黑龙江省牡丹江市东安区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑1002执异17号案外人：李小宇，女，1966年6月28日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区生态大街新城枫景A05号1门302室。委托诉讼代理人：王桂金，黑龙江维鸿律师事务所律师。申请执行人：潘修强，男，1973年9月19日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区东长安街绿苑二区4栋6单元616室。委托诉讼代理人：杨宇，黑龙江曦晖律师事务所律师。被执行人：李中义，男，1973年6月26日出生，汉族，住黑龙江省大庆市龙凤区东风路瀚城星苑A-11号1门2201室。在本院执行申请执行人潘修强与被执行人李中义民间借贷纠纷一案中，案外人李小宇于2019年11月12日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李小宇称，2018年4月11日李小宇与被执行人李中义签订了商品房买卖合同，合同约定李中义将山东省青岛市黄岛区康大御金湾小区2栋1单元101室出售给李小宇，价格为421万元。因李中义已经支付该房屋首付费用1261848.62元，合同约定由李小宇在合同签订后5日内直接支付给开发商购房余款293万元，双方同意李小宇于2018年12月31日前将剩余所有款项支付给李中义指定人员，合同签订后双方办理了房屋交接，李小宇已经实际占有使用该房屋，截止本申请时该房屋所有物业费、采暖费、水费、电费等费用均由李小宇支付。具体支付款项如下：2018年4月12日汇款给青岛康大房地产开发有限公司293万元，2018年5月30日按照李中义要求汇款给鲁新河15万元，2018年6月4日汇款给李中义5万元，2018年6月14日汇款给李中义30万元，2018年8月6日汇款给李中义10万元，2018年8月15日汇款给李中义的妻子金仙丽10万元，2018年9月10日汇款给李中义20万元，2018年9月11日汇款给李中义8万元，2018年10月23日汇款给李中义30万元，以上共计421万元。根据法律规定，李小宇诉至法院，要求解除对李中义名下、位于山东省青岛市黄岛区康大御金湾小区2栋1单元101室、建筑面积197.92平方米房屋的查封。申请执行人潘修强辩称，案外人李小宇提出的排除执行异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，应当驳回其异议请求。理由：1.李小宇提出排除执行异议主体不适格。首先，李小宇不是涉案房屋登记所有权人，不符合第二十四条关于权利人的规定；其次，根据法院送达协助执行通知书的送达回证中备注记载，涉案房屋目前登记在青岛康大房地产开发有限公司名下，并不在被执行人李中义名下，不符合第二十八条的规定，故李小宇主体不适格，无权提出排除执行异议申请。李小宇与李中义签订的商品房买卖合同是虚假无效的。李小宇与李中义恶意进行虚假诉讼，制作、提供虚假的房屋买卖合同，其向法院提交的所谓“2018年4月11日”商品房买卖合同，与其第一次提交的执行异议申请书，时间应间隔一年半之久，但两份文档的字体、字号、段落间距等格式上竟然完全一致，明显存在造假痕迹，所谓的“2018年4月11日”商品房买卖合同明显是为逃避债务制作的虚假证据，是虚假诉讼行为。李小宇提供的买卖合同错漏百出，明显是为提出异议仓促制作。李小宇提供的转账凭证恰恰证实双方不是买卖合同关系。李小宇共提交了9份转款的凭证，其中8份凭证没有记载款项的用途，不足以证实支付购房款，唯一记载了款项用途的2018年4月12日293万元的转款凭证，其中记载的交易用途为李中义借款，而不是支付购房款，说明李小宇与李中义之间不存在真实的房屋买卖关系，而是因为李中义无法按照商品房预售合同办理贷款，为了向开发商支付剩余购房款，而从其姐姐李小宇处借款293万元的事实。李中义同开发公司签订正式的商品房买卖合同，更加证实李小宇与李中义不存在买卖合同关系。李中义是在2017年5月23日同开发公司签订了商品房预售合同，并在2018年4月27日签订了正式的商品房买卖合同，如果如李小宇所称，李中义在2018年4月11日已经将房屋出卖给李小宇的话，按照双方合同约定，李中义就应当向开发商申请更名，不可能在此后的4月27日，再以李中义的名义同开发商签订正式的商品房买卖合同。说明本案的实质就是李中义拖欠开发商购房款，向其姐姐李小宇借款293万元支付给开发商，履行全部付款义务后，开发商才与李中义签暑正式的商品房买卖合同。李中义在本案的诉讼过程中，从未否认以房屋抵押的事实，更没有陈述将房屋出卖给李小宇的事实。2.李小宇和李中义系恶意串通，通过虚假的买卖提出执行异议申请，以达到逃避债务的目的。李小宇和李中义是姐弟关系，具有恶意串通的身份基础。李小宇和李中义共同经营多个家族企业，彼此之间有密切的经济往来，也具备进行恶意串通的经济基础。李小宇和李中义曾经和现在在多家家族企业中分别担任股东、董事、监事、法定代表人等职务，频繁的经济往来是很正常的现象，很容易组织较大数额的银行流水，这也为其虚构购房款转款凭证创造了条件。