广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初696号 原告：邓建业，女，汉族，1980年1月8日出生，住广西林市七星区。 委托诉讼代理人：蒋景，桂林市星宇法律事务所法律服务工作者。 被告：阳朔县兴坪镇中心校。住所地阳朔县。 法定代表人：韦兆明，校长。 委托诉讼代理人：莫宜知，广西三心律师事务所律师。 原告邓建业与被告阳朔县兴坪镇中心校租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓建业及其委托诉讼代理人蒋景、被告的法定代表人韦兆明及其委托诉讼代理人莫宜知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《校舍租赁合同书》，被告赔偿原告经济损失844202元；二、判令被告支付违约金人民币20000元给原告；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月,阳朔县教育局和阳朔县兴坪镇中心校以阳朔县兴坪镇中心校的名义向社会民办幼儿园发出邀请，出租原西山小学校舍用于建设民办幼儿园。原告与朋友沈创武于2015年7月与阳朔县兴坪镇中心校校长沟通二次并向阳朔县教育局提出办园申请。在得到阳朔县教育局及兴坪镇中心校明确同意的情况下，2015年7月28日原告与朋友沈创武两人以原告的名义与阳朔县兴坪镇中心校订了为期5年的《校舍租赁合同书》，被告将原西山小学闲置校舍出租给原告开办学前教育，《校舍租赁合同书》对出租范围、出租场地的用途、租金等双方的权利义务进行了约定。合同签订后，经被告同意，原告投入大量资金对园区场地、校舍进行大量的翻修与装修。其中具体对外场地大约1200平方米进行水泥硬化，对教学楼进行了刮漆修补，对房屋内外、围墙进行了翻修等等。修缮材料费用为96386元，修缮人工费用为76740元。同时购买大量适合幼儿园开园所需的幼儿生活用具、教玩具、大型户外玩具和卫生保健用品等教学设施和生活设施，总价值453076元。同年9月原告经被告及教育局的同意对外招收学前幼儿。 原告要求被告提供出租房（校舍）的房产证、规划图等给原告办理消防许可证、办学许可证、食品经营许可证，但被告至今都未将出租房的房产证、规划图等相关材料提供给原告，2016年7月阳朔县教育局作出的朔教复[2016]7号文件批复同意原告创办的兴坪镇西山凤凰幼儿园。2017年2月合伙人沈创武因该园区旁边村庄稀散，生源上升慢，资金投入大以及被告未提供相关材料给原告办理幼儿园的相关证件，使得原告的经营始终处于无证经营的风险中，沈创武退出合伙，由原告补偿合伙人沈创武218000元。 2018年8月被告口头告知原告，以阳朔县教育局要求回收原告创办的西山凤凰幼儿园创办公立幼儿园为由，要求原告将承租办幼儿园的场地退还给被告，提前解除《校舍租赁合同书》，协商未果。2018年8月31日被告未经原告同意，违反约定私自指示兴坪镇西山小学招收幼儿学前班，并张贴了招生《通知》，内容：“接上级部门指示通知，我校将招收一个学前班，年满5岁半（即2013年3月31日出生）的适龄儿童，请符合条件的家长持户口本于9月2日到西山小学报名，9月3日正式上课，学费180元/期”。 综上，原告在签订租赁合同后为被告解决了原西山小学附近村民子女接受幼儿教育就学的困难，按照约定履行了自己的义务。但被告却未提供出租房的产权证、规划图等材料给原告，使得原告无法办理消防、办学、食品等有关幼儿园经营的相关证件。更为严重的是2018年8月底被告违反约定私自指示兴坪镇西山小学招收幼儿学前班，使得原告已无法再继续经营其开办的幼儿园，其行为已经构成违约，应承担违约责任。故。 原告为维护自己的合法权益，特向贵院起诉，请贵院依法支持原告的诉请。 被告阳朔县兴坪镇中心校答辩如下：一、自2015年7月28日原、被告签订租赁合同至今，原告一直在使用被告提供的出租场地，原告诉请的赔偿经济损失和违约金没有依据。二、租赁合同签订后，阳朔县教育局于2016年7月29日给出同意邓建业等六人筹设幼儿园的批复，批复中明确规定筹设期为30天至3年，筹设期内不允许招生。原告须取得合法办园资格，办园资格的取得及师生招录等工作均由原告负责。但至今原告仍未取得合法办园资格，且在筹设期内违规招生，教育局及相关部门多次检查督促其整改，至今无果，原告仍属于违法招生。三、原告所述“要求被告提供校舍的房产证、规划图给原告办理相关证件”与事实不符。