广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10147号 原告：庞康华，男，1983年1月6日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：韦翠芬，南宁市建业法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地：南宁市江南区。 法定代表人：张功科，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘超军，广西万晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻桂林，广西万晖律师事务所实习律师。 案由：商品房预售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年7月28日 开庭时间：2019年9月26日 是否公开审理：公开审理 当事人到庭情况： 原告方：韦翠芬、韦智文 被告方：刘超军、喻桂林 原告诉讼请求 判令被告继续履行双方签订的商品房预售合同，使7号楼具备竣工验收合格的条件，并组织竣工验收；二、判令被告按照双方签订的商品房预售合同的第十六条的规定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施；三、判令被告向原告支付逾期交房违约金4833.57元；四、判令被告向原告支付逾期交付达到使用条件的供电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）违约金4394.16元；五、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续（逾期提交办理房屋不动产权登记应当向产权登记机构提供的资料以及向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料）违约金8788.32元；六、判令被告向原告支付原告代垫的安装供配电设施（供电部门抄表到户的一户一表供电设施）费8641元；七、判令被告履行办理原告所购房屋及车位不动产登记手续，一是向产权登记机构提交办理房屋不动产登记应当提交的资料，二是向原告提供不动产登记机构要求的需出卖人提供的证件、资料；八、房屋物业费由被告承担（具体数额由被告与物业服务公司商定），直至该房屋竣工验收合格之日止；九、被告承担案件受理费。原告当庭撤回第一项诉讼请求。 被告答辩要点 《商品房买卖合同》第十六条并没有约定为原告安装供水部门抄表到户的一户一表的供水设施，而只是承诺供水排水供电等基础设施，公共配套建筑于2013年8月达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求。被告已经完全履行了上述约定的义务。目前一户一表供水设施的建设安装，根据国家相关法律规定，仍以用户自愿向供水企业申请为原则，而且，被告已经做到让小区保证做到正常使用居民生活用水，且小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算。因此，各原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，应予驳回。二、原告请求被告支付逾期交房违约金。已超过法律规定的二年诉讼时效期间，原告依法不享有胜诉权。三、被告向原告交付的房屋符合双方约定的质量标准，原告要求被告安装一户一表并支付违约金没有法律依据，被告向原告交付的商品房，交付前已通过了合同约定的五方联合验收，交付后原告并没有提出商品房有任何质量问题。双方未在合同中约定供电设施需达到一户一表标准，且上诉人也为各户安装了分户电表，完全能够达到分户计算电费的目的，只需各户按时缴纳水电费，都能正常供电，被告并未构成违约，不应当支付违约金。《商品房买卖合同》第十六条第3款约定与第十条约定的违约情况重复出现时，不重复计算违约金。即原告既请求交房违约金同时又请求支付逾期交付一户一表供电设备的违约金，不得重复计算，只能请求一种违约金。四、被告开发的红日江山项目在2014年受银行信贷政策紧收以及市场经济萎靡的影响，导致资金链断裂，无法支付到期债务。由此产生施工方、金融机构、第三方融资单位、业主等多种矛盾的集中爆发，被告目前正想办法筹集资金，经多方努力，已与南宁市政府、西乡塘区政府及南宁市房屋产权登记机关等多个部门、机构进行协调，力争尽早实现业主的诉求，但从获得房屋产权登记证书的时间上看，并非被告可单方决定的事项。五、原告请求被告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金的诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，原告依法不享有胜诉权。六、原告请求支付安装一户一表设施所垫付的款项，无事实依据，合同附件三第13条约定被告只需安装户内配电箱和相关的线管与电线，并未要求安装一户一表，原告的请求与合同约定不一致，双方应该按照合同约定履行。原告自己使用自己安装，并且转账给电网公司，自己受益，应当自己支付费用。被告无义务支付该款项，原告请求的理由是被告违反广西行政规章制度，非法律强制性规定，与本诉商品房预售合同纠纷不是同一法律关系，恳请人民法院驳回原告要求支付安装供配电设施费的诉讼请求。七、原告请求被告承担房屋物业费，没有事实和法律依据。原告与合同没有约定被告有支付物业费的义务。原告实际使用房屋，并且获得了物业服务，需要支付报酬，根据谁受益谁付费的原则应当由原告自己承担支付义务。物业费并非被告收取，被告与原告之间不存在提供物业服务的法律关系，因此原告的此项诉讼请求主体错误，没有事实和法律依据，恳请人民法院予以驳回。 审理查明事实 2012年8月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西乡塘区高新大道西段29号红日江山小区7号楼2XXX号房（以下简称“2XXX号房”），房屋总价值439416元，被告应当在2013年8月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格的房屋交付给原告使用。