广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3387号原告：中国农业银行股份有限公司阳西县支行，住所地：广东省阳西县******。负责人：赵汝升，该支行行长。委托诉讼代理人：姚富尹，男，该支行员工。委托诉讼代理人：邵亨留，男，该支行员工。被告：胡深毅，男，1980年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区****************，公民身份号码：441************615。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，女，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行（以下简称农行阳西支行）诉被告胡深毅、广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行阳西支行的委托诉讼代理人姚富尹，被告月亮湾公司委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。被告胡深毅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阳西支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告农行阳西支行与张建君、月亮湾公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO440***********353）；2.判令被告胡深毅立即偿还借款本金人民币93958.18元及利息1602.67元（利息计至2019年8月21日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3.判令被告月亮湾公司对上述贷款本息承担连带保证责任。4.判令原告农行阳西支行在处置抵押物价款中享有优先受偿权。5.本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：借款人张建君(据了解已死亡)因购买房屋，于2014年03月22日向原告借款人民币169000元正，期限10年(期限为2014年03月22日至2024年03月21日)，年利率6.8775%，按月等额本息还款法，并用张建君拥有座落在阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房的房产为借款作抵押担保（预购商品房预告登记号：粤房地预登阳西字第0400021050号），并在房地产管理部门办理抵押预登记手续(预购商品房抵押权预告登记号：粤房地预登阳西字第0400020979号)，且各方协商一致共同签订了《个人购房担保借款合同》(合同编号：NO440***********353)。合同签订后，原告依约借款169000元正给张建君，借款后累计清偿了61期贷款本息，但从2015年03月22日起出现不按合同约定时间还款情况，至2019年09月11日止累计超期还款达4次，且连续4期没有全额清偿贷款本息，尚欠贷款本金人民币93958.18元及利息1602.67元(暂计至2019年08月21日止),合计95560.85元。借款人违反了与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第四条、十二条和三十一条的约定。据查借款人张建君已死亡，被告胡深毅与借款人张建君是母子关系，是张建君遗产的法定继承人，被告胡深毅对继承借款人张建君上述贷款所购房产(即抵押房产)的尚欠贷款本息应承担连带偿还责任。根据被告方月亮湾公司与我行所签订的《个人购房担保借款合同》第三十一条、第三十五条的约定，被告月亮湾公司应对上述贷款本息承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告胡深毅不作答辩，在举证期限内亦没有向本院提交证据。被告月亮湾公司辩称，1.月亮湾公司发了敦促办证函件给张建君，其在收到函件后已经与我司进行面签，胡深毅并没有告知我方张建君已经死亡的事实，我方承担担保责任应至张建君收到函件的10日内。2.胡深毅是遗产继承人应当在继承遗产范围内对债务承担偿还责任。3.涉案房屋属于抵押物，借款人的遗产应该经过拍卖后仍不能偿还部分，再由担保人承担偿还责任。本院经审理认定事实如下：2013年9月4日，张建君与月亮湾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013090053），约定张建君购买月亮湾公司金兰湾第3栋404房，该商品房建筑面积共47.16平方米，每平方米8733.52元，总金额人民币308992元。张建君向月亮湾公司支付商品房首付款人民币139992元，其余商品房价款人民币169000元张建君以贷款方式支付。2013年12月9日，张建君向原告农行阳西支行递交《个人信贷业务申请表》，申请个人住房贷款，贷款金额16.9万元。上述申请表载明张建君以贷款所购房屋设定抵押，售房人名称为月亮湾公司，房屋座落阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房。2013年12月12日，张建君与原告农行阳西支行、被告月亮湾公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO440***********353），合同约定：借款人张建君，贷款人农行阳西支行，保证人月亮湾公司。借款金额为人民币（大写）壹拾陆万玖仟元正。借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房。借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定。合同的还款方式为等额本息还款法。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人月亮湾公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保。抵押物为阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同10.1约定保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任等内容。合同10.2约定了抵押的相关内容。