河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5943号 上诉人（原审被告）：河北增阜房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区渚河路甲49号。 法定代表人：陈志勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李为民，男，1963年6月28日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 上诉人河北增阜房地产开发有限公司（以下简称增阜房地产）因与被上诉人李为民房屋买卖合同纠纷一案，丛台区人民法院于2019年7月16日作出（2019）冀0403民初1541号民事判决书，被告增阜房地产不服向本院提起上诉，本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 增阜房地产上诉请求：一、撤销一审判决书，依法改判上诉人支付违约金76636元，面积差价款40462元；二、一二审诉讼费依法分担。事实与理由：一、违约金应当以双方正式签订的《商品房买卖合同》为依据本案总房款是535918元，被上诉人在之前交付的587098元是预售房款，长退短补。故违约金数额按日万分之一计算，每天53.5918元，共计1430天，违约金数额为76636元。二、被上诉人一审诉讼请求面积差价为75820元，一审判决返还面积差价为84746.88元超出了被上诉人诉讼请求范围。被上诉人预交房款数额587098元，归上诉人应当返还房款为587098-535918=51180元，再减去上诉人为其代缴的维修基金10718元，上诉人应当返还的房款为40462元。按照双方签订的合同约定，一审判决书判决上诉人双倍返还面积差不能成立。 被上诉人李为民答辩称，对违约天数1430天无异议，但是计算基数应以我缴纳的587098元为准。关于面积差，合同由约定，实测建筑面积小于预测面积时，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 李为民向一审法院起诉请求：1、支付原告逾期交房违约金83896元；2、返还原告建筑面积差价75820元；3、被告承担本案诉讼费。 一审法院查明，2014年2月28日，李为民（乙方）与增阜房地产公司（甲方）签订了一份《增阜·盛世鑫苑返利活动协议书》，约定：“乙方确定购买增阜·盛世鑫苑商品房，房号为1-1-1301号，面积为101.75平方米，单价5770元/平方米，总房款为人民币587098元；乙方选择交付100%总房款的方式交付甲方购房款，则乙方应于协议书签订当日交付总房款587098元；（四年返90%）乙方交付100%总房款的购房款，为保证乙方资金保值升值，自乙方将购房款缴纳甲方之日起，按所交金额90%支付乙方，返利时间为购房交清全款时起的第四个周年，（三年返70%）乙方交付100%总房款的购房款，为保证乙方资金保值升值，自乙方将购房款缴纳甲方之日起，按所交金额70%支付乙方，返利时间为购房交清全款时起的第三个周年即2017年2月28日，甲方返还乙方回报，人民币410969元，届时此协议自然终止结束；返款日期到期后，甲方须在15个工作日内向乙方返款，如超时未付则需向乙方另行支付滞纳金，滞纳金额为每天总房款的万分之二，如甲方在返款日到期后90日内仍未返款，需按总房款的10%向乙方支付违约补偿，超时180日未返款的，乙方有权向仲裁机构提出仲裁或向当地人民法院起诉。在返利的期限内，该物业的产权人为买受人乙方，使用权也归乙方所有。……。”2014年2月23日，李为民通过银行转账43000元，缴纳现金7000元的方式向增阜房地产公司缴纳定金50000元，增阜房地产公司收款后给李为民出具收款收据一份；2014年2月28日，李为民与增阜房地产公司签订上述协议后，通过银行转账方式向增阜房地产公司缴纳购房款537098元，增阜房地产公司收款后，又给李为民出具收款收据一份，缴纳维修基金10718元，李为民共计向增阜房地产公司缴纳购房款587098元。2014年12月10日，李为民（买受人）与增阜房地产公司（出卖人）签订了合同编号为00107586正式的《商品房买卖合同》。合同主要内容：增阜房地产公司出售其开发的邯郸市丛台区油漆厂路17号增阜·盛世鑫苑商品房，李为民购买增阜·盛世鑫苑1号楼1单元13层1301号房产；该商品房的房产测绘机构为邯郸市房地产测绘队，其预测商品房建筑面积共92.88平方米，其中套内面积72.12平方米，分摊共有建筑面积20.76平方米；计价方式及价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5770元，总价款为人民币535918元；付款方式：一次性付款，买受人应当在2014年12月10日前支付该商品房全部价款；该商品房交付时应当符合的条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；公共服务及其他配套设施：小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房等于2015年3月15日达到使用条件；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不做累加），1.逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已经支付全部房款，并自买受人付款之日起，按照月利率0.5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。