江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0281民初12784号 原告：顾美红，女，1968年7月30日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：周叙明、吴赢，江苏申越律师事务所律师。 被告：邱洪飞，男，1982年3月24日生，汉族，住江阴市。 被告：李永香，女，1980年5月3日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：袁建春（受邱洪飞、李永香共同特别授权委托），江苏鑫诚律师事务所律师。 原告顾美红与被告邱洪飞、李永香排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告顾美红的委托代理人吴赢，被告李永香及邱洪飞、李永香的共同委托代理人袁建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾美红诉称，2018年9月10日，原告与李军签订了买卖江阴市南苑六村××室房屋（以下简称“系争房屋”），原告按照合同约定向李军交付了购房款，李军将系争房屋过户至原告名下，原告在2018年9月12日取得系争房屋的不动产权证，但该房屋至今仍被邱洪飞、李永香占有。故起诉要求1、判令邱洪飞、李永香停止侵害顾美红的房屋所有权，搬离顾美红所有的南苑六村××室，并且赔偿占用期间造成原告的租金损失（自2018年9月12日起至实际搬离日止按每月750元计算）。审理中，顾美红撤回了要求邱洪飞、李永香赔偿房屋占用期间租金损失的诉讼请求。 被告邱洪飞、李永香辩称：邱洪飞、李永香占有系争房屋是合法占有。从占有房屋及房屋所有权变动来看：第一阶段是基于与案外人李军、施萍华的房屋买卖关系因李军、施萍华的交付而占有，是一种有权占有；第二阶段案外人李军、施萍华将系争房屋非法出售给顾美红，但并未与邱洪飞、李永香解除房屋买卖合同也未返还购房款，邱洪飞、李永香享有抗辩权而为的占有，该占有仍有法律上的原因，是一种有权占有。由此，在顾美红取得系争房屋所有权之前、之时、之后，该房屋一直在邱洪飞、李永香占有之下，即使顾美红取得系争房屋所有权，邱洪飞、李永香对该房屋的占有同样应受法律保护，顾美红无法律依据要求邱洪飞、李永香退出占有，返还房屋。从系争房屋买卖关系看，根据合同相对性原则，顾美红在不能取得系争房屋的实际占有时，应向出卖人李军、施萍华请求实际交付；如不能交付，可请求其承担违约责任或解除合同而不是要求邱洪飞、李永香停止侵害、搬离房屋。故请求法院依法驳回顾美红的诉讼请求。 经审理查明：邱洪飞与李军系朋友关系，李军、施萍华因拆迁取得系争房屋。2016年8月18日，邱洪飞与李军、施萍华签订《拆迁安置房产转让合同》，该合同载明如下内容：转让方李军、施萍华，受让方邱洪飞、李永香。双方达成如下协议：1、李军、施萍华自愿将坐落于江阴市高新区房屋（征收（拆迁）办公室签署的协议证明，李军、施萍华2015年12月1日拥有产权）转让给邱洪飞、李永香。该房屋属拆迁安置房，暂无房屋不动产权证。江阴市城东街道房屋征收（拆迁）办公室签署的安置登记的建筑面积为103.97平方米（以房屋产权证登记为准），配套的自行车库面积为14.98平方米（以房屋产权证登记为准），该套房屋及车库转让价款为人民币36万元。李军、施萍华保证转让的房屋及本合同中所标明的所有配套拥有完整的所有权、使用权并有权处分，保证该房产无任何纠纷，保证在本合同签字之日起，不将上述房产通过任何形式转让给任何第三方。3、邱洪飞、李永香应于本合同生效当天付房款人民币10万元，于2016年9月8日前付房款10万元，邱洪飞、李永香于办理不动产过户当天支付房屋余款16万元。双方达成一致：待不动产证满两年（避免5.6%增值税）产权过房，房屋余款按照银行存款利息计算（利息计算日期为2016年9月8日开始）。4、双方明确，在邱洪飞、李永香给付人民币20万元时，李军、施萍华将房屋及配套的所有钥匙交付给邱洪飞、李永香，并将办理该房产权证的相关原始凭证（江阴高新区拆迁商品房安置协议、住宅质量保证书、住宅使用说明书）交给邱洪飞、李永香保管。邱洪飞、李永香有权对该房屋及配套进行装修、居住使用或者出租，由此带来的收益归邱洪飞、李永香所有。5、李军、施萍华负责自行办理好房屋的产权证书，并且自行负担包括办理原始房屋不动产权证的相关费用，上述房屋及配套设施过户邱洪飞、李永香时所需缴纳的费用（契税、个人所得税、转让费、工本费等）由邱洪飞、李永香负担。6、李军、施萍华在可领取产权证后，该不动产证由邱洪飞、李永香保管，并必须在房屋不动产证后（待不动产证满2年后），过户至邱洪飞、李永香指定的购买人名下。合同还约定了违约责任。 上述合同签订后，邱洪飞、李永香于同日给付购房款10万元，李军将房屋的钥匙及房屋的相关资料交付给邱洪飞。邱洪飞、李永香于9月8日支付购房款10万元，于2017年2月10日支付购房款5万元。