南宁铁路运输法院 行 政 判 决 书 （2019）桂7102行初297号 原告广西贵港市山水居置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区贵港市金港大道。 法定代表人农植萍，该公司总经理。 委托代理人蒋艳兰，广西冠益律师事务所律师。 被告贵港市自然资源局，住所地广西壮族自治区贵港市港**荷城路**。 法定代表人张建文，该局局长。 委托代理人谢登险，该局工作人员。 委托代理人李文旺，广西万益（贵港）律师事务所律师。 被告广西壮族自治区自然资源厅，住所，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中新路**div> 法定代表人陈建军，该厅厅长。 委托代理人黄雪莲，该厅工作人员。 委托代理人文丽琼，广西桂海天律师事务所律师。 原告广西贵港市山水居置业投资有限公司（以下简称山水居公司）不服原贵港市国土资源局（以下简称贵港国土局）行政处理及广西壮族自治区自然资源厅（以下简称区资源厅）行政复议一案，于2019年7月10日向本院提起行政诉讼，经原告补正材料，本院于2019年7月17日立案受理后，在法定期限内向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭审理了本案。原告山水居公司的法定代表人农植萍及委托代理人蒋艳兰，被告贵港市自然资源局（以下简称贵港资源局）的委托代理人谢登险、李文旺，被告区资源厅的委托代理人黄雪莲、文丽琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原贵港国土局于2019年3月1日向原告发出贵国土资征决字[2019]1号《征收土地出让金决定书》（以下简称《决定书》），告知原告因原告公司位于贵港市港××新区ＧＢ-13-7地块内的贵国用（2008）第0610号、土地面积1961.60平方米的远辰山水明居项目（以下简称远辰项目）用地改变土地使用条件，土地用途为商服用地、城镇住宅用地，容积率5.5调整为19.02，应补交土地出让价款498.7073万元，要求原告补缴该土地出让款。原告对该《决定书》不服，向区资源厅提出行政复议，区资源厅于2019年6月26日作出维持《决定书》具体行政行为的复议决定。 原告山水居公司诉称，原告于2008年6月25日通过挂牌出让的方式，依法投标竞得位于贵港市港××新区ＧＢ-13-7地块内地块，原告与贵港国土局2008年7月3日签订了贵国地出合[2008]032号《国有建设用地使用权出让合同》，规划用地面积为3095.8平方米，实际使用面积为1961.6平方米，挂牌宗地成交总价为120万元整。原告依约交清土地出让金，从而依法取得编号为贵国用（2008）第0610号的《国有土地建设用地使用权证》。2009年1月8日，贵港市建设规划委员会（以下简称贵港市建委）颁发《建设用地规划许可证》，2009年1月16日贵港市人民政府给原告颁发《土地证》。2009年8月31日贵港市建委颁发《建设工程规划许可证》，该证批准项目的建筑面积33376.12平方米，层数为32层。2009年10月14日项目取得贵港市发展和改革委员会的立项批文，批准总建筑面积为33376平方米。2010年2月3日取得《商品房预售许可证》，2013年12月5日项目通过五方验收（五方即勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位），2013年12月30日房屋交付购房者使用。但贵港市住房和城乡规划建设委员会（以下简称贵港住建委）以原告未补缴土地出让金为由，迟迟不批本项目的竣工验收备案，导致购房者因逾期办理房产证起诉原告，原告因此赔偿2865770.34元。 在没有事实与法律依据的情况下，贵港国土局于2019年3月1日作出《决定书》，要求原告缴纳巨额且不合理的土地出让金，决定征收的金额498.7073万元远远高于涉案土地出让时评估的土地出让金120万元，征收决定明显有悖公正要求。原告不服遂依法提出复议申请，区资源厅于2019年6月26日作出《行政复议决定书》，维持贵港国土局的《决定书》。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令：1.撤销原贵港国土局作出的《决定书》；2.撤销区资源厅作出的《行政复议决定书》；3.本案诉讼费由两被告承担；4.贵港资源局赔偿原告经济损失288万元。 原告向法庭提供以下证据：1.《国有土地使用权出让合同》，2.《土地登记审批表》，证据1-2证明履行合同所产生的纠纷需要先进行协议，被告未经协商就直接作出征收决定，缺乏权限并且程序违法；涉案土地的土地出让金及其具体金额；原告交清土地出让金方可取得《国有土地使用证》。