福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0825民初2322号 原告：余水财，男，1945年3月19日出生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：余友春，男，1966年7月5日出生，汉族，住福建省连城县，系余水财之子。 被告：詹九妹，女，1977年3月13日出生，汉族，住福建省龙岩市连城县。 委托诉讼代理人：温晓雄，连城县中心法律服务所法律工作者。 被告：詹昊，男，1995年7月20日出生，汉族，住福建省连城县，现羁押在建阳监狱。 第三人：詹啟钊，男，1972年7月24日出生，汉族，住福建省连城县，现羁押在福建省未成年犯管教所。 原告余水财与被告詹九妹、詹昊与第三人詹啟钊债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余水财的委托诉讼代理人余友春，被告詹九妹及其委托诉讼代理人温晓雄、被告詹昊，第三人詹啟钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余水财向本院提出诉讼请求：1、判令詹九妹、詹昊之间关于位于连城县的房产（房屋所有权证号为××号）的买卖合同无效；2、判令詹九妹、詹昊将该房屋恢复到房屋转让行为之前的状况，即立即到连城县不动产登记中心办理变更登记，恢复房屋所有权证号为××号登记下的产权状况。事实和理由：一、詹昊、詹九妹、第三人詹啟钊与案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行之间关于詹昊所有的位于连城县的房产（房屋所有权证号为××号）的抵偿协议系恶意串通，属于无效行为，自始无效。（一）詹九妹、詹昊以及詹啟钊明知上述房产抵偿给余水财且明知余水财在该房产内使用居住的情况下，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到非法目的，损害余水财作为实际合法占有人和实际合法使用人的合法利益。农历2014年3月2日，詹啟钊向余水财借款26万元，并向余水财出具了《借条》，《借条》约定每月付利息4500元。直至2015年10月16日，詹啟钊未还款，詹啟钊向余水财声称暂时无还款能力，于是詹啟钊、詹昊（詹啟钊的儿子）为了向余水财表明还款诚意，与余水财签订了《协议》。协议内容有两条：1、詹啟钊、詹昊将坐落在朋口319国道旁房产第四层整层规划给余水财管业，该房产作为抵押詹啟钊所欠余水财26万元本金的借款。2、余水财同意詹啟钊、詹昊用26万元在两年内赎回抵押房产，否则，本协议签订两年后詹啟钊、詹昊未用26万元赎回房产，则该房产归余水财所有，詹啟钊、詹昊必须负责办理该房产的过户手续。过户费用、税收等由詹啟钊、詹昊负责。《协议》签订之后，詹啟钊及詹昊将房屋钥匙交付给了余水财，余水财搬入该房屋居住使用，余水财在此期间也就是2016年7月8日还将此房屋其中的一间出租给了余丽华使用半年。根据余水财与詹啟钊、詹昊签订协议的第二款内容，该协议距离签订之日起已经超过两年。但詹啟钊、詹昊仍无还款意愿和还款能力，经过多次与詹啟钊、詹昊协商要求为余水财办理过户登记，但始终未得到处理结果。本案中詹啟钊、詹昊将房产抵偿给余水财的条件已成就，协议约定的债务已到期。根据最高院关于以物抵债合同纠纷审理问题的最新意见《关于债务履行期届满后约定的以物抵债》和最高人民法院指导性案例借款关系到期后当事人之间签订的协议属于诺成性协议。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，系双方的真实意思表示，该协议合法有效，詹啟钊、詹昊应当及时履行。然而，在2018年年底，余水财接到詹九妹的骚扰，说其是该房产的所有权人，要将余水财驱赶出去。余水财十分气愤，明明自己一直实际占有房屋，而且作为同镇居民大家都知晓的事实，却无故被詹九妹恶语相待。