湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0104民初3446号原告（反诉被告）:姚九斤，男，1960年12月30日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人:任林华、田奉民，均系湖北獬志律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）:湖北汇富实业有限公司，住所地武汉市洪山区卓刀泉北路4号东湖共管写字楼2层。法定代表人:黄成刚，系公司执行董事。委托诉讼代理人：郑院生，系公司员工（一般授权）。委托诉讼代理人：陈顺斌，系北京德恒（武汉）律师事务所律师（一般授权）。被告：周建坤，男，1953年1月20日生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈顺斌，系北京德恒（武汉）律师事务所律师（一般授权）。原告姚九斤与被告湖北汇富实业有限公司（以下简称汇富公司）、周永超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚九斤及其委托诉讼代理人任林华、被告汇富公司的委托诉讼代理人郑院生、陈顺斌、周建坤的委托诉讼代理人陈顺斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告姚九斤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告因房屋租赁造成的经济损失160万元及其利息（以160万元为基数按年利率6%从2017年5月1日起计算至实际清偿之日止）；2、被告向原告返还保证金10万元及38万元。3、本案的所有诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告与被告于2012年4月16日签订一份《房屋租赁合同》，原告承租被告位于武汉市硚口区中山大道46号3号楼的房屋，经营“久久商务宾馆”，同时对租期、租金等做了约定。2015年10月16日，双方签订《房屋租赁补充合同》，就承租范围、租金水平达成新的补充意见。2015年2月14日，双方签订《承诺》一份，约定《房屋租赁合同》提前终止，被告赔偿原告268万元。2017年1月双方再次签订一份《承诺》，被告承诺在2017年3月15日前支付原告268万元，因被告该笔欠款一直未履行，双方又在2017年3月签订一份《承诺》，最终确认被告欠付原告160万元，并承诺在2017年4月底归还，如未归还则原告有权无偿使用原租赁房屋的一至三楼，直至欠款归还为止。被告至今未履行义务，故原告起诉。被告汇富公司及周建坤辩称：一、周建坤2017年3月2日对姚九斤出具的承诺无效，该承诺对湖北汇富实业有限公司不产生法律约束力，汇富公司与周建坤无义务向姚九斤支付赔偿费。首先，汇富公司未委托周建坤向姚九斤出具承诺赔偿160万元的经济损失，周建坤个人行为不能代表公司，并且在姚九斤拖欠汇富公司巨额租金的情况下怎么可能授权周建坤给姚九斤出具160万元的赔偿？显然周建坤的承诺是不符合情理和法律的，汇富公司对上述承诺既未授权也未事后追认，因此，该承诺对湖北汇富实业有限公司不产生法律约束力，汇富公司无义务向姚九斤支付赔偿费。其次，与姚九斤签订租赁合同的相对方是湖北汇富实业有限公司，周建坤只是汇富公司签订房屋租赁合同的委托代理人，其产生的法律后果只能由汇富公司承担，周建坤不是公司的担保人，周建坤对姚九斤不应当承担任何赔偿责任。二、即使周建坤是代表公司承诺有效，姚九斤只能从2017年2月25日无偿使用至2018年8月底止。汇富公司与周建坤也无义务向姚九斤支付赔偿费。根据承诺书的内容，“在本月25日前付姚九斤租赁补偿费160万元整，如超过时间，一至三楼仍有（由）姚九斤无偿使用至2018年8月底止”。