四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0180民初2182号 原告（执行案外人）:张玉龙，男，1985年9月21日出生，汉族，住宁夏石嘴山市惠农区。 委托诉讼代理人：罗雅芳，宁夏宁众（平罗）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗少忠，宁夏宁众律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中铁信托有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区航空路1号国航世纪中心B座20、21、22层，统一社会信用代码915101007436339687。 法定代表人：马永红，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏江峰房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山火车站西侧（宁夏回族自治区大武口建材厂机关办公司楼二层），统一社会信用代码：9164020069431840X0。 法定代表人：张航孝，董事长。 原告张玉龙与被告中铁信托有限责任公司（以下简称中铁信托公司）、宁夏江峰房地产开发有限公司（以下江峰房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉龙及其委托诉讼代理人罗雅芳、罗少忠，被告中铁信托公司的委托诉讼代理人袁敏到庭参加了诉讼，被告江峰房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉龙向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对位于宁夏石嘴山大武口区产的执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判决位于宁夏石嘴山大武口区16幢03号号房产归原告所有。诉讼中，张玉龙将诉讼请求变更为：请求依法判决停止对位于宁夏石嘴山市大武口区的执行。事实和理由：2016年，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝借款合同纠纷两案，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号民事判决和（2016）川01民初121号民事判决，判决宁夏国晟贸易有限公司、江峰房地产公司、张航孝向中铁信托公司偿还借款。该两份判决已发生法律效力，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院委托简阳市人民法院执行该两案，简阳市人民法院在执行过程中，将江峰房地产公司顶账给原告的房产进行了查封。2018年12月14日，原告对执行标的，即位于宁夏石嘴山市大武口区屋提出执行异议，简阳市人民法院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异44号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，2011年，江峰房地产公司将工程发包给国本建设有限公司、中太建设集团有限公司，在施工过程中，上述两公司又将部分工程发包给潘犇实际施工。在施工过程中,江峰房地产公司除支付部分工程款外，其余欠付的工程款以江峰房地产公司的在建房屋抵偿。截止至2015年5月，经江峰房地产公司与潘犇结算后，江峰房地产公司应付潘犇工程款近一个亿，江峰房地产公司将星海时代花园16幢03号别墅抵顶潘犇工程款110万元，潘犇顶房后又将该房屋委托中介机构对外销售。2015年11月29日，原告张玉龙与潘犇签订了《存量房买卖合同》，原告从潘犇处以110万元购买了星海时代花园16幢03号别墅。《存量房买卖合同》签订后，原告和潘犇向江峰房地产公司提交了《转让证明》，原告与江峰房地产公司签订了《商品房买卖合同》。原告向潘犇交付了购房款，潘犇也将该房屋交付给原告进行了装修入住，原告已取得了房屋的所有权。现在原告根据相关规定提起执行异议之诉，请求停止执行。 中铁信托公司辩称，张玉龙要求停止执行星海时代花园16幢3号房屋的依据不充分。第一，江峰房地产公司与中铁信托公司已经于2013年签订了《商品房买卖合同》并办理了合同备案，将星海时代花园16幢3号房屋登备案登记在中铁信托公司名下。案涉房屋现登记在中铁信托公司名下，并非被执行人江峰房地产公司名下，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。第二，张玉龙与江峰房地产公司的合同签订的房价为110万，但张玉龙只有将55万房款支付给潘犇的转账凭证，另外55万房款是否支付不清楚；江峰房地产公司没有履行会议纪要的约定，将房屋顶账或出售没有时没有告知中铁信托公司，也没有将房款的60%支付给中铁公司；张玉龙在查封前也未与江峰房地产公司签订合法有效的买卖合同，没有办理合同备案，并且，张玉龙购买房屋应该是在2016年2月，是在查封之后，不合法。第三，潘犇是江峰房地产公司法定代表人张航孝的亲戚，江峰房地产公司的工程部和国本公司项目部均由张航孝及其亲戚控制，对江峰房地产公司与潘犇之间的以房抵债不予认可。第四，潘犇明知16幢3号房屋已经备案给了中铁信托公司，仍然以房抵债，潘犇主观上是故意侵害中铁公司的利益；并且，对于已经备案在中铁信托公司名下的房屋，作为买受人有义务了解该情况，张玉龙购买已经备案到中铁公司名下的房屋，其本人有重大过错。综上，张玉龙主张星海时代花园16幢3号房屋归其所有没有法律和事实依据，请求驳回原告诉讼请求。 江峰房地产公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法认定事实如下： 2013年1月，中铁信托公司与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同，约定宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款10,000万元，借款期限18个月；同时，担保人张航孝与中铁信托公司签订《最高额保证合同》，由张航孝对前述借款本息承担连带保证责任。借款到期后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未偿还借款本息，经出借人、借款人、担保人三方协商后签订了《流动资金借款合同及担保补充协议》，中铁信托公司同意借款展期6个月，同时增加了江峰房地产公司对宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司借款所产生的债务承担连带保证责任。2015年12月，中铁信托公司申请诉前财产保全，成都市中级人民法院于2015年12月10日作出（2015）成执保第264-1号和（2015）成执保第265-1号执行裁定，查封江峰房地产公司开发的星海时代花园545套房屋（其中包括了本案讼争的星海时代花园16-3号），该查封于2015年12月17日实施。