四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初6311号 原告：四川省南充市茂林物业管理有限公司，住所地四川省南充市顺庆区安和街32号。 法定代表人：贾开军，董事长。 委托诉讼代理人：杨昌发，男，1952年6月16日出生，汉族，四川省南充市茂林物业管理有限公司员工，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：赵帅，男，1991年11月24日出生，汉族，四川省南充市茂林物业管理有限公司员工，住四川省蓬安县。 被告：四川蓬安马电房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如镇建设南路303号。 法定代表人：刘庆平，董事长。 委托诉讼代理人：王俊良，四川泰宇律师事务所律师。 被告：罗德勇，男，1965年8月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 被告：莫光明，男，1966年3月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：易凌，四川绸都律师事务所律师。 被告：罗家德，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告四川南充市茂林物业管理有限公司（简称茂林物业公司）与被告四川蓬安马电房地产开发有限公司（简称马电房产公司）、罗德勇、莫光明、罗家德物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告茂林物业公司委托诉讼代理人杨昌发、赵帅，被告马电房产开发公司委托诉讼代理人王俊良，被告罗德勇以及委托诉讼代理人易凌，被告莫光明委托诉讼代理人易凌，被告罗家德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告茂林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付物业费以及相关费用235926.50元；2.判令二被告支付拖欠物业费违约金11796.325元；3.判令本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求：1.2011年5月至2013年5月23日期间的物业费，因案涉房屋系空置房，原告不在诉讼中主张此物业费；2.罗德勇、莫光明、罗家德作为案涉房屋物业使用人，承担2013年5月23日至2019年7月31日共计74个月物业费，金额235926.50元；3.罗德勇、莫光明、罗家德承担违约金235926.50元×5%＝11796.325元。事实与理由：原告于2010年8月24日与马电房产公司签订了《前期物业管理合同》，原告从2011年11月1日至今为马电花园小区提供物业管理服务。被告罗德勇、莫光明、罗家德租赁座落于顺庆区商业用房用于经营马电农贸市场，在原告为小区物业提供管理服务期间,原告与被告都应切实履行服务与被服务的义务。但被告从2012年9月1日起至2018年12月31日止,拖延缴纳物业费及相关费用,己构成侵权。被告享受了原告提供的物业管理服务。根据原告与马电房产公司签订的《前期物业管理合同》约定商业物业费标准为按建筑面积每月1.1元／ｍ，被告用房建筑面积为2898.36平方米,共拖欠98个月零8天物业费，共计235926.50元。 以上物业费以及相关费累计235926.50元。被告在原告多次催收的情况下,以种种理由拖欠不交,根据《前期物业管理合同》条款应交违约金11796.325元。 《物业管理条例》第七条第5章规定,交纳物业费是业主的义务。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利,承担义务,不得以放弃权利而不履行义务。同时物权法第八十三条也明确规定，拒付物业费是损害其它业主合法权益的行为。对拖欠物业费的,根据物业管理合同,物业公司收取所欠费用5%的违约金,被告作为马电花园小区产权人/使用人之一,接受了原告的服务,理应按《物业管理条例》及《物权法》规定向原告交纳物业费以及相关费用,但经原告多次催缴(催交单附后)至今被告欠缴原告物业费以及相关费用和违约金共247722.825元。 被告马电房产公司辩称，1.案涉物业费应由房屋承租人即本案被告罗德勇、罗家德、莫光明负担而不是由我公司负担。马电花园小区24幢房屋是我公司开发马电花园商住小区时按市政规划配套建设的服务该小区及周边居民的农贸市场,我公司是该房屋的开发商而不是业主，作为开发商的我公司与作为前期物业服务公司的原告,双方各自的权利与义务并不受原告物业服务收费管理制度或规定的约束。