西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初6184号原告：王在宣，男，1981年3月4日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。              被告：周忠安，男，1970年10月12日出生，汉族，住陕西省华县十里工业长廊华山工业集团总公司家属院。原告王在宣诉被告周忠安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王在宣到庭参加了诉讼，被告周忠安经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王在宣向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告返还租赁费16775元，返还租房押金10000元；2.请求依法判令被告支付上述款项的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年3月1日计算至判决作出之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告王在宣明确诉讼请求为：1.依法判令被告向原告返还租赁费16575元（一年110000元÷365天×自2019年3月1日至2019年4月25日计55天，有支付凭证）和租房押金10000元（有支付凭证）；2.依法判令被告向原告支付以26575元（租金16575元+押金10000元）为基数、自2019年3月1日起至被告实际返还原告租赁费和押金之日止、按年利率6%计算的利息（双方租赁合同未约定，依法主张）；3.本案诉讼费469元、公告费800元由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月8日从被告处承租位于西安市莲湖区XX街XX号门面房一间、住房九间，并签订了《租房协议》，约定租期1年、自2018年4月8日至2019年4月25日（其中4月8日至4月25日为装修时间不计入租期），年租金110000元、押金10000元。合同签订后，原告于2018年4月8日向被告一次性支付年租金110000元和押金10000元。原告租赁该房屋时，知晓被告为二房东，被告声称其有权利转租房屋，并同意原告对案涉房屋进行装修，用于经营修脚足疗。2019年1月，案涉房屋的房东找到原告，称其2月份收回房屋，原告才得知被告与房东签订的租房协议的租期于2019年2月28日到期。而被告却未告知原告，仍与原告签订租期至2019年4月25日的《租房协议》，后原告多次与被告协商，被告同意原告3月后可直接与房东签订合同和交房租，并向原告返还多支付的房租和押金。房东与被告的租赁合同租期届满后，房东与原告签订了《租房协议》，租赁期限自2019年3月1日起。后原告多次找被告要求返还2019年3月1日至2019年4月25日的租赁费和押金，被告一直未返还，且被告后期不再接原告电话，亦不回复信息。原告为维护自己合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告周忠安未作答辩。原告王在宣围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.租房协议一份、工商银行APP 转账截屏2张，以证明：1、原告王在宣租赁被告周忠安房屋的事实及租赁费、押金的约定；2、原告将约定的租赁费及押金支付给被告和按被告的指示交付给其妻子潘某某的事实。2.租房协议一份、微信资料截屏2页和微信聊天记录截屏3页，以证明：被告是案涉房屋的二房东，原告租赁房屋时被告没有告知原告大房东不允许转租，因为原房东不允许二次出租，XX房XX道被告将房屋出租后，被告让原告去和原房东签订租房协议并同意将原告多交纳的租赁费及押金退还原告的事实。3.房屋租赁合同书一份、收条一份、中国工商银行转账凭证两张、结婚证2份，以证明：原告已经按照被告指示和原房东签订租房协议，也已经支付了房屋的租赁费和押金的事实。4.李某某出庭作证的证人证言，以证明：原告已经按照与被告的约定与原房东签订的新的房屋租赁合同。被告周忠安未出庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告周忠安未出庭质证，对原告提交的证据真实性予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：被告将案涉房屋挂在58同城出租，原告看到消息后联系被告，后双方约定于2018年4月8日在XX街XX号门面房签订租赁合同。王在宣与陈某某系夫妻关系。2018年4月8日，甲方周忠安与乙方王在宣签订《租房协议》一份，约定：乙方租XX街XX号门面房一间，住房九间；甲方不得干预乙方经营活动，乙方必须按政策规定经营；租期一年，2018年4月8日至2019年4月25日，合同期内乙方不得将房屋转让他人经营。