北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初7794号原告：谭安燕，女，1982年10月18日出生，汉族，北京信诺赛文化传播有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周蔓仪，北京卓纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄星，男，1973年12月14日出生，北京信诺赛文化传播有限公司职员，住北京市大兴区。被告：北京首开荣泰置业有限公司，住所地北京市东城区东花市北里东区1号1号楼三段五层。法定代表人：赵明华，总经理。委托诉讼代理人：孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，北京建诚（天津）律师事务所律师。原告谭安燕诉被告北京首开荣泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭安燕向本院提出诉讼请求：1、被告拆除涉诉房屋外墙的两块穿孔铝板，并做好相关密封及安全措施；2、被告返还原告2017年10月15日至2018年3月15日期间的供暖费4521．4元，并同时免除原告2018年10月15日至2019年3月15日期间的供暖费4521．4元；3、被告赔偿原告涉诉房屋维修所支出的费用共计2万元；4、被告赔偿原告因没有临底商侧窗及窗外巷道造成的房屋价值贬损12万元；5、被告为涉诉房屋建筑安装中水系统。事实和理由：2015年7月17日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定被告向原告出售位于北京市房山区×××的房屋一套，房屋总面积为86．26平方米，总价款为1192558元。合同第十七条约定：“该房屋质量符合国家和市场颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。”2017年4月27日，被告向原告交付上述房屋，原告对房屋进行检查时发现该房屋存在如下问题：1、房屋窗户仅为两扇小窗户，不符合被告售楼时该房屋窗户为一大一小两个的承诺，并且采光量、窗地面积比均不符合《办公建筑设计规范》、《建筑采光设计标准》等相关国家标准规范；2、房屋排水管道通过房屋卧室，不符合GB50015－2003《建筑给排水设计规范》（2009年版）的相关规定；3、房屋阁楼立柱没有被装修在墙体内，占用房屋实际面积，造成房屋面积小于约定面积。上述问题原告记载在《房屋进住验收单》上，被告工作人员在其上签字并同意按照原告要求进行维修。随后，原告多次催促被告对上述问题进行维修以达到合同约定及国家相关标准的要求，但被告并未及时进行维修。为达到采光要求，原告自行对上述事项进行维修，共花费20000元。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及双方所签订的合同与补充协议，该笔费用应由被告承担。关于房屋窗户的问题，由于外墙装饰铝板的存在原告无法自己将其改善到到符合《办公建筑设计规范》、《建筑采光设计标准》等相关国家标准规范的状态，故被告作为违约方应为原告拆除房屋窗外的外墙装饰铝板，从而使房屋采光量及窗地面积比达到国家相关标准。同时被告并没有按照国家及北京市的相关标准为该房屋设置中水系统，其应为被告房屋安置中水系统。2017年12月初，由于被告所安装的设备存在问题导致房屋供暖设施漏水，被告及供暖公司为对其进行维修停止对原告房屋的供暖，导致在原告己经交纳4521．4元供暖费的情况下，2017年至2018年供暖季房屋没有供暖，该笔损失被告应对原告承担赔偿责任。由于被告所交付的房屋不合格，导致原告长期无法出租该房屋，故原告要求被告赔偿在此期间内的租金损失。原告认为，被告上述行为己构成对合同的违约，且原告与被告签署的合同合法有效，系双方真实意思表示，被告违反合同约定，应承担相应责任。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请支持原告全部诉讼请求。北京首开荣泰置业有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、房屋的性质是商业用房，经过了设计规划及规划验收，不存在采光通风问题，符合规划要求。被告在合同中明确约定，宣传部分不能作为实际交房的依据，被告在沙盘中明确了楼体旁边有商业用房，从沙盘中也可以看出双数层和单数层的设计户型不同，故窗户设计也不同，故不同意原告第一项诉讼请求；2、关于原告所述的维修，没有相应票据证明，原告的诉请没有依据。被告是按照合同约定和国家相关法律规定向原告交付的房屋，该房屋不存在任何违约情形，无需进行修缮，原告自行拆改房屋和房屋内结构应自行承担费用，被告保留就原告私自拆改房屋给楼宇整体造成损害的索赔权利；3、暖气出现问题是原告擅自改动造成的，依据合同约定原告签字确认了，故暖气出现问题是原告导致的。