四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初4069号 原告：林龙建（曾用名林龙界），男，1966年1月22日生，汉族，住资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：何峰，四川壮思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琼，四川壮思律师事务所律师。 被告：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司，住所地资阳市雁江区和平北路35号附2号，统一社会信用代码91512002590473106Q。 法定代表人：夏荫，总经理。 委托诉讼代理人：刘小晓，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿立鹏，四川康维律师事务所律师。 原告林龙建与被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司（以下简称玫瑰园房开司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林龙建及其委托诉讼代理人何峰、被告玫瑰园房开司之委托诉讼代理人刘小晓、耿立鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林龙建向本院提出变更后的诉讼请求：1．确认原、被告达成的关于希望城一号楼5层（价值约408万元）房屋买卖协议有效；2．判决被告将希望城1号楼5层、面积约1158平方米的商品房（即1号楼5层1(F)5-1号至1(F)5-12号）网签备案到原告名下并交付给原告；3．判决被告支付延期网签商品房买卖合同给原告造成的资金占用损失（从2016年10月11日起，以原告已付的购房款200万元为基数，按同期人民银行贷款利率计算至网签备案合同之日止）；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告林龙建系资阳市龙旺广告有限公司（以下简称龙旺广告公司）的实际控制人，登记的股东为原告之妻魏群辉，并与被告长期有广告业务合作关系。2015年3月13日，原告林龙建与被告达成口头协议，被告以开发的希望城6号楼4层整层商品房抵偿应付龙旺广告公司的广告费。2015年6月20日，原、被告签订《“资阳·希望城”商品房认购协议》（以下简称《认购协议》），书面确认了上述事项。 2016年9月左右，案外人资阳飞龙电器公司（以下简称飞龙电器）向被告提出整体购买原告已认购的6号楼4层，被告为促成交易，多次请求原告林龙建让出房源，原告林龙建为了支持被告的销售工作，提出换房条件：以1号楼5层（平台免费使用）的面积约1158平方米的商品房调换已认购的房屋、单价按每平方米3400计算、总价393.72万、首付款200万元用龙旺广告公司应收广告费折抵、被告先行支付折抵首付款后应付广告费675171元、剩余房屋尾款193.72万元在接房时由原告一次性付清，被告表示认可并于2016年10月11日向原告出具了《情况说明》，并收回了双方原签订的《认购协议》。2016年10月14日，被告履行了抵扣首付款200万元后应支付广告费675171元的约定义务，后因房屋价格上涨，被告拒绝为原告办理1号楼5层商品房的网签备案手续，由此引发纠纷。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告玫瑰园房开司辩称，1.本案系双方就案涉广告款抵扣房款引发纠纷，原告主张的基础法律关系不是买卖合同纠纷，而是以房抵债纠纷；2.林龙建不是本案的适格被告。案涉广告款的债权人为龙旺广告公司，林龙建作为广告公司的控制人仅系代表广告公司参与与被告就以房抵债事宜的协商，但并非接收抵债房屋的合法主体，其起诉应予驳回；3．被告与龙旺广告公司从未就以房抵债的事项达成协议，原告诉称的以房抵债协议并未成立，且被告也并未履行该协议下的主要义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的有争议的证据，本院作如下认证：原告提供的《认购协议》、《收据》，被告认可其真实性，与原告提供的《情况说明》、存款交易明细相互印证，综合证明双方于2013年3月协商购房事宜、原告欲购被告开发的希望城6号楼4层整层商品房以被告欠龙旺广告公司的广告费抵偿、后双方协议换购为希望城1号楼5层商品房、约定付款方式后，被告结清了2014年—2016年期间与龙旺广告公司的广告费、原告按约履行了支付部分房款义务的事实，本院予以确认；原告提供的龙旺广告公司出具的《情况说明》与被告出具的《情况说明》进一步印证了龙旺广告公司应收被告广告费200万元的债权转让给原告抵扣其应付案涉购房款，得到被告确认后被告已按约结清剩余广告费675171元、以广告费抵偿购房首付款已履行的事实，符合证据三性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月原、被告协商购房事宜，同月13日，原告以龙旺广告公司应收被告广告费充抵购房款，被告则向原告出具两张加盖了公司财务专用章、金额合计为538137元的《收据》，收款事由均注明为“希望城”。