广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3240号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区工业大街**珠影文体广场**楼商铺-235。统一社会信用代码：91441200314821864X。法定代表人：杨晨辉。委托诉讼代理人：朱娜、杨雪玲，系该公司员工。被告：陈铁，男，汉族，1977年8月6日出生，住广州市白区***********。被告：王静，女，汉族，1978年8月3日出生，住广州市白区***********。委托诉讼代理人：陈铁，系被告王静丈夫。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司（以下简称珠影物业）诉被告陈铁、王静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、杨雪玲，被告陈铁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2018年10月至2019年6月物业管理费2029.7元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年7月1日应支付违约金738.81元；3、第一项和第二项合计费用2768.51元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场********的业主，被告在接收物业时（肇庆高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积125.29㎡收取物业管理费，收费为1.8元/㎡。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年10月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋已经交付被告使用；2.前期服务协议，证明业主与物业公司签订的物业服务协议；3.催告函，证明原告通知业主欠费情况；4.欠费明细，证明欠费详细说明；5.妥投证明，证明投递情况；6.邮寄证明，证明邮寄情况；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；补充证据：8.不动产登记资料查询结果证明，证明房屋是属于被告的；9.珠影广场前期物业服务合同，证明原告与珠影广场签订的合同；10.广东中梯机电工程有限公司电梯日常维护保养合同，证明原告有对电梯进行维护保养工作；11.小区设计总平图，证明原告没有改变社区的绿地面积。被告提交书面答辩状，辩称：对拖欠物业服务费应诉如下：一、个人原因:1、2018年11月10日被告和家人一起搭乘*栋电梯回家时，因电梯故障原因，在所到达楼层，电梯门打不开，并且所有的按键失灵，被困电梯内大概-分多钟，然后电梯又恢复了正常，虽然时间很短,但这件事对被告本人及其家人造成了极大的心理和精神压力，因为被告住*楼，出行都会用到电梯，电梯的安全问题直接影响到被告和家人的生命安全，第二天被告到物业反映电梯问题，要求珠影物业协助找电梯维修人员过来进行检修，物业回复让自己打电话找电梯维修人员，也因此发生了争执，随后被告自己打电话找的电梯维修人员，同样的电梯故障在2018年12月份也发生了一次，珠影物业未能帮助业主进行协调解决，都是由业主自行联系电梯维修人员解决，因此，被告对珠影物业的服务质量是比较失望的。2、被告在2018年9月7日交纳2018年3月--2018年9月物业费1578.6元，珠影物业只开具了收据，并未给被告开具发票。另外，被告装修期间交纳的装修管理费150元，装修垃圾清运费300元，装修许可证工本费10元，也只开具了收据，未开具发票，被告因此怀疑珠影物业有偷税漏税的嫌疑,这样的物业公司怎么能用心服务业主。二、公共原因:1、小区的三个出入口只有一个门供业主出入，3栋和5栋之间为正门，2栋4栋之间和6栋8栋之间的两个大门只是加了锁，从没有开过，珠影物业也未加派安保人员值守进行监控管理，对小区业主的财产和生命安全造成了隐患。业主多次要求物业在这两个门加派驻点值守保安，以方便业主就近通行，但是珠影物业置若罔闻，至今仍未配备驻点值守保安进行出入监督管理。2、珠影物业在未征询业主意见的前提下，擅自违规改造业主共有建筑，在4栋及6栋楼下违规建造员工宿舍，极大侵犯广大业主的共同权益。直到2019年，在广大业主集体抗议，向上级主管部门集体投诉之后，珠影物业才无奈拆除违规建筑。但拆除之后并未恢复原貌，目前仍是满地砖头，严重破坏了业主居住环境。同样，在以上过程中，珠影物业丝毫没有作出沟通的努力，给广大业主一个积极回应。3、2019年6月，因为小区电梯频频发生故障甚至险情，小区业主多次要求物业出面与开发商协调解决但毫无回应，无奈求助媒体，广东电视台公共频道DV现场20190612期，但是珠影物业丝毫不以小区业主人身安全着想，明明是设计缺陷却处处维护开发商，致使事到如今小区各栋的电梯依旧是故障频发。4、在珠影物业管理下，本应是封闭式小区的珠影雅苑，外来人员随意出入，业主门口经常可见很多小广告。甚至小区外商铺直接架设楼梯通到小区内，珠影物业对此未出示公告进行说明，对业主的安全造成了极大的安全隐患。5、毁坏绿化面积建造快递柜。为建造快递柜，珠影物业擅自将小区门口一块绿化地铲平，铺成水泥地，但是在铲除绿化地之前，珠影物业既没有公开征求业主意见，也没有同业主进行商量，完全是一意孤行。6、珠影物业自小区投入使用开始，在各栋门厅、电梯内、负一楼电梯口处张贴商业性广告。依据《肇庆市物业管理办法》第六章第五十五条：“利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有”，那么关于此类广告收益，全体业主应该享有知情权支配权，但是至今业主对此一无所知，珠影物业也从没有主动进行公示。7、珠影物业部分保安人员素质不佳，工作时间懒懒散散，对待业主态度恶劣，甚至出言谩骂，且人员更换频繁，至今未见物业主动公布人员构成及资质情况。而依据《广东省保安服务管理条例》第十六条，保安需要持证上岗，而珠影物业从未提供过相关人员的资质情况，保安服务无法让人信任。8、珠影物业从未对服务资金的收支情况做公示，根据《物业服务收费管理办法》第十二条规定，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。被告自从入住小区后，从未见过珠影物业公示过服务资金的收支情况。综上所述，被告认为原告起诉珠影******房业主陈铁、王静拖欠物业费的诉讼请求不合理，是珠影物业作为小区物业服务机构并未称职履行物业服务管理条例,违约在先，造成被告被迫无奈暂缓交纳物业费，被告在此声明并不是不交物业是被迫无奈之下暂缓交纳，例如2018年10月之前的物业费被告已经全部交纳，那么之后物业工作人员可以上门贴催款通知单，就不能主动去和业主沟通一下,看看是否满意物业的工作？不交物业费的原因什么？珠影物业在经营上违反了物业服务协议在先，被告相信法院会秉公执法，做出公平判决。补充答辩意见：1.