广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初10231号原告：钟晓晓，女，1979年6月12日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：黄文炎，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛芳，广东南国德赛律师事务所律师。被告：杨继县，男，1974年2月5日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：刘立峰，杨继县。被告：欧阳效沛，男，1982年10月11日出生，汉族，住广州市花都区，第三人：中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华街富银路1号，统一社会信用代码914401011911985495。负责人：潘全胜。委托诉讼代理人：徐俊杰、王桂洲，系该单位职员。原告钟晓晓与被告欧阳效沛、杨继县确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称农行花都分行）为第三人，并于2019年11月7日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟晓晓及其委托诉讼代理人黄文炎、盛芳，被告欧阳效沛，被告杨继县及其委托诉讼代理人刘立峰，第三人农行花都分行的委托诉讼代理人徐俊杰、王桂洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟晓晓向本院提出诉讼请求:1．确认欧阳效沛与杨继县签订的《存量房买卖合同》无效；2.判决欧阳效沛将广州市花都区颐林一街1号1604房过户至杨继县、钟晓晓名下，过户所产生的费用由欧阳效沛承担；3.判决欧阳效沛、杨继县赔偿钟晓晓经济损失15万元；4.判令欧阳效沛在三日内将广州市花都区颐林一街1号1604房交还给原告和杨继县；5.判决本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.确认欧阳效沛与杨继县签订的《存量房买卖合同》无效；2.判决欧阳效沛将广州市花都区颐林一街1号1604房过户至杨继县、钟晓晓名下，过户所产生的费用由欧阳效沛承担；3.判决欧阳效沛、杨继县赔偿钟晓晓经济损失15万元；4.判令被告欧阳效沛在三日内将广州市花都区颐林一街1号1604房交还给原告和杨继县；5.判令被告欧阳效沛、第三人涂销对涉案房屋的抵押权登记；6.判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市花都区颐林一街1号1604房为杨继县与钟晓晓夫妻共同存续期间的财产。2016年5月31日，杨继县与钟晓晓约定广州市花都区颐林一街1号1604房的全部份额为钟晓晓享有，为钟晓晓个人财产。房屋产权证书原件交由钟晓晓保管。房屋的物业管理费、水电费等均由钟晓晓承担。2019年6月，因杨继县起诉离婚而冻结了钟晓晓的银行账户，其中一个账户是供广州市花都区颐林一街1号1604房代扣管理费、水电费。钟晓晓发现无法代扣管理费后与物业管理处商量更换账户予以扣款，物业管理处告知钟晓晓，物业有新的业主了，不用代扣管理费。为此钟晓晓向不动产登记中心查询后得知，杨继县以产权证遗失为由补办了产权证书，物业产权人已变更至欧阳效沛名下。2019年8月5日，钟晓晓委托律师，通过法院出具律师调查令向花都区不动产登记中心查询物权变动登记文件。据不动产登记中心提供的《存量房买卖合同》显示，杨继县以每平方6659.65元，总价95万元的低价转让了142.65平方的房屋。据调查，同类房屋最低价为每平方13000元。欧阳效沛与钟晓晓、杨继县均为朋友关系，其知道杨继县已将该房屋约定为钟晓晓所有。在此情况下，仍以低于市场价50%的价格受让了房屋，且是否已支付对价尚不得而知。因欧阳效沛与杨继县恶意串通，以明显不合理低价转让房屋，欧阳效沛不属于善意取得。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。