江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0206民初3327号原告（反诉被告）:大连奥马科技有限公司,统一社会信用代码912102316870869625，住所地辽宁省大连经济技术开发区鹏鸿街**。法定代表人：王冠英，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘洪，江苏屹杰律师事务所律师。被告（反诉原告）:无锡众智商业物业管理有限公司,统一社会信用代码912102316870869625，住，住所地江苏省无锡惠山经济开发区智慧路**清华创新大厦B2216/div>法定代表人：陈秋容，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丹彤，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗雯，北京德恒（无锡）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连奥马科技有限公司（以下简称奥马公司）诉被告（反诉原告）无锡众智商业物业管理有限公司（以下简称众智公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奥马公司的委托诉讼代理人潘洪，被告众智公司的委托诉讼代理人王丹彤、吴诗雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥马公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《租赁合同书》；2、众智公司赔偿损失70万元。事实和理由：众智公司对梦享城商业广场进行经营管理，在招商过程中虚假宣传、虚假承诺，欺诈奥马公司，致使奥马公司与其签订了商铺的租赁合同。由于梦享城商业广场及租赁房屋本身存在诸多问题，包括消防不合格、商场整体开业率不到30%等，致使奥马公司至今无法开业，无法实现租赁合同目的。被告众智公司辩称：其不存在任何违约行为，奥马公司要求赔偿损失没有依据。反诉原告众智公司向本院提出反诉请求：1、判令双方的租赁合同自反诉受理之日即2018年12月10日起解除；2、奥马公司按4.08元/㎡/天的标准支付租金，自2017年9月2日起计算至2018年12月1日止，扣除免租期三个月后租金为618364元；3、奥马公司按38元/㎡/月的标准支付管理费，自2017年12月2日起计算至2018年12月1日止，管理费为191976元；4、奥马公司赔偿逾期付款违约金（计算至2018年12月1日为31607元）；5、奥马公司腾空并返还租赁商铺，并支付租赁合同解除后的占有使用费（自反诉受理之日起至实际返还商铺之日止，按照日租金的两倍即3435元/天的标准计算）；6、奥马公司支付律师费25000元。事实及理由：双方签订《租赁合同书》后，众智公司已按约履行全部义务，使商场整体消防工程通过验收并具备商铺交付条件，并完成涉案商铺的移交手续，该商铺已于2017年9月2日正式开业。但奥马公司在开业后，却怠于履行缴纳租金、管理费的义务，且在未经众智公司许可的情况下擅自暂停营业。经多次催告，奥马公司仍拒不履行付款义务。反诉被告奥马公司辩称：涉案的商铺未通过消防机构的安全检查，作为承租人奥马公司严格按照法律规定没有将涉案商铺投入使用、营业，作为承租人有权拒绝支付租金、管理费。对于违约金，奥马公司不存在违约的情形，故不承担违约责任及赔偿相应的损失。经审理查明，2017年2月17日，众智公司与奥马公司签订《租赁合同书》一份，合同约定，众智公司将梦享城市商业广场（以下简称梦享城）的南2层224号商铺租赁给奥马公司，租赁面积421平方米；合同第二条租赁用途：仅用于经营OMA奥马科技品牌或冠以“OMA奥马科技”字样的名称，经营范围为计算机软件开发、技术咨询、技术服务，计算机动画效果设计，游戏游艺设备销售，展览展示服务等；合同第三条租赁经营的期限：5年，自该商铺实际营业之日起计算，即自2017年6月或商场整体开业日开始，奥马公司的装修免租期为自交付之日起45天，此期间奥马公司无需支付租金，但需承担管理费；合同第四条房屋交付：该商铺预计2017年4月交付，具体日期以众智公司提前10天发出的通知为准，由众智公司负责物业一次消防验收，奥马公司负责二次消防验收；合同第五条开业时间：开业日期暂定2017年6月，具体以众智公司开业日前30天书面通知为准；因众智公司原因导致奥马公司延迟装修或开业的，装修免租期、试营业期、开业日及租赁期限相应顺延。