北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46808号原告（反诉被告）：王石，男，1988年12月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：童利军，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：关昀，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘志明，男，1971年10月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：徐玉环，北京市公衡律师事务所律师。原告（反诉被告）王石与被告（反诉原告）刘志明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人童利军、关昀与被告刘志明委托诉讼代理人徐玉环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王石向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告返还租房保证金（押金）425000元；2、判令被告支付违约金（以425000元为基数，按照日千分之三的比例，从2018年11月8日至实际支付日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年4月19日，原告与被告就位于北京市海淀区华清嘉园x号楼二层商铺（以下简称涉诉商铺）租赁事宜签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份。合同约定租赁期间为2018年4月19日至2024年4月29日（5年零361天），其中免租期为2018年4月19日至2018年5月3日共计15天。第一年年租金为170万元，每满两年上涨百分之六。2018年5月4日至2018年11月3日期间租金支付方式为季付，2018年11月4日至2024年4月29日期间租金支付方式为半年付。租赁期间租房保证金（押金）为425000元。合同对押金退还进行了约定。合同签订后，王石按照合同约定向被告支付两期租金850000元及保证金425000元，转让费30万元，总计1575000元。双方在履行合同过程中产生纠纷，导致原告未按期支付第三期租金。2018年11月8日，出租方用微信方式要求王石在第二天将所有物品搬离涉诉商铺，否则视为放弃。原告最后决定放弃屋内所有设施，并委托职工将涉诉商铺钥匙交给被告所在店铺的店长。但双方解除合同后，王石多次与被告协商退还保证金事项，但双方均未达成一致。为维护原告的合法权益，故诉至法院。刘志明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。合同签订情况认可，但合同在履行过程中，是王石存在严重违约行为。双方合同签订后，王石于2018年4月20日支付了同年5月至7月三个月租金42.5万元，于2018年7月23日支付了同年8月至10月租金42万元，拖欠5千元未支付。2018年11月至2019年5月租金85万元，最迟应于2018年10月20日交纳，但王石始终未按时交纳租金。因此从2018年10月20日起，王石已实际构成违约。合同履行过程中，刘志明实际垫付了应由王石负担的物业管理费8330.28元、供暖费7146.09元、装修管理费13600元。刘志明自2018年10月23日至2019年4月4日，反复通过微信、电话以及面谈等方式与王石沟通，催缴房租、违约金等拖欠费用。王石反复表示会筹措资金，交纳相关费用，并一再表示要继续租用房屋。直到2019年4月5日，双方当面沟通时，王石表示其无经济能力继续租房，但涉诉商铺被王石实际占用至2019年5月31日。