湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初9474号原告（反诉被告）：李悉。被告（反诉原告）：郭念。被告（反诉原告）：罗超。被告（反诉原告）：陈笠。被告：张昀。被告：武汉市朴邻房产经纪有限公司第七分公司。第三人：陈萌。原告李悉与被告郭念、罗超、陈笠、张昀、武汉市朴邻房产经纪有限公司第七分公司（以下简称朴邻房产公司）、第三人陈萌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告郭念、罗超、陈笠向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李悉及其委托诉讼代理人黄杰、陈笠及其与郭念、罗超的共同委托诉讼代理人向世琦、张昀及其委托诉讼代理人罗骏、朴邻房产公司的委托诉讼代理人金其武、陈萌及其委托诉讼代理人王向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李悉向本院提出诉讼请求：1.判令解除李悉与郭念于2019年1月3日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.判令郭念、罗超共同向李悉返还购房款129万元；3.判令郭念、罗超共同向李悉支付违约金84万元；4.判令陈笠、张昀对120万元的购房款承担共同还款责任；5.判令郭念、罗超、陈笠、张昀共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月3日，李悉经陈萌引荐，在朴邻房产公司的居间下，与郭念签订了《武汉市存量房居间（买卖〉合同》，由李悉购买郭念位于武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室房屋，并于同日签订了《补充协议》，合同签订当天，李悉即将定金10万元及110万元的首付款，按照陈笠的指示，转账至张昀账户上，同时陈笠向李悉出具收条。另外，李悉通过陈萌给陈笠转账9万元，作为房屋产权变更登记的税费。2019年4月份，陈笠受郭念的委托，将上述房屋腾退给李悉，但郭念、罗超未按照合同约定，办理房屋产权转移登记的手续，侵害了李悉的合法财产权益。郭念、罗超、陈笠共同辩称：1.根据合同约定，李悉应于2019年1月3日支付购房款，但我方至今未收到一分钱，因李悉没有履行付款义务，我方同意解除双方签订的房屋买卖合同；2.我方已将涉案房屋交付给李悉，履行了合同义务，李悉未支付购房款的行为已构成违约，应向我方支付违约金。张昀辩称，1.张昀不是涉案合同的相对方，不应承担共同还款责任；2.收到李悉的120万元属实，但该款并非涉案的购房款，陈萌说该款系李悉替他向其3个债权人的还款；3.涉案房屋再次抵押所得贷款175万元，被陈萌通过POS机刷卡取走；4.房屋买卖合同签订的合同款为280万元，实际总价款为330万元，签订280万元的目的是为了避税。朴邻房产公司辩称，经我司居间签订了本案房屋买卖合同及补充协议，约定总价款为280万元，签订合同当日，李悉向张昀支付了120万元；张昀称房屋总价款为330万元，我司不清楚。陈萌述称，李悉所述属实。郭念、罗超、陈笠本院提出反诉请求：1.判令解除郭念与李悉于2019年1月3日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2.判令李悉腾退武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室房屋；3.判令李悉向我方支付违约金84万元；4.判令李悉承担全部诉讼费用。针对郭念、罗超、陈笠的反诉请求，李悉答辩如下：1.同意解除涉案房屋买卖合同，但导致合同解除的原因系郭念、罗超、陈笠未履行合同义务，构成根本违约；2.合同履行中，郭念将涉案房屋解押后进行了再次抵押，表明其没有履行合同的意愿；3.李悉已经按照合同约定履行了部分付款义务，目前对涉案房屋属于合法占；4.郭念、罗超、陈笠是违约方，其要求李悉支付违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：郭念与罗超系夫妻关系，郭念与陈笠系姐妹关系，陈笠与张昀系情侣关系，李悉与陈萌系情侣关系，张昀与陈萌系朋友关系。位于武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室房屋登记在郭念、罗超名下。2016年8月30日，郭念出具《授权委托书》1份，载明：受托人为陈笠；委托事项包括签订武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室房屋买卖合同相关事宜，包括但不限于合同及相关文件资料的签署、各种款项的缴纳及相关事项的办理；代为领取上述房屋的购房合同原件2份；代为领取该房屋的发票。