西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2019）陕0103民初4640号原告：王兰，女，汉族，1986年8月24日出生，东方航空西北分公司职员，住西安市莲湖区，系王某甲继承人。委托诉讼代理人：韩荣杰，陕西云德律师事务所律师被告：孙炎，男，汉族，1970年7月28日出生，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王德明，陕西诺尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅，陕西诺尔律师事务所实习律师。原告王兰与被告孙炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兰、委托诉讼代理人韩荣杰、被告孙炎、委托诉讼代理人王德明、吴帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兰向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认被告与王某甲在2004年4月26日签订的《购房合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：王某乙与肖某某系夫妻关系，是本案原告的爷爷和奶奶，其育有四个儿子，分别为长子王汇，次子王某甲，三子王毅，四子王立新，王某甲系本案原告父亲。肖某某系西安市碑林区XX巷XX号XX楼XX单元XX楼XX户，面积为57. 90平米房屋的所有权人，该房屋属于碑林区教育局职工优惠价购房，且仅限于本市教育系统范围内交易。肖某某于2000年12月去世，王某乙于2003年10月去世，后王某甲于2018年7月21日去世，均未留有遗嘱。原告在2018年8月整理遗物时发现，王某甲在2004年4月26日与本案被告孙炎签订一份《购房合同》，合同约定将肖某某上述房屋作价以10万元的价格转卖给被告，签订合同时支付8万元，过户后支付剩余2万元。经原告核实，该房屋至今并未办理房屋过户登记。此后经家庭成员协商一致，王汇，王毅，王永新以及王某甲前妻篮玲花于2018年11月17日出具书面的《放弃财产实体继承权益以及诉讼权利声明书》，表示放弃关于上述房屋相关的实体权利以及诉讼权利，相关一切财产权利以及诉讼权利归属于本案原告。原告认为，本案涉案房屋原始所有权人为肖某某，肖某某以及王某乙去世后并未就房屋归属作出遗嘱，而此后也并未就该房屋进行遗产分割，王某甲无权代表肖某某以及王某乙与本案被告签订《购房合同》，且上述房屋存在转让限制，合同双方主体资格存在问题，该份合同应属于无效。故诉讼至人民法院，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。辩论意见：原告认为，一、王某甲在签订合同时无权对该房屋做出处分。该授权委托书真实性无法核实。且被告的证人证言中提到了该授权委托书为遗嘱，被告也坚称因为有遗嘱所以王某甲才有权进行处分，这与客观事实不符。该房屋实际所有人为肖某某，即便是出具委托书也应当为肖某某作为委托人将其资产委托他人处理，王某乙不是登记的房屋所有权人。其次，该房屋所有人肖某某于2000年12月去世。作为遗产分割即便王某乙有权委托王某甲处理资产，也仅限于遗产份额中王某乙应该分配的份额。被告在签订合同时，明确知晓房屋登记所有权人为肖某某，且产权证及购房契约中明确载明该房屋仅限于市教育系统内范围内交易。被告的主体资格存在严重问题，无签订本次买卖合同主体资格。所以，原告认为王某甲的签订合同行为是无权处分。二、王某甲无权处分的行为虽然不必然导致合同无效，但是合同法第五十二条规定违反法律强制性以及侵害第三人利益的合同属于无效合同。在本案中王某甲签订合同的行为侵害了其他继承权人的财产权利，也违背了购房契约中的限制条件。所以原告认为合同属于无效。原告诉讼请求有事实及法律依据，应依法支持。被告孙炎辩称，一、被答辩人王兰不是购房合同的当事人，其没有诉的利益，不具备诉讼主体资格，人民法院应依法驳回其起诉。二、答辩人与王某甲签订的购房合同合法有效，人民法院应当确认其效力。1、王某甲与答辩人订立合同时不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由。2、涉案合同合法有效，人民法院应当驳回原告诉讼请求。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王某甲与孙炎订立的购房合同属于转让不动产权的合同，同时也是买卖合同，不会因为王某甲无处分权或者无所有权而无效，而是自合同成立之日（2004年4月26日）起生效。王某甲出售涉案房屋时，出具了王某乙的授权委托书，证明其征得房屋所有权人同意出售涉案房屋，在授权委托书上有王某乙捺印、签章，有见证人贺纪平律师的签字，同时王某甲称涉案房屋是其父王某乙留给自己的遗产，还一同将证明该房屋所有权的公证书及房产证原件一并交于答辩人，且王某甲与王某乙系父子关系，答辩人有理由相信王某甲有权处分涉案房屋。