河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初1229号原告：洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司，住所地洛阳市涧**西苑路付**。法定代表人：郭兰芳，执行董事。委托诉讼代理人：姚洛忠、郭甜田，河南益唐律师事务所执业律师。被告：洛阳市体育局，住所地洛阳新区体育场自行车场。负责人：卢铁军，局长。委托诉讼代理人：赵怡、张娅姝，河南先为律师事务所执业律师。原告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司（以下简称芳达公司）与被告洛阳市体育局（以下简称市体育局）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。芳达公司的委托诉讼代理人姚洛忠，市体育局的委托诉讼代理人赵怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芳达公司向本院提出诉讼请求：1.判令市体育局停止对芳达公司所有的洛市房权证（2004）字第Ｘ2××**房屋所有权所列房产的侵权，并限期将该房产返还芳达公司；2.判令市体育局赔偿芳达公司自2004年1月7日起至房屋返还之日止的损失（损失以案涉房产同期租金计，暂计至2018年11月8日为8805800元）；3.本案诉讼费等费用由市体育局承担。事实和理由：芳达公司为洛市房房权证（2004）字第Ｘ2××**屋所有权证所列房屋所有权人。该房屋位于洛阳市××××号，九都路与御博路东南角，包含地下室、地上****，建筑面积共计2900.66平方米。该房屋自2001年11月21日竣工验收合格之日起，即为市体育局占有，出租他人使用至今。芳达公司多次要求市体育局返还涉案房屋，但均未果。依据相关法律规定，诉至法院，请依法审理，判如所请。市体育局辩称，一、答辩人是基于芳达公司的交付而使用涉案房屋，不存在侵权行为，芳达公司无权要求答辩人赔偿损失。1998年2月18日，芳达公司与答辩人签订《合作改建游泳馆合同》，约定双方合作改建少儿游泳馆，按照芳达公司六成、答辩人四成的比例分配。2000年房屋建成，一直由芳达公司经营管理，直到2006年芳达公司才将部分房屋交付给答辩人，答辩人一直使用至今。答辩人是基于芳达公司的交付而使用涉案房屋，且芳达公司从未告知其交付的房屋产权不属于答辩人，其已办理了涉案房屋的房产证，故市体育局有理由认为芳达公司2006年向答辩人交付的房屋就是芳达公司按照合同约定分配给答辩人的四成房屋，即使交付房屋的面积超过四成，其中也有四成是答辩人的。另外，芳达公司从交付房屋到本案诉讼前，也从未向答辩人主张过权利，未提出过任何异议。二、芳达公司起诉已经超过诉讼时效，不再受法律保护。芳达公司主张的房屋占有期间的损失属于债权，应当适用《民法总则》第188条关于诉讼时效期间的规定，且芳达公司诉状称，其在2004年就已办理了涉案房屋的房产证，所以芳达公司在向答辩人交付房屋时就已经知道权利受到损害，至今早已超过三年的诉讼时效，不应再受法律保护。三、鉴定意见不能作为定案依据。1.本案中芳达公司申请对涉案房屋的房租损失进行鉴定，洛阳市方平房地产估价有限公司无司法鉴定资质，司法鉴定不属于该公司业务范围，故该公司出具的房地产估价报告不应作为本案定案的依据。2.鉴定机构的“假设”没有依据。房地产估价报告依据为假设房屋主体结构自2004年1月7日至2018年11月8日期间与实地勘查日现状保持一致，鉴定机构自己都认为“依据不足”，而且涉案房屋不可能近15年保持原状不变。况且，芳达公司2006年交付给答辩人的房屋状况与房屋现状不一致，当时房屋残破，电路损坏，无法正常使用，当时的承租方洛阳市金山峰文化传播公司（以下简称金山峰公司）进行了大规模修缮，并因此和答辩人产生纠纷。最终在西工法院主持下双方达成调解，金山峰公司的维修费用和其他费用与租金互相抵销，金山峰公司在2009年8月才将房屋返还给答辩人。因此，鉴定机构在此“假设”情况下进行鉴定，不真实、不客观，不能作为认定本案事实的依据。综上，请求依法驳回芳达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：1、1998年2月18日，洛阳市体育运动委员会（甲方）与洛阳市芳达实业公司（乙方）签订《合作改建游泳馆合同》一份，合同主要内容如下：一、甲方双方联合改建的市少儿游泳馆按照市规划局审批意见建筑面积共计1600平方米；二、利益分配：按照市规划局审批的意见，甲乙双方按照实际投资的金额4：6的比例分成，即甲方分得4成，乙方分得6成；三、甲方负责拆迁安置、签字后应达到三通一平，并办理前期报批手续；保证施工中水电供应及基建过程中内外部关系；四、乙方筹集改建工程所需资金负责工程的设计、招标、施工管理；五、甲乙方各分得面积可以互相转让，价格按照土建投资的平均价计算；六、乙方付给甲方的五十万元抵作甲方分成比例，在实际分成中扣除；七、本协议签订后，甲方应于一个月内负责拆除完毕游泳馆……。2000年9月5日，洛阳市体育运动委员会（甲方）与洛阳市芳达实业有限责任公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容如下：一、该工程超出市土地规划批准的建设面积，按4：6进行分配，即甲方得4，乙方得6。如有罚款双方也按4：6比例负担；二、甲方双方在各自分得建筑面积的同时，都拥有各自的土地使用权。如需进行土地出让过户，土地出让费由乙方承担；三、由于该楼的建设影响到了南侧甲方家属楼的采光、通风等，乙方愿意出资25万元给甲方以解决上述问题……。