上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31225号原告：上海道洲信息科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：胡之骥，执行董事。委托诉讼代理人：付芸莹，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海百德家庭用品有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：郑大科，经理。委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。原告上海道洲信息科技有限公司(以下简称道洲公司)与被告上海百德家庭用品有限公司(以下简称百德公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月17日、10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付芸莹到庭参加了诉讼。2019年10月21日庭审被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告道洲公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付已垫付的2018年2月物业管理费1,478元(人民币，下同)。按3.5元每平方米计算)，及自2018年3月1日起至2019年6月30日止的物业管理费40,540元(按6元每平方米计算)，共计42,018元。事实和理由：原告系园区租赁管理方，被告系园区租户。园区业主方为案外人上海新华东光电技术研究所有限公司(以下简称新华东公司)，物业服务提供方为上海骋睿物业管理有限公司(以下简称骋睿公司)。2016年7月12日，被告作为承租方与原告作为出租方签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租坐落于上海市闵行区新骏环路XXX号新华东光电技术研究所园区内3号楼A207、A208室(以下简称涉案房屋)。租赁面积为422.29平方米，租赁期限为2016年7月18日至2021年7月17日。2016年7月18日，被告与原物业管理公司上海深科园物业管理有限公司(以下简称深科园公司)签订《新华东光电技术研究所园区物业服务费用收缴协议》。同时，被告向业主出具《新华东光电技术研究所园区管理规约承诺书》。该承诺书约定，被告同意接受园区业主选定的物业管理公司提供物业服务。2017年底，原物业管理公司合同到期。2018年1月，业主聘请骋睿公司作为园区物业管理人，双方签订《物业服务合同》，合同期限为自2018年2月1日至2023年3月31日止。2018年3月1日，为便于园区统一管理，骋睿公司要求作为租赁管理方的原告统一代其向各租户收取物业管理费、水电费，双方签订了《物业服务费用收缴协议》。同时，原告通知园区内各租户与骋睿公司签订《物业管理三方协议》，该协议约定：为便于园区统一管理，骋睿公司要求新骏环路XXX号楼内各企业的物业管理费、水费、电费统一支付至原告，各企业应当将该物业管理费、水费、电费按期支付于原告。物业管理费按先付后用原则，采用按季缴纳的方式，2018年2月按原物业费标准收取，2018年3月1日起按6元/月/平方米的标准收缴。目前，原告已经代各租户垫付了物业费，除被告外，园区内各租户均已与原告、骋睿公司签订了《物业管理三方协议》，并已按新的物业管理费收费标准向原告支付了物业费。2018年3月起，原告多次以电话或书面通知形式，催促被告与原告签订《物业管理三方协议》，并缴纳2018年度物业费，但被告一直拒绝签订物业协议、不支付物业费。根据原、被告《房屋租赁合同》约定，被告应当另行与租赁房屋所在园区物业管理公司签订物业管理合同，并按规定支付物业管理费；并且若园区物业管理费作新的调整，则按调整后的标准执行。现原先的物业管理公司合同到期，实际不再提供物业服务，被告与其签订的《物业协议》已经失效。被告实际享受了园区的物业服务，至今仍在享用，理应支付物业费；被告承租的房屋并非普通的商业办公用房，系园区厂房，原告要求被告签订《物业管理三方协议》为正当、合理、合法的要求，被告应遵从园区的物业管理规定。鉴于被告应支付的物业费已由原告垫付给骋睿公司，被告应向原告支付相应的物业费。故原告起诉至法院。被告百德公司辩称：1、主体资格问题。2016年7月12日，原、被告签订的《房屋租赁合同》5-3条明确了具体物业管理费由被告和物业管理公司约定。由此也说明原、被告租赁合同中不涵盖物业管理合同。所以原、被告之间没有物业合同关系，也不存在事实上物业管理关系，本案系物业合同纠纷，原告没有主体资格。2、关于无因管理问题。原告主张代被告垫付物业管理费，但被告从未委托原告支付物业费。