成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)川0106民初7210号 原告（反诉被告）：李杰，男，1974年10月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：杜大兵，男，1971年11月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）：李涛，男，1972年9月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）：李森林，男，1944年1月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 上列四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈霞，四川精伦律师事务所律师。 上列四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：邢振荣，四川精伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都西尚财智投资管理有限公司，住所地成都金牛高科技产业园蜀西路**。 法定代表人：曾建，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 被告：刘志勇，男，1974年3月4日出生，汉族，住四川省仁寿县。 被告：丁光俊，男，1974年1月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：陈洪海，男，1974年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 上列三被告共同委托诉讼代理人：陈晶晶，四川瑞信杰律师事务所律师。 上列三被告共同委托诉讼代理人：李滨，四川瑞信杰律师事务所律师。 原告（反诉被告）李杰、杜大兵、李涛、李森林与被告（反诉原告）成都西尚财智投资管理有限公司（以下简称“西尚财智公司”）、被告刘志勇、丁光俊、陈洪海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李杰、杜大兵、李涛、李森林的共同委托诉讼代理人陈霞、邢振荣、被告（反诉原告）西尚财智公司、被告刘志勇、丁光俊、陈洪海的共同委托诉讼代理人陈晶晶、李滨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李杰、杜大兵、李涛、李森林共同向本院提出诉讼请求：1.判令西尚财智公司立即交付位于成都市金牛区房屋；2.判令西尚财智公司支付逾期交房违约金（以1137784元为基数，按每日万分之三的标准从2016年10月1日起计算至房屋交付之日，暂计至2019年4月30日为321537.76元）；3.刘志勇、丁光俊、陈洪海对于西尚财智上述第2项支付义务承担连带责任；4.本案诉讼费由西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海共同承担。事实和理由：2014年4月29日，李杰、杜大兵、李涛、李森林与西尚财智公司、刘志勇、丁光俊、陈洪海签订《财智国际房屋买卖合同》，约定西尚财智公司将位于成都市金牛区房屋出卖给李杰、杜大兵、李涛、李森林，总价为1896306元，西尚财智公司应于2016年9月30日前交付房屋及《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》，并符合合同约定的其他条件；若西尚财智公司逾期交付超过90日，李杰、杜大兵、李涛、李森林要求继续履行合同的，西尚财智公司应按已付款每日万分之三的标准支付违约金，直至房屋交付之日；刘志勇、丁光俊、陈洪海对西尚财智公司的合同债务提供连带保证责任。合同签订后，李杰、杜大兵、李涛、李森林按照合同约定支付了房屋总价的60%即1137784元，西尚财智公司未按约定交付房屋。交房时间到期后，经李杰、杜大兵、李涛、李森林多次催告，西尚财智公司仍拒不交付房屋。 西尚财智公司辩称，1.李杰、杜大兵、李涛、李森林诉称合同签订、房款支付的情况属实；2.案涉房屋已具备交房条件，西尚财智公司已按合同约定向李杰、杜大兵、李涛、李森林履行交房通知义务，李杰、杜大兵、李涛、李森林之所以未收房屋，是因其收到交房通知后，一直以减缓相关费用为由，与西尚财智公司协商；3.根据合同约定，李杰、杜大兵、李涛、李森林收房前还应支付第二笔购房款，且李杰、杜大兵、李涛、李森林也应在收房时交纳维修基金、契税及相关费用，西尚财智公司有权行使先履行抗辩权。 刘志勇、丁光俊、陈洪海辩称，根据合同第18.2条约定内容，保证期间从合同生效时起至合同履行完毕之日起两年，该期限应为约定不明，保证期间为两年，即2018年9月29日，保证期间已届满，刘志勇、丁光俊、陈洪海的保证责任应予免除。 西尚财智公司向本院提出反诉请求：1.判令李杰、杜大兵、李涛、李森林支付第二笔房款（总房款的30%）568892元；2.判令李杰、杜大兵、李涛、李森林支付逾期付款违约金（以购房款568892元为本金，从2016年8月1日起按每日万分之三的标准计算至付清之日，暂计至2019年4月30日为171308元）；3.判令李杰、杜大兵、李涛、李森林支付西尚财智公司垫付的物管费4409元、契税21197元、维修基金10104元、产权登记费550元，交易手续费2473元、印花税353元、国土证费20元，共计39106元；4.反诉费由李杰、杜大兵、李涛、李森林承担。事实和理由：2013年10月，西尚财智公司从开发商“成都恺兴实业有限公司”处购买了位于成都市金牛区的全部房屋，房屋用途为工业性科研用房，约定交房日期为2016年6月30日。