广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初12527号原告：佛山市南海区物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄永东，董事长。委托诉讼代理人：黄少妹，女，该公司职员。被告：佛山市南海荣基置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄远宇。委托诉讼代理人：黄小霞，广东华登律师事务所律师。原告佛山市南海区物业经营管理有限公司诉被告佛山市南海荣基置业投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月6日、2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄少妹、被告的委托诉讼代理人黄小霞到庭参加诉讼。诉讼中，当事人提出管辖权异议期间、申请庭外和解期间不计入审理期限。本案现已审理终结。原告经变更，向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年1月1日至2019年5月31日期间空置房（2栋）的物业服务费336880元；2.被告向原告支付2017年2月至2019年5月的赠送业主物业管理费51376元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月25日，原告已全面进驻接管荣基嘉园物业管理工作。双方签订的《荣基嘉园前期物业管理合约》第七条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业（含地下室有产权的车位），其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳”。被告与购房者签订的房屋买卖合同约定，被告应在2016年9月30日（第一批交楼）前、2016年12月31日（第二批交楼）前交房给购房者使用。因此，被告应从2017年1月1日起至购房者收楼之日止向原告全额支付空置住宅和商铺的物业服务费。被告在售房时，曾对部分业主给予“免物业管理费”的优惠。原告根据被告提供的“免业主管理费的名单”，对赠送物业管理费的业主免收物业管理费。被告应向原告全额支付其赠送业主的物业管理费。被告仅支付了部分款项。被告辩称，双方约定须有21名职员提供物业服务，但原告仅安排3名职员为小区提供物业服务。原告没有完全履行其起草的前期物业服务合同所约定的职责。前期物业服务合同第七条约定，小区1栋的住宅和商铺物管费应从物业管理企业全面进驻小区之日起即2017年1月1日起算，小区2栋的住宅和商铺物管费应从竣工之日即2018年7月2日起算。无论是未交付已竣工或被告承诺赠送业主的物管费，被告愿意在原告依约百分百履行其职责的前提下，以被告统计的数据计付物管费。即结合小区的物业状况，被告认为物管费应从竣工之日起，以被告统计的数据按（3/21人）×50%的比例向原告计付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1是原件，被告质证对其真实表示无异议，本院确认其真实性。原告出示的证据2-8、被告出示的证据19，是各自对相应物业对象进行数据统计及依据，本院结合其他证据核定。原告出示的证据9是原件，本院确认其真实性。原告出示的证据10、13、14是关于原告管理小区状况的反映，本院确认其真实性。原告出示的证据11、12是原件，被告虽有异议但不能举证反驳，本院确认其真实性。被告出示的证据3、18，虽然原告质证表示异议，但原告代理人拒绝查验其移动电话中“程颖梅”微信号与证人（朱xx）移动电话中“程颖梅”的信息是否相符，故本院确认该组证据的真实性。被告出示的证据1-2、4-5、17，原告质证虽然表示异议但其质证意见对各证据出现的现象或结果分别进行了解释，该组证据中所涉“物管阿梅”亦经被告出示的证据3印证，故本院确认该组证据的真实性。被告出示的证据7-12是原件，原告质证无异议或对其真实性无异议，本院予以采信。被告出示的证据6虽是复印件，但经证据8原件印证，故本院予以采信。被告出示的证据13-14，原告质证表示异议且该组证据未经原告签章，故本院对其证明力不予确认。被告出示的证据15，原告质证表示异议且没有其他证据印证被告向原告交付，故本院对其证明力不予确认。被告出示的证据16中的荣基嘉园前期物业管理服务协议未经当事人签章且原告质证有异议，本院对其真实性不予确认；证据16中的收据，原告质证对其真实性无异议，本院确认其真实性。被告出示的证据20、21是原件，原告对其真实性无异议，本院确认其真实性。证人朱xx是被告的员工，与被告有利害关系，本院仅确认其证言能经其他证据印证的部分。证人米xx、罗xx所服务的经营场所（酒店商业广场）尚未经被告向原告移交，故其证言中对物业管理服务情况不具证明力。本院经审理认定事实如下：被告是位于佛山市南海区**********的建设单位。被告出售荣基嘉园1栋、2栋房产时，其部分买卖合同约定的交楼日期在2016年12月31日及之前。荣基嘉园1栋实际于2016年11月24日竣工验收、荣基嘉园2栋实际于2018年7月2日竣工验收。2014年12月13日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《荣基嘉园前期物业管理合约》，约定：甲方选聘乙方对荣基嘉园住宅小区提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为高层住宅及地下室停车场。