河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初4790号原告（反诉被告）：刘咪盈，女，汉族，1974年6月26日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：谢京辉、杨宗豪，河南坤达律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：万**鹏，男，汉族，1988年7月3日出生，现住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：许宏良，男，洛阳法律研究会会员。第三人：郭贺霞，女，汉族，1978年10月13日出生，现住洛阳市西工区。原告刘咪盈与被告万**鹏占有物返还纠纷一案，本院受理后，万**鹏提出反诉，刘咪盈申请追加郭贺霞为第三人参加诉讼，本院予以准许，依法适用普通程序，公开开庭对本反诉进行了合并审理。刘咪盈及其委托诉讼代理人谢京辉，万**鹏及其委托诉讼代理人许宏良，第三人郭贺霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘咪盈向本院提出诉讼请求：1.判令万**鹏向刘咪盈返还其非法占有的位于洛阳市西工区××小区编号××号西××储藏室；2.判令万**鹏向刘咪盈支付因其非法占用使用上述储藏室所形成的占有使用费人民币3000元（参照同地段房屋租金暂定）直至其返还房屋之日止；3.刘咪盈因主张权利产生的各项费用（包括但不限于案件受理费、评估费、拍卖费、律师费等）全部由万**鹏承担。事实与理由：刘咪盈与万**鹏在平等充分协商一致的基础上，于2019年6月13日签订房产买卖合同，约定将刘咪盈所有的位于洛阳市西工区汉宫路68号院1-13栋3-102号房屋以739000元的价格出售给万**鹏。刘咪盈与万**鹏依约完成了房款交付、房屋转移登记过户等事宜。但现在万**鹏在无法律及合同依据、也未经刘咪盈同意许可的情况下，非法长期占有使用为刘咪盈所有的位于洛阳市西工区汉宫路68号鹏翔小区编号1-13幢3-11号西、面积为48.56平方米的独立储藏室。该储藏室系刘咪盈于2011年4月25日从洛阳东鹏置业有限公司依法购得，刘咪盈依法对该储藏室享有占有、使用、收益的权利。刘咪盈与万**鹏签订的房产买卖合同标的并不包含该独立储藏室的交易买卖，万**鹏所持《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》及2019年4月10日《授权委托书》中显示受托代理人为郭贺霞，而其中“刘咪盈”的签名并非刘咪盈本人所签，系他人伪造，刘咪盈多次找万**鹏协商归还该储藏室，均遭拒绝。为维护自身的合法权益，刘咪盈特诉至法院，望判如所请。万**鹏辩称，1.其与刘咪盈就涉案房屋办理了房款交付、房屋转移登记、过户等合法手续，万**鹏已经合法占有房产；2.在办理房产买卖手续过程中，洛阳房联行公司、刘咪盈、万**鹏三方签订的居间服务合同中明确载明“该房产包括面积为48平方米的地下室，该地下室作为房产的附属物，随该房产一起过户给万**鹏，万**鹏不再支付其他费用”。3.刘咪盈在诉状中也称该房产是在平等充分协商一致的情况下与万**鹏办理房产过户手续，说明刘咪盈对第三人郭贺霞代理行为的认可，郭贺霞的代理行为是有效的；4.居间服务合同作为房屋过户手续的必备材料，刘咪盈与万**鹏之间既然办理了房产过户手续，就视为对该居间服务合同的认可，从而可以证明，在办理房屋过户手续时是将储藏室作为该房产的附属物一并转移给万**鹏；5.办理房产过户手续后，刘咪盈将房产地上部分的房屋钥匙和储藏室部分的房门钥匙一并交给万**鹏，这是刘咪盈在自愿的情况下履行房屋过户的表现，刘咪盈诉称万**鹏是在无法律及合同依据也未经其同意许可的情况下非法占有使用该储藏室是没有道理的。6.涉案储藏室并非如刘咪盈诉称系独立的，其与地面部分是一体的，结构相连，与地面部分不可分割；7.万**鹏是合法合理占有使用该储藏室的，不存在任何非法因素，因此，万**鹏不应支付所谓的占有使用费；8.刘咪盈诉求第三项中除了法律规定的案件受理费有法律规定外，其他主张均无法律依据，万**鹏不予承担。综上，请求法院依法驳回刘咪盈的诉求。郭贺霞陈述，其丈夫季彐其与刘咪盈的丈夫刁品涛是老乡，涉案房产系其夫妇借用刘咪盈的名义购买，房款是其丈夫季彐其所付，所以房产也是其夫妇装修并一直居住使用。买房时地下一层的储藏室就是和一楼连通的，不可分割，后来也是一并卖给万**鹏的。出售房产时，刘咪盈夫妻是知情的，也是其让郭贺霞去办理卖房事宜的，否则郭贺霞不可能有刘咪盈的身份证。卖房是郭贺霞联系的中介公司，也是郭贺霞带中介和万**鹏看房，因为是借用刘咪盈的名义，所以按照中介公司的要求填写了《授权委托书》并与万**鹏签订中介服务合同，这些刘咪盈都是知道的，之后刘咪盈配合万**鹏办理贷款及房产过户，房产储藏室钥匙还是刘咪盈交给万**鹏的。