山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1591号 原告（反诉被告）：李凤娟，女，1963年5月8日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：韩耀邦、朱海静，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于春之，男，1957年8月2日生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：高建敏，山东艾立特律师事务所律师。 第三人：潍坊乐家房地产经纪有限公司，住所地潍坊高新区新城街道府佑社区樱前街以北金马路以东金华丽小区6号楼9号。 法定代表人：吕牧，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙文杰，山东元康律师事务所律师。 原告李凤娟与被告于春之、第三人潍坊乐家房地产经纪有限公司（以下简称“乐家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李凤娟的委托诉讼代理人朱海静，被告于春之的委托诉讼代理人高建敏，第三人乐家公司的法定代表人吕牧、委托诉讼代理人孙文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李凤娟向本院提出诉讼请求:1、请求依法确认李凤娟、于春之、乐家公司于2017年3月17日签订的房屋买卖合同已解除；2、判令于春之停止损害涉案房屋门锁的侵权行为，停止侵占涉案房产的行为，并由于春之赔偿因侵权行为给李凤娟造成的全部损失12000元；3、案件受理费由于春之承担。事实和理由：2017年3月17日，李凤娟、于春之、乐家公司签订房屋买卖合同，约定于春之购买潍坊高新区优胜美地小区12号楼2-302室房产，合同对购房款的支付、房屋过户及合同终止等进行了约定。根据该房屋买卖合同的约定，“该房更名不成功，此合同作废”，至2017年9月21日，乐家公司告知李凤娟房屋因政策原因无法办理更名业务，因此，双方合同应自动终止。但于春之多次私自损毁涉案房屋门锁，导致李凤娟无法正常使用该房屋，双方产生纠纷。诉至法院，请求法院判如所请。 于春之辩称，涉案合同约定的“该房更名不成功，此合同作废”属无效条款，该约定性质上属合同所附条件，该条件不符合法律规定，属无效条件。涉案房屋即使可以更名，因李凤娟存有恶意，该约定应视为不成就。本案所涉房屋门锁是由李凤娟及其配偶破坏，对该事件已报公安机关处理。房屋买卖合同约定不明，应视为没有约定。 乐家公司述称，李凤娟向乐家公司登记房源时并未如实陈述其已缴纳全部税费，并且该房产存在抵押的事实，对此乐家公司并不知情。其余待举证质证时一并发表意见。 于春之向本院提出反诉请求：1、判令李凤娟继续履行房屋买卖合同，协助于春之办理房屋过户手续；2、诉讼费用由李凤娟承担。事实和理由：2017年3月17日，李凤娟、于春之签订房屋买卖合同，约定李凤娟将其位于潍坊高新区优胜美地小区12号楼2-302室房产出售给于春之，房屋总价款为62万元，由李凤娟承担房屋过户费用，于春之支付首付款后，李凤娟将房屋及附属设施移交于春之，并由于春之承担交接后的水电费等费用。合同签订后，于春之陆续支付李凤娟购房款44万元，李凤娟将钥匙交付于春之，于春之已经搬入涉案房屋居住，并开始缴纳设施费用。后李凤娟反悔，要求对房屋进行加价，于春之未同意，李凤娟则拒绝协助于春之办理房屋过户手续，并对于春之居住的涉案房屋门锁进行毁坏，进而以“合同作废”为名提起本案诉讼。于春之认为，本案只涉及房屋过户问题，不存在李凤娟所称“更名”问题，合同是双方真实意思表示，合法有效，且于春之已经支付了大部分购房款并入住涉案房屋，没有违约之处，李凤娟所提的“该房更名不成功，此合同作废”无事实和法律依据，请求法院依法判决。 李凤娟对于春之的反诉辩称，在签订房屋买卖合同时，李凤娟、于春之都具有完全民事行为能力，其意思表示真实，双方签订的房屋买卖合同合法有效，对于合同约定的第九条“该房更名不成功，此合同作废”的表述是其真实意思的表达，应成为约束合同双方有效的条款，鉴于合同后期在实际履行过程中，房屋无法更名的实际情况，该房屋买卖合同应当予以作废，双方当事人基于该房屋买卖合同取得的财产应当予以返还。根据于春之代理人的答辩意见，若该房屋买卖合同存在以更名的形式规避二手房买卖交纳税费的相关情形，因其存在以合法形式掩盖非法目的的不正当情形，该房屋买卖合同按照于春之的表述应为自始无效，合同无效后基于合同取得了财产亦应当相互返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和当事人无异议的证据，本院确认事实如下： 2017年3月17日，李凤娟、于春之、乐家公司签订房屋买卖合同，约定李凤娟将其位于潍坊高新区优胜美地小区12号楼2-302室房产出售给于春之，房屋总价款为62万元，由李凤娟承担房屋过户所需全部税费。该合同第三条结算方式约定，双方签订合同付定金五万元，开发商同意更名后，于春之付李凤娟首付款，李凤娟交付于春之房屋钥匙。该合同第六条约定，双方同意在于春之支付首付款时，李凤娟将房屋及附属设施移交于春之，并由于春之承担交接后的水电费等费用。该合同第九条约定“该房更名不成功，此合同作废……”合同还约定了其他事项。