山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2019）晋0502民初2608号   原告（反诉被告）：晋城市鑫奇钢木家俱厂，住所地：山西省晋城市城区，统一社会信用代码：×××。   投资人：常某，该厂厂长。   委托诉讼代理人：霍某，山西宇星律师事务所律师。   被告（反诉原告）：赵某，男，1965年8月3日生，汉族，晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：郭某，山西衡玛律师事务所律师。   原告晋城市鑫奇钢木家俱厂诉被告赵某买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，被告赵某在提交答辩状期间提起反诉，本院受理后，决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晋城市鑫奇钢木家俱厂的投资人常某及其委托代理人霍某，被告（反诉原告）赵某的委托代理人郭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告晋城市鑫奇钢木家俱厂（以下简称鑫奇家俱厂）向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还原告二级路二排东三户独家小院；2、判令被告支付2000年10月至今的房屋使用费139536元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年被告通过熟人购买原告南院二排东三户独家小院，双方约定房价15.5万元，路面硬化均摊3000元，房款分三次付清。2000年10月原告将房屋交付被告，被告只支付了7万元房款，原告一直追要剩余房款，被告至今未支付。被告支付的房款不到房款总价的一半，但使用了近二十年，现原告要求收回房屋，被告理应支付房屋使用费。原告于2019年2月21日给被告下达了解除合同通知书，被告已经接收。请法院支持原告诉请。   被告赵某辩称：请求驳回原告的诉讼请求。原被告于2000年10月初达成口头协议，约定原告将其新建的位于该厂房屋出卖给被告，房屋总价款15.5万元（包含地皮费），被告需支付6万元，余款在办理好房屋产权证后一次性付清。被告于2000年10月28日向原告支付了购房款6万元，取得了房屋，装修后居住至今。2004年1月11日，原告以办理房屋产权证为由又收取被告1万元房款，但原告至今未给被告办理房产手续。被告认为，诉争房屋在装修后由被告一直居住至今，房屋所有权已归被告，但因原告的原因导致被告一直未能取得房屋产权证。原告要求被告返还房屋于法无据，使用费更无从谈起。   反诉原告赵某向本院提出反诉请求：1、确认原被告双方的房屋买卖合同合法有效；2、判令反诉被告继续履行合同，为反诉原告办理房屋产权登记手续；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2000年10月初原被告双方达成口头协议，反诉被告将其新建的位于该厂房屋出卖给反诉原告，约定房价15.5万元，先付6万元，余款在办理好房屋产权证后一次性付清。反诉原告于2000年10月28日交纳购房款6万元后，取得了房屋，装修后居住至今。2004年1月11日，接到反诉被告通知，说统一办理房屋产权证，要求再交1万元，反诉原告于当日又交纳1万元，但反诉被告至今未给反诉原告办理房屋产权证。2019年2月反诉被告向反诉原告邮寄了解除合同通知书，反诉原告向反诉被告邮寄了关于解除合同通知书的复函。反诉原告认为，尽管双方没有签订书面的房屋买卖合同，但对于买卖房屋达成的合意是双方真实意思表示，合同合法有效，受我国法律所保护。反诉被告应按约继续履行合同，为反诉原告办理房屋产权登记。反诉被告在为反诉原告办理产权登记后，反诉原告愿意按约支付反诉被告剩余房款。请求支持反诉请求。   反诉被告鑫奇家俱厂口头辩称：请求驳回反诉原告的反诉要求，支持本诉，理由如下：1、双方都认可房屋总价款为15.5万元，但反诉原告至今都未支付够房款的一半，现在仍欠房款85000元。2、因反诉原告违约，反诉被告不具备卖房的条件，涉案房屋没有规划许可证、没有土地使用证、房产证、售房许可证。3、反诉原告只交了7万元，却使用了15.5万元的房屋19年，多享受了8.5万元的权利，但未履行义务。