河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民终7504号 上诉人（原审被告）：沈民，男，1973年11月11日生，汉族，现住河北省滦州市。 委托代理人：李海平，河北杨瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：滦县滦州镇军营村村民委员会，住所地：河北省滦州市滦州镇军营村。 法定代表人：张东，该村党支部书记兼村主任。 委托代理人：秦慧玲，河北滦天律师事务所律师。 上诉人沈民因与被上诉人滦县滦州镇军营村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2019）冀0223民初1571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈民上诉请求：请求二审法院将本案发回重审或者直接改判被上诉人无权解除双方租赁合同。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。房屋租赁补充协议中，明确表明被上诉人欠上诉人贷款本金、利息等相关费用。二、被上诉人无权单方解除合同。上诉人虽然没有缴纳租金，但是因为被上诉人欠上诉人的钱，上诉人可以用对村里的债权抵顶房屋。上诉人认为原审判决认定事实不清，证据不足，缺乏法律依据，请求二审法院依法确认原判无效，将本案发回重审或者依法改判。 滦县滦州镇军营村村民委员会答辩称，沈民的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 滦县滦州镇军营村村民委员会向一审法院起诉请求：1、请求贵院判令原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；2、判令被告支付拖欠原告租金900000元；3、判令被告依合同约定支付原告违约金270000元；4、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月5日，时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云组织召开了本村村两委及村民代表联席会议，会议讨论通过了案涉门市房屋对外出租事宜及年租金数额，与会村两委成员及村民代表均在军营村两委及村民代表联席会议纪要上签字确认。2013年5月6日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会作为出租方（以下简称甲方），被告沈民作为承租方（以下简称乙方），双方共同签订了《房屋租赁协议》。该《房屋租赁协议》主要约定：1、房屋的坐落、面积：甲方出租给乙方的房屋位于河北唐山市滦县，门牌号为053号，房屋所有权证号：滦集房权证新城字第××号，出租房屋面积共1883.89平方米；2、租赁期限：该房屋租赁期共20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止；3、租金及支付方式：该房屋每年租金为20万元（人民币大写：贰拾万元整），自合同生效后一个月内缴纳当年租金；于每年7月1日前缴纳房屋年租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；4、合同的变更、解除与终止：房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：拖欠房租累计6个月以上，多次催要未果；5、乙方违约责任：租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：拖欠房租累计6个月以上且多次催要未果；6、本合同自双方签（章）后生效。时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在该协议的甲方处签字，并加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会公章予以确认，被告沈民在该协议的乙方处签字按手印予以确认。2013年5月20日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会作为出租方（以下简称甲方），被告沈民作为承租方（以下简称乙方），双方共同签订了《房屋租赁补充协议》。