山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7255号 原告：郑斌，男，1971年9月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：杜传令（特别授权代理），山东瀛岱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李三超（特别授权代理），山东瀛岱律师事务所律师。 被告：郭强，男，1985年6月11日出生，汉族，住济南市。 被告：闫惠，女，1987年11月12日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托代理人：刘兆红（特别授权代理），山东兴震律师事务所律师。 原告郑斌与被告郭强、闫惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告郑斌及其委托诉讼代理人杜传令、李三超，被告郭强、闫惠及其委托诉讼代理人刘兆红到庭参加诉讼。原被告双方当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。 郑斌向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令郭强、闫惠向郑斌支付违约金81.396万元；2、本案诉讼费用由郭强、闫惠承担。事实和理由：2018年5月12日，郑斌与郭强、闫惠、济南合辉地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定郑斌购买郭强、闫惠所有的位于济南市历城区恒大城15号楼xx号房产，并约定郭强、闫惠收到郑斌首付款后15日内将房产解除银行抵押还清贷款，同时合同“第十条违约责任”第二款约定“甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。”郑斌按合同约定于2018年6月10日支付首付款，郭强、闫惠本应于2018年6月25日还清银行贷款，但直至2018年10月17日才办理相关银行还贷解押手续。郭强、闫惠迟迟未履行义务的行为严重违反了合同约定，引起了先履行义务一方郑斌的内心恐慌与不安，也造成了郑斌资金被长期提前占用的损失。综上，郭强、闫惠前述行为应根据法律规定及合同约定予以约束并附以相应的违约责任后果，结合《房屋买卖合同》约定双方发生争议向房产所在地人民法院以诉讼方式解决，特诉至贵院，请求法院依法支持郑斌的诉讼请求！ 郭强、闫惠共同辩称，一、郭强、闫惠并不存在违约行为，完全按约定履行了合同义务，郑斌所诉与事实严重不符，严重浪费司法资源。郑斌、郭强、闫惠、济南合辉地产经纪有限公司（以下简称合辉公司）2018年5月12日签订的《房屋买卖合同》第十一条其他约定中明确约定：本房产为下证过户，甲乙双方约定：甲方（被告）收到首付款当日将该房产交由乙方（原告）使用，甲方取得不动产证当日通知乙方，并于十日内甲乙双方在房管局办理过户手续，同时乙方将剩余房款一次性支付于甲方。第十二条：如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。合同签订后郭强、闫惠于2018年6月10日在收到郑斌首付款当日随即将涉案房屋钥匙交给了原告，完成了房屋的实际占有交付。2018年10月10日郭强、闫惠从开发商处取得不动产增值税发票后，10月17日去齐鲁银行股份有限公司偿还完贷款本息办理了解押手续，10月19日缴纳完契税后取得完税证明，10月22日拿到房屋所有权证，随即通知了郑斌及合辉公司，2018年10月31日郑斌、郭强、闫惠、合辉公司到济南市不动产交易中心办理了过户手续，郑斌取得了房屋所有权证。至此郭强、闫惠按合同全部履行了约定的义务，根本不存在任何的违约行为。双方虽然在合同中约定了收到首付款15日内解除房屋抵押，但银行解押需要提交增值税发票等诸多资料，因而导致解押时间延迟。双方在《房屋买卖合同》第七条中有明确约定：若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。正因为考虑到上述原因可能造成解押或者办理房产证不及时等非当事人本人因素导致的合同不能及时履行，才约定此条款。即便是解押时间与合同约定时间不一致，郑斌、郭强、闫惠已经完成房屋交付，无论何时解押，不能导致郭强、闫惠根本性违约，因为涉案房屋取得所有权证之后才具备过户条件。双方在合同中约定取得不动产所有权证十日内办理过户手续，郭强、闫惠2018年10月22日拿到房屋所有权证，10月31日就与郑斌完成了过户手续全面履行了合同义务，并没有任何违反合同约定期限的行为。二、郑斌并无任何经济损失，要求的违约金过高。退一步讲，即便是郭强、闫惠存在违约行为。郑斌并没有任何的经济损失，郑斌支付完首付款当日，郭强、闫惠已经将涉案房屋钥匙交给了郑斌，完成了占用交付，郑斌已经实际占用使用涉案房屋，系房屋是实际所有权人。既然已经完成交付使用行为，郭强、闫惠取得首付款就不存在占用郑斌资金的说法，更不存在占用资金损失。综上所述，郭强、闫惠并没有任何违约行为，郑斌诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院依法查明事实驳回郑斌起诉。另外，闫惠并非本案适格的被告，只是郭强的委托代理人，不应当作为本案适格的被告参与诉讼。 