安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0826民初4160号原告：安国民,男,1974年4月18日出生,汉族,住宿松县。原告：龚梅兰,女,1965年8月30日出生,汉族,住宿松县。上列二原告的委托诉讼代理人:邓必胜,宿松县孚玉法律服务所法律工作者。被告：项成艳,男,1963年11月28日出生,汉族,住宿松县。被告李桂荣,女,1965年10月6日,汉族,住宿松县。原告安国民、龚梅兰与被告项成艳、李桂荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序,于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告安国民及其委托诉讼代理人邓必胜到庭参加诉讼。被告项成艳、李桂荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安国民、龚梅兰向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告立即收取剩余购房款还清银行贷款，并履行《房屋买卖合同》规定的交付房屋和办理变更登记手续的义务；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系。2017年1月31日,原、被告经案外人介绍同意买、卖坐落在宿松县孚玉镇光明北路30-1-1号,土地证号为:08××**,房产证号为:松房证字**,建筑面积367.81平方米的房屋。双方约定房屋转让总价款为1287335元(每平方米3500元)。二原告同意购买并按合同约定在签订合同之日支付了购房款537335元,剩余房款约定在二被告交付房屋后由二原告偿还二被告在银行的贷款75万元。合同签订后二原告多次要求被告将买卖房屋交付,但二被告以在外地为由推拖、拒绝。现案涉房屋已被宿松农商行申请查封,二原告极度不安。故二原告涉诉,请判如所请。项成艳、李桂荣向本院提交了书面答辩意见，其辩称,案涉房屋买卖合同无效，二原告的诉讼请求无事实和法律依据，应全部予以驳回。其认为，一、房屋买卖合同无效。1、该房屋买卖合同系二原告与案外人祝某共同胁迫二被告签订的，不是二被告真实意思的表示，依法无效。2、二被告涉案房地产土地面积/平方米，房屋建筑面积/平方米，价值200多万元，买卖合同的价格1287335元不到实际价值的一半，显失公平。二、二被告曾向案外人祝某借款35万元，因资金周转困难未偿还祝某的借款。农历2017年正月初三祝某就带二原告到被告家要账。二原告称祝某借给二被告的钱是他们的，要二被告还钱，不还钱就将在二被告这将唯一的住房卖给他们。龚梅兰还带了农药，说不将房子卖给他们，她就在二被告家喝农药，死在二被告家。祝某还叫来他儿子，父子二人一起打二被告。二被告之女看到这种情况，下来劝阻时晕倒在地。祝某又假装好人，把项成艳拉到外面，说：现在没办法，必须把他们打发走，新年不要把事情闹大，你现在只有写个合同，把房子卖给安国民，我好塞他们的嘴。项成艳不同意。祝某反复劝说：写个房屋买卖合同没关系，你有钱还了我，我就把合同要回来，一定不会让你真卖房子。祝某说合同上写每平方米3500元。项成艳更不同意，因为二被告的房子同地段的房屋套间至少卖每平方米六千元，何况二被告是单门独院，除了房屋还有地皮。龚梅兰等人又以死苦苦相逼。祝某反复保证不会真要二被告的房子，写合同只是好打发二原告。在二原告以死相逼和祝某的保证之下，二被告被迫在二原告事先准备好的房屋买卖合同上签名，他们还逼二被告的儿子和女儿在合同上签了名。后来，直到此次起诉前他们没有逼二被告家让房子，二被告还信以为真，以为二原告不是真要二被告卖房子。三、二被告并未收到二原告的537335元所谓购房款。四、该房屋在二原告等人逼迫二被告在买卖合同上签名之前几年，就已经抵押给宿松农商行了，而且已经在执行阶段，评估和拍卖正在进行。另外，案外人黄业保也因被告借其钱未还而申请查封了该房屋。对其上述抗辩意见，二被告未向本院提交证据。庭审中，针对项成艳、李桂荣的上述抗辩意见，安国民、龚梅兰提出，如果项成艳、李桂荣认为案涉转让房屋价格低廉，二原告可以不要二被告的房屋，由项成艳、李桂荣在2019年11月17日前将借款本金537335元（购房款首付）归还二原告，并以515000元为基数，自2016年2月7日起，按月利率2%支付利息至本息两清之日止；以22335元为基数，自2017年1月31日起，按月利率2%支付利息至本息两清之日止。同时，支付合同约定总额的10%的违约金。但法庭不能容许二被告既不愿归还借款，又不愿履行《房屋买卖合同》。