广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5834号上诉人（原审被告）：程文旭，男，1972年9月4日出生，汉族，住所地中山市。被上诉人（原审原告）：冯银心，女，1977年12月8日出生，汉族，住所地中山市。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。上诉人程文旭因与被上诉人冯银心土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9361号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人程文旭上诉请求：一、撤销一审判决；二、冯银心向程文旭支付2019年土地租金2万元，程文旭没收冯银心押金2万元；三、冯银心负担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、冯银心在2019年2月16日支付土地押金后即开始投入使用涉案土地，将农田除草、围闭，在合同签订后即对农田田基原有的简易木棚进行加建（签约前双方已口头约定不可加建固定建筑物）。农业部门发现后，多次派工作人员到现场进行教育和制止，明令耕地上不可加建固定建筑物，并不可种植除农作物以外的植物，可临时使用移动的箱式板房。冯银心当时答应不再加建，但之后又不断扩建固定建筑物，从原有的一百多平方米扩建至三百多平方米。在镇、村工作人员多次劝阻无效的情况下，镇农业部门指示中山市南朗镇南朗村民委员会（以下简称南朗村委）派人到现场拍照取证。后冯银心口头答应在2019年3月20日前全部拆除其违建建筑物。二、2019年3月18日，南朗村委派工作人员持清拆令敦促冯银心拆除违建建筑物，冯银心拒收，要求政府支付清拆人工及运输费用共2万元，并在清拆令上注明。南朗村委答应冯银心清拆合格后支付其2万元作为清拆费用，并另出附有注明的清拆令。后冯银心在当日傍晚与南朗村治安队长协定于2019年3月19日早上清拆，但至2019年3月19日早上，清拆队到达现场后发现现场已封闭上锁，联系不上冯银心。南朗村委遂决定实施强拆并录像。三、清拆开始2小时后，冯银心才出现，并强行阻止清拆，工作人员将其带离现场方可继续清拆。因冯银心阻挠，清拆工作延续至2019年3月21日才完成，导致政府支付清拆费用共23000元。四、冯银心在签订涉案租赁合同后一直拖欠租金未付，并以押金即租金为由拒交租金。五、涉案土地是中山市南朗镇南朗村委田边村17村民小组的土地，不是程文旭自己经营的土地，因为程文旭是该村民小组的组长，所以是以程文旭的名义签订的涉案租赁合同。程文旭收取冯银心的2万元押金，也已交付给了南朗村委代为管理。被上诉人冯银心答辩称：一、冯银心已依约向程文旭支付了2019年2月28日至2020年2月27日的租金。冯银心于2019年2月16日向程文旭支付了押金2万元，程文旭出具了相应收据。此后，双方协商一致同意将2万元押金转为首年的租金，故涉案租赁合同仅就租金的支付进行了约定，并无关于押金的约定。冯银心已支付2019年租金，程文旭要求追缴2019年租金无事实依据。相反，冯银心承租涉案土地不到一个月，程文旭即违约将涉案土地收回，应向冯银心退还已收取的租金。二、冯银心在合同履行过程中不存在违约行为，程文旭的主张与事实不符。1.在冯银心签订涉案租赁合同时，涉案土地上所有的建筑就已存在，冯银心从未在涉案土地上进行加建，更不存在将违建面积从一百多平方米扩建至三百多平方米的情况。事实上，涉案土地上的木屋、简易棚等地上建筑物是上一手承包人程某搭建的，已有十余年，该建筑物是为养猪之用，内部已分隔为多个小间隔。冯银心认为建筑物可为其日后种植红豆杉所用，故在承租涉案土地后于2019年3月4日以1000元的对价从程某处承接了其所搭建的木屋、简易棚、水电等一切设备，并自行雇请人员对现场进行清理、重新拉电线等。冯银心在签订涉案租赁合同后不久，才被告知涉案土地上的建筑物属于违章建筑，需要拆除；2.冯银心在2019年3月4日接手涉案土地至2019年3月19日期间，仅对涉案土地周边绿化带的杂草进行清理，用铁丝网将涉案土地围起，进行前期准备工作，尚未实际使用涉案土地进行种植，不存在违反相关耕种法规或违反土地使用用途；3.根据涉案租赁合同约定，冯银心租用涉案土地系用于开发耕种，即使冯银心已使用涉案土地进行种植红豆杉，也符合合同约定。如涉案土地不得进行种植或应当用于其他用途，程文旭在签订合同时即应明确告知，但程文旭隐瞒相关情况并与冯银心签订合同，导致合同目的不能实现，明显存在过错。三、程文旭在公告拆除期限届满之前，擅自带人拆除涉案土地上建筑物，应当承担违约责任。冯银心接手涉案土地后，雇请人员对涉案土地上的垃圾进行清理、除草等工作，且因涉案土地上预种植红豆杉，需有人全程在场照看，冯银心购置了常用的生活用品，如电饭煲、床、衣服等，并雇请人员清洁、拉电线等，共支出费用约2万余元。