广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤19民特259号申请人：东莞市新望包装机械有限公司，住所地：东莞市企石镇东平村大帽岭，统一社会信用代码：91441900755632102K。法定代表人：罗永中，任执行董事兼经理。委托代理人：郑敏，广东国政律师事务所律师。委托代理人：余惠霞，广东国政律师事务所律师。被申请人：东莞瑞柯电子科技股份有限公司，住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区信息路5号融易大厦主楼第五层。统一社会信用代码：914419007665738229。法定代表人：杨琪。委托代理人：张有凡，广东凡立（东莞）律师事务所律师。委托代理人：张春艳，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。申请人东莞市新望包装机械有限公司（以下简称新望公司）因与被申请人东莞瑞柯电子科技股份有限公司（以下简称瑞柯公司）关于土地使用权转让合同纠纷一案，不服中国广州仲裁委员会东莞分会（以下简称广仲东莞分会）作出的（2018）穗仲莞案字第30040号仲裁裁决，向本院申请撤销该仲裁裁决。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，并于2019年10月12日和2019年10月18日召集双方当事人进行了听证。本案现已审理终结。申请人新望公司称：请求撤销广仲东莞分会作出的（2018）穗仲莞案字第30040号仲裁裁决。事实和理由：广仲东莞分会无权对新望公司与中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称中行东莞分行）就涉案土地使用权设立的抵押权处置进行裁决，同时在新望公司未完成25%开发法定投资义务的情况下，裁决继续履行涉案土地使用权转让过户手续等，明显违背社会公共利益。首先，仲裁裁决新望公司在30日内单方办理抵押登记注销手续等，不符合物权法关于抵押期间转让抵押财产的规定。根据物权法第一百九十一条规定，在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押财产，此时抵押权人通过使抵押物提前变现的方式，将原基于抵押财产的优先受偿权转化为基于转移抵押财产的特定价金优先受偿权。抵押权人不再享有对抵押物的无偿追及权，仅可就抵押物变现的特定价金实现抵押权，受让人获得抵押物的完整权利；在未经抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押权人行使无偿追及权，可追及物之所在行使其抵押权，除非受让人通过行使涤除权代为清偿债务后，消灭抵押物上的抵押权负担。本案中，新望公司与中行东莞分行于2016年1月26日签订《最高额抵押合同》，将涉案工业土地使用权（东府国用（2014）第特200号）作为2015年11月19日至2025年11月18日期间发生的主债权作担保，并办理《抵押权证》，2018年3月7日新望公司与中行东莞分行签订《流动资金借款合同》约定新望公司向该银行借款500万元，后双方签订补充协议将贷款金额变更为490万元，贷款期限变更为2018年3月26日至2020年2月25日。截止2019年9月30日，新望公司尚欠贷款本金478万元。以上《最高额抵押合同》和《流动资金借款合同》均约定法律适用和争议解决提交清远仲裁委员会等，故本案属于土地使用权抵押期间转让土地使用权。为此，瑞柯公司请求涉案土地使用权转让过户应当首先通知中行东莞分行，对新望公司与中行东莞分行签订的最高额抵押合同与借款合同，应当依照物权法第一百九十一条规定的两种清除涉案土地使用权的抵押权法律适用和争议解决，均不属于广仲东莞分会裁决。其次，仲裁裁决新望公司在30日内配合瑞柯公司办理土地使用权过户登记手续等，不符合《城市房地产管理法》关于转让的土地未达到25%以上投资不得转让等过户管理规定，并存在涉嫌“炒地皮”土地转让违法行为。《城市房地产管理法》第三十八条第一项和第三十九条第二项规定是土地行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定。目的是为规范房地产交易市场，受让人转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，完成投资总额的25%是法定义务。本案中，新望公司与东莞国土资源局于2014年4月18日签订的《国有土地使用权出让合同》明确约定新望公司首次转让涉案土地时，应当完成开发投资总额的25%以上等。但是新望公司与瑞柯公司于2016年3月24日签订的《国有土地使用权转让合同》第一条、第四条、第八条分别约定涉案关于土地上的一切投资开发等行为，均由乙方（瑞柯公司）全权控制和负责，在2016年10月份该工程进度款须达到投资1646.75万元符合甲方（新望公司）自行转让土地的要求等，新望公司未进行任何投资开发，即未完成25%投资开发法定义务。