广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3417号原告：佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社，住所地广东省佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社。负责人：杜伟杰。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雄柏，广东共明律师事务所律师助理。被告：陈志明，男，1974年12月21日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*************，公民身份号码440************431。委托诉讼代理人：秦梓晟，广东容林律师事务所律师。原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社与被告陈志明土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年10月10日、2019年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杜新华、被告的委托诉讼代理人秦梓晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》无效，原告返还被告50000元；2.被告负担本案诉讼费。事实和理由：2003年10月25日，原告与佛山市高明区富湾镇国土房产管理所（简称富湾国土所）签订《征地协议书》，约定富湾镇政府全征原告的农用地，提留15%的土地作为原告自留用地，富湾国土所负责三通一平及办理集体土地使用权证等。2006年9月26日，为充分利用土地发展集体经济，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将政府征用后的提留地88.54亩出租给被告，租赁范围内“三通一平”，以荷城街道建设办验收为准。租赁期限为20年，自原告交付“三通一平”的土地五个月后开始计算。租金每五年递增10%，第一个五年为每年每亩2350元，以此类推。被告在合同签订之日要向原告交付50000元作为合同定金，交地五个月后十天内被告缴交第一年租金，该日期是被告每年缴交租金的期限，实行先交租后使用。租赁期内被告根据需要使用该土地的，必须办理一切与使用该土地性质相关及用水、用电报批报建手续，原告予以协助等等。合同还约定经双方代表签名并经荷城街道法律服务所见证生效。合同签订当日，双方委托佛山市高明区****法律服务所办理见证，见证编号为（2006）荷见字第178号。合同签订后，被告向原告交付50000元合同定金。但富湾国土所一直未对该土地进行“三通一平”,导致无法交付合同约定的土地，原告无法收取租金。经原告多次催促，富湾国土所均称该土地未有用地指标，所以无法进行“三通一平”。期间原告多次要求被告交付租金，出钱出力协助办理用地指标，但被告均以各种借口拒绝。因为上述原因，导致原告的土地至今仍是农用地，且因已被政府征用，被告拒绝缴纳租金，租赁合同约定的土地被个别村民霸占使用，这些占地村民均称土地已出租给被告，是被告同意他们使用土地的，村无权收回，而原告征询被告，被告默认，导致原告无法收回该土地再另外出租（特别是该土地上的二个鱼塘），造成原告既无法收到租赁合同约定的租金，又无法使用土地（再出租），村集体经济损失极大，民愤也极大。由于被告爱理不理，放任权利，原告期间也曾多次提出要求解除合同，被告均以借口拒绝。直至2018年12月20日，被告才向原告提出将租赁合同转让给第三人郭裕康，将租期延长，租金提高，但原告经征询政府相关部门，称必须先解除合同再上网招拍挂才可以，且原告村民表决也反对转租。经向政府各级管理部门投诉反映情况，这些部门均建议和支持原告通过诉讼，解除与被告签订的租赁合同。2019年3月31日，原告经村民代表会议表决，决定通过诉讼解除与被告签订的《土地租赁合同》。原告认为，原、被告签订《土地租赁合同》是在2006年签订的，距今已经十二、三年，双方仍无法履行合同，原告不仅无法实现按合同约定收取租金的预期目的，在未解除合同前也无法将案涉提留地重新出租获得收益，损失极大。而无法“三通一平”的原因不在原告，一定程度属于不可抗力；被告同样也无法实现用地的目的。