安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1324民初4693号 原告:刘峰,男,汉族,1969年10月8日出生,住泗县。 委托诉讼代理人：赵岩，安徽焕然律师事务所律师。 被告:韩昌龙,男,汉族,1948年4月2日出生,住泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 第三人:靖昌利,男,汉族,1975年1月28日出生,住泗县。 原告刘峰与被告韩昌龙、靖昌利案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序由审判员胡永、审判员陈珊、人民陪审员黄杰三人组成合议庭，由胡永担任审判长并主审，书记员姚妮妮担任法庭记录，于2019年10月31日公开开庭进行了审理；原告刘峰的委托诉讼代理人赵岩、被告韩昌龙的委托诉讼代理人孙得才、第三人靖昌利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘峰诉称：1、请求人民法院依法判令停止对原告购买的位于黄圩镇武圩村靖沃庄正南、山闵路南,靖昌友现居住的向东第三套楼房的强制执行,并解除查封；2、依法确认原告与第三人于2012年3月5日签订的《小产权房屋买卖合同》有效,并判令该房屋归原告所有;3、案件受理费由被告负担。事实和理由：原告于第三人于2012年3月5日签订房屋买卖合同,第三人将涉案房屋以16.5万元出卖给原告,并将房屋交付给原告。原告后外出务工,该房屋一直闲置。后原告得知被告占有该房屋,便报警将房屋收回.后将房屋出租给他人居住。因第三人拖欠被告借款,被告将涉案房屋查封,该行为侵害了原告的财产权利,原告申请执行异议,泗县人民法院作出(2019)皖1324执异65号执行裁定书,以被告之前居住房屋为由,驳回原告的执行异议请求。 原告刘峰为支持自己主张，向本院递交如下证据：1、（2019）皖1324执异65号执行裁定书，证明原告申请执行异议被驳回；2、房屋买卖合同，证明2012年3月5日原告与第三人靖昌利签订涉案房屋的买卖合同；3、承诺书，证明第三人欠原告刘峰165000元，还不起用房屋抵偿的事实。 被告韩昌龙辩称：刘峰与靖昌利系亲属关系，具有明显的利害关系。刘峰与靖昌利的房屋买卖明显是转移财产；涉案房产2015年5月被查封，至提出异议的时间为5年，在此期间无人提起。刘峰提供同一时间一份买卖合同，一份抵押承诺书，两种法律关系不得同时存在，相互矛盾，企图转移财产。靖昌利的二哥在公安机关的谈话笔录中提出除其购买一套外，其它都没有卖。刘峰在公安机关承认被告韩昌龙已实际占有涉案房屋说明在法院查封前，刘峰未实际占有涉案房屋，结合最高人民法院执行异议的规定17条和28条规定，原告提出执行异议不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。 被告韩昌龙提供证据：刑事判决书一份，证明刘峰在笔录中承认被告已在2015年4月实际入住该房，刘峰未占用涉案房屋。 第三人靖昌利辩称：我与刘峰系亲属关系，我拿刘峰的房产抵押借款属实，当时约定无法还钱，可用我建设的房屋抵偿借款；起诉后，韩昌龙将涉案房屋的门撬开强行入住，之前刘峰将其妹妹的车放在涉案的房屋内。 第三人靖昌利没有提供证据。 根据上述的证据材料及庭审中当事人的陈述，确认如下事实：原告刘峰与第三人靖昌利系亲属关系，2012年以前靖昌利借原告款165000元，约定3个月归还。靖昌利在农村老家开发小产权房5套，无钱归还原告，便于2012年3月5日同原告签订《小产权房买卖合同》，约定将其开发的位于靖沃村南湖山闵路南边中间第三套房卖给原告，价款165000元；同时，靖昌利给原告出具承诺书，承诺如无钱归还，则用此套房抵押，绝不反悔。该合同签订后，原告没有实际占有，本案被告韩昌龙于2015年4月6日前已经居住涉案房屋。 本院在审理韩昌龙与靖昌利民间借贷纠纷一案中，本院依据韩昌龙的财产保全的申请，依法查封靖昌利所有的由其本人开发的位于泗县黄圩镇武圩村靖沃庄南湖山闵路南边靖昌友现居住的向东第二、三、四套楼房进行查封，并出具（2014）泗民一初字第01649号民事裁定书。（2014）泗民一初字第01649号民事判决书判决靖昌利归还韩昌龙借款本息490203.34元，由于靖昌利未能按判决履行义务，韩昌龙申请强制执行。本院于2016年5月16日作出（2015）泗执字第00447-1号执行裁定书，裁定续行查封上述涉案的第二、三、四套楼房，2019年5月13日本院又作出（2015）泗执字第00447-2号执行裁定书，裁定查封上述涉案的第二、三、四套楼房。原告认为本院的（2015）泗执字第00447-2号执行裁定书侵害了案外人的合法权益，向本院提起执行异议。 泗县人民法院经审查认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。韩昌龙于2015年4月6日前已经居住了涉案的房屋，从反面证明在人民法院查封之前刘峰没有占有涉案的不动产，刘峰对韩昌龙的异议不适用上述法律条文的规定，其提出的异议请求不能排除法院执行。因靖昌利未履行生效判决确定的义务，本院依据韩昌龙申请，查封其名下财产并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回刘峰的异议请求。原告刘峰不服，于2019年8月28日向泗县人民法院提出案外人执行异议之诉，请求人民法院依法判令1、停止对原告购买的位于黄圩镇武圩村靖沃庄正南、山闵路南,靖昌友现居住的向东第三套楼房的强制执行,并解除查封;2、依法确认原告与第三人于2012年3月5日签订的《小产权房屋买卖合同》有效,并判令该房屋归原告所有;3、案件受理费由被告负担。被告承担。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、除分的权利。本案原告刘峰与第三人靖昌利之间系民间借贷关系，虽然双方签订《小产权房买卖合同》，以房抵债，但根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地只能由村集体组织成员获得，不得出让、转让、出租，且房屋的买卖应在本村集体组织成员之间进行，禁止在本村集体组织成员外转让宅基地、农村住宅、及“小产权房”。本案原告刘峰非泗县黄圩镇武圩村村民，没有购买该处房屋的资格，根据物权法中“房随地走”的原则，原告无法取得该处房屋的所有权，因而双方签订的《小产权房买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效合同。故该涉案查封房屋仍属于第三人靖昌利所有；刘峰的执行异议之诉对执行标的不享有排除强制执行的权益。因此刘峰的执行异议之诉没有法律依据，本院不予支持，应驳回原告刘峰的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘峰的诉讼请求。 案件受理费3600元，由原告刘峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长 胡 永 审 判 员 陈 珊 人民陪审员 黄 杰 二〇一九年十一月四日 书 记 员 姚妮妮