广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1769号上诉人（原审原告）：卢春娇，女，1971年10月3日出生，汉族，住广东省韶关市武江区工业**阳光康地****。被上诉人（原审被告）：韶关市禾浩企业管理有限公司，住所地：韶关市浈江区浈江**（车库）首层**。法定代表人：邓某1。上诉人卢春娇因与被上诉人韶关市禾浩企业管理有限公司（以下简称禾浩公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服韶关市浈江区人民法院（2019）粤0204民初219号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢春娇，被上诉人禾浩公司到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人卢春娇上诉请求：一、撤销一审判决，并改判支持卢春娇所有诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费由禾浩公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，故意偏袒禾浩公司。一审判决认定的以下事实错误：1、一审判决第8页第18行到19行“被告并非完全没有开具相关收款凭证，而且涉案合同并未约定被告一定要出具正式发票。”认定错误。本案涉案合同《韶关市浈江区******、35号房屋租赁合同》第七条7.1款明确约定了涉案房屋租赁的税费由禾浩公司承担，为此，既然租赁税费由禾浩公司承担其就应当向卢春娇出具发票。此外，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，发票是经营活动中开具、收取的收付款凭证，应当按照规定开具、使用、取得发票，收款方应当向付款方开具发票，支付款项应当向收款方取得发票。这些都是法律强制性条款，为此，禾浩公司收取卢春娇交付的房屋租金开具发票是其法定义务，卢春娇索取发票也是法定权利，而一审法院在禾浩公司收取租金拒不向卢春娇出具发票的情况下，还认定禾浩公司没有合同义务出具发票完全是认定事实错误的。根据我国合同法相关规定，合同有约定按约定，合同没有约定按法定，本案中一审法院既然认定涉案合同没有约定禾浩公司是否应当出具发票给卢春娇，应当依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等法律法规的规定，判决禾浩公司向卢春娇出具正式发票。2、一审判决第8页第19行到20行“关于水电费发票应当由自来水公司和供电部门出具”认定错误。该认定明显偏袒禾浩公司，自相矛盾，无法自圆其说。既然一审法院认定自来水公司和供电部门可以出具水电费发票，而禾浩公司依法又完全可以向自来水公司和供电部门索取发票，那禾浩公司在取得上述水电发票后，应当将发票转交给卢春娇，因此，一审判决认定显然不符合逻辑。3、一审判决第9页第1行到4行“因原告所诉请的这22家企业是在2017年前就已入驻，被告是2017年2月17日才与公诚公司签订联营管理合同，原告与被告于2017年3月1日签订合同。被告无权要求这22家企业迁离”认定错误。一审判决这种错误认定完全是颠倒黑白。首先，卢春娇诉请的这22家企业有相当一部分是2017年3月1日后才入驻的而不是全部都是2017年前就入驻的。其次，一审判决忽略了依据我国法律，租赁合同中出租人的义务除了交付出租物及保持租赁物符合约定用途外，还应当对标的物进行瑕疵担保。卢春娇租赁涉案房屋用于经营活动，而涉案房屋无法进行工商登记，影响卢春娇的正常依法经营，故涉案房屋存在瑕疵，而禾浩公司应当对这种瑕疵承担担保责任，必须主动到行政部门进行地址变更，禾浩公司可以解决该瑕疵而不去解决，而到行政部门申请变更经营地址必须由业主去办理，租户是不能办理的。4、一审判决第9页第4行到6行“关于原告要求被告立即向其退回不应由原告承担涉案租赁合同范围外10层办公楼的水电费的问题，原告未提供充分的证据证明被告多收了原告的水电费”认定错误。一审判决这种认定完全颠倒了举证责任的分担，本案中禾浩公司从未向卢春娇提供任何水、电费发票及水、电费分摊表，而且禾浩公司不向卢春娇提供上述材料，卢春娇是无法取得的。因此，本案中禾浩公司是否多收了卢春娇水电费，理应由禾浩公司进行举证而不是由卢春娇进行举证。5、一审判决第9页第7行到9行“关于原告要求被告将该10层办公楼的水电表与涉案租赁合同范围内房屋的水电表进行分表计算水电费的问题，因涉案合同并未约定，该请求不能成立”认定错误。涉案标的水、电线路管道与涉案房屋旁边10层办公楼水、电线路管道相连没有分开等都属于标的物的瑕疵，对标的物进行瑕疵担保是禾浩公司的法定义务，因此，就算合同没有约定，禾浩公司也应当主动去解决该瑕疵。二、一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在卢春娇提供有关证据予以证明禾浩公司存在前述有关违约事实的情况下，一审判决认定禾浩公司没有违约明显是适用法律错误。