四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初10464号 原告：张晓红，女，1974年10月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：蒋洪杰，四川顶泰律师事务所律师。 被告：姚箭，男，1970年6月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈丹丹，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文春艳，四川公生明律师事务所律师。 第三人：成都玛雅富地房地产经纪有限公司，住所地：成都高新区中和大道三段99号3幢1层7号。 法定代表人：陈庚，成都玛雅富地房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：唐超，男，系成都玛雅富地房地产经纪有限公司员工。 委托诉讼代理人：吴朝学，四川六顺律师事务所律师。 第三人：高元媛，女，1981年1月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告张晓红与被告姚箭、被告成都玛雅富地房地产经纪有限公司(简称玛雅富地公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理后，原告张晓红撤回对玛雅富地公司的诉讼请求，申请将玛雅富地公司变更为第三人，并申请追加高元媛作为第三人参加诉讼，经审查，本院予以准许。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓红的委托诉讼代理人蒋洪杰、被告姚箭的委托诉讼代理人文春艳、第三人玛雅富地公司的委托诉讼代理人吴朝学到庭参加诉讼。第三人高元媛经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。双方当事人庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 张晓红向本院提出诉讼请求：1、解除张晓红与姚箭签订的《房屋买卖合同》；2、姚箭退还张晓红定金50000元；3、本案诉讼费由姚箭承担。事实与理由：2018年5月14日，张晓红为购买成都市锦江区xx房屋（所有权人为高元媛），与居间方玛雅富地公司签订了《房屋委托代购协议》，并支付给玛雅富地公司诚意金20000元，中介费28000元。同日，张晓红与姚箭、玛雅富地公司签订了一份《房屋买卖合同》，并根据合同支付给姚箭定金50000元。合同签订时，玛雅富地公司告知张晓红，姚箭为上述房屋所有人高元媛委托的人。因此，张晓红同姚箭、玛雅富地公司签订了上述《房屋买卖合同》，并支付了定金50000元。此后，在张晓红要求姚箭、玛雅富地公司出具房屋所有权人高元媛的书面委托时，姚箭拒绝提供，玛雅富地公司也无法提供。姚箭与玛雅富地公司在未取得房屋所有人的书面委托的情况下，与张晓红签订《房屋买卖合同》。现案涉房屋已出售给案外人，合同已经无法履行，张晓红在此提出解除本合同，并要求姚箭返还张晓红支付的定金50000元。 姚箭辩称，根据张晓红与姚箭签订的《房屋买卖合同》第3.2条约定，张晓红应该在2018年6月30日前支付首付款750000元。因张晓红一直未支付，姚箭根据合同的第8.1条约定，逾期付款，乙方仍未付款的甲方有权解除合同，且张晓红于2018年7月27日通过微信表达“那我就不买了”，姚箭回答“看你吧”，张晓红“回答好”，视为2018年7月27日双方已经达成了解除合同的约定，所以是张晓红存在违约行为。姚箭根据合同约定需要提供书面通知解除合同，姚箭即于2018年8月6日发出了一份告知书。综上所述，张晓红存在违约，姚箭无须退还定金。 玛雅富地公司陈述，双方签订的房屋买卖合同是有效的，后来是张晓红自己不买房子了，所以责任在于张晓红。 高元媛未作陈述，未提交证据材料。 本案经审理认定事实如下：2017年8月17日，高元媛（甲方、出卖方）与姚箭（乙方、买方）签订一份《房产买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于成都市锦江区，购房合同备案号xxxxxx，该房屋设定抵押、未出租；该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺开发商大产权下来后30个工作日内取得该房屋的所有权证；案涉房屋成交价1000000元；乙方在签订合同的同时支付甲方定金50000元；甲乙双方办理完预约合同公证当天，乙方银行转账方式支付甲方首付款540000元，双方约定2017年8月25日前办理预约合同公证；其余款项600000元乙方以向银行贷款的形式支付；在双方办理完物业交割且甲方将房屋交给乙方当天，乙方向甲方支付尾款10000元。 