河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再736号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：郑州市郑东新区恒辉宾馆。住所地：郑州市郑东新区圃田乡圃田村6号。经营者：殷绍海，该宾馆负责人。委托诉讼代理人：常伯阳，河南轨道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓丽，河南轨道律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王玉琴，女，汉族，1957年11月16日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：陈湘，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。再审申请人郑州市郑东新区恒辉宾馆（以下简称恒辉宾馆）因与被申请人王玉琴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16024号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年8月19日作出（2019）豫民申9261号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人恒辉宾馆的经营者殷绍海及其委托诉讼代理人常伯阳、张晓丽，被申请人王玉琴委托诉讼代理人陈湘、马璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒辉宾馆申请再审称，一、二审判决认定王玉琴在履行双方的租赁合同中不存在过错是错误的。首先，案涉租赁房屋虽然经政府决定统一进行拆迁，但是恒辉宾馆不能经营是王玉琴直接造成的。王玉琴为了得到拆迁奖励，多次伙同他人到恒辉宾馆闹事、打砸宾馆设施，造成恒辉宾馆无法继续经营；其次，本案中的拆迁不是合法拆迁。恒辉宾馆作为承租人因租赁的房屋被拆迁遭受了实际损失，王玉琴作为出租人应当积极配合承租人与政府协商赔偿事宜。王玉琴只顾自身利益而与政府签订了拆迁补偿协议，导致恒辉宾馆的利益受损，故王玉琴应当赔偿恒辉宾馆的损失。请求再审改判王玉琴支付恒辉宾馆停业损失30万元、装修费用损失127万元、评估费1.7万元、律师费12万元。王玉琴辩称，1.王玉琴不存在过错。本案合同不能履行的原因系政府进行房屋拆迁，属于不可抗力因素，是法定的免责事由。2.根据双方签订的租赁合同及补充协议，其中明确约定，遇到政府拆迁时恒辉宾馆的投资部分按照国家有关规定给予补偿。根据郑州市人民政府作出的郑政文[2014]142号及圃田乡人民政府[2015]20号文件，对集体土地上的房屋的装修装饰部分不予赔偿，故恒辉宾馆无权要求王玉琴赔偿装修部分的损失。3.恒辉宾馆主张评估费无法律依据，该评估报告系恒辉宾馆单方委托作出，不能作为证据使用。4.恒辉宾馆主张律师费无事实和法律依据，现行法律规定，当事人有合同约定的才可支持对律师费的主张，且律师费并非恒辉宾馆的必需支出。请求驳回恒辉宾馆的再审申请，维持二审判决。2016年3月22日，恒辉宾馆向郑州高新技术产业开发区人民法院起诉，请求判令：1.解除恒辉宾馆、王玉琴于2009年5月1日、2009年7月8日签订的租赁协议；2.王玉琴赔偿恒辉宾馆停业损失30万元；3.王玉琴支付恒辉宾馆装修费用127万元（根据鉴定结论确定）；4.王玉琴承担恒辉宾馆因本案诉讼支出的评估鉴定费、律师费。王玉琴提起反诉，请求判令：1.恒辉宾馆立即搬出案涉房屋；2.恒辉宾馆支付王玉琴租金279679.2元及违约金195951元（租金自2015年9月1日、违约金自2015年9月2日均暂计算至2016年4月10日，2016年4月10日以后的租金按合同约定计算至恒辉宾馆实际返还房屋之日止；违约金为十日之内按年租金日千分之一计算，超过十日按年租金日千分之二计算至恒辉宾馆清偿全部租金之日止）；3.恒辉宾馆支付王玉琴因不能领取拆迁补偿款项损失的119947元（暂计至2016年4月10日，2016年4月10日后以王玉琴应领取的拆迁补助354万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至恒辉宾馆实际返还房屋之日止）。