河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1397号上诉人（原审原告）：米建平，男，1962年12月14日出生。上诉人（原审被告）：陈磊，男，1990年10月26日出生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：候向辉，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：原乐，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。上诉人米建平因与上诉人陈磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫01民初661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月24日开庭进行了审理。上诉人米建平、上诉人陈磊的委托诉讼代理人原乐到庭参加诉讼。现本案已审理终结。米建平上诉请求：1.判定《租赁合同》中“履约保证金”属于法律意义上的“定金”，米建平有权没收该五万元款项；2.判定陈磊除补偿米建平租金损失二十六万三千一百五十一元外，还需支付米建平违约赔偿金七万八千九百四十五元三角，共计三十四万两千零九十六元三角；3.本案一、二审诉讼费用，由陈磊承担。事实及理由：1.一审法院对《租赁合同》中称谓的“租赁保证金”定性有误。不能仅从字面称谓对“租赁保证金”款项进行定性，合同第三条第二、三款表明，该款项具有法律意义上“定金”的完整属性，即交付方违约的，无权收回；接收方违约的，双倍返还所收定金。由于陈磊严重违约，依据合同规定，米建平有权没收该笔“定金”性质款项，而不是退还给陈磊。2.一审法院认定事实、适用法律原则有错误，影响赔偿金额计算的公正性。首先，一审法院对诉讼开始时间及原《租赁合同》结束时间，认定有误。米建平于2019年1月中旬，在陈磊违约占用涉案租赁物业期间，向一审法院提起诉讼，2019年1月28日立案。但一审法院认定米建平至双方于2019年2月21日交接后才行使诉讼权利，对损失的扩大未采取适当措施，与事实不符。事实上，米建平不断提醒陈磊遵守合同约定，交还物业，显然是陈磊蓄意持续违约，米建平对此并无过错。另外，法律没有强制性规定，违约事件发生后多长时间，权益被侵害方必须诉讼，否则减少损失额计算。其次，一审法院在计算赔偿金额时，只考虑填平损失，完全忽略惩罚，大幅缩减赔偿金额，损害了米建平利益，违反了相关法律规定，也违法当事人意思自治原则。依据《合同法》第114条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。据此，本案双方当事人在《租赁合同》中约定违约赔偿的行为合法有效。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款“过分高于造成的损失”。据此，一审法院将本案约定的违约金调整到不超过损失的百分之三十即可。但一审法院只要求陈磊补偿租金差额，没有任何惩罚，损害诚实信用原则和契约精神，对于诚实、守信、守约、无过错的一方，显失公允。陈磊辩称，米建平的上诉理由缺乏事实与法律依据，理由如下：1.米建平在一审庭审中已经明确认可“5万元租赁保证金，不是定金”，因此双方对该5万元保证金的性质无争议，现在米建平上诉再次称该保证金为定金，违反民事诉讼法中禁止反言的基本原则。2.一审法院认定“米建平对损失的扩大未采取适当措施，因此本案中的损失应当给予必要限制。”并无不当。根据米建平的自称，其明确知道合同约定了解除权，并指导陈磊应当承担的违约责任，但从其发出解除通知后，并未采取适当的措施致使损失扩大，对于扩大的部分不应予以支持。且从本案情况来看，米建平称2018年3月27日即解除合同，其在2019年1月28日进行立案，也即在合同到期后才提起诉讼，有明显利用合同对其有力地约定，获得最大赔偿的故意。因此，一审法院在认定陈磊违约的前提下对米建平在本案的损失予以限制并无不当。陈磊上诉请求：1.请求撤销一审法院（2019）豫01民初661号民事判决，依法改判为驳回米建平的一审全部诉讼请求或者发回重审。2.本案一、二审全部诉讼费用由米建平承担。事实及理由：1.一审判决认定事实错误,陈磊并未违约,双方合同的正式解除时间应为2019年2月21日,而并非一审认定的2018年3月27日已经解除。首先,陈磊已经一次性交纳了一年的租金55万元,并交纳定金5万元,共计60万元,已经充分履行了合同义务。其次,米建平张贴终止合同通知并未履行退款义务,且也并未正式收回房屋,可见双方租赁合同在合同期内并未解除。