湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3498号上诉人（原审被告）：兰要兵，男，1975年8月2日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：宋文，男，1990年6月3日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：文玲（系宋文母亲），住襄阳市襄州区。上诉人兰要兵因与被上诉人宋文房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院(2019)鄂0602民初302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰要兵上诉请求：撤销原判第二、三、四、五项，或将本案发回重审；本案案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：双方租赁合同已在2018年11月解除，解除之日双方之间的权利义务关系已经了结，房屋已经交付给了被上诉人，不存在拖欠和物业费的事实。上诉人没有任何违约行为。被上诉人的物品损失系由被盗产生，上诉人在2018年11月已经报案，应当由公安机关先行处理。盗窃案件发生后，上诉人多次要求被上诉人共同报案，协助公安机关办理案件，但被上诉人始终不予配合。2018年11月盗窃案发生之日起，上诉人已明确告知被上诉人不再租赁房屋，且钥匙就在室内，被上诉人有备用房屋钥匙，可以随时开门，行使房屋的所有权。更何况在此之前被上诉人已经告知上诉人房屋要卖，不再出租了。2018年11月盗窃案发生之后，被上诉人于2018年11月27日已起草好本案的民事诉状，至此，双方合同关系事实上已经双方同意解除。上诉人收到一审法院的应诉通知书之日再次声明房屋已交付给被上诉人，双方权利义务关系已经了结。2019年3月19日开庭时，事实上双方已进一步明确了租赁合同的解除。房屋交付及租赁合同解除的时间应当确定为2018年11月27日。至此期间，被上诉人收到的相关租赁费已经足够，且被上诉人应当退回押金1750元。二审诉讼中，兰要兵对原审判决第四项判令其赔偿宋文房屋内家电丢失损失5500元明确表示不持异议，同意赔偿。宋文辩称，服从原判。宋文向一审法院起诉请求：1.解除双方之前签订的房屋租赁合同并返还钥匙；2.兰要兵支付截止2018年11月27日拖欠房屋租金724元（2018年11月27日后以1750元每月为基数计算至合同解除之日止）；3.兰要兵支付截止至2018年11月底拖欠的物业费669元（2018年12月1日起以每平方米1.54元计算至合同解除之日止）、水电费50元；4.兰要兵支付合同的违约金1750元（从押金中扣减）；5.兰要兵赔偿其财物损失10000元。一审法院认定事实：2018年5月11日，宋文（甲方）、兰要兵（乙方）及襄阳房多多房产中介有限公司（丙方）签订房屋出租合同一份。合同主要内容为：经三方协商，就乙方委托丙方租赁甲方的房屋一事，三方定立以下合同。甲方房屋位于襄阳市××城区××路恒大名都2期25-2002，组给乙方。租期2018年5月15日至2020年5月15日，租期2年。租金1750元/月，付款方式，首付三个月，到期后剩余的房租一次性付清。押金1750元签定合同时，由乙方交给甲方。合同终止时，乙方结清租期内产生的所有费用，甲方验收房屋无异议退还押金给乙方。乙方承租期内产生的水、电、有线电视等相关费用。甲方保证水、电等相关设施正常使用。租赁期满时，甲乙双方均须提前30天告知对方是否续租。若甲乙双方任何一方提前解除合同（若乙方违约，所交押金将转化为违约金），因不可抗力（甲乙双方无过错）除外，如拆迁、地震等。室内设施物品、房门钥匙、水电等费用交接情况：沙发一个、床两张、茶几一个、餐桌椅一套（四把椅子）、空调一台、冰箱一台、电视一台、洗衣机一台。合同签订后，兰要兵共支付六个月租金10800元及押金1750元。租赁该房期间，兰要兵将房屋转租于他人使用。2018年11月15日左右，因租赁房屋部分家电丢失，兰要兵通知宋文母亲文玲到公安机关，双方产生争议，致本案诉讼。诉讼中，宋文提交2018年10月1日至2019年4月30日物业费发票769.30元。经法院组织调解，2019年7月23日双方同意宋文自行开锁管理租赁房屋。本案争议的事实，1、租赁合同是否解除。兰要兵陈述，家电丢失事情发生后，2018年11月告知宋文房屋钥匙在家里，解除合同。宋文陈述，房屋钥匙一直在兰要兵处，双方对家电丢失的事发生争吵，兰要兵并没有说解除的事。一审法院认为，根据《合同法》第九十三条、九十四条、九十六条的规定，合同的解除为合意解除以及合同约定解除条件、法定条件形成时单方解除，单方解除需通知到达对方。