福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4046号 原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华林路211号轻安大厦12层B。统一社会信用代码91350102717380346Q。 法定代表人：陈华滨，董事长。 委托诉讼代理人：张军、高永建，公司员工。 被告：王秉发，男，1941年7月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福建顺欣物业有限公司（以下简称顺欣物业公司）与被告王秉发物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顺欣物业公司的委托诉讼代理人张军、高永建到庭参加诉讼，被告王秉发经本院送达开庭传票，未到庭也未委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺欣物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即支付上海新苑2#3402的2013年10月至2018年10月的物业服务费6069.50元、电公摊费1167.60元、水公摊费38.20元，并且应按照每日万分之五支付原告逾期付款滞纳金3323.27元；以上费用总计10598.57元。事实和理由：2013年4月底原告与甲方福州市万榕房地产开发有限公司和丙方台江区建设投资管理中心《上海新苑前期物业服务合同》。约定由原告对上海新苑实施物业服务，合同受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任，上海新苑的物业服务费按照市场调节价的标准收取，高层住宅1.1元/月每平方米。被告系上海新苑2#3402业主，2#3402住宅面积90平方米，每月应缴99元；但被告拖欠上海新苑2#3402的2013年10月至2018年10月的物业服务费6069.5元，电公摊费1167.6元，水公摊费38.2元，并且应按照每日万分之五支付原告逾期付款滞纳金3323.27元；以上费用总计10598.57元；经原告多次催讨仍拒绝支付应当缴付的物业服务费。被告没有依照《物业管理条例》及《福州市物业管理若干规定》的规定以及《物业管理合同》的约定，依法向原告支付物业管理费等相关费用，损害了原告的合法权益，影响了小区正常物业管理秩序。按照《民事诉讼法》的有关规定，特诉至人民法院，请求依法保护原告的合法权益。 被告王秉发庭前向本院寄交答辩状，其辩称，首先其对《前期物业管理服务协议》真实性有异议。其认为甲乙双方(业主、物业)两者应当各执一份，至今该合同只有物业份，业主没有，这不合理。当时签订这份《前期物业管理服务协议》合同，所有业主都是为了拿到分房锁匙才签订此合同，如不签订该合同就无法拿到房屋，故根本就不知道合同具体内容。因此可以断定有95%以上业主没有看到《前期物业管理服务协议》具体内容，如有不符请法院调查现有业主。另则该合同完全是霸权条款。因合同中有规定物业上诉权利，反则为何没有规定业主同样有上诉权的条款。其二、既规定物业每月1.10元每平方米，其标准按基本义务和物业质量服务标准提供相符服务，而无确定服务不到位处理条款。物业状况：第一，物业管理条例规定：①楼宇外观，完整统一，无违章搭盖现象。但至今，有目共睹，楼一层南面，几乎百分百被毁，有的几平方，有的十几平方，甚至更多，都成私家平台，亦有乱搭盖现象，该现象是所有小区中最典型，看看同时期小区，福机小区是显明对比。第二，物业管理条例规定：空调安装规范，位置统一，冷凝水集中排放。现看看小区内所装空调，装法五花八门，滴水随意，到处可听到滴水声。更严重在采光井内装上空调及防盗网，空调开后，影响周围业主开窗。防盗网成了什物间，严重影响采光、空气流通。并在防盗网顶面堆积各种食物、什物（上层掉下）无法搞卫生。即成了蚊蝇滋生地，到夏天蚊蝇到处飞。蚊蝇多的原因，跟顶楼大面积种菜，用粪便、什物也有关。既不卫生，也造成其他业主利益损害（主要晒厚物件）。第三，物业管理条例规定：车辆行驶，停放有序。当今不是这样。现有楼前，只有一米多宽弯曲小道，有的还被车占道，停车停乱，人走路有时只能顺着停车空位中走。小区几次火灾，消防车无法进来。如有一天，发生大火灾，无消防车急救后果想过吗。几年来，这样局面依然混乱。第四，物管条例规定，人车各行其道。现有小区，在北门，原有就不具备这条件，人车就是混行，更是进出人车又混行，又相撞，极其危险。这与物业无关。但确暴露了订条约者黑脸。再看小区西门，原来人车各行其道，进出有序，如今实行门口刷卡制度，出口处用铁链焊死，出入造成了人车混行，并出入人车相撞局面。