北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初4413号原告（反诉被告）：北京晨详童乐体育休闲有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街1号301室。法定代表人：赵玉香，总经理。委托诉讼代理人：刘建，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，北京观道律师事务所律师。被告（反诉原告）：嗨课(北京)教育科技有限公司，住所地北京市通州区梨园北街191号1层104。法定代表人：张乐乐，经理。委托诉讼代理人：邹洋洋，男，嗨课(北京)教育科技有限公司职员。原告（反诉被告）北京晨详童乐体育休闲有限公司（以下简称：童乐体育公司）与被告（反诉原告）嗨课（北京）教育科技有限公司（以下简称：嗨课教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）童乐体育公司的委托诉讼代理人刘建、王平，被告（反诉原告）嗨课教育公司的委托诉讼代理人邹洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童乐体育公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令嗨课教育公司退还童乐体育公司保证金31200元；2.请求法院判令嗨课教育公司赔偿童乐体育公司一个月的使用费15600元；3.请求法院判令嗨课教育公司返还第三期使用费10000元；4.请求法院判令嗨课教育公司赔偿童乐体育公司经济损失50000元；5.本案诉讼费由嗨课教育公司承担。事实和理由：2017年12月28日，童乐体育公司签订《UPUP空间服务式小铺空间使用协议》（以下简称：使用协议），约定嗨课教育公司为童乐体育公司提供60平方米商用空间面积，2017年12月28日至2018年2月6日期间免收使用费。童乐体育公司向嗨课教育公司支付保证金31200元及租金，合计支付105750元。但由于嗨课教育公司未按照约定提供符合租赁的商用空间，噪音特别大，无法达到租用的目的，故双方在2018年签订《嗨课小镇旧宫店商户补充协议》（以下简称：补充协议），嗨课教育公司同意从2018年2月7日至2018年4月30日之间使用费减免，童乐体育公司无须再支付第二期费用，并将第二期费用支付的27550元房租平均到第三期、第四期的租金中。由于嗨课教育公司提供的商用空间最终仍不符合租赁目的，且嗨课教育公司已经撤离该项目，而童乐体育公司已经与多名家长签约，无法进行教育培训，给童乐体育公司带来巨大经济损失。由于嗨课教育公司的原因导致合同无法履行，嗨课教育公司应当返还童乐体育公司保证金，支付一个月使用费作为赔偿，同时返还未履行的第三期费用10000元，并赔偿童乐体育公司的经济损失。故童乐体育公司请求法院依法维护其合法权益，支持童乐体育公司的诉讼请求。嗨课教育公司辩称，1.嗨课教育公司无需返还保证金31200元，在双方租赁合同履行期间，童乐教育公司拒不履行合同付款义务，嗨课教育公司多次催缴无效。在童乐体育公司严重违约的情形下嗨课教育公司根据使用协议约定与童乐体育公司解除合同，并要求嗨课教育公司承担合同约定的违约金、保证金和已交使用费不予退还，符合合同约定和法律规定。2.嗨课教育公司无需赔偿童乐体育公司一个月使用费15600元，嗨课教育公司依约履行了合同，提供给童乐体育公司租赁房屋使用，但童乐体育公司拒不履行合同付款义务，已构成违约。童乐体育公司的该项诉求无合同依据，也无事实依据。3.嗨课教育公司无需返还童乐体育公司第三期使用费10000元、经济损失50000元以及本案诉讼费，嗨课教育公司在童乐体育公司违约的情形下与童乐体育公司解除使用协议，童乐体育公司给嗨课教育公司造成的损失巨大，童乐体育公司要求返还使用费的诉讼请求无事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回童乐体育公司的诉讼请求，维护嗨课教育公司的合法权益。嗨课教育公司向本院提出反诉请求：1.请求法院判令童乐体育公司支付2018年11月19日至2018年11月29日期间的房租或占用费10400元（按照日租金的2倍计算）；2.反诉费用由童乐体育公司负担。事实和理由：童乐体育公司与嗨课教育公司于2017年12月28日签订使用协议，将北京市大兴区芳源里6号楼3层C-1/C-2/C-3三间房间出租给童乐体育公司使用。童乐体育公司在房屋租赁期间，未按双方签订的使用协议按时交纳房租，经嗨课教育公司多次催促，童乐体育公司仍不履行合同付款义务，嗨课教育公司无奈在2018年11月19日向童乐体育公司发出了往来函，解除了与童乐体育公司的使用协议。嗨课教育公司在童乐体育公司违约的情况下解除双方之间的使用协议，并根据使用协议要求童乐体育公司承担违约责任，已收使用费及保证金不予返还符合合同约定。另外，根据使用协议约定，童乐体育公司应按照每天租赁费200%的标准向嗨课教育公司支付房屋使用费。童乐体育公司的违约行为给嗨课教育公司造成巨大的经济损失，导致房屋短期内不能出租，房屋空置成本增加，请求法院依法维护嗨课教育公司的合法权益，支持嗨课教育公司的诉讼请求。童乐体育公司针对嗨课教育公司的反诉请求辩称，不同意嗨课教育公司的反诉请求。嗨课教育公司2018年11月19日单方发出解除通知，当时童乐体育公司已经将自己的东西搬离，不再占用嗨课教育公司的场地，且嗨课教育公司有备用钥匙，可以打开房屋，不影响嗨课教育公司使用场地。