广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1971民初16217号 原告：李尚维，男，汉族,1993年7月17日出生，住四川省开江县， 委托诉讼代理人：段玉方，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方剑华，北京市盈科（东莞）律师事务所实习律师。 被告：程欢欢，男，汉族，1985年1月1日出生，住湖北省宜城市， 委托诉讼代理人：肖绮君，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。 第三人：广东龙辉按揭服务有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道鸿福路102号汇成大厦903号。 法定代表人：朱雪松。 第三人：东莞市宏硕投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道元美路华凯广场B幢1016号房。 法定代表人：王靖宇。 委托诉讼代理人：黄何，男，该公司员工。 原告李尚维与被告程欢欢、第三人广东龙辉按揭服务有限公司（以下简称“龙辉公司”）、第三人东莞市宏硕投资管理有限公司（以下简称“宏硕公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段玉方、被告的委托代理人肖绮君到庭参加诉讼。两第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案转为普通程序后，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人段玉方、被告的委托代理人肖绮君、第三人宏硕公司的委托代理人黄何到庭参加诉讼。第三人龙辉公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年5月17日签订的《房产买卖及居间合同》；2.被告返还原告已支付的首期购房款835000元、定金30000元；3.被告承担原告已支付给第三人宏硕公司的居间服务费46000元；4.被告向原告承担违约责任，向原告支付违约金4297400元，并承担评估报告评估费8000元；5.被告向原告赔偿因购房过程中原告产生的损失393063元（具体包括：原告预缴的银行评估费15700元、预交税费110000元、按揭垫资费用258862元、加快服务费6000元、办法证费用2000元、咨询费500元）；6.被告返还原告已支付的物业管理费43246元；7.被告向原告赔偿律师费损失42000元；8.本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中主张4297400元实际是原告的损失。事实和理由：2016年5月17日，原被告签订《房产买卖及居间合同》，约定被告将位于东莞市××路××房（以下简称案涉房屋）及10车库（以下简称案涉车库）出售给原告，转让价格为被告所欠银行金额加20000元。2016年6月2日，原被告和第三人龙辉签订《二手房委托垫资服务合同》，约定案涉房屋成交价为3835000元。合同签订当天，原告按照合同约定支付了首期款835000元、按揭垫资服务费258862元、预缴的各项税费110000元到第三人龙辉公司指定银行账户。后第三人龙辉公司也按照合同约定，将全部购房款转账给被告进行赎楼，解除案涉房屋的抵押。2016年6月15日，被告将案涉房屋交给原告，为此原告代被告支付了2014年5月至2019年1月期间的别墅管理费及违约金共计43246元。但正在原被告办理过户期间，因案涉房屋被查封，无法完成过户，已无实际履行的可能，故原告要求解除合同，要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。经广东天宇公估土地房地产评估与规划有限公司（以下简称天宇公司）评估，案涉房屋的市场价是8132400元，与购买时合同价3835000元相差4297400元，故应以4297400元的差价损失确定损失数额。 被告辩称，1.案涉房屋已经交付使用，房屋所附车位产权已转至原告处，原告主张的金额应当剔除车库价值；2.被告积极配合履约，故原告不应当追究被告违约责任，有关的赎楼费用、中介机构的居间服务费等亦不应当由被告承担；3.原告完全可以就案涉房屋加以充分利用从而减少自身损失，因此物业管理费等不应当由被告承担；4.退一步讲，双方应当以实际交易的房屋买卖合同为准，违约金明显偏高。 第三人宏硕公司述称，同意原告的全部诉讼请求、事实与理由。 第三人龙辉公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于原告提交的《房产买卖及居间合同》和被告提交的《房地产买卖合同》，哪一份是当事人真实意思表示。 原告主张根据《房产买卖及居间合同》第二十九条的约定，当事人真实意思表示应以《房产买卖及居间合同》为准。 被告主张《房产买卖及居间合同》是2016年5月17日签订，《房地产买卖合同》是2016年6月14日签订，应以后面签订的《房地产买卖合同》为准，《房地产买卖合同》是双方真实意思表示。 第三人宏硕公司主张买卖合同与过户合同的价格不一致，一般以居间合同为准。 另，原被告均确认为了少交税签订了两份合同。 法院认定及理由：本院认定《房产买卖及居间合同》是当事人真实意思表示，应以《房产买卖及居间合同》认定原被告的权利义务。理由是：《房产买卖及居间合同》第二十九条约定“甲乙双方在房地产交易所签订的《房地产买卖合同》与本合同不一致的，应以本合同为准”，且原被告均确认是为了少交税而签订了两份合同。 二、关于律师费。 原告提交了律师费发票、银行转账记录，予以证明其为了追究被告的违约责任而支付了律师费42000元。发票系北京市盈科（东莞）律师事务所开具给原告，价税合计42000元。