江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0723民初7138号原告（反诉被告）:龚帅，男，汉族，1984年8月3日出生，住上海市崇明县。原告（反诉被告）：郑燕，女，汉族，1982年3月10日出生，住河南县。两原告共同委托诉讼代理人：陈卫隆，江苏仕达律师事务所律师。被告（反诉原告）:张康荣，女，汉族，1992年8月3日出生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：张康亮、董彦辉，上海市浩信（苏州）律师事务所律师。原告龚帅、郑燕诉被告张康荣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告在答辩期内提起反诉，本院于2019年11月26日依法适用简易程序对本诉反诉一并公开开庭进行了审理。原告龚帅、郑燕委托诉讼代理人陈卫隆、被告张康荣委托诉讼代理人董彦辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚帅、郑燕向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金32175元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年3月20日，原、被告在中介昆山置轩不动产投资咨询有限公司签订一份《房地产买卖居间协议》。2018年3月29日，三方签署《存量房买卖合同》，约定被告将位于昆山市房屋转让给原告，转让总金额为195万元。2018年8月、2019年4月2日，三方签署两份《补充协议》，约定过户时间及支付购房款日期。原告按约定支付被告购房款，被告没有在约定的2019年7月2日之前办理过户手续。被告未归还涉案房屋银行按揭贷款致使无法办理过户手续。经原告和中介多次催促，才在2019年8月5日办理过户手续，根据三方签署合同约定，逾期过户每逾期一天，责任方按天向另一方支付转让总金额的万分之五的违约金。被告张康荣辩称，被告一直按照双方合同约定履行义务，是原告的违约付款导致过户迟延，为此，被告已经提起了反诉，追究原告的相应责任。反诉原告张康荣向本院提起反诉诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告之间签订的房屋买卖合同；2.两被告承担迟延付款的违约金390000元（按房屋总价款的20%计算）；3.被告承担自2018年9月1日至2019年8月1日的房屋租金33000元；4.反诉被告承担反诉诉讼费用。事实和理由：反诉原、被告于2018年3月29日签订商品房买卖合同，反诉被告向反诉原告购买昆山市房屋，双方约定反诉被告分期付款，2019年6月28日至2019年7月2日之间办理过户手续。反诉被告正式办理过户手续前付清购房尾款，如果逾期付款超过15天，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告承担房屋总价款20%的违约金。直到合同约定过户最后期限的7月2日，反诉被告仍未付清合同尾款26万元。由于反诉被告的违约，致使反诉原告用合同尾款偿还房屋贷款的目的无法实现，影响房屋过户。反诉原告通过其他途径筹款清偿该房屋贷款，并于2019年8月5日办理房屋过户手续。只到房屋过户完成之后，反诉被告才支付合同尾款。反诉被告违约迟延付款达34天，构成严重违约，应当承担违约责任。合同约定反诉被告付合同全款后3日内交房，房屋于2018年8月31日交付反诉被告使用，但反诉被告并未取得所有权，故反诉被告应当向反诉原告支付房屋租金。反诉被告龚帅、郑燕辩称，第一，反诉原告陈述与事实不符，反诉原告要求解除双方之间签订的房屋买卖合同没有事实和法律依据，涉案房屋现已经过户至反诉被告名下，双方之间的交易已经完成。第二，反诉被告不存在迟延付款的事实，反诉被告按照合同以及双方之间签订补充协议的约定，按时如期的支付购房款。第三，反诉原告主张的房屋租金没有事实和法律依据，双方约定了先于合同的约定交付房屋，涉案房屋的物业费交到2018年12月31日，电费欠费是586元，物业费补反诉原告980元，两项合计的差额是反诉被告补给反诉原告，而且双方这个事情已经交接完毕，说明反诉原告是自愿将房屋交给反诉被告的，故现在反诉原告又主张期间的租金是没有事实和法律依据的。综上所述，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，两原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与案外人昆山置轩不动产投资咨询有限公司（居间人、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，两原告购买被告位于昆山市房屋，房屋价款为1950000元。同日，两原告支付购房定金50000元。2018年3月29日，上述甲、乙、丙三方签订《存量房交易合同》，房屋位置及价款均与上述《房地产买卖居间协议》中一致，付款方式约定分期付款，可采用以下两种方式：1、甲乙双方签订买卖合同后，乙方支付甲方房款45万元，在签订此合同后三个月内（2018年6月30日前）付后期首付款50万元，甲乙双方办理房屋过户手续，乙方申请银行贷款93万元，尾款保证金2万元。2、甲乙双方签订买卖合同后，乙方支付甲方房款45万元，第二次付款在2018年7月30日之前付给甲方房款140万元，由此构成乙方支付给甲方房价款190万元，尾款保证金5万元，甲乙双方在2019年6月30日前办理过户手续。甲方应当于收到全款后3日内腾空房屋，并将上述房地产交付乙方。