贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初3524号原告:贵阳中铁置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区观山西路200号，统一社会信用代码：915201006754092425。法定代表人：何立华，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯棋淞，贵州吉元律师事务所律师，执业证号：15201201710969301，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡仲能，贵州吉元律师事务所实习律师，证号：2301180911534，一般授权代理。被告：王彩红，女，1988年8月3日生，汉族，住贵州省安顺市镇宁布依族苗族自治县。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行，住所地：贵州省贵阳市开阳县城关镇开州大道紫江花园五栋一楼，统一社会信用代码：9152012157334912X3。法定代表人：杨胜广，职务：行长。委托诉讼代理人：付会，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201811037896，特别授权代理。委托诉讼代理人：韦建海，贵州汇能辉律师事务所实习律师，证号：2301180911456，一般授权代理。原告贵阳中铁置业有限公司（以下简称“中铁置业公司”）诉被告王彩红及第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行（以下简称“邮政银行开阳支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中铁置业公司委托诉讼代理人侯棋淞、胡仲能，第三人邮政银行开阳支行委托诉讼代理人付会、韦建海到庭参加了诉讼，被告王彩红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2014年7月25日签订的编号为ＺＴＹＤ—Ｂ—45—1—21—2号《商品房买卖合同》及其补充协议；2.请求判令解除原、被告及第三人于2014年10月28日签订的合同编号为5299959Ｑ114107608823的《个人购房借款及担保合同》；3.请求判令被告于判决生效确认《商品房买卖合同》解除之日，将中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房恢复原状并腾退交还给原告，如被告逾期腾退房屋，则按照贵阳市房屋租赁价格20.33元／㎡／月（计算至腾退还房之日止）向原告支付房屋占用费；4.请求判令被告按照《按揭贷款担保协议》约定向原告支付违约金68577元（合同总价款的10%）；5.请求判令被告承担给原告造成的相关损失，包含担保费1029元，原告给被告开具购房发票而产生的营业税及附加费用38403元，共计39432元；6.请求判令被告向原告偿还已代偿第三人的贷款暂计15285.23元，最终以实际发生为准；7.请求判令被告向原告支付为实现债权所产生的律师费30009元；8.请求判令被告自《商品房买卖合同》及补充协议解除三日内，配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房的预售合同备案登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；9.请求判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按照总房款的千分之一计算，即685.8元／日，自《商品房买卖合同》判令解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；10.请求判令原告在被告的房款中直接返还被告尚欠第三人的贷款本金428257.25元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《个人购房借款及担保合同》约定计算至全部本息还清之日止，暂算至2018年7月5日的利息为2263.26元，罚息、复利为4.18元），原告对该笔债务向第三人承担连带偿还责任；11.请求判令原告在应退还被告的房款中直接支付被告应付第三人实现债权的律师费10706元，原告对该笔债务向第三人承担连带偿还责任；12.请求判令被告自原告退还第三人贷款本息、罚息，并支付律师费后三日内，配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房的预告登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；13.请求判令第三人在原告退还第三人贷款本息、罚息，并支付律师费后配合原告办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房预抵押登记；14.请求判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除；15.诉讼费、公告费、保全费等诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议约定：由被告购买原告开发的位于贵阳市观山湖区中铁逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋，建筑面积121.99㎡，房款总计685771元，首付款205771元，余款480000元以银行按揭方式支付，原、被告双方并签订了《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》，2014年8月15日办理《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。2014年10月28日，原、被告及第三人签订《个人购房借款及担保合同》约定：被告向第三人申请贷款人民币480,000元整，用于购买本案涉诉房屋，贷款期240个月，自2014年10月28日至2034年10月28日。