广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初3153号原告：金付旺，男，汉族，1980年2月8日出生，住址：安徽省安庆市望江县，委托诉讼代理人：高鹏、曾文景，广东标远律师事务所律师。被告：广东中胜置业有限公司，住所地：惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：陈振、钟剑锋，广东日升律师事务所律师。原告金付旺与被告广东中胜置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人高鹏、被告之委托诉讼代理人陈振、钟剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》；2、判令被告向原告返还购房款、办证费用383893元及利息（①以4373元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月12日起计算至被告实际付清该笔款项之日止，暂计至2019年6月12日为332.92元；②以379520元为基数，中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年11月22日起计算至被告实际付清该笔款项之日止，暂计至2019年6月12日为28392.84元。前述两笔利息暂计至2019年6月12日共计为28725.76元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2017年11月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》，《商品房买卖合同（预售）》约定：原告向被告购买惠州市惠阳区金惠大道清泉城市广场13号B商业裙楼4层059号房，总价款为619520元，首期房价款379520元于2017年11月22日前向被告支付，剩余房款240000元应向银行（贷款机构）申请贷款支付。原被告还在《商铺补充协议》第四条第二点中约定：原告选择按揭贷款付款的，应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由原告向被告认可的按揭银行申请按揭贷款支付，……原告自行办理按揭贷款手续时，被告提供协助……。合同签订后，原告按合同约定于2017年11月12日向被告支付办证费用4373元，于2017年11月22日向被告支付首期购房款379520元。但其后，被告未依约履行合同义务为原告办理商业贷款，也未按照《商品房买卖合同（预售）》第五条的约定办理涉案合同的登记备案，现原告购买涉案房屋的目的无法实现，有权依据《商品房买卖合同（预售）》第五条的约定解除合同。合同解除后，被告须向原告返还已付购房款、办证费用以及相应利息。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为其主张提供的证据有：1、身份证；2、企业工商登记信息；3、《商品房买卖合同（预售）》、《商铺补充协议》；4、《收据》。被告答辩称：一、办理按揭贷款属于被答辩人的义务，被答辩人理应自行办理相关手续，并将按揭款付至答辩人账户，被答辩人以答辩人未为其办理商业贷款为由要求解除合同，完全是本末倒置，是没有任何依据的。《商品房买卖合同》附件四第二条第2项、《商铺补充协议》第四条第3项均明确约定：买方承诺在签订合同前己向贷款银行确认按揭贷款方式的可行性，并己具备按揭贷款条件，无论何种原因（含国家调整按揭政策等）导致乙方未获得按揭银行贷款或者获得按揭银行批准的贷款额度不足，买方应在本协议约定的期限内向卖方付清全部剩余购房款。以上约定，非常清楚地表明办理按揭贷款属于被答辩人的义务，被答辩人理应自行办理相关手续，并将按揭款付至答辩人账户，其以答辩人未为其办理商业贷款为由要求解除合同，显然是本末倒置，是没有任何依据的。二、答辩人的主要合同义务是转移房产所有权，办理合同备案属于从合同义务，而本案所涉房产的交付期限尚未届满，被答辩人以案涉合同未备案为由认为其合同目的无法实现，没有任何事实和法律依据。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，答辩人的主要合同义务是转移房屋所有权，合同备案仅是从合同义务，而本案所涉房产的交付时间是2021年10月1日，距离本次开庭仍有近二年的时间。换言之，答辩人主要合同义务的履行期限尚未届满，而被答辩人的合同目的能否实现应以答辩人能否履行合同主要义务作为判断标准，显然，在答辩人主要合同义务尚未届满的情况下，被答辩人以答辩人未办理合同备案认为其合同目的不能实现，完全是其主观臆测。相反，答辩人已将涉案房产网签至被答辩人名下，足以保障被答辩人实现合同目的。2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019)254号】第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。可见，在合同目的可以实现的情况下，即便约定的合同解除权成就，也不能解除合同。三、退一步说，假如被答辩人因案涉合同没有备案而获得合同解除权，那么，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件:适用法律若干问题的解释》【法释（2003)7号】的规定，被答辩人的解除权已经消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003)7号】第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案所涉合同没有约定解除权行使的期限，更不存在答辩人催告被答辩人行使解除权的情形，依据上述规定，被答辩人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权。广东省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》【粤高法发（2003)24号】第一条规定：“人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。”