福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初11347号 原告（反诉被告）：明冬梅，女，汉族，1981年12月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：明东海，明冬梅亲属。 委托诉讼代理人：明东华，明冬梅亲属。 被告（反诉原告）：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人:廖贵辉，公司职员。 原告（反诉被告）明冬梅与被告（反诉原告）福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）明冬梅及其委托诉讼代理人明东华、被告（反诉原告）仁文公司委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明冬梅向本院提出诉讼请求：1.仁文公司继续履行编号为201031600098的《商品房买卖合同》及附件；2.被告仁文公司向明冬梅支付逾期交房违约金（从2015年10月1日至2019年6月30日，以购房款751253元为基数，按每日万分之一计算为102846.53元，从2019年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金以已付购房款为基数，按每日万分之一计算）；3.仁文公司按照合同约定在商品房交付使用后365日内办理不动产权初始登记（总登记），并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付明冬梅；4.仁文公司赔偿明冬梅租房等损失，从2018年9月暂计至2019年6月共50000元,2019年7月后的房租损失于交房之日支付；5.本案全部诉讼费用由仁文公司承担。事实与理由：2013年8月13日，明冬梅与仁文公司签订了编号为201031600098的《商品房买卖合同》及其附件六《合同补充协议书》，约定明冬梅购买仁文公司开发建设位于福州某房产，总金额为1466253元。明冬梅于2013年8月13日支付定金50000元、同日支付购房款701253元，约定余款715000元通过公积金贷款支付。双方约定仁文公司于2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的涉案商品房交付明冬梅使用。仁文公司在协助明冬梅办理贷款及交付商品房事项上存在重大过错。合同约定交付商品房日期前后，明冬梅均未收到仁文公司依据《补充协议》第二条第4款、《买卖合同》第八条、第十一条约定的书面通知。期间，仁文公司及其相关联企业因债务纠纷导致的资金链断裂，经营状况严重恶化、丧失商业信誉，公司财务被福建省高级人民法院监管。仁文公司涉案楼盘处于持续停工状态、按揭贷款业务停滞，明冬梅前往仁文公司售楼部要求楼盘工程复建、表达了“2014年9月30日前的不安抗辩权”和“2014年9月30日后的同时履行抗辩权”，要求及时办理公积金贷款、交付涉案商品房并主张了逾期交房违约金。2018年8月，明冬梅见同楼盘大部分业主收房后，多次前往仁文公司售楼部，要求仁文公司履行《补充协议》第二条第4款、《买卖合同》第八条、第十一条、第九条，仁文公司相关负责人均予以拒绝。2018年9月4日明冬梅收到仁文公司寄来的闽江（2018）律函062号律师函，但未收到仁文公司委托福建闽江律师事务所的委托函、律师事务所的证明及律所的指派公函等材料，所以，此律师函对明冬梅不发生法律效力，仁文公司无权通过律师函主张任何权利。明冬梅通过邮寄和上门协商等方式积极向仁文公司主张继续履行合同。明冬梅通过邮政快递邮寄给仁文公司《关于限期提供贷款资料、交付商品房及支付违约金或另行签订补充协议的催告函》，仁文公司于2018年9月10日签收。明冬梅2018年9月14日前往仁文公司售楼部找其部门负责人商谈支付余款、要求交付涉案商品房及主张逾期交房违约金事宜或双方搁置违约金事宜，仁文公司负责人坚持认为明冬梅违约，明冬梅不予认可。明冬梅又于2019年3月4日、5月15日、6月5日前往仁文公司售楼部找其部门负责人商谈支付余款、要求交付涉案商品房及主张逾期交房违约金事宜或双方搁置违约事宜另行签订补充协议，仁文公司负责人以同样理由拒绝。至今，双方对于协助办理按揭贷款、交付商品房及是否负违约责任未协商一致，请求判如所请。 仁文公司辩称，1.案涉商品房买卖合同已经于2018年9月12日解除，明冬梅要求继续履行《商品房买卖合同》并要求仁文公司配合办理按揭贷款手续、开具发票、交付房产、办理产权登记、赔偿损失等义务无事实和法律依据。