大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8094号原告：华润物业（大连）有限公司，住所地大连市沙河口区星海广场C3区27号楼地下一层，统一社会信用代码：9121020467407548XP。法定代表人：金永，总经理。委托诉讼代理人：张林玉，北京德恒（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅竹君，北京德恒（大连）律师事务所律师。被告：王京宾，男，1964年11月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：吴正栋，北京高文（大连）律师事务所律师。原告华润物业（大连）有限公司与被告王京宾物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业（大连）有限公司的委托诉讼代理人张林玉、被告王京宾的委托诉讼代理人吴正栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业（大连）有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年7月1日至2019年3月15日期间的物业管理费82857.6元、车位费6850元；2、被告因迟延履行产生的违约金405420.7元。事实与理由：被告系星海湾壹号22号楼2单元0301室业主，且同原告签订《星海湾壹号一期前期物业服务合同》，委托原告对其物业进行管理与服务，合同签订后，原告依据合同提供物业服务，但自2013年7月1日至2019年3月15日期间，被告未交纳物业费和车位费，故提出上述诉讼请求。被告王京宾辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告曾口头承诺在被告的地下车库漏水问题解决之前被告无需交纳物业费。被告所购置案涉房屋附带的地下车库因存在严重漏水问题，被告自2010年交房后就不断要求华润（大连）有限公司及原告予以妥善解决，原告及华润（大连）有限公司在2015年时才向被告承诺予以解决，并特别提出，在给被告地下车库解决好漏水问题并完成精装修后再交物业费，对于漏水问题解决之前的物业费均无需交纳，还承诺再免费给被告一个地下停车位。但原告只是在2016年将被告地下车库内的漏水管道简单割除后就告知被告已经解决问题，答应的免费停车位也未兑现。因此，被告才始终未交物业费。二、即便被告第一项抗辩不成立，因案涉物业服务合同本身无效，原告服务质量不高，且部分诉求超过诉讼时效，原告的物业费与车位费本金部分诉求依法也不应全部支持。（一）原告作为案涉小区物业服务企业是由其关联公司华润（大连）有限公司私下直接选定的，未经公开招投标程序，案涉物业服务合同本身无效，不能作为本案定案依据。而且，制定与签署案涉物业服务合同的当事人为华润（大连）有限公司与原告，两者同属华润集团，具有明显关联关系，存在双方恶意串通损害包括被告在内广大业主集体利益的重大嫌疑，应当认定为无效合同。在合同无效的情况下，考虑到本案原告诉求的物业费发生于2013年7月1日至2019年3月15日期间，且原告确实提供了一定的服务，除非原告可证明其服务质量可达到特级标准，否则最多可按照一级的1-1.3元/平方米收取物业费。（二）即便认定案涉物业服务合同有效，其也属于强制缔约的格式合同，物业费标准过高，对业主而言显失公平，且原告所提供物业服务质量与如此高额的物业费不相匹配，案涉物业服务合同所规定的物业费标准同样应予降低。此外，原告的物业服务质量与其高额的4.8元收费标准也是难以匹配的。首先，就保障业主知情权与监督权来说，原告始终未曾向业主主动说明或公示过涉及业主利益的诸多信息与情况，在被告作为业主专门于2019年9月3日与2019年9月26日分两次向原告书面至询函请求原告告知前述相关信息与情况后，原告也始终未予任何答复。其次，原告管理混乱，导致本应可补贴物业服务费用进而降低单个业主物业费用的相关收益始终未见踪影。（三）原告的部分诉求已经超过诉讼时效，超过部分依法也不应予以支持。三、原告所主张的432408.97元违约金已经书面放弃，但即便主张，依法也不应支持。原告从未向被告书面主张过物业费和停车费，即便是可予支持，原告的损失顶多按银行同期贷款利率计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《【星海湾壹号】一期前期物业服务合同》、《停车场服务协议》、物业费支付凭证，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月27日，华润（大连）有限公司（甲方）与原告华润物业（大连）有限公司（乙方）签订了《【星海湾壹号】一期前期物业服务合同》，合同约定：原告华润物业（大连）有限公司为【星海湾壹号】一期提供前期物业服务，物业管理区域四至：大连市星海湾广场西侧；四号路以南；滨海路以北。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中：别墅：5.8元/月/建筑平方米；多层住宅：4.8元/月/建筑平方米。