面积差异处理方式；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，预测面积产生误差的，按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实则建筑面积结算房价款；（2）、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同，买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测建筑面积小于预测建筑面积时建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（3）、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议……。合同签订至今增阜房地产公司未将上述房屋交付李为民。 一审法院认为，关于原告所诉房屋建筑面积误差问题。李为民与增阜房地产公司于2014年2月28日签订的《增阜·盛世鑫苑返利活动协议书》虽返利方式的条款部分属无效条款，但合同中有关购房部分的约定因未存在违反法律规定的相关情形，应认定合法有效；李为民与增阜房地产公司于2014年2月28日签订的《盛世鑫苑商品房认购协议（1号楼1单元返利活动）》，是经双方协商一致，真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应严格按约履行。涉案房屋原约定面积与《商品房买卖合同（预售）》确认的面积相比较，套内建筑面积减少了8.87平方米，增阜房地产公司违反合同约定向李为民交付了套内建筑面积不足的商品房，显属违约，对此事实增阜房地产公司也予以认可，因此应依法承担违约责任。虽然增阜房地产公司答辩称该费用主张过高，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同由约定的，按照约定处理”的规定及合同关于“面积差异处理方式”的约定，房产证登记的套内建筑面积比合同约定减少8.87平方米，应按合同约定建筑面积单价5770元/平方米计算，增阜房地产公司应向李为民返还房屋建筑面积减少而多收的房价款17612.93（3.0525平方米×5770元）元，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，即67133.95元（5.8175平方米×5770元×2），共计84746.88元，符合法律规定，本院予以支持。关于李为民诉争逾期交房违约金的问题。2014年12月10日，李为民与增阜房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定增阜房地产公司的交付时间为2015年4月30日及第十二条逾期交付的违约责任，虽该《商品房买卖合同》的签订时间为2014年12月10日，但实则是对2014年2月28日双方签订《盛世鑫苑商品房认购协议（1号楼1单元返利活动）》所形成的商品房买卖合同关系的一种再次确认，李为民要求增阜房地产公司承担自2015年5月1日至2019年4月1日止的逾期交房违约金，其主张的起始时间在2015年4月30日后，且符合李为民有权处分范围内，逾期交付涉案房屋超过60日，合同继续履行的，李为民有权依据约定以总房款587098元按日万分之一计算为84013.72元，原告以83896元向增阜房地产公司主张违约金，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四之规定，判决如下：一、被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李为民房屋面积误差房款84746.88元；二、被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李为民自2015年5月1日至2019年4月1日止的逾期交房违约金83896元。 本院二审进一步查明，原审原告李为民一审诉讼请求原审被告河北增阜房地产开发有限公司给付面积差价款为75820元，一审判决为84746.88元,且一审庭审结束之前被上诉人李为民没有变更诉讼请求。被上诉人李为民二审明确同意按一审中的诉讼请求的75820元判决。其他事实与一审认定基本一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人增阜房地产与被上诉人李为民对上诉人增阜房地产逾期交房的天数为1430天均认可，且房屋价款587098元事实清楚。关于上诉人上诉请求的违约金计算基数问题，一审法院严格按照合同的约定，计算准确、合法有据，上诉人的该上诉理由本院无法支持。关于上诉人上诉超诉讼请求判决问题，二审对原审原告在一审的诉讼请求做了进一步明确，上诉人的该项上诉请求应该得到支持。 综上所述，一审判决结果超出原审原告诉讼请求的部分应予以纠正。依照中华人民共和国《民事诉讼法》第一百七十第一款第(二)项的规定，判决如下： 1、维持丛台区人民法院（2019）冀0403民初1541号民事判决第二项，即：“被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告李为民自2015年5月1日至2019年4月1日止的逾期交房违约金83896元”； 2、撤销丛台区人民法院（2019）冀0403民初1541号民事判决第一项，即“被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李为民房屋面积误差房款84746.88元”；改判为：“被告河北增阜房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告李为民房屋面积误差房款75820元”。 一审案件受理费按照一审判决承担；二审案件受理费2640元由上诉人河北增阜房地产开发有限公司承担1640元，被上诉人李为民承担1000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜海波 审 判 员 聂洪文 审 判 员 潘新丽 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 赵 鹏 书 记 员 贾欢欢