2014年初，“成都市工商联南安商会”经多次实地考察并在“成都金牛高科技产业园管理委员会”的协调下，“成都市工商联南安商会”组织其会员单位，按统一付款方式、交房条件、交房期限等模式整体购买上述楼盘7至20层的全部房屋。2014年3月至5月，“成都市工商联南安商会”及其他会员单位与西尚财智公司陆续签订购房合同。2014年4月29日，西尚财智公司与李杰、杜大兵、李涛、李森林签订《财智国际房屋买卖合同》，约定李杰、杜大兵、李涛、李森林购买上述房屋中第19层1902号房屋，并约定“成都南安商会确认房屋达到进场装修条件之日起七日内，向西尚财智公司支付总房款30%即568892元”，逾期付款超过90日，每日应按未付款万分之三支付违约金；交房时间为2016年9月30日，交房时购房人应交纳维修资金、契税及办理产权的相关费用。2016年6月30日，“成都恺兴实业有限公司”向西尚财智公司交付案涉房屋，并于2016年7月6日办理交房手续，西尚财智公司交纳了案涉房屋的契税、维修基金等费用。2016年7月23日，“成都市工商联南安商会”收房并确认全部房屋达到装修条件，该商会工作人员以电话方式告知全部购房人达到装修条件可以提前收房。李杰、杜大兵、李涛、李森林未收房，也未交纳第二笔购房款及物管费、契税、维修基金等费用。根据合同约定，李杰、杜大兵、李涛、李森林应在2016年8月1日前支付第二笔房款。经西尚财智公司多次通知，李杰、杜大兵、李涛、李森林因资金问题，至今未支付房款、办理收房手续。 李杰、杜大兵、李涛、李森林针对反诉辩称，1.西尚财智公司应先交付房屋后，才能认定李杰、杜大兵、李涛、李森林支付第二笔房款条件成就，故西尚财智公司主张李杰、杜大兵、李涛、李森林支付逾期付款的违约事实不成立，不应承担违约责任；2.西尚财智公司主张的契税、维修基金等费用的金额不认可，同时，按照合同约定，上述费用应在李杰、杜大兵、李涛、李森林收房时一并缴纳；3.李杰、杜大兵、李涛、李森林不应承担交房前所产生的物管费用。 本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，西尚财智公司（出卖人）与李杰、杜大兵、李涛、李森林（买受人）及成都嘉玉鑫贸易有限公司、刘志勇、丁光勇、陈洪海（保证人）签订《（财智国际）房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定的主要内容：1.出卖人已合法取得位于成都市金牛区的（财智国际）项目中2栋Ａ区8楼及以上楼层的写字楼所有权，出卖人有权将其出卖给买受人；2.买受人购买的房屋系上述项目中2栋Ａ区19层1902号，建筑面积为367.43平方米，总价款为1896306元;3.支付方式：买受人在签订合同之日起七日内支付总价款的60%即1137784元，成都南安商会确认房屋达到进场装修条件之日起七日内，支付总价款的30%即568892元,出卖人按合同约定时间为买受人办理完房屋产权证之日起七日内支付余款10%即189630元；4.出卖人应当在2016年9月30日之前向买受人交付房屋，届时一并交付《房屋使用说明书》及《房屋质量保证书》，房屋交付时应当符合：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、出卖人承诺的市政基础设施达到正常使用的条件；5.逾期交房违约责任：逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，出卖人按买受人已付款每日万分之三的标准向买受人支付违约金直至房屋交付为止；6.房屋达到合同约定交付条件后，出卖人应当在交付日的七个工作日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件7.买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理产权时应由买受人承担的费用，买受人自行向相关单位缴纳物业服务费；8.出卖人将房屋交付给买受人后，承诺在房屋交付之日起2年内取得该房屋所有权证书，买受人应为办理房屋所有权证提供协助；9.保证人作为出卖人的保证人向买受人提供无限连带责任保证担保，向买受人承担连带责任，保证期间：从合同生效之日起至出卖人全部义务履行完毕之日起两年。 合同签订后，李杰、杜大兵、李涛、李森林向西尚财智公司支付了60%房款即1,137,784元。 另查明，案涉房屋于2016年10月26日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》、2017年4月7日取得《建设工程规划合格证》、2018年5月17日取得《竣工验收备案表》。 另，关于西尚财智公司拟证明案涉房屋已达到装修条件、成都市工商联南安商会（以下简称“南安商会”）已发出交房通知的事实向本院提交的证据《情况说明》，李杰、杜大兵、李涛、李森林未予认可，本院对该证据的认证意见在后文予以详述。 以上事实，有《合同》、《收据》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》等证据及双方当事人当庭陈述在卷予以佐证。 本院认为，双方当事人签订的《合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应遵循诚实信用原则全面履行合同义务。 一、关于本诉问题。 李杰、杜大兵、李涛、李森林在本诉中所提出的诉讼请求为西尚财智公司交付案涉房屋，并根据合同约定支付逾期交房违约金。对此，西尚财智公司抗辩两点意见：1.案涉房屋已具备交房条件，且南安商会已向李杰、杜大兵、李涛、李森林发出交房通知；2.李杰、杜大兵、李涛、李森林应按合同先支付第二笔房款，西尚财智公司才负有交房义务。西尚财智公司为证明第1点抗辩意见，向本院提交了南安商会出具的《情况说明》。