山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终5851号 上诉人（原审被告）：苗永华，男，1960年3月6日出生，汉族，住诸城市。 被上诉人（原审原告）：李玉庆，男，1962年5月6日出生，汉族，住高密市（原华林木业公司院内）。 上诉人苗永华因与被上诉人李玉庆土地、厂房转让合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院(2018)鲁0785民初2514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗永华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人签订“厂区整体转让协议”时，已对涉案标的物做了充分了解。二、签订的“补充协议”中所称的纠纷与被上诉人在实际使用过程中与案外人任怀信发生的相邻关系无关。三、一审时，被上诉人提供的证据4、5系复印件，一审法院称“该证据与本院（2013）高民初字第2737号民事案卷中当事人提供的证据一致，应确认其真实性”。但在该案中，上诉人并未提交此证据，一审法院违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条第一款的规定。四、被上诉人在2017年和2018年的庭审时未提出出行受阻问题，其后却又与村委会签订租赁协议，且被上诉人租赁的土地面积远大于其发生纠纷的道路面积，租赁价格也远超了市场价格。一审法院认定被上诉人的行为系必要的、合理的，该认定事实错误。 被上诉人李玉庆未提交书面答辩意见。 李玉庆向一审法院起诉请求：1、依法确认苗永华在履行2011年11月8日与李玉庆签订的“厂区整体转让协议书”中存在违约行为；2、判令苗永华赔偿因其违约而给李玉庆造成的损失95万元，其中李玉庆为解决厂区通行另行租赁土地而支付的租赁费75万无、厂区南、北院墙所占用土地的土地使用费及建设院墙的费用20万元；3、诉讼费由苗永华承担。 一审法院认定事实：2002年3月15日，案外人任山与高密市柴沟镇王家庄村民委员会签订土地租赁协议书，约定村委会在高诸路东侧南有40亩土地，将其中的沿高诸路南北长400米，东西宽20米，合计12亩土地租赁给任山种植绿化树木，租赁期限为50年，每亩每年的租赁费为80元，50年的租赁费合计为48000元，一次性付清。同日，双方另签订了土地租赁协议书，约定村委会在高诸路东侧南有40亩土地，将其中的10亩租赁给任山使用，用于经营木器加工，租赁期限为30年，每亩每年的租赁费为300元，10亩30年的租赁费为90000元，一次性交款，按总额的60%收取即54000元。双方约定，在租赁期限内，村委会不得以任何借口抽回调换土地，合同到期后任山的建筑设施归自己所有，任山在合同期内，有权转让房屋，但必须交足租赁费，否则按违约处理。 2002年8月1日，案外人郭美根作为乙方，与作为甲方的高密市柴沟镇人民政府签订集体土地使用合同。约定乙方自愿进入柴沟经济园投资建厂，乙方使用的土地长137米、宽100米，面积为13700平方米计20亩（该土地位于任山租用的12亩绿化树木土地东侧并相邻），用于木业加工业务。土地使用权的取得价格每亩为3000元，合计60000元，集体土地长期使用50年，自2002年8月1日至2052年8月1日。2002年10月8日，郭美根作为甲方，与作为乙方的任山签订转让合同书，郭美根将从高密市柴沟镇人民政府处受让的上述土地20亩转让给任山，每亩价格仍为3000元，使用期限为50年，自2002年8月1日至2052年8月1日。 2003年1月1日，苗永华作为乙方，与作为甲方的高密市柴沟镇人民政府签订集体土地使用合同。