湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初5252号原告：陈星，男，1993年2月20日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：谢海清，湖北地久律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。被告：武汉中城地产开发有限公司，住所地武汉市江汉区新华路**阳光新天地****。法定代表人：张杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：匡仁国，湖北众勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：温倩，湖北众勤律师事务所律师。原告陈星因与被告武汉中城地产开发有限公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法适用普通程序于2019年9月12日公开开庭进行了审理，原告陈星的委托诉讼代理人谢海清、罗荣华，被告中城公司的委托诉讼代理人匡仁国、温倩到庭参加诉讼。审理中，陈星向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出（2019）鄂01民初5252号民事裁定，依法采取了保全措施。本案现已审理终结。原告陈星向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈星与中城公司签署的《武汉市商品房买卖合同》五份（合同备案号为市140416578、市140416590、市140416599、市140416600、市140416609）；2.判令中城公司向陈星返还购房款及利息共计人民币14424812.6元（13774891.8元+647347.31元+2573.49元）；3.判令中城公司赔偿陈星因房屋改造所产生的费用、缴交办证税费及公共维修基金等经济损失人民币2245067.88元（299074元+141777.8元+1200000元十557883.08元十46333元）；4.判令中城公司向陈星承担购房款13774891.8元之一倍的赔偿责任；以上各项共计30444772.28元；5.判令中城公司承担本案的全部诉讼费、保全费。事实与理由：2014年12月19日，陈星与中城公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定中城公司将其开发的位于武汉市江岸区京汉大道交汇处的世纪城（中城国际）二期208、209、210、211、212号（合同备案号为市140416578、市140416590、市140416599、市140416600、市140416609）商业服务性质的商铺出售给陈星，合同约定的总价格为13774891.8元、首付款为7014892元，尾款6760000元到浦发银行办理贷款，陈星于2018年12月将该贷款全部结清，支付贷款利息共计649920.8元。该商品房买卖合同中还约定房屋性质和土地性质均为商业服务性质。陈星于2016年12月8日缴纳诉争房屋的维修资金共计46333元;2017年3月22日陈星已缴纳该房屋的契税等，向不动产登记部门申请办理不动产登记时，负责收件的工作人员告知，该房屋无法办理土地性质和房屋性质均为商业服务的不动产登记证书。陈星嗣后在武汉市江岸区不动产登记局查证发现该项目土地性质使用权证确实不含商服用地，中城公司2011年5月24日取得的《国有土地使用证》（武国用【2011】第225号），地类（用途，地类镇住宅用地、文体娱乐及科教用地，不含商服用地。至今，仍然无法办理与购房合同约定一致的不动产登记证书，经陈星多方了解，是由于中城公司取得的土地性质决定了中城公司无法办理土地性质和房屋性质一致的商业服务的不动产登记证书。被告中城公司辩称：第一，案涉房屋可以办证，办证的类型均与合同约定相符。第二，陈星要求办理土地和房屋性质均为商服用地的证没有合同约定。