3.贵国用（2008）第0610号土地使用权证，证明涉案土地的土地出让金及其具体金额；原告交清土地出让金方可取得《国有土地使用证》。4.《建设工程规划许可证》，5.《建设工程施工许可证》，证据4-5证明原告已付清涉案土地的土地出让金，并办理了相关报建手续，贵港国土局的征收决定缺乏事实根据。6.挂牌出让成交确认书，证明原告已付清涉案土地的土地出让金；征收决定缺乏事实依据；征收决定的金额明显错误。7.《商品房预售许可证》，8.《竣工验收备案表》，9.贵港日报上刊登的《交房通知》，10.2009年贵港市基准地价，11.贵港市土地级别范围表，证据7-11证明原告投资巨额资金方取得涉案土地使用权及销售权、但由于贵港市2010年的房价低迷，原告投资并未取得预期收益。决定征收的金额远远高于涉案土地的出让时评估的土地出让金，决定征收的金额明显不合理，征收决定明显有悖公正要求。12.会议纪要贵政函〔2016〕3号文，13.会议纪要贵政阅〔2017〕1号文，14.停止执行通知贵政函〔2017〕113号文，15.区自然资源厅《行政复议决定书》桂自然资复〔2019〕24号，16.《决定书》，证据12-16证明征收决定对象随意变更，行政决定明显不合理。补充证据1.总平图，证明规划局出具的总平图确定规用地面积3095.8平方米，批准容积率变更为10.20，证明容积率16.1为错误的。2.民事裁定书，证明贵港国土局2016年起诉原告要求补缴的土地出让金数额为405.66万元，与《决定书》通知补缴的土地出让金额数498.7073万元不一致，《决定书》程序严重违法。3.贵港市相关房地产企业关于“龙凤嘉苑等十二宗房地产项目增加容积率补交土地出让金问题”的再报告，证明贵港市43家房地产开发企业的项目在政府要求、鼓励和支持增容时，政府部门均没有要求和通知其补缴过所谓的增加容积率土地出让金；43家房地产开发企业均认为政府事后要求补交增容土地出让金的做法明显不合理，一直通过多种途径提出异议和维护自身合法权益。4.商品房预售合同，证明政府在原告开发的房屋已经预售，且大多数房屋已经售出的情况下才事后通知原告补缴高额的增容土地出让金，致使原告无法将补缴增容土地出让金作为土地成本计入房地产开发成本和房屋售价之中。2015年原告出售剩余几套尾房时市场价格也仅为2500元每平方米。退一步说，即使政府及时通知原告补缴增加容积率土地出让金，原告能及时将补缴的增容土地出让金分摊在房屋售价中，则最终会导致房屋因售价远高于当时的市场价格而无法售出的局面。 被告贵港资源局辩称，一、征收土地出让金，主体适格。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《国有土地使用权出让收支管理办法》的规定，贵港国土局作为土地出让金的具体征收部门，向原告征收土地出让金，符合相关规定。 二、《决定书》认定事实清楚。2008年7月3曰，原告与贵港国土局签订《国有土地使用权出让合同》，宗地位于贵港市港××新区ＧＢ-13-7地块内，规划用地面积3095.80平方米，实际使用面积1961.60平方米，土地用途为城镇单一住宅用地，约定建筑密度≤50%.容积率≤5.5、绿地率≥35%。2008年12月22日，贵港市城市规划委员会召开2008年第十次例会，形成了《贵港市城市规划委员会2008年第十次例会会议纪要》，其中纪要的第二点“关于远辰山水明居项目总平规划问题”，讨论了远辰项目问题，会议原则同意远辰项目总平面图，超出原规划的容积率由建设单位按规定办理用地手续并补交超出原规划指标的土地差价。据此，远辰项目的用地条件进行了变更。2017年9月28日，贵港住建委向贵港国土局发来《关于贵港市远辰山水明居项目容积率问题的函》，告知“2009年元月9日我委同意该项目总平面图容积率为16.1,可建计容面积为31688.52平方米，其中住宅面积为27174.84平方米，商业面积为1504.56平方米，裙楼面积为3009.12平方米。目前，该项目已竣工。根据市测勘察测绘研究院监督测量成果数据表示，实测该项目计容建筑面积为37302.89平方米。其中住宅面积为32572平方米，商业面积为1536.93平方米，裙楼面积为3193.96平方米”。远辰项目的容积率从5.5增加到19.02,土地用途从城镇单一住宅用地变为商服用地、城镇住宅用地，《决定书》认定事实清楚。 三、《决定书》的作出，适用法律法规正确，符合相关规定。远辰项目的容积率从5.5增加到19.02,土地用途从城镇单一住宅用地变为商服用地、城镇住宅用地，依法需要补交土地出让价款。