文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初685号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914420007462955894。法定代表人：彭宇，董事。委托诉讼代理人：罗春宝，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。被告：大红公关策划（中山）有限公司，住所地广东省中山市石岐区民科西路2号民科大厦305室，统一社会信用代码91442000MA52A64M4G。法定代表人：殷志远。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）与被告大红公关策划（中山）有限公司（以下简称大红中山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金汇公司委托诉讼代理人欧阳艳君到庭参加诉讼，被告大红中山公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求：1.原告没收被告的两个月租赁保证金35680元；2.被告向原告返还所享有的折扣优惠8920元；3.被告向原告支付违约金219432元；4.被告承担原告实际支出的律师费2000元。诉讼中，原告增加诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.被告支付2018年12月1日至租赁物交还之日止的租金；3.被告与原告办理房屋交接手续，并向原告交还涉案租赁物。事实和理由：2018年9月27日，原告与被告签署房屋租赁合同、中山市房屋租赁合同补充协议，约定被告承租原告位于中山市××××之三国际金融中心15层9卡的房屋，租赁期限为2018年10月1日至2021年9月30日，2018年10月1日至2020年9月30日租金为17840元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金为18732元/月，其中2018年10月1日至2018年11月30日为优惠期，原告给予被告的优惠合计8920元；租赁合同有效期内，被告无法定或约定的理由提前解除租赁合同或因被告原因导致租赁合同提前解除的，原告没收租赁保证金，且被告须向原告支付剩余租期租金总额的50％作为违约金；如在合同期内由于被告原因而造成协议终止，则被告不再享有租金折扣优惠，需向原告支付从发生违约日起的租金以及向原告补交其在整个租赁期中（含装修期）已享受的租金折扣优惠。合同签署后，原告依约向被告交付涉案房屋，被告向原告交纳了保证金35680元及经折扣后的2018年10月租金8920元、2018年11月租金17840元。2018年11月13日，被告向原告发出退租告知函，明确因被告自身原因从2018年12月1日起不再承租涉案房屋，要求提前退租。鉴于被告因自身原因提前退租的违约行为，被告应按合同约定承担相应违约责任。原告为主张权利，实际支出律师费2000元。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告大红中山公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2018年9月27日，金汇公司（出租人、甲方）与大红中山公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定；甲方将位于中山市××××之三国际金融中心15层9卡房屋出租给乙方作办公用途，建设面积223平方米；租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日止，月租金为17840元，租金按月支付，由乙方在每月的第5日前支付给甲方；甲方收取乙方不超过三个月租金的保证金，乙方在合同生效后3日内向甲方支付租赁保证金35680元；租赁期满或合法解除时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金退回乙方；合同还约定了其他事项。当天，金汇公司（出租人、甲方）与大红中山公司（承租人、乙方）签订中山市房屋租赁合同补充协议（以下简称补充协议），约定：租赁期限为36个月，2018年10月1日起至2021年9月30日止（含装修期），甲方应于租赁期开始日前按租赁合同约定将租赁单元交付乙方使用，租赁期内乙方享有1个月的装修期，即2018年10月1日至2018年10月31日，装修期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长；2018年10月1日至同年11月30日应交租金为17840元，租金折扣8920元，实交租金8920元；租赁合同租赁期满或因法定、约定的事由提前终止，在乙方按本协议规定将租赁单元交还甲方之日起10个工作日内，甲方应将租赁保证无息退还乙方，如租赁期满或因法定、约定的事由提前终止时，乙方仍有法律规定或租赁合同及本协议约定的应付款、违约金、赔偿金等尚未支付完毕的，甲方可从租赁保证金中扣除应付款、违约金、赔偿金后再将剩余部分租赁保证金无息退还给乙方；租赁合同有效期内，乙方无法定或者约定的理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；如在合同期内由于乙方原因而造成本协议终止，则乙方不再享有租金折扣优惠，须向甲方支付并从发生违约日起至搬离该租赁单元期间的租金及向甲方补交其在整个租赁期中（含装修期）已享用的租金折扣优惠；合同还约定了其他事项。庭审中，金汇公司称于2018年10月1日向大红中山公司交付涉案房屋，大红中山公司已付保证金35680元，大红中山公司自2018年12月1日起拖欠租金至今。