安徽省颍上县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1226民初5331号原告：颍上县汇丰家具用品有限公司，住所地安徽省颍上县慎城镇颍河闸东县工业园区，统一社会信用代码913412267935604374。法定代表人：庞朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宏晖，该公司工作人员。委托诉讼代理人：文俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：王心成，男，1973年7月16日出生，汉族，住安徽省颍上县。被告：张欣颖，女，1980年12月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告颍上县汇丰家具用品有限公司（以下简称汇丰公司）与被告王心成、张欣颖租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月16日公开开庭审理了本案。原告汇丰公司的法定代表人庞朝阳及委托诉讼代理人陈宏晖、文俊，被告王心成到庭参加诉讼。被告张欣颖经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇丰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除汇丰公司与王心成之间的房屋租赁合同；2.判决王心成、张欣颖自行清场并向汇丰公司返还案涉房屋；3.判决王心成、张欣颖共同支付汇丰公司房屋租赁费、电费、仓库费等费用共计815372.8元（以上费用暂计算至2019年7月19日，应计算至被告实际退房之日止）；4.判决王心成、张欣颖共同支付汇丰公司补税费28193.67元；5.判决王心成、张欣颖共同支付违约金253070元（违约金按以上实际损失共计843566.47元的30%计算）；6.判令本案全部诉讼费用、保全费用由王心成、张欣颖共同承担。事实和理由：王心成和张欣颖为夫妻关系，二人为共同经营家具生意，自2015年1月起至今一直承租汇丰公司名下位于颍河闸东102省道与分金路交叉口的汇丰家具广场内的三块地块，自2016年9月起至今一直承租该广场内二期二楼，进行合法经营。承租的第1块位于中厅沙发区区块，面积447.56平方米，第2块位于东厅沙发区区块，面积918.41平方米，第3块面积1350.23平方米，双方约定上述三块地块的租赁费用按每月每平方米16元计算。因家具广场前在修路，汇丰公司给予王心成、张欣颖上述地块每月4537.2元的租金优惠直至2018年5月19日止。王心成、张欣颖应在每月15日至20日前一次性付清次月总租赁费。王心成、张欣颖承租的该广场内二期二楼面积2118平方米，并约定二楼租赁费为每年150000元，每半年预交下半年的租赁费。若不按时缴纳租赁费，汇丰公司有权视其违约，并按租赁费的千分之八每日加收违约金。双方还约定，承租期间案涉地块上的电费、仓库占用费用由王心成、张欣颖承担，仓库占用费按每间每年2000元计算。王心成、张欣颖有权利用汇丰公司对公账户进行收支，并以王心成、张欣颖名义按每月每100平方米3000元对外开具发票，汇丰公司在合同限定额范围内承担税费，超额部分由王心成、张欣颖承担。双方在租赁之始签订了《合同书》（合同字：2015-01-20）《合同书》（合同字：2016-01-20）以及《合同书》（合同字：2016-09-01），因双方合作愉快，在三块地块的合同期满后双方未续签书面合同，王心成、张欣颖继续承租汇丰公司名下的案涉场地，但自2018年2月20日起，其不按约按时支付足额租赁费、电费、仓库费用，截至2019年7月19日，王心成、张欣颖尚欠汇丰公司房屋租赁费、电费、仓库费等费用共计815372.8元；且自2018年1月起超额代开发票，致使汇丰公司补缴税款共计28193.67元；截至2019年7月19日，汇丰公司实际损失共计843566.47元。王心成、张欣颖根本违约，致使与汇丰公司之间的房屋租赁合同无法继续履行，除补足上述租赁费等费用外，还应按约承担违约金253070元（违约金按实际损失843566.47元的30%计算）。王心成辩称，汇丰公司依据2015年、2016年所签订的商业房屋场地租赁协议合同，起诉王心成、张欣颖应付各种费用10966367.47元，缺乏正当合理根据，请法院在调查还原事实真相的基础上，驳回汇丰公司的无理诉讼请求。张欣颖未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、户籍证明、结婚登记申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.汇丰公司提供的合同书，客观真实，其内容与本案具有关联性，对其证明效力予以认定；2.汇丰公司提供的租赁费用明细、电费明细、超额代开发票代缴金额明细、违约金明细以及广场品牌租赁实测表及公摊比例、广场商户分布图、房产测量规范等证据，系单方制作，未经王心成、张欣颖确认，真实性无法核实，对其证明效力不予认定；3.