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认定，2009年5月1日，恒辉宾馆与王玉琴签订房屋租赁合同一份,合同约定租赁物位于圃田村，建筑面积约3000平方米；租赁期二十年（自2009年9月1日至2029年8月31日止）；年租金43万元，五年期满后，在原有租金上按百分之五增加租赁费，每五年为一个递增期；租金支付方式为先付后用制，每一年支付两次，分别为每年的9月1日和次年的3月1日；恒辉宾馆未按时交纳租金，逾期10日，每日应按照年租金总额的千分之一交纳违约金；超过10日，每日应按照年租金总额的千分之二交纳违约金；逾期1个月未交纳租金，视为恒辉宾馆单方终止协议，王玉琴有权收回协议租赁物，恒辉宾馆对租赁物的任何投资王玉琴不予赔偿，王玉琴有权继续追偿恒辉宾馆拖欠的租金及违约金；恒辉宾馆需要对所租房进行装修，应征得王玉琴书面同意，并不得进行违法建设；在租赁期内如遇国家法律、政策调整、或遇国家征地、乡村集体规划等，协议自行终止，但对恒辉宾馆的投资部分，按国家有关规定给予补偿。2009年7月8日，恒辉宾馆经营者殷绍海、王玉琴签订补充协议一份，协议约定恒辉宾馆投资的固定资产在主协议约定的租期内，其所有权及使用权均归恒辉宾馆，租用期内如遇国家法律、政策调整或国家征地，乡村集体规划、拆迁等按照国家有关规定的赔偿费归恒辉宾馆所有，租期届满后所投入的固定资产由恒辉宾馆自行处理；鉴于王玉琴原因导致恒辉宾馆无法正常经营所造成的直接间接损失由王玉琴承担，王玉琴不得以任何理由提前终止合同，否则王玉琴应当赔偿恒辉宾馆一切直接损失和间接损失；若因王玉琴消防手续不完善导致恒辉宾馆无法开业或正常营业造成损失由王玉琴负责，2009年9月1日消防合格手续交付恒辉宾馆后所有消防问题归恒辉宾馆负责。2015年8月20日，郑州市郑东新区圃田乡合村并城征迁安置指挥部（以下简称征迁指挥部）发布拆迁公告一份，显示根据郑东新区管理委员会的要求，对圃田行政村的村内住宅及附属物进行拆迁。2015年8月22日，征迁指挥部与王玉琴签订村民住宅拆迁协议书一份，约定王玉琴所用的圃田村住宅用地需拆除，王玉琴保证在2015年8月27日前，搬迁并自行拆除门窗及其他附属物；王玉琴拆迁结束后，经征迁指挥部现场验收合格后，发给王玉琴验收单，王玉琴持户口本、户主身份证、宅基地使用证、验收单和拆迁协议书到征迁指挥部指定的地点结算并领取补偿款和其他费用。郑东新区圃田乡集体土地附属物清点登记表显示案涉房屋所有权人为圃田村委会（王玉琴），坐落位置为东临粮所、西临刘拴喜，对楼房证内、楼房证外、楼房、平房、炮楼进行拆迁补偿，补偿金包括建筑物拆工费3375118.8元、建筑物奖励费7312元、回购费162686元，以上共计3545116.8元。恒辉宾馆委托河南世纪资产评估有限公司对恒辉宾馆委估的房屋建筑物、构筑物、机器设备、电子设备及办公用具价值进行评估，评估基准日为2015年5月28日。2016年4月13日，河南世纪资产评估有限公司出具豫世评报字【2016】第052号资产评估报告，显示上述委估资产均存放在恒辉宾馆内，在评估基准日及现场勘察时均能正常使用；根据委托方和被评估单位提供的资料、承诺等可知，本次评估的资产产权清晰，不存在争议。在评估基准日2015年5月28日，恒辉宾馆委估资产的评估值为120.3万元，其中房屋建筑物（包括后厨楼、中央空调主机房）剩余价值43600元、构筑物（包括酒店装饰装修工程、餐饮部装饰装修工程、机井）剩余价值717100元、机器设备（包括中央空调机组、柴油发电机组）剩余价值372700元、电子设备及办公用具（包括监控设备、程控电话交换机、网络交换机、电视机、电脑、一体机、办公桌椅、床、沙发等共计43项，688台/套/张/个/把）剩余价值69620元。郑州高新技术产业开发区人民法院一审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，恒辉宾馆、王玉琴签订的房屋租赁合同、补充协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但在合同履行过程中，案涉房屋所在区域于2015年8月20日发布拆迁公告，合同已不具备履行条件，双方合同目的无法实现，一审庭审时王玉琴亦同意解除合同，故应确认恒辉宾馆与王玉琴于2009年5月1日签订的房屋租赁合同及2009年7月8日签订的补充协议于2015年8月20日解除。关于恒辉宾馆的停业损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。预期利益的赔偿，是建立在一方存在违约的前提下，但本案合同的解除是由于政府对圃田村的拆迁改造政策，并不能归责于合同的任何一方，双方均不存在违约责任。恒辉宾馆诉请的停业损失，属于尚未发生的预期利益的损失，且恒辉宾馆未提交有效证据证明该部分损失的明确计算标准和依据，故对恒辉宾光此项诉请不予支持。关于恒辉宾馆请求的装修费用（详见评估结论中载明资产）损失，恒辉宾馆的装修及资产损失是评估机构依法作出的，对于该评估结论王玉琴并未提交相反证据予以推翻，故应当作为有效证据予以确认。