北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初37513号原告（反诉被告）：北京双盛物业管理有限公司，住所地北京市海淀区复兴路4号5号楼。法定代表人：李钧，总经理。委托诉讼代理人：卢鑫，北京市普华律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立成，北京市普华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京永恒容大信息咨询中心，住所地北京市西城区月坛南街19号院1栋308号。经营者：杜永恒。原告（反诉被告）北京双盛物业管理有限公司（以下简称双盛物业公司）与被告（反诉原告）北京永恒容大信息咨询中心（以下简称永恒容大中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双盛物业公司之委托诉讼代理人卢鑫、朱立成，被告（反诉原告）永恒容大中心之经营者杜永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双盛物业公司与永恒容大中心签订的房屋租赁合同无效；2、判令永恒容大中心按照房屋租赁合同约定的租金标准，向双盛物业公司支付自2018年11月16日起至永恒容大中心实际腾退并向双盛物业公司交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（自2018年11月16日起，暂计算至2019年8月30日，永恒容大中心应向双盛物业公司支付房屋占有使用费47500元）；3、判令永恒容大中心将位于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门x号平房腾空、恢复原状并交还双盛物业公司。事实及理由：2018年4月27日，双盛物业公司与永恒容大中心签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定双盛物业公司将其坐落于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门平房一间（面积为54.74平方米，以下简称租赁房屋）出租给被告，约定了租赁房屋用途为经营小家电维修、图文快印，租金为每年60000元，租赁期限为2018年5月16日至2021年5月15日。租赁合同签订后，双盛物业公司将租赁房屋出租给永恒容大中心使用。但永恒容大中心在履行租赁合同过程中，无视租赁合同的约定，改变租赁房屋的使用用途为家政服务，并非小家电维修及图文快印，且欠付水电费、房屋租金等费用。经双盛物业公司多次催告，永恒容大中心拒绝改正。2019年4月1日，双盛物业公司向永恒容大中心发送《解除房屋租赁合同通知书》，书面告知永恒容大中心双方签订的租赁合同于2019年4月2日解除，并要求永恒容大中心交还租赁房屋，但遭到拒绝，故诉至法院。永恒容大中心辩称，我方没有违反合同条款，且一直在积极交纳水电费和房租。涉案房屋现在由我方承租，我方要求继续履行合同。在装修期间，我方的字号多次被双盛物业公司摘除。在营业期间，双盛物业公司多次来捣乱，导致我方无法营业。永恒容大中心向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双盛物业公司支付永恒容大中心营业损失60000元；2、判令双盛物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：2018年4月27日永恒容大中心与双盛物业公司签订《房屋租赁合同》，约定双盛物业公司将其位于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门平房一间，面积为54.74平方米租给永恒容大中心使用，租期从2018年5月16日起至2021年5月15日止，每年租金为人民币陆万元整。合同签订后永恒容大中心按照要求装立门面招牌，双盛物业公司无理由强行撕毁，给永恒容大中心造成损失，当时永恒容大中心工作人员报警，有视频为证。此后本法人多次找双盛物业公司沟通均无结果，至今也未就永恒容大中心的损失给予赔偿。双盛物业公司告知本人聘请的服务人员必须解除，否则合同无效，本人拒绝后，在交纳房租、水电费时，双盛物业公司又以此理由拒绝收取。后多次未经本法人同意双盛物业公司工作人员带律师到公司进行强行拍照。租赁期间双盛物业公司多次要求本人解雇现有员工李燕，否则停水停电。双盛物业公司撕毁招牌有一年之久导致反诉人不能正常经营，导致永恒容大中心租房达不到正常商业使用用途，给永恒容大中心造成了经济损失，故提出反诉。双盛物业公司针对永恒容大中心的反诉辩称，不同意永恒容大中心的全部反诉请求。永恒容大中心提出的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。针对永恒容大中心所称双盛物业公司撕掉了涉案房屋的招牌，通过永恒容大中心提交的证据视频显示，被撕下来的只有不干胶贴，不值6万元。