2019年3月18日，在冯银心未接到任何通知的情况下，南朗村委在冯银心承租的涉案土地上张贴《强制拆除公告》，要求冯银心于2019年3月20日前自行拆除地上建筑物，但程文旭与南朗村委并未按公告执行，在未给予冯银心时间准备的情况下，便于2019年3月19日组织人员将涉案土地上的物品、建筑拆除铲平，造成冯银心重大经济损失。冯银心已于2019年3月19日14时50分向中山市公安局南朗分局南苑派出所报案。依法，冯银心有权解除合同，要求程文旭赔偿经济损失。虽然冯银心支出的费用已无法取得相关单据，但根据冯银心提供的拆除当天的视频显示，涉案土地上确实有相关物品存在，且南朗村委同意补偿清拆费2万元，也可反映南朗村委认可清拆将对冯银心造成实际损失。四、程文旭无权在本案中要求向冯银心追缴租金和没收押金。程文旭在本案中并未提起反诉，其该请求应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回程文旭上诉请求。冯银心向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《中山市南朗镇田边村XX队租地合同》无效；二、程文旭向冯银心退还租金2万元；三、程文旭向冯银心赔偿经济损失21000元。一审法院认定事实：2019年2月份，冯银心就承租位于中山市××××11.2593亩的耕地与程文旭进行协商，并于2019年2月16日向程文旭支付使用押金2万元。此后，2019年2月25日，双方正式签订《中山市南朗镇田边村XX队租地合同》，约定冯银心从程文旭处承租（有土地经营权、使用权）位于中山市××××11.2593亩的耕地作为农业耕种用途，租赁期间自2019年2月28日至2029年2月28日止；前五年租金每年为2万元，2024年起加租10%，冯银心每年一月底前交纳租金，逾期一个月程文旭有权收回土地及场内设施；程文旭保证对转包的地块享有合法的使用权并有权出租给冯银心使用，如有违约，程文旭应将所收全部租金退还，并赔偿冯银心因对该土地投资的一切经济损失等内容。2019年3月4日，冯银心派代表陈某与涉案土地的原承包者程某签订《转让协议书》，就涉案土地上所有树木、房屋及简易棚、水电及一切设施转让给冯银心，归冯银心所有，冯银心一次性支付程某1000元，程某负责给冯银心办理水电过户手续。之后，冯银心接收了涉案土地。2019年3月18日，南朗村委作出《强制拆除公告》，主要内容为：经调查查明位于南朗村××队盐灶耕地，土地上建设三座单层砖墙结构建筑物（建筑面积311平方米），经规划部门界定该建筑物属违章建筑，限当事人于2019年3月20日前自行拆除该地上建筑物，逾期不拆除，将依法实施拆除。如当事人在2019年3月20日前自行拆除完毕，经南朗村委会现场验收合格后，补偿清拆费2万元。如在3月20日后因镇府强拆将不作任何补偿。次日，涉案土地上建筑物被程文旭带人擅自拆除。2019年3月25日，冯银心委托律师向程文旭寄送《律师函》，要求程文旭于2019年4月1日前就转租地块办理交接，并退还已收取的租金2万元。2019年4月8日，冯银心向一审法院提起本案诉讼。一审另查：南朗村委出具《证明》称，经南朗田边村XX队各队委研究同意，将XX队位于盐灶约11亩土地转租给冯银心耕种，由生产队长程文旭与其签订耕种合同，并已呈交当地农办审批。一审再查：一审庭审中，冯银心称上一手程某在涉案土地上建有简易棚木屋，其以1000元从程某处接手了建筑物，并购置了电饭煲等简单的生活用品及生产经营所需的物品，但没有相关单据提供，其认为从南朗村委作出强制拆除公告的清拆费2万元，可以印证其物品的价值；冯银心没有在涉案土地上修建违章建筑，亦没有增加其他设施。若认定涉案合同有效，双方均同意由法院解除涉案合同。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。程文旭经村集体同意，代表村集体将涉案土地转租给冯银心，并且与冯银心签订《中山市南朗镇田边村XX队租地合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。程文旭提供的证据不能充分证实冯银心在接收、使用涉案土地后新建、扩建了违章建筑物，亦没有证据证实冯银心违反了土地使用用途违法使用土地，其在南朗村委限期拆除的公告期限内擅自带人拆除涉案土地建筑物，致使冯银心的合同目的无法实现，现双方均同意解除合同，予以准许。冯银心承租涉案土地不到一个月，程文旭即违反合同约定收回涉案土地，应向冯银心退还已收取的租金2万元。如前所述，程文旭提供的证据不能充分证实冯银心在接收、使用涉案土地后新建、扩建了违章建筑物，亦没有证据证实冯银心违反了土地使用用途违法使用土地，其在南朗村委会限期拆除的公告期限内擅自带人拆除涉案土地建筑物，导致冯银心财物的损失，应承担赔偿责任。冯银心主张其没有在涉案土地上修建建筑物、增加其他设施，仅是购置了简单的生活用品及生产经营的物品，但未能提供相应凭证证实其购置的物品价值。