黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初6032号原告（反诉被告）：李劲松，男，1969年1月1日出生，朝鲜族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：李迪，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：王萍，女，1982年7月18日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：史景慕，黑龙江天地人和律师事务所律师。原告（反诉被告）李劲松与被告（反诉原告）王萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人李迪、被告（反诉原告）王萍及委托诉讼代理人史景慕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求，要求被告支付购房款26156元及违约金10000元，共计36156元。事实和理由：2012年12月4日，原告购买位于大庆市××中心××高层××单元××室房屋一套。2015年1月3日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定原告将该房屋出售给被告，房款为89万元，同时约定了违约责任。被告前期支付69万元购房款，剩余20万元未付。后该房屋可以办证、过户时，原告于2019年9月23日将房屋产权办至被告名下，被告于当日给原告出具欠条，承诺2019年10月11日前将剩余20万元房款付清，后被告于2019年10月10日支付给原告173844元，剩余26156元未付，故原告诉至法院。本诉被告（本诉原告）辩称，对原告本诉诉讼请求及事实理由均有异议，李劲松与王萍之间的《存量房屋买卖合同》中约定，李劲松向王萍出售的房屋面积为143.29平方米，房屋总价款为89万元，每平米单价为6211.18元，但李劲松实际向王萍交付的房屋面积为141.7平方米，实际交付的面积与合同中约定的面积差额为1.59平方米，乘以每平米单价，面积差额为9876元，依据买卖合同司法解释第二十三条规定，王萍实际未给付的购房款为16280元。虽然王萍为李劲松出具欠条，但是该欠条是依据双方签订的买卖合同的条款衍生出来的，李劲松交付的房屋存在面积差，故欠条中的房屋的总价款应当按李劲松实际交付房屋的面积计算。对于李劲松主张的违约金，没有事实依据和法律依据，在双方签订的买卖合同及欠据中并没有约定违约条款，而且买卖合同的违约金是一种填补损失的规则，该案中王萍未给付部分仅为16280元，李劲松并没有任何财产损失，因此要求王萍给付违约金没有法律依据。反诉原告（本诉被告）诉称，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告房屋，合同约定房屋面积为143.29平方米。依据合同约定，房屋应于2015年1月6日交付使用，但被告直到2015年8月6日才办理入住手续。因没有房屋居住，被告2015年与案外人签订租赁合同，租赁位于汇景花园房屋居住，年租金18000元。依据合同法规定，因原告违反合同约定逾期交付房屋，应赔偿被告在房屋交付前产生的租金损失。反诉被告（本诉原告）辩称，反诉原告提出反诉所依据的证据无法证明案件事实，不能作为定案依据，同时该反诉请求已过诉讼时效，故其反诉请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年1月3日，原、被告签订《存量房屋买卖合同》一份，约定原告将位于大庆市××区唐人中心××楼××单元××室房屋卖给被告，房屋建筑面积143.29平方米，总价款89万元，被告预付首付款69万元，原告应于2015年1月6日前将房屋交付被告，并配合被告办理公积金贷款。大庆昆仑唐人商业投资有限公司于2015年7月31日将房屋直接交付被告使用。2019年9月23日原告将房屋不动产权证书办理至自己名下，次日协助被告将房屋不动产权证办理至被告名下。2019年9月23日，被告给原告出具欠据，写明：王萍由于购买昆仑唐人房屋，总价款89万元，已经给付69万元，尚欠20万元未付，承诺2019年10月11日前一次性付清。被告于2019年10月10日通过银行转账支付原告173844元。另查明，原告与大庆昆仑唐人商业投资有限公司于2012年12月4日签订《商品房买卖合同》，原告购买昆仑唐人中心开发的位于大庆市××区唐人中心××楼××单元××室房屋，房屋总价款为876535元。昆仑唐人中心于2015年7月31日交付使用，同时根据合同约定，昆仑唐人中心退还原告面积差价款9726元及延期交房违约金19108元。以上事实，有原告提交的《存量房屋买卖合同》及欠据、银行转账凭证，被告提交的入伙通知书及收据予以证实。本院认为：原、被告签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当按照合同约定履行各自义务。关于原告请求被告支付购房款26156元的诉讼请求，根据《存量房屋买卖合同》及被告出具的欠据，可以认定被告承诺于2019年10月11日前付清尾款200000元，被告应当按照约定给付原告该款。关于被告的两点抗辩意见，第一，被告抗辩因《存量房屋买卖合同》中房屋建筑面积与不动产权证实际建筑面积不符，因此要求扣减面积差价款，对此本院认为，双方《存量房屋买卖合同》系二手房买卖合同，房屋价款非按照面积单价乘以面积进行计算，而是整体估价89万元，合同中也并未对面积差进行明确约定，且被告于2015年7月31日从昆仑唐人中心收房时便明确知道此房屋存在面积差，但一直居住至今，被告2019年9月23日给原告出具欠据时亦未对面积差提出异议，更未在未付款中注明需要扣减面积差款，被告出具欠据的行为可以视为其对购买房屋存在面积差的默认，现原告已经履行完合同义务，交付房屋并配合办理不动产权证书，被告应当按照欠据的约定，支付原告剩余的购房款，本院对被告该项抗辩，不予支持。第二，被告抗辩应当扣减昆仑唐人中心给付原告的延期交房违约金，根据合同相对性原则，原告与昆仑唐人中心之间《商品房买卖合同》中约定的权利、义务，对被告无约束力，而原、被告的《存量房屋买卖合同》中并未对延期交房进行约定，根据庭审中被告陈述可知，被告对昆仑唐人中心延期交房时明知的，如果其租房居住，应当第一时间告知原告并与原告协商未按期交房如何处理，但被告一直未提出异议，且被告给原告出具尾款欠据时也未在房屋尾款中写明应当扣除延期交房违约金，故现被告提出应当扣减延期交房违约金，并由原告赔偿其租金损失，既无事实依据，也无法律依据，本院对其抗辩及反诉请求，不予支持。关于原告要求被告给付10000元违约金的诉讼请求，因被告依照合同约定及欠据约定按时给付863844元房款，已经履行合同约定的主要义务，虽有余款26156元未及时支付，构成违约，但原告主张的违约金亦过高，本院依法予以调整，以被告未付购房款26156元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，给付自2019年10月11日被告应付房款之日起至被告实际付款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王萍于本判决生效之日起五日内给付原告李劲松房款26156元并支付违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算自2019年10月11日起至被告实际付款之日止）；二、驳回反诉原告王萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费352元，由原告李劲松承担97元，被告王萍承担255元；反诉案件受理费32元，由被告王萍承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  蒋艳丽二〇一九年十一月二十五日法官助理李思佳书记员郭敏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。