广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初49558号原告：陈婉洁，女，汉族，1992年11月1日出生，身份住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人：姜明坤，广东杰科律师事务所律师。被告：杨建森，男，汉族，1980年7月12日出生，身份住址广东省五华县，委托代理人：张桂香，广东兆广律师事务所律师。原告陈婉洁诉被告杨建森房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴颂、人民陪审员邱卫华、邓淑娟组成合议庭适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人姜明坤、被告本人及其委托代理人张桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年5月18日，原被告双方签订《商铺转租合同》（以下简称“合同”）约定原告承租被告房屋。其中合同约定：被告已经征得房东同意；第二条约定：被告将位于竹子林海景公寓3栋108的商铺在良好的状态下转租给原告用于商业服务使用；第三条约定：租赁期为一年，自2018年5月18日起至2019年5月18日止；第四条约定：每月租金为6800元，押金人民币13600元。原告签订合同后，为了满足经营需求对商铺进行装修，共花费XXX元。原告在和被告签订合同时仅知被告存在转租行为，并不知被告与原房东的租赁合同禁止转租，且被告承诺房东知晓转租行为。2018年12月24日原告收到被告提供的原房东深圳市翠林物业管理有限公司的《解除合同通知书》，要求解除被告与原房东的《深圳市房屋租赁合同书》，且要求被告在收到通知三天内停止经营活动，原告只能搬出承租房屋，由于被告的违约行为，给原告造成了严重的经济损失，装修费用的投入因无法正常经营而损失惨重。后原告要求被告支付因被告违约而导致原告损失的装修费以及按合同向原告支付违约金10000元并退还原告2019年1月的房租及房屋押金。但是时至至今，被告一直拒绝支付原告上述费用。据此请求法院判令：1、被告返还原告押金13600元；2、被告返还原告支付的2019年1月的租金6800元：3、被告返还原告装修费用60000元；4、被告支付原告违约金10000元；5、被告返还上述费用按中国人民银行贷款利率计算的利息，暂计至2019年6月，暂计2147元，以实际支付之日为准；6、上述费用共计：92547元；7、由被告承担本案诉讼费。被告答辩称：一、被告无需退还原告押金和支付违约金。1、原告明知被告转租房屋；《房屋转租合同》已经足以证明；2、原告对被告和物业的合同内容明知，在双方签订合同时被告己复印给原告一份“被告和物业的《房屋租赁合同》”；3、原告明知在合同履行期间物业增加房租，双方同额增加房租；《商铺转租合同》第四条第一款：如物业公司增加租金多少，就增加同等金额；4、原告也明知在合同履行期间，有合同终止的风险；《商铺转租合同》第八条：商铺租赁期内…若管理处未能将房租给甲方，那甲方也未能保证本条款执行，导致双方无法进行，本合同终止，甲方应退还乙方己付的未履行期间的租金给乙方；5、物业首先将要涨房租的事情通知到商铺，原告和物业进行过协商，明确表示房租超过一万元就不租。后被告知道后和物业沟通，由每平方600元谈到最低每平方500元，原告仍不答应，才是导致合同不能履行的真正原因。就合同不能继续履行而言是原告违约，竟然还先告状。综上：原告对转租明知、对被告和物业的租期明知、对租期内涨租明确约定、同时对租期内不再续租的风险都是明知的；别说原告没有损失，即使有损失也不是被告造成的。二、关于原告诉求退还2019年1月份房租，原告并没有交过2019年1月份房租；《商铺转租合同》第四条第二款约定：首期租金在合同签订时一次付清（也就是2018年5月18日签合同时支付的15400元，包括13600元的押金和5月份的1800元租金）；以后每期租金于每期开始的5日前缴纳，先付后用。