洛阳市体育运动委员会系市体育局的前身，洛阳市芳达实业公司、洛阳市芳达实业有限责任公司系芳达公司的前身。2、2004年元月7日，芳达公司对位于洛阳市××××号的房屋办理洛市房权房权证（2004）字第Ｘ2××**证，该房屋包括地上五层和地下一层，证载面积为2900.66平方米，设计用途为办公。该房屋产权证后所附房地产平面图显示，证载房屋与体育局房屋相邻，位于体育局房屋西侧。为证明市体育局对芳达公司对涉案房屋办理房产证是知情并配合的，芳达公司提供2018年9月26日洛阳市不动产登记中心信息查询档案一份。该档案中《房屋四至墙体所有权情况表》显示，该房屋四至中东墙与体育局共有，市体育局在邻户有无异议栏加盖该局公章，西墙、南墙为独墙与院，北墙为独墙与路。该档案中还包含2003年5月17日市体育局向市国土资源与城市规划管理局出具的《关于国有土地出让的请示》［洛市体办（2003）14号文件］，内容为：为了改善我局运动员的训练条件，1998年经市有关部门批准，由芳达公司和我局联合开发扩建了位于九都路西工体育场西北侧的原少儿游泳馆，按当时双方签订的产权分配协议划分，属于我局使用管理的487平方米的国有土地应出让给对方，请贵局给予办理相关手续。市体育局对上述证据的真实性和证明方向均有异议，认为市体育局在“邻户有无异议栏”中加给公章，但并未明确表示没有异议；另外，土地分割不是房产分割，且该请示中只说将487平方米国有土地出让给芳达公司，并未划定具体位置，且至今时隔近16年，市体育局的公章也多次变更，现难以查明公章的真实性。据2019年4月29日不动产权登记记载表显示，上述房产先后被洛阳市公安局天津路分局、洛阳市涧西区人民法院、洛阳市瀍河回族区人民法院查封，现仍处于查封状态。3、芳达公司称其于2003年五、六月份将涉案房屋交给了市体育局，市体育局对此予以否认，称芳达公司于2006年7月将涉案房屋交给该局。芳达公司为证明其上述观点，向法院提交证据如下：（1）2003年9月20日市体育局公函一份，载明：为了保证运动员的正常训练，完成市政府下达给该局的任务，请芳达公司支持该局的工作，接函后务于5日内将综合楼底层堆放的杂物搬出，并把西楼道的钥匙交给该局，以便尽快安排队员训练；超过规定时间仍不主动搬出，该局将采取必要措施，由此产生的一切后果，均由芳达公司承担。市体育局认为该公函的真实性需进一步核实，即便公函是真实的，也不能证明芳达公司当时已交付了房屋。市体育局提交2009年该局起诉金山峰公司的民事诉状、（2009）西民初字第2089号民事调解书、金山峰公司的申请、情况反映、情况说明、综合楼维修等其他项目清单等证据，以证明该局于2006年7月才接手涉案房屋，2006年8月28日将房屋出租给金山峰公司，因涉案房屋破损严重，金山峰公司支出了高额维修费用而一直拖欠市体育局租金，导致市体育局诉至法院；经法院主持调解，市体育局与金山峰公司达成调解协议，解除双方签订的房屋租赁协议书；市体育局应收未收的2009年8月24日前的房屋租金和金山峰公司为租赁物所进行的维修费用和其他费用相互抵销；金山峰公司于2009年8月底前将租赁物交付给市体育局。据此，市体育局在2009年9月前并无租金收入。芳达公司对上述民事诉状及调解书的真实性无异议，但认为涉案房屋2001年竣工验收合格，2003年被市体育局强占，即使出现房屋内部破损严重需要修缮的情况，也是市体育局造成的，与芳达公司无关。4、芳达公司诉前申请对洛市房权证房权证（2004）字第Ｘ2××**有权证所列房屋自2004年1月7日起至房屋返还之日止的同期租金损失金额进行评估鉴定。本院依法委托洛阳市方平房地产估价有限责任公司（以下简称方平房地产估价公司）进行司法鉴定，方平房地产估价公司于2018年11月30日做出豫洛方平估（2018年）第113003号房地产估价报告，估价结果为：估价对象在2004年1月7日至2018年11月8日期间的租赁价格为8805800元（估价结果明细详见附表）。芳达公司为此支出鉴定费85000元。5、芳达公司与市体育局联建的房屋位于洛阳市××××号，包括地上五层和地下一层，现在房屋西侧由市体育局管理，东侧房屋经芳达公司与市体育局共同勘查，确认现状如下：（1）除地下一层和地上第五层外，东西两个入口的一至四层楼房相互独立，不互通。东侧入口位于“博士园?毛发健康中心”营业场所内，可通往一层至四层；西入口位于“河洛古筝艺术学校”门头下方，可通往一至五层。。地下**有独立的出入口第五层由西入口进入。（2））地下**及地上第**整层由市体育局对外出租东入口连通的一至四层自建成起，由该综合楼施工人李老板看守，其中一层由李老板使用，二、三、四层部分空置。本院认为，本案所涉1998年2月18日签订的《合作改建游泳馆合同》及2000年9月5日签订的《补充协议》是芳达公司取得涉案房屋产权的基础法律关系，上述合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应按上述约定享有权利、履行义务。根据上述合同及补充协议的约定，芳达公司与市体育局按6:4对联建房屋实际建筑面积进行分配，在双方联建房屋建成后尚未对实际建筑面积进行测量并予以分割的情况下，芳达公司仅对部分房屋进行了不动产登记，显属不当，故芳达公司的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:驳回原告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司的诉讼请求。本案受理费73441元，鉴定费85000元，合计158441元，由原告洛阳市芳达实业（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  赵晓丽陪审员  杨兴旺陪审员  王小刚二〇一九年十一月五日书记员  秦欢欢