河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民再124号 上诉人（原审原告）：杜新的，女，1946年7月16日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：毕红霞，女，1970年5月9日出生，汉族，住邯郸市，系上诉人杜新的儿媳。 委托诉讼代理人：王福玉，河北中原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋兆信，男，1963年8月30日出生，汉族，住邯郸市。 委托诉讼代理人：冯帅辉，河北正纲律师事务所律师。 原审第三人：王绍霞，女，1973年5月1日出生，汉族，住邯郸市。 上诉人杜新的因与被上诉人宋兆信、原审第三人王绍霞执行异议纠纷一案，不服邯郸市肥乡区人民法院（2018）冀0407民再5号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 杜新的上诉请求：撤销河北省邯郸市肥乡区人民法院（2018）冀0407民再5号民事判决，将本案发回重审或者将该案指定邯郸市辖区其他基层法院重审。主要事实理由：1．王绍霞2011年9月30日与肥乡县金地房地产公司签订邑城家苑商铺加盟书购买该公司开发的9号商铺，2011年11月10日至2014年3月4日分4次交纳房款594,024元，并取得该商铺的钥匙和电卡等。2014年9月10日王绍霞与上诉人签订书面房屋买卖协议，上诉人通过儿媳及孙子的账户分3次于2014年10月16日将房款700,000元交清。上诉人交清房款几日后，王绍霞将9号商铺的购房协议、交款手续、钥匙、电卡等交给上诉人，在法院查封该商铺前上诉人已经合法占有。因开发公司没有给王绍霞办理房产证，导致在法院查封前9号商铺未能办理过户登记，未能办理过户登记不是上诉人自身原因。2．王绍霞与上诉人签订的书面房屋买卖协议在人民法院查封之前，王绍霞与上诉人签订的房屋买卖协议合法有效。尽管王绍霞与上诉人签订房屋买卖协议后未能在法院查封之前办理所有权转移登记，但根据法律规定仅仅是王绍霞与上诉人之间签订的9号商铺的买卖合同不发生9号商铺所有权转移，不发生物权变动的效力。《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定不是《合同法解释（二）》第十四条所指的“效力性强制性规定”，不是指“未依法登记领取权属证书的”房产不得买卖，而是指“未依法登记领取权属证书的”房产不能转移其所有权，即不得进行所有权变动，并不是禁止有关当事人对“未依法登记领取权属证书的”房屋订立买卖合同，更不能依据该条规定认定房屋买卖合同无效和缔约双方之间有过错。3．上诉人购买王绍霞的商铺是为了养老，即老有所依。尊敬、爱护老年人，保障老年人的合法权益是全社会的责任，同时也是生存权益高于债权司法理念的基本要求。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定停止执行，以保障上诉人对9号商铺的物权期待权。 宋兆信主要辩称：1．宋兆信与王绍霞之间的执行案件，法院查封时涉案商铺仍登记在王绍霞名下，根据《物权法》第九条等相关规定，该不动产属于王绍霞所有。庭审中，王绍霞当庭承认，法院查封时，涉案商铺仍属于王绍霞的仓库，并存放有货物，可以证实该商铺仍处于王绍霞占有使用，并未交付给杜新的。2．根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。本案杜新的在购买之前对涉案商铺未领取权属证书的事实主观上是明知的，王绍霞对其所有的不动产未领取权属证书，不能对外转让的事实也是明知的。杜新的、王绍霞在明知该商铺没有权利证书不能转让的情况下，仍旧签订房屋买卖协议并明确约定办理过户期限和违约责任，证明是因自身原因而未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，杜新的主张停止执行不能成立。3．一审法院否定了杜新的停止执行的主张，但并未否认杜新的与王绍霞之间房屋买卖合同的效力，杜新的的经济损失，可以按照房屋买卖合同约定的违约责任，向违约方主张赔偿，与宋兆信和王绍霞之间的执行案件无法律关系。 原审第三人王绍霞述称，我把房子卖给杜新的这是事实。 杜新的向一审法院起诉请求：1．停止对位于肥乡区邑城佳苑登记在第三人王绍霞名下的面积为111.72平方米的9号商铺的强制执行并解除查封；2．本案诉讼费由被告承担。 