福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4210号 原告（反诉被告）：马东，男，汉族，1990年11月23日出生，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观涛中茂（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区环东海域海城四路333号105。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县，系公司职员。 马东与厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。马东之委托诉讼代理人陈宝玺与欣盛丰公司之委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马东向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金（以房款总金额1840644元为基数，自2016年12月31日之次日起按每日万分之一暂计算至2018年12月12日的违约金为130870元）；2.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原被告于2016年9月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买欣盛园8#楼32层3202室的商品房，总金额为1840644元，合同第八条约定被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、燃气管道、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成。”合同第九条约定了被告逾期交房应付的违约金条款。根据上述合同约定，原告已按合同约定支付购房款，然被告未能依约交付房产已经严重违约。 欣盛丰公司辩称，其不存在逾期交房问题，马东主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据。1.马东存在应付违约金未付的情况，根据合同约定，欣盛丰公司有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。签订合同后，马东应在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。马东因为自身原因，未按时办理按揭贷款，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。因此，马东应按合同约定向欣盛丰公司支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金。马东至今未向欣盛丰公司支付上述款项，欣盛丰公司有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。2.本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据《合同》第八条以及附件六第四条第六款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付马东以前，欣盛丰公司可以顺延交房。自2013年9月涉讼房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力（包括大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米、高温大于等于35度、莫兰蒂台风不可抗力因素30天），可以顺延交房的天数共计247天。3.退一步讲，即便欣盛丰公司确实存在逾期交房的情况，马东主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应当予以调整。4.讼争房屋已达交付条件，欣盛丰公司已多次通知马东交房，即使计算违约金，也只能计至消防验收合格之日2018年6月11日，最迟不应超过原告收到收房通知书三日2018年11月9日。2018年12月7日欣盛丰公司又再次书面催告马东来办理收房手续，马东于2019年5月7日办理收房手续。 欣盛丰公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告立即向反诉原告支付逾期办理按揭贷款手续违约金29394元；2.反诉被告立即向反诉原告支付逾期付款违约金7107元；3.反诉被告立即向反诉原告支付逾期办理交房手续违约金以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日2019年5月7日止逾期收房违约金为32568元；4.反诉被告立即向反诉原告支付代保管费以已付购房款总额为基数，按日万分之一标准计算至实际收房日2019年5月7日止代保管费为32568元）；5.本诉与反诉的诉讼费用均由反诉被告承担。事实和理由：根据案涉《合同》第六条及附件六第三条第三款，马东应于合同签订之日向欣盛丰公司提交并签署贷款银行或公积金管理中心所需的全部贷款文件、资料。但马东因自身原因，直至2017年1月24日才签署按揭贷款合同。根据附件六第三条第八款，马东逾期提供并签署全部贷款文件、资料142天，应向欣盛丰公司支付违约金29394元。因马东逾期办理贷款手续，导致1380000元贷款于2017年2月14日才到账。马东逾期支付款项103天，应向欣盛丰公司支付违约金7107元。根据附件六第四条第三款、第四款的约定，马东未在交房通知书载明的交房日期至欣盛丰公司处接收房屋，应向欣盛丰公司支付违约金及代保管费。欣盛丰公司通知马东于2017年12月10日交房，但马东至2019年5月7日才办理收房手续，自案涉房屋通过五方验收和消防验收之日即2018年11月9日起计算，马东逾期办理交房手续177天，应支付逾期办理收房手续违约金32568元，代保管费32568元。 马东辩称，欣盛丰公司的反诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。1.双方合同并没有约定按揭款交付的时间，马东有按合同约定及开发商的要求提交办理按揭贷款的资料，而且最终贷款也顺利发放，马东并无违约。2.讼争商品房尚未达到交房条件，根据合同第八条规定，欣盛丰公司尚未完成公共配套，未达到合同约定的交房条件，且没有通过整体验收，无法装修入住。马东不存在逾期收房的情况。因此马东无需支付逾期收房违约金及代保管费。 经审理查明，2016年9月4日，马东与欣盛丰公司签订编号为03305894的《厦门市商品房买卖合同》（以下简称合同）及附件六合同补充协议（以下简称附件六）。合同约定，马东购买欣盛丰公司开发的欣盛园8#楼32层3202室商品房，建筑面积为91.30平方米，总价款为1840644元。合同第六条第三款约定，买受人于2016年9月4日前付460644元，余款1380000元由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任之第一款约定，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金……。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第三条第六款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等。附件六第三条第八款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金。附件六第四条约定，1.出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。2.出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，可按照如下方式通知买受人：出卖人在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知，刊登之日即视为买受人接到交房通知；如买受人在合同约定的通知地址为厦门市辖区之外，则出卖人另行以挂号邮件（含EMS）发出交房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。3.买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金……。4.合同第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的”是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。5.