江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0104民初9612号原告（反诉被告）：王岸岩，男，1990年3月9日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。委托诉讼代理人：谢雨娟,江苏丰典律师事务所律师。被告（反诉原告）：张向荣，男，1971年1月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告（反诉被告）王岸岩与被告（反诉原告）张向荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王岸岩及其委托诉讼代理人谢雨娟，被告（反诉原告）张向荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岸岩向本院提出诉讼请求：1.判令张向荣履行户口迁出义务；2.判令张向荣向王岸岩支付逾期迁出户口违约金暂计95515元（自2019年8月2日起每天按已付款即1590000元的万分之五计算至2019年8月20日），并持续计算至户口迁出之日止；3.案件受理费由张向荣负担。诉讼过程中，王岸岩撤回其第一项诉讼请求。事实和理由：2019年3月13日，双方签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定张向荣将其所有的南京市尚书里48号7幢X室房屋（建筑面积63.55平方米）出售给王岸岩，房屋总价款为1640000元。合同签订后，王岸岩已按期履行己方合同义务，并于2019年4月23日取得上述房屋的权属证书，但张向荣截至王岸岩起诉之日仍未迁出户口，张向荣的行为已构成违约。现王岸岩为维护自身合法权益而提起诉讼。张向荣辩称，根据合同约定，双方可以协商解决，张向荣有意外情况，已经提前通知王岸岩，故不认可王岸岩的诉讼请求,且违约金标准过高。张向荣同时向本院提出反诉请求：1.判令王岸岩支付关于迟延履行给付物业交割保证金的违约金117260元（自2019年6月1日起计算至同年10月23日止，共计143天，每天按房屋总价款的万分之五即820元计算）；2.判令王岸岩支付关于迟延履行给付户口迁出保证金的违约金73800元（自2019年7月23日起计算至同年10月23日止，共计90天，每天按房屋总价款的万分之五即820元计算）；3.案件受理费由王岸岩负担。事实和理由：双方于2019年3月13日签订《南京市存量房买卖合同》，约定张向荣将案涉房屋出售给王岸岩。合同签订后，张向荣依约将房屋过户给了王岸岩，2019年5月1日前办理了房屋交割，2019年7月23日就将户口迁出，但王岸岩恶意诉讼，直到10月23日才给付房屋交割金10000元及户口迁出尾款。王岸岩的行为构成违约。在张向荣一再要求支付房屋交割金及户口迁出尾款时，王岸岩表示其购买房屋是用于出租，现在肉铺生意不好，前期支付了首付款，钱紧张，张向荣父亲身体不好，不便去迁户口就暂时不要迁了，迁了也没有钱给。张向荣当时很需要钱，多次联系要求给付尾款，但王岸岩都不给。在此期间，作为户主的父亲因癌症重病住院治疗不能行走，而户口迁出必须由户主去办，故户口于7月23日才迁出，根据合同第八条第二款约定，这属于不可抗力，系免责事由。王岸岩辩称，《南京市存量房买卖合同》签订后，王岸岩按照合同约定向张向荣支付定金、首付款即办理银行贷款，但张向荣多次违反合同约定，严重逾期交付房屋。王岸岩经报警后才能入住案涉房屋，但未追究对方逾期交房的违约责任。根据合同约定，张向荣应在房屋所有权转移之日起的60个工作日内办理相关户口迁出手续。合同中也约定了户口迁出保证金、物业交割保证金的支付时间。王岸岩在房屋交付当日即表达了支付物业交割保证金的想法，但张向荣表示同意户口全部迁出后再向其支付购房尾款50000元。因此，双方在合同履行过程中已协商一致变更了尾款的支付时间，且期间张向荣未要求王岸岩支付尾款的行为也能与双方协商的内容相印证。综上，王岸岩不存在违约行为，请求驳回张向荣的反诉请求，并且张向荣主张的违约金过高。王岸岩围绕本诉诉讼请求及其针对反诉的答辩意见依法提交了《南京市存量房买卖合同》、不动产权证、委托代理协议等证据，并申请证人沈某,4出庭作证。