杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0106民初4285号原告：杭州心启卓教育科技有限公司，住所地杭州市拱墅区登云路**恒策西城时代中心****。法定代表人：何燕鸿，董事长。委托诉讼代理人：聂红霞，女，系公司员工。被告：杭州建华创业园管理有限公司，住所地杭，住所地杭州市拱墅区七古登********v>法定代表人：胡东妹，总经理。委托诉讼代理人：牟宝强、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。本院审理的原告杭州心启卓教育科技有限公司（以下简称心启卓公司）诉被告杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华创业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，后本院转为普通程序组成合议庭，于2018年9月10日、2019年9月19日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人聂红霞、黄金苹，被告委托诉讼代理人牟宝强到庭参加2018年9月10日的诉讼，原告法定代表人何燕鸿及委托诉讼代理人聂红霞，被告委托诉讼代理人牟宝强到庭参加2019年9月19日的诉讼。本案现已审理终结。原告心启卓公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，被告返还自2017年12月15日起至2018年4月14日止的租金52519.01元、押金39497.76元、灭火器押金300元，合计92316.77元；2、被告支付原告装修补偿200967元、资产补偿6770元、搬迁费4637.7元、限时搬迁奖励费7729.5元、空调移机费900元、电话移机费474元、网络移机费200元，合计221678.2元；3、被告支付原告停产停业损失补偿426668.4元（138元/平方米/月×154.59平方米×20月），临时安置费128000.52元（138元/平方米/月×154.59平方米×6月），合计554668.92元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告向原告支付前述第1至3项诉请金额共计868663.89元相应的利息损失（以868663.89元为基数从2017年12月15日起至生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。事实和理由：原告是一家从事企业管理与成年人教育培训的企业，被告为国内一家从事租赁和商业服务的公司。2016年10月15日，杭州启卓企业管理有限公司（以下简称启卓公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定启卓公司承租被告位于杭州市××路××巷××号××幢××楼××室房屋，房屋面积为154.59平方米，租赁期限为2年自2016年10月15日至2018年10月14日；双方约定了房屋租金的支付方式，租房押金39497.76元。合同签订后，启卓公司依约向被告支付了相关费用，购置相关设备，并对房屋进行装饰装修。2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布杭西征调字（2017）第008号《杭州西溪单元ＸＨ1008-Ａ33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》。被告也于2017年11月12日通知原告召开园区征收情况会议，通报了征收园区的相关情况，至此被告已无法保障启卓公司正常经营。2017年12月14日，杭州市西湖区人民政府公布杭西政征字（2017）第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定》，决定对杭州西溪单元ＸＨ1008-Ａ33-12、23国有土地上房屋进行征收。征收决定公布后，启卓公司已无法经营，于2017年12月14日起停止经营。启卓公司与被告签订的《房屋租赁合同》13.2条约定“国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停产损失的赔偿归乙方所有。”启卓公司据此与被告多次协商征迁事宜，要求支付相关款项，但被告承诺给予启卓公司的款项远不足以弥补启卓公司的损失。为此，启卓公司诉诸法院。2019年7月2日，启卓公司名称变更为杭州心启卓教育科技有限公司即本案原告。被告建华创业园公司辩称：一、同意原告第1项诉讼请求。即双方的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，退还原告租金52519.01元、押金39497.76元、灭火器押金300元，合计92316.77元。二、原告向被告主张各项补偿、赔偿费用没有合同及法律依据。本案拆迁协议签订及拆迁补偿款的支付均由房屋所有人与拆迁部门达成一致，被告并不是案涉房屋的所有权人。原告与被告为房屋租赁合同关系，案涉纠纷应依据双方签订的房屋租赁合同予以处理。该合同13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方损失的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”依据上述双方合意的条款理解，首先被告是不承担任何赔偿责任，其次如果在政府拆迁补偿中有针对实际承租人的装修、设备及停业损失才归原告所有，也仅是基于“装修、设备及停业损失”的范围。但原告提出的“征收搬迁费、限时搬迁奖励费、空调移机费、电话移机费、网络移机费、临时安置费”补偿并不在合同约定的范围内，被告无需进行补偿。三、原告不能举证证明拆迁明细中关于实际承租人的停业损失补偿金额，其提交的补偿计算明细系针对房屋所有权人，该补偿方案与原告无关。