上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初8990号原告：上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：徐廉芳，董事长。委托诉讼代理人：吴家平、邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。被告：上海申昂投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：项敏，总经理。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹集团)与被告上海申昂投资管理有限公司(以下简称申昂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中虹集团的委托诉讼代理人邢桦彬，被告申昂公司的委托诉讼代理人黄晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中虹集团向本院提出诉讼请求：一、要求确认中虹集团与申昂公司的不定期租赁关系于2018年4月30日解除；二、要求申昂公司支付2018年1月至4月房屋租金共计1,012,784.44元(每月253,196.11元)；三、要求申昂公司支付违约金30,383.53元。事实和理由：2007年，中虹集团与申昂公司签订《房屋租赁合同》，约定中虹集团将上海市凉城路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX、XXX号XXX-XXX室共计3781.97平方米建筑面积的房屋(以下简称系争房屋)出租给申昂公司，租赁期限自2006年12月31日至2017年12月31日，自2007年7月1日开始计租；2007年7月1日至2011年12月31日每月租金241,139.15元，2012年1月1日至租赁期限届满，租金递增5%；租金每季度结算一次，申昂公司于每季度末10日前以支票方式向中虹集团支付本季度租金；若申昂公司未按期足额支付租金，则申昂公司应按月租金金额的每日千分之三向中虹集团支付违约金，逾期超过30日，中虹集团有权终止合同。上述合同的租赁期满后，申昂公司未按合同约定返还系争房屋，且仍向次承租人收取2018年的房屋租金，申昂公司的行为属于用实际行为继续履行租赁合同。但申昂公司未按合同约定向中虹集团支付租金，经中虹集团多次口头催缴无效。2018年5月23日，中虹集团正式向申昂公司发出《催款函》，要求申昂公司尽快付清2018年1月至4月的房屋租金共计1,012,784.44元。至今中虹集团仍未收到申昂公司的该笔租金，故诉讼来院。申昂公司辩称，在租赁期满前的两个月即2017年10月，中虹集团与申昂公司就开始商讨租赁期满后如何进行房屋的交还、退房事宜。当时中虹集团明确答复，因系争房屋为国有资产，面积较大，另行出租需要走联合产权交易所的挂牌手续，涉及勘察、评估、挂牌、摘牌、签约等，无法确定所需时间，故中虹集团主动向申昂公司提出，希望在租赁期满后，利用原租赁惯性，如有商户提出继续租赁的，仍由申昂公司继续出租管理；如有商户提出退租的，退租部分不向申昂公司收取租金。故而，双方就系争房屋达成了口头代管协议。事实上，至2017年12月31日合同期满，很多商户的营业执照也到了有效期，不能继续经营，故系争房屋中的165号二层、173号二层、203号301-304室自2018年1月1日就已空置；而209号的二楼、109号的一楼及201室(合计613.99平方米)因开设的是足浴按摩，已被凉城新村派出所查封，虽然屋内仍放有足浴物品，但实际上也是空置的。故申昂公司并非故意不交还房屋，而是由于中虹集团怠于办理系争房屋的挂牌出租手续，造成前后租赁合同4个月的脱节，期间中虹集团从来没有向申昂公司要求返还房屋，在此期间空置房屋的租金也不应由申昂公司承担。该期间，中虹集团也不向申昂公司提供合法的出租手续，导致很多商户不向申昂公司支付租金，给申昂公司造成了损失。在中虹集团将系争房屋另行出租后，中虹集团与申昂公司进行过协商，双方核算了申昂公司实际租赁管理房屋的情况，并约定申昂公司支付2018年1月至4月的租金共计50万元。此后，由于中虹集团的审批流程等原因，双方最终未就租金金额达成书面的一致，所以本案并非申昂公司一直拖延。综上，双方在此期间并非不定期租赁关系，而是代管房屋的关系，不同意中虹集团的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：中虹集团为系争房屋的产权人。2007年，中虹集团(甲方)与申昂公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业办公使用；甲方于2006年12月31日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2006年12月31日开始至2017年12月31日止；2007年3月31日前为免租期，从2007年7月1日开始计租；2007年7月1日至2011年12月31日的租金为每月241,139.15元，2012年1月开始至租赁期限届满，租金递增5%；甲方同意2011年第四季度甲方免收一个月的租金；租金每季度结算一次，乙方应当于系争房屋交付后7日内向甲方支付第一期租金，以后乙方应当于每季度末10日前向甲方支付本季度租金；本协议签订的当日乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金306,345.1元，当租金调整后乙方应当在支付调整后第一期租金同时补足押金；甲方同意在符合本合同约定用途的前提下，在租赁期限内乙方可对第三方转租房屋；甲方在租赁期限届满后将系争房屋交还给甲方后，将押金无息还给乙方；租赁期限届满或乙方违约致使本合同终止，乙方应当在合同终止之日起7日内将系争房屋及甲方提供的设备归还甲方；乙方违反合同约定，未按期足额支付租金，应按月租金金额的每日千分之三向甲方支付违约金。