云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11963号原告：汪海燕，女，1982年6月22日生，汉族，户籍地浙江省缙云县，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：赵云，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张兴仙，云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：云南普照二手车交易市场有限公司，住所昆明经开区贵昆路阿拉街道办事处普照村。法定代表人：李启林，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹朝德，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告汪海燕诉被告云南普照二手车交易市场有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告汪海燕及其委托诉讼代理人赵云、张兴仙，被告云南普照二手车交易市场有限公司委托诉讼代理人尹朝德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪海燕诉称：2019年2月28日，被告与原告签订《仓库租赁协议》，约定被告将位于云南省昆明市内的仓库租赁给原告使用，租赁时间自2019年2月28日起至2021年2月27日止共二年，租金一年一付。合同签订后，原告即向被告支付了租金130000元、仓库水电费押金3000元、装修保证金2000元，共计135000元，以上费用被告均向原告出具了收条。随后被告不愿履行租赁合同，原、被告双方通过电话协商确定所租赁的仓库使用按日计费，剩余费用由被告进行返还，双方解除租赁合同。原告于2019年4月30日搬离仓库并告知了被告。之后原告多次向被告主张要求返还剩余的租金、押金和装修保证金，但被告一直未向原告返还相应的款项。为维护原告合法权益，特至法院请求：一、判令被告向原告返还112800元（仓库租金107800元、仓库水电费押金3000元、装修保证金2000元）；二、判令被告以112800元为基数向原告支付年利率6%的资金占用利息（自2019年4月30日起至还清款项之日止）；三、判令诉讼费由被告承担。被告云南普照二手车交易市场有限公司辩称：双方租赁合同约定的租赁期限没有届满，原告无权单方面退租而不承担任何责任。事后双方于2019年5月14日当面进行过协商但未果，原告确认不解除合同，被告也未同意解除合同。原告在租赁期限内长时间超范围占用额外场地和消防通道，不服从市场管理，自己违约在先，也无权单方面解除合同。原告诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。原、被告对下述事实无争议：2019年2月28日，原告王海燕与被告云南普照二手车交易市场有限公司签订《仓库租赁协议》，约定被告将位于云南省昆明市内的仓库370ｍ2出租给原告使用，租赁期限自2019年2月28日起至2021年2月27日止，租金为10212元／月，一年一付。并约定原告需交纳按888元／月计的物管费及卫生费，以及水电费押金3000元和装修保证金2000元，水费按8元／吨计、电费按1.5元／度计，由被告每三个月查核一次并按表实数代收代交。2019年3月30日，被告出具收到收据确认收到优惠3200元后的一年租金130000元（含合同约定租金及物管费、卫生费）、仓库水电费押金3000元、装修保证金2000元。上述事实并有原、被告均提交且对其真实性无异议的《仓库租赁协议》以及原告提交且被告对其真实性无异议的《收据》两份为据。对双方当事人有争议事实及证据，本院分述评定如下：1.原告提交通话录音、手机短信、申请证人刘某出庭作证，欲证明因无法正常使用租赁仓库，原、被告于2019年4月多次协商并于2019年4月20日确认解除合同，且达成房租计至搬出之日止的一致意见。