广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初2883号原告：廖文钦，男，住河源市源城区。委托诉讼代理人：廖辉，系原告的父亲。被告：化州市中天房地产开发有限公司河源分公司，住所河源市源城区埔前镇河背村委会庆利村139号。负责人：李一峰。委托诉讼代理人：苏贵珠，广东英物律师事务所律师。原告廖文钦诉被告化州市中天房地产开发有限公司河分公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖辉，被告委托诉讼代理人苏贵珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金41116元，违约金实际计付至违建实际拆完为止；2、判令被告拆除未拆完的违建；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年7月买下被告开发的华府小区X栋XXX房，总房价49万元，首付22万元，余款银行按揭支付。然而，被告没有履行按规划建设管理，未经规划批准的违章建筑搭建在五栋2层平台，搭建时被告没有制止，没有向政府相关部门举报，让违建搭成，像开发商的临时防护棚，并使人不觉意。被告出售受违建妨碍的房子，违反合同约定；被告未尽到合同约定义务，违反合同第八章第二十一条二、四项，未按规划用途建设和出售，没有将上述违建影响正常使用的情况告知原告，导致原告在不知情的情况下买房。原告买房后不到半个月得知X栋XXX阳台大门前不是开发商的临时防护棚，而是楼下XXX业主违章搭建，对XXX房卫生、噪音、灰尘、景观等问题构成妨碍，原告便到售楼部及物业交涉，要求换房，拒收此房。被告认为因前任物业公司未尽管理义务造成，须业主配合物业投诉违建者，拆除违建才能按合同交房。经原告一年多投诉、奔走，得到政府重视，有关部门在2018年3月作出行政决定拆除公告，2018年9月份违章建筑已经拆除大部分，现仍有部分未拆除。被告违约交房，没有尽到约定责任造成原告委屈、麻烦和伤害，根据商品房买卖合同第四章十二条一项的约定应2017年8月31日前交房，至2018年10月逾期14个月，应按合同第四章十三条的约定，被告按日向原告支付全部房价万分之二的违约金，从2017年8月31日起计至2018年10月，共14个月，违约金合计41116元。未拆完部分，违约金计至实际拆完。被告辩称：一、原告诉称被告所开发建设的楼盘不按规划进行建设，与事实严重不符。被告所开发建设的“埔前华府（3#、4#、5#、6#、7#、8#楼）”是严格按照规划设计以及建筑施工的标准合法合规地进行建设，于2017年2月16日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位均验收合格，取得了《建筑工程竣工验收报告》，并于2017年3月31日办理了竣工验收备案。以上事实有《建筑工程竣工验收报告》以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》予以证实。因此，原告诉称被告存在违建是严重不符合事实的。二、被告出售给原告的房屋属于具备交付条件的现房，且已按照《商品房买卖合同（现售）》约定履行了通知交楼和积极协助办理不动产权证的义务，根本不存在逾期交楼的情况，被告不必承担任何违约责任。2017年7月24日，原告向被告购买了“埔前华府”X栋X层XXX房，双方签订了编号XXXXXXXXXX号《商品房买卖合同（现售）》。根据该合同第十二条第（一）项约定“出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房”以及第十七条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。合同签订之后，双方即于2017年8月11日就诉争房屋办理出了《不动产权证书》，证号为粤（2017)河源市不动产权第XXXXXXX号。随后，被告多次通知原告办理收房等相关手续，但原告却以各种理由一再拖延收房。根据双方所签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条约定，在出卖人通知收楼后，如买受人未办理收楼手续，视作己收楼。基于以上理由，被告出售给原告的房屋是完全具备交付条件的现房，且在约定的交楼日期前己将房屋产权登记到了原告名下，实际已完成了交付义务，被告不存在逾期交房的先期条件，系被告单方面拒绝收房，现原告起诉到法院要求被告承担逾期交楼的违约责任，不仅缺乏合同和法律依据，而且令被告无法理解。三、原告在诉状中陈述了其是因其他业主违规搭建玻璃棚而拒绝收房，并不是因为被告的过错无法交付房屋，也不是因为房屋质量问题导致无法正常使用，因此被告不存在违约行为。