湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初7175号原告：吴正旺，男，1962年5月19日出生，汉族，住岳阳市。原告：杨娟娟，女，1964年12月25日出生，汉族，住岳阳市。原告：吴竞超，男，1986年11月5日出生，汉族，住岳阳市。以上三原告的共同委托诉讼代理人：李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。以上三原告的共同委托诉讼代理人：胡娟，湖南碧灏律师事务所律师。被告：岳阳颐和医院有限公司，住所地：岳阳市南湖新区湖滨大道棠溪人家商铺1号。法定代表人：戴钢，董事长。被告：戴钢，男，1966年3月3日出生，汉族，住岳阳市。被告：林振文，男，1981年3月6日出生，汉族，住岳阳市。被告：叶方毕，男，1962年10月7日出生，汉族，住岳阳市。原告吴正旺、原告杨娟娟、原告吴竞超诉被告岳阳颐和医院有限公司、被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕租赁合同纠纷一案，于2019年9月2日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告吴正旺的委托诉讼代理人李武卫、胡娟，被告岳阳颐和医院有限公司、被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴正旺向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》；2、依法判令被告岳阳颐和医院有限公司立即支付原告自2018年7月3日起至2018年11月17日,自2019年2月17日起至向原告交还商铺之日止期间的门面租金831250元(暂计算至2019年7月17日)并结清期间所欠付的物业费，被告戴钢、林振文、叶方毕对上述租金及应付物业费承担连带支付责任；3、依法判令被告立即对房屋改建部分予以恢复原状，如被告拒不恢复原状则应支付恢复费用20万元(具体以鉴定结论为准)；4、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月，被告戴钢、林振文、叶方毕欲租赁原告所有棠溪人家商铺1#栋房屋开办医院，由于该房屋仅一楼为商业铺面（编号为101#--107#）其余均为住宅（编号为201#-203#，301#，302#），当时被告戴钢等人考虑到将上述住宅房屋部分用于开办医院，系改变了房屋使用性质，能否通过消防验收等问题需要与消防部门沟通后才能确认，但为防止在此期间原告将房屋出租给他人，故于2018年7月3日与原告签订了《棠溪人家商铺1#栋租赁意向合同》(下称意向合同)。意向合同签订后，原告即将上述房屋的全部购房合同的复印件交付与被告戴钢。被告戴钢等人在与消防部门沟通并确认能获得消防审批后，即于2018年7月30日在岳阳市工商行政管理局南湖分局办理了岳阳颐和医院有限公司的注册登记，并于2018年8月2日与原告正式签订了《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》。该合同约定租期为20年(自2018年7月3日起至2038年7月3日止)，其中自2018年7月3日至2018年11月17日为免租期，第一年租金为1050000元，前3年每3个月交租一次，先交租后使用，如未按约定及时交付租金，原告有权没收押金并终止合同。合同同时约定，在签订合同时先缴纳一个季度的租金及10万元押金，但合同签订后至起诉日止为止，被告仅于签约当时支付了第一个季度的租金及10万元押金。期间经原告多次催讨，但被告均以各种理由予以拖延，并且其物业费也仅缴至2018年11月31日。另被告在装修过程中为了开办医院需要，擅自改变原告房屋结构多处。综上，被告的行为也根本违反了双方签订的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》约定，且严重损害了原告的合法权益，故原告特起诉至贵院，望判如所请。被告岳阳颐和医院有限公司辩称：解除租赁合同存在疑议，不同意解除租赁合同，对赔偿损失也不认可。被告戴钢辩称：1、我与原告签订的租赁合同，合同明确约定所有人为吴正旺、杨娟娟、吴竞超三人，最后签字的只有原告吴正旺；2、租赁的房屋不符合使用的要求，我认为本案涉案合同为无效合同。被告林振文辩称：这是公司行为，不应该由股东个人承担责任。被告叶方毕辩称：我是颐和医院的股东，实际上我于2019年3月就退股了，原告我只认吴正旺，我们只与吴正旺签订了租赁合同，另两个原告不认可；对于租金应当由公司承担支付责任，不应当由股东个人承担支付责任。经审理查明：原告吴正旺、原告杨娟娟为夫妻关系，原告吴竞超系原告吴正旺、原告杨娟娟的儿子。2015年11月27日，三原告分别与岳阳南湖美墅置业有限公司签订《商品房买卖合同》12份，主要内容为三原告购得岳阳南湖美墅置业有限公司开发的棠溪人家商铺101栋房屋（地上三层，地下一层）。