广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异590号 异议人（申请执行人）：黎立影，女，1971年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 委托代理人：黄芳，广东华登律师事务所律师。 被执行人：南海市沙头工业材料公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇沙头，工商注册号4406821505153。 法定代表人：关联发。 第三人：佛山市南海必得福无纺布有限公司，住所地广东省佛山市南海区沙头石江工业区，统一社会信用代码91440605755613438E。 法定代表人：邓伟其。 本院在执行（2018）粤0605执恢1487案，即申请执行人黎立影与被执行人南海市沙头工业材料公司（以下简称沙头公司）金融借款合同纠纷一案中，申请执行人黎立影向本院提出书面异议。本院于2019年11月11日受理后，依法组成合议庭进行审查，因佛山市南海必得福无纺布有限公司（以下简称必得福公司）与本案的处理存在利害关系，本院依法追加必得福公司为本案的第三人。本案现已审查终结。 异议人黎立影称，请求法院：1、依法撤销2019年10月12日佛山市南海区人民法院在（2018）粤0605执恢1487号案中作出的《通知》。2、对被执行人南海市沙头工业材料公司的财产（沙头公司名下房产证号为31××49、31××64、31××65、31××66、31××67、31××68的不动产）进行处置。事实与理由：1、根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定对违法的执行行为的异议中，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2、根据《中华人民共和国民法总则》第六十条规定：法人以其全部财产独立承担民事责任。南海市沙头工业材料公司以其全部财产独立承担民事责任，用其财产承担清偿债权人的债务。3、根据《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在通知中所述的房产均登记为被执行人南海市沙头工业材料公司财产，权属清晰，不存在争议，可供执行。至于上述部分房产存在加建的，加建部分只是无因管理之债，权属仍属于被执行人所有，根据《物权法》第二百条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建筑用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。该通知中，房产证号为31××65的房产申请执行人已设定抵押优先权，根据该法律规定加建部分也属于执行财产。即法律上通过添附取得的物权，可供法院执行。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。在《通知》中所述的不动产已登记于债务人南海市沙头工业材料公司名下，依法可以认定为债务人财产。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第一条：除债务人所有的货币、实物外，债务人依法享有的可以用货币估价并可以依法转让的债权、股权、知识产权、用益物权等财产和财产权益，人民法院均应认定为债务人财产。故《通知》中所述的房产均为债务人南海市沙头工业材料公司财产。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十三条规定：在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。该案中土地和房产权属不一致，属于比较普遍的历史遗留问题，以往法院也有很多成功处理的案例。综上所述债务人南海市沙头工业材料公司存在以上房产可供执行且符合变现处置的条件，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十九条未发现可供执行财产的情形。特对佛山市南海区人民法院在《通知》中对查封的不动产认为不符合处置变现条件和拟终结本次执行的行为提出异议。 被执行人沙头公司没有答辩。 第三人必得福公司述称，粤（2017）佛南不动产权第03×××50号土地全部产权属于第三人所有，第三人不同意对上述土地进行任何处置。 本院查明，2015年4月9日，本院立案受理申请执行人深圳市富昌担保有限公司（以下简称富昌公司）与被执行人沙头公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法九执字第95号，执行依据为本院（2014）佛南法九民二初字第107号民事判决书。2016年10月28日，本院作出（2015）佛南法九执字第95号之一执行裁定书，认定了“在执行过程中，本院依法向辖区内的银行、房管、国土、车管、工商等部门调查被执行人的财产状况，发现被执行人名下有房产证号为31××64、31××65、31××66、31××68、31××67、31××49的房屋，除此之外，未发现被执行人有其他可供执行的财产。本院就上述房屋登记情况已发函主管行政部门，行政部门复函认为涉案房产应按照房地一致的原则进行拍卖、变卖处理，而房产证号为31××64、31××65、31××66、31××68房屋的房产登记权属人与土地登记权属人不一致，房产证号为31××67、31××49房屋因历史原因无法确定其具体位置，故不能确定其对应土地位置。本院将上述情况告知申请执行人，其亦不能提供被执行人其他可供执行的财产线索，并同意本案终结本次执行”等内容，裁定：本院（2015）佛南法九执字第95号案终结本次执行。 2018年7月27日，本院立案恢复执行申请执行人富昌公司与被执行人沙头公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）粤0605执恢1487号，原案号为（2015）佛南法九执字第95号。2018年9月12日，本院作出（2018）粤0605执恢1487号执行裁定书，裁定：变更黎立影为本案申请执行人。2019年7月22日，本院针对被执行人沙头公司名下不动产权证号为31××49、31××64、31××65、31××66、31××67、31××68房产（以下简称涉案六房产）的房地权属登记情况、抵押、查封情况、能否办理权属人为被执行人以外的其他主体的变更登记等问题函询佛山市自然资源局南海分局。