山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5881号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊星辰企业管理咨询有限公司，住所地：昌乐县洪阳街**天蓝花苑**楼****。 法定代表人：秦晓磊，经理。 委托诉讼代理人：吴民宗，山东春水律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊立正源置业有限公司，住所地：昌，住所地：昌乐县恒安街**> 法定代表人：谭磊，总经理。 委托诉讼代理人：刘蒙，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：王学军，山东衡源律师事务所律师。 上诉人潍坊星辰企业管理咨询有限公司（以下简称星辰公司）因与被上诉人潍坊立正源置业有限公司（以下简称立正源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星辰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，诉讼费由姜勇负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、关于漏水原因。一审已认定租赁场所阳台部分漏水系雨天渗水所致，但对其他房屋大面积漏水原因未予查明。根据上诉人提交的视频内容及现场勘查情况看，涉案租赁场所房间漏水情况相当严重，几乎每个房屋都有漏水或渗水现象，且不可能由空调漏水导致。2、关于漏水面积。涉案租赁场所内漏水面积经目测已达到整个面积的70%左右，租赁合同目的无法实现，已具备法定解除条件。3、一审认定上诉人晴天所拍摄的漏水视频不能视为涉案租赁场所漏水的证据，明显不符合常理。室内漏水最严重的时候往往是雨后或雪后几天，此时天气虽已转晴，但室内漏水情况会更加严重且持续时间较长，这是由于租赁场所位于地下负一层的特殊地理位置造成的。二、双方签订的租赁合同已合法解除，法院应予确认。上诉人已于2018年12月3日向被上诉人发出解除合同通知书，被上诉人亦认可收到通知书，解除合同通知书已生效，租赁合同已因被上诉人的根本违约而解除。三、上诉人根据合同约定履行了实际出资义务，因被上诉人的根本违约导致合同解除，被上诉人应赔偿上诉人的建设投资折旧费用、返还保证金并承担相应的违约责任。综上，请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。 立正源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 星辰公司向一审法院起诉请求：1、依法确认双方签订的《会所租赁合同》解除；2、立正源公司向星辰公司赔偿建设投资折旧剩余净值156万元；3、立正源公司向星辰公司返还保证金20万元；4、立正源公司向星辰公司支付违约金52万元；5、本案诉讼费用由立正源公司负担。 立正源公司向一审法院反诉请求：1、依法确认星辰公司于2019年1月7日送达给立正源公司的《解除合同通知书》无效；2、双方继续履行《会所租赁合同》；3、星辰公司支付立正源公司应付租金4.7万元，并按每延付一月承担逾期支付租金总额50%的违约金；4、本案诉讼费用由星辰公司负担。 一审法院认定事实：2016年5月25日，立正源公司与星辰公司签订《会所租赁合同》一份，约定星辰公司租赁卡纳圣菲项目会所负一层，面积约1805.55平方米，租赁期限8年（自2016年6月1日至2024年5月31日），合同签订之日起前两年为免租期，第三年至第四年每年租金4.7万元，第五年至第八年租金收取方式为0.4元/平方米/天，租金按年缴纳，星辰公司须提前7日预付次年租金。前四年免物业费及中央空调使用费，但水、电、暖、气费除外。立正源公司收取星辰公司保证金20万元，租赁期间不得以保证金抵作租金，但租期最后一年可以抵作租金。 2016年12月27日，星辰公司向立正源公司交纳保证金20万元整。2017年4、5月份，立正源公司对二楼露台走廊进行了维修，且维修后没有对墙根进行封闭，以随时观察和验证是否继续漏雨，一年后进行了封闭。 星辰公司健身会所一楼经营场所对应的二楼，除露台走廊系暴露在外，有漏雨可能性以外，其他地方均系房间，不存在直接漏雨到一楼健身会所的可能性。 根据星辰公司提供的视频及现场查看，一楼健身会所确实存在多处漏水痕迹，但是漏水是否系漏的雨水不能确定。视频基本系晴天拍摄。 星辰公司确对外发布过转让健身会所的相关广告，但并未实际进行转让，目前会所处于暂停营业状态。 星辰公司于2018年12月20日、2019年1月5日两次向立正源公司发出解除合同通知书，载明：“潍坊立正源置业有限公司：我公司与贵司于2016年5月25日签订《会所租赁合同》一份，约定我司租赁贵司所有的卡纳圣菲项目会所负一层位置（具体地址：昌乐县），用于经营健身会所。合同签订后。我方按照合同约定向贵司交纳保证金20万元，并履行了其他合同义务。我公司于2016年12月份将健身会所装修完毕后开始营业。但自2017年4月份开始，因贵司未能履行对租赁房屋的基本维修义务，致使健身会所雨天漏水，并导致会所无法正常经营，后虽多次通知贵司进行维修，但截止到本通知发出之日，贵司仍未能将租赁房屋维修至合同约定标准和用途，致使我方会所业务已无法正常进行，合同目的无法实现。