另，恒辉宾馆资产中机器设备（中央空调机组、柴油发电机组）、电子设备及办公用具（包括监控设备、程控电话交换机、网络交换机、电视机、电脑、一体机、办公桌椅、床、沙发等共计43项，688台/套/张/个/把）可以移动和再行利用，应由恒辉宾馆自行处置；对固定资产中的房屋建筑物（后厨楼、中央空调主机房）、构筑物（酒店装饰装修工程、餐饮部装饰装修工程、机井），属于不可移动或重复利用的资产，根据评估结论显示，该部分资产剩余价值共计760700元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故对该部分损失，双方应按照公平原则各自承担50%即380350元。关于恒辉宾馆请求的评估鉴定费17000元，有河南世纪资产评估有限公司出具的收据为证，予以确认。此费用系恒辉宾馆为确定其损失支出的合理性费用，根据公平原则，由王玉琴负担8500元，剩余8500元由恒辉宾馆自行负担。关于恒辉宾馆请求王玉琴支付的律师费，其并未提交证据证明具体数额及款项支付情况，故不予支持。关于王玉琴反诉要求恒辉宾馆搬离案涉房屋的请求，因双方已解除合同，案涉房屋所在区域亦进行拆迁，故对王玉琴此项诉请予以支持。关于王玉琴反诉要求恒辉宾馆支付租金、违约金及不能领取拆迁补偿款的损失，因征迁指挥部于2015年8月20日发布拆迁公告，案涉房屋位于拆迁范围内，租赁合同已经不具备继续履行的条件，该院亦已确认双方合同自2015年8月20日起解除，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对王玉琴反诉诉请的租金损失不予支持；对违约金及不能领取拆迁补偿款的损失，因合同不能履行系因政府拆迁改造政策引起，不能归责于任何一方当事人，双方均不应承担违约责任，对该部分反诉诉请不予支持。郑州高新技术产业开发区人民法院于2017年8月21日作出(2016)豫0191民初5663号民事判决：一、解除恒辉宾馆与王玉琴于2009年5月1日签订的房屋租赁合同及2009年7月8日签订的补充协议；二、王玉琴于判决生效后十日内支付恒辉宾馆装修费用380350元及评估费8500元；三、恒辉宾馆于判决生效后十日内搬出房屋租赁合同中所涉位于郑州市××田村的房屋（东临粮所、西临刘拴喜）；四、驳回恒辉宾馆的其他诉讼请求；五、驳回王玉琴的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。本诉案件受理费19623元、诉讼保全费5000元，由恒辉宾馆负担15026元，由王玉琴负担9597元。反诉案件受理费4878元，由王玉琴负担。恒辉宾馆、王玉琴均不服一审判决，上诉至河南省郑州市中级人民法院。恒辉宾馆上诉请求：改判支持其全部诉讼请求，本案诉讼费用由王玉琴负担。王玉琴上诉请求：改判驳回恒辉宾馆对王玉琴的诉讼请求并支持王玉琴反诉的第二、三项诉讼请求。河南省郑州市中级人民法院二审另查明，恒辉宾馆在一、二审过程中，向法院提交的证件中关于其个体工商户的字号名称不一致：其提交的2015年6月3日的营业执照显示名称为“郑州市郑东新区恒辉宾馆”，经营者殷绍海；2010年1月29日的个体工商户营业执照显示字号名“郑州市管城区恒辉商务宾馆”，经营者殷绍海；其提交的2014年1月24日的特种行业许可证显示企业名称“恒辉商务酒店”；2012年1月19日的卫生许可证显示单位名称“郑州市管城区恒辉商务宾馆”，负责人殷绍海。税务登记证显示纳税人名称“郑州市管城区恒辉商务宾馆”等。二审认定的其他事实与一审认定事实一致。河南省郑州市中级人民法院二审认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，根据2015年6月3日的营业执照，应列郑州市郑东新区恒辉宾馆为当事人，一审对该宾馆的名称表述有误，应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，根据一审查明的事实，2015年8月20日，征迁指挥部发布拆迁公告，显示根据郑东新区管委会的要求，对圃田行政村的村内住宅及附属物进行拆迁。故本案租赁合同因租赁的房屋面临政府拆迁而无法继续履行，因此，一审认定双方的房屋租赁合同及补充协议解除，合法有据。因合同解除，故王玉琴请求恒辉宾馆搬离房屋，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对王玉琴反诉请求的租金损失不予支持；因合同不能履行系政府拆迁改造政策引起，不能归责于任何一方当事人，双方均不应承担违约责任，故对王玉琴反诉请求的违约金及不能领取拆迁补偿款的损失，不予支持。当事人应当按照约定履行自己的义务。当遇被征收、拆迁时，对于恒辉宾馆的投资部分如何处理的问题，双方在2009年5月1日的房屋租赁合同中约定“在租赁期内如遇国家法律、政策调整、或遇国家征地、乡村集体规划等，协议自行终止，但对恒辉宾馆的投资部分，按国家有关规定给予补偿”。在2009年7月8日的补充协议中约定“租用期内如遇国家法律、政策调整或国家征地，乡村集体规划、拆迁等按照国家有关规定的赔偿费归恒辉宾馆所有”。因此，双方在订立合同时对恒辉宾馆的投资部分遇到拆迁的情况如何处理是有约定的，故一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款的规定不正确。