但是原告2018年5月18日支付完押金和5月份租金后，6月份租金是在2018年6月28日支付，7月份租金在2018年7月18日支付：聊天记录可见，双方确认2018年7月18日支付的是7月份租金，依次到2018年12月20日支付12月份租金；并没有支付2019年1月份房租。实际原告是先用房后付租金，一直都是原告在违约。三、关于装修费，原告所诉装修不真实。综上所述，应驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明，2018年5月18日，原告（承租方、乙方）与被告（转租方、甲方）签订《商铺转租合同》，约定甲方在征得房东同意后，签订本合同。商铺地址为福田区竹子林海景公寓3栋108的商铺在良好状态下，部分/全部转租给乙方用于商业服务使用，商铺使用面积为25.5平方米；租赁期限自2018年5月18日至2019年5月18日；每月租金为6800元，押金13600元，如物业公司增加租金多少，就增加同等金额；租金按月支付，首期租金由乙方于合同签订时一次付清，以后煤气租金于周期开始的5日前交付，先付后用。商铺租赁期内如遇市改动迁或其他不可抗力，如管理处未能将房租给甲方，那甲方也未能保证本条款执行，导致双方合作无法进行，本合同自然终止，甲方应退还乙方已付的未履行期间的租金给乙方。甲乙双方任何一方如未能按合同的条款履行，且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为人民币一万元整。签订合同后，原告于2018年5月15日向被告转账支付5000元，5月18日支付15400元。双方确认上述两笔费用为13600元的押金及第一个月的租金6800元。原告最后一次向被告支付租金的时间为2018年12月20日，双方确认该日支付的为2018年12月18日至2019年1月17日期间的租金。2018年12月23日，被告采取微信沟通的方式告知原告，经被告与出租方沟通，500元/平方米的价格可以接受，出租方就同意续签。原告表示需要考虑下。2018年12月24日，深圳市翠林物业管理有限公司（以下简称翠林公司）向越海花园3栋108商户发出《解除合同通知书》，通知书载明该商户与翠林公司签订的租赁合同约定商户在租赁期限不得将租赁房屋全部或部分转租他人，未经翠林公司同意将租赁房地产转予他人使用的，翠林公司可以不予返还保证金。鉴于商户的违约行为，翠林公司要求解除合同，收回商铺并不予返还租赁保证金。次日，涉案房屋被采取停水停电的措施，原告主张该日起原告被迫搬离了涉案物业。被告则称当日翠林公司虽采取了停水停电的措施，但在被告的协调下，当日即恢复供水电，原告是在2018年12月31日搬离的涉案物业，并非原告主张的停水电当日。另查，原告主张其对涉案物业进行了装修，并提交了签订日期为2018年5月20日的装修合同及收据一张，其中合同约定案外深圳市雅丰盛装饰工程有限公司接受原告的委托对涉案房屋进行装修，装修范围包括室内装修及牌匾等，具体情况以实际沟通范围为准；该装饰公司对涉案房屋采用全包方式进行装修，在签订合同之日起3日内支付价款6万元。同日，该公司向原告开具收据一张，显示原告支付了现金6万元。原告提供的收据中包含存根联及收据联共两张原件。对于上述装修合同及履行情况，原告称2018年5月20日开始进行装修，没有去物业公司办理装修备案许可，具体装修的范围系现场指定，装修过程也全部都采取现场口头沟通方式。没有进行最后的结算，采取现金方式支付的6万元包干所有的费用，何时装修完毕的不清楚。被告则主张原告实际仅更换了牌匾，没有进行装修，更不可能支付了6万元的装修款。至于为何收据的两联原件都在原告处，原告主张系该装修公司为了配合原告诉讼，将留存在该装修公司的收据存根联原件交由原告提供法庭核对。再查，被告提供了其与翠林公司签订的《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日，在租赁期间，被告不得将租赁房屋全部或部分转租给他人。被告并当庭主张虽然该租赁合同的到期日为2019年1月31日，但双方口头约定被告可以续租。虽然合同约定不能转租，但翠林公司口头同意被告可以转租。且原被告签订租赁合同之时，被告已将上述被告与翠林公司签订的租赁合同复印后交给了原告一份，原告对于已收到被告与翠林公司签订的租赁合同复印件予以确认。