上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2019）沪7101民初331号原告：高金星，男，1940年3月29日出生，汉族，住上海市。委托代理人：高丽君(系原告女儿)，住上海市淞肇路XXX弄XXX号XXX室。被告：上海市虹口区教育局，住所地上海市。法定代表人：蔡正茂，该局局长。委托代理人：陈荣，上海市理诚律师事务所律师。第三人：上海市虹口区商业网点管理办公室，住所地上海市中山北一路XXX号XXX室。法定代表人：**，该办公室主任。委托代理人：许伊音，上海至合律师事务所律师。委托代理人：刘雪韵，上海至合律师事务所律师。原告高金星诉被告上海市虹口区教育局、第三人上海市虹口区商业网点管理办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年3月14日立案后，于法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行了审理。原告高金星及其委托代理人高丽君，被告上海市虹口区教育局的委托代理人陈荣律师，第三人上海市虹口区商业网点管理办公室的委托代理人许伊音律师、刘雪韵律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告及第三人将本市新市北路XXX号店铺产权过户至原告名下。事实和理由：原告与被告于1991年签订房屋动拆迁协议，被告于1995年安置一套新市北路XXX号店铺(以下简称涉案房屋)，当时因为大产证未办出无法过户。2007年1月17日，该店铺获得大产证，原告要求被告、第三人为自己办理产证但未果。原告提交1.房屋动拆迁协议书；2.房屋互换协议；3.协议书；4.被告向物业公司出具的函；5.关于归还新市北路XXX号商业用房产权的函；6.沪房地虹字(2007)第001718号房地产权证；7.原告信访材料；8.单位空屋调用单；9.两份补充协议作为证据。并补充提供原告与工程指挥部签订的协议及2019年6月由其家人签署的情况说明。情况说明证明高荣生在其生前曾就涉案房屋分配明确归原告所有，其他子女均在场，原告也为此向部分家人进行了经济补偿。情况说明的内容为：“关于高荣生原有住房子女分配问题说明如下：1、按照高荣生生前家庭会议内容(所有子女均到场)，其所居住的房子分配给高金星，高文彬，高文奎三子，其它子女不予分配其住房。2、考虑到高金星是个体户，需要店面房营生，高金星原有的14个平方的店面房过小，不利于经营，需要扩大面积。而此次高荣生的住房是共同分配给三个儿子的，因住房面积过小，无法拆分，故决定将此套住房全部分给高金星所有，让其将此套住房调换店面所用。高金星一次性给高文彬和高文奎二兄弟每人10,000元，做为其放弃此套房屋所有权的补偿。3、因高荣生的住房最终是给高金星所有，家庭会议中也商定父母均由高金星负责赡养。”落款处证明人有高文英、高文彬、高彩凤、高文奎、高平、周勇、周林。原告表示，高荣生已去世，其继承人中仅儿子高文星一户未认可签名，其他人员均认可。被告辩称，不同意原告诉请。当时被告与第三人进行产权互换，现涉案房屋登记在第三人名下，导致客观上被告无法将产权过户至原告名下，所以被告不适格；1991年的动迁协议是与原告父亲高荣生签订的，房屋应交付给高荣生的所有继承人，故对原告资格有异议。被告提交房屋固定资产补偿调拨单作为证据。第三人述称，第三人与原告之间没有协议，没有办理房屋产权过户的义务。况且第三人与被告之间是使用权互换，而非产权互换。就原告资格同意被告意见，即使交付房屋也要交付给高荣生所有的继承人。第三人提供上海市房地产登记申请书、公建配套协议书、契税完税证作为证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：1991年11月15日，被告为甲方、高荣生为乙方签订协议书(以下简称91年协议)。协议内容：乙方现居住新市北路XXX号，居住部位为底层，面积48平方米，乙方愿意接受甲方依法拆迁。甲方向乙方提供保宁路XXX弄XXX号XXX室19平方米的临时过渡房作为动迁过渡安置，并给乙方全家发放一次性搬迁费100元。最终安置住房地为保宁路XXX弄XXX号壹套底层居住面积19平方米。甲方考虑到乙方儿子高金星在1342号有店面房子14平方米(建筑面积)，高金星无业，从事个体经营。甲方从照顾出发，在新市北路(南到江湾镇政府，北到丰镇路)安排店面房子建筑面积14平方米左右，在2年中给予安排(或店面房建好后及时安排)，店面房安排好后，再考虑房子质量和大小按动迁法进行差价结算(即新市北路XXX号门面作安置)。协议落款处加盖被告公章及高金星图章。1994年，被告将涉案房屋调拨给第三人。1995年3月2日，被告为甲方，高荣生、高金星(父、子)为乙方签订房屋互换协议(以下简称互换协议)。协议内容：乙方是教育局江湾教工住宅基地动迁户，根据原协议，安排乙方文迁路XXX号XXX室14.1+厅4平方米，高金星(个体户)为新市北路商业用房14平方米在动迁回搬中乙方、区网点办均感到营业用房分割不完整，有损市容，影响双方营业，经过三方多次协商后，达成以下同识，一、原分给乙方文迁路XXX号XXX室公房甲方直接调拨给区网点办，区网点办把新市北路商业用房11.22平方米划归给乙方、教育局原分给乙方14平方米商业用房两处合并起来一共是25.22平方米作为产权互换，费用按动迁法有关规定，同甲方统一结算。