四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初3369号 原告：杨小杰，男，1994年9月26日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托代理人谢小东，四川蜀都金丰事务所律师。 被告：杨祖军，男，1975年6月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：谷小英，女，1982年5月2日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告杨小杰诉被告杨祖军、谷小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨小杰及其委托诉讼代理人谢小东到庭参加诉讼，被告杨祖军、谷小英经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨小杰向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原告与被告2015年4月8日达成的房屋买卖协议；2.判令被告返还购房款34万元，并赔偿原告各项损失35万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告于2015年4月8日达成一致意见，将金堂县赵镇滨江路一段29号28栋1单元22层116号房屋一套以34万元的价格出售给原告。原告的母亲于当日通过成都农商银行向被告杨祖军的账户转款20万元整，于2016年1月26日将购房余款14万元全部付清。被告杨祖军在收到原告房款后再没有出现过，致使原告购买房屋后一直无法过户。后2015年，被告杨祖军、谷小英与叶波兰因生命权、健康权、身体权纠纷一案涉诉，金堂县人民法院作出（2015）金堂民初字第2901号民事判决书，后该案进入执行程序，金堂县人民法院作出（2017）川0121执612号执行裁定，查封了原告购买的该套房屋。后终结本次执行程序，2018年该案恢复执行，金堂县人民法院于2018年7月17日作出（2018）川0121执恢187号执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋，此时原告才知道被告在出售房屋时已经存在债务纠纷，但被告在出售该房时丝毫没有告知原告。原告在知道该房屋被查封执行后，及时主张自己的权利，提出执行异议之诉，现法院已驳回异议之诉，原告购买房屋面临被强制拍卖，原告购买房屋的目的已经无法实现，根据《合同法》第94条规定，原告有权解除合同，导致交易最终不能完成而解除合同的过错完全在于被告。被告的过错如下：1.订立合同时没有告知自己已经存在债务纠纷，可能影响房屋交易完成。2.两被告明知房屋已经出售给原告，并且已经收到了出售房屋全款的情况下，故意拖延过户时间，导致后来房屋被查封无法完成交易。原告依照双方的协议全面履行了自己的合同义务，在房屋被查封后竭尽全力采取了措施争取合法权利，没有任何过错。因此合同解除的责任完全在于被告方，被告方依法应该全部返还原告的购房款34万元并承担由此给原告带来的全部损失。综上所述，请求人民法院判令所请。 被告杨祖军、被告谷小英未作答辩，也未提交书面答辩意见。 原告杨小杰围绕诉讼请求提交了如下证据： 1.原告、被告身份证复印件，证明当事人主体资格。 2.杨利国的户口簿和结婚证，证明杨利国和蒋应琼系夫妻关系，是本案原告杨小杰的父母。 3.2016年1月26日，谷小英出具的借条和收条，证明2016年1月26日，原告父亲杨利国向二被告支付了14万元购房款和6万元借款，被告谷小英对此知情的事实。 4.蒋应琼的两张成都农商银行个人业务凭证，证明蒋应琼2015年4月8日和2016年1月26日两次向杨祖军转款20万元的事实。 5.金堂法院（2018）川0121执异136号民事裁定书和（2018）川0121民初4472号民事判决书，证明生效的法律文书已查明的事实是原被告之间有房屋买卖的合意，且二被告是共同收取了购房款。 6.案涉房屋的土地信息登记证书，证明案涉房屋的土地使用情况。 7.代理律师李隆春与被告杨祖军的哥哥杨祖勇对话录音书面整理材料，佐证杨祖军、谷小英是有共同合意将房屋出售给杨小杰的事实。 8.诉讼费发票、财产保全费发票，证明原告杨小杰维权的损失。 9.四川天成房地产估价咨询有限公司出具的《报告书》，证明金堂县赵镇滨江路一段29号X栋X单元X层X号房屋现在评估的市场价值为71.87万元的事实。 因被告杨祖军、谷小英未到庭参加诉讼，本院无法组织质证。经审查，原告举示上述证据1.2.4.5.6.8，因分别系相关国家机关及国有银行出具，上述证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实密切相关，对上述证据予以确认。关于证据证据3，因该证据与证据4及原告主张的事实能够相互印证，在无相反证据的情况下，本院予以采信。关于证据7，因证人未出庭作证，对于录音的真实性无法核实，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年4月8日，杨小杰与杨祖军、谷小英达成关于案涉房屋金堂县房屋的买卖合意，当日杨小杰之母蒋应琼向杨祖军汇款20万元，杨祖军出具《收款收据》。2016年1月26日，蒋应琼再次向杨祖军汇款20万元，杨祖军、谷小英向杨小杰之父杨利国出具《借条》，载明：今借到杨利国现金6万元；谷小英向杨利国出具《收条》，载明：今有谷小英收到杨利国购房余款14万元，已结清生态水城28-2202购房款，以此留据。杨小杰系案涉房屋的实际购买人，有关协议和付款事项由其父母代为办理，2015年6月开始占有、使用案涉房屋。 另查明，本院于2016年11月20日作出的（2015）金堂民初字第2901号民事判决，判决杨祖军、谷小英赔偿叶波兰150259.83元。判决生效后，叶波兰申请强制执行。本院于2017年6月26日作出（2017）川0121执612号之一执行裁定，查封了案涉房屋，又于2018年7月17日作出（2018）川0121执恢187号执行裁定，裁定拍卖案涉房屋。杨小杰向对案涉房屋的查封向本院提出书面执行异议，本院于2018年9月27日作出（2018）川0121执异136号裁定，驳回其异议请求。杨小杰不服裁定，提出诉讼，本院于2019年6月24日作出（2018）川0121民初4472号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。 本院认为，根据本院查明的事实，可以认定原告与二被告杨祖军、谷小英成立案涉房屋买卖协议，原告依照协议支付了约定的购房款34万元，且占有、使用案涉房屋。买卖双方应当按照约定全面履行各自的义务，因二被告涉案被强制执行，案涉房屋被法院查封、拍卖，致使原告购房目的无法实现，其请求解除与二被告2015年4月8日达成的房屋买卖协议并要求返还34万元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于要求二被告赔偿原告损失35万元的诉讼请求。本院认为，原被告双方于2015年4月8日就达成房屋买卖协议，原告在2016年1月26日就已将购房款全部付清，直至2017年6月26日，本院依据（2017）川0121执612号之一执行裁定，查封案涉房屋时，二被告仍未履行配合原告办理案涉房屋过户手续的义务。正是由于二被告怠于履行合同义务，导致房屋被法院查封、拍卖，致使原告购房目的无法实现，故二被告应当承担由此导致合同目的无法实现的法律后果。现因房地产市场因素，导致原告要用高于双方约定的价格购买等同于案涉房屋面积、地段条件的房屋，故认定原告解除合同后，其损失不仅包括购房款，还包括正常履行合同产生的房屋溢价损失，参照四川天成房地产估价咨询有限公司出具的《报告书》以及原告的诉讼请求，对于原告要求二被告赔偿35万元损失的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告杨小杰与被告杨祖军、被告谷小英于2015年4月8日达成的房屋买卖协议； 二、被告杨祖军、被告谷小英于本判决生效之日起十日内返还原告杨小杰购房款34万元，并赔偿原告杨小杰损失35万元。 未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10700元、保全费4020元、公告费300元，由被告杨祖军、被告谷小英负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧 莉 人民陪审员  张延敬 人民陪审员  杨代清 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  贾明箫