上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初11940号原告上海迪韦立贸易有限公司。住所地上海市长宁区。法定代表人张少斌。委托代理人伍坚帆，该公司员工。委托代理人夏钧杰，该公司员工。被告上海永威置业有限公司。住所地上海市黄浦区。法定代表人林建瑞(KENNETHLIMKIANSWEE)。委托代理人施莉珏，上海埃孚欧律师事务所律师。委托代理人陈淑英，上海埃孚欧律师事务所律师。原告上海迪韦立贸易有限公司诉被告上海永威置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍坚帆及夏钧杰、被告委托代理人陈淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海迪韦立贸易有限公司诉称：2017年3月28日，原、被告签订《凯德晶萃广场房屋租赁意向书》，原告依据该意向书于2017年4月17日支付被告租赁诚意金人民币94,864元。之后，凯德晶萃广场未能在约定时间即2017年11月开业，延迟至2018年9月方予开业，被告就此无法按照约定交付房屋，且原告虑及市场因素变化及周边规划变更，原告无奈放弃承租该房屋，被告遂将该房屋另行租赁于他人。之后，原告要求被告返还租赁诚意金，但遭拒。就此，原告现诉请要求(1)被告返还原告租赁诚意金人民币94,864元；(2)被告就逾期返还租赁诚意金偿付原告利息(自起诉之日起、按银行同期贷款利率计至实际还款日止)。原告提供以下证据：1、2017年3月28日《凯德晶萃广场房屋租赁意向书》，以证明被告须于2017年9月交付所涉房屋，但届时被告实际交付不能。2、银行转账凭证，以证明原告按约支付租赁诚意金。3、凯德晶萃广场开业报道网页截图，以证明被告未能按照约定时间开业之情节。被告上海永威置业有限公司辩称：所签意向书中约定如原告未能按期与被告签订租约，则原告所付租赁诚意金不予退还。原告虽按约支付租赁诚意金，但原告在约定签约时间前即已明确表示不再租赁，之后在约定签约时间亦不予签约，按照意向书相关约定，被告有权不予退还原告租赁诚意金。鉴于被告并无还款义务，故被告对于原告所诉利息亦不予认可，况且原告诉请之利息存在过高情形。被告对原告提供证据1形式真实性予以确认，但对原告证明内容不予认可；对原告提供证据2没有异议；对原告提供证据3称实际开业时间系2018年年中。被告提供以下证据：1、2017年3月28日《凯德晶萃广场房屋租赁意向书》(同原告提供证据1)，以证明意向书约定如原告未能与被告签订租约，被告有权主张相当于租赁保证金数额之违约金，且被告有权直接扣除原告已付之诚意金。2、邮件(主题为“凯德D.Valley合同”)，以证明原告人员朱文俊曾于2017年4月24日发信要求确认租约条款并予签署。3、邮件截图(主题为“d.valley”)，以证明原告人员朱文俊于2017年6月12日发信至被告，明确原告拟与被告停止合作。4、2017年6月19日《申请函》，以证明原告曾于2017年6月19日发函称决定与被告卢湾项目停止合作，同时证明朱文俊系原告人员。5、邮件(主题为“致迪韦立回函”)，以证明被告于2019年2月14日以邮件形式复函原告，函中明确告知双方就解除租赁意向书从未签署相关协议，且被告从未免除原告之违约责任。原告对被告提供证据形式真实性均予确认；对被告提供证据1称违约金存在过高情形，被告实际并无任何损失；对被告提供证据2证明内容予以确认；对被告提供证据3、4称坚持在申请函中所表示之意见；对被告提供证据5称被告迟至2019年方与原告进行函件沟通，原告此时方知被告拒绝退还诚意金，如被告可及时进行沟通，原告可根据具体情形作出有利决策。经审理查明：2017年3月28日，原、被告签订《凯德晶萃广场房屋租赁意向书》一份，约定(1)被告将位于上海市黄浦区徐家汇路XXX号地块(南区)被称为“凯德晶萃广场”B1层23号房屋(下称系争房屋)出租予原告，原告承诺系争房屋作为经营“D.VALLEY-鞋”之用途；(2)租期自被告同意之装修期届满次日起3年时间，即自2017年11月3日至2020年11月2日；(3)暂定交房日期为2017年9月3日，自该日起至2017年11月2日期间计61日系被告同意给予原告之装修期；(4)被告有权根据实际情况调整并指定原告开业日期，目前暂定为2017年11月3日；(5)租金按照含税保底租金或含税提成租金中较高者计收，首年含税月保底租金为人民币70,560元；(6)原告须于签订本意向书之时或之前向被告支付人民币94,864元，该款项作为原告租赁系争房屋并保证按照本意向书规定时限与被告签订房屋租赁合同之诚意金，诚意金在房屋租赁合同签订之时可用于冲抵租赁合同项下之租赁保证金中同等金额部分，租赁保证金金额为人民币284,592元；(7)被告应于本意向书签署后14日内为原告保留系争房屋，如被告在规定时间内另行出租予他人，则被告应向原告双倍返还诚意金；(8)本意向书自双方签字盖章且被告全额收讫原告所付诚意金之时起生效，至房屋租赁合同生效时终止；(9)原告承诺于本意向书签署后14日内与被告签署房屋租赁合同，如原告未能按照本条款约定与被告签署房屋租赁合同或虽依约签订房屋租赁合同但未能全额支付租赁保证金的，被告有权向原告主张相当于租赁保证金数额之违约金，有权直接扣收原告已付诚意金以及租赁保证金(如已支付)并终止本意向书，有权以任何方式处置系争房屋，且无须另行通知原告。