温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0302民初12424号 原告（反诉被告）：胡哲诚，男，1984年6月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：林晓伊，浙江学优律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴玉群，女，系胡哲诚母亲。 被告（反诉原告）：温州万商汇泉电子数码有限公司，住所地：温州市莲花路莲花大厦1-4幢三层西首第二间。 诉讼代表人：陈豪，该公司管理人[浙江六和（温州）律师事务所负责人]。 委托诉讼代理人：杨国航，浙江六和（温州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）胡哲诚与被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司（以下简称万商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡哲诚的委托诉讼代理人林晓伊、吴玉群，被告（反诉原告）万商公司的委托诉讼代理人杨国航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）胡哲诚向本院提出诉讼请求：1.判令被告万商公司退还租金及押金总计420000元；2、本案诉讼费用由被告万商公司承担。事实和理由：2014年12月2日，胡哲诚与万商公司、温州万商淘品城商业管理有限公司签订房屋租赁合同一份，约定：万商公司将自己有权对外出租的温州马鞍池东路莲花大厦裙楼万商淘品城B区205号的房屋租赁给胡哲诚用于开办“温州市鹿城区博中教育培训学校有限公司”，租赁期限为4年。在签订租赁合同时，万商公司以已在此开办的拉丁舞等培训班为例，向胡哲诚承诺，提供该涉案房屋的消防备案书(消防验收合格证)不存在任何障碍。胡哲诚信以为真。租赁合同签订后，胡哲诚即开始学校的筹建工作，并对涉案房屋进行了装修。此后胡哲诚多次要求万商公司提供涉案房屋的整体消防验收合格手续，但直至2015年6月8日，由工商部门预先核准的“温州市鹿城区博中教育培训学校有限公司”企业名称有效期期满被注销，万商公司一直未能提供该手续。致使胡哲诚开办学校的目的完全落空。预招的学生纷纷要求退还学费。在筹建学校过程中发生的装修、聘用和培训老师等各种费用损失殆尽，经济损失巨大。在此情况下，万商公司不仅不愿为自己的失信行为承担任何责任，还在胡哲诚陷入困境之际，趁人之危强迫将其已装修的390平方米场地低价转租给赵林荣，并于2015年9月2日与胡哲诚重新签订了租赁面积为270平方米的租赁协议。签订协议当日，温州市公安消防局鹿城区分局下达《催告书》，要求万商公司关停商城停产停业。但是万商公司却没有将这情况告知胡哲诚，反而以胡哲诚没有支付租金为由，将胡哲诚租赁的涉案房屋强行关闭，并扣留胡哲诚的教学工具等物品。万商公司明知租赁房屋的消防验收是开办培训学校不可或缺的前提条件之一，在整体房屋消防备案手续未到位的情况下，仍将房屋租给胡哲诚，且在租赁期内未能提供涉案房屋的消防验收手续，导致胡哲诚无法申请办理培训学校开业前所需手续，致使胡哲诚签订合同的目的不能实现。万商公司应当返还胡哲诚租金及押金，并赔偿胡哲诚的各项经济损失。 被告（反诉原告）万商公司辩称，双方存在租赁关系。胡哲诚向万商公司缴纳的租金及押金应为370000元。其中租金为320000元，押金为50000元。胡哲诚诉称的420000元包含胡哲诚将涉案房屋转租给赵林荣，私自收取的押金50000元。三方协商后，约定胡哲诚直接将该50000元直接支付到万商公司处以充当赵林荣的押金，因此该50000元不应该算至胡哲诚诉称的租金及押金之内。胡哲诚在签订租赁合同后，装修涉案房屋、在涉案房屋内经营。而万商公司进入破产程序，客观上万商公司无法办理经营手续。造成万商公司进入破产程序的责任，不应归责于万商公司，故万商公司不应承担违约责任。破产管理人接管万商公司后，胡哲诚拖欠租金，万商公司履行了催告义务，但胡哲诚直至2017年3月份才实际腾空。 被告（反诉原告）万商公司向本院提出反诉请求：1.判令胡哲诚向万商公司支付拖欠的租金及物业管理费共计386240元；2.本案诉讼费用由胡哲诚承担。事实与理由：万商公司因不能清偿到期债务，鹿城区人民法院裁定受理债权人对万商公司的破产申请。管理人在接受上述破产案件后发现胡哲诚有拖欠租金和物业费的行为。2014年12月2日，万商公司与胡哲诚签订《房屋租赁合同》一份，约定由胡哲诚承租万商公司所有的位于温州马鞍池莲花大厦裙楼Ｂ区××号房屋，建筑面积660平方米，租赁期限自2014年12月2日起至2018年12月1日，年租金514800元，物业管理费每年63360元。