河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初字386号 原告：唐山银泉房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区郑庄子镇周赵庄村东。 法定代表人：张玉良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：严冬，河北冀信律师事务所律师。 被告：唐山市丰南建设投资有限公司，住所地：丰南区国丰大街126号。 法定代表人：刘倬锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜玉娟，河北丰华律师事务所律师。 原告唐山银泉房地产开发有限公司诉被告唐山市丰南建设投资有限公司合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出(2018)冀02民初360号民事判决，被告唐山市丰南建设投资有限公司不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年4月23日作出(2019)冀民终421号民事裁定书，裁定撤销本院(2018)冀02民初360号民事判决，发回本院重审。本院于2019年6月4日受理后，依法由审判员刘群勇担任审判长，与审判员徐万启、董媛媛组成合议庭公开开庭审理了本案，原告唐山银泉房地产开发有限公司委托诉讼代理人严冬、被告唐山市丰南建设投资有限公司委托诉讼代理人杜玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山银泉房地产开发有限公司诉称，2012年12月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《丰南二期项目合作议书》，约定：为促进唐山市丰南区旅游服务业发展，进一步提升和完善城市功能，经双方协商，乙方决定在丰南区项目，占地约110亩，位于致远桥以南，雨水提升泵站以北唐津运河两侧未开发区域；项目地块用地性质为商业，使用年限为40年；项目建设时限：计划2013年5月底前完成土地挂牌出让并开工建设。同时约定甲方协助乙方招拍挂方式取得项目用地、办理项目建设相关手续，解决项目建设相关手续，解决项目建设过程中出现的相关矛盾和问题，保证土地摘牌后1个月内协助乙方完成项目施工手续办理，项目实施过程中，如果甲方不能按时办理有关手续及交付土地，乙方有权解除合同。 合同签订后，原告按照约定履行了义务，在交付相关款项后办理了该合同约定项目的国有土地使用证、建设用地规划使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，原告为履行上述合作协议已实际支付土地出让价款78960000元，已建工程成本支出款项52896568.4元、项目差旅等办公开支款项10000000元、二期搁置二期钢结构支出款项9000000元、钢材9779204.53元、营销策划4890000元、工人工资预储金3396963.12元、农民工工资保证金1700000元、土地使用权出让转让契税3998402元、人防易地建设费1089110.40元、工人工资6300000元、监理费1000000元、前期所有设计、审图、桩基检测等（14项）16651780元，共计199662028.45元。但丰南区政府相关主管部门于2013年8月8日，却以项目土地性质规划为绿地为由不能进行商业建设，责令原告停止施工至今。经多次催促被告按合同约定及时履行合同义务，但至今未能解决，给原告造成了巨大经济损失。原、被告为促进唐山市丰南区旅游服务业发展，本着平等自愿原则，签订了上述协议书，但被告没有按约定办理调规等项目建设相关手续，没有解决项目建设过程中出现的矛盾和问题，以致我方自2013年8月停止施工至今，损失惨重。被告的行为属典型的违约，应承担相应违约责任。同时根据《合同法相关规定》被告应赔偿原告的全部实际损失的24%利息。故此向法院提起诉讼，请求：1、请求法院判令自2013年8月8日起被告赔偿原告因其违约而造成的损失。（以199662028.45元为基数，按年利率24%计算至2018年7月20日损失总额为239594434.14元）；2、被告赔付原告律师代理费3500000元；3、诉讼费用由被告负担。2018年12月20日原告向本院提交“变更诉讼请求申请书”，申请将原诉讼请求第1项变更为：请求法院判令被告赔偿原告因被告违反《丰南二期项目合作议书》而造成的损失。其中包括：1、土地出让金资金占用损失（其中，以17500000为基数自2013年7月18日起至本案涉案所有商业用地变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算；以23103825元为基数自2013年8月5日起至本案涉案所有商业用地变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算；以11296175元为基数自2014年1月28日起至本案涉案所有商业用地变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算；以27060000为基数自2014年1月28日起，至本案涉案所有商业用地变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