北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初29075号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。被告：**锦程创业投资有限公司，住所地北京市朝阳区清林路1号院9号楼2层201。法定代表人：龚茜茜，总经理。委托诉讼代理人：史建英，北京市国泰世良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢喜，男，1980年5月10日出生，汉族，北京市国泰世良律师事务所实习律师，住北京市西城区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称原告）与被告**锦程创业投资有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日作出（2017）京0105民初78590号民事判决书，被告对判决不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2018年2月28日作出（2018）京03民终635号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0105民初78590号民事判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张乐乐及被告的委托诉讼代理人史建英、李欢喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年4月13日至2019年12月31日期间拖欠的物业费1011413.7万元；2.被告向原告支付违约金100000元。事实和理由：原告为北京市朝阳区xx花园小区物业服务提供单位，被告为xx花园小区9号楼业主。原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均未交纳，故原告诉至法院。被告辩称，一、原告与被告没有直接的合同关系。被告所有的朝阳区xx路x号院9号楼（以下简称9号楼）在规划建设范围内，包含在原告与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》之中。但是9号楼是一处独立会所建筑，原业主世xxx所属的北京鹏丽xx有限公司（以下简称鹏丽公司）为管理方便将9号楼整体出租给仰x物业管理（北京）有限公司[后变更名称为仰xxx有限公司]，并允许其对外出租，由仰x物业管理（北京）有限公司提供物业服务。2011年6月16日9号楼登记在鹏丽公司名下，2015年4月13日又转移登记至被告名下。鹏丽公司与被告签订的《房屋买卖合同》再次明确由仰xxx有限公司(以下简称仰x公司)对上述物业经营提供会所物业服务管理。2010年9月2日，世xxx业主委员第一次大会成立。早在2009年11月，仰x物业管理（北京）有限公司与北京华安保xx公司（以下简称华安保公司）就9号楼签订《北京市房屋租赁合同》，2010年4月1日正式给付租金履行合同，早于业主委员会成立之前。2010年5月5日双方又签订《物业管理收费合同》。根据“买卖不破租赁”的原则，仰x物业管理（北京）有限公司与华安保公司就9号楼签订的《北京市房屋租赁合同》、《物业管理收费合同》应是合法、有效的。2011年10月15日，原告与世xxx花园业主委员会签订《北京市物业服务合同》及《合同补充文件》，不能对抗、也不能打破前期签订的，正在履行的仍有效的《北京市房屋租赁合同》及《物业管理收费合同》。二、原告没有为被告提供物业服务，没履行其与业主委员会签订的《北京市物业服务合同》中关于为9号楼服务的义务，无权向被告索要物业服务费。原告没有为被告提供过安保、卫生保洁、绿化种植维护、设备维修维护等服务，都是由被告或承租人来提供的。三、9号楼于2015年4月14日过户到被告名下，院落三面是铁艺围栏，一面是树木绿化带，三面围栏的外面是马路，北侧是绿化带，与其他住宅楼相距很远，9号楼是一个完全封闭的独立院落，是一处独立会所建筑，名称为仰x会馆，从建成后至今均是由业主自行委托管理物业。9号楼的产权证上无共有分摊建筑面积，没有占用小区业主的分摊面积。原告没有对9号院直接或间接提供过物业服务。从华安保公司承租9号楼以后直至2015年产权变更，华安保公司都是向仰x公司交纳物业费，并由该公司提供物业服务。