黑龙江省齐齐哈尔市碾子山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0207民初710号原告：张国军，男，汉族，1968年2月6日出生，万兴家园老年公寓经营业主，现住齐齐哈尔市龙沙区。被告:齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行（原名称为齐齐哈尔市市区信用合作联社碾子山信用社），住所地：齐齐哈尔市碾子山区富强路**。法定代表人王敬源，职务：行长。委托诉讼代理人陈长海，居民身份证号码230207196903180010，男，汉族，1969年3月18日出生，该行法律顾问，现住齐齐哈尔市碾子山区富强十委**。第三人：齐彤，男，汉族，1969年8月28日出生，无固定职业，现住齐齐哈尔市铁锋区。原告张国军诉被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行、第三人齐彤执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法由审判员姚志强担任审判长并主审本案，与人民陪审员孙巍巍、人民陪审员丛桂梅组成合议庭，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告张国军、被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行的委托诉讼代理人陈长海、第三人齐彤到庭参加诉讼。现本案在法定审限内审理终结。原告张国军诉称：原告与第三人齐彤于2014年8月25日签订了房屋租赁合同，合同约定原告承包齐彤经营的万兴家园老年公寓，承包租赁期限自2014年10月1日至2024年10月1日止。合同签订前，原告交付了部分租赁定金，第三人向原告交付了万兴家园老年公寓的四套案涉房屋，合同签订后，原告依约交付了租赁费，一直经营至今。2014年8月19日至2015年2月15日期间，第三人齐彤用其所有的案涉四套房屋在被告处抵押贷款680万元，并办理抵押登记。借款期满后，齐彤未能如期偿还贷款，被告于2019年7月8日向法院申请对这四套房屋强制执行，原告于2019年7月18日向法院提出案外人异议，法院于2019年8月12日作出（2019）黑0207执异2号执行裁定书，驳回原告异议。原告认为裁定书认定事实错误，原告对于案涉房屋享有足已排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定：“承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案原告与第三人于2014年8月25日就签订了书面租赁合同，且第三人一直占有使用案涉房屋至今，因此，原告签订合同及占有案涉房屋均发生在被告申请贵院查封案涉房屋之前，故依据上述司法解释，原告有权请求其在合法租赁期限内停止向被告或案涉房屋的受让人移交案涉房屋。其次，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十五条规定“抵押权将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”《物权法》第一百九十条则进一步规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案虽然原告与第三人在2014年8月25日签订的租赁承包合同，但被告与第三人在2014年8月19日和2015年2月15日期间共签订了两次抵押贷款合同，其中一份抵押贷款合同系在原告签订租赁承包合同之前，而另一份抵押贷款合同系在原告与第三人签订租赁承包合同之后，而案涉房屋就是第三人于2015年向被告办理的抵押贷款所提供的抵押物，故依据上述法律规定，原告对案涉房屋享有的租赁使用权优先于被告的抵押权及其他房屋受让人的物权，法院应当依法停止对案涉房屋的执行。故向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、依法确认原告对第三人所有的坐落于齐齐哈尔市××大街××单元××号房屋（建筑面积362.27平方米，产权证号码为房权证齐字第**）享有租赁权，租赁期限至2014年10月1日；2、依法判决撤销（2019）黑0207执异2号执行裁定书；3、依法判决原告在租赁期限内有权不向被告或其他受让人移交第一项诉请中的房屋，并请求停止对第一项诉请中的房屋的强制执行；4、要求诉讼费用由被告承担。被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行辩称：1、租赁合同不得对抗已登记的抵押权。第三人齐彤在齐齐哈尔市经营万兴家园老年公寓，因装修分别于2014年8月19日和2015年2月15日向我行申请贷款500万元和180万元，用其经营的老年公寓房地产抵押，期限十年，还款方式为按月等额本息偿还。签订合同后，在齐齐哈尔市房地产产权市场管理处及齐齐哈尔市国土资源局办理了房屋和土地抵押登记。贷款后齐彤偿还本息311,002.10元，我行于2015年11月21日、2015年12月10日、2016年1月10日向齐彤下发了逾期贷款催收通知书，并于2017年9月12日将其诉至法院，进入执行程序后，原告提出案外人异议，经法院审理驳回其执行异议。我行不知道原告和齐彤于2014年8月25日签订的租赁合同，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此原告的租赁合同不能够对抗抵押权。2、租赁合同无效，不应收法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原告的租赁合同无效。3、碾子山区人民法院（2019）黑0207执异2号执行裁定书合法有效。第三人齐彤辩称：2018年春天，我与被告签订执行和解协议，但被告上级机构对该协议不予认可，我的意见是仍然按2018年与被告签订的执行和解协议履行。原告为证明其诉称理由提供如下证据：1、老年公寓承包合同复印件一份，证明2014年8月25日原告与第三人正式签订万兴家园承包租赁合同，承包期限十年从2014年10月1日到2024年10月1日的事实；2、证人于某、孙某、张某的证人证言一份，证明2014年6月9日原告进入老年公寓的事实；3、收据（五万元）和银行打款流水各一份，证明2014年6月9日就与齐彤签订承包合同并着手进行装修的事实；4、照片两张，证明2014年6月装修前万兴老年公寓外貌的事实。