广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初3747号 原告：柳州恒大房地产开发有限公司，住所地广西柳州市阳和工业新区古亭山大道南1号恒大城综合楼，统一社会信用代码91450200079082407C。 法定代表人：廖雪锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张欢，该公司员工。 被告：彭小凤，女，1985年6月8日生，汉族，身份证住址广西桂平市，现住广西柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：覃立坤，女，1978年12月5日生，壮族，住广西柳州市柳南区，系被告彭小凤的表姐。 第三人：张锦峻，男，1984年8月15日生，汉族，身份证住址广西柳江县，现住广东省东莞市。 原告柳州恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）与被告彭小凤、第三人张锦峻案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告恒大公司委托诉讼代理人张欢，被告彭小凤及其委托诉讼代理人覃立坤，第三人张锦峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、不得执行柳州市柳州·恒大城11栋18-1号商品房；二、请求确认柳州市柳州·恒大城11栋18-1号商品房系原告柳州恒大房地产开发有限公司所有（房产价值：848803元）。 事实和理由：柳北区人民法院在审理彭小凤与张锦峻民事纠纷一案中，查封了张锦峻向原告购买的位于柳州市柳州·恒大城11栋18-1号商品房。因张锦峻未按银行贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，原告于2018年6月5日向柳州市鱼峰区人民法院起诉，法院于2018年9月28日作出（2018）桂0203民初3159号民事判决（以下简称3159号民事判决），判决：1.解除原告与张锦峻签订的《商品房买卖合同》；2.张锦峻配合原告办理注销合同登记备案证明，该判决已生效。据此，原告向柳北区人民法院提出书面执行异议，法院作出（2018）桂0205执异27号《执行裁定书》，驳回原告的异议。原告认为（2018）桂0205执异27号《执行裁定书》认定事实错误、适用法律不准确。涉案《商品房买卖合同》虽然作了备案登记，但案涉房屋的产权并未转移到张锦峻名下，原告对涉案房产仍保留所有权。本案中张锦峻与原告签订商品房买卖合同（总价款为848803元）后仅支付部分价款（80555元），仅为房屋总价款的约十分之一，尚未取得该房屋所有权、使用权，并且买卖合同已依法解除，并注销了合同备案。张锦峻对案涉房屋已不享有任何权利，故此原告要求申请执行异议于法有据。因为案涉房屋的所有权没有转移，柳北法院对案涉房屋的查封属于预查封，在相关生效判决已明确商品房买卖合同已解除的情况下，对该房屋的预查封已失去了处分的基础，依法应予以解除。综上，涉案商品房是原告的合法财产，任何人均无权申请处分，请求法院判如所请。 原告向本院提供的证据有：1.（2018）桂0205执异27号执行裁定书，拟证明：原告提出的执行异议被裁定驳回。2.商品房买卖合同及其备案证明，拟证明：原告与第三人张锦峻之间的商品房买卖法律关系。3.银行扣款证明，拟证明：因第三人张锦峻未按约定偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，银行直接从原告账户扣划了562822.8元，结清按揭贷款。4.（2018）桂0203民初3159号民事判决书，拟证明：鱼峰区法院已判决解除案涉房屋的商品房买卖合同，并要求张锦峻配合注销合同登记备案。 被告彭小凤辩称，一、柳北法院在执行过程中查明第三人在恒大公司有购房首付款258803元，查封了其中的150000元，查封期限是两年。我方在与第三人的民间借贷纠纷中对案涉房屋的预查封的时间是2017年10月16日，而鱼峰区法院的3159号民事判决是在2018年9月28日才作出的，鱼峰区法院的3159号民事判决不能否定我方的查封行为。二、在购房合同被判决解除之前，第三人于2015年12月10日至2018年2月10日期间一直都在向民生银行还房贷，在第三人没有断贷之前，案涉房屋的购房合同是有效的，第三人也确实在房产登记部门办理了预登记手续。第三人在向我方借款时把该房屋的商品房买卖合同以及相关资料都交给了我们，在我方与第三人之间的民间借贷纠纷案件中，我方已经把这些材料作为证据向法院提供。三、从2015年11月13日（民生银行把590000元按揭款转账给恒大公司的日期）开始到2018年2月10日（第三人最后一次还贷的日期）期间，第三人向恒大公司支付了按揭款590000元及购房首付款80555元，向税局缴纳房屋税款12986.69元，向银行支付的利息和本金110575.04元，上述这几笔款项金额共计794116.73元。案涉房屋的总价款是84万余元，第三人已经支付了共计794116.73元，而我方申请查封的金额只有150000元，远远少于第三人向原告支付的款项总数，所以我方申请执行的并不是原告的合法财产。四、第三人对案涉房屋享有物权，我方依据生效判决执行案涉房屋有事实和法律依据。原告在鱼峰法院起诉第三人是基于第三人的违约行为，其享有的只是债权而不是物权，故原告的诉请不合理，请求法院驳回原告的诉请。五、我方既是受害方，也是权利人，因此不管本案我方胜败与否，本案的诉讼费用都不应由我方承担。 被告彭小凤向本院提供的证据有：1.民生银行的还贷明细，拟证明：2015年12月10日到2018年2月10日期间第三人一直都在还房贷。2.（2017）桂0205执1930号执行裁定书及受理执行案件通知书；3.（2017）桂0205执1930-1号执行裁定书；4.（2017）桂0205执1930-2号执行裁定书；5.柳州市房产资料查询结果；6.查档结果证明书；证据2-6拟证明：柳北法院对案涉房屋的执行有法律依据，原告的诉请不合理。 第三人张锦峻述称，我同意被告的答辩意见。我已经交给恒大公司的79余万元，包括我从银行按揭贷款的590000元及我自有资金的20余万元。