该《房租屋租赁补充协议》主要约定：1、为解决军营村委会为全体村民长期补贴供暖费用的问题和按时偿还沈民为军营村委会转借并承担全额担保责任的秦皇岛中行贷款的问题，军营村委会拟向滦县县委下床申请翻改（滦集房权证新城字第××号）建华楼，因该房屋已由沈民租赁，本着平等自愿的原则，经双方协商一致订立本补充协议；2、甲方承诺建华楼翻改期限为三年（自本协议生效之日起后延），二年内不能完成政府规划及相关手续的审批，建华楼正式交由乙方使用经营；3、建华楼翻改完成后，乙方同意租赁范围调整为新楼的1-2层，且租金保持不变（年租金贰拾万元整）；4、那些华楼翻改完成后，甲方承诺全额偿还支付乙方为甲方转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果甲方无法按时偿还支付该贷款的本金、利息及与之相关的全部费用（以下简称欠款），乙方将自行先期垫付偿还，甲方同意用此欠款抵顶乙方每年需交纳的建华楼租金直至将该笔欠款全部抵清，双方再进行核算；5、建华楼翻改完成后，乙方同意甲方只负责楼内地板砖的铺设，乙方经营过程中的装饰、装修费用由乙方自行承担，与甲方无关，乙方不得破坏新楼的整体结构及外部装修；6、本协议一式两份，自双方签字后生效。时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在该协议的甲方处签字予以确认，但并未加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会的公章，被告沈民在该协议的乙方处签字按手印予以确认。2013年7月13日，被告沈民向原告滦县滦州镇军营村村民委员会交纳案涉房屋2013年的租赁费200000元，原告为被告出具了收款收据。2014年7月20日，原告滦县滦州镇军营村村民委员会向滦县人民政府递交了《滦州镇军营村关于改建村商业楼的请示》，2014年12月8日滦县滦州镇政府向滦县人民政府递交了《滦州镇人民政府关于军营村商贸楼拆除重建的请示》，两份请示表示村委会经村民代表大会讨论一致同意将案涉的三层商贸楼拆除重建，拟建18层商住楼，地上三层为商业门市，留作村集体对外承租，以上15层为本村廉租房和经济适用房。该请示未得到滦县人民政府的批准。2015年7月，原告滦县滦州镇军营村村民委员会向被告沈兴交付案涉租赁房屋，被告开始进行装修，并一直租赁使用至今。 一审法院认为，本案共涉及三个争议焦点：一、案涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》的效力，被告以原告承诺以其欠被告的垫付款项抵扣被告应交纳租金为由是否可以抗辩原告主张的租金交纳义务。（一）关于租赁合同效力。原告主张涉及村民利益的重大事项应该公开招投标，而滦县滦州镇军营村村民委员会村委会对案涉门市房屋对外出租事宜召开的会议因违反了村民组织法而无效。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八款对于租赁处理村集体财产有明确规定，即须“经村民会议讨论决定方可办理，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项”，而原告滦县滦州镇军营村村民委员会在与被告沈民签订《房屋租赁合同》前，组织召开了本村村两委及村民代表联席会议，讨论通过了案涉门市房屋对外出租事宜及年租金数额，与会村两委成员及村民代表均在军营村两委及村民代表联席会议纪要上签字确认，程序合法，原告未并提交相应的证据支持其反驳主张，故对原告的该主张本院不予支持。原告主张《房屋租赁补充协议》未加盖原告滦县滦州镇军营村村民委员会的公章，对其真实性不认可。本院认为，《房屋租赁补充协议》虽并未加盖原告村委会的公章，但时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在《房屋租赁补充协议》签字确认的行为应定性为职务行为，且时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的村两委成员均在《房屋租赁补充协议》和军营村村两委会议纪要上签名确认，故本院对该《房屋租赁补充协议》的真实性予以确认。原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民双方共同签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。该两份租赁协议合法有效，依法对原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民具有约束力，本院予以确认。（二）关于垫付款抵扣交纳租金的抗辩。