广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5180号原告：宋惠卿，女，1977年8月19日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：罗健章，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：房永锋，广东法行律师事务所实习律师。被告：清远优谷网络科技有限公司，住所地清远市清城区人民一路8号东骏豪庭四-五号楼3层03号。法定代表人：吴海洪。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。被告：广州市友迪咨询科技有限公司，住所地广州市天河区车陂西路212号之一9楼9088房。法定代表人：何渊萍。委托诉讼代理人：陈明财，该公司员工。原告宋惠卿与被告清远优谷网络科技有限公司（以下简称清远优谷公司）、广州市友迪咨询科技有限公司（以下简称广州友迪公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋惠卿的委托诉讼代理人罗健章、房永锋及被告清远优谷公司的委托诉讼代理人简海龙到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年10月12日依法转为普通程序，并第二次公开开庭进行了审理。原告宋惠卿的委托诉讼代理人罗健章及被告清远优谷公司的委托诉讼代理人马献平、简海龙到庭参加诉讼。被告广州友迪公司经本院传票传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告宋惠卿向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告优谷公司立即搬出涉案房屋并归还给原告，并从2019年4月18日起按每月35元／平方米的租金标准向原告支付房屋使用费至实际搬出交还给原告之日止，其中计至2019年6月17日的房屋使用费用合计53418.4元（具体租金标准以评估价格为准）；3、判令被告广州友迪公司对上述房屋使用费用承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月24日，原告通过北京市大兴区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得被告广州友迪公司名下位于广东省清远市清城区房屋，建筑面积共计763.12平方米。2019年4月17日，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115号执4231号《执行裁定书》，裁定上述房屋所有权归原告所有，原告对上述七套房屋合法享有所有权。原告前往涉案房屋收楼时，被告优谷公司却提供一份两被告2013年3月1日签约的一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告优谷公司承租被告广州友迪公司涉案的七套房屋以及东骏豪庭四-五楼一梯1603号房屋，租赁期限从2013年3月1日至2025年6月30日止，从而导致原告在取得涉案房屋所有权后不能实现对房屋的占有、使用、收益等权利。根据该合同的约定：“乙方（被告优谷公司）装修总投入120万元，2013年3月1日至2020年6月30日的每月租金抵减120万元装修费”，那么在此期间，被告优谷公司承租被告广州友迪公司名下超过905平方米的房屋，每月租金仅为13636元，约15元／平方米／月，远低于同时期同地段同类房屋租金35元／平方米／月的市场价格。显然是两被告之间利用被告广州友迪公司是旧业主的关系属恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订租赁合同，不属于正常的市场交易，双方行为损害了市场交易秩序及原告的合法利益，因此，涉案租赁合同应认定为无效。同时，被告优谷公司股东卢伟红系清远市友迪资讯科技有限公司（以下简称清远友迪公司）的股东，以及清远友迪公司连州分公司的法定代表人，与被告广州友迪公司的经营范围相近、业务混同，存在关联关系。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院作出支持原告诉讼请求的判决。被告清远优谷公司书面答辩称：一、答辩人与广州友迪公司存在租赁合同关系，答辩人是涉案房屋的实际使用人和承租人。2013年3月1日，答辩人与广州友迪公司签订《房屋租赁合同》，约定友迪公司将坐落于清远市清城区人民一路8号东骏豪庭四-五号楼3层01、02、03、04、08、10、11号和东骏豪庭四-五号楼××楼××号房出租给答辩人，租期自2013年3月1日至2025年6月30日止，还约定了租金、用途、具体交租方式、违约责任等相关条款。由于房屋是毛坯房，合同签订之后，答辩人对租赁房屋进行了装修，总投入约120万元。租赁期间，一切费用、水税费及每月的水电费、清洁费由答辩人支付，并且答辩人花费巨资对租赁物进行了装修，该租赁合同是合法有效的，应受法律保护。租赁期间，答辩人在2013年6月6日向清远市清城区工商行政管理局进行工商变更，将工商登记的住所从清远市小市凤鸣路金景楼Ｄ幢201号变更为清远市清城区人民一路8号东郡豪庭四-五号3层03房，该住所也是涉案房屋之一，因工商登记的住所无要求登记多套房屋，因此答辩人仅以其中的一间房屋作为工商登记的住所。租赁期间，根据出租方广州友迪公司的要求，我方向清远市清城区地税局缴纳房屋租赁税费，进一步证明了答辩人系涉案房屋的实际租赁人。且答辩人租赁涉案房屋时，租金标准的约定符合当时的消费水平。二、答辩人与广州友迪公司的租赁关系适用“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。三、被答辩人在竞拍取得涉案房产前就知晓涉案房产存在“租约”，其竞拍的行为，应属于其真实意思表示。当庭补充答辩意见：原告的起诉是无诉权的，因为两被告在2013年发生法律关系，这是经过北京大兴法院认可的事实。双方有合同关系及履行，原告是在法院告知出租事实的情况下拍卖得到的，后又起诉无效是无诉权的。原告评估的价格及租金高低（无论以前还是现在的）都与本案无关联，合同是两被告自主签订，受自主意思限制，是当时双方真实的意思表示，不涉及第三人的利益关系。当时并不存在为了规避欠债，因此无价钱高低和合同有效的问题，应该把持民法的基本原则。本案的审理就是拍卖物业的法院所公示的房屋是否存在租赁事实，如果存在就应当确认被告无任何过失，原告无任何依据主张合同无效。广州友迪公司书面答辩称：答辩人与清远优谷公司签订的《房屋租赁合同》是真实有效的，该合同并未违反合同法的规定。清远优谷公司租赁答辩人位于东骏豪庭超900平方米的场所进行经营，投入了120万元，抵减租金合情合理，且约定的租金是周边办公场所的收费标准。