第三，中城公司已经将房屋交付给陈星，办证资料也交完了，义务履行完毕，没有违约。第四，陈星的合同解除权已经消灭，根据买卖合同司法解释第15条的规定，本案距离起诉之日已经超过一年，请求驳回陈星的全部诉讼请求。原告陈星为支持其诉讼请求，提交了如下六组证据：第一组证据：陈星与中城公司签订的《武汉市商品房买卖合同》五份。证明目的：约定房屋的地类用途为商服用地，房屋性质为商业服务。第二组证据：销售不动产网络发票、个人购房担保借款合同、办理不动产权证应缴税费票据、住宅专项维修资金专用票据。证明目的：陈星已支付购房首付款7014892元，还清全部银行贷款本息7409920.8元，缴纳办证税费557883.08元，缴纳住宅专项维修资金46333元。第三组证据：商品房买卖合同补充协议、中城国际5号楼商铺改造合同、美的空调设备销售合同、中央空调安装工程合同、西子奥的斯设备买卖及安装合同，一共五小组，合同后面附票据。证明目的：陈星所购房屋已进行改造，共产生改造费用1640851.8万元。改造的并不是陈星一个人的房屋，是和他父亲的房屋一起改造的，一共是25套，需要把25套全部的合同和票据提交给法庭，本案只主张四分之一，25套一共是700多万的改造费，摊到本案是164万多。第四组证据：查询结果告知单、土地使用权证、两份信访回复函件。证明目的：中城公司的权证内容和合同约定的土地内容不一致。两份信访函是江岸区出售给陈星的房屋为该项目的二期，其地类规划用途为城镇住宅、文体娱乐及科教用地，不含商服用地，不动产登记机关不能办理地类用途为商服用地、房屋性质为商业服务的不动产权证。第五组证据：《武汉市房屋初始登记证明》，证明目的：双方签署买卖合同同时，对交易房屋为双商业服务性质的房屋和土地性质有约定，也是相关审批部门认可的。第六组证据：（2019）鄂中星内证字第8176号公证书，证明目的：陈星在大楼内设置了中央空调，符合合同约定。经质证，被告中城公司认为：第一组证据，对三性都不持异议，但是对证明目的有异议，双方并未明确约定房屋的地类用途。第二组证据，对真实性无异议，证明目的无异议，具体的金额由法庭根据原件进行对应。贷款本息的金额我们从证据上看不出来。第三组证据，对第一小组真实性无异议。对第二小组合同的真实性无异议，但对付款的关联性有异议，理由是：其一，陈星提供的票据与合同不匹配，且没有对应的补充协议或工程量的变更协议。其二，此份合同对应的是两个主体和25套房屋，每套房屋的改造费用不是平均分配的。无法划分用于本案所涉房屋的具体金额。对第三、四小组，真实性和关联性都有异议，不能证明与本案所涉房屋有关，且相应的合同主体是陈明厚，与本案无关。对第五小组，真实性不持异议，关联性有异议，不是陈星签订的合同，不能证明相关的设备用于本案所涉房屋。第四组证据，对查询结果单的真实性无异议，但是发生时间是2017年5月19日，对于土地使用权证，真实性无异议，对于两份信访回复函件，真实性无异议，但是回复的内容最后一条说的很清楚，双方可以办理合同公证手续，市房产局是认为存在合同约定不准确的事情，且可以办理合同信息更正手续。合法性和关联性无异议，证明目的有异议。第五组证据，对真实性无异议，记载内容是商服没有问题，这指的是房屋的用途，这份证明是房屋的初始登记证明，这是基于当时的规划允许的，从交付的房屋来看，与合同约定也是匹配的。规划是房屋的规划，不是土地的规划，不能证明土地是商服，对证明目的不认可。第六组证据，对真实性无异议，认可陈星买的房屋买了空调，但是关联性不认可，从合同的表现形式来看，购买主体不是陈星，不能证实陈星对涉案房屋所安装的空调是否是陈星本人安装以及相关费用无法通过公证书来确定。被告中城公司为支持其答辩意见，提交了如下五组证据：第一组证据：武汉市不动产登记局关于协助“武汉中城地产开发有限公司与陈明厚等合同纠纷案”法院来函的回复和查询单，证明目的：案涉房屋用途为商业服务，可以办理不动产权证，且办证类型与合同约定相符，中城公司不存在违约行为。第二组证据：商品房买卖合同（与陈星提交的是一样的，只交了其中一份），证明目的：合同中未明确约定陈星购买房屋所对应的土地用途，且合同中已载明国有土地使用权证号。