浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初5413号原告（反诉被告）：石静，女，1968年11月23日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：施亦芝，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被告：郑法永，男，1958年7月18日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：何国泽，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽娜，女，1984年12月17日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：黄向涛，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：陈亚英，女，1971年11月25日出生，汉族，浙江省乐清市人，住乐清市。委托诉讼代理人：刘潇涵，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告石静与被告郑法永、郑丽娜、陈亚英房屋买卖合同纠纷一案，于2019年5月20日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员刘忠敏适用简易程序独任审判。2019年8月13日，本案依法组成合议庭转为普通程序审理。2019年8月23日，本院依法受理了被告郑丽娜就本案提起的反诉。2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石静及其委托诉讼代理人施亦芝、被告郑法永的委托诉讼代理人何国泽、被告（反诉原告）郑丽娜及其委托诉讼代理人黄向涛、被告陈亚英及其委托诉讼代理人刘潇涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石静提出诉讼请求：一、撤销原房屋买卖协议，判令被告郑法永、郑丽娜共同返还原告预付款68000元，双倍返还定金484000元，并承担利息损失（利息损失从2019年2月4日起按银行同期贷款利息计至实际归还之日止）；二、判令被告陈亚英对上述第一项诉讼请求承担连带责任。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、撤销原房屋买卖协议，判令被告郑丽娜返还原告预付款68000元，双倍返还定金484000元，并承担利息损失（利息损失从2019年2月4日起按银行同期贷款利息计至实际归还之日止）；二、判令被告郑法永、陈亚英对上述第一项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告与作为房产中介的被告陈亚英认识多年，被告陈亚英早前已知原告全家系居民户口。2018年底，被告陈亚英称其表兄弟即被告郑法永有一间位于××镇××路××号的房屋欲出让。经由被告陈亚英居中介绍，经双方多次协商，在2019年2月3日达成一致意见：被告郑法永将其所有的上述房屋卖给原告，房价为1210000元，由原告先付定金310000元（定金依法应为244000元），余款在2019年3月20日付清，同时其中有中介费用的支付，但未提及过户之事。当时，中介即被告陈亚英提供了一份书面房屋买卖协议，重新又自己去打印一份，两小时才回来。原告基于对被告陈亚英的信任，只看了下具体金额就在其上签字，但签字后合同由被告陈亚英带走。次日、被告陈亚英、郑法永约了原告同其母亲吴小乐到银行一起通过吴小乐账户将310000元转账给被告郑法永，但转账后发现收款人账户系被告郑丽娜而非被告郑法永，被告郑法永称被告郑丽娜系其女儿，并在该转账凭证上亲笔签字确认。之后过几天，原告才拿到协议书，后又经三方协商将尾款交付时间延至4月27日，被告当时也一口同意。之后，原告了解到被告出卖的房屋系农村自建房，而原告系城镇居民户口，根本无法过户，被告陈亚英对此明知，却没有告知原告。2019年3月，双方及被告陈亚英在柳市茶座协商过户事宜，无法达成一致意见，后又经过多次沟通，原告要求被告返还已付款项，被告只同意分期返还，双方争执甚至闹到派出所。无奈，原告只能委托律师提起诉讼。在取证过程中，原告发现被告郑法永名下根本没有房产，而由被告陈亚英填写的协议书所显示的被告郑法永身份证号码与真实信息有误，其所出卖的龙井路38号房产登记信息显示也非被告郑法永所有。