云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2822民初1431号 原告：三爬，男，1982年1月25日出生，哈尼族，农民，住勐海县。 被告：解文华，女，1968年7月24日出生，汉族，个体工商户，身份证住址勐海县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师。特别授权代理。 原告三爬与被告解文华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭审理，原告三爬、被告解文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三爬向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告口头签订的租赁合同；2、判令被告返还土地经营权，立即拆除地上建筑物及恢复土地原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年2月，被告与丈夫达三（已死亡）向原告承租位于曼袄村委会广宰村民小组17号家庭承包地块，地块代码：5328221012031300240，地块地名张单，面积0.64亩（实际丈量1.2亩），由于被告丈夫与原告妻子系民间结拜的干兄妹关系,出于信任的角度，对于承租事宜未做签订书面合同，只是与被告丈夫口头约定前两年免租金，第三年开始每年租金2.5万元，2年后茶叶市场价格提升再进行增加租金，口头约定后，由被告丈夫、继子（三二）在此承租土地上建盖约270平米的钢架结构“茶叶初制所”，剩余700多平方米堆放柴火及种菜，初制所经营至2018年11月被告丈夫患蚊虫叮咬而死亡，初制所就由被告单独经营，两个继子未得参与，2019年2月下旬免租期限届满后，原告向被告索要租金遭到拒绝。同年的3月18日，原告将此情况反映至曼袄村委会请求解决被告拒绝，后原告反映至勐海县司法局，申请给予调解，调解中，被告只是愿意按照每年1000元支付，调解未果。4月11日、20日，原告再次向村委会、司法局申请调解，通过调解，被告坚持不愿意按照其丈夫生前与原告口头约定支付，于2019年6月15日原告书面通知被告，限期在一个月内即2019年7月14日自行拆除土地上建筑物并将书面通知张贴到被告建盖在原告土地上的房屋大门，但是至今被告仍然不予拆除。为维护自身的合法权益，特向法院起诉，请依法支持原告全部诉讼请求。 被告解文华辩称，首先，原告在诉状中的陈述不属实。被告丈夫达三与原告协商租赁土地事宜时，全程被告均知情并在场。被告及其丈夫系打算在租赁土地上投资建盖简易初制所，作为妻子不可能不清楚。关于土地租期及租金约定问题，因被告丈夫与原告家关系非常好，加上原告家自2009年至今一直使用达三家的土地用于种菜，达三家从未收取租金，基于此三爬承诺给予解文华及达三使用土地，因投资较大，前两年免租，从第三年开始每年支付租金1000元，租期为20年。根据市场行情，该地区的土地租金均在每年1000元每亩，三爬所述一年2.5万元租金的约定不属实；其次，原告三爬认可双方存在口头的租赁协议，并称约定为两年免租金后第三年起租金是2.5万元，但并没有证据予以证实，根据谁主张谁举证的原则，三爬应承担举证不能的法律后果；再次，被告及达三为建盖简易房及初制所投资较大。解文华及达三于2017年4月向信用社贷款5万元，于2017年1月向北京恒昌惠诚信息咨询有限公司借款3万元，2018年底被告将该借款还清，本息共计41275.2元；于2017年1月向飞达云贷科技有限公司借款2万元，2018年底被告已将该借款还清，本息共计4.4万元。2018年至2019年期间，被告向亲戚借款共计4万元用于还贷，此外还有诸多借款。被告丈夫于2018年去世后，被告受到巨大打击，身体大不如前，又无儿无女，孤苦伶仃，原告认为被告生意做的不错，达三又去世，就想将简易初制所占为己有，用于经营茶叶生意。实际上，为建盖简易初制所、投资购买制茶设备、经营初制所等，被告及其丈夫已负债累累，从简易初制所建好至今2年间，被告入不敷出，只能艰难的做着茶叶生意。为了还清债务，被告只有继续经营初制所偿还债务，否则被告无法继续生存；最后，原告并无解除口头租赁协议的合法事由。根据合同法第107条、113条的规定，原告没有合法合理的事由要求解除口头租赁协议及拆除建筑物，已属违约，应承担违约的法律后果，赔偿被告的损失。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，应驳回原告的全部诉讼请求。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：土地租赁合同是否应当解除？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的被告无异议的证据：A1.