河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初639号原告：张家口市新景园物业服务有限公司，住所地张家口市桥**鱼儿山后街一条**。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张殿钗、杨佳琪，该公司员工。被告：张占祯，男，1968年1月6日出生，汉族，现住张家口市桥**。原告张家口市新景园物业服务有限公司（以下简称新景园物业公司）与被告张占祯物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新景园物业公司的委托诉讼代理人张殿钗、被告张占祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新景园物业公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告支付2012年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费131394元，2012年度至2017年度采暖费1040495元，合计1171889元。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：根据张家口市桥东法院（2009）东民初字第1114号和（2011）东民字第1884号判决书，原商苑物业公司将供暖设施设备交还给张家口市桥东区马路街商苑小区业主委员会。2012年10月1日张家口市桥东区马路街商苑小区业主委员会出具委托书，将物业、供暖事项委托给张家口市新景园小区代管，书面约定物业费（清掏费）收费单价为0.35元/月/平方米，供暖费用10.41元/年/平方米。2012年5月1日，张家口市新景园物业服务有限公司与张家口市商苑小区业主委员会签订《协议书》一份，协议第一条约定由张家口市新景园物业服务有限公司对马路街商苑及小区进行物业管理事务，协议第二条约定物业服务期限为三年，自2012年10月5日开始，至2015年10月4日终止。被告系张家口市桥东区马路街商苑小区2#-1，6#-13，6#地下的产权人（建筑面积分别为2878.36平方米，750.56平方米，1585.2平方米；实用面积分别为2158.77平方米，562.92平方米、1188.9平方米），物业管理服务费标准为0.35元/月/平方米，供暖费用标准为10.41元/月/平方米（2015年之后定价变更为9.8元/月/平方米）。被告自2012年1月1日至2017年12月31日（合计72个月）共拖欠物业服务费为131394元（计算公式为：物业管理服务费标准×建筑面积×所欠月数）。2#-1曾经交纳过部分暖气费，2012年交了67500元，2013年交了8500元，2014年交了9000元，2017年交了40000元，6#地下2012年交纳20000元，因此欠费数额为1040495元。张占祯辩称，原告起诉的业主和我不一致，因为当时我买房时，在开发商那里进行过登记，原告起诉错了。我的房是张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会管辖，该委员会从未与原告签订过物业服务合同，所以原告也没有给我的小区提供过服务。因为我购买商铺的一片存在两个业主委员会。原告起诉的费用是从2012年1月至2017年12月，已经超过了诉讼时效。原告无法证明与我签订任何物业服务合同，原告也没有给我提供过任何物业服务。我从2011年起将商铺出租，物业费和暖气费由租户自行解决，至于个别商户自己缴纳暖气费是他们自己去谈，跟我没有关系。开发商开发的所有房屋共用一个锅炉，谁需要暖气就自己去谈与我无关。因原、被告没有签订任何协议，租户如果不需要暖气，物业公司就把供热管道掐断。我的商铺是自己管理，自己服务，包括清理化粪池。2017年地下管道断裂没有人管，造成屎尿遍地，还是桥东房管局给处理的，该物业也没有进行过维修。原告为证明其诉讼请求提交如下证据：1.协议书一份，证明张家口市新景园物业服务公司在马路街商苑合法事实提供清掏服务。2.委托书一份，证明原告事实合法提供供暖服务，业委会将供暖服务委托给新景园是根据桥东法院2009东民初字1114和2011东民初字1884判决书。