上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初68651号原告：上海进贺教育科技有限公司,住所地上海市松江区新桥镇新站路**。法定代表人：李某，总经理。委托诉讼代理人：刘清华，上海明庭律师事务所律师。被告：上海擎合建筑工程有限公司，住，住所地上海市奉贤区环城西路**第****/div>法定代表人：别文文，总经理。委托诉讼代理人：王彦民，上海嘉隆律师事务所律师。被告：别文文，男，1986年11月2日生，汉族，户籍地陕西省咸阳市武功县武功镇新庄村**。原告上海进贺教育科技有限公司(以下至判决主文前简称进贺公司)诉被告上海擎合建筑工程有限公司(以下简称擎合公司)、别文文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告进贺公司的法定代表人李某及其委托诉讼代理人刘清华，被告擎合公司的委托诉讼代理人王彦民和被告别文文(兼擎合公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下请求：1.依法确认原、被告2018年10月24日签署的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年4月2日解除；2.依法判令被告擎合公司返还原告已支付的租金人民币(以下币种相同)505,000元；3.依法判令擎合公司赔偿原告已经支付的装修费1,392,500元；4.依法判令擎合公司承担违约金215,000元；5.依法判令被告别文文对被告擎合公司的上述2、3、4项付款义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月31日，胡某某、李某与被告签订《房屋租赁意向合同》，约定被告将坐落于上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号整栋面积为5,338.42平方米的房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)出租给原告做幼儿园使用,该合同对租期、租金支付、双方权利义务、违约等条款做了约定。2018年10月24日，胡某某、李某一方与被告协商，将合同主体变更为原告与被告签订了正式《房屋租赁合同》，租赁房屋没有变化，合同约定本合同签署前支付的5万元定金自动转为房屋租金；租金每年258万元，一年一付，每期租金支付时间为该期首日前30天；租赁期限自2018年11月1日至2033年7月22日，租期15年，免租期5个月；当地政府或教育部门不支持系争房屋在该地区用做幼儿园使用，致使原告不能办出营业执照的，被告应无条件在两个工作日内返还已收取的原告的房屋租金；如任何一方未按本合同约定履行，其行为视作根本性违约；一方根本性违约，守约方有权单方面解除合同，守约方不承担违约的法律责任，违约方需支付守约方一个月租金计215,000元，并约定发生纠纷向房屋所在地人民法院起诉；合同约定了本合同擎合公司需提交的附件，其中第七个附件为“该房屋当地政府出具的可以作为教育使用的批文，注明教育用途”，并备注“本合同生效日期，以被告提供以上全部附件之日起生效，本合同附件及备注具有同合同同等法律效力”。2018年10月24日，双方又签署了《补充合同》，约定：原告约11月初进场装修，装修期间不计入房屋租赁期，不予支付房屋租金，房屋租金起算日与当地政府同意开办幼儿园的正式文件下达日起算；若原告装修结束后，当地政府不同意被告房屋开办幼儿园，导致原告无法取得办园许可证，在此期间，原告装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由被告承担；补充合同与租赁合同有同等效力，双方签字盖章生效。原告按约向被告共支付了三笔钱合计50.5万元房屋租金，原告在被告的承诺下于2018年11月初让装修公司进场装修，但是，11月26日宣桥镇政府电话告知原告不同意开办幼儿园，为减少损失，原告让装修公司停工，并在2018年11月29日向被告发出《通知函》，要求被告在12月15日前确认此事，如果政府确实不同意该场地办理幼儿园，双方将终止租赁合同。