原告主张向其支付物业费的依据充其量也就是无因管理，然无因管理是为了他人利益，避免他人利益受损而管理他人事务。因此即便达不到这个效果，至少也不应当加重被管理人的负担。本案中，被告与原告订立房屋租赁合同后，与原告指定的物业公司约定的物业费是每平方米3.5元，但原告所谓承认并支付的物业费为每平方米6元。由此可见，原告行为是损害被告利益的，因此客观上也没有为被告利益的意思表示，不符合无因管理的构成要件，无权向被告主张每平方米6元的物业费。3、关于物业费标准确定问题。根据原、被告《房屋租赁合同》时指定的物业公司签订的物业费合同中，第一条第一项、第三条第一项约定被告承担的物业费标准为3.5元每平方，期限从2016年7月18日至租赁期间届满，物业费需要调整的，须由双方协商后确定。因此物业费标准应由双方协商一致，未经协商一致，任何人都无权要求被告接受每平方米6元的物业费标准。4、涉他合同问题。原告认为，物业费标准是由业主方与新的物业公司确定的，所以被告及整个物业区域房屋都应当被动接受，显然本案中存在一个涉他合同对第三人效力问题。但即便是涉他合同，对第三人的效力也是取决于第三人的接受，否则对第三人不发生拘束力。另外经调查发现，业主方新华东公司是现物业公司骋睿公司的实际控制人，业主方与原物业公司终止合同后，即与其有共同利益的物业公司合谋，将物业费标准从3.5元调整到6元，涨幅达71.42%，因此该合同系恶意损害第三人利益的合同，应归于无效。本院经审理查明事实如下：坐落于上海市闵行区新骏环路XXX号3号的房屋所有权人为案外人新华东公司。2016年5月1日，案外人新华东公司向原告出具《房屋租赁授权书》一份，载明：新华东公司现有房屋所有权证号为：闵XXXXXXXXXX。该房屋坐落于上海市闵行区浦江镇新骏环路XXX号3号楼，总建筑面积17906.83平方米。现新华东公司将该房屋1至2楼整层(建筑面积5268平方米)租赁给道洲公司，租赁期限为2016年5月1日至2031年12月31日止。新华东公司同意道洲公司将承租的房屋全部或部分转租予他人办公及注册。2016年7月12日，原告道洲公司(出租方、甲方)与被告百德公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，双方就涉案房屋租赁的相关事宜进行了约定。该合同第5-2条约定：乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付。第5-3条约定：有关费用收费标准如下：物业管理费按物业公司相关规定支付(付三押一)，具体由乙方与物业公司另行签署物业管理合同约定。电费与水费计费方式以物业规定为准。乙方应于收到付费通知一周内支付，逾期将收取0.3%的滞纳金。本基地物业管理费、电费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。《房屋租赁合同》签订后，被告百德公司(乙方)与案外人深科园公司(甲方)签订《新华东光电技术研究所园区物业服务费用收缴协议》，约定：鉴于：1、甲方依据《物业管理条例》、《新华东光电技术研究所园区管理规约》及甲方与新华东公司签订之《新华东光电技术研究所园区物业服务合同》之规定，对新华东光电技术研究所园区3#层A207、A208室所在的物业，实施管理服务。2、乙方根据其与新华东公司(或其委托的包租单位)所签订的《房屋租赁合同》以及甲方与新华东公司签订的《新华东光电技术研究所园区物业服务合同》之规定，接受甲方之物业管理服务，并按照约定负担相关费用。双方就费用收缴事宜达成如下协议，以资共同遵守。第一条，收费项目及标准。1、物业管理服务费用。每建筑平方米每月3.5元……。被告百德公司另出具《新华东光电技术研究所园区管理规约承诺书》一份，载明：本人/本单位为上海市闵行区新骏环路XXX号新华东光电技术研究所园区3#层A207、208室(以下简称该物业)的承租受人，为维护本物业管理区域内全体客户的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读《新华东光电技术研究所园区管理规约》。二、同意遵守并倡导其他客户及物业使用人遵守本管理规约。三、本人同意承担违反本管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签字的本管理规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。五、本人同意接受建设单位选定的物业管理企业提供的物业管理服务。因深科园公司的物业服务合同到期，2018年1月，新华东公司与骋睿公司签订《物业服务合同》，约定由骋睿公司为新骏环路XXX号辖区所有区域的物业管理提供服务。合同有效期自2018年2月1日起至2023年3月31日止。物业管理服务费为6元/月/平方米。