北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初76706号原告（反诉被告）：杨欣媛，女，1994年9月2日出生，汉族，易方达基金管理有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：赵雪春，女，1978年3月25日出生，汉族，航吉达商贸有限公司副总经理，住北京市朝阳区。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301法定代表人：繆寿建，总经理委托诉讼代理人：黄杨霞，1991年11月18日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）杨欣媛（以下简称姓名）与被告（反诉原告）赵雪春（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依杨欣媛申请追加北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田公司）为第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨欣媛、赵雪春、麦田公司委托诉讼代理人黄杨霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨欣媛向本院提出诉讼请求：1、要求解除赵雪春与杨欣媛之间的房屋租赁合同；2、要求赵雪春返还房租押金8500元并支付自2019年7月1日至赵雪春实际返还押金之日止的利息（以8500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、要求赵雪春支付违约金8500元。事实和理由：2019年6月9日，杨欣媛在麦田公司员工的带领下参观了赵雪春位于北京市朝阳区南湖西园某号楼1905号的房屋，并向赵雪春支付了8500元租房定金。2019年6月10日，杨欣媛与赵雪春在麦田公司居间下签署了《房屋租赁合同》，约定杨欣媛租赁赵雪春的房屋，租期自2019年7月2日至2020年7月1日，每月租金为8500元，赵雪春应于2019年7月1日办理房屋的交付手续。因房屋内有租户，杨欣媛多次与麦田公司了解租户搬走的时间，但一直未能确认。2019年7月1日下午2时左右，麦田公司通知杨欣媛可以搬家，但下午5时左右，麦田公司又向其告知赵雪春要求解除合同，拒绝交房。杨欣媛多次与赵雪春联系，但赵雪春拒绝沟通。2019年7月2日，赵雪春在未与杨欣媛沟通协商的情况下，将涉案房屋公开出租。杨欣媛认为，赵雪春未按照合同约定交付房屋且单方将房屋另行出租，构成根本违约，应当返还押金、支付押金利息并赔偿违约金。赵雪春辩称：我已经将涉案房屋腾空，通知麦田公司可以交房，但杨欣媛一直未缴纳租金，也没来收房。因此，杨欣媛为违约方，应当向我支付违约金。因杨欣媛违约，我不同意杨欣媛全部诉讼请求。赵雪春提出反诉请求：要求杨欣媛支付违约金4250元。事实和理由：根据租赁合同的约定，杨欣媛应当于2019年6月30日之前交纳房屋租金，于2019年7月1日办理收房手续。但杨欣媛未按照约定的时间交纳房租以及接收房屋，直至2019年7月10日合同自动解除日依然未交纳房租和收房，构成违约，应当按照合同支付违约金。杨欣媛针对反诉辩称：首先，我方不交纳租金是行使不安抗辩权。签订合同之前，赵雪春同意给我三天搬家时间。之后我一直在催促麦田公司确认入住时间，但麦田公司称赵雪春一直不确定房屋何时能腾出。我询问麦田公司能否在交接房屋当天交纳房租，麦田公司称可以。其次，如果赵雪春以我不交租金解除合同，应当先行进行催告，但赵雪春一直未向我催要过租金。第三，根据合同约定，我方逾期交纳租金的违约金是日租金的百分之百，而不构成解除合同的理由。第四，7月2日，赵雪春将房屋另行挂牌出租，已经构成实质违约。麦田公司针对本诉及反诉述称：请求法院依法裁判。本院经审理查明：2019年6月10日，赵雪春作为出租人（甲方）与承租人（乙方）杨欣媛、居间方（丙方）麦田公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定杨欣媛承租赵雪春位于北京市朝阳区南湖西园某号楼1905号的房屋（以下简称涉案房屋），租期自2019年7月2日至2020年7月1日，押金8500元，租金每月8500元，首期租金及押金应于2019年6月30日支付，双方应于2019年7月1日办理房屋交付手续。合同第四条约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。租赁期间甲方不得以押金冲抵租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。第九条第三款约定，甲方迟延交付房屋达10日，乙方有权单方解除合同。第九条第四款约定，不按照约定支付租金达10日，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条第一款约定，甲方有第九条第三款约定的情形导致合同解除的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金。乙方有第九条第四款约定的情形导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。第是一条第四款约定，甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金的100%支付违约金。杨欣媛已于2019年6月9日向赵雪春支付了8500元押金。2019年6月25日，杨欣媛询问麦田公司何时可以交房，并表示合同约定2019年6月30日交第一笔房租，如果没有办理物业交割不放心交纳房租。麦田公司称需要确认原有租户何时搬走，杨欣媛可以在交钥匙的时候再交房租。2019年6月30日，赵雪春通知麦田公司次日可以交房。麦田公司于当日将此事通知杨欣媛。杨欣媛询问麦田公司租户在7月1日何时能搬走。麦田公司称需要询问。但一直未予答复。2019年7月1日下午两点半左右，杨欣媛询问麦田公司房东银行卡号。麦田公司称稍后提供。之后，赵雪春告知麦田公司因杨欣媛未在2019年6月30日支付房租，要求解除合同。杨欣媛得知后，于2019年7月1日下午五点左右通过微信与赵雪春联系，询问出了什么问题。赵雪春一直未回复。2019年7月2日，赵雪春将涉案房屋另行挂牌出租。本院认为：依法成立的合同对双方均有法律约束力。杨欣媛与赵雪春、麦田公司之间签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应当依约履行。我国合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。赵雪春不仅未在合同约定的时间内向杨欣媛交付房屋，明确表达了解除合同的意思，而且在次日将房屋挂牌出租，以自己的行为表示不履行主要债务，符合法定解除权行使的条件。杨欣媛基于此要求解除合同，并要求赵雪春按照合同约定给付违约金，于法有据，本院予以支持。赵雪春应当于合同解除后退还押金，故在法院判决前杨欣媛的利息损失尚未实际发生，本院对利息不予支持。赵雪春主张杨欣媛未在2019年6月30日之前交付第一期房租，本院认为，首先，根据合同的约定，承租方不按照约定交纳房租达10日的，出租方才有权解除合同。杨欣媛仅晚交一天房租，赵雪春无权以此要求解除合同。其次，签订合同时涉案房屋内有租户，杨欣媛在赵雪春未明确能否如约交房的情况下，提出在交房时再交纳房租，属于行使不安抗辩权的合理行为。而且该要求已经得到麦田公司的允许。第三，杨欣媛在7月1日询问麦田公司赵雪春的银行账户，在得知赵雪春要解除合同时积极与赵雪春沟通，希望消除误解、解决问题，体现了积极履行合同的意愿。而赵雪春一方面不催要租金，拒绝与杨欣媛沟通，另一方面却以杨欣媛晚交租金拒绝继续履行合同，明显缺乏履约诚意。因此，本院对赵雪春的抗辩意见不予采纳，对其反诉请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨欣媛与被告（反诉原告）赵雪春、第三人北京麦田房产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）赵雪春于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）杨欣媛房屋押金八千五百元；三、被告（反诉原告）赵雪春于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）杨欣媛违约金八千五百元；四、驳回原告（反诉被告）杨欣媛的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵雪春的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费113元，由被告（反诉原告）赵雪春负担（杨欣媛已垫付，赵雪春于本判决生效之日起七日内给付杨欣媛）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）赵雪春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇一九年十一月十八日书记员  马添翼