广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6483号 原告：牙彦英，女，1992年11月10日出生，壮族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所地：南宁市望州路**，统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 原告牙彦英与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告牙彦英的委托诉讼代理人李陈羽扬，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牙彦英向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告所签《使用权转让合同》已解除；2、被告退还原告已付的合同对价款52528元；3、被告向原告支付解除合同违约金2626.4元（按已付款52528元的5%计收，即52528元×5%=2626.4元）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告与土地使用权人南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会（以下简称虎邱村委）签订协议，由被告投资开发建设位于南宁市兴宁区的“虎邱东森大酒店”项目，该项目的集体土地使用证编号：南宁集用(2011)第702240号，被告对该项目及项目内物业拥有使用权及收益权。随后，被告将该项目包装对外销售，项目推广名称“城北中心食里香”。原告于2018年5月18日与被告签订《使用权转让合同》，原告向被告购买前述项目中的3层3-110号铺面/摊位的34年使用权，面积5.36平方米，总价款52528元，该物业的交付期限为2019年6月1日前。合同签订后，原告向被告支付了全部对价款，被告向原告开具了收据。交付期限届满，被告未能如约向原告交付物业。2019年6月4日，被告向全体业主发《告知书》，通知无法按期交付，需要变更交付时间，但被告未给出具体交付日期。根据《使用权转让合同》第五条第（一）项第2款，被告逾期交付超过60日后，原告有权解除合同，被告应当在解除合同通知到达之日起30日内无息退还原告全部已付金额，并按原告累计已付款的5%支付违约金。由于该项目的交付遥遥无期，原告行使合同约定解除权，在被告逾期交付超过60日后书面通知被告解除合同，要求被告退还已支付的款项并支付解除合同违约金。 被告鑫威乐公司辩称：本案《使用权转让合同》的性质名为转让实为租赁，且该合同租赁期限超过了20年，属于无效合同，即使合同有效，涉案物业没有及时交付的原因及逾期交付后果已在告知书中明确。涉案合同的对价款并不是52528元，被告实际收到的合同对价款是47275元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月15日，南宁市规划管理局向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村村民委员会颁发《建设工程规划许可证》（证号：建字第**），载明：“建设项目名称：东森大酒店；建设地址：兴宁区明秀东路186号；建设规模：面积：13465.77平方米；投资：1481.34万元；建筑类别中，其他是指4-14层为酒店客房，商铺是指1-3层”。2015年4月16日，南宁市城乡建设委员会向建设单位南宁市兴宁区朝阳街道办事处虎邱村民委员会颁发《建筑工程施工许可证》（编号：450101201209050101），载明：“工程名称：虎邱东森大酒店；建设地址：兴宁区明秀东路186号；建设规模：面积：13465.77平方米；合同价格：1481.34万元；合同工期：612日历天。” 2018年5月18日，原告牙彦英（乙方、受让方）与被告鑫威乐公司（甲方、转让方）签订《使用权转让合同》，约定：第一条第1款、本合同约定的物业位于南宁，所在项目虎邱东森大酒店（推广名：城北中心食里香），项目土地使用权人为南宁市兴宁区虎邱村村民居委会，集体土地使用证编号为南宁集用（2011）第702240号。根据甲方与南宁市兴宁区朝阳办事处虎邱村村民居委会签订的协议，甲方作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权；第二条第1、2、3款、乙方在购买虎邱东森大酒店三层3-110号铺面/摊位（建筑面积共5.36平方米）的物业使用权转让总金额为52528元。在乙方按时约定足额支付物业使用权款项的基础上，乙方获取该物业使用权期限为34年（从2019年6月1日起至2053年12月31日止）；第三条第（一）款、乙方于签订本合同当日付清全部金额共计52528元；第五条第（一）款第2项、甲方如未按本合同规定的期限将约定物业交付乙方，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。如乙方解除合同时，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内无息退还乙方全部已付金额，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；第七条第（一）款、在足额收到乙方按约定支付的购买物业使用权转让款后，甲方应当在2019年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的物业交付乙方使用。但是遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，而甲方应在发生之日起30日内通知乙方；2、其他非甲方能控制因素包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或者政府临时限制行为、法律法规变动、重大节假日、市政工程项目建设等造成工程延期；3、在施工过程中，如出现规划部门批准变更设计，变更导致工程延长，及因遵守、配合政府有关法规及规划性文件和政策而引致的延误；6、甲方将竣工资料、报告提交政府部门并受理后（以政府部门接到资料的日期为准），等待验收时间；第十四条、存在因不可抗力因素、经双方同意的其他情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任。