一审以通知为依据认定租赁合同早已在2018年3月27日解除，属于认定事实错误，陈磊并未违约。2.米建平并无任何实际损失,一审法院以年租金80万元为标准判令陈磊赔偿损失没有任何事实与法律依据。首先，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋年租金55万元,合同履行利益和固有收益就是55万元,不存在履行利益和固有利益损失,一审法院却以年租金80万元计算违约金明显错误。其次，陈磊合法占有使用涉案房屋期间按约定支付了租金,米建平正常收益,并无任何实际损失。3.一审单方面认定米建平自己提交的租赁合同租金的标准来替代本案已经有合同约定租金标准明显错误。且陈磊向一审法院提供的证据证明涉案地段年租金的标准,一审法院却不予审查且判决中并未显示该证据。4.一审法院适用法律错误。本案中，《房屋租赁合同》已经履行完毕，且租赁期间米建平并未有任何实际财产损失，一审法院仅以米建平陈述便判令陈磊以年租金80万元为标准支付违约金赔偿损失，适用法律是错误的。米建平辩称，1.《租赁合同》的期限为2018年1月21日起至2019年1月20日止，但是陈磊一直占用到2019年2月21日归还，明显违约。2.一审立案时间是2019年1月28日，但是起诉时间是在2019年1月20日合同还没有履行完之前，不存在合同已经履行完了之后才开始诉讼的情况。3.对80万的房屋租赁标准是有事实依据的。米建平在一审中已经提交了银行来往证明和相邻铺位的其他租赁合同，证明市场租赁行情是80万。陈磊所讲55万是合同约定的完整的租金，但是合同中还有另外一个约定：“米建平方在提前15日通知的情况下，随时有权取消合同”，这是签订合同时，陈磊提出要求低于市场租金，但是其可以随时搬出租赁物业。而现在陈磊一直在回避该问题。4.陈磊要求米建平为其主张的租金标准提供依据，但陈磊提出的租金依据还没有米建平提供的依据完整，连银行付款证明都没有。米建平向一审法院提出诉讼请求：1.请求支持原《租赁合同》中约定的违约占用费计算方法，判决陈磊支付米建平999041.8元；2.承担米建平为解决此次纠纷，支付的所有诉讼、诉讼保全、代理、交通、食宿等费用。一审法院认定事实：2018年1月13日，米建平、陈磊双方签订《房屋租赁合同》，主要约定：1.陈磊承租米建平所有的位于郑州市××××号，房产证面积共计225.12平方米的商业房产的其中一楼全部约112.56平方米（以下简称“租赁物业”），作为营商用途。陈磊可以免费摆放货品在苑××楼，但米建平可以随时收回二楼物业另作他用，而无需向陈磊赔偿或补偿，陈磊若有任何损失，则陈磊全部承担；2.租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止，总计期限为壹年。其中2018年1月14日至2018年1月21日为装修免租期。米建平不计收租金。租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿。由此给陈磊引起的所有损失，全部有陈磊承担；3.租赁期内每租赁年度租金人民币五十五万元整；4.租赁保证金为人民币伍万元整，该保证金不计利息。陈磊如在租赁期未满前中/终止租赁，或因陈磊违反本合约条款而被米建平终止本合约时，则作陈磊毁约论，米建平有权因此没收保证金并向乙方追收其他所欠费用。陈磊在租赁期满未续租，双方同意解除本合同或按照合同第七条第三款规定终止本合同同时，陈磊须将所有租金、水电费及一切应由陈磊缴付及承担之费用清付；倘若陈磊未能付清上述有关费用，米建平可在该项保证金内扣除；陈磊付清前述各项费用后五个工作日内，米建平须将上述保证金（或剩余保证金）退回给陈磊，米建平逾期退还的，每逾期一日应支付给陈磊应退未退金额1%违约金；5.陈磊应将租赁保证金及首期租金共计人民币600000元于签订本合同当日或次日支付米建平。本合同签订后五日内，若米建平仍未全额收到陈磊首期租金及租赁保证金，则本合同自动失效，为此陈磊赔偿米建平违约金壹拾万元。米建平若于2018年1月14日或之前收齐陈磊租金及租赁保证金，则米建平于2018年1月14日或之前，将租赁物业交付给陈磊。若米建平在收齐陈磊租金及租赁保证金后五日内，不能将租赁物业交付给陈磊，则本合同自动失效，为此米建平全额退还陈磊所支付租金及租赁保证金，并额外赔偿乙方违约金壹拾万元；6.租赁期内，陈磊承担一切由其经营生意所产生之费用及由其使用租赁物业及其设施所引起之费用，列举的费用包括水电费等；7.