河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0682民初3341号 原告（反诉被告）：锁玉民，男，1952年3月7日出生，回族，住定州市南城区。 委托诉讼代理人：吴欣，定州市胜利法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨焕女，女，1952年10月28日出生，回族，住定州市北城区。 委托诉讼代理人：马磊，男，1976年9月4日生，回族，住定州市北城区，系被告杨焕女之子。 委托诉讼代理人：吕英涛，河北世纪三和律师事务所律师。 原告（反诉被告）锁玉民与被告（反诉原告）杨焕女排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，由审判员陈晨、王梅，人民陪审员陈建章组成合议庭，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告锁玉民的委托诉讼代理人吴欣、李伟强、被告杨焕女及其委托诉讼代理人马磊、吕英涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锁玉民向本院提出诉讼请求：一、判决被告停止侵权，排除妨害，返还原告对定州市回民街原电影院西侧房屋的占有；二、诉讼费用由被告负担。诉讼中原告变更诉讼请求为：一、确认原告与被告的丈夫马力签订的租赁协议为无权处分行为，该协议无效，被告返还原告对涉案房屋的占有；二、判令被告返还原告租金13.6万元；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2002年因定州市城内电影院西侧准备建停车场，定州市政府作出拆迁决定和公告，决定拆迁被告家等多户在内的宅基和房屋，被告丈夫马力（已故）代表其家庭与拆迁办公室办理了拆迁相关手续，被告根据评估结果已支取了全部补偿款65474元。此后拆迁办已将被告在内的共计33户房屋全部拆除，后停车场项目因故停止。停车场项目暂停后，原告因经营需要，受到被告方的干涉，迫于无奈于2007年3月17日与被告丈夫马力就其原宅基范围内的91平方米的空地签订了租赁协议，约定原告第一年给付租金1万元，以后每年给付租金1.2万元，租期根据原告的需要使用。原告租用后在该拆迁地上建设了房屋一间，租金交纳至2019年8月底。但在2019年6月6日，被告在原告交纳的租金未到期的情况下，以收回租赁地为由将原告建造的房屋内的冰柜及其他财物强行搬出并占用，并将原告建造的房屋上锁，侵犯了原告的占有权。原告认为，被告家的房屋在其支取全部拆迁补偿款后已被拆迁，被告家房屋早已不存在，现拆迁行为早已结束，此后停车场项目是否完成与被拆迁户无关，被告无权出租拆迁后的土地，原告与其签订租赁合同属于对租赁物权属的误解所致。根据《物权法》第28条、《合同法》第51条、《物权法》第二百四十五条之规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物：对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”原告有权请求被告返还原告对所建房屋的占有，请人民法院依法判决。 杨焕女及代理人称，1、原告起诉合同无效不能成立，原告所称的拆迁没有实际完成，属于不合法拆迁行为，土地已经归被告所有，被告有权与原告签订合同，原告是明知的，拆迁过程中，原告系拆迁公司伊德康开发公司定州分公司法人，对于拆迁未完成的事实清楚并了解，原告与被告签订的租赁合同是双方真实意思表示自愿签订，合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。2、原告起诉存在不实之处，拆迁范围涉及24户已经拆迁12户，原告称为33户。3、本案不适用物权法28条，4、原告对租赁合同签订不存在误解问题，故应驳回原告的诉讼请求。 杨焕女反诉请求：一、解除2007年3月17日被反诉人与马力签订的租赁协议；二、依法责令被反诉人拆除地上附着物；三、依法责令被反诉人赔偿反诉人损失3万元；四、本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2007年3月17日，反诉人丈夫与被反诉人签订了《租赁协议》之后被反诉人建造了简易房，2012年反诉人丈夫去世，2018年被反诉人擅自以其子锁元昌名义将该房屋转租给了白亮，2019年5月22日反诉人分别给被反诉人和白亮送达了通知书，通知被反诉人解除租赁合同并让被反诉人拆除简易房，双方的合同已解除，请判如所请。 