湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1364号原告（反诉被告）：张湾区红卫街道办事处王湾社区居民委员会。住所地，湖北省十堰市张湾区车城西路**。法定代表人：郝良建，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘军。委托诉讼代理人：汪青龙，十堰市张湾区花果街道法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：赵小云，女，1967年11月22日出生，汉族，，住湖北省十堰市张湾区委托诉讼代理人：刘兴堂（赵小云的丈夫），男，1964年3月11日出生，汉族，，住湖北省十堰市张湾区委托诉讼代理人：赵琴，湖北武当律师事务所律师。原告张湾区红卫街道办事处王湾社区居民委员会（以下简称王湾居委会）诉被告赵小云土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法作出了（2018）鄂0303民初3055号民事判决，被告赵小云不服该判决，向十堰市中级人民法院提起上诉。2019年4月16日十堰市中级人民法院以一审认定事实不清为由，作出（2019）鄂03民终645号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0303民初3055号判决，发回本院重审。本院于2019年5月22日立案受理后。被告赵小云向本院提出反诉，本院依法另行组成合议庭，适用普通序公开开庭进行了合并审理。原告王湾居委会的委托诉讼代理人汪青龙、被告赵小云及其委托诉讼代理人刘兴堂、赵琴到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告王湾居委会向本院提出诉讼请求：1、判令赵小云支付2015年5月1日至2018年4月30日的使用土地租金60000元，2018年4月30日后的租金按每年20000元计算至土地交付之日；2、赵小云立即清除所承租土地上的建筑物，返还承租土地；3、本案诉讼费由赵小云承担。事实和理由：2015年5月1日，王湾居委会与赵小云签订一份有偿使用土地合同，约定合同期限3年，2018年4月30日到期，每年土地租金为20000元。该合同租金是原一组组长刘云未经民主表决所定，租金远低于原来出租的租金100000元，村民代表对此提出质疑却一直未解决。2018年3月13日，王湾居委会函告赵小云的丈夫刘兴堂拆除房屋、支付租金，并在赵小云承租的地点进行了张贴。由于赵小云未在告知时间内拆除房屋、支付租金，村民代表于2018年3月12日召开会议，并邀请刘兴堂参加，再次向其告知合同到期不再续签，要求返还土地。赵小云要求王湾居委会对其自建房屋给予补偿，否则拒绝拆除房屋、返还土地。王湾居委会认为其出租的土地用途是培育杆树苗和盆景栽培，赵小云私自改变土地用途，违章建房，应自担损失，故请求法院判如前请。被告赵小云辩称：赵小云于2018年12月13日向王湾居委会缴纳了土地占用费60000元，于12月16日缴纳了土地占用费20000元。这说明赵小云和王湾居委会已经达成了新的租赁合同关系，故王湾居委会要求赵小云返还承租土地的诉请，应予以驳回。若法院判决赵小云返还土地，应当对赵小云前期的投资等损失一并处理。王湾居委会辖区居民一组村民同意赵小云继续承包本案所涉土地。（反诉原告）赵小云向本院提出反诉请求：请求法院依法判决王湾居委会赔偿投资损失432476元；本案的诉讼费由反诉人承担。事实和理由：2015年5月1日，王湾居委会和赵小云签订了《有偿使用土地租赁合同》，将本案案涉土地出租给赵小云使用。租期暂定三年，年租金2万元，按年度一次性交清。该土地是倒土场，长期荒废，属于长期无人管理的垃圾场，严重影响居民生活。赵小云先后出资5万余元将公路沿线、场内土地所有垃圾回填，将场地平整。2016年，赵小云又聘请工作人员在场地内投资、建设盆景。为了项目建设需要，赵小云又先后投入几十万元，建设盆景、花卉。苗木需要的大棚、管理用房、仓库、并为便于管理，修建了院墙、大门、水塔等。该项目实施后，此场地的环境得到了良好治理，花卉和苗木长势良好，初见成效。现在王湾居委会要求返还土地，赵小云的项目刚刚开始产生效益，前期投入较大，短期之内不能收回成本。故提出反诉。（反诉被告）王湾居委会对反诉辩称：反诉不符合反诉的法律规定，赵小云反诉和本诉不是基于同一法律关系和法律事实。根据双方合同约定，双方没有对地上附属物及设施进行补偿的约定，赵小云也没有经过王湾居委会会的同意建设附属设施。赵小云所建房屋是违章建筑，也已经下发了处罚决定书。赵小云反诉不成立。