福建省福州市仓山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0104执异143号 案外人：林燕清，女，1978年4月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托代理人:林馨，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 申请执行人：黄木华，男，1955年5月8日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人：林锋，男，1985年6月30日出生，汉族，住福州市仓山区。 被执行人：杨凤，女，1985年4月10日出生，汉族，住福州市仓山区。 本院在执行申请执行人黄木华与被执行人林锋、杨凤借款合同纠纷一案中，案外人林燕清向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人林燕清称，福建省福州市仓山区房产即案涉房产原系被执行人林锋拆迁安置所得。2014年12月，案外人林燕清经熟人严举福介绍向被执行人林锋购买案涉房产，经初步沟通双方口头约定房屋总价51万元，购房定金36万元，另还口头约定了购房款支付方式、房屋交付等事宜。 案外人林燕清于2014年12月15日前通过银行转账及现金支付方式共计向被执行人林锋支付了购房定金36万元整。被执行人林锋收到购房定金36万元后于2014年12月15日向案外人林燕清出具《定金条收条》一份，书面确认已收到案外人林燕清支付的购房定金36万元。2014年12月17日，案外人林燕清与被执行人林锋、杨凤正式签订书面《房产买卖合同》一份，对买卖案涉房产事宜进行了书面确认，同时确认定金36万转为首笔购房款。《房屋买卖合同》第四条对具体交易流程明确约定，“1.在签订合同时乙方向甲方支付第一笔购房款人民币叁拾陆万元（￥360000.00）；2.第贰笔购房款人民币壹拾万元整（￥100000.00）乙方于2015年12月30日前分笔交付给甲方；3.在甲方收到第壹笔款项时，甲方移交房屋给乙方。”2014年12月17日，被执行人林锋、杨凤向林燕清出具《收条》一份，共同确认已收取到案外人林燕清支付的第壹笔购房款36万元整。2014年12月27日，案外人林燕清与被执行人林锋、担保人严举福三方签订《补充协议》一份，对自2014年12月27日之后至2015年5月30日期间的安置费归属问题、被执行人林峰、杨凤未于2015年5月30日前按约交房的利息问题，及余款中3万元交由担保人严举福保管问题作出明确约定。之后，案外人林燕清及被执行人林锋、杨凤按照《房屋买卖合同》、《补充协议》约定内容履行合同义务，被执行人林锋于2015年5月30日前向案外人林燕清交付了案涉房屋。案外人林燕清也按照主合同约定于2015年12月30日前，以现金方式分2-3笔向被执行人林锋、杨凤交付了《房屋买卖合同》第四条第2款约定的第贰笔款10万元，其中7万元直接交付被执行人林锋、杨凤，另3万元直接交由担保人严举福保管。被执行人林锋、杨凤已实际收取到案外人林燕清支付的首笔购房款36万元及第贰笔购房款10万元（含暂时保存在保管人处的3万元）共计收取到案外人购房款46万元。实际收取到案外人林燕清46万元购房款后，被执行人林锋、杨凤于2016年3月24日至福建省福州市公证处进行委托公证，公证委托林爱芳代为办理与案涉房产相关的一切手续（包括拆迁安置、房屋买卖等事宜）。案外人林燕清在接收案涉房产后于2015年9月份对案涉房产进行装修，装修完毕后于2016年1月携配偶、子女实际入住案涉房产，控制与管理案涉房产至今。执行法院作出查封案涉房产的执行行为错误，案外人林燕清基于与被执行人林锋、杨凤签订的《房屋买卖合同》已向被执行人林锋、杨凤已支付了合同约定的首笔及第贰笔购房款共计46万元，仅有尾款5万元尚未支付，据《买卖合同》约定，尾款5万元在被执行人林锋、杨凤配合办理完毕案涉房产产权转移登记等手续后付清即可。案外人林燕清向被执行人合法购买案涉房产，已支付相应的购房款，且已实际占有案涉房产至今，案涉房产系案外人林燕清名下唯一居住用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人林燕清在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合执行异议规定，依法仍享有排除强制执行的民事权利。综述，案外人林燕清依法可以排除执行法院根据黄木华等人的申请对案涉房产的强制执行。退一步来讲，案外人林燕清也愿意将《买卖合同》约定的第叁笔款项5万元按照执行法院的要求交付执行，以排除执行。案外人林燕清现根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起异议，请求执行法院查清事实后依法解除对案涉房产查封，停止对案涉房产查封、评估、拍卖等强制执行，以维护案外人的合法权益。 案外人林燕清向本院提交《房产买卖合同》、《补充协议》、定金条、收条、委托书（公证）、拆迁补偿安置协议书、拆迁补偿费和购房款预算单、房屋排房单、回迁安置结算单、商品住宅使用说明书及质量保证书、房屋交接单、入住证明、水、电、物业等缴费凭证及中国建设银行账户交易明细证明其主张。 