上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初10181号原告：王红兵，男，1979年7月7日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：时军莉，上海君莅律师事务所律师。被告：上海虹通物资利用有限公司，住所地上海市。法定代表人：白金钢，总经理。被告：白金钢，男，1960年4月1日出生，汉族，住址上海市。原告王红兵诉被告上海虹通物资利用有限公司(以下简称虹通公司)、白金钢房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红兵及其委托诉讼代理人时军莉，被告白金钢暨被告虹通公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红兵向本院提出诉讼请求：1、要求判令白金钢返还房租押金3万元、2014年5月的租金3万元；2、要求判令虹通公司赔偿装修及设备损失1,803,881.90元；3、要求判令虹通公司返还由王红兵垫付的其他案件反诉受理费21,800元及审价费82,500元，共计104,300元；4、要求判令白金钢对第2项诉请承担连带责任；5、要求判令本案诉讼费由虹通公司、白金钢负担。事实和理由：2012年1月5日，王红兵与虹通公司就上海市虹口区江湾镇公安街XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)签订租赁合同，约定租期5年，自2012年3月1日起至2017年2月28日止，年租金35万元，第1年一次付清，之后于每季度20日前付清，押金3万元，租赁期满后一次性退还。王红兵于合同签订当日一次性支付给白金钢全年租金35万元，5日后又支付了3万元押金。王红兵拿到系争房屋后，与合伙人共同投资450万元进行装修、购置经营浴室设备，于2013年3月试营业。因系争房屋存在违章搭建，无法办理取得营业执照，虹通公司、白金钢保证帮助解决。王红兵出于信任，一直按双方合同约定按时支付租金给白金钢。然而，2014年4月28日，又因上述原因，浴室被上海市虹口区规划和土地管理局(以下简称虹口区规土局)砌墙封门禁止经营。王红兵租金支付至2014年5月，后未再支付。因损失惨重，王红兵要求虹通公司、白金钢赔偿。虹通公司、白金钢认可王红兵的损失，同意赔偿，但要求王红兵配合其向房屋产权人上海虹民实业总公司(以下简称虹民公司)起诉索赔，待从虹民公司拿到赔偿款后再赔付给王红兵，同时一再要求王红兵及其合伙人支付其起诉后的诉讼费、审计费等各项费用。期间王红兵多次向虹通公司、白金钢索赔，虹通公司、白金钢均以尚在诉讼中为由推脱，至今分文未予赔偿，故要求判如所请。虹通公司、白金钢辩称：不同意王红兵的全部诉讼请求。白金钢原系民政局下属虹民公司的职工，后因单位转制，单位分配给白金钢公安街XXX号及保宁路XXX号8个门面房，由白金钢创业解决20名职工的就业问题，白金钢担任虹通公司的法定代表人。白金钢将系争房屋出租给王红兵，王红兵用于经营浴室。系争房屋没有违章搭建，是王红兵租赁后违章搭建了三楼安装大型广告牌，且因王红兵经营浴室系无照无证经营，导致被区政府砌墙封门，虹通公司也损失了几百万元。虹通公司认为与王红兵系受损害的共同体，双方说好由虹通公司与虹民公司进行诉讼，王红兵与虹通公司之间不诉讼。该起诉讼实际是由王红兵出面，借用虹通公司的名义诉讼，虹通公司出了1万元诉讼费，其余诉讼费均系由王红兵支出，律师也是由王红兵聘请。在与虹民公司的诉讼中，虹通公司反诉要求虹民公司赔偿450万元的装修损失。该案调解时，虹民公司要求将8个门面收回，其赔偿白金钢因单位转制而失业的损失50万元，同意补偿王红兵装修损失50万元，门面房收回的补偿费另行协商。但王红兵不同意接受50万元的装修补偿，要求虹通公司拒绝上述调解方案，配合其诉讼，且约定好其与虹通公司之间互不追究责任。现虹通公司败诉，白金钢原打算接受的50万元的失业损失赔偿也没有得到，王红兵现提起本案诉讼违反了双方的约定。租赁合同约定，如果违规产生的费用在押金中扣除，故押金不应返还给王红兵。虹通公司、白金钢对王红兵的装修、购置设备情况不知情，装修审价系王红兵的单方行为，虹通公司不予认可，且导致封门系王红兵本人的原因造成，故不应由虹通公司赔偿其装修损失。王红兵支付的费用均是现金支付，白金钢系作为虹通公司的法定代表人代虹通公司收取租金和押金，其收到后均转付给了虹通公司。王红兵租金支付至2014年5月，砌墙封门后，虹通公司又打开，反复好几次，最后一次砌墙封门是在2014年4月28日，之后没有再打开。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：虹通公司与虹民公司签订《房屋租赁合同书》，约定虹民公司将系争房屋出租给虹通公司。