山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民再8号 原审原告（第三人撤销之诉被告）：刘法军，男，1973年2月27日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：姜娣，山东恒昶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：初倩，山东艾立特律师事务所律师。 原审被告（第三人撤销之诉被告）：昌邑中林房地产开发有限公司，住所地：昌邑市天水路1号。 法定代表人：尤钰涵，董事长。 第三人（第三人撤销之诉原告）：徐贵强，男，1971年11月16日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：马瑞合，昌邑博宇法律服务所法律工作者。 原审原告刘法军与原审被告昌邑中林房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院（2017）鲁0786民初第3564号民事判决书已经发生法律效力。第三人徐贵强认为上述案件遗漏案件第三人，判决认定刘法军所购商铺门店房具有优先于建设工程优先权的权利，侵犯了第三人作为建设工程施工人的优先权，且并未实际交付购房款，于2018年11月14日向本院提起第三人撤销之诉。在第三人撤销之诉的审理过程中，经本院院长提交审判委员会讨论决定，于2019年5月28日作出（2019）鲁0786民监6号民事裁定，再审本案，第三人撤销之诉经本院（2018）鲁0786民初3347号民事裁定，终结第三人撤销之诉的审理，并入本案再审程序。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刘法军的委托诉讼代理人姜娣、第三人徐贵强的委托诉讼代理人马瑞合到庭参加诉讼。原审被告昌邑中林房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原审原告称，2014年11月6日，原、被告签订商品房认筹协议，约定原审原告刘法军购买被告开发的位于昌邑市奥林匹克花园的3号楼01号房一处以及7号楼2单元702号房一处。合同签订后，原告于当日履行合同义务，交纳了3号楼01号房的全部购房款680000元以及7号楼2单元702号房的全部购房款240000元，共计交纳购房款920000元。但被告至今未交付上述房屋，且涉案房屋已被查封，被告的行为构成根本违约，刘法军享有法定的优先权，现诉至法院，请求：依法解除商品房认筹协议；判令原审被告返还原审原告刘法军购房款920000元及利息；确认原审原告对所购商品房的债权具有优先于建设工程价款、抵押权、法院查封及其他债权的受偿权；诉讼费用由原审被告承担。 原审被告昌邑中林房地产开发有限公司在再审案件中未予答辩，其在第三人撤销之诉中承认原审原告已经交付全部购房款的事实。 第三人徐贵强称，原审原告的主张不成立，首先原审原告所购买的3号楼01号房并非生活消费而用的住宅，而是为了经营需要的商铺，不享有优先于建设工程优先权的权利；二是原审原告并未实际交付购房款，因此其主张不成立，请求撤销原审判决。 原审原告在原审中的起诉请求：依法解除商品房认筹协议；判令原审被告返还原审原告购房款920000元及利息；确认原审原告对所购商品房的债权具有优先于建设工程价款、抵押权、法院查封及其他债权的受偿权；诉讼费用由原审被告承担。 本院原审认定的案件事实：2012年1月，原审被告昌邑中林房地产开发有限公司取得昌邑市天水路以西、育新街以北的2011-107地块的国有建设用地使用权后，拟在该地块开发建设奥林匹克花园住宅小区。2014年11月6日，原审原告刘法军与被告签订商品房认筹协议两份，约定原告刘法军认筹被告开发的奥林匹克花园的3号楼01号房，建筑面积约136平方米，单价5000元/平方米，房款共计680000元，以及7号楼2单元702号房，建筑面积85平方米，单价3652元/平方米，房款310420元。原审原告刘法军于协议签订之日一次性向原审被告支付认筹款第3号楼01号房的认筹款680000元，第7号楼2单元702号房认筹款240000元，共计920000元。原审被告取得预售许可证后通知原审原告，原审原告接到被告签约通知次日起7个工作日内到销售现场与被告协商签订商品房买卖合同。原、被告协商一致签订商品房买卖合同的，原告已缴纳的认筹款抵作该商品房的购房款，无须返还原告。同日，原审原告刘法军向原审被告交纳上述两套房屋的认筹款920000元。另查，至法庭辩论终结前，涉案奥林匹克花园住宅小区项目处于停建状态，原审被告未取得涉案项目的商品房预售许可证，原、被告双方亦未签订涉案楼房的商品房买卖合同。关于利息问题，原审原告主张利息按中国人民银行同期同档贷款利率的2倍计算，自2014年11月6日始计算至被告付款之日止。 