×× 云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0427民初471号 原告：杨玉军，男，1988年7月9日生，汉族，原住红河州，现住新平县。 原告：陈琼，女，1995年10月5日生，汉族，原住新平县，现住新平县。 二原告共同委托诉讼代理人：郭健豪，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：方勇，男，1960年7月6日生，彝族，住新平县。 被告：李立娟，女，1961年10月15日生，汉族，住新平县。 被告：李战权，男，1974年10月13日生，彝族，住新平县。 被告：杨慧芝，女，1980年4月5日生，彝族，原住元江县，现住新平县。 被告：李明仁，男，1949年1月18日生，汉族，住新平县。 被告：徐凤英，女，1952年8月4日生，住新平县。 原告杨玉军、陈琼与被告方勇、李立娟、李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨玉军及二原告共同委托诉讼代理人郭健豪，被告方勇、李立娟、杨慧芝、李明仁到庭参加诉讼。因被告李战权下落不明，本院依法于2019年7月9日在《人民法院报》上向被告李战权公告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等应诉材料，现公告期限已届满。被告李战权、徐凤英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨玉军、陈琼向本院提出诉讼请求：1、由被告杨慧芝于10日内按合同约定向原告交付房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：杨玉军与陈琼系夫妻关系，2018年4月27日，二原告向李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英购买位于新平县房屋，双方对房屋价款、交付时间等内容协商一致后，因该房屋产权登记在方勇名下，在实际出资人李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英的授意下，由方勇与二原告签订《房屋买卖协议》，合同签订后，二原告按照约定支付了全部购房款，方勇、李立娟协助办理产权变更登记，现该房屋产权已登记至二原告名下并办理了抵押登记。但杨慧芝因对家庭内部售房款分配有异议而拒绝交付房屋，其行为已构成违约，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。 被告方勇、李立娟辩称，方勇与李立娟系夫妻关系，方勇于2006年将认购的涉案房屋原价转让给李战权，以该房屋做抵押在银行办理的按揭贷款也一直由李战权负责偿还，李战权装修房屋后居住使用至今。仅因房屋产权登记在其名下，李战权与原告对房屋买卖事宜协商一致后授意由其与原告签订《房屋买卖协议》，其余事实与原告陈述一致，现同意将房屋交付原告使用。 被告杨慧芝辩称，其对李战权与原告协商卖房事宜并不知情，在方勇、李立娟、杨玉军办理产权变更登记时李战权同意给其17万元售房款，且方勇、李立娟、杨玉军也出具一份承诺书给杨慧芝，答应将17万元房款支付杨慧芝。但方勇、李立娟、杨玉军在办理产权变更后却将房款支付给李明仁、李战权，未按承诺书约定支付17万元给杨慧芝，现杨慧芝仅收到5万元房款，故其才未搬离涉案房屋。现只要被告方勇、李立娟、李战权、李明仁、徐凤英或原告将剩余的12万元支付给杨慧芝，杨慧芝愿意腾还涉案房屋归原告。 被告李明仁辩称，购房后李明仁支付了装修款及部分房屋尾款，原告与李战权协商房屋买卖事宜后，与方勇签订了房屋买卖协议，现李明仁及徐凤英早已搬离涉案房屋，故不应承担任何责任，请求人民法院依法判决驳回原告对其的诉讼请求。 