双方于2013年8月13日签订商品房买卖合同以后，明冬梅只向仁文公司支付了751253元，剩余购房款715000元明冬梅一直未予支付。合同第七条约定，买受人逾期付款超过90日的，买受人在出卖人书面通知7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。仁文公司于2018年8月31日委托律师向明冬梅寄送编号为闽江（2018）律函062号关于限期支付购房余款及违约金事宜的律师函，催促明冬梅在收到律师函后7日内向仁文公司支付剩余购房款。明冬梅于2018年9月4日收悉，但明冬梅并未按约定在2018年9月11日前支付剩余购房款。另外该律师函明确写明“若你方逾期仍未缴纳，将视同你方拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，本函将自动转为解除合同的通知”。因此，该律师函在2018年9月12日即转为解除合同的通知。根据合同的约定以及法律的相关规定，案涉合同已经于2018年9月12日解除，且明冬梅并未在合同解除之日起3个月内向法院提出异议。因此案涉合同已经解除。根据合同法第97条的规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。因此合同解除后，与案涉合同有关的配合办理按揭贷款手续、开具发票、交付房产、办理产权登记等均不再履行，明冬梅的全部诉讼请求应予以驳回。2.明冬梅要求仁文公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，依法应予以驳回。如前所述案涉合同签订后，明冬梅只向仁文公司支付了部分购房款，剩余购房款一直未予支付。根据房地产市场的商业惯例和交易习惯，交付房产以前买受人必须先付清购房款。根据合同法第六十七条的规定，在明冬梅付清购房款之前，仁文公司有权拒绝履行交付房产的义务。另根据明冬梅在起诉状中自认其享有“不安抗辩权”和“同时履行抗辩权”可以得知，明冬梅付款时间应早于合同交房之前，至少都应与交房之时同步，本案很明确并不存在逾期交房的问题。明冬梅作为先履行义务的一方并没有确切证据证明仁文公司存在经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金、逃避债务、丧失商业信誉等丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，且明冬梅并未通知仁文公司中止履行，明冬梅所谓的不安抗辩不成立。明冬梅没有确切证据擅自中止履行的，应当承担违约责任。另外，即使仁文公司需要承担逾期交房违约金，那么2016年7月5日前的违约金已经过诉讼时效。综上，仁文公司不存在逾期交房的问题，明冬梅主张逾期交房违约金无事实和法律依据。3.明冬梅要求仁文公司赔偿明冬梅租房等损失，无事实和法律依据。首先，如前所述仁文公司并不存在违约交房的情况；其次，合同并未约定损失赔偿额的计算方法，只约定了违约金。即使假设仁文公司存在逾期交房，明冬梅既主张逾期交房违约金又主张租房损失，严重违背了合同的约定，违背了公平原则和诚实信用原则，加重仁文公司的责任。最后，明冬梅主张的损失赔偿额计算方法没有依据，明冬梅并无任何证据证明其有实际损失。综上所述，明冬梅的全部诉讼请求无事实和法律依据，依法应予以驳回。 仁文公司向本院提起反诉诉讼请求：1.确认双方签订的编号为201031600098的《商品房买卖合同》于2018年9月12日解除；2.注销商品房预告登记及该房产《商品房买卖合同》备案登记；3.明冬梅向仁文公司支付违约金7150元；4.明冬梅承担本诉和反诉的诉讼费用、财产保全费用等。事实与理由：2013年8月13日明冬梅与仁文公司签署了编号为201031600098《商品房买卖合同》及补充协议。合同签订后，明冬梅只向仁文公司支付了751253元。仁文公司于2018年8月31日向明冬梅寄送编号为闽江（2018）律函062号关于限期支付购房余款计违约金事宜的律师函，催促明冬梅在收到律师函后7日内向仁文公司支付剩余购房款。明冬梅于2018年9月4日收悉，但明冬梅并未按约定在2018年9月11日前支付剩余购房款。另外该律师函明确写明“若你方逾期仍未缴纳，将视同你方拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，本函将自动转化为解除合同的通知”。因此，该律师函在2018年9月12日即转为解除合同的通知。