广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28820号原告：黄育平，男，1988年1月12日出生，汉族，住东莞市**************，公民身份号码441************714。委托诉讼代理人：龙双志，广东闻彰律师事务所律师。被告：东莞市****商住开发有限公司，住所地：东莞市南城区*****。法定代表人：鄢某1。原告黄育平与被告东莞市****商住开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龙双志到庭，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月29日签订的商品房买卖合同；2.被告向原告支付违约金7371元、退还已付款245700元和支付因房价上涨导致原告的损失150000元，共计403071元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月份，原告与被告签订商品房买卖合同，2018年7月26日，原告按照该合同向被告支付了首付款245700元，但由于被告单方原因，导致合同约定的房屋无法过户。被告向原告提出由双方签订新的商品房买卖合同以代替旧合同继续履行，且原告无需另行再支付首付款，双方于2018年8月29日签订了新的商品房买卖合同。新合同约定原告购买被告位于东莞市南城区*****的2单元1915号房屋，房屋总价为816000元，被告应当于2018年11月30日前将约定的商品房交付原告使用。双方签订的商品房买卖合同第九条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。虽经原告多次催促，被告至今依然未能将案涉房屋过户到原告名下，被告的行为已严重损害原告的利益。原告认为，被告未能在约定期限内交付案涉房屋，已构成为违约。按照合同法的规定和双方签订的合同约定，原告有权解除合同并请求被告赔偿因违约所造成的损失，包括案涉合同实际履行后原告可得利益的损失。案涉合同约定的违约金不足以弥补因违约所造成的损失的，守约方可以请求赔偿超过违约金部分的损失。原、被告签订合同后至交易过程中，房屋价格已明显大幅上涨，涉案房屋现时的价格与双方约定的原价格之差额，成为原告享有的合同履行后可以获得的利益，现因被告的违约行为导致原告无法实现合同目的，该可得利益应予赔偿。综上所述，为维护原告合法的权益，请求法院判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定如下事实：2018年7月26日，原告向被告转账支付款项245700元，并备注“金升花园商住楼1单元1724号首付款”。被告同日向原告出具收据，载明“今收到黄育平认购首期款245700元”。2018年8月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，及认购意向书。商品房买卖合同约定原告向被告购买东莞市南城区*****金升公馆2单元1915号房，建筑面积54.4平方米，套内建筑面积38.8平方米。房屋总价816000元，首付款为全部房价款的30%即246000元。楼价的70%通过银行按揭的方式付款，须于签署本合同后的二个月内支付，逾期120日内支付的，被告有权收取自应付期限第二天起至实际全额支付应付货款之日止按日收取应付款万分之一的违约金；逾期超过120日的，被告有权解除合同，被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金。被告应当在2018年11月30日前将经验收合格的案涉房屋交付原告使用，逾期120日内交房的，原告有权收取自最后交付期限第二天起至实际交付之日止按日收取已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过120日的，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。至本案辩论终结时，案涉房屋所有权尚未转移至原告名下。原告主张原、被告双方曾于2018年7月26日签订一份关于东莞市南城区*****金升公馆1单元1724号房屋的商品房买卖合同，该房屋首付款为245700元，原告并于2018年7月26日向被告转账支付了该首期款；因该房屋未完税，无法交易，原、被告经协商后于2018年8月29日重新签订了案涉商品房买卖合同，被告并将第一份商品房买卖合同收回销毁；双方协商将原告已支付的245700元款项作为案涉商品房买卖合同所涉房屋的首付款，因仅相差300元，且系因被告原因导致，故原告无需补足该300元首付款的差价；被告违约未交付房屋，案涉合同约定的违约金过低，无法弥补原告因房价上涨购买新房屋的损失，故根据市场行情诉请150000元的损失。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、认购意向书、收据、业务凭证、聊天微信截图，及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃答辩和质证的权利，由此产生的不利法律后果由两被告自行承担。案涉商品房买卖合同系原、被告在平等自愿基础上自主签订，未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。原告主张案涉其于2018年7月26日向被告转账支付的款项245700元即为案涉商品房买卖合同（2单元1915号）约定的首付款，被告未能举证推翻原告的主张，本院对原告的主张予以采信。案涉商品房买卖合同约定被告应当在2018年11月30日前将经验收合格的案涉房屋交付原告使用，逾期120日的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。案涉房屋的所有权至今未转移至原告名下，被告未能举证证明未能完成过户的原因在于原告或者存在其他合法合理的延迟过户的情况，原告诉请解除案涉商品房买卖合同、要求被告退还已付房款245700元并支付违约金7371元（245700元×3%），符合双方合同约定，本院予以支持。关于赔偿损失问题。案涉商品房买卖合同因被告违约导致解除，原告主张违约金约定过低，诉请被告支付因房价上涨导致的损失150000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，结合该解释第八条规定以及本案事实，原告可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告诉请被告赔偿损失的150000元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认解除原告黄育平与被告东莞市****商住开发有限公司于2018年8月29日签订的商品房买卖合同；二、被告东莞市****商住开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄育平退还购房款245700元；三、被告东莞市****商住开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄育平支付违约金7371元；四、被告东莞市****商住开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄育平支付因房价上涨导致原告黄育平的损失150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3673.04元（原告已预交），由被告东莞市****商住开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 梁 妮二〇一九年十一月五日书记员 钟玉洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。