2013年5月我公司在将该房屋出租给承租人即本案被告罗德勇、罗家德、莫光明用于经营农贸市场时,已与承租人在《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》第四条第二款明确约定“乙方应按时交纳租用该农贸市场所应自行负担的费用,包括物管费……等”,之后我公司将此情况告知原告并向原告送交了《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》复印件。自此后,原告是否向承租人收取物业费、收取多少物业服务费,均与我公司无关；2.原告对我公司提出的诉讼请求超过了诉讼时效期间。在《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》的履行期限于2019年7月31日届满前,原告从来没有向我公司提出过要向我公司收取物业费的权利主张,依据《民法通则》、《民法总则》及有关司法解释的规定,原告向我公司提出的诉讼请求已超过诉讼时效期间,不应得到法院的支持。我公司请求贵法院依法驳回原告对我公司提出的全部诉讼请求。 被告罗德勇、莫光明辩称，1.原告未先书面催告径直起诉不符合法律规定，应予驳回。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催告，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，书面催告是法院受理物业费纠纷的前置性规定。本案中，被告至今从未收到原告发出的“书面催告”通知，人民法院对原告违反前置性规定的起诉应予驳回；2.原告从未履行管理服务义务，根本违约，无权主张物业费。物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的双务合同，物业服务企业只有在履行了管理服务义务后才能要求业主或实际使用人交纳物业费。本案中，被告莫光明、罗德勇、罗家德承租和使用的24栋是独栋商业，与原告服务的马电花园住宅小区是有围墙隔离开的独立区域。众所周知，物业服务企业应当履行的主要合同义务包括安保、保洁、修剪花草、停车场秩序维护、水电气费代收等内容，但原告从来没有安排人员进入24栋区域提供包括前述内容的服务，原告违约在先，而且是根本性违约，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，被告有权拒绝支付物业费；3.莫光明等承租人是2013年5月才承租24栋商业，原告主张的物业费收取期限错误。莫光明等承租人是2013年5月才跟马电房产公司签订的《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》，装修后于2013年9月才开始营业。而本案原告要求从2012年9月1日主张物业费，其主张的期限错误；4.原告的违约行为给被告造成了重大损失，应予以赔偿。被告租用马电花园24栋商业房产开展经营期间，自行聘请了两名保安、两名保洁员，而且还委托了日新垃圾清运公司转运垃圾，每月支出一万余元。2014年，原告曾派人跟被告罗德勇协商，将24栋实际使用人聘请的保安、保洁员纳入茂林物业管理，由茂林物业支付保安、保洁员的工资，并负责垃圾清运，24栋的实际使用人按照《前期物业管理合同》的约定支付物业费，但原告认为按照合同约定每月仅能收取三千元（3100多元）左右的物业费，还不够支付两名保洁员的工资，双方没谈拢，此后原告也就没再提出过收取物业费。2013年9月至2019年7月，24栋的实际使用人支付两名保洁员、两名保安工资及日新垃圾清运公司的转运费共计736000元，保安、保洁员及日新垃圾清运公司提供的劳务本是原告应该履行的合同义务，相关费用应该由原告承担，被告莫光明和罗德勇同意在本案中将原告主张的物业费（从2013年6月起计算）与被告替原告支付的736000元工资及垃圾清运费进行品迭。综上，原告的起诉违反了先书面催告的前置性规定，而且原告未履行物业服务企业应提供的服务义务，被告有权行使先履抗辩权拒绝交纳物业费，人民法院应驳回原告的起诉或者诉请，若将物业费与被告替原告代为支付的736000元进行品迭后一并处理，被告莫光明和罗德勇愿意接受。 被告罗家德辩称，同意被告罗德勇、莫光明的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告于2010年8月24日与马电房产公司签订《前期物业管理合同》，合同约定原告为马电房产公司开发的位于顺庆区马电花园小区提供物业服务，服务期限自2010年8月24日至业主委员会成立止。合同同时约定商业房的物业费为1.10元／平方米.