广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初10729号 原告（反诉被告）：黄立州，男，1989年12月5日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：黄锐，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋祖福，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶静，女，1976年11月6日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄万国，广西弘生联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄立州与被告（反诉原告）叶静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄立州及其委托诉讼代理人黄锐、蒋祖福，被告（反诉原告）叶静及其委托诉讼代理人黄万国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄立州向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告为履行《委托合同》与《房屋买卖合同》已支付的费用共计101197.03元；2.判令被告赔偿原告同等数目之金额101197.03元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月6日，原、被告签订《委托合同》和《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于南宁市，并且由广西南宁市江山房地产信息咨询有限公司代办该房屋买卖转让手续。2015年6月8日，被告与代办公司前往南宁市房产局查询涉案房屋的情况为无查封、有抵押，可办理过户手续，遂原告依约向被告支付了定金50000元，向代办公司支付报酬8820元，并且按照规定缴纳了契税7847元、其他各项税费34529.43元，全部费用共计101196.43元。2015年7月20日，原、被告及代办公司前往南宁市房产局办理过户手续，因被告与他人存在债权债务纠纷涉及诉讼，涉案房屋已被南宁市西乡塘区人民法院查封，无法进行过户。被告称可以解决该诉讼纠纷，然后将房子过户给原告，允许原告先入住。但时至今日，由于被告个人原因，导致涉案房屋被法院拍卖，原告无法取得房屋的所有权，无奈之下只得搬出涉案房屋。被告的行为已经构成根本违约，应按照合同第四条第3款之约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）叶静辩称，一、被告签订合同后，积极履行合同义务，不存在违约行为。因原告银行贷款手续没有通过审批，导致交易无法在签署合同后七天内办理，故房屋无法过户的过错在于原告，而非被告。涉案房屋因被告前夫个人债务问题于2015年7月8日被法院查封，被告对此并不知情。2015年7月20日，原告通过银行贷款审批并通知被告到房产局办理过户手续时，被告才获知房屋被查封的情况。原告在得知房屋被查封后，与被告一起到法院了解查封的情况，其对查封导致房屋无法过户的风险是明知的，并且表示愿意等待法院的处理结果，同时，要求被告让其先入住。被告认为，在合同履行过程中，原告在其违约后，明知房屋被查封有风险，仍愿意继续履行合同，被告不存在故意隐瞒，不应构成违约。二、被告同意解除合同并返还定金，但不同意支付其他费用。原告主张的8820元代办报酬属于居间佣金，并非原告向被告支付的款项，同时根据《中华人民共和国合同法》第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，本案房产因原告原因未能按时过户，买卖双方的合同并未确实履行，原告应当向中介公司要求退还部分中介费。原告主张的7847.6元契税及34529.43元不动产税，因本案房产未交易成功，原告可以持完税证等已缴税款证明到税务机关办理退税手续。三、原告主张101197.03元违约金无事实和法律依据，且违约金约定不明，明显过高。被告不存在违约行为，不应向原告支付违约金，且合同约定的“同等数目之金额赔偿”明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，若被告构成违约，法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失和违约金。 被告（反诉原告）叶静向本院提出反诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告支付自2015年8月1日至2018年3月7日止期间31个月的房屋使用费68200元，房屋使用费按每月2200元计算；3.原告向被告支付自2015年8月1日起至2018年3月7日止期间31个月的水电费3100元，水电费标准按每月100元计算；4.