2019年1月3日，陈笠作为郭念的代理人（卖方、甲方）与李悉（买方、乙方）及朴邻房产公司（经纪代理方、丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》。约定：甲方所有的房屋坐落于武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室，建筑面积117.24平方米；经甲、乙双方协商一致，上述房屋交易成交价为280万元；乙方在签订合同当日支付甲方定金10万元，另支付购房首付款110万元；乙方见房地局不动产证收件单支付甲方160万元；乙方承担过户中产生的个税契税、印花税等费用。在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记；甲方应在收到乙方全部房款3个工作日内腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方逾期不交付房屋，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的30%向乙方支付违约金；乙方逾期不交付房款给甲方解除合同的，按全部房款的30%向甲方支付违约金。合同签订当日及次日，李悉根据陈笠的要求，向张昀个人账户支付定金及首付款共计120万元，陈笠向李悉出具的收条载明“今收到李悉购买武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室的首付款120万元”。另外，李悉还以支付宝和微信转账方式向陈萌转账9万元作为房屋产权变更登记的税费。陈萌收到该款后将其中的8万元转账给陈笠，但并未向陈笠说明该款项系税费。2019年4月，郭念将涉案房屋交付给李悉居住使用至今。另查明，合同履行中，郭念、罗超将涉案房屋解除抵押并办理产权证后，并没有办理过户至李悉名下的手续，而是将涉案房屋再次进行了抵押。引起本案纠纷。审理中，经李悉申请并提供担保，本院裁定对郭念、罗超、陈笠名下价值213万元的财产予以查封、扣押或冻结；经郭念、罗超、陈笠申请并提供担保，本院裁定对李悉名下价值84万元的财产予以查封、扣押或冻结。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款的规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，陈笠在接受郭念的委托后，以郭念的名义与李悉及朴邻房产公司签订涉案房屋买卖合同，系在履行受托义务，应由郭念承担民事责任。案涉《武汉市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人均有约束力。本案争议的焦点为：一、合同解除的时间以及违约责任的认定李悉向法院起诉要求解除合同并主张返还购房款及支付违约金，起诉状副本于2019年9月9日送达给郭念及朴邻房产公司，该起诉状中有要求解除合同的意思表示，应视为解除通知已送达，诉讼中，郭念、罗超、陈笠亦同意解除合同，本院予以准许，并确认解除合同的时间为2019年9月9日。关于导致本案房屋买卖合同解除的责任，李悉认为，因郭念、罗超、陈笠将涉案房屋解押后再次进行了抵押，导致其合同目的无法实现，该责任应由郭念、罗超、陈笠承担。郭念、罗超、陈笠则认为其已将涉案房屋交付李悉居住使用，但李悉未向其支付购房款，是导致合同解除的根本原因，相应的违约责任应该由李悉承担。对此，本院认为，根据《补充协议》约定：乙方（即李悉）在签订本协议当日支付购房定金10万元，另支付购房款110万元，乙方（即李悉）见房地局不动产证收件单支付甲方（即郭念）160万元；甲方（即郭念）应在收到乙方（即李悉）全部房款3个工作日内腾空房屋，并将该房屋钥匙交于乙方（即李悉）。本案中，李悉在签订合同当日及次日即按陈笠的要求向张昀支付定金及购房款共计120万元，剩余购房款160万元的支付条件（即见房地局不动产证收件单）尚未成就，故李悉的行为不存在违约。郭念、罗超、陈笠在没有收到全部房款时即将涉案房屋交付李悉居住使用，但其将涉案房屋解除抵押后并没有办理将房屋过户至李悉名下的手续，而是将涉案房屋再次进行了抵押，导致无法继续完成交易，郭念、罗超、陈笠的行为已构成根本违约。二、合同解除的法律后果及承担责任的主体合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本诉部分。在合同解除后，郭念作为《房屋买卖合同》的出卖方，理应返还购房款并支付违约金；罗超作为房屋的产权人提起反诉，要求解除涉案合同并要求李悉腾退的意思表示，可以认定其对于房屋买卖知情并同意，系房屋买卖合同的相对方，应当承担返还购房款并支付违约金的责任；陈笠系郭念的代理人，在出售房屋过程中，要求李悉将定金及购房款汇至其男友张昀个人账户，且在李悉付款后，由陈笠向李悉出具了收条，故收取购房款的行为系陈笠与张昀共同行为完成，系实际收款人，陈笠及张昀均应承担返还购房款及支付违约金的责任。故对李悉要求陈笠、张昀对120万元的购房款承担共同还款责任的诉请，本院予以支持。