广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1253号原告：孙金凤，女，1962年8月2日出生，香港特别行政区居民，住香港新界马鞍山。委托诉讼代理人：韩俊杰，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙桂严，广东华杨律师事务所实习律师。被告：珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司，住所珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。法定代表人：林宇。被告：珠海经济特区西部华侨住宅建设公司，住所珠海市金海岸海华新村1号。法定代表人：陈峰，总经理。委托诉讼代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：林娜儿，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司，住所广东省珠海市金海岸泰宝大厦二十二层。诉讼代表人：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司清算组。原告孙金凤与被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司（以下简称泰宝公司）、珠海经济特区西部华侨住宅建设公司（以下简称华侨公司）、珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（以下简称兴龙源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂裁定转为普通程序，并于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告孙金凤的委托诉讼代理人韩俊杰、孙桂严，被告华侨公司的委托诉讼代理人林娜儿到庭参加诉讼。被告泰宝公司、兴龙源公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙金凤向本院提出诉讼请求：1.判令三被告协助办理位于珠海市××新村住宅××型××号房屋产权登记手续，将上述房屋登记至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告泰宝公司原名称为珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司，1992年5月16日并更为珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司；被告兴龙源公司原名称为珠海市部泰宝实业（集团）有限公司，2000年5月25日变更名称为珠海市部兴龙源实业集团有限公司。1992年4月25日，原告与被告泰宝公司、华侨公司签订《购房合同书》1份，合同约定被告泰宝公司、华侨公司作为发展商，将位于珠海市××新村住宅楼××型××号房以70819.70元的总价出售给原告。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告泰宝公司、华侨公司于1992年8月29日向原告交付房屋。1993年12月16日，被告兴龙源公司向原告发出《关于办理房屋产权证登记的通知》，通知原告持购房收款收据原件及合同原件到公司财务部办理换取正式购房发票手续、向公司提供购房合同原件、购房发票原件、房主身份证复印件办理产权证，并预交6000元作为办理权证预收费用。原告于1994年1月8日换取了正式购房发票、并提交了办理产权证所需材料，并预交6000元，由“珠海市泰宝实业发展公司房产经营部”盖章出具《产权登记暂收件回执》，并由被告泰宝公司财务部盖章出具《收款收据》。但至今未办理案涉房屋的产权登记手续。经原告了解，案涉位于珠海市××新村住宅楼××型××栋房屋由被告泰宝公司、华侨公司合作开发，开发完成后，被告泰宝公司与其关联企业合资成立被告兴龙源公司，由被告兴龙源公司代销上述房屋，并将上述房屋初始登记确权至被告兴龙源公司名下，故此被告兴龙源公司于1993年12月16日向原告发出《关于办理房屋产权证登记的通知》，通知原告办理产权证。综上，原告认为三被告均负有协助原告办理位于珠海市××新村住宅楼××型××号房屋产权登记并将上述房屋登记至原告名下的相关手续。因原告多次催促未果，无奈之下特提起诉讼，请求法院判如所请，依法保护原告的合法权益。被告华侨公司辩称，1.被告华侨公司并非《购房合同书》的签订主体，无协助其办理产权登记手续的义务。原告提供的《购房合同书》的第一页上虽显示发展商（乙方）处有被告华侨公司的名称，但该合同书落款乙方处并无加盖被告华侨公司的公章及法定代表人的签名，由此可见，被告华侨公司并非该购房合同的合同主体，并无协助其办理产权登记手续的义务。2.原告诉请的合同依据《购房合同书》尚未生效，其诉请不应被支持。根据原告提供的《购房合同书》，该合同书的第九条明确约定，本合同自双方签字盖章后生效，而乙方处缺少被告华侨公司的签字盖章，所以该合同尚未生效，至少对被告华侨公司是没有任何法律约束力的，原告据此要求被告华侨公司协助其办理过户登记手续无事实依据。