贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3663号原告：张吉兵，男，1979年9月10日出生，侗族，贵州省铜仁市人，租住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所，特别授权。被告：贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华中路125号。法定代表人：孙铭，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师，特别授权。原告张吉兵与被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张吉兵及其委托诉讼代理人肖璐、被告金龙公司的委托诉讼代理人沈盛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张吉兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房首付款90540元，并赔偿原告资金占用费60541元（以90540元为基数，按2%的月息，自2017年1月1日起计至2019年10月1日止，至款项还清时止）；2、判令被告赔偿原告房屋升值差价损失172860元（按市场价4610元/㎡计算，最终以评估价为准）；3、判令被告赔偿原告租房损失28000元（从2017年5月30日起计至2019年9月30日止）；4、本案的评估费、诉讼费由被告承担。审理过程中，原告对其第三项诉讼请求予以放弃。事实和理由：2016年6月21日，原告与被告就原告购买“文笔铭苑”小区商品房签订《房屋认购书》，载明房屋编号为3栋2单元6层3号，建筑面积约129㎡，成交价格3260元/㎡，总金额为420540元，2016年12月30日前交房。签订认购书的同时，原告向被告交纳购房定金20000元，并于2017年1月1日交纳首付款70540元，共计交纳了房款90540元，后被告欲追求利润最大化，欲提高售房单价再与原告签订《商品房买卖合同》，被告多次与原告协商无果，遂向铜仁市碧江区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《房屋认购书》，经开庭审理，碧江区人民法院做出了（2019）黔0602民初1656号民事判决书，判决解除了原、被告签订的《房屋认购书》。原告认为，《房屋认购书》系原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础商签订的，系双方的真实意思表示，双方均应全面履行合同，被告擅自要求解除《房屋认购书》的行为违背了诚实信用原则，构成根本违约，但被告拒绝履行合同的意愿强烈，被告拒绝与原告再另行签订《商品房买卖合同》，原告之购房请求现实中无法实现，加之因被告变更规划设计，原告预购之房屋面积实际上已变更为235.19㎡，房屋格局已变更为复式楼，案涉房屋事实上已不存在，因被告的违约行为，该合同客观上已履行不能。基于此，原告表示尊重法院判决。另，因被告违约，导致原告一直无房居住，靠租房维系生活，原告为此支付了大量的租金，损失进一步扩大。而随着铜仁市房地产市场价格的上涨，原告还因此失去了等价购房的机会，原告对住房的刚性需求因被告的违约行为而得不到满足，原告的期待利益丧失。被告的行为侵害了原告的合法权益，为此，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告金龙公司辩称：关于预售合同，在土地还是属于划拨性质时，被告投入了巨额的资金将土地的性质由划拨变更为出让，故，合同的签订基础已经发生了变更，如果继续执行原预售合同约定的条款，对被告不公平，所以应该适用法律条款中情事变更原则。划拨变更为出让时银行出台了不能为安置房提供抵押按揭贷款的政策，政策的出台不是被告能控制的，也是直接导致签署《商品房买卖合同》障碍的产生，因此不能归责于被告；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，“但书”中规定的“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，被告与原告签订预售合同时，根本无法预见到银行会出台该项政策。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《承诺书》，拟证明被告承诺2017年5月30日交房而未履行，应承担违约责任。被告质证表示，对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为出现情事变更，被告是被迫导致双方合同无法履行。本院认为，该证据证明了原、被告双方之间存在房屋交付关系，本院予以采信。对原告提交的《房地产估价报告》，拟证明原告所购案涉房屋的现行市场单价为4610元/㎡。被告质证表示，对该证据的真实性无异议，但与本案无关联。庭审中，经本院征求原、被告意见，双方均表示同意案涉房屋现行市场单价为4610元/㎡，该证据本院予以采信。