四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0503民初1733号 原告：刘生海，男，生于1957年7月13日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：章杨，重庆石松律师事务所律师（一般诉讼代理）， 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所：泸州市纳溪区百梯巷42号，统一社会信用代码：91510503731612748L。 法定代表人：范贵文，系公司董事长。 诉讼代表人：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司破产管理人（四川长江会计师事务所有限公司：住所：泸州市江阳区，统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ）。 法定代表人：林继祥，系公司总经理。 委托诉讼代理人：唐才利，四川酒城律师事务所律师（一般诉讼代理）。 委托诉讼代理人：胡耀平，四川酒城律师事务所律师（一般诉讼代理）。 原告刘生海与被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用普通程序由本院审判员邱彪担任审判长，与人民陪审员马世玉、郭从会共同组成合议庭，并于2019年10月29日公开开庭进行了审理，法官助理李鑫协助审理，原告刘生海的委托诉讼代理人章杨、被告泸州纳溪永乐房地产开发公司的诉讼代表人（破产管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人唐才利到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认纳永破解89号《不予履行〈河西商业大厦定购合同〉通知书》无效；2、请求确认原、被告在2015年5月6日所签订的《河西商业大厦定购合同》成立并生效，请求确认原告对200000元享有消费者购房的优先权；3、请求判令被告继续履行《河西商业大厦认购协议》将位于泸州市纳溪区“河西商业大厦”的两个车位交付原告并将该两个车位的产权登记在原告名下。事实与理由：2014年11月19日，被告永乐公司向原告借款30万元，2015年5月6日，原、被告签订《河西商业大厦认购协议》，约定原告购买被告开发的位于泸州市纳溪区商业大厦楼盘的车位两个，总价款为20万元，双方协商以被告所欠原告的30万元借款中的20万元抵偿原告应支付给被告购车位的价款20万元，被告向原告出具了交纳车位款收据。2015年11月4日，泸州市纳溪区人民法院以（2015）纳溪民破字第1-2号裁定受理了永乐公司的破产申请。2019年6月18日，永乐公司破产管理人向原告送达了纳永破解89号不予履行《河西商业大厦定购合同》的通知书，将转抵购房款的借款确认为普通债权。原告认为，永乐公司破产管理人的前述行为不符合法律规定，侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的前述诉讼请求。 被告辩称：原告起诉的各项诉讼请求均不能成立，依法应当判决予以驳回，其理由在于：首先，原告于2014年11月19日向被告永乐公司出借了30万元借款，其后，原、被告以借款30万元中的20万元抵作购买永乐公司开发的河西商业大厦的的两个车位，并于2015年5月6日签订《河西商业大厦定购合同》，剩余借款本息永乐公司通过案外人偿还了原告14万元。但永乐公司前述向原告借款的行为已经被生效的刑事判决认定是非法吸收公众存款的犯罪行为，其本身不具有合法性，应当确认双方签订的《河西商业大厦定购合同》自始无效；其次，法院已于2015年11月4日受理了永乐公司的破产清算申请，该破产案件审理中管理人引进社会资金垫资修建“河西商业大厦”，现该项目尚未竣工验收，无法交房和办证。因此，永乐公司的破产管理人在被告刘生海向永乐公司出借资金被认定为永乐公司非法吸收公众存款的犯罪行为，且所涉以借款抵“河西商业大厦”的车位无法交付情况下，向原告发出纳永破解89号不予履行《河西商业大厦定购合同》不违反法律规定，不存在无效的情形；其三，因原、被告之间签订的《河西商业大厦定购合同》无效，且原告以借款折抵的两个车位，不是用于居住，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，原告不享有对200000元消费者购房的优先权。同时，如前所述，因双方签订的《河西商业大厦定购合同》无效，且“河西商业大厦”项目尚未竣工验收，原告要求继续履行《河西商业大厦定购合同》，并交付案涉两个车位，并办理房产登记的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法应当予以驳回。 经审理查明：被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资金为800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在该项目建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会议，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于河西商业大厦1号楼项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款5万元、10万元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。2014年11月19日，原告刘生海向被告永乐公司出借30万元，永乐公司于借款当日向刘生海出具了借条，该借条载明所借30万元的借款时间暂定一年，利息按月利率40‰计算，到期还本付息。该借条由永乐公司加盖公章，并由其法定代表人范贵文签名。2015年5月6日，经原、被告协商，原告以向永乐公司出借的30万元借款中的20万元抵作定购永乐公司开发的河西商业大厦的两个车位的定购金，双方于当日签订了《河西商业大厦定购合同》，该定购合同约定：一、定购人刘生海定购出卖人永乐公司开发位于四川省泸州市纳溪区“河西商业大厦”楼盘车位两个，车位按单价100000元／个计付；二、双方签订本定购合同后，待出卖人完善车库手续时，双方签署《商品房买卖合同》；三、出卖人自定购人支付定购金之日起至本定购合同解除之日止，将商品房另行出售给第三方的，出卖人应当向定购人按定购金金额的10%支付违约金；四、未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力的因素而造成出卖人不能出售该物业，出卖人须退还所收定购金给定购人，退还所收款项后，本定购合同自动失效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本定购合同自行终止。在定购合同签订当日，永乐公司向刘生海出具了20万元车位定购款的收据。2015年5月20日，案外人龙忠才、陈廷先代永乐公司偿还了刘生海借款本金13万元，许换君、范贵文代永乐公司偿还了刘生海利息1万元。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其破产管理人。