广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1595号原告：廖志朋，男，1987年4月23日出生，汉族，居民，住阳春市。委托诉讼代理人：梁伙坚，广东创亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：云浮市汇洲贸易有限责任公司。住所地：云浮市新兴县新城镇广兴大道。法定代表人：谭碧强，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：黎石贤，广东石国律师事务所律师。原告廖志朋与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司（以下简称：汇洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖志朋的委托诉讼代理人严巧玲、被告汇洲公司的委托诉讼代理人黎石贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖志朋向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017012210）合法有效；2.判令被告履行合同义务立即将符合合同约定交付条件的位于云浮市新兴县某房屋交付给原告；3.判令被告支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价476460元的万分之二暂计至2019年6月30日止为34781.58元；从2019年7月1日起继续每日按总房价476460元的万分之二计至被告交付房屋之日）给原告；4.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年1月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017012210）。合同约定，被告将位于云浮市新兴县某房屋以总价款476460元出卖给原告。合同第九条、第十条分别约定了商品房交付的条件；第十一条第（一）款明确出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条明确逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付总房价万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告未能按时交付房屋，经原告多次催促，被告仍未能交付。2018年9月28日，被告向原告出具了一份《承诺书》，承诺从2018年7月1日起至通知业主交付使用之日止每天按房屋毛坯总价的万分之一计算违约金，并承诺在2018年12月31日前交楼，否则一切按合同执行，追究责任。2018年12月28日，被告向原告出具了一份《通告》，告知原告暂未能交楼，2018年6月30日至2018年12月31日的延迟交楼违约金按原通告执行，交楼后三个月内支付完毕；2019年1月1日起至2019年6月30日的违约金按月计算，当月的违约金在次月5日前支付，违约金的计算根据合同执行等。被告至今仍未交付商品房给原告使用，亦从未支付违约金。双方签订的合同合法有效，双方当事人应全面履行。原告已依约支付房屋价款，但被告至今未向原告交付房屋，被告的行为构成违约，原告有权要求被告继续履行合同，交付符合条件的房屋并支付相应的违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告汇洲公司辩称，一、被告认可双方合同有效。二、广兴新城商住楼项目尚未竣工验收，不具备交付条件，原告请求被告交付房屋属于履行不能，被告目前正在积极办理竣工验收手续，预计在2至3个月内验收合格。三、根据商品房预售合同第十二条的约定，从2018年6月30日起至2018年8月30日止的违约金应按日万分之一计算，原告的请求无合同依据。四、希望协商解决。经审理查明，被告在新兴县某房屋进行出售，商品房项目名称为广兴新城商住楼。该项目已经取得预售许可证。2017年1月26日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017012210），约定：1.购买房产为广兴新城商住楼Ｂ幢7层709号房；2.商品房总价款为476460元；3.买受人应于2017年1月26日前支付首付款119460元，余款357000元由买受人向银行申请贷款支付；4.出卖人应于2018年6月30日前向买受人交付商品房；5.除不可抗力外，出卖人未能按时交付商品房给买受人，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付全部房价款万分之二的违约金；6.商品房交付条件：商品房交付时应当符合下列条件：（1）商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）商品房已取得房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。原告于2017年1月26日支付首付款119460元。之后，原告通过贷款支付余下房款357000元给被告。2018年9月28日，被告出具《承诺书》，主要载明：“从2018年7月1日起，被告按房屋总价的万分之一每天计算违约金至通知业主交付房屋之日，支付时间为通知收楼之日起三个月内。被告承诺在2018年12月31日前交楼，否则一切按合同执行，追究责任。”因被告无法依照《承诺书》中的承诺时间交付房屋，于2018年12月28日再次出具《通告》，主要载明：“自2019年1月1日至2019年6月30日的违约金按月结算，即2019年1月1日至同年1月31日的违约金在同年2月5日前支付，以此类推，违约金的计算根据房屋购买合同执行。”现原告以被告未按期交付房屋已构成违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，被告建设的广兴新城商住楼项目至今尚未竣工验收。以上事实，有原告提交的原告身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同（预售）、发票、承诺书、通告、中国工商银行借款凭证、个人购房借款/担保合同以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。本案中，被告在取得了商品房预售许可证明的条件下，与原告协商一致后共同签订了编号为2017012210的《商品房买卖合同（预售）》，内容为当事人真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同中设定的权利义务，对合同当事人具有约束力，应按约定积极履行义务。关于原告要求被告按照合同约定向其交付位于新兴县某房屋的诉求。合同签订后，被告应按相关规定积极履行义务，保证合格验收，以确保商品房能顺利交付。然而，被告至今因商品房未经合格验收以致未能按时交付房屋给原告，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿责任等违约责任。”的规定，鉴于目前房屋的所有权未发生变动且未出现合同履行不能的情况，原告请求继续履行，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告向其支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价476460元的万分之二计至被告交付房屋之日）的诉求。被告至今未按时交付房屋，已逾期一年多，构成违约，故其应按合同约定承担违约责任。虽然被告出具《承诺书》，明确违约金从2018年7月1日起至2018年12月31日止按总房价的万分之一计算，但该《承诺书》未经原告签名确认，也未经原告追认，不能证明该违约金计算方式属于双方合意，故该承诺不能作为计算违约金的依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条关于逾期交付责任的约定，逾期超过60日，且买受人要求继续履行合同的情况下，被告应支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价476460元的万分之二计至交付房屋之日）给原告。综上，原告提出的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款与第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、确认原告廖志朋与被告云浮市汇洲贸易有限责任公司于2017年1月26日签订的2017012210号《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应按合同约定将位于新兴县某房屋交付给原告廖志朋。三、被告云浮市汇洲贸易有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（从2018年7月1日起每日按总房价476460元的万分之二计至交付房屋之日）给原告廖志朋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334.77元，由被告云浮市汇洲贸易有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  罗绍华二〇一九年十一月十八日书记员  黄美琪附：相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款与第三款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。