广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4587号上诉人（原审被告）：梁兆仪，女，1992年12月13日出生，汉族，住广东省中山市西区。委托诉讼代理人：黄锐彬，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘彩芬，女，1979年1月14日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。原审被告：张淳晰，男，1982年9月12日出生，汉族，住四川省安县。上诉人梁兆仪因与被上诉人刘彩芬、原审被告张淳晰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人梁兆仪请求：一、撤销一审判决，驳回刘彩芬对梁兆仪的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘彩芬负担。事实和理由：梁兆仪一审阶段并未收到法院的起诉材料及开庭通知，梁兆仪并非实际的承租人及使用人，梁兆仪与刘彩芬之间不存在租赁合同关系。一、《租赁合同》租赁期间，梁兆仪与张淳晰感情不和分手，租赁期限届满后，梁兆仪居住在××镇××城，并无居住、使用涉案房屋。二、《租赁合同》期限届满后，梁兆仪并没有续租的意向，而是由张淳晰与刘彩芬达成续租合意。三、梁兆仪多次转达、告知张淳晰处理、解决其与刘彩芬之间的租赁纠纷，梁兆仪并非实际承租人，但已经尽了合理限度内的配合义务。四、刘彩芬是完全知悉涉案房屋实际承租人为张淳晰，而非梁兆仪。从原审查明的事实可得知，刘彩芬全程均是通过微信与张淳晰进行沟通，向张淳晰追讨拖欠的租金。刘彩芬还通过梁兆仪向张淳晰转达追讨租金的诉求。如梁兆仪有实际承租、使用、居住涉案房屋的，那么在张淳晰多次追讨无效的情况下，刘彩芬会向梁兆仪进行追讨。但是从刘彩芬自身所提交的微信记录可以反映，刘彩芬从未向梁兆仪追讨过涉案房屋拖欠的租金。五、梁兆仪与张淳晰此前曾是情侣关系，由于张淳晰常年在外出差务工，其交付钥匙给梁兆仪以备不时之需。梁兆仪之所以持有钥匙且偶尔出入涉案房屋，是为了配合刘彩芬进行涉案房屋窗户修理以及让新租户看房。梁兆仪受张淳晰所欺骗多次出借资金款项，并为其背负大量外债。梁兆仪在2017年8月出入小区，是因协助张淳晰到涉案房屋寻找户口本让其用于办理贷款事宜。六、在一审判决生效后，梁兆仪亦联系了张淳晰，张淳晰承认了其为涉案房屋实际承租人及使用人，拖欠的租金债务与梁兆仪无关。综上，恳请二审法院依法驳回刘彩芬对梁兆仪的诉讼请求。被上诉人刘彩芬答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请法院驳回梁兆仪的上诉请求，维持原判。一、最初签合同时，刘彩芬是与梁兆仪签订的租赁合同，梁兆仪与张淳晰对刘彩芬表示他们马上要结婚。对于梁兆仪与张淳晰之后的感情关系刘彩芬不太清楚。刘彩芬无张淳晰的微信，刘彩芬都是与梁兆仪联系的。刘彩芬的丈夫联系张淳晰催讨租金时，张淳晰让刘彩芬联系梁兆仪。合同到期时，刘彩芬的丈夫与张淳晰联系，张淳晰表示要继续承租，但达成续租合意后就从未支付租金。刘彩芬所了解到的是梁兆仪与张淳晰共同使用涉案房屋。涉案房屋出租后，锁就被更换了，所以刘彩芬无涉案房屋的钥匙。二、2017年5月11日22:03，刘彩芬与梁兆仪的微信记录内容明确记录了刘彩芬向梁兆仪追讨从2016年12月10日至2017年5月9日共五个月所欠租金16000元（折算每月租金为3200元），及2016年11月所欠租金1420元，合计欠租17420元，且要求梁兆仪尽快清还。由此证明梁兆仪是完全知悉涉案房屋是其二人继续承租并且变更租金为每月3200元，双方租赁关系延续。原审被告张淳晰未陈述意见。刘彩芬向一审法院起诉请求：一、解除刘彩芬与梁兆仪、张淳晰的房屋租赁合同，梁兆仪、张淳晰立即搬离并返还租赁的房屋；二、梁兆仪、张淳晰立即向刘彩芬支付拖欠的租金52620元（从2016年12月至2018年3月10日期间的租金及2016年11月欠余款1420元）及逾期搬离占用费（占用费按新租金标准从2018年3月11日起计算至返还租赁房屋之日止）。一审法院认定事实如下：刘彩芬系××苑××幢××房的所有权人。2015年10月10日，刘彩芬（甲方）与梁兆仪（乙方）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方××苑××幢××房；租赁期限为2015年10月11日至2016年10月10日；租金为每月2500元，每月10号前存入指定账户；拖欠租金累计达2个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿；合同还约定其他事项。