河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初6175号原告徐永建，男，1981年1月7日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人赵宇，驻马店市遂平县吴房法律服务所法律工作者。被告驻马店市地华房地产开发有限公司。住所地：驻马店市沿溪路中段。统一社会信用代码：914117006716852234。法定代表人方忠山，总经理。委托代理人张功成，河南千嘉律师事务所律师。被告河南亿典置业有限公司。住所地:郑州市二七区嵩山南路7号三层。统一社会信用代码:914101000522645185。法定代表人任军，负责人。原告徐永建诉被告驻马店市地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）、河南亿典置业有限公司（以下简称亿典置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐永建及其委托代理人赵宇，被告地华公司的委托代理人张功成到庭参加诉讼。被告亿典置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐永建诉称，2014年4月4日，原告与被告亿典置业公司签订一份望京小区房源认购协议约定，原告认购房源为住宅西单元七层西南户，建筑面积为97.1㎡，单价2950元，总房款286445元；付款方式按三次付清；违约责任为第二被告交房日期最迟为20105年12月31日，如果第二被告违约应每月支付已付款金额0.3%偿付原告。本协议签字盖章生效后，原告依本约定在第二被告售楼部支付给第二被告首期款143223元。可第二被告不按约定进行住宅楼建设，后听第一被告工作人员讲，第二被告不再承建望京小区住宅楼，有第一被告接手承建。同时，第一被告拒绝承认原告所购房屋，也不承认原告已支付的首期款。事实上，原告所购置的该房屋有二被告先后承建。不管原告将首期款支付给二被告哪一方，原告购买的房屋位置未变动，二被告之间的交易对于原告不产生债权债务转移及物权变动的效力。二被告应连带偿还原告的购房款及承担约定的违约金。请求：判令二被告共同返还购房款143223元及支付违约金（以143223元为基数按每月0.3%计算至购房款全部退还之日止）。被告地华公司辩称，1、被告的土地使用权是直接从政府手中受让来源合法、明确，与原告和被告亿典置业公司没有任何关系。被告以支付出让金1643.76万元的价格交纳给市财政局，直接受让驻马店医药零售中心（乐山大道与××交叉口东南角6003.46㎡）的国有土地使用权。以上事实，驻马店市人民政府专门予以明确批复，且明确予以确认，地上在建工程系受让方投资所建，产权归受让方。随后，2018年地华公司取得该受让土地的建设用地规划许可证、国有建设用地使用权证。2、根据合同的相对性，原告与地华公司没有任何法律上的牵连关系，综上所述，原告起诉被告地华公司没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。被告亿典置业公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年4月4日，原告徐永建（乙方）与被告亿典置业公司（甲方）签订一份《望京小区房源认购协议》，约定：认购房源：住宅西单元七层西南户，建筑面积约为97.1㎡，单价2950，总房款286445，双方同意签订本协议时乙方需向甲方支付购房定金143223元（大写：拾肆万叁仟贰佰贰拾叁元）并根据付款方式享受相应优惠。付款方式：2、分期付款：按三次付清，乙方按甲方规定时间支付首期款，计143223元（大写：拾肆万万叁仟贰佰贰拾叁元），余额143223元，二期款付款日期主体封顶，金额85933元。三期款付款日期交房，付款金额57289元。违约责任:……5、甲方交房日期最迟为2015年12月31日，如果甲方违约应每月支付已付金额的0.3%偿付乙方，否则乙方有权解除本协议。其他:……2、在签订正式购房合同时，本协议甲方收回，正式购房合同已经签订，本协议自动失效。交房标准以购房合同为准。3、甲方承诺自交房之日起，365天内协助乙方办理房产证，提供相应手续，办理房产证相关费用乙方自理。如若不能办理房产证，甲方全额退还乙方所缴纳的房款。签订协议的当天，原告向被告亿典置业公司支付购房款143223元，被告亿典置业公司向原告出具了相应的收据。后被告亿典置业公司未能依约向原告交付案涉房屋，原告以诉称理由诉至来院，酿成纠纷。诉讼中，原告述称，原告购买案涉房屋时案涉房屋系在建房屋，尚未封顶，原告没有看到望京小区的“五证”。诉讼中，原告未能提交案涉房屋的商品房预售许可证。诉讼中，原告述称被告地华公司接替亿典置业公司建设了案涉房屋，被告地华公司对此不予认可。被告地华公司提交了：1、驻马店市人民政府关于驻马店医药零售中心国有产权转让办理土地转移手续的批复{驻政文【2016】271号}，该批复载明“一、同意依据市城乡规划局出具的用地规划条件9驻规函[2015]113号），将位于乐山大道与××交叉口东南角6003.46㎡（合9亩）、土地用途为商住用地的国有土地使用权按照市产权交易中心公开转让结果出让给驻马店市地华房地产开发有限公司。二、由受让方及时将土地出让金1643.76万元上缴市财政；地上在建工程1207.054万元，系受让方投资所建（产权归受让方所有），受让方不再缴纳。”；2、2018年3月15日地华公司与驻马店市国土资源局签订的国有土地使用权出让合同；3、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；4、豫（2018）驻马店市不动产权第0012084号证书；5、驻马店医药零售中心国有产权交易鉴定报告{驻市产交鉴字（2016）04号}。被告地华公司用以上证据证明地华公司原是案涉房屋的施工单位，地华公司因未得到案涉工程的建设工程工程款，通过国土资源局公开投标的竞拍地华公司取得了案涉工程所在的国有土地的各项权利，与被告亿典置业公司无任何关系。原告质证称，对地华公司提交的证据的真实性均无异议，对证明目的有异议，上述证据只能证明地华公司通过土地出让的方式取得了国有土地使用权，但是对案涉的房产地华公司没有所有权，驻马店市人民政府的文件不能确认地华公司对案涉房屋具有所有权，地华公司于2018年4月份取得建设用地规划许可证，2019年取得建设工程规划许可证，所以案涉建设工程不归地华公司所有，应归原告等业主所有，地华公司无权占有该财产，相对于原告，被告地华公司已构成不当得利，按照法律规定应当返还原告支付的购房款及利息。上述事实，有原告提交的认购协议、转账凭证、收据，被告地华公司提交的驻政文【2016】271号文件、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、豫（2018）驻马店市不动产权第0012084号、鉴定报告及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2014年4月4日，原告徐永建与被告亿典置业签订的《望京小区房源认购协议》明确了房屋的具体位置、房屋总价款、付款方式、交付期限等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告亿典置业公司已于签订合同当日收取原告购房款143223元，根据《最高人民法院》第五条规定“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同中的商品房预售合同。又根据《最高人民法院》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，原、被告均未能提交亿典置业公司关于案涉房屋的商品房预售许可证，故依据上述法律规定该商品房预售合同应为无效合同。法律规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，《望京小区房源认购协议》因违反强制性规定而无效，现原告请求被告亿典置业公司返还购房款143223元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告亿典置业公司支付违约金的主张，《望京小区房源认购协议》系无效合同，其中双方关于违约责任约定的条款亦属无效，因此，原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告地华公司承担返还购房款和支付违约金责任的主张。被告地华公司不是《望京小区房源认购协议》的一方当事人，依据合同的相对性原则，原告的该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提出案涉建设工程不归地华公司所有，应归原告等业主所有，地华公司构成不当得利的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告河南亿典置业有限公司于本判决生效后十日内向原告徐永建返还购房款143223元。二、驳回原告徐永建的其他诉讼请求。如被告河南亿典置业有限公司未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3164元，由被告河南亿典置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  藏 红人民陪审员  闫 伟二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张园园