辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初461号原告杜宁，女，1979年2月6日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人郑洪军，原告杜宁之夫，1977年10月19日出生，汉族，住所。委托诉讼代理人蒋素珍，辽宁言之鼎律师事务所律师。被告锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段，统一社会信用代码法定代表人蒋忠山，该公司经理。委托诉讼代理人赵军，该公司法律顾问。第三人赵越，男，1986年7月2日出生，汉族，住锦州市古塔区。第三人周智，女，1987年3月11日出生，汉族，住凌海市。第三人共同委托诉讼代理人关琦，辽宁锦逸律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司锦州分行，住所地锦州市凌河区解放路，统一社会信用代码负责人张弢，该分行行长。委托诉讼代理人李博，该分行信贷与投资部二级经理。委托诉讼代理人张丽丽，辽宁华峰律师事务所律师。原告杜宁与被告锦州福兴房地产开发有限公司（以下简称福兴开发公司）、第三人赵越、周智、中国工商银行股份有限公司锦州分行（工行锦州分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日作出（2018）辽0702民初936号民事判决，该民事判决书向双方当事人送达后，原告对该判决不服，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。辽宁省锦州市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）辽07民终2319号民事裁定：一、撤销辽宁省锦州市古塔区人民法院（2018）辽0702民初936号民事判决；二、本案发回辽宁省锦州市古塔区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杜宁及其委托诉讼代理人郑洪军、蒋素珍，被告福兴开发公司委托诉讼代理人赵军，第三人赵越、周智共同委托诉讼代理人关琦，第三人工行锦州分行委托诉讼代理人李博、张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜宁向本院提出诉讼请求：1、确认原告杜宁与被告福兴开发公司订立的商品房买卖合同有效；2、原告杜宁自愿履行合同向福兴开发公司交纳房款7万元；3、判令被告福兴开发公司协助原告杜宁办理锦州市古塔区房屋所有权登记手续。事实及理由：原告于2015年2月4日在被告福兴开发公司处购买坐落于锦州市古塔区，房屋面积为111.96平方米，总价款38万元整。原、被告双方于当日签订了商品房买卖合同，原告分两次缴纳房款31万元，剩余7万元约定办理房照前缴纳。2015年2月4日，原告缴纳了3275元入住费后，被告为其办理了入住手续，将该房屋钥匙交给原告，原告入住后对房屋进行了装修，从2015年2月4日居住使用至今。2018年3月锦州福兴家园小区张贴办理房照通知，但被告以种种理由没有给原告开具发票致使原告至今没有办理房屋登记。被告福兴开发公司辩称，1、我公司认为原告没有足额缴纳房款，所以该合同我方不同意履行，该买卖合同没有法律效力，不同意协助原告办理房屋产权登记。2、该房屋已经出售给赵越和周智并且办理抵押手续，我公司也收到银行支付的房款，所以该房屋应归第三人赵越和周智所有。3、原告向我公司缴纳的房款，我公司同意退还给原告并按法律规定给付房款及利息。第三人赵越、周智诉称，第三人赵越与周智原为夫妻关系。二人与被告于2014年11月19日签订房屋买卖合同，约定购买被告开发的古塔区房屋，价款512777元。第三人赵越、周智以现金方式支付首付款242777元，开具首付款收据的时间是2014年11月19日，并于2014年12月11日与第三人工行锦州分行签订借款担保合同，于2014年12月16日以银行发放的贷款27万元向开发公司付清了余款。第三人赵越、周智于2014年12月11日收到开发公司开具的网上备案登记表、住房批准证及房屋钥匙，同日又依法取得了锦州市房屋产权监理处颁发的预告登记证明。因二人购买此房屋并非实际居住，而仅仅是为了购置房产，因此上述手续办理完毕并收到房屋以后，就没有实际居住，而是一直将该房屋闲置。后二人因感情不和于2016年1月18日经民政部门协议离婚，于2016年1月20日签订财产分割协议，约定将本案诉争房屋归周智所有，房屋贷款由赵越负责清偿。此后二人各自去外地生活居住。