李小宇在执行异议程序中的代理律师和李中义在诉讼阶段的代理律师是同一人，更加坐实了二人恶意串通的事实。本案执行所依据的判决书是在2018年12月作出的，而从2019年1月起，便开始出现由李小宇缴纳各项水电费用的凭证，更加证实了李中义是在生效判决作出后，采用这种行为逃避债务。3.李小宇没有合法占有房屋的证据。李小宇没有向法院提供任何交付房屋的凭证，仅仅提交了在本案生效判决作出后，开始缴纳各项费用的微信缴费记录。该证据既不能作为合法占有房屋的凭证，也不能确定是由何人登录何人的微信交付的款项。况且，绝大多数缴费记录记载的权利人仍然是李中义，不能证实李小宇已合法占有房屋。4.李小宇支付全部价款的证据不足。除了前述的293万元转款凭证记载的是借款而不是购房款外，李小宇提交的付款凭证当中还存在下列的问题，不足以证实其支付了全部价款。李小宇提交的付给鲁新河的15万元和付给金仙丽的10万元，无法证实和李中义以及购买涉案房屋之间有关联。李小宇提交的9张票据记载的时间和金额，与其申请书中陈述的付款时间和金额不相符，没有2018年8月6日付款10万元的凭证，反而多出一张2019年6月12日付款5万元的凭证，明显是为了提出执行异议，在组织虚假证据过程中出现的错漏。5.李小宇没有对涉案房屋进行更名，亦未办理产权登记。即使买卖是真实的，未办理产权登记也是其自身的原因。双方的买卖合同约定，李小宇付款后就应当办理更名手续，但是在买卖后直至查封前的一年半的时间内，李小宇既未更名也未登记，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件和情形。6.即使李小宇与李中义的买卖是真实的，其享有的权利也不能排除执行。本案中，申请执行人潘修强的债权成立于2017年9月25日，李小宇基于买卖合同产生的请求权成立于2018年4月1日，成立时间在后;而在潘修强的债权成立之时，涉案房屋不仅仍属于李中义，甚至被作为借款的抵押物明文记载于借据之中，即使李小宇与李中义的买卖是真实的，其享有的权利也不能排除执行。综上，请求法院驳回李小宇的异议请求。被执行人李中义未提出答辩意见。本院查明，2018年10月8日，本院立案受理了申请执行人潘修强为原告与被执行人李中义为被告的借款合同纠纷一案。本院于2018年12月19日作出（2018）黑1002民初2035号民事判决书，判决：“被告李中义于本判决生效之日起十日内向原告潘修强偿还借款本金2000000元，利息480000元（自2017年9月25日起至2018年9月24日止），共计2480000元；自2018年9月25日起，被告李中义以2000000元借款为本金，按照月利率2%的计算标准向原告潘修强支付利息至借款本息还清之日止……”。该判决生效后，李中义未按该判决履行义务，潘修强向本院申请执行，本院于2019年3月13日立案受理了该案。2019年9月24日，本院作出（2019）黑1002执186号之一执行裁定，冻结、划拨李中义名下银行存款2330000元或查封其名下同等价值其他财产。2019年9月26日本院作出（2016）黑1002执186号协助执行通知书，查封李中义所有的、由青岛康大房地产开发有限公司开发建设的、坐落于山东省青岛市黄岛区康大御金湾小区2栋1单元101号、建筑面积197.92平方米房屋一处，期限为三年。本院认为，案外人李小宇对执行标的即坐落于山东省青岛市黄岛区康大御金湾小区2栋1单元101号、建筑面积197.92平方米房屋提出排除执行申请，是基于对执行标的主张实体权利。经查，该房屋登记在青岛康大房地产开发有限公司名下。李小宇称其于2018年4月11日与李中义签订了《商品房买卖合同》，购买了该房屋，交纳了421万元购房款并实际占有该房屋。李小宇为证实其主张，向本院提交了《商品房买卖合同》、网上银行电子回单、银行账户清单、转账回单及缴纳水费、电费、物业费、采暖费收据（截图）等证据。从网上银行电子回单看，该回单交易用途标注为“李中义借款”，不能据此认定李小宇向青岛康大房地产开发有限公司交纳购房款。从银行账户清单及转账回单看，李小宇与李中义在短期内存在多笔款项频繁转账不符合给付购房款的交易习惯，不排除李中义与李小宇之间存在其他经济往来的可能。从缴纳水费、电费、物业费、采暖费的收据（截图）看，收据（截图）中体现的缴费客户仍为李中义，且缴纳上述费用并不能证实缴费人对该房屋享有物权。且自2018年4月11日李小宇与李中义签订《房屋买卖合同》起至2019年9月26日本院查封该房屋止长达十七个月期间未办理房屋过户手续，李小宇未提供证据证实非因李小宇自身原因。综上，李小宇与李中义签订的《房屋买卖合同》是否合法有效，李小宇是否足额交纳购房款，《房屋买卖合同》是否实际履行，未经法定程序确认，且无充分、有效的证据证实李小宇于本院查封前已合法占有该房屋，亦无证据证实未办理房屋过户手续非因李小宇自身原因，不足以排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人李小宇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘欣欣人民陪审员  邢玉芹人民陪审员  王凤敏二〇一九年十一月二十三日法官 助理  赵 楠书 记 员  李昕悦