原告恐慌之下向柳市公安分局报案。经该局查询，被告郑法永承认龙井路38号房屋的产权登记门牌应为××路××号，且××路××号房屋的产权所有人系其女儿即被告郑丽娜，并称是受被告郑丽娜委托出售房屋；而被告陈亚英声称自己其实从没有看过该房产权证，在原告报案之前被告陈亚英也不知道该房屋其实不是被告郑法永的，又说该出售房屋的产权证之所以没有看到是因为被告郑法永称在银行抵押贷款。另经查询，被告郑法永之前因多案被法院列为失信被执行人。综上，被告郑法永在双方达成购房协议之前及之后均未告知房产所有权人并非其本人，也未告知该房设有抵押，未告知系农村住房，显属欺诈。本案定金由被告郑丽娜收取，郑丽娜在公安查询时虽然确认系其委托被告郑法永出售房屋，但对买方细节却一问三不知，只称因父亲急着用钱，故同意卖房，但却不出面签字，显然存在传统欺诈故意。被告陈亚英作为中介，本应审核产权人身份事实、告知抵押风险、农村房屋不能过户风险，却因与被告郑法永系亲戚关系，一起串通隐瞒事实，损害原告的合法权益。原告（反诉被告）石静为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交并于庭审过程中出示了如下证据材料，经被告郑法永、陈亚英、被告（反诉原告）郑丽娜质证及本院认证如下：证据1、原告身份证，以证明原告的身份情况。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据无异议，本院予以采信。证据2、三被告人口信息，以证明三被告的身份情况及被告郑法永身份证号与协议书上所写不符，存在欺诈的事实。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，但认为协议书上被告郑法永身份证号码系书写错误，不能证明被告郑法永存在欺诈，本案中被告郑法永并非涉案房产的所有人，相应的购房款也并未被告郑法永占有，被告郑法永主体不适格。本院认为，该证据可以反映三被告的身份情况，本院予以确认。证据3、定金协议书、中国农业银行超级柜台客户回执、吴小乐身份证、吴小乐于2019年5月10日出具的证明，以证明被告郑法永假称自己是龙井路38号房产的权利人与原告签订了房屋买卖协议，并通过被告郑丽娜账户收取了原告310000元房款的事实。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，但认为被告郑法永在本案房屋买卖中系处于委托代理的法律关系，相应的购房款系被告郑丽娜收取，该事实与公安机关的询问笔录可以相互印证，不能证明原告的待证事实。本院认为，该证据可以反映原与被告郑法永签订的《定金协议书》的相关内容及相应款项交付的事实，本院予以确认。证据4、乐清市不动产登记信息查询记录，以证明被告郑法永名下无房产，协议书上的龙井路38号房产系案外人郑某所有，及原告欲购买的房××路××号，实际产权人为被告郑丽娜，该房产设定有抵押，三被告在合同签订之前及之后没有告知原告，存在共同欺诈的故意。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，但认为涉案房屋原登记地址为××路××号，后门牌号变更为龙井路38号，被告郑丽娜系涉案房产的所有人，涉案房屋系被告郑丽娜委托被告郑法永出卖，另外，关于涉案房产设定有抵押情况，协议书上已经写明交完购房款交房产证也能印证被告已告知抵押的事实，故不能证明被告存在欺诈的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条有关“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，即便被告郑法永未接受被告郑丽娜的委托卖房，被告郑法永出售他人之物而与原告签订的买卖合同也依法有效，被告郑法永的该行为不构成欺诈，原告的该主张不能成立，另外，该证据可以反映涉案房产登记及抵押的相关情况，本院予以确认。证据5、户口簿，以证明原告及其子女均系非农业户口，而龙井路38号及14号房产均系农村住房，无法过户，被告郑法永、陈亚英隐瞒该事实导致合同目的无法实现，存在欺诈的事实。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，但认为农村房屋不能过户至居民户口名下，该情况原告已经知晓，不存在欺诈的事实。本院认为，该证据可以证明原告的户籍系城镇居民户口的事实，本院予以确认。证据6、乐公（柳）不立字[2019]50034号不予立案通知书，以证明原告曾就本案房屋买卖事宜向公安机关报案，公安机关不予立案及原告不报案将不会出现被告郑丽娜、郑法永有关委托卖房的陈述。