山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1626民初4696号原告：张红兰，女，1977年9月8日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。原告委托诉讼代理人：韩强，男，1977年12月21日出生，汉族，居民，住山东省邹平市，系原告丈夫（特别授权代理）。被告：山东三星置业有限公司，住所地山东省邹平市韩店镇驻地三星路北侧，统一社会信用代码91371626586070777Y。法定代表人：王学刚，系公司经理。被告委托诉讼代理人：刘向明，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。被告委托诉讼代理人：王奇，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。原告张红兰与被告山东三星置业有限公司（以下简称三星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告三星公司提出反诉后，又撤回反诉，本院予以准许并另行制作裁定书。原告张红兰的委托诉讼代理人韩强，被告三星公司的委托诉讼代理人刘向明、王奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照《商品房预售合同》条件交房；2.判令被告承担2019年5月1日至2019年10月15日逾期交房违约金121566.27元；后期违约金按照总房款的日万分之五计算至实际交房之日；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告三星公司开发的名仕公馆小区住宅一套，预测建筑面积166.54平米，精装修标准，价款合计1473530.50元，出卖人应当在2019年5月1日按照约定条件交房。原告按照合同支付了全部价款，全面履行了相关义务，但是截至起诉前被告三星公司一直未按照合同约定交付合格房产。为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法裁判。三星公司辩称，2017年4月13日，被告与原告签订《商品房预售合同》一份。施工期间，被告遵照滨州市住房和城乡建设局发布的滨建建字（2017）第88号等文件要求和双方合同约定停止施工。根据前述文件要求，被告企业依法停止施工期限长达4个半月，正常可顺延至2019年9月中旬交房，被告已及时将延期交房事宜告知原告。被告并未违约，应驳回原告要求支付违约金的诉讼请求。在上述期限内，涉案楼房竣工验收达到合同约定的交房要求，被告于2019年8月21日向原告寄送《山东三星置业有限公司关于三星名仕公馆交房的通知》一份，书面告知原告购买的“名仕公馆”住宅自2019年8月26日起开始办理交房等手续。接到被告交房通知后，原告配偶韩强到达交房现场并在被告交房名单上签字。至此，被告已经善意、及时、全面地履行了合同约定的交房义务，但原告却未能履行涉案合同约定的接收义务。本案责任在原告，而不在被告，据此应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方当事人进行质证。张红兰围绕诉讼请求向本院提交以下证据：证据1.《商品房预售合同》复印件（与原件核对无异）一份，证实：2017年4月13日原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同约定原告购买被告开发的名仕公馆小区住宅房一套(该小区1号楼3单元3-1901号），预测建筑面积166.54平米，精装修标准，带储藏室和车位，价款合计1473530.5元，出卖人应当在2019年5月1日按照约定条件交房。原告按合同通过自筹和银行按揭方式支付了全部价款。证据2.《三星置业交房通知》原件一份、《微信通知具体验房时间》截图（打印件）一份，证实：三星置业于2019年8月21日通过邮寄送达交房通知后，售楼处微信通知交房时间是2019年8月31日。由于在办理现场被告不能出示合同约定的交房文件，并且不签署前期物业服务合同就不让验房，原告验房不成，后再次联系售楼处，未给与验房通知。证据3.《邹平名仕公馆》公众号截图（打印件）一份，证实：2016年12月30日三星名仕公馆1号楼、4号楼已建至地上九层，售楼处已正式使用，嵌入式大门已完工，喷泉已完工。经质证，三星公司对张红兰提交的证据1真实性没有异议，但根据该预售合同第12条逾期交房责任第2项中约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方同意延期期间不计算逾期违约金，同时根据本合同附件十三第1条第（2）项约定：“为遵守相关政策及有关法律法规规定而导致的延期行为”，本案存在因为政策延期四个半月的合理期间，交房期间顺延至2019年9月中旬，对此被告应据实予以延期，并且不应承担逾期违约金；对证据2真实性没有异议，对于原告主张的内容不予认可；对证据3真实性有异议，该证据系复印件，不符合证据形式，同时地上施工不能涵盖及等同于国家行政机关要求的全面停工施工内容。