汇丰公司提供的照片，无法证明王心成、张欣颖实际使用面积情况，对其证明效力不予认定；4.汇丰公司提供的保险单、固定资产投保明细表、商品投保明细表、广场平面图、发票，其内容与本案不具有关联性，对其证明效力不予认定；5.汇丰公司提供的路口、过道堆放物品照片，不能证明王心成、张欣颖存在违约行为，对其证明效力不予认定；6.王心成提供的侵权现场照片及部分场地面积图，汇丰公司不予认可，真实性无法核实，对其证明效力不予认定；7.王心成提供的赵士双判决书、相关文件、多年场地对账单及受伤照片，其中判决书、相关文件及照片与本案不具有关联性，对其证明效力不予认定；8.王心成提供的对账单，汇丰公司对其真实性不持异议，能够证明在租赁期间王心成、张欣颖未按照约定的期限支付租金，汇丰公司也未提出异议，说明双方对支付租金的方式已达成默契，故对其证明效力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王心成与张欣颖系夫妻关系，双方在汇丰公司家具广场共同经营家具销售。2015年1月20日，汇丰公司（甲方）与王心成（乙方）签订《合同书》，约定：甲方将汇丰家具广场内地块出租给乙方，使用租赁费用按月16元/平方米计算，期限从2015年1月20日起至2016年1月19日止……。合同到期后，双方经协商于2016年1月20日续签《合同书》，约定：1.甲方将汇丰家具广场内地块租给乙方，第1块面积447.56平方米，位于中厅沙发区区块，第2块面积为918.41平方米，位于东厅沙发区区块，第3块面积1350.23平方米，作为乙方经营场地；2.根据乙方所租的地块位置，租赁费用按月16元/平方米计算；3.乙方在所使用摊位内另行装修，须严格按照甲方的统一规划进行，其费用乙方自付，不可移送装修物，经营期满后应完好无损的归甲方所有；4.甲乙双方签约时，乙方应提前交纳一个月的租赁经营费，作为押金（不计利息），每月15日至20日前一次性付清次月总租赁经营费，否则，视为违约，甲方有权终止协议；5.租赁期限暂定1年，从2016年1月20日起至2017年1月19日止。合同期满后，同等条件下乙方可优先续签；6.乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视其为违约。否则，甲方将按月租赁费的8‰每日加收违约金；拖欠交费时间超出十天者，押金全部没收，协议自行终止，甲方有权依法进行处理租赁场地内的所有商品，并有乙方支付所产生的任何费用；7.甲方承担乙方在租赁经营期间的有关费用，即税管（以每月每100平方米3000元的发票为基数，其中400平方不列入计算开票之内，超出部分4%的上交甲方，结余不结转）及治安等费用；8.甲乙双方如若要求变更或解除协议，应提前一个季度以书面形式通知对方，达成书面协议后，方可解除……。2016年9月1日，汇丰公司与王心成签订《合同书》，约定：1.甲方将汇丰家具广场二期二楼2118平方米作为乙方经营场地，租赁费用按每年150000元计算，租赁期限从2016年9月1日起至2019年8月31日止；2.甲乙双方签约时，乙方应交纳10000元，作为押金（不计利息），租赁费在场地使用前半年一交，否则，视为违约，甲方有权终止协议；3.乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视为违约，否则甲方将按租赁费用的8‰每日加收违约金，甲方有权依法进行处理租赁场地内的所有商品，甲方有权视其情节轻重作出相应处理……。同时，王心成、张欣颖与汇丰公司口头约定租赁汇丰公司仓库，每年租金2000元。双方签订上述合同后，汇丰公司依约将场地交付给王心成、张欣颖占有使用，王心成、张欣颖也依约支付租金及其他费用。合同到期后，双方未续签书面合同，王心成、张欣颖继续使用场地并支付租金及其他费用，汇丰公司未提出异议。2018年2月20日至2019年7月19日，因汇丰家具广场门前修路（包括省道及辅路）影响经营，汇丰公司同意修路期间一楼租赁费用每平方米减少2元，即每平方米14元。而王心成、张欣颖则认为汇丰广场破坏商业氛围要求租赁费用降为每平方米8元，汇丰公司表示不同意。由于双方未能协商一致，王心成、张欣颖在支付租金202370元后，拒付2018年2月20日至2019年7月19日期间一楼场地剩余租金、二楼场地租金222500元、仓库租金4000元及其他费用，因此双方发生纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方于2016年签订的《合同书》及以口头形式订立的《仓库租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据上述法律规定，涉案房屋租赁期间届满后，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在综合双方当事人诉答辩意见后，本案争议的焦点是：（一）房屋租赁合同能否解除；（二）汇丰公司的诉讼请求能否提到支持。