二审调查询问过程中卢春娇补充上诉意见，双方纠纷已进行了十几、二十场诉讼，至今未收到禾浩公司一张正式发票收据，付出200多万元无法入账，严重影响卢春娇企业的财务，且严重影响公司经营。今年国庆节已经有部门多次去巡查，强令卢春娇把浈江南路33号（车库）以及浈江南路35号入住的老人全部迁走，对卢春娇经营带来困扰和造成极大的损失。被上诉人禾浩公司辩称，卢春娇上诉所陈述的都是为了拖欠租金、水电费或者不想缴纳以上费用的理由，禾浩公司在2017年3月已将所有资料交付给卢春娇，其所陈述的不是事实，房产证等资料已交付，卢春娇在2017年6月已经拿到消防许可证等资料，其为了躲避以上费用就没有将另外两栋物业的消防报上去，如果禾浩公司未将有关资料交付的话，卢春娇不可能办到消防资质。禾浩公司在2018年2月催其缴纳2017年12月部分租金和2018年1月、2月租金时卢春娇为了躲避租金，就以禾浩公司没有开发票的理由来说事。2018年2月9日，在民政局副局长、派出所所长、东河街道办主任等有关部门人员的协调下，卢春娇才答应在2018年2月10日交付2018年1、2月的租金，并签订了一份交付租金的《协议书》，但卢春娇至今都未支付上述租金，水电费长达22个月也没有交。禾浩公司从2018年3月对卢春娇提起诉讼，法院对卢春娇拖欠2018年1月到3月租金的已判决生效且进入执行阶段。卢春娇严重违约，对禾浩公司造成极大损失，致使禾浩公司员工的工资无法发放。请求二审法院驳回卢春娇上诉请求。卢春娇向一审法院起诉请求：1、禾浩公司立即向卢春娇出具2017年6月至2017年12月涉案房屋租金正式发票（发票金额906228.4元）；履约保证金正式发票（发票金额647306元）；水电费正式发票（发票金额10万元）；2、禾浩公司立即将涉案房屋（浈江南路33号房屋）地址上）地址上工商注册登记的22家企业迁离涉案房屋地址浩公司立即向卢春娇退回不应由卢春娇承担涉案租赁合同范围外**办公楼的水电费，并立即将10层办公楼的水电线路管道与涉案租赁房屋水电线路管道进行分离（即分表）计算水电费；4、禾浩公司立即恢复涉案房屋（浈江南路33号）的电梯正常使用；5、本案诉讼费用由禾浩公司承担。一审法院认定事实：案外人中国电信股份有限公司广东分公司系韶关市浈江区东河浈江南33号综合楼、韶关市浈江区浈江南33号（车库）、韶关市浈江区*******车库、门楼、值班室的权属人。案外人电信韶关分公司经中国电信股份有限公司广东分公司同意，于2017年2月17日与案外人广东公诚设备资产服务有限公司九分公司（以下简称公诚公司）签订一份《关于韶关市浈江区******、35号房屋租赁合同》，约定电信韶关分公司同意将坐落在韶关市浈江区******、35号（大院）部位的房屋出租给公诚公司使用，房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期6个月（2017年3月1日至2017年8月31日），起租日为2017年9月1日。同日，公诚公司经电信韶关分公司同意，将上述房屋（房屋建筑面积为4707.68平方米、使用面积为4707.68平方米）转租给禾浩公司使用，租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日，其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。2017年3月1日，禾浩公司（甲方）在经得电信韶关分公司、公诚公司的同意下，与卢春娇（乙方）签订一份《关于韶关市浈江区******、35号房屋租赁合同》，约定甲方将位于韶关市浈江区******、35号（大院）部位的房屋出租给乙方作教育、培训、会议、综合服务用途使用，房屋建筑面积为4707.68平方米，使用面积为4707.68平方米。租赁期自2017年3月1日起至2032年8月31日（共计15年），其中装修期3个月（2017年3月1日至2017年5月31日），起租日为2017年6月1日。月租金为人民币129461.2元（27.5元/平方米/月），租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。租金递增从第三年起计，每年递增5%。租金按（月）结算，由乙方在每月第10日前以转账方式缴付下一结算周期的租金给甲方。乙方应在起租日起当日内一次性向甲方支付首期租金。乙方在签订本合同后10日内须向甲方支付给5个月的租金作为履约保证金，即人民币647306元。甲方将在租赁期届满或本合同终止或解除后，且扣除乙方依据本合同约定应承担的违约金等款项后，将剩余履约保证金不计息返还乙方。乙方违反甲方合同或中途不租用的，保证金不退还给乙方。甲方按本合同规定收取租金和履约保证金，若乙方违约甲方可以从履约保证金中扣除，因此导致履约保证不足合同约定金额的，乙方应接到甲方通知10日内补足。