四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7331号 原告：曾全，男，1969年9月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：邓凯文，四川烨律律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：四川宏兴房地产开发有限公司，住所地：四川省简阳市简城镇降溪北路10号。 法定代表人：胡连国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱能，四川理创律师事务所律师，特别授权代理人。 第三人：汪建伟，男，1964年1月12日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告曾全与被告四川宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月9日依法追加汪建伟为本案第三人参加诉讼，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年7月15日裁定转为普通程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告曾全及其委托诉讼代理人邓凯文，被告宏兴房地产公司的委托诉讼代理人邱能到庭参加诉讼，第三人汪建伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾全向本院提出诉讼请求：1.请求被告按照合同约定向原告交付145.56平方米的商铺（三间，开间共宽9.8米）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年4月22日，原告与陈聪签订了一份《协议书》就案涉房屋的相关修建事宜进行了约定，后被告根据《简阳市国土资源局、简阳市规划局、简阳市房地产管理局关于三岔镇湖滨路陈聪等七户与周边零星土地整体规划建房的意见》对案涉危房进行拆迁重建。但被告重建后的房屋，却与拆迁前原告房屋的面积相差甚远。原告原本拥有的商铺面积为145.56平方米，而被告交付给原告的房屋面积却只有114平方米。并且，在房屋的长宽上面也有明显的出入，被告肆意将房屋的纵深加深，所谓的商铺开口却十分的狭窄，该房屋的长宽比例，已经不符合商铺的要求，只能称其为仓库。案涉房屋修建完毕后，原告多次与被告交涉，希望得到妥善的解决，但被告却不配合，致使原告的合法权益未能得到保障，故诉至人民法院。 被告宏兴房地产公司辩称，1、认可被告为原告拆迁房屋的安置还房交房义务人。但被告只能根据原告的原房产证和土地使用证上的面积进行安置，即建筑面积111.56平方米，其中营业用房80.36平方米，生产用房31.20平方米；2、原告与原拆迁人汪建伟签订的房屋改造协议中，汪建伟认可原告的34平方米房屋系违规建筑，不能约束被告；3、案涉改建房屋于2017年3月28日竣工验收，房屋面积已实测，能够过户；4、原告现在实际占有的两间商铺，房屋建筑面积为118.88㎡，已远超原告应安置的111.56㎡，为及时化解纠纷，对超过部分的面积，被告自愿放弃要求原告补偿差额款。 第三人汪建伟未作陈述。 本院经审理认定事实如下：原简阳市三岔镇（现成都高新区三岔镇）湖滨路居民曾全等七户房屋，受“5.12”地震影响，成危旧房。 2011年，第三人汪建伟（甲方）陆续分别与曾全等七户被拆迁人（乙方）签订《房屋改造协议》，约定房屋拆迁方（乙方）将旧房交由汪建伟进行改造；甲方按原土地使用证面积还房；乙方对新建门市无选择权，即门市还房位置与原位置基本一致；办证税费：属还房面积部分，有证部分，乙方概不承担任何税费。属超面积部分的房产税费及费用，全部由乙方承担；此项旧房改造为灾后重建工程，政府针对灾后重建的补偿费由甲方用于改建款，由甲方领取，手续由乙方与政府进行办理；本协议签字生效。曾全的《房屋改造协议》上备注有：“曾全与林某某之间的违规搭建的34㎡房屋面积，经双方协商达成一致意见：由曾全支付7000.00元给甲方，由甲方来完善两证手续。”上述备注关联于：2006年4月22日，原告曾全与邻居陈某（林某某之夫）签订协议，因陈某搭建房屋，影响了曾全房屋的通风采光，陈某自愿帮曾全在其门市后面修建34平方米的房屋进行补偿，陈某负责办理房屋两证，在交房时曾全支付陈某5000元，交两证时支付1000元。