山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5716号原告：徐同桂，女，1975年1月24日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：焦自扬，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：万均华，山东海洋律师事务所律师。被告：王淑苓，女，1965年7月18日出生，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：胡彦玉，山东德与法（日照）律师事务所律师。第三人：焦清华，男，1975年1月24日出生，汉族，住日照市东港区。原告徐同桂诉被告王淑苓、第三人焦清华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐同桂及其委托诉讼代理人焦自扬、万钧华，被告王淑苓及其委托诉讼代理人胡彦玉、第三人焦清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐同桂向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告已付租金60000元；3、判令被告双倍返还原告定金60000元；4、判令被告赔偿原告装修设计费5200元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告因加盟日照市开心水饺大连路总店的需要，欲租赁被告的沿街房。双方于2019年5月25日签订了租赁合同，对租金事宜作出了约定。签订合同当日原告即支付被告定金30000元，并于2019年5月28日手机支付给被告租金60000元，刷卡支付给被告租金85000元（已经返还）。原告因急于经营于2019年5月27日找了装修公司进行了店面设计，并支出设计费5200元。合同签订后，被告以种种理由推脱交房，后双方于2019年5月31日签订了补充协议，约定双方于2019年6月8日上午10点办理交房手续。但当日被告锁门不见人影，拒绝交房。被告的行为严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持。被告王淑苓辩称，1、原告所述租赁是事实，但原告的诉讼请求与陈述双方交接房手续的办理不是事实，原告诉称2019年6月8日上午10点到租赁处办理交接房手续，说被告将租赁场所的房子锁门不见人影，拒绝交房，这完全是诬告，事实是按照约定交房当日即2019年6月8日，被告同妹妹以及朋友上午九点就到租赁房屋的二楼，等待原告过来办理交接手续，那天一直下雨，原告没有按照约定来办理手续，连电话也没有打给被告，这是原告违约，原告的陈述属于欺诈行为。2、合同签订后原告急于装修，让被告腾空房屋，合同签订后的第二天就找了装修人员来装修，原告要求将其通过银行卡已付的85000元由被告出借给原告，当时被告想房子一租三年甚至更长时间，原告急于装修用款所以就借给了原告，并非原告诉状中陈述的已经退还。第一次庭审过程中，被告提起反诉，诉讼请求如下：1、判令被反诉人赔偿反诉人定金30000元；2、判令被反诉人支付反诉人租金63000元；3、本诉和反诉的诉讼费由被反诉人承担。后反诉原告撤回了反诉，要求另案主张权利。因涉案补充协议中，焦清华作为承租方签字，根据被告的申请，本院依法追加焦清华为本案第三人。第三人焦清华述称，其为原告的员工，负责店面装修，并非合伙关系。因被告多次拒绝交房，2019年5月31日，第三人带施工队伍去涉案房屋装修，被告没有交房，原被告签订补充协议。在签订补充协议之前，被告要求第三人把房间的各个角落进行拍照，要求如果退房必须装修到原样，因此第三人在协议上签字。6月8日交房当日第三人在场，涉案房屋门锁着，被告一直没到场，当时补充协议约定，2019年6月8日要么交房要么退房租，后来原告一直要求退房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了如下证据：证据1、原被告于2019年5月25日签订的房屋租赁合同一份，证明被告将位于交汇处的房屋出租给原告，租金为每年23万元，当时原被告口头约定，先交定金及部分租金，剩余的租金交房时一并交齐。证据2、补充协议一份，证明因被告不按期交房，导致原告加盟的店面无法进行装修，为了督促被告尽快交房，原告又与被告签订补充协议，双方约定2019年6月8日上午10点到出租房办理交房手续。证据3、2019年6月8日交房当天以及以后一段时间原告和被告（海和国际旅行社王SL186××××3088）之间的微信聊天记录，原始载体为原告的手机，通过聊天记录可以看出原告于2019年6月8日上午11点15分给被告发聊天信息，信息内容是“姐姐我们约好今天10点交房，我们9点30就去了，一直锁着门，到现在也没有见到你，既然你不来我们就走了，是交房还是退款我们等你决定”，被告回答“我昨晚在我娘家住下了，没回石臼，抱歉，昨天下午你同学说和你商量一下”，原告又说“协议中写着很明白8号上午10点交房，如果违约就退款已交租房款175000元”，6月9日被告才回复说“美女，俺从娘家回来了，打搅你的自然醒的美梦了……”,原告回复“姐姐咋考虑的？是交房还是退款”，被告回复“你们俩人怎么商量的？”原告回复说“按照协议来，不用商量，8号交不了房已经违约了，是交房还是退款姐姐决定吧”，被告回复“卡号发给我”。原告就把相应的卡号截图发给了被告。当天下午原告又给被告发信息，问“姐姐啥时候退已付的房租？”