湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0112民初3795号原告：汉口银行股份有限公司东西湖支行，住武汉市东西湖区吴家山吴中路**。统一社会信用代码：9142010071190599X5。负责人：金怡年，行长。委托诉讼代理人：陈智，公司员工。被告：徐强，男，1986年12月17日出生，汉族，武汉市人，住，住武汉市东西湖区/div>被告：武汉银湖科技发展有限公司，住所地武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅（5）。统一社会信用代码：914201127375032862。法定代表人：张景，董事长。委托诉讼代理人：胡曦磊，公司员工。原告汉口银行股份有限公司东西湖支行（以下简称“汉口银行东西湖支行”）与被告徐强、武汉银湖科技发展有限公司（以下简称“银湖科技公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案。本案后依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告汉口银行东西湖支行的委托诉讼代理人陈智，被告银湖科技公司的委托诉讼代理人胡曦磊到庭参加了诉讼。本案于2018年7月25日中止审理，后恢复审理并于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告汉口银行东西湖支行的委托诉讼代理人陈智，被告徐强，被告银湖科技公司的委托诉讼代理人胡曦磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汉口银行东西湖支行提出诉讼请求，判令：1、被告徐强立即偿还44笔个人商业用房借款本金3,964,983.96元，及截止到2017年9月5日产生的利息、罚息计441109.90元，本息合计4406093.86元，并承担从2017年9月6日至实际清偿之日止按照借款合同约定应付的利息、罚息、复利；2、原告汉口银行东西湖支行拥有对被告徐强名下的位于武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地企业总部栋/单元9层办公楼1-11号、10层办公楼1-11号、11层办公楼1-11号、12层办公楼1-11号等44套房产及土地折价或者拍卖、变卖所有价款享有优先受偿权；3、被告银湖科技公司对第一项诉讼请求承担连带保证责任；4、二被告承担本案的诉讼费、保全费及其他相关费用。事实与理由：被告徐强于2010年7月2日向原告汉口银行东西湖支行办理44笔共720万元的个人商业用房借款，期限120个月，被告徐强提供了其名下位于武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地企业总部栋/单元9层办公楼1-11号、10层办公楼1-11号、11层办公楼1-11号、12层办公楼1-11号等的44套房产抵押担保，并在房产部门办理抵押，设置他项权利。被告银湖科技公司提供连带担保。现被告徐强的个人商业用房于2015年11月开始欠还本息，原告汉口银行东西湖支行多次催款，二被告均拒不偿还。依据《个人住房（商业用房）借款/担保合同》第13条约定，原告汉口银行东西湖支行请求被告徐强立即偿还贷款本息，被告银湖科技公司履行连带保证责任。请求法院依法判决。被告徐强辩称，对原告汉口银行东西湖支行的诉讼请求无异议，其所述的均为事实。被告银湖科技公司辩称，我公司认为原告汉口银行东西湖支行应优先处置房产，我公司仅就处置房屋后的剩余部分承担连带责任。本院经审理认定如下事实：2010年7月2日，汉口银行东西湖支行（贷款人）与徐强（借款人）、保证人（银湖科技公司）签订了44份《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》。上述合同中分别对贷款金额、抵押物进行了约定（详见附表），同时上述合同中均约定44笔贷款为工业厂房按揭贷款，贷款期限120个月，自2010年6月29日起至2020年6月29日止；贷款利率为年利率，利率采用浮动利率，即自起息日起于每年1月1日开始，按当日所适用的基准利率上浮10%进行调整；贷款用于购买坐落于武汉市东西湖区位于新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地企业总部工业厂房，贷款利息自实际放款日起计算；贷款的还款方式为等额本息还款；借款人自实际放款之日的次月开始按月归还贷款本息；每期还款日为实际放款日起的每月21日，最后一期还款日为贷款到期日；在每期还款日前，借款人应向还款账户中足额存入应偿还的贷款本息，并授权贷款人于每期还款日从还款账户中划收，借款人有未偿还的贷款本息或其他费用的，应及时筹集资金存入还款账户，并授权贷款人随时划收，如还款账户中的款项不足以支付合同项下的到期应付款项，贷款人按费用——欠息——当期利息——本金的顺序划收；借款人未按合同约定的日期偿还的贷款本金，贷款人有权按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。逾期付息利率在当期执行利率的基础上加收50%，贷款利率调整的，逾期罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。发生以下一项或多项情形的，视为借款人违约：借款人未能遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的……借款人连续3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息；借款人未按合同约定使用本合同项下贷款。一旦发生任何一种违约事件时，贷款人有权分别或同时采取如下措施，借款人和担保人对此无异议：借款人未按时偿还贷款本息的，自逾期之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定的逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利……直接扣收借款人结算账户和其他账户上的存款，以清偿本合同项下的全部债务，或要求借款人将其账户上存款作为清偿本协议项下全部债务本息的质押，并办理合法的质押手续；要求担保人承担担保责任，扣收保证人的保证金存款或其他账户上的存款，或处分抵押/质押财产，实现抵押权/质押权；采取法律途径追索借款人及担保人的责任。徐自力愿作为共同还款人承担本合同项下的共同还款义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一负有共同还款义务的自然人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守以下条款：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。