太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初4056号原告：郝红星，男，1972年4月9日出生，汉族，无业，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭卫山，北京德和衡（太原）律师事务所律师。被告：廉必革，女，1967年7月22日出生，满族，住太原市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：段治峰，山西汇杰律师事务所律师。原告郝红星与被告廉必革房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝红星的委托诉讼代理人郭卫山，被告廉必革的委托诉讼代理人段治峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝红星向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告违约金33406.58元；2、请求判令解除《承租合同》；3、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦三层37号商铺业主，该房产与同层其他业主房产没有隔断，不能单独使用。2011年被告等1-4层业主共同授权其中一名业主李好生与原告签订了《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，合同约定：被告等业主将位于麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给原告，包括出租门面楼楼体的外立面、1-4层的挑空部、楼前停车场。租金起算日为2012年1月1日，承租期限10年，租期至2021年12月31日。第一年租金为377万元；第二年开始至第十年每年租金为471万元。从第二年开始租金每年按半年度付款。第十一条第三款约定，出租方违反本合同约定，提前收回出租楼，应按照总租金的15%向原告支付违约金。2018年3月，被告等业主在承租合同中约定解除条件未成就时，提出与原告解除《承租合同》，并授权三层业主代表“李树伟”等人与太原市魔方达人文化传媒有限公司签订了《麦特摩尔房屋租赁合同》。被告等业主违反合同约定，提前收回房屋，根据合同约定被告等业主应当向原告支付合同总租金15%的违约金。因此，原告起诉要求被告支付违约金33406.58元，并解除双方签订的承租合同。被告廉必革辩称，一、被告在太原市万柏林区漪汾街26号麦特摩尔大厦三层拥有37号商业用房，该房屋不能单独使用。2011年8月，被告等业主委托李好生与原告签订《承租合同》，租赁期限为10年，从2011年12月1日至2021年11月31日。租金支付方式：从第二年起按半年付款（六个月的当月支付下半年租金）。第九条约定：拖欠房租累计3个月以上的，出租方有权解除合同。《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》约定：2011年12月1日付2012年第一季度的租金，以此类推。意思为原告每次支付租金的日期应当提前一个月。二、被告无违约事实，不应当承担违约金。承租合同履行期间原告多次拖欠业主租金，累计拖欠租金的时间已经超过三个月，业主有权行使合同解除权，并且业主也通知原告解除合同，因此承租合同已于2018年3月3日予以解除。综述，原告在承租合同履行期间拖欠业主租金累计已经超过3个月，业主解除《承租合同》的条件已经成就，并且原告也收到了解除通知。原告在收到解除通知后未表示同意与否，也不支付租金，造成解除合同的过错完全在原告，被告行使解除权符合承租合同约定，故被告不存在违约，不应当向原告支付违约金，也不承担诉讼费，本案应当驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述，并结合双方提供的证据，本院认定事实如下：2011年，被告廉必革等业主授权业主李好生作为出租方（甲方）以业主委员会名义与承租方（乙方）原告郝红星签订了《承租合同》，合同主要约定：被告等业主将位于太原市万柏林区漪汾街麦特摩尔大厦西侧一至四层整体出租给原告，出租楼的使用面积为6448㎡（实地测量）；承租期限为10年，自2011年12月1日起至2021年11月30日止；第一年租金为3770000元，第二年起每年租金为4710000元，不再递增；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，从第二年开始租金每年按半年度付款（六个月当月支付下半年租金）。第九条第三款约定，门面楼承租期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租门面楼，……（5）拖欠房租累计3个月以上。第十一条甲方违约责任：甲方违反本合同约定，提前收回出租楼，应按照合同总租金的15%向乙方支付违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应当承担赔偿责任。合同中双方还约定了其他条款。合同附件《授权书》，载明：全体业主授权李好生出租麦特摩尔商品房一至四层，授权人认可，授权书年限为十年，授权业主签字捺印。之后，李好生（甲方）与原告（乙方）签订了《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》，内容为：关于我方与业主代表签订租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正事宜，经双方协议同意更正。更正如下：原：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年8月1日至2011年11月30日。更改为：第四条第五款，甲方有义务免费为乙方提供四个月的装修期，即：2011年9月1日至2011年12月31日。原：第五条第二款，待施工单位进场60天内乙方付甲方第一季度租金。同时三万元定金并入付甲方第一季度租金。更改为：2011年12月1日付2012年第一季度（1.2.3月份）的租金，以此类推。同时三万元定金入付第一季度租金。合同签订后，原告将承租房屋进行分租，合同正常履行至2017年底，期间原告交纳租金后《收据》中记载收到租金日期为上、下半年。由于原告未能按期支付2018年度租金，2018年1月20日，李好生发出《公告通知》，公告中李好生声明于2018年1月15日起业主已与其解除授权委托协议，李好生已签字同意解除与麦特摩尔大厦1-4层业主的委托代理关系，由业主自己索要各自租金，维护自己的权益。该通知张贴于麦特摩尔大厦经营场所处。2018年3月，被告等业主提出与原告解除《承租合同》，并与他人另行签订租赁合同。2018年7月11日，郝红星曾向本院提起诉讼要求确认解除合同通知无效，继续履行合同，该案审理中郝红星撤回起诉。2019年6月3日，廉必革向本院起诉要求郝红星支付租金，本院于2019年6月27日作出（2019）晋0109民初2291号民事判决书，判决郝红星支付廉必革2018年1月1日至2018年6月5日期间租金8428.91元。现该份判决书已经生效。庭审中，原告对被告作为麦特摩尔大厦三层37号商铺业主身份不持异议，被告所有的商铺总面积为31.11㎡。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《承租合同》、《关于租赁麦特摩尔大厦1-4层合同更正说明》系各方真实意思的表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行其约定义务。关于本案中《承租合同》是否已经解除，经查，原告曾于2018年7月11日向法院起诉要求确认解除通知无效，可见原告于2018年7月11日前已经收到被告等业主的解除通知，因合同自通知到达对方时解除，双方签订的承租合同事实上已经解除，故对原告提出解除合同的诉请，不予支持。关于被告是否构成违约，根据承租合同第九条约定：原告拖欠房租累计3个月以上，被告有权提出解除合同。因原告正常支付租金至2017年12月31日，被告提出解除合同时间为2018年3月，原告累计拖欠租金未达到3个月，不符合合同约定的解除条件，被告提前解除合同构成违约，原告依约有权要求被告支付违约金。现原告依据合同第十一条第3项，认为被告违反合同约定，提前收回出租楼，要求被告按照十年总租金作为基数承担违约责任，本院认为，该条款中“合同总租金”的约定并不明确，结合合同上下文意，根据公平责任原则，确定“合同总租金”应为“年度总租金”，因双方发生争议时间为2018年，违约金计算基数为2018年度产生的总租金4710000元，被告应支付原告违约金3408.69元（4710000元×15％÷6448㎡×31.11㎡），故原告主张违约金的合理部分，予以支持。综上所述，原告提出的部分诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告廉必革于本判决生效之日起十日内支付原告郝红星违约金3408.69元。二、驳回原告郝红星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取318元，由原告郝红星负担286元，被告廉必革负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 袁文静 二〇一九年十一月四日书记员 王晓棠