安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7669号原告：合肥保利和众房地产有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区怀宁路平安大厦21楼，统一社会信用代码91340100343833346K。法定代表人：王耿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：丁明洋，男，汉族，1990年1月18日出生，户籍地肥东县，住合肥市瑶海区。被告：潘霞，女，汉族，1989年5月5日出生，户籍地肥东县，住合肥市瑶海区。原告合肥保利和众房地产有限公司诉被告丁明洋、潘霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合肥保利和众房地产有限公司委托诉讼代理人杨霄鹏到庭参加了诉讼，被告丁明洋、潘霞经本院依法公告送达开庭传票及诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告合肥保利和众房地产有限公司（以下简称“保利公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方《商品房买卖合同》，由原告收回保利罗兰春天小区86-403室房产；2、被告支付违约金156270.9元；3、判令被告协助原告至房产局办理合同解除手续；4、被告承担本案全部诉讼、保全、公告费用。事实与理由：原被告于2016年8月26日与原告订立《商品房买卖合同》，购买瑶海区罗兰春天小区86-403室房产一套，并在合肥市房产局备案。该住宅总价1562709元，原告在产证办理前承担阶段性担保责任。被告自收房后未按合同缴纳房产证及他项权证办理费用，导致原告持续承担阶段性担保责任，且被告在此期间多期未还款，致使按揭贷款放款方中国工商银行合肥城建支行向原告主张权利，由原告按约向银行承担了代付款义务，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院,恳请法院判如所请。被告丁明洋、潘霞未做答辩。经本院查明：2016年8月26日被告丁明洋、潘霞与原告保利公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：丁明洋、潘霞以每平方米12975元的价格购买原告保利公司开发的位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区B6幢403室房屋一套，面积为120.44平方米，房屋总价款为1562709元，付款方式为在2016年8月26日前支付首付款392709元，余款1170000元按揭贷款支付，如买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当在2018年4月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付买受人使用。另双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人须承担违约责任。合同签订前后，被告丁明洋、潘霞向原告支付了首付款，并按约定向中国工商银行合肥城建支行办理按揭贷款申请，另丁明洋在申请贷款的银行开办了账号为13×××55的还款账户。之后贷款审批通过，银行按申请金额发放了贷款。2018年期间，被告丁明洋多次出现未按约定偿还银行按揭贷款月供的情况，由于案涉房屋尚未办理《房地产他项权证》，银行要求原告承担阶段性担保责任。2018年10月29日原告保利公司通过律师向被告丁明洋发出《律师函》，要求其尽快偿还银行逾期欠款，但两被告未予以偿还。2018年9月30日、11月30日、12月21日原告保利公司共计向丁明洋还款账户转付贷款本息共计19896.64元。为此，诉至来院，请求判如所请。另查明，案涉房屋在2016年9月1日办理商品房网上认购备案，备案买受人为丁明洋，备案单号1608017455。以上事实，由原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《律师函》、中国工商银行网上银行电子回单、以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告在支付首付款后依约向银行申请按揭贷款，后银行贷款审批通过，并按申请金额予以发放了贷款。被告在银行贷款发放后应按约每月偿还银行贷款的本息，而由于被告未能按约偿还，故而银行要求原告承担阶段性担保责任，为此，原告向被告发出《律师函》要求其履行还款责任，但被告未能还款，导致原告按约承担了担保还款责任，故原告保利公司以双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定为依据，要求判令解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》并协助原告办理到房屋产权部门办理合同解除手续，本院认为该项诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但对于原告主张的违约金，本院认为违约金应当以实际损失作为基础，原告的损失在于为被告偿还银行贷款本息而造成的资金占用损失，由于双方在合同中约定的利息、违约金明显高于实际损失，本院酌定按还款金额为19896.64元基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算至款清之日较为适宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告合肥保利和众房地产有限公司与被告丁明洋、潘霞签订的关于位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区B6幢403室《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告丁明洋、潘霞自本判决生效之日起十日内协助原告合肥保利和众房地产有限公司办理罗兰春天小区B6幢403室房屋的备案撤销手续；三、被告丁明洋、潘霞自本判决生效之日起十日内支付合肥保利和众房地产有限公司以19896.64元基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算至款清之日违约金；四、驳回原告合肥保利和众房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3420元，由原告合肥保利和众房地产有限公司负担2950元，被告丁明洋、潘霞负担470元。公告费800元，由被告丁明洋、潘霞负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  吴 扬人民陪审员  涂林慧人民陪审员  陆蓉华二〇一九年十一月二十八日书 记 员  丁海恩安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书（2019）皖0102民初7669号原告：合肥保利和众房地产有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区怀宁路平安大厦21楼，统一社会信用代码91340100343833346K。