直到2018年8月，第三人周智才发现其购买的本案诉争房屋被他人非法占有，遂报警。第三人赵越、周智认为，第三人系合法购买该房屋，支付了合理的对价，且开发公司对第三人依法进行了交付。同时，在产权部门依法办理了预告登记，获得了该房屋物权请求优先权。所有的合同、价款的支付时间均在原告之前，且各项手续均合法有效。而原告持有的其与开发公司签订的房屋买卖合同以及两次支付房款收据，还有入住费收据，其不但没有按照合同约定的付清全款，而且没有获得正规、合法的交付房屋手续即住房批准证，那么即无法证明其对该房屋的现实占有行为为合法占有，且其购房价格明显低于市场价格，不具有合理性，足以认定其对房屋属非法占有。原告在明知或应当知道该房屋被他人办理房屋预告登记并设定抵押情况下仍以低于市场价格购买房屋并非善意取得应认定无效合同。即使其实际占有使用多年，当其占有的合法依据不具备的情况下，原告不具备诉请法院将该房屋所有权归其所有，其诉请不应得到法院支持。请求人民法院1、依法确认第三人赵越、周智与福兴开发公司签订房屋买卖合同有效；2、确认原告杜宁与被告福兴开发公司签订房屋买卖合同无效；3、由被告福兴开发公司与第三人周智继续履行合同义务，协助周智办理该房屋所有权登记手续，房屋贷款由赵越负责清偿；4、判令原告杜宁从本案涉争房屋内迁出，将房屋实际交付给周智所有；5、判令驳回原告杜宁全部诉讼请求。第三人工行锦州分行述称，请求法院驳回原告的诉讼请求。确认原告杜宁与被告福兴开发公司签订的房屋买卖合同无效，其理由如下：1、第三人赵越、周智办理了房屋预告登记，并在我行办理了抵押登记。原告不构成善意取得，同时对房屋买卖有重大过失。2、第三人周智、赵越作为共同借款人在2014年12月2日向我行递交了个人住房贷款申请，申请贷款27万元用于购买锦州市古塔区，申请贷款期限为180个月，首付款242777元，申请还款方式为按月等额本息偿还，该抵押物构建价值512777元。第三人赵越、周智向我行递交了贷款申请资料，包括其与福兴开发公司签订的商品房买卖合同、其二人的身份证、户口本、结婚证、个人薪金收入证明，家庭住房实有套数诚信保证声明、个人贷款调查资料真实性承诺书、首付款证明、赵越的机动车驾驶证、销售不动产统一发票等。经过认真审查赵越和周智向我行递交的贷款申请资料后，我行按照合规流程于2014年12月11日与其二人签订个人购房借款、担保合同。在2014年12月16日对赵越发放个人住房贷款27万元，执行利率4.9%，放款采用受托支付方式，第一放款账号为福兴开发公司。在我行与赵越、周智签订的担保抵押合同中第29.2条转让条款中明确约定，未经贷款人书面同意，借款人与担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。抵押物清单中明确列明抵押权人为赵越、周智，抵押物地址是锦州市古塔区，面积为111.96平方米，抵押物价值512777元。赵越、周智二人对与我行签订借款合同与抵押合同均签字摁手印表示同意认可。房屋他项权利证是权利人享有房屋他项权利的证明。我行在2014年12月11日登记了该房屋他项权利，权证号为房他证01字第××号，锦州市房屋产权监理处受理编号为201412002266，设定日期为2014-12-11至2029-12-11，房屋他项权证中注明坐落于古塔区房屋，房屋所有权人为赵越、周智，房屋他项权利人为中国工商银行股份有限公司锦州分行，他项权利种类为预购商品房抵押。原告陈述的事实是其本人在2015年2月4日在被告处购买了这套先期已经由赵越作为买受人在银行申请抵押贷款的商品房，当日签订的商品房买卖合同，原告分2次缴纳房款，于2015年2月4日办理入住并进行装修居住至今。而第三人赵越与开发商签订商品房买卖合同，我行办理他项权证时间之前，第三人赵越与被告签订的商品房买卖合同在先，且手续合法，我行向第三人赵越发放贷款并办理抵押登记的行为合法有效。综上，我行认为原告与被告之间房屋买卖合同无效，第三人赵越、周智与被告之间房屋买卖合同有效，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年2月4日，原告杜宁与被告福兴开发公司签订了商品房买卖合同，约定被告将坐落于锦州市古塔区房屋出售给原告，房屋价款38万元，合同约定于2015年2月4日一次性付款。同日，被告为原告出具了收房款30万元的收款收据、收入住费3275元的收款收据，原告杜宁入住该房屋。2016年8月31日，被告为原告出具收房款1万元的收款收据。另查，2014年11月19日，第三人赵越与被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将从坐落于锦州市古塔区房屋出售给第三人赵越，房屋价款512777元。