四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初5565号 原告:周道全，男，1975年1月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：罗伟，四川金援律师事务所律师。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇。 法定代表人：杜蓉，公司总经理。 委托诉讼代理人：贺随俊，女，公司员工。 第三人：章海华，女，1969年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：粟力祥，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：戴旭强，男，1970年12月28日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 第三人：冉红军，男，1977年11月28日出生，土家族，住四川省金堂县。 第三人：鄢蓉，女，1980年11月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告周道全与被告四川尚缘房地产开发有限公司（以下简称尚缘公司）、第三人章海华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，因案情复杂，本院于2019年1月8日转为普通程序审理。审理过程中，戴旭强、章海华向本院申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼；被告尚缘公司申请对第三人章海华、戴旭强提交的证据材料进行鉴定；在鉴定过程中，被告尚缘公司无法提供比对样本，广东南天司法鉴定所于2019年8月28日作出司法鉴定材料审查结果通知，通知不能受理；本院于2019年10月9日依法追加冉红军、鄢蓉作为本案第三人参加诉讼；本院依法组成合议庭于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告周道全的委托诉讼代理人罗伟、被告尚缘公司的委托诉讼代理人贺随俊、第三人章海华的委托诉讼代理人粟力祥、第三人戴旭强、冉红军、鄢蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周道全向本院提出诉讼请求：1、判令第三人章海华协助被告尚缘公司撤销位于四川省金堂县房屋的商品房买卖合同备案登记；2、判令被告尚缘公司协助原告周道全办理位于四川省金堂县房屋的不动产权证书。审理中，原告周道全变更诉讼请求：1、确认原、被告于2016年2月15日签订的商品房买卖合同合法有效；2、确认位于四川省金堂县房屋归原告所有；3、判令第三人章海华协助被告尚缘公司撤销位于四川省金堂县房屋的商品房买卖合同备案登记；4、判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋权属转移登记；5、本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：2016年2月15日，原告周道全与被告尚缘公司签订《商品房买卖合同》，以及商品房买卖合同（附件）补充协议，约定被告尚缘公司将其开发建设的位于四川省金堂县商品房出售给原告，房屋总价款327360元。原告按合同约定履行了合同义务，全额支付了购房款，办理了房屋领房手续，向被告支付了代办房屋产权转移登记的相关契税等费用。被告按合同约定交付了房屋，但没有按合同约定将房屋产权转移登记在原告名下。原告要求被告办理房屋产权过户手续，被告却告知该房屋尚作为借贷担保备案登记在第三人章海华名下。 被告尚缘公司辩称，对原告主张的事实无异议，原、被告买卖合同关系真实。原告付清了全部购房款并交纳了办理房屋权属证的相关费用，被告也将房屋交付给了原告。被告与第三人存在借贷关系，被告用涉案房屋以备案的方式提供担保，并在房管部门以买卖形式进行了合同备案。被告因第三人拒不配合解除备案，才未给原告办理房屋权属证书。 第三人章海华、戴旭强向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告讼争的标的物为第三人章海华、戴旭强所有，驳回原告的所有请求；2、判令被告尚缘公司在30日内协助第三人章海华办理该房屋的不动产权证书；3、本案诉讼费，由原、被告承担。事实和理由：2012年1月4日，第三人章海华与被告尚缘公司签订商品房买卖合同及附件与补充协议，次日将该合同在房屋管理局进行备案登记（备案号35641），符合相关法律规定，并且该房屋已经合法交付给了第三人章海华、戴旭强使用和占有。第三人章海华与被告尚缘公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思合法有效，不但进行了备案登记，而且已将房屋交付给第三人占有、使用，理应得到法律保护。第三人按照市场价格履行了付款义务，被告尚缘公司履行了备案、交房（交钥匙）义务。庭审中，第三人章海华、戴旭强陈述，被告尚缘公司用3套房屋抵偿了第三人戴旭强部分借款。被告尚缘公司还进行了备案，并交付了房屋。现第三人章海华、戴旭强已将抵债的3套房屋中的两套房屋分别出售给冉红军、鄢蓉、薛全国、伍巧林，两户已入住使用。 第三人冉红军、鄢蓉陈述，购买了第三人章海华、戴旭强出售的案涉房屋，第三人冉红军、鄢蓉现已入住。 