西藏自治区林芝市巴宜区人民法院   民事判决书   （2019）藏0402民初240号   原告（反诉被告）:林芝市巴宜区中学，住所地西藏自治区林芝市巴宜区中学，统一社会信用代码。   法定代表人：普布次旦，系该校校长。   委托诉讼代理人：冯西博，西藏方诺律师事务所律师。   被告（反诉原告）：林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司，住所地西藏自治区林芝市巴宜区中学，注册号。   法定代表人：谢新词，系该公司董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郑本春，男，1976年3月出生，汉族，户籍地河南省唐河县，系该公司董事兼总经理,公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。   原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学与被告(反诉原告)林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司（以下至判决主文前简称“林芝兴旺装饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日、2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学法定代表人普布次旦及其委托诉讼代理人冯西博、被告（反诉原告）林芝兴旺装饰公司委托诉讼代理人郑本春、陈柯材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《林芝县中学房屋租用合同》无效；2.判令被告搬离租赁房屋，并把租赁房屋返还给原告；3.判令被告支付房屋占有费75000元，并支付房屋占有费直至其搬离为止；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2014年3月24日，原被告签订《林芝县中学房屋租用合同》，合同约定租期18年，乙方（被告）第一个六年每年交纳25000元等内容。被告林芝兴旺装饰公司系2011年10月9日成立，股东仅有郑本春一人，现公司已被吊销营业执照，但尚未注销。合同签订以来，被告从2016年10月至今未支付租金，2018年7月至今未支付水电费。2019年4月16日，西藏林芝市巴宜区住房和城乡建设局向原告下发[2019（1）号]违章建筑限期拆除通知公告，以未取得任何规划建设审批手续为由，要求25日内自行拆除。原告认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，原被告签订的房屋租赁合同无效。综上所述，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。   被告（反诉原告）林芝兴旺装饰公司辩称，原被告签订的实际是土地租赁合同，并不是房屋租赁合同。被告承租土地后，投资建设房屋，故该土地租赁合同且有效的；该房屋系被告投资修建，其不存在返还房屋的问题，仅需返还土地，故原告第二项诉求无事实和法律依据。房屋是被告的，就不存在房屋占有使用费的问题；关于西藏林芝市住建和城乡建设局向原告下发《违章建筑限期拆除通知公告》，该公告并非给被告通知，故被告并无过错。   被告(反诉原告)林芝兴旺装饰公司向本院提出反诉请求:1.判令确认《林芝县中学房屋租用合同》有效；2.判令原告与被告继续按约履行《林芝县中学房屋租用合同》；3.判令原告因擅自解除《林芝县中学房屋租用合同》的种种行为严重损害被告的合法权利、存在严重过错，赔偿被告三年直接损失825000元；4.本诉和反诉诉讼费用全部由原告承担。诉讼过程中，被告增加诉讼请求：判令原告修缮林芝县中学师生服务社。事实和理由：2010年3月25日，原告与被告签订《林芝县中学师生服务社合同》，被告将修建房屋的设计规划图交由原告审核同意后，其自筹资金，修建面积为220平方米，并投入经营。2014年3月24日，双方签订《林芝县中学房屋租用合同》，被告将重新修建房屋设计图交由原告审核同意后，在原告监督下，经市政府同意，把影响市容的变压器及林芝移动公司外的机箱移位至不影响行人安全处，由于移动变压器属于特殊行业，因此被告共支付费用30000元，同时也是按照原告的要求新修一条567.6平方米的路。建设完工后，被告按照原告规定投入经营，将修建的房屋重新进行合理的经营区分，原告出资挂牌藏汉双语《林芝县师生服务社》，该服务社分为两部分：一部分为食堂、商店，该部分每年收入300000元，一部分为对外出租房20间，每年收入100000元。