现我公司根据相关法律规定向贵司提出单方解除合同，并特此书面通知。特别声明：前述合同自本通知到达贵司时，合同解除。通知方：潍坊星辰企业管理咨询有限公司2018年12月3日”落款处有星辰公司公章。该通知书立正源公司已收到。 以上事实，有当事人陈述、《会所租赁合同》、收款收据及庭审笔录等在案为证。 一审法院认为，星辰公司确向立正源公司发出过解除合同通知书，立正源公司亦已收到，但这并不意味着双方合同一定解除。星辰公司解除合同的事由为2017年4月份开始健身会所雨天漏水导致会所无法正常经营，但根据星辰公司提供的视频证据以及现场查看，除二楼对应着露台走廊的部分以外，无法证明系雨天漏水导致无法使用，且立正源公司在2017年5、6月份对露台走廊进行了维修，之后星辰公司拍摄的视频均系晴天，不足以证明维修之后尚存在雨天漏水的情形。对于维修之前存在的漏水情形，因为对应着二楼露台走廊的部分仅为一楼健身会所的小部分，不至于导致整个健身会所无法经营，故对星辰公司主张的确认双方租赁合同解除的请求不予支持，该解除合同通知书应属无效。据此，星辰公司要求退还保证金20万元亦无事实和法律依据。星辰公司主张立正源公司构成根本违约，要求其支付违约金52万元，但根据本案查明事实，在2017年4月份得知二楼露台走廊部分存在漏雨的情形下，立正源公司立即组织维修，并对修复部位没有立即封闭，确保不漏雨之后再进行的封闭，且露台走廊部分对应的一楼健身会所仅占整个会所的小部分，构不成根本违约，星辰公司要求支付违约金52万元缺乏事实和法律依据。星辰公司主张因漏雨而造成损失，要求立正源公司赔偿建设投资折旧剩余价值156万元，但未提供充分的证据证明价值损失情况，暂不予支持。经现场查看，健身会所确存在各处漏水现象，至于漏水原因是否系中央空调凝水导致，星辰公司应当进一步查明，本着实现合同约定的目的，立正源应当配合查明原因，保证合同继续履行。根据双方签订的租赁合同，前两年为免租期，即2016年6月1日至2018年6月1日为免租期，此后两年每年租金4.7万元，需提前7日预付租金。截止起诉之日，星辰公司一直租用涉案场所且未交房租，立正源公司要求其交纳房租4.7万元有事实和法律依据，予以支持。星辰公司迟延交付房租，并非故意违约，而系因漏水现象与立正源公司处于交涉协商过程而延误，故对立正源公司主张的违约金暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、潍坊星辰企业管理咨询有限公司向潍坊立正源置业有限公司发出的《解除合同通知书》无效，双方继续履行所签订的《会所租赁合同》，潍坊星辰企业管理咨询有限公司于判决生效后五日内支付潍坊立正源置业有限公司租金4.7万元；二、驳回潍坊星辰企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求、潍坊立正源置业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25040元，由潍坊星辰企业管理咨询有限公司负担；反诉案件受理费488元，由潍坊星辰企业管理咨询有限公司负担。 二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，双方签订的租赁合同系各自真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，星辰公司向立正源公司发出解除合同通知书，立正源公司亦已收到，但能否依据该事实确认合同解除，还应根据法律、司法解释规定的精神，结合当事人提交的证据综合作出认定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。故，在审理与合同解除有关的纠纷案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有法定的或者约定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实即认定合同已经解除。本案中，星辰公司主张立正源公司违约，一二审审理期间提供了租赁场所漏水的照片及光盘资料予以证明，立正源公司对上述证据的证明力不予认可，并提交了竣工验收备案表、照片、维修日志、公证书等反驳证据。综合分析双方所提交证据的证明力，能够认定星辰公司所提交的照片及光盘资料等证据并不足以证明立正源公司存在违约行为及违约程度已影响到合同目的实现等事实，故不应认定星辰公司享有了法定或约定的解除权。基于上述认定，结合涉案租赁合同约定的前两年系免租期等事实，根据公平原则及诚实信用原则，本院对星辰公司以立正源公司违约为由要求解除合同、以解除合同通知书已送达立正源公司为由要求确认合同解除效力的主张均不予支持。在此情况下，星辰公司要求立正源公司赔偿投资折旧费用并承担违约金的主张亦不能成立，本院亦不予支持。 综上所述，星辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25040元，由上诉人潍坊星辰企业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十一月二十日 书记员 张瑞丰