山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0683民初5515号 原告：莱州市朱桥镇保旺朱家村民委员会。 住所地：莱州市。 法定代表人：郝忠君，村委主任。 委托诉讼代理人：王文利，莱州文峰法律服务所法律工作者。 被告：马仙杏，女，1969年5月28日出生，汉族，农民，户籍所在地莱州市。 委托诉讼代理人：宋佳，山东君孚律师事务所律师。 原告莱州市朱桥镇保旺朱家村民委员会与被告马仙杏确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月29日作出（2018）鲁0683民初1197号民事判决书，被告不服该判决，上诉至山东省烟台市中级人民法院，山东省烟台市中级人民法院以原审判决基本事实认定不清为由，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人郝忠君及其委托诉讼代理人王文利，被告马仙杏及其委托诉讼代理人宋佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告于2011年8月17日签订的《房屋转让协议》无效；2、由被告将因协议取得的房屋正屋九间、东西厢房十二间、院落一处及占用土地交付给原告。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告返还以上房屋及院落的土地使用权。事实与理由：原、被告于2011年8月17日签订《房屋转让协议》，原告将原村委办公室及东西厢房交由被告使用，使用费3万元。协议约定：如有拆迁行为或村庄整体规划时，村委收回土地，现因该房屋在村委规划范围内，依据协议原告可以收回该房屋。其次，被告非本集体组织成员无权购买本集体组织的房屋，双方的行为违反了法律规定，损害了原告的权益，被告非原告集体组织成员，所以被告不享有宅基地的使用权。 被告马仙杏辩称，一、双方签订的《房屋转让协议》合法有效。1、本案中用于公益事业建设的土地为建设用地并非为宅基地。农村集体土地并非仅有宅基地，除宅基地外，根据《土地管理法》的规定，具体分为:农用地、农村集体建设用地(农村集体建设用地分为三大类:集体建设经营性用地、公益性公共设施用地和宅基地)、四荒地。本案中用于建设的土地为原村委办公用房使用的土地，根据建设部《村庄规划用地分类指南》，村委会用地属于村庄建设用地，并非宅基地。2、公益事业建设根据法律规定可以使用农村集体所有的土地。根据《土地管理法》第四十三条:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。《土地管理法》第四十三条释义明确，乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。公益事业包括学校、幼儿园、托儿所、医院、敬老院等教育、医疗设施，公益事业的建设可以使用村民组或其他村民农民集体所有的土地。本案所涉及的法律关系，应当适用上述法律规定，乡(镇)村公共设施和公益事业建设可以使用农村集体所有的土地，且从《房屋转让协议》中可以看出该转让行为履行了必要的批准程序，因此双方签订的《房屋转让协议》合法有效。二、本案的诉求为确认转让行为无效，原告以村庄整体规划收回土地为由收回土地使用权与本案没有法律上的关联关系。三、法律规定了村庄整体规划的法定程序，原告所谓的规划也并非双方合同约定可以收回土地使用权的村庄整体规划。《城乡规划法》第二十二条规定:“乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意”。据此，村庄的整体规划应由镇政府组织编制并履行相应的审批程序。综上，因涉案标的为法律规定可以流转的集体建设用地使用权，我方取得该集体建设用地使用权并以公益事业建设，符合现行的法律规定，为合法有效的法律行为，请求驳回原告的诉讼请求。对原告增加的诉讼请求不要求给予答辩期，认为不符合发回重审的规定，不同意原告增加诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告在原一审中提交了如下证据： 一、《房屋转让协议》1份。协议的甲方是原告，乙方是被告，主要内容有：“甲方经支、村两委研究，党员和群众代表表决同意，决定将原村办公室及东西厢房转让给乙方使用（正屋九间，东西厢房十二间，院落一处，无房产证和土地使用证）。双方约定以下几项。一、房屋使用用途：必须是公益事业或无污染行业。二、土地处理方式：如有拆迁行为时或村庄整体规划时，村委将收回土地，但地上物归乙方。乙方与村民享受同等待遇，可长期居住。三、转让费：甲、乙双方协商作价叁万元整，当交不欠，以收据为证。”，协议中盖有“莱州市朱桥镇保旺朱家村民委员会”印章，甲方法人代表栏签有“刘环邦”，乙方法人栏签有“马仙杏”。 二、莱州市村级收款收据1份。