山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5484号 上诉人（原审被告）：安徽路安州工程建设有限公司，住所地安徽省六安市人民路**。 法定代表人：刘明文，总经理。 上诉人（原审被告）：安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司，，住所地潍坊高新区银枫路****楼** 负责人:张友明，经理。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：范乐巨，山东国宗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:陈洪超，男，1989年1月16日出生，汉族，住潍坊高新区。 被上诉人（原审被告）：山东盛海置业有限公司，住所地潍坊高新区，住所地潍坊高新区清池街道樱前街以南高二路以西。 法定代表人：李秀文，总经理。 委托诉讼代理人:马学胜，男，1980年1月30日出生，汉族，住潍坊市潍城区，该公司职工。 原审被告：朱全保，男，1963年10月3日出生，汉族，住河南省固始县，现住潍坊高新区银枫路****楼**。 原审被告：王路，男，1990年3月7日出生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人安徽路安州工程建设有限公司（以下简称路安州公司）、安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司（以下简称路安州潍坊分公司）因与被上诉人陈洪超、山东盛海置业有限公司（以下简称盛海置业公司），原审被告朱全保、王路商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院(2018)鲁0791民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 路安州公司、路安州潍坊分公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项判决，发回重审或者依法改判由盛海置业公司承担返还房款责任；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未收到被上诉人陈洪超的房款，收款主体是盛海置业有限公司而非路安州潍坊分公司。陈洪超与盛海置业公司签订《房屋买卖协议书》后，陈洪超向盛海置业公司支付了房款，虽然有部分款项打入了路安州潍坊分公司账户，这是陈洪超与盛海置业之间对付款方式的约定，且系因盛海置业公司欠路安州潍坊分公司工程款，该部分房款用以抵顶所欠工程款。盛海置业公司至今未依据合同取得预售资格，盛海置业公司在未取得预售许可和房屋交付之前进行的销售行为与上诉人无关。陈洪超要求返还购房款无事实依据。二、陈洪超与盛海置业公司系合同主体，上诉人非合同当事人，根据合同的相对性，上诉人不具有返还房款的义务。 被上诉人陈洪超、盛海置业公司未提交书面答辩意见。 原审被告朱保全、王路未提交书面陈述意见。 陈洪超向一审法院起诉请求：1、判令解除陈洪超与路安州公司、路安州潍坊分公司、朱全保、盛海置业公司、王路签订的协议书；2、判令路安州公司、路安州潍坊分公司、朱全保、盛海置业公司、王路返还购房款271774.4元，并返还欠房款64098元的欠条一份并承担各项损失，利息从起诉之日即2018年11月29日开始按照同期贷款利率计算至房款退回之日止；3、诉讼费用由路安州公司、路安州潍坊分公司、朱全保、盛海置业公司、王路负担。 一审法院认定事实：陈洪超与卢燕系朋友关系，2017年，陈洪超从卢燕处得知，路安州潍坊分公司的业务员王路向卢燕介绍说他们公司与盛海置业公司是合作关系，有盛海.日月星城小区便宜的内部抵账房出售，该抵账房系盛海.日月星城4＃楼，由盛海置业公司开发，由路安州潍坊分公司承建，该房能以成本价3000元／平方米出售，最少先交80%的总房款，余下20%的房款给他们出具欠条，等认购手续办齐可以办理贷款时再把剩余的20%房款打给他们，陈洪超听到卢燕说的上述信息后便同意购买此房屋并委托卢燕交纳房款。2017年9月19日，卢燕经王路介绍认识路安州潍坊分公司的负责人张友明，张友明、王路等一起带陈洪超、卢燕、吴帅帅去盛海置业公司办公室签订了商品房买卖《协议书》，约定：陈洪超购买盛海置业公司开发的盛海.