合同签订后，截止本案期间，瑞柯公司已投资约2900万元，现建成五栋厂房。根据《民法总则》第七、第八条规定，要求民事主体从事民事活动，本着善意、诚实的态度，讲究信誉、恪守信用、意思表示真实、行为合法、不规避法律、违反法律的强制性规定、扰乱市场交易秩序、损害社会公共利益。即便瑞柯公司在涉案土地上的单方投资开发已达25%以上，但新望公司未依法完成25%以上的投资开发，涉案土地使用权转让合同存在“炒地皮”的土地非法转让违法行为，土地使用权转让价格明显低于市场价格。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权，因此，该仲裁裁决新望公司在30日内配合瑞柯公司办理土地使用权过户登记手续等，明显违反《城市房地产管理法》第三十八、第三十九条规范交易市场的管理性强制规定，严重扰乱公共秩序、损害社会公共利益。综上，本案仲裁裁决无权对中行东莞分行在涉案土地的抵押权处置进行裁决，法律适用不当；未将土地使用权转让合同作为债权合同与土地使用权的过户登记进行程序区分，土地使用权转让合同是物权变动的原因，过户登记是物权变动的结果，裁决办理土地使用权过户违背社会公共利益，为此恳请法院撤销该裁决。被申请人瑞柯公司答辩称：第一，针对新望公司所述的仲裁超出仲裁范围，新望公司所说的未偿还抵押贷款约500万元，是新望公司于2018年3月7日向中行企石支行所贷的，根据双方在2016年3月24日签订的《国有土地使用权转让合同书》第一条，新望公司在土地证过户完成前不得以任何方式作出任何行为有碍于该土地最终登记至乙方名下，包括转让、赠与、新增抵押等，可见新望公司擅自新增500万元贷款的行为违反了双方签订转让合同之约定，瑞柯公司有权根据转让合同的仲裁条款向仲裁机构申请裁决新望公司消除妨碍土地证过户的障碍及办理该贷款的抵押注销手续。第二，仲裁裁决是针对新望公司与瑞柯公司之间就该抵押贷款涉及土地证过户事宜作出的，该裁决裁项是新望公司单方应负的义务，不应牵涉中行企石支行，因此仲裁裁决没有超出仲裁范围，符合仲裁法等有关规定。第三，针对新望公司所述投资开发强度未达到25%一事，瑞柯公司认为根据城市房地产管理法以及最高院民八10号会议纪要，25%的条件只是土地证过户的行政性管理规定，不影响双方的转让合同效力，且双方签订转让合同后，对案涉项目依照出让合同及规划等条件进行依法报建，案涉项目的后续开发完全符合转让合同和政府相关要求，没有违反法律规定，是合法有效的民事法律行为。因此仲裁裁决的裁项合法有据，程序客观公正，请法院支持瑞柯公司意见，驳回新望公司的请求。新望公司提交以下证据：（2018）穗仲莞案字第30040号裁决书、《国有建设用地使用权出让合同》、国有土地使用权证、《国有土地使用权转让合同书》及补充协议、《最高额抵押合同》《流动资金借款合同》、银行对账单、建筑工程施工许可证、规划设计图、广东省建设工程标准施工合同、银行对公账户对账单、涉案土地现场照片、涉案土地抵押权证。《国有建设用地使用权出让合同》以证明约定新望公司转让土地应当达到投资总额25%以上的条件，本案在涉案土地上开发投资建的厂房是由瑞柯公司出资完成，不是新望公司。《国有土地使用权转让合同书》及补充协议，证明涉案新望公司与中行东莞分行签署的500万元《流动资金借款合同》，不在合同及补充协议约定的范围内，但是土地抵押仍然依照2016年1月26日新望公司与中行东莞分行签署的《最高额抵押贷款合同》作为抵押担保；本案在涉案土地上开发投资建的厂房是由瑞柯公司出资完成，不是新望公司。《最高额抵押合同》《流动资金借款合同，以证明约定合同履行发生争议提交清远仲裁委仲裁，截止到2019年9月30日，以上合同所发生的借款还有450万元未还，借款期至2020年2月25日。银行对账单、建筑工程施工许可证、规划设计图、广东省建设工程标准施工合同、银行对公账户对账单、涉案土地现场照片，证明涉案土地开发投资是由瑞柯公司出资，新望公司未出资履行投资开发义务。瑞柯公司对新望公司提交的证据发表以下质证意见：一、对（2018）穗仲莞案字第30040号裁决书的真实性没有异议，不认可新望公司的证明内容，裁决是针对双方的争议作出的，不涉及任何第三方，不存在无权仲裁的情形。二、对《国有建设用地使用权出让合同》的三性没有异议，不认可新望公司证明内容，出让合同没有对土地投资开发强度25%以上的实际投资人作出任何限制，只是限制净地多层次转让，本案双方签订转让合同后由瑞柯公司出资以新望公司名义依法报建，并且仲裁裁决前，土地投资开发金额已经远远超过出让合同约定的25%强度，说明案涉土地已经符合土地过户的实际要件。三、对国有土地使用权证没有异议。四、对《国有土地使用权转让合同书》及补充协议的真实性合法性没有异议，对新望公司证明内容有异议，双方约定的出资报建行为符合出让合同和规划条件，双方对实际建成建筑物权益的确认，属当事人的自由处分权，没有违反法律规定。