其中记载：收款时间2011年8月18日，缴款人马仙杏，收款单位村委，收款事由为村委办公室及大院厢房转让使用权费，金额3万元，在负责人、会计、经手人栏分别签有相应的名字。 三、村民代表会议记录和党员、村民代表意见各1份。其中村民代表会议记录记载的会议时间为2018年1月23日，会议地点为村委办公室，主持人为郝忠君。党员、村民代表意见的主要内容是，原村委主任刘环邦私自将原村办公室及大院厢房转让给马仙杏，未开党员会和村民代表大会，马仙杏不是本村村民，无权购买本村房屋。 经质证，被告对证据一的真实性无异议，对原告证明的内容有异议，认为该证据中明确表述“甲方经支、村两委研究党员和群众代表表决同意，决定将原村办公室及东西厢房转让给乙方使用”，并经原告加盖公章，可以看出原告方对该事实进行确认，并履行了相应的批准签章程序，证明被告作为合同相对方在签订该合同过程中已经尽到合理注意义务，并无过错，该协议合法有效；对证据二真实性认可，认为该证据证明被告按照合同约定的金额履行了支付义务，无法得出原告拟证明的该涉案标的为原村委主任私自卖给被告的结论；对证据三中党员、村民代表意见的真实性及内容均有异议，首先对签字人员主体身份的真实性有异议，主张无法从该证据中看出签字主体是否为原告村委的党员及村民代表，其次原告称签字人均为村党员及村民代表，该证据属于原告在庭审过程中自行制作的证据，并非原、被告双方签订房屋转让协议时形成的原始证据，不具有证明效力，不排除原告方为本案单方制作的虚假证据；对村民代表会议记录的真实性及待证事实均有异议，首先该证据为原告方在起诉前单方自行制作，不具有证明效力，不能作为签约时为履行表决程序的依据，其次以阻碍淌水决定将房屋及使用权收回的内容与本案无关，同时也不符合合同约定收回土地使用权的情况，从该证据内容可以看出，原告认可双方交易的标的是“原村委办公室及大院厢房”，土地性质根据规定为建设用地，被告以公益事业为目的的使用符合法律规定。 本案重审中原告补充提交了如下证据： 一、村民代表会议记录2份，记载的会议时间分别为2018年4月20日、2018年10月27日，会议地点均为村委办公室，主持人均为郝忠君。原告以此证实，村民代表同意将马仙杏的房屋收回后，根据政府要求建设公益性用房，作为村民的幸福院，由村委对房屋进行整体改造和规划。 二、照片打印件2张，原告以此证实被告马仙杏的幼儿园没有取得合法手续，一直没有经营，现在占用的房屋不属于公益性用房。 经质证，被告对补充证据一的真实性不提出异议，对该证据证明的事实有异议，认为：首先待证事实与本案诉讼请求无关，其次法律规定了村庄整体规划的法定程序，村庄的整体规划应由镇政府组织编制并履行相应的审批程序，该记录并非法律规定的法律程序；对补充证据二真实性没有异议，对该证据证明的内容有异议，该组照片未能显示拍摄的时间是否为暑假期间，也不能作为被告是否正常经营的依据。 根据以上举证、质证情况，本院对原告提交的证据认定如下：被告对原告提交的证据一、证据二、补充提交的两组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，被告对原告提交的证据三虽有异议，但没有对此举证反驳，对其异议不予支持，对该证据的真实性予以确认。但原告提交的证据三和补充提交的证据一与本案并无关联性。 被告在原一审中提交了如下反驳证据： 一、书面证明2份。其中署名刘环邦的证明内容为：“2011年8月17号，我以保旺朱家村法定人的身份与马仙杏签署了（房屋转让协议），该协议将原村办公室及东西厢房的使用权转让给了马仙杏，上述房屋在交付给马仙杏前几近废墟，屋顶坍塌，墙面剥落，门窗朽烂，路面破损，电路损毁，更没有下水道、厕所等必备设施。上述屋顶、墙面、门窗、路面等均由马仙杏出资修建或维修，且交付前院落内外四周堆满了垃圾，长满了野草，亦由马仙杏出资清理”。署名秦汉喜、刘建财、张军胜的证明内容为：“2011年8月17日，保旺朱家村委会与马仙杏签订《房屋转让协议》时，我们是在任的村委会组成人员，我们证实刘焕邦出具的证明内容确系真实情况，毫无虚假”。 二、盖有“莱州市朱桥镇中心小学”印章的证明一份。内容为：“由马仙杏担任负责人的保旺朱家幼儿园，坐落于保旺朱家村东北方向。于2012年12月申办了莱州市朱桥镇保旺朱家幼儿班办园许可证，马仙杏于2017年7月取得国家幼师资格证。幼儿班参加过2016年-2017年莱州市教体局组织的重新进行注册，截止到2017年12月4日莱教发【2017】53号文关于全市幼儿园重新登记注册第三批验收合格名单的通报，该幼儿班未取得登记注册合格证。幼儿园正在整改中”。被告以此证实，其开办的幼儿园历史上曾获得办园资格证，目前正在积极整改中。 经质证，原告对证据一认为刘环邦的证明无效，秦汉喜、刘建财、张军胜没有到庭证实，对证言不予认可；对证据二认为与本案无关，不发表质证意见。 审理过程中，原告向本院提出申请，要求本院到莱州市教育和体育局调查被告马仙杏在莱州市朱桥镇保旺朱家村经营幼儿园的资质情况。