山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初5984号原告：谢赟，女，1972年3月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：吴国洋，山东律苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成森，山东律苑律师事务所律师。被告：王海娟，女，1973年2月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：张颖，山东周智律师事务所律师。委托诉讼代理人：马淑君，山东周智律师事务所实习律师。第三人：匡立科，男，1973年10月30日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：许崇礼，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。原告谢赟与被告王海娟、第三人匡立科排除妨害纠纷一案，本院于2019年7月30受理后，依法适用简易程序，于2019年9月5日第一次公开开庭进行了审理。原告谢赟及其委托诉讼代理人吴国洋，被告王海娟的委托诉讼代理人张颖，第三人匡立科的委托诉讼代理人许崇礼到庭参加了诉讼；后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月20日第二次公开开庭进行了审理，原告谢赟的委托诉讼代理人吴国洋，被告王海娟的委托诉讼代理人张颖，第三人匡立科的委托诉讼代理人许崇礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢赟向本院提出如下诉讼请求：判令被告立即停止侵权，从原告的房屋内搬出、交还房屋。原告起诉时，曾经诉请判令被告赔偿经济损失5000元（要求以月租金2500元为标准，从2019年5月24日开始，赔偿至腾空交房之日止），后撤回该项诉讼请求。事实与理由:原告于2019年4月9日通过房产中介签订《房产买卖合同》，2019年5月24日签订《房产买卖合同补充协议》，出资233万元购买了第三人匡立科位于济南路锦绣前程小区005幢01单元1702号房屋。在办理完毕房产过户手续后，与卖方办理了交接手续，次日原告去所购买的房屋时，便无法打开房门，后一老年人开门称是儿媳即被告让其在此居住，占据该房屋拒不搬出，原告多次报警无果。原告购买房屋并获得产权后却无法入住，被告的行为严重侵犯了原告的财产权利并给原告造成实际损失。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告王海娟辩称，一，被告主体不适格，王海娟并未实际居住在涉案房屋内，没有侵权行为；二，被告申请对本案中止审理，因被告与第三人就涉案房屋存在重大争议，具体：1，被告与第三人就涉案房屋约定了5年的回赎期，后经协商将回赎期延长2年，在回赎期内第三人将房屋出售给原告，被告会另案起诉。2，第三人将被告对涉案房屋进行的装修装饰、部分家具家电一并出售给了原告，严重侵害被告的合法权益。3，被告王海娟对涉案房屋享有优先购买权。4，因被告与第三人之间的争议需要对涉案房产的装修装饰、家具家电等损失进行评估鉴定。第三人匡立科述称，本案与第三人无关，但是同意原告的诉求及事实与理由。各方当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交如下证据：证据1、不动产查询结果证明一份，用以证实涉案房屋于2019年5月15日办理了不动产登记，房屋及土地使用权均登记在原告名下；证据2、房屋买卖合同一份，用以证实2019年4月9日原告与第三人通过中介签订房屋买卖合同，合同合法有效。原告提交的上述证据经被告及第三人质证，被告对证据1真实性无异议，对证据2真实性由法院依法核实，但是认为以上两份证据不能证实原告实际取得涉案房屋所有权，被告与第三人约定了7年回赎期，未到期前第三人违约处置侵害被告合法权益。第三人对匡立科两份证据的真实性均无异议。经本院审查，对原告提交的以上两份证据的证据效力及证明力予以确认，能够证实原告通过中介与第三人签订房屋买卖合同并完成涉案房屋过户登记的事实。被告王海娟向本院提交其与第三人匡立科之间的通话录音一份，其中部分谈话内容如下：“匡：我和你慢慢拉，你不履行协议，五年你不过来赎，我没通知你来赎？我又给你两年时间。……王：什么叫不是处理问题的办法啊？