河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0328民初1538号原告（被反诉人）：洛宁颐和得酒店有限公司，住所地：洛宁县永宁大道，统一社会信用代码：91410328592421182H。法定代表人：吴金霞，总经理。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。特别授权。被告（反诉人）：洛宁县大瑞房地产开发有限公司，住所地：洛宁县南环路北侧，统一社会信用代码：91410328171674202Q。法定代表人：张超献，总经理。委托诉讼代理人：朱少彩，河南向群律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：张瑞锋，河南向群律师事务所实习律师。特别授权。被告：祁峰伟，男，汉族，1965年12月21出生，住洛宁县。被告：张军民，男，汉族，1966年9月29日出生，住洛宁县。二被告共同委托诉讼代理人：郭陶利，河南向群律师事务所律师。特别授权。被告：杨欣波，男，汉族，1974年7月1日出生，住洛宁县。原告洛宁颐和得酒店有限公司（以下简称颐和得酒店）诉被告洛宁县大瑞房地产开发有限公司（原洛宁县房地产开发总公司）（以下简称大瑞公司）、祁峰伟、张军民、杨欣波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告大瑞公司当庭提出反诉，本院予以受理。原告（被反诉人）颐和得酒店的委托诉讼代理人张锋，被告（反诉人）大瑞公司的委托诉讼代理人朱少彩、张瑞锋，被告祁峰伟、张军民的委托诉讼代理人郭陶利到庭参加诉讼。被告杨欣波经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐和得酒店提出诉讼请求：1、判令被告共同退还原告所支付的购房款456万元；2、判令被告共同赔偿原告损失729.7563万元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年2月约定购买名为洛宁县房地产开发总公司实为被告祁峰伟、张军民、杨欣波共同开发的发恩德办公楼1-7层，其中一层单价6000元、二层单价4000元，三至七层单价2600元，原告于当年多次支付购房款共计1200万余元，被告出具了收到发恩德办公楼购房款的收条。洛宁县房地产开发总公司一直未给洛宁颐和得酒店有限公司购买的发恩德办公楼3-7层房产办理产权登记。2014年洛宁县房地产开发总公司改制变更为洛宁县大瑞房地产开发有限公司。洛宁县大瑞房地产开发有限公司在洛宁颐和得酒店不知情的情况下，将洛宁颐和得酒店有限公司购买的发恩德办公楼3-7层房产抵押给银行，后该房产因纠纷被案外债权人拍卖，导致原告购买的房产被强制执行。洛宁县大瑞房地产开发有限公司的行为已经严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告大瑞公司辩称：一、原告的起诉已过诉讼时效；二、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：买受人于出卖人房产证办理完毕之日，将该房屋全额房款一次性付清。原告应在30日内支付全额房款，但是时至今日原告仍拖欠房款数百万元。正是因为原告没有及时履行合同付款义务，导致答辩人无法向洛阳市中小企业担保有限公司支付所借贷款，致使涉案房屋被查封拍卖。原告应当承担违约责任；三、原告应当向答辩人支付从2011年2月至2019年2月一直占有使用3-7层房屋使用费；四、原告在发恩德办公大楼东北角被告大瑞公司的土地上建造了120平方米两层彩钢房出租给他人做商铺收取租金，故原告还应当支付答辩人土地使用费即房屋租赁费48万元；五、原告提供的鉴定报告评估资产价值明显过高，答辩人要求重新进行评估鉴定；六、原告对涉案房屋仅享有的是债权并非物权，故主张房屋升值损失毫无事实依据和法律依据；七、原告对涉案房屋被拍卖存在重大过错，应当承担相应的责任。被告祁峰伟、张军民答辩：一、发恩德办公楼实为祁峰伟、张军民、杨欣波、张丽勇四人开发，因不具有资质故借用洛宁县房地产开发总公司（后更名为洛宁县大瑞房地产开发有限公司）资质进行开发；二、原告支付的购房款远远没有1200万元；三、答辩人在房产被查封前对洛宁县大瑞房地产开发有限公司的抵押行为概不知情，并不存在违约；四、与原告签订合同的是洛宁县房地产开发总公司，购房款也均由洛宁县房地产开发总公司收取，答辩人不是合同相对方，不应承担责任；五、原告主张的赔偿项目和赔偿数额无任何法律依据。被告杨欣波未答辩。反诉人大瑞公司提出反诉请求：1、判令被反诉人立即支付反诉人房屋使用费13155840元；2、判令被反诉人立即拆除发恩德办公楼东北角三间彩钢房，并赔偿占地损失48万元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2011年2月，反诉人将发恩德办公大楼按照1层单价为6000元/平方米，2层单价为4000元/平方米，3-7层单价为2600元/平方米出卖给反诉人，并及时交付了房屋。但是被反诉人在给付房款后拒绝向反诉人支付剩余房款，造成反诉人不能偿还银行贷款，导致3-7层房屋被法院执行拍卖。现被反诉人要求反诉人返还购房款应当向反诉人支付从2011年2月至2019年2月对发恩德办公大楼3-7层的房屋使用费共计13155840元。2015年2月被反诉人经反诉人同意将发恩德办公大楼东北角120平方米的土地上建造了两层彩钢房说好是当作仓库使用，但被反诉人却私自将一层三间门面以每年每间4万元价格出租给他人做商铺使用，反诉人要求被反诉人立即拆除上述房屋并赔偿损失48万元。被反诉人颐和得酒店就反诉辩称：反诉人的诉讼请求没有事实及法律依据。原告购买案涉房产当然享有占有、使用、收益的权利。在出卖人违约的情况下，买受人对解除合同的权利是选择性的，不是当然性的。