租约期满或租约中/终止，未经米建平书面同意，陈磊逾期不将租赁物业交还米建平，包括继续留置任何物品在租赁物业内，则逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记；由此给米建平造成其它损失的（如租金差额、出售差价、给其他租户的逾期交房赔偿等），陈磊另行负责根据米建平损失，双倍赔偿给米建平；8.米建平或其代理人将文书邮寄到租赁物业或交给租赁物业内陈磊员工或张贴于租赁物业内，即视为米建平已将文书送达陈磊。案涉房屋所有权人为米建平，房屋坐落于二七区苑××号，规划用途为商业服务，建筑面积233.42㎡，套内建筑面积223.2㎡，产权证号为：郑房权证字第**。《房屋租赁合同》签订当日，陈磊向米建平支付了55万元租金和5万元租赁保证金，共计60万元。2018年3月27日，米建平向案涉租赁房屋上张贴了《终止合同通知书》，主要载明：依据双方于2018年1月13日签订的（2018年苑陵街56号租约）《房屋租赁合同》条款约定，出租方现通知你，米建平已经决定提前收回苑陵街56号一楼租赁房屋，终止上述租赁合同。即日起算，请于十五个自然日内，将上述租赁房屋交还米建平。2019年2月21日，米建平、陈磊双方就案涉房屋进行交接，并签署交接单，交接单载明：电费为1890度等，陈磊将涉案房屋交还米建平。另查明，一、2017年5月17日米建平与案外人冯晓锋签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁期自2017年5月18日起至2019年5月17日。2.2017年5月18日至2018年5月17日，租金78.904万元；2018年5月18日至2019年5月17日，租金80万。二、2019年4月13日米建平与案外人冯晓锋签订《房屋租赁合同续约协议》，约定：1.将上述《租赁合同》终止日期延长两年至2021年5月17日；2.续约期内，每年年度租金为80万元，分四期支付，每期40万元。签订本协议当日，案外人冯晓锋支付米建平首期租金，剩余部分按上述《租赁合同》执行。三、2017年5月18日冯晓锋向米建平转账494520元，2017年11月7日冯晓锋向米建平转账40万元，2018年3月16日李贝向米建平转账40万元，2018年9月17日李贝向米建平转账40万元，2019年4月9日李贝向米建平转账40万元。四、庭审中米建平陈述：同等面积、相近位置及同一用途的租赁物的租金水平是每年80万。再查明，双方均认可5万元保证金是租赁保证金，不是定金；另双方均选择适用国内法作为解决本案争议的准据法。一审法院认为，米建平系香港特别行政区居民，本案系涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外民事案件处理。案涉租赁房屋位于郑州市××××号，属一审法院辖区，米建平向一审法院提起诉讼，符合我国关于不动产纠纷专属管辖的规定，且一审法院有权管辖涉外民商事案件，故对本案具有管辖权。米建平、陈磊在庭审中选择处理本案争议适用的法律为中华人民共和国法律，依照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条之规定，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。债务应当清偿，债权人有权要求债务人按照合同约定履行义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。米建平、陈磊双方签订的《房屋租赁合同》系缔约双方内心真意，双方意思表示的形成和表达均真实、自由，为意思表示时均达到了意思自治的状态，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应依照诚实信用原则行使合同权利并恪守合同义务。《房屋租赁合同》签订后，陈磊依约向米建平支付了55万元租金和5万元租赁保证金，米建平亦依约向陈磊交付了租赁房屋，《房屋租赁合同》约定租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止，其中2018年1月14日至2018年1月21日为装修免租期，不计收租金，因此案涉租赁房屋对应的计付租金的起始日期为2018年1月22日。《房屋租赁合同》约定：“租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿……米建平或其代理人将文书邮寄到租赁物业或交给租赁物业内陈磊员工或张贴于租赁物业内，即视为米建平已将文书送达陈磊”，上述约定符合《中华人民共和国合同法》第九十三条所确立的约定解除权的构成要件，因此米建平享有解除权，米建平于2018年3月27日作出解除合同的意思表示，且该意思表示于当日到达陈磊，因此双方订立的《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。