詹啟钊、詹昊因涉嫌毒品案在2016年12月31日被采取刑事强制措施，余水财坚信房产登记在詹啟钊、詹昊名下。同在2018年年底，詹九妹主动找余水财和解，双方在当地司法所的调解中，詹九妹声称作为产权人，愿意替詹啟钊、詹昊偿还借款给余水财，但最终未达成协议。余水财于2019年2月2日向连城县不动产登记中心调取不动产登记信息证明时，才发现原为詹啟钊、詹昊名下的房产已于2018年9月30日转移，但是因为没有法院调查令的原因，余水财只能确定房产已经不在詹啟钊、詹昊名下，但至于是否在声称为所有权的詹九妹名下，余水财无法确认也难以相信。纵观本案，余水财自2015年起作为房屋实际合法占有人和使用人，而詹九妹作为詹啟钊的亲妹妹，詹昊的亲姑姑同时也是一起经营《福建省龙岩恒丰米业有限公司》的股东。而且詹啟钊所借的案涉借款就是用于公司经营使用，所以詹九妹对詹啟钊也就是其亲哥哥的对外负债行为非常清楚，余水财与詹九妹作为同镇居民，邻里之间更何况是亲属之间的事务更是了如指掌，且根据詹九妹对余水财居住在该房产的态度，詹九妹事先已经对该房产的所有负担十分明白。詹九妹作为余水财陈述借款的案外人，却主动要求帮助詹啟钊、詹昊还款。詹九妹在明知该房产属于余水财合法占有使用的状态下，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到非法目的，将房产低价过户至其名下，损害余水财作为实际合法占有人和实际合法使用人的合法利益。（二）詹九妹在2018年7月通过虚假陈述骗取法院裁定得到房产产权，却在2019年年初才向余水财表明自己是房产的产权人，中间时间长达半年之长，完全不合符常理。购买人购买房屋的目的是自住或者投资，均希望能够速来接收房屋。但本案詹九妹却恰恰相反，长达半年时间不来与余水财确认，反倒是在房产价值达到高峰值（当时已经高达120万元）预将房产出售。根据该房产所在地朋口镇，朋口镇属于重要的交通要领，319国道，冠豸山动车站的落脚点，且该房产的坐落地就在该动车站入口处。该房产产值在现在已经高达120万元，詹九妹着急着想要将房产过户至自己名下，明显是想通过骗取法院的裁定来获得非法占有的目的，以低价的转让价格来达到翻倍的盈利。（三）连城县人民法院作出《执行裁定书》及《协助执行通知书》的程序存在瑕疵，应予以撤销。余水财多次向贵院执行局申请调取关于房产过户的材料，多次被拒，经多次商量沟通，才打开贵院公开系统，输入相关关键词，却未显示相关执行裁定材料，余水财通过《裁判文书网》也未查询到相关信息。2019年5月17日，余水财通过向贵院申请调查令，申请调查该房产转让的对象、转让的方式、转让的金额以及转让过程中相关在连城县不动产交易中心备案的交易文书副本。余水财调取到了“贵院”作出的《执行裁定书》及《协助执行通知书》，执行裁定书内容记载：将詹昊名下的该房产转让给詹九妹，并以詹啟钊、詹昊欠案外人中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行的借款本金568504.48元及相应利息作为房屋转让款。根据《最高人民法院关于人民法院在互联网公布裁判文书的规定》第三条人民法院作出的下列裁判文书应当在互联网公布：（二）刑事、民事、行政、执行裁定书。贵院执行法官在该裁定书作出之时未实际审查案涉房屋的现状，余水财在房屋使用过程中也未见过执行法官有到过现场向其询问过与原产权人的关系，是否存在争议和权属瑕疵。未依法对被执行房产启动评估、拍卖等法律规定的必须公开公示的流程，就直接对案涉房产进行低价折价处理，直接与案涉房产的原产权人詹昊、原产权人的姑姑詹九妹、邮储银行连城县支行达成将案涉房产以低价78万元（当时已经高达120万元）的价格转让给詹九妹。二、詹九妹、詹昊及詹啟钊的行为已经严重损害了余水财作为合法占有房产的合法权益。余水财作为一名勤劳朴实极具诚信的农民，与詹啟钊是多年的好友，詹啟钊因为资金紧张，需要大量资金投入公司运营，故向余水财借款26万元。余水财在2014年出借借款之后，因为年老多病，没有生活经济来源。