贵港国土局依据《贵港市土地评估机构规范管理制度》、《贵港市土地供应价格审查委员会2016年第5次会议纪要》、《贵港市人民政府办公室关于印发贵港市国有建设用地改变土地使用条件管理办法的通知》的规定，通过公开摇号选择广西华元瑞成土地评估公司（以下简称华元公司）、广西祥浩资产土地房地产评估有限公司（以下简称祥浩公司）、广西开元行土地房地产评估有限责任公司（以下简称开元公司）三家具有评估资质的公司，最终采用了评估结果最接近三家公司的平均值的开元公司的评估结果，估价为498.7073万元。2018年4月3日，贵港市人民政府批复同意原告应补交土地出让价款498.7073万元。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第二款、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第一条的规定，土地受让方改变土地使用条件的，应当补交土地出让价款。在远辰项目实际已经改变了土地使用条件的情况下，补交土地出让价款，是原告的法定义务。《决定书》的作出，适用法律法规正确，符合相关规定。 四、《决定书》的作出，程序合法。在获得贵港市人民政府批复后，贵港国土局于2018年4月12日向原告邮寄送达《贵港市国土资源局关于出让用地增加容积率补交土地价款的通知》，要求贵港国土局与原告签订补充协议，并尽快缴清应补交的土地价款498.7073万元。原告拒收该通知。因联系不上原告，2018年5月28日，贵港国土局在广西日报刊登《公告》，要求原告在规定时间内与贵港国土局签订补充协议。但原告未按公告要求与贵港国土局签订补充协议。2019年1月23曰，贵港国土局依法向原告送达《行政处理事前告知书》，同时告知了原告依法享有陈述、申辩、申请听证的权利以及行使上述权利的期限。贵港国土局根据原告的听证申请，于2019年2月21日组织召开了听证会。会后，经贵港国土局集体研究认为，原告的请求理由不成立，不予采纳。2019年3月1日，贵港国土局向原告依法送达了《决定书》。 综上所述，贵港国土局作出的《决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告贵港资源局向本院提交了以下证据、依据：证据1.自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅关于印发《贵港市机构改革方案》的通知、中共贵港市委员会办公室、贵港市人民政府办公室关于中共贵港市委员会和贵港市人民政府机构设置的通知，证明贵港资源局主体资格。2.国有土地使用权出让合同，证明远辰项目用地容积率约定为≤5.5。3.《贵港市城市规划委员会2008年第十次例会会议纪要》、总平面图，4.《关于贵港市远辰山水明居项目容积率问题的函》，证据3-4证明远辰项目土地增容，《决定书》有事实依据。5.宗地委托评估通知书，6.土地评估报告（超容部分，祥浩公司），7.土地评估报告（增容部分，祥浩公司），8.土地评估报告（超容部分，开元公司），9.土地评估报告（增容部分，开元公司），10.土地评估报告（增容部分，华元公司），11.评估报告（超容部分，华元公司），证据5-11证明贵港国土局通过公开摇号委托三家评估公司进行补交出让金数额的评估。12.《贵港市人民政府关于同意远辰项目用地改变土地使用条件补交土地出让价款的批复》，证明贵港市政府批复原告应补交土地出让金498.7073万元。13.《贵港国土局关于出让用地增加容积率补交土地价款的通知》及快递回单、公告，证明贵港国土局通知原告签订补缴出让金的补充协议，原告未按要求与贵港国土局签订补充协议。14.《行政处理事前告知书》及送达回证，证明贵港国土局作出事前告知并送达原告。15.听证申请书，16.听证通知书，17.会议签到表，18.听证笔录，19.听证纪要，证据15-19证明贵港国土局依据原告申请组织听证。20.《决定书》及送达材料、文字接收确认书，证明《决定书》的作出，程序正当。21.法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院55号令）第六条、第十八条、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第二款；《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第一条第一款、第三款；《国有土地使用权出让收支管理办法》第三条、第五条；《贵港市土地供应价格审查委员会2016年第5次会议纪要》（贵土审阅[2016]5号）；《贵港市国土资源局办公室关于印发贵港市土地评估机构规范管理制度的通知》（贵国土资办[2013]26号、《贵港市国土资源局办公室印发贵港市国有建设用地改变土地使用条件管理办法的通知》（贵政办发[2015]63号），证明《决定书》使用法律正确，符合规定。