河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初1743号原告（反诉被告）：王法政,男，汉族，1993年2月15日生，河南通许县人，高中文化，无业，住河南省开封市禹王台区。被告（反诉原告）：河南恒之亿实业有限公司。统一社会信用代码：91410100MA3XGGNF2A。住所地：郑州市二七区政通路68号院8号楼13层1303号。法定代表人：张卫星，任总经理。委托诉讼代理人：雷新年、陈森，河南盛意律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告（反诉被告）王法政诉被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司(以下简称恒之亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王法政，被告委托诉讼代理人陈森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王法政向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2018年4月20日签订的《租赁合同》。2、请求法院判令被告返还租金、履约保证金及装修费用66538元。事实与理由：原告与被告于2018年4月20日签订租赁合同，租赁房屋为鼓楼里商铺。合同约定：租赁期为3年，计租日为2018年4月13日，双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延。但自2018年4月20日合同签订后，原告至今未收到正式开业通知，被告也没有书面通知过原告，据了解，因鼓楼里商业步行街未通过消防验收所致，并且现原告所用电至今为临时用电，鼓楼里并未正式通电。在双方签订的《租赁合同》中，原被告虽然没有约定明确的开街时间，但是，自合同签订之后，1年多未开街，在合同中，也未约定原告可因此项解除合同，这对原告本身是不公平的。在签订合同时，被告口头承诺，鼓楼里将有广告媒体宣传，旅行社对接，地下商城，地下影院，地下温泉等引流场景，但是至今未见被告兑现承诺，此承诺虽未列入合同，但应视为被告合同外应履行承诺的义务。原告多次与被告电话沟通，都没有明确的答复。原告被迫无奈于2019年6月16日向被告法定代理人发函，通知解除合同。原告之前巨大的投入及损失，现无法弥补。根据《合同法》公平，合理，诚实守信原则，被告已构成违约，特向贵院起诉，请求判决解除原被告于2018年4月20日签订的《租赁合同》，请求判决被告返还租金及履约保证金17338元并赔偿装修费用49200元，合计：66538元。被告（反诉原告）恒之亿公司辩称，第一，被答辩人单方违约解除合同，应按照合同约定结清欠交房租并承担违约责任。根据答辩人与被答辩人2018年4月17日签订《商铺租赁合同》，第四条约定，房屋租金为两个月一个交费周期，现被答辩人已经欠交12个月的房租。根据该合同第十条第3项的约定，乙方（被答辩人）违约解除合同的应支付给甲方（答辩人）三个月房租的赔偿。该合同期限为三年目前合同期限尚未届满，若被答辩人单方解除合同，需按照合同约定支付欠交房租，并承担三个月房租的违约金。第二，被答辩人所述与事实不符，答辩人在合同履行过程中无任何违约行为。房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。其中，出租人的义务就是将房屋交付给承租人使用。在本案中答辩人与被答辩人签订《商铺租赁合同》后，答辩人已经将合同约定的商铺交付给被答辩人使用，并且被答辩人所从事的生产经营也没有因为答辩人的原因受到任何影响。因此，答辩人已经按照合同约定履行了合同义务，被告承租房屋的合同目的已经实现。被答辩人在起诉状中所述，至今未开街是对合同的错误理解。符合正常的营业条件即对开街的通常理解，答辩人向被答辩人交付房屋时，合同涉及的商铺完全符合正常营业的条件。因此，被答辩人应自实际使用房屋时向答辩人支付房租。被答辩人所述“广告媒体宣传、旅行社对接、地下商场、地下影院等”并非合同约定的内容，也不是房屋租赁合同中出租人应承担的法定义务，且与事实不符。被答辩人以此理由主张答辩人违约，没有任何事实及法律依据。综上，在本案中答辩人已经按照合同约定履行了出租人的义务。被答辩人没有按照合同约定按期支付房租且在合同期限未届满的情况下单方解除合同，应当按照合同约定补交房租并承担违约责任。被告（反诉原告）恒之亿公司向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告向反诉原告支付欠付的租金74495.8元（暂计算至2019年8月30日，剩余租金支付至实际腾房之日止）及违约金17339.4元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月20日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，反诉原告将建筑面积为64.22㎡的鼓楼里商业街A-3号商铺出租给反诉被告。双方合同约定：商铺租期三年，第一租约年月租金为90元/㎡，以后每年每平方米上涨20元。