山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0321民初1553号原告（反诉被告）：郭玉萍，女，1963年3月2日生，汉族，现住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：李小龙，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟洪标，山东康桥（淄博）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵凤云，女，1965年9月9日生，汉族，现住山东省淄博市桓台县。委托诉讼代理人：陈玉菡，桓台天成法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王春燕，女，1985年2月18日生，汉族，现住山东省淄博市桓台县。系被告赵凤云儿媳。原告（反诉被告）郭玉萍与被告（反诉原告）赵凤云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭玉萍的委托诉讼代理人李小龙、苟洪标，被告（反诉原告）赵凤云及其委托诉讼代理人陈玉菡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉萍向本院提出诉讼请求：1、判令双方继续履行《租赁合同》，原告按实际使用面积支付租赁费；2、判令被告对毁损出租房屋及水电进行修缮保证原告正常使用；3、判令被告赔偿原告自2019年4月7日至恢复正常营业的停业期间的营业损失、工人工资、物料损失暂定100000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年5月23日签订《租赁合同》，合同期限为2018年5月23日至2023年5月22日，合同约定原告承租被告坐落于原黄家生态园英雄路以南，一方水对门路以东，婚宴大厅南路以北，滨博高速路以西场地及房屋用以经营生态园。2019年4月7日，因租赁房屋部分涉及违建，被政府部门拆除，导致部分房屋毁损，同时水路电路被挖断，无法正常营业。保证出租房屋及各类设施正常使用是被告的义务，但在拆除之前原告未接到任何通知，原告多次跟被告及家人联系，一直推脱不予修缮，严重违反了合同约定，导致原告自2019年4月7日至今无法经营，造成严重经济损失。根据双方签订的《租赁合同》第六条第2款约定：“修缮房屋及所属设施是甲方的义务，甲方对房屋及其设施应每隔半年认真检查、修缮一次，以保障乙方在租赁房屋期间的安全和正常使用，甲方如确实无力修缮，可同乙方协商合修，届时乙方付出的修缮费用即用以充抵租金或者由甲方分期偿还。”合同第七条第9款约定：“甲方保证所出租的商品房产权清楚，没有纠纷，有其合法的出租资格。若因商品房产权发生纠纷，导致乙方无法使用商品房，由甲方承担责任及乙方全部损失。”同时依据合同第九条第3款约定：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”，故，诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告对毁损出租房屋及水电进行修缮，保证原告正常使用，并在此之前原告不支付租赁费。赵凤云辩称，原告已经以实际行动解除合同履行，5月23日到期原告未交纳租赁费，被告不同意再履行合同，也不同意修缮房屋，原告一直没有营业，所以其主张的损失100000元不存在。被告不同意修缮水电，被告自己有水井、泵和水房，原告自己将泵毁坏了。原告一直用着电，被告有电费单据证实，至今没给原告断电。原告称其未接到通知，被告也是4月7日接到通知，当日就通知原告了。被告曾与多次与原告联系，并非原告所说的原告多次联系被告。2019年4月7日上午通知了原告，原告与政府部门狡辩、对抗，下午政府部门带着公安局人员去扒房，原告把违建房屋钥匙带走，工作人员无法进行工作，最后由领导商量决定把门踹开，把东西搬出来，然后扒的房屋。赵凤云向本院提出反诉请求：1、判令依法解除反诉原告与反诉被告于2018年5月23日签订的《租赁合同》；2、判令反诉被告立即将租赁房屋及场地恢复原状并交付反诉原告；3、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年5月23日就“原黄家生态园英雄路以南一方水对门路以东婚宴大厅南路以北滨博高速路以西房屋及场地”租赁事宜，签订《租赁合同》一份，约定由反诉被告租赁反诉原告上述房屋及场地从事经营活动。双方签订《租赁合同》后，反诉被告未按照合同约定向反诉原告支付租赁费，故，提起反诉。郭玉萍辩称，1、反诉原告所称无事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求。反诉原告称答辩人未按合同约定向其支付租赁费要求解除《租赁合同》与事实不符，合同约定答辩人支付第二年租赁费的期限为2019年5月23日，但在2019年4月7日，涉案出租房屋即因违建被政府部门依法拆除，导致答辩人无法正常经营，合同目的无法实现，答辩人曾就毁损房屋修缮及损失赔偿问题与反诉原告多次沟通，反诉原告在与答辩人之子吕阳通话录音中（2019年5月17日）也自认待房屋修好后再行收取租赁费，但时至今日，被损毁房屋仍未完全修缮，不能满足答辩人对外经营饭店的要求，因此反诉原告称因答辩人未支付租金解除合同毫无事实及合同依据，应依法驳回。