福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1741号 原告：蓝万红，女，畲族，1974年5月20日生，三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：傅卫兵，执行董事。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告蓝万红与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告蓝万红的委托诉讼代理人唐滟帆，被告碧桂园的委托诉讼代理人张丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝万红向本院提出诉讼请求判令：1.碧桂园立即向蓝万红支付逾期办理商品房权属登记违约金52910元；2.本案的诉讼费用由碧桂园负担。事实与理由：2014年4月7日，蓝万红与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定：蓝万红向碧桂园购买位于三明市梅列区。双方对建筑面积、合同总价款、付款时间和方式均进行了约定。根据合同约定，碧桂园应在2016年12月30日前向买受人交付商品房。碧桂园应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提供的资料交付给买受人。如因碧桂园原因，买受人不能在商品房交付之日起90日内取得商品房权属证书的，买受人不退房的，碧桂园自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 另蓝万红与碧桂园于2017年6月22日签订《商品房买卖合同》，双方约定,蓝万红向碧桂园购买位于三明市车位，建筑面积、单价、总金额及付款时间、方式均有约定。合同同时约定，碧桂园应于2017年6月30日前向蓝万红交付商品房。如因碧桂园原因，蓝万红不能在商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园应向蓝万红支付50元的违约金。 合同签订后，蓝万红依约支付了全部房款706651元。碧桂园于2017年1月6日向蓝万红交付了商品房，但直至2018年8月30日才通知蓝万红办理房屋权属登记手续，逾期511日。碧桂园于2017年5月31日向蓝万红交付车位，但直至2018年8月30日，才通知蓝万红办理车位权属证书，逾期336天，构成违约。碧桂园应向蓝万红支付52910元违约金。（商品房部分36110元，车位部分16800元）。蓝万红要求碧桂园承担违约责任，碧桂园无理拒绝，遂诉至法院。 碧桂园辩称，商品房部分：一、商品房买卖合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 二、即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中蓝万红主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。3.根据双方签订的《协议》就房屋买卖合同发票开具、回馈方案执行等事宜达成如下协议：买受人无需支付车位买卖合同约定的车位价款90万元，……。根据该条款，商品房的违约金应以买受人实际就商品房所支付的购房款为基数计算。 综上，涉讼商品房违约金的计算起点时间应以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日的次日开始计算至涉讼商品房所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。 车位部分：涉讼车位的违约金的起算时间应以约定的交付日或实际交付之日（以最晚的时间为准）届满90日之次日开始计算至涉讼车位所在楼栋首次登记之日止，扣除“权籍调查成果”时限30日。另根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，蓝万红主张的违约金过高，本案中蓝万红没有实际损失，请求根据公平原则和诚实信用原则予以调整。 本院经审理认定事实如下：1.2014年4月7日，蓝万红与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定：蓝万红向碧桂园购买位于三明市梅列区房产；购房总价款为706651元；碧桂园应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给蓝万红使用；碧桂园应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园提供的资料交付给蓝万红。如因碧桂园原因，蓝万红不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，蓝万红不退房，碧桂园自逾期之日起每日按已付房款的0.01%向蓝万红支付违约金。蓝万红已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2017年1月6日将案涉商品房交付给蓝万红使用。碧桂园于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料。2.2017年6月22日，蓝万红与碧桂园签订《商品房买卖合同》一份，约定：蓝万红向碧桂园购买位于三明市梅列区车位；总价款为9万元；碧桂园应于2017年6月30日前向蓝万红交付车位；如因碧桂园原因，蓝万红不能在商品房交付之日起90内取得车位的权属证书的，每逾期一天碧桂园应向蓝万红支付50元的违约金。碧桂园于2017年5月31日将案涉车位交付给蓝万红使用。碧桂园于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料。 上述合同签订后，蓝万红依约支付了价款合计703151元，其中商品房价款613151元，车位价款9万元。 当事人双方对上述事实及案涉合同文本内容均无异议，本院予以确认。 对本案争议，本院作如下分析认定： 碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交付商品房和车位的时间分别为2016年12月30日前和2017年6月30日，实际交房实际分别为为2017年1月6日和2017年5月31日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。蓝万红与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致蓝万红未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 违约金应如何计算的问题 本院认为，商品房部分：《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。碧桂园于2017年1月6日向蓝万红交付商品房，依照合同约定应于交房日之次日起第91日开始依合同约定向蓝万红计付违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知蓝万红办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。碧桂园于2018年8月30日书面通知蓝万红领取办证所需资料，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知蓝万红领取办证所需资料前一日为宜。 车位部分：《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于合同约定的交付日（2017年5月31日）前向蓝万红交付商品房。本院认为碧桂园履行协助办理房屋权属证书的履行期限，以合同约定的交房日之次日起计算较为适宜。由此，碧桂园应于合同约定的交房日之次日起第91日开始依合同约定向蓝万红计付违约金碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知蓝万红办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。碧桂园于2018年8月30日书面通知黄世明、郑丽珍办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知黄世明、郑丽珍领取办证所需资料前一日为宜。蓝万红向碧桂园支付的车位价款为9万元，合同约定的违约金为每日50元，明显过高。由此，碧桂园主张约定违约金过高，应予以调整的诉讼意见，本院予以采纳。调整后，本院酌情确定违约金的计算标准为银行同期同类贷款基准利率的130%。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致蓝万红未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。商品房部分违约金，每日按已付付款的0.01%计算，从2017年4月7日计算至2018年8月29日止（510日），违约金为613151元×1÷1万×510=31270.7元；车位部分违约金，按银行同期同类贷款利率的130%计算，从2017年9月29日计算至2018年8月29日止（335日），违约金为4.35%×130%÷365×9万元×335=4671.18元。据此，蓝万红提出诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蓝万红支付违约金35941.88元； 二、驳回蓝万红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1123元，因适用简易程序审理，减半收取562元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担350元，由蓝万红负担212元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇一九年十一月二十八日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行