同时对贷款用途、利率、罚息、贷款发放、归还、保证方式、保证范围及违约责任等进行了约定。原告对被告的该笔贷款向第三人提供阶段性连带担保责任，并在保证人处盖章予以确认。2014年10月28日，第三人向被告发放了贷款480,000元。被告多次未向第三人履行还款义务，截止2018年5月10日被告已累计逾期3期，第三人向原告发出《回购通知书》，要求原告对涉诉房屋履行回购义务，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》及《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》之约定，原告有权解除商品房买卖合同，同时，被告应向原告支付违约金68,577元，并且被告应赔偿原告所发生的全部损失，原告有权在退还被告房款中扣除被告应承担的相关费用。原告交付涉案房屋于被告后，被告于2016年4月20日将涉案房屋装修完毕，根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原告可以要求被告将涉案房屋恢复原状，如果无法恢复原状，原告有权要求被告赔偿遭受的损失，因原告暂时无法估算恢复原状费用，现保留要求被告赔偿的权利。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》及三方签订的《个人购房借款及担保合同》真实有效，现被告未履行约定义务，已严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至法院，提出如前诉请。被告王彩红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。第三人邮政银行开阳支行述称：请求法院支持中铁置业公司第2、10、11、13项诉请。理由：1.王彩红违约事实确已成就，依约应承担违约责任。王彩红因购买中铁置业公司开发的房屋，向邮政银行开阳支行申请贷款，三方于2014年10月28日签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定由我行贷480000元给王彩红，借款期限为240个月，自2014年10月28日至2034年10月28日，合同同时对贷款用途、贷款利率、贷款归还、违约及违约责任、保证方式、保证范围、保证期限等进行了约定。王彩红用其位于观山湖区石林东路以南，云潭路以东中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记，证号：筑房预观山湖字第××号。合同签订后，我行已依约向王彩红发放了贷款。合同履行中，王彩红未按合同履行，截止2018年7月5日王彩红尚欠我行贷款本金428257.25元，利息2263.26元，罚息、复利4.18元，合计430524.69元。累计逾期8次、连续逾期8次，王彩红应履行还款责任。2.中铁置业公司对王彩红的债务应承担连带清偿责任。根据合同第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第二十六条之约定，中铁置业公司为王彩红贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用等提供阶段性连带担保责任，并在合同保证人处签字盖章确认。截止2018年10月11日，中铁置业公司的担保责任仍未免除，应承担连带清偿责任。3.同意中铁置业公司第二、十、十一、十三项诉讼请求。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，王彩红违约事实已成就，在《商品房预售合同》解除的情况下，购房人从银行借款支付购房款的目的已经无法实现。现中铁置业公司诉请解除《商品房预售合同》及《个人购房借款及担保合同》，并将王彩红尚欠的贷款本金、利息、罚息等费用直接返还我行，既解决了中铁置业公司与王彩红之间的债权债务关系，也解决了三方的债权债务关系，节约各方诉累，合法有据，应予支持。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织了庭审举证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原告中铁置业公司（出卖人）与被告王彩红（买受人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告向原告购买位于贵阳市观山湖区石林路以南，云潭路以东中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房，建筑面积为121.99平方米房屋一套，房屋总价款为685771元，由被告先支付首付款205771元，余款480000元，由被告通过银行按揭贷款方式支付，交房期限为2015年9月20日前。第十条逾期付款责任约定，自取得预告登记证之日起（以预告登记证所载的发证时间为准）30日内，如买受人未能办理完贷款手续，将贷款额划到出卖人账上，逾期在30日内，买受人按每日未付款额的万分之零点五承担违约金；逾期超过30日，买受人每日按未付款额的万分之一承担违约金，出卖人有权解除合同，并由买受人按总房款的3%承担违约金，承担撤销备案登记费（合同约定面积×3元／㎡）。《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十五条关于特别提示事项约定，无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款的千分之一支付违约金。买卖双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权，违约方不按约定到相关部门办理解除备案登记等相关手续的，守约方有权单方面到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续。