合同第十六条约定：“出卖人承诺下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到《房地产开发项目建设条件意见书》规定的要求：1、供水排水供电设施为2013年8月；……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人每延迟一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的百分之一。”第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后500个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人……4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房，……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”附件三第13-15点约定“13强电：安装户内配电箱和相关的线管与电线。14、弱电：安装户内弱电配电箱，预留电视线路及预留电话线及插口，预留宽带网线及一个插口，配可视对讲系统。15、给排水：厨卫预留给、排水管接口。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款439416元。原告所购买的2XXX号房所在的7号楼已经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，被告于2013年12月20日向原告交付2XXX号房。 7号楼各户均没有安装供水部门装表到户、抄表到户的一户一表的供水设施，实行总分表的计量方式。被告为各户安装了分水表，起止数由物业公司核算，水费由物业公司代收。各业主入住后，因供电问题多次与物业公司发生矛盾。2015年5月20日，南宁供电局城西分局发出《致红日·江山小区广大业主的通知》，称因小区拖欠电费，决定于2015年5月21日下午15时起，对该小区公共服务设施及临时基建变中止供电（影响范围主要涉及小区公共照明、电梯、水泵加压、紧急消防及3、4、5、6、7、13栋业主生活用电）。经相关部门调停，供电部门未中止对前述楼栋业主供电。为缓解矛盾，被告为小区内尚未安装一户一表供配电设施的业主安装了分电表，由物业公司核算并代收电费。 2016年7月12日，南宁高新技术产业开发区维护社会稳定工作领导小组办公室召开“红日江山小区一户一表报装问题协调会”，南宁市供电局代表、被告公司代表及红日江山小区业委会代表及业主代表等出席会议，会议内容为由广西红日东升投资有限公司开发建设的红日江山小区，因开发商资金出问题，未向供电部门缴纳该小区第二期供配电设施建设维护管理报装费854.5万元，造成该小区有3号、4号、5号、6号、7号、13号共6栋楼一直没有报装居民用电一户一表，经常出现停水停电，引发系列不稳定问题。鉴于当前红日开发商无力缴纳该小区一户一表报装费，为切实解决问题，由维稳办牵头……各方初步达成以下意见：一、在经得南宁供电局、红日开发商同意，采取以小区各栋为单位，由各楼栋自行筹集资金用以先行垫付一户一表报装费，哪栋楼先筹齐资金就先解决哪栋的一户一表报装问题。各楼栋实际应当缴纳的一户一表报装费金额，由红日开发商与南宁供电局做好对接，确定好各楼栋应缴金额数……。2016年8月3日，红日东升公司、广西电网有限责任公司南宁供电局、红日江山小区业主委员会及见证人南宁高新技术产业开发区管理委员会共同签订了《补充协议》,载明经见证方协调红日东升公司、红日江山小区业主委员会按照需通电的楼栋，确定具体交费金额、户数为：4号楼100万108户；3号楼80万元88户；5号楼170万元192户；6号楼120万元135户；7号楼120万元135户；13号楼2645076.51元210户。小区以栋为单位筹齐资金后，自行将资金转入广西电网有限责任公司南宁供电局供配电设施建设维护费专用账户。此后，原告按期支付了一户一表筹资款8641元。2016年10月17日，案外人罗艳萍向广西电网有限责任公司南宁供电局转账汇款1200000元，汇款用途为红日江山业主委员会代交7号楼建设维护费。 至法庭辩论终结时止，未见被告提交7号楼项目的《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》。 此外，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定：“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。 判决理由 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。 关于一户一表的供水设施。依据合同第十六条约定，被告应在约定期限内向原告交付达到使用条件的供水排水设施。国家计委、建设部1998年发布的《城市供水价格管理办法》第二十七条“城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费”，该规定并非属于强制性规范，目前一户一表供水设施的建设安装，仍以用户自愿向供水企业申请为原则。因原、被告未在合同中约定安装一户一表供水设施，原告也未能提交证据证明其无法正常使用居民生活用水。现小区实行总分表制，各户水费通过分水表实现独立核算，因此，原告要求被告安装、完善供水部门抄表到户的一户一表供水设施的主张，于法无据，不应予以支持。 关于逾期交房违约金。依据合同第九条约定，被告应当在2013年8月31日前将通过五方联合验收合格的商品房交付给原告。原告已依约履行了交纳全部购房款的义务，被告直至2013年12月20日才交付房屋，已经构成逾期。对于逾期交房违约金的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，诉讼时效期间为二年，从当事人知道或者应当知道权利被侵害时计算。本案中，被告未在合同约定的2013年8月31日前向原告交付房屋，此后逾期交房违约行为亦一直持续，直至2013年12月20日被告才向原告交付房屋，此时，被告逾期交房的违约行为结束，逾期交房违约金的数额确定，被告应向原告支付相应违约金，但其并未支付，原告至此知道或应当知道其依约获取逾期交房违约金的权利受到损害，因此，逾期交房违约金的诉讼时效期间应从逾期交房的违约行为结束之次日即2013年12月21日开始计算二年，原告至迟应于2015年12月20日向法院起诉，现原告于2019年7月28日起诉要求被告支付逾期交房违约金，已超过法律规定的二年诉讼时效期间，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金。