山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初6057号 原告：董志强，男，1984年12月10日出生，汉族，住济南市。 原告：张媛，女，1984年10月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：**，山东森信律师事务所律师。 被告：济南银丰唐冶房地产开发有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码913701005537454677。 法定代表人：李美萱，董事长。 委托诉讼代理人：宫智勇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙晓川，山东康桥律师事务所律师。 原告董志强、张媛与被告济南银丰唐冶房地产开发有限公司（以下简称“银丰唐冶房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月22日公开开庭进行了审理。原告董志强、张媛的共同委托诉讼代理人**，被告银丰唐冶房地产公司的委托诉讼代理人宫智勇、孙晓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董志强、张媛向本院提出诉讼请求：1.判令银丰唐冶房地产公司支付董志强、张媛逾期交房违约金45318元；2.诉讼费用由银丰唐冶房地产公司承担。事实和理由：2016年11月19日，董志强、张媛与银丰唐冶房地产公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定董志强、张媛购买银丰唐冶房地产公司开发的银丰唐郡8号地块XXX号房屋。合同签订后，董志强、张媛按约定支付购房款1063817元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。逾期交房违约金最高限额为总房款的1%。第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件。《济南市商品房买卖合同》后增加了附件五：合同补充协议，其中第二条约定：双方同意将主合同第八条的交付条件修改为：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用。董志强、张媛认为，一、双方签订的商品房买卖合同附件五第二条排除了商品房买卖合同约定的“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”交房条件的适用，改交房条件为“商品房取得单体竣工验收备案证明”，该条违反法律规定，应属无效条款。原因如下：1.违反了法律法规强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》均规定了综合验收制度。本案补充协议将交房条件更改为单体竣工验收备案证明，违反了国家上述强制性规定，应该是无效条款。2.补充协议作为格式合同，将交房标准降低，实质是排除了地方性法规及规章的适用，减轻了交房时银丰唐冶房地产公司应承担的义务，限制了买受人的权利，根据合同法第四十条规定，应为无效条款。3.补充协议作为合同附件，是在签署商品房买卖合同的同时，按照银丰唐冶房地产公司销售人员的要求直接签字，并非像合同中提到的经出卖人、买受人双方平等友好协商的基础上签订的，银丰唐冶房地产公司未尽到告知义务，应属无效。二、商品房买卖合同第十四条约定出卖人承诺水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件。该系开发商对基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。根据《电力供应与使用条例》规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；但银丰唐冶房地产公司至今未取得供电配套设施验收合格证明，临时供电行为不符合行政法规的规定；且临时用电一般不具有永久性，且临时用电的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜；涉案商品房系保障居住使用的永久性建筑，临时用电显然不能满足使用需求。银丰唐冶房地产公司违背承诺应当承担违约责任。三、根据合同法第三十九条、第四十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中商品房买卖合同第九条约定的最后交付期限顺延60天的第二天起计算违约金、违约金最高限额为总房款1%条款具有免除银丰唐冶房地产公司责任及排除董志强、张媛主要权利的情形，依法应属无效。综上所述，银丰唐冶房地产公司在交付董志强、张媛涉案商品房时未取得综合验收备案意见表，未取得供水、供电验收证明材料，不具备正常供水、供电的条件，无法实现董志强、张媛购买商品房合同目的。董志强、张媛暂要求银丰唐冶房地产公司支付2018年4月1日至2019年6月1日期间的逾期交房违约金（庭审中要求计算至综合验收备案之日即2019年7月16日）。为维护董志强、张媛的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判如诉请。 银丰唐冶房地产公司辩称，一、双方变更交房条件为取得单体竣工验收备案证明，不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在格式合同无效的情形，该约定合法有效。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，违反法律行政法规的强制性规定，是指效力性规定。《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等规定不是效力性强制性规定。