安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初9764号 原告：李攀，男，1985年10月21日出生，汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：李宝文，北京盈科（上海）律师事务所律师。 被告：高育，男，1988年4月1日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。 原告李攀与被告高育房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李攀的委托诉讼代理人李宝文，被告高育及其委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李攀向本院提出诉讼请求：1.解除李攀与高育签订的关于合肥市庐阳区怀宁路与北二环路交口铂悦府Y12幢502室的房屋买卖合同；2、高育返还李攀购房款人民币26万元，并支付利息（以6万元为基数，自2019年4月26日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算；以20万元为基数，自2019年5月6日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.高育支付违约金人民币655200元；4.高育支付房屋差价损失人民币24.32万元；5.高育承担本案诉讼费及司法评估费人民币6280元。 事实与理由：2019年4月25日，李攀经案外人合肥保航房地产经纪有限公司（以下简称保航公司）居间，与高育签订存量屋买卖合同。双方约定李攀以人民币327.6万元购买高育名下合肥市庐阳区怀宁路与北二环路交口铂悦府Y12幢502室房屋一套。高育在买卖合同中明确，涉案房屋已设定银行贷款抵押，贷款数额为215万元。在签订买卖合同时，高育尚未偿还贷款。同时约定高育应于2019年7月20日前办理完毕涉案房屋抵押注销手续。李攀于房屋买卖合同签署之日即向高育支付定金6万元。因高育签署买卖合同之时尚未取得涉案房屋产权证，高育与保航公司约定，由保航公司代高育暂为保管该6万元定金。李攀于2019年5月5日再次向高育支付购房款20万元。后李攀从保航公司处得知，涉案房屋被法院另案保全查封，李攀即多次催告高育及时解除涉案房屋查封及注销抵押登记，但高育至今未解除房屋查封及注销抵押登记。现涉案房屋被查封，高育未能解除查封且未办理涉案房屋抵押注销登记，严重违反了房屋买卖合同的约定，己构成根本违约。根据房屋买卖合同第九条的约定，李攀有权解除买卖合同，要求高育承担违约责任，并有权要求高育赔偿房屋差价损失。 高育辩称，第一、合同约定的买方的合同解除权尚未成就，李攀依法依约不具有合同解除权。合同第九条约定房屋被查封或限制转让必须达到导致买受人无法取得房屋所有权的程度，本案不符合该条件。另外合同第二条约定，李攀支付第一笔房款用于解押。由于李攀尚未支付第一笔首期款，所以案涉房屋尚未解押不是高育的责任，李攀据此要求高育承担责任依据不足；第二、从李攀的诉请来看，李攀同时主张占用房款的利息、违约金以及房屋差价损失，于法无据。即使李攀具有合同解除权，且高育存在根本违约情形，李攀也仅可主张某一项损失或违约金，不能全部主张。现李攀既然主张了房屋差价损失，那么违约金和利息都应该在房屋差价中扣除。 本院经审理查明的事实如下：2019年4月25日，高育（出卖人，甲方）与李攀（买受人，乙方）在合肥保航房地产经纪有限公司（以下简称保航经纪公司）的居间下签订《合肥市存量房屋买卖合同》一份，约定由李攀购买高育出售的合肥市庐阳区怀宁路与北二环路交口铂悦府Y12幢502室住宅一套，该房屋建筑面积139.54平方米。出卖人购买该房屋时向建设银行申请了2150000元的抵押贷款，本合同签订时，贷款余额为2150000元。由于该房屋已经设定抵押，出卖人用买受人第一笔购房款还款解押，不足部分由出卖人自行补足。出卖人于2019年6月10日前向建设银行申请提前还贷并提交相关材料，并于2019年7月20日前办理完毕抵押注销手续。合同约定买卖双方协商确定房屋总房款为3276000元，买受人于2019年4月25日向出卖人支付定金60000元。在付款方式中，双方约定采按揭方式付款。买受人于出卖人按揭银行欠款可还款当日将第一笔购房款1260000元（不包含前期支付全部定金）支付给出卖人。剩余房款1956000元买受人申请商业抵押贷款，买卖双方于网签后10个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构直接存入资金托管账户。合同第五条第（一）项约定，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方承担违约责任。合同第九条第（二）项违约责任中约定，房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。合同第十五条另约定，因出卖人尚未取得房产证，定金60000元暂存保航经纪公司，出卖人承诺自合同签订之日起3个月内提供房产证原件至保航经纪公司，保航经纪公司立即向出卖人交还之前暂存的60000元定金。 同日，高育（甲方）、李攀（乙方）和保航经纪公司（丙方）又签订《居间服务合同》一份，合同第三条约定，甲乙双方应向丙方支付居间服务费85176元，其中甲方承担26208元，乙方承担58968元。乙方另需向丙方支付贷款服务费16380元以及过户服务费3000元。甲方或乙方违反合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。 