广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初8773号 原告:蒙雷程，男，1995年11月11日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：罗文才，广西祥泰律师事务所律师。 被告：林龙祥，男，1988年2月8日出生，汉族，住广西平南县。 被告：广西秦稷房地产投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**金禄大厦第****，统一社会信用代码：91450100MA5KYFR10Y。 法定代表人：谭胜龙。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年8月8日 开庭时间：2019年7月15日 当事人到庭情况： 原告方：原告蒙雷程及其委托诉讼代理人罗文才到庭 被告方：被告林龙祥、广西秦稷房地产投资有限公司（以下简称秦稷公司）均未到庭 原告诉请要点 1、解除原告与两被告于2017年3月6日签订的《房地产买卖 合同》；二、被告林龙祥向原告双倍返还定金60000元；三、被告林龙祥以购房定金30000元为基数，从原告支付定金之日即2017年3月15日起按人民银行公布的同期同类贷款基准利率向原告支付购房定金利息，直至定金全部返还原告之日止；四、被告林龙祥赔偿原告房屋市场差价损失150925元（差价损失=2019年1月12日南宁市中级人民法院司法拍卖成交价830925元-合同约定的价格680000元=150925元）；五、被告林龙祥向原告支付律师费32600元和保函保险费2800元；六、被告秦稷公司对被告林龙祥的上述第二、三、四、五项债务承担连带责任；七、本案诉讼费包括受理费、保全费等由两被告共同负担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告林龙祥向原告返还定金30000元。 被告答辩要点 被告林龙祥、秦稷公司未作书面答辩，亦未出庭参加诉讼。 事实认定 位于南宁市青秀区竹溪大道36号青湖中心XXXX号房（以下简称涉案房屋）原为被告林龙祥单独所有的房屋，建筑面积共85.75平方米，该房于2010年11月24日被设立抵押权，抵押人为兴业银行股份有限公司南宁分行。 2016年11月24日，被告林龙祥出具一份《委托书》，委托林霖(身份证号码：)代为办理涉案房屋出售事宜，包括代为签订房产买卖合同、确认房价及代收房款、代为查档、网备网签、报税、买卖过户登记等手续，委托期限为两年，从2016年11月24日至2018年11月24日。该《委托书》经广西壮族自治区东博公证书公证。 2017年3月16日，经被告秦稷公司提供居间服务，林霖以被告林龙祥的名义（卖方）与原告（买方）签订了一份《房产买卖合同》，合同主要内容有：1、卖方以总价680000元将涉案房屋出售给买方。2、买方在本合同生效之日起7日内向卖方支付定金5000元，该定金由居间方代管，居间方收到买方定金，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款；买卖双方须于房地产交易中心递件过户手续并拿到收件回执现金支付首期款（除定金外）136000元，划入双方约定的账户；余下的房款539000元由买方以银行贷款的方式支付给卖方。3、买卖双方需于2017年3月23日前或符合过户条件时5个工作日共同向房地产权登记机关申请办理产权登记手续，过户税费全部由买方承担；卖方应于乙方付完全款后7日内将该物业交给买方使用。4、合同履行过程中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还需赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等（如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外）。5、双方协商确定该物业过户交房后，现有租客的租房押金即6000元、三个月租金9600元共计15600元由卖方全数交由买方。 上述合同签订前，原告于2017年3月15日通过蒙鹏元名下的银行账户向被告秦稷公司法定代表人谭胜龙名下的银行账户转账30000元，被告秦稷公司于当日向原告出具一张《定金收条》，确认收到原告支付的购房定金30000元。 2017年6月5日，涉案房屋再次被设立抵押权，抵押权人为郑联盛。 2018年6月14日，涉案房屋被南宁市中级人民法院查封。 2018年8月8日，原告以被告林龙祥违约为由起诉至本院，要求被告林龙祥继续履行《房产买卖合同》并承担赔偿责任。在诉讼过程中，涉案房屋于2019年1月12日由南宁市中级人民法院进行司法拍卖，拍卖成交价为830925元。因涉案房屋被拍卖，本案《房产买卖合同》已无法继续履行，本院依此向原告释明，原告遂变更诉讼请求为前述诉讼请求。 