内蒙古鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0624民初2314号原告：王某1，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。原告：王某2，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：王某3，系二原告的父亲。被告：鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91150621772229921K。法定代表人：延某。委托诉讼代理人：王某4，内蒙古三恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱某，内蒙古三恒律师事务所律师。第三人：白某，公民身份号码×××，现住内蒙古鄂尔多斯市。本院于2019年9月19日立案受理了原告王某1、王某2诉被告鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司（以下称环球房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中本院依法追加了白某作为第三人参加诉讼。原告王某1、王某2的委托诉讼代理人王某3、被告环球房地产公司的委托诉讼代理人王某4、朱某均到庭参加了诉讼。第三人白某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告为原告办理产权登记手续；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年8月2日开始，原告与被告签订认购书，约定二原告购买被告开发的的位××旗房，房款总计110650元。2011年8月2日缴纳定金50000元，2011年8月10日缴纳60650元，还约定了其他事项。认购书签订后二原告于2011年8月2日缴纳50000元，2011年8月13日缴纳50650元，剩余10000元。被告当时承诺房产证办下后一次性付清。但二原告交付房款后，被告一直没有给原告办理房屋所有权登记事宜。现原告诉至法院，请求判决被告履行所有权登记义务。被告环球房地产公司辩称：一，原、被告并未签订商品房买卖合同，认购书也并非由被告签订，因此原告称其购买的房屋没有事实和法律依据；二、即使原告购买了涉案房屋，根据认购书，原告在缴纳定金后，还需缴纳60650元并办理购房手续，原告至今首付款未向被告缴纳，更不用说全部购房款；三、原、被告之间未签订商品房买卖合同，根据商品房买卖合同法第16条，该认购书不具备买卖合同的主要内容，因此在原告未缴纳购房款的情况下，双方未达成房屋买卖的协议，因此被告没有义务向原告办理所有权登记；四、根据认购书原告应于8月10日与被告办理购房手续，经被告多次催促原告至今未前来办理手续，在没有合同及正规购房合同的情况下，即使原告占有该房屋，也属于无权占有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提供的认购书复印件一份（与原件核对一致），证明原告购买被告位于××旗面积22.13平方米的车库一套，价值110650元，至今没有办理房屋产权登记证书的事实；收据复印件两张（与原件核对一致），证明原告已交房款共计100650元的事实。被告对认购书三性不认可，第一，认购书中未加盖环球公司公章，甲方代表处签字人为崔某，其并不是环球公司员工，环球公司也未授权让其签订合同，该份认购书与环球公司无关；对第一张收据的三性不认可，收据中的交款人为杜在清，并非原告，不能证明是原告缴纳的；第二张收据的三性不认可，收据上没有环球公司盖章，收款人为晟泰物业公司，与环球公司无关，环球公司并未收到该款项。本院认为认购书中虽无被告签字盖章，但被告认可收到原告所提供的50000元收据中的款项，且案涉车库所有权归被告，现原告占有、使用，故可以认定原、被告存在买卖案涉车库的事实。2011年8月2日的收据交款人不是二原告，但从收据的内容可知即为案涉车库，2011年8月13日的收据并不是被告出具，但收款人为认购书的签订人，且从内容可知系交纳案涉车库的款项，上述证据真实、合法且与本案有关联性，予以采信。2、被告提供的商品房预销售许可证复印件一份，证明涉案房产所在2号楼的许可证号为2010-006-009，发放日期为2010年7月，若涉案房产在2011年8月2日出售，应签订正式的商品房买卖合同，并以网签备案。3、被告提供的鄂尔多斯市环球房地产公司公告复印件一份、收条复印件一份（与原件核对一致），证明被告于2014年3月发布公告，请购买风华豪园的购房者前来环球公司处理债权债务，以及办理收房等手续，若原告在风华豪园看到相关公告应前往环球公司办理相关手续。4、被告提供的鄂尔多斯市中院（2015）鄂执字第53号执行裁定书复印件一份、和解协议复印件一份，内蒙古商品房销售管理系统2.0数据复印件一份，商品房买卖合同复印件一份，证明因环球公司与榆林美特投资公司存在债权债务纠纷，环球公司用案涉房屋以物抵债，案涉房屋现网签于白某名下。原告对被告提供的上述证据的三性均不认可，商品房预销售许可证和公告原告都没见过，也不知道要去环球公司办理债权债务，房子是原告买的，网签在白某名下是在原告买房之后。本院认为，商品房预销售许可证真实、合法，但其无法证明原、被告对于购买车库的事实必须签订合同，故与本案无关，不予采信。公告真实、合法，本院予以确认，但其仅是被告自身发布的公告，无法排除未向其申请债权债务人的权利。