湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初2691号原告：武汉建开工程总承包有限责任公司，住武汉市阳逻开发区阳逻山庄。法定代表人：蔡涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李俊、朱榕，湖北正信律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司，住武汉市汉阳区燎原社区玉龙路特1号。法定代表人：周英富，系该公司总经理。被告：周英富，男，1972年2月29日出生，汉族，住武汉市汉阳区。两被告共同委托诉讼代理人：何进杰、范雅萱，湖北昊楚律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉建开工程总承包有限责任公司与被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，于同年5月28日公开开庭进行审理后转为普通程序审理，于同年7月10日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员沈纪奎、李柏海组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告武汉建开工程总承包有限责任公司的委托诉讼代理人李俊、被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司的法定代表人周英富、被告周英富及二被告的共同委托诉讼代理人何进杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武汉建开工程总承包有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告腾退房屋；二、判令两被告支付房屋租金、房屋占用费共计人民币1,440,000元（暂计至2019年2月28日，实际金额应计算至被告实际腾退之日）；三、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告一于2014年3月19日订立了《房屋租赁合同》，约定被告一承租原告位于武汉市汉阳玉龙路x号（统建仓库）的房屋，从事餐饮经营，使用面积1,000平方米，租赁期限一年，自2014年3月17日至2015年3月16日。现原告、被告一之间的租赁合同期限已届满，被告一及其实际经营人被告二应将租赁房屋腾退归还与原告。然，原告已多次催告两被告腾退房屋，两被告仍拒不腾退，两被告的行为已严重违约，已给原告造成巨大损失，严重侵害原告的合法权益。依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司辩称：原告起诉在事实上存在巨大的不符。被告缴纳租金时间是到2015年6月30日，双方存在租赁关系时间是直到2015年6月，所以不存在原告说的从2015年3月合同到期后被告是占用状况。2015年3月18日至2019年2月17日都属于被告占用房屋期间是不符合事实的，被告使用诉争房屋至2015年6月，在此之后原告就没有再收取租金，原告称房屋要拆迁，被告在原告要求下从诉争房屋搬出时间是2016年12月。2018年10月被告又回到诉争房屋，因为搬出期间被告一直要求原告对租赁房屋的改、扩建部分进行补偿，双方协商不成的情况下被告才搬回诉争房屋继续从事餐饮。所以在2016年12月至2018年10月期间不存在被告占用诉争房屋的情况。原告向被告主张租金超过了诉讼时效，被告缴纳租金是至2015年5月，2017年12月原告才催要租金，已经超过一年诉讼时效。原告要求两被告腾退房屋及支付租金原告主体资格不适格，本案诉争土地和房屋经调查无法确定权属，该房屋及土地都未办证，原告不能证明原告对诉争房屋享有充分物权情况下是无权向被告主张的。诉争房屋有三份租赁合同，每份合同的出租方和主体都是不同的，充分证明了原告不具有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的起诉。被告周英富辩称：同意武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司答辩意见。本案所签订的房屋租赁协议承租主体是武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司，合同履行主体是原告与武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司，所以原告无权要求被告周英富支付租金。即便如原告所称诉争房屋被占用，但是由于占用、使用行为应该系由武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司作出的，而不是周英富本人，所以原告对于周英富的起诉无事实依据，请求法院依法驳回原告对周英富的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。