北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初10694号原告：北京有千秋物业管理有限公司，住所地北京市密云区十里堡镇博世庄园小区28号楼404室。统一社会信用代码911102286675261230。法定代表人：关溥崧，总经理。被告：王江，男，1949年4月6日出生。委托诉讼代理人：李智奇，男，住北京市密云区。北京市密云区密云镇季庄村民委员会推荐。原告北京有千秋物业管理有限公司（以下简称有千秋物业公司）与被告王江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告有千秋物业公司的法定代表人关溥崧、被告王江的委托诉讼代理人李智奇到庭参加诉讼,本案现已审理终结。有千秋物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王江支付有千秋物业公司自2016年7月1日至2019年6月30日期间物业费15461.28元；2.判令王江支付有千秋物业公司滞纳金(迟延金)5643.36元（按年应交款额每日千分之一的标准支付滞纳金，即每日：131.05平米*2元/平米/月*12个月*千分之一，每日3.145元）；3.本案的诉讼费用由王江承担。事实和理由：王江系北京市密云区X胡同X号商铺（98.27平方米）、北京市密云区X胡同X1号商铺（116.47平方米）房屋的业主。王江入住后接受了有千秋物业公司提供物业管理服务。因王江未按约定交纳自2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费32号商铺为7075.44元，34号商铺为8385.84元。有千秋物业公司与业委会签订的物业委托合同中约定：对迟延缴纳物业服务费的行为，按所欠金额日千分之一标准收取迟延滞纳金。故起诉至法院。王江辩称：不同意物业费按照2元收取，有千秋物业公司未提供物业服务，楼道无人打扫、管道缺乏维护，小区保安没有24小时看护，绿化保安方面也缺乏。本院经审理认定事实如下：王江系北京市密云区X胡同X、X1号房屋的业主，房屋为非住宅用房，建筑面积分别为98.27平方米、116.47平方米。2016年6月28日，有千秋物业公司与北京市密云区白檀小区业主委员会（以下简称：业委会）签订《物业管理服务合同》。双方约定：由有千秋物业公司对北京市密云区白檀小区进行物业管理；物业服务期限为3年，自2016年7月1日至2019年6月30日；非住宅房屋物业服务标准为每月2元/平方米；逾期交纳物业服务的，从逾期之日起每天按（物业）费用的千分之一交纳滞纳金。现王江未交纳自2016年7月1日至2019年6月30日的物业管理服务费。2019年9月25日，业委会出具证明，内容为：兹有白檀业委会关于有千秋物业服务有限公司对白檀社区服务业务执行不到位(依据合同相关条款，老旧小区物业服务标准)的具体事实重点说明如下：1.环境卫生方面:楼道每周清扫二次，每周清拖一次，每周擦试二次信报箱、楼梯扶手、栏杆、窗台、单元门等公共设施。夏季对垃圾容器、垃圾中转站每三天喷洒一次杀虫药。2.共用部位及共用设施设备运行维修养护方面:每半年检查清掏一次化粪池，管道冲洗一次。3.公共秩序维护方面:小区主要出入口有人值守，对小区停车进行有效管理。4.绿化养护方面:每周检查一次病虫害，并进行防治。该物业公司自接收本社区业务以来，工作重点在上述方面存在严重缺失，导致服务质量低下，造成小区污水横流、尘土遮覆、绿化颓败(本小区组织党员自植的绿化区域也归于覆败)，小区入口无人值守，外来人员随便进出，楼道无人打扫、化粪池、管道缺乏维护，致使小区的整体环境脏乱差!因此造成小区广大业主对物业公司服务质量严重不满!以致陆续产生拒缴物业费的行为发生，这种拒缴现象逐渐蔓延，在整个小区涉及九成左右数量的业主，业主王江便是其中两位。本业委会在与物业公司履约期间面对其工作缺失(参照合同与执行情况)曾多次督促物业公司严格按合同执行服务，均无效果，最终我们只得依据合同终止了与该公司的合作。以上情况属实，本社区业委会据实提供证明材料，请法院针对业主王江涉及与有千秋物业服务有限公司争议案(物业费)依法采纳。郭金山、陈海华、焦真真等人签字出具的证明，内容为：兹有檀城家园全体业主联合签字证明本小区业主未授权任何人及企事业单位与北京有千秋物业管理有限公司或其他物业公司签订任何形式意义上的物业服务合同，(檀城家园业主签字附明细表)特此证明。2018年8月8日，高秀平、王青山等人密云镇檀城家园业主联名出具的答辩书，内容为：答辩人就北京有千秋物业管理有限公司擅自将物业费由年5.64元，涨至24元事项，作如下答辩：一、被答辩人擅自大幅度增长物业费违反法律程序。其增长物业费应通过协商、民主、公开提前告知等程序确定。但其未能如此，属于单方擅自违法行为。不应产生法律效力。二、被答辩人擅自大幅度增长物业费，无法律依据。被答辩人多项物业未能达到标准。事实如下:1.东鱼市口处无保安。不能保障业主正常营业。2.此处的卫生系由市政直接管理，被答辩人未从事与负责卫生事务。3.被答辩人从未向答辩人提供任何服务。4.被答辩人未向答辩人告知擅自提高收取物业费的依据及理由。5.无绿化。6.无车棚。7.无电梯等其它服务设施。综上所述，被答辩人擅自大幅度增长物业费无事实依据，无法律依据。答辩人从不知道被答辩人经管此处物业事务。即被答辩人增长的物业费与其所为不符。答辩人坚决不能同意。并附联名抗议书，内容为：密云区檀城家园全体业主，为维护自己的合法权益，实名制抗议，北京有千秋物业管理公司，在未经业主知情的情况下，且无法律依据，以霸王条款对业主物业费，子以成倍涨价(由原来每月0.47元涨至每月2元)据此全体业主拒不服从，并以书面联名提出强烈的抗议，否则造成一切后果，均由物业公司承担不利的法律后果。另:全体业主，同意双方协商，以双方协商后共同认可的事实规定，予以确认。王江向法庭提交8张照片、3段视频，照片及视频反映了物业管理室无人看守，甚至物业室玻璃破损，小区门口无人看守，所在楼栋消防栓无水，小区环境卫生不整洁。有千秋物业公司在庭前提出撤诉请求，理由为未带齐证据材料，本院认为其撤诉理由不充分，未予准许。但是在整个庭审过程中，有千秋物业公司均拒绝发表意见，本院视为其放弃质证、辩论等权利。上述事实，有双方当事人陈述、致全体业主公开信、会议纪要、物业管理服务合同、白檀业主委员会备案单、办理结果通知书、照片、视频、证明、答辩书、联名抗议书等证据在案佐证。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。有千秋物业公司与业委会签订的物业管理服务合同，内容系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有千秋物业公司提供了相关的物业服务，王江应当按照约定交纳物业费，故有千秋物业公司要求王江交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。依据当事人的陈述及被告提交的证据，有千秋物业公司在从事物业服务管理过程中在垃圾清理、公共设施管理等方面确实存在较大瑕疵，故对有千秋物业公司收取的此期间的物业费应予扣减，具体数额由本院酌定。王江并非无故恶意拖欠物业费，故有千秋物业公司要求王江支付滞纳金的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告王江于本判决生效之日起七日内给付原告北京有千秋物业管理有限公司自二〇一六年七月一日至二〇一九年六月三十日期间的物业服务费一万零八百二十三元；二、驳回原告北京有千秋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百六十四元（原告北京有千秋物业管理有限公司已预交），由原告北京有千秋物业管理有限公司负担一百二十八元（已交纳），由被告王江负担三十六元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇一九年十一月二十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