重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0113民初7455号 原告：重庆智同堂广告有限公司，住所地重庆市渝**红锦大道****33-3，统一社会信用代码915000007717700543。 法定代表人：郭永忠，经理。 原告：郭永忠，男，1973年8月13日出生，汉族，住重庆市江**。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐晓燕，重庆志同律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：徐继勇，重庆志同律师事务所律师。 被告：重庆君融置业有限公司，住，住所地重庆市巴**渝南大道****一社会信用代码91500113062851257N。 法定代表人：丁祖友，职务执行董事。 诉讼代表人：大信会计师事务所（特殊普通合伙）重庆分所。 委托诉讼代理人：王莉，重庆鉴识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹峰，重庆鉴识律师事务所实习律师。 原告重庆智同堂广告有限公司（以下简称智同堂公司）、郭永忠与被告重庆君融置业有限公司（以下简称君融公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告智同堂公司、郭永忠的共同委托诉讼代理人徐晓燕、徐继勇及被告君融公司的委托诉讼代理人王莉、曹峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告智同堂公司、郭永忠共同向本院提出诉讼请求：1、确认原告智同堂公司、郭永忠与被告君融公司于2016年3月3日签订的《抵款协议》合法有效，是有效的商品房买卖合同；2、判令被告君融公司立即向原告郭永忠交付坐落于重庆市巴南区李家沱街道XXXX商品房，并为原告郭永忠办理产权登记。事实和理由：2015年7月20日，原告智同堂公司与被告君融公司签订《典雅花溪半岛项目岩体制作广告安装合同书》约定被告君融公司委托原告智同堂公司设计、制作典雅花溪半岛红光大道入口处岩体包装、广告制作和美化工程，工程价款总额26万元。合同签订后，原告智同堂公司按约履行了全部的合同义务。2015年8月20日、10月13日，原告智同堂公司分三次向被告君融公司开具了金额为7.8万元、5万元、8万元的三张重庆增值税普通发票，而被告君融公司除支付了5.2万元预付款后，仍有20.8万元未支付给原告智同堂公司。2016年3月3日，原告智同堂公司、郭永忠与被告君融公司签订《抵款协议》约定被告君融公司提供坐落于重庆市巴南区李家沱街道XXXX房屋抵偿债务，并明确房屋面积57.96平方米，单价为4860元，房价(不含税、费等)281686元，原告智同堂公司指定原告郭永忠为该抵偿房屋的权利人，协议同时明确房屋代收费用13263元，首付款91686元，共计抵偿债务104949元，剩余103051元由被告君融公司在原告郭永忠开始月供该套房屋按揭贷款时以现金方式支付给原告智同堂公司，原告智同堂公司须于本协议签订之日起五日内向被告君融公司开具抵扣部分金额的工程款发票，被告君融公司向智同堂公司开具抵扣房屋全额发票。该协议签订后，原告方于2016年3月11日去被告君融公司售房部签订商品房买卖合同，被告君融公司出具了典雅花溪半岛《置业预算表》，再次确认了抵偿债务的房屋情况。2016年3月13日，被告君融公司以房屋销售缴款通知单的方式确认了原告智同堂公司以扣款方式为原告郭永忠缴纳的首付款及其他代收款，当天原告智同堂公司向被告君融公司交付了与抵偿债权同等金额的工程款收据，原告方已按合同全部实际履行，但被告君融公司一直以案涉房屋设置抵押、无法办理网签为由，一直未与原告郭永忠签订商品房买卖合同。本案《抵款协议》不违反法律规定，且具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，被告君融公司已收取了相应首付款、税款、大修基金等，该协议实质为商品房买卖合同，并且双方也在实际履行，原告郭永忠应享有涉案房屋的物权，故原告方起诉来院。 