签订合同当日，李攀向高育支付了定金60000元，由高育向李攀出具《定金收据》，该款现暂存在保航经纪公司处。同时，李攀又向保航经纪公司支付了58968元居间服务费、16380元贷款服务费以及3000元过户服务费。2019年5月5日，李攀向高育转款200000元用于支付购房款。之后李攀得知案涉房屋已被法院查封限制转让，在与高育协商解除问题未果的情况下，李攀遂诉至本院。 李攀起诉后，申请对案涉房屋的市场价值进行司法评估。本院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司进行评估。博文房地产评估造价集团有限公司于2019年9月26日作出《估价报告书》，确定估价对象（案涉房屋）于价值时点2019年9月2日的市场价值为房地产总价351.92万元，单价25220元/㎡。李攀预缴评估费6280元。 另查明，案涉房屋系高育从合肥辰旭房地产开发有限公司处购买，目前尚未办理房屋产权证。2019年5月23日，该房屋被安徽省凤台县人民法院预查封三年。 再查明，经本院向保航经纪公司核实，如案涉房屋买卖合同解除，保航经纪公司可向李攀退还16380元贷款服务费和3000元过户服务费，但58968元居间服务费依约不予退还。 以上事实，由李攀提供的《合肥市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、定金收条、转账记录、银行交易明细、合肥市商品房网上认购备案确认单、估价报告书、评估费发票以及当事人的庭审陈述予以证实。高育对评估机构的主体问题存在疑问。经本院核实，博文房地产评估造价集团有限公司授权博文房地产评估造价集团有限公司合肥分公司在总公司营业许可范围内从事房地产评估等业务，但由于博文房地产评估造价集团有限公司合肥分公司不具备独立法人资格，所以评估报告由博文房地产评估造价集团有限公司出具。博文房地产评估造价集团有限公司具备出具评估报告的相应资质，故本院对高育的该项抗辩不予采信，对估价报告书予以认可。 本院认为，李攀与高育签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。由于案涉房屋被法院查封，高育作为出卖人违反了双方合同的约定，根据合同第九条第（二）项，李攀有权解除合同。现李攀通过诉讼的方式行使合同解除权，要求解除双方签订的《合肥市存量房屋买卖合同》，本院予以确认。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李攀已支付房款及定金合计260000元，高育应当予以返还。至于高育抗辩称其并未实际收到60000元定金，该款现暂存于保航经纪公司处，则高育可依据其与保航经纪公司之间的居间合同另行向保航经纪公司主张该60000元。除此之外，高育还应当向李攀支付占用上述购房款期间的利息。其中，60000元定金充抵房款，视作购房款的一部分，该部分利息自2019年4月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息，暂计算至起诉之日为1196.25元；其余200000元购房款的利息自2019年5月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息，暂计算至起诉之日为3745.83元；上述两项合计4942.08元。之后的利息以260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年10月9日起计算至高育返还购房款之日止。 案涉房屋买卖合同第九条第（二）项约定，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金。本院认为，李攀实际仅向高育支付了260000元购房款，其余房款未付，也未申请办理按揭贷款，随后即因房屋被法院查封而终止了交易。在本院支持了已付购房款资金占用期间利息的前提下，总房款20%的违约金过分高于高育违约给李攀造成的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，并考虑到李攀向保航经纪公司支付的58968元居间服务费；再结合《估价报告书》确定的房屋差价243200元（3519200元-3276000元），本院酌定由高育向李攀支付违约金78270元。 李攀因评估房屋差价损失而预缴评估费6280元，该项支出系因高育违约造成房屋买卖合同无法继续履行而致，故评估费6280元应由高育承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告李攀与被告高育于2019年4月25日签订的《合肥市存量房屋买卖合同》解除； 二、被告高育于本判决生效之日起十日内返还原告李攀购房款260000元并支付利息4942.08元，之后的利息以260000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年10月9日起计算至高育返还购房款之日止； 三、被告高育于本判决生效之日起十日内支付原告李攀违约金78270元； 四、被告高育于本判决生效之日起十日内支付原告李攀评估费6280元； 五、驳回原告李攀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为7458元，由原告李攀负担5100元，被告高育负担2358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年十一月十四日 法官助理刘佳 书记员陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。