广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1882民初1002号原告：陈金声,男，汉族，住广东省连州市。委托代理人：罗卫权，系广东畅崎律师事务所律师。委托代理人：廖莉思，系广东畅崎律师事务所律师。被告：连州市宝盈置业发展有限公司。住所：广东省连州市连州镇连州大道8号首层（自编01号）商铺。法定代表人：童绍洪。委托代理人：伍朝俊，系广东律昊律师事务所律师。原告陈金声诉被告连州市宝盈置业发展有限公司(以下简称：连州市宝盈公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法由审判员欧学强适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行审理。由于案情复杂，依法由审判员陈远洲担任审判长、审判员欧学强、人民陪审员黄锦燕组成合议庭适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人罗卫权、廖莉思，被告委托代理人伍朝俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告签订的编号二层2290A、二层2290B《宝盈广场商铺认购合同》；2、判决被告返还原告已付商铺价款人民币235560元，并从起诉之日按年利率6%计算利息至支付完毕之日止，被告承担原告已付房款一倍赔偿责任人民币235560元，以上合计人民币471120元；3、本案全部诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年2月23日，被告与原告签订两份《商铺认购合同》，原告认购连州市连州镇连州大道8号二层2290A铺位、二层2290B铺位，该商铺【合同签订】建筑面积为6.04平方米，层高4.65米；商铺产权年限为50年，商铺交付时间为2019年2月1日。2019年5月22日，原告委托广东畅崎律师事务所到连州市不动产登记中心查询，查询结果：被告已将连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层B82号（即原告购买的二层2290A铺位、二层2290B铺位范围）于2018年7月11日已抵押给抵押权利人连州市农村信用合作联社；2018年11月21日，连州市人民法院已查封，查封编号：(2018)粤1882执保110号、(2018)粤1882民初1530号之二。也就是说被告在抵押与查封的情况下，与原告签订《商铺认购合同》时，被告并没有将该房产已抵押给银行以及法院查封的事实告诉原告，这一事实直接影响原告权益的实现。可见，被告的隐瞒行为已构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”的规定，原告可以诉请撤销合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同的无效或者被撤销、解除，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。"的规定，被告故意隐瞒原告商铺已抵押的事实，应返还原告已付购房款及利息并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告连州市宝盈公司辩称：一、2019年2月23日，答辩人和被答辩人在友好协商下双方自愿签订了两份《宝盈广场商铺认购合同》，该两份合同约定，被答辩人认购答辩人其在经政府规划部门批准的土块上（地块地址：连州市连州镇连州大道8号）上建设的房屋（该房屋定名：宝盈广场）里面的商铺，并约定了相关的计价和付款方式、产权登记的约定等，该合同签订当日，双方又签订了《委托经营管理协议》，协议约定，被答辩人将涉案商铺自愿委托答辩人经营管理，并约定了经营期限、方式、年收益率等，上述合同与协议均是双方真实意思表示，并没有违反我国法律法规的规定，均应受法律保护的，是有效真实的合同协议。两份合同签订后，答辩人积极履行了自己的约定的义务。现被答辩人诉称，答辩人隐瞒涉案商铺己出让给第三人的事实并根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，诉请撤销合同，是毫无事实依据的，且适用的法律也是错误的，答辩人根本没有欺诈的意思表示，所以并不构成使被答辩人违背真实意思的情况下订立合同。首先在我国商品房买卖的惯例，一般是先由房地产开发商将房产抵押给商业银行，商业银行依法发放贷款后，商品房开发商取得商品房预售资格后，可将在建的商品房预售给购买者，因此，本案中，答辩人是完全符合法律的规定和房地产开发行业的行规的，其并没有故意隐瞒涉案商铺已被商业银行抵押的事实。该合同不存在被答辩人诉称的存在欺诈而使其违背真实意思的情况，该合同是双方真实的意思表示，贵院依法应判决该合同是真实有效的合同，双方是完全民事行为能力人，应当对其在双方真实意思表示下签订的合同负责，双方应当遵守合同约定。据此，该合同是真实有效的合同，答辩人至合同签订后一直积极履行合同约定的义务，答辩人无需对被答辩人作出任何赔偿的责任。二、答辩人和被答辩人双方签订的《宝盈广场商铺认购合同》第六条中还约定产权登记的相关事宜，根据该约定，答辩人承诺在该合同签订后36个月之内为被答辩人办理房屋权属登记，现在事实上也没有达到上述时间，答辩人一直遵守双方签订的《宝盈广场商铺认购合同》，现被答辩人诉求撤销该合同并负赔偿责任，是毫无事实依据和法律规定的，贵院应依法驳回被答辩人这一无理要求。三、双方签订了《委托经营管理协议》，答辩人一直积极履行，按时按规定的金额依约向答辩人固定收益，该积极履行协议的行为，也表示了答辩人诚意履行合同的义务。综上，被答辩人的诉求实属无理要求，答辩人一直严格遵照双方签订的合同和协议履行自己的义务，为维护答辩人合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的诉求。补充答辩意见，1、综合本案，本案两份合同，一份是认购合同，一份是管理协议书，里面的内容总结来看，本案是售后返租的一个委托经营合同，原告向被告交付的款项，是带有售后返租条件的购房款，根据合同里面约定了权属登记时间是36个月，现在时间还没有逾期，被告在本案中不应当构成合同违约的行为，而且被告至今还在积极履行合同，依法不应当属于违约行为。2、不管本案的认购协议被认定为售后返租合同，即使是购房合同，那么被告也不承认故意隐瞒或者欺骗原告的企图以及事实，原告只是将预售的房屋抵押给银行以取得贷款完成所售房屋的建筑工程，这是所有房产企业开发的时候融资的普遍手段，也是众所周知的事实，如果将被告这一行为认定为隐瞒或者欺诈的话，于理于法毫无根据，因此即使本案认定为房屋销售合同也不应当根据原告所提出的理由予以撤销合同。