广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初2132号原告：戴立军，男，1980年4月1日出生，汉族，住湖南省汉寿县。被告：刘建全，男，1971年3月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：珠海市鼎瞻房地产营销策划有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇南翔路26号商铺。法定代表人：刘宗强。原告戴立军与被告刘建全、珠海市鼎瞻房地产营销策划有限公司（下称鼎瞻地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴立军，被告鼎瞻地产公司的法定代表人刘宗强到庭参加了诉讼。被告刘建全经公告传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘建全签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告刘建全向原告返还定金和首付款350,000元；3、被告刘建全向原告赔偿违约金310,000元；4、被告鼎瞻地产公司对被告刘建全的上述债务承担连带责任；5、诉讼费用由两被告承担。原告当庭明确是以“支付转让总价款20%主张违约金”。事实和理由：原告因小孩要读书需要购房，经被告鼎瞻地产公司介绍并作为居间方，原告于2019年2月15日与被告刘建全签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定由原告戴立军向被告刘建全购买位于珠海市××镇××路××房，建筑面积为142.87平方米，成交总价为1,550,000元。原告按照合同约定向被告支付了20万元定金及首付款15万元，但被告刘建全未按合同约定将房屋过户给原告。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、借款合同、借款收据；2、房地产权证；3、刘建全的银行卡；4、房地产买卖及居间合同；5、定金收据；6、借款收据；7、补充协议2份；8、微信转账记录；9、刘建全微信详情；10、微信聊天记录。被告刘建全在法定期限内未提出答辩意见及提交证据材料。被告鼎瞻地产公司辩称，不同意原告诉请其承担连带赔偿责任，其按照二手房买卖程序提供居间服务。被告鼎瞻地产公司在法定期限内未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：经被告鼎瞻地产公司的介绍，原告与被告刘建全于2019年2月15日签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定由原告向被告刘建全购买由被告刘建全单独所有的位于珠海市××镇××路××房，成交总价为1,550,000元。合同第二条成交总价约定：“该房产转让总价款为人民币1,550,000元”；第三条约定，定金200,000元由买方于合同签订当日向卖方支付；第四条2.1约定，除定金外的房款1,350,000元以银行按揭付款，首期房款300,000元；第六条约定，买卖双方均清楚该房产以现状出售……该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办理注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；第十二条约定，如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；第十六条约定，经双方友好协商，达成一致：买方在同贷书出后，三天内给卖方转剩余的首付款300,000元，配合卖方赎楼。被告刘建全在卖方处签名并按捺指模，被告鼎瞻地产公司在居间方处加盖公章，原告在买方签名并按捺指模。当日，被告刘建全向原告出具一份收据，证实收到原告支付的购房定金200,000元。当日，原告与被告鼎瞻地产公司签订一份《补充协议》，约定“买方出资伍万元作为缴纳契税、评估费、律师费、房产证工本费等费用，剩余则是居间方的佣金服务费。”又查明，原告称被告刘建全在收到200,000元定金后提出需要资金向银行解除上述房屋的抵押，要求借款100,000元，且该100,000元可抵作房款。双方遂于2019年2月27日签订一份《借款合同》，约定刘建全向原告借款100,000元。原告在合同甲方（出借人）处签名并按捺指模，被告刘建全在乙方（借款人）处签名并按捺指模。原告提交的两份电子回单反映，原告于当日18：03、18：04分两笔每笔50,000元从工商银行62×××62的账户共转账100,000元至刘建全建设银行62×××13的账户。刘建全于当日向原告出具一份《借款收据》，确认收到100,000元借款，并承诺逾期还款或逾期付息的按逾期金额每月2%的标准向原告支付逾期利息，并自愿赔偿原告因追讨借款所产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费、评估费等所有费用。刘建全在借款人处签名并按捺指模。2019年3月17日，被告刘建全又向原告借款30,000元并出具《借款收据》一份，内容为：“今本借款人刘建全已收到出借人戴立军出借给本人借款30,000元，……本借款人逾期还款或逾期付息，则按逾期金额每月2%的标准向出借人支付逾期利息并自愿赔偿出借人因追讨借款所产生的诉讼费、保全费、担保费、律师费、评估费等所有费用。”刘建全在借款人处签名并按捺指模。原告提交一组微信转账记录，佐证其共向微信用户jadon.liu转账50,700元，其中，2019年3月17日转账三次，每次9900元，其中一次的转账说明备注为“房款”；3月22日转账12,000元，转账说明备注为“房子首付款”；4月6日转账6000元，转账说明备注为“房屋首付款”；5月15日转账3000元，转账说明备注为“房货款”。原告又提交一组与jadon.liu的微信聊天记录。其中，jadon.liu于2019年4月5日发送信息：“我没有拖你的，你的同贷书，上周才出来，我一直都很急的”，“你就再帮我一次，行不？”“你帮我了，我记得你的好，你又不用担心我还不了你的钱”，“我现在是没有办法，……你就帮我个几千元回老家处理一个卖房的事，好不好？”“我急着赶回湖北，帮帮我，好不？”对于上述款项，原告称被告刘建全未偿还过本金，但支付过4000元利息。此外，被告鼎瞻地产公司在庭审中确认原告已经取得银行同贷书。另查明，2019年5月11日，原告与被告刘建全、被告鼎瞻地产公司签订一份《补充协议》，内容为“经居间人在双方友好协商下，由于卖方刘建全与居间人未按照合同履行约定，现于2019年5月15日15时前将位于珠海市××镇××路××房，房产证号（或不动产权证号）：粤房产证珠字第××号的房屋使用权交付给买方戴立军使用。”原告、被告刘建全在该协议上签名及按捺指模，被告鼎瞻地产公司在该协议上加盖公章。当日，被告刘建全将房屋钥匙交予原告后失联。