广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21435号原告（反诉被告）：叶国华，男。原告（反诉被告）：梁展基，男。两原告共同委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：高敏峰，广东昊驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司，住所地广东省佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城3号楼3楼东侧，统一社会信用代码914***********893X。负责人：唐文辉。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。叶国华、梁展基与中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司（以下简称“中华联合保险公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，中华联合保险公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月17日公开开庭进行了审理，叶国华、梁展基的共同委托诉讼代理人高敏峰，中华联合保险公司租赁合同的委托诉讼代理人张子瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶国华、梁展基向本院提出诉讼请求：1.判令中华联合保险公司向叶国华、梁展基支付拖欠的租金58314.11元。2.判令中华联合保险公司向叶国华、梁展基支付违约金299899元。3.判令中华联合保险公司赔偿叶国华、梁展基空租期损失49983.11元。4.本案诉讼费用由中华联合保险公司承担。事实和理由：叶国华、梁展基与中华联合保险公司于2016年6月22日签订《房屋租赁合同》。第一条约定，“房屋坐落于佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城X号楼。”第三条约定，“房屋租赁期自2016年7月18日至2021年7月17日。”第四条约定，“2018年7月18日至2019年7月17日每月租金为47602.96元/月”；“2019年7月18日至2020年7月17日每月租金为49983.11元/月……”。“各期租金支付日期：每月15日前。”第十一条约定，“乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的50%向对方支付违约金。”中华联合保险公司目前拖欠了2019年7月的租金49983.11元、8月1日至5日的租金8331元。而且，叶国华、梁展基于2019年8月5日发现，中华联合保险公司未通知叶国华、梁展基擅自搬离了全部物品，中华联合保险公司以其行为解除了《房屋租赁合同》，中华联合保险公司应按《房屋租赁合同》第十一条的约定另行向叶国华、梁展基支付违约金299899元及应赔偿叶国华、梁展基空租期损失49983.11元。叶国华、梁展基已向中华联合保险公司发送《律师函》，催告中华联合保险公司支付租金、违约金，但中华联合保险公司拒绝履行。叶国华、梁展基为维护合法权益，遂提起本案诉讼。中华联合保险公司辩称，1.叶国华、梁展基与中华联合保险公司在2016年6月22日签署的《房屋租赁合同》属于无效合同，不应属法律保护；该《房屋租赁合同》的出租不动产位于佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城X号楼X楼；该不动产的权属人为佛山市南海区****夏西股份合作经济联合社，不动产的土地性质为集体用地，即叶国华、梁展基不属于出租不动产的合法权属人，对该不动产不享有物权的占有、使用、收益和处分的权能；叶国华、梁展基无权利基础，当然不应享有主张案涉物业的权利；故，叶国华、梁展基为《房屋租赁合同》的出租方主体不适格，从而该《房屋租赁合同》无效。因该合同无效，叶国华、梁展基已向中华联合保险公司收取的物业租金应当全部返还给中华联合保险公司，再由中华联合保险公司支付占有使用费给该不动产的权属人。2.中华联合保险公司不存在拖欠叶国华、梁展基租金的行为，无需支付2019年7月1日至2019年8月5日的租金58314.11元。如上所述，因该合同无效，叶国华、梁展基无权主张案涉物业的租金或拖欠租金。即使《房屋租赁合同》合法、有效，中华联合保险公司也无需支付上述租金给叶国华、梁展基。2019年5月31日，叶国华、梁展基收到中华联合保险公司《退租通知书》，且中华联合保险公司在30日内已经搬离，双方亦在2019年7月1日对案涉物业交接完毕。自2019年7月1日始，叶国华、梁展基已实际接收案涉物业；双方所签署的《房屋租赁合同》已经解除，租金应计付至中华联合保险公司接收案涉物业之日止（即2019年6月30日）。3.中华联合保险公司无需支付违约金299899元给叶国华、梁展基。如上所述，案涉《房屋租赁合同》属于无效合同，无效合同自始无效，故提前解除合同不属违约行为，从而《房屋租赁合同》第十一条的违约金条款不产生法律效力，任一方不负担违约责任。即使合同合法、有效，本案解除合同亦属协商一致解除之情形；根据《房屋租赁合同》第十一条之规定，任一方需解除合同，提前三十日通知对方，则可以解除；该特别约定应视为双方附前提（即提前30日）的协商一致解除。在中华联合保险公司提前30日告知解除后，叶国华、梁展基并不会存在任何实际损失。即使《房屋租赁合同》合法、有效，双方方签署的《房屋租赁合同》第十一条按年租金的50%支付违约金也过分偏高，应当予以减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”及第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，中华联合保险公司在提前30日告知叶国华、梁展基退租后，叶国华、梁展基即可寻求该物业另行出租，以增加租金收益，并不会产生任何实际损失；在叶国华、梁展基没有任何实际损失的情况下，年租金的50%（相当于6个月租金）作为违约金明显畸高，应当予以降低。