该条规定适用的前提系是双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形。根据一审查明的事实，王玉琴的赔偿款中不包含装修及营业损失，根据双方的上述约定，恒辉宾馆请求王玉琴向其支付装修及营业损失，缺乏合同依据。双方合同不能继续履行的根本原因在于政府的拆迁行为，根据本案查明的事实，王玉琴不存在违约行为，恒辉宾馆在租赁合同纠纷案件中请求王玉琴向其支付装修损失及营业损失，依据不足，不予支持。河南省郑州市中级人民法院于2018年4月26日作出（2017）豫01民终16024号民事判决：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初5663号民事判决；二、解除恒辉宾馆与王玉琴于2009年5月1日签订的房屋租赁合同及2009年7月8日签订的补充协议；三、恒辉宾馆于判决生效后二十日内搬出房屋租赁合同中所涉位于郑州市××田村的房屋（东临粮所、西临刘拴喜即郑州市郑东新区圃田乡圃田村6号）；四、驳回恒辉宾馆的其他诉讼请求；五、驳回王玉琴的其他反诉请求。一审本诉案件受理费19623元、诉讼保全费5000元，均由恒辉宾馆负担。反诉案件受理费4878元，由王玉琴负担。二审案件受理费29379元，由恒辉宾馆负担19623元，由王玉琴负担9756元。本院再审认定事实与一、二审认定事实一致。本院再审认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，案涉租赁房屋经当地政府决定统一进行拆迁并不属于上述法律规定的不可抗力情形范围。一审判决按双方当事人的意思表示，确认解除双方当事人于2009年5月1日签订的房屋租赁合同及同年7月8日签订的补充协议，并无不当；二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，确认案涉房屋租赁合同因不可抗力因素而解除，属适用法律不当，本院予以纠正。关于恒辉宾馆的装修装饰部分的损失负担问题。恒辉宾馆资产中可以移动和再行利用的部分不应属于因房屋拆迁的损失。其不可移动或重复利用的资产，经河南世纪资产评估有限公司对恒辉宾馆的资产进行评估，该部分资产的剩余价值共计760700元，王玉琴虽不认可该评估结论，但未提供充分证据予以反驳，故本院对该评估结论予以采信。对于该部分损失费用应如何解决，王玉琴与恒辉宾馆在2009年5月1日的房屋租赁合同中约定“租赁期内如遇国家法律、政策调整、或遇国家征地、乡村集体规划等，协议自行终止，但对恒辉宾馆的投资部分，按国家有关规定给予补偿”，同时双方在2009年7月8日签订的补充协议中进一步约定，“本补充协议恒辉宾馆所投资的固定资产在主协议约定的租期内，其所有权和使用权均归恒辉宾馆，租用期内如遇国家法律、政策调整或国家征地，乡村集体规划、拆迁等按照国家有关规定的赔偿费归恒辉宾馆所有”。从以上协议约定的内容可见，双方对租赁期内发生案涉房屋被拆迁等情形，按国家有关规定给予赔偿时的赔偿费归属问题进行了明确约定。本案中，王玉琴称，案涉房屋被拆迁时征迁指挥部明确答复对房屋装修装饰部分不予赔偿。故双方当事人对于案外人在拆迁案涉房屋时对装修部分不予赔偿的情况没有约定。因案涉房屋租赁合同解除系因政府对案涉房屋区域范围进行拆迁，致使该合同已不具备履行条件，对此双方当事人均不存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按公平原则分担，故一审判决由双方当事人对恒辉宾馆的装修部分损失各自承担50%，并无不当。关于恒辉宾馆要求王玉琴支付律师费12万元的再审请求，因无合同依据或双方约定，其主张缺乏法律依据，本院再审不予支持。王玉琴作为案涉房屋的产权所有人同意并配合政府行政部门完成拆迁事项，其行为并无过错。因本案系租赁合同纠纷，恒辉宾馆诉称，案涉房屋拆迁不是合法拆迁的问题，不属于本案合同纠纷的审理范围。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理结果适当，应予维持。二审判决适用法律及处理结果不当，本院予以纠正。恒辉宾馆的部分再审理由及请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一、二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终16024号民事判决；二、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初5663号民事判决。二审案件受理费29379元，由郑州市郑东新区恒辉宾馆负担12618元，由王玉琴负担16761元。本判决为终审判决。审判长  刘太键审判员  韦贵云审判员  肖贺伟二〇一九年十一月十三日法官助理秦静书记员范浩杰