海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初1236号   原告：刘某，女，1952年7月15日出生，汉族，住河南省郑州市。   委托诉讼代理人：臧某（系刘某的丈夫），住河南省郑州市。   被告：海南秋林实业房产开发有限公司，住所地海南省屯昌县中建农场天堂水库边。   法定代表人：杜某，该公司负责人。   委托诉讼代理人：杨某，男，该公司职工。   原告刘某诉被告海南秋林实业房产开发有限公司（以下简称秋林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人臧某、被告秋林公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：请求退还房屋认购书的房款定金30000元整。事实与理由：2016年9月下旬，被告在郑州国际会展中心参加海南房产展销会期间，召开了屯昌县“庆业·天湖半岛”房产推介会，销售主管于浩在会上讲到该楼盘有温泉、游泳池等，广告彩页上印有温泉，我们夫妻想在海南有温泉的住宅区买套房子养老，于是预交了定金10000元整和看房费2600元整（看房时间是三天两晚，当时郑州到海口的打折机票较便宜，返程时是我们另购的机票）。他们安排我们2016年10月14日来屯昌看房，销售主管于浩介绍的售楼部在沙盘上标有温泉，又领我们实地参观，看到一块大石头上刻有“温泉”两个大字，其后是三个圆形温泉泡池，一个方形温泉泡池，其中一个圆形泡池中一个带长线的电子温度计，上面显示41.3摄氏度，用手摸水是热的，即问池中的温泉水是从哪里来，于浩回答是管道从附近温泉引过来的水，我们信以为真，以为是天然温泉水，在他们的误导和催促下，又让我们交了20000元整购房款，加上原预交的10000元整定金，共计30000元整，并于2016年10月15日签了房屋认购书。事后才得知所谓的温泉水是用凉水经空气能热水机加热而成，不是用管道引过来的天然温泉水，也没有看到被告公司的“温泉认定证书”，我们感到被忽悠，上当受骗，决定不在此购房后讨要认购金未果。根据我国《消费者权益保护法》、《合同法》、《民法通则》、《广告法》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》等法律法规文件，我们认为被告公司的广告、会议介绍、实地参观等弄虚作假，编造谎言、捏造事实，故意隐瞒真相，违背公平、诚信原则，存在欺诈行为，在此情况下所签房屋认购书应视为无效。恳求法院以事实为依据，以法律为准绳，在百忙中查明真相，为民做主，帮助外地的老年人追回省吃俭用的辛苦钱，我们将万分感激。   被告秋林公司辩称，被告是合法经营的企业，在房屋销售过程中按照法律规定以及广告合同法的要求进行宣传和销售，原告提出我们隐瞒真相、弄虚作假，这都是不成立的。请原告提供于浩当时弄虚作假的书面证明。作为公司来说，在宣传文本上并没提到过天然温泉，我们说的是太阳能热水器加热的热水，热水器也没有进行任何遮挡，欺骗从何而来？我们没有任何违约和违法行为，希望法院维护法律尊严，作出公正判决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据有，原告提供的证据2，被告无异议本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：   原告向法庭提供的证据：证据1.《庆业·天湖半岛》房屋认购书，证明当时我们因为有温泉就签了房屋认购书；证据3.广告彩页；证据4.拍摄的图片（7份）；证据5.拍摄的图片；证据3-5共同证明被告宣传广告显示附近有温泉，是虚假广告，误导了原告，与实际情况不符。   被告质证认为：对证据1真实性、合法性、关联性无异议，该证据只能证明双方有购房协议，不能证明被告进行了虚假宣传和误导销售，认购书上并没有说我们提供天然温泉；对证据3有异议，原告说的不是事实，广告上没有宣传有天然温泉，原告的证据不能支持其诉讼请求；对证据4、证据5，被告的房屋销售广告注重宣传效果和实物差距，且已提醒消费者以实物为准，我们不会和客户说我们这是天然温泉，热水器就摆在旁边，所以原告认为被告宣传天然温泉是不存在的，原告提供的证据不能证明其诉讼请求。   被告秋林公司未向法庭提供证据。   本院认定，对原告提供的证据1、3、4、5，能证明案件的相关事实，所以对其提供证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。   根据当事人的陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：2016年9月下旬，被告秋林公司在郑州国际会展中心参加海南房产展销会期间，召开了屯昌县“庆业·天湖半岛”房产推介会，推销和销售在海南省××屯中建农场境内的“庆业·天湖半岛”房产，在推介会上，被告宣传广告页面有“天湖半岛众多度假生活配套，尽享生活最高意境，会所、无边际游泳池、婚庆广场、温泉SPA、瑜伽平台、迷你高尔夫、环湖自行车道、赏荷亭钓鱼亭、音乐酒吧、茶吧、画廊、艺术家工作室等。除此以外，还有网球场、篮球场、羽毛球场、儿童乐园等健身设施，你尽可以大展身手，领略运动过后的惬意。”在另一则广告宣传画里则宣传“曲径通幽处，一池温泉是我家。巴黎岛特色SPA，可以听到淙淙流水，鸡蛋花瓣散落在泡池的周围，散发出醉人的芬芳，在水雾氤氲中感受健康的滋润。在富含氧的空气中吐纳自然，净化身心，让时间和生命在此流连忘返。”另外，在“庆业·天湖半岛”内立有石碑，注明“温泉”的同时还设有温泉泡池。原告想在海南有温泉的住宅区买套房子养老，看了和听了原告的相关广告宣传后，便预交了定金10000元整。