山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3169号 上诉人（原审原告）：张强，男，1990年6月14日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：刘本领，山东权邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊鑫田置业有限公司，住所地：潍坊市高新区高新二路浞景馨园售楼处。 法定代表人：刘端相，总经理。 委托诉讼代理人：成强，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宇，山东求是和信（潍坊滨海）律师事务所实习律师。 上诉人张强因与被上诉人潍坊鑫田置业有限公司（简称鑫田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0791民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张强上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人的上诉请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认为“被告称2018年4月之后可以网签合同，原告要求签订购房合同时，被告称因原告投诉电话称被告收了50万元房款后卷款跑了”与事实不符。根据上诉人提供的与刘俊卿的通话记录来看，上诉人多次催问签订正式购房合同事宜，但被上诉人以各种理由搪塞，没有提供任何确切的证据证明房管部门的交易系统存在问题。因此一审判决在查明的事实部分作出如此认定显然证据不足。相反根据上诉人提供的通话记录，可以证明被上诉人为了达到毁约的目的，为了赚取高额房屋差价，故意推脱，拒绝履行认购书的义务，拒绝签订合同。二、一审判决认为双方签订的认购书属于预约合同从而认定被上诉人违反认购书对上诉人造成的损失仅为丧失缔约机会，而房屋差价不属于上诉人可得利益损失范围的说法错误。1、一审判决一方面认定上诉人与被上诉人签订的《商品房认购书》对房屋的位置、价格约定明确，具备房屋买卖合同的基本内容，双方也足以依据认购书的内容确定双方权利义务，合法有效。而对于上诉人主张的房屋差价不属于上诉人的可得利益范围，显然错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方签订的《认购书》具有房屋买卖合同的主要内容，合法有效，对此一审判决作出了认定，该协议应该认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订的认购书、订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此上诉人主张房屋的差价损失存在事实和法律依据。根据双方签订的《认购书》，当时的房屋价格是每平方4500元，到起诉时，相同地段的房屋价格已经涨到6500多元，房屋差价每平方2000余元。被上诉人违反合同约定，在上诉人多次催告的情况下仍不履行合同义务，导致上诉人丧失交易机会，在房价大幅上涨的情况下给上诉人造成巨大的经济损失，导致上诉人在低价格的时候不能取得房屋，对该差价，即为因被上诉人的违约行为给上诉人造成的可得利益损失，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，被上诉人应当赔偿上诉人的信赖利益损失，上诉人有权要求赔偿，并应予支持。三、案件受理费计算错误。在诉讼过程中，上诉人要求被上诉人要求赔偿上诉人经济损失约200000元，其诉讼数额为3300元，而一审判决诉讼费数额是4975元，因此诉讼费数额错误，也应依法纠正。 鑫田公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，另15000元的更名费并不是被上诉人收取的，被上诉人在此不再主张，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 张强向一审法院起诉请求：1、判令鑫田公司造成的房屋差价损失约20万元（具体以房屋价格认证后确定）；2、鑫田公司返还张强的认购金及更名费共计45000元；3、诉讼费用由鑫田公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月16日，张强、鑫田公司签订了《商品房买卖认购书》，约定：张强购买鑫田公司开发的浞景馨园11号楼4单元201号房屋，建筑面积约102.6平方米（实际面积以房管局最终测绘为准），认购价为4500元。地下室约17.83平方米，单价1200元/平方米。签订该认购书时，张强支付3万元给鑫田公司作为定金（定金在签订证实合同时自动转为首付款）。