成都市双流区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川0116民初2843号之二 原告:刘春付，男，1977年9月13日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：肖辉英，女，1979年4月24日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 共同委托诉讼代理人：唐谊妮、张义文，四川川商律师事务所律师。 被告：成都盛世房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道清泰路二段**。 法定代表人：吴藤伟。 委托诉讼代理人：罗敏，四川广都律师事务所律师。 刘春付、肖辉英诉成都盛世房地产开发有限公司（以下简称“盛世公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，盛世公司提起反诉，本院将本、反诉合并审理。刘春付及其与肖辉英的共同委托诉讼代理人唐谊妮和张义文、盛世公司的委托诉讼代理人罗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘春付、肖辉英向本院提出本诉诉讼请求：判令盛世公司协助办理位于四川省成都市双流区房屋的全部入住手续，并将该房向刘春付、肖辉英交付。事实和理由：2015年8月28日，刘春付、肖辉英与盛世公司签订商品房买卖合同。该合同约定，盛世公司将位于双流区房屋以674240元的价格出售给二人，二人以按揭付款的方式支付房屋价款。合同签订后，二人于2015年8月28日支付首付款337240元，并向该司提交了房屋按揭所需资料，支付了相关费用。但在二人支付首付款后，盛世公司未解除设立在该房上的抵押权，以致该房无法办理备案登记和按揭贷款。根据约定，该房应于2016年12月30日前进行交付，但该司因自身资金紧缺在修建过程中停工。2018年11月30日，该司登报公告通知该楼盘1栋、2栋已具备交付条件，开始办理交房手续。后，二人多次要求该司办理交房手续，且愿意一次性支付剩余房款，但均被该司以各种理由拒绝。为维护自身合法权益，故提起诉讼。诉讼中，经询问，二人要求办理房屋入住手续的实质为要求盛世公司履行交房义务。 盛世公司辩称，刘春付、肖辉英与盛世公司签订的商品房买卖合同、补充协议和附件中约定，二人于合同签订当日支付首付款，余款以银行按揭方式支付；在买受人迟延办理贷款手续和无法办理银行贷款等情况下，买受人应在合同签订之日起60日内支付全部购房款或者在出卖人书面同意的前提下采取其他方式付款，否则出卖人有权解除双方所签合同。出卖人解除合同的，出卖人有权将房屋另售他人，且买受人应向出卖人支付总房款2%的违约金。合同签订后，二人仅向盛世公司支付首付款，余款至今未付，故盛世公司解除了双方所签合同。因此，请求驳回二人要求盛世公司履行交房手续的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 刘春付、肖辉英欲购房屋，于2015年8月17日向盛世公司支付定金20000元。2015年8月28日，刘春付、肖辉英与盛世公司签订商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议（一）、（二），以及银行及公积金贷款的补充协议（三）。商品房买卖合同约定，1、刘春付、肖辉英以674240元的价格购买盛世公司开发的房屋。2、该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为金融机构，抵押登记日期以双流县国土资源局登记时间为准。同时该房屋已设定在建工程抵押，抵押权人为金融机构，抵押登记日期以双流县国土资源局登记时间为准。3、刘春付、肖辉英通过其他方式付款，具体付款时间和期限的约定见附件五。4、刘春付、肖辉英未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理：①逾期30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起15日内按累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还其全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内支付该违约金。5、盛世公司在2016年12月30日前交付该房屋。除不可抗力外，盛世公司未按合同第十条约定的期限和条件交付房屋的，终止合同，该司按总房款2%向刘春付、肖辉英支付违约金，二人不能在依据本合同第十一条要求支付违约金。6、刘春付、肖辉英的通讯地址均为：重庆市沙坪坝区。 商品房买卖合同补充协议（一）、（二）约定，1、刘春付、肖辉英采用按揭付款方式支付房款。