补充证据：1.参加摇号房企签到表、参加摇号评估机构签到表、随机抽取结果表、贵港国土局关于摇号选定评估机构对市本级房地产企业出让用地增加容积率补交土地价款进行评估的工作方案、宗地委托通知书三份（祥浩公司、华元公司、开元公司），证明摇号抽取评估机构时原告已到场，选取评估机构程序合法。2.申请书、委托书、建设工程规划核实证明存根（远辰）、山水居规划监督测量成果报告、竣工验收签证书、建设工程规划许可证审批单存根、规划监督测量远辰项目住宅楼成果资料，证明原告向贵港市住建委申请竣工验收，根据市勘察测绘研究院测绘成果资料，远辰项目实际容积率为19.02。补充依据：《建设用地容积率管理办法》，证明容积率计算方式。 被告区资源厅辩称，一、区资源厅作出《行政复议决定书》程序合法。原告山水居公司认为贵港国土局于2019年3月1日作出《决定书》违法向区资源厅提出行政复议申请，请求撤销该《决定书》。区资源厅于2019年4月28日收到《行政复议申请书》，并于次日立案受理，于2019年6月26日作出复议决定书，并于次日分别邮寄给原告的法定代表人和贵港资源局。区资源厅的行为符合《中华人民共和国行政复议法》第十七条、第三十一条的规定。因此，区资源厅作出的《行政复议决定书》程序合法，应当予以支持。 二、2008年7月3日，贵港国土局与原告签订《国有土地使用权出让合同》，出让宗地中位于贵港市港××新区ＧＢ-13-7地块。土地用途为城镇单一住宅用地，建筑密度≤50%、容积率≤5.5、绿化率≥35%（集中公共绿地面积不小于用地总面积的10%）。签订合同后，该地块建设命名为远辰项目，后原告要求对远辰项目的土地使用条件进行变更。贵港市城市规划委员会于2008年12月22日召开2008年第十次例会并形成贵规阅〔2008〕11号会议纪要，原则同意远辰项目总平面图，超出原规划的容积率由建设单位按规定办理用地手续并补交超出原规划指标的土地差价。2017年9月28日，贵港住建委向贵港国土局函发《关于贵港市远辰山水明居项目容积率问题的函》，该函称“2009年元月9日我委同意该项目总平面图容积率为16.1，可建计容面积为31688.52平方米，其中住宅面积为27174.84平方米，商业面积为1504.56平方米，裙楼面积为3009.12平方米。目前，该项目已竣工，根据市勘察测绘研究院监督测量成果数据表示，实测该项目计容建筑面积为37302.89平方米。其中住宅积为32572平方米，商业面积为1536.93平方米，裙楼面积为3193.96平方米”。收到该函后，贵港国土局依据《贵港市土地评估机构规范管理制度》的规定，确定委托华元公司、祥浩公司、开元公司三家具有评估资质的公司。三家公司以2009年1月9日为估价期日，分别对该项目因为增加容积率(由5.5变更为16.1)需补交士地出让金数额进行了评估；又以2017年9月28日为估价期日，分别对该项目超出批准的容积率(由16.1变更为19.02)而需补交土地出让金额进行了评估。最终采用了评估结果最接近三家公司的平均值的开元公司的评估结果，估价为498.7073万元。2018年4月3日，贵港市人民政府作出贵政函〔2018〕87号批复，同意原告应补交土地出让价款498.7073万元。2018年5月3日，贵港国土局于向原告发出《公告》，请原告签订补充协议，并尽快缴清应补交的土地价款，但原告未按通知要求与该局签订补充协议。2018年10月24日，贵港国土局依法向原告作出了《行政处理事前告知书》并送达原告，告知原告依法享有的权利以及行使上述权利的期限。后依原告申请，贵港国土局于2019年2月21日组织了听证会。2019年3月1日，贵港国土局向原告作出了《决定书》并送达原告。贵港国土局前述行为符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支的通知》的相关规定,因此区资源厅作出维持贵港国土局作出的《决定书》具体行政行为的复议决定。因此，区资源厅作出复议决定认定事实清楚，证据充分确凿，适用依据正确，决定内容适当，应当予以维持。 三、贵港国土局对原告征收土地出让金的具体行政行为合法合规，原告应按要求依法履行补交土地出让金义务。贵港国土局是负责具体征收土地出让金的合格主体，其确定原告应当补交的土地出让金数额方式科学合理，并已依法履行行政处理事前权利告知等义务。 综上，区资源厅作出的复议决定事实清楚，依据正确，程序合法，内容适当，应当予以维持，贵港国土局对原告征收土地出让金的具体行政行为合法合规，原告应按要求依法履行补交土地出让金义务，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告区资源厅向本院提交了以下证据、依据：1.