签订合同后，涉案的商铺、房屋等都由清远优谷公司占有和使用。综上所述，答辩人没有与清远优谷公司恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订租赁合同，被答辩人在拍卖前已经通过拍卖公告了解涉案房屋的情况，并以低价拍到涉案的房产，并无损害其合法利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认如下事实：北京市大兴区人民法院于2019年3月4日通过淘宝网司法拍卖网络平台拍卖被执行人广州友迪公司名下位于广东省清远市清城区房产（下称涉案房屋）。拍卖公告载明：一、拍卖标的。瑕疵说明：拍卖对象01-04、09-11七套房产全部打通，共用一个入户门，目前出租作办公使用，根据承租人提供的合同显示，租期为2013年3月1日至2025年6月30日，租金交至2020年6月30日，具体租金数额为“由于房屋是无坯房，乙方装修总投入120万元，2013年3月1日至2020年6月30日的每月租金抵减120万元装修费，租期满后乙方不得破坏任何装修（包括空调），2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元。（引自租赁合同）”，补充说明，上述租金为8套总价。租金数额引自于房屋租赁合同关于租金的条款进行披露。五、特别提示：标的物以实物为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。竞买公告载明：三、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。九、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。原告宋惠卿于2019年3月24日以最高价4308672元竞得涉案房屋，《司法拍卖成交确认书》载明买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人已在淘宝网上对拍卖标的进行了展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。北京市大兴区人民法院于2019年4月17日作出（2018）京0115执4231号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权归买受人宋惠卿所有。现涉案房屋均登记在原告宋惠卿名下。清远宏飞网络技术有限公司（下称宏飞公司，系清远优谷公司前身）作为乙方与广州友迪公司作为甲方签订《房屋租赁合同》（合同显示签约时间为2013年3月1日，下称租赁合同），约定甲方就坐落在清远市清城区方使用。一、租用期限：从2013年3月1日至2025年6月30日止。二、租金：由于房屋是无坯房，乙方装修总投入120万元，2013年3月1日至2020年6月30日的每月租金抵减120万元装修费，租期满后乙方不得破坏任何装修（包括空调），2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元。三、用途：乙方承租甲方的房子只作员工饭堂和办公使用。如乙方在租用期间需改变房屋的用途时必须得到甲方书面同意，否则作违约处理。五、具体缴租方法：2020年7月1日至2025年6月30日的每月租金为人民币壹万五仟元，每月的租金应在每月10日前向甲方交付本月租金，如乙方超期10天仍不交清租金，视为乙方违约。七、在租用期间，一切费用、税费及每月的水电费、清洁费由乙方负责缴纳。八、违约处罚：如乙方在租用期间违约，有权终止本合同，收回出租房屋。九、在租用期间，如甲方违约，甲方应按总租金的三倍向乙方支付违约金。十、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国经济合同法》有关规定，经合同双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十一、本合同自签订之日起生效，双方应共同遵守。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。双方履行合同中，如发生纠纷，应本着互相谅解的原则协商解决，确实解决不了，任何一方均可向人民法院起诉。原告认为，两被告是关联企业，清远优谷公司未提供装修凭据，且租赁合同约定的租金标准明显低于市场价格，故租赁合同系两被告恶意串通。被告抗辩认为是否关联企业并不影响合同的有效性，且因存在合作关系，故在租金上给予了优惠。本院认为，本案立案案由为债权人撤销权纠纷，但本案原告是以两被告恶意串通，以明显低于市场的租金价格签订涉案租赁合同，损害其合法权益为由，要求确认合同无效，因此本案案由应为确认合同无效纠纷，本案立案案由错误，应予以纠正。原告以两被告是关联企业，清远优谷公司未提供装修凭据，且租赁合同约定的租金标准明显低于市场价格为由，主张租赁合同系两被告恶意串通，应属无效。对此，本院认为，首先，北京市大兴区人民法院拍卖涉案房屋时对该房屋上存在租赁的事实进行了披露，包括租金的多少和租期的长短，原告对该事实是明知的。《拍卖公告》、《拍卖须知》及《司法成交确认书》均载明拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖，无论买受人是否看样、是否查看拍品介绍，均视为对涉案标的现状的确认，接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，该瑕疵属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。因此原告在竞买涉案房屋时，已经知晓并接受该房屋上存在租赁的事实。原告在明知的情况下仍然决定竞买带租约的房屋，应自行承担该后果。其次，被告关于双方存在合作关系，故在租金上给予优惠的说法具有一定的合理性，原告并无提供直接证据能够证明两被告之间是恶意串通，对此原告应承担举证不能的不利后果。综上，原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据“买卖不破租赁”的法律原则，原租赁合同继续有效，并应由原告宋慧卿及被告清远优谷公司继续履行，故原告要求被告搬离涉案房屋及支付房屋使用费亦缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告宋惠卿的诉讼请求。案件受理费1136元，由原告宋惠卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  童伟娟人民陪审员  欧少群人民陪审员  欧凤玲二〇一九年十一月二十三日书 记 员  卢绮珊附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。