甘肃省瓜州县人民法院民事判决书                                                                                                                                     （2019）甘0922民初1128号原告：田某1，住瓜州。委托诉讼代理人：何某，甘肃衡轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：田某2，住瓜州.（系原告之子）被告:魏某，住瓜州。被告：赵某，住瓜州。原告田某1和被告魏某、赵某土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田某1及其委托诉讼代理人何某、田某2，被告魏某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田锁来向本院提出诉讼请求：1.请求确认土地转让协议、房屋买卖协议无效；2.被告返还原告购房款、土地转让费82000元；3.被告补偿原告铺设房前砖费用1000元；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年1月28日，田某1为了购买被告的土地和房子，和魏某签订了《房屋买卖协议》和《土地转让协议》各一份，协议约定：魏某将其位于××县、承包经营的18亩土地剩余经营权及树木转让给田锁来，总价值82000元，缴款时将房屋土地使用证交给原告，承包土地经营权证由原告保管。合同签订的当日，原告付给魏某款82000元，魏某将房屋钥匙及承包土地交给了原告。房子和土地、四轮车等共计82000元，没有分项。《土地转让协议》称18亩地剩余经营权是指长期耕种，不是2026年到期。2015年12月17日，为了把土地确权到田某1名下，田某1和魏某补签了土地流转协议，将转让的承包经营权变更为承包地的转让。当时流转没有经过发包方同意。为了办理了土地转让，2018年原告找农丰村的书记和村长等领导，他们说没有签字不认账。原告购买该房子时不知道该房屋是魏生春的。后经了解，被告将不具有所有权的房屋出售给原告。地上的树木没有数过，魏军砍了11颗树，原告没有放树。农村房屋转让关联着宅基地的转让，我国相关法律规定，农村宅基地的经营权属于农村集体经营组织成员，只有该成员才可申请使用，该宅基地的使用权不允许通过买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，原、被告分属不同的农村经济集体组织，因此房屋不能买卖，被告无权出售该宅基地，原被告无权取得该宅基地的使用权，因协议违反土地管理法规，房屋转让协议无效。农村土地承包法规定，采取转让方式流转土地应当经发包方同意，而案涉土地承包经营权转让未经魏某所在地的村委会同意，双方签订的土地转让协议无效。2015年12月17日双方补签的协议将土地承包权转让，属于合同无效。双方签订合同的目的是被告把土地和房屋流转给原告。被告没有将土地证给原告，土地也没有确权给原告，原告也没有住房子，要求退转让款。原告在履行合同、经营过程中遭到了被告的干扰，被告多次要回土地，被告的弟弟魏军破坏土地和林木，损害原告的经营权。被告应当返还原告购房款82000元，折价补偿原告为被告房屋门前铺设花砖费用1000元。魏某辩称：我的土地是租赁给田锁来的，没有卖给他，不是转让。2014年，我将案涉土地租给田某1耕种，原告付款82000元。合同还没有到期，被告没有向原告要地，原告可以继续种地。案涉房屋是魏某以4000元向魏生春买的，又以2000元卖给了原告，82000元中的房款是2000元，土地租赁费是80000元，四轮车和农具没有算钱。82000元中包括46棵树木，田某1放了2颗树。魏某给原告卖房子时，魏某和魏生春还没有办理过户手续。2019年4月魏生春把购房款退给了我们，现魏生春已将房屋确权在他自己名下了。现土地已经确权给魏某了。土地转让协议中的长期是指18亩土地的剩余经营权，至2026年到期，13年是指长期。原被告签订土地合同时没有经过发包方同意。赵某辩称：辩论意见和魏某的一致。该退的房款可以退，被告没有向原告要地，原告该种就种，砍树的事是魏军所为。田锁来的第一项诉讼请求不符合法律规定，要求返还土地转让费没有法律依据，房屋前铺设花砖是居住人为了改善条件，是政府的要求，因房子卖给了原告，被告不予承担。原告要求解除合同已过了诉讼时效，故原告没有法律依据起诉，请求法庭驳回田锁来的起诉。田锁来围绕诉讼请求依法提交了证据：1.2014年《土地转让协议》、2015年12月17日《土地流转协议》，《房屋买卖协议》，证实被告土地和房屋共计82000元卖给了原告；2.2014年1月28日转账凭证，证实给被告转款82000元的事实；3.土地登记申请书、证实被告无权转让土地；4.2018-2019年耕地地方保护补贴对付明细表，证实被告领取了补偿金；5.