2015年10月向詹啟钊主张偿还借款，詹啟钊以资金紧张为由，无法偿还，但愿意将其名下的房产抵押给余水财管业使用，双方签订了《协议》。余水财自2015年签订协议之日起，一直居住在该房产内。按照协议自2015年10月起余水财已成为房产的所有权人，余水财占有该房产属于合法占有、有权占有、实际占有、合法使用、合法收益。余水财在该房屋已居住多年，对房屋已有了极深的感情，面对26万元巨额借款，也只能通过占有使用收益该房产来安慰自己。但詹啟钊、詹昊及詹九妹明知余水财的居住情况、债务的负担情况及该房产的负担情况，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到被告的非法目的，损害余水财作为实际合法占用人和实际合法使用人的合法利益。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者詹啟钊利益。本案余水财自2015年10月起，一直作为该房产合法占有使用人，詹九妹作为同镇居民，且居住地与该房产所在地只差500米的距离，对该房产的居住情况、负担情况以及詹啟钊作为詹九妹哥哥的负债情况十分清楚。詹九妹在詹昊原产权人涉毒被采取刑事措施无法归还债务及变现名下财产，遂通过代偿方式骗取法院裁定，恶意低价转移财产。且詹九妹、詹昊及詹啟钊在明知上述房产抵偿给余水财偿还债务且明知余水财在该房产内使用居住的情况下，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到被告的非法目的，损害余水财的合法利益。 詹九妹辩称，1、余水财诉称：“詹九妹与詹昊及詹啟钊在明知涉案的房产抵偿给余水财偿还债务，且明知余水财在该房产内使用居住的情况下，恶意串通，虚假陈述，通过骗取法院的裁定来达到非法的目的”没有任何的事实和法律依据。詹九妹对余水财与詹啟钊、詹昊之间的借条及协议事先均毫不知情，且该协议也没有经过房管部门的抵押登记，抵押权未生效。根据《担保法》第40条的规定：“抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满前，抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，所以詹昊和余水财签订的协议明显违反《担保法》和《物权法》的规定，属无效协议。事后经了解詹昊及詹啟钊，除与余水财有民间借贷关系外，与中国邮储银行连城县支行也有近60万元的借贷关系。2、詹九妹的母亲在2018年10月以前长年居住在这幢房屋内，从未见过余水财入住该房屋或者租赁给他人使用。余水财是在詹九妹2018年9月30日合法获得涉案房产产权之后，看到詹九妹挂出的出售广告，才在2018年11月份破门而入，强行霸占该房屋，当时派出所的民警经报案后有介入。3、詹九妹是通过合理合法的形式获得了涉案房屋的产权，为善意所得。余水财向人民法院提供的连城县人民法院（2016)闽0825执1036号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，恰恰证明詹九妹是按照法律的规定，以合理合法的方式获得涉案房屋的产权。詹九妹在人民法院执行局的同意下支付价款，在办理房产过户的过程中并不知道詹昊、詹啟钊与余水财有债务关系，余水财与詹啟钊、詹昊有债务关系应该另行起诉，不能混为一谈。涉案房屋是按照法院裁定书的要求，合理合法地取得的，房屋价款是经过专门机构评估的，法院审核、当事人同意的。2018年11月26日，余水财锯掉内锁横条强行侵入该房屋，并且不肯搬走，对于该侵权行为，詹九妹也已起诉至连城县人民法院，案号为：(2019)闽0825民初1969号。4、按照法律规定，兄妹的财产是相互独立，互不相干的，詹九妹依法是没有义务代替詹啟钊还款的。综上，余水财的诉请无任何事实和法律依据，詹九妹事先对余水财与詹啟钊、詹昊的民间借贷及未依法抵押登记的协议毫不知情，且在善意依法取得涉案房产产权并张贴出售广告后，于2018年11月26日发现余水财将詹九妹的内锁横条锯掉强行入住，不存在余水财所说的合法占有和交付一说。