1、原告以其他业主违规搭建玻璃棚为由而拒绝收房，理据不足。一方面，原告在与被告签订售房合同前，己在被告处反复多次查看了涉案房屋，期间长达一年时间，被告工作人员也多次陪同原告查看涉案房屋并进行详细介绍，原告对于楼下“X栋XXX房”搭建有玻璃棚的情况是非常清楚的，其从未对此提出过异议。另一方面，“X栋XXX房”业主违规搭建玻璃棚系该业主的个人行为，非被告违反规划设计要求进行建设。且在原告向被告反映楼下“X栋XXX房”存在违规搭建的情况后，被告即与埔前华府物业积极配合工作，向有关部门进行反映，2018年3月28日河源市源城区建设局向“X栋XXX房”业主发出了《违法违章建设限期拆除通知书》，现违建玻璃棚己基本拆除完毕。基于该事实，原告所诉称的违规搭建玻璃棚问题，属其他业主违规行为，被告对此不存在过错，被告以此为由拒绝收楼，理据不足。2、如前所述，涉案房屋已竣工验收备案，且不存在“主体结构”质量问题以及“严重影响正常居住使用”的情况，完全符合交付条件，原告不具备拒绝收房的正当理由。根据我国《建筑法》第61条第2款、《城市房地产管理法》第27条、《建设工程质量管理条例》第16条等相关法律法规规定，房屋经竣工验收合格即可交付使用。而涉案房屋早己于2017年2月16日竣工验收并取得竣工验收备案表，符合交付条件。另根据《最高人民法院关于商品房买卖合间纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，只有存在“主体结构”质量问题以及“严重影响正常居住使用”的情况，才不符合交付约定。涉案房屋不存在质量问题，不存在影响正常居住使用的情况，完全符合交付条件，原告不具备拒绝收房的正当理由。在涉案房屋己办理出不动产权证的情况下，原告单方面不予收房，该责任及后果应由其自行承担。综上所述，被告并不存在逾期交房情形，原告的起诉无事实和法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明：2017年7月24日，原告看过现房后与被告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：XXXXXXXXXX），约定有：1、原告购买被告开发的位于河源市源城区埔前镇河背村205国道埔前华府X栋X层XXX房，该商品房建筑面积共140.88平方米，套内面积121.3平方米，房屋总价490000元，其中于2017年7月24日支付首期房款220000元，余款270000元向银行申请贷款支付；2、合同第十条约定该商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；3、合同第十二条约定被告应在2017年8月31日前向原告交付该商品房，该商品房达到交付条件后，被告应在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达原告，原告未收到通知书的，以《商品房买卖合同（现售）》约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，在此期限内，原告未办理收楼手续，视为已收楼；4、合同第十三条约定被告逾期在90日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付日止，被告按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金，逾期交楼超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房款万分之二的违约金；5、合同第二十一条约定被告承诺按照规划用途进行建设和出售，承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十一6、合同附件十一被告关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明，载明“此页为空白”。《商品房买卖合同（现售）》签订后，原告以其所购302房下层202房业主私自搭建雨棚对其构成妨碍为由与被告协商换房，未果拒收XXX房。2017年8月11日，案涉房屋埔前华府X栋XXX房办理了《不动产权证书》，证号为粤（2017）河源市不动产权第XXXXXXX号，权利人是原告。庭审中，原告陈述称：原告了解到雨棚是楼下业主搭建，不到10天即要求换房，被告没通知我收楼。被告方证人宋秀萍（系被告销售人员）在其情况说明中称：签合同时口头告知原告及其父，2017年7月24日签合同、2017年9月1日收房；2017年12月1日银行放款了，再次提醒原告去收房。