三星公司向本院提交以下证据：证据1.商品房预售合同复印件（与原件核对无异）1份、证明原件1份、政府文件原件6份、延期交房通告复印件（与原件核对无异）1份、EMS快递查询单复印件（与原件核对无异）1份：证明2017年4月13日三星公司与原告张红兰签订《商品房预售合同》。合同约定2019年5月1日前交房，但双方合同第十二条逾期交房责任第2项中约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方同意延期期间不计算逾期违约金。合同附件十三第1条第（2）项约定“为遵守相关政策及有关法律法规规定而导致的延期行为。”附件十二，双方并对前期物业服务相关内容做出约定，原告同意由被告选聘物业服务公司提供前期物业服务。三星名仕公馆施工期间，因国家大气环境污染防治等原因滨州市住房和城乡建设局、邹平县城乡建设局连续发布滨建建字（2017）88号、（2017）100号、（2017）111号等多份文件，要求被告公司在文件要求的期间停止施工。根据前述文件要求，被告企业停止施工期限长达4个半月，正常可顺延至2019年9月中旬交房。为预防纠纷，三星置业公司向原告张红兰寄送延期交房通告，说明延期交房原因，告知原告依据政策、法律及合同约定，三星置业公司将交房日期顺延至2019年8月份，并要求原告按照合同顺延期限配合建设施工。证明被告公司在善意、及时、全面履行合同，合同履行是双方行为，所以作为合同相对方的原告亦应积极配合以保证合同履行。因此，涉案合同延期交房至被告通知的2019年8月26日是由于遵守政策要求或法律法规停止施工造成，属于双方合同约定延期交房的正当理由，据此被告不应支付违约金。证据2.公证书复印件（与原件核对无异）1份、EMS快递查询单复印件（与原件核对无异）1份,证明：为预防纠纷，被告特委托本公司刘勇波于2018年9月12日向邹平市公证处申请对其向张红兰邮寄《督促确认装饰风格通知书》的行为办理保全公证，邹平市公证处为三星公司出具公证书1份。上述通知书送达至原告处时，原告张红兰却予以拒收。《督促确认装饰风格通知书》中要求原告于2018年9月20日前到三星公司办理涉案房屋的装饰风格确认手续；逾期，三星公司将视为原告放弃选择装饰风格的权利，按照《商品房预售合同》所载装饰材料进行统一装饰施工，以利于全面及时履行合同，届时所产生的一切不便或相关责任由原告方全部承担。被告三星公司已按照合同约定尽到通知义务。证据3.交房通知复印件（与原件核对无异）1份、EMS快递查询单复印件（与原件核对无异）1份，证明：2019年8月21日三星公司向原告张红兰寄送三星公司关于三星名仕公馆交房的通知书，书面告知原告其购买的“名仕公馆”住宅，已竣工验收合格，达到交付使用条件，自2019年8月26日起开始办理物业交房手续。被告为交房履行相关义务。证据4.三星名仕公馆1号楼建设工程竣工验收备案表及验收报告1份、三星名仕公馆住宅小区地下车库建设工程竣工验收备案表及验收报告1份、山东省房屋面积测绘报告1份、分户验收资料1份，证明：2019年8月16日涉案房屋住宅及地下车库已经全部验收合格，邹平县房地产测绘队为三星公司出具测绘报告1份。证据5.微信截图及通话记录（打印件）1份、2019年8月31日交房名单签字表复印件（与原件核对无异）1份、结婚登记审查处理表复印件（与原件核对无异）1份。证明：被告已对涉案楼房竣工验收、完成住宅工程质量分户验收符合合同约定交房要求。接到被告交房通知后，原告配偶韩强到达交房现场并在被告交房名单上签字。原告接到交房通知到场后应善意、全面履行合同义务。原告应按照被告通知期限和交接的具体内容履行交接涉案楼房手续。所以，被告已经履行交房义务，本案是因原告自身原因拒不履行交接，责任在原告而不在被告。结合上述被告公司多次通知原告延期交房、寄送《督促确认装饰风格通知书》、确认交房、通知到场，积极履行合同，但是原告表现为对被告的善意和合同履行均不予配合，原告的行为具有内在的一贯性，进一步证明是原告故意拖延并拒绝履行合同约定义务。本案是原告违约造成，而不在于被告。证据6.赵德明、毕德余房屋交接手续复印件（与原件核对无异）各1份，证明：2019年8月31日与原告同在一张交房名单中的住户业已完成房屋交接手续，与此相同的情形原告未配合办理交接手续，责任在原告。证据7.刘波、徐慧、韩兆爱房屋交接手续复印件（与原件核对无异）各1份，证明：原告住宅上下住户及邻居均已按照被告交房流程办理所购买的房屋的交接手续。对于相同的情形已经交接楼房，而原告未能接收和履行交接附随义务，进一步证明涉案责任在原告，而不在被告。被告不存在违约行为，不应承担违约责任。证据8.