在法庭辩论终结前，曾全未向本院提交该34㎡房屋的权属证明。 2011年，包括原告曾全在内的七户居民的房屋被全部拆除。 2012年，因物价上涨，税费增加，第三人汪建伟估算修建还房后将出现亏损，故停止施工，致曾全等七户在外租房达五年，住户信访不断。在三岔镇政府出面协调下，宏兴房地产公司接手曾全等七户人的危房改建项目。2015年12月2日，在其他危房改建户刘某某、陈某某等人现场见证下，汪建伟在三岔镇司法所向被告的法定代表人胡连国出具委托书，载明“今委托胡连国全权处理汪建伟与刘某某、陈某某、曾全、刘某乙、陈某等危房改建的修建、赔偿事议。合同以胡连国新签合同为准。新合同签订后，汪建伟与原住户所签合同自动作废。” 2015年12月，宏兴房地产公司（甲方）与除曾全以外的其他六户被拆迁人（乙方）分别签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，约定甲方承担乙方住宅原建筑面积的房产证、土地证办证税费，还房面积以确权面积为准。之后，依政府对场镇的规划要求，案涉改造房屋侧面应预留80厘米宽的通道，致整栋房屋宽度缩减80厘米。曾全等被拆迁人均在两份危房改建设计图上签字确认，确定在当街商铺位置设置电梯，房屋按原来土地使用证平长（涨）平缩。2015年12月16日，相关部门、单位对案涉工程施工图文件审查合格。案涉工程于2016年底竣工，于2017年3月28日验收合格。在交接房时，曾全与被告就交付门市的位置、开间、面积等方面发生争议。经三岔镇政府多次协调未果。之后，曾全私自强行撬锁进入，强占两个商铺至今。经实测，曾全现占有的两个商铺建筑面积为118.88㎡，该商铺位于三岔镇湖滨路陈聪等5户改建房的1层105铺，开间宽度为6.9米，进深16米。对其余商铺，宏兴房地产公司已根据拆迁户数分配完毕，并顺利完成交接手续。曾全被拆除的原房屋建筑面积为111.56㎡（其中营业房80.36㎡，生产用房31.20㎡，营业房开间宽度为9.8米），土地用途为商业、仓储，土地为出让性质。庭审中，宏兴房地产公司认可曾全现占有的105铺为现实交付的房屋。 另查明，2012年简阳市政府通过会议纪要方式，同意曾全等七户对危旧房屋进行联合改建。2015年7月14日，在简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局、简阳市规划局对曾全等七户房屋进行了现场勘验后，为改善曾全等七户的居住环境，推进三岔镇旧城改造，向市政府分管领导建议：该项目符合三岔镇城乡总体规划；由三岔镇人民政府负责，组织七户危旧房及周边零星土地自拆联建项目；曾全等七户自行协商危旧房及周边零星土地自拆联建项目相邻关系。分管领导批示：同意按程序推进。 再查明，本案系指令审理案件，曾全于2018年6月21日向本院提起诉讼，要求被告按合同约定向原告交付145.56㎡的商铺，本院于2018年8月30日以不属于民事案件审理范围为由裁定驳回起诉。曾全不服一审裁定提起上诉，成都市中级人民法院于2018年11月1日裁定撤销一审民事裁定书，指令本院审理。 上述事实，有当事人身份证明、营业执照、协议书、《房屋改造协议》、房屋产权证、土地使用权证、设计图、三岔镇政府协调记录、《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》、三岔镇政府函、《简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局、简阳市规划局关于三岔湖滨路陈聪等七户土地与周边零星土地整体规划建房的意见》、竣工验收报告、房屋实测表、消防设计文件、施工图设计文件审查报告、施工图设计文件审查合格书及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与被告虽未签订《房屋拆迁产权调换安置补偿协议》，但原告签字同意被告的改建行为，双方在庭审中认可由被告负责向原告进行房屋产权调换，故本案原、被告之间形成事实上的民事拆迁合同关系。本案系双方因拆迁安置房面积和开间大小等问题引发的纠纷，争议的焦点为：商铺交付条件是否已具备；如何认定应交付商铺的面积；已现实交付的商铺是否存在违约行为。 一、关于商铺交付条件是否具备问题。因商铺已现实交付，原告主张的交付实为要求被告履行办证义务。