广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初1057号原告（反诉被告）：温金新，男，1966年7月7日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：廖丽雅，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佩文，广东嘉骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁天让，男，1966年7月24日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：侯衍涛，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭逸群，广东莱恩律师事务所律师。原告（反诉被告）温金新与被告（反诉原告）袁天让房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，被告（反诉原告）袁天让于2019年5月9日向本院提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，分别于2019年6月6日和2019年7月2日公开开庭进行了审理。在第一次开庭，原告（反诉被告）温金新及其委托诉讼代理人廖丽雅、杨佩文，被告（反诉原告）袁天让的委托诉讼代理人彭逸群到庭参加诉讼。在第二次开庭，原告（反诉被告）温金新及其委托诉讼代理人廖丽雅，被告（反诉原告）袁天让及其委托诉讼代理人侯衍涛、彭逸群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温金新向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租金押金30,000元；2、判令被告向原告赔偿经济损失共142,016元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月8日，原告与被告签订《租赁协议》，约定由原告租赁被告位于珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房。租赁面积约1500平方米，租赁期限为2017年7月1日至2027年6月30日止，每月租金为9000元。签订租赁合同后，原告在2017年8月16日依法办理了珠海市斗门区井岸镇信兴废品收购站（以下简称：信兴收购站）的营业执照，并一直依法经营。2018年9月珠海市斗门区***人民政府向原告出具《责令改正违法行为通知书》，并告知原告承租的黄杨三路6号3栋是“（单位）的建、构筑物未按法律规定办理报建手续下进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一之规定，责令（单位）街道通知后五日内必须立即自行拆除违法建设的建、构筑物，否则将由井岸镇人民政府组织相关部门进行强制拆除。”在收到上述通知书，原告马上联系袁天让，但是袁天让一直说井岸镇政府没有权利拆除，让原告不用害怕。但是到了2018年10月30日，井岸镇政府对有关厂房进行了全部强拆。原告认为，原告向被告承租房屋，但是被告出租的房屋被人民政府认定为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，即没有城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告与原告签订的《租赁协议》属于无效合同，被告应该依法向原告退还已收取的租金，同时，由于有关厂房已经被人民政府依法拆除，导致原告被迫停业和遣散员工，原告因租赁合同而投入的金钱和支出的遣散费属于因被告出租的无效的租赁合同而遭受损失，被告应当予以赔偿。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告袁天让辩称：一、涉案合同依法成立并生效，原告认为涉案合同无效，无事实依据。2003年8月22日，被告与土地权属人李波签订了《土地租赁协议》，约定承租李波所有的位于斗门区××镇××工业区工业用地一块，并拟在其土地上成立珠海市斗门区柏益肥料有限公司（以下简称：柏益公司）投入生产经营，同时约定被告可以在涉案土地建设厂房并享有产权。2007年被告依约建设了涉案厂房及配套设施，并在珠海市××镇××的同意下投入使用。