日月星城4＃楼2－1301室房屋（面积为106.83平方米）及储藏室。陈洪超与路安州潍坊分公司约定的房价为3000元／平方米，陈洪超按此价格应交纳的购房款共计339718元（房屋106.83平方米×3000元／平方米＋储藏室19228元），现陈洪超已交80%的房款即271774.4元，王路让陈洪超把该271774.4元的购房款打入路安州潍坊分公司的财务人员朱全保的个人账户，为此，陈洪超提供了卢燕名下建设银行43×××01银行卡的交易明细两份（第一份明细载明2017年9月19日卢燕通过该卡向朱全保个人账户转账30万元，其中的71774.4元为代陈洪超转入的购房款，剩余的228225.6元为卢燕代吴帅帅转入的购房款、第二份明细载明2017年9月19日卢燕通过该卡代陈洪超转入购房款20万）及卢燕出具的声明一份（卢燕声明受陈洪超的委托将陈洪超的购房款271774.4元通过卢燕账户转入向朱全保账户），盛海置业公司当场出具所交涉案房屋的收款收据，载明“日月星城4＃-2-1301房款金额427320元、储藏室2-228金额19228元、合计金额446548元”，卢燕当时用其手机银行连同陈洪超及吴帅帅的房款一并转款到朱全保个人账户。陈洪超还称，剩余20%的房款向王路出具了欠条一份，欠条金额为64098元，但在庭审中王路不予认可。 后来，陈洪超发现涉案房屋整个小区工程停工，便通过卢燕找到张友明、王路协商退房事宜未果。 为证明陈洪超的主张，陈洪超提交：1、2018年11月20日，卢燕及其朋友与路安州潍坊分公司负责人张友明的通话录音一份，证明涉案房产已由盛海置业公司抵顶给路安州潍坊分公司，只是为了办理房产证的需要，陈洪超才与盛海置业公司签订的协议书，同时，录音中记载卢燕将房款打给了朱全保；2、2018年11月19日，卢燕及其朋友赵娟与张友明、王路的通话录音一份，证明涉案房屋实际为路安州潍坊分公司所有，王路与张友明均有权处理退房事宜；3、2018年11月21日，卢燕与张友明的通话录音一份，证明张友明同意陈洪超退房并将房款退还给卢燕；4、2018年11月15日，卢燕与王路的通话录音一份，证明为了防止法院查封，路安州潍坊分公司的收款账户为朱全保私人账户；5、施工现场照片一份，证明涉案房屋工程已长期无人施工，所签订的房屋买卖协议书已难以继续履行。路安州公司不认可陈洪超的上述陈述，并称路安州公司及张友明都不认识陈洪超、卢燕，张友明与王路是朋友关系，王路不是路安州公司员工，2017年9月19日，王路找到张友明说陈洪超想买涉案房屋，张友明便和陈洪超、王路一起到盛海置业公司，盛海置业公司以4000元/平方米的价格将房屋出售给陈洪超，陈洪超在付款时张友明向盛海置业公司提出要求支付部分工程款，盛海置业公司与卢燕协商了付款方式，将部分款项打到了路安州公司，由路安州公司出具收取盛海公司工程款的收据。针对陈洪超提交的上述证据，路安州公司均不认可，并认为陈洪超与路安州公司无关，陈洪超应与盛海置业公司协调退房事宜。盛海置业公司针对陈洪超提交的证据质证称，对购房协议书真实性无异议，但认为该协议是盛海置业公司配合路安州公司销售涉案房屋签订的，并非陈洪超与盛海置业公司之间实际买卖行为；对收款收据真实性无异议，但认为陈洪超并未向盛海置业公司支付任何款项，双方无实际的经济往来；对银行账户交易明细真实性无异议，但认为并未收到款项；对于卢燕的声明不认可；施工现场照片真实性无法确认；对陈洪超提交的录音证据真实性无法确定，录音内容也不能证明与盛海置业公司有关系。 盛海置业公司称，陈洪超实际以3000元／平方米购买涉案房屋，低于协议约定的4000元／平方米的价格，且陈洪超也明知盛海置业公司未取得预售许可证，陈洪超与盛海置业公司签订的购房协议书无效，且盛海置业公司已按照《补充协议书》之约定将涉案房产抵顶给了路安州公司，盛海置业公司与陈洪超签订的协议书并开具收据均是受路安州公司的委托，陈洪超未向盛海置业公司交纳房款，与陈洪超无任何合同义务，不构成真实的房屋买卖意思表示。为此，盛海置业公司提交与路安州公司于2014年7月签订的用房屋抵顶工程款《补充协议书》约定：路安州公司承建盛海.