《广西壮族自治区自然资源厅行政复议决定书》，2.《行政复议申请书》《行政复议受理通知书》、全球邮政特快专递单，3.《行政复议答复通知书》、全球特快专递单，证据1-3证明区资源厅向原告作出的复议决定未超过法定期限，区资源厅对原告的复议申请依法作出了复议决定书，并送达了原告，程序合法。4.行政复议期间申请人提交的证据、材料，5.行政复议期间被申请人提交的证据、材料，证明区资源厅的复议决定认定事实清楚，证据4-5充分确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当。6.法律依据：《行政复议法》、《土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》、《建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》等。 经庭审质证，1.原告对被告贵港资源局提交的证据3中的会议纪要的合法性、关联性不予认可，认为该份证据没有向原告出示，原告对此不知情。对证据4的合法性、关联性不予认可，认为该函内容中认定的容积率错误。对证据5不予认可，该通知书未加盖公章，且未能反映评估机构选取过程程序合法。对证据6-11不予认可，评估报告未送达原告，侵犯了原告的知情权以及提出异议的权利，且评估公司在评估过程中没有进行调查、现场勘查，认定事实错误，评估程序违法。对证据12不予认可，认为该批复未向原告送达，且在原告开发建设前，未有有关部门告知需补缴土地差价。对证据13的合法性、关联性不予认可，认为被告单方作出的补缴通知、确定的补缴金额显然不合法。对证据14、16-20的合法性不予认可。2.原告对被告区资源厅提交的证据中除国有土地出让合同外的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，认为区资源厅作出的复议决定认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。对被告贵港资源局提交的补充证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为之前未告知要补缴增容的土地出让金，在房屋全部出售后才追缴，启动评估的前提是非法的行政征收行为；其次委托主体不合法，应由政府委托；第三，逾期举证；第四，容积率的计算方式错误。3.被告贵港资源局对原告提交的证据7-11的真实性无异议，但认为与本案无关。对补充证据1的真实性无异议，总平图是原告提交给贵港资源局审批的，容积率属于计算错误，不是10.20而应当是16.15.对证据3、4的真实性、合法性、关联性不予认可。4.被告区资源厅对原告提交的证据7-11的真实性无法确认，且与本案无关。对证据12-14的真实性无法确认。对补充证据1、3的真实性无法确认。对证据2认为与本案无关。 本院对上述证据认证如下：原告提交的补充证据2-4与本案无关，本院不予认可。本案其他证据、依据来源合法，内容真实客观，与本案事实具有关联，本院予以认可。 经审理查明，2008年6月25日，原告与贵港国土局签订了《贵港市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，确认原告以竞买方式取得了贵港市港××新区ＧＢ-13-7地块内的国有土地使用权。2008年7月3日，原告与贵港国土局就6月25日原告竞买获得的国有土地使用权签订了贵国地出合[2008]032号《国有建设用地使用权出让合同》，规划用地面积为3095.8平方米，实际使用面积为1961.6平方米，挂牌宗地成交总价为120万元整；合同第十条约定合同项下宗地范围内新建建筑密度≤50%，容积率≤5.5，绿化率≥35%；合同第十五条约定在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，…相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。 2008年12月22日，贵港市城市规划委员会2008年第十次例会会议纪要记录：原则同意远辰项目将总平面图进行修改，将33层改为31层和29层两个方案，修改后31层的指标为：建筑密度48.6%、容积率10.2、绿地率≥24.5%，修改后29层的指标为：建筑密度48.6%、容积率9.5、绿地率≥24.5%；超出原规划的容积率由建设单位按规定办理用地手续并补交超出原规划指标的土地差价。 2009年1月8日，贵港市建委同意原告修改后的远辰项目总平图，该总平图显示，该项目规划用地面积3095.8㎡，建筑用地面积1961.604㎡，总用地面积33376.12㎡，其中计入容积率面积31688.52㎡，不计入容积率面积（地下（地下车库87.6㎡。 