2018年5月14日，张晓红作为委托方，玛雅富地公司作为受托方签订了《房屋委托代购协议》，该协议载明张晓红委托玛雅富地公司代购的房屋位于成都市锦江区，张晓红愿意以1650000元价格购买该房屋，张晓红经实地看房之后交付诚意金20000元，张晓红在三方合同签订之时应向玛雅富地公司支付佣金33000元。同日，姚箭作为高元媛的代理人（甲方、出卖方）与张晓红（乙方、买方）及玛雅富地公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方所售房屋位于成都市锦江区，该房屋未设定抵押、未出租；案涉房屋成交价1640000元；乙方在签订合同的同时支付甲方定金50000元，乙方应于2018年6月30日前向甲方支付首付款750000元，其余款项840000元乙方以向银行贷款的形式支付；该房屋如在本合同签订时尚未取得产权证，甲方承诺开发商下大产权后30个工作日内取得该房屋的所有权证；乙方未按合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同、书面通知乙方并依法及依据合同第8.3条约定追究乙方违约金；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均应向守约方支付总价款30%的违约金；丙方已明确告知甲乙双方该房屋产权尚在办理中，双方友好协商自愿交易，甲方须保证该房屋产权清晰，无任何权属纠纷，从无继承或赠予给他人。同日，张晓红向姚箭转账支付了定金50000元，并向玛雅富地公司支付诚意金和中介费，玛雅富地公司出具了相应收据。姚箭收取张晓红50000定金元后未支付给高元媛。 高元媛向姚箭出具一份《知晓书》，内容为：高元媛知晓姚箭将房产买卖合同（合同编号xxxxxx）位于成都市锦江区房屋转卖与张晓红，当姚箭与张晓红买卖关系成立并按合同约定过户时，高元媛委托姚箭办理房产过户事宜或由高元媛本人亲自配合姚箭过户至张晓红名下。庭审中，张晓红陈述：签订房屋买卖合同时，姚箭、玛雅富地公司未向其提交该《知晓书》，且该《知晓书》未注明时间。姚箭的代理人、玛雅富地公司的代理人均陈述：其不知道姚箭、玛雅富地公司何时将该《知晓书》出示给张晓红。 张晓红对姚箭提交的其前妻尹某与张晓红之间的所有微信聊天记录均无异议。2018年6月中下旬，双方多次微信沟通首付款支付事宜，张晓红称其支付首付款存在困难，并询问案涉房屋产权何时下来、首付款能否少点，尹某答复首付款不能少。2018年7月22日，张晓红提出案涉房屋现还未取得产权，按房管局规定没有产权的房屋不能交易，尹某针对张晓红提出的房屋可能无法过户的顾虑进行了相应解释，张晓红表示还是不放心，想告诉中介不买了。2018年7月27日，张晓红与尹某微信沟通，主要内容为“当时你方告知高元媛的钱是付完了的，但现在也只付了600000元，相当于房款的一半，现我也只能付给你方300000元，如果你方不放心就只有等全产证下来啥都好说，我30号前也拿不出钱；不然我就不买房了，看你怎么解决”，尹某回复“确实付300000元不行”，张晓红回复“那我就不买了哈”，尹某回复“看你吧”，张晓红回复“好”。2018年7月28日，张晓红微信告知尹某，主要内容为“其不是不想买，而是你们刚开始说房子8月份下大产权证你们就可以去办过户手续，且告知是全款房结果现在只付了600000元”。2018年8月6日，尹某通过微信向张晓红发出一份《告知书》，内容为：根据房屋买卖合同第八条8.1，甲方已单方面解除合同，特此书面通知。 庭审中，证人尹某陈述：其系姚箭的前妻，帮姚箭处理购买案涉房屋事宜；姚箭与高元媛签订合同后，姚箭向高元媛支付了购房款600000元；姚箭于2018年11月将案涉房屋出售给案外人，高元媛配合办理了案涉房屋的过户。庭审中，姚箭对证人尹某的陈述均无异议，并对尹某发出的《告知书》予以认可。 2018年9月13日，高元媛取得案涉房屋的不动产权证书。经核实，案涉房屋的产权已于2018年11月14日过户至案外人名下。 庭审中，张晓红陈述：合同签订时其知晓姚箭与高元媛签订了房屋买卖合同，但合同签订后才知晓双方的合同内容，基于该合同没有表明姚箭享有处置权，且张晓红多次要求玛雅富地公司及姚箭提供高元媛书面同意姚箭出售房屋的相关手续，但姚箭、玛雅富地公司均未提供，故姚箭要求张晓红按合同约定支付首付款时，张晓红提出了异议，其有权行使不安抗辩权。 