广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初46440号原告：深圳市松哥油焖大虾餐饮管理有限公司，住所深圳市南山区粤海街道商业文化中心区保利文化广场（商业部分）A1-33、A1-34号铺，统一社会信用代码91440300359318664G。法定代表人：徐松。委托诉讼代理人：陈俊，广东联睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张呼，广东联睿律师事务所实习律师。被告：深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司，住所深圳市福田区深南大道西段香蜜湖渡假村内，统一社会信用代码91440300618920271J。法定代表人：申烽。被告：申烽，男，汉族，1964年3月29日出生，住址广东省深圳市福田区。两被告共同委托诉讼代理人：陈佩仪，女，汉族，1955年4月26日出生，系该司员工。第三人：深圳香蜜湖度假村有限公司，住所深圳福田区香蜜湖度假村内，统一社会信用代码914403006188300492。法定代表人：郑海天。委托诉讼代理人：王**，男，汉族，1962年9月26日出生，系该司员工。原告深圳市松哥油焖大虾餐饮管理有限公司与被告深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司（下称好世界公司）、申烽，第三人深圳香蜜湖度假村有限公司（下称香蜜湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈俊、张呼，被告好世界公司、申烽共同委托诉讼代理人陈佩仪到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年5月，原告与被告好世界公司订立了《租赁合同》，将位于深圳市××香蜜湖度假村内的房屋转租给原告使用，租赁期限为三年，自2017年5月23日至2020年5月22日止。按照合同约定，原告于2017年5月24日向被告申烽的账户支付79万元，包括房屋租赁转让费40万元，房屋押金39万元。2018年5月23日，被告好世界公司与原告签署新一期《租赁合同》，原告于2018年6月6日按照该合同约定，向被告申烽账户补交递增部分押金31200元，新一期《租赁合同》第4.2条约定，如该租赁房产被拆迁、征用或其他非因乙方（原告方）原因过错导致合同解除的，甲方应按三年之内乙方未使用比例退还该部分的转让费给乙方。2019年5月2日，原告收到深圳市福田区规划土地监察局送达的《敬告通知书》，该部门认定租赁给原告的房屋系违法建筑需予以拆除，并责令原告限期搬离。2019年6月21日，原告因租赁房屋电源被切断及政府部门拆除无法营业被迫搬离，即在约定的3年租赁期内，原告实际仅仅用了房屋2年时间，按照《租赁合同》4.2条约定，被告应当返还133333元给原告。自租赁合同终止后，原告虽多次要求被告返还押金及未使用期限的租赁转让费，但被告以各种理由拒绝返还。被告好世界应依照合同约定，在租赁关系终止后归还原告支付的前述费用，被告申烽作为实际收款方应对前述款项的返还承担连带偿付责任。请求判令：1、二被告连带向原告偿付租赁押金421200元、退还转让费133333元；2、二被告向原告支付资金占用期间的利息（自起诉之日起算至完全清偿之日止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。两被告口头答辩称，被告的答辩请求是驳回原告的诉讼请求，理由是原告并没有按其签订的合同实际履行支付40万的转让费与39万的押金，正因为没有履行支付义务，就也没有理由要诉请退还五十几万的转让费和押金。第三人提交书面意见称，一、第三人与原告并不存在租赁关系，根据合同的相对性原则，被告与原告之间的租赁合同纠纷与第三人并没有法律关系。二、第三人并不知道及了解原告与被告之间的租赁合同，所以原告与被告之间因其双方租赁合同产生的纠纷应当由该合同当事人自行处理并承担相关责任，原被告之间产生的纠纷与第三人无关。三、第三人并没有收取原告的“租赁押金”，也没有收取原告的“租赁转让款”。第三人不清楚、不了解被告与原告履行其双方租赁合同包括往来账等有关情况。四、按第三人与被告好世界公司的租赁合同补充条款的第四条第9项约定，被告好世界公司无权将租赁物转租、分租。第三人也从未同意或许可被告好世界公司转租、分租。五、第三人不清楚、也不知道被告好世界公司与原告的转租、分租行为。第三人与被告好世界公司的租赁合同为期三个月，双方租赁合同至2019年5月31日期限届满时，由于被告好世界公司自己一方的原因没有提出续租，就此租赁双方在2019年5月31日期限届满时终止，依约被告好世界公司应当在合同终止的当天撤场搬离。但被告好世界公司根本违约，实际经营至2019年7月16日止。此后被告好世界公司拖延至2019年8月7日才将租赁物返还第三人。六、被告好世界公司在承租期间，其擅自搭建临时建筑物经营。2019年7月22日行政执法部门强制拆除了涉案临时建筑物。综上所述，原被告租赁合同纠纷与第三人并没有法律关系。第三人有权依照与被告好世界公司的租赁合同约定，追究被告好世界公司违约责任，维护企业的合法权益。