（第六条）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；本物业交付使用后，乙方配备固定人员包括项目经理1人（兼任）、管理处主任1人、管理员1人（兼任）、保安班长3人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保安员6人（三班制，24小时值班，每班工作8小时）、保洁及绿化2人、水电维修工1人，机动人员包括保安队长、财务。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度第1个日历月10日前（如遇节假日顺延）履行交纳义务。另外，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《荣基嘉园（商业广场）前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对荣基嘉园商业广场提供前期物业管理服务。（第一条）物业类型为商业广场及地下停车场。（第六条）1、2座首层商铺按建筑面积每月每平方米6元收取，酒店商业广场（首层、二层）按建筑面积每月每平方米10元收取；本物业交付使用后，乙方配备包括项目经理、保安队长、水电维修工、客服专员、保安员、保洁员、绿化工、出纳，具体人数及工作安排根据物业交付使用后的实际工作需要而定。（第七条）业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用，交付使用之日为发展商（出售人）发出《收楼通知书》上确定的收楼之日。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用应从物业管理企业全面进驻该物业之日（即已出售的物业交付使用之日）起由甲方全额交纳。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前（如遇节假日顺延）交纳。2016年9月，原告进场为荣基嘉园住宅小区提供物业管理服务。被告在荣基嘉园住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由原告代办。2019年5月28日，原告向本院提起诉讼，要求被告计付荣基嘉园1栋、2栋住宅的物业管理费。本院认为：被告是涉讼荣基嘉园的建设单位。根据《物业管理条例》第二十一条规定，被告与原告签订的《荣基嘉园前期物业管理合约》、《荣基嘉园（商业广场）前期物业管理服务合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，缔约双方、涉讼荣基嘉园的业主及相关使用人等均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。荣基嘉园1栋已于2016年11月24日竣工验收。因此，原告主张被告应从2017年1月1日起计付荣基嘉园1栋未向业主交付的住宅（空置房）物业管理费（或已向业主交付但向业主赠送的物业管理费），本院予以支持。原告于2016年9月进场为荣基嘉园住宅小区进行物业管理服务时，涉讼1栋、2栋已实际在原告提供管理服务的范围内。被告举证中涉及荣基嘉园2栋的部分买卖合同约定的收楼日期在2016年12月31日前，表明2栋拟于2016年12月31日前竣工验收。被告作为涉讼小区的建设单位，应对涉讼小区的建设进度及其何时符合竣工验收条件负责。荣基嘉园2栋的实际竣工日期为2018年7月2日，迟于预期（2016年12月31日）的责任不在原告。被告作为发展商实际控制处分涉讼小区商品房的销售。被告与案外人（业主）之间就涉讼小区物业买卖合同的签订及其实际履行交付，和被告承担物业管理费截止日期的确定相关。被告在荣基嘉园住宅小区没有就业主办理收楼事宜设置办事点，涉讼小区商品房的交楼手续由原告代办。被告不能举证证实业主实际收楼时间以反驳原告举证（荣基嘉园物业交接时间确认书）。根据原告的举证，从2017年1月1日（即被告曾与部分业主约定2栋交楼日2016年12月31日届满的次日）起，涉讼2栋住宅已陆续经业主收楼且实际收楼时间大多数发生在2017年（即在2栋实际竣工验收之前）。2栋在实际竣工验收之前，因2栋住宅大部分实际交付予业主，从而使2栋整体已事实上是原告提供物业服务的对象。综合上述分析，原告主张被告从2017年1月1日起计付荣基嘉园2栋未向业主交付的住宅（空置房）物业管理费（或已向业主交付但向业主赠送的物业管理费），本院予以支持。被告认为应以2栋实际竣工验收之日（2018年7月2日）起计付物业管理费，本院不予采纳。虽然被告对原告举证（荣基嘉园开发商赠送物业管理费签名确认表）表示异议，但不能举证反驳；且该确认表是原件并具整体性（既有向1栋住宅业主赠送物业管理费的数据，也有向2栋住宅业主赠送物业管理费的数据），其关于1栋住宅的赠送管理费数据内容与被告庭审中统计1栋住宅赠送明细的内容相一致。因此，本院对该确认表中关于2栋住宅赠送物业管理费期间（赠送月份）的数据予以采信即被告承担2栋住宅赠送月数对应的物业管理费。根据被告的举证，原告对荣基嘉园住宅小区提供的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量、设施维护维修等方面）。原告全面履行合同与发展商（被告）及时、全面移交小区相关资料相关。被告不能举证证明其已向原告移交公用设施设备等资料。