原告是根据《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案》计算停业损失补偿，但该方案的补偿内容及计算方式仅是针对房屋所有权人。而原告并非案涉房屋的所有权人，其按照政府给所有权人的补偿标准向被告主张赔偿是不合理的。事实上被告也从未获得原告的征收补偿，原告的征收补偿应向房屋产权人或政府主张，不应由被告支付。本案中，原告无法举证在此次政府拆迁补偿明细中最终被认定为实际承租人的停业损失补偿具体是多少金额，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告除第1项诉讼请求外的其他诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、《房屋租赁合同》。证明原、被告存在房屋租赁关系及原告装修、设备、停业损失等损失应获补偿，相关款项应予以返还等事实。2、《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》。证明被告园区将被征收，无法保障原告正常经营的事实。3、杭州市西湖区人民政府房屋征收决定公告。证明杭州市西湖区人民政府于2017年12月14日决定征收被告园区，原告租赁房屋在征收范围之内的事实。4、杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案。证明征收方案对停产停业损失补偿、临时安置费、营业执照补贴等款项有相关标准的事实。5、关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函。证明被告自认自2017年12月14日起园区以及原告企业无法正常经营，租赁合同无法继续履行的事实。6、洽谈单。证明被告自认给予原告的补偿金额远不足以弥补原告损失以及原告已支付超额房屋租金，已付租房押金等款项应予退还的事实。7、装修情况单。8、租赁房屋现场照片。证据7-8证明原告对承租的房屋进行了装修，存在装修损失的事实。9、关于××巷××号××幢××层××室房屋已无法使用的告知函。10、EMS面单。11、中国邮政物流信息。证据9-11证明原告曾向被告主张返还房租、房屋押金、支付装修损失等费用且租赁房屋已无法使用的事实。12、房屋租金支付凭证。13、租房押金支付凭证。证据12-13证明原告已履行支付租金、押金等义务的事实。14、区委办公室、区政府办公室关于印发西湖区2015年“三改一拆”工作实施意见的通知。证明涉案房屋所属地块属于退二进三项目类别范围之内，补偿标准适用商业用地标准的事实。15、关于明确杭州市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行标准的通知。证明停产停业损失根据非住宅房屋的具体用途进行补偿，营业用房适用临时安置费标准补偿20个月的事实。16、（2016）杭州市区国有土地上房屋征收临时安置费标准。证明2016年4月1日起市区二级土地上商业用房临时安置费标准为138元/平方米（建筑面积）*月的事实。17、（2018）杭州市区国有土地上房屋征收临时安置费标准。证明2018年4月1日后市区二级土地上商业用房临时安置费标准为193元/平方米（建筑面积）*月的事实。18、广发银行客户回单（支付装修补偿款）。19、洽谈单（浙江米山文化传媒有限公司）。证据18-19证明征收补偿款已经到位，并且被告曾向案外公司浙江米山文化传媒有限公司支付补偿款的事实。20、洽谈单（浙江康肃射艺文化传播有限公司）。21、装修情况单（杭州一羿射艺文化传播有限公司系浙江康肃射艺文化传播有限公司的股东）。22、企业信用信息公示报告。证据20-22证明被告按照1300元/平方米的标准向案外公司浙江康肃射艺文化传播有限公司支付了装修补偿的事实。23、被告发送给原告的短信记录。24、告知函。证据23-24证明征收补偿款已经到位，并且签约、腾退、支付补偿款等工作均由被告完成的事实。25、租赁合同终止协议。26、补偿及退费确认书。27、交付确认书。28、征收搬迁设备交接单。29、见证单。证据25-29证明被告园区内的企业在搬迁时均需要签署该五份材料的事实。30、杭州联合银行入账自助回单。证明被告账户于2018年6月5日有资金转出的事实。原告提供的上述证据，被告质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，证明对象有异议，该证据仅能证明双方之间存在房屋租赁关系，无法证明原告所主张的补偿款。证据2、3、5、12、13，被告对证据三性无异议。证据4、9-11、14-17，被告对真实性、合法性无异议，证明对象有异议，无法证明原告的证明目的，且相应的补偿标准系政府对房屋所有权人的补偿标准，不能证明政府对原告有实际补偿并有相应的标准。证据6，对证据三性有异议，仅是复印件，无任何签名和盖章。证据7、8，对证据三性有异议，照片并未经被告签字或盖章认可，没有发票等佐证原告对承租房屋进行装修。证据18-30，证据三性均有异议，与本案不具有关联性，无法证明原告的待证事实。被告未向本院提供证据。经庭审质证，本院对上述证据作如下认定：原告证据1，符合真实性、合法性、关联性的证据特征，本院予以确认。证据2、3、5、12、13，被告无异议，本院予以确认。证据4、9-11、14-17，被告对真实性、合法性无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认。证据6，虽然系复印件，但根据庭审查明的事实，原、被告关于拆迁补偿进行了沟通，并由被告出具了洽谈单，因原告不同意洽谈单金额双方未达成一致意见，故本院予以确认。证据7、8，结合洽谈单，本院对照片所反映的拆迁前原告对案涉房屋进行了装修的事实予以确认。证据18-30，系被告与其他商户洽谈的材料，与本案不具有关联性，本院不予确认。根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷**房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与被告签订《租赁合同》一份，被告承租电机公司上宁巷1号房屋，租赁期限从2015年7月16日至2031年7月15日止。