江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初2618号原告：王丹丹，女，1987年9月21日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。原告：封舒，女，1985年11月13日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：张丹，女，1991年6月24日出生，汉族，住江西省井冈山市。上述原告共同委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：彭珍萍，江西向群律师事务所律师。被告：吉安华顺投资发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。法定代表人：周渭华，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓启红，江西智桥律师事务所律师。被告：吉安凯旋物业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区。法定代表人：汤希贤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗文峰，该公司工作人员。原告王丹丹、封舒、张丹与吉安华顺投资发展有限公司（以下简称华顺公司）、吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告王丹丹、封舒、张丹的共同委托诉讼代理人彭珍萍，被告华顺公司的委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红，被告凯旋公司的委托诉讼代理人罗文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一、原告诉讼请求。1.判令二被告为原告购买的凯旋华府13幢第12层房屋向供电企业申请分户安装独立电表，并按收费标准承担分户费用；2.判令二被告立即拆除凯旋华府13幢与该小区多层住宅间的围墙，恢复规划原状；3.判令二被告立即拆除凯旋华府小区地下室人防通道设立的铁栅栏，恢复规划原状；4.本案诉讼费由二被告承担。二、被告华顺公司辩称。1.本案原、被告主体均不适格，请求裁定驳回原告的起诉。根据供电公司出具的回复函内容可知，如果业主要求按不动产权证分户需由全体业主同意，并委托业主代表或酒店经营方向供电公司提出书面申请报告。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第七条之规定，对业主共有权的维权主体应由业主大会或业主委员会提起，原告无权要求拆除围墙。此外，原告并未从被告处购买房屋，原、被告不构成商品房买卖合同关系；小区自建成至今，已七年有余，且小区已移交给业主共同管理，故原告要求被告拆除围墙的诉讼主体不适格。2.被告无义务为原告安装独立电表并承担费用。根据商品房买卖合同规定，本案原告在购买房屋时，已明确知悉涉案房屋为产权式酒店，水电是到户，而非一户一表。同时，根据供电公司回复函内容可知，案涉小区的高压装电通电方式不仅符合国家电力使用相关法律规定，同时涉案小区的电力工程是根据供电公司制定的供电方案、设计、施工、验收合格并正常送电用电的，因此被告已经严格按照合同约定国家及行业规范要求，履行了电力工程施工义务。3.被告无拆除围墙的义务。原告从原业主购得案涉房产时，涉案围墙即已建成，全体业主对围墙的存在是予以认可的；从保护全体业主及有利于小区管理角度来说，案涉房屋所在的13号楼是产权式酒店，往来人员较杂，拆除围墙对小区管理不利；案涉围墙并不影响13号楼业主享受小区共有部分，业主可通过小区不远的小区大门进入。4.被告对地下车位享有所有权，有权对自身所有的财产进行处置。原告非地下车位的权利主体，无权对所有权人及被告的行为进行干涉。同时，铁栅栏并未设立在人防通道上，而是在被告所有的地下停车位上，且铁栅栏的设立有利于小区车辆管理。三、被告凯旋公司的辩称意见与华顺公司一致。本院查明的事实：一、2015年1月4日，案外人朱家利与被告华顺公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），由华顺公司向朱家利出让位于吉州区（以下简称案涉楼幢）12-01室（以下简称案涉房产）。合同第十四条约定，华顺公司承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套按以下日期达到使用条件：通水（交付时）、通电（交付时）。2018年1月，原告王丹丹、封舒、张丹从朱家利处购得案涉房产并取得案涉房产不动产产权证书，成为凯旋华府小区业主。二、2012年9月4日，被告华顺公司向国网江西省电力有限公司吉安供电分公司（以下简称供电公司）申请案涉楼幢新装用电，后者根据相关规定，确定高压专变供电方式。供电方案经供电公司批复同意并验收合格后，由华顺公司作为案涉楼幢的唯一缴费用户直至2018年11月20日变更为被告凯旋公司名下。原告购买案涉房产后未能在供电公司办理用电独立开户，其电费是交给华顺公司（后交给凯旋公司），后者偿付向供电公司。各方因电费收付不透明引发争议。三、案涉楼栋系凯旋华府小区13#楼产权式酒店，2012年2月开工，2014年8月竣工验收。华顺公司在案涉楼栋竣工验收前，分别于小区地面和地下室建有铁栅栏将其与凯旋华府小区其他楼栋形成隔离。案涉楼栋住户或往来人员的行走、车辆通行均有独立通道，小区地下室建有产权车位，产权由华顺公司独立所有。本院认为，综合原、被告诉辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.华顺公司、凯旋公司为原告安装的独立电表是否符合合同约定及相关法律规定？2.原告诉请拆除地上和地下铁栅栏能否得到支持？关于第一项争议焦点。华顺公司在商品房买卖合同第十四条中向案外人朱家利承诺，该商品房正常使用直接关联的水电基础设施，于交付使用前完成。朱家利享有向华顺公司主张水电设施符合合同约定或通行标准的请求权。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。原告从案外人处受让案涉房产后，上述请求权自然一并受让享有，且在案证据可以反映二被告对案涉房产的转让事实已经知悉。现双方对用电的安装标准理解不一，原告认为应是一户一表，并由供电公司负责运行维护；而华顺公司和凯旋公司认为华顺公司已为原告安装了分电表，符合电力部门一户一表的要求。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据《江西省物业管理条例》第五十七条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。江西省发展改革委《关于新建住宅供配电设施建设收费标准有关问题的通知》(赣发改商价(2014)450号）中亦明确规定：新建住宅实行一户一表，由供电企业统一负责运行维护。因此，根据合同约定及上述法规、文件规定，华顺公司作为建设单位应当履行免费为业主所购房屋分户安装独立电表的义务，原告的相关诉请符合合同约定及相关法规、文件规定，本院予以支持。凯旋公司作为物业服务合同的相对方，无义务履行上述职责，对原告诉请凯旋公司的主张，本院不予支持。华顺公司辩称其已为原告安装了分电表，符合电力部门一户一表的要求。但原告使用分电表用电系从总表分出，原告并未与供电公司成立供电合同关系，而是由凯旋公司向原告收取电费，该行为不符合合同目的、诚实信用原则及相关法规、文件规定，亦损害了原告合法权益，对其辩称本院不予支持。关于第二项争议焦点。建筑物区划内的道路、绿地，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。但原告名下的案涉房产属产权式公寓，业主以自营或出租的形式，经营酒店或写字楼。华顺公司出于秩序管理的角度将案涉楼栋与小区其他住宅相对隔离，至今已有多年。目前，华顺公司除系地下室的产权车位的业主外，并未参与小区的经营管理。该隔离行为是否妥当应当征求小区全体业主的意见，铁栅栏的存废应当由小区业主共同决定。原告的相关主张不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吉安华顺投资发展有限公司为原告王丹丹、封舒、张丹所购买的吉州区12-01室向供电部门申请分户安装独立电表，并按收费标准承担分户费用，限在判决生效后6个月内完成；二、驳回原告王丹丹、封舒、张丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由原告王丹丹、封舒、张丹负担50元，被告吉安华顺投资发展有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王国勇人民陪审员  章 艳人民陪审员  龙启发二〇一九年十一月二十日书 记 员  张诗雪