四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初5976号 原告：山西一果食品有限公司，住所地：山西省孝义市高阳镇顺光村现代农业园区。 法定代表人：师刚，山西一果食品有限公司经理。 委托诉讼代理人：禇少云，山西晋义律师事务所律师。 被告：成都泰合华信投资有限公司，住所地：成都市锦江区二环路东四段39号。 法定代表人：王仁果，成都泰合华信投资有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪，男，系成都泰合华信投资有限公司员工。 被告：郑文平，男，1960年3月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告山西一果食品有限公司（以下简称一果公司）与被告成都泰合华信投资有限公司（以下简称泰合公司）、郑文平商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告一果公司的委托诉讼代理人禇少云、被告泰合公司的委托诉讼代理人庞颖聪、被告郑文平到庭参加诉讼。庭外和解期间双方当事人未能达成一致。本案现已审理终结。 一果公司向本院提出诉讼请求：1、判令泰合公司与郑文平签订的《泰合·国际财富中心商品房定购书》对一果公司不发生效力；2、泰合公司返还一果公司认购金200000元。事实与理由：一果公司拟在成都市购置一处写字间，遂安排郑文平看房。郑文平看到泰合公司正在开发建设的国际财富中心项目基本符合一果公司要求，便通知一果公司缴纳200000元认购金。2018年11月7日，一果公司向泰合公司汇款200000元。同年11月14日，一果公司派员前往泰合公司开发的国际财富中心楼盘实地看房时，发现泰合公司广告宣传的写字间露台可以使用是将窗户私改为门后使用与规划设计不符，认为泰合公司涉嫌虚假广告宣传，便未与泰合公司签订合同，放弃购房。2018年12月26日一果公司通过EMS向泰合公司发出通知，要求返还200000元认购金。此后，泰合公司以解除《泰合·国际财富中心商品房定购书》及不予退还200000元的方式予以回应。此时，一果公司方得知郑文平未经书面授权以其名义与泰合公司签订上述合同，依据《民法总则》第一百七一条之规定，该合同对一果公司不发生效力。另，定购书第四条约定“除法定原因和双方同意外，双方在签订本定购书后乙方所付定金不再返还”，该条款系格式条款，加重了购买方的责任，免除了泰合公司的责任，应系无效条款。一果公司认为未能与泰合公司签订购房合同的过错责任在泰合公司，其理应返还认购金200000元。 泰合公司辩称，1、双方签订的《泰合·国际财富中心商品房定购书》合法有效。双方于2018年11月7日签订了《泰合·国际财富中心商品房定购书》，其定购书实为双方真实意思的表示，虽然一果公司未签章，但一果公司已按定购书约定向泰合公司支付了定金。一果公司实际支付定金的行为追认了郑文平的代签行为，且事后一果公司还向泰合公司发送要求不履行正式签订商品房买卖合同的书面通知，其发送通知的行为也说明了一果公司对郑文平代其签订定购书的行为的追认。同时泰合公司有理由相信郑文平能够代表一果公司签订定购书，郑文平的代签行为实为表见代理。2、由于一果公司单方违约，依据相关法律规定，一果公司无权要求泰合公司返还定金。一果公司已于2018年11月7日实际履行了给付定金的义务，给付定金的行为应作为一果公司购买泰合公司房屋的购房款债权的担保，但一果公司支付定金后却未按约履行债务，即按时支付购房款，也未按约定擅自拒绝与泰合公司签订正式《商品房买卖合同》。且泰合公司于2018年11月23日向一果公司邮寄了解除通知，告知因其违约予以解除定购书。故根据相关法律规定，一果公司无权要求返还定金。3、郑文平称其在定购书上签字系代表一果公司履行的民事行为，其行为应认定为表见代理。事后一果公司也如约向泰合公司支付了200000元的定金，故一果公司诉称定购书对其不发生效力应不予采信。综上所述，一果公司在支付定金后擅自单方面拒绝与泰合公司签订正式《商品房买卖合同》并拒绝履行支付购房款的行为已构成单方违约，泰合公司对此无任何过错，依据定金罚则，泰合公司有权不返还一果公司支付的定金。 郑文平辩称，一果公司的负责人让其代替他看房，双方系朋友关系，看房后郑文平当时把房屋结构及露台可以使用的情况等汇报给对方。对方说可以，同意让郑文平代替签订定购书。签订定购书有程序，是先收到定金后再签订定购合同，因此，在一果公司同意并支付了定金后，郑文平才能签订定购书。 