2018年11月29日，童乐体育公司仅仅是将钥匙返还给嗨课教育公司，其在2018年11月19日之前已经将场地腾退。因为嗨课教育公司交付的房屋不符合合同约定，存在噪音污染、环境污染、空调、装修等问题，不符合使用协议的目的，因此童乐体育公司不同意支付该期间的房租。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，北京嗨课网络科技有限公司（甲方。2018年1月17日更名为嗨课教育公司）与童乐体育公司（乙方）签订使用协议，约定甲方同意乙方使用位于北京市大兴区芳源里6号楼3层UPUP空间的商用空间，该商用空间（C-4/C-5/C-6）为独立的区域，乙方使用的商用空间面积约为60平方米；甲方同意乙方使用该空间只能用于美术培训；空间使用期限为60个月，自2017年12月28日至2022年12月27日，其中2017年12月28日至2018年2月6日期间免收使用费；甲乙双方约定商用空间使用费为187200元/年，15600元/月，保证金为31200元，空间使用费采用预付费的方式，每三个月支付一次；在本合同签订后三日内，乙方应向甲方支付前三个月的空间使用费以及保证金，共计78000元，之后每次支付应于上一次支付的使用费到期前15日内交纳下三个月的使用费，即第二期费用交纳时间为2018年4月20日前；保证金由甲方为乙方保管，不计利息，甲方保管期间，乙方无权要求甲方接受用保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项，若乙方违反本协议项下的约定，甲方将可依据本协议的约定有权终止本协议并直接扣留部分或全部保证金，作为因乙方违约而对甲方造成的经济损失的合理补偿；在本协议期满或提前终止后，在乙方将空间按本合同约定移交给甲方，完成以该房屋为注册地址的企业（若有）的迁址手续，且与甲方结清本合同项下的全部费用后，甲方应将保证金返还给乙方，不附带利息，但甲方根据本协议约定已扣除的保证金部分不予退还；甲方违反本协议约定，提前收回房屋严重影响乙方使用商业空间的，应向乙方返还未使用期间的使用费和保证金，并赔偿一个月使用费；乙方未按照协议约定的时间和金额交纳使用费、迟延补交保证金超过3日的，甲方有权立即解除协议，已收取的使用费、保证金均不予返还，保证金不能完全弥补甲方的损失，则乙方须向甲方支付完全弥补甲方损失的违约金（不低于一个月使用费），且甲方有权随时进入并收回空间使用权；如乙方于租赁期限届满或本协议提前终止后继续滞留在房屋内的，乙方应按本协议约定的200%使用费标准向甲方按日交纳使用费。合同签订当日，童乐体育公司向嗨课教育公司转账支付78000元，包括保证金31200元、三个月租金46800元。童乐体育公司经营使用租赁房屋一段时间以后，其作为乙方与嗨课教育公司（甲方）签订补充协议，约定按照原协议，乙方所应享有的免租期至2018年2月6日，现甲乙双方协商一致，甲方同意将从2018年2月7日至2018年4月30日之间使用费进行减免，原合同缴纳房租合计为46800元，按照双方约定从未来应缴的第一至第四期使用费中进行分期平摊抵扣；乙方场地使用期限从原合同约定的2017年12月28日至2022年12月27日，调整为2017年12月28日至2019年12月27日共计2年的合同期限；本协议约定的原合同已缴纳房租按照四期进行返还，每期金额为11700元，抵扣方式为第一期在本协议3日内支付自2018年5月1日至2018年7月30日场地使用费27750元，第二期（2018年8月1日至2018年10月31日）使用费为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27750元，缴纳时间为2018年7月15日前，第三期（2018年11月1日至2019年1月31日），使用费应为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27720元，缴纳时间为2018年10月15日前，第四期（2019年2月1日至2019年4月30日），使用费应为39450元，现由原房租进行四期抵扣后为应缴27750元，缴纳时间为2019年1月15日前，第五期使用费与原合同约定不变；公司免费赠送半年的户外广告，相关的费用由甲方自行承担（广告画面的拼接不超三家）；公司决定因教室隔音问题将标号为（c-6）独立商用空间为乙方减免收费金额为2750/月，此减免优惠期限为合同签订日起，计算满一年，优惠政策到期后，根据场地实际情况另行商议；给甲乙双方协调后，甲方考虑到乙方实际情况，现为乙方将第三期中的27750元房租平均到第三期、第四期租金当中，即分别第三期应缴41625元，第四期应缴41625元。2018年7月3日，童乐体育公司向嗨课教育公司转账支付27750元。2018年10月7日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“嗨课小镇商户缴费通知单”，要求童乐体育公司于2018年10月15日前缴纳租金41625元；2018年10月24日，嗨课教育公司发布公告通知“1、租金交付方式变更：各机构自2018年11月1日起，租金按月支付，于每月15日前支付本月租金。2、提前告知义务：旧宫项目如有变动，我方应提前三个月以公告的形式通知各机构。3、租金交付方式变更效力：我方认可此公告公布的租金支付方式，如果任何一商户不愿对原合同支付方式进行更改，不愿意执行本公告公示的租金交付方式，仍可按照原合同执行。