被告沈民主张其在2014年担任原告滦县滦州镇军营村村民委员会现金出纳期间，为原告垫付了多笔开支、费用，因原告滦县滦州镇军营村村民委员会的账目不完整很难提供完整的相关证据，原告承诺以其欠被告的垫付款项抵扣被告应交纳租金，合同依据是2013年5月20日的《房屋租赁补充协议》第三条的约定，即“甲方（原告）承诺全额偿还支付乙方（被告）为甲方转借并担保的秦皇岛中行贷款，如果甲方无法按时偿还支付该贷款的本金、利息及与之相关的全部费用，乙方将自行先期垫付偿还，甲方同意用此欠款抵顶乙方每年需交纳的建华楼租金，直到该笔欠款全部抵清，双方再进行核算。”综合本案的所有证据来看，秦皇岛农馨土特产品有限公司将其从秦皇岛中行贷款本金3000000元（担保人为秦皇岛金财担保有限公司）通过被告沈民转借给原告滦县滦州镇军营村村民委员会，但原告于2013年7月4日至2013年12月25日期间已将秦皇岛农馨土特产品有限公司转借的秦皇岛中行贷款本金3000000元及利息还有相关的担保费用全部付清，故对于《房屋租赁补充协议》中关于所谓“垫付款抵扣交纳租金”的约定于2013年12月26日起对原告不再具有拘束力，被告据此作为不交纳租金的抗辩理由不能成立。至于被告主张为原告垫付三笔热力费用合计925651.8元，本院认为，仅凭被告提交的三张收费票据复印件和两页银行对账单并不能达到被告的证明目的，因被告沈民时任原告滦县滦州镇军营村村民委员会的会计，其以个人账户缴纳热力费250000元是否系个人垫款不能定性，以李红飞的个人账户缴纳热力费385834.8元是否属于沈民个人垫款同样缺乏证据支持，被告沈民应当提交其与原告村委会的借条等有效证据才能达到其证明目的。且从原告滦县滦州镇军营村村民委员会村委会提交的村账目看，也未显示原告滦县滦州镇军营村村民委员会村委会有尚欠被告沈民的款项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，本院对被告以原告尚欠被告垫付款项抵扣应付租金作为抗辩租金交纳义务的主张的不予支持。二、原告以被告沈民拖欠租金构成违约要求解除案涉房屋租赁合同是否成立。根据《合同法》第九十四条规定并结合本案的具体情况，案涉房屋租赁合同能否解除主要是看承租人是否迟延履行主要债务，致使租赁合同的目的不能实现，即应识别违约行为是否阻碍了租赁合同目的的实现，并依此作为尺度去衡量违约行为的程度和合同是否解除。本案中，《房屋租赁合同》第九条第三项第三款约定：承租人拖欠房租累计6个月以上，多次催要未果的，出租人有权解除合同，收回出租房屋。承租人沈民从2013年5月6日与出租人签订《房屋租赁合同》后，只于2013年7月13日向出租人交纳过一年的租金，之后一直未交纳。原告于2018年9月29日就租金问题专门召开村两委会议并向被告进行催要租金，但被告未予履行，被告的行为构成根本性违约，导致出租人滦县滦州镇军营村村民委员会无法实现合同目的，故原告于2018年12月12日向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告因拖欠租金经多次催要拒不交纳而解除双方租赁合同的行为发生解除合同的法律效果。故本院依法确认原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民之间的房屋租赁合同于2018年12月12日解除，被告沈民应当向原告支付欠付的租金。三、原告主张被告支付拖欠租金900000元以及违约金270000元是否合理并有证据支持。（一）关于拖欠租金数额的认定。本案中，被告沈民虽然只向原告交纳案涉房屋2013年的租赁费200000元，但因案涉房屋原告一直打算拆除扩建并向县政府上报规划，在此期间原告相当于未实际交付房屋，原告的拆除扩建规划未被批准后直至2015年7月被告才实际开始接手并装修案涉房屋，故原、被告于2013年5月6日签订的《房屋租赁协议》的实际履行时间点应认定为2015年7月，被告沈民交纳的2013年的租金200000元应计入2015年7月至2016年7月的租金范畴。据此，被告沈民实际租赁使用房屋的时间为2015年7月至2018年12月12日，按照双方约定每年租金200000元计算，应交纳的总租金为700000元，扣除被告已交纳的租金200000元，被告尚欠原告租金500000元（2016年7月至2018年12月12日）。（二）违约金数额的认定。本案中，《房屋租赁合同》第十二条第五项第二款约定：承租人拖欠房租累计6个月以上且多次催要未果的，出租人有权终止合同，收回该房屋，承租人应按照合同总租金的30%向出租人支付违约金。