广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19378号原告：陈伟，男，1986年7月22日出生，汉族，住四川省岳池县************，公民身份号码：511************673。被告：佛山市南海区**兴柏农业发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***************，统一社会信用代码：914************539。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈志雄，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱嘉志，广东信广律师事务所律师。原告陈伟与被告佛山市南海区**兴柏农业发展有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告陈伟、被告的委托诉讼代理人钱嘉志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还竞租诚意金30000元及以30000元为本金从起诉之日起至实际还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2019年7月在佛山市南海公有资产流转有限公司的网站上得知，被告有物业出租。原告打算租赁，并根据被告租赁公告的要求支付了30000元的竞租诚意金。之后经过竞标，原告以15元每月每平方米的报价中标。中标之后，原告了解到出租的物业根本没有单独的三相电，是从隔壁的工厂拉来了三相电。原告看到现场有三相电的电线和电闸就没有问被告是否有独立的三相电，被告也没有主动告知该物业没有独立的三相电，被告对如此重要的信息竟没有在公告中做出说明。如果原告签订了租赁合同，日后在用电方面将得不到保障，随时可能被停电。另外，被告也隐瞒了其出租的物业没有规划报建，即便双方签订了租赁合同也是无效的。综上，由于被告隐瞒了与签订租赁合同相关的重要事实，原告有充分理由不签订租赁合同。被告负有缔约过失责任，应返还竞租诚意金。被告辩称，原告是在完全清楚案涉商铺情况下参与竞租，其竞得商铺承租权后不肯与被告签订租赁合同已经违约，被告有权没收其竞租诚意金。一、案涉租赁物业属于南海区狮山镇下柏村居集体资产。原承租人为杨伟钊，其正常租赁使用期满后，被告依照南海区政府相关规定在佛山市南海区************工作办公室，由政府的交易平台进行公开竞租。竞租文件包括1.《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁公告》；2.《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》；3.《农村集体资产竞租登记表》；4.授权委托书；5.法定代表人身份证明书；6.《成交确认书》样本；7.《商铺租赁合同书》样本；8.《消防、环保及安全生产协议书》样板。2019年7月26日，在竞租会上，从上午9时45份开始举牌竞价，经过10轮举牌报价，最终原告以15元/月/平方的价格竞租成功。双方在**工作办公室主持下签订《成交确认书》。《成交确认书》第二条：“竞得人将严格按照《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》的规定履行竞得人义务，否则出租人有权按照竞得人违约处理，没收竞得人已缴纳的竞租诚意金，无条件收回本次出租物业的使用权，另行处置。竞得人由此产生的一切损失，由竞得人自行承担。”第五条：“竞得人应在5个工作日内与出租人签订《商铺租赁合同书》和《消防、环保及安全生产协议书》，并按合同规定缴纳租金。”但原告违约并未履行《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》和《成交确认书》的责任和义务。综上事实可知，本案是由政府开办的农村集体资产交易平台组织主持下的租赁项目竞租活动，整个过程公开公平、公正透明、程序合法。原告作为竞租活动的参与方、当事人，竞租文件已经清楚明白无误地告知其违反《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》和《成交确认书》所产生的责任和法律后果。现在，按照前述竞租文件的规定，被告没收竞租诚意金的条件已成就。原告的诉请无理，应当予以驳回。二、1.本案并非缔约过失责任纠纷，而是拍卖合同纠纷。原告缴纳的30000元是竞租诚意金，实质是拍卖活动中作为其承诺遵守竞租活动竞租规则的保证金，并非租赁保证金。原告以缔约过失作为案由，则无以解释整个竞租活动以及还有其他众多竞租人参加的竞租活动，更无以解释30000元竞租诚意金的名称性质。2.原告在诉状中所提到的商铺用电情况及商铺规划报建情况不是本案的要点，不能成为其违反竞租义务及规则的借口，更不能成为其免于被没收竞租保证金的理由。如前所述，30000元是竞租保证金而非租赁保证金，租赁物的情况不是本案的要点。原告为竞租活动的参加人，其有无违反竞租义务和规则才是本案要点。再者，竞租活动由**工作办公室主持，竞租文件既在其公共资源交易平台和佛山市南海公有资产流转服务有限公司网站发布，也可以到被告和**工作办公室联系取得，全程公开透明，程序合法。原告并无对竞租程序的正当性合法性质疑。3.关于商铺是否有独立的三相电或是与隔壁工厂共用三相电，不影响商铺的正常使用功能。上任承租人杨伟钊的租赁合同正常履行完毕可证。案涉商铺及相邻工厂的土地均属于下柏社区委所有并出租，两地块共用一个三相电表，再分表分别接到工厂及案涉商铺，除此之外，商铺还配有照明用的单相电。由于商铺在公资平台上招租时处于空置状态，被告为防止老鼠咬坏电线故先将商铺的电表断开，待正式签约出租后再为租户接上确认电表读数后即可正常使用。其次，《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》第五项竞租程序第8条：竞租人应详细了解竞租物业的情况、使用要求以及其他竞租文件所列的条件，并自行到现场踏勘租赁物业，竞租人若对相关文件所列条款存在疑问，应在发包公告发出后4日内向发包人或中心提出：竞租人报名参与竞租会即视同对竞租标的物的情况和使用要求、《商铺租金合同书》样本以及其他竞租文件所列的条件无异议并全面接受。《商铺租赁合同书》第四条第2点“……水、电等基础设备的增容报批和安装……由此产生的一切费用均由乙方自行承担。”