云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初2888号原告（执行案外人）：张川力，男，白族，1973年3月18日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈聪，云南律颂律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：许文林，男，汉族，1963年6月16日出生，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒县。委托诉讼代理人：张潇尹，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：邓勇军，男，汉族，1971年1月23日生，身份证住址：云南省红河哈尼族彝族自治州开远市。委托诉讼代理人：杨时超，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雨，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明大润房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市度假区内滇池卫城**（**）****商铺**。法定代表人：李慎。委托诉讼代理人：苏云波，男，汉族，1976年3月23日生，身份证住址：云南省昆明市西山区，系该公司员工，一般诉讼代理。原告张川力与被告许文林、邓勇军，第三人昆明大润房地产开发有限公司（以下简称：大润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序,于2019年3月26日公开开庭审理了本案。原告张川力及其委托诉讼代理人陈聪，被告许文林的委托诉讼代理人张潇尹，被告邓勇军的委托诉讼代理人杨雨，第三人大润公司的委托诉讼代理人苏云波到庭参加了诉讼。审理中，原告张川力，被告许文林、邓勇军及第三人大润公司申请进行调解，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。原告张川力向本院提出诉讼请求：1.判决停止对昆明市房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2.判决确认原告与第三人大润公司签订的《商品房购销合同》合法有效，并确认昆明市房屋（购买价格为625380元）的所有权归原告所有；3.本案的案件受理费由被告分担。事实与理由：2014年3月12日，原告与第三人大润公司签订荷香莲怡苑小区4幢1单元102室房屋的购销合同，并于当日支付了195380元的购房首付款，总价还差430000元，后大润公司通知到中国建设银行（昆明官渡）支行办理房屋贷款按揭手续，原告于2014年7月14日办理了相关手续并交纳了公证预收费430元及10元的查档费，银行通知将房屋备案表尽快提交。在此期间，大润公司一直以荷香莲怡苑住宅小区未通过初验，手续不完善暂不能提供为由让耐心等待。后原告交纳了维护基金等费用并接房装修入住，现已在该涉案房屋居住了4年多。2017年3月23日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初315号《民事裁定书》，裁定：“查封、扣押、冻结被执行人邓勇军价值16004715元的财产。”并于2017年4月28日作出云01执保181-183号《协助执行通知书》，请昆明市房屋交易产权管理处协助执行以下事项：“3、对被申请人邓勇军所有的‘荷香莲怡住宅小区I’63套房产（车位、住宅）予以预查封；”2017年6月16日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初315号《民事调解书》，当事人自愿达成如下协议：“一、被告邓勇军于2017年7月1日前偿还原告许文林借款16004715元，逾期按照中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延履行金；二、本案受理费117828元，减半收取为58914元，由被告邓勇军负担，保全费5000元，由原告许文林负担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”2017年9月15日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01执1257号《执行裁定书》，裁定:“冻结、划拨被执行人邓勇军存款16147093元及利息，或对被执行人邓勇军价值16147093元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”原告对执行查封拍卖荷香莲怡苑小区4幢1单元102室不服，向昆明市中级人民法院提出异议申请。2018年9月26日，该院作出（2018）云01执异368号《执行裁定书》，驳回原告张川力的异议请求，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。据上，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据，理由如下：一、原告张川力于2014年3月12日与第三人大润公司签订达成的《商品房购销合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，第三人大润公司应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同约定支付了部分价款并实际占有、使用标的物至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，原告取得涉案房屋后，产权未登记并非自身的原因造成，且未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。