宋秀萍还在庭审中述称：原告经产来售楼部，一星期两三次，被告多次口头通知其收房，因202房业主搭建雨棚，原告拒绝收房不拿钥匙，原告要求换房但不愿意补差价。被告方证人陈海滨（系河源市宏锋物业管理有限公司驻埔前华府项目经理）在其情况说明中称：2017年9月6日，原告父亲到埔前华府物业管理处投诉，X栋XXX房业主违规搭建雨棚，影响原告居住环境和安全，开发商没有按规划建设标准交楼，原告父亲代表原告交涉拒绝按购房合同交楼时间（注合同交楼时间是2017年9月1日）来收楼，要求违建雨棚拆除后才收楼；当时，陈海滨向原告父亲解释开发商建房经过政府职能部门验收合格，XXX房业主违规搭建雨棚是私自行为，不能构成拒绝收楼的说法。陈海滨还在庭审中述称：2017年9月6日，原告父亲找物业说XXX房业主违规搭建雨棚不符合收楼标标准。另查，案涉商品房所在楼盘于2017年2月16日通过建筑工程竣工验收，并于2017年3月31日办理竣工验收备案登记。原告因埔前华府X栋XXX房业主私自搭建雨棚的问题到政府有关部门投诉，2018年3月28日，河源市源城区建设局作出源建拆字[2018]1号《违法违章建设限期拆除通知书》，认定埔前华府X栋XXX房业主在附送平台花园搭建雨棚属于违法违章建筑，限7天内自行拆除。后，在2018年9月份202房业主自行将违章建筑拆除了绝大部分，仍有小部分违章建筑没有拆除。原告因此继续向政府有关部门投诉，2018年10月19日，河源市源城区建设局作出答复，确认区政府已责成埔前镇政府牵头联合有关部门于近期组织人员对没自行拆除的违法搭建雨棚进行强制拆除。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，双方争议的焦点是：一是被告是否逾期交房；二是被告的违约金计算。具体作如下评析：关于被告是否逾期交房问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条第（二）项约定，原告未收到通知书的，以《商品房买卖合同（现售）》约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点，在此期限内，原告未办理收楼手续，视为已收楼。该项约定是强行要求买受人收房的条款，剥夺了买受人对商品房的审验权利，违背了公平原则，属于违反法律规定、排除了买受人主要权利的格式条款，故本院认定《商品房买卖合同（现售）》第十二条第（二）项上述约定无效，则被告仍应在在2017年8月31日前履行告知交付商品房义务。案中，被告主张其已在约定期限及其后多次口头告知原告收楼，但其举示证据并不足以证实被告在约定期限届满前已履行告知交付商品房义务，故本院认定被告的行为构成逾期交房。关于被告的违约金计算问题。首先，关于被告通知原告收楼时间的认定问题。案中，被告举证不足证实被告通知原告收楼的具体时间，结合查明事实及证人陈海滨证言，本院认定被告通知原告收楼的时间为2017年9月6日。其次，关于原告是否有权拒绝收房问题。第一，从双方提交证据来看，案涉商品房下层202房业主搭建的雨棚在原告阳台下沿并不足以遮挡以及妨碍原告房屋正常使用，故对原告认为被告违反“承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人”义务的意见，本院不予采纳。第二，202房业主违章搭建雨棚是其个人行为，故对原告认为被告违反“承诺按照规划用途进行建设和出售”义务的意见，本院不予采纳。第三，案涉商品房所在楼盘于2017年2月16日通过建筑工程竣工验收，并于2017年3月31日办理竣工验收备案登记，且案涉商品房于2017年8月11日产权登记于原告名下，故本院认为该房已达到合同约定的交付条件。因此，2017年9月6日原告以被告违反合同义务拒绝收房无法律依据，其后果自行承担。故，被告逾期交房的期间为2017年8月31日至2017年9月6，根据合同第十三条约定，则被告应向原告支付逾期交房违约金为490000元×1‰×6天=294元。原告所述违章建筑系其他业主所为，被告无权拆除，故原告拆除二楼未拆除的违章建筑的诉讼请求，不属于本案审查范围，原告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告化州市中天房地产开发有限公司河源分公司应于本判决生效后十日内支付原告廖文钦违约金294元；二、驳回原告廖文钦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费827元，由原告廖文钦负担821元，被告化州市中天房地产开发有限公司河源分公司负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  李振华审 判 员  李伟军人民陪审员  吴海城二〇一九年十一月十三日书 记 员  苏 思