双方的租赁合同中没有相关条款约定，原告也只是通过邮寄方式寄给被告一个通知，从未亲自到校协调此事、因历史原因，学校确实没有房产证和规划图，况且这些材料也不是原告办理办学资格证的唯一途径。四、双方签订合同后，原告筹办幼儿园的投入经费均为原告自愿自为行为，被告对原告投入资金的额度及形式从未做任何规定和要求。五、原告关于被告未经原告同意私自只是兴坪镇西山小学招收学前班违反约定的诉称没有根据。公办小学招收学前班是经县教育局批准的，公办学校招生不应该受私立学校的控制。六、合同约定每年9月10日前支付当年租金，每年租金10600元。原告缴纳四次租金的时间分别为2015年9月11日、2016年11月16日、2017年9月30日、2019年1月18日，且原告四次所缴纳租金均为10000元，原告逾期、少缴纳租金的行为已构成先行违约。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供了以下证据：1、身份证，拟证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2、《校舍租赁合同书》，拟证明原、被告签订《校舍租赁合同书》的事实；3、广西幼儿园园长岗位培训合格证书、毕业证书，拟证明原告有资格开办幼儿园；4、原告租赁被告的校舍装修前后的图片以及装修时的照片，拟证明原告投入大量资金对租赁破旧的校舍园区场地进行大量的翻修与装修；5、兴坪镇西山凤凰幼儿园办园购物清单以及修缮材料清单、人工费清单，拟证明原告投入了626202元资金用于西山凤凰幼儿园办园；6、阳朔县教育局朔教复[2016]7号文件，拟证明2016年7月阳朔县教育局进行批复同意了原告在2015年申请创办的兴坪镇西山凤凰幼儿园；7、通知，拟证明被告违反约定私自指示兴坪镇西山小学招收幼儿学前班，并张贴招生《通知》；8、申请书，拟证明原告因兴坪镇西山小学招收幼儿学前班受到直接的影响失去生源；9、收据，拟证明原告租赁房屋的水电费是第三人阳朔县兴坪镇西山小学在收取；10、韵达寄件单及回执单、通知，拟证明原告寄了书面的材料（通知）要求被告阳朔县兴坪镇中心校、西山小学提供出租房屋的产权证、规划图等材料给原告，让原告去办理消防、办学、食品等有关幼儿园经营的相关证件，但被告阳朔县兴坪镇中心校、西山小学至今未提供的事实；11、教育局材料，拟证明教育局告知原告办理幼儿园证件需要提供房产证或者经公证部门公证的租赁合同等，被告有协助义务；12、股份转让协议书、收据，拟证明原告原先是与沈创武合伙，之后沈创武退股，原告支付股份款218000元，原告的损失包括股份转让款218000元；13、《桂林银行存款证明、资信证明申请书》，拟证明原告已经向教育局正式提出申请办幼儿园；14、照片12张，拟证明被告破坏租赁物造成损失。 被告向本院提供了以下证据：1、法人证书，拟证明被告的单位法人资格。2、租赁合同书，拟证明原告与被告签订校舍租赁合同的事实及合同约定的双方权利义务。3、阳朔县教育局文件朔教复[2016]7号，拟证明：（1）邓建业在不符合桂教基教（2013）53号文第五条第一款第（四）项提交园产来源证明材料时，其筹设申请得到阳朔县教育局批准同意的事实；（2）兴坪镇西山凤凰幼儿园的筹设期为30天至3年，筹设期间不允许招生的规定。4、阳朔县教育局文件朔教字[2018]46号，拟证明阳朔县教育局同意兴坪镇中心小学等41所小学（包括西山小学）开办幼儿园或学前班的批复。5、租金收据，拟证明邓建业没有依照双方签订的校舍租赁合同书支付租金，已构成违约的事实。6、学前教育基本情况统计表，拟证明兴坪镇西山凤凰幼儿园在2016年秋季学期招生人数67人，2017年秋季学期招生人数65人，2018年春季学期招生人数71人的事实；7、学杂费收据，拟证明（1）邓建业、兴坪镇西山凤凰幼儿园招生收费的事实；（2）2015年9月就开始招生一直到现在还在招生。8、阳朔县教育局证明，拟证明邓建业、兴坪镇西山凤凰幼儿园至今为止没有到阳朔县教育局申请正式设立学前教育机构的事实。9、西山小学校舍规划图，拟证明出租场地的规划情况。 本院依原告申请，依法委托广西评值价格事务所有限公司做出[2019]评值价桂0321-133号价格评估结论书。 