安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初9472号 原告：孙冬云，男，1974年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告：孙莉，女，1987年1月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 以上两位原告共同的委托诉讼代理人：宣艳萍，安徽润领律师事务所律师。 被告：张圣发，男，1946年1月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告孙冬云、孙莉与被告张圣发房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙冬云、孙莉共同的委托诉讼代理人宣艳萍，被告张圣发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙冬云、孙莉提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》；2.判令被告立即偿还购房款380000元，支付违约金100000元，并向原告支付资金占用期间的利息199500元（利息按年利率6%暂自2010年11月1日计算至2019年7月31日，其后利息继续计算至款清时止），合计679500元；3.判令被告赔偿原告损失90000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年10月30日，原告与被告协商，购买被告名下的位于合肥市（产权证号为房地权庐字第××号）,并由原告孙冬云与被告签订了《房屋买卖合同》，约定了房屋价款为380000元，原告于合同签订后三日内一次性付款；在2010年12月25日前后，被告无条件配合原告办理产权过户手续；被告如不能按照合同约定履行，须全额返还原告已交房款，如任何一方违约须支付对方违约金100000元。另外约定了房屋的交付时间和方式、税费的承担等。同日，原告孙冬云按照被告的要求，将房款380000元付至合肥大杨建筑安装工程有限责任公司账户，并由该公司出具收款收据，载明收款事由为“大杨花园12幢112室房屋壹套”，至此，原告已按合同约定全额支付了该套房产的全部价款。但是，被告却未按照合同约定的时间办理房屋的产权过户手续，而是一再将该房屋予以抵押贷款，直至2014年5月在原告的多次要求下才注销抵押权。原告遂与合肥零五五一房产网络营销有限公司签订《房地产经纪合同》，委托该公司协助办理上述房产的过户手续，原告向该公司工作人员共支付9万元的费用。在办理过户过程中，原、被告双方就上述房产的交易再次签订了《存量房买卖合同》。至2014年11月10日，原告交纳了房产过户的所有税费，并与被告至房地产管理部门办理案涉房屋过户登记手续，但就在原、被告向房地产管理部门递交材料后的第二天，即2014年11月11日，上述房产被合肥市庐阳区人民法院查封，过户手续无法办理。此后，原告向合肥市庐阳区人民法院提出案外人执行异议被驳回，又提起案外人执行异议之诉，经一、二审法院审理后，以原告怠于要求被告配合办理产权过户手续，存在明显过错为由予以驳回诉讼请求，至此，原、被告之间的《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》已实际履行不能。因此，原告认为，由于被告长期将房产抵押，导致原告无法办理产权过户手续，该房产被查封后，原合同实际已履行不能，故在与被告协商无果的情况下，为维护原告的合法权益，诉至法院，要求判如所请。 张圣发在庭审中辩称，一、案涉房屋产权登记在被告名下，被告对该案涉房屋享有所有权，被告与原告签订的《房屋买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，是合法有效的，应受法律保护。二、双方已就《房屋买卖合同》履行了各自的合同义务，即原告已将房款全额支付给被告，同时被告也将房屋交付给原告使用占用至今。房屋交付给原告后，水、电、物业费也均由原告交纳。三、该房屋自2010年至2019年原告占用使用长达九年的时间，案涉房屋的一层为商业用房，故原告对案涉房屋的占有使用费计算至今也高达30万余元。如果像原告诉请解除买卖合同，该占有使用费应由原告支付给被告。