襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0691民初2261号原告：襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）。住所地：襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，致力物业公司总经理。委托诉讼代理人：边敏，致力物业公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：向凯，致力物业公司法律顾问。代理权限：特别授权。被告：张雪飞，男，1984年6月24日出生，汉族，住襄阳市高新区。原告致力物业公司与被告张雪飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人边敏、向凯，被告张雪飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张雪飞向致力物业公司支付自2017年1月1日至2019年5月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计4202元；2.判令张雪飞向致力物业公司支付违约金1260元（欠费总额的30%）；3.案件受理费由张雪飞负担。事实与理由：2012年5月1日，张雪飞办理位于襄阳市樊魏路艺苑?景观豪庭3幢1单元16层3室房屋的交接手续，房屋建筑面积为100.63㎡。张雪飞向致力物业公司交纳物业服务费、垃圾处置费至2016年12月31日。自2017年1月1日起，张雪飞未再向致力物业公司交纳任何费用，致力物业公司通过电话、律师函等方式向张雪飞催交欠费无果。张雪飞的行为已给致力物业公司造成损失，按照双方所签物业管理服务协议的约定，张雪飞应向致力物业公司支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向致力物业公司支付违约金。张雪飞答辩称，第一、物业公司服务不达标，不应按约定标准收费，主要表现在：1.小区环境存在脏、乱、差现象；2.小区安保存在隐患；3.小区共用设施没有及时维护；4.小区三车乱停放且人车不分流；5.小区用电、消防存在安全隐患；6.小区绿化随意被破坏、树苗未补种；7.小区收入、支出未公布等；第二、物业公司已经在公告中将物业服务费标准降为1.18元/㎡/月，现在无权按照1.4元/㎡/月的标准主张；第三、小区已经成立业委会且与长城物业公司签订了物业服务合同，自己与致力物业公司不存在物业服务合同关系；第四、拒交物业费存在合理事由，致力物业公司无权主张违约金。本院经审理认定事实如下：张雪飞系襄阳市高新区艺苑?景观豪庭3幢1单元16层3室的房屋所有权人，房屋建筑面积为：100.63㎡，系艺苑?景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑?景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑?景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年5月1日，张雪飞与致力物业公司签订了艺苑?景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑?景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月。张雪飞交纳物业服务费、垃圾处置费至2016年12月31日，后未交纳费用。经致力物业公司催收未再交纳，引起本案纠纷。另查明，致力物业公司于2017年6月14日向艺苑?景观豪庭全体业主发布告示，内容如下：为感谢广大业主对我公司的厚爱以及大力支持和帮助，经公司研究，决定提前兑现对业主降低物业费收费的承诺。降低标准自2017年6月1日起执行，之前预收的物业费，超出部分我们将以现金退还业主；未领取退款的，我们会在业主的下一个缴费期抵扣。已缴6月及以后物业费的业主，即日起可办理差价退款。附件：致力物业公司郑重承诺：高层物业费将按1.18元/㎡；多层物业费按0.78元/㎡；门面房物业费按1.38元/㎡。2017年11月30日，致力物业公司贴出告示，通知物业费优惠活动即将结束，在2018年1月31日前交费的业主（包括预缴和补缴）可继续享受优惠（2017年6月1日以后高层1.18元/㎡；多层0.78元/㎡）。2018年1月31日后物业费收费（包括补缴）恢复原价（高层1.4元/㎡；多层0.9元/㎡）。还查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑?景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为该小区新的物业服务公司。但因致力物业公司未退出该小区，长城物业公司未能进驻该小区进行服务，艺苑业主委员会于2018年6月4日向本院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑?景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。本院于2018年11月19日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑?景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、艺苑?景观豪庭前期物业管理服务协议、收据、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，致力物业公司作为艺苑?景观豪小区的前期物业服务企业，依据与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》以及与张雪飞签订的《前期物业管理服务协议》向小区业务提供物业服务，所签合同均为有效合同，张雪飞应当按照合同约定交纳相关费用。致力物业公司与建设单位签订《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为合同生效之日至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业管理委托合同生效之日止，该合同为附终止期限的合同，艺苑?景观豪庭业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求致力物业公司退出小区，但该诉讼请求已被人民法院生效判决予以驳回，故致力物业公司仍然有权依据合同约定向业主提供物业服务并收取相应费用。张雪飞辩称与致力物业公司不存在物业服务合同关系的理由不能成立，本院不予支持。根据2012年5月1日致力物业公司与张雪飞签订的《前期物业管理服务协议》的约定以及襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局襄价服规（2014）13号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》、湖北省物价局、湖北省财政厅鄂价费（2015）16号通知的规定，致力物业公司对于高层带电梯住宅依照1.4元/㎡/月的标准收取物业服务费和代收4元/月的垃圾处置费，符合双方合同约定及相关政府文件规定。致力物业公司于2017年6月14日向艺苑?景观豪庭业主发布的告示系其为了鼓励业主按时缴纳物业服务费而推出的优惠活动，不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定的“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则”的范畴，因此张雪飞以此主张致力物业公司仍按照1.4元/㎡/月的标准收费不合理的理由不能成立，本院不予支持。张雪飞在诉讼中举证以证明致力物业服务不达标准，虽可证明物业服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在连续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不能依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体服务情况和小区持续状态予以确认，且致力物业公司与张雪飞签订《前期物业管理服务协议》虽约定了房屋共用部位的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放等物业管理服务内容，但就物业服务需要达到何种标准并不明确具体，故张雪飞所举证据不足以支持其抗辩主张，本院不予采信。致力物业公司要求张雪飞支付自2017年1月1日至2019年5月31日期间的物业费、垃圾处置费等共计4202元，符合合同约定，本院予以支持。致力物业公司主张张雪飞按照欠费总额的30%向其支付违约金，因该主张过分高于实际造成的损失，同时张雪飞举出的证据显示，致力物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，因此本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，将违约金酌情调整为以所欠款4202元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即609元。同时，致力物业公司应当就小区业主反映的环境、安全、共用部位等存在的问题及时进行改善。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张雪飞于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费、垃圾处置费共计4202元；二、被告张雪飞于本判决生效之日起十日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金609元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张雪飞负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 栋二〇一九年十一月一日书记员 杨文杰