4、租金催款：2018年11月1日之前的房租未交纳的机构，请在2018年11月15日前同2018年11月份租金一起交付。请各机构及时缴纳租金，避免因逾期缴纳租金造成违约给各机构带来的不利后果”；2018年11月2日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“催费通知单”，再次催缴租金41625元，要求童乐体育公司于2018年11月2日17:00前支付拖欠费用；2018年11月15日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“催费通知函”，称：“合同履行至今，你司多次以资金紧张为申请对租金进行延缓收取，我司也秉承合作友好的态度，多次让步，对你司的租金一再进行延期收取，并于2018年6月份与你司签订关于租金减免、延期的补充协议，还请你司在收到本函后三日内按照双方约定支付租金，否则我司有权按照合同约定解除与你司的房屋租赁合同，并有权要求你司支付拖欠房租并承担相应违约责任”；2018年11月19日，嗨课教育公司向童乐体育公司发出“关于解除商铺租赁合同并请求将商铺腾空恢复原状的通知函”，称经多次催缴，童乐体育公司未履行租金支付义务，“我司现特依据所订立的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》的相关约定，解除与贵司/之间的《UPUP空间服务式小铺空间使用协议商铺租赁合同》，请贵司/阁下在收悉本函之日起三日内将商铺腾空恢复原状交付我司，并在三日内支付拖欠的相关租金费用、滞纳金等，否则按照合同约定，贵司将按照租金的双倍支付逾期搬离房屋的违约金”。2018年11月29日，童乐体育公司与嗨课教育公司办理了交接手续搬离了租赁房屋。童乐体育公司称租赁房屋存在噪音、空调经常坏、甲醛超标等问题，同时2018年10月17日，嗨课教育公司的工作人员包亚鸣通知商户公司已经经营不下去了，已经发布了整租出去的广告，嗨课教育公司违约导致童乐体育公司无法经营，所以于2018年11月29日搬离。童乐体育公司提交微信群的聊天记录、包亚鸣与各租户沟通的录音证明嗨课教育公司的违约行为。微信聊天记录显示2018年3月至8月期间，群内人员多次反映噪音、电梯、空调问题；录音中包亚鸣就转租问题进行了解释与沟通。嗨课教育公司对微信聊天记录的真实性不予认可，认可包亚鸣系嗨课教育公司的员工，但其并不能代表公司。本院认为，童乐体育公司与嗨课教育公司签订的使用协议系双方真实意思表示，该合同未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。童乐体育公司称租赁房屋空调、电梯设施经常坏，存在噪音、甲醛超标问题，但其在使用租赁房屋后，并未因上述问题要求解除合同，而是与嗨课教育公司签订补充协议以延长免租期、降低租金的方式弥补房屋缺陷继续履行合同，其现在再次以上述问题主张嗨课教育公司违约，本院不予采信；童乐体育公司称2018年10月17日，嗨课教育公司明确告知其无法继续经营，故童乐教育公司腾退并解除合同，但从其提交的证据来看，在合同解除前，嗨课教育公司可能确实存在招租行为，但该行为未从实质上影响童乐体育公司经营，且转租影响其使用房屋的违约行为并未实际发生，童乐体育公司以此为由主张嗨课教育公司违约，本院亦不予采信，对于其以嗨课教育公司违约为由所主张的一个月的使用费15600元及经济损失50000元的诉讼请求，本院不予支持；根据双方协议约定，童乐体育公司应当在2018年10月15日交纳第三期（2018年11月1日至2018年1月31日）的租金，虽然期间嗨课教育公司存在可能转租房屋的情形，在其员工在与各商户沟通后，通过“租金按月支付”、项目如有变动“提前三个月以公告的形式通知各机构”的方式以消除商户经营顾虑，此后童乐体育公司仍未按时交纳租金，存在违约情形，且经计算，童乐体育公司已缴纳的租金并未超过其在租赁期间应缴纳的租金，故童乐体育公司要求退还保证金及第三期租金10000元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持；嗨课教育公司在多次催要租金未果后，于2018年11月19日通知童乐体育公司解除合同，该解除行为符合协议约定，童乐体育公司在使用协议解除后未在嗨课教育公司告知的三日内搬离房屋，逾期搬离房屋期间（2018年11月22日至2018年11月29日）应按照租金标准的2倍支付房屋使用费，经计算数额为7013.33元（13150元/月÷30日×8日×2）。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京晨详童乐体育休闲有限公司于本判决生效后十日内给付嗨课（北京）教育科技有限公司房屋使用费7013.33元；二、驳回北京晨详童乐体育休闲有限公司的诉讼请求；三、驳回嗨课（北京）教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2436元，由北京晨详童乐体育休闲有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费30元，由北京晨详童乐体育休闲有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由嗨课（北京）教育科技有限公司负担5元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  李秋生人民陪审员  蔡连会二〇一九年十一月二十一日书 记 员  张思竹