免租期两个月，反诉被告应于租金到期10日前支付，每二个自然月缴纳一次。合同签订后，反诉原告按约于2018年4月20日向反诉被告交付了商铺，并免租二个月。但反诉被告仅支付了二个月租金，至2019年8月30日已实际拖欠13个月租金合计74495.8元未予支付，且目前单方起诉反诉原告解除租赁合同关系。据双方合同约定，反诉被告已严重违反了合同约定，其应承担违约责任向反诉原告方赔偿三个月租金的违约责任。现特向贵院提出反诉，请予以支持。原告（反诉被告）王法政对被告恒之亿公司反诉辩称，第一，合同签订与2018年4月20日，计租日是2018年3月18日，此处不合理，根据租赁合同第2-1条注明，正式开街日延迟，计租日顺延，并承诺正式开街前免房租，正式开街日有开街仪式，省市领导会出席剪裁，以及被告所说的有各项活动，现在被告依旧没有按照合同合约履行约定，并未出现被告承诺及合同约定任何一种情况。第二，合同签订后，被告随即强制要求于2018年5月1日试营业，最终我方赔钱以应付被告所谓的领导检查，于5月26日试营业，截至到2018年10月份，因无力承担亏损被迫闭店，等待被告完善并具备开业条件时，再开始营业，闭店期间，曾遭鼓楼里再次要求营业，以扔设备拆招牌方式威胁我方，时至今日没有看到被告为了开街有积极的行为。第三，在此期间由于被告的不作为，自生自灭的态度已属违约在先，给我方带来不少损失，根据《合同法》第二百二十八条“致使承租人不能对租赁物使用产生收益的，承租人可以要求减少租金或者不予支付租金”，我方可根据实际损失，计算被告带来的损失，并退回押金和多余的租金。第四，被告所招租的房屋未通过消防工程验收，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，“未通过消防安全检查或者不符合消防要求的，不得投入使用投入营业”。另外《建筑法》第六十一条规定，“交付竣工的工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完善的工程技术资料和签署后的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”，根据证据显示，鼓楼里竣工时间为签署本合同的8个月后，也就是2018年12月，证明签署本合同时，鼓楼里仍属于在建工程，更别提验收合格交付使用了。第五，被告明知在没有通过消防验收的情况下要与我方签订此租赁合同，并口头承诺开街前房屋免费使用，开街后免2个月租金，开街日在合同2-1条也注明了，口头还承诺此项目是省市重点扶持项目，开街后有地下温泉影院，保证客源等各种利益上的保证，骗使我方在未知晓此事实后签订合同，根据我国《民法通则》第五十八条规定，“一方以欺诈乘人之危等违背真实意思情况下所做的行为无效”，《合同法》第六条规定，“当事人行使权力履行义务，应当遵循诚实信用的原则”，第五十二条规定，“一方以欺诈胁迫等手段订立合同无效”。第六，《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第九条规定“对已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的可以折价归出租人使用，不同意使用的，按照合同导致的过错，分担现值损失”，证据也显示我方装修花费了5万多块钱。第七，综上所述，被告存在隐瞒欺骗，违约等事实情况，对于被告的行为给我方带来的损失，我方依法要求赔偿，被告对自己所作所为恬不知耻，反而一年多后要求我方缴纳租金，根据任何人不得从其违法行为获利的原则，被告的反诉请求，实属无稽之谈。另外，现在鼓楼里已与新的商业运营公司签订合同，新的公司已经愿意替被告承担房屋租金和押金，被告做下的恶事应该由被告自身承担，不应该由其他好心人承担被告所犯下的恶果，所以我们现在要求只能也必须由被告承担我们的损失。经审理查明，2018年4月20日，原、被告双方经协商签订《商铺租赁合同》（实际签署日期为2018年4月13日），合同约定如下：一、被告将其位于鼓楼里商业街A-3号商铺出租给原告，商铺建筑面积为64.22㎡。二、商铺租赁期限为三年，计租日为2018年4月13日（双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延）。三、该房屋的租金及物业费按计租面积计付，原告应当自计租日开始承担该房屋的租金及物业费，第一个租约年月租金每平方米90元，即每月租金为5779.8元，第二年第三年每年每平方米上涨20元，商铺租金每两个月缴纳一次，合同签订之日，原告向被告支付履约保证金5779元。四、为扶持原告经营，被告同意在前述租金标准的基础上，给予原告两个月的免租期。五、若原告逾期交纳租金、水电气等能源费用及合同约定外的其他费用，每日按逾期总额的1%，向被告给付滞纳金，逾期超过5日被告可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的商品，逾期超过15日的，被告有权解除本合同，追收逾期租金及滞纳金。该合同还对商铺交付、装修和改建、转租、分租或出借、牌匾广告、双方权利义务、合同终止与续期、送达、管辖法院、其他事项作出约定。签订合同后当日，原告按照合同约定向被告交纳履约保证金5779元及两个月商铺租金11559元，被告将合同中所约定的商铺交付给原告使用。