本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原告（乙方）与被告连州市宝盈公司（甲方）签订了两份《商铺认购合同》（编号：二层2290A、二层2290B），该两份合同的主要约定：原告认购被告开发的位于连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层2290A、二层2290B铺位，商铺产权年限为50年，商铺交付时间为2019年2月1日。两间商铺的建筑面积均为6.04平方米，总价款均为117780元，付款方式为一次性付款。关于产权登记的约定：1、甲方承诺本协议签订后36个月内为乙方办理房屋权属登记。2、在合同约定期限到期时，若甲方原因导致房屋权属登记事宜无法办理，甲方需在30个工作日之内退还乙方已缴纳房款并支付乙方违约金（违约金计算方式为乙方已交房款总额的1%）。乙方在签订认购合同的同时，双方签订委托经营管理合同。签订合同当日，原告向被告支付商铺款共235560元。经本院依职权向连州市住房和城乡建设局调查核实，该局给本院的《复函》内容为：“连州市宝盈置业发展有限公司出售的二层2290A号、二层2290B号商铺不在该局批准的连州市宝盈广场商品房预售许可证的预售信息内，二层2290A号、二层2290B号位于该局批准预售的二层B82号商铺范围内。连州市宝盈置业发展有限公司出售的二层2290A号、二层2290B号商铺，属于连州市宝盈置业发展有限公司擅自变更规划、设计行为的商铺，该行为违反了《商品房销售管理办法》第二十四条和《广东省商品房预售管理条例》第十条规定。”连州市人民法院以（2018）粤1882民初1530号之二《民事裁定书》和（2018）粤1882执保110号《协助执行通知书》查封了被告名下的连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层B82号商铺，查封期限从2018年11月21日至2021年11月20日。佛山市山水区人民法院以（2019）粤0607民初3186号《民事裁定书》和（2019）粤0607执保468号《协助执行通知书》查封了被告名下的连州市连州镇连州大道8号宝盈广场二层B82号商铺，查封期限从2019年7月24日至2022年7月23日。宝盈广场二层B82号商铺已办理在建工程抵押登记，连州市农村信用合作联合社是该商铺的抵押权人，其抵押的期限为2018年7月11日至2021年6月20日。本院认为，关于原、被告签订的两份《商铺认购合同》应否撤销的问题。首先，从连州市住房和城乡建设局出具的《复函》可证实涉案的二层2290A号、二层2290B号商铺位于该局批准预售的宝盈广场二层B82号商铺内,涉案商铺不在该局批准的连州市宝盈广场商品房预售许可证的预售信息内，属于被告擅自变更规划设计的商铺。其次，宝盈广场二层B82号商铺已于2018年11月21日被本院作出的（2018）粤1882民初1530号之二《民事裁定书》查封，被告与原告于2019年2月23日签订认购合同时未将涉案商铺位于已查封的B82商铺内的情况告知原告，且被告收取商铺款后也未将该款项提存到法院。再次，涉案商铺已办理在建工程抵押登记，被告辩称将在建商品房抵押给银行属于商业惯例，但被告在收取全额商铺款后也未将该款项交给抵押权人以办理抵押涤除登记，而且原告作为普通消费者，不应推定其知晓房地产开发行业的一般商业惯例，不应加重其注意审查义务。《商铺认购合同》约定“商铺产权年限为50年…甲方承诺本协议签订后36个月内为乙方办理房屋权属登记”，因此可以判断原告购买涉案商铺的目的是取得商铺的产权，而非仅仅是50年的商铺使用权，由于涉案商铺不在住建部门批准的预售许可证的预售信息内，且涉案商铺包含在B82商铺范围内，B82商铺在出售前已被法院查封，被告擅自划分进行出售属于变相处置法院查封财产的行为，导致原告购买商铺的合同目的无法实现，违背原告的真实意思，损害了原告的合法权益。被告隐瞒涉案商铺已抵押、已查封、无预售登记信息的事实，使原告违背真实意思签订涉案合同，故被告的行为属于欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”涉案合同属于可撤销的合同，原告诉请撤销原、被告签订的两份《商铺认购合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同已被判决撤销，被告因合同取得的商铺款应返还给原告，原告诉请被告返还已支付的商铺款235560元，于法有据，本院予以支持。由于被告方的过错导致合同被撤销，被告应赔偿原告的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”涉案商铺已抵押且不在预售许可证的销售信息内，是合同被撤销的原因，故原告可根据该条款要求被告支付利息及承担已付购房款一倍的赔偿，涉案合同无利息利率的相关约定，原告诉请商铺款从起诉之日起按年利率6%计付利息无法律依据，故本院调整利率为按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计算。原告诉请被告按已付房款的一倍赔偿235560元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告陈金声与被告连州市宝盈置业发展有限公司于2019年2月23日签订的两份《商铺认购合同》（编号分别为：二层2290A、二层2290B）；二、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还商铺款235560元及支付利息（利息以235560元为本金，从2019年5月30日起按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给原告陈金声；三、被告连州市宝盈置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿235560元给原告陈金声。本案受理费8366.8元，保全费2875.6元，均由被告连州市宝盈置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  陈远洲审 判 员  欧学强人民陪审员  黄锦燕二〇一九年十一月二十六日法官助理陆思廷书记员成彪附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。