匡总我们是不是纠纷没解决啊？这个纠纷是不是没解决？这个房子是不是不能卖？匡：不解决，是不是咱这个履行合同时间过了啊？王：我们去了啊，我们也去了啊是不是？匡：你光去拿不出来实际行动来办，你不拿钱。王：你不同意不是？你不同意啊，你不同意我把钱给你？你不给我房产证呢？匡：安？……王：我们啊，张文2017年4月份左右，张文和张武一块去，那时候张文在4月份的时候也去了一次，说我们拿出120万来你把房产证给我们，然后你说房产证在银行里，不行你那个拿点费用再住一年吧，是不是这么说的？匡：让你又住一年啊，是不？18年5月份到期了啊……王：你当时是不是你当时同意叫住一年啊？然后住了一年以后第二年也就是2018年那个啊，2018年几月份也是4月份是不是我倒忘记几月份了，然后张文又去，他那时候已经准备好了钱了，那时候从一个朋友手里我知道这个事，从一个朋友手里当时说拿来钱先把房产证顶出来然后我们再贷款，这个钱呢剩下的费用我们该怎么算怎么算，到时候那个钱贷出款给你，是不是你不同意？你非要按当时那个市场价格是不是？匡：2018年我也同意，19年是不我和张武打电话说的，再给你一年的时间，给你2年时间啊，19年5月5日再不搬出来，房子自觉搬出来，你问问张文说没说这话来？……”用以证实在5年回赎期的基础上又与第三人约定延长了2年的回赎期，回赎期未满第三人出售涉案房屋违约，且第三人在回赎期内抵押涉案房屋不得超过80万元。被告提交的上述证据经原告和第三人质证，原告称对证据真实性无法确认，同时还主张通话内容与原告无关，无法证实涉案房屋出售存在违法或违约的情形；第三人代理人在庭审中表示对通话录音真实性无法确认且认为与本案无关联性，本院限第三人本人庭后三日内到庭核实录音的真实性或者申请进行鉴定，第三人在本院指定的期间内未到庭对录音进行核实，亦未向本院申请鉴定，故本院对以上录音的真实性予以认可，但是对于被告欲证明的事实是否成立以及据此能否影响本案原告合法取得涉案房屋所有权，需结合查明的其他事实予以综合分析认定。第三人匡立科向本院提交（2012）东执恢字第202号执行裁定书、被告夫妻二人与第三人签订的《东港区人民法院202号裁定书执行和解协议》各一份，用以证明其于2012年5月5日取得了涉案房屋的所有权。第三人提交的证据经原、被告质证，原告对证据的真实性予以认可，认为能够证实至2017年5月6日回赎期已失效，原告通过公开买卖方式购买房屋并支付合理对价，故其是涉案房屋的合法有效所有权人。被告对证据无异议，但是主张5年回赎期到期后被告曾向第三人要求回赎，但是因第三人在涉案房屋上违法设置了187万元的贷款导致房屋无法回赎，所以双方又协商将回赎期延长两年至2019年5月5日。经本院审查，对以上两份证据的证据效力予以确认，能够证实被告夫妻二人与第三人于2012年5月5日通过执行和解方式以涉案房屋抵债的事实及双方约定了5年回赎期的事实。第一次庭审后，本院到日照市公安局东港分局泰安路派出所调取了原、被告及第三人的询问笔录各一份。经质证，原告对询问笔录的真实性予以认可，称该证据能够证实原告依法取得了涉案房屋的所有权后被告未经允许更换门锁，被告的公公张传德在涉案房屋居住的事实；被告王海娟认可该证据的真实性，但是认为询问笔录不能证实被告在房屋内居住，原告要求被告搬离无事实依据；第三人对询问笔录无异议。本院对以上三份询问笔录的证据效力予以确认。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人日照斯诺尔混凝土有限公司（第三人匡立科为该公司法定代表人）与本案被告王海娟及其丈夫张武民间借贷纠纷一案，经本院依法调解并制作了（2010）东民一初字第2434号民事调解书，该调解书发生效力后，债务人张武、王海娟未能按时履行调解书所确定的金钱给付义务，日照斯诺尔混凝土有限公司向本院申请执行，案号分别为（2011）东执字第437号、（2012）东恢执字第202号。在（2012）东恢执字第202号案件执行过程中，日照斯诺尔混凝土有限公司（甲方）与张武（乙方）、王海娟（乙方）于2012年5月5日达成执行和解协议，约定：“乙方同意把“锦绣前程”小区5号楼1单元1702室王海娟名下房产以市场价格120万元过户给本案第三人匡立科，用以偿还东港区人民法院202号裁定书所确定的债务，即甲方在东港区人民法院起诉乙方所有款项（人民币80万元整及相关费用20090元），过户费用由乙方承担；甲方应先行返还乙方房价超过其债务的部分费用，即房屋价值120万元减去债务80万元等于40万元；基于该房屋系乙方以按揭形式购买，乙方收取上述甲方先行返还的房屋价值40万元后，即应偿还按揭购买该房尚欠的银行贷款，消灭该房所负的一切权利负担，以便将该房顺利过户给甲方作为东港区人民法院202号裁定书确定的债务的履行”。