河南省洛宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0328民初1418号原告（执行案外人）：张红霞，女，汉族，1965年12月16日，洛宁县城关镇邮电局家属院。委托诉讼代理人：杨刚，河南中冶律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：陈晓茹，河南中冶律师事务所律师。特别授权。被告（申请执行人）：张西学，男，汉族，1956年2月21日出生，住宜阳县。委托诉讼代理人：张国辉，男，系原告之子。特别授权。委托诉讼代理人：田相猛，男，村委推荐。一般代理。被告（被执行人）：洛宁紫竹房地产开发有限公司。住所地：洛宁县永宁大道北侧。法定代表人：张利国，总经理。原告张红霞诉被告张西学、洛宁紫竹房地产开发有限公司（以下简称紫竹公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月22日作出（2019）豫0328民初160号民事判决书，原告张红霞不服上诉后，洛阳市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）豫03民终3276号民事裁定书，裁定撤销河南省洛宁县人民法院（2019）豫0328民初160号民事判决，发回重审，本院另行组织合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红霞及其委托诉讼代理人杨刚、陈晓茹，被告张西学的委托诉讼代理人张国辉、田相猛，被告紫竹公司法定代表人张利国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张红霞提出诉讼请求：1、依法判决确认洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中72平方米产权归原告所有，并停止对该房产的强制执行。2、依法判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月9日，原告对法院查封洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺提出书面异议。洛宁县人民法院作出（2019）豫0328执异字第1号《执行裁定书》，该裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定认定事实和适用法律错误。理由如下：一、被查封的洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺系拆迁安置房，是原告用自己被拆迁的房屋和宅基地使用权通过政府城中村改造“产权置换”而得来的，且原告已经合法占有上述房产。二、洛宁县房管所在办理《商品房买卖合同备案登记》及抵押他项权证时审查不严，程序严重违法，严重侵犯了拆迁安置户的合法权益，不具有法律效力。三、原告有权优先取得洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺的产权，并且已经实际占有并长期使用。四、原告对被执行人拥有登记在其名下的不动产产权，所提异议，理由充足，于法有据，依法应予支持。被告张西学辩称：1、依据河南省洛宁县人民法院（2016）豫0328民初466号民事判决书和洛宁房管所2013他字第130116号抵押备案登记，我方依法享有对涉案房产的优先受偿权，申请对涉案房产进行处置，合理合法；2、原告提供的证据材料系伪造和后来补签，不具备证据应有的真实性和可信性，不具备案外人应具有的排除执行和实体权利，涉案房产在抵押之前并未确认给原告，未明确约定位置，故不应适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。原告用于证明明确位置和用途的证据材料系伪造。原告提供的《紫竹王城商铺及面积确认书》的落款时间为2013年2月5日，所盖紫竹公司的公章尾号是7866。根据（2016）豫0328民初466号民事判决和洛宁县公安局出具的证明，可以证明该《确认书》是为了对抗执行而刻意伪造的，不具备证据应有的真实性和合法性，不应被法庭采信；3、申请法庭驳回原告诉讼请求，使我方的执行能尽快进行，恢复法律权威。被告紫竹公司辩称：紫竹公司原债权人并不是张西学，而是刘献彬，至于张西学和刘献彬他们之间债权如何转移的，我不清楚。经审理查明：2013年5月3日起到2014年6月30日，被告洛宁紫竹房地产开发有限公司先后向刘献彬借款362万元用于房地产经营，并将洛宁县紫竹王城项目7#楼一层101、102、103号建筑面积共计573.87㎡的房产抵押给刘献彬，且向洛宁县房地产管理所进行了抵押物权登记。