法定代表人：王耿，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨霄鹏，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，北京大成（合肥）律师事务所律师。被告：丁明洋，男，汉族，1990年1月18日出生，户籍地肥东县白龙镇高圩村潭洼组，住合肥市瑶海区罗兰春天小区86-403室，身份证号码340123199001182336。被告：潘霞，女，汉族，1989年5月5日出生，户籍地肥东县白龙镇宁庙村宁洲组，住合肥市瑶海区罗兰春天小区86-403室，身份证号：340123198905052345。原告合肥保利和众房地产有限公司诉被告丁明洋、潘霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合肥保利和众房地产有限公司委托诉讼代理人杨霄鹏到庭参加了诉讼，被告丁明洋、潘霞经本院依法公告送达开庭传票及诉讼材料，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告合肥保利和众房地产有限公司（以下简称“保利公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方《商品房买卖合同》，由原告收回保利罗兰春天小区86-403室房产；2、被告支付违约金156270.9元；3、判令被告协助原告至房产局办理合同解除手续；4、被告承担本案全部诉讼、保全、公告费用。事实与理由：原被告于2016年8月26日与原告订立《商品房买卖合同》，购买瑶海区罗兰春天小区86-403室房产一套，并在合肥市房产局备案。该住宅总价1562709元，原告在产证办理前承担阶段性担保责任。被告自收房后未按合同缴纳房产证及他项权证办理费用，导致原告持续承担阶段性担保责任，且被告在此期间多期未还款，致使按揭贷款放款方中国工商银行合肥城建支行向原告主张权利，由原告按约向银行承担了代付款义务，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院,恳请法院判如所请。被告丁明洋、潘霞未做答辩。经本院查明：2016年8月26日被告丁明洋、潘霞与原告保利公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：丁明洋、潘霞以每平方米12975元的价格购买原告保利公司开发的位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区B6幢403室房屋一套，面积为120.44平方米，房屋总价款为1562709元，付款方式为在2016年8月26日前支付首付款392709元，余款1170000元按揭贷款支付，如买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应当在2018年4月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付买受人使用。另双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定：在《房地产权证》及《房地产他项权证》办理完毕前，未按银行贷款合同规定的连续三个月或累计六个月不偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有单方解除本《商品房买卖合同》，收回该房屋，买受人须承担违约责任。合同签订前后，被告丁明洋、潘霞向原告支付了首付款，并按约定向中国工商银行合肥城建支行办理按揭贷款申请，另丁明洋在申请贷款的银行开办了账号为13×××55的还款账户。之后贷款审批通过，银行按申请金额发放了贷款。2018年期间，被告丁明洋多次出现未按约定偿还银行按揭贷款月供的情况，由于案涉房屋尚未办理《房地产他项权证》，银行要求原告承担阶段性担保责任。2018年10月29日原告保利公司通过律师向被告丁明洋发出《律师函》，要求其尽快偿还银行逾期欠款，但两被告未予以偿还。2018年9月30日、11月30日、12月21日原告保利公司共计向丁明洋还款账户转付贷款本息共计19896.64元。为此，诉至来院，请求判如所请。另查明，案涉房屋在2016年9月1日办理商品房网上认购备案，备案买受人为丁明洋，备案单号1608017455。以上事实，由原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《律师函》、中国工商银行网上银行电子回单、以及原告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。被告在支付首付款后依约向银行申请按揭贷款，后银行贷款审批通过，并按申请金额予以发放了贷款。被告在银行贷款发放后应按约每月偿还银行贷款的本息，而由于被告未能按约偿还，故而银行要求原告承担阶段性担保责任，为此，原告向被告发出《律师函》要求其履行还款责任，但被告未能还款，导致原告按约承担了担保还款责任，故原告保利公司以双方签订的《补充协议(四)》第五条第4款第（3）项约定为依据，要求判令解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》并协助原告办理到房屋产权部门办理合同解除手续，本院认为该项诉请符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但对于原告主张的违约金，本院认为违约金应当以实际损失作为基础，原告的损失在于为被告偿还银行贷款本息而造成的资金占用损失，由于双方在合同中约定的利息、违约金明显高于实际损失，本院酌定按还款金额为19896.64元基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算至款清之日较为适宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告合肥保利和众房地产有限公司与被告丁明洋、潘霞签订的关于位于合肥市瑶海区包公大道以南、大众路西的罗兰春天小区B6幢403室《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告丁明洋、潘霞自本判决生效之日起十日内协助原告合肥保利和众房地产有限公司办理罗兰春天小区B6幢403室房屋的备案撤销手续；三、被告丁明洋、潘霞自本判决生效之日起十日内支付合肥保利和众房地产有限公司以19896.64元基数按中国人民银行同期同类贷款利息计算至款清之日违约金；四、驳回原告合肥保利和众房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3420元，由原告合肥保利和众房地产有限公司负担2950元，被告丁明洋、潘霞负担470元。公告费800元，由被告丁明洋、潘霞负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长吴扬人民陪审员涂林慧人民陪审员陆蓉华二0一九年十一月二十八日书记员丁海恩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。