河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初1775号 原告（反诉被告）：孟博雅，女，汉族，1992年2月16日出生，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：郭伟超、董玉甜（实习），河北厚诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区珠江大道**荣御府商业**楼109，统一社会信用代码：911301006975838905。 法定代表人：谈文闻，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告（反诉被告）孟博雅与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞杰生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟博雅的委托诉讼代理人郭伟超和董玉甜（实习），被告（反诉原告）鸿瑞杰生公司的委托诉讼代理人张保刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟博雅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，并按照《内部认购协议书》与原告签订相应的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记；3、请求法院依法判令被告给付原告延期交付涉案房屋违约金33880.65元（以336434为基数，自2016年10月1日起按日万分之一计算至2019年1月19日；以353579为基数，自2019年1月20日暂计算至2019年6月26日，具体违约金计算至被告实际交房之日止）；4、请求法院依法判令被告承担诉讼费等费用。事实与理由：2014年1月22日，原告购买了被告开发的“燕港美域”项目房屋一套，双方就此签订了《内部认购协议书》。协议书约定：原告以按揭贷款方式购买被告项目8号楼2单元1501室，应于签订协议当天支付首付款三分之二221287元，于2014年3月31日前支付首付款三分之一115147元；被告预计于2016年6月底交付上述房屋，若在2016年6月底仍未交付标准房屋的，被告应当自2016年10月1日起每日向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。2014年1月22日，原告与被告签订认购协议书后，按约定将房屋的首付款支付给被告，且于2019年1月20日又支付房款17145元，但截至目前为止，被告仍未交付房屋，也一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记手续，严重侵犯了原告的合法权益。基于以上事实与理由，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，与原告签订相应的《商品房买卖合同》，为原告办理房屋产权登记，并向原告支付相应的违约金。 被告鸿瑞杰生公司辩称，1、在履行内部认购协议过程中，因原告的根本违约行为，该协议已解除。2、原告所称的诉讼请求，客观上与法律上履行不能。主要是原认购协议约定交房期限为2016年10月1日，现在是2019年。房管局也不允许商品房买卖合同存在倒签情况。故原告所称按照认购协议签订商品房买卖合同客观上是不能履行的。3、原告所诉的办理房产登记，因不具备交房条件，依法不能办理相关的产权登记。同时向本院提出反诉请求：1、依法确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金17678.95元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年1月22日签署《内部认购协议书》，约定被反诉人通过银行贷款方式购买反诉人开发的燕港美域××××号房屋。涉案房屋于2018年12月28日获得《商品房预售许可证》，此后反诉人多次反复通过电话、短信、信函（《通知书》、《催告函》等）方式通知被反诉人尽快准备并提交贷款资料、尽快办理贷款手续，但直至2019年7月，被反诉人仍旧无法按照银行要求交齐贷款资料、无法实际办理贷款手续，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后继的付款义务。被反诉人作为买方，其最核心的义务就是按时支付购房款，只有依约付款双方间的合同目的才可以实现，也只有资金充裕反诉人才可以保证涉案预售房屋尽快完工交付。鉴于被反诉人违反协议约定未能实际办理贷款手续、也无法通过其他付款方式履行后继付款义务，其行为已经表明被反诉人拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，反诉人最终于2019年7月23日向被反诉人寄送了《解除协议函》，宣告双方间签署的上述《内部认购协议书》解除，不再履行。反诉人认为，依据相关协议约定和相关法律规定，其宣告上述《内部认购协议书》解除的行为合法合理，已经履行完毕送达义务，故恳请法院依法就上述《内部认购协议书》已经解除之法律事实予以确认；同时，被反诉人拒绝付款行为违反相关协议约定，影响到反诉人实际施工，依法应当承担违约责任，恳请法院就此索赔予以支持。 反诉被告孟博雅辩称，1、我方一直积极履行内部认购协议书并于2019年1月20日，按照被告的请求缴纳了增加面积对应房款。2、在缴纳房款过程中，要求被告签订相应的商品房买卖合同，但被告所提供的合同擅自变更了交房期限，延期交房违约责任等重要条款，属于根本违约。3、原告在与被告沟通关于违约责任及交房期限变更事宜与延期交房事宜，被告一直未明确给予原告后续的赔偿，签订买卖合同是办理按揭手续过程的重要的环节。被告一直未就商品房买卖合同的重要条款变更给予合理的解释及相应的赔偿。因此导致原告无法签订买卖合同，进而办理按揭手续。如果被告能按照内部认购协议书约定的交房日期及违约责任或者就延期交房事宜给予合理的赔偿，原告自然会与被告签订合同，办理按揭手续。 