3.催缴函照片九张。4.物业服务企业资质证书一份，证明原告的企业资质。5.原告与清掏公司（桥西城肥清掏服务队）的合同四份和原告交纳清掏费的收据7张，证明物业公司事实上已提供了清掏服务。6.张家口金街厚莱产权商铺业主委员会出具的委托书一份，证明金街厚莱业委会将物业管理全权委托给商苑小区业委会管理，商铺的物业由原告负责。7、供热费收据4张，证明被告的某些商铺交纳过部分供热费。被告的质证意见为：证据1、2显示的业主委员会是商苑业主委员会，但是我们商铺专门成立了商铺业主委员会，与原告提供的协议和委托书所显示的业主委员会不一致。证据3照片我看不清楚。原告想用证据5证明事实上提供了清掏服务，但是商铺地下的化粪池没人掏，粪水灌倒了地下家具城，2017年整个小区的化粪池处于瘫痪状态，2018年桥东房管局出面给完成的清掏。商铺的化粪池有些是独立的，租房的人自己找人清掏。证据6出具的时间是2011年3月，没有写委托到什么时候，金街厚莱业委会的成立主要是为了诉讼，我们商铺为了配合商苑业委会打官司成立的金街厚莱商铺业委会，主要是为了与之前的物业公司解除合同，胜诉以后其实委托就终止了。证据7中交纳取暖费的“特步”和“上谷书院”都是2号楼，最开始开发商设计的是一栋楼一个总开关，随后我把一层租给特步，2-5层租给了杨茂全，2-5楼感觉不热就没有使用暖气，所以一楼的特步是单独找的物业，物业给一楼通了暖气，因为2号楼是一个总开关，2-5楼不用暖气，物业把2-5楼的管道给切断了。特步2015年退租后，物业把2号楼的暖气都切断了。杨茂全2017年退租，我把3楼租给了上谷书院，他们需要暖气就跟物业沟通，物业给3楼通了暖气，其它的全部切断，票据上显示上谷书院交了20000元，其实是40000元。本院的认证意见为：对原告提交的证据1、2、4-7的真实性予以认定，证据3无法显示张贴的时间和地点，对其关联性不予认定。被告向本院提交如下证据：1.张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会备案表，证明2010年成立了业主委员会。2.业主委员会的会议纪要，证明我就是业主委员会的成员。3.业主委员会的章程，证明管理范围包括我的商铺，业委会对于物业具有管理和选聘权。4.金街厚莱业主委员会出具的证明，证明该业主委员会从未与原告签订过合同。5.孙世海出具的证明一份，证明桥东环卫公司派人清掏了化粪池，我们直接付费给他。6.租赁合同六份，证明供热费由租户自行承担。7、产权证明三份，证明我的商铺位置和面积。原告的质证意见为：证据1并没有表明业委会的管辖范围，在此情况下，对证据2、4真实性提出异议。对证据3关联性有异议。对证据5真实性有异议，因为没有相关的票据。证据6没有向我们进行过备案，我们的服务关系就是针对商户，该证据与本案没有关联性。对证据7无异议，虽然我们写的房号有部分与产权证不一样，但实际我们说的就是被告的房，只是叫法不同。因原、被告对供暖设备是否可以单独控制说法不一，且被告申请租户桂刚和杨茂全作证，本院通知原、被告和证人于2019年8月到被告的商铺进行现场勘察，桂刚因其个人时间安排未到现场，电话中陈述其租赁商铺用于经营“特步”品牌，租赁期间供暖可以，也交纳了供暖费。杨茂全陈述其租赁房屋用于开网吧，因暖气不热，需自行安装空调。因案涉商铺在原告起诉前已改为集中供暖，经过现场勘查，无法确认供暖设备能否单独控制，社区工作人员对该情况也不知情。对于被告陈述原告未尽到清掏义务，由桥东房管局在2018年进行清掏的情况，本院到桥东房管局进行核实，房管局陈述确实在2018年指定东惠物业公司进行清掏，东惠物业公司负责人称其清掏的是商铺地下室，原因是排污管道未通入地下排水设施，导致地下室淤积。本院的认证意见为：对被告提交的证据真实性予以认定，证明目的结合其它证据综合认定。本院经审理认定事实如下：张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会于2010年3月成立，管理区域为张家口市桥东区马路街1号金街厚莱商场。张占祯为张家口市桥东区马路街1号6号楼（建筑面积1464.69㎡）、马路街1号6号楼13号（建筑面积共721.68㎡）、马路街1号2号楼01号（建筑面积共2878.36㎡）商业用房的所有权人。