经庭审质证，被告对原告提供的证据1-3无异议；对证据4的真实性、关联性、合法性不予认可；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，辩称购物清单原告自己列出来的，没有附购买发票；对证据6的真实性无异议，对证明内容不予认可，辩称该组证据批复了原告办幼儿园的申请，充分证实就算没有交房产证、规划图等材料也可以办证；对证据7的真实性认可，对证明目的不认可，辩称西山小学招收幼儿园学生，是阳朔县教育局下文的行政行为与中心校无关，且原、被告的合同中也没有约定被告管辖下的西山小学不得招收幼儿园学生，被告并没有违约；对证据8的真实性、合法性不予认可；对证据9的真实性无异议，但是与本案无关；对证据10不予认可，该证据只能证明原告的邮寄行为，不能证明被告签收行为，也不能证明邮寄的内容；对证据11不予认可，辩称该证据没有证据出处，不能证明是教育局提供给原告的；对证据12的真实性、关联性有异议，辩称原、被告签合同时没有沈创武的名字，签合同时原告也没有告知被告原告与沈创武合伙的情况且无相关备案，也没有任何机关单位的备案;对证据13的真实性无异议，对证明目的有异议，辩称该证据不能证明原告向教育局正式提出申请办幼儿园，筹办时也需要这个，而且是在筹设申请之前，属于筹设申请；对证据14的真实性认可，对证明目的有异议，辩称在西山小学准备设立幼儿园是阳朔县教育局的行政行为，此行为和本案租赁合同属于两种不同的法律行为，此证据与本案无关。被告对[2019]评值价桂0321-133号价格评估结论书不予认可，辩称该结论书对价格评估过高，评估属于投资价值而非财产损失，结论书中没有成本项目，被告已经全面切实履行了合同义务，没有违约。 原告对被告提供的证据1-3的三性予以认可；对证据4的真实性无异议，辩称这个行政行为是以被告申请作出的，被告申请在同一地点开办幼儿园很明显损害原告利益；对证据5的真实性无异议，对证明内容不认可，辩称原告已经按照双方约定履行了缴纳租金义务；对证据6的关联性不予认可；对证据7的三性不认可；对证据8不予认可，教育局出具的证明与事实不相符；对证据9的真实性认可，辩称被告未能提供出租场地的规划图和产权证导致原告不能办理幼儿园相关证件。原告对[2019]评值价桂0321-133号价格评估结论书的真实性无异议，辩称该结论书的价格偏低。 原告提供的证据1-3、6、7、12、13；被告提供的证据1-9，内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，符合证据的要件形式，是认定本案基本事实的主要证据，对此本院予以采信。其他证据，本院将在本院说理部分进行分析与认定。 结合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 涉案出租场地及校舍实为阳朔县教育局的资产，被告为西山小学校舍的资产代管人，被告阳朔县兴坪镇中心校与兴坪镇西山小学为隶属关系。2015年7月28日，原告邓建业与被告阳朔县兴坪镇中心校签订《校舍租赁合同书》约定：一、甲方将位于西山村委旁的西山小学（闲置）校舍及场地出租给乙方开办学前幼儿园；二、租赁期为五年，自2015年9月1日至2020年8月31日止。如无国家政策性必须收回，可以续期，由双方另行协商；三、租金每年10000元（前二年），自第三年开始每年租金10600元，租金按年支付，每年9月10日前支付当年租金。如可续租，续租期每年租金为10600元；……六、乙方须对校舍进行管理、保护和维修，不得损坏校舍。如乙方需对校舍进行改扩建及维修须经甲方同意，所需要费用由乙方自行承担；……十一、如遇人力无法抗拒等因素导致该校园不能正常办学的特殊原因，合同将自动解除；任何一方违约，违约方应赔偿对方违约金人民币20000元。合同签订后，原告对园区场地、教学楼进行翻修及装修，并投入资金购买开办幼儿园所需的幼儿生活用具、玩教具、卫生保健用品等设施设备。同年9月，原告开办的西山凤凰幼儿园在未能取得办园资格的情况下开始对外招生。2016年7月29日，阳朔县教育局作出关于同意阳朔县高田镇启明星等6所幼儿园筹设的批复（朔教[2016年]7号文件），原告邓建业获批准筹设兴坪镇西山凤凰幼儿园。 2018年8月28日阳朔县教育局作出《关于同意兴坪镇中心小学等41所小学开办幼儿园或学前班的批复》（朔教字[2018]46号文件），该文件同意包括西山小学在内的41所小学开办学前班。2018年8月份，被告口头告知原告将收回原告承租办幼儿园的场地用于开设西山小学学前班。同时，阳朔县教育局开始对西山小学出租的场地进行勘测及打桩。8月31日，兴坪镇西山小学对外发出《通知》，告知该片区群众西山小学开设学前班以及招生事项，9月份开始招收学前班学生。同时，西山凤凰幼儿园对外仍有招生，现幼儿园处于继续经营状态。 另查明，原告原是与案外人沈创武合伙开办西山凤凰幼儿园，2017年2月18日，原告与沈创武签订股份转让协议书，沈创武以218000元的价格将其50%的股份转让给原告邓建业。