福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初286号 原告（反诉被告）：汪玲玲，女，1983年2月3日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：施净煌，福建泉秀律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈**萍，女，1990年7月27日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：康碧信、李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。 第三人：陈小龙，男，1967年10月16日出生，汉族，住惠安县。 原告(反诉被告)汪玲玲与被告(反诉原告)陈**萍、第三人陈小龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，于2015年12月18日作出(2015)惠民初字第3677号民事判决，汪玲玲不服，提起上诉，泉州市中级人民法院于2016年8月2日作出(2016)闽05民终727号民事裁定，裁定撤销本院(2015)惠民初字第3677号民事判决，发回本院重审。本院于2016年10月27日重新立案，重审期间，于2016年12月20日受理陈**萍的反诉，依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。于2017年7月19日作出（2016）闽0521民初9254号民事判决，汪玲玲不服，提起上诉，泉州市中级人民法院于2018年9月17日作出(2017)闽05民终5915号民事裁定，裁定撤销本院（2016）闽0521民初9254号，发回本院重审。本院于2019年1月4日重新立案，重审期间，依法另组合议庭，公开开庭进行了审理。汪玲玲的委托诉讼代理人施净煌，陈**萍的委托诉讼代理人康碧信，第三人陈小龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪玲玲向本院提出诉讼请求：1、请求确认汪玲玲、陈**萍之间签订的日期为2012年11月22日的《购房协议书》无效;2、陈**萍向汪玲玲归还《商品房买卖合同书》、房屋所有权证（房屋权属证号为：惠房权证黄塘字第××号）。事实和理由：汪玲玲与陈**萍素不相识，陈小龙系陈**萍的父亲。2011年10月14日，汪玲玲向泉州富登房地产开发有限公司（简称富登公司）购买位于惠安县黄塘镇台商基地富鑫花园城1幢18单元1803商品房一套（简称1××3号房），并已支付全部购房款477682元。之后一直未办理房屋所有权证。2012年间，汪玲玲在陈小龙与王坤河的共同做局之下，赌博输给陈小龙480000元，一时无力偿还，无奈签订2012年11月22日《购房协议书》，约定：汪玲玲将1××3号房以480000元的价格转让给陈**萍。同时，协议书还虚假约定陈**萍在协议签订时已将全部购房款支付汪玲玲（实际陈**萍并没有支付购房款480000元给汪玲玲），且陈**萍时年22岁，根本不可能有经济条件购买房屋）。同年11月23日，汪玲玲违心通过公证委托陈**萍办理房屋交易过户手续。因房屋转让非汪玲玲本意，此后，汪玲玲多次与陈小龙协商，陈小龙也表示不要1××3号房，汪玲玲因此陆续支付陈小龙140000元，且要求解除《购房协议书》。2014年7月16日，汪玲玲不慎摔伤住院。治疗期间，惠安县人民法院于2014年9月29日作出（2014）惠民初字第4635-1号民事裁定，裁定查封汪玲玲购买的1××3号房，期间，陈小龙称要帮忙汪玲玲，让汪玲玲按照陈小龙的意思抄写《证明》，证明陈**萍已支付480000元购房款以及陈**萍以汪玲玲的名义支付1××3号房物业管理费、专项维修基金。实际陈**萍并未支付购房款，物业管理费、专项维修基金也是汪玲玲缴纳。随后，陈小龙以陈**萍的名义向惠安法院提出执行异议申请，惠安法院于2015年2月17日作出（2015）惠执异字第3号执行裁定书，裁定驳回陈**萍的异议申请。