广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20087号原告：陈国政，男，1991年7月19日出生，汉族，住广东省广宁县**************，公民身份号码441************019。委托诉讼代理人：陈欣，广东英兰律师事务所律师。被告：佛山市东少房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东平二路3号1区*******，统一社会信用代码91440604MA4W3EB913。法定代表人：吴某1。被告：吴某1，男，1980年12月6日出生，汉族，江西省乐平市**********，公民身份号码360************037。原告陈国政诉被告佛山市东少房地产代理有限公司（以下简称东少公司）、吴某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员侯德独任审判。本案2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告及两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告东少公司向原告支付自2018年5月5日至2019年6月25日期间未付租金10807元、水费500元、电费2531.22元、物业管理费1950元；2、被告东少公司向原告支付违约金1400元；3、被告吴某1对上述请求承担连带责任；4、两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年3月16日签订了《房屋租赁代理合同》一份，约定被告东少公司为原告位于东平二路3号滨海御庭1606房物业的独家代理人，全权代理该物业的租赁及管理事宜。代理期限自2018年3月20日至2020年3月19日，从代理期第46天起，被告东少公司须向原告支付每月租金1400元，房屋出租期间产生的物业管理费、水电费等基本费用由被告东少公司负责结清。合同签订后，原告依约将该物业交付给被告东少公司，但被告东少公司未按照该合同约定支付租金、物业管理费和水电费。对此，原告多次催促被告东少公司支付，但被告东少公司都未予支付，无奈之下，原告于2019年6月25日将该物业收回。截至原告起诉之日，被告东少公司仍拖欠原告租金10807元、水费500元、电费2531.22元和物业管理费1950元。两被告的财产混同，被告吴某1应对原告的诉讼请求承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请法院判如所请。两被告辩称：两被告没有欠原告那么多钱，欠的钱有账目依据，原告提前收回涉案房屋，两被告没有追究，两被告愿意返还实际欠的费用。如果原告追究违约金，两被告也依据合同追究原告法律责任，因为原告提前强制收回房屋。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告东少公司企业信用信息公示报告、被告吴某1身份证，证明原、被告的诉讼主体适格，被告东少公司作为一人有限公司，被告吴某1作为被告东少公司的股东，对被告东少公司的债务承担连带责任依法有据。2、《房屋租赁代理合同》，证明被告东少公司和原告存在租赁关系，合同约定第七条第六款、第八条第四款，故由于被告东少公司拖欠多月租金的行为已经构成违约，应当承担违约责任，即赔偿一个月租金1400元。3、发票，证明涉案房屋2018年5月-2019年7月1日产生的电费2531.22元。4、收据、物业管理费流水，证明2018年5月5日-2019年6月25日期间按每月131.5元标准产生物业费为1950元。5、房屋交接确认单。证明原告在2019年6月25日已经收回房屋。本院认证如下：被告对原告举证的证据1、2、5的真实性无异议，本院对以上证据予以采信；证据3、4，与本案具有关联性，本院予以采信。诉讼中，两被告举证的证据如下：微信聊天截图，证明两被告已经向原告支付租金、水费、电费、物业管理费合计12326元。本院认证如下：原告对被告举证的证据真实性无异议，本院对以上证据予以采信。结合本院采信的证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2018年3月16日，原告陈国政（合同甲方）与被告东少公司（合同乙方）签订《房屋租赁代理合同》，合同约定如下：根据《中华人民共和国合同法》和《广东省城镇房屋租赁条例》相关规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上经充分协商，就出租房屋的代理有关事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况（一）出租房屋（以下称该物业）位于东平二路3号滨海御庭1606房，房屋用途商住……第三条代理权限乙方为甲方该物业的独家代理人，全权代理甲方物业的租赁及管理事宜。代理期间，甲方不得另行委托其他公司（个人）出租该物业。第四条出租代理期限出租代理期自2018年3月20日至2020年3月19日，共计24个月。甲方应于2018年3月20日前将该物业交付给乙方，如果甲方超出上述日期交付乙方，则按照甲方实际交付日起计算。第五条租金经甲乙双方协商，甲方提供乙方自代理期起45天作为空置期，空置期间乙方不须向甲方支付任何费用。从第46天起，乙方向甲方支付每月租金为1400元整。