云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2622民初1956号原告：砚山睿富汇达物业管理有限公司。住所地云南省砚山县江那镇七乡大道龙达商贸城。统一社会信用代码：91532622MA6K729L9N。法定代表人：李友能，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈绍丽，女，缘和法律服务所法律工作者。特别授权。被告：陈林，男，1981年2月24日出生，汉族，四川省富顺县人，高中文化，农村居民，原住四川省富顺县兜山镇瓦窑村18组15号。现住云南省砚山县。原告砚山睿富汇达物业管理有限公司（以下简称睿富物业公司）与被告陈林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告睿富物业公司的委托诉讼代理人陈绍丽，被告陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。睿富物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈林支付所欠的物业服务费及其他费用共计5811元（物业服务费：1778元，水池清理费20元，二次加压费14个月共280元，违约金3733元）；2.判决本案诉讼费由陈林承担。事实及理由：睿富物业公司依法接受云南文川金亚房地产开发公司砚山分公司的委托，负责该公司所开发的龙达商贸城小区的物业管理服务，并签订了《物业服务委托合同》，该合同约定：睿富物业公司提供服务受益人为本物业的全体业主即陈林等和物业使用人，本物业的全体业主包括陈林和物业使用人均履行本合同，承担相应的责任，物业服务费用由睿富物业公司向小区业主收取，合同有效期为三年，即从2016年12月31日至2019年12月31日止。睿富物业公司与建设单位签订物业服务合同后，又于2017年10月10日与陈林签订了一份《前期物业服务协议》，该协议载明：“（一）楼层房、车位按建筑面积每月每平方米1.00元;（二）铺面按建筑面积每月每平方米1.00元；（三）高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元；其他费用（四）水池清洗费用20元/户；（五）公共用电用水由全体业主根据实际按月平均分摊，楼道照明及相关费用每户每月3度；（六）楼梯房和高层住房二次加压费20元/月/户，高层住房电梯及消防设施设备维护费40元/月/户……还约定物业服务费交纳为一年一次性预交。首次交费时间交房之日起计收，以后交费在期满前一个月预交下一年度物业服务费用，若业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求其补交，并从逾期之日起按应交物业费用每日的5‰支付违约金。”合同签订后，睿富物业公司即派员对该小区进行管理，并严格按合同规定履行职责，诸多物业管理人员兢兢业业，不辞辛劳地为小区服务，而陈林等部分业主则不守信用完全不按合同规定履行自己的义务，睿富物业公司曾多次要求陈林按照规定支付物业管理费，但都以各种理由拒绝交纳所拖欠的物业管理费。为此，睿富物业公司向法院起诉，要求支持上述诉讼请求。陈林辩称，对于睿富物业公司的两项诉讼请求与其所述事实，陈林完全不同意。理由：一、业主委员会已依法成立并签订了新的物业服务合同，前期物业服务协议服务合同已经终止，业主没有履行义务。砚山县龙达商贸城业主委员会已于2018年9月12日经县住建设局备案依法成立。1.业主委员会成立后于2018年9月19日向睿富物业公司发函就小区物业管理要求协商，睿富物业公司拒绝协商。2.砚山县龙达商贸城关于选聘物业服务企业方案经报县住建局、秀源社区备案后于2018年9月30日业主委员会开展选聘物业服务企业工程并签订物业服务合同于2018年12月1日生效。业主委员会曾多次向睿富物业公司发出有关函件，睿富物业公司均置之不理。前期物业服务协议和法律条款有明确规定：1.前期物业服务协议前言明确注明“本协议适用于房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》”生效的物业服务；2.根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”《国务院物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第十一条规定：“……（四）选聘和解聘物业服务企业”，第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”二、睿富物业公司强行服务，服务不到位，造成小区管理混乱。理由：1.2019年1月2日，文山福邻物业服务有限公司进驻砚山县城龙达商贸城小区后，前期物业拒不撤除物业管理区域，造成小区管理混乱，不缴纳物业费的原因不在陈林等业主，是睿富物业公司强行服务造成的；2.