停车场收费标准：1、停车场属于甲方所有或业主个人购置车位的，甲方或相关业主应按照100元/车位·月的标准向乙方交纳停车场维护费；2、停车场属于甲方所有或业主个人购置车库的，甲方或相关业主应按照100元/车位·月的标准向乙方交纳停车场维护费；3、甲方向业主出租地下停车位的，租用车位的业主按照100元/车位·月的标准向乙方交纳停车场维护费。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。合同自签订之日起生效，至业主委员会代表全体业主与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时终止，或在本合同生效后三年业主委员会尚未成立，而乙方经第三方测算在本协议签订的物业服务价格内已无法按本合同规定提供物业服务内容和质量的，本合同自行终止。合同最后载明：作为【星海湾壹号】一期16#楼2单元301号业主，本人同意华润（大连）有限公司委托华润物业（大连）有限公司提供【星海湾壹号】一期前期物业服务，并认同本前期物业服务合同中的全部内容。被告王京宾在业主签名处签字，时间为2010年3月30日。2010年10月31日，被告王京宾（甲方）与原告华润物业（大连）有限公司（乙方）签订《停车场服务协议》，约定：原告华润物业（大连）有限公司为被告王京宾该车位/库所在之地下停车场提供维护服务的相关事宜，停车场维护费缴纳标准：1、车位的计费方式：人民币100元/月·车位；2、车库的计费方式：按照甲方在该车库内所停放的车辆台数计算，每台车的收费标准为人民币100元/月；3、空置车位/库计费方式：100元/月·车位/库。被告王京宾系大连市沙河口区星海广场C3区星海湾壹号22号楼2单元0301室业主，房屋建筑面积252.2平方米。【星海湾壹号】一期V043号车库的业主系被告王京宾。被告未交纳2013年7月1日至2019年3月15日期间的物业管理费和停车场维护费。原告于2019年7月19日向本院提起诉讼。本院认为，关于被告抗辩的《【星海湾壹号】一期前期物业服务合同》的效力问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”此款即为效力性强制性规定，违反该条款的物业服务合同无效。本案中，被告抗辩前期物业服务企业未经过招投标程序选聘有资质的物业服务企业而无效，《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。故被告的抗辩，无法律依据，本院不予采纳。原告与被告签订的《【星海湾壹号】一期前期物业服务合同》和《停车场服务协议》应认定合法有效，双方应当按照协议约定履行义务。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。原告主张物业费和停车场维护费的期限为2013年7月1日至2019年3月15日，但在被告提出诉讼时效抗辩的情况下，虽原告提供催缴通知书，但未能提供证据证明其向被告送达过催缴通知书，故2013年7月1日至2016年7月19日的物业费和停车场维护费已超过诉讼时效，本院仅对原告主张的2016年7月20日至2019年3月15日期间的物业服务费39815.3元［4.8元/月/建筑平方米×252.2平方米×（32.5个月+12／31个月）］和停车场维护费3289元［100元/月×（32.5个月+12／31个月）］予以支持。关于违约金，鉴于原告当庭增加该项诉讼请求，且未按期缴纳诉讼费，本院对原告的该项诉请不予一并审理。关于被告抗辩的物业费收费标准问题，被告对华润（大连）有限公司与原告签订《【星海湾壹号】一期前期物业服务合同》予以认可，合同约定了住宅物业费标准为4.8元/月/建筑平方米，被告提出原告的服务未能达到五星级收费标准，要求在1.3元以下范围调整物业费标准，于法无据，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的对物业服务不满意等问题，其应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告王京宾于本判决生效之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司2016年7月20日至2019年3月15日期间的物业费39815.3元；二、被告王京宾于本判决生效之日起十日内给付原告华润物业（大连）有限公司2016年7月20日至2019年3月15日期间的停车场维护费3289元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2043元（原告已预付），减半收取计1021.5元，由原告负担582.5元，被告负担439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇一九年十一月九日书记员  赵家艺附：相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。