二、原告与第三人大润公司签订购房合同后，大润公司亦依约于2014年将涉案房屋交付原告装修后占有、使用至今。被告邓勇军与第三人大润公司因双方存在借款抵押法律关系而于2015年将涉案房屋登记于邓勇军名下，《中华人民共和国担保法》第四十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条的规定，被告邓勇军基于抵押合同法律关系而将涉案房屋登记于其名下的行为是无效的。再说，如果涉案房屋确实是被告邓勇军所有，为何至今邓勇军未向原告提出过任何有关涉案房屋的权益要求，这也间接证实了被告邓勇军并非本案涉案房屋的实际所有权人，其仅是非法将房产登记于自己名下的所谓“权利人”，法院执行机构仅依据表面产权登记信息而排除原告的执行异议是没有任何事实与法律依据的。三、本案执行程序中，原告涉案房屋并非必然的强制拍卖品，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋均符合该条规定的情形要求，同时，原告也可以按照人民法院要求将涉案房屋剩余房款交付执行，故，人民法院应当支持原告的诉讼请求。综上，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告许文林辩称：本案当中原告所享有的权利并不足以排除涉案房屋被依法强制执行，主要理由有以下几点：一、本案的被告邓勇军与第三人大润公司于涉案房屋被查封前，就已经针对该涉案房屋进行了网签且办理了商品房购销合同的备案登记，反之，原告提供的购房合同并没有进行网签和备案，且没有合同骑缝章无法判断其真实性。二、原告自认其购买的涉案房屋的总价款是625380元，已经支付的部分仅为195380元，支付比例仅为30%。并不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于案外人要求排除执行需要达到的购房款支付比例的要求。三、原告不能够举证证实除了涉案房屋以外，其名下或是配偶子女名下没有其他可用于居住的房屋。综上，原告就涉案房屋享有的权利并不足以排除执行。被告邓勇军辩称：我方认为原告方不能取得本案争议房屋的所有权，原告享有的权利不能排除争议房屋的强制执行。主要的理由有两点：一、被告邓勇军与大润公司于2015年3月2日签订了荷香莲怡苑住宅小区4幢1单元102室房屋的《商品房购销合同》及《补充协议》，并且就涉案房屋办理了商品房备案登记手续，该手续实际上已经就涉案房屋的买卖进行了公示，因此具有公示公信效力，可以对抗第三人。基于此，邓勇军对备案登记的涉案房屋享有物权期待权，在涉案房屋具备办理产权登记条件时，邓勇军可以获得涉案房屋的物权。而原告方与大润公司签订的买卖合同是否真实，我方无法作出判断，并且该合同也从未办理过备案登记，不具备对抗第三人的效力。二、就涉案房屋而言，原告在诉状中称其购买房屋总价为625380元，但支付的首付款为195380元，由此看来，原告仅支付了30%的购房款，未支付全部价款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而我方已经付清了全部的购房款。综上，我方认为原告不能取得房屋所有权，其权利也不能够排除强制执行。第三人大润公司述称：我公司与邓勇军之间实际是合同借贷关系。当时借贷的是3000万，抵押的房子总共是12套，因为在操作时，昆明市产权交易中心没有房屋预先登记抵押办理的手续，所以就直接办成了商品房备案登记手续，涉案房屋作为借贷关系的抵押物，网签至邓勇军的名下，我们就借到了相应的款项，房屋销售只是收取邓勇军19万多的现金。针对诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：第一组：1.原告身份证复印件、2.工商登记信息（大润公司）；第二组：1.《商品房购销合同》、2.收据（购房款）、3.公证受理通知单；第三组：1.房屋验收交接表、2.收据（维修基金）、3.收据（物业管理费）、4.收据（公共部位修复费）；第四组：1.收据（装修许可费）、2.《室内装修施工合同》、3.收据、销售单、4.。物业资费收据、5.电费收据；第五组：1.商品房买卖合同登记备案表、2.执行裁定书、3.调查令（回执）。原告于2018年12月3日向本院申请向昆明市房屋交易产权管理处调取昆明市荷香莲怡苑小区4幢1单元102室的相关资料，经开具调查令调取，昆明市房屋交易产权管理处回执称：可以提供该房屋的买卖合同备案表，无该房屋的房屋购销合同、购房付款凭证、房产登记等材料，原告将调取的证据作为第五组证据进行提交。被告许文林未向法庭提交证据。针对其答辩意见，被告邓勇军向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》；2.《支付指令》、中国银行汇款回单、收款收据（收款编号为NO.0011436）。第三人大润公司未向法庭提交证据。本院组织到庭参加诉讼的当事人当庭进行了质证。原告提交的身份证复印件、大润公司工商登记信息、《商品房买卖合同登记备案表》、《执行裁定书》、《调查令（回执）》，两被告及第三人均认可上述证据的真实性、合法性，本院予以采信。