福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初2358号 原告:黄德松，男，汉族，1977年8月27日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林梅珍，福建伟立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑培根，福建伟立律师事务所律师。 被告：泉州美裕置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路洛江交通科技培训大楼1-2层。 法定代表人：吴志红，公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 原告黄德松与被告泉州美裕置业有限公司（以下简称美裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告黄德松的委托诉讼代理人林梅珍，被告美裕公司的委托诉讼代理人林丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄德松向本院提出诉讼请求：1.判令美裕公司支付黄德松自2018年7月1日起至2019年6月30日止按全部房价款万分之一计算的逾期交房违约金29563.54元；2.本案诉讼费由美裕公司负担。事实和理由：2017年1月22日，黄德松与美裕公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：黄德松向美裕公司购买位于洛江区，建筑面积129.66平方米；按套计算，该商品房总价款为809960元；第十一条交付时间和手续：（一）美裕公司应当在2018年6月30日前向黄德松交付该商品房；第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，美裕公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给黄德松，双方同意按照第1种方式处理：1.按照逾期时间分别处理：（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，美裕公司按日计算向黄德松支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，黄德松有权解除合同。黄德松解除合同的，应当书面通知美裕公司。美裕公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还黄德松已付全部房款，并自黄德松付款之日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息；同时美裕公司按照全部房价款的1%向黄德松支付违约金。黄德松要求继续履行合同的，合同继续履行，美裕公司按日计算向黄德松支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄德松依约向美裕公司支付了全部购房款，美裕公司分别于2017年9月12日、2017年11月28日开具购房发票给黄德松，但美裕公司未能按约定交付房屋，于2019年5月29日发出入伙通知书，通知黄德松于2019年6月30日办理入住手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》，美裕公司应于2018年6月30日前将商品房交付给黄德松使用，但美裕公司逾期至2019年6月30日才开始交付商品房，已经构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。请求法院支持黄德松的诉讼请求。 美裕公司辩称，黄德松作为先履行义务方，迟延缴交专项维修资金，美裕公司有权顺延交房日期。美裕公司在黄德松付清款项当日交付房屋，不构成逾期交房违约。黄德松的诉讼请求于法无据，应予驳回。具体如下：1.黄德松存在逾期付款的违约行为。《商品房买卖合同》补充协议第六条第1点约定黄德松应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，然而黄德松在2019年7月4日才缴交专项维修资金，构成违约。2.美裕公司在黄德松交清专项维修资金前有权不予交房。（1）美裕公司在黄德松交清专项维修资金前不予交房符合合同约定。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第3点“买受人未能依约支付、缴交本合同约定购房款、面积差价款、专项维修资金、按揭款及违约金（若有）等的，出卖人有权顺延交房且不承担违约责任”的约定，黄德松于2019年7月4日缴交专项维修资金，美裕公司的交房时间可顺延至2019年7月4日。同日，美裕公司向黄德松交付房屋，故无需承担违约责任。（2）美裕公司在黄德松交清专项维修资金前有权拒绝交房，符合法律规定。《住宅专项维修资金管理办法》第12条规定“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”及第13条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”据此，买房人付款义务的先履行顺序是法定的。美裕公司的交房时间应在黄德松交清专项维修资金之后。综上，美裕公司在黄德松缴交专项维修资金当日交房，不构成逾期交房违约，不应承担违约责任，黄德松的诉求于法无据，应予驳回。3.美裕公司在案涉商品房工程施工期间，因各种不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力因素造成停工，其中既有中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因，这都属于法律规定及合同约定的美裕公司可顺延交房且可以不用承担违约责任情形。且不论美裕公司是否存在逾期交房的行为，黄德松计算逾期天数时未将这些情形予以扣除，其计算方法是错误的。扣除上述不可抗力可顺延的天数，黄德松的诉求同样不能成立。4.因黄德松未及时缴交专项维修资金而未能按期办理交房手续，黄德松存在逾期收房的违约责任。根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第（三）点第3项“查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）……；（2）买受人自交付期限届满之日起按全部房价款的日万分之一向出卖人支付违约金”以及《商品房买卖合同》补充协议第二条第4点“因买受人原因，买受人未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，……，买受人应按照本合同第十一条的约定承担逾期收房违约责任”的规定，黄德松应向美裕公司支付逾期收房违约金，美裕公司保留追究黄德松该违约责任的权利。