浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初9214号原告：毛祥珍，男，1957年9月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。原告：周翠英，女，1962年8月22日出生，汉族，住温州市鹿城区。二原告共同委托诉讼代理人：洪陈鸯，浙江联英律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：阮成昊，浙江联英律师事务所律师。被告：温州世和生态城开发有限公司，住所地：温州市鹿城区沿兴路135号11幢109室。法定代表人：田丰。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。原告毛祥珍、周翠英与被告温州世和生态城开发有限公司（以下简称世和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告毛祥珍、二原告的委托诉讼代理人洪陈鸯以及被告世和公司的委托诉讼代理人周若凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛祥珍、周翠英向本院提出诉讼请求：1.撤销原、被告于2019年2月10日签订的《预定协议书》、2019年3月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告购房首付款346087元，并支付原告利息损失（利息自款项交付之日2019年2月15日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率，计算至返还之日止，暂算至起诉之日约为3763元）；3.判令被告承担违约责任，按照已付购房款的8%支付原告违约金27686.96元；4.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2019年初，原告向被告了解其开发的秀峰里二组团项目房产。在了解过程中，被告向原告承诺，被告的项目抵押权人华夏银行股份有限公司温州分行可以为70周岁以下客户办理住房按揭贷款。原告今年62周岁，符合上述按揭贷款要求。2019年2月10日，原、被告签订《预订协议书》，约定由原告向被告购买其开发的秀峰里二组团项目第18幢601号房屋。协议约定，涉案房屋建筑面积96.71平方米，房屋单价每平米11643.96元，总价款计1126087元，付款方式为按揭付款。当日，原告支付被告定金20000元，定金可以抵作首付款。2019年2月15日，原告向被告支付剩余首付款326087元。2019年3月17日，双方签订《商品房买卖合同》。2019年4月12日，被告通知原告到华夏银行温州分行营业部办理按揭贷款手续。原告于4月15日带齐资料后随同被告员工到华夏银行温州分行营业部办理按揭贷款手续。但该银行工作人员审核资料后却告知，原告年龄超过办理按揭贷款的最高年龄即60周岁，不能办理按揭贷款。之后，原告向被告投诉其虚假承诺行径，要求解决双方矛盾。但被告却拒不理会，反而要求原告继续履行合同，否则应承担违约责任。原告认为，被告在销售商品房过程中向原告虚假承诺，诱骗原告与其签订购房协议，在其承诺条件下无法办理按揭手续后，拒不理会原告投诉，逼迫原告支付剩余房款。被告的行为明显构成欺诈。同时，原告在被告欺诈之下签订购房协议，完全违背了自己真实意思，所签订购房协议应当予以解除。被告工作人员向原告作出70周岁以下可以办理按揭的陈述与无法办理按揭存在因果关系，即便不构成欺诈，也构成重大误解。另外，被告的行为亦是一种严重违约行为，根据对等原则，被告应当承当相应的违约责任。被告世和公司辩称，原告的主张与事实不符。原告诉请撤销《预订协议书》，该协议书属于预约合同，《商品房买卖合同》签订后预约合同已经终止。原告无权要求撤销《商品房买卖合同》，且原告存在违约，应承担违约责任。原告要求返还购房首付款无事实和法律依据，原告无合同解除权和撤销权。原告要求被告支付违约金没有依据。被告没有向原告承诺银行可以为70周岁以下人员办理按揭贷款，不存在虚假承诺。根据合同约定，若贷款无法办理，作为买受人需一次性支付款项。原告主张欺诈不成立，贷款政策无法虚构，属于公共信息，原、被告获取信息的途径相同，能否办理按揭贷款由银行审核，原告应予预见。原告诉请无事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告毛祥珍与周翠英系夫妻关系。被告世和公司系秀峰里二组团商品房项目的开发商。2019年2月10日，原告毛祥珍与被告世和公司签订《预订协议书》，约定：原告毛祥珍预定被告世和公司开发的秀峰里二组团项目第18幢601号房屋，建筑面积约96.71平方米。该房产单价为每平方米11643.96元，总价款1126087元。原告毛祥珍应在签订本预订协议书的同时向被告世和公司交纳定金20000元。双方商定，预定期为5天，即原告毛祥珍应当于2019年2月16日之前到阳光100阿尔勒售楼处与被告世和公司签订《商品房买卖合同》。当日，原告毛祥珍向被告世和公司支付定金20000元。2019年2月15日，原告毛祥珍通过其子毛彬彬向被告世和公司支付首付款326087元。被告销售业务部员工刘道齐于2016年2月16日提交关于Ａ03地块18幢601室新增认购客户加名的申请，呈报内容为“客户毛祥珍由于年龄过高62岁，担心后期按揭不好办理，现申请把妻子周翠英名字加上，到时由周翠英做主贷”，并于2019年2月19日获得批准。