，被告回答“会计去办理转账支票了”，原告回复“好的姐姐”，被告回复“今天开门的银行太少了”，原告回复“明白姐姐，都放假了”，被告回复“是的”，原告又说“明天就上班了，上班再说”，被告说“嗯”，原告回复“好的”。这些聊天记录证明原告已向被告提出2019年6月8号未交房已经违约，要求被告退钱，被告也已经同意，并要求原告提供卡号，被告也向原告退还部分租金。证据4、交房当日的视频一份，视频原始载体是第三人焦清华的手机，证明原告于交房当日和第三人一起去租赁的房屋交房，但是交房当日房屋大门紧锁，被告违约，没有于当日将房屋交付给原告。证据5、原告加盟开心水饺主题餐厅合同一份，证明原告与被告签订租赁合同当日，就与日照经济技术开发区水饺主题餐饮管理有限公司（负责人孔凡军）签订加盟授权合同，但因被告违约不能按时交房，导致原告支出的装修设计费5200元损失。证据6、临沂维森装饰工程有限公司设计合同及图纸一份，证明原告已经委托装修公司对涉案的房屋进行了设计，装修设计公司也已经按照约定完成了设计工作，但因被告不按时交付房屋，给原告造成损失应予赔偿。证据7、转款记录，证明原告已向被告支付定金30000元，租金145000元。证据8、87000元的退款明细，证明被告于6月14日至7月7日通过微信转账和银行转账的形式，多次向原告退款87000元，详见证据3的聊天记录。证据9、转账记录一份，证明原告支付加盟费和设计费共计50000元，其中包含设计费5200元。原告庭后补充提交证据10、原告于2019年6月12日与案外人日照鑫联酒店管理有限公司签订的沿街房租赁合同，证实被告2019年6月9日明确表示不再出租房屋后，原告又租赁了别人的房屋。被告对原告提交的证据1真实性无异议，但对于租金缴纳双方口头约定很明确，先交齐房租再交房，原告剩余部分的租金直到2019年6月8日也没有向被告交齐，这是合同当中的先履行义务。对证据2真实性无异议，是原告和第三人焦清华共同签订的，焦清华租赁期间好几次找被告说他自己是投资人，具体如何租赁是由他说了算，原告和第三人是合伙关系。补充协议是在原租赁合同对如何交房、付房租没有约定的情况下签订的补充协议，而非原告陈述的为了督促被告尽快交房而签订的协议。约定交房那天是2019年端午节后的第二天，从早上到中午一直有暴雨，原告到租赁处交房，首先应该用电话联系被告，或者微信联系都行，但是交房那天，原告没到现场，也没有与被告有任何联系，被告一直和妹妹、朋友在二楼，被告的朋友可以出庭作证。对证据3真实性无异议，原告要求解除合同的主要理由是2019年6月8日约定交房而没有交房，从原告提交的6月8日至6月9日的微信内容看，被告并不违约，因为承租方并非只有徐同桂还有焦清华，6月8日被告微信回复，内容是昨天下午你同学说和你商量一下，6月9日被告微信回复，你们俩是咋商量的，焦清华没有答复的情况下，被告暂缓交房并不违约。对证据4有异议，该视频是原告自行录制，交房当天下暴雨，原告没有给被告打电话，而是自己录制视频来证明被告当天不在租赁房屋中，原告录视频属于处心积虑。在6月8日之前，原告已经在天津路上找到了营业房，是原告不想再租赁被告房屋，而非被告不租赁给原告房屋。证据5和证据6与本案无关联性。对证据7无异议，但被告已经退回的85000元，理由是借给原告钱装修。对证据8真实性无异议。对证据9关联性有异议。对证据10真实性无异议，证明事项有异议，能够证明原告在未与被告解除合同的情况下，无法定事由私自解除合同另租他人房屋经营，属原告违约在先。第三人对原告提供的证据无异议。被告及第三人未提交相应证据。经审查，被告对于原告提交的证据1、证据2、证据3、证据7、证据8真实性均无异议，原告提交的上述证据内容真实且与本案具有关联性，对原告提交的以上证据的证据效力及证明力本院均予以确认。对被告有异议的证据，本院将结合查明的其他事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月25日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告签订房屋租赁合同，合同载明“甲方将位于日照市交汇处建筑面积210平方米的独院出租给乙方做餐饮业使用，租期以三年为一个档期，租金为每年230000元，甲方保证三年租金不变，三年后再由原租金230000元/年的基础上递增6%”。双方对于交房日期以及付款方式均未在该合同中予以约定。合同尾部注明，“今收租房定金叁万元整，如果双方中一方违约，双倍赔偿给对方”。合同签订当日，原告向被告支付定金30000元。后原告向被告支付部分租金共计145000元。同日，原告徐同桂与案外人日照经济技术开发区开心水饺主题餐饮管理有限公司（孔凡军）签订开心水饺主题餐厅加盟授权合同书，约定加盟费一次性付清50000元，由甲方日照经济技术开发区开心水饺主题餐饮管理有限公司（孔凡军）指定广告公司负责设计、安装及维护，产生的费用款项由乙方与广告制作公司结算。2019年5月27日，甲方日照经济技术开发区开心水饺主题餐饮管理有限公司（孔凡军）与乙方临沂维森装饰工程有限公司签订室内装饰工程设计合同，工程地点为黄海一路、海滨五路东南，设计费为5200元，付款方式为合同一经签订，甲方3日内应付首期款合同总额50%，共计2600元，乙方提交设计方案，甲方3日内应付款合同总额50%，共计2600元。后乙方提交了设计方案。2019年5月25日，原告向孔凡军转帐50000元，称上述设计费5200元为涉案房屋的设计费，包含在50000元加盟费中。2019年5月31日，双方签订被告（甲方）与原告和第三人（乙方）签订补充协议，载明“因乙方着急装修，双方协商七日内腾空房子，把房子交给乙方。