2016年8月10日，被告为出租方（甲方）与启卓公司为承租方（乙方），经协商双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-08-034）一份。约定乙方承租杭州文三路上宁巷1号8幢1楼107室房屋，房屋建筑面积为154.59㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2016年10月15日起至2018年10月14日止，免租期为66天，自2016年8月10日起至2016年10月14日止，免租期不计入本合同约定租赁期内；房屋每平方米日租金2.4元，本合同租赁期间年租金为157991.04元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付；乙方向甲方支付39497.76元作为租房押金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有；因本免责条款原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向西湖区人民法院起诉解决。合同签订后，启卓公司支付被告租房押金39497.76元、灭火器押金300元，启卓公司按约支付房租并装修入驻案涉房屋。2017年9月4日，启卓公司支付被告第三期即2017年10月15日至2018年4月14日租金78995.52元。2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，被告向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的被政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及被告均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。2018年上半年，西溪街道先后共向被告预付了7500万元用于被告协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后被告与大部分承租户协商签订《租赁合同终止协议》，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由被告垫付各租赁企业补偿款项。而原告认为被告提出的装修补偿标准过低、未按建筑面积补偿、不应扣除25%的装修补偿、应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意被告提出的补偿方案，双方未达成一致意见。案涉房屋已于2018年6月20日被拆除。2019年7月2日，杭州启卓企业管理有限公司名称变更为杭州心启卓教育科技有限公司即本案被告。另查，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向被告支付过补偿款。本院认为：原、被告签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故本院依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应退还原告从2017年12月15日起至2018年4月14日的租金52519.01元、租房押金39497.76元、灭火器押金300元，共计92316.77元，且被告亦同意退还原告上述款项，故本院予以支持。关于被告是否应支付原告装修、设备、停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议。而7500万元款项性质是西溪街道预付给被告用于自身及与园区承租户终止租赁协议的补偿款，该7500万元款项仅是预付款，并非政府支付给电机公司或被告的拆迁补偿款。原、被告签订的《房屋租赁合同》第13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”因此，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与被告关于征收补偿款分配未约定，7500万元款项性质仅系预付款的情况下，对属于原告的装修、设备及停业损失的补偿亦不明确，故原告要求被告支付相应补偿款及停业损失、临时安置费的诉讼请求，本院不予支持。当然电机公司、被告关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，原告可再行主张权利。原告主张的利息损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认杭州心启卓教育科技有限公司与杭州建华创业园管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-08-034）于2017年12月14日解除。二、杭州建华创业园管理有限公司返还杭州心启卓教育科技有限公司租金52519.01元、租房押金39497.76元、灭火器押金300元，共计92316.77元，于本判决生效之日十日内付清。三、驳回杭州心启卓教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12486元，诉讼保全申请费4863元，共计17349元，由原告杭州心启卓教育科技有限公司负担15505元，被告杭州建华创业园管理有限公司负担1844元。原告杭州心启卓教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州建华创业园管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  吕小明人民陪审员  王卫国人民陪审员  孙颖娟二〇一九年十一月十二日书 记 员  任超华