福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0104民初3466号 原告：福建中庚置业有限公司，住所地:福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。 法定代表人：梁衍锋，董事长。 委托诉讼代理人：陈伟坤、陈同桐，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：陈林，男，1992年8月25日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告福建中庚置业有限公司与被告陈林商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建中庚置业有限公司委托诉讼代理人陈伟坤到庭参加诉讼，被告陈林经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建中庚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2.请求判令被告立即返还原告位于福州市仓山区东侧，金州路西侧中庚城第×＃楼×单元房屋；3.请求判令被告配合原告办理该商品房的合同备案登记及预告登记注销手续；4.请求判令被告向原告支付违约金共计141800元；5.请求判令被告向原告支付原告为其代垫的逾期银行购房贷款共计22065.32元及利息（利率为同期人民银行贷款利率的四倍，从原告垫付该款项之日起计算至实际清偿之日止）；6.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月19日，原告与被告陈林签订编号为×××的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于仓山区东侧，金州路西侧中庚城第×＃楼×单元预售商品房，商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米12111.38元，总金额为1418000元，付款方式约定买受人应于2012年4月5日前向出卖人付清首期购房款计人民币肆拾贰万捌仟元整；余款计人民币玖拾玖万元整办理银行按揭贷款付清款项。并且交付条件约定出卖人应当在2013年9月30日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。同时，该合同附件六：《合同补充协议》第三条第5款约定“若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款项包括：出卖人有权要求买受人支付在拖欠出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除；”2013年9月2日，原告已向被告交付房屋。现因被告个人原因，已连续四期逾期偿还其银行购房贷款本息，原告承担阶段性担保责任分别于2018年6月29日和7月30日分别为其代垫银行贷款本息共计22065.32元。2018年7月3日，原告按照合同约定向被告邮寄《还款通知》，通知被告因连续三期未按时偿还银行贷款本息，原告已为其代垫拖欠款项，被告必须向原告支付代垫银行贷款本息。2018年7月23日，原告再次向被告邮寄《催告通知》，催促被告履行支付代垫款项的义务，但被告至今仍未履约。2018年8月24日，原告向被告邮寄《解除通知书》，通知被告解除原告与其之间的《商品房买卖合同》。原告认为，被告未按照合同约定履行按期偿还银行按揭贷款义务的行为，导致原告需承担保证责任为其代垫拖欠的银行贷款本息，被告行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定解除合同并要求被告支付违约金以及代垫银行贷款本息等。 被告陈林未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。被告未到庭参加诉讼,又未提出书面异议并提交证据，视为自愿放弃抗辩权利。原告提交的证据来源真实合法且与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月19日，原告福建中庚置业有限公司与被告陈林签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××），约定被告购买原告开发建设的位于福州市仓山区金州路西侧中庚城第×＃楼×单元预售商品房，商品房总金额1418000元。被告支付首付款428000元，余款990000元由被告通过银行按揭贷款支付。附件六合同补充协议第三条第5点约定，若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项（该款项包括：出卖人有权要求买受人支付拖欠出卖人代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时买受人应按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金，上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除。2013年9月2日，被告办理了涉讼房屋的接收手续。因被告未及时偿还四期贷款本息，致使原告向农业银行福州华林支行承担保证责任，原告向银行偿还贷款本息分别为2018年6月29日16520.95元，2018年7月30日5544.37元。2018年7月3日，原告按照合同约定送达地址向被告邮寄《还款通知》。2018年7月23日，原告再次向被告邮寄关于归还代垫款项的《催告通知》。2018年8月24日，原告向被告邮寄《解除通知书》，通知解除《商品房买卖合同》，并于9月1日退回。 本院认为，原、被告于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按约履行合同的义务。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第5点约定,若买受人连续三期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人发出催告通知的三十日内，买受人未按期偿还拖欠的上述款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。原告于2018年6月29日代偿被告所欠连续三期的按揭款项，经催告还款后于三十日后发出《解除通知书》，符合约定的解除条件，《解除通知书》按约定送达地址邮寄退回之日即视为送达，故涉讼《商品房买卖合同》及补充协议于2018年9月1日解除。合同解除后，被告依法应当协助办理合同备案登记的注销手续并向原告返还房屋。但原告未提交已办理预告登记的有效证据，其注销预告登记的诉请，事实依据不足，本院不予支持。原告诉请被告支付违约金141800元，符合合同附件六补充协议第三条第5点中关于按《商品房买卖合同》总价款10%支付违约金的约定，本院予以支持。截至2018年7月30日，原告代被告向银行偿还款项22065.32元，原告向被告追偿，于法有据，本院予以支持。同时，按照上述合同约定，被告应按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准支付自银行扣款之日起到被告向原告实际还清款项之日止的利息。被告陈林经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告福建中庚置业有限公司与被告陈林签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）及补充协议于2018年9月1日解除； 二、被告陈林于本判决生效之日起十日内协助原告福建中庚置业有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 三、被告陈林于本判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区金州路西侧中庚城第×＃楼×单元房屋返还原告福建中庚置业有限公司； 四、被告陈林于本判决生效之日起十日内偿还原告福建中庚置业有限公司为其代垫的按揭款项22065.32元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，其中16520.95元自2018年6月29日、5544.37元自2018年7月30日分别计至款项还清之日止）； 五、被告陈林于本判决生效之日起十日内支付原告福建中庚置业有限公司违约金141800元； 六、驳回原告福建中庚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17562元,由被告陈林负担。被告应负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据），由被告陈林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  陈曜辉 审判员  陈家挺 审判员  吴灵婧 二〇一九年十一月五日 书记员  王雨祺 附一：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。