镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初5490号原告（反诉被告）余建军，男，汉族，1966年6月16日生，住镇江市。委托诉讼代理人陈洪平，江苏学益律师事务所律师。被告（反诉原告）镇江深国投商用置业有限公司管理人，住所地镇江市京口区正东路34号10楼。负责人黄友定。委托诉讼代理人孙亮、张茂诚，江苏江成律师事务所律师。原告余建军与被告镇江深国投商用置业有限公司管理人（以下简称深国投管理人）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，被告深国投管理人提起反诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）余建军委托诉讼代理人陈洪平，被告（反诉原告）深国投管理人委托诉讼代理人孙亮、张茂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建军诉称，镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）因欠案外人潘峰借款未能归还而在法院主持下达成执行和解协议，约定深国投公司用包括镇江市东方伟业广场2幢1090号房屋在内房屋进行抵债，上述房产由潘峰进行处置。又因潘峰欠原告借款100万元未能归还，故潘峰用深国投公司抵债的2幢1090号房屋抵偿原告债务，并通知了深国投公司。因此，2016年6月3日，原告与深国投公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续，由深国投公司直接将该房屋转让给原告，抵偿潘峰欠原告的借款。6月7日，深国投公司向原告开具了房产销售发票，表明房款已结清，且原告据此亦交纳了房屋维修基金。但其后在原告申请办理产权证时，东方伟业广场项目土地使用权被法院查封，致使原告办证被拖延。现起诉要求被告深国投管理人协助原告办理东方伟业广场2幢1090号房屋的不动产权过户登记手续。被告深国投管理人辩称，1、原告与深国投公司在2016年6月3日签订的商品房买卖合同，但原告未按合同约定给付房款，现案涉房屋仍登记在深国投公司名下；2、按原告所称，原告与深国投公司间系以房抵债，但以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行物权转移情况下，以物抵债协议未生效。深国投公司进入破产程序后，被告深国投管理人已致函原告，明确告知双方房屋买卖合同已于2017年10月30日解除，故原告要求继续履行合同没有事实法律依据，应驳回其诉讼请求。反诉原告深国投管理人诉称，2016年6月3日，深国投公司与反诉被告余建军签订《商品房买卖合同》，约定余建军购买镇江市东方伟业广场2幢1090号房屋并支付房款，深国投公司承担交房义务。根据余建军所称，案外人潘峰向其借款100万元，后因深国投公司无力偿还潘峰借款，双方达成协议，深国投公司用包括案涉房屋在内的共计12套房屋折抵所欠潘峰债务，进而潘峰用深国投公司抵债的房屋抵偿所欠余建军借款。但债务清偿期届满后达成的以物抵债协议系实践性合同，在未实际履行物权转移情况下，以物抵债行为尚未完成，以物抵债协议处于未生效状态，当事人可以选择不履行，双方仍应按原法律关系确定权利义务。案涉东方伟业广场2幢1090号房屋虽办理了网签备案但不产生物权转移效力，该房屋所有权仍属于深国投公司。深国投公司现已进入破产程序，管理人于2018年5月9日已致函余建军，告知双方《商品房买卖合同》已于2017年10月30日解除，表明反诉原告已不同意以案涉房屋抵偿欠款。现起诉要求反诉被告协助反诉原告办理撤销东方伟业广场2幢1090号房屋的《商品房买卖合同》网签手续。反诉被告余建军辩称，1、余建军与深国投公司于2016年6月3日签订《商品房买卖合同》，其身份是普通消费者，只是以债权转让的方式支付了全部房款，余建军已履行了作为购房者的全部义务，未能办理房屋产权过户手续，是由于法院查封造成深国投公司违约所致，余建军并无违约之处，因此深国投管理人无权要求解除合同；2、余建军已经支付了全部购房款，对于案涉房屋享有的债权是针对特定不动产所享有具有非金钱属性的特殊债权，不同于普通无担保债权，案涉房屋不应纳入破产财产；3、深国投管理人将案涉房屋过户至余建军名下并非破产法所规定的无效个别清偿行为，并不会损害其他债权人利益。因此深国投管理人要求解除商品房买卖合同将案涉房屋纳入破产财产无事实法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明，2016年6月3日，深国投公司与余建军签订《商品房买卖合同》并办理了合同网签备案登记（备案号1200811606030007），约定深国投公司将位于镇江市东方伟业广场002幢1层1090号商品房出售给余建军，该商品房用途为商业，建筑面积52.35平方米，单价7000元/平方米，总价366450元。约定余建军于2016年6月3日前向深国投公司一次性支付购房款366450元，深国投公司于2016年8月30日前将案涉房屋交付余建军。2016年6月7日，深国投公司向余建军开具案涉房屋增值税发票。2016年7月6日，余建军缴纳了案涉房屋维修基金。其后，双方未进行案涉房屋交接。庭审中，余建军提供一份深国投公司与案外人潘峰在2016年4月27日签署的协议，载有：双方就（2014）京执第879号执行案件及（2016）苏1102民初560号民间借贷纠纷案件达成协议，截止2016年4月26日，深国投公司结欠潘峰借款本金600万元，利息2447444元，本息合计8447444元。深国投公司将自己的物业（已被法院查封）镇江东方伟业广场二号楼1019、1023、1035、1056、1067、1069、1071、1077、1090、1094、1098以及三号楼1010共12套房屋折抵所欠潘峰的债务500万元，潘峰处置上述房产后，由房产接收人另行支付100万元给深国投公司。余建军称，因潘峰向其借款未归还，潘峰在从深国投公司抵债所得案涉房屋后，将案涉房屋又抵债给其。另查明，2017年8月30日，镇江市中级人民法院裁定受理了王怀萍对深国投公司的破产清算申请并裁定由本院审理，2017年11月30日本院裁定宣告深国投公司破产并指定江苏江成律师事务所为破产管理人。2018年5月9日，深国投管理人向余建军发出通知函，言明：2016年6月3日深国投公司与余建军签订的关于镇江市东方伟业广场2幢1层1090号房屋的《商品房买卖合同》，双方均未履行完毕，该合同已于2017年10月30日解除。要求余建军协助深国投管理人办理该《商品房买卖合同》的网签撤销手续。本院认为，深国投公司与余建军签订的《商品房买卖合同》实为以房抵债合同，尽管该合同签订时是双方真实意思表示，也不违反法律规定，合法有效。但该以房抵债合同目的仍在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益。对深国投公司的破产清算申请于2017年8月30日受理并于2017年11月30日宣告深国投公司破产，其后深国投管理人通知余建军案涉《商品房买卖合同》双方均未履行完毕，合同已于2017年10月30日解除，于法有据，余建军要求继续履行合同，协助其办理案涉房屋不动产权过户登记手续，本院不予支持。合同解除后，对深国投管理人要求余建军协助办理撤销案涉房屋网签备案手续的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告余建军的诉讼请求；二、反诉被告余建军于本判决生效后十日内协助反诉原告镇江深国投商用置业有限公司管理人办理撤销镇江市东方伟业广场2幢1层1090号房屋的《商品房买卖合同》网签备案手续（备案号1200811606030007）。本诉案件受理费80元，由本诉原告余建军承担；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告余建军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  潘丁亮人民陪审员  姚向群人民陪审员  许荣发二〇一九年十一月十五日书 记 员  王 媛