虹通公司将系争房屋转租给王红兵，虹通公司(甲方)于2012年1月5日和王红兵(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方同意将系争房屋租赁给乙方使用；2、租期为5年，即2012年3月1日起至2017年2月28日止；3、租金为每年35万元，第一年一次付清，之后每季度在20日前付清；4、押金为3万元，租赁期满后一次性退还(如有违规产生的费用则在押金中扣除)；5、在租赁期间的一切费用由乙方自行承担(电费、水费、煤气费、电话费等)；6、乙方如拖欠租金或不遵守本合同的任意一项规定，甲方有权随时终止本合同并收回乙方承租的房屋；7、在租赁期间乙方不得转让，如有转让必须得到甲方同意；8、乙方租赁期间必须遵纪守法(包括消防安全)按章按法经营，如有违法乱纪现象发生，一切后果由乙方负责，本公司视作为违规，有权终止合同；9、5年内如遇动迁等不可抗力因素，乙方无条件全部搬出，甲方不作任何赔偿。动迁公司的设备补偿款和室内装潢补偿款由乙方接受；10、5年租期届满后，没有特殊情况，乙方优先续签。王红兵向虹通公司支付了第1年的租金35万元及押金3万元后，虹通公司向王红兵交付了系争房屋。王红兵自第2年起每3个月支付一次租金，支付至2014年5月，之后未再支付租金。2005年11月2日，虹民公司起诉虹通公司，要求确认双方签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日终止，要求虹通公司立即搬离、返还系争房屋，并支付拖欠的租金及房屋使用费。虹通公司在该案中提出反诉，要求虹民公司赔偿装修损失460万元【(2015)虹民三(民)初字第2378号案】(以下简称2378号案)。该案经审理查明：虹民公司为上海市公安街**房屋产权人，该房屋建筑面积为1,342平方米。2012年1月5日，虹民公司作为出租方(甲方)、虹通公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方同意将公安街XXX号二层(以下简称系争房屋)，建筑面积1,100平方米租赁给乙方使用；该房屋租赁用途为商业；租期自2012年3月1日起至2017年2月28日止；租金每年15万元，先付后租，乙方先付给甲方6个月租金，以后每次在租期期满前15天付给甲方6个月租金，以此类推至租期满为止；乙方不得随意损坏房屋设施，不得违章搭建，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，如乙方擅自改变房屋结构或违章搭建，一切投资和损失由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前3个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须提前3个月通知乙方，乙方应无条件服从。该合同第十条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的;2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金累计达12个月;5、利用承租房屋进行违法活动的;6、故意损坏承租房屋的。合同签订后，虹民公司将系争房屋交付虹通公司使用。期间，公安街XXX号房屋新增公安街XXX号、XXX号、XXX号三个门牌号，目前系争房屋的门牌号为公安街XXX号。2012年2月1日，虹通公司(甲方)与王红兵(乙方)签订《经营合作协议》，约定双方共同合作开办新鸿浴室，虹通公司提供虹口区江湾镇公安街XXX号2楼930平方米作为浴室的经营场地；浴室总投资450万元，由王红兵全部出资，虹通公司以场地租金作为入股资金，双方各占股份比例为甲方为20%，乙方为80%，新鸿浴室将不再支付给虹通公司场地租金；浴室将由王红兵担任法人代表，虹通公司出任出纳一名，王红兵出任财务会计一名，双方共同管理浴室财务，确保做到财务公开。嗣后系争房屋被用于经营浴室，但未能办出营业执照。虹通公司支付租金至2014年2月后未再支付租金。2014年4月3日，上海市公安局虹口分局作出《行政处罚决定书》一份，载明违法行为人姓名为许彪，工作单位为上海新鸿池浴场有限公司，现查明2012年11月，违法行为人许彪在上海市虹口区公安街XXX号二楼开设了一家新鸿池浴场，为使该浴场能维持营业，许彪变造了一张企业法人营业执照并使用，后于2014年4月3日被查获。2014年4月15日，虹口区规土局向作为房屋权利人的虹民公司发出《当场拆除违法建筑决定书》，载明：你单位于2014年4月15日11：40时在虹口区公安街XXX号正在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市城乡规划条例》第三十五条第一款的规定，依据《上海市拆除违法建筑若干规定》第十二条的规定，本机关现责令你(单位)停止建设并自行拆除。拒不停止建设或者拒不拆除的，本机关将依法予以强制拆除。