张红兰房屋交接手续原件1份，业主手册原件1份，主文共48页，业主信息登记表原件1份，入住物品签收表原件1份，名仕公馆业主楼房验收登记表原件1份，名仕公馆业主评价表原件1份，证明：以上是双方需要办理的手续，被告方通知原告到场完全具备了交房的条件，并履行交房的义务。经质证，张红兰对三星公司提交的证据1中的《商品房预售合同》内容真实性没有异议，对于证明四个半月的延期有异议；对证据2有异议，因故在外出差，无法接收，不是拒收，证明2中装修风格通知书是赋予原告的权利，行使与否与逾期无关；对证据3有异议，通知交房并不代表竣工合同，应以出示竣工验收报告和验收登记表为准；对证据4的真实性有异议，原告方在9月上旬去住建局查询，并明确告知还未对名仕公馆进行验收，8月31日通知原告去交房时，竣工验收报告、竣工验收备案登记表和面积实测报告，被告拒不明示；对证据5有异议，交房名单签字表不等同于验收合格交房单，不存在已交房问题；对证据6有异议，对其他业主已交房只能视为已交付使用，与本案无关联，不代表房屋验收合格；对证据7有异议，意见同对证据6的意见；对证据8有异议，其中的业主手册见过，其他手续没有见过。本院认为，张红兰提交的证据3，系打印件，且被告不予认可，本院不予采信；原告张红兰提交其他证据材料及被告三星公司提交的证据材料均客观真实，来源合法，与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，张红兰（买受人）与三星公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由张红兰购买三星公司开发的名仕公馆1甲幢3单元3-1901号房屋一套，其预测建筑面积为166.54平米平方米；附属物为储藏室25号，预测建筑面积为7.38平方米；商品房总价款为1335530.50元。合同第十条约定：出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的8%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十二条逾期交房责任第2项中约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同和变更合同外，出卖人可据实予以延期，双方同意延期期间不计算逾期违约金（特殊原因见附件十三）。合同附件十三第1条第（1）项约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第（2）项约定“为遵守相关政策及有关法律法规规定而导致的延期行为。”上述合同及资料表签订后，张红兰依约支付了购房款。三星名仕公馆施工期间，因国家大气环境污染防治原因，滨州市住房和城乡建设局发布滨建建字（2017）88号文件，要求在采暖季期间（2017年11月15日-2018年3月20日），停止各类建筑、市政工程土石方作业，和房屋拆迁施工。滨州市住房和城乡建设局发布滨建建字（2017）100号文件，要求启动重污染天气Ⅱ级应急响应，自2017年10月17日12时，全市停止所有房屋建筑、拆迁、市政施工作业。2017年11月8日解除应急响应。2019年4月8日，三星公司做出延期交房通告，并向原告邮寄送达，交房日期顺延至2019年8月份。2019年8月16日涉案房屋住宅及地下车库已经全部验收合格，邹平市房地产测绘队为三星置业公司出具测绘报告。2019年8月21日三星置业公司向原告张红兰寄送山东三星置业有限公司关于三星名仕公馆交房的通知书，书面告知原告其购买的“名仕公馆”住宅，已竣工验收合格，达到交付使用条件，自2019年8月26日起开始办理物业交房手续。被告为交房履行了相关义务。2018年8月31日，原告配偶韩强到达交房现场并在被告交房名单上签字。被告三星公司刘勇波于2018年9月12日向邹平市公证处申请对其向张红兰邮寄《督促确认装饰风格通知书》的行为办理保全公证，邹平市公证处为三星公司出具公证书1份。《督促确认装饰风格通知书》送达至原告处时，原告张红兰予以拒收。本院认为，原告张红兰与被告三星公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。原告张红兰按合同约定支付了全部购房款，被告三星公司应依照合同约定前将符合合同约定条件的房屋交付于原告张红兰。三星公司因环保政策性原因停止施工、顺延交房日期并及时通告原告，并无不当，符合双方合同约定，不应视为违约，且在顺延交房日期前已取得相应文件，通知原告办理房屋交接手续。本案中原告证据不足以证实三星公司存在逾期交房及拒绝交房的行为。原告张红兰诉讼请求证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张红兰的诉讼请求。案件受理费1365.66元，由原告张红兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  张建民二〇一九年十一月二十八日书记员  李 蕾