广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9496号原告:杨亚钦，男，1979年3月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：黄浩良，广东融朗律师事务所律师。被告：荣顺隆（中山）房地产有限公司，住所地广东省中山市横栏镇西冲口长堤西路1号荣顺隆商业大楼8楼。法定代表人：吴玉芳。委托诉讼代理人：谢榕，广东孚道律师事务所律师。原告杨亚钦与被告荣顺隆（中山）房地产有限公司（以下简称荣顺隆公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告杨亚钦及其委托诉讼代理人黄浩良、被告荣顺隆公司的委托诉讼代理人谢榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨亚钦向本院提出诉讼请求：请求判令荣顺隆公司向杨亚钦支付违约金38568元及利息（以38568元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际清偿之日止）。诉讼过程中，杨亚钦变更诉讼请求为请求判令荣顺隆公司向杨亚钦支付违约金38568元。事实和理由：2012年8月1日，杨亚钦与荣顺隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定杨亚钦购买荣顺隆公司开发的位于中山市××路××号xx华庭xx幢xxx房，房屋总价为314985元，该款已支付完毕。双方签订的中山市商品房买卖合同载明，荣顺隆公司应在2013年12月30日前将房屋交付杨亚钦使用，且荣顺隆公司需在商品房交付使用后720个工作日内前往产权办理机构登记备案。如因荣顺隆公司的责任，杨亚钦不能在规定期限内取得权属证书的，杨亚钦不退房，合同继续履行，荣顺隆公司自迟延之日起每日按杨亚钦已付房款的万分之一向杨亚钦支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过杨亚钦累计已付房款的1%。按上述条款约定，荣顺隆公司应于2016年11月17日将权属证书交给杨亚钦，但直至2018年12月3日才由中山市国土资源局核发不动产权证书。因荣顺隆公司未按期办理权属登记，已构成违约。但上述合同的违约金约定过低，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、第三十九条之规定，应以购房款314985元为基数，按年利率6%计算违约金。荣顺隆公司辩称，1.商品房买卖合同第十四条明确约定本案违约金的计算方式，本案逾期办证违约金的计算方式应按合同约定。退一步说，即使杨亚钦认为违约金不超过已付房价款的1%的约定过低，而主张调整违约金，但本案的违约金也应按合同明确约定的按每日按买受人已付房价款的万分之一计算，该约定是双方当事人真实意思表示，也有利于督促荣顺隆公司积极履行办证义务，因此该条款合法有效，双方均应恪守履行。故杨亚钦主张违约金按年利率6%计算没有任何依据。2.关于本案逾期办证违约金的起算时间，荣顺隆公司认为起算时间应从杨亚钦实际收楼之日（2015年4月5日）开始计算720个工作日，即办证截止期限为2018年3月2日，因此本案的违约金应从2018年3月2日起计付。3.关于本案逾期办证违约金的截止时间，合同约定计付至荣顺隆公司将杨亚钦办证所需资料提交至产权机关登记备案之日，2018年10月16日，涉案房屋通过大确权，荣顺隆公司具备为杨亚钦办理权属证书的条件，于2018年10月25日通过登报的方式告知业主于2018年10月31日前办理登记手续，杨亚钦逾期办理的不利责任应由杨亚钦承担，故本案的违约金的截止时间应为2018年10月31日。综上，违约金从2018年3月2日起计算至2018年10月31日为7654.14元，该违约金已超已付房价款的1%即3149.85元，故杨亚钦超出此金额的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织双方进行证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证。对于有争议的杨亚钦是否是存在迟延向荣顺隆公司递交资料从而造成迟延办证的问题，荣顺隆公司主张在2018年10月25日前曾多次电话通知杨亚钦向荣顺隆公司递交办证所需的资料，但杨亚钦均不配合，后荣顺隆公司才于当日以登报方式通知杨亚钦，故杨亚钦应承担登报通知的最后期限届满之日即2018年10月31日起产生的逾期办证责任。杨亚钦则主张没有收到电话，亦没有看到公告的内容。对此，本院认为，首先，荣顺隆公司没有提供证据证明其曾多次电话通知杨亚钦，且杨亚钦不予确认，荣顺隆公司应承担举证不能的不利后果，其主张本院不予采信，认定荣顺隆公司仅通过登报公告方式通知杨亚钦递交办证所需的资料；其次，虽然双方在签订合同时没有对合同履行过程中发生的重大事项的沟通方式进行特别约定，但杨亚钦的通讯地址已在合同中明确载明，荣顺隆公司完全可以通过向该地址邮寄信函的形式告知，假如荣顺隆公司在尝试过电话告知的方式无果后，其作为涉案房产办证的主要责任方，无论从保护自身交易考虑还是规范自身经营考虑，均不应绕开上述符合交易习惯的邮寄信函方式直接登报公告，故其登报公告的方式对杨亚钦不产生拘束力；再次，买受人在已经支付了对价并占有房产的前提下，尽快取得权属证书是避免交易风险的最后保障，买受人消极对待或故意设置障碍阻却该交易目的的实现的可能性极低。