西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                      （2017）陕0103民初5964号原告（反诉被告）：邝柏球，男，1982年5月21日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：杜渐，陕西简能律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴江流，陕西简能律师事务所律师。被告：西安市碑林区XX宾馆，住所地：西安市碑林区XX大街XX号。负责人：杨育峰，该宾馆经营者。 被告（反诉原告）：杨育峰，男，1970年12月27日出生，汉族，住该宾馆。共同委托诉讼代理人：尹智伟，陕西博义律师事务所律师。原告（反诉被告）邝柏球与被告西安市碑林区XX宾馆（以下简称西雀宾馆）、被告（反诉原告）杨育峰物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邝柏球委托诉讼代理人杜渐、吴江流、被告西雀宾馆、被告（反诉原告）杨育峰共同委托诉讼代理人尹智伟及被告（反诉原告）杨育峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邝柏球向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告腾退原告所有的位于西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX室的房屋（以上产生的上述费用应计算至其实际腾退房屋之日）；2、请求判令二被告支付自2015年11月25日起至起诉之日产生的房屋使用费495000元及房屋水电、物业等费用共计8750元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：西安市碑林区XX大街XX号1幢的房屋所有权人为原告。2015年11月16日，原告将该房屋租赁给他人，在双方签订租赁合同后，原告发现该房屋由被告杨育峰实际占用，并经营西雀宾馆。原告多次催促其搬离该房屋，并向其主张房屋占用费用。但时至今日，被告杨育峰置之不理，导致原告无法行使其房屋所有权，特提起诉讼，望判如所诉。两被告共同辩称，原告故意混淆事实，涉诉房屋早已于2013年1月8日因杨育峰与原房屋使用权人签订房屋租赁合同而取得，原告并不是该房屋原产权人，且原告在取得该房屋产权时，杨育峰已在涉诉房屋经营西雀宾馆并一直支付着交付房屋租赁费、水电费等相关费用。两被告是合法使用，不存在返还原物、赔偿损失问题。迄今为止，两被告从未被告知或者书面告知涉诉房屋的产权人已经变更，依据合同法相关法律规定，涉诉房屋在租赁期间发生所有权变更，房屋出卖人应依法告知房屋承租人，否则其应与房屋买受人承担相应损失，在此两被告保留追偿的权利。租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，杨育峰就涉诉房屋与原房屋使用人签订了为期十年的房屋租赁合同，投资了120万余元，两被告认为就涉诉房屋而言其是依据合同取得，并在原告取得房屋之前，是合法取得，原告诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回。被告（反诉原告）杨育峰并反诉，其于2014年1月8日以其妻张某某名义与房屋原承租人李某某依法签订了为期十年的房屋租赁合同，明确约定了合同项目、租赁期限、租金支付方式和水电费收取、租赁的移接、违约责任等条款。合同签订后，其已支付一百余万元装饰装修款项及20000元押金后，开始经营西雀宾馆至今。期间，原房屋所有人王公平曾提供房屋产权证及身份证复印件，协助其在2015年5月注册登记了XX宾馆，其一直向承租人李某某或王公平按期足额支付房租。然2016年4月7日，其在没有得到任何人告知该房屋产权人已经变更的情况下，被反诉人却擅自停电，导致宾馆至今无法正常经营，而且因无故停电直接致使近乎二十万元的电器、物品因发生火灾而毁损。不仅如此，被反诉人还数次指派社会闲杂人员进行打砸抢，甚而对反诉人及其家属肆意殴打，贮存营业记录的电脑、书面经营记录小账连同其他财物亦不知踪迹，为此，反诉人数次向辖区派出所报案，至今未果。综上，请求法院依法裁决，依法驳回本诉请求的同时支持反诉请求，现反诉请求：1、判令被反诉人继续履行2014年1月8日《房屋租赁合同》，并赔偿自2016年4月7日至判决生效之日的营业损失（以每日1136元计算）和其它财产损失30389元；2、诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）邝柏球针对被告（反诉原告）杨育峰的反诉答辩称，一、 被答辩人所提反诉不应被受理。首先，本案本诉为物权保护纠纷，而被答辩人所反诉为租赁合同纠纷，二者非同一法律关系，诉讼请求之间不具有因果关系。