四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终3542号 上诉人（原审原告）：肖琳，女，1978年2月22日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：四川东华科技发展有限公司，住所地：四川省成都市一环路南二段**。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司，，住所地：四川省成都市高新区九兴大道** 法定代表人：杨永东。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都东鼎泰和科技有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区一环路南二段** 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 上诉人肖琳因与上诉人四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）、被上诉人成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 肖琳上诉请求：1.判令东华机械公司按购房合同上约定的交房标准交房；2.请求法院解除跟东华科技公司的租赁合同后，如果东鼎泰和公司要按现状继续租用必须经业主同意并签订合同，并要求东华机械公司继续承诺和担保东鼎泰和公司租赁到期后按购房合同的交房标准交房；3.请求法院支持违约金和滞纳金按照原租赁合同中约定的责任进行判决，对不守诚信故意违约方应承担惩罚性的赔偿责任，以严肃良好的社会风气；4.判令强占铺子出租并获利的东鼎泰和公司在没有跟业主签订合同前按不得低于原租金标准支付业主租金；5.违约金金额核算有误，且有部分业主收到的判决日期甚至是在最后一次庭审之前；6.本案一、二审诉讼费、保全费、执行费由东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司承担。事实和理由：一、肖琳所购的东华电脑城房屋是全产权商铺，产权明晰，能够明确商铺位置及面积大小。东华机械公司在购房合同中和东华科技公司的租赁合同中就已明确所购商铺是全产权的独立商铺，并且合同中明确业主可以自主经营。而武侯区法院以业主商铺退铺会损害其他业主的合法权益为由而不予腾退。一审法院不能以续签租赁合同人数及面积优势即少数服从多数原则作为认定收铺不具备交还条件的理由，此理由是严重缺乏事实基础及法律依据的，事实不清，适用法律有误。在两年前，跟我们情况相同的东华业主，在武侯区法院被判交房退铺为何我们不能退铺！二、此判决有一个明显的错误，适用法律条款有误。将我们的商铺所有权和自主经营权，使用权剥离，让强占我们铺子而不付租的东鼎泰和公司合法化，会产生更多的法律纠纷。三、对于东华科技多次欠租的老赖行为，法院却从轻判决，以欠租金额的10%支付违约金，而不是按照合同中约定的解约违约金赔偿，助长了违约方的嚣张气焰，在合同期限内的不按合同约定执行。有违契约精神和《合同法》的相关规定，东华科技公司并未主张违约金过高，一审法院主动调低违约金金额及计算标准，违约金应当按照双方约定的标准执行，即便要调整，根据公平原则结合东华科技公司违约主观恶意性程度，也应当按违约金最高标准计算。综上所述，一审法院审理判决存在严重错误，此案事实不清，请求二审法院依法改判，支持肖琳的上诉请求。 东华科技公司公司、东华机械公司公司答辩称，肖琳在上诉状中陈述案涉商铺的实际使用方为东鼎泰和，结合周东生以及其他业主所作的陈述，可以证实，案涉商铺一直以来的实际使用人并是东华科技、东华机械。而根据东华科技与业主签订的委托经营合同也于2016年到期，合同到期后，认定不定期租赁状态应当以实际的商铺使用人占用方来认定不定期租赁的法律关系。因此，更加证明了，一审法院判决东华科技为不定期租赁的承租方是错误的，不符合客观事实。 东鼎泰和公司辩称：1、我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司。2、未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 东华科技公司、东华机械公司共同上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回肖琳的诉讼请求；2.请求依法判令肖琳承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2006年2月17日，肖琳（甲方）与东华科技公司（乙方）共同签订了《委托经营管理协议》（以下简称管理协议）并建立租赁合同关系，约定甲方将其位于成都市（以下简称案涉租赁物）委托乙方经营管理，委托期限自2006年2月17日起至2016年2月16日止。 管理协议签订后，东华科技公司将案涉租赁物转让给东鼎泰和公司实际经营管理至2016年12月底。东鼎泰和公司于2016年12月以《关于退还席位的通知》（以下简称通知）告知东华机械公司、东华科技公司、肖琳不再租赁案涉租赁物并已将其腾空。同月底，东华科技公司也以短信方式通知王云侠从2017年1月1日起不再继续履行租赁合同。至此之后，东华科技公司、东鼎泰和公司并未再占用、使用案涉租赁物。 