补充协议中有“特别提示”，不存在免除银丰唐冶房地产公司责任、加重董志强、张媛责任、排除其主要权利的情形，银丰唐冶房地产公司已尽到了必要的提示义务。2.银丰唐冶房地产公司于2018年5月29日取得涉案楼房的建筑工程竣工验收备案单，银丰唐冶房地产公司向董志强、张媛发出交房通知书，通知董志强、张媛于2018年5月31日收房。银丰唐冶房地产公司将取得竣工验收备案单的房屋交付给了董志强、张媛，符合法律、行政法规的规定，该交房行为合法有效。二、虽然交房通知书上通知董志强、张媛收房的日期2018年5月31日，比合同约定的交付日期2018年3月31日延期61天，但因按照合同约定交付期限可以顺延，实际交付日期在顺延后交付日期前，没有逾期交付，银丰唐冶房地产公司不应承担违约责任。1.合同约定了逾期交付60日的合理顺延时间，该约定为双方意思表示，银丰唐冶房地产公司在该60日内免除责任。2.因政府指令暂时停工造成工期延误的可以据实延期交付。涉案建筑项目因政府指令停工共计162天19小时30分钟，银丰唐冶房地产公司可以相应顺延交付日期，不存在逾期交房行为，不应承担违约责任。三、银丰唐冶房地产公司依法不应因交付房屋时使用临时用水用电而承担支付违约金的责任。临时用水用电不影响涉案楼房的综合验收。1.临时用电完全能够满足董志强、张媛使用要求，符合“达到使用条件”的约定；即使“使用条件”是指具备永久用电条件，但合同未将银丰唐冶房地产公司取得供电配套设施验收合格证明作为房屋交付条件，且未约定违约金，银丰唐冶房地产公司不应当承担支付违约金的违约责任。2.因市政配套不完善，没有市政管网，整个唐冶片区已建成小区都在使用地下水。涉案小区已办理了取水许可证。3.合同约定市政设施因相关企业办理延误原因不能按期使用，银丰唐冶房地产公司不应承担责任，银丰唐冶房地产公司已积极协调供电公司尽快验收，但根据约定不应承担责任。 本院经审理认定事实如下： 1.2016年11月19日，董志强、张媛（买受人）与银丰唐冶房地产公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》（编号：201630245611）一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于历城区围子山西侧的银丰唐郡XXX号房屋一处，房屋总价款为1063817元。第八条交付期限出卖人应在2018年3月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3.（1）因有关法律法规或政策的重大变化或政府规划等行政部门对项目进行调整造成工期顺延的；……（6）因政府有关部门等对本房产项目进行调整或大型公共活动影响造成工期延误的；（7）因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政供水、市政供电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等非出卖人原因）造成工期延误的；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）出卖人在本合同规定交付期限届满60日内向买受人交付房屋的，买受人认可该期间为出卖人交付该商品房的合理顺延时间，出卖人不因此承担延期交房的责任。（2）逾期超过60日但不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……（4）本条逾期交房违约金最高限额为总房款的1%。……第十一条交接由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人发出交房通知后，由于买受人原因，未能按期接收商品房的，出卖人不承担相关责任；从出卖人发出的交房通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为商品房已经交付。风险和责任随之转移，相关物业费由买受人承担。…3、买受人接到或应当接到出卖人交房通知后不按通知要求的时间和地点与出卖人进行房屋交接的，视为因买受人原因未能按期接收商品房。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺1.水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如以上设施因相关行业和企业办理延误原因不能按期使用的，出卖人不承担责任，但出卖人同意协助买受人协调处理至正常使用。因专业经营单位的原因或遇本合同第八条第二款所规定的特殊情形致使专业经营设施设备不能正常使用的，出卖人可据实予以延期，并不承担责任。”该合同附件五《补充协议》第二条约定：“经买受人同意，双方一致协商将主合同第八条约定的交付条件修改为：出卖人应当在2018年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得单体竣工验收备案证明的商品房交付买受人使用。” 2.上述合同签订后，董志强、张媛履行了付款义务。涉案楼房于2018年5月29日取得房屋建筑工程竣工验收备案单。银丰唐冶房地产公司向董志强、张媛邮寄《交房通知书》，通知其于2018年5月31日办理交房手续。涉案楼房于2019年7月16日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 本案争议的事实如下： 1.涉案《商品房买卖合同》附件五：《合同补充协议》约定的交付条件是否为无效条款，涉案商品房交付是否符合约定？ 董志强、张媛主张涉案《商品房买卖合同》补充协议约定的“单体竣工验收备案证明”交付条款违反了法律法规强制性规定，应为无效条款。