被告君融公司辩称，本案《抵款协议》签订的目的在于消灭旧的债务而变更债权债务的履行方式，协议亦约定原、被告应另行签订商品房买卖合同，但原、被告之间并无存在事实上的房屋买卖行为及意思表示，也未签订正式的商品房买卖合同，被告君融公司更未向原告方交付房屋、办理产权转移手续。《抵款协议》及《置业预算表》并不等于被告君融公司与原告郭永忠签订了商品房买卖合同，原告方亦未完全支付案涉房屋余款。被告君融公司已于2017年7月24日进入破产程序，案涉房屋已被纳入破产财产范围，原告方仅基于原债权债务所对被告君融公司有普通债权请求权，原告郭永忠不具有要求被告将案涉房屋现实交付和过户登记的物权期待权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，《抵款协议》已经解除，现本案属于就被告君融公司财产提起的个别清偿诉讼而不应得到支持。 原、被告围绕其各自诉、辩称依法提交了如下证据：1、原告智同堂公司、郭永忠提交的《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》、编号为00004482的房屋销售缴款通知单（以下简称482缴款单）、编号为00004483的房屋销售缴款通知单（以下简称483缴款单）、收据、典雅花溪半岛项目岩体制作广告安装合同书、重庆增值税普通发票、发票收条、债权确认函（债权人：原告郭永忠；时间：2018年5月10日）、涉案房屋照片、债权确认函（债权人：原告郭永忠；时间：2019年8月8日）、债权确认函（债权人：原告智同堂公司；时间：2018年9月8日）及被告君融公司提交的《民事裁定书》、原告郭永忠破产债权申报材料及债权确认函（债权人：原告郭永忠；时间：2018年5月10日）、原告智同堂公司破产债权申报材料，根据各份证据之间相互印证的情况并结合原、被告庭审中的陈述，本院对以上证据真实性予以确认；2、原告智同堂公司、郭永忠提交的高层业主目录拟证明案涉房屋已由被告君融公司确认系原告郭永忠所有，但高层业主目录中并无被告君融公司盖章确认，且被告君融公司称案涉房屋并未实际交付亦不认可该证据发生了物权变动的效果，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告智同堂公司与被告君融公司于2015年7月20日签订《典雅花溪半岛项目岩体制作广告安装合同书》，约定原告智同堂公司为被告君融公司设计、制作典雅花溪半岛红光大道入口处岩体包装、广告制作和美化工程，合同总金额为260000元，被告君融公司根据工程进展分期向原告智同堂支付对应款项。之后，原告智同堂公司按约履行了相应义务，但被告君融公司仅支付原告智同堂公司52000元而尚欠20800元广告制作费未付。 2016年3月3日，被告君融公司与原告智同堂公司郭永忠签订了《抵款协议》约定，被告君融公司将其自有的位于重庆市巴南区李家沱街道XXXX（房号6-XXX，面积57.96平方米，单价4860元）冲抵原告智同堂公司承接的花溪半岛广告制作费（金额为20800元）；该房屋价款（未含税、费等）281686元及代收费13263元，合计294949元；被告君融公司冲抵房屋首付款91686元及代收费13263元，合计104949元；余欠103051元待案涉房屋银行按揭放款及原告郭永忠开始月供时由被告君融公司以现金方式支付给原告智同堂公司；原告智同堂公司指定原告郭永忠为案涉房屋权利人，原告郭永忠与被告君融公司于该协议签订后三日内签订商品房买卖合同；原告智同堂公司于该协议签订后五日内向被告君融公司开具抵扣部分金额的工程款发票；被告君融公司向被告智同堂公司开具抵扣房屋全额发票；案涉房屋因在建工程设置抵押。 2016年3月11日，被告君融公司向原告郭永忠出具《典雅花溪半岛置业预算表》，该表主要内容如下：房号为6-XXX号、套内面积46.14平方米、建筑面积为57.96平方米、折后单价为4860元/平方米、折后总价为281686元、首付91686元、贷款额为190000元及契税8451元、预告登记费80元/套、抵押登记费80元/套、按揭印花税5元/套、按揭合同印花税10元、公共维修基金4637元等具体内容，并注明“首付房款+税费”为104949元，该表同时还载明了不同年限的商业贷款月供情况（空白未选未填）。 