原告至今仍居住在该房屋。该房屋至今仍未解除抵押，仍未过户至原告名下。以上事实有原告提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，《房地产买卖及居间合同》是原告及被告刘建全的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，双方应当依合同约定履行合同义务。关于原告诉请的解除合同的问题根据《房地产买卖及居间合同》第六条的约定，被告刘建全应在原告取得银行贷款批复函后45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办理注销抵押登记手续。结合被告刘建全于2019年4月5日向原告发送的微信信息“你的同贷书，上周才出来”,被告刘建全最迟应在2019年5月15日之前自行筹资还清贷款、注销房屋抵押登记。然而，在2019年5月11日，原告及两被告签订一份《补充协议》，指由于两被告未按合同约定履行，于当日15时前将涉案房屋交付原告使用。签订《补充协议》之后，被告刘建全将涉案房屋的钥匙交予原告，原告一直在该房屋居住使用至今，而刘建全却失联。可见，被告刘建全已然明知其无法继续履行合同。被告鼎瞻地产公司在庭审中亦证实涉案房屋至今仍未解除抵押登记。《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，如被告刘建全未按照合同约定期限履行义务，原告有权解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告可以解除合同。原告现诉请解除《房地产买卖及居间合同》有事实及法律依据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，《房地产买卖及居间合同》自本院向被告刘建全公告送达起诉状及证据副本之日解除，即于10月20日解除（本院于2019年8月21日刊登公告，自公告发出之日起，经过六十日即视为送达）。关于原告诉请的返还定金和首付款的问题原告于签订《房地产买卖及居间合同》当日向被告刘建全支付了定金200,000元。结合合同第十二条关于原告解除合同后可要求被告刘建全双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金之约定，及原告当庭明确是以“支付转让总价款20%主张违约金”的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告现要求刘建全返还定金有事实及法律依据，本院依法予以支持。至于原告以借款的形式向刘建全支付的150,700元的性质问题。第一，《房地产买卖及居间合同》第十六条约定，经双方友好协商，达成一致：买方在同贷书出后，三天内给卖方转剩余的首付款300,000元，配合卖方赎楼。亦即，原告依约最早应在2019年3月27日前，最迟应在2019年4月3日前向刘建全支付首付款300,000元。原告应刘建全的要求于2019年2月27日向其借款100,000元。虽然原告称刘建全提出借款的用途是解除涉案房屋的抵押登记，但是《借款合同》及《借款收据》均无反映该内容，原告亦无其他证据佐证；而且《借款合同》及《借款收据》均约定了逾期还款的利息，原告亦承认收取了刘建全4000元的利息。因此，该笔100,000元应认定为借款而非首付款。第二，原告又应刘建全的要求在2019年3月17日向其借款30,000元。刘建全又出具《借款收据》予以确认。《借款收据》中同样约定了逾期利息。虽然原告对其中一笔款项备注为“房款”，但是原告在当日三次通过微信转账的金额均是9900元，换言之，每笔有100元作为利息由原告先行收取。因此，该30,000元（实际为29,700元）应认定为借款而非首付款。第三，至于原告于2019年3月22日转账的12,000元、4月6日转账的6000元、5月15日转账的3000元。虽然刘建全在微信信息中提到要原告帮忙，但是双方对这几笔款项并无约定借款，而且原告均备注用途为首付款或房款，这几笔款项可视为原告向刘建全支付的部分首期款。故，刘建全现应向原告返还。关于原告诉请被告支付违约金的问题《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，原告解除合同后可要求被告刘建全双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金。对于“转让总价款”的理解，原告认为是合同总价款1,550,000元。本院认为，合同第二条成交总价表述为“该房产转让总价款为人民币1,550,000元”，结合上下文，此处的“转让总价款”亦应为1,550,000元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第一百一十六条的规定，原告诉请被告刘建全支付违约金310,000元（1,550,000元×20%）有事实及法律依据，本院依法予以支持。需要指出的是，原告亦未依约在取得同贷书三日内向被告刘建全支付剩余首付款300,000元。由于刘建全未应诉、答辩、提出反诉，本院在本案中对原告的该行为是否违约不予评价。关于原告诉请被告鼎瞻地产公司承担连带责任的问题《房地产买卖及居间合同》第六条明确载明买卖双方均清楚涉案房屋以现状出售，该房屋处于抵押状态。原告亦承认在签订合同当时是明知涉案房屋有抵押登记。亦即，原告称被告鼎瞻地产公司“没有核实房屋的真实信息”与事实不符。此外，该合同及原告与被告鼎瞻地产公司签订的《补充协议》均无约定被告鼎瞻地产公司在合同无法继续履行、房屋无法过户的情形下需承担责任。本案中，原告诉请要求被告鼎瞻地产公司对被告刘建全的债务承担连带责任亦无法律依据。故，本院对原告的该项诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告戴立军与被告刘建全于2019年2月15日签订的《房地产买卖及居间合同》于2019年10月20日解除；二、被告刘建全于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴立军返还定金200,000元；三、被告刘建全于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴立军返还首付款21,000元；四、被告刘建全于本判决发生法律效力之日起七日内向原告戴立军支付违约金310,000元；五、驳回原告戴立军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,540元，保全费3820元，合计25,360元，由原告戴立军负担4968元，被告刘建全负担20,392元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  郭美玲人民陪审员  黄 亮人民陪审员  周敏琪二〇一九年十一月二十六日法官助理赵思远书记员钟润华