张向荣围绕其答辩意见和反诉请求依法提交了《房屋买卖业务签订文件合订本》（含《南京市存量房买卖合同》、《居间服务合同》）、短信截屏、户口本首页照片、交易明细截屏打印件等证据，并申请本院向公安机关调查相关户口迁出情况。本院经审理查明，2019年3月13日，经南京众南居房产经纪有限公司居间介绍，王岸岩（乙方）与张向荣（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，其中约定：甲方将南京市尚书里48号7幢X室房屋（以下简称尚书里房屋）出售给乙方，房屋价款总计1640000元；乙方于签约当日支付定金50000元，2019年4月20日支付900000元，贷款金额640000元；乙方从本协议约定的购房款中留存40000元作为户口迁出保证金，于2019年6月30日将该保证金给付甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金，于交房当日给付甲方；甲方收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后3个工作日内将房屋交付乙方；甲方应当在该房屋所有权转移之日起60个工作日内，办理该房屋原有户口迁出手续，如未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起20个工作日内向另一方当事人提供证明；甲、乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约金应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。后王岸岩按照合同约定向张向荣支付了购房款共计159000元（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）。尚书里房屋于2019年4月23日登记于王岸岩名下。因数次向公安机关查询均被告知尚书里房屋相关人员户籍尚未迁出，王岸岩遂于2019年8月15日向本院提起诉讼，并委托江苏丰典律师事务所代理，约定律师代理费为8000元。2019年10月22日夜，王岸岩向张向荣转账支付50000元（物业交割保证金10000元、户口迁出保证金40000元）。另查明，2019年7月23日，张永龙（张向荣父亲，2019年9月去世）以户主身份向公安机关申请迁出尚书里房屋相关人员的户籍，公安机关受理后未向张永龙出具受理凭证，仅表示后续将电话通知。期间正值当地公安机关户籍管理模式调整。同年8月28日，尚书里房屋人员的户籍被迁出，由社区托管。又查明，证人沈某,4（南京众南居房产经纪有限公司员工）到庭陈述：房屋交付当日，买卖双方及中介人员在场，王岸岩欲将物业交割保证金10000元给付张向荣，但张向荣说户口尚未迁出，等户口迁出后再一并给，届时水电费在50000元中据实扣减；因张向荣一直称正在办理户口迁出，沈某,4在本案诉讼前曾两次陪王岸岩前往派出所查询户口迁出情况，被告知尚未迁出，且查不到有无办理迁出手续。还查明，王岸岩与张向荣于2019年曾多次短信往来。（6月4日10时26分）王岸岩：“……户口其实我本来就是南京的，你慢一点也无所谓的。”（6月27日14时23分）王岸岩：“那个户口你去办理迁出手续了吗？”（6月27日18时27分）王岸岩：“不用打电话都不接吧？你这边户口什么时候迁能给我个时间吗？为什么你连合同都不看的？……打电话你不接，短信不回。你不告诉我具体时间，那我就去强迁户口了，现在已经过了合同约定时间，你又违约了，跟你商量你又不商量，那这个钱你还想不想要？”（6月28日9时22分）张向荣：“我回头中午和你联系啊。现在不太方便。……目前现在手头事情太多，老爷子正好又是肝癌晚期，所以忙的事情比较多。不会害你的。”王岸岩：“不是不会害我，我也真心不想多拿你一分钱。你户口什么时候迁，这个就是去办个业务的时间，你总得给我一个确切的时间吧？”张向荣：“我知道，知道！你上次不是讲不急的嘛，所以我就没那个。我这两天找时间就去办。因为我江宁那边房子在打官司还没搞定。”（7月6日13时35分）王岸岩：“你好，请问这边户口办理迁出手续了吗？”