广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初4230号原告：李骏飞，男，1989年1月14日出生，汉族，住广东省英德市。被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司。住所地：广东省英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦A栋三楼。法定代表人：林凯生，系该公司总经理。被告：广州传沃资产管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区马场路28号之五4505房。法定代表人：李桩梁，系该公司总经理。委托代理人：李大伟、余晓辉，均为广东法制盛邦律师事务所律师。原告李骏飞诉被告英德市珠江创展房地产开发有限公司（以下简称珠江创展）、广州传沃资产管理有限公司（以下简称传沃资产）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李骏飞、被告传沃资产公司的法定代表人李桩梁及其委托代理人李大伟到庭参加诉讼，被告珠江创展公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李骏飞诉请：一、停止对英德市珠江创展房地产开发有限公司兴发大厦X栋X楼X01号商品房房产（以下简称兴发大厦X栋X楼X01号房）的查封；二、判令被告英德市珠江创展房地产开发有限公司协助办理案涉房产的过户手续；三、被告承担全部案件诉讼费。原告李骏飞主张的事实与理由：2012年7月2日，原、被告签订了《英德市兴发大厦认购书》，由原告向被告购买由其开发建设的位于英德市英城镇教育路与和平北路交汇处的兴发大厦X栋X楼X01号住房。建筑面积为146.35平方米，售卖价格为人民币644997元，此本房款己全部付清。2019年7月8日，原告向英德市人民法院提出书面异议，原告主张X栋X楼1801号房产所有权归原告，要求解除查封，英德市人民法院审查后作出（2019）粤1881执异80号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服查封裁定，向贵院提起诉讼。原告于2012年7月2日与珠江创展房地产开发有限公司签订《英德市兴发大厦认购书》，约定原告购买英德市兴发大厦X栋X01房，现英德市人民法院己作出（2018)粤1881民初4379号民事调解书，确认位于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦X幢X01号房屋归原告所有。英德市人民法院己对英德市不动产登记中心发出协助执行通知书（2019)粤1881执2150号。对“兴发大厦”1-10层及地下停车场未涂销抵押的房屋在本判决一、二项所确定的债权范围内享有以该资产折价或者以拍卖、变卖该资产的价款优先受偿权利，而原告所购房产不在此债权范围内。原告李骏飞在办理过程中发现该房屋己被广州传沃资产管理有限公司申请在（2016)粤1881执1208号查封案号，该查封己超出被告公司所抵押的债权范围内，故申请对该房屋进行解封。综上所述，从买房款的支付过程、房屋的实际占有使用上，都能反映出，原告李骏飞是买房人，广州传沃资产管理有限公司不是实际买房人，只是一个第三方，兴发大厦X栋X楼XX01号房是原告的财产。申请人李骏飞请求解封上述物业并办理不动产权登记手续，但贵院认为兴发大厦X栋X楼X01号房产是广州传沃资产管理有限公司所有并查封，损害了原告的物权，贵院的裁定是不符合事实，且无法律依据。为此，原告依照《民事诉讼法》第119条、227条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告珠江创展辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求，是鉴于原告的父亲李房英与答辩人存在欠款纠纷，所以李房英要求答辩人与本案原告李骏飞（李房英的儿子）签订一份《英德市兴发大厦认购书》，购买英德市英城和平北路与教育路交汇处兴发大厦X01房，以房款抵债方式购买该房屋，作为结算双方的欠款，但签订《英德市兴发大厦认购书》后，李房英至今并未与答辩人办理欠款结算确认手续；其次，关于（2018)粤1881民初4379号民事调解书，该调解书并非答辩人的真实意愿，答辩人是以双方确认欠款结算为前提，且委托人胡斯湛在2019年6月1日后已经离职，答辩人保留相关追究责任的权利；再次，答辩人同意在以事实为基础的前提下，在本案的原告及李房英与答辩人办理、完善双方欠款结算确认的书面手续，涉案的房屋交易关系才真正生效，才能印证双方的真实意愿。因此，答辩人恳请法院予以采纳答辩人的意见。