而本案兰要兵从解除的通知体现未能提供证据证实，以及解除的行为体现，租赁房屋的返还无事实行为产生，故兰要兵提出的租赁合同解除的事实不予采信。2、房屋物品丢失的价值：租赁房屋丢失的家电价值，双方产生争议。宋文向法院提出鉴定申请，法院准许后，在鉴定中经法院主持双方调解，双方同意以5500元确定丢失物品的价值，故终止鉴定程序，以5500元确定损失。一审法院认为，双方签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。经审查认定，租赁期间兰要兵未将租赁房屋返还于宋文，该房屋的使用、控制权未交付于宋文。同时也未证明向宋文明确表达解除合同之意思表示，故双方租赁合同未解除处于履行状态。双方虽然对在诉讼之前是否解除租赁合同存在争议，但双方不再履行合同的意思相同，故对于宋文请求解除租赁合同，予以支持。该合同解除之日以向兰要兵送达诉状之日确定，即2019年2月26日。双方租赁合同期间，兰要兵共交纳六个月租赁费10800元，该费用期间为2018年5月15日至2018年11月14日。经法院组织调解，宋文于2019年7月23日自行开锁管理房屋，双方租赁合同终止于2019年7月23日。在兰要兵未返还租赁房屋期间具有继续支付租赁费的义务。从宋文主张的2018年11月27日起至2019年7月23日，共计239天，每日租金57.53元，合计租赁费用13749.67元。关于物业费的请求，兰要兵陈述其预存了半年物业费不欠物业费的意见，因未提供证据证实，而宋文提供2018年10月1日至2019年4月30日交纳物业费发票769.30元，故兰要兵应支付于宋文，对于宋文请求2019年5月1日之后的物业费，未提供证据证实，不予支持。对于宋文提出的水电费的请求，因未提供证据证实，不予支持。对于租赁房屋家电丢失的请求，因兰要兵在租赁期间具有妥善使用租赁物的义务，兰要兵租赁期间致家电丢失，应予以赔偿，以双方确认的5500元予以支持该诉讼请求。关于违约金的请求，根据双方签订的合同第8条，若乙方（兰要兵）违约，所交押金将转化为违约金的约定。兰要兵未能按约定支付房屋租金及租赁期间房屋内物品丢失，致双方租赁合同履行不能，应当承担约定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、宋文与兰要兵于2018年5月11日签订的《房屋出租合同》于2019年2月26日解除。二、兰要兵于本判决生效后十日内支付宋文房屋租金13749.67元。三、兰要兵于本判决生效后十日内支付宋文房屋物业费769.30元。四、兰要兵于本判决生效后十日内赔偿宋文房屋内家电丢失损失5500元。五、兰要兵于本判决生效后十日内支付宋文违约金1750元，该项判决内容可与兰要兵支付的房屋押金抵销。六、驳回宋文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取174元，由兰要兵负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，宋文与兰要兵签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，当事人均应按约定全面履行自己的义务。合同第4条约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租此房屋”，兰要兵并在未取得出租方同意的情况下，擅自将租赁房屋转租，宋文作为出租人有权解除合同，宋文虽曾给兰要兵打电话让兰要兵搬走，但双方对电话的内容说法不一，且兰要兵拒绝搬出，宋文从次承租人处收取了部分房租，并于2018年11月10日给兰要兵发短信催促兰要兵按合同交付租金，应视为双方仍同意按原合同继续履行。合同第2条约定“租金1750元/月，付款方式，首付三个月，到期后剩余的房租一次性付清”，兰要兵未按约定方式支付租金，且长期不交租金，构成根本违约，宋文享有合同解除权，宋文主张解除合同，应当通知兰要兵，双方合同自通知到达兰要兵时解除。兰要兵作为违约方并不享有合同解除权，其主张于2018年11月已返还租赁房屋，但未提供证据证明交还钥匙，或告知宋文自己已经搬走，直至一审诉讼期间，宋文才进入租赁房屋，故兰要兵应支付此期间的房屋占用费及物业费，并按合同约定承担违约责任。综上所述，兰要兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费348元，由上诉人兰要兵负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年十一月二十七日书记员  严琦童