内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0602民初3092号原告（执行案外人）：杨某，1968年8月13日出生，现住鄂尔多斯市东胜区铁西泰和苑小区5号楼2单元904室，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：郭利锋，内蒙三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。被告（申请执行人）：邬某，现在东胜区罕台镇达尔汗壕村邬家塔18号。委托诉讼代理人：崔某，内蒙古伊康东律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，1963年9月24人出生，被告邬某妻子。被告（被执行人）：王某，现在东胜区罕台镇撖家塔村海湾23号。原告杨某诉被告邬某、被告王某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人郭利锋，被告邬某的代理人崔某、刘某到庭参加了诉讼，被告王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令不得对被告王某名下，由内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司开发的，位于鄂尔多斯市××区（合同编号：2008-0026624）、B座4单元4045号（合同编号：2008-0026623）房屋（下称涉案房屋）的执行；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：东胜区法院在执行查封涉案房屋前，被告王某已将涉案房屋以以房抵债的方式转让给了原告，转让后的涉案房屋实际所有权人为原告，故贵院（2015）东执字第1190号《执行裁定书》作出的查封行为错误，贵院在查明案件事实后依法判决不得执行涉案房屋。2011年4月4日，被告王某向原告借款120万元，约定借款月利率为2.5分，该借款由被告王某向原告出具《借款单》一支。借款出借后被告王某向原告支付利息至2011年8月4日，偿还借款本金30万元，尚欠借款本金90万元及从2011年8月5日至今的利息未偿还。2012年3月5日，原告与被告王某就上述尚欠借款本金经协商一致签订了《房屋抵顶债务协议》，协议约定：双方确认被告王某欠原告现金90万元，被告王某自愿用其产权所有的两套涉案房屋，以等额价款抵偿其欠原告现金90万元，同时约定被告王某保证上述抵债房屋未因其他事由被查封、抵押或出售；保证在本协议签订后不得因其原因导致涉案房屋被查封、抵押，致使原告权利无法实现；保证抵押房屋无产权上的争议；保证在未征得原告书面同意的情况下出售抵债的房屋；保证在本协议签订之日起2016年5月1日之前给原告办理完毕抵债房屋的房地产权证；双方签订协议后，无论发生任何情况，被告王某不得以任何理由收回该房屋；被告王某如不能按时交付抵债房屋和办理房地产手续，原告仍将按被告王某所打欠条追偿欠款本金及利息；该房屋已具备交付和使用条件，被告王某必须在协议签订当日将抵债房屋交付原告，同时在协议签订之前该房屋所需缴纳未清款项及费用由被告王某全部负责结清；税费、交易费用、过户等所有费用全由被告王某自行承担，原告不承担任何费用及责任。另，原告与被告王某于2012年3月5日签订补充《协议》，约定因涉案房屋有欠款暂不能过户，等被告王某结清欠款，给原告过户之日，原告一并将借条交付于被告王某。房屋抵顶债务协议签订当日，被告王某将涉案房屋及《商品房买卖合同》、交纳购房款收据、房门钥匙等向原告交付。原告接收涉案房屋后，将涉案房屋对外自用及出租至今，接收涉案房屋至今的物业费、供暖费、水费、电费等均由原告、涉案房屋承租人交纳。贵院在被告王某将涉案房屋抵顶并交付给原告后，于2016年1月13日经被告邬某的申请才将涉案房屋裁定查封，又于2018年12月20日续行查封，故属于转让在先查封在后的情形，贵院查封涉案房屋的实际所有权人为原告。根据该事实，原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；”的规定。二、原告在贵院对涉案房屋查封前已经合法占有。2012年3月5日，被告王某将涉案房屋交付给原告使用，从交付之日至今一直由原告使用，且原告已将涉案房屋对外出租。根据该事实，原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”的规定。三、原告已将涉案房屋的转让价款向被告王某全部付清。根据被告王某于2011年4月4日向原告出具的借款120万元的借款单及原告与被告王某签订的《房屋抵顶债务协议》第一条的约定，被告王某用涉案房屋向原告抵偿了剩余借款本金90万元，被告王某也按约定履行了向原告交付涉案房屋的义务，至此被告王某向原告的借款本金已结清。根据该事实，原告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项“已支付全部价款，……；”的规定。