河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0203民初3316号 原告（反诉被告）：中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所，住所地河北省唐山市路**人大北街。 法定代表人：苏栋林，所长。 委托代理人：刘星，河北天壹律师事务所律师。 被告（反诉原告）：齐凤岭，女，1969年9月25日生，汉族，住河北省唐山市路**。 原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所与被告（反诉原告）齐凤岭租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人刘星，被告（反诉原告）齐凤岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告补交拖欠原告的房屋租金492916元；2、请求法院确认2010年8月20日及2014年10月1日双方签订的军队房地产租赁合同未生效及相应的补充协议和承诺书未生效；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月20日，原、被告双方签订了《军队房地产租赁合同》（京冀第［2511-001号］），合同约定,原告将位于唐山市路北区（现该套房产为人大北街67号）建筑面积为433.26平方米，场地面积为40平方米，租赁期限为2012年8月1日至2033年8月1日止，年租金15万元，双方约定被告从2012年开始缴纳租金，按年交，付款方式为现金。该合同第十一条第（二）款约定：乙方（被告）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（原告）按滞交经费总额的千分之三向乙方（被告）加收违约金；该房于2015年11月交付被告，被告随后对该房进行装修改造。2018年5月16日。唐山市中级人民法院（2018）冀02民终4758号民事判决书判决解除合同。但被告齐凤岭至2018年9月26日向原告腾退房屋交还钥匙，一直未向原告财务部门缴纳房屋租金。2014年10月1日，双方又签订了《军队房地产租赁合同》（京冀第［2511-009号］），原告将位于路北区，建筑面积为160平方米，场地面积为40平方米，租赁期限为2014年10月1日至2020年5月15日止，年租金为6万元，双方约定租金按年结算，付款方式为转账。该合同第十一条第（二）款约定：乙方（被告）逾期交付房地产租金及有关费用，没逾期一日，甲方（原告）按滞交经费总额的千分之三向乙方（被告）加收违约金；原告在双方签订合同后就向被告交付了房屋（房产坐落号：京冀字第2511号，现该套房产为人大北街51号）。但被告齐凤岭仅于2014年12月25日向原告交房租款85000元整。后又于2016年1月14日由武超代交2016年度租金6万元。为贯彻2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，2018年1月23日原告向贵院起诉被告要求解除上述两份房屋租赁合同。2018年4月2日，唐山市路北区人民法院（2018）冀0203民初590号民事判决书，判决双方解除签订的两份《军队房地产租赁合同》。后齐凤岭不服一审判决，上诉至唐山市中级人民法院。2018年5月16日，唐山市中级人民法院（2018）冀02民终4758号民事判决书判决维持一审判决。2018年6月11日二审判决生效。被告齐凤岭于2018年5月初才将原告位于路北区房屋腾退并交还钥匙给原告。2018年9月25日，被告起诉原告给付装修补偿款，在贵院主持下双方达成民事调解书。2018年9月26日，被告才将路北区人大北街009号2楼2层1号房屋返还原告。综上，根据2010年8月20日双方签订的军队房地产租赁合同第13条规定和2014年10月1日双方签订军队房地产租赁合同第12条规定，上述两份合同及其附属的补充协议承诺书均未生效，但由于双方存在以上述合同约定年租金及给付方式为基础的事实上租赁关系，请法院依法判处，以维护原告的利益。 被告（反诉原告）齐凤岭辩称，主合同及补充协议都应是生效的，主合同已盖章，补充协议承诺书是延续主合同的，法定代表人签字即生效。主合同明确规定不能及时提供承租房屋原告按年租金的日千分之三收取违约金。照此约定后续的协议承诺书都是此延续，免交五年房租按补充协议约定都是合理合法的。 被告（反诉原告）齐凤岭反向本院提出反诉请求：1、依照所签协议赔偿反诉原告45万元；2、反诉被告承担因诉讼产生的所有费用。事实和理由：2010年8月20日，原、被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同规定租期21年自2012年8月1日至2033年8月1日止。合同第十七条附加条款规定：“（三）甲方到期不能向乙方提供承租房屋，每逾期一日乙方按年租金总额的日千分之三收取甲方违约金，逾期30日乙方减免半年租金，并以此累计计算，合同仍需执行”。