湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1125民初2919号原告：周东杰（曾用名周舟），男，1982年2月18日出生，汉族，住所北京市海淀区。原告：刘畅，女，1987年8月30日出生，蒙古族，住所北京市朝阳区南沙滩甲1号2号楼404号，现住北京市海淀区。二原告共同委托的诉讼代理人：周选，男，1956年2月14日出生，汉族，住所武汉市武昌区，系原告周东杰之父，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉等。被告：湖北奇祥置业有限责任公司，住所浠水县清泉镇双桥北路358号，统一社会信用代码91421125574903807G。法定代表人：王国华。被告：湖北新奇联物业管理有限公司，住所浠水县清泉镇双桥北路358号，统一社会信用代码91421125MA48AFWC91。法定代表人：段亚忠。委托诉讼代理人：王小利，该公司员工，代理权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、和解，代为提起反诉、上诉，申请执行，代收法律文书等。二被告共同委托的诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号为14211200310695909，代理权限为特别授权：代为反驳、承认诉讼请求，参与调解、和解，提起反诉、上诉等。原告周东杰、刘畅与被告湖北奇祥置业有限责任公司（以下简称奇祥公司）、湖北新奇联物业管理有限公司（以下简称新奇联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托的诉讼代理人周选，被告新奇联公司的委托诉讼代理人王小利及二被告共同委托的诉讼代理人贺国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周东杰、刘畅共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告奇祥公司向原告支付符合商品房交付使用条件的原告所有的浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室房门钥匙；2.确认奇祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》附件四即合同补充协议第一条关于“买卖合同第四条所指商品房价款不包括水电气的开户报装费用”以及第十一条系违法收费的格式条款，该条款无效；3.判令被告奇祥公司向原告支付逾期交房违约金5.475万元；4.判令二被告共同赔偿因二被告长期扣押原告所有的浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室房门钥匙，导致原告房屋不能出租而造成的经济损失2.2万元；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年8月3日，被告奇祥公司与原告签订编号为XS2016-001903的《商品房买卖合同》,约定二原告购买被告建于浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室商品房一套,房屋建筑面积为80.70㎡,房屋价款总额为37.5万元。2017年7月，原告依通知前往被告奇祥公司售楼部办理房屋交接手续，但被告奇祥公司违反《商品房买卖合同》约定及国务院《物业管理条例》、国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价规定》、国家发改委关于《商品房销售明码标价规定》、《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》等规定，指示被告新奇联公司扣押原告商品房房屋钥匙，强迫原告向被告新奇联公司缴纳房屋装修押金、物业管理费及已包含在商品房建筑面积单价中的水、电、气等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备等费用。不交钱不给钥匙，严重影响原告使用，侵犯了原告的利益。原告认为根据《商品房买卖合同》相关约定，被告奇祥公司有按期交付房屋的义务，及《中华人民共和国合同法》第六十七条先履行义务的约定，㈠原告对被告奇祥公司不负有先行缴纳装修保证金和物业费的义务，被告奇祥公司指示被告新奇联公司不交钱不给钥匙，实属于违约行为。