签约后，原告于2017年4月17日向被告转账支付诚意金人民币94,864元。2017年4月24日，原告要求被告确认租赁合同具体条款并予签约。但之后直至约定签约期限届满之时，原告始终未能配合签约。2017年6月12日，原告称虑及开业率、落位周边品牌变化、氛围不搭等因素，决定暂时与被告停止合作，并希望被告退还原告所付诚意金。2017年6月19日，原告致被告《申请函》，再次告知停止合作并要求退还诚意金。2018年9月，凯德晶萃广场正式对外开业。2019年2月，原告再次与被告沟通退还诚意金事宜。2019年2月14日，被告书面告知因原告在约定期限不予签订房屋租赁合同，故被告按照约定对原告所付诚意金予以直接扣收。现原告称凯德晶萃广场原约定开业时间系2017年11月3日，但实际却迟至2018年9月，此亦导致房屋租赁合同最终未能签订，故原告并无违约情节，被告应予返还原告所付诚意金。原告并以此为由，起诉来院。审理中，原、被告确认意向书虽于2017年3月28日签订，但因原告实际支付诚意金时间系2017年4月17日，故原、被告应予签订房屋租赁合同之时间应系原告支付诚意金后14日内。同时，原、被告确认之前所签意向书已予实际解除。以上事实，由原告提供的意向书、银行付款凭证、开业报道网页截图、被告提供的往来邮件、《申请函》，以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案所涉意向书系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。庭审中，原、被告确认房屋租赁合同应予签订时间系原告实际支付诚意金后14日内，同时亦确认原告届时未能配合签约。根据意向书所作约定，被告基于上述情形可向原告主张相当于租赁保证金数额之违约金，且被告有权直接扣收原告已付诚意金及租赁保证金(如已支付)。结合本案，被告根据意向书条款有权向原告主张违约金人民币284,592元，现被告通过直接扣收诚意金而实际取得违约金人民币94,864元。庭审中，原告称相较于被告因原告未予签约所遭受之损失而言，被告现实际取得之违约金人民币94,864元存在明显过高情形。针对原告该项述称意见，鉴于(1)一般情形下，因原告不予签约，被告因另寻租户可能遭受房屋空置期间租金损失，被告在此一般情形下实际收取违约金人民币94,864元并无不当；(2)结合本案，意向书原约定开业日期系2017年11月3日，但之后实际开业时间系2018年9月，期间延迟时间已远超被告另寻租户所需之合理期限，故对于实际开业时间而言，原告不予签约而致被告遭受之实际损失显然不大。鉴此，本院兼顾履约情形、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对被告依法可获违约金数额予以衡量确定。对于诚意金数额与本院依法衡量确定之违约金数额之间差额款项，被告应予退还原告。对于原告诉请之逾期付款利息，因原告要求返还之诚意金数额在本案判决生效后方可确定，故利息应自判决生效次日起计，且仅可以银行同期存款利率计息。至于原告述称广场延迟开业一节，鉴于意向书中明确约定被告有权根据实际情况调整并指定开业日期，且原告在签约期限届满之日亦无法预测后续开业情形，鉴此，本院对原告上述不予签约理由依法不予采纳。至于原告述称被告就不予退费应当及时告知一节，依据意向书约定内容，被告在原告拒绝按时签约情形下有权不经通知即可直接扣收原告所付诚意金，鉴此，本院对原告该项述称意见亦依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海永威置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海迪韦立贸易有限公司诚意金人民币47,432元；二、被告上海永威置业有限公司于本判决生效之日十日内就上述第一项偿付原告上海迪韦立贸易有限公司利息(自本判决生效次日起、以逾期退还诚意金数额为本金、按银行同期存款利率计至实际还款日止)。案件受理费人民币2,171.60元(原告上海迪韦立贸易有限公司已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币1,085.80元，原告上海迪韦立贸易有限公司负担人民币592.90元，被告上海永威置业有限公司负担人民币492.90元，本院退还原告上海迪韦立贸易有限公司人民币1,085.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇一九年十一月二十日书记员  周婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。