吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4541号上诉人（原审被告）：张金博，男，1988年2月9日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：李万辉，吉林义力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦学顺，男，1949年12月23日出生，汉族，住吉林省长春市宽城区。委托诉讼代理人：秦宏伟，男，1975年12月8日出生，汉族，住吉林省长春市南关区，系秦学顺之子。原审被告：张威宁，男，1963年11月1日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。原审第三人：金磊，女，1962年10月14日出生，回族，住吉林省长春市二道区。上诉人张金博因与被上诉人秦学顺、原审被告张威宁，原审第三人金磊房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。秦学顺一审诉称：1.判令原告与被告张威宁解除房屋买卖合同，被告返还原告已支付的43万元房款；2.判令被告双倍返还定金11万元；3.判令被告向原告支付损失赔偿金18万元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告秦学顺于2018年11月21日与被告张威宁及代理人张金博签署《房屋买卖合同》，购买坐落在长春市二道区热电五区10栋9单元217室房屋。房产交易总价为人民币830000元，合同签订之日，原告向被告支付人民币壹拾壹万元作为购房定金。截止至2019年1月8日，原告共向被告支付购房款430000元，被告已出具收条。原告支付房款后，被告以种种理由拖延不按合同约定将房屋交付给原告，故原告诉至法院，请求保护合法权益。张威宁一审辩称，自己知道房屋买卖的事，对于原告的卖房款是否收到以及怎么使用，并不知情。张金博一审辩称，第一，签房屋买卖合同时父亲张威宁写不了字，是由自己替父亲签的名，张威宁按的手印，因为合同出卖人张威宁不是本人签字，并对于张威宁是否是完全民事行为能力人无法确定，无法能够证实该合同为张威宁的真实意思表示。第二，从合同中可以看出张金博为张威宁的委托代理人，张金博不应当成为被告。第三，因第三人对该买卖行为不知情，并未在该合同之中签字确认，故该合同为无效处分共有财产的合同行为。第四，从合同内容来看，房屋交易价格远远低于市场价格，该房屋买卖合同非原告善意取得，为无效合同。原告除了向张威宁转款10万元，其余款项全部转给张金博，共计43万，全部款项都由张金博支配了，张威宁并不知情。定金是1万元，不涉及到11万定金，原告另外的10万元是房款，合同是原告出示的，填补的也都是原告写的，当时原告就给了被告1万元定金保证履行合同。金磊一审述称，自己与张威宁是夫妻关系，案涉房屋是夫妻共同财产，自己从来没听说张威宁要卖房，对卖房和收款的事情都不知道，张威宁的情况是时而明白时而糊涂。一审法院审理查明，被告张威宁作为甲方与原告秦学顺于2018年11月21日签订了《房屋买卖合同》，被告张金博在签订合同时是张威宁的委托代理人，张金博代张威宁签字后，由张威宁本人在合同上按的手印。《房屋买卖合同》约定，张威宁自愿将拥有的坐落在长春市二道区热电五区10栋9单元217室出售给乙方，房屋建筑面积为135平方米，房屋交易价格为人民币830000元，定金为110000元，被告张威宁在收到原告秦学顺430000元之日，将房屋交付给原告使用。2018年11月17日原告秦学顺之子秦宏伟通过微信向被告张金博分别转账800元和9200元，2018年11月21日原告秦学顺通过自己浦发银行账户向被告张威宁建设银行的账户转账两笔50000元，2018年12月13日原告秦学顺通过自己浦发银行账户向被告张金博建设银行账户转账50000元，原告秦学顺之子秦宏伟通过自己浦发银行账户向被告张金博建设银行账户转账50000元，2019年1月8日原告秦学顺之子秦宏伟通过自己中国银行账户向被告张金博建设银行账户转账220000元，以上共计430000元，此款全都被张金博使用，张威宁对收款及用款情况不知情，以第三人金磊就卖房一事不同意为由未按合同约定将房屋交付原告。另查明，1986年11月22日，被告张威宁与第三人金磊登记结婚，现系夫妻。本案涉及到的房屋是被告张威宁于2006年11月15日从热电二厂以房改房的形式购买，至今未取得不动产权证书。被告张金博庭后表示不要求对被告张威宁是否为限制民事行为能力人进行鉴定。同时表示，被告张威宁对房屋买卖事情清楚，对所签订的合同是其真实意思表示。以上事实有房屋买卖合同、银行转账凭证、结婚证复印件及庭审笔录等在卷为凭。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋买卖合同是否有效及原被告双方是否应按合同履行。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，案涉房屋是被告张威宁在与第三人结婚之后购买，应属夫妻共同财产。