苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7232号原告：季月琴。委托诉讼代理人：何益岳、陈曦，江苏加得律师事务所律师。被告：丁志月。被告：吴宗兰。上述两被告之共同委托诉讼代理人：方园，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上述两被告之共同委托诉讼代理人：田明，江苏诚鑫律师事务所律师。原告季月琴与被告丁志月、吴宗兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法由审判员王凡适用简易程序公开开庭进行审理，后依法转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季月琴及委托诉讼代理人何益岳，被告丁志月、吴宗兰及其共同委托诉讼代理人方园、田明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季月琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告支付其违约金67.36万元、返还定金16.8万元，合计84.16万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年6月23日，其与被告签订《房屋买卖合同》，约定其购买被告位于苏州市吴中区房屋，总价336.8万元，定金16.8万元。合同签订后，其按约向被告支付定金16.8万元，后发现房屋被查封，无法办理产权转移登记。其认为被告违反合同约定未告知其房屋被查封之事实，导致合同履行不能，故应按合同约定承担房屋总价20%的违约金。被告丁志月、吴宗兰辩称，其不存在违约行为，无需返还定金及承担违约金。其与原告签订《房屋买卖合同》时已明确告知原告涉案房屋存在法院查封及银行抵押，现同意解除《房屋买卖合同》，返还原告定金16.8万元。本院经审理认定事实如下：2019年6月23日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《苏州市存量房买卖合同》，约定买受人自出卖人处购买位于苏州市吴中区房屋，面积141.3平方米，价款320万元；该房屋在本合同生效前已经设定抵押权，出卖人应于2019年10月15日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人承担；买卖双方约定于2019年7月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。同日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《补充协议》，约定乙方支付甲方上述房屋交易首期款16.8万元（于2019年6月22日支付甲方购房定金伍万元整；于2019年6月25日前支付购房定金壹拾壹万捌仟元整）；甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋首期款的综合，两者在任何情况下均不可分离，合计人民币336.8万元；甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的，乙方明确表示拒绝购买交易房屋的，甲方将交易房屋出售给第三人的，交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的，以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。2019年6月22日，原告向被告支付购房定金5万元，次日，由被告向原告出具定金5万元的收据。2019年6月24日，原告向被告支付定金11.8万元，以上合计16.8万元。另查，2017年4月5日，涉案房屋被苏州市虎丘区人民法院查封，查封文号为（2017）苏0505民初1225号。2019年8月12日，苏州市虎丘区人民法院出具（2018）苏0505执315号之二执行裁定书，载明：因丁志月未履行（2017）苏0505民初1225号民事判决书确定的义务，申请人中国银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行向本院申请执行，苏州市吴中区房屋于2017年4月5日被本院以（2017）苏0505民初1225号民事裁定书查封，执行中，丁志月提供了担保且申请人书面申请解除对苏州市吴中区房屋的查封，故对上述房屋予以解封。后上述房屋被苏州市虎丘区人民法院出具（2018）苏0505执315号之二执行裁定书予以解封。2019年8月14日，本院依原告申请出具（2019）苏0506民初7232号民事裁定书查封上述房屋。庭审中，被告称其和原告签订房屋买卖合同前告知原告涉案房屋被银行申请查封，其会尽快解决，双方在原告同意后才签订房屋买卖合同。原告对被告的上述陈述不认可，称被告是在签订房屋买卖合同后（签订房屋买卖合同当天）才告知房屋被查封，其在2019年7月15日前一直联系中介朱明星催促解决房屋查封的事情，7月15日后全部交给律师处理，8月初买了苏州工业园区的房子。被告为证明其上述陈述，申请涉案房屋交易的中介的工作人员王俊磊和朱明星出庭作证。王俊磊称，2019年6月22日，其和同事朱明星带原告看房，原告看中了涉案房屋，并和被告吴宗兰谈好房屋价格336.8万元，原告支付吴宗兰定金5万元，因当天丁志月不在家，故约定次日即2019年6月23日在中介签订《苏州市存量房房屋买卖合同》，签订合同前，被告告知原告涉案房屋有银行查封，会尽快解决掉，原告称不急，故其在原、被告签订《苏州市存量房买卖合同》前组织双方签订《签约确认书》，约定7月15日前办理资金托管手续，10月15日前将贷款支付至资金托管账户，因根据其做中介的经验，整个房屋流程完成需要2个月左右，其已考虑到涉案房屋处于查封状态，故留足了时间，定了上述两个时间点，且告知原、被告虽约定7月15日前办理资金托管，但具体以10月15日的时间点为准，原告同意并签字，被告后来一直想办法解封，期间原告也一直催促被告解封，且称如果被告以280万元出售该房屋，原告会想办法帮忙解封，2019年8月14日，被告告知其房屋解封了，其于当日下午将相关材料提交德祐总部，次日至房管局提交材料，发现涉案房屋仍处于查封状态，后来查实因原告起诉被告申请查封了涉案房屋。朱明星称，2019年6月22日下午，其和王俊磊一起带季月琴看涉案房屋，当时丁志月不在家，季月琴看中房子后和吴宗兰谈好房价并交了5万元定金，次日，原、被告双方在中介处商量签订房屋买卖合同事宜，签订合同前，丁志月告诉季月琴涉案房屋有银行查封保全，会想办法尽快解封，季月琴称不着急住，双方沟通好才签订的房屋买卖合同。季月琴在签订合同后一直向其询问房屋有无解封，2019年7月10日的前几天，季月琴打电话告知其如丁志月没有办法解决银行查封的事情，其可以帮忙解决，但房屋价格要调整为280万元，丁志月不同意。2019年7月10日左右，季月琴告知其打算起诉丁志月、吴宗兰；2019年7月15日左右，季月琴告知其已全权委托律师处理；2019年8月14日，其告知季月琴涉案房屋已解封，可以走后续的流程，季月琴未回复。原、被告一致同意：《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。另，被告称其并未违约，但同意将收取的定金168000元退还原告，不主张原告的违约责任。以上事实由《苏州市存量房买卖合同》、付款凭证、证人证言、微信聊天记录等证据及本案庭审笔录予以证实。本院认为，根据证人证言及庭审陈述，能够证实被告在签订《苏州市存量房买卖合同》前已告知原告涉案房屋被查封及上述合同的履行以2019年10月15日的时间点为准，且涉案房屋在2019年8月14日已解封，客观上亦不影响《苏州市存量房买卖合同》的继续履行，故原告以被告违反合同约定隐瞒房屋被查封的事实，导致合同履行不能为由要求被告承担违约责任，无法律及事实依据，本院不予支持。庭审中，原、被告一致同意《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除，故本院确认《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。关于定金16.8万元，被告审理中明确表示愿意归还原告，本院尊其自愿。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告季月琴与被告丁志月、吴宗兰签订的《苏州市存量房买卖合同》于2019年11月14日解除。二、被告丁志月、吴宗兰于本判决生效之日起十日内退还原告季月琴定金人民币168000元。三、驳回原告季月琴的其他诉讼请求。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定帐户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30444元、财产保全费5000元，合计人民币35444元，由原告季月琴负担31784元、被告丁志月、吴宗兰共同负担3660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  王 凡人民陪审员  田静文人民陪审员  金海洪二〇一九年十一月二十五日法官 助理  姚 伊书 记 员  施美佳