贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民初74号原告：**文，男，侗族，1985年9月9日生，贵州省雷山县人，住贵州省雷山县。委托诉讼代理人：张丽君，女，1989年3月9日生，住址贵州省雷山县。系**文的妻子。被告：梁卫红，女，汉族，1968年7月26日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘凡勇，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骊，贵州贵达律师事务所律师。被告：吴正荣，男，汉族，1972年3月19日生，住址四川省泸州市江旭区。原系凯里市金龙房地产开发有限责任公司（以下简称金龙房开公司）的股东。原告**文与被告梁卫红、吴正荣案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月12日立案后，因被告吴正荣下落不明，本院依法公告送达相关法律文书，并依法扣除了相应的审限。本院依法适用普通程序，于2019年7月5日公开开庭对本案进行了缺席审理。原告**文的委托诉讼代理人张丽君、被告梁卫红的委托诉讼代理人刘凡勇到庭参加诉讼，被告吴正荣无正当理由拒不到庭参加诉讼。案经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定。本案现已审理终结。**文向本院提出诉讼请求：1、不得执行拍卖金龙房开公司名下的位于西侧、原棉纺厂13号路延伸段南侧的滨江小镇一期Ａ区2号楼2-9-4号房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：梁卫红申请执行吴正荣民间借贷纠纷一案，黔东南州中级人民法院作出（2016）黔26执25号之三《执行裁定书》，执行“对凯里市金龙房地产开发有限责任公司名下所有的位于凯里市西侧、原棉纺厂13路延伸段南侧的滨江小镇一期2号楼23间房屋进行拍卖”。然而，前述房屋清单中房号为滨江小镇一期Ａ区2号楼2-9-4号的一套房，已于2014年9月17日预售给伍涛，2016年12月17日**文在不知情的情况下与金龙房开公司签订了商品房认购书,将涉案滨江小镇一期Ａ区2号楼2-9-4号房的原购房户伍涛变更为**文，**文已于2018年12月26日交完首付款共计66288元。**文于2018年11月30日向黔东南州中级人民法院提出书面异议，黔东南州中级人民法院于2019年1月12日作出（2018）黔26执异131号《执行裁定书》，驳回了**文的异议请求。**文认为，涉案商品房预售在前、查封在后,**文签订有商品房认购协议书，**文已于2018年12月26日与金龙房开公司签订了商品房交房约定书，并交完房子首付款共计66288元，涉案房产属于异议人**文购买，不再是金龙房开公司的财产，不能再被执行拍卖。梁卫红辩称，1、没有不动产权属证书等证明材料证明**文是涉案房屋的权利人。2、涉案房屋的“交易”是在人民法院2015年12月31日查封之后。3、**文没有就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同。4、在人民法院查封前，**文没有合法占有涉案房屋。5、**文作为“买受人”，其名下已经有居住的房屋。6、**文至今没有支付全部房屋价款。以上六方面的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、第二十九条之规定，依法应驳回**文提起案外人执行异议之诉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为支持自己的诉讼请求，**文提交如下证据：1、壹品江山滨江小镇商品房认购书，2、收款收据，3、身份证复印件，4、记账凭证，5、（2018）黔26执异131号执行裁定书及签收快递单，6、（2016）黔26执25号之三执行裁定书，7、交房约定书，8、收款收据，以上八组证据拟证明**文已交付购房款，已合法取得案涉房屋。9、收条、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、2019年2月23日物业服费和装修垃圾清运费的缴费单、装修押金收款收据，拟证明涉案房屋**文已合法取得。对于**文提供的上述证据材料，经质证，梁卫红对两份裁定书及法院邮寄清单、身份证复印件没有异议；对对方提交其他证据不认可。梁卫红认为，认购书、收款收据、交房认购书、交房约定书等证据，均恰好证明**文在查封以后才签订的认购书，至今没有签订合法有效的书面买卖合同，在查封前没有合法占有涉案房屋，至今也没有交清房款；商品住宅质量保证书等证据材料，恰好证明查封以前**文没有合法占有涉案房屋，**文不是涉案房屋的权利人。对方提交的记账凭证，明确注明在签订认购的时候已经知道涉案房屋已经被查封。