后，刘彩芬依约交付涉案房屋，梁兆仪依约支付租金至2016年10月。刘彩芬自述租赁合同到期后，双方口头约定梁兆仪、张淳晰继续承租涉案房屋，租金变更为每月3200元；梁兆仪足额支付刘彩芬截至2016年10月的租金，2016年11月份租金尚欠1420元未付，并从2016年12月开始未支付涉案房屋租金；梁兆仪、张淳晰至今未搬离涉案房屋。经催讨无果，刘彩芬遂于2018年3月20日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审另查：根据刘彩芬向一审法院提交的微信聊天记录显示：昵称为“Sam是山姆”的××××微信号绑定的手机号码为132××××6911；当被问及何时交租金的时候，上述微信号多次表示“周五前，今天定下来了我才告诉你。周五前解决好”“对不起房东，再等等好吗？我一定会还清房租给你，我的事时间太长，非常恶劣，所以处理起来很多逼不得已的地方”；刘彩芬的丈夫向上述微信号告知“欠租（水、电费没算在内）共欠23820元”“请按数转给我”“你知道就好！希望尽快转欠租给我。截止到6月，欠租2万4千元”“3200元/月（不含水、电）”“没有啊，上年11月已经是这个价”“2016年，你要求继续租时，你同意按3200元/月承租”，上述微信号回复“周一到账”“OK”“明白”；刘彩芬的丈夫向上述微信号告知“张生：梁兆仪说你过几天回来，那你到时把欠租还我把屋内你的私人物品搬离并将门匙交回我”时，上述微信号回复“好的。一定。我现在办完手上事情立刻回来处理”“搬了再交清欠费”；上述微信号于2018年2月28日向刘彩芬的丈夫发信息“我没有收拾东西，很多衣服都还在。你等等我。一定有钱。”“家里还有我重要的文件。我不会不要。我不是跑了。等我一下。”“房租你算起走就是。一定会给你补完的”。一审诉讼中，刘彩芬向一审法院提交涉案物业所在小区的视频监控录像，反映2017年8月份期间，梁兆仪有出入涉案物业所在的××苑××幢；2018年1月10日，张淳晰有出入涉案物业所在的××苑××幢。经一审法院查询，132××××6911为联通手机号码，经一审法院与上述号码的运营商确认，上述号码实名登记的机主姓名为张淳晰，登记的机主身份证号码与张淳晰身份证号码一致。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。刘彩芬与梁兆仪签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，双方均应恪守履行。房屋租赁合同到期后，刘彩芬主张梁兆仪、张淳晰仍居住在涉案物业内，并提交涉案物业所在小区的视频监控录像、微信聊天记录等予以佐证，鉴于梁兆仪、张淳晰未到庭应诉，亦未提交反驳证据，故一审法院采信刘彩芬的上述主张，梁兆仪作为合同相同方应支付承租涉案物业期间的租金。关于张淳晰的责任问题。根据一审法院向昵称为“Sam是山姆”的××××微信号所绑定的手机号码132××××6911所属运营商核实，该手机号码的实名认证信息为张淳晰，根据刘彩芬提交的其丈夫与张淳晰的微信聊天记录显示，张淳晰确认其未搬离涉案物业，亦确认拖欠涉案租赁物租金并承诺结清，且对房屋租赁合同期限届满之后月租金调整为3200元不持异议，以上实际为张淳晰向刘彩芬作出同意承担债务的意思表示，故张淳晰应承担支付涉案物业租金的责任。关于拖欠涉案物业租金的问题。因梁兆仪、张淳晰未举证证明其支付涉案物业租金的情况，故一审法院采信刘彩芬的陈述，认定梁兆仪、张淳晰尚拖欠2016年11月租金1420元及从2016年12月起未支付租金的事实。刘彩芬主张涉案物业的月租金自2016年10月11日起调整为3200元，并提交其丈夫与张淳晰的聊天记录予以佐证，一审法院予以采信。综上，梁兆仪、张淳晰应按3200元/月的标准向刘彩芬支付2016年11月至涉案租赁物实际返还之日止的租金及占有使用费。关于解除房屋租赁合同关系，搬离并返还涉案租赁物的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”在房屋租赁关系中，承租方支付租金为其要履行的主要债务。本案中，梁兆仪、张淳晰从2016年11月起未足额支付、拖欠涉案租赁物租金，经多次催讨仍予拖欠未付，根据上述法律规定，刘彩芬依法可以要求解除双方的房屋租赁合同关系。因无证据证明梁兆仪、张淳晰已向刘彩芬返还租赁物，故在房屋租赁合同关系解除后，梁兆仪、张淳晰应继续承担搬离并返还租赁物的合同义务。