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，认为该证据恰恰可以证明被告不存在欺诈的事实。本院认为，该证据可以反映原告就本案房屋买卖向公安机关报案，经公安机关审查不存在犯罪事实故而不予立案的事实，本院予以确认。证据7、中国执行信息公开网查询情况，以证明被告郑法永2016年开始因多个执行案件未履行被法院列入失信被执行人名单及被告郑法永存在拒不履行法院生效判决情况的事实。被告郑法永、郑丽娜、陈亚英对该证据真实性无异议，但认为与本案无关联，涉案房产系2016年由被告郑法永转让给被告郑法永，不能证明被告郑法永存在转移财产的事实。本院认为，该证据与本案无关联，本院不予采信。被告郑法永答辩称：一、原告以涉案房屋出卖时未告知其设有抵押、系农村住房、房号不符为由认为属欺诈行为应予撤销，其所诉悖于法律与事实。1、房号原因。被告郑法永女儿即被告郑丽娜房产证上地址为“柳市镇××路××号”，后经地名变更为“××镇××路××号”，故买卖协议以现门牌的“38号”作为坐落位置。此事实有柳市镇地名事务管理所、上峰村村委会的证明和证人郑某予以证明。2、房屋抵押一事。定金协议书第二条载明：“余款将在2019年3月20日内一次性付清，甲方（被告郑法永）将房屋交予乙方（原告）管业使用，同时将该房屋所有权证及有关证件一并交由乙方保管”，由此可见交房产证及相关证件须在交房款后给予。有否抵押并不影响交付房产有关证件。并且，当时被告郑法永交付该房钥匙给原告时已明示原告相关证件须交足房款后，以房款换取抵押的证件。3、农村住房一事。龙井路段房屋属于农村用房是众所周知的事实，住在隔壁村的原告应当知晓。且定金协议书备注项明确载明“隔壁墙（共墙）的村里协议，房产证齐全交给乙方（原告）所有”，协议注明这一事实也证明是农村用房，并且中介即被告陈亚英证明：“当时我将龙井路38号房屋介绍给石静，这套房屋土地是集体的，石静是居民户口不能过户的，这点我和石静说了，石静还是说要这个房子的”，也进一步证明原告是知道农村用房。居民户口不能购买农村集体用地的房屋，是基于保护农民的政策性规定，并不是法律法规规定的硬性条件。虽然《民法通则》第六条规定：“民事行为必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策”，但应当遵从国家政策这一点已被《民法总则》第八条否定，即民事主体从事民事活动，不得违反法律，违反公序良俗。且《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗”，其中也排除了政策对处理民事纠纷的影响。据此，原告以政策性的规定作为理由，其观点是违背法律规定。同时，双方买卖关系是房屋而非土地，不论房屋如何买卖，其土地所有权依旧为集体所有，房屋所有权人对土地仅享有使用权，从法律规定和买卖事实，双方房屋买卖关系是有效的。由此可见，原告对农村用房的情况是知晓的，该房是可以进入市场买卖，其以未告知农村用房属欺诈行为是不成立的。二、原告诉请撤销原房屋买卖协议，双倍返还定金，其诉请缺乏法律依据。原告提出“撤销原房屋买卖协议”与“双倍返还定金”的诉求相互抵触。若认为应当撤销协议，则根据《合同法》第五十六条规定，该协议效力自始无效。根据《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故无效合同或撤销合同不存在双倍返还定金。若原告主张双倍返还定金，应以合同有效为基础，一方违约而解除合同要求返回定金。据此，原告要求撤销合同返还双倍定金的主张，其法律概念混淆，缺乏法律依据，不应得到支持。三、被告郑法永在该房屋买卖合同纠纷中仅充当被告郑丽娜的委托代理人，且不存在欺诈行为，不应被列为被告。本案涉及房屋登记在被告郑丽娜名下，被告郑法永与被告郑丽娜属于父女关系，且与被告郑丽娜事先订立口头代理协议，由被告郑法永代其出售房屋并签订书面材料。虽未订立书面的委托协议，但依据法律规定，委托人在事后对委托代理关系进行追认，民事法律行为所产生的责任与后果由被委托人即被告郑丽娜承担。同时，定金经由原告母亲支付到被告郑丽娜账户。被告郑法永与原告签订的定金协议的效力由被告郑丽娜承担，即与原告形成房屋买卖合同关系的系被告郑丽娜。此事实有被告郑丽娜与原告母亲予以证明。原告以房屋买卖纠纷诉求撤销协议并返还双倍定金，应当以民事法律关系的相对方作为被告，被告郑法永与被告郑丽娜成立委托代理关系，未与原告成立任何民事法律关系。因此，被告郑法永不应被列为本案被告。