除因众智公司要求或者书面同意提前或延期开业外，奥马公司应在开业日前完成店内装修及开业准备工作，并于开业日起开始对外营业，奥马公司未在开业日对外营业的，每逾期一日应向众智公司支付本合同约定的当年标准日租金2倍的违约金，逾期开业超过30天的，众智公司有权单方解除合同，并按前述标准支付违约金直至众智公司书面解除通知之日止，同时奥马公司还需赔偿众智公司因此而遭受的损失（包括因此产生的律师费、诉讼费等）；5.4条约定，奥马公司不可在营业时间内擅自中断、停止营业。如有未经众智公司同意而擅自中断、停止营业的情况，则每发生一日，众智公司有权要求奥马公司支付本合同约定的当年标准日租金2倍的违约金，停止或中断营业每一租赁年度累计达15天以上，众智公司有权单方解除合同，并按前述标准支付违约金直至众智公司书面解除通知之日止，同时奥马公司还需赔偿众智公司因此而遭受的损失（包括因此产生的律师费、诉讼费等）；合同第六条履约保证金：奥马公司缴纳履约保证金94410元，奥马公司对众智公司有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等）时，众智公司有权从保证金中扣减相关款项；合同第七条租金、管理费、其他费用及支付方式：自商场整体开业日起计收租金，具体以众智公司书面通知为准，第一、二年标准租金单价4.08元/㎡/天，第一年租金减免三个月，租金折扣44.1%，优惠后租金1.8元/㎡/天，每月应缴费23050元；月管理费38元/㎡，管理费折扣52.6%，折扣后月管理费20元/㎡，每月应缴管理费8420元，第一年租金减免3个月，第二年租金减免2个月。如因奥马公司原因导致合同提前解除，则奥马公司不享受租金折扣及管理费折扣；租金和管理费的缴纳方式：奥马公司自计租期日起以3个月为一个结算周期支付，年度免租期应先支付本年度应缴纳租期的租金后方可享有免租期，奥马公司未在约定期限内全额支付租金、管理费的，每逾期一日，应承担未付金额1%的违约金，逾期支付超过15日的，众智公司有权通知提前解除合同，要求支付至书面解除通知之日的违约金，并要求众智公司赔偿因此而遭受的损失。众智公司根据合同约定的解除条款解除本合同的，有权不予返还保证金，且奥马公司应向众智公司支付违约金。合同签订后，众智公司将涉案商铺租赁给奥马公司，奥马公司按约向众智公司缴纳保证金94410元、装修押金21050元、三个月的管理费25260元。奥马公司即开始进行装修等工作。2017年6月1日，众智公司通知商场整体将于2017年7月21日开业，后未能按时整体开业，直至2017年9月2日正式开业。2017年9月30日，奥马公司向众智公司发出书面通知书，内容中载明：8月中旬梦享城在得知消防通过一消检查后，马上通知9月2日正式开业，但因为商铺没有通过二次消防验收，导致装修整改不得不延期。正式开业后梦享城极度冷清而无营业额，奥马公司自正式开业起仅收入2700元，并且9月20日起连续9天无营业额，故恳请同意奥马公司暂时关门调整。当日，奥马公司又发出书面闭店申请，并同时说明了闭店的几个原因。众智公司未予以同意。嗣后，奥马公司即自行闭店至今，且未再向众智公司缴纳合同约定的租金、管理费等。另查明，2016年11月25日，经无锡市公安消防支队评定，梦享城整体消防工程验收合格。2017年8月25日，无锡市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，对于梦享城南区部分防火分区功能调整后，评定消防验收合格。2019年7月8日，无锡市惠山区消防救援大队出具答复意见书，载明：梦享城原设计用于儿童活动场所分隔的防火墙未设置，梦享城私自拆除防火墙对于经营儿童活动场所是消防隐患，但梦享城拆除防火墙的行为不符合《消防法》规定的可以停产停业的情形。2018年6月12日，奥马公司向本院起诉要求解除租赁合同；2018年12月10日，众智公司提起反诉，也要求解除与奥马公司签订的租赁合同。2018年7月6日，众智公司与北京德恒（无锡）律师事务所（以下简称德恒所）签订《聘请律师合同》，约定，众智公司委托德恒所参与本案诉讼，律师代理费优惠后收取25000元。德恒所已向众智公司开具全额律师费发票。诉讼过程中，本院向奥马公司释明，因双方均要求解除租赁合同，为了避免损失扩大，奥马公司应及时与众智公司沟通处理商铺迁出等手续的交接事宜，若不及时处理，由此产生的扩大损失等后果，由其承担相应的责任。