广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初13729号原告：深圳市越翔房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区深南中路田面村常欢楼二层B16。法定代表人：周海娜，职务经理。委托代理人：苏玉鸿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市越秀区辉煌大厦业主委员会，住所地广州市越秀区白云路46、48、50号。法定代表人：萧洁茹，职务主任。委托代理人：赵少伟，广东颐和律师事务所律师。原告深圳市越翔房地产开发有限公司诉被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏玉鸿，被告的委托诉讼代理人赵少伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：请求法院撤销被告于2016年9月8日通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》的第一条、第三条第1款、第六条、第八条、第十条、第十一条、第十九条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条第1款。事实与理由：原告是广州市越秀区辉煌大厦的业主。在被告诉原告物业服务合同纠纷，案号为（2017）粤0104民初20204号一案中，被告在该案提交了2016年9月8日业主大会决议二和业主大会决议三，至此，原告得知被告作出的业主大会决议二、三的事实和内容。被告提供的业主大会决议三，显示其通过了《辉煌大厦紧急自行管理方案》，但其中第一条、第三条第1款、第六条、第八条、第十条、第十一条、第十九条、第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条第1款等众多条款侵害了业主合法权利，具体如下：第一条规定:“……授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队(广州祈乐源物业管理公司)……”,实质是以“业主自治管理”为名,行违法违约聘请物业服务企业之实,严重违反《辉煌大厦业主大会议事规则》及相关法律法规的规定,损害原告及其他业主的共同管理权。第三条第1款规定同意被告实行限制非业主、非小区租户、非业主家属车辆进入小区;第六条规定小区实施封闭管理,业主凭卡出入、无卡外人未经业主同意不得进入。实际上,本案辉煌大厦是商住一体的小区,除了住宅外,还有大量物业属于商业部分(每栋的5层及5层以下均为商业房产),原告即是全部商业部分的业主。如小区实施封闭管理,必定影响商业部分的正常使用,导致无法进行正常的商业活动。因此,上述两条规定已经侵害了商业部分业主的合法权益。第八条规定：“违反者需向全体业主支付5O万元违约金”；第十一条规定：“要求越翔公司、大众公司或其他单位、个人立即停止违法行为、拆除障碍物,并且向业主委员会支付违约金人民币50万元”。上述两条规定,实际是被告以“违约金”为名设定的,以此收取巨额罚款的不合法、不合理规定。第十九条规定由被告决定建立监事会及制定监事会议事规则。但法律明确规定,设立监事会及制定监事会议事规则,应由全体业主通过业主大会决定。第十九条已超越了法律准许业主可授权业主委员会职权的范围。第二十四条规定“……并且拒绝任何人发起的(即使20%业主发起)的关于是否聘用大众公司为辉煌大厦服务的相关议题（包括但不限于续聘、聘用）。该条款属于不可撤销条款”，该规定非法限制了法律明确规定的业主撤销权及业主依法提议召开业主大会的合法权利。第二十六条专门针对原告规定,如原告每次投票时未能提供全部产权明细,视为放弃未能证明部分的投票权利。该规定实际系为了非法限制原告的投票权。原告认为,被告作为业主委员会，本就清晰掌握小区内所有业主的产权情况,根本不存在业主不列明产权明细被告就无法知悉其产权情况的说法,设置该条规定实际系为了非法限制原告之投票权。第二十七条规定,被告在接管辉煌大厦小区运作半年后,如认为需要改变物业管理模式的,有权立即决定改变小区管理模式,并选聘物业公司,代表全体业主大会前述物业服务合同,办理相关手续。但法律法规明确规定，选聘和解聘物业服务企业、制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案,均应由全体业主通过业主大会决定，故该条显然侵犯了业主的共同管理权。第二十九条第一款规定:“业主大会表决过程中,业主在业主大会征求意见表等票中选择弃权的,其投票权数计入已表决的多数票权数内”，该规定严重侵犯了业主的投票权。原告认为，业主在投票时选择弃权,实际系以明示方式明确其不赞成亦不反对相应议题内容,系表示其中立之立场,绝不代表其认可赞成多数票方。故在计票时绝不能将其计入赞成或反对票。但该规定却拟将弃权票直接计入多数票,明显系违背投弃权票业主的意思表示。