第十六条关于合同的变更和解除约定，买受人累计三期未能按时、足额归还贷款本息或者银行要求出卖人为买受人承担连带保证责任的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失；无论因何种原因导致合同解除的，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。案涉房屋于2014年8月15日办理了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》（预售合同登记号：Ｙ14058684）。2014年10月28日原告中铁置业公司（保证人）与被告王彩红（借款人／抵押人）及第三人邮政银行开阳支行（贷款人）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定第三人贷款480000元给被告王彩红用于购买上述房屋,借款期限为240个月即自2014年10月28日至2034年10月28日，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率上浮5%换算、贷款归还方式为按月等额本息还款；同时，在《个人购房借款及担保合同》第十二条（二）约定了被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，第三人可要求原告承担保证责任、解除合同；上述合同的保证条款第三十条、第三十一条、第三十二条还约定保证人为本案原告提供连带责任保证，还对保证范围、保证期间等进行了约定。2016年1月1日，原告中铁置业公司将案涉房屋交付给被告王彩红，被告王彩红装修并入住。邮政银行开阳支行因王彩红自2018年1月28日起就多次未履行还款义务，已累计逾期3期，截止2018年5月10日共欠贷款本金人民币429,650.94元，利息11,917.83元（本息共计442,305.62）而向中铁置业公司发出《回购通知书》，要求中铁置业公司履行回购义务。2018年6月28日原告已代被告偿付第三人贷款15,285.23元，截止2018年7月5日，王彩红尚欠邮政银行开阳支行贷款本金428,257.25元及利息2,263.26元，罚息、复利4.18元。2019年3月27日原告又代被告偿付第三人贷款29,812.90元。中铁置业公司与王彩红签署《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》，约定在出卖人未解除为买受人购房贷款提供的担保责任之前，凡发生因买受人履行贷款合同违约，贷款人要求出卖人承担担保责任及买受人偿还银行贷款逾期，导致出卖人代为偿还相关款项连续发生两期或累计达到三期及以上的情况之一的，出卖人均有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人应向出卖人支付购房合同总价款10%的违约金并赔偿出卖人因此遭受的全部损失。另查明，中铁置业公司为实现债权，与贵州吉元律师事务所签订民事委托代理合同，贵州吉元律师事务所指派律师侯棋淞处理该案，中铁置业公司为此向贵州吉元律师事务所支付律师费15,000元。中铁置业公司认为其已承担担保责任，需解除合同并要求王彩红返还房屋，诉至法院，提出如前诉请。上述事实，有当事人陈述，营业执照、身份证复印件、商品房预售备案登记表、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《中铁逸都国际按揭贷款担保协议》、收据、《个人借款及担保合同》、回购通知书、房屋租赁价格表、房屋验收交接单、房屋交房确认单、预告登记表、委托代理合同、增值税发票、个人贷款放款单、借据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院审查，予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》经双方签字成立，合同内容不违反法律的强制性规定，系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。根据双方合同附件约定，买受人累计三期未能按时、足额归还贷款本息或者银行要求出卖人为买受人承担连带保证责任的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失。同时双方签署的《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》同样约定在出卖人未解除为买受人购房贷款提供的担保责任之前，凡发生因买受人履行贷款合同违约，贷款人要求出卖人承担担保责任及买受人偿还银行贷款逾期，导致出卖人代为偿还相关款项连续发生两期或累计达到三期及以上的情况之一的，出卖人均有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，买受人应向出卖人支付购房合同总价款10%的违约金并赔偿出卖人因此遭受的全部损失。截止2018年1月28日起王彩红已累计逾期3期，已构成违约，且2018年5月10日，第三人已向原告发送《回购通知书》，要求原告履行回购义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，现王彩红已构成违约，符合双方约定的解除条件，原告中铁置业公司有权解除合同及补充协议，原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的相关损失：1.将房屋腾退给原告，逾期则按贵阳市房屋租赁价20.33元/㎡/月(计算至腾退还房之日止)向原告支付房屋占用费，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；2.违约金68,577元，符合双方签订的《按揭贷款担保协议》的约定，予以支持；3.被告自原告支付完毕第三人贷款本息罚息、律师费后三日内配合原告到房产部门办理注销预告登记，注销费用被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销。符合双方合同约定，本院予以支持；4.被告自《商品房买卖合同》及补充协议解除三日内配合原告到房产部门办理注销预售合同备案登记，注销费用被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销。