为此，法院如认定该违约金条款有效，中华联合保险公司请求据此降低违约金支付标准。4.中华联合保险公司无需支付空租期损失49983.11元给叶国华、梁展基。叶国华、梁展基在2019年5月31日即已收到中华联合保险公司《退租通知书》，且于2019年7月1日已办理物业交接手续；按叶国华、梁展基在本案的诉请中，该空租期损失已包含于2019年7月1日至2019年8月5日的租金58314.11元；亦包含于违约金6个月租金。叶国华、梁展基主张该空租期损失属重复主张。5.中华联合保险公司提前解除《房屋租赁合同》的根本原因是因叶国华、梁展基的先行违约行为，影响中华联合保险公司企业的办公场所的不确定性、整体形象和宣传，不得已才更改办公场所，提出退租。如上所述，案涉物业权属人并非叶国华、梁展基，其无权出租该物业，该《房屋租赁合同》随时可能被宣告无效，从而影响中华联合保险公司办公场所的不确定性。2013年1月31日，案外人广东夏西国际橡塑城与叶国华、梁展基、中华联合保险公司签署了《A3楼顶广告位租赁协议》，约定案外人广东夏西国际橡塑城出租广告位置给中华联合保险公司，该广告位置即位于案涉物业楼顶。《A3楼顶广告位租赁协议》第五条第4项约定“乙方（指叶国华、梁展基）应为丙方（指中华联合保险公司）提供广告牌安装、使用所必需的场地、电源”。基于该广告位置的宣传效果和便利，中华联合保险公司才承租了案涉物业和广告位置，并在该《房屋租赁合同》第六条第二项和第八条第1项规定了叶国华、梁展基协助办理设置广告牌及保障设备设施的正常使用。但是，在中华联合保险公司已缴付了合同期内的租金后，叶国华、梁展基却在2016年6月对该广告牌停电，并于2018年8月12日予以拆除，直接导致案涉物业附属设施无法正常使用。6.叶国华、梁展基收取中华联合保险公司押金48000元应当返还予中华联合保险公司，双方在交接完毕以后，叶国华、梁展基再占用该押金已没有依据。中华联合保险公司向本院提出反诉请求：1.判令叶国华、梁展基退还押金48000元给中华联合保险公司；2.反诉案件受理费由叶国华、梁展基承担。事实和理由：2016年6月22日，叶国华、梁展基、中华联合保险公司签署《房屋租赁合同》；2019年5月31日，中华联合保险公司告知叶国华、梁展基解除该合同，且双方于2019年7月1日予以交接并移交出租物业给叶国华、梁展基。叶国华、梁展基收取中华联合保险公司押金48000元。上述《房屋租赁合同》属无效合同，故应返还押金。即使该《房屋租赁合同》合法有效，依据《房屋租赁合同》第四条第（二）项之规定，现因双方的《房屋租赁合同》解除，叶国华、梁展基应全额退还押金给中华联合保险公司，叶国华、梁展基继续占有该押金无事实和法律依据。中华联合保险公司催促其退还，但其不予理睬。中华联合保险公司遂提起反诉。叶国华、梁展基对中华联合保险公司的反诉辩称，中华联合保险公司的行为已经构成违约，无权要求返还押金，该押金应由叶国华、梁展基没收。叶国华、梁展基围绕本诉及反诉共同提交了证据如下：1.房屋租赁合同（1份，原件）。2.律师函（1份，原件）、EMS快递单（单号分别是1084110919925.1084110912325）（2份，复印件）、快递查询截图（单号是1084110912325）（1份，复印件）。3.房地产权证（1份，复印件）。4.合同书、结清证明（各1份，原件）。5.A3楼顶广告位租赁协议补充协议（1份，复印件）。中华联合保险公司围绕本诉及反诉共同提交了证据如下：6.顺丰速运包裹查询单截图、佛山市顺丰速运有限公司快递运单费用表（各1份，复印件）、《退租通知书》（1份，原件）。7.叶国华与黎永德的短信聊天记录（5页，复印件，当庭出示手机）。8.交接现场图片（3张，照片）、租赁房屋交接明细表（1份，复印件）。9.A3楼顶广告拆除前/后的图片（1张，照片）、A3楼顶广告位租赁协议（1份，原件）。10.房屋租赁合同（1份，原件）。11.房地产权证（粤房地权证佛字第**00XXXX号房地产权证）（1份，复印件）。12.证人黎永德证人证言。13.证人刘日梅证人证言。本院组织当事人进行了质证。经审核，对当事人对真实性无异议的证据1、5、9、10、11，本院对其真实性予以确认。证据2、4、6有原件核对，本院对其真实性予以确认；证据3为房地产权证，本院对其真实性予以确认。证据7有提供记载手机短信的手机核对，本院对其真实性予以确认，结合证据7以及本院采信的其他证据，本院对证据8、12、13的证明效力予以确认。综合本院采信的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认本案法律事实如下：位于佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城一期XXX号楼的房地产权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社单独所有，建筑面积为4669.81平方米，已办理房地产权证。2007年11月20日，叶国华、梁展基与佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社签订《广东夏西国际橡塑城楼房使用权购买合同》，约定佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社将位于佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城一期X号楼X、X层全层使用权出售予叶国华、梁展基。楼房使用权的期限自2007年11月20日至2055年6月30日。2016年6月22日，叶国华、梁展基作为甲方（出租人）与中华联合保险公司作为乙方（承租人）签订《职场租赁合同》，约定叶国华、梁展基将位于佛山市南海区********广东夏西国际橡塑城一期X号楼三楼使用面积为990平方米的房屋出租予中华联合保险公司作办公用途，租赁期限自2016年7月18日至2021年7月17日，共计5年，该合同为续租合同，不存在房屋交付事宜。