如果我现在没有物权的话，那我所交的这笔款应当属于谁，所以我不同意原告的诉请。 第三人张锦峻未向本院提供证据。 经庭审质证，原告及被告提供的证据均能够证明本案所涉案外人执行异议的权利义务关系，内容真实、来源合法、与案件具有关联性，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告与第三人张锦峻于2015年11月9日签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买原告开发的坐落于柳州市，该商品房总价款为848803元，第三人采用银行按揭付款方式支付房款，合同约定第三人支付首期房款258803元，余款590000元办理银行按揭贷款手续。合同签订后，第三人向原告支付了部分首购房款80555元。原告于2015年11月13日就案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案证明。第三人与中国民生银行股份有限公司柳州分行（以下简称民生银行）于2015年11月13日签订《个人购房/车位借款及担保合同》，原告作为保证人，民生银行向第三人发放贷款590000元。2015年12月23日就案涉房屋办理了预告登记（柳房预字第F0093815号）。2015年12月10日至2018年3月10日期间，第三人共计向民生银行偿还本金45889.1元，支付利息64686.12元及罚息266.92元，其中有11期逾期还贷。因第三人未及时偿还贷款，民生银行依据合同约定从原告银行账户划扣银行贷款本金、利息及罚息等共计562822.8元（其中于2017年10月31日划扣10943.88元，于2018年3月27日划扣551878.92元）。经查，本院在审理彭小凤（本案被告）与张锦峻（本案第三人）民间借贷纠纷一案过程中，于2017年10月16日预查封了案涉房屋，于2017年10月20日作出（2017）桂0205民初4523号民事判决。该判决生效后，第三人未履行生效法律文书确定的义务，被告于2017年11月29日向本院申请强制执。本院于2018年5月18日作出（2017）桂0205至1930号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。另查，原告就商品房预售合同于2018年7月26日向柳州市鱼峰区人民法院起诉第三人，鱼峰区人民法院于2018年9月28日作出（2018）桂0203民初3159号民事判决，判决：一、解除原告与第三人就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》；二、第三人应在判决生效十日起十日内配合原告办理注销合同备案登记证明的手续。现该判决已生效。再查，本院在执行（2017）桂0205执1930号案件中，原告就本院裁定拍卖案涉房屋提出书面异议，本院受理后依法进行审查，于2019年5月12日作出（2018）桂0205执异27号执行裁定，裁定驳回原告的异议。原告对该裁定不服，遂诉至本院提出前述诉讼请求。 本院认为，一、关于本案案涉房屋的权属问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。……”第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十一条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，根据被告提供的证据（柳州市房产资料查询结果、查档结果证明书），第三人就案涉房屋仅办理了预告登记，第三人对案涉房屋享有的是物权期待权，并非所有权，而第三人取得物权期待权的债权原因即原告与张锦峻签订的《商品房买卖合同》已因鱼峰区人民法院（2018）桂0203民初3159号民事判决解除而消灭，故第三人对案涉房屋的预告登记已失效，相应的物权期待权业已消灭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条第二款：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”原告作为案涉房屋的开发商，在没有办理不动产登记给购房者之前，原告仍然是房屋的所有权人。因此，原告关于确认案涉房屋系其所有的主张，本院予以支持。第三人关于其对案涉房屋享有物权的陈述与本案事实不符，本院不予采纳。 关于案涉房屋是否应当被执行的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”如前所述，原告系案涉房屋的所有权人，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告与第三人之间的商品房买卖合同已解除，本院依法应当解除对案涉房屋的查封并终止对案涉房屋的执行。被告作为申请执行人可申请执行第三人因支付价款而形成的对原告所享有的债权。 关于本案案件受理费由谁负担的问题。《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”因本案系因作为被执行人的第三人之不诚信行为而引起的案外人执行异议之诉，依据公平原则，本案案件受理费应由第三人负担。 综上所述，原告的诉讼请求、被告的辩解有事实及法律依据部分，本院予以支持；被告的辩解、第三人的陈述无事实及法律依据部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下： 一、在被告彭小凤申请执行第三人张锦峻一案［（2017）桂0205执1930号］中不得执行柳州市柳州·恒大城11栋18-1号商品房； 二、柳州市柳州·恒大城11栋18-1号商品房系原告柳州恒大房地产开发有限公司所有。 案件受理费12288元（原告柳州恒大房地产开发有限公司已预交），公告费260元（原告柳州恒大房地产开发有限公司已支付），合计12548元，由第三人张锦峻负担。此后因本案支出的公告费（具体金额以发票为准），由第三人张锦峻负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  颜宏伟 人民陪审员  张 静 人民陪审员  覃进炎 二〇一九年十一月二十一日 法官 助理  廖晓师 书 记 员  阳 华