反诉原告只交了7万元，达不到法律规定的五分之一，反诉被告依法可以收回房屋。4、反诉被告依法履行了撤销权，给反诉原告邮寄了解除合同通知书，反诉原告已经收到。综上，反诉原告提起反诉无事实依据，应驳回反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告（反诉原告）赵某提交的房款收款收据、2018年5月22日的民事起诉状，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告（反诉被告）鑫奇家俱厂提供证据：   第一组证据：1、晋城市土地管理局城区分局于1998年10月18日作出的城土字（98）第0522号土地违法案件行政处罚决定书及1999年12月30日作出的晋市土城分字（1999）第148号“关于收回城土字（98）第0522号行政处罚决定书的通知”。2、晋城市土地管理局城区分局于2000年3月20日作出的晋市土城分（监）字（2000）第4号“土地违法案件行政处罚决定书”。3、晋城市土地管理局城区分局分别于2000年9月28日、2001年8月14日给原告下发的追缴罚款及土地出让金的通知2份。4、晋城市国土资源局城区分局分别于2002年11月15日、2007年1月3日、2007年8月7日给原告下发的追缴土地出让金的通知5份。5、晋城市人民政府于2005年9月1日作出的晋市（补）征土字[2005]20号“关于晋城市鑫奇钢木家俱厂补办用地手续的批复”。6、山西省人民政府于2007年9月18日作出的晋政行复决字[2007]第12号行政复议决定书。以上证据用于证明城区土地分局多次对原告占地4.82亩进行处罚，因为被告不交购房款，原告无力缴纳土地出让金，没有办下土地使用证。现原告已缴纳土地出让金432354元，还有土地出让金1203063元未缴纳。行政复议决定书中要求国土局城区分局重新作出行政处罚决定书，但目前新的行政处罚决定书尚未作出。所以涉案房屋所占用土地尚未办下土地使用证。   第二组证据：被告交纳罚款、土地出让金、农田基金等费用的相关票据，共9支。用于证明原告向有关机关共缴纳了65万元，其中罚款16066元，土地出让金432354元，其他费用201580元。   第三组证据：1、原告与陈月亮于2000年12月4日签订的《购房合同书》一份及原告与徐文彬于2000年10月14日签订《购房合同书》一份，用于证明原告与陈月亮的购房合同中约定房屋在交付使用时缴纳房款90%以上，原告与徐文彬签订的购房合同中约定一次性付清所有房款。本案原被告之间关于房款缴纳的情况是参照这两份合同约定的全额交款，当时与被告约定先交房款6万，2000年底付清剩余款项。2、晋城市城区人民法院于2018年10月18日作出的（2018）晋0502民初字1685号民事裁定书，用于证明当时因原告没有行使合同撤销权，所以撤诉。3、原告于2019年2月21日给被告发出的解除合同通知书及送达凭证，用于证明原告已经行使了合同撤销权。4、被告于2019年2月28日给原告发出的关于对“解除合同通知书”的复函，用于证明被告已经收到了解除合同通知书。5、晋城市城区人民法院于2007年11月9日作出的（2007）城民初字901号民事判决书，用于证明与本案相类似的情况该判决解除了房屋买卖协议。6、原告于2003年12月3日写的告知信，用于证明在原告催缴房款后，被告仍然不交房款。7、证人张某1、原某、张某2提供的书面证明并出庭作证，用于证明二级路鑫奇钢木家俱厂后院的房子卖给了被告，每月收水电费时都向被告索要房款，但被告一直未付房款。   被告（反诉原告）赵某对以上证据质证称：对原告提供的第一、二组的证据真实性认可，但关联性不认可，对证明目的不认可。被告在2000年10月28日与原告达成房屋买卖协议，但从原告提供的处罚决定书、追缴通知书以及缴纳罚款等票据的时间来看，该处罚行为均发生在被告购买房屋之前，原告在被告购买房屋前就应缴纳罚款。被告认可原告对涉案房屋所在的4.82亩土地拥有合法的土地使用权，有具备办理房屋产权证的条件，正因如此被告才向原告交了6万元房款，后原告以给被告办理房屋产权为由，又收取了被告1万元房款。对第三组证据1至5真实性无异议，但对证明目的有异议。从证据1可看出原告与每个住户达成的房款缴纳约定不一致，原告与被告姐姐是好朋友，被告通过姐姐购买房屋，当时约定了房屋余款95000元在办理好房产证后付清。从证据2可看出原、被告均有和解的意向，基于此双方都撤诉，但后来未达成一致意见。