另查明：2018年7月8日，为提起本案诉讼，原告（甲方）与广西祥泰律师事务所（乙方）签订了一份《委托代理合同》，约定甲方因与两被告房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方的律师代理，现乙方接受甲方的委托，指派罗文才律师为甲方提供诉讼法律服务，甲方需支付律师费32600元。另，原告在本案中申请了财产保全，为此支付了保全费4020元及诉讼财产保全责任保险费2800元。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的 权利。林霖在被告林龙祥的授权范围内与原告签订本案《房产买卖合同》，该合同应直接约束原告与被告林龙祥。该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性，应属合法有效的合同，双方应恪守履行。一、关于本案《房产买卖合同》的解除问题。被告林龙祥在签订合同后擅自将涉案房屋抵押给案外人郑联盛，且一直未能注销该抵押权登记，此后涉案房屋又因其原因被法院查封、拍卖，导致原告的合同目的无法实现，其行为已构成严重违约，原告依法享有解除权，故原告要求解除《房产买卖合同》，本院予以支持。由于原告未曾向被告林龙祥发出过解除合同通知书，故应当以原告变更诉讼请求申请书送达被告林龙祥之日即2019年6月11日视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。二、关于原告已付款项的返还问题。虽然原告支付的30000元是由居间方代收代管，但买卖双方已在合同中明确约定“居间方收到买方定金，即视为卖方收讫”，故应视为被告林龙祥已收取该款项。故本案合同解除后，被告林龙祥应将原告已付款项30000元返还给原告。如被告秦稷公司尚未将该款项转交给被告林龙祥，被告林龙祥可另行向被告秦稷公司主张。三、关于原告主张的房屋溢价损失能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，双方于2017年3月16日签订《房产买卖合同》约定的房屋交易价格为680000元，南宁市中级人民法院于2019年1月12日对涉案房屋进行司法拍卖的成交价为830925元，两者之间差价150925元。由此判断，涉案房屋的市场价值在双方签订合同后有所上涨，如被告林龙祥正常履行合同，涉案房屋的增值部分理当属于原告，但由于被告林龙祥的违约行为导致本案合同无法履行而解除，导致原告购买同地段、同等品质的房屋须另支付超过原合同约定价格的溢价部分方能实现，故此部分房屋价值的差额，属于被告林龙祥的违约行为给原告造成的损失。故原告要求被告林龙祥对该损失进行赔偿，本院予以支持。四、关于原告主张的律师费和保函保险费能否支持的问题。虽然合同约定违约方需赔偿守约方因诉讼而支出的律师费，但原告在本案中并未提供证据证实其已支付律师费，故本院无法确定律师费的具体金额，故原告要求被告林龙祥赔偿其律师费32600元，本院难以支持。另，因双方在合同中并未约定保函保险费的承担方式，且保函保险费并非诉讼所必须支出的费用，故原告要求被告林龙祥承担该笔费用，于法无据，本院不予支持。五、关于原告主张的已付款项30000元的利息损失能否支持的问题。被告林龙祥占用原告款项期间，确实给原告造成了利息损失，故原告要求其支付占用期间的利息，于法有据，本院予以支持。具体计算方式为，以30000元为基数，从2017年3月15日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项全部返还之日止。六、关于被告秦稷公司应否对被告林龙祥的上述债务承担连带责任的问题。被告秦稷公司为本案房屋买卖的居间方，并非合同义务的履行方，原告要求被告秦稷公司对被告林龙祥的上述债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认林霖以被告林龙祥的名义于2017年3月16日与原告蒙雷程签订的《房产买卖合同》已于2019年6月11日解除； 二、被告林龙祥向原告蒙雷程返还款项30000元并支付占用款项期间的利息（计算方式：以30000元为基数，从2017年3月15日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至款项全部返还之日止）； 三、被告林龙祥向原告蒙雷程赔偿房屋差价损失150925元； 四、驳回原告蒙雷程要求被告林龙祥赔偿律师费32600元和保函保险费2800元的诉讼请求； 五、驳回原告蒙雷程要求被告广西秦稷房地产投资有限公司对被告林龙祥的上述债务承担连带责任的诉请请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案变更诉讼请求后应收受理费10600元，保全费4020元，合计14620元，由原告蒙雷程负担1028元，由被告林龙祥负担13592元。原告蒙雷程已预交受理费11727元，余下受理费1127元，由本院退回原告蒙雷程。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谢 倩 人民陪审员 彭 莉 人民陪审员 陈晓玲 二〇一九年十一月七日 书 记 员 覃树鹏