中院执行裁定书及和解协议、商品房销售管理系统2.0数据及商品房买卖合同真实、合法且与本案有关联性，可以证实被告将案涉车辆以物抵给榆林美特投资公司，但与白某签订商品房买卖合同并办理了网签手续，对上述证据予以采信。为查明案情，本院依法向鄂托克旗住房保障和房产交易中心、鄂托克旗不动产中心调取了房屋产权及合同备案情况，两个部门分别出具了回函。原告对该证据不认可，被告对该证据的三性均认可，在房管局出具的回函中也明确写了与白某签订了商品房买卖合同。本院认为上述回函真实、合法，可以证明案涉车库的权属登记及买卖合同的备案情况，与本案有关联性，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月2日，二原告与案外人崔某签订了认购书，约定二原告购买被告开发的的位××旗房，面积22.13平方米，单价5000元，房款总计110650元。并于2011年8月2日缴纳定金50000元，2011年8月10来办理购房手续及交纳购房首付款60650元。逾期不来办理者，出卖方有权另行出售此房，定金不予退还。认购书签订当日案外人杜在清代二原告向被告交纳了案涉车库购买款50000元，被告出具了50000元收据。2011年8月13日原告王某2向崔某交纳了50650元，并由鄂托克旗晟泰物业管理服务有限责任公司出具了收据，收款人处由崔某签名。当日二原告接收了车库，之后对车库进行了装修。剩余10000元未交付，本案庭审后，二原告将10000元价款提存至本院。因被告对榆林市美特投资集团有限公司负有债务，2015年5月20日被告与榆林市美特投资集团有限公司达成以物抵债的和解协议，将案涉车库抵顶给榆林市美特投资集团有限公司。根据榆林市美特投资集团有限公司的要求，2015年5月21日被告与第三人白某签订了商品房买卖合同，并将案涉车库网签在白某名下。另查明，被告对原告主张的××园车库，二者系同一房屋。案涉车库所在的商品房即风华豪园小区由案外人张某挂靠被告进行投资、建设、销售。该小区具备办理产权变更登记的手续。本院认为，本案争议的焦点是：一、对于案涉车库原、被告是否形成买卖合同的事实；二、二原告是否交纳了全部的价款；三、二原告请求办理产权变更登记能否成立。关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告提供的认购书明确约定了买卖双方当事人、买卖车库的位置及价格、付款方式及期限，且原告据此认购书交付了大部分的价款并接收了认购书中的车库，故可以认定认购书即为商品房买卖合同。关于认购书能否对被告产生约束力的问题。首先，案涉小区本系被告开发建设且归其所有，应由其进行投资、销售，但被告将小区交由案外人张某挂靠投资、建设、销售。被告作为有建设、销售资质的开发商，对张某的各项行为疏于监管，对其雇佣的房屋销售人员自然会不知情。故被告应对张某销售小区房屋的行为及风险承担责任。其次，通过被告提供的2014年3月向小区购房人发布的公告可知，被告对张某所出售的房屋采取过向其申报即认可的措施，但此公告并不能产生不申报即“自动放弃债权”的效力。再次，尽管认购书中出售方没有被告授权的工作人员签名或公司盖章确认，但被告在2011年8月2日收了案涉车库50000元价款，且出具了收据。收款的行为与被告辩称不存在买卖案涉车库的陈述相互矛盾。况且，二原告从2011年即接受了案涉车库，被告至今未对此提出异议。综上所述，可以认定原、被告之间就案涉车库形成了商品房买卖合同。关于焦点二，2011年8月2日被告出具了50000元收据，但辩称交款人非二原告，但通过收据中车库编号、单价、平米等内容来看，50000元即为案涉车库价格。2011年8月13日50650元收据并非被告出具，但收款人“崔某”与认购书的出售人签名系同一人，故从订立合同、收50000元价款及交付了50650元即可接收房屋，原告有理由相信崔某可以代表被告买卖房屋，收取房款。二原告已交付了100650元价款。剩余10000元未交付，庭审中被告明确表示不同意接收，现原告已将10000元提存至本院，故二原告已交清全部购房款。关于焦点三，2015年被告将案涉车库抵顶给榆林市美特投资集团有限公司，但事实上与第三人白某签订了商品房买卖合同，故案涉车库上存在两个合法有效的买卖合同。第三人白某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未就买卖车库的合同提出继续履行的请求，应承担对已不利的法律后果。原告签订买卖合同在先，已支付了全部价款，且已合法占有，仅未办理产权变更登记，故原告对案涉车库享有物权期待权，应优先于第三人白某。现原告请求办理产权变更登记，本院应予支持。关于办理产权变更登记的费用，双方在认购书中未约定，庭审中二原告表示愿意承担，本院应予准许。至于白某的买卖合同目的落空，其可向被告另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决如下：被告鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10内协助原告王某1、王某2办理位于内蒙古××旗车库）的产权变更登记手续（变更登记所产生的费用由原告王某1、王某2自行负担）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1257元，由被告鄂尔多斯市环球房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行期限：二年。审判员  刘海荣二〇一九年十一月三十日书记员  苏 欢附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。