刘彩芬该项诉求于法有据，一审法院予以支持。梁兆仪、张淳晰经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，缺席判决：一、解除刘彩芬与梁兆仪、张淳晰之间的房屋租赁合同关系，梁兆仪、张淳晰于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于广东省中山市××区××路××号××花园××苑××幢××房，将该房产返还刘彩芬；二、梁兆仪、张淳晰于本判决生效之日起七日内向刘彩芬支付拖欠的租金及占有使用费（计算方法：从2016年11月计至2019年1月为84620元；从2019年2月1日起，按3200元/月计算至实际返还上述房产之日止）。案件受理费1116元，诉讼保全费546元，合计1662元，由梁兆仪、张淳晰负担。本院二审期间，梁兆仪围绕上诉请求向本院提交如下证据：一、结婚证，证明梁兆仪与案外人陈某于2018年3月12日登记结婚。二、户口本、证明、××城三位保安出具的情况说明，证明租赁期限届满后，梁兆仪搬回了××镇××城与其父亲共同居住生活，梁兆仪并无居住、使用涉案房屋。三、微信聊天记录，证明梁兆仪多次转达、告知张淳晰处理、解决其与刘彩芬之间的租赁纠纷，梁兆仪已尽告知义务。四、微信记录，证明梁兆仪受张淳晰所欺骗，向张淳晰多次出借资金款项，为张淳晰背负了大量外债。并出于双方之间存在债权债务关系，梁兆仪后续帮忙开门给新租户查看房屋。五、录像光盘、录像文字翻译，证明一审判决后，梁兆仪联系了张淳晰，其亦承认了其为涉案房屋实际承租人及使用人，拖欠的租金债务与梁兆仪无关。刘彩芬提交如下新证据：一、微信聊天记录，证明刘彩芬向梁兆仪追讨欠租。二、小区门岗监控录像，证明梁兆仪是涉案房屋的承租人及使用人。三、微信聊天记录，证明梁兆仪证据内容删减隐瞒事实，梁兆仪是涉案房屋的承租人及使用人。四、告全体市民书，证明强台风天气，刘彩芬向梁兆仪尽告知义务。本院组织双方当事人进行了质证。针对梁兆仪提供的新证据，刘彩芬质证称：对于证据一、证据二中的户口本的真实性、合法性予以确认，不确认关联性。对于证据二中的证明及情况说明的真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据三、四的真实性、合法性、关联性不予确认。对于证据五的真实性、合法性、关联性不予确认。一审判决后，刘彩芬与张淳晰联系过，张淳晰让刘彩芬找梁兆仪。针对刘彩芬提供的新证据，梁兆仪质证称：根据民事诉讼及证据规则，刘彩芬提供的证据均不属于二审新证据，因此不应作为法院采纳的依据。对于证据一的真实性不确认，即使该聊天记录属实，梁兆仪已针对2017年5月11日的追讨进行了回应，明确告知刘彩芬应当向张淳晰追讨租金。通过一审查明的事实，结合刘彩芬提交的证据三，足以证明刘彩芬是完全知悉实际承租人及使用人是张淳晰。对于证据二与一审提交的监控是一致的，当时刘彩芬约梁兆仪到涉案房屋是配合去现场对房屋的玻璃进行修改，及让新租客看房屋，所以才会出现8月7日出入小区的视频监控。对于证据三、四的真实性确认，也能反映刘彩芬一直向张淳晰追讨租金，且是需要通过梁兆仪进行沟通。刘彩芬是知悉涉案房屋的实际使用人和承租人是张淳晰。并且刘彩芬在2018年9月15日向梁兆仪发出的告知书，梁兆仪也在当日向其回复星汇云锦的租赁事件与梁兆仪无关，且告知书是在一审立案起诉后才向梁兆仪发出的，与本案无关。本院经审查，对梁兆仪提交的证据认定如下：对于证据一及证据二中的户口本，均由行政机关作出的，本院予以确认；对于证据二中的证明及情况说明，性质上属于证人证言，出具证明及情况说明的相关人员均为出庭作证，且刘彩芬不确认真实性，故本院对上述证据不予认定；对于证据三、四、五，鉴于张淳晰未出庭，无法确认真实性，且即使为真实的，但梁兆仪与张淳晰之间的权利义务约定属于内部债务约定，对外不产生法律效力，故本院对梁兆仪提交的上述证据的证明力不予认定。对刘彩芬提交的证据，鉴于梁兆仪确认上述证据的真实性，本院予以确认，关联性在后文中一并论述。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：刘彩芬于2018年3月20日向一审法院提起诉讼，诉讼请求包括解除双方之间的房屋租赁合同。一审法院于2018年5月10日向梁兆仪发出公告，送达起诉状副本及开庭传票，该公告自发出之日起经过六十日即视为送达，即2018年7月9日送达梁兆仪。本院认为：根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。