湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1224民初790号原告：阮国强，男，1971年12月27日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。原告：赵恢刚，男，1968年3月15日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。二原告共同委托诉讼代理人：朱呈君，湖北佳强律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：朱世民，湖北佳强律师事务所实习律师。被告：邹启宏，男，1972年11月24日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：袁观主，湖北名卓律师事务所律师。第三人：通山汇众置业有限公司，住所地：通山县通羊镇南市路**，统一社会信用代码：91421224695137758X。法定代表人：陈前进，该公司董事长。原告阮国强、赵恢刚与被告邹启宏，第三人通山汇众置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告阮国强、赵恢刚及其共同委托诉讼代理人朱呈君、朱世民，被告邹启宏的委托诉讼代理人袁观主到庭参加了诉讼。第三人通山汇众置业有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告阮国强、赵恢刚向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2014年12月25日签订的《土地转让合同书》；2.依法判令被告返还原告购地款262400元；3.依法判令被告赔偿损失（实际赔偿金额以司法鉴定为主）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月19日，被告邹启宏与通山汇众置业有限公司签订《协议书》，通山县汇众置业有限公司将老一中项目涉案土地转让给邹启宏，转让价4万元。2014年12月25日，原告与被告签订《土地转让合同书》，被告邹启宏将涉案土地以30万元转让给原告，原告依约支付相应转让款后，被告邹启宏与通山汇众置业有限公司却未协助原告履行土地使用权变更登记手续。2018年9月17日，通山县城乡建设规划局公示“东方世纪商贸酒店”项目，所涉及的用地1129.78平方米（四至：东至住户，南至老一中还建楼，西至空场，北至规划隧道）居然覆盖原告的全部土地。现原告认为，被告的行为已构成根本违约，无法继续履行合同，原告依法提起诉讼。被告邹启宏辩称：原、被告买卖的土地，被政府强制征收，导致被告无法履行合同，同意解除合同。原告当时支付的价款被告愿意返还，可按银行同期贷款利率支付利息。2017年国土资源局在征收土地的时候，被告向原告行使了告知义务，不同意征收也不可能办理过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据五，湖北正鑫房地产评估经纪有限公司《房地产评估报告》，被告认为该评估报告价格过高，不能作为认定原告损失的依据。本院认为，原告单方委托湖北正鑫房地产评估经纪有限公司作出《房地产评估报告》，附有湖北正鑫房地产评估经纪有限公司评估管理部门颁发的《房地产估价机构备案证书》及评估人员资质证书、评估比对参考等相关资料，经本院审查，没有明显瑕疵，且被告至今未提出重新鉴定评估申请，应视为对该评估报告认可，本院依法予以采信。根据上述依法确认的有效证据以及当事人的陈述，可以确认本案如下事实：2013年第三人通山汇众置业有限公司将老一中（原通山县第一中学）项目开发征得的土地（东至通山汇众置业有限公司购买的边缘围墙，南至通山县实验幼儿园，西至老一中项目4号还建楼东外墙，北至牛头山隧道规划路南边线）以四万元补偿价转让给被告邹启宏，双方签订了《协议书》，但未登记变更。2014年12月25日，被告邹启宏以30万元转让给原告阮国强、赵恢刚，双方签订了《土地转让合同书》，被告转让方（简称甲方）与原告阮国强、赵恢刚（受让方简称乙方），《土地转让合同书》约定：甲方将自己受让的土地（四至同上，面积：187.2平方米）转让给乙方，乙方在签订合同当天支付20万元，余款乙方一楼完工，土地证办好后三天内支付完毕。甲方应于签订合同后当日前将转让的土地交付乙方，并保证该土地无任何纠纷，并全面负责甲方的土地证办证，帮助办理城建规划，相关税费由乙方承担。合同签订当日，二原告即支付被告20万元。2016年8月26日邹启宏向赵恢刚借款4万元，约定月利率2.5%，并载明：两个月内土地证办到位不计利息，超出按实算，借支本金转抵土地款。2017年7月27日，通山县国土资源局因通山县城棚户区（2号片区）改造项目需要征收包括通山汇众置业有限公司原取得的土地使用权的位于隧道路南侧东南角320.81平方米。第三人通山汇众置业有限公司与通山县国土资源局签订了一份征收协议，将该宗土地使用权交付了通山县国土资源局挂网拍卖。由通山县东方世纪商贸有限公司竞得。2018年3月12日，通山县国土资源局向东方世纪商贸有限公司出具了《土地挂牌成交确认书》并将该宗土地交付给了东方世纪商贸有限公司。2018年9月17日，通山县城乡建设规划局公示的“东方世纪商贸酒店”项目用地1129.78平方米的四至范围中包括了被告邹启宏转让给二原告的土地，二原告知悉后即找被告协商未成，便向法院提起诉讼。2018年9月，原告通过委托湖北正鑫房地产评估经纪有限公司对涉案土地进行评估，价值为1275000元。争议焦点：一、原、被告签订的《土地转让合同》是否有效，是否符合解除条件；二、被告应否返还土地转让款262400元及赔偿损失1012600元。本院认为，一、第三人通山汇众置业有限公司通过通山县国土资源局挂牌拍卖，竞拍取得通山县第一中学原校址土地使用权进行商业开发，第三人取得该宗土地的使用权为商业可流转的土地，第三人将取得的部分土地协议转让给被告邹启宏，邹启宏再转让给二原告，并与二原告签订了《土地转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。因被告未能按约定期限将该土地交付二原告和办理土地使用权变更登记手续，导致涉案土地已被征收，使二原告的合同目的不能实现，继续履行合同已不可能，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、二原告已按约定向被告支付了土地转让款，履行了合同义务，被告未能按合同约定及时向原告交付土地并办理土地变更登记，已构成违约，应依法承担违约责任，原告主张被告返还土地转让款及赔偿土地增值部分价款，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除被告邹启宏与原告阮国强、赵恢刚签订的《土地转让合同》。二、由被告邹启宏在本判决生效后30日内返还原告262400元。三、由被告邹启宏于本判决生效后30内赔偿原告阮国强、赵恢刚土地增值价款1012600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16275元，由被告邹启宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  徐绿山人民陪审员  许秀萍人民陪审员  阮 顺二〇一九年十一月一日书 记 员  郑 芬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。