被告张威宁、被告张金博与原告秦学顺签订房屋买卖合同时，并未取得房屋全部的所有权，至本案开庭审理时，也未获得第三人金磊对同意卖房一事的追认，二被告无法将房屋交付给原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，被告张威宁未取得第三人金磊的同意对夫妻共有的房屋进行处分属于无权处分，不影响合同的效力，故本案原被告签署的《房屋买卖合同》有效，双方应按照合同约定履行义务，因该房屋共有人即本案第三人金磊不同意出卖此房屋，被告张威宁不能将房屋按约定交付及更名，合同目的已无法实现，合同应予解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，被告张威宁处分共有财产未征得共有人同意，导致该购房合同解除，应承担合同约定的定金双倍返还的责任。被告张金博认为定金是10000元，不是110000元，但原告出具的双方签订的合同中明确约定定金为110000元（拾壹万元），被告未提交其手中留存的合同，也未提供其他证据证明，故被告张金博认为定金为10000元的主张于法无具，本院不予支持。关于原告主张被告应向原告给付损失赔偿金180000元，未向法庭提交证据，本院无法保护。被告张威宁以其名下房屋与原告签订合同，未征得共有人同意，致使合同无法履行并导致合同被依法解除，被告张威宁委托被告张金博代理房屋买卖事宜，但并未明确具体委托事项，被告张金博可代收房款，被告张威宁对代理人的行为应承担责任，所以被告张威宁应返还所收到房款320000元及定金110000元，共计430000元，并因违约另外承担向原告返还定金110000元的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款规定：“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。”在签订房屋买卖合同时，被告张金博作为被告张威宁的房屋买卖代理人，代被告张威宁签字，在收房款时也代为收取，但张金博却自认将购房款自己使用，被代理人张威宁并不知情，故被告张金博并未完全履行其代理职责，应对其擅自使用部分即430000元与被告张威宁承担连带返还责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告张威宁于本判决生效之日，立即返还原告秦学顺的购房款320000元及所交付的定金110000元，并另向原告秦学顺返还定金110000元，共计540000元；二、被告张金博对其使用的购房款320000元及定金110000元，共计430000元与被告张威宁承担连带返还责任；三、驳回原告秦学顺的其他诉讼请求。张金博二审上诉称：1.请求依法撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1421号民事判决；2.依法驳回秦学顺的全部诉请；3.秦学顺承担全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，合同约定定金是拾叁万元，与秦学顺的陈述矛盾；2.一审法院适用法律错误；3.一审程序违法，对秦学顺诉请解除房屋买卖合同未进行评判，属于漏判。秦学顺二审答辩称，原审认定事实清楚、程序正当、适用法律正确，要求维持原判，驳回上诉。金磊二审述称，我对案涉房屋买卖不知情，因此双方之间签订的案涉房屋买卖合同无效。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.关于秦学顺诉请张威宁双倍返还定金的问题，张威宁与秦学顺签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。双方签订的合同第二条明确约定，乙方向甲方支付人民币拾壹万元整作为购房定金。据此可以认定，双方约定的定金数额110000元。双方签订的合同第四条明确约定，秦学顺累计支付房款肆拾叁万元之日，张威宁需将交易的房产交付秦学顺。截止2019年1月8日，秦学顺累计向张威宁支付房款430000元整，双方约定的房屋交付条件已经成就，但张威宁未依约交付房产构成违约，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，秦学顺诉请双倍返还定金符合事实及法律规定，本院予以支持。2.关于一审法律适用是否错误的问题，《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》颁行于1988年，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》颁行于2012年，根据新法优先于旧法，特别法优先于一般法的法律适用原则，一审援引《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》作为裁判依据并不不当，本院予以确认。关于张金博承担连带民事责任的法律依据一节，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条关于代理人承担连带责任的规定，张金博代理张威宁出售案涉房屋时未向秦学顺出示过明确的授权委托书，因此应视为张威宁委托书授权不明，故秦学顺诉请张金博承担合同履行不能的连带赔偿责任符合法律规定，尽管一审援引《中华人民共和国民法总则》第一百六四条作为裁判依据不当，但判决结果正确，本院予以维持。3.关于一审程序是否违法的问题，一审尽管未在判项中明确合同解除，但在本院认为部分对合同解除进行了充分的论述，故不存在漏判，程序合法。综上，原判决认定事实清楚，尽管适用法律略有不当，但不影响案件实体审理结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人张金博负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十一月二十七日书记员  王 淇