关于商铺产权登记问题，在竞租文件中对案涉商铺租赁项目情况均明确告知“该项目资产未办理土地使用权证，未办理房产所有权证，请意向竞租人充分考虑投资风险。”对竞拍参与人作出了风险提示说明。原告所称的隐瞒毫无理据。至于租赁合同无效也只是原告单方为诉讼制造借口所提出的可能性而已，更何况现行的司法实践也不是当然无效，是准许建筑物补办规划报建及产权文件的，也不排除将来的司法实践对这种建筑物入市租赁松绑。最后，商铺的用电及产权情况，竞租文件中已经做出了清晰无误的告知和风险提示。原告自愿参加竞租活动，成交确认后违约反悔，被告完全有权没收其竞租诚意金。本院组织双方当事人进行了举证、质证。经审查，双方对对方出示的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，被告委托佛山市南海区************工作办公室对狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目公开竞租并发布竞租文件（编号：罗村（2019）物业第017号），包括：《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁公告》（以下简称“《租赁公告》”）、《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》（以下简称“《竞租说明和须知》”）、《农村集体资产竞租登记表》、授权委托书、法定代表人身份证明书、《成交确认书》样本、《商铺租赁合同书》样本、《消防、环保及安全生产协议书》样板。其中，《租赁公告》第一项租赁项目情况中备注第1点：“该资产未办理土地使用权证，未办理房产所有权证，请意向竞租人充分考虑投资风险。”《竞租说明和须知》第一条第（一）项备注了上述第1点内容，第（二）项第5点规定竞租诚意金为30000元，第二条第（七）项规定：“竞得人为参加狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租会而缴纳的竞租诚意金在成功竞得“租赁物”后，竞租诚意金由出租人保管，在合同签订当日自动转化为合同履约保证金，多除少补，如出现未按成交确认书要求按时签订合同或缴纳相关费用的，出租人有权没收该竞得人的竞租诚意金。”第二条第（九）项规定：“竞租人应详细了解竞租资产的整体情况、使用要求以及其他竞租文件所列的条件，并自行到现场踏勘租赁资产。竞租人报价即视同对竞租资产的情况和使用要求、《商铺租赁合同书》样本以及其他竞租文件所列的条件无异议并全面接受。”第五条第5点规定：“竞得人应在签署《成交确认书》之日起5个工作日内与出租人签署《商铺租赁合同书》。未征得出租人同意，不得变更本说明及须知确定的内容和合同条款。未经出租人同意竞得人逾期不签署《商铺租赁合同书》的，按竞得人违约处理。”第8点规定：“竞租人应详细了解竞租物业的情况、使用要求以及其他竞租文件所列的条件，并自行到现场踏勘租赁物业，竞租人若对相关文件所列条款存在疑问，应在发包公告发出后4日内向发包人或中心提出；竞租人报名参与竞租会即视同对竞租标的物的情况和使用要求、《商铺租赁合同书》（样本）以及其他竞租文件所列的条件无异议并全面接受。”其他事项第2点规定：“竞租人参与竞租前，有权查阅竞租项目的资料，有权进行实地查看，以充分审视和了解竞租项目的现状。竞租人参与竞租即视为已行使上述权利。”2019年7月24日，原告向被告缴纳竞租诚意金30000元。同月26日，原告以最高报价15元/月/平方米竞得狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权。同日，原、被告及佛山市南海区************工作办公室三方签订《成交确认书》，其中第二条约定：“竞得人将严格按照《狮山镇下柏狮岗脚南便商铺物业使用权租赁项目竞租说明和须知》的规定履行竞得人义务，否则出租人有权按照竞得人违约处理，没收竞得人已缴纳的竞租诚意金，无条件收回本次出租物业的使用权，另行处置。竞得人由此产生的一切损失，由竞得人自行承担。”第五条约定：“竞得人应在5个工作日内与出租人签订《商铺租赁合同书》和《消防、环保及安全生产协议书》，并按合同规定缴纳租金。”第六条约定：“在《商铺租赁合同书》签订之前，本《成交确认书》和罗村（2019）物业第017号《竞租文件》将作为出租人与竞得人之间具有约束力的文件。”后原、被告未签订商铺租赁合同书。本院认为：本案的争议焦点为被告是否应当返还原告缴纳的竞租诚意金。原告在签订成交确认书后未与被告签订商铺租赁合同，被告因此没收了其缴纳的竞租诚意金30000元。现原告称因被告未告知案涉物业无独立三相电及未规划报建，隐瞒与订立合同有关的重要事实，故其未与被告签订商铺租赁合同。首先，《租赁公告》和《竞租说明和须知》中均已备注了“该资产未办理土地使用权证，未办理房产所有权证，请意向竞租人充分考虑投资风险”的条款，被告亦称案涉物业未经规划报建，原告在庭审中陈述其清楚上述备注条款。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉物业属于未经验收的建筑工程，依法不得交付使用。而原告向被告缴纳竞租诚意金并已竞得案涉物业的承租权，双方签署的成交确认书对租金、租赁期限等主要内容进行了确认，且竞租文件中亦公示了案涉物业的商铺租赁合同样本，即原、被告已形成租赁合同关系。因案涉物业存在违反法律强制性规定的情形而导致该租赁合同无效，故被告收取的竞租诚意金应返还予原告。本院对原告诉请被告返还竞租诚意金30000元予以支持。其次，原告诉请被告支付利息，其性质属于赔偿损失，因被告已明确告知原告案涉物业的产权情况，原告对此亦知情，而案涉物业有无独立三相电属于原告作为竞租人应在竞租前了解的物业情况，其参与竞租即视为其已充分了解并接受案涉物业的现状,且案涉物业无独立三相电表并不必然导致无法正常用电，故被告并无隐瞒与订立合同有关的重要事实，因双方均存在过错，故原告诉请被告支付利息的理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区**兴柏农业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还竞租诚意金30000元予原告陈伟；二、驳回原告陈伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取275元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 郭 俊二〇一九年十一月七日书记员 张俐俐