对此，本院认为，根据合同约定内容，案涉房屋达到交付条件后，西尚财智公司应以书面形式通知李杰、杜大兵、李涛、李森林，西尚财智公司主张已由南安商会通知交房，与合同约定不符，本院不予采信；同时，由于《合同》中并未明确约定装修的具体条件，且南安商会也未在合同上签字确认，故合同中关于“南安商会确认房屋达到进场装修条件”的内容，不具有法律效力；西尚财智公司依此向本院提交南安商会出具的《情况说明》，本院不予采信。由于双方对支付第二笔房款所约定的装修条件不能作为履行依据，故对于西尚财智公司抗辩应先收到第二笔房款才负有交房义务的意见，本院也不予采纳。鉴于案涉房屋已具备交房条件，李杰、杜大兵、李涛、李森林主张西尚财智公司交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。同时，因西尚财智公司未按合同约定期限即2016年9月30日前交付房屋，且西尚财智公司未提交证据证明已向李杰、杜大兵、李涛、李森林发出书面交房通知的事实，故西尚财智公司已构成违约。另外，关于李杰、杜大兵、李涛、李森林主张西尚财智公司支付违约金以已付房款1,137,784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之三的利率标准计算至交房之日的诉讼请求，本院将根据西尚财智公司反诉主张的逾期付款违约金，在后文中综合予以认定。 另，关于李杰、杜大兵、李涛、李森林主张刘志勇、丁光俊、陈洪海承担连带保证责任的问题，刘志勇、丁光俊、陈洪海抗辩李杰、杜大兵、李涛、李森林主张保证责任已超过保证期间。本院认为，合同约定保证期间从合同生效之日起至出卖人全部义务履行完毕之日起两年的内容，应视为保证期间约定不明，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款规定，刘志勇、丁光俊、陈洪海承担连带责任的保证期间为约定交房之日即2016年9月30日起两年；刘志勇、丁光俊、陈洪海的上述抗辩意见，本院予以采纳。李杰、杜大兵、李涛、李森林主张刘志勇、丁光俊、陈洪海对西尚财智公司逾期交房的违约责任承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于反诉问题。 西尚财智公司在反诉中所提出的诉讼请求为李杰、杜大兵、李涛、李森林支付第二笔房款568,892元以及西尚财智公司垫付的物管费和办理产权证所需的相关费用，并根据合同约定支付逾期付款违约金。对此，李杰、杜大兵、李涛、李森林抗辩应先收房后，才负有支付第二笔房款的义务。本院认为，依上述分析意见，合同中关于第二笔房款支付条件“南安商会确认房屋达到进场装修条件”的内容，不具有法律效力。在合同中未明确约定第二笔房款支付期限的前提下，西尚财智公司有权随时主张李杰、杜大兵、李涛、李森林在合理期限支付第二笔房款568,892元。李杰、杜大兵、李涛、李森林抗辩应先收房，后支付第二笔房款的意见，没有合同依据，本院不予采纳。西尚财智公司主张李杰、杜大兵、李涛、李森林支付第二笔房款568,892元的诉讼请求，本院予以支持。同时，李杰、杜大兵、李涛、李森林在诉讼中表示因未收房，不应履行付款义务，有违约诚实信用原则，已构成违约。 关于西尚财智公司主张的垫付物管费和其他办证费用，因案涉房屋未交付，李杰、杜大兵、李涛、李森林不应承担案涉房屋的物管费用，同时，根据合同约定，案涉房屋交付后才涉及办理产权转移登记事项，故对于西尚财智公司主张的垫付物管费和其他办证费用的诉讼请求，本院不予支持。 结合本、反诉双方所主张的违约金情况，双方在合同履行中均存在违反合同义务的情形。考虑到西尚财智公司迟延交房的期限较长，且无法确定李杰、杜大兵、李涛、李森林明确表示拒付第二笔房款的具体时间，结合双方的过错及违约情况，本着公平原则，本院判定西尚财智公司向李杰、杜大兵、李涛、李森林支付违约金，以已支付房款1,137,784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之二的利率标准计算至本判决确定的交房之日止，如西尚财智公司未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止；李杰、杜大兵、李涛、李森林超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、成都西尚财智投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市金牛区房屋交付给李杰、杜大兵、李涛、李森林； 二、成都西尚财智投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李杰、杜大兵、李涛、李森林支付违约金（以已付房款1,137,784元为基数，从2016年10月1日起按每日万分之二的利率标准计算至本判决确定的交房之日止，如未在本判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止）； 三、驳回李杰、杜大兵、李涛、李森林的其他本诉请求； 四、李杰、杜大兵、李涛、李森林于本判决生效之日起十日内向成都西尚财智投资管理有限公司支付房款568,892元； 五、驳回成都西尚财智投资管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6,123元，减半收取计3,061.5元，由成都西尚财智投资管理有限公司承担；反诉案件受理费11,593元，减半收取计5,796.5元，由成都西尚财智投资管理有限公司负担4,000元，李杰、杜大兵、李涛、李森林负担1,796.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年十一月十八日 书记员 黄兴奎