2016年9月，原告以广东组团式教育建设楼房为借口，在未与被告协商的情况下，向被告下达拆除房屋通知，要求被告停止学校服务社（食堂、商店）经营，该商店及食堂被告投资50000元，2017年3月6日，被告上访要求协调恢复商店、食堂经营一事。原告以承诺不收取租金为由欺骗被告；2018年原告又以学校整体规划提升为借口，又提出拆除房屋，原告的行为导致被告修建的师生服务社的食堂、商店三年无法经营，对被告造成严重的经济损失。被告一直按照约定交纳租金及水电费，原告自2016年10月之后拒收并单方面要求解除合同，拆除房屋，导致被告投资921030元建设的房屋根本无法正常经营，造成被告自2016年10月至今损失，按照每年300000元计算共计900000元。原告造成被告无法正常经营并欠外债。综上，被告为维护自己合法权益，反诉至法院。   原告(反诉被告)林芝市巴宜区中学反诉辩称，根据《城市房地产管理法》及相关法律规定，房地一体，房地不可分，另外双方签订是房屋租赁合同，根据该合同第七条约定，合同到期后该房屋归原告所有，原告提供证据关于西藏林芝市住建城乡管理局出具的违章建筑拆除公告，说明该房屋未取得规划许可证，属于违章建筑，应当予以拆除。根据最高人民法院审理关于城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的第二条规定，出租人未取得建设工程规划许可证或者是未按照建设规划许可证施工建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。故原告请求确认房屋租赁合同无效；根据《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产应当予以返还，所谓合同无效自始无效，房屋租赁合同也无法继续履行，被告应将租赁房屋返还原告；关于赔偿损失825000元，被告已经有两年未交纳租金，已经构成严重违约，故被告无权要求原告支付825000元的损失；关于被告要求原告修缮林芝巴宜区中学师生服务社的诉求，因该房屋属于违章建筑是要拆除的，被告主张修缮费用是不合理的，于法无据，请求驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告（反诉被告）提供的证据如下：1.《企业信用信息公示报告》原件一份，欲证明虽被告公司营业执照被吊销但未注销，被告系适格的主体。本院认为，该份证据真实合法、且与本案存在关联性，本院予以采信；2.《林芝县中学师生服务社合同》原件一份，欲证明原被告双方于2010年3月25日签订该合同，双方约定租赁期限为八年，合同期满该房屋归原告所有的相关权利和义务。本院认为，该份证据系双方真实意思表示,且与本案存在关联性，本院予以采信；3.《林芝县中学房屋租赁合同》原件一份，欲证明双方在签订《林芝县中学师生服务社合同》后，于2014年3月24日再次签订该合同，双方约定租金、租赁期限及该房屋最终归原告所有等相关权利义务的事实.本院认为,该份证据系双方真实意思表示，有原被告签名盖章，与本案存在关联性，本院予以采信；4.《银行存款日记账》原件一份，欲证明被告租金已经交至2016年9月的事实。本院认为，该份证据被告予以认可，故本院予以采信；5.《违章建筑限期拆除通知公告》原件一份，欲证明因案涉房屋未取得规划建设审批手续，确认为违章建筑，并责令限期拆除。本院认为，该份证据真实合法与本案有关联性，故对于该证据，本院予以采信。   被告（反诉原告）提供的证据如下：1.《林芝县中学房屋租赁合同》原件一份，欲证明原被告签订的租赁合同，期限未届满，合同有效，应继续履行。本院认为，该合同系双方真实意思表示，且与本案存在关联性，本院予以采信；2.《图纸》复印件一份，欲证明原告提供土地实际面积与合同约定面积不一致，该份证据原告不予认可，本院对其证明目的不予采信；3.《师生服务水电安装合同》、《师生服务建设施工合同》、《师生服务装修施工合同》、《师生服务监控安装合同》、《合同》、《旅馆转让合同》原件各一份，欲证明原告因擅自解除《林芝县中学房屋租用合同》，损害被告的合法权利应赔偿被告损失825000元。本院认为，该组证据真实性无法核实，本院不予采信；4.《短信》、《协助调查函》复印件各一份，欲证明2016年原告擅自解除租赁合同，影响被告正常经营，造成被告损失的事实。本院认为，该组证据中《短信》仅能证明与原告进行协商该事宜，《协助调查函》系被告申请本院调查，仅能证明西藏林芝市巴宜区信访局回复要求协调解决，故对该组证据证明目的，本院不予采信；5.《函》复印件一份，欲证明原告委托三千律师事务所郭东升律师向被告出具函。