广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初39167号原告：莫泽成，男，1962年10月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁浩儒，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝，职务董事长。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。原告莫泽成与被告广州嘉强投资有限公司（以下简称嘉强公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉代理人刘雪燕，被告的委托诉讼代理人杨紫稀、李嘉琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付自2014年12月17日起至2017年12月16日止的部分的延期补助费58800元（按每月840元×300%标准，扣除已付每月840元，及2016年6月3日已付1680元）。事实和理由：原告是广州市越秀区海珠南路209号房屋的使用人。广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）经批准拆迁上址房屋。1996年4月2日，原告父亲莫四仔与广协公司签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：原告将房屋交由广协公司拆除，广协公司应于1998年12月30日前，在大新路回迁楼北向第八层安排原告回迁居住，居住面积21.29平方米，其中独立厨、厕的面积按规划，阳台面积按规划。协议签订后，原告依约迁出原址房屋，将房屋交由广协公司拆除。1998年11月16日，莫四仔与广州市天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订《补充协议书》约定：原拆迁合同的安置原则不变，天佳公司应按840元/月的标准向原告支付临迁费，并约定天佳公司应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁，逾期超过十天，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款等。2010年12月16日，被告通过拍卖取得涉讼合同地块土地使用权及在建工程项目，根据拍卖转让附加条件列明：买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置义务，原拆迁合同所载权利义务由被告承担及享有。原合同关系在原、被告之间依其拍卖成交顺延成立，依法具有约束力，双方均应守约履行，被告作为原合同义务的承受人，应代位承担违约责任。因被告未能依约支付相关临迁费用，原告曾向法院提起诉讼。另生效的判决酌情确认该项目被告安排回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即2014年12月16日，被告仅向原告支付部分临迁费。被告已构成违约，经多次追讨无果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：不同意原告诉讼请求。一、原告主张的延期补助费的诉讼时效期间已届满。二、被告对于逾期回迁没有主观恶意及客观责任，不应承担逾期回迁的补助费。三、原告在（2018）粤0104民初25966号案件中，重复主张了2016年3月17日至2016年5月16日的临迁费1680元及相应月份的逾期付款补偿金1680元，应予以扣除。经审理查明：莫四仔是原广州市海珠南路209号房屋的使用人，广协公司经批准拆迁该房屋所在地块。1996年4月2日，广协公司（甲方、拆迁人）与莫四仔（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局（93）房拆许字第××号房屋拆迁许可证批准，拆除上址房屋；乙方是该屋的使用人，居住面积19.58平方米，有正式户口的实际居住人口6人；乙方同意1996年5月1日前迁出原址房屋，乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方每月发放临时搬迁补助费720元给乙方，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1998年12月30日前，在大新路回迁楼北向八层产权属于公有的套间（居住面积21.29平方米）安排乙方回迁居住；甲方逾期安排回迁的，每超期一天按规定的标准向乙方承担违约责任等。该协议经广东省公证处公证，天佳公司亦在该协议上盖章确认。协议签订后，莫四仔户依约迁出涉讼房屋。1998年11月16日，广协公司（甲方、拆迁人）与莫四仔（乙方、被拆迁人）签订《补充协议书》，约定：根据广州市人大有关房屋拆迁管理条例“穗常发[1997]42号”文的规定，并经甲乙双方一致达成如下协议：甲方与乙方原签定的《房屋拆迁安置协议书》的安置原则不变；甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须按期回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%-300%罚款；乙方临迁费应从1999年1月1日起按840元计至回迁之日止等。另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：嘉强公司向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向嘉强公司发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2012年4月，本院发出公告，其中载明：本院已于2012年4月20日将上述项目场地正式移交给买受人嘉强公司管理、使用。上述场地内现堆放部份物品，相关权利人须在2012年5月20日前将现场遗留、堆放的物品自行移走……。2012年4月24日，嘉强公司致函本院，请求法院将拆迁户的有关资料提供给该司，以帮助该司确认拆迁户的名单、临迁费金额、回迁面积等，及时与拆迁户签订相关协议合同、发放临迁费等。2012年5月8日，嘉强公司发出《致拆迁户的一封信》，表明该司定于2012年5月19日下午与广大拆迁户在工地现场召开协商会议，商议相关工作。