另，原告在2015年至2018年每年向被告交付租金为10000元，2019年未交付租金。 2019年5月21日，原告以被告未协助提供房屋产权证、规划图导致原告无法办理幼儿园相关证件、西山小学开设学前班导致西山幼儿园生源减少违反合同约定为由向本院提起诉讼，提出前述诉请。 审理过程中，原告于2019年7月30日向本院申请对原告装修、翻修校舍、场地的费用进行评估。本院依法委托广西评值价格事务所有限公司进行价值评估。2019年10月8日，该公司做出[2019]评值价桂0321-133号价格评估结论书，价格鉴定结论为：（一）价格鉴定标的2015年的价值为人民币肆拾玖万柒仟伍佰陆拾伍元整（￥497405）；其中：校舍场地翻修装修的价值为人民币叁拾柒万陆仟伍佰陆拾伍元整（￥376565），教学生活设施的价值为人民币壹拾贰万零捌佰肆拾元整（￥120840）；（二）价格鉴定标的的2019年的价值为人民币叁拾万零伍仟陆佰伍拾陆元整（￥305656），其中：校舍场地翻修装修的价值为人民币贰拾叁万陆仟零肆拾玖元整（￥236049），教学生活设施的价值为人民币陆万玖仟陆佰零柒元整（￥69607）。 本案争议的焦点为：一、被告是否存在违约情形；二、原告请求解除原、被告签订的合同并要求被告赔偿经济损失及违约金是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一被告是否存在违约情形。《校舍租赁合同书》是原、被告真实自愿的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原、被告双方均应遵循诚实信用原则切实全面履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途”的规定。本案中，原、被告签订《校舍租赁合同书》后，被告即将相应的校舍及场地交付给了原告，并保证了原告在自行翻修、装修以及开设幼儿园过程中正常使用该出租场地，被告已经履行了合同约定的义务。原、被告签订的《校舍租赁合同书》并未约定被告需要提供校舍的产权证明及规划图，协助原告办理办园资格等相关证件，也未约定被告管理的兴坪镇西山小学不能招收幼儿园学前班，故原告的诉请没有合同依据。 就事实方面而言，被告是为阳朔县教育局进行资产代管，由于历史原因，涉案的校舍无法办理产权证。因此，被告亦无法向原告提供出租校舍的产权证、规划图等相关资料，且提供校舍的产权证、规划图并不是原告办理幼儿园相关证件的唯一途径，原告可以通过向阳朔县教育局申请提供相应证据或出具相应证明的方式办理幼儿园资格证。综合全案的证据，无法证明原告自西山凤凰幼儿园开办时至起诉时止，有向阳朔县教育局提交办理幼儿园资格证所需的相关证明材料的申请。因此，对于原告长时间无证开办幼儿园的情况被告并不具有过错。 另外，原告诉称因西山小学开设学前班导致其幼儿园生源减少，被告构成违约。西山小学开设学前班是阳朔县教育局的文件指示，属于阳朔县教育局作出的行政行为，与被告兴坪镇中心校无关。且，虽然西山小学学前班的开设客观上确实会对西山凤凰幼儿园的生源产生影响，此种结果的产生是市场竞争规律所致，公立幼儿园与私立幼儿园有竞争但并非完全对立，更不涉及被告的履约情况。综上，本院认为，被告已经按照合同约定履行了出租人的义务，不存在违约情形。 关于原告请求解除原、被告签订的合同并要求被告赔偿经济损失及违约金是否有事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”之规定，原告要求解除租赁合同不符合以上法律规定的情形。且，虽然西山小学开设了学前班，对原告的幼儿园产生了一定影响，但市场竞争无法避免，其中的风险应自行承担，西山凤凰幼儿园并没有因此无法正常经营，至今仍正常开设。本案审理过程中，原告虽申请对其开办幼儿园投入价值进行评估，投入价值是其开办幼儿园的前提条件，与其诉请赔偿的财产损失并没有因果关系，原告对其财产损失并没有提供相应证据证明。故，原告的诉请没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告邓建业的诉讼请求。 本案受理费12960元，适用简易程序审理减半收取计6480元，鉴定费16061元，由原告邓建业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12960元[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 李德强  二〇一九年十一月十九日 法官助理 李 美 书 记 员 黎晓梅