2018年1月20日，骋睿公司向各承租户发送《进场公告》一份，载明：自2018年2月1日起，由我公司受聘管理本园区物业管理各项服务。2018年3月1日，骋睿公司(甲方)与原告道洲公司(乙方)签订《物业服务费用收缴协议》，约定：2018年2月份按原物业费标准收取，2018年3月1日起，每建筑平方米每月6元。2018年3月7日，原告道洲公司向被告百德公司发送《关于物业费调整的通知》，载明：原物业公司(深科园公司)已于2018年1月31日到期，现由骋睿公司正式接管园区物业管理，从2018年3月1日起物业费调整为6元/平方米，特此通知。2018年5月29日，原告道洲公司向被告百德公司发送《催缴函》一份，载明：根据贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》5-3条款约定，本基地物业管理费、电费标准若作新的调整，则按调整后的标准执行。根据上述约定，贵公司应向我公司缴纳2018年2月1日至2018年6月30日的物业费11,613元(计算标准：2018年2月1日至2018年2月28日3.5元/月/平方米，合计1,478元；2018年3月1日至2018年6月30日6元/月/平方米，合计10,135元。)烦请贵公司在收到本函之日起五日内尽快向我公司缴纳上述物业费，若逾期不履行缴纳义务，贵公司将承担因不缴纳物业费而产生的一切不利后果。特此函告。2018年11月16日，原告道洲公司向被告百德公司发出《关于敦促百德公司签订〈物业管理三方协议〉及支付物业费的函》，载明：……目前，贵公司已拖欠自2018年2月起至今的物业管理费，我公司多次要求贵公司支付费用，并按合同约定签订《物业管理三方协议》，但贵公司一直置若罔闻，拒不履行。鉴此，我公司特向贵公司致函，以敦促贵公司履行下列合同义务：一、收到本函之日起三日内，贵公司与骋睿公司、我公司签订《物业管理三方协议》；二、收到本函之日起三日内，向我公司支付2018年2月物业管理费1,478元(按3.5元/平方米计算)、支付自2018年3月1日起至2018年12月31日止的物业管理费25,340元(按6元/平方米计算)。贵公司收到本函后请尽快履行上述义务，否则我公司将采取停止贵公司享有的园区物业管理服务包括停车服务、送货、卸货等权利，以及包括但不限于法律诉讼途径等方式维护自身合法权益，并追究贵公司的违约责任。该函件通过邮政专递寄送给被告的法定代表人，于2018年11月17日签收。2018年12月18日，被告百德公司向原告道洲公司发送《关于贵公司敦促我公司支付物业费函的回复》，载明：……一、我公司于2016年7月18日与深科园公司签订“物业协议”，并至今一直按协议所定费用定期缴纳物业管理费，未有拖欠。(2018年3月以后的物业管理费我公司主动缴纳，贵公司以物业费用金额不对为由连续退回两次)。二、贵公司所述的我公司拖欠骋睿公司管理费问题，我公司特此声明：深科园公司从未以任何形式(口头或书面)与我公司解除物业协议，我公司也从未与骋睿公司签订物业协议，更无从谈起物业费从3.5元/平方米调整到6元/平方米。三、在贵我双方就物业费的沟通过程中，我公司于12月14日(周五)全天停电，在上午贵公司未及时恢复电力的情况下，我公司未(为)不影响企业正常运作，公司所有人员至其他场所办公，直至12月15日早晨，贵公司通知我公司电力恢复，可正常办公。就此事的缘由以及对我公司产品的损失，我公司将保留追究法律责任的权利。此事特在此备案。如上所述，贵我公司还尚有各自的立场，我公司建议可由第三方介入(人民法院)，公正公平地解决此事。2018年12月24日，原告道洲公司向被告百德公司发送《关于百德公司致道洲公司公函的回函》，载明：……一、鉴于园区产权方新华东公司于2018年1月25日，已向园区各企业、租户发送通知，其与深科园公司的物业合同到期，不再续签，深科园公司不再对园区提供物业服务。因深科园公司已不再具备履行物业合同的主体资格和实际履约的能力，故贵公司与深科园公司签订的《物业协议》自深科园公司与产权方合同到期之日起失效。贵公司进驻新华东研究所园区时曾作出《新华东光电技术研究所园区管理规约承诺书》，承诺同意园区建设单位指定的物业管理公司提供物业服务。2018年2月，园区建设单位发出通知，聘任骋睿公司为园区物业管理人。贵公司应遵从承诺书的规定，服从园区的物业管理安排，与骋睿公司重新签订物业协议。二、贵公司作为承租人与我公司签订的《房屋租赁合同》为主合同，而贵公司与物业管理公司签订的《物业协议》乃附属合同，从效力上应遵从于主合同的约定。我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》第五条第5-3款约定，贵公司应当另行与租赁房屋所在园区物业管理公司签订物业管理合同，并按规定支付物业管理费；并且若园区物业管理费作新的调整，则按调整后的标准执行。