鉴于上述情况，我方就本案涉诉合同关系提起反诉：1、请求判令王石向刘志明支付2018年11月4日至2019年4月5日期间的房租714918元，并自2018年10月20日起至实际给付日止，按照714918元为基数，按照日千分之一的标准支付违约金；2、判令王石向刘志明按照年租金170万元（日租金4658元）支付2019年4月6日至2019年5月31日期间的房屋占有使用费260848元；3、判令王石按照合同约定，以押金三倍的标准支付违约金127.5万元；4、判令王石支付15天免租期租金69870元；5、判令刘志明无需退还王石就租赁关系交纳的保证金；6、判令王石支付物业费8330.28元，并从2018年12月4日起至实际支付日止，以8330.28元为基数按照日千分之三的标准给付违约金；7、判令王石支付供暖费7146.09元，并自2019年4月11日起至实际支付日止，以7146.09元为基数按照日千分之三的标准给付违约金；8、判令王石支付装修管理服务费13600元；9、判令王石支付遗弃物品搬运费197元；10、判令王石支付拖欠的2018年8月至10月期间的租金5000元；11、案件诉讼费全部由王石负担。王石就反诉辩称，认可2018年8月至10月期间租金尚欠5000元未支付。就物业费及供暖费，如果刘志明确实向物业公司进行了交付，也愿意承担给付义务。对其他反诉请求均不予认可。首先，王石在合同履行过程中不存在违约，双方产生纠纷的主要原因在于被告提供的房屋无法存在设施缺陷，没有独立厨房和排水等条件，无法通过工商局核准经营现场制售项目。其次，2018年11月8日，王石以通过员工将涉诉商铺钥匙返还给刘志明，并表示对于商铺内的物品全部放弃。因此双方的租赁合同应已于当日解除，因此不存在后续租金、房屋占有使用费以及所谓搬运费的问题。后期双方的协商，主要在于处理相关费用问题，系合同解除后的协商。由于王石在合同履行过程中不存在违约情形，因此租赁保证金应全额退还。刘志明主张的装修管理费，并未在合同中约定由王石负担。反诉请求中主张的各项违约金过高，超出合理限度。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、租赁合同签订情形2018年4月17日，刘志明作为甲方（出租方）与乙方（承租方）王石签订租赁合同一份、双方约定刘志明将涉诉商铺出租给王石用于“食明治餐厅”。就租赁合同具体履行情况，合同的主要内容有：1、租期。承租期自2018年4月19日至2024年4月29日。免费装修期从2018年4月19日至2018年5月3日共计15天。该期间乙方需据实支付水、电、暖、气、电话、宽带、物业等各项费用。如因乙方违约导致甲方提前解除合同，乙方应按第一年租金标准于合同解除次日补交上述期间租金。2、租金。第一年租金标准为170万元。租金支付方式为：2018年5月4日至11月3日的租金每三个月一支付，2018年11月4日至2024年4月29日租金每六个月一支付，每满六个月支付年固定租金的二分之一，先付后用。2018年5月4日至8月3日期间的首期租金，交清时间为合同签订后3日内。以后各期租金在上期租金期满前15日提前交清。合同约定了刘志明的收款账户。乙方逾期交纳租金的，每延迟一日，按照延迟交纳数额的千分之一向甲方支付违约金，直至付清时止。3、保证金（押金）。合同签订时，乙方向甲方支付425000元保证金。保证金用于合同承租期满时，充抵乙方应承担的各项款项（包括但不限于欠付的物业费、供暖费、水电费等费用及乙方违约金、赔偿金等），充抵剩余部分，甲方于合同期满或解除次日返还乙方，不足充抵时，甲方有权继续追偿。无充抵款项的，全额返还。因乙方原因违约导致合同解除的，甲方不退还保证金，因甲方原因解除合同的，甲方双倍返还乙方。保证金存放期间不计息，甲方逾期未足额返还的，每逾期一天，按照逾期返还数额的千分之三向乙方支付违约金。4、转让费。转让费30万元，乙方与首期租金同时支付。5、其他费用。承租期内与所使用房屋有关的各项费用（包括但不限于水、电、物业、供暖、电话、有限电视、宽带网络等）均由乙方按照相关收费部门规定时间和标准交纳。乙方延迟或未足额交纳的，按照延迟交纳数额每日千分之三的标准支付违约金，至付清时止。6、装修。乙方可以对房屋及其附属设施进行改造和装修。装修服从物业公司的管理，办理相关的手续。租期届满时，乙方的装修无偿归甲方所有。因乙方违约导致合同解除的，装饰装修无偿归甲方所有。7、营业执照。甲方保证承租给乙方的商铺，可以正常办理餐饮营业执照（仅限于热食类制售和饮品），如不符合要求，无法正常办理，办理过程中一切费用由甲方承担，甲方将承担一切损失，返还乙方交纳一切费用，并赔偿损失。8、单方解除权。甲方承租给乙方的商铺无法办理营业执照的或在乙方未违反合同约定的前提下，甲方无故不提供上下水、动力电及新风排烟的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方还应予赔偿。