河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终5942号 上诉人（原审被告）：河北增阜房地产开发有限公司，住所地邯郸市邯山区渚河路甲49号。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董金超，男，1982年3月7日出生，汉族，住磁县。 委托诉讼代理人：李纳新，北京东科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷春风，河北浩博（魏县）律师事务所律师。 上诉人河北增阜房地产开发有限公司因与被上诉人董金超商品房预售合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2019）冀0427民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北增阜房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，即不服一审判决金额387793元。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决书认定事实严重错误。被上诉人未向上诉人交纳一分钱购房款，双方的商品房买卖合同根本没有实际履行。现金巨额消费不属于当今社会主流消费方式，以现金方式一次性支付387793元购房款明显不符合交易习惯。被上诉人明显虚假陈述。1、被上诉人提供的《收款收据》不能证实一次性以现金方式支付了全部购房款。2、本次系列诉讼案件存在一定市场经济原因，且责任不在于上诉人方。3,被上诉人称其一次性以现金方式交付购房款38万余元不能说明资金来源，更不能提供现金来源的任何证据加以证明，明显不符合交易习惯及常理。4、本次系列诉讼案件存在虚假诉讼嫌疑，应移送公安机关处理。二、被上诉人自签订《认购协议》至今近三年拒绝支付购房款，已构成根本违约。双方之间签订的《认购协议》已经实际解除，被上诉人要求继续履行合同无事实和法律依据，应依法驳回诉讼请求。 董金超答辩称，一、一审判决认定答辩人已履行了付款义务，事实清楚，证据确实充分。针对答辩人已履行合同约定的房款支付义务，在一审中答辩人提交了上诉人出具的收款收据予以证实。该收款收据上诉人承认是其出具的，对该收款收据的真实性、关联性、合法性不持异议。收款收据是上诉人对收取答辩人购房款的行为确认的书证。答辩人提供了该证据，完成了就合同义务履行的举证责任。一审判决据此认定答辩人已实际履行合同约定的购房款支付义务，事实清楚，证据充分。二、本案不存在涉嫌虚假诉讼问题，相反其他类似案件的处理结果，更能证明答辩人已履行房款支付义务。三、上诉人主张合同解除，没有事实根据。 董金超向一审法院起诉请求：1.请求判决被告继续履行商品房认购协议，与原告签订商品房买卖合同并办理合同备案手续，在竣工后20日内向原告交付房屋;2.诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2016年2月27日，原告董金超与被告河北增阜房地产开发有限公司签订《磁州首付商品房认购协议》一份，约定乙方（原告）向甲方（被告）认购磁州首付6号楼2单元1704室房屋一套，面积124.49平方米，单价3115.05元/㎡,总房款人民币387793元，付款方式为乙方一次性付款，最终销售面积以房产管理部门出具的面积数据作为结算依据；以上房款包含后期双气费用但不包括安装太阳能等设施费用，后期其他配套费用和安装太阳能等设施费用由乙方另行交付；交房标准为毛坯房；由于乙方原因，乙方向甲方提出退房的，甲方扣留乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议；如因甲方原因造成乙方退房的，甲方退还预定房款，并支付乙方所购房屋总房款的20%作为违约金，同时收回磁州首付商品房认购协议。同时约定甲方向乙方发出签署《商品房买卖合同》电话或通知，乙方须于甲方发出通知后三日内，携本协议书、收款收据及身份证原件或相关证件与甲方正式签订《商品房买卖合同》相关事宜，乙方逾期不与甲方签署《商品房买卖合同》的，视同乙方放弃购买该商品房的权利，本协议解除且无须另行通知，甲方有权就乙方购买的房屋另行处理，定金不予退还且乙方应按购房款总价的20%向甲方支付违约金。认购协议另对其他相关事项作了约定。 同日，原告董金超向被告河北增阜房地产开发有限公司交纳了约定的房屋总价款387793元，被告河北增阜房地产开发有限公司为原告董金超出具了收款收据一份。涉案房屋目前尚未竣工。另查明，原、被告双方签订认购协议时，被告河北增阜房地产开发有限公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证，但在原告董金超向本院起诉前已取得该证。一审法院认为，关于原、被告签订的认购协议的性质和效力问题。原告董金超与被告河北增阜房地产开发有限公司签订的《磁州首付商品房认购协议》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故一审法院对认购协议的效力予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原、被告双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的认购协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告董金超在该认购协议签订当日又向被告交付了全部购房款，故双方签订的《磁州首付商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。本案中，涉案房屋在销售时并未竣工验收合格，属于商品房预售。因商品房预售实行许可证制度，出卖人必须取得商品房预售许可证。被告在签订认购协议时虽未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前已取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应认定双方当事人签订的《磁州首付商品房认购协议》有效。关于原告是否已经按照认购协议约定交纳了全部购房款387793元的问题，原告称已以现金方式向被告交纳了全部的购房款，且被告为原告出具了收款收据。被告辩称，原告在签订认购协议后至今未向被告交纳购房款，一审法院认为，被告对原告提交的收款收据的真实性无异议，收据上盖有被告河北增阜房地产开发有限公司的财务专用章，被告在没有收到款项的情况下就为原告出具收款收据的做法不符合交易习惯，故一审法院对被告的该辩解意见不予采信，依法认定原告已向被告交纳了全部的购房款387793元。关于原、被告签订的认购协议是否已经解除的问题，被告辩称原、被告双方签订的认购协议已经解除，但未提交任何相关证据予以证实，故一审法院不予采信。判决：一、被告河北增阜房地产开发有限公司继续履行与原告董金超于2016年2月27日签订的《磁州首付商品房认购协议》，于本判决生效之日起十日内与原告董金超签订《商品房买卖合同》并办理合同备案手续；二、驳回原告董金超的其他诉讼请求。案件受理费7116元，由被告河北增阜房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案上诉人河北增阜房地产开发有限公司认可与董金超签订了《磁州首付商品房认购协议》以及为董金超出具了总房款387793元的收款收据各一份的真实性，但上诉人河北增阜房地产开发有限公司上诉提出收款收据虽然出具，但没有实际收款，因此，认购协议没有履行且属于因董金超严重违约已实际解除，同时提出董金超涉及虚假诉讼应移送公安机关处理，上述理由是否真实及能否支持是本案审理焦点。 董金超持有河北增阜房地产开发有限公司为其出具的收款收据原件，河北增阜房地产开发有限公司对此予以认可，河北增阜房地产开发有限公司陈述没有实际收款，除了该陈述外，河北增阜房地产开发有限公司没有其他证据证明，其陈述的真实性难以认定，根据高院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条规定，本院确认该书证的效力，河北增阜房地产开发有限公司是公司法人，有专门财务机构及专业财务人员，在购房款支付处理过程中应规范操作，且要比消费者有更高程度的注意和谨慎义务，河北增阜房地产开发有限公司提出先开收据，后依据银行转款凭证换正式商品房合同的操作流程不符合行业规范，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。 综上所述，河北增阜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7120元。由河北增阜房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 颖 审 判 员  聂洪文 审 判 员  谢 珂 二〇一九年十一月十八日 法官助理  赵 鹏 书 记 员  赵慈萱 ——