之后，原告一方与两被告就此事又于2018年12月26日签订一份《补充协议》，约定：2018年12月26日别文文与肖平的施工队进行现场物品及装修交接，交接后直到宣桥镇政府同意该场地开办幼儿园的批文拿到前，所产生的费用由擎合公司承担；擎合公司承诺2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，否则，按房屋租赁合同及补充协议约定的条款，由两被告承担原告的全部损失。但是被告却迟迟未获得租赁房屋政府许可办幼儿园的批准。2019年4月2日，原告向两被告发函，通知被告解除合同，并要求两被告五日内退还原告已经支付的租金50.5万元，并承担原告已经支付的装修费140万元和违约金21.5万元，但擎合公司一直未予理睬。被告擎合公司、别文文辩称：房屋租赁合同属实，但合同没有解除，是原告单方提出，没有经过被告同意，不同意返还租金50万。对于诉请3,原告的装修，合同约定要向擎合公司报装修方案，但原告没有报，而且产生的费用没有这么多，原告给被告房子造成很大损害，擎合公司保留诉权。诉请4，被告总体协议中明确互不追究违约责任。本案是公司之间的关系，与别文文无关，所以别文文不承担连带责任。本院经审理，由原、被告对《房屋租赁意向合同》、《房屋租赁合同》、补充合同、通知函、补充协议、解除租赁合同告知函及邮政快递单、委托书、招商银行账户历史交易明细表、室内装修委托合同、电子回单、收款人变更函、招商银行账户历史交易明细表、授权委托书、解除合同协议书、原告与孟某及别文文的微信记录、解除合同协议书、委托人承诺、授权委托书、付款凭证，照片、语音，证人孟某的证言等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：2018年7月31日，胡某某、李某与被告签订《房屋租赁意向合同》，约定被告将系争房屋出租给原告做幼儿园使用。2018年10月24日，胡某某、李某一方与被告擎合公司协商，将上述租赁合同主体变更为原告与被告擎合公司签订了正式《上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号房屋租赁合同》(以下至判决主文前简称《租赁合同》)。《租赁合同》约定：系争房屋(商业用房)为285名自然人共同购买其产权，整体出租给擎合公司，并且授权擎合公司可以以二房东形式对外出租(见授权书)；擎合公司已向进贺公司出示所有出租商铺的房地产权证，共包括个285个铺位；擎合公司是以系争房屋整栋面积共5,338.42平方米整体租赁给进贺公司做幼儿园使用；本合同签署前支付的5万元定金自动转为房屋租金；租金每年258万元，一年一付，每期租金支付时间为该期首日前30天；租赁期限自2018年11月1日至2033年7月22日，租期15年，免租期5个月；当地政府或教育部门不支持系争房屋在该地区用做幼儿园使用，致使原告不能办出营业执照的，被告应无条件在两个工作日内返还已收取的原告的房屋租金；如任何一方未按本合同约定履行，其行为视作根本性违约；一方根本性违约，守约方有权单方面解除合同，守约方不承担违约的法律责任，违约方需支付守约方一个月租金计215,000元，并约定发生纠纷向房屋所在地人民法院起诉；合同约定了本合同擎合公司需提交的附件，其中第七个附件为“该房屋当地政府出具的可以作为教育使用的批文，注明教育用途”，并备注“本合同生效日期，以被告提供以上全部附件之日起生效，本合同附件及备注具有同合同同等法律效力”。2018年10月24日，双方又签署了《补充合同》，约定：原告约11月初进场装修，由于擎合公司房屋性质的特殊性，需得到浦东宣桥镇政府同意擎合公司房屋开设幼儿园，故进场装修期间不计入房屋租赁期，不予支付房屋租金，房屋租金起算日于当地政府同意开办幼儿园的正式文件下达日起算；若原告装修结束后，当地政府不同意擎合公司的房屋开办幼儿园，导致原告无法取得办园许可证，在此期间，原告装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由擎合公司承担，原告会提供设计、装修合同等，擎合公司需在原告装修结束5个工作日内把费用结算给原告；补充合同与租赁合同有同等效力，双方签字盖章生效。