广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初1833号 原告：覃学，男，1968年8月13日出生，壮族，现住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人覃国永，广西桂来律师事务所律师。 被告：赵洪宪,男,1955年2月5日出生,汉族,住址:广西柳州市柳南区。 被告：赵守桂,男,1996年4月24日出生,汉族,住址:广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人赵洪宪,男,1955年2月5日出生,汉族,住址:广西柳州市柳南区。 被告：胡海颜,女,1958年6月28日出生,汉族,住址:广西柳州市柳南区。 被告：柳州市恒兴房地产中介有限公司,住所地：广西柳州市柳邕路277-1号兆兴园37号1楼，统一社会信用代码：91450200MA5L2BHX4W。 法定代表人罗克兴，经理。 原告覃学诉被告赵洪宪、赵守桂、胡海颜、柳州市恒兴房地产中介有限公司（以下简称恒兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告覃学及其委托诉讼代理人覃国永，被告赵洪宪、被告赵守桂的委托诉讼代理人赵洪宪、被告恒兴公司的法定代表人罗克兴到庭参加诉讼。被告胡海颜经本院公告送达开庭传票,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告于2017年6月16日签订的《二手房买卖合同》;二、判令被告向原告双倍返还购房定金共98000元和利息11760元,共计109760元，四被告对以上费用承担连带责任;三、本案诉讼费由被告共同承担。事实与理由：2015年8月6日,被告赵洪宪、赵守桂(以下简称“两赵”)给被告胡海颜出具委托书,委托胡海颜办理坐落于柳州市,《房屋所有权证》编号为柳房权证字××号,《房屋共有权证》编号为柳房共字1207143号,《国有土地使用证》编号为柳国用(2001)字第100980号、100981号该房地产的抵押借款、抵押登记、注销抵押登记及与该房产有关的其他事宜的手续。委托期限自2015年8月6日至2020年8月5日,广西壮族自治区柳州市公证处于2015年8月7日对该委托书出具了(2015)桂柳证字第10763号公证书。2017年6月16日,被告恒兴公司法定代表人罗克兴电话通知原告说有房源,同日,被告胡海颜持以上委托书及涉案房屋的相关证件在恒兴公司处代理作为甲方的“两赵”与作为乙方的原告和作为丙方的被告恒兴公司共同签订了《二手房买卖合同》三方合同书。合同约定:被告“两赵”自愿将以上涉案房屋(建筑面积218.58㎡)以壹佰叁拾柒万玖仟元整(￥1379000元)作价整体出售给原告,原告同意购买,被告恒兴公司作为办理该房产中介服务方。原告于合同签定当日向出售方支付购房定金49000元,合同签定15日内原告和出售方双方到柳州市房产行政管理部门办理资金监管纳税等手续,合同签订第15个工作日后办理该房的不动产权过户手续,合同还作出了各方违约的责任等其他约定。合同签订当日原告通过其子覃蒙江(公民身份证号)向甲方代理人即被告胡海颜卡号为62×××77的工商银行卡转入了49000元定金。之后恒兴公司及原告多次通知出售方按合同约定去办理相关手续,但胡海颜均以被告赵守桂的身份证过期不能办理为由拖延,直至后因“两赵”欠款原故该房被法院查封,导致合同无法履行。原告认为:被告恒兴公司作为专业的房产中介服务公司,对房源和出售方的情况没有尽到详尽了解责任,出售方及代理人有违诚信,导致合同无法履行,被告行为已构成根本性违约。为维护诚实信用的社会公德,保护原告的合法权益,根据《民法总则》、《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定,特向贵院提起诉讼,请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告对其陈述事实提供的证据有：1、被告赵洪宪、赵守桂、胡海颜身份证复印件3张，证明三被告主体适格；2、公证书1份，证明委托书真实、合法、有效；3、《二手房买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》1份，证明原、被告已签订房屋买卖合同及该房的权属情况；4、收据、农行交易明细单及户口簿复印件1份，证明原告已按合同约定向被告支付购房定金49000元；5、恒兴公司营业执照复印件1份，证明该被告适格及其作为专业的中介房产部门。 