原告未提交任何证据证明从2017年至今未享受到供暖服务，其要求返还和免除供暖费用，被告不是供暖费的收取单位，被告无权返还和免除原告的该项费用，也没有义务返还和免除；4、关于中水，双方权利义务应依据双方签订的购房合同，依据购房合同第13条的约定，并无被告须向原告提供中水铺设到户的任何约定，被告不承担该项义务。此外，中水系统已经按照国家相关法律规定铺设完毕，不违反国家相关法律规定。至今房山区整体并未提供中水服务，对该项诉求被告不承担任何责任；5、原告签订的合同系商业与办公类非住宅项目，整体不能用住宅的标准约束双方的权利义务。原告要求拆除的穿孔铝板为经规委批准的楼宇整体外立面，任何机构和个人不得变更外立面的规划和设计，无论是开发商还是购房业主均无权拆改楼宇外立面；6、原告所称的沙盘和样板间存在相关通风窗和通风通道，对于原告提供的照片等相关证据，被告不认可相关沙盘证据的真实性。双方签订的补充协议第4条明确约定，沙盘等不作为双方的要约内容。且商品房销售管理办法第31条明确约定，被告已经在合同中明确约定了沙盘不作为要约内容，故原告以沙盘为依据起诉，不符合合同及法律依据。该房屋设计和施工时与现房屋状况一致，被告不存在任何违约和侵权的情况。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年7月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》及《预售合同补充协议（办公）》。双方约定：买受人购买出卖人预售的位于北京市房山区×××号房屋（暂定编号），该商品房用途为商务办公，层高4．2米，预测建筑面积共86．26平方米，套内建筑面积58．84平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积27．42平方米；采暖方式为集中供暖；房价款按照套内建筑面积计算，单价每平方米20267．82元，总价款1192558元；实测面积与预测面积发生误差，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺上水、下水在2017年4月30日达到管线铺设到位，过渡性供电在2017年4月30日达到通电，供暖在2017年11月15日达到线路铺设完毕，电话通信线在2017年4月30日交付，敷设到用户弱电箱，用户自行开通，有线电视线在2017年4月30日交付，敷设到用户弱电箱，用户自行开通；出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；出卖人在广告、宣传资料及合同中，已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束；出卖人展示的示范单位功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交房标准或合同的样品，实楼商品房与示范单位可能存在平面及空间尺寸差异，出卖人无需就实楼商品房与示范单位空间尺寸的差异承担责任；买受人自愿委托出卖人按照《装修标准补充协议》约定的标准进行统一改造，并完成装修工程；出卖人提供的样板间仅作为销售展示之用，最终装修标准以《装修标准补充协议》为依据；对于合同订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，出卖人与买受人均已在合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况，因此，出卖人对该商品房的销售广告和宣传展示资料（包括但不限于海报、楼书、沙盘、模型、广告等）不作为合同要约，买卖双方的权利义务以本《预售合同》中的约定为准，本《预售合同》中买卖双方未做约定的（包括但不限于出卖人及其工作人员的口头承诺、推介及宣传），对出卖人不产生合同法律效力……合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告亦支付了购房款并取得了不动产权证书。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，原告提出被告交付的房屋与被告预售房屋时所展示的样板间及沙盘不符，被告不予认可。原告认为被告所展示的样板间及沙盘对原告订立合同以及房屋价格的确定均有重大影响，应当视为要约，现被告应承担违约责任。然而，原、被告在所订立的合同中明确约定，对于合同订立以及对于房屋价格有重大影响的因素，双方已在合同中进行了约定，不存在遗漏情况，被告对该商品房的销售广告和宣传展示资料不作为合同要约，买卖双方的权利义务以合同约定为准。由于原告的诉讼请求，缺乏依据，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回谭安燕的诉讼请求。案件受理费3281元，由谭安燕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  何 杉人民陪审员  何 琳二〇一九年十一月十五日法官 助理  王建文书 记 员  王倩玉