上述合同签订后，中虹集团按约将系争房屋交付申昂公司使用，申昂公司在2017年12月31日租赁期届满后，未向中虹集团交还系争房屋，直至2018年5月1日，双方完成了系争房屋的交接手续。现中虹集团以租赁合同于2017年12月31日到期后，双方就系争房屋形成不定期租赁关系至2018年4月30日止，期间申昂公司未按约向中虹集团支付租金，故申昂公司诉讼要求判如所请。庭审中，中虹集团表示，对申昂公司关于双方在合同期满后就系争房屋达成口头代管协议的辩称意见不予认可。中虹集团在租赁期满后，确实因为上级单位的要求，需要对系争房屋续租事宜通过招投标挂牌，但在此期间，系争房屋仍由申昂公司实际占有使用，双方系不定期租赁关系，申昂公司理应支付房屋租金；至于部分房屋空置问题，中虹集团认为，系争房屋是整体出租给申昂公司的，之后由申昂公司进行管理、转租，由申昂公司承担承租系争房屋后的经营风险及市场风险，即使存在房屋空置，也非申昂公司不付租金或降低租金标准的依据。此外，中虹集团表示，租赁合同约定的违约金过高，故中虹集团已自行调整了违约金金额，以申昂公司欠付租金的金额，按日千分之三主张10日，即要求申昂公司一次性支付违约金30,383.53元。申昂公司表示，对合同约定的月租金253,196.11元无异议，但认为双方在合同期满后就房屋代管达成口头协议，申昂公司不存在不交还房屋或不支付租金的恶意，故不应承担违约金，且中虹集团调整后的违约金也是过高的。此外，申昂公司表示其向中虹集团支付过两笔押金共计321,662.35元，要求返还。中虹集团确认申昂公司支付过押金306,345元，其他金额无依据，同意退还押金306,345元。申昂公司表示，因支付押金15,317.35元的凭证未找到，故要求中虹集团先返还押金306,345元，差额部分保留诉权。上述事实，有中虹集团提供的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》，申昂公司提供的租赁权挂牌公告、房屋分套建筑面积计算成果表，以及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，中虹集团与申昂公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的上述合同租赁期已于2017年12月31日届满，之后申昂公司继续使用系争房屋，直至2018年4月之前中虹集团未提出异议，故双方之间形成不定期租赁合同关系。根据法律规定，不定期租赁中当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，中虹集团已于一定期限之前通知申昂公司搬离，申昂公司于2018年4月底搬离系争房屋，故中虹集团现要求解除双方之间的不定期租赁合同，要求申昂公司支付2018年1月至4月房屋租金共计1,012,784.44元(每月253,196.11元)的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。中虹集团表示，租赁合同约定的违约金过高，故中虹集团已自行调整了违约金金额，以申昂公司欠付租金的金额，按日千分之三主张10日，即要求申昂公司一次性支付违约金30,383.53元的诉讼请求，本院认为，综合本案情况，考虑到双方合同履行情况、系争房屋使用情况，中虹集团自行调整了违约金金额，与法无悖，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海中虹(集团)有限公司与被告上海申昂投资管理有限公司就上海市凉城路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX-XXX层、XXX号XXX-XXX、XXX号XXX-XXX室房屋所形成的不定期租赁关系于2018年4月30日解除；二、被告上海申昂投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中虹(集团)有限公司自2018年1月至4月止的房屋租金1,012,784.44元(每按月253,196.11元计算)；三、被告上海申昂投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中虹(集团)有限公司违约金30,383.53元；四、原告上海中虹(集团)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海申昂投资管理有限公司租赁押金306,345元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,188.51元，由被告上海申昂投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李梅芳审 判 员  郑 樱人民陪审员  沈博宇二〇一九年十一月二十六日书 记 员  许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。