广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初28736号原告蒋淑兰，女，汉族，1973年8月14日出生，住湖南省衡阳县******杉树堂组,公民身份号码430************422。被告裴瑞红，女，汉族，1962年10月28日出生，住河南省平舆县******委袁庄13组，公民身份号码为412************528。委托代理人丘添美子，系广东四端律师事务所律师。原告蒋淑兰诉被告裴瑞红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋淑兰，被告裴瑞红的委托代理人丘添美子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求:1.依法判决解除原告与被告签订的《商铺买卖合同》；2.判令被告裴瑞红退还向原告蒋淑兰已支付的律师费及网签费1780元、税费7960元、房价款141248元（含定金30000元、首期款111248元），共计150988元;3.判令被告裴瑞红向原告蒋淑兰支付以房产转让价的20%的违约金46249.6元；4.本案诉讼费用由被告承担;5.判令被告裴瑞红支付原告蒋淑兰因商品逾期交付的违约金15609.24元，以购房款总价231248元为本金，按照日利率1.5‰，从2017.10.1起计算至2017.11.14止，共44天，再加上2015.10.1至2015.10.2一天，合计45天，故按照天数45天计算。事实与理由：依据证据1等，法院审查并认定了“2012年11月11日，蒋淑兰和裴瑞红签订了一份商铺买卖合同，约定裴瑞红将位于东莞市南城区*******************出售给蒋淑兰，蒋淑兰分别于2012年11月11日、2012年11月12日向裴瑞红缴纳了首期款”等事实。依据证据2等，2012年11月11日，蒋淑兰与裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司签订了编号为B327号《商铺买卖合同》，所购房产为东莞市南城区*****************，约定了有关购买案涉编号为B327号商铺的权利和义务；以及购买B327号商铺是买方根本目的等事实。依据证据6、证据7等，截止到目前，原告蒋淑兰因案涉B327号商铺已支付了律师费及网签费1780元、税费7960元、房价款141248元（含定金30000元、首期款111248元）；以及原告蒋淑兰向卖方申请二期款转为按揭等事实。依据证据3、证据4、证据5、证据6和京东拍卖网等，目前，裴瑞红无法履行相应义务；案涉B327号商铺于2019年2月26日起已被法院查封，于2019年6月4日经法院委托评估，在京东拍卖网现正处于拍卖期间等事实。处于拍卖和查封期间的案涉商铺现无法过户到蒋淑兰名下，因被告裴瑞红被法院强制执行造成案涉B327号商铺无法交易，被告裴瑞红已严重违反合同和根本违约等。进一步来说，依据城市房地产管理法(下列房地产，不得转让：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的)、合同法和物权法等，案涉B327号商铺处于被法院执行查封、拍卖期间，无法转让完成交易，所以案涉合同解除条件成就。被告辩称，1.被告不同意原告的诉讼请求，案涉商铺没有过户的原因是原告未按照合同向被告支付剩余的房款90000元，因此在原告没有还清房款的情况下是没有办法过户的，因为原告的原因而没有过户，是原告违约在先，违约方是没有权利提出解除合同的；2.被告没有违约，不应承担惩罚性的违约金及利息，假如存在违约的话，原告的第五项诉讼请求诉请的利息高于国家规定的利息利率，应适当调整为以购房款231248元为基数，按每日万分之五的标准计算；对于原告所主张的违约金天数没有异议。经审理查明，2012年11月11日，裴瑞红作为卖方，万菱公司作为卖方代理人，原告作为买方，双方签订《商铺买卖合同》，合同约定：卖方同意将位于东莞市南城区*******************转让给买方，转让价格为231248元。合同第四条约定买方逾期付款的违约责任。合同第七条关于违约责任、合同解除约定，任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或者要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。合同第九条约定卖方应当于2013年9月30日前，以书面形式通知买方办理该商铺的交付手续。合同第十条关于商铺使用权的约定，买卖双方均同意，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，卖方享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买方不得干涉。卖方应于2015年9月30日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买方使用，同时买方自该日期起开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期移交使用的，卖方应当及时书面告知买方。如果在商铺装修移交以及使用权和收益权交接之前，买方将商铺出卖或继承、析产、债权债务等原因发生商铺的产权转移，买方有义务以书面形式通知卖方，并保证不影响卖方在此期间对商铺的使用权和收益权，如第三方因此向卖方主张权利，买方需承担违约责任。买方同意不得以任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续，买方同意办理该商铺使用权和收益权交接后不得以任何理由向卖方索取任何租金及管理费用。买方未按书面通知的时间办理商铺装修移交以及使用权和收益权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的装修移交以及使用权和收益权已实际交给买方，一切风险由买方承担。商铺所有权的转移交付，自国土房产部门将该商铺登记在买方名下并办出房产证时，即视为卖方已完成向买方交付该商铺的所有权。合同第十一条关于卖方逾期交付商铺的违约责任约定，除本合同第十条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买方，逾期超过45日后，按本合同第十条规定的最后交接期限的第二天起至实际交接之日止，卖方按日向买方支付已付房价款1.5‰的违约金。合同第十二条关于卖方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，卖方交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买方有权要求卖方按照下述方式处理：卖方以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿。合同落款处，买方代理人处盖有万菱公司的合同章，买方处有原告的签名捺印。原告在2012年11月4日缴纳了商铺的定金30000元，2012年11月11日缴纳了商铺的首期款30000元，2012年11月12日缴纳了商铺的首期款81248元，共计缴纳了房款为141248元。2012年11月12日缴纳了税费7960元，2012年11月12日缴纳了网签、律师费1780元。案涉商铺因被告的其他债务纠纷而被法院查封，并在2019年10月3日经法院拍卖成功。2019年9月2日，原告向被告发函，要求被告收到函件后立即按要求向原告办理房产过户和商铺交付手续，被告于2019年9月6日收到该函件。2019年9月11日，原告再次发函进行催促，被告于2019年9月16日收到函件。2019年9月23日，原告向被告发出解除合同通知函，被告于2019年9月25日收到该通知函。原告在庭审中表示，其一直没有收到被告的交铺通知，直到2015年11月4日，原告去找人办理案涉商铺的交铺手续，但还是没有找到人，无法联系到被告；原告没有收到被告的通知要求补齐剩余的购房款，也没有收到被告的通知要去办理银行按揭贷款手续。被告则表示由于原告没有付清房款，被告无需按照合同的约定在2015年9月30日前将案涉商铺移交给原告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原被告之间签订《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。案涉商铺因被告的其他纠纷被法院拍卖，故案涉的房屋交易无法完成，根据《商铺买卖合同》的约定，原告诉请解除《商铺买卖合同》，被告返还购房款141248元、税费7960元、网签和律师费1780元，违约金231248元×20%＝46249.6元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据《商铺买卖合同》第七条已经约定了案涉交易无法完成的违约责任，双方应从约定处理，故原告诉请赔偿利息损失及逾期交付商铺违约金，没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告蒋淑兰与被告裴瑞红于2012年11月11日签订的《商铺买卖合同》已解除；二、被告裴瑞红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋淑兰返还购房款141248元、税费7960元、网签和律师费1780元；三、被告裴瑞红在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蒋淑兰支付违约金46249.6元；四、驳回原告蒋淑兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2716.68元，由原告蒋淑兰负担217.34元，由被告裴瑞红负担2499.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 柯 颖二〇一九年十一月十九日书记员 郑佳颖