安国民、龚梅兰围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、二原告、二被告身份信息各1份。证明原、被告主体身份及身份适格；2、结婚登记表1份。证明二被告系合法夫妻关系；3、房屋买卖合同、承诺书各1份。证明原、被告经协商达成房屋买卖协议，双方买卖的房屋坐落地点、面积、价格和协议签订的时间。被告全家同意在2017年正月底将双方达成的买卖协议进行公证。经安国民、龚梅兰申请，证人祝某出庭作证。证人祝某当庭证实，其受被告项成艳邀请，参与了案涉房屋的买卖事宜；原、被告双方经协商达成了房屋买卖协议；协议签订后，二原告以二被告原借款及部分现金作为支付首次购房款537335元；后因二被告外出，该房屋买卖合同无法按约定进行公证等事实。本院经审查认为，安国民、龚梅兰的上述证据能够证明原、被告经协商达成了案涉房屋买卖协议；双方明确了签订买卖房屋协议的原因；案涉房屋的坐落地点、面积、价格和协议签订的时间；以原债务及部分现金抵付首期购房款等案件事实。这些证据符合证据的关联性、合法性、真实性特征，本院依法予以认定，作为本案定案的证据。根据本案定案的证据及当事人当庭陈述，本院认定案件事实如下：项成艳、李桂荣系夫妻关系。2017年1月31日（正月初四日）,经双方协商，项成艳、李桂荣将其坐落于宿松县孚玉镇光明北路30-1-1号的房屋（土土地证号:08××**房产证号:松房证字3-××0；建筑面积：367.81平方米）有偿转让给安国民、龚梅兰。双方议定，房屋转让总价款为1287335元(每平方米3500元)。安国民、龚梅兰同意购买并按合同约定在签订合同之日支付了购房款537335元,剩余房款约定在项成艳、李桂荣交付房屋后由安国民、龚梅兰代为偿还项成艳、李桂荣在银行的贷款75万元。项成艳、李桂荣书面承诺2017年2月5日（正月初九日）配合办理相关公证事宜，否则，2017年2月6日（正月初十日）滕让房屋。后安国民、龚梅兰多次要求项成艳、李桂荣将买卖房屋交付未果。现因案涉房屋现已被宿松农商行申请本院查封,为此，安国民、龚梅兰遂涉诉来院。本院认为，原告安国民、龚梅兰与被告项成艳、李桂荣在平等自愿的基础上订立的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，该合同合法有效。被告项成艳、李桂荣在答辩状中提出，其签订该房屋买卖合同是受到胁迫，且房价低于同地段的其他房屋的意见，没有向本院举证证实，因此，该辩称事实，本院不能认定。被告项成艳、李桂荣经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃相应的抗辩权利。原告安国民、龚梅兰已经按照合同约定以抵偿债务的方式向被告项成艳、李桂荣将首付款履行完毕，且约定剩余房款在被告项成艳、李桂荣交付房屋后，由原告安国民、龚梅兰代为偿还其在银行的贷款75万元，该约定符合二手房买卖的交易习惯，被告项成艳、李桂荣应依据双方签订的买卖合同的约定，办理、履行房屋过户手续及交付房屋的义务。被告项成艳、李桂荣不履行合同的理由缺乏事实、证据及法律依据，故对原告安国民、龚梅兰要求被告项成艳、李桂荣继续履行合同，协助原告安国民、龚梅兰办理过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告项成艳、李桂荣向原告安国民、龚梅交付房屋的时间，双方在签订的合同中未作具体约定，本院遵循公平公正的法律原则，确定应当给予被告项成艳、李桂荣合理的期间腾让房屋，并向原告安国民、龚梅兰交付,该期间以一个月为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告安国民、龚梅兰与被告项成艳、李桂荣于2017年1月31日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告安国民、龚梅兰于本判决生效后十日内向被告项成艳、李桂荣支付下余购房款75万元，用于偿还银行贷款；三、被告项成艳、李桂荣于本判决生效后十日内协助原告安国民、龚梅兰办理坐落宿松县孚玉镇光明北路30-1-1号的房屋过户手续；四、被告项成艳、李桂荣于本判决生效后三十日内向原告安国民、龚梅兰滕让、交付坐落于宿松县孚玉镇光明北路30-1-1号的房屋。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告项成艳、李桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  余华忠二〇一九年十一月二十日法官助理王英书记员徐彬彬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。