河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1180号上诉人（执行案外人、原审原告）：田新瑞，女，汉族，1963年1月11日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：梁殿武，河南昊宏律师事务所律师。被上诉人（申请执行人、原审被告）：王志芳，女，回族，1976年6月3日出生，住河南省南阳市卧区。被上诉人（被执行人、原审被告）：南阳裕隆置业有限公司。住所地：河南省南阳市卧龙路179号4幢1单元502室。统一社会信用代码：91411300733847655K(1-1)。法定代表人：高登祥，任该公司经理。委托诉讼代理人：闫振伟，河南船旗律师事务所律师。上诉人田新瑞与被上诉人王志芳、南阳裕隆置业有限公司（以下简称裕隆置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2019）豫13民初21号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年9月26日公开开庭审理了本案。上诉人田新瑞及委托诉讼代理人梁殿武，被上诉人王志芳，被上诉人裕隆置业公司的委托诉讼代理人闫振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田新瑞上诉请求：依法撤销南阳市中级人民法院（2019）豫13民初21号民事判决，改判不得执行田新瑞所有的房屋所有权证号为宛市房权证字第××号、第××号房屋和游泳池、钢架休闲大棚等附属设施（以下简称地上建筑物）；诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：2003年其在宛市房权证字第××号房屋（以下简称涉案房屋）南侧加盖了近200平方米的房屋，系对原有房屋的添附，对添附部分应当享有所有权。一审判决未认定其享有所有权错误。房地一体处分原则不适用房地权属分离的情形，未经地上建筑物所有权人田新瑞同意，不能一并处理土地和地上建筑物。在土地与地上建筑物分别属于不同主体时，查封土地的效力不及于地上建筑物，不能一并执行处置。田新瑞对地上建筑物享有所有权，足以排除对涉案土地的执行，一审判决适用法律错误。申请证人王某出庭作证及建房证据，欲证实2008年在老房屋基础上将房屋扩建。王志芳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，田新瑞上诉理由不能成立，田新瑞房屋已经拆除，新建房屋是村民乱建，应当驳回上诉，维持原判。裕隆置业公司答辩称：涉案土地办证在先，田新瑞房产证办理在后，房产证办理有瑕疵，原来房屋已经拆除，扩建房屋不合法。应当驳回上诉，维持原判。田新瑞的一审诉讼请求：1、不得执行田新瑞所有的房屋所有权证号为宛市房权证字第××号和宛市房权证字××号房屋；2、不得执行田新瑞所有的游泳池、钢架休闲大棚等附属设施；3、诉讼费用由王志芳和裕隆置业公司承担。南阳市中级人民法院查明：该院在执行王志芳与裕隆置业公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2017年7月24日作出（2015）南执字第00152-2号执行裁定，变卖裕隆置业公司位于南阳市××路西侧的土地使用权[国有土地使用证号：宛开土国用（2014）第00172号]及地面附属物。2017年7月26日，在淘宝网司法拍卖网络平台上发布关于变卖被执行人裕隆置业公司名下位于北京西侧土地证号为宛开土国用（2014）第00172号的土地使用权及地上附属物的公告，申请执行人王志芳于2017年9月7日在公开竞价中，以最高价胜出，成交价为8585500元。该院尚未作出拍卖成交裁定。对裕隆置业公司被查封土地上附属物的价值，该院委托南阳世纪正泰资产评估有限公司进行评估。南阳世纪正泰资产评估有限公司于2016年5月3日作出宛正泰评报字（2016）第63号评估报告，评估对象为南侧钢结构棚，建筑面积168平方米；东西两侧花架；中间平房，建筑面积50.6平方米；修理车间钢结构，建筑面积160平方米；门口平房，建筑面积284平方米。