同时甲乙双方特别约定：“A自房屋所有权转移到甲方名下之日起，五年内乙方享有回赎权。即乙方五年内有权以120万元赎回该房产，过户费由乙方承担，届时甲方不得妨碍乙方回赎权利的行使；B如自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年后乙方不行使回赎权，该房产可由甲方（匡立科）处置。但自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年内，甲方（匡立科）不得擅自进行买卖、赠与、抵顶债务等处分行为，不得妨碍乙方回赎权利的行使；C自房屋所有权转移到甲方名下之日起五年之内，甲方有权以该房产在银行抵押贷款（但合计抵押贷款额度不能超过人民币80万元），且甲方应在乙方提出回赎请求的15天内消灭该抵押房产的权利负担，及时转移过户给乙方。甲方违反上述约定需向乙方承担违约金10万元”。上述协议签订后，第三人匡立科于2012年9月5日到银行替被告王海娟偿还了涉案房屋剩余房贷413365.55元，于2012年10月30日到涉案房屋的开发商处签署了商品房买卖合同并到日照市房管局办理了备案。2014年8月份涉案房屋的产权证书办理完毕，所有权人为第三人匡立科。2019年4月9日，第三人匡立科（甲方、出卖人）、原告谢赟（乙方、买受人）及日照儒房房地产营销策划有限公司（中介方）签订RFDC2019040901号《房产买卖合同》，合同约定第三人匡立科系上述涉案房屋（日照市济南路南、临沂路东锦绣前程005幢01单元1702号）的所有权人，此房现产权证登记建筑面积为148.54平方米，匡立科同时将车位一个、储藏室一间随上述房屋同时出售给谢赟；双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交总价款为人民币2330000元……匡立科于收到全部房款后3日内将房屋交付谢赟使用，如该房已装修，则匡立科保证搬出时不能损坏该房的基础设施及固定装修，同时包含在房价内的物品为固定装修不动……。合同同时还对付款方式、违约责任等内容进行了约定。庭审中，原告谢赟及第三人匡立科均认可以上房产买卖合同包括了房屋及屋内装饰装修，但不包括家具家电等个人生活用品。原告谢赟还称2019年3月29日其曾与中介人员看过涉案房屋，当时室内家具都在，但是无人在场。上述《房产买卖合同》签订当日，原告谢赟支付第三人匡立科定金3万元，2019年5月14日买卖合同三方到日照市房管局办理了房产过户手续，日照市不动产登记中心于2019年5月15日颁发了鲁（2019）日照市不动产权第0016765号权属证书，产权人为谢赟，2019年5月21日原告谢赟将剩余购房款与第三人匡立科结清，2019年5月23日第三人将房屋钥匙交付原告。后因储藏室存在其他问题，原告又与第三人签订补充协议，约定储藏室不在出售范围，第三人退还原告4万元。2019年5月24日，原告谢赟到上述锦绣前程005幢01单元1702号房屋，打开门后发现屋内有一名老年男子，该老年男子系本案被告王海娟的公爹张传德。2019年5月26日，张传德另外一个儿子张文联系原告称门锁损坏，故更换了涉案房屋的防盗锁，后原告领取了新换门锁的钥匙。另查明，2014年4月份张武、被告王海娟夫妻二人与第三人匡立科经口头协商，由被告一家对涉案房屋进行了装修并实际入住。后王海娟因陪读在外租房居住，但是其购买使用的家电、家具等个人生活用品仍有部分留在涉案房屋内。2019年4月5日起被告的公爹张传德开始在涉案房屋内居住。庭审中，王海娟辩称2017年5月5日涉案房屋回赎期到期时，其曾向第三人匡立科要求赎回房屋，但因房屋被第三人匡立科设定了187万元的贷款故无法回赎，故双方又协商将回赎期延长两年至2019年5月5日。