山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初9466号 原告：王俊强，男，1971年2月22日出生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：孙超，山东上和律师事务所律师。 被告：刘顺江，男，1974年10月15日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姜开峰，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。 原告王俊强与被告刘顺江租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年9月12日第一次开庭及2019年10月14日第二次开庭时，双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。2019年10月31日第三次开庭时，原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年2月6日签订的厂房租赁合同：2.责令被告停止厂房堵门行为，并赔偿因堵门给原告造成的损失573720元，责令被告返还租赁费158333元，合计支付732053元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年2月6日签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告义堂镇大芝房村2600平方米厂房、办公楼一楼一层等场所进行板材加工，租赁期限自2018年3月18日起至2024年3月18日止。合同签订后，原告按照合同约定支付了租金，但被告一直未按照合同约定履行义务。自2018年8月份以来，被告开始以各种理由要求原告增加房租，并多次将车间堵门，谩骂、侮辱并驱赶工人，累计堵门4次，办公室的用电也被被告切断，致使原告无法继续使用租赁物。被告的行为，严重违反了合同约定，致使原告无法继续使用租赁物，给原告造成了巨大的经济损失。无奈之下，原告提起诉讼。 被告刘顺江辩称，原告所诉不属实，其诉讼请求不应得到支持，我方的堵门行为是因原告未按约定履行合同，没足额给付租金，我方因此采取的措施。措施不当，现向原告表示歉意。我方只是采取了用一些沙土堵门和关门行为，但当时经双方协商及公安机关劝导，停止了侵权行为，并不是如原告诉称的堵门天数。我方行为没有构成根本性违约，不足以导致原告解除合同，我方不同意解除合同，双方应当继续履行合同。对于原告的损失，我方认为不实。 原告王俊强围绕诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、王俊强身份证复印件，用以证明原告的诉讼主体资格。 证据二、王俊强与刘顺江签订的《租赁合同》，用以证明原、被告存在租赁关系，租赁期限自2018年3月18日，租金应从2018年3月18日起算。 证据三、付款明细、付款凭证及银行转账记录，用以证明原告依照合同约定向被告支付租金的事实。 证据四、自涉案厂房处拍摄的照片及视频光盘，用以证明被告违约及妨碍原告生产的事实。 证据五、临沂市正鼎价格评估有限公司出具的《价格评估报告》，用以证明因被告堵门行为给原告造成经济损失573720元。 被告刘顺江发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但原告所使用的面积超出了合同约定，且合同约定的租金40万元，原告未足额付清，构成违约。证据三除了汇款10万元系租赁费外,其他都不是租赁费。租赁合同之前收到的20万元是原、被告之间的其他业务,与本租赁合同无关。对证据四，用沙土堵门是被告所为，但就堵了两到三天，经双方协商后，沙土就清除了，该组证据无法证明原告主张的堵门时间。对证据五，该评估报告所评估的依据不真实，要求原告提供评估所参照的证据，要求鉴定人员到庭接受询问，以便查明原告的具体损失，该损失也不应由被告承担。 原告申请证人王某到庭作证。王某陈述：我是原告的员工,从2018年3月到2019年7月在租赁刘顺江的厂房内干活。刘顺江多次堵门影响了正常生产。2018年7月份发生第一次堵门,在给台湾的客户装货时,刘顺江就阻拦不让,把门给关了6天。2018年12月份刘顺江用车堵门,堵了9天。2019年3月份堵了5-7天,4月份堵了10天左右。