陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终7691号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵燕妮，女，1990年5月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁苗苗，陕西哲勤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐娜，女，1989年3月26日出生，汉族，住陕西省华县高塘镇东峪社区二组，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：朱忠涛，陕西琴剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴琼，陕西琴剑律师事务所律师。原审第三人：西安顺扬居房地产营销策划有限公司，住所地：西安市雁塔区电子五路北侧金泰假日花城三期49幢1单元1层10107号。法定代表人：刘佳伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨佩佩，女，1987年3月3日出生，汉族，该公司经纪人，住西安市雁塔区。上诉人赵燕妮因与被上诉人徐娜，原审第三人西安顺扬居房地产营销策划有限公司（以下简称顺扬居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14727号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年10月29日，徐娜（甲方）、赵燕妮（乙方）及顺扬居公司（丙方）签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定徐娜将位于西安市雁塔区房屋出售给赵燕妮，建筑面积为66.7平方米（以房屋所有权证或购房合同面积为准），房屋所有权证号为1075102004-8-5-40601～1，交易价格为485,000元，其中购房定金为2万元于2017年10月29日前已由乙方实际支付给甲方，付款方式为乙方申请商业银行按揭贷款，合同还对违约责任等内容进行了约定。当日，赵燕妮支付徐娜购房定金2万元。涉案房屋产权证书上载明涉案房屋建筑面积为66.40平方米。赵燕妮申请诉前保全，交纳保全费4,170元，并支付中国大地财产保险股份有限公司陕西分公司保险费2,040元。徐娜申请原审法院至西安市房管局调取赵燕妮不符合购房条件的资料《情况说明》，原审法院至西安市房产交易管理中心调取赵燕妮于2018年1月13日填写的西安市家庭购（售）房申报表（二手房）及2018年3月2日赵燕妮书写的《情况说明》，主要内容为：由于在本市买房规定需2年个人完税或者社保，或是需要西安市户口，但因个人社保还差6个月才能2年，因不想在西安市办理落户，并且当时着急出差，没时间办理落户一系列手续，在2018年1月5日在房管局门口认识王磊，自称是房管局员工，可以办理个人完税证明，且当时还有一位女士正在办理，所以就轻信王磊的话，并支付11,000元，2018年1月12日下午，王磊把完税证明交给赵燕妮，2018年1月13日赵燕妮来到房管局25号窗口提交资料，直到2018年1月30日赵燕妮第二次来办理过户手续，被工作人员告知完税证明是造假的，才知道自己上当了，事后也非常后悔，并对自己的造假行为感到后悔……赵燕妮、徐娜及顺扬居公司对原审法院调取的上述证据材料真实性均认可。庭审中，赵燕妮称其符合西安市二手房购房资格的，可以购买二手房，仅是因高新区税务年审，无法打印完税证明，故暂时未完成后续交易手续，针对该意见，赵燕妮提交了完税证明、网签监管申请表予以证明。徐娜对上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，从时间段来看，赵燕妮不是按照实际的时间连续缴纳个人所得税，不符合连续两年完税证明或社保的规定，网签监管申请表只是双方做了一个申请的登记，实际的结果是审核未能通过，而且根据客观实际情况，该申请表应当交给房管局的，为什么会在赵燕妮手中，只能说明是因为审核没有通过，房管局将材料退还给赵燕妮。赵燕妮称在双方申请网签、资金监管因资料不全，未办理后续手续的情况下，徐娜继续配合赵燕妮办理了涉案房屋宽带过户手续，且双方协商在办理过户之前按照每月1,500元的标准支付租金，继续履行涉案合同，后徐娜称要给其父买房，要求赵燕妮全款支付，双方协商由赵燕妮增加购房定金10万元，赵燕妮于2018年5月3日支付徐娜定金10万元后，徐娜违反双方约定，单方将定金10万元于2018年7月6日退回，不履行合同，属于单方违约，故徐娜没有解除合同的权利，合同应当继续履行。针对该意见，赵燕妮提交了收费专用单、业务登记单、银行卡客户交易详细信息二份、微信聊天记录、银行交易明细予以证明。