《土地承包经营权证》（原件）1份，本院予以确认在卷。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告三爬提交的证据： A2.《通知书》、《照片》（原件）各1份，欲证明原告于2019年6月15日已经将通知书张贴到被告建盖在原告土地上的房子正面大门，限期一个月内自行拆除土地上建筑物的事实。经质证，被告对该证据的真实性予以认可，关联性、合法性不认可。本院认为，该证据能证实原告观点，本院予以采信。 被告解文华向本院提交证据： B1.《图片》（复印件）24张，欲证明被告在涉案的土地上建盖简易初制所及购置的所有设备物品，投资较大，被告至今还欠债的事实。经质证，原告对该证据无异议，房屋确实是被告建盖，但建盖房屋的土是原告所填。本院认为，该证据能证实被告确实建盖了简易初制所及购置了设备物品的事实，本院予以部分采信； B2.《农户小额信用借款合同》、《借款借据》（原件）各1份、《还款明细》（复印件）3份、《交易明细》（复印件）11份、《借条》（原件）2份、《欠条》（原件）1份，欲证明为建盖简易房及经营该初制所，被告及其丈夫于2017年4月向信用社贷款5万元、于2017年1月向北京恒昌惠诚信息咨询有限公司借款3万元，2019年1月被告将该借款还清本息合计41275.2元；于2017月1月向达飞云贷科技（北京）有限公司借款2万元、2018年至2019年期间，被告向亲戚借款共计4万元用于还贷的事实。经质证，原告认为该证据与其无关。本院认为，该证据能证实被告通过贷款、借款的形式筹集资金用于建盖简易初制所、生产经营等，本院予以部分采信； B3.《清单》（原件）1份，欲证明建盖简易房所用材料部分单据的事实。经质证，原告认为该证据与其无关。本院认为，该证据能证实被告建盖简易初制所投入了资金的事实，本院予以采信； B4.《居民死亡医学证明书》、《结婚证》（原件）各1份，欲证明被告与达三系夫妻关系及达三于2018年11月去世的事实。经质证，原告对该证据无异议，被告丈夫确实已经去世。本院认为，该证据能证实被告观点，本院予以采信； B5.《土地承包合同》（原件）1份，欲证明被告在涉案的土地旁边承包了3亩土地，租金为3000元/年的事实。经质证，原告称其不清楚该证据，并认为与其无关。本院认为，该证据能间接证实涉案地块附近其他土地的租赁价格，本院予以部分采信； B6.《困难证明》、《职业资格证》（原件）各1份，欲证明因被告丈夫去世，茶叶初制所没有继续经营，家中也断了经济来源，贷款未还清，现被告均靠家中亲戚接济度日，生活困难以及被告具有茶艺师、评查员资格，为了偿还贷款期唯有继续经营初制所的事实。经质证，原告对该证据无异议，但认为与其无关。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信； B7.《图片》（复印件）1份，欲证明被告在简易初制所内生活非常简陋，丈夫去世，无儿无女，被告无处可去的事实。经质证，原告称其不清楚该证据，并认为与其无关。本院认为，该证据能部分证实被告的生活状态，本院予以部分采信； B8.《账目清单》（原件）1份，欲证明被告在涉案土地上投资建盖简易初制所、购买必需品等开支共计345438元的事实。经质证，原告认为该证据与其无关。本院认为，该证据系被告单方制作的其建盖简易初制所、购买物品、承包鱼塘等的金额统计，其记载的金额、物品等是否属实无法确定，本院予以部分采信； B9.《土地转让合同》（复印件）1份、《租用土地协议书》（原件）1份，《土地转让合同》欲证明涉案土地系2016年曼袄村委会曼火勒村民小组52号岩应保转让给原告，转让期限为43年，土地转让费3万元，平摊每年679元；2017年原告将该地租给被告及其丈夫，原告称约定的租赁价格是2.5万元/年，所述不实，根据当地的市价，以及该地转让的价格，涉案地块不可能租赁到2.5万元；《租用土地协议书》证实涉案土地周边的土地租赁价格，25年租金共计6000元，均不可能如原告所述2.5万元/年的事实。经质证，原告认可《土地租赁合同》的真实性，确实是被告与岩应保之间签订的合同；《土地租用协议》认为与其无关。本院认为，该证据能证实涉案地块附近其他土地的租赁价格，本院予以部分采信； B10.《农村土地承包经营权证件》（原件）1份，欲证明原告使用被告丈夫位于家庭承包地，面积1.33亩，自2009年至2019年共计10年间没有给过被告费用，现在被告要求原告支付十年租赁费，1000元/年，十年共计1万元要求一次性支付，参照辉二、美兰租被告丈夫位于家庭承包地面积3.55亩，500元/亩，1500元/年计算以上原告使用被告土地租赁的价格的事实。经质证，原告对该证据不认可，认为其使用土地是因当时被告丈夫的父亲健在时，无人照顾，被告丈夫的父亲让原告去种地，然后提供些吃穿给被告的父亲，但是现在原告也没有继续种地。