二人须于主合同签订之日起7日内即2015年9月3日前向出卖人提供办理贷款手续的相关资料（买受人应提供的资料、担保人条件、按揭贷款金额、首付款比例、贷款年限等贷款条件均以银行要求为准）。如银行审核二人资信后拒绝提供贷款或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限、要求二人补充资料或另行提供担保人时，二人应主动配合并与盛世公司协商变更相关合同内容。如仍无法办理银行贷款，则二人应在本协议签订之日起60日内向盛世公司支付全部购房款或在盛世公司书面同意的前提下采取其他方式付款，否则盛世公司有权解除主合同、补充协议和附件，盛世公司解除合同的，该司有权将房屋另行出售，同时二人应向该司支付总房款2%的违约金。2、二人应在主合同签订之日起7日内自行到银行办理贷款手续。若二人未在前述期限届满前办理按揭贷款手续，视为二人违约。每迟延1日，二人应按总购房款的30/000每日支付违约金；若迟延超过7日未办理贷款手续的，盛世公司有权解除主合同、补充协议和附件，该司解除合同的，该司有权将房屋另行出售，且二人应支付总房款2%的违约金。3、如因刘春付、肖辉英的原因导致盛世公司通知办理按揭贷款手续之日起30日内仍未办理完毕贷款手续的，视为二人违约。在此情况下，二人应在本协议签订之日起60日内支付全部购房款或在该司书面同意的前提下采取其他方式付款，否则该司有权解除主合同、补充协议和附件。该司解除合同的，该司有权另行出售该房，且二人应支付总房款2%的违约金。4、如因盛世公司原因导致刘春付、肖辉英未能订立商品房贷款合同并导致主合同不能继续履行的，二人有权解除合同，由该司向其支付总房款2%的违约金。若因不可归责于双方的事由导致未能订立商品房贷款合同并导致主合同不能继续履行的，二人解除合同的，盛世公司应在15个工作日内返还所收取的购房款本金并按中国人民银行公布的同期活期存款利息或者定金向二人支付。5、采用按揭贷款方式付款的，刘春付、肖辉英须在办理完毕贷款手续且相关贷款银行将二人委托支付的款项划拨到盛世公司的账户后，该司才能按本条第4款办理完毕相关手续再办理房屋交付手续。6、刘春付、肖辉英须在签订按揭贷款合同当日签订委托书以委托盛世公司办理本合同项下银行贷款商品房抵押的他项权利登记，该委托书需进行公证，公证费由二人承担。7、双方的通讯方式以主合同载明的地址、电话为准。双方保证所提供资料的真实性、有效性，并对其负全部责任。任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式或短信息告知对方。否则，因无法尽到通知义务的后果由过错方自行承担，任意一方通知发出之日视为已通知送达。出卖人以电话、短信息、信函或报纸公告的形式通知买受人办理相关按揭手续和办理房屋交接手续以及其他事宜的视为有效通知送达，买受人对此予以认可。8、盛世公司给予刘春付、肖辉英94275元的优惠，即优惠后的建筑面积总房价为674240元，二人于主合同签订之日向该司支付首付款337240元，剩余购房款337000元二人向该司指定银行10年贷款的方式进行支付。 上述合同文本签订后，刘春付、肖辉英支付公证费220元、抵押登记费80元、房款317240元。 2016年2月25日，盛世公司向刘春付、肖辉英出具承诺书。其上载明，二人所购房屋处于抵押状态，抵押权人为中原信托有限公司（以下简称“中原公司”）；根据盛世公司和中原公司的约定，盛世公司可以对外出售房屋，该房迟迟未能解押系双方进行债务重组谈判所致；盛世公司承诺，虽然房屋或车位处于抵押状态，但不影响业主的正常装修、使用和入住，加紧与长城资产协商解除已售房产的抵押状态，最晚于6月30日解押后正常备案。 2018年6月22日，盛世公司向业主出具通知。该通知载明，该司已按2017年10月28日向全体业主作出的建立工程资金专款专用机制，从2017年10月28日起对决工期5个月完工交房的承诺，建立了工程资金专款专用机制，工程进度也在逐渐推进，力争在2018年8月30日前完成交房。 2018年11月30日，盛世公司出具广场交房公告并在成都商报登报公告，1、2栋已具备交付条件，定于2018年11月30日开始办理交房手续。 另查明，案涉房屋的水电均以刘春付、肖辉英的名义办理。 刘春付、肖辉英另持有盛世公司分别于2016年12月29日、2017年1月19日出具的承诺书、关于延期交房造成影响给业主的部分答复的复印件各一份。2016年12月29日的承诺书载明，因该司资金原因，原定于2016年12月30日竣工交房的不能按时交房，该司承诺于2017年10月30日前交房。2017年1月19日的关于延期交房造成影响给业主的部分答复载明，业主可根据合同约定主张法律许可的延期交房的损失，该司积极协调相关部门处理因延期交房而影响孩子入学的问题及按法律规定和法院判定执行因延期交房未提前告知业主以致外地业主来回的交通费用；加紧协调查封金融机构，尽力办理合同未备案的问题并最终办理房屋不动产权证；2017年春节后继续施工，确保10月30日前交付房屋。 