原告违约行为造成被告损失。本院认为，该证据仅能证明原告与被告间协商该事宜，对该证据证明目的，本院不予采信；6.《关于巴宜区中学郑本春信访事项的答复意见书》原件一份，欲证明原告单方面要求与被告解除合同，原告行为严重违约，存在过错的事实。本院认为，该份证据仅能证明就被告所反映的事项，巴宜区教育局领导班子进行讨论并建议被告如何处理与原告纠纷的事实，故对该证据证明目的，本院不予采信；7.《（2018）藏0402民初155号西藏林芝市巴宜区人民法院民事判决书》、《（2015）林中民一终字第58号西藏林芝市中级人民法院民事判决书》、《（2018）藏04民终48号西藏林芝市中级人民法院民事判决书》复印件各一份，欲证明被告并未违反法律强制性规定。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，且与本案并非基于同一案件事实，本院不予采信；8.《光盘》一份，欲证明原告擅自解除合同造成被告损失的事实，本院认为，该证据仅能证明原被告双方就交纳租金、水电费进行过协商的事实，故对该证据证明目的，本院不予采信；9.《西藏林芝郑芸商店企业注册信息》复印件一份，欲证明被告租用土地后修建房屋用于合法经营，该证据与本案并无关联性，本院不予采信；10.《图片》彩色打印件二份，欲证明案涉房屋现状，原告擅自中止解除合同，影响被告正常经营，对被告造成损失。本院认为，该证据仅能证明案涉房屋外观表象，对其证明目的，本院不予采信；11.《企业活期明细信息》原件一份，欲证明被告一直在给原告支付温馨工程的款项的事实，被告已向原告支付温馨工程全部款项。本院认为，与本案无关联性，本院不予采信；12.《复查申请书》原件一份、《请求书》原件二份、《申请书》原件一份、《关于郑本春的答复》原件一份,欲证明2016年原告单方解除该合同后，被告多次通过其他途径，与原告协商案涉房屋纠纷的事实。本院认为，该组证据真实性无法核实，本院对于该组证据的证明目的不予采信；13.《负债清单》复印件一份、《欠条》复印件六份，欲证明因原告的原因造成被告负债累累的事实，本院认为，该组证据均系复印件，真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采信。14.《违章建筑限期拆除通知公告》复印件一份，欲证明被告不是该公告具体行政行为的相对方，本院认为，该证据能够证实案涉房屋系违章建筑，但对于该证据，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：   原告向被告提供林芝县中学变压器侧面前7米宽22米长，后面宽9米长57米的土地，合计657平方米，由被告在该地面上自行修建建筑物。2010年3月25日原被告签订《林芝县中学师生服务社合同》，2014年3月24日，原被告签订《林芝县中学房屋租用合同》，约定由被告投资500000元修建房屋，用于经营师生服务社，租期为十八年，前六年租金为每年25000元，第二个六年为每年30000元，第三个六年为每年40000元，合同到期后房屋归原告所有及其他权利和义务。合同签订后，被告按约向原告交纳租金至2016年9月，2019年4月16日林芝市巴宜区住房和城乡建设局以未取得任何规划建设审批手续为由，向原告（反诉被告）下发违章建筑限期拆除通知公告[2019（1）号]，认定案涉房屋系违章建筑，要求原告于25日内自行拆除。故原告无法履行与被告签订的《林芝县中学师生服务社合同》，诉至法院。   另查明，巴宜区中学内右侧师生服务社包括食堂、商店及“爱情公寓”二十间房屋。   本院认为，本案的争议焦点为:1.关于本案案由如何确定的问题。2.关于原告与被告签订的《林芝县中学房屋租用合同》是否有效的问题。3.原告是否应向被告赔偿损失825000元的问题。本院予以查明、分析并认定。   1.关于本案案由如何确定的问题。本院认为，被告认为本案案由应为土地租赁合同纠纷，原被告于2014年3月24日签订的《房屋租用合同》，系双方真实意思表示，且明确约定，原告提供土地，由被告投资修建，房屋建成后，原告将其作为租赁物交付被告，被告向原告支付租金。被告实际占有使用的是房屋而非土地，其亦只对房屋享有占有使用权，符合房屋租赁合同关系的法律特征，故本案案由应为房屋租赁合同纠纷。   2.关于原告与被告签订的《林芝县中学房屋租用合同》是否有效的问题。本院认为，原、被告签订的《林芝县中学房屋租用合同》系双方真实意思表示，虽2019年4月16日西藏林芝市巴宜区住房和城乡建设局将涉案房屋确定为违章建筑，责令拆除，但该建筑行为违法属于行政法规规范的范畴，其应受行政法的约束，该违章建筑的事实并不影响本案原被告租赁合同的成立，出租行为是不同于建筑行为的独立民事行为，其效力不受建筑行为的影响，租赁物为违法建筑不影响租赁合同的效力。