因此，双方在合同没有解除之前或被宣告无效的情况下，反诉人要求原告支付购房使用期间的使用费没有事实及法律依据，应当予以驳回；关于反诉人拆除彩钢房并赔偿损失的诉讼请求，与本案没有必然的因果关系，也非同一法律关系，不符合反诉的法律要件，应当予以驳回。经审理查明：2011年11月12日，洛宁颐和得酒店有限公司与洛宁县房地产开发总公司签订一份《商品房买卖合同》一份，主要内容有：“第三条：买受人购买的商品房为发恩德办公楼3、4、5、6整层，7层509、510、511、512、513号房，用途为办公、住宅，该商品房建筑面积共4514.31平方米。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2250元，总金额10157198元。第六条：买受人于出卖人房产证办理完毕之日，将该房屋全额房款一次性付清。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。……出卖人（签章）：洛宁县房地产开发总公司，张军民、杨欣波、祁峰伟签字按印。买受人（签章）：洛宁颐和得酒店有限公司，杨文超、吴利国、张菁菁签字按印”。合同签订后被告祁峰伟、张军民、杨欣波共收到原告颐和得酒店购房款12940000元，其中涉及3-7层房款共计5600000元。2012年3月案涉房屋交付使用。2014年2月21日，洛宁县房地产开发总公司改制为洛宁县大瑞房地产开发有限公司。大瑞公司因资金周转问题将案涉房屋抵押。2017年9月案涉房屋被法院拍卖。后原告诉至本院。诉讼过程中，原告颐和得酒店就案涉房产的市场价值及颐和得酒店装饰装修和设备设施价值申请资产评估，本院依法委托河南昭源资产评估事务所进行评估。2019年5月8日，河南昭源资产评估事务所作出昭源评报字（2019）05002号和昭源评报字（2019）第05003号资产评估报告，结论为：颐和得酒店装饰装修及设备设施为4505400元；发恩德办公楼3-7层房地产在基准日2019年2月25日的市场价值为14980800元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告颐和得酒店与原洛宁县房地产开发总公司自愿签订的商品房买卖合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定“买受人于出卖人房产证办理完毕之日，将该房屋全额房款一次性付清”，原告在合同签订后向案涉房产的实际开发人祁峰伟、张军民、杨欣波支付了部分购房款，原洛宁县房地产开发总公司却未能为原告办理房屋产权登记。后原洛宁县房地产开发总公司改制为大瑞公司，大瑞公司又将案涉房屋抵押贷款，最终导致案涉房屋被拍卖执行。大瑞公司的行为导致原商品房买卖合同的合同目的不能实现，其应当返还原告颐和得酒店已支付的发恩德办公楼三至七楼的购房款，同时为自己的违约行为承担相应的赔偿责任。原告提供的证据显示原告支付三至七楼购房款共5600000元，原告要求被告退还购房款4560000元，自愿放弃了部分款项的主张，本院予以支持。关于原告主张的装饰装修及设备设施为4505400元，本院认为该项损失是因原买卖合同不能继续履行给原告造成的实际损失，该项合理诉求应当予以支持。被告祁峰伟、张军民、杨欣波和原洛宁县房地产开发总公司共同与原告签订了商品房买卖合同，原告支付的购房款也均由其三人收取，故被告祁峰伟、张军民、杨欣波应当对大瑞公司退还原告购房款及赔偿原告装饰装修及设备设施损失承担连带责任。关于原告主张的案涉房屋增值部分的损失，因原告并未取得案涉房产的物权权利，主张房屋增值部分的损失缺乏法律依据，本院不予支持。本院认为本案的诉讼时效应当从案涉房产被拍卖时即2017年9月起算，故对被告大瑞公司提出的原告起诉已超过诉讼时效的主张不予采纳。对被告提出的鉴定报告结论明显过高，要求重新鉴定的主张，因其未提供相关证据，本院对其要求重新鉴定的申请不予准许。关于反诉人提出的要求被反诉人颐和得酒店支付房屋使用费的反诉请求，本院认为在案涉房屋被拍卖之前，原商品房买卖合同正在履行过程之中，房屋的交付使用是双方自愿履行合同的行为；而在案涉房屋被拍卖之后，反诉人已经对案涉房产丧失权利，故对反诉人该项诉求本院不予支持。关于反诉人要求被反诉人立即拆除发恩德办公大楼东北角三间彩钢房并要求赔偿损失48万元的反诉请求，本院认为与本案不存在直接联系，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十八条、第一百七十九条第（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告洛宁县大瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告洛宁颐和得酒店有限公司购房款4560000元；二、被告洛宁县大瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告洛宁颐和得酒店有限公司装饰装修及设备设施损失4505400元；三、被告祁峰伟、张军民、杨欣波对上述判决第一、二项款项承担连带清偿责任；四、驳回原告洛宁颐和得酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉人洛宁县大瑞房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92913元、保全费5000元、公告费600元，共计98513元，由被告洛宁县大瑞房地产开发有限公司、祁峰伟、张军民、杨欣波共同负担68959元，由原告洛宁颐和得酒店有限公司负担29554元；反诉费51808元由被告洛宁县大瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  马 燕审 判 员  陈 瑾人民陪审员  夏孝鹏二〇一九年十一月二十九日书 记 员  翟东毅