本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，郑文平以一果公司（定购方、乙方）的名义与泰合公司（出售方、甲方）签订两份《泰合·国际财富中心商品房定购书》，约定：乙方分别定购甲方开发的泰合·国际财富中心项目X幢XXX号房屋、XXX号房屋，其中XXX号房屋建筑面积23.24平方米，总价款294678元，405号房屋建筑面积337.49平方米，总价款4394812元；在两份定购书签订之日，乙方应分别交纳定金100000元；乙方选择一次性付款方式，须于2018年11月19日前付清全部房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》及其他签约文本；甲方已向乙方明示包含但不限于《商品房定购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等签约文本以及《商品房销售管理办法》等相关法律法规文件，乙方对上述公示内容清楚且无异议；超过合同约定时间乙方未办理（包括未提交合法、有效、齐全的相关资料）的，视为乙方拒绝签订《商品房买卖合同》，按违约处理，甲方有权将乙方认购的房屋另行出售，且乙方无权要求甲方返还已支付的定金；第四条除法定原因和双方同意外，双方在签订本定购书后乙方所付定金不再返还，在双方按本定购书约定签订《商品房买卖合同》后转为房款（首期款/全款）的一部分；双方的联络方式以本定购书所载明的电话、传真、地址、电子邮件等为准，采用传真、电话、电子邮件方式通知的，发出时间视为到达时间，采用信件通知方式的，在寄出三天后（本省），七天后（外省）视为到达；本定购书自双方签字（盖章）之日起生效，至签订《商品房买卖合同》之日自行失效；乙方委托代理人签订本定购书的，应向甲方交付委托书原件一份存档。该定购书的首部载明乙方为一果公司，并载明了一果公司的营业执照号码及法定代表人、通讯地址（即住所地），尾部乙方处只有郑文平的签字，未加盖一果公司的公章。同日，一果公司通过银行转账向泰和公司支付200000元。 此后，一果公司未向泰合公司支付购房款，也未与泰合公司签订《商品房买卖合同》。2018年11月23日，泰合公司向郑文平、一果公司邮寄了一份《关于解除泰合·国际财富中心商品房定购书的通知》，主要内容为：你方于2018年11月7日与泰合公司签订了《泰合·国际财富中心商品房定购书》，定购了两套房屋，并于同日缴纳了购房定金200000元，你方至今未按定购书第三条约定时间备齐相关资料到泰合公司签订《商品房买卖合同》及其他签约文本，已构成违约，现函告，即日起解除双方签订的《泰合·国际财富中心商品房定购书》，一果公司已缴纳的定金不予退还。该邮件载明的收件人地址为上述定购书载明的一果公司通讯地址。一果公司称其在向泰合公司发出《关于不再认购房屋的通知函》后才收到该通知。 2018年12月30日，一果公司向泰合公司邮寄了《关于不再认购房屋的通知函》，内容为：一果公司原拟购买泰合·国际财富中心写字楼房屋一套，2018年11月7日一果公司支付给泰合公司200000元订金，同年11月14日现场看房时，发现泰合公司就房屋附属露台的使用以及在露台一侧窗户改设一个过人门等方面做出的口头承诺并不符合项目建设规划，一果公司与泰合公司的营销经理等现场协商，无法达成共识。一果公司认为泰合公司的广告宣传与客观事实不符，有虚假宣传可能，无法实现一果公司购房目的，因此，一果公司决定不再购买该房屋，请泰合公司在收到此函的七个工作日内将订金200000元全额退还。泰合公司称其未收到该函。该邮件载明的收件人地址为上述定购书载明的泰合公司通讯地址，邮件查询为他人签收。 庭审中，一果公司、郑文平陈述：一果公司安排郑文平看房，一果公司未向郑文平出具书面委托书。郑文平陈述：一果公司在电话里告知郑文平可以代表一果公司签订定购书，是一果公司同意后并支付了定金，郑文平才能签订定购书。一果公司陈述：郑文平看房后觉得不错，向一果公司告知泰合公司要求需要先付“订金”，一果公司理解支付的是“订金”而非“定金”，直至泰合公司发出解除通知书后，一果公司才知道郑文平与泰合公司签订了定购书。泰合公司陈述：签订定购书的同时支付定金。 上述事实，有付款凭证、《关于不再认购房屋的通知函》及邮寄单和快递查询记录、《关于解除泰合·国际财富中心商品房定购书的通知》及邮寄单、《泰合·国际财富中心商品房定购书》及当事人的庭审陈述在案为证。一果公司提供的一果公司人员、郑文平与泰合公司销售主管的录音光盘，郑文平、泰合公司对其真实性均持有异议，该证据能否证明一果公司的待证事实，本院在下文中再作认定。一果公司提交的定购书范本，与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。 本院认为，本案争议的焦点是：1、郑文平与泰合公司签订《泰合·国际财富中心商品房定购书》的行为是否代表一果公司，该定购书是否对一果公司产生法律效力；2、泰合公司是否应向一果公司返还200000元。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，郑文平与泰合公司签订两份《泰合·国际财富中心商品房定购书》时虽未出具一果公司的书面委托书，但根据郑文平的陈述，其在一果公司支付定金并征得一果公司同意的情况下，代一果公司签订了上述定购书，且根据查明的事实，一果公司在定购书签订当天即向泰合公司支付的款项金额与定购书载明的定金金额一致，同时根据一果公司提交的录音光盘，也表明一果公司在定购书签订后其公司人员与郑文平一起到现场看房并与销售人员进行沟通，其对郑文平代为看房购房的行为予以认可，故泰合公司有理由相信郑文平能够代表一果公司签订定购书，郑文平的该代理行为有效，其签署的两份定购书对一果公司产生法律效力。 