云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0823民初721号原告：吴仙，女，1965年6月19日出生，汉族，住景东彝族自治县。委托诉讼代理人：赵健云，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜猛，云南天外天律师事务所律师。被告：古忠菊，女，1964年9月29日出生，汉族，住景东县。委托诉讼代理人：刘铭兵，男，云南银生律师事务所律师。被告：李祖民，男，1962年2月26日出生，汉族，住景东县。委托诉讼代理人：刘铭兵，云南银生律师事务所律师。第三人：赵昌芬，女，1966年12月23日出生，汉族，住景东县。第三人：景东彝族自治县房地产综合开发公司。统一社会信用代码：91530823218430409k。法定代表人：苏文波，系公司负责人。住所：景东彝族自治县。委托诉讼代理人：郭兴，男，1967年1月25日出生，住景东县。原告吴仙与被告古忠菊、李祖民，第三人赵昌芬、景东彝族自治县房地产综合开发公司（以下简称景东县房地产开发公司）合伙协议纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴仙及其委托诉讼代理人赵健云、姜猛，被告古忠菊、李祖民及二人委托诉讼代理人刘铭兵，第三人赵昌芬、景东县房地产开发公司委托诉讼代理人郭兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴仙向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告古忠菊、李祖民分别向原告支付补偿款60万元；2.请求人民法院依法判令被告古忠菊、李祖民分别向原告支付逾期付款利息（逾期付款利息以60万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息，自2018年7月1日其计算至补偿款还清之日止）；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年，原告与赵昌芬、李祖民、古忠菊四人决定合伙开发房地产。四人与景东县房地产开发公司合作，四人出资，以景东县房地产开发公司名义拿地。后因购得的土地存在纠纷，导致房地产开发失败，四人合伙被迫终止。合伙终止后，四人于2015年6月26日签订《国有土地分配协议》，该协议对四人合伙期间取得的土地的使用权进行了分配。依据该协议，四人均分得了相应的土地使用权。2015年7月19日至2015年7月30日期间，四人经多次开会协商，形成了两份《会议纪要》及一份《土地规划所属结算》，这几份文件综合考虑四人之前的买地出资情况、贷款承担情况以及所分得土地价值情况形成最终结算方案。决算方案形成后，原告发现自己每亩土地的拿地成本为300多万元，而其他三人的拿地成本均在每亩100多万元。原告觉得土地分配方案对自己不公平，遂找其他三人协商，要求重新分配土地，但其他三人不同意。后又经多次协商，四人确定在不重新分配土地的前提下，约定由被告古忠菊和李祖民每人补偿60万元给原告，于在2018年6月30日前付清。目前，原告已经根据决算方案将自家需要补交的决算差额支付给李祖民及赵昌芬，但被告李祖民与古忠菊并未按照《补充协议》约定的时间支付补偿款。原告认为，被告李祖民与古忠菊的行为已构成违约，被告李祖民与古忠菊应该原告支付补偿款并承担相应的违约责任。原告吴仙的委托诉讼代理人提出，景东县房地产开发公司所购土地的实际使用人是吴仙、李祖民、古忠菊等四人，景东县房地产开发公司允许吴仙、李祖民、古忠菊等四人根据自己意愿使用、处置土地。景东县房地产开发公司在庭审中承认其在2013-48号宗地是由吴仙、李祖民、古忠菊等四人出资购买。该土地由于不能净地交付，进行了多次土地置换，由一块变为多块，土地置换后也是登记景东县房地产开发公司名下，现在景东县房地产开发公司已经将所有土地都过户到吴仙、李祖民、古忠菊等四人名下，开发公司也没有提出不认可四人对土地的分配可以看出景东房地产开发公司仅是上述土地挂名的使用人，开发公司知晓并认可四人为上述土地的实际使用人，知晓并认可四人对土地使用权的分配。吴仙、李祖民、古忠菊等四人所签订的《国土分配协议》、会议纪要、《投资人（股东）土地规划所属结算》、《补偿协议》等文件，性质是合伙终止时的散伙决算方案，《补偿协议》是四人通过平等、协商、自愿签订的，目前，散伙决算方案仅有《补充协议》部分未履行，并且原告吴仙起诉前，李祖民、古忠菊均在电话中再次承认该债务。综上，代理人认为被告李祖民、古忠菊未按照《补偿协议》的内容履行自己义务的行为已经构成违约，被告李祖民、古忠菊除需按照《补偿协议》继续履行自己的义务外，还应承担相应的违约责任。被告古忠菊、李祖民共同辩称，本案中争议所涉及的国有建设用地是不动产物权，应当按照物权法的规定确定权属。本案景东房地产开发公司取得国有土地使用权开发项目，该项目有关的规划、建设许可等均由景东房地产开发公司办理。原告与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书，因此，三人以挂靠景东房地产开发公司和项目实际开发人为由主张对国有建设用地进行分割没有法律依据支持。2015年6月26日，原告与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬达成《国有土地分配协议》，在未经权利人景东房地产开发公司同意的情况下四项将该土地进行分割。2017年9月11日原告与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬达成的补偿协议及以后在景东房地产开发公司同意和参与下形成的会议纪要，协议都是在景东房地产开发公司未参与、未同意的情况下进行的。因此，原告与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬2015年6月26日签订的《国有土地分配协议》、于2017年9月11日签订的《补充协议》均不具备法律效力，是无效的。