天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0119民初9127号原告：宋洁，女，1985年12月26日出生，满族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：魏忠克，蓟州区为民法律服务所法律工作者。被告：于占民，男，1969年6月21日出生，汉族，住天津市蓟州区。原告宋洁与被告于占民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日、2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告宋洁及其委托诉讼代理人魏忠克，被告于占民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金30000元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月7日，原、被告双方签订租赁房屋协议后，原告当即给被告30000元租金，但被告未按约定期限交付房屋。原告于2014年4月1日准备进住时，发现被告的房屋建设没有完全竣工，地面不干，设施不全，室内外杂物未清除等，导致原告根本无法进住。双方当天协议未果。被告对外挂牌出租违反了协议约定，说明被告单方撕毁合同。原告要求退还租金，被告开始表示同意，后又反悔。经原告多次催要，被告拒绝。原告于2019年6月份诉至贵院主张双倍返还定金，2019年6月24日庭审中，被告当庭答辩承认原告所交的30000元不具有定金的性质，是房租预付款。据此，原告撤诉。后被告在答辩中仍承认原告已交房租30000元。原告认为，双方订立的房屋租赁协议未得到履行完全是被告造成的，被告应如数返还租金。被告当时租赁给原告的房屋没有建设规划许可证和施工证，属于违章建筑，双方签订的租赁协议应属无效。自2014年以来，原告以各种方式不间断地找被告退还租金，被告以种种借口推拖。故原告起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。于占民辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所诉与事实不符，原告未承租被告房屋的行为属于违约，双方订立的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。2014年4月1日，原告因与其合伙人产生矛盾导致其无法继续租赁被告的房屋，而不是原告所述的承租的院内及房间有建筑物及杂物而无法租赁房屋。双方并没有明确约定幼儿园建筑的具体标准，即使二楼为钢结构与一楼的混凝土结构建筑不相一致，也不必然导致不能实现合同目的，即不能导致合同解除，而且原告也从未向被告主张解除合同的意思表示。双方并未订立书面的定金合同，原告所述的30000元并不具有定金的性质，而是房租的预付款。即使30000元具有定金性质，原告违约在先，故被告不应退还该30000元。本案的诉讼时效应该截止到2015年11月7日，到现在已经远远超过诉讼时效。原告在上次起诉时主张返还的是定金，本案诉讼主张返还的是租金，两次案由有本质的区别，基于诚信原则，其举证效力应降低。本案涉案房屋为合法建筑，有土地所及镇政府证明予以证实。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审质证。本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，宋洁欲租赁于占民的房屋，双方签订房屋租赁协议，协议内容为“1.房屋坐落于邦均镇第三小学对面，建筑面积以土地部门核发的使用证为准。2.承租期限为5年，自2014年4月1日至2019年4月1日止。3.租金交付方式每年租金35000元，第一年房租30000元整，乙方（宋洁）交付的定金30000元（抵第一年的房租）。入住当日再交两年承包费70000元整，余下租金于2015年12月底交清。4.甲方（于占民）收到房租后应于2014年4月1日将房屋交付乙方使用。如不能按时交付使用，一切损失由甲方承担。5.建筑结构按照幼儿园标准结构建筑（按照简易图纸）。6.乙方在使用过程中不得破坏房屋结构，且合法经营。如涉及相关法律问题，与甲方无关。7.乙方如中途不再租用经甲方协商后可以转租，余下租金不退。8.如遇政府征地及不可抗拒的事由，各自损失各自承担。9.场地平整硬化，围墙透视化，适当地点建锅炉房和煤房。10.甲方保证供水供电，费用由使用方给付。11.本协议自定金交付之日起生效”。协议签订当日，宋洁给付于占民30000元，于占民为其出具收据，收据载明“今收到宋洁交来房屋租金（定金）叁元元整30000……”。2014年4月1日，宋洁因故未实际使用租赁房屋，亦未按合同约定支付于占民租赁费70000元。后宋洁要求于占民返还30000元未果。另查，宋洁曾于2019年6月份诉至本院，要求于占民双倍返还定金60000元，后于2019年7月15日申请撤诉，本院作出（2019）津0119民初6574号民事裁定书，准许宋洁撤回起诉。本院认为，本案争议焦点：1.宋洁于2013年11月7日给付于占民30000元，该笔款项系定金还是预付租金。定金，是指合同当事人为确保合同的履行，依据法律规定或双方约定，由当事人一方在合同订立时或订立后、履行前，预先给付对方的一定金钱或其他替代物。本案中，双方签订的合同中明确载明“乙方（宋洁）交付的定金30000元（抵第一年的房租）”、“本协议自定金交付之日起生效”，同时证人韩某也表示于占民收取宋洁30000元是怕把房子盖好了，宋洁不租了，加之宋洁在（2019）津0119民初6574号诉讼中主张该笔款项为定金。故本院认定宋洁于2013年11月7日给付于占民的30000元系定金。依据法律规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。宋洁主张于占民存在违约行为，但依据其庭审陈述及提交的证据不足以证明因于占民违约导致合同目的无法实现，故宋洁无权要求于占民返还定金30000元。2.宋洁要求于占民返还30000元是否已超过法定诉讼时效。宋洁主张，2014年4月1日，宋洁来到于占民处，发现现场还没有完工，宋洁认为无法使用便想不租了，当时于占民说好商量。2014年7、8月份，双方在一起吃的饭，于占民同意退还30000元。2014年底，宋洁再给于占民打电话，于占民说自己没有违约，不同意退还了。2015年、2016年，宋洁多次打电话要求于占民退钱，于占民均拒绝。于占民对宋洁所述不予认可，于占民主张，2014年4月1日，宋洁不想租房了，想要退钱，于占民认为自己没有违约，一直不同意退钱。2014年7、8月份，双方在一起吃饭，当时杨某说想租房，于占民说如果杨某租房就把钱退给宋洁，但杨某没有租赁。后宋洁没有再找过于占民。依据双方陈述，本案的诉讼时效应从2014年4月1日开始计算，后双方于2014年7、8月份就涉案款项进行协商，从而发生诉讼时效中断，诉讼时效从2014年7、8月份重新开始计算。宋洁主张就涉案款项于2015年、2016年曾多次向于占民索要，于占民对此予以否认，依据证人杨某的陈述，其与宋洁一起去找过于占民两次，但均没有见到人，即便杨某所述属实，也无法导致诉讼时效中断，而宋洁亦未提供其他证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故宋洁的主张早已超过两年的诉讼时效。综上，宋洁要求于占民退还30000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回宋洁的诉讼请求。案件受理费275元，由宋洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张德阔二〇一九年十一月十三日书记员  赵丽兴附裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。