2015年12月11日，因刘献彬无力偿还其欠张西学的债务，经协商一致，双方达成了《债权转让协议》，约定将刘献彬对被告洛宁紫竹房地产开发有限公司的债权全部（362万元及其未支付利息）转让给原告张西学，所附洛宁县紫竹王城项目7#楼一层101、102、103号建筑面积共计573.87m2的房产抵押权（办理了涉案房产抵押权登记）一并转移。2016年3月10日，被告洛宁紫竹房地产开发有限公司的法定代表人张利国签收了第三人刘献彬的债权转让通知书。后被告洛宁紫竹房地产开发有限公司一直未予偿还本金及利息，为此张西学诉至法院。本院于2016年9月8日作出（2016）豫0328民初466号民事判决书，判决主文为：一、洛宁紫竹房地产开发有限公司限本判决生效后三十日内归还张西学362万元。二、张西学可对抵押物紫竹王城7号楼下101、102、103号建筑面积共计573.87平方米的房产所确定的债权优先受偿。判决书生效后，张西学申请执行期间，本院于2018年8月9日作出查封洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺的执行裁定书。2019年1月9日，原告张红霞对本院2018年8月9日作出的查封洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺的执行裁定书提出执行异议。本院于2019年1月22日作出（2019）豫0328执异字第1号执行裁定书，驳回执行案外人张红霞的异议请求，张红霞不服诉至本院。另查明：2010年4月30日，洛宁县县城建设改造指挥部宁建指（2010）2号文件对城郊乡人民政府上报的《城郊乡西经局村改造实施方案》予以批复通过。后拆迁户陆续与开发商、洛宁县城郊乡人民政府签订《城中村改造委托开发合同书》。原告张红霞与洛宁县城郊乡人民政府、洛宁紫竹房地产开发有限公司于2011年11月12日签订《城中村改造委托开发合同书》及《拆迁补充协议》，将位于洛宁县永宁大道北侧、翔梧路东、西关路西，原住宅用地交由洛宁紫竹房地产开发有限公司进行开发使用，置换住宅144平方米、商铺72平方米、车位1个。2012年5月29日，城郊乡党委书记杜朝辉主持召开紫竹王城拆迁位置协调会，会议纪要主要内容：出于对拆迁户拆迁后生活收入来源的考虑，同意将紫竹王城一楼门面房全部用于安置给拆迁群众，在一楼门面房不足以安置的情况下用二楼商铺补足，对拆迁户安置商铺的具体分配由经局村村委负责，严格遵循“与老宅基地相对应原址原地安置”原则进行分配，被修路和绿化带占用的原老宅子临街第一排与第二排，一并参与紫竹王城一楼门面房及商铺的安置分配，但要跟老宅子一个位置，不能随便挑选，对安置商铺单位面积较大的情况，为便于日后经营，允许安置位置之间的互相结合，可多人共同所有一套安置商铺。2012年6月1日，拆迁户会议记录内容：只有老房子临街的才能分配临街门面房，每家分的位置从东往西，必须给原来老宅子位置一样，不能随便挑选；原来老宅子被修路和绿化带占了的第一排和第二排一起分一楼的门面房，但要在跟老宅基地也在同一位置，兄弟几人分家产的，和原来宅基地证换新名字的给村里手续，面积大小不能变。2013年2月5日，紫竹王城拆迁户门面房（商铺）安置问题的会议纪要内容：紫竹公司按照经局村委会拆迁大会所确定的每个拆迁户所对应的安置商铺的位置，出具书面确认单，并以此进行交房和办理产权登记等事宜。紫竹公司积极筹措建设资金，保证施工进度，按照安置合同的约定如期向安置户交房，经局村做好拆迁群众的沟通管理工作，杜绝出现群众干扰施工的现象，保证全部拆迁户对商铺安置决定无异议。2013年2月5日，洛宁紫竹房地产开发有限公司、洛宁县城郊乡人民政府、洛宁县城郊乡经局村村民委员会共同向张红霞出具紫竹王城安置商铺面积及位置确认书，确认安置商铺面积72平方米，位置为紫竹王城A区7号楼下101、102、103号。2014年紫竹公司资金紧张，紫竹王城工程几乎处于停工状态，后通过多个部门协调，2016年底与洛阳市弘海房地产开发有限公司合作，2017年下半年紫竹王城工程基本完工，11月份左右安装商户水电、道旁硬化绿化。经过经局村的代表收取拆迁户集资款交给紫竹公司，由紫竹公司交给施工队进行施工。2018年5月左右将商铺交付给各拆迁户，后原告等对101、102、103号商铺进行出租，出租户在本院查封裁定送达之前已经对商铺进行部分装修。本院认为：本案争议的焦点在于：张红霞是否享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，在拆迁人作为被执行人的案件中，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行强制执行的，已经签订了拆迁补偿安置协议的被拆迁人（案外人）在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。