2018年9月6日，张晓红提起本案诉讼，要求撤销其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，并返还定金。姚箭于2018年11月9日收到诉状副本。后张晓红变更诉讼请求，要求解除其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，并返还定金。 以上事实有当事人身份信息、玛雅富地公司营业执照、张晓红与姚箭和玛雅富地公司签订的《房屋买卖合同》、收据、《房屋委托代购协议》、姚箭与高元媛签订的《房屋买卖合同》、张晓红与尹某的微信聊天记录、告知书、尹某证言、《知晓书》、不动产权证书等证据以及当事人在案陈述为证。高元媛未到庭应诉，视为放弃举证和抗辩的权利，本院对上述证据予以采信。张晓红提交的（2019）川0104民初3765号民事判决书尚未生效，不作为本案认定事实的依据。姚箭提交的高元媛出具的《情况说明》，因高元媛未到庭陈述，本院无法核实该证据的真实性，故本院不予采信。 本院认为，张晓红与姚箭签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律规定，该合同合法有效。虽然该合同载明姚箭作为高元媛的代理人，姚箭代高元媛签订该合同，但根据姚箭与高元媛签订的《房屋买卖合同》、高元媛出具的《知晓书》，可以认定姚箭与高元媛之间存在房屋买卖关系，而并非系委托代理出售案涉房屋的关系。本案中，姚箭从高元媛处购买案涉房屋后，在案涉房屋尚未取得产权证书的情况下，姚箭将案涉房屋转售给张晓红，且姚箭收取张晓红定金后并未支付给高元媛，故姚箭与张晓红之间形成房屋买卖合同关系。庭审中姚箭对尹某代理其处理案涉房屋相关事宜均无异议，从2018年7月27日张晓红与尹某的微信聊天内容反映，张晓红对姚箭仅向高元媛支付了部分房款以及案涉房屋尚未取得产权提出异议，在双方对首付款的支付金额未能协商一致的情况下，虽然张晓红提出了不想买房的想法，尹某回复“看你吧”，张晓红回复“好”，但上述内容仅能表示双方协商的过程，而并非系双方对解除合同达成了一致。2018年8月6日，姚箭通过尹某向张晓红发出解除合同的《告知书》，张晓红于2018年9月6日提起本案诉讼，即在法律规定的异议期内对解除合同提出异议，故姚箭发出的解除合同《告知书》未发出法律效力。姚箭与张晓红签订的《房屋买卖合同》虽然载明案涉房屋尚未取得产权，但合同签订时姚箭、玛雅富地公司并未向张晓红出示房屋权利人高元媛出具的《知晓书》或书面委托书，也未明确向张晓红告知姚箭与高元媛之间的房屋买卖合同内容及双方合同的履行情况。在案涉房屋权属尚不明确的情况下，张晓红作为购房者，其有理由担心交易资金的安全以及房屋无法顺利过户的情形发生，其有权行使不安抗辩权，故张晓红未按合同约定期限支付首付款，于法有据，其在合同履行过程中并未存在违约行为。本案中姚箭将案涉房屋又转售给案外人，现案涉房屋已登记在案外人名下，姚箭已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。张晓红购买案涉房屋的合同目的已不能实现，故张晓红主张解除其与姚箭签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。张晓红向姚箭支付了定金50000元，合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故张晓红要求姚箭返还定金50000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据前述认定，张晓红未按合同约定期限支付首付款不构成违约，故姚箭主张张晓红存在违约行为，定金不应退还的辩称理由，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条第一款第(四)项、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张晓红与被告姚箭于2018年5月14日签订的《房屋买卖合同》; 二、被告姚箭于本判决生效之日起十日内向原告张晓红返还定金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取525元，由被告姚箭承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十一月十二日 书记员  刘茜