山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5325号 上诉人（原审被告）:鞠志贤，男，1952年10月12日生，汉族，居民，住高密市开发区。 上诉人（原审被告):王世兰，女，1953年10月28日生，汉族，居民，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李志华，山东海桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单连升，男，1966年3月3日生，汉族，居民，住高密市。 被上诉人（原审原告）：王爱华，女，1968年11月17日生，汉族，居民，住址同上。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：于若轩，山东子伦律师事务所律师。 原审第三人：高密市新城建设投资有限公司，住所地：高密市经济开发区姚哥庄社区院内。 法定代表人：马书臻，总经理。 原审第三人：高密市经济开发区西姚哥庄居民委员会，住所地：高密市经济开发区姚哥庄社区院内。 法定代表人：倪胜廷，主任。 上诉人鞠志贤、王世兰因与被上诉人单连升、王爱华，原审第三人高密市新城建设投资有限公司（简称新城投资公司）、高密市经济开发区西姚哥庄居民委员会（简称西姚哥庄居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初5331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鞠志贤、王世兰上诉请求：一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求撤销山东省高密市人民法院（2018）鲁0785民初5331号民事判决，发回重审或依法改判。事实与理由：第一，二上诉人并不知晓涉案房屋不得对外出售，二被上诉人在购买房屋时明知农村房屋不得对外销售仍出资购买，其自身存在重大过错。涉案房屋一直未交付被上诉人，被上诉人对房屋无投资，其要求二上诉人赔偿损失无事实依据。第二，涉案房屋买卖合同无效，相应的法律后果是合同之债，即应返还购房款，但涉案房屋被拆迁系基于物权，相应的补偿应归物权所有人即二上诉人享有，二被上诉人无信赖利益损失，一审判决二被上诉人享受房屋增值70%的收益错误。 单连升、王爱华以原审判决正确为由进行了答辩。 新城投资公司未作陈述。 西姚哥庄居委会未作陈述。 单连升、王爱华向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令鞠志贤夫妇返还购房款41000元及相应的利息损失；2、依法确认潍高房权证姚哥庄字第××号房屋评估价值中的房屋原值41000元属于鞠志贤夫妇所有，拆迁补偿价值与房屋原价值差额部分即增值部分的90％，计375759元属于单连升夫妇所有，增值部分的10％，计41751元属于鞠志贤夫妇所有；3、判令由单连升夫妇履行与第三人于2017年9月8日签订的《房屋安置补偿协议》，取得安置补偿协议中约定的相关权益。上述1、2项诉讼请求相抵后，单连升夫妇仍应支付补偿款41751元；4、诉讼费、保全费由鞠志贤夫妇负担。 一审法院认定事实：单连升与王爱华系夫妻关系。鞠志贤与王世兰系夫妻关系。2009年7月7日，单连升夫妇与鞠志贤夫妇签订房屋转让合同，鞠志贤夫妇将坐落于西姚村村委南房屋四间转让给单连升夫妇，房屋价款41000元，房权证号为潍高房权证姚哥庄字第××号，合同还约定：以后房屋的权利和义务归单连升，房屋以后的手续须要办理的时候，转让方协助办理。单连升夫妇、鞠志贤夫妇及证明人鞠某均在合同上签字。合同签订后，单连升夫妇将41000元房款交付给鞠志贤夫妇，鞠志贤夫妇将房屋所有权证交付给单连升夫妇，双方未办理房屋过户手续。单连升夫妇系高密市居民委员会居民，非经济开发区西姚哥庄居委会居民,2017年高密市经济开发区西姚村居委会进行棚户区改造，涉案房屋在政府拆迁安置范围内。单连升夫妇、鞠志贤夫妇于2017年9月份均与第三人新城投资公司、西姚哥庄居委会签订了房屋安置补偿协议书。补偿协议内容基本一致，均约定房地产补偿金额454065元，附属物补偿金额4445元，共计458510元。被拆迁人要求安置面积194.79㎡，由旧房置换96平方米左右的新建房屋两套。单连升、鞠志贤均在协议后承诺：“同意本协议的各项补偿安置条款，以法院的生效法律文书为准进行补偿安置”。现涉案旧房已经被拆除，置换的新房尚未开始建设。2017年8月，鞠志贤夫妇就同一案件事实起诉单连升夫妇房屋买卖合同纠纷，要求确认双方签订的房屋转让合同无效。2017年9月30日，法院作出（2017）鲁0785民初4333号民事判决书，判决双方签订的房屋转让合同无效，该判决已发生法律效力。 双方当事人争议的事实为：涉案房屋的交付、管理、居住、修缮等情况。单连升夫妇主张房屋转让合同签订后，鞠志贤夫妇即将房屋交付，由单连升夫妇占有使用，具体委托王爱华的叔父王某进行管理修缮。鞠志贤夫妇听到房屋要拆迁后，遂于2017年8月份才组织人员到房屋内进行修缮，双方发生争执，并报警处理。后分别与第三人签订了拆迁安置补偿协议，约定具体的拆迁补偿利益通过法院诉讼解决。