西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初19740号原告：石建萍，女，汉族，1964年6月26日出生，籍住西安市雁塔区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马位西，陕西弘业律师事务所律师。被告：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原告石建萍与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石建萍之委托诉讼代理人马位西、被告佳信公司之委托代理人齐晓联、杨康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石建萍诉称，原、被告于2008年11月18日签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房，总金额453616元，面积114.5平方米，付款方式为按揭付款。原告于2008年11月18日起至2012年9月19日止分两次向被告付清首付款175000元。双方约定剩余款项按揭贷款支付。原告实际收房时间为2012年9月22日，原告收房后多次要求被告办理按揭事宜，均不能奏效。原告查明因被告开发朝阳花园小区土地使用权存在瑕疵，银行不予办理按揭贷款。后期原告联系被告协商房屋尾款交付事宜，再也无法联系到被告的相关负责人。根据《城市商品房预售管理办法》在商品房交付使用后90日内，被告将需由其提供房屋权属资料报产权登记机关备案。因被告责任，致使原告至今未取得房屋权属证书，给原告造成巨大损失，被告应当按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：l、被告将需由其提供办理原告朝阳花园小区第3幢2单元1401号房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；2、被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金67343.84元（暂算至2019年5月20日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。被告佳信公司辩称，一、佳信公司愿意在取得住宅用地土地使用权证书后将涉案房屋权属登记需由佳信公司提交的资料报送产权登记机关。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条之规定，进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司因土地出让金的标准问题与政府打了几年官司，尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋权属登记资料立即报送产权登记备案机关备案的条件。佳信公司愿意积极解决问题，在取得涉案小区住宅土地使用权证书后将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案。二、佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因，非佳信公司自身原因逾期办证，佳信公司不应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础。而本案中，佳信公司已将约定房屋交付原告使用，但因西安市国土资源局和西安市人民政府迟迟不予答复处理与佳信公司关于土地出让金的行政纠纷，导致佳信公司不能将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。政府不及时处理的态度是佳信公司不能预见、避免和克服的客观存在，非因佳信公司原因导致的逾期办证，佳信公司不应承担违约责任。三、佳信公司与原告对逾期备案的违约金有约定，且约定是一次性违约金。原告等人要求按照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实和法律依据，依法应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，关于逾期备案的违约责任，有约定的从约定，无约定的从法定。本案双方在《商品房买卖合同》中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记备案、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。在《商品房买卖合同》第十五条明确约定:“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，因此，原告要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实和法律依据，依法应予驳回。四、原告就一次性的逾期办证违约金的起诉均已超过诉讼时效期间，依法应予驳回。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。原告与佳信公司在合同中约定的是确定金额的违约金，在性质上属于一次性债权，其内容在佳信公司未按约定履行备案义务时就已经确定，故诉讼时效应当从该一次性债权清偿期限届满的次日起算。依据原告与佳信公司签订的《商品房买卖合同》或《意向书》及原告实际收房的时间，佳信公司应提交备案资料的最晚日期为2015年12月14日（佳信公司具备交付条件开始交房的时间更早，之前佳信公司与其他业主的生效判决中人民法院认定交房时间为业主实际收房之日），依据《民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告的诉讼时效起算时间最晚为2015年12月14日，原告应在2018年12月14日之前起诉，因原告在三年诉讼时效期间内未曾向佳信公司主张过逾期办证违约金，并无诉讼时效中断之情形，所以，佳信公司在2018年12月14日已经确定取得了不支付逾期备案违约金的诉讼时效抗辩权。原告虽主张涉案小区业主多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，但该维权活动仅仅是要求答辩人为其所购房产办证，这些活动既不能证明其向答辩人或相关部门主张过涉案房屋逾期办证的违约金，也不能证明其个人参与了上述维权活动。