福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初4516号 原告：蒋振昆，男，1973年4月18日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：张豪，福建志立律师事务所律师。 被告：张曼仪，女，1994年8月5日出生，汉族，住惠安县。 原告蒋振昆与被告张曼仪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋振昆的委托诉讼代理人张豪、被告张曼仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋振昆向本院提出诉讼请求：判决被告支付原告尚欠租金18000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自起诉之日起至款项付清之日止的利息。事实与理由：原、被告于2018年6月1日签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于惠安县店铺，租赁期限为三年，第一年月租金4500元，每月1号为缴纳租金期限。合同签订后，原告依约将租赁物交付被告使用，被告自2019年1月1日至2019年5月1日共4个月未支付租金。原告多次催讨无果。 被告张曼仪辩辩称：被告与原告签订《租赁合同》，向原告租赁位于惠安县店铺属实。被告于2019年3月3日搬离租赁店铺，双方因押金是否抵扣租金起争执，故没有办理交付手续。原告当时有到现场，后双方口头约定解除租赁合同，被告交付原告的押金10000元应扣抵2019年1至2月的租金9000元，剩下的1000元作为解除合同对原告的补偿。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查原告提供的房产证、租赁合同、被告提供的律师函等证据，结合双方当事人的陈述，本院对无争议的事实认定如下：原告系址在惠安县店面的房屋所有权人（产权证号：惠房权证惠崇字第××号），该店面建筑面积为99.66平方米。原、被告于2018年6月1日签订一份《租赁合同》，约定原告将其座落于惠安县店面出租给被告，租赁期限为三年即自2018年6月1日起至2021年6月1日止；为保证租金按时收取和租赁物在租赁期的结构、墙体、水电等设施的完好，原告收取被告押金10000元；租金定为第一年每月4500元，每月1号为缴纳租金期限；双方若需要提前解除合同，均应提前两个月通知对方；被告应按规定日期交纳租金，不得借故逾期不付或缺款拒付租金，否则原告有权提前解除合同，并取消被告押金；若被告在租赁期限内解除合同，押金不予退还；合同一式二份，原、被告各执一份，并自合同签字即日起生效，至租赁期满终止。合同签订后，被告按合同约定向原告交付押金10000元，原告依约将出租店面交付被告使用，被告支付原告租金至2018年12月后未再支付。原告于2019年4月3日委托福建志立律师事务所律师向被告寄送律师函，请求：解除双方租赁合同；七日内腾空移交租赁房屋；支付尚欠四个月租金18000元及缴清水电费、物业费。被告收到原告律师函后于2019年4月29日将租赁店面的钥匙交付原告。 本案的争议焦点是：原告请求被告支付2019年1月至4月的租金以及被告主张押金抵扣租金是否有依据。本院对上述争议焦点评析如下： 原告认为，1、原、被告之间的租赁关系明确，被告自2019年1月起未付租金的事实清楚。被告提出于2019年3月3日搬离租赁店铺，双方口头协议提前解除租赁合同均不是事实，双方从未就提前解除租赁合同达成一致意见。被告至2019年4月底才将租赁店面返还原告，被告应按合同约定每月4500元标准支付2019年1月至4月共4个月的租金18000元。2、本案被告没有提出反诉请求返回押金，民事诉讼不告不理，故不应在本案中一并对押金问题进行审查和处理。况且，被告提出押金抵扣租金的理由也不能成立，双方在租赁合同中约定，押金是为保证原告能按时收取租金，被告未按时支付租金，原告有权没收押金。原告提供《租赁合同》1份，以证明原、被告对租金及押金等租赁关系的约定。被告认为，被告于2019年3月3日搬离租赁房屋，原告也到现场，双方有口头约定解除租赁合同，后双方为押金是否抵租金起争执而没有履行交房手续。原告在2019年4月3日向被告发出律师函也说明其同意解除租赁合同。双方租赁合同并没有约定押金不能抵扣租金，押金是为了防止承租人不履行合同而造成出租人损失。原告已将租赁房屋另行出租他人，被告租赁期间投入装修也无偿留给原告，原告没有任何损失，双方合同终止履行后押金应抵扣租金。故被告只同意支付原告2个半月租金，并从已交押金中扣抵。被告提供《律师函》1份，以此证明原、被告在2019年3月解除租赁合同。本院经审查认为，原告提供《租赁合同》，被告质证时对其真实性没有异议，应予认定。双方签订的《租赁合同》约定，租赁期限3年，第一年的租金标准为每月4500元，且租金应于每月1日交清。双方还约定“双方若需要提前解除本合同，均应提前两个月通知对方”。被告自2019年1月起就没有按合同约定支付租金给原告，且没有按合同要求提前2个月通知原告需要提前解除合同，故被告的行为已构成违约。被告提供《律师函》具有真实性，可以证明原告于2019年4月3日向被告发出《律师函》书面通知解除双方的《租赁合同》，被告对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，应认定双方的《租赁合同》自原告通知到达被告时解除。双方租赁合同解除后，被告负有及时交付租赁物给原告的义务，被告至2019年4月29日才将租赁店面的钥匙交付原告，租金应计付至被告实际交付原告租赁物时止，即认定被告尚欠原告2019年1至4月份的租金计18000元。被告签订租赁合同时交付押金10000元给原告，《租赁合同》约定，若被告在租赁期限内解除合同，押金不予退还，故应认定该合同押金具有违约金性质。被告存在违约行为，其请求将押金直接抵扣租金，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。现原告起诉请求被告支付尚欠租金及占用资金期间的利息损失，并没有请求没收被告交付的押金，被告也没有提起反诉请求返还押金，故对原告是否应当返还押金及返还数额多少，不予审查和认定，双方可另行主张权利。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定有效。被告尚欠原告2019年1至4月份的租金计18000元，事实清楚，应予认定。原告请求被告支付尚欠租金18000元，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。被告经原告起诉催告仍未能及时付清尚欠租金，原告请求按中国人民按银行同期同类贷款利率计付自起诉之日（2019年5月24日）起至款项付清之日止的利息，依据和理由充分，应予支持。被告提出只欠原告2个半月租金，并从已交押金中扣抵，理由依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 被告张曼仪应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋振昆自2019年1至4月的租金计18000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付自2019年5月24日起至款项付清之日止的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费250元，减半收取125元，由被告张曼仪负担，被告张曼仪应在本判决生效后五日内缴交。原告蒋振昆预交的受理费250元应予退回。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 黄志平 二〇一九年十一月十一日 法官助理 王泽钊 书 记 员 黄润婷 附本案引用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。