福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0426民初2367号 原告：胡裕祥，男，1974年10月12日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告：张丽娜，女，1975年12月6日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理仁：胡裕祥（系张丽娜丈夫），住福建省尤溪县。 被告：福建朝晖房地产开发有限公司，住所地福建省三明市尤溪县城关镇民主路11号201室，统一社会信用代码：91350426079756272R。 法定代表人：梁维坤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱兰钰，女。 原告胡裕祥、张丽娜与被告福建朝晖房地产开发有限公司（以下简称“朝晖公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡裕祥、张丽娜与被告朝晖公司的委托诉讼代理人邱兰钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡裕祥、张丽娜向本院提出诉讼请求：1.朝晖公司支付逾期交房违约金27,557元；2.朝晖公司向胡裕祥、张丽娜支付逾期交付产权证违约金28,263.5元；3.朝晖公司赔偿未铺设管道煤气费用35,000元；4.朝晖公司赔偿未安装门禁费用1,200元；合计90,820.5元。保留要求其赔偿到楼板裂缝未整改等损失的权利。包括鉴定费用在内的各项诉讼费用由朝晖公司负担。胡裕祥、张丽娜变更诉讼请求为：1.朝晖公司支付逾期交房违约金27,557元；2.朝晖公司向胡裕祥、张丽娜支付逾期交付产权证违约金21,197元；3.朝晖公司赔偿未铺设管道煤气费用60,000元。事实和理由：2014年10月间，胡裕祥、张丽娜与朝晖公司签订《商品房买卖合同》，向朝晖公司购买5号楼802室。合同对交房时间、违约责任等作出了相应的约定。合同签订后，朝晖公司通知胡裕祥、张丽娜重新签订合同，将逾期交房、交付产权证、未铺设燃气管道等违约责任改为支付支付2,000元违约金。胡裕祥、张丽娜按照合同约定的期限内向朝晖公司支付购房款588,823元。朝晖公司到2017年6月5日才交付房屋，2018年8月29日才办理产权证，至今未铺设燃气管道。且楼盘的许多楼板发生裂缝，未按合同约定安装门禁、监控、燃气管道等，在未经验收合格不具备交房条件的情况下，朝晖公司出具了一份《关于东滨花园交房的承诺》，承诺要及时对门禁、监控、路灯、燃气管道、楼板开裂等进行整改施工，达到验收合格具备交房条件后再交房。这份承诺书具有县建设局作为监督单位盖章，但朝晖公司也未履行承诺。朝晖公司为减轻违约责任，制定了两个不同版本的合同，具有欺诈的故意，同胡裕祥、张丽娜订立的合同违约金过低，与其他人的违约金相比，给胡裕祥、张丽娜造成了损失。胡凤祥、张丽娜诉至法院要求解决纠纷。 朝晖公司辩称，根据《商品房买卖合同》附件六，合同补充协议，第四条第3，因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期间据实顺延；朝晖公司存在以下原因：因天气延误69天；变电器位置塌方，电网并线延误5天，供电公司停电5天，因政府限价房未能及时分配，无法支付工程款及周边配套工程导致工期无限期延误，朝晖公司逾期交房并非朝晖公司主观造成，同时朝晖公司于2016年12月25日已完成五方验收合格同意交付业主使用。因户数过多，无法一次性完成交房手续，朝晖公司书面通知买受人2017年1月21日办理交房手续，买受人因自身原因于2017年5月31日才完成交房手续。根据《商品房买卖合同》第十八条，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2016年12月31日前缴交指定账户。附件六，合同补充协议第四条第4点第3小点，写明买受人为按规定付清专项维修资金前，出卖人有权拒绝交房而不构成违约。买受人且在出卖人催促下才交，交完当天出卖人立刻给买受人办理交房手续。