第三组证据：《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《武汉市商品房预售许可证》。证明目的：案涉房屋的建设和销售均是合法合规，经过相关部门批准审核，整个项目含商业建筑面积9134.78平方米。第四组证据：武汉市中级人民法院（2018）鄂01民终9080号民事判决书。证明目的：陈星与中城公司关于本案的争议已经武汉市中级人民法院审理认定过，法院认为中城公司向陈星交付的房屋为商业服务用房，符合双方合同的约定，陈星主张中城公司构成违约缺乏合同依据，法院不予支持。第五组证据：陈星在另案中提供的“中城国际二期5号楼25间商铺租户名单”。证明目的：案涉房屋已被陈星出租，已实际用作商业用途。经质证，原告陈星认为：对第一组证据，回复函的真实性无异议，但是关联性有异议。对于查询单，真实性无异议，但是对关联性和办证内容的合法性有异议。不动产权证登记的内容指房屋，地类就是城，地类就是城镇用地公司签订的合同，房屋是商业用途时，地类不应当，地类不应当是别的类别能是开发商影响的结果，而非合同匹配的。本案交易的标的物年限和地类用途有明确约定。另，第一、查询单应当与房屋买卖合同匹配，他们只出示了查询单，没有买卖合同，不认可。第二，土地使用证上城镇住宅的期限是70年，对于查询单的使用期限是有异议的。第三，根据陈星提交的江岸区信访函件，最后陈述的是若是商业服务类的性质，对应的房屋只能是娱乐等用地，我们不否认房屋可以办证，但是是否可以办理双方约定的证不认可。房地局的回复也说明，合同不更正，相应的房产证也办不了。因此第一组证据不认可。对第二组证据的真实性无异议，国有土地使用权证的编号，合同第一条中，规划用途的描述就是要符合国有土地使用权证的地类规划用途的描述，土地注册上的三类和合同上的土地类别是不一致的。根据对应的土地年限只能理解为商服用地，而非其他。为何订立合同时土地类别不一致，表明开发商在有意设置某种陷阱。若在网上公示的内容与土地内容一致，为何会出现与合同约定不一致。故证明目的不能实现。住宅用地年限70年，商服是40年，科教用地是50年，根据土地年限来看，本案合同中规划的土地性质就是商服用地，无其他可能性，故中城公司认为双方对土地性质没有约定不成立。另，中城公司认为在销售地点公示了土地类别，但是中城公司在合同中将土地用途与自己所取得的土地使用证的用途进行了变更看，将这样的合同在相应的地点公示就有对陈星欺诈嫌疑，利用了陈星信息不对称，诱使陈星签订了合同，当陈星发现土地性质不一样时，中城公司认为已经公示是陈星未查询导致合同订立，这是不成立的。对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议。证并不列入地类性质，是建设方面的相关许可，一般消费者从这三个证中很难获取地类用途的准确信息。对第四组证据的真实性无异议，关联性有异议。两个案子讨论的问题不一样，是一个合同派生出的不同问题。但是该判决书和案件查明的事实也是不匹配的，若对照我们商品房买卖合同第一条来看就有问题了，合同约定了房屋的地类性质，规划用途，土地使用证的内容，该判决我们已经向省高院申请再审。且判决形成于2018年11月，2019年1月8日和2019年3月28日江岸区不动产局和武汉市房地局对本案的合同有了新的回复，有新的事实，这是原来没有的，两份回复证明双方签署的合同目的无法实现，这与陈星想达到的证明目的不一致。可以证明被告交付的房屋与合同约定不符合。对第五组证据的真实性无异议，但是对关联性、合法性有异议。商户是做餐饮的，要求地类是商服，由于餐饮的证照办不下来，商户都走了。我们订立合同要买什么，开发商就要卖什么，卖不了相关的商品就不能签相关商品的合同。其证明目的不认可。该证据也不是在陈星的案子中提交的，是在陈明厚案子中提交的。本案的房屋是否作为商户房屋出租，与本案无关系，本案讨论的是买卖合同。本院认为，对双方当事人均无异议的证据的真实性予以采信，对双方有异议的证据本院结合本案其它证据予以综合评定。