2019年8月26日，佛山市自然资源局南海分局向本院作出编号为20191913的复函，内容为：涉案六房产被南海法院查封，查封案号为（2015）佛南法九执字第95号。房产证号为31××65号不动产于1999年6月16日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行南海市支行沙头办理处，其余不动产未办理相关的抵押登记。经查佛山市不动产登记管理系统，未有以南海市工业材料公司或沙头工业材料公司名称登记的土地信息。经九江镇不动产登记中心现场实勘及查询房产登记档案（房产证号为31××49号），登记坐落位于佛山市南海区九江沙头工业材料公司，房产档案存根记录为××，经实地走访和查勘，该信息与现时门牌××的房屋现状、权利人不符，排除现时门牌××的房屋为房产证号为31××49号房产。来函提及的2-6项房产，经查房产登记档案，根据房产档案中留存的土地征用证明及沙头镇建设委员会证明，初步判定上述房产的位置，权利证号为31××64、31××65、31××66可对应到疑似建筑物且存在加建，需实际测绘确认。权利证号为31××67、31××68号无法找到对应的建筑物。上述房产对应的土地已核发不动产权证，不动产权证号为粤（2017）佛南不动产权第03×××50号，权利人为佛山市南海必得福无纺布有限公司。由于上述不动产的登记的房产及土地的权利人不一致，若法院处置的，我分局无法协助办理转移登记手续。房产证号为31××49号的房产对应的土地未办理相关的产权登记，若法院处置的，须先完善用地手续办理初始登记后才能办理转移登记手续。上述不动产登记信息详见附件。复函附件房产权利证号为31××64、31××65、31××66、31××67、31××68的不动产登记信息查询结果反映，上述房产登记的房屋建筑面积分别为352.35平方米、599.4平方米、650.75平方米、40平方米、40平方米。复函附件的粤（2017）佛南不动产权第03×××50号土地的不动产登记信息查询结果反映，该土地面积18180.6平方米，房屋建筑面积16099.04平方米，“附记栏”记载:“特殊条款：本方案项下宗地建成建筑物后，所有建筑物不得进行分割登记和分拆出售，只能整体登记、整体转让”。2019年10月12日，本院对申请执行人黎立影作出（2018）粤0605执恢1487号通知，内容为：被执行人名下涉案六房产，本院已在前案即（2015）佛南法九执字第95号案中查封。经向行政部门调查，发现上述31××49号不动产登记信息与现状不符，其对应土地未办理产权登记，在完善用地手续办理初始登记前无法办理转移登记手续。而上述31××64、31××65、31××66号不动产存在加建，31××67、31××68号不动产无法找到对应的建筑物。另31××64、31××65、31××66、31××67、31××68号不动产对应土地登记权利人为案外人佛山市南海必得福无纺布有限公司，故其房地不一致，若法院处置，行政部门无法协助办理转移登记手续。根据以上向行政部门调查的结果，本院认为上述不动产不符合处置变现的条件，故本院暂未能变现处置。除此之外，本院暂未发现被执行人有其他可供执行的财产。现通知申请执行人于收到本通知之日起七日内向本院提供被执行人的财产状况，逾期未能提供的，本院将依法终结本次执行程序。 本院认为，对异议人黎立影的异议请求及理由，分析如下：一、根据行政部门对涉案六房产的复函，登记权利证号为31××67、31××68号不动产无法找到对应的建筑物，登记权利证号为31××49号不动产登记信息与现状不符。据此，因上述三个房产均未找到对应的建筑物，目前并不具备拍卖变现的现实条件。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定，“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第二十四条第二款规定，“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。根据上述法律法规的规定，土地使用权和房屋所有权依法应一并处分。本案中，根据行政部门的复函，登记权利证号为31××64、31××65、31××66、31××67、31××68号的房产所在土地的登记使用权利人为第三人必得福公司，土地权利证号为粤（2017）佛南不动产权第03×××50号，故上述房产存在房屋与土地登记权属人不一致的情况，而必得福公司在本案中已向本院书面明确不同意对粤（2017）佛南不动产权第03×××50号土地使用权进行处置。三、粤（2017）佛南不动产权第03×××50号土地（以下简称涉案土地）登记信息的附记栏记载“本方案项下宗地建成建筑物后，所有建筑物不得进行分割登记和分拆出售，只能整体登记，整体转让”。涉案土地的登记信息反映地上房屋建筑面积为16099.04平方米，而证号为31××64、31××65、31××66、31××67、31××68号的五房产，登记的房屋建筑面积之和仅为1682.5平方米，上述登记情况可反映上述五房产只是涉案土地的地上建筑物的一部分，故对上述五房产进行转让变现并不符合涉案土地登记信息所要求的地上建筑物整体转让的条件。四、根据行政部门的复函，登记权利证号为31××64、31××65、31××66号的房产经调查仅为可对应到疑似建筑物且存在加建，由此可见这三个房产证的证载内容与建筑物现状是否一致，并不能明确确定，且这三个疑似建筑物存在加建，本案亦未有证据反映加建部分具备合法规划、报建、验收合格等手续。综上分析，涉案六房产目前并不具备拍卖变现的条件，本院对涉案六房产暂不拍卖变现，并无不当，异议人在现阶段请求处置被执行人沙头公司名下的涉案六房产，以及撤销内容为暂不处置六房产及因此拟终结本次执行的（2018）粤0605执恢1487号通知，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回异议人黎立影的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向广东省佛山市中级人民法院申请复议。 审判长  植少佳 审判员  王志钊 审判员  黄馨栗 二〇一九年十一月二十六日 书记员  林文韬