黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0204民初2726号原告张海霞，女，1973年5月20日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区委托代理人陈丽萍，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告邢翠娥，女，1963年9月24日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。第三人王兆利，男，1949男1月7日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。原告诉称，2010年5月5日，原告张海霞与被告邢翠娥签订房屋买卖合同，约定原告购买位于铁锋区铁锋镇先锋村一处平房（房权证齐字第××号），2010年5月5日原告向被告交纳了购房款人民币10万元，2017年4月13日向邢翠娥交纳购房款6万元，没有办理房屋更名过户手续。2018年此房屋进行拆迁，2019年此房屋的原房主王兆利起诉原告，要求双方之间补签的房屋买卖协议无效，经审理法院判决王兆利胜诉，理由为涉案房屋为农村宅基地，原告张海霞不是本村村民，无权购买，合同违反国家强制性规定。原告此时才发现自己是无权购买此房屋的，虽然居住多年，并对房屋进行装修，但是实际上不可能实现买卖房屋的合同根本目的。原房主与本案有利害关系，特将其列为第三人，方便本案审理。为此，原告先根据《中华人民共和国合同法》等相关法律向贵院提起上诉以下诉讼请求；一、确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；二、被告返还购房款人民币160,000.00元并按照银行的同期贷款利率支付自2010年5月5日至2019年9月5日为60,899.62元（后附明细）实际计算至实际给付之日为止；三、第三人王兆利支付原告张海霞重置房屋25.59平方米的补偿费用12,386.00元；四、本案诉讼费、保全费由被告负担。被告邢翠娥辩称，案外人张希祥将从王兆利手里买来的齐齐哈尔市铁锋区铁锋镇先锋村的房屋（建筑面积82.00平方米，房权证齐字第××号）一处，于2009年4月卖给邢翠娥，后其发现房屋产权证所有权人是王兆利且该房不能办理更名手续，当时其主动要求退房款，而第三人王兆利因为家中有病人急需该笔钱治疗，故双方继续履行该合同。后其对该房屋及院内进行了维修共花费十余万元。2010年因其要离开去外地，故以每平方米2,000.00元的价格将房屋中的60平方米卖给原告。后因其考虑张海霞动迁时补房屋面积款需多交钱又于2017年以2,000.00元每平方米把剩余22平方米都卖给了原告，其帮助沟通王兆利夫妻和张海霞共同办理了委托公证手续，动迁时王兆利夫妻亦配合张海霞要了楼房，二人在其不知情的情况下又起草了一份房屋买卖协议书，约定房屋价格是55,000.00元，故张海霞对房屋状况是知情的。若判决其返还购房款则应认定张海霞与其所签订的买卖协议无效，此房亦与张海霞无任何关系。因张海霞在买下该房后，将房屋予以出租，若按每月900.00元计算租金原告通过该房屋也收入了103,740.00元，况且张海霞通过卖出该房屋院子里的地也获利了50,000.00元，其次张海霞在院内盖了一处无照房，动迁时国家給予张海霞该无照房的安置费12,000.00元。张海霞在购买此房后居住了10年，出租全部房屋和277平米大院的租金、卖土地、无照房所获取归家安置补偿等一切使用期间内获得的利益所得折合人民币共计173,740.00元亦均应返还。综上，首先第三人王兆利在明知该房屋是农村宅基地不允许买卖的情况下依然卖给了案外人张希祥，当案外人将此房卖给被告之时被告才得知此房为农村宅基地不能办理更名手续；其次王兆利在原、被告住此房期间从未主张过返还该房屋而且对于卖房所得钱款一直享用至今。直到2017年国家征收这块土地即把农村基地转为国有土地，国家按政策給予补偿楼房时王兆利还积极配合张海霞办理拆迁补偿事宜。双方不知什么原又产生纠纷后法院判决王兆利与张海霞的房屋买卖协议无效。王兆利在房屋买卖的过程中没有遵守诚实信用原则应认定为过错较大，依据《合同法》的有关规定宅基地房屋买卖中，出卖人王兆利故意隐瞒房屋性质应承担合同无效的主要过错。现张海霞向其索要当时的全部购房款，其认为超出50,000.00元的部分应由王兆利承担。