安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0122民初4490号 原告：史道明，男，1971年3月7日出生，汉族，住址安徽省肥东县。 原告：管锦绣，女，汉族，1970年3月14日出生，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：史道聪，安徽皖正律师事务所律师。 被告：合肥市同智房地产开发有限公司，住址肥东县店埠镇桂王路东侧御景花园27幢269/270号，统一社会信用代码91340122692825782T(1-1)。 法定代表人：吴友震，职务，总经理。 委托诉讼代理人：陈兵，安徽天霖律师事务所律师。 原告史道明、管锦绣与被告合肥市同智房地产开发有限公司（以下简称同智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭审理此案，原告史道明、管锦绣的委托诉讼代理人史道聪、被告同智公司的委托诉讼代理人陈兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求1、请求判令被告赔偿两原告30584.17元维修费，鉴定评估费用20000元，合计50584.17元。2、本案诉讼费用及评估费用均由被告承担。事实与理由：2012年6月27日，两原告和被告签订了商品房买卖合同，购买被告出售的位于肥东县的房屋，交了首付款，待两原告拿到房屋后，就发现房屋墙壁渗水，两原告因此多次找被告要求维修，被告并没有帮原告彻底解决房屋漏水问题，肥东县建设工程质量监督站也出具了关于御景花园53号楼1808室外墙渗水的情况说明，安徽省建筑工程第二监督监测站对该房屋出具了鉴定报告，反应出被告至今仍未彻底解决原告的房屋质量问题，安徽俊轩装饰工程有限公司对原告的房屋进行了维修，并提供了维修合同和维修方案，被告对该房屋维修费用未予赔偿，为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特诉至贵院，盼依法支持原告请求。 被告辩称：一、案涉房屋验收合格，且办理竣工验收备案手续后，交付给原告，故不存在质量问题；二、房屋漏水的原因是原告对房屋进行了违规搭建，擅自改造造成，漏水原因的鉴定不能证明房屋漏水与房屋质量问题存在因果关系；三、我司没有房屋质量保修义务，更没有拒绝、怠于修复的情形，维修方案没有经过法院鉴定，没有经过具有资质的设计单位鉴定，工程造价的鉴定报告违反法定程序，不能作为质量修复及价款给付的依据。原告诉请无事实与法定依据，请求法院驳回。 经审理查明：2012年6月27日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买原告出售的位于肥东县的房屋，房屋面积为88.75平方米，总价款为471398元。原告缴纳了首付款，余款按揭付款。合同第十六条规定的保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修的义务。因不可抗力或者非出卖人造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。案涉房屋于2013年10月28日交付两原告。 肥东县建设工程质量监督站于2017年10月17日出具一份《关于御景花园53#楼1808室外墙渗水的情况说明》，内容如下：我站于2015年4月22日开始，多次接御景花园业主史先生12345政府热线反映外墙渗水的质量问题，我局工作人员已会同开发商多次去现场查看住户反映的质量问题，也多次要求和督促开发商尽快组织技术维修人员落实处理意见，开发商前后共组织多次维修，但至今仍未彻底将住户反映的质量问题处理好。 两原告于2018年1月22日就同本案向本院起诉，后于2019年1月24日撤诉，在上一次审理过程，两原告向本院申请案涉房屋渗水部位及现状鉴定。本院委托安徽省工程质量第二监督检测站进行了鉴定，该站出具了《肥东县御景花园53楼1808室墙体渗水鉴定意见书》，鉴定意见为肥东县御景花园53#楼1808室渗水墙均为建筑物外墙，渗水从外墙与门窗结合处以及装修改造部位等渗入到墙体内侧，造成墙体内侧粉刷层泛黄、起鼓、翘皮、脱落及装饰板材发黑、霉变。两原告在本次审理中向本院申请对案涉房屋墙体渗水维修工程造价进行鉴定，本院委托安徽天启工程造价咨询有限公司进行了鉴定，该司出具鉴定报告，鉴定结论为：30584.07元。本院委托的两次鉴定，第一次鉴定费用为15000元，第二次鉴定费用为5000元。 另查明，两原告同安徽骏轩装饰工程有限公司于2018年3月30日签订了一份《御景花园房屋维修合同》，合同约定的第二条维保内容“1、墙体养护、清洁、地面整改、屈面渗水、漏水，等维修。2、维保面积约120平方土建工程承担维保维修，必须做到施工中保质保量完成。”该次维修的单位工程造价汇总表上总金额为138022.45元。 本院认为：根据《中华人民共和国建筑法》(以下简称建筑法)第六十条、第六十二条的规定,竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷,且建筑工程实行质量保修制度。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定:“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定,只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同目的,则可以认定存在质量缺陷。根据建筑法第五十二条的规定,建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求,具体管理办法由国务院规定。