四、根据2014年5月21日原告与房屋中介公司签订的《房地产经纪合同》附件第五条的特别约定，如不能办理丙方退还乙方全额费用，以丙方出具收条为准，故该9万元应由原告向房产中介公司索要，与被告无关。五、根据以上《房地产经纪合同》附件第六条特别约定，丙方确保产权证变更后替乙方办理土地证过户手续，确保办理两证过户手续。结合原被告于2010年10月30日签订的《房屋买卖合同》中需要约定的其他事宜的第二条“过户时所产生的营业税、个税、土地增值税等一切费用由乙方（原告）承担”，由于原告购买的房屋一层属于商业用途，过户时需缴纳土地增值税，原告迟迟未缴纳土地增值税，故一直未能办理房屋过户手续，此事实我们可以从原告提供的房产证过户缴纳的相关税票中唯独未提供其已向相关部门缴纳了土地增值税的发票看出，故导致原告购买的房屋至今未能过户的原因是原告未能按照双方《房屋买卖合同》的约定向相关部门缴纳土地增值税所致，与被告无关。综上，被告自与原告签订《房屋买卖合同》后积极履行合同义务，不仅将房屋交付给原告使用至今，而且将案涉房屋的房产证、土地证早已交付给原告，在原告办理房屋过户手续时，被告夫妻二人均积极配合原告到房产中介公司签订《存量房买卖合同》，多次到庐阳区房产局、包河区房产局配合原告办理房产过户的相关手续。导致案涉房屋至今没有过户的原因是原告支付38万元的房款后，经济暂时困难，没有钱办理过户手续，后来原告也没有重视房屋过户的事情，将房屋过户之事耽误下来。直到2014年6、7月份，原告多次办理房产过户过程中，没有缴纳土地增值税，导致房屋过户没有办掉。被告认为案涉房屋未能过户的原因是原告自身未按《房屋买卖合同》的约定履行合同义务，原告自身的原因所致。被告在履行案涉房屋的买卖过程中均是积极配合原告办理过户手续，在履行该房屋买卖合同中没有任何的过错和违约行为，故原告诉请无任何的事实和法律依据，恳请法院在查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2010年10月30日，张圣发作为出卖人（甲方），孙冬云作为买受人（乙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区房屋出售给乙方，房屋价款为38万元，签约后三日内一次性付清；双方约定在2010年12月25日前后，由甲方负责将与该套房屋的其他所有债务还清，甲方无条件配合乙方到房地产管理部门办理房地产权过户手续，过户费用由乙方承担；该套房屋在乙方将购房款转付给甲方时，甲方将钥匙交给乙方；甲方如不能按合同约定履行，须全额返还乙方已交房款，甲乙双方任何一方违约须支付对方违约金10万元。双方另约定乙方按自身经济情况适时申请房产过户，甲方须无条件配合乙方，直至过户手续完结为止；过户时所产生的营业税、个税、土地增值税、办证过户费等一切费用由乙方承担。2010年10月30日，孙冬云将房款38万元转至张圣发指定账户。之后，张圣发将上述房屋交付孙冬云使用。 案涉房屋于2008年3月24日设定抵押权，抵押权人为徽商银行合肥濉溪路支行，于2011年3月24日注销抵押权；于2012年5月24日再次设定抵押权，抵押权人为合肥科技农村商业银行大杨支行，于2015年5月24日注销抵押权；于2014年9月19日设定抵押权，抵押权人为孙莉。 2014年5月21日，孙冬云、孙莉与合肥零五五一房产网络营销有限公司签订《房地产经纪合同》一份，约定孙冬云、孙莉委托合肥零五五一房产网络营销有限公司协助、指导订立上述房屋的《存量房买卖合同》并办理相关交易手续，并约定孙冬云、孙莉向合肥零五五一房产网络营销有限公司交纳9万元用于代交该房屋过户时所产生的相关税费，多不退少不补，如不能办理，合肥零五五一房产网络营销有限公司退还全部费用，以其出具的收条为准。之后，张圣发与孙冬云、孙莉签订了一份《存量房买卖合同》，约定张圣发将上述房屋出售给孙冬云、孙莉。合肥零五五一房产网络营销有限公司代缴了税费，孙冬云、孙莉于2017年6月办理了退税手续，共退税费33074元。 2014年9月12日，桑学武诉合肥大杨建筑安装工程有限责任公司买卖合同纠纷一案进入执行程序，张圣发在执行过程中承诺对合肥大杨建筑安装工程有限责任公司欠桑学武木材款以其个人资产提供担保。2014年11月11日，本院作出（2014）庐执字第01432-1号执行裁定，裁定保证人张圣发在保证责任范围内对申请执行人承担清偿债务的责任。