根据《商品房买卖合同》附件六，合同补充协议第七条第2点，双方同意出卖人办理房屋权属初始登记，最长时间为商品房使用之日起360日内，因胡裕祥、张丽娜及部分业主提出过分要求，导致大部分业主交房时间顺延到2017年5月31日以后，朝晖公司从2017年5月31日开始交房，前后因户数多过交房办理手续5-10户计算，需要35-70天才能完成，许多业主在外地没法及时回来交房，导致朝晖公司初始登记到2018年5月28日全部完成，非朝晖公司的主观原因，不构成违约。产权证委托朝晖公司代办下需要多方配合，本县2017年-2019年间因政府体制改革，办证大厅搬迁及买受人不能及时到位等原因，都导致办证时间的延迟。根据《商品房买卖合同》第八条，商品房交付条件第2点，该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政新报等设施达到设计要求条件；本栋楼施工图未设计管道燃气；施工图设计住宅为普通玻璃；楼道门禁施工图未设计，安装会影响消防疏散要求。附件六合同补充协议第十二条第四行规定，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准。胡裕祥、张丽娜要求2017年4月11日关于东滨花园交房承诺作为补充合同。胡裕祥、张丽娜及部分业主2017年4月8日-2017年4月11日期间聚众在建设局闹事，提出合同外的要求，所签订的承诺是被迫性的，与《商品房买卖合同》无关不能当合同使用。为此，朝晖公司另行增加了监控77,000元，路灯35,000元，三个出入口门禁36,000元，合计148,000元。现因天燃气主管道目前未到达本小区，无法进行施工。故胡裕祥、张丽娜主张没有依据。根据《商品房买卖合同》争议及冲突事项，附件六，合同补充协议第十四条已明确，本协议与合同一并生效，若其与合同条款发生冲突的，则以本补充协议的约定为准。综上，请求驳回胡裕祥、张丽娜的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2015年1月23日，胡裕祥、张丽娜与朝晖公司签订编号为201500137的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：（一）买受人胡裕祥、张丽娜购买由朝晖公司投资建设的位于尤溪县，房屋建筑面积为92.56平方米，单价每平米6361.53元，总价588823元。买受人应于2015年1月23日前付清首期款179823元，剩余409000元向银行申请按揭贷款支付。（二）商品房交付条件：商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房相关设施设备交付条件。基础设施设备4.燃气：交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。出卖人应于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人同意《商品房买卖合同》继续履行，出卖人一次性支付买受人（人民币）2000元违约金。合同及补充协议中规定的不可抗力是指当事人不能预见、不能避免、不能克服并阻碍合同履行的客观情况，包括自然和社会因素。因合同约定交付期限并未考虑下列情形造成的影响，双方同意，如遇下列情形之一，交房期限据实顺延：（1）经有权部门认定影响施工停止或进展缓慢的气象原因，包括：日降雨量累计超过50ｍｍ或8级以上风力或6级以上地震；一周内非出卖人原因停水停电累计超过8小时……。（三）双方同意共同向房屋登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人一次性支付买受人（人民币）2000元违约金等。 胡裕祥、张丽娜向朝晖公司交付完首付款，后胡裕祥、张丽娜以所购房屋向银行办理抵押按揭贷款,并向朝晖公司支付按揭款项409,000元。2016年12月25日，尤溪县城关镇埔头工业路31号东滨花园工程地基与基础工程、主体工程、建筑装饰装修工程、建筑屋面工程、给排水及采暖工程、建筑电气工程、智能工程、通风与空调工程、电梯工程经验收合格，验收机构作出“本工程已按合同约定内容按图纸设计施工完成；单位工程质量评定合格，内业资料齐全，同意验收，交付使用”的竣工验收结论。2017年4月11日，朝晖公司作出《关于东滨花园交房的承诺》的书面承诺，主要内容为：一、承诺2017年5月31日前验收合格并开始交房。二、门禁、监控、路灯等配套设施在2017年5月15日前完成。三、由开发企业联系燃气管道公司及时进场施工，2017年5月31日达到验收条件……六、停止当前一切交房活动手续，企业保证具备合同约定条件后交房。