经审理查明，2015年5月1日，原王湾村一组组长刘云代表王湾村委会与赵小云签订一份《有偿使用土地合同》，约定王湾村将位于一组吴家沟唐沟山顶的15亩土地提供给赵小云用于培育树苗和盆景栽培，合同期限3年，2018年4月30日到期，每年土地租金为20000元，按年度一次性交清。并约定场地平整由赵小云自行平整，王湾居委会协调赵小云解决水电，费用由赵小云自行承担。同等条件下赵小云有优先承租的权利。赵小云在承租期间自行平整了土地，接通了水电，建设了临时建筑。合同到期后，赵小云和王湾居委会未再续签合同，赵小云未按期向王湾居委会返还土地。故而成诉。2018年12月13日和16日，赵小云向王湾居委会分别缴纳了60000元和20000元，共计80000元的土地租赁费。在审理过程中，经本院多次调解，双方对租赁费用未达成一致意见。上述事实，有王湾居委会、赵小云的当庭陈述及王湾居委会提交的《有偿使用土地合同》、《承包经营权证》、现金缴款单二份、收款收据等证据证明，以上证据经庭审质证，赵小云亦予以认可，本院予以采信。赵小云提交了现场照片、村民同意签名协议书.现场照片王湾居委会对其真实性，无异议，本院予以认可。对赵小云提交的村民同意签名书，因该协议书上未明确写明继续租赁的价格，故该协议仅能证明部分村民同意赵小云继续租赁，但对租赁费，未达成一致意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁期限6个月以上的，应采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，赵小云和王湾居委会签订了《有偿使用土地合同》，该合同于2018年4月30日期限届满，因赵小云于2018年12月缴纳了2015年4月30日至2018年4月30同的租赁费6万元，并另行缴纳了2万元租赁费，故视为王湾居委会同意继续租赁，但双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁。赵小云所缴纳的2万元租赁费，按原合同，为一年的租金，即为截止2019年4月30日的租金。2019年4月30日之后的租金赵小云未缴纳。在不定期租赁期间，原被告双方对该约15亩土地的租赁费多次协商，均未能达成一致意见，王湾居委会明确表示因租金过低，不再继续按照原租金将本案涉案土地出租给赵小云，要求赵小云将租赁物返还给王湾居委会于法有据，本院予以支持。因赵小云持续使用该租赁的土地，故从2019年4月30日起，赵小云应按照年租金20000元标准，支付租赁费至返还土地之日止。2019年4月30日之前的租赁费，赵小云已支付，本院不予处理。赵小云在反诉诉称，要求王湾居委会赔偿投资的损失432476元，并在审理过程中申请对投资损失进行鉴定。因赵小云和王湾居委会之间签订的租赁协议中明确约定场地平整、水电等费用由赵小云自行承担，故赵小云要求王湾居委会赔偿投入的损失，无事实和法律依据，本院不予支持，其要求鉴定投资损失，确无必要，故本院不予准许。赵小云在该土地上的临时建筑物，应由赵小云自行拆除，若赵小云不予拆除，应由管理临时建筑物的相关部门依法予以处理。赵小云在和王湾居委会签订租赁合同时，租赁期间较短，而其从事的培育树苗和盆景栽培，需要的市场周期较长，赵小云其主观上应当预见合同到期后，出租人不续签合同和随时解除合同所面临风险，其对涉案土地进行大额投入的投资风险，应由赵小云自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵小云自本判决生效之日起十五日内，向原告张湾区红卫街道办事处王湾社区居民委员会返还位于十堰市张湾区红卫街道办事处王湾村一组吴家沟唐沟山顶的约15亩土地。二、被告（反诉原告）赵小云自本判决生效之日起十五日内，向原告张湾区红卫街道办事处王湾社区居民委员会支付土地占用费（自2019年4月30日起，按每年20000元的标准，计算至返还承租土地之日止）。三、驳回原告（反诉被告）张湾区红卫街道办事处王湾社区居民委员会的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵小云的反诉请求。如果被告赵小云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元及反诉案件受理费3894元，合计5194元，由被告赵小云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  钟晓新审判员  陈旗红审判员  周 慧二〇一九年十一月十二日书记员  周梦颖附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条【租赁合同的形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。