符合双方合同约定，本院予以支持；5.逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按照总房款的千分之一计算）。首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，本院对此已予以支持，则在实际上不可能产生被告逾期情形，故原告的该项诉请本院不予支持；6.保全担保费1029元、律师费30,009元，符合双方合同约定及法律规定，但律师费发票上金额仅为15,000元，本院支持保全担保费1029元、律师费15000元；7.原告开具营业税、增值税发票的损失50,803元，无事实及法律依据，本院不予支持。原告请求解除原、被告及第三人于2014年10月28日签订的《个人购房借款及担保合同》的诉请。原告在该合同中虽系担保人，承担的是担保责任，但在该合同中第十二条（二）约定了被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，第三人可要求原告承担保证责任、解除合同，前文已述被告构成违约，且在本案中第三人在答辩状中明确同意原告的该项请求，原告也愿意承担其担保责任，在原告承担担保责任后，该份合同已实际履行完毕，继续存在亦无意义，为避免各方诉累，本院对原告解除《个人购房借款及担保合同》的诉请予以支持。前文已述被告构成违约，从《个人购房借款及担保合同》约定来看，在被告违约的情形下原告应当向第三人承担担保责任，截止2018年7月5日，被告尚欠第三人贷款本金428,257.25元，利息2263.26元，罚息、复利4.18元，原告应向第三人支付贷款本金428,257.25元，利息2263.26元，罚息、复利4.18元，同时其已代偿了15,285.23元，因被告王彩红办理贷款后其贷款项已作为购房款支付给原告，本院已支持王彩红返还房屋，在王彩红返还房屋的情况下，该费用应由原告承担，故不予支持。关于原告诉请中与第三人有关的诉请：1.被告尚欠第三人邮政银行开阳支行的贷款本金及利息、复利共计430,524.69元，由原告向第三人支付。符合双方合同约定，本院予以支持；2.第三人实现债权的律师费10,706元，该费用从合同约定来看，应由王彩红支付，原告承担连带责任，现原告主张由其在被告的购房款中直接支付给第三人，第三人在答辩状中亦同意原告的该项请求，本院予以支持；3.第三人在原告向其返还贷款本金、利息、罚息、律师费后配合原告办理案涉房屋的预抵押登记注销手续。虽原告尚未履行还款义务，但第三人在答辩状中同意原告的该项诉请，本院予以支持。至于原告诉请被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除的问题，因“各项费用”的金额不确定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”的规定，其诉讼请求不具体，本院不予处理，确已产生的费用原告在退还被告首付款、被告已归还银行贷款时双方可进行扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十三条第二款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告王彩红于2014年7月25日签订的ZTYD—B—45—1—21—2号《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告王彩红、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行于2014年10月28日签订的合同编号为5299959Q114107608823的《个人购房借款及担保合同》；三、被告王彩红于本判决生效之日起三十日内将中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋腾退交还给原告贵阳中铁置业有限公司；如逾期未腾退，则按照20.33元/㎡/月的房屋租赁价格（计算至腾退还房之日止）向原告贵阳中铁置业有限公司支付房屋占用费；四、被告王彩红于本判决生效之日起十五日内协助原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋的预售合同备案登记；若被告王彩红不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销；办理注销手续所产生的费用由被告王彩红承担；五、被告王彩红于本判决生效之日起十五日内向原告贵阳中铁置业有限公司支付违约金68,577元、保全担保费1029元、律师费15,000元；六、原告贵阳中铁置业有限公司在收回中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号房屋之日起五日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行支付被告王彩红所欠的贷款本金及利息共计430,524.69元；七、原告贵阳中铁置业有限公司于本判决生效之日起十五日内在被告王彩红的房款中直接支付被告王彩红应付第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行实现债权的律师费10,706元；八、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行在原告贵阳中铁置业有限公司退还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行贷款本息、罚息、律师费后配合原告贵阳中铁置业有限公司办理注销中铁·逸都国际X组团X栋X单元X层X号商品房预抵押登记；九、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10345元（原告已预交）、公告费300元，由被告王彩红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请强制执行。审 判 长  舒 瑛人民陪审员  余朝珍人民陪审员  卯荣贵二〇一九年十一月六日书 记 员  周山琴