2018年8月2日，三原告作为甲方（出租方），被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕三被告作为乙方（承租方），双方签订《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》一份，主要内容为三原告将岳阳市湖滨大道棠溪人家商铺1#栋整栋（101#、102#、103#、104#、105#、106#、107#、201#、202#、203#、301#、302#及地下负一层对应的面积）建筑面积2200平方米出租给三被告，租期自2018年7月3日至2038年7月3日共计20年，签订房屋租赁协议时，三被告向三原告交纳10万元押金，租金自2018年11月18日起算，签订合同时交一个季度房屋租金及押金共计362500元，第一年租金为1050000元，从第二年开始，每年在上年租金基础上加租金4%，租金交纳方式为先交租后使用，前3年为每三个月交一次，3年后每半年交一次，且必须提前半个月交付，乙方必须按照约定时间交纳租金，如无故拖欠，甲方有权没收押金并终止合同；乙方拖欠房屋租金累计一天的，甲方有权扣除押金10万元，超过一个月时间的，甲方有权解除合同，乙方无条件立即搬出，交还房屋，延期搬家交房，乙方赔偿甲方相应时间的损失，包括合同签订时四个半月免租期内的租金，即393750元整。该合同原告吴正旺在甲方处签名，被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕在乙方处签名。合同签订后，三被告向三原告交纳了三个月租金262500元及100000元押金。合同签订后，三被告将涉案12间房屋全部打通，调整了房屋内部布局。三被告应于2019年2月3日前向原告交纳第二笔三个月的租金，但被告因消防及资金问题不能解决，一直没有交纳。原告与被告戴钢经多次沟通，于2019年9月18日将租赁的房屋收回，并自己出资将房屋恢复原状。另查明，被告岳阳颐和医院有限公司成立于2018年7月30日，工商注册时股东为被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕，注册资金12000000元。以上事实，有原被告当庭陈述及其他相关证据加以证实。本院认为：三原告与被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕签订的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》，虽然该合同上仅有原告吴正旺的签名，但涉案房屋的产权人杨娟娟、吴竞超作为原告吴正旺的家人对租赁合同并未提出任何异议，且在本次起诉中作为原告主张了权利，可以确认原告杨娟娟、原告吴竞超对《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》是知情并认可的，故该租赁合同合法有效，应受法律保护；该租赁合同上承租方为被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕三被告，三被告也作为租赁方在合同上签字确认，故涉案合同权利义务的承受者应为被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕三被告，被告岳阳颐和医院有限公司不是本案适格主体；涉案合同在履行过程中因承租方迟延支付租金构成合同约定解除的条件，且租赁房屋已实际返还给原告，对原告要求解除《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》、由承租方支付合同约定的门面租金（4个半月免租期的租金393750元，2019年2月17日至9月18日的租金612500元，合计1006250元）的请求本院予以支持，因原告对其提出的物业费及房屋恢复原状的费用没有提供有效证据加以证实，对该部分诉请本院不予支持，据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告吴正旺、原告杨娟娟、原告吴竞超与被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕之间的《棠溪人家商铺1#栋租赁合同》。二、限被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕在本判决生效后十日内支付给原告吴正旺、原告杨娟娟、原告吴竞超房屋租金1006250元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告吴正旺、原告杨娟娟、原告吴竞超对被告岳阳颐和医院有限公司的诉讼请求。四、驳回原告吴正旺、原告杨娟娟、原告吴竞超的其他诉讼请求。案件受理费14082元，由被告戴钢、被告林振文、被告叶方毕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  罗颂利人民陪审员  王永旺人民陪审员  杨 婷二〇一九年十一月二十二日书 记 员  冯 叶附相关法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。