同日，本院作出（2014）庐执字第01432-2号执行裁定，查封张圣发名下的合肥市四里河路房屋，并至合肥市房地产管理局对该房屋进行了查封。孙冬云、孙莉提出书面异议，认为本院查封张圣发已出售且实际交付给其的上述房产违反法律规定，请求本院解除对该房屋的查封。本院于2015年3月31日作出（2015）庐执异字第00007号执行裁定书，裁定驳回孙冬云、孙莉的异议。孙冬云、孙莉不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，请求判令停止对案涉房屋的执行，并对该房产予以解封，确认上述房产产权归孙冬云、孙莉所有。本院作出（2015）庐民一初字第01596号民事判决书，认定孙冬云、孙莉在长达数年的期限内存在怠于采取积极措施要求张圣发配合办理产权过户手续的行为，具有明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，对于孙冬云、孙莉关于停止执行、解除查封的诉讼请求不予支持，判决驳回原告孙冬云、孙莉的诉讼请求。孙冬云、孙莉对上述判决不服，上诉至合肥市中级人民法院，该院于2016年12月26日作出（2016）皖01民终2726号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现孙冬云、孙莉诉至本院，要求判如所请。 以上事实有孙冬云、孙莉提交的《房屋买卖合同》、银行转账凭证、收款收据、《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、购房发票、纳税申报表、完税证明、税收缴款书、交易费发票、收条、房屋所有权登记转让审核表、（2015）庐执异字第00007号执行裁定书、（2015）庐民一初字第01596号民事判决书、（2016）皖01民终2726号民事判决书，张圣发提交的收条、不动产登记信息查询单、房屋产权证明书、收款收据、完税证明，以及当事人庭审陈述予以证实。对于孙冬云、孙莉提交的借条，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但由于案涉房屋因张圣发个人债务已被司法查封，孙冬云、孙莉提起的执行异议之诉也被驳回诉讼请求，案涉房屋已实际无法办理产权转移登记手续，合同目的已无法实现，现孙冬云、孙莉主张解除《房屋买卖合同》和《存量房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现孙冬云、孙莉主张张圣发返还购房款38万元，符合法律规定，本院予以支持。对于孙冬云、孙莉主张的办证费损失9万元，因孙冬云、孙莉与合肥零五五一房产网络营销有限公司签订的《房地产经纪合同》中约定“如不能办理，合肥零五五一房产网络营销有限公司退还全部费用”，该部分费用在孙冬云、孙莉尚无证据证明已向合肥零五五一房产网络营销有限公司主张且无果的情况下，不应由张圣发承担赔偿责任。案涉房屋买卖合同的解除，给孙冬云、孙莉造成了资金占用期间的利息损失、房价上涨的差额损失等，但考虑到孙冬云、孙莉在长达数年期间未采取积极措施要求张圣发履行转移登记手续，本身对于案涉房屋买卖合同的解除亦存在过错，同时考虑到孙冬云、孙莉实际使用案涉房屋长达9年的情节，本院结合双方的过错程度及损失的大小，酌定张圣发支付孙冬云、孙莉违约金5万元，对于孙冬云、孙莉主张的超过该违约金标准的其他赔偿请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告孙冬云与被告张圣发之间的《房屋买卖合同》以及原告孙冬云、原告孙莉与被告张圣发之间的《存量房买卖合同》； 二、被告张圣发于本判决生效之日起十日内返还原告孙冬云、原告孙莉购房款380000元； 三、被告张圣发于本判决生效之日起十日内支付原告孙冬云、原告孙莉违约金50000元； 四、驳回原告孙冬云、原告孙莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5788元，由原告孙冬云、原告孙莉共同负担2554元，被告张圣发负担3234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孔静 二〇一九年十一月八日 书记员  徐宁 附本判决所依据的法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。