广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17783号原告：何衍锋，男，1984年3月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************030。原告：罗继强，男，1968年6月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码：440************130。原告：周丽金，女，1963年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码：440************240。三原告共同委托诉讼代理人：张文斌，广东康格律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：赵晓博，广东康格律师事务所实习律师。被告：李池祥，男，1972年2月13日出生，汉族，住湖北省石首市横沟市*******10-8，公民身份号码：422************592。被告：蔡芬，女，1977年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************************，公民身份号码：422************643。二被告共同委托诉讼代理人：王志佳，广东顺龙律师事务所律师。原告何衍锋、罗继强、周丽金与被告李池祥、蔡芬排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何衍锋及三原告共同委托诉讼代理人张文斌、被告李池祥、蔡芬及二被告共同委托诉讼代理人王志佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何衍锋、罗继强、周丽金向本院提出诉讼请求：1.二被告立即停止侵害，排除妨碍，将位于佛山市顺德区**************的“浩轩员工楼”和“浩轩公寓尚城”房屋完整交付给三原告；2.二被告向三原告支付占用期间的房屋占用费及水电费（房屋占用费按照141120元/月的标准，自2019年2月21日起至起诉日暂计算为799680元，水电费按照实际发生金额支付，房屋占用费及水电费计算至二被告向三原告完整交付第一项请求的房屋之日止）；3.二被告向三原告支付房屋占用费利息（利息以每月应付占用费141120元为基数，从次月一日起算，按照月利率2%计算，暂计算至起诉日为36648.5元，利息计算至二被告付清第二项请求之日止）；4.二被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告放弃有关水电费的诉讼请求。事实和理由：2019年2月21日，三原告通过参加本院淘宝网司法拍卖网络平台公开竞拍，拍得位于佛山市顺德区**************的房产及地上建筑物，2019年3月12日本院作出（2018）粤0606执3641号之一《执行裁定书》，裁定将上述房产及地上建筑物的所有权转移给三原告，因此三原告已通过合法途径取得“浩轩老员工楼”和“浩轩公寓尚城”房屋的所有权。被告李池祥与原业主曾签订《物业租赁合同》，承租了上述“浩轩老员工楼”和“浩轩公寓尚城”房屋，约定2019年期间的租金为141120元。该物业租赁合同自本院拍卖成交后即于2019年2月21日解除，在租赁合同解除后，三原告分别于2019年3月11日、4月24日函告被告李池祥，案涉房屋已变更业主，并要求被告李池祥办理房屋交接手续并向三原告支付房屋占用费、利息及水电费，但被告均置之不理。截至起诉之日，二被告仍一直占有使用“浩轩老员工楼”和“浩轩公寓尚城”房屋。李池祥、蔡芬共同辩称，1.案涉房产原为赖建玲所有，而被告李池祥与赖建玲之间存在有效的租赁合同，合同期限至2020年4月30日，目前合同尚未到期，另，赖建玲还欠被告民间借贷，被告有权抵扣租金；2.原告曾在2019年3月11日致函被告，但当时原告既没有出示裁定，也没有出示房产证，被告不可能凭一纸律师函向原告交租；3.被告承租赖建玲房产后，对房屋进行了大规模的投入和改造，被告只有延长租期，才可以收回成本，现上述房产在被告不知情的情况下被拍卖，被告的损失不知找谁承担，而且，上述添加物品也不是拍卖物品，被告在租赁到期后有权取回；4.上述赖建玲房产被拍卖后，被告有交纳水电费，不存在拖欠原告水电费的问题。在产权没有明晰，在有效租赁面积没有确认的情况下，被告有权不向任何一方支付租金；5.原告自称是房屋的所有权人，但是原告未尽到出租人的义务，对房屋进行检修；6.原告不但没有尽到出租人的义务，反而在被告经营过程中，破坏被告正常经营，造成被告重大损失；7.案涉租赁合同系由被告李池祥履行，与被告蔡芬无关。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区**************房产及地上建筑物原由赖建玲于2005年出资购得，因赖建玲涉及其他债务纠纷，本院依法于2016年11月10日依法查封了上述房产及地上建筑物，并于2019年2月20日在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，何衍锋、罗继强、周丽金以1804万元的最高价格拍得。2019年3月12日，本院作出（2018）粤0606执3641号之一执行裁定书，裁定上述房产及地上建筑物的所有权转移给何衍锋、罗继强、周丽金。目前，何衍锋、罗继强、周丽金已取得有关房产的不动产权证【证号：粤（2019）佛顺不动产权第0061855号、0061856号、0061857号】。另查，2015年5月1日，李池祥与赖建玲签订《物业租赁合同》一份，约定由被告李池祥承租上述地址的房产及地上建筑物（名称为“浩轩老员工楼”和“浩轩公寓尚城”），租赁期限5年，从2015年5月1日至2020年4月30日。2017年5月1日至2019年4月30日每月租金134400元，2019年5月1日至2020年4月30日每月租金141120元。