综上所述，本案原告与被告郑丽娜之间房屋买卖关系意思表示真实，合法有效。被告郑法永及被告郑丽娜不存在欺诈行为，也没有反悔不履行交付房屋之义务，原告无任何事实证据和法律依据支持其诉讼请求，其逾期拒不支付剩余房款已经构成违约，即被告郑法永无需返还双倍定金并承担利息损失。且被告郑法永仅为代理人，不具有本案诉讼主体资格，原告诉讼主体列举错误，故请求驳回原告的诉讼请求。被告郑法永为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交并于庭审过程中出示了如下证据材料，经原告（反诉被告）石静、被告（反诉原告）郑丽娜、被告陈亚英质证及本院认证如下：证据1、石静询问笔录、郑某询问笔录，以证明地名办将柳市镇××路××号变更为龙井路38号，实际为同一位置，不存在欺诈情形，原告签订协议前已去过涉案房屋即被告郑丽娜名下××路××号房屋所在地。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明被告郑法永不存在欺诈的事实；被告郑丽娜、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据中原告有关涉案房产的位置等陈述可以与被告郑法永提供的证据4相互印证，可以证明涉案房产的位置情况，本院予以确认。证据2、陈亚英询问笔录，以证明涉案房屋与相邻房屋间共墙的相关事宜达成的协议与定金协议上备注的内容相对应及原告在签署协议前已经知晓涉案房屋系农村用房无法过户的事实，被告不存在欺诈行为，协议应为有效的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明被告郑法永的待证事实；被告郑丽娜、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据中被告陈亚英有关已将涉案房产系农房情况告知原告的陈述可以与被告陈亚英提供的微信聊天记录“……第二条，房子卖了之后，以后不管这个房子是亏损还是变得值钱，以后还是他的名字，他要想把房子收回的话要5倍的价格赔偿我，或者他的经济有影响到我这个房子也要5倍的价格赔偿我，没公证值钱还是他的名字，一般公证完之后也不会有这种问题，……”、“……我也不知道自己怎么了，年底的时候不知道怎么弄得，本来又过不了户，不知道怎么了，自己傻了一样。……”的内容相互印证，可以反映原告在《定金协议签订》前已知晓涉案房屋系农房的事实，另外，该证据可以与被告陈亚英的庭审陈述相互印证，可以反映被告陈亚英在《定金协议签订》前已经知晓涉案房产已经设定抵押的事实，本院予以确认。证据3、乐清市不动产登记信息查询记录、中国农业银行超级柜台客户回执、郑丽娜询问笔录、郑法永询问笔录，以证明涉案房屋登记在被告郑丽娜名下，定金也转账至被告郑丽娜账户，被告郑丽娜与被告郑法永系委托代理关系，不存在欺诈行为及被告郑法永仅充当委托代理人身份，并非房屋买卖合同纠纷当事人，不具有被告资格的事实。原告对该证据真实性无异议，该证据恰恰可以证明被告郑法永、郑丽娜存在欺诈的事实，被告郑丽娜、郑法永为了逃避公安机关的处罚才作出委托卖房的陈述；被告郑丽娜、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映涉案房产系被告郑丽娜所有及相应购房款系汇入被告郑丽娜银行账户及被告郑法永、郑丽娜有关被告郑丽娜委托被告郑法永出售涉案房产等事实，本院予以确认。证据4、乐清市柳市镇上峰村村民委员会出具的《证明》、乐清市柳市地名事务管理所出具的《地名证明》，以证明地名办将柳市镇××路××号变更为龙井路38号，实际为同一位置，不存在欺诈的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明被告郑法永的待证事实；被告郑丽娜、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映涉案房产的地名变更情况，本院予以确认。证据5、建房协议书、定金协议书，以证明涉案房屋与相邻房屋间共墙的相关事宜所达成的协议与定金协议上备注的内容相对应，不存在欺诈行为及原告应支付购房款并赔偿逾期付款利息损失的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明被告已告知原告涉案房产系农房的事实；被告郑丽娜、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映原告与被告郑法永就涉案房产买卖签订的《定金协议书》的相关内容，本院予以确认。