对于双方当事人存有争议的事实和存有争议的其他证据，本院评判如下：就原告提交第二组证据中的证据1、2，即原告与第三人大润公司签订的《商品房购销合同》、收据，本院认为，原告提交了上述证据原件，且收据中首付款金额和合同中约定的首付款金额一致，且合同相对方大润公司也对该合同和收据的真实性予以确认，故本院对上述证据予以采信；就第二组证据3而言，该份《公证受理通知单》上仅显示公证事项为“一手房借款合同”，并未记载房屋具体位置和楼牌号，据此无法确定和本案涉案房屋的关联性，本院不予采信；就原告提交的第三组证据中的房屋验收交接表、维修基金收据、物业管理费收据、公共部位修复费收据、装修许可费收据、物业资费收据、电费收据，上述证据原告均能提供原件，且收据上记载的房屋信息均与涉案房屋一致，收据间能够相互印证，且涉案房屋开放商大润公司也对上述证据的真实性予以确认，故本院对上述证据予以采信；就原告提交的第三组证据中的室内装修施工合同、收据、销售单，系原告与案外人签订的合同及向案外人采购物资的收据，上述案外主体与本案没有关联性，无法确定内容的真实性，故本院对上述证据不予支持。就被告邓勇军提交的《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》、支付指令、中国银行汇款回单，上述证据被告均提供了原件，且合同相对方大润公司均确认了合同的真实性、合法性、关联性，仅对证明目的不予认可，故本院对上述证据予以采信。就被告邓勇军提交的收款收据，开具时间与被告邓勇军主张的实际转款时间不一致，金额也与合同约定金额并不吻合，本院对该证据不予采信。就上述证据能否实现其证明目的，本院将结合全部证据在下文予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初315号民事裁定书，裁定:“查封、扣押、冻结被申请人邓勇军价值16004715号的财产。”之后本院于2017年4月28日向昆明市房屋交易产权管理处发出（2017）云01执保181-183号协助执行通知书，协助执行以下事项：“……3.对被申请人邓勇军所有的‘荷香莲怡住宅小区I’63套房产（车位、住宅）予以预查封（详见清单）；4.查封期限2017年4月28日至2020年4月27日。”2017年6月16日，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民初315号民事调解书，该案当事人自愿达成如下协议：“一、被告邓勇军于2017年7月1日前偿还原告许文林借款16004715元，逾期按照中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延履行金；二、本案受理费117828元，减半收取为58914元，由被告邓勇军负担，保全费5000元，由原告许文林负担。上述协议，不违反法律规定，本院予以确认。”2017年9月15日，本院作出（2017）云01执1257号执行裁定，裁定：“冻结、划拨被执行人邓勇军存款16147093元及利息，或对被执行人邓勇军价值16147093元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”张川力向昆明市中级人民法院提出执行异议，昆明市中级人民法院经审查后作出（2018）云01执异368号执行裁定书，裁定：“驳回案外人张川力的异议请求”。裁定送达后，张川力提起本案执行异议之诉。另查明，2014年3月12日，张川力与大润公司签订了《商品房购销合同》，项目名称为荷香莲怡苑住宅小区I，向大润公司购买了第4幢第1单元第1层102号房，总价款为625380元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款30%金额195380元，付款时期为2014年3月12日，其余价款430000元，向银行贷款支付。第七条“交付期限”约定：大润公司应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给张川力。张川力在合同乙方处进行了签章，大润公司的法定代表人李慎则在合同甲方处签字并加盖了公司印章。同日，张川力与大润公司还签订了《补充协议》一份，就《商品房购销合同》中的未尽事宜进行了补充约定。2014年3月12日，大润公司开具收据载明收到张川力交来房款4幢1单元102室195380元，收款方式为现金。2014年9月17日，张川力与物业公司就涉案房屋签署了房屋验收交接表，同日向云南浩洋物业服务有限公司缴纳了涉案房屋的代收维修基金费、物业管理费、电梯运行维护费、公共能耗费。2014年12月6日，云南浩洋物业服务有限公司开具收据，写明收到张川力就涉案房屋缴纳的代收公共部位修复费、装修垃圾清运费、装修许可证工本费。此外，张川力还缴纳了涉案房屋自2014年9月17日至2018年12月10日的物业费、临时电费等费用，上述由云南浩洋物业服务有限公司开具的部分收据上载明涉案房屋的业主姓名为张川力。庭审中，张川力当庭陈述愿意交纳剩余全部房款。2015年3月29日，邓勇军与大润公司签订了《商品房购销合同》，项目名称为荷香莲怡苑住宅小区I，向大润公司购买了第4幢第1单元第1层102号房，总价款为881652元。其中，《商品房购销合同》第六条“付款方式及期限”约定采取一次性付款方式付款，付款金额881652元，付款日期：2015年3月26日。第七条“交付期限”约定：大润公司应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给邓勇军。邓勇军在合同乙方处进行了签字和捺手印，大润公司的法定代表人李慎则在合同甲方处加盖法人章及公司印章。同日，邓勇军与大润公司还签订了《补充协议》一份，就《商品房购销合同》中的未尽事宜进行了补充约定。