乙方逾期交清租金或其他费用达十日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应予赔偿。9、商铺的返还。承租期满或合同解除（含单方解除）、终止之日的次日，乙方应返还商铺及其附属设施。乙方添置的可移动物由其在房屋返还前自行收回，返还后对房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。合同落款处有王石和刘志明的签字，并加盖手印。二、租赁合同实际履行情况上述租赁合同签订后，刘志明截止2018年4月20日收到王石支付的款项85万元。于2018年4月22日收到王石支付的转让费30万元，于2018年7月23日收到王石交纳的租金42万元。2018年4月16日，刘志明就涉诉商铺装修，向物业管理办公室交纳装修管理服务费13600元，出入证办理费50元，共计13650元。2018年5月5日王石以北京尼菲特餐饮管理有限公司食明治五道口店（以下简称尼菲特公司）为名称，向北京市工商行政管理局海淀分局申办并取得了营业执照，营业执照记录的经营范围包括餐饮服务；销售食品等。此后王石仍以尼菲特公司名义向北京市海淀区食品药品监督管理局申请并取得了食品经营许可证，经营项目为自制饮品销售，现普通饮品；预包装食品销售等内容，不含熟食。根据王石与刘志明代理人微信交流内容显示：2018年8月19日王石向对方发送“食明治五道口店开业盛典邀请函”。2018年10月23日对方向王石发微信“弟，这租金已经晚5天了，你不能每次都晚啊，装修物业的垃圾、电费还有上季度欠的钱你什么时候打？”但当日无王石回复信息。10月26日，对方向王石发微信“王总你电话不接，微信不回是什么意思。从你装修物业替你交的钱，还有这半年电费也不给。”当日无回复。11月1日对方再次向王石发微信“你们的房租我已经通知你们多次了，现在已经过了半个月了。今天你家贴出内部装修，停业。能够给我准确答复。”当日无回复。11月7日上午，对方给王石发微信“你们把二楼关了也不打个招呼。一楼所有的电表全部在二楼。昨晚上有人家停电了。打不开你们的门，小张应该给你打电话要钥匙了吧。你们也不接。这样你们给下面商户造成的损失你们负责任。咱们现在按合同走。”当日王石向对方发送部分截屏，并表示其因故在医院处理事务。并在微信中表示“房子继续租，这个不用担心。……超过四号交房租的时间，该补违约金就补违约金。我给你发的微信我都认可。11月8日，王石安排店员将涉诉商铺钥匙交给刘志明店内店员。11月17日，对方给王石发微信“这是我最后一次给你发微信，为了止损请明天务必把东西搬走，把欠的房租交给我，如果你明天不搬我视为你不要了，我就处理了。”11月18日对方再次发微信“今天不搬我视为你不要了。直接处理了。”王石回复“我们一会过去”。根据王石与刘志明代理人的当面沟通录音，11月18日双方沟通过程中，代理人询问王石是否继续在涉诉商铺经营，王石表示要继续经营，并愿意先补交一个月房租，王石还进一步强调他是做品牌经营，外面有加盟店，涉诉商铺要是关门了会有很大不良影响，因此需要继续经营。11月25日，对方给王石发微信“王总最后一次通知你，为了止损，请你今明两天把屋里的东西搬走。如果你不搬我视为你不要。我就处理了”。王石对此回复了一个微信表情“强”（即竖大拇指表情）。此后双方的各种沟通记录中，均显示双方就相关费用及支付情况曾在2019年4月份进行过沟通，但在沟通过程中，王石再未明确表示继续承租。三、相关费用支付情况2018年12月，刘志明就涉诉商铺向物业管理企业交纳2018至2019年度物业费8330.28元；2019年4月刘志明就涉诉商铺向物业管理企业交2018至2019年度供暖费7146.09元。刘志明主张其于2019年6月3日通过手机付费方式，支付197元，将涉诉商铺内王石留存的物品进行了清理。为此刘志明提交手机支付费用截屏。王石对该证据真实性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，当事人承认对方诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。王石在本案中对刘志明反诉请求中拖欠2018年8月4日至11月3日期间房租5000元予以认可，并同意给付，对此本院不持异议。