二、实际计算，文迁路XXX号XXX室公房使用面积为16.71平方米以1.98倍合建筑面积33.2平方米，区网点办提供营业用房面积为11.22平方米，按1.5倍计建筑面积为16.8平方米，其中差额为16.4平方米建筑面积。按3,000元/平方米补偿，区网点办在协议生效后，一次性补偿给乙方(3,000元/平方米×16.4平方米)合计为49,200元正。三、在协议生效同时，乙方必须把甲方原给乙方过渡房保宁路XXX弄XXX号XXX室19.2平方米一室半户交还给甲方，甲方查收后，同时把乙方原拆得私房赔偿费等和25平方米营业房产权互换费，双方一次性结清。协议落款处加盖被告公章及高金星图章。同日，第三人为甲方、被告为乙方签订协议书(以下简称95年协议)，协议内容：乙方在江湾教工住宅基地动迁回搬中，根据动迁协议，安置新市北路XXX号商业用房14平方米用于动迁户高金星，在回搬期间，甲方与动迁户(高)均感到分割不完整，有损市容，影响双方营业，同时给乙方带来动迁难度，为此经多次磋商，甲方同意支持乙方的调整及补偿方案，现达成如下几点同识。一、原分给动迁户文迁路XXX号XXX室公房直接由乙方调拨给甲方，甲方把新市路XXX号商业用房11.12平方米划归乙方并与原面积合并，(原14平方米商业用房+11.22平方米共计25平方米)，由6a轴至7a轴北侧柱头平齐为界。二、乙方提供文迁路XXX号XXX室公房使用面积为14.4平方米+厅4平方米合使用面积为16.71平方米，以1.98倍合建筑面积33.2平方米，甲方提供营业用房面积为11.22，按1.5倍，计建筑面积为16.8平方米，其中差值为16.4平方米建筑面积按3,000元/平方米补偿。甲方在协议生效后一次性支付给乙方(3,000元/平方米×16.4平方米)，合计为49,200元由乙方全额补偿给动迁户高荣生。后第三人向原告户支付了49,200元，并交付了涉案房屋。2007年1月17日，第三人取得了涉案房屋的房地产权证，载明房屋坐落新市北路XXX-XXX号XXX层，建筑面积322.74平方米，类型店铺。之后，因涉案房屋无法办理过户，原告一直向被告进行信访。被告曾发函给第三人，认为涉案房屋产权人应为高荣生和高金星父子，希望第三人能协助被告解决问题。但因无果，原告遂起诉至本院，请求判如所请。庭审中，三方确认互换协议及95年协议中所称的新市路XXX号商业用房25.22平方米即原告现主张的新市北路XXX号店铺。本院认为：本案争议焦点在于涉案房屋是否应予办理过户及原告要求过户至其名下是否依据充足。就第一个争议焦点，首先，涉案房屋中部分为被告拆迁原告户后安置的经营用房，原告从交房起使用至今，对此各方均无异议，第三人也从未向原告收取过租金；其次，互换协议明确约定“区网点办把新市北路商业用房11.22平方米划归给乙方、教育局原分给乙方14平方米商业用房两处合并起来一共是25.22平方米作为产权互换”，既然被告与原告户约定的是产权互换，那么互换后原告户对涉案房屋理应拥有所有权，并不限于使用权；第三，虽然第三人未直接与原告户签订协议，被告与第三人签订的95年协议也未明确约定是产权互换还是使用权互换，但两份协议的签订时间、签订原因、互换房屋、差价补贴等条款内容相符，之后三方当事人也依照协议约定交付房屋、支付差价。因此，本院有理由相信，两份协议是在三方协商一致后签订的，协议的内容也是三方的共同意思表示；最后，被告作为整个换房过程的关键方，其由始至终均明确涉案房屋的权属应归于原告户，并且曾为此发函给第三人请求协助。因此，原告要求过户涉案房屋并无不当，第三人认为其与被告交换的是房屋使用权的意见，本院不予采纳，如果是由于第三人与被告在换房过程中存在误解，也应是两方自行解决，而不能将风险推及原告方。就第二个争议焦点，被告及第三人均以涉案房屋为高荣生的遗产应由其继承人一并承继而拒绝为原告办理过户手续。本院认为，首先，原告使用涉案房屋至今，其家人从未向第三人或被告提出过异议或主张；其次，91年协议已写明涉案房屋的来源，是基于原告在原被拆迁房屋内有店面，考虑到原告无业，从事个体经营，故给予新市北路14平方米的店面。而互换协议及95年协议也是为了不影响经营而签订的；第三，原告提供情况说明，用以证明高荣生夫妻在生前已对涉案房屋作了分配，高荣生为了照顾原告生活，将涉案房屋交由原告继续使用，原告也为此向家人作了一定的经济补偿。对此情况说明本院已向相关人员进行核实，基本属实；最后，从房屋取得大产证至今已有十余年，原告或其户的权益一直无法得到保障，现第三人及被告再以原告不适格为由拒绝为原告办理过户有欠妥当。况且原告也作出承诺一旦家庭内部产生纷争，其愿意承担责任。综上，本院认为原告的诉讼请求有理有据，与法无悖，可予支持。鉴于涉案房屋现登记在第三人名下，故第三人有责任将涉案房屋过户至原告，被告则负有协助义务，由此产生的费用由各方自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：第三人上海市虹口区商业网点管理办公室应于本判决生效之日起三十日内将上海市新市北路XXX号店铺产权过户至原告高金星，被告上海市虹口区教育局协助办理。案件受理费人民币80元，由第三人上海市虹口区商业网点管理办公室负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  邱 莉人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  徐永珠二〇一九年十一月二十九日书 记 员  王丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。