河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3360号 原告：张可心，男，汉族，1989年6月7日生，住唐山市丰南区。 委托代理人：耿颖，河北唐佳律师事务所律师。 被告：唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司,统一社会信用代码91130282077469181E，住所地唐山市丰南区青年路354号。 法定代表人：张博侠，职务经理。 委托代理人：董礼娟，河北丹丹律师事务所律师。 原告张可心与被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司（以下简称丰南嘉隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张可心的委托代理人耿颖，被告丰南嘉隆公司的委托代理人董礼娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张可心向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告丰南嘉隆公司于2017年3月19日签订的《认购协议》;2、请求法院依法判令被告丰南嘉隆公司返还原告购房款人民币182171元；3、请求法院依法判令被告丰南嘉隆公司以上述购房款总额182171元为基数按照年利率6%的标准支付原告自2017年3月19日起计算至返还该购房款之日止的资金占用费损失(暂计算至2019年7月1日为24927元)；4、请求法院依法判令被告丰南嘉隆公司双倍返还定金(诚意金)182171元；5、请求法院依法判令被告支付违约金33246元；上述2-5项费用合计422515元(资金占用费计算至2019年7月1日)。6、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2017年3月19日，原告与被告丰南嘉隆公司签订了《认购协议》，原告认购被告开发的绿景花苑C座2单元6层603室房屋，原告于2017年3月19日向被告丰南嘉隆公司支付182171元购房款。原告付款均在被告丰南嘉隆公司绿景售楼处销售人员的安排下支付的。原告支付购房款后，被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，经原告多次要求，被告丰南嘉隆公司既不履行认购协议的约定与原告签订正式购房合同，也不返还原告已向其支付的款项。2019年6月18日被告丰南嘉隆公司与原告签订了一份协议书，内容主要是约定被告若未按约定时间向原告交付房屋，同意按照已经签订合同的住户(买房人：么毅恒)《商品房买卖合同》第九条执行违约赔偿责任。被告丰南嘉隆公司长期占用原告资金的行为，给原告造成了巨大经济损失，应当返还原告已支付的全部款项、双倍返还定金，并支付资金占用费、赔付相应违约金。为维护自身合法权益，原告依据相关法律规定，特诉至法院，望判如所请。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为请求法院依法解除原告与被告丰南嘉隆公司于2017年3月19日签订的《认购协议》，若本案审理中经调查发现该《认购协议》具备商品房买卖合同的实质要件则要求解除原被告之间的买卖合同关系；将诉讼请求第五项明确为请求法院依法判令被告支付违约金33246元，具体计算方式为以原告已付房款人民币182171元为基数按照日万分之五自2018年6月26日起至实际返还房款之日止；将诉讼请求第六项明确为保全费人民币2670元由被告承担。 被告丰南嘉隆公司辩称：原告系完全民事行为人，在与被告签订认购协议时系双方真实意思表示，其内容未违反法律禁止性和强制性规定，合法有效。原告主张解除认购协议或商品房买卖关系没有事实及法律依据，要求驳回原告的诉请，我方要求继续履行合同。 本院经审理认定事实如下：1、案涉Ｃ座2单元6层603室房屋位于丰南城区角，属于丰南嘉隆公司开发的丰南绿景商务中心项目。该项目于2017年8月11日取得商品房预售许可证，证号为（唐）房预售证第1608号。目前，该案涉商品房尚未竣工。 2、2017年3月19日，张可心与丰南嘉隆公司签订《认购协议》一份。该《认购协议》约定“甲方（卖方）：丰南嘉隆公司；乙方（认购方）：张可心；认购房屋C座2单元6层603室，约定面积52.58㎡，原单价/㎡7438元，原总房款人民币391090元；付款方式按揭付款；优惠：首付50%，每平米减550元，优惠单价6888元/㎡，优惠房款362171元。双方协议条款：1、乙方在签订本认购协议时，须缴纳壹拾捌万贰仟壹佰柒拾壹元正人民币作为诚意金……3、乙方开盘成功签约后诚意金自动充当购房款……5、本认购协议一式二份，甲方持有一分，乙方持有一份，本认购协议经甲方盖章、乙方签字，并于甲方实际收到乙方支付的诚意金后生效，于甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后自动终止……7、房屋实际面积以商品房买卖合同为准，购房款多退少补。8、甲方通知乙方办理按揭签署《商品房买卖合同》期限为5天，5天不办理手续属于自动放弃本房源，诚意金不予退还。甲方处丰南嘉隆公司加盖合同专用章；乙方处张可心签字”。上述《认购协议》签订当日，张可心向丰南嘉隆公司支付人民币182171元。同日，丰南嘉隆公司向张可心出具加盖该公司财务专用章并载明“今收到张可心交来C-2-603首付50%人民币壹拾捌万贰仟壹佰柒拾壹元正”的收据一张。 3、2019年6月18日，张可心与丰南嘉隆公司签订《协议书》一份。