行政处罚决定书，证实魏军砍树被处罚的事实。被告的质证意见：对2014年《土地转让协议》认可，对2015年的土地流转协议不认可，魏某没有签字；对《房屋买卖协议》认可；对2014年1月28日转账凭证认可；对土地登记申请书认可。对2018-2019年耕地地方保护补贴兑付明细表认可；对行政处罚决定书不清楚。被告魏某向法庭举证：1.购房协议、证实魏某从魏生春处购买的房子。2.农村土地承包经营权证；3.承包合同书；4.2014年《土地转让合同》。田锁来的质证意见：对被告提交的购房协议不予认可，对农村土地承包经营权证真实性没有意见；承包合同书中，地的亩数不同；对2014年《土地转让合同》真实性没有意见。本院组织当事人进行了质证，对方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。魏某对《土地流转协议》不认可，田锁来对购房协议不予认可，双方均未提出证据反驳，不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告田锁来系瓜州县锁阳城镇新沟村**农民，被告魏某系瓜州县锁阳城镇农丰村**农民。2014年1月28日，田某1和魏某签订了《房屋买卖协议》，协议约定：魏某将其位于××县以总价值82000元的价格出售给田锁来，包括东沟沿和南碱沟的树木、土地、四轮车和农具，缴款时房屋土地使用证交给原告，承包土地经营权证由原告保管。双方同时签订了《土地转让协议》，协议约定：魏某将锁阳城镇农丰村七组承包地18亩土地在承包期内的剩余经营权一次性转让给田锁来，转让经营期限为长期。2014年1月28日，田锁来付给魏某82000元，魏某将房屋钥匙、新疆牌15型带拖斗四轮车交给了田锁来，承包地由原告耕种。被告没有将土地承包经营权、房屋土地使用证交给原告。当年田锁来耕种案涉土地，并使用了案涉房屋。2015年12月17日，田某1和魏某签订了土地流转协议，协议约定，魏某将现有土地使用证的土地转让给田锁来，宅基地的使用权随之迁移，中途不得变更（土地和宅基地使用权永久）。2018年、2019年的耕地地理保护补贴（即粮食直补），由田锁来领取了，其他由被告领取的。本院认为，农村宅基地的经营权属于农村集体经营组织成员，宅基地的使用权不允许通过买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，原、被告分属不同的农村经济集体组织，因此被告无权出售该宅基地，且魏某在出卖该房屋时没有取得该房屋的所有权，故原被告签订的房屋转让协议应为无效。原告田锁来明知原被告分属不同的农村经济集体组织、宅基地的使用权不允许通过买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体而与魏某签订房屋买卖合同，应当承担一定的过错责任，魏某将他人房屋出卖，其行为属于无权处分他人财产，对买卖房屋也应当承担过错责任。农村土地承包法规定，采取转让方式流转土地应当经发包方同意，而案涉土地承包经营权转让未经发包方村委会同意和备案，其流转形式不符合转让法律要件，违背法律的强制性规定，且魏某现已将该土地确权在自己名下，原告也提出确认土地转让协议无效，故该合同属于合同无效。本案中，原告要求被告返还原告购房款、土地转让费82000元，并称房子和土地、四轮车等共计82000元，没有分项。鉴于本案的实际情况，合同无实际履行的必要，田锁来应当将土地、房屋和四轮车等交还给魏某，魏某则应退回田锁来款项。田锁来在2014年至2019年耕种魏某土地的费用比照当地租地费用计算，应当支付魏某或从82000元中顶付。因双方对房屋价格有争议，原告称房子和土地、四轮车等共计82000元，没有分项，被告则称房屋为2000元，四轮车没有计算费用，双方对有争议房屋，应以房屋的实际价值计算为宜，实际价格应当以评估价格计算为宜。诉讼中，经本院释明，田锁来不同意对房屋价格和案涉土地的租赁或耕种费用进行评估。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”田锁来作为权利主张方，不同意对房屋价格和案涉土地费用进行评估，致使本案关键数据不能确定，对此，田锁来应当承担举证不能的诉讼后果。田锁来要求被告补偿铺设房前砖的费用1000元，此费用的确定与房屋价值等因素具有关联性，且此项也不宜单独处理。综上所述，对田锁来的诉讼请求，本院不予支持。田锁来可在取得确实证据后，另行主张解决纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告田锁来的诉讼请求。本案受理费1875元，由原告田锁来承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 李春年陪 审 员 胡艳军人民陪审员 罗永新二〇一九年十一月二十五日书 记 员 沈建伟