嘉强公司在诉讼中提交的新濠大厦回迁记录表，记载了部分被拆迁户的姓名、联系电话、拆迁地址、回迁意向，其中回迁意向中表示回迁的占了大多数，但也有部分被拆迁户表示：回迁（货币也可以）或货币补偿。2012年6月1日，嘉强公司发出《关于“新濠大厦”项目发放临迁补助费的通知》，要求拆迁单位、居民带相关资料，经核对后领取临迁费等。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。因被告无法安置回迁、拖欠拆迁费用等，郑竹耀在莫四仔死亡后，作为该户户主，向本院提起诉讼，被告向原告支付自2010年12月17日至回迁之日的临迁补助费（按每月840元计算）；被告向原告支付自2010年12月17日至2012年6月13日止的延期补助费（按每月840元×200%计算）。本院经审理于2015年12月4日作出（2012）穗越法民三初字第1781号民事判决，认为“综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定被告安排原告回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，被告应从该日次日起向原告支付延期补助费等相关费用。鉴于本案原告主张的延期补助费时间段为2010年12月17日至2012年6月13日，早于前述本院酌定被告应付延期补助费时点，故本院对此不作支持”，故判令：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告郑竹耀户支付临迁补助费（2010年12月17日至本判决发生法律效力之日，按每月840元计算）；二、驳回原告郑竹耀的其他诉讼请求。该判决已于2015年12月22日发生法律效力。郑竹耀于2017年3月20日死亡，该户的户主变更为原告莫泽成。原告于2018年向本院提起诉讼，本院于2018年11月29日作出（2018）粤0104民初25966号民事判决，判决：一、被告向原告支付从2017年9月17日起至本判决发生法律效力之日止的临迁补助费（按840元/月，需扣除359.1元）及从2017年10月17日起至实际付清拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按840元的3%计算，以不超过欠付的临迁补助费本金为限）；二、被告向原告支付自2017年12月17日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（按每月1680元的标准计）；三、驳回原告莫泽成的其他诉讼请求。判后，原告不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月16日，作出（2019）粤01民终11321号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告为证明其主张，向本院提交：1.（2018）粤0104民初25966号的民事起诉状，起诉日期为2018年7月3日，其中记载：诉讼请求“3.被告向原告支付自2014年12月17日起至回迁之日止的延期补助费”。2.日期为2018年12月7日的《民事上诉状》，上诉请求“判令被告向原告支付自2014年12月17日起至判决生效之日止的延期补助费”。3.借记卡账户历史明细表、（2018）粤0104民初25966号原告提供的诉讼请求计算表。被告质证认为对证据1、2的真实性没有异议，在25966号案件的庭审笔录可见原告只是主张了2017年12月17日起的延期补助费；证据3的真实性没有异议，被告在2016年6月3日支付2016年3月17日至2016年5月16日的临迁费1680元，本案中还应扣除上述期间临迁费所产生的逾期付款补偿金1680元，为此被告提供其自行制作的《临迁费用发放明细表》予以证明。原告对该表格不予认可。本院认为：莫四仔与广协公司签订的《房屋拆迁安置协议》、与天佳公司签订的《补充协议书》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。现原告为该户户主，享有相关的拆迁回迁的权利。被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，本院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给被告予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定被告安排原告回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，被告应从该日次日起向原告支付延期补助费等相关费用。因《补充协议书》约定适用《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，故被告应按照840元×200%的标准向原告计付延期补助费，被告认为其不应承担逾期回迁的补助费的抗辩意见，本院不予接纳。至于被告辩称原告主张的延期补助费超过诉讼时效，前述（2012）穗越法民三初字第1781号民事判决书至2015年12月22日发生法律效力，根据公平合理原则，应从2015年12月23日起算诉讼时效；且原告在2018年7月3日提交的起诉状中，记载其主张2014年12月17日起的延期补助费，构成诉讼时效中断。此外，《民法总则》实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，应适用《民法总则》三年诉讼时效规定。因此，原告主张的延期补助费未超过诉讼时效，对被告的抗辩意见，本院不予支持。现原告确认于2016年6月3日收取被告支付的1680元，亦同意在本案中予以抵扣，本院对此予以准许。虽被告辩称上述费用为2016年3月17日至2016年5月16日期间的临迁费，但并未提供证据证明，本院不予采纳，故被告认为还应扣减该期间临迁费的逾期付款补偿金的意见，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告莫泽成支付自2014年12月17日起至2017年12月16日的延期补助费（按每月1680元的标准计，需扣除1680元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1312元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  张广鋆人民陪审员  黄 文人民陪审员  刘月娴二〇一九年十一月二十九日书 记 员  林紫滢