被告赵洪宪、赵守桂辩称，2017年6月16日原告覃学与没有委托权的被告胡海颜订立《二手房买卖合同》是无效的法律行为,该合同是无效的。本案所涉房地产为被告赵洪宪、赵守桂共同所有,有柳房权证字××号《房屋所有权证》、柳国用(2001)字第100980号《国有土地使用权证》证实。原告覃学诉称,订立《二手房买卖合同》时被告胡海颜持有《委托书》来主张合同合法有效,是无效的抗辩。2015年8月6日被告赵洪宪、赵守桂在柳州市公证处办理了委托公证,授权委托被告胡海颜以本案所涉房地产作为抵押物向银行贷款以及办理贷款的相关业务,并签了公证过的《委托书》。该《委托书》的委托事项中明确记载委托胡海颜办理向银行抵押贷款及办理抵押贷款的相关业务。对于被告胡海颜越权代理出售本案所涉房地产的行为,原告覃学在订立合同时查验了《公证书》、《委托书》应该是明知这买卖行为违法的、无效的。据此,原告覃学就应当自己承担无效法律行为所带来的法律后果。再者,原告覃学与被告胡海颜订立《二手房买卖合同》时有专业人士恒兴公司的员工在场,被告恒兴公司以中介的身份在《二手房买卖合同》上签字盖章,收取了中介费。原告覃学诉称,被告赵洪宪、赵守桂违背诚信,欺诈他,构成根本性违约,是违背客观事实的。另,2017年5月3日被告赵洪宪、胡海颜在柳州市柳南区民政局办理了离婚手续,当日领取了《离婚证》。离婚时本案所涉房地产分割给被告赵洪宪、赵守桂。此后,被告胡海颜无权以任何身份处置他人财产。综上,原告覃学的主张违背客观事实,没有任何法律依据,依法应当驳回其对被告赵洪宪、赵守桂的全部诉讼请求。 被告赵洪宪、赵守桂为其辩解提交了如下证据：1、赵洪宪、胡海颜离婚证；2、赵洪宪、胡海颜离婚协议书，1-2证明原告与胡海颜签订的二手房买卖合同与赵洪宪、赵守桂没有关系。 被告恒兴公司辩称，我和原告起诉之前和起诉时候都已经达成口头约定，所以我公司不用承担任何责任，只是出庭见证，我有与原告的微信聊天录音。 被告恒兴公司未向法庭提交任何证据。 经庭审质证,被告赵洪宪、赵守桂对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性无异议，不同意证明目的；对证据3的《二手房买卖合同》真实性、合法性、关联性不认可，其余的真实性认可；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告赵洪宪、赵守桂提交的证据1-2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告的委托书是在有效期内，离婚协议和离婚证只是他们内部之间的约定，对我们第三人不应该起到约定的作用，主要原因是委托书有效期到2020年8月5日。被告恒兴公司对原告、被告提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对原被告无异议的证据本院予以采信，对当事人有异议的证据是否具备相应的关联性、合法性，能否达到各自的证明目的，本院结合案情予以综合认定。被告胡海颜经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告诉请及陈述事实答辩、举证、质证之权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2017年6月16日，原告覃学作为乙方，被告赵洪宪、赵守桂作为甲方，被告胡海颜作为甲方代理人，被告恒兴公司作为丙方签订了1份《二手房买卖合同》，合同约定甲方自愿将位于出售给乙方，甲、乙双方共同委托丙方办理该房产中介服务。乙方在签订买卖合同当日支付购房定金49000元给甲方。该合同还约定了甲、乙、丙三方的权利和义务。原告和被告恒兴公司法定代表人罗克兴分别在合同上签名、盖章，被告胡海颜在合同甲方一栏签订了本人名字和赵洪宪、赵守桂名字。合同签订当日原告通过案外人覃蒙江向被告胡海颜卡号为62×××77的工商银行卡转入了49000元，被告胡海颜向原告出具了收据。由于至今未能过户到原告名下，为此双方酿成纠纷，原告提出以上诉讼请求。经查，恒兴公司未收取原被告的任何中介费用。 另查，柳州市房屋由被告赵洪宪、赵守桂共同所有，赵守桂系赵洪宪之子，被告赵洪宪与胡海颜于2017年5月3日离婚。 再查，被告赵洪宪、赵守桂、胡海颜于2015年8月6日到柳州市公证处办理了委托书签名公证，柳州市房屋的房屋所有权人赵洪宪、赵守桂作为委托人，胡海颜作为受托人，委托事项为：“一、以上上述房产作为抵押物向银行办理借款手续（包括签订抵押借款合同，领取银行借款）。