鉴于欧阳效沛不是善意购买且没有支付合理对价，因此，钟晓晓有权追回该房屋。两被告签订的存量房买卖合同属于两被告恶意串通，在原告完全不知情的情况下签订，严重损害原告的合法权益，根据合同法相关规定，应当认定为无效。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告欧阳效沛辩称，一、涉案房产虽属于杨继县与原告的夫妻共同财产，但杨继县持有房产证原件，且房产证上注明共有情况为：单独所有，我方有理由相信杨继县对涉案房屋具有处分权。另外，买房前我方也问过杨继县原告是否同意，得到的回答是肯定的。所以我方有理由相信原告是同意的，因此受让房产时是我方是善意的。其次，涉案房屋成交价格为100万元，与颐和山庄二手房成交价格每平米7000元左右大致相同，由此可见涉案房屋成交价不属于不合理低价；再次，我方己支付上述大部分购房款62万元，且完成了涉案房屋的不动产权登记。因此，我方与杨继县的房屋买卖行为属于《物权法》第一百零六条规定的善意取得，理应受到法律保护。二、我方与原告夫妇二人虽然认识，但已是几年都没有来往，对于他们的婚姻家庭状况，以及签订《夫妻财产约定书》，我方并不知情，并不存在与杨继县恶意串通。综上所述，我方与杨继县签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，我方是善意取得涉案房屋所有权。原告要求确认该《存量房买卖合同》无效的诉讼请求，无事实与法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，保护我方现在作为涉案房屋所有权人的合法权益，并由原告承担诉讼费用。被告杨继县辩称，一、案涉房屋虽符合《婚姻法》规定的夫妻共同财产，我方和原告皆为案涉房屋的合法所有权人。但是，原告通过签订不合理的《夫妻财产约定书》的方式，以胁迫手段欲将房屋转至自己名下，并擅自持有该房房产证。我方补办房产证，处分给第三人的行为，是合法行使自己对财物的处分权的行为，虽未经共同所有人书面同意，但是事前同原告商量过，也是基于原告不履行夫妻扶养义务，严重侵害我方人身财产权益，迫于生计所需的无奈之举。欧阳效沛购买房屋时凭房产证上我方姓名，有理由相信我方为房屋合法所有权人，原告在起诉状中主张的基于夫妻关系，从而推断欧阳效沛必然知道涉案房屋为夫妻共同财产，购房需事先征得其同意，两者之间并无必然因果关系，并非存在与我方恶意串通。且房屋成交价格大致等同于同期市场房屋成交价，已构成合理对价。综上，欧阳效沛是善意取得房屋所有权，原告主张确认房屋买卖合同无效没有法律依据。二、我方于2016年与原告签订的《夫妻财产约定书》并非我方的真实意思表达，属于可撤销合同。当时的杨继县瘫坐轮椅，神志模糊、伴有意识障碍，不能完全辨认自己的行为，也不能完全意识到自己行为的后果（有诊断证明及证人证言），完全是受原告误导，在原告逼迫、诱骗下签订的。根据《民法总则》第八条、《合同法》第五十四条第二款，原告以胁迫的手段、乘人之危，使我方在违背真实意思的情况下订立合同，以达到骗取尽可能多的我方的财产的目的，严重违反公序良俗。三、我方与原告签订的《夫妻财产约定书》实质上属于赠与协议，所指房产在签订后并没有办理不动产权过户登记手续，更没有经过国家公证机构公证（仅根据律师事务所见证，在法律上并无公信力与公定力）。根据《合同法》第一百八十六条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。据此，案涉房产所有权尚未转移，我方可以任意撤销《夫妻财产约定书》。综上所述，我方认为，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求，并裁判由原告承担诉讼费用。补充如下：一、买卖双方主观上善意。因本人无生活经济来源，无法支付康复理疗费用，只能是四处借钱，用以维计。为启动从化排污工程，所以将花都颐和山庄的房产卖掉。本人与买家欧阳效沛只是一般朋友关系，不存在恶意串通，双方都属于主观善意。二、转让价格合理。