原告据此要求被告向其支付违约金270000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定承租方违约需按照合同总租金的30%向支付违约金，属于违约金约定过高的情形，本院依法予以调整，故本院酌定按被告实际拖欠原告租金金额的10%确定违约金数额，即50000元（500000元×10%）。遂判决：一、原告滦县滦州镇军营村村民委员会与被告沈民签订的《房屋租赁合同》于2018年12月12日解除；二、被告沈民在判决书生效后十日内向原告滦县滦州镇军营村村民委员会支付租金500000元；三、被告沈民在判决书生效后十日内向原告滦县滦州镇军营村村民委员会支付违约金50000元（500000元×10%）；四、驳回原告滦县滦州镇军营村村民委员会的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7665元，由原告滦县滦州镇军营村村民委员会负担4062元，由被告沈民负担3603元，在判决书生效后五日内交纳。 本院二审期间，上诉人沈民向法庭提交证据如下：证据一，上诉人在2012年至2014年期间的个人流水账，证明中行贷款始终未还清。证据二，现金收付通知单十一页，从2012年7月7日到2014年6月3日，证明2012年至2014年期间上诉人为村里现金出纳，会计为韩永合。被上诉人滦县滦州镇军营村村民委员会发表质证意见：证据一，2014年公安局已经将现金账和本村的账目押到公安局，2019年初我们通过上访将东西要回，沈民所有现金账都在我们手里，证据一不真实。证据二，该十一张通知单中没有加盖村委会公章，不具有真实性，与被上诉人无关。对于加盖公章的通知单，公章是伪造的，2013年以后被上诉人才有证明章，在此之前都是法人章，而且我方的证明章与通知单上的证明单也不一样。 被上诉人滦县滦州镇军营村村民委员会向法庭提交证据如下：涉案楼房现场照片，证明涉案楼房的位置及土菜馆现状。并申请证人出庭，证人李某出庭证实村委会将村底商承包给沈民时，其作为村民代表没参加开会，沈民承包的土菜馆在2013年没有行过重建翻建，口头提过，大队没有过正式会议。沈民拖欠村委会租金的事情，参加过一次会议向沈民要过租金，具体时间记不清了。证人秦和出庭证实被上诉人曾经向沈民要过承包费，2017年11月份在大队办公室，当时有村民代表，把沈民叫到大队办公室，向沈民要承包手续，沈民说他没带，当时在场的村干部有杜志磊、白天银、杜家新、村民代表韩振新。2018年9月底要过，在村委会办公室，12月份村民代表签字给沈民在土菜馆帖了张条。沈民都是说大队欠他的钱。通过证人证言能够证明当时的村委会将涉案楼房承包给沈民的时候没有召开村民代表会议，在签订租房补充协议的时候同样没有召开村民代表会议，同时也能证明村委会多次向沈民索要过租金，关于沈民辩称村委会欠其垫付款，应另案起诉，且其没有提交任何证据支持。同时证明租房补充协议不管是程序还是实体，都不存在真实性和合法性。上诉人沈民针对被上诉人的书面证据及证人证言发表质证意见：对于照片，无异议。针对李某证言，李某曾是村民代表，但陈述没开过会，证实书记说过盖18层楼为村里创收，说明上诉人所说的两年期间没有使用的事实，对该部分的真实性认可，对于其说的没开过会不做评论。针对秦和证言，其称在村委会办公室多次找沈民要钱，沈民多次陈述村委会欠沈民的钱，是属实的，但是多次要，与事实不符，据代理人所知不超过两次。中行贷款是2012年开始，是循环使用的，中间是还过，但是截至到沈民不干的时候还没有还清，所以一直处于欠沈民钱的状态，正因为如此，沈民才没有交租金。 本院二审查明的事实与一审法院查明的相一致。 本院认为，上诉人沈民与被上诉人滦县滦州镇军营村村民委员会签订的房屋租赁合同，经过本村村两委及村民代表联席会议讨论通过，程序合法。房屋租赁补充协议由时任滦县滦州镇军营村村民委员会的村主任杜加云在协议上签字确认，村两委成员在协议和村两委会议纪要上签名确认。故上述房屋租赁合同、房屋租赁补充协议系双方当事人的真实意思表示，双方应遵照履行。上诉人不按期缴纳租金，被上诉人有权解除租赁合同。上诉人称因为被上诉人欠上诉人的钱，上诉人可以用债权抵顶房租，但其提供的证据不能证实其主张，且被上诉人不予认可，本院不予支持。被上诉人已经于2013年7月4日至2013年12月25日期间将秦皇岛农馨土特产品有限公司从秦皇岛中行贷款的3000000元本金、利息及相关担保费用全部还清，故上诉人主张被上诉人欠上诉人贷款本金、利息等相关费用，理据不足，本院不予支持。综上所述，沈民的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人沈民负担。 本判决为终审判决。 审判长  董媛媛 审判员  高贺莉 审判员  刘群勇 二〇一九年十一月十日 书记员  王 玫