二、到房产管理部门办理上述房地产抵押登记手续（包括但不限于领取相关产权凭证、他项权证）。三、代办清偿银行借款，办理注销抵押登记手续。四、办理与上述委托事项相关的其他事宜，受托人在上述委托事项的签署文件我们均予承认。” 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，被告赵洪宪、赵守桂作为委托人、胡海颜作为受托人办理的委托公证，仅授权委托被告胡海颜以柳州市房屋作为抵押物向银行贷款以及办理贷款的相关业务,并没有委托胡海颜代理出售柳州市房屋，《二手房买卖合同》中并没有赵洪宪、赵守桂的签名，且赵洪宪、赵守桂事后未追认，胡海颜的行为属于越权代理，对赵洪宪、赵守桂不发生法律效力，责任应由被告胡海颜承担。由于《二手房买卖合同》一直无法履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，买受人覃学有权要求解除合同，故本院对原告主张解除原告与被告于2017年6月16日签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求予以支持。 关于被告赵洪宪、赵守桂、胡海颜、恒兴公司是否应当双倍返还原告定金及利息问题。根据《二手房买卖合同》第六条第1项规定“如果甲方违约，甲方则双倍返还购房定金98000元及已收房款给乙方，乙方有权终止本合同或要求继续履行合同。”，本案中，被告胡海颜收取了原告支付的购房定金49000元，《二手房买卖合同》无法继续履行的原因系被告胡海颜隐瞒事实、超越代理权限与原告签订合同，事后未能取得房屋所有权人的追认，故本院认定被告胡海颜存在违约行为，应承担违约责任，即双倍返还定金，至于利息，由于被告胡海颜已经以双倍返还定金的方式承担了违约责任，故原告要求支付利息于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告赵洪宪、赵守桂承担双倍返还定金和支付利息的法律责任，本院认为，胡海颜超越代理权限与原告订立《二手房买卖合同》的行为属于越权代理，对赵洪宪、赵守桂不发生法律效力，责任应由被告胡海颜承担，故原告要求被告赵洪宪、赵守桂承担双倍返还定金的法律责任于法无据，本院不予支持。至于原告要求被告恒兴公司承担责任一节，被告恒兴公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实和披露义务，如核实房源信息、核实买卖房人的身份信息，委托事项等。本案中，被告赵洪宪、赵守桂、胡海颜于2015年8月6日签订的委托书中明确列明了委托事项仅为授权委托被告胡海颜以柳州市房屋作为抵押物向银行贷款以及办理贷款的相关业务，该事项无需专业知识即可判断，庭审中被告恒兴公司亦陈述其看见过上述委托书但不清楚委托事项，本院认为，被告恒兴公司未尽到对案涉房屋产权人委托事项进行核对、审查和如实披露重要信息的法定义务，与被告胡海颜的超越代理权限行为共同导致在合理期限内房屋买卖双方不能完成房屋买卖，合同目的不能实现，被告恒兴公司对此具有过错。关于被告恒兴公司认为其已经与原告在起诉之前和起诉时候达成口头约定不承担任何责任，只是出庭见证的辩称，被告恒兴公司对此未提出证据予以证实，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”原告的该诉请有法律及事实依据，本院予以支持，故被告恒兴公司对被告胡海颜向原告覃学双倍返还购房定金98000元应当承担连带偿还责任，对原告超过该部分的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告覃学与被告胡海颜于2017年6月16日签订的《二手房买卖合同》。 二、被告胡海颜向原告覃学双倍返还购房定金98000元。 三、被告柳州市恒兴房地产中介有限公司对前述第二项判决债务承担连带偿还的责任。 四、驳回原告覃学的其他诉讼请求。 案件受理费17211元（原告已预交），由被告胡海颜承担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  兰柳毅 人民陪审员  陈 玲 人民陪审员  叶晓春 二〇一九年十一月八日 书 记 员  林海媚 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007