黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初3951号原告：哈尔滨杰能物业管理有限公司，住所地哈尔滨市松北区江安街377号锦绣家园。法定代表人：曲士尊，职务经理。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张研，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告：王国臣，男，1950年2月23日出生，汉族，无固定职业，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：韩强（系王国臣女婿），男，1977年4月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨杰能物业管理有限公司（以下简称杰能物业公司）与被告王国臣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，于同年9月23日第一次公开开庭进行了审理，于11月1日，第二次公开开庭进行了审理。原告杰能物业公司委托诉讼代理人李欣、被告委托诉讼代理人韩强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杰能物业公司向本院提出诉讼请求：判令王国臣支付欠缴的物业费本金12480.12元（自2016年1月1日至2018年12月31日），并支付自欠费之日起至实际给付之日止按同期人民银行贷款利率计算的利息（第一笔以4160.04元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止；第二笔以4160.04元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；第三笔以4160.04元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，以上利息均按照同期人民银行贷款利率计算）。事实与理由：杰能物业与王国臣签订的物业服务合同约定：物业管理费一年一收，按照建筑面积收取。商服收费标准为1.2元/平方米/月，每次缴纳费用时间为上年交费到期前一个月，若未按合同约定的收费标准和时间交费，应及时补缴，并承担从逾期之日起按欠款每天3‰的标准缴纳滞纳金。案涉物业服务房屋为锦绣家园小区F3-01幢7号，类型为商服，建筑面积288.89平方米。王国臣自2016年1月1日起至今未缴纳物业服务费，截至2018年12月31日，共计欠物业费12480.12元。王国臣辩称，其不同意杰能物业公司的诉讼请求。其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故不应向杰能物业公司交纳物业费。且杰能物业公司未能真正履行物业服务，房屋屋面防水漏水，未能维修，邻居暖气主阀门跑水，导致案涉房屋被浸泡，物业公司未能及时通知邻居采取相应措施，扩大了案涉房屋的损失。邻居家跑水，物业公司未与邻居及时交涉，且未能及时派维修工人，因王国臣不知道具体是谁家漏水，且未查到供热公司的维修记录，故未能主张权利。因房屋受到损失，故于2016年明确告知杰能物业公司拒缴物业费，杰能物业公司现在主张物业费，存在超过诉讼时效的问题。经审理认定事实如下：王国臣系哈尔滨市松北区锦绣家园小区F3-01幢7号商服业主，案涉房屋建筑面积为283.94平方米。2010年9月16日，王国臣办理进户手续。自2010年5月起，杰能物业公司按照原合同的约定，按建筑面积每月每平方米1.2元，收取商服的物业服务费。王国臣作为案涉小区业主，按照该收费标准向杰能物业公司缴纳了2011年至2015年的物业服务费。自2016年1月1日至2018年12月31日期间，王国臣未缴纳物业服务费12480.12元。杰能物业公司于2019年6月17日向我院递交诉讼材料，我院于当日向杰能物业公司出具接收材料的书面凭证。另查明，案涉小区虽为商品房，但所建房屋未对外全部公开销售，出售主要针对哈尔滨市松北区公务员等主体。案涉小区房地产开发企业未与杰能物业公司签订前期物业服务合同，因案涉小区原物业公司海南富南物业有限公司哈尔滨分公司及轩辕物业公司相继对案涉小区弃管。为了小区业主公共利益之需要，由松北区政府的相关部门指定由杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，自2010年5月起，杰能物业公司一直对案涉小区提供物业服务。且较哈尔滨市松北区其他同类小区相比，案涉小区服务服务费收费标准中等偏低。案涉小区至今未成立业主委员会。上述事实有当事人陈述、入户联系单、发票、房屋所有权证明等证据在案佐证。本院认为，杰能物业公司一直对该小区进行物业服务，王国臣作为小区内的业主，享受了物业管理服务，双方理应遵照诚实信用原则行使权利、履行义务。王国臣辩称其未与杰能物业公司签订物业服务合同，故杰能物业公司无权起诉王国臣缴纳物业费，杰能物业公司与王国臣虽未签订物业服务合同，但杰能物业公司在无合同依据的情况下为案涉小区业主提供物业服务，非归咎于物业服务企业的原因，系因案涉小区原物业公司弃管，由政府相关部门为了公共利益之需要，指定杰能物业公司为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主享受了物业服务，杰能物业公司与案涉小区业主存在事实物业服务关系。杰能物业公司自2010年5月起，为案涉小区实际提供了物业服务至今，杰能物业公司按照原物业公司与业主签订的物业服务合同收费标准进行收费，王国臣已按照建筑面积每月每平方米1.2元的标准，交纳了2016年之前的物业服务费，由黑龙江省地方税务局出具的发票收款人签章处明确载明为杰能物业公司。王国臣已实际接受了杰能物业公司提供的物业服务，并按照杰能物业公司物业服务费收费标准缴纳了物业费用，且案涉小区其他部分业主均按该标准，全额缴纳了物业服务费，故对王国臣的该项抗辩，本院不予采纳。王国臣主张案涉物业费争议超过诉讼时效，因案涉2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业费争议，系发生在《中华人民共和国民法总则》施行前，在该法施行时民法通则规定的诉讼时效期间未届满，故应依据《中华人民共和国民法总则》规定适用三年诉讼时效期间。本案中，杰能物业公司于2019年6月17日向我院递交起诉王国臣的诉讼材料，并主张要求王国臣给付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费。本院认为，杰能物业公司主张自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效期间，但其未举示证据证明在2016年1月1日至2016年6月16日期间，存在诉讼时效中断的事由，故自2016年1月1日至2016年6月16日的物业费已超过诉讼时效期间，对王国臣主张该期间内的物业费超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以采纳。对杰能物业公司主张自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业费10561.89元，本院予以支持。对于王国臣主张案涉小区物业未尽到物业服务合同义务的抗辩，本院认为，物业企业不履行或者不完全履行合同约定，以及相关行业规范确定的维护、养护和管理义务，业主可以请求物业企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒缴物业费，王国臣未提供物业公司不履行服务义务的证据，且案涉小区至今运转正常，故对该项抗辩理由本院不予采纳。王国臣主张因邻居暖气跑水致使其房屋受到损失，物业公司负有责任，因该情况与本案非同一法律关系，若其有证据证明其合法权益受到侵害，其可依法另行主张。本案双方未约定利息，且王国臣非恶意拖欠物业服务费，故对杰能物业公司主张利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、王国臣于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨杰能物业管理有限公司自2016年6月17日至2018年12月31日期间的物业服务费10561.89元；二、驳回哈尔滨杰能物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112元，减半收取56元（原告已预付），由哈尔滨杰能物业管理有限公司负担9元，由王国臣负担47元，须于本判决生效之日起十日内将此款给付哈尔滨杰能物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  许湘辉二〇一九年十一月四日法官助理李超群书记员刘莹