被告（反诉原告）郑丽娜答辩称：被告郑丽娜不存在串通欺诈行为，原告的诉求没有依据。1、涉案房屋登记在被告郑丽娜名下，但被告郑丽娜委托父亲即被告郑法永代为出售房屋，并与原告进行协商买卖事宜，签订相应的书面材料。虽没有签署书面委托手续，但双方系有委托的意思表示，且所得卖房款亦系由被告郑丽娜直接收取，这种家庭成员之间没有签署具体书面委托手续的委托代理关系，在当下社会环境下普遍存在，被告郑丽娜不存在欺诈行为。再者，依据法律规定，即便在民事行为发生时不知是否有代理权限，但委托人在事后对委托关系进行追认的，被代理事务依然有效，何况本案中被告郑丽娜一开始就已经委托被告郑法永了。被告郑丽娜既然委托了被告郑法永代为办理买卖的相关事宜，就表示愿意接受被告郑法永因其代理行为所产生的法律责任和后果，根本无须如原告所称一定要对具体事务的细节进行了解。故此，原告诉称被告郑丽娜对卖房细节不知情，并以此认为被告郑丽娜存在欺诈故意，显然不能成立，也不是事实。无论原告所说的什么重新打印协议，两小时才回来是否真实发生，原告做为具有完全民事行为能力的成年人，应当对自身在协议上签字所产生的法律后果承担责任，什么基于对被告陈亚英的信任均是推脱责任的说辞。而据被告郑丽娜了解，协议书上的备注手写文字系原告本人所写，其中内容显然体现出案涉房屋系农村房屋，在签订协议时原告就已经知晓房屋的性质，而非事后了解，原告系歪曲事实。3、无论门牌系14号还是38号，房屋系同一房屋，系政府部门的登记信息变更，在现实中显示的依然系38号，此并非被告郑丽娜所能控制。4、据被告郑丽娜了解，签订协议书前，原告就已经知晓案涉房屋系农村住房，并为此还去公证处问询过是否可以办理过户手续、向其他人问询过仅签订买卖合同尚未办理过户手续的话是否被法律认可房屋的所有权问题，协议书上载明的备注内容，亦系原告本人所写，可见原告系在了解并知悉法律后果的情况下，签署了协议书。同时，签署协议时原告已经交付了310000元，也进一步印证原告认可双方的交易行为，并为此履行了先交付部分款项的合同义务。5、协议书约定2019年3月20日前付清余款，房屋的所有权就归原告，相关权证交由原告保管。也就是说，只要原告付清购房款，出售方在交付房屋前把贷款处理清楚就不会影响到原告获得案涉房屋所有权的利益，出售方也不存在欺诈行为。综上所述，按照双方签订的协议书约定，只有在出售方反悔不履行后续义务才有双倍返还定金的责任。但从本案目前证据看，原告并无任何证据证明本案存在合同法规定的因欺诈而导致合同可以撤销的情形，被告方不存在欺诈行为，也没有反悔不履行房屋交付义务。因此，原告的诉求没有事实证据和法律依据，被告郑丽娜无需返还预付款和双倍定金并承担利息损失，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）郑丽娜为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交并于庭审过程中出示了如下证据材料，经原告（反诉被告）石静、被告郑法永、陈亚英质证及本院认证如下：证据1、建房协议书、定金协议书，以证明涉案房屋与相邻房屋间共墙的相关事宜所达成的协议与定金协议上备注的内容相对应，不存在欺诈行为及原告应支付购房款并赔偿逾期付款利息损失的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为存在欺诈，定金协议书应予撤销；被告郑法永、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映原告与被告郑法永就涉案房产买卖签订的《定金协议书》的相关内容，本院予以确认。证据2、石静2019年4月29日询问笔录第四页，以证明原告逾期支付购房款的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为原告事后知道涉案房产不能过户，故原告拒绝付款；被告郑法永、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映原告拒绝支付剩余购房款的事实，本院予以确认。证据3、乐清市柳市镇上峰村村民委员会出具的《证明》、乐清市柳市地名事务管理所出具的《地名证明》，以证明地名办将柳市镇××路××号变更为龙井路38号，实际为同一位置，不存在欺诈的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为不能证明被告郑丽娜的待证事实；被告郑法永、陈亚英对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映涉案房产的地名变更情况，本院予以确认。