河北省安平县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1125民初2749号原告:刘瑞杰，男，1987年5月28日出生，汉族，现住安平县。委托诉讼代理人：张伟，河北明宇律师事务所律师。被告：河北友林房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。法定代表人：李明，该公司执行董事。统一社会信用代码：911301000720773731。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。原告刘瑞杰与被告河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月17日、2019年6月5日、2019年6月11日公开开庭进行了审理。第一次庭审原告刘瑞杰及其委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，被告河北友林房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第二次庭审、第三次庭审原告刘瑞杰及其委托诉讼代理人张伟、被告河北友林房地产开发有限公司委托诉讼代理人曹龙均到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。刘瑞杰向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室房产，建筑面积156.1平方米，价值591619元；10号楼1单元1802室房产，建筑面积149.08平方米，价值542651元，并自2016年1月1日起按照日113元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止。二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书。三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年10月26日，被告向原告出具了收据。注明收到了原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室全款591619元和10号楼1单元1802室房产全款542651元。2015年11月9日、2015年11月6日，原被告正式签订《商品房买卖合同》两份。约定原告购买的商品房位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室房产，建筑面积156.1平方米；10号楼1单元1802室房产，建筑面积149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款560541元整及542651元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定。将具备下来第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。河北友林房地产开发有限公司提交答辩状辩称：一、本案原告诉称的债权转让行为无效。首先，该债权转让对被告不发生法律效力。根据《合同法》第80条的规定：“债权人转让债权的，应当通知债务人”未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。其次，原告主张以债权转让方式冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则，原告应对债权转让的合法性承担举证责任，原告和杨扬之间的债权转让行为是否涉及三方将非法的超过法定利率红线的高额利息以房屋买卖合同的形式合法化，并且原告作为受让的债权方，理应在债权转让时保管有合法、全面的债权转让协议及相应的证据材料，这不仅是原告的举证责任，也是人民法院依法应当审查的重点，严格防止原告和杨扬恶意串通，将非法民间借贷的高额利息合法化，损害我方友林公司的合法权益。二、本案形式上是商品房买卖合同关系，实质系杨扬、原告和友林公司三方的民间借贷中担保、保证的法律关系，原、被告签订《商品房买卖合同》实际是为杨扬拖欠原告借款的还款保证，民事法律行为须以意思表示真实为基础，本案中，原告主张以债权转让冲抵购房款，根据谁主张谁举证的原则，原告应就债权转让中双方的债权本身的具体情况以及被告同意用该债权冲抵购房款的事实承担举证责任。双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示，涉案的房屋买卖合同不成立、不生效，人民法院应当严格、依法进行审查。三、本案中原告提到的债权转让，其中基础的法律关系均是案外人杨扬借了原告的钱，发生了民间借贷关系，并且因完全相同的“债权转让”为由提起诉讼的原告在安平县人民法院已有16人，该16起诉讼的诉状均在卷可查，且根据已起诉的原告之一逯子龙的庭审陈述，只逯子龙一人，杨扬就向其借款950万元，并约定高息三分的回报。本案中，案外人杨扬在形式上已经达到非法吸收公众存款罪的刑事立案标准，并且杨扬涉嫌非吸的事实正是本案基础的法律关系事实，涉及债权转让行为的效力性审查。因此，从这个角度出发，人民法院应依法驳回原告的起诉，将本案连同其他15人的起诉材料等证据移送公安机关或检察机关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.原告围绕诉讼请求提交了刘某2014年1月2日在中国民生银行的电子银行业务回单一页、友林公司与吕晓轻、杨扬、佟旭英的友林国际城认购书影印件一份、友林公司加盖印章的交款单位为刘瑞杰的收款收据两页、买受人刘瑞杰编号为YS0022784、YS0022793的商品房买卖合同原件各一份，并申请证人刘某出庭作证，被告友林公司对以上证据的效力均不予认可，但未提交任何证据予以反驳，经综合审查，上述证据相互关联和印证，对以上证据在本案中的效力依法予以认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘瑞杰之兄刘某与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年1月2日，刘某向杨扬转款2000000元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系。因杨扬拖欠原告刘瑞杰之兄刘某的债务2000000元，经刘某与杨扬、被告三方协商一致，被告将其所开发的友林国际城小区的4套房屋抵顶给刘某，用以偿还被告欠杨扬的款项，刘某表示同意用此4套房屋抵顶杨扬欠其的2000000元，因原告与刘某系兄弟关系且并未分家，故刘某指定原告刘瑞杰就其中的两套房屋签订房屋买卖合同，即本案所涉两套房屋。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年10月26日向原告刘瑞杰出具了收据两份，注明收到原告交纳的位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室全款591619元和10号楼1单元1802室全款542651元。2015年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，合同约定原告购买被告安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室和10号楼1单元1802室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人分别交清总房款542651元整和591619元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。根据本案证据，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告辩称其与杨扬之间不存在任何到期债权，但其未提交任何证据对于原告方提交的证据予以反驳，其主张不能成立。本案中刘某一方与杨扬及友林公司的关系既是杨扬对被告享有的部分债权转让给刘某，同时又是杨扬将对刘某负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶，且三方已达成一致意见，由被告对刘某承担清偿责任，刘某对杨扬享有的债权2000000元已消亡。该转让行为系三方真实意思表示，友林公司认为与杨扬之间不存在债权债务关系，但未提交任何证据予以证明，故对其主张不予采纳，不影响其对刘某负有清偿义务的效力。被告未按合同约定向刘某的指定人即原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原告在庭审中放弃要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，系自行处分民事权利，与法无悖，应予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论研究决定，判决如下：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县友林国际城小区10号楼1单元1403室和10号楼1单元1802室房屋交付原告刘瑞杰，并协助办理房屋产权登记手续。二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘瑞杰保全费5000元。案件受理费15008元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  李 恩人民陪审员  乔建磊人民陪审员  王会铭二〇一九年十一月二十二日书 记 员  闫 杰