2015年6月20日，双方签订《认购协议》，载明：“资阳·希望城商品房认购协议编号：0001631出售方：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司购买方：林龙建一、购买方认购房屋的基本情况购买方自愿认购出售方开发的‘资阳·希望城’项目的商品房，购买方认购的商品房（商业）的房号为6栋1单元4楼_号，预测建筑面积﹏﹏平方米、预测套内面积﹏﹏平方米。该商品房的总房价：人民币元﹏﹏（大写：人民币﹏﹏元整二、付款方式及优惠……4、其他阶段特殊优惠：希望城6号楼4层整层，面积、价格以正式合同为准，此房款用于抵龙旺广告费用。……出售方：资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司（印章）购买方：林龙建仁德西路24号身份证号码：5110261966××××××××联系电话：138××××2015年1月20日。”协议签订后，因飞龙电器提出整体购买原告已协议认购的房屋，经多次磋商双方达成换购共识，2016年10月11日，被告向原告出具《情况说明》，载明：“关于龙旺广告，2014年-2016年广告费用抵扣的情况说明：2014—2016年三年中，我司在资阳市租用龙旺广告的广告资源，其中包括西门铁路桥三面翻横幅、城区公交站台、城区道旗、城区灯箱。（见附件）共计费用：2675171元（大写：贰佰陆拾柒万伍仟壹佰柒拾壹元整）在这期间，龙旺广告负责人林龙建林总帮我司协调相关事宜具体如下：1、飞龙电器购买的3000余万商铺为林龙建推荐；2、2016年1月政府返款650万，是林龙建通过工商局局长协调，650万才能在年底前顺利返款；3、2016年4月我司在营销对外宣传上用语违规，按照规定需缴纳罚款35万左右。林龙建找到工商局兰大队，经过协调后，减少罚款约25万，最终缴纳罚款90800元，比周边项目的罚款都低；4、在工程的进行中，施工方的工人不断到售楼处，索要工资，严重影响到了公司的正常运行。林龙建通过自己的社会关系进行了处理。整个广告费用，在高延林高总在职时就与林总达成了一致，所有广告费用全部用于抵房，不现金支付。之前签订了一个认购协议，协议认购房源为希望城6号楼4层整层，价格未定。林总看中这个位置是为了以后屋顶可利用，立广告牌，做广告资源。现飞龙电器同样看中此楼层，包括二楼部分商铺以及地下车位。飞龙电器一次性购买此物业是为在沱东建立飞龙电器总部。两客户房源发生重合，按照规定已认购的房源不能二次销售。但经过郭总与林龙建多次协商，现林龙建愿意放弃以认购房源换至1号楼5层整层写字楼面积约1158㎡（最终面积以实际测绘面积为准），单价3400元／㎡，总价393.72万（以最终测算为准），首付款为200万抵广告费用，剩余尾款193.72万在交房前一次性付清。附加条件为5楼平台免费使用，并支付675171元（大写：陆拾柒万伍仟壹佰柒拾壹元整）于资阳龙旺广告有限公司。资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司（印章）2016.10.11。”同时，被告收回了双方原订的《认购协议》。2016年10月14日，被告通过资阳农村商业银行城区支行履行了《情况说明》中约定的给付龙旺广告公司广告费675171元的义务。 2019年8月5日，原告诉至本院，请求达诉讼请求目的。2019年8月23日，本院根据原告的申请，查封了被告名下位于资阳市雁江区建筑面积合计1155.6㎡的12套商品房。 另查明，龙旺广告公司系于2010年1月5日成立的自然人独资有限责任公司，原告之妻魏群辉系法人代表兼股东。自2012年始与被告发生广告业务往来。龙旺广告公司于2019年8月3日出具的《情况说明》主要载明：2014年至2016年10月11日期间，公司与被告发生广告业务计2675171元，经与原、被告三方协商，一致同意将龙旺广告公司应收被告的广告费200万元债权转让给原告，用于原告抵偿其购买希望城1号楼5层的首付款，且被告已支付剩余广告费675171元，龙旺广告公司与被告间广告费的债权债务已结清。 本院认为，本案争议焦点为：1．林龙建作为本案原告主体是否适格？2．本案原告诉称的案涉房屋的买卖关系是否成立？以下根据两个争议焦点问题的法律逻辑关系先后展开分析。 关于争议焦点1，根据庭审中当事人的陈述及本院认定的证据来看，本案被告欠龙旺广告公司广告费是不争的事实，龙旺广告公司出具的《情况说明》亦对其债权转让予林龙建的情形进行了确认。