银行转账记录显示原告向北京市盈科（东莞）律师事务所转账42000元。 被告对律师费发票、银行转账记录真实性、合法性、关联性无法确认。 法院认定及理由：本院认定原告为了本案诉讼支付了律师费42000元。理由是：本案原告的诉讼代理人为北京市盈科（东莞）律师事务所律师段玉方、实习律师方剑华，北京市盈科（东莞）律师事务所向原告开具了价税合计42000元的发票，原告向该律所支付了42000元律师费。 三、关于案涉房屋在价值时点2019年7月8日时的市场价值和评估费用。 原告提交了天宇公司出具的报告书、收款收据，以及银行转账记录，予以证明案涉房屋目前的市场价值是8132400元，原告向天宇公司支付了评估费8000元。其中报告书显示估价结果为“确定估价对象在价值时点2019年7月8日的未设立法定优先受偿权利下的市场价值为8132400元，折合单价为24000元/平方米”。收款收据和转账记录显示原告向天宇公司支付了评估费8000元。 被告对上述证据真实性、合法性、关联性无法确认。被告主张原告自行委托鉴定机构进行评估。 法院认定及理由：本院认定案涉房屋在价值时点2019年7月8日的未设立法定优先受偿权利下的市场价值为8132400元，原告为此支付了评估费8000元。理由是：对于原告提交的报告书，被告虽有异议但没有提出反驳证据，故本院采信原告提交的报告书。根据原告提交的银行转账记录和收款收据，本院认定原告已向天宇公司支付了评估费8000元。 四、关于原告应付被告车位款数额。 原被告没有明确约定案涉车位的价格。被告向本院提交了《车库评估申请书》，要求对案涉车位进行价值评估。原告主张评估车位价值的基准日应该是2016年5月17日，被告主张评估车位价值的基准日应该是2019年7月8日。深圳市国策房地产土地估价有限公司东莞分公司（以下简称国策东莞分公司）受本院委托，出具了两份《房地产估价报告》，估价结果为“确定估价对象在价值时点2019年7月8日的房地产市场价值为250000元”，“确定估价对象在价值时点2016年5月17日的房地产市场价值为200000元”。 原告对上述两份《房地产估价报告》无异议。 被告对价值时点2019年7月8日的《房地产估价报告》予以确认，对另外一份《房地产估价报告》不予确认，并申请了重新鉴定。 法院认定及理由：本院认定原告应向被告支付车位款200000元。理由是：1.因为《房产买卖及居间合同》于2016年5月17日签订，故评估案涉车位的价值时点应该是2016年5月17日。对于价值时点为2016年5月17日的《房地产估价报告》，被告虽不予确认，但没有足以反驳的相反证据和理由，故本院不同意被告的重新鉴定申请，并据此认定原告应向被告支付车位款200000元。 本院认为，本案争议焦点在于：一、案涉《房产买卖及居间合同》能否解除；二、被告是否需要承担违约责任。 关于争议焦点一。《房产买卖及居间合同》约定被告出售给原告的标的物包括案涉房屋和车位。因为被告已经将案涉车位过户给了原告，原告也表示愿意购买案涉车位，故对于原告要求解除《房产买卖及居间合同》中关于车位买卖条款的约定，本院不予支持。因为原被告均确认被告无法解封案涉房屋，合同目前无法继续履行，因此对于原告要求解除《房产买卖及居间合同》中关于房屋买卖条款的约定，本院依法予以支持。 关于争议焦点二。因案涉房屋被查封导致无法过户给原告，被告应承担相应的违约责任，包括退还购房款及赔偿损失。 原告向被告支付的首期购房款835000元、购房定金30000元，合计865000元，扣除原告应付被告车位价款200000元后，被告应向原告返还购房款665000元。 原告向第三人宏硕公司支付了居间服务费46000元，依照《房产买卖及居间合同》第二十四条第三款的约定，该居间服务费46000元应由被告承担。 《二手楼委托垫资服务合同》约定案涉房屋的成交价是3835000元。本院已认定案涉房屋在价值时点2019年7月8日的未设立法定优先受偿权利下的市场价值为8132400元。两者之间的差额4297400元属于原告的损失，因此被告应向原告赔偿房屋差价损失4297400元。 原告在购房过程中支付了银行评估费、税费、按揭垫资费用、加快服务费、办证费用、咨询费合计393063元，该费用属于原告的损失，应由被告承担。 《房产买卖及居间合同》约定案涉房屋不带装修，原告实际无法使用案涉房屋，故原告支付的物业费43246元应由被告承担。 原告为了案涉纠纷支付了律师费42000元，根据《房产买卖及居间合同》第二十八条的规定，该律师费42000元应由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李尚维、被告程欢欢于2016年5月17日签订的《房产买卖及居间合同》中关于东莞市滨河路28号景湖湾畔11幢110房屋买卖条款的约定； 二、被告程欢欢于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李尚维支付购房款665000元、居间服务费46000元、房屋差价损失4297400元、评估费8000元、银行评估费15700元、税费110000元、按揭垫资费用258862元、加快服务费6000元、办证费用2000元、咨询费500元、物业费43246元、律师费42000元，合计5494708元； 三、驳回原告李尚维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费56662.96元（含受理费51662.96元、财产保全申请费5000元），由原告负担1455.96元，由被告负担55207元。案件鉴定费2250元，由原被告各自负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 员  吴勇洲 人民陪审员  赵雪芬 人民陪审员  张淑娴 二〇一九年十一月二十六日 书 记 员  赖琳娴 邓渭（代）