关于争议焦点一，房屋租赁合同能否解除问题。1.一楼场地及仓库租赁合同。该合同期限为不定期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，汇丰公司可以随时解除合同，但汇丰公司解除合同应当在合理期限之前通知王心成、张欣颖。汇丰公司于2019年7月30日向本院提起诉讼要求解除双方之间的房屋租赁合同且返还房屋，至今已过三个月左右，应当视为在合理期限之前通知王心成、张欣颖。2.二楼场地租赁合同。根据法律规定，如果合同约定到期解除的，合同自到期时自动解除。经查，该合同已于2019年8月31日到期。因此，汇丰公司请求解除上述涉案房屋租赁合同的理由成立，予以支持。王心成辩称不同意解除涉案房屋租赁合同的理由不能成立，不予采信。关于争议焦点二，汇丰公司的诉讼请求能否得到支持问题。其中：关于返还房屋问题。由于王心成、张欣颖经营家具规模较大，租赁合同解除后，王心成、张欣颖作为承租人应当在合理期限内将一楼、二楼场地及仓库腾空后返还给汇丰公司。该期间的房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准支付。汇丰公司请求将涉案房屋腾空后返还的理由成立，予以支持。关于租金问题。租赁合同解除后，王心成、张欣颖作为承租人应当按照约定支付拖欠的租金。合同约定的一楼场地面积为2716.2平方米。王心成辩称一楼实际使用面积2400平方米，未能提供证据证明，故对该辩称意见不予采信。王心成辩称曾提出租金应降为每平方米8元/月，但汇丰公司明确反对，双方未能协商一致变更合同条款，依法仍应按原合同执行。由于汇丰家具广场门前修路，汇丰公司同意在修路期间将租金降为每平方米14元/月，应视为对自身权利的处分，应予准许。同时双方对修路的截止日期发生争议，汇丰公司主张2018年5月20日道路（省道）修好，王心成辩称2019年7月19日道路（辅路）修好，而在庭审中，汇丰公司认可汇丰家具广场门前辅路是于2019年7月修好，在此情况下，由于双方对修路的范围约定不明，也达不成一致意见，按照通常理解，修路范围应当包括省道及辅道，故本院确认修路期限从2018年2月20日至2019年7月19日止。根据上述约定，王心成、张欣颖拖欠支付汇丰公司租金数额为872955.6元【（2716.2平方米×14/平方米.月×17月）+222500元+4000元】，在扣除王心成、张欣颖已付租金202370元后，王心成、张欣颖还应支付汇丰公司租金670585.6元（872955.6元-202370元）。汇丰公司请求支付租金的理由成立，对其合理部分予以支持。关于电费、税费问题。依据双方合同约定，该两项费用应当由王心成、张欣颖承担。汇丰公司虽然请求支付电费63548元（57771度×1.1元/度）及税费28193.67元，但是该数额系汇丰公司单方计算，其是否实际发生以及计算依据是否合理均无法确定，且也未提交其代为缴纳该两项费用的相关票据，在王心成、张欣颖持有异议的情况下，故对汇丰公司的此两项诉讼请求，不予支持。汇丰公司就该两项费用可与王心成、张欣颖私下协商，协商不成，待其持有相关证据或缴费票据后可另行起诉。关于违约金问题。双方合同约定：乙方不按时缴纳租赁经营费，甲方有权视其为违约，否则甲方按月租赁费的8%每日加收违约金。在此后合同履行过程中，虽然承租人王心成、张欣颖存在未按合同约定交租的事实，但亦存在多次预付租金的行为，而出租方汇丰公司对此一直以来不持异议，也从未向王心成、张欣颖发出催收租金通知，说明双方对支付租金的方式已达成默契。本案迟延支付租金主要原因在于双方对租金标准没有重新协商一致，并发生纠纷，导致王心成、张欣颖仅支付部分租金，该行为尚不构成根本违约。因此，汇丰公司请求支付违约金253070元的理由不能成立，不予支持。王心成辩称不应支付违约金的理由成立，予以采信。综上所述，对汇丰公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认颍上县汇丰家具用品有限公司与王心成、张欣颖之间的房屋租赁合同解除；二、王心成、张欣颖在本判决生效之日起六十日内将其使用的位于颍上县102省道与分金路交叉口北侧汇丰家具广场内一楼场地面积2716.2平方米、二楼场地面积2118平方米及仓库1间腾空后返还给颍上县汇丰家具用品有限公司；三、王心成、张欣颖于本判决生效之日起十五日内支付颍上县汇丰家具用品有限公司租金670585.6元；四、驳回颍上县汇丰家具用品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14670元及保全申请费5000元，由颍上县汇丰家具用品有限公司负担7868元，王心成、张欣颖负担11802元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  黄海燕人民陪审员  汤 峰人民陪审员  任春梅二〇一九年十一月七日书 记 员  白 雪附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。