浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初3990号 原告：陈曦，男，1980年8月21日出生，汉族，住玉环市。 原告：王雪芬，女，1982年8月5日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：姜志军，浙江时间律师事务所律师。 被告：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村。 法定代表人：柳海滨，董事长。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 原告陈曦、王雪芬与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。后适用普通程序，于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告陈曦、原告王雪芬的委托代理人姜志军，被告玉环新华鸿房地产开发有限公司的委托代理人陈静、高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈曦、王雪芬向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告继续履行2018年4月25日签订的商品房买卖合同。2、依法判令被告支付给原告由于被告逾期交房的违约金计人民币30617.55元（计算办法暂算至2019年4月1日至2019年6月10日止）并继续从2019年6月11日起至房屋实际交房之日止的违约金，违约金按日万分之三计算，计算办法其中911951*0.0003*30天=8207.56元，1821951*0.0003*41天=22409.99元，合计人民币30617.55元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：俩原告与被告于2018年4月25日签订一份《商品房买卖合同》，俩原告购买被告开发的坐落在地块商品房一套。合同约定：房地产位于24幢华鸿嘉园12号111铺，建筑面积82.65平方米；房屋成交价为1821951元，房屋交付时间为2019年3月31日，合同第九条明确约定了交房的条件。同时合同第十条约定，若被告逾期交房，则按日向俩原告支付已交付房价款万分之3违约金，合同签订后，俩原告分二期支付了房价款。第一期于2018年4月12日支付房价款10万，2018年4月22日支付房价计人民币811951元，2019年4月30日支付房价款计人民币91万，合计支付总房价款计人民币1821951元。而被告却未在约定的时间内将上述房地产交付给俩原告，俩原告多次与被告交涉未果。为了维护俩原告的合法权益；根据我国《民事诉讼法》第119条之规定。特向贵院起诉。 玉环新华鸿房地产开发有限公司辩称，一、答辩人受台风影响等不可抗力造成工期延误，根据法律以及合同约定可以据实延期交付，无需承担违约责任。二、被告已经登报告知业主可以办理交付手续，且微信告知原告，但是原告拒绝办理收房手续，原告应当承担相应责任。三、原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。 原、被告对于签订合同与原告方交款情况、实际交房时间为2019年8月12日等陈述一致，本院按照原告陈述予以认定。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、合同约定交付时间为2019年3月31日，而被告于2019年4月22日竣工验收，被告能否以不可抗力免责 被告认为法律和合同都约定了不可抗力可以作为免责条件，故被告由于台风影响延期22天应当免责。被告为支持其主张提供了如下证据： 1、根据竣工验收备案表，证实二期工程开工时间为2016年6月1日，备案日期为2019年4月22日。 2、根据监理公司即大鹏工程管理有限公司出具的证明书，证实2016年至2019年影响正常施工的台风共10次，影响天数共36天。 3、被告张贴的台风停工通知照片8张，证实对上述10次台风造成的停工均已尽到通知义务。 4、玉环市安监局关于《瑞洲建设集团有限公司“9.13”一般高处坠落责任事故调查情况的报告》，证实2017年9月13日二期工程在预防台风（2017年18号台风“泰利”）过程中造成一死一伤的后果，并证实台风确实有影响工程且被告的建设单位确实有停工。 5、施工单位交付给被告的工作联系单8张，内容为因台风影响要求工期顺延。以及被告交付给施工单位的联系单回复8张，内容为同意工期顺延。拟证实确实因台风影响而顺延工期。 原告对上述证据的质证意见为：1、对于大鹏工程管理有限公司出具的证明书、玉环市安监局关于《瑞洲建设集团有限公司“9.13”一般高处坠落责任事故调查情况的报告》、竣工验收备案表的真实性没有异议。2、对于被告张贴的台风停工通知照片8张以及施工单位与被告间的工作联系单和回复的真实性有异议。 原告认为，被告未能按照合同约定日期交房则构成违约，并且援引相关法院判决认为台风、暴雨和高温天气为正常天气，不属于无法预见、无法预防并不能克服的客观情况，沿海城市的专业房地产开发商应当对可能影响工期的天气因素进行评估并合理扣除工期。故被告以台风因素要求免责不应得到支持。 本院认为：首先，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。沿海地区虽然每年遭遇台风的几率较大，但是对于其具体发生的时间以及延续时间和强度是签订合同时无法预见的，对于台风产生的后果也是不能避免且不能克服的。即法律对于不可抗力的后果已经有了明确规定。其次，依照双方合同第九条第2款规定，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、台风、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件”。即双方已经约定了台风属于不可抗力且免责。第三，监理机构及相关行政机关相对比较独立，其出具的台风影响新华鸿二期工地的相应材料具有真实性。第四，被告与施工单位之间的往来材料以及被告告知业主的通知等材料与监理机构、行政机关的材料相结合，可以认定因台风影响确实需要停工延期，且已经履行了告知义务。综上所述，2019年3月31日至2019年4月22日之间被告因台风影响可以认定为符合合同约定的延期。 二、被告有无尽到书面通知义务，原告于2019年8月12日才收房的责任在哪一方 原告认为被告未尽到书面通知义务，被告方落款为2019年8月1日的交付催告通知书于2019年8月4日才收到。被告应当承担逾期交房的责任。 被告认为，关于房屋竣工验收合格可以交付的情况被告已经在台州日报连续公告3天，原告应当知晓。原告在2019年4月30日才交款完毕，被告当日即告知原告前来办理手续。