湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初3091号原告：沈建华，男，1972年1月24日出生，汉族，浙江省温州市人，住温州市龙湾区，原告：王水英，女，1983年5月6日出生，汉族，浙江省温州市人，住温州市龙湾区，系原告沈建华之妻。委托诉讼代理人：梅登梁，黄梅县池九法律服务所法律工作者，执业证号：31710011100798，代理权限：调查取证、代为起诉、参加诉讼、参与调解、代为变更、增加、放弃诉讼请求、申请执行、代领执行标的款、签收法律文书。委托诉讼代理人：胡康宁，黄梅县池九法律服务所法律工作者，执业证号：31710181110022，代理权限：调查取证、代为起诉、参加诉讼、参与调解、代为变更、增加、放弃诉讼请求、申请执行、代领执行标的款、签收法律文书。被告：浠水新农农产品市场开发有限公司，统一社会信用代码：914211250661317323。住所地：浠水县清泉镇拔炉山村**（安时大道）法定代表人：郑明舫。诉讼代表人：浠水新农农产品市场开发有限公司破产管理人负责人：胡瑶。委托诉讼代理人：纪杨阳，湖北印象律师事务所律师，执业证号：14211201811016312，代理权限：特别授权（代为应诉、发表答辩意见、代收文书）。被告：中国工商银行股份有限公司浠水支行，统一社会信用代码：914211258806664324。住所地：浠水县清泉镇丽文北路。负责人：龚高鹏，行长。委托诉讼代理人：刘志群，系该行员工，代理权限：代为调查取证、代为提供证据、代为出庭、代为参与调解、代为上诉等事项。委托诉讼代理人：张建华，系该行员工，代理权限：代为调查取证、代为提供证据、代为出庭、代为参与调解、代为上诉等事项。原告沈建华、王水英与被告浠水新农农产品市场开发有限公司（以下简称“新农公司”）、中国工商银行股份有限公司浠水支行（以下简称“工行浠水支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案。2019年4月30日，本院作出（2019）鄂1125民初1163号民事裁定书，裁定驳回起诉，原告沈建华、王水英不服该裁定上诉至黄冈市中级人民法院，黄冈市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）鄂11民终1762号民事裁定书，裁定撤销原裁定，指令本院继续审理。本院于2019年8月26日立案，2019年9月27日公开开庭进行审理。原告沈建华、王水英委托诉讼代理人梅登梁、胡康宁、被告新农公司委托诉讼代理人纪杨阳、被告工行浠水支行委托诉讼代理人刘志群、张建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈建华、王水英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告新农公司签订的《商品房买卖合同》；2、依法解除原告与被告工行浠水支行签订的《个人购房借款担保合同》；3、由被告工行浠水支行返还二原告偿还的本金及利息共计527702.4元；4、由被告承担本案的一切诉讼费用。诉讼中，二原告变更第3项诉讼请求为：由二被告返还二原告偿还的本金及利息共计527702.4元。事实和理由：原告沈建华、王水英系夫妻关系，2014年12月经黄冈市黄梅籍朋友梅某介绍与被告新农公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：000132），合同约定：1、被告新农公司将开发的位于浠水县清泉镇××山村、××村浠水新农农产品综合批发市场项目中第20幢122、123、124、125号房建筑面积487.64平方米房屋出售给二原告，价款为人民币2627404元（每平方米5388元）。2、2014年12月21日支付首付款1317404元，剩余房款1310000元办理银行按揭贷款。2、合同第八条约定出卖人应当在2015年8月31日前依照国家和地方人民政府有关规定将具备下列第1中条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条（2）约定：逾期超过60日后买受人有权解除合同。合同签订后，原告朋友梅某代原告支付了首付款1317404元。原告又与被告工行浠水支行签订了《个人购房借款担保合同》，签订后，被告工行浠水支行发放了131万元按揭贷款，原告自2015年3月至2018年6月偿还了银行按揭贷款的本息共计527702.4元。交房期限到后，原告发现被告新农公司开发的项目停工，房屋不具备交房条件，多次向被告新农公司催促交房未果，原告于2018年7月停止了偿还银行按揭贷款本息。原告认为被告新农公司未按合同约定向原告移交具备交房条件的房屋，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定及合同约定，主张与被告新农公司及被告工行浠水支行解除《商品房买卖合同》（合同编号：000132）、《个人购房借款担保合同》，故起诉。被告新农公司辩称，1、被告新农公司已经进入破产清算程序，二原告按照规定应向被告新农公司破产管理人进行债权申报；2、二原告已经就其债权向新农公司破产管理人进行了债权申报；3、二原告当时并未全额支付涉案房屋的首付款，而是以债务抵销；4、二原告不符合合同约定解除权行使条件。