江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0281民初1905号原告毕长寿，男，1983年11月30日出生，汉族，住江苏省南京市。原告王培伟，女，1988年10月14日出生，汉族，住江西省乐平市。被告江西劲天实业有限公司，住所地：乐平市洎阳北路******，统一社会信用代码913602817363778200。法定代表人董复森，系该公司董事长。委托代理人程允荒，系江西全意律师事务所律师。原告毕长寿、王培伟诉与被告江西劲天实业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告毕长寿、王培伟及被告江西劲天实业有限公司委托代理人程允荒均到庭参与诉讼。本案现已依法审理终结。二原告诉称，原告于2013年11月23日支付40000元定金购买由江西劲天实业有限公司开发的新时代广场楼盘1栋3-C62号商铺,2013年11月29日支付被告230900元并签订了商品房买卖合同,合同总价款475883元。2014年11月29日，原告依照被告提出的按照原合同购买价格的98折，返3年租金的方式，补交156393元付清新时代广场楼盘1栋3-C62号商铺的购房款和代收的办证费用，并与被告重新签订商品房买卖合同，合同总价款406829元。2015年4月15日，原告与被告签订了商铺承包经营合同，即被告将原告所购买的商铺实行返租。原告按照合同约定，分3次付给江西劲天实业有限公司427293元房款及办证费用（详见交款收据和银行转账单）,但被告至今未为原告办理房产证和支付租金。原告认为，双方签订的商品房买卖合同和商铺承包经营合同真实有效，应受法律保护。原告按合同约定支付了购房款及办证费用，多次要求被告履行合同，被告均以各种理由怠于履行。为维护原告合法权益,原告特向贵院提起诉讼,请求法院依法确认双方签订的新时代广场楼盘1栋3-C62号商铺的商品房买卖合同有效，确认乐平市新时代广场楼盘1栋3-C62号商铺归原告毕长寿、王培伟所有，并办理产权登记，本案诉讼费用由被告承担。原告提供了以下证据证实自己的主张：1、新时代广场缴费清单，有被告的两名工作人员签字确认；2、新时代广场代收明细表；3、商品房买卖合同、商铺承包经营合同各一份；4、工商银行凭证三张，房款、契税及维修基金收据四张；5、杭州好迪电器有限公司2013年11月23日的POS签购单一份，证明原告当天支付了40000元购房定金。被告江西劲天实业有限公司辩称，对原告新时代广场缴费清单、代收明细表、财务收费证据关联性有异议，需要原告提交相应支付凭证加以佐证。原告转账记录40000元及两张银行转账230900元无法确认与本案有关，156393元的转账到劲天公司是事实。商品房买卖合同的三性均有异议，没有合同编号也没有被告公章，合同没有成立；商铺承包经营合同第一页的乙方没有填写，达不到合同成立的要件，无法确认合同对方。被告江西劲天实业有限公司未提供证据佐证自己的观点。经审理查明，被告江西劲天实业有限公司开发了乐平市新时代广场楼盘。原告毕长寿于2013年11月23日以现金转账40000元定金预购方式购买由被告江西劲天实业有限公司开发的新时代广场楼盘1栋3-Ｃ62号商铺。2013年11月28日被告上传商品房买卖合同至乐平市房管局,但没有合同编号，商品房买卖合同上被告未盖章确认。《商品房买卖合同》约定:房价每平方米16959.48元，建筑面积28.06平方米，总价款为496133元，买受人为毕长寿、王培伟，商品房预售许可证号为2013-10，房屋坐落在乐平市原洎阳街道办事处1栋3-Ｃ62房;从被告公司出具的新时代广场缴费清单、新时代广场代收明细表显示，扣除原告三年租金89304元，加上房屋契税、维修基金、办证费用共计人民币20464元，合同总价款为427293元。2013年11月29日，原告转账支付了230900元购房款及20464元契税、维修基金、办证费用，被告江西劲天实业有限公司出具了两份收据，并盖有财务专用章，说明了款项用途及房号。2014年11月29日，原告现金转账支付了被告135929元购房尾款，被告出具了收据。2015年1月3日，原、被告签订商铺承包经营合同，合同尾部由毕长寿、王培伟代表甲方签字确认，乙方由被告公司法定代表人签字并盖董复森私章。