（7月7日16时46分）张向荣回复关于医院的照片，表示“你要急的话，我尽快。”王岸岩：“……反正到月底你就超出60个工作日了，这个月底再不办完我就走法律程序了。”（7月16日7时11分）王岸岩：“请问你这边户口还迁出了？？”（7月19日9时14分）王岸岩：“你从昨天开始就已经超出合同规定迁户口日期了……”（7月19日10时39分）张向荣：“不是去一趟就能解决的。因为我江宁那个别墅现在有官司在上面，所以现在户口迁不进去。必须要搞那个无房证明，才能先落户到社区。有的时候还需要老爷子出面。老爷子呢，现在又是肝癌晚期，有（又）经常在医院。”（7月22日16时22分）张向荣：“老爷子今天抽血的，医生不放心她（他）出去，她怕她（他）晕倒。跟他讲好了，明天下午请一小时假吧。”（7月23日16时05分）王岸岩：“请问今天弄了吗？？？”（7月23日21时40分）张向荣：“弄过了，弄过了。”王岸岩：“好的，那边打电话告诉你户口迁出，我把这边的钱给你。”（8月14日14时12分）王岸岩：“你这个户口不迁是吧？电话不接是吧？我现在就去法院”。张向荣：“在医院，老爷子现在病重。户口肯定是迁出去了，不过我这段时间没接到电话就是。要不迟，一会儿我到派出所再去问一下，或者你去问也行，应该先出来。这么多天。”王岸岩：“你办户口迁出的东西呢，我看看”。张向荣：“没有什么东西，老爷子现在在抢救呢，等一会儿好吧……”。（8月28日10时38分）张向荣：“电话已经打过了，上午去办迁移”。（8月29日19时22分）王岸岩：“把你支付宝发来，我把水电费给你。尾款的事，现在走法律途径了。法院怎么判就怎么给。”（10月21日11时42分）王岸岩：“你把你支付宝账号发过来”。（10月22日21时41分）张向荣：“你发那个银行的账户”。庭审中，王岸岩和张向荣均认可7月23日短信中的“这边的钱”指尾款50000元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵行诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，虽然根据双方签订的《南京市存量房买卖合同》，张向荣应当在尚书里房屋所有权转移之日起60个工作日内即截至2019年7月18日办理相关户口迁出手续，但在合同履行过程中，当张向荣于2019年7月23日告知已向公安机关申请户口迁出时，王岸岩回复“好的，那边打电话告诉你户口迁出，我把这边的钱给你”的回复，证明双方就户口迁出时间已形成新的合意。证据表明，张向荣一方确实于2019年7月23日申请了户口迁出。至于公安机关受理户口迁出申请的流程，非申请人所能支配。因此，王岸岩认为张向荣逾期迁出户口，要求对方承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。证人沈某,4的证言、双方当事人的短信往来及当庭陈述表明，王岸岩与张向荣在合同履行过程中就物业交割保证金的支付时间亦形成了新的合意，即此款于户口迁出后支付。王岸岩向张向荣索要申请户口迁出的凭证无果，且数次自行向公安机关查询时均仅被告知张向荣一方的户口仍未迁出，因而提起诉讼，主观上并无恶意。因张向荣一方户口的迁出时间为2019年8月28日，发生在本案受理之后，未经法院调查，王岸岩亦无法知晓张向荣一方实际于何时申请户口迁出，鉴于期间纠纷已被诉诸法院，故不宜认定王岸岩于2019年10月22日才给付张向荣尾款50000元的行为构成违约。因此，张向荣要求王岸岩承担迟延支付物业交割保证金和户口迁出保证金的违约责任，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王岸岩的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张向荣的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2188元，减半收取计1094元，由原告（反诉被告）王岸岩；反诉案件受理费2050元，由被告（反诉原告）张向荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  尹 江二〇一九年十一月十三日见习书记员  顾梦琦