结合各方当事人的诉辩陈述，分析如下：关于梁兆仪应否承担支付租金的责任。首先，刘彩芬与梁兆仪于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》，双方对租赁关系的权利义务进行了约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。基于该合同的约定，涉案房屋交付给梁兆仪、张淳晰使用，虽然《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，但从刘彩芬提交的监控视频及梁兆仪关于持有涉案房屋钥匙的陈述等事实，可以证明梁兆仪并未将涉案房屋返还给刘彩芬，涉案房屋仍由其支配和占有，刘彩芬对此没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，刘彩芬与梁兆仪在《房屋租赁合同》期限届满后形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，梁兆仪作为承租方理应向刘彩芬支付租金。关于租金标准及计租截至日的认定。首先，对于租金标准的认定，前述，刘彩芬与梁兆仪签订的原《房屋租赁合同》继续有效，该合同约定的租金标准为2500元/月，刘彩芬主张在原租赁合同到期后双方已协商将租金标准调高到3200元/月，但其提交的证据仅能证明其与张淳晰对租金调整进行过约定，在此情况下，刘彩芬与张淳晰之间的约定没有能够及于租赁合同相对方梁兆仪的法律依据，故对刘彩芬关于租金标准调整为3200元/月的主张不予采信。本院认定续租期间的月租金仍以原合同约定的2500元/月为标准。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”在房屋租赁关系中，承租方支付租金为其要履行的主要债务。本案中，梁兆仪从2016年11月起未足额支付、拖欠涉案租赁物租金，根据上述法律规定，刘彩芬依法享有单方解除房屋租赁合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本案第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，该解除权为形成权，自刘彩芬解除合同的意思表示到达梁兆仪即发生法律效力。本院已查明刘彩芬一审提交的起诉状中明确包括解除租赁合同的意思表示，该起诉状于2018年7月9日送达梁兆仪，故本院认定双方租赁关系于2018年7月9日已解除。鉴于此前梁兆仪拖欠租金已长达近两年的时间，刘彩芬提起诉讼解除合同且法院对梁兆仪、张淳晰是通过公告传唤送达，刘彩芬就应当知道梁兆仪、张淳晰已经实际上没有使用涉案租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”据此，刘彩芬负有止损的义务，故2018年7月9日之后的租金属于扩大的损失，应由刘彩芬自行承担，故本院对刘彩芬主张的2018年7月9日之后的租金不予支持。综上，梁兆仪应向刘彩芬支付2016年11月至2018年7月9日的租金共计48837元（1420元+2500元/月×18月+2500元/月÷30天×29）。关于张淳晰的责任承担问题。鉴于一审判决后，张淳晰并未提起上诉，且从刘彩芬提交的证据可证明张淳晰对于拖欠的租金明确表示同意支付，故对一审判决张淳晰与梁兆仪共同支付拖欠租金的责任予以维持。综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律不当。梁兆仪的上诉请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5102号民事判决；二、刘彩芬与梁兆仪、张淳晰之间的房屋租赁合同关系于2018年7月9日已解除，梁兆仪、张淳晰于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于广东省中山市××区××路××号××花园××苑××幢××房，将该房产返还刘彩芬；三、梁兆仪、张淳晰于本判决生效之日起七日内向刘彩芬支付拖欠的租金48837元；四、驳回刘彩芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1116元，诉讼保全费546元，合计1662元，由刘彩芬负担166元，由梁兆仪、张淳晰负担1496元；二审案件受理费1116元，由刘彩芬负担112元，由梁兆仪负担1004元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月二十七日书记员  陈静文