山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1225号 原告：潍坊金碧置业有限公司，住所地：潍坊高新区健康东街6699号第二孵化器1302房间，统一社会信用代码：9137070057046295M。 法定代表人:张炎，董事长。 委托代理人：王兆娜，女，汉族，该公司职工。 被告：黄威，男，1989年12月24日生，汉族。 委托诉讼代理人：陈深成，山东国矅（潍坊）律师事务所律师。 原告潍坊金碧置业有限公司与被告黄威商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兆娜，被告黄威及其委托诉讼代理人陈深成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的合同编号为YS00608002的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告配合原告办理合同编号为YS00608002的《商品房买卖合同（预售）》的网签、备案、预告登记等撤销手续；3、被告支付违约金70186.3元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月6日，原、被告签订《潍坊恒大名都楼宇认购书》，合同编号为YS00608002，约定被告购买原告潍坊恒大名都33号楼3105室房产，总金额701863元，2019年1月15日前支付首期房款211863元，余款49万元，需在2019年1月15日前办理完毕银行按揭手续。2019年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为YS00608002，被告支付首付款后，经原告多次催促，至今未能办理完毕银行按揭贷款手续，已严重违约。根据双方签订的购房合同及补充协议，买受人未按合同期限办理完毕银行按揭贷款手续，逾期超过20天以上的，视作被告单方解除合同，被告应按合同约定向出卖人支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告黄威辩称，原告所诉无事实和法律依据，请求驳回。被告同意解除合同，待原告返还款项后可以配合办理撤销网签、备案等手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：1、《潍坊恒大名都楼宇认购书》一份，证明被告2019年1月6日认购房屋，并约定被告应在2019年1月15日前办理完毕银行按揭手续；2、《商品房买卖合同（预售）》一份，证明双方于2019年1月15日签订购房合同，合同约定被告未在认购书约定时间内办理完毕银行按揭手续的，逾期20天视为被告单方解除合同，并按照房屋总价款的10%承担违约金，并配合办理房屋撤销手续。 被告质证后对证据1、2的真实性无异议，但书面合同之外另有口头约定，办理贷款的时限是不确定的。并且房屋买卖合同第8条逾期180日内，违约金每日是万分之一，超过180日的另有约定，第28条约定，补充协议中含有不合理的减轻免除应该由出卖人承担的责任或者不合理的加重买受人的责任排除买受人主要权利内容仍以本合同为准。补充协议第二条约定，买受人必须在认购书约定的日期内办理完毕按揭贷款审批手续，并签署贷款合同，由此证明仅就书面合同而言，原告在住建局备案的合同条款基础上做了进一步的补充协议，明显加重买受人的责任，尤其是其2019年1月15日签订的合同，要求当天被告办理完毕按揭贷款手续，从一般人的常识来看，明显的不合理，也不可能实现，因此双方对办理银行贷款的时限视为没有约定，其次，合同的首付比例是30.19%。只有签订合同才再办理贷款审批手续，只是大家都公认的常理，原告的做法足以让人怀疑他的诚信。 针对被告的质证意见，原告提出被告交了首付款，凭首付款收据可以办理按揭贷款。被告提出原告自认凭首付款可以办理按揭贷款，但被告实际是2019年1月15日缴纳的首付款。 被告提交证据如下：1、原告于2019年3月5日发给被告的《解约函》一份，证明原告就房屋销售事宜与被告联系的人是“张可”，并留有张可的联系电话，印证下一步证据即微信、电话录音内容属实。 2、被告身份证及《合同书》所载被告身份信息，证明原告从签订合同之初即对被告不是潍坊本地户籍知情；结合微信内容、电话内容可以看出，原告与各银行有着密切的业务联系，被告最终不能办理首付30%贷款，原告对此有着非常强的预期，签订合同时即有着远远比被告强的多的信息优势。 3、收据一张，证据被告在2019年1月15日已经支付首付款211863元，首付比例是30.19%。被告已经部分履约，在房价大涨的前提下，被告没有违约利益、也没有违约的行为。 4、微信聊天记录一份，电话录音三份，证实双方在书面合同之外，另有口头约定，即首付比例是30%；原告销售经理与被告就贷款时限没有明确的约定，不断的变更贷款银行、时限；被告一直在积极办理贷款，即使在7月份仍与销售经理张可联系办理贷款事宜。原告于3月5日发出解约函，但销售经理表示不要管，后又在5月17日起诉到法院，期间被告仍与张可沟通协调办理贷款事宜，证明本案是原告违约，不是被告。 原告质证后，对证据的1、2、3的真实性无异议，对证据4，对2019年7月3日、8月5日的录音的真实性无异议，对黄威与中介的录音，因原告未参与，对真实性不清楚。 