；2、土地使用权出让契税资金占用损失（以3998402元为基数自2014年2月7日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；3、人防易地建设费占用损失（以1089110.40元为基数，自2014年4月23日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；4、已建工程（不包括七通一平）资金占用损失（其中钢结构、围挡以11453781.44元为基数，自2013年5月起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算；桩基以7397937.83元为基数，自2015年2月起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算；难桩挖桩间土以62462.68元为基数，自2015年6月起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；5、被告赔偿原告前期所有设计、图审、桩基检测等（14项）资金占用损失（以23100409元为基数，自2013年6月2日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；6、监理费528507元及资金占用损失（自2015年6月3日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；7、工程停工期间人工工资4558544元；8、预储金资金占用损失（以3396963.12元为基数，自2017年9月15日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；9、农民工工资保证金占用损失（以1700000元为基数，自2017年9月18日起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；10、钢材材料资金占用损失（以11150713.88元为基数，自2013年11月起至本案涉案土地的用地性质变更为商业建设用地之日止，按年利率24%计算）；11、项目差旅办公开支款项10000000元；12、造价咨询费706600元。事实和理由：原告诉被告土地使用权转让合同纠纷一案，已由贵院立案审理，依据原告申请，经由鉴定机构委托唐山市宏达工程造价咨询事务所对原告损失部分进行造价鉴定。现根据唐山市宏达工程造价咨询事务所出具的唐宏价鉴［2018］39-6《鉴定意见书》，对诉讼请求进行变更。 被告唐山市丰南建设投资有限公司主要答辩称：一、合同无法继续履行并非被告过错造成，不应由被告承担赔偿责任。原告与被告按照设计为商业用地的规划于2012年12月21日签订了《丰南二期项目合作协议书》（以下简称：合作协议）,该协议第五条约定：“项目地块用地性质为商业，使用年限为40年”。协议签订后，原告于2014年2月17日以国有出让方式取得商业性质土地使用权证，于2014年4月取得商业性质建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。原告在诉状中所说的：“政府相关主管部门于2013年8月8日却以项目土地性质规划为绿地为由，不能进行商业建设，责令我方停止施工至今”的情况如果是真实的，也属于被告意志之外、非被告过错的原因停工。因为涉案土地使用权不是被告拍卖出让的，商业性质土地使用权证不是被告颁发的；项目用地的规划设计不是被告做出的，商业性质建设用地规划许可证不是被告颁发的，用地性质规划也不是被告有权调整的。原告停止施工不是被告的过错造成，不应由被告承担合同无法继续履行的赔偿责任。现在，商业用地性质土地使用权证、商业性质建设用地规划许可证和建设工程规划许可证未被依照法定行政程序撤销，仍然处于合法有效状态的情况下，原告向企业性质的被告提出赔偿要求理据不足。二、双方签订的《合作协议》应属无效合同。原告主张项目土地性质规划为绿地，并因此被责令停工。如果原告这一主张成立，那就意味着双方以规划设计为商业用地为基础签订的项目《合作协议》无效，因为，违反了《城乡规划法》第三条：“城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。”的规定，依据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”属于违反法律强制性规定的无效协议，应当终止履行，并按照《城乡规划法》第三十九条：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效，对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件，占用土地的应当及时退回”的规定处理。三、原告在施工许可证颁发之前及政府部门下达停工通知后进行施工的损失应当由其自己承担。1、原告提交的证据证实：案涉土地使用权证于2014年2月17日颁发，建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是2014年4月颁发，施工许可证是2017年10月颁发，原告在土地使用权证、规划许可证和施工许可证颁发之前进行施工的损失应当由其自己承担。