四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8579号 原告：任远东，男，1967年6月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：汪先富，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 被告：四川中德世纪置业有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号6栋1单元5层13号。 法定代表人：汪斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：叶成，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。 原告任远东与被告四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任远东及其委托诉讼代理人汪先富以及被告中德世纪公司的委托诉讼代理人叶成、刘廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任远东向本院提出诉讼请求：1.中德世纪公司向任远东支付逾期交房违约金49390元整（计算方式：以总房款为基数，按照合同约定每日万分之三，总额不超过5%计算）；2.中德世纪公司向任远东支付逾期办理初始产权登记违约金72999元整（计算方式：以总房款为基数，从合同约定的期限届满次日起至中德世纪公司于2018年8月14日取得初始产权登记之日止，共计739天，按每日万分之一计算）。事实和理由：1.2013年3月13日，任远东与中德世纪公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）《中德英伦联邦商品房补充协议》（以下简称补充协议），合同约定，任远东购买中德世纪公司开发的中德·英伦联邦X区XX幢X单元XX层XXXX号（现变更为成都市高新区XX大道XXXX号中德·英伦联邦X区XX幢X单元XX楼XXXX号）住房一套，建筑面积101.65平方米，总价款为987812元整。2.合同第十条约定，中德世纪公司应于2015年8月5日前交房，交付条件需满足：（一）、所出售的商品房已取得规划验收合格证；（二）、商品房的面积实测报告；（三）、经成都市建筑工程质量监督站验收合格。合同第十二条第约定逾期交房违约金每日按已付购房款的万分之三计算，补充协议第五条约定：中德世纪公司承担违约赔偿责任总金额最高不超过任远东已付房价款的5%，任远东所购的该商品房至今未达到交付条件。3.合同第十九条约定，因中德世纪公司的原因造成逾期登记房屋所有权证书的，违约金每日按已付房款的万分之一计算。补充协议第八条第三款约定因中德世纪公司的原因造成逾期登记国有土地使用证书的，违约金每日按已付房款的万分之一计算。但是，中德世纪公司至今未办理初始登记。故任远东诉至法院，请求判如所请。 中德世纪公司辩称：逾期交房违约金和逾期办理初始产权登记的违约金诉讼请求均超过了诉讼时效，请法院依法驳回。 双方在庭审中对签订合同、合同内容、房屋价款及案涉房屋初始产权登记时间等事实均无异议。对中德世纪公司与任远东均无争议的事实，本院予以确认。 另查明，任远东于2019年5月22日就案涉房屋逾期交房和逾期办理不动产权证书等事宜向我院提出诉讼，我院作出（2019）川0193民初4406号民事裁定书，以任远东未按时缴纳诉讼费用为由，按其撤回起诉处理。 本院认为，本案的争议焦点为：1.任远东主张逾期交房违约金的诉讼时效是否已经届满；2.任远东主张逾期办理初始产权违约金的诉讼时效是否已经届满；3.如诉讼时效未届满，任远东主张逾期交房和逾期办理初始产权违约金是否过高。 1、关于任远东主张逾期交房违约金的诉讼时效是否已经届满的问题 本院认为，任远东与中德世纪公司签订的商品房买卖合同及商品房补充协议合法有效，对双方具有约束力。双方签订的合同第十条约定，中德世纪公司应当在2015年8月5日前向任远东交付该商品房。诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在合同约定的2015年8月5日向任远东交付该商品房，任远东于次日2015年8月6日即知道其权利受到损害，故应当从该日起算诉讼时效期间。截止2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行，二年诉讼时效期间已经届满，故此对任远东主张中德世纪公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求不予支持。 2、关于任远东主张逾期办理初始产权违约金的诉讼时效是否已经届满的问题 合同第十九条约定，中德世纪公司应当在2016年8月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。具体到本案中，中德世纪公司未在合同约定的2016年8月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，任远东于次日2016年8月6日即知道其权利受到损失，故从该日起算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案诉讼时效期间应于2019年8月6日届满。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。”之规定，本院收到任远东提交诉状等材料的日期为2019年8月6日，故任远东该项诉请的诉讼时效期间并未届满。 3、如诉讼时效未届满，任远东主张逾期办理初始产权违约金是否过高的问题 本院认为，1.根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”任远东与中德世纪公司双方就违约产生的损失赔偿额约定了计算标准，该损失赔偿额的计算方式建立于双方当事人共同真实意思表示的基础之上，系双方当事人意思自治的结果。2.根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据该条规定，违约方如认为违约金约定过高的，可以请求适当减少，但违约方必须就违约金约定过高承担举证责任。本案中，中德世纪公司并未举示证据证明违约金的约定过高，以致利益失衡，有违契约正义。故对中德世纪公司主张违约金约定过高请求调低的意见，本院不予支持。合同约定，中德世纪公司应当在2016年8月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能按时取得权属证明，任远东不退房，合同继续履行，自中德世纪公司应当取得该权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，中德世纪公司应当按日计算向任远东支付已付房款万分之一的违约金。本案中，中德世纪公司实际取得案涉房屋所在楼栋的权属证明时间为2018年8月14日，逾期738天，其应承担的违约金为72587.98元（983577元×0.0001×738天=72587.98元）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川中德世纪置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告任远东支付逾期办理初始产权违约金72587.98元； 二、驳回任远东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2748元，减半收取计1374元，由原告任远东负担559元，被告四川中德世纪置业有限公司负担815元。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘晓云 二〇一九年十一月十八日 法官助理 杜 平 书 记 员 何梦婷