原告向被告支付自2015年8月1日起至2018年3月7日期间31个月的物业费3435元；5.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原告自2015年8月1日入住涉案房屋，直至2018年3月7日退回房屋，共使用房屋31个多月。按《房屋买卖合同》第三条第2款“买卖双方同意交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天”的约定，原告在没有支付全部购房款之前已经使用房屋长达31个月，而且房屋最终没有交易成功，应参照同地段同类房屋租金标准向被告支付房屋使用费。同时，原告应支付在此期间被告垫付的水电费、物业费等费用。 原告（反诉被告）黄立州对反诉辩称，原告同意解除双方签订的房屋买卖合同。关于房屋使用费，签订合同后，被告同意原告先入住并将钥匙交付给原告，故原告是依法合理占有并使用涉案房屋，被告要求原告支付房屋使用费没有事实和法律依据。关于水电费，被告应当提供证据证明其已经支付了水电费，原告也提交了一些缴费记录证实原告在居住涉案房屋期间已经缴纳了水电费的事实。关于物业费，原告已经支付2017年度的物业费，而被告要求原告支付2015年至2018年3月期间的物业费应该提供相应的证据证明其垫付的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月6日，原告（反诉被告）黄立州（买方）与被告（反诉原告）叶静（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定叶静将其所有的位于南宁市卖给黄立州，房屋建筑面积122.53平方米，成交价为588000元，其中定金50000元，签合同当天支付10000元，剩余40000元于查档确认产权清晰无其他问题后一次性支付给卖方；前期楼款98000元（不含定金），过户当天一次性支付给卖方；余款440000元，买方向银行按揭由银行一次性放款给卖方。合同第四条双方权利义务约定：1、买卖双方须有义务办理该买卖过户等一切手续，直到该买卖完成为止，买卖双方须在签署本合约后的七天内提供齐全该买卖所需之资料到相关部门办理交易手续。如买卖双方按约定日期到相关部门办理该物业交易手续后七天内，任何一方仍未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则视为违约方。2、非买卖双方原因导致交易过户未能如期完成，本协议买卖双方均同意有关交易日期相对顺延。3、本合约签订后，非买卖双方原因导致交易无法完成，买卖双方均不得以任何理由（如房价上涨、下跌等）违约，如卖方违约，除退还所有买方已付的一切款项及费用外，还须以同等数目之金额赔偿给买方。如买方违约，则买方已付的一切款项及费用由卖方没收，而卖方有权再将该物业售予任何人。双方还在合同中对其他事项进行约定。 2015年6月6日，黄立州、叶静作为委托方，广西南宁市江山房地产信息咨询有限公司作为代办方签订《委托合同》，约定黄立州、叶静就买卖转让南宁市事宜共同委托代办方办理该房屋买卖转让手续，买方黄立州需向代办方支付报酬8820元。当日，黄立州向广西南宁市江山房地产信息咨询有限公司支付咨询及代理费8820元。 2015年6月8日，南宁市房产档案服务部出具《证明》，载明房屋坐落“大学路59号文华园4号楼3单元8层4-3-702号”产权人为叶静，建筑面积120.89㎡，无查封，有抵押。 2015年6月6日，黄立州向叶静支付定金10000元。2015年6月8日，黄立州向叶静支付定金40000元。 2015年7月20日，黄立州缴纳涉案房屋契税7847.6元以及地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设税、个人所得税、营业税等共计34529.43元。 另查明：位于南宁市为叶静单独所有，该房于2003年3月经离婚析产所有。 2015年5月14日，案外人苏建业向本院起诉叶静及其前夫方向军民间借贷纠纷一案[（2015）西民一初字第1252号]，经苏建业申请，本院于2015年7月8日查封涉案房屋。该案经本院、南宁市中级人民法院审理，判令方向军、叶静向苏建业偿还借款700000元并支付利息。判决生效后，本院依法在司法拍卖网上发布涉案房屋的拍卖信息。叶静称涉案房屋于2019年9月由其售予案外人并已办理过户手续。 同时查明：黄立州于2015年8月1日至2018年3月7日入住涉案房屋。 根据叶静提供的《文华园收款单》及《收款收据》，涉案房屋2015年8月至2018年3月期间的物业管理费、公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊水电费以及杂物房的物业管理费、公共维修基金、电费等费用共计3486.76元。根据叶静提供的发票，涉案房屋2015年8月至2018年3月期间产生的电费为3097.69元、水费为467.9元。 入住涉案房屋期间，黄立州缴纳电费1760.77元、水费53.8元。 再查明：本院依叶静的申请，在审理过程中依法委托正意价格评估集团有限公司对涉案房屋的租金进行评估，该公司于2019年9月16日作出国正价估字【2019】680-73号《意见书》，价格评估报告意见为：南宁市在2015年8月1日至2018年3月7日的租金价格为54721元。