广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17761号原告：黄结连，女，1984年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所辅助人员。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告黄结连与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请调解期限三个月，本院予以准许，该调解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金35901元，计算方式：以454446元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日起至2018年3月16日止，共474天（454446×0.06÷360×474天）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金19904.7元，计算方式：以454446元为基数，按每日万分之一计算，从2016年6月19日起至2017年8月31日止，共438天（454446×0.0001×438天）。以上暂计：55805.7元。事实与理由:2013年7月9日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢302房的商品房一套，该房总价为454446元。合同约定被告应当在2013年12月31日前交付商品房，并在720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告直到2018年3月16日才办理好不动产权证书，应承担相应违约责任。被告于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，才符合合同约定和法定的交付条件。被告逾期交房，应按合同约定承担违约责任。被告辩称：关于逾期办证违约金，根据合同第八条、第十四条之约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，后双方又签订分期付款协议，其中第五条约定“办理房产证时间以交清所欠房款之日起计算”，原告于2017年11月25日才向被告支付最后一期购房款，依约应自2017年11月25日后720个工作日起算逾期办证违约金。原告所购买的房屋至今尚未达到合同约定的办理房产证的条件，但被告也于2018年3月9日履行了备案义务，被告没有逾期办证，不需要承担逾期办证违约金的违约责任。关于逾期交房违约金。双方签订涉案物业《买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，本案中，原告在《提前收楼申请书》、《补充协议二》中已经清楚约定“乙方放弃追究甲方因配合乙方提前交付商品房而未取得《竣工验收备案登记证》之任何责任”足以证明原告“明知”涉案物业不具备交付条件而提前接收。提前收楼并放弃追究不具备条件交付的责任，是原告对自身权利的处分，现再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应当予以驳回。经审理查明：2013年7月9日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢302房的预售商品房，购房总价454446元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年7月9日，原告向被告提交的提前收楼申请书中载明“现本人因个人原因急需使用该商品房，特向贵公司提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用；因此申请为本人自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2013年7月某日，原告（乙方）、被告（甲方）签订补充协议（二）约定，将中山市商品房买卖合同第八条第一款约定变更为“出卖人应当在2013年12月31日前将勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”，同时约定：“鉴于乙方要求提前交付该商品房，乙方承诺放弃追究甲方因配合乙方提前交付该商品房而未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之责任。”2014年12月13日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了分期付款协议，约定前述购房款分期支付，其中最后一笔定于2017年11月25日前支付；办理房产证的时间以交清所欠之全部房款之日起计720个工作日。2017年8月7日，原告办理了收楼手续。2018年3月16日，涉案房地产的不动产权证办出。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同、分期付款协议及补充协议（二）系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。原、被告在分期付款协议中约定购房款最后一期需在2017年11月25日前支付，原告同意自付清购房款之日起计办证时间。由于原告未提交证据证明其提前付清了购房款，故本院确认被告主张，认定付清日为2017年11月25日。因此，被告应于2017年11月26日起算720个工作日，即2020年9月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故双方约定的办证时间至今尚未达到，原告主张被告逾期办证，理据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。但根据被告提交的提前收楼申请书显示，原告因其自身原因急需使用商品房，因此申请被告于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向被告追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，原告明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即原告在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向被告追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。据此，原告无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向被告主张逾期交房违约责任。但根据补充协议（二）约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付通过五方工程竣工验收报告的商品房，被告直至2017年8月7日才向原告交付商品房，应向原告承担逾期交房的违约责任。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，原告于2019年7月5日起诉，则上述债权中，2016年7月5日之前的已经超过诉讼时效期间，被告抗辩有效，原告的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，被告需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年7月5日至2017年8月7日，原告已付房价款为454446元，故被告应付违约金金额为18087元（454446元×0.0001×398天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄结连支付逾期交房违约金18087元；二、驳回原告黄结连的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元，减半收取为598元（原告已预交），由原告黄结连负担472元，由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担126元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十一月十日书记员 郑诗琳