被告李战权、徐凤英未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 原告杨玉军、陈琼针对其主张，向本院提交如下证据：1、二份身份证复印件，证明二原告的基本信息情况； 2、一份房屋买卖协议复印件，证明2018年4月27日，方勇与杨玉军、陈琼签订《房屋买卖协议》，约定原告分期支付房屋价款440000元，该协议第三条中“注：尾款中贰万元交付房时付”是李战权书写并按手印； 3、一份《房屋所有权证》复印件、一份《国有土地使用证》复印件、一份证明复印件，证明涉案房屋原产权人为方勇； 4、一份不动产权证书复印件，证明2018年5月30日，涉案房屋的房产所有权人、土地使用人已依法变更为杨玉军、陈琼； 5、四份收条复印件、一份中国建行客户专用回单复印件、一份建行智慧柜员机业务回执复印件、六份微信转账截屏打印件、一份短信截屏打印件，证明二原告已按约定支付全部购房款，李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英对出售房屋是知情且同意的，并通过原告直接支付和方勇转支付的方式收取了购房款； 6、一份云南增值税普通发票复印件、一份税收缴款书（税务收现专用）（四联）复印件、一份印花税票销售凭证复印件、一份云南省非税收入收款收据复印件、一份收据复印件、一份中国建行代理业务凭证复印件，证明二原告已支付办理涉案房屋产权变更登记时产生的税款、印花税票、不动产登记费、土地评估费、土地出让金等全部费用； 7、一份房屋权属情况查询结果通知书复印件、一份诚信保证书复印件、一份住房公积金借款合同复印件、一份玉溪市住房公积金个人住房贷款凭证复印件、一份贷款还款计划表复印件，证明二原告已经取得涉案房屋的所有权，并用该房屋办理抵押登记，设立了担保物权。 经质证，被告方勇、李立娟、杨慧芝、李明仁对原告提交的证据均无异议。 被告方勇针对其辩解，向本院提交了一份手机短信内容截屏打印件，证明其将杨玉军支付的购房款交付给李明仁是应李战权的要求并受到李战权的威胁。 经质证，原告杨玉军、陈琼，被告李立娟、杨慧芝、李明仁对被告方勇提交的证据均无异议。 被告杨慧芝针对其辩解，向本院提交了一份承诺书复印件，证明方勇、李立娟、杨玉军曾经承诺支付其17万元售房款。 经质证，原告杨玉军、陈琼对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可。被告方勇、李立娟对该证据无异议，但认为出具承诺书是经过李战权同意的，后因李战权不同意给付杨慧芝17万元，其受到李战权的威胁，故将杨玉军支付其的房款给付李明仁。被告李明仁提出因对承诺一事不知情，故对该证据不发表质证意见。 被告李明仁针对其辩解，向本院提交一份房款收支纪要复印件，证明售房款的使用情况。 经质证，原告杨玉军、陈琼对该证据不予认可。被告方勇、李立娟对该证据无异议。被告杨慧芝仅认可其收到的5万元及给付方勇的2万元，对该证据载明的其他支出情况不清楚。 被告李战权、徐凤英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，应承担举证不能的法律后果。 被告李战权、徐凤英针对其辩解未向本院提交证据。 本院对原、被告提交的证据认证如下：二原告提交的证据经质证被告均无异议，上述证据，内容客观真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告方勇提交的证据经质证二原告及其余被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告杨慧芝提交的证据内容客观真实，来源合法，本院予以确认并在卷佐证。被告李明仁提交的证据仅是其自行记录的房款支出情况，因无其他证据佐证，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：杨玉军与陈琼、方勇与李立娟、李战权与杨慧芝、李明仁与徐凤英分别系夫妻关系，李明仁、徐凤英系李战权父母。2007年2月2日，方勇与玉溪吉太房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》，以141120元的价格认购位于新平县房屋，并以该房屋设定抵押在农行新平县支行办理按揭贷款。后方勇将该认购房屋原价转让给李战权，由李战权继续偿还尚欠农行新平县支行的按揭贷款。房屋交付后，由李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英装修、居住使用。2011年4月15日，该房屋办理了新平县房权证新政发字第××号《房屋所有权证》，载明房屋所有权人方勇，房屋性质经济适用房，附记中注明该房屋自2008年8月26日竣工验收之日起满5年后方可进行上市交易。2011年9月29日，该房屋办理新国用（2007）第××号《国有土地使用证》，载明土地使用权人方勇。 