2014年11月17日，被告为第三人赵越出具了收首付款242777元的收款收据，剩余房款系第三人赵越以中国工商银行商业贷款的方式支付。第三人赵越于2014年12月11日缴纳契税，办理案涉房屋商品房买卖合同预告登记及网上备案登记。被告于当日为第三人赵越出具了销售不动产统一发票，并于2014年12月15日为第三人赵越出具住房批准证及收入住费4847元的收款收据。第三人赵越与周智于2008年7月7日登记结婚，于2016年1月18日离婚，双方在2016年1月20日签订财产分割协议，约定本案诉争房屋归周智所有，房屋所欠贷款由赵越负责清偿。2018年3月，锦州市古塔区士英里福兴花园小区已具备办理房屋产权登记条件，而第三人周智、赵越未到锦州市不动产登记中心办理该诉争房屋的产权登记。本院所确认的上述事实，有原告提供商品房买卖合同、购房款收款收据、入户费收款收据、及入户明细、燃气、取暖费、电费收据，第三人赵越、周智提供商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人借款凭证、个人购房借款、担保合同、预告登记证、商品房买卖合同网上备案表、锦州市住宅专项维修基金缴款收据、辽宁省自然人商品房地产交易税收申报表、税收完税证明、抵押权登记证书、入户费收据、住房批准证、结婚证、离婚证、财产分割协议，第三人工行锦州分行提供赵越、周智身份证、户口薄、结婚证、机动车驾驶证、个人薪金收入证明、赵越商品房买卖合同、个人购房借款、担保合同、他项权利证书、个人借款凭证、抵押品凭证、首付款收据及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与被告及第三人赵越与被告签订的房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条确定的区分原则，当事人之间订立的房屋买卖合同除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。因此上述买卖合同均应为有效合同。原告陈述被告与第三人赵越、周智之间的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，第三人赵越未交付房屋首付款242777元，第三人周智提供其银行卡银行流水用以证明其交付首付款，现原告未有充分证据予以证明。故从原、被告及第三人提供的现有证据，两份房屋买卖合同均应认定为有效合同。两份房屋买卖合同应当如何履行的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中第三人赵越、周智对诉争房屋能够办理房屋产权登记时而未办理房屋产权登记，按上述法律规定，第三人赵越、周智怠于行使办理房屋产权登记，第三人赵越、周智办理房屋预告登记失效。关于诉争房屋设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。依据上述规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求具有排他效力。因此工行锦州分行作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对诉争房屋的处分。但并非对诉争房屋享有现实的抵押权。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。…对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中关于合法占有房屋情况，因原告杜宁与被告签订房屋买卖合同，原告向被告交付出房款及入住费用后就占有使用该诉争房屋至今，原告应将剩余房款7万元交付给被告福兴开发公司，故原告的诉讼请求本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告杜宁与被告锦州福兴房地产开发有限公司于2015年2月4日签订坐落于锦州市古塔区房屋的商品房买卖合同有效；二、原告杜宁于判决生效后三日内给付被告锦州福兴房地产开发有限公司房款7万元；三、被告锦州福兴房地产开发有限公司协助原告杜宁办理锦州市古塔区房屋所有权登记手续；四、驳回第三人赵越、周智其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司负担。反诉受理费4514元，由第三人赵越、周智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  熊伟人民陪审员  卞涛人民陪审员  何波二〇一九年十一月二十五日法官助理谷荟萃书记员周佳妮