被告工行浠水支行辩称，1、二原告要求解除商品房买卖合同的解除权已消灭；2、二原告要求解除个人借款担保合同不具备法定的解除条件；3、二原告要求工行偿还已还贷款本息无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的证据的真实性均无异议，本院予以认定；原告对被告新农公司提交的证据1收据存根认为系复印件无法与原件核对，本院认为该收据存根仅系被告对原告支付的首付款提出的反驳证据，故对该份证据本院不予认证；原告和被告工行浠水支行均对被告新农公司提交的债权申报材料的真实性无异议，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月6日，被告新农公司与原告沈建华、王水英签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发的浠水新农农产品综合批发市场第20幢122、123、124、125号房，该商品房建筑面积共487.64平方米，套内建筑面积477.45平方米，单价每平方米5388元，总金额2627404元。付款方式为按揭，2014年12月21日支付首付款1317404元，剩余房款131万元办理银行按揭。买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2015年8月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告沈建华（借款人）、王水英（共同借款人）与被告工行浠水支行（贷款人）、新农公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为131万元，贷款期限为120个月，被告新农公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用提供阶段性连带责任保证，二原告以上述《商品房买卖合同》约定的房屋提供抵押担保。合同签订后，截至2019年2月28日原告共计偿还借款本金313673.03元并支付借款利息214029.43元，剩余本金及利息未偿还。2019年1月31日，本院作出（2019）鄂1125破字1号民事裁定，依法受理浠水新农农产品市场开发有限公司申请破产清算一案。原告沈建华于2019年5月22日仅就购房款131.7407万元已向被告新农公司破产管理人申报债权。本院认为，原告沈建华、王水英与被告新农公司签订的《商品房买卖合同》及二原告与被告新农公司、工行浠水支行签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，依法有效。本案争议的焦点：1.二原告与二被告间《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是否应当解除；2.合同解除后的法律后果。首先，二原告与二被告间《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年8月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。被告新农公司未能在2015年8月31日前交付二原告购买的房屋，且逾期已经超过60日，至今尚未能履行交房义务，显属违约，二原告要求解除《商品房买卖合同》的请求符合合同约定，于法有据，本院予以支持。二被告辩称二原告未履行通知义务，解除权消灭的意见本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，本案商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的已无法实现，二原告要求解除《个人购房借款/担保合同》的请求符合法律规定，本院亦予以支持。其次，合同解除后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，二原告分别与二被告间签订《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》后，被告工行浠水支行支付购房按揭贷款131万元，合同履行中，二原告亦向被告工行浠水支行归还购房贷款和购房款的本金及利息527702.4元，目前贷款尚未清偿完结。两份合同解除后，依照上述法律规定，二原告即有权要求被告新农公司返还已经支付的购房贷款和购房款的本金及利息，因二原告已就购房首付款向被告新农公司破产管理人申报债权，未在本案中主张该款项，故被告新农公司应对二原告向被告工行浠水支行偿还的贷款本金及利息承担返还责任，被告新农公司承担返还责任后，被告工行浠水支行即不再返还。同时被告新农公司并应向被告工行浠水支行返还《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：一、解除原告沈建华、王水英与被告浠水新农农产品市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：000132）；二、解除原告沈建华、王水英与被告浠水新农农产品市场开发有限公司、中国工商银行股份有限公司浠水支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告浠水新农农产品市场开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告沈建华、王水英返还贷款本金313673元及利息214029.4元；四、被告浠水新农农产品市场开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告中国工商银行股份有限公司浠水支行偿还《个人购房借款/担保合同》项下剩余的贷款本息（具体金额以中国工商银行股份有限公司浠水支行于判决生效后出具的贷款本息明细为准）；五、驳回原告沈建华、王水英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9078元（原告已预交），由被告浠水新农农产品市场开发有限公司负担，限于上述期限内一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  涂少华人民陪审员  张和平人民陪审员  徐文华二〇一九年十一月十四日法官助理黄露露书记员方占