福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初10378号 原告：厦门德昌行物业服务有限公司，住所地厦门市思明区曾厝垵8号一楼A301，统一社会信用代码91350203072827883J。 法定代表人：田大军，执行董事。 委托诉讼代理人：胡啸，公司职员。 被告：柯钦，男，1984年2月19日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：肖俊，福建远见律师事务所执业律师。 原告厦门德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）与被告柯钦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡啸、被告委托诉讼代理人肖俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德昌行物业公司向本院提出诉讼请求：判令柯钦立即向德昌行物业公司支付自2013年9月至2017年12月尚欠的物业服务费50035.96元、公共维修金3638.96元、公摊电费5756.19元、公摊水费343.18元、二次供水水费2226.4元、及逾期付款违约金（自逾期之日起至实际还款之日止，以每月欠缴费用的总额为基数，按每日千分之三计算）。事实和理由：2013年8月，德昌行物业公司与厦门南隆房地产开发有限公司（以下简称南隆开发公司）签订了《前期物业服务合同》，合同第五章约定了服务费用，具体标准如下：高层住宅物业服务费为每月每平方米5.5元，公共维修金为每月每平方米0.8元，车位管理费为每月200元，物业服务费用由业主按照其拥有的物业的建筑面积预先交纳；合同第九章约定了违约责任，业主未能按时足额交本协议约定相关费用的，乙方有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金；此外，双方还就其他物业管理事宜予以约定。柯钦系当代天境（成功花园）Ａ幢2层02单元的业主，房屋坐落于厦门市思明区，建筑面积为172.14平方米。柯钦未缴交物业服务费50035.96元、公共维修金3638.96元、公摊电费5756.19元、公摊水费343.18元、二次供水水费2226.4元。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。作为小区业主，柯钦应按照物业服务合同的约定交纳物业管理相关费用。柯钦未按规定期限缴纳前述各项应缴费用的行为已构成违约，应向德昌行物业公司缴纳所欠费用及逾期付款违约金。德昌行物业公司多次催要未果，故提出如上诉求。 柯钦辩称：1、《前期物业合同》违反行政法规禁止性规定，应依法被确认为无效合同。根据《物业管理条例》，《前期物业合同》必须要进行招投标，聘请有资质的物业公司管理。案涉《前期物业合同》的签订招标程序违法或甚至存在未经招标情形。其公司成立时间2013年8月19日，但其在2013年9月就与房地产开发公司签订合同，但招标有一定期限，所以德昌行物业公司是没有经过招标。德昌行物业公司于2016年7月12日才取得《物业服务企业资质证书》，德昌行物业公司于2016年7月12日前属于无资质经营，没有资格证的德昌行物业公司根本没资格参加招投标，更无法中标。根据《物业管理条例》第59条，未取得资质证书从事物业管理的，应没收其违法所得。也就是说在2016年7月12日之前德昌行物业公司是没有权利收取物业费，也没有资质进行物业管理。综上德昌行物业公司的物业合同是违反法律规定，该物业合同应依法确认无效。2、《前期物业合同》存在恶意串通，损害第三人情形，应依法被确认为无效合同。在2014年已经售完所有房屋，所以开发商没有权利代表业主与物业公司签订合同。但在购房时开发商承诺的物业公司并非德昌行物业公司，直至开发商交付房产之后将原承诺物业公司赶走，未经过招标与德昌行物业公司签订物业管理合同。而且物业费标准奇高，损害了柯钦与其他业主的利益。3、德昌行物业公司提供的证据无法证明德昌行物业公司提供了物业服务以及代交了公摊费用等，故其无权向柯钦主张相应费用。4、德昌行物业公司的前期物业合同费用未根据厦门物业收费标准定价，而且其当时是没有资质从事物业服务并收取物业费。根据厦门市住宅物业收费标准，即便按照最高标准也不会达到德昌行物业公司主张的5.5元物业费。前期物业服务合同必须依据政府指导价。5、公摊水电费、二次供水费无合同约定及法律规定。德昌行物业公司没有证据证明其代垫了上述费用。即使代垫其也没有证据证明已经对小区业主公示。6、《前期物业合同》并非是德昌行物业公司与柯钦签订，德昌行物业公司无法证明柯钦违约，所以柯钦无需承担违约金，而且即便柯钦违约，其违约金的标准过高。7、德昌行物业公司主张的车位物业费、公摊电费已过诉讼时效。公维金等费用已经超过诉讼时效，2016年4月25日之前费用均已经超过诉讼时效。德昌行物业公司没有证据证明其已经经过催告等方式向柯钦主张物业费等费用。 本院经审理认定事实如下： 2013年8月20日，厦门南隆房地产开发有限公司与厦门盛世豪泰物业服务有限公司签订《解除合同协议书》，解除2010年8月双方签订的《前期物业服务合同》（合同主要约定厦门盛世豪泰物业服务有限公司对厦门市思明区民族路当代·天境项目提供物业服务）。2014年7月8日，南隆开发公司对当代.天境的物业项目公开开标。后，该物业项目由德昌行物业公司中标，南隆开发公司作出《中标通知书》，确认德昌行物业公司为讼争小区公开招标的前期物业服务中标人，中标物业服务费用为高层物业服务5.5元/平方米.月，日常专项维修资金为高层0.80元/平方米.月。同时通知德昌行物业公司于2014年8月30日与招标人签订前期物业服务合同。2014年8月26日，厦门市建设与管理局对该《中标通知书》予以备案。 