徐娜对上述证据的真实性认可，但不认可证明目的，因为赵燕妮要求租住徐娜的房屋而支付租金，且办理了宽带费用的缴纳手续，但不能证明赵燕妮所说的双方在过户之前协商按照每月1,500元的标准支付租金，赵燕妮于2018年5月3日向徐娜转账10万元，徐娜多次询问缘由，赵燕妮没有明确回复10万元的性质，徐娜就在2018年7月6日按照原路径将10万元退回赵燕妮，赵燕妮在转款的备注虽然注明定金，这是赵燕妮在转款时自己可控的操作，并不能代表这是赵燕妮、徐娜双方协商一致的结果，发微信的时间是2018年7月，因为赵燕妮不具备购房资格，徐娜多次要求解除合同，直至2018年7月，赵燕妮仍然要求以原来的价格进行交易，徐娜明确予以拒绝。赵燕妮称其有能力一次性全款支付购房款，合同继续履行，房屋交易过户不存在障碍。针对该意见，赵燕妮提交了银行交易明细予以证明。徐娜对银行交易明细的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可，入账时间是2018年10月22日至10月23日，其账户即使有这么多钱，也是在发生诉讼之后。赵燕妮提交个人参保证明、参保缴费证明，以证明其缴纳社会保险的情况。徐娜对上述证据的真实性认可，但称该证据无法显示具体缴存时间，不能看出缴存是否连续，参保缴费证明显示缴费时间是从2016年7月开始，至2017年10月29日不足两年，刚好相差6个月，与其给房管局提交的《情况说明》的说法相互印证，不能证明赵燕妮在签订涉案合同时具有购房资格，赵燕妮在庭审中称完税证明无法打印是税务局的问题，所以才找人造假，刚好说明其参保缴费时间不够，否则怎么会选择造假？顺扬居公司称徐娜明确表示不出售房屋，属于违约，针对该意见，顺扬居公司提交了微信聊天记录予以证明。赵燕妮对上述证据的真实性和证明目的均认可。徐娜对上述证据的真实性和证明目的均不认可，称没有原件，即使真的存在，也是发生在2018年7月份以后，赵燕妮不具备购房资格，徐娜已经要求解除合同，赵燕妮在2018年7月以后要求按照原有的价格进行交易，徐娜不同意。赵燕妮于2018年8月3日诉至原审法院称，其与徐娜于2017年10月29日在顺扬居公司的居间、介绍下签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定赵燕妮购买徐娜位于西安市雁塔区的房屋，建筑面积为66.7平方米，交易价为485,000元，赵燕妮采取银行按揭方式支付购房款，购房定金为2万元，等等。合同签订当日，赵燕妮支付徐娜定金2万元，当日赵燕妮、徐娜及顺扬居公司完成了房屋的物业交割，房屋一直由赵燕妮正常占有、使用，其亦进行了装修。合同履行过程中，其与徐娜协商以全款购买该房屋，遂赵燕妮于2018年5月3日追加支付定金10万元，现徐娜明确告知赵燕妮不同意继续交易，或要求赵燕妮涨价至少30万元才同意继续交易。赵燕妮认为双方签订的合同为有效合同，各方应当遵守，徐娜行为构成单方违约，现其有能力支付全部购房款。故诉至法院，请求判令：1、徐娜继续履行合同，并在赵燕妮备齐购房款485,000元之日起十日内协助赵燕妮办理《西安市存量房屋买卖居间合同》所交易的位于西安市雁塔区的商品房的产权转移登记手续。2、本案保全费4,170元、保险费2,040元、诉讼费由徐娜承担。徐娜辩称，其不同意赵燕妮的诉请，因为赵燕妮不具备购房资格，导致房管局进行资格审查时未能通过，其之后也没有按照合同约定一次性付款或变更贷款人，故徐娜要求解除合同，并且按照合同约定支付违约金，赵燕妮自2017年11月中旬向徐娜支付房租至2018年5月，也可以说明赵燕妮对其不具备购房资格的事实是认可的。顺扬居公司述称，其同意按照合同继续履行，赵燕妮当时称有购房资格，但单位一直在年审，现在能打出来了，当时赵燕妮、徐娜双方协商的是先让赵燕妮给徐娜交房租到2018年6、7月份左右再过户。徐娜反诉称，2017年10月29日，赵燕妮、徐娜及顺扬居公司签订《西安市存量房屋买卖居间合同》，约定经顺扬居公司介绍，赵燕妮以485,000元的价格购买徐娜涉案房屋，房产证号为1075102004-8-5-40601～1，建筑面积为66.7平方米（房产证面积为66.4平方米），付款方式为银行按揭贷款，并约定合同签订后，赵燕妮支付徐娜定金2万元，房屋交易的各项税费由赵燕妮承担，等等。合同签订后，赵燕妮支付定金2万元，徐娜督促赵燕妮积极按照约定准备网签、办理过户及银行贷款资料。2018年11月、12月，赵燕妮、徐娜双方一起先后两次到西安市房管局办理网签等手续，但由于赵燕妮不具备购房资格，房管局资料审核没有通过，在房管局工作人员的教育下，赵燕妮还向房管局出具书面材料，承认错误并保证不再弄虚作假。后经了解，赵燕妮的社保不够两年，其提交的社保证明是其向他人支付费用，由他人出具的虚假证明。因赵燕妮的原因未能办理网签、过户手续，导致赵燕妮无法办理按揭贷款，但赵燕妮也没有按照合同约定在45日内全额支付房款，变更贷款人。赵燕妮多次找到徐娜，称其原先租住的房屋已经到期，希望能够将房屋先行出租给赵燕妮，经协商，徐娜于2017年11月底同意出租，租金为1,500元/月，赵燕妮支付了6个月的租金，但自2018年6月开始未支付租金。