2017年4月7日，李军取得房屋苏（2017）江阴市不动产权第00115XX号产权证书，该证载明权利人为李军，坐落，房屋建筑面积103.97平方米。李军并于当月将系争房屋产权证书交付给邱洪飞。 邱洪飞在取得上述房屋后，于2016年8月起开始装修，同年9月底装修好后出租，租金每月750元，二年租期届满后，邱洪飞、李永香自居住至今。 2018年8月1日起，李军向邱洪飞提出房屋不再出卖给邱洪飞，并表示退还25万。但邱洪飞要求按合同办事，要求办理房屋的过户手续，拒绝了李军的要求。 2018年8月2日，李军向江阴市国土资源局申明遗失不动产权证书，该局在江阴市国土资源局网站刊登澄国土资网声字（2018）586号《关于李军遗失不动产权证书的声明》，载明：本人坐落于的《不动产权证书》遗失，《不动产权书》证号为201700115XX，现申请补发登记。如有异议者，请自声明刊登之日起15个工作日内将有关异议书面证明送达江阴市不动产登记中心（长江路188号一楼）。声明期满无异议或异议不成立的，由登记机构予以补发，特此声明，声明人:李军。异议期间，无人提出异议，李军随后取得补发的不动产权证书。 2018年9月上旬，李军因经营缺乏资金，通过江阴市新城东百胜房产中介服务部出售房屋，顾美红儿子承斌得知后，与中介一起至看了房屋的位置，中介告诉承斌，房屋是毛坯房，房屋内有租客，无法至房内看房，因承斌也从事房屋中介服务，对该房屋的内部结构比较了解，故承斌未要求进入该房屋内。2018年9月10日，李军与顾美红签订了房屋买卖合同，李军向顾美红、承斌出示房屋不动产权证，并告知房屋为毛坏房，租户在10月份让出房屋。双方签订的合同载明如下内容：李军自愿将房屋（所有权证号0029535）出售给顾美红，双方议定房屋成交总价为41.5万元，付款方式，2018年9月10月付定金8000元，9月11日过户时付107000元，10月15日付25万元，尾款5万元交房时付清，交付钥匙。李军应当于2018年10月30日之前，将上述房屋交付给顾美红。过户时产生的各项税金由双方承担，顾美红承担中介费4000元，过户时付清。合同签订当日，顾美红以现金方式支付定金8000元。次日，李军与顾美红至江阴市不动产登记中心办理了房屋的过户手续，顾美红同时以银行转账方式给付李军107000元。顾美红取得了的房屋编号为苏（2018）江阴市不动产权第××号不动产权证书，该证书载明权利人为顾美红，房屋坐落，房屋建筑面积为103.97平方米。 同年10月10日，邱洪飞、李永香以顾美红与李军恶意串通，损害其利益为由具状诉法院，要求确认李军与顾美红签订的房屋买卖合同无效。一审法院判决驳回了邱洪飞、李永香的诉讼请求。邱洪飞、李永香不服一审判决，提起了上诉。二审法院认为：李军、施萍华一房二卖，行为明显违反信用原则，但邱洪飞、李永香主张顾美红与李军、施萍华恶意串通，则需证明顾美红的行为亦有明显恶意。从本案现有的证据来看，顾美红与李军、施萍华一系列行为是有不符合房屋买卖的交易习惯之处，但顾美红与李军、施萍华订立房屋买卖合同时，李军、施萍华系经登记的房屋所有权人，即便顾美红未尽到充分的注意义务，但其基于物权登记的公示效力进行交易亦无不当，未达到与对方恶意串通的程度。故邱洪飞、李永香在没有充分的事实依据的情况下，以恶意串通为由要求确认合同无效，依据不足。故二审法院裁定：驳回上诉，维持原判。 以上事实，有原告提供的（2019）苏02民终1158号民事判决书、不动产权证书（权利人为顾美红）、被告提供的拆迁安置房产转让合同、不动产权证书（权利人为李军）、房屋内部照片及当事人陈述等证据为证。 本院认为，根据无锡市中级人民法院（2019）苏02民终1158号判决书查明的事实，顾美红与李军、施萍华订立的系争房屋买卖合同，系合法有效的，并已通过房地产登记部门进行过户变更登记，取得不动产权证书，程序合法，应受法律保护，据此，顾美红依法享有系争房屋的所有权。 被告邱洪飞、李永香虽与李军、施萍华订立拆迁安置房产转让合同，并已入住系争房屋，但未办理权利登记，不发生物权变更的效力。被告邱洪飞、李永香根据拆迁安置房产转让合同对李军、施萍华享有债权，但不得对抗顾美红享有的房屋所有权。 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，具有排他性。邱洪飞、李永香居住在系争房屋内，已侵犯了顾美红对系争房屋享有的所有权，构成侵权。顾美红要求邱洪飞、李永香搬离系争房屋的请求，本院可以支持。邱洪飞、李永香可以依据签订的合同向合同相对方李军、施萍华主张债权请求权。邱洪飞、李永香的抗辩无法律依据，本院依法不予采信。九条第一款、第三十五条、第三十九条的规定，判决如下： 邱洪飞、李永香应于本判决发生法律效力之日起十日内，搬离江阴市南苑六村××室房屋。 案件受理费减半收取50元，由被告邱洪飞、李永香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  沈洪兴 二〇一九年十一月十七日 书记员  王 洁 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。