广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂民初34号 原告：蔡小媚，女，汉族，1987年5月16日出生，住广东省丰顺县。 委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨志恒，广东广大律师事务所律师。 被告：中国东方资产管理股份有限公司，住所地：北京市西城区阜成门内大街**，统一社会信用代码：911100007109254543。 法定代表人：吴跃,该公司董事长。 委托诉讼代理人：王典清，广西万通律师事务所律师。 被告：广东利海集团有限公司，住，住所地：广东省广州市海珠区江南大道中**华海大厦****一社会信用代码：91440000190349237Q。 法定代表人：赵创胜,该公司执行董事。 原告蔡小媚与被告中国东方资产管理股份有限公司（以下简称东方资产管理公司），广东利海集团有限公司（以下简称广东利海公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告蔡小媚的委托诉讼代理人杨练飚，被告东方资产管理公司的委托诉讼代理人王典清到庭参加诉讼。被告广东利海公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蔡小媚向本院提出诉讼请求：一、请求对广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位停止执行；二?请求确认原告系广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位的所有权人；三?请求判令广东利海公司协助原告办理广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位的不动产权转移登记手续；四?本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告蔡小媚于2007年国庆向广东利海公司购买了其开发的楼盘天源路森心街25号1901房（面积240平米，房款280万元），依据合同约定广东利海公司交楼时间为2008年年底，因广东利海公司原因，B9栋全部存在逾期情况，逾期交楼达100多天，按合同约定广东利海公司对原告逾期交楼每日的违约金为1400元（按房价的万分之五计算），到能交楼时，逾期违约金高达15万元。在此期间，有部分业主提起诉讼，广东利海公司主动在2010年找到蔡小媚，提出以广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位以物抵债抵给原告蔡小媚，让蔡小媚不提诉讼，蔡小媚同意了广东利海公司的提议，双方于2010年签订补充协议及车位买卖合同（合同约定的车位价值约为15万元），与此同时，蔡小媚向广东利海公司交纳办理车位产权证相关税费，广东利海公司向蔡小媚出具了收据。上述合同签订后，广东利海公司于2010年将139车位交由蔡小媚占有、使用并由蔡小媚支付相关管理费用。但广东利海公司因其自身原因，在向蔡小媚交付涉案车位至今未能为蔡小媚办理产权登记手续。涉案车位因广东利海公司原因被广西壮族自治区高级人民法院查封，该案已进入执行程序，申请执行人为东方资产管理公司，蔡小媚就该查封提出了执行异议，后广西壮族自治区高级人民法院作出（2019）桂执异7号《执行裁定书》，裁定驳回蔡小媚的异议请求。蔡小媚于2019年3月19日收到广西壮族自治区高级人民法院的执行裁定书。 东方资产管理公司答辩称，请法庭依据庭审调查的事实依法进行判决。 广东利海公司经合法送达未出庭亦未作出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蔡小媚提供的证据为：一、商品房买卖合同，拟证明原告系案涉车位小区的业主，小区存在开发商逾期交房情况，开发商以应向原告支付的违约金作为购房款向原告出售涉案车位。二、案例，小区存在的案件，拟证明原告逾期交房的情况真实存在。三、依信息公开答复书，拟证明就涉案车位已签订预售合同。四、个人名下房地产登记情况查询、档案信息验证、购房人查询单，拟证明原告对涉案车位进行了车位购买合同的预告登记，该登记存于广州房地产档案馆。五、物业管理人的证明、物业管理的工商登记信息、涉案车位的增值税发票，拟证明原告就涉案车位已占有管理。六、依申请信息公开答复书，拟证明原告就涉案车位已预购。七、（2019）桂执异7号执行裁定书，证明原告异议已被驳回。东方资产管理公司的质证意见是：对“个人名下房地产登记情况查询”、“商品房买卖合同”、“（2019）桂执异7号执行裁定书”不表示异议，但合法性、关联性请法庭评判；“档案信息验证”、“购房人查询单”、“物业管理人的证明”的真实性无法核对；“物业管理的工商登记信息”不能够充分证明原告的诉请；“涉案车位的增值税发票”、“依申请信息公开答复书”没有原件无法认定，关联性由法庭评判；原告提供的“案例”的真实性、合法性、关联性缺乏依据。原告所提证据的合法性、关联性请法庭评判。 广东利海公司未出庭，亦未发表质证意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。东方资产管理公司虽对原告蔡小媚提供的部分证据的真实性不认可，但无法提供自己认为真实的情况证据，不能提出对蔡小媚所提供证据的反驳证据和意见。合议庭结合各方当事人提供的证据和意见进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 东方资产管理公司与广西利海房地产开发有限公司（以下简称利海公司）、广东利海公司、谢海榆金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月20日作出（2015）桂民二初字第10号民事判决，判决广东利海公司、利海公司归还东方资产管理公司借款本金1400000000元及利息、罚息、复息，违约金62424446元和律师费用2100000元，东方资产管理公司对抵押物即利海公司开发的所有的座落于广西南宁市青秀区利海·亚洲国际Ａ区和Ｂ区商业裙楼（邕房建字第××号《在建工程抵押登记证明》及邕房建字第××号《在建工程抵押登记证明》项下商品用房、商铺和地下室）享有优先受偿权；谢海榆对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，根据东方资产管理公司的申请，本院于2017年2月28日以（2017）桂执1号立案执行。 