山东省潍坊市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁07执异120号 案外人：李世金，男，1963年4月29日生，汉族，住山东省安丘市。 委托诉讼代理人：李晓亭，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师 委托诉讼代理人：刘文才，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师 申请执行人：浙江博元建设股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市晶晖广场1-2201室。 法定代表人：寿才良，董事长。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高邱红，山东英拓律师事务所实习律师。 被执行人：山东凯润景程房地产开发有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍胶路269号。 法定代表人：戚劲松，总经理。 在本院执行申请执行人浙江博元建设股份有限公司与被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人李世金对本院查封的位于潍坊市坊子区1号楼3单元103号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李世金称，案外人于2011年2月入职被执行人公司，从事技术员工作，2011年12月公司授权委托案外人办理凯润景城项目的消防备案，土建、安装竣工验收等事宜，并承诺如验收通过，奖励案外人人民币20万元，或以小区内1楼3单元103室房产抵顶。后案外人陆续办理完上述工作，2014年6月10日，被执行人依据对案外人的承诺，将上述房产交付给案外人，案外人与被执行人签订房屋验收交接单，与小区物业公司签订物业服务协议，并签订业主承诺书。2014年7月，案外人办理完装修手续，进场装修，装修总共花费13万元。2015年4月案外人开始入住，并按时足额交纳水电费等。综上，为维护案外人的合法权益，请求依法停止对凯润景城小区1号楼3单元103号房产的执行，并解除查封保全措施。 申请执行人浙江博元建设股份有限公司称，案外人在明知房屋查封被两次拍卖的情况下未提出异议，申请执行人已于2018年10月份通过以物抵债，依法取得涉案房屋所有权。案外人在以物抵债裁定作出后提出异议，没有事实和法律依据。案外人所主张关于奖励的事宜属于债权，不能阻却本案执行。 被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司称，案外人的主张不能成立。案外人在项目验收之前，就已经向公司提出辞职。并且在职期间工作消极给公司造成了损失，公司已经取消了奖励。涉案房屋是公司提供给案外人暂住，收款收据仅仅是证明案外人在赞助期间接受了物业服务，不能证明公司将该房屋奖励给案外人，更不能证明案外人实际占有。综上，案外人的异议不能排除本案的强制执行。 本院查明，原告浙江博元建设股份有限公司与被告山东凯润景程房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，原由浙江省平湖市人民法院于2014年9月16日受理，后依法移送本院。本院受理后，经审理于2017年8月3日作出（2015）潍民一初字第91号民事判决书，判决：一、被告山东凯润景程房地产开发有限公司退还原告浙江博元建设股份有限公司履约保证金1500000元及相应利息（利息自2014年8月8日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算），于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告山东凯润景程房地产开发有限公司支付原告浙江博元建设股份有限公司工程款32777655.99元及相应利息（其中总造价95%中的欠付部分30362160.82元自2014年8月8日起算利息，总造价的3%计2415495.17元自2014年9月16日起算利息，均按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率计算到本判决生效之日止），于本判决生效后十日内履行完毕；三、原告浙江博元建设股份有限公司对被告潍坊凯润景城小区1#-10#住宅楼的工程折价或拍卖价款在32777655.99元的范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费238620元，财产保全费5000元，共计243620元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担33620元，被告山东凯润景程房地产开发有限公司负担210000元。司法鉴定费1170000元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担300000元，被告山东凯润景程房地产开发有限公司负担870000元。上述判决生效后，因山东凯润景程房地产开发有限公司未履行生效判决确定的义务，浙江博元建设股份有限公司向本院申请执行。 在本案审理过程中，浙江省平湖市人民法院于2015年4月27日查封被执行人山东凯润景程房地产开发有限公司名下，坐落于潍坊市坊子区（包括本案争议的房产）。本院于2018年4月13日对上述房产裁定予以续行查封。2018年5月，根据申请执行人的申请，本院启动对查封房产的评估拍卖程序。2018年5月17日，本院在凯润景城小区张贴对查封的72套房产（其中包括案外人提出的1号楼3单元103号房产）的《评估拍卖公告》并送达凯润公司，申明：凡对本案评估、拍卖财产有异议的利害关系人，限本公告发布之日起十日内，向本院书面提出执行异议并提供相关证据材料。被执行人承诺逐户通知、联系已购房户，向本院书面提出执行异议并提供相关证据材料。2018年5月25日，被执行人代表已购房的20套房产的利害关系人（无李世金），向本院统一提报执行异议并提供相关证据材料。2018年6月，本院对申请执行人与被执行人均无异议的查封的52套房产进行了评估。7月17日委托山东产权交易中心有限公司进行网上拍卖，8月27日10时至2018年8月28日10时在淘宝网上进行了第一次司法拍卖，最终因无人竞买全部流拍。9月21日进行第二次拍卖，以起拍价成交8套，款项及时过付给申请执行人。二拍流拍的44套房产（其中包括案外人提出的1号楼3单元103号房产），申请执行人于10月11日申请以第二次拍卖保留价全部以物抵债，2018年10月16日本院作出裁定，将上述44套房产（其中包括案外人提出的1号楼3单元103号房产）交付申请执行人抵偿相应的债务。本院分别于2018年10月19日、10月26日向申请执行人和潍坊市不动产登记中心送达了上述抵债裁定。 上述评估拍卖程序结束后，案外人李世金于2018年12月份向本院反映，主张本院裁定抵债的凯润景城小区1号楼3单元103号房产，已由被执行人以奖励的方式抵顶给李世金。 案外人李世金向本院提供以下证据： 1、委托书一份，该委托书于2011年12月出具，证明李世金受公司委托办理住宅的消防备案、土建、安装竣工验收，通过之后奖励李世金20万元或小区内的1-3-103一套房产抵顶。 2、消防备案结果通知书（复印件）一份，证明住宅已经进行了消防备案。 3、房屋验收交接单一份，签订时间是2014年6月10日，证明房屋已经实际交付给李世金。 4、物业管理服务协议一份，证明李世金和物业公司签订了物业服务协议，已经实际占有使用该房屋。 5、李世金给潍坊银燕物业公司的承诺书一份，证明内容同物业管理服务协议。 6、入住装修图片一份，证明房屋已经实际装修并实际居住生活。 7、被执行人出具的关于奖励的证明一份（复印件），是对证据一的补充，主张原件在被执行人处。 8、2015年8月5日物业费收据一份，2014年6月12日水电费收款收据一份，2014年6月12日装修押金装修垃圾费收款收据一份。证明房屋已经实际交付并且进行了装修。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人对涉案房产是否具有排除本案执行的权利？ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,案外人与被执行人并未签订书面买卖合同，其主张涉案房产由被执行人以奖励的方式抵顶给案外人，但被执行人对上述奖励事宜不予认可，对其真实性无法确认。并且案外人所主张的奖励事宜属于债权范畴，不能阻却本案的执行。对于案外人与被执行人之间的纠纷，案外人可另行主张。综上，案外人的异议理由不成立，依法不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人李世金的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李欣红 审判员  邱金山 审判员  郭 伟 二〇一九年十一月二十七日 书记员  沈思彤