河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初3206号 原告：李忠武，男，1952年7月18日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：钱秀云，河北君德风律师事务所律师，执业证号：11303200311558671。 被告：秦皇岛安盛房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区和平大街136-142号（运兴大厦三层301室）。 法定代表人：傅法学，董事长。 委托诉讼代理人：刘善增，男，1949年2月9日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系公司书记。 委托诉讼代理人：李建明，河北李建明律师事务所律师，执业证号：11303199210110673。 被告：崔敬东，男，1971年1月26日出生，朝鲜族，现住贵州省息烽县。 委托诉讼代理人：李雪梅，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303201011387973。 委托诉讼代理人：许扬，河北港城律师事务所律师，执业证号：11303201610736293。 原告李忠武与被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司（以下简称安盛地产）、崔敬东拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱秀云，被告安盛地产委托诉讼代理人李建明、刘善增，被告崔敬东委托诉讼代理人李雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李忠武向本院提出诉讼请求，一、确认原告与秦皇岛市安装工程有限公司签订的《拆迁安置协议书》合法有效，履行合同交付给原告的玉峰南里1—203号拆迁安置房归原告所有，判令被告安盛地产为原告办理不动产权证书；二、确认被告安盛地产与被告崔敬东网签的玉峰南里1—203号房屋买卖合同无效并判令二被告注销该备案合同；三、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：在进行国企改制后，秦皇岛市安装工程有限公司为寻求新的经营机制，注册了秦皇岛安盛房地产开发有限公司，并根据《秦皇岛市规划局规划条件通知书》秦规条（2007）070号文件、《秦皇岛市土地使用权收回合同书》及其他文件精神，决定拆迁开发燕山大街西段玉峰南里秦皇岛市安装工程有限公司职工住宅楼。2008年11月5日，秦皇岛市安装工程有限公司与原告签订了《燕山大街西段玉峰南里安装工程有限公司职工住宅楼拆迁安置协议书》，随后原告将自己的原玉峰南里3—3—8号房屋交付被告安盛地产拆迁。2012年被告安盛地产将已完工的玉峰南里1—203号返迁安置房屋交付原告，原告在验房后入住至今。此后，被告安盛地产将此房屋网签给被告崔敬东进行融资。原告认为，被告安盛地产的行为不但构成违约，还严重侵犯了自己的合法权益。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告安盛地产辩称，一、被告安盛地产对原告的所有诉请均认可，同意配合原告办理相关手续。二、秦皇岛市安装工程有限公司与原告签订的拆迁补偿安置协议合法有效。三、被告安盛地产与被告崔敬东签订网签合同是为了解决公司融资问题，签订网签合同可视为抵押担保行为。四、被告安盛地产与被告崔敬东之间的房屋买卖行为名为买卖实为借贷，被告安盛地产并未收到被告崔敬东的购房款，故不存在房屋买卖的事实。五、2012年8月到2013年期间被告安盛地产向原告交付了钥匙等物品，原告是合法的拆迁户和购买户。 被告崔敬东辩称，一、被告崔敬东与被告安盛地产之间签订的买卖合同符合法律规定，合法有效，双方应积极履行义务。被告崔敬东实际交付了房款，与被告安盛地产一起办理了网签手续，双方不存在借贷关系和抵押担保关系，原告无权主张二被告网签的商品房买卖合同无效。二、原告主张其与秦皇岛市安装工程有限公司签订的拆迁安置协议书合法有效，但原告在起诉时并未将秦皇岛市安装工程有限公司列为被告，经查询得知，秦皇岛市安装工程有限公司仅为被告安盛地产的股东之一，故原告的此项诉请应予驳回。三、对原告而言，其验收房屋时间晚于被告崔敬东的实际购买时间即2011年4月18日。