综上所述，黄德松诉求美裕公司承担逾期交房的违约责任缺乏事实及法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年1月22日，黄德松与美裕公司签订编号为201701220059的《商品房买卖合同》及附件，约定：黄德松向美裕公司购买位于泉州市洛江区房屋，成交金额为809960元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。附件九《关于前期物业管理的约定》之《临时管理规约》第三十三条约定：专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备、属于业主共用的附属建筑物、构筑物及设施设备的维修、更新、改造费用开支，由业主购房时一次性交纳。附件十一《补充协议》约定：买受人应按出卖人书面通知的要求办理房屋交付手续并履行领受房屋义务；买受人未能依约支付、缴交合同约定购房款、专项维修资金等，出卖人有权顺延交房且不承担任何责任；因买受人原因，其未能依约前来办理房屋验收及交付手续的，均视为该房已按合同约定条件进行交付，该房的风险转移时间点、保修期起算点、物业费起算点为出卖人交房通知送达之日；买受人应于2018年6月30日前缴交专项维修资金，出卖人有权代收该专项维修金。合同及其附件签订后，黄德松向美裕公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得泉州市房产测绘报告书（产权登记），于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。美裕公司于2019年5月29日发出入伙通知书，通知黄德松于2019年6月30日办理入住手续。黄德松于2019年7月4日办理交房手续，美裕公司向黄德松代收专项维修资金。 上述事实，有双方当事人的陈述，黄德松提供的《商品房买卖合同》及附件、《福建增值税普通发票》《入伙通知书》，美裕公司提供的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《建设工程消防验收意见书》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《情况说明》（代收维修资金）《收款收据》《楼宇交接书》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，黄德松与美裕公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。 １.关于黄德松未按期缴纳住宅专项维修资金，美裕公司是否享有后履行抗辩权问题。首先，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》约定黄德松应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方又在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对住宅专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，黄德松在2019年7月4日缴纳专项维修资金并未违约。其次，专项维修资金交房后才能发挥功能，黄德松未按期缴纳专项维修资金并不影响美裕公司施工和交房。第三，专项维修资金应按房屋面积缴纳，在诉争商品房未取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的情况下，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金。综上，美裕公司以黄德松未在约定的期限内缴纳专项维修资金为由，抗辩其可顺延交房且不承担违约责任，缺乏依据，不予支持。 2.关于美裕公司是否存在可顺延交房情形问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，虽然《商品房买卖合同》约定遇不可抗力可顺延交房，但是美裕公司提供的证据无法认定为法定的不可抗力情形。《商品房买卖合同》没有对其他可顺延交房情形进行特别约定，故美裕公司关于在诉争商品房工程施工期间遇中雨、高温、大风天气等自然因素，也有停水、停电以及政府因中高考、重大会议、创卫检查、环保督察等事由进行施工管制的原因均应据实延期交房的主张，缺乏合同依据，不予采纳。 3.关于逾期交房违约金问题。诉争商品房分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，诉争商品房于2019年8月15日才能达到双方约定的交房条件。黄德松于2019年7月4日同意办理交房手续，交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计369天（2018年7月1日-2019年7月4日）。按合同约定，黄德松有权要求美裕公司以房价款809960元为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金29887.5元（809960元×0.0001/日×369天），现黄德松请求从2018年7月1日起至2019年6月30日止按全部房价款万分之一计算的逾期交房违约金29563.54元，本院予以支持。 综上所述，美裕公司未能在约定的交房时间将房屋交付黄德松使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。黄德松的诉讼请求本院予以支持。美裕公司就本案存在不可抗力、黄德松逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 泉州美裕置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄德松支付逾期交房违约金29563.54元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费539元，减半收取计269.5元，由泉州美裕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄正乾 二〇一九年十一月十五日 书记员  陈婷婷 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。