广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4512号 原告:李炳英，男，1976年2月8日，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：覃晓，广西德亦承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄结兰，广西德亦承律师事务所律师。 被告：王晓磊，男，1982年11月23日出生，汉族，住甘肃省永登县。 第三人：南宁市鑫桥市场开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市明秀东路137号，统一社会信用代码:91450102799704112T。 法定代表人：黄晋华。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月5日 开庭时间：2019年9月2日、10月24日 当事人到庭情况： 原告李炳英：委托诉讼代理人覃晓、黄结兰到庭。 被告王晓磊：王晓磊到庭。 第三人南宁市鑫桥市场开发有限公司（以下简称鑫桥公司）：未到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺转租合同》；2、被告向原告支付所欠租金111333元（租金自2019年2月1日起算至2019年7月17日止，租金为20000元/月）；3、被告向原告支付逾期的租金所产生的滞纳金18592.6元(滞纳金以111333元为基数，自2019年2月1日起暂计至2019年7月17日（共167天），直计至被告付清全部租金之日止，每逾期一日以所欠租金总数的1‰标准计算）；4、被告偿还原告代被告向第三人支付第三人的房屋租金、物业费等共计168685.25元（其中：物业费12520.25元，租金156165元，支付第三人的房屋租金，自2019年2月28日到2019年7月17日止）；5、被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：2018年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于南宁市砖混结构第五层约1142.5平方米的楼房及附属配电、上下水设施租赁给被告作为足浴保健按摩营业之用，年租金240000元，租期自2018年7月7日至2025年9月30日。协议签订后，原告将房屋交付被告使用，被告将房屋装修自主经营。但从2019年2月起，被告开始拖欠原告租金，原告多次要求被告支付所欠租金，但被告置之不理。2019年7月17日，在物业公司的见证下，原告清点了被告租赁场地的物品，并取回租赁场地。被告的行为违反了合同约定，应承担违约责任。 被告答辩要点 被告王晓磊辩称：对起诉有异议的是双方所签的合同从2019年7月开始，实际上送被告一个月，每月租金是20000元，对房屋租金111333元有异议，后期的租金156165元也是不符合事实的。本案的《商铺转租合同》已经解除了。对原告主张的物业费没有异议。对于滞纳金的计算方式，原告给被告发解除函是6月5日，被告认为当天合同已经解除了，对滞纳金的计算方式和时间有异议。 认定事实及法律适用 2018年7月7日，原告李炳英（甲方）与被告王晓磊（乙方）签订《商铺转租合同》,合同主要约定:由甲方将其承租的座落于南宁市商铺转租给乙方；乙方承租后同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；甲方于2018年7月7日前向乙方交付该商铺，转租期为96个月，自2018年7月7日起至2025年9月30日止；乙方在签订本合同之日，须向甲方交纳履约保证金30000元；每月转租租金为20000元，交付租金日期从2018年8月16日起算；乙方应于每季7日前向甲方交付本季租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金总计的1‰支付滞纳金，逾期一季未交付租金，甲方有权视情况解除合约，收回该铺面；在商铺转租期间，乙方使用该商铺所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、商管费以及其它乙方在经营活动中产生的一切费用由乙方自行承担；乙方负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间，按照该商铺所处市场管理部门规定；在转租期间，因为乙方原因租赁合同被解除的，甲方不予退还押金，给甲方造成的损失超出押金部分，乙方应在合同解除后15日内补齐所欠款项，每超过一日，按照应补交金额的5%支付滞纳金。 2018年12月21日，被告王晓磊向原告李炳英支付租金80000元。2019年2月、3月，被告王晓磊向原告李炳英支付租金合计30000元。以上合计110000元。 原告李炳英代被告王晓磊向第三人鑫桥公司支付租金、物业费共计168685.25元，其中：2019年2月28日至2019年5月31日租金103334元、2019年6月1日至2019年7月16日租金52831元，租金合计156165元；2019年3月1日至2019年7月16日的物业费12520.25元。 