为查清案件事实，对原告张吉兵所购案涉房屋坐落位置及面积问题，庭审中，双方对金龙公司曾诉至本院的案号为（2019）黔0602民初1656号案件中，金龙公司提交的由铜仁市房地产交易中心出具的字号为房产预测报（2018）第03522号《铜仁市房屋面积测绘报告》中载明的房屋位置为“文笔铭苑”3幢2单元6-7层3号房，建筑面积为235.19㎡，即是金龙公司与张吉兵签订的《房屋认购书》中所购房屋，双方对此予以确认，即，原告张吉兵所购房屋户型及面积均发生了较大变更。并确认该次诉讼中金龙公司提交的《商品房预售许可证》，证明了被告于2018年8月2日取得案涉商品房预售许可证。经审理，本院查明事实如下：2016年6月21日，原告与被告就原告购买“文笔铭苑”小区商品房签订《房屋认购书》，合同约定：乙方（原告张吉兵）对甲方（被告金龙公司）位于西外环“文笔铭苑”项目做了充分了解，愿意购买该项目的房地产，房屋编号为3栋2单元6层3号，建筑面积约129㎡，成交价格3260元/㎡，总金额420540元；乙方签订本认购书时，向甲方交付认购金20000元，该定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后自动转为乙方的购房款；付款方式为按揭付款，该套房款首付款共计90540元整，待签网签合同时付清首付款，余下房款做银行按揭；甲方于2016年12月30日前负责将竣工合格的房屋交付给乙方使用，不可抗力因素除外，本认购书自双方签订之日起生效，未尽事宜可以由双方约定后附加条款；认购书附加条款与本认购书具有同等法律效力。签订《房屋认购书》当日，原告向被告交纳购房定金20000元，并于2017年1月1日向被告交纳首付款70540元，共计交纳了房款90540元。2017年1月18日，被告金龙公司向原告张吉兵出具《承诺书》一份，承诺继续履行双方签订的《房屋认购书》，2017年5月30日达到交房条件，并对违约责任及办证事宜作了载明。后被告欲追求利益最大化，欲提高售房单价再行与原告签订《商品房买卖合同》，双方经多次协商无果后，被告遂于2019年4月19日向本院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋认购书》。经开庭审理，本院做出了（2019）黔0602民初1656号民事判决书，判决解除原、被告签订的《房屋认购书》。在该次诉讼中，本院查明，铜仁市房地产交易中心出具的字号为房产预测报（2018）第03522号《铜仁市房屋面积测绘报告》中载明原告所购房屋位置为“文笔铭苑”3幢2单元6-7层3号房，建筑面积为235.19㎡；双方签订的《房屋认购书》中约定的案涉房屋位置为文笔铭苑3幢2单元6层3号房，建筑面积为129㎡。案涉房屋的户型及建筑面积均发生了较大变更。同时查明，被告于2018年8月2日已取得案涉商品房预售许可证。前述事实，在本案庭审中，原、被告双方再次予以确认。2019年4月19日，金龙公司向本院起诉要求解除与张吉兵签订的《房屋认购书》。该案经审理终结后，本院于2019年8月20日作出了（2019）黔0602民初1656号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：《房屋认购书》的性质为商品房买卖合同，其是金龙公司与张吉兵在平等自愿的基础上所签订，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方具有法律约束力，双方均应当按照该认购书的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现金龙公司以张吉兵不同意提高售房单价，双方达不成共识为由行使合同解除权，违背了诚实信用的原则。经庭审查实，案涉房屋设计已发生变更，由原双方约定的第6层建筑面积约129㎡，变更为第6-7层面积为235.19㎡，案涉房屋的户型及面积均发生了较大变更，就此，经本院组织双方调解，征求双方当事人意见，金龙公司与张吉兵不能达成一致协议，致使双方签订的合同陷于履行不能。对案涉房屋设计发生变更，金龙公司没有证据证明其已向张吉兵履行了告知义务，且双方亦未就此达成共识，从而导致双方签订的合同履行不能，其责任在金龙公司，金龙公司的行为侵犯了张吉兵的合法权益，构成违约。对作为违约方的金龙公司是否有权行使合同解除权，对此，本院认为，金龙公司作为违约方，虽然不能依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。金龙公司与张吉兵对案涉房屋设计发生变更不能达成一致协议，致使双方签订的《房屋认购书》陷于履行不能，该《房屋认购书》已失去积极意义，将造成不适当的结果。现阶段，我国现行法律并未明确禁止违约方解除合同的权利，也没有关于违约方不得解除合同的明确规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，因此，如果不赋予违约方主动提出解除合同的权利，上述规定就毫无意义。在出现上述情形时，违约方得以主张免除合同义务的履行。在守约方因对方违约而无法履行合同时，如果守约方不诉至法院，则争议的合同履行将遥遥无期，双方的法律关系也将处于长期的不确定状态。因此，在出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条的情形时，违约方提出解除合同应予以支持。