涉案国有建设用地至2018年5月14日才由景东房地产开发公司与原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬共同协商达成《土地折抵协议》，由景东房地产开发公司利用地块分别将涉案国有建设用地直接折抵至原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬名下，至此，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬的个人合伙，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬与景东房地产开发公司的合作开发，按《土地折抵协议》解除并清算终止。根据该《土地折抵协议》的约定，并没有被告古中菊、李祖民需要向原告进行补偿的条款，该《土地折抵协议》是物权人及合伙人共同签署的，对各方均具有法律约束力。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴仙针对其诉讼主张，向法庭提交：A1组证据，1.2015年6月25日会议纪要，欲证实四人开会协商处理合伙期间购得土地的使用权分配问题。2.国有土地分配协议，欲证实吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬各自分配到的土地情况和每块土地的面积和当时的估价。吴仙分配到2014-22号宗地，土地面积为3.6225亩;3.提交吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬4位投资人（股东）土地划归所属结算，欲证实吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬四名合伙人各自取得的土地情况以及取得土地价值情况；4.2015年7月19日会议纪要，欲证实合伙终止后四人确定财务补偿结算方案；根据结算方案赵昌芬可以获得3580002元退款，其中吴仙向赵昌芬支付1193334元决算差额。5.2015年7月19日签会议纪要，欲证实根据财务补偿决算方案，吴仙需要向李祖民支付3672058元决算差额的事实；6.3位投资人（股东）土地划归所属结算复印件一份，欲证实吴仙在2015年6月底前已经为购买土地投入600万元；吴仙分得2014-22号宗地土地使用权承担的支出总计10865392元，同时可以证明吴仙获得该土地的拿地成本为每亩300多万元。A2组证据：提交补充协议，欲证实吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬一致确认，之前的土地分配不公平、不合理，约定由古忠菊和李祖民每人补偿60万元给吴仙；古忠菊和李祖民应于2018年6月30日以前向给予吴仙支付补偿款的事实。A3组证据：1.电话沟通内容音频光盘和文字打印版，欲证实古忠菊至今未向吴仙支付补偿款，并找各种理由有拖延支付，古忠菊在电话里说只愿意分期支付；李祖民至今向吴仙支付补偿款的事实；A4组证据：提交景东县房地产综合开发公司关于给予批准理顺名下六宗地权属关系的请示二份，欲证实李祖民四人出资以开放公司的名义拿地；证明开发公司在购地过程中未出资；开发公司自愿将四人一起购买的6宗土地使用权并折抵给四名出资人。A5组证据：《景东彝族自治县住房和城乡建设局关于给予审核并转报县人民政府批准理顺景东县房地产开发公司名下六宗地权属关系的涵》，欲证实景东县政府同意开发公司将吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬四名出资人一起购买的土地使用权理顺至四合伙人名下；A6组证据：提交中华人民共和国税收缴款书4份复印件、不动产登记受理凭证2份复印件，欲证实土地已经按照协议分配过户到吴仙名下的事实。经质证，被告古忠菊和李祖民对原告提交的A1组证据真实性认可，但不具备合法性和关联性。该组六份证据所涉及的土地按照物权法规定登记在开发公司名下，开发公司为物权人，六份证据未经过物权人认可；吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬不是协议中5宗土地的物权人，无权对国有建设用地进行分配；该组证据涉案的土地分配方案并没有进行实际履行，古忠菊、李祖民、赵昌芬未通过上述证据取得任何土地；2015年分配协议中只有22宗地没有变更，其他4宗土地经通过两次置换发生变更，并且4宗土地变为5宗土地。吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬最终分配及清算是在2018年5月8日开发公司与四人签订折抵协议才发生的，并且吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬在不动产登记时提交了权属来源均为土地折抵协议。对原告提交的A2组证据的真实性无异议，但不具备合法性和关联性；原告提交的A3组证据电话沟通内容，被告李祖民在通话中并未认可原告主张的事实；对原告提交的A4组证据的三性认可，但是不能证明原告主张的到证明目的；A5组证据不认可；A6组证据无异议。第三人赵昌芬与景东县房地产开发公司对原告提交的上述证据，均无异议。被告古忠菊、李祖民针对其诉讼主张，提交：B1国有土地使用证复印件四份，欲证实案涉的国有建设用地的使用权登记在景东县房地产综合开发公司名下，物权人为景东县房地产综合开发公司，吴仙、古忠菊、李祖民、赵昌芬私下分配违法；B2民事判决书，欲证实至2018年12月前景东县房地产综合开发公司仍然因争议国有建设用地进行民事诉讼；2017年5月8日景东县房地产综合开发公司与国土资源局达成土地置换协议，2017年12月27日进行了两宗土地置换的事实;B3.提交《土地折抵协议》，欲证实景东县房地产综合开发公司与原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬达成协议，因景东县房地产综合开发公司改制，该公司名下建设用地折抵欠款;在该协议中不包括2014-25号宗地、2014-24号宗地的事实；另原、被告与第三人赵昌芬进行不动产登记时均是以土地折抵协议作为土地权属来。