黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0603民初1703号原告：于兴慧，男，1974年9月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省林甸县，委托诉讼代理人：伊志强，黑龙**兴律师事务所律师。第三人：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东，统一社会信用代码912306235606427731。法定代表人：王双，该公司经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。被告：陈金，男，1953年10月31日出生，汉族，杜蒙县地方税务局退休干部，现住黑龙江省杜蒙县，委托诉讼代理人：陈敬松（系陈金儿子），男，1979年2月3日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，委托诉讼代理人：赵盛华，黑龙江玉朗律师事务所律师。被告：张跃军，男，1966年9月5日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省杜蒙县，原告于兴慧与第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称“宏亿信房地产公司”）、陈金、张跃军案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告于兴慧及其委托诉讼代理人伊志强、第三人宏亿信房地产公司委托诉讼代理人林宝昌、被告陈金委托诉讼代理人陈敬松到庭参加诉讼。被告张跃军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认案外人与第一被告之间房屋买卖合同效力；2、排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#4单元东侧1、2门两间商服（面积分别为49.75平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1212、1213序号所对应的位置）的执行；3、诉讼费由三被告承担。事实与理由：因案外人胡宝莹对原告负有债务，故胡宝莹将第一被告用于抵顶债务林甸县林甸镇东街永合家园12#4单元东侧1、2门两间商服（面积分别为49.75平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1212、1213序号所对应的位置）转让给了原告，抵消了原告与胡宝莹之间的债权债务关系，双方与2013年5月1日书面合同，胡宝莹随即将上述房产及相关资料转交给了原告，原告即开始实际占有使用。因三被告之间民间借贷纠纷一案，杜蒙县人民法院于2017年12月18日以（2017）黑0604执685号执行裁定书，查封了案外人的上诉财产。原告知晓后即向你院提出了执行异议，请求法院撤销执行裁定书中涉及申诉人不动产，解除对上述两处不动产的查封。你院经审查后，认为执行标的物已经处理（申请人陈金同意以流拍价格接受房产，你院确认以物抵债事实），原告系超期提出执行异议为由，驳回了原告异议申请。原告认为，你院在执行过程中未通知过申诉人有关执行的事项，也未对申诉人实际占有使用的房产状况做现场调查，在执行过程中存在疏忽并且侵害到了申诉人的合法的实体权利，故原告不服你院做出的（2019）黑0603执异244号执行裁定书提起诉讼。第三人宏亿信房地产公司辩称，我方同意原告的诉讼请求。被告陈金辩称，我方不认可原告与第三人签订的合同效力，本案争议房产已办理产权证在第三人名下，故此，法院执行第三人房屋没有任何问题，执行异议之诉应当在执行期间提出，本案已执行终结，原告所诉的房产龙凤法院执行局已经做出裁定将该商服执行给了陈金，所以请求驳回原告的诉请。被告张跃军未出庭应诉，亦未提交书面答辩状，无答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示证据：证据一、2011年11月10日案外人胡宝莹与第三人签订的商品房买卖合同一份、2011年11月10日出具的收据一张、涉案房屋的物业费和热力费缴费票据6张（复印件经与原件核对无异议），证明案外人胡宝莹与第三人存在商品房买卖合同关系，案外人是原告债务人，欠原告沙石款，案外人同意以该房屋抵偿欠原告的债务，房款为243775元，通过物业费票据证实原告现在实际占有使用该房屋，原告的房屋是大庆市林甸县永合家园二期12号商服1212室。在法院查封前占有使用。第三人质证，对真实性无异议，对证明问题无异议。被告陈金质证，真实性及证明问题均有异议，该证据只能证明原告交付了相应的费用，并不能证明原告是合法占有和使用该房屋的，所以无法正式原告使用的合法性。该证据中的缴费单位于第三人没有任何关系，物业公司收费不代表原告的占有是合法的。票据不是正规发票。