双方签署《租赁合同》及《补充合同》后，原告按约向别文文共支付了三笔钱合计50.5万元房屋租金。2018年11月8日，原告方委托装修公司上海贝朗建筑装饰设计工程有限公司(以下简称贝朗公司)对系争房屋进行装修。原告委托胡某某于2018年11月12日转账支付贝朗公司法定代表人肖平装修款100万元。2018年11月26日宣桥镇政府电话告知原告不同意开办幼儿园，为减少损失，原告让装修公司停工，并在2018年11月29日向擎合公司发出《通知函》，要求擎合公司在12月15日前确认此事，如果政府确实不同意系争房屋办理幼儿园，双方将终止租赁合同，别文文于2018年11月29日当日签收了该《通知函》。之后，原告方的工作人员胡某某、李某与两被告于2018年12月26日签订一份《补充协议》，约定：2018年12月26日别文文与肖平的施工队进行现场物品及装修交接，交接后直到宣桥镇政府同意该场地开办幼儿园的批文拿到前，所产生的费用均由别文文承担；别文文承诺2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，否则，按房屋租赁合同及补充协议约定的条款，由两被告承担原告及胡某某、李某的全部损失。之后，被告未获得租赁房屋政府许可办幼儿园的批准。原告委托胡某某及按贝朗公司的指定在2019年3月18日至2019年4月3日期间先后三次转账支付刘启苏装修款共计39.25万元。2019年4月2日，原告向两被告发函，通知被告解除合同，并要求两被告五日内退还原告已经支付的租金50.5万元，并承担原告已经支付的装修费140万元和违约金21.5万元。之后，擎合公司未予退还上述款项。原告于2019年4月26日出具《授权委托书》给案外人孟某，原告委托孟某处理系争房屋租赁相关的事宜，包括但不限于商谈租赁解约、房租结算、权益物品处理、装潢材料处理及签署与前述所有事宜相关的文件等；原告承诺，孟某接受委托处理上述事宜期间，其所签字文件等同原告的盖章效力(最终款项以原告与孟某微信确定数字为准)，原告就此等文件均予以认可；委托期限自本委托书盖章之日起至2019年4月30日止，孟某无权转委托。2019年4月27日，孟某代原告与擎合公司、别文文签署《解除合同协议书》，约定：《租赁合同》自2019年4月27日解除，自解除之日起，《租赁合同》约定的双方权利义务终止，双方对已履行部分不存在争议；擎合公司退还原告租赁费2万元，于本《解除合同协议书》生效之日起五日内退还原告；原告于收到擎合公司退还租赁费当日按照房屋现状向擎合公司返还租赁房屋，若三日内剩余装修材料没有搬离，视为原告自动放弃，则屋内装修材料归擎合公司所有；本协议由双方签字后生效，本协议生效之日，原《租赁合同》解除，双方互不承担违约责任；(以)收退款为准，此协议生效，双方以微信商谈为准。2019年5月1日，别文文转账支付原告的法定代表人李某2万元。李某、胡某某在本案审理过程中表示其个人损失一并转移给原告、由原告在本案中主张。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。原告2019年4月26日出具给案外人孟某的《授权委托书》中约定“孟某接受委托处理上述事宜期间，其所签字文件等同原告的盖章效力(最终款项以原告与孟某微信确定数字为准)”。而孟某代原告与擎合公司、别文文所签署的《解除合同协议书》中约定的擎合公司退还原告租赁费的款项“2万元”并未得到原告的微信确认，原告的工作人员在微信中明确向孟某表示不同意该金额，且孟某代原告所签的《解除合同协议书》中也约定“双方以微信商谈为准”，擎合公司、别文文未举证证明《解除合同协议书》上的2万元金额系经原告方微信确认，故该《解除合同协议书》不是原告的真实意思表示，不发生效力。《补充协议》的形成时间在《租赁合同》、《补充合同》之后，《补充协议》的约定内容效力优于《租赁合同》及《补充合同》。因此，关于系争房屋租赁的合同主体应以签署《补充协议》的双方当事人为准，即为原告、案外人胡某某、李某与两被告。《补充协议》系合同各方当事人关于租赁系争房屋的真实意思表示，且不违反国家效力强制性法律规定，依法有效，当事人均应严格按约履行。