西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6780号原告：孙晓红，女，1969年1月9日出生，汉族，住西安市莲湖区，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：马德龙，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被告：吴胜久，男，1971年9月26日出生，汉族，住陕西省旬阳县，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：张飞飞，陕西东瑞律师事务所律师。被告：陈开志，男，1949年10月10日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：张飞飞，陕西东瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏飞,陕西东瑞律师事务所律师。被告：张仁森，男，1949年10月5日出生，汉族，住西安市碑林区。原告孙晓红与被告吴胜久、陈开志、张仁森房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙晓红及其委托诉讼代理人马德龙、被告吴胜久及其委托诉讼代理人张飞飞、被告陈开志的委托诉讼代理人张飞飞、王鹏飞到庭参加了诉讼，被告张仁森经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙晓红诉称，孙晓红经张仁森介绍认识吴胜久，吴胜久言明代陈开志出售房屋一套，孙晓红与吴胜久遂于2018年7月13日签订《承诺书》一份，吴胜久代理陈开志销售位于XX路XX村XX小区（石桥庭苑）21层东单元朝南东户房屋一套，房屋总价70万元。孙晓红预付吴胜久房款20万元，由吴胜久在收到预付款10日内将销售房屋更名至孙晓红名下。孙晓红在吴胜久更名完成后一日内将剩余50万元房款一次性付给代理人吴胜久，同时双方约定，如一方违约，违约方须赔偿守约方房屋总价70万元的20%的违约金。张仁森作为担保人在承诺书签字，承诺若吴胜久未履行约定为孙晓红办理更名，则担保人赔偿孙晓红20万元。承诺书签订后，孙晓红按照约定向吴胜久支付预付款20万元后，吴胜久并未在承诺期限内将房屋更名至孙晓红名下，并拒绝退还孙晓红20万元预付款。吴胜久上述违约行为严重损害了孙晓红的合法权益。故诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告吴胜久于2018年7月13日签订的《承诺书》；2、被告吴胜久、被告陈开志立即退还原告房屋预付款20万元；3、被告吴胜久、被告陈开志向原告支付违约金14万元；4、被告张仁森就被告吴胜久、被告陈开志上述第二项债务向原告承担连带清偿责任；5、本案诉讼费全部由三被告共同承担。被告吴胜久辩称，其不同意孙晓红的诉请，2018年5月24日，孙晓红经朋友张仁森、卫旭东介绍认识吴胜久，孙晓XX路XX村XX小区XX城改房一套，约定房款70万元（包含房价，更名费等一切费用）。孙晓红因经济紧张，提出预付款20万元，其余50万元先由吴胜久垫付，吴胜久在收到全部预付款后10日内为孙晓红办理过户更名，在完成过户更名后，再由孙晓红在更名后一日内向吴胜久支付剩余50万元。其中，孙晓红于2018年5月24日通过微信支付吴胜久5万元，于2018年6月5日通过微信支付吴胜久5万元，于2018年7月14日通过银行转账给吴胜久10万元。2018年7月17日，吴胜久为孙晓红办理更名手续，共花费3万元。后孙晓红又拒绝购买该房屋，致使吴胜久垫付50万元购买的房屋不得已以57万元的价格出售给第三方，吴胜久在本案中共计损失13万元，故孙晓红所述与事实不符，吴胜久在办理委托事项中的必要支出，应由孙晓红向吴胜久予以支付，且因孙晓红违约，孙晓红应向吴胜久支付违约金14万元。被告陈开志辩称，一、请人民法院依法审查本案是否属于人民法院案件受理范围。二、《承诺书》系孙晓红与吴胜久所签，并非陈开志所签，孙晓红也没有证据证明吴胜久系受陈开志委托，故《承诺书》对被告陈开志无约束力。被告张仁森未到庭，其庭前向法院提交了两份情况说明，主要内容为：孙晓红想买房，经张仁森的同事卫某某介绍说他有个朋友叫吴胜久，在XX路XX段XX小区XX房，双层119.99平方米，在六月份，张仁森、卫某某、吴胜久去看房，张仁森将室内外拍了照片发给孙晓红，孙晓红看后，说可以。涉案房屋是小产权房，已盖多年，到目前窗户尚未安装，当时买房时，吴胜久说2018年10月交房，吴胜久一开始说涉案房屋是他自己的，是村上拿房屋抵给吴胜久的工程款，当孙晓红交5万元购房押金后，吴胜久又说是村长的房屋，张仁森就说如果是村长的房屋，叫孙晓红不要买了，但吴胜久不退5万元押金，孙晓红就要房，张仁森称协议还没签，哪里有14万元的滞纳金，到目前为止，也不清楚房屋是谁的。