原告搬出后向被告发送短信，被告进行了确认；经质证，被告开始以不清楚录音中通话人员身份为由对原告提交通话录音不予认可，其后在法庭综合辨析双方各自提交录音并再次要求被告明确通话人身份时，被告确认该录音中“男声”一方为其公司股东李启聪；被告对手机短信的真实性表示无异议，但认为短信不能表明原告已于2019年4月30日即已退还租赁仓库。对此，刘某以证人身份出庭确认其系原告合伙人并明确原告提交通话录音中“女声”一方即其本人，该出庭陈述事项实质系确认通话录音中表意主体，即以合伙人身份代原告表意。在被告亦确认该通话录音中相对一方人员身份情形下，本院对相应通话录音的真实性予以确认并采证。相应通话录音表意性质及效力，本院结合案件争议综合评述。被告对原告提交手机短信的真实性无异议，本院予以确认，其表意性质及效力亦结合案件综合评述。2.被告提交照片两组，欲分别证明原告超出租赁仓库范围占用场地和消防通道已构成违约，以及原告至今仍在使用租赁仓库。经质证，原告对被告提交照片均不予认可。对此，辨析被告提交照片，其中有两张实为摄像头监控截图，但案涉仓库位于经营性市场内，相应监控图像并不能证明被告关于原告占用非租赁区域的主张，相反从被告该等举证主张而言，可印证双方纠纷缘起于对租赁仓库的使用及管理；被告提交的其他照片不能确定具体形成时间且相应图像场景亦不能证明其主张，即被告圈示的场景之一仅表明仓库门前有车辆及物品堆放，作为经营行为理解即便客观亦仅只是涉及市场管理秩序问题，并不能据此证明原告违约，而被告就原告仍使用租赁仓库主张提交的照片，所展示状态从日常生活经验上可判别为空置，其中一图展现有两辆无牌车辆停放，即便场景真实，在无其他依据表明车辆归属情形下，更不足以表明处于原告使用或控制状态。故本院对被告提交的该组证据不予采证，对其待证主张不予采纳。3.被告提交录音资料一份，欲证明被告并未同意原告单方解除合同的要求。经质证，原告对被告提交录音的真实性无异议，但认为录音场景系双方解除合同后形成，不能证明被告主张。对此，原告对相应录音的真实性无异议，本院予以确认，其证明效力后文综合评判。4.被告提交民事判决书两份，欲证明法院生效判决已确认与本案类似情况下承租方无权单方解除合同。经质证，原告对该组证据表示与本案无关联性。对此，被告提交的该组证据为本院生效法律文书，本院对其真实性予以确认，但相应判决为个案裁判事项，与本案不具有关联性，本院不作为证据采证。综合上述有争议证据认证，本院在上述无争议事实基础上认定：2019年4月，原、被告间因使用前述《仓库租赁协议》项下房屋事宜发生争议。同月20日，原告合伙人刘某与被告登记股东及原法定代表人李启聪手机通话如下：“李启聪：你用一天算一天的；刘某：我知道，等一下又要说我空地用了你的，又要算我什么费用，我不希望这样去算啊；李启聪：不存在不存在，就是你用了空地就是用了十天八天我们也不会说是单独给你算一个费用……刘某：对，现在我们也是拍了照片，我也是问了一下相关部门，我说这个在不在你们单位拆迁的范围内，他说那边暂时是不会，安全的，我们也怕搬来搬去，因为你这里用是可以用的，说句老实话。这个也不说啦，反正就是说这个东西地球是圆的，哪一天碰到也不一定，大家还是好聚好散算啦，对吧？李启聪：嗯，好的；刘某：嗯，那我现在就明白啦，这个没有其他费用的，反正就是说我用一天我算一天，是不是这个意思？李启聪：嗯，对对对；刘某：因为我等一下去签这个合同，交这个房租，我们这两天的车就往那边下，这边么陆陆续续就客户自己过来拉走；李启聪：嗯，好的好的，没得事，你放心，我答应过你的，到时候反正你用一天算一天，其他的没在合同内的也不会扣你的……”2019年4月30日，原告方发短信予李启聪“李总，我这里的仓库今天已经搬完了”，李启聪于次日回短信“就按那天你们约定2个月的时间，6月中旬来退，来我们市场租的老板，已在原租地延缓2个月，当时按照你的约定6月中旬再搬进来。”本案争议焦点为原、被告是否存在解除合同合意以及原告返还款项请求是否有依据。本院认为，本案原、被告签订《仓库租赁协议》约定由被告将位于云南普照二手车交易市场内仓库出租予原告使用。相应协议为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，为有效合同。合同履行期间，根据双方间往来表意可认定因仓库使用及管理问题，双方曾产生争议。对于具体争议情形，原告主张被告以占用空地需补交费用为由阻止其物流经营车辆进出市场致双方产生争议并最终达成解除合同合意；被告则主张原告违约超租赁范围占用场地和消防通道且其未曾同意解除合同。