根据云南省物业服务收费管理实施办法第八条规定：“物业服务收费应当按照规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”本小区没有公示过，小区所有公共设施收益，支出本小区也没有公示过；3.前期物业收费40元/月/户、水二次加压费20元/月/户、水池清理费20元/年/户、垃圾漕运费96元/年/户（代收）。睿富物业公司收费为砚山县同类小区最高，但小区长期环境卫生差，公共区域常见陈旧性垃圾，清扫不及时，杂物乱堆乱放，如物业办公室楼下经常有物业使用的很多拖把、衣物、被子晾晒。秩序乱、车辆停放无序，小区内公共区域、小区内和周边车辆乱停，电动车、自行车、包裹等财物多次失盗，饮水脏浑，这些问题经常发生，只能说明水池收钱不清洗；迟交物业服务费就不验收，扣押装修押金至今不退，业主反映房子质量问题等，拖着不解决，窗台漏水等只有业主自己解决，业主长期交0.55元/度的高电费，在服务明显不到位的情况下，睿富物业公司还采取激进行为强行停水、停电，殴打业主，期行霸市等行为，故请求法院依法驳回睿富物业公司的诉讼请求。经审理，双方当事人争议焦点为：睿富物业公司的诉讼请求是否应得到支持。针对诉讼请求及争议焦点，睿富物业公司向法庭提交了证据：第一组、睿富物业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份，以证实睿富物业公司的基本情况及为本案适格诉讼主体的事实；第二组、《物业服务合同》复印件一份，以证实睿富物业公司于2016年12月6日与云南金亚房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，约定服务期限为三年，即从2016年12月31日至2019年12月31日的事实；第三组、《前期物业服务协议》复印件一份，以证实睿富物业公司与陈林于2017年10月10日签订了该份《前期物业服务协议》，约定由睿富物业公司为陈林等主业提供物业服务的事实；第四组、砚山县龙达商贸城小区电梯维护合同复印件一份，以证实睿富物业公司承接龙达商贸城小区物业服务后为小区物业支付费用的事实，并证实已支付从2019年1月18日至2020年1月17日止的电梯维护费的事实；第五组、工业用水、工用电费、电梯费发票复印件共9份，以证实睿富物业公司为龙达商贸小区提供物业服务所产生的相关费用的事实；第六组、追缴通知单及照片复印件各一份，以证实因陈林等业主拖欠物业服务费，经睿富物业公司追缴，但仍拒绝缴纳的事实。经质证，陈林对睿富物业公司所提交的第一组证据无异议；对第二组、第三组证据，认可确实签订过此合同，但认为在2018年12月21日龙达商贸小区业主委员会已向睿富物业公司发告知函，要求解除双方的物业服务合同，故睿富物业公司所提交的第二组、第三组证据对陈林等业主已无效；对第四组证据不认可，认为陈林所购买、居住的房屋并不是电梯房，电梯维护所产生的费用与其无关；对第五组证据中水费、电费发票无异议，但对电梯费发票有异议，理由与第四组质证意见一致；对第六组证据认可，但认为业主委员会已向睿富物业公司发催告函，原合同已解除，故不再继续向睿富物业公司缴纳物业服务费。陈林就其抗辩理由向法庭提交了证据：第一组图片1张，以证实睿富物业公司服务不到位，存在脏、乱、差现象的事实；第二组、微信群图片1张、贴公告图片2张，以证实2018年12月21日龙达商贸城小区业主委员会已向睿富物业公司通知要求解除双方的物业服务合同的事实；第三组、砚山县业主委员会备案表复印件一份，以证实龙达商贸城小区新业主委员会成立程序合法的事实；第四组、催告函复印件、移交告知书复印件、管理公告复印件、函各一份，以证实睿富物业公司对龙达商贸城小区服务不到位，故该小区业主委员会要求与睿富物业公司解除物业服务合同，要求重新聘请新的物业企业的事实；第五组、物业服务合同复印件一份，以证实龙达商贸城小区业主委员会已经与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同的事实。经质证，睿富物业公司对陈林所提交的第一组证据的三性均不认可，认为该图片不具有客观性，其待证事实并不存在；对第二组证据的真实性认可，但不认可合法性和关联性，认为该组证据与本案无关，同时不能证实陈林等业主拒绝交纳物业服务费系合法行为的事实；对第三组证据的三性认可；对第四组证据的证实内容不认可，认为该组证据并不能证实睿富物业公司与陈林等业主已解除双方所签订的物业服务合同的事实；对第五组证据的三性均不认可，认为龙达商贸城新业主委员会与其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》，睿富物业公司并不清楚。经当事人举证、质证，本院对证据作如下认定：睿富物业公司所提交的第一组至第六组证据形式、来源合法、内容真实，除第四组证据及第五组证据中电梯费发票与本案不具关联性（因陈林所居住房属于楼梯房，并未使用电梯），不予采信外，其余证据与本案具有关联性，能证实本案事实，予以采信。