而且，根据被告申请的证人出庭所作证言，酒店商业广场（首层、二层）已实际投入经营使用多月。但被告仍未将酒店商业广场移交给原告管理（原告亦未计收该部分物业的管理费），可印证部分业主认为原告对物业管理不到位所涉范围是酒店商业广场（不属于荣基嘉园住宅小区1栋、2栋范围）或未交付的公共区域设备设施。因此，涉讼小区的物业管理服务存在的问题，既与原告自身有关，也与被告有关。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业管理费按合同约定标准的90%计付。经计算（详见第11页至第18页的各附表及其说明），被告向原告应支付从2017年1月1日起至2019年5月31日止期间的物业管理费343510.3元[按（12557.09元+6612.24元+334719.33元+27789.45元）×90%计]。原告主张上述期间的物业管理费共388256元(按336880元+51376元计)，超出本院核定范围的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告佛山市南海荣基置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费343510.3元予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海区物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3561.92元（原告已预交3661.42元），由原告佛山市南海区物业经营管理有限公司负担335.59元，被告佛山市南海荣基置业投资有限公司负担3226.33元。被告佛山市南海荣基置业投资有限公司负担的受理费3226.33元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市南海区物业经营管理有限公司，本院不另收退。对原告佛山市南海区物业经营管理有限公司已预交且应退还的受理费99.5元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁敏红二〇一九年十一月八日书记员  陈柔君附表一（荣基嘉园1栋住宅赠送物业管理费统计表）房号建筑面积（㎡）赠送月数应付月数应付管理费（元）100189.63243403.34120487.323681047.84130189.63243403.34130487.327281047.84140487.32243392.94140586.394881036.681503114.61243515.75150586.39243388.761603114.614881375.32160586.39243388.761703114.61243515.751903114.613681375.32190487.32243392.94303114.61243515.7530487.32243392.9440487.32243392.9440586.39243388.7660487.32243392.9480189.63243403.3480487.32243392.9490487.32243392.94合计12557.09对附表一的说明：1.按“建筑面积”每月每平方米1.5元计价。2.“建筑面积”以双方共同确认的数据确定。3.“赠送月数”以双方共同确认的数据确定。4.从2017年1月1日起算，至2018年12月31日止为24个月，至2019年5月31日止为29个月。5.双方确认被告已付“赠送月数”中21个月的物业管理费。因此赠送月数为24个月的，“应付月数”为3个月；赠送月数为36个月或以上的，截至2019年5月31日止，“应付月数”为8个月。6.“应付管理费”=1.5元/月/㎡×“建筑面积”×“应付月数”。附表二（荣基嘉园1栋住宅空置房物业管理费统计表）房号建筑面积（㎡）应付月数应付管理费（元）20288.0681056.72203114.6181375.3220487.3281047.8420586.3981036.68150487.3281047.84220487.3281047.84合计6612.24对附表二的说明：1.按“建筑面积”每月每平方米1.5元计价。2.“建筑面积”以双方共同确认的数据确定。3.被告应计付从2017年1月1日起至2019年5月31日止共29个月空置房物业管理费，扣减双方确认被告已付月数21个月，“应付月数”为8个月。4.“应付管理费”=1.5元/月/㎡×“建筑面积”×“应付月数”。附表三（荣基嘉园2栋住宅空置房物业管理费统计表）房号建筑面积（㎡）收楼时间应付月数应付管理费（元）20176.462017-3-203344.07202127.462018-3-5142676.6620386.982018-10-27222870.3420489.352018-10-27222948.5520586.492017-2-272259.4730176.46未收楼293326.01302127.462017-9-981529.5230386.982017-10-10101304.7030489.352017-3-82268.0530586.492017-3-173389.2140176.462018-5-13171949.73402127.462018-5-21173250.2340386.982018-6-22182348.4640489.352018-11-26233082