宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初11171号原告：陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：姚院东，男，1981年1月11日出生，汉族，陕西万通物业服务管理有限责任公司银川分公司业务经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：朱玉成，宁夏辅德律师事务所律师。被告：陈晨，男，1987年6月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。委托诉讼代理人：何谦，宁夏世仑律师事务所律师。原告陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司与被告陈晨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年5月25日本院作出了（2019）宁0106民初3008号民事裁定书，原告不服该裁定向银川市中级人民法院提出上诉。经审理，银川市中级人民法院于2019年7月17日作出了（2019）宁01民终2784号民事裁定书，撤销银川市金凤区人民法院（2019）宁0106民初3008号民事裁定，指令银川市金凤区人民法院审理。本院于2019年9月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚院东、朱玉成，被告陈晨及其委托诉讼代理人何谦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付欠缴的物业服务费7963.8元，电梯费1991.6元，违约金1185.4元，总计11140.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为银川市金凤区某小区提供物业服务，按照合同约定及法律规定，各业主应向原告支付物业服务费。现被告作为该小区25号楼601室的业主，无故拖欠原告2014年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费电梯费共计9955.4元，其行为已违反合同约定及法律规定，并应支付相应的违约金。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告陈晨辩称，原告诉陈晨无故拖欠期物业服务费与客观事实不符。1.陈晨被诉主体不适格。陈晨从未与原告签订过任何物业服务合同，双方之间未形成物业服务合同关系。据原告称述，其与案涉开发商拉普斯置业有限公司签订过物业服务合同，依照合同相对性原则，合同只能约束合同相对方。在案涉房屋交付之前，案涉房屋存在的物业服务关系只能适用开发商未售房屋及空置房屋之情形，由其二者之间自行约束。在房屋交付之后，陈晨才能够成为物业合同的相对人。第二，原告从未向陈晨提供过任何物业服务。陈晨的确是涉案房屋的购房者，但并不具备物业业主资格，经陈晨多次向物业催促交付房屋，物业公司以陈晨欠费为由多次要挟拒不交付房屋，致使陈晨五年来无法验收房屋，陈晨亦未接受过原告的任何物业服务。综上，陈晨认为原告诉求依法不能成立，法庭应当驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、《测量报告书》，被告对商品房买卖合同的真实性无异议，对测量报告真实性无异议，证明目的不予认可，本院予以确认；《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，被告对该组证据的三性及证明目的均不予认可，本院予以确认；《物业服务费收缴通知单》照片三张，被告对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，被告从未接到过原告所谓的该三份催缴通知书，对该证据本院不予确认。被告提交的《商品房买卖合同》、收据，原告对于商品房买卖合同的三性及证明目的均不予认可，被告在（2019）宁0106民初3008号案件审理中向本院提交的补充证据《商品房买卖合同》上加盖了“正本”印章，且该份合同落款处加盖了“银川市房屋产权交易管理中心商品房买卖合同登记备案专用章”，该合同上约定的房屋交付时间为“2014年1月31日之前”与原告出示《商品房买卖合同》一致，对被告本次庭审中提交的《商品房买卖合同》，本院不予确认；对被告提供的交付房屋购房款的收据及付款凭证的真实性及合法性无从确认，对关联性及证明目的有异议，本院认为该证据证明被告已交付购房款，但与本案物业服务合同无关，本院对该证据证明目的不予确认；入住通知书、入住缴费清单，原告对被告提供的入住缴费清单实际上是物业服务费收缴通知单，恰恰证实是进行过物业服务费催缴的，对其证明目的有异议，不能凭该份证据证实房屋交付的问题。本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈晨系银川市金凤区某室业主,该房屋建筑面积为170.12平方米。2010年12月10日，原告与拉普斯置业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务；高层住宅物业服务费为按建筑面积1.8元/月/平方米；电梯运行使用费按建筑面积0.55元/月/平方米标准收取，该标准实际是收费参考，具体收费是根据不同楼层按该标准进行调整，小幅度增加或者减少进行收取的。合同期限自2010年12月1日至2012年11月30日。合同期满后，原告延续合同约定继续为该小区提供物业服务至2015年7月，该小区成立业主委员会。2015年7月1日原告与某业主委员会签订《物业服务合同》，约定涉案房屋物业服务费为按建筑面积1.8元/月/平方米，并明确约定了涉案房屋的电梯使用费按不同楼层递增收费，涉案房屋电梯使用费为0.45元月/平方米，合同期限自2015年7月1日至2017年12月31日。《前期物业服务合同》、《物业服务合同》均约定了业主逾期交纳物业服务费，应按欠费千分之三的标准支付违约金。现原告认为被告无故拖欠2014年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费、电梯费共计9955.4元，其行为已违反合同约定及法律规定，并应支付相应的违约金。为此，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告与拉普斯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2014年1月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年4月6日，拉普斯置业有限公司森林半岛项目部给被告送达入住通知书，载明：“你所购买的某室，已具备交付条件”。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力”的规定,被告陈晨系银川市金凤区某室业主,原告与拉普斯置业有限公司签订《前期物业服务协议》，合法有效,对业主具有约束力。但根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳”。庭审中，原告未提交证据证明涉案房屋被告已办理了入住手续，亦无证据证明涉案房屋已按合同约定的时间2014年1月31日前进行了交付，被告提交的2018年4月6日拉普斯置业有限公司森林半岛项目部给被告送达的入住通知书，可以认定直至2018年4月6日，涉案房屋才具备交付条件。原告主张的2014年2月1日至2016年3月31日期间的物业服务费、电梯费，此时涉案房屋尚未交付给被告，故被告不应承担此期间的物业服务费、电梯费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司的诉讼请求。案件受理费728元，由原告陕西万通物业管理有限责任公司银川分公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张凤琴 二〇一九年十一月十八日书记员 白文兰