合同10.3约定借款人以合同约定房产做抵押的，由阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按10.1、10.2执行。此外，合同还约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。2013年12月30日，涉案商品房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为农行阳西支行。2014年3月22日，农行阳西支行向张建君发放了贷款169000元。张建君借款后累计清偿了61期贷款本息，但从2015年03月22日起出现不按合同约定时间还款情况，至2019年09月11日止累计超期还款达4次，且连续4期没有全额清偿贷款本息，尚欠贷款本金人民币93958.18元及利息1602.67元(暂计至2019年08月21日止),合计95560.85元。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《预购商品房抵押权预告登记证》、《个人信贷业务申请表》、《借款凭证》及《张建君贷款还款付息清单》予以证实，本院予以确认。另查明，涉案阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房尚未办理房地产权属证书，也未办理以原告农行阳西支行为抵押权人的抵押登记手续。再查明，张建君于2019年5月23日户口死亡注销，张建君与被告胡深毅为母子关系，被告胡深毅是张建君的合法继承人。案件审理过程中，被告胡深毅向本院提交一份《放弃房屋继承权声明书》，声明自愿无条件放弃对张建君遗下的阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房的继承权，永不反悔。本院依法通知被告胡深毅本人出庭说明张建君的继承人、遗产及相关情况，但被告胡深毅拒绝到庭。本院认为，本案为借款合同纠纷，涉案购房担保借款合同是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：1.涉案《个人购房担保借款合同》应否解除；2.被告胡深毅应否对尚欠原告农行阳西支行的贷款承担清偿责任；3.被告月亮湾公司是否应对尚欠原告农行阳西支行的贷款承担连带保证责任；4.原告农行阳西支行对处置抵押物的价款是否享有优先受偿权。关于第一个焦点问题。涉案合同约定借款人未按约定按期足额偿还借款，借款人、担保人死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。本案中，截至2019年09月11日借款人张建君累计超期还款达4次，连续4期没有全额清偿贷款本息，且借款人张建君已经死亡。依照合同上述约定，贷款人农行阳西支行有权提前收回已发放借款。因此，原告农行阳西支行请求解除其与张建君、月亮湾公司所签订的《个人购房担保借款合同》符合合同约定，本院予以支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”本案中，虽然被告胡深毅向本院提交《放弃房屋继承权声明书》，但其放弃的仅仅是张建君遗下的阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房的继承权，而非对张建君所有遗产放弃继承。因此，被告胡深毅并不构成对张建君遗产的放弃继承。由于涉案房产处置后能否足额清偿本案原告农行阳西支行的债务尚不能确定，一旦不能足额清偿的，还需以张建君的其他遗产继续清偿。同时，被告胡深毅放弃对涉案房产的继承，亦有可能导致涉案的房产无法处置，直接损害债权人的合法权益。基于上述理由，被告胡深毅仍应在继承张建君遗产范围内对尚欠原告农行阳西支行的贷款本息承担清偿责任。关于第三个焦点问题。本案中，月亮湾公司作为保证人为张建君向原告农行阳西支行的借款提供阶段性保证。合同约定保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。涉案阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房既未办理房地产权属证书，也未办妥以贷款人农行阳西支行为抵押权人的抵押登记手续。因此，保证人月亮湾公司的阶段性保证责任未能免除。原告农行阳西支行请求月亮湾公司对尚欠贷款本息承担连带保证责任符合合同约定，本院予以支持。月亮湾公司认为其无需承担保证责任理据不足，本院不予支持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，涉案阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第3栋404房仅仅是办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理房地产权属证书，也未办妥以贷款人农行阳西支行为抵押权人的抵押登记手续。因此，原告农行阳西支行尚未取得涉案房产的抵押权，其无法就涉案房产优先受偿。原告农行阳西支行的该项请求没有法律依据，本院不予支持。被告胡深毅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作任何答辩，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行与张建君、被告广东东方月亮湾有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO440***********353）；二、被告胡深毅在继承张建君遗产范围内对尚欠原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的贷款本金93958.18元及利息(计至2019年08月21日为1602.67元，此后至清偿日止的利息按合同约定的利率计算）承担清偿责任；三、被告广东东方月亮湾有限公司对张建君尚欠原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的贷款本金及利息承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳西县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，减半收取计1095元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 叶宝宁二〇一九年十一月十四日法官助理 钟萃婷书 记 员 陈君嫦附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。