宏兴房地产公司在庭审中明确表示已具备办证条件，同意办理权属证明，同时根据查明的情况看，案涉房屋已竣工验收，并经房屋测绘部门对面积进行实测，房屋已定位，已无办理房屋权属证明的障碍，因原告已实际占有房屋，故无现实交付的必要，但被告宏兴房地产公司负有为原告办理房屋权属登记的约定义务。 二、关于应交付商铺的面积问题。原告要求按其原房屋的产权面积111.56㎡和第三人汪建伟认可的34㎡，合计145.56㎡的商铺进行交付。根据查明的情况看，宏兴房地产公司是在当地政府为化解社会矛盾，由政府出面协调并得到被拆迁人同意的情况下，接手案涉危旧房改造项目，第三人汪建伟（原拆迁人）与被告宏兴房地产公司之间系不同的法律主体。同时原告无证据证明第三人汪建伟与被告宏兴房地产公司之间存在劳动合同关系、内部承包或挂靠关系，且委托书载明“合同以胡连国新签合同为准。新合同签订后，汪建伟与原住户所签合同自动作废”，该内容表明新的拆迁人与被拆迁户之间关于房屋修建、赔偿的事宜应按新签合同为准。综合上述事实分析，被告宏兴房地产公司与第三人汪建伟之间无法律上的权利义务承接关系，原告与第三人汪建伟之间及与被告宏兴房地产公司之间分属两个不同的法律关系，根据合同的相对性原则，原告与第三人汪建伟之间针对超原房屋产权面积之外的34㎡的约定，不能当然约束被告宏兴房地产公司。同时，至本案法庭辩论终结前，原告与被告仍未达成拆迁安置补偿协议，原告未举证证明被告对第三人汪建伟与原告签订的《房屋改造协议》进行了追认，也未提交其与汪建伟约定的34㎡房屋已取得房屋权属证明，故原告要求被告交付超过原房屋产权面积外的34㎡的商铺，无事实及法律依据，本院不予支持，被告仅负有按原告原房屋产权面积交付的义务。现原告实际占有的商铺建筑面积为118.88㎡，超过原告原房屋产权面积，庭审中被告自愿放弃对超过部分面积的房屋补差，本院予以认可。 三、对已现实交付的商铺是否存在违约行为的问题。针对原告提出的商铺开间宽度缩水，进深过长，与其原商铺结构不一致的违约问题。原告现占有的105号商铺与原商铺开间宽度及进深均不一致，但本案系房屋拆迁安置置换合同关系，与商品房买卖合同关系相比较，具有不同的特质，房屋拆迁安置置换合同主要注重于置换房屋的位置、特定用途及面积，而本案中，原告与被告宏兴房地产公司之间至今未达成书面拆迁安置补偿协议，也未对商铺开间宽度及进深作明确约定，此时，原告的该项主张是否成立，应结合商铺开间宽度缩减、进深加长的原因及原告的权益受损害程度、所有被拆迁人的整体利益等因素综合进行评判。因场镇规划要求，必须预留通道，加之增设电梯，致案涉商铺开间宽度相应缩减；所有商铺开间宽度、进深设计是综合考虑所有拆迁户原房屋情况和新建综合楼结构需要后进行的整体打造，不可能复制每一个拆迁户的原房屋结构；105号商铺开间宽度虽有缩减，进深有加长，但建筑面积合规，比原商铺建筑面积略大，该商铺的位置、面积与原房屋一致，且原房屋含营业性用房和生产性用房两种功能，现商铺的功能和价值较原房屋未受明显贬损，另现已无其他商铺可调整。综上分析，在双方未对交付商铺的开间大小、进深长度作特别约定的情况下，不宜认定已现实交付的商铺存在违约行为，故原告主张按原房屋的开间宽度及进深交付商铺，理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告四川宏兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告曾全办理位于成都高新区户改建房1层105号商铺（幢编号：Ｚ18120185，户室编号：409447，建筑面积118.88㎡）的权属登记手续，将上述房屋登记至原告曾全名下，该房屋的办证费用由被告四川宏兴房地产开发有限公司负担； 二、驳回原告曾全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费3500元（含原告曾全在原审（2018）川0191民初11075号案预交未退还的1750元及在本案预交的1750元），公告费300元，合计3800元。由原告曾全负担1750元、被告四川宏兴房地产开发有限公司负担2050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  万 军 人民陪审员  常璟璞 人民陪审员  唐建国 二〇一九年十一月六日 书 记 员  毛建桦