2017年3月2日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民初120号和（2016）川01民初121号民事判决，两案判决宁夏国晟贸易有限公司向中铁信托公司归还本金共10,000万元，并支付相应利息；江峰房地产公司、张航孝对宁夏国晟贸易有限公司的前述债务承担连带还款责任。判决生效后，宁夏国晟贸易有限公司逾期未履行债务，中铁信托公司申请强制执行，成都市中级人民法院指定简阳市人民法院执行。在执行过程中，张玉龙向本院提出执行异议，本院于2019年4月26日作出（2019）川0180执异44号执行裁定，驳回了张玉龙的异议请求，并于2019年5月5日向张玉龙送达了该执行裁定书，张玉龙于2019年5月20日向本院提起案外人执行异议之诉，本院依法受理并立案。 2015年5月10日，江峰房地产开发有限公司工程部出具《星海时代花园一期国本项目部（潘犇）抵房情况说明》，载明“星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）此项合约总价款内人民币110万元，工程款抵顶由甲方开发的星海时代花园16-3#别墅，房型、位置由乙方自选。” 潘犇委托中介机构大武口区乐园房屋信息部对外销售星海时代花园16-3房屋，乐园房屋信息部在网上将该房屋出售信息予以公开。张玉龙经过乐园房屋信息部，与潘犇签订了《存量房买卖合同》，合同复印件载明：“卖方（甲方）潘犇，买方（乙方）张玉龙，房地产地址:大武口区，第二条付款1.甲乙双方选择自行交割房款签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金（首次支付房款是自动转为房款的一部分），并按照下列第2种方式按期付款：……（2）分期付款：第一期，乙方应于2016年1月31日前向甲方支付房款50万元；第二期，乙方应于2016年3月31日前支付房款25万元”。该《存量房买卖合同》的签订时间栏为空白。2015年11月29日，张玉龙向潘犇转账5万元。2016年2月3日，张玉龙向潘犇转账50万元。潘犇在庭审中陈述，潘犇以总价85万元将星海时代花园16-3卖给张玉龙，张玉龙已将全部房款支付给了潘犇。 潘犇和张玉龙向江峰房地产公司出具《转让证明》，载明“本人潘犇，自愿将公司名下的星海时代花园小区16号楼03室，房屋单价为5,799.24元/㎡，面积为189.68㎡，总价110万元，转让给张玉龙。若本人和受让人因该房屋发生的一切相关责任，与江峰房地产开发公司无关，由本人和张玉龙承担。转让人潘犇，受让人张玉龙。”该《转让证明》没有落款签署时间。 江峰房地产公司与张玉龙签订了《石嘴山市商品房买卖合同》，出卖人江峰房地产公司，买受人张玉龙，房屋坐落：星海时代花园16幢03室，建筑面积189.68㎡,总价款1,100,000元。该合同签订时间处为空白。 2016年2月3日，张玉龙向江峰房地产公司缴纳了星海时代花园16幢3号门牌号××元、2个月采暖费1442元，房屋专项维修基金1897元。张玉龙领取了星海时代花园16幢3号房屋的门牌号证。张玉龙接房后，对星海时代花园小区16幢3号进行了装修并入住。 2016年3月29日，江峰房地产公司向张玉龙开具了销售不动产统一发票，载明：销售的不动产楼牌号为星海时代花园16-03号，金额为100万元。2016年4月29日，江峰房地产公司再次向张玉龙开具了销售不动产统一发票，载明：销售的不动产楼牌号为星海时代花园16-03号，金额为10万元。 2018年7月10日，张玉龙向石嘴山市宜禾物业缴纳了2016年6月至2018年12月的物业费和已产生的水电费。 另查明，现星海时代花园16幢3号房屋仍登记在江峰房地产公司名下。 2013年，为保障中铁信托的债权的实现，中铁信托公司在与宁夏国晟贸易有限公司签订借款合同时，江峰房地产公司与中铁信托公司签订了商品房买卖合同，将星海时代花园16幢3号住房出售给中铁信托公司，并办理了合同备案，但没有办理预告登记和抵押登记。 以上事实有双方当事人的陈述、（2016）川01民初120号民事判决书、（2016）川01民初121号民事判决书、续查封清单、（2019）川0180执异44号执行裁定书、《星海时代花园一期国本建设项目部（潘犇）抵顶房情况说明》、《转让证明》、大武口区乐园房屋信息部《营业执照》复印件及星海时代花园16-3出售信息、《存量房买卖合同》复印件、张玉龙与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》、张玉龙银行转账《业务凭证/客户回单》、《销售不动产统一发票》2张、江峰房地产公司收据3张、星海时代花园16-3号门牌号证、石嘴山市宜禾物业公司收据2张、中铁信托公司与江峰房地产公司签订的《石嘴山市商品房买卖合同》（备案合同）、《不动产登记信息》等证据证明。 本院认为，本案争议的焦点为：张玉龙对星海时代花园16幢3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于现在星海时代花园16幢3号现在仍登记在被执行人江峰房地产公司的名下，被执行人江峰房地产公司也是星海时代花园房产的开发商，案外人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的全部规定，即可享有足以排除强制执行的民事权益。在案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从张玉龙提交的证据看，张玉龙于2016年2月3日领取星海时代花园门牌号证，于2018年7月10日缴纳了2016年6月至2018年12月的物管费，其证据显示张玉龙占有房屋的最早时间应为2016年2月3日，晚于查封时间，因此张玉龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项在查封之前已合法占有房屋的规定。虽张玉龙已入住星海时代花园16幢3号别墅，但张玉龙没有提交其在石嘴山市没有其他用于居住的房屋的证明，因此，张玉龙不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 综上所述，张玉龙提交的证据不足以证明其对星海时代花园16幢3号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张玉龙提出的停止对星海时代花园16幢3号房屋的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告张玉龙的诉讼请求。 案件受理费14,700元，由张玉龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 青 巍 审判员 刘鸣梅 审判员 傅德梅 二〇一九年十一月二十八日 书记员 陈叔余 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。