陈林所提交的第一组至第五组证据的证明力不足，即这些证据均不能直接证实龙达商贸城小区业主委员会已经与睿富物业公司解除该公司于2016年12月7日与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司所签订的《物业管理合同书》和陈林（甲方）等业主于2017年10月10日与睿富物业公司（乙方）所签订《前期物业服务协议》的事实，故对陈林所提交的上列证据均不作定案依据。根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定的法律事实如下：2016年12月7日，睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了一份《物业管理合同书》，该合同书约定由睿富物业公司为云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司所投资开发的砚山县七乡大道龙达商贸城小区提供物业服务，服务期限为三年。后陈林（甲方）作为该小区业主，其又于2017年10月10日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定由睿富物业公司为龙达商贸城小区业主提供物业服务，其中陈林所居住住宅房号为该小区4幢1单元402号（属于非电梯房），建筑面积为126.97平方米；该协议第三条物业服务费（不包括住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费）约定：一、（楼层房、车位）按建筑面积每月每平方米壹元；二、铺面按建筑面积每月每平方米壹元；三、高层住宅按建筑面积每月每平方米壹元……七、物业服务费交纳为壹年一次性预交，首次交费时间以交房之日起计收，以后交费时间在期满前一个月预交下一年度物业服务费用；第四条其他费用约定：一、水池清洗费20元/户/年（车位除外）；二、公共用水用电由全体业主（户数）根据实际按月平均分摊；楼道照明及相关费用每户每月3度；三、楼梯房和高层住房，二次加压费20元/月/户；高层住房，电梯及消防设施设备维护费40元/月/户（包含年检费及日常维护费）……。第六条违约责任约定……三、甲方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按应交物业服务费用每日的5‰支付违约金……。后睿富物业公司安排相关人员进入龙达商贸城小区提供物业服务，陈林等业主按约定支付了部分物业服务费。但从2018年10月10日起，陈林等部分业主以睿富物业服务公司为该小区提供的物业服务不到位、收费标准过高、不予公示、不公开等为由拒绝支付后期物业服务费，故睿富物业公司提起诉讼。同时查明，龙达商贸城小区新业主委员会于2018年12月21日书面向睿富物业公司发出解除该公司为龙达商贸城小区提供物业服务的合同，但该公司认为合同约定的服务期限未满，不同意解除合同，后龙达商贸城小区新业主委员会一直未向相关部门反映、协商、解决。本院认为，物业服务合同是指业主或者业主委员会与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。”《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主连带责任……。”本案睿富物业公司与云南文川金亚房地产开发有限公司砚山分公司签订了《物业管理合同书》，后陈林（甲方）作为龙达商贸城小区业主，其又于2017年10月10日与睿富物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，上述合同对服务期限、双方的权利、义务、违约责任等均作了明确约定，该约定对所有龙达商贸城小区的业主和睿富物业公司均具有法律约束力，所有业主和睿富物业公司均应当按照约定履行各自的义务。现陈林等部分业主以睿富物业公司为该小区提供的物业服务不到位、服务态度不好、物业服务费用过高，该小区新业主委员会已于2018年12月21日向睿富物业公司发出催告函，双方所签订的物业服务合同已解除等为由拒绝支付物业服务费，但其所提交的证据并不能证实双方已解除物业服务合同，且陈林等业主均认可睿富物业公司一直为该小区提供物业服务至今，故陈林等业主拒绝交纳物业服务费的理由不充分、证据不足，现睿富物业公司要求陈林支付从2018年10月10日至2019年12月30日止的物业服务费1778元、水池清理费20元，二次加压费280元，并按双方签订的《前期物业服务协议》约定承担违约金3733元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，符合法律规定，予以支持。综上所述，对睿富物业公司的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条规定，判决如下：限陈林于本判决生效之日起二十日内支付砚山睿富汇达物业管理有限公司物业服务费1778元、水池清理费20元，二次加压费280元，并承担违约金3733元，合计5811元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  吴金林二〇一九年十一月七日书记员  李思雨