河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终7109号 上诉人（原审原告）：韩士军，男，1948年1月14日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被上诉人（原审被告）：唐山市宏通汽车销售有限公司，住所地遵化市石门镇义井铺村，统一社会信用代码91130281320139319A。 法定代表人：李明强，该公司经理。 委托诉讼代理人：隆建平，男，1986年6月25日生，汉族，现住河北省遵化市。 原审被告：李朝，男，1988年1月18日出生，汉族，个体户，现住遵化市。 委托诉讼代理人：隆建平，男，1986年6月25日生，汉族，现住河北省遵化市。 上诉人韩士军因与被上诉人唐山市宏通汽车销售有限公司，原审被告李朝租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩士军上诉请求：1、依法撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初3081号民事判决书，改判被上诉人给付上诉人违约金2万元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人构成违约，但是不顾上诉人的实际损失，酌定违约金3000元，数额明显过低。2018年3月18日，一审被告李朝代表被上诉人(乙方）与上诉人（甲方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：六、租赁期间甲方不得以任何理由增加房租，乙方不得以任何理由减少房租，一方违约支付对方违约金贰万元整......2019年3月，被上诉人将租赁房屋内的物品私自拉走，且将上诉人房屋上锁。上诉人与被上诉人双方签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定，被上诉人应当提前一个月支付下年房租，即2019年3月1日应当支付下一年的房租。依据合同法第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故被上诉人擅自单方解除合同，其行为构成了违约，理应向上诉人支付违约金。二、2019年3月份被上诉人搬走后，将上诉人房屋上锁，上诉人的房屋于2019年8月16日才被第三人承租。2019年4月至2019年8月16日期间的房租费9000元，原房租与现房租差价4000元，共13000元是被上诉人给上诉人造成的实际损失。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，租金是每年24000元，租期3年。现与第三人签订的房屋租赁合同，租金是每年20000元，租期一年。现被上诉人仅承租一年，就单方解除合同，给上诉人造成的可得利益损失为24000元。被上诉人给上诉人造成的实际总损失为37000元，而上诉人向被上诉人主张违约金20000元已低于其给上诉人造成的实际损失，但是一审法院仍不予支持，而是酌定违约金3000元，数额明显过低。 唐山市宏通汽车销售有限公司答辩称：一、原我司员工李朝与韩士军于2018年3月18日签订《房屋租赁合同》，租赁合同第一条“期限自2018年4月I日至2021年4月1日止”第六条“租赁期间甲方不得以任何理由增加房租，乙方不得以任何理由减少房租。乙方违约付对方违约金贰万元整”第六条是双方就如果合同能如约履行情形下对合同期内租金的约定，合同履行期间我方不存在违约行为。二、原有标的房屋室内环境脏乱，我公司出资1万余元重新粉刷修整墙面，安装室内缺失木门。在我公司承租期间发现与隔壁租户共用下水道，经冬季室内无取暖设施，下水道冻冰不能正常使用，室内寒冷不能保证正常经营，与原告方承诺保证正常经营存在严重事实不符。2019年2月底韩士军打电话催要下年房租，我电话中明确告知房租到一年期满，我司不再继续承租，告知韩士军安排出租，并于2019年3月6日找搬家公司腾空室内所有物品（当时韩士军也在场），后经韩士军认可我们离场，韩士军亲自锁门并在室外卷帘门上用墨汁书写招租信息，并不存在原告方所说我方将租赁房屋内物品私自拉走。三、2018年4月17日韩士军将我司诉至遵化市人民法院，请求付给原告违约金两万元。原房屋租赁合同第二条约定“下年房租提前1个月给付”第八条约定“租赁期间，如乙方提出终止合同甲方不退房租，乙方转租需经甲方同意，需提前两个月告知甲方，经双方协商后签订终止合同。”合同中明确约定了租赁期间乙方提出终！上合同情形的处理办法，我司提前1个月电话告知韩士军1年期满不再承租，且于一年期满前腾空室内物品，并没有主张退还剩余租金及装修费用请求，给乙方留出了充足的招租准备时间。既然我司没有继续承租的意愿提前一个月告知了原告方，也就不存在2019年3月1日支付下一年房租的义务，综上所述，我公司不存在违约行为。四原告二审起诉书中主张的其它请求因我公司不存在违约行为，不存在造成原告方所谓的无人承租造成的经济损失的直接原因。 李朝答辩称，驳回上诉，维持一案审判决。 韩士军向一审法院起诉请求：1.要求被告给付违约金2万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告李朝原系被告宏通公司员工，现已离职。2018年3月18日，李朝代表宏通公司（乙方）与韩士军（甲方）签订房屋租赁合同一份，双方约定：一、甲方将位于黎河桥××线路东门市出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月1日至2021年4月1日止。二、本房租年租金为人民币24000元，房租一次性交清，下年房租提前一个月给付。