江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1081民初5236号原告：刘祥桂,女，1968年10月28日生，汉族，住仪征市。原告：马军，男，1970年12月14日生，汉族，住仪征市。原告：张玉琴，女，1971年7月24日生，汉族，住仪征市。以上三原告共同委托诉讼代理人：顾兴云，江苏润仪律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：周国伟，江苏润仪律师事务所实习律师。被告：张剑，男，1981年1月21日生，汉族，住仪征市。原告刘祥桂、马军、张玉琴与被告张剑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘祥桂、马军、张玉琴的共同委托诉讼代理人顾兴云、被告张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘祥桂、马军、张玉琴向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金330000元、违约金50000元；2、被告向原告交纳的保证金50000不予返还；3、被告承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由：2017年12月16日，三原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定三原告将坐落于仪征市银都锦绣家园37幢18号-46及坐落于仪征市银都锦绣家园37幢18号-47门市房出租给被告经营使用，租赁期限为3年，自2017年4月10日至2020年4月10日止。被告应于2018年3月10日前支付2018年4月10日至2019年4月10日的年租金305000元，于2019年3月10日前支付2019年4月10日至2020年4月10日的年租金330000元。被告在本合同签订时应缴纳履约保证金50000元，如被告未交或者逾期一个月以上未按约定交纳租金，原告有权要求被告承担违约金50000元，有权要求解除合同且不予退还保证金。合同签订后，被告未能按约定在2019年3月10日前支付2019年4月10日至2020年4月10日的年租金330000元，已经构成违约。原告刘祥桂、马军、张玉琴提供的证据有：1、房屋租赁合同1份（附收条1张）；2、房屋产权证书3本（原件均核对后退回）。、土地使用权证书3本（原件均核对后退回）。被告张剑辩称，对于三原告和被告签订的租赁合同无异议。我已经将截至2019年4月9日前的租金向三原告交纳。从2017年年底，涉案房屋所开设饭店的实际经营人并非被告本人，被告在2019年3月通知原告马军终止租赁合同，被告不存在违约行为，故原告无权向被告主张履约保证金和违约金。如果法院判决被告承担违约金，原告主张的违约金过高，要求予以调整。被告张剑未提供证据。经审理查明，坐落于仪征市房屋为原告马军、张玉琴共同共有。坐落于仪征市房屋为原告刘祥桂、案外人陈增高共同共有。2017年12月16日，甲方（原告刘祥桂、马军、张玉琴）与乙方（被告张剑）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于仪征市以及西园路18号-47房屋租赁给乙方告经营使用。租赁期限暂定为3年，自2017年4月10日至2020年4月10日止。租金标准和租金交纳：合同租金交纳采取先交房租后使用原则，本协议签订之前乙方已实际支付租金140000元（刘祥桂收到79330元，马军、张玉琴收到60670元），本合同签订之日，乙方应交纳2017年4月10日至2018年4月10日余款165000元（其中刘祥桂应获得93500元，马军、张玉琴应获得71500元），乙方应于2018年3月10日前支付2018年4月10日的年租金305000元，于2019年3月10日前支付2019年4月10日至2020年4月10日的年租金330000元。合同保证金：为保证合同履行，保证甲方的信誉，乙方必须于本合同签订时交纳履约保证金50000元（乙方已实际交纳50000元保证金，其中刘祥桂收到25000元，马军、张玉琴收到25000元）。合同终止后，如乙方无违约行为，甲方则无息全额退还给乙方。合同的变更、解除和终止：一方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方承担违约金50000元：（1）乙方不交或者不按约定缴纳租金达一个月以上的；（2）乙方拖欠甲方各项费用之一达到一个月以上的；…（8）乙方因为不守法经营、不诚信经营被有关部门查处或被新闻单位曝光而影响到甲方声誉的。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）甲方迟延交付租赁房屋超过30日；（2）甲方违反本合同约定，致使乙方无法经营的。违约责任：乙方违反本合同，甲方有权解除合同且合同保证金不予退回，甲方违约，则双倍返还保证金。乙方逾期交付租金的，甲方可加收每天500元违约金。合同期满后，乙方如不及时搬出，自期满之日起，每逾期一天应赔偿甲方相当于年租金1.5%的损失，超过15天视为乙方放弃遗留物品所有权及保证金，由甲方任意处置。合同签订后，甲方按约定将涉案租赁房屋交付乙方经营使用。乙方亦按约定向甲方交纳了截至2019年4月10日前的租金以及保证金50000元。但乙方至今未能向甲方交纳2019年4月10日至2020年4月10日的租金330000元，且至今未能将涉案房屋交付甲方。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告刘祥桂、马军、张玉琴和被告张剑之间签订的房屋租赁合同，系合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张被告支付租金330000元，合同签订后，原告按照合同约定将涉案租赁房屋交付被告经营使用，被告应按照约定在2019年3月10日前支付2019年4月10日至2020年4月10日的年租金330000元，被告认可其至今未支付2019年4月10日止2020年4月10日的年租金330000元，构成违约，故对于原告要求被告支付租金330000元的诉讼请求，本院予以准许。被告抗辩双方租赁合同已经解除，但未提供证据，故本院不予采信。对于原告主张不予返还履约保证金50000元，经查，房屋租赁合同中对履约保证金不予返还的条件进行了明确约定，因被告未能按时足额支付租金，不予返还的条件已经成就，原告该主张本院予以支持。对于原告主张的违约金50000元，被告认为违约金过高，请求调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定应以补偿性为主，惩罚性为辅。同时根据该条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益、支付租金的能力等因素，原告主张不予返还保证金50000元足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对于被告再行主张违约金50000元不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张剑于本判决生效之日起十日内支付原告刘祥桂、马军、张玉琴房屋租金330000元；二、原告刘祥桂、马军、张玉琴对于已经向被告张剑收取的保证金50000元不予返还；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，减半收取3875元，保全费2420元，共计6295元，由被告张剑负担，此款由被告张剑于本判决生效之日起10日内直接向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  彭 辉二〇一九年十一月二十二日法官助理  徐美菊书 记 员  陈睿茜