河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1318号上诉人（一审原告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。被上诉人（一审被告、执行案外人）：贾正杰，男，1954年8月11日出生，汉族，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。原审第三人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。法定代表人：贾文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人：河南省龙杰置业有限公司。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）因与被上诉人贾正杰，原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年10月11日，公开开庭审理了本案。上诉人万丰公司的法定代表人李刚以及委托诉讼代理人韩璐，被上诉人贾正杰以及委托诉讼代理人闻武浩，第三人龙杰公司、龙港公司共同委托的诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万丰公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判准许对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1910号房屋的执行。事实与理由：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》）中买受人适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案被上诉人贾正杰虽然签订了《商品房买卖合同》，但前提是双方之间存在民间借贷关系，该合同实质上涉及的是以房抵债协议，该协议目的在于消灭其对龙杰公司的债权，而非单纯的房屋买卖。双方的以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成由于其他债权的理由，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与龙港公司和龙杰公司之间存在债权关系的当事人的合法权利救济途径，故该合同的订立不能阻却其他合法权利人基于生效法律文书申请强制执行。贾正杰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回万丰公司的上诉，维持一审判决。龙杰公司向贾正杰借款31万元，2015年4月13日，与龙杰置业公司达成协议，以该公司开发的西峡县龙港商贸印象公馆B栋1910号房产抵所欠款，双方于当日签订商品房买卖合同，龙杰公司开具有31万元的收据，并在法院查封前交付使用，符合《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定。贾正杰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原审第三人龙杰公司、龙港公司答辩称：同意贾正杰的答辩意见。万丰公司一审诉讼请求：请求法院依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1910号房屋。一审法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在该院查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决书，判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在执行过程中，贾正杰对执行标的提出书面异该，该院于2018年8月13日作出（2018）豫13执异58号执行裁定书，裁定中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1910号房屋的执行。万丰公司收到该裁定书后提起本案诉讼。另查明，2014年4月3日,贾正杰妻子王桂各向贾文杰账户转款70万元,龙杰公司与贾文杰于同日向贾正杰出具借据载明：今借到贾正杰现金（大写）叁拾壹万元整（小写）310000元，期限3个月（自借据签订之日起算），按月付息，到期一次还本，并加盖贾文杰与龙杰公司印章。2015年4月20日，贾正杰与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定贾正杰购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢19层10号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计309999元。龙杰公司于同日向贾正杰出具的收据载明：今收到贾正杰人民币叁拾壹万元整，系付B幢19层10号房款，并加盖龙杰公司印章。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2015年4月20日向贾正杰交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经该院现场勘验，贾正杰实际持有争议房产钥匙，并已装修入住。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，贾正杰在西峡县××街道有住宅，房屋所有权证号为1501047662-1。一审法院认为：本案系案外人贾正杰所提出的执行异议获法院支持后,申请执行人万丰公司不服执行异议裁定向该院提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1910号房产申请执行，现贾正杰主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的四项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、买受人对未办理过户登记手续无过错。就本案而言，首先，根据贾正杰提交的证据显示，贾正杰作为出借人与借款人龙杰公司、贾文杰于2014年4月3日签订借据，借款金额31万元，贾正杰通过其妻子王桂各的银行账户交付了借款。龙杰公司与贾正杰于2015年4月20日订立的《商品房买卖合同》系在龙杰公司无法履行到期债务的基础上,经双方协商所签订的以房抵债合同，该合同为双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定,应属有效合同，案涉商品房买卖合同经双方签字生效后，贾正杰对龙杰公司的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被《商品房买卖合同》中的权利义务关系所取代，且双方在商品房买卖合同中约定该房屋单价为3187元/㎡，与周边房屋价格时价相符，不属于明显不合理价格出让，万丰公司提出的贾正杰与龙杰公司以物抵债的行为损害了其他债权人的利益，应当认定为无效的观点，缺乏依据，不能成立,而该院于2015年8月11日发布公告对案涉房产依法进行了查封,故贾正杰订立商品房买卖合同及支付房款的时间均在法院查封涉案房屋之前；其次，根据该院执行局留存的业主交房明细显示，龙杰公司于2015年4月20日已向贾正杰交付了案涉房屋，且贾正杰持有该房屋钥匙并业已装修入住，故根据现有证据能够认定贾正杰对案涉房屋在该院依法查封之前已实际占有和控制；再次,现案涉1910号房产未能变更登记至贾正杰名下，系因龙杰公司未能及时向行政部门完善相关申请审批手续及该院于2015年8月11日对该房产进行的查封，贾正杰对未能办理案涉房产的产权变更登记并无过错；上述情形符合《执行异议和复议的规定》第二十八条对无过错不动产买受人物权期待权的法定保护条件,故贾正杰对案涉房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。综上所述,贾正杰就执行标的享有排除强制执行的民事权益，该院裁定中止对涉案商品房的执行合法有据，万丰公司请求恢复对涉案房屋的执行的主张缺乏事实和法律依据,本院依法不予支持。依照《执行异议和复议的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条之规定,一审法院判决：驳回万丰公司的诉讼请求。案件受理费5950元，由万丰公司负担。本院查明的事实与一审相一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：贾正杰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，2014年4月3日，贾正杰的妻子王桂各向贾文杰账户转付借款，龙杰公司与贾文杰于同日向贾正杰出具了借据，载明收到贾正杰31万元，并加盖了龙杰公司印章。由于龙杰公司未能偿还到期借款，后经双方协商，贾正杰与龙杰公司于2015年4月2日签订了《商品房买卖合同》，以房抵债。该合同对所购房屋的位置、面积以及价款进行了约定。2015年4月20日，龙杰公司向贾正杰出具收据载明：今收到贾正杰人民币31万元，系付B幢19层10号房款，并加盖龙杰公司的财务专用章。贾正杰与龙杰公司签订商品房买卖合同，支付全部房款，均在法院查封之前。经一审法院现场勘查，贾正杰已实际入住案涉房屋。关于未办理过户登记贾正杰是否存有过错的问题。一审法院查明，由于龙杰公司未能及时向行政管理部门完善相关审批手续以及案涉房屋被法院查封，使得案涉房屋无法办理过户登记，并非贾正杰自身原因，对此，贾正杰并无过错。故一审法院依据《执行异议和复议的规定》第二十八条规定，判决贾正杰对案涉房产享有实体权利，可以排除人民法院的强制执行并无不当。综上，万丰公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