经本院调查，莱州市教育和体育局于2019年10月29日给本院出具回复函，内容为：“1、经核实，马仙杏在莱州市朱桥镇保旺朱家村开办的幼儿园现在尚未取得登记注册合格证。2、莱州市朱桥镇中心小学于2018年4月17日出具的关于马仙杏在莱州市朱桥镇保旺朱家村开办幼儿园情况的证明内容属实”。 根据以上举证、质证情况，本院对被告提交的证据认定如下： 被告提交的证据一系书面证言，原告对此不认可，证人未能到庭做证，对该证据的真实性不予确认；被告提交的证据二经本院调查核实内容属实，对此予以采信。 原告当庭陈述，其诉讼请求中要求确认《房屋转让协议》无效，是因为被告是朱桥镇史家村村民，不属于本集体经济组织成员，原村委主任刘环邦与被告签订《房屋转让协议》没有经过村两委研究，也没有经过党员和村民代表表决，是双方恶意串通、损害集体利益，依据《土地管理法》第63条、《合同法》第51条、第52条第2项、第5项的规定，要求确认《房屋转让协议》无效。 原告自认：本村没有拆迁、村庄整体规划的事实，涉案房屋占用的土地登记的土地性质是集体用地。 根据庭审调查，本院认定事实如下:被告马仙杏系莱州市朱桥镇史家村村民。2011年8月17日，原告单位由原村委主任刘环邦经手与被告签订《房屋转让协议》1份，协议的甲方是原告，乙方是被告，协议约定，甲方经支、村两委研究，党员和群众代表表决同意，决定将原村办公室及东西厢房转让给乙方使用，房屋用途必须是公益事业或无污染行业，如有拆迁行为时或村庄整体规划时，村委将收回土地，但地上物归乙方，转让费双方协商作价3万元，原告单位时任法定代表人刘环邦在协议中签名并加盖村委印章，被告马仙杏在协议中签名。2011年8月18日，被告给付原告“转让使用权费”3万元，原告给被告出具了收款收据，并将涉案房屋交付给被告。 被告马仙杏接受涉案房屋后，利用该房屋开办了幼儿园，于2012年12月申办了莱州市朱桥镇保旺朱家幼儿班办园许可证，马仙杏于2017年7月取得国家幼师资格证。2017年12月4日，根据莱教发【2017】53号文对全市幼儿园重新登记注册验收时，被告开办的该幼儿园未取得登记注册合格证，现被告马仙杏仍在经营该幼儿园。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效，应当举证证明存在导致合同无效的客观事实、具有充分的法律依据。 原、被告于2011年8月17日签订的《房屋转让协议》中约定将涉案房屋、院落“转让”给被告使用，根据本案案情，该协议应当认定为房屋买卖合同，合同买卖的标的物为房屋、院落，并非土地使用权，原告要求依据《中华人民共和国土地管理法》第63条的规定确认《房屋转让协议》无效，理由不当，不予支持。 上述《房屋转让协议》中约定，“甲方经支、村两委研究，党员和群众代表表决同意，决定将原村办公室及东西厢房转让给乙方使用”，案涉房屋、院落属原告村委会所有，原告对其财产具有处分权；原告的时任法定代表人在协议中签名并加盖了原告单位的印章，原告向被告出具的村级收款收据中，记载有负责人、会计、经手人的名字，应当认定被告作为合同相对方在签订该协议时已尽到了合理的注意义务，在签订该协议过程中并无过错。根据该协议约定，被告买受房屋的用途必须是公益事业或无污染行业，被告在买受房屋后利用该房屋开办了幼儿园，于2012年12月申办了幼儿班办园许可证，说明被告在履行协议过程中亦未违反协议约定的房屋用途。故原告主张其原村委主任刘环邦与被告恶意串通、损害集体利益，要求依据《中华人民共和国合同法》第51条、第52条第2项的规定确认《房屋转让协议》无效，没有事实依据，不予支持。 根据《房屋转让协议》约定，“如有拆迁行为时或村庄整体规划时，村委将收回土地”，原告在庭审中自认本村没有拆迁、村庄整体规划的事实，且原告的诉讼请求是确认协议无效，原告在起诉状中陈述的“现因该房屋在村委规划范围内，依据协议原告可以收回该房屋”，不是确认协议无效的条件。 原告主张，被告不属于本集体经济组织的成员，无权购买本集体经济组织的房屋，原告没有列举出现行法律法规中相关禁止性规定的条款，本院认为，本案《房屋转让协议》出卖的标的物是原告的村委办公室及院落，并非出卖宅基地和住宅房屋，原告的该主张无法律依据。 综上，本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，不存在法律法规规定的合同无效的条件，原告要求确认双方签订的《房屋转让协议》无效，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告莱州市朱桥镇保旺朱家村民委员会的诉讼请求。 案件受理费550元，由原告负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  李广斌 人民陪审员  傅秀云 人民陪审员  邓朋岩 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  董柯妍