由上述合同条款可见，在贵公司与深科园公司签订的《物业协议》已经失效的基础上，贵公司有义务按主合同条款约定与园区建设单位新聘任的物业公司按照新的物业费标准重新签订物业协议。三、作为主合同的《房屋租赁合同》条款中已明确约定，与物业管理公司签订物业管理合同，那么权利和义务的主体应为贵公司与物业管理公司，而非合同主体的我公司。贵公司支付物业费的主体对象亦应为物业管理公司，鉴此，在贵公司未与园区物业管理公司、我公司签订任何关于如何支付物业费的书面合同或者协议之前，我公司显然不能作为收取物业费的适格主体。而贵公司在函中称“已将物业费按原与深科园公司签订的物业协议收费标准将物业费支付我公司，但遭退回”。从该陈述分析，显然贵公司已知悉深科园公司不再为园区提供物业服务，但苦于不能将物业费直接支付于深科园公司，不得不采取无赖方式支付给我公司，还自认为已按《物业协议》履行了自身义务。对此，我公司深感荒唐。除此之外，我公司还有一点特此声明，贵公司于2018年12月14日出现的停电事件，停电后，检修电路等工作本应由园区物业公司负责，不属于我公司负责的工作范畴，但我公司作为出租方，已尽最大努力安排外聘专业电工为贵公司电路进行检测，发现乃贵公司自行装修的引电工程出现故障导致停电，停电责任完全在贵公司。鉴于此，我公司及骋睿公司还将在近期对电路进行检修，以评估贵公司电路故障对园区电路的破坏程度，以确保园区的安全用电。……我公司并善意提醒贵公司，新物业费收费标准为6元/平方米，系整个园区乃至周边园区的合理收费标准，且该标准为园区产权方及园区物业公司制定。若贵公司仍不与我公司及骋睿公司签相关物业管理协议，势必会产生违约责任，届时产生的诉讼成本，包括但不限于律师费、诉讼费等均由贵公司承担。同时，因贵公司原物业协议已失效，若不与骋睿公司签订新的物业协议，亦可能造成贵公司不能享受物业服务的局面，贵公司由此产生的损失，后果由贵公司自行承担。……另查明，原告道洲公司已向案外人骋睿公司付清2018年2月至2019年6月期间的物业管理费。以上事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、新华东公司与骋睿公司之间的《物业服务合同》、新华东公司出具的《房屋租赁授权书》、原告与被告之间的《房屋租赁合同》、中国银行《国内支付业务付款回单》、被告与深科园公司之间的《新华东光电技术研究所园区物业服务费用收缴协议》《治安消防责任书》《管理规约承诺书》、骋睿公司《进场公告》及张贴照片、关于物业费调整的通知、催缴函、《关于敦促百德公司签订〈物业管理三方协议〉及支付物业费的函》，被告提交的2019年1月3日通告及《关于贵公司敦促我公司支付物业费函的回复》《关于百德公司致道洲公司公函的回函》等证据及双方当事人庭审陈述加以证实，并均经庭审质证。本院认为，本案案由虽为房屋租赁合同纠纷，但双方争议为《房屋租赁合同》第5-2条、第5-3条约定之物业费负担问题，其中涉及物业管理合同性质及业主、承租人、次承租人和物业服务公司等多方主体，本院将其中法律关系分析如下：一、物业服务合同的主体问题。根据《物业管理条例》第二条之规定，所谓物业管理，“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。由此可知，在物业服务企业提供物业管理服务的场合下，物业服务合同的相对方为业主和物业服务企业，由物业服务企业进行相应的物业管理服务，业主支付费用。本案中，业主方新华东公司先后与深科园公司、骋睿公司签订《物业服务合同》，约定了物业服务的范围、内容以及物业费标准，因此，新华东公司为物业服务合同法律关系中享受物业管理服务，支付物业费的合同主体。被告作为次承租人，本身并非物业服务合同的主体，而是根据租赁合同约定，最终承担物业费的物业使用人。二、被告与深科园公司签订的《新华东光电技术研究所园区物业服务费用收缴协议》之性质问题。关于物业使用人能否与物业服务企业直接订立物业服务合同的问题，法律并未禁止，因此根据民事活动平等自愿原则，只要双方约定不违反法律，且不损害业主或其他第三人利益，应当认为物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可。本案中，被告系园区中众多次承租人之一，其虽与深科园公司就物业服务签订《收缴协议》，但被告作为该协议乙方并无选择物业服务企业的权利，也无协商确定物业费价格的能力，该协议并非简单存在于被告及物业服务企业之间的物业服务合同。相反该《收缴协议》明确，深科园公司提供物业服务的依据是《物业管理条例》、《管理规约》及其与新华东公司签订的物业服务合同，被告支付物业费的依据是其与原告签订的《房屋租赁合同》以及深科园公司与新华东公司签订的物业服务合同，由此可见，该《收缴协议》签订的依据是新华东公司与深科园公司之间物业服务合同，该协议是从属于物业服务合同的，是被告根据《房屋租赁合同》承担物业费条款而与物业服务企业达成由其直接支付物业费的约定。