河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1433号上诉人（申请执行人、原审原告）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。住所地：河南省南阳市仲景北路211号。法定代表人：李刚，该公司经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。被上诉人（执行案外人、原审被告）：王永瑞，女，汉族，1978年3月18日出生，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：闻武浩，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所地：西峡县紫金路北延与龙乡路东北角。法定代表人：贾文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住所地：西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）因与被上诉人王永瑞、原审第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司司（以下简称龙港公司）、原审第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初332号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人万丰公司的法定代表人李刚及委托诉讼代理人韩璐，被上诉人王永瑞的委托诉讼代理人闻武浩，原审第三人龙港公司、龙杰公司的共同委托诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万丰公司上诉请求：依法撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初332号民事判决，改判准许对西峡XX商贸城XX馆X幢XX号房屋（以下简称涉案房屋）的执行；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：王永瑞购买的是西峡XX商贸城XX馆X幢XX、XX号房屋，并未查封，其在查封前变更为涉案房屋的目的是与第三人逃避债务，且交房在查封后，不享有物权期待权。王永瑞答辩称：查封前购买调换了涉案房屋，支付了全部房款，系购房消费者，一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。龙港公司、龙杰公司述称，认可王永瑞的意见。万丰公司的一审诉讼请求：请求法院依法判令准许执行涉案房屋。南阳市中级人民法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡XX商贸城?XX馆办公楼（后楼、X幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡XX商贸城?XX馆X幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决书，判决：一、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更南阳市中级人民法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于本判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行，在该院执行过程中，王永瑞对执行标的提出书面异议，该院于2018年6月29日作出（2018）豫13执异63号执行裁定书，裁定中止对西峡XX商贸城XX馆X幢XX号房屋的执行。万丰公司收到该裁定书后向该院提起本案诉讼。另查明，王永瑞与庞士良系夫妻关系，2012年2月2日、8日、19日、23日龙杰公司分别向庞士良出具0.1万元、2万元、10.9868万元、8.7万元收据，并备注系付X栋508、509房款，后经龙杰公司同意将X栋508、509调换成B1XX0号房屋，余下房款以现金交付完毕；2015年6月11日龙杰公司向王永瑞出具840元、272356元收据，并与王永瑞签订了商品房买卖合同，约定王永瑞购买龙杰公司开发的西峡XX商贸城?XX馆X幢X层X号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计272356元。龙杰公司于2015年6月14日向王永瑞出具收据载明：今收到王永瑞人民币272356元，系付B幢1710号房款，并加盖龙杰公司的财务专用章。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2017年5月向王永瑞交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡XX商贸城?XX馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡XX商贸城?XX馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡XX商贸城?XX馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经本院现场勘验，王永瑞实际持有争议房产钥匙，并已装修入住。再查明，经向西峡县房地产交易中心查询，根据王永瑞的身份证号码未查询到在王永瑞名下有其他用于居住的房产。南阳市中级人民法院认为，本案系案外人王永瑞所提出的执行异议获法院支持后,申请执行人万丰公司不服执行异议裁定提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡XX商贸城?XX馆X幢XX号房产申请执行，现王永瑞主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的三项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人所购该商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、买受人在人民法院查封之前已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。只要买受人对被执行的商品房符合上述法定保护的条件,法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。就本案而言，王永瑞与龙杰公司于2015年6月11日签订的《商品房买卖合同》及王永瑞的丈夫庞士良分别于2012年2月2日、8日、19日、23日向龙杰公司交纳0.1万元定金及2万元、10.9868万元、8.7万房款的情况，及龙杰公司出具收据并予以备注的情况,王永瑞于2015年6月11日之前向龙杰公司支付购房款共计272356元,而该院于2015年8月11日发布公告对案涉房产依法进行了查封,故王永瑞订立商品房买卖合同及全额交付房款的时间均在法院查封涉案房屋之前,另外,根据西峡县房地产交易中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示,王永瑞在争议房产所在地并无其他用于居住的房产,上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的法定保护条件,故王永瑞对案涉房产享有的实体权利可以排除执行法院的强制执行。综上所述,王永瑞就执行标的享有排除强制执行的民事权益，该院裁定中止对涉案商品房的执行合法有据，万丰公司请求恢复对涉案房屋的执行的主张缺乏事实和法律依据,依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十三条之规定,判决如下：驳回南阳市万丰中小企业投资担保有限公司的诉讼请求。案件受理费5385元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：王永瑞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。三、已支付的价款超过合同约定总价款的50%。本案中，2015年6月11日，王永瑞与龙杰公司签订了商品房买卖合同，约定王永瑞购买龙杰公司开发的西峡XX商贸城?XX馆X幢X层X号房产，建筑面积共97.27平方米，合同价款共计272356元等。该商品房买卖合同具有商品房买卖合同的主要内容，系双方自愿签订，不违反法律规定，为有效合同。合同签订在执行法院查封之前，符合上述司法解释规定的第一个条件。法院查询结果显示，王永瑞名下无住房，其符合上述司法解释规定的第二个条件。龙杰公司于2015年6月14日向王永瑞出具收据载明：今收到王永瑞人民币272356元，系付X幢1XX0号房款，并加盖龙杰公司的财务专用章。该款项来源于王永瑞之夫庞士良于2012年2月2日、8日、19日、23日支付龙杰公司购买X栋XX8、XX9房款0.1万元、2万元、10.9868万元、8.7万元，后经龙杰公司同意将X栋XX8、XX9调换为B1XX0号房屋，余下房款以现金交付完毕；2015年6月11日龙杰公司向王永瑞出具840元、272356元收据。王永瑞支付了全部房款，符合上述司法解释规定的第三个条件。故王永瑞享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者物权期待权，足以排除强制执行。综上，万丰公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5385元，由南阳市万丰中小企业投资担保有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