广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初9973号 原告：南宁骏威物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2048号。 法定代表人：韦汉艺，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢德树，广西东方意远律师事务所实习律师。 被告：唐朝阳，男，1954年12月24日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：黎秀清，女，1954年10月2日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：唐玲，女，1981年1月14日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：唐晨皓（曾用名：唐威），男，1992年4月17日出生，壮族，住广西武鸣县。 被告：詹军荣，男，1977年3月4日出生，壮族，住广西武鸣县。 五被告共同委托代理人：唐晨皓（曾用名：唐威），男，1992年4月17日出生，壮族，住广西武鸣县。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年9月1日 开庭时间：2018年8月7日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人黄世璜、卢德树到庭 被告：均未到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、五被告向原告支付物业服务费2190.5元、公共维修基金365.3元、生活垃圾处理费104元、代收水费117.1元、公摊水费1元、代收电费381.6元、公摊电费456.3元、违约金3481.95元；二、本案诉讼费由五被告承担。 被告答辩要点 五被告于庭前向本院递交答辩状，答辩称：一、原告的起诉已经超过诉讼时效。二、即便原告的起诉没有超过诉讼时效，其各项主张也没有相应的事实和法律依据，不应得到支持：1.原告入驻小区管理期间管理混乱，未能严格按照二级资质的服务标准为业主提供物业服务，曾被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，被撤销了物业服务企业资质证书。原告主张按照二级资质的收费标准向我方收取物业费没有事实和法律依据，我方有权拒绝交纳。2.公共维修基金的所有权归购房人，原告作为物业管理企业只是代收人。原告在2013年12月7日离场后，拒绝与小区业主大会办理移交手续，拒绝交出已经收取的公共维修资金，其行为已经给我方造成损失，我方保留向其追究法律责任的权利。因此，原告无权再向我方收取公共维修基金。3.原告存在恶意摊派电费的行为。其代收电费的单价高达0.528元/度，远远超出正常居民用电收费标准，且其并不能举证证明已代小区向供电部门交纳电费。即便原告已代小区向供电部门交纳电费，但原告提供的票据中显示的电费为预收电费，不能体现小区业主的实际用电量和应支付的电费，且预交电费中也可能包含小区的商业用电，计费标准不明确。4.原告主张的水费计费标准不明，且不能向业主作出合理解释，我方有权拒绝交纳。5.原告无权向我方收取违约金。原告未能依约提供符合合同约定的物业服务，违约在先，不应由我方承担违约责任。 事实认定 五被告系南宁市青秀区民族大道凤岭段北面英伦十八3号楼1单元1-1203号房（建筑面积：140.4㎡）的业主。2010年3月2日，原告南宁骏威物业服务有限责任公司（以下称骏威物业公司）（甲方）与被告唐玲（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为乙方提供二级物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、景观绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第四条约定：“按照南宁市物价局文件，一级物业服务等级自房屋销售单位通知乙方收房之日起分别按以下标准计收：一、有电梯普通住宅：由甲方按建筑面积自通知收房之日起1.20元/㎡·月向乙方收取（已经包含电梯维护费用）。二、商业物业：由甲方按建筑面积1.80元/㎡·月向乙方收取。”第五条约定：“公共部位、共用设施设备使用的水、电费根据实际用量由乙方自房屋销售单位通知乙方收房之日起按房屋建筑面积分摊。”第六条约定：“乙方交纳物业服务费及其他费用的时间：每月5日前交纳当月的费用：乙方出租物业的，物业服务费及其他费用由乙方与承租方协商交纳，乙方承担连带责任。”第九条约定：“受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、生活垃圾处理费、燃气费、电话费、有线电视、宽带网络等代收代缴收费服务，收费标准按政府或相关部门的规定执行。”第十条约定：“房屋共同部位和共用设施设备专项维修资金的交存和使用按国家建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》及本地区政府部门制定的实施细则执行。”第十二条违约责任约定：“一、甲方违反协议，未达到本协议约定服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。” 原告与被告唐玲又签订《英伦十八水、电代管服务委托合同》，约定由被告委托原告骏威物业公司每月对水、电表进行抄表并代收水费及电费，如业主一方逾期缴纳水、电费的，除应足额缴纳水、电费外，还应从逾期之日起，每逾期一日，则应加收应缴水、电费的3‰滞纳金。 另查明，南宁市青秀区环境卫生管理站根据南宁市政府《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》（南府字[2003]18号文），委托原告骏威物业公司代为收取英伦十八小区的垃圾处理费，按每户每月8元收取。 2010年3月29日，原告骏威物业公司在南宁市物价局办理了物业服务收费标准备案，南宁市物价局的备案意见为：“同意2级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：……有电梯1.20元/㎡。” 