在此期间，莲洲镇人民政府（2003年8月25日由原上横镇与原莲溪镇合并而成）从供水、供电、税务登记、建设工程环境影响评价以及就涉案厂房作为被告成立公司住所地进行依法登记注册均提供了大力支持，在事实上承认了涉案厂房的合法性。2007年7月9日以被告为法定代表人的柏益公司注册登记后，在2007年7月20日与李波重新签订了《土地租赁协议》，依法享有涉案土地的使用权及厂区的所有权并经营至今。2016年1月15日，由莲洲镇下属的珠海市斗门区永利工业发展办公室（前身为莲溪镇招商办）出具并由莲洲镇人民政府加盖公章的证明，再次确认了被告因为历史原因未办理房产证以及厂房的合法性，并同意原告转租。而对于斗门区井岸镇政府强拆行为，被告已经依法向金湾区人民法院提起了行政诉讼，请求确认具体行政行为违法，目前该案正在审理中。故在此种情况下，柏益公司授权被告依法转租给原告，是有事实和法律依据的。被告与原告签订的租赁合同理应依法成立并生效，原告认为合同无效无事实和法律依据。二、导致本案合同目的不能实现的根本原因系原告所开办废品收购站存在严重的环境污染问题以及其自身的违建问题，而非被告所谓的违建问题，其理应自行承担后果。根据珠海市斗门区人民政府珠斗府函〔2018〕23号文《珠海市斗门区人民政府关于印发斗门区“散乱污”工业企业（场所）综合整治工作方案的通知》，斗门区政府要求其下各辖区职能部门清理“散乱污”企业，并报区环境保护局备案。同时，依据珠海市斗门区环境保护局《关于持续开展“散乱污”企业（场所）排查和综合整治工作函》以及附件《珠海市新增“散乱污”工业企业（场所）综合整治信息表》中，原告所开办废品收购站赫然在列，足以证明，从始至终均是原告污染的原因，导致政府执法，其拒不服从，从而致使合同目的不能实现，其理应自行承担相应的后果。三、依照合同约定，原告无权就因政府行为导致合同无法继续履行而请求被告赔偿，且原告的赔偿诉请存在多处虚假的情况，理应依法驳回。根据双方签订的《租赁协议》第九条的约定，在租赁期间，涉及政府行为导致经营受影响，场地变更等情况，被告与原告互不追究对方的责任。显然，原告无权因为政府强拆行为，而向被告追偿。同时，在强拆行为还是因为原告本身原因引起的情况下，其更无权要求被告赔偿。进一步说，原告作为一家废品收购站，根本不存在其所列举相关损失，据被告了解到，原告已经在另择它址重新开办了起来，地址仍在井岸镇内，相关地磅以及员工已经全部一起转移。不存在地磅以及离职员工补偿等相关损失，其地磅收据更是虚假的。同时，所谓保险在职员工未离职且可以随时更换被保险人的情况下，原告显然也不存在损失。而作为一家废品收购站，依照逻辑推理其所谓的送货单及出仓单显然不具有价值，无事实依据要求原告赔偿。综上所述，原告的诉请无任何事实及法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉请。被告袁天让向本院提出如下反诉请求：1、判令原、被告签订的《租赁协议》合法有效；2、判令原告向被告支付2018年8月至2018年10月共3个月的租金合计26,000元；3、判令原告向被告支付从2018年7月16日起至清偿之日止的租金滞纳金，暂计2019年4月30日暂合计为33,130元（以8,000元为基数，从2018年7月16日至8月15日，按照日利率5‰计算；以本金为17,000元为基数，从2018年8月16日至9月15日，按照日利率5‰计算；以本金26,000元为基数，从2018年6月16日计至2019年4月30日，按照日利率5‰计算）；4、判令原告向被告支付水电费11,952.85元（其中电费5,892.85元、水费3,630元，至2019年3月31日止的滞纳金2,430元）5、判令原告清理平整现场遗留物及土地。在第二次庭审中，被告撤回了第5项反诉请求中要求原告平整土地的诉请。事实与理由：2003年8月22日，被告与土地权属人李波签订了《土地租赁协议》，约定承租李波所有的位于斗门区××镇××工业区工业用地一块，并拟在其土地上成立柏益公司投入生产经营，同时约定被告可以在涉案土地建设厂房并享有产权。2007年被告依约建设了涉案厂房及配套设施，并在珠海市××镇××的同意下投入使用。在此期间，莲洲镇人民政府从供水、供电、税务登记、建设工程环境影响评价以及就涉案厂房作为被告成立公司住所地进行依法登记注册均提供了大力支持，在事实上承认了涉案厂房的合法性。2007年7月9日以被告为法定代表人的柏益公司注册登记后，在2007年7月20日与李波重新签订了《土地租赁协议》，依法享有涉案土地的使用权及厂区的所有权并经营至今。