2014年4月底，公安街XXX号底层被相关执法部门用砖墙封闭，嗣后虹通公司未再经营。该案另查明：2011年8月8日，虹民公司作为出租方(甲方)、虹通公司作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将公安街XXX号厂房约280平方米租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日起至2014年7月31日止(2010年7月8日所订立的三年合同同时作废)；该物业每年租金10万元，每半年付清；乙方未经甲方同意，不得将所承租的物业擅自出租，更不得用作抵押物或抵偿物；甲方如有重大经营决策调整，可随时收回或调整乙方承租的物业，但必须在3个月前通知乙方，乙方无条件服从。合同签订后，虹民公司将上述房屋交付虹通公司使用。该合同租赁期间，虹通公司将其所承租的上述房屋对外转租。2014年5月，上述房屋中约60平方米房屋于被相关执法部门用砖墙封闭。房屋租期届满后双方未再续签合同。2014年11月，虹民公司至法院起诉，要求上述房屋的次承租人与虹通公司迁出上海市公安街XXX号厂房，由虹通公司将该房屋返还给虹民公司，并按合同租金标准支付2014年8月1日起至虹通公司返还房屋之日止的房屋占用费【(2014)虹民三(民)初字第2354号案】。本院经审理于2015年6月10日对该2354号案作出民事判决书，判决虹通公司及次承租人迁出上海市公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼)，并由虹通公司将该房屋返还虹民公司；虹通公司支付虹民公司2014年8月1日起至虹通公司返还房屋之日止的房屋占用费(按每年85,000元计算)。虹通公司提出上诉后，二审法院维持原审判决。上述2378号案审理中，虹通公司表示，公安街XXX号三层搭建系违章搭建，但原已存在，并非虹通公司搭建，租赁合同中的面积虽不包括三层面积，但实际虹民公司向虹通公司交付的租赁场地包括公安街XXX号一层部分房屋，二层及三层，一层部位主要是楼梯通道和两个门面房，三层原为塑料顶棚，虹通公司承租该场地后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍；确认一层租赁面积为50平方米，若法院判决租赁合同解除且虹通公司迁出租赁房屋的，虹通公司同意一并返还公安街XXX号一层楼梯通道；上述2354号案中处理的公安街XXX号厂房(包括公安街XXX号、64号、66号，公安街XXX号一楼)与本案中的公安街XXX号一层部分房屋及二层房屋系不同标的，不存在重合的房屋部位。上述2378号案审理中，虹通公司申请对系争房屋的装修残值、设施和设备残值进行审价，审价意见为：装饰部分一、二层残值为969,028.56元，安装部分一、二层残值为679,150.68元，三层屋面改建工程残值为356,350.60元，安装部分三层残值为269,363.64元，可移动物品残值为165,683.70元。2016年11月11日，本院对上述2378号案作出判决：1、确认虹民公司与虹通公司签订的《房屋租赁合同书》于2014年8月27日解除；2、虹通公司应迁出系争二层房屋及三层搭建，并将该房屋返还虹民公司；3、虹通公司应向虹民公司支付自2014年3月1日起至2014年4月28日止的租金22,915.65元；4、虹通公司应按照每年10万元的标准向虹民公司支付自2014年4月29日起至虹通公司迁出系争房屋之日止的租金及房屋占用费；5、对于虹通公司的反诉请求不予支持。虹通公司不服判决，提出上诉。2017年3月29日，上海市第二中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判【(2017)沪02民终555号案】。二审判决认为：……虹民公司交付租赁物时可能存在其他搭建的部分，但本案一审中，虹通公司自认其承租房屋后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍。该行为未经虹民公司许可，属擅自拆改房屋的行为。虹口区规土局发出的《当场拆除违法建筑决定书》，载明擅自搭建建筑物、构筑物的行为发生于2014年4月15日11：40时，该时间点处于虹通公司承租控制租赁物期间，应当由虹通公司证明其未实施擅自搭建建筑物、构筑物的行为。根据双方合同约定，虹通公司承租房屋期间擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，利用承租房屋进行违法活动的，虹民公司有权解除合同、收回房屋。一审法院依据虹通公司承租房屋后将三层顶棚拆除并将房屋封闭，分隔成小间用于做员工宿舍的擅自拆改房屋结构的行为，及虹通公司以场地为出资与他人合作开设浴场，在未办出营业执照的情况下使用变造的营业执照进行经营，并被公安机关查处等违反了合同约定的行为，确认虹民公司有权解除合同，有事实和法律依据。