后因孙晓红不想要房子了，其与卫某某、吴胜久、孙晓红多次协商，让吴胜久把钱退给孙晓红，但吴胜久不退，一再强调其损失了多少，孙晓红给吴胜久说让1万元，或者让吴胜久先退13万元，剩下的后面再说，吴胜久不同意。其中有一次吴胜久提出拿他的车抵给孙晓红（平20万元的账）未果。最后一次调解是在南稍门，吴胜久说房屋已经卖了58万元，卖给本村的人，说让孙晓红承担70万元与58万元之间的差价12万元，只给孙晓红退8万元，孙晓红不同意，调解无果。吴胜久让孙晓红买这套房屋，说55万元卖给孙晓红，但后来又卖了58万元，比卖给孙晓红还多了3万元，为什么不给孙晓红退钱？吴胜久卖房从头到尾都有录音、图像，张仁森担保的是吴胜久如果不给孙晓红卖房，其帮孙晓红要回20万元，后来其听吴胜久说孙晓红不要房屋了，与张仁森没有关系，孙晓红不要该房屋是因为房屋太靠近电厂，又在马路边等问题。经审理查明，2018年5月24日，孙晓红转账给吴胜久5万元。同年6月5日，孙晓红转账给吴胜久5万元，转账说明为昆明路房款。2018年7月13日，吴胜久出具承诺书，主要内容是：吴胜久经朋友张仁森、卫旭东介绍，XX路XX村XX小区XX层（东边单元）朝南东户119.99平方米的房子卖给孙晓红，总价70万元，该房是吴胜久帮助朋友销售。现孙晓红预付吴胜久20万元，待该房屋更名至孙晓红名下后，将余款50万元付给吴胜久，吴胜久在收到20万元预付款之日后十日内带孙晓红更名，将该房过户更名在孙晓红名下，70万元包含房价、更名费等一切费用，不再有其他费用产生。孙晓红在更名完成后一日内付余款50万元给吴胜久，购房合同交易价格与实际交易价格不符，但以实际价格70万元为准（购房合同以开发商价格签定），如一方违约，违约方给守约方赔偿房屋总价70万元的20%违约金，吴胜久（承诺人）、孙晓红（购房人）、张仁森（担保人）在落款处签字、捺印，承诺书上还载明“若吴胜久未履行为孙晓红办理更名，担保人赔偿孙晓红20万元”，卫某某作为见证人在承诺书上签名、捺印。次日，孙晓红转账给吴胜久10万元。庭审中，孙晓红称根据吴胜久的通知前去办理房屋更名手续，因陈开志说西安市贺家村城中村改造有限公司当日无空白合同，无法与孙晓红签订《西安市房屋买卖合同》为孙晓红办理更名，孙晓红购买的涉案房屋登记在陈开志之子陈某某名下，陈开志系城中村改造有限公司股东及实际控制人，何时与孙晓红签订合同及办理更名完全由其说了算，二被告有履约能力而拒绝履约构成违约，吴胜久在收到10万元购房预付款后才告知孙晓红所售房屋并非其本人所有，业主是陈开志，且已经将涉案房屋出售给他人，违反诚实信用原则，构成违约，应当退还收取的房款，并承担违约责任，针对该意见，孙晓红提交了微信聊天记录、孙公义证言、《西安市房屋买卖合同》、企业信用信息公示报告及录音予以证明。吴胜久对微信聊天记录真实性认可，但微信聊天记录不完整，有删减的情况，对《西安市房屋买卖合同》、企业信用信息公示报告真实性认可，对孙晓红与陈开志对话录音、孙晓红与张仁森对话录音、孙晓红与张仁森对话录音真实性认可，对孙晓红与陈某某对话录音真实性不认可，陈某某作为案外人，应当出庭作证，对证明目的均不认可，根据吴胜久提供的完整的聊天记录，吴胜久在为孙晓红办理更名手续时，孙晓红拒绝办理，且拒绝接受房屋，孙晓红提交的证据不能证明吴胜久违约情况，孙晓红在录音中提到风险太大，她不要房了，即孙晓红存在违约，另，吴胜久对孙公义证人证言不予认可，其是2018年7月16日下午给孙晓红通知，让孙晓红于次日到陈开志处办理过户，约定的早上8点签订合同，但是孙晓红到10点半才到，拖延时间，到了以后，其看见是孙公义开车的，但7月17日当天就没有去看房子，而是直接去办理过户的，所以证人所述不属实，双方本来约定的是21楼东户，但孙晓红要求调整到21楼西户，当天就没有办理成过户，孙公义当时没有在过户现场，怎么能知道过户的事情？21楼西户本来就是陈某某的名下，从来都不是陈开志的，陈某某是陈开志的儿子，三天后，其给孙晓红打电话，孙晓红说她不要这个房子了。孙晓红对此不予认可，称吴胜久提交的录音证明其和孙公义去看过房屋，在此之前，其与其子去看房时，看得是东户的房屋，但其和孙公义去看房时，吴胜久说东户的房屋已经卖了，只有西户。陈开志对孙晓红提交的微信聊天记录、微信转账记录、银行转帐记录的真实性和证明目的均认可，但与陈开志无关，对微信聊天记录质证意见同吴胜久意见，对合同真实性不认可，对企业信息公示报告真实性认可，对证明目的不予认可，该组证据不能证明孙晓红的证明目的，对孙晓红与陈开志对话录音、孙晓红与张仁森对话录音、孙晓红与张仁森对话录音真实性认可，对孙晓红与陈某某对话录音真实性不认可，因为案外人陈某某未出庭作证，对证明目的不予认可，孙晓红在录音中认可其委托吴胜久买房，也承认承诺书与陈开志无关，对孙公义证言真实性和证明目的均不认可，不能证明陈开志存在违约情况，孙公义也提到了双方对房屋户型以及更名时间达成了一致意见。