016年3月1日至2017年12月12日共计652天的逾期交房违约金60069元。该判决书已生效。（2017）苏0509民初11300号民事判决书事实查明部分载明：“2009年11月30日，新兴公司作为出卖人，吕官德作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：吕官德向新兴公司购买位于苏州市吴江区书香春天（一期）3幢301号的房屋，该房屋建筑面积为136.73平方米，每平方单价2246元，房屋总价为307101元；合同第六条约定：首付62101元，按揭245000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，吕官德向新兴公司支付首付款20000元，新兴公司向吕官德出具金额为62101元的收据一份。后吕官德还以个人住房按揭贷款方式向新兴公司支付购房款245000元。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：“一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。2015年8月26日，吕官德将新兴公司诉至本院，要求新兴公司支付自2012年4月1日起至该案判决作出之日止的逾期交房违约金。本院于2016年2月29日作出(2015)吴江震民初字第00917号民事判决，支持了吕官德的诉讼请求。新兴公司不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。经苏州市中级人民法院主持，吕官德与新兴达成如下调解协议：“一、上诉人吴江市新兴房产开发有限公司应当给付被上诉人吕官德的逾期交房违约金（自2012年4月1日至2013年10月31日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之一计算，自2013年11月1日至2014年4月30日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之二计算，自2014年5月1日至2016年2月29日止的逾期交房违约金按已收房款的万分之一计算）及本案一审诉讼费、保全费，扣除被上诉人吕官德因上诉人吴江市新兴房产开发有限公司迟延交房而获得的继续无息占用原借款的利益（按借款本金42101元自2012年3月25日起算至2016年2月29日止，按照银行同期贷款利率计算），双方一致同意按40251.13元计算认定，由上诉人吴江市新兴房产开发有限公司于2016年11月15日前向被上诉人吕官德履行完毕。……”。庭审中，吕官德确认，除直接向新兴公司支付的20000元首付款外，其还向上海华阜房地产咨询有限公司（以下简称华阜公司）借款42101元用于支付案涉房屋的首付款，并由华阜公司直接将该42101元交给新兴公司。新兴公司表示，由于新兴公司与建筑商存在纠纷，导致房屋虽然完工，但因为建筑商不肯配合，目前尚无商品房竣工证明文件，无法报房产管理部门备案。”本案庭审时，新兴公司委托诉讼代理人陈述案涉房屋水电、燃气已施工完毕，其现在可以交付钥匙。吕官德陈述因案涉房屋没有竣工手续，房屋没有安全保证，其拒绝接收钥匙。上述事实，有吕官德提供的商品房买卖合同、（2017）苏0509民初11300号民事判决书，以及当事人、诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，吕官德与新兴公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。在吕官德已全额支付购房款的情况下，新兴公司至今未能向吕官德交付符合合同约定条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，案涉商品房必须符合具备商品房竣工证明文件并报房产管理部门备案的交付条件，如证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。故被告新兴公司并不具备商品房交付条件，原告有权拒绝交接。现被告新兴公司并未举证证明案涉商品房已具备《商品房买卖合同》约定的交付条件且已通知原告交付，同时《承诺书》并未变更商品房交付条件，因新兴公司未能在2014年4月30日前向吕官德交钥匙，故根据《承诺书》第二条的约定，自2014年5月1日起的逾期交房违约金应按日利率万分之三计算。由于双方就2017年12月12日之前的逾期交房违约金已另案解决，故本案中，新兴公司需支付2017年12月13日至2019年11月30日共计718天的逾期交房违约金66150元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告吴江市新兴房产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告吕官德逾期交房违约金66150元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400406194675662）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由被告吴江市新兴房产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吕官德。原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户名称：江苏省苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。审 判 员 刘成文二〇一九年十一月三十日法官助理 陈玮芝书 记 员 苏静静附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行