被告传沃资产答辩称，2016年4月27日，英德市人民法院（2014)清英法民二初字第575号对英德市农村信用合作社和英德市珠江创展房地产开发有限公司的金融借款合同纠纷一案作出民事判决，一、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内偿还原告英德市农村信用合作联社借款本金14894307.48元及利息（利息按《借款合同》的约定计算至借款本金清偿之日止）；二、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告英德市农村信用合作联社因本案诉讼支出的律师费356889元；三、原告英德市农村信用合作联社对被告英德市珠江创展房地产开发有限公司位于英德市教育路与和平北路交汇处名为“兴发大厦”1-10层及地下停车场未涂销抵押的房屋在本判决一、二项所确定的债权范围内享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利；四、被告王家伟、李基民在本判决一、二项所确定的债务范围内承担连带清偿责任。上述判决生效后，被告英德市珠江创展房地产开发有限公司、李基民、王家伟未按判决履行义务，原告英德市农村信用合作联社向英德法院申请执行，案号为(2016)粤1881执1268号。2019年2月19日，英德法院已依法将（(2016)粤1881执1268号案的执行申请主体变更为申请人广州传沃资产管理有限公司。2019年7月9日，李骏飞对执行标的提出书面异议。英德市人民法院于2019年9月9日作出（2019)粤1881执异80号执行异议裁定，驳回李骏飞异议请求。传沃资产认为，应准许对被执行人英德市珠江创展房地产开发有限公司所有的位于英德市英城教育路与和平路交汇处兴发大厦X幢X01号房产的执行，主要事实和理由，第一、案涉房屋登记在被执行人名下，属于被执行人财产，应当予以评估拍卖，清偿被执行人债务。第二、兴发大厦X幢1至12层房屋预售证记载的预售期限，是自2011年3月18日起至2012年3月18日止，未取得预售证时或在预售证失效情况下签署的《房屋买卖合同》，应认定无效。兴发大厦X幢1至12层以上楼层房屋包括本案李骏飞主张的X01房至今未取得《商品房预售许可证》，相关预售合同或协议，亦应认定无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，在案涉房屋还未取得预售证不具备销售条件情况下，李骏飞和英德珠江创展公司所签署的《英德市兴发大厦认购书》应属于无效合同。李骏飞可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，向英德珠江创展公司请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第三、李骏飞未实际支付购房款。最高人民法院《关于适用＜民事诉讼法＞的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。据此，被告珠江创展对大额现金交付事实的证明标准应达到上述的“高度盖然性”标准。在本案，按揭购房，或将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据，应是该地区该行业市场交易惯例。相反，被告珠江创展打破交易常态，仅凭《收据》主张一次性现金支付巨额购房款，不能说明和证明巨额款项来源和财产变动情况、以及交付时间、地点、双方关系、证人证言等事实和因素，原告对被告是否具备交付能力亦产生合理怀疑。经原告一再请求，但被告只提供了《收据》，没有进一步提供其他证据予以补强，未能形成完整的证据链条，本案被告对大额现金交付的证明标准未达到“高度盖然性”标准，被告大额现金支付购房款的主张缺乏证据支撑，难以成立。第四、李骏飞未合法占有该不动产。李骏飞未提供案涉房屋交收证明、亦不能结合房屋使用情况，比如本人装修、水、电、煤气、物业服务等信息，证实本人或本人家庭合法占有案涉房屋，一直连续居住使用的状态。第五、李骏飞要求解除案涉房屋执行措施，没有合法根据。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，具体到本案，被告（1)没有合法有效的书面买卖合同、未能合法占有不动产、未能证实已经支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，未办理过户登记，不满足排除执行的条件。第六、(2018)粤1881民初4379号《民事调解书》应当予以撤销。如上文所述，在案涉兴发大厦X幢X01房没有《预售许可证》，不具备商品房销售条件的情况下，李骏飞和珠江创展公司签署的《英德市兴发大厦认购书》，该认定书应认定无效，且因该认定书损害珠江创展公司的债权人广州传沃资产有限公司债权，故《民事调解书》应予撤销。经审理查明，2012年7月2日，原告与被告珠江创展签订了《英德市兴发大厦认购书》，由原告购买被告开发的位于英德市英城镇教育路与和平北路交汇处的兴发大厦X栋X楼X01号住房，建筑面积为146.35平方米，售卖价格为644997元。