如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。6.在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 上述合同签订后，2016年10月28日，欣盛丰公司向马东出具厦门增值税普通发票，载明其收到购房款460644元。2017年1月24日，马东与中国工商银行股份有限公司厦门市分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定马东向中国工商银行有限公司厦门市分行办理个人购置住房贷款，贷款金额为1380000元。2017年2月14日，上述贷款支付至欣盛丰公司账户。2017年9月28日，欣盛丰公司向马东发出《商品房交付通知书》，通知其于2017年12月10日办理接楼手续。2018年11月2日，欣盛丰公司再次向马东发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月6日，马东签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续但遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向马东发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，马东签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司三次寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。马东于2019年5月7日办理案涉房屋收房手续。 另查明，2016年9月4日至2016年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共13天，高温35度及以上的天气共0天（扣除与降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上天气重复的天数3天）。2016年9月15日，超强“莫兰蒂”台风正面登陆厦门市，造成大面积停水停电等破坏性后果。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队综合评定消防验收合格。 上述事实，有马东提供的《厦门市商品房买卖合同》、厦门增值税普通发票，欣盛丰公司举示的《附件六：合同补充协议》、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、建筑工程施工许可证、气象资料证明、气象灾害证明、竣工验收报告、消防验收意见书、收楼记录、交房通知书、EMS面单及流转信息以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，上述证据具有相应的证明力，本院予以确认。 本院认为，马东与欣盛丰公司签订的合同及相关附件系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，自双方当事人签字、盖章时成立并生效，其中部分无效的，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。 关于欣盛丰公司应否承担逾期交房违约责任。根据马东与欣盛丰公司签订的合同及补充协议，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付马东使用。但截止2018年6月11日，讼争商品房才具备法定交房条件，欣盛丰公司在具备交房条件后于2018年11月2日才通知马东交房，故欣盛丰公司构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司主张将合同签订之前的大风、大雨等天数计入其可顺延交房的天数，没有合同及法律依据，而且签订合同之前的大风、大雨天数已客观发生，如需要据实顺延完全可以在合同或协议中明确，但双方并没有在合同及补充协议明确；其次，合同和附件六虽约定在遭遇六级及以上风力、60mm及以上降水、35度及以上高温等情形而导致工程延误的，欣盛丰公司有权将商品房的交付日期顺延，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后约定的交房日之前出现上述气象事由（降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级以上的天气共13天，高温35度及以上的天气共0天），特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房24天。2018年6月11日，案涉楼盘已通过竣工验收和消防验收，符合法定交付条件，欣盛丰公司之后虽于2018年11月2日向马东寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。但之后有证据显示，大量业主持2018年11月2日的《催告收房通知书》前去欣盛丰公司接收房屋时遭到该公司工作人员拒绝，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司继续构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向马东发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月9日，马东签收了《再次催告收房通知书》，故马东至迟应于2018年12月12日前去办理收房手续。马东主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月11日。综上所述，欣盛丰公司逾期交房期间为2017年1月1日至2018年12月11日，扣除可顺延交房的24天，逾期交房天数为685天，应当支付逾期交房违约金为126084.11元（1840644元×0.0001×685）。欣盛丰公司举示同地段房屋租金的网络截屏拟证明约定的逾期交房违约金过高应当予以调整，该证据真实性无法确认，且不足以证实其主张，对该意见，本院不予采纳。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理按揭贷款手续违约金及逾期支付购房款违约金。本院认为，合同及附件六并未明确约定买受人应提交的文件及资料范围、应提交的具体时间，属约定不明。欣盛丰公司以马东签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明马东逾期提供办理贷款的资料、文件，不足以证实其主张。欣盛丰公司也未能举证证据双方约定在签订合同之日起60天内支付余款。故，本院对于欣盛丰公司该项主张不予支持。 关于欣盛丰公司主张的逾期办理收房手续违约金和代保管费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案合同附件六第四条第3项、第4项明确约定买受人未按交房通知书载明的日期办理交房手续的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理交房手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担。因此，附件六第四条第3、4项还约定出卖人有权分别按日向买受人收取房屋总价款0.01%作为违约金和代保管费，显然违反了公平原则，属加重对方当事人责任的格式条款，且欣盛丰公司未举证证明有提请买受人注意，故该约定无效，欣盛丰公司据此要求马东支付逾期收房的违约金和代保管费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向马东支付逾期交房违约金人民币126084.11元； 二、驳回厦门欣盛丰投资有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费适用简易程序减半收取，本诉受理费1411元、反诉受理费1166元，均由厦门欣盛丰投资有限公司负担。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。本案保全费1175元马东已支付，厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给马。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  许志坚 二〇一九年十一月二十日 法官助理陈海英 书记员张小兰 附1：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 附2：执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。