2015年9月2日，因胡哲诚经营不善，双方协商一致重新签订《房屋租赁合同》一份，租赁场地不变，建筑面积从660平方米降为270平方米，租赁期限自2015年9月2日起至2018年3月1日，年租金210600元，物业管理费每月2160元。经管理人核查，胡哲诚尚欠386240元租金及物业费。经万商公司多次催讨未果，因而引起本案纠纷。双方签订的第二份合同是双方真实意思表示，后面的补充协议、协议、承诺书可以证明该合同系双方真实的意思表示。2015年390平米的租金和物业管理费，已由赵林荣支付，故万商公司根据第二份合同7.4条将9490元退回给胡哲诚。另外根据协议，胡哲诚将赵林荣的押金交付给万商公司，故该笔50000元不应该计算在本案内。 原告（反诉被告）胡哲诚辩称，一、胡哲诚并非经营不善导致学校关门，2015年3月2日至9月2日期间，胡哲诚应付租金为257400元、物业费为31680元，胡哲诚实付租金370000元，故其并未拖欠租金；二、2015年9月2日，万商公司以胡哲诚拖欠租金为由，强行关门，后消防队下发催告书，万商公司不久后就进入破产清算程序，租金应该算至2015年9月1日。三、关于合同约定支付赵林荣390平米的实际差额和免租的月份，因万商公司反对，转租没有实际达成，万商公司与赵林荣自行达成了租赁协议，根据合同的相对性，租金价格等由他们协商而定，要求胡哲诚租金差额补足没有法律依据。四、万商公司自认还有租金39490元需退回胡哲诚，更可印证胡哲诚并未拖欠租金。 本院经审理认定事实如下：2014年12月2日，胡哲诚（乙方）与万商公司、温州万商淘品城商业管理有限公司(共同甲方)签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方位于莲花大厦B205号铺位作为营业场地，建筑面积660平方米，租金为每平方米65元，租赁期限为36月，自2014年12月2日起至2018年12月1日止，其中2014年12月2日到2015年3月2日为商户装修，优惠免租期，年租金514800元，物业管理费每年63360元。此后，胡哲诚对涉案房屋进行了装修。 2015年2月1日、2015年6月6日、2015年10月23日胡哲诚分别向万商公司支付310000元、50000元、10000元，合计370000元。万商公司向胡哲诚出具了收款收据。 2015年8月22日，万商公司与赵林荣签订《房屋租赁合同》，约定：将胡哲诚承租的涉案房屋中的390平方米出租给赵林荣使用，租赁期限为31月，自2015年8月22日起至2018年3月21日止，租金为每年280800元。同日，胡哲诚与赵林荣签订《补充协议》，约定：1.赵林荣在租赁期内价格按每半年163800元支付给胡哲诚，租赁期内价格不变。因本合同与原租客：博中国际英语学校(胡哲诚)之间签订的协议有租金差额。差额由博中国际英语学校支付给万商公司。2.赵林荣支付博中国际英语学校胡哲诚押金50000元(大写：伍万元整)。如在租赁期内，博中国际英语学校提前搬走，押金自动转入万商公司。万商公司在赵林荣承租期满后，返还给赵林荣。3.赵林荣2015年9月22日-2016年3月21日，半年租金支付给博中国际英语学校胡哲诚。以后租金按半年支付的方式付给万商公司。4.下期租金于2016年2月21日之前支付给万商公司指定的账号。 2015年9月1日，胡哲诚、赵林荣与被告万商公司签订协议，约定：胡哲诚因2015年8月22日收取赵林荣￥50000元（大写：伍万元整）定金，订于2015年9月2日下午两点之前打入瞿鹤东指定的账号，如逾期未打，胡哲诚赔偿赵林荣￥50000元（大写：伍万元整）违约金，共计：￥100000元（拾万元整）并与2015年9月2日之前付清￥100000元（拾万元整）。2.赵林荣于2015年9月2日下午两点之前将半年租金￥163800元（大写：拾陆万叁仟捌佰元整）打入瞿鹤东指定的账号，如逾期未打，胡哲诚没收赵林荣定金￥50000（大写：伍万元整）。双方履行协议后，瞿鹤东办理相关合同，并将合同给与赵林荣。同年9月2日，胡哲诚将上述50000元转至瞿鹤东指定的账户（陈晓珍农行账户：6228××××6277）。 2015年8月25日，温州市公安消防局鹿城区分局作出鹿公（消）行罚决字（2015）0262号行政处罚决定书，因温州市莲花大厦1-4幢三层西首第一间的万商淘品城商业管理有限公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》的规定，决定给予万商淘品城商业管理有限公司责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。 