广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初16369号原告：广东南海农村商业银行股份有限公司，住所地广东省佛山市南海区************，统一社会信用代码914************383。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被告：吴林明，男,1986年12月21日出生，汉族，住广东省德庆县***************，送达地址广东省佛山市南海区****平洲泓健商务楼B203，公民身份号码441************714。被告：佛山市南海区鸿港置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区九江镇上东管理区*************，统一社会信用代码914************839。法定代表人：冯某1。原告广东南海农村商业银行股份有限公司诉被告吴林明、佛山市南海区鸿港置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序于同年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈瑶玲到庭参加了诉讼，被告吴林明经公告送达开庭传票、被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司经传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴林明立即向原告偿还贷款本金282133.24元以及利息7423.56元及罚息476.74元，本息合计290033.54元（该利息暂计于2019年5月29日，从2019年5月30日起至法院向被告送达诉讼材料的前一日止的利息，其中未到期的本金利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计收，已到期的本金利息按前述贷款执行利率加收50%计收罚息；从向法院向被告送达诉讼材料之日起至本息清偿之日止的利息按前述贷款执行利率水平上加收50%计收，并对未能按时支付的利息按上述执行利率水平上加收50%计收复利）；2.判令原告对被告吴林明所有的位于广东省佛山市南海区********************（按揭登记证号：粤房地预登佛预字第0200404803号）在上述第一项以及实现债权的费用确定债务范围内享有优先受偿权；3.判令被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费等）由上述两被告共同承担。事实与理由：签约情况1.借款合同2016年5月26日，原告与被告吴林明签订南农商个房借字【2016】第020215号《购房借款及担保合同》，合同约定：（1）原告同意向被告吴林明发放贷款368000元，用于被告吴林明购买座落于广东省佛山市南海区********************，贷款期限为120个月，自2016年5月26日起至2026年5月26日止。（2）合同第3条约定：借款初始利率以每笔借款发放日和借款借据记载的借款期限对应档次的中国人民银行贷款基准利率为基础作为第一期借款利率；借款期限内遇基准利率调整的，从调整的次年首日起，以调整后的基准利率为基础，按约定的浮动比例进行调整，作为下一期的借款利率。（3）合同第20条约定：借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起，在执行的借款利率基础上上浮50%计收罚息。借款到期之日前未按期支付利息的，按执行的借款利率计收复利；借款到期之日后，根据第20条约定的对借款计收的罚息利率计收复利。（4）合同第19.2条约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的，申请人有权宣布本合同提前到期，要求借款人和保证人清偿全部贷款本息。2.物保被告吴林明自愿以其所有的位于广东省佛山市南海区********************房作为抵押物，抵押担保范围包括但不限于本合同项下债权本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费和执行费）等。后，被告吴林明与原告于20164年5月27日为该房办理了商品房预告登记（登记号：粤房地预登佛预字第0200404803号）。3.人保2015年6月23日，原告与被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司签订一份《按揭贷款业务合作协议》，约定：原告接受本协议合作项目（即鸿港湾公馆项目）购房人的贷款申请，与购房者签订合法有效的借款合同，且在办妥房屋抵押登记手续前已向借款人发放贷款的，被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司同意为购房者与原告依借款合同产生的债务提供连带责任保证。保证范围包括借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及甲方实现债权的费用等。二、原告履约情况上述《购房借款及担保合同》签订后，原告于2016年5月30日足额向被告发放了368000元的贷款。三、被告违约情况贷款发放后，被告吴林明未能按上述合同履行还款义务，逾期天数已达90天以上。根据上述《购房借款及担保合同》之约定，原告有权要求被告吴林明清偿全部贷款本息，实现担保物权，并要求被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司承担连带保证责任。诉讼中，原告补充陈述，截至2019年9月29日，被告尚欠借款本金282133.24元、利息11142.66元、罚息1073.47元、复利223.83元。两被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。两被告无到庭，视为其放弃举证和质证、辩证的权利。原告提供的证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定原告所诉事实属实。另查明，案涉《按揭贷款业务合作协议》约定，被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司的保证期间自原告发放贷款之日起至购房人以所购买房屋为贷款作抵押，办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，并将抵押登记机关出具的合法有效的抵押登记证明交付原告保管之日止。本院认为，案涉合同系各方当事人的真实意思表示，各方均应依约履行。原告依约履行了放贷义务，被告吴林明未按期足额偿还借款本息，构成根本违约，原告有权要求其归还全部借款本息，并依约计收罚息、复利。原告所诉本金、利息、罚息、复利的金额准确相符，本院予以确认。关于优先权。建筑物的抵押权自登记时设立，但抵押权预告登记并不等同于抵押登记，不能直接导致抵押权设立。在未转换为房屋抵押登记之前，原告主张优先受偿权的依据不足，本院不予支持。关于保证担保。本案保证合同约定了被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司对购房人向原告所负房贷提供阶段性连带责任保证，现约定的抵押房产尚未办理抵押登记手续，故被告佛山市南海区鸿港置业投资有限公司依约应对本案债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告吴林明追偿。两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、吴林明于本判决发生法律效力之日起十日内向广东南海农村商业银行股份有限公司归还借款本金282133.24元、利息11142.66元、罚息1073.47元、复利223.83元，并从2019年9月30日起分别以尚欠本金和利息为基数按中国人民银行公布的五年以上期贷款基准利率上浮50%计付罚息和复利；二、佛山市南海区鸿港置业投资有限公司对上项债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向吴林明追偿；三、驳回广东南海农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5650.50元、财产保全费1970.17元，合共7620.67元（原告已预交），由两被告按上述判决主文确定之责任方式负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院强制执行。原告已预交的7620.67元，于本判决发生法律效力后，由其书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  朱劲雄人民陪审员  张淑莉人民陪审员  梁文坚二〇一九年十一月二十九日书 记 员  冯颖然