㈡原告与被告新奇联公司没有合同关系，故被告新奇联公司无权扣押原告钥匙。且被告新奇联公司违反商品房买卖合同补充协议关于先签订《前期物业管理服务协议》，后向物业公司交付物业管理费的约定，首先扣押原告的房屋钥匙，以此强迫原告先向被告新奇联公司缴纳物业管理费和非合同约定的房屋装修押金及已包含在商品房建筑面积单价中的水、电、气等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备等费用，侵害原告的合法权益。原告现依法起诉，望判如所请。被告奇祥公司辩称，二原告诉称不是事实，其已经向二原告交付房屋，本案原告迟迟不办理房屋交接手续，不交付应当交付的水电气报装费用，亦拒绝交纳前期物业管理费，装修押金是需要装修时才交纳，原告表示暂不装修，可暂不交纳。在房屋交付的过程中，其已经履行了交付房屋的手续，故原告诉请的事实不成立，请求驳回原告的诉讼请求。被告新奇联公司辩称，我公司是奇祥公司选派的物业公司，受奇祥公司的委托代奇祥公司向所有的购房业主办理房屋入住前的所有手续，包括代奇祥公司收取业主合同约定的相关款项，包括水、电、燃气等费用，还带领业主查验房屋，查验合格后交付。我公司要求本案原告按照约定交付水、电、燃气的报装费用，遭到原告的拒绝，故本案房屋未交付。基于双方合同的约定，原告方应当交付水、电、燃气等报装费用，因原告拒不交付该费用导致房屋不能交付，责任在原告方。综上，原告的请求应依法驳回。二原告为证明自己的主张，共同向本院提交了如下证据材料：1.原告与被告奇祥公司《商品房买卖合同》和附件四合同补充协议原件，合同编号为XS2016-001903（浠水县公园一号）；曹丽红（案涉小区业委会负责人），周舰、左春红（案涉小区业主）分别与被告奇祥公司订立的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议各一份。拟证明被告奇祥公司与公众签订的《商品房买卖合同》和附件四合同补充协议等条款，均与二原告订立的《商品房买卖合同》中的条款前后相对应，系为了重复使用而预先拟定的，且未与所有买受人协商的格式条款。2.案涉商品房买卖合同第4页第四条，拟证明被告奇祥公司违反《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第7条第2项的规定，依据价格法第十四条第四项规定，被告的行为已构成价格欺诈。3.案涉商品房买卖合同第18页第十一条、第15页附件四合同补充协议第一条，拟证明被告奇祥公司违反《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》（试行）及《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第11条第2项的规定，在产权转移过程中，在商品房标价之外重复收取《商品房买卖合同》第4条未予标明且已包含在建筑面积单价中的水、电、燃气、通信等费用，免除出卖人应该交纳的费用，从而加重买受人重复缴费的责任。4.《中华人民共和国不动产权证书》原件一份，拟证明原告拥有浠水县清泉镇东门大堤公园一号1栋2单元16层1605室所有权。5.《湖北新奇联物业管理有限公司收费明细》原件及《浠水县公园一号小区业主委员会证明》各一份；电话号码为133××××0853录下的原告与被告新奇联公司王总电话录音两份；电话号码为133××××0853录下的原告与被告奇祥公司售楼部朱经理电话录音，拟证明二被告违反《湖北省商品房销售明码标价规定实施细则》第7条第2项、第11条第2项以及《物业管理条例》前期物业管理第22条规定，长期扣押原告所有的房屋钥匙，妨碍原告使用房屋和房屋出租，应承担相应的赔偿责任。6.被告奇祥公司与原告签订的《商品房买卖合同》第7页第九条第1项第2款；原告购房发票原件共计37.5万元；浠水县城关镇二中路房屋出租价格信息，拟证明由于二被告以违法收费为由，长期扣押原告房屋钥匙而构成违约，被告奇祥公司应当承担违约赔偿金5.5万元，二被告应当承担房屋出租损失费2.2万元。7.新余市市长信箱《关于开发商价外收取水电安装费的回复》，拟证明被告以代收名义向原告收取水电气报装费，违反法律、行政法规的强制性规定，属于严重违约。经当庭质证，二被告对证据材料1中三份合同的真实性、关联性均有异议，均是复印件，无法与原件核对，三份合同的当事人均与本案无关；对原告所证明的目的有异议，不能证实原、被告之间的合同为格式合同。