2009年1月16日，经贵港市人民政府审批，原告取得编号为贵国用（2008）第0610号的《国有土地建设用地使用权证》，原告在前述宗地上计划建设远辰项目。2009年8月31日原告获得了远辰项目的《建设工程规划许可证》。2010年2月3日原告取得了远辰项目的《商品房预售许可证》。2011年10月27日，原告取得了远辰项目的《建设工程施工许可证》。2013年12月5日远辰项目通过五方验收。2013年12月15日原告登报通知远辰项目业主，该项目房屋已通过验收，并定于同月30日至31日正式交房。 2017年9月28日，贵港住建委向贵港国土局作出了一份《关于贵港市远辰·山水明居项目容积率问题的函》，内容主要为：市规委会2008年第十次例会议同意远辰项目总平图调整，2009年元月9日我委同意该项目总平图容积率为16.1，可建计容面积为31688.52平方米；该项目已竣工，经市测勘察测绘研究院监督测量结果数据表示，实测该项目计容建筑面积为37302.89平方米。 2017年11月21日，贵港国土局通过摇号方式确定了华元公司、祥浩公司、开元公司三家公司对远辰项目应补缴的土地出让金进行评估，超容部分估价期日为2017年9月28日，增容部分估价期日为2009年1月9日。最终以评估结果最接近三家公司的平均值的开元公司的评估结果确定估价为498.7073万元。 2018年4月3日，贵港市人民政府向贵港国土局出具了一份《贵港市人民政府关于同意远辰项目用地改变土地使用条件补交土地出让价款的批复》，内容主要为：同意山水居公司的远辰项目用地改变土地使用条件，补交土地出让价款498.7073万元，请贵港国土局依法办理有关变更手续。 2018年4月10日，贵港国土局向原告发出《贵港市国土资源局关于出让用地增加容积率补交土地价款的通知》，要求原告于2018年4月13日前到贵港国土局签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，并尽快缴清应补交的土地出让金498.7073万元。该通知贵港国土局于同月12日邮寄给了原告，并于次月25日刊登在了《广西日报》上，要求原告于公告之日起60日内到贵港国土局补签远辰项目改变土地使用条件土地出让合同补充协议，并缴清土地出让价款。 2018年10月24日，贵港国土局向原告发出《行政处理事前告知书》，内容主要为：原告的远辰项目实际容积率经评估从5.5增加到了19.02，超出原批准的容积率（16.1）2.92，增加容积率（含超容部分）应补缴的土地出让价款为498.7073万元。根据规定，贵港国土局拟对原告征收前述价款，原告公司享有陈述、申辩、申请听证的权利，请接到告知书5个工作日内向贵港国土局提出。该告知书于2019年1月23日被原告法定代表人签收。 2019年1月24日，原告向贵港国土局申请听证。贵港国土局同意后，于同月30日向原告发出了《听证通知书》，并于2019年2月21日上午举行了听证会，原告派代表参加了听证会。 2019年3月1日，贵港国土局作出了《决定书》，内容如前所述。原告不服该《决定书》，于2019年4月28日向区资源厅提起行政复议，区资源厅于次日受理后进行了相应审查，于2019年6月26日作出了维持《决定书》的复议决定，并于次日邮寄了复议决定给原告及贵港资源局，原告于同月28日签收了该复议决定。 另查明，由于机构改革，原贵港国土局对辖区范围内土地使用权的管理职责，由贵港资源局继续承担。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。”财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发《国有土地使用权出让收支管理办法》的通知第二条规定:“本办法所称国有土地使用权出让收入是指政府以出让等方式配置国有土地使用权取得的全部土地价款。具体包括:……改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款……”第三条第四款规定:“……市、县国土资源管理部门具体负责土地出让收入征收工作。”依据上述法律、法规、规章规定,原告改变了国有土地使用权土地用途,应当补缴土地价款,被告对原告改变土地用途的行为征收土地出让金有法律依据,享有征收职权。 关于容积率的认定问题。远辰项目在原告与贵港国土局签订的《国有土地使用权出让合同》中是约定容积率≤5.5，规划用途为城镇单一住宅用地。2008年12月22日的贵港市城市规划委员会2008年第十次例会会议纪要上，原则同意远辰项目将总平面图进行修改，将33层改为31层和29层两个方案，修改后31层的容积率为10.2，修改后29层的容积率为9.5；超出原规划的容积率由建设单位按规定办理用地手续并补交超出原规划指标的土地差价。