故原被告双方签订的《林芝县中学房屋租用合同》属有效合同。但因后期西藏林芝市巴宜区住房和城乡建设局将该租赁物确定为违章建筑，限期予以拆除，致使双方合同目的不能实现，该合同无法继续履行，虽原被告并未主张解除合同，但该项内容亦属于案涉《林芝县中学房屋租用合同》的审理范围，本院宜一并作出处理，因双方目的无法实现，双方无法继续履行，故对原被告签订的租赁合同，本院予以解除。   3.原告是否应向被告赔偿损失825000元的问题。本院认为，出租人原告作为土地使用权人、房屋所有权人负有办理，报批建设工程用地规划、建设土地规划许可证等建设该房屋相关手续的法定义务，现案涉房屋施工建设时未取得规划建设审批手续，属擅自搭建构筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，致使原被告双方签订的《林芝县中学房屋租用合同》目的无法实现，原告作为出租方应承担主要责任即80%的责任。承租人被告作为该案涉房屋实际出资建设方明知该租赁物未经相关部门批准建设，仍出资修建并进行租赁，导致该案涉房屋被确定为违章建筑亦存在一定过错，故被告应负次要责任即20%的责任。其次，被告于2019年8月16日当庭提出申请对案涉房屋进行鉴定评估，本院予以准许，但被告于2019年8月19日撤回该申请，本院在审理中向原被告双方释明并告知是否对修建房屋价款由第三方评估机构进行鉴定，双方均不同意。同时被告提供的证据不足以证实其所受直接损失825000元的诉讼主张，应承担举证不利的后果。综上，本院参照原被告签订《林芝县中学房屋租用合同》约定修建房屋价款500000元，原告应承担80%的责任，即400000元。故，对被告要求原告赔偿损失825000元的诉求，本院予以部分支持，即原告应向被告赔偿损失400000元。   综上所述，原被告于2014年3月24日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，但现因案涉房屋被行政机关确定为违章建筑，限期予以拆除，致使合同目的不能实现，故该合同应依法解除。因出租方原告存在主要过错责任，应承担向被告赔偿损失400000元，故对被告要求原告赔偿825000元的主张，本院予以部分支持。关于原告要求被告返还房屋的诉求，该案涉房屋系被告所建，租赁合同未到期，但该案涉房屋被确定为违章建筑，限令拆除，故对原告该诉求本院不予支持。原告要求被告支付房屋占有使用费的诉求，本院认为，庭审中原告自认因政策性原因，禁止案涉房屋对外出租，且被告自2016年10月起并未实际占有使用案涉房屋，原告的该主张无事实和法律依据，故对该主张本院不予支持。关于被告要求原告修缮服务社房屋的诉求，因该服务社被确定为违章建筑，故对该诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学与被告（反诉原告）林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司于2014年3月24日签订的《林芝县中学房屋租用合同》有效；   二、解除原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学与被告（反诉原告）林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司于2014年3月24日签订的《林芝县中学房屋租用合同》；   三、原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学于本判决生效之日十日内一次性向被告（反诉原告）林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司赔偿损失400000元；   四、驳回原告（反诉被告）林芝市巴宜区中学的其他诉讼请求；   五、驳回被告（反诉原告）林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1675元，由原告林芝市巴宜区中学负担。反诉案件受理费6025元，由原告林芝市巴宜区中学负担2921.21元，由被告林芝地区兴旺装饰装修有限责任公司负担3103.79元。   如不服本判决，可以在在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。   审 判 长 姜 玲   审 判 员 杨海波   审 判 员 欧 红     二〇一九年十一月六日   法官助理 陈金连   书 记 员 杨 芯