贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初13578号原告:周平，女，1959年3月1日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人：钱刚，贵阳市云岩区。被告：杨元龙，男，1955年2月9日生，汉族，住贵阳市。被告：杨成军，男，1967年11月25日生，汉族，住贵阳市修文县。原告周平诉被告杨元龙、杨成军确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周平及其委托代理人钱刚，被告杨元龙、杨成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周平向本院提出诉讼请求：一、请求确认二被告关于贵阳市南明区尚武××房屋的买卖合同无效；二、案件受理费由二被告承担。事实及理由：二被告房屋买卖合同中所涉房屋，是原告所有，被告杨元龙无权处分，所签合同无效。原告与被告杨元龙是夫妻，涉案房屋是被告杨元龙单位上的集资房改房，是双方婚姻期间的夫妻共同财产。双方于2003年6月11日向贵阳市南明区法院诉讼离婚，经审理，南明区人民法院作出（2003）南明初字第1524号《民事调解书》，解除婚姻关系，夫妻共同财产分割为：涉案房屋归原告及儿子（杨良懋）所有。由于离婚时涉案房屋尚未办得产权证，依据《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，对于未办得产权证的房屋，只能以归谁居住使用的形式，明确分割财产归谁所有，故调解书明确由原告及儿子（杨良懋）占有居住使用，涉案房屋属原告及儿子（杨良懋）所有。事实上，离婚后，原告与儿子居住在涉案房屋，儿子结婚另住新居后，原告也一直居住在此，至今已长达16年。被告杨元龙在离婚数年后，办得涉案房屋是杨元龙的产权证，并对原告隐瞒这一事实，导致原告及儿子未办理涉案房屋的变更登记。虽然产权证上名字为被告杨元龙，但因离婚时财产分割房屋归原告及儿子所有，被告杨元龙对涉案房屋无权处分。被告杨元龙投资理财与杨成军之间牵涉债权债务，被告杨元龙因债务所逼，买卖无权处分的涉案房屋，对其房屋的买卖处分行为，实属无效。二被告的房屋买卖合同，不存在真实性，不存在善意性，属无效合同。二被告不存在支付钱款、交付房屋的真实买卖行为，交易不存在真实性。二被告违背交易常规，且被告杨成军明知被告杨元龙无权处分仍然虚假交易办理转移过户登记，具有损害原告合法财产权益的故意，不存在善意性。被告杨元龙隐瞒真实情况，擅自处分涉案房屋，被告杨成军违背房屋买卖合同常规的非善意，损害了原告的合法财产权益，原告作为物权利害人，有权主张合同无效。被告杨元龙离婚数年后办得产权证，但其向原告隐瞒这一事实，直至被告与原告于2019年4月至6月间发生纠纷，原告才知道涉案房屋已办有产权证且被告杨元龙为债务所迫，与被告杨成军进行了不真实非善意的房屋买卖，损害了原告的合法财产权益。作为房屋的物权利害人，原告在知道其享有的物权受二被告非善意房屋买卖合同的损害时，有权提出合同无效的主张。综上，涉案房屋是原告所有，且一直实际占有居住至今，被告杨元龙对涉案房屋不具有处分权；二被告的房屋买卖不存在真实性和善意性，损害了原告的合法财产权益；原告作为涉案房屋物权的利害人，有权提出诉讼主张，原告为维护自身合法权益诉至法院，诉请如前。被告杨元龙辩称：我将房屋卖给杨成军，该买卖合同是有效的。房屋土地收益金4万多元是我交的，房屋产权办理在我的名下。我有权处分这个房屋，经法院调解，涉案房屋由原告周平和我儿子共同居住，只有使用权。因我投资失败，欠了外债，我向杨成军借款30万元，我没有钱还，就将房子抵给了杨成军，签订了买卖合同，除了30万元杨成军没有另外付我钱。现涉案房屋没有交付给杨成军，还在原告手中。被告杨成军辩称：我认为合同有效，杨元龙借了我30万元两三年了，一直也没有还，一分的利息只还了几次，杨元龙（将房屋）卖给我的时候，说房屋是杨元龙的，是他出租的，卖房的时候杨元龙拿房产证给我看，是杨元龙的名字。除了借钱的30万元给杨元龙外，我没有付另外的钱。