呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4242号上诉人（原审被告）：呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区金河湾小区综合楼。法定代表人：金学良，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖振英，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄刚,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张敏,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：闫向晨,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：樊喜文,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：姚虎东,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：吴岚,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：高平,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：王炅,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：哈斯阿古拉,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：孟春阳,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：苏兰娣,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：李冬辉,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：祁静华,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：周帅,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：王健羽,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：何洁,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：黄建忠,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：宋建功,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：李作伟,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：胡爱军,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：曲宝华,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：胡春燕,女,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张景睿,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：张晋远,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：孔军,男,住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：周小京,女,住呼和浩特市。二十六被上诉人共同委托诉讼代表人：黄刚，呼和浩特市赛罕区金河湾小区业主。二十六被上诉人共同委托诉讼代表人：樊喜文，呼和浩特市赛罕区金河湾小区业主。上诉人呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司（以下简称金磊物业公司）因与被上诉人王炅、黄刚、张敏、高平、李冬辉、黄建忠、吴岚、樊喜文、张晋远、王健羽、张景睿、孔军、周小京、胡爱军、李作伟、姚虎东、祁静华、周帅、哈斯阿古拉、苏兰娣、胡春燕、闫向晨、何洁、曲宝华、宋建功、孟春阳物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，依法不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金磊物业公司上诉请求：1.撤销一审判决书；2.驳回被上诉人的第1、2、3、4、6项诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审部分认定事实错误，二十六名被上诉人中有部分并非我小区业主；二、一审适用法律错误。一审法院仅依据《物权法》判令金磊物业公司停止收取停车费，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，金磊物业公司在金河湾小区各地段的停车位的划定均是经过规划局图纸审定的，并与开发商签订了物业服务委托合同及补充协议，其中明确规定由金磊物业公司对小区的车位进行设计、铺设、更新照明灯管理、养护、维护等，并由金磊物业公司收取相应的服务费用。后金磊物业公司又分别与需要使用停车位的业主签订了协议，约定了管理与费用等问题，收费行为是完全合法与合理的。黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人辩称，1.我们都是金河湾小区的业主；2.金磊物业公司收取相应管理费用的权利已经在物业费中得到体现，不能重复收取。黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人向一审法院起诉请求：1.确认金磊物业公司强行收取停车费违法;2.判令金磊物业公司立即停止违法收取停车费行为；3、判令金磊物业公司退还非法收取停车费21370元；4.判令金磊物业公司将非法改建的业主共有绿地部位和消防通道恢复原状；5.判令金磊物业公司在物业管理区域内显著位置公示业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修基金使用情况，物业公用部位、公用设施设备经营所得收益和其他物业管理条例第四十九条规定应当公示的其他内容；6.判令金磊物业公司承担本案的诉讼费。一审庭审过程中，黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人将上述第4项诉讼请求变更为判令金磊物业公司将非法改建的消防通道恢复原状。一审法院认定事实：内蒙古小环球房地产开发有限责任公司与金磊物业公司于2009年10月10日签订《物业服务委托合同》，内蒙古小环球房地产开发有限责任公司委托金磊物业公司对金河湾小区提供物业服务，合同从2009年10月10日起生效至业主委员会成立后合同自动终止。