其次，答辩人基于对涉案房产的所有权提起本诉，被答辩人诉请要求继续履行房屋租赁合同，答辩人与被答辩人从未签订过任何涉诉房屋的租赁合同，答辩人与他人签订的租赁合同，并非与本诉为同一法律关系。依据民事诉讼法解释233条之规定，反诉请求不应与本案本诉合并审理。二、被答辩人所提反诉诉请不能成立。答辩人从未与被答辩人签订房屋租赁合同，双方无直接租赁法律关系，被答辩人与涉案房产前承租人签订的房屋租赁合同是否有效尚待商榷。因被答辩人拒绝与答辩人协商处置，答辩人为维护自身物权，对被答辩人采取断电措施，该行为系答辩人依法维护自身权利的行为，非侵权行为，故答辩人无责任、无义务赔偿被答辩人所谓的损失。三、被答辩人反诉状所述恰恰印证答辩人所有的涉案房产一直为被答辩人无故占有，且其一直未能向答辩人支付任何费用，其行为已然侵害了答辩人所拥有的物权并造成答辩人巨大经济损失，依照相关法律规定，其应当对其行为承担相应法律责任。经审理查明，本案涉及房屋---西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX、XX号房屋由原产权人王公平整体出租给李某某。2013年1月8日，李某某（甲方）与被告杨育峰之妻张某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租XX大街XX号临街写字楼3层使用面积为586.3平方米房屋，租赁期限为2013年1月8日至2023年1月8日，租金为每月20000元，首付七个月租金，并以六个月为周期，提前三十天支付下期租金，以此类推，逾期不交，追回滞纳金，标准按欠支付房租的10%追缴；双方约定收取水费5.5元每吨、电费1.5元每度；一楼大厅随主合同条款，租金每月2500元；甲乙双方合同期满后，如无房屋拆迁等政府性已经公示文件需要调整或终止合同时，甲方有权在同等条件下可优先将房屋租赁给乙方继续使用，租赁价格涨幅不能超过现有租赁价格的10-15%；双方还对权利和义务违约责任和解除条件等进行了约定。杨育峰承租上述房屋后，在此经营西雀宾馆，2015年5月5日，杨育峰通过王公平提供的10301号房屋其中一套（建筑面积367.87平方米）和10302号房屋（建筑面积101.82平方米）产权证复印件和身份证复印件进行了工商注册登记，领取了个体经营营业执照。杨育峰依约向李某某交纳房租至2016年1月7日。庭审中，杨育峰承认其与李某某经协商，房租自2015年下半年调整为每年245000元。庭审中，原告对杨育峰提交的2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》真实性不予认可，合议庭认为，杨育峰在涉案房屋处经营西雀宾馆并办理了营业执照，可证明杨育峰合法占用使用该房屋数年，该《房屋租赁合同》可证明本案事实，予以采信。又查，2015年11月16日，王公平、白彩琴与原告签订房产转让协议，王公平将包含本案涉及房屋的XX大街XX号房产转让给原告，之后，原告于2016年3月9日取得西安市碑林区XX大街XX号1幢1单元10301室房屋产权（西安市房权证碑林区字第1000106023-30_2-1-10301号建筑面积223.65平方米、第1100106023-30_3-1-10301～2号建筑面积75.17平方米、第1100106023-30_1-1-10301～2号建筑面积367.87平方米）和10302室房屋产权（西安市房权证碑林区字第1100106023-30_3-1-10301～2号建筑面积101.82平方米 ）。自2015年11月起，原告与被告杨育峰就承租事宜多次协商未果，原告遂于2016年4月7日切断房屋电路，之后西雀宾馆发生火灾，物品毁损，杨育峰向长安路派出所报警，但公安机关未作出火灾责任认定。后双方又发生几次纠纷，继而在2016年11月28日出现肢体冲突，公安机关未作出处理。西雀宾馆自2016年4月7日火灾后停止营业至今。在本院审理期间，杨育峰申请对2016年4月7日至恢复实际经营期间遭受的经营损失、物品损失进行司法鉴定，经西安市中级人民法院委托陕西运华资产评估有限责任公司进行司法鉴定，该评估公司于2019年4月9日作出陕运华评报字（2019）第1029号《资产评估报告》，评估结论为：涉案资产在评估基准日2016年4月7日的损失资产价值为人民币30389元，日经营损失为1136元。评估结论使用有效期为评估报告出具之日起一年，即2019年4月2日至2020年4月1日止。以上事实，有房屋所有权证、营业执照、房屋租赁合同、收条、银行转款凭证、户口簿、长安路派出所询问笔录、资产评估报告等证据及庭审笔录在卷佐证。本案争议焦点：1、两被告是否腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX号房屋？2013年1月8日签订的《房屋租赁合同》是否继续履行？