杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8532号 原告：蔡瑞乐，男，汉族，1956年4月22日出生，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：蔡璐玲（系蔡瑞乐之女），女，汉族，1982年3月3日出生，住浙江省杭州市西湖区。 被告：翁银平，男，汉族，1963年1月1日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞爱琴（系翁银平之妻），女，汉族，1964年8月13日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：翁姗姗（系翁银平之女），女，汉族，1988年1月1日出生，住浙江省杭州市西湖区。 原告蔡瑞乐诉被告翁银平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，适用简易程序，依法由审判员何亦波独任审判，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告蔡瑞乐的委托诉讼代理人蔡璐玲，被告翁银平及其委托诉讼代理人俞爱琴、翁姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡瑞乐向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、请求判令被告赔偿原告损失380000元；3、请求判令被告返还原告从判决生效之日起预计2019年10月20日起至2月20日4个月的房屋租金共计60000元；4、请求判令被告返还原告2019年3月24日至2019年10月19日的房屋租金51300元；5、请求判令由被告承担诉讼费。 事实和理由：原告于2014年2月20日与被告签订租房合同，承租被告所有的杭州市西湖区用于自住和经营精品客房出租的业务，并交由原告女儿经营。合同约定承租期限为15年，房租为第一个五年每年17万元，第二个五年每年18万元，第三个五年为每年20万元。合同签订后，原告对承租房屋进行了装修，于2015年9月2日注册成立杭州西湖风景名胜区私享家青年旅舍并正式营业。2018年下半年开始，被告多次要求上涨房租金，原告要求按合同履行，双方产生争议。被告将杂物及桌椅堆至原告承租的房屋四面庭院处，并用毛竹围栏将庭院隔断。经本院判决被告移除了堆放的桌椅等物品。此后被告的行为干扰原告对民宿的经营：一、在民宿的正门口搭设临时棚，还故意在此大声喧哗，严重影响原告的客人休息；二、在之间的通道通往民宿的入口处搁置两个直径约为80公分的大花盆，阻挠原告及原告客人进出停车；三、被告妻子俞爱琴还经常到民宿对面的山上去偷窥客人的隐私，拍照，还与客人发生争吵。被告翁银平还将杂物扔进民俗的院子，想砸原告的女儿；四、被告方还以民宿存在违规经营为由，两次在夜里报警。被告的行为使原告承租房屋的目的不能实现，故请求法院判如所请。 原告为证明其主张，提供了以下证据： 1、房屋租赁合同，用以证明原告与被告之间的房屋租赁关系。 2、工商营业执照、特种行业许可证，用以证明该房屋的经营用途。 3、视频文件（刻盘），用以证明被告夫妻阻挠经营的事实。 4、照片，用以证明被告夫妻拆除侵占原告经营场所的事实。 5、照片，用以证明被破坏前的私享家山居的良好经营环境和装修现状。 6、录音文件（文字整理并刻盘），用以证明被告提出加价要求的事实。 7、病历本复印件，用以证明民宿经营人遭到被告侵害的事实。 8、银行打款凭证，用以证明房租已交至2019年2月20日。 9、2014年转让前租客装修证明以及转款凭证，用以证明2014年时，南边院子已经装修，并由前租客将整体装修和部分家具转让给原告。 10、（2018）浙0106民初11232号民事判决书，用以证明被告夫妻霸占民宿庭院，干扰民宿经营的行为系真实存在。 11、被告所搭的临时棚以及花盆的照片，用以证明被告涨租金，侵占庭院不成，继续以其他方式扰乱民宿的正常经营。 12、被告夫妻对住客房间进行拍摄，并辱骂，用物品投掷民宿经营人的视频，用以证明被告夫妻因涨租金，侵占庭院不成后，恼羞成怒，继续以各种无理方式扰乱民宿的正常运营，侵害民宿经营人的人身安全。 13、民宿周边情况示意图，用以证明民宿所在房屋的独立性以及被告搭设临时棚和摆放花盆之处均与被告居所无相邻关系，被告的行为纯属侵扰民宿的正当相邻权。 14、汇款凭证，用以证明房租已交至2020年2月20日。 15、视频，用以证明2019年8月30日被告配偶辱骂原告女儿。 16、互联网法院判决书，用以证明被告一家对原告女儿的辱骂。 上述证据经庭审质证，本院认定如下：证据1、2、8、10、14，被告无异议，本院予以认定；证据3、4、5、6、7、9、11、12、13、15、16的真实性，本院予以认定。 被告翁银平辩称，被告在履行房屋租赁合同中并无违约行为。案涉的通道不属于民宿院子，被告搭设临时棚和花盆是使用被告的老宅院子，并无影响民宿的经营。被告亦无偷窥民宿客人及与民宿客人发生争执的行为。原告要求单方解除合同并要求被告赔偿损失没有依据。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张，提供了以下证据： 1、2019年3月24日至今各订房网客户的评价，用以证明原告从2019年3月24日至今正常营业且未因停车问题对民宿造成任何不良评价。 2、集体土地建设用地使用证、土地房产所有证照片打印件，用以证明该条通道与民宿无关，通道归属老宅。 3、民宿入口的照片以及搭的棚子的地点，用以证明该条通道属于房东家老宅子的院子，该条通道仅仅作为日常通行作用，民宿客人均可以正常出入此通道。 上述证据经庭审质证，原告对证据本身的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以认定。 经审理，本院认定如下事实： 2014年2月，原告之女蔡璐玲与案外人王嘉琳签订一份《情况说明》，约定王嘉琳向蔡璐玲转让位于杭州市西湖区里鸡笼山41-1房屋的部分家具家电及装修，转让时房屋情况如下：房屋为三层带地下室农居房，室内装修完备，墙面粉刷，一二层房顶为吊顶，水管电路齐备，室内部分房间有衣柜，带四个卫生间。一楼设有厨房，客厅。室外为一南一西两庭院，铺设防腐木地板以及木栅栏户外门。地下室为酒窖式装修。蔡璐玲支付王嘉琳转让款260000元。 