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信，被告可另案诉讼； B11.《老重庆建材销货清单》（原件）1份，欲证明建盖简易房屋部分单据的事实。经质证，原告认为该证据与其无关。本院认为，该证据能证实被告建盖简易初制所投入了资金的事实，本院予以采信； B12.《西双版纳州建档立卡贫困户精准扶贫帮扶手册》（原件）1份，欲证明被告及其丈夫属于贫困户，根本不可能如原告所述承租每年2.5万元的土地的事实。经质证，原告认可被告丈夫家是贫困户的事实。本院认为，该证据与本案无关，本院不予采信； B13.《欠条》（复印件）1份，欲证明被告因与原告有长期租赁土地的口头协议，基于此被告租赁涉案土地附近的土地作为鱼塘使用，如原告违约要求收回土地，拆除建筑物，该部分费用属于被告损失，应当由原告赔偿的事实。经质证，原告认可被告租赁鱼塘的事实，本院予以采信。 本院经审理认定如下事实：解文华与达三（已逝）系夫妻关系，2017年2月，达三与原告三爬基于系亲戚关系而在未签订书面土地租赁合同的情况下将其家庭承包经营的土地租赁给了达三，仅约定租赁的前两年免租，未对租期、租金、租金支付方式等进行明确约定。后三爬将土地交付给达三、解文华使用至今。达三、解文华即在该土地上建盖了简易茶叶初制所及购置相应的设备及生活用品，也租赁了旁边土地及鱼塘，投入了一定的资金。2018年11月16日达三去世，解文华独自使用土地至今。后三爬在两年免租期满后要求解文华支付租金，双方因支付租金的数额达不成一致意见而解文华未向三爬支付租金，2019年6月15日，三爬到解文华建盖的简易茶叶初制所外粘贴通知，向解文华表达三爬要求自行经营该地块，要求解文华于2019年7月14日前拆除土地建筑物以及清理空地上的物品后将土地恢复原状。双方经多次调解未果故诉至法院。另，涉案地块附近的土地租金未达到每年每亩2.5万元。双方均不申请对房屋价值进行鉴定。 根据双方举证质证和本院查明的事实，本院评判如下： 关于土地租赁合同是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，双方之间因未签订书面的土地租赁合同，三爬陈述约定的租赁期限为5年，解文华陈述约定的租赁期限为20年，双方对租赁期限各执一词，经过各方主持调解无果，现三爬已不愿继续租赁土地，双方无法达成补充协议，双方间的土地租赁合同为不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。三爬于2019年6月15日到解文华建盖的简易茶叶初制所外粘贴通知，向解文华表达三爬要求自行经营该地块，要求解文华于2019年7月14日前拆除土地建筑物以及清理空地上的物品后土地恢复原状，已经履行了在合理期限之前通知承租人的义务，根据法律规定，该土地租赁合同应当解除，故对原告三爬要求解除土地租赁合同的诉讼请求本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，现双方间的土地租赁合同已经解除，尚未履行的部分终止履行，已经交付使用的土地按照法律规定解文华应当将土地恢复原状后返还给三爬，但考虑到涉案土地上建盖了简易茶叶初制所，拆除茶叶初制所并不实际，房屋建盖在土地上，由土地使用者使用房屋较为适宜，解文华返还土地给三爬时将该茶叶初制所一并交付给三爬，但解文华建盖茶叶初制所时有一定的资金投入，并且参考解文华提供的涉案土地附近其他土地的租赁费用并不可能达到原告所述的2.5万元每亩每年，根据现在市场价也可能不只1000元每亩每年，故现解除合同是双方都未按照诚实信用原则履行合同所导致，双方均存在过错，同时解文华已免费自2017年2月使用土地至今，本院综合考虑以上因素以及房屋的折旧，结合解文华提供的其建盖简易茶叶初制所所投入的资金，酌情考虑由三爬向解文华支付茶叶初制所建盖费3万元，而解文华在茶叶初制所内添置的所有设备、生活用品等可带走物品由解文华自行带走。对双方陈述的双方间的借款、土地使用费等与本案无关，双方可另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第一百二十条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告三爬与被告解文华之间的土地租赁合同； 二、被告解文华于本判决生效之日起三十日内清理完毕茶叶初制所内所有的设备、生活用品等物品后将茶叶初制所交付给原告三爬； 三、原告三爬于本判决生效之日起三十日内向被告解文华支付3万元茶叶初制所建盖费。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告三爬负担25元，由被告解文华负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 刀 娅 二〇一九年十一月十六日 书记员 杨艳红