山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5338号 上诉人（原审原告）：王彩霞，女，1967年3月26日出生，汉族，居民，现住昌邑市。 委托诉讼代理人：谢建华，山东大本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：昌邑市康宏房地产开发有限公司，住所地昌邑市三合苑小区4栋1单元401。 法定代表人：吴继灿，总经理。 被上诉人（原审被告）：昌邑市宏联商城管理有限公司，住所地昌邑市利民街天水路东昌城宾馆北。 法定代表人：徐希成，总经理。 上诉人王彩霞因与被上诉人昌邑市康宏房地产开发有限公司（以下称康宏公司）、昌邑市宏联商城管理有限公司（以下称宏联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2017）鲁0786民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王彩霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判二被上诉人共同承担退房款和赔偿责任。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律不当。一审判决被上诉人康宏公司不承担责任错误，上诉人所购商铺是康宏公司开发并对外预售，所交的房款也是转入康宏公司名下，康宏公司是合同的相对人。宏联公司是康宏公司成立的一个物业公司，无房地产交易资质，无履约能力，两公司属于一套班子，资产混同。宏联公司是一人公司，股东徐希成同时也是康宏公司的控股股东，现在康宏公司的所有财产已经转入徐希成近亲属及其利害关系人名下，对外所签订的预售合同均解除，但购房款始终不退还。康宏公司存在欺诈行为，不应免除康宏公司的责任。 康宏公司、宏联公司未予答辩。 王彩霞向一审法院起诉请求：1、判令与康宏公司、宏联公司解除购房合同；2、判令康宏公司、宏联公司返还购房款390755元；3、承担赔偿金390755元及利息；4、诉讼费用由康宏公司、宏联公司承担。 一审法院认定事实：康宏公司成立于2013年5月7日，公司类型为有限责任公司，法定代表人为吴继灿，股东有徐剑瑛、徐希成、吴继灿，董事、监事、经理于2016年7月12日由董超变更为吴继灿，登记状态为在营。宏联公司成立于2013年12月21日，公司类型为有限责任公司，法定代表人为徐希成，登记状态为在营。 2014年4月19日，赵磊一次性交款266457元，购买房号为B-044号商铺并于2014年7月4日与宏联公司签约。 2014年4月21日，王彩霞申请中央大道诚意金转定金并填写表格，该申请表内容除姓名王彩霞，身份证号、联系电话等基本信息外，还包括以下内容：铺号为中央大道B区044号铺，面积为25.21㎡，单价￥15500，总房款￥390755，VIP卡号085，已付诚意金￥10000，可抵总房款￥20000，补交定金￥10000，定金总额￥20000（贰万元整），同时备注：除客户所交诚意金外，开盘当日客户需再补交1万元定金，与诚意金一起转为购房定金，定金不退，铺号不换，此铺位号及姓名为最终《商品房买卖合同》中内容，不允许更改。请您自签订本申请表之日起7个工作日内持收据、身份证、户口本、结婚证及本申请表到中央大道售楼处补齐剩余房款后，签订《商品房买卖合同》，如到期未缴纳剩余房款，视为自愿放弃此套商铺，已交定金不退，商铺由我公司另行出售。该申请表由王彩霞在客户栏签字并由宏联公司加盖公章。同日，宏联公司为王彩霞出具规格品名为中央大道B区044号，单价为15500元，金额共计290500元的收款收据一份，并加盖宏联公司公章。 2014年5月28日，王彩霞与宏联公司签订“中央大道商业签约确认单”，确认单包含买受人姓名、身份证号、电话等基本信息，房号B-044号，建筑面积25.21，单价￥15500元。付款方式为第一种一次性付款，折扣描述：三年返租20%，VIP卡优惠10000，一次性9.6折，单价￥11524元/平方米。最终合同价款（大写）：贰拾玖万零仟伍佰零拾零元，小写￥290500元。该确认单另附注意事项:签署此确认单7日内需签订《商品房买卖合同》、《商铺委托出租管理协议》并提交身份证、户口本、结婚证，若买受人不能按时签订并提交上述资料的均视为违约行为，每延期1日需缴纳200元违约金，延期超过30个工作日，出卖人有权解除合同，同时出卖人扣除该套房的定金和违约金（违约金为总房款的10%后），将买受人已交纳的其他房款退还买受人。该确认单由买受人王彩霞签字，并加盖宏联公司公章。 2014年7月31日，康宏公司在山东工人报登报遗失声明，内容为：昌邑市康宏房地产开发有限公司公章（3707860015981）、财务章（3707860015982）、法人章：董超丢失，声明作废。 2014年11月4日，康宏公司向昌邑市委、市政府做关于该公司当前存在问题的专题汇报。内容概括为：康宏公司投资人之间存在争议，股东之间出现冲突，影响了人防工程的施工进度，无法竣工。该汇报落款为董超并加盖康宏公司公章。 