三、乙方租赁期间，水费、电费，由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠款。四、房屋主体不能改变，一层两间门市，三层两个房间，后院北面10米宽。五、乙方必须正确用电、用水，时刻注意防火、防盗、防事故。现金等贵重物品乙方必须妥善保管。六、租赁期间甲方不得以任何理由增加房租，乙方不得以任何理由减少房租，一方违约付对方违约金贰万元整。七、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前三个月向甲方提出，如果乙方同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁权利。八、租赁期间，如乙方提出终止合同甲方不退还房租，乙方转租需经甲方同意，须提前两个月通知甲方，经双方协商后签订终止合同书。合同到期后，如乙方续租同等条件下乙方优先租赁。如不租赁保证甲方设施完好、无损。九、本协议如有未尽事宜，双方另行协商解决，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效，并具有同等法律效力。协议签订当日，被告宏通公司已向原告韩士军支付第一年房租2.4万元。2019年3月6日，被告宏通公司将租赁房屋内的物品拉走，不再租赁该房屋。上述事实，有原被告陈述、房屋租赁合同予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告韩士军将房屋租赁给被告宏通公司使用，双方签订了房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，故该房屋租赁合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据原被告双方签订的租赁合同第二条约定，房屋租金为每年2.4万元，下年房租提前一个月给付，依据该约定，被告宏通公司应于2019年3月1日前向原告韩士军支付2019年度的房租2.4万元，但被告宏通公司在占用承租房屋至2019年3月6日的情况下未按照约定时间2019年3月1日前向原告交纳房租，已构成违约。被告宏通公司虽构成违约，根据原被告双方签订的房屋租赁协议第六条约定“租赁期间甲方不得以任何理由增加房租，乙方不得以任何理由减少房租，一方违约付对方违约金贰万元整”。该条系双方对租赁期间增加或减少房租构成违约的约定，而不是对逾期支付租金违约行为需支付违约金的约定，原告依据该条约定要求被告支付违约金2万元，理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施后者赔偿损失等违约责任”之规定，被告宏通公司未按照约定时间向原告交纳房租的行为构成违约，原告主张由被告支付违约金，于法有据，本院予以支持，但违约金的给付数额本院依据本案实际情况依法酌定为3000元。被告李朝系被告宏通公司的员工，其代表宏通公司与原告韩士军签订租赁合同的行为属职务行为，故原告主张由被告李朝与被告宏通公司承担连带责任于法无据，本院不予支持。审理中原告增加诉请主张由被告支付2019年4月份实际占有房屋的房租2000元，但未在本院指定的期间内办理补交诉讼费手续，故本院对原告该诉请不予审理。综上，遂判决如下：一、由被告唐山市宏通汽车销售有限公司于本判决生效后十日内给付原告韩士军违约金3000元。二、驳回原告韩士军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告韩士军负担125元，由被告唐山市宏通汽车销售有限公司负担25元。 本院二审期间，上诉人提交租赁合同，证明8月16日房屋才将房屋租出去，自上诉人租赁合同结束是4月份，相差了4个月的房租。被上诉人对上述证据的质证意见为：对真实性和证明目的没有异议。原审被告李朝对上述证据没有意见。 本院二审查明事实与一审法院查明事实相一致。 本院认为，上诉人韩士军与被上诉人唐山市宏通汽车销售有限公司签订的租赁合同约定租赁期限为三年，被上诉人二审庭审中自认搬离房屋与上诉人未协商一致，双方未签订终止合同书，被上诉人行为属于擅自提前解除租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任，被上诉人在第一年租期内提前一个月告知上诉人不再租赁案涉房屋，本院综合考量租赁合同的实际履行情况，被上诉人应赔偿其违约行为导致的房屋闲置损失即三个月的房租损失（每个月2000元租金）6000元。一审法院以被上诉人未按期给付下一年度的租金构成违约认定3000元租金不妥。上诉人主张被上诉人给付2万元租金，租赁合同并没有明确约定，故本院不支持。综上所述，韩士军的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初3081号民事判决第二项。 二、变更河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初3081号民事判决第一项为：被上诉人唐山市宏通汽车销售有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人韩士军违约金6000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，减半收取计150元，由上诉人韩士军负担100元，由被上诉人唐山市宏通汽车销售有限公司负担50元。二审案件受理费225元，由上诉人韩士军负担175元，由被上诉人唐山市宏通汽车销售有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  毕雪维 审判员  徐万启 审判员  沈 军 二〇一九年十一月二十六日 书记员  郑 悦 ——