因此根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条的规定，原告必须向相关部门提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中原告并没有向相关部门提出由答辩人向其支付逾期办证违约金的请求，故该项请求的诉讼时效并未中断。原告在2019年5月20日才起诉至贵院，原告就逾期办证违约金的起诉明显已过三年的诉讼时效期间。原告未能在法定诉讼时效期间内就逾期办证违约金提起诉讼，其已经丧失了胜诉权，原告就逾期办证违约金的诉讼请求亦应依法予以驳回。综上，原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立。且原告就逾期办证违约金的起诉已经超过诉讼时效期间，丧失了胜诉权。佳信公司特请求法院依法对原告的第二、三项诉讼请求予以驳回。经审理查明，2008年11月18日，滕鹏与被告佳信公司签订《意向书》，约定由原告自愿向被告认购该物业7座10层11001号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为105.3平方米，总价款为415935元，本意向书签订时，滕鹏向被告交付167616元，剩余房款做银行按揭，该物业开始预售后，按照本意向单位价格及准确的面积，根据业主选择的银行按揭成数及确定的按揭首付款额度，双方另行签订正式的《商品房买卖合同》并确定首付款额。第三条第二款约定，该物业正式对外预售开始后，被告向业主发出通知，业主接到被告通知7天内与被告签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。业主未在上述规定时间内与被告签订《商品房买卖合同》则视为业主自动放弃所认购的物业，被告有权将该物业另行出售，退还业主所交纳的认购房款，本意向同时终止。被告佳信公司在该《意向书》上载明：现更名为石建萍，身份证：620XXXXXXXXXXXXXXX，由7-11001号房换为3-21401号房，面积114.5㎡，单价3961.71元/㎡，总价453616元。并加盖有佳信公司合同专用章。另查明，2008年11月18日，滕鹏向佳信公司支付购房款125000元。2012年9月19日，原告石建萍向佳信公司支付购房款50000元。2012年9月22日，原告与佳信公司签订《补充协议》，约定：被告同意买受人石建萍于2012年9月22日入住朝阳小区3号楼21401室。上述房屋所涉及的部分购房款由买受人办理银行按揭贷款予以支付。待可办理上述房屋按揭手续时，买受人应当在通知要求的期限内提供银行按揭贷款的全部资料积极配合银行办理按揭贷款手续。如果买受人在出卖人通知期限内不办理相关按揭贷款手续或买受人所提供的银行按揭贷款手续不符合银行的要求被银行通知拒绝办理按揭贷款手续，买受人应当在被通知拒绝办理按揭贷款手续之日起三个月内向出卖人支付全部未付购房款。同日，佳信公司向原告交付涉案房屋。原告称其入住后多次去被告处要求办理按揭手续，被告要求等通知，但原告至今没有收到被告的任何通知，因被告一直未能提供办理按揭手续所需的相关资料，导致原告无法办理银行按揭贷款。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。再查，滕鹏与原告石建萍系夫妻关系。上述事实，有《意向书》、《补充协议》、收款收据、物业费票据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告佳信公司同意将《意向书》更名为石建萍，亦同意由7-11001号房换为3-21401号房，故虽然原告石建萍与被告佳信公司没有签订正式的《商品房买卖合同》，但双方签订的《意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已按约定收到了原告支付的175000元购房款，原告未支付剩余房款，系因尚不具备《意向书》中约定的支付剩余房款的条件，非原告方的原因，原告亦于2012年9月22日接收房屋后使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于备案登记一节，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，就违约金的起算日期的问题，双方虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故佳信公司依法应在房屋交付使用之日起90日内积极履行该义务。就违约金的计算标准问题，原告要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。本案双方虽未约定违约责任，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便。因此，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到佳信公司与其他业主合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2012年12月21日起至2019年5月20日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜，因原告仅交付购房款175000元，故违约金的计算基数应以原告实际付款为准，经计算，被告应当向原告支付违约金14710.21元（73551.04元×20%）。关于被告佳信公司辩称原告起诉已过诉讼时效一节，因被告的违约情形持续存在，案涉小区业主曾为此多次进行信访或投诉等相关集体维权活动，政府相关部门亦多次介入协调，可视为原告向被告或相关部门多次主张过该权利，诉讼时效发生中断，其起诉并未超过法定诉讼时效，故本院对被告该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告石建萍购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告石建萍支付逾期备案违约金14710.21元；三、驳回原告石建萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1484元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  孟元元审判员  李 漾审判员  李多萌二〇一九年十一月十二日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘2019年月日送达