后又根据公司安排于2016年10月14日来海南屯昌看了“庆业·天湖半岛”楼盘，公司销售主管带原告等人看了“温泉”等设施后，原告又交了购房款20000元整，加上原预交的10000元整定金，合计共交给被告30000元，被告于2016年10月11日向原告出具了一张《收据》，收据内容为：“今收到别墅A34-3-2房款定金三万元整。￥30000，海南秋林实业房产开发有限公司（公章），经手人：于浩”。2016年10月15日，原告与被告签了一份《房屋认购书》，认购书约定：“一、房屋基本情况：1、乙方认购的房产位于该项目34号楼3-2房屋，建筑面积77.6平方米；2、该房毛坯，精装修建筑面积10771元/平方米，总价款为810620元交房时按毛坯房（精装修房）交付。二、认购定金：本协议签订时，乙方向甲方支付人民币（大写）壹万元作为该房的认购定金，余款71.9558万元整于2016年10月31日前付清。该定金在签订《商品房买卖合同》时抵作乙方的购房款。三、优惠及方式：一次性付。1.1签订《商品房买卖合同》的同时支付100%房款含定金，享受毛坯房（精装修）房单价9折优惠，优惠后单价为×元/平方米，房总价为729558元，大写：柒拾贰万玖仟伍佰伍拾捌元整”。原告事后得知所谓的温泉水是用凉水经空气能热水机加热而成，并不是用管道引过来的天然温泉水，原告也没有看到被告有《温泉认定证书》，感觉到上当受骗，因此决定不再购买《庆业·天湖半岛》房产，经原告多次向被告讨要购房定金未果，便于2019年9月23日向法院起诉。   本院认为，本案争议的焦点问题为：被告是否应退还原告认购房屋定金30000元整的问题。   被告是否应退还原告房认购房款定金30000元整的问题。本院认为，2016年9月下旬，被告在郑州国际会展中心参加海南房产展销会期间，在屯昌县“庆业·天湖半岛”房产推介会上宣传“庆业·天湖半岛”住房有“温泉SPA”等休闲娱乐设施，且在“天湖半岛”内立有石碑，上面注明“温泉”两字和有温泉泡池等设施。原告夫妻想在海南有温泉地方购买房子养老，看了和听了被告的相关广告宣传和实地观看后，原告认为“庆业·天湖半岛”有温泉，适合原告夫妻养老，便先后两次交了购房定金合计30000元整（一次10000元，一次20000元）。2016年10月15日，原告与被告签订《房屋认购书》。但后来得知所谓的温泉水是用水经空气能热水机加热而成，并不是用管道引过来的天然“温泉”水，被告所说的“温泉”水，也没有相关部门的认证书认证，原告感觉到自己上当受骗，因此要求退还购房定金30000元。被告则抗辩认为，被告所说的“温泉”并非是自然“温泉”，是原告自己的误解为自然“温泉”与被告无关。被告也不存在误导原告和作虚假广告欺骗原告的问题，被告的销售都是合法经营。因此被告自认的广告中的“温泉”并非自然“温泉”，而是通过电热加热的“温水”。本院认为，“温泉”一词明顾名思义和权威的解释是：“‘温泉’是因靠近火山或矿泉物放出热量而形成泉水，是一种由地下自然涌出的，是有一定温度的‘温泉’，温度超过20度，也指‘温泉’温度在当地年平均气温以上的‘温泉’。”同时被告广告中引用“庆业·天湖半岛”有“温泉SPA”一词。“SPA”指的是：“休闲中心，矿泉养疗地，矿泉城”。“温泉SPA”则实际是指“利用水资源针对人体的一种治疗方法，也叫‘水疗法’，他包括‘桶浴’、‘湿蒸’、‘干蒸’、‘淋浴’和‘水力按摩’等”。综上所述，被告在“天湖半岛”的房产销售广告中所指的“温泉”及“温泉SPA”，并不具备上述“温泉”及“温泉SPA”的功能，被告所指“温泉”实属经过电热加工的“热水”，并非是“温泉”，被告也自认“庆业·天湖半岛”的温泉并非是自然“温泉”，而是热水。综上所述，被告在售房宣传广告中，宣传“庆业·天湖半岛”有“温泉”及“温泉SPA”与事实不符，属诱导、误导和欺骗性消费，其行为违反了《中华人民共和国广告法》中的“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费。”和“广告主、广告经营者，广告发布者从事广告活动，应当遵守法律法规，诚实信用、公平竞争”的规定。同时被告也违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》中的“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期等信息应当真实全面，不得做虚假或者引人误解的广宣。”和“经营者提供商品或者服务，不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的，造成消费者损害的应承担侵权责任。”另外，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”依据上述规定，被告以售房销售广告和宣传资料为要约邀请，且商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定（即有会所、无边际游泳池、婚庆广场、温泉SPA、瑜伽平台、迷你高尔夫、环湖自行车道、赏荷亭钓鱼亭、音乐酒吧、茶吧、画廊、艺术家工作室），并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。按海南省屯昌县地方税务局2018年1月11日颁布的《海南省屯昌县地方税务局关于购买“庆业天湖半岛”项目适用税收政策有关问题的通告》中明确了“‘庆业天湖半岛’房产属“产权式酒店”属于商业性质，不属于住房。”其房产销售价格（每平方米10771元）及各种管理费用均高于普通的房地产，所以其广告宣传和周围的设施建设，对房价有重大影响。