2、因房屋毁损未修缮，水电无法正常使用导致答辩人营业损失应由反诉原告承担。涉案部分房屋因违建不符合合同约定要求，被政府部门拆除后反诉原告未履行合同约定的及时修缮维护的义务，且水电亦无法正常使用导致答辩人自2019年4月7日至今无法正常营业，依据合同法第九条第3款约定：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿”，因此答辩人停业期间的损失应由反诉原告予以承担。本院经审理认定事实如下：2018年5月23日，赵凤云（出租方）与郭玉萍（承租方）签订《租赁合同》，约定出租方将位于原黄家生态园英雄路以南，一方水对门路以东，婚宴大厅南路以北，滨博高速路以西场地及房屋租赁给承租方使用，租赁期限自2018年5月23日至2023年5月22日，租金支付方式为第一年免租金，第二年50000元，第三年70000元，第四年90000元，第五年110000元，自签订合同之日，承租方一次性向出租方支付全年房租，第二年至第五年的房租于每年合同签订日前交纳，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，修缮房屋及所属设备是出租方的义务，出租方对房屋及其设施应每隔半年认真检查、修缮一次，以保障承租方在租赁房屋期间的安全和正常使用。合同对其他权利义务也作了约定。合同签订后，赵凤云将涉案房屋及院落交付郭玉萍使用。2019年4月7日，桓台县自然资源局给赵凤云下达责令改正违法行为通知书，要求拆除出租院落内一间违法建筑物，恢复土地原貌，复耕到位。同日，果里镇人民政府与桓台县自然资源局组织人员对涉案违法建筑50平方米予以拆除。2019年5月23日，郭玉萍未按照合同约定交纳第二年的房租。庭审中，原告提交照片一组，证实涉案房屋拆除前后的外观以及水、电被挖断的事实，提交原告之子吕阳与被告通话的录音记录，记录中载明吕阳多次提到租赁房屋断水断电的情形。原告称拆除的是四个大房间中最东头一间及厕所，同时导致东边第二间房间部分毁损，第三、四间存在不同程度的屋顶开裂、漏水情况，同时因拆除房屋导致部分线路及水管毁损，致使原告经营的生态园停业至今。对此，被告有异议，提交黄家村委会出具的证明一份，载明黄家村自来水不允许经营性使用，被告称涉案场所一直使用的是水泵，原告自己将使用的水泵损坏，与拆除房屋无关。被告提交证明一份，载明拆除过程中对违建房屋西面相邻一间房屋造成略微损坏，被告称损坏的房屋已于2019年5月修复，主要修复的是墙面和屋顶，墙是贴的瓷砖。提交电费收据联三份，记载被告于2019年3、7、8月份缴纳电费情况，被告据此认为涉案场所一直正常供电，不存在原告所说的断电情况。被告提交黄家村委出具的证明一份，载明2019年4月7日，原告的生态园未曾营业，被告称原告至今未办理卫生许可证，达不到经营餐饮的标准，不存在停业损失问题。对于房屋修缮标准，原告主张三个大房间不能正常使用，也不能正常用水电，东头第一间墙体需要清理、地面需要平整，三间房间整体外墙脱落，整个屋顶、房梁需要修复，拆除的厕所需要重新修建，铲除的果园需要重新种植，荷塘、六个亭子的围栏需要修复，整个生态园受损部分的水电需要重新修复。对此，被告认为拆除并没有损坏围栏，荷塘与果园是因为原告疏于管理导致荷塘植物、果园樱桃树和杏树死亡，不同意对以上内容进行修复。同意对拆除后的房屋外墙实施抹灰，跟拆除房屋相连的房屋屋顶修复，门安上，拆除一间的地面已经清理，也已贴上瓷砖，房梁有毁损的地方同意修补，没有全部拆除重新修补的必要，水、电一直正常使用。此外，同意修复的前提是合同继续履行，若解除合同，则同意从租赁费中按比例予以扣除。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。后因租赁房屋涉及违章建筑被拆除，并导致相邻房屋部分毁损。原告主张修复房屋毁损部分，被告同意承担拆除后的房屋外墙抹灰工程，与拆除房屋相邻房屋的屋顶修复、安装门工程，以及房梁毁损部分的修复工程，本院予以支持。对于果园、荷塘、围栏毁损及水电的使用，原告未提交证据证明系因拆除房屋所致，其主张由被告修复，本院不予支持。原告主张停业损失100000元，未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。被告主张解除合同，但其又同意采取适当措施对涉案房屋及设施予以修复，故合同仍可以继续履行。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）郭玉萍、被告（反诉原告）赵凤云继续履行2018年5月23日签订的《租赁合同》。二、被告（反诉原告）赵凤云对被拆除的违章建筑相邻房屋的毁损部分进行修复，于本判决生效后三十日内完成。三、驳回原告（反诉被告）郭玉萍的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）赵凤云的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告（反诉被告）郭玉萍负担。反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）赵凤云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  巩若润二〇一九年十一月十一日法官助理刘佼书记员齐秋阳