为执行该合同，原、被告双方先后于2012年8月12日、2012年12月25日、2013年5月20日、2014年3月10日分别签订了补充协议或承诺书。2014年3月10日，承诺书规定：“承租期起始时间自干休所交付承租底商自2014年8月1日算起并按合同约定承租期顺延。交付承租金起始时间为2019年8月1日”。该承诺书还规定法定代表人签字即为生效。2013年5月20日，反诉被告法定代表人刘秋波以承诺书的形式向反诉原告保证如下内容：“休干所承诺与齐凤岭所签合同和补充协议均是双方真实意思表示，并愿意依合同履行。但某种原因，休干所不能到期交付承租房，经双方同意休干所承诺此房于2013年10月10人交付给齐凤岭，为补偿其损失，休干所愿自2013年10月10日至2018年10月10日同意齐凤岭免交五年租赁费。此承诺自休干所法定代表人签字即生效。”而该承租房屋实际交付给反诉原告的时间是2015年11月。2017年7月，反诉被告通知解除合同。在唐山市路北区人民法院和唐山市中级人民法院的民事判决书中反诉原告均对反诉被告请求解除租赁合同提出反诉请求，但两级法院因政治形势所迫均对反诉原告的反诉和上诉没有审理，却收取了当事人的反诉费，为此在解除租赁合同的诉讼答辩中，反诉原告已表明了观点和立场。依照反诉被告承诺，2015年11月反诉被告给反诉原告出租的房屋到2018年9月解除租赁合同，反诉被告拖欠反诉原告按承诺免交房租租金两年半的费用总计45万元。另，关于反诉原告所诉2014年10月1日所签009号承租房费用的交纳问题。原、被告之间对该合同执行有一个变更协议，协议规定：“人大北街009号底商原合同规定由10月1日计租的合同变更为第二年的5月15日计租（计后三年的起租时间从2017年5月15日至2020年5月14日）每年5月1日交下一年房租。”在此之前齐凤岭按合同约定全部缴纳了租金。2017年初，由于中央政策规定军队不允许对外有偿服务，并已向齐凤岭下达了收回承租房的通知，要求解除合同，故之后双反没有按合同约定履行。起诉中反诉被告明知反诉原告多次找其继续履行合同并交纳相应租金，但反诉被告称该合同应该解除不宜再交后续租金，故此反诉被告也未对此房租交纳等事项提出相应诉求，法院对此也不宜进行审理。2016年11月，部队下发通知收回承租房屋反诉原告收到通知后，部队无故停水停电反诉原告无法经营造成严重损失。2017年3月1日，反诉原告不得已停止营业。反诉原告实际使用时间是一年零三个月，以此推算反诉被告应赔偿反诉原告56万元，为表示诚意，反诉原告诉请赔偿三年房租45万元，一切按主合同补充协议及承诺书约定履行合同，支持反诉原告的诉请赔偿45万元，诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所对被告（反诉原告）齐凤岭的反诉辩称，与对方签订的两份租赁合同及补充协议等均未生效，故反诉原告反诉的诉请无事实和法律依据，应驳回反诉诉请。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月20日，中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所（以下简称第二干休所）作为出租方（甲方）与齐凤岭（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》。合同约定甲方自愿将坐落在河北省唐山市路北区1号（京冀字第2511号坐落）的房屋建筑面积433.26平方米，场地面积40平方米，出租给乙方使用；租赁期限自2012年8月1日起至2033年8月1日止；房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币壹拾伍万元整等。2012年8月12日，第二干休所与齐凤岭签订《补充协议》，协议约定第二干休所推迟交付房屋到2012年12月1日。2012年12月25日，第二干休所的法定代表人刘秋波与齐凤岭签订《补充协议》，协议约定，因第二干休所未能在2012年12月1日交付房屋给齐凤岭，第二干休所补偿齐凤岭十五万元并将房屋推迟到2013年4月30日交付。同时承租期以2013年4月30日为准，按2010年8月20日签订的的合同为约定期限自行顺延。2013年5月20日，刘秋波出具承诺书，承诺书显示，因某种原因，休干所不能到期交房，经双方同意休干所承诺此房于2013年10月10日交付给齐凤岭，为补偿其损失休干所愿自2013年10月10日至2018年10月10日同意齐凤岭免交五年租赁费，自2018年10月10日后按原合同继续履行合同。2014年3月10日，刘秋波再次出具承诺书，干休所承诺于2014年4月30日将承租房按所签合同约定交付给齐凤岭。租赁期起始时间自干休所交付承租房底商自2014年8月1日算起，并按合同约定承租期顺延。交付承租房租金起始时间为2019年8月1日。后该1号底商于2015年11月交付齐凤岭。齐凤岭两次交纳1号底商房屋租金共计20万元，由李秋波在收条上签字确认。 