事后，陈**萍及陈小龙私下办理1××3号房的房屋所有权证，试图将房屋直接过户于陈**萍名下，在《购房协议书》无效的情况下非法占有汪玲玲房屋。 被告陈**萍辩称，一、汪玲玲诉称不属实，本案借款并非是陈小龙在赌场放贷，原告应就此主张向法院进一步举证。二、《购房协议书》是双方真实意思表示，在原告无力偿还借款的前提下，同意按照以房抵债的形式偿还借款。双方并到公证处办理相应的委托手续。三、且该以房抵债也已实际履行，即汪玲玲已将案涉商品房交付给被告占有、使用管理。被告也向所在的物业公司缴纳相应的费用，并在产权变更交易过程中也缴纳了相应的费用。综上，原告主张确认《购房协议书》无效，缺乏法律和事实依据，应予驳回。 第三人陈小龙述称，第三人的钱已经出借给汪玲玲，汪玲玲找第三人借钱时说要是没有还钱就把房子给第三人。如果汪玲玲不给第三人房子，就要把钱还给第三人。 反诉原告陈**萍向本院提出反诉请求：1、汪玲玲履行《购房协议书》约定的协助陈**萍办理1××3号房权属过户登记手续的义务；2、汪玲玲赔偿因违约造成陈**萍的经济损失50000元，并支付违约金150000元。事实和理由：2012年11月22日，汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》，约定：汪玲玲将其所有的1××3号房转让与陈**萍。并约定：1、汪玲玲以480000元价格转让给陈**萍，该款项在本协议签订时已全部付清；2、汪玲玲应将上述商品房及相关房屋买卖合同及购房发票等手续于签订本协议之日交付与陈**萍；3、汪玲玲应于本协议书签订之日同时与陈**萍到惠安县委托过户的相关公证手续；4、汪玲玲应于领取房产证之日起十日内将该房产证等与商品房有关的手续交付陈**萍，并协助陈**萍办理相关过户手续，否则导致该商品房过户交易不能成功，汪玲玲应当支付陈**萍违约金150000元。同日，汪玲玲与王坤河签订《委托书》并办理公证。此后，汪玲玲将该商品房的房屋买卖合同、购房发票等手续交付陈**萍。2014年1月11日，陈**萍在汪玲玲的配合下办理涉讼商品房的交房手续并交纳各项维修基金5091元、物业服务费2290元等费用；交房后，陈**萍予以简单装修并出租。2015年9月9日，1××3号房取得房屋所有权证，同日，陈**萍办理房屋权属转移登记手续，并缴纳了契税21495.69元、各项税费33437.74元、城市房屋所有权登记费80元。公示期间，惠安法院于2015年9月29日对1××3号房进行查封，此后，在惠安法院的主持下，与案外人黄昌贻达成协议，由陈**萍先支付60000元（实付50000元），案外人申请解除该保全措施，以便1××3号房得以变更登记，但惠安法院解除对1××3号房的查封后又被泉州市丰泽区人民法院（简称丰泽法院）裁定予以查封，导致陈**萍至今未能办理1××3号房的权属转让手续。根据《购房协议书》约定：汪玲玲应协助陈**萍办理1××3号房权属过户登记手续，但因其怠于履行对他人所负有的债务导致1××3号房被法院查封，又不积极处理以协助陈**萍办理权属过户登记手续。汪玲玲的行为已构成违约，且造成陈**萍损失60000元，应承担相应的责任。 反诉被告汪玲玲辩称，双方于2012年11月22日签订的《购房协议书》，名为购房协议，实为以房抵债协议。一、一个合法有效的以房抵债必须要有一个合法的债务存在为前提。本案当中陈**萍与汪玲玲之间并没有任何债权债务关系，甚至同陈小龙、曾丽玉（陈**萍之母）之间也不存在真实合法的债权债务关系。陈小龙陈述的汪玲玲找他借款，根本不是事实，本案当中没有任何合法借款的借据，或者是符合常理的给付事实存在。本案当中实际房款48万元就是陈小龙通过王坤河在赌场放贷形成的，所以本案的以房抵债缺少一个合法的债权债务为前提。二、以房抵债的行为，具有实践性的特点，在双方未实际履行的情况下不应认定其效力。本案当中双方在以房抵债协议签订完之后，陈小龙还是不断向原告催讨赌债。原告也前后共向陈小龙还款14万元。事实可以从汪玲玲与陈小龙的通话录音也可以证实。若双方以房抵债成立，那么原有的债权债务应该终止，实际上并未终止，双方都以实际行动推翻了以房抵债的协议。