四、涉案房屋未能及时办理过户登记非因原告自身原因所致。房屋抵顶债务协议签订后原告曾多次要求被告王某协助办理涉案房屋的过户登记手续，但因被告王某至今未将涉案房屋购房欠款交清，故至今未办理涉案房屋的过户登记，该情形并非原告的自身原因所致。根据该事实，原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告所主张的权利足以排除贵院对涉案房屋的执行。恳请贵院在查明案件事实后，依法支持原告的诉讼请求为盼。被告邬某辩称：不同意原告的诉讼请求，1、涉案的两套房屋网签合同登记在王某名下且实际所有人为王某，法院经被告的申请执行并无不当，原告的请求没有依据。2、2012年腊月王某还给我说房子不能抵顶给我们，因为房子有贷款，所以原告说的都是不对的。被告王某同意原告的诉讼请求及理由。原告提供了下列证据：一、东胜区人民法院（2019）内0602执异56号执行裁定书一份，证明原告对该执行裁定书不服，根据民诉法的规定提起本案诉讼的依据。被告邬某对证据一真实性、证明问题认可。被告王某对证据一真实性、证明问题认可。二、借款单及银行流水、银行储蓄存取款凭条，证明2011年4月4日，被告王某向原告借款120万元，约定借款月利率为2.5分，该借款由被告王某向原告出具《借款单》一支的事实。被告邬某对证据二真实性不认可，对银行流水真实性认可，对证明问题均不认可，理由流水仅能代表原告与被告的资金往来并不证明该资金的性质。被告王某对证据二真实性、证明问题认可。三、房屋抵顶债务协议、协议、商品房买卖合同两份，证明2012年3月5日，原告与被告王某就上述尚欠借款本金经协商一致签订了《房屋抵顶债务协议》，协议约定：双方确认被告王某欠原告现金90万元，被告王某自愿用其产权所有的两套涉案房屋，以等额价款抵偿其欠原告现金90万元的事实。另，原告与被告王某于2012年3月5日签订补充《协议》，约定因涉案房屋有欠款暂不能过户，等被告王某结清欠款，给原告过户之日，原告一并将借条交付于被告王某。房屋抵顶债务协议签订当日，被告王某将涉案房屋及《商品房买卖合同》、交纳购房款收据、房门钥匙等向原告交付的事实。被告邬某对房屋抵顶债务协议、协议真实性与证明问题均不认可，理由是在同一天同时签订了两份协议，不符合常理，对商品房买卖合同两份真实性认可，所证明问题不认可，理由是该两份合同的购买人均为王某且至今没有发生更名。被告王某对证据三真实性、证明问题认可。四、租房合同三份、房屋租赁协议书一份、物业费享受优惠政策的证明三份、购水收据五支、购电收据七支、热费收据五支、物业费收据五支、天佐物业公司证明一份、结婚证、冯海叶（杨某妻子）身份证复印件一份，证明原告于2012年3月5日接收涉案房屋后，将涉案房屋对外自用及出租至今，接收涉案房屋至今的物业费、供暖费、水费、电费等均由原告、涉案房屋承租人交纳的事实。被告邬某对租房合同三份、房屋租赁协议书一份真实性和所证明问题均不认可，理由是该租赁凭证均是发生在被告邬某查封涉案房屋以后；物业费享受优惠政策的证明三份真实性认可，所证明问题不认可，缴费人并非本案原告或配偶；对购水收据五支、购电收据七支、热费收据五支、物业费收据五支真实性认可，证明问题不认可，该组证据中冯海叶为交款人均发生在被告查封涉案房屋以后，其余收据并不能证明缴费人为原告或原告配偶；另外，2014年和2016年的供热收据显示的户名仍为被告王某，对天佐物业公司证明一份真实性认可，证明问题不认可，从原告提供的证据来看，水电费的收据并非从2013年1月1日连续缴纳至2016年12月31日，且缴费人也并非原告，对结婚证、冯海叶（杨某妻子）身份证复印件一份真实性认可，证明问题不认可，理由同上。被告王某对证据四不清楚，费用不是我交的，有我名字是因为一直没有过户。五、东胜区人民法院（2015）东执字第1190-1号执行裁定书，证明法院在被告王某将涉案房屋抵顶并交付给原告后，于2016年1月13日经被告邬某的申请才将涉案房屋裁定查封，又于2018年12月20日续行查封，故属于转让在先查封在后的情形，贵院查封涉案房屋的实际所有权人为原告。被告邬某对证据五真实性认可，证明问题不认可，被告的查封并非发生在涉案房屋抵顶以后。被告王某对证据五真实性、证明问题认可。针对其答辩意见，被告王某未向法庭提供证据予以佐证。被告邬某提交如下证据：证据一：2014东执字第1161号执行裁定书，内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司证明2份，证明问题：涉案2套房屋早在2014年就由本案房屋的开发公司进行了查封，且从被告王某购买两套房屋后至今未要求房地产公司办理协助更名。原告杨某对证据一的真实性认可，对证明问题不认可，理由是执行裁定书的日期显示是抵顶交付在先，查封在后。对内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司证明2份真实性和证明问题均不认可，此证据为瑕疵证据，没有相关负责人签字，无法为原告过户是被告王某的过错并非原告自身原因所致。