证据二、2011年12月20日案外人胡宝莹与第三人签订的商品房买卖合同一份、2011年12月20日出具的收据一张、涉案房屋的物业费和热力费缴费票据3张（复印件经与原件核对无异议），证明案外人胡宝莹与第三人存在商品房买卖合同关系，案外人是原告债务人，欠原告沙石款，案外人同意以该房屋抵偿欠原告的债务，房款为395283元，通过物业费票据证实原告现在实际占有使用该房屋，原告的房屋是大庆市林甸县永合家园二期12号商服1213室。在法院查封前占有使用。第三人质证，对真实性无异议，对证明问题无异议。被告陈金质证，真实性及证明问题均有异议，该证据只能证明原告交付了相应的费用，并不能证明原告是合法占有和使用该房屋的，所以无法正式原告使用的合法性。该证据中的缴费单位于第三人没有任何关系，物业公司收费不代表原告的占有是合法的。票据不是正规发票。无法体现出以房抵债事实。证据三、案外人与原告签订的协议书一张、于兴慧用沙石款抵顶永合家园2期商服车库明细表一份（复印件经与原件核对无异议），证明案外人与原告之间存在债权债务关系，案外人将涉案房屋转让给原告折抵其欠付的沙石款。数额为652100元。第三人质证，对真实性无异议，对证明问题无异议。被告陈金质证，对真实性及证明问题均有异议，该协议未经过机构证实。本院认为，原告出示的证据一、二、三，经本院核实，具备真实性、合法性、关联性，具有证明效力，故对上述证据予以采信。被告陈金举证：证据一、证据一，大庆市龙凤区人民法院执行裁定书（2018）黑0603执1610号复印件一份，证明裁定书将本案争议房屋已经交付给陈金，裁定中载明的是大产权证号，包括涉案三户房屋，用于抵偿第三人的债务。原告质证，真实性请求核实，就算是真实的，也不影响原告申请执行异议和提起异议之诉。第三人质证，真实性无异议，证明问题有异议。在此份裁定下达后，本院又做出（2019）黑0603执异243号裁定书，赋予了原告提起异议之诉权利，故被告提供的这份证据不影响原告对本案诉讼的正常审理。本院经核实，该裁定书具备真实性，故对其真实性予以采信。证据二、林甸县房地产管理处档案股出具的证明复印件2份（原件在执行局2018黑0603执1610号卷宗中），证明本案争议的三处房产登记产权证办理在第三人名下，龙凤法院有权执行该房产，龙凤区法院执行局多次到林甸房产登记部门送达协助执行文书，已经可以正常办理产权证明。原告质证，真实性及证明问题均不予认可。就算涉案房屋登记在第三人名下，但该房屋事实上已经基于以房抵债协议转让给原告，该房屋所有权人为原告，原告基于买卖合同等证据并符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条，才向法院提起执行异议之诉。第三人质证，真实性及证明问题有异议，对产权证登记在我方名下的事实无异议，按照证据规则提供证据方，不能用口述方式说明证据出处，应用证明方式来证明证据来源。涉案房屋之所以办在我方大产权证范围内，原因是小区竣工后拖欠农民工工资，在县政府协调下将不具备办证条件的涉案房屋办理了两个大产权证用于抵押贷款，来解决拖欠农民工的工资。本院认为，该证据系房产部门出具，经核实，具备真实性，本院对其真实性予以采信。证据三、杜蒙县人民法院（2017）黑0624民初84号判决书复印件一份、大庆市中级人民法院（2017）黑06民终2148号判决书复印件一份、大庆市中级人民法院出具的（2017）黑06民终2148号判决书生效证明复印件一份，证明本案被告陈金诉第三人与张跃军民间借贷纠纷一案，经一、二审法院判决均以生效，我方依据该生效文书申请强制执行。原告质证，真实性请求核实，证明问题有异议，被告陈金与第三人之间是否存在债权债务关系与原告无关，事实上，法院对原告房屋进行查封处分，侵害了原告对涉案房屋的所有权，损害了原告合法权益。第三人质证，无异议。本院认为，经核实，该组证据系法院出具的裁判文书，具备真实性，本院对其真实性予以采信。庭审中，被告张跃军未出庭应诉，未出示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月10日、2011年12月20日，案外人胡宝莹与第三人宏亿信房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同所涉房屋为林甸县林甸镇东街永合家园二期12#4单元东侧1、2门两间商服，面积分别为49.75平方米、80.67平方米，约定购房款为243775元、395283元。付款方式为“该房转永和家园二期硬化、下水工程款”。因案外人胡宝莹对原告负有债务，案外人胡宝莹将上述房屋转让与原告以抵消其与原告之间的债务。后案外人胡宝莹向原告交付了上述房产，原告实际占有上述房产并使用至今。因执行陈金与第三人宏亿信房地产公司、张跃军民间借贷纠纷一案，杜蒙县法院查封并拍卖了第三人宏亿信房地产公司名下的大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服。