3.即便案涉购房交易真实存在，协助原告产权登记手续的主体应是被告泰宝公司及被告兴龙源公司，与被告华侨公司无关。“泰宝新村”项目开发人为珠海市部泰宝实业集团有限公司，工商部门企业机读资料及档案材料显示，珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司是珠海市部泰宝实业集团有限公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司后经工商登记变更为被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司即被告泰宝公司。2000年6月7日，珠海市部泰宝实业集团有限公司经核准变更登记为珠海市部兴龙源实业集团有限公司即被告兴龙源公司。截止至目前为止，被告兴龙源公司仍系泰宝新村J12-1栋房产的登记产权权属人，包括案涉房产在内的整栋房屋仍登记在珠海市部泰宝实业集团有限公司名下。因此，如原告案涉交易属实，协助其办理过户登记手续的义务主体应为被告泰宝公司、兴龙源公司，而非被告华侨公司。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。被告泰宝公司、兴龙源公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状、举证，本院视为其放弃答辩、举证及质证权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：1.被告华侨公司对原告提交的《购房合同书》、使用证、房产业销售专用发票等证据的三性不予认可，认为没有原件核实，且与被告华侨公司无关。本院认为，尽管上述证据没有原件核实，但能与产权登记暂收件回执等证据相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认，并将其作为认定案件事实的依据。2.被告华侨公司对原告提交的关于办理房屋产权证登记的通知的三性不予认可，认为该证据没有原件核实，且与本案无关。本院认为，尽管该证据没有原件核实，且与本案没有直接关联，但该证据能与产权登记暂收件回执等证据相互印证，能证明当时确定存在被告兴龙源公司通知各业主前去办理产权证等手续，也间接证明了被告兴龙源公司收取购房合同书、发票、使用证等证据原件的事实，故本院将该证据作为查明本案事实的参考资料。根据当事人陈述、经审查确认的证据及已生效的（2014）珠金法三民初字第144号、（2017）粤04民终104号民事判决书，本院认定事实如下：孙金凤提交的《购房合同书》复印件，显示：1992年4月25日，以孙金凤为甲方，以泰宝公司及华侨公司为乙方，双方签订该份合同，约定甲方向乙方订购泰宝新村住宅楼J型第12-1栋第五层504号房，系一房一厅，总建筑面积为49.5平方米，总价款为70819.70元；付款方式为自协议生效起当日支付定金5000元，到1992年5月25日以前支付50%，在接到交房通知时支付全部房款，甲方逾期未付款，乙方视甲方中途退款，协议中止，5000元定金不退；房屋交付时间为1992年6月，不可抗力除外。孙金凤在合同甲方处签名，合同乙方处仅加盖了“珠海市泰宝实业发展公司房产经营部”的公章。1993年12月16日，兴龙源公司向部分购房业主发出《关于办理房屋产权证登记的通知》，告知凡在泰宝公司购房（铺位）未开具正式购房发票的，持购房（铺位）收款收据原件及合同原件到兴龙源公司财务部办理换取正式购房发票手续；在办理权证手续时需向兴龙源公司提供如下材料：购房合同原件；购房发票原件；房主身份证复印件；办理权证预收费以每套房6000元收取。1999年8月29日，泰宝公司将案涉房屋交付给孙金凤使用。孙金凤提供了一张时间为1994年1月8日的《广东省珠海房产业销售专用发票》的复印件，发票的客户名称为“孙金凤”，并注明有购房地址座落、建筑面积、单价、及总金额71564.70元。发票显示有“珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司财务专用章”的印文。当日，泰宝公司向孙金凤出具《泰宝集团收款收据》，载明“兹收到孙金凤交来代收房产证手续费6000元”，该收据显示有“珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司财务专用章”的印文。同样，当日，泰宝公司向孙金凤出具《产权登记暂收件回执》，其中备注项标注“合同书、发票、使用证各1张”，该回执上显示有“珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司房产经营部”的印文。2017年9月21日，孙金凤提供的《权属证明书（登记字号：珠房三权字第××号）》载明“产权人：珠海市部泰宝实业（集团）有限公司；房屋坐落地址：珠海市三灶区三灶镇泰宝新村J12-1栋”。另查明，“泰宝新村”项目开发人为珠海市部泰宝实业（集团）有限公司（以下简称西部泰宝公司）。