永恒容大中心占用期间并未因双盛物业公司撕招牌产生相应的经济损失，也不存在永恒容大中心所称双盛物业公司经常带人骚扰其经营场所，导致其无法正常使用涉案房屋的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月27日，双盛物业公司与永恒容大中心签订了《房屋租赁合同》，约定双盛物业公司将其坐落于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门平房一间（面积为54.74平方米）出租给永恒容大中心，约定了租赁房屋用途为经营小家电维修、图文快印，租金为每年60000元，租赁期限为2018年5月16日至2021年5月15日。租金支付方式为每三个月为一期，并于每期第五日前支付当期租金。承租方于合同签订当日支付房屋租赁保证金15000元。租赁合同签订后，双盛物业公司将租赁房屋出租给永恒容大中心使用。2019年4月1日，双盛物业公司向永恒容大中心送达解除房屋租赁合同通知书，内容为：双方于2018年4月27日签订《房屋租赁合同》约定，贵方租赁我方坐落于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门平房一间（面积为54.74平方米），用途为经营小家电维修、图文快印。租赁合同签订后，我方将租赁房屋出租给贵方使用。但贵方在履行租赁合同过程中，无视租赁合同的约定，擅自改变租赁房屋的使用用途为家政服务，并非小家电维修及图文快印，且欠付水电费、房屋租金等费用。经我方多次催告贵方，贵方至今未予改正。鉴于贵方上述违约行为，我方现根据租赁合同及相关法律、法规规定，郑重致函贵方：一、我方解除贵我双方于2018年4月27日签订的《房屋租赁合同》，解除日期为2019年4月2日。二、请贵方于2019年4月8日前将租赁房屋恢复原状并交还我方。三、请贵方将使用租赁房屋期间的全部费用支付我方。永恒容大中心认可收到上述通知书。经询，双盛物业公司称租赁房屋无建设规划许可证及房产证。2019年9月25日，双盛物业公司给我院出具《情况说明》，内容为：涉案房屋所在院落北京市海淀区复兴路乙x号院的土地使用权人为中共中央对外联络部，院落内已经取得房屋所有权证的房屋，一部分属于中共中央对外联络部，一部分已经由中共中央对外联络部通过房改房的方式出售给内部职工，由职工享有该部分房屋的所有权。院落内尚未取得所有权证的房屋（产权正在办理过程中），为中共中央直属机关事务管理局建设施工。双盛物业公司受中共中央直属机关事务管理局、中共中央对外联络部及小区业主委托，为小区提供物业服务。涉案房屋系历史遗留建筑，没有建设工程规划许可证，中共中央对外联络部委托双盛物业公司对涉案房屋进行日常管理，并对外出租。经询，双盛物业公司称截至2018年11月16日的租金永恒容大中心已交纳，并收取了15000元的保证金，同意用该保证金折抵房屋占有使用费。本院认为，双盛物业公司与永恒容大中心签订的房屋租赁合同中约定的租赁房屋没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故双方签订的租赁合同无效。永恒容大中心应于本判决书生效后三十日内将租赁房屋腾空交还双盛物业公司。租赁合同虽无效，但永恒容大中心实际占有并使用了该房屋，应向双盛物业公司支付一定的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故永恒容大中心向双盛物业公司支付的占有使用费应参照双方之间签订的租赁合同确定的租金标准支付。故双盛物业公司要求判令双方之间的租赁合同无效，并将租赁房屋腾空交还双盛物业公司的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于双盛物业公司要求永恒容大中心按照双方租赁合同约定的租金标准支付自2018年11月16日起至实际腾退之日止的占有使用费的诉讼请求，鉴于永恒容大中心已交纳保证金15000元，且双盛物业公司同意将该保证金折抵占有使用费，对此本院不持异议，故永恒容大中心应自2019年2月16日起至实际腾退之日止，按照每月5000元的标准向双盛物业公司支付占有使用费。关于永恒容大中心反诉要求双盛物业公司赔偿其营业损失60000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、北京双盛物业管理有限公司与北京永恒容大信息咨询中心于二○一八年四月二十七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京永恒容大信息咨询中心于本判决生效之日起三十日内将位于北京市海淀区复兴路乙x号院东南门x号平房一间（面积为54.72平方米）腾空交还北京双盛物业管理有限公司；三、北京永恒容大信息咨询中心于本判决生效后十日内依照每月5000元的标准向北京双盛物业管理有限公司支付房屋使用费，自二○一九年二月十六日起支付至房屋实际交还之日止；四、驳回北京双盛物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京永恒容大信息咨询中心的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1046元（北京双盛物业管理有限公司已预交），由北京永恒容大信息咨询中心负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费650元，由北京永恒容大信息咨询中心负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  石亚华人民陪审员  冀国红二〇一九年十一月二十二日书 记 员  崔 维