太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初3318号原告：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告：华夏银行股份有限公司太原分行，住所地太原市迎泽大街113号。负责人：赵佩红，行长。委托诉讼代理人：胡玉亭，山西国晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙渝欣，山西国晋律师事务所律师。原告郝红星与被告华夏银行股份有限公司太原分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝红星的委托诉讼代理人郭卫山，被告华夏银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人胡玉亭、孙渝欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝红星向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金88000元；2、判令被告赔偿原告可得利益损失2589378.93元；3、判令诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：解除《房屋租赁合同》。事实和理由：2011年，原告承租了位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦1-4层整体，承租期限自2012年1月1日起至2021年12月31日止。2012年11月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，将麦特摩尔大厦一层西侧600㎡面积出租给被告；租赁期为2013年1月10日至2021年1月10日；2013年1月10日至2016年1月10日三年每年租金168万元，2016年1月10日至2019年1月10日三年租金为176万元，2019年1月10日至2021年1月10日两年租金185万元，除第一年前半年度租金外，此后的租金都需在每年的1月10日前，7月10日前交纳半年度租金；合同还约定，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按合同当年总租金的5%向原告支付违约金。自2018年1月10日起至今被告没有向原告支付过租金，原告多次催要，被告称其已于2018年7月10日与麦特摩尔一层业主授权的山西福林华贸易公司重新签订了合同。原告承租的漪汾街26号麦特摩尔大厦1-4层合法有效且尚未被解除，原、被告之间的租房合同合法有效也尚未被解除，被告竟私自与麦特摩尔一层业主代表签订出租合同，单方构成根本违约。原告向1-4层业主每年支付471万元，根据一层业主的租金分配表，一层业主每年分得的租金619323.62元，因此，被告的根本违约行为致使原告损失了本应可获得的应得的利益，被告应依法赔偿。故被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告华夏银行股份有限公司太原分行辩称，一、被告在本案中并无任何违约行为，相反，恰恰是原告的违约行为严重影响了被告对承租房屋的正常使用以及作为金融机构的正常经营。被告与原告在签订合同前，就了解到该房屋存在转租情况，为打消被告的顾虑，原告向被告出具《承诺书》，基于承诺被告与原告签订《房屋租赁合同》。后来，被告积极履行合同义务，按约支付租金，但原告屡次违反与李好生之间的约定，迟延支付租金，导致房屋业主多次通知物业对被告停水停电，并聚众闹事等方式索要租金，严重影响被告的正常使用，给被告造成了很大的经济损失和声誉损失。2018年1月，被告收到一层对外出租新的受托人王胜利发出的告知书等，要求被告直接向其支付租金并直接签署房屋租赁合同，由于原告拖欠房屋所有人的房租，导致房屋权利人不配合原告向被告开具租赁发票，被告也无法正常交纳租金。二、被告与原告之间的房屋租赁合同已经解除，并将房租交付给实际房主，从未有过任何拖欠。根据原、被告签署的房屋租赁合同约定，原告已经违反约定。基于原告违约导致被告无法正常营业，考虑业主已与原告解除合同的情况，被告根据双方合同约定，于2018年5月11日委托律师向原告发送律师函，要求解除双方签订的房屋租赁合同。综述，由于原告的违约行为，导致被告承租的房屋无法长期正常使用，且遭受巨大经济损失，被告多次催促原告出面处理其与业主的纠纷，但原告置之不理，无奈被告只能依约解除双方的合同，并将房租交付给实际房主，被告没有任何过错。根据原、被告的当庭陈述，并结合双方提供的证据，本院认定事实如下：2011年，李好生作为业主授权的业主代表为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝红星签订了《承租合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给乙方，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为3770000元，第二年起每年租金为4710000元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。合同中双方还约定了违约责任等其他条款内容。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后，原告将承租房屋进行转租。2012年10月26日，原告郝红星给华夏银行太原分行出具承诺书一份，载明：本人郝红星与太原市漪汾街26号麦特摩尔大厦西侧1-4层全体业主被授权人李好生签订了承租合同，承租期限十年，近期本人拟将一层部分商品房面积660平方米租赁给华夏银行，用于经营办公使用。在承租合同中本人与李好生签订的承租合同第九条关于合同的变更、解除和终止和第十二条乙方违约责任内容中可能会对贵行带来影响，为此本人郑重承诺，保证租赁期间不会出现第九条关于合同的变更、解除和终止和第十二条乙方违约责任的情况，如出现上述情况，本人同意贵行将租金直接支付给业主，同时本人自愿承担一切法律责任，并赔偿由此产生的全部经济损失。