福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19122号 原告：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦****。统一社会信用代码91350200737850552T。 法定代表人：林庆明，董事长。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：阙旺洪，福建东方格致律师事务所实习律师。 被告：庄美金，女，1981年12月25日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。 原告厦门惠欣物业管理有限公司（以下简称惠欣物业公司）与被告庄美金物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠欣物业公司的委托诉讼代理人吴建萍、阙旺洪到庭参加诉讼。被告庄美金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 惠欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、庄美金向惠欣物业公司支付位于厦门市同安区启辉十一路38号1102室自2017年7月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费25477.83元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一标准计算至庄美金实际付款之日止）；2、庄美金向惠欣物业公司支付位于厦门市同安区启辉十一路38号1102室自2017年7月1日起至2019年3月31日期间的房屋公共维修金4246.34元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日千分之一标准计算至庄美金实际付款之日止）。事实与理由：星海湾高层区（项目后更名为和谐天下）3区为惠元（厦门）房地产发展有限公司开发的房地产项目。2017年6月12日庄美金与案涉房产原所有人陈永发签订存量房买卖合同成为业主。该商品房项目由惠元（厦门）房地产发展有限公司以协议方式选聘厦门惠欣物业管理有限公司提供前期物业服务。2009年7月2日惠元（厦门）房地产发展有限公司与厦门惠欣物业管理有限公司签订《委托物业管理服务合同》，约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘厦门惠欣物业管理有限公司对星海湾高层3区提供前期物业管理服务，物业管理服务费、公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅3元/m²/月，公共维修金0.5元/m²/月，按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度物业服务费、公共维修金，未能按时足额交纳物业管理服务费、公共维修金等费用，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。案涉物业交房后，业主或使用人与惠欣物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定了前期物业管理阶段相应的物业管理服务费、公共维修金等收费标准和交费期限，与《委托物业管理服务合同》相同，还约定了逾期交纳每日加收应付金额千分之五的滞纳金。自2017年7月1日至2019年3月31日，庄美金一直未能缴纳物业服务费、公共维修基金，同时应当按照欠缴金额每日千分之一的标准支付违约金。经惠欣物业公司多次催款未果，故提出如上诉求。 庄美金未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2009年7月2日，惠元（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与厦门惠欣物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘厦门惠欣物业管理有限公司提供前期物业管理服务。物业名称为星海湾高层3区，物业类型为高层住宅，坐落位置为厦门市同安区，地上，地上建筑面积77763㎡，地下，地下建筑面积15638㎡。委托期限为2009年7月2日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。合同还约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、房屋公共部位、公共设备使用管理；2、小区内公用设备、设施的使用管理；3、小区内公共场地、部位的清洁卫生；4、公共绿化的养护和管理；5、区内交通秩序及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助甲方做好入住时的交房、物业咨询、接待等工作。物业管理服务费由业主按其拥有物业管理的建筑面积交纳，具体标准为，高层住宅3元／㎡·月；1-4层商场（店面）30元／㎡·月；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度的管理服务费。公共维修基金由业主按其拥有的建筑面积交纳标准：高层住宅0.5元／㎡·月；1-4层商场（店面）0.2元／㎡·月。未能按时交纳上述费用的，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用的千分之三的违约金。逾期6个月仍不交纳的，乙方可停止对其的服务。 2010年5月28日，惠元（厦门）房地产发展有限公司将星海湾高层区3区2栋2-2栋11跃12层1102单元的房屋出卖给买受人沈小华。2012年7月3日，沈小华与惠新物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同中约定前期物业管理阶段，物业服务费、房屋公共维修基金以商品房买卖合同约定的面积为计算依据，计算标准为：住宅物业管理服务费：3.00元/㎡·月；住宅维修基金为0.5元/㎡·月，每季度第一个月10日前交纳上述费用及上季度公摊水电费，逾期每日加收应付金额的千分之五的滞纳金。后该房屋经由陈永发竞买取得，并于2017年6月12日转卖给庄美金。 另查明，庄美金系星海湾高层区3区2栋2-2栋11跃12层1102单元(后改为厦门市同安区启辉十一路38号1102室）房屋的业主，该房建筑面积404.41平方米。依《前期物业管理服务协议》所载标准计算，从2017年7月1日至2019年3月31日止，庄美金欠缴上述房屋的物业管理费为物业管理费25477.83元，维修金4246.34元。 庭审中，惠欣物业公司称星海湾高层3区的物业服务费等收费标准均张贴在其小区的物业管理处，但至今未提供相关证据。 本院认为，《委托物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。上述合同对所有业主均具有约束力。合同履行中所形成的《前期物业管理服务协议》进一步明确物业服务之内容，其效力亦先后约束于沈小华、陈永发、庄美金三业主。同时，庄美金也依上述协议实际履行部分交费义务。因此，现惠欣物业公司诉请庄美金支付欠缴物业管理费、公维金，依据充分，应予支持。惠欣物业公司未能举证证明物业服务费等收费标准在小区的显著位置公示，可以认定其物业服务存在瑕疵，故其主张违约金依据不足，本院不予支持。庄美金未到庭参加诉讼，本院视为其放弃诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、庄美金于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年3月31日的物业管理费25477.83元、房屋公共维修金4246.34元； 二、驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费859元，减半收取计430元，由厦门惠欣物业管理有限公司负担128元、庄美金负担302元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡跃堂） 二〇一九年十一月十九日 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。