2014年10月1日，第二干休所（出租方、甲方）与齐凤岭（承租房、乙方）另签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：甲方自愿将位于河北省唐山市路北区（坐落号：京冀字第2511号）的房屋建筑面积160平方米，场地面积40平方米，出租乙方使用；租赁期限自2014年10月1日起至2020年5月15日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币陆万元整等。2014年10月27日，第二干休所法定代表人刘秋波与齐凤岭签订《合同变更协议》，约定：省军区唐山市干休所与齐凤岭签订的承租人大北街009号（京冀字第2511号）约163.03平米二层底商协议约定，承租期为五年，每年租金玖万元整。考虑到给齐凤岭造成的实际损失，齐凤岭每年实际缴纳租金伍万伍仟元，另叁万伍仟元由干休所法定代表人刘秋波出资，并以齐凤岭名义补齐玖万元，由齐凤岭交纳；如刘秋波不能出资或出资不及时，齐凤岭仍按每年伍万伍仟元缴纳租金。齐凤岭两次交纳9号底商租金共计145000元。后因政策缘故，第二干休所来本院起诉齐凤岭要求解除上述两份合同，本院于2018年4月2日作出判决，判决如下：一、解除第二干休所与齐凤岭分别于2010年8月20日、2014年10月1日签订的《军队房地产租赁合同》；二、齐凤岭于本判决生效之日起十日内将上述合同项下承租房屋交还第二干休所。齐凤岭不服上诉至唐山市中级人民法院，该院于2018年5月16日作出生效判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、关于唐山市路北区1号（京冀字第2511号坐落）的房屋租金问题。第二干休所与齐凤岭签订的《军队房地产租赁合同》已经生效的判决确认合法有效，其后续签订的补充协议、承诺书均为前租赁合同的延续。虽为刘秋波签字但刘秋波时为第二干休所的法定代表人，其签署协议、承诺书的行为应视为职务行为。因此，该职务行为所引起的法律后果应由第二干休所承担。该房屋自2015年11月交付给齐凤岭至2018年9月26日腾退房屋并交还钥匙共计两年零九个月二十五天，租金为422916元。齐凤岭已经交纳租金20万元，扣除后，齐凤岭尚应向第二干休所交纳租金222916元。二、关于唐山市路北区人大北街009号2楼2层4房（坐落号：京冀字第2511号）的房屋的租金问题。同理，齐凤岭租用该房屋共计三年零七个月。每年的租金为伍万伍仟元，合计为197100元。扣除齐凤岭交纳的145000元租金后，齐凤岭尚应向第二干休所交纳房屋租金52100元。综上，齐凤岭应向第二干休所交纳房屋租金共计275016元。三、关于第二干休所应赔偿齐凤岭房屋租金的数额问题。2013年5月20日、2014年3月10日，刘秋波出具的承诺书均提到减免齐凤岭关于唐山市路北区1号（京冀字第2511号坐落）的房屋5年房租的事宜。双方就该1号房屋签订长达20年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。在双方正常履行且合作愉快、交往顺利的情况下，第二干休所有理由相信齐凤岭会依约履行租赁合同项下后十几年的租金支付义务。但因政策性的重大调整，使双方无法继续合作下去。从该房屋交房至生效判决确定的腾退时间共计两年零七个月的时间，原告已经不可能再按照5年的时间免除齐凤岭的租金，被告齐凤岭自认自2017年3月1日关门停业，至应腾退时间共计一年零三个月的时间。考虑该段时间齐凤岭对该房屋实际收益情况，根据原告承诺免除齐凤岭5年租金用以赔偿其经济损失（原告未按期交付房屋）等具体情况，按照公平原则，本院酌定原告以免除齐凤岭承租唐山市路北区1号（京冀字第2511号坐落）的房屋租金30个月即375000元（12500元/月×30个月）的标准赔偿被告齐凤岭经济损失。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条之规定，判决如下： 1、被告（反诉原告）齐凤岭于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所房屋租金合计275016元； 2、原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）齐凤岭375000元； 3、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所的其他诉讼请求； 4、驳回被告（反诉原告）齐凤岭的其他诉讼请求。 本诉案件受理费8694元，由原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所负担3844元，被告（反诉原告）齐凤岭负担4850元；反诉案件受理费4025元，由原告（反诉被告）中国人民解放军河北省军区唐山第二离职干部休养所负担3354元，被告（反诉原告）齐凤岭负担671元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  李 静 人民陪审员  边丽云 人民陪审员  陈桂菊 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  季 洪 书 记 员  刘 燕