广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0311民初583号 原告：桂林市东东满物业服务有限公司，住所地：桂林市象山区铁西小区45栋3-5-2号房。统一社会信用代码：91450304310265290W()。 法定代表人：黎匡杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾艳，女，该公司员工。 被告：廖运祥，男，1933年8月2日出生，汉族，住广西桂林市。 委托诉讼代理人：廖瑞辉（系被告儿子），男，1962年8月5日出生，汉族，住桂林市。 原告桂林市东东满物业服务有限公司诉被告廖运祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂林市东东满物业服务有限公司的委托诉讼代理人艾艳和被告廖运祥的委托诉讼代理人廖瑞辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市东东满物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付拖欠原告(2017年4月1日-2018年9月30日)的物业服务费973元、水电公摊费36元，合计1009元；违约金876元；共计1885元。二、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：原告分别于2016年10月1日、2017年10月1日与良丰佳园业主委员会签订《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》，约定由原告为雁山良丰佳园小区（住宅楼1-25栋）提供物业服务。原告于2016年10月1日进场提供服务，合同签订后也如实履行了合同义务，因小区部分业主无故拖欠物业费，造成原告公司无法正常运营，原告于2018年10月1日撤离。其中，被告自2017年4月1日起无故拖欠物业管理费至2018年9月30日。根据合同第二十一条第一项及第二十九条约定：1、物业服务费用为0.6元/㎡/月，公共水电公摊费2元/月/户；2、业主应自觉按时缴纳物业服务费，无正当理由拖欠，逾期欠费业主将按（日）3‰缴纳滞纳金（违约金）。被告房屋面积为90.09㎡，每月应交费54.05元，被告拖欠18个月应支付拖欠的物业服务费973元、水电公摊费36元，合计1009元；违约金876元；共计1885元。原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 原告对其诉请在举证期限内提供的证据有：1、《良丰佳园物业服务合同》，证明良丰佳园物业由原告管理，该物业合同对全体业主及使用人具有约束力；2、2016年8月1日至2018年9月30日各业主欠费统计表，证明被告欠缴物业费明细情况；3、催费通知单，证明物业已书面催收；4、交房接收单，证明此房为被告所有。 被告廖运祥辩称，一、被告支持合法的物业服务合同，原告分别于2016年10月1日、2017年10月1日与良丰佳园业主委员会签订《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》，约定由原告为雁山良丰佳园小区（住宅楼1-25栋）提供物业服务和管理是事实，按理业主有缴纳物业费的义务。但此2份合同签订不合法：1、业主委员会成立不合法，根据合同法、住建部（2009版）业主大会和业主委员会指导规则、广西壮族自治区物业管理条例的规定第十三、十五、十七条的规定，原告与不合法的主体签订的合同为无效合同；2、原告未提供营业执照、物业服务资质证书等相关证据；3、原告签订的合同并未到主管部门备案，故该2份合同应为无效合同，被告无需缴纳物业费。二、原告在服务期间，管理混乱，设备无人维修致使被告分别在2018年2月及2018年4月4日被小区大闸门砸伤，4月砸伤致被告晕倒后送医院住院治疗，给被告造成严重伤害。且服务质量差，乱堆放杂物、乱张贴广告、绿化差等，服务未能满足大多数业主的基本要求，因此被告先履行抗辩拒缴物业费合法合理。原告诉请违约金已超过30%，不符合法律规定。对于水电公摊费36元无异议。其他的请求法院驳回原告诉请。 被告廖运祥提交的证据有：1、《良丰佳园物业服务合同》，证明良丰佳园物业由原告管理，原告未能履行合同；2、就医证明书和业主证言等，证明2018年4月4日被小区公共设施砸伤；3、照片，证明原告未履行合同情况；4、光碟（当庭播放录音），证明原告主体不合法，原告小区物业管理存在严重问题。 被告廖运祥对原告提供的证据1认为2016年10月1日签订的合同中按照第22条中对于业主权益的说明中：所收取的物业费中有20%提取作为小区的公共维修资金，原告只有营业执照，没有物业服务资质，且营业执照注明依法必须批准的项目必须得到相关部门的批准，所以原告不能从事物业服务工作。与2017年22条不对的，按照2017年合同没有24条，原告带有主观恶意欺诈，合同后面应附有业主大会授权业委会的授权书；对证据2、3、4均无异议。 原告对被告廖运祥提供的证据1无异议，但认为原告已经履行了服务义务；对证据2、3真实性无异议，但认为与本案无关联；对证据4的真实性无异，认为合同确实没有备案，但合同是有效的，原告已经履行了合同义务，小区成立业委会和合同都经过公示了的。 被告廖运祥申请本院向桂林市雁山区住房和城乡建设局、桂林市雁山区良丰街道办事处调取：一、桂林市东东满物业服务有限公司与雁山区良丰佳园小区业委会签订的物业服务合同、良丰佳园小区业主大会授权业委会与桂林市东东满物业服务有限公司签订服务合同的授权表决书、公告等备案资料；二、良丰佳园小区成立业委会在主管部门办理的备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。上述两单位回函本院，两单位没有被告申请调取的相关证据。 