上述证据，均真实、合法，对本案有证明力，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月6日，原、被告签订《潍坊恒大名都商品房认购书》一份，约定，被告购买原告潍坊恒大名都33－3105室房屋，建筑面积87.36平方米，单价8034.15元/平方米，总价701863元，被告须于2019年1月15日前支付首期房款191863元，余款490000元由银行提供按揭贷款，被告需在2019年1月15日前办理完银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天……，逾期20天以上视作被告单方解除本认购书，所付款项不予退还，原告无须通知被告，可另行处理该房屋。 2019年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，编号为YS00608002，约定，被告购买原告的潍坊恒大名都33－3105号房屋，面积、价款同认购书，首付款211863元，占全部房款的30.19%，余款490000元申请贷款支付，补充协议第二条第（一）项第1款约定，买受人必须在认购书约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同……，如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房；第2款约定，买受人申请银行贷款…，如银行批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则……；第3款约定，如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则视为逾期付款，……逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。合同还约定其他条款。 合同签订同日，被告向原告交首付款211863元。但根据双方的通话录音，起初被告未积极办理银行贷款申请手续。后被告向原告的合作银行申请贷款，但均未被银行审批通过。2019年3月5日向被告发出《解约函》，载明：您采用银行按揭贷款方式付款，应于2019年1月15日前办完贷款相关手续，否则，您应在2019年2月5日前自行付清剩余房款，逾期付款的，应按合同约定承担违约责任。我公司现正式通知您：你至今未佃理完毕银行按揭贷款申请手续，亦未付清剩余房款，已构成违约，合同已解除，我公司将收回房屋另行售卖，并依约从您已交房款扣除相应违约金。被告联系原告的销售人员，销售人员表示可以继续办理按揭贷款。2019年5月，原告提起诉讼。期间双方仍继续履行贷款事宜，但至今被告仍未通过贷款审批。 本院认为，原、被告签订的《潍坊恒大名都商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据补充协议的约定，若因黄威未按认购书约定的期间办理完毕贷款申请手续，或贷款额低于买受人的申请金额，而买受人对不足部分不能补齐，或贷款未获最终审批同意，而买受人不能按期付清剩余房款，视为买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付总房款的10%作为违约金。本案中，双方约定被告通过银行贷款支付剩余房款，但被告最终未获银行贷款审批，原告有权解除合同，并要求黄威承担违约责任。现原告主张合同解除，被告亦同意解除，故本院确认商品房买卖合同解除。合同解除后，黄威应配合金碧公司办理网签、备案及预告登记等撤销手续。原告亦退还被告已交付的首付款211863元。 关于违约金，因被告首款30%过低或被告户籍非本地需直接亲属提供担保等因素，导致更换多家银行后均未通过银行贷款审批，不能及时支付剩余房款，应系被告违约，被告应当依据合同向原告支付违约金。原告主张按总房款的10%计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解除（二）》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，违约金数额的确认应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，依照公平原则和诚实原则予以衡量。因被告违约，导致解除合同，结合合同履行时间长短、被告已交纳首付款21万余元、及房价涨幅平稳等综合因素，原告主张的违约金明显高于损失，应当予以调整。违约金可按未付房款490000元为基数，按同期银行贷款利率，自2019年3月5日起计算至判决确定之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告潍坊金碧置业有限公司与被告黄威签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为YS00608002）； 二、被告黄威于本判决生效之日起三十日内配合原告潍坊金碧置业有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号为YS00608002）的网签、备案及预告登记等撤销手续； 三、原告潍坊金碧置业有限公司返还被告黄威所交的房款211863元； 四、被告黄威支付原告潍坊金碧置业有限公司违约金：以490000元为基数，按同期银行贷款利率，自2019年3月5日起计算至本判决确定之日止； 五、驳回原告潍坊金碧置业有限公司的其他诉讼请求。 以上第三、四项相互抵扣后，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1555元，由原告负担200元，由被告负担1355元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  孙希佳 人民陪审员  范肇伟 人民陪审员  齐昌宗 二〇一九年十一月一日 书 记 员  王彦平