刘春付、肖辉英提起本案诉讼后，盛世公司于2019年4月18日出具解除商品房买卖合同通知书，以二人逾期未履行合同约定的付款义务为由，解除双方所签的商品房买卖合同以及相关补充协议，并于2019年4月25日以EMS邮政特快专递的方式向收件地址为重庆市沙坪坝区的刘春付、肖辉英邮寄该通知书。该邮件于2019年4月26日妥投。二人收到该邮件后就该邮件向盛世公司进行回复，不同意该司单方面解除合同的行为，剩余房款将在法院判决或调解的情况下才予以支付。 庭审中，刘春付、肖辉英陈述，二人已向盛世公司指定的贷款银行招商银行股份有限公司XX支行提交办理按揭贷款所需资料。 诉讼中，刘春付、肖辉英向本院申请财产保全。本院作出（2019）川0116民初2843号之一民事裁定，对案涉房屋采取了轮候查封措施。 另，本院还分别向成都市双流区不动产登记中心、成都市双流区房产管理局、招商银行股份有限公司XX支行、成都市双流区住房建设和交通局发函查询的情况。成都市双流区不动产登记中心函告，楼盘1、2、3栋均未办理初始登记；案涉房屋未备案，且于2015年4月23日被设立了抵押权人为中原公司的在建工程抵押权登记（该抵押状态截止2019年9月18日15:07为有效），于2017年11月18日被河南省高级人民法院查封（查封期限为2017年11月28日—2020年11月27日），于2018年8月13日被四川省成都市中级人民法院轮候查封（查封期限为2018年8月8日—2021年8月7日），于2019年4月23日被本院轮候查封（查封期限为2019年4月23日—2022年4月22日）。 成都市双流区房产管理局函告，该局分别于2014年11月25日、2015年3月5日办理了项目2批次预售许可，预售许可证号分别为13365号、13401号。在办理以上2批次预售许可时，该项目未设立在建工程抵押登记，但土地设有抵押登记，土地抵押权人均为招商银行股份有限公司XX支行，并分别出具了关于同意销售“**”项目商品房的函。 招商银行股份有限公司XX支行的上级银行招商银行股份有限公司XX分行回复，该行于2015年与盛世公司项目建立按揭业务，但非该项目唯一的按揭贷款银行；刘春付、肖辉英非该行贷款客户，因未发生贷款业务，故未留存客户资料，无法核实是否在该行申请按揭贷款业务。 成都市双流区住房建设和交通局复函，项目已于2018年11月15日终止施工安全监督，未收到该项目书面停工报告；该项目复工时，书面申请复工，并在复工申请中书面说明于2016年2月—2016年7月自行停工，自2016年8月1日开始复工。 2019年10月18日，本院以截止2019年9月5日案涉房屋仍处于被河南省高级人民法院查封、四川省成都市中级人民法院轮候查封为由，向刘春付、肖辉英与盛世公司释明，现双方所签的商品房买卖合同和补充协议等合同文本在事实上和法律上不能履行，应当予以解除，双方可以变更诉讼请求。刘春付、肖辉英当庭拒绝变更诉讼请求，盛世公司在本院指定的期限内未提交变更诉讼请求申请书。 以上事实，有商品房买卖合同和商品房买卖合同补充协议（一）和（二）、银行及公积金贷款的补充协议（三）、收据、银行pos单、承诺书、邮件详情单和投递明细等证据以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，刘春付、肖辉英与盛世公司签订的商品房买卖合同等合同文本均为双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。本案中，本院按照刘春付、肖辉英关于盛世公司指定的按揭贷款银行为招商银行股份有限公司成都红照壁支行的陈述，向该行发函查询其按揭贷款办理情况。根据该行的上级银行招商银行股份有限公司XX分行关于刘春付、肖辉英非该行贷款客户，因未发生贷款业务，故未留存客户资料，无法核实是否在该行申请按揭贷款业务的回复和刘春付、肖辉英未举证证明自身已向招商银行股份有限公司XX支行或其上级银行招商银行股份有限公司XX分行提交办理案涉房屋按揭贷款所需资料的事实，本院认为，刘春付、肖辉英不能证明未能办理案涉房屋按揭贷款系该房被设立抵押权登记所致。二人的该项主张，本院不予支持。 刘春付、肖辉英要求交付房屋，本院在审理过程中查明截止2019年9月5日案涉房屋仍处于被河南省高级人民法院查封、四川省成都市中级人民法院轮候查封状态，尚不具备交付房屋的条件，遂向刘春付、肖辉英释明双方所签合同现在事实和法律上无法履行，所签合同应予解除，并告知其可以变更诉讼请求。但其拒绝变更诉讼请求，因此本院在本案中不对其实体权利进行处理，故应驳回刘春付、肖辉英的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下： 驳回刘春付、肖辉英的起诉。 诉讼保全费3891元，由刘春付、肖辉英负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年十一月二十七日 法官助理 杜凤琳 书 记 员 聂 华