2019年5月27日晚工人下班后,刘顺江将卷帘门的锁给换了,之后就没换回来。 原告王俊强对证人王某的证言无异议。被告刘顺江认为该证人和原告有亲属关系，所述证言不属实。 原告申请证人高某到庭作证。高某陈述：刘顺江堵了王俊强租赁厂房的门,2018年12月份堵了6天,2019年3月份堵了10天,2019年4月份堵了9天,2019年5月27日至2019年7月1日一直堵着。堵门期间，老板给我正常发工资,每天200元。 原告王俊强对证人高某的证言无异议。被告刘顺江质证称：通过被告询问证人称最快的堵门期限是一天,与其之前的证言不相符,因其之前所陈述的堵门天数并没有一天的记录,该证人证言是虚假的。两位证人的证言和原告的陈述基本一致,是事先串通好的。 被告刘顺江围绕抗辩主张，向法庭提交如下证据： 证据一、王俊强板材厂的纳税证明，用以证明2019年1月-7月缴纳税款的数额：1月70539.46元、2月33985.69元、3月58700.52元、4月22139.06元、5月23246.42元、6月26829.56元、7月51096.69元。可以证明原告的企业一直在正常运转，并无停产停业现象，原告如果有停产停业情况，就可能涉嫌虚开增值税发票犯罪行为。 原告王俊强发表如下质证意见：对于上述证据有异议，该组证据没有税务部门的盖章，原告主张的停工损失并不是一直未营业的损失，只是由于被告间断性的对原告承租的厂房进行堵门，其中2018年12月份堵门6天，2019年3月份堵门10天，2019年4月份堵门9天，2019年5月26日至2019年7月1日堵门36天。 本院接受被告刘顺江的申请，在第三次庭审时通知临沂市正鼎评估有限公司价格鉴证师张旸到庭接受质询。张旸陈述：我多次电话通知被告,被告一直推诿,当天也没有到现场，被告的岳父在家。在被告没有出现场的情况下,我们（指评估鉴定人员）和原告共同到现场的。关于人员工资,我们要求原告提供人员工资发放表,我们查看了原告方工资发放表,取了最低人数十个人,每人每天收入200元。我们还要求原告提供了银行汇款记录。天数是根据原告陈述的堵门时间推算出来的。平均日生产损失是根据销售收入减去生产成本(包含房租、水电、纳税等管理费用)计算的。关于每天4000元的纯利润，我们走访了其他同行业,结合市场调查计算的。关于雨淋的板材损失,我们到现场的时候，原告正在从租赁场所搬设备，是在其他场所查看。雨淋后的板材有膨胀的,有水渍的,我们认为还有部分板材存在残值。按照板材价值54元/张,扣减了残值后20元/张,计算225张板材。纸品全部粘在一起,无法清点，也是在看雨淋板材地点看的。对于原告违约承担的损失，明细中江苏省金湖县方海木业产品未能及时供货违约金3万元、江苏泗洪县外贸公司未能及时供货违约金69000元、江苏省海安县真磊装饰材料有限公司未能及时供货违约金15000元、泗洪外贸公司未能及时供货违约金69000元，是根据原告提供的合同和违约金的处罚通知等证据确定的。 原告王俊强对评估报告无异议。被告刘顺江质证意见为：该评估报告是鉴证人员根据原告方单方提供的书证来计算得出的，不具有客观真实性，无法证明原告确有的工人人数和具体的堵门造成的损失，也无法确定被雨淋板材是被告所造成。四份合同也应由四个单位到庭接受质询,方能辨真伪，要求原告继续提供其损失与被告存在关联、是被告行为所造成的证据。通过鉴证人员的陈述,我方认为评估报告不具有客观真实性,不应被法庭采纳作为判决的依据。 根据双方当事人向法庭提交并经质证的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实： 1.2018年2月，原告王俊强（乙方）与被告刘顺江（甲方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方义堂镇大芝房村厂房2600平方米、办公楼一楼一层等场所进行板材加工。甲方于2018年3月18日前向乙方交付该厂房,租赁期限自2018年3月18日至2024年3月18日。每年租金20万元，一次性付清2018年、2019年两年租金40万元,以后的租金按每年租赁的日期一年一付。租赁期间,该厂房土地承包费由甲方承担。使用该厂房所发生的水电、燃气、通讯等所有费用均由乙方自己承担。 租赁合同签订前，王俊强即于2017年12月11日交付2018年度租金10万元、2017年12月12日交付2018年度租金10万元。2018年12月6日，原告付给刘顺江2019年度房租10万元。