事实上，原、被告先是在签订的《认购协议》中明确约定作为买房人的原告的购房款以被告欠龙旺广告公司的广告费抵偿，随着换房合意的达成，后又在被告出具的《情况说明》中变更为以被告与龙旺广告公司结清的广告费抵偿房屋的首付款，并已实际履行，充分说明被告知晓龙旺广告公司转让其债权与林龙建，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条规定：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，且应履行通知债务人义务方发生法律效力。故林龙建取得龙旺广告公司2675171元的债权合法有效，由此与被告订立《认购协议》、商定变更房屋位置、约定房价、抵偿支付等——作为案涉房屋的购买主体，具备履行约定的相关权利义务的资格。 关于争议焦点2，本案中，双方当事人在2015年6月20日签订的《认购协议》的第4条就约定了原告购买希望城6号楼4层、此房款用于抵龙旺广告公司费用的初步意向；而从被告于2016年10月11日出具的《情况说明》的内容看，不但结算了被告欠付龙旺广告公司广告费2675171元，还表述了原《认购协议》中已认购的6号楼4层变更为1号楼5层的原由、同时确认了换购后房屋的位置、面积、价款、付款方式等主要合同内容达成的合意，且三日后被告即支付了龙旺广告公司广告费675171元，以实际行动履行了《情况说明》的约定，使原告亦完成了给付首付款2675171元（其中的200万元以广告费抵扣）的义务；从庭审中被告的陈述看，飞龙电器事实上已成为原《认购协议》中所涉及的希望城6号楼4层的实际产权人，《情况说明》中约定的换房事项已然实现，事实上，“资阳·希望城”1号楼5层1(F)5-1号至1(F)5-12号的12套房屋的建筑面积合计1155.6㎡与《情况说明》中双方约定的“面积约1158㎡（最终面积以实际测绘面积为准）”相吻合。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故应当认定双方已形成事实上的案涉房屋买卖关系，在原告按约向被告支付剩余房屋尾款193.72万元后，被告有义务将涉案房屋网签备案并交付给原告。关于资金占用损失的问题，因双方未作任何约定，原告亦未提供其损失的依据，故本院对原告此诉请不予支持。被告的反驳主张无任何证据加以证明，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，应当积极履行义务促成合同目的实现。原、被告基于《认购协议》和《情况说明》达成的案涉希望城1号楼5层的房屋买卖系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有法律拘束力，当事人均应恪守履行各自的义务，原告要求继续履行约定的请求理由正当，本院予以支持。在原告依约履行了购房人付款的主要义务、被告实现了换房目的后，被告拒绝履行售房人应尽的义务会导致双方利益明显失衡，有违诚实信用之根本，故本院对被告辩称的理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告林龙建与被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司达成的关于“资阳·希望城”1号楼5层、面积约1158㎡、总价393.72万元的房屋买卖协议有效； 二、原告林龙建于判决生效之日起十日内向被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司支付剩余购房款193.72万元，原告林龙建履行了上述付款义务之日起十日内，被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司将“资阳·希望城”1号楼5层1(F)5-1号至1(F)5-12号、建筑面积合计1155.6㎡的12套房屋网签备案在原告林龙建名下； 三、被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司在办理了上述网签备案手续后十日内将“资阳·希望城”1号楼5层、面积约1158㎡的房屋交付给原告林龙建； 四、驳回原告林龙建的其他诉讼请求。 案件受理费39440元，保全费5000元，合计44440元，由被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司负担（原告林龙建已预交，被告资阳希望玫瑰园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告林龙建）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  张丽珍 人民陪审员  姚金元 人民陪审员  刘玲利 二〇一九年十一月十二日 法官 助理  沈 杰 书 记 员  李 群