本院经审理查明：2014年12月19日，陈星与中城公司签订五份《武汉市商品房买卖合同》，合同编号分别为“市140416578、市140416590、市140416599、市140416600、市140416609”，约定由陈星购买中城公司开发的位于武汉市江岸区京汉大道与公安路交汇处的世纪城（中城国际）二期中的第3、4、5号楼2层商8号房、第3、4、5号楼2层商9号房、第3、4、5号楼2层商10号房、第3、4、5号楼2层商11号房、第3、4、5号楼2层商12号房。该五份合同第一条项目建设依据下的第一款均规定：“出卖人以出让方式取得位于江岸区京汉大道与公安路交汇处、编号为A-01-30-02-01-63的地块的土地使用权，面积15608.83平方米，规划用途为住宅用地、商服用地、科教用地，土地使用年限自2011年5月16日至2051年5月15日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设世纪城（中城国际）二期商品房，该项目的有关批文为《国有土地使用证》（编号武国用[2011]第225号）、《建设工程规划许可证》（编号武规建[2011]253号）、《建筑工程施工许可证》（编号4201022010092100414BJ4001）。”该五份合同第三条买受人所购商品房的基本情况第三款均约定：“该商品房的用途为商业服务，层高为6.8米…”。合同还约定了商品房销售依据、计价方式与价款、买受人付款形式及付款时间、买受人逾期付款的违约责任、交接等。合同约定的总价格为13774891.8元，首付款为7014892元，尾款6760000元到浦发银行办理贷款，陈星于2018年12月13日将该贷款全部结清。2015年9月，中城公司取得涉案房屋的《武汉市房屋初始登记证明》，载明涉案房屋的房屋性质为商品房，规划用途为商业服务。2017年8月24日，武汉市江岸区人民法院立案受理中城公司作为原告、陈星作为被告的商品房销售合同纠纷案，并作出（2017）鄂0102民初6336号民事判决书。判后中城公司、陈星均不服，向武汉市中级人民法院提出上诉，武汉市中级人民法院经审理后作出（2018）鄂01民终9080号民事判决书。该判决作出后，陈星不服，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院经审查后作出（2019）鄂民申2085号民事裁定书驳回陈星的再审申请。根据生效文书（2018）鄂01民终9080号民事判决书查明：2011年5月24日，中城公司取得《国有土地使用证》（武国用【2011】第225号），地类（用途，地类镇住宅用地、文体娱乐及科教用地。2012年9月21日，中城公司取得位于江岸区公安片（二期）世纪城（中城国际）二期《武汉市商品房预售许可证》（【武房开】预售[2012]401号），预售范围和面积为3#、4#、5#楼住宅建筑面积54547.75平方米及商业建筑面积9134.78平方米。武汉市不动产登记局对江岸区人民法院发函的回复即《关于协助“武汉中城地产开发有限公司与陈星等合同纠纷案”法院来函的回复》，载明：2014年12月，中城公司办理了土地分割登记，其中二期3、4、5号楼栋1、2层房屋的土地分割登记号为JABC20141030-1至JABC20141030-84，共84户，用途为城镇住宅、文体娱乐及科教用地。2015年9月，武汉市房产交易和登记发证中心核发了《武汉市房屋初始登记证明》，证明号为武房初证市字第××号，共84户，为商业服务。下步，购房业主可持上述材料按规定办理《不动产权证书》。武汉市国土资源和规划局江岸分局就陈星于2018年12月28日提交的关于“根据武汉市商品房买卖合同（编号为市140416609）能否办理不动产权证、能否办理土地规划用途为商业服务及房屋用途为商业服务的不动产权证。”回复载明：“经调查，2007年中城公司取得《建设用地规划许可证》（武规地字【2007】73号），其附件规划设计条件中，规划用地性质为居住、文化娱乐、教育用地。2011年5月16日，中城公司与武汉市国土资源和规划局签署了《国有建设用地使用权出让合同》（WH-2011-34），取得出让宗地坐落于江岸区公安片（二期）。