安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初9484号 原告（反诉被告）:王子娟,女,汉族,1984年4月1日出生,市民,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：刘龙，安徽勇胜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处人民西路288号602室，统一社会信用代码913412006897546884。 法定代表人：王光伟，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉洁，该公司法律顾问。 原告（反诉被告）王子娟与被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王子娟的委托诉讼代理人刘龙、被告（反诉原告）利华公司的委托诉讼代理人李玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王子娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告利华公司向原告支付延迟交房违约金计人民币23883.46元（从2016年1月1日至2016年11月2日）；2、请求依法判令被告利华公司向原告支付违约交付期间的违约金计人民币4278.80元（从2016年11月2日至2016年12月27日期间）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月9日，原告购买被告开发的房屋，双方签订房屋买卖合同，合同约定：被告将其开发位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆15#住宅楼2层202室出售给原告，房屋价款为777963元，房屋面积119.87平方米（后经房管局实测面积），被告于2015年12月31日前交付房屋，逾期交房，被告每日按房屋总价款的万分之一向原告支付违约金。协议还约定阳台为封闭阳台。协议签订后，原告按照约定支付购房款，被告逾期未交付房屋，且不予封闭阳台。经过双方的多次交涉，原告因住房心切，被迫做出让步，于2016年11月2日与被告更改合同，同意被告不封闭阳台，当日被告向原告交付房屋。被告应向原告支付违约金777963元*307天*0.01%=23883.46元。另外，在交付时，被告隐瞒房屋不符合交付条件的真相，在房屋未符合交付条件情况下向原告违约交付，该房屋直到2016年12月27日才经相关部门竣工验收合格。应原告支付777963元*55天*0.01%=4278.80天。以上合计价款28162.26元。被告延迟交付、不符合交付条件违约交付均不符合约定，依法应承担违约责任。经多次催要无果后，原告诉至法院。 被告利华公司辩称：1、被告已经于2016年7月16日分别在房产局网站、临泉在线网站发布了公告，并同时在小区门口张贴了交房通知，又电话通知原告收房，实际上原告也知道2016年7月16日交房的事实。原告明知交房的日期却不积极办理收房手续，导致被告无法按照交房，逾期交房的责任应由原告承担。2、被告通知原告接收的房屋已经于2016年6月30日通过了勘察单位、建设单位、施工单位、涉及单位、建立单位共同验收合格，该房屋具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；3、根据《商品房买卖合同》第八条约定：在该商品房及配套工程的建设过程中，累计雨雪天气超过30日的，遇到冰冻天气累计超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期。根据临泉气象局气象观测资料自2013年12月12日至2015年12月31日雨雪或冰冻天气累计320天，根据监理日志无法施工的192天，根据商品房买卖合同约定应予以顺延，因此交房时间应延期至2016年7月12日。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告利华公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告房屋代管费7692元（2016年7月26日至2016年11月2日）；2、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：2014年6月9日，反诉被告向反诉原告购买位于临泉县城关镇幸福路南侧利华?中央公馆15#住宅楼202室，房屋价款777963元。合同约定，由于买受人的原因致使房屋未能按期交付的，自合同约定交房10天内，出卖人代为保管，逾期买受人向出卖人按日支付总房价款万分之一的管理费。2016年6月30日，反诉原告房屋经相关部门验收合格并取得了竣工验收报告后，反诉原告及时电话通知反诉被告接收房屋，并于2016年7月16日又分别在房产局网站、临泉在线网站发布了交房公告，同时在小区门口张贴了交房通知，后又通过快递通知反诉被告接收房屋，反诉原告通过上述各种渠道通知反诉被告接收房屋，实际上反诉被告也知道反诉原告于2016年7月16日交房的事实，但反诉被告直至2016年11月2日才接收房屋，已构成违约，根据合同约定应承担相应违约责任。 反诉被告王子娟辩称：1、反诉人反诉2016年7月16日交房符合交房条件，与客观事实不符；2、2016年12月27日临泉县环保局出具临环字（2016）278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，可以看出其实际验收合格的日期是2016年12月27日。 原、被告围绕其诉讼请求和抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：原告王子娟购买被告利华公司开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华?中央公馆15#住宅楼202室房屋，2014年6月9日，双方签订了商品房买卖合同1份，上述房屋价款为人民币777963元。合同约定，房屋交付期限为2015年12月31日前；出卖人逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；由于买受人的原因，房屋未能按期交付的，自合同约定交房之日起10天内，出卖人代为保管，逾期买受人向出卖人按日支付总房款万分之一的管理费。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，2016年11月2日，原告接收涉案房屋。 另查明，2016年6月30日，利华·中央公馆15#楼经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年10月31日，利华·中央公馆二期项目（含15#楼）取得《建设工程规划核实合格证》。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字［2016］278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年1月10日，利华·中央公馆15#楼工程消防竣工验收备案。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。原告已按约支付购房款，但被告未按照合同约定时间于2015年12月31日前向原告交付房屋，违反了合同约定，依法应承担逾期交房的违约责任。 被告辩称，涉案房屋于2016年6月30日通过了勘察单位、建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收合格，具备《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件；被告于2016年7月16日分别在房产局网站、临泉在线网站发布了公告，并同时在小区门口张贴了交房通知，又电话通知原告收房，实际上原告也知道2016年7月16日交房的事实；原告明知交房的日期却不积极办理收房手续，导致被告无法按期交房，逾期交房的责任应由原告承担。本院认为，涉案房屋虽于2016年6月30日通过了五大主体验收合格，但当时并未取得规划、公安消防、环保等专门管理部门出具的认可性意见，至2017年1月10日利华·中央公馆15#楼工程消防竣工验收备案，涉案房屋始具备交付条件。虽然被告于2016年7月16日通知交房，但原告当时有权拒绝接收房屋，原告于2016年11月2日收房，视为对自身权利的处分，逾期交房违约金应计算至2016年11月1日。被告辩称，根据临泉气象局气象观测资料显示自2013年12月12日至2015年12月31日雨雪或冰冻天气累计320天，根据监理日志无法施工的192天，根据《商品房买卖合同》第八条约定应予以顺延，交房时间应延期至2016年7月12日。因被告未提供施工日志、监理日志相互印证，本院对该辩解意见不予采信。对于反诉原告要求反诉被告支付2016年7月26日至2016年11月2日期间房屋代管费的诉讼请求，因被告通知交房时房屋尚不具备交房条件，原告有权拒绝收房，并无须支付房屋代管费用，故对于被告反诉请求本院不予支持。综上，被告应支付原告逾期交房违约金为：777963元×0.1‰×306天（从2016年1月1日计算至2016年11月1日）=23805.67元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王子娟逾期交房违约金23805.67元； 二、驳回原告（反诉被告）王子娟的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）阜阳市利华置业有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取252元，由原告（反诉被告）王子娟负担39元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担213元。反诉费减半收取25元，由反诉原告（本诉被告）阳市利华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  杨玉岭 二〇一九年十一月二十九日 书记员  汤小宇 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。