2016年1月15日，由莲洲镇下属的珠海市斗门区永利工业发展办公室出具并由莲洲镇人民政府加盖公章的证明，再次确认了被告因为历史原因未办理房产证以及厂房的合法性，并同意原告转租。故在此种情况下，柏益公司授权被告依法转租给原告，是有事实和法律依据的。被告与原告签订的租赁合同理应依法成立并生效。2017年5月8日和2017年5月23日，原、被告分别签订了《租赁协议》以及《补充协议》。依照该协议约定，被告将位于珠海市斗门区××工业区××路××号建筑面积1500平方米的厂房出租给原告使用，租期为2017年7月1日至2027年6月30日，租金每月9000元，原告应当在每月15日前支付下个月的租金。同时还约定原告如逾期交纳租金，视为原告违约，并向被告按日支付未交纳租金余额千分之五的滞纳金。协议签订后，前期双方均可以按照协议约定，如约履行各自的义务。同时，被告亦协助原告办理了废品收购站的相关工商及税务登记。但从2018年8月份起，原告就未向被告交纳租金以及相关的水电费用。同时，在2018年10月30日，井岸镇政府组织强拆后，原告也未依约清理现场。经被告多次催促，原告至今仍拒不履行。被告认为，原告拒不按照合同约定履行相应的义务，已经构成违约，理应依法向被告承担违约责任。原告温金新对被告袁天让的反诉辩称：一、诉争《租赁协议》系无效合同，被告现要求确认合同有效，没有事实和法律依据。（一）《租赁协议》中约定的1500平方米租赁物，即原告承租被告的珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房，至今未有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的合法文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告所签订的《租赁协议》因违反法律的强制性规定，自始无效，当然无效，不可能发生合同效力。（二）结合被告的反诉状内容和举证情况，足以证明被告对于涉案租赁物属于违章建筑的情况是明知的，被告的反诉请求确认合同有效，显然于法相悖。其一，被告在反诉状中多次辩称其在2007年征得珠海市××镇××的同意下，建设涉案厂房及配套设施的。但是字里行间从未提及何时向珠海市城乡建设规划局办理了报建手续，何时取得建设工程规划许可证。从案涉厂房的建设时间，其应当适用1990年4月1日起施行至2007年12月31日失效的《中华人民共和国城市规划法》，根据该法第三十一条“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”以及第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”的规定可知，当时的法律对于申请用地以及新建建筑物的建设施工均需要有城乡规划行政主管部门核定和审批，并且只有在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。从被告提交的证据可知，李波的《土地使用权证》附有斗门区国土资源局城乡规划股盖章确认的位置和界限，说明其用地符合《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，然而柏益公司只有莲洲镇人民政府在2007年4月3日出具的证明，且证明内容仅为同意柏益公司将土地及建筑物投入使用，并不能说明柏益公司已经依法办理涉案土地申办建设规划许可证的前置程序和条件，且该证明更不能直接等同于城乡建设规划局核发的建设工程规划许可证或者批准建设的合法文件，使涉案厂房越过城乡规划主管部门，成为合法建筑。其二，案涉厂房自2007年建成以后至2018年被拆除期间，既未向涉案土地的属地政府珠海市斗门区***人民政府提出申请，更未取得其同意，也没有证据证明其依法进行了规划许可申请及获得规划许可。首先，从被告举证的《关于持续开展“散乱污”企业（场所）排查和综合整治工作函》及两份责令改正违法行为通知书可见，涉案厂房的属地政府为珠海市斗门区***人民政府，而非珠海市××镇××，即使两个镇政府在行政管理过程中存在过行政权的管理改变，那么被告同样应当依法举证，否则应当承担举证不能的法律后果。其次，自涉案土地使用权于2003年变更登记至受让人李波名下后，珠海市××镇××既非涉案厂房及土地的权属人，亦非属地政府，珠海市××镇××的证明只能说明柏益公司有1500平方米的建筑物，但却不能起到证明涉案厂房依法设立和建设，退一步说，若柏益公司仅有证明恰好能印证被告自始至终没有依法办理正规的报建手续的事实。