租赁期内，甲方如因自用（包括甲方的关联公司自用）需要有权解除本合同、收回房屋，但应提前6个月通知乙方，并承担违约责任（包括但不限于装修费、搬迁费和可期待利益）。乙方按时交纳租金和履约保证金。除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的，另一方有权提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金。如果逾期15日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋；乙方仍需支付违约金及赔偿甲方损失。租赁期内，如乙方逾期支付物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的费用，乙方应自行解决并承担由此产生的全部责任，如因此导致甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的一切损失。双方还对甲、乙双方的其他权利和义务、违约责任、法律适用和争议解决、税费、合同生效及其他等进行了约定，并补充协议部分内容：租赁期内的物业费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用（含电梯相关费用及消防设施使用和维护费用、视频监控使用维护费）由乙方自行缴付和承担。其中电费1.2元/度、水费4.2元/吨，水电费每月按抄表数收取，电梯电费按表分摊（用水量不足5吨按5吨收取，水、电费的单价按供电及供水部门调价适时调整）。如乙方向相关部门申请到水、电表可以减免，按实际收取价格交费。合同签订后，禾浩公司将房屋交付给卢春娇使用，卢春娇则在此经营韶关市浈江区*********。此后，卢春娇缴交了部分租金，禾浩公司出具了收取部分租金和600000元保证金的收据给被告。一审诉讼过程中，双方明确电梯已恢复正常使用。卢春娇所诉请的这22家企业是在2017年前就已入驻，卢春娇是2017年2月17日才与公诚公司签订联营管理合同，卢春娇是与禾浩公司于2017年3月1日签订合同。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷案件。关于卢春娇诉请禾浩公司向其出具2017年6月至2017年12月涉案房屋租金正式发票（发票金额906228.4元），履约保证金正式发票（发票金额647306元）的问题，禾浩公司并非完全没有开具相关收款凭证，而且涉案合同并未约定禾浩公司一定要出具正式发票；关于水电费发票应当由自来水公司和供电部门出具。关于卢春娇诉请禾浩公司立即将本案涉案房屋（浈江南路33号房屋）地址上））地址上工商注册登记的22家企业迁离涉案房屋地址的问题娇所诉请的这22家企业是在2017年前就已入驻禾浩公司是2017年2月17日才与公诚公司签订联营管理合同，卢春娇是与禾浩公司于2017年3月1日签订合同。禾浩公司无权要求这22家企业迁离。关于卢春娇要求禾浩公司立即向其退回不应由卢春娇承担涉案租赁合同范围外10层办公楼的水电费的问题，卢春娇未提供充分的证据证明禾浩公司多收了卢春娇的水电费。关于卢春娇要求禾浩公司将该10层办公楼的水电表与涉案租赁合同范围内房屋的水电表进行分表计算水电费的问题，因涉案合同并未约定，该请求不能成立。关于卢春娇要求禾浩公司立即恢复本案涉案房屋的电梯正常使用的问题，因该电梯已恢复正常使用，无需再行处理。一审法院经审理后作出判决：驳回卢春娇的诉讼请求。一审案件受理费100元，由卢春娇负担。二审补充查明，从卢春娇提供给一审法院的《韶关市浈江区**************注册企业一览表》（两张共登记了22个经营部门）及22份《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》显示：卢春娇称工商注册登记在浈江南路33号的22家企业，其中有浈江区乐趣成人用品店、浈江区浈江南路韶韵北山泉桶装水店、浈江区亿美广告制作部、浈江区琪祥劳保店、浈江区银河消防器材经营部、浈江区文性废品店合计6家企业工商注册登记的住所地为浈江*****，并不是卢春娇所称的登记在浈江南路33号；其余16家企业登记为*******综合楼5楼、综合楼401、综合楼801、综合楼402、602房、33-3号、综合楼603、车库首层101室、综合楼303、607房、综合楼第二层、综合楼305房、综合楼八楼01室、第七层、综合楼第二层201、综合楼203房、综合楼四楼。本院于2019年10月12日上午组织双方到现场勘查，上述22家企业登记的具体地址（指具体的房号）均位于卢春娇承租范围之外。另现场显示，卢春娇承租范围外的10层办公楼的电表与卢春娇承租范围内的电表已分表安装，现场拉10层办公楼的电表电闸，10层办公楼除了一楼值班室仍有电之外（禾浩公司解释一楼值班室的用电是接驳其他用电，但绝对不是接驳卢春娇承租范围电表，并提出可对卢春娇承租范围电表拉闸验证），其余整栋10层办公楼均不通电；卢春娇以其电工不在场为由拒绝对其承租范围电表拉闸验证。