2017年9月7日，本院（2016）川0503刑初196号生效的刑事判决认定：2013年10月至2015年5月期间，被告人永乐公司和其法定代表人范贵文、财务负责人许换君，向包括原告刘生海在内的社会不特定的270余名对象变相吸收存款9200余万元，该三被告人的行为均已构成非法吸收公众存款罪，分别被判处不同的刑罚。该判决第四项判决确认，被告单位永乐公司非法吸收公众存款的违法所得继续追缴，发还给各集资参与人，其中该判决的附一清单载明永乐公司、范贵文、许换君向刘生海集资的金额扣除已偿还的本金后的金额为17万元。 2019年6月18日，永乐公司的破产管理人向原告刘生海发出《债权审核确认原则》、《核查债权通知书》、和《不予履行〈河西商业大厦定购合同〉通知书》，告知原告向永乐公司出借的借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行双方签订的《河西商业大厦定购合同》。原告刘生海不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 认定上述事实，有原、被告双方当事人的陈述以外，还有下列证据予以证实： 1、原、被告双方当事人的身份信息，证明原、被告双方当事人主体适格的事实。 2、原告举证被告向其出具借条和双方签订《河西商业大厦定购合同》，证明双方协商以被告所欠原告的20万元借款本息抵偿原告应支付给被告购车位的价款20万元的事实。 3、被告管理人举证本院（2016）川0503刑初196号刑事判决书及该刑事判决所涉《泸州市纳溪区永乐房地产开发公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》，证明被告永乐公司及范贵文、许换君从2011年10月16日起制定非法融资方案向社会不特定投资者融资，2017年9月7日，被本院以非法吸收公众存款罪分别判处相应刑罚和原告刘生海系该非法吸收公众存款刑事案件的集资参与人的事实。 4、被告管理人举证《破产申请书》、《民事裁定书》、《决定书》，证明被告永乐公司于2015年10月28日向本院提出破产清算申请，本院于2015年11月4日裁定受理，并指定四川长江会计师事务所有限公司为管理人的事实； 5、原告举证被告管理人于2019年6月18日出具的《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》，证明被告管理人告知原告所交纳借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《河西商业大厦定购合同》的事实。 上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、关联性和合法性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告刘生海作为被告永乐公司的债权人，对管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其车位定购金作普通债权登记，要求继续履行与永乐公司签订的《河西商业大厦定购合同》，交付并将案涉车位登记在原告名下而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有办理房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪并已依法予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照我国《民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告刘生海在2014年11月19日向被告永乐公司出借30万元，该行为经本院生效的（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款9200万元的组成部分，对尚欠集资参与人刘生海的集资款本金17万元，该刑事判决，判决继续追缴，发还给集资参人。原告刘生海与被告永乐公司之间因非法吸收公众存款，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告刘生海于2015年5月6日签订的《河西商业大厦定购合同》，是永乐公司将非法吸收原告刘生海的20万元借款本息转换为车位定购金，并约定双方尚需签订《商品房买卖合同》，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《河西商业大厦定购合同》的合法形式转换该非法集资债权的实现，因此，永乐公司将非法吸收刘生海的20万元存款，转换为购买车位的定购金，该行为属于我国《合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目”的行为。因此，原告刘生海与被告永乐公司之间签订的《河西商业大厦定购合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。本院在永乐公司破产清算案件审理过程中，被告永乐公司的管理人在履行职务过程中，基于原、被告签订《河西商业大厦定购合同》无效的情形，以纳永破解89号《不予履行〈河西商业大厦定购合同〉通知书》的形式告知不履行《河西商业大厦定购合同》，符合我国《民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院予以确认。故对原告提出请求确认纳永破解89号《不予履行〈河西商业大厦定购合同〉通知书》无效诉讼请求，本院不予以支持。 如前所述，由于原、被告签订的《河西商业大厦定购合同》无效，且该破产案件审理中管理人引进社会资金垫资修建“河西商业大厦”项目尚未竣工验收，无法交房和办证。因此，原告要求被告继续履行《河西商业大厦定购合同》，并交付案涉两个车位，并办理房产登记的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。另外，原告提出其作为消费者购房系刚性需求，公民的居住权是生存权的应有之义，故依法享有消费者购房的优先权。本院认为，本案即使可以参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的相关规定处理，房地产开发企业和房屋买受人之间也应当具备以下条件：一是房地产开发企业和房屋买受人之间已签订合法有效的书面《房屋买卖合同》；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，双方签订的《河西商业大厦定购合同》是无效合同，自始不发生法律效力，且定购合同所涉及的不是用于居住的房屋而是车位。因此，原告请求确认其对200000元享有消费者购房优先权的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）、（五）项、第五十六条、《中华人民共和国破产法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘生海的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告刘生海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  邱 彪 人民陪审员  马世玉 人民陪审员  郭从会 二〇一九年十一月二十六日 法官 助理  李 鑫 书 记 员  陈 鑫