原告为此支付评估费2000元。 本院认为，黄立州与叶静签订的《房屋买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。涉案房屋已向案外人出售并办理过户手续，故涉案《房屋买卖合同》无继续履行之可能，黄立州与叶静均同意解除合同，本院对此予以确认。 关于合同履行过程中是何方违约的认定。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，故出卖人应确保其出售的房屋不存在转移所有权的障碍。本案中，因叶静及其前夫方向军与案外人的借贷纠纷致使涉案房屋于2015年7月8日被司法查封，后叶静将涉案房屋售予案外人并办理过户手续，导致黄立州无法实现《房屋买卖合同》之目的，即涉案房屋无法过户至黄立州名下，因此，叶静的行为已构成根本违约，依法应承担违约责任。叶静主张系黄立州未能在签署合同七天内办理银行按揭贷款手续及房屋过户手续，导致涉案房屋在2015年7月8日被查封后无法交易，其行为构成违约。而黄立州确实在合同约定的期限内向银行提交申请按揭贷款的材料，此后审批时间由银行确定，黄立州对此不能控制，故不能据此认定黄立州违约。此外，银行在2015年7月20日审批通过黄立州的贷款申请，此时，黄立州已具备支付全部购房款的条件，虽然此时涉案房屋已被查封，但叶静作为出卖人应积极采取措施解除诉讼保全措施，待涉案房屋诉讼保全措施解除后，为黄立州办理过户手续。而叶静在黄立州银行贷款手续获得审批之后，并未继续履行与黄立州签订的合同，却将涉案房屋向案外人出售并办理过户手续，导致合同目的无法实现，故本案合同无法履行的违约责任应由叶静承担。 关于黄立州主张的各项费用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄立州要求叶静退还已支付的购房定金50000元、赔偿已付的咨询及代理费8820元，符合合同第四条第3款之约定，且相关费用已实际产生，本院予以支持。至于黄立州已经缴纳的税费，因《房屋买卖合同》已解除，双方不存在房屋交易行为，根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》的规定，已向该局交纳的契税7847元以及地方教育附加、教育费附加收入、城市维护建设税、个人所得税、营业税等共计34529.43元，黄立州可向税务机关申请退回，现黄立州要求叶静支付，本院不予支持。关于黄立州要求叶静按其已支付款项同等数目之金额进行赔偿，亦符合合同第四条第3款之约定，本院予以支持，故叶静应赔偿黄立州58820元。 关于叶静主张的各项费用。关于房屋使用费，黄立州于2015年8月1日至2018年3月7日占有使用涉案房屋，必然给房屋所有权人叶静造成一定损失，现叶静要求黄立州支付占用房屋期间的租金损失，于法有据，本院予以支持。根据评估报告意见，涉案房屋2015年8月1日至2018年3月7日的租金价格为54721元，故黄立州应向叶静支付房屋使用费54721元。关于水电费，根据叶静提交的票据，涉案房屋2015年8月1日至2018年3月7日期间产生电费3097.69元、水费467.9元，合计3565.59元，扣除黄立州缴纳的电费1760.77元、水费53.8元，黄立州仍应向叶静支付水电费1751.02元。关于物业费及公共维修基金、生活垃圾处理费、公摊水电费等费用，根据叶静提供的票据，2015年8月1日至2018年3月7日期间前述费用为3486.76元，黄立州主张其缴纳了2017年期间的相关费用，但未提交有效证据予以证实，且叶静不予认可，故本院不予采信，据此，黄立州应向叶静支付物业费等费用3486.76元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）黄立州与被告（反诉原告）叶静于2015年6月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）叶静返还原告（反诉被告）黄立州定金50000元； 三、被告（反诉原告）叶静赔偿原告（反诉被告）黄立州已付的咨询及代理费8820元； 四、被告（反诉原告）叶静赔偿原告（反诉被告）黄立州58820元； 五、原告（反诉被告）黄立州支付被告（反诉原告）叶静房屋使用费54721元； 六、原告（反诉被告）黄立州支付被告（反诉原告）叶静水电费1751.02元； 七、原告（反诉被告）黄立州支付被告（反诉原告）叶静物业费等费用3486.76元； 八、驳回原告（反诉被告）黄立州的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费4336元（原告黄立州已预交），由原告黄立州负担1816元，被告叶静负担2520元。反诉案件受理费834元，评估费2000元，合计2834元（反诉原告叶静已预交），由反诉原告叶静负担598元，反诉被告黄立州负担2236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  唐 敏