被告珠江创展于2012年向原告出具了三张合共644997元的收据，原告未能提供转账记录。从2013年开始，原告一直向案涉楼盘的物业公司缴付物业管理费。本院于2019年1月11日作出（2018)粤1881民初4379号民事调解书，由珠江创展于2019年6月14日前协助李骏飞将位于英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦X幢X01号办理过户登记至李骏飞名下。本院于2016年4月27日作出的（2014)清英法民二初字第575号英德市农村信用合作社和英德市珠江创展房地产开发有限公司的金融借款合同纠纷一案判决判令，一、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内偿还原告英德市农村信用合作联社借款本金14894307.48元及利息（利息按《借款合同》的约定计算至借款本金清偿之日止）；二、被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后10日内支付原告英德市农村信用合作联社因本案诉讼支出的律师费356889元；三、原告英德市农村信用合作联社对被告英德市珠江创展房地产开发有限公司位于英德市教育路与和平北路交汇处名为“兴发大厦”1-10层及地下停车场未涂销抵押的房屋在本判决一、二项所确定的债权范围内享有以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利；四、被告王家伟、李基民在本判决一、二项所确定的债务范围内承担连带清偿责任。事后，英德市农村信用合作联社向本院申请执行，案号为(2016)粤1881执1268号，本院依法查封了包括案涉房屋在内的珠江创展公司名下的相关财产。2019年2月19日，根据当事人的申请，本院已依法将（(2016)粤1881执1268号案的执行申请主体变更申请人为传沃资产。2019年7月9日，李骏飞对执行标的向本院提出执行异议。本院于2019年9月9日作出（2019)粤1881执异80号执行异议裁定，驳回了李骏飞的异议请求。案件审理过程中，被告传沃资产向本院提出反诉，请求确认李骏飞与被告珠江创展签订的《认购书》无效，并撤销（2018)粤1881民初4379号。因本案为案外人执行异议之诉，诉讼标的为本院的查封等执行行为，被告传沃资产提出的诉讼并非直接针对本案的诉讼标的及诉讼标的物的权属确认，撤销的诉请为第三人撤销之诉，均与本案的案外人执行异议之诉没有直接关联性，本院依法未予以受理。另查明，原告庭审中确认，其在英德市名下还有其他房产。以上事实，有当事人提供的书面证据及到庭当事人的法庭陈述等证据证实，本院依法予以认定。本院认为，本案中，原告针对本院的房产查封行为提出异议，认为本院的查封行为损害了其所购房屋的财产权益，并针对本院的执行异议裁定不服而提起诉讼，故本案为案外人执行异议之诉。本院于2019年作出了已经生效的(2018)粤1881民初4379号《民事调解书》，确认由被告珠江创展协助办理过户登记手续，该调解书实则确认原告与被告珠江创展的房屋买卖合同合法有效，法院生效裁判文书具有既判力效力，对案涉买卖合同应认定合法有效。原告与被告珠江创展于2012年签订了案涉房屋的《认购书》，且于被告珠江创展出具了全额收取原告购房款的收据，庭审中被告珠江创展没有对收取案涉购房款提出异议，应认定原告已全额支付了相应的购房款。原告提供了2013年以来的物业费缴费作证，证实其已实际占有案涉房屋。因此，在本院于2016年对案涉房屋查封前，原告已与被告珠江创展签订了合法有效的购房合同，全额支付了购房款，并实际占有了案涉房屋，而无证据证实其对房产未过户存在过错，而被告传沃资产对案涉房屋拥有的仅为普通金钱债务的强制执行申请权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，原告对案涉房屋已拥有足以排除本院在(2016)粤1881执1268号案中查封行为的权利，故，对原告要求解除对案涉房产查封行为的主张，本院依法予以支持。原告对案涉房产拥有的是债务履行的请求权，本院的(2018)粤1881民初4379号《民事调解书》已予以确认，原告在本案中提出，系重复诉请，依照“一案不再理”原则，本院对原告要求判令被告珠江创展履行办理协助过户手续的请求，不予受理。另，本案是案外人执行异议之诉，当事人仅可享有附带请求确权的确权之诉权利，而无请求权之诉的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：在(2016)粤1881执1268号案中不得执行英德市英城教育路与和平北路交汇处兴发大厦X幢X01号房产。本案受理费10249.97元，由被告英德市珠江创展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  蒲燕玲人民陪审员  陆杜芳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。