对此，根据庭审原告提交通话录音，被告股东及原登记法定代表人李启聪，与原告及相应实际表意人确认的案涉仓库经营合伙人刘某曾就仓库租赁事宜进行商谈，该过程中刘某向李启聪发出询问性质的表意，问询租赁费用如何结算，在李启聪作出“用一天算一天”、“不会单独算其他费用”等表示后，刘某作出另行租赁其他场所经营并尽快搬离的表示，李启聪则进一步给予了肯定性的回应。依日常用语表达逻辑，相应商谈表意应理解为原告表示不再继续租赁使用仓库，相对方表示同意并表示就租赁终止后费用按实际使用天数计算。结合该过程中被告一方表意人李启聪身份（股东及表意前不久方变更登记的原法定代表人，以及庭审中被告确认该人具体管理案涉市场），可认定该过程中李启聪的相应表意对被告具有拘束力，应视为被告行为。故可认定原、被告间已形成终止案涉《仓库租赁协议》的合意。被告针对其与原告间合同未解除抗辩所提交录音，从表意角度来说反映的是双方间就费用返还问题进行争议，并无原告明确继续履行合同的意思表示，其所提交证据及相应抗辩不足采纳。至于被告认为原告存在超租赁范围使用场地和消防通道构成违约的主张，不影响双方已形成解除合意的判定，本院在此不予赘评。在双方已达成解除合同合意情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，作为合同当事人的原、被告应履行合同后义务，即原告应当履行返还租赁物义务，被告应当结算返还原告款项，如有其他履行违约损失则依法承担赔偿责任。结合本案履行情况来说，原告于2019年4月30日短信通知李启聪“仓库今天已经搬完了”，应认定原告已履行标的物返还通知义务。在此过程中，双方虽未当场办理租赁物返还交接手续，但从标的物性质来说，在被告无相应依据表明仓库腾空不符合原物返还要求情形下，应认定原告已于该日返还租赁物。退而言之，被告就其租赁物使用现状主张所提交照片本身亦可表明原告已履行相应义务。而对于原告预交款项的结算，从前述解除合同表意来说，双方对租赁费用（结合合同约定应指租金及物管、卫生费）有按实际使用时间进行结算的合意，且该费用结算返还约定不违反租赁对价原则，故本院确定原告应按日承担截至2019年4月30日止的租金及物管、卫生费。依相应费用合同约定标准，原告应承担的租金及物管、卫生费应为22200元，原告预付被告一年费用130000元，被告应返还原告该性质款项107800元。对于原告交付的装修保证金2000元，被告未主张可扣收款项事由，在合同终止履行情形下，亦应全额返还。对于水电费押金3000元，庭审原告确认其使用租赁物期间有相应费用产生但尚未计付，被告在抗辩合同未解除情形下对该费用实际产生情况未做具体主张及举证。作为使用租赁物期间水电费用负担的担保手段，被告收取相应费用可用于原告担保水电费用的承担，但在可认定合同终止履行情形下，被告未做具体费用承担或扣收主张，再作预留裁判徒增当事人诉累，故本院对该水电费押金在本案中作由被告返还处理。在款项实际返还过程中，如双方对原告应承担水电费无争议，被告可做相应抵扣，如有争议，被告可另行主张原告应承担费用。综上，原告诉请要求被告返还款项112800元有相应事实及法律依据，本院予以支持。此外，对于案涉争议款项返还，属当事人履行有争议的后合同义务，原告诉请要求被告就应返还款项计付资金占用利息缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、由被告云南普照二手车交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告汪海燕预交租赁费用（含租金、物管费、卫生费）107,800元及装修保证金2,000元、水电费押金3,000元，合计112,800元；二、原告汪海燕的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,590元，减半收取1,295元，由被告云南普照二手车交易市场有限公司负担1,278元，由原告汪海燕负担17元；余额1,295元退还原告汪海燕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 李 涛二〇一九年十一月十一日书记员 周春兰