大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9732号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。被告：钟宏，女，1973年8月15日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：初乃龙，男，1973年8月2日生，汉族，系原告丈夫，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告钟宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告钟宏的委托诉讼代理人初乃龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费14,411.5元（2015年11月1日至2019年3月31日）；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金4,323.4元。事实和理由：原、被告双方于2014年9月24日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋钻石湾XXX号业主，房屋面积130.19平方米，物业费标准为2.7元每平每月，自2015年11月1日起至2019年3月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告钟宏辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、物业费收费标准、拖欠物业费的期间没有异议。不同意原告的诉讼请求。在被告收房一年内，发现原告有瑕疵，有违规违法的现象，导致被告至今没有交物业费，有些问题被告多次向原告反馈，没有人给被告回复及解决，即使收取违约金责任也不在被告。第一，收房时远洋地产利用交房强行要求业主缴纳一年的物业费和取暖费，被告在网上查询，原告只有预收三个月的权利，并且在业主同意情况下，也不是强制收取，在这个事情上地产和原告存在违规和瑕疵。第二，被告收房后通过其他业主查询的准确信息得知远洋地产在交房前没有获得竣工验收报告，国家在法条中有明文的规定，在没有取得竣工验收报告时是不可能交房的，因此产生的费用应由地产来承担。第三，原告对小区内服务，包括清洁、安保等没有达到标准，远洋地产承诺的运动活动中心并没有使用，并挪为他用，被告楼下的大堂被作为活动室。现在小区的封闭无从谈起，被告单元的大门时常敞开，随便进出，无人过问，门禁也是坏的，随手可以打开。有的业主将自己的住宅改为商用房，对被告的人身和财产安全造成安全隐患，住宅改为商店，任何人都可以通过，通过这个房子可以绕过安保和单元楼。小区的绿地被人改为私人的绿地，对此，原告存在管理的瑕疵，牺牲业主的利益满足个人的需求。第四，公摊面积、公共设施是所有业主而不是原告的，原告没有权利在没有经我们允许，不公示的情况下，利用我们的公共资源进行牟利，收入和支出都没有公示。被告不是不想交纳物业费，只是想知道应该交多少，原告承诺的项目和内容有未达标或存在违规的现象，服务没有达到标准，钱不能按原标准缴纳，所以被告不能按原价支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小区XXX号业主，房屋面积130.19平方米。原、被告双方于2014年9月24日签订了《前期物业服务协议》，约定小高层的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋钻石湾项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2015年11月1日起至2019年3月31日的物业服务费14,411.5元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定，案涉房屋的物业服务费收费标准为每月每平方米2.7元，交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；被告应当按照协议的约定交纳物业费。被告现拖欠2015年11月1日起至2019年3月31日止的物业费14,411.5元，借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费14,411.5元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原告预收物业费不符合规定的意见，本院认为，双方签订的《前期物业服务协议》中对第一年的物业费收取时间已经作出明确约定，被告以预收物业费不符合规定拒交物业费没有依据。关于被告辩称房屋交付不符合规定的问题，本院认为，房屋交付条件系被告与开发商之间房屋买卖合同关系中约定的内容，与本案并非同一法律关系，亦不构成拒绝缴纳物业费的理由。关于被告辩解的小区清洁、安保、维修不及时等问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于被告称小区存在邻居改变住宅用途，影响被告生活的问题，本院认为，违建系其他业主的行为所致，此系相邻权纠纷，被告可以通过与邻居协商、向相关行政部门反映等其他方式解决，原告作为物业管理单位仅能在自己的权限范围内进行劝止而无执法权，因此不能以此免除被告交纳物业费的义务。关于被告辩称原告收费没有进行公示的问题，本院认为，被告可以请求物业服务企业就物业管理服务费收支情况进行公布，但不能以此为由拒交物业费。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告钟宏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14,411.5元（自2015年11月1日起至2019年3月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币270元（原告已预交），由原告负担62元，由被告负担208元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  赵 洋二〇一九年十一月二十八日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。