江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初2607号原告：无锡时代璟运物业有限公司，住所地江苏省无锡市运河东路556号负一层，统一社会信用代码91320200302063082B。法定代表人：季刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：许大椿，江苏雅言律师事务所律师。被告：范晓君，男，1977年2月28日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：周珩，江苏鼎助律师事务所律师。原告无锡时代璟运物业有限公司（以下简称璟运公司）与被告范晓君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告璟运公司的委托诉讼代理人许大椿、被告范晓君的委托诉讼代理人周珩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。璟运公司向本院提出诉讼请求：1.判令范晓君支付物业管理费379995.10元（自2014年9月25日起至2017年12月25止，按每平方米8.50元计算）、用电预买金22925.80元（按照室内用电每平方米5元、空调用电每平方米15元计算）、电费69161.70元（其中2016年应交27852.70元，2017年应交41309元）、房屋专项维修资金103166.10元（按照每平方米90元计算），以上共计575248.70元及利息（以506087元为基数，自2014年9月25日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算；以69161.70元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）；2.判令本案诉讼费用由范晓君承担。诉讼中，璟运公司撤回了向范晓君主张电费的诉讼请求。事实与理由：范晓君系无锡市运河东路555号A座2001室、2002室、2008室、2009室、2010室、2011室、2012室七套房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人，璟运公司为该物业进行前期物业管理。因范晓君拖欠缴纳物业相关费用，故璟运公司诉至法院。范晓君辩称：1.其于2016年4月7日取得案涉房屋所有权，故应当自取得案涉房屋所有权之日起计算物业管理费；2.璟运公司与范晓君之间存在其他法律纠纷，璟运公司多次针对案涉房屋进行断电，给范晓君造成了巨大的经济损失，故璟运公司并未履行物业服务企业的物业服务；3.收取用电预买金系璟运公司的规定，其并未与范晓君签订物业服务合同，故范晓君不同意支付该笔费用；5.房屋专项维修资金应当向主管部门缴纳而非交给璟运公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：1．2010年1月，范晓君与案外人江苏南城置业发展有限公司（以下简称南城置业公司）签订房屋认购协议，商定由范晓君购买本案所涉的7套房屋，每平方米单价为6650元。因南城置业公司违约不予交房，范晓君于2011年向原无锡市南长区人民法院提起诉讼。该院经审理后作出了（2011）南商初字第298号民事判决书，判决：一、确认范晓君与南城置业公司于2010年1月10签订的房屋认购协议书为商品房买卖合同。二、范晓君于本判决生效后三十日内向南城置业公司支付房款3789802元。三、南城置业公司于范晓君履行上述第二项确定的付款义务后三十日内向范晓君交付时代国际A座2001－2002、2008－2012室共7套房屋。南城置业公司不服该判决提起上诉。2012年9月，无锡市中级人民法院做出了（2012）锡商终字第285号民事判决：驳回上诉，维持原判。南城置业公司不服该判决，向江苏省人民检察院提起申诉，江苏省人民检察院于2013年3月21日做出了民事抗诉书，江苏省高级人民法院于同年4月19日做出裁定，提审该案。经审理，该院于2014年9月做出了维持江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡商终字第285号民事判决的终审判决。后上述七套案涉房屋由范晓君经向法院申请执行后，于2015年8月6日予以接收，并于2016年4月7日进行了房屋所有权登记。2.无锡市运河东路555号A座房屋由南城置业公司所建，南城置业公司先委托案外人无锡时代昌诚物业有限公司予以前期物业服务管理后解除。2014年7月18日，南城置业公司与璟运公司签订了委托前期物业管理协议，约定由璟运公司自2014年8月1日起对案涉房屋楼盘予以前期物业管理。2019年4月4日，范晓君与璟运公司签订前期物业管理服务协议，对物业管理费的收取标准（8.50元每平方米每月）、用电预买金（20元每平方米）、房屋专项维修资金等方面进行了明确约定。3.案涉房屋的性质均为商务金融用地/办公，其中2001室房屋建筑面积为109.94平方米、2002室房屋建筑面积为115.26平方米、2008室房屋建筑面积为152.87平方米、2009室房屋建筑面积为113.43平方米、2010室房屋建筑面积为158.19平方米、2011室房屋建筑面积为209.62平方米，2012室房屋建筑面积为286.98平方米，以上七套房屋面积共计1146.29平方米。