另查明，根据开封市城乡规划局2013年9月30日作出的（2013）第377号建设工程规划许可证附件（一）、（2013）第378号建设工程规划许可证附件（一），鼓楼里商业步行街已取得建设工程规划许可，为合法建筑。根据开封市建筑工程质量监督站公布的“工程竣工标志牌”显示，鼓楼里商业步行街主体建筑竣工时间为2018年12月。2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕。因多方原因导致鼓楼里商业步行街整体经营状况不佳，在此期间原告所经营的“甜啦啦”餐饮生意未达到预期，因而双方产生纷争。上述事实有当事人陈述、商铺租赁合同、收款收据、履约保证金收据、建设工程规划许可证附件、工程竣工标识牌、照片及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，公民的合法权益应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的商铺租赁合同，已就租赁事宜作出具体明确的约定，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行义务。作为被告应当及时将符合要求的租赁物交付给原告，并积极运营，为承租户打造适宜的经商环境；作为原告应当按照约定，及时向被告交纳租赁费，并根据市场需求选择适应客户需求的特色行业，经营好自己的商铺。由于多方原因，导致鼓楼里商业步行街经营状况不佳，未达到双方预期要求，对此纠纷的产生，双方均有过错。关于原告主张的合同解除问题，由于双方对此均不持异议，且符合法律规定，本院予以准许。关于计租日计算的问题，依据合同约定的第二条，计租日为房屋交付日（即2018年4月13日），但又在括号内标注“双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延”等字样，导致双方对计租日的理解产生分歧，分别作出不同的解释。但双方对于开街日具体为何时，并未作出具体而明确的约定。从合同格式来看，合同文本系被告起草的面对不特定对象而签订的统一固定格式文本，产生歧义的主要原因在于被告。从合同文本的内容上来说，所谓开街日应理解为鼓楼里商业步行街正式运营经营日，结合2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕的事实，根据公平原则，自商铺交付之日起至2019年10月1日止，原告不再向被告交付租金，但被告亦不再享受原合同约定的免租期，综上，原告自2019年10月1日起按合同约定的月租金5779.8元向被告支付租金，直至将房屋腾空交付被告之日止。关于履约保证金，鉴于双方合同解除，原告交付的履约保证金被告应当予以返还。关于原告主张被告的返还装修费问题，依据原、被告双方合同约定第五条第一项“乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担”；第四项“乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责任；甲方同意乙方装修方案，并不代表其同意该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因乙方装修产生的纠纷或者责任由乙方独立承担”之约定，原、被告就房屋租赁中涉及装修和改建相关事宜已作出明确约定，且签订合同的行为均系意思的真实表示，符合法律规定，本院予以确认，故原告要求被告返还装修费的诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王法政与被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司双方于2018年4月20日签订的《商铺租赁合同》。二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司向原告（反诉被告）王法政返还履约保证金5779元。三、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）王法政自2019年10月1日起，至实际将房屋腾空交付被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司之日止，按照每月5779.80元进行计算，向被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司支付房屋租金（已支付的11559元租金从中优先予以扣除，多余部分由被告返还给原告）。四、驳回原告（反诉被告）王法政其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1463元，减半收取731.50元，由原告王法政承担231.50元，被告河南恒之亿实业有限公司承担500元；反诉费1048元，由原告王法政承担148元，被告河南恒之亿实业有限公司承担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉至河南省开封市中级人民法院。审判员  毛庆昕二〇一九年十一月七日书记员  张华源