广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初380号 原告：防城港市康辉汽车装配维修有限公司，住所地：防城港市防城区防邕路195号，统一社会信用代码：91450603201181784E。 法定代表：康世华，董事长。 一般授权委托诉讼代理人：王国喜，男，1963年7月16日出生，京族，住广西防城港市港口区，防城港市康辉汽车装配维修有限公司职员。 一般授权委托诉讼代理人：符继生，男，1963年6月26日出生，汉族，住广西防城港市防城区，防城港市康辉汽车装配维修有限公司副总经理。 被告：江朝活，男，1963年9月13日出生，汉族，住防城港市防城区。 一般授权委托诉讼代理人：曾勇光，广西海港律师事务所律师。 一般授权委托诉讼代理人：吴超，广西海港律师事务所律师。 原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司诉被告江朝活物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司的一般授权委托诉讼代理人符继生、王国喜，被告江朝活及其一般授权委托诉讼代理人曾勇光、吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复好位于防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号两间房屋返还给原告；2、判令被告偿付房屋租金（从2000年11月22日暂计至2018年11月21日，按每月500元计，以后至被告返还房屋之日仍按每月500元另计）108000元给原告；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告在防城区防城镇防邕路195号场地从事汽车修理经营期间，尚欠广州白云顺丰汽车配件中心（张继耀，下简称张继耀）货款243662元，因原告当时无力偿还，经张继耀与原告协商，双方于2000年11月22日达成还款协议，规定原告每年还款6000元直至还清全部欠款，原告同时必须以大门右侧综合楼304号、305号两间房屋作抵押，如原告不能按期还款，张继耀有权对该两间房屋进行处理。尔后，原告每年依约偿还欠款，至今已还款10多万元，尚欠十几万元未能还清。被告于20世纪90年代未开始搬到讼争的该两间房居住，原告于2000年起将该两间屋抵债后，张继耀曾要求被告搬走，将屋返还给其使用，原告依约还款后，张继耀建议由原告出面处理，原告就此曾多次要求被告搬走，将屋返还给原告使用，否则，被告要按每月500元计，支付房租给原告偿还给张继耀欠款。经反复多次催促，被告不但不返还占用房屋，甚至将其中的一间出租给他人居住，一间用作养鸡，搞得整栋按乃至整个小区臭气熏天，全厂职工怨声不断。严重影响全厂职工的正常工作和生活。现提起诉讼，请求依法处理。 原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司对其陈述提供如下证据：1、原告营业执照及法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，用以证明原、被告符合本案诉讼主体资格；2、催款函，用以证明原告欠货款的事实；3、欠款协议，用以证明原告与张继耀达成了用诉争房屋抵债协议；4、催房租函，用以证明张继耀曾向原、被告催收房屋占用费；5、委托书及身份证，用以证明张继耀委托其儿子催收原告欠款的事实；6、还款凭证，用以证明原告至今仍一直偿还贷款给张继耀的事实；7、防城二轻局文件，用以证明食品厂主管部门同意改制；8、防城二轻局联合社文件，用以证明食品厂主管部门同意改制并明确食品厂债权债务由新企业负责；9、防城企改办文件，用以证明防城企改办已同意食品厂改制；10、防城区委会议纪要，用以证明区委已同意食品厂办理土地手续；11、会议纪要，用以证明被告已签字同意企业改制；12、会议决议，用以证明被告已签字同意企业改制；13、解除劳动协议，用以证明被告与已防城食品厂解除劳动关系；14、支款凭单，用以证明被告已按协议从改制后的原告处领取了补偿款；15、土地证，用以证明被告占用的房屋在食品厂土地房产范围内；16、企业变更通知，用以证明防城区食品厂改制后已依法变更为原告；17、防城区政府报告，用以证明食品厂已将被告占用的该两间房抵偿给广州白云顺丰汽配中心；18、照片，用以证明被告至今占用原告房屋用于养鸡等的事实；19、还款协议，用以证明原告还款后抵押房屋为原告所有；20、《职工安置方案》，用以证明改制时已对职工进行安置；21、《特别声明》，说明304、305号房屋抵押给广东公司，广东公司由原告处理，原厂所欠的债务由原告承担。 被告江朝活辩称，一、本案原告的起诉已经超过了诉讼时效，理由如下：本案被告从上个世纪九十年代末就居住在本案案涉房屋305室，到现在已经三十几年的时间，本案原告在2019年4月份才向法院提起诉讼，已经超过民法通则第135条两年的诉讼时效。二、本案原告不是案涉房产的所有权人，对案涉房产没有权属，因此，其不是本案适格的原告，请求法院依法驳回原告的起诉。民事诉讼法199条，对于起诉的条件作出了明确的规定，其中第一点就是原告必须与本案有利害关系的，原告对本案涉案房产没有权属，因此，原告的起诉不符合起诉的条件。三、原告在本案当中提交的证据的材料，均是原告与案外人之间的债务关系，与被告没有任何关联，而且，原告在诉讼的第二点中已经明确了原告依约偿还了其欠款，本案当中原告的起诉是不符合本案条件的，所以请求法院驳回原告的起诉。 被告江朝活为其辩解提供如下证据：1、防城港市人民政府关于理顺国有企业劳动关系暂行办法，用以证明两个内容：一、该份文件第十一条第（五）项规定：“……解除劳动关系后，未参加房改的，双方应通过协商妥善解决职工住房问题，原告至今没有与被告协商解决。二、该份办法的第三点，如果企业所有制性质发生变化，应置换在职职工的身份及提起置换身份的费用，即原告提供的补充证据7的第一条约定的身份置换金，但是原告一直没有将身份置换金支付给被告；2、防城港市防城区人民法院（2018）防民初字第384号民事裁定书，用以证明食品厂改制过程中，包括被告在内所有食品厂职工，对改制按照不服，申请劳动仲裁，仲裁委作出裁定书后，原告不服提起诉讼，防城区人民法院以案件属于企业改制引起的职工安置纠纷案件，不属于人民法院以案件属于企业改制的职工安置纠纷案件，不属于广西高院所下发通知规定的13类不予受理的案件之一暂不符合法院受理条件内容，驳回起诉，本案也是属于该范畴，应该驳回应该的起诉。 