最后，根据《珠海市斗门区***人民政府责令改正违法行为通知书》的内容可知，涉案厂房因被认定为违章建筑的理由是未按法律规定办理报建手续下进行建设，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定，且案涉厂房于2018年10月30日被珠海市斗门区人井岸镇人民政府强制拆除，已经是无可争议的客观事实。故此可知，被告不管是《城乡规划法》生效前还是生效后，均没有依法办理过规划许可的申请，更加没有被依法批准过，其违法行为的持续性足以确认诉争《租赁协议》就是无效合同。二、被告要求原告支付租金26,000元和租金滞纳金33,130元，同样没有事实和法律依据。正如前述，诉争合同为无效合同，对此，原告对被告不负有支付租金和租金滞纳金的合同义务。原告先后于2018年6月6日和2018年9月14日两次收到珠海市斗门区***人民政府出具的《责令改正违法行为通知书》时，均立即主动联系被告核实相关情况，当时被告均是信心满满地告知原告不用理会，可以继续使用涉案厂房且不需要支付费用。于是，在被告的承诺下，原告才敢继续使用。同时，根据被告自行提供的证据可知，井岸镇人民政府在2018年6月6日已经向斗门供电局以及斗门供水分公司发出了停电停水的函，换言之，原告自2018年6月起就已经没有水电可以使用，根本不存在可以继续生产的可能。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，原告自2018年6月起已经无法正常使用租赁物，当然有权不再交租。同理，所谓租金滞纳金是租金衍生的，因为原告依法享有不再交租的权利，故不需要支付租金滞纳金。况且被告主张的租金滞纳金明显高于其实际损失，因此，原告认为，即使法院最后判决原告向被告支付租金滞纳金，亦应当以被告的实际损失为限，即按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%/年计算，否则有失公平。基于原告无法继续使用涉案厂房已经造成了巨大的经济损失。且有关的过错是被告造成的，故无论是基于事实或法律规定，原告完全无须向被告支付2018年7月以后的场地占用费。三、被告主张的水电费没有事实和法律依据，请法院依法驳回。如前所述，根据被告自己的举证，案涉厂房的水电在2018年6月就被供水供电部门停掉，不能使用，且被告又将约1000平方米的厂房出租给珠海市斗门立功机械有限公司使用，因此在原告已经停产停业后，要求原告支付水电费没有任何事实和法律依据。特别是涉案厂房在2018年10月30日被珠海市斗门区***人民政府强制拆除，被告竟然起诉原告要求2018年11、12月和2019年1月的电费及电费违约金，明显与事实不符。四、被告要求原告清理平整涉案厂房现场遗留物及土地没有合同依据。依照诉争《租赁协议》第10条的约定，原告负有清理义务的条件是：第一，合同有效；第二，合同期满终止。而在本案中，因不具备前述两项条件，原告当然不负有清理义务。同时，原告必须指出，当时是被告明确原告不能清理有关现场，因为被告要保留现场与政府进行行政诉讼。原告温金新围绕其诉讼请求和被告袁天让的反诉请求依法提交了如下证据：1、租赁合同；2、补充协议；3、收据；4、营业执照；5、责令改正违法行为通知书；6、收款收据；7、送货单、出仓单；8、团体意外伤害保险；9、证明及身份证；10、营业执照（斗门区井岸黄杨废品收购站）、麦芽厂提供的土地使用权证、相关的地图、道路场地使用管理协议、土地使用管理协议；11、证人梁某、唐某、韦某出庭作证的证人证言；12、2018年11月15日立功公司出具的文件；13、电话录音、光盘、文字描述；14、银行转账记录。被告袁天让围绕其反诉请求和原告温金新的诉讼请求依法提交了如下证据：1、国有土地使用权出让合同、补充协议、国有土地使用权证、建设用地规划许可证的用地红线图、土地租赁协议、电线出资证明、城市工程测量报告、办公用地证明企业信息信用报告、环境影响报告批复、证明；2、立案受理通知书；3、租赁协议、补充协议；4、《珠海市斗门区人民政府关于印发斗门区“散乱污”工业企业（场所）综合整治工作方案的通知》、《关于持续开展“三乱污”工业企业（场所）综合整治工作函》、《珠海市新增“散乱污”工业企业（场所）综合整治信息表》、两次责令改正违法行为通知书、停水函、停电函；5、原告办公新址照片、被告旧址现场照片、新址地磅照片、地磅证明；6、水电费凭证、立功机械