因此，为维护原告及其他业主的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告在另案（2018）粤01民终19149号案中已经主张撤销整个管理方案，且二审法院法官在该案中也逐一询问原告对管理方案哪条有意见，最后是驳回了原告的所有的诉讼请求。因此，我方认为原告要求撤销管理方案的部分条款属于重复起诉，违反一事不再理的原则，故应予以驳回。2、我方认为该方案是合法的，不存在损害原告的合法权益问题。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，《辉煌大厦紧急自行管理方案》主要内容如下：“根据法律规定，为更好管理小区，保证稳定交接及自治管理，广州市越秀区辉煌大厦业主委员会（简称业主委员会）制定如下小区自行管理方案，现请全体业主进行表决，形成业主大会意见，具体内容如下：一、同意立即解聘深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司（以下总简称大众公司），授权业主委员会代表业主与业主大会聘请专业服务团队（广州祈乐源物业管理有限公司）协助业主委员会实施辉煌大厦紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。……三、1.同意业主委员会实行限制非业主、非小区租户、非业主家属车辆进入小区。业主临保按每小时2.5元，连续12小时上限为10元，24小时不超过20元收费标准执行。……六、同意小区实施封闭性管理，业主、业主家属及租户进出小区门口凭卡进出。无卡的外人未经业主同意，不得进入辉煌大厦，外人进入小区前须登记身份信息。同意授权业主委员会制定封闭性管理规定及执行。……八、业主委员会是辉煌大厦全体业主（住宅及非住宅等）自治唯一合法管理机构，未经全体业主表决或业主委员会同意，禁止其他业主对小区建筑物及其附属设施进行分割管理或擅自聘请其他单位或个人管理小区公共领域，违反者视为违反管理规约，扰乱小区管理，违反者需向全体业主支付50万元违约金，业主委员会有权直接收取。……十、授权业主委员会对于小区地面停车场及地下车库进行管理。对于公共区域的位置有权按照业主使用车位的需求情况予以划线并做好停车位配置，优先满足业主的停车需求。本大厦为商住一体，业主委员会可以根据业主停车情况设置一定数量的商业停车位置。同时同意业主委员会根据本方案停车收费标准收费，同意业主委员会调整及设置小区车辆进出口，方便小区管理。任何个人或组织侵占公共通道及进出口，阻碍业主委员会根据本方案收取公共收益（包括公共区域停车费等）的，给全体业主造成损失，业主委员会有权提起诉讼，要求赔偿经济损失。……十一、本小区禁止任何单位或个人未经业主委员会同意在小区公共区域私设及安装设备（包括道闸、监控等）妨碍小区业主委员会管理。小区地下室因出售给众多业主，禁止任何组织或单位侵占地下室公共区域及将地下室停车场统一委托第三方经营管理，妨碍业主委员会统一执行管理。授权业主委员会起诉越翔公司、大众公司或其他单位及个人违反本方案分割管理、违法经营，损害小区公共利益，要求越翔公司、大众公司或其他单位、个人立即停止违法行为、拆除障碍物，并且向业主委员会支付违约金人民币50万元。……十九、同意业主委员会接管小区统一管理稳定后，根据法律法规建立辉煌大厦监事会，授权业主委员会制定监事会议事规则试行规定。（首届监事会成员由3-5人组成，由100名以上业主推荐并由业主委员会盖章同意即可以当任，一届任期两年）其他规定根据《广州市物业管理暂行办法》执行。……二十四、鉴于业主及业主委员会已经对大众公司不信任，业主大会决定自2016年8月18日起至2018年8月17日止，辉煌大厦业主大会取消大众公司此期间参与小区业主委员任何公开招标资格，并且拒绝任何人发起（即使20%业主发起）的关于是否聘用大众公司为辉煌大厦服务的相关议题（包括但不限于续聘、聘用等）。该条款属于不可撤销条款。……二十六、因越翔公司拒绝向业主大会筹备组或者业主委员会提供其在小区合法的产权明细而导致业主大会筹备组或者业主委员会对其投票权数计算遗漏的，视为越翔公司放弃其遗漏的投票权利，而且不影响业主大会决议的有效性。越翔公司代理人或其他业主如行使投票权，在选票或调查问卷中填写的投票权数为其确认的投票权数，事后以投票权数有误为由提出异议，不影响已经表决的业主大会决议的合法效力。……二十七、同意本方案所有内容解释权归辉煌大厦业主委员会。上述授权业主委员会有权根据管理需要授权协助管理公司代为履行部分管理，同时同意将小区部分物业服务如电梯保养等外包给第三方。业主委员会正式接管运作半年后，业主委员会如认为小区需要改变物业管理模式的，业主委员会有权根据情况立即决定改变小区管理模式，并通过组织招标方式选聘物业公司，代表全体业主大会前述物业服务合同，办理相关手续。……二十九、1.业主大会表决过程中，业主在业主大会征求意见表等票中选择弃权的，其投票权数计入已表决的多数票权数内。对于无法送达的票，业主委员会有权根据《广州市物业管理暂行办法》第40条第二款在小区显著位置（或业主委员会指定的公告栏）公告7日后视为送达。