经庭审质证、认证及双方当事人陈述，查明以下事实：1978年武汉市住宅统建办公室成立，2002年武汉市住宅统建办公室获市国资办批复，在武汉经济技术开发区建设开发总公司基础上吸收武汉市住宅统建办公室相关资产，组建武汉统建城市建设（集团）有限责任公司。2003年，武汉市委、市政府同意撤销武汉城市综合开发集团有限公司、武汉统建城市建设（集团）有限责任公司、武汉市住宅统建办公室，将其本部合并重组为武汉地产开发投资集团有限公司，并将武汉城市综合开发集团有限公司及武汉统建城市建设（集团）有限责任公司及其所属企业、事业单位的国有资产全部划入武汉地产开发投资集团有限公司。武汉市统建材料设备公司，后更名为武汉经济技术开发区建总材料设备公司，原系武汉统建城市建设（集团）有限责任公司全资子公司。武汉建开工程总承包有限责任公司原系武汉经济技术开发区建设开发总公司、武汉经济技术开发区建总材料设备公司、武汉住宅统建办公室共同出资设立。后因武汉经济技术开发区建设开发总公司、武汉经济技术开发区建总材料设备公司、武汉住宅统建办公室的上述合并演变，武汉建开工程总承包有限责任公司现系武汉地产开发投资集团有限公司的全资子公司。2011年武汉地产开发投资集团有限公司计划注销武汉经济技术开发区建总材料设备公司，将其相关业务纳入武汉建开工程总承包有限责任公司，2018年12月21日，武汉经济技术开发区建总材料设备公司注销。位于武汉市汉阳区玉龙路特1号土地的土地使用者原系武汉市住宅统建办公室，现土地使用者登记为武汉地产开发投资集团有限公司。1992年，武汉市统建办公室经武汉市城市规划管理局颁发《建设工程规划许可证》，在其用地范围内投资建设肆层仓库1栋、壹层仓库2栋、门房、配电房壹层1栋、综合楼壹至贰层1栋。自1998年起，上述武汉市汉阳区玉龙路特x号的汉阳材料仓库等房屋由武汉市统建材料设备公司（即武汉经济技术开发区建总材料设备公司）托管使用。后因武汉经济技术开发区建总材料设备公司的相关业务纳入武汉建开工程总承包有限责任公司，2011年后上述武汉市汉阳区玉龙路特x号的汉阳材料仓库等房屋由原告托管使用至今。2003年4月1日，武汉市统建材料设备公司作为出租方将其公司仓库大门外左侧南边一、二、三号门面以及食堂内外场地和仓库内办公楼二楼左侧全部出租给周英富作为餐饮使用，租赁期限五年即2003年4月1日至2008年3月31日，每月租金人民币5,500元。承租面积约500平方米，其中一楼一、二、三号门面共五间，面积约174平方米，二楼办公室共7间，面积约200平方米左右，紧挨着一楼门面后面的厨房是一层通间，面积约120平方米左右。周英富承租上述房屋装修后经营成都酒楼。2007年10月，上述租赁仓库旁玫西路扩建，供电局决定移走仓库高压变压器，周英富向建总材料设备公司打报告一份，表示在变压器移走后，周英富将变压器所剩房屋面积改成门面与原有酒楼连成一体，在改造后的面积基础上加做成二层楼。以上改造的费用由周英富自愿负担。改造后，原来周英富租用的材料仓库一号综合楼，按原签定合同如实上交租金，改造以后的一楼面积按双方商定协议金额上交租金。周英富同时向建总材料公司反映希望该公司考虑周英富承担改造所需要资金，将原有房屋和改造后的房屋门面出租给周英富使用，使用年限可由双方协商决定。后武汉经济技术开发区建总材料设备公司向汉阳区永丰街、汉阳区规划局、汉阳区城管局几个部门请示报告，表示计划对上述房屋门面一楼房屋进行维修，并委托周英富办理有关规划审批手续。后周英富在未办理规划审批手续的情况下，将上述废弃的装变压器房子全部拆除后重建至110平方米与一楼门面大厅连在一起，整个大厅的面积改扩建至280平方米左右。另在重建的变压器房屋上加建一层楼，加建的二楼部分200平方米左右。厨房后面搭建了洗碗间80平方米左右，2007年自建的面积约515平方米。改扩建完成后亦未办理产权登记手续。改扩建完成后，周英富继续使用原承租的房屋及改扩建后的房屋经营酒店。2011年3月11日，周英富继续就上述房屋与武汉经济技术开发区建总材料设备公司签订房屋租赁合同，出租房屋面积约1,000平方米（含2007年改扩建的面积），其中门面为110平方米，一楼大厅为174平方米，二楼为573平方米，厨房及厨房临时搭建约为120平方米。租赁期限为2011年3月18日至2014年3月18日。房屋租金每月为人民币13,000元。在该合同期内，周英富未对诉争房屋进行装修和改扩建。2012年2月20日，原告武汉建开工程总承包有限责任公司与周英富签订变更说明一份载明：“原发租方武汉建总材料设备公司（甲方），与承租方武汉共享蓝天餐饮有限公司（乙方）所签订的房屋租赁合同，由于发租方公司合并更名为武汉建开工程总承包有限公司。故与承租方所签定的合同原文内容不变继续执行，发租方甲方改为武汉建开工程总承包有限公司即可。”后原告武汉建开工程总承包有限责任公司与周英富继续履行上述合同至期满。