重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初42047号原告：重庆均丰房地产经纪有限公司，住所地重庆市江北区杨河二村3号附37号，统一社会信用代码91500105345949027T。法定代表人：龚亮，总经理。委托诉讼代理人：侯东林，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：蒲丽，女，1968年9月20日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：杨娟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：方安和，男，1969年11月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆均丰房地产经纪有限公司（以下简称均丰公司）与被告蒲丽、第三人方安和合同纠纷一案，本院于2018年12月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告均丰公司的委托诉讼代理人侯东林、被告蒲丽的委托诉讼代理人杨娟到庭参加诉讼，第三人方安和经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令蒲丽立即支付均丰公司居间服务费20000元；2.判令蒲丽支付违约金41000元。事实和理由：2018年9月15日，蒲丽与方安和在均丰公司组织下，签订了《房地产买卖及居间合同》，三方约定，方安和将位于江北区北城天街X号X幢X-X的房屋作价2050000元卖给蒲丽，并约定了过户时间、居间费用、违约责任等。三方签订合同后，约定蒲丽将10000元定金交由均丰公司暂时保管，待方安和将房屋产权调查信息调取后再将这10000元以及剩余90000元定金支付给方安和。2018年9月17日，方安和将房屋产权调查信息调取后，均丰公司通知蒲丽支付剩余定金，但蒲丽坚持要求均丰公司先将10000元定金返还后，其再将100000元定金支付方安和。均丰公司将10000元返还蒲丽后，接到方安和通知，说蒲丽单方面通知方安和，不想继续履行房屋买卖合同。经均丰公司多次催促蒲丽继续履行义务未果后，为维护均丰公司合法权益，故诉至法院。被告蒲丽辩称:1.涉案合同的买方为王诗意，蒲丽为代理人，蒲丽并非涉案合同相对方，不是本案适格被告；2.王诗意并未授权蒲丽签订合同，事后也未追认涉案合同效力，因此，案涉《房地产买卖及居间合同》并未成立及生效；3.因方安和并未与蒲丽签订房屋买卖合同，均丰公司居间未成功不得要求支付报酬；4.蒲丽与方安和因家私部分发生争议，均丰公司却多次劝说蒲丽放弃居间合同中应当移交的部分家私，方安和拒绝移交家私，多次到蒲丽处吵闹，均丰公司得知交易无法进行后，将蒲丽支付的定金予以退还，是三方协商一致解除合同；5.均丰公司只提供了初步的居间服务，要求全部的居间服务费无依据；6.均丰公司未促成交易，违约金不应得到支持，且违约金金额过高，应予以调整。本院经审理认定事实如下：2018年9月15日，蒲丽与均丰公司（居间方）、方安和（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，该合同上载明买方为王诗意，买方的委托代理人为蒲丽；该合同主要约定：卖方将重庆市江北区北城天街15号2幢9-6的房屋出售给买方，转让成交价为2050000元，含家电家具（见家私清单）；签署本合同时买方交定金100000元给卖方，同时卖方所有房屋资料交居间方保管，承诺不得将该房屋转售第三方或作其他抵押；买方办理银行按揭，房款中的按揭贷款部分1000000元由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方；在取得不动产权证在手的情况下，银行同意贷款后5个工作日内，买卖双方须到房屋交易所办理变更过户手续，同时买方付清首付款950000元；基于居间方受托为买方申请办理按揭提供服务，买方须支付本合同物业贷款金额1%的按揭服务费，金额10000元给受托方（居间方）代办按揭服务，买方应于银行签署（按揭贷款）抵押合同等法律文件前付清费用，若逾期未支付造成延误按揭贷款办理的后果由买方自行承担。在居间方见证下，买方与卖方共同列出物业状况，家私、家电等清单，并由买卖双方签字确认，以作为该物业的交接标准。基于居间方提供居间服务，居间方有权向买卖双方收取居间服务报酬，其中卖方须向居间方支付居间服务报酬20000元，买方须向居间方支付居间服务报酬20000元，上述居间服务报酬买卖双方应在过户当日支付完毕。签订本合同后，如买卖双方任意一方未能履行本合同约定或未征得居间方同意自行解除本合同，则一方或双方成为本合同之违约者，除须各自支付居间方应得之居间服务报酬外，还需赔付居间方不低于本合同物业价款2%的违约金。双方协商签订合同时买方支付定金10000元在居间方，在2018年9月17日卖方调取产调确认安全后支付定金90000元给卖方，居间方将定金转给卖方；买方可自行找银行做按揭，居间方不收取按揭费。双方也签署《物业附属设施交割单（附件）》。