被告陈亚英答辩称：一、被告陈亚英主体不适格，应驳回原告对被告陈亚英的诉讼请求。1、根据合同的相对性原则，被告陈亚英的主体不适格。涉案的《定金协议书》（即原告在诉讼事项中请求撇销的房屋买卖协议）是被告郑法永（作为卖方）与原告（作为买方）之间签订的合同，《定金协议书》中也已经写明了甲方系被告郑法永，乙方系原告的相关事实情况。虽然被告陈亚英在合同的最后签字捺印，但也只能说明被告陈亚英作为中介方见证了此次合同的签订，并不能说明被告陈亚英系签订合同的一方主体。2、被告陈亚英无需对合同被撤销的后果承担连带责任。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，合同被撤销的法律后果仅作用于签订合同的主体即作为甲方的被告郑法永与作为乙方的原告。原告请求判令被告陈亚英承担连帯责任于法无据。二、原告陈述严重失实，被告陈亚英并未实施欺诈行为，原告与被告郑法永签订的《定金协议书》系双方意思表示真实的有效合同。所谓欺诈，就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方做出错误的意思表示而与之订立合同。欺诈不仅需要有欺诈行为，而且需要有欺诈的故意。而被告陈亚英并无欺诈的故意，也未实施欺诈行为，具体分析如下：1、未告知房屋的实际所有人并非欺诈行为。一方面，根据《合同法》第四百零二条的规定，被告郑法永在接受被告郑丽娜的委托后，以自己的名义与原告签订了《定金协议书》，属于间接代理，是符合法律规定的。另一方面，原告签订《定金协议书》的目的是为了购买坐落于××镇××路门牌号为38号的房屋，未告知房屋的实际所有人并不影响原告真实意思的实现，不属于欺诈行为。2、被告陈亚英在合同签订前已经明确告知原告涉案房屋设有抵押，而且被告陈亚英与被告郑法永、被告郑丽娜计划用售房款偿还银行的贷款，如此，银行的抵押权便消灭了。等被告郑法永和被告郑丽娜将房产证从银行取回后，就能交给原告保管，履行其在《定金协议书》中约定的义务。因此，被告陈亚英和被告郑法永、被告郑丽娜认为，房屋上的抵押只是暂时的，等到原告实际控制房屋时房屋上的抵押权已经消灭了，房屋暂时的抵押并不会影响原告的合法权益。3、被告陈亚英在合同签订前已明确告知原告涉案房屋的相关情况，包括涉案房屋系农村自建房的事实。根据2019年1月30日16时50分的微信语音可以表明，原告已知即使和被告郑法永签订协议后，房屋仍是登记的别人的名字。因此，原告为了规避自己的风险，要求在协议中写清楚违约责任，即被告郑法永想要回房屋的时候或是因被告郑法永而损害了原告在房屋上的权利的，被告郑法永要对原告进行赔偿。据此，可以表明原告在合同签订前已知房屋是不能过户的，即已知房屋是农村自建房。三、关于定金问题。根据《合同法》第一百一十五条的规定“给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。另根据《定金协议书》第三条的约定“如果甲方有悔，应付乙方双倍定金。如果乙方有悔，甲方有权没收乙方所有定金。”在本案中，只有当一方违约，即不愿意继续履行合同完成房屋交易的，才会适用定金罚则。因此，双倍返还定金不应是撤销合同的法律后果。综上所述，被告陈亚英主体不适格，且原告陈述严重失实，被告陈亚英并未实施欺诈行为，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈亚英为证明自己的主张，在本院指定的举证期限内提交并于庭审过程中出示了如下证据材料，经原告（反诉被告）石静、被告郑法永、被告（反诉原告）郑丽娜质证及本院认证如下：证据1、原告与被告陈亚英的微信聊天记录，以证明原告曾实地考察过涉案房屋，详细了解了涉案房屋的位置、周边环境、内外部构造和装修情况等，原告在签订《定金协议书》之前已知涉案房屋系农村自建房的事实。原告对该证据真实性无异议，但合法性有异议，存在转录情况，不排除内容删除的情况，另外，该微信聊天记录分别发生于协议书签订前、后，第一份聊天记录当时原告系为了讨价还价，第二份聊天记录当时是原告在合同签订后通过其他中介了解到涉案房屋系农房而找被告陈亚英进行沟通，两个聊天记录均不能证明被告陈亚英的待证事实；被告郑法永、郑丽娜对该证据无异议。本院认为，该证据可以证明被告陈亚英的待证事实，本院予以采信。被告（反诉原告）郑丽娜反诉提出诉讼请求：判令原告向被告郑丽娜支付剩余购房款900000元并赔偿逾期付款利息损失（自逾期之日起至原告实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。