郑斌围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同一份、首付款收条、被告还贷记录、浙商银行手机银行转账记录两份、工商银行手机银行转账记录两份，郭强、闫惠围绕辩称提交以下证据：济南市房屋档案馆不动产登记申请表一份、恒大城不动产证办理通知书一份、济南合辉地产经纪有限公司证明一份、结婚证复印件一份、商品房买卖合同一份，根据上述证据及原、被告的当庭陈述，本院认定以下事实： 2015年7月8日，郭强（买受人）与济南恒大金碧房地产开发有限公司（出卖人、以下简称恒大公司）签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买济南市历城区恒大城15号楼x单元xx室，建筑面积148.17平方米，总价款1050883元，2015年7月8日前支付首期房款460883元，余款59万元，须在2015年7月8日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。郭强、闫惠于2015年12月25日登记结婚。 2018年5月12日，郭强（甲方）、闫惠（委托代理人）与郑斌（乙方）在济南合辉地产经纪有限公司（居间方、丙方）的居间下签订房屋买卖合同一份（合同编号：No.0000554），合同约定：甲方自愿出售位于济南市历城区恒大城xx室的房产给乙方，房屋所有权证书号：xxx，房屋所有权人郭强，产别私有，房屋建筑面积148.17平方米，有抵押；成交价格238万元整，定金10万元整，付款方式为现金付款，乙方于2018年6月10日前将140万元整存入甲方指定账户；甲方承担办证费用，乙方承担过户费用。甲乙双方委托并协助齐鲁楼市不动产济南区域总部金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助其税费的缴纳，须由甲乙双方协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，按照本合同第十条规定追究违约方责任，若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；十、违约责任2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；十一、其他约定事项本房产为下证过户，甲乙双方约定：甲方收到首付款当日将该房产交由乙方使用，甲方取得不动产证当日通知乙方，并于十日内甲乙双方在房管局办理过户手续，同时乙方将剩余房款一次性支付于甲方，甲方收到首付款后十五日内将该房产解除银行抵押，甲方收到首付款后，若日后出现违约，违约方需支付总房款的百分之五十作为违约金给相对方，房款一并退回。第十二条：如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。甲方处郭强签字捺印予以确认，委托代理人处闫惠签字捺印予以确认，乙方处郑斌签字捺印予以确认，丙方处加盖合辉公司合同专用章、经办人杨红签字予以确认。 2018年6月10日，郑斌向郭强、闫惠支付首付款150万元(含定金)，同日，郭强、闫惠向郑斌交付涉案房屋。2018年10月，恒大公司向郭强发送恒大城不动产证办理通知书，载明涉案房屋已具备办理不动产证条件，建议于2018年10月11日领取办证资料。郭强于2018年10月17日将涉案房屋银行贷款还清。2018年10月21日，济南市国土资源局颁发不动产权证书，权利人郭强，不动产权证号为鲁（2018）济南市不动产权第xxx号。郭强于2018年10月22日取得上述不动产权证书。2018年10月31日，郑斌与郭强办理房屋转移登记手续，同日，郑斌向郭强支付剩余购房款88万元。 合辉公司于2019年10月8日出具的证明一份，载明：“2018年5月12日合辉公司与郭强、郑斌签订《房屋买卖合同》一份当日，买方郑斌支付给郭强购房定金10万元。合辉公司作为居间人参与了该次房屋买卖的全部工作。合同约定的房产下证过户。2018年6月10日买方郑斌向郭强支付了购房首付款140万元，双方首先完成了房屋的实际交付行为。开发商恒大金碧房地产开发有限公司通知郭强2018年10月11日以后涉案房屋已经具备办理房产证的条件，郭强于2018年10月17日在齐鲁银行股份有限公司结清涉案房屋贷款并解除房产抵押，10月18日上交办证材料，10月22日拿到了房产证。10月31日郑斌、郭强、合辉公司工作人员（闫祖祥、杨红）共同到济南市不动产登记中心办理了该房屋的过户，郑斌交纳了各项税款并向郭强支付房屋全部尾款。至此双方全部履行完合同。以上是合辉公司作为居间人工作的全过程，特此证明。”证明落款处加盖合辉公司公章、经办人杨红签字确认。 本院认为，郑斌与郭强、闫惠签订的房屋买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，各方均应按照合同约定履行各自的义务，否则即应承担相应的违约责任。郑斌主张郭强未按照合同约定在收到首付款十日内还清银行贷款构成违约；郭强、闫惠辩称逾期还贷行为未给郑斌造成实际损失。本院认为，房屋买卖合同中买方主要义务系支付房款，卖方的主要义务系交付房屋和办理过户，郭强、闫惠作为卖方于收到首付款当日交付涉案房屋，并按照合同约定于取得不动产证十日内办理过户手续，郑斌亦按约支付全部购房款，涉案房屋买卖合同已全部履行完毕。郭强虽然晚于合同约定时间偿清银行贷款，但没有影响其应履行的主合同义务交付房屋和过户，结合原、被告的举证情况、合同履行情况、房屋价格变动情况等综合考虑，郭强的违约行为未给郑斌造成实际损失，郭强亦未因此而实际获利，对郑斌主张郭强、闫惠支付违约金81.396万元的诉讼请求，本院不予支持。因郭强的违约行为引起本次诉讼造成郑斌支付的案件受理费应由郭强承担。闫惠与郭强在婚姻存续期间共同处置涉案房产，共同收取涉案房款，郑斌以夫妻共同债务为由主张闫惠承担共同还款责任并无不当，闫惠辩称其不是适格被告无事实和法律依据，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回郑斌的全部诉讼请求。 案件受理费11940元，减半收取计5970元，由郭强、闫惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员 杨 华 二〇一九年十一月一日 书记员 李美霞