贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初48号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司,住所地广西省南宁市青秀区。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：于曦，男，1965年4月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区。法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告于曦及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力、被告于曦到庭参加诉讼。同一房开公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2019）黔执异81号《执行裁定书》；2.请求判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”A3-14-4号房屋；3.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开公司按时、足额履行上还款义务，中国农业银行股份有限公司遵义分行与同一房开公司签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开公司、李建华、陈雪梅、曹亮诉至省高院，诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开公司支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开公司未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告于曦遂于2018年8月20日以房号Ａ3-14-4号的被查封房屋系其置换房屋为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月21日作出（2018）黔执异81号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在执行本案过程中，东方资产管理公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：（一）被告与同一房开公司签订的是置换合同，且不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将涉案房屋卖给第三人的情形，故不应参照适用该条款。（二）被告与同一房开公司在涉案房屋抵押后签订《房屋置换合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》时间为2015年6月4日在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。同一房开公司未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋置换给被告，该行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。（三）被告未提供原冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。（四）被告仅提供部分置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因被告所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在被告与同一房开公司签订的《房屋置换合同》中约定的超出部分被告需要补差款，被告需提供证据证明其已补足差款，但被告仅提供了同一房开公司出具的一张收据，未见其他收据或银行转账凭证，且该收据真实性、有效性存疑，不能证明其已补足相应差款，因此不符合法定排除执行条件。（五）被告提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。被告称其2015年6月交房，12入住，但在于曦提供的证据资料中，未见涉案房屋验房及交房手续或其水电费等入住凭证。综上所述，被告提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异81号执行裁定错误，侵犯了原告的合法权益。原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定提起执行异议之诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告于曦辩称：请求省高院依法驳回原告的诉讼请求。（一）被告在看到诉状后才得知原告在诉状中声称同一房开公司在2012年6月贷款时，对同一房开公司“同一?迎红水岸”剩余未销售房产进行了抵押并于同月办理了在建工程抵押证明，在此之前并不知道“同一?迎红水岸”Ａ3-14-4号房屋进行过在建工程抵押。（二）被告“同一?迎红水岸”Ａ3-14-4号房屋获取情况，省高院在（2018）黔执异81号执行裁定书中已阐明清楚。被告置换房屋，其实质就等同于拆迁房屋。在我与同一房开公司签订置换合同后，同一房开公司也向规划部门要求开发我原所住的省冶建26栋等三栋房屋，因规划部门审批容积率太低，所以同一房开公司未再继续开发。且我的房屋是政府协调，并一次性付清全部差价款。同一房开公司与我约定办理产权时，再签订购房协议。因此我与同一房开公司的法律关系，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。（三）答辩人不知道有在建工程抵押一事，且答辩人的房屋获得是政府协调下的结果，是同一房开公司对答辩人原房屋侵害后的赔偿。且答辩人一次性支付了全部差价款，并交付了原房屋（26栋2-××号）的所有产权手续。这些事实，充分证明答辩人对“同一?迎红水岸”Ａ3-14-4号房屋的获取，完全符合善意取得的条件，因此《房屋置换合同》合法有效。（四）答辩人于2015年6月4日签订《房屋置换合同》之日就将省冶建26栋2-××号房屋的《房屋所有权证》（遵义权证遵义市字第0000037号）和《遵义市房地产交易市场准入许可证》及产权集成或说明原件一并交付同一房开公司，经办人是刘文武。在签订《房屋置换合同》后，答辩人对Ａ3-14-4号进行了装修，于2015年12月正式入住。同一房开公司表示随时来收取房屋，答辩人将房屋闲置，并将水电销户，时至今日，同一房开公司未来收取。该房屋因下水系统损坏，污水流入房屋，前两天去看，房中污泥堆积，根本无法住人。因答辩人对该房屋无所有权和处置权，因此对下水系统损坏没有修补义务。冶建房屋产权手续交给同一房开，答辩人就放弃了所有权，只是因同一房开公司原因，未实际接受房屋。因此迎红水岸Ａ3栋14-4房屋是答辩人目前唯一房屋。（五）答辩人已于今年8月20日到我市交通银行开具了转账证明，并有当时刷卡小票。稍后向法庭提供。（六）在答辩人的证据中，有房屋物业管理费收据、《房屋置换合同》、收款收据、银行转账证明，这些证据均已证明在查封之前，答辩人已合法占有迎红水岸Ａ3栋14-4房屋。答辩人符合善意取得情形，是答辩人唯一房屋，因此完全可以排除执行。最后，我认为在建工程抵押证明不能等同于房屋抵押登记，因为房屋抵押登记可以排除任何形式的产权转移，但在建工程抵押证明不能排除优先受偿权。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产公司提供以下证据证明自己的主张：第一组：1.贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号；2.贵州高院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3；3.贵州高院法院查封清单；4.（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证；5.贵州高院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。拟证明：涉案房屋已于诉前进行保全并于2015年7月16日被法院查封。第二组：贵州高院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号，拟证明：原告对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的范围内优先受偿的权利。对东方资产管理公司提交的证据，被告于曦质证意见为：认可真实性，不认可证据的证明目的，被告取得房屋属于善意取得，在建工程抵押不等于房屋抵押登记。被告于曦提供了以下证据证明自己的主张：第一组：房屋置换合同、房产证、准入许可证、关于省冶建26栋4号房产权情况说明。第二组：银行转账证明、同一房开公司出具的收款收据、房屋结算证明、委托收款通知书。第三组：房屋结算证明、同一物业管理公司出具的接房证明。第四组：房屋手续移交表及房屋照片。第五组：（2018）黔执异81号执行裁定书。拟证明：案涉房屋系与同一房开公司置换所得，于曦已取得所有权并已入住使用。东方资产管理公司的质证意见为：对于第一组证据，房屋置换合同三性及证明目的不予认可，该合同签订于抵押之后，属于同一房开公司擅自处置抵押物，转让行为无效。房产证、准入许可证、关于省冶建26栋4号房产权情况说明，这三份证据的三性及证明目的予以认可。对于第二组证据，认可银行转账证明的真实性，不认可其证明目的；其余两项不认可三性及证明目的。虽于曦提交了委托收款通知书说明其将购房款支付给了重庆汶太商业有限公司，但该相应的凭证中未载明该款项为涉案房屋的补差款，且无其他证据证明该笔款项已实际作为涉案补差款由重庆汶太商业公司支付给同一房开公司，因此认为该组证据不能证实于曦向同一房开公司支付案涉房屋补差款。对于第三组证据，房屋结算证明、同一物业管理公司出具的接房证明，该组的三性及证明目的不予认可，该份证据是由同一物业公司提供，而不是由同一房开公司提供，且仅有物业公司出具的接房说明，不能证明实际接房。对于第四组证据，房屋手续移交表及房屋照片，对真实性及证明目的不予认可，该房屋手续移交表中未有同一房开公司盖章，仅有经办人签字，不能核实该经办人的身份，其提供了原置换房屋现状照片，该置换房屋仍属于于曦等控制之下，并不能证明其已实际与同一房开公司进行置换。对于第五组证据，（2018）黔执异81号执行裁定书，对三性认可，不认可证明目的。该裁定仅能说明执行行为的终止，并不能确认房屋权属，不能达到其证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：东方资产管理公司提交的证据符合证据的三性，本院予以采信。于曦提交的第一组《房屋置换合同》、第二组和第三组证据，能够证实于曦与同一房开公司签订《房屋置换合同》及支付房屋补差款的事实，客户交易清单收款人虽为重庆汶太商业管理有限公司，但其数额与《房屋置换合同》载明的补差款与维修基金的总和相吻合，能够相互印证，本院予以采信。第三组房屋结算证明、同一物业管理公司出具的接房证明，该组证据虽由同一物业公司提供，但能够证明于曦接房并入住案涉房屋的事实，本院予以采信。第四组房屋手续移交表及房屋照片，因东方资产管理公司不认可真实性，本院亦无法核实真实性，不予采信。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2011年6月8日，因同一房开公司“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全。经遵义市相关部门协调，同一房开公司与相关住户协议置换该部分房屋。2015年6月4日，于曦与同一房开公司签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一˙迎红水岸”Ａ3-14-4号房屋置换省冶建26栋2层4号房屋，房产证号：遵房权证遵义市字第××号，由于同一房开公司置换的面积多出42.6平方米，于曦按3600元每平方米补偿同一房开公司超面积款135360元，超面积维修基金3578元由同一房开公司代收。同一房开公司于2015年6月4日收到补差款135360元和维修基金3578元。同日，同一房开公司将房屋交付给于曦使用，于曦目前已居住在涉案房屋内。另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开公司分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金58，550,000.00及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年8月20日于曦以涉案的“同一·迎红水岸”A3-4-14号房屋系其与同一房开公司相互置换，其已结清了全部房屋差价款并已合法占有该房为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月21日作出（2018）黔执异81号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A3-4-14号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异81号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：被告于曦对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。本院认为，2011年6月同一房开公司在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，同一房开公司与于曦签订《房屋置换合同》，以所有权调换的形式，同一房开公司将“同一?迎红水岸”A3-4-14号房屋置换给于曦使用，于曦已经按照约定支付了房屋补差款，同一房开公司已经将房屋交付其使用。由于同一房开公司的原因，将涉案房屋抵押作为其借款的担保，最终导致于曦享有的权益与东方资产管理公司享有的抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开公司是按照所有权调换形式与于曦订立的《房屋置换合同》，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，该房屋置换合同更类似于房屋拆迁安置，可参照房屋拆迁安置补偿协议进行处理。当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，于曦对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产管理公司的抵押权得到保护。综上，于曦对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，对东方资产管理公司的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  杨锐审判员  张玮审判员  雷苑二〇一九年十一月十八日法官助理敖丽丹书记员黄义