湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3344号上诉人（原审原告）：武汉铁路局襄阳劳动服务公司。法定代表人：邓国付，该公司董事长。委托代理人：刘锡明，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨亚林，男，1969年2月24日出生，汉族。上诉人武汉铁路局襄阳劳动服务公司（以下简称武铁襄阳劳动服务公司）因与被上诉人杨亚林房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。武铁襄阳劳动服务公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付截止至2018年5月31日的租金25500元，及自2018年5月31至腾退房屋之日止按日均计算的房屋租金；2.本案受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋租赁合纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院于2019年7月10日，以（2018）鄂0606民初字2784号民事判决，判决被上诉人向上诉人支付2015年8月1日至2018年11月26日期间租赁金29875元的一半即14937.5元，并判决上诉人承担本案一半的诉讼费219元。上诉人认为一审判决认定事实有误，判决不公。一、一审判决认定事实有误。一审判决认定：“2015年7月30日之后，原、被告没有就今后是否继续租赁房屋进行协商，原告认为被告还在继续租赁房屋，被告认为租期到后未再租赁房屋”。“在此期间，原告即没有通知被告解除合同，也没有向被告催要过租金”。一审判决对此事实的认定有误。（一）事实上上诉人在此期间多次向被上诉人提出签订租赁合同或者腾退房屋，且催要租金，但被上诉人均予推脱。（二）一审判决对此事实认定也缺乏证据。根据最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条规定，主张合同关系变动的当事人应对引起合同关系变动的事实承担举证；对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。负有举证责任的当事人应承担举证不能或举证不足的不利后果。本案被上诉人负有租赁关系解除时腾退房屋的积极义务，因而其负有主张租赁关系解除的举证责任。本案被上诉人没有任何证据证明其停止租赁。事实上被上诉人承租后在楼梯至承租房屋侧走廊上加装的防盗门至今仍在锁闭状态中。说明被上诉人仍控制或者说占有承租房屋。二、一审判决不公。（一）一审判决认为双方均未按合同规定在终止或者解除合同事由发生的次日起3日内组织腾退验收，双方均应承担责任。此理由貌似公平实则不公。首先被上诉人并未提出终止或解除租赁关系，更没有腾退房屋，因此上诉人并不存在组织腾退验收。其次上诉人作为出租方交付适格的租房是主要义务。条件符合时，提出终止或解除合同是上诉人的合同权利而非义务。让权利方去承担义务与法理不符。以上诉人没在合同终止或解除合同事由出现后组织验收，进而判决上诉人承担一半的房租金于法无据，显失公平。（二）上诉人原审诉请解除租赁关系，诉请是否得到法院判决支持应是诉讼终结时，但一审判决却以合同已解除，上诉人不自行收回房屋，导致损失扩大为由，判令上诉人承担自2018年11月26日以后的房租金。上诉人认为此判决于法无据。根本在于诉讼期间当事人是否有权行使私力救济权？私力救济是否高于司法裁判权？即使可以，那么法官是否需要释明。试问假设在采用私力救济权时，法官不居中调解或者裁判，产生权利冲突时如何解决。综上所述，一审判决不按民事证据规则认定事实，且判决认定事实有误，判决极其不公。杨亚林未陈述答辩意见。武铁襄阳劳动服务公司向一审法院起诉请求：1.判令解除租赁关系，腾退房屋；2.判令杨亚林支付截止2018年5月31日的租金25500元及自5月31日至腾退房屋之日止按日均计算的房屋租金；3.判令杨亚林承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月1日，武铁襄阳劳动服务公司（甲方）与杨亚林（乙方）签订《租赁合同》1份，主要内容为：甲方将其坐落于原分局机关3号楼二层二间的房屋出租给乙方用作经营，租赁物面积共计约24平方米，租赁期限共壹年，甲方从2013年8月1日起将租赁物交付乙方使用，至2014年7月30日收回；合同期满后，乙方应如期交还租赁物，如甲方仍继续租赁物，同等条件下，乙方享有优先权；租赁物的年租金为人民币9000元（大写玖千元整），租赁物租金按年支付，付款日期为签订合同之日起一次性交清，向甲方交付租赁物年租金9000元（大写玖千元整）；合同约定期限届满或者收到甲方解除合同通知书后，应当于合同约定期