根据公平原则，为平衡当事人的利益，违约方应承担违约的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的。受损害方有权选择依据本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”的规定，固定了当事人双方的交易机会，从而制裁恶意违约方。张吉兵可就此向金龙公司主张商品房买卖合同被解除的违约责任赔偿。综上，本院判决解除双方于2016年6月21日签订的《房屋认购书》，该判决书已发生法律效力。本案原告张吉兵与被告金龙公司在庭审中，均表示同意案涉房屋现行市场价为4610元/㎡。庭审中，原告自愿对其第三项租金损失部分的诉讼请求予以放弃。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告之间是否建立了合法有效的商品房买卖合同关系；2、导致双方合同履行不能的责任在谁，被告应否向原告承担违约责任；3、原告主张损失赔偿部分的诉求是否于法有据。关于焦点一、焦点二，本院在（2019）黔0602民初1656号生效民事判决书中进行了确认，即原、被告签订的案涉《房屋认购书》合法有效，导致该《房屋认购书》履行不能的责任在被告金龙公司，金龙公司理应向原告张吉兵承担相应的违约责任。关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”之规定，本案中，原告张吉兵在与被告金龙公司签订《房屋认购书》后，基于信赖，原告有理由相信被告会按约履行义务，从而丧失了按照《房屋认购书》约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会。加之案涉房屋户型、面积均发生较大变更，双方对此不能达成一致意见，被告现擅自要求提高房价，违背了诚实信用的原则，致使双方合同陷于履行不能。目前，案涉房屋同地段的房价已上涨，导致原告不能按原合同的约定价格购买房屋。为了促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和有序进行，保障双方的合法权益，本着公平原则和平衡双方的利益，被告因违约给原告造成的损失应根据订立《房屋认购书》时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定。庭审中，原、被告双方均确认案涉房屋现行市场单价为4610元/㎡，案涉房屋建筑面积129㎡，《房屋认购书》约定的房屋单价为3260元/㎡，该房屋升值差价损失为174150元（4610元/㎡×129㎡-3260元/㎡×129㎡=174150元）。该房屋升值差价部分即是因金龙公司违约给原告造成的损失，该部分损失，理应由金龙公司承担赔偿责任。故，原告要求被告金龙公司赔偿房屋升值差价损失174150元的诉讼请求，本院依法予以支持。本案中，被告的行为造成了原告的资金占用损失，原告的该项诉讼请求合理，但其要求按照月利率2%予以计算，于法无据，应按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算较为合理。截止2017年1月1日，原告共向被告交纳了房款90540元，原告主张从此时开始计算资金占用利息至款项还清之日止。该部分主张本院予以支持，超过部分不予支持。庭审中，原告自愿放弃租金部分的主张，此系原告对诉权的处分，符合法律规定，本院予以准许。原、被告签订的《房屋认购书》已解除，因该合同取得的财产应当予以返还，故，原告张吉兵要求被告金龙公司返还其购房款90540元的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告金龙公司提出情事变更的辩解理由，没有事实和证据支撑，于法无据。被告提出银行不予办理案涉房屋按揭贷款，对此，其亦不能违背诚信原则，擅自提高售房单价。对被告的辩解理由，本院不予采纳。综上所述，对原告张吉兵要求被告金龙公司返还其购房款并承担该款利息损失（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从2017年1月1日起计算至房款返还完毕之日止），同时要求被告赔偿其房屋升值差价损失174150元的诉讼请求，本院予以支持。超过部分的资金占用费本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张吉兵购房款90540元，并以90540元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告张吉兵支付从2017年1月1日起至房款返还完毕之日止的利息；二、被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张吉兵房屋升值差价损失174150元；三、驳回原告张吉兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，已减半收取计3290元，由被告贵州省铜仁市金龙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇一九年十一月二十五日法官助理何婧书记员郑宇翔