广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6181号 原告：钟富敏，女，1988年5月15日出生，壮族，住所地广西壮族自治区南宁市宾阳县。 委托诉讼代理人：孙洁娴，广西广宾律师事务所律师。 被告：黎小清，女，1977年9月22日出生，汉族，住所地广西壮族自治区玉林市玉州区。 第三人：叶德斌，男，1965年10月24日出生，汉族，住所地广西壮族自治区宾阳县。 原告钟富敏与被告黎小清、第三人叶德斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法组成合议庭并于2019年11月12日公开开庭进行了审理，原告钟富敏本人及其委托诉讼代理人孙洁娴，被告黎小清本人到庭参加诉讼，第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告钟富敏向本院提出的诉讼请求为：1、被告将位于南宁市兴宁区继续租赁给原告，且原告不用交租金给被告，租期至2035年1月1日，本金总计36万元；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告于2015年1月1日与第三人叶德斌签订《房屋租赁合同》，第三人叶德斌将其位于南宁市兴宁区出租给原告，出租时间从2015年1月1日起至2045年1月2日止，租金按每月2000元计算。由于叶德斌欠有原告的款项50万元未归还，按年利率20%计算利息，叶德斌与原告协商同意用房屋出租作为清偿，原告不必另行向叶德斌支付租金。由于叶德斌与其他人发生债务纠纷，其位于南宁市兴宁区被南宁市宾阳县人民法院强制执行。被告通过法院拍卖程序买到南宁市兴宁区。被告拍买得房子产权后，以业主名义到物业将南宁市兴宁区停水停电并换锁，不给原告继续租用。尽管房子产权已经变更，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，原告与叶德斌的《房屋租赁合同》仍继续有效。所以原告可以继续租用南宁市兴宁区。据此。被告应将位于南宁市兴宁区继续租赁给原告，且原告不用交租金。综上所述，原告根据我国相关法律、法规依法提起诉讼，请求法院依法判决并支持原告的诉讼请求。 被告黎小清辩称：1、被告取得的房屋合法有效。位于南宁市兴宁区由南宁市宾阳县人民法院依法拍卖并由被告竞价而得，所有权已变更至被告名下，被告有权处置自己名下的房屋。2、原告与第三人为夫妻关系，不是朋友关系，第三人叶德斌作为丈夫将房屋出租给妻子即原告，明显不符合常理，存在妨碍原案件的执行。从租赁合同的内容来看约定的租期从2015年起2045年止共30年，该约定也不符合法律规定即租赁期限不能超过20年。故原告与第三人有意规避人民法院执行案件的行为。3、原告诉称第三人借其不还属于借贷关系，原告是否支付借款没有证据加以证明。4、原告用不同的方式干扰原案件的执行，在原告提出执行异议时曾以第三人不归还15万元房屋归其所有，而现在又以称作房屋租金，上述款的用途不确定，不能排除不属于其他开支或转账。综上，原告的请求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 第三人叶德斌述称：原告与第三人签订的《房屋租赁合同》是真实。原告与第三人于2016年5月24日登记结婚，2015年1月1日签订合同时属于朋友关系，本案涉案房屋是因第三人前妻与他人的债务关系产生纠纷并判决生效后被执行拍卖。本案涉案房屋是原告将房子租给承租人吴妙兰、王安清，承租人提出需要房产证中的所有人签订租房合同，故第三人与承租人签订合同。 本案的争议焦点是：原告主张被告免费将房屋租赁给原告有何事实及法律依据？ 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人叶德斌经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经开庭质证，原告钟富敏提供如下证据：1、房屋租赁合同；2、转账流水；3、结婚证；4、出生证。本院认为：证据1有原告和第三人的签名，内容写明的房产位置与本案涉讼的房产位置一致，故证据1与本案具有关联性，而其真实性、合法性结合本案实际在下面事实中予以认定；证据2收款人确实为第三人，但其转账用途不明，没有与其他证据能共同证明属于原告借给第三人的款项而进行汇款的事实；证据3、4由相关部门盖章，内容涉及原告和第三人，故证据3、4具有真实性、合法性和关联性，本院作为定案依据。 被告黎小清提供如下主要证据：1、执行裁定书；2、协助执行通知书；3、不动产权证书；4、证据清单。本院认为：证据1、2、4属于人民法院原案件执行材料，内容也涉及本案讼争的房屋，故证据1、2、4具有真实性、合法性和关联性，本院作为定案依据；证据3由房产部门颁发，故证据3具有真实性、合法性和关联性，本院作为定案依据。 经审理查明：宾阳县人民法院于2018年4月27日出具的《成交确认书》载明：“黎小清通过竞买号Ｍ3023于2018年4月26日在宾阳县人民法院于淘宝网开展的“南宁市兴宁区金源·橘子郡6Ｂ栋3单元0802号房产”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。该标的物网络拍卖成交价格：743658元。2018年5月23日，被告交付了拍卖款743658元。”2018年6月1日，原告向宾阳县人民法院提出执行异议申请，其中事实和理由写明“被申请人（注：本案第三人叶德斌）于2014年12月4日以急需资金归还房贷为由，向申请人（注：本案原告）借款150000元，当日申请人向被申请人转账150000元。2014年12月10日被申请人向申请人写《借条》，约定被申请人自借款之日三个月后归还”。2018年8月6日，被告将拍卖所得位于南宁市兴宁区金源·橘子郡6Ｂ栋3单元0802号房产办理了编号为（2018）南宁市不动产权第0144879号的产权证。2018年8月17日，宾阳县人民法院作出（2018）桂0126执异10号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，裁定书中查明：被执行人叶德斌（本案第三人）曾于2014年12月10日向案外人钟富敏（本案原告）出具借条一份，借条载明“今借到钟富敏现金150000元用于归还房贷，本人用于南宁市秀厢大道169号橘子郡小区6Ｂ栋3单元0802号房屋作抵押，自借款之日起三个月内如果不归还则房屋归钟富敏所有”。原告于2019年8月26日以房屋买卖不破租赁原则为由诉至本院，请求人民法院支持其诉讼请求。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告提出执行异议申请时自认向第三人支付的15万元属于借款，该款项人民法院也认定为借款，故原告在本案中述称向第三人转账支付15万元及现金支付共计50万元为租金证据不足，本院不予支持；同时，原告在起诉书中认为原告与第三人签订的《房屋租赁合同》时因第三人借款而将房屋使用权抵作租金，即原告与第三人债务抵销从而形成本案的租赁关系而非纯粹房屋租赁关系，即本案原告与第三人签订的《房屋租赁合同》并不是属于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的房屋租赁合同，故本案不适用“买卖不破租赁原则”的规定，原告要求被告免费租赁房屋理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告钟富敏的诉讼请求。 案件受理费6700元，由原告钟富敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  梁振郁 人民陪审员  黄 娟 人民陪审员  聂广文 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  邓雪芳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。