关于第二个争议焦点。郑文平在签订定购书时，进行了现场看房，其对房屋现状予以知晓，且郑文平签订的《泰合·国际财富中心商品房定购书》中确认“甲方已向乙方明示包含但不限于《商品房定购书》、《商品房买卖合同》及补充协议等签约文本以及《商品房销售管理办法》等相关法律法规文件，乙方对上述公示内容清楚且无异议”，可以认定泰合公司在销售房屋时已向郑文平提供了《商品房买卖合同》及补充协议的范本，郑文平应当知晓《商品房买卖合同》及补充协议的主要内容中并未包含露台使用的相关约定，并确认对合同内容无异议予以接受。泰合公司对一果公司提交的录音光盘的真实性持有异议，即使该录音是真实的，但所谓的泰合公司销售主管也向一果公司告知露台系公共区域，如需单独使用需报相关部门批准，而并未对一果公司可以使用露台作出承诺。一果公司提交的证据不能证明泰合公司在销售房屋时存在写字间露台可以使用的虚假广告宣传，故一果公司拒绝与泰合公司签订正式《商品房买卖合同》的理由不能成立，本院不予采纳。 案涉定购书系泰合公司提供的格式条款，第四条虽未明确约定定金可以返还的情形，但根据相关法律规定，若泰合公司存在拒绝签订合同或因泰合公司违约导致合同目的不能实现的情形，一果公司可依据定金罚则，向泰合公司主张相应权利，故一果公司认为泰合公司提供的格式条款免除了泰合公司的责任，加重了定购方的责任，定购书的第四条系无效条款的理由不能成立。 根据《泰合·国际财富中心商品房定购书》的约定，“定购方选择一次性付款方式，且须于2018年11月19日前付清全部房款，并与出售方签订《商品房买卖合同》及其他签约文本；超过约定时间定购方未办理（包括未提交合法、有效、齐全的相关资料）的，视为定购方拒绝签订《商品房买卖合同》，按违约处理，出售方有权将定购方认购的房屋另行出售，且定购方无权要求出售方返还已支付的定金”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，本案中，郑文平签订定购书时确认其对主合同内容无异议并予以接受，其应知晓定购书约定的为“定金”而非“订金”，其签订的定购书所产生的法律后果应由一果公司承担，一果公司交付定金后未按约定期限与泰合公司签订《商品房买卖合同》及付清房款，视为定购方拒绝签订《商品房买卖合同》，按违约处理，故一果公司无权要求返还定金。案涉两份《泰合·国际财富中心商品房定购书》中，一份定购书约定定购泰合·国际财富中心项目7幢405号房屋，总价款4394812元，定金100000元；另一份定购书约定定购泰合·国际财富中心项目7幢404号房屋，总价款294678元，定金100000元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，双方关于定购405号房屋约定的定金100000元未违反上述法律规定，本院予以支持，而双方关于定购404号房屋约定的定金数额超过了主合同约定的购房总价294678元的20%，超过的金额41064元不应认定为定金。根据前述认定，一果公司要求泰合公司返还关于定购405号房屋的定金100000元以及关于定购404号房屋的定金58936元，无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于泰合公司是否应当返还一果公司定购404号房屋所支付的认购金41064元的认定。2018年11月23日，泰合公司按定购书约定的通讯地址向一果公司邮寄了《关于解除泰合·国际财富中心商品房定购书的通知》，不论一果公司是否实际收到该通知，根据定购书的约定，“采用信件通知方式的，在寄出七天后（外省）视为到达”，可以认定该通知已于2018年11月30日到达一果公司，一果公司未在法律规定的异议期间对解除合同提出异议，故双方签订的《泰合·国际财富中心商品房定购书》已于该通知到达一果公司时即解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，定购书解除后，泰合公司应向一果公司返还其定购404号房屋所支付的认购金41064元。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都泰合华信投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告山西一果食品有限公司认购金41064元； 二、驳回原告山西一果食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告山西一果食品有限公司负担1709元，由被告成都泰合华信投资有限公司负担441元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇一九年十一月二十日 书记员  刘茜