每月10日前支付当月租金。因上述房产及其地上建筑物已由何衍锋、罗继强、周丽金拍得，2019年4月9日，李池祥向本院提起诉讼【（2019）粤0606民初7587号】，要求解除与赖建玲之间的租赁合同，赖建玲返还租赁保证金、支付违约金并赔偿损失等，本院经过审理判决赖建玲返还租赁保证金1000000元，并赔偿损失150000元等。该判决已发生法律效力。本院认为，本案为排除妨害纠纷。关于排除妨害。原告通过法院网上公开拍卖平台参与竞拍，合法取得案涉房产及地上建筑物的所有权及使用权，并就部分房产办理新的不动产权证，其合法权益应受法律保护。被告虽然在此前基于原所有人赖建玲之间的合同关系，可以享有占有使用案涉房产及地上建筑物的权利，但所有权及使用权经法院拍卖依法转移后，被告李池祥已提出诉讼，要求解除与赖建玲之间的合同等，本院已做出生效判决，认定无证部分房产所涉合同应为无效，对于有证部分房产所涉合同，被告李池祥在此前的起诉中提出解除合同的请求，其向法院提交的起诉书副本应视为解除合同的通知，根据有关法律规定，赖建玲至迟在收到本院向其送达的李池祥提起诉讼的起诉书副本时，该合同应已解除，而且本院生效判决也已对解除或无效后处理包括退还保证金、赔偿损失等作出处理。故被告再继续占有使用案涉房产及地上建筑物已无任何依据，其继续占有使用并拒不搬离案涉房产及地上建筑物，已构成侵权，依法应承担相应的停止侵害等民事责任。因此原告有权要求被告排除妨害，搬离案涉房屋。关于租金或占有使用费。2019年3月12日，本院作出（2018）粤0606执3641号之一执行裁定书，裁定上述房产及地上建筑物的所有权转移给三原告，此时三原告已因生效法律文书享有了对案涉房产及地上建筑物的所有权及使用权。此时原所有人赖建玲由于丧失了出租物的物权，其无权再向被告收取租金等，根据“买卖不破租赁”原则，被告李池祥在解除与赖建玲的合同前（涉及有证部分）有权继续占有使用案涉房产及地上建筑物，但其应向三原告承担支付租金的义务。在解除与赖建玲的合同后，由于其继续占有使用案涉房产及地上建筑物已没有任何依据，也未得到新所有人即原告的许可，因此被告李池祥的行为侵害了原告的财产所有权，其应承担参照租金标准向三原告支付占有使用费的责任。关于其他案涉房产及地上建筑物（涉及无证部分）的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，所涉租赁合同应为无效。上述解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，案涉其他房产及地上建筑物（涉及无证部分）所涉租赁合同虽为无效，由于三原告依法取得该部分房产及地上建筑物的使用权利，被告仍应参照合同约定的租金标准支付该部分房产及地上建筑物的占有使用费。也即以上案涉所有房产及地上建筑物，不管是有证部分，或是无证部分，不管是被告李池祥提出解除合同前，或是提出解除合同后，被告李池祥应向三原告支付自2019年3月12日起产生的租金或占有使用费。该租金或占有使用费参照李池祥与赖建玲签订的合同约定标准计算，即暂计至原告起诉之日为712970元（计算方式2019年3月12-31日：134400/31*19+2019年4月：134400+2019年5-7月：141120*3+2019年8月1-16日：141120/31*16），以后至搬离之日止继续按141120元/月的标准计算。另查，虽然被告李池祥与赖建玲签订合同多份，分别就2015年6月1日-2016年5月31日、2016年6月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2018年6月1日应收租金作出折让处理，但并不意味着双方对其后的租金标准亦进行了变更，因此被告辩称其与赖建玲已签订合同变更了以后的租金标准，其理据不足，本院不予采信。关于夫妻共同债务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，被告蔡芬自认租金、水电费均由其支付，可见被告蔡芬参与了租赁业务的经营，即案涉租赁业务系由二被告共同经营，因此案涉债务应为夫妻共同债务，二被告应承担共同责任。综上所述，对原告要求二被告停止侵害，排除妨害，交还案涉房产及地上建筑物的请求，本院予以支持。对原告要求二被告支付占用房屋期间的占有使用费的请求，本院予以支持，但截至原告起诉之日的金额以本院核定金额为准。原告要求从次月1日起计付当月产生的占有使用费的利息可按中国人民银行同期贷款利率计付。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李池祥、蔡芬自即日起停止侵害，排除妨碍，并于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于佛山市顺德区**************房产及地上建筑物【目前名称为：“浩轩老员工楼”、“浩轩公寓尚城”，部分房产及地上建筑物的不动产权证号为：粤（2019）佛顺不动产权第0061855号、0061856号、0061857号】；二、被告李池祥、蔡芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何衍锋、罗继强、周丽金支付占有使用费（截至2019年8月16日为712970元，此后至实际搬离之日止按141120元/月继续计算）及利息【自次月1日起至实际支付之日止，以当月应付占有使用费（2019年3月应付占有使用费82374元，2019年4月应付占有使用费134400元，以后占有使用费均为141120元/月）为计算本金，按中国人民银行同期贷款利率计付】；三、驳回原告何衍锋、罗继强、周丽金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12163.3元，减半收取计6081.65元，财产保全费4701.64元，共计10783.29，由被告李池祥、蔡芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 邢 早二〇一九年十一月七日书记员 黎晓彤