房屋最终成交价格实际为110万元，每平方米约7711元，房屋成交价格大致等同于同期市场房屋成交价，已构成合理对价。按《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。案涉房产的交易价格，己远远高于规定的70%，应当认定为合理价格。本人银行账户因司法纠纷已被冻结，所以和买家欧阳效沛商量后，以现金方式给付房款，己收到卖房款62万元。三、房产已经办理转移登记，交付给买方使用。该房产己按买卖双方约定，办理房产过户登记手续，交付给买方欧阳效沛居住使用。第三人农行花都分行述称，1.我方与欧阳效沛签订的《个人担保借款合同》真实合法有效，贷款手续合法合规，我行债权合法有效，应受法律保护。截止2019年11月7日本币贷款本金余额为441989.8元，到期日为2029年7月30日，目前还款正常。2、我方属善意取得诉争房产的抵押权。《物权法》第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法司法解释（一）》第15条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应认定受让人为善意。物权具有登记效力，涉案房屋登记在欧阳效沛名下，且为其占有使用，我方取得抵押权时是善意的。且我行已支付合理对价（依约发放贷款），并办妥抵押登记，根据《物权法》规定，我行已善意取得抵押权。3、我方作为抵押权人应当受到保护，涉案房产如涉及转让或产权变更，借款人需提前清偿完毕在我行所有贷款本息或者由受让人代为清偿完毕全部债务。根据《物权法》第191条的规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过之安全数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”在我行贷款结清前不同意办理涂销抵押。综上所述，我行在本案中贷款办理手续合法合规，无任何违约或者违规行为，我行的债权及抵押权应当受到法律保护。只要有人清偿涉案房屋的债权，涉案房屋过户到谁名下我方均没有意见。经审理查明：钟晓晓与杨继县于1999年6月16日登记结婚，2012年10月18日，杨继县向案外人广州白云国际机场集团综合开发有限公司购买位于广州市花都区颐林一街1号1604房（以下简称涉案房屋）。2016年5月31日，杨继县（甲方）与钟晓晓（乙方）签订夫妻财产约定书，约定：一、甲、乙双方购买的涉案房屋，该房产以甲方的名义购买、登记，该房产属甲、乙双方夫妻共同财产。现经甲、乙双方协商一致，甲方自愿放弃该房产的一半产权，双方约定该房产的全部产权归乙方单独所有，在本约定书签订之日起，该房产的所有权利、义务均归乙方享有和承担，乙方对该房产享有占有、使用、收益、处分的权利。二、上述房屋的银行贷款由乙方负责偿还。2017年11月6日，涉案房屋办理权属登记于杨继县名下，登记的建筑面积为142.65平方米。2018年10月11日杨继县以房产证遗失为由补办不动产权证。钟晓晓于2018年10月向广州市白云区人民法院提起对杨继县的离婚诉讼，案号为（2018）粤0111民初13846号，该院经审查后驳回钟晓晓的诉讼请求。2019年5月，杨继县向广州市白云区人民法院提起对钟晓晓的离婚诉讼，案号为（2019）粤0111民初20818号，该案的诉讼请求并未涉及本案的房屋，该案于2019年11月5日作出民事判决，判决杨继县与钟晓晓离婚，并就子女抚养及其他财产分割问题进行了判决。欧阳效沛表示其在2012年左右认识杨继县及钟晓晓，知悉二人为夫妻关系。2019年3月，杨继县询问欧阳效沛是否购买涉案房屋，欧阳效沛开始认为没有钱不同意购买，后来2019年4月杨继县继续询问并带欧阳效沛查看房屋，欧阳效沛觉得房屋不错且就在其户籍所在地高溪村附近，于是打算购买，当时口头询问杨继县其妻子是否知悉卖房一事，杨继县表示房子仅登记在其一人名下，且钟晓晓是知情的，双方协商之后确定房屋交易总价为100万元，当时欧阳效沛表示没有这么多钱购买，杨继县表示可以分期慢慢支付，双方在2019年4月12日找了中介公司签订合同，根据欧阳效沛提交的《存量房买卖合同》，该合同由杨继县（甲方）、欧阳效沛（乙方）及广州市荣基房地产代理有限公司（丙方、经纪方）签订，约定杨继县向欧阳效沛出售涉案房屋，总价100万元，交易方式一次性付款，甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记，乙方承担全部税费。