合同还就其他事项作出约定。 2018年5月25日，原告牙彦英以现金方式一次性向被告鑫威乐公司支付了转让费47275元。同日，被告鑫威乐公司向原告出具了《收据》，载明：“今收到牙彦英交来城北中心食里香3-110号租金52528元”；同时还出具了《现金支出凭单》，载明：“付给牙彦英食里香3-110号2019年6月1日至2020年5月31日租金5253元”。 2019年6月4日，被告鑫威乐公司向涉案铺面业主发出《告知书》，主要载明：一、食里香项目目前受制于地铁5号线施工影响，致使项目周边多处商业体受到较大的生存影响。从鑫威乐公司角度出发，若招不到商，即没有收入又损失成本；从业主角度出发，鑫威乐公司招不到商，业主没有收益回报同时又耽误时间成本。为了各业主的经济利益得到保障，鑫威乐公司决定更改项目交付时间，新的交付时间预计为地铁5号线开通前，原合同约定的期限也会相应顺延，届时鑫威乐公司将与各业主签订补充协议。二、2018年初，因项目整体规划调整，鑫威乐公司向相关部门提交项目停工申请，并按政府部门的要求对地下室人防部分进行整改，经多次反复提交和修改，直至2019年4月才验收通过，因上述不可抗力原因导致项目复工比原预期时间延长。 2019年8月1日，原告向被告发出《关于集体解除合同的申请书》，决定解除合同，请被告于2019年9月1日前将已交付的房款和违约金退还。被告于当天签收了该申请书。 位于南宁市森大酒店至今仍处于在建阶段，被告鑫威乐公司至今未向原告交付涉案铺面。原告遂以被告逾期交付为由向本院起诉，诉请如前。 另查明，2018年5月18日，案外人广西有望贸易有限公司（甲方）与原告（乙方）、被告鑫威乐公司（丙方）就涉案铺面签订了《委托管理合同》，约定：乙方将其在虎邱东森大酒店项目所拥有使用权的物业交由甲方经营管理，管理年限自2019年6月1日起至2053年12月31日止，其第一年乙方收到的收益为5253元；甲方按季度支付投资收益给乙方。广西有望贸易有限公司于2019年11月12日向本院出具了一份《情况说明》，载明：“广西鑫威乐投资有限公司与全部投资人签订合同的当天(包含全部投资人在内)，由广西鑫威乐投资有限公司向投资人收取合同价款90％的投资款，同时由广西鑫威乐投资有限公司向投资人开具金额为合同价款全额的收据，未收取的差额(合同价款10％)则根据投资人与广西有望贸易有限公司签定的《委托管理合同》作为支付给投资人第一年(2019年6月1日至2020年5月31日)投资的收益，于签订合同当日由投资人在(现金支出凭单)上签字按手印确认，故投资者实际支付金额为合同价款的90％，双方均是现金收款，双方都没有通过银行转账。因此，上述1O％的费用是在投资者付款的时候直接抵扣，我公司没有支付过任何返现，我公司认可该笔费用的权利属于广西鑫威乐投资有限公司，可以在本案中直接抵扣。”原告对此予以认可。 以上事实，有《使用权转让合同》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、收据、现金支出凭单、告知书、集体解除合同申请书、签收单、情况说明及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《使用权转让合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，被告鑫威乐公司将其投资建设的铺面交付给原告，原告以对铺面使用和收益为直接目的，向鑫威乐公司一次性支付相应费用，所取得的仅是合同标的物的使用权和收益权，而非所有权，故原告与被告鑫威乐公司签订的《使用权转让合同》的法律性质应为房屋租赁合同。其次，被告鑫威乐公司作为虎邱东森大酒店项目投资开发建设方，对此项目及项目内的物业依法拥有使用权及收益权。被告鑫威乐公司据此与原告订立《使用权转让合同》，将其投资建设并取得建设工程规划许可证的虎邱东森大酒店三层3-110号商铺出租给原告，系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年的规定，涉案合同约定租赁期限为34年，除超过20年法定租赁期限部分无效外，该涉案合同应为合法有效合同。 关于诉争合同是否解除的问题。本案中，在原告向被告鑫威乐公司一次性支付租金总额后，被告鑫威乐公司至今并未依约向原告履行交付涉案铺面的合同义务，该情形符合涉案合同第五条第（一）款第2项的约定解除条件，现原告诉请解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。因原告已于2019年8月1日向被告发出了《关于集体解除合同的申请书》，决定解除合同。被告于当天签收了该申请书。故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，本院认定本案《使用权转让合同》于2019年8月1日解除。 关于使用权转让费及违约金。根据《使用权转让合同》第五条第（一）款第2项规定，原告解除合同后，被告鑫威乐公司应退还原告全部已付金额，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。本案中，由于被告实际收到的转让费为47275元，在本案合同解除后，原告诉请被告退还转让费47275元并支付相应违约金，于法有据，本院予以支持。根据上述合同约定，被告鑫威乐公司应向原告支付的违约金计算为：47275元×5%=2363.75元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告牙彦英与被告广西鑫威乐投资有限公司于2018年5月18日签订的《使用权转让合同》于2019年8月1日解除； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司退还原告牙彦英转让费47275元； 三、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告牙彦英支付违约金2363.75元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1179元，财产保全费572元，共计1751元，由原告牙彦英负担138元，被告广西鑫威乐投资有限公司负担1613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  朱迪绯 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。