.5840586.492017-3-173389.2150176.46未收楼293326.01502127.46未收楼295544.5150386.982017-4-23391.4150489.352017-4-304536.1050586.492017-6-196778.4160176.46未收楼293326.01602127.462017-10-691720.7160386.982017-7-297913.2960489.352017-7-307938.1860586.492017-6-216778.4170176.462018-4-21161835.04702127.46未收楼295544.5170386.982017-10-17101304.7070489.352017-6-286804.1570586.492017-9-2091167.6280176.462017-8-128917.52802127.462017-5-105955.9580386.982017-7-57913.2980489.352018-5-5172278.4380586.492017-5-195648.6890176.462019-5-9293326.01902127.462017-6-85955.9590386.982017-5-24521.88房号建筑面积（㎡）收楼时间应付月数应付管理费（元）90489.352017-5-44536.1090586.49未收楼293762.32100176.462019-5-9293326.011002127.462017-5-195955.95100386.982017-6-65652.35100489.352017-5-165670.13100586.492018-10-23222854.17110176.46未收楼293326.011102127.462017-5-24764.76110386.982017-5-115652.35110489.352019-6-6293886.73110586.492017-5-54518.94120176.462017-11-24111261.591202127.462017-5-205955.95120386.982017-10-23101304.70120489.352017-3-32268.05120586.492017-5-24518.94130176.46未收楼293326.011302127.462017-3-82382.38130386.982017-3-82260.94130489.35未收楼293886.73130586.492019-3-22273502.85140176.462018-5-13171949.731402127.46未收楼295544.51140386.982018-7-17192478.93140489.352017-7-247938.18140586.49未收楼293762.32150176.46未收楼293326.011502127.462017-9-2091720.71150386.982017-10-13101304.70150489.35未收楼293886.73150586.492017-5-85648.68160176.46未收楼293326.011602127.46未收楼295544.51160386.982017-11-12111435.17160489.352017-10-31101340.25160586.492017-5-54518.94170176.462018-3-1141605.661702127.462017-10-20101911.90170386.982018-8-11202609.40房号建筑面积（㎡）收楼时间应付月数应付管理费（元）170489.352017-12-27121608.30170586.492017-10-26101297.35180176.462017-8-128917.521802127.46未收楼295544.51180386.982019-1-9243131.28180489.352017-6-266804.15180586.492017-5-215648.68190176.462017-11-16111261.591902127.46未收楼295544.51190386.982017-11-8101304.70190489.352017-6-286804.15190586.492017-9-281037.88200176.46未收楼293326.012002127.462017-5-44764.76200386.982017-6-35652.35200489.352018-1-5121608.30200586.492017-6-136778.41210176.462017-8-148917.522102127.46未收楼295544.51210386.982019-2-22263392.22210489.35未收楼293886.73210586.492017-10-10101297.35220176.46未收楼293326.012202127.46未收楼295544.51220386.982018-9-10212739.87220489.352018-12-29243216.60220586.492017-5-115648.68230176.46未收楼293326.012302127.46未收楼295544.51230386.982017-6-75652