成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9958号 原告：成都城投教育投资管理集团有限公司，住所地成都市金牛区金周路589号。 法定代表人：张庆，董事长。 委托诉讼代理人：赵东，四川蓉桦律师事务所律师。 被告：成都天藏阁老茶馆有限责任公司，住所地成都市金牛区交大路180号第三层北部分、第四层。 法定代表人：李明。 委托诉讼代理人：王波，北京市华泰（成都）律师事务所律师。 原告成都城投教育投资管理集团有限公司（以下简称“城投公司”）与被告成都天藏阁老茶馆有限责任公司（以下简称“天藏阁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人赵东、被告天藏阁公司的法定代表人李明及其委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司向本院提出诉讼请求：1．解除城投公司、天藏阁公司双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令天藏阁公司向城投公司腾退位于成都市房屋；3．判令天藏阁公司支付城投公司2019年7月31日前的房屋租金、综合服务费979,584.34元、清洁费23,612.61元和滞纳金179,315.26元；4．判令天藏阁公司按80,629元/月的标准支付自2019年8月1日起至合同解除时止的房屋租金、综合服务费、清洁费，并以未付房屋租金、综合服务费、清洁费总金额为基数，按照每天0.05%的标准支付到付清时止的滞纳金；5．判令天藏阁公司按照80,629元/月的标准支付合同解除时起至房屋实际腾退时止的房屋占有使用费，并以未付房屋占有使用费为基数，按照每天0.05%的标准支付自房屋占有使用费付清时止的滞纳金；6．判令天藏阁公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年，城投公司与天藏阁公司就成都市房屋签订了合同编号为201601《房屋租赁合同》。根据《房屋租赁合同》第三条、第七条的相关约定，天藏阁公司应当向城投公司支付合同约定的房屋租金、综合服务费及物管费。因天藏阁公司未按时向城投公司支付租金及相关费用，城投公司多次向天藏阁公司发出《催款通知单》，天藏阁公司未按时付款；后城投公司委托四川蓉桦律师事务所于2019年4月3日、2019年6月28日分别向天藏阁公司发出《律师函》要求天藏阁公司根据合同约定及时履约付款，截至今日，天藏阁公司仍未向城投公司付款。天藏阁公司的违约行为已严重违反《房屋租赁合同》相关约定，给城投公司造成巨大经济损失。城投公司为维护合法权益，故诉至本院。 庭审中城投公司将诉讼请求中的滞纳金变更为违约金。对于诉讼请求3、4补充说明：判令天藏阁公司支付自合同解除时止的房屋租金、综合服务费、清洁费及违约金，请求合并成一项，要求判决。 天藏阁公司辩称：第一、天藏阁公司认为双方的房屋租赁合同未达到解除的标准，不应当解除。第二、按城投公司的诉讼请求如果法院解除双方的合同第四项和第五项综合服务费、清洁费以及违约金不应当由天藏阁公司承担，因为已经没有了合同的基础。第三、城投公司所要求的诉讼请求3的金额存在一定的差距，请法院在审理时双方依法进行查明。第四、拖欠相关费用非天藏阁公司原因所导致，而是在履行合同中情势变更发生变化，不应视为违约，履约保证金应予退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2016年，出租方（甲方）成都市兴教投资发展有限公司（以下简称“兴投公司”）与承租方（乙方）天藏阁公司签订《房屋租赁合同》，约定：第一条租赁房产的基本情况：甲方将位于成都市的房屋，第三层南面积为1046.21㎡，第四层面积为673.50㎡，第四层平台面积637.73平方米，出租给乙方使用。乙方将该房屋用于商业/办公。第二条：租赁期限。本合同租赁期为四年，从2016年12月9日起至2020年12月8日止。第三条：租金及清洁费、保证金的交纳方式、期限：1、甲、乙双方约定，2016年12月9日-2018年12月8日，房屋租金为50,285元/月，综合服务费为27,077元/月，清洁费为1,720元/月，合计为79,082元/月；每两年度租金在上一年度的基础上递增2%，2018年12月9日-2020年12月8日，房屋租金为51,291元/月，综合服务费为27,618元/月，清洁费为1,720元/月，合计为80,629元/月。2、第一次交付租金、综合服务费、清洁费及保证金的时间为本合同生效之日起5日内，付款金额为469,332元。此后租金每3个月缴纳一次，每次交纳租金、综合服务费及物管费的时间为每季度期满前15日内支付下一季度的租金、综合服务费及物管费。若乙方未按期缴纳租金、综合服务费、及清洁费，则每逾期一日则应当按照应付而未付租金、综合服务费及清洁费的万分之五的标准支付违约金，逾期届满30日，甲方有权单方面解除或继续履行合同。3、履约保证金为三个月的租金及综合服务费232,086元。若乙方在履行合同过程中出现违约，甲方有权在履约保证金扣除相关费用，乙方应当在甲方通知扣除后10个工作日内负责予以补足。第四条第1款约定：根据乙方来函提出给予一个月装修免租期，鉴于乙方原承租期限为10年，经双方协商一致同意给予乙方一个月的装修免租期。第七条：甲方单方面终止合同，收回房屋的情形：乙方有下列情形之一的，应视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，因此而造成经济损失及相关责任由乙方自行承担，甲方不承担任何责任，并且不退还乙方所缴纳全部的履约保证金。履约保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。1、未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途或将房屋转租、分租、转让、转借或通过其他形式变相变更承租人的行为；2、利用承租房屋进行非法活动（以公安部门认定为准）；3、拖欠租金及物管费、未按期补足履行保证金或其他应缴纳费用累计达30日以上的。4、单方面提前解除或终止合同。第八条第3款乙方在租赁期间的各种损失，非因甲方过程造成，甲方不承担任何责任。