证据材料2，对奇祥公司与原告签订的合同真实性无异议，对关联性有异议，不能证实原、被告之间约定代相关部门收取水、电、气报装费用违反规定。证据材料3不是一份单独的证据，是原、被告之间合同的组成部分，对真实性无异议，对证明目的有异议。对证据材料4的“三性”无异议。从法律角度看，原告方办理了不动产权证，不动产的交付以登记为准，证明原、被告方已经完成了房屋的交付。对证据材料5的合法性、关联性均有异议，收费明细表是130.41平方米的房屋收费明细表，不是原告方房屋收费明细表。从真实性看，加盖小区业主委员会印章的表不确定是否是公司盖的，应当由出具证明的业主委员会盖章和确定盖章的人签名。对朱经理电话录音的资料真实性有异议，录音不需要当庭播放。原告方还需要证实所录音的对象是被告公司的工作人员，我们公司没有姓朱的工作人员。对王总电话录音资料真实性无异议，但从证实内容来看，并不存在拒绝交付钥匙的事实。对证据材料6中发票的“三性”均无异议，对浠水县城关镇二中路房屋出租价格信息的“三性”均有异议，是原告自己写的。对证据材料7的“三性”均有异议，这也不是案例，我们国家适用成文法，不适用案例法，来源不明，不能作为本案的证据使用。二被告为了证明其抗辩意见成立，共同向本院提交如下证据材料：8.《商品房买卖合同》及附件一份，拟证明：2016年5月9日，二原告与被告奇祥公司签订了一份商品房买卖合同，约定由奇祥公司将案涉房屋出售给二原告，该房屋价款为37.5万元；奇祥公司于2017年6月30日前向买受人交付经验收合格的商品房，由奇祥公司按照买受人在《商品房买卖合同》约定的送达地址寄出或以公告方式发出办理商品房交付入住手续通知，买受人须在交付通知中规定的时间中，与出卖人办理商品房交付使用手续，并接受出卖人委托的物业服务企业的管理服务（见补充协议第六条1）；如因非出卖人原因，买受人未能在交付通知书规定的时间内办理商品房交接手续，则自交付期限届满之日起，视为出卖人已按《商品房买卖合同》第八条规定将该商品房交付给买受人，该商品房的全部权利，涉及该商品房的风险同时转移；买受人自交付期限届满之日起开始缴纳物业管理费和计算房屋保修期；买受人与物业管理单位签订《前期物业管理服务协议》，向物业公司交付物业管理费等（见补充协议第八条1）；除买卖合同双方均认可的合理原因外，买受人在办理商品房交接手续时，应按《商品房买卖合同》之规定交清全部应付房款、代收费，且需将所需资料交付出卖人。9.交房通知及特快专递单原件、湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明各一份，拟证明：1.奇祥公司于2017年6月30日向原告发出收房通知，原告已经收到该通知；2.原告购买的房屋经验收合格，符合交房条件。10.住宅质量保证书、住宅使用说明书原件各一份，拟证明奇祥公司向原告交付的房屋是质量合格的房屋。11.奇祥公司制作的发票领取登记表及与原告订立的土地面积分摊协议、补充协议书各一份，拟证明原告接被告入住通知后，于2017年11月8日才交清购房款，2018年4月办理补充资料，办理产权登记。12.前期物业服务协议、业主临时管理公约、公园一号验房记录表、区域防火责任书、业主收楼入户声明、业主装修承诺书、自行装修承诺书范本各一份（其中公约、前期物业服务记录表、防火责任书、声明、自行装修承诺书均为新奇联公司已盖章的空白原件），拟证明原告等买受人接受房屋交付的同时，应当与物业公司签订相关协议，并按协议履行相关义务，才完成房屋的全部交付。13.调解协议书原件一份，拟证明就公园一号业主所反映的代收水电气报装费用，被告奇祥公司已经与业主代表达成调解意见，仍然按照原商品房买卖合同的约定执行，其中自来水1450元/户，电报装340元/户，天然气2380元/户。经当庭质证，二原告对证据材料8的真实性、关联性无异议，来源合法，对证明目的有异议，被告部分合同条款违法，附件四补充协议第一条代收费用中，按照法律规定代收费用只是印花费等，不包括水电气等报装费，该约定是违法的，报装费应该包含在房屋的售价中；认为补充协议第六条第四款是违法的，代收费用不能包含水电气报装费；补充协议第十一条属于重复条款，是违反法律规定的连环套；商品房买卖合同第四条，按照合同的计价及相关规定，单价中应该注明包括水电费的报装费。对证据材料9真实性、关联性无异议，来源合法。认为证据材料10原告未收到，真实性不能确定，达不到证明目的。对证据材料11均无异议，但达不到证明的目的。证据材料12均没有收到，不清楚，无法达到证据目的，真实性无异议，协议是2016年签订的，我们是2017年交房的，业主委员会是2018成立的。