本院原审认为，原、被告签订的商品房认筹协议系双方为订立商品房买卖合同而签订的预约合同，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因涉案楼房长期处于停建状态，且至法庭辩论终结前，被告并未取得涉案楼房的商品房预售许可证，不具备签订商品房买卖合同的法定条件，合同目的无法实现，被告的行为构成根本违约。因此，原告要求解除合同，本院予以确认。因导致合同解除的责任在被告，故被告除应返还原告已交认筹款外还应为原告承担认筹款的利息损失。原告要求按中国人民银行同期同档贷款利率的2倍计算利息，无法律依据，应调整为中国人民银行同期同档贷款利率。另，原告要求确认该笔款项的返还请求权优先于建筑工程承包人的工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权及其他债权，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的立法精神，本院予以支持。但原告要求确认该笔款项的利息支付请求权优先于建筑工程承包人的工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权及其他债权，于法无据，本院不予支持。判决：一、确认原告刘法军与被告于2014年11月6日签订的商品房认筹协议解除；二、被告返还原告刘法军认筹款920000元及利息；三、确认原告上述认筹款920000元的返还请求权优先于建设工程承包人的优先受偿权、抵押人的抵押权及其他债权；四、驳回原告的其他诉讼请求。 本院再审认定的案件事实与原审判决认定的案件事实相同。 另查，刘法军所购奥林匹克花园的3号楼01号房系门店房，刘法军已向原审被告昌邑中林房地产开发有限公司交纳购房款680000元；刘法军所购奥林匹克花园第7号楼2单元702号房系住宅房，该房屋总价310420元，刘法军已向原审被告交纳购房款240000元。 再查，第三人徐贵强作为涉案建设工程奥林匹克花园小区3号楼工程的施工人，于2017年11月21日起诉昌邑中林房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出（2017）鲁0786民初3435号民事判决书，判决：一、昌邑中林房地产开发有限公司偿付徐贵强工程款本金8015995.99元及利息（以8015995.99元为基数，自2017年11月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。二、徐贵强在8015995.99元的工程款范围内对由其施工的昌邑市天水路1号奥林匹克花园沿街综合楼3#楼工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利。 再审庭审中，各方当事人就“原审原告对原审被告购买门店房房款的返还请求权能否对抗第三人徐贵强的建设工程优先权”的争议焦点展开辩论，各方均坚持己方的诉辩意见。 本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”同时，《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》规定：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”根据上述法律、司法解释以及答复，在审判实践中界定享有优先于建设工程优先权受偿的范围，应仅限于个人消费者为个人居住而购买商品房的情形。本案中，原审原告刘法军所购商铺门店房，不符合个人消费者为满足生活居住所需而购的前提条件，不享有优先于建设工程优先权、抵押权和其他债权受偿的权利。原判决在没有进一步查明原审原告所购商品房的性质和用途的情况下，认定原审原告的门店房购房款680000元的返还请求权优先于建设工程优先权，其适用法律错误，应予纠正。另外，原审原告所购住宅楼，因其已经交纳大部分购房款，符合上述规定，该部分购房款的返还请求权享有优先于建设工程优先权的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、维持原判决第一、二、四项； 二、撤销（2017）鲁0786民初3564号民事判决书第三项，即“三、确认原告的上述认筹款920000元返还请求权优先于建筑工程承包人对涉案房屋建筑的优先受偿权、抵押权人的抵押权及其他债权。”变更为“三、确认原告的上述认筹款中用于购买奥林匹克花园7号楼2单元702房住宅楼的240000元的返还请求权优先于建筑工程承包人对涉案房屋建筑的优先受偿权、抵押权人的抵押权及其他债权”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13000元，减半收取6500元，财产保全费5000元，共计11500元，由原审被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  宿献东 人民陪审员  吴克忠 人民陪审员  张雪洁 二〇一九年十一月八日 书 记 员  王湘湘