2018年4月27日，李战权、杨玉军协商约定将位于新平县0元的价格出售给杨玉军、陈琼，并约定了具体的付款方式及交付时间。因房屋产权登记在方勇名下，方勇在李战权授意下与杨玉军、陈琼签订《房屋买卖协议》。协议签订后，杨玉军分别于2018年4月27日、2018年5月10日、2018年6月6日、2018年7月4日向李战权转账共计100000元。2018年7月12日，杨玉军向方勇转账320000元。2018年8月28日，杨玉军向杨慧芝转账20000元。方勇于2018年7月13日、14日向李明仁转账共300000元。2018年5月21日，在办理产权变更登记时，应杨慧芝要求并征得李战权同意，杨玉军、方勇、李立娟出具一份《承诺书》，承诺付给杨慧芝售房款170000元。2018年5月30日，杨玉军、陈琼取得涉案房屋的不动产权证书并支付了产权变更登记的税费，涉案房屋权利人变更为杨玉军、陈琼。2018年7月2日，杨玉军、陈琼为涉案房屋设立了抵押登记。2018年8月中旬，李战权、李明仁、徐凤英搬离该房屋，现该房屋仅由杨慧芝居住。 本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案房屋的原实际所有权人是谁？2、杨玉军、陈琼与方勇签订的《房屋买卖协议》是否有效？3、杨玉军、方勇、李立娟出具的《承诺书》是否有效？4、杨玉军、陈琼要求杨慧芝交付房屋的理由是否成立？ 针对争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效……”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”本案中，涉案房屋的原产权虽登记在方勇名下，但方勇、杨慧芝、李明仁均认可方勇将认购的涉案房屋已原价转让给李战权，且房屋交付后由李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英装修并居住。因李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英在购房、装修过程中均有出资，故李战权、杨慧芝、李明仁、徐凤英应为房屋的实际权利人，而方勇仅为该房屋的名义产权人。对于杨玉军、陈琼与方勇所签协议，该房屋为经济适用房，新平县房权证新政发字第××号《房屋所有权证》明确载明“自2008年8月26日竣工验收之日起满5年后方可进行上市交易”，而杨玉军、李战权、方勇协商、签订《房屋买卖协议》时涉案房屋已具备上市交易的条件，且协议是各方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律、行政法规等禁止性规定，故《房屋买卖协议》应为有效。方勇、李立娟、杨玉军在办理产权变更登记时，在杨慧芝要求及李战权同意的情况下，方勇、李立娟、杨玉军向杨慧芝出具《承诺书》，但因该承诺涉及房屋款项分配问题，并未征得其他房屋实际权利人的同意，且现在李明仁也明确表示不认可该款项分配方案，故《承诺书》侵犯其他共有权人的权利应为无效。杨玉军、陈琼已按照《房屋买卖协议》的约定支付了全部房款，已履行全部合同义务并依法取得房屋产权，故该房屋的名义产权人、实际产权人应按照合同约定履行交付义务。合同签订后，名义产权人方勇、李立娟已按合同约定办理了房屋过户登记，实际产权人李明仁、徐凤英、李战权已搬离房屋，仅杨慧芝明确表示因未收到17万元而不愿意履行，现杨玉军、陈琼要求杨慧芝交付房屋的理由成立，本院予以支持。庭审中，杨慧芝对卖房一事无异议，但答辩因未收到17万元而拒绝交付，此系家庭内部款项分配问题，不能成为其拒不交房的理由，故杨慧芝的辩解理由于法无据，本院不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭允许中途退庭的，可以缺席判决。”被告李战权、徐凤英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，由此产生的法律后果应由其本人承担。据此，依照上述法律之规定，判决如下： 由被告杨慧芝于判决生效之日起十日内将位于新平县房屋腾空并交付原告杨玉军、陈琼。 案件受理费8650元,由原告杨玉军、陈琼负担1050元，由被告杨慧芝负担7600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判长  张祖媛 审判员  冯玲玲 审判员  白洁琼 二〇一九年十一月八日 书记员  李 健