认为证据材料13是真实的，虽然是业主代表签订的，但是违法、无效的。本院认证意见如下：证据材料4、9、11，对方当事人对“三性”均无异议，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院均予以采信；证据材料8、11、13，对方当事人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据材料1至3，5、7、10、12，能与当事人庭审陈述意见及其他有效证据相印证，本院亦予以采信；因证据材料6中房屋出租价格信息的真实性无法确认，故本院不予采信。根据上述原、被告举证、质证以及本院认证意见，结合当事人庭审陈述意见，本院确认案件主要事实如下：2016年8月3日，原告周东杰、刘畅与被告奇祥公司签订合同编号为XS2016-001903的《商品房买卖合同》1份及附件四份。在商品房买卖合同中，双方约定由二原告购买奇祥公司开发的来泰华城（公园壹号）第1座2单元1605号房屋；其中第三条第五款约定该商品房【合同约定】建筑面积共80.70平方米；其中第四条约定出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4646.84元，总金额37.5万元。在附件四合同补充协议中，第一条约定“买卖合同第四条计价方式与价款的补充：买卖合同第四条所指商品房价款，已包括买卖合同附件三列明的装饰、设备，但不包括与该商品房有关的其他费用（银行按揭贷款、办理产权证和土地证、他项权证的费用，契税，印花税，登记费，办理按揭贷款的抵押登记费，水电气网络，电话的开户报装费用，以及依法应当由买受人缴纳的住宅维修基金，物价调解基金等费用，上述费用由买受人承担）”；其中第八条第1款约定“买受人同意在交房时由出卖人指定物业管理公司对小区前期物业进行管理，买受人与物业管理单位签订《前期物业管理服务协议》，向物业公司交付物业管理费等”；其中第十一条约定“业主入住代收费用明细：1、有线电视初装费；2、燃气报装费；3、水表材料及报装开户费；4、电表材料及报装开户费；5、其他相关部门通知需收取的费用等；以上费用由买受人承担，产权办证费用以办证时相关部门规定缴纳标准为准，费用由买受人自理”。该附件四首页左上角由二原告签名确认。上述合同及附件四在形式上均为案涉小区业主统一使用的格式合同。合同订立后，二原告已交付了购房款37.5万元及相关费用，被告奇祥公司已协助原告办理了不动产权证。案涉小区已购房业主曾就被告收取水、电、气报装费等事宜联合向相关部门投诉，2016年12月20日，经浠水县消费者委员会主持调解，案涉小区已购房业主代表人（乙方）签名同意与被告奇祥公司（甲方）调解相关事宜，双方达成《调解协议书》。该协议书第五条约定：乙方对于原投诉甲方附带收取的水、电、气报装费，以甲乙双方签订的《商品房买卖合同》中的约定为准。甲方结合浠水县物价局相关标准，公园壹号项目所有业主的水、电、气收费标准分别为：电340元/户、水1450元/户、天然气2380元/户；乙方对甲方代收的上述费用不再有异议，为方便入住，完全同意由甲方代收；乙方对于原投诉的其他事项均放弃投诉，不再有任何异议。协议尾部由奇祥公司在甲方处盖章，周铭等六人在乙方代表处签名确认。原告认可周铭为其推选的业主代表人，但同时认为签订该调解协议书时，小区业主委员会尚未成立，周铭等人的签名不能代表二原告的真实意思。合同及调解协议书订立后，奇祥公司依约于2017年6月30日向原告发出收房通知。在房屋交接过程中，新奇联公司要求原告需先交纳奇祥公司垫付的水、电、气报装费及前期物业管理费，如果需要装修，需先交纳装修押金，才能向其交付房屋钥匙，原告认为二被告违反合同约定及国务院《物业管理条例》等规定，拒向二被告交纳该部分费用。双方因此产生纠纷，原告遂提起本次诉讼。本院对本案争议的焦点及法律适用问题分别论述如下:焦点一、原告主张案涉商品房买卖合同附件四中的部分条款内容因属格式合同条款且违反相关规定而无效的理由是否成立。本院认为，原、被告双方订立的房屋买卖合同附件协议系被告奇祥公司提供的格式合同。格式合同相关条款的内容是否有效，要审查其实质是否违背了民事法律规定的公平、正义及善良风俗的应有之义。