2、原告在诉状中主张：“区政府相关主管部门于2013年8月8日，以项目土地性质规划为绿地为由、不能进行商业建设，责令我方停止施工。”假设原告所述真实，其不听劝阻，一再施工造成的损失应当由其自己承担。四、被告对原告提出的赔偿项目及标准有异议。1、原告诉请按照年利率24%计算损失的要求没有法律依据。原告在其《变更诉讼请求申请书》中列了12项损失，其中有9项要求按照年利率24%计算损失。被告认为，原被告双方不是民间借贷关系，原告要求按照民间借贷且有约定利息的最高年利率24%计算损失，没有法律依据。2、已经退回给原告的土地出让金2309.2万元应当扣除。原告在其《变更诉讼请求申请书》（1）中只列出了其交纳土地出让金的数额，没有将被告已经返还给原告的2309.2万元予以扣除。返还给原告的2309.2万元问题，被告在原审第一次庭审举证时已举证证明：被告于2013年8月7日已经返还给原告2309.2万元，所以，在计算原告支付的土地出让金时，应将2309.2万元予以扣除。3、原告要求自2013年5月等为起始日期计算已建工程资金占用损失，没有依据。原告在其《变更诉讼请求申请书》（4）中提出自2013年5月、2015年2月、2015年6月为起始日期，计算钢结构、桩基、验桩挖间土的利息损失，没有依据，且是在没有取得土地使用证、规划许可证及施工许可证之前及政府相关部门通知停工后发生的费用。4、原告要求自2013年6月2日为起始日期计算设计、审图、桩基检测资金占用损失，没有依据。原告在其《变更诉讼请求申请书》（5）中提出自2013年6月2日为起始日期计算设计、审图、桩基检测资金占用损失。原告的设计、审图是陆续发生的，并非都发生在2013年6月2日前；桩基检测许多发生在2015年8月。原告要求自2013年6月2日为起始日期计算资金占用损失，不符合事实，没有依据。5、原告要求计算预储金资金339693.12元和1700000元占用损失，没有证据支持。原告没有举出该两笔费用是为本案工程所交的相关证据，无法证明与本案有关联性。6、原告要求以11150713.88元为基数计算钢材资金占用损失，没有依据。原告诉状称：2013年8月8日停工，又说自2013年5月至2013年11月购钢材3205.908吨，所购钢材没有票据、没有运费、没有存放地点等证据证明真实发生，诉讼中要求造价评估鉴定机构出具鉴定，鉴定机构在没有见到3205.908吨钢材（如果3205.908吨钢材真实存在，应当堆成小山一样），也没有售出多少及转到其他工地的时间等证据的情况下，鉴定机构出具了：“所购钢材的工程量根据现有资料无法核实”的意见。所以，被告对原告以11150713.88元为基数计算资金占用损失的诉请不予认可。7、原告提出项目差旅办公开支1000万元的诉请，没有依据。原告提出项目差旅办公开支1000万元的诉请，没有任何证据支持，只有原告自己列的清单，不属于证据，被告不予认可。8、造价咨询费706600元，应扣除与本案无关的楼梯变更评估部分。原告在本案诉讼中要求造价评估鉴定机构对尚未发生的楼梯变更工程出具鉴定意见，鉴定机构预估了1278.9269万元。该部分评估与本案无关，相应的造价咨询费应由原告自行承担。9、原告提出赔付律师费350万元的诉请没有依据。原告要求被告赔付其律师费的诉请没有合同及法律依据，被告不同意赔付。 根据原、被告起诉和答辩，本院确定本案的审理焦点是：1、本案涉案合同是否合法有效？2、涉案合同未能依约履行的原因是什么？未能履行的责任由谁承担？3、原告主张的违约损失是否应当由被告全部承担？如果承担，损失数额应如何确定？双方当事人依据本院确定的争议焦点，分别向本院提交了相关证据，本院依法组织双方对证据进行了质证，对双方无争议的证据，本院依法记录在案。对双方有争议的证据，本院依法予以分析认定。 经审理查明，2012年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《丰南二期项目合作议书》，合作书第五条约定：项目用地性质：项目地块用地性质为商业，使用年限为40年，自国有土地使用证下发之日起计算；第七条第3款约定：乙方通过招拍挂方式取得土地使用权，并按规定交足土地出让金。甲方承诺在乙方交足土地出让金10日内返还乙方，用于抵顶相应桥梁工程投资。第十六条约定：甲方协助乙方以招拍挂方式取得项目用地、办理项目建设相关手续，解决项目建设过程中出现的相关矛盾和问题，保证土地摘牌后1个月内协助乙方完成项目施工手续办理。合作协议签订后，原告通过招、拍、挂程序取得涉案土地的建设用地使用权。2014年2月17日，原告取得了涉案土地的国有土地使用权证。该国有土地使用权证地类（用途）一栏为商业。2014年4月10日，原告取得了涉案的如下地块建设用地规划许可证：1、丰南西城区唐当运河东岸、瑞宁街跨唐津运河人行桥北侧1号地块6.32亩建设用地规划许可证；2、丰南西城区唐津运河东岸、滨河北大街北侧2号地块34.05亩建设用地规划许可证；3、丰南西城区唐津运河东岸、滨河北大街南侧3号地块29.43亩建设用地规划许可证；4、丰南西城区唐津运河西岸、滨河北大街南侧4号地块28.88亩建设用地规划许可证。上述建设用地规划许可证用地性质一栏均为商业用地。2014年4月24日原告取得了涉案土地的如下地块建设工程规划许可证：1、丰南西城区唐津运河东岸、瑞宁街跨唐津运河人行桥北侧1号地块建设工程规划许可证；2、丰南西城区唐津运河东岸、滨河北大街北侧2号地块建设工程规划许可证；3、丰南西城区唐津运河东岸、滨河北大街南侧3号地块建设工程规划许可证；4、丰南西城区唐津运河西岸、滨河北大街南侧4号地块建设工程规划许可证。