如果甲方毁约，退回所交费用（壹拾柒万伍仟元整175000）。出租地址：黄海一路工商银行对面，双方协商房租每年230000元（贰拾叁万元），双方约定2019年6月8日上午10点到出租房办理交房手续。出租面积以测量为准，如果乙方退房，必须恢复原样（以照片为准）2019.5.31甲方：王淑苓乙方：焦清华徐同桂”。2019年6月8日上午，双方未对涉案房屋进行交接。原告称其在约定时间到达涉案房屋处，被告并未到场，且房门锁着。并提供了原被告之间的微信聊天记录，证实被告自认没有到场，而是回了自己娘家。对此，被告称其与朋友就在涉案房屋的二楼等待原告来交接房屋，但未提供证据予以证实。2019年6月9日，原告称被告8号没有交房已经构成违约，是交房还是退款由被告决定，被告回复说“卡号发给我”。2019年6月10日，原告告知被告其已经在协商租地方了，让被告退钱后付租金。2019年6月14日，被告向原告转账20000元。2019年6月15日，被告向原告转帐15000元。2019年6月16日，被告向原告转帐10000元。2019年6月17日，被告向原告转帐4800元。2019年6月18日，被告向原告转帐3200元。2019年6月19日，被告向原告转帐3000元。2019年6月20日，被告向原告转帐5000元。2019年6月21日，被告向原告转帐5000元。2019年6月22日，被告向原告转帐5000元。2019年6月24日，被告向原告转帐3000元。2019年6月27日，被告向原告转帐1000元。2019年6月28日，被告向原告转帐3000元。2019年6月30日，被告向原告转帐5000元。2019年7月3日，被告向原告转帐2000元。2019年7月7日，被告向原告转帐2000元。以上共计87000元。之后被告未再向原告退还已付租金和定金。2019年6月12日，原告与案外人日照鑫联酒店管理有限公司另行签订了房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订了房屋租赁合同，被告与原告及第三人签订了补充协议，双方达成租赁涉案房屋的合意，系双方真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同履行相应的义务。因双方未书面约定租金的支付方式，亦未提供证据证实双方对租金的支付进行了口头约定，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，本案中租赁期间为三年起租，故租金在每一年租赁期间届满前支付均不应认定为违约。且根据原被告之间的微信聊天记录，被告并未对租金的支付期限及方式提出异议，并以此作为不再出租房屋的理由,因此对于被告提出的原告应当先付第一年租金后被告再交房的主张，本院不予采信。被告在双方签订的补充协议中确定的交房时间未到场交房，并在之后的微信聊天中，在原告称“8号未交房即为违约”并向被告询问“交房还是退款”后，被告明确答复“卡号发给我”，并实际向原告返还了其已经缴纳的部分租金，应当视为被告明确表示不再向原告交付租赁房屋。因此，原被告签订的租赁合同的目的无法实现，被告构成根本违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同的法定解除的情形，对原告提出的解除涉案房屋租赁合同的主张，本院予以支持。原被告双方在涉案房屋租赁合同中约定了给付定金作为履行合同义务的担保，并约定违约方双倍赔偿定金，定金数额得当，且符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定。被告作为涉案租赁合同的违约方，应当将定金双倍返还原告，故对原告提出的被告向其双倍返还定金共60000元的主张，本院予以支持。因涉案租赁合同无法继续履行，被告应当将原告已经支付的租金返还原告。除定金外，原告共向被告支付租金145000元，被告经原告催要已返还原告87000元，剩余58000元应当继续返还原告。对于原告的损失，在原被告双方约定交房的第二日，被告即明确告知原告涉案房屋不再交付，原告也及时采取了补救措施，另寻租赁房源，以防止损失的扩大，于2019年6月12日与案外人日照鑫联酒店管理有限公司另行签订了房屋租赁合同。原告庭审中主张损失为设计费5200元，除该项损失外，原告未提交证据证实其他损失的存在。违约损害赔偿的目的在于填补守约方因对方违约所受损害，适用定金罚则是让违约方承担违约责任的方式，鉴于双倍返还定金已经具有弥补原告损失的作用，原告亦未能提出其损失超过定金数额的有效证据，因此无权在主张定金罚则后另行主张损失。对原告主张的5200元的设计费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除涉案房屋租赁合同；二、被告王淑苓于本判决生效之日起七日内返还原告已付租金58000元；三、被告王淑苓于本判决生效之日起七日内双倍返还原告定金60000元；四、驳回原告徐同桂本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2804元，由原告徐同桂负担161元、被告王淑苓负担2643元。保全费1170元，由被告王淑苓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  鹿梦吟人民陪审员  丁 红人民陪审员  刘 震二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈佼佼