被告王某对证据一认可。证据二，鄂尔多斯市天佐物业管理服务有限公司证明1份，证明问题：涉案的两套房屋在物业公司的登记信息业主一直都是被告王某，未发生过更名，也说明原告提供的证明，物业公司并不能证明2013年至2016年缴费人为本案原告。原告杨某对证据二真实性认可，证明问题不认可，此证据只能证明登记的业主信息是王某，并不能证明交付房屋之后的信息，王某也承认房屋交付后并没有交费，此证明并不与我方提供的证明冲突。被告王某对证据二中2019年7月25日证明认可，对2019年8月1日证明认可，2019年7月30日的证明不认可，我与开发商商量过过户，但是因为我欠房款所以不给我过户。证据三、购电购水收据8张，证明2012年-2014年证明缴费人并非本案原告。原告杨某对证据三真实性认可，所有的缴费都是原告将房屋租赁给杜娟、刘果利、李琴、王中华、安延菊，承租人缴费也能证明涉案房屋的上述费用由原告缴费的事实。被告王某对证据三不清楚。经审查认为，原告提供的证据客观真实，符合证据的三性原则，能够形成证据链，足以证明案件事实的真实情况，予以认定。被告邬某提供的三组证据真实性本院予以确认，但证明问题本院不予确认。经审理查明：2011年4月4日，被告王某向原告借款120万元，约定借款月利率为2.5分，该借款由被告王某向原告出具《借款单》一支。借款出借后被告王某向原告支付利息至2011年8月4日，偿还借款本金30万元，尚欠借款本金90万元及从2011年8月5日至今的利息未偿还。2012年3月5日，原告与被告王某就上述尚欠借款本金经协商一致签订了《房屋抵顶债务协议》，协议约定：双方确认被告王某欠原告现金90万元，被告王某自愿用其产权所有的两套涉案房屋，以等额价款抵偿其欠原告现金90万元。另，原告与被告王某于2012年3月5日签订补充《协议》，约定因涉案房屋有欠款暂不能过户，等被告王某结清欠款，给原告过户之日，原告一并将借条交付于被告王某。房屋抵顶债务协议签订当日，被告王某将涉案房屋及《商品房买卖合同》、交纳购房款收据、房门钥匙等向原告交付。原告接收涉案房屋后，将涉案房屋对外出租及自用至今，接收涉案房屋至今的物业费、供暖费、水费、电费等均由原告、涉案房屋承租人交纳。本院在审理邬某诉王某民间借贷一案过程中，作出（2013）东民初字第735号民事调解书，该调解书生效后，该案进入执行程序。本院于2016年1月13日作出（2015）东执字第1190-1号执行裁定书，裁定查封登记在王某名下的涉案房产即位于鄂尔多斯市××区（合同编号：2008-0026624）、B座4单元4045号（合同编号：2008-0026623）。原告杨某针对涉案房屋向本院提出执行异议，本院于2019年5月3日以案外人杨某对涉案房屋未过户存在过错为由，驳回其异议请求。本院认为，执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的一种救济方式。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告杨某在被告邬某查封涉案房产前，于2012年3月5日已经与被告王某签订了《房屋抵顶债务协议》和《协议》，协议约定房屋价款由王某下欠原告杨某的借款来抵顶，因涉案房屋有欠款暂不能过户，等王某结清欠款，给原告过户之日，原告一并将借条交付于被告王某，协议签订当日，王某将涉案房屋及《商品房买卖合同》、交纳购房款收据、房门钥匙等向原告交付。协议系双方真实意思表示，合法有效，且已履行，本院予以确认。此后，原告杨某对涉案房屋实际占有并出租，有原告提供的第四组证据予以佐证，本院予以认可。涉案房屋未过户的原因在于被告王某未结清房款，所以原告对此并无过错。综上，本院认为原告提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告请求不得对被告王某名下，由内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司开发的，位于鄂尔多斯市××区（合同编号：2008-0026624）、B座4单元4045号（合同编号：2008-0026623）房屋的执行诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：不得执行在被告王某名下，由内蒙古天佐宏业房地产开发有限公司开发的，位于鄂尔多斯市××区（合同编号：2008-0026624）、B座4单元4045号（合同编号：2008-0026623）房屋。案件受理费12800元，由被告邬某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。本院（2019）内0602执异56号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵晶晶审 判 员  郝银祥代理审判员  安高维二〇一九年十一月二十四日书 记 员  白 倩