云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初3156号原告段昆，男，1977年10月21日生，云南省昭通市昭阳区人，居民，高中文化，住昭阳区。委托代理人唐骏，云南宏通律师事务所律师（特别授权）。被告昭通远森房地产开发有限公司，统一社会信用代码91530600064257876B，住所地云南省昭通市昭阳区青年路103号。法定代表人刘存树，系该公司总经理。委托代理人刘琪富，云南梧同律师事务所律师（特别授权）。被告吴军，男，1990年3月11日生，汉族，云南省镇雄县人，居民，大专文化，住镇雄县，现住昭阳区。被告张顺巧（又名张倩），女，1989年12月1日生，云南省鲁甸县人，农民，专科文化，住鲁甸县，现住。二被告委托代理人白梅，云南联宇（昭通）律师事务所律师（特别授权）。被告昭通鼎鑫房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91530600MA6K5CY96D,住所地云南省昭通市昭阳区林语华府2幢1单元1002号。法定代表人马仕春，系该公司总经理。委托代理人马仕清，男，1979年10月22日生，回族，云南省昭通市昭阳区人，居民，初中文化，户籍地址昭阳区，系该公司员工（特别授权）。原告段昆诉被告昭通远森房地产开发有限公司（以下简称远森公司）、吴军、张顺巧定金合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理，诉讼过程中，本院依法追加了被告昭通鼎鑫房地产经纪有限公司（以下简称鼎鑫公司）参与诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告段昆及其委托代理人唐骏，被告远森公司的委托代理人刘琦富，被告吴军、张顺巧及其委托代理人白梅，被告鼎鑫公司的委托代理人马仕清到庭参加诉讼。现已审理终结。原告段昆诉称，原告欲购买被告远森公司销售的位于昭阳区间（面积为23.97㎡），经与远森公司“远森俊城”营销中心业务员即被告吴军洽谈后，双方商定该商铺每平方米售价为14451.00元，总价款为346390.00元。2019年4月25日，原、被告双方签订了《远森俊城订购协议》，双方约定，原告向被告购买“远森俊城”D—102号商铺。之后，原告依约向远森公司“远森俊城”营销中心业务员即被告张顺巧交纳了定金50000.00元。双方签订《远森俊城订购协议》后，原告要求与被告签订《商品房购销合同》，但三被告以“远森俊城”D—102号商铺已经被远森公司抵债销售给他人，无法将该商铺销售给原告为由，要求原告另购一间商铺，拒不与原告签订以约定的商铺为标的的《商品房购销合同》。综上，三被告丧失商业活动的诚信原则，未按照协议约定与原告签订商品房购销合同，应依法返还原告双倍定金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决：1.由被告远森公司、吴军、张顺巧共同返还原告双倍定金100000.00元；2.本案诉讼费由三被告承担。因追加了被告鼎鑫公司参与诉讼，庭审中，原告当庭将诉讼请求变更为：1.由被告远森公司、鼎鑫公司、吴军、张顺巧共同返还原告双倍定金100000.00元；2.本案诉讼费由四被告承担。被告远森公司辩称，远森公司不是本案适格被告。原告提交的《远森俊城订购协议》系单方面合同，没有远森公司的印章或工作人员的签字，没有效力。被告吴军、张顺巧共同辩称，1.案涉商铺由鼎鑫公司代销，吴军、张顺巧受聘于鼎鑫公司，二人的行为属职务行为，由此产生的法律后果应由鼎鑫公司承担；2.案涉《远森俊城订购协议》并未生效，不适用定金法则。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告鼎鑫公司辩称，鼎鑫公司受远森公司委托销售房屋，具体答辩意见与远森公司一致。原告段昆为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.原告身份证、被告远森公司登记信息（均为复印件），证明原、被告的身份信息及被告远森公司具有经营房地产的资质；2.《远森俊城订购协议》（原件）、照片5份（复印件），证明《远森俊城订购协议》签订于2019年4月25日，协议甲方为远森公司，乙方为原告，双方约定，原告向远森公司购买“远森俊城”D—102号商铺，该商铺每平方米售价为14451.00元，总价款为346390.00元。该协议第2条约定，签订协议时，乙方支付的定金为50000.00元，在签订商品房购销合同时转为购房款；第5条第（3）项约定，在未签署《商品房购销合同》前，因甲方原因导致该物业不能出售，甲方应在约定时间内双倍返还所收定金给乙方，本订购书自动作废，双方权利义务终止；第6条第（1）项约定，此协议经双方签章，且乙方按本协议约定支付定金后即生效。