评估价格为32.95万元。田新瑞于2018年2月11日以其为拟变卖土地范围内两处房产及游泳池等附属物的所有权人为由，提起执行异议，请求中止对裕隆置业公司名下位于北京西侧的土地使用权[国有土地使用证号：宛开土国用（2014）第00172号）]及地上附属物的执行。2018年12月6日，该院做出（2018）豫13执异27号执行裁定：南阳市中银城市信用社（以下简称中银信用社）与五交化公司、南阳市皇冠贸易集团有限公司（以下简称皇冠公司）借款合同纠纷一案中，各方达成调解协议，1998年3月12日，该院作出（1998）南法经初字第10号经济调解书对调解协议予以确认：一、五交化公司欠中银信用社借款80万元及利息，于1998年6月底前全部还完（30万元的利息自1996年10月16日起计算至还款之日止，利率按照月息9.24‰。50万元的利息自1997年7月1日计算至还款之日止，利率按月息10.065‰）。逾期按银行同期借款利率加倍计付迟延履行期间的债务利息。二、皇冠公司承担连带清偿责任。因五交化公司、皇冠公司未履行该院（1998）南法经初字第10号经济调解书确定的义务，中银信用社向该院申请执行。该院于1998年8月11日作出（1998）南中执字第0811号民事裁定，查封五交化公司位于北京××路西侧土地使用权11.483亩，于1998年11月26日作出（1998）南中执字第1126号民事裁定，将五交化公司位于南阳市北京××路西侧的土地4589.5平方米使用权评估过户给中银信用社，评估过户费由五交化公司承担。1998年11月27日该院向南阳市土地局高新区分局送达（1998）南中执字第1126号民事裁定书和协助执行通知书，请南阳市土地局协助将五交化公司位于南阳市北京××路西侧的土地4589.5平方米使用权过户给中银信用社。1999年6月23日中银信用社、山海公司以山海公司购买中银信用社位于南阳市北京××路西侧4589.5平方米土地使用权为由向南阳市高新区土地局申请将该宗土地过户至山海公司名下。南阳市人民政府于1999年8月2日作出宛政土开（1999）3号批复，同意将五交化公司位于北京××路西侧的4589.5平方米（合6.884亩）国有土地使用权过户并出让给山海公司。1999年9月6日，南阳高新技术产业开发区管理委员会与山海公司签订国有土地使用权出让合同，将该宗土地出让给山海公司。2002年11月南阳市人民政府给山海公司颁发了宛开土国用2002字第0000054号国有土地使用证。2009年南阳市裕隆房地产开发有限公司以山海公司为被告向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，称山海公司因业务需要向南阳市裕隆房地产开发有限公司借款140万元，到期后无力支付，双方重新签订协议书一份，山海公司自愿以北京××路西侧4589.5平方米土地使用权抵偿，请求判令山海公司协助南阳市裕隆房地产开发有限公司办理过户手续，诉讼过程中南阳市裕隆房地产开发有限公司与山海公司达成调解，南阳市宛城区人民法院于2009年3月25日作出（2009）宛民商初字第791号调解书，确认山海公司于2009年3月10日前协助南阳市裕隆房地产开发有限公司办理土地过户手续。2009年4月15日南阳市宛城区人民法院作出（2009）宛法执字第391号民事裁定，将本案土地过户给南阳市裕隆房地产开发有限公司。南阳市裕隆房地产开发有限公司于2010年7月办理了宛开土国有2010第00090号国有土地使用证。2014年12月，南阳市裕隆房地产开发有限公司因企业更名，重新办理土地证，证号为宛开土国用（2014）第00172号，登记在裕隆置业公司名下。本案田新瑞主张权利的两处房产原所有权人为五交化公司，房屋所有权证号为宛市房字第××号。田新瑞的母亲陈国华于1999年8月5日从五交化公司购买了该两处房产，并于2001年7月12日办理了房屋所有权证，房屋所有权人为陈国华、田奎，房屋所有权证号分别为宛市房权证高新字第××号和宛市房权证高新字第××号。因继承，田新瑞取得了上述两处房屋的所有权，并于2011年8月18日进行了房屋所有权登记，房屋所有权证号分别为宛市房权证字第××号和宛市房权证高新字第××号。