2019年8月1日被告向原告发送了交付催告通知书。原告也在店面张贴了商铺出租的广告。故被告已经尽到通知义务，原告拒绝收房构成违约。被告并为支持其主张提供了以下证据： 1、被告于2019年4月26日、28日、29日刊登在台州日报的公告，内容为被告的华鸿嘉园二期已经于2019年4月22日取得竣工验收备案表，具备交付条件。 2、被告工作人员与原告于2019年5月6日的微信聊天记录，内容为告知原告按揭款已经于2019年4月30日收到，被告已经于2019年4月30日当天电话通知原告办理交付手续。 3、落款日期为2019年8月1日的交付催告通知书，内容为通知原告办理交房手续。 4、商铺出租广告的照片，内容为出租82.65平方米商铺，联系人为王女士，手机号码为原告号码。 原告对于上述证据真实性无异议。但是认为刊登在台州日报上原告未能看到，被告应当以正式的书面文件而不是微信通知原告收房，被告张贴广告的时间不明确且与本案无关联性。 本院认为，依照双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”。本案争议焦点就是被告以微信方式通知原告是否视为书面通知。本院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第十一条的规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”，故微信也属于书面形式。其次，该微信通知已经到达原告方。第三，原告已经以张贴广告的实际行动表明其接收到了房屋即将交付的信息且准备进一步对房屋进行处分。综上，被告已经按时书面通知了原告交房，原告未及时进行交接应当自行承担相应后果。 三、新华鸿二期公变于2019年7月17日通电并接入电表能否认定为未按期交房 原告认为被告在竣工验收时未能提供符合要求的电力，应当承担逾期交房的责任。 被告认为提供的供电量足以满足业主的正常需求，原告不能以公变未接入为由主张逾期交房。并提供以下证据： 1、绿城物业服务集团有限公司玉环分公司出具的交户情况总记录，证实2019年3月31日至2019年7月17日交付住宅251户、商铺115户，共计366户。2019年7月18日至2019年10月22日交付住宅587户、商铺10户，共计597户。 2、高压客户用电登记表二份，证实商业用电与物业用电已经于2018年9月29日检验合格并引入送电，其中商业用电主供容量4460千瓦，物业用电主供容量2100千瓦。 3、集中商业大楼现状照片8张（拍摄于2019年10月15日），证实集中商业大楼尚未投入使用，在2017年7月17日公变接入电表前，现有电量足以供应已经交付的住户和商铺。 4、2019年4月至7月被告商业用电与物业用电两个户号交纳的电费发票，其中载明了用电量和交纳的电费，其中7月份用电量最多为179340千瓦时，平均每天用电6000千瓦时，而被告已经开通的商业用电与物业用电两个专变每天可以提供有效用电90984千瓦时，供电量足以满足入住业主正常使用。 原告对上述证据的质证意见是：1、对于华鸿二期每月交付情况的真实性表示不清楚。2、对于照片的真实性不做表述。3、关于被告的第4组证据不知道是一期还是二期的。 本院在审理过程中，于2019年10月8日依职权向国网浙江玉环供电有限公司发出调查函，国网浙江玉环供电有限公司于2019年10月10日向本院提交复函，相关内容如下：1、玉环华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变于2019年7月17日通电并接入电表；2、玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA，集中商业专变4460KVA，公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA),物业专变2100KVA与集中商业转变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。以上用电均为正式用电。 经过质证，原、被告对于该证据的真实性、关联性、合法性均无异议。 本院于2019年11月19日对现场进行了勘查，认定：1、集中商业大楼尚未开业，被告提供的拍摄于2019年10月15日照片与现场相符合。2、商业用电可以通过拉线到公变配电房为住宅和商铺供电，即可以通过正常线路供电（但是因为未经过公变的电表故不产生电费）。 本院认为，首先，依照双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。故本院根据该合同约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，而非交付时是否接入公变这个未由当事人约定的形式性问题。其次，国网浙江玉环供电有限公司复函中载明玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。而通过审查高压客户用电登记表，其中载明的物业专变2100KVA（户号为6920085660）与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）与国网浙江玉环供电有限公司复函中载明的供电量和通过验收时间一致。而被告提供的用电发票上均载有户名，故可以认定被告提供的用电发票均为玉环华鸿嘉园二期的用电。第三，通过对业主入住率、总供电容量、实际用电量的数据分析，并结合因交房时间不长故装修、入住等原因产生的用电量较少的常识性判断，可以认定2019年4月22日至2019年7月17日之间玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA（户号为6920085660）与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）的供电量可以满足入住业主（包括商铺和住宅）的正常用电需求。第四，本案原告在2019年7月17日之后接收房屋，即使认定交房前存在瑕疵，但是在原告接收房屋时已经恢复正常，原告也不能再以该已经修正的瑕疵要求赔偿。综上，本院对原告以被告二期公变于2019年7月17日通电并接入电表而应认定为逾期交房的主张不予采纳。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效。被告已经按约履行了相应合同义务。原告的主张没有事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈曦、王雪芬的诉讼请求。 案件受理费565元（原告已经交纳），由原告陈曦、王雪芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  孙 宾 人民陪审员  陈晓静 人民陪审员  林士魁 二〇一九年十一月二十日 代理书记员  黄 锦