合同签订后，金磊物业公司对金河湾小区提供了物业服务，金河湾小区业主向金磊物业公司支付了物业服务报酬。之后，黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人与金磊物业公司签订了《金河湾小区固定车位管理服务合同》或《临时车位管理服务协议》，约定金磊物业公司同意固定车位由其使用，黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人向金磊物业公司支付840元/年、600元/年、400元/年不等的管理服务费。黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人依约向金磊物业公司支付了停车费后，金磊物业公司给其出具了收取停车费的收据。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据上述法律规定，本案所涉金河湾小区内车位系金河湾小区业主共有的建筑物附属设施，故该车位能否收取停车费应由该小区业主共同决定或经该小区业主委员会决定，或经该小区业主大会决定，若决定收取停车费可以委托金磊物业公司收取。但金磊物业公司未经金河湾小区业主共同决定或业主委员会同意，或业主大会同意即向金河湾小区业主收取停车费，无法律依据，金磊物业公司应停止收取停车费。应待金河湾小区业主共同对停车费事宜作出决定或金河湾小区业主委员会作出决定或金河湾小区业主大会作出决定后，再根据决定处理。对于黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人主张金磊物业公司向其退还停车费21370元，因其与金磊物业公司签订的《金河湾小区固定车位管理服务合同》或《临时车位管理服务协议》约定金磊物业公司同意固定车位由黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人使用，黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人向金磊物业公司支付840元/年、600元/年、400元/年不等的管理服务费，金磊物业公司按约定将合同及协议载明车位交由其使用后，黄刚、樊喜文等二十六名被上诉人已经按照约定支付管理服务费，该合同及协议已经实际履行，对于该请求，一审法院不予支持。但金磊物业公司已经收取的业主共有车位的停车费应为金河湾小区业主共有，金磊物业公司应将相关停车费收取和使用情况进行公示。对于被上诉人主张判令金磊物业公司将非法改建的消防通道恢复原状的诉讼请求，因金磊物业公司不认可改建了业主消防通道，被上诉人提供的证据亦不足以证明金磊物业公司改建了消防通道，故对该请求不予支持。《内蒙古物业管理条例》第四十九条规定“物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和收费方式；（三）物业服务企业的权利和义务；（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；（五）业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部分、共用设施设备经营所得收益；（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；（七）其他应当公示的内容”。金磊物业公司未提供证据证明已经向金河湾小区业主公示了上述条例第四十九条各项规定的内容，金磊物业公司仅提供《告知书》照片1份，该照片内容仅显示金磊物业公司公示了其于2012年至2017年期间在金河湾共计修建了23个小区设施及相应花费金额，不足以证明金磊物业公司已经完全履行了第（五）项规定的内容，金磊物业公司应当承担举证不利的后果。故对被上诉人主张判令金磊物业公司在物业管理区域内显著位置公示业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修基金使用情况、物业公用部位，公用设施设备经营所得收益和其他《内蒙古物业管理条例》第四十九条规定应当公示的其他内容，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第二条规定，一审法院判决：一、呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司停止向黄刚、张敏、闫向晨、樊喜文、姚虎东、吴岚、高平、王炅、哈斯阿古拉、孟春阳、苏兰娣、李冬辉、祁静华、周帅、王健羽、何洁、黄建忠、宋建功、李作伟、胡爱军、曲宝华、胡春燕、张景睿、张晋远、孔军、周小京收取呼和浩特市赛罕区金河湾小区停车费；二、呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司在金河湾小区内显著位置公示：（一）项目负责人的基本情况、联系方式和物业投诉电话；（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标砖、收费项目、收费标准和收费标准；（三）物业服务企业的权利和义务；（四）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；（五）业主缴纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，物业共用部分、共用设施设备经营所得收益；（六）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；三、驳回黄刚、张敏、闫向晨、樊喜文、姚虎东、吴岚、高平、王炅、哈斯阿古拉、孟春阳、苏兰娣、李冬辉、祁静华、周帅、王健羽、何洁、黄建忠、宋建功、李作伟、胡爱军、曲宝华、胡春燕、张景睿、张晋远、孔军、周小京的其他诉讼请求。案件受理费334元（张敏、闫向晨、樊喜文、姚虎东、吴岚、高平、王炅、哈斯阿古拉、孟春阳、苏兰娣、李冬辉、祁静华、周帅、王健羽、何洁、黄建忠、宋建功、李作伟、胡爱军、曲宝华、胡春燕、张景睿、张晋远、孔军、周小京已预交），由被上诉人负担234元，由金磊物业公司负担100元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定,建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案争议的车位均位于道路两侧及楼宇间，且在附件四《合同补充协议》中有明确约定“小区道路两侧、楼宇间停车位属业主共有，统一由物业公司管理”。金磊物业公司对该车位进行管理，是基于物业服务合同应履行的义务，不能因管理行为当然获得收取停车费的权利。金磊物业公司与内蒙古小环球房地产开发有限责任公司签订的《物业服务委托合同》及其补充协议，其效力不及于小区业主，金磊物业公司上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由呼和浩特市金磊物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 李永刚审判员 郭丰愷审判员 洪齐艳二〇一九年十一月五日书记员 杜景瑶