广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1646号原告:李伟东，男，1991年1月2日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：云浮市汇洲贸易有限责任公司，住所地新兴县。法定代表人：谭碧强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。原告李伟东与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟东的委托诉讼代理人严巧玲到庭参加诉讼，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟东向本院提出诉讼请求：1.确认原告李伟东与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：********）合法有效；2.判令被告云浮市汇洲贸易有限责任公司履行合同义务立即将符合合同约定交付条件的位于新兴县新城镇广兴大道中21号广兴新城商住楼A幢7层705号房交付给原告李伟东；3.判令被告云浮市汇洲贸易有限责任公司支付违约金（违约金从2018年7月1日起每日按总房价299529元的万分之二暂计至2019年6月30日止为21865.62元；从2019年7月1日起继续每日按总房价299529元的万分之二计至房屋交付之日止）给原告李伟东；4.案件诉讼费由被告云浮市汇洲贸易有限责任公司承担。事实和理由：2017年3月3日，原、被告签订了编号为*******的《商品房买卖合同（预售）》。双方约定被告云浮市汇洲贸易有限责任公司将位于新城镇房屋以299529元出卖给原告李伟东。该合同第九条、第十条约定了房屋交付条件。合同第十一条第一款明确约定了交付时间、第十二条明确了逾期交付责任。合同签订后，原告李伟东履行了付款义务，但被告云浮市汇洲贸易有限责任公司未交付房屋。原告李伟东多次催促被告云浮市汇洲贸易有限责任公司交付房屋。2018年9月28日，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司出具《承诺书》，承诺从2018年7月1日起至交付之日止每天按房屋总价的万分之一计算违约金并承诺在2018年12月31日前交楼。2018年12月28日，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司继续出具《通告》告知未能交楼，2018年6月30日至同年12月31日违约金按原通告执行，支付时间为交楼后三个月内支付完毕及违约金按月结算（在每月5日前支付）。至今，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司未交付房屋及支付违约金给原告李伟东。合同合法有效，当事人应全面履行。原告李伟东已付款，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司至今未能履行交付义务。原告李伟东经多次催促，但被告云浮市汇洲贸易有限责任公司作出承诺后未实现过。根据相关规定，原告李伟东有权要求继续履行合同，要求被告云浮市汇洲贸易有限责任公司交付房屋并支付违约金。为此，原告李伟东向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告李伟东举证：1.原告身份证，拟证明：原告李伟东的身份情况以及诉讼主体资格。2.企业机读档案登记资料，拟证明：被告云浮市汇洲贸易有限责任公司的工商登记信息。3.商品房买卖合同，拟证明：购房事实以及合同约定。4.承诺书、通告，拟证明：被告云浮市汇洲贸易有限责任公司经多次催促后承诺交楼时间以及表示愿意支付违约金，但实际没有支付。5.企业信用信息报告，拟证明：被告云浮市汇洲贸易有限责任公司变更法定代表人为谭碧强。6.个人活期明细查询，拟证明：原告李伟东通过贷款方式支付部分房款给被告云浮市汇洲贸易有限责任公司。7.发票，拟证明：原告李伟东支付首期99529元。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司庭前书面辩称，1.合同合法有效。2.应驳回第二项诉求。经政府协调，广兴新城正竣工验收，预计在2至3个月内验收合格，届时具备交楼条件。目前，房屋尚不具备交付条件，属于法律上的履行不能。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司需要2个月时间积极办理竣工验收，同时与原告李伟东协商违约金处理。3.原告李伟东仅支付首期，应举证证明其全额付款。根据合同第十二条约定，应当按照已付房款计算违约金。2018年6月30日至2018年8月30日的违约金应当按照每天万分之一计算，原告李伟东请求无合同依据。4.希望协商解决。诉讼中，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司无提交相关证据。原告李伟东向本院提交了证据，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审质证的诉讼权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，原告李伟东作为买受人，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司作为出卖人，共同签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同主要约定：“1.购买房产为*********。2.该商品房总价款为299529元。3.出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。4.除不可抗力外，出卖人未能按时交付该商品房给买受人，按照逾期时间，分别处理：逾期在60日之内，自交付期限届满之日起至实际交付之日止按日计算支付全部房价款万分之2违约金。逾期超过60日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算全部房价款万分之二的违约金。”等内容。同日，原告李伟东支付首期款99529元。之后，原告李伟东通过贷款支付余下房款给被告云浮市汇洲贸易有限责任公司。2018年9月28日，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司出具《承诺书》，主要载明“从2018年7月1日起，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司按房屋总价的万分之一每天计算至交付使用之日止，支付时间为通知收楼之日起三个月内。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司承诺在2018年12月31日前交楼，否则一切按合同执行，追究责任。”。2018年12月28日，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司出具《通告》，主要载明“自2019年1月1日至2019年6月30日违约金按月结算，即2019年1月1日至同年1月31日违约金在同年2月5日前支付，以此类推。违约金计算根据房屋购买合同执行以此类推”。现原告李伟东以被告云浮市汇洲贸易有限责任公司未按期交付房屋已构成违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案中，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司在取得了商品房预售许可证明的条件下，与原告李伟东经协商一致后共同签订了编号为*********的《商品房买卖合同（预售）》，内容为当事人真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同中设定的权利义务，对合同当事人具有约束力，应按约定积极履行义务。关于原告李伟东要求被告云浮市汇洲贸易有限责任公司按照合同约定向其交付位于新兴县新城镇房屋的诉求。合同签订后，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应按相关规定积极履行义务，保证合格验收，以确保商品房能顺利交付。然而，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司至今因商品房未经合格验收以致未能按时交付房屋给原告李伟东，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿责任等违约责任。”的规定，鉴于目前房屋的所有权未发生变动且未出现合同履行不能的情况，原告李伟东请求继续履行，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告李伟东要求被告云浮市汇洲贸易有限责任公司向其支付违约金（从2018年7月1日起至2019年6月30日止每日按总房价299529元的万分之二计算得21865.62元，从2019年7月1日起至交付房屋之日止每日按总房价299529元的万分之二计算）的诉求。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司至今未按时交付房屋，已逾期一年多，构成了违约，故其应按合同约定承担违约责任。虽然被告云浮市汇洲贸易有限责任公司出具《承诺书》，明确违约金从2018年7月1日起至2018年12月31日止按总房价的万分之一计算，但该《承诺书》未经原告李伟东签名确认，不能证明该违约金计算方式属于双方合意，故该承诺不能作为计算违约金的依据。因此，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的约定，在合同继续履行的前提下，被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应支付违约金（从2018年7月1日起至交付房屋之日止按59.9元/日计算）给原告李伟东。综上，原告李伟东提出的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告云浮市汇洲贸易有限责任公司经本院合法传唤后在法定期限内无提交相关证据且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的举证、质证等诉讼权利，不利的法律后果由其承担，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款与第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告李伟东与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司于2017年3月3日签订的编号为*******《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应按约定将位于新兴县新城镇房屋交付给原告李伟东。三、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2018年7月1日起至交付房屋之日止按59.9元/日计算）给原告李伟东。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173.32元，由被告云浮市汇洲贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  曹国剑二〇一九年十一月十二日书记员  叶绮颖附相关条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第八十五条：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款与第三款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。