成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0112民初3906号 原告：邵益宽，男，1958年3月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人:周亭，四川国金律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈宇，四川国金律师事务所律师。 被告：林卓磊，男，1953年11月23日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 被告：程晓艳，女，1970年6月25日出生，汉族，住四川省。 委托诉讼代理人：高成伟，四川信善律师事务所律师。 原告邵益宽与被告林卓磊、程晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵益宽的委托诉讼代理人周亭，被告程晓艳的委托诉讼代理人高成伟到庭参加诉讼，被告林卓磊经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邵益宽向本院提出诉讼请求：1.终止原告与林卓磊于2009年11月13日签订的《月楿丽苑房屋租赁合同》，并退还原告成都市龙泉驿区灵龙路月楿商业广场平米、3楼820平米，总计1480平米房屋；2.林卓磊、程晓艳、龙泉十陵新阳光医院连带支付原告房屋租金130900元、违约金26180元以及原告代缴的物管费、水电气费34177.99元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告发现龙泉十陵新阳光医院已于2019年5月20日注销，故撤回对龙泉十陵新阳光医院的起诉。事实和理由：2009年11月13日，原告与林卓磊签订了《月楿丽苑房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落在成都市龙泉驿区灵龙路月楿商业广场平米、3楼820平米，总计1480平米房屋出租给林卓磊作为医院使用，租赁期限为10年，从2009年11月28日起至2019年11月27日止，月租金18700元。林卓磊应按时向管理方交纳物管费，按照每平米2元收取。同时约定原告同意林卓磊进行转租，但需向原告交纳50%的转租费用。若逾期十天未交付租金，除需补交外，还需每天按欠付租金的5%支付违约金，有任何一次拖欠租金超过15天或者拒绝交纳租金的，原告有权终止合同并收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付林卓磊用于开办“龙泉十陵新阳光医院”。2018年11月后，林卓磊未能按约支付租金。原告调取龙泉十陵新阳光医院的工商档案，发现程晓艳冒用原告委托代理人“刘晖瑜”的名义另外签订一份《月楿丽苑房屋租赁合同》，将案涉房产租赁给程晓艳开办医院。龙泉十陵新阳光医院系个体工商户，经营者为程晓艳。原告向林卓磊、程晓艳联系要求支付租金，均未果，故诉至法院。 被告林卓磊未到庭参加诉讼，向法庭提交书面答辩意见，其是受创新高公司西南分公司总经理郑金章口头委托与原告代理人刘晖瑜签订《月楿丽苑房屋租赁合同》，其当时只是龙泉十陵新阳光医院的员工，从事出纳工作，其并非医院股东，在医院上班期间也未拖欠过任何费用，其于2012年12月离开十陵新阳光医院后就与医院没有任何关系了，其不应该承担责任。 被告程晓艳辩称，其不是承租人，不应该承担责任。同时应该追加龙泉十陵新阳光医院的实际经营者为被告。 本院经审理认定事实如下：一、2009年11月13日，邵益宽（甲方、出租方）与林卓磊（乙方、承租方）签订《月楿丽苑房屋租赁合同》，出租方签字人为邵益宽的委托代理人刘晖瑜，承租方签字人为林卓磊。该合同约定：1.甲方将自有的坐落在成都市龙泉驿区灵龙路月楿商业广场平米、3楼820平米，总计1480平米房屋出租给乙方作为医院使用；2.租赁期限为10年，从2009年11月28日起至2019年11月27日止；3.月租金18700元；4.乙方在使用房屋时所涉及的一切费用将本着“谁使用，谁负责”的原则均由其自行承担；5.乙方如逾期十天未交付租金的，除仍须补齐所欠租金外，十天后每天须按应交租金总额的5%向甲方支付违约金；6.乙方任何一次拖欠租金超过15天或拒绝交纳租金的，视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回房屋且不承担任何责任。