根据质量管理条例第三条、第十六条的规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责,建设单位在收到建设工程竣工报告后,应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收,由勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件后,方可交付使用。在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中,建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件,以及勘察、设计、施工、工程监理等单位的质量合格文件,只能作为证据使用,对人民法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。本案中,原告购买的房屋存在外墙渗水的问题,这是一个客观事实,并且该客观事实经司法鉴定结论证实。被告认为案涉房屋竣工后经有关单位验收合格,因此应当认定房屋质量合格的理由,不予采纳。 被告应当对本案的涉案房屋质量缺陷承担相应的民事责任。1.如上所述,我国实行建筑工程质量保修制度。根据质量管理条例第四十条的规定,在正常使用条件下,房屋主体结构工程的保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限,房间和外墙面的防渗漏工程的保修期限为5年,保修期自竣工验收合格之日起计算。根据司法鉴定结论,本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题,但存在外墙渗水的质量缺陷。两原告在保修期内主张权利,应当予以支持。2.根据《中华人民共和国产品质量法》第二条的规定,建设工程不适用该法,因此,原告主张的房屋质量缺陷责任应当适用建筑法律法规的规定以及民事法律的一般性规定。建筑法第五十八条、第六十条确定了由施工单位对建筑工程施工质量负责的一般原则。质量管理条例第四十一条规定:“建设工程在保修范围内和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”以上建筑法律法规的规定,旨在明确建筑工程质量的最终责任承担者为施工单位。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第一百五十五条的规定,出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以要求其承担相应的违约责任。所以,原告向被告主张权利有法律规定上的依据。在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《住宅质量保证书》中,也约定了在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。综上,两原告有权主张被告承担相应的民事责任。 被告应当对房屋质量缺陷承担修复责任。根据《合同法》第一百一十一条的规定,对于质量不符合约定的,买受人可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同或赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中,被告交付给两原告的房屋因外墙渗水问题严重影响居住使用,原告多次要求被告维修无果后，自行委托他人修复后，要求被告承担修复费用及修复期间造成的其他损失,依法予以支持,被告应当按照安徽天启工程造价咨询有限公司出具的鉴定报告中所确定的维修工程造价承担费用。两原告为此支付了鉴定费，要求被告承担符合法律规定，依法予以支持。鉴于安徽省工程质量第二监督检测站的鉴定意见为肥东县御景花园53#楼1808室渗水墙均为建筑物外墙，渗水从外墙与门窗结合处以及装修改造部位等渗入到墙体内侧，造成墙体内侧粉刷层泛黄、起鼓、翘皮、脱落及装饰板材发黑、霉变。部分渗水系从装修改造部位渗入，两原告对损失应承担一定的责任，本院依法酌定减轻被告10%的赔偿责任。 综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条、第一百五十四条、第一百五十五条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定,判决如下: 一、被告合肥市同智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告史道明、管锦绣支付维修费、鉴定费45525.75元（50584.17*90％=45525.75元）。 二、驳回原告史道明、管锦绣的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1064元，减半收取为532元，原告史道明、管锦绣负担82元，被告合肥市同智房地产开发有限公司负担450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  计振东 二〇一九年十一月二十二九日 法官助理胡燕 书记员蔚晓梅 附相关法条： 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百五十四条当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用本法第六十二条第一项的规定。 第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。