2017年4月20日，朝晖公司向尤溪县公安消防大队申报了东滨花园工程的竣工验收消防备案，尤溪县公安消防大队依法核发备案凭证。2018年5月29日，朝晖公司对尤溪县城关镇埔头村工业路31号5幢（项目名称：东滨花园5号楼）办理了开发项目首次登记（总确权）。2017年5月31日，朝晖公司与胡裕祥、张丽娜办理交房手续。2018年8月27日，尤溪县不动产登记中心办理了案涉房屋不动产权登记。当前，东滨花园5号楼住户仍未能使用管道燃气。 另查明，东滨花园项目施工期间，日降雨量大于50mm的天数为17天，一周内停电累计超过8小时的天数为3天。 本院认为，胡裕祥、张丽娜与朝晖公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。胡裕祥、张丽娜主张朝晖公司签订合同存在欺诈行为，因其未能提供相应证据，对其主张本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，朝晖公司开发的东滨花园项目的管道燃气等设施应达到设计要求条件，东滨花园小区尚不具备交房条件，胡裕祥、张丽娜有权拒绝交房。朝晖公司未能在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限内向胡裕祥、张丽娜交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房，朝晖公司应承担逾期交房的违约责任胡裕祥、张丽娜付清购房款后，朝晖公司应在2016年12月31日前将验收合格并具备入住条件的房屋交付胡裕祥、张丽娜。根据合同补充协议，对日降雨量累计超过50mm以及一周内非因朝晖公司的原因停电累计超过8小时可据实顺延交房期限进行了约定，东滨花园项目施工期间日降雨量累计超过50mm的天数计17天，一周内停电累计超过8小时的天数计3天，故朝晖公司交付讼争房屋的时间应由2016年12月31日顺延20天即至2017年1月20日。胡裕祥、张丽娜于2017年5月31日与朝晖公司办理交房手续，朝晖公司已构成逾期交房。根据《商品房买卖合同》约定，朝晖公司应支付胡裕祥、张丽娜逾期交房违约金2,000元。关于朝晖公司提出的其他未记录的台风大雨天气，春季放假暂停施工以及变压器位置塌方、并线、停电等原因延误的工期应予以顺延的抗辩主张，因双方在合同中未约定上述事由可以顺延交房期限，故对该抗辩主张不予采纳。 关于逾期办证违约金的问题，朝晖公司作为出卖人，应该依照合同约定按时办理商品房所有权初始登记。本案中，《商品房买卖合同》补充协议约定买受人同意出卖人办理房屋权属初始登记为自商品房使用之日起360日内，案涉房屋于2017年5月31日交付使用，朝晖公司应于2018年5月26日前办理房屋权属初始登记。朝晖公司于2018年5月29日对尤溪县城关镇埔头村工业路31号5幢（项目名称：东滨花园5号楼）办理了开发项目首次登记（总确权），应认定朝晖公司逾期办理不动产权证，构成违约。根据《商品房买卖合同》约定，朝晖公司应支付胡裕祥、张丽娜逾期办理不动产权证违约金2,000元。 关于胡裕祥、张丽娜要求朝晖公司赔偿未铺设燃气管道费用损失60,000元，因胡裕祥、张丽娜未提供相关损失的证据予以佐证，故对该项诉讼请求，不予支持。 综上所述，胡裕祥、张丽娜提出的诉讼请求，符合本院上述认定的部分，予以支持；超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付胡裕祥、张丽娜逾期交房违约金2,000元； 二、福建省朝晖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付胡裕祥、张丽娜逾期办证违约金2,000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回胡裕祥、张丽娜的其他诉讼请求。 案件受理费2,475.08元，减半收取计1,237.54元，由胡裕祥、张丽娜负担1,192元，福建朝晖房地产开发有限公司负担45.54元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李德林 二〇一九年十一月二十日 法官助理吴智文 书记员姜辛 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。