备忘录及说明、银行流水、收据；7、情况说明（2019年6月15日）、地磅照片；8、相关视频、平面图；9、珠海供电局集控式营业厅客户用电清单、关于柏益肥料用电的情况说明；10、劝退通知书；11、珠海市斗门立功机械有限公司的收据；12、现场照片；13、水费情况说明、用水情况证明、收据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审查对证据认定如下：原告提交的证据7以及被告提交的证据13中的水费情况说明、用水情况证明，由于没有其他证据予以佐证，本院对上述证据不予采信；对原告提交的其他证据与被告提交的其他证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁协议》，约定：被告将厂中间大门口到后围墙内所有的厂房、宿舍租赁给原告使用，合计面积约1500平方米，厂门口外左侧空地归原告使用；租赁期限自2017年7月1日起至2027年6月30日止；租金为每月9,000元，被告收取的租金不含任何税费；原告每月15日前交纳下月租金给被告，否则按所欠租金余额的5‰收取原告滞纳金，并视为原告违约，原告同意一次性交纳第一年租金的50%合计54,000元给被告，即租赁期间第一年被告每月实际收取原告租金4,500元；被告收取原告厂房租赁押金10,000元，电费押金20,000元，合同到期无息退还原告，中途原告违约厂房租赁押金被告不予退还，电费押金结清所欠电费多退少补；电费按供电部门的电价收取，由原告每月15日前交纳给供电单位，逾期18日后供电部门收取的滞纳金由原告承担；租赁期间，涉及政府行为导致经营受影响，场地变更等情况，甲乙双方互不追究对方责任，是否合作下去双方协商确定；合同到期，原告需将全部设施清理走，包括地面上原告租赁经营期间产生的生产垃圾及构建的土建设施，如原告拒不清理，被告将委托市政有关部门或请人处理，人工在原告押金中扣除。同日，原告向被告支付了租赁押金10,000元和电费押金20,000元。2017年5月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：7月1日前支付被告3个月租金共27,000元，原协议内一次性支付被告54,000元的条款作废；原告自建厂房产权归原告所有，如遇政府拆迁，原告需补偿被告2.8万元整；原告可以转租，可以对外供电，从7月1日起由原告负责变压器的用电费用（扣除立功机械用电），双方约定6月30日下午6点双方抄表（含电表、水表）作为后续收费的表底；门口外侧场地由被告负责清理；补充协议与原协议不一致的地方，以补充协议为准。2017年8月16日，原告成立信兴废品收购站，营业执照显示该收购站住所地为珠海市斗门区××镇××路××号××栋，经营者为原告。斗门区井岸海通电子衡器厂向原告出具编号为7586256号收据一份，日期填写为2017年8月28日，内容为9M地磅、基础1套，价格为58,000元。2018年4月20日，信兴废品收购站在中国太平洋财产保险股份有限公司珠海中心支公司处为23名员工购买团体意外伤害保险，并在保单中附上23名员工姓名，分别为：韦大和、罗忠玖、林生科、黄卫平、文美月、韦艳升、唐敏鹏、黄小玉、唐敏坚、黄天益、蒙光春、陆光武、黄世标、韦月花、唐佩倍、韦某、黄小菊、陈祖如、覃氏接、韦克先、兰爱吉、黄建达、韦忠柏。2018年6月6日，珠海市斗门区***人民政府发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：经查你在斗门区××镇××路××号××栋实施了下列违法行为：你的建、构筑物在未按法律规定办理报建手续下进行建设，违反了中华人民共和国城乡规划法第四十一条的规定，依据中华人民共和国城乡规划法第六十五条的规定，现责令你自接到通知后3日内（6月9日前）必须立即自行拆除违法建设的建、构筑物，否则将由井岸镇人民政府组织相关部门进行强制拆除。你如对《责令改正违法行为通知书》不服，可在收到本决定之日起60日内依法向斗门区人民政府申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起诉讼。复议和诉讼期间不停止具体行政行为的执行。同日，珠海市斗门区***人民政府分别向广东电网珠海斗门供电局、斗门供水分公司发出函件，要求停止对信誉废品收购站等4家废品收购店停止供电和供水。