2.2018年11月13日，大红中山公司向金汇公司发出退租告知函，载明：大红中山公司因集团人员架构整改，决定暂时使用原来办公地点，自2018年12月1日起不再租用涉案房屋，并正式向金汇公司提出协商解除涉案合同；经双方协商未达成解除合同一致意见，现大红中山公司放弃2个月保证金35680元，作为解除租赁合同违约金，并配合金汇公司房屋退场要求，进行垃圾、物品清理，地面修复及铺上地毯、天花等处理完善，并承诺于2018年11月30日前将房屋交还。为此，金汇公司于2018年11月19日发出复函，认为涉案合同尚未到期，大红中山公司以书面形式明确表示不履行合同，属于违约行为，大红中山公司于收函后5日内付清一切欠费及支付违约金后办理退场手续。庭审中，金汇公司称大红中山公司于2018年11月30日搬走了涉案房屋内的贵重物品，其于次日到涉案房屋查看，发现屋内仍有桌子、地毯等物品，其认为涉案房屋现由大红中山公司占有使用。3.中山市自然资源局于2019年10月11日出具的中山市不动产登记资料查询表显示，涉案不动产登记在金汇公司名下。4.金汇公司为本案诉讼支出律师费2000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。金汇公司与大红中山公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。金汇公司依约向大红中山公司交付涉案房屋，金汇公司应当履行支付租金等义务。金汇公司主张大红中山公司自2018年12月1日起未支付租金至今，由于大红中山公司未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，现未存在其他影响金汇公司证据证明力的情形，故本院采信金汇公司的证据及陈述，确认大红中山公司尚欠租金事实。大红中山公司在合同履行期限内向金汇公司明确表示因其自身原因不履行合同主要义务，该行为构成违约，金汇公司据此主张解除涉案合同及返还涉案房屋，理据充分，本院予以支持。关于租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”房屋租赁合同系转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。即使承租人出现违约行为引起损失，但在损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。大红中山公司的退租函明确表示自2018年12月1日起不再租用涉案房屋，并承诺于2018年11月30日前将房屋交还，金汇公司对此予以书面回复。金汇公司亦于2018年12月1日到现场查看并发现金汇公司搬离了贵重物品，此时金汇公司应当采取收回房屋的措施，以防止损失的扩大。金汇公司主张大红中山公司既不交还涉案房屋又不支付租金，但金汇公司并没有及时收回租赁物以防止损失扩大，该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求大红中山公司赔偿。对于合理损失期间，本院根据双方合同约定及往来函件内容，酌情认定计算至金汇公司发函后2个月，即大红中山公司应支付金汇公司租金为35680元（17840元/月×2个月）。基于前述，本院认定大红中山公司系违约方，故金汇公司主张没收保证金35680元及支付折扣优惠款项8920元，有合同依据及法律依据，本院予以支持。关于违约金的问题。保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定大红中山公司违约则金汇公司没收保证金的内容，该约定系对大红中山公司违约行为的惩罚性规定，使保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对大红中山公司违约行为的违约金，故在本院已支持金汇公司没收保证金的前提下，金汇公司未提供证据已没收的保证金尚不足以弥补其损失，应自行承担举证不能的不利后果。据此，金汇公司请求大红中山公司支付违约金219432元，依据不足，本院不予支持。关于金汇公司主张的律师费，不属于大红中山公司违约造成金汇公司的必然损失，且无合同依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市金汇置业有限公司与被告大红公关策划（中山）有限公司于2018年9月27日签订的房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议；二、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付租金35680元；三、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内返还位于中山市东区中山三路16号之三国际金融中心15层9卡房屋；四、被告大红公关策划（中山）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付折扣优惠款8920元；五、被告大红公关策划（中山）有限公司支付的保证金35680元归原告中山市金汇置业有限公司所有；六、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5290元（原告已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担3690元，被告大红公关策划（中山）有限公司负担1600元（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审  判  长    李劲松      人民陪审员    马碧琳      人民陪审员    梁素轼                                                                  二〇一九年十一月六日                                                      书  记  员   孙婉霞      石丽娜