山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5250号 上诉人（原审被告）：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路639号（花鸟市场内1-2号）。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，1985年11月17日出生，汉族，该单位职工，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审原告）：赵秀清，女，1973年3月6日出生，汉族，居民，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：傅文，山东傅文律师事务所律师。 上诉人潍坊圣达房地产开发有限公司（以下称圣达公司）因与被上诉人赵秀清商品房销售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2019）鲁0705民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 圣达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人提出违约金的诉求，一审法院片面认定合同第十五条的约定无效，自行调高赔付标准，缺乏事实和法律依据，应当按合同约定履行。2、被上诉人对涉案房产的处分权利是存在限定条件的，在房款（包括首付款及银行贷款）未清偿完毕的情况下，其无权完全处分该房产。因被上诉人一直处于按揭房款拖欠违约状态，上诉人已经被起诉或被判决承担连带责任，故针对该房屋，上诉人与被上诉人均具有部分处分权利，被上诉人目前基于不完全房屋处分权利而对上诉人提起违约责任权利主张，存在主体不适格的问题。涉案房屋已经完成房产证办理，但因被上诉人拒绝配合，涉案房产一直处于预抵押登记状态，基于有瑕疵不完全的权利而对共同权利人提起的维权诉讼主张不应受到法律支持。3、一审对律师费的判决不正确，该费用应当按照被上诉人起诉与判决支持的比例进行判定，不应由上诉人全部承担。而且，上诉人与被上诉人之间平行出现了三个案件，被上诉人提交的相关证据，无法判定该律师费仅仅是本案费用，该费用七千元明显过高。 赵秀清未予答辩。 赵秀清向一审法院起诉请求：1.判令圣达公司支付逾期办证违约损害赔偿金94142.96元；2.诉讼费及律师费7000元由圣达公司承担。 一审法院认定事实：2010年3月30日，赵秀清作为买受人与圣达公司作为出卖人签订了合同编号为ＹＳ00043013的商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发的位于奎文区，新华路以西新华商业广场1号楼Ａ737号房，房屋代码为363234，建筑面积44.43平方米，每平方米4000元，房款177720元整。合同第六条付款方式及期限中约定，银行按揭贷款付款买受人在签订本合同时交清购房首付款89720元，其余房款88000元及时办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；……。合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。 同日，赵秀清作为买受人与圣达公司作为出卖人签订了合同编号为ＹＳ00043015的商品房预售合同，该合同约定，买受人购买出卖人开发的位于奎文区，新华路以西新华商业广场1号楼Ａ722号房，房屋代码为311651，建筑面积50.62平方米，每平方米4740元，房款239939元整。合同第六条付款方式及期限中约定，银行按揭贷款付款买受人在签订本合同时交清购房首付款120939元，其余房款119000元及时办理银行按揭贷款支付。第八条交付期限约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；……。合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。 2010年3月30日，赵秀清向圣达公司交纳了购房款120939元和89720元。双方均认可实际交房时间为2011年9月10日。奎文区新华路1641号新华商业广场1号楼A737、A722号房于2019年1月11日分别办理了鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第0002518号、0002521号不动产权证书。 庭审中，赵秀清主张违约金以已付房款417659元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率乘以1.5倍，自2015年7月19日起计算至2018年7月18日（赵秀清提交诉讼材料之日）止。圣达公司对该计算方式不予认可，认为应按照合同第十五条的约定计算违约金，为417659元×0.1%=417.66元。同时赵秀清主张律师费7000元，并提交委托代理合同和代理费发票。 一审法院认为，赵秀清与圣达公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的焦点问题有两个，一是圣达公司是否应赔偿赵秀清逾期办证违约损失94142.96元；二是圣达公司是否应支付律师费7000元。 针对第一个焦点问题，赵秀清已按合同约定履行了付款义务，根据商品房预售合同第十五条的约定，圣达公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并及时办理产权登记。圣达公司实际交付房屋的时间为2011年9月10日，故圣达公司应当在2012年9月4日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理不动产登记，但是涉案两套房屋办理不动产登记的时间为2019年1月11日，故圣达公司已经构成违约，应当承担违约责任。根据该十五条的规定，赵秀清不退房，圣达公司应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，因该违约金约定的明显过低，酌定违约金以417659元为基数，按照年利率6%计算为宜，赵秀清主张自2015年7月19日起计算至2018年7月18日止，合法有据，依法予以支持，故圣达公司应当支付赵秀清逾期办证违约金75178.62元。 针对第二个争议焦点，赵秀清提交的委托代理合同、代理费发票能够证明其主张的因本案支出律师代理费7000元，依据合同补充协议第三条约定，合同双方有一方违约，导致对方采用诉讼方式解决纠纷时，产生的律师费、诉讼费、保全费、交通费等实际支出由败诉方承担。故对于赵秀清的该主张，依法予以支持。 综上所述，赵秀清要求圣达公司支付逾期办证违约金及律师代理费的诉讼请求合法有据，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：一、潍坊圣达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向赵秀清支付逾期办证违约金75178.62元及律师费7000元，共计82178.62元。二、驳回赵秀清的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2323.57元，由潍坊圣达房地产开发有限公司负担1888元，由赵秀清负担435.57元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋逾期逾期办证违约金的计算问题；二、赵秀清主张的代理费承担问题。 关于焦点一，圣达公司与赵秀清签订的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。双方签订合同后，赵秀清作为购房者已经按约支付了相应的购房款，圣达公司作为房屋出售方应当按约向赵秀清交付房屋并办理产权证。从本案查明的事实看，圣达公司于2011年9月10日交付房屋，但直到2019年1月11日才办理房产证，与双方合同约定圣达公司应在房屋交付后360日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案并及时办理产权登记的内容不符，圣达公司构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金的数额，虽然双方合同约定按已付房价款的0.1%计算，但是该数额明显过低，被上诉人主张按同期银行基准贷款利率的1.5倍计算亦缺乏依据，根据合同法关于违约金过高或过低可以依法调整的规定，一审法院酌情按年利率6%计算违约金合理适当，予以支持。圣达公司称赵秀清存在拖欠银行贷款的情形，并以此为由主张赵秀清对涉案房屋无完全处分权，进而主张赵秀清主体不适格，因银行贷款问题涉及其他法律关系，与本案不属同一法律关系，亦不影响赵秀清以涉案合同相对人的身份主张权利，故对于圣达公司的该项上诉理由不予支持。 关于焦点二，赵秀清在一审时已经提交证据证明其代理费的支付情况，圣达公司虽然对该代理费数额及范围存有异议，但未提供有效反驳证据予以证明，不予采信。根据双方合同约定，该代理费由败诉方承担，故一审判令由圣达公司承担该费用并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1888元，由潍坊圣达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十一月二十日 书记员  于 涛