安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5606号 原告：合肥桃花工业园经济发展有限公司，住所地合肥经济技术开发区锦绣大道316号桃花工业园管委会办公楼，统一社会信用代码91340123738934379E。 法定代表人：赵玉虎，总经理。 委托诉讼代理人：吴克强，安徽禾森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴代丽，安徽禾森律师事务所律师。 被告：项学荣，女，汉族，1976年3月24日生，住安徽省巢湖市。 原告合肥桃花工业园经济发展有限公司（以下简称桃花经济发展公司）与被告项学荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花经济发展公司委托诉讼代理人吴克强律师、被告项学荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桃花经济发展公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A137、A139、A140、A141、A142、A143、A146、A149商铺；二、判令被告支付原告2015年11月15日至2019年5月14日期间房屋占有使用费196560元(后续房屋占有使用费计算至实际返还房屋之日止)；三、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年1月31日，原告与合肥思行合一商业经营管理有限公司(以下称思行合一公司)签订《房屋租赁合同》，约定思行合一公司承租原告建设的顺美社区1号商业楼。2013年5月28日起，思行合一公司与被告陆续签订几份《顺美购物广场营业场地租赁合同》，被告租赁顺美购物广场第1层A137、A139、A140、A141、A142、A143、A146、A149商铺，租赁期限2年。原告于2015年11月24日召集思行合一公司、顺美购物广场各商户(含被告)，通知原告与思行合一公司的《租赁合同》和《补充协议》解除，租金计算至2015年11月15日。2015年11月15日之后的租金应直接支付给原告，被告占用房屋至今未交纳房屋使用费。 被告项学荣辩称：一、商铺可以退出，但装修费用原告要给予补偿，给半年时间清理库存。我在商铺投入了装修，不可能说返还就返还，原告应和我们协商。二、我方不认可原告的租金计算方式，也无力承担高额的租金。思行合一第二年按照优惠租金标准租给我们的，原告不应按照第一年的租金标准。原告在和思行合一公司提前解除协议之后，没有及时与我方履行新的租赁合同，也没有告知我方继续使用商铺的租金标准，我方曾多次去找原告询问租金标准，但始终无明确答复，至于会议签到表，只是一次寻常的会议，没有涉及到商场租金。原告应该在接管商场后及时给商户说清楚继续经营的租金标准，原告明知思行合一公司是因商场在没有人气而倒闭破产，依然还要商户按原思行合一公司第一年的合同来收取租金，这不合理。三、我方前期缴纳了保证金给思行合一公司，现在思行合一公司撤场了，原告应该负责退还保证金。四、我方是受害者，不应承担诉讼费。五、对原告诉请面积有异议，从第二年开始A137是45㎡，A139和A140共计44㎡，A141和A142共计42㎡，A137至A142共计131㎡，按每月每平方米18元计算，A143、A146、A149共计56㎡，按每月每平方米27元计算，上述八间铺面共计187平方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房地产权证、《顺美购物广场营业场地租赁合同》、《补充协议》、《合同终止确认书》、《情况说明》及被告提交的房屋租赁合同、房屋经营权证明、收据、开诚物业公司出具的《证明》、玻璃维修票据、短信及微信聊天记录截屏，本院对其真实性、合法性、关联性及证明效力予以确认。原告提交的签到表、律师函，因无法达到其证明目的，本院对其证明效力不予认可。依据有效证据及庭审中当事人的陈述，本院可以确认如下事实：原告系桃花工业园汤口路顺美家园1#楼的房地产权利人，2013年1月31日，桃花经济发展公司与思行合一公司签订《房屋租赁合同》，将上述商业楼租赁给思行合一公司从事商业经营，租赁期10年，自2013年至2023年止。2013年5月至9月，思行合一公司与项学荣分别签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》五份，约定项学荣承租顺美购物广场A137、A139、A140、A143、A146、C107等铺位，保证金合计16000元，后项学荣缴纳保证金16000元。2013年思行合一公司与案外人潘守林签订《顺美购物广场营业场地租赁合同》一份，约定潘守林承租顺美购物广场A141、A142铺位，保证金10000元，后案外人秦川徽（潘守林之夫）缴纳保证金10000元。2014年9月28日，思行合一公司与项学荣签订《补充协议》，约定项学荣承租铺位调整为第1层A137、A139、A140、A141、A142、A143、A146、A149，承租费调整为按原合同价格一次性缴纳6个月房租，思行合一公司再赠送6个月，缴纳房租可用时间为2014年10月11日至2015年10月10日，后项学荣缴纳该年度租金23736元。2015年12月14日，思行合一公司与项学荣签订《合同终止确认书》三份，确认双方合同于2015年11月15日终止，项学荣应于签订确认书当日内移交铺位钥匙于思行合一公司，且三日内将货品移走。2015年12月30日，项学荣缴纳2个月租金3956元。2017年，因项学荣承租的商铺玻璃门损坏，项学荣花费维修费用2000元。 另查明：思行合一公司在履行其与桃花经济发展公司的房屋租赁合同过程中成立了合肥创行合一商业经营管理有限公司(以下简称创行合一公司)对案涉购物广场进行运营管理，为主张租金，2015年9月30日，桃花经济发展公司向思行合一公司及创行合一公司发出《律师函》，催促该两公司履行给付租金等义务，同时行使合同解除权解除与该两公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》等，2015年11月15日，原告桃花经济发展公司与该两公司一致确认三方之间的房屋租赁合同及相关协议解除，租金计算至2015年11月15日，2015年12月15日，三方就所租赁的案涉顺美购物广场进行了移交。