三、双方也没有办理房屋产权登记。包括被告陈述已经履行过户，都是在原告不知情的情况下进行的。在原告已经还款14万元的情况下，被告本不应该瞒着原告去进行产权的变更登记。被告已经违反了诚信的义务。四、关于房屋由被告占有，原告后来在2014年因为从楼上摔下导致下肢瘫痪，在得知被告擅自占有她房屋的情况下，虽然行动不便，但是仍然通过报警的方式要求被告从房屋迁出。最终警察出警，认为双方有民事上的纠纷，要通过法院解决。所以原告是不同意被告占有房屋的，只是因为行动不便。综上所述，双方以房抵债协议是无效的。反诉原告的反诉请求应予以驳回。 经审理查明，陈小龙系陈**萍之父。2011年10月14日，汪玲玲与富登公司签订《商品房买卖合同》1份，约定汪玲玲向富登公司购买1××3号房。2012年11月22日，汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》1份，约定汪玲玲将1××3号房以480000元价格转让给陈**萍。同时载明：该笔购房款在协议签订时已全部付清。同日，汪玲玲出具《委托书》1份，委托王坤河代为办理1××3号房房屋所有权证及房屋过户手续。次日，汪玲玲就上述委托事项向惠安县公证处办理（2015）闽惠证民字第927号公证书。2014年1月11日，汪玲玲与陈小龙共同办理1××3号房交房手续并领取钥匙，同时，汪玲玲交纳专项维修基金5091元、陈小龙交纳物业费2290元。汪玲玲将1××3号房钥匙交付陈小龙，由陈小龙管理、控制1××3号房至今。王坤河依据（2015）闽惠证民字第927号公证书以汪玲玲的名义办理1××3号房的房屋登记手续，2014年9月16日，王坤河领取1××3号房房屋所有权证（登记所有人汪玲玲、房屋所有权证号为惠房权证黄塘字第××号），并将该房屋所有权证交付陈小龙。2014年9月间，陈**萍与王坤河共同到有关部门办理1××3号房的房屋权属转移登记手续，并交纳税费等。2014年10月18日，汪玲玲出具《证明》1份，载明：陈**萍一次性付给汪玲玲1××3号房购房款480000元，房屋钥匙、门卡、房屋质量保证书及相关交房手续由开发商直接交付陈**萍，并由陈**萍以汪玲玲名义缴交物业费、维修专项基金，房屋后续交易所需手续费和税收等费用均由陈**萍先行垫付。现1××3号房的《商品房买卖合同》、房屋所有权证的原件均由陈**萍持有。审理中，汪玲玲、陈**萍及陈小龙共认汪玲玲与陈**萍签订的《购房协议书》系汪玲玲与陈小龙之间的以房抵债行为即汪玲玲结欠陈小龙480000元的借款，以1××3号房抵债；此后，陈小龙经手收取汪玲玲支付的款项合计140000元。诉讼中，汪玲玲主张向陈小龙所借的款项是赌债，汪玲玲在原审审理中自认在借款时并未被限制人身自由，事后也没有被限制人身自由，也没有报警。 另查明，本院在执行申请人黄昌贻与被执行人汪玲玲（本案原告）民间借贷纠纷一案中，于2014年9月29日作出（2014）惠执字第4635-1号执行裁定，裁定查封1××3号房，陈**萍作为案外人，向本院提出执行异议申请，本院以陈**萍对1××3号房未取得物权，不享有足以排除强制执行的权益为由，于2015年2月17日作出（2015）惠执异字第3号执行裁定书，裁定驳回陈**萍的异议。丰泽法院在执行申请人李剑鸣与被执行人汪玲玲民间借贷纠纷一案中，于2015年1月8日作出（2015）丰执行字第34号裁定，裁定查封1××3号房。陈**萍作为案外人，向丰泽法院提出执行异议，丰泽法院以陈**萍提供的证据不足以证明其已支付全部价款，其主张异议证据不足，其权利并不能排除该案的执行为由，于2015年5月29日作出（2015）丰执异字第16号执行裁定书，裁定驳回陈**萍的异议。2015年6月8日，陈**萍以汪玲玲、李剑鸣为共同被告向丰泽法院提起案外人执行异议之诉。丰泽法院以陈**萍主张双方签订合法有效的房屋买卖合同缺乏有效的债权债务作为支撑为由，于2017年8月24日作出（2015）丰民初自第3589号民事判决书，判决驳回陈**萍的诉讼请求。陈**萍不服该判决，上诉于泉州市中级人民法院。