申请执行人黄木华称，第一、《房屋买卖合同》系林锋与林燕清为阻止本次执行，恶意串通倒签的合同，非合法有效合同，不能排除本案的执行。根据林燕清提供的《房屋排房单》，林锋于2015年6月1日拿到涉案房屋的排房单，确定涉案房屋系其拆迁安置所得相对应的房屋，而林燕清诉称2014年12月17日双方就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，明显不符合常理，试想2014年12月17日怎么可以预测到林锋就一定能取得涉案房屋的安置权，该《房屋买卖合同》明显是林燕清与林锋恶意串通，倒签的虚假的合同，不能排除本案的执行。第二、在案涉房屋被查封之前，林燕清并未合法占有该不动产。福州荟生活物业服务有限公司出具的《入住证明》只有物业公章并无单位负责人及经办人的签字，同时该《入住证明》在入住年份如此重要的信息中有涂改且并末加盖公章予以确认，该《入住证明》不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》中第一百一十五条：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，而且根据该证明落款时间为2019年8月28日及备注“此证明仅作为小区业主及住户办理户籍使用，不作其他用途”可以看出该物业证明手写部分系空白由林燕清单方面书写的，不具有法律效力及证明力；另落款时间于2018年9月1日福州荟生活物业服务有限公司盖章的《业主缴费记录表》中业主姓名一栏仍然登记为林锋，而林燕清缴款对应的单位为福州永融物业有限责任公司第三分公司，林燕清提供已经合法占有该不动产的证据明显自相矛盾，不符合法律规定及常理，由此可以看出，林燕清并未合法占有该不动产。第三、林燕清并末举证证明已经全部交付案涉房屋全部购房款或已经按照合同约定支付部分价款且将所谓“剩余价款50000元”按照人民法院的要求交付执行。林燕清诉称已经通过转账及现金向林锋、杨凤交付购房款46万元（含暂时保存在保管人处的3万元，但以上购房款并没有提供相应的转账凭证及取现记录加以印证，只有林锋与杨凤单方面出具的《定金条》及《收条》，明显不符合房屋买卖的交易习惯，是否可以推断出林燕清并未交付购房款，更无从谈起交付所谓的“剩余价款50000元”。申请执行人黄木华认为，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款“执行异议审查和复议期间，不停止执行。”的规定，本案应当继续执行，本案自申请执行人黄木华于2017年6月申请执行以来，已经历时两年有余，林锋不仅有财产不清偿债务，还处处与案外入串通设置障碍，迟滞执行程序的合法进行，以达到长期占用答辩人资金的非法目的，严重侵害了答辩人的合法权益，也严重侵犯了中华人民共和国法律权威。因此，为了维护申请执行人的合法权益不受侵犯，人民法院应当尽快继续执行本案。综上，请求人民法院依法驳回林燕清的异议，以维护申请执行人的合法权益。 本院查明，申请执行人黄木华与被执行人林锋、杨凤民间借贷纠纷一案，因被执行人未按已生效判决履行还款义务，申请执行人黄木华向本院申请执行，本院于2017年6月2日受理立案。本院于2018年5月3日以（2017）闽0104执2230号执行裁定书查封了被执行人林锋、杨凤在福州市仓山区建设房屋征收有限公司处所有的拆迁安置权益。 本院认为，最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定了”无过错不动产买受人物权期待权保护”规则，案外人林燕清主张排除法院对涉案房产的执行，必须满足上述法律所规定的“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”、“查封前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、“非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件。本案中，案外人林燕清与林锋依法签订合法有效的房屋买卖合同，案外人林燕清分别于2014年12月15日、2014年12月16日、2014年12月17日通过中国建设银行转账向林峰支付部分购房人民币32万元；并以现金形式向林锋支付14万元购房款；因涉案房屋系拆迁安置房，尚未具备过户条件，故案外人林燕清对涉案房产未办理过户登记本身无过错；案外人林燕清已于2016年6月19日起实际入住并合法占有涉案房屋；在执行异议审查过程中，案外人林燕清按本院要求将剩余购房款5万元汇入交付执行。在上述四个条件全部成就的情况下，其请求本院排除对被执行人林锋所有的坐落于福州市仓山区后坂新城一区一区3幢3106单元房产的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 一、案外人林燕清的异议请求成立； 二、解除对福州市仓山区产的查封。 如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  蒋存龙 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  何宗华 附：所引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。