根据合同的约定以及相关法律的相关规定，案涉合同已经于2018年9月12日解除，且明冬梅并未在合同解除之日起3个月内向法院提出异议。因此案涉合同已经解除，明冬梅应向仁文公司支付未付款1%的违约金。合同解除后，商品房预告登记以及合同登记备案也应一并注销。综上所述，为维护仁文公司的合法权益，恳请法院驳回明冬梅请求的同时，判决支持仁文公司的反诉请求。 明冬梅辩称，1.本案讼争《商品房买卖合同》没有解除，双方应继续履行各自的义务。仁文公司以EMS面单、《律师函》所述主张解除合同，但EMS面单“内件品名：关于限期支付购房余款及违约金之事宜律师函”、《律师函》的发件人是闽江律师事务所熊益彬，《律师函》文本也没有仁文公司公章及其法定代表人李雄虎或其授权的人的签字或盖章，也就是说，仁文公司并没有按《补充协议》第六条“通知联络的解决：根据本协议发出的任何通知或书面通讯应以中文书写，通过邮寄方式发出，以投递后48小时视为送达。买卖双方联系地址、电话号码等以合同记载的内容为依据”的约定，向明冬梅邮寄其已委托闽江律师事务所代理其某些业务的书面通知书。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十五条、《中华人民共和国律师法》第二十五条的规定，闽江律师事务所应取得仁文公司的书面委托合同，且仁文公司应将委托代理事项通知合同当事人明冬梅。仁文公司至今未追认，故此《律师函》对明冬梅无法律约束力，仁文公司无权据此主张任何权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，仁文公司的合同解除权已超过诉讼时效。2.仁文公司认为明冬梅已领取合同原件一份、发票，可以自行办理按揭贷款或公积金贷款，但根据建设银行福建省分行和福州公积金管理中心的住房贷款材料要求，明冬梅不认为持以上材料可以办妥贷款手续，亦不符合福州地区商品房买卖的惯例做法，且双方并未签订无需开发商提供阶段性担保人责任的合同。根据建行一手房贷款材料要求及福州市住房公积金管理中心《福州住房公积金管理中心关于业务操作规程暂行规定》（榕房公积综〔2007〕95号）第二章之二“所需提供的证明材料”，仁文公司还应向贷款合同当事人提供福州房地产交易管理部门出具的并由仁文公司保管的《商品房买卖预告登记申请登记表》原件、《商品房购房合同》原件等材料。仁文公司所述明冬梅已领取的一份合同原件应是由合同当事人明冬梅持有并保管的合同原件，并非用于申办贷款的材料。另外，合同买卖双方于2013年8月13日签订《商品房买卖合同》一式七份，其中五份保存于出卖人处。根据反诉证据“同小区其他业主按揭贷款合同”及《补充协议》第二条第4款约定，在办理公积金贷款条件成就时，出卖人应当及时向买受人发出签约通知书，授权并提供资料协助办理公积金贷款。《补充协议》第二条第7款、第8款的约定，仁文公司没有发出《公积金贷款签约通知书》、未积极协助办理贷款，而以明冬梅领取了发票原件、一份合同原件即可自行办理贷款作抗辩事由无事实和法律依据。同时，因仁文公司至今未发出通知书，明冬梅的办理贷款时间仍处于合同规定的“约定时间内”的状态。3.仁文公司以同小区其他业主按揭贷款合同复印件，以说明“在2013年9月至2014年9月期间，仁文公司其他业主都可以顺利办理商业贷款或公积金贷款，明冬梅所述的不安抗辩权事由不成立”的主张，明冬梅认为，仁文公司其他业主自愿放弃行使不安抗辩权是其对自身权利的处分，两者并无民法意义上的关联性。本案中，合同履行过程中，仁文公司因经营不善未能按约履行房屋建造义务，案涉项目几度停工，亦无法依约于2014年9月30日前交房，已构成违约。即使仁文公司现追认委托闽江律师事务所有权出具《律师函》，但仁文公司和《律师函》并未告知明冬梅讼争房屋已具备交付条件，故明冬梅仍处于有享有正当理由的抗辩状态，并可据此暂不支付剩余房款。因此，仁文公司以明冬梅逾期未支付剩余房款为由要求解除合同，依据不足，同时基于合同解除诉请注销备案登记手续、预告登记手续亦无相应依据，请求驳回仁文公司的反诉诉讼请求的同时，支持明冬梅的诉讼请求。 经审理查明，2013年8月13日，明冬梅与仁文公司签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》，约定明冬梅购买仁文公司开发建设的福州市鼓楼区某房产，购房总金额为1466253元。合同第六条约定了付款方式：（附件六）买受人选择采用公积金贷款付款方式支付购房款，买卖双方应遵守以下条款约定：1.买受人于2013年8月13日付房款5万元整，于2013年9月13日前付房款701253元整…2.