.35230489.35未收楼293886.73230586.492017-2-172259.47240176.462018-5-13171949.732402127.462019-5-20295544.51240386.982018-4-24162087.52240489.35未收楼293886.73240586.492018-3-6141816.29250176.46未收楼293326.012502127.462017-6-2461147.14250386.982017-6-306782.82房号建筑面积（㎡）收楼时间应付月数应付管理费（元）250489.352019-2-26263484.65250586.492018-10-18222854.17260176.462018-7-16192179.112602127.462017-10-20101911.90260386.982019-2-15263392.22260489.352018-4-20162144.40260586.492018-8-27202594.70270176.462017-8-148917.522702127.46未收楼295544.51270386.982017-10-13101304.70270489.352017-4-194536.10270586.492018-11-17232983.91280176.462018-3-1141605.662802127.46未收楼295544.51280386.982018-5-14172217.99280489.352019-4-16283752.70280586.492017-6-286778.41290176.46未收楼293326.012902127.46未收楼295544.51290386.982017-5-24521.88290489.352017-3-293402.08290586.492017-7-56778.41300176.46未收楼293326.013002127.462017-4-264764.76300386.982018-3-14151957.05300489.352017-6-95670.13300586.49未收楼293762.32310176.46未收楼293326.013102127.462018-1-15132485.47310386.982018-11-15233000.81310489.352017-3-293402.08310586.49未收楼293762.32320176.46未收楼293326.013202127.462018-12-27244588.56320386.982017-8-97913.29320489.352017-6-286804.15320586.49未收楼293762.32合计334719.33对附表三的说明：1.按“建筑面积”每月每平方米1.5元计价。2.原告主张的计价建筑面积是以买卖合同的数据确定，与竣工后的面积有差异，故“建筑面积”以被告提供的数据为计算基数。3.业主实际办理了收楼手续的，则被告应从2017年1月1日起至收楼当月（含当月）止计付物业管理费；业主未实际收楼的，则被告应从2017年1月1日起至2019年5月31日止（共29个月）计付物业管理费。4.若原告主张的“应付月份”小于按上列第2项方式确定计付物业管理费期间的，则按原告主张的数据确定。5.“应付管理费”=1.5元/月/㎡×“建筑面积”×“应付月数”。6.原告主张1404房、1505房的“应付月数”大于其主张的计费期，以计费期确定“应付月数”；原告主张2304房的“应付月数”以庭审陈述的计费期确定。附表四（荣基嘉园2栋住宅赠送物业管理费统计表）房号建筑面积（㎡）收楼时间赠送月数应付月数应付管理费（元）1302127.462017-3-812122294.2860489.352017-7-3024222948.5560386.982017-7-2912121565.6470489.352017-6-2812121608.30110586.492017-5-512121556.8270386.982017-10-1712121565.641202127.462017-5-2012122294.2890386.982017-5-224243131.28230586.492017-2-1712121556.82200586.492017-6-1312121556.821102127.462017-5-224244588.5680386.982017-7-512121565.64120586.492017-5-212121556.82合计27789.45注明：1.按“建筑面积”每月每平方米1.5元计价。2.原告主张的建筑面积是以买卖合同的数据确定，与竣工后的面积有差异，故“建筑面积”以被告提供的数据为计算基数。3.“赠送月数”以原告持有的《基花园开发商赠送物业管理费签名确认表》的数据确定。4.业主收楼当月的物业管理费未计入附表三（荣基嘉园2栋住宅空置房物业管理费统计表）的，则“应付月数”从业主收楼当月（含当月）起算，若业主收楼当月的物业管理费已计入附表三（荣基嘉园2栋住宅空置房物业管理费统计表）的，则“应付月数”从业主收楼的次月起算。5.从上列第4款确定的起算月至2019年5月31日止的月数，若小于“赠送月数”的，则以该月数确定“应付月数”，若大于“赠送月数”的，则以“赠送月数”确定“应付月数”。6.“应付管理费”=1.5元/月/㎡×“建筑面积”×“应付月数”。