另查明，原告曾于2018年向本院起诉被告，请求判令撤销被告广州市越秀区辉煌大厦业主委员会于2016年9月8日作出的业主大会决议三。本院审理后作出（2018）粤0104民初6311号民事判决，其中查明了以下内容：2012年10月23日，原告通过拍卖取得广州市越秀区白云路以南、东华南路以北地段，现址：东华南路149号、151号，白云路40-50号（双号）土地使用权及地上建筑物“辉煌大厦”在建工程整体项目（停建）。2016年3月11日，广州市越秀区白云街道办事处向被告出具白云物业备[2016]第001号《业主委员会备案回执》，称收到辉煌大厦业主委员会的相关备案材料。2016年6月27日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于召开第二次业主大会的通知》，内容为：鉴于深圳市大众物业管理有限公司广州分公司与深圳市越翔房地产开发有限公司签订了侵犯全体业主利益的物业服务合同，为维护全体业主合法权利，现定于2016年7月17日上午10点在本大厦5楼平台召开第二次业主大会，表决三个议题：1、是否同意立即解除辉煌大厦与深圳市大众物业管理有限公司及深圳市大众物业管理有限公司广州分公司的所有物业服务关系，要求深圳市大众物业管理有限公司及其广州分公司立即退出辉煌大厦小区全部范围；2、是否同意辉煌大厦实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务；3、是否同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。届时固定设置投票时间为2016年7月17日上午10点至11点30分，其他时间为流动投票时间。固定投票地点为辉煌大厦五楼平台。流动投票箱投票截止时间为2016年7月23日下午2点30分整，请全体业主届时参加，业主委员会开箱计票时间为2016年7月23日14点30分，地址届时由业主委员会提前公告。同时，被告还在辉煌大厦小区公告了《关于召开第二次业主大会表决程序》《辉煌大厦紧急自行管理方案》《投票及计票等规则》《辉煌大厦第二次业主大会义工名单》《第二次业主大会调查问卷》。其中，《辉煌大厦紧急自行管理方案》载明：辉煌大厦小区自行管理后，管理费标准为：住宅商品房管理费为每月每平方米1.5元，住宅回迁房管理费为每月每平方米1.1元，车位管理费原则按每个每月150元收取，如业主承租或自用仅仅有一个车位，则经申请降低，管理费可以按每个每月100元收取；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个（月）缴纳一次，每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月管理费或其他费用；如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金；授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用等的个人或单位提起诉讼，要求其支付管理费、违约金等本方案规定及法律规定的法律责任；业主委员会从其要求“大众公司”退出小区之日或“大众公司”同意退出之日起执行本方案中规定的管理费及其他费用等。2016年7月22日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于延长投票时间公告》，延长第二次业主大会投票时间至2016年8月7日下午两点。2016年7月29日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会调查问卷无法联系送达的业主明细公告》，载明：截止至2016年7月28日止，尚有以下房号业主（见附件）无法联系而未取得《第二次业主大会调查问卷》，现根据《广州市物业管理暂行办法》第40条第二款规定进行公告，公告期为7天，从2016年7月29日起至2016年8月4日止，届时未前来取票而且无法联系的，按照《辉煌大厦业主大会议事规则》、投票规则等相关规定处理。2016年8月8日，被告向辉煌大厦全体业主发出《关于第二次业主大会投票表决结果公示》。载明：2016年8月7日下午两点，在居委会、业主等共同见证下，业主委员会组织计票人、唱票人及监票人对第二次业主大会三个议题的投票进行计票，现在根据《广州市物业管理暂行办法》相关规定，将本次业主大会三个议题的投票结果及投票表决明细进行公示，公示期从2016年8月8日起至2016年9月7日止；公示期限，如业主对自己的投票结果有异议，可依法凭身份证、房产证与我们联系，查阅自己所投的选票等。附件：1.关于辉煌大厦第二次业主大会问卷调查计票说明；2.辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表；3.投票结果明细统计表。其中《辉煌大厦小区第二次业主大会表决结果统计表》列明，对于辉煌大厦第二次业主大会表决的三项议题投票表决同意的业主人（户）数和专有部分建筑面积均已超过小区总人（户）数和总建筑面积的一半，故三项议题均获通过。