广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018）粤2072民初12236号原告（反诉被告）：辛蔚菱，女，1977年11月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张巨平，男，1967年9月24日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。被告：张惠敏，女，1995年3月11日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。两被告的委托诉讼代理人：何星，广东邦仪律师事务所律师。原告辛蔚菱与被告张巨平、张惠敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，被告张巨平向本院提出管辖权异议，本院依法驳回被告张巨平的管辖权异议申请，被告张巨平提起上诉，广东省中山市中级人民法院依法维持一审裁定。后依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理，原告辛蔚菱的委托诉讼代理人林嘉瑶、晁世洋，被告张巨平以及两被告的委托诉讼代理人何星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛蔚菱向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向辛蔚菱支付租金161600元及违约金（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计至实际清偿之日止）；2.两被告向辛蔚菱支付律师费10000元。事实和理由：辛蔚菱与两被告于2017年2月20日签订租赁合同，约定由两被告承租辛蔚菱的位于中山市××路××号的首层商铺，月租金16800元，租期2017年2月19日起至2022年3月31日止，若一方违约，应承担守约方为采取法律途径维权所支出的律师费等损失。协议签订后，两被告开始经营，并足额支付2017年8月之前的租金，2017年9月至12月，两被告以经营困难为由，每月仅支付10000元，之后便再无支付租金，经双方口头协商，双方同意解除合同，辛蔚菱于2018年8月31日收回涉案租赁物，但两被告至今未支付剩余租金，故辛蔚菱提起本案诉讼。张巨平辩称，辛蔚菱出租给张巨平的商铺没有取得房产证，也没有建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同应属无效，辛蔚菱要求张巨平支付违约金、利息、律师费没有依据，辛蔚菱应当将押金50400元退还给张巨平。因道路施工，影响生意，张巨平与辛蔚菱协商，辛蔚菱同意从九月起租金降到每月10000元，2017年12月初，因道路封闭施工，辛蔚菱再次同意将租金降到5000元，张巨平于2017年12月支付2017年12月及2018年1月的租金10000元。双方的合同于2018年2月1日解除。由于合同无效，辛蔚菱应当将收取的租金返还给张巨平，张巨平为商铺装修花费40000元，辛蔚菱应当将该款支付给张巨平。租赁合同上张惠敏的签名不是其本人所签，故张惠敏不应承担责任。综上所述，请求驳回辛蔚菱的诉讼请求。张惠敏辩称，2017年2月20日，张惠敏在惠州工作，租赁合同上张惠敏的签名不是其本人所签，也没有授权他人代签，故张惠敏不应承担责任。辛蔚菱出租给张巨平的商铺没有取得房产证，也没有建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同应属无效，辛蔚菱要求张巨平支付违约金、律师费没有依据，辛蔚菱应当将押金50400元退还给张巨平。因道路施工，影响生意，张巨平与辛蔚菱协商，辛蔚菱同意从九月起租金降到每月10000元，2017年12月初，因道路封闭施工，辛蔚菱再次同意将租金降到5000元，张巨平于2017年12月支付2017年12月及2018年1月的租金10000元。张巨平提起反诉请求：判令辛蔚菱向张巨平返还押金50400元及利息（从2017年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计至实际返还之日止）。事实和理由：张巨平与辛蔚菱于2017年2月20日签订租赁合同，由两被告承租辛蔚菱的位于中山市××路××号首层商铺，月租金16800元，租期2017年2月19日至2022年3月31日。张巨平于2017年2月21日转账50000元、现金400元的方式交付押金给辛蔚菱。张巨平去申请工商登记时被告知，涉案商铺不属于辛蔚菱所有，且没有房产证，也没有取得规划许可证，故张巨平认为涉案租赁合同应属无效，辛蔚菱应当退还押金给张巨平。辛蔚菱针对张巨平的反诉辩称，涉案租赁合同为有效合同，辛蔚菱在办理涉案厂房的相关手续，即使合同无效，张巨平亦应当按约定支付租金。张惠敏对张巨平的反诉请求没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，辛蔚菱、伍松威作为甲方与张惠敏、张巨平作为乙方签订租赁合同，约定：甲方将位于中山市××路××号首层出租给乙方使用，用途为家居销售，租期五年，自2017年2月19日至2022年3月31日，月租金16800元，租金按月于每月5日前支付；乙方签订合同时向甲方支付三个月租金50400元作为租赁押金，合同期满后，若乙方没有违约，押金无息退还，若乙方违约，押金不退还；若一方因对方违约而采取法律程序解决问题，违约方应承担对方支出的律师费等费用。辛蔚菱在甲方处签名，乙方处有张巨平、张惠敏的签名。张巨平对其本人的签名予以确认，但两被告称张惠敏的签名不是其本人所签，但是两被告均不申请笔迹鉴定。签订合同后，辛蔚菱收取张巨平交纳的租赁押金50400元。庭审中，双方确认2017年8月之前的租金已按照约定交纳，2017年9月、10月、11月的租金每月已交纳10000元，2017年12月、2018年1月的租金每月已交纳5000元。辛蔚菱称两被告于2018年8月底将涉案租赁物返还给辛蔚菱，辛蔚菱没有同意变更租金标准，租赁合同上张惠敏的签名是张惠敏本人所签。两被告称其于2018年2月1日已经将涉案租赁物交还给辛蔚菱，双方通过口头、微信的方式将租金的标准予以降低。本院认为，租赁合同乙方处有两被告的签名，虽然两被告否认张惠敏签名的真实性，但不申请笔迹鉴定，两被告应承担举证不能的法律后果，本院认定租赁合同上张惠敏签名的真实性，张惠敏应承担由此产生的法律后果。涉案租赁物没有办理不动产权证，亦没有履行报建手续以及未取得规划许可，故辛蔚菱与两被告签订的租赁合同无效，但两被告仍应当按租赁合同约定的标准向辛蔚菱支付占用涉案租赁物期间的占用费，两被告称双方已经口头变更了占用费标准，但未提供证据，张巨平对此应承担举证不能的法律后果，本院认定占用费的标准是每月16800元。关于交还涉案租赁物的时间，由于双方约定的租赁期间尚未届满，两被告应当对其何时交还租赁物承担举证责任，两被告称其于2018年2月1日将租赁物交还给辛蔚菱，但未提供双方办理交接手续的证据，且辛蔚菱不予确认，故本院采纳辛蔚菱的意见，认定两被告于2018年8月底交还涉案租赁物，因此，两被告应交纳占用费至2018年8月底。双方确认两被告自2017年9月开始拖欠占用费，2017年9月至2018年8月的占用费合计201600元（16800元/月×12个月），双方确认两被告已交纳40000元，故两被告尚欠辛蔚菱占用费161600元。由于涉案租赁合同无效，辛蔚菱应将其收取的押金50400元退还给两被告。关于利息损失及律师费，由于涉案租赁合同无效，合同中的违约条款亦应无效，因此，利息损失应从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，两被告无需向辛蔚菱支付律师费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张巨平、张惠敏于本判决发生法律效力之日立即向原告辛蔚菱支付房屋占用费161600元及利息损失（自起诉之日即2018年9月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、原告辛蔚菱于本判决发生法律效力之日立即向被告张巨平返还押金50400元及利息损失（自起诉之日即2018年9月25日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、驳回原告辛蔚菱其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3732元，由原告辛蔚菱负担200元，由被告张巨平、张惠敏负担3532元；反诉费530元，由原告辛蔚菱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭 宁人民陪审员  洪驹垣人民陪审员  程欣欣二〇一九年十一月十五日书 记 员  侯艺喆