由肇庆高新区街道社区管理中心下发的《关于肇庆高新区珠影文体广场小区业委会筹备小组成员名单的公示》红头文件，街道管理中心要求张贴于珠影小区各栋楼的显要位置，并公示15天，筹备小组成员按要求进行了张贴，结果第二天就被珠影物业揭掉了，街道管理中心做为社区管理机构是具有行政管理权和公信力的,珠影业委会筹备小组成员在遵循管理机关的要求下进行了合法公示,但是珠影物业却阻碍业主行使自己的权力，造成严重侵权，此等行为严重损害了广大业主的利益，广大业主要求珠影物业诚恳道歉并进行补偿。2.珠影物业歪曲事实并造谣珠影业委会筹备小组成员为业委会筹备组侯选人，珠影物业所张贴公示中的业主只是业委会前期筹备人员，并非业委会侯选人,珠影物业做为物业服务机构私自张贴失实造谣公示书，违法撕揭政府管理机关红头文件，公然对抗政府社区管理机构对所管辖区域行使的权力，已经严重违反相关法律法规,广大业主对珠影物业此行为表示强烈谴责，并将如既往的为行使自己业主的权力而努力。被告提交如下证据：1.光盘一个，证明原告在2018年前期的服务中没有履行物业合同，没有达到标准，且服务质量低劣，对业务产生了极为不好的居住环境。2.物业费和相关装修费用收据证明，证明被告前期有缴纳过物业费，当时缴费后也原告没有开具发票，被告怀疑原告偷税漏税的嫌疑。原告也没有进行缴纳费用后的公示。后面没缴纳物业费，是因为原告没有对业主进行了解其服务质量，没有提供相应物业服务，只是一味催缴物业费，其态度也非常不好。补交证据：3.《公示》一张及图片3张，证明业委会筹备成员的名单，被告是按要求进行张贴公示，第二天就被原告撕掉。被告张贴的位置与原告的相关公示是在一起的。原告自己张贴的没有撕掉，把被告的撕掉，严重阻碍了业主行使的权利。原告出示的公示书，里面写着业委会的候选人及候选人缴纳物业费的情况。被告认为原告歪曲事实，并造谣业委会筹备成员的行为是错误的。原告和业主造成了对立面，公然对抗政府社区管理机构，原告这种行为是严重违背国家建立和谐社区的中心思想。经审理查明：被告陈铁、王静是肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场****房的权利人，该房屋登记的建筑面积为125.29㎡。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影文体广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、上下水池、防盗闸门、电梯、公共照明、消防设施、智能系统、道路、绿地、沟渠、公益设施，以及共用设施设备使用的房屋场地等）、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统所产生的能源费用），乙方应当于每月10日前到物业公司财务部缴纳物业服务费。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影文体广场前期物业服务协议》约定的标准。被告于2016年11月28日接收案涉房屋，并已缴纳2018年10月份前的物业管理费。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费2029.7元（按建筑面积125.29㎡，1.8元/月/㎡的标准计算，从2018年10月计至2019年6月）及违约金738.81元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年7月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告认为原告在出入口设置、人员管理、收费公示、电梯维护、共有建筑和绿地管理、业主委员会成立等方面存在问题，因此拒绝缴纳物业管理费，其对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间均没有异议，但认为原告无权收取滞纳金。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告与被告签订的《珠影文体广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的争议焦点是被告是否有正当理由拒绝交纳物业管理费？上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。根据原、被告的诉辩意见和现有的证据，不足以证明原告不履行物业服务合同，或者在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告抗辩的理由不足以构成拒交物业费的正当理由。至于被告提出原告在物业管理过程中存在的问题，被告可直接与原告沟通，要求其改善服务质量，加强小区管理，如认为原告侵害其合法权益的，可以在搜集相关证据后另行依法解决。根据案涉的《珠影广场前期物业服务合同》、《珠影文体广场前期物业服务协议》，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，符合法律规定和合同约定的情形，本院予以支持。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业服务费的期间，被告没有提出异议和提供反驳的证据。故本院认定被告拖欠原告2018年10月至2019年6月的房屋物业管理费2029.7元（125.29㎡×1.8元/㎡/月×9个月）。关于违约金问题。被告认为原告的物业服务存在瑕疵并提供了依据而未有按时交纳物业管理费，并表态待问题解决后即时恢复缴纳费用，可见被告并不存在恶意拖欠费用的故意，故原告主张被告支付违约金的诉求，本院不予支持。最后需要指出的是，物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。一方面物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，物业服务企业应当严格遵守价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主提供质价相符的服务，不得只收费不服务，也不得多收费少服务。另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，自应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时、足额交纳物业费。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。总之，双方应当多一点沟通，本着互谅、互相尊重的原则和精神，依法行使权利、履行义务，创造和谐小区，而不应该因一时之气而扩大矛盾，加剧纷争，造成不必要的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈铁、王静应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年10月至2019年6月的物业管理费2029.7元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈铁、王静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 陈 智二〇一九年十一月二十九日书记员 梁碧琪