因此，请求人民法院依法查明事实，驳回余水财的诉讼请求。 詹昊辩称，对余水财诉请有异议，詹昊的房子已经卖给詹九妹，且是合法的，余水财的起诉没有道理。 詹啟钊述称，对余水财的起诉有异议，詹九妹与詹昊之间的房屋买卖合同是有效的，涉案房屋卖给詹九妹是经过连城县人民法院执行局主持的。 本院经审理认定如下事实：2014年农历3月2日，詹啟钊向余水财借款26万元，出具借条一张交由余水财收执，借条载明：“兹借到余水财人民币贰拾陆万圆整（¥260000）元正，每月付利息肆仟伍佰元，¥4500元计算”。2015年10月16日，詹啟钊、詹昊（甲方）与余水财（乙方）签订《协议》一份，协议约定主要内容有：1、詹啟钊、詹昊自愿将坐落在连城县的房产第四层整层划归给余水财管业，该房产作为詹啟钊欠余水财26元借款的抵押；2、乙方同意甲方在两年内随时用人民币贰拾陆万元赎回抵押房产，否则，在协议签订日两年后该房产归乙方所有，甲方必须负责办理好该房产过户手续给乙方，其过户费用、税收等由甲方负责。协议签订后，双方至今未办理抵押登记手续。 另查明，詹啟钊之妻林小琴于2013年8月28日向中国邮政储蓄银行股份有限公司连城县支行（以下简称邮储连城县支行）借款80万元，詹昊以其名下的坐落于连城县的房屋为林小琴的借款提供抵押担保并办理了抵押登记手续。因林小琴未按合同约定履行还款义务，邮储连城县支行于2016年4月11日向本院提起诉讼。2016年5月31日，在本院调解下双方达成调解协议。后因林小琴未按调解书履行给付金钱义务，邮储连城县支行向本院申请强制执行。在执行过程中，林小琴、詹啟钊、詹昊与邮储连城县支行协商，并经本院同意，以78万元的价格将被执行人詹昊所有的位于连城县的房产转让给詹九妹，由詹九妹代被执行人林小琴、詹啟钊、詹昊清偿邮储连城县支行的借款本金568504.48元及利息。本院遂于2018年7月9日做出了（2016）闽0825执1036号之二执行裁定书，裁定解除詹昊所有的坐落于连城县的抵押登记，该房屋归詹九妹所有，詹九妹可持本裁定书去办理产权过户手续。2018年9月30日，詹九妹依法办理了房屋过户手续。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”以及《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，余水财与詹啟钊、詹昊签订的关于“詹啟钊在协议签订后两年内未偿还债务时，涉案房产的第四层归余水财所有”的约定，违反了上述法律禁止性规定，应为无效条款。据此，余水财无权主张对涉案房产的第四层享有所有权。詹昊已经在2013年8月28日将涉案房产抵押给邮储银行连城县支行，后因偿还借款需要，经林小琴、詹啟钊、詹昊与邮储银行连城县支行协商一致，同意将涉案房产以78万元的价格出售给詹九妹，且已经办理了房产过户手续，詹九妹也已经代林小琴、詹啟钊、詹昊清偿了邮储银行连城县支行的借款本息，涉案房产应归詹九妹所有。余水财称詹九妹、詹昊及第三人詹啟钊存在恶意串通买卖涉案房产，损害了余水财的合法权益，且以明显低于市场价的价格进行交易，本院认为，涉案房产的买卖系各方当事人的真实意思表示，应为合法有效，余水财也未提供有效证据证明房产的交易价格明显低于市场价，故余水财提出的该主张，本院不予支持。综上，余水财诉请撤销房屋买卖合同并恢复涉案房产登记信息，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回余水财的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由余水财负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 员  罗琳青 二〇一九年十一月二十九日 法官助理桑建霞 代理书记员  童文静 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 -2-