第三人匡立科对延长两年回赎期的说法不认可，称2017年5月5日回赎期到期前其曾多次联系被告之夫张武询问能否赎回房屋，但张武称没有能力赎回；2017年5月5日回赎期满后也联系张武协商赎回事宜；2017年7月份张武及张武的哥哥张文找到第三人协商赎回事宜，但是之后张武未能支付赎回房屋的120万元；随后张武与第三人口头协商支付一年的房屋25000元住到2018年5月5日，第三人同意后张武将25000元转至第三人妻子李日娥账户中；2018年5月份李日娥与张武协商如续租需缴纳30000元的房租，张武同意并支付了15000元的房租，剩余房屋15000元至今尚未支付；2019年2月份起张武不再缴纳物业、水电费用；2019年4月份第三人将涉案房屋通过中介挂出，于2019年4月8人通过中介将涉案房屋出售给本案原告谢赟，在此期间第三人联系张武称如其能在2019年4月16日之前将卖方的233万元支付第三人，则第三人可将涉案房屋过户给张武，然张武一直未能付款；2019年5月14日第三人与本案原告谢赟在房管局办理完毕涉案房屋的过户手续。被告未提供证据证明原告谢赟在购买涉案房屋时对被告与第三人关于房屋权属存在争议知情。本院认为，被告王海娟与第三人匡立科于2012年5月5日签订的《执行和解协议》系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方具有约束力。涉案房屋于2014年8月份办理权属证书，产权人为第三人匡立科，该事实清楚，本院予以确认。本案各方有争议的问题是：一、原告是否合法有效取得涉案房屋的所有权；二、被告王海娟是否存在妨害原告合法权益的行为。对此本院分析如下：关于第一个问题，被告王海娟辩称2017年5月5日回赎期满后又与第三人匡立科协商将回赎期延长两年至2019年5月5日，但是从其提交的通话录音及本案查明的其他事实来看，即使双方又约定了延长两年时间，但从现有证据来看也只是能证明自2017年5月5日至2019年5月5日期间被告及其亲属可以向第三人支付房屋租金并继续居住使用该房屋，同时还享有赎回的权利，但是并未明确约定该两年之内匡立科不得处分涉案房屋；退一步讲，即使被告方与第三人确实约定将回赎期延长至2019年5月5日且该期间内第三人对涉案房屋不得为处分行为，然从本案查明的事实来看，原告称签订购房合同前曾于2019年3月29日到场看过房屋状况，此时被告王海娟已在外陪读，而其公爹系于2019年4月5日才居住在涉案房屋内，原告直至办理完成过户手续于2019年5月24日才发现房屋内有他人居住。并无证据证明原告谢赟在购买涉案房屋时对房屋权属上存在争议知情或者在签订合同、办理过户过程中存在其他故意、重大过失的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照欠款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”之规定。本案原告谢赟通过日照儒房房地产营销策划有限公司的居间与第三人签订购房合同并支付了合理对价，且于2019年5月15日办理了涉案房屋的产权登记，符合物权法规定的善意取得的构成要件，自2019年5月15日起谢赟取得涉案房屋的所有权。至于被告辩称的第三人匡立科在回赎期内违约擅自处分涉案房屋以及在涉案房屋上超额设置抵押的问题，如第三人匡立科确实存在以上违约行为，被告王海娟可另行向第三人请求赔偿损失，被告以其与第三人之间的纠纷来要求本案中止审理，于法无据，本院不予支持。关于第二个问题，虽被告王海娟本人现在并未实际在涉案房屋中居住，然从庭审中查明的事实来看，其一，涉案房屋自2014年4月份起由被告一家装修并实际居住，王海娟搬出陪读后其公爹张传德于2019年4月5日起也一直居住在涉案房屋内，同时还更换了涉案房屋的门锁；其二，王海娟搬出陪读后仍有家具、家电等个人生活用品留在涉案房屋内，该些物品的存在客观上妨害了原告谢赟对房屋的占用、使用等，原告作为所有权人要求被告王海娟将其家具、家电等个人生活用品搬出，于法有据，本院予以支持。而涉案房屋的固定装饰装修部分已随房屋一并出售于本案原告，被告王海娟在搬离个人所有的家具及家电等个人生活用品时不得为侵占、破坏等行为,其相关损失可另行向第三人主张。庭审中原告撤回要求被告支付占用房屋期间经济损失的诉讼请求，系对自己权利的自由处分，不违背法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第六十四条、第六十六条、第一百零六条之规定，判决如下：被告王海娟于本判决生效之日起十日内将其所有的现存放于鲁（2019）日照市不动产权第0016765号权属证书项下位于日照市（锦绣前程）005幢01单元1702号房屋内的家电、家具等个人生活用品搬出，向原告谢赟交还以上房屋。案件受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  常金峰人民陪审员  吕欣泽人民陪审员  张 宏二〇一九年十一月二十五日书 记 员  庄晓娜