事实上，姚九斤久久商务宾馆一直使用租赁房屋至2018年12月30日，并且在2017年10月14日姚九斤又与洪伟签订《合作协议》将一楼餐厅合作经营，洪伟辩称其已对房屋投入装修资金至合同到期后仍然拒绝腾退房屋，迫使汇富公司代姚九斤赔偿25万元后才于2019年5月退场。姚九斤在2018年8月底之前一直在使用房屋，因此，汇富公司与周建坤无义务向姚九斤支付赔偿费。三、姚九斤从2015年7月1日起就没有支付租金，根据《房屋租赁合同》第十条第一项第三款之规定，答辩人有权单方终止合同，答辩人不需向其赔偿经济损失。四、租赁房屋属于军队房产，根据中央军委的指示，答辩人与姚九斤均必须服从，根据根据《房屋租赁合同》第十一条之规定，答辩人不需承担赔偿责任。因租赁房屋系军队资产，答辩人响应中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，答辩人遵守执行中央军委的通知要求提前解除房屋租赁合同，根据《房屋租赁合同》第十一条之规定，答辩人不需承担赔偿责任。同时被告汇富公司提出反诉请求：1、判令被反诉人姚九斤向反诉人支付2015年7月1日至2018年12月30日期间的租金289.8万元。2、判令被反诉人姚九斤立即交还占用房屋并向反诉人支付从2019年1月1日至2019年6月30日房屋占用费（按租金标准计算）41.4万元，及从2019年7月1日至交还之日止的房屋占用费。3、判令被反诉人姚九斤向反诉人退还经济补偿费10万元。4、判令被反诉人姚九斤向反诉人支付代其向第三人支付的经济赔偿费25万元。5、被反诉人承担本诉与反诉的全部诉讼费用。原告姚九斤就反诉请求辩称：1、原告租金支付到2015年7月31日，之前租金已支付完毕，后期租金达成补充协议，每年82.8万元租金。原告第一项反诉没有依据。2、被告刚开始以公司运营需要解除合同，提出补偿268万元，并承诺未付清补偿费之前原告可以无偿使用房屋，原告占有房屋是合理的。3、原告与洪伟的转租是经被告同意的，被告知晓前提下转租。4、原告不欠租金，且超付了租金。5、被告反诉请求与陈述事实存在冲突，反诉状陈述原告使用至2018年12月30日，但被告主张2019年之后房屋占用费缺乏依据。综上，请求驳回被告全部反诉请求。本院经审理查明如下事实：武汉市硚口区中山大道46号房屋属军产。2011年11月21日，中国人民解放军九五○三七部队出具一份委托书，内容为：经九五○三七部队、武汉美博纬业房地产开发有限公司、湖北汇富实业有限公司三方友好协商，原由武汉美博纬业房地产有限公司组织改造的九五○三七部队硚口家属院危房改造项目正式委托给湖北汇富实业有限公司负责改造。2011年11月25日，姚九斤向汇富公司支付租金60万元。2012年4月16日，汇富公司（甲方）与姚九斤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于硚口区××大道××楼，该出租屋按建筑面积计算共计1150平方米；甲乙双方约定，甲方于2012年5月1日前，将本合同约定的房屋交付给乙方使用。其中5月1日房屋交付之日起至2012年7月31日前为装修免租期（三个月），甲方不计收租金。该房屋租赁期自2012年7月1日起至2018年6月30日止，总计期限为6年。租金付款方式为一年一付；租金标准为每月每平方米60元。1-3年租金为828000元；4-6年租金为869400元。在本合同生效后，乙方向甲方预交房屋租金50万元。同时乙方应向甲方缴纳房屋租金100000元。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等做了约定。同日，姚九斤向汇富公司缴纳了门面押金10万元。2012年4月27日，姚九斤向汇富公司支付租金228000元。2013年8月13日，姚九斤向汇富公司缴纳了2013年7月31日至2014年7月31日的租金828000元。2014年1月25日，姚九斤向周建坤转账828000元。同日，周建坤出具收条称：因汇富公司资金周转困难，经与姚九斤协商后提前支付。该收条上盖有汇富公司公章。