苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初12650号原告：李龙英，女，1984年10月16日生，户籍所在地四川省自贡市贡井区。原告：黄仕彬，男，1967年7月14日生，汉族，户籍所在地四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：李龙英，系原告黄仕彬的妻子。被告：苏州协信远致房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320594696785888D，住所地江苏省苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场1幢2205室。法定代表人：吴旭,董事长。委托诉讼代理人：杨和荣，男，1982年5月19日生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市，系公司员工。委托诉讼代理人：惠芳瑛，女，1986年8月26日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市滨湖区，系公司员工。原告黄仕彬、李龙英诉被告苏州协信远致房地产开发有限公司（以下简称协信公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序组成合议庭于2019年10月28日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告李龙英、黄仕彬（第二次），被告协信公司的委托诉讼代理人杨和荣（第一次）、惠芳瑛（第二次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仕彬、李龙英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告先行赔偿因房屋渗水给原告造成直接经济损失约2万元，由第三方最后确认直接损失，并彻底找到渗水点并根本解决渗漏2、请求法院判令被告补偿因房屋渗水影响原告48个月的正常居住使用，48月*300元/月=14400元。3、请求法院判令被告对原告的房屋承担质量保修责任，承担全部修缮费用，并延续自房屋修复之日起2年的质量保证责任期限(观察期)。如因主体结构质量原因造成的渗水，承担房屋全寿命周期内的质量保证责任。4、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其前三项诉讼请求：一、要求被告就西北房间漏水承担维修义务，包括外墙及室内因漏水涉及到的范围并出具维修方案。二、请求法院判决被告补偿因房屋渗水影响原告的正常居住使用的房屋空置损失，按照800元每月计算58个月；三、被告对原告承担房屋质量保修责任，自维修完好之日起五年质保责任。另增加一项诉请，要求被告支付保修期间的保洁费，按300元一天计算，天数无法确认，因为维修几天不清楚。事实和理由：原告系苏州工业园区青澄路97号青澄花园21栋103室产权人，被告系该房屋的出卖人即开发建设方。2013年底，原告与被告黄仕彬签订《苏州市商品房买卖合同》，购买被告开发建设的该房屋，房屋面积为132.33m，房屋用途为住宅。2014年4月8日，被告将房屋交付给原告，并同时提供了《住宅质量保证书》然而，在2014年4月8日交房时，发现11处质量问题和未达标，被告对此置之不理，未给予解决，原告迫于居住诉求，不得已实施装修。从2014年10月入住开始，原告先后发现：主卧南侧和西侧，书房(位于自然层2层北侧)北侧墙面有渗水现象导致墙漆起皮开裂、木地板发黒，南门大门下沉。房屋质量问题发现后，原告多次要求被告予以维修。被告先是多次推诿或置之不理，之后派人过来进行现场查看，查看后只对渗水开裂处和初步判定的漏点进行简单处理，但未根本解决仍然出现同样的渗水现象。被告单方位对本业主反映的问题给予原告的维修费用以物业费作为赔偿，由于反复出现渗水，对原渗水处观测中，期间原告多次催促，至今未解决。据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第(二)项“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；”、《商品房销售管理办法》第三十三条第一款、第三款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。保修期限从交付之日起计算。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。”的规定，被告一向原告交付房屋的时间为2014年4月8日，《住宅质量保证书》规定的外墙面、地下室、厨房及卫生间地面、管道等防渗漏的保修年限为5年，原告的房屋在保修期限内。②根据《房屋建筑工程质量保修办法》第四条“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”《商品房销售管理办法》第三十三条第一款“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，被告应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条“在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。”《商品房销售管理办法》第三十三条第四款的规定“在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定，被告应当对原告的财产损失承担赔偿责任。被告协信公司辩称，被告不认可原告提出的四项诉讼请求，原因如下，第一、原告提交的证据没有一份直接表明被告房屋存在质量问题且导致漏水的结果。原因二、根据被告工作人员现场查看及拍照，恰恰能证明原告方因安装空调不规范，使用问题，使用不当可能造成原告诉讼中所反映的问题。理由三、根据原告提交的资料交付时间为2013年12月27日，国家规定外墙漏水的保修期为五年，即使参照该规定原告方的诉求也超出了五年。综上所述被告认为不应承担任何责任，驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2012年11月28日，原告李龙英、黄仕彬（买受方、乙方）与被告协信远致（卖方、甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定乙方购买甲方开发的位于苏州工业园区青澄路97号28023号宗地块青澄花园21幢103室房屋，建筑面积为132.33平方米。合同第十一条就房屋质量及房屋保修约定，甲方对该房屋建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品住宅被告住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于甲方的原因而造成的损坏，甲方不负保修责任。