单连升夫妇申请证人王某出庭作证，王某陈述：“2013年去找姚哥庄的人维修过，花了400元，房屋没法住”等。鞠志贤夫妇质证认为，证人证言证实了证人并没有在涉案房屋居住过，但单连升夫妇在（2017）鲁0785民初4333号案件中庭审时陈述2009年-2013年期间，该涉案房屋一直由证人居住，单连升夫妇的陈述是虚假的，单连升夫妇并没有对该房屋实际占有使用。鞠志贤夫妇主张当时房屋买卖合同签订后，单连升夫妇要求到房管局办理过户手续，鞠志贤夫妇得知农村房屋不能过户后，便与单连升夫妇协商将转让协议作废，相互返还房屋和房产证，但因单连升夫妇不同意，所以一直没有相互返还，但单连升夫妇已将房屋钥匙交还，并且自此之后房屋一直由其进行修缮管理。证据为（2017）鲁0785民初4333号案件中认定的李贵亭、鞠志维证人证言。李贵亭、鞠志维均为鞠志贤邻居。李贵亭证言：“鞠志贤找证人于2012年5月份翻瓦缝，翻瓦缝的时候有人居住，是鞠志贤于2017年8月17日修的院墙、瓦，还修了屋的后墙，用砖砌上的，共计花费4000多元。”鞠志维证言：“鞠志贤于2012年清明后5月份拾掇过一次房子，2017年8月份拾掇过一次房屋”。单连升夫妇质证认为，法院并未对该证人证言的效力进行确认。 一审法院认为，涉案房屋所在的土地系农村集体所有的土地，单连升夫妇非高密市开发区村民，与鞠志贤夫妇不属于同一农村集体经济组织成员，依法不得购买该农村集体经济组织成员所有的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，单连升夫妇与鞠志贤夫妇签订的房屋转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定应认定无效。（2017）鲁0785民初4333号民事判决书也确认该转让合同无效，该民事判决已发生法律效力，因此对该房屋转让合同的效力双方已无争议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中虽然双方均与第三人签订了拆迁补偿协议，但因转让合同无效，鞠志贤夫妇仍为涉案房屋的所有权人，由涉案房屋拆迁所获得的权益应由房屋所有权人鞠志贤夫妇主张为宜，同时由鞠志贤夫妇应返还单连升夫妇购房款。单连升夫妇购买涉案房屋后在长达近十年的时间里，鞠志贤夫妇并未将购房款返还。虽然双方对房屋的居住、管理、修缮情况存在争议，但按常理认定，涉案房屋被拆迁后价值的陡然倍增是引发双方纠纷的主要原因，考虑到鞠志贤夫妇作为出卖人出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。对于单连升夫妇作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。故对房屋增值差价部分，由鞠志贤夫妇赔偿单连升夫妇70%为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、涉案拆迁房屋（原房权证号：潍高房权证姚哥庄字第××号）的拆迁置换补偿权益归被告鞠志贤、王世兰享有，二、被告鞠志贤、王世兰返还原告单连升、王爱华购房款41000元；三、被告鞠志贤、王世兰赔偿原告单连升、王爱华信赖利益等各项损失292257元〔（458510元－41000元）×70%〕；以上二、三项共计333257元，被告鞠志贤、王世兰于判决生效后十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8178元，诉讼保全费2370元，共计10548元，由原告负担2693元，由被告负担7855元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二上诉人申请证人鞠某出庭，证人作证称，涉案房屋买卖合同系其书写，至于双方在购买涉案房屋时是否清楚房屋不能办理过户手续一事证人并不清楚。本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同因违反法律法规的效力性强制性规定无效，且已经生效法律文书予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同被认定无效后，因该合同取得的财产，应予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案房屋买卖合同无效，双方对此均存在过错，二上诉人关于其不存在主观过错的理由不成立，本院不予支持。买卖合同无效，二被上诉人作为买受人存在信赖利益损失，对该损失的认定应综合考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异等方面予以确定，一审法院在考虑上述情节后酌定由二上诉人赔偿二被上诉人房屋增值差价的70%亦属合理，本院予以维持。 综上所述，鞠志贤、王世兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5684元，由上诉人鞠志贤、王世兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月二十六日 书记员  王 旭