有一次业主进小区，在门口，被电动车撞倒。第五，物管条例规定，组织义务消防队，成立业主委员会。如今五年多，未见成效。条款也明确半年公布一次涉及业主共用设施费用分摊等收支费用情况，至今五年未见，小区内共三千多户，每月物业费少算也有二十多万元。小区内也没有老人馆，老人活动不便。第六，物管条例规定，对绿化管理和维护负责。但小区内大面积毁绿物业不管，物业自己也在毁绿。第七，物管条例规定，物业组织文化娱乐活动，而长期以来老人馆受阻。第八，物管条例规定，公共秩序，安全防范。停车混乱，消防车进不来，电动车上楼，发生火灾，如何处理。综上，略举一些，管理上存在问题，物业没有尽到管理上的责任，不能收取物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，顺欣物业公司向本院提交证据：1.《福州市台江区城建拆迁工程处交房交接单》（复印件）2.业主身份证（复印件）3.《前期物业管理服务协议》。证据1-3用于证明由原告提供管理服务的物业属被告所有。4.2013年4月签订的《上海新苑前期物业服务合同》（复印件），证据4用于证明被告接受原告提供物业服务，并对交纳物业费、水电公摊费及违约责任等所做的约定，以及原告对上海新苑实施物业服务的事实。5.《催缴物业费的催告函》（2015年10月、2016年10月和2018年4月）（复印件）、6.《国内特快专递邮件详情单》（复印件）7.《业主欠费明细表》。证据5-7用于证明原告一直不断向被告催缴物业及水电公摊费，但被告拒不缴纳部分物业费的事实。 对证据1、3、4、5、6顺欣物业公司提供原件予以核对，证据2未提供原件予以核对，证据7为原告自行制作。被告未提交证据，也未到庭质证。本院对被告提交的证据1、3、4、5、6的真实性予以确认，并作为认定本案事实的依据，对证据7记载的每月物业费99.5元，与双方约定不符，本院确认每月物业费99元。电公摊费和水公摊费顺欣物业公司提供了相应的计算方法，本院予以采信。对于原告于庭后补充提交的证据：《不动产登记信息查询结果》、《业主（物业使用人）登记表》，因超过举证期限，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王秉发为福州市台江区上海街道交通支路7号上海新苑2#楼3402单元的物业使用人。2013年6月23日，王秉发（甲方）与顺欣物业公司上海新苑物业处（乙方）签订《前期物业服务协议》，合同第一条约定：“甲方购置物业基本情况物业名称：上海新苑坐落位置：2栋34层02号建筑面积：90平方米。”第二条对甲乙双方的基本权利和义务做了约定，甲方的主要义务为依照本协议的约定按时向乙方交纳物业综合服务费、停车管理费、公共水电分摊费、室内二次装修清运费及政府规定的相关费用。乙方的主要义务为履行物业服务合同，按照合同的约定提供物业管理服务，接受甲方的咨询和监督。合同第三条约定了物业管理服务内容，第四条约定了物业管理服务质量。第五条约定了委托管理期限。第六条约定了物业管理服务费用，物业管理服务费收费标准：高层住宅：1.10元/㎡.月。公共水电分摊费：（一）电梯用电D.31层至40层及以上，分摊系数为1.6。（二）梯位照明用电按梯位照明用电总额，按对应梯位的业主户数分摊。（三）水泵用电按对应供水分区业主按户分摊。（四）公共用电（指路灯、景观、消防、监控等用电）按小区全体业主按户分摊。（五）公共用水（含绿化、景观、消防用水）按小区全体业主户数分摊。（六）物业自用水、电及地下停车场用电由物业企业承担。第八条约定了违约责任。甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五收取滞纳金。合同落款处有甲方王秉发和乙方福建顺欣物业有限公司上海新苑物业处的签字盖章。诉讼中，经询问顺欣物业公司的代理人，其表示顺欣物业公司认可上海新苑物业处代为与王秉发签订的上述合同。 2013年4月27日福州市万榕房地产开发有限公司（甲方）、福建顺欣物业有限公司（乙方）、台江区建设投资管理中心（丙方）签订《福州市前期物业服务合同》，合同约定选聘乙方对上海新苑C1#-C10#提供前期物业服务。第五条约定物业服务费收费标准为：高层住宅：1.10元/月·平方米。第十五条约定了公共水电费用，属于业主共同使用的，公共水电费用单独按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在《临时管理规约》中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况。第三十二条约定了合同期限，合同自2013年4月23日起至2016年4月22日止。