《惠州市中级人法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》第五条规定，当事人主张解除合同的，应首先审查是否超过法定或约定的解除期限，逾期不行使的，解除权消灭，当事人主张解除合同的，不予支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》签订于2017年11月22日，根据该合同第十九条“出卖人应当自本合同签订日起30日内办理备案登记手续”以及第五条的约定，假如被答辩人因合同未备案而取得合同解除权，那么，本案合同解除权的发生之日为2017年12月23日（合同签订后的第31日），至2018年12月22日消灭，被答辩人于2019年6月12日提起本案诉讼要求解除合同，显然己超过解除权行使期限。四、鼓励交易是合同法基本原则，也是合同法的精髓。在合同可以履行的情况下，应当尽量促使合同履行。最高人民法院的司法解释、司法文件始终贯彻上述精神及原则，并强调要严格审查解除权、审慎适用合同解除制度。最高人民法院2009年7月9日颁发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》【法发（2009)42号】第七条规定：要妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除。《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019)254号】也再次强调要“审慎适用合同解除制度”。恳请人民法院依法严格审查被答辩人的解除权发生、消灭时间，依法作出公正判决。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请人民法院依法予驳回，以维护答辩人的合法权益，维护公平正义、社会稳定。被告为其辩解提交证据：《商品房买卖合同》当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明：原、被告于2017年12月22日签订《商品房买卖合同（预售）》和《商铺补充协议》，约定原告购买被告开发的位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××号商铺，房屋总价款为619520元，付款方式为分期付款，首期房款价379520元于2017年12月22日前向被告支付，余款240000元应向银行（贷款机构）申请贷款支付。被告应在2021年10月1日前向原告交付该商品房。合同第五条约定：“房屋权利状况承诺1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金”。第十九条约定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。……”。签订《商品房买卖合同（预售）》当天，双方签订《商铺补充协议》，补充协议第四条第二款约定：“乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账号。乙方应即时向按揭银行提交符合按揭银行要求的完成资料及缴清相关费用，并在本合同签订后7日内签署《借款合同》……”。补充协议第九条第二款约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如乙方违约，甲方有权解除合同没收定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金；如甲方违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金或要求乙方支付房产转让价百分之二十的违约金”。被告在甲方处盖章确认，原告在乙方处签名确认。合同签订后，原告于合同签订当日依约支付了购房首付款379520元和办证费4373元给被告，被告未依约为原告办理商品房预售合同登记备案手续。另查，合同签订前，原告所购房产所占的惠阳国用（2015）第0100133号国有土地已经被查封。2019年8月，被告已申请解除了涉案土地的查封措施。本院认为，原被告于2017年11月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商铺补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。合同签订前，案涉土地被查封，导致合同签订后未能在合同约定期限内办理合同登记备案手续，根据合同第五条约定，原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付房款，并自原告付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，但双方约定按照0.01%计算利息，未注明是年利率、月利率还是日利率，属于约定不明，按照订立合同时中国人民银行同期同类贷款利率计算，故原告诉请解除合同及其补充协议，返还已付购房款379520元和办证费用4373元及自付款之日起以已付房款为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，有事实和法律依据，予以支持。被告虽于2019年8月申请解除了案涉土地使用权的查封措施，但原告在此之前已通过诉讼方式通知被告解除合同，被告辩称原告诉请的基础事实已经消失，本院不予采信。关于原告是否丧失解除权的问题，因所涉土地直至2019年8月都处于查封状态，违约行为一直存在，故被告辩称原告丧失解除权，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告金付旺与被告广东中胜置业有限公司于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同(预售)》及《商铺补充协议》。二、被告广东中胜置业有限公司自本判决书生效之日十五日内向原告返还购房款379520元、办证费4373元及利息（利息计算方式：以办证费4373元为基数自2017年11月12日起至返还之日止；以首期款379520元为基数自2017年11月22日起返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为3745元、保全费2583元（原告已预付），由被告广东中胜置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李醒非二〇一九年十一月二十八日书记员  吴纯青