本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，原告就被告开发的燕港美域小区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为8-2-1501室，建筑面积约为132.65平方米，总价款为1106434元，房屋总价款30%为首付款，且首付款分期支付签订协议当天缴纳首付款221287元，余下首付款115147元原告需在2014年3月31日前付清，剩余房款为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后书面通知原告，原告应当按照银行要求在接到被告书面通知后15日内向被告提供所需全部文件资料，如因原告自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后10天内一次性缴纳剩余的全部房款，否则，将视为原告违约，被告有权选择单方解除合同关系，并扣留原告已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还原告，房屋被告可另行处置；被告预计在2016年6月底可将上述商品房交付原告使用，如被告非因不可抗力因素导致上述房源在2016年5月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2016年10月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时，原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为河北省石家庄市裕华区，联系电话186××××6095、139××××1144，并约定，如被告使用上述联络方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括但不限于地址不详、查无此人、拒收等）或通讯联系未果情况（包括但不限于停机、换号、拒接、短信拒绝回复等），视为被告已经完成通知或联络义务。协议签订后，至2014年4月2日，原告交纳了首付款共计336434元，后又于2019年1月20日交款至353579元。涉案房屋于2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议。被告于2019年4月9日向原告发出《通知书》，通知原告已取得《商品房预售许可证》，依据相关文件的约定做好准备工作，尽快办理相关手续，该《通知书》于2019年4月16日被退回。此后，被告又通过电话、短信方式通知原告尽快到售楼部办理相关手续。2019年5月9日，被告向原告送达了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超出该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。2019年6月16日被告向原告邮寄了《再次催告函》，该邮件因收件人不在指定地址于2019年6月18日被退回。但直至2019年7月，原告仍旧没有按照要求办理购买房屋的后续相关手续，没有交齐贷款资料以通过银行审核、也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年7月27日，被告向原告送达了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。 庭审中，原告提供了业主群群通知及录音，以证明原告积极就延期交房及违约责任与被告沟通，但被告一直未给予合理的赔偿。被告称，即使业主与被告方对延期交房及违约责任进行沟通，也不是原告拒绝办理按揭，拒绝补交剩余房款的理由，如果业主与被告方不能对延期交房及违约责任达成一致，完全可以通过法院诉讼程序解决，而原告拒绝提交贷款的相关资料，办理贷款手续的行为，属于根本性违约，致使合同无法履行。 以上事实，有《内部认购协议书》、《联络方式确认书》、收据、预售许可证、贷款合作协议、《通知书》、《催告函》、《再次催告函》、《解除协议函》、快递单、投递记录、通话记录、短信、微信记录、录音材料及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告在明知被告已经取得预售许可证的情况下，经被告多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现。自2019年4月16日被告通知原告办理相关手续至2019年7月27日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后10天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单已于2019年7月27日送达，故涉案协议书于2019年7月27日解除，故对原告要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的353579元予以返还。原被告约定如被告在2016年6月底仍不能交房被告自2016年10月1日起承担违约金，被告在2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，故被告应当承担违约金。按照双方的约定每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。违约金分别以336434元为基数，自2016年10月1日起至2019年1月19日止；以353579元为基数，自2019年1月20日起至2019年4月16日被告向原告送达《通知书》止，故逾期交房违约金共计为31337元。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即17678.95元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。原告主张应先解决被告的延期交房事宜，然后再依次签订合同、办理银行按揭贷款事宜，因延期交房事宜解决与否不是签订合同并办理贷款事宜的先行条件，且原告的要求显然与银行按揭贷款程序相反，故对原告此主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）孟博雅与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年7月27日解除； 二、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孟博雅房款353579元； 三、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）孟博雅逾期交房违约金为31337元； 四、驳回原告（反诉被告）孟博雅的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费647元，减半收取计324元，由原告（反诉被告）孟博雅负担24元，由被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担300元；反诉费121元，由被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇一九年十一月一日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——