……因虹通公司违约行为导致合同解除，虹通公司反诉要求赔偿装修和设施设备等损失，一审不予支持，并无不当。虹通公司不服二审判决，申请再审。2017年12月15日，上海市高级人民法院裁定驳回虹通公司的再审申请【(2017)沪民申1938号案】。虹通公司向检察机关申请监督，上海市人民检察院第二分院作出不支持监督申请决定书。上述2378号案强制执行中，王红兵搬离了系争房屋，系争房屋由虹民公司收回。本案另查明：2012年1月2日，王红兵(乙方)与案外人许某(甲方)签订《合作协议》，约定：甲乙双方经协商共同投资公安街XXX号浴室，双方各出资50%，各占股份50%，由王红兵担任法人代表，负责与房屋出租方签订合同，双方协商决定由许某全权处理浴室所有事宜；甲乙双方共同出资，共同承担浴室内所有法律责任，共负盈亏。虹通公司的股东系白金钢妻子刘华及刘华的弟弟刘荣。本案审理中，王红兵称：因虹民公司与虹通公司之间的合同约定不得转租，但虹通公司实际是将系争房屋转租给了王红兵，为配合虹通公司应诉，故王红兵与虹通公司签订了《经营合作协议》，但双方实际履行的是《房屋租赁合同》，而非《经营合作协议》。虹通公司称：双方签订《经营合作协议》系为了配合虹通公司与虹民公司诉讼，虹通公司与王红兵实际履行的是《房屋租赁合同》，而非《经营合作协议》。王红兵并称：虹通公司系白金钢的一人公司，白金钢应对装修损失承担连带责任。本院认为：根据虹民公司与虹通公司房屋租赁合同纠纷案生效判决的认定，系争房屋三层顶棚被拆除，并将房屋封闭，分隔成小间用作员工宿舍，该拆改房屋结构的行为系承租方所为，而非出租方虹民公司所为；承租方开设浴场，在未办出营业执照的情况下，使用变造的营业执照进行经营，被公安机关查处，加之承租方的违章搭建行为，导致系争房屋被相关执法部门用砖墙封闭而无法使用。鉴于虹通公司向虹民公司承租系争房屋后，当日即将系争房屋转租给王红兵，由王红兵对系争房屋进行装修、添置设备，王红兵与虹通公司在本案中均承认其双方在上述2378号案中作了虚假陈述，其双方实际履行的是《房屋租赁合同》，而非《经营合作协议》，王红兵也未举证证明上述拆改房屋结构用于员工宿舍的行为确系虹通公司实施，故本院有理由相信，该拆改行为系王红兵所为。王红兵在系争房屋三楼违章搭建，且使用变造的营业执照经营浴场，导致封门停业，虹通公司与王红兵的《房屋租赁合同》无法履行，该合同履行不能的责任在于王红兵。王红兵主张虹通公司赔偿装修及设备损失，并主张白金钢承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。虹通公司在上述2378号案中提出反诉，要求虹民公司赔偿装修损失，该案反诉受理费及审价费实际系由王红兵支付。鉴于装修费及设备购置费系王红兵出资，虹通公司反诉实际系为王红兵的利益主张损失赔偿，由王红兵承担反诉受理费及审价费，也符合常理。王红兵主张该两笔费用系为虹通公司垫付，但未提供充分证据证明，故对其要求虹通公司返还该两笔费用的诉请，本院不予支持。系争房屋虽于2014年4月28日被封门而无法使用，但上述2378号案判决虹通公司仍应向虹民公司支付自2014年4月29日起至迁出系争房屋之日止的租金及房屋占用费，酌定按照每年10万元的标准支付，故王红兵也应酌情向虹通公司支付租金。王红兵已支付的2014年5月租金3万元及押金3万元，应冲抵2014年5月及之后的租金，王红兵主张返还，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国民法总则》第三条，《中国人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、王红兵要求白金钢返还房租押金3万元的诉讼请求，不予支持；二、王红兵要求白金钢返还2014年5月的租金3万元的诉讼请求，不予支持；三、王红兵要求上海虹通物资利用有限公司赔偿装修及设备损失1,803,881.90元的诉讼请求，不予支持；四、王红兵要求上海虹通物资利用有限公司返还其他案件的反诉受理费21,800元的诉讼请求，不予支持；五、王红兵要求上海虹通物资利用有限公司返还其他案件的审价费82,500元的诉讼请求，不予支持；六、王红兵要求白金钢承担连带责任的诉讼请求，不予支持。案件受理费22,513.64元，由王红兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  张甬湖人民陪审员  孙 敏二〇一九年十一月二十五日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文一、《中国人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中国人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。