日月星城4＃、5＃楼，盛海置业公司将4＃楼作为抵顶路安州公司施工该工程的工程款，该部分抵顶的房屋在施工至八层且取得预售许可后，盛海置业公司支付抵顶给路安州公司的房屋，在此之后由路安州公司自行销售，盛海置业公司提供销售手续，盛海置业公司保证施工至地上八层时办理完该工程房屋的预售许可手续；盛海置业公司还提交了路安州潍坊分公司于2017年9月19日向盛海置业公司出具的授权委托书，载明：“安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司现授权：吴帅帅（身份证号3707861996××××××××）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4＃-2-1101房屋签订在吴帅帅名下；陈洪超（身份证号3707041989××××××××）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4＃-2-1301房屋签订在陈洪超名下；卢燕（身份证号3714271983××××××××）同志，签订盛海日月星城购房协议1套4＃-2-1803房屋签订在卢燕名下。以上房款由我公司安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司在盛海日月星城工程款抵顶。”针对上述证据，陈洪超质证称，通过授权委托书及补充协议书的内容与陈洪超提交的录音证据及陈述相互印证，能够证明陈洪超系从路安州潍坊分公司处购买了涉案房屋并将购房款通过陈洪超卢燕的银行账户转账至路安州潍坊分公司的财务朱全保的个人账户。路安州公司质证称，对《补充协议书》真实性无异议，但对证明事项有异议，盛海置业公司至今未向路安州公司出具预售许可证，房屋未向路安州公司交付，盛海公司对外进行的销售行为与路安州公司无关，责任由盛海公司自行承担，授权委托书仅能证实盛海置业公司将所售房屋收取的款项用于抵顶了我公司的工程款，我公司表示同意。王路对上述证据真实性无法确认。 一审法院认为，盛海置业公司与路安州潍坊分公司于2014年7月签订的关于盛海置业公司将盛海.日月星城4#楼抵顶给路安州公司施工该工程工程款的《补充协议书》，为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法认定为有效合同。根据上述协议约定，盛海置业公司已将涉案盛海.日月星城4#楼抵顶了其应支付给路安州潍坊分公司的工程款，本案中，陈洪超购买的盛海.日月星城4#-2-1301房屋在上述抵顶工程款的楼房范围内，虽然陈洪超与盛海置业公司就涉案房屋买卖签订了商品房买卖《协议书》并由盛海置业公司出具了收款收据，但是根据盛海置业公司提交的路安州潍坊分公司向其公司出具的授权陈洪超购买涉案房产抵顶工程款的授权委托书，及结合陈洪超将房款打入路安州潍坊分公司财务人员朱全保的个人账户的事实，并结合陈洪超提交的卢燕与路安州潍坊分公司负责人张友明及王路的录音证据，能够充分证明陈洪超与盛海置业公司并不存在真实的房屋买卖交易关系，盛海置业公司仅是根据路安州潍坊分公司的授权与陈洪超签订涉案房屋商品房买卖协议并为其以后办理证件等需要提供程序性便利，因此，盛海置业公司在本案中不承担返还责任，而陈洪超实际是以低价方式从路安州潍坊分公司处购买的涉案抵账房，因此，陈洪超与路安州潍坊分公司之间构成真实的房屋买卖关系。 因涉案房产至今未办理预售许可，且工程已停工，陈洪超购房目的已不能实现，因此，陈洪超要求解除商品房买卖《协议书》，于法有据，予以支持。关于陈洪超交纳的购房款，结合陈洪超提交的录音及该房款已打入路安州潍坊分公司财务人员朱全保的私人账户的打款记录，能够认定陈洪超已向路安州潍坊分公司交纳房款274677.6元的事实，陈洪超因购房目的不能实现，要求路安州潍坊分公司承担返还房款274677.6元的责任，亦于法有据，予以支持。长期占用陈洪超的房款却未依约履行义务，给陈洪超的财产造成损失，陈洪超主张路安州潍坊分公司承担利息损失（自起诉之日即2018年11月29日计算至房款退还之日，按照同期贷款利率计算），予以支持，路安州公司作为路安州潍坊分公司的总公司应对陈洪超的上述债务应承担共同还款责任。关于陈洪超要求返还64098元的欠条一份，无充分证据予以证明，且王路不认可陈洪超向其出具过欠房款64098元的欠条，因此，陈洪超的该项主张，不予支持。 