广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初25586号原告：邓笑英，女，1957年7月24日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码。委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区********，统一社会信用代码914***********791K。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基，广东提徳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提徳律师事务所律师。原告邓笑英与被告佛山市三联房地产开发有限公司（以下简称“三联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈伟其、被告的委托诉讼代理人何国基到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，立即协助原告办理佛山市禅城区*******2017室的不动产权证；2、被告向原告支付迟延办证的违约金9186.05元（违约金以房款总价387597元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年10月22日起按日万分之一暂计至2019年6月15日，暂计至日期的次日2019年6月16日至被告实际办好不动产权证之日的违约金按照上述标准继续计算）；3、被告赔偿原告为维权而发生的律师费用800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买坐落于佛山市禅城区*******2017室，房屋总价款为387597元整。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3.由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”《补充协议》第五条约定“1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。2、买受人未付清房款（含按揭款）、相关费用及违约金，或买受人须办理面积补差手续却未能按照本补充协议第四条约定办理的，办理产权过户的时间顺延。”原告已向被告支付了全部房款387597元，并于2016年2月24日向被告支付参加5万抵15万活动的团购金50000元，未计入购房款，被告于2016年11月1日向原告交付使用房屋。但被告至今未能协助原告办理房屋的不动产权证，应承担违约责任，应立即履行合同为原告办理不动产权证，并且支付迟延办证违约金，暂计至起诉之日2019年6月15日已逾237日，违约金为9186.05元（房款387597元×万分之一×237日），且违约金应计至被告实际履行合同办证义务之日止。为了办理不动产权证，原告多次向被告催告，也曾向行政主管部门反映，但均未能如愿，因聘请律师代理诉讼支出律师费800元，被告应予以赔偿。为此，原告特提起诉讼。被告三联公司辩称：一、被告对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋单元是在手续完备的情况下进行预销售。被告在销售涉讼房屋时，已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预销售许可证等，符合法律销售房屋的条件。被告是在取得上述全部许可证件的情况下对案涉房屋进行销售，并与原告签订了商品房买卖合同，依法进行了网上备案，因此被告的销售行为合法有效。二、被告在履行商品房买卖合同的过程中既不存在过错，也不存在违约行为，原告庭前均已取得不动产权证书。案涉房屋所属工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行了备案登记；同年被告均在约定房屋交付日期前向原告交付了案涉房屋。佛山市禅城区国土城建和水务局于2017年7月24日向被告发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。被告于2017年9月向佛山市禅城区国土城建和水务局提交资料申请佛山市禅城区********的首次登记确权。故此被告在案涉房屋办证事务上已履行了相应的义务，不存在违约行为。出现本案迟延办理不动产登记手续，是由于佛山市禅城区国土城建和水务局在案涉房屋确权时对案涉土地、房屋权属需要时间理清和审核，故在政府部门理清权属问题前未能向原告办理不动产证书。以上政府行为属于政府部门合法合规行使职责，并非被告的过错造成的办证迟延，被告无须承担违约责任。再者，被告在政府部门理清和审核完办证资料后，即及时通知原告前来领取办证部门出具的宗地图和分户图，积极协助原告办理不动产权证书，原告庭前均取得了不动产权证书。至此，被告的合同义务已履行完毕，原告亦不存在客观损失。三、原告要求被告赔偿维权产生的律师费无事实依据和法律依据。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的物业管理费缴纳凭证、电商费收据、置华团购VIP会员申请书，为原告向案外人缴纳的费用，与本案无关，本院对关联性不予确认。2.原告提交的律师函、律师函邮寄信息，未成功签收，对证据的关联性不予确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年2月24日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号2017室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额387597元……第八条、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定“……第五条、商品房权属登记。1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内……”。2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据被告提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：原告于2019年7月25日签名确认领取涉案房屋办证资料。另查明，原告与广东泽康（顺德）律师事务所签订《诉讼委托代理合同》，就本案纠纷委托该律所代理诉讼事宜作出具体约定，并支付律师费800元。再查明，原、被告均到庭确认，涉案房屋已取得不动产权证，证件落款日期为2019年7月26日。被告当庭陈述：被告于2019年7月13日通过微信、电话、张贴公告等同时通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料；被告主张在7月15日通知本案原告领取办证资料。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因原告邓笑英为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉合同在佛山市禅城区履行，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系各方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请被告协助办证。原告确认其已于2019年7月25日办理了产权证，即原告诉请的事项已处理完毕，并无判决的必要，本院不再重复处理。关于逾期办证违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于涉案房屋交付使用后720日内协助原告办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。原告主张涉案房屋的交付时间为2016年11月1日，被告并未否认，则被告依约应于2018年10月22日前向原告提交办理产权证的相关资料。被告主张在2019年7月15日通知本案原告领取办证资料，结合原告于7月25日签收相关资料，则可以确定原告在此前已收到相关通知，虽被告无证据证明通知时间，而原告亦无证据反驳被告主张的通知时间，故本院认定被告于2019年7月15日通知本案原告领取办证资料，并认定被告实际向原告履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，被告依约应向原告支付2018年10月23日至2019年7月15日期间逾期办证违约金10310.08元（387597元×1/10000×266天）。原告主张的逾期办证违约金计算起始日期有误，其诉请超出部分，本院不予支持。被告抗辩逾期办证非因被告过错所致，并无有效的证据予以证明，本院不予采纳。关于原告诉请的律师费。涉案《商品房买卖合同》及其补充协议并未约定律师费的负担问题，且律师费亦非原告维权所必然支出的费用，原告诉请被告负担律师费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告邓笑英支付佛山市禅城区*******2017室逾期办证违约金10310.08元；二、驳回原告邓笑英的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费收取50元，由被告佛山市三联房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告邓笑英可在本判决书送达之日起三十日内、被告佛山市三联房地产开发有限公司可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈丽敏人民陪审员  林小军人民陪审员  谢 芬二〇一九年十一月十三日书 记 员  李琼峰