宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初13126号原告：宁夏昊天房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区恒大御景小区20号楼一层。法定代表人：张飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王旭伟，男，该公司职工。被告：仇润连，女，1973年10月10日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：王振华，男，1976年9月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天房产公司）与被告仇润连、王振华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告昊天房产公司的委托诉讼代理人王旭伟，被告仇润连、王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昊天房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年4月8日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除；2.判决被告将银川恒大御景18号楼一单元1303室房屋恢复原状并返还原告；⒊被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案的手续。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发建设的银川恒大御景18-1-1303室房屋，首付款309961元，按揭贷款690000元。该合同于2016年4月15日备案于银川市房屋产权交易管理中心。后原、被告及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行又签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行贷款690000元，按月还贷，原告提供阶段性保证担保，被告提供抵押担保。2018年1月6日，被告接收房屋，但自2018年9月起，被告开始不按约定向农行履行还款义务。由于被告的违约行为，导致银行从原告账户扣划650844.63元，原告已承担了全部保证责任。原告多次通过快递、电话等方式向被告发出催款函件，要求其支付代偿款，否则解除房屋买卖合同，但被告仍未将上述款项归还原告。依据房屋买卖合同附件四，买受人未按规定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方解除权。原告于2019年6月25日按照被告在《银川市商品房买卖合同（预售）》确认的地址向其发出《解除合同通知书》。根据合同约定，合同已经解除。故原告诉至法院。被告仇润连辩称，欠款属实，但不同意解除合同。被告王振华辩称，收到银行催款通知后因无力偿还，逾期两期后再行还款时，银行已不再扣划，但未收到原告的催款通知和解除合同的函，愿继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，原告昊天房产公司与被告仇润连、王振华夫妻二人签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号201600011666号），约定二被告购买原告开发的丽景北街西侧恒大御景小区18-1-1303室房屋（面积136.25平方米），总价款999961元，首付款为309961元，按揭贷款支付690000元。合同附件四第（一）5条约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……2016年4月14日，原、被告及中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告仇润连、王振华向农业银行贷款690000元，以涉案房屋进行抵押，原告系连带责任保证人，保证期间为借款到期日起两年，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利等。2016年4月15日，原告将涉案房屋备案至被告仇润连、王振华名下。2018年1月6日，二被告验收涉案房屋。2018年9月以后，二被告开始逾期偿还贷款。银行催收逾期款项未果后，宣布涉案贷款本息全部提前到期，并于2019年1月25日从原告的母公司账户扣划650844.63元代偿二被告应还贷款本息。原告亦于2018年8月14日根据二被告在商品房买卖合同中确认的有效送达地址和联系方式（贺兰县恒安南街明珠花园16－1－402室，手机尾号3519）向其邮政快递《还款提示函》一份，敦促被告补交逾期贷款本息。2019年6月25日，原告又向此地址给二被告邮寄《解除合同通知书》一份，载明“由于阁下逾期还款导致我司于2019年1月25日履行担保责任，即代阁下偿还了全部贷款余额及利息、罚息650844.63元……我司现正式通知您：⑴解除双方签订的合同，收回银川恒大御景18号楼1单元1303室商品房……”，并限期被告搬离涉案房屋。2019年6月30日，因收件人王振华不在指定地址，该邮件被退回。后原告以被告违约为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行。按照该合同约定，买受人未按贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人享有单方合同解除权。因被告仇润连、王振华逾期偿还贷款数期，致原告昊天房产公司于2019年1月25日按《个人购房担保借款合同》约定的保证责任代被告仇润连、王振华向农业银行偿还贷款本息650844.63元。此时，原、被告约定的解除合同的条件已经成就，原告可以解除合同。2019年6月25日，原告已按被告提供的地址向其邮寄了《解除合同通知书》，合同自通知到达对方时解除，虽因被告不在指定地址，邮件于2019年6月30日被退回，仍应视为送达。故原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》于该日解除。本院对原告请求确认原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》已解除的诉讼请求予以支持，并对原告要求被告返还房屋的诉讼请求亦予以支持。关于原告要求被告配合其撤销备案手续的诉讼请求，双方虽然在合同中约定了买受人应协助出卖人办理解除合同的手续，但申请备案登记的义务主体系开发商，即原告昊天房产公司，且商品房预售登记属行政管理行为，并非商品房买卖合同生效的要件。故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、确认原告宁夏昊天房地产开发有限公司与被告仇润连、王振华签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201600011666号）已解除；二、被告仇润连、王振华于本判决生效之日起十日内将位于丽景北街西侧恒大御景小区18-1-1303室房屋腾退给原告宁夏昊天房地产开发有限公司；三、驳回原告宁夏昊天房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由被告仇润连、王振华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 申建宁二〇一九年十一月四日法官助理 李凯丽书 记 员 熊 瑞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；将被执行人纳入失信人员名单；对被执行人限制高消费、限制出入境。采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。