关于朱全保责任的承担，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》有关“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院除应当依法收缴出借账户的违法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第六十五条规定“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借人和借用人为共同诉讼人”的规定，本案中，根据陈洪超提交的2018年11月15日卢燕与王路的通话录音证明了路安州潍坊分公司为了防止法院查封账户，使用朱全保的个人账户为公司房款的收款账户，陈洪超也提交打款明细证明了其将房款打入了朱全保个人账户，路安州潍坊分公司为了规避法院查封通过借用朱全保个人账户进行交易的，其行为明显存在恶意，朱全保出借个人账户给路安州公司使用也存在过错，应对路安州公司返还陈洪超的购房款承担连带清偿责任。陈洪超要求王路承担责任，于法无据，不予支持。 朱全保经传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为放弃相应的诉讼权利，不影响本案的审理。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除陈洪超与山东盛海置业有限公司签订的盛海.日月星城4#-2-1301房屋的购房《协议书》；二、安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司、安徽路安州工程建设有限公司共同返还陈洪超购房款274677.6元并赔偿利息损失（以274677.6元为基数，自2018年11月29日起至实际给付之日止，按照同期贷款利率计算）；三、朱全保对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回陈洪超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6338元，减半收取3169元，财产保全费2020元，共计5189元，由陈洪超负担1038元，由安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司、安徽路安州工程建设有限公司、朱全保负担4151元。 本院二审期间，上诉人提交了收款收据，主张出售和收取房款的主体是盛海置业公司，经质证，被上诉人对该证据不予认可。 本院认为，盛海置业公司与路安州潍坊分公司签订的关于盛海置业公司将盛海.日月星城4#楼抵顶给路安州公司施工该工程工程款的《补充协议书》，为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规效力性强制性规定，为有效合同。根据协议约定，盛海置业公司已将涉案盛海.日月星城4#楼抵顶了其应支付给路安州潍坊分公司的工程款。陈洪超购买的盛海.日月星城4#-2-1301房屋在上述抵顶工程款的楼房范围内，虽然陈洪超与盛海置业公司就涉案房屋买卖签订了商品房买卖《协议书》并由盛海置业公司出具了收款收据，但是根据盛海置业公司提交的路安州潍坊分公司向其公司出具的授权陈洪超购买涉案房产抵顶工程款的授权委托书，及结合陈洪超将房款打入路安州潍坊分公司财务人员朱全保的个人账户的事实，并结合陈洪超提交的卢燕与路安州潍坊分公司负责人张友明及王路的录音证据，能够充分证明陈洪超与盛海置业公司并不存在真实的房屋买卖交易关系，盛海置业公司仅是根据路安州潍坊分公司的授权与陈洪超签订涉案房屋商品房买卖协议并为其以后办理证件等需要提供程序性便利，陈洪超实际是以低价方式从路安州潍坊分公司处购买的涉案抵账房，因此，陈洪超与路安州潍坊分公司之间构成真实的房屋买卖关系，故一审法院认定盛海置业公司在本案中不承担返还责任，并无不当。上诉人主张未收到被上诉人陈洪超的房款，收款主体是盛海置业有限公司而非路安州潍坊分公司，与查明的事实不符，该主张本院不予采信。根据以上事实，上诉人主张不具有返还房款的义务，无事实及法律依据，该主张本院不予采信。 综上所述，上诉人安徽路安州工程建设有限公司、安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3169元，由上诉人安徽路安州工程建设有限公司、安徽路安州工程建设有限公司潍坊分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年十一月二十六日 书记员  褚诗舒