现社会经济已发生巨大变化，租金已多倍提高，如果以后再继续履行《土地租赁合同》，对原告非常不公平，故为保障原告的合法权益和公平合理起见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，原告要求解除双方于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》。被告辩称：1.原告2003年因佛山市高明区富湾镇国土房产管理所征收土地后取得案涉的88.54亩的留用地，因2003年土地征收时，村民担心征收后村里的长期稳定的土地租金收入会减少，所以原告当时对村民建议选择持有留用地的征收方案，利用出租留用地给开发者所收取的租金与被征收土地所丧失的租金相抵。但该留用地自取得后，佛山市高明区富湾镇国土房产管理所一直未能履行承诺，未帮助原告就该留用地取得开发用地指标，该留用地自取得之日起至2006年间一直处于闲置状态，没有一个投资者问津。因为土地被征收后没有了稳定的租金收入，留用地暂时不能开发，原告对村民兑现不了留用地可以出租开发的承诺，所以村民对原告的意见情绪非常大。直至2006年中，原告经介绍认识被告，提出想将留用地出租登记在被告的名下，以先解决村民担心该留用地无法进行开发的情绪问题，并向被告提供了2003年的《征地协议书》和介绍了该留用地的取得情况以及关于该留用地暂时没有用地指标的情况。被告了解到佛山市高明区用地指标的相关政策后，看好该留用地的开发前景，认为是可以通过双方的努力和争取下尽快解决用地指标的问题。而原告与佛山市高明区富湾镇国土房产管理所认为将留用地出租登记在被告名下有两个好处，一来可以安抚村民的忧虑，二来出租登记在被告名下之后，即表示该留用地已有投资者介入，再向高明区政府申请调配用地指标变得容易。经原、被告协商后，均表示同意将留用地出租和承租。但对留用地在尚未取得用地指标期间，关于留用地的租金问题需要特别约定。因此，在《征地协议书》规定原告的留用地未能及时开发的，其可依照《关于征地后村提留用地部分实行补贴办法》领取补贴，每年每亩2500元的前提下，原、被告商定由被告承租留用地，以每年每亩2350元计算，实际租期以甲方交付“三通一平”的土地五个月后开始计算20年。但在留用地未取得用地指标之前，由于原告可以领取相应补贴，因此被告无须在此期间缴纳租金。此后，被告与原告于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》，经过召开合法的村民会议表决同意并签订，且由佛山市高明区****法律服务所见证，该合同已经依法成立并生效。2.原告请求解除《土地租赁合同》没有事实依据和法律依据。根据合同第四条的约定，在“三通一平工程完成，五个月后交地的十天内，乙方要向甲方缴交第一年的租金。”该条款经过双方协商和详细考量，原告的村民就该问题也召开村民会议进行讨论，并同意按该条款执行。该条款应当理解为支付租金的条件，是原告招商引资中用来吸引投资者的条件，同时也是原告鉴于当时留用地存在用地指标问题而对被告作出的商业条件的让步。所以，不能将此条件用作解释成合同履行不能的原因，原告更不能违背自己当时作出的商业条件让步的承诺。现在却把因为未达到租金支付条件的责任一篮子归咎到被告身上，此行为是违背合同法中禁止反言的精神和诚实信用原则。原告对未能履行“三通一平”的合同义务，其认为是不可抗力因素造成的，该主张没有事实依据和法律依据。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同订立时，双方已经对留用地的用地指标问题作详细商讨和充分考量，由于原告可以领取补贴，因此双方订立了特别的支付租金的条件，充分显示双方已经预见到合同生效之后，在履行过程中可能会遇到的情况以及难易程度。另外，根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》《关于集中开展农村土地突出问题三项治理工作的意见》《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》《佛山市高明区**集体留用地开发利用实施办法》以及佛山市高明区国土城建水务局征询情况，高明区政府已明确加快处理留用地的历史欠账问题。从2017年起经过被告的争取，高明区政府已经将案涉的留用地的控规纳入到工业用地当中，最快明年可以将该地的土地规划调整为建设用途。又根据《佛山市人民政府关于改革留用地安置实施方式的意见》内容，“为进一步加强对我市农村集体建设用地的管理，自2019年1月1日起，各区每年可安排不多于100亩的新增建设用地指标用于除乡（镇）村公共设施、公益事业建设和宅基地、征地拆迁住宅回迁地、历史留用地欠账之外的保留集体所有权性质的用地。”