限届满或收到甲方解除合同通知书的次日起3日内，将租赁物腾空后退还甲方；乙方拖欠租金累计1个月的，甲方可以单方面通知乙方解除合同；乙方退还的租赁物及其附属设施应当保持其处于完好状态，不得留存物品或影响其正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权留置；合同约定租赁期限届满或者中途解除合同的，双方应于终止或者解除合同事由发生的次日起3日内组织对乙方腾空退还租赁物的验收，其中，验收合格的，由双方共同办理交接手续，验收不合格的，乙方应在甲方规定的期限内予以整修直至合格或者向甲方支付等额整修费用，由甲方组织整修，验收时，一方对租赁物及附属设施状况存有异议的，应当当场提出，否则应视为验收合格。合同签订后，武铁襄阳劳动服务公司将房屋交付杨亚林，杨亚林于2013年12月10日交纳租金9000元（2013年8月1日至2014年7月30日期间租金）。2014年7月30日租赁期限届满，双方未续订新的租赁合同，杨亚林继续租赁武铁襄阳劳动服务公司的房屋，武铁襄阳劳动服务公司没有提出异议。2014年11月24日，杨亚林交纳租金9000元（2014年8月1日至2015年7月30日期间租金）。2015年7月30日之后，武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林没有就今后是否继续租赁房屋进行协商，武铁襄阳劳动服务公司认为杨亚林还在继续租赁房屋，杨亚林认为租期到后未再租赁房屋，直至2018年5月28日武铁襄阳劳动服务公司诉至一审法院提出上述请求，在此期间，武铁襄阳劳动服务公司即（即有误，应为既）没有通知杨亚林解除合同，也没有向杨亚林催要过租金，杨亚林同样没有通知武铁襄阳劳动服务公司解除合同，也没有办理退还房屋手续，租赁的房屋长期处于闲置状态。2018年11月26日，一审法院将民事诉状送达杨亚林。庭审中，杨亚林表示不再租位于原分局机关3号楼二层二间的房屋，其所有的东西已经搬走，武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林均声称没有该房屋的钥匙。一审法院认为，武铁襄阳劳动服务公司与杨亚林在协商一致的基础上签订的《租赁合同》合法、有效，应受法律保护。签订合同后，武铁襄阳劳动服务公司履行了交付房屋的义务，杨亚林依约交纳房屋租金。租赁期限届满，双方未续订新的租赁合同，杨亚林继续租赁武铁襄阳劳动服务公司的房屋，武铁襄阳劳动服务公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年11月24日，杨亚林交纳了2014年8月1日至2015年7月30日期间的租金后，武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林没有就今后是否继续租赁房屋进行过协商，直至2018年5月18日武铁襄阳劳动服务公司起诉杨亚林要求解除租赁关系、支付租金，在长达34个月的时间，武铁襄阳劳动服务公司作为出租人即（即有误，应为既）没有通知杨亚林解除合同，也没有向杨亚林催要过租金，杨亚林作为承租人没有通知武铁襄阳劳动服务公司解除合同，也没有办理退还房屋手续，致使租赁的房屋长期处于闲置状态。武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林在《租赁合同》中明确约定“租赁物租金按年支付，付款日期为签订合同之日起一次性交清；。租赁期限届满或者中途解除合同的，双方应于终止或者解除合同事由发生的次日起3日内组织对乙方腾空退还租赁物的验收”。武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林均未按合同约定及时处理租赁事宜，对产生纠纷双方都有责任。武铁襄阳劳动服务公司要求解除租赁关系，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。武铁襄阳劳动服务公司民事诉状有明确的解除合同的意思表示，该起诉状于2018年11月26日送达至杨亚林，应视为解除合同通知已到达，故武铁襄阳劳动服务公司与杨亚林签订的《租赁合同》应于2018年11月26日解除。武铁襄阳劳动服务公司要求杨亚林腾退房屋，庭审中，杨亚林表示其所有的东西已经搬走，武铁襄阳劳动服务公司可以把门打开，收回房屋，杨亚林不再履行返还义务。武铁襄阳劳动服务公司要求杨亚林支付2015年8月1日至腾退房屋之日止按日均计算租金，2018年11月26日《租赁合同》解除，对于2015年8月1日至2018年11月26日期间租金29875元（年租金9000元，月租金750元，日租金25元，1195天×25元），应根据公平原则处理，因武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林均未按合同执行，对产生纠纷双方都有责任，对租金损失，武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林应各自承担50％，即29875元的一半14937.5元。