2018年9月14日，珠海市斗门区***人民政府发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：经查你在斗门区××镇××路××号××栋实施了下列违法行为：你的建、构筑物在未按法律规定办理报建手续下进行建设，违反了中华人民共和国城乡规划法第四十一条的规定，依据中华人民共和国城乡规划法第六十五条的规定，现责令你自接到通知后5日内（9月19日前）必须立即自行拆除违法建设的建、构筑物，否则将由井岸镇人民政府组织相关部门进行强制拆除。你如对《责令改正违法行为通知书》不服，可在收到本决定之日起60日内依法向斗门区人民政府申请行政复议，也可以在六个月内向人民法院提起诉讼。复议和诉讼期间不停止具体行政行为的执行。2018年11月15日，珠海市斗门立功机械有限公司向柏益公司出具《函件》一份，内容为：因政府行为导致从2018年11月用电现状发生重大变化，贵公司现有的250KVA变压器仅供我公司一方用电，造成调整电费（无功）的分摊出现变化。根据甲、乙双方2016年9月1日签订租赁合同约定，我司承担变压器调整电费（无功）40%，其余由贵公司负责承担。2018年11月22日至2019年2月26日期间，原告分别向黄世标、韦克先、唐敏坚、韦月花、陆光武、韦某、韦忠柏、唐佩倍、兰爱吉、覃氏接、黄小玉、蒙光春每人支付3000元经济补偿费，合计36000元。2019年3月27日，珠海市住房和城乡规划建设局斗门规划分局向珠海市斗门区***人民政府发出复函，主要内容为：经核查相关档案资料，我分局无来文所述柏益公司、信兴废品收购站（温立新）、井岸镇梁土贵废品收购站（梁土贵）、井岸镇海源废旧塑料收购站（杨土兴）、井岸镇海福废品收购站（陈观福）、袁天让、李波名下在珠海市斗门区××镇××工业区××路××号建有建筑物的规划许可档案资料。2019年6月15日，斗门区井岸镇海通电子衡器厂出具《情况说明》一份，主要内容为：我公司于2017年8月28日向温金新出具的编号为7586256的收款收据，系在温金新的要求下，为了多获得政府赔偿而出具的，实际地磅费用如下：温金新购买安装于****6号3栋的为二手旧地磅，实际费用为人民币18,000元、打磅码单仪表1,300元、吊装费700元，合计2万元整。后应温金新的要求将该地磅搬迁至工业大道北利群物资回收公司后面麦芽厂内，也是本公司帮其安装，费用如下：人工1,000元、吊装费700元、地磅上下车斜坡人工材料费用3,500元，地磅就放置在水泥路面上，合计25,200元。两次总计收取费用25,200元，不存在其他额外的费用。周新球于《情况说明》下方“负责人”处签名。2019年7月2日，本院向周新球作了询问笔录，周新球称其是斗门区井岸镇海通电子衡器厂的合伙人，经营者周少晶是其女儿，其确认其于2019年6月15日出具的《情况说明》内容是真实的。另查明，天鸽台天过后涉案厂房部分受损，被告为涉案厂房进行维修，支出了人工费18000元，维修的材料由原告自行购买。2018年3月，原告向被告交纳的水费为640元。信兴废品收购站的注册住所地址“珠海市斗门区××镇××路××号××栋”是涉案租赁物厂房的地址。2019年6月19日，本院组织原、被告到涉案厂房进行现场勘查，现场可见在涉案厂房后侧为一片草地，草地上有两堆废品。庭审中，原、被告确认原告系通过被告的账号向供电部门交纳了2018年7月至2018年10月的电费。原、被告确认涉案厂房于2018年10月30日被珠海市斗门区***人民政府强制拆除。原告确认涉案厂房后侧的草地上的废品是其遗留的，表示同意清走。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于《租赁协议》的效力问题；二、关于原告主张返还押金的问题；三、关于原告要求被告赔偿各项损失的问题；四、关于被告反诉主张的租金、水电费问题；五、关于被告反诉要求原告支付欠付费用的违约金问题；六、关于被告反诉要求原告清理现场遗留物的问题。一、关于《租赁协议》的效力问题。涉案租赁物厂房并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原被告签订的《租赁协议》无效。二、关于原告主张返还押金的问题。由于涉案《租赁协议》无效，协议中关于不予退还押金的条款亦归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应将30,000元押金返还给原告，原告上述主张于法有据，本院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿各项损失的问题。