后城投公司向天藏阁公司交付案涉房屋。 2018年2月起，天藏阁公司逾期拖欠部分租金。2019年1月30日，城投公司向天藏阁公司发出《催款通知单》，载明在2018年2月9日至2018年12月8日租金及清洁费合计510,075元，2018年12月9日租金及清洁费合计241,887元，以上两项共计751,962元。请天藏阁公司在接到本通知后5日工作日内到城投公司财务部办理缴费手续，逾期未按时缴齐，城投公司将按照租赁合同中第七条第3点，拖欠保证金30日以上城投公司有权单方解除租赁合同，收回该房屋。2019年2月2日，天藏阁公司的法定代表人李明在该通知单签收人处签字。 庭审中，双方均确认天藏阁公司已支付租金1,440,531元，另已交付履约保证金232,086元，在案涉租赁合同前一次租赁中天藏阁公司多交4,698元，双方均同意此多交的4,698元在本次租赁合同的房租中予以抵扣。 另查明，一、2018年3月28日兴投公司更名为城投公司； 二、2019年8月9日，城投公司诉讼至本院，2019年9月10日，本院向天藏阁公司送达起诉状副本。 上述事实有不动产登记书、《房屋租赁合同》、《催款通知单》、网上银行电子回单、收据、当事人的陈述及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，城投公司与天藏阁公司签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本院对本案争议焦点作如下评述： 一、关于合同解除。 本院认为，天藏阁公司未按合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任，城投公司诉请解除合同，于法有据，本院予以支持。本院于2019年9月10日向天藏阁公司送达起诉状副本，故合同解除日应确定为2019年9月10日。由于天藏阁公司未提供案涉租赁合同存在情势变更的证据，故天藏阁公司主张情势变更不承担违约责任的观点不予采纳。 二、关于腾退。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果。故合同解除后，城投公司主张天藏阁公司腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。 三、关于欠付租金、综合服务费、清洁费及违约金金额。 根据《租赁合同》约定，2016年12月9日至2018年12月8日，房屋租金为50,285元/月，综合服务费为27,077元/月，清洁费为1,720元/月，故在此期间内房屋租金共计为1,206,840元、综合服务费为649,848元、清洁费为41,280元；2018年12月9日至2020年12月8日，房屋租金为51,291元/月，综合服务费为27,618元/月，清洁费为1,720元/月。故自2018年12月9日至2019年9月10日，计9个月1天，房屋租金共计463,328.7元，综合服务费为249,482.6元，清洁费为15,537.33元。综上，自2016年12月9日至2019年9月10日，共计33个月零1天，在此期间共产生房屋租金1,670,168.70元，综合服务费为899,330.60元，清洁费为56,817.33元，上述费用共计2,626,316.63元。根据合同约定双方均同意给予天藏阁公司一个月的装修免租期房屋租金为50,285元/月，庭审中由于双方均确认天藏阁公司已支付租金1,440,531元及多交4,698元双方均同意扣减，故天藏阁公司共计欠付房屋租金、综合管理费、清洁费1,130,802.63元；因天藏阁公司违约，根据合同约定，履约保证金不予退还。 四、关于房屋占有费。根据合同约定，房屋租金为51,291元/月，综合服务费为27,618元/月，清洁费为1,720元/月，上述费用共计80,629元/月，故房屋占有费以80,629元/月为标准，自2019年9月11日至房屋实际腾退之日止。 五、关于解除合同的违约金。 按照合同约定“若天藏阁公司未按期缴纳租金、综合服务费及清洁费，则每逾期一日则应当按照未付按期缴纳租金、综合服务费及清洁费的万分之五的标准支付违约金，逾期届满30日时，甲方有权单方面解除或继续履行合同”。天藏阁公司未按照合同支付相关费用，存在违约行为理应向城投公司支付违约金。考虑到城投公司的实际损失情况，本院认为，明显过高，酌定违约金以拖欠房屋租金、综合管理费、清洁费1,130,802.63元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年9月11日起计算至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除成都城投教育投资管理集团有限公司与成都天藏阁老茶馆有限责任公司签订的《房屋租赁合同》； 二、成都天藏阁老茶馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都城投教育投资管理集团有限公司腾退位于成都市房屋； 三、成都天藏阁老茶馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都城投教育投资管理集团有限公司支付欠付的房屋租金、综合管理费、清洁费1,130,802.63元及违约金（违约金的计算方式为以拖欠房屋租金、综合管理费、清洁费1,130,802.63元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年9月11日起计算至实际付清之日止）。 四、成都天藏阁老茶馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都城投教育投资管理集团有限公司支付房屋占有费（房屋占有费以80,629元/月为标准，自2019年9月11日至房屋实际腾退之日止）； 五、驳回成都城投教育投资管理集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 案件受理费15,443元，减半收取7,721.5元，由成都天藏阁老茶馆有限责任公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一九年十一月六日 书记员  陶 林