综合上述一系列的政策文件显示以及被告多年来一直坚持与政府相关部门沟通，如今政策一步一步落实，合同订立的目的也逐渐实现，合同本身亦不存在客观不能克服的障碍。所以，双方签署的《土地租赁合同》在双方特别约定的条件保障下，合同一直处于生效与加速履行的状态，现在原告却以不可抗力导致合同目的不能实现为由主张解除该合同，是因为现在一系列新政策出台，恰逢留用地政策改革即将可以办理权属手续和开发的时候，原告就与被告解除合同，该行为不仅违反了合同的约定，亦违背了双方订立合同时的真实意思表示，将被告多年投入的精力物力付诸一炬，同时亦损害了被告合法的可期待利益。原告一直按照政策对该留用地领取每年每亩2500元的补贴，正因为可以领取补贴，双方才商定是“三通一平工程完成，五个月后交地的十天内，乙方要向甲方缴交第一年的租金。”是双方协商后达成的一个公平的交易条件，原告的实际利益根本没有受到损害。反之，被告在此多年来一直投入人力物力的成本，走访各部门聘请律师进行咨询处理。现原告却以其利益受到损害要解除合同，该理由不能成立，其主动解除合同的行为是属于单方违约。综上所述，第一，被告在本案中不存在违约的行为，本案的合同亦无约定解除的条件。第二，本案的合同没有达到法定的解除条件。第三，原告从签订合同之日起至今十三年，一直没有谈及过解除合同的事宜，反而是一直告知被告要多去政府与相关部门沟通，被告亦多年一直去沟通处理。但原告恰逢现时留用地政策改革的契机，以不可抗力、损害其利益为由解除合同，此行为是完全违背合同法中禁止反言的精神和诚实信用原则。所以，原告的请求没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告举示的转让协议，无法显示其来源，也没有协议当事人的签名确认，被告亦不予认可，且该证据与本案待证事实也无关联性，因此，本院对该证据不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2003年10月25日，原告（乙方）与佛山市高明区富湾镇国土房产管理所（甲方）签订《征地协议书》，就甲方征用乙方土地事宜，约定如下：一、征用位置：乙方权属的所有土地（村场用地除外）。二、征用面积：水田约200亩，鱼塘约350亩，旱地、秧地约30亩，山地约20亩（按实际测量面积为准，实际面积测定后，签订确定面积协议书）。八、村集体提留用地：1.甲方按征用水田、鱼塘计算提留15%的土地作为乙方（村）发展自留用地，但必须符合《富湾镇城镇建设总体规划》的要求，乙方提留用地不列入征地付款范畴。2.乙方提留用地如未能及时开发的，乙方可按照《关于征地后村提留用地部分实行补贴办法》领取补贴。3.甲方负责乙方提留用地的三通一平及办理集体土地使用证事宜，办证费由甲方负责。2003年11月24日，佛山市高明区富湾镇国土房产管理所（甲方）与原告签订《杜江寨征地面积确认书》，就征地测绘工作完成后的征地面积确认如下：水田鱼塘501.73亩（水田鱼塘总面积590.27亩，村提留用地88.54亩），山地9.67亩，旱地、秧地40亩（含杜江村秧地面积，具体分配方案由杜江村与杜江寨两村自行制定）。2006年9月26日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《土地租赁合同》，就乙方承租甲方的土地进行经营开发的事宜，约定如下：一、租赁范围：甲方权属的土地是政府征用后的提留地，面积88.54亩（包含退建地），租赁范围内“三通一平”（通水、通电、路通、土地平整），以荷城街道建设办验收为准，具体范围见附图。二、租赁期限：实际租期以甲方交付“三通一平”的土地五个月后开始计算，共20年。三、租金金额：乙方承租的土地租金如下：（每五年递增10%），第一个五年每年每亩2350元，年租金为208069元，五年共1040345元；第二个五年在每年每亩2350元基础上递增10%即每年每亩2585元，年租金为228875元，五年共1144375元；第三个五年在每年每亩2585元基础上递增10%即每年每亩2843元，年租金为251719元，五年共1258595元；第四个五年在每年每亩2843元基础上递增10%即每年每亩3127元，年租金为276864元，五年共1384320元。二十年总租金是4827635元。四、租金缴交办法：在本合同签订之日，乙方要向甲方缴交50000元作为合同定金；在“三通一平”工程完成，五个月后交地的十天内，乙方要向甲方缴交第一年的租金，该日期是乙方每年缴交租金的期限（实行先交租后使用）。