被告安盛地产基于买卖和拆迁于2010年8月取得了玉峰南里1栋、2栋的商品房预售许可证，若原告的拆迁安置房位列其中，此房即因回迁原因无法进入商品房预售程序，更不可能在房产局进行登记预售备案。被告崔敬东与被告安盛地产的登记备案行为合法有效，具有明示作用，法律效力明确。四、被告安盛地产对原告的诉请全部认可于理无据，是不负责的，而被告崔敬东与被告安盛地产之间签订的房屋买卖合同是合法有效的，被告安盛地产应实际履行该合同。综上，被告崔敬东请求法院依法驳回原告全部诉请。 本院经审查认定事实如下，因国有企业改制需要，拆迁开发燕山大街西段玉峰南里秦皇岛市安装工程有限公司职工住宅楼，2008年11月5日秦皇岛市安装工程有限公司（被告安盛地产的母公司）与原告李忠武就拆迁原玉峰南里3—3—8号房屋签订了《燕山大街西段玉峰南里安装工程有限公司职工住宅楼拆迁安置协议书》，约定原告的安置房在玉峰南里小区1号楼，原告参加抓阄可取得返迁安置房一套，并享受拆迁优惠政策。此后原告通过抓阄于2012年12月16日取得安置房屋玉峰南里1—203号。原告根据被告安盛地产要求缴纳了安置房屋的相关费用，被告安盛地产将该房屋交付原告居住，但一直未能办理产权登记。 另查，2011年4月18日，被告崔敬东与被告安盛地产另行签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》（备案号为Ｂ20110418018006），约定被告崔敬东购买玉峰××楼××号房屋，总价款为300240元。 原告为证明主张向法庭提供证据如下，证据一、《燕山大街西段玉峰南里安装工程有限公司职工住宅楼拆迁安置协议书》，证明原告与秦皇岛市安装工程有限公司按照政府批复签订的拆迁安置协议书合法有效。证据二、安置人证明，证明原告在安置范围内，是真实的拆迁安置户。证据三、《房屋产权证》复印件及收到该房屋所有权证的收据，证明原告把自己的原有住房交给被告安盛地产拆迁，履行了以房换房的合同义务。证据四、装修押金凭条、点火凭证及缴纳水费、电费、天然气费收据，证明原告已合法取得被告安盛地产交付的拆迁安置房并实际入住，对该房屋享有准物权。 被告安盛地产对原告提交的所有证据均无异议，认可拆迁安置房的证据一至证据四，被告安盛地产对拆迁安置房已进行了实际交付。 被告崔敬东对原告证据的质证意见如下，对证据一，拆迁安置协议书是原告与秦皇岛市安装工程有限公司签订的，履行协议的主体是秦皇岛市安装工程有限公司，另外，关于原告的补偿面积和补偿方案，在拆迁安置协议书中均未体现，该拆迁安置协议书不真实。对证据四，该装修押金凭条、点火凭证及交纳相关配套费的收据不真实，无法达到证明目的，均不予认可。 被告安盛地产提交证据如下，证据一、胡玉龙于2011年4月20日、10月20日、11月25日签字的收据，朱志强于2012年4月11日签字的收条，胡晓莉于2011年4月19日签字的收条。证据二、陈秋兰于2011年11月29日、张晓丽于2010年8月2日、李建利于2011年10月28日、赵丽于2012年5月14日、李红艳于2011年12月21日、徐大川于2012年4月11日、崔敬东和窦玉韬于2011年4月18日、杜春丽于2011年5月19日和8月19日分别与被告安盛地产签订的抵押借款合同各一份，以上证据综合证明被告安盛地产为融资，与被告崔敬东和其他另案被告签订了多份网签合同，该系列网签合同名为买卖实为抵押担保。证据三、秦皇岛市政府市长办公会议纪要，证明海港区玉峰南里原秦皇岛市安装工程有限公司职工住宅区拆除改建，不足的经费予以补充。证据四、秦皇岛市政府2006年的批复，将玉峰南里原秦皇岛市安装工程有限公司的划拨土地改为商业用地，盈利部分补充安置经费，证明被告安盛地产的拆迁行为都是合法有效的。证据五、拆迁户提供的原房屋所有权证，证明被告安盛地产按照拆迁安置协议书履行了义务。被告安盛地产将原告的原房屋拆迁后新建，按照协议书约定的内容履行了交付房屋钥匙等手续，被告安盛地产履行了自己的交房义务和承诺。 原告对被告安盛地产的证据质证如下，对证据一的真实性、合法性、关联性均认可，对空白收据、空白合同、三个秘钥和被告安盛地产法定代表人、财务人员的身份证的真实性无异议。对证据二的真实性、合法性、关联性均认可，对各份抵押借款合同的真实性无异议，该抵押借款合同可以证明二被告签订的网签合同都是用于抵押，双方无真实的买卖关系。对证据三和证据四的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据五的真实性、合法性、关联性均无异议。 