2015年2月14日，周建坤出具一份《承诺》，主要内容为：由于公司发展发展需要，原与姚九斤签订的租赁合同提前终止，考虑到合同还未到期，我公司考虑在3月31日之前给予经济补偿共计268万元，姚九斤全部收到补偿款后在十五日内退场。该承诺无汇富公司盖章。2015年2月16日，姚九斤出具《承诺》，内容主要为：一、同意按汇富公司承诺的条件解除双方于2012年4月16日所签订的《房屋租赁合同》；二、姚九斤在收到全部补偿款268万元后十五日内全部按月退场；三、姚九斤在租赁期间发生的任何债权债务及经济纠纷由姚九斤承担法律责任；四、退场时保证基础设施完好。2015年10月16日，汇富公司与姚九斤签订《房屋租赁补充合同》，约定：一、租赁房屋的位置和面积由原三号楼的一至三层1150平方，变更为一至四层，面积约1850平方。二、租金每年82.8万元，不予增加。三、装修免租期为2个月，自本合同签订之日起算。四本合同有效期四年，自本合同起租日起算。……六、本合同未约定事宜，按原合同继续执行，原合同也未约定的，双方协商解决。如甲乙双方发生违约，按主合同违约责任执行。该协议有汇富公司盖章及周建坤签字。2015年11月6日，姚九斤向汇富公司会计杨苟妮转账38万元。2016年3月26日，中央军委印发《通知》军队和武警部队全面停止有偿服务活动。2017年1月25日，周建坤（甲方）与姚九斤（乙方）签订《承诺》，主要内容为：甲方承诺2017年2月25日前支付乙方租赁合同补偿款127万元整，乙方将久久宾馆二楼三楼退出，所有附属设施一律不得拆除；如甲方资金不能如期到位，乙方可继续无偿使用久久宾馆二楼三楼房间；涂兰清事情处理完后再付叁拾叁万元整。乙方承诺：从2017年2月11号起在两个月内负责处理好一律餐厅涂兰清的事情，甲方可按乙方与涂兰清所签合同续签到2018年12月28日；如乙方不能按期解除与涂兰清的事务，甲方将每月扣除乙方27000元整。该承诺盖有汇富公司公章。2017年3月2日，周建坤又出具《承诺》，意为：在本院25日前付姚九斤租赁补偿费160万元整，如超过时间，一至三楼仍由姚九斤无偿使用至2018年8月底止。2017年3月26日，周建坤再次出具《承诺》。欠姚九斤现金160万元整，在四月底前归还，如不能及时归还，仍由姚九斤无偿使用到钱全部归还。2018年9月5日，姚九斤出具《收据》，意为“今收到解除合同补偿款10万元，在2018年9月14日全部退场，剩余款项退房当日全部付清”。2018年11月13日，汇富公司向久久商务宾馆和姚九斤发出《终止合同函》，意为“汇富公司与贵宾馆签订的租赁合同已于2018年6月30日到期，考虑到具体情况，同意延期至2018年9月11日停止营业并停电、停水，退出时间为2018年9月14日……”。2018年9月14日,姚九斤从涉案房屋二楼至四楼退场。另查明，2017年10月14日，姚九斤（《合作协议》甲方）与案外人洪伟（《合作协议》乙方）签订《合作协议》，约定：合作经营满口香私房菜馆（工商登记名称为武汉市硚口区洪姚私房菜馆），合作期限自2017年10月19日起至甲方与业主合作关系终止时止；双方的出资金额、盈利分成方式、分工如下：甲方出资房屋租金，乙方出资店面、经营、人员管理费用及维护费用。双方利润分成，所得营业款付出所有成本费用，减去储存备用金（10%）以后得盈利润，一人各得50%，每月分成一次。甲方维护和业主往来友好关系（无任何费用），乙方负责店面经营管理及维护。2019年3月，案外人洪伟出具《承诺书》，称收到周建坤委托宋志伟先生转的装修补偿款23万元，洪伟在两天内从久久商务宾馆一楼退出。2019年5月洪伟从涉案房屋一楼退场。本院认为，原告与被告汇富公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同。现原告主张两被告向其支付经济损失160万元及利息，其主张的依据是2017年1月25日有汇富公司盖章的《承诺》及2017年3月2日周建坤出具的《承诺》和2017年2月26日出具的《承诺》，三份承诺表示向姚九斤支付160万元整。但2017年1月25日的《承诺》说明了“如甲方资金不能如期到位，乙方可继续无偿使用久久宾馆二楼三楼房间；涂兰清事情处理完后再付叁拾叁万元整。