由于涉案厂房未取得建设工程规划许可证，在没有按法律规定办理报建手续下进行建设，于2018年10月30日被珠海市斗门区***人民政府强制拆除，以致原告无法继续经营，造成了原告一定的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同认定无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告在明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，与原告签订租赁合同，将涉案厂房出租给原告使用，其对合同无效存在过错；原告作为承租人，在订立合同过程时应对涉案厂房的情况进行谨慎审查，由于其未尽到注意义务而承租涉案厂房用于经营废品收购站，亦对合同无效存在过错。本院确定原、被告应根据各自的过错情况对合同无效的后果各承担50%的责任。对原告主张的各项损失，本院评析如下：（一）关于安装、搬迁地磅损失。涉案厂房被强制拆除导致原告原安装在涉案厂房的地磅需要搬迁至别处，造成了原告的损失，其中包括原吊装地磅费用700元、搬迁地磅人工费用1,000元、重新吊装费用700元、地磅上下车斜坡人工材料费用3,500元，合计5,900元。鉴于地磅搬迁至别处后仍能继续使用，原告要求被告赔偿购买地磅的费用以及更换打磅码单仪表费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于维修厂房损失。从证人梁某的证人证言以及原、被告的通话记录可证实原告曾为被告修复被台风破坏的涉案厂房，其中原告支付维修人工费18000元；至于材料费，由于原告提交的送货单没有明确的送货地址，亦未提交其他证据予以佐证，无法证明送货单中所列的材料系用于维修涉案厂房，故对原告主张的材料费金额不予确认。但考虑原告确实支出了维修厂房的材料费，故本院酌定维修材料费为15000元，即原告维修厂房的损失为33000元。（三）关于工人经济补偿损失。由于涉案厂房被强制拆除，以致原告在涉案厂房经营的信兴废品收购站无法继续经营，造成原告向离职员工支付了36,000元经济补偿的损失，原告要求被告支付工人经济补偿损失，于法有据，本院予以支持。综上，根据原、被告对合同无效的后果各承担50%的责任，本院确定被告应向原告赔偿损失37,450元[（5,900元33,000元36,000元）×50%]。四、关于被告反诉主张的租金、水电费问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告反诉主张的租金实为房屋占有使用费。由于原告一直使用涉案厂房至厂房被拆除，原告亦确认尚未支付2018年8月至2018年10月的房屋占有使用费，故被告要求原告参照合同约定的租金标准支付上述期间的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。经核算，原告应向被告支付的2018年8月至2018年10月的房屋占有使用费为27,000元（9,000元/月3个月）。被告主张其向原告的借款抵扣部分房屋占有使用费，2018年8月的房屋占有使用费只主张8,000元，2018年9月和2018年10月的房屋占有使用费各9,000元，合计26,000元，是其权利的自行处分，本院予以照准。（二）原告在使用涉案厂房期间，应向被告支付水电费。1、被告反诉要求原告支付2018年4月至2018年6月的水费，由于原告未能举证证明其已向被告支付上述期间的水费，应承担举证不能的法律后果。但被告提供的证据不足以证明原告在此期间所产生的实际用水量，原告对此也不予认可，故本院参照原告在2018年3月的水费640元，确定以每月640元为标准计算水费，经核算，原告应支付2018年4月至2018年6月的水费为1,920元（640元/月3个月）。2、被告反诉要求原告支付2018年10月至2018年12月的电费。本院认为，被告在庭审中已确认原告系通过被告的账号向供电部门交纳了2018年7月至2018年10月的电费。故被告反诉要求原告支付2018年10月的电费，没有依据，本院不予支持。由于涉案厂房已于2018年10月30日被拆除，无法继续使用，被告提交的证据不足以证明原告在2018年11月、2018年12月仍继续用电，故被告反诉要求原告支付2018年11月、2018年12月的电费，没有依据，本院不予支持。五、关于被告反诉要求原告支付欠付费用的违约金问题。由于原、被告签订的《租赁协议》无效，故协议中的违约金条款亦归于无效，被告援引合同的约定主张违约金没有依据，本院不予支持。