证据3、4并非是原告在行使撤销权，因为原告行使撤销权的时间已过。这份通知书实际是原告就房屋买卖合同发出的要约，被告没有做出承诺，而是以复函的形式向原告发出了新的要约，原告没有承诺，双方就此事未达成合议。对证据5的关联性不认可，两个案件情况不一致，无参考意义。对证据6真实性不认可，被告从未见过告知信，也未向原告缴纳剩余房款，如要缴纳剩余房款，前提是办下房产证。对证据7证人证言有异议，证人张某1是原告负责人常某的妻子，其证言不能采用；证人原某是原告负责人常某的司机，领有工资，其证言不能采信；不认可张某2的证言。   被告（反诉原告）赵某提供证据：原告与陈继光于1999年7月6日签订的《购房合同书》一份。用于证明原告与出售的16户房屋中的一户陈继光签订有书面买卖合同，约定余款在原告办理好房产手续后结清，当时原告和被告买卖房屋时就是参照的这份合同，也是约定了房屋余款在办好房屋手续后支付，这就是被告未缴纳房款的原因。   原告（反诉被告）鑫奇家俱厂质证称：对证据真实性认可，原告确实与陈继光签过合同，但原告与被告没有约定余款在原告办理好房产手续后结清，原告与被告约定的是在买房1到2年之内付清所有房款。   本院认为，原告鑫奇家俱厂提供的两份购房合同及被告赵某提供的购房合同，均无法证明原被告之间口头达成的房屋买卖协议的内容，故不予确认。原告提供的（2007）城民初字901号民事判决书，与本案无关联，不予确认。原告提供的告知信系其单方面书写，其未提供证据证明被告赵某收到该告知信，故不予确认。证人张某1、原某、张某2均与原告存在有利害关系，故该三个证人的证言，本院不予认定。对原告提供的行政处罚决定书、缴款通知等其他证据，本院予以认定。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年，晋城城区西巷六居委因拖欠原告鑫奇家俱厂工程款无力支付，经与原告协商，西巷六居委以土地经营权抵缴工程款，当年原告即占有了原西巷村（二级路南侧）4.82亩撂荒地。1999年左右原告在该块土地上修建房屋。2000年10月，原告鑫奇家俱厂与被告赵某口头约定，原告将其修建的二级路二排东3户独家院出卖给被告，房屋总价款15.5万元。被告于2000年10月28日支付原告房款6万元、于2004年1月11日又支付给原告房款1万元。原告在2000年10月28日收取原告6万元房款后即把房屋交付给了被告，被告装修后使用至今。   另查明，自1998年开始晋城市土地管理局城区分局及晋城市人民政府曾多次给原告下发过相关文件，责令原告交纳土地出让金，但原告至今仅交纳了部分土地出让金，目前尚未取得土地使用权属证书。原告曾于2018年5月向本院提起诉讼，要求解除购房合同，归还房屋，被告赵某提出反诉，后因双方有意庭外和解，均撤诉。   本院认为：诉争房屋系原告鑫奇家俱厂出资修建，该房屋虽至今未办理出相关权属证书，但根据本案查明的案件事实及相关证据材料证实，原告对诉争房屋所占用土地的土地使用行为已经相关部门同意并确认，原告已经缴纳部分土地出让金，待原告足额缴纳土地出让金之后，即可以办理相关手续，原告对诉争房屋享有相应权利是不争的事实；同时，原被告之口头形成的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且被告已经支付部分房款，也实际占有了该房屋，该房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告称被告所支付房款未达到房屋总价款的五分之一，与事实相悖，故原告要求被告返还房屋，并要求被告支付房屋使用费的请求，本院不予支持。因诉争房屋现在尚不具备办理房屋产权登记手续的条件，故反诉原告要求反诉被告继续履行合同，为其办理房屋产权登记手续，不宜在本案中进行处理，待条件具备时，反诉原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十条之规定，判决如下：   一、确认反诉原告赵某与反诉被告晋城市鑫奇钢木家俱厂之间的房屋买卖合同合法有效。   二、驳回原告晋城市鑫奇钢木家俱厂的诉讼请求。   案件受理费3430元及反诉费3400元，由原告晋城市鑫奇钢木家俱厂负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审判员 聂桂芬     二0一九年十一月五日   书记员 孙 悦