四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2599号 原告：成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道555号附17号。统一社会信用代码：91510411356277473J。 负责人：周大琼。 委托诉讼代理人：罗安发，男，该公司员工。 被告：攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心，经营场所：攀枝花市仁和区田房箐迤沙拉大道555号8幢1层2号，统一社会信用代码：92510411MA62X61Q50。 经营者：胥泽刚，男，1986年10月2日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司（以下简称致诚物业公司）与被告攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心（以下简称亿嘉维修中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告致诚物业公司的委托诉讼代理人罗安发、被告亿嘉维修中心的经营者胥泽刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告致诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年3月1日至2019年9月30日仁和区迤沙拉大道555号8幢1层2号商铺物业服务费17149.20元（276.6㎡×2元／㎡.月×31个月），逾期违约金6449.52元，合计23598.72元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月31日原告与前进镇田房箐安置点工程建设项目业主委员会（以下简称起辰小区业委会）签订了《物业服务合同》，合同约定：“由原告对被告位于攀枝花市仁和区田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场小区进行物业管理；商业物业服务费为2元／月／㎡；物业费按季交纳，业主于每个缴费周期起始日起5日内交纳物业服务费，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按应交纳物业费金额的3%／月收取”。原告按合同约定于2015年8月31日进驻该小区，提供了物业管理服务，但被告亿嘉维修中心自2017年3月1日开始至今拖欠物业服务费，经多次催收被告拒不交清，为了维护原告的合法权益，提起本案诉讼。 被告亿嘉维修中心辩称，被告没有与原告签订物业服务合同，原告没有尽到相应的义务，没有给被告提供任何服务。被告不应该向原告交纳物业费，违约金也自然不存在。原告和业主委员会签订的物业合同代表的是全体业主，被告只是租户。如果合同有效，原告也是向房东主张相关权利。原告在电业局的基础上多收了被告电费4000多元。被告铺面门口车子乱停乱放，门口的物业门岗人员随地大小便，岗亭影响被告正常营业。被告房屋漏水，瓷砖掉落，原告也不处理，给被告的经营造成很大的困难。被告因制止他人乱停乱放，受到人身伤害，原告物业也没有管理，协调，更没有制止打人事件。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《中标通知书》《物业服务合同》、照片、员工名册等、被告亿嘉维修中心提交的照片，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的电费缴纳收据、门诊病历具有真实性、合法法，但不具有关联性。 本院经审理认定事实如下：2015年8月26日起辰小区业委会、攀枝花市仁和区前进镇前进社区居民委员会向原告发出《中标通知书》，确认经过报名、投标、开标、评标、定标，原告以综合得分第一名中标。2015年8月31日，原告致诚物业公司与起辰小区业委会签订了《物业服务合同》一份，约定：原告致诚物业公司为攀枝花市仁和区前进镇“田泽霖等1116人生活安置房暨起辰和瑞广场”小区（以下简称起辰小区）提供物业管理服务；规划建筑面积包括电梯商品住宅39147.38平方米、电梯居民安置住宅111363.84平方米、商铺19120.44平方米（收费面积169658.66平方米）等；合同期限为2015年8月31日至2020年8月30日，安置房高层住宅物业服务费的收费标准为0.85元/㎡.月，商品房高层住宅物业服务费的收费标准为1.00元/㎡.月，商业物业服务费的收费标准为2.00元/㎡.月。物业服务费按季交纳，业主于每个交费周期起始日5日内交费，逾期未交纳的，物业公司以通知书、手机短信等书面形式催告在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，按应交金额3%/月交纳违约金。该合同还对物业服务内容、服务标准、双方的权利及义务、共有部分经营收益、违约责任等内容进行了约定。原告于上述合同签订当日进驻起辰小区提供物业管理服务至今。被告亿嘉维修中心承租了仁和区迤沙拉大道555号8幢1层2号商铺门面，面积276.6㎡，被告亿嘉中心承租的铺面门前存在停车不规范，外墙瓷砖有脱落等现象。被告亿嘉中心缴纳的电费系原告代收。 本院认为，依法成立、生效的合同具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告致诚物业公司与起辰小区业委会签订的《物业服务合同》对全体业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，亿嘉维修中心作为承租人、物业使用人，原告依照法律规定可以要求亿嘉维修中心缴纳物业费，对原告主张被告缴纳物业费17149.20元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张被告支付违约金6449.52元的诉讼请求，根据相关法律规定，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，现原告未举证证明其实际遭受的损失，故对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。依据原告与业主委员会签订的《物业管理服务协议》的约定，物业服务费用的组成包括了企业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用等。被告承租的门面在原告提供的物业范围区域，享受了原告提供的公共设施、环境清扫与维护等物业服务，被告应当履行缴纳物业的义务。在业主或物业使用人不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司没有经费投入到物业服务中，同时，部分业主或物业使用人长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司没有相关费用投入到小区公共设施维护中，提高物业服务质量。如原告在履行物业服务合同中存在违约，不符合物业服务合同约定，业主委员会、业主或物业使用人可按照法律规定另行诉讼。对被告亿嘉维修中心不应当缴纳物业费的辩解意见本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、由被告攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心于本判决生效之日起五日内支付原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司2017年3月1日起至2019年9月30日止的物业服务费17149.20元； 二、驳回原告成都致诚物业管理有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取98元，由被告攀枝花市仁和区亿嘉汽车维修中心负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇一九年十一月十五日 书记员  蒲 杨