经质证，原告认为国有土地分配协议及补充协议性质为四合伙人合伙终止后对合伙财产进行清算分配，土地折抵协议性质为债权债务分配，因四合伙人出资将本应该登记在四合伙人名下土地以挂靠的形式实际登记在开发公司名下，因该公司未出资，实际四合伙人与该公司形成的是债权债务关系。在四合伙人与该公司因土地无法进行实际开发导致挂靠关系终止后，依据合同法规定应当相互返还，这就是土地折抵协议形成的过程。故原告对被告提交的B1组证据三性认可，该土地现权属已经发生变更；对B2组证据民事判决书真实性合法性认可，关联性和证明目的不认可，进行土地置换是同等同价进行置换，在置换完毕之后，原来的土地编号2014-25号、2014-24号及2014-23号一部分实际已经经过景东县人民政府确认土地编号已经变成JD018号JD019号JD020号；对B3组证据《土地折抵协议》的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。土地折抵协议是对四合伙人与该公司债权债务进行了分割，并不包括对合伙财产进行分割，也没有权力涉及到四合伙人合伙关系。协议中第2点2014-24、2014-25确实不包括在折抵协议中，已经不存在，四合伙人均以该《土地折抵协议》作为土地权属登记申请来源很正常。因为该土地名义上确实登记在开发公司名下。也只能以该协议进行变更登记，他们依据的是以景东县房地产开发公司债权关系进行登记。最终价值5700万6宗土地具体如何分配，应当以2015年4方签订的国有土地分配协议及补充协议来进行具体分割。第三人赵昌芬与景东县房地产开发公司对原告提交的上述证据，均无异议。本院认为，原、被告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案相关，能够作为本案的证据使用，本院予以采信根据本院审查认定的证据以及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2013年，原告吴仙与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬四人以5700万元的总价款（其中吴仙出资640万元，被告古忠菊出资848.85万元，李祖民出资540万元，第三人赵昌芬出资3845万元），以第三人景东县房地产开发公司的名义，竞得景东县2013—48号宗国有土地使用权，景东县房地产开发公司未出资。后经两次置换，现土地为：景东县2013—48号宗地剩余部分，景东县2013—23号宗地剩余部分，景东县JD20号宗地，景东县JD19号宗地，景东县JD18号宗地，景东县2014—22号宗地。2014年，原告吴仙的丈夫叶金明、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬，签订合伙协议，约定四人合伙挂靠景东县房地产开发公司，对上述以5700万元竞得的地块进行房地产项目开发。但后该房地产项目因故未能实施。2015年6月25日，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬形成会议纪要。根据会议纪要的内容，四人于2015年6月26日签订了《国有土地分配协议》，约定对竞得后置换后的地块使用权进行分配。协议约定：景东县2014-23号土地位于景东县城南连接线以东面积7043.53平方米土地使用权分配给赵昌芬，同时赵昌芬承担景东志和核桃产业有限公司贷款1300万元的债务，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民三方补偿给赵昌芬358万元；景东县2013-48-1号土地使用权分配给李祖民，同时李祖民承担景东志和核桃产业有限公司贷款1400万元的债务；景东县2014-22号宗地的土地使用权分配给吴仙，吴仙不承担债务；景东县2014-25号宗地土地使用权分配给古忠菊，古忠菊不承担债务；景东县2014-24号土地位于景东县城南连接线以东部分的土地使用权，归李祖民和古忠菊所有。2015年7月19日，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬先后形成了两份会议纪要，其一载明：根据2015年6月26日纪要，李祖民、古忠菊、吴仙共同支付赵昌芬3580002元，古忠菊、吴仙、李祖民各支付赵昌芬1193334元；另一份合议纪要载明：根据2015年6月26日纪要，古忠菊、吴仙共同支付李祖民4768890元，其中古忠菊支付1096832元，吴仙支付3672058元。2017年9月11日，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬签订了一份《补充协议》，载明：经原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬共同协商，对2015年6月26日签订的协议作出变更及补充。1.由于2015年6月26日分配时土地存在优劣差异，现做出公平、合理的更正，由古忠菊和李祖民每人补偿吴仙60万元，于2018年6月30日前付清。2.略；3.原协议和补充协议的内容，不因各方当事人的变化而改变协议的正常履行；4.除上述变更的内容外，其他协议到内容和原协议内容相同。2018年5月14日，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬与景东县房地产开发公司签订《土地折抵协议》约定，一、因景东县房地产开发公司无法退还原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬5700万元购买土地价款，景东县房地产开发公司将双方一起购得的“景东县2013-48号”总地剩余部分，原置换景东县2014-22号及23号宗地剩余部分，今年置换的JD018、JD019、JD020土地使用权折抵给原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬；二、当时出资5700万元按市场价竞得景东县2013-48号宗地，后来土地置换是通过评估按同价值同用途进行折算。