山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终6409号 上诉人（原审原告）：尹润青，女，1987年11月13日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，组织机构代码328483317，住所地临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：冯尚准，该公司员工。 委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，组织机构代码782316957，住所地临沂市兰山区金雀山路18号气象大厦16层。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：杨翠翠，该该公司员工。 上诉人尹润青因与被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司（以下简称华泰公司）及原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初2132号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 尹润青上诉请求：1、请求依法撤销临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初2132号民事判决书，裁定一审法院继续进行审理，或者依法改判驳回被上诉人执行，改判确认涉案房屋归上诉人所有；2、请求一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院驳回尹润青的诉讼请求属于认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，事实清楚。1.上诉人与第三人之间存在商品房买卖合同。2.上诉人实际占有房屋。3.上诉人没有过错。4.涉案房屋虽然登记于第三人，但是足以排除执行。二、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利符合法律规定。一审法院审理过程中，被上诉人明确认可其与第三人签订《房屋买卖合同》及办理预售登记最终目的是保证实现自身债权，并非真正意义上的买卖。而上诉人与第三人之间达成的确是具有物权效力的《房屋买卖合同》，且在查封前购买、入住。 被上诉人辩称，上诉人上诉请求和理由没有法律依据，其陈述的理由依法不能排除本案的执行，排除执行的理由也不符合法释（2015）10号司法解释其规定。上诉人尹润清与第三人仅有认购书和收款收据，没有交易明细和流水，不能证明有真实的交易关系，不能依法排除执行并且被上诉人签订的合同已登记备案，可以排除第三人主张权利，排除开发商一房两卖。 尹润青向一审法院起诉请求：1.依法判决撤销山东省临沂河东区人民法院（2019）鲁1312执异22号执行裁定书；2.依法确认智圣国际温泉城D17－1－201楼房归尹润青所有（价值132.8214万元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封；3.本案诉讼费由华泰公司承担。 一审法院认定事实：沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年1月13日，晨始置业公司取得智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D16号楼、D17号楼的商品房预售许可证（证号（沂）房预售证第20150002号）。2015年7月27日，华泰公司与晨始置业公司签订借款合同一份，约定晨始置业公司向华泰公司借款1000万元，并由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始建工集团有限公司、陈贵德、高树英为晨始置业公司的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工冯尚准及其妻徐雪为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0012376，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D17号楼（包括涉案房屋）的多套房预售给冯尚准及其妻徐雪，并于2015年7月28日将C区D15号楼1－015等32套房、D17号楼1－017等16套房（包括涉案房屋）在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记，2016年10月9日注销；华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工王东晓及其妻尹宗花为买受人与晨始置业公司另行签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS0019374，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼、D17号楼（包括涉案房屋）的多套房预售给王东晓及其妻尹宗花，2016年10月10日，将C区D15号楼1－015等21套房、D17号楼1－017等16套房（包括涉案房屋）在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。2017年6月8日，晨始置业公司与尹润青签订《智圣（国际）温泉城认购书》（编号00359），合同载明：晨始置业公司将涉案房屋出卖给尹润青，总价款1,328,214元。因晨始置业公司未按期偿还借款，华泰公司向法院提起民事诉讼，法院于2018年1月22日作出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向法院申请执行，法院于2018年3月9日予以立案，同年3月26日作出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，裁定查封、冻结、提取被执行人所有的银行存款1500万元或同等价值的财产，法院查封晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产。在执行过程中，尹润青以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D17－1－201室系其购买为由提出执行异议，经审查，法院于2019年3月20日作出（2018）鲁1312执异22号执行裁定书，裁定驳回尹润青的异议请求。尹润青对该执行裁定不服，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是：尹润青对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。尹润青应当就其主张依据法律的规定提供充分证据加以支持，否则应当承担不利的法律后果。 首先，不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。尹润青主张已经将案涉房款132万余元通过转账支付给了晨始置业公司，但是仅提交了晨始置业公司出具的收条，在对方对于付款真实性提出异议的情况下，尹润青应进一步提交转款记录等其他相关证据证明付款的真实性，对此尹润青未能提供证据证明，因此对于尹润青是否实际支付房款存疑。 其次，退一步讲，即使其交易真实，尹润青的观点也不成立，具体分析如下：一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，华泰公司及晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的华泰公司申请法院对案涉房屋进行执行并无不当。 关于尹润青认为华泰公司及晨始置业公司所签房屋买卖合同违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条的规定的观点。华泰公司员工与晨始置业公司所签房屋买卖合同中并未约定在债务人不履行到期债务时案涉房屋归债权人所有的内容。故尹润青的该观点不符合本案的事实不予采纳。 二、华泰公司及晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。对此，双方均无异议。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。 作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与第三人达成交易前，明显负有审查标的物负担状态的注意义务。尤其是不动产，如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意，并存在明显的过错。本案中，案涉房屋自2015年7月28日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。尹润青在购买案涉房屋时（时间在上述预售登记之后），在未审查案涉房屋的相关负担情况下，即与晨始置业公司签订认购书，未尽到合理的注意义务，存在明显的过错，也侵害了华泰公司的合法权益，应承担相应的法律责任。晨始置业公司系未经预售登记权利人同意的情况下将案涉房屋处分给尹润青。尹润青认为晨始置业公司将案涉房屋卖归其所有的主张，缺乏法律依据。因此，根据尹润青提供的现有证据，不足以证明其对案涉房屋享有所有权，且不足以排除强制执行，故其诉讼请求依法不能成立不予支持。晨始置业公司在明知就案涉房屋为其借款进行担保且未偿还借款的情况下仍与尹润青签订认购书，将案涉房屋再卖与尹润青，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，其述称内容不符合法律的规定不予采纳。华泰公司要求驳回尹润青诉讼请求的答辩意见，符合法律规定予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告尹润青的诉讼请求。案件受理费16,753元，由原告尹润青负担。 本院二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明相关事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，已经明确当事人之间可以以买卖合同作为民间借贷合同的担保，该规定中关于如何处置买卖合同标的物的部分，已经赋予债权人对标的物的担保权人的权利。上诉人上诉称拥有商品房买卖合同、实际占有房屋、没有过错等对涉案房产享有排除执行的权利。但涉案房产作为日常生活中的大宗交易商品，在涉案房屋已预售登记在他人名下，上诉人仍予以购买，主观上并非善意，应承担相应的法律责任。上诉人的上诉理由证据不足，且与法律、司法解释规定的相关情形不符，本院不予支持。 综上所述，尹润青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16753元，由上诉人尹润青负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建伟 审判员  杨建义 审判员  崔岩梅 二〇一九年十一月二十日 书记员  杨金亭