一审法院漏查事实，认定基本事实不清，适用法律错误，一审判决应当被发回重审或依法改判。 一、一审法院漏查事实，认定基本事实不清 1.一审法院漏查事实，认为东华科技公司未通知肖琳解除合同，且将返还租赁物的义务完全归结于东华科技公司是严重错误的。 一审判决遗漏了对东华科技公司通知肖琳解除合同、收房的事实认定。而正如一审判决所述，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故东华科技公司与肖琳自2016年2月16日以后为不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。那么，东华科技公司在不定期租赁期间通知肖琳解除合同，不再租赁案涉租赁物的，应视为东华科技公司已有效地行使了合同解除权，履行了必要的通知义务。合同依法解除的，肖琳作为业主方应当负有收回案涉租赁物的义务。 众所周知，租赁合同到期双方不再续租的，应当是出租人负有收回租赁物的义务，承租人只是配合返还。只有在因承租人违约等过错导致合同解除的情形下，才能适用承租人负责返还租赁物的责任倒置制度。而本案中，租赁合同的解除并非因东华科技公司违约或其他过错，东华科技公司主动通知要求解除不定期的租赁合同是东华科技公司行使合法权利的体现，肖琳作为出租方，应当负有在合同解除后主动收回案涉租赁物的义务。 肖琳故意不去收回案涉租赁物，不能视为东华科技公司通知解除合同后持续占有租赁物，不能要求东华科技公司继续承担合同解除后的租金。并且，返还案涉租赁物的举证责任不能全部倒置于东华科技公司上。 如按照一审法院的逻辑，承租人应当负有返还租赁物的完全责任及全部的举证责任，那么所有的出租人都可以在租赁合同到期后“故意”不去收房，就让租金一直计算下去，让承租人一直承担租金。而承租人为了不承担后续无理租金风险的唯一办法就是合同一到期就公证证明腾空了租赁物。这样的操作，显然是不合理地加重了善意承租人的责任，减轻了恶意出租人的责任，同时也造成了社会资源的浪费，不利于经济效益原则。因此，合同到期后，租赁物的收回、返还责任及举证责任的分配应根据出租人、承租人是否为善意有所区分，不能一味地将全部的责任倒置给承租人。 退一步讲，案涉租赁物的实际经营管理者东鼎泰和公司于2016年12月31日向东华机械公司、东华科技公司、肖琳发出通知表明案涉租赁物已达到腾空状态，证明东华科技公司也完成了案涉租赁物的返还义务。 2.一审法院不予采信东华科技公司举证的电脑截屏图片是错误的。 东华科技公司在举证期限内向一审法院举证了“2016年12月26日东华科技公司通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的短信通知”的电脑截屏图片，并当庭以电脑操作形式向一审法院展示了企业信使平台内与电脑截屏图片对应的短信发送记录及短信内容。基于网页显示限制，虽然单从网络页面无法看出完整内容，但结合东华科技公司提交的证据与当庭展示情况，以复制短信内容并粘贴在文档后足以显示短信的完整内容，明确载明有“从2017年1月1日起东华科技公司不再租赁各业主商铺，即解除租赁合同的意思表示，那么结合电脑截屏图片中的短信发送时间和短信内容，已然证明东华科技公司于2016年12月26日以合理形式行使了《合同法》赋予的任意解除权，东华科技公司举证的电脑截屏图片应当具有真实性、合法性、关联性与证明力，东华科技公司也已履行完毕证明通知余元均解除合同的证明责任。 而且东华科技公司已按租赁合同上载明的及肖琳预留的电话号码发送了短信，作为合同解除权行使方即短信发送方，其只能以己发送短信记录作为证明已通知肖琳解除合同、行使合同解除权的证据。如果按照一审法院的逻辑，东华科技公司不仅应该证明短信已发送还应证明肖琳已收到短信，那么所有民事主体在以短信方式通知另一方时，都需要要求短信方接收方将接收短信的通讯设备出具给发送方留存。首先短信接收方是否配合本是一个问题，而且这样不仅会加重短信发送方的举证责任，更是将市场交易流程变得更加复杂。 3.一审法院不应依据未加盖东华机械印章的《东华电脑城三方会谈会议纪要》判决东华机械公司承担租金支付义务。 一审中肖琳向法院举证的所谓东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署的《东华电脑城三方会谈会议纪要》并无东华机械印章，东华机械事后也并未对此追认。因此，东华机械并未对租金做出过债的加入的意思表示，一审法院据以无东华机械印章的《东华电脑城三方会谈纪要》认为东华机械公司作出了债的加入意思表示，并判决东华机械公司承担租金支付义务的行为是错误的。 综上，东华科技公司已通知肖琳于2017年1月1日终止租赁合同关系并已履行协助返还案涉租赁物的义务，肖琳请求2016年1月1日至今的租金及滞纳金没有事实和法律的依据，一审法院认定基本事实不清，由此作出的判决应当发回原审法院重审或由二审法院直接改判驳回肖琳的起诉。 二、一审法院适用法律错误。 既然一审法院依据《合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”、《合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。”认为东华科技公司未通知肖琳解除合同，但正如上文所述，东鼎泰和公司、东华科技公司先后向肖琳以通知和短信通知方式解除合同，且东鼎泰和公司已履行腾空案涉租赁物的义务。