经原告申请，本院委托广西信达友邦资产土地记地产评估有限公司对防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋的租金进行评估，评估价为每间每月243元。 本院经审理查明事实如下：原防城港市防城区食品厂是国有企业，原防城港市康辉汽车翻新有限公司是其下属企业，位于防城区防邕路195号。1998年，在原防城港市防城区食品厂停止经营期间，为预防小偷偷东西，经原防城港市防城区食品厂的法定代表人同意，被告搬到防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋居住。因防城港市康辉汽车翻新有限公司在经营期间欠广州白云顺丰汽车配件中心货款243662元未能清偿，经双方协商，于2000年11月22日达成还款协议，约定由原防城港市康辉汽车翻新有限公司每年偿还6000元，直至还清，并用防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号两间房作抵押，但未办理抵押登记。2005年，防城港市防城区食品厂实行改制，2007年1月7日完成改制，原防城港市防城区食品厂变更为防城港市康辉汽车装配维修有限公司，原防城港市防城区食品厂的土地、房屋等资产归改制后的防城港市康辉汽车装配维修有限公司所有，债权由防城港市康辉汽车装配维修有限公司享有，债务由防城港市康辉汽车装配维修有限公司承担。改制后，防城港市康辉汽车装配维修有限公司一直原按原防城港市康辉汽车翻新有限公司与广州白云顺丰汽车配件中心的约定，每月偿还6000元给广州白云顺丰汽车配件中心。2008年9月30日，防城港市康辉汽车装配维修有限公司书面通知被告支付占用房屋租金，但以原防城港市防城区食品厂没有解决养老保险等为由被告一直拒绝支付。 本院认为，在原防城港市防城区食品厂停止经营期间，经原防城港市防城区食品厂的法定代表人同意，被告搬到防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋居住，属有权占有使用该房屋。因原防城港市康辉汽车翻新有限公司在经营期间欠广州白云顺丰汽车配件中心货款未支付，双方就欠款问题达成还款协议，并用防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋作为还款保证，但当时未办理相抵押登记手续，房屋也没有交给广州白云顺丰汽车配件中心使用，该房屋仍由原防城港市防城区食品厂管理。原防城港市防城区食品厂在此期间一直由被告居住使用，但该两间房屋并不是原防城港市防城区食品厂分配给被告的住房。原防城港市防城区食品厂改制后，原防城港市防城区食品厂的土地使用权、房屋等资产归改制后的企业防城港市康辉汽车装配维修有限公司所有，债权由防城港市康辉汽车装配维修有限公司享有，债务由防城港市康辉汽车装配维修有限公司承担。故原防城港市防城区食品厂改制后，原告是改制后的企业，对防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋有管理权和使用权。2008年9月30日，防城港市康辉汽车装配维修有限公司书面通知被告支付房屋占用费。经原告催告，被告没有支付房屋占用费，仍然使用房屋，无权占有使用该房屋，属侵权行为，持续侵权至今，故本案并未超过诉讼时效。改制前防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋属原防城港市防城区食品厂所有，对该房屋有管理使用权。故改制前原告无权对房屋行使权利。原告通过改制的形式取得房屋的管理使用权，改制后原告有权对房屋行使权利，故房屋占用费参照房屋租金计算，应从催告之日（2008年9月30日）计算至2018年11月29日，以后另计至被告交还房屋之日止。原告主张被告修复好位于防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号两间房屋，因原告未能提供证据证实被告损坏该房屋，故其请求修复房屋本院不予支持。并于原告主张被告返还防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号两间房屋给原告的问题，相关改制文件明确规定，原防城港市防城区食品厂的土地使用权、房屋等资产归改制后的企业防城港市康辉汽车装配维修有限公司所有，债权由防城港市康辉汽车装配维修有限公司享有，债务由防城港市康辉汽车装配维修有限公司承担，并且原防城港市防城区食品厂经工商登记变更为防城港市康辉汽车装配维修有限公司，故原告对原防城港市防城区食品厂的土地、房屋有管理使用权，被告拒绝支付房屋占用费，拒绝返还房屋，原告有权向被告主张权利。故原告主张被告返还防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号两间房屋给原告，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民侵权法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江朝活于本判决生效后一个月内将防城区防邕路195号大门右侧综合楼304号、305号房屋返还给原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司使用； 二、被告江朝活支付房屋占用费59292元给原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司（房屋占用费按房屋租金从2008年9月30日起按每月每间243元按计算至2018年11月29日，以后另计至房屋交还给原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司之日止）； 三、驳回原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2460元，减半收取1230元，鉴定费10000元，合计11230元，由原告防城港市康辉汽车装配维修有限公司负担500元，被告江朝活负担10730元。 上述应付款项，义务人应于本院判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中同人民银行同期贷款利率双倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 杨家耀 二〇一九年十一月十八日 法官助理 罗冰冰 书 记 员 刘丽文 温馨提示 在上诉期限届满后七日内要预交上诉案件受理费2460元，汇款：防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院可能按自动撤回上诉处理。