根据合同约定，因赵燕妮材料不全，导致合同无法履行，徐娜多次向赵燕妮要求解除合同，赵燕妮不同意。2018年5月，赵燕妮突然向徐娜账户转账10万元，徐娜询问其原因，赵燕妮以各种理由搪塞，但徐娜明确告知其房屋买卖合同因赵燕妮的原因已要求解除，故不能收其钱款，随即将赵燕妮转账的钱款退回。故诉至法院，请求判令：1、解除2017年10月29日赵燕妮与徐娜、顺扬居公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》。2、赵燕妮支付徐娜违约金48,500元。3、赵燕妮支付徐娜租金4,500元（自2018年6月、7月、8月租金，应计算至实际搬离之日）。4、本案的案件受理费由赵燕妮承担。赵燕妮辩称，2018年1月30日，赵燕妮、徐娜去房管局做网签、资金监管，因高新区社保局年审，无法打印赵燕妮的个税证明，因此双方仅做了资金监管申请，后续手续并未办理，并协商待赵燕妮社保记录完善之后进行后续房屋过户手续，并约定2月份房租1,000元，此后过户之前每月房租增加500元变为1,500元/月，赵燕妮同意并一次性支付四个月房租6,000元，徐娜亦配合赵燕妮办理了涉案房屋宽带过户手续，并预存一年宽带费用，赵燕妮也因此对涉案房屋进行了装修。2018年5月3日，因徐娜提出要给其父购房，遂要求赵燕妮全款购房，赵燕妮同意并要求一定的筹款时间，徐娜也表示同意，当时顺扬居公司的业务员杨佩佩在场为证。当日，赵燕妮向徐娜转账支付定金10万元，并在转账时备注为“定金”。2018年6月份，赵燕妮要求徐娜配合办理过户手续，徐娜提出因二手房价格上涨不卖了，要求退还定金，并在2018年7月6日退还赵燕妮10万元。徐娜退还定金的行为属于单方违约行为，其擅自解除双方达成的协议，作为违约方，徐娜没有解除合同的权利。赵燕妮缴纳的个税完全能够证明其具备购房资格，只要徐娜配合，完全可以正常过户交易，不存在任何障碍。合同签订后，赵燕妮并未到银行按揭程序，并不存在按揭贷款无法审批通过的情形，徐娜以此为由解除合同完全没有任何事实和法律依据。综上，徐娜作为违约方，其无权解除合同，也无权要求赵燕妮承担违约责任，赔偿违约金，同时因其违约行为造成答辩人维权产生的合理支出，应当由徐娜承担。顺扬居公司述称，其不同意徐娜的诉讼请求。原审法院认为，赵燕妮、徐娜及顺扬居公司签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合同依法成立，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。赵燕妮称其具备购房资格，但其提交的完税证明显示其2016年1月1日至2016年5月31日等期间的入库日期均是2018年1月16日，个人参保证明显示其在西安市参保时间自2016年7月起，赵燕妮称因高新税务局审计，导致其无法打印个人完税证明，但未提交任何证据予以证明，然而，赵燕妮于2018年3月2日给西安市房产交易管理中心提交的《情况说明》证明赵燕妮自认其在2018年1月因个人社保还差6个月才能满2年，又不想在西安市办理落户，才提交虚假的个人完税证明，导致2018年1月30日无法办理过户手续，足以证明赵燕妮在2018年3月之前不符合西安市相关区域的住房交易政策。赵燕妮于2018年5月3日向徐娜转账10万元，称其与徐娜协商加付定金10万元，但未提交充足证据予以证明，徐娜于2018年7月6日按照原路径将10万元退回赵燕妮，故赵燕妮无法证明其与徐娜自2018年3月之后就房屋买卖事宜又达成一致意见。《西安市存量房屋买卖居间合同》第七条第（二）款第（1）项的约定，乙方提供的办理该房屋产权转移登记的资料不完整，不真实或无效，导致乙方不符合房地产管理部门要求的购房资格，无法办理产权转移登记，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并要求乙方承担违约责任。乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，向甲方支付本合同约定交易价格10%的违约金，丙方收取甲、乙双方的中介费不予退还，由乙方直接赔付给甲方。根据上述约定，因赵燕妮提供虚假资料，徐娜有权解除涉案合同，故对徐娜要求解除《西安市存量房屋买卖居间合同》及要求赵燕妮支付违约金48,500元的诉请，符合法律规定，依法予以支持。赵燕妮要求徐娜办理涉案房产的产权转移登记手续，并赔偿保险费等各项费用，于法无据，依法不予支持。关于徐娜要求赵燕妮支付租金一节，该诉请与本案不属于同一法律关系，徐娜可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告（被告）赵燕妮、被告（原告）徐娜及第三人西安顺扬居房地产营销策划有限公司于2017年10月29日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》。