广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3858号 原告：张万叶，女，汉族，1980年12月2日出生，住广西北海市铁山港区。 委托代理人：陈星良，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 委托代理人：陈玲丽，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海万达房地产开发有限公司，住所地：广西北海市兴桂路与站前路交叉口西北角万科城市花园第四幢，统一社会信用代码：91450500619443112N。 法定代表人：陈志辉，总经理。 委托代理人：黄建军，广西天惠律师事务所律师。 委托代理人:曾季红，广西天惠律师事务所律师。 原告张万叶与被告北海万达房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张万叶及其委托代理人陈星良、陈玲丽、被告北海万达房地产开发有限公司的委托代理人黄建军、曾季红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张万叶向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理位于北海市房屋不动产权证；2、被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金36860元（以原告交付的房屋价款292000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，自逾期办证之日起暂计至2019年8月31日，以后另计至办理产权证之日止）。事实和理由：2014年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将坐落于北海市商品房出售给原告，房屋面积为61.34平方米，单价为每平方米4760.35元，房屋总价款为292000元，被告应在2014年12月30日前将房屋交付给原告使用，并在交付后720日内办理权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书，被告应按已付房款的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付全部房款，被告于2014年12月30日交付商品房给原告使用，原告于2015年1月3日交付办证费2500元给被告，但被告至今没有为原告办理不动产权证。由于双方约定的逾期办理不动产权属证书的违约金过低，导致被告长期拖延办证，为维护原告合法权益，遂向法院起诉。 被告北海万达房地产开发有限公司辩称：1、双方在合同中已约定逾期办证违约金的计算方法，原告请求高额违约金没有事实和法律依据，且原告已占有使用房屋几年时间，不存在实际损失，原告提出增加违约金的请求没有事实和法律依据；2、被告不存在主观恶意拖延，是由于政府原因造成，现被告已为部分购房者办理了不动产权证件,目前所有涉诉房屋的产权证都在陆续办理。 经审理查明：2014年8月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-02-0807），主要约定：原告向被告购买被告开发的位于北海市房屋，建筑面积为61.34平方米，每平方米4760.35元，房屋总价款292000元；付款方式为买受人于2014年8月30日前支付总房款的40%即117000元，其余房款占总房款的60%即175000元，由买受人办理银行按揭付给出卖人；出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经具备经商品房施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、出卖方、五方验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。该合同附件五-合同补充协议还约定，本合同第十五条中，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，亦为出卖人代理买受人办理房地产权属证书的期限，买受人未委托出卖人办理房地产权属证书的除外。该合同就双方的权利义务还作了其他约定。 2014年8月27日、2014年9月25日，原告分别向被告支付购房款60000、57000元，被告向原告开具相应增值税发票。 2014年11月10日，原告与中国工商银行股份有限公司北海分行签订《个人购房借款/担保合同》，约定原告向中国工商银行股份有限公司北海分行贷款175000元购买案涉房屋，并以该房屋为该笔借款作抵押担保，被告作为保证人承担阶段性连带责任保证。2014年11月22日，被告向原告开具金额为175000的增值税发票。 2014年12月4日，北海市规划局作出《规划调整公告》，载明：“2014年11月北海万达房地产开发有限公司向我局申请‘万汇广场’项目规划方案调整，申请材料符合法定形式，我局已经受理，经审查申请事项符合规划要求，……现公告如下：……现建设单位为配合高铁的投入使用，完善周边配套设施，申请二期‘万汇广场’项目规划方面调整，主要为减少住宅，增加商业、商务用房比例……”。 2015年1月3日，被告将案涉房屋交付给原告验收使用，同日，原告向被告支付2500元代为办理不动产权属证书费用。2015年2月2日，原告支付案涉房产契税3112.72元。 另查明，位于北海市工程均于2018年8月6日经过五方验收，于2018年9月7日进行了备案。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、增值税发票、《收据》、《规划调整公告》及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》是当事人双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原告已按约支付全部房屋价款，案涉房屋已于2015年1月3日交付原告使用，根据双方合同约定，被告应于房屋交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现办证期限已届满，案涉房屋也已经五方验收合格，为此，原告主张被告将案涉房屋的不动产权属证书办理登记至原告名下，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期办证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定按原告已交付购房款的0.2%计付逾期办证违约金，原告主张违约金标准过低，要求按中国人民银行同期贷款利率计付。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院认为，被告逾期办证的违约行为给作为守约方的原告造成的损失客观存在，双方约定按已交付购房款的0.2%计付逾期办证违约金，不受被告逾期办证时长影响，不利于促使被告积极按期履行办证义务，对原告有失公平，且逾期办证违约金兼具有惩罚性质，故原告主张相应调整违约金计付标准，本院予以支持。本院依法调整为：以原告已付购房款292000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日后适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自逾期办证之日即2016年12月23日起计至被告为原告办理完毕房屋不动产权证之日止。被告主张系政府规划导致被告未能办理不动产权属证书，根据被告举证的《规划调整公告》，规划调整并不涉及案涉项目房屋的一期工程，非政府部门为社会公益等目的做出的强制要求，非为不可抗力，对该证据本院不予采纳，对被告的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告北海万达房地产开发有限公司将位于北海市房屋的不动产权属证书办理至原告张万叶名下； 二、被告北海万达房地产开发有限公司支付逾期办证违约金{违约金计算：以292000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日后适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率），自2016年12月23日起计至被告为原告办理完毕不动产权属证书之日止}给原告张万叶。 案件受理费3116元，由被告负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费6232元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李文斌 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 黄翠蓝 书 记 员 钟洁雁