小区业主委员会成立时辞退了原来为小区提供物业服务的公司，并与原告签订《北京市物业服务合同》，但业主委员会没有对9号楼的物业服务公司提出异议。9号楼产权变更后也是由仰x公司提供服务直至现在，所以被告没有义务向原告交纳物业费。四、原告不但不提供服务，而且为了达到索要物业费的目的，采取不正当手段，曾给被告及租户造成极大损失和影响。被告多次受到原告的骚扰、多次故意停水停电，严重干扰租户的正常工作秩序，缺乏作为服务企业最基本的社会道德水准。五、9号楼的路、门是独立的，水、电、煤气、供暖也均是独立的，是业主与供电、供水、煤气、供暖直接对接，彻底与原告管理的小区割断了关系。社区服务管理不是行政区划，物业管理服务不是强迫的，收费也不应该是强迫的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告系9号楼-1层-101号、1层101号、2层201号、3层301号房屋所有权人，房屋建筑面积分别为1694.21平方米、1121.69平方米、651.77平方米、518.71平方米，其中-1层-101号、1层101号房屋于2015年4月13日由鹏丽公司转移登记至被告名下，2层201号、3层301号房屋于2015年4月14日转移登记至被告名下；2.2011年10月15日，原告（乙方）与北京市朝阳区世xxx花园业主委员会（甲方）签订《北京市物业服务合同》，其中约定：物业项目名称为北京市朝阳区世xxx花园，物业管理区域四至为东至洼里中路，南至奥林匹克公园、洼里三街，西至仰x沟东路，北至洼里四街；本合同物业服务期限为三年，自2011年10月22日至2014年10月21日；乙方提供的物业服务包括负责本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等，负责共有绿地、景观的养护和管理，负责清洁卫生服务，负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作等；物业服务资金由业主按季度依据其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为住宅、商业及会所物业为4.48元每平方米每月；任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日应缴费用的万分之五的标准支付违约金。合同附件一约定了管理工作范围，约定为：1、全面物业管理服务；2、管理细目，公寓1、2、3、4、5、6号楼及庭院、设备、设备用房的全面物业管理；商业（7号、9号）楼，幼儿园（8号楼），东、西区地下停车场及地面停车，外围公共区域的物业管理。2015年10月16日，原告与北京市朝阳区世xxx花园业主委员会签订《合同补充文件》，对长城物业管理体系在世xxx管理处的应用、世xxx业委会与长城物业管理团队权责边界、管理酬金、现状的终止等进行了约定；3.原告提交资质证书复印件，证明其具有一级物业服务资质，为被告提供了专业的物业服务，被告称国家已经取消了二、三级物业服务合同，他人也可以提供物业服务合同；4.原告提供《世xxx花园小区项目秩序服务合同》、《外窗清洗合同》、《世xxx小区项目园艺服务合同》，证明原告为被告提供了秩序维护、外窗清洗及园艺等服务。其中《世xxx花园小区项目秩序服务合同》约定的公共秩序服务的范围为指定的建设红线范围以内，《外窗清洗合同》约定清洗范围为世xxx花园小区物业项目所有玻璃外窗（楼前后所有外窗玻璃、楼侧面玻璃）等表面所有垃圾、灰尘、污渍、水泥渍等不洁物的清洗及平台（理石）清洁，《世xxx小区项目园艺服务合同》的服务内容为世xxx花园小区园林养护物业项目红线范围内的所有公共园林植物的日常养护、补种、病虫害防治、绿化垃圾清运、水系清理（水系面积14200平米）、冬季防寒、沙滩冬季覆盖等。被告称三份合同均已到期，且原告从未给被告提供过相应服务；5.2012年8月31日，鹏丽公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意出售甲方所有的9号楼的房产（商业）给乙方。仰x公司对上述物业经营活动提供会所物业服务。本合同生效后，双方确认由仰x公司对上述物业经营活动提供会所物业服务管理，乙方与仰x公司另行签订物业管理合同。原告认为《房屋买卖合同》约定了物业费由被告交纳，被告称9号楼由仰x公司提供物业服务，与原告无关；6.