湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初2526号原告：襄阳宇盛房地产有限公司。住所地：老河口市航空路**民政局**。统一社会信用代码：91420682698048662X。法定代表人：沈兴海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：何普、张涛，系湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：韩爽，女，1967年7月7日生，汉族，住湖北省老河口市北京路**，现住巴黎都市。委托诉讼代理人：杜竟峰，系被告丈夫，1963年8月11日生，汉族，住湖北，住湖北省老河口市限：特别授权。委托诉讼代理人：石艳安，系湖北宏义律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告襄阳宇盛房地产有限公司(以下简称宇盛公司)与被告韩爽商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理，原告宇盛公司的委托诉讼代理人何普、张涛到庭参加了诉讼，被告韩爽的委托诉讼代理人杜竟峰、石艳安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宇盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告宇盛公司与被告韩爽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.请求依法判令被告将巴黎都市小区7幢1单元203号商品房返还给原告宇盛公司，并协助原告宇盛公司办理该商品房买卖合同备案注销登记手续；3.请求被告韩爽支付违约金15000元；4.本案的诉讼费由被告韩爽承担。事实和理由：2013年7月14日，被告韩爽与原告宇盛公司签订了商品房买卖合同，购买了原告开发的巴黎都市小区7幢1单元203号样板房，双方约定样板房屋总价款为75万元。合同签订后被告仅支付了部分购房款，并未按约支付购房款，原告多次催促，被告以各种理由拒不支付购房款。被告的行为构成根本违约，亦符合合同约定的解除条件，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法公正判决。庭审后的2019年11月1日，原告变更以下诉讼请求：1.依法解除原告宇盛公司与被告韩爽签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》后，原告愿意退回被告已经支付的购房款507467元；2.将请求被告支付违约金15000元，减少到4850.66元；原告撤回以下诉讼请求：撤回要求被告协助原告办理该商品房买卖合同备案注销登记手续的请求；其他请求不变。2019年11月2日，被告对原告以上变更的诉讼请求明确表示不再要求新的答辩期，答辩意见同开庭时的答辩意见及质证意见。被告韩爽辩称，原告主张的解除买卖合同及补充协议没有事实和法律依据。2013年7月被告购买原告开发的房屋，双方约定房屋总价款是42万元，装修款为33万元，共计75万元，被告已向原告支付50多万元，被告已经履行了合同大部分主要义务，原告要求解除该合同不利于维护交易安全及稳定经济秩序。同时，解除合同是民法上的除斥权，双方签订的合同约定，逾期30日有权解除合同，参照最高院审理商品房买卖的司法解释，解除权应当在解除事项发生之日起一年内予以行使，逾期未行使的，解除权消灭。被告所欠的原告的剩余款项，因2014年10月22日被告最后一次付款后，至2019年9月26日原告曾经起诉被告索要剩余款项期间，原告从未向被告主张过任何款项，导致原告的剩余款项的诉讼时效超期，故2019年9月26日原告起诉被告索要剩余款项因法律上的诉讼时效超期而撤诉。所以在本案中，原告主张解除合同及要求被告返还房屋没有法律上的依据，应当依法驳回；原告主张的支付违约金15000元是民法上的请求权，该请求权也因诉讼时效超期而不应当获得法律上的支持，依据双方签订的补充协议，因原告提供的房屋水、电出现问题，墙面透水严重，墙面渗水不能正常使用，被告保留对其提起反诉要求其赔偿损失的权利。原告宇盛公司为支持其诉讼请求举出了以下证据：证据1.《商品房买卖合同》第七条第1（2）项约定、《补充协议》，证明被告韩爽与原告公司之间签订了《商品房买卖合同》；被告未按合同及补充协议约定履行付款义务；证据2.付款凭证，证明被告在逾期30日支付购房款后，仍然在继续履行合同中的付款义务，原告收款并同意继续履行合同；证据3、2018年5月起诉状、老河口市人民法院（2018）鄂0682民初1510号民事裁定书，证明原告于2018年7月通过老河口市人民法院向被告催告支付购房款，要求其履行付款义务，原告符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权要件，有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。被告对原告证据质证如下：对原告证据1真实性无异议，该组证据证明了房屋是样板房，房屋总价款是42万元，房屋装修材料、家俱33万元，付款期限截至2013年9月10日尾款35万元付清；同时也约定土地施工范畴的水、电应由出卖人负责维修；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，被告最后一次付款时间是2014年10月22日，原告要求被告付款的诉讼时效应当从2014年10月22日起算两年，在这两年之内，原告并未向被告要求履行合同中的付款义务，致使被告从2016年10月21日起就没有法律上的履行合同的付款义务；证据3真实性无异议，但是该诉讼没有经过法庭开庭，在开庭前原告撤诉。被告韩爽为支持其答辩意见举出以下证据：照片一组，证明房屋出现严重质量问题，原告提供的房屋水、电出现问题，墙面透水严重，墙面渗水不能正常使用，，地面插座通电整个单元全部断电，申请现场勘验。原告对被告证据质证如下：对被告证据真实性有异议，系复印件，不能反映拍摄时间，该证据与本案无关联性，双方的补充协议第六条约定的很清楚。本院对原告证据1、3真实性予以采信，对原告证据2予以采信；对被告证据真实性予以采信。