2015年9月2日，胡哲诚与万商公司重新签订《房屋租赁合同》，约定：租赁的场地不变，建筑面积由原660平方米降为270平方米（剩余390平方米由案外人赵林荣承租），租赁期限为30个月，自2015年9月2日起至2018年3月1日，年租金为210600元，租金半年付一次。物业管理费每月2160元。合同第七条约定：7.1胡哲诚在本合同签订之日向万商公司缴纳赵林荣自2015年8月22日至2016年2月21日房租差额7020元，此后每半年向万商公司缴纳，直至赵林荣合同终止。7.2根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》中约定，胡哲诚已享用3个月免租期，现重新签订《房屋租赁合同》，因此根据万商公司与赵林荣签订的房屋租赁中的1个月修免租期费用由胡哲诚承担，即胡哲诚在本合同签订之日向万商公司缴纳27300元。7.3因原租赁合同面积为660平方米，现降为270平方米，万商公司同意将胡哲诚原50000元保证金降为20000元，合同签订之日万商公司退还胡哲诚30000元。7.4根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》规定，胡哲诚已向万商公司缴纳房租2015年9月1日，按照本合同第2.1条规定，万商公司退还胡哲诚2015年8月22日至2015年9月1日390平方米的房屋租金、物管费，即：9490元。7.5根据双方2014年12月2日签订的《租赁合同》，截止目前胡哲诚拖欠房屋租金等共计19080元，在本合同签订之日须向万商公司补缴。同日，温州市公安消防局鹿城区分局向万商公司送达鹿公（消）催字（2015）0050号催告书，限万商公司于2015年9月3日前履行公安机关2015年8月25日作出的给予万商公司责令停产停业的行政决定[文号为鹿公（消）行罚决字（2015）0262号]。 2015年9月10日，胡哲诚向万商公司出具书面承诺：博中国际英语学校胡哲诚承诺万商淘品城于2015年9月10日支付2015年下半年租金及补全2015年上半年欠款。同时支付半年390平方米的差价（一个平方叁元）及一个月390平方米的免租期租金。同日，万商公司将涉案房屋进行锁门。 2015年9月29日，本院作出（2015）温鹿破（预）字第44号民事裁定书及（2015）温鹿商破字第44-1号决定书，裁定受理温州东瓯建设集团有限公司对万商公司的破产清算申请，并决定指定原浙江中坚律师事务所（后被浙江六和律师事务所吸收合并）担任管理人。 2016年1月28日，万商公司的管理人向胡哲诚发出告知函，函告：2015年9月29日，温州市鹿城区人民法院裁定受理万商公司破产清算一案，并指定原浙江中坚律师事务所担任管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》规定，管理人依法履行接管债务人的财产、决定债务人的内部管理事务、管理和处分债务人的财产等事务。现据统计，贵方承租的位于马鞍池路莲花大厦Ｂ区××号××，未按期支付租金及缴纳相关费用，截止2015年12月31日己拖欠租金106830元、物业管理费10800元、水电费2720元。因贵方未按期支付该商铺租金及物业管理费已超过三个月，且经多次催告仍未予以支付，已违反了合同约定，故管理人决定即日起解除万商公司与贵方签订的租赁合同，并收回贵方承租之商铺，同时追究贵方的违约责任。 另查明：万商公司与赵林荣房屋租赁纠纷一案[案号（2017）浙0302民初13511号]，本院认定赵林荣实际承租房屋至2017年5月25日；赵林荣已向万商公司缴纳保证金50000元。 上述事实，由胡哲诚提供的身份证、营业执照、房屋租赁合同、收款收据、催告书、行政处罚决定书以及万商公司提供的租赁合同、补充协议、协议、承诺、告知函、民事判决书、民事裁定书等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为：关于本诉部分。一、胡哲诚主张因万商公司未提供租赁房屋消防备案手续致使合同目的不能实现，要求万商公司返还已付租金及押金420000元。本院评析如下：1.胡哲诚与万商公司于2014年12月2日签订的房屋租赁合同已实际履行至2015年9月1日，胡哲诚自认有实际使用房屋；2.胡哲诚与万商公司于2015年9月2日签订的新的房屋租赁合同,仅缩减了租赁房屋的面积；3.2015年9月10日，胡哲诚向万商公司出具书面承诺一份，承诺于2015年9月10日支付2015年下半年租金及补全2015年上半年欠款等内容。