2017年10月9日原告取得了涉案土地的建筑工程施工许可证。 合同签订后，原告对涉案工程进行了实际施工并交纳、支出了相应费用。原一审中本院依据原告申请，依法委托唐山市宏大工程造价咨询事务所对原告主张的相关损失进行了鉴定，2018年12月17日，唐山市宏大工程造价咨询事务所出具了唐宏价鉴［2018］3906号工程造价鉴定意见书。 原一审中，本院依申请向唐山市城乡规划局丰南区分局调取了“唐山市人民政府关于《唐山市中心城区控制性详细规划》的批复”和“唐山市丰南区控制性详细规划(2009-2020)图”，显示涉案土地规划为绿地。 重审中，原告提交了唐山市自然资源和规划局丰南区分局于2019年5月22出具的“关于丰南区项目的说明”。该说明载明：“丰南区于2010年8月在唐津××岸××了项目。该项目规划沿河总长度2500米，其中一期项目长度1000米，由丰南区建投公司出资建设。由于当时唐山市总规、控规正在编制，按照城乡规划管理法有关规定，丰南区规划部门可以对该项目用地依据规划要求进行调整。因此，按照边建边批的思路，丰南区政府责成规划丰南分局按商业用地出具了规划设计条件；二期项目由唐山银泉房地产开发有限公司开发建设，2012年12月21日，丰南区建投公司与唐山银泉房地产开发有限公司签订了《丰南项目合作协议》，约定由该公司通过挂牌出让方式取得二期项目用地并实施项目建设。2013年丰南区第3次规委会通过了《唐人街二期规划设计方案》。参照一期项目建设做法，规划丰南分局为二期项目地块出具商业规划设计条件后，唐山银泉房地产开发有限公司于2013年6月通过招拍挂方式取得土地使用权。按照《合作协议》约定，丰南区政府同意该公司建设二期项目。运河唐人待二期项目在《唐山市城市总体规划》（2011-2020）中规划用地性质主要为绿地，目前该项目用地性质尚未调整完成。” 重审中，依据河北省高级人民法院（2019）冀民终421号民事裁定书的意见，本院依法到唐山市自然资源和规划局丰南区分局调查了解本案涉案土地规划情况，主要调查了解以下情况：一是涉案土地在签订合作协议时，相关行政主管部门颁发的规划许可证、国有土地使用证与现在涉案土地规划不一致的原因；二是涉案土地的规划是否有调整的可能，如有，何时能调整完毕，涉案合同是否还有继续履行的可能。该局相关人员向本院介绍了相关情况，但拒绝本院向其做笔录。关于本院调查了解的第一个问题，相关人员的答复同该局于2019年5月22出具的“关于丰南区项目的说明”相一致。关于第二个问题，该局称“因丰南区属于唐山市中心城区，目前涉案土地的国土空间规划由唐山市规划部门予以编制、调整，不属于区规划部门的权力范围。据了解涉案土地的规划调整现正在编制过程中，多长时间能够完成规划调整以及规划调整方案何时能够获得批准，目前不能确定。如果规划不能调整或不能被批准，涉案土地的开发只能停止。” 2018年7月原告以被告没有按约定办理涉案土地的规划调整等项目建设相关手续、没能解决项目建设过程中出现的矛盾和问题、致原告2013年8月停止施工至今、给其造成巨大损失为由，来院起诉，请求判如所请。 重审中，本院依法向原告释明是否变更诉讼请求，原告坚持不予变更。 本院认为，2012年12月21日，原告唐山银泉房地产开发有限公司与被告唐山市丰南建设投资有限公司签订的《丰南二期项目合作议书》第七条第3款约定“乙方通过招拍挂方式取得土地使用权，并按规定交足土地出让金”；第十六条约定：“甲方协助乙方以招拍挂方式项目用地、办理项目建设相关手续，解决项目建设过程中出现的相关矛盾和问题，保证土地摘牌后1个月内协助乙方完成项目施工手续办理”。上述约定不违反法律规定，被告依照双方合同约定，已经协助原告通过招、拍、挂程序取得涉案土地使用权，并于2012年2月17日办理并取得涉案土地的国有土地使用权证，涉案土地已经登记在原告名下；于2014年4月10日和24日取得了涉案土地的建设用地（工程）规划许可证；于2017年10月9日取得了涉案土地的建筑工程施工许可证。虽然本院调取的丰南区控制性详细规划2009-2020年规划图和唐山市自然资源和规划局丰南区分局出具的“关于丰南区项目的说明”显示涉案土地用地性质为绿地，目前尚未调规完成，但在上述行政许可未被行政机关依法撤销的情况下，被告已经按照合同约定完成了合同约定的义务。原告未举证证实被告在签订涉案合作协议时知道或者应当知道涉案土地规划为绿地，被告不存在过错。依照法律规定，城市土地规划和土地性质的调整系行政机关的职权，被告作为企业法人，无权对涉案土地的规划性质作出调整。原告主张被告未按照合同约定完成涉案土地的规划调整，违反了合作协议的约定，要求被告赔偿其投资利息损失，理据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 驳回原告唐山银泉房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1239772.17元、诉讼保全费5000元，合计1244772.17由原告唐山银泉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘群勇 审判员  董媛媛 审判员  徐万启 二〇一九年十一月三十一日 书记员  赵亚征