本案系租赁合同纠纷，王石与刘志明于2018年4月17日就涉诉商铺签订的房屋租赁合同合法有效，依法成立，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现双方对于合同已经实际解除的事实并无争议。本案实际争议焦点主要为：1、哪一方存在违约行为，哪一方因此享有单方解除权。2、合同解除的时间。3、违约责任。关于哪方存在违约行为导致对方享有单方解除权的问题。根据合同约定可以明显看出，王石作为承租人，应在第一期支付租金对应的租赁期满即2018年8月3日前十五日，足额支付下一期租金42.5万元。但王石就该期租金，实际只支付了42万元，剩余5万元始终未予支付。因此根据合同关于单方解除权的约定，刘志明作为出租人，在王石逾期支付租金满十日后即7月19日，即享有租赁合同的单方解除权。进一步根据微信对话内容，在2018年8月19日，王石还就商铺正式开业向刘志明代理人发送相关邀请函。且在后续双方沟通中，王石一直强调自己资金紧张，希望出租方宽限交费时日，从未在交流中提及营业执照办理问题。加之王石也在实际开业前，向有关部门申请并成功获得了营业执照和食品经营许可证，因此王石就合同违约系因刘志明不配合办理或提供商铺无法办理营业执照和食品经营许可证的抗辩，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。由此，刘志明因王石逾期拖欠房租，因此享有对租赁合同的单方解除权。合同解除的时间。根据合同约定和法律规定，享有单方解除权的合同当事人，其行使解除权，通知对方解除合同，该通知到达对方时，应可视为合同解除。但本案中，刘志明及其代理人作为享有合同单方解除权的一方当事人，始终并未向王石作出明确、具体的解除通知。虽然多次表示要求王石清结拖欠款项，搬出商铺内物品，但也在前期的通知过程中，反复询问王石是否继续承租。因此导致本案对合同解除时间存在争议。王石主张其于2018年11月8日向刘志明交还商铺钥匙的行为，应视为合同解除的标志。但根据双方微信沟通内容，显然刘志明要求王石交换商铺钥匙，主要原因在于王石对商铺的关闭行为造成楼下商户无法正常经营，且王石在交还钥匙后，并未明确表示商铺内物品是否放弃，并还在11月18日的当面沟通中，明确表示要继续经营，请求刘志明继续履行合同。在上述沟通中，刘志明的代理人虽多次要求王石清理涉诉商铺内物品，但对王石之后要求继续租赁的表态也未明确拒绝。直至2018年11月25日，刘志明代理人再次以微信方式，以最后通知的形式告知王石清理商铺内物品，否则将自行处置。对此王石回复了对该处置方式予以认可的微信表情。此后，双方的沟通协商过程中，均围绕费用结算而进行，王石亦未再就继续承租商铺作出意思表示。考虑到租赁合同履行过程中，双方基于租赁关系会达成一定的合作关系，在合同履行受阻的情形下，会一定程度上体谅或考虑对方违约行为的原因，并出于利益最大化的考虑，希望继续保持合同关系，因此在沟通和交涉过程中，常会出现态度反复的情况。刘志明虽然享有单方解除权，并在11月25日前确有要与王石就租赁合同关系进行结算的意思表示和告知行为，但其间双方仍旧对继续租赁进行协商。王石于11月8日向刘志明交换钥匙的行为，根据双方微信对话内容，可以明显看出系主要为配合刘志明解决楼下商户用电问题。在王石交还钥匙后，无论刘志明还是王石，对是否继续租赁还继续进行了协商。因此王石以11月8日交还钥匙为由，主张合同解除，与其事后表态和双方态度明显不符，本院对王石的上述主张不予采信。2018年11月25日，当刘志明再次以最后通知的形式，通过微信向王石行使单方解除权，当天王石用微信表情回复，表示对接到该通知并对通知内容予以认可。且此后双方再未就继续租赁关系有任何明确表示，或相反态度，因此本院认定双方租赁合同于11月25日解除。由于涉诉商铺钥匙返还早于合同解除日，因此合同解除当日，即亦完成了涉诉商铺的返还。且王石亦对商铺内留存物品予以放弃。关于违约责任。根据合同约定，王石逾期交纳租金，构成违约，最终导致合同解除，应依据合同承担相应的违约责任。根据法律规定，当事人一方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。因此基于合同履行情况，王石首先应向刘志明支付拖欠的2018年8月4日至11月3日期间的租金5000元，并支付11月4日至合同解除日11月25日期间的租金102465.75元。