第六条租金收取方式……（三）房屋未出租期间的物业管理费、本体维修水、电、燃气、电话、有线（数字）电视等基本费用由甲方支付，乙方可先行垫付，甲方同意乙方直接在该物业房租中扣除，房屋出租期间产生的上述费用（电话及网络费用除外）由乙方负责结清，甲方不承担责任……（六）本合同有效期内，甲方收回该物业，须提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付一个月租金做为违约金。如因甲方收回应物业导致乙方与租客发生纠纷，给乙方造成损失的，责任及损失由甲方负责；如因乙方原因提出解除本合同的，乙方需在终止合同的五个工作日内向甲方支付一个月租金作为合同终止金……第八条合同解除（一）甲、乙双方协商一致，可以终止本合同……（四）因乙方的原因，造成甲方损失的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任，赔偿损失……合同订立后，租赁双方按合同约定履行。原告委托案外人冯某收取涉案租金。2018年12月1日，被告吴某1通过微信向案外人冯某转账2018年9月5日至11月5日的房租2800元。2018年12月6日，被告吴某1通过微信向案外人冯某转账2018年11月5日至12月5日的房租1400元，被告吴某1向案外人冯某发出微信“11月5号至12月5号房租已经转给你了，到时管理费电费水在一次结齐给你”。案外人冯某回复“对的，”被告吴某1回复“你放心我们都会给齐所有该给你钱的谢谢”案外人冯某回复“知道，到时真不想租个房搞的那么麻烦的样子，顾客他同意搬吗？”2019年3月29日，案外人冯某向被告吴某1发出微信“现在转钱钱给我吧，别在拖了”被告吴某1微信转账案外人冯某2000元，案外人冯某回复“6519-2000”被告吴某1“你记好就可以了”2019年5月27日，案外人冯某向被告吴某1发出微信“你看看这几天安排下租客搬出去吧，欠租大概7000多。不承租给你了，尽快安排下结清金额给我，以免到时起诉法院”2019年5月28日，案外人冯某向被告吴某1发出微信“合同跟微信约定都是每月给租金，现在难么多个月不给电话又不接。”吴某1回复“下午转给你”2019年5月31日，案外人冯某向被告吴某1发出微信“前几天已经说下午转，现在还没有转”。2019年6月25日，原告收回滨海御庭A区7座1606房，双方办理了交接，原告出具确认书：本人陈国政已收回1606房，滨海御庭七座1606房，房内家电家私齐全。就收回房屋的原因，原告当庭陈述：因为被告拖欠租金数目较大，早已违约。原告认为被告是非常不诚信的因此要求被告交回房屋，被告同意，且双方签订收回房屋确认书。另查一，2019年7月5日，原告缴纳了取滨海御庭A区7座1606房2018年3月5日至2019年7月5日管理费2236.50元。此外，原告代缴了2018年5月1日-2019年7月1日的电费2531.22元。另查二，被告东少公司为被告吴某1投资的一人公司。庭审中，原告确认收到被告租金12326元。两被告确认愿意支付200元的水费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告东少公司之间存在租赁合同关系，该租赁合同关系内容合法有效，受法律保护，双方均需依约行事。针对原告的诉请，作如下分析。关于原告主张的租金、水费、电费、物业管理费的问题。因原告在2019年6月25日收回了涉案房屋，租金、物业管理费应从2018年5月5日计算至该日，租金为19133.33元（1400元÷30天×20天+1400元×13个月），物业管理费为1797.90元（131.60元/月×7个月+131.50元/月×6个月+131.50元/月÷30天×20天）。原告主张的电费2531.22元，发生在被告承租期间且原告已代缴，被告未提出证据予以反驳，本院予以确认；原告未提供水费代缴证据予以证明，但被告同意支付200元的水费，本院对原告主张的水费中的200元予以支持。综上，至原告收回房屋时被告东少公司应付的费用为23662.45元，被告支付了12326元，仍欠11336.45元，本院对原告主张的应付款中的11336.45元予以支持，原告诉请超出部分不予支持。关于原告主张1400元的违约金的问题。经审理查明，被告东少公司未按合同约定缴费，构成根本性违约，原告依约有权解除合同，原告于2019年6月25日收回房屋，此行为视为原告行使合同解除权解除涉案合同，被告东少公司应向原告支付相当于一个月租金的违约金，本院对原告主张的违约金1400元予以支持。关于被告吴某1的责任问题。被告东少公司为一人公司，被告吴某1为该公司股东，被告吴某1未举证证明公司财产独立于个人财产，应对被告东少公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告佛山市东少房地产代理有限公司、吴某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国政支付租金、物业管理费、电费、水费共计11336.45元；二、被告佛山市东少房地产代理有限公司、吴某1在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈国政支付违约金1400元；三、驳回原告陈国政的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取115元，由原告陈国政负担38元，被告佛山市东少房地产代理有限公司、吴某1负担77元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一九年十月二十七日书记员 黎晓婷