另查明，2015年4月10日，南宁市中级人民法院因诉讼保全首次查封涉案车位。2018年3月6日，本院作出（2017)桂执1号之十一执行裁定，继续查封、冻结利海公司、广东利海公司、谢海榆名下的商铺、车库、房产、土地使用权、银行账户等财产（购买并交了100%价款登记在广东利海公司名下144名案外人的财产除外），查封期限三年（2018年3月22日起至2021年3月21日止）。涉案车位也在上述查封财产范围内。案外人蔡小媚为此提出前述异议。 再查明，原告蔡小媚于2007年10月31日与被告广东利海公司签订了商品房买卖合同，向广东利海公司购买其开发的楼盘世纪绿洲花园第B9幢1901号房，合同约定的房屋面积为237.6275平方米，每平方米13000元，房款2608563元，广东利海公司应于2008年7月30日前将房屋交付蔡小媚使用，如逾期交楼由利海公司按日向蔡小媚支付已支付按房价款的万分之五的违约金。房屋地理位置位于：广州市天河区天源路森心街。本案讼争的车位为世纪绿洲花园B7-B9栋-1层-1139房（广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位）。广州市房地产档案馆出具查询证明，证实该涉案车位是登记在蔡小媚个人名下房地产。广州市不动产登记中心出具的信息公开答复书证明，涉案车位的预购人为蔡小媚。利海世纪绿洲花园的物业管理人广州昌跃物业管理有限公司君林天下金钥匙酒店式服务中心出具证明称该涉案车位房地产登记地址为天河区天源路森心街21号139号车位，与物业中心登记车位号B7-B9-139车位为同一车位。蔡小媚向广州利海酒店物业管理有限公司支付2017年10月至2018年9月的涉案车位管理费。 还查明，原告蔡小媚诉称：其向广东利海公司购买了世纪绿洲花园第B9幢1901号房后，因广东利海公司的原因，B9栋全部存在逾期情况，逾期交楼达100多天，按合同约定广东利海公司对原告逾期交楼每日的违约金为1400元（按房价的万分之五计算），到能交楼时，逾期违约金高达15万元。在此期间，有部分业主提起诉讼，广东利海公司主动在2010年找到原告，提出以本案涉案车位以物抵债抵给原告，让原告不提诉讼，双方于2010年达成协议，约定的车位价值为15万元，蔡小媚已交纳相关税费。广东利海公司于2010年将139车位交由原告占有、使用并由原告支付相关管理费用。广东利海公司因其自身原因，在交付涉案车位至今未能为蔡小媚办理涉案车位的产权登记手续。 本院认为，本案的争议焦点是：本案原告蔡小媚涉案车位享有何种实体权利，该权利能否排除对涉案车位的执行。 蔡小媚与广东利海公司签订了商品房买卖合同，向广东利海公司购买其开发的楼盘世纪绿洲花园第B9幢1901号房，其是世纪绿洲花园小区的业主，本案讼争的车位为世纪绿洲花园负一层地下车库B7-B9栋-1层-1139房，根据广州市房地产档案馆出具的查询证明，证实该涉案车位是登记在蔡小媚个人名下房地产；广州市不动产登记中心出具的信息公开答复书证明，涉案车位的预购人为蔡小媚；利海世纪绿洲花园的物业管理人广州昌跃物业管理有限公司君林天下金钥匙酒店式服务中心出具证明称该涉案车位房地产登记地址为天河区天源路森心街21号139号车位，与物业中心登记车位号B7-B9-139车位为同一车位；蔡小媚向广州利海酒店物业管理有限公司支付2017年10月至2018年9月的涉案车位管理费等情况，应认定蔡小媚有预购、使用和管理涉案车位的事实。因广东利海公司的B9栋存在逾期的事实和需要向业主支付违约金的事实，广东利海公司以逾期欠款抵车位向蔡小媚交付了车位，蔡小媚已事实上占有了涉案车位。由于广东利海公司建设逾期及涉及其它诉讼等原因，在交付涉案车位至今未能为蔡小媚办理涉案车位的产权登记手续，现无证据说明涉案车位的产权登记手续未能办理属于蔡小媚过错所致。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案由于蔡小媚有预购和实际使用管理涉案车位的事实，本案可认定为其“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”。由于利海公司存在逾期交房，且逾期应付的款项与车位市场价格基本一致，可认定为“已支付全部价款”。同时，对未办理登记蔡小媚并无过错，可认定为“非因买受人自身原因未办理过户登记”。由于蔡小媚享有的实体权利可认定为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定条件，因此，其权利可以排除对涉案车位的执行。 关于蔡小媚请求其系涉案车位的所有权人及判令广东利海公司协助其办理涉案车位的不动产权转移登记手续问题。由于涉案车位仍需依法登记，办理涉案车位的不动产权转移登记手续属于行政行为，对蔡小媚该诉讼请求本院不予支持。 综上所述，对于蔡小媚请求对广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位停止执行的诉讼请求应予支持，但对其请求确认其系广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位的所有权人及判令广东利海公司协助其办理广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位的不动产权转移登记手续的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十二条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、本案不得执行广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位，即解除对广州市天河区天源路森心街21号、23号、25号地下一层139车位的查封； 二、驳回蔡小媚的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，由中国东方资产管理股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审 判 长 韦伟强 审 判 员 曾亦桦 审 判 员 韦志勇 二〇一九年十一月六日 法官助理 梁 慧 书 记 员 陈安戈