抵押物清单对抵押物价值的约定，不作为贷款人处分该抵押物时的估价依据，不对贷款人行使抵押权构成任何限制。抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、以及因抵押物毁损、灭失或被征用而产生的保证金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围包括但不限于本合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费、差旅费等）。本合同签订后，抵押人须在贷款人规定的时限内配合售房人、贷款人到有权登记机构办理房屋抵押登记手续，抵押登记权利证明由贷款人执管，抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应配合贷款人办理变更登记。发生下列情形之一，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿：贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的……借款人发生违约情形或贷款人可以处分抵押物的其他情形。保证人自愿为借款人履行本合同项下贷款本息的保证责任时，保证人承诺并遵守如下条款：保证人自愿为借款人提供连带责任保证。在保证期内，借款人未按合同约定履行还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或与贷款人协商对借款人所购房产进行回购。保证范围包括但不限于本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金和贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、评估费、拍卖费、差旅费等）。保证期间为本合同项下贷款发放之日起至贷款本息及相关费用全部结清为止。双方还就其他条款进行了约定。另，2010年6月29日，保证人银湖科技公司（甲方）与债权人汉口银行东西湖支行（乙方）签订编号为D024001000AX的《保证合同》，约定徐强（债务人）与债权人签订了《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》（主合同），为确保主合同的履行，经债务人请求，保证人自愿为主合同项下的债权提供保证。被保证主债权的种类为工业厂房按揭贷款，主债权数额为人民币9000000元，主债权期限自2010年6月29日至2020年6月29日，主债权的实际发生日、偿还期限以相应债权凭证所记载的内容为准。保证方式为连带责任保证，如主合同项下的债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布主合同项下债务提前到期，债务人未按时足额履行债务，或者违反主合同其他相关约定的，乙方有权直接要求甲方承担连带责任。保证担保范围为合同约定的主债权及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于因相关的资信调查、检查、保险、评估、登记、鉴定、保管、提存、公证、税款等而产生的费用，以及乙方为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、差旅费、财产保全费、过户费、拍卖费等所有费用）。保证期限为两年，自被担保债务的履行期届满之日起算，被担保债务的履行期依照主合同的相关约定确定。乙方依据本合同享有的担保权独立于为主合同项下债权已经或者将会设置的其他担保权利，乙方有权独立决定各担保权利的实现顺序。无论乙方对主合同项下债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否生效、是否为债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的担保责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方按照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，甲方不得提出任何异议。乙方向甲方主张担保权利不以实现其他担保权利为前提。在乙方债权未全部清偿前，主合同项下的债务如有物的担保，甲方同意不以行使代位权、追偿权为由或任何其他原因对该担保物或其处分后所得价款提出权利主张，上述担保物及所得价款应优先用于清偿乙方尚未获偿的债权。上述合同签订后，汉口银行东西湖支行依约向徐强发放了全部贷款，合同附件中的全部抵押物办理了抵押登记手续（详见附表）。在上述合同履行过程中，徐强结清了44笔贷款中的11笔贷款，汉口银行相应的解除了11笔贷款对应的抵押物的抵押登记。自2015年11月后未履行偿付义务,至今尚欠本金3964983.96元未予偿还,鉴于此汉口银行东西湖支行诉至法院,要求如诉称。以上事实,有原告汉口银行东西湖支行提供的44笔贷款的借款凭证、44份《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》、44份他项权证、编号为D024001000AX的《保证合同》在卷证实,本院予以确认。本院认为，汉口银行东西湖支行与徐强、银湖科技公司签订的44份《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》及编号为D024001000AX的《保证合同》均是各方真实意思表示且不违反法律、行政法规的禁止性规定,二被告在庭审中均未对此提出异议,故本院认定上述合同、协议合法有效,依法应予以保护。徐强在收到借款后,应依约履行偿还义务。本案中,根据借款合同及借款凭证(借据),全部借款到期日为2020年7月2日,但徐强仅偿付部分本金,下欠本金3964983.96元未予偿还,同时自2015年12月起再未履行偿付义务,亦未另行提供担保。汉口银行东西湖支行根据双方签订借款合同中的违约条款宣布贷款提前到期,要求徐强偿还全部借款本息及复利的诉讼请求符合《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定,本院予以支持。根据《中国人民银行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间有关问题的通知》(银发[2003]第250号)“自2004年1月1日起,扩大金融机构贷款利率浮动区间。贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到[0.9,1.7],即商业银行、城市信用社对客户贷款利率的下限为基准利率乘以下限系数0.9,上限为基准利率乘以上限系数1.7”的规定,本案所涉贷款利率在放款当日的中国人民银行五年期以上贷款利率基础上浮10%符合前述规定,即本案所涉贷款月利率为5.445‰(5.94%×1.1÷12个月)。同时,双方合同约定逾期利息、复利、罚息的计算标准为贷款利率上浮50%,该约定亦符合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)关于罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%的规定,本院予以确认。根据双方借款合同约定,本案所涉借款贷款利率按浮动利率变动并次期调整;贷款逾期后,对被告徐强未按本合同约定还清的贷款本金和利息(包括被原告汉口银行东西湖支行宣布全部或部分提前到期的贷款本金和利息)按逾期利率计收罚息和复利,逾期利率为在本合同逾期时执行的利率上加收50%,并按此利率对未按本合同的约定还清的利息计收复利。据此计算,徐强应向汉口银行东西湖支行偿还贷款本金3964983.96元,截至2017年9月5日利息为441109.90元,自2017年9月6日起，徐强应按本金3964983.96元支付逾期利息及复利至全部债务清偿时止(逾期利率按《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》的约定确定)。关于优先受偿权的诉讼请求。根据徐强与汉口银行东西湖支行签订的《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》徐强以武汉市东西湖区位于新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地企业总部工业厂房（详见附表）为其贷款提供抵押；抵押权自房地产抵押登记(记载)之日起设立,徐强以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,其以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押；汉口银行东西湖支行依法取得上述抵押财产的他项权利证书。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”的规定，因徐强未按约定履行还款义务,汉口银行东西湖支行有权就其全部债权对上述抵押房产及土地行使优先受偿权。关于本案抵押权与保证担保并存,债权实现是否有顺序限制的问题。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由此可见，在物的担保和人的担保并存时，以当事人之间约定优先，在没有约定及约定不明的情况下才根据物的担保提供方的不同存在先后顺序。本案中，徐强的贷款既有其提供的物的担保，又有银湖科技公司提供的连带保证担保，但在《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》及《保证合同》中均明确约定，汉口银行东西湖支行依照本合同享有的担保权独立于为主合同项下债权已经或者将会设置的其他担保权利，其有权独立决定各担保权利的实现顺序，其主张担保权利不以实现该等已经或者将会设置的其他担保权利为前提。故汉口银行东西湖支行对徐强提供的物的担保的实现与银湖科技公司提供保证责任的事项无先后顺序，银湖科技公司的保证责任不以汉口银行东西湖支行实现抵押权为前提，对银湖科技公司的辩称意见本院不予支持。关于要求银湖科技公司对徐强的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。如前所述，银湖科技公司与汉口银行东西湖支行签订《保证合同》，该合同合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，银湖科技公司作为保证人为徐强与汉口银行东西湖支行签订的《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》项下主债权及其利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权而发生的费用承担连带保证责任；保证期间为被担保债权履行期限届满之日起两年。因徐强自2015年12月起再未履行偿付义务，汉口银行东西湖支行宣布贷款提前到期，并在保证期间要求银湖科技公司对徐强上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。同时根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿”的规定，银行科技公司承担保证责任后，有权向徐强追偿。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条之规定,判决如下：一、被告徐强于本判决生效之日起十日内向原告汉口银行股份有限公司东西湖支行偿还借款本金3964983.96元，及截至2017年9月5日的利息、罚息441109.90元，并自2017年9月6日起，按本金3964983.96元支付逾期利息及复利至全部债务清偿时止(逾期利率按《个人住房（商业用房）抵押/担保合同》的约定确定)；二、被告武汉银湖科技发展有限公司对被告徐强上述债务承担连带清偿责任，被告武汉银湖科技发展有限公司承担连带保证责任后，有权向被告徐强追偿；三、如被告徐强未能履行上述第一项还款义务,原告汉口银行股份有限公司东西湖支行有权在上述第一项债权范围内对位于武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北海峡科技创业基地企业总部栋/单元9层办公楼1-11号、10层办公楼1-11号、11层办公楼1-11号、12层办公楼1-11号房屋（房屋所有权证号分别为：武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第**、东武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第××、武房权证东字第**）及土地折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费42048元（原告汉口银行股份有限公司东西湖支行已预缴），由被告徐强、武汉银湖科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  殷 璇人民陪审员  马爱国人民陪审员  孙相云二〇一九年十一月四日书 记 员  王 明