现其作为房子最终的买受人，根据有关法律规定，城镇居民购买农村宅基地房屋的因卖方反悔要求确认合同无效的，买方可以要求赔偿信赖利益损失，具体的赔偿金额是市场价与购买差价50%-70%，鉴于王兆利有过错其应承担市场价的70%。综上，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，第三人王兆利系原位于铁锋区铁锋镇先锋村建筑面积82.00平方米的砖木结构住宅（房产证齐字第××号）的产权人，该房屋的土地类别为宅基地。庭审中，第三人王兆利与原告张海霞、被告邢翠娥均认可下列事实，1、2009年3月26日，第三人王兆利将该房屋以5万元的价格卖给了案外人张希祥；2、2009年4月5日，张希祥将该房屋以5万元的价格卖给了被告邢翠娥；3、2010年5月5日，邢翠娥以16.5万元的价格将房屋卖给了原告张海霞，原告购买房屋后一直在该房屋居住至该房动迁；4、2010年5月5日，第三人及其妻子孟宪云为被告出具公证委托书，委托被告为其二人的代理人，代表二人办理出售该房产和登记、过户更名等相关事宜；5、大概在2017年左右，第三人、原告补签了一份房屋买卖协议，协议中写明第三人自愿将该房屋以55,000.00元的价格卖与原告，协议的日期写为“2007年12月2日”，此协议仅一式一份，由原告交给了齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部，第三人、原告手中均未留存原件；6、2018年9月21日，第三人配合原告与齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部签订《征收有证住宅房屋补偿安置协议书》，协议书中被征收人登记为“张海霞（原王兆利）买卖”该房屋的产权证与土地使用权证被齐齐哈尔市铁锋区棚改办房屋征收项目部收回。2019年第三人王兆利将原告张海霞诉至本院，主张判令双方之间的房屋买卖合同无效，经审理，本院做出（2019）黑0204民初102号判决，判决王兆利与张海霞签订的关于本案诉争房屋的买卖协议无效。张海霞不服该判决，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院，2019年8月6日，齐齐哈尔市中级人民法院以（2019）黑02民终2281号民事判决，驳回张海霞的上诉，维持原判。本院认为，本案所涉房屋买卖合同已经齐齐哈尔市中级人民法院判决确认为无效合同、根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中对于该房屋属农村宅基地房屋，原、被告在签订合同时均已知情，但双方仍签订房屋买卖合同，对于该合同的无效双方均负有责任。但双方在签订协议时，被告承诺如原房主收回房屋，被告返还原告购房款及银行利息。现原告要求被告按此承诺履行，不违反法律规定，本院予以支持。原告在购买争议房屋后，加盖了附属建筑，可依此在动迁中获得补偿12386元，原告主张因第三人王兆利已在征收办办理了更名手续，因此应将该笔款项给付原告张海霞。王兆利经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未就本案事实及原告诉讼请求提供书面答辩及证据，其放弃答辩，应承担对其不利的法律后果。原告的上述请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张海霞与被告邢翠娥签订的关于齐齐哈尔市铁锋区铁锋镇先锋村的房屋（建筑面积82.00平方米，房权证齐字第××号）买卖协议无效；二、被告邢翠娥于本判决书生效后立即返还原告购房款160,000.00元；三、被告邢翠娥于本判决生效后立即给付原告张海霞资金占用期间的利息（利息具体计算方式为：以100,000.0元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2010年5月6日起至2017年4月13日利息加上以160,000.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付自2017年4月14日起至实际给付之日止）；四、第三人王兆利于本判决书生效后立即给付原告张海霞在本案房屋上加盖的附属建筑动迁补偿款12,386.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,417.00元、保全费2,020.00元由被告邢翠娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  付治钧二〇一九年十一月十日书记员  王智渤