根据南宁市物价局及南宁市房产管理局于2009年9月3日联合印发的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》（南价格[2009]200号）的规定，南宁市普通住宅一至三级物业服务收费的基准价（带电梯）分别为：一级物业1.5元/月·平方米，二级物业1.2元/月·平方米，三级物业0.9元/月·平方米。原告骏威物业公司在2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质为三级。 因五被告尚有物业服务费、水电费等各项费用未缴纳，原告骏威物业公司向本院起诉，提出前述诉请。庭审中，原告骏威物业公司主张五被告拖欠物业服务费2190.5元(2012年12月1日至2013年12月31日)、公共维修基金365.3元(2012年12月1日至2013年12月31日)、生活垃圾处理费104元(2012年12月1日至2013年12月31日)、代收水费117.1元（2012年11月14日至2013年12月20日）、公摊水费1元(2012年11月16日至2013年12月13日)、代收电费381.6元（2012年4月10日至2013年2月8日）、公摊电费456.3元(2012年11月16日至2013年12月13日)，并提交了欠费明细表、水电费发票、垃圾费收缴协议书及发票、收费通知单等证据予以证明。原告骏威物业公司提交的水电费发票显示，用水用电单位及地址分别为广西友容投资有限公司“英伦十八”项目（地址：长湖路延长线英伦十八）、广西澳骏房地产投资有限公司（地址：南宁市民族大道延长线青山路口北侧）、广西友容投资有限公司（地址：南宁市青秀区民族大道凤岭段北面）等。原告骏威物业公司还主张其为英伦十八小区业主服务至2013年12月31日。原告骏威物业公司称被告于2010年3月2日收房。 再查明，在原告骏威物业公司起诉英伦十八小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，本院及南宁市中级人民法院审理查明：2017年10月23日，广西友容投资有限公司出具《公司证明》，载明：我司在2010年至2014年期间缴纳的水费（客户名称：广西友容投资有限公司“英伦十八”项目，地址：长湖路延长线英伦十八，水表编号：1246085）以及缴纳的电费（用户名：广西友容投资有限公司，用电地址：南宁市青秀区民族大道凤岭段北面，户名：012108189）实际是代南宁骏威物业服务有限责任公司缴纳“南宁市英伦十八小区”的水电费和公摊水电费。2017年10月25日，广西澳骏房地产投资有限公司出具《证明》，载明：我司在2010年至2014年期间缴纳的电费（用户名：广西澳骏房地产投资有限公司，用电地址：南宁市民族大道延长线青山路北侧，户号：011225833）实际是代南宁骏威物业服务有限责任公司缴纳“南宁市英伦十八小区”的电费和公摊电费。2017年11月3日，广西绿城水务股份有限公司出具《证明》，载明：兹证明：我司水表编号：1246085，户名：广西友容投资有限公司“英伦十八”项目，地址：长湖路延长线英伦十八，其实际地址为：南宁市青秀区长湖路66号。广西电网南宁供电局于2018年1月29日出具答复载明：南宁骏威物业服务有限责任公司在2010年1月1日至2014年12月30日期间的电费已缴清，并有开具发票的记录（电费专用发票代码为145011012143，税务发票代码为145011012243）。 原告骏威物业公司于2010年5月左右入驻英伦十八小区进行服务。2014年3月31日，南宁市住房保障和房产管理局发出《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，载明“根据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的要求，市住房局在开展‘美丽南宁·整洁畅通有序大行动’居住区综合整治行动中，发现南宁骏威物业服务有限责任公司等10家物业服务企业存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在‘脏乱差’现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市‘十差’物业服务企业。依据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的规定，决定撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等9家（详见附件2）物业服务企业的资质证书。”2013年12月6日，原告骏威物业公司与部分业主因物业管理问题发生冲突，原告骏威物业公司遂停止办公一周。2013年12月31日，英伦十八小区业主委员会在《广西法制日报》上刊登公告，要求原告骏威物业公司与其办理物业移交手续，原告骏威物业公司复函称其已于2013年12月23日被迫撤离小区，且因小区业委会非专业的物业管理机构，故表示无法向小区业委会办理移交手续。 还查明，原告于2014年4月28日向本院递交了本案起诉状，本院于2016年9月1日立案受理。 判决理由 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。 原被告签订的《英伦十八前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力。原告骏威物业公司负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务的义务，五被告作为涉案房屋的业主则应按照协议约定按时交纳物业服务费。 关于诉效时效的问题。原告于2013年12月撤离讼争小区，故本案的诉讼时效应从被告欠缴最后一期物业服务费开始计算，现原告于2014年4月28日向本院递交了起诉状，向被告主张权利，并未超过2年的诉讼时效。 关于原告骏威物业公司诉请的物业服务费问题。首先，关于计算时间的问题，原告骏威物业公司于2013年12月撤离讼争小区，但对于撤场的具体时间缺乏证据予以证实。