但奥马公司至今未迁出涉案商铺。同时，众智公司提起反诉要求解除租赁合同后，亦未向奥马公司发出催促其迁出商铺的书面材料。以上事实，由《租赁合同书》、开业通知、公证书、暂时关门调整通知书、闭店申请书、建设工程消防验收意见书、答复意见书、《聘请律师合同》、发票及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：众智公司与奥马公司签订的《租赁合同书》，系双方协商一致的真实意思表示，合法有效。奥马公司经营至2017年9月30日即单方表示闭店且不再支付租金、管理费等，构成违约，理由是：1、众智公司虽存在延期开业的情形，但不构成根本违约，在梦享城于2017年9月2日整体正式开业时，奥马公司同时开业经营，且奥马公司在通知书也称系因商场极度冷清而无营业额，要求暂时关门调整，但众智公司未同意其单方闭店申请；2、2017年8月25日，无锡市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，已对梦享城南区部分防火分区功能调整后，评定为消防验收合格，故奥马公司提出的众智公司消防不合格的抗辩意见，本院不予采信。奥马公司要求众智公司赔偿损失70万元，于法无据，本院不予支持。鉴于双方均要求解除签订的《租赁合同书》，本院予以确认，《租赁合同书》的解除时间认定为众智公司提起反诉之日即2018年12月10日。奥马公司逾期支付租金、管理费，应承担相应的违约责任。诉讼中，在众智公司也要求解除合同的情形下，且经本院释明后，奥马公司仍怠于迁出商铺，由此产生的放任损失扩大的后果，应由其自行承担，故租金、管理费应自2017年9月2日计算至合同解除之日2018年12月10日，现众智公司明确仅主张至2018年12月1日，且对管理费主张自2017年12月2日起算，系对其权利的自行处置，本院予以确认。合同约定因奥马公司原因导致合同提前解除，则奥马公司不享受租金折扣及管理费折扣，故租金应按4.08元/㎡/天计算、管理费应按38元/㎡/月计算。合同虽约定年度免租期应先支付本年度应缴纳租期的租金后方可享有免租期，但考虑到梦享城存在逾期整体开业的情形，故租金扣除第一年3个月的免租期较为合理，另奥马公司缴纳的装修押金21050元应予退还，可在欠缴的租金中予以抵扣。现众智公司要求奥马公司支付自2017年12月2日起至2018年12月1日按合同约定的租金、管理费，合法有据，本院予以支持；众智公司要求奥马公司立即腾空迁出租赁商铺，合法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金及合同解除后的占有使用费，因梦享城存在逾期整体开业的情形，奥马公司在2017年9月30日也未再经营，众智公司也未书面催促其迁出商铺，综合考虑以上情形，本院对于逾期付款违约金及合同解除后的占有使用费，不再予以支持。众智公司支出的律师费25000元在规定范围以内，应由奥马公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回大连奥马科技有限公司的诉讼请求。二、确认无锡众智商业物业管理有限公司与大连奥马科技有限公司签订《租赁合同书》于2018年12月10日解除。三、大连奥马科技有限公司于本判决生效后10日内向无锡众智商业物业管理有限公司支付租金（自2017年12月2日起至2018年12月1日止，按4.08元/㎡/天的标准计算，应抵扣装修押金21050元）。四、大连奥马科技有限公司于本判决生效后10日内向无锡众智商业物业管理有限公司支付管理费（自2017年12月2日起至2018年12月1日止，按38元/㎡/月的标准计算）。五、大连奥马科技有限公司于本判决生效后10日内支付无锡众智商业物业管理有限公司支出的律师费25000元。六、大连奥马科技有限公司于本判决生效后10日内立即腾空并迁出梦享城市商业广场南2层224号商铺。七、驳回无锡众智商业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13600元，由大连奥马科技有限公司负担；反诉案件受理费6234.74元，由大连奥马科技有限公司负担5000元、由无锡众智商业物业管理有限公司负担1234.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  季敏江人民陪审员  高晓琪人民陪审员  张 靖二〇一九年十一月二十八日书 记 员  徐晓婷