后原告出具远辰项目修改后的总平图，该总平图中载明分住宅、商铺两部分，该总平图贵港市建委于2009年1月8日同意。原告认为，容积率应以总平图中总计容建筑面积数÷规划用地面积（即31688.52㎡÷3095.8㎡）≈10.2；被告认为，容积率应以总平图中总计容建筑面积数÷建筑用地面积（即31688.52㎡÷1961.604㎡）≈16.1。本院认为，根据住房和城乡建设部关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知（建规[2012]22号）第三条的规定，容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比率。本案中，远辰项目修改后的总平图中，规划用地面积为3095.8㎡，建筑用地面积为1961.604㎡，故应以实际用地面积（即建筑用地面积）作为标准计算该项目容积率，贵港国土局计算容积率的方式和标准是符合《建设用地容积率管理办法》规定的。但该项目竣工后，经贵港市测勘察测绘研究院监督测量成果数据表示，实测该项目计容建筑面积为37302.89㎡，因此实际容积率应为37302.89㎡÷1961.604㎡）≈19.02，故最终贵港国土局认定远辰项目实际容积率为19.02是正确的。 关于估价基准期日的问题。根据《贵港市国有建设用地改变土地使用条件管理办法》第七条“土地使用者取得规划许可证后增加容积率的，…超过3%误差范围，规划主管部门进行处罚后经批准同意保留的，办理规划核实，函告国土资源主管部门，由国土资源部门按规定补收土地出让价款”以及第十三条“补交土地出让价款评估期日的设定。（一）有规委会会议纪要的，以规委会会议审议通过的时间为评估期日。（二）符合第七条需补交土地出让价款情形增加容积率的，以国土资源主管部门收到规划主管部门核定增加建筑面积的函件日期为评估期日”的规定，本案中，2009年1月9日贵港规划委同意远辰项目修改后的总平图，该总平图中修改后的项目容积率计算为16.1，即该时间是行政部门同意原告增加容积率的时间，以此时间为增容部分的估价基准期日是符合规定的。而2017年9月28日贵港规划委出函告知贵港国土局，经实际测量，远辰项目实际容积率为19.02，以此函出具的时间为超容部分的估价基准期日亦是符合规定的。 关于委托评估机构对远辰项目增容、超容进行评估鉴定的问题。根据《贵港市土地评估机构规范管理制度》第七条的规定“…出让土地改变土地使用条件…的，参照第五条执行”，第五条规定“通过公开摇号选择3家评估公司进行土地评估，评估机构在约定的时间将土地评估结果书面报市土地储备中心及市国土资源局利用科，由其对3个评估结果进行平均，由数据最为接近平均值的1家评估机构作为委托评估机构出具用于备案的该宗地评估报告…”。远辰项目原规划用途为城镇单一住宅，后变更为零售商业用地、城镇住宅用地，其土地使用条件已改变，故贵港国土局在评估远辰项目增容、超容应补缴的土地出让金的鉴定时，选定了华元公司、祥浩公司、开元公司三家公司进行评估，最终以评估结果最接近三家公司的平均值的开元公司的评估结果为鉴定结论符合规定。 关于原告主张的经济损失。贵港国土局作出的《征收土地出让金决定书》认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，且原告所诉的经济损失并不是由于贵港国土局出具《征收土地出让金决定书造成的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于区资源厅的行政复议。原告于2019年4月28日向区资源厅提出行政复议，区资源厅收到原告的行政复议申请后，依法进行受理，在查明事实的情况下，认为原行政行为认定事实清楚，证据确凿，程序合法，根据《中华人民共和国行政复议法》的规定维持了贵港国土局作出的《决定书》，并依法向各方当事人送达《行政复议决定书》。故被告区资源厅的复议行为认定事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下: 驳回原告广西贵港市山水居置业投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告广西贵港市山水居置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  蓝丹丹 人民陪审员  莫艳琳 人民陪审员  黄永红 二〇一九年十一月二十日 法官 助理  赵文赎 书 记 员  吴彦珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。