本院经审理查明，2017年5月23日，深圳市金讯新世纪餐饮策划管理有限公司（出租人、甲方、下称金讯公司）与深圳市百锦丰餐饮管理有限公司（承租人、乙方、下称百锦丰公司）签署《租赁合同》约定，甲方将其承租的位于深圳市××香蜜湖度假村内西座酒店主楼西侧的原香蜜湖停车场出租给乙方使用；房屋的建筑面积6773平方米，乙方分租房屋的面积为1015平方米，用途为经营餐饮业；甲方保证该租赁房产具备餐饮经营的必备条件。租赁期限三年，自2017年5月23日至2020年5月22日。免租期为一个月，自2017年5月24日起算；月租金13万元；乙方向甲方支付房屋租赁转让费40万元，自本合同签署之日起三年内，如该租赁房产被拆迁、征用或其他非因乙方过错导致合同解除的，甲方应按三年内乙方未使用日期比例退还该部分转给费给乙方。甲方收取租金及转让费的户名系金讯公司的账户；乙方已于2017年5月24日前向甲方缴纳租赁押金39万元；乙方在租赁期满日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应在当日将押金退还乙方。甲方应提供房产证或具有出租权的有效证明等文件，甲乙双方已分别审查并确认对方文件的真实合法性。甲方保证在整个租赁期内，甲方与业主的原租赁合同持续有效。任何乙方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应当以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。甲方保证乙方在承租期间能够正常使用该物业，若该物业被抵押、查封、拍卖、或出现其他情况直接影响乙方对该租赁物业的正常使用的，视为甲方违约；交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认。2017年5月24日，案外人胡杨通过其名下的招商银行股份有限公司银行账户向被告申烽名下的上海浦东发展银行账户转入款项79万元，备注为松哥油焖大虾入场费和三个月押金。胡杨后出具代为付款的声明称，其支付上述款项是受原告的指令，该笔款项的权利义务后果均归属原告。2018年5月23日，原告（承租人，乙方）与被告好世界公司（出租人，甲方）签署《租赁合同》约定，甲方将其承租的位于深圳市××香蜜湖度假村内西座酒店主楼西侧的原香蜜湖停车场出租给乙方使用，乙方分租房屋的面积为1015平方米（下称涉案房屋）；月租金为140400元；因乙方已于2017年5月向甲方支付房屋租赁转让费40万元，本合同为第二年续签合同，自本合同签署之日起两年内，如该租赁房产被拆迁、征用或其他非因乙方过错导致合同解除的，甲方应按三年内乙方未使用日期比例退还该部分转给费给乙方；乙方已于2017年5月24日前向甲方缴纳房屋租赁押金39万元，现补交递增部分押金31200元；甲方收取租金及转让费的指定账户为被告好世界名下的中国邮政储蓄银行账户。该合同的其他条款与2017年5月23日金讯公司与百锦丰公司签署的《租赁合同》条款一致。原告称因为一年一度对租金进行了调整，故此份合同替代了2017年5月23日金讯公司与百锦丰公司签署的合同。2018年6月6日，原告向被告好世界公司名下的银行账户转入款项31200元，备注为房租。2019年4月30日，深圳市福田区规划土地监察局向深圳松哥龙虾餐饮管理有限公司（1座）、原告香蜜湖分公司（2店）下发《敬告通知书》载明，其使用的香蜜湖度假村中区原香蜜湖西座酒店二栋南侧、原香蜜湖行政办公楼停车场属于未经批准进行建设的临时建筑物，依法应当予以拆除。已责令第三人在2019年5月15日前自行整改，请其予以配合，将所属物品清理、搬离。2019年7月25日，广东联睿律师事务所接受原告委托，向两被告出具律师函称，按照合同约定，原告于2017年5月24日向被告申烽账户支付租赁转让费40万元、房屋租赁押金39万元。2018年6月6日，原告补交递增部分押金31200元。2019年5月2日，深圳市福田区规划土地监察局认定租赁房屋系违法建筑需予以拆除，责任原告限期搬离，2019年6月21日涉案房屋电源被切断原告无法营业被迫搬离。根据双方签署的《租赁合同》相关约定，两被告应向原告退还转让费133333元及押金421200元，且还应支付签单未支付的餐饮费用24353元。另查，2019年3月1日，第三人（出租方、甲方）与被告好世界公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于福田区××蜜湖度假村内西座酒店主楼西侧的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积6773平方米；产权人为第三人；月租金总额701005.50元；甲方交付房屋时，向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金2103016.50元；乙方知道该租赁物和了解该租赁物的房屋为历史遗留建筑物，无房屋产权证，也没有取得报建报批和公安消防及安全检测的批准、备案等相关手续，知道房屋未取得整体消防验收合格手续；在签订本合同之前租赁范围上如有留存建筑物，甲方无临时建筑物许可，消防行政许可等行政手续，对此乙方自愿承租并承担相应风险；乙方承诺，在承租范围内的所有建筑物，均由乙方负责出资补办以及申报办理相关报建报批等合法使用、合法经营等法定手续，取得建筑物的临时报建报批等相关审批、许可手续文件。