山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0112民初7657号原告：臧进前，男，1982年3月9日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：张雪瑞，山东国熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明珠，山东国熙律师事务所律师。被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:杨风兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司员工。原告臧进前与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告臧进前的委托诉讼代理人张雪瑞，被告景和置业公司的委托诉讼代理人李国艳、杨风兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。臧进前向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向臧进前支付逾期交房违约金（以774665元为基数，按每日万分之一点五的比率，自房屋最后交付期限的第二天即2017年12月16日起计算至实际交付之日止暂计算至2019年8月20日，为71114.25元）；2.判令景和置业公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年3月14日，臧进前与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定臧进前购买景和置业公司开发的位于历城区港沟街道办事处凤鸣路以东、经十路以北的景和山庄XXX号房屋一套，房屋建筑面积106.41平方米，房屋总价款为774665元。臧进前依约支付了合同价款，合同约定景和置业公司于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付臧进前使用，并约定了逾期交付的违约责任。截止目前，涉案房屋并未取得《分期综合验收备案证明》，即涉案商品房仍达不到合同约定的交付使用的条件，景和置业公司未按合同约定向臧进前交付房屋，已构成违约。景和置业公司逾期交付房屋的行为，严重侵害了臧进前的合法权益，为了维护臧进前合法权益，依据《商品房买卖合同》约定，《合同法》一百零七条、《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，望判如所请。景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便再主张违约金，臧进前主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，即便计算逾期天数时应考虑列些因素：1.施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”，因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。2.根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第4款第（4）项的约定：“自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算”，臧进前在2016年3月14日签订的《商品房买卖合同》，2016年7月6日才获得贷款，逾期房贷52天，根据前述约定，景和置业公司逾期交房起算时间应从合同约定的交房日顺延52日后开始计算。3.臧进前已经于2019年1月6日收房，臧进前收房时已经该房屋已经取得竣工验收，在实际收房后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，臧进前无权主张实际收房后的违约金。四、臧进前所主张的违约金过高，应按照租金标准予以调减。本院经审理认定事实如下：臧进前（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年3月14日签订《济南市商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）201613042453）约定：臧进前购买景和置业开发的景和山庄一期XXX室房屋，该商品房房建筑面积共106.41平方米，合同总价款为774665元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。附件五：《补充协议》第二条关于通过银行贷款方式支付购房款的约定1、买受人于2016年3月14日前向出卖人支付首付房款即人民币壹拾玖万肆仟陆佰陆拾伍元（￥194665元）（定金自动转为首付款），余款人民币伍拾捌万元整（￥580000元）通过银行按揭贷款方式支付。4、买受人在约定日期内交齐全部贷款材料后，应根据银行及出卖人要求，积极办理相关贷款手续。（4）除本款第（1）、（2）、（3）约定原因外，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算。本条款中“办理完毕贷款手续”是指买受人通过银行或其他发放贷款单位审查，与发放贷款单位签订贷款协议，交纳完毕贷款所需的公正等费用，贷款发放至出卖人。第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，臧进前按期交纳商品房首付款，余款58万元于2016年7月6日通过银行按揭贷款方式支付。臧进前认可于2019年1月6日收取涉案商品房。双方当事人争议的事实和证据如下：一、臧进前是否存在逾期付款的事实？交房期限是否应当顺延及顺延的天数？景和置业公司主张根据《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第二条第4款（4）项约定，自主合同签订之日起60日内仍无法获得贷款的，买受人不承担逾期付款违约责任，但出卖人逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加上述期限届满之日至实际获得贷款之日后开始计算，臧进前于2016年3月14日签订《商品房买卖合同》，于2016年7月6日取得银行贷款，景和置业公司主张臧进前因逾期付款相应顺延的交房时间为52天。臧进前辩称认可取得银行按揭贷款的时间，但银行的房贷实际无法由臧进前控制，不应由臧进前承担不利后果。本院认为，《补充协议》的约定合法有效。根据该约定，山东景和置业有限公司逾期交房起算时间应从合同约定的交房日即2017年12月16日顺延52日（112-60）后开始计算。二、景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？臧进前主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.