2013年8月，德昌行物业公司与厦门南隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，厦门南隆房地产开发有限公司选聘德昌行物业公司对厦门当代·天境商品房项目提供前期物业管理服务事宜。物业管理委托期限为三年，自本合同所及物业正式办理交房之日起算，但在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业并确认移交为止。本物业的管理服务费用按国家及厦门市有关物业管理服务费用的相关规定执行，选择包干制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅RMB5.5元/月·平方米，房屋公共维修资金RMB0.8元/月·平方米。业主交纳物业服务费用（物业服务资金）的具体方式和时间，由德昌行物业公司与业主签订的《物业管理前期服务协议》中约定，包括业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主负连带交纳责任。厦门南隆房地产开发有限公司、德昌行物业公司或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳本协议约定相关费用的，德昌行物业公司有权以逾期未交的费用为基数，按日千分之三的标准收取违约金。2015年9月11日，厦门市发展改革委发布2015[备]WY01018号文《关于当代天境物业服务费备案信息公示》载明住宅物业公共服务费：5.5元/㎡·月（其中政府指导价部分为4.8元/㎡·月，增值服务市场调节价部分为0.7元/㎡·月），日常专项维修资金标准：住宅0.4元/㎡·月。《前期物业服务合同》签订后，德昌行物业公司从2013年9月起即提供物业服务至今。 另查明，2013年1月31日，柯钦与厦门南隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：03042326），购买厦门市思明区，建筑面积为172.14平方米。2013年6月24日，南隆开发公司向盛世豪泰当代天境管理处发出《交接函》（物业），确认柯钦为业主本人，请物业办理交房事宜。在德昌行物业公司提供物业服务期间，柯钦欠缴2013年9月至2017年12月上述房屋产生的物业服务费49073.73元，公维金3580.5元。 还查明，德昌行物业公司自2013年8月19日起开始营业，并取得《物业服务企业资质证书》（许可文件编号02030452），有效期自2016年7月12日起至2017年2月26日止。 本院认为，德昌行物业公司虽在《前期物业服务合同》受托期间的2013年8月至2016年7月12日不具有物业服务企业资质，但这并不属于合同效力的强制性规定，且，厦门市建设与管理局、厦门市发展改革委分别对德昌行物业公司的中标资格，收费标准进行备案，可以表明德昌行物业公司主体适格，收费有据。因此，可以认定德昌行物业公司与南隆开发公司签订之《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方均应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括柯钦具有约束力。现德昌行物业公司提供物业服务，柯钦已实际接受该物业服务，其应按照合同约定缴交物业管理服务费。柯钦辩称《前期物业服务合同》存在恶意串通，却未能举证证明，其辩解意见本院不予采纳。但，德昌行物业公司于2018年4月25日向本院提起诉请，在此之前三年期间，即德昌行物业公司所诉请的2015年4月26日起至2017年12月31日产生的物业服务费30719.36元（5.5元/平方米·月×172.14平方米×32个月），并未超过诉讼时效期间，应予保护；其余期间之物业服务费用，德昌行物业公司未能举证证明其向柯钦主张物业服务费致诉讼时效中断重新计算，本院则不予保护。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，属于全体业主所有。基于房屋公共维修金涉及小区公共设施维修维护的特殊性，并非普通的债权请求权，故不适用诉讼时效的规定。柯钦不交纳房屋公共维修金侵害的是包括自己在内全体业主的共同权益，柯钦仍应支付自2013年9月1日至2017年12月31日欠缴的房屋公共维修金3580.5元（0.4元/平方米·月×172.14平方米×52个月），德昌行物业公司现仅主张由柯钦支付3568.98元，可以照准。德昌行物业公司未提交公摊水电费发票证明其已代缴公摊水电费，未提交公摊水电费和二次供水水费具体计算内容和参与计算的项目明细等证据证明柯钦应缴的项目明细，故德昌行物业公司诉求柯钦公摊水电费、二次供水水费，本院不予支持。柯钦抗辩德昌行物业公司未能举证证明其代垫水电等费用并在小区予以公示，德昌行物业公司亦未提供反驳证据，可以表明德昌行物业公司的物业管理存在瑕疵，故其主张逾期付款违约金，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、柯钦于本判决生效之日起十日内向厦门德昌行物业服务有限公司支付当代天境（成功花园）Ａ幢2层02单元（厦门市思明区）自2015年4月26日起至2017年12月31日欠缴的物业管理服务费30719.36元、房屋公共维修金3568.98元； 二、驳回厦门德昌行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，减半收取计2200元，由厦门德昌行物业服务有限公司负担1848元，柯钦负担352元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十一月二十七日 代书记员 杨耀 荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。