对于**文提供的上述证据材料，本院认为能够证明**文与金龙房开公司就涉案房屋发生交易的经过，本院对证据的真实性予以确认。本院依法向金龙房开公司调取了《商品房屋预售许可证》，向本院执行局调取梁卫红、吴正荣、金龙房开公司于2018年12月24日签订《执行和解协议》和本院执行局于2018年12月24日对梁卫红、吴正荣作的《执行笔录》，向凯里市房地产事业发展管理局调取涉案房屋《状态查询表》等证据材料，经组织双方当事人质证，双方当事人对证据的三性没有异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：伍涛曾于2014年9月7日认购涉案滨江小镇一期A区2号楼2-9-4号房屋。伍涛后因个人原因，将认购资格让给**文。**文与金龙房开公司于2016年12月17日签订“《滨江小镇》商品房认购书”，认购书约定的主要内容为：**文认购金龙房开公司开发的滨江小镇一期A区2号楼2-9-4号房一套，房屋折后总价款为316288元；**文在签订认购书当日交付认购定金10000元；**文签订认购书之日起，接到公司置业顾问电话通知7日内完成《商品房买卖合同》签约手续，逾期视为自动放弃认购权；**文以住房公积金贷款方式付款。金龙房开公司于2016年12月17日出具收款收据收到**文购房款1万元。金龙房开公司与**文于2018年12月26日签订《交房约定书》，**文当日通过银行账户转账56288元至金龙房开公司的账户，金龙房开公司出具收款收据收到**文购房款66288元（备注：现金10000元、刷卡56288元）。金龙房开公司于2019年2月23日出具二张收款收据分别收到**文物业服务费1626.6元和装修垃圾清运费564.8元、装修押金1000元，同日向**文提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。本院立案受理（2015）黔东民初字第85号梁卫红诉吴正荣、刘斌等人民间借贷纠纷一案后，根据当事人的申请，本院于2015年12月31日作出（2015）黔东民初字第85-1号民事裁定书，裁定查封凯里市西侧、原棉纺厂13号路延伸段南侧的滨江小镇一期2号楼23套房屋（含涉案房屋），查封期限从本裁定送达之日起不超过三年。2018年11月1日本院作出（2016）黔26执25号之三执行裁定书，拟对上述23套房屋（含涉案房屋）进行拍卖。**文不服，于2018年11月30日就执行标的向本院提交书面执行异议申请书，本院经审查认为，**文的异议理由不成立，故于2019年1月12日作出（2018）黔26执异131号执行裁定书裁定驳回**文的异议请求。**文不服，向本院提起本案诉讼。另查明，金龙房开公司开发的涉案房屋于2015年8月31日取得《商品房屋预售许可证》。再查明，梁卫红、吴正荣、金龙房开公司于2018年12月24日达成《执行和解协议》，协议主要约定：吴正荣于2019年1月28日前偿还梁卫红800万元、2019年12月31日前偿还400万元，金龙房开公司自愿为上述借款本息承担连带责任保证担保，如果吴正荣没有按期足额支付，则恢复执行拍卖金龙房开公司名下被查封的23套房产。本院执行局于当日对梁卫红、吴正荣作执行笔录。还查明，四川省泸州市江阳区人民法院于2019年6月13日轮候查封涉案房屋。以上事实，有双方当事人的陈述与辩解、各方提供的证据、法院的法律文书等证据材料，足以认定。本院认为，《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”金龙房开公司是依法设立的有限责任公司，有独立的法人财产。本院（2015)黔东民初字第85号民事判决涉及的借款700万元及利息系吴正荣个人债务，刘斌承担连带清偿责任。虽然，梁卫红、吴正荣、金龙房开公司于2018年12月24日达成《执行和解协议》，金龙房开公司为吴正荣的债务提供执行担保。但是，该《执行和解协议》是在本院2018年11月1日作出（2016）黔26执25号之三执行裁定书、**文2018年11月30日提出执行异议之后达成的。本院依据梁卫红的申请于2018年11月1日作出（2016）黔26执25号之三执行裁定书拟拍卖金龙房开公司开发的**文已认购的涉案房产用于偿还吴正荣个人向梁卫红借款的本息，于法无据。综上所述，本院依照《中华人民共和国公司法》第三条和第十六条，《最高人民法院关于执行担保若干问题的规定》第五条规定，判决如下：不得执行本院（2016）黔26执25号之三执行裁定涉及的凯里市金龙房地产开发有限责任公司名下的位于凯里市西侧、原棉纺厂13号路延伸段南侧的滨江小镇一期Ａ区2号楼2-9-4号房屋。案件受理费300元，由梁卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审判长  王山地审判员  杨再幸审判员  刘 琴二〇一九年十一月八日法官助理罗安松书记员汪玲