该裁定书裁定：一、中止对田新瑞所有的房屋（房屋所有权证号：宛市房权证字第××号）的执行。二、驳回田新瑞的其他异议请求。1996年9月1日，五交化公司作为发包方（甲方）与承包方（乙方）签订《南阳市五交化公司资产抵押承包合同书》，约定五交化公司将位于北京金城度假村占地10亩、门面房48间提供给乙方作经营场所；承包期限为三年，自1996年9月1日至1999年8月31日止，承包期满，如不违背国家政策，与企业发展无原则性矛盾，乙方如有意继续承包，可有优先权；乙方为经营所添置的一切设备，终止合同时，能移动的乙方接收，不能移动的可根据五交化公司的使用情况，视其价值高低，五交化公司作价接收；乙方办理法人营业执照，独立承担所有债权债务，一切经济行为及民事责任，公司不予承担。该合同书在开头承包方（乙方）处显示为余青峰的名字，最后落款乙方（盖章）处加盖有南阳市金城度假村印证，代表人处有余青峰签名。1999年5月6日，五交化公司作为甲方与南阳市金城度假村（乙方）签订《关于解除资产抵押承包合同的协议书》，约定因考虑甲方对乙方投资的现金补偿能力，甲方将现由乙方使用的度假村临街自南向北20#-26#、共6?套（上下各一间为一套）、每套六万元，共计38万元，后院的卫生间、更衣室、门卫共计105平方，每平方米按市场价为400元、共计4.2万，总计42.2万，作价给乙方，抵扣投资48万，结算补偿时多退少补，清偿完毕，房产权同时归乙方；原资产抵押承包合同解除后，关于金诚度假村后院的使用，双方另立合同，待南阳市金城度假村结束对金诚度假村后院的使用时，由法定评估机构对南阳市金城度假村先期使用该后院期间的全部投资予以评估作价后由五交化公司接受及其他。该协议书最后落款乙方处只有余青峰、田新瑞签名。1999年5月20日，五交化公司作为甲方与乙方余青峰、田新瑞（原承包，投资方）签订《关于金城度假村后院的使用协议书》，对金城度假村后院的使用问题约定：甲方土地10亩由乙方继续经营使用，地面所投资建设的游泳场馆及配套设施属乙方；待乙方结束对金城度假村后院的使用时，双方协商或由法定评估机构对乙方的全部投资进行作价后由甲方接收。该协议书最后乙方处由田新瑞签名。五交化公司在出具有关情况的证明材料中称：金城度假村没有自己的独立财产，在余青峰、田新瑞承包经营前，金城度假村只是一个空壳，只有一个名称，没有开展任何经营活动，其本身不是承包方；中银城市信用社因与五交化公司的债务纠纷申请执行金城度假村所占用的土地，余青峰、田新瑞1999年下半年以后已无法继续金城度假村的经营，公司因经营状况已经非常困难，不愿对二人承包期间所建造的游泳池、钢架大棚等附属物的投资进行协商或进行评估后由该公司收回，该公司愿意二人承包期间所建造的游泳池、钢架休闲大棚等附属设施仍归余青峰、田新瑞所有，由其二人负责处置。余青峰向该院述称，其与田新瑞是夫妻关系，二人开办的金城度假村，个人放弃对游泳池、钢架大棚等附属物享有的权利，这些财产的权利全部归田新瑞所有。1999年8月5日，田新瑞母亲陈国华与五交化公司签订《售房协议》两份，约定五交化公司分别将坐落于南阳市北京大道西侧金城度假村后院卫生间、门卫室及大门，共计叁万元，和更衣室2间，共计壹万元，房产证号均为宛市房字第××号出售给陈国华。后田新瑞取得了上述两处房屋的所有权，并于2011年8月18日进行了房屋所有权登记，房屋所有权证号分别为宛市房权证字第××号（登记面积87.56平方米）和宛市房权证字第××号（登记面积76.28平方米）。经查询，南阳市金城度假村成立于1995年10月25日，为全民所有制企业，登记股东为五交化公司，法定代表人为余清（青）峰，营业执照处于吊销状态。另查明，田新瑞所主张的两处房产，其中宛市房权证字第××号对应两间房屋现仍存在，处于荒废未利用状态，实际面积与登记面积存在一定的差异；宛市房权证字第××号对应房屋，田新瑞的指认为现由他人经营的饭店，但房屋面积及结构与登记现差异明显较大。田新瑞所主张的游泳池、钢架休闲大棚等附属设施处于荒废未利用状态。