在保修期内，该房屋出现质量缺陷，甲方应当承担该房屋的质量保修责任，由甲方修复，乙方产生实际经济损失的，甲方应据实赔偿给乙方。甲方对该房屋有关的共有部分的保修期自苏州工业园区规划建设局核发《建筑使用证》或《建筑临时使用证》之日起计算。该项目既有《建筑使用证》，又有《建筑临时使用证》的，以《建筑临时使用证》核发之日起计算。合同第十六条约定，甲方定于2014年3月31日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于2013年11月30日，否则乙方有权暂不接受房屋交付。另，根据原告提交的收楼书显示，青澄花园二区21幢103号房业主已于2014年4月8日，在协信圆融公司和天骄物业管理服务有限公司相关人员的陪同下对该房屋进行了验收，同意接受该房屋，为此，双方签订收楼书，并确认自2014年4月8日起，该房屋由协信圆融公司交付给业主。同日，原告在业主验房验收表上签名，并就房屋问题予以列明。被告对收楼书、验收表的真实性均予以确认。原告还向本院提交了被告公司于2016年12月27日的回函一份，回函内容为：我司于2016年12月27日接到苏州阿卡迪亚二区小叠21-103业主书面反映房屋问题，待工程师上门核实情况后特予以回函：1、室内二层北房间北墙窗边渗水：属于我司保修范围内，且我司已于2016年7月安排施工单位对外墙渗水进行了维修，由于1)室内涂料根据业主提供的品牌型号，施工方在市场上未找到相同涂料；2)施工方提出愿意用同等价位、档次的其它品牌涂料代替，业主不愿意，故截至目前室内涂料仍未恢复。当天业主书面反馈后，我司工作人员再次和您沟通，达成口头协议：由您自行恢复室内涂料，我司根据您的维修价格进行审核确认后，以物业费形式进行补偿。2、室内二层西南房间西墙、南墙渗水：经我司工作人员现场查看，该渗水部位的外墙属后期改动损坏(业主空调外挂在外墙上打膨胀螺丝，影响墙体原始结构；楼上业主将原始外墙打孔开槽进行架空层搭建)，故该部位渗水不属于我司保修范畴；3、南面大门下沉；4、报警器损坏；5、下水管排水不畅：由于我司接报时间为2016年12月27日，您合同交房时间为2013年12月27日，以上问题已经远远超出合同和《住宅质量保证书》上约定的保修期限，故我司不会再履行保修义务。被告对该回函的真实性予以确认。以上事实，由原告提交的《苏州工业园区商品房（全装修房）销售合同》、收楼书、入住确认单、回函及当事人庭审陈述予以证实。就房屋漏水及维修情况，原告表示，其房屋漏水位置包括南面墙漏水、北面小房间外墙漏水。南边墙面漏水，当时楼上装修把整个顶都掀了，破坏了雨水管，导致整个墙面积水，开发商没有及时处理，南墙漏水是当时四楼装修遗留下的问题。北面小房间2015年、2016年的时候漏水，被告一直没有处理，直到2016年被告出具回函后过了几天来了一次，把外墙做了一下，但还是漏水。诉讼过程中，本院于2019年5月24日前往现场进行勘验，就原告陈述的南边墙面漏水，显示南边房间及北面小房间各一面墙有渗水痕迹，现场无法看到漏水情况。2019年6月6日，原告方表示，其申请对北面客房的北边墙面损失、南边主卧的损失与房屋质量是否存在因果关系及相应的损失进行鉴定。2019年7月5日，原告方变更其鉴定申请，表示其不要求对朝南卧室的漏水原因及损失作鉴定了，就北面房间，目前还在漏水，要求对北面房间的漏水原因及损失一并作鉴定。本院根据原告申请，依法委托江苏方建质量鉴定检测有限公司进行鉴定。2019年9月17日，鉴定机构出具鉴定结论，表示涉案房屋二层西北房间北墙面存在渗漏现象，受损与房屋质量存在因果关系；涉案二层西北房间屋面与墙面交接区域目前不存在渗漏现象。原告方支出鉴定费用22000元。原告对该鉴定报告予以认可。被告表示，鉴定期间正好下大暴雨，且鉴定期间房屋已过保修期，即使有渗水，也仅表明与那个时间的房屋质量存在因果关系，无法证明与房屋质保期内的房屋质量存在因果关系。该鉴定报告出具后，原告表示，因其诉请要求由被告承担维修义务，其不再要求就修复方案、修复费用进行鉴定。后又表示，其不要求被告就西北房间的漏水导致的损失进行赔偿，其要求被告就漏水导致的目前墙面发霉、脱落承担维修义务，故不要求就目前西北房间的损失进行评估认定。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。双方在合同中就房屋质量保修责任予以明确约定，就被告抗辩房屋已过保修期，本院认为，根据双方合同约定及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，外墙面保修其为5年，根据原告提交的回函显示，二层西北房间在2016年即已发生漏水现象，故结合原告房屋交付时间、原告起诉时间及二层西北房间北墙面漏水发生的时间，涉案房屋二层西北房间漏水系发生于外墙质保期内，故被告应当就二层西北房间漏水承担维修义务。就原告诉请质保期延长的问题，本院认为，双方房屋买卖合同就保修期予以明确约定，原告诉请延长保修期无相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。就原告诉请主张的影响正常居住的房屋使用费，本院认为，结合庭审调查及本院现场勘查情况，西北房间漏水并不导致涉案房间无法使用，考虑到房屋需要维修，本院结合漏水程度及租金市场行情，参照800元每月标准酌情支持被告支付原告因房屋维修导致空置损失1600元；就原告主张的维修墙面产生的保洁费用，具有一定的合理性，本院结合维修范围、酌情支持200元，以上两项合计1800元。就原告诉请主张要求被告出具修复方案，本院认为，是否出具修复方案系本院依法认定的被告依法承担维修义务的履行方式问题，且双方合同未就此明确约定，故就原告该项诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州协信远致房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内对苏州工业园区青澄路97号青澄花园21栋103室二层西北房间漏水予以修复；二、被告苏州协信远致房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄仕彬、李龙英损失1800元；三、驳回原告黄仕彬、李龙英的其余诉讼请求。案件受理费960元，由原告黄仕彬、李龙英负担200元，由被告苏州协信远致房地产开发有限公司负担760元；鉴定费22000元，由被告苏州协信远致房地产开发有限公司负担。上述被告应负担费用已由原告预交，由被告苏州协信远致房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄仁彬、李龙英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  谢淑敏人民陪审员  陈燮根人民陪审员  史建明二〇一九年十一月八日书 记 员  马金叶