因为刘咪盈没有把房款给郭贺霞夫妇，所以郭贺霞一直未配合交房。后来在2019年6月底，刘咪盈向其夫妇转款，并出具欠房款的欠条后，郭贺霞才将涉案房产包括储藏室一并交给了万**鹏。刘咪盈现在起诉万**鹏没有道理。万**鹏向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘咪盈继续履行《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，协助将地下室的合同、收据变更至万**鹏名下；2.判令刘咪盈承担合同违约金73900元；3.本案反诉费由刘咪盈承担。刘咪盈辩称，刘咪盈在2019年4月11日并未与万**鹏签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，也未授权任何人与万**鹏签订上述合同，刘咪盈非该房屋买卖合同相对人，刘咪盈不存在任何合同违约行为，万**鹏反诉内容不属实且无事实法律依据，故应依法驳回万**鹏的反诉请求。具体理由如下：1.万**鹏反诉不成立。刘咪盈诉万**鹏占有物返还纠纷一案，案由为占有物返还纠纷，法律依据为《物权法》第245条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”。万**鹏所提反诉，应与本诉属于同一法律关系，万**鹏所提反诉系基于合同关系而主张，这与本诉基于物权之占有保护而主张占有物返还，明显不属同一法律关系，应予驳回。2.2019年4月11日《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》上的“刘咪盈”签名非本人签字，刘咪盈不是该房屋买卖合同的相对人,该合同对刘咪盈不成立不生效，刘咪盈非反诉适格被告。事实上，该合同系无权代理人郭贺霞假借刘咪盈名义、并伪造刘咪盈签名而与万**鹏签订，依据《民法通则》第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任……代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”郭贺霞无代理权行为所产生的法律后果，由郭贺霞承担，万**鹏应向郭贺霞主张权利。3.2019年6月13日签订的《房屋买卖合同》才是在刘咪盈与万**鹏之间成立且生效的房屋买卖合同，刘咪盈已经依约将房屋过户至万**鹏名下，该合同已经全部履行完毕。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，根据上述证据结合当事人的陈述、答辩及质证意见，认定事实如下：1、2019年4月11日，郭贺霞持刘咪盈的身份证复印件及《授权委托书》以刘咪盈代理人的名义到洛阳房联行网络科技有限公司（以下简称房联行）与万**鹏签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（以下简称《居间服务合同》），约定万**鹏以739000元的价格购买刘咪盈名下位于洛阳市××××房产（以下简称涉案房产），卖方房屋现处于抵押状态，卖方于交易前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；买方以按揭贷款方式付款，于面签当天支付首付款220000元至贷款银行监管账户，预计贷款金额为519000元；卖方拿到全款后3日内将该房产交付买方，并履行房产及附属设施等交接手续。该合同附件一的三方其他约定载明：经买卖双方协商达成一致，该房产有240000元抵押款由房东自行解押，该房产内所有附属物、装修、家具、家电（详见清单）都留下，归买方所有；抵押款于2019年4月12日进行解押，该房产拥有48平方米的地下室视为该房产附属物，随该房产一齐过户给买方，买方不再支付任何其它费用。郭贺霞在卖方处签名确认，万**鹏在买方处签名确认，房联行在居间方盖章确认。其后，刘咪盈配合万**鹏办理了按揭贷款手续，2019年6月3日，刘咪盈（甲方、出卖人）与万**鹏（乙方、买受人）签订《房产买卖合同》，约定甲方将其合法拥有的涉案房产依法转让给乙方，该房产建筑面积93.98平方米，转让总价格为739000元，付款方式为按揭贷款。2019年6月4日刘咪盈将涉案房产过户给万**鹏，万**鹏取得涉案房产的不动产权证书。2019年6月底，刘咪盈结清涉案房产的水电物业等费用，将涉案房产交给万**鹏，万**鹏遂搬入该房居住至今。现刘咪盈以其出卖的涉案房产并不包括编号1-13幢3-11号西的独立储藏室为由，将万**鹏诉至法院，导致本案纠纷。