2014年2月20日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将杭州市里鸡笼山41-1号房屋出租给乙方使用。租赁房屋作为自用及精品客房使用。租赁期限共15年，自2014年2月20日至2028年2月20日止；房屋租金第一个五年为每年170000元，第二个五年为每年180000元，第三个五年每年为200000元。合同的变更、解除与终止：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。甲方违约责任处理规定：1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用及不能继续营业的损失；2.由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。乙方违约责任约定为：1.租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋。（1）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（2）拖欠房租累计三个月以上的；2.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金；3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。其他约定事项：1.房屋现室内装修及部分设备物品属上家租客所有，由乙方与上家租客之间协议转让，乙方向上家租客支付款项后，其所有权归乙方；2.在合同期间，如遇政府整体拆迁，双方可协商终止合同，甲方应根据室内装修情况折价补偿；3.在合同期间，如遇特殊情况，甲乙双方可协商解除合同，甲方应允许乙方对室内装修及物品进行转让，乙方应继续缴纳房租直至转让完成；4.乙方向甲方交纳押金10000元。合同另对其他事项作出约定。 合同签订后，被告将出租房屋交付给原告使用。原告对房屋进行了再装修并注册成立了杭州西湖风景名胜区私享家青年旅舍交给原告女儿蔡璐玲经营。原告已按合同约定付清至2020年2月20日的房租金。 2018年10月4日，被告向原告提出涨房租的要求，原告予以拒绝。2018年10月6日，被告将杂物堆至案涉房屋西面庭院处，并用毛竹围栏将庭院隔断。2018年11月10日，被告将毛竹围栏拆除并移除部分杂物。同年11月23日，本院立案受理原告蔡瑞乐诉被告翁银平房屋租赁合同纠纷案件。2019年1月，本院作出（2018）浙0106民初11232号民事判决，判令被告限期移除堆放于出租房屋院子内的桌椅。后被告按判决书履行。 2019年3月12日，被告在民宿正门边搭设临时棚，2019年3月24日，被告将两个直径约为80公分的花盆放置在村道通往民宿的入口处。原被告因此产生争执，后经公安机关调处。 原告经营期间，被告以原告存在违规经营进行举报并进入原告经营区域拍照，原告认为被告扰乱了其正常的经营。双方产生矛盾。 原告之女蔡璐玲注册的账号“阿野楚天碧”在杭州19楼发布了一个帖子，名为“西湖边绝美茶园民宿苦遇蛮横房东，现在竟然动手打人”，实名陈述了双方的纠纷。2018年10月30日，被告之女翁珊珊注册的账号“aaguaibaobei”在杭州19楼该帖子下发布针对原告之女蔡璐玲的相关言论，具体内容为“把我们村的风气搞得那么差，说房东眼红你赚钱，你每每带不同的男的来民宿乱搞，也是那些男的垂涎你美色吧。”蔡璐玲提起名誉权侵权诉讼，2019年9月29日，杭州互联网法院作出（2019）浙0192民初3715号民事判决书，判令翁珊珊赔礼道歉并赔偿损失。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行过程中，双方当事人应当遵守诚实信用、协力履行的原则，以保障当事人约定的合同权利的实现。本案中，原告承租房屋的用途为自住与经营精品客房，双方在合同中对此做了明确的约定。在原告方经营过程中，被告方在出租的院落内堆放杂物妨碍原告经营，已经法院判决确认；将花盆置于原告经营的民宿入口，进入原告经营的区域拍摄及原被告因此双方产生争执，被告女儿还以违法言语对原告方实际经营人造成名誉侵权等事实，足以导致原告无法继续经营，原告承租房屋用于经营精品客房的合同目的不能实现，被告对此构成违约，原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告的房屋租赁合同解除后，原告应当将承租房屋返还给被告。被告应当退还原告多交的房租。对于原告主张的赔偿损失的范围，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。同时参照原被告双方租赁合同中的约定，甲方（出租方）违约责任处理规定：1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应向乙方支付赔偿金，包含装修费用及不能继续营业的损失。原告在本案中主张的赔偿损失的范围，包括向他人受让的物品及装修、原告自己进行的装修及经营民宿所产生的品牌价值，本院综合考虑法律的规定、合同的约定及原告主张损失的范围中经营民宿所产生的品牌价值不属于房屋租赁产生的损失等因素，酌情确定损失为150000元。原告主张被告返还原告2019年3月24日至2019年10月19日的房屋租金51300元，未提供有效证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、蔡瑞乐与翁银平于2014年2月20日签订的房屋租赁合同自判决生效之日起解除，蔡瑞乐于判决生效之日起十日内返还杭州市里鸡笼山41-1号房屋。 二、翁银平于本判决生效之日起十日内赔偿蔡瑞乐损失150000元。 三、翁银平返还蔡瑞乐从承租房屋返还之日起至2020年2月20日期间按年租金180000元计算的房屋租金。 四、驳回蔡瑞乐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4335元，由蔡瑞乐、翁银平各负担2167.50元。 蔡瑞乐于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，翁银平于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 何 亦 波 二〇一九年十一月十一日 书记员 申屠书婷