被告提交仰x公司的工商登记信息，证明仰x公司原名称为仰x物业管理（北京）有限公司，于2009年7月31日成立，2010年8月26日变更为现名称，物业管理系其经营范围之一。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可；7.被告提交北京市朝阳区世xxx小区（大厦）业主委员会委员名单、仰x物业管理（北京）有限公司与华安保公司签订的《北京市房屋租赁合同》及《物业管理收费合同》、物业费发票。其中，《北京市房屋租赁合同》约定华安保公司承租9号楼房屋，租赁期限自2010年4月1日至2019年12月31日，华安保公司承担物业费、取暖费、水费、电费、电话费、宽带网费。《物业管理收费合同》于2010年5月5日签订，约定华安保公司在使用房产过程中产生的物业费由华安保公司承担，仰x公司负责物业管理工作，包括：保安、保洁、维修、绿化及其他需要由仰x公司负责管理的内容，本协议自双方盖章之日起生效，至双方签订的房屋租赁合同到期为止。被告提交上述证据证明世xxx业主委员第一次大会成立于2010年9月2日，《北京市房屋租赁合同》与《物业管理收费合同》均早于业委会成立之前。《北京市房屋租赁合同》约定由华安保公司承担物业费，且华安保公司已向仰x公司支付了2015年、2016年、2017年的物业服务费。原告对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称华安保公司与仰x公司的约定未经过原告同意，双方约定的是房屋内的保安、保洁维修绿化，与原告提供的公共物业服务无关；8.被告提交记账凭证、报销凭单、银行电子回单，证明华安保公司支付了2015年、2016年绿植费，支付了2015年、2016年、2017年排污费，原告没有提供服务。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称公共设施设备由原告进行管理维护；9.被告提交规划图及照片，证明9号楼系完全封闭的独立院落，不在原告管理范围内，有自己安装的电子栅栏，独立配电装置，原告在墙上安装的电子围栏未将9号楼划入。原告对规划图的真实性认可，对照片的真实性不认可，对上述证据证明目的均不认可，称9号楼位于原告管理范围内；10.被告提交《国网北京市电力公司高压新装、增容供电方案》、《供电方案确认协议》、《北京市建设工程施工合同》、《菲斯曼锅炉设备购销及安装合同》、《北京市非居民天然气供用合同》及发票，证明9号楼的供电、供水、供热、供气系统均是独立的，原告连间接服务都没有提供。原告认可上述证据的真实性，不认可证明目的，称被告的私自装修改造未向原告报备，未经原告及业主委员会同意；11.被告提交照片、营业执照、发票，证明化粪池、污水井在9号楼内，被告委托北京xx达管道清洗技术有限公司进行清掏，原告不具备专业技术人员，没有提供相应服务。原告认可上述证据的真实性，不认可证明目的；12.被告提交照片、发票、税务清单及电工作业证，证明被告没有及时对公共道路上的墙垛进行维修、加固，被告为购买绿植、照明灯、停车设备支出了费用，被告长期雇佣两名保洁人员、一名电工，原告没有提供相关服务。原告对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，称购买的绿植、照明灯和停车设备不能证明用于小区公共区域，聘请的人员与原告提供的公共区域物业服务无关；13.被告起诉北京市朝阳区世xxx花园小区业主委员会确认合同效力纠纷一案，我院于2018年1月30日受理，后被告撤诉。本院认为：原告与北京市朝阳区世xxx花园业主委员会签订的《北京市物业服务合同》中约定的物业管理范围虽然包含9号楼，但被告抗辩9号楼系独立院落，从被告提供的证据可以认定9号楼所在区域相对封闭。同时，被告提供证据证明其封闭区域内的安保、保洁、绿化、维修、供热等服务均单独与提供服务方签订了合同并履行了相关合同义务。原告虽然称被告与提供服务方签订的合同与公共区域服务无关，但对于9号楼所在区域是否纳入原告的公共服务的范畴未举证，故原告的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的全部诉讼请求。案件受理费14803元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 霞人民陪审员  张昌森人民陪审员  范晓君二〇一九年十一月二十八日书 记 员  夏 竹