2014年3月19日，原告武汉建开工程总承包有限责任公司作为出租方（甲方）与承租方武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司（乙方）继续就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定了甲方出租给乙方的房屋位于武汉市汉阳玉龙路x号，出租房屋面积约1,000平方米。房屋租赁期一年，自2014年3月17日起至2015年3月16日止。租赁房屋用于餐饮。乙方不得对租赁房屋进行投资改造，不得改变租赁房屋用途，不得转租、转借承租房屋。如甲、乙双方在租赁期限届满前一个月内无法就乙方继续承租房屋达成书面协议，则视为乙方不再继续租赁房屋，乙方应在租赁期限届满的次日将房屋无条件腾退归还给甲方。逾期腾退视为对甲方房屋的非法占用，甲方有权采取包括自行接管等在内的方式收回房屋，由此造成的一切责任均由乙方承担，甲方收回房屋前的乙方占用期间除按本合同约定租金的双倍计算占用费外，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。房屋租金为每月人民币30,000元，年租金人民币360,000元。房屋租金支付方式为按季支付，每次租金必须提前十天交纳。乙方应在本合同签署生效后三日内向甲方支付人民币30,000元作为履行本合同的押金。本合同履行期间如出现乙方违约导致合同解除押金没收不退还，本合同履行完毕乙方不违约押金退还给乙方（不计息）。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。乙方承担水费、电费、卫生费等相关费用及税金。租赁期满合同自然终止…等内容。合同下方甲方原告武汉建开工程总承包有限责任公司盖章，经办人陈强签字，乙方武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司盖章，经办人周英富签名。上述合同签订后，原告武汉建开工程总承包有限责任公司与被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司履行合同至期满。在该租赁期间，被告周英富、被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司未对上述房屋进行装修及改扩建。合同期满后，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司继续使用诉争房屋，支付租金至2015年6月后未再支付租金。2016年3月25日，原告武汉建开工程总承包有限责任公司向周英富送达通知一份，表示被告所承租的房屋早已经到期，到期后未与原告公司签署续租合同且房屋也未腾退交还，仍继续使用，现原告根据武汉地产集团要求需收回房屋，特通知被告务必于2016年4月11日前将房屋清空腾退交还，且应结清腾退交房日前的水、电、气等各项应承担的费用。同日，周英富签收该通知，但未腾退出诉争房屋。2017年12月8日，原告向被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司发律师函一份，表示双方租赁合同已于2015年3月16日届满，被告应于2015年3月17日将房屋无条件腾退归还给原告，原告未履行该义务，已严重违约。依据合同约定，原告有权向被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司主张自2015年3月17日起的房屋占有使用费（两倍租金）及损失费用。据原告提供信息，2017年12月2日，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司占有房屋期间，未妥善保管房屋，致使房屋发生火灾，造成原告公司财产受到损失，故原告依据合同约定及法律规定，有权向被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司主张房屋占有使用费及损失费用，并有权主张损害赔偿责任，原告将于2017年12月8日起自力取回房屋的占有，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司若加妨害，原告将依法追究被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司的违约责任和法律责任。同日，周英富签收该函件。后被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富搬离，但是物品未搬离。同年12月9日，原告将上述租赁房屋打围砌墙，封闭处理。2018年10月左右，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富将原告所砌围墙拆开重新进入诉争租赁场地，接通水电后继续经营餐饮。