依据合同第十六条规定，被告承诺于2013年8月向原告提供能正常运行的供电设施。对于供电设施的标准，依据合同附件三约定的强电弱电的安装标准及《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条及第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条对供配电设施的安装建设提出的要求及《广西壮族自治区居民区供配电设施建设规范》（DBJ/45-004-2012）对一户一表供配电设施建设设定的具体标准，正常运行的供电设施应为由供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施。原告以《补充协议》为凭，证明2016年8月供电部门才计划为2XXX号房所在的7号楼安装符合标准的一户一表供配电设施，被告行为已构成违约。被告应依照合同第十六条第二款第1点的约定向原告支付违约金。因合同第十六条第二款第3点约定，违约金与逾期交房违约情况重复时，不重复计算违约金，违约金应自被告向原告实际交付房屋次日即2013年12月21日，计算至计划安装一户一表供配电设施时已逾期超过百日，被告应向原告支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金4394.16元（439416元×1/100）。 关于申请房屋不动产权登记手续。合同第十七条约定由原告委托被告代为向房屋登记机构申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。 合同第十七条第3点约定，被告应当在商品房交付使用后的500个工作日内为原告申请房屋所有权登记。此处的“工作日”，因涉及办证事宜，按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年12月20日被告交付2XXX号房的次日起，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至2015年12月30日止，已满500个工作日。且被告自认2XXX号房所在7号楼尚未办理《竣工验收备案登记表》、《商品房现售备案证明》等申请办理不动产统一登记的必备材料，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，向不动产登记机构申请办理合同项下房屋的不动产统一登记。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理2XXX号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 原告关于逾期办证违约金的诉讼请求确属债权请求权，应当适用诉讼时效。根据合同第十七条第4款第（3）项的约定，违约金每日按已付房款的万分之一计算，每日应付的违约金属个别债权，应当单独计算诉讼时效。本案截止原告起诉前，被告尚未能办理2XXX号房的所有权登记手续，被告的违约行为持续发生，本案诉讼时效应自起诉之日起算，往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案原告主张的违约金数额并未超过诉讼时效，且诉讼时效内应计付的每日的违约金已超过二百日，故，被告应向原告支付逾期办证违约金以最高额为限即8788.32元（439416元×2%）。至于被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。 关于支付一户一表供配电设施安装费。如前所述，被告应负为原告所购买的2XXX号房提供由供电部门装表到户、抄表到户的一户一表供配电设施的义务，现原告以会议纪要、转账记录及《补充协议》等证据为凭，证明原告经被告同意，代被告履行义务，并垫付款项，因原、被告未约定垫付款项的还款期限，原告可随时向被告主张权利，现原告诉至本院要求被告支付2XXX号房供配电设施安装费8641元，合法有据，本院予以支持。 关于物业费。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，被告应当将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格条件的商品房交付原告使用。红日·江山小区7号楼已经五方联合验收合格，被告于2013年12月20日向原告交付的2XXX号房已符合合同约定的交房条件，因此，原告要求被告支付物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国电力法》第三十一条、《电力供应与使用条例》第十九条、第二十六条、《广西壮族自治区供电用电办法》第八条、《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西红日东升投资有限公司向原告庞康华支付逾期交付达到使用条件的供配电设施违约金4394.16元； 二、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告庞康华申请办理南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区7号楼2XXX号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告庞康华交付； 三、被告广西红日东升投资有限公司向原告庞康华支付逾期办证违约金8788.32元； 四、被告广西红日东升投资有限公司向原告庞康华支付南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区7号楼2XXX号房供配电设施安装费8641元； 五、驳回原告庞康华的其他诉讼请求。 上述第一、三、四项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费466元（原告庞康华已预交），由原告庞康华负担84元，被告广西红日东升投资有限公司负担382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  陈 涛 人民陪审员  陈 英 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  张宏宇