南阳市中级人民法院认为，该院在变卖执行位于南阳市××路西侧土地的土地使用权[国有土地使用证号：宛开土国用（2014）第00172号]及地面附属物的过程中，田新瑞以其为该土地范围内两处房产及游泳池等附属物的所有权人为由，向该院提起执行异议，在其异议请求大部分被驳回后，田新瑞以案外人身份提出本案执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”田新瑞依法负有举证证明对涉案执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益的责任。一、关于涉案被执行土地的土地使用权问题。该土地原系五交化公司经原南阳市人民政府（县级）批准取得，因五交化公司拖欠中银信用社贷款形成诉讼，中银信用社将五交化公司诉至该院，该院在该案的强制执行程序中，裁定将该土地使用权评估过户给中银信用社。1999年6月23日中银信用社、山海公司共同申请将该宗土地过户至山海公司名下，经南阳市人民政府同意，南阳高新技术产业开发区管理委员会与山海公司签订国有土地使用权出让合同，将该宗土地出让给山海公司，山海公司缴纳了土地出让金。2002年11月南阳市人民政府给山海公司颁发了宛开土国用2002字第0000054号国有土地使用证。2009年因南阳市裕隆房地产开发有限公司与山海公司之间的借款纠纷，南阳市宛城区人民法院裁定将该宗土地过户给南阳市裕隆房地产开发有限公司。南阳市裕隆房地产开发有限公司于2010年7月办理了宛开土国有2010第00090号国有土地使用证。又因南阳市裕隆房地产开发有限公司更名为现在的裕隆置业公司，由裕隆置业公司重新办理了土地证，证号为宛开土国用（2014）第00172号。裕隆置业公司作为被执行人取得该土地使用权的来源合法明确，且已办理了土地使用权证，故裕隆置业公司依法享有该土地的土地使用权。田新瑞主张其母亲陈国华于1999年8月5日从五交化公司购买了该两处房产，并于2001年7月12日办理了房屋所有权证，后由其继承取得并重新办理了房屋所有权证，其所主张的事实行为发生在该院裁定将五交化公司土地使用权过户给中银信用社之后，田新瑞虽持有相应的房屋所有权证，但并未取得相应的土地使用权书证明，不应认定其取得了相应土地的使用权。田新瑞亦不能基于添建等行为取得相应的土地使用权。二、关于涉案的两处房产问题。田新瑞已举证证明，1999年8月5日其母亲陈国华通过与五交化公司签订《售房协议》购买取得该两处房产，并依法办理了房屋所有权证，后田新瑞继承取得了该两处房产的所有权，又重新办理了相应的房屋所有权证，且本案中并无证据显示该两处房产在土地处置流转过程中已另行进行了处置。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该两处房产经流转现登记于田新瑞名下，田新瑞依法享有相应的物权。宛市房权证字第××号对应的两间房屋现实际存在，田新瑞可依法享有该房屋的所有权。该房屋的实际面积与登记记载面积不一致，但不影响田新瑞的权利享有，田新瑞可依房屋实际情况享有相应的权益。田新瑞对于宛市房权证字第××号所对应的房屋，田新瑞所指认的房屋在面积上与房权证的记载具有差异巨大，结构上与其所述也明显不符，田新瑞称系因加盖所致，但其并不能提供房屋演变至现状的依据，且田新瑞异议中的代理人曾明确陈述该房权证对应房屋已经拆除，故现有证据无法证实其所指认房屋就是房权证所对应的房屋，无法证实原房屋现仍然存在，故该院对其该房屋权利不予认定。三、关于游泳池和钢架休闲大棚等附属设施的问题。田新瑞所提供的《南阳市五交化公司资产抵押承包合同书》和《关于解除资产抵押承包合同的协议书》虽然在个别地方显示有金城度假村为承包方的字样，但从合同的签署及实质内容看，结合其所提供的《关于金城度假村后院的使用协议书》和五交化公司出具的情况说明，及五交化公司为金城度假村登记股东，余清（青）峰为法定代表人等实际，可以认定田新瑞夫妻为实际承包人和出资人，依此产生的相应权利应由田新瑞夫妻二人实际享有，余青峰明确放弃其享有的相应权利，由田新瑞一人享有，田新瑞在本案中单独主张相应的权利不违背法律规定。依据田新瑞提供的上述证据可知，该游泳池、钢架休闲大棚等附属设施系田新瑞夫妻在承包经营过程中所建，五交化公司既认可田新瑞夫妻建造该设施的事实，也认可在田新瑞夫妻不再利用时也未依照约定予以接收并予以补偿，同时明确相关权利由田新瑞夫妻享有，故该院认定田新瑞对该游泳池、钢架休闲大棚等附属设施享有的相应民事权益。