2012年11月26日，原告郝红星作为出租方（甲方）与被告华夏银行股份有限公司太原分行作为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于太原市漪汾街26号麦特摩尔大厦一层西侧建筑面积为600平方米，赠送一层北凹处建筑面积60平方米，共计660平方米；租赁期为，自2013年1月10日至2021年1月10日（其中2012年11月26日至2013年1月9日为免租期，免租期内甲方免收租金）；乙方承租的含税房屋租金总额为1680000元/年，承租一年至三年房租不变，承租第四至六年房租依据市场平均增长速度（租金涨幅不得超过第一年租金的5%）调整，承租第七至八年房租依据市场平均增长速度（租金涨幅不得超过第一年租金的10%）调整，以上租金含租赁的相关税费；租金按半年支付，在本合同生效后10个工作日内支付甲方前半年租金，此后各年乙方于1月10日前、7月10日前向甲方交纳半年度租金，最后一期租期不足半年，乙方按实缴纳；甲方保证所出租的房屋符合国家和租赁房屋所在地政府对租赁房屋管理的有关规定，并保证租赁房屋权属清楚，若发生与甲方或甲方租赁房屋有关的纠纷，概由甲方负责清理和承担民事责任，若因此给乙方造成经济损失，甲方负责赔偿；租赁期内，甲方为乙方提供水、电、空调及相关的营业设施和服务，并保证所提供的营业设施和服务能够满足乙方日常营业的需要和正常使用；租赁期内乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；等等。同日，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》中还约定：甲方向132名业主租赁山西建材大厦商品房西侧一至四层，拥有转租权，其中涉及乙方租赁面积的有7名业主，如在标的房屋产生纠纷影响乙方租赁时，乙方有权暂停向甲方支付租金或向房屋实际权利人的被授权人履行支付租金义务。2017年7月3日，李好生给麦特摩尔大厦一至四层使用人（华夏银行）通知一份，载明本人李好生受大厦一至四层业主委托，与郝红星签署了关于麦特摩尔大厦西侧一至四层的承租合同，截止2017年7月3日，本人尚未收到2017年下半年租金，现通知大厦各位实际使用人，如本人截止7月5日未收到2017年下半年租金，本人将代表全体业主通知物业管理公司采取有效的维权措施。2017年7月7日，山西麦特摩尔物业管理有限公司给华夏银行出具通知一份，主要内容是：2017年下半年，部分业主至今又未能按时拿到自己的租金，现又委托物业公司要以停水停电来解决租金难收的问题，为了以后四年，不要再发生类似事件，现告知各位使用人，在以后支付租金时，必须通知麦特摩尔物业公司、实际合同人李好生及承租人郝红星三方在场，并签字，方可付款。如不按约执行，物业公司为了保护持有大红本的业主们的利益，停水停电所带来的后果自负，我物业公司概不负责。2018年1月20日，李好生发出《公告通知》，公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议，李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系，由业主自己索要各自租金，维护自己的权益。2018年3月，业主们提出与原告解除《承租合同》。2018年7月10日，山西福林华贸易有限公司（法定代表人王胜利）受业主委托作为出租方（甲方）与华夏银行股份有限公司太原分行作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦一层西侧面积600㎡房屋出租给乙方；租赁期限自2018年7月10日起至2019年7月10日止；乙方承租房屋的年租金总价为1597600元；按照甲方与王胜利等签署的《关于房屋租赁使用不受影响的备忘录》规定，乙方将2018年1月10日至2018年7月10日未完成支付的房屋租金在扣除对乙方经营受损的补偿后剩余部分798800元支付给甲方等。2018年7月11日，郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝红星撤回起诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案2011年的《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》、2012年11月26日的《房屋租赁合同》及《补充协议》、2018年7月10日《房屋租赁合同》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。本案争议的焦点是：一、原、被告的合同是否已经解除；二、被告是否构成违约。关于本案中2011年《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，故该承租合同事实上已经解除。经查，业主们提出解除合同的时间为2018年3月，虽在原、被告的合同履行期间内，但是业主们作为各个商铺的所有人解除了与原告的合同，就意味着被告在履行与原告的合同中，无法再实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故被告在与一层业主代表签订合同时，已经以自己的行为表明不再履行原、被告之间的合同。故原告要求解除合同的请求，本院不予支持。关于被告是否构成违约，在原告郝红星与被告华夏银行股份有限公司太原分行签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定，原告向132名业主租赁山西建材大厦商品房西侧一至四层，拥有转租权。由于业主们解除了与原告的合同，致使原告在与被告的出租合同中丧失了对房屋的转租权，故被告并不构成违约，因此原告要求被告支付违约金及可得利益的损失，理由不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第九十四条的规定，判决如下：驳回原告郝红星的诉讼请求。案件受理费减半收取14110元，由原告郝红星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 袁文静 二〇一九年十一月一日书记员 谷苗慧