经审理查明：原告周平与被告杨元龙于1982年5月12日登记结婚，2003年被告杨元龙提起离婚诉讼，贵阳市南明区人民法院于2003年6月11日作出（2003）南民初字第1524号民事调解书，调解书中约定：“一、杨元龙与周平自愿离婚；二、婚生子杨良懋由杨元龙自行抚养至其独立生活时止；三、夫妻共同财产分割：坐落于本市护国路尚武巷××号（建筑面积70平方米）的单位集资房（无产权）一套由周平、杨良懋共同居住；四、诉讼费455元由杨元龙自愿负担”。案涉房屋杨元龙在2004年9月16日交纳土地收益3600元，2004年10月20日交纳土地收益12500元，2005年2年18日交纳土地收益18839元，2005年2月21日交纳土地收益11900元，2005年8月9日交纳土地权属调查费33元，2005年8月9日交纳测绘费150元。杨元龙补足住房土地收益后于2005年7月13日取得贵阳市南明区尚武巷4号3单元6层16号房屋的产权证，房屋所有权证号为南明字第Ｇ5××64，房屋结构为混合结构，建筑面积为81.10平方米。2017年10月13日二被告杨元龙（甲方）与杨成军（乙方）在贵阳市房地产交易中心签订《贵阳市存量房买卖合同》，合同第一条约定：“甲乙双方通过贵阳市房地产交易中心，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房产），房产具体情况如下：（一）甲方依法取得的房产证号为Ｇ5××64南；（二）房产座落：南明区尚武巷××号。房屋类型：房改房……甲方保证已如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房产具体状况充分了解，自愿买受该房产”。合同第二条约定：“甲乙双方经协商一致，同意上述房产转让价款为（人民币）500000元，大写：伍拾万元整”。后双方进行产权变更登记，杨成军于2017年10月20日取得坐落于贵阳市南明区房屋的不动产权证书，其中取得价格为50万元。庭审中，二被告陈述杨元龙向杨成军借款30万元，后以坐落于贵阳市南明区房屋抵债，并办理过户手续，杨成军除借款30万元外未向杨元龙支付其余任何款项。另查明：坐落于贵阳市南明区的房屋自杨元龙和周平离婚后，周平一直居住至今。以上事实，有原告提交的身份证复印件、民事调解书、贵阳市存量房买卖合同、被告提交的票据6份、不动产权证书及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为，2003年6月11日贵阳市南明区人民法院作出（2003）南民初字第1524号民事调解书第三项确定：“夫妻共同财产分割：坐落于本市护国路尚武巷××号（建筑面积70平方米）的单位集资房（无产权）一套由周平、杨良懋共同居住”,因当时涉案房屋属无产权的单位集资房，杨元龙与周平只约定该房屋由周平、杨良懋共同居住，双方未明确约定房屋所有权的归属问题，故坐落于贵阳市南明区房屋属于夫妻共同财产的事实，本院予以确认。根据物权法的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告杨元龙与原告离婚时只约定涉案房屋的居住问题，并未约定房屋的所有权归属，涉案房屋仍属于夫妻共同财产，被告杨元龙将涉案房屋出卖给被告杨成军的行为属于无权处分。审理中，被告所举证据不能证明原告对两被告的行为是明知的，且两被告签订的房屋买卖合同约定房屋价款为50万元，但两被告当庭陈述签订房屋买卖合同的真实意思是用于归还30万元借款，除此外,被告杨成军未支付杨元龙其余任何款项,被告杨成军的行为不能构成善意取得,故两被告间签订的《贵阳市存量房买卖合同》应当认定为无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：杨元龙与杨成军于2017年10月13日签订的《贵阳市存量房买卖合同》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30元，由杨元龙、杨成军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谭晓劲二〇一九年十一月十一日书记员  丁杨桦