综上分析，本院认为荣顺隆公司的主张违背常理，本院不予采信，认定杨亚钦在涉案房产取得权属证书之日即2018年12月3日前不存在自身的责任。本院经审理认定事实如下：2012年8月1日，杨亚钦与荣顺隆公司签订中山市商品房买卖合同，约定杨亚钦向荣顺隆公司购买位于中山市××路××号xx华庭xx幢xxx房的预售商品房。合同的主要内容为：1.价款，总价款为314985元；2.交付期限，荣顺隆公司应当在2013年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付杨亚钦使用；3.产权登记及违约责任，荣顺隆公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因荣顺隆公司的责任，杨亚钦不能再规定期限内取得房地产权属证书的，杨亚钦不退房，合同继续履行，荣顺隆公司自迟延之日起每日按杨亚钦已付房价款的万分之一向杨亚钦支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价的1%。4.逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，荣顺隆公司有权解除合同，荣顺隆公司解除合同的，杨亚钦按累计应付款的30%向荣顺隆公司支付违约金。杨亚钦愿意继续履行合同的，经荣顺隆公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，杨亚钦按日向荣顺隆公司支付逾期应付款万分之五的违约金。另查明，2015年4月5日，荣顺隆公司向杨亚钦出具xx华庭入伙汇签表，当日，杨亚钦正式收楼。2018年11月30日荣顺隆公司持涉案房产交易的相关资料向产权登记机关办理了备案递件手续。同年12月3日，产权登记机关办理了备案登记，将涉案房产登记至杨亚钦名下。又查，庭审中，双方均确认杨亚钦已向荣顺隆公司支付全部购房款314985元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。杨亚钦与荣顺隆公司签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应予恪守。杨亚钦已依约支付购房款，荣顺隆公司因其自身原因致使涉案房产不能在约定的期限内办理产权登记备案，致使杨亚钦未能在约定的期限内取得权属证书，构成违约，应承担违约责任，杨亚钦要求荣顺隆公司支付截至权属证书出证之日前产生的逾期办证违约损失，理据充分，本院予以支持。关于逾期办证违约损失的起算时间，荣顺隆公司没有证据证明迟延交房的原因是杨亚钦所产生，亦无证据证明迟延交房是基于不可抗力和政策变化等免责因素导致的，故办证期限的起始日为合同约定的交房之日即2013年12月30日，逾期办证的起始日以该日后720个工作日即2016年11月17日，故杨亚钦要求从2016年11月17日起计付逾期办证违约金，理据充分，本院予以支持,结合上述认定的逾期办证违约金计付截止时间，荣顺隆公司逾期办证天数为745天。关于逾期办证违约金的计付标准是否需要调高的问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”的规定，杨亚钦具有向法院申请调高的救济权利；其次，虽然从自行居住方面考虑，房产有无办理权属证书对其影响极其轻微，但房产除了居住作用外，还存在投资、融资等功能，而房产买卖后，不能按期办证，将严重阻碍上述功能的实现，给买受人造成必要的损失，故杨亚钦无需就是否存在该损失承担举证责任，而对该损失的实际金额，因双方均无证据予以确定，现杨亚钦参照资金占用损失的标准将原合同标准调高为按年利率6%的计付，亦无不当，本院予以支持；再次，虽然双方约定以已付购房款的1%作为逾期办证违约金的最高上限，但在合同履行中，实际办证期限存在太多的不确定性，假如一概予以封限，当出现延期办证的时间已满足于该上限时，办证义务人因不用再承担后期延误办证的违约责任，存在怠于履行办证义务的可能性，不利于鼓励及保护交易，亦有违立法精神，故不应设置该上限，应根据上法的规定适当予以调高。经核算，荣顺隆公司应向杨亚钦支付逾期办证的违约金为38575元[已付房款314985元×6%÷365天×逾期天数745天(2016年11月17日起至2018年12月3日)=38575元]，现杨亚钦主张荣顺隆公司向其支付逾期办证的违约金38568元，属其对自己权利的自由处分，本院亦予以支持。综上所述，杨亚钦的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告荣顺隆（中山）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日向原告杨亚钦支付逾期办证的违约金38568元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费764元，减半收取计382元，由被告荣顺隆（中山）房地产开发有限公司负担[该款原告杨亚钦已预交，被告荣顺隆（中山）房地产开发有限公司于上述付款期限内一并迳付原告杨亚钦，本院不另行收退]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝二〇一九年十一月十九日书记员  何洁文李颖欣