泉州市中级人民法院以仅凭陈**萍提供的现有证据不足以证明陈小龙、曾丽玉与汪玲玲之间在签订《购房协议书》前存在真实、合法的债权债务关系；陈**萍对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益为由，于2018年6月1日作出（2018）闽05民终1311号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述法律文书，均已发生法律效力。 以上事实，有原、被告提供的《公证书》、执行异议申请书、本院的执行裁定书、丰泽法院的执行裁定书、原告提供的（2015）丰民初自第3589号民事判决书、（2018）闽05民终1311号民事判决书、被告提供的房屋所有权证、收款收据及照片、《房产权属转移纳税申报表》、《个人销售普通住房申请审核表》、《惠安县地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明》、《税收完税证明》、《销售不动产统一发票(代开)发票联》，以及各方当事人在本院庭审中的陈述等证据证明，双方当事人均无异议，本院予以确认。 原、被告争议的焦点是：原、被告双方签订的《购房协议书》是有效还是无效，原告的诉讼请求、反诉原告的反诉请求应否得到支持的问题。 原告汪玲玲认为，《购房协议书》并非汪玲玲、陈**萍的真实意思，涉讼房款480000元并未实际支付，而是陈小龙在赌场上向汪玲玲放贷的赌债，汪玲玲与陈小龙的以房抵债行为；也是汪玲玲与陈小龙为规避法院执行拍卖1××3号房，才将1××3号房转移至陈**萍名下，以合法形式掩盖非法目的，应认定无效。因转让房屋非汪玲玲的真实意思，陈小龙也明确不想取得1××3号房，汪玲玲才陆续支付陈小龙140000元，用于偿还赌债。汪玲玲相应提供证据1即《购房协议书》1份，以此证明汪玲玲违心签订购房协议。证据2即《证明》1份，以此证明汪玲玲出具证明收到陈**萍购房款480000元是虚假证明的事实。证据3即通话录音材料，即汪玲玲与陈小龙分别于2014年12月21日、2015年2月11日、同年2月13日、同年2月15日的通话录音，以此证明汪玲玲、陈**萍之间签订《商品房买卖合同》是汪玲玲与陈小龙以房抵债行为，陈**萍实际没有支付购房款，且汪玲玲已另行支付陈小龙140000元，用于偿还赌债，双方以房抵债的合意也不存在。 陈**萍质证称，对证据1-3的真实性无异议，认为汪玲玲多次对1××3号房的房屋买卖合同及陈**萍支付购房款480000元的事实进行确认，双方的交易行为是合法、有效，由于汪玲玲欠他人款项，导致1××3号房被法院误查封，因此，证据1-3无法证明汪玲玲的主张。陈小龙质证称其虽然其对汪玲玲提供的证据3录音资料的真实性无异议，认为录音资料不完整，陈小龙与汪玲玲最后一段话的内容没有整理载入录音资料。 被告陈**萍认为，如陈小龙与王坤河共同作局使汪玲玲输掉480000元，事后汪玲玲不但不立即报警，反而与陈**萍签订《购房协议书》，同意将1××3号房以480000元价款出让给陈**萍，该《购房协议书》是以房抵债行为即汪玲玲欠陈小龙借款480000元，由汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》以1××3号房抵欠陈小龙债务480000元。本案购房的主体是陈**萍，并非陈小龙，买或不买应由陈**萍决定，汪玲玲称其与陈小龙多次协商取消《购房协议书》是不合情理。1××3号房是汪玲玲合法财产，汪玲玲有处分权，陈**萍系成年人，汪玲玲与陈**萍均具有完全民事行为能力，双方在平等、自愿、互利的基础上签订《购房协议书》，该《购房协议书》是以房抵债行为。现已办理了该房产的交易过户手续，缴纳了相关的交易税费，因此，《购房协议书》是合法、有效，应当继续履行该协议书。 陈**萍与汪玲玲的的意见与各自反诉的诉、辩意见一致，反诉原告陈**萍相应提供证据4即《购房协议书》1份，以此证明导致1××3号房交易不成功，汪玲玲应支付违约金150000元给陈**萍。证据5即《协议书》及转账凭证各1份，以此证明汪玲玲因违约造成陈**萍损失60000元的事实。