邓勇军于2015年4月14日通过中国银行汇款19891685元，收款人名称为“昆明大润房地产开发有限公司”，收款人开户机构名称为“平安银行昆明欣龙支行”，用途及附言为：“付房款”。邓勇军当庭主张上述费用系购买荷香莲怡苑住宅小区I多套房屋支付的总价款，大润公司认可收到了上述费用，但认为并非是购房款，而是大润公司向邓勇军借款，以房屋进行抵押，但抵押的形式为签订《房屋购销合同》。大润公司作为出卖人，邓勇军作为买受人于2015年3月29日就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案，登记的付款日期为2015年3月26日，付款金额为881652元。第三人大润公司当庭明确涉案小区因资金问题无法到达竣工验收标准，故涉案房屋无法办理产权证。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、张川力就案涉房屋的相应主张是否足以排除强制执行？二、张川力对涉案房屋的所有权主张能否成立？就争议焦点一而言，本院认为，本案中，执行标的为荷香莲怡苑住宅小区I第4幢第1单元第1层102号房屋，该房屋尚未办理产权证，由于大润公司的资金问题，目前涉案小区房屋均不具备办理产权证的条件。大润公司与张川力、邓勇军就该涉案房屋分别签订了两份《商品房购销合同》。就张川力而言，其与大润公司于2014年3月12日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》，该合同系双方在平等、自愿、协商一致的条件下签订，内容不违反法律相关的禁止性规定，且该《商品房购销合同》订立、履行的时间早于人民法院查封时间，该合同合法有效。合同签订后，张川力支付了《商品房购销合同》中总金额的30%，即195380元。2014年9月17日，张川力与涉案小区物业公司就涉案房屋办理了验收接房手续，根据张川力缴纳物业费、水电费、装修垃圾清运费、装修许可证工本费等费用的情况和缴纳时间，可以证明张川力在人民法院查封之前，涉案房屋已处于张川力的实际控制之下，且张川力购买该房屋的目的是用于居住。综上，张川力作为买受人，对涉案房屋享有物权期待权。就邓勇军而言，其与大润公司于2015年3月29日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》，就荷香莲怡苑住宅小区购买的所有房屋于2015年4月14日通过银行汇款一并支付相应购房款项，并且就涉案房屋办理了预告登记。大润公司主张其与邓勇军签订的《商品房购销合同》并不真实，双方系借贷关系，但其在本案中并未提供任何证据证实其主张，本院对其相关主张不予采信。邓勇军与大润公司之间签订的《商品房购销合同》系双方在平等、自愿、协商一致的条件下签订，内容不违反法律相关的禁止性规定，该合同合法有效。根据查明事实，邓勇军在涉案小区同时购买了多套房屋，购买涉案房屋目的并非仅用于个人居住，同时并未按照合同约定时间对涉案房屋进行验收交接。邓勇军虽然就涉案房屋办理了预告登记，但其效力并不能直接等同于获取了涉案房屋的物权，基于其签订书面购房协议、缴纳款项、办理预告登记等行为，可以确认邓勇军对涉案房屋同样享有物权期待权。由于涉案房屋涉及一房二卖，邓勇军对涉案房屋是否取得物权尚处于不确定的状态。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款之规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”本案中，张川力、邓勇军均对涉案房屋享有物权期待权，但两人均未能领取涉案房屋的所有权登记证，即现有证据不能确认涉案房屋系登记于邓勇军名下的不动产，故对于张川力要求停止对昆明市房屋的强制执行并解除对该房屋的查封的诉请，本院予以支持。就争议焦点二而言，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。关于本案争议房屋所订立两份合同的效力问题，如前所述，本案中大润公司与张川力、邓勇军分别签订了《商品房购销合同》，上述合同均合法有效，但两人均未能领取涉案房屋的所有权登记证，其中大润公司与邓勇军的合同进行了备案登记，但房屋由张川力实际占有。关于涉案房屋的所有权确认问题，涉案楼房系由房地产开发企业开发建造所形成，经初始登记后，首先由开发企业享有所有权，经验收合格，再由购买人进行产权登记。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。本案中，涉案小区由于大润公司资金问题，尚未验收合格，诉争房屋现也无法进行产权登记，故张川力要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，原告的主张部分成立，对其成立部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：一、不得对被告许文林申请执行的标的即昆明市房屋予以执行，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告张川力的其他诉讼请求。案件受理费10054元由被告许文林、被告邓勇军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。本院（2018）云01执异368号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭 佳审 判 员  李彩云人民陪审员  周 惠二〇一九年十一月八日法官助理张珩瑶书记员李婷