也就是说在东华科技公司以短信方式通知肖琳时，已经将通知解除、腾空案涉租赁物和通知验收租赁物的义务履行完毕，届时肖琳不积极对案涉租赁物进行收回系其自身过错。因此，东华科技公司己履行了《合同法》规定的通知解除与返还义务，一审法院不应依据《合同法》第二百三十二条来判决东华科技公司承担责任。 故，一审法院错误适用法律的做法应当得到二审法院的纠正。 综上，一审判决认定基本事实不清、适用法律严重错误，必须予以纠正。东华科技公司特请求贵院依法撤销原判，发回重审或依法改判驳回肖琳的诉讼请求。 肖琳辩称，要求法院支持己方上诉请求，驳回东华科技是上诉请求。 东鼎泰和公司述称，1、我方已将业主的席位退还给了东华科技、科技机械公司。2、未与我方签订协议的小业主我方是空置的，并未进行使用。 肖琳向一审法院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》，由东华科技公司向肖琳按合同标准返还商铺；2.东华科技公司向肖琳支付2016年1月1日至2018年11月30日的租金20518.7元、违约金17075.2元、滞纳金4366.4元（以欠付租金为基数按每日利率万分之二计算）；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任；4.本案诉讼费由东华科技公司、东华机械公司、东鼎泰和公司共同承担。 一审法院认定事实：2006年2月17日，肖琳与东华科技公司以及担保方东华机械公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，约定东华科技公司租赁肖琳位于成都市，委托期限自2006年2月17日至2016年2月16日，年租金为总房款85376元的8.24%，首次于合同签订后十日内向甲方缴纳一年租金，之后每半年一次性支付半年租金，于每半年的第一个月的十日前支付。合同第五条第一款约定：“委托经营管理期内，乙方（东华科技公司）应按时向甲方（肖琳）支付本协议中约定的租金，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。”合同第七条约定：“委托经营管理期内，担保方（东华机械公司）对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任。” 一审庭审中，东华科技公司称签订《东华电脑城委托经营管理协议》时明确告知业主双方为租赁关系，肖琳予以认可。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、肖琳发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示肖琳收到收铺通知。 一审另查明，1.涉案商铺在出售给肖琳之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺区的平面图上所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年11月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 一审法院认为，东华科技公司与肖琳签订的《东华电脑城委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《东华电脑城委托经营管理协议》《关于退还席位的通知书》计算租赁期限，已于2016年2月16日届满。截至起诉前，东华科技公司未与肖琳就解除合同或续租达成一致，且未实际向肖琳返还案涉商铺，故一审法院认为双方在2016年2月16日后租赁期限转为不定期租赁关系。按照《合同法》第二百三十二条的规定，当事人双方可以随时解除合同。现肖琳提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，故一审法院对肖琳要求解除其与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现肖琳依据《补充协议》要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司向其腾退返还房屋及将房屋恢复至符合《房屋买卖合同》约定的交房标准的状态。 经一审法院审查认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据物权法第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；该商铺区平面图上所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过一审法院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用，《补充协议》第一条也显示该房屋已被租赁且需统一经营管理。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。 