结合已查明的事实，原告骏威物业公司与英伦十八小区业主之间关于物业管理的矛盾由来已久，双方在2013年12月6日更引发较为激烈的冲突，足见原告骏威物业公司自2013年12月起已未再为讼争小区提供常态化的物业管理服务，故本院酌定将原告骏威物业公司所主张的物业服务费计算至2013年11月30日。五被告自接收涉案房屋之日起即应依照物业服务协议的约定支付物业服务费。原告骏威物业公司主张三被告自2012年12月1日至2013年12月31日未缴纳物业服务费，并主张上述期间的物业服务费按二级物业1.2元/月·平方米计算，但因原告于2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质则仅为三级，且原告于2013年在市住房局开展“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”居住区综合整治行动中，存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被撤销了物业服务企业的资质证书，以上情形足以证明原告骏威物业公司为三被告所提供的物业服务并未达到二级物业服务标准。综上，本院结合全案案情，将原告骏威物业公司所主张的物业服务费调整为按三级物业服务收费标准的基准价，即按0.9元/月·平方米进行计算。据此计算，五被告应向原告骏威物业公司支付2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费为：0.9元/月·平方米×140.4平方米×12个月=1516.32元。 关于公共维修基金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第九条的相关规定，公共维修基金属全体业主所有，并实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，故公共维修基金虽为原告骏威物业公司代收，但原告骏威物业公司在撤离小区时并未与业主委员会办理交接手续，也未向全体业主公布公共维修基金的具体使用情况及款项的结余情况，无法证明业主存在欠缴公共维修基金的情形，故对该项诉请，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费的问题。生活垃圾费系代收费用，且原告骏威物业公司已提交了其与南宁市青秀区环境卫生管理站签订的委托书、协议书及垃圾费交费发票等证据，证明其已实际代业主缴纳了相应的垃圾处理费，故五被告应向原告骏威物业公司支付2012年12月1日至2013年12月31日期间的垃圾处理费8元/月×13个月=104元。 关于代收水电费及公摊水电费的问题。原告骏威物业公司提供的水费发票显示，2011年至2013年期间，广西友容投资有限公司向广西绿城水务有限公司缴纳了地址为“长湖路延长线英伦十八”、用水性质为“居民生活”的水费；根据上述票据票面记载，水费发票的用水地点、项目类型与原告骏威物业公司陈述的英伦十八小区水费为广西友容投资有限公司代缴相符，可以认定原告骏威物业公司代英伦十八小区业主缴纳了水费。至于代缴电费，原告骏威物业公司提供的电费发票显示，2010年至2013年期间，广西澳骏房地产投资有限公司向广西电网公司南宁供电局缴纳了用电地址为“南宁市民族大道延长线青山路口北侧”、收费项目为“一般工商业（非普）”、“一般工商业（非居）”的电费。广西澳骏房地产投资有限公司既不是英伦十八小区开发商，原告骏威物业公司也未能举证证明该公司与英伦十八小区存在其他关系，且电费发票所载的用电地点并非英伦十八小区、用电类型也不是居民生活用电。即使广西电网南宁供电局出具的复函确认原告骏威物业公司的电费已缴清，仍不能证明相应的用电缴费标准。因此，原告骏威物业公司主张代五被告缴纳电费，本院不予采信。综上，原告骏威物业公司要求五被告支付其代缴的2012年11月14日至2013年12月20日期间的水费117.1元、2012年11月16日至2013年12月13日期间的公摊水费1元，符合合同约定，本院予以支持。原告骏威物业公司要求五被告支付2012年4月10日至2013年2月8日期间的代收电费381.6元、2012年11月16日至2013年12月13日期间的公摊电费456.3元，证据不足，本院不予支持。 关于欠缴物业费用的违约金。五被告虽存在拖欠物业服务费的行为，但原告骏威物业公司亦存在物业服务未达到约定标准，导致小区存在“脏乱差”现象，且原告骏威物业公司拒不配合整改，因此被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被行政主管部门撤销了相应的物业服务资质，故对该项诉请，本院不予支持。原告骏威物业公司主张的欠缴水电费及生活垃圾处理费等的违约金，因无合同依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告唐朝阳、黎秀清、唐玲、唐晨皓、詹军荣向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年12月1日至2013年11月30日期间的物业服务费1516.32元； 二、被告唐朝阳、黎秀清、唐玲、唐晨皓、詹军荣向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年12月1日至2013年12月31日期间的生活垃圾处理费104元； 三、被告唐朝阳、黎秀清、唐玲、唐晨皓、詹军荣向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年11月14日至2013年12月20日期间的水费117.1元； 四、被告唐朝阳、黎秀清、唐玲、唐晨皓、詹军荣向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年11月16日至2013年12月13日期间的公摊水费1元； 五、驳回原告南宁骏威物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费50元，由被告唐朝阳、黎秀清、唐玲、唐晨皓、詹军荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  郭慧敏 审判员  朱微微 审判员  易紫阳 二〇一九年十一月八日 书记员  韦杏蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。