北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46695号原告:北京燕侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号，统一社会信用代码91110105600004996U。法定代表人：刘洵，董事长。委托诉讼代理人：罗格根图雅，北京宏健仁和律师事务所律师。被告:郭威，男，1968年6月25日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京燕侨物业管理有限公司（以下简称燕侨物业公司）与被告郭威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕侨物业公司委托诉讼代理人罗格根图雅、被告郭威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。燕侨物业公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令郭威支付应付未付的2002年5月18日至2015年12月31日的物业费42790．63元；2．本案诉讼费由郭威承担。事实与理由：郭威系北京市海淀区曙光花园望山园×号楼××室（以下简称××室）业主，房屋建筑面积为130．24平方米。我公司自2002年至2015年12月31日期间为曙光花园望山园小区提供物业服务，2012年我方与第二届曙光花园望山园业主委员会（以下简称业委会）签订了《曙光花园物业服务合同》，合同约定曙光花园望山园10号楼住宅物业费仍为2．01元每月每平方米。郭威自2002年5月18日至2015年12月31日期间一直未交纳物业费，经我公司通过上门贴催缴函、打电话、发律师函等途径催收未果，故诉至法院。郭威辩称，不同意燕侨物业公司的诉讼请求，理由如下：一、我对签署物业服务合同的业委会是否存在有异议，2012年成立的业委会是在业主不知情的情况下产生，我未选举，未授权，未同意该合同。二、燕侨物业公司与业委会的物业服务合同是2012年签订，与诉讼请求支付物业费的期限不同。三、燕侨物业公司并非业主选举产生，服务质量差，我们被强制接受服务，被强制要求支付物业费。2016年燕侨物业公司退出后，我们曾对对方的服务进行评估，《评估报告》显示合格率在42%左右，我认为对方服务不合格。四、对方起诉2015年的物业服务费，但我刚收到起诉状，我认为对方已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：郭威系北京市海淀区曙光花园望山园×号楼××室业主，于2002年入住该小区，房屋建筑面积为130．24平方米。燕侨物业公司于2002年入驻曙光花园望山园小区，为该小区住宅提供物业服务至2015年12月31日。2012年3月13日，第二届曙光花园望山园业主委员会（甲方）与燕侨物业公司（乙方）签订《曙光花园物业服务合同》，主要内容为：甲方委托乙方为曙光花园小区提供物业服务；物业类型为住宅，坐落位置北京市海淀区彰化路曙光花园望山园；物业服务期限为1年，自2012年3月13日至2013年3月12日;本物业服务期限期满后，甲乙双方对物业服务内容等不存在异议，则物业服务期限顺延2年，至2015年3月12日，但需另行签订合同；望山园×号楼物业费为2．01元每平方米每月，本物业业主按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费，交费方式为按季预交费；业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，自欠交物业服务费之日起，每日应向乙方支付相当于所欠物业服务费总额万分之五的违约金；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月。上述合同签订后，双方依约履行，合同期限届满后，自动延续了两年，后未再续签，燕侨物业公司实际提供物业服务至2015年12月31日。郭威拖欠2002年5月18日至2015年12月31日的物业费共计42790．63元未交纳。郭威主张燕侨物业公司提供物业服务不达标，提交了2016年1月31日业委会委托北京安达智业物业服务评估监理有限公司《北京市物业项目承接查验评估报告》（以下简称评估报告），评估报告中指出涉诉小区物业项目共用部位及共用设施、设备承接查验评估工作共完成评估查验点139项，其中有80项是不合格或者是存在严重瑕疵的。另查，2017年11月20日，燕侨物业公司曾起诉本案所涉小区业主王存兴至本院，要求其交纳2015年物业费5268．48元及违约金1000元，本院经审理后作出（2017）京0108民初22654号民事判决。该判决作出后，王存兴不服提起上诉，在二审期间提交了上述评估报告，北京市第一中级人民法院于2017年12月18日作出（2017）京01民终9437号民事判决，在该判决本院认为部分载明：“二审中提供的评估报告对于涉案小区的物业服务状况进行了总体评估。评估报告的时间虽然是在燕侨物业公司撤场之后，但其是对此前物业服务状态的总体评估。虽然评估报告中某些评估查验点的不合格原因并非燕侨物业的服务质量问题，而是因为历史原因造成的。并且，有的查验点的不合格也具有偶然性。因此，不能单纯依据该评估报告彻底否定燕侨物业的服务质量。但是，该评估报告也的确暴露出燕侨物业公司在提供物业服务过程中存在的一些瑕疵，与其在物业服务合同中约定的标准相比有一定的差距。本院根据二审中新提交的证据即评估报告，对一审判定的王存兴应该给付的物业费予以酌减，酌减的比例为20%。”最终判令：一、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初22654号民事判决；二、王存兴于本判决生效后十日内支付北京燕侨物业管理有限公司二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日期间物业服务费4051．4元；三、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王存兴的其他上诉请求。2017年12月6日，燕侨物业公司曾起诉郭威至本院，要求其交纳物业费，后撤诉。燕侨物业公司在本案庭审中确认其入住涉案小区时间为2002年8月。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，关于2002年至2012年3月13日燕侨物业公司与业委会签订《曙光花园物业服务合同》前燕侨物业公司与郭威之间是否存在物业合同关系，本院认为，在此期间燕侨物业公司虽未与涉案小区业委会或业主签订物业服务合同，但其为小区实际提供了物业服务，郭威作为业主亦接受了服务，故双方成立事实上的物业服务合同关系。2012年3月13日业委会与燕侨物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，该合同对曙光花园望山园小区全体业主具有约束力。燕侨物业公司为涉案小区提供物业服务至2015年12月31日，其与小区业主之间的物业服务合同关系至此时终止。因此燕侨物业公司要求郭威支付2002年8月至2015年12月31日期间的物业费，于法有据，本院予以支持。关于物业费的具体数额，郭威辩称燕侨物业公司提供的物业服务不达标并提交了评估报告，根据生效判决载明的内容，本院对郭威的该项抗辩予以采纳，对燕侨物业公司主张的物业费予以酌减，酌减的比例为20%。关于燕侨物业公司主张的2002年5月18日至2002年8月期间的物业费，因其自认入驻涉案小区时间为2002年8月，故对于该期间的物业费本院不予支持。关于郭威辩称的其未参与业委会选举一节，不影响业委会与燕侨物业公司签订的本案合同的效力，本院对其该项抗辩不予采信。关于郭威辩称的诉讼时效一节，如前所述，燕侨物业在2002年8月至2015年12月31日期间为涉案小区连续提供了物业服务，故诉讼时效应自2016年1月1日起算，燕侨物业公司曾于2017年12月6日起诉郭威至本院，造成诉讼时效中断，其现提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，故本院对其该项抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、郭威于本判决生效后七日内向北京燕侨物业管理有限公司交纳2002年8月1日至2015年12月31日物业费33717．6元；二、驳回北京燕侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费435元（北京燕侨物业管理有限公司已预交），由北京燕侨物业管理有限公司负担92元；由郭威负担343元，于本判决生效后七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孟昕伟二〇一九年十一月五日书记员  杨萧菁