在原告向法庭提供的记账凭证中，刘顺江2018年2月28日签名认可收2019年房租1.5万元、现金1.5万元，2018年3月6日签名认可收王俊强微信支付1万元、借现金2000元、车间门修理人工费1769元。综上合计，被告已收取或认可收到原告支付的款项总额为343769元。 2.自2018年12月起，被告刘顺江为达到提高租金的目的，在不能与王俊强达成一致意见时，采取以车辆或沙土封堵原告租赁的车间大门、断电落锁等方式，试图迫使原告妥协，原告因此被迫停产。2018年12月份，被告组织堵门6天，2019年3月份组织堵门10天。2019年4月10日，原告王俊强向本院提起诉讼，要求被告停止堵门的侵权行为，清理沙土，继续履行合同。被告坐地起价强行提高租金标准的行为影响恶劣，引起义堂镇党委、镇人民政府的高度关注。经所在村干部、临沂市公安局兰山分局朱保派出所警告提醒，被告刘顺江清理了堆放在车间门口的沙土，原告为恢复生产，未就被告堵门行为追究其赔偿责任，于2019年4月24日向本院提出撤诉申请，本院作出（2019）鲁1302民初5969号民事裁定予以准许。在送达民事裁定书时，本院通过被告的委托诉讼代理人许子涛律师向其转达意见，如租金需要调整，也应理性维权，可以根据情势变更原则依法主张。但在原告重新启动生产未几日时，自2019年5月26日起，被告刘顺江在其提出的增加租金标准未获原告同意时，故伎重施，又强行封堵生产车间大门。原告王俊强无奈于2019年6月3日提起本案诉讼。 2019年6月28日，刘顺江被公安机关采取强制措施。2019年7月1日，原告王俊强在组织人员对车间开锁开始搬离设备。自2019年5月26日开始的此次堵门断电持续36天。 3.本院接受原告王俊强的申请，委托临沂市正鼎价格评估有限公司对因被告影响造成的损失进行评估。临沂市正鼎价格评估有限公司于2019年8月23日作出《价格评估报告》。载明：1.平均日工资损失200元/人*62天*10人=124000元；2.平均日生产经营损失4000元*62天=248000元；3.雨淋板材225张*54元/张=12150元；4.残值225张*34元/张=-7650；5.雨淋纸品1580张*10元/张=15800元；6.残值1580张*1元/张=-1580元；7.江苏省金湖县方海木业产品未能及时供货违约金3万元；8.江苏泗洪县外贸公司产品未能及时供货违约金69000元；9.江苏省海安县真磊装饰材料有限公司未能及时供货违约金15000元；10.泗洪外贸公司未能及时供货违约金69000元。 本院认为，2018年2月，原告王俊强与被告刘顺江签订租赁合同，租赁被告位于义堂镇大义堂村的厂房及办公场所进行板材加工，每年租金20万元，租赁期限自2018年3月18日至2024年3月18日。被告于2018年3月18日前向原告交付厂房。租赁合同内容系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方当事人均应按照合同约定遵照执行。 对于原告向被告交付的资金和被告签名认可的记账凭证载明的款项，尽管被告庭审时否认部分款项属于租金，但被告并未向本院提交证据证明双方存在其他业务，故本院认定无论是在洽谈阶段所给付的资金还是在合同履行过程中交付的资金以及被告借用原告的资金、原告代被告垫付的款项，均系基于涉案租赁合同交付的租金。对于原告提供的无被告签名认可的记账凭证、单据和垫付费用、代偿款凭证，因被告刘顺江不予认可，且原告未提供其他证据加以证明，故本案无法作出认定。原告可待证据充分后，就垫付款、代偿款另行主张权利。 据此，本案认定原告已经给付2018年度-2019年度的租金总额为343769元。尽管原告未按照合同所约定的期限一次性交付两年的租金，但被告此后在原告方的记账凭证上签名认可部分资金可抵作租金，应视为双方当事人已就未履行租赁期所对应租金的给付方式和交付时间另行作出约定，即被告允许原告分期分批给付租金。退一步讲，即便原告交付租金未满足租赁合同的约定，但这并非出租人强行堵门限制承租人生产的正当理由。在使用租赁物的期限内，原告已经足额交付租金，其使用租赁物的合同权利应依法得到保障。 在履行租赁合同不足一年时，被告刘顺江即为达到增加租金目的，以车辆、沙土封堵车间大门，在此后经所在村干部、公安机关教育、调解不能与原告达成一致意见时，又数次采取谩骂、堵门、断电、落锁等“软暴力”违法方式，试图迫使原告接受其增加的租金。原告提供的不同时间段的监控录像资料、手机采集的视频音频及照片足以证明上述事实，公安机关因原告报警多次出警亦留有相关资料，对被告的侵权阻工事实，本院予以认定。 