山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1326民初4113号 原告：临沂鲁邦房地产开发有限公司平邑分公司，住所地平邑县城滨河路东侧朝阳路北侧安嘉花雨馨沿街13-6号，统一社会信用代码91371326MA3DLRNF1C1-1。 负责人：吴培伦，经理。 委托诉讼代理人：刘冰，山东至平律师事务所律师。 被告：陈敬花，女，1990年9月3日生，汉族，住蒙山旅游渡假区。 委托诉讼代理人：常开民，山东平大律师事务所律师。 原告临沂鲁邦房地产开发有限公司平邑分公司（以下简称鲁邦房产）与被告陈敬花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告鲁邦房产的诉讼代理人刘冰、被告陈敬花及其委托诉讼代理人常开民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁邦房产向本院提出诉讼请求：1.解除双方2017年12月16日签订的《商品房认购协议》；2.陈敬花支付违约金11万元。事实和理由：2017年12月16日，鲁邦房产与陈敬花签订《商品房认购协议》，陈敬花购买鲁邦房产开发的位于鲁邦华府的住宅一套。协议签订后，陈敬花未按照商品房认购协议书第四条约定自签订商品房认购协议书之日起10日内付清银行规定的首付款，陈敬花不提供真实、有效、准确的贷款资料，不办理贷款手续，也不签订《商品房预售合同》，已构成根本违约。 陈敬花辩称，鲁邦房产的陈述不属实，陈敬花本人没有违约，不同意解除合同，鲁邦房产系分公司，作为起诉主体不适格，如主体适格，现依法提起反诉，要求鲁邦房产履行合同，交付房屋。鲁邦房产与陈敬花签订《商品房认购协议》，陈敬花购买鲁邦房产开发的位于鲁邦华府2号楼1单元901室的楼房一套，主楼面积约107.27平方米，单价为4156元/平方米，总价445816元，已购房款110000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释），应当认定为商品房买卖合同，协议签订后陈敬花发现签订合同时鲁邦房产没有取得商品房预售许可证，该楼房不能办理按揭贷款，陈敬花就此事与鲁邦房产多次协商，未能解决。陈敬花认为鲁邦房产在与其签订《商品房认购协议》时故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致陈敬花不能按约定申请按揭贷款，鲁邦房产已构成违约。解释第九条规定，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过付房款一倍的赔偿责任。解释第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。解释第十五条规定，根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月内的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中双方签订协议的时间为2017年12月16日，合同解除权最迟至2018年12月15日消灭。综上，鲁邦房产诉求无事实及法律依据，应当予以驳回，经查询得知鲁邦房产已取得商品房预售许可证，已经可以办理按揭贷款，因此陈敬花不同意解除合同，要求继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：陈敬花的证据1即2017年7月24日交纳门窗投标保证金10000元的收款单据，证据2即2017年12月12日陈敬花向临沂鲁邦房地产开发有限公司交纳购房款10万元的收款单据，证据3商品房认购协议书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 鲁邦房产的证据1商品房认购协议书，与陈敬花提供的证据3商品房认购协议书内容一致，且双方对真实性均无异议，本院予以采信。证据2商品房预售许可证及证据3营业执行照均系有权机关颁发，陈敬花对真实性亦无异议，本院予以采信。证据4陈敬花出具的申请，证据5公司企业信息、证据6资产负债表、证据7鲁邦房产工作人员与陈敬花对象的微信聊天记录，陈敬花对真实性无异议，本院予以采信。 陈敬花的证据4即2018年6月28日上午鲁邦房产工作员乔蕊与陈敬花对象的通话录音，鲁邦房产对真实性无异议，本院予以采信。 上述双方提供的证据均属合法证据且与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月16日，鲁邦房产作为甲方与陈敬花作为乙方签订《商品房认购协议书》，双方在合同中约定的主要内容为：二陈敬花购买鲁邦房产开发的位于鲁邦华府2号楼1单元901室的楼房一套，主楼面积约为107.27平方米，单价为4156元/平方米，主楼总价为445816元，储藏室单价2600元/平方米，乙方在签署协议时，需向甲方交纳主楼定金110000元整。四、付款方式为按揭贷款，乙方自签订商品房认购协议书之日起10内付清银行规定的首付款，并向甲方及银行提供真实、有效、准确的贷款资料（包括乙方的个人信息以及与购房有关的其他应由乙方提供的信息）到银行签字和签订《商品房预售合同》。