合同解除后，陈磊仍继续占有案涉租赁房屋至2019年2月21日，已构成违约，应根据其过错程度承担相应的违约责任。2018年3月27日案涉《房屋租赁合同》解除，因此陈磊应于2018年4月11日之前将租赁房屋返还米建平，而陈磊于2019年2月21日将案涉房屋归还米建平，逾期返还房屋316天，已构成违约，应承担违约责任。2018年1月22日至2018年4月11日这一期间为双方约定的米建平行使解除权后陈磊的合理返还期间，此期间的租金应当按照双方约定的租金标准（年租金55万元）计付，因此2018年1月22日至2018年4月11日期间的租金为120548元（550000÷365×80）。米建平对此租期主张的租金亦为120548元，此部分租期内对应的租金，一审法院予以支持。米建平行使解除权后，陈磊应当依约将租赁物于2018年4月11日前返还米建平，但陈磊未全面、适当履行合同义务，因其违约行为致米建平履行利益、固有利益受有损失，因此陈磊应承担违约责任。但陈磊的违约责任，应当以双方通过法律行为所创设的权利义务关系为基础，并应当综合考虑合同履行情况、损失大小，过错程度、预期利益等因素，以妥当确定违约责任，而不应当脱离《房屋租赁合同》去认定违约责任。同时损失的确定应当受到可预见规则、减损规则、损益相抵规则及混合过错规则等规制，依在卷证据，本案米建平发出解除合同的通知后，在权利受到侵害的情况下仅仅通过在诉讼外主张权利的方式请求陈磊返还房屋，并未通过其他民事纠纷解决机制解决民事争议，至双方于2019年2月21日交接后才行使诉讼权利，对损失的扩大未采取适当措施，因此本案中的损失应当给予必要限制。双方于《房屋租赁合同》中约定的“逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记”，是双方约定的违约金的计算方法，米建平诉请陈磊支付2018年4月12日至2019年2月21期间的占用费即为违约金。违约金旨在补偿损失兼顾惩罚违约方，因此违约损害赔偿应当遵循填平规则，违约一方应承担违约责任，但守约一方亦不可因对方的违约行为而额外受益。本案中米建平、陈磊双方约定的年租金为55万元，因此陈磊的违约责任应当以年租金55万元为基础，并结合米建平的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则加以判断。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，案涉《房屋租赁合同》约定的违约金明显过高，陈磊亦主张米建平诉请的违约金过高，因此本案应当予以酌减。因陈磊违约行为致米建平在2018年4月12日至2019年2月21期间不能对其所有的房屋行使使用、收益等权能，给米建平造成了财产损害，因此在考虑《房屋租赁合同》约定租金标准为55万元每年的基础上，以同一区域、同一用途、相似面积、相似时段的其他租赁物的年租金计算米建平的损失及预期利益更为妥当，因此本案应当以年租金80万元计算2018年4月12日至2019年2月21期间陈磊应支付的违约金为692603元（800000÷365天×316），一审法院在上述数额范围内予以支持，过高部分不予支持。关于5万元租赁保证金的性质，合同当事双方均未约定此5万元为定金亦未约定定金罚则，双方在庭审中也认可此5万元不是定金，因此依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条的规定，上述5万元租赁保证金米建平应予退还，但应扣减陈磊占有租赁物期间产生的电费。2019年1月21日交接单上显示的电费为1890度，参考同类型电价，一审法院酌定1890度对应的电价为1153元（1890×0.61），因此米建平应返还陈磊租赁保证金48847元（50000-1153）。陈磊已于《房屋租赁合同》签订当日支付米建平55万元房屋租金和5万元租赁保证金，因此陈磊该应当应向米建平支付214304元（120548+692603-550000-48847），超出部分不予支持。米建平主张陈磊应向其支付为解决纠纷而产生代理、交通、食宿等费用，但就这部分主张，米建平未举示证据证明费用支出的情况及数额，因此上述费用一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈磊于本判决生效后十日内向米建平支付214304元；二、驳回米建平其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13791元，保全费5000元，合计18791元，由米建平负担14844元，由陈磊负担3947元。