2016年3月13日，被告君融公司向原告郭永忠发出房屋销售缴款通知单两份（单号00004482，房号为A-06-805，收款方式为抵款，收款金额为91686元，收款事由为定金20000元、首期71686元，备注重庆智同堂广告有限公司；单号00004483，房号为A-06-805，收款方式为抵款，收款金额为13263元，收款事由为契税8451元、大修基金4637元、预告登记费80元、抵押登记费80元、权证印花税5元、按揭合同印花税10元，备注重庆智同堂广告有限公司）。同日，原告智同堂公司向被告君融公司开具收据注明收到被告君融公司104949元。 2016年11月1日，被告君融公司通过委托付款的方式向原告智同堂公司支付103051元。 另查明，重庆市第五中级人民法院于2017年7月24日裁定受理案外人重庆金唐房地产开发有限公司对被告君融公司的破产重整申请并交由本院审理。2017年9月18日，原告郭永忠填写《业主申请登记表》要求对“6栋8-5”的房屋签订正式合同、办理网签、接房及入住，被告君融公司破产管理人于2018年5月10日作出《债权确认函》审核确认原告郭永忠享有被告君融公司普通破产债权104774元。2019年4月11日，原告智同堂公司向被告君融公司破产管理人申报债权本金208000元及利息。2019年8月8日，被告君融公司破产管理人分别作出两份《债权确认函》，对原告郭永忠申报事项确认为非业主债权而予以核减为0，并结合财务数据确认原告智同堂公司享有104949元的普通债权。 审理中，被告君融公司破产管理人称涉案房屋无抵押、未网签且已纳入破产财产范围。 本案的焦点在于案涉《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》是否等同于商品房买卖合同。 本院认为，虽然《抵款协议》中载明有房号、面积及价款等信息，但《抵款协议》明确约定原告郭永忠应与被告君融签订另行商品房买卖合同，之后被告君融公司向原告郭永忠出具《典雅花溪半岛置业预算表》，该表亦明确了案涉房屋的相关信息，但该表未就房屋交付使用条件及日期、装饰设备标准、办理产权登记以及配套基础设施等有关事宜进行明确，故本院认为《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即《抵款协议》、《典雅花溪半岛置业预算表》并不能认定为商品房买卖合同。 原告智同堂公司、郭永忠与被告君融公司共同签订《抵款协议》时系基于各方真实意思表示，内容不违反相关法律强制性规定，合法有效成立，但《抵款协议》系协议各方就被告君融公司欠付原告智同堂公司的款项所作的处置方案，本质上仍属于原告智同堂公司与被告君融置业公司之间协商代物清偿的债权债务关系，现原告郭永忠未与被告君融公司签订商品房买卖合同，故依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”之规定，《抵款协议》已视为解除，故本案认为原告方主张确认《抵款协议》合法有效的诉请于法无据，本院不予支持。 因原告郭永忠至今未与被告君融公司就涉案房屋签订商品房买卖合同并实际占用该房屋，且涉案房屋已被纳入被告君融公司破产财产范围，原告智同堂公司亦通过申报破产债权的方式经被告君融公司破产管理人确认享有普通破产债权104949元而获得救济，故原告郭永忠不能享有对涉案房屋的物权期待权，无权要求被告君融公司交付案涉房屋并将房地产权转移登记至其名下。 综上，原告智同堂公司、郭永忠主张的诉讼请求，无合同约定，亦于法无据，本院不予支持。依照《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告重庆智同堂广告有限公司、郭永忠的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告重庆智同堂广告有限公司、郭永忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  李 荃 人民陪审员  杨长珍 人民陪审员  李显珍 二〇一九年十一月二十七日 书 记 员  蔡红宇