五、乙方不得私自将本认购协议转让给直系亲属外的第三方。六、若乙方未按照商品房认购协议书第四条、第五条之约定，视为乙方违约并自愿放弃商品房认购，甲方有权另行销售，同时乙方应向甲方支付违约金10万元整。2017年7月24日，陈敬花向鲁邦房产交纳门窗投标保证金10000元，2017年12月12日，陈敬花向临沂鲁邦房地产开发有限公司交纳购房款10万元。2018年6月28日，鲁邦房产工作人员电话联系陈敬花对象崔彦会，主要内容为：“你们三个人来找我吧，你看是上午还是下午，我的意思就是把你们的想法，3个人当着我们财务的面写下申请，然后我去沟通，由吴总签字，我还要跑一趟一临沂，之后基本上就是这周就把它办掉”。当日，陈敬花出具申请一份，主要内容为：因个人原因向鲁邦房产申请优惠房款26000元以及减免天然气材料费，不选配房，贷款保证金，本人承诺于2018年7月9日前办理完毕该房屋买卖合同的签约，按揭备案办理手续。鲁邦房产的工作人员与陈敬花对象的微信记录显示：2018年8月13日，鲁邦房产的工作人员在微信中问：你的房子是买还是卖啊，今天接待了一个客户，来看的就是你那套房，嘛情况啊。陈敬花对象回复：买，我喊（注：应为“还”）在医院，等等去办。2019年5月7日，鲁邦房产工作人员又说：你还没办房贷呢。 鲁邦房产的营业执照显示的经营范围是：为总公司承揽房地产开发、销售、内墙装饰业务。鲁邦房产的资产负债表显示，该公司有独立的资产。 本院认为，鲁邦房产与陈敬花对双方签订《商品房认购协议书》、签订协议时尚未取得商品房预售许可证、陈敬花已经向鲁邦房产交纳门窗投标保证金及向临沂鲁邦地产开发有限公司交纳房款10万元的事实无异议，本院予以确认。结合双方诉、辩观点及庭审查明，本案争议焦点为：一是鲁邦房产作为原告提起诉讼主体是否适格？二是本案是否符合约定解除的条件，三是陈敬花应否支付违约金？ 关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条第(五)项规定，法人依法设立并领取营业执照的分支机构可以作为独立的诉讼主体。鲁邦房产已经领取了营来执照，并有独立的资产，且本案中与陈敬花签订《商品房认购协议》的主体正是鲁邦房产，其可以作为原告提起诉讼。 关于焦点二，本院认为，按照双方在《商品房认购协议》中约定，陈敬花应在协议签订之日起10内付清银行规定的首付，并提供贷款资料到银行签字和签订《商品房预售合同》，因该协议签订时间为2017年12月16日，而本案房产所涉及的商品房预售许可证取得时间为2018年1月11日，此时不能办理按揭贷款的责任不应由陈敬花承担。从2018年6月28日陈敬花书写的申请所载明：“本人承诺于2018年7月9日前办理完毕该房屋的买卖合同的签约，按揭备案办理手续……”的内容可以认定陈敬花最迟在书写该申请时已经知道涉案房屋取得了商品房预售许可证。2018年8月13日，鲁邦房产工作人员与陈敬花对象微信记录显示，陈敬花对象表示“等等去办”，2019年5月7日，鲁邦房产工作人员在微信中对陈敬花对象称“你还没有办房贷呢”的内容来看，鲁邦房产已经催促陈敬花办理按揭贷款手续，而截止本案起诉前，涉案房产仍未办理按揭贷款，应认定陈敬花违反了《商品房认购协议书》第四条的约定，符合双方在《商品房认购协议书》第六条的约定，应视为陈敬花放弃商品房认购，鲁邦房产有权另行销售，即符合合同约定解除条件。 关于焦点三，本院认为，虽然双方在《商品房认购协议书中》对是否取得商品房预售许可没有明确约定，但鲁邦房产作为房地产开发企业应当明知在办理按揭贷款时需要取得商品房预售取许可，鲁邦房产具有一定过错，对其违约金的诉求，本院不予支持。 本案合同的解除是依据双方当事人在《商品房认购协议书》中的约定，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除，陈敬花辩称的本案合同解除权已经最迟于2018年12月15日消灭的观点所依据的法律属于法定解除的情形下适用，对该辩称观点，本院不予采信。陈敬花辩称的如鲁邦房产起诉主体适格，则提起反诉，要求履行合同交付房屋的观点，因在提出此主张其尚不能确定是否提出反诉，且本案已经符合合同解除的条件，合同解除的后果则是未履行的终止履行，故对陈敬花的该观点，本院不予支持。 综上，本案已经符合双方在《商品房认购协议书》约定的解除条件，对鲁邦房产要求解除《商品房认购协议书》的诉求，本院予以支持，因鲁邦房产在签订认购协议时没明确向陈敬花告知尚未取得商品房预售许可证的内容，对其主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判决如下： 一、解除临沂鲁邦房地产开发有限公司平邑分公司与陈敬花于2017年12月16日签订的《商品房认购协议书》； 二、驳回临沂鲁邦房地产开发有限公司平邑分公司的其他诉讼请求、 案件受理费2500元，减半收取1250元，由陈敬花负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 王金婷 二〇一九年十一月四日 法官助理 沈 赛 书 记 员 亓浩然