结合田新瑞对附属实施的陈述和执行中评估的明细等，该院在本案中对田新瑞主张的游泳池、南侧钢架休闲大棚、游泳池两侧的花架、大门、地坪等、柳树13棵附属设施或地上附着物予以确认。四、关于田新瑞所享有的民事权益是否足以排除执行的问题。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”房地一体处分是土地使用权及地上房屋及其他附着物流转处置的一般原则。田新瑞虽然享有宛市房权证字第××号对应两间房屋的所有权，但该两间房屋一直处于闲置状态，田新瑞并未实际使用，且该房屋与被执行土地相比价值相差悬殊，结合法律规定的房地一体处置原则，从有利于物的效能的充分发挥和利益对比衡量考虑，不应认定田新瑞享有可以排除执行的权益，执行中在对其权益通过协商或合理补偿等形式予以有效维护的情况下，可以一并予以执行处置。本案涉及的游泳池、钢架休闲大棚等附属设施属于田新瑞夫妻在承包经营期间建造的临时性附属设施或附着物，田新瑞虽对此享有相应的权益，但其该权益不足以排除对涉案土地的强制执行，其相应权益亦应当通过合理补偿等方式在执行中予以保护。综上所述，田新瑞对被执行土地上宛市房权证字第××号对应房屋和游泳池、钢架休闲大棚等附属设施所享有的权益不足以排除强制执行，其相应权益应当在执行中通过协商或合理补偿等方式解决，对田新瑞要求排除执行的请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回田新瑞的诉讼请求。案件受理费6243元，由田新瑞负担。本院查明的事实与一审相同，各方当事人对一审判决认定的事实均予以认可。另查明：证人王某出庭作证证实，田新瑞于2008年在老房屋基础上将房屋扩建。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：田新瑞对地上建筑物是否享有足以排除执行的民事权益。对此评判如下：一、田新瑞对地上建筑物是否享有民事权益问题《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，宛市房权证字第××号、第××号登记在田新瑞名下，田新瑞依法对该两处房屋对应面积享有所有权。其申请出庭的证人证实2008年田新瑞扩建了门面房即宛市房权证字第××号下的房屋，扩建房屋的时间在法院1998年8月11日查封涉案土地之后，涉案土地登记在裕隆置业公司名下，田新瑞在他人土地上扩建房屋明显不符合法律规定，且未经查封法院同意，田新瑞擅自扩建，妨碍执行，对扩建部分不享有权利。对游泳池、钢架休闲大棚等附属设施，田新瑞依据承包合同等协议，投资建设，依法享有民事权益。二、田新瑞对地上建筑物享有的民事权益能否排除执行问题《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”人民法院强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条规定，坚持房地一体处分原则，把土地使用权及地上房屋及其他附着物流转处置作为一般原则一并处分，有利于物的效能的充分发挥和利益对比衡量。本案中，涉案的宛市房权证字第××号、第××号对应房屋虽然登记在田新瑞名下，但上述涉案房屋以及游泳池、钢架休闲大棚等附属设施所占用的土地使用权均登记在裕隆置业公司名下，执行法院对被执行人裕隆置业公司的土地使用权执行时，根据上述法律规定，应当对涉案土地和地上建筑物进行整体处分，如不整体处分将导致涉案土地价值的贬损，只有整体处分才能实现涉案土地拍卖价值最大化，田新瑞享有的民事权益可在拍卖款中依法获得，执行法院按照房地一体原则对涉案土地及地上建筑物等一并拍卖符合法律规定，田新瑞对地上建筑物享有的民事权益不能排除强制执行。综上，田新瑞的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6243元，由田新瑞负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  刘海全二〇一九年十一月二十七日书记员  闫 鼎