商铺承包经营合同约定新时代广场楼盘1栋3-Ｃ62号商铺返租15年，前三年租金计入购房款扣除，后12年的租金每年约定了具体数额。另查明，本院在同一时期立案受理了一批此类案件，前期类似案件都依法进行了讨论，对不同的情况都作出了相应的处理。因双方当事人无法达成调解，本案应依类案处理。上述事实，有当事人陈述、相关书证、本院立案统计及庭审查明为证，本院足以认定。本院认为，原告毕长寿、王培伟2013年11月23日以现金转账40000元定金预购方式购买由被告江西劲天实业有限公司开发的新时代广场楼盘商品房，被告江西劲天实业有限公司出具了收据并载明商品房号为1栋3-C62号商铺，原告有同日的POS签购单印证，被告另出具新时代广场缴费清单，本院对原告此40000元的交付予以认定；原告2013年11月29日转账支付了230900元购房款及20464元契税、维修基金、办证费用，被告江西劲天实业有限公司出具了两份收据，并盖有财务专用章，说明了款项用途及房号，有转账凭证及被告出具的新时代广场缴费清单印证，本院予以认定原告的购房意思表示；原告于2014年11月29日现金转账支付了被告135929元购房尾款，被告出具了收据，原告提供了转账凭证，有新时代广场缴费清单印证，双方当事人均认可该款的支付事实，本院对该商品房买卖关系预购行为予以认定。原、被告双方的商品房买卖合同系双方自愿确认，由被告江西劲天实业有限公司上传到乐平市房地产管理局（现乐平市住建局）报审备案登记，没有形成合同编号及合同备案号，被告江西劲天实业有限公司未在商品房买卖合同上盖章确认，另外在2015年1月3日，原、被告签订商铺承包经营合同，合同尾部由原告毕长寿、王培伟代表甲方签字确认，乙方由被告公司法定代表人签字并盖董复森私章，当事人确认了商铺承包经营的权利义务，也进一步确定了商品房买卖关系的定购行为。双方合同约定买卖的商铺已办理商品房预售许可。综合本案的证据材料分析，原告毕长寿、王培伟起始就是购买商铺的意愿，虽然商品房买卖合同没有合同编号及合同备案号，但该买卖合同已交由乐平市住建局报审备案登记，根据双方的真实意思表示，双方确认了商铺缴费清单并认缴了契税、维修基金、办证费用，确定了价款及房号，更有后期的商铺承包经营合同为凭，可以确认双方的商品房买卖合同法律行为真实，新时代广场1栋3-C62号商铺在双方认购、预购、定购协议行为中具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取了全部房款及契税、维修基金、办证费用，故该商品房买卖合同关系合法有效。现原告向本院起诉，要求本院依法确认乐平市新时代广场1栋3-C62号商铺为原告毕长寿、王培伟所有，并办理产权登记。对其该诉讼请求本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该条规定，登记是不动产物权变动的依据，未经登记，不发生物权变动的法律效力。本案诉争的房屋（乐平市新时代广场1栋3-C62号商铺）至今并未取得不动产权属登记，且取得政府核准的不动产登记许可条件的时间无法确定。原告根据商品房买卖合同享有的是诉争商铺的继续履行的债权请求权，而本案诉争房屋的不动产物权履行未达到成就条件，故不能直接判决诉争商铺归原告所有。对于原告要求判决归其所有的诉讼请求应予驳回。原告可以依法要求被告劲天公司承担违约的赔偿责任，并可由原告待诉争商铺获得政府许可办理不动产权登记后，直接要求被告江西劲天实业有限公司继续履行合同义务，将诉争房屋为原告办理不动产权登记。本院受理的类似案件亦如此判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告毕长寿、王培伟与被告江西劲天实业有限公司签订的乐平市新时代广场楼盘1栋3-C62号商铺商品房买卖合同合法有效。二、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费8438元，决定由被告江西劲天实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  吴长财人民陪审员  汪桂芬人民陪审员  滕建华二〇一九年十一月二十二日书 记 员  汪 敏