2016年9月8日，同日，被告向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，内容为：本小区在业主委员会组织下，于2016年7月17日召开第二次业主大会，由全体业主表决2016年6月27日开始公告的三个议题……2016年8月7日下午，业主委员会组织对业主的投票进行计票，经计票，2016年8月8日对议题3表决结果及投票明细进行了公示，在公示期30天内未有业主提出异议，故现依法作出如下业主大会决议：同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。本院审理后认为被告已举证证明涉讼辉煌大厦小区第二次业主大会经符合以上“双过半”规定的业主同意决定实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条及第八十一条第一款的规定，《辉煌大厦第二次业主大会决议三》并无违反法律法规的强制性规定，原告要求撤销上述业主大会决议的诉讼请求，依据不足，故判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该院以（2018）粤01民终19149号案审理，并对一审法院查明的事实予以确认。二审中，原告述称决议三通过的《辉煌大厦紧急自行管理方案》是针对其司作为单个业主的权利义务作出的规定，且有损其司利益。该二审案件诉讼中，原告主张《辉煌大厦紧急自行管理方案》中损害其司作为单个业主利益的具体条款为该方案中的第十一、十三、十五、二十六条，第一条规定也违反了《辉煌大厦业主大会议事规则》，损害了原告及其他业主的共同管理权。二审法院对于原告以《辉煌大厦紧急自行管理方案》侵犯了其作为业主的权益为由要求撤销的问题认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，小区业主作为一个整体，单个业主的利益必然服从且遵循于全体业主的整体利益，故业主大会通过的决议，只要是对全体业主统一适用，并无特别针对特定的某一个业主，即便个别业主认为该决议损害其的利益，也无权根据上述条款要求撤销该决议内容，只有业主大会或业委会作出的决定只是侵害或者限制单个业主权益的，受侵害的业主才可以请求人民法院予以撤销。该案中，原告明确表示《辉煌大厦紧急自行管理方案》中的第十一、十三、十五、二十六条是限制和妨碍其单个业主可行使的权益，但从上述条款的内容来看，都是针对全体业主做出的决议，所有业主都受该条款的约束，故该条款并非仅仅是针对原告做出，之所以该条款中专门提及原告，是因为原告具有双重身份，既是小区业主，也是小区的开发商，但并不能因此否定上述条款的适用主体是全体业主。既然上述条款是针对全体业主做出的，且经业主大会表决通过，原告无权以自己名义要求撤销上述条款。至于《辉煌大厦紧急自行管理方案》中有些条款的表述缺乏严谨和规范，甚至设定的处罚措施不合理，均非原告可以撤销《辉煌大厦紧急自行管理方案》的合理依据。二审法院遂判决：驳回上诉，维持原判。该案已发生法律效力。本院认为：被告于2016年9月8日向辉煌大厦全体业主发出《辉煌大厦第二次业主大会决议三》，决议内容即为同意实行《辉煌大厦紧急自行管理方案》。已发生法律效力的民事判决已认定该决议并无违反法律法规的强制性规定，本院在此不再赘述。首先，原告在本案中请求撤销《辉煌大厦紧急自行管理方案》的第一条、第十一条、二十六条的主张，已经（2018）粤01民终19149号作出处理，而且原告请求撤销上述业主大会决议三的诉讼请求已被法院依法驳回。原告在本案中的诉请实际上是要求撤销上述决议三通过实行的《辉煌大厦紧急自行管理方案》中的部分条款。因此，本院对被告认为原告的上述诉请违反“一事不再理”原则的抗辩意见，予以采纳。其次，从《辉煌大厦紧急自行管理方案》的第三条第1款、第六条、第八条、第十条、第十九条、第二十四条、第二十七条、第二十九条第1款的内容来看，都是针对全体业主做出的决议，所有业主都受该条款的约束，故该条款并非仅仅是针对原告做出，之所以该条款中专门提及原告，是因为原告具有双重身份，既是小区业主，也是小区的开发商，但并不能因此否定上述条款的适用主体是全体业主。既然上述条款是针对全体业主做出的，且经业主大会表决通过，原告无权以自己名义要求撤销上述条款。至于《辉煌大厦紧急自行管理方案》中有些条款的表述缺乏严谨和规范，甚至设定的处罚措施不合理，均非原告可以撤销《辉煌大厦紧急自行管理方案》上述各条款的合理依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十六条、第七十八条第一款、第八十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市越翔房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告深圳市越翔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍颖妍人民陪审员  关丽间人民陪审员  罗晓芬二〇一九年十一月八日书 记 员  邓鸿明