臧进前与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》；证据1、2、3证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。4.政府文件两份，证明：2016-2017年，2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，用于证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1至5证明：因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从臧进前主张的逾期交房天数中予以扣除。证据6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市中重污染天气预警信息及解除公告通知12份，证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知》济政办发【2013】27号，1、2、3级预警的重污染天气均要求建筑工地停工。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。经质证，臧进前辩称对证据1的真实性不予认可，从该证据载明的事项来看，与景和置业公司延期交房也没有必然的联系，且《商品房买卖合同》约定的交房时间是2017年12月15日，景和置业公司提交的工程暂停令有几份时间是2017年12月份以后的，与景和置业公司提交的政府文件想说明的停工时间不合。以此说明景和置业公司提交的工程暂停令与本案没有关联性，而且就记载的内容也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。该证据是出具给施工单位的工程暂停令，与购房无关。对证据2的真实性无法确认，且该份证据与本案没有关联性，不能证明景和置业公司的主张，并且该份监理合同记载的服务期限并没有覆盖景和置业公司欲证明的停工期限。该监理合同的内容是规定监理单位从事工程监理的权利和义务，监理合同中没有规定监理单位出具证明的权利，所以不具有法律效力。对证据3的真实性无异议。通过合同记载的内容可以显示合同竣工的时间暂定为2016年11月24日，再次证明了景和置业公司逾期交房的事实。对证据4的真实性无法确认，因为景和置业公司提供的为复印件。即使该份文件是真实的，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任，因为涉案合同约定的交房时间是2017年12月15日，而该文件当中所指的时间为2017年11月15日至次年的3月15日，从时间就可以看出，该份文件对景和置业公司交房没有实际的影响。并且对于相关的采暖季，停工措施并不是全部停工，而是经过行政主管部门审核以及市扬尘治理与渣土整治行动工作办公室等同意后仍然可以施工，因此景和置业公司的抗辩理由不能成立。该证据中第二份文件发布的日期为2018年11月7日，而合同约定的交房时间为2017年12月份，因此该份证据与景和置业公司延期交房没有关系。并且该份证据也为复印件，对其真实性无法确认。对证据5的真实性无法确认，且该证据载明的发布日期为2018年7月23日，与本案无关。不能免除景和置业公司延期交房的违约责任。从证据记载的内容上该证据载明“经执法人员落实，因环保创城致使开发商建设停工，造成交房延迟的问题不存在”，再次说明该证据不能证明景和置业公司的主张。对证据6景和置业公司提交的证据为复印件，对真实性无法确认，即便文件真实，也不能免除景和置业公司逾期交房的违约责任。且济政办发[2013]27号文件只是说发布预警时加强施工工地、道路扬尘和堆场扬尘规范化管理，要求建筑工地施工规范化。并不是要求建筑工地停工。经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。三、涉案房产的交付标准是什么？臧进前主张涉案商品房的交付条件应为分期综合验收合格。景和置业公司辩称，根据双方签订的附件五《补充协议》第五条第一款的约定，交付房屋的条件为该商品房取得竣工验收备案证明，而非臧进前主张的分期综合验收合格。在臧进前实际接收房屋后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，臧进前无权主张实际收房后的违约金。本院认为，双方签订的《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。故涉案房产的交付标准为取得取得竣工验收备案证明。综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至景和置业公司取得竣工验收备案证明之日止再扣除因逾期付款顺延的52天。另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。本院认为，臧进前与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，双方在《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。臧进前已按照合同约定足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向司伟交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。本案争议焦点为违约责任的确定，臧进前要求景和置业公司双方签订的《商品房买卖合同》约定的标准，即按日支付已付房款万分之一点五支付违约金，景和置业公司辩称该请求超出了臧进前的实际损失，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，按照鉴定结论中的租金标准，违约损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积106.41平方米×590天（自2017年12月16日至2019年9月18日即一审辩论终结之日，再扣除逾期付款的52天）=30135.31元，30135.31元×1.3=39175.9元。臧进前按照合同约定请求的违约金为7111.24元（暂计算至2019年8月20日），该数额超出了实际损失的1.3倍，应当在实际损失基础上上浮百分之三十予以调减。本案臧进前的违约金请求标准应调减为租金标准上浮百分之三十,同时因景和置业公司的违约行为仍在持续中，应继续计算至景和置业公司取得竣工验收备案之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向臧进前支付违约金（建筑面积106.41平方米×0.48元/平方米/日×逾期交房天数，逾期交房天数自2017年12月16日至取得竣工验收备案证明之日并扣除臧进前因逾期付款顺延的52天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，山东景和置业有限公司负担390元，由臧进前负担399元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 刘 明二〇一九年十一月一日书记员 孔祥慧