2018年11月26日之后租金，杨亚林是否应当支付，庭审中，杨亚林表示不再租位于原分局机关3号楼二层二间的房屋，其所有的东西已经搬走，租赁的房屋处于闲置状态，武铁襄阳劳动服务公司应当采取措施对房屋行使管理权，但武铁襄阳劳动服务公司没有采取措施，致使房屋继续处于闲置状态，其不得要求对扩大的损失要求赔偿。自2018年11月26日后，杨亚林不应再支付租金。杨亚林辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决：一、原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司与被告杨亚林签订的《房屋租赁合同》于2018年11月26日解除；二、被告杨亚林支付原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司房屋租金14937.5元；三、驳回原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，武铁襄阳劳动服务公司、杨亚林各负担219元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，上诉人主张，其多次向被上诉人催要房租，被上诉人一直表示同意给房租，从未说过退租，但被上诉人未给付房租和水电费，被上诉人承租上诉人的房屋后，被上诉人在楼梯道加装了防盗门，被上诉人未将钥匙交给上诉人，房屋一直由被上诉人控制。本院还查明，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的为期1年的租赁合同合法有效。租赁期限届满后，被上诉人继续租赁，上诉人没有提出异议，被上诉人还向上诉人支付了第2年的房租，依法应当认定双方之间的租赁合同继续有效。此后的房租，被上诉人未支付，但房屋一直由被上诉人控制，被上诉人未提交证据证实其向上诉人退租或者向上诉人返还房屋，虽然一审庭审中，被上诉人表示不再租赁房屋，其所有的东西已经搬走，但被上诉人并未向上诉人返还房屋，房屋仍然由被上诉人实际控制，被上诉人并未提交证据证实其向上诉人返还房屋而遭到上诉人的拒绝，上诉人对未及时收回房屋并无过错，故被上诉人依法负有向上诉人支付房屋租金、占用使用费（参照租赁合同约定的租金标准确定）的义务以及返还、腾退房屋的义务。一审法院认定租赁合同于2018年11月26日解除，符合法律规定，双方当事人对此也未提出异议，故本院对一审法院的该处理意见依法予以维持。一审法院判决2015年8月1日至2018年11月26日期间的租金29875元，双方当事人各自承担50%，自2018年11月26日后，被上诉人不应再支付租金，该处理意见没有法律依据，本院依法予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。对上诉人的上诉请求，本院依法予以支持。综上所述，武铁襄阳劳动服务公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2784号民事判决第一项，即：“原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司与被告杨亚林签订的《房屋租赁合同》于2018年11月26日解除”；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初2784号民事判决第二项、第三项，即：“被告杨亚林支付原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司房屋租金14937.5元”；“驳回原告武汉铁路局襄阳劳动服务公司其他诉讼请求”；三、杨亚林向武汉铁路局襄阳劳动服务公司腾退房屋（该房屋系指杨亚林与武汉铁路局襄阳劳动服务公司签订的租赁合同约定的租赁物，即位于原分局机关3号楼二层二间的房屋），于本判决生效后10日内履行；四、杨亚林向武汉铁路局襄阳劳动服务公司支付房屋租金29875元（自2015年8月1日起至2018年11月26日期间）以及房屋占有使用费（按每日25元的标准，自2018年11月27日起，计算至杨亚林履行完毕上述第三项判决确定的义务之日止），于本判决生效后10日履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费438元，由杨亚林负担。二审案件受理费438元，由杨亚林负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一九年十一月二十五日书记员  康宁艺