合同定金在合同期满后五个工作日内退回给乙方。五、费用负担：乙方承租后实行自主经营，自负盈亏，并按规定缴交一切应交的税费，生产生活用的水电设施、排污设备及其费用由乙方负责。六、违约责任：2.如甲方无故终止合同，应赔偿乙方因此而造成的损失。3.如乙方无故终止合同，则乙方已交纳的租金和合同定金不退回。同时租赁范围内的一切不动产归甲方所有。4.甲方负责出租的土地范围内“三通一平”，并在签订合同后尽快进行施工。八、其他事项：2.甲方在搞好该土地“三通一平”后，如果乙方根据需要使用该土地的，必须办理一切与使用该土地性质相关及用水、用电的报批报建手续，甲方予以协助。如不办理相关的报批报建手续及用水、用电造成的损失由乙方自己承担，甲方不予负责。14.甲方提供真实有效的村民（代表）同意出租土地的书面材料原件给乙方。2006年9月26日，被告向原告缴交了50000元“出租提留地保证金款”。2019年3月31日，原告的村民表决同意请律师打官司以解除原告与被告于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》。2019年10月29日，本院依职权向佛山市自然资源局高明分局调查案涉88.54亩提留用地的土地性质及目前是否具备用地指标等情况。该局于2019年11月8日回复本院：该地块目前未办理用地报批手续。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。根据佛山市高明区富湾镇国土房产管理所与原告于2003年11月24日签订的《杜江寨征地面积确认书》可知，案涉88.54亩提留用地为原告被征收的590.27亩水田鱼塘中的返还地，性质上属于农用地。根据佛山市自然资源局高明分局的回复内容，截至2019年11月8日该案涉88.54亩提留用地仍然未办理用地报批手续，其土地用途并未改变。原告与被告于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》明确约定案涉88.54亩提留用地租赁范围内“三通一平”（通水、通电、路通、土地平整），在“三通一平”工程完成，五个月后交地的十天内，被告要向原告缴交第一年的租金。可见，双方签订前述《土地租赁合同》的目的就是将案涉88.54亩提留用地用于非农建设，被告自签订合同至今长达十三年的时间未使用案涉88.54亩提留用地而原告亦未收取租金的事实恰恰印证了这一结论。因此，前述《土地租赁合同》违反了我国土地管理法有关土地用途管制的禁止性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应将其收取的合同定金50000元返还给被告，并赔偿被告因前述合同定金被其占用期间的利息损失（利息从原告实际收取合同定金之日即2006年9月26日起算）。因原、被告双方均同意在本案中一并处理合同无效后的返还财产、赔偿损失事宜，故本院予以一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社与被告陈志明于2006年9月26日签订的《土地租赁合同》无效；二、原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈志明返还合同定金50000元并支付利息（2006年9月26日起至2019年8月19日的利息以50000元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止的利息以50000元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17400元，减半收取8700元（原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社已预缴），由原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社负担4350元，由被告陈志明负担4350元。被告陈志明负担的案件受理费4350元，由其于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告佛山市高明区****照明社区*民委员会杜江寨经济合作社，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 周泽鑫二〇一九年十一月二十日法官助理 赵宇晴书 记 员 梁蕴琪