约定乙方自愿进入柴沟经济园投资建厂，乙方使用的土地25亩（该土地位于任山租用的12亩绿化树木土地东侧并相邻，与郭美根使用并转让给任山的20亩土地南北相邻），用于木业加工，土地使用权的取得价格为每亩3000元，合计75000元。集体土地长期使用期限50年，自2003年1月1日至2052年1月1日。 2007年4月1日，任山作为甲方，与作为乙方的苗永华（华林木业有限公司）签订租地及房产转让合同，约定甲方自愿将从郭美根处转让来的租用地8亩、自己建造的办公室7间、防水池一个、烘干窖10间、锯房45米、大锯1台、传达室1间、水泥路面50米、院墙大门外小桥1座有偿转让给苗永华，折合人民币50万元。双方约定，大门口至平日路（即西院墙出口至平日路的通道，该通道通过并占用了任山租赁的柴沟镇王家庄村委会的12亩部分绿化树木土地）给苗永华无偿使用，但产权归甲方所有，使用期45年。只供苗永华使用，不准转租、转让。2011年9月15日，任山作为甲方，与作为乙方的苗永华签订转让合同，将从郭美根处受让的20亩土地使用权转让给苗永华，并明确自2002年8月1日起使用50年，双方约定，甲方和柴沟镇人民政府及王家庄村委签订的合同由乙方继续执行。苗永华利用从柴沟镇人民政府上租用的土地及从任山处受让的土地经营高密市华林木业有限公司，后该公司被注销登记。 2009年4月1日，苗永华作为甲方，与作为乙方的任怀信（任山）签订土地转让合同，约定甲方同意将原华林木业厂内南侧7亩土地有偿转让给乙方，该土地长150米，宽31.12米计7亩。从厂内南车间向南留3.13米处由乙方出资砌起东西长150米，高2.4米的院墙，所有权归甲方所有。土地转让期为43年，土地与地上苗木费用共计16万元，接收之日起土地及地上物发生的一切费用由乙方承担。双方约定，乙方在厂区西北角的约2亩土地归乙方所有。 2011年11月8日，苗永华作为甲方，与作为乙方的李玉庆签订《原高密市华林木业有限公司厂区整体转让协议书》，约定苗永华将其所有的高密市原华林木业公司土地36亩、厂房约7000平方米及四周院墙、院墙大门外小桥等相关配套设施（详见附图，后称标的物）整体转让给李玉庆。同时，李玉庆对苗永华（原华林木业公司）同高密市柴沟镇人民政府签订的土地租赁合同及与任山（任怀信）等签订的土地和房屋设施等相关的合同、协议予以认可并享有相应的权利和义务。转让时间为2011年11月8日至2052年8月1日共41年。双方签订协议的同时，李玉庆向苗永华支付定金50万元，在支付全部价款时予以抵顶。转让价格为355万元，李玉庆于合同签订后30日内（12月8日前）向苗永华支付150万元，余款155万元于2012年7月31日前全部付清。双方约定，在李玉庆支付转让费200万元的同时，苗永华应立即将标的物交付给李玉庆使用，并同时将标的物的有关证明、苗永华、郭美根分别与高密市柴沟镇人民政府签订的《土地使用合同》二份、苗永华与任山、任怀信签订的转让合同原件及相关资料，全部交给李玉庆。李玉庆在办理土地及房屋产权手续时如有需要，苗永华须积极予以配合同。 李玉庆于合同签订当日向苗永华支付定金50万元，于2011年11月30日前向苗永华付款150万元，苗永华将协议约定的标的物交付李玉庆。后李玉庆于2012年10月17日向苗永华付款55万元，尚欠转让费100万元。李玉庆受让厂区施工过程中与该厂区南邻任怀信发生纠纷。2012年9月，苗永华以任怀信为被告向法院提起诉讼诉讼，主张苗永华、任怀信厂房南北相邻，其于2009年4月1日向任怀信出让土地7亩，约定由任怀信在双方分界处建墙体一处，该墙体由苗永华所有。墙体建成后任怀信在未经苗永华同意的情况下借该墙体建设车间，侵犯了苗永华的合法权益。请求判令任怀信倒出因建车间所占用苗永华所有的墙体；判令任怀信的邻墙建筑与苗永华所有的墙体保留安全距离，以避免任怀信建筑排水至苗永华院内。