李祖民折抵土地“景东县2014-28号”宗地剩余部分，赵昌芬折抵“景东县2014-23号”宗地剩余部分和JD20号宗地；古忠菊折抵JD18号和JD19号宗地，吴仙折抵“景东县2014-22号”宗地……。现原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬已按照与景东县房地产开发公司签订的《土地折抵协议》折抵的地块，完成了土地使用权属的变更登记，各自取得了各自相应的土地使用权。另查明，上述原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬四人形成的会议纪要，共同签订的协议，除《补充协议》中约定由被告古忠菊、李祖民各补偿原告吴仙各60万元的义务二人至今尚未履行外，其余会议纪要及协议中约定的权利已分配完毕，由原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬各自承担的义务均已履行完毕。本院认为，本案系原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬合伙与景东县房地产开发公司合作，共同进行房地产项目开发不成而产生的散伙纠纷。原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬与景东县房地产开发公司之间的合作关系，以原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬作为一方当事人，景东县房地产开发公司作为另一方当事人签订《土地折抵协议》而解除，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬根据《土地折抵协议》，依法办理了土地使用权变更登记，各自取得了相应地块的土地使用权，双方间的合作关系已处理完毕，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬、景东县房地产开发公司对此均无异议，本院予以确认。在签订《土地折抵协议》之前，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬在知晓四人合伙与景东县房地产开发公司合作的房地产开发项目已不能完成之后，四人共同形成的多个会议纪要，共同签订的协议和补偿协议以及其他文件，系四人自愿签订，意思表示真实，系原告吴仙与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬对四人合伙关系解除后所产生的各自权利义务的分配，相互之间具有关联性，并非孤立存在。在原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬形成会议纪要和签订协议和签署其他文件时，虽存在四人约定处分的土地使用权尚登记在景东房地产开发公司名下，原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬尚未取得相应地块的土地使用权的问题，但之后原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬通过与景东县房地产开发公司签订《土地折抵协议》，取得相应土地的使用权（部分地块进行了置换），依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的“无权处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，自原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬取得了本案所涉土地的使用权和所涉土地置换之后的土地使用权之后，原、被告及第三人赵昌芬四人在本案中所形成的会议纪要和协议、补充协议即为有效。且在四人在本案中所形成的会议纪要和协议、补充协议约定的内容中，除被告古忠菊、李祖民未按补充协议的约定各补偿原告60万元之外，其余会议纪要及协议中约定由原告吴仙、被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬各自履行的义务，均已履行完毕。现原告吴仙要求本院判令被告古忠菊、李祖民分别向其支付补偿款60万元及支付逾期利息的诉讼请求，事实清楚，理由充分，本院予以支持。关于本案合伙协议原系原告丈夫叶金明与被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬共同签订，而会议纪要的签名及协议、补充协议的签订，均系原告吴仙与三人签订的问题，本院认为，被告古忠菊、李祖民、第三人赵昌芬在形成会议纪要和签订协议、补充协议等文件时以及本案中诉讼中，均未对合伙人由叶金明变更为原告吴仙的事实提出异议，本院予以确认。关于原告吴仙主张的逾期利息，理由正当，本院按照年利率6%确定。被告古忠菊、李祖民驳回原告诉讼请求的理由依法不能成立，本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告古忠菊于本判决生效十日内支付原告吴仙补偿款60万元，并按年利率6%支付60万元补偿款自2018年7月1日起至清偿之日止的利息；二、被告李祖民于本判决生效十日内支付原告吴仙补偿款60万元，并按年利率6%支付60万元补偿款自2018年7月1日起至清偿之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由被告古忠菊负担7800元，李祖民负担7800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长 李 萍审判员 曾宏波审判员 高 源二〇一九年十一月十五日书记员 罗 清