汪玲玲质证称，陈**萍提供的证据4《购房协议书》是汪玲玲违心签订的，内容不具真实性，是应陈小龙以房抵债的要求才签订的，汪玲玲、陈**萍双方没有房屋买卖的真实意思表示，陈**萍并没有支付购房款480000元给汪玲玲；证据5系陈**萍与黄昌贻签订的，汪玲玲不知情，故与本案无关。 本院经审查认为，汪玲玲提供的证据1和陈**萍提供的证据4即《购房协议书》双方均对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。汪玲玲提供的证据2、3，经陈**萍质证后对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。陈**萍提供的证据5，汪玲玲有异议，本院不予采信。综合以上证据，结合庭审查明的事实，可以认定：1、汪玲玲主张其向陈小龙的借款480000元系赌债，但自认在借款时并未被限制人身自由，事后也没有被限制人身自由，也没有报警。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第七十六条规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本院对汪玲玲该主张不予采信。2、从录音内容体现，汪玲玲与陈小龙多次协商的结果是以案涉商品房作为汪玲玲与陈小龙之间债权债务的担保。结合庭审查明的，在双方当事人签订《购房协议书》后，汪玲玲仍偿还陈小龙14万元，陈**萍对此的解释是如果汪玲玲一次性付清48万元，其同意解除《购房协议书》，可以认定汪玲玲与陈**萍之间已经不存在真实的房屋买卖关系，而是一种虚伪的意思。根据《民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定，可以认定案涉《购房协议书》本身作为伪装行为无效。 综上事实，本院认为，汪玲玲与陈**萍签订《购房协议书》的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了担保债权的实现，根据相关法律的规定，该《购房协议书》应认定为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。汪玲玲请求陈**萍返还案涉商品房《商品房买卖合同》及房屋所有权证应予支持。诉讼中，经本院释明，案涉《购房协议书》无效，可以变更诉讼请求，但陈**萍拒绝变更。因合同无效，陈**萍要求汪玲玲继续履行合同，并依据《购房协议书》要求汪玲玲支付违约金150000，均没有依据，本院不予支持。至于陈**萍支付给黄昌贻的50000元，为另一法律关系，本院不予审查。陈小龙与汪玲玲之间的借贷关系，双方当事人因《购房协议书》被认定无效而损失的财产，可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认汪玲玲、陈**萍于2012年11月22日签订的《购房协议书》无效。 二、被告陈**萍应于本判决生效之日起十日内向原告汪玲玲归还《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ-2007-01-ＮＯ0414758）、房屋所有权证（房屋权属证号为：惠房权证黄塘字第××号）。 三、驳回反诉原告陈**萍的反诉请求。 案件本诉受理费8500元，由被告陈**萍负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。原告汪玲玲预交的受理费8500元予以退回。反诉受理费4300元，由反诉原告陈**萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  赵清花 审判员  许一鸣 审判员  刘素梅 二〇一九年十一月十八日 书记员  戴伟锋 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。 以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  12