本案中，被告以其与深科园公司之间《收缴协议》未解除为由进行抗辩，但由于该《收缴协议》从属于业主新华东公司与深科园公司之间的物业服务合同，原先的物业服务合同已经到期终止，因此，处于从属地位的《收缴协议》也一并归于终止。故被告此项抗辩理由并无法律依据，本院无法予以支持。三、对于原、被告《房屋租赁合同》第5-3条之解读。根据《物业管理条例》第四十二条第一款之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定……。”因此，业主是物业服务合同的付款主体，被告作为次承租人，在物业服务合同法律关系中处于实际享受物业服务的地位，其承担支付物业费的义务来源于其与业主或转租人之间的具体约定。本案中，原、被告在双方《房屋租赁合同》第5-2条约定，“乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的……物业管理等相关费用由乙方支付”，该条已经为被告承担物业费的支付义务明确了合同依据。在此前提下观察原、被告《房屋租赁合同》第5-3条“物业管理费按物业公司相关规定支付，具体由乙方与物业公司另行签署物业管理合同约定”的合同内容，结合本院第二点分析中对于被告与物业服务企业间合同性质的判断，可知该条款之意思并非给被告带来选定物业服务企业、协商物业费标准的权利，而是原、被告双方协商一致，将被告在《房屋租赁合同》中承担的支付物业费义务具体化，使被告直接与物业服务企业发生联系，在被告与物业服务企业签署合同后，直接约定由被告将物业费支付给物业服务企业。四、本案物业费之负担问题。从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的表述来看，物业服务企业可以依据业主与承租人之间的约定，直接向承租人主张物业费，否则业主的连带责任将无从谈起。此外，根据司法解释以及《物业管理条例》，该连带债务为法定之债，并不允许当事人约定排除。具体到本案中，在新华东公司与原告以及原告与被告之间租赁合同均对物业费之负担作出约定的情况下，物业服务企业可以根据上述租赁合同，向新华东公司、原告以及被告主张支付物业费的连带责任。因此，根据原、被告间《房屋租赁合同》第5-2条之约定，结合本院第三点分析，被告因租赁合同对于物业费负担之约定负有支付物业费之义务，且该义务的产生并不以被告与物业服务企业签署合同为前提。虽然本案中，被告以其与骋睿公司之间无合同为由进行抗辩，但由于被告支付物业费之义务来源为原、被告《房屋租赁合同》第5-2条之约定，被告与骋睿公司之间是否签订付款合同并不影响物业费的最终负担，因此，被告此项抗辩意见并无合同与法律依据，故本院无法予以采纳。鉴于原告已经支付了相应的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款后段“实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿”之规定，原告有权向被告主张被告在自身责任份额内应承担的物业费。五、物业服务费标准问题。被告对于物业费标准之抗辩意见有两点：1、根据其与深科园公司之间《收缴协议》约定，物业费标准如有调整，调整额度应经协商后确定；2、新华东公司与骋睿公司系关联公司，其签订的《物业服务合同》加重被告负担，未经被告认可，对其不发生效力。对此，本院认为：1、首先，《收缴协议》系被告与深科园公司签订，无法约束骋睿公司；其次，该《收缴协议》因新华东公司与深科园公司之间物业服务合同终止而终止；最后，根据被告在与原告《房屋租赁合同》第5-3条后段“本基地物业管理费……标准若作新的调整，则按调整后的标准执行”之约定，被告亦认可物业费标准可进行调整。2、新华东公司与骋睿公司之间虽有关联关系，但关联公司之间签订的合同并非当然无效，被告对于周边物业费市场价标准并未进行举证，仅以骋睿公司的新物业费比深科园公司的物业费高为由作为抗辩，显然缺乏证据支撑。综合以上分析，被告对于物业费标准的抗辩理由无事实依据，本院难以认可。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海百德家庭用品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付物业管理费42,018元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币425.23元，由被告上海百德家庭用品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇一九年十一月十五日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第二款连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。