禾浩公司认为10层办公楼不是该公司的物业和承租范围，亦不是该公司出租给其他企业；卢春娇亦未能提供证据证明10层办公楼是禾浩公司的物业和承租范围及是该公司出租给其他企业的任何证据材料，也未提供证据证明禾浩公司向卢春娇摊收10层办公楼的水电费。对于一审判决认定的事实，除与本院认定的不一致以外，本院予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对卢春娇的上诉意见，本院对本案争议焦点归纳并论述如下：一、卢春娇提出判决禾浩公司向卢春娇出具房屋租金、履约保证金及水电费正式发票的诉讼请求应否支持。发票及税收管理是相关税务行政机关的行政权范畴，属于行政法律关系，开具发票的问题应受国家税收法律法规的调整，不属于法院职权调整范围。税务机关是发票的主管机关，对拒不开具发票的行为，权利遭受侵害的一方当事人可向税务部门投诉，由税务部门依照税收法律法规处理。由此可见，请求履行开具发票的义务应属于税务部门的行政职权范畴，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院对卢春娇提出开具发票的诉请不予支持。二、卢春娇提出判决禾浩公司立即将涉案房屋（浈江南路33号房屋）地址上）地址上工商注册登记的22家企业迁离涉案房屋地址的诉讼请求应否支持iv>首先，从卢春娇主张的该22家企业中的六家企业（浈江区乐趣成人用品店、浈江区浈江南路韶韵北山泉桶装水店、浈江区亿美广告制作部、浈江区琪祥劳保店、浈江区银河消防器材经营部、浈江区文性废品店）工商注册登记的地址为浈江南路35号房屋，并不在其诉请地址（浈江南路33号）范围之内；其次，经审查卢春娇提供给一审法院的《韶关市浈江区**************注册企业一览表》（两张共登记了22个经营部门）和22份《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》及现场勘查，卢春娇主张的该22家企业登记的大地址虽然为浈江南路33号、浈江南路35号，但登记的具体地址（指具体的房号）均位于卢春娇承租范围之外，未损害卢春娇的合法权益，况且，企业工商登记地址的变更，属于工商行政管理部门的职权范围，不属人民法院受理民事诉讼的范围，故卢春娇该诉请，本院予以驳回。三、卢春娇提出禾浩公司向卢春娇多收了涉案租赁合同范围外10层办公楼的水电费的主张是否成立。从本院现场勘查的情况显示，卢春娇承租范围外的10层办公楼的电表与卢春娇承租范围内的电表分表安装，现场拉10层办公楼的用电电闸，10层办公楼除了一楼值班室仍有电之外（禾浩公司解释一楼值班室的用电是接驳其他用电，但不是接驳卢春娇承租范围用电，并提出可对卢春娇承租范围用电拉闸验证），其余整栋10层办公楼均不通电。卢春娇认为10层办公楼与其承租范围使用同一电表计费，可通过对其承租范围的用电拉闸，用以验证拉闸后10层办公楼与其承租范围同时断电，从而佐证10层办公楼的电费摊负给卢春娇，但卢春娇却以其电工不在场为由拒绝对其承租范围用电拉闸验证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”及第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”的规定，本院对卢春娇提出10层办公楼的电费摊负给卢春娇的主张不予采信；同理，卢春娇提出10层办公楼的水费摊负给卢春娇的主张，因缺乏事实依据，本院亦不予采信。四、卢春娇提出判决禾浩公司将10层办公楼的水电线路管道与涉案租赁房屋水电线路管道进行分离（即分表）的诉请应否支持。从查明的事实可知，禾浩公司将其向公诚公司承租的浈江南路33、35号（大院）部位的房屋（建筑面积4707.68平方米）已全部转租给卢春娇，位于卢春娇承租范围之外的**办公楼未有证据显示是禾浩公司的物业或由禾浩公司承租、或由禾浩公司出租给他人，故卢春娇以禾浩公司为被告提出该诉请，禾浩公司的被告主体资格显然不适格。另一方面，如前所述，本案纠纷的性质属于民事合同纠纷，故本案的审理亦必须围绕着合同的约定来审理，由于在双方签订的《关于韶关市浈江区******、35号房屋租赁合同》中无约定禾浩公司须将10层办公楼的水电线路管道与涉案租赁房屋水电线路管道进行分离（即分表），故卢春娇提出该诉请缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，卢春娇上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实和适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由卢春娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩文锋审 判 员 赖凯文审 判 员 庄少山二〇一九年十一月十八日法官助理 张 燕书 记 员 罗稀蕾