同日，蒲丽通过其丈夫王涛的银行账户向均丰公司指定的户名为王思洁的银行账户转账10000元，均丰公司向蒲丽开具了《均丰房地产专用收据》。2018年9月17日，重庆市国土资源和房屋管理局出具《重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果》，显示案涉房屋产权所有权人系方安和。同日，均丰公司通过户名为王思洁的银行账户向前述蒲丽丈夫王涛的银行账户退还10000元。同日，均丰公司向蒲丽发送两条短信，告知其方安和已经在约定的时间把产调等办理房子有关手续全部提供出来，买方需要在今天之内按照合同约定，向卖方支付100000元作为房屋定金，否则视为违约；并提醒其于今日之内将定金100000元支付至方安和银行卡中，否则卖方和居间方将追究其法律责任。2018年9月18日，均丰公司再次向蒲丽发送短信，告知其已经超过了合同约定时间还未给卖方打定金，我们将视为你违约。庭审中，均丰公司与蒲丽均确认《房地产买卖及居间合同》上“王诗意”签名均为蒲丽所签，王诗意本人并未签署上述合同,蒲丽未向方安和支付100000元定金，涉案房屋并未过户；蒲丽与王诗意均陈述蒲丽签订合同时王诗意并不知情，也没有得到王诗意的同意及授权。本案审理过程中，王诗意表示对其母蒲丽实施的行为不予追认。庭审中，均丰公司陈述，蒲丽到均丰公司表示其受女儿王诗意委托买房，均丰公司认为应当由王诗意签订买卖及居间合同，蒲丽通过电话联系王诗意，王诗意表示由蒲丽代签，王诗意系成年人，均丰公司同意由蒲丽代签合同，其后要求蒲丽补充提交委托书，但实际没有补交，买卖双方无法履行合同的原因是蒲丽给卖家发微信明确表示不愿意购买该房屋；蒲丽在合同上签字的行为表明其系合同相对方，蒲丽和均丰公司之间的居间合同成立并生效；如果法院认为案涉居间合同并未成立，则均丰公司基于缔约过失责任，要求蒲丽承担民事责任，诉讼请求为要求蒲丽支付佣金损失2万元，并支另行支付违约金41000元。蒲丽则陈述，从看房到签合同的时间很短，都是蒲丽在进行操作，蒲丽在签订合同时并没有打电话与王诗意进行沟通，王诗意并不知情，更没有得到王诗意的授权，均丰公司和蒲丽之间的居间合同不成立，也没生效，因为蒲丽并没有为自己购买房屋的真实意思表示，无法履行合同的原因是因为卖方不愿意出卖房屋；蒲丽代理人在之前庭审中关于蒲丽与均丰公司之间的居间合同成立并生效的陈述是基于对法律的错误理解导致；即使均丰公司主张缔约过失责任，损失也不应以居间合同约定完全履行居间义务所得佣金2万元作为计算依据，而应该以实际的工作量来计算佣金损失，且违约金条款是在合同成立并有效的前提适用，因此均丰公司另行主张违约金也没有依据，即使存在缔约过失，所赔偿的损失已经足够，不应再支付违约金。上述事实，有《房地产买卖及居间合同》、《物业附属设施交割单（附件）》、《重庆市江北不动产登记中心登记查询结果》、短信记录、《均丰房地产专用收据》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、结婚证等书面证据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经开庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，均丰公司陈述案涉买卖居间合同本应当与王诗意签订，蒲丽系作为代理人身份在合同上签字，蒲丽也辩称案涉合同的买方应当为王诗意，因此应当认定均丰公司拟与王诗意签订案涉合同。蒲丽以王诗意委托代理人的身份在《房地产买卖及居间合同》上签名，其自认并未取得王诗意的授权也未取得王诗意同意，其行为应属于无权代理，事后王诗意也未追认，故蒲丽的无权代理行为对王诗意不发生法律效力，王诗意并无与均丰公司订立居间合同的意思表示。蒲丽没有代理权却仍然实施代理行为，具有过错。均丰公司作为从事房地产中介业务的房地产经纪公司，其在提供房地产买卖居间服务过程中，负有审查买卖双方是否系本人真实意思表示、代理人是否具有代理权的义务，但其在签订合同时知晓蒲丽尚未取得王诗意的授权而仍然同意蒲丽以代理人的身份签订合同，属于知道或者应当知道行为人蒲丽无权代理的情形，亦具有过错，均丰公司不属于善意相对人。本院考虑到均丰公司确实提供了部分居间服务，并结合双方的过错程度和诚实信用原则的进行衡量，酌定蒲丽应赔偿均丰房地产公司损失10000元，超过部分，本院不予支持。至于均丰公司主张的违约金，因前述居间服务费已足以弥补其损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒲丽于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆均丰房地产经纪有限公司居间损失10000元；二、驳回原告重庆均丰房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，由原告重庆均丰房地产经纪有限公司负担1053.79元、由被告蒲丽负担217.21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李 蕊审 判 员  任中杰人民陪审员  何祖跃二〇一九年十一月二十五日法官 助理  易圣丰书 记 员  李 洁