郭念、罗超、陈笠关于没有收到购房款的抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予采纳。张昀关于其收到的120万元并非是涉案的购房款，而是李悉替陈萌向其3个债权人的还款，且涉案房屋再次抵押所得贷款175万元也被陈萌取走的抗辩意见，本院认为，陈萌与张昀及他人间是否存在经济纠葛，不属本案处理范围，本案不予涉及，张昀可通过其他途径解决。针对李悉要求郭念、罗超、陈笠、张昀返还税费9万元的诉讼请求，本院认为，李悉陈述其支付给陈萌的9万元系办理过户的税费，陈笠也收到其中的8万元，但陈萌并未向陈笠说明该8万元系李悉支付的税费，陈笠亦未予认可，且陈萌与陈笠之间还存在借贷关系，故李悉的该项诉请，依据不足，本院不予支持。李悉可另行向陈萌主张返还。反诉部分，合同解除后，李悉应及时将房屋腾退交还给郭念、罗超。故郭念、罗超主张李悉腾退房屋的反诉请求，理由正当，本院依法予以支持。三、关于违约金的确定关于违约责任，双方签订的房屋买卖合同约定“甲方（即郭念）逾期不交付房屋，乙方（即李悉）解除合同的，甲方（即郭念）应退还乙方（即李悉）所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按全部房款的30%向乙方（即李悉）支付违约金；乙方（即李悉）逾期不交付房款给甲方（即郭念）解除合同的，按全部房款的30%向甲方（即郭念）支付违约金”，该约定属于延期履行违约金的约定，本案中，郭念、罗超、陈笠存在根本违约情形，应当承担根本性违约责任而非迟延履行违约责任，李悉作为守约方，在合同解除后按照合同关于延迟履行违约金的约定条款主张违约责任，不符合法律规定。但因郭念、罗超、陈笠的违约行为确实造成李悉资金被占用的损失，本院根据公平原则，郭念、罗超、陈笠、张昀自合同解除之日起，以已收款120万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向李悉计付违约金为宜。郭念、罗超、陈笠反诉主张要求李悉支付违约金84万元，因李悉已按合同约定向其支付了定金及购房款共计120万元，剩余购房款160万元的支付条件尚未成就，李悉的行为没有违反合同约定，对郭念、罗超、陈笠的该项主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李悉与被告（反诉原告）郭念及被告武汉市朴邻房产经纪有限公司第七分公司于2019年1月3日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》于2019年9月9日解除；二、被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠及被告张昀于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李悉返还定金及购房款共计120万元；三、被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠及被告张昀于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李悉支付违约金，以120万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年9月9日起至实际给付之日止；四、原告（反诉被告）李悉于本判决生效之日起十日内腾空位于武汉市江汉区新华路758号万科汉口传奇唐樾A8栋2207室房屋；五、驳回原告（反诉被告）李悉的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11920元，保全费5000元，共计16920元，由原告（反诉被告）李悉负担4120元，被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠及被告张昀负担12800元[此款原告（反诉被告）李悉已垫付，被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠及被告张昀于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）李悉]；反诉费6100元，反诉保全费4720元，共计10820元，由被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠负担5100元，原告（反诉被告）李悉负担5720元[此款被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠已垫付，原告（反诉被告）李悉于本判决生效后十日内支付给被告（反诉原告）郭念、罗超、陈笠]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  凃孝萍二〇一九年十一月二十三日书记员  张熠琪