本院经审理查明：2011年1月17日，被告尚缘公司向第三人戴旭强借款，第三人戴旭强通过银行转款350万元给被告尚缘公司。2012年1月5日，被告尚缘公司将其开发建设的案涉商品房：位于四川省金堂县尚缘国际*幢*单元*楼*号（合同签约备案号：35641）、*幢*单元*楼2号（合同签约备案号：35652）、*幢*单元*楼*号（合同签约备案号：35653）商品房，以签订商品房买卖合同、开具购房款收据的形式，将3套商品房买卖合同签约备案登记在第三人戴旭强之妻第三人章海华名下。 2013年8月29日，被告尚缘公司出具《承诺书》。承诺书载明：“甲方尚缘公司，乙方章海华；双方就购房一事，甲方做出以下承诺：乙方就甲方开发的位于金堂县尚缘国际一期，用全款购房三套，具体房号分别为*栋*单元*、*栋*单元*、*栋*单元*。其房款均已全款交纳，房屋交付乙方所有使用。甲方郑重承诺：1、上述房屋买卖交易真实有效，不存在一房两卖的现象，如发生一房两卖，甲方双倍赔偿乙方，并承担相应法律责任。2、甲方在一年内协助乙方办理房屋产权证。如未能办好产权，甲方按合同支付违约金给乙方”。 被告尚缘公司2014年8月7日项目债务清单载明：“债权人戴旭强原债务1600万元，锁定债务600万元，备注个人债务、公司担保”。 2015年7月，第三人章海华、戴旭强领取上述3套商品房钥匙。 2016年2月15日，被告尚缘公司（出卖人）与原告周道全（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，及一份《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。原告周道全购买被告尚缘公司开发的位于四川省金堂县尚缘国际一期*幢*单元*楼2号，建筑面积132㎡，房款327360元。当日，原告周道全向被告尚缘公司支付了购房款327360元。2016年3月21日，原告周道全向被告尚缘公司支付了契税、维修基金等费用7285元，并签订了房屋交接确认书。2016年4月24日，原告周道全支付了物业费、垃圾清运费计1664元。 2018年9月12日，第三人章海华、戴旭强将位于四川省金堂县尚缘国际一期11幢2单元9楼2号商品房，以448000元出售给第三人冉红军、鄢蓉夫妻二人。第三人冉红军、鄢蓉现已装修入住。2018年11月14日，原告周道全发现其所购房屋被占报警。 另查明，上述案涉商品房的土地使用权，现被本院及其他法院查封，查封最后到期日：2022年2月21日。 本案审理过程中，被告尚缘公司对第三人章海华、戴旭强提交的《承诺书》申请鉴定，广东南天司法鉴定所因被告尚缘公司无法提供比对样本不予受理。 上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、商品房买卖合同摘要、收据、交房确认书、《承诺书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、金堂县不动产登记中心档案查询资料，及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，被告尚缘公司与第三人章海华签订的《商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖合同，而是为了进行商品房买卖合同签约备案，所开具的购房款收据也并非真实。进行商品房买卖合同签约备案的目的，是为借款提供担保。第三人章海华、戴旭强举出的《承诺书》，并不是抵债协议，且承诺办理房屋权属证并未履行。商品房买卖合同签约备案，是一种行政管理措施，不属于《中华人民共和国物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。综上，第三人章海华、戴旭强的诉讼请求，本院不予支持。第三人章海华、戴旭强在未取得案涉房屋所有权的情况下，无权将房屋出售他人。第三人冉红军、鄢蓉的权利，可另行主张。原告周道全与被告尚缘公司签订的《商品房买卖合同》，及《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告周道全按约给付了全部购房款、契税、物管费，开通了水电，发现第三人冉红军、鄢蓉入住及时报警主张权利。被告尚缘公司按约交付了房屋，且有交房确认书佐证。据此，本院支持原告周道全与被告尚缘公司之间的商品房买卖合同关系，但原告周道全要求撤销备案、办理房屋产权证等请求应予驳回。因案涉房屋的土地使用权，尚在查封状态不具备办证条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、驳回第三人章海华、戴旭强的诉讼请求； 二、原告周道全与被告四川尚缘房地产开发有限公司于2016年2月15日签订的《商品房买卖合同》、《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》合法有效； 三、驳回原告周道全其他诉讼请求。 案件受理费9840元，财产保全费2157元，两项合计11997元，由被告四川尚缘房地产开发有限公司负担2357元，第三人章海华、戴旭强负担9640元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈福彪 人民陪审员  胡 明 人民陪审员  伍玉如 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  刘治琼