1992年5月19日，珠海市金海岸泰宝实业有限公司变更为珠海市金海岸泰宝物业发展限公司，2002年12月26日该公司被工商管理部门吊销营业执照。2000年5月25日，“珠海市部泰宝实业（集团）有限公司”经核准变更登记为“珠海市部兴龙源实业集团有限公司。”再查明，2011年6月27日，兴龙源公司发出《股东会决议》载明“1.因公司被工商部门吊销，无法再经营，故全体股东一致同意注销本公司；2.全体股东同意成立清算小组负责清算公司资产，清算组成员由李镇辉、陈荷湘和石丽娟组成，清算组组长为李镇辉；3.全体股东一致同意委托陈荷湘前往工商部门办理清算组成员备案登记。”2014年，泰宝新村曾有其他业主提起类似诉讼，要求兴龙源公司与泰宝物业公司协助办理房产过户手续。华侨公司提交的已经发生法律效力的（2014）珠金法三民初字第144号民事判决中，认定以下事实：“珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（已更名为被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司）是珠海市部泰宝实业集团有限公司（已更名为被告珠海市部兴龙源实业集团有限公司）的核心企业，珠海市部泰宝实业集团有限公司正是依托珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司对外销售涉案房地产……”。该案的原告也提出泰宝公司和兴龙源公司为办理房屋产权登记而收取了该案原告持有的购房合同、使用证及发票原件。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告孙金凤系香港特别行政区永久性居民，本案为涉港民事纠纷，应参照适用我国有关涉外民事案件法律适用的有关规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的有关规定，因涉案合同的签订地及履行地均在珠海市，本案应适用内地法律作为处理本案争议的准据法。本案中，孙金凤起诉请求泰宝公司及兴龙源公司共同协助其办理案涉房产产权登记过户手续，涉案买卖合同复印件显示公章为“珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司房产经营部”，该公司后更名为“珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司”；1993年12月16日，“珠海市部泰宝实业（集团）有限公司”通知购买泰宝物业的业主办理房屋产权证登记，该公司之后更名为“珠海市部兴龙源实业集团有限公司”。据此，应当认定孙金凤起诉泰宝公司和兴龙源公司履行合同义务主体适格。依法成立的合同，受法律保护。案涉《购房合同书》的签订系孙金凤与泰宝公司双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。原告依据合同约定已向泰宝公司支付购房款及办证费，应当认定其已完全履行合同义务，泰宝公司理应协助办理产权过户义务。对于兴龙源公司在本案中的责任问题。本院认为，泰宝公司系兴龙源公司的核心企业，兴龙源公司正是依托泰宝公司对外销售案涉房产，且“泰宝新村”案涉项目开发人为兴龙源公司，包括案涉房产在内的整栋房屋仍登记在兴龙源公司名下。据此，孙金凤要求兴龙源公司协助其办理产权过户手续的诉讼请求，有足够事实和法律依据，本院予以支持。关于华侨公司在本案中的责任问题。本院认为，一方面，华侨公司并未在案涉《购房合同书》上签名或加盖公章，无法认定其为案涉合同的当事人；另一方面，包括案涉房产在内的整栋房屋均登记在兴龙源公司名下，孙金凤所有的购房款项及购房手续均为泰宝公司收取及办理，没有证据表明华侨公司参与了案涉房产的开发与销售等行为。据此，根据现有证据，不足以证明孙金凤与华侨公司之间存在房屋买卖或其他形式的法律关系，故孙金凤要求该公司承担协助办理产权过户义务缺乏事实依据，本院不予支持。综上，孙金凤要求泰宝公司及兴龙源公司协助办理案涉房屋产权登记手续，将案涉房屋登记至孙金凤名下的诉讼请求，于理于法有据，本院予以支持；要求华侨公司承担相关协助义务的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司与被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助将珠海市泰宝新村J型第12-1栋第五层504房产权登记过户至原告孙金凤名下；二、驳回原告孙金凤的其他诉讼请求。本案案件受理费5704元，由被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司、珠海市西部兴龙源实业集团有限公司负担。如不服本判决，原告孙金凤可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司、珠海经济特区西部华侨住宅建设公司、珠海市西部兴龙源实业集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  宁志红人民陪审员  安支华人民陪审员  周运礼二〇一九年十一月十五日法官助理叶萌法官助理吕以杰实习法官助理石凯天书记员张露