本案审理过程中，被告郑丽娜变更诉讼请求为：一、判令原告所交定金242000元收归被告郑丽娜所有；二、判令原告向被告郑丽娜支付1142000元购房款并赔偿逾期付款利息损失（自逾期之日起至被告实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实与理由：原告就被告郑丽娜的起诉没有依据，被告郑丽娜不存在违约及欺诈行为，无需返还已收款项。按照双方签订的《定金协议书》的约定，原告应于2019年3月20日前付清购房款，被告郑丽娜向原告交付房屋所有权证及有关证件。但原告之后借故推拖，至今未付清购房款。原告（反诉被告）石静反诉答辩称：买卖契约签订时，被告郑法永并未告知原告涉案房屋设有抵押、系农村房屋等情况，且在原告看房及写协议的时候也均没有说涉案房屋系被告郑丽娜所有。本案合同应予撤销，故请求驳回被告郑丽娜的反诉诉讼请求。根据上述举证、质证和本院的认证意见及双方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：原告系乐清市柳市镇城镇居民。被告郑法永、郑丽娜系父女关系，被告郑法永与被告陈亚英系表兄妹关系。坐落于乐清市（现标准地名地址为乐清市××镇××路××号××房产【权证号：浙（2016）乐清市不动产权第0000638号；土地用途：农村宅基地／住宅】登记所有权人为被告郑丽娜，该房屋于2016年9月2日以浙江乐清农村商业银行股份有限公司柳市支行为抵押权人设定了抵押，债权金额为1000000元，履行期限为2016年8月31日至2019年8月30日；被告郑法永名下无房产。2019年2月3日，经被告陈亚英作为中介、原告作为买方（乙方）、被告郑法永作为卖方（甲方）签订《定金协议书》，约定：“甲方另有安排，愿将座落于乐清市××镇××路××号房屋出卖给乙方所有，经双方协商，订立卖买契约，出卖房屋状况如下：一、房屋朝向为朝南、层次为四层、间数为一间、房屋结构为混合结构、建筑面积约为200多平方。二、双方商定房价款为人民币1210000元，现付定金310000元，其余款项将在2019年3月20日内一次性付清，甲方将房屋交与乙方管业使用，同时将该房屋所有权证及有关证件一并交给乙方保管。三、此协议签字后，立即生效。如果甲方有悔，应付乙方双倍定金。如果乙方有悔，甲方有权没收乙方所有定金。四、甲乙双方各按房价的百分之一点五付中介费，即甲方12000元，乙方18000元。如出现违约，中介费要由定金受益方支付。注备：隔壁墙（共墙）的村里协议、房产证齐全交给乙方所有。”2019年2月4日，原告通过其母亲吴小乐向被告郑法永指定的被告郑丽娜银行账户汇款310000元。之后，原告以被告郑法永存在欺诈为由拒绝支付剩余购房款。2019年4月30日，原告向乐清市公安局柳市分局就涉案房屋买卖提出控告，认为其遭到被告诈骗。2019年5月6日，被告郑法永、郑丽娜在接受乐清市公安局询问时表示涉案房产系被告郑丽娜委托被告郑法永出售。经审查，乐清市公安局认为没有犯罪事实，遂于2019年5月6日作出乐公（柳）不立字[2019]50034号《不予立案通知书》。另查明：1、被告郑丽娜表示涉案房产在原抵押到期后重新设定了抵押，现仍处于抵押状态。2、《定金协议书》签订前，被告郑法永、陈亚英已告知原告涉案房屋系农村自建房屋。3、《定金协议书》签订前，被告陈亚英已经知晓涉案房屋已经设定抵押的事实。4、被告郑法永、郑丽娜、陈亚英表示涉案房产买卖合同签订前，被告已经告知原告涉案房产已经设定抵押的事实，但未举证予以证实，且原告不予认可。5、本案审理过程中，经本院释明，原告选择被告郑丽娜作为相对人主张权利。本院认为，本案原、被告的争议焦点在于：一、涉案房屋买卖合同的权利相对人系何人问题；二、涉案房屋买卖是否存在欺诈，涉案房屋买卖合同应否撤销问题。受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案被告郑法永受被告郑丽娜的委托出售涉案房产，然被告郑法永在与原告签订《定金协议书》时并未告知其受被告郑丽娜委托的事实，以自己的名义与原告签订的涉案房产的买卖合同。在双方纠纷发生后，被告郑法永披露了其受被告郑丽娜委托卖房的事实，本案审理过程中，原告亦选择了被告郑丽娜作为相对人主张权利，故本案买卖合同的相应法律后果应由被告郑丽娜承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”本案虽然不是商品房买卖合同，系农村自建房买卖，不能使用该司法解释的规定，但从该司法解释的内容及立法精神可见，隐瞒房产已抵押的事实系属于重大瑕疵。