合同中还对其他事项进行了约定。顺欣物业公司述称《福州市前期物业服务合同》期满后，因为业主委员会没有成立，也没有新的物业公司接收，故仍然由其提供物业服务。 顺欣物业公司另述称，王秉发于2013年10月至2018年10月未交纳物业服务费合计6069.5元、电公摊费合计1167.6元、水公摊费合计38.2元。但庭审中，顺欣物业公司的代理人陈述，王秉发2013年6月25日预交半年物业费。 另查明，顺欣物业公司于2015年10月14日、2016年11月2日、2018年5月2日向王秉发邮寄物业费催缴函，三次查单均显示妥投。现因王秉发仍未向其交纳物业费，顺欣物业公司故诉至本院。 本院认为，首先，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，王秉发为上海新苑2#楼3402单元的物业使用人，其对该物业的权利虽非所有权，但与所有权接近，应参照适用上述规定。其交房时间为2013年6月25日，应自2013年6月25日起负担前期物业合同中业主应承担的义务。顺欣物业公司提供了与建设单位福州市万榕房地产开发有限公司签订的服务期自2013年4月23日至2016年4月22日止的《前期物业服务合同》，可以证明2013年6月25日至2016年4月22日期间内原、被告之间成立物业服务合同关系，顺欣物业公司亦提供了与王秉发本人所签订的《前期物业服务合同》佐证上述事实。 其次，依据《合同法》第三十六条之规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，《前期物业服务合同》到期后，顺欣物业公司在2016年4月22日至2018年10月期间，仍然以实际行为继续履行合同，王秉发事实上接受了物业服务，王秉发在答辩状中亦未就此提出异议，而主要是对物业服务质量不满，故本院认定物业服务合同关系在此期间内仍然成立。 第三，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”2013年6月25日至2018年10月期间，原、被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照约定履行合同义务。庭审中，顺欣物业公司陈述王秉发的物业费已交纳至2013年12月，该陈述属对其不利事实的自认，本院对该事实予以确认。2014年1月至2018年10月期间，王秉发未提交已交纳物业管理服务费、公共水电分摊费的证据，故本院对顺欣物业公司所主张的王秉发在该期间内未交纳物业管理服务费、公共水电分摊费的事实予以确认。王秉发拖欠上述应交纳的费用已构成合同违约，经顺欣物业公司催讨，其仍未交纳，对于所拖欠的物业管理服务费、公共水电分摊费，王秉发应当予以清偿。2014年1月至2018年10月期间，王秉发共拖欠物业管理服务费5742元（58个月×90平方米×1.10元）、电公摊费1167.6元、水公摊费38.2元。合计6947.8元。 第四，关于顺欣物业公司诉请的逾期付款滞纳金，在王秉发与顺欣物业公司上海新苑物业处签订的《前期物业服务协议》第八条做有约定，在王秉发拖欠物业费的情况下，顺欣物业公司有权向王秉发自逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金。至2018年10月31日王秉发应支付滞纳金3042.03元。 王秉发抗辩称顺欣物业公司未按照合同约定履行义务，应提供相应证据予以证明，但除其本人陈述外，未提供其他证据予以证明，顺欣物业公司对此亦予以否认，故对其抗辩，本院不予采纳。 王秉发经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定判决如下： 一、王秉发应于本判决生效之日起十日内一次性向福建顺欣物业有限公司支付2014年1月至2018年10月的物业管理服务费5742元、电公摊费1167.6元、水公摊费38.2元，以上合计6947.8元。 二、王秉发应于本判决生效之日起十日内一次性向福建顺欣物业有限公司支付截止2018年10月31日的逾期付款滞纳金3042.03元。 三、驳回福建顺欣物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费64元，由王秉发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  郭昭仪 人民陪审员  倪 玫 二〇一九年十一月十四日 法官助理魏哲 书记员李焱鑫 第1页共7页 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。