广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初5821号原告：刘佩，女，1989年2月16日出生，汉族，住湖北省汉川市*********，公民身份号码420************726。委托诉讼代理人：王带，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海鹏，广东天穗律师事务所实习律师。被告：佛山宇能创富投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********宇能数码广场A区25层2505室，统一社会信用代码914***********029F。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：卢校雯，广东汇联律师事务所律师。原告刘佩与被告佛山宇能创富投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，被告提出管辖权异议，本院经审查裁定予以驳回，被告提起上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王带、被告的委托诉讼代理人卢校雯到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告双倍返还定金10万元及首期款208000元；3.被告向原告支付利息（以2万元为基数从2017年10月7日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为1319.6元；以3万元为基数从2017年10月8日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为1975.5元；以208000元为基数从2017年10月22日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日止，暂计算至2019年2月26日为13317.7元）；4.被告承担原告律师费1万元；5.被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：原告为购买住房居住，在被告工作人员使用不当诱导、欺诈等手段下在2017年10月22日签署了《物业使用权转让合同》，购买了佛山市南海区***********宇能数码广场B区2栋17层1713号房，原告按照约定支付了5万元定金及首期款208000元。事后，原告向相关政府部门查询得知上述项目的房屋根本不能作为住宅使用，并且发现被告开发的上述项目的施工建设长期处于迟滞状态，至今仍与签署合同时建设状况基本一样，与被告承诺在2018年底交楼，并在2019年6月1日前完成装修交付相距甚远。为此，原告多次向被告询问项目用地的权属状况、产权性质以及施工建设、装修交付等进展情况，被告拒不理会，不答复，甚至直接扬言要求原告向法院起诉解决，态度十分蛮横。原告认为，上述项目的房屋不能作为住宅使用，且实际租期超出了法律规定的20年最长租赁期限；从现在项目施工建设的进展情况来看，短时间内被告根本无法如期按照建筑标准完成项目建设并在2019年6月1日前完成装修交付给原告；从被告一直拒不答复项目进展情况的态度来看，其事实上是已通过实际行动表明不履行或迟延履行合同，甚至无能力和条件履行合同。显然，此情形下原告购买该物业的合同根本目的将无法实现。请求法院支持原告全部诉讼请求。被告辩称，1.原、被告于2017年10月22日签订的《物业使用权转让合同》约定该物业土地使用权性质为都市产业载体用地，原告受让的物业只能作为都市产业载体用途，原告作为一方合同当事人应负有必要审查注意义务，合同明确约定了涉案物业的性质为都市产业载体用地的产业用房，原告负有不得改变物业用途的义务，因此，原告明知涉案物业不得作为住宅使用。涉案合同目的应为原告通过支付使用权转让金获得涉案物业产业用房的使用权，而非原告所称的获得住宅使用权，因此，本案不存在原告不能实现合同目的的情形。2.合同约定被告应在2019年6月1日前将该物业交付原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日。经被告催告，原告仍拖延支付16万元尾款。根据约定，被告至今仍没有义务向原告交付涉案物业，被告不存在违约，无需承担任何法律责任。3.原告未按合同约定付清转让款，至今仍拖延支付16万元，明显构成违约，原告作为违约方无权主张解除合同。4.因佛山一环高速化改造，在宇能数码广场B区项目施工期间，佛山一环东线里广路至桂平路内环半封闭施工，施工车辆必须绕行里水大道，且由于大量车辆绕道造成里水大道严重交通堵塞，造成施工车辆出入有障碍，泥沙及土方无法运进或运出，导致宇能数码广场B区项目无法如期完工。佛山一环封路导致项目工期拖延属于不可预见且不可归责于被告的客观因素，因此，交付时间理应相应顺延。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告作为守约方有权要求原告继续履行合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的“二室A2户型”的宣传单，因该证据未能体现与被告存在关联，本院对该证据的关联性不予确认，对真实性不作审查；对原告提交的“宇能国际2期”宣传单，因该证据上的平面图与涉案合同的图纸基本一致，记载的地址亦为涉案物业所在地址，故本院对该证据的真实性予以确认。被告对原告提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。对被告在本案中提交的证据，本院经审查对其真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年10月7日，原告与被告签订《宇能数码广场（B区）物业使用权转让确认书》，约定原告受让被告投资建设的位于佛山市南海区***********宇能数码广场B区项目B区2栋17层1713室的物业使用权等。原告向被告支付了定金5万元。2017年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将宇能数码广场B区项目自编号B区2栋17层1713号产业用房的使用权转让给乙方，建筑面积37.9平方米；该物业只能作为都市产业载体用途；该物业使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年10月21日，甲方在转让期限届满之日起赠送该物业使用权给乙方至2052年11月3日；该物业使用权总转让金额为418000元，乙方须在2017年10月22日前支付首期款258000元（含认购定金），余款16万元向银行贷款支付；甲方应在2019年6月1日（含本日）前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；甲方未按照约定期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；如甲方逾期超过90天未能交付该物业，乙方有权解除合同并要求退回已交转让款；如果因本合同发生诉讼，败诉方须承担胜诉方的全部律师费和诉讼费以及调查费、差旅费等费用；等等。同日，原告向被告支付了208000元。宇能数码广场B区于2012年2月28日取得建设工程规划许可证，于2013年8月26日取得建筑工程施工许可证，但至庭审结束时尚未竣工验收。另查明，原告聘请律师提起本案诉讼，支出律师费1万元。本案起诉状等应诉材料于2019年4月4日送达至被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宇能数码广场B区已取得建设工程规划许可证，但《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限从2017年10月22日至2052年11月3日，即实际租赁期限为12797天，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业使用权总转让款418000元应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定上述合同超出二十年的约定无效，故原告无需向被告支付超出二十年期限的物业使用权转让款。二十年期限的物业使用权转让款为238609.83元（418000元÷12797天×20年天数7305天=238609.83元），原告已支付258000元，原告多支付的款项被告应予以退还。原告已足额支付二十年期限的物业使用权转让款，被告未能依约交付涉案物业且逾期已超过了90天，根据双方合同的约定，原告有权自2019年8月31日起提出解除上述合同。原告主张解除合同的起诉状已于2019年4月4日送达至被告，综合以上情况，本院认定上述合同关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除。上述合同解除后，被告应返还二十年期限的物业使用权转让款予原告。综上，被告应返还其所收取的全部物业使用权转让款予原告，故对原告主张被告返还定金5万元、转让款208000元的请求，本院予以支持。被告违约导致双方合同解除，故对原告主张双倍返还定金的请求，本院予以支持。关于原告的利息主张，上述合同于2019年8月31日解除，故本院酌定被告支付以258000元为本金自2019年8月31日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告主张律师费1万元符合双方的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘佩与被告佛山宇能创富投资有限公司于2017年10月22日签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月31日解除；二、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共10万元予原告刘佩；三、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还转让款208000元予原告刘佩；四、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以258000元为本金从2019年8月31日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告刘佩；五、被告佛山宇能创富投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费1万元予原告刘佩；六、驳回原告刘佩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4344.78元（原告已预交），由原告负担484.78元，被告负担3860元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十一月八日书记员  钟丹