杨育峰之妻张某某与李某某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨育峰通过房屋租赁合同取得房屋使用权，并在此经营西雀宾馆，租赁期自2013年1月3日至2023年1月3日，后原告在2016年3月9日取得该房屋所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告虽取得房屋所有权，但并不影响原租赁合同效力，现杨育峰仍在租赁期内，原告要求二被告腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX号房屋之诉讼请求，与法有悖，不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”杨育峰要求原告继续履行2014年1月8日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，依法予以支持。2、二被告是否支付自2015年11月25日起至起诉之日的房屋使用费495000元及水电、物业费用8750元？原告是否赔偿被告杨育峰营业损失和其它物品损失？庭审查明，杨育峰一直占用该房屋，应按原房屋租赁合同约定支付房租，庭审中杨育峰陈述自2015年下半年房租调整为245000元，故杨育峰应按照此标准支付2016年1月8日至起诉之日（2017年5月23日）的房租336875元（245000÷12×16.5）。因租赁合同尚在履行期间，存在双方约定提前终止合同或履行期满后终止合同的情况，杨育峰实际腾退房屋的日期无法确定，故原告要求被告支付至实际退房之日的房屋使用费之诉请不明确，起诉之后的房租根据杨育峰实际租赁期限计算后，原告另行主张。自2016年4月7日火灾后西雀宾馆未营业，被告对水电费产生存疑并且认为未经核实，该质证意见予以采信，原告主张被告支付水电费、物业费一节，待双方核实后再行主张。西雀宾馆发生火灾致宾馆内物品毁损，杨育峰认为火灾系原告断电所致，消防部门并未做出火灾责任认定，断电与火灾是否有因果关系无法确定，故被告杨育峰要求原告赔偿财产损失30389元之诉请，证据不足，不予支持；待火灾原因查明后，杨育峰可向侵权人另行主张。根据2014年1月8日的《房屋租赁合同》第五条第二款“甲方应保证乙方正常经营的水电供应……”、第三条“甲方不得参与或干涉乙方的经营管理，不得以任何方式损害乙方享有的经营、管理权利”，原告于2016年4月7日切断房屋电路，致宾馆无法正常营业，后双方还发生多次冲突，西雀宾馆一直未恢复营业，故杨育峰主张原告赔偿营业损失之诉请，理由正当，应予支持。结合本案查明事实，2016年4月8日至起诉之日（2017年5月23日）的营业损失471440元（1136元×415天）由原告负担；本案受理后，本院告知原、被告尽快采取相关措施减少损失，但原、被告双方未积极应对致损失进一步扩大，本院酌定起诉后的营业损失由原、被告各自承担一半的责任，即原告按照每日568元标准赔偿被告杨育峰的营业损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）邝柏球和被告（反诉原告）杨育峰继续履行张某某与李某某于2013年1月7日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）杨育峰于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）邝柏球2016年1月8日至2017年5月27日期间房屋租金336875元。三、原告（反诉被告）邝柏球于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨育峰营业损失471440元以及自2017年5月28日至本判决确定之日的营业损失（以每日568元标准计算）。四、驳回原告（反诉被告）邝柏球要求被告西安市碑林区XX宾馆、被告（反诉原告）杨育峰腾退西安市碑林区XX大街XX号XX幢XX单元XX、XX室房屋之诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）杨育峰的其它反诉请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9363元（含反诉费525元）、鉴定费10000元由原告（反诉被告）邝柏球负担9132元、被告（反诉原告）杨育峰负担10231元（原、被告均已缴纳案件受理费、鉴定费，相互折抵后剩余款项294元由原告同上述款项一并直付被告杨育峰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长    张  彬                                审 判 员    陆  洋              人民审判员   单军田 二○一九年十月三十日书  记 员   李 晨 鹏 姚    睿 1