锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2019）内2502民初2902号原告：张某。被告：内蒙古远欣房地产开发有限责任公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：宋某。委托诉讼代理人：刘某。被告：正某。法定代表人：胡某。第三人：锡林郭勒盟劳动就业服务局。法定代表人：练某。委托诉讼代理人：王某，内蒙古蒙中律师事务所律师。委托诉讼代理人：赛某，内蒙古蒙中律师事务所律师。原告张某与被告内蒙古远欣房地产开发有限责任公司（以下简称远欣房地产公司）、正某（以下简称青格勒合作社）、第三人锡林郭勒盟劳动就业服务局（以下简称劳动就业局）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告远欣房地产公司的委托诉讼代理人宋某、第三人劳动就业局的委托诉讼代理人王某、赛某到庭参加诉讼，被告青格勒合作社经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：一、请求撤销（2019）内2502执异1187号执行裁定书，解除对正蓝旗上都镇夏尔登区（房权证号：166021401316）的房屋的查封；二、判决确认原告与被告（远欣公司）签订的投资协议合法有效，并确认正蓝旗上都镇夏尔登区（房权证号：166021401316）的房屋归原告所有同时办理过户登记；三、本案的案件受理费由被告承担。事实及理由：2010年6月15日，原告与被告签订《投资协议》约定原告购买被告的E2号楼三至六层，房屋价款为5163104元，约定签协议时交付50000元，抵顶呼市两套房子约80万元，抵顶×××奥迪小轿车一辆45万元，2010年8月15日前交认购款55万元，抵顶地暖工程款240万元，余款办理银行按揭。2010年6月15日至2014年4月30日，原告已超额支付。2014年至今，原告多次催被告办理产权证书，被告以各种理由推脱。原告的宾馆从2014年经营至今，2019年5月17日原告才知道房屋已被告用作借款担保并办理了抵押登记。被告远欣房地产公司辩称，一、原告与被告2010年5月20日签订的一份投资协议，原告认购被告E1号楼，2010年6月15日，被告与原告签订投资协议，原告认购E2号楼，原告所诉称的抵顶的款项均为抵顶E1号楼房款，原告与我公司的地暖工程至今未结算，无法计算具体数额；二、原告认购的E2号楼根据双方约定，原告未缴纳约定款项，视为放弃认购权，被告有权处分；三、原告提供的证据不能证明是E2号楼的，其中5万元是E2号楼的定金，其他购房款都是E1号楼，E1号楼已经为其办理了产权证，E2号楼原告未按合同履行给付购房款，导致双方没有签订正式的商品房买卖合同。以上事实及证据，原告与被告2010年4月15日签订的投资协议，原告未按协议内容履行，已构成违约，请人民法院查明事实，驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。被告青格勒经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人劳动就业局辩称，一、答辩人与被告远欣房地产公司签订了《抵押合同》并办理了抵押登记，对涉案房屋依法享有担保物权优先受偿权，且答辩人对涉案房屋的顶账情况也并不知情。二、答辩人系涉案房屋的抵押权人，依据已经发生法律效力的民事调解书向人民法院申请强制执行，人民法院对已经设定抵押的涉案房屋进行查封，均为合法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经审理查明本院认定如下：本院在另案执行案件中查封了诉争房屋，案外人张某（本案原告）以其为房屋所有人为由提出执行异议，本院作出（2019）内2502执异175号执行裁定书，认定案外人张某的异议请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，驳回了案外人张某的异议请求。张某遂提起本案诉讼。2010年6月15日，原告张某与被告远欣房地产公司签订了一份《投资协议》，双方就原告张某（乙方）认购被告远欣房地产公司（甲方）E2号楼达成如下条款：“……四、付款方式签订此协议时交定金五万元，给甲方抵顶呼市住宅两套约80万元（93.88m×3900、122.76m×3535）给甲方抵顶×××奥迪小轿车一辆45万元（由乙方负责过户并承担费用），在2010年8月15日（开工时）前认购款55万元，抵顶甲方给乙方的地暖工程款240万元（2010年4月15日远欣房地产公司与赛诺科化建材公司的合同），余款银行按揭。五、其他约定事项1.乙方须按约定时间缴纳上述约定的款项，乙方如未按约定时间缴纳上述款项，视为自动放弃购房权，甲方可不经告催，有权将上述房屋进行处置，乙方所缴定金不予退还。2.主体完工后签订正式《商品房买卖合同》，预计2011年10月左右，签订正式《商品房买卖合同》需携带本认购协议，本人身份证……”。协议签订后，原告张某缴纳了50000元现金，被告远欣房地产公司出具的收款发票。原告张某与被告远欣房地产公司均认可地暖工程款（2010年4月15日远欣房地产公司与赛诺科化建材公司的合同）尚未结算。涉案房屋原告张某用于经营酒店一直营业至今。另查明，2014年11月28日，被告远欣房地产公司与第三人劳动就业局签订《抵押合同》，被告远欣房地产公司以诉争房产为被告青格勒合作社提供担保，被告远欣房地产公司与第三人劳动就业局于2015年1月7日在正蓝旗房地产管理办理了抵押权登记，并于2015年1月14日就双方签订的《抵押合同》在正蓝旗公证处进行公证。本院认为，被告青格勒合作社在法定期限内未提交证据亦未到庭应诉，视为其对本案程序权利和实体权利抗辩的放弃，不影响本院对证据的确认。原告张某与被告远欣房地产公司签订的《投资协议》系双方真实的意思表示且不违反法律、行政法规，该协议对双方均有约束力。原告张某与被告远欣房地产公司就房屋价款缴纳存在争议，而原告张某所提交的证据未能形成完整的证据链，无法证明其已履行缴纳房款的义务，且双方在之后也未签订正式的《商品房买卖合同》，故依双方协议约定被告远欣公司处分争议房屋的行为并无不当。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告张某诉请不符合上述规定，庭审结束又未能提供证据证明其享有足以排除强制执行的民事权利，故对原告张某诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  乌日娜审 判 员  袁 静人民陪审员  张耀辉二〇一九年十一月十五日书 记 员  朱 迪本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：一、案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许该执行标的；二、案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。