五、对《最高额抵押合同》《流动资金借款合同》、银行对账单、涉案土地抵押权证的真实性没有异议，对新望公司证明内容有异议，转让合同第一条第二项约定了新望公司在程序上全力配合瑞柯公司的原则、第三条约定了新望公司将土地交付瑞柯公司的土地状况为土地使用证变更办理到乙方名下，可见新望公司需负责办理土地使用权的事宜并过户变更到瑞柯公司名下，案涉土地证是新望公司作为向中行借款的抵押物，并办理了抵押登记，根据转让合同义务，新望公司要消除妨碍土地证过户的障碍。六、对建筑工程施工许可证、规划设计图、广东省建设工程标准施工合同、银行对公账户对账单、涉案土地现场照片的真实性合法性没有异议，不认可新望公司证明内容，瑞柯公司认为双方报建合法合规。本院经审理查明：新望公司于2014年取得座落于东莞市桥头镇田头角村××一宗工业用地，并办理了国有土地使用权证，证号为东府国用（2014）第特200号。2016年1月26日，新望公司与中行东莞分行签订《最高额抵押合同》，约定新望公司以上述土地使用权对2015年11月19日至2025年11月18日期间新望公司与中行东莞分行签署的借款、贸易融资、保函、资金业务及其它授信业务提供最高本金余额为2000万元的抵押担保，并于当日在国土部门办理了抵押登记手续。2016年3月24日，新望公司作为甲方，瑞柯公司作为乙方，签订了《国有土地使用权转让合同书》，约定新望公司将上述土地使用权转让给瑞柯公司，并约定本合同书在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法任何一方均可向新望公司所在地的仲裁机构进行裁决处理。后因双方履行合同过程中发生争议，瑞柯公司向广仲东莞分会提出仲裁申请。广仲东莞分会于2019年8月8日作出（2018）穗仲莞案字第30040号裁决书，裁决如下：一、瑞柯公司与新望公司于2016年3月24日签订的《国有土地使用权转让合同书》有效；二、新望公司继续履行其与瑞柯公司于2016年3月24日签订的《国有土地使用权转让合同书》，新望公司在本裁决书送达之日起30日内办理涉案国有土地使用权的抵押登记注销手续，抵押登记注销之日起30日内配合瑞柯公司办理国有土地使用权过户变更登记手续，并承担过户变更登记手续中产生的双方当事人应缴纳的全部税费；三、瑞柯公司在新望公司向国有土地使用权转让过户登记行政管理部门提交办理国有土地使用权过户申请之日起30日内向新望公司支付544万元转让款；四、新望公司补偿瑞柯公司律师费80万元、财产保全费5000元、财产保全担保费30550元；五、本案仲裁费170598元，由新望公司承担。新望公司不服该仲裁裁决，向本院申请撤销该仲裁裁决。新望公司在本院组织的听证过程中明确，其依据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第（二）项“裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的”及该条第三款“人民法院认定该裁决违背社会公共利益的”之规定，申请撤销仲裁裁决。本院认为，本案为申请撤销国内仲裁裁决案件，应当依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条的规定，并围绕申请人申请撤销仲裁裁决的事实和理由进行审查。本院分析如下：案涉仲裁裁决第二项是要求新望公司在指定时间内办理案涉土地使用权的抵押登记注销手续，并在抵押登记注销之后规定时间内配合瑞柯公司办理国有土地使用权过户变更登记手续。而办理抵押登记注销手续的前提条件必然是新望公司偿还银行相关贷款，该裁决项并未损害抵押权人的权益。案涉土地使用权能否办理过户变更登记手续，应由相关行政职能部门审查，新望公司承担的是配合义务，并无损害社会公共利益。新望公司、瑞柯公司双方在履行于2016年3月24日签订的《国有土地使用权转让合同书》过程中产生的案涉争议，广仲东莞分会有权依据双方的仲裁协议进行仲裁。综上所述，申请人新望公司申请撤销仲裁裁决的事由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二款及前述援引法条文之规定，本院裁定如下：驳回申请人东莞市新望包装机械有限公司关于撤销中国广州仲裁委员会东莞分会（2018）穗仲莞案字第30040号仲裁裁决的申请。本案申请费人民币400元，由申请人东莞市新望包装机械有限公司负担（已预交）。本裁定为终审裁定。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十一月十二日书记员  徐动音关东附录相关法律条文：《中华人民共和国仲裁法》第五十八条当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。