贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11893号原告：彭润琴，女，汉族，1981年11月29日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陈广，系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露，系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道。统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人：周旭，贵州众正律师事务所律师。原告彭润琴与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（下称振华房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月17日登记立案后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈广，被告振华房开公司委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭润琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理并交付涉案房屋不动产权证；2、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记，未将相关文书交付给原告的违约金暂计100000.00元（违约金以总房款429973.00元为基数，自2016年7约1日起按日0.02%计算至被告办理房屋转移登记并将相关文书交付给原告之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市。合同约定房屋总价款为429973.00元。出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款的0.02%的违约金。被告未按合同约定履行，故原告诉至法院。被告振华房开公司辩称：1、原告要求支付逾期办证违约金没有法律依据，被告没有按时办证是由于政府调整办证部门的原因造成，当初政府要求在区房产局办，又要求在市办，后来要求在不动产中心办理，前前后后折腾几年，影响了办证时间，责任不在被告公司。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心下文同意被告公司振华商贸大厦A幢项目可以办理不动产登记证，退一步说，即使要计算违约金，违约金截止日期只能到2019年8月13日之前；2、双方签订的《商品房买卖合同》没有对逾期办理不动产登记证违约金的约定，更没有约定按日万分之二计算，原告要求按已付购房款为基数，按日万分之二计算明显过高，而且违约计算时间超过诉讼时效，请求法院将违约金的约定撤销或者降低。而且，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的只是“可以参照”贷款利率，原告请求明显不合理，请求法院对原告关于违约金的请求计算标准及违约金的数额予以降低或者驳回;3、原告计算违约金的依据有误，请求数额超出法院支持的部分，诉讼费由原告自己承担；4、请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、借款凭证、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人的法人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提供的首次登记审查意见。拟证明涉案房屋已经具备办理转移登记，出具时间是2019年8月13日，说明涉案的房屋可以进行首次登记，计算违约金应当截止的时间为2019年8月13日。原告的质证意见为，对真实性、合法性不持异议，但是达不到证明目的，该证据不能证明被告履行了办证的相关义务，同时即便该证据证明被告符合办证条件，也不能证明尽到了通知义务。经本院审查认为，该组证据具有证据三性，本院予以确认，但达不到被告拟证明的违约金应当截止为2019年8月13日的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月2日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市，总房款为429973.00元；出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同附件十二《补充协议》约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”，合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向被告支付完毕购房款，并支付了房屋维修基金、契税、办证费等费用。另查明，振华商贸大厦A幢于2019年8月13日取得新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记）。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告请求被告办理并交付涉案房产不动产权证书是否支持；二、被告是否承担支逾期办理商品房转移登记，未将相关文书交付给原告的违约责任，若承担其违约期间及违约标准如何认定。关于焦点一的问题。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。就本案而言，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应于2014年6月30日前完成案涉商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同附件十二中约定“房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证”。前述内容即是合同双方就协助办证义务的具体约定，约定事项不违反法律、行政法规的规定，对双方当事人具有约束力。被告于2019年8月13日取得振华商贸大厦A幢新建商品房幢首次登记（原名称为初始登记），涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，因此被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理并交付涉案房屋不动产权证书。关于焦点二的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任，且原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条中对逾期交付文书违约金的计算有相应约定。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月17日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年9月17日起的逾期办证违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。鉴于本案由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年11月4日）视为被告履行了披露义务。对于之后属于委托办证项下的违约责任，因原、被告并未约定委托办证的违约责任，且原告所举证据不足以证明是被告的原因所致，故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。因此，上述违约金应以已付购房款429973.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月17日起计算至2019年11月4日止。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于原告彭润琴缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告彭润琴办理并交付振华商贸大厦第A幢2单元27层9号商品房不动产权证书。二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起20日内支付原告彭润琴违约金，违约金的计算方式为：以已付购房款429973.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月17日起计算至2019年11月4日止。三、驳回原告彭润琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150.00元，由原告彭润琴负担68.00元，被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担1082.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年十一月十八日书记员  包清琳