后苗永华撤回了对任怀信的起诉。法院于2013年6月5日作出（2013）高民初字第2737号民事裁定，准许苗永华撤诉。 李玉庆从苗永华处受让的原高密市华林木业有限公司厂区时唯一出口原位于该厂区的西北侧，向西通行时须通过案外人任山（任怀信之子）租赁的高密市柴沟镇王家庄村委会的绿化林地，通过东西宽约20米的绿化林地后是连接平日公路的小桥。李玉庆使用该厂区过程中因通行问题与任怀信发生纠纷。2012年10月17日，李玉庆、苗永华签订《原高密市华林木业公司厂区整体转让补充协议》，约定李玉庆欠苗永华标的物转让款100万元，延期至2013年3月31日前付清，期间的利息按月息1.5%计息。苗永华保证对因标的物与任怀信产生的纠纷负责处理到底，不留后患，并从标的物价款中预留50万元作为保证金，延续到2013年10月1日付清。 李玉庆受让苗永华的厂区施工过程中，因土地使用权问题与任怀信多次发生纠纷，高密市公安局柴沟镇派出所接110指挥中心指令后于2013年2月27日、2013年3月30日、2014年3月10日、11日、2014年3月12日到现场处警。其中2013年2月27日、3月20日制作的《高密市公安局110处警现场情况登记表》处警情况及结果记载因土地发生纠纷，不让施工。2014年3月10日至12日的《高密市公安局110处警现场处置备案单》警情内容分别为广大食品厂门前有1辆车堵门不让走，广大食品门前被人放了一车土，任怀信的儿子开着三辆车把厂门口堵了不让走。处警情况及结果为土地确权问题、企业间土地纠纷，告知其到相关部门处理。 2013年11月8日，苗永华向法院提起诉讼，要求本案李玉庆偿付转让款100万元。李玉庆以双方签订《原高密市华林木业公司厂区整体转让协议书》时苗永华隐瞒了其与任山于2007年4月1日签订的租地及房产转让合同，当时李玉庆不知悉厂区出口至平日公路的通道所占用的土地使用权归任山所有的事实，致使任山之父任怀信一再阻挠李玉庆对厂区进行施工造成损失，且苗永华未履行双方签订的补充协议所约定的义务为由进行抗辩。法院于2014年6月11日作出（2013）高民初字第4160号民事判决，认定双方签订的补充协议系李玉庆与任怀信因合同标的物产生纠纷后签订，系双方对当时标的物状况的补充约定，与合同标的物的无瑕疵交付密切相关。补充协议虽约定至2013年10月1日付清保证金，但该期限也是对苗永华处理好纠纷的约定期限。在该纠纷尚未解决而只要求李玉庆偿付保证金的请求不符合公平原则，不予支持。2014年6月1日作出（2013）高民初字第4160号民事判决，判决李玉庆偿付苗永华合同价款50万元及利息，驳回苗永华的其他诉讼请求。该判决生效后李玉庆向苗永华支付了转让费50万元。 2014年7月，李玉庆以苗永华为被告向法院提起诉讼，主张双方于2011年11月8日签订《原高密市华林木业公司厂区整体转让协议书》，后于2012年10月17日签订补充协议。苗永华在明知厂区出口通道所占用的土地使用权不属自己所有，且其与所有人明确约定不得私自转让的情况下，故意隐瞒了该事实，导致标的物交付后纠纷不断发生，无法顺利实现合同目的。其原计划2012年2月开始施工，当年5月底投产。因案外人任怀信一再阻碍施工，导致厂区内的工程改造无法施工。后经多次协调，才于2013年2月27日开工，开工日期延误一年多，期间，任怀信又多次到厂区闹事，直至2013年9月才完工，给其造成巨大损失。以上损失系由苗永华交付的标的物存在严重瑕疵，又不能积极履行补救义务及补充合同约定的义务造成的，要求判令苗永华赔偿其损失573790元，苗永华在1个月内履行解决其与任怀信因合同标的物产生的诉讼的义务，否则届时不再向苗永华支付履行保证金50万元。后李玉庆撤回了起诉，法院于2016年6月28日作出（2014）高法民初字第2710号民事裁定。 