2011年3月1日，张家口市金街厚莱产权商铺业主委员会出具授权委托书，将所有房屋物业管理全权委托张家口市马路街商苑小区业委会管理。2012年10月5日，张家口市商苑小区业主委员会与原告新景园物业公司签订协议书，将马路街商苑及相应的小区（马路街1号）的物业管理工作承包给新景园物业公司，协议约定业委会将锅炉设备交于新景园物业公司，新景园物业公司同时负责市场外及小区内的上下水井、化粪池的维护管理，承包期三年。2012年10月11日，商苑小区业委会出具委托书，委托新景园物业公司将小区供暖一并代管，排污费0.35元/㎡，取暖费10.41元/㎡。2015年后，取暖费标准改为9.8元/㎡/月。2012年至2018年，原告与桥西区城肥清掏服务队签订《维修清掏化粪池检查井服务合同》，由城肥清掏服务队负责清掏化粪池井110个（包括住户和商铺），每年清掏四次，共计50000元。被告在2017年9月自行找人进行过一次清掏，桥东房管局于2018年对马路街商铺地下室进行过清掏。张占祯将其所有的商铺出租，部分租户在2012年至2017年间交纳过取暖费，其中2017年“上谷书苑”交纳40000元。本院认为，被告张占祯所有的马路街商业用房，属于金街厚莱产权商铺业委会的管理区域，因金街厚莱业委会将所有房屋物业管理全权委托张家口市马路街商苑小区业委会管理，而后商苑小区业委会与原告订立了物业服务协议，故原告与被告之间存在物业服务合同关系。原告的服务范围包括市场外及小区内的上下水井、化粪池的维护管理和供暖服务，原告于2019年3月20日起诉，要求被告支付2012年至2017年之间的清掏费和供暖费，被告抗辩原告的请求已过诉讼时效。虽然原告提交了照片拟证明进行过催要，但其提交的证据无法证明催要的时间和地点，原告无其他证据证明诉讼时效中止或中断，故其2016年3月20日前的请求已过诉讼时效，本院不予支持。根据清掏费和供暖费的收费标准，结合被告商业用房的面积（共5064.73㎡），2016年3月20日至2017年12月31日期间的清掏费为0.35元/㎡/月×21月×5064.73㎡=37225元，取暖费为9.8元/㎡/月×7月×5064.73㎡=347440元。对于2016年3月20日至2017年12月31日期间的清掏费，通过原告的举证，可以证明其委托桥西区城肥清掏队定期对案涉范围内的化粪池进行清掏，原告提供了清掏的物业服务。但是根据被告2017年9月自行找人清掏和桥东房管局2018年进行清掏的事实，可以证实原告对上下水井、化粪池的维护管理存在瑕疵，其要求被告支付全部清掏费用并不合理，考虑2016年3月20日至2017年12月期间原告清掏的次数、业主和行政部门替代原告履行部分清掏义务的实际情况等，本院认为被告支付60%的清掏费用较为适宜，为37225元×60%=22335元。对于2016年3月20日至2017年12月31日期间的取暖费，被告抗辩其商业用房的供暖可以单独控制，且原告提供的供暖服务并不符合标准，通过被告的举证和本院的多次调查，仍无法证明供暖可以单独控制，结合部分租赁被告商铺的租户交纳过供暖费的事实，应当认定被告所有的案涉房屋接受了原告提供的供暖服务，被告应当支付取暖费。但是根据本院的实地调查，确实有人反映供暖不热，原告的服务存在瑕疵，其要求被告支付全部取暖费用并不合理，本院认为被告支付60%的取暖费用较为适宜，为347440元×60%=208464元。因原告自认2017年已交纳40000元，被告仍需交纳168464元。虽然被告称其房屋已租赁，约定由租户负担取暖费，但该约定系其与租户之间租赁合同的内容，不能直接对抗原告，被告可根据租赁合同另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张占祯于本判决生效之日起十日内支付原告张家口市新景园物业服务有限公司物业管理费（清掏费）22335元，供暖费168464元，共计190799元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15347元，减半收取计7674元，由原告负担6425元，被告负担1249元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  高冠宇二〇一九年十一月二十二日法官助理郝晓荣书记员景宏伟