甲乙双方定于2019年6月28日前办理房屋权属转移登记手续，如一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，需另行赔偿：1、逾期不超过10天，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过10天后，无责任一方有权解除合同，责任方向另一方支付本合同约定的房屋价款的20%的违约金，同时退房退款。双方协商继续履行合同的，自约定期限至第二天起至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同约定的房屋价款的万分之五的违约金，合同继续履行。合同还就其他事项进行了约定。同日，三方签订《补充协议》，约定《存量房交易合同》中第二种付款方式中第二次付款分三期支付，2018年5月30日之前付甲方30万元，2018年7月30日之前付房款90万元，2018年8月30日之前付房款20万元。2018年8月，原、被告签订《补充协议》，约定在房屋所有权满两年后，2019年6月28日至2019年7月2日之间办理正式过户手续……，乙方已于2018年8月11日前向甲方支付总计房款160万元整，双方约定剩余的30万元房款过户前支付完毕。2019年4月2日，原、被告签订《补充协议》，约定甲乙双方达成一致，在房屋所有权满两年后，于2019年6月28日至2019年7月2日之间办理正式过户手续，乙方已于2019年2月24日前向甲方支付总计房价款169万元，双方约定剩余的26万元房款过户时支付完毕。2018年3月29日、5月26日，原告分别支付被告购房款45万元、30万元。2018年8月11日，原告支付购房款80万元，在被告出具的房款收据中载明，被告承诺将此房屋在2018年8月31日前交给买受方使用。2018年10月12日，原告支付购房款4万元。2019年2月24日原告支付购房款5万元。2019年8月5日，原、被告办理涉案房屋的过户登记手续。同日，原告支付购房尾款26万元。本院认为,原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》、《存量房交易合同》及多份补充协议均系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行己方义务。多份协议中关于房屋过户时间及房款交付时间存在变更，应以变更后的合同条款作为履行依据。关于本案中原、被告是否存在违约行为。反诉原告主张因反诉被告未在过户前及时给付尾款26万元导致无法完成过户登记手续，从双方之间在2019年4月2日签订的最后一份《补充协议》来看，双方约定最后过户时间仍确定为2019年7月2日，尾款26万元在过户时支付完毕。反诉原告举证微信聊天截图并申请刘某作为证人作证，以此证明双方之间关于付款始终约定留5万元尾款，其余款项在过户前支付完毕，反诉被告存在违约行为。本院通过微信视频群聊方式由刘某陈述证人证言，其陈述合同履行过程中，因被告个人原因未按原合同约定过户，原、被告在过户延期后关于付款和留尾款数额进行磋商，但沟通中存在争议，最终没有达成一致意见。结合反诉原告举证及证人证言综合分析，房屋买卖双方未在2019年7月2日办理房屋过户手续后，就房屋过户及尾款支付方案进行了磋商，但并无相关证据证明双方之间存在变更2019年4月2日《补充协议》约定内容的新约定形成，结合反诉被告付款数额及时间来看，其并未违反双方之间的约定，反诉原告举证证据不足以证明反诉被告在合同履行过程中存在违约行为，本院对反诉原告证明目的不予支持。被告因未及时涤除涉案房屋的抵押权导致无法按照约定在2019年7月2日办理过户登记手续，被告存在违约，应按照合同约定承担违约责任，实际过户时间为2019年8月5日，原告主张要求以房屋价款1950000元为基数，按照每日万分之五标准计算33天，即32175元，未超过合同约定违约金计算标准，本院对此予以照准，被告应向原告承担违约金给付责任。关于反诉原告主张要求解除双方之间签订的房屋买卖合同并由反诉被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持，具体理由已作阐述，不再赘述。关于反诉原告主张要求反诉被告承担自2018年9月1日至2019年8月1日的房屋租金，按照2018年8月11日被告出具的房款收据中载明内容可见，被告承诺将此房屋在2018年8月31日前交给买受方使用。此约定已对房屋买卖合同中关于房屋交付的时间条款进行了变更，应按照此约定履行。反诉原告主张无事实和法律依据，本院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张康荣于本判决生效之日起十日内给付原告龚帅、郑燕违约金32175元；二、驳回反诉原告张康荣的反诉诉讼请求。案件受理费300元（已减半收取，原告已预交），反诉案件受理费3823元，均由被告负担（被告与判决主文一并向原告履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 孙 静二〇一九年十一月二十八日书记员 孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百二十四条：发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。附：履行账号账户名称：灌云县人民法院账号：3207230011010000042540开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部