2、在审理过程中，刘咪盈提交上述《授权委托书》的复印件，认为该授权委托书系他人伪造，上面“刘咪盈”的签名并非其本人所签，并申请进行笔迹鉴定。为了进一步查明案情，刘咪盈申请追加委托书上的被委托人郭贺霞作为第三人参加诉讼。本院准许后通知郭贺霞参加诉讼，郭贺霞称其确系受刘咪盈的委托卖房并签订上述《居间服务合同》，《授权委托书》是其按照房联行的要求填写，上面的签名均系其书写。因郭贺霞认可该委托书上“刘咪盈”的签字是其代为书写，故笔迹鉴定已无必要，本院对刘咪盈的鉴定事项未予准许。3、刘咪盈为支持其诉求，除提交《房产买卖合同》、其原不动产登记证书外，还提交2011年4月25日其与洛阳东鹏置业有限公司（以下简称东鹏公司）签订的《协议书》一份。《协议书》主要载明，刘咪盈购买东鹏公司编号为：1-13#3-11号西的独立储藏室一间，该储藏室以建筑面积计价，每平方米1380元，建筑面积48.56平方米，合计67013元；刘咪盈签订本协议并交清全部款项后即拥有该储藏室的使用权，东鹏公司不予办理产权证。4、涉案房产位于一楼，该房产与刘咪盈所称独立储藏室内部通过楼梯相连，刘咪盈认可其向万**鹏交房时该房屋现状即是如此，其并未改变。刘咪盈亦认可涉案房产在出卖前一直由郭贺霞居住，郭贺霞对房产进行了装修，因房产归属问题双方多次发生纠纷，后刘咪盈的丈夫刁品涛于2019年6月30日向郭贺霞的丈夫季彐其出具欠条，其后郭贺霞配合将涉案房产交付给万**鹏。欠条载明：今欠季彐其人民币壹拾万元整（此欠款是鹏翔小区1-13-3-102房款）。刘咪盈称其丈夫刁品涛与郭贺霞的丈夫季彐其系老乡，欠季彐其部分款项，故涉案房产一直由郭贺霞居住使用，郭贺霞有其身份证复印件，欠条上括号里的内容是按季彐其的要求写的，涉案房产并非郭贺霞夫妇的。5、万**鹏申请房联行经手涉案房产交易的工作人员李喆、张杏丽出庭作证。李喆当庭陈述，签订涉案的《居间服务合同》时其未全程在场，只知道是郭贺霞签的，之前看房也是郭贺霞带着，当时以为郭贺霞是房主，后来办理贷款及过户时才知道刘咪盈是房主。万**鹏拿到房产证后，因为刘咪盈与郭贺霞之间有纠纷，一直未将涉案房产交付给万**鹏。大概在2019年6月底，刘咪盈与郭贺霞调解住才给万**鹏交房，刘咪盈承诺储藏室收据随后交给万**鹏。张杏丽也当庭陈述，郭贺霞将涉案房产信息挂在网上，和郭联系后，郭贺霞一直说房子是她自己的，用别人的名字，看房时也都是郭贺霞开的门，所以就同意郭贺霞作为刘咪盈的代理人签订《居间服务合同》，之后刘咪盈配合办理了银行按揭贷款和过户。涉案房产一楼和地下室是一体的，交接当天刘咪盈将地下室钥匙交给万**鹏。本院认为，刘咪盈与万**鹏之间的房屋买卖合同成立生效且已履行完毕，本案的争议焦点是双方买卖的房产是否包括独立的储藏室。根据刘咪盈提供的其与东鹏公司于2011年4月25日签订的《协议书》可知，该储藏室不能办理产权登记，故2019年6月3日刘咪盈与万**鹏签订的房屋管理部门提供的《房产买卖合同》中未包含该储藏室符合常理。刘咪盈虽未向郭贺霞出具《授权委托书》，但确系在房联行的居间下配合万**鹏办理了银行贷款并将涉案房产过户给了万**鹏，完成了涉案房产的交易，房联行经手此业务的工作人员李喆、张杏丽也出庭陈述刘咪盈向万**鹏交付了房产钥匙、承诺其后将储藏室相关手续交付万**鹏，故刘咪盈的行为应视为对涉案《居间服务合同》的追认。另，刘咪盈向万**鹏交付房产时一楼房产与储藏室是连通的，是一体的，并非完全分割的两个空间，刘咪盈也以自己的行为表明交易标的物包括不动产权证所载一楼房产和涉案储藏室。综上，刘咪盈的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。万**鹏要求刘咪盈继续履行《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》、协助将储藏室的合同、收据变更至万**鹏名下的诉求，本院予以支持。鉴于本案所涉《居间服务合同》并非刘咪盈所签，郭贺霞的行为并不构成表见代理，故万**鹏关于要求刘咪盈承担合同违约金73900元的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条、第一百七十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、刘咪盈于本判决生效后十日内协助万**鹏办理位于洛阳市西工区汉宫路68号院编号为1-13幢3-11号西的储藏室的使用权人变更手续；驳回刘咪盈的诉讼请求；驳回万**鹏的其他反诉请求。本案本诉受理费100元，由刘咪盈承担；反诉受理费824元，由万**鹏承担724元，刘咪盈承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽陪审员  陈魏芳陪审员  任淑文二〇一九年十一月二十二日书记员  秦欢欢