2017年，苗永华又向法院提起诉讼，要求本案李玉庆支付剩余合同价款50万元及利息。李玉庆答辩称，根据高密法院（2013）高民初字第4160号民事判决书确认的事实和判决结果，苗永华要求给付保证金50万元需以苗永华先履行合同标的物无瑕疵交付义务为前提，苗永华在无证据证明其已履行上述义务的情况下，再次起诉要求李玉庆支付该价款无事实依据和正当理由。并于2017年4月21日作出（2017）鲁0785民初708号民事判决，认定苗永华所转让的标的物并不包括厂区出口至平日公路之间的通道，根据任怀信出具的证明及调查笔录，任怀信主张出口至平日公路之间的通道的产权归任怀信所有，给苗永华无偿使用，可转租、转让。李玉庆现进出厂区亦使用该通道，当庭调查时，李玉庆亦未表明其在使用厂区过程中遭受过任何阻拦，其所称的纠纷已不存在，拒付保证金的条件已经消失，应将保证金支付给苗永华。判决李玉庆支付苗永华保证金50万元及利息。李玉庆不服该判决提起上诉。经二审于2018年2月28日作出（2018）鲁07民初205号民事判决，认定双方签订厂区整体转让协议及补充协议，约定由苗永华对因转让标的物与任怀信产生的纠纷负责处理到底，并从标的物价款中预留50万元作为保证金。关于双方之间就转让标的物存在何种纠纷，双方未明确约定，属于约定不明确。虽然李玉庆在使用涉案标的物过程中与任怀信之间因砍树问题、道路通行问题发生纠纷，但均与涉案标的物本身无关。李玉庆二审提供的证据不能充分证明任怀信就涉案标的物享有权利、不能证明其自苗永华处受让的涉案标的物存在权利瑕疵，亦不能证明苗永华对于涉案标的物的转让存在过错。如果苗永华转让给李玉庆的涉案标的物存在争议或纠纷，李玉庆可以通过违约赔偿等合同纠纷解决方式获得权利保障，其合法权益仍然有救济途径。判决驳回上诉，维持原判。 2017年3月18日，李玉庆与高密市柴沟镇王家庄村民委员会签订土地租赁合同，约定为解决李玉庆厂区出口至平日路东侧水沟小桥间的通道土地使用问题，李玉庆租用厂区西墙至平日公路间东西宽25米、南北长50米的土地，租赁期限为30年，自2017年3月1日至2047年2月28日止，到期后，李玉庆可优先续租。每年的土地租赁费为25000元，30年合计为750000元。租赁费分15期缴纳，每2年缴纳一次，首次缴纳日期为2017年3月底前，之后，每届满2年的对应日缴纳当期租金。村委会保证，对李玉庆因厂区出口至小桥间的道路上土地使用中与任怀信产生的纠纷负责全面解决，确保不再发生任何阻拦李玉庆使用该土地的情况。2017年3月30日，李玉庆向高密市柴沟镇王家庄村委会缴纳了首期土地租赁费50000元，村委会为李玉庆开具了收款收据。李玉庆租用柴沟镇王家庄村委会的土地后在厂区西墙南侧另开出口，并以租用土地为通行的通道至今。 另查明，李玉庆从苗永华处受让的厂区北邻为潍坊成云木业有限公司，南邻为任怀信。李玉庆对厂区进行改造后经营高密广大食品股份有限公司，对厂区占用的土地办理了国有建设用地使用权手续，所建部分房屋办理了房屋所有权手续。 一审法院认为，李玉庆、苗永华签订的厂区整体转让协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、法规的强制性规定，合法有效。本案双方当事人争议的焦点为苗永华在履行协议中是否存在违约行为，应否赔偿李玉庆主张的损失。 从本案看，苗永华转让给李玉庆的厂区所占用土地部分系自己与高密市柴沟镇人民政府签订集体土地使用合同取得，另一部分系案外人郭美根先与柴沟镇人民政府签订集体土地使用合同取得，后郭美根又将取得的土地转让给案外人任山，任山再将该土地转让给苗永华。后苗永华将该宗土地中的一部分转让给案外人任怀信，剩余土地使用权转让给了李玉庆。