综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，一审法院对肖琳返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金、滞纳金的支付 由于东华科技公司逾期履行《东华电脑城委托经营管理协议》约定的付款义务，且在协议到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，因此一审法院对肖琳主张东华科技公司支付2016年1月1日至2018年11月30日期间的租金的诉讼请求予以支持。其中，2016年1月1日至2016年12月31日期间租金金额为7034.98元（85376元×8.24%），2017年1月1日至2018年11月30日期间租金为13483.72元（85376元×8.24%÷12个月×23个月），共计20518.7元。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，肖琳依据《东华电脑城委托经营管理协议》的约定主张滞纳金和违约金，对此一审法院认为，滞纳金性质上属于违约金，滞纳金和违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给肖琳造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的滞纳金和违约金计算标准过分高于东华科技公司违约给肖琳造成的实际损失，故一审法院根据公平原则以及结合本案实际情况，将肖琳主张的滞纳金和违约金酌情调整为欠付租金的10%，即2051.87元（20518.7元×10%），对肖琳主张的滞纳金和违约金予以部分支持。 一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任”的规定，虽然东华机械公司在《东华电脑城委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金及其它义务承担担保责任，但是由于《东华电脑城委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，因此，东华机械公司不再承担依据《东华电脑城委托经营管理协议》约定的保证责任。而根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，2016年12月31日之前的租金由东华机械公司负责支付，可以视为债的加入，故东华机械公司对2016年12月31日之前的租金负有支付义务。对于东华科技公司因迟延支付租金而产生的滞纳金及违约金，因《东华电脑城三方会谈会议纪要》未约定东华机械公司对该部分金额的支付义务，而其迟延支付给肖琳造成的损失已在东华科技公司应支付的滞纳金及违约金中得到弥补，故一审法院对肖琳要求东华机械公司连带支付滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，故一审法院对肖琳主张东鼎泰和公司连带支付2016年1月1日至2016年12月31日期间租金（7034.98元）予以支持。肖琳要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《东华电脑城委托经营管理协议》合同相对方，肖琳该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除肖琳与东华科技公司就成都市武侯区号商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》；二、东华科技公司、东华机械公司于判决生效之日起十日内共同向肖琳支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金7034.98元；三、东鼎泰和公司对东华科技公司、东华机械公司上述第二项支付义务承担担保责任，东鼎泰和公司承担担保责任后，有权向东华科技公司、东华机械公司追偿；四、东华科技公司于判决生效之日起十日内向肖琳支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金13483.72元；五、东华科技公司于判决生效之日起十日内向肖琳支付滞纳金和违约金2051.87元；六、驳回肖琳的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费840元（已由肖琳预交604元），由四川东华科技发展有限公司负担385元，四川东华机械集团有限公司负担71元，肖琳负担384元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据肖琳、东华科技公司、东华机械公司的上诉请求以及东鼎泰和公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、东华科技公司是否应该向肖琳腾退案涉商铺；二、原审法院对租金、滞纳金、违约金金额的确定是否正确；三、东华科技公司是否通知肖琳解除租赁合同关系。现就上述争议焦点的认定分述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，案涉商铺未进行实际物理隔断，在长达十余年的经营过程中存在案涉商铺的实际使用经营面积与相邻商铺发生混同、包涵，且案涉商铺作为统一经营的状态。若解除租赁合同关系后返还商铺，必然导致整个商业物业的适租性降低，不利于商铺的整体价值体现；也必然导致其他业主的经营状态受损，不利于商场的整体经营和大多数业主的利益。