该份《协议书》载明“甲方：丰南嘉隆公司；乙方：张可心，C-2-603；由于甲方原因，甲方在已经取得预售房许可证的情况下，未通知乙方签订网签合同，未按照约定时间于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付乙方使用，为了维护乙方的权益，甲方同意按照已经签订合同的住户（合同编号：FNLJ-0003，买房人么毅恒）第九条执行违约赔偿责任。本协议一式两份。甲方处丰南嘉隆公司加盖公章，法定代表人处张博侠印签；乙方处张可心签字捺印。本合同于2019年6月18日签订于绿景商务中心”。 4、合同编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》即条形码20180320172号《商品房买卖合同》。该出卖人为丰南嘉隆公司，买受人么毅恒。该合同第九条条文为“第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。 5、张可心于2019年6月27日向本院申请财产保全，请求对丰南嘉隆公司银行存款人民币43万元或同等价值的财产予以查封（冻结），并以唐山市金日昇非融资性担保有限公司出具的保单保函提供担保。本院于当日作出（2019）冀0207财保29号民事裁定书。张可心为此支出保全费人民币2670元。2019年7月2日，张可心向本院提起诉讼，进入诉前司法调解案件流程。2019年8月14日本院予以立案。2019年9月26日本院向被告丰南嘉隆公司直接送达起诉状副本、应诉通知等法律文书。 上述事实，有原、被告陈述，原告提供的认购协议、收据、协议书、商品房买卖合同、POS机签购单、民事裁定书、保全费票据，被告提供的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证等证据予以证实。 本院认为：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原、被告之间虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方于2017年3月19日签订的《认购协议》明确了买卖双方的名称、房屋的位置、房号、面积、单价、总价，且双方于2019年6月18日签订的《协议书》补充确定了交房时间、条件和逾期交房的违约责任，被告公司亦收取了原告的房款。故本院确认原、被告之间成立商品房买卖合同关系。 二、原、被告商品房买卖关系确立后，被告丰南嘉隆公司收取原告购房款人民币182171元，却并未按双方约定于2018年6月26日将符合使用条件的房屋交付原告，且截止原告起诉案涉房屋尚未竣工，故原告有权依《协议书》按照编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条约定解除与被告的商品房买卖关系，被告应当返还原告购房款人民币182171元。关于解除时间，因原告并未证实已向被告丰南嘉隆公司通知解除合同，故确定本院向被告公司送达起诉状副本之日即2019年9月26日为解除通知到达之日，双方就案涉房屋交易的商品房买卖合同关系于该日解除。 三、关于原告所诉第五项诉讼请求即逾期交房的违约责任。案涉情形符合编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定的逾期超过30日之后买受人有权解除合同的情形。但该项约定的违约金为买受人累计已付款的0.05%，按此计算原告已付款的违约金为182171元X0.05%=91.09元，明显不足以弥补原告的资金占用损失。综合考虑编号FNLJ-0003号《商品房买卖合同》第九条条文，可以显示出上述第九条第1款第（2）项约定的违约金为补偿性违约金，故对案涉违约金应予调整，鉴于原告的损失主要是资金占用损失，故违约金应以原告已付房款人民币182171元按照中国人民银行同期同类贷款利率标准自2017年3月19日至实际返还该房款之日计算为限予以支持。 四、案涉诚意金并非定金，故原告无权主张双倍返还。 五、原告因诉前保全所支出保全申请费人民币2670元，系原告为维护其合法权益所支出的必要的、合理的费用，但原告诉请并未全部得到支持，故本院对原告诉请的保全费以人民币1148.1元为限予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告张可心与被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于2017年3月19日所签订的买卖丰南绿景商务中心C座2单元6层603室房屋一套的《认购协议》于2019年9月26日解除。 二、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张可心房款人民币182171元；并以房款人民币182171元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张可心支付自2017年3月19日起至实际返还该房款之日止的利息。 三、被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张可心保全费人民币1148.1元。 四、驳回原告张可心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币7638元，减半收取计人民币3819元，由被告唐山市丰南区嘉隆房地产开发有限公司负担人民币1642.17元，由原告张可心负担人民币2176.83元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 肖 梅 二〇一九年十一月十一日 书记员 张育碕