另外，买受人购买房产的目的在于取得房产的所有权，而已设定抵押的房产买卖，可能会导致买受人最终无法取得房产的所有权。因此，对于房产是否已设定抵押，是买受人是否购买房产的一个重要因素。本案被告郑法永、郑丽娜、陈亚英虽然在本案审理过程中表示涉案房产买卖合同签订前，被告郑法永、陈亚英已经告知原告涉案房产已经设定抵押的事实，但就该事实未举证予以证实，且原告不予认可，被告郑法永、陈亚英应承担举证不能的不利后果，故应认定被告郑法永、陈亚英未告知原告涉案房产已经设定抵押的事实。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。基于如上论述，本案被告郑法永在涉案房产买卖合同签订前未告知原告涉案房产已经设定抵押，已构成欺诈，故对原告要求撤销其与被告郑法永签订的《定金协议书》的主张，于法有据，本院予以支持。鉴于涉案合同因被告郑法永的欺诈行为被本院依法撤销，被告郑丽娜反诉要求确认原告所交定金242000元收归被告郑丽娜所有，并要求原告向被告郑丽娜支付1142000元购房款及赔偿逾期付款利息损失，于法无据，本院不予支持。关于《定金协议书》的性质问题。本案《定金协议书》名称虽为定金协议，但从其内容上看明确了房屋的位置、购房款的金额、购房款的具体履行方式等内容，具备了房屋买卖合同各项要素，应属于房屋买卖合同。双方签订的房屋买卖合同约定定金为310000元，超过了涉案房屋的总价款20%即242000元，故超过部分即68000元应属于购房款，本院予以认定。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。如前所述，被告郑法永在接受被告郑丽娜委托后以自己名义与原告签订合同，本案原告选择了被告郑丽娜作为本案相对人后，相应的法律后果均由被告郑丽娜承担，故原告要求被告郑法永承担连带付款责任，于法无据，本院不予支持。本案房屋买卖合同因被告郑法永的欺诈行为被本院依法撤销，其相应的过错责任应由被告郑丽娜承受，故被告郑丽娜依法应当将其已经取得的购房款及定金返还原告并赔偿原告因此所致损失。现原告要求被告郑丽娜返还已付定金242000元、购房款68000元，并赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止），于法有据，本院予以支持。涉案合同因被告郑法永的欺诈行为被撤销，其所致法律后果为双方之间的房屋买卖合同自始无效，相应的定金条款不发生法律效力，故原告要求被告郑丽娜适用定金罚则支付一倍的定金，于法无据，本院不予支持。关于被告陈亚英是否应当承担责任问题。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案被告陈亚英作为涉案房屋买卖合同的中介人，其明知涉案房产已经设定抵押，但其隐瞒了该事实，导致涉案房屋买卖合同依法被撤销，被告陈亚英的行为损害了原告的利益，依法应当对被告郑丽娜清偿返还已付定金242000元、购房款68000元及赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）不足部分承担补充赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）石静与被告郑法永于2019年2月3日签订的《定金协议书》。二、被告（反诉原告）郑丽娜于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）石静已付购房定金242000元、购房款68000元，合计310000元，并赔偿利息损失（以310000元为基数，从2019年2月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止），款交本院柳市法庭转付。三、被告陈亚英对上述第二项债务中被告（反诉原告）郑丽娜清偿不足部分承担补充赔偿责任。四、驳回原告（反诉被告）石静的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）郑丽娜的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9320元，由原告（反诉被告）石静负担4086元，被告（反诉原告）郑丽娜负担5234元；本案反诉受理费8628元，由被告（反诉原告）郑丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  刘忠敏人民陪审员  陈 汝人民陪审员  蔡财福二〇一九年十一月八日代书 记员  沈 旭