文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初8592号原告：孙仁春，男，汉族，1968年4月11日出生，住浙江省温岭市大溪镇。原告：潘云飞，女，汉族，1970年1月27日出生，住重庆市江津区。二原告委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：李霞，重庆宇广律师事务所律师。被告：重庆坤伍房地产集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道772号6层，统一社会信用代码91500116762699479Q。法定代表人：聂坤伍，执行董事。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。原告孙仁春、潘云飞与被告重庆坤伍房地产集团有限公司（以下简称坤伍房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙仁春、潘云飞的委托诉讼代理人曹明祥、李霞，被告坤伍房地产公司的委托诉讼代理人杜后利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙仁春、潘云飞向本院提出诉讼请求：1.被告支付二原告逾期交房违约金21003元；2.被告支付二原告逾期办理产权登记的违约金(从2017年11月22日起，以488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算，至实际取得房地产权登记机关的受理单止)。诉讼过程中，孙仁春、潘云飞变更诉讼请求为：1.被告支付二原告逾期交房违约金17165.13元；2.被告支付二原告逾期办理产权登记的违约金(从2018年1月3日起，以488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算，至实际取得房地产权登记机关的受理单止)。事实和理由：原、被告于2016年6月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所开发建设的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)1幢吊3-99号房屋，该房屋建筑面积为140.02平方米，房价总款为508273元。双方同时对房款的交付方式、交房期限及交付条件、产权登记的办理、违约责任的承担等相关内容进行了约定。合同签订后，原告依约交付了房款，但被告却未按约交房，至今也未办理房屋产权登记，被告行为违约，应承担相应违约责任，赔偿因其违约行为而给原告造成的损失。原告向被告索赔无果，遂起诉来院，提出前述诉讼请求。坤伍房地产公司辩称，原告所述合同的签订及迟延交房和办理产权登记情况属实，但原告请求的违约金过高，应按双方约定标准计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原重庆坤伍房地产开发有限公司于2018年7月13日更名为重庆坤伍房地产集团有限公司。2016年6月24日，原告孙仁春、潘云飞（乙方、买方）与被告坤伍房地产公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方所开发建设并已取得商品房预售许可证的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街119号明月香山(商业)中的1幢吊3-99商服用房，该房屋建筑面积为140.02平方米，总价为508273元。合同中载明：第七条交房期限及交房条件……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……；第九条甲方逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日（含）之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.30的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条关于办理产权登记约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第(1)项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”双方针对《重庆市商品房买卖合同》签订《补充协议》作为该合同附件四，其中载明：八、交付期限及交付条件1、双方确认2016年8月30日为交房日……；十、对《重庆市商品房买卖合同》第十三条增加以下内容：1.双方约定在本商品房实际交付使用之日起180日个工作日内，由甲方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。审理过程中，双方对以下事实意见一致：1、被告已收取原告向其支付的购房款488273元；2、原告所购房屋已于2017年4月17日交付使用；3、被告于2018年11月30日取得案涉地块重庆市建设工程竣工验收备案登记证；4、原告所购房屋至今未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；5、2016年8月30日至2019年8月31日期间，该地段同类房屋的的市场租金单价为16元/m2·月。上述事实，有原告提供的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、发票、收据、被告提供的工商变更登记资料、津国土房管（2014）预字第（075）号商品房预售许可证、竣工验收备案登记证以及双方当事人的陈述等证据，经开庭质证和本院审查属实，予以确认。本院认为，原告孙仁春、潘云飞与原重庆坤伍房地产开发有限公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原重庆坤伍房地产开发有限公司更名为重庆坤伍房地产集团有限公司后，其原有义务应由后者承受。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中的被告未按约履行交房及办理产权登记义务，其行为违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。一、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。双方约定于2016年8月30日前交房，而实际交房时间为2017年4月17日，共计迟延交房230天。按双方约定，逾期交付使用房屋的，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.3的违约金为488273元×0.3/10000×230=3369.08（元）。对于该地段同类房屋的月租金，双方一致认可为16元/m2·月，故逾期交房期间的租金损失为140.02×16÷30×230=17173.33（元）。合同所约定的逾期交房违约金明显低于原告实际损失，故原告请求增加违约金为17165.13元以弥补其损失的理由充分，本院予以支持，酌情调整该违约金为房屋租金损失。二、关于逾期办理产权登记的问题。原、被告在《补充协议》中对提交办证资料取得登记受理单的期限变更为在本商品房实际交付使用之日起180日个工作日，按此约定，被告应于2018年1月3日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，因被告至今未取得相应的登记受理单，故其应从2018年1月4日起承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案双方未就逾期办证所应承担的违约责任标准进行约定，故原告请求被告以已付房款488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款逾期贷款利率计算违约金的理由成立，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故本院确定被告应承担的违约责任在2019年8月19日前为以已付房款488273元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款逾期贷款利率计算；从2019年8月20日起，每月以已付房款488273元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，直至向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。综上所述，原告请求成立，本院予以支持。为保护当事人的合法权益，维护正常的社会秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、被告重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效后五日内支付原告孙仁春、潘云飞逾期交付房屋违约金17165.13元；二、被告重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效后五日内支付原告孙仁春、潘云飞逾期办理产权登记违约金。从2018年1月4日起至2019年8月19日止，以488273元为基数，按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款利率计算；从2019年8月20日起，每月以488273元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，直至双方向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，减半收取为745元，由原告孙仁春、潘云飞负担48元，被告重庆坤伍房地产集团有限公司负担697元。（被告应负担部份限被告在本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  刘 祥二〇一九年十一月二十八日法官助理  伍晶晶书 记 员  聂 铭