吴胜久称孙晓红不要房，吴胜久积极履约，并为孙晓红垫付购房款50万元，孙晓红存在违约，吴胜久于2018年7月17日为孙晓红办理更名手续，花费3万元，因孙晓红违约，吴胜久损失13万元，针对该意见，吴胜久提交了录音、微信聊天记录、收条、过户申请、情况说明予以证明。孙晓红对录音、微信聊天记录真实性认可，对收条真实性无法核实，上面写的是陈开志的名字，其没有见过陈开志的签名，对过户申请真实性不认可，因为吴胜久提供是复印件，难以核实，过户申请没有孙晓红的签字，里面关于孙晓红的身份证信息也是错误的，对两份情况说明的真实性不认可，无法核查情况说明上的公章是否真实，张某某是案外人，未出庭作证，对证明目的均不予认可，据孙晓红所知，陈开志有多套房屋，曾委托吴胜久对外出售房屋，孙晓红无法确认收条载明的70万购房款到底是陈开志的哪套房屋，无法确认收条是不是涉案房屋的收条，在孙晓红与吴胜久的录音中，孙晓红确实向吴胜久说了不要房屋，但是不要房屋的原因是因为吴胜久没有按照承诺书的约定在规定的日期向孙晓红办理房屋过户和更名手续，根据孙晓红对吴胜久与陈开志关系的了解以及承诺书，吴胜久给孙晓红的信息是其是陈开志的代理人，根据相关法律规定，代理人相关的法律责任和义务，可以直接归结为被代理人，情况说明只能证明吴胜久已经将房屋出售给张某某，从客观上已经不存在向孙晓红履行合同的可能性。陈开志对吴胜久提交的上述证据的真实性和证明目的均予认可，结合孙晓红提供的证据，能充分证明孙晓红违约在先，原、被告就房屋的户型以及更名时间达成一致，孙晓红提交的证人证言中显示等到拿到空白合同之后，才能确定更名时间，所以更名时间已经不受限制了。上述事实，有承诺书、转账记录、微信聊天记录、录音及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，陈开志称本案不属于人民法院受理民事案件的范围，但未提交证据并说明相应的法律依据，故对陈开志该辩称意见，本院依法不予采纳。涉案承诺书约XX路XX村XX小区XX层（东边单元）朝南东户119.99平方米，吴胜久称孙晓红要求调整成西户的房屋，孙晓红持不同意见，称东户房屋被卖了，才调整到西户，双方均未就己方意见提交证据予以证明，但均认可在2018年7月17日，不再履行承诺书所载的石桥小区21层东户的更名，故吴胜久与孙晓红于2018年7月17日协商解除了承诺书，而孙晓红与吴胜久就石桥小区21层西户的更名又达成口头约定，故在解除涉案承诺书之时，孙晓红与吴胜久均无证据证明对方违约，孙晓红亦无证据证明陈开志和其存在何种约定，故孙晓红要求吴胜久、陈开志支付其违约金14万元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于返还房屋预付款一节，吴胜久称其为孙晓红垫付了购房款50万元，后因孙晓红不购买石桥小区21层西户房屋，其将房屋低价出售，损失13万元，但吴胜久提交的收条未标明房屋基本情况，吴胜久未提交证据证明其如何给陈开志或者陈某某支付购房款，亦未提交证据证明涉案房屋过户给孙晓红，也未提交证据证明张某某如何给其支付购房款及购房款的具体金额，故吴胜久未提交充足证据证明其因孙晓红的原因存在损失，吴胜久要求孙晓红承担损失13万元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳，吴胜久应当退还孙晓红房屋预付款20万元。因孙晓红与吴胜久协商解除了承诺书，未举证证明吴胜久存在违约行为，故其要求张仁森承担保证责任，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告孙晓红、被告吴胜久、张仁森达成的承诺函于2018年7月17日解除。二、被告吴胜久于本判决生效后十日内退还原告孙晓红房屋预付款20万元。三、驳回原告孙晓红其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10800元，由被告吴胜久承担5800元，原告孙晓红承担5000元。鉴于原告孙晓红已预交，被告吴胜久于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付原告孙晓红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长    朱      华人民陪审员    王      英人民陪审员    颜  建  设 二〇一九年 十一 月 六 日 书 记 员    张  开  心