二、龙泉十陵新阳光医院注册成立于2010年6月8日，组成形式为个人经营，经营者为程晓艳。该医院于2019年5月20日注销。从龙泉十陵新阳光医院的工商登记档案可知，在医院设立时，提交了一份《月楿丽苑房屋租赁合同》，该合同内容除了出租方和承租方签字变为刘晖瑜和程晓艳外，其他内容与邵益宽、林卓磊签订的《月楿丽苑房屋租赁合同》内容完全一致，但刘晖瑜和程晓艳均认为相应签字并非其本人所签。三、承租人尚未交纳2018年11月（含）以后的房租费，每月房租费为18700元。邵益宽代缴的房屋物管、水电等费用情况为2018年12月为17777元、2019年1-4月分别为4748元、4230元、3964元、3659元。四、庭审中，邵益宽陈述其在2018年底劳动监察大队处理龙泉十陵新阳光医院劳动纠纷中已经提出解除房屋租赁合同。目前，案涉房屋已经出租给案外人。 以上事实，有当事人陈述、《月楿丽苑房屋租赁合同》、龙泉十陵新阳光医院工商登记档案、水电费及物管费票据等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，首先应确定合同的承租方。本院认为，虽然《月楿丽苑房屋租赁合同》的承租人处签字为林卓磊，但合同的承租方应为程晓艳。主要理由为：1.林卓磊不认可其是案涉房屋的承租人，其是受委托签订的《月楿丽苑房屋租赁合同》；2.《月楿丽苑房屋租赁合同》约定案涉房屋是作为医院使用，后来也是龙泉十陵新阳光医院使用。程晓艳作为龙泉十陵新阳光医院登记的经营者，医院设立时将内容一致的《月楿丽苑房屋租赁合同》作为注册登记使用，且在医院工商登记档案中的《月楿丽苑房屋租赁合同》承租人变成了程晓艳；3.虽然程晓艳否认合同上的签字非其本人签字，但作为医院的工商登记中的经营者，程晓艳应该对医院设立时的提交的《月楿丽苑房屋租赁合同》真实性负责。4.虽然承租人承租房屋后为龙泉十陵新阳光医院使用，但这不能以此认定龙泉十陵新阳光医院就是案涉房屋的承租人。因此，本院认为程晓艳以实际行为表明其就是案涉房屋的承租人。 虽然《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，但因本院认定程晓艳系承租人，且当事人均不追加龙泉十陵新阳光医院的实际经营者为本案被告，故本院对程晓艳抗辩应追加龙泉十陵新阳光医院的实际经营者作为被告的理由不予支持，亦不依职权追加相关被告。 按照《月楿丽苑房屋租赁合同》的约定，如果承租人任何一次拖欠租金超过15天，出租人有权终止合同。因此，在承租人拖欠2018年11月以后租金的情况下，邵益宽在劳动监察大队处理相关纠纷时提出解除合同，行使了约定解除权。同时，目前房屋已经出租给案外人，原租赁合同已经无法履行，故本院认定双方于2009年11月13日签订的《月楿丽苑房屋租赁合同》已经解除。目前房屋已经出租给案外人，故不存在退还房屋的问题。 关于程晓艳需支付拖欠房屋租金的金额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同于2018年底解除，故程晓艳应根据合同约定支付尚未支付的2018年11月、12月的房屋租赁费。同时，邵益宽有权要求程晓艳赔偿合同解除后的损失，损失赔偿额按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定予以确定，本院酌情确定给予邵益宽出租商铺空置期3个月的损失。因此，程晓艳需支付邵益宽5个月的租金，即18700元*5=93500元。 关于物管、水电等费用。依据上述分析，相应的，本院对邵益宽代缴的2018年12月和2019年1-3月的费用，共计30719元予以支持。 综上所述，程晓艳应支付邵益宽93500+30719=124219元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告邵益宽与被告程晓艳于2009年11月13日签订的《月楿丽苑房屋租赁合同》； 二、被告程晓艳于本判决生效之日起10日内支付原告邵益宽124219元； 三、驳回邵益宽在本案中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2062.5元，由原告邵益宽负担722.5元，被告程晓艳负担1340元（此款原告已预交，被告程晓艳履行上述款项给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲永辉 二〇一九年十一月二十一日 书记员  白 秀