贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终6954号上诉人（原审被告）：周利容，女，1972年8月23日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人（原审被告）：杨作方，男，1972年9月9日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。二上诉人共同委托代理人：焦宗文，男，桐梓县高桥镇法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托代理人：李金富，男，汉族，1969年10月1日出生，贵州桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇新街子路**。系桐梓县楚米镇司法所工作人员。被上诉人（原审原告）：王良琴，女，1973年8月16日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐，住桐梓县div>被上诉人（原审原告）：张绍开，男，1972年3月16日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐，住桐梓县div>被上诉人（原审被告）：桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心，经营场所桐梓县娄山关街道播川路**。经营者：令狐友红。委托代理人：曾勇，男，1989年12月24日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐，住桐梓县长。委托代理人：令狐友光，该经纪服务中心工作人员。被上诉人（原审被告）：遵义市乾豪房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁div>法定代表人：杨国培，该公司执行董事。上诉人杨作方、周利容因与被上诉人桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心（以下简称平安经纪中心）、王良琴、张绍开、遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称乾豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨作方、周利容上诉请求：撤销原判,依法改判驳回王良琴、张绍开的诉讼请求或发回重审。事实和理由：周利容、杨作方已履行了《房屋买卖合同》的全部义务，而应实际履行的是王良琴、张绍开与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》,未办理房屋备案登记是王良琴、张绍开与乾豪公司之间履行合同义务的关系。乾豪公司破产后，王良琴、张绍开已作债权登记，一审判决解除《房屋买卖合同》，由周利容退款，损害了周利容、杨作方的合法权益，导致其权利不能实现。乾豪公司已于2019年1月18日宣告破产，在破产清算过程中，破产公司不是本案适格主体，且涉及乾豪公司的案子应中止审理。如要诉讼只能追加资产管理人作为当事人参加诉讼，而本案资产管理人却是诉讼代表人。王良琴、张绍开二审辩称，买房时周利容、杨作方亲口承诺涉案房屋可以更名及备案，但是房屋已经备案登记到案外人名下了，我们已经将房款都支付给了杨作方、周利容。平安经纪中心二审辩称，我方认为王良琴、张绍开应向杨作方、周利容主张权利，杨作方、周利容是实际的房屋买卖收款人。乾豪公司二审未作答辩。王良琴、张绍开向一审法院起诉请求：1.判决解除王良琴、张绍开与周利容、杨作方、平安经纪中心、乾豪公司于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；2.判决周利容、杨作方退还王良琴、张绍开购房款314208元、佣金3100元及承担违约金47131.2元，共计364439.2元。一审法院认定事实：王良琴、张绍开系夫妻关系。2017年3月3日，因乾豪公司欠杨作方借款未偿还，所以乾豪公司将其修建位于桐梓县娄山关街道阳光水岸二期B区1栋2单元15层2-15-2号住房一套（合同约定建筑面积98.19平方米）出售给杨作方，所欠的借款抵购房款，双方签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，周利容将该房屋挂在平安经纪中心进行销售。2018年2月3日，王良琴与平安经纪中心签订《购房诚意金协议》，准备购买周利容挂在平安经纪中心销售的房屋，当日交付定金（诚意金）5000元。2018年2月5日，周利容作为售房人（甲方）与王良琴作为购房人（乙方）以及平安经纪中心作为中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定王良琴以每平方米3200元的价格购买周利容上述房屋，总价款为314208元，首付房款150000元，将产权名字变更后付清余款，甲方保证所出售房屋具有合法完善的权属手续，权属清晰，共有人同意出售等。合同第八条约定甲、乙任何一方违约导致合同不能履行，则支付对方房屋成交金额15%的违约金及中介机构佣金。当日，张绍开通过桐梓农村商业银行转账方式支付周利容购房款145000元，加上已支付平安经纪中心诚意金5000元，周利容向王良琴出具购房首付款150000元的《收条》一张。周利容告知王良琴只要将杨作方与乾豪公司签订的合同更名为王良琴、张绍开，并由乾豪公司重新办理备案登记即完成产权名字变更。2018年2月7日，在周利容、杨作方的协调下，王良琴、张绍开与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，约定王良琴、张绍开以总价款343665元（每平方米3500元）购买乾豪公司阳光水岸二期B区1幢2单元15层2-15-2号房的住房，合同落款时间为2017年3月3日。合同签订后，张绍开通过桐梓县农村商业银行向周利容指定账户（胡吉春）转账160000元，现金支付了4200元，周利容于2018年2月8日向张绍开、王良琴出具收款金额为314200元《收条》一张。交易完成后，向平安经纪中心支付佣金3100元。2019年3月7日，桐梓县住房和城乡建设局出具《查房说明》，由乾豪公司承建的阳光水岸二期B区1栋2-15-2号房已于2017年4月14日备案到案外人陈孟德名下。现王良琴、张绍开以周利容、杨作方存在违约，导致王良琴、张绍开与周利容之间签订的《房屋买卖合同》无法实现合同目的为由诉至原审法院如上诉请。