乙方承诺：从2017年2月11号起在两个月内负责处理好一楼餐厅涂兰清的事情，甲方可按乙方与涂兰清所签合同续签到2018年12月28日；如乙方不能按期解除与涂兰清的事务，甲方将每月扣除乙方27000元整”。但2017年3月2日周建坤出具的《承诺》说明“在本月25日前付姚九斤租赁补偿费160万元整，如超过时间，一至三楼仍由姚九斤无偿使用至2018年8月底止。”及2017年3月26日周建坤《承诺》说明“无偿使用到钱归还时止”，两份《承诺》对2017年1月25日的《承诺》做了变更，该两份《承诺》虽无汇富公司盖章，但从案件情况及双方当事人的陈述，周建坤作为汇富公司员工，曾参与和姚九斤协商租赁合同及补充协议相关事宜并代收过姚九斤向汇富公司支付的一年的租金，其出具《承诺》的行为可以视为代理汇富公司作出意思表示，其行为足以让原告相信其有代理权限，《承诺》应当有效。根据上述承诺，汇富公司应向原告支付1600000元补偿金，否则姚九斤无偿使用房屋至收到补偿费为止。但姚九斤于2018年9月收到汇富公司支付的补偿费100000元，故汇富公司还应向姚九斤支付1500000元。因姚九斤一直无偿使用涉案房屋，从公平原则出发，对其要求利息损失的诉求本院不予支持。关于被告反诉的租金问题，汇富公司与姚九斤签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，根据两份合同，租赁房屋原为中山大道46号房屋三号楼1至3层，后为一至四层，租赁期限原为2012年7月1日2018年6月30日止。根据姚九斤提交的证据，其缴纳了2012年8月1日至2015年7月31日的租金。之后未再缴纳租金或占用费。因姚九斤一直使用租赁房屋，综合上述《承诺》及租赁合同和补充协议，姚九斤还应当缴纳2015年8月1日至2017年3月25日的租金或占用费。根据合同约定，2015年7月31日至2015年10月15日的占用费或租金为172500元；因《房屋租赁补充合同》约定有两个月装修免租期，故姚九斤还应支付2015年12月15日至2017年3月25日的租金为1058000元；共计1230500元。关于姚九斤于2015年11月6日支付给汇富公司员工的380000元，因姚九斤不能证明该款项是汇富公司无正当理由收取，应视为其缴纳的租金；另外关于姚九斤缴纳的保证金，本院确定该保证金冲抵租金可不予退还，综上故姚九斤还需向汇富公司支付租金750500元（1058000元+172500元-380000元-100000元）。关于汇富公司主张姚九斤应向其退还补偿给案外人洪伟的230000元的装修补偿款，因汇富公司不能证明该款项系汇富公司的支出。故汇富公司最终应向姚九斤支付749500元补偿款（1500000元-750500元）。关于20000元的维修费用，汇富公司不能证明维修费用是姚九斤导致，因此对汇富公司该项诉讼请求本院不予支持。本案因原告与被告汇富公司的租赁纠纷而起，周建坤的承诺应视为代理汇富公司作出，故汇富公司应向姚九斤承担责任，汇富公司如认为周建坤的行为对其造成损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北汇富实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姚九斤支付补偿费用749500元。二、驳回原告（反诉被告）姚九斤的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）湖北汇富实业有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取48424元，由被告（反诉原告）湖北汇富实业有限公司负担39655，由原告（反诉被告）姚九斤8769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李晓丹人民陪审员  刘昌霞人民陪审员  易 民二〇一九年十一月二十九日法官助理邱艳红书记员刘桦