天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初7622号原告（反诉被告）：吕清秀，女，1972年10月5日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。原告（反诉被告）：刘海清，男，1963年3月4日出生，汉族，天津市蓝图物业有限公司退休职工，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘娜，女，1980年7月4日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：玉磊，天津津阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜庆华，天津津阳律师事务所律师。第三人：家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区楚雄道87号增1-内1室。法定代表人：任灵芝，总经理。委托诉讼代理人：滕永强，男，该公司员工。第三人：张薇，女，1988年1月23日出生，汉族，住天津市南开区。原告(反诉被告)吕清秀、刘海清与被告（反诉原告）刘娜、第三人家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕清秀、刘海清的委托诉讼代理人李炜，被告刘娜的委托诉讼代理人玉磊、郜庆华，第三人家天下公司的委托诉讼代理人滕永强，第三人张薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕清秀、刘海清向本院提出诉讼请求：1.判令被告将二原告名下位于天津市南开区房屋交付给二原告；2.判令被告按照合同约定支付二原告自2018年6月1日至2019年5月28日延期交房违约金462982.50元。诉讼过程中，二原告变更第2项诉讼请求：判令被告按照合同约定支付二原告自2018年6月1日至2019年5月28日延期交房违约金462982.50元以及以房屋总款2565000元为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际交房之日的违约金；3.本案诉讼费由被告承担，由被告直接给付二原告。事实和理由：2017年6月21日二原告委托朋友张薇代替其与被告签订《居间服务合同》，约定由张薇购买被告位于天津市南开区房屋，房屋价款2615000元，双方约定于2017年7月31日前到房管局办理网签手续。后因贷款审批问题导致该合同延后履行，2018年5月11日第三人张薇再次受二原告委托与被告签订《补充协议》，约定因二原告资质原因，原办理贷款银行需要追加首付，经双方协商均同意更换银行继续办理房屋贷款手续，双方承诺共同到房管局重新签署房屋买卖协议，双方将此协议作为《居间服务协议》一部分。2018年5月25日原、被告一同到房管局办理网签手续，双方在合同中约定房屋总价为2565000元，其中首付1030000元，贷款1535000元。二原告需要在2018年6月20日前存入首付，2018年7月20日之前办理完毕贷款手续。二原告于2018年5月25日将首付打入了资金监管账户，贷款于2018年7月6日办理完毕。2018年10月11日二原告收到了房屋产权证，房屋登记在二原告名下。根据双方的网签合同，被告需要在2018年5月31日前将房屋交付给二原告，同时根据被告与张薇签订的居间协议，被告逾期交房的，按照房屋成交价格日万分之五的标准支付违约金。后二原告多次要求被告交付房屋，被告以种种理由拒绝。二原告认为被告拒绝交付行为已构成根本违约，严重损害二原告合法权益，故诉至法院。刘娜辩称，被告同意原告的第1项诉讼请求，同意将涉诉房屋腾交二原告。原、被告及第三人就买卖天津市南开区房屋事宜签订了多份合同、协议、补充协议，包括2017年6月21日签订的《居间服务合同》、《房产买卖合同》等。2018年5月25日双方签订并在房管局备案的《天津市存量房屋买卖协议》以及《补充协议》三份。关于房产交付的期限和违约责任《居间服务合同》与《天津市存量房屋买卖协议》的约定不同，其中《居间服务合同》中约定，双方定于拿到房款一个月内进行房屋交接，由被告腾空房屋并交付买受人使用。逾期交付的每逾期一日，应向买受人支付该房地产成交价的0.5‰作为违约金；而《天津市存量房屋买卖协议》中显示的逾期交付房屋应承担的违约责任已被“／”划掉，没有进行约定。被告认为应以《天津市存量房屋买卖协议》为准，原、被告对延期交房违约金没有约定。另外，原告未提供任何证据证明其产生了损失，而原告在本案主张的违约金明显过高。故要求驳回原告的第2、3项诉讼请求。刘娜向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告因其违约而给被告造成的损失431000元（定金400000元及中介费31000元）；2.判令第三人张薇对上述赔偿义务承担连带责任；3.本案本诉、反诉诉讼费均由原告承担，均由原告直接给付被告。事实和理由：原、被告及第三人就买卖涉诉房屋事宜签订了多份合同、协议、补充协议。合同签订后，由于原告迟延付款且多次延误办理过户手续，迟至2018年10月12日被告才与原告完成网签、过户手续并收到全部购房款。被告出售涉诉房屋是为了以售房款购买另外一处房产，由于原告迟延付款导致被告解除了与案外人签订的购房合同，被告支付的定金400000元及中介费31000元案外人未退还。综上，因原告违反约定给被告造成损失431000元，该损失理应由原告承担，同时第三人张薇对上述损失应承担连带给付责任。另外，原告贷款没有办理完成或应增加首付的金额是被告无法控制的，是被迫接受的。原、被告签署的三份补充协议对情况是知情的，但并没有免除原告因其违约事实应承担的违约责任。故请贵院准许所请。吕清秀、刘海清对刘娜的反诉辩称，请求法院驳回被告全部反诉请求。二原告没有违约行为，第三人张薇在本案中只是二原告的代理人，对张薇的代理行为二原告认可，不应对赔偿义务承担任何责任，认为与本案无关。2018年5月最后一次补充协议是原、被告在房管局签订的，当时原、被告及第三人张薇均在场。2018年年底被告曾经交给原告致歉书，要求二原告支付791000元，被告才给腾房。家天下公司述称，2017年6月21日第三人张薇受二原告委托与被告及第三人家天下公司签订了《居间服务合同》，并与被告签订了房产买卖合同。合同约定在2017年7月31日前到天津市南开区房管局签署《天津房产买卖协议》。贷款时间为2017年7月31日之前。并约定腾房时间为拿到全部房款1个月之内进行房屋交接。2017年8月4日双方去房管局办理房产买卖协议。因原告办理贷款问题，原、被告在办理贷款过程中签订了多份补充协议，原告是委托第三人张薇代为签署的，补充协议在原、被告双方处留存。