湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 裁 定 书(2019)鄂0104民初6169号原告：蔡毅，男，1971年1月4日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：祝存应，湖北重道律师事务所律师。被告：李宁，女，1970年10月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。委托诉讼代理人：杨会荣，湖北楚义君律师事务所律师。被告：程俊，男，1958年9月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市硚口区。委托诉讼代理人：杨会荣，湖北楚义君律师事务所律师。原告蔡毅与被告李宁、程俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序由审判员李旭光独任审判，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告蔡毅及其委托诉讼代理人祝存应，被告李宁、程俊及其委托诉讼代理人杨会荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡毅向本院提出诉讼请求：1.判令确认合同有效，两被告继续履行合同，立即将硚口区古田二路省柴小区104栋6层2号房产过户给原告；2.由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：案涉房屋系两被告夫妻共同财产，该房屋登记在被告李宁名下。2008年7月14日，两被告与原告签下《产权私有房屋买卖合同》一式五份，将案涉房屋卖与原告。同时对房屋房款交付及违约责任作出明确约定。合同签订后，原告依约将全部房款一次性支付给被告。两被告均在收条上签字注明收到原告全部购房款。嗣后，原告敦促被告办理房屋过户手续，但被告以房屋已办抵押贷款抵押期从2006年7月20日至2011年7月20日为由拖延。待被告偿还完贷款抵押权已取消，两被告又互相推诿拖延至今仍未办理房产过户手续。原告认为双方签订房屋买卖合同合法有效，原告依约履行全部义务，被告理应履行相关义务，且在合同约定及法律规定的期限内双方均未提出解除合同，故原合同依然有效。被告方应依约履行合同，办理过户手续。被告李宁、程俊到庭答辩，1.证人叶远勤和证人张育林可证明本案基础的法律关系是民间借贷，诉争房屋只是为民间借贷的履行做担保；2.从答辩人向法庭提供的答辩人向被答辩人还款、被答辩人出具收条以及证人向被答辩人还款，被答辩人出具的收条，进一步证实本案的基础法律关系是民间借贷。有借款还款的事实，诉争房屋只是为民间借贷的履行做担保；3.从被答辩人起诉状的陈述和本案的基本事实来看，被答辩人的行为均违背房屋买卖合同的常理，被答辩人的行为充分表明诉争《产权私有房屋买卖合同》不是其真实意思的表示。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。买受人未在出卖人违约之日起三年内请求办理房屋所有权证的，因超过诉讼时效而丧失胜诉权。本案当事人是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，根据相关规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。综上，本案基础法律关系是民间借贷，被答辩人应该变更诉讼请求为民间借贷纠纷，被答辩人拒绝变更的，人民法院按照相关法律规定应该裁定驳回起诉。原告依法向本院提交了《产权私有房屋买卖合同》、案涉房屋权证信息、收条、取款凭证、《特毅房产售房合同》、借条。被告申请证人叶远勤、张育林出庭作证，提交收条、借条、房屋租赁合同、收取租金微信转账记录截图、水电费缴纳凭证、案涉房屋权证信息的复印件。本院组织原、被告双方进行了证据交换、质证。原、被告对双方提交证据的证明目的均有异议，本院对证据进行如下评判：证人张育林、叶远勤证明2008年张育林因资金周转困难通过叶远勤找到本案被告程俊，想通过程俊向蔡毅借款。因张育林无财产担保，而被告程俊之妻被告李宁名下有涉案房屋可作为借款担保。几人经协商，以案涉房屋作为借款担保，由被告程俊向原告蔡毅借款，程俊向蔡毅出具借条。再由张育林向程俊借款，张育林向程俊出具借条。因案涉房屋下欠银行贷款，故从张育林借款中支出30000元用于偿还银行贷款。银行贷款清偿后，被告程俊将房屋产权证书交由蔡毅保管。除证人证言，被告程俊还提交了2011年6月8日蔡毅出具的收条“今收到程俊现金壹万元整（￥10000），系还本人借款”以及2012年3月28日蔡毅出具的收条“今收到老张贰万元”，佐证这是案涉房屋担保借款的还款。另被告陈述借款期间因张育林未能及时向程俊清偿借款，故程俊也未能及时向原告蔡毅清偿借款，中途借条进行了更换，庭审中提交了2015年2月17日叶远勤、张育林向程俊重新出具的借条佐证，并说明在张育林向自己重新出具借条的时候，自己也向蔡毅出具借条。原告蔡毅称被告提交的上述收条是偿还他在棋牌场上的借款，并提交“2007年12月18日借条”以及“2008年7月12日借条”。对此，法庭调查中询问过原、被告他们在棋牌场上借款、还款的习惯，原告蔡毅称“一般赢钱了就还，不会过很长时间，如果前面的钱没有还，后期是不会再借钱的”、被告程俊称“借款到期之前就偿还了，大家比较熟悉，还钱的时候从来不要借条”，根据原、被告双方的回答，原告称2011年、2012年的收条系偿还2007年、2008年棋牌场上的借款不符合庭审调查中原、被告陈述的他们棋牌场上借款、还款的习惯。另外，原告提交了《产权私有房屋买卖合同》及被告出具的收到购房全款177000元的收条，但庭审中被告程俊、证人张育林、证人叶远勤对案涉房屋担保借款的实际金额、约定利息及用于偿还银行贷款的金额等陈述基本与177000元相对应。再者，原告提交的《产权私有房屋买卖合同》签订于2008年7月14日，案涉房屋的银行贷款已于2008年9月26日清偿完毕。该房屋买卖合同第四条约定协议签订后90日内在房地产交易所办理过户登记手续。原告直至2019年才将被告诉至法院。虽然原告称在此期间曾找过被告要求过户，但无证据佐证。且从二手房买卖交易习惯考量，原告未能给出在过户条件已成就十余年的情形下才向被告主张权利的合理解释。综上，本案原、被告对同一事实分别举出相反的证据，结合案件情况，运用逻辑推理和日常生活经验，本院判断被告提供的证据证明力大于原告提供证据的证明力。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告与被告原系邻居关系，两被告系夫妻关系。2008年7月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《产权私有房屋买卖合同》，合同所涉房屋为案涉房屋硚口区古田二路省柴小区104栋6层2号房产。合同约定乙方于2008年7月14日一次性付给甲方全部购房款177000元，协议签订后九十日内，在房地产交易所办理过户登记手续。甲、乙双方在房地产交易所办理完过户手续后当日内，此时房款已全部结算，甲方将房屋交付给乙方等事项。同日，两被告向原告出具收条，内容为“今收到蔡毅购房全款壹拾柒万柒仟元整。”至原告起诉时，案涉房屋仍登记在被告李宁名下，由两被告使用收益。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系。法律关系的性质界定，不应受制当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定。被告提供的证据证明原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系，而是民间借贷担保关系。从双方当事人的权利义务判断，交易的目的是获得借款，而非出卖房屋，双方真实意思表示是以自有房屋买卖合同担保借款合同。故原告要求判令确认合同有效，两被告继续履行合同，立即将案涉房屋过户给原告的诉讼请求于法无据。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”庭审中本院已向原告释明，原告表示坚持原诉讼请求。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条第一款、第七十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告蔡毅的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李旭光二〇一九年十一月二十一日书记员  吴丽君