张强应于本认购书签订120日内（即自2017年5月16日起，至2017年9月16日止）到浞景馨园售楼处签订《商品房买卖合同》，并携带认购书、定金收据、个人身份证、户口本原件及复印件、首付款及其他材料。如在约定的时间内签订商品房买卖合同，定金抵作购房款；如在约定签订商品房买卖合同的时间内，鑫田公司已将物业另售他人，鑫田公司应双倍返还已付定金；如张强在约定时间内不前来协商签订商品房买卖合同，定金不予退还，鑫田公司可以将物业另售他人。 认购书签订当日，张强支付了3万元定金。张强还称，同时支付了15000元的更名费，收条在签订认购书时由鑫田公司收回。鑫田公司否认收取该15000元更名费，是中介公司收取。 后双方未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，张强多次向鑫田公司询问不能签订合同的原因，鑫田公司答复称，涉及新的验收政策及不动产登记的系统问题导致，之后张强及其他部分购房户拨打12345市长热线，有关部门向鑫田公司了解情况。鑫田公司称，因张强投诉电话称鑫田公司收取了50万元房款后卷款跑了，给鑫田公司造成了不良影响为由，明确拒绝与张强签订商品房买卖合同，为此形成纠纷。 一审法院认为，张强与鑫田公司签订的商品房认购书，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。协议签订后，张强已经支付了约定的认购金3万元，鑫田公司应当在约定的时间内通知张强签订商品房买卖合同，但未能履行该义务。虽然鑫田公司称已通知张强签订合同，但鑫田公司未能举证证明，并且鑫田公司还辩称存在不能签订合同的情形，故鑫田公司的该项辩解意见，不予采信。后鑫田公司以张强在拨打12345市长热线过程中虚构事实，给其造成不良影响为由，拒绝与张强签订合同。鑫田公司拒不签订商品房买卖合同，没有合同及法律上的依据，应认定鑫田公司违约，应当承担相应的违约责任，鑫田公司已收取的3万元认购金应返还给张强。关于张强主张的15000元更名费，虽然张强没有证明系鑫田公司收取，但该费用系为签订商品房认购书所支出，鉴于鑫田公司拒不签订商品房买卖合同，造成张强该项损失，应由鑫田公司承担。关于张强主张赔偿房屋升值差价的问题，鉴于双方签订的是认购书，属于预约合同，与本合同履行后可以获得的利益不同，商品房预约合同是以签订商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，即要求签订商品房买卖合同的权利，而非直接履行商品房买卖合同请求权，张强丧失的仅是缔约的机会，房屋差价不属于张强的可得利益损失范围，故张强要求评估房屋差价并赔偿的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、潍坊鑫田置业有限公司于判决生效之日起十日内返还张强认购金30000元；二、潍坊鑫田置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张强更名费15000元；三、驳回张强的其他诉讼请求。案件受理费4975元，减半收取2487.5元，由张强负担2030.5元，由潍坊鑫田置业有限公司负担457元。保全费2770元，由潍坊鑫田置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案从双方签订的商品房认购书的内容看，尚不足以具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且鑫田公司并未收受购房款，依照上述规定，一审法院只认定双方签订的商品房认购书合法有效并无不当。张强与鑫田公司在商品房认购书中约定：如双方在约定时间内签订《商品房买卖合同》定金抵作购房价款；如双方在约定签订《商品房买卖合同》的时间内，鑫田公司已将物业另售他人，鑫田公司应双倍返还张强已付定金，如张强在约定的时间内不前来协商签订《商品房买卖合同》定金不予退还，鑫田公司可以将物业另售他人。鉴于此，双方在商品房认购书中并未约定房屋差价损失，故张强上诉称根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，鑫田公司应支付其房屋差价损失，本院不予支持。本案张强的诉讼请求为：判令鑫田公司造成的房屋差价损失约20万元（具体以房屋价格认证后确定），鑫田公司返还张强的认购金及更名费共计45000元；张强的诉讼请求总额为245000元。应收案件受理费4975元，因本案一审适用简易程序审理，一审法院依规减半收取案件受理费2487.5元正确。综上所述，张强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  张振显 审 判 员  叶伶俐 二〇一九年十一月十日 法官助理  胥力萌 书 记 员  房艳萍