被告崔敬东对被告安盛地产的证据质证如下，对证据一，胡玉龙签字的收条与本案无关，不予认可。对证据二，按抵押借款合同所述，被告安盛地产与被告崔敬东讲明，在交纳的钱款无法退回的情况下，被告安盛地产有义务为被告崔敬东办理房产手续，说明被告安盛地产与被告崔敬东之间存在买卖关系。对证据三和证据四的真实性、合法性、关联性均认可，但该规划通知书对土地的使用性质描述为居住用地和商业用地，未确定是职工住房，对其证明目的不认可；该市长办公会议纪要是否符合国家的土地政策，不得而知，对其证明目的也不认可。对证据五的证明目的不予认可，要求被告安盛地产提供原件核对。 被告崔敬东提供证据如下，证据一、《秦皇岛市商品房买卖合同》原件，共11页，内容为：2011年4月18日被告崔敬东为购买被告安盛地产开发的玉峰南里1—203号房屋与被告安盛地产签订了《秦皇岛市商品房买卖合同》并办理了备案登记，该合同约定房屋建筑面积共75.06平方米，套内面积为59.65平方米，总价款300240元，证明被告崔敬东与被告安盛地产之间存在房屋买卖合同关系。证据二、收据原件，共1页，内容为：被告安盛地产于2011年4月18日为被告崔敬东出具购房款收款收据，编号为3163182。证据三、银行转账凭证原件，共2页，内容为：被告崔敬东于2011年4月19日通过另案被告窦玉韬的中国农业银行账户向被告安盛地产法定代表人傅法学账户转账人民币161万元，其中包含被告崔敬东的玉峰南里1—203号房屋购房款263920元（因2011年4月18日被告崔敬东为购买玉峰××—××房屋及××—××号房屋已支付购房定金现金人民币40万元，其中包括1—203号房屋部分房款36320元及1—206号房屋全部房款356960元）。证据二和证据三综合证明被告崔敬东已实际履行了购房款的给付义务。 原告对被告崔敬东的证据质证意见如下，对证据一，不具有真实性，该《商品房买卖合同》是融资用的，二被告不存在房屋买卖关系。对证据二，该收据不具有真实性，签字不是李新建签的。对证据三，因无相应银行流水单据佐证，单凭该转账凭证无法证明被告崔敬东通过另案被告窦玉韬将购房款全额转给了被告安盛地产。 被告安盛地产对被告崔敬东的证据质证意见如下，被告崔敬东的三份证据证明二被告之间不存在房屋买卖关系，仅是单纯的民间借贷关系。 以上事实，有原被告双方当事人陈述及相关证据记录在卷，足以佐证。 本院认为，原告李忠武与被告安盛地产母公司秦皇岛市安装工程有限公司签订的《燕山大街西段玉峰南里安装工程有限公司职工住宅楼拆迁安置协议书》合法有效，被告安盛地产履行了该协议，已将安置房屋交付原告居住，被告安盛地产有义务协助原告办理不动产登记手续。被告安盛地产与被告崔敬东签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》虽已备案，但被告安盛地产认为该行为属于借款担保行为，不是房屋买卖行为，二被告间并无买卖关系，故二被告签订的上述合同不是双方真实意思表示，为无效合同。被告崔敬东辩称其与被告安盛地产存在房屋买卖关系，但并未提交充分证据予以佐证，理据不足，应承担举证不能的不利后果，故应驳回被告崔敬东的答辩意见。据此，被告崔敬东应协助被告安盛地产办理上述《秦皇岛市商品房买卖合同》（备案号为B20110418018006）的网签注销手续。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告崔敬东与被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司签订的备案号为B20110418018006的《秦皇岛市商品房买卖合同》无效，被告崔敬东于本判决生效后三日内协助被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司共同办理上述备案合同的注销手续； 二、原告李忠武与秦皇岛市安装工程有限公司签订的拆迁补偿安置协议合法有效，被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李忠武办理秦皇岛市海港区玉峰南里1—203号房屋的不动产登记手续。 案件受理费80元（原告预交40元），由被告秦皇岛安盛房地产开发有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判长  李宝锋 审判员  刘长利 审判员  韩有强 二〇一九年十一月十三日 书记员  吴 迪