鉴于原告欠付房屋占有使用费和水费给被告造成的损失为欠付款项期间的利息损失，根据原、被告对合同无效的后果各承担50%的责任，本院确定原告应赔偿被告利息损失为按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，以欠付当月的房屋占有使用费为基数，从当月的上月16日起计至实际付清之日止；以欠付当月的水费为基数，从当月的次月1日起计至实际付清之日止。即按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，分别以640元为基数，从2018年5月1日起计至实际付清之日止；以640元为基数，从2018年6月1日起计至实际付清之日止；以640元为基数，从2018年7月1日起计至实际付清之日止；以8,000元为基数，从2018年7月16日起计至实际付清之日止；以9,000元为基数，从2018年8月16日起计至实际付清之日止；以9,000元为基数，从2018年9月16日起计至实际付清之日止。六、关于被告反诉要求原告清理现场遗留物的问题。庭审中，被告明确其要求原告清理的现场遗留物是指涉案厂房后侧草地上的废品，原告亦当庭确认是其遗留的废品，并同意清走。故被告该反诉主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）温金新与被告（反诉原告）袁天让于2017年5月8日签订的《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）袁天让于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）温金新返还押金30,000元；三、被告（反诉原告）袁天让于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）温金新赔偿损失37,450元；四、原告（反诉被告）温金新于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）袁天让支付2018年8月至2018年10月的房屋占有使用费26,000元；五、原告（反诉被告）温金新于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）袁天让支付2018年4月至2018年6月的水费1,920元；六、原告（反诉被告）温金新于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）袁天让支付利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的50%，分别以640元为基数，从2018年5月1日起计至实际付清之日止；以640元为基数，从2018年6月1日起计至实际付清之日止；以640元为基数，从2018年7月1日起计至实际付清之日止；以8,000元为基数，从2018年7月16日起计至实际付清之日止；以9,000元为基数，从2018年8月16日起计至实际付清之日止；以9,000元为基数，从2018年9月16日起计至实际付清之日止）；七、原告（反诉被告）温金新于本判决生效之日起七日内清理搬走位于珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房后侧草地上的废品；八、驳回原告（反诉被告）温金新的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）袁天让的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,740元减半收取1,870元[原告（反诉被告）温金新已预交]，由原告（反诉被告）温金新负担1,137元，被告（反诉原告）袁天让负担733元。反诉受理费1,578元减半收取789元[被告（反诉原告）袁天让已预交]，由原告（反诉被告）温金新负担310元，由被告（反诉原告）袁天让负担479元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年十一月四日书记员 张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方者有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。