此外，根据合同约定，王石应承担的违约责任还包括：1、因乙方违约导致甲方提前解除合同，乙方应按第一年租金标准于合同解除次日补交2018年4月19日至2018年5月3日共计15天免租期租金，即69863元。2、乙方逾期交纳租金的，每延迟一日，按照延迟交纳数额的千分之一向甲方支付违约金，直至付清时止。3、因乙方原因违约导致合同解除的，甲方不退还保证金。4、乙方逾期交清租金或其他费用达十日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付保证金数额三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，乙方还应予赔偿。进一步根据合同约定，承租期内与所使用房屋有关的各项费用如物业费、供暖费均应由王石负担。因此王石应负担2018年4月19日至11月25日期间涉诉商铺的物业费、供暖费。对于刘志明主张的装修管理费，根据合同约定，乙方可以对房屋及其附属设施进行改造和装修。装修服从物业公司的管理，办理相关的手续。由此，相应装修手续应由乙方办理，相关费用亦应由乙方承担，因此刘志明主张由王石负担13600元的装修管理费主张，因符合合同约定，未超出合理限度，本院予以支持。根据物业费和供暖费发生情况，王石应相应负担的物业费为全年物业费总额除以全年天数，乘以实际租赁221天，应为5043.81元。供暖费因租赁期实际在121天的供暖期内仅为11天，因此供暖费应负担数额为649.64元。就刘志明反诉请求中主张的物业费、供暖费逾期违约金，根据现有证据，合同未明确约定上述费用的支付时间，虽然相关书证显示物业公司在2018年10月曾发出费用催缴单，但由于当时王石经营的商铺已实际停业，因此无证据显示王石接到了上述催缴单。进一步核对刘志明付款情况，上述两笔款项分别于2018年12月及2019年4月支付，均发生在合同解除之后，且未涉及违约金的交纳，因此刘志明要求王石承担逾期支付物业费、供暖费违约金的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。就房屋占有使用费问题，根据合同约定，乙方对于在涉诉商铺内添置的新物，应在房屋返还前自行收回。返还后未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。本案实际履行过程中，由于特殊原因导致涉诉商铺的返还实际早于合同解除时间。因此出租方在合同解除前，即已实际恢复对涉诉商铺的控制。根据后续双方交涉沟通结果，在11月25日合同解除时，承租方亦同时明确表示对涉诉商铺内留存物品所有权的放弃。至此，刘志明已有权对涉诉商铺内物品自行处置。其未及时处置导致的后果，不应由王石负担。因此刘志明以王石在合同解除后，未及时处置留置物品，要求王石支付房屋占有使用费的主张，以及要求王石负担清理搬运费用的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。最后就王石因合同违约行为应承担的违约金支付义务。王石逾期支付租金，系承租方单方违约导致合同解除，该违约行为根据合同，涉及多项承租方责任约定，如补交免租期租金、就延迟交纳的租金每日按照延迟数额的千分之一向出租方交纳违约金至实际付清之日止、保证金不退还、承租方向出租方支付相当于保证金数额三倍的违约金等。上述约定就同一违约行为形成了违约金计算和给付义务叠加的情况。诉讼中，王石对此抗辩违约金过高，超出合理限度具有一定依据。故本院将根据实际违约情形，依法对王石应实际承担的违约金给付义务依法酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、王石于本判决生效之日起十五日内，给付刘志明欠付的2018年8月4日至11月25日期间租金共计107465.75元、物业费5043.81元、供暖费649.64元、装修管理费13600元、免租期租金69863元、违约金1275000元；二、刘志明无需返还王石交纳的保证金425000元；三、驳回王石的全部诉讼请求；四、驳回刘志明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3837.5元，由王石负担，已交纳。反诉案件受理费12820元，由刘志明负担2495元，已交纳；由王石负担10325元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王继延二〇一九年十一月二十九日书记员  秦婧然