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议是当事人自愿签订，系当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。董志强、张媛主张的《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等关于综合验收备案的规定，并非行政法规的效力性强制性规定，故其主张补充协议约定的交付条款因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，不符合上述法律规定，本院不予采信。董志强、张媛主张合同约定条款系格式条款，加重了其义务，应为无效条款。本院认为，竣工验收备案系法定最低交房标准，双方约定该交付条件并未加重购房者的义务，董志强、张媛依此为由主张约定无效，本院不予采信。综上，涉案《商品房买卖合同》补充协议关于商品房交付条件的约定，系有效约定，银丰唐冶房地产公司将经过竣工验收备案的商品房交付董志强、张媛，符合合同约定。 2.银丰唐冶房地产公司是否逾期交付商品房，应否承担逾期交付的违约责任？ 涉案《商品房买卖合同》约定交付商品房的时间为2018年3月31日，银丰唐冶房地产公司通知交房时间为2018年5月31日。银丰唐冶房地产公司抗辩合同中约定了60天的免责期以及因政府原因造成停工延期142天。本院认为，银丰唐冶房地产公司主张因环保原因，政府责令停工导致工期顺延，其虽提供相应的文件和监理单位及施工单位的证明，但未提供相应的施工日志，不能充分证明其主张，故对其该项抗辩理由，本院不予采信。关于60天的免责期，系涉案《商品房买卖合同》中明确约定，且加以下划线提示，对此，本院予以确认。综上，涉案商品房的交付时间扣除60天免责期后，共计逾期交付1天，故违约金应自2018年5月31日起计算，以1063817元为基数，按日万分之一计算为106.38元。 3.临时用水、临时用电是否符合合同约定的商品房交付条件，银丰唐冶房地产公司应否承担违约责任？ 董志强、张媛主张商品房虽已交付，但使用水电为临时用水、临时用电，且水质不符合卫生标准，银丰唐冶房地产公司应承担违约责任。董志强、张媛提供《责令停止违规行为通知书》、《信访事项处理意见书》、水质检测报告予以证明。《信访事项处理意见书》载明：“济南市历城区银丰唐郡玫瑰园项目确未提报综合验收备案，但已通知全部业主交房。项目目前采用自备井供水（唐冶片区无自来水水源），临时用电（正在办理正式用电），小高层已通气，企业计划在水电气等通过验收之后提交综合验收备案申请。”水质检测报告为2019年5月、6月作出，结论为菌落总数超标。银丰唐冶房地产公司主张临时用水用电已达到商品房交付的使用条件，合同约定了市政设施因相关企业办理延误原因不能按期使用，开发商不应承担责任；本案中银丰唐冶房地产公司已积极协调供电公司尽快验收；关于临时用水，因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水管网，小区临时用水是经批准取得的地下水，其亦提供自行委托的水质检测报告，证明水质符合标准；所以银丰唐冶房地产公司不应承担责任。本院认为，涉案《商品房买卖合同》约定“水、电于房屋交付使用之日起达到使用条件”，双方对于“达到使用条件”有不同的理解。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。涉案商品房系为保障居住使用的永久性建筑，临时用水用电显然不能满足使用需求。因此，涉案商品房买卖合同约定的“达到使用条件”应解释为具备市政正式用水用电。因涉案商品房交付时不具备市政正式用水用电，故银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货等违约责任。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”涉案《商品房买卖合同》约定水电等设施因相关行业或企业造成无法使用的，银丰唐冶房地产公司不承担责任；且该部分内容加以下划线予以提示。因包括涉案小区在内的唐冶片区无自来水水源，该片区现用水均为地下水，银丰唐冶房地产公司已在济南市水利局办理了取水许可证，根据以上合同约定条款和法律规定，银丰唐冶房地产公司不应承担责任；但其应保证临时用水的水质，以保证居民的用水安全。综上，董志强、张媛以合同约定的逾期交房违约金的计算方式主张瑕疵交付的违约责任，没有依据；董志强、张媛亦没有提供因瑕疵交付造成损失的证据，故对其该项主张，本院不予采信。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议，均系当事人的真实意思表示，合法有效。银丰唐冶房地产公司交付的商品房，没有违反合同约定，但银丰唐冶房地产公司没有按照合同约定期限交付，应承担逾期交付商品房的违约责任。因涉案商品房系临时用水用电，银丰唐冶房地产公司交付的商品房存在瑕疵，应承担瑕疵交付的违约责任。因合同未约定该项违约责任，董志强、张媛也未提交相应的损失证据，故董志强、张媛主张按照逾期交房违约金的计算方式支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第五十二条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限济南银丰唐冶房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付董志强、张媛逾期交付商品房违约金106.38元。 二、驳回董志强、张媛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466元，由董志强、张媛负担440元，济南银丰唐冶房地产开发有限公司负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年十一月五日 书记员 孔祥慧