二、原告（被告）赵燕妮于本判决生效之日起十日内支付被告（原告）徐娜违约金48,500元。三、驳回原告（被告）赵燕妮全部诉讼请求。四、驳回被告（原告）徐娜其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵燕妮交纳的案件受理费8,368元、保全费4,170元，由赵燕妮承担。徐娜交纳的案件受理费10,600元，由赵燕妮承担9,300元，徐娜承担1,300元。鉴于徐娜已预交，赵燕妮在支付上述款项时将其应承担的案件受理费一并支付徐娜。宣判后，赵燕妮不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回徐娜的诉讼请求；2、请求依法判决徐娜继续履行合同，并在其备齐购房款485,000元之日起十日内协助其办理《西安市存量房屋买卖居间合同》所交易的位于西安市雁塔区的商品房的产权转移登记手续；3、一、二审诉讼费、保全费、保险费由徐娜承担。事实与理由：一审法院认定事实和法律适用错误。徐娜以其不具备购房资格为由要求解除合同与事实不符，根本原因是房价上涨徐娜不愿继续出售。其已经实际占有该房屋并具备购房资格，徐娜应当继续履行合同，与其办理房屋产权转移登记手续。其已经于2018年7月交够两年社保，其在起诉时已经具备购房资格。双方签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》并未约定办理房屋过户手续的时间，其在取得购房资格后要求徐娜办理过户手续并未违反合同约定。徐娜辩称，赵燕妮称其要求解除合同是因房价上涨不是事实，赵燕妮不具备购房资格，符合合同约定的解除条件，因此其提出解除合同。赵燕妮称其对不具备购房资格是知情的，等到赵燕妮交够两年社保后办理过户手续，如果依赵燕妮所说，为什么2018年初去办理过户手续。赵燕妮于2017年底承租房屋，是基于租赁合同关系。赵燕妮称2018年7月已交够两年社保，起诉时具备购房资格，赵燕妮起诉是在2017年10月29日，并不具备购房资格，赵燕妮缴纳社保可以看出属于补交。综上，赵燕妮不具备购房资格，并且向房管局提供虚假过户材料，导致房管局审核未通过，符合合同约定的解除条件，因此，其主张解除合同，且该行为属于违约行为，赵燕妮应当承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。顺扬居公司述称，徐娜对于赵燕妮不具备购房资格是知情的，当时办理网签时，徐娜本人参与其中，房管局审批中间有5个月左右的等待期，在此期间，徐娜提出过户延缓。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，赵燕妮、徐娜及顺扬居公司于2017年10月29日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，2018年1月13日赵燕妮到房管局提交资料，直至2018年1月30日赵燕妮第二次到房管局办理过户手续，被告知其完税证明造假，申请未获通过。赵燕妮于2018年3月2日给西安市房产交易管理中心提交的《情况说明》证明赵燕妮自认其在2018年1月因个人社保还差6个月才能满2年，又不想在西安市办理落户，才提交虚假的个人完税证明。足以证明赵燕妮在2018年3月之前不符合西安市相关区域的住房交易政策，不具备购买涉案房屋的资格。赵燕妮提交的证据，能够证明2018年3月后双方就房屋买卖事宜进行过协商，但无法证明双方自2018年3月之后就房屋买卖事宜又达成了具有法律约束力的一致意见。根据《西安市存量房屋买卖居间合同》第七条第（二）款第（1）项的约定，因赵燕妮提供虚假资料，徐娜有权解除涉案合同。故原审法院判决解除赵燕妮、徐娜及西安顺扬居房地产营销策划有限公司于2017年10月29日签订的《西安市存量房屋买卖居间合同》符合合同及法律规定，依法应予维持。赵燕妮上诉称其已于2018年7月交够两年社保，其在起诉时已经具备购房资格，原合同应继续履行。因赵燕妮提供虚假资料违约后，双方并未就合同继续履行达成一致，故其该上诉理由无合同及法律依据，其该项上诉请求，本院依法不予支持。考虑到从双方签订合同到赵燕妮提供虚假资料构成违约期间，西安市房屋交易价格快速上涨，徐娜亦未提供证据证明合同解除对其造成损失，根据民法公平原则，原审法院判决的违约金不再支持。对当事人未上诉的原审法院判决其他内容，予以维持。综上，原审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14727号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14727号民事判决第二项。一审案件受理费、保全费按原审判决执行；二审案件受理费8,668元，由上诉人赵燕妮负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇一九年十一月十五日书记员 陈 歆