同年11月30日，原告向武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富送达告知函一份，表示被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富私自推倒封闭围栏、私通水电进行营业，此种再次侵占行为性质十分恶劣，已构成对国有资产的非法侵占，原告已向政府部门反映情况并向公安机关报案。限武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司于2018年12月15日前腾退，逾期未腾退，原告将依法追究其民事责任和刑事责任。同日，周英富收到该告知函。后双方因为诉争租赁场地的腾退事宜产生纠纷，原告诉至本院请求判如所请。案经调解，双方当事人未达成一致协议。本院认为：本案诉争房屋位于武汉市汉阳区玉龙路x号，所在土地系武汉地产开发投资集团有限公司所有，诉争租赁房屋中部分房屋系经规划审批建立，后因公司合并及历史演变后由武汉地产开发投资集团有限公司将诉争的租赁房屋交由原告托管使用，原告有权将诉争房屋进行出租。虽诉争租赁房屋中的改扩建部分系周英富出资，但在改扩建时周英富、武汉经济技术开发区建总材料设备公司双方已达成一致，改扩建费用由周英富负担，条件是武汉经济技术开发区建总材料设备公司将改造前后的房屋继续出租周英富使用，年限由双方协商。在周英富自2011年3月18日起签订的合同中的租赁面积系1,000平方米（包含改扩建的面积）并以此面积向出租方支付租金，可以看出，对于改扩建部分已由武汉经济技术开发区建总材料设备公司进行处分收益，周英富仅作为承租人进行使用。周英富对于改扩建部分的出资的对价条件系继续租赁诉争房屋，自2007年建好后，周英富也继续租赁使用诉争租赁房屋至2017年底，达到了其继续使用的目的。原告武汉建开工程总承包有限责任公司与武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司于2014年3月19日签订的《房屋租赁合同》在2015年3月16日到期后，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富并无继续使用诉争房屋的权利基础，应腾退出诉争房屋，故对于原告请求判令两被告腾退诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富支付诉争房屋租金及占用费至2015年6月30日后未再支付，但其仍占用诉争房屋至2017年12月8日，应支付此期间的占用费，以双方合同约定的每月人民币30,000元的标准计算，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富应支付2015年7月1日至2017年12月7日期间的房屋占用费人民币878,000元。对于被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富于2018年10月强行搬入诉争房屋继续经营至今的房屋占用费，亦以双方之间原合同约定的每月人民币30,000元为标准计算至被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、周英富实际腾退之日止。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富于本判决生效之日起十五日内腾退出其占用的位于武汉市汉阳区玉龙路x号房屋；二、被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富于本判决生效之日起十五日内支付给原告武汉建开工程总承包有限责任公司房屋占用费人民币878,000元；三、被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富于本判决生效之日起十五日内以每月人民币30,000元为标准支付原告武汉建开工程总承包有限责任公司房屋占用费自2018年10月起至被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富实际腾退之日止；四、驳回原告武汉建开工程总承包有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币17,760元由原告武汉建开工程总承包有限责任公司负担人民币2,664元，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富负担人民币15,096元，此款原告武汉建开工程总承包有限责任公司已预交，被告武汉市共享蓝天餐饮管理有限公司、被告周英富于本判决生效之日起十五日内将应负担的人民币15,096元直接支付给原告武汉建开工程总承包有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  沈纪奎人民陪审员  李柏海二〇一九年十一月二十三日法官助理凃晓剑书记员刘婷