另查明：2019年1月18日，原审法院受理乾豪公司的破产清算申请，并指定贵州子尹律师事务所担任管理人。庭审中，平安经纪中心表示愿意退还王良琴、张绍开佣金3100元。一审法院认为，周利容将还未获得所有权的房屋挂在中介销售，王良琴通过中介获得信息后决定购买，双方签订房屋买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。王良琴、张绍开依据双方签订的房屋买卖合同向周利容交付了房款，但交易的房屋所有权已备案登记在案外人名下，致使合同目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，王良琴与周利容签订的房屋买卖合同不能实现合同目的，故王良琴、张绍开要求解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，理由充分，予以支持。合同解除后，周利容依据合同收取王良琴、张绍开的购房款应当返还，周利容一共收取王良琴、张绍开购房款314200元，故周利容应返还王良琴、张绍开购房款314200元。杨作方非合同当事人，故在本案中不承担购房款返还责任。王良琴、张绍开主张周利容、杨作方返还的中介佣金3100元，因平安经纪中心已表示愿意返还王良琴、张绍开，予以确认。关于王良琴、张绍开主张违约金47131.2元，虽然双方签订的房屋买卖合同对违约责任进行了约定，但王良琴、张绍开与周利容在交易时，周利容已将房屋的基本情况如实告知王良琴、张绍开和中介，双方仍然坚持交易，最终导致合同解除，双方均有过错，而非出卖一方的责任，故王良琴、张绍开要求周利容、杨作方承担违约责任，按照合同约定支付违约金47131.2元的诉讼请求，不予支持。周利容、杨作方抗辩王良琴与周利容签订《房屋买卖合同》已被王良琴、张绍开与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》所替代，交付房屋的义务为乾豪公司的主张，该主张与原审法院查明事实不符，故不予采纳。王良琴、张绍开与乾豪公司签订《商品房买卖合同》，其目的是为了减少产权过户手续，想让乾豪公司直接办理产权登记在王良琴、张绍开名下，省掉过户费用，其实质为交易双方选择的产权过户方式，所以该合同并未实际履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除王良琴与周利容于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》；二、周利容于本判决生效之日起十五日内退还王良琴、张绍开购房款人民币314200元；三、桐梓县令狐平安房地产经纪服务中心于本判决生效之日起十五日内退还王良琴、张绍开佣金人民币3100元；四、驳回王良琴、张绍开其他诉讼请求。案件受理费6826元（申请缓交至执行阶段），由周利容负担。本院二审期间，周利容、杨作方提交一份杨作方与乾豪公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明杨作方、周利容与乾豪公司签订的房屋买卖合同已经变更为王良琴，杨作方已经无权再向乾豪公司主张任何权利。王良琴、张绍开、平安经纪中心质证称，对该份证据不认可，因为是假合同。经本院审查，因该份证据系杨作方与乾豪公司签订的商品房买卖合同，权利义务于杨作方与乾豪公司之间，至于其是否还能向乾豪公司主张权利与王良琴、张绍开向其与周利容主张权利无关，本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：王良琴、张绍开是否能向周利容主张返还购房款？王良琴与周利容于2018年2月5日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定的内容享有权利和承担义务。王良琴、张绍开已按约支付了314200元购房款，但房屋却于2017年4月14已经登记备案在案外人名下，致使王良琴不能办理房屋产权过户登记手续，已经不能实现合同目的，故一审判决解除双方签订的《房屋买卖合同》并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，王良琴、张绍开已支付房款314200元，因周利容已不能交付房屋，故其应返还涉案购房款314200元。关于周利容、杨作方上诉称王良琴、张绍开已经与乾豪公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，王良琴、张绍开已经进行债权申报登记，其应向乾豪公司主张权利的理由，首先，形式上虽然王良琴、张绍开与乾豪公司就涉案房屋于2017年3月3日签订了合同，但实际签订的时间为2018年2月7日，即在王良琴与周利容签订房屋买卖合同之后两天，系为了方便将房屋备案登记为张绍开和王良琴而将原杨作方与乾豪公司于2017年3月3日签订的商品房买卖合同的买受人变更为张绍开，且王良琴、张绍开并未向乾豪公司支付任何房款，该商品房买卖合同并没有实际履行，王良琴、张绍开与乾豪公司签订的合同仅是周利容就如何备案登记及产权变更与王良琴、张绍开所口头约定的方式，王良琴、张绍开并非与乾豪公司存在真实的商品房买卖关系。其次，虽张绍开、王良琴作为债权人向乾豪公司的破产管理人进行了债权申报，但该债权申报登记的行为并非产生对其债权进行确认的效力，其并不因此对乾豪公司享有债权。故周利容、杨作方的前述理由不能成立，不予支持。关于周利容、杨作方上诉认为乾豪公司已进入破产程序应中止审理，且不能成为当事人，应由资产管理人作为当事人参加诉讼，一审程序违法的理由，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十条关于“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行”之规定，因乾豪公司已被指定破产管理人，故本案无中止审理之情形。根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项关于“管理人履行下列职责：（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”之规定，破产管理人仅系代表参加诉讼，并非作为当事人主体参加诉讼，且乾豪公司尚未注销，其主体还存在，故一审列乾豪公司为被告，列破产管理人为诉讼代表人并无不当，程序合法。综上所述，杨作方、周利容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6826元，由杨作方、周利容负担。本判决为终审判决。审判长 易 大 刚审判员 令狐荣强审判员 刘 娟 娟二〇一九年十一月二十七日法官助理杨颜穗书记员罗然