2018年5月原告在首付增加到房款四成后贷款办理成功。2018年5月25日二原告、被告签署了房管局买卖协议。2018年8月办理过户手续，2018年11月左右二原告拿到房本，被告拿到房款。关于腾房的问题，双方已在第三人家天下公司处调解多次，但未能达成一致。对原、被告诉讼请求的意见为，被告腾房给二原告，对其他没有意见，希望法院依法裁决。张薇述称，原告所述均属实。第三人张薇是受二原告委托与被告、另第三人签订了居间服务合同。2018年5月最后一次签订的补充协议是二原告和被告都在场的情况下在房管局签署的，是被告的要求。腾房日期是被告自行约定，但被告拿到房款后不予腾房，还要求一部分赔偿。现同意原告的诉讼请求；不同意被告的反诉请求，认为与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：2017年6月21日第三人张薇受二原告委托与被告、第三人家天下公司签订了《居间服务合同》，同时与被告签订了《房产买卖合同》，约定第三人张薇购买被告所有坐落天津市南开区房屋。并约定双方于2017年7月31日前到该房屋所辖区房管局签署《天津房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。约定买受人于2017年7月31日前办理贷款申请手续。双方定于拿到全部房款一个月内进行房屋交接，由出售人腾空房屋交付于买受人使用。逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向对方支付该房产成交价的0.5‰作为违约金。上述合同签订后，原告在办理贷款申请手续过程中，因贷款审批问题导致贷款申请手续未能如期办理。为此，原告委托第三人张薇与被告先后签订了多份补充协议，最后一份补充协议于2018年5月11日签订，该补充协议约定：1.因原告资质原因，原办理贷款银行要求原告追加首付，经双方协商均同意更换银行继续办理该房产贷款手续；2.双方承诺在原银行将首付款退到原告银行指定账户起三个工作日内，双方共同到该房产所在房管局重新签署房屋买卖协议并共同到所指定银行签署借款合同的同时将首付款一并存入该银行，双方均认可，如因其中一方导致该手续无法进行的将承担相应违约责任即违约方向守约方赔付该房产房款30%的违约金。庭审中，原、被告及第三人均认可上述合同以及补充协议系二原告委托第三人张薇代其购房，以第三人张薇名义签订的，实际购房人为二原告。2018年5月25日原、被告到房管部门签订了《天津市存量房屋买卖协议》，约定涉诉房屋建筑面积79.88平方米，房屋价款为2565000元。原告首付款1030000元，申请银行贷款1535000元，原告应于2018年6月20日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心设立的专用账户，原告应于2018年7月20日前办理完毕贷款手续。2018年5月25日原告将首付款打入天津市房地产交易资金监管中心设立的专用账户，2018年7月6日原告贷款手续办理完毕，2018年10月11日原告取得涉诉房屋产权证。2018年10月12日被告收到涉诉房屋房款。因被告未将涉诉房屋交付二原告，故成讼。诉讼期间，被告同意将涉诉房屋腾交二原告。但反诉主张由于原告原因致使双方完成网签、过户手续以及被告收到全部购房款迟延，导致被告以售房款购买另外一处房产的购房合同解除，给被告造成损失。因此要求二原告承担赔偿责任，并要求第三人张薇承担连带赔偿责任。本院认为，原、被告及第三人签订的《居间服务合同》、原、被告签订的《房产买卖合同》、补充协议、《天津市存量房屋买卖协议》均是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案双方签订房屋买卖协议后，原告依约履行了全部交付房款的义务，并取得涉诉房屋所有权，被告应依照合同履行将涉诉房屋腾空交付给原告的义务，庭审中被告同意将涉诉房屋腾交原告，本院准许。因被告2018年10月12日收到涉诉房屋房款。按照房产买卖合同约定被告应在2018年11月12日前将涉诉房屋交付给二原告，因被告未按合同约定腾交涉诉房屋，已构成违约，故原告主张被告支付逾期腾房违约金的诉讼请求，本院予以支持，但违约金计算的起始日期应为2018年11月12日，房产买卖合同虽约定，逾期交付该房地产的，每逾期一日，应向对方支付该房产成交价的0.5‰作为违约金，但该违约金约定明显过高，本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，确认被告应向二原告支付以2565000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年11月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际交付房屋之日止的利息。关于被告的反诉请求，被告虽主张因原告贷款审批问题导致贷款申请手续未能如期办理，以致合同履行顺延，但双方对此协商一致并签订了补充协议。而该补充协议对相关内容重新进行了约定，应视为对房产买卖合同相应条款的变更和补充，双方亦依约履行了各自义务。在此基础上原、被告签订了天津市存量房屋买卖协议，原告亦如约交纳首付款、办理贷款、取得产权证、向被告交付房款。况且被告对于其反诉主张，未能提供相关证据加以证明，本院不予采信。故被告的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告刘娜将坐落于天津市南开区房屋腾空交付原告吕清秀、刘海清；二、本判决生效后十五日内，被告刘娜支付原告吕清秀、刘海清以2565000元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率自2018年11月12日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际交付房屋之日止的利息；三、驳回原告吕清秀、刘海清其他诉讼请求；四、驳回被告刘娜的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8245元，减半收取计4122.50元，由被告刘娜负担，被告刘娜负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告吕清秀、刘海清。案件反诉费7765元，减半收取计3882.50元，由被告刘娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  马鸿莹二〇一九年十一月二十九日书记员  赵熠彤附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。