锁玉民代理人称，本案租赁合同因属于无权处分，合同在权利人追问之前处于无效状态，不存在解除问题，即使合同有效反诉人所诉不符合法定或约定的解除条件；被反诉人基于建造行为取得对现有房屋占用及使用权，反诉人原有房屋已经被拆除，标的物已灭失，占有使用收益处分的物权已不存在，反诉人对土地及现有房屋均没有占有和使用权，因此反诉人无权请求法院判决被反诉人拆除房屋；反诉人所诉的损失不存在，不应该得到法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：被告在回民前街173号有宅基地一块，东西长13米，南北宽7米，因1988年办理土地使用证时与西邻有矛盾，故未办理土地使用证（南城区回民街居委会的证明）。2002年8月定州市人民政府同意回民街居委会自拆自建中山路停车场，回民街居委会与伊德康房地产公司（负责人为原告锁玉民）签订了联建中山路停车场的协议，约定由伊德康公司负责拆迁补偿费及承建工程，回民街居委会负责办理各种批示手续。协议签订后，拆迁工作开始进行，包括被告在内的数户已领取了拆迁补偿费，被告家共领取拆迁补偿费65474.82元。2002年底拆迁工作因故停止，停车场项目未再进行。 2007年3月17日原告与被告丈夫马力（已故）就被告方原宅基范围内的空地签订了《租赁协议》，约定由原告租赁被告方涉案宅基，原告第一年给付租金1万元，以后每年给付租金1.2万元，租期根据原告的需要使用。原告租用后在该拆迁地上建设了房屋一间并一直交纳租金至2019年8月共计13.6万元。期间，原告将其建设的房屋以锁元昌名义租赁给案外人白亮。2019年5月被告分别给原告和案外人白亮送达了解除合同通知书，后白亮搬走。2019年6月6日，被告将原告建造的房屋上锁，现双方均未使用该房屋。 上述事实有原、被告陈述，政府工作报告，定州市城市房屋拆迁管理办公室通知，被告收取拆迁补偿款收条，原、被告之间的租赁协议，望都县人民法院（2004）-035号刑事判决书，南城区回民街居委会的证明予以证实。 本案经审判委员会讨论，多数委员认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中被告原有的房屋已被拆除，标的物已灭失，而且被告已领取相应拆迁款，占有使用收益处分的物权基础已不存在，现在该涉案标的应属集体所有，所以被告对土地及现有房屋均没有占有、使用、收益和处分的权利，而原告基于建造行为取得对现有房屋占用及使用权，所以其与原告所签订的合同应为无处分权的合同，应属无效合同。无效合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所以被告应将收取的原告的租金13.6万元返还原告并应排除妨碍，返还原告对该房屋的占有，但鉴于原告占用多年并有收益，其交付的租金不宜再返还。关于反诉，因合同无效故不涉及解除，反诉原告要求解除合同理据不足；反诉被告已基于建造行为取得对现有房屋占用及使用权，故反诉原告要求其拆除房屋亦于法无据；至于反诉原告要求的3万元损失因其未提交证据证明该事实的存在，故反诉原告所述的三个诉讼请求均不予支持。综上，应判决确认原告锁玉民与被告杨焕女丈夫马力（已故）于2007年3月17日所签订的《租赁协议》自始无效；被告杨焕女返还原告锁玉民对涉案房屋的占有。于判决生效之日起三十日内履行完毕；驳回原告锁玉民的其他诉讼请求；驳回反诉原告杨焕女的反诉请求。 审委会少数委员认为，反诉被告与反诉原告的丈夫马力所签订的租赁协议是双方的真实意思表示且已实际履行，反诉被告要求反诉原告退还租金13.6万元理据不足，不予支持；对于涉案宅基反诉被告并没有明确的使用权，所以其要求反诉原告排除妨碍、返还其对该房屋的占用理由亦不能成立，不予支持；因反诉原告已通知反诉被告解除合同且已有效送达，所以没有重新解除的必要。反诉原告要求反诉被告赔偿损失3万元未提交证据证明，不予支持。所以，应驳回原告锁玉民的诉讼请求；驳回反诉原告杨焕女的诉讼请求。 综上所述，根据少数服从多数原则，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告锁玉民与被告杨焕女丈夫马力（已故）于2007年3月17日所签订的《租赁协议》自始无效。 二、被告杨焕女返还原告锁玉民对涉案房屋的占有。于判决生效之日起三十日内履行完毕。 三、驳回原告锁玉民的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告杨焕女的反诉请求。 案件受理费80元，反诉费1670元均由被告杨焕女负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。递交上诉状后七日内向保定中院交纳上诉费用，逾期未交纳上诉费又未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。（预交上诉费用信息：账户名：河北省保定市中级人民法院账号：10×××07开户行：中国银行保定市西城支行）。 审 判 长  陈 晨 审 判 员  王 梅 人民陪审员  陈建章 二〇一九年十一月六日 书 记 员  黄 昕