四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初7687号 原告：王某，男，2012年2月20日出生，藏族，住四川省金川县。 法定代理人：王家海（王某之父），男，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：丁菊，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈茂华，四川诚中成律师事务所律师。 被告：成都市武侯区桂溪房地产开发公司，住所地成都市武侯区外东高攀村。 法定代表人：樊增明。 委托诉讼代理人：蒋全明，男，成都市武侯区桂溪房地产开发公司员工。 原告王某与被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司（下称桂溪房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人丁菊、陈茂华以及被告桂溪房地产公司的委托诉讼代理人蒋全明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证和国土使用权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（从2014年12月1日起至原告实际取得所购房屋产权证之日止，按购房款7231880元×0.0001/天×逾期天数）。诉讼过程中，原告王某变更诉讼请求为：1、判令被告立即为原告办理不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金（从2014年12月1日起至原告实际取得所购房屋产权证之日止，按购房款7231880元×0.0001/天×逾期天数）和逾期办理不动产权证违约金（从2016年5月30日计算至取得不动产权属证之日，按照已付房款的0.35%/年）。事实与理由：2012年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以总房款7231880元，购买被告位于成都市高新区房屋。原告按照合同约定履行了全部义务，被告于2012年11月30日向原告实际交付了房屋，但被告未按双方约定履行办证义务。 被告桂溪房地产公司辩称，同意为原告办理房屋的不动产权证。2016年11月14日，成都市国土资源局发布了《成都市国土资源局关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年11月23日起，在本市主城区范围内实施不动产统一登记，被告无论是在法律上，还是在事实上均不可能再为原告办理房屋所有权证和国有土地使用权证，故《商品房买卖合同》及其补充协议中约定的有关违约责任自2016年11月23日起也不能再继续适用。在被告向原告按期交房后，原告已将该房屋用于出租获取租金收益，未办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》不影响原告对案涉房屋的占有、使用和收益，原告也未提交其因逾期办证而遭受实际损失的证据，故被告认为原告计算的违约金过高，请求调减。被告于2012年11月30日向原告交付了案涉房屋，被告办理房产证的期间为2012年12月1日到2014年11月30日止，如果被告仍未办证，原告应当在两年法定诉讼时效期限即2016年12月1日前向人民法院起诉主张权利，但是原告却是在2019年6月份才提起诉讼，被告认为原告的起诉已超过了两年的诉讼时效期间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同》及补充协议、“上锦颐园-佳境”商业代收费用及说明、房屋信息查询记录单，本院认定事实如下： 王某向桂溪房地产公司支付购房款7231880元，购买桂溪房地产公司开发的位于成都高新区房屋，并与之签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因桂溪房地产公司的责任，王某未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，王某不退房，桂溪房地产公司按已付房款的每日万分之一向王某支付取得房屋所有权证书的违约金；分户国有土地使用证办理期限在项目所有分户产权证办理完成后贰年内办理完成，桂溪房地产公司若逾期办理国有土地使用证，按王某已付房款的银行同期活期存款利率向王某支付逾期办理的违约金。 2012年11月8日，王某向桂溪房地产公司支付代为办证的相关税费。 2012年11月30日，桂溪房地产公司向王某交付房屋。 2014年9月28日，桂溪房地产公司取得案涉房屋的初始登记。 2018年10月29日，本院收到王某的起诉状。 另查明，一、《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 二、中国人民银行于2015年10月24日公布的金融机构人民币活期存款基准利率为0.35%/年。 本院认为，桂溪房地产公司对王某的第1项诉讼请求不持异议，故本院予以确认。本案争议焦点为：一、王某起诉要求逾期办证违约金是否超过诉讼时效，二、王某主张的逾期办证违约金如何确定。 关于争议焦点一，本院认为：双方约定逾期办证违约金按期间累计计算，该违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效；由于桂溪房地产公司至今仍未履行办证义务，故该违约金诉讼时效应从王某起诉之日即2018年10月29日向前倒推三年计算，即发生于2015年10月29日之后（含当日）的违约金受法律保护。桂溪房地产公司认为王某要求逾期办证违约金已超过两年诉讼时效的主张不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二，本院认为：（一）桂溪房地产公司应于2014年11月30日前为王某办理房屋所有权证，但其未按期办理，业已违约，应按约支付逾期办理房屋所有权证违约金。本市实施不动产统一登记后，原房屋所有权证及国有土地使用权证合二为一，桂溪房地产公司在2016年11月17日后客观上已无法为王某单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而应在约定的国有土地使用权证办理期限内为王某办理不动产权属证书。因此，逾期办理房屋所有权证违约金应计算至2016年11月17日；再结合前述关于违约金诉讼时效的论断，桂溪房地产公司应承担自2015年10月29日至2016年11月17日期间的逾期办理房屋所有权证违约金。（二）鉴于以“项目所有分户产权证办理完成”作为国有土地使用权证办理期限的起算节点对王某明显不利，且该约定系格式条款，故将国有土地使用权证办理期限的起算节点解释为案涉房屋所有权证办理完成之日较为允当。因此，桂溪房地产公司应于2016年11月30日前为王某办理房屋不动产权属证书，但其至今仍未办理，业已违约，应参照约定的逾期办理国土证违约金支付逾期办理不动产权属证书违约金。（三）前述违约金计算标准以年计分别仅有3.65%和0.35%，相较于权属登记对于购房人的重要性，同时考虑违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内为原告王某办理位于成都高新区房屋的不动产权属证书； 二、被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司于本判决生效之日起三十日内向原告王某支付逾期办理房屋所有权证违约金（按照723.19元/日自2015年10月29日计算至2016年11月17日）和逾期办理不动产权属证书违约金（按照25311.58元/年自2016年12月1日计算至取得之日）； 三、驳回原告王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11284元，由被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司负担（此款原告王某已预交，被告成都市武侯区桂溪房地产开发公司应于履行本判决确定的义务时一并支付给原告王某）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余存江 二〇一九年十一月十二日 书记员  易亚楠