涉案的潍坊高新技术开发区福寿东街1671号12号住宅楼2-302号房产现预告登记在李凤娟名下，所有权证号为：潍房预高新字第00366085号。 关于涉案房屋的交付使用问题，李凤娟主张，在于春之交付一部分购房款后，李凤娟将房屋的装修钥匙交给了于春之，具体交钥匙时间记不清了。于春之主张，2017年6月7日李凤娟将正式的全部房屋钥匙交付给了于春之，于春之对该房屋进行了装修。 诉讼中，于春之已将涉案房屋的剩余尾款18万元交至本院过付款账户，同意在李凤娟协助办理房产过户的同时交付给李凤娟。 对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李凤娟提供通知三份，证明李凤娟于2017年10月21日向于春之、乐家公司发通知要求其于2017年10月30日前办理完房产更名手续并付清房款，逾期不办解除房屋买卖合同，所交定金不予退还，乐家公司及乐家公司的工作人员签收了该通知。经质证，于春之对上述证据不予认可，主张其未收到上述通知，上述通知送达给了乐家公司，乐家公司没有权限代于春之签收，根据合同约定，并没有明确付清房款的时间，李凤娟没有解除合同的权限。乐家公司对上述证据无异议。经审查，李凤娟未提供相应证据证实已将上述三份通知书送达了于春之，对上述证据的证明力，本院不予确认。 2、李凤娟提供2017年9月21日乐家公司出具的声明书1份、董利明于2017年7月30日出具的声明书1份，证明乐家公司经咨询房产管理部门，现房产管理部门政策调整，不能办理涉案房产更名业务。经质证，于春之对乐家公司出具的声明书真实性不予认可，主张房产能否更名不能由乐家房产证明，乐家公司与李凤娟存在利益关系，对董利明出具的声明书的真实性、合法性均有异议，从性质看这是证人证言，证人未出庭作证的情况下，该证据不具有法律效力。乐家公司对上述证据无异议。经审查，李凤娟提供的上述证据与其待证事实之间缺乏关联性，本院不予采纳。 3、于春之提供收条6份、农业银行交易明细4份、微信截屏3份，证明于春之已经向李凤娟交付房款44万元。经质证，李凤娟主张2017年8月9日收条载明的2万元不是于春之支付的房款，农业银行转账的342000元中的2000元是于春之向物业公司交纳的物业费，2017年8月9日的农业银行转账记录只有一次，并非于春之主张的两次。经审查，于春之提供的上述证据相互印证，已经形成完整的证据链条，能够证明于春之陆续支付李凤娟购房款44万元的事实，确认为有效证据。 4、于春之提供钥匙1套、房屋质量保证书、房屋使用说明书、物业费交纳凭证、物业手册、住宅质量分户验收表、低压居民供用电协议复印件，证明涉案房屋已经交付，于春之已经入住涉案房屋。经质证，李凤娟对上述证据不予认可，主张涉案房屋至今无人居住属于空置状态。经审查，根据于春之提供的上述证据，结合李凤娟的陈述，能够认定李凤娟已经涉案房屋交付于春之，于春之已经入住涉案房屋的事实，对上述证据的该项证明力，本院予以确认。 本院认为，李凤娟与于春之签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，确认为有效合同，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，于春之已经按照合同约定向李凤娟陆续支付了购房款44万元，李凤娟亦将涉案房屋交付于春之使用。关于房屋买卖合同中约定的“该房更名不成功，此合同作废”的效力问题，《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。”附条件的民事行为，如果所附的条件是违背法律规定或者不可能发生的，应当认定为该民事行为无效。附条件法律行为中的条件是指将来要发生的、不能以人的意志左右的客观事实。本案中，房屋买卖合同中“该房更名不成功，此合同作废”的约定，如涉案房屋能够更名成功，取决于李凤娟是否同意申请，取决于开发商是否同意撤销原合同以及房产管理部门能否审核通过，这些均不是客观事实，故涉案房屋买卖合同中“该房更名不成功，此合同作废”的约定无效，不能作为李凤娟解除双方签订的房屋买卖合同的条件和依据。李凤娟请求依法确认涉案的房屋买卖合同已解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据本案的现有证据，结合案件的实际情况，双方已经实际履行了相应的合同义务，于春之已经支付李凤娟大部分购房款并已经实际入住涉案房屋，在于春之已将涉案房屋剩余尾款18万元交至法院的情况下，李凤娟、于春之签订的房屋买卖合同应继续履行。于春之要求李凤娟继续履行房屋买卖合同，协助于春之办理房屋过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。李凤娟要求于春之停止损害涉案房屋门锁的侵权行为，停止侵占涉案房产的行为，并由于春之赔偿因侵权行为给李凤娟造成的全部损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、驳回李凤娟的诉讼请求； 二、李凤娟继续履行与于春之于2017年3月17日签订的房屋买卖合同，李凤娟于本判决生效之日起十日内协助于春之办理完毕涉案房屋的过户手续。 本诉案件受理费100元、反诉案件受理费5000元、保全费3620元，共计8720元，均由李凤娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  刘华兵 人民陪审员  李忠成 人民陪审员  牟乃谨 二〇一九年十一月十八日 法官助理谭宁 书记员王素杰