此后，思行合一公司及创行合一公司仍未支付租金，2017年5月24日，桃花经济发展公司以该两公司为被告向本院起诉主张租金及违约金，本院于2017年9月20日作出一审判决，确认桃花经济发展公司与思行合一公司就位于合肥经济技术开发区汤口路与文山路交口顺美社区1号商业楼所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2015年11月15日解除，思行合一公司应于判决生效之日起十日内一次性支付桃花经济发展公司2015年2月2日至2015年11月15日期间的租金及逾期付款违约金2824271元，创行合一公司对此款项承担连带清偿责任，该判决现已生效。 再查明：桃花经济发展公司于庭后确认项学荣于2019年10月31日清场完毕，撤回诉讼请求第一项：“判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A137、A139、A140、A141、A142、A143、A146、A149商铺”。案外人秦川徽向本院表示同意其向思行合一公司缴纳的10000元保证金在本案中项学荣的租金中抵扣。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告桃花经济发展公司与被告项学荣虽不存在直接的房屋租赁合同关系，但鉴于原告桃花经济发展公司系案涉顺美广场房屋所有权人及出租人，被告项学荣系次承租人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告桃花经济发展公司在解除与思行合一公司的《房屋租赁合同》后，有权要求继续占用房屋的次承租人即被告项学荣支付逾期腾房占有使用费并退还所租赁的房屋。在桃花经济发展公司与思行合一公司的合同解除，思行合一公司与项学荣的合同终止后，无论任何一方如欲继续与对方签订房屋租赁合同，均须基于合同法的自愿原则，桃花经济发展公司并无必须与项学荣签订房屋租赁合同的法定理由，且依据常理，既然双方就是否续租及租赁费问题无法达成一致，项学荣继续占有使用案涉商铺的理由已经丧失，其有义务及时向桃花经济发展公司退还商铺，鉴于项学荣已于庭后退还商铺，桃花经济发展公司撤回诉讼请求第一项“判令被告返还顺美家园商业1#楼第1层A137、A139、A140、A141、A142、A143、A146、A149商铺”，故本院对此不再赘述。 关于被告项学荣应支付的房屋占有使用费问题。根据上述司法解释规定，作为出租人的原告桃花经济发展公司在2015年11月15日解除与承租人思行合一公司之间的房屋租赁合同后即有权向次承租人项学荣主张腾房并支付房屋占有使用费。至于费用标准，结合原告自身过错及商铺经营的现实情况，本院认为按照思行合一公司与项学荣签订补充协议后实际履行的23736元/年的标准较为适宜，理由如下：首先，在项学荣租赁及占用商铺期间，作为出租人及房屋所有权人的原告桃花经济发展公司及承租人思行合一公司均未能充分尽到对顺美广场运营管理责任，以致必然可能影响到次承租人项学荣的经营收益并实际产生损失，对于该损失，从权利义务对等的角度衡量，次承租人在依法向出租人支付房屋占有使用费的同时，有权基于其与承租人的有效合同向出租人提出合理的抗辩。其次，项学荣于2015年支付租金3956元并有收据为证，收据载明“今收项学荣租金2个月”，该金额计算得出的月租金1978元/月（3956元÷2个月）与项学荣出具的2014年租金收据计算得出的月租金数额一致（23736元/年÷12个月），且桃花经济发展公司亦认可将该笔3956元租金给予抵扣，应视为其对项学荣支付的租金标准的认可。再次，桃花经济发展公司对于项学荣持续占有使用商铺的事实及思行合一公司对项学荣第二年的租金进行了减免优惠的事实一直为知晓状态，如桃花经济发展公司没有与项学荣签订合同及重新商定租金标准的意愿，应当及早通过诉讼手段行使自己的权利，以防止损失持续扩大，但桃花经济发展公司知晓权利被侵害的事实却怠于行使救济手段拖延至今，亦负有过错。综上，在上述顺美广场经营环境一直没有得到改善，且桃花经济发展公司亦未及时与项学荣就房屋租赁问题进行协商的情况下，项学荣有理由相信即使重新签订房屋租赁合同，租金也至少应按其实际履行的23736元/年的标准继续优惠。桃花经济发展公司于庭后确认项学荣于2019年10月31日清场完毕，故腾房占有使用费计算截至2019年10月31日。 对于次承租人项学荣向承租人思行合一公司支付的16000元租赁保证金，在其依法退还所租赁房屋并支付占有使用费的前提下，有权向出租人桃花经济发展公司主张冲抵房屋占有使用费。本案在审理中，查明案外人秦川徽同意其向思行合一公司缴纳的10000元保证金在本案中项学荣的租金中抵扣，该意思表示真实有效，本院予以认可。对于项学荣于2015年12月30日交纳的3956元租金，本院在租金中予以抵扣。关于项学荣主张的维修玻璃门费用2000元，有票据及物业公司开具的《证明》为证，桃花经济发展公司对证据真实性亦认可，依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人对租赁物未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担，故本院在租金中予以抵扣。 综上，项学荣应按照23736元/年的标准自2015年11月16日起至2019年10月31日止支付桃花经济发展公司逾期腾房占有使用费62050.48元[（23736元/年÷12个月×47个月）+（23736元/年÷365天×16天）-26000元-2000元-3956元]。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告项学荣于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥桃花工业园经济发展有限公司逾期腾房占有使用费62050.48元； 二、驳回原告合肥桃花工业园经济发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费4231元，减半收取2116元，由原告合肥桃花工业园经济发展有限公司负担1058元，由被告项学荣负担1058元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张琳 二〇一九年十一月二十七日 法官助理刘蕙芸 书记员毕书颉 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。