从以上事实可以看出，即使万商公司未提供租赁房屋消防备案手续的事实属实，双方在旧合同的履行过程中，胡哲诚始终未认为旧合同存在无法履行或合同目的不能实现的情形，其始终未提出要求解除合同，而是签订新的租赁合同取代了旧合同，此外胡哲诚还做出愿意补全旧合同欠款的承诺，因此，双方于2014年12月2日签订的房屋租赁合同已经履行，胡哲诚要求万商公司退还租金的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。胡哲诚辩称，双方于2015年9月2日签订的房屋租赁合同及其作出的书面承诺均非其真实意思表示，本院认为，胡哲诚作为具备完全民事行为能力的自然人，对自己实施的民事法律行为应承担相应责任，其未提供证据证明签订协议及出具承诺时受到胁迫，故对其抗辩本院不予采信。二、关于胡哲诚主张万商公司退还押金问题。1.胡哲诚于2015年8月22日收取了赵林荣租赁押金50000元，后因双方未实际达成租赁协议，胡哲诚、赵林荣、万商公司三方达成的协议约定，由胡哲诚将收取的50000元支付给万商公司，作为赵林荣与万商公司之间租赁合同的押金。该事实有胡哲诚、赵林荣签订的补充协议、协议所证实，现胡哲诚要求万商公司向其退还该50000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。2.对于胡哲诚为其与万商公司租赁关系交纳的押金50000元。其中30000元万商公司自愿退还，本院予以确认。剩余押金20000元，因万商公司单方锁门致使胡哲诚无法继续履行租赁合同，现双方均同意解除于2015年9月2日签订的房屋租赁合同，万商公司收取的该20000元押金应当退还胡哲诚。 关于反诉部分。一、关于万商公司主张的租金、物业费问题。温州市公安消防局鹿城区分局于2015年8月25日作出行政处罚决定书，于同年9月2日向万商公司送达了催告书，万商公司明知其房屋未经消防检查的情况下，与胡哲诚于同年9月2日重新签订房屋租赁合同后，于同年9月10日将涉案房屋进行锁门，致使胡哲诚无法继续使用房屋，因胡哲诚无法继续使用房屋的原因在于万商公司，故胡哲诚未使用房屋期间的租金和物业管理费不应计算。另考虑到胡哲诚在合同期内实际使用房屋的时间极短，万商公司要求胡哲诚支付自2015年9月2日起的租金及物业管理费354780元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于万商公司与胡哲诚的另外约定问题。双方于2015年9月2日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照该约定履行义务。1.根据合同中另行约定内容，胡哲诚自愿为赵林荣补足赵林荣与万商公司之间的租金差额，具体差额计算方式为以390平方米为基数，每月每平米3元，从2015年8月22日计算至赵林荣与万商公司的合同终止为止。根据（2017）浙0302民初13511号万商公司与赵林荣房屋租赁纠纷一案民事判决书中确认的事实，赵林荣实际承租房屋至2017年5月25日。因此胡哲诚应付万商公司房租差额为24570元，万商公司该部分请求符合双方约定，本院予以支持。2.因胡哲诚在旧租赁合同中已享用3个月装修免租期，其同意承担万商公司与赵林荣房屋租赁中1个月装修免租期费用27300元，万商公司该部分请求符合双方约定，本院予以支持。3.胡哲诚确认截止2015年9月2日，其仍拖欠万商公司旧合同房屋租金19080元，万商公司请求胡哲诚支付拖欠租金19080元符合双方约定，本院予以支持。4.万商公司需要退还胡哲诚租金、物管费9490元，押金30000元，合计39490元。双方对此无异议，本院予以确认。 综上所述，胡哲诚应支付万商公司70950元（24570元+27300元+19080元），扣除万商公司应退还胡哲诚59490元（39490元+20000元）后，胡哲诚还需要另行支付万商公司11460元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）胡哲诚于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司11460元； 二、驳回原告（反诉被告）胡哲诚的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7600元，由原告（反诉被告）胡哲诚负担6521元，由被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司负担1079元。反诉受理费3311元，原告（反诉被告）胡哲诚负担609元，由被告（反诉原告）温州万商汇泉电子数码有限公司负担2702元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  叶宇锞 人民陪审员  周 煌 人民陪审员  蔡小园 二〇一九年十一月一日 书 记 员  陈 婵