但主张被告在签订合同之时承诺可以与翠林公司续租，且翠林公司已同意被告转租。又查，被告提交与微信名为“年糕（*忠金）”的聊天记录，主张该人为翠林公司的法定代表人王忠金，双方聊天记录中显示2018年12月20日，该人称被告的租客说超过一万就不租了，你们直接交房即可，不用多谈。被告则回复称被告还是想租，可以续租吗？该人回复称上次谈的价格过来签即可，直接和被告续签，到期了，被告给租客涨多少是被告的事情。被告随即询问该人是否可以开张转租证明，因为被告与租客的合同没到期，到时该人又说被告转租违约了怎么办？该人回复称新签合同时，被告需提交一份转租申请，写明做什么，合同期多久。原告对于该人的身份不予确认。本院认为，被告与案外人签订的租赁合同约定的租赁期限截止日期为2019年1月31日，而原告与被告签订的转租合同中的租赁合同截止日期为2019年5月18日。超过2019年1月31日部分的租赁期限的约定无效。该部分期限虽无效，但并不影响合同其他条款的效力，双方均应按照合同其他条款的约定履行各自的合同义务。被告未征得出租人的同意擅自将涉案房产转租给原告，导致出租人据此向被告发函解除合同并采取停水电的措施导致原告实际无法使用涉案铺位，被告构成违约。原告据此有权要求被告返还押金13600元、支付违约金10000元及返还实际未占用期间的租金。被告虽抗辩称实际并非是被告转租导致出租人解除合同，而是原告未按照合同约定同意出租人增加的租金标准导致出租人解除合同。但被告的该项抗辩与出租人加盖了公章后送达给涉案房屋商户的解除合同通知书上指明的解除合同的事由不一致。即便在被告与翠林公司租赁合同到期前，被告有向原告告知翠林公司的涨租要求，但被告未提交证据证明原告明确表示不同意翠林公司的涨租要求，原告对此也予以否认。且翠林公司即便要求涨租，也应当是从被告与翠林公司续签租赁合同之后才开始涨租。翠林公司向涉案房产的商户发出解除合同通知之日明显早于被告与翠林公司签订的租赁合同到期之日。对于被告的该项抗辩，本院不予确认。被告虽主张原告系2018年12月31日搬离了涉案物业，但并不否认2018年12月25日涉案物业即已被出租人采取停水电的方式，使得原告事实上无法使用涉案物业。被告虽主张当日即恢复供电，但并未就此提交证据予以证实。故自2018年12月26日至2019年1月17日的租金5045.16元（6800元÷31天×23天），被告应向原告返还。至于原告要求被告支付的装修费用60000元及逾期返还所有应付费用的利息的诉讼请求。原告在明知被告与出租人签订的租赁合同约定的租赁期限短于原告与被告签订的转租合同，且租赁合同明确约定被告不得转租的情况下，同意与被告签订转租合同。对于转租合同的不能履行亦存在过错，应承担相应的法律后果。原告仅提供了装修合同及收据，并主张装修款系采取现金方式在施工人员入场时一次性现金支付，之后也未进行结算。原告未能提交在物业公司进行商铺装修备案的相关记录、无法确认装修的截止日期、6万元装修金额具体包含哪些项目以及项目的单价及数量、装修过程中的沟通细节等所有装修的详细信息，6万元对于面积仅为25.5平方米，且不涉及室内家电采购的商铺来说，并非小额的装修。但原告并未提交装修过程中任何的证据证明该装修合同有实际履行。对此应承担举证不能的法律后果。综合考虑到本院已支持原告的违约金诉讼请求。对于原告的上述两项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨建森应于本判决生效之日起十日内向原告陈婉洁返还2018年12月26日至2019年1月17日的租金5045.16元；二、被告杨建森应于本判决生效之日起十日内向原告陈婉洁返还押金13600元；三、被告杨建森应于本判决生效之日起十日内向原告陈婉洁支付违约金10000元；四、驳回陈婉洁的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2113.68元（已由原告预交），由原告负担1459.68元、由被告负担654元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 邱  卫  华人民陪审员 邓  淑  娟二〇一九年十一月二十五日书 记 员 俞婷婷（代）