胡某某、李某在本案审理过程中表示其在《补充协议》中约定的个人损失转让由原告在本案中一并主张，胡某某、李某的上述意见于法不悖，予以准许。《补充协议》约定：别文文承诺2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，否则，按房屋租赁合同及补充协议约定的条款，由两被告承担原告及胡某某、李某的全部损失。《租赁合同》约定：当地政府或教育部门不支持系争房屋在该地区用做幼儿园使用，致使原告不能办出营业执照的，被告应无条件在两个工作日内返还已收取的原告的房屋租金；如任何一方未按本合同约定履行，其行为视作根本性违约，一方根本性违约，守约方有权单方面解除合同，守约方不承担违约的法律责任，违约方需支付守约方一个月租金计215,000元。《补充合同》约定：若原告装修结束后，当地政府不同意被告房屋开办幼儿园，导致原告无法取得办园许可证，在此期间，原告装修期间所产生的费用，包括设计费、装修费用、人员工资等均由擎合公司承担，原告会提供设计、装修合同等，擎合公司需在原告装修结束5个工作日内把费用结算给原告。别文文未能按《补充协议》的约定于2019年1月25日前取得镇政府准许开办幼儿园的批文，两被告应按照《租赁合同》及《补充合同》的约定承担相应的违约责任。原告因被告违约于2019年4月2日通知被告解除合同，原告有权行使单方面解除合同的权利，因此，原、被告之间的关于系争房屋的租赁合同于2019年4月2日解除。合同解除后，在扣除别文文已经返还的2万元租赁费后,被告还应按约返还原告已支付的其余租金48.5万元、支付原告违约金21.5万元。关于原告投入系争房屋的装修损失。原告主张139.5万元,依据是原告实际向装修施工人员肖平及肖平指定的收款人刘启苏支付了139,5万元。而被告庭审中仅认可二十几万元，被告未提供证据予以证明。本院认为，根据《补充协议》约定，由别文文于2018年12月26日与系争房屋装修施工人员肖平交接现场物品及装修，别文文2019年1月10日与原告工作人员微信联系，在微信中列表估算了系争房屋的装修费用为908,860元,其中材料费153,500元、工人工资105,280元、管理人员工资3万元、定制材料374,080元、设计费246,000元，由此，本院确认别文文于2019年1月10日自估的原告装修损失为908,860元。原告实际支付的139.5万元不能证明其已经投入装修的价值,不足采信。被告所述的二十几万亦无依据,同样不足采信。我国《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院认定，因被告违约造成的原告装修损失为908,860元，高于原、被告约定的违约金21.5万元，故由本院酌定被告赔偿原告高于违约金的部分装修损失693,860元。原告要求被告赔偿其余装修损失的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海进贺教育科技有限公司与被告上海擎合建筑工程有限公司、别文文之间关于上海市浦东新区宣桥镇宣黄公路XXX号整栋面积为5,338.42平方米房屋的租赁合同解除；二、被告上海擎合建筑工程有限公司、别文文于本判决生效之日起十日内返还原告上海进贺教育科技有限公司租金485,000元；三、被告上海擎合建筑工程有限公司、别文文于本判决生效之日起十日内支付原告上海进贺教育科技有限公司违约金215,000元；四、被告上海擎合建筑工程有限公司、别文文于本判决生效之日起十日内支付原告上海进贺教育科技有限公司装修损失693,860元；五、驳回原告上海进贺教育科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,700元，减半收取计11,850元，由原告上海进贺教育科技有限公司负担3,177.50元，由被告上海擎合建筑工程有限公司、别文文共同负担8,672.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十一月二十八日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。