被告扰乱承租人生产经营的行为，在当地造成恶劣影响，临沂市公安局兰山分局于2019年6月对刘顺江涉嫌违法犯罪行为予以立案。 被告刘顺江在被追究行政责任或刑事责任的同时，应依法承担民事赔偿责任。 因被告屡次堵门断电，致使原告对其失去信任，已经无法正常使用涉案厂房进行生产经营，已经无法达到其租赁厂房进行生产的合同目的，故原告要求解除租赁合同的诉讼请求合理合法，本院予以支持。 在本院审理原、被告（2019）鲁1302民初5969号租赁合同纠纷时，经临沂市公安局兰山分局朱保派出所做工作，被告刘顺江才清理车间门口的障碍物，原告为恢复生产于2019年4月24日撤回起诉，但被告置规劝提醒于不顾，在2019年5月26日又强行封堵原告租赁的车间大门并强行换锁，致使原告无法使用租赁物。针对本案情形，本院确定涉案租赁合同应自2019年5月26日解除。 租赁合同解除后，被告刘顺江应返还原告未使用租赁物期间的租金63769元（已收取2019年度租金143769元-200000元/365天*已使用146天）。 结合原告提供的视频、音频资料和证人证言及公安机关接处警记录，被告自2018年12月起屡次封堵、锁闭原告租赁的车间大门并停电，造成原告停产62天，本院对此予以认定。尽管被告刘顺江对原告主张的堵门期间不认可，但其并未提交否定原告主张的证据，且在价格鉴证人员多次与其联系的情况下仍漠视自己的权利拒绝到场，故本院对其口头抗辩意见不予采纳。 根据原告的申请，本院委托临沂市正鼎价格评估有限公司对原告受到的损失进行评估。该评估公司于2019年8月23日作出《价格评估报告》。该鉴定报告是具有鉴定资质的鉴定机构、鉴定人员在现场勘查、市场调查的基础上中立作出，被告刘顺江未向本院提交否定鉴定结论有效性的证据，经审查，本院对违约金之外的结论予以采纳。理由如下： （一）人工费：原告为维持生产经营，支出必要的工资才能挽留住员工。尽管被告在价格鉴证人员出庭接受质询后仍提出异议，但并未提供否定原告主张的相关证据，根据原告当庭提供且早已经价格鉴证人员某的工资发放单、转款记录，结合企业规模及当地板材业工人工资水平，本院采纳临沂市正鼎价格评估有限公司关于人工费的评估结论，即平均每天工作人员10人，人均日工资200元，堵门时间62天，合计124000元。 （二）经营损失：停工势必造成生产经营损失。临沂市正鼎价格评估有限公司采用市场调查法，根据原告的企业规模认定日均生产经营损失4000元，生产受影响时间62天，合计损失248000元，本院予以采纳。 （三）雨淋板材、纸品：因被告加锁长时间封闭车间出入口，部分板材、纸品发生雨淋、霉变的可能性较大，本院对临沂市正鼎价格评估有限公司关于雨淋板材、纸品数量、单价、残值的认定结论予以采纳。 （四）违约金：临沂市正鼎价格评估有限公司根据原告提供的产品销售合同、资金交付记录，认定原告因违约给予业务相对人的赔偿款合计183000元。本案中，在无其他证据印证的前提下，原告是否需要对外承担违约责任，承担何种违约责任，未经全面审查，本案不予认定。 被告向法庭提交的原告板材厂纳税记录的证据，不能证明其关于“企业一直在正常运转，并无停产停业现象”的主张，因原告在车间之外储存的板材等商品进行交易也能产生业务流量，故当月纳税金额的高低与是否停产不存在直接对应关系，况且被告对生产车间的封堵呈间断式，堵门时间是数次累计计算，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 综上所述，被告刘顺江应就其恶意堵门阻工行为对原告造成的生产经营损失承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王俊强与被告刘顺江2018年2月签订的租赁合同于2019年5月26日解除； 二、被告刘顺江于本判决生效后十日内向原告王俊强返还未到期租金63769元； 三、被告刘顺江于本判决生效后十日内赔偿原告王俊强停产损失390720元； 四、驳回原告王俊强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5561元，由原告王俊强负担1502元，由被告刘顺江负担4059元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。仅提出上诉而在提出上诉七日内不预交上诉费用的，视为自动撤回上诉。 审判员  胡乃江 二〇一九年十一月十一日 书记员  齐海慧 书记员  徐浩旻