一审法院再审认定事实：本院受理宋兆信与王绍霞民间借贷纠纷一案后，本院根据宋兆信的申请，于2015年5月28日作出（2015）肥民初字第893号民事裁定，裁定查封了涉案商铺。该案经审理，邯郸市肥乡区人民法院（原肥乡县人民法院）作出（2015）肥民初字第00893号民事判决，判决王绍霞在判决生效后十五日内偿还宋兆信借款830,000元。王绍霞不服提起上诉，邯郸市中级人民法院作出了（2016）冀04民终2133号民事判决，驳回上诉，维持原判。判决生效后王绍霞拒不履行，宋兆信向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2016）冀0428执474号执行裁定书，裁定拍卖涉案商铺，由于笔误将“第九号商铺”写成“第八号商铺”。发现后作出了裁定予以补正。杜新的以王绍霞“邑城家苑第九号商铺”已经由王绍霞卖给杜新的，杜新的已取得所有权为由，提起执行异议申请，要求停止对位于肥乡区邑城家苑、登记在王绍霞名下的、面积为111.72平方米的9号商铺的强制执行。本院于2016年11月2日作出（2016）冀0428执异66号执行裁定，裁定驳回杜新的异议请求。杜新的不服，向本院提起诉讼。另查明，王绍霞与杜新的签订了房屋买卖协议，协议内容如下：一、卖方房屋价款为70万元（柒拾万元）。二、买房交款时间为2014年10月1日前付清全部房款。三、卖方房屋交付时间为买方付清全部房款之日起3日内。四、办理房屋过户手续时间为卖方于买方付清全部房款之日起一年内，卖方必须全面协助办理过户所需手续，费用由买卖双方各付一半。五、若卖方不能在上述时间将上述房屋办理过户给买方，支付违约金20万元给买方，并办理过户手续。六、卖方保证所卖上述房屋对外不存在任何债务担保，否则因此给买方造成的一切损失由卖方承担，另赔偿买方5万元。协议书上显示的签订时间为2014年9月10日。2014年9月24日毕红霞通过转账给付王绍霞50万元，2014年10月16日毕红霞通过转账给付王绍霞3万元，2014年10月6日张鹏以现金17万元存到王绍霞账号。毕红霞系杜新的儿媳妇，张鹏系杜新的孙子。涉案商铺没有房产证。杜新的与王绍霞就涉案商铺没有办理过户手续。 一审法院再审认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。 本案中，宋兆信与王绍霞在民间借贷纠纷诉讼期间，宋兆信申请法院对涉案商铺进行查封，法院在查封时，涉案商铺登记在王绍霞名下，由王绍霞实际占有。并且王绍霞当庭陈述，其在法院查封时，对房屋继续占用并存放货物的事实予以认可。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。杜新的明知该涉案商铺是未办理房产证的商铺，无法办理过户登记，仍然与王绍霞签订房屋买卖合同，故杜新的对于未能办理产权过户登记手续负有过错。综上所述，杜新的对涉案商铺并不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院遂判决：1．撤销本院（2017）冀0428民初24号民事裁定。2．驳回原审原告杜新的诉讼请求。 上诉期间双方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行，在执行程序终结前向执行法院对执行申请人或被执行人提起的，旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，如要排除执行必须同时具备上述条件。本案，虽然在法院查封之前杜新的与王绍霞已经签订了涉案商铺的买卖合同，但王绍霞认可在买卖合同签订后其并未将商铺腾清，对于宋兆信抗辩的查封时涉案商铺仍由王绍霞实际占有的主张，王绍霞亦未否认。因此，即使杜新的在法院查封时已经获得商铺钥匙及电卡也不能认定其实际占有了该商铺。另，杜新的在与王绍霞签订买卖合同时已经知晓涉案商铺王绍霞尚未办理产权证书，且无法及时与其办理过户登记的情况下仍与王绍霞签订买卖合同，杜新的对未能办理过户登记存在一定过错。杜新的要求排除对涉案商铺强制执行的请求，一审未予支持，并无不当。 综上，杜新的的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,800元，由杜新的负担。 本判决为终审判决。 审判长  达建华 审判员  张海霞 审判员  郑佳佳 二〇一九年十一月五日 书记员  姚佳男 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定，是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。