月；交付时间为从物业交付次日起半年交纳；如不按时、足额交纳物业费，经催告后未交纳，承担违约期间未付金额5%的违约金；对尚未出售或尚未交付的物业，物业费由甲方（马电房产公司）承担。原告从2011年11月1日开始至今为马电花园小区提供物业管理服务。位于顺庆区商业用房登记在马电房产公司名下，系马电房产公司所有，建筑面积2898.36平方米，系按市政规划配套建设用于经营农贸市场。 2013年5月，马电房产公司将房屋租赁罗德勇、莫光明、罗家德经营，双方签订了《“马电花园”农贸市场场地租赁合同》，合同约定，租赁期限自2013年5月23日至2019年7月31日止。合同第四条同时约定了物管费、水电气等相关费用由罗德勇、莫光明、罗家德负责交纳。马电房产公司向原告告知了案涉房屋出租的事实。在罗德勇、莫光明、罗家德经营农贸市场期间，自行聘请保安对农贸市场占用小区共有部分进行安全管理，自行负责农贸市场的垃圾清扫、清运。 现原告以二被告从2012年9月1日起至2018年12月31日止未交纳物业管理服务费，拖欠98个月零8天的物业管理费，共计235926.50元，原告已将催收物业管理服务费的通知张贴于罗德勇、莫光明、罗家德经营的农贸市场为由提起了前述请求。 诉讼中，原告向本院递交了一份情况说明，内容为马电花园24幢在物业管理范围内，原告对24幢的用电进行了日常检查维修；24幢的供水的日常检查以及发现问题的报告由原告的工程部负责，排水系统的故障处理、排水管道的疏通以及窨井的清掏由原告负责；2019年4月26日，农贸市场失火，原告保安人员扑灭了初期火灾，避免了重大事故发生。庭审后，原告书面表示对2011年5月至2013年5月23日期间的物业费不予主张。 本院认为，原告与马电房产公司告签订的《前期物业管理合同》双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同履行自己的义务。原告对马电花园小区进行了物业服务应当收取相关物业费。 关于物业费的承担主体问题。位于顺庆区商业用房系马电房产公司尚未出售的房屋，房屋的产权归属于马电房产公司，马电房产公司作为小区业主，按照《前期物业管理合同》约定，应当承担物业费，原告放弃主张马电房产公司向其支付2011年11月1日至2013年5月22日期间的物业费，本院予以支持。2013年5月23日至2019年7月31日期间，马电房产公司将案涉房屋租赁给罗德勇、莫光明、罗家德经营马电农贸超市，双方在租赁合同中约定物业费由该三人承担，该约定系双方的真实意思表示，原告对物业费约定之事知晓，故此本院确认罗德勇、莫光明、罗家德承担2013年5月23日至2019年7月31日期间的物业费，共计74个月，按合同约定计算金额235926.50元（74个月×1.10元／平方米.月×2898.36平方米）。由于罗德勇、莫光明、罗家德租赁马电公司房屋作农贸超市经营，该经营范围特别需要的安保人员和清洁人员较其他经营场所要多，并且是经营所必须，原告对该部分未投入人力、物力进行管理，仅是对马电农贸超市的用电进行了日常检查维修、供水的日常检查以及发现问题的报告由原告的工程部负责处理，排水系统的故障处理、排水管道的疏通以及窨井的清掏，所尽义务较少，对此本院酌情认定由罗德勇、莫光明、罗家德按照50%给付2013年5月23日至2019年7月31日期间的物业费，共计金额117963元。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经原告催交，被告在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费。 关于本案违约金的给付问题。原告与马电房产公司签订的《前期物业管理服务合同》约定违约方承担违约金，现原告主张的也是要求被告支付违约金，基于本案管理上的特殊性，和双方对物业费有争议又未达成一致意见，形成新的合意，故原告该主张本院不予支持。 关于本案过诉讼时效问题。物业服务合同属于继续性合同，物业公司要求业主支付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日计算。故原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告罗德勇、莫光明、罗家德于本判决生效之日起十日内向原告四川省南充市茂林物业管理有限公司支付物业费117963元； 二、驳回原告四川省南充市茂林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费2508元，由被告罗德勇、莫光明、罗家德负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南充市中级人民法院。 审判员 赵 霁 二〇一九年十一月一日 书记员 王仕豪