后本院于2019年2月20日作出（2018）黑0603执1610号执行裁定书，认定大庆市林甸县东街永和家园11号楼、12号楼下主体商服为被执行人宏亿信房地产公司所有，上述房产经大庆市杜尔伯特县人民法院两次拍卖流拍，陈金同意以二次流拍价格接受上述房产抵偿债务，裁定黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园11号楼下主体商服（房产证号：20××00，丘号：2－14－1.2－14）及黑龙江省大庆市林甸县东北街永和家园12号楼下的主体商服（房产证号：20××52，丘号：2－14－1－（11－21）作价3048285元，交付申请执行人陈金用于抵偿申请人债务，申请执行人陈金可持本裁定到房产和土地登记部门办理相关产权过户手续。后原告向本院提出执行异议，本院于2019年3月20日作出（2019）黑0603执异244号执行异议裁定书，认为执行异议提出时间应在法院处理异议标的物之前，现杜蒙县法院已对异议标的物进行拍卖完成，此后本院做出裁定，确认以物抵债事实，故异议人超期提出执行异议，裁定驳回了原告的异议。后原告在该裁定送达后十五日内向本院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认案外人与第三人宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力，并排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#4单元东侧1、2门两间商服（面积分别为49.75平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1212、1213序号所对应的位置）的执行。本院认为，经过庭审调查，本案争议的焦点为：一、原告向执行部门提出执行异议的时间是否超过法定期间；二、案外人与第三人宏亿信房地产公司签订的房屋买卖合同是否有效；三、原告对被查封的涉案房产所享有的权利是否足以阻却对上述房产的执行。对此，本院认为，关于焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。结合本案，涉案争议的房产并未过户到申请执行人陈金名下，执行程序尚未终结，故原告向执行部门提出执行异议并未超过法定期间，原告有权提出执行异议及案外人执行异议。被告陈金抗辩认为案件已执行完毕，原告超期提出异议，理据不足，不予采纳。关于焦点二，第三人宏亿信房地产公司作为涉案楼盘的建设单位，其有权处分其所有的房产，其与案外人签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的效力性强制规定，内容有效，故原告的该项诉讼请求符合法律规定，应予支持。关于焦点三，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条针对登记在被执行人名下的不动产在何种情况下能够产生阻却执行的权利分别作出了规定，从规定内容看，第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则同时符合了‘登记在被执行人名下的不动产’与‘登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房’两种情形，故两条文在法律适用上已产生竞合，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，即符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，案外人与第三人宏亿信房地产公司在法院查封前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并将上述房屋转让给原告，原告通过抵账的形式支付了全部购房款，且已实际合法占有涉案房屋多年。此外，无证据证明涉案房屋未办理变更登记并非是原告的自身原因造成。因此，原告对涉案房产享有合法的物权期待权，足以阻却执行部门对上述房产的执行。据此，原告要求确认案外人与第三人宏亿信房地产公司之间的房屋买卖合同效力、排除对林甸县林甸镇东街永合家园二期12#4单元东侧1、2门两间商服（面积分别为49.75平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1212、1213序号所对应的位置）的执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下：一、案外人与第三人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同有效；二、不得执行林甸县林甸镇东街永合家园二期12#4单元东侧1、2门两间商服（面积分别为49.75平方米、80.67平方米，系林字第20××52号产权证中1212、1213序号所对应的位置）。案件受理费10191元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本院（2019）黑0603执异244号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  孙景耀人民陪审员  姜洪波人民陪审员  许秀娟二〇一九年十一月六日书 记 员  于美琪附本判决所依据的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。