本院依职权向广西农垦良丰农场有限公司调取了2016年9月22日《良丰佳园业委会选举投票情况》及《关于成立良丰佳园业委会的函》，向桂林市雁山区良丰佳园业主委员会调取了《关于良丰佳园业委会与桂林市东东满物业服务有限公司签订合同的印章证明》，证明良丰佳园业主委员会及原告是经业主大会选举产生以及2016年10月1日物业服务合同加盖良丰农场社区居民委员会印章的情况。 原告对以上对以上三份证据的真实性、有效性不作回答，认为与本案争议焦点无关。 被告认为《良丰佳园业委会选举投票情况》是不合法的，良丰农场只是开发商，良丰农场没有监督管理的职能，从合法性来讲是不合法的，从选举来讲，应当是由街道办和房地产主管部门来组织，这个是法律要求，开发商是没有资质的；对《关于成立良丰佳园业委会的函》的合法性不认可，该证据反而能证明业委会选举程序是不合法的；对于《关于良丰佳园业委会与桂林市东东满物业服务有限公司签订合同的印章说明》，由于良丰佳园业主委员会要报批以后才能刻章，所以被告认为这份说明是不合法的。 本院对双方无异议的证据予以认定，作为本案的定案依据；对双方有异议的证据，因与本案有一定关联性，亦作为本案参考依据。 本案争议焦点：1、良丰佳园小区业主委员会与原告签订的2份《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》是否有效；2、被告是否应当按照合同约定支付物业费及违约金。 本院经审理认定事实如下：原告桂林市东东满物业服务有限公司分别于2016年10月1日、2017年10月1日与桂林市雁山区良丰佳园业主委员会签订了《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》，约定：由原告为良丰佳园一期提供物业服务，服务期限为一年，物业服务费按照0.6元/平方米/月收取，水电公摊费按照2元/月/户收取等内容。其中2016年10月1日签订的委托合同中对业主的违约责任没有约定；2017年10月1日签订的委托合同第二十九条约定“业主应自觉按时缴纳物业服务费，无正当理由拖欠，逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金”等内容。原告按照合同的约定履行了服务义务，于2018年10月1日在合同期满后撤离良丰佳园。被告房屋面积为90.09平方米，从2017年4月1日起至原告撤离未缴纳物业服务费及水电公摊费。原告多次向被告催收未果，遂诉至法院，诉请如上。 另查明，2016年9月份经广西国有良丰农场综合治理办公室组织，由农场危旧房办公室、良丰农场社区有关人员组成良丰佳园小区业主委员会筹备小组，9月20日至22日经良丰佳园小区业主投票选举，选举出原告桂林市东东满物业服务有限公司为物业服务公司及良丰佳园小区业主委员会成员和业委会主任。2016年10月1日良丰佳园业委会与原告签订服务委托合同时，虽然业委会已选举成立，但还没有印章，就由业委会主任刘水发在合同上签字并加盖了桂林市雁山区良丰农场社区居民委员会的印章。 再查明，原告桂林市东东满物业服务有限公司于2015年9月2日在桂林市象山区工商行政管理局注册了营业执照；2017年1月21日，国务院发布2017年7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》文件，取消物业服务企业二级及以下资质认定。 本院认为，良丰佳园业主委员会成立和选择原告对小区进行物业服务是经小区业主大会投票决定，良丰佳园业主委员会与原告所签订的两份物业服务合同系业主的真实意思表示，且未违反法律或行政法规强制性规定，合同合法有效，除有关滞纳金的约定外，双方应当共同遵守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告廖运祥作为良丰佳园小区的业主，其行为受桂林市雁山区良丰佳园业主委员会与原告桂林市东东满物业服务有限公司公司签订的物业服务合同即《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》的约束，其应按照合同约定向原告支付物业服务费用。依据该合同约定，原告按建筑面积收取物业服务费，其中住宅房屋的收费标准为每月0.6元/㎡，被告房屋面积为90.09㎡，原告已依据合同交纳了2017年4月1日前的物业服务费，自2017年4月1日至2018年9月30日期间，被告还应向原告支付物业服务费为972.97元（90.09㎡×0.6元/㎡×18月），原告诉请973元，超出部分本院不予支持。原告诉请被告支付2017年4月至2018年9月期间水电公摊费36元（2元×18月），根据《良丰农场职工住宅小区物业服务委托合同》第二十条、第二十一条的约定，被告应向原告支付水电公摊费，收费标准为2元/月/户，原告此项诉请符合法律规定且被告无异议，本院亦予以支持。原告诉请被告支付违约金876元，由于原告在2016年10月1日签订的物业服务委托合同中对业主交纳违约金没有约定；在2017年10月1日签订的物业服务委托合同约定逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金，但滞纳金是行政管理的罚金，适用在行政法规之中，不是民事责任形式，故对该项诉请本院不予支持。被告辩称，良丰佳园业主委员会与原告签订的物业委托合同不合法，与事实不符，本院不予采纳；被告辩称原告在服务期间管理混乱、服务质量差，对此没有提供充分证据证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告廖运祥于本判决生效之日起十日内给付原告桂林市东东满物业服务有限公司物业服务费972.97元和水电公摊费36元，两项合计1008.97元； 二、驳回原告桂林市东东满物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告廖运祥承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 黄毅生 二〇一九年十一月十九日 法官助理 张方楠 书 记 员 钟 清