因此被告的售房广告宣传应当视为合同要约，所以被告的广告宣传说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，被告违反的，应当承担违约的法律责任。所以被告在广告宣传中宣传“天湖半岛”有“温泉”及“温泉SPA”等，与广告内容和事实不符，引诱、欺骗、误导了消费者消费，违反了诚实信用、公平竞争的原则，侵害了原告的合法权益，所依被告应当承担违约的法律责任。原告要求被告退还房屋认购定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，被告在推销销售“庆业·天湖半岛”房产过程中，采用虚假、诱导、误导等与事实不符的广告方式，误导原告购房，虽然被告的广告宣传说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，所以被告应当承担违约的法律责任。原告要求被告退还原告房屋认购定金30000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国广告法》第四条、第五条、第五十六条第一款，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条、第四十八条第一款第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十五条第二款、第一百一十五条之规定，判决如下：   被告海南秋林实业房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内退还原告刘某预交的购买“庆业·天湖半岛”房产的定金30000元；   案件受理费人民币550元，减半收取人民币275元，由被告海南秋林实业房产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   ekjxwidcckxbulsryh   审判员 王 宁      二〇一九年十一月十日   （法官助理 陈茜茜   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国广告法》   第四条广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费。   广告主应当对广告的内容的真实性负责。   第五条广告主、广告经营者，广告发布者从事广告活动，应当遵守法律法规，诚实信用、公平竞争。   第五十六条违反本法规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主体依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主体的真实姓名称、地址和有效联系方式的，消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。   关系消费者生命健康的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人应当与广告主体承担连带责任。   前款规定规定以外的商品或者服务的虚假广告，造成消费者损害的，其广告经营者、广告发布者、广告代言人，明知或者应当应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者推荐证明的，应当与广告主承担连带责任。   《中华人民共和国消费者权益保护法》   第二十条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。   经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。   经营者提供商品或者服务应当明码标价   第四十八条经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依法依照其他法律其他有关法律、法规的规定承担民事责任：   （一）商品或者服务存在缺陷的；   （二）不具备商品应当具备使用的性能而出售时未作说明的；   （三）不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的；   （四）不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的；   （五）生国生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；   （六）销售的商品数量不足的；   （七）其服务的内容和费用违反规定的；   （八）对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量，退货、退还货款或者服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理由拒绝的；   （九）法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。   经营者对消费者这未尽到安全保障义务，造成消费者损害的应承担侵权责任。   《最高人民法院关于审理商品房买卖   合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。   商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。   第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。