南朗村委作出的《强制拆除公告》提到的清拆费2万元，按正常理解应包括清拆建筑物等的人工费用及相应补偿费用，不能作为冯银心主张损失的直接依据。考量冯银心因该拆除行为遭受的损失确实存在，酌定冯银心的损失为15000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除冯银心与程文旭于2019年2月25日签订的《中山市南朗镇田边村XX队租地合同》；二、程文旭于判决发生法律效力之日起七日内向冯银心退还租金2万元；三、程文旭于判决发生法律效力之日起七日内向冯银心赔偿经济损失15000元；四、驳回冯银心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826元，减半收取为413元，冯银心负担60元，程文旭负担353元。本院二审期间，程文旭围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：一、南朗村委出具的《证明》；二、照片六张；三、南朗村委于2019年9月11日出具的《证明》。上述证据，证明冯银心在涉案土地上进行违建，以及冯银心已交纳的押金2万元已由南朗村委收取保管。冯银心未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于程文旭提交的上述证据，冯银心对证据一、二的真实性、合法性确认，关联性不予确认，并称《证明》是南朗村委单方出具的，照片并未显示拍摄的时间，且从照片中可看出其并未进行违建，照片中建筑都比较残旧，不可能在一个月之内扩建至三百多平方米；对证据三的真实性、合法性、关联性均不予确认，并称程文旭并未提供相应的转账记录或收款收据予以佐证，亦未提供证明中签名人的身份信息。对于程文旭提交的上述证据，结合冯银心的质证意见，本院认定如下：一、冯银心对证据一、二的真实性、合法性无异议，本院予以认定；二、虽然冯银心对证据三的真实性、合法性均不予确认，但该证据加盖有出具单位的印章，且有该单位负责人的签名，本院对其真实性、合法性予以认定。本院经审理查明：一审判决认定的事实基本清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院又查：2019年1月28日，南朗村委田边村17村民小组就涉案土地的租赁事宜召开村民代表会议，应到会人数5人，实际到会人数5人。经过讨论和表决，参会村民代表一致同意对涉案土地进行租赁等。本院另查：一审庭审时，程文旭答辩称涉案土地是南朗村委田边17生产队（即村民小组）的，程文旭是该生产队的队长，有权出租涉案土地，只是生产队没有公章，才由其个人签字，并以此主张涉案土地租赁合同有效。一审庭审时，冯银心陈述称程文旭是否对涉案土地有农村土地承包经营权，程文旭至今没向其出示过相关证据，也没有出示其和南朗村委签订的承包合同或承包经营权证。同时，冯银心不属于南朗村委田边17村民小组成员，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第五十二条规定，集体所有土地由本集体单位以外个人承包的，必须经村民三分之二或以上村民代表同意并报乡镇人民政府批准，并非生产队可以决定的，故主张涉案土地租赁合同无效。本院再查：南朗村委于2019年9月11日出具的《证明》记载：“兹有南朗镇南朗村××队盐灶冯银心租地押金共2万元已于2019年3月1日入账田边经济合作社XX队账目，特此证明。”本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十八条规定：“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人。”本案中，涉案土地属于中山市南朗镇南朗村委田边村17村民小组集体所有，程文旭经村民小组同意，代表该村民小组与冯银心签订涉案土地租赁合同，且南朗村委于2019年9月11日出具的《证明》，证实程文旭经手收取冯银心的涉案土地押金2万元，已于2019年3月1日入到该村民小组的账目。由此可见，程文旭是代表该村民小组与冯银心签订的涉案土地租赁合同，并非个人行为。冯银心要求程文旭返还押金、赔偿经济损失，理据不足，本院不予支持。至于程文旭上诉请求冯银心向其支付2019年土地租金2万元以及要求没收冯银心押金2万元的问题，因程文旭在本案中属于履行村民小组组长职务的行为，而非个人行为，且程文旭未在一审中就此提起反诉，本院对此不予审理。综上所述，上诉人程文旭的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初9361号民事判决；二、驳回冯银心的诉讼请求。一审案件受理费826元减半收取计413元，二审案件受理费1175元，均由冯银心负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十一月十九日书记员 勾华吴歌