该合同备注约定：过户当天，乙方支付部分房款30万元，乙方出新证后做房押，放款后再支付30万元，其它部分40元乙方将每月以2万元一个月支付给甲方。合同并未明确交易过户时间。欧阳效沛及杨继县表示为了降低交易税费，在网签合同中约定交易总金额为95万元。欧阳效沛表示签订合同后分别在2019年4月15日、2019年4月24日、2019年5月10日及2019年6月21日向杨继县支付购房款2万元、30万元、20万元及10万元，该62万元均是通过现金方式支付，为此提交杨继县出具的收据予以佐证。欧阳效沛表示其在高溪村经营二手汽车的抵押、买卖，客户交易有时使用现金，每月有5万元左右的收入，本案已付房款中的定金及第一笔款32万元现金是从家里拿的，第二笔20万元现金是分别向案外人张志敏、方玉婷借款所得，第三笔10万元现金是销售汽车所得的款项。余款38万元双方约定每月支付2万元，欧阳效沛表示在2019年8月准备支付第一笔2万元时，钟晓晓联系欧阳效沛询问涉案房屋的交易事宜，之后就收到本案传票，因此没有支付房款。涉案房屋于2019年4月25日办理权属登记于欧阳效沛名下。欧阳效沛表示其在2019年6月对涉案房屋进行了装修，并购买家私家具入住涉案房屋。欧阳效沛表示之后需要资金周转，利用涉案房屋向农行花都分行申请按揭贷款45万元，并在2019年7月29日办理了抵押权登记。杨继县确认欧阳效沛的陈述，杨继县表示2019年4月时其在广州市从化区的工程需要资金，另外其本人患病也需要花钱，涉案房屋仅登记在杨继县一人名下，其有权单独出售涉案房屋，当时因杨继县在广州市白云区人民法院有其他债务纠纷导致名下的银行账户被冻结，因此收取的房款均为现金。杨继县与欧阳效沛认为涉案房屋地理位置偏僻，双方的交易单价为7000元左右符合当时的市场价值。钟晓晓不予确认，认为欧阳效沛与杨继县及钟晓晓认识，欧阳效沛与钟晓晓存在资金往来，并提交二人银行流水予以佐证，钟晓晓认为杨继县与欧阳效沛恶意串通，以低于市场价50%左右的价格交易，损害钟晓晓的利益，双方支付的房款均为现金与常理不符，且杨继县不存在账户被冻结的事实。农行花都分行表示与欧阳效沛在2019年7月18日签订借款合同，2019年7月31日发放贷款45万元，借款时间是10年，截至2019年11月6日，涉案房屋剩余贷款本金441989.80元。农行花都分行表示只要偿还了涉案房屋的按揭贷款，农行花都分行愿意涂销抵押登记。欧阳效沛表示其支付对价购买涉案房屋，目前没有经济能力一次性偿还涉案房屋的按揭贷款。钟晓晓在本案坚持认为农行花都分行与欧阳效沛之间的债权债务应由欧阳效沛自行解决，不同意代欧阳效沛偿还涉案房屋的按揭贷款。庭审中，本院向钟晓晓释明涉案房屋存有抵押登记，本案当事人均不同意提前清偿涉案房屋的按揭贷款，钟晓晓在本案主张房屋回转至杨继县、钟晓晓名下可能存有障碍，钟晓晓明确答复坚持本案的诉讼请求。关于涉案房屋的交易价格，钟晓晓在诉讼中提交房屋价格评估申请书，后农行花都分行在庭审中提交涉案房屋在办理抵押时的《房地产估价初评答复书》以及《评估净值计算表》，根据该资料，涉案房屋在2019年5月8日评估总值为1376573元（含预计应交税费），评估净值为1172556元。钟晓晓认为该评估总值能反映市场总价，遂撤回评估申请。欧阳效沛认为涉案房屋的交易价格100万元，其还交纳了涉案房屋的契税19247.62元以及个人所得税、增值税等80840.02元，并提交相关税费发票予以佐证。诉讼中，钟晓晓向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2019）粤0114民初10231号民事裁定，裁定：查封欧阳效沛名下位于广州市花都区颐林一街1号1604房。后本院依法采取了查封措施，为此钟晓晓预缴了保全费5000元。