2015年3月30日，康宏公司向昌邑市房产管理服务中心提交撤销康宏公司与余伟锋等购买人网签《房屋买卖合同》的备案登记，内容为徐希成故意使用已经登报作废的无效公章在2014年8月9日前后与余伟锋等人签订《商品房买卖合同》属于无效合同。请房产管理服务中心对网签业务予以撤销登记备案。该份申请书加盖康宏公司公章。 一审法院认为，本案争议的焦点：一、王彩霞与宏联公司之间的购房合同是否成立？二、购房合同能否继续履行，是否构成违约？违约如何处理？ 关于第一个争议的焦点：根据《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期等以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同之规定，王彩霞与宏联公司签订的中央大道商业签约确认单系双方真实意思表示，内容具备商品房买卖合同的主要内容即当事人姓名及住所、商品房基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款等，符合法律规定，且宏联公司为王彩霞出具的收款收据和中央大道诚意金转定金申请表证明买受人王彩霞已按照约定支付购房款290500元，出卖人宏联公司已经收受购房款。因此双方之间的购房合同成立。 关于第二个争议的焦点：根据康宏公司于2014年11月4日向昌邑市委、市政府所做关于该公司当前存在问题的专题汇报可以得出康宏公司因其投资人股东之间的矛盾、争议影响人防工程进度，导致该工程无法竣工。另外，通过康宏公司向昌邑市房产管理服务中心提交的撤销康宏公司与余伟锋等购买人网签《房屋买卖合同》的备案登记申请书和信息表得出王彩霞购买的房号B-044号，建筑面积25.21平方米的商品房，该房屋同时也出卖给了案外人赵磊。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：第（二）项，‘商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。’”之规定，2014年5月28日宏联公司与王彩霞签订商业签约确认单后，又与赵磊进行了签约并付款，已经导致买卖合同无法履行并构成违约应承担相应的赔偿责任。 综上，王彩霞与宏联公司签订的中央大道商业签约确认单系双方真实意思表示，内容具备商品房买卖合同的主要内容且买受人王彩霞已按照约定支付购房款290500元，出卖人宏联公司已经收受购房款，故双方购房合同成立。在该商品房买卖合同订立后，出卖人又与赵磊进行了签约并收款，导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人王彩霞无法取得该房屋。王彩霞请求解除购房合同，于法有据，予以支持；王彩霞请求宏联公司返还购房款，于法有据，予以支持，但请求返还的数额超过其所缴金额部分，不符合法律规定，不予支持；王彩霞请求承担赔偿金于法有据，予以支持，但同样请求赔偿金数额超过法律规定部分不予支持；请求支付赔偿金利息，不符合法律规定，不予支持。王彩霞要求康宏公司承担法律责任，虽有证据证明康宏公司与宏联公司之间有共同的股东成员，更有证据证明两个公司投资人之间存在争议，股东之间有冲突，无法查明具体情况，而王彩霞相关购房手续均系与宏联公司办理，故王彩霞向康宏公司主张权利，证据不足，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王彩霞与昌邑市宏联商城管理有限公司签订的购房合同。二、昌邑市宏联商城管理有限公司返还王彩霞已付购房款290500元，于判决生效次日起三十日内一次付清。三、昌邑市宏联商城管理有限公司赔偿王彩霞290500元，于判决生效次日起三十日内一次付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7161元，财产保全费5000元，共计12161元，由昌邑市宏联商城管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为康宏公司应否承担向王彩霞返还房款、赔偿损失的责任。根据查明的事实，王彩霞与宏联公司签订“中央大道商业签约确认单”，约定由王彩霞购买涉案商铺，并向宏联公司支付了购房款，可以认定王彩霞与宏联公司之间建立房屋买卖合同关系。根据合同相对性原则，因涉案房屋买卖合同履行过程中产生的纠纷，应当由合同主体主张权利或承担责任。故，王彩霞向宏联公司主张权利符合法律规定，应予支持。王彩霞虽主张康宏公司应当承担返还房款、赔偿损失的责任，但王彩霞与康宏公司之间并无房屋买卖合同关系，王彩霞亦未将购房款交付给康宏公司，且王彩霞未举证证明宏联公司与康宏公司之间存在应由康宏公司就涉案房屋买卖合同承担责任的其他法律关系，因此，王彩霞要求康宏公司承担责任缺乏依据，王彩霞以二公司股东存在交叉为由要求康宏公司承担责任不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7161元，由王彩霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇一九年十一月二十六日 书记员  于 涛