二审期间，当事人未提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以认定。根据当事人的上诉情况并征询对方当事人意见，本院归纳二审争议焦点为：1.米建平能否单方履行合同的解除权；2.陈磊是否存在违约行为；3.米建平主张的损害违约金应如何计算。本院认为，关于米建平能否单方履行合同解除权的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，《房屋租赁合同》约定：“租赁期内，米建平在提前十五个自然日，书面形式通知陈磊收回租赁物业情况下，米建平可随时收回物业，无需给予陈磊任何赔偿或补偿……米建平或其代理人将文书邮寄到租赁物业或交给租赁物业内陈磊员工或张贴于租赁物业内，即视为米建平已将文书送达陈磊”，该条约定系米建平与陈磊双方协商一致的结果，体现当事人意思自治的原则，符合法律规定，米建平按照上述合同约定行使合同解除权，不违反合同约定，一审法院认定本案合同的解除时间为2018年3月27日并无不当，陈磊上诉主张的“双方正式解除合同时间应为2019年2月21日而非2018年3月27日已经解除”的理由不足，予以驳回。关于陈磊是否存在违约行为的问题。米建平、陈磊双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应依照诚实信用原则行使合同权利并履行合同义务。合同约定的租赁期自2018年1月21日起至2019年1月20日止。米建平于2018年3月27日向案涉租赁房屋上张贴了《终止合同通知书》，视为米建平已作出解除合同的意思表示，且该意思表示已于当日到达陈磊，即《房屋租赁合同》于2018年3月27日解除。但陈磊拒绝归还租赁物业，仍继续占有案涉租赁房屋至2019年2月21日，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于米建平主张的损害违约金应如何计算的问题。首先，合同中约定的逾期期间物业占用费计算问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”本案中，陈磊拒不归还租赁房屋，构成违约，应按照约定支付违约金，即2018年4月12日至2019年2月21期间租赁物业的占用费。双方当事人在《房屋租赁合同》中约定：“逾期期间物业占用费以上期租金的叁倍记。”若按照此约定，以租金55万元的三倍计算物业占用费明显过高。陈磊逾期归还租赁房屋，影响了米建平自2018年4月12日至2019年2月21日期间对租赁物业的占有、使用和收益的权利。故应以同一区域、同一用途、相似面积、相似时段的其他租赁物的年租金为标准来估算米建平的实际损失及预期利益损失。一审法院结合米建平的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以年租金80万元计算2018年4月12日至2019年2月21期间陈磊应支付的违约金为692603元（800000÷365天×316），并无不当，应予维持。其次，关于5万元租赁保证金的定性问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”本案中，米建平与陈磊均未约定此5万元为定金亦未约定定金罚则，且双方在一审庭审中均已认可该5万元是租赁保证金，不是定金。故米建平诉称该五万元租赁保证金属于法律意义上的“定金”的主张不能成立，本院不予支持。因此，对于本案的5万元保证金，米建平应扣减陈磊占有租赁物期间产生的电费后予以退还。一审法院已查明，陈磊所欠电费为1890度，参考同类型电价，一审法院酌定1890度对应的电价为1153元（1890×0.61），本院予以支持。因此米建平应返还陈磊租赁保证金48847元（50000-1153）。最后，鉴于陈磊已于《房屋租赁合同》签订当日支付米建平55万元房屋租金和5万元租赁保证金，因此陈磊该应当应向米建平支付214304（120548+692603-550000-48847）元，米建平诉请超出部分不予支持。综上所述，米建平、陈磊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10946.1元，由米建平承担6431.5元，陈磊承担4514.6元。本判决为终审判决。审判长  宋旺兴审判员  赵 筝审判员  梁培栋二〇一九年十一月十二日法官助理杨静莹书记员刘芙熔