福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初5300号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：陈万宝，男，系公司员工。 被告：蔡聪秀，女，1970年3月27日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告蔡聪秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的委托诉讼代理人陈万宝，被告蔡聪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡聪秀支付物业服务费，暂计至2019年8月共计2755.6元；2.判令蔡聪秀以当月所欠物业费为基数按照千分之三计算违约金至付清物业服务所之日止，暂计至2019年8月为806.02元；3.判令蔡聪秀承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年1月24日，蔡聪秀购买碧桂园花仙府墅云泉谷18幢15号商品房，广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（已变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司）与蔡聪秀签订《漳浦碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供物业服务。合同签订后至今，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了物业管理服务，根据协议约定，蔡聪秀应于每月30日前向碧桂园物业漳浦分公司支付物业服务费344.45元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。蔡聪秀于2018年12月开始拖欠物业服务费至2019年8月已达3716.97元。经多次催讨，蔡聪秀至今未能支付。 蔡聪秀辩称，一、至今未与开发商办理商品房交付使用手续。在2019年1月4日办理验房时，因商品房存在质量与安全隐患问题，蔡聪秀马上要求提出整改，至今未得到合理解决。因供排水等基础设施没做好，导致该商品房进水。《商品房买卖合同》第十条约定，房屋质量问题，出卖方应承担修复费用，修复后再行交付。不能满足交付条件，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任，由出卖人承担。二、《物业管理条例》第三十五条规定，物业交付买受人之前的物业费由建设单位承担，物业交付买受人之日起，由买受人承担。因此，蔡聪秀不应该在房屋未交付前承担任何物业服务费。碧桂园物业漳浦分公司以2018年1月24日签订《漳浦碧桂园前期物业服务合同》为由，要求蔡聪秀承担未办理房屋交付使用的前期物业费没有法律依据。综上，请求驳回碧桂园物业漳浦分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，蔡聪秀与漳州花都高尔夫置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：350623010001032017012424），约定购买漳浦县官浔镇溪坂村碧桂园·花仙府墅云泉谷18幢15号商品房，建筑面积为106.37平方米，合同约定应当在2018年12月30日前交付该商品房。同日，蔡聪秀与广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（已于2019年6月17日变更为碧桂园物业漳浦分公司）签订《前期物业服务合同》，并签署同意《漳浦碧桂园临时管理规约》。《前期物业服务合同》主要约定：选聘碧桂园物业漳浦分公司对漳浦碧桂园商品房住宅区提供前期物业管理服务；物业服务费标准按房屋建筑面积每月每平方米3.3元计收；应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用；物业服务费、协议约定的各项分摊费用按月交纳，应予公历每月5日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；逾期交纳物业服务费、各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。2018年12月23日，漳州花都高尔夫置业有限公司向蔡聪秀邮寄交房通知书，通知其可于2018年12月30日交付商品房。蔡聪秀于2019年1月4日验房，因认为存在房屋质量问题，提出整改，未予实际收房。自2019年1月1日起至2019年8月31日止，蔡聪秀共计8个月未交纳物业服务费，结欠碧桂园物业漳浦分公司物业服务费为344.45元/月×8月=2755.6元。碧桂园物业漳浦分公司对蔡聪秀欠缴物业服务费进行了书面催缴。 上述事实，有原、被告的陈述及碧桂园物业漳浦分公司提供的《商品房买卖合同》及附件四《前期物业服务合同》、附件五《漳浦碧桂园临时管理规约》、《物业服务费催款告知函》及催告情况照片、交房通知书及邮寄详情等证据加以证明。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。蔡聪秀提供微信聊天记录、照片等证明其未收房，不应交纳物业费的抗辩内容，该组证据系与开发商另一法律关系，与本案不具有关联性，本院不予审查认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。蔡聪秀与碧桂园物业漳浦分公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。蔡聪秀辩称因房屋存在质量问题未收房，不应交纳物业费，并申请追加漳州花都高尔夫置业有限公司作为第三人参加本案诉讼。本院认为，蔡聪秀提供的证据不足以证明碧桂园物业漳浦分公司未履行物业管理服务义务，且其因认为房屋质量问题未能达到交房标准与漳州花都高尔夫置业有限公司的纠纷属另一法律关系，故蔡聪秀的辩解意见不予采纳，追加第三人的申请不予准许。依据《前期物业服务合同》第六条“甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、协议约定的各项分摊费用。”的约定，蔡聪秀应自商品房买卖合同约定商品房交付之日即2018年12月30日起依约按时缴纳物业服务费用，但蔡聪秀却未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。碧桂园物业漳浦分公司主张蔡聪秀交纳物业费的请求，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，蔡聪秀应承担自2019年1月1日起至2019年8月31日期间（共计8个月）应交纳物业费为2755.6元。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。因碧桂园物业漳浦分公司未能提供证据证明因蔡聪秀的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因蔡聪秀的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为碧桂园物业漳浦分公司资金被占用的利息损失，合同约定违约金按每日3‰计算，过分高于给碧桂园物业漳浦分公司造成的损失。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，可将本案的违约金调整为自应交纳物业费之日次月1日（2019年2月1日）起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、蔡聪秀应于本判决生效之日起十日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司支付拖欠的截止2019年8月31日止的物业服务费2755.6元； 二、蔡聪秀应于本判决生效之日起十日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司支付以每月344.45元为基数，从2019年2月1日起至相应物业服务费付清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的违约金； 三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由蔡聪秀负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年十一月二十六日 书记员  杨丹婷 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。