另查明，璟运公司与范晓君于2019年4月4日签订物业服务合同。上述事实，有不动产登记证明、委托前期物业管理协议、前期物业管理服务协议、民事判决书、照片及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋缴纳物业管理费的起算日期；二、璟运公司要求范晓君支付用电预买金是否合理；三、案涉房屋专项维修资金的计算标准。关于争议焦点一，物业管理费的交纳时间并不以房屋权属证明登记的日期为准，而是以案涉房屋交付或实际占有之日起作为业主或者实际使用人承担物业管理费的起算日期。根据法律规定，房屋的所有权人为业主。但在未办理房屋所有权登记之前，因生效法律文书等取得房屋所有权的人在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。本案中，璟运公司认为，应当自江苏省高级人民法院做出生效判决之日起计算案涉房屋物业管理费，因此时案涉房屋并未交付给范晓君或者由范晓君实际占有，故对璟运公司该项的主张，本院不予支持。范晓君主张应当自取得案涉房屋所有权登记证明之日起计算物业管理费，亦不符合法律规定，故本院对其抗辩意见，不予采纳。本院认为，结合相关案件事实，案涉房屋的物业管理费起算时间，应当认定自范晓君实际接收案涉七套房屋即2015年8月6日起计算。依此起算日期，结合案涉房屋面积，至2017年12月25日止，范晓君应支付物业管理费为280935.48元。关于争议焦点二，璟运公司与范晓君签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均因恪守履行。故璟运公司要求范晓君支付用电预买金的诉讼请求，有充分的合同依据，本院予以支持。关于争议焦点三，依据双方签订的前期物业管理服务协议的约定，范晓君应参照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》交纳房屋专项维修资金。本案中，璟运公司作为案涉房屋专项维修资金的代收人向范晓君主张收取该笔费用具有充分的合同依据，本院予以支持。范晓君提出应向主管部门缴纳而非交给璟运公司的抗辩理由，本院不予采纳。根据无锡市住宅专项维修资金管理办法的规定，非住宅因当按照建筑面积每平方米50元标准交存，与住宅结构相联设有电梯并能直接使用，按照建筑面积每平方米90元标准交存，现璟运公司未提供相关证据证明案涉房屋符合每平方米90元的收费标准，且结合案涉房屋属商务金融用地/办公性质且未与住宅结构相联，故本院对璟运公司提出的应当按照每平方米90元的标准计收房屋专项维修资金的诉讼请求不予支持，本院认为，应按照每平方米50元的标准计收。关于本案中璟运公司主张之利息，虽前期物业管理协议中已有相关滞纳金之约定，但根据范晓君与案外人南城置业公司就诉争7套房屋之间的纠纷过往，结合璟运公司、南城置业公司之间的关联关系，以及璟运公司在诉讼前、诉讼中就签订物业服务合同要求先行或一并解决案涉房屋装修及附着物归属争议，否则拒不签订物业服务合同等行为，范晓君关于璟运公司就诉争房屋存在断电动机的陈述可以成立。另根据（2018）苏0213民初1091号案件关于实地勘察的情况，案涉房屋空调器电源均由物业公司控制，公安机关的接处警证明中亦多次载明系报警人与物业公司之间发生纠纷，故诉争房屋断电行为由璟运公司实施具有高度可能性。根据法律规定，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。璟运公司未尽到物业管理服务义务，因自身过失行为导致双方迟迟未签订物业管理服务协议，由此产生的后果由其自行承担，过错在先，故本院对璟运公司主张之利息不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条第二款规定，判决如下：一、范晓君应自本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司物业费280935.38元（自2015年8月6日至2017年12月25日）；二、范晓君应自本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司用电预买金22925.80元；三、范晓君应自本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司房屋专项维修资金57314.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9552元，由无锡时代璟运物业有限公司负担3439元，由范晓君负担6113元。此款已由无锡时代璟运物业有限公司预交，范晓君将本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接给付给无锡时代璟运物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  丁 炜人民陪审员  赵大松人民陪审员  张秀英二〇一九年十一月四日书 记 员  朱 叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业务具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。