原告主张案涉商品房买卖合同第四条已对案涉房屋价格进行约定，附件四补充协议中第一条和第十一条对案涉商品房价格所作的补充说明违反了相关的行政规章即国家发展计划委员会《关于商品和服务实行明码标价规定》、国家发改委关于《商品房销售明码标价规定》、《湖北省商品房明码标价规定实施细则》中强制性规定，其中与案涉争议有关的规章条款为“商品房经营者销售商品房时，应按照《湖北省商品房销售单套价格一览表》的格式，实行一套一标，明确标示每套商品房的以下信息：㈡建筑面积或者套内建筑面积单价，单价中包含水、电、燃气、供暖等符合商品房交付使用条件范围内的设施、设备费用……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈡》第十四条规定合同法第五十二条第㈤项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而上述与案涉争议有关联规章及实施细则是调整房地产开发企业与买受人之间的利益关系，加强房地产管理工作的管理性规定。而在双方当事人达成合意，且案涉合同及附属协议对房价的约定未违反国家利益、社会公共利益时，则不应由国家权力对当事人意思自治行为予以干预。二原告推选的业主代表人周铭等已签名同意案涉小区已购房业主按照调解协议的条款执行无异议。在订立该调解协议时，二原告属于已购房业主，故本院认定周铭等业主代表人的签名是代表原告在内的全体已购房业主真实的意思表示，该调解协议的内容亦不存在法定无效的情形，双方当事人应按照调解协议的约定履行义务。案涉附件四补充协议中的第一条、第十一条虽然为格式条款，但其内容均处于协议的首、尾部明显的位置，应能足够引取原告的注意。且原告为完全民事行为能力人，亦应能够理解该项内容及其签名确认的法律后果，在其未提供有效证据证实出卖人就该附件条款的内容拒绝协商修改或在签约时就此已向出卖人提出异议的情况下，其主张该附件协议内容未经双方协商的理由不能成立，本院不予支持。综上，该附件协议的内容并未违反法律、行政法规效力性强制性规定，无合同法第四十条规定的免除被告责任、加重原告重复缴费的责任、排除原告权利的情形；亦无合同法第四十一条规定的对该条款的理解发生有争议的情形。本院认定该格式条款亦合法有效，双方当事人均应依约全面履行约定的义务。焦点二、原告主张由被告奇祥公司立即向其交付房屋钥匙、并诉请由被告奇祥公司支付逾期交房违约金54750元、由二被告共同赔偿因长期扣押房屋钥匙导致损失2.2万元的理由是否成立。本院认为，原、被告双方在订立案涉商品房买卖合同及附件补充协议时，案涉楼盘已取得商品房预售许可证。上述焦点一已论述双方在订立合同及其附件协议过程中，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒接交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”依照上述司法解释的规定，交纳前期物业管理费是买受人的法定义务，二原告主张被告新奇联公司强迫其先交纳前期物业管理费等费用，在其拒绝交纳该管理费用的情形下，被告拒接交付房屋钥匙，侵害了其合法权益的理由不能成立，本院不予支持。对于被告新奇联公司收取的房屋装修押金，是物业公司基于小区全体业主的安全等公共利益管理需要而收取的，且是押金性质，在装修之前收取，故该费用属正当收取的费用。原告主张因该费用的收取侵害了其合法权益的理由不能成立，本院亦不予支持。被告奇祥公司于2017年6月30日向原告发出了收房通知，本案逾期交付房屋钥匙并非是因二被告违约行为导致的，故二原告诉请由被告奇祥公司支付逾期交房违约金54750元的理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，因原告拒向被告缴纳物业管理费及水、电、气报装等费用在先，被告在原告履行债务不符合约定时，有权拒绝其向被告交付房屋钥匙，故原告主张由被告奇祥公司立即向其交付房屋钥匙并由二被告共同赔偿因长期扣押房屋钥匙导致损失2.2万元的理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第㈤项、第六十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释㈡第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告周东杰、刘畅的诉讼请求。案件受理费2012元，减半收取计1006元（原告已预交），由原告周东杰、刘畅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张乔二〇一九年十一月三十日法官助理朱丽萍书记员鲁敏