出让合同第五条明确指出：本合同项下出让宗地的用途为居住、文化娱乐、教育；第七条：本合同项下的国有建设用地使用权出让年期为居住70年、文化娱乐40年、教育50年。经查阅资料核实，2014年12月19日，中城公司与陈星签订的《武汉市商品房买卖合同》中位于世纪城（中城国际）二期3、4、5号楼栋2层商12的商品房的土地规划用途为住宅用地、商服用地、科教用地，土地使用年限自2011年5月16日至2051年5月15日止（40年），与我部门调查该宗地块的权属资料不符。申请人申请的土地用途、房屋用途均为商服用地的要求，我部门无法办理登记手续。根据申请人提供的相应材料，建议申请人按现行的（不动产登记暂行条例）规定登记上述不动产的土地性质为文化娱乐用地，房屋用途为商业服务。如因开发商合同签订中存在的与土地审批条件不一致，导致投诉人产生的损失，建议投诉人可对开发商依法行使诉讼权利。”2019年3月28日，武汉市住房保障和房屋管理局“关于陈星反映中城国际项目相关问题的回复”载明：“关于预售许可问题。经查阅开发企业申请办理该项目商品房预售许可证时，提交的申请材料，武国用（2011）第225号土地使用权证地类用途为‘城镇住宅、文体娱乐及科教用地。’关于商品房买卖合同备案问题。房地产开发企业和购房人应对其所签的购房合同及提供信息的真实性、准确性负责。您所述关于其商品房买卖合同第一条约定内容存在不准确的问题，可由买卖双方共同向项目所在区房管部门申请办理合同信息更正手续。”本院认为，本案的焦点问题是：一、诉讼时效的问题。二、中城公司是否构成违约，陈星是否可以行使合同解除权。三、若中城公司构成违约，陈星主张的损失如何认定。本院分别评析如下：一、关于诉讼时效的问题，本院认为，虽然陈星与中城公司于2014年12月19日签订五份《武汉市商品房买卖合同》，合同已经实际履行，但陈星就案涉房屋的权属证书问题一直在向中城公司及相关职能部门主张办理与合同约定相一致的权属证书，并且陈星提起本案诉讼解除合同的理由是中城公司存在合同违约导致合同目的无法实现，故，本案并未超过诉讼时效。二、关于中城公司是否构成违约，陈星是否可以行使合同解除权的问题，本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意识表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。陈星主张合同约定的土地规划用途为“住宅用地、商服用地、科教用地”，而中城公司取得的案涉项目的土地使用权《国有土地使用权证》编号为武国用【2011】第225号，载明“用途为城镇住宅、文体娱乐、科教用地”，无法办理与约定相一致的房屋土地使用权证，中城公司构成违约。本院认为，陈星对于所购买的商铺系位于住宅楼底层的配套商业用房是明知的。中城公司在本案《武汉市商品房买卖合同》中将土地规划用途描述为“城镇住宅、商服用地、科教用地”，虽与其取得的武国用（2011）第225号《国有土地使用证》所记载的“城镇住宅、文体娱乐、科教用地”不一致，但双方在本案商品房买卖合同中的“商品房销售依据”、“买受人所购商品房的基本情况”、“交房条件”等条款中，均没有对所交易房屋的土地用途进行明确约定，本案房产项目的《武汉市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》亦未对土地用途进行明确，而中城公司向陈星交付的商铺房屋确实为商业服务用房，符合双方合同约定，故，陈星的主张缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于焦点三，因本院认定中城公司不构成违约，故对陈星主张的损失不予认定。综上所述，陈星的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回陈星的全部诉讼请求。案件受理费194024元、保全费5000元，由原告陈星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长 李 文审判员 陈继红审判员 叶 欣二〇一九年十一月十八日书记员 陈喜兰