除上述款项外，其余购房款715000元由买受人在约定时间内向银行申请办理公积金贷款。3.办理公积金贷款所要交纳的包括但不限于保险费…由买受人自行承担。4.买受人同意于出卖人发出公积金贷款签约通知之日起40日内办妥公积金贷款，否则视为买受人逾期交款，每逾期一天，按申请贷款总额支付日0.1‰的违约金…。合同第八条约定，出卖人应在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格…如果在规定期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2.买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金…。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…。 明冬梅于2013年8月13日支付仁文公司定金50000元、购房款701253元。明冬梅于2018年9月5日向仁文公司邮寄了催告函，要求仁文公司交付讼争房屋及配合办理公积金贷款等，上述邮件于2019年9月10日被仁文公司签收。 另，仁文公司向本院述称其有向明冬梅发出办理公积金贷款通知书，但未提供相应证据。讼争房产于2018年7月20日通过验收，仁文公司至今未将讼争房交付明冬梅，讼争房暂不具备产权权属证书办理条件。 本院认为，2013年8月13日明冬梅与仁文公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议书》，内容合法有效，对双方均具有约束力，双方均应严格按照合同约定各自履行义务。明冬梅按照《商品房买卖合同》合同第六条约定于2013年8月13日支付仁文公司定金50000元、购房款701253元，已履行合同约定义务，剩余购房款应在仁文公司向其发出办理公积金贷款通知书后办理，但仁文公司未提供向明冬梅发出办理公积金贷款通知书的依据，应自行承担相应的法律后果。故明冬梅诉请继续履行《商品房买卖合同》，仁文公司应配合其办理公积金贷款，本院予以支持。关于逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，原约定的交付日期为2014年9月30日前，现仁文公司逾期交房已超过90日，构成违约，应按合同约定以明冬梅已付购房款751253元为基数，按日0.1‰计算违约金。仁文公司辩称超过诉讼时效部分的逾期交房违约金不应支持，因明冬梅于2018年9月5日向仁文公司邮寄的催告函在2018年9月10日被仁文公司签收，故明冬梅诉请逾期交房违约金应自以已付购房款751253元为基数，自2015年10月1日起按日0.1‰计至实际交房之日止，本院予以支持。 关于明冬梅诉请的仁文公司配合其办理产权权属证书等，因目前客观履行不能，本院暂不予处理，待讼争房产符合产权权属证书行政机关要求的办理条件时，双方应按《商品房买卖合同》及附件六履行各自义务。 关于明冬梅诉请的租房等损失，合同并无约定，且明冬梅已主张逾期交付违约金，故本院不予支持。 因仁文公司违约在先，且根据社会公开新闻报道等，仁文公司此前因经营状况恶化等原因，在明冬梅无过错的情形下，导致本案讼争房屋无法按期交付，故仁文公司反诉诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内通知并配合明冬梅办理福州市某房产公积金贷款手续； 二、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内按《商品房买卖合同》及附件六约定与明冬梅办理交房手续； 三、福建仁文建设有限公司于本判决生效之日十日内向明冬梅支付逾期交付违约金（以751253元为基数，自2015年10月1日起按日0.1‰计至仁文公司实际交房之日止）； 四、驳回明冬梅的其他诉讼请求; 五、驳回福建仁文建设有限公司的全部反诉诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费17996元，因适用简易程序减半收取8998元，由明冬梅负担198元，由福建仁文建设有限公司负担8800元。反诉诉讼费17996元，因适用简易程序减半收取8998元，由福建仁文建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  林 巧 二〇一九年十一月二十六日 法官助理  尹佳树 书 记 员  吴文彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。