经审理查明：2013年7月14日，原告宇盛公司与被告韩爽签订商品房买卖合同及补充协议，被告购买原告开发的老河口市滨江大道北段东侧巴黎都市小区7幢1单元203号样板房，房屋建筑面积133.84平方米，约定出卖人应当在2013年7月31日前将验收合格的商品房交付被告。商品房买卖合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任载明，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内……；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。补充协议的主要内容为：买受人所购房屋基本情况是第7幢1单元203号房，现就购买房屋及装修材料、家具等相关事宜签订本协议，本协议与原合同不一致的，以本协议为准。1、第7幢1单元203号房为样板房；《商品房买卖合同》约定成交价格为房屋毛坯价。2、样板房房屋装修材料、家具等装修清单详见附件。3、现就7幢1单元203号房，自愿购买该房屋及其装修材料、家具，其中《商品房买卖合同》约定房屋总价420000元，房屋装修材料、家具一次性作价330000元，总价750000元。4、付款方式：2013年7月14日支付400000元，余下350000元于2013年9月10日支付。5、此样板房装修时间为2011年12月，故现有装修饰品、家具非全新，以现场交付为准，买受人不得以非全新或存在瑕疵为由主张退换权利。6、工程维修只负责属于土地施工范畴的通水、电等，属于装饰范畴的细部工程由买受人自行维修、更换。7、买受人要求《商品房买卖合同》暂时不备案、不开发票、不办房产证。出卖人尊重买受人要求。若遇政府部门检查，要求按程序办理备案、开票、交税的，应当按政府要求办理，且买受人应当按规定交纳相关税费、维修基金等。8、本补充协议一式四份，出卖人三份，买受人一份，均具同等法律效力。2013年6月3日原告支付被告购房订金5000元，2013年7月14日原告支付被告购房款90000元，2013年8月1日原告支付被告购房款200000元，2014年10月20日原告支付被告购房款112467元，2014年10月22日原告支付被告购房款100000元，五次合计支付购房款507467元，下欠购房款242533元。2018年5月原告曾向老河口市人民法院起诉被告要求支付下欠购房款242533元及逾期付款的违约损失，2018年7月31日，原告申请撤回起诉，法院作出（2018）鄂0682民初1510号民事裁定书，准许其撤诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告应于2013年7月14日支付400000元购房款，余下350000元应于2013年9月10日支付。而实际上被告2013年6月3日第一次支付5000元，2013年7月14日第二次支付90000元，2013年8月1日第三次支付200000元，2014年10月20日第四次支付112467元，2014年10月22日第五次支付100000元，五次合计支付购房款507467元，下欠购房款242533元。被告在2013年7月14日应支付400000元，实际仅支付了95000元，已经逾期付款，因被告未按合同约定于2013年9月10日付清全部购房款，已构成违约。根据《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，原告享有合同解除权，但此时原告并没有运用双方约定的合同解除权解除合同，而是在被告违约的情况下继续接受了被告在2013年8月1日第三次支付的200000元，2014年10月20日第四次支付的112467元，2014年10月22日第五次支付的100000元，合计412467元价款，而未就被告的逾期付款行为提出异议。据此，可以认定《商品房买卖合同》及其《补充协议》仍在履行，表明原告已接受被告继续履行合同的事实，故《商品房买卖合同》及其《补充协议》并未解除，表明原告已接受被告继续履行合同的事实，案涉合同及协议并未解除，原告的约定合同解除权随之先灭。但是原告在2018年5月为索要下欠的购房款242533元起诉到人民法院，虽然最后自愿于2018年7月31日撤诉，但原告这一起诉行为是在催告被告履行主要债务，原告的这一催告行为已经超过三个月，被告仍未履行债务，原告虽然丧失了双方约定的合同解除权，但是原告却获得了法定的合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）的规定，被告经催告后至今未支付下欠的购房款，且超过三个月，被告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》。合同及协议解除后，原告应当返还收取被告的购房款507467元，被告应将巴黎都市小区7幢1单元203号商品房返还给原告宇盛公司。同时，被告应按双方签订的《商品房买卖合同》的第七条规定，按累计应付款242533元的2%支付原告违约金4850.66元。原告自愿撤回要求被告协助原告宇盛公司办理该商品房买卖合同备案注销登记手续的请求，是其对自己民事权利的处分，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（三）、第九十五条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告襄阳宇盛房地产有限公司与被告韩爽2013年7月14日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告韩爽于本判决生效后三十日内将位于老河口市滨江大道北侧巴黎都市小区7幢1单元203号商品房返还给原告襄阳宇盛房地产有限公司；三、原告襄阳宇盛房地产有限公司于本判决生效后三十日内返还已经收取被告韩爽的购房款507467元；四、被告韩爽于本判决生效后三十日内支付原告襄阳宇盛房地产有限公司违约金4850.66元；案件受理费11250元，由原告襄阳宇盛房地产有限公司负担1250元，被告韩爽负担10000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈**人民陪审员  杨大河人民陪审员  张香栓二〇一九年十一月二十五日书 记 员  蔡静萍