被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行对原告提供证据1的真实性有异议，认为该证据是原告与第三人虚构的；对证据2的真实性有异议，认为证人应当到庭作证；对证据3有异议，认为打款收据不能证明原告与第三人的租赁关系；对证据4有异议，认为与第三人贷款时提供的抵押物照片不符。第三人齐彤对原告提供的上述证据无异议。被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行向本院提供的证据有：1、借款凭证、借款申请书、面谈记录、抵押声明、身份证复印件、户口簿复印件各一份，证明第三人齐彤分别于2014年8月19日和2015年2月15日在农商行碾子山支行贷款总计680万元的事实；2、齐齐哈尔市万兴家园老年公寓的营业执照、机构代码证、餐饮服务许可证各一份，证明老年公寓经营人为齐彤，而不是原告的事实；3、老年公寓章程一份和2014年5月至2015年1月间万兴家园入住老人收费明细一份，证明贷款时是由齐彤进行收费，说明齐彤是实际经营者的事实；4、提款申请书两份、转账记录、装修合同、装修材料购买合同，证明齐彤贷款后将该款分别转给装修人员，将该款主要用于万兴家园老年公寓的装修的事实；5、抵押声明复印件两份和承诺书复印件三份，证明齐彤用万兴家园老年公寓的房产及所有装饰和收入进行抵押偿还贷款的事实；6、案涉房屋产权证和他项权证，证明齐彤贷款时用案涉房屋办理抵押手续的事实；7、借款合同两份、借款逾期催收通知书三份，证明齐彤两次借款共计680万，到期未能偿还的事实。原告对被告提供的上述证据无异议。第三人对被告提供的上述证据无异议。第三人齐彤未向本院提供证据。本院经过审查核实，认证如下：原告提供的证据1，第三人齐彤无异议，被告对其真实性有异议，认为该承包合同是虚构的，本院认为合同中显示承包经营期限为2014年10月1日至2024年10月1日止，而案涉房地产齐齐哈尔市××大街××单元××号房屋（建筑面积362.27平方米，产权证号码为房房权证齐字第**）定的抵押权时间为2014年8月18日，原告提供的证据1能够证明与第三人承包发生的时间，本院认为该合同具有客观真实性；原告提供的证据2，因证人本人不能到庭作证，故本院认为对其真实性无法核实，故不予采信；原告提供的证据3，原告证实与第三人之间的打款记录，不能证明签订万兴家园老年公寓承包合同的时间，故本院不予采信；原告提供的证据4，能够反映案涉房屋的旧貌，本院予以采信。对被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7，原告与第三人均无异议，且七份证据均能证明第三人在被告处贷款的真实情况，故本院予以采信。通过对上述证据的确认及双方当事人的陈述，本院认定案件事实如下：第三人齐彤于2007年4月经齐齐哈尔市民政局批准开办齐齐哈尔市万兴家园老年公寓，2010年11月26日重新换证，经营范围是为老年人提供住养服务，为残疾人提供住养及康复服务。齐彤于2008年5月14日、2013年9月30日、2014年1月6日和2014年10月28日分四次以买受形式取得了齐齐哈尔市万兴家园老年公寓房屋产权，并分别办理了房屋所有权证书，房权证号码分别为Ｓ2××56号、Ｓ2××98号、Ｓ2××96号、Ｓ2××02号。2014年8月19日，齐彤用房权证号为Ｓ2××56号、Ｓ2××98号、Ｓ2××96号三处房屋作抵押在被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行贷款500万元。2015年2月15日，又以房权证号Ｓ2××02号的房屋作抵押在被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行贷款180万元。在此期间，原告与齐彤于2014年8月25日签订老年公寓承包合同，双方约定：原告承包万兴家园老年公寓经营管理权，承包期限十年，自2014年10月1日始至2024年10月1日止，承包费90万元。贷款到期后，齐彤未能如期偿还贷款，被告诉至本院，经本院依法审理，于2017年12月23日作出（2017）黑0207民初509号民事判决书。2018年3月8日，被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行向本院申请执行，执行过程中被告于2019年7月8日申请对万兴家园老年公寓房屋提出处置，本院于同日下发公告。2019年7月18日，原告向本院提出案外人异议，要求继续履行万兴家园老年公寓承包合同，停止执行该处房屋，本院于2019年8月12日裁定驳回原告的异议。原告张国军于2019年8月29日诉至本院，要求1、确认原告对齐彤所有的坐落于齐齐哈尔市××大街××单元××号房屋（建筑面积362.27平方米，产权证号码为房权房权证齐字第**）租赁权，租赁期限至2014年10月1日；2、依法撤销碾子山区人民法院（2019）黑0207执异2号执行裁定书；3、依法判决原告在租赁期内有权不向被告或其他受让人移交第一项诉请中的房屋，并请求停止对该房屋的强制执行。本院认为，原告与第三人自2014年10月1日始发生承包经营关系，根据双方于2014年8月25日签订的《老年公寓承包合同》，原告承包经营时间为2014年10月1日至2024年10月1日。而本案案涉房地产齐齐哈尔市××大街××单元××号房屋（建筑面积362.27平方米，产权证号码为房权证房权证齐字第**）押权的时间2014年8月18日，不在原告承包经营期间，该老年公寓承包合同不能对抗被告齐齐哈尔农村商业银行股份有限公司碾子山支行抵押权的实现。因此本院的执行措施并无不当，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告张国军的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告张国军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  姚志强人民陪审员  孙巍巍人民陪审员  丛桂梅二〇一九年十一月二十一日书 记 员  朱营营