本院认为，本案的争议焦点为杨继县与欧阳效沛就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是否因恶意串通损害第三人利益而归于无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。首先，涉案房屋在杨继县与钟晓晓夫妻关系存续期间购买并办理权属登记，属于夫妻共同财产。杨继县在明知与钟晓晓于2016年5月31日约定涉案房屋归钟晓晓所有的情况下，仍单独处分该夫妻共同财产，杨继县显属恶意。根据本案查明的事实，欧阳效沛在购买涉案房屋多年之前已知悉杨继县与钟晓晓为夫妻关系，在双方签订买卖合同时钟晓晓并不在场，杨继县亦无出具钟晓晓同意出售涉案房屋的书面意见，欧阳效沛在此情况下仍单独向杨继县购买涉案房屋，主观上并非善意。其次，虽然合同约定的交易价格100万元与涉案房屋在同时段的评估净值1172556元相差不到30%，但在签订合同时，买方欧阳效沛不具备付款能力，仍在合同中约定支付期限尚未明确的分期付款方式，却并未选择申请银行按揭付款的合理方式，欧阳效沛在2019年7月31日利用涉案房屋办理抵押登记获得的银行贷款45万元也并未用于支付房款，该付款方式明显不符合正常房屋买卖情形。再者，关于欧阳效沛主张的已付房款，根据农行花都分行向欧阳效沛发放银行贷款的事实可推定欧阳效沛有使用银行卡的习惯，但欧阳效沛在几次支付较大金额的房款时无一采用银行转帐的方式，其行为不符合常理，且欧阳效沛主张用于支付房款的现金来源亦未提交证据予以证明，故本院对于欧阳效沛已实际支付62万元购房款不予确认。另外，办理过户手续作为房产交易中的重要环节，涉案合同却未对产权转移登记的条件及期限进行约定，亦有违常理。综上，杨继县与欧阳效沛明知涉案房屋属于杨继县与钟晓晓的夫妻共同财产，仍签订房屋买卖合同实际却未支付合同约定的对价，双方的行为明显损害钟晓晓的利益。因此，钟晓晓主张杨继县与欧阳效沛签订的《存量房买卖合同》侵犯了钟晓晓的合法利益并要求确认该合同无效，合理有据，本院予以支持。涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”欧阳效沛应当返还涉案房屋，因此，钟晓晓要求欧阳效沛将涉案房屋过户至钟晓晓、杨继县名下并将涉案房屋交还给钟晓晓、杨继县，合理有据，本院予以支持，过户费用由欧阳效沛承担。因本院已判决欧阳效沛返还涉案房屋，钟晓晓并未举证证明其因此产生的损失以及损失的具体金额，故钟晓晓要求欧阳效沛、杨继县赔偿经济损失15万元，依据不足，本院不予支持。关于涉案房屋的抵押权，根据本案查明的事实，农行花都分行对涉案房屋设立抵押权的过程不存在过错，虽然涉案房屋回转登记至钟晓晓、杨继县名下，但农行花都分行对于涉案房屋的抵押权仍合法有效，依法受法律保护。现欧阳效沛不同意提前清偿债务，钟晓晓亦不同意代欧阳效沛清偿债务，在此情况下，钟晓晓要求欧阳效沛、农行花都分行涂销涉案房屋的抵押权登记，依据不足，本院不予支持。若日后因农行花都分行就涉案房屋实现抵押权的行为给钟晓晓造成损失，钟晓晓可另寻他径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、确认被告杨继县与被告欧阳效沛就广州市花都区颐林一街1号1604房签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告欧阳效沛于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告钟晓晓办理位于广州市花都区颐林一街1号1604房的过户手续，将上述房屋过户至原告钟晓晓及被告杨继县名下，过户所产生的费用由被告欧阳效沛承担；三、被告欧阳效沛于本判决发生法律效力之日起三十日内将上述房屋腾空交还给原告钟晓晓及被告杨继县；四、驳回原告钟晓晓的其他诉讼请求。案件受理费7350元及保全费5000元，合计12350元，由被告杨继县与被告欧阳效沛共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十一月二十九日书记员  邓国靖