租金标准及支付方式为：每一年按43.61元/平方米计算，即每月43177.28元，以后按每年5%递增。2016年7月18日至2017年7月17日期间每月租金为43177.28元；2017年7月18日至2018年7月17日期间每月租金为45336.15元；2018年7月18日至2019年7月17日期间每月租金为47602.96元。租金支付日期为每月15日前。原乙方支付给甲方的押金48000元继续作为本次合同押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的50%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2019年5月31日，中华联合保险公司通过寄送快递的方式，向梁展基发送《退租通知书》，同日，中华联合保险公司通过手机彩信的方式，向叶国华发送《退租通知书》。梁展基于2019年6月1日收到上述通知书。《退租通知书》主要记载：中华联合保险公司因业务发展，需要换办公职场，向叶国华、梁展基提出提前退租，退租日期为2019年6月30日。2019年7月1日，中华联合保险公司的工作人员与叶国华到租赁房屋商协交接事宜，并向其出具《租赁房屋交接明细表》，叶国华拒绝在该表上签名。2019年8月5日，叶国华、梁展基通过广东昊驰律师事务所向佛山市南海区*********广东夏西国际橡塑城3号楼三楼的地址以及中华联合财产保险股份有限公司广东分公司发送《律师函》，通知中华联合保险公司拖欠2019年7月的租金，并称于2019年8月5日发现中华联合保险公司未通知叶国华、梁展基，擅自搬离全部物品，要求中华联合保险公司于2019年8月15日前支付拖欠的租金及违约金299899元。本院认为，本案原告叶国华系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳租赁合同纠纷案件。双方在庭审中选择适用中华人民共和国内地法律，符合规定，本院予以确认，故本案应适用中华人民共和国内地法律。案涉租赁物已办理房地产权证，登记权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社，叶国华、梁展基通过与其签订合同的方式取得案涉租赁物的房屋权益，其与中华联合保险公司签订的《职场租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方均应依约全面履行各自义务。《职场租赁合同》第十条中约定中华联合保险公司（乙方）单方解除合同情形虽只有：“1.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”但在第十一条中又约定“乙方需提前退租的，应提前30日通知对方”，即该条款明确了中华联合保险公司若提前30天通知对方，可提前退租，其享有单方解除合同的权利。中华联合保险公司已提供证据证明其于2019年5月31日明确向叶国华、梁展基提出提前退租，该主张符合合同约定解除合同形式及实质要件，因此可认定双方签订的《职场租赁合同》已于2019年6月30日解除。叶国华、梁展基主张中华联合保险公司尚欠2019年7月的租金的主张，没有法律依据，本院不予支持。因中华联合保险公司单方提出提前退租，离约定租期尚有2年时间，客观上造成了叶国华、梁展基约定租期期间的租金损失，叶国华、梁展基主张支付违约金，合理合法，按照合同约定中华联合保险公司应向叶国华、梁展基支付年租金50%的违约金，根据解除合同当期的租金（2018年7月18日至2019年7月17日期间每月租金为47602.96元）核算，该违约金应为285617.76元，中华联合保险公司应予支付，对叶国华、梁展基超出部分主张，本院不予支持。叶国华、梁展基主张空租期损失，本质上亦属于主张不履行剩余租期的违约损失，为免违约金计算过高，使双方权利义务失衡，显失公平，综合合同的履行情况、过错程度及损失情况，在本院已支持约定违约金的情况下，对该请求不予支持。对于中华联合保险公司交付的押金48000元，根据双方合同约定，该押金系用以保障合同履行及违约赔偿责任，因中华联合保险公司提前解除租约，该押金应用以抵偿其应承担的违约金，不予退还，即中华联合保险公司尚应向叶国华、梁展基支付违约金为237617.76元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金237617.76元予叶国华、梁展基；二、驳回叶国华、梁展基的其他诉讼请求；三、驳回中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7422.94元（叶国华、梁展基已预交），由叶国华、梁展基负担3101.92元，由中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司负担4321.02元。中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司负担的本诉受理费4321.02元应于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。叶国华、梁展基多预交的4321.02元，在本判决发生法律效力后经书面申请，本院予以退还。反诉受理费500元（中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司已预交），由中华联合保险公司负担。如不服本判决，叶国华可在判决书送达之日起三十日内，梁展基、中华联合财产保险股份有限公司佛山中心支公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  汪晓强人民陪审员  梁文坚人民陪审员  彭业清二〇一九年十一月二十二日书 记 员  林晓冰