协议期满后，乙方若要续约，需提前一个月和甲方协议；租金每年壹拾壹万元整，押金壹万元整，一次性结清；甲方提供乙方水、电设备，乙方须负责保护水、电费等税费均由乙方承担；甲乙双方均需遵守协议，如遇不可抗拒的原因，造成的损失，双方各自承担自己的损失，如遇拆迁房权归甲方所有；房内原有的家具电器乙方负责保管，乙方若要使用它必须保证家具电器的完好；本协议一式两份，双方各执一份，本协议自签字之日起生效。甲、乙双方均签字确认。2018年4月8日，王在宣通过中国工商银行以银行转账方式向周忠安指定的款项接收人潘某某转款100000元；同日，王在宣委托自己妻子陈某某通过中国工商银行以银行转账方式向周忠安指定的款项接收人潘某某转款20000元。2018年2月28日，甲方李某某与乙方周忠安签订《租房协议》一份，约定：乙方租XX街XX号门面房一间，住房九间；甲方不得干预乙方经营活动，乙方必须按政策规定经营；租期一年，2018年2月28日至2019年2月28日，合同期内乙方不得将房屋转让他人经营。协议期满后，乙方若要续约，需提前一个月和甲方协议；租金每年伍万伍仟元整，押金贰仟元整，一次性结清；甲方提供乙方水、电设备，乙方须负责保护水、电费等税费均由乙方承担；甲乙双方均需遵守协议，如遇不可抗拒的原因，造成的损失，双方各自承担自己的损失，如遇拆迁房权归甲方所有；房内原有的家具电器乙方负责保管，乙方若要使用它必须保证家具电器的完好；本协议一式两份，双方各执一份，本协议自签字之日起生效。甲、乙双方均签字确认。2019年2月28日，甲方李某某与乙方王在宣签订《房屋租赁合同书》一份，约定：乙方租甲方位于西关正街293号门面房一间，和二楼所有房间；甲方不得干预乙方经营活动，乙方必须按政策规定经营，不得从事违法经营，乙方不得转租；租期一年，2019年2月28日至2020年2月28日；租金每年拾万零伍仟元整，押金壹万元整，甲方不得随意无理由上调房租……双方亦对其他条款进行明确约定。甲、乙双方均签字确认。2019年2月28日，王在宣向李某某出具《收条》一份，记载：今收到王在宣房费拾万零伍仟元（105000.00）、押金壹万元（10000.00），共计拾壹万伍仟元整（￥115000.00）。收款人李某某。当日，王在宣通过中国工商银行以银行转账方式向李某某转款85000元；2019年3月4日，王在宣通过中国工商银行以银行转账方式向李某某转款30000元。李某某于庭审时出庭对原告已于2019年2月28日与原房东即李某某签订新的《房屋租赁合同书》，并已收到原告交纳的案涉房屋房费105000元、押金10000元予以证明。另，原告在庭审中陈述其与被告签订的《租房协议》合法有效，并已于2019年2月28日因被告违约予以解除。涉案房屋至今仍由原告使用。本院认为，本案争议的焦点为：1.原告与被告于2018年4月8日签订的《租房协议》的效力；2.被告是否应当向原告返还房屋租金16575元和押金10000元；3.被告是否应当支付原告以26775元为基数、自2019年3月1日起至被告实际返还原告租赁费和押金之日止、按年利率6%计算的利息。首先，原告与被告系次承租人与承租人的法律关系，双方于2018年4月8日签订《租房协议》时，虽未经出租人李某某同意，但李某某在知道后的六个月内未对转租合同的效力提出异议，故转租期限超过承租人剩余租赁期限的超过部分即2019年3月1日至2019年4月25日期间转租无效，未超过部分即2018年4月8日至2019年2月28日期间转租有效。其次，由上可知，导致案涉2018年4月8日转租协议部分无效的责任在被告，转租协议无效后，被告应向原告返还其已实际支付的2019年3月1日至2019年4月25日计55天的租金16575元、押金10000元。再者，因被告过错导致案涉《租房协议》超过承租人剩余租赁期限的超过部分即2019年3月1日至2019年4月25日期间的转租无效，虽双方对违约金及违约金计算方法未予以约定，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告主张被告向其支付以26575元为基数、自2019年3月1日起至履行完毕之日止、按年利率6%计算的利息，于法有据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后五日内，被告周忠安返还原告王在宣租金16575元、押金10000元；二、本判决生效后五日内，被告周忠安向原告王在宣支付以26575元为基数、自2019年3月1日起至履行完毕之日止、按年利率6%计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费469元，由原告王在宣负担4元，被告周忠安负担465元；公告费800元，由被告周忠安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林人 民 陪 审 员      张扣利 二○一九年十一月二十六日 书    记    员      柯红蕊 1