苗永华转让厂区的出口位于厂区西院墙，根据厂区的位置地理条件，出口仅能向西，而向西通行必须通过先前案外人行山（任怀信）租用的绿化树木土地。2007年4月1日，苗永华与任山签订租地及房产转让合同时即约定厂区出口至平日路间通道所占用的土地只供苗永华无偿使用，不准转租、转让。苗永华向李玉庆转让厂区时并未将情况向李玉庆进行说明并与李玉庆共同与任山协商该问题，导致不知情的李玉庆受让厂区使用中因通行等问题发生纠纷，影响了李玉庆对受让标的正常利用和合理的期待。在此情况下，李玉庆、苗永华签订了补充协议，约定由苗永华解决李玉庆与案外人任怀信因涉案标的物产生的纠纷，并处理到底，不留后患，并从转让价款中预留50万元作为保证金，延期付清。补充协议虽未明确李玉庆与任怀信存在何种纠纷，但综观本案实际情况，其纠纷应为因通行占用任山（任怀信）租用土地的问题。苗永华并未依约解决李玉庆因受让标的物而需要解决的正常通行问题，存在违约行为，应承担违约责任。 李玉庆为实现合同目的，充分发挥受让标的物应有的价值并将损失减小，与厂区所在地的村委会签订土地租赁合同并支付租金，该行为系必要的、合理的，由此支付的租赁费应由苗永华承担。根据李玉庆、苗永华补充协议的约定，李玉庆租用土地的情况以及该厂区原通行情况，酌定苗永华承担李玉庆租赁费损失50万元。苗永华的辩解理由不成立，不予采信。 李玉庆受让的厂区南、北侧的院墙的归属目前尚无法定的定论，李玉庆要求苗永华赔偿损失证据不足，不予支持。李玉庆应另行解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、苗永华赔偿李玉庆土地租赁费损失50万元，于判决生效后十日内付清；二、驳回李玉庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13300元，由李玉庆负担7470元，苗永华负担8800元。 二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，李玉庆、苗永华签订的厂区整体转让协议及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。本案双方当事人争议的焦点为苗永华在履行协议中是否存在违约行为，应否赔偿李玉庆主张的损失及赔偿数额。 依据查明的事实，苗永华转让给李玉庆的厂区的出口位于厂区西院墙，根据厂区的位置地理条件，出口仅能向西，而向西通行必须通过案外人任怀信租用的绿化树木土地。之前苗永华与任怀信签订租地及房产转让合同时即约定厂区出口至平日路间通道所占用的土地只供苗永华无偿使用，不准转租、转让。苗永华向李玉庆转让厂区时并未将该情况向李玉庆说明或协商处理，导致李玉庆受让厂区后因通行等问题与任怀信发生纠纷，影响了李玉庆对受让标的正常利用和合理的期待。在此情况下，李玉庆、苗永华又签订了补充协议，约定由苗永华解决该纠纷，并处理到底，不留后患。但苗永华并未依约解决李玉庆正常通行问题，存在违约行为，依法应承担违约责任。 李玉庆为实现合同目的，与厂区所在地的村委会签订土地租赁合同以利出行，是合理的，其由此并支付租金，依法应由苗永华承担，一审法院根据李玉庆、苗永华补充协议的约定、李玉庆租用土地的情况以及该厂区原通行情况，酌定苗永华承担李玉庆租赁费损失50万元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人苗永华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由上诉人苗永华负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  贾元胜 审判员  李玉信 二〇一九年十一月二十六日 书记员  褚诗舒