在答辩人居住涉案房屋14年间，王某甲及其子女和兄弟姐妹对房屋归属以及答辩人占有使用房屋的事实均未提出异议，进一步印证王某甲对涉案房屋有处分权，王某甲等人均认可合同效力。三、原告严重违反诚实信用原则，其诉讼请求不应支持。辩论意见：我们认为王某甲是有权处分。首先在合同的第一段已经载明了王某甲是通过遗嘱继承已经取得了该房屋的权利。有证据证明肖某某和王某乙是已经立了遗嘱，原告是故意隐瞒遗嘱的情况。原告方不向法庭出示遗嘱应该承当相应法律规定的不利后果。合同签订后，被告已经依约向王某甲支付了8万元，在法庭调查中，原告否定收到了8万元，却未对收据、欠条真实性进行鉴定，就视为原告对被告出具的欠条及收条的真实性是认可的。王某甲有无处分权均不导致合同效力是无效的，买卖合同司法解释第三条和物权法第十五条有明确规定。原告提到被告不是市教育系统的人不能购买该房屋，这个是教委和肖某某之间的约定，不能对抗善意的第三人。该约定不属于效力性强制，不必然导致合同无效。原告称我们侵害第三人权利导致合同无效，此话是不完整的。合同法第五十二条完整的表述是“恶意串通加损害国家、集体或者第三人利益”。该法条表明的是导致合同无效的条件有两个：1、恶意串通，2、损害第三人利益；二者缺一不可。而我方在购买房屋时支付了合理的对价，是善意的。原告称合同无效不符合该条规定。原告没有起诉的主体资格，合同有严格的相对性，原告不是合同的相对人，且在王某甲在世的十几年一直没有提出合同效力问题。买卖合同法司法解释中第三条明确规定以出卖人对标的无处分权或所有权为由，当事人一方提出合同无效的人民法院不予支持，更何况原告不是合同的当事人。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，王某乙、肖某某夫妇育有四子，长子王汇、次子王某甲、三子王毅、四子王立新，王某甲系原告之父。本市碑林区XX巷XX号XX楼XX单元XX层XX号住房产权登记在肖某某名下，属王某乙、肖某某夫妻共同财产。2000年12月肖某某去世，2003年10月王某乙去世。王某乙去世前于2003年2月2日立“授权委托书”一份，内容为：“关于我与妻子肖某某（已故）在西安市XX巷XX号购置的南楼3单元4层中户壹套，因我身体状况不好，行动不便，现交由我儿子王某甲全权处理。”2004年4月26日王某甲（甲方）与孙炎（乙方）签订购房合同，约定：甲方同意将碑林区XX巷XX号XX楼XX，建筑面积57.90㎡的房产，以10万元人民币的价格出售给乙方；本合同签订后，乙方第一次支付给甲方8万元，剩余2万元待甲方给乙方办理完过户手续后，一次性付清；乙方付给甲方房款8万元，限7日内腾房交钥匙；等。合同签订后，孙炎于同年4月30日、5月1日分两次共向王某甲支付房价款8万元，王某甲随后将上述房屋交付被告。此后，被告孙炎夫妇一直在该房屋内居住。以上事实，根据原告提交的购房合同、户口登记薄、干部履历表、死亡证明、抚恤金账户支付审批表、被告提交的收据、欠条、证人孙某某证言、授权委托书、碑林区自管公有住房出售契约、公证书、房屋产权证书、王某甲户籍证明、长乐坊社区出具的居住证明，并综合原、被告陈述、答辩予以确认。本院认为，本市碑林区XX巷XX号XX楼XX单元XX层XX号住房系王某乙、肖某某夫妻共有财产，肖某某、王某乙先后去世后，未发生遗嘱继承的事实，该房屋应由王某乙、肖某某之子女享有共同共有权利。王某甲于2004年4月签订购房合同时，虽持有王某乙所立授权委托书，但因委托人王某乙已去世，该委托书已无法律效力。王某甲作为共有人之一，其处分共有财产未征得其它共有人之同意，其出售共有房产的行为属于无权处分行为。但王某甲与孙炎所签订的购房合同是否有效，应根据当事人的意思表示是否真实、有无我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形予以判断。本案中王某甲与孙炎所签订的购房合同，是当事人的真实意思表示，且没有合同法第五十二条规定的认定合同无效的情形，故该合同属有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据以上司法解释的规定，无权处分的当事人订立的合同，不因其无权处分行为而导致合同无效。故对原告请求确认被告与王某甲签订的《购房合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：驳回原告王兰请求确认被告孙炎与王某甲于2004年4月26日签订的《购房合同》无效的诉讼请求。    案件受理费2300元、由原告王兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                             审  判  长      李 军 安人民陪审员      刘 英 彧人民陪审员      陈 丽 萍  二〇一九年十月二十四日                            书  记  员      李 晨 鹏   1