2019年6月5日,原告通过手机微信向被告发出《解除函》，以被告欠交租金要求终止与被告签订的合同。被告在微信回复“收到”。 2019年7月16日，原告从第三人处收回涉案商铺。 还查明,2014年12月20日,原告李炳英与第三人鑫桥公司签订《房屋租赁协议》,约定鑫桥公司将前述铺面租给原告经营养生保健按摩、足浴。 原告表示：原告在2019年6月5日曾向被告发函要求解除合同，被告只是回复收到，但是没有对是否同意解除以及何时办理相应的交接手续进行回应。被告没有与原告办理相应的解除手续也没有将商铺移交给原告，到2019年7月16日因被告欠第三人租金较多，原告为了止损与第三人协商将商铺交付给原告，当时商铺是有两把锁，被告上了一把锁，另一把锁不确定是否是第三人上的。 被告表示：上锁是因为商铺从2019年3月已经停业，到5月底被告上了一把锁，剩下的锁是第三人上的。商铺收回的时间被告认为是2019年6月5日，因为当时被告与原告商谈将商铺还给原告，是口头谈，被告明确表示不做了，原告也同意。双方没有办理商铺交接手续。被告在2018年8月16日至2019年6月5日有支付一个月的租金，在交付商铺给被告前，原告还欠原房东两个月的租金没有支付。但被告未提交相应的证据。 以上事实,有《商铺转租合同》、《收款收据》、银行交易流水明细清单和转账凭证、微信聊天记录截图与、《房屋租赁协议》及当事人的陈述等材料在卷佐证。 本院认为：原告李炳英与被告王晓磊所签订的《商铺转租合同》，双方意思表示真实,内容不违反法律强制性规定,属有效合同,两人应全面履行合同约定义务。原告已全面履行合同义务，被告未能依约交付租金，其行为对原告而言已构成根本性违约，直接妨碍原告合同目标的实现，造成原告合同目的落空。原告作为守约一方，依据双方合同的约定要求解除合同，本院予以支持。被告提出合同已于2019年6月5日解除，但未提供证据予以证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告作为违约方，因解除合同失去效力，其受领的给付失去法律依据，依法应返还原告并赔偿原告损失。本院对原告要求被告支付所欠租金、滞纳金及原告代被告向第三人支付的租金、物业费的诉讼请求，依法予以支持。 1、关于租金。被告从2018年8月16日起租用铺面至2019年7月16日原告收回铺面，被告共付租金110000元，被告欠原告租金111333元（20000元/月×335天－110000元﹦111333元）。故原告主张被告支付2019年2月1日起算至2019年7月16日所欠租金111333元，本院予以支持。被告辨称除已支付110000元租金外，还支付一个月的租金,但其未能提交相应证据,根据谁主张谁举证的法律规定,被告举证不能应承担相应后果,故本院对被告该项抗辩不予采信。 2、关于滞纳金。原告主张被告支付逾期租金所产生的滞纳金，实为逾期付款违约金，原告要求按合同约定每逾期一日以所欠租金总数的1‰标准计算违约金，被告提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因原告主张的违约金标准已过分高于原告造成的损失，本院将违约金计算方法调整为按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算。 3、关于原告代被告向第三人支付的租金、物业费。原告代被告向第三人鑫桥公司共支付租金156165元、物业费12520.25元，合计168685.25元，故原告主张被告偿还代交的租金、物业费共计168685.25元，理由充分，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下： 一、解除原告李炳英与被告王晓磊于2018年7月7日签订的《商铺转租合同》； 二、被告王晓磊向原告李炳英支付租金111333元； 三、被告王晓磊向原告李炳英支付违约金（违约金计算：从2019年2月1日起计至被告付清欠款之日止，以111333元为基数，按银行同期流动资金贷款基准利率上浮30%计算）； 四、被告王晓磊偿还原告李炳英代被告王晓磊向第三人南宁市鑫桥市场开发有限公司支付的租金、物业费共计168685.25元。 案件受理费5779元，由被告王晓磊负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 艳 审 判 员  李宁明 人民陪审员  蒙海艳 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  朱力克 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 窗体顶端 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院印发的通知》 第六条在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。