毛祥珍于2019年2月20日提交认购更名申请书，载明：本人于2019年2月10日认购阳光100阿尔勒秀峰里三期18幢1单元601室房产，现因本人个人原因，自愿申请将此房产更名为毛祥珍、周翠英，毛祥珍。2019年3月17日，原告毛祥珍、周翠英（买受人）与被告世和公司（出卖人）签订合同编号为201990024210164的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，约定：原告向被告购买坐落于温州市鹿城区××街道××单元××组××幢××单元××层××号商品房，该商品房预测建筑面积96.71平方米，单价每平方米11643.96元，总价款1126087元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取贷款按揭方式付款，首期房款346087元，应在合同签订当日支付给出卖人，剩余房款780000元，买受人申请贷款支付。买受人应在签订本合同之日起10日内办理委托公证，并应于出卖人发出通知后7日内按要求到指定的银行递交完整、合格的征信资料。若买受人逾期未办理公证委托，或未办妥按揭手续，或拒绝提供按揭办理所需材料，或买受人提交资料不合格、资信不满足银行要求导致银行按揭未获批准，则买受人应在收到出卖人通知之日起30日内全部付清剩余房款，否则买受人应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的8%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。买受人已了解并明确知悉温州市政府关于限购限贷政策，并确认符合购买和贷款资格，否则应承担由此发生的一切不利后果。如因限贷政策导致买受人无法办理按揭贷款的，买受人不作为合同解除事由，且出卖人有权要求买受人一次性付清余款，买受人应在收到出卖人的通知后10日内一次性付清剩余款项，逾期按合同第八条约定向出卖人承担违约责任。如因限贷政策导致首付比例增加、贷款额度缩减或按揭不能的，均不作为拒绝办理按揭或解除合同的事由，买受人应在收到出卖人的通知后10日内补齐首付款、贷款差额或一次性付清剩余房款，否则应向出卖人承担违约责任合同。当日，被告世和公司向开具原告开具了首付款发票。2019年4月8日，上述《浙江省商品房买卖合同（预售）》经温州市房屋交易与产权管理中心登记备案。2019年4月12日，被告世和公司向原告寄送《温州市林里单元Ａ-03地块秀峰里（二组团）办理银行按揭贷款手续通知函》，通知原告温州市林里单元Ａ-03地块秀峰里（二组团）18幢601室于2019年4月15日开始办理银行按揭贷款手续，原告应于2019年4月22日前到被告指定的银行办理按揭贷款等相关手续，由于原告原因不能办理或逾期办理贷款手续视为原告未按合同约定付款，将承担相应的违约责任。后因原告不符合银行贷款政策条件而无法办理按揭贷款手续。原告未向被告世和公司支付剩余购房款。双方为此发生纠纷。上述事实，由原告提供的身份证、企业信息、《预定协议书》、付款凭证、发票、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、通知函、通话录音、视频和被告提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议书、备案证明、认购更名申请书、审批单等证据以及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《预订协议书》《浙江省商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议书均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点在于涉案合同是否存在可撤销的情形。原告认为，被告在销售商品房过程中向其陈述原告毛祥珍的年龄符合银行按揭贷款的要求，涉案合同是基于重大误解，是被告以欺诈手段使其在违背真实意思表示的情况下订立，故请求予以撤销。本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为；第71条规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。本案中，原告系具有完全民事行为能力的成年人，购买涉案商品房是其真实意思表示，在签订合同时对于房屋总价款和付款方式也是清楚知悉的。被告工作人员在销售商品房过程中就贷款人的年龄要求向原告所作的陈述是基于其自身对贷款政策的了解，现有证据不能证明被告存在故意告知原告虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的诱导行为，被告也没有向原告作出贷款肯定可以办理的承诺。被告是开发商而非金融机构，贷款发放的决定权在于银行，银行对贷款的审批除了有年龄要求还受其他诸多因素影响，原告在购买关乎自身重大利益的商品房时应当尽到审慎的注意义务，且双方在合同及合同附件中均有关于无法办理贷款如何处理的约定，原告应当知晓存在无法办理贷款的风险，故原告以构成重大误解或欺诈为由主张撤销合同，并要求被告返还购房款、支付利息损失、违约金等诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条、第71条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告毛祥珍、周翠英的诉讼请求。案件受理费6963元，减半收取3481.5元，由原告毛祥珍、周翠英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  郭靓斐二〇一九年十一月二十八日书记员  张亦彬