重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初4844号原告：重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道1号，统一社会信用代码91500108781581589T。法定代表人：魏海群，董事长。委托代理人：王某某，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托代理人：魏某某，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆南岸华仁护理院，住所地重庆市南岸区天文大道17号附30号、附31号、附32号鲁能领秀城S7商铺，统一社会信用代码52500108MJP558658E。法定代表人：李小杨，总经理。委托代理人：郭铱文，女，汉族，1992年8月1日出生，户籍所在地重庆市万盛区，系单位职工。委托代理人：梁世忠，男，汉族，1985年6月20日出生，户籍所在地重庆市万盛区，系公司员工。被告：重庆国福医院管理有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道17号附30号、附31号、附32号，统一社会信用代码91500108320374028R。法定代表人：李小杨，总经理。委托代理人：郭铱文，女，汉族，1992年8月1日出生，户籍所在地重庆市万盛区，系单位职工。委托代理人：梁世忠，男，汉族，1985年6月20日出生，户籍所在地重庆市万盛区，系公司员工。原告重庆鲁能英大置业有限公司（下称鲁能公司）与重庆南岸华仁护理院（下称华仁护理院）、重庆国福医院管理有限公司（下称国福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员邓成独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托代理人王某某、魏某某，被告华仁护理院和国福公司的委托代理人郭铱文、梁世忠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鲁能公司诉称：2016年3月，原告与国福公司签订《商铺租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区天文大道17号附30号鲁能领秀城3#地骏廷商铺出租给国福公司用于经营老年健康产业。2018年3月19日，原告又与慈恩护理院签订《商铺租赁合同》补充协议，将《商铺租赁合同》主体由国福公司变更为慈恩护理院，原合同权利义务由变更后的主体承担。租赁期自2016年2月1日至2026年5月31日。合同签订后，被告未按期支付租金及物业管理费用。经原告发函催收后，被告仍未支付。根据合同约定，原告享有单方解除权。现起诉请求：1、判决解除原告与被告国福公司签订的《商铺租赁合同》及原告与被告慈恩护理院签订的《商铺租赁合同》补充协议；2、判决被告返还原告租赁房屋；3、判决被告支付原告2018年5月1日至合同解除之日的租金，租金按27元/月/平方米×2205.19平方米计算；4、判决被告补交装修免租期（2016年2月1日至2017年1月31日）租金396934.2元（15元/月/平方米×2205.19平方米×12个月）；5、判决被告支付原告合同解除之日后的房屋占用损失，该损失以118900.26元/月（27元/月/平方米×2205.19平方米×2个月）计算；6、判决被告支付原告逾期付款违约金，违约金以欠付金额为基数，从欠付之日起，按日万分之三的标准计算至付清之日止；7、判决被告支付原告违约金178620.39元（27元/月/平方米×2205.19平方米×3个月）；8、本案案件受理费由被告承担。被告国福公司和华仁护理院辩称：认可欠付原告2018年5月1日起至今的租金。不同意解除《商铺租赁合同》及补充协议。欠付租金的主要原因为租赁房屋存在部分下沉的情况，影响正常使用，经原告整改，至今仍未能有效解决。就整改问题，双方还在协商中。被告同意在协商方案确认后足额缴纳租金。经审理查明：2018年2月1日，原告与被告国福公司签订《商铺租赁合同》，原告将位于重庆市南岸区天文大道17号附30号鲁能领秀城3#地骏廷商铺出租给被告。租赁面积面积2205.19平方米。租赁期限自2016年2月1日至2026年5月31日，装修免租期自2016年2月1日至2017年1月31日。《租赁合同》4-4.2约定：第一个租约年为免租期；第二个租约年每月每平方米人民币15元，即每月租金33077.85元；第三、四租约年每月每平方米27元，即每月租金59540.13元；从第五个租约年起（第五个租约年为递增年），按双方商定的租金价格（27元/平方米/月）每两年每月每平方米租金价格，在上年度的每月每平方米租金价格基础上递增8%的租金。《租赁合同》4-4.3约定：第4.2条下租金按以下方式支付：以三个月为一个缴租期，乙方应在租金支付日当月的15日前支付下期租金及物业管理费。乙方应当在每年的3、6、9、12月的15日前向甲方一次性足额支付下个支付期租金。如最后一个季度不是整季度，则租金按实际天数计算。2018年3月19日，原告与被告慈恩护理院签订《商铺租赁合同》补充协议，约定将《商铺租赁合同》的乙方“国福公司”变更为“慈恩护理院”，原合同权利义务由变更后的主体承担。诉讼中，于2019年8月22日，慈恩护理院变更为华仁护理院。合同签订后，原告按合同约定，结清租金至2018年4月30日。因2018年5月1日以后的租金未按期缴纳，2018年5月15日，原告向被告慈恩护理院发出《租金催缴通知书》，要求被告在接到通知起15日内缴纳所欠2018年5月至2018年7月的租金178620.39元。因租赁房屋及设施存在质量问题，被告分别于2016年3月、2016年4月、2016年7月、2017年9月、2018年6月向原告提出要求整改未落实，被告提出缓交租金。双方达不成一致，原告于2019年1月25日诉来本院。诉讼中，被告于2019年9月23日向原告支付租金1071722.34元。2019年9月27日，原告向被告发律师函称原告收到款项并非继续履行合同的意思表示，原告从未放弃解除合同的权利。上述事实，除有原、被告双方的当庭陈述与辩解、《商铺租赁合同》及补充协议、关于慈恩公司与商铺承租方关系的证明、租赁户信息登记表、装修申报登记表、企业信用信息公示报告、银行回单、租金催告函、EMS邮寄单、EMS邮寄单查询单、房屋产权证书、律师函、视频资料及照片、银行往来明细、关于要求整改的函件、公证书、变更登记复函、支付租金的银行业务回单等在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议均系合同双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，为有效的民事合同，合同双方当依合同的约定全面履行。《商铺租赁合同》承租人变更为慈恩护理院，《商铺租赁合同》的权利义务应由慈恩护理院承受，慈恩护理院现变更为华仁护理院，《商铺租赁合同》的权利义务应由华仁护理院承受。因被告欠付2018年5月至2018年7月租金，原告发函催收，被告仍未按期缴纳，构成逾期违约。但因租赁物及设施在承租人使用过程中，存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到原告的维修整改，原告逾期交纳租金事出有因，且被告在诉讼中已缴齐了2018年5月1日至2019年10月31日期间（18个月）的租金（1071722.34元÷59540.13元/月=18个月），被告已履行至原告起诉之日止的合同主要义务，被告违约行为显著轻微，不影响实现合同目的。原告要求解除合同，不符合我国合同法第九十四条第（四）项的规定，原告要求解除合同，本院不予支持。因此原告主张支付免租期租金的诉讼请求也不当成立。因租赁物及设施在承租人使用过程中，存在质量瑕疵，经承租人催告一直未得到原告的维修整改。根据我国合同法第二百一十六条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。因原告未依法履行维修义务，同样构成违约，被告继而逾期交纳租金，事出有因。原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院亦当不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：驳回原告重庆鲁能英大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费15331元，减半收取7665.5元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 邓 成二〇一九年十一月一日书记员 梁芯愿