原告在该协议乙方栏签字捺印，被告吴军、张顺巧在协议甲方经办人栏签字捺印；3.电话通话录音光碟1份，证明被告张倩收到原告定金5万元后，原告订购的D-102号商铺已经被被告公司抵债了，无法与原告签订购房协议销售给原告。经庭审质证,上列证据，被告远森公司质证意见为：证据1无异议；证据2与我方掌握的备案订购协议不一样，鼎鑫公司提供给我方的订购协议甲方栏没有签字，原告提供的协议有二个人的签字，但签字栏被涂改过，真实性我方有异议，合法性不予认可。原告提供的该份协议没有远森公司的公章，也没有远森公司法定代表人或授权人的签字，在该份协议上签字的吴军、张顺巧均不是远森公司员工，也未经远森公司授权，故该份协议属无效协议。照片来源不合法；证据3，无法核实其真实性与合法性，不予质证。被告吴军、张顺巧质证意见为：证据1无异议；证据2，因原告同意更换商铺，吴军、张顺巧才在订购协议上签字捺印。证据3通话录音的真实性、合法性无法核实。其余质证意见与远森公司质证意见一致。被告鼎鑫公司质证意见为与远森公司质证意见一致。被告远森公司为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：《远森俊城订购协议》（复印件），证明远森公司保存的《远森俊城订购协议》虽然内容与原告提交的订购协议一致，但在落款签字处与原告提交的不一样，协议甲方栏没有远森公司的印章，也没有任何工作人员的签字，原告提交的《远森俊城订购协议》系无效协议。经庭审质证,原告段昆质证意见为：被告远森公司提交的证据，除没有吴军、张顺巧的签字外，内容与原告提交的一致，证实了双方确实签订有商铺订购协议，原告也确实交纳了50000.00元定金给远森公司，吴军、张顺巧系被告鼎鑫公司的销售人员。被告吴军、张顺巧、鼎鑫公司对被告远森公司提交的证据无异议。被告吴军、张顺巧为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据：通话录音光碟、内容摘要，证明签订订购协议后，吴军、张顺巧联系原告，告知约定的D—102号商铺不能出售，原告同意更换其他铺面，所以未退定金。在二被告带原告看了其他铺面后，因原告嫌其他铺面面积太大，价格过高，故一直未同意更换铺面。经庭审质证,原告质证意见为：被告吴军、张顺巧提交的通话录音光碟证实了原告交纳50000.00元定金，目的是购买“远森俊城”D—102号商铺，至于其他证明内容，原告不予认可。被告远森公司质证意见为：对上述证据的真实性无异议，在订购协议签订2小时后即发现案涉商铺已经被出售，并及时通知原告更换商铺或退定金，原告同意更换商铺，吴军、张顺巧带原告看了其他铺面，但原告对其他铺面不满意，才提起诉讼。该份证据同时证明了定金并不是交给远森公司，根据订购协议的约定，协议需要交纳定金后才生效，因此订购协议对于远森公司来说是无效的。被告鼎鑫公司质证意见与被告远森公司质证意见一致。被告鼎鑫公司未向本院提交证据证明其抗辩主张。本院认为，原告提交的证据1，四被告均无异议，本院予以采信。证据2，系原告与“远森俊城”销售人员吴军、张顺巧签订的订购协议，协议上有双方的签字及捺印，吴军、张顺巧对此予以认可，故对该份证据，本院予以采信。证据3，系原告与被告张倩的通话录音，内容与本案相关联，本院予以采信；被告远森公司提交的《远森俊城订购协议》，经审查，系原告提交的《远森俊城订购协议》的复印件，区别在于原告提交的《远森俊城订购协议》有被告吴军、张顺巧的签字捺印，被告远森公司提交的《远森俊城订购协议》无被告吴军、张顺巧的签字捺印，对此，被告吴军、张顺巧在庭审中已作了说明，系二人在收到原告交纳的定金50000.00元后，应原告要求在原告保存的《远森俊城订购协议》上签字捺印，故对被告远森公司提交的该份证据，真实性本院予以确认，但证明目的本院不予支持；被告吴军、张顺巧提交的证据，系二人与原告的通话录音，内容与本案相关联，本院予以采信。根据庭审、质证，本院确认本案法律事实如下：被告远森公司系“远森俊城”项目的开发商，被告鼎鑫公司受被告远森公司的委托销售“远森俊城”楼盘，被告吴军、张顺巧（又名张倩）系被告鼎鑫公司的销售人员。2019年4月25日，原告段昆与被告吴军、张顺巧签订了《远森俊城订购协议》，协议约定，原告向被告远森公司购买位于昭阳区间，面积为23.97㎡，每平方米售价为14451.00元，总价款为346390.00元。该协议第2条约定，签订协议时，乙方应支付定金50000.00元，在签订《商品房购销合同》时转为购房款；第5条第（3）项约定，在未签署《商品房购销合同》前，因甲方原因导致该物业不能出售，甲方应在约定时间内双倍返还所收定金给乙方，本订购书自动作废，双方权利义务终止；第6条第（1）项约定，此协议经双方签章，且乙方按本协议约定支付定金后即生效。原告依约向被告张顺巧交纳了定金50000.00元后，被告吴军、张顺巧在协议甲方经办人栏签字捺印。