经审理确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行的诉讼请求应当予以支持。原告称2013年2月5日与紫竹公司达成紫竹王城安置商铺面积及位置确认书明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，即紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中72平方米。应适用上述法律规定。张西学辩称：原告提供的《紫竹王城商铺及面积确认书》的落款时间为2013年2月5日，所盖紫竹公司的公章尾号是7866，根据（2016）豫0328民初466号民事判决和洛宁县公安局出具的证明，可以证明该《确认书》是为了对抗执行而刻意伪造的。紫竹公司述称2013年乡政府通知拆迁户签订认证书，因害怕拆迁户阻扰施工，当时紫竹公司没有盖章和发放，协议签订后都由紫竹公司收回保管，在2017年交房时，才把认证书上面盖章并发放给乡政府和村委，再由乡政府和村委发放给各拆迁户，所以盖的章是后来的章。经查：被告紫竹公司因拆迁安置问题，与原告先后达成几次协议，原告与紫竹公司于2011年11月12日签订《城中村改造委托开发合同书》，同意置换紫竹王城住宅144㎡、商铺72㎡，车位1个。2012年5月29日紫竹王城拆迁位置协调会议纪要、2012年6月1日的拆迁户会议记录已经确定了拆迁户的位置排序，与2013年2月5日确认书的内容相互印证，且紫竹公司对于紫竹公司加盖章的时间和原因予以说明，因紫竹公司自己的原因未在2013年2月5日盖章，不能以此否认原告及其他拆迁户与紫竹公司拆迁置换房屋及商铺面积已经确定、按照房屋坐落予以排序（位置确定）的事实，且会议纪要、拆迁户会议记录的内容并非仅限于101、102、103号商铺拆迁户，而是针对所有安置商铺的拆迁户。故通过对委托开发合同书、会议纪要、会议记录及确认书内容的综合认定，本院认为原告与紫竹公司签订的紫竹王城安置商铺及位置确认书是双方的真实意思表示，该协议明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，即紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中72平方米。且该协议签订的时间在人民法院查封之前。故原告要求停止执行的诉讼请求，本院予以支持。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查：本案原告于2011年11月12日与被告紫竹公司签订了《委托开发合同书》，并以产权置换的形式支付了相应的房屋价款，原告即对案涉房屋具有买受人的资格；并在被告紫竹公司将房屋交付其之后也一直占有该房屋，占有该房屋的时间在洛宁县人民查封之前。同时，因紫竹公司经营不善，导致该小区产权无法办理，故未能办理房产过户登记非因原告自身原因造成。现案涉房屋产权虽然登记在紫竹公司名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，原告提供的证据以及其与被告紫竹公司的陈述，足以证实原告系案涉洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中72平方米产权的真实权利人。综上，根据上述法律规定，原告提交的证据能够证明其系执行标的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张不得执行案涉房屋的诉请依法予以支持。因该72平方米系与其他人共有，故原告要求判决确认洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺其中的72平方米产权归原告所有的诉讼请求本院不予采纳。被告辩称不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定的辩论意见于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行洛宁县紫竹王城A区7号楼下101、102、103号商铺，本院（2019）豫0328执异字第1号执行裁定于本判决生效时自动失效。二、驳回原告张红霞的其它诉讼请求案件受理费11000元，由被告洛宁紫竹房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  张海萍审判员  宋晓兵审判员  马 燕二〇一九年十一月二十二日书记员  翟彭鹏书记员  王 杰