租赁期间，乙方不得将租赁物转租、分租，若乙方将租赁物转租分租的，视为乙方根本违约，乙方任何转租分租行为均为无效。2019年6月18日，第三人向深圳市公证处申请对其邮寄送达的《关于敦请立即返还租赁物及支付拖欠租金、占有使用费等费用的函》进行公证，该函件载明，双方房屋租赁合同已于2019年5月31日租赁届满终止，双方没有续租，但被告好世界公司没有搬离并未返还租赁物。由于被告好世界公司违约，第三人依约没收租赁保证金，被告好世界公司还应该向第三人支付违约金及拖欠的租金、滞纳金、水电费等费用。又查，百锦丰公司系原告唯一的股东，其中于2017年5月24日向被告申烽代为支付79万元入场费和三个月押金的胡杨系百锦丰公司的自然人股东。金讯公司系被告好世界公司的股东之一，出资比例为35%，被告申烽系金讯公司的法定代表人。原告为证明被告申烽与被告好世界公司财产混同，另向本院提交了案外人胡杨、鲁海璐向被告申烽名下的银行转入租金、水电费的银行流水予以佐证。再查，2019年7月7日，被告好世界公司向深圳市盐田区人民法院提起行政诉讼，请求撤销深规土监（2019）189号行政复议不予受理决定书；请求深圳市规划国土监察局受理其行政复议申请。事实理由为深圳市福田区规划土地监察局向好世界公司送达《敬告通知书》，该通知对于好世界公司而言系行政强制，该行政强制与其存在重大的利害关系，直接导致消费者撤销2019年4月30日前已预订的餐饮交易将近两千万，该案正在审理中。庭审时，原被告确认涉案房屋权利人为第三人，原告支付租金至2019年6月。原告称虽两份合同明确约定了收款账号，但原告均按照被告申烽的要求向其个人账户支付费用；2017年签署合同后涉案房屋实际由原告进行经营；涉案房屋被查处后才知晓是违建；原告实际搬离时间为2019年6月21日；被告称原告搬离时间是2019年7月27日至2019年7月29日之间。本院认为，根据深圳市福田区规划土地监督局向原告下发的《敬告通知书》记载的内容可以看出，涉案房屋是未经批准进行建设，依法应当拆除，之后涉案房屋实际被强制全部拆除，原告与被告好世界公司就涉案房屋签署的《租赁合同》因违反了行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告好世界公司签署《租赁合同》之前，金讯公司与百锦丰公司亦签署一份《租赁合同》，两份租赁合同除了签署主体、租金、租赁押金、收取租金账户等合同条款不一致外，租赁物名称、面积、租赁期限、转让费等条款均一致，结合原告与被告好世界公司的股东信息，故本院认定，原告与被告好世界公司在金讯公司与百锦丰公司签署的《租赁合同》满一年后对合同主体、租金、租赁押金数额进行了变更。金讯公司与百锦丰公司签署《租赁合同》后，由案外人胡杨代原告向被告申烽的账户转入租赁押金及转让费79万元。原告与被告好世界公司签署的《租赁合同》亦明确载明，本次合同为第二年续签合同，原告已于2017年5月向被告好世界公司缴纳转让费40万元、租赁押金39万元，还应补交递增部分押金31200元，原告已实际于2018年6月6日向被告好世界公司账户转入款项31200元。如上所述，原告与被告好世界公司通过重新签署租赁合同的方式对原告之前缴纳的转让费及租赁押金进行了确认，原告已实际向被告好世界公司支付转让费40万元、租赁押金421200元，对被告好世界公司称原告未缴纳该笔款项的抗辩意见本院不予采纳。涉案合同无效，被告应向原告返还租赁押金421200元。涉案合同约定，如该租赁房产被拆迁、征用，被告好世界公司应按三年内原告未使用日期比例退还该部分转给费给原告。虽然相关部门下发的通知书要求原告在2019年5月15日前整改，如若原告在5月份即未实际使用涉案房产，原告不可能向被告好世界公司支付截至2019年6月22日的租金，故被告好世界公司应向原告退还2019年7月至2020年5月租赁期对应比例的转让费122222元【40万×（1-25/36）】，对原告请求退还转让费超出部分，本院不予支持。原告在签署合同时未尽到必要的审慎义务，其对合同无效亦存在过错，对原告请求被告好世界公司支付上述款项资金占用期间的利息，本院不予支持。被告申烽为被告好世界公司的法定代表人，其代为收取租金等费用的行为无法证明其与被告好世界公司财产混同，原告请求被告申烽对上述债务承担连带责任的诉请依据不足，本院不予支持。如被告申烽确有损害原告利益的行为，原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市松哥油焖大虾餐饮管理有限公司退还租赁押金421200元、转让费122222元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9345元（原告已预交），由原告负担187元，被告好世界公司负担9158元；保全费3293元，由被告好世界公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  戴自琳人民陪审员  梁 琴二〇一九年十一月十八日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。