双方签订《远森俊城订购协议》后，原告要求被告按约定签订《商品房购销合同》，被告吴军、张顺巧发现“远森俊城”D—102商铺已经售出，故要求原告换购其他商铺，但双方未就换购其他商铺达成一致意见，原告遂向本院起诉，要求四被告双倍返还定金100000.00元。综合原、被告诉辩主张，双方当事人对下列问题存在争议：一、原告与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》是否有效；二、被告吴军、张顺巧与原告签订《远森俊城订购协议》并收取定金的行为是否属于职务行为；三、原告主张的诉讼请求是否应予支持。对双方当事人争议的问题，本院评判如下：一、关于原告与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》是否有效的问题。本院认为，原告段昆与被告吴军、张顺巧签订的《远森俊城订购协议》，系双方当事人自愿订立，意思表示真实一致，内容不违背国家法律、法规的禁止性规定，合法有效。二、关于被告吴军、张顺巧与原告签订《远森俊城订购协议》并收取定金的行为是否属于职务行为的问题。被告远森公司抗辩称，被告吴军、张顺巧不是远森公司员工，二人未经远森公司授权与原告签订《远森俊城订购协议》，该协议未加盖远森公司印章，事后也未得到远森公司的追认，系无效协议。本院认为，被告远森公司系“远森俊城”项目的开发商，被告鼎鑫公司受被告远森公司的委托销售“远森俊城”楼盘，被告吴军、张顺巧系被告鼎鑫公司的销售人员，庭审中，四被告对该事实均予以认可。被告吴军、张顺巧作为销售人员，在远森俊城营销中心与原告签订了甲方为远森公司的格式合同，即案涉《远森俊城订购协议》，该订购协议对案涉商铺的房号、面积、金额、定金、违约责任等进行了约定，且在签订《远森俊城订购协议》后，原告按约定支付了定金50000.00元，作为签订《商品房购销合同》的担保，被告吴军、张顺巧也实际收取定金50000.00元。因此，原告作为善意买受人，在远森俊城营销中心签订《远森俊城订购协议》时有充分理由确信被告吴军、张顺巧与其签订协议是代表被告远森公司的履职行为，原告没有义务向被告远森公司核实其是否知晓协议。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人或其它工作人员的经营活动，承担民事责任”，因此，被告吴军、张顺巧销售案涉商铺的行为系职务行为，应认定原告与被告远森公司之间合同关系成立，由此产生的法律后果应由被告远森公司承担。对被告远森公司的上述抗辩理由，本院不予采纳。三、关于原告主张的诉讼请求是否应予支持的问题。《远森俊城订购协议》签订后，因案涉商铺已被被告远森公司售出，导致原告购买案涉商铺的合同目的不能实现，被告远森公司构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。被告远森公司作为合同一方，违反合同约定，应双倍返还定金。双方约定的定金金额，未超过合同标的额的20%，合法有效，故原告主张被告远森公司双倍返还定金100000.00元的诉讼请求，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。鉴于被告鼎鑫公司系案涉定金的收取人，故案涉定金50000.00元，由被告鼎鑫公司返还原告，剩余50000.00元，由被告远森公司返还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、由被告昭通远森房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告段昆定金50000.00元；二、由被告昭通鼎鑫房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告段昆定金50000.00元；三、驳回原告段昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300.00元，由被告昭通远森房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  胡 兵人民陪审员  李健美人民陪审员  陈世琼二〇一九年十一月十四日书 记 员  胡 磊本案适用法律条文附后：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条：借款人未按约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款：借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内利息的，人民法院不予支持。第二十九条：借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。