案涉商铺的特殊性质决定了物的使用价值应遵循大多数业主的意志，在大多数业主仍以委托统一经营的方式实现物的价值的情况下，原审法院认定产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志正确，本院予以确认。肖琳主张解除租赁合同关系的主张应予以支持，但其要求返还的理由本院不予支持。 关于肖琳提出应由东鼎泰和公司承担租金、滞纳金、违约金的上诉理由。本院认为，肖琳与东华科技公司以及担保方东华机械公司签订《东华电脑城委托经营管理协议》，由东华科技公司支付租金，东华机械公司在委托经营管理期限内承担保证责任。在该合同到期后，东华科技公司继续使用案涉商铺，双方之间形成不定期租赁关系，应由东华科技公司继续支付租金。东华科技公司将案涉房屋转租予东鼎泰和公司至2016年12月31日。东鼎泰和公司并未与肖琳之间直接建立租赁合同关系，且本案中肖琳基于租赁合同关系提出诉讼，根据合同相对性的原则，肖琳基于租赁合同关系主张东鼎泰和公司承担租金本院不予支持。关于东鼎泰和公司是否应承担给付违约金责任的问题，本院经审查认为，东鼎泰和公司签署的《东华电脑城三方会谈会议纪要》中对其承担的担保责任限于2016年12月31日前的租金，并未对滞纳金、违约金的承担作出承诺，故肖琳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于肖琳提出租金应支付至房屋实际腾退之日的上诉理由。本院在上文已论述，案涉商铺租赁合同关系解除后，因案涉商铺作为统一出租的组成部分，少部分业主主张腾退必然导致商场的整体使用价值降低，故不应腾退。在此情况下，原审法院将租金计算至一审判决作出之日正确，本院予以确认。肖琳的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院经审查认为，违约金制度的设立目是填平守约方因对方违约所造成的损失，并对违约方苛以责任。肖琳根据《东华电脑城委托经营管理协议》提出违约金的主张，原审法院根据肖琳的实际损失适当下调违约金的金额符合法律规定，本院予确认。关于肖琳提出东华机械公司应承担违约金的上诉理由。本院认为，《东华电脑城委托经营管理协议》中约定的违约金的承担主体系东华科技公司，东华机械公司系对委托经营期限内的租金承担担保责任。故肖琳主张东华机械公司承担违约金并无合同约定作为依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。关于东华科技公司提出其已向肖琳发出解除合同通知的上诉理由。 关于东华科技公司提出原审法院对租金认定错误的问题。本院经审查认为：东华科技公司作为承租人，应对其实际支付的租金承担举证责任。但在本案中，其并未提交相应证据证明其已实际支付的租金金额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，东华科技主张原审法院对租金的计算错误，但未提交相应证据证明其给付租金的期限和金额，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 本院认为，东华科技公司与肖琳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。东华科技公司提出其公司在以短信方式通知肖琳不再履行该合同，则应提交相关证据证明该解除合同的意思表示送达至东华科技公司以及在合同到期后向肖琳腾退了案涉房屋。但在本案中，经本院审查东华科技公司提交的短信发送的电脑截屏图片，显示的内容并不完整、发送时间并不明确；且该内容系通过计算机程序发送，东华科技公司发送信息的原始载体在本案中也未予提供以供比对，故本院认为东华科技公司提交的网页截屏图片不能达到其主张的已通知解除合同的事实。故本院对东华科技公司的该项上诉主张不予支持。同时，东华科技公司主张其已将案涉房屋腾退予肖琳，但也未提交相应证据证明该事实的存在，故本院对其该项请求不予支持。原审法院认定东华科技公司主张合同已解除的主张不能成立正确，本院予以确认。 关于东华机械公司提出其未在《东华电脑城三方会谈会议纪要》上加盖印章的问题。本院经审查认为，首先，东华机械公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》中，东华机械公司承担租金给付的担保责任；并在原审答辩中提出“原告与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止”，该管理协议的约定到期时间届满后，东华科技公司并未返还；在《东华电脑城三方会谈会议纪要》订立后，东华机械公司向部分业主给付了租金，证明其实际履行了该会议纪要，东华机械公司的实际行为证明其参与了该会议纪要的签订，原审法院判决其承担2016年12月31日前的租金正确，本院予以确认。东华机械公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1680元，由四川东华科技发展有限公司负担709元，四川东华机械集团有限公司负担131元，肖琳负担840元。本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一九年十一月十九日 书记员 龙春光