广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17767号原告：李永健，男，1984年10月9日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告：施婷婷，女，1990年9月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。原告李永健、施婷婷与被告中山火炬开发区建设发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人黄俊科、吴国强到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请调解期限三个月，本院予以准许，该调解期限不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金20853.8元，计算方式：以444645元为基数，按每日万分之一计算，从2016年6月18日起至2017年9月30日止，共467天（444645×0.0001×469天）；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金5632.1元,计算方式:以444645元为基数,按年利率6％计算,从2017年11月24日起至2018年2月7日止,共76天(444645×0.06÷360×76天)；以上暂计：26485.9元。事实与理由:2014年6月7日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同，购买被告开发的座落于火炬开发区的中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼12幢602房的商品房一套。合同约定被告应当在2013年12月31日前交付商品房，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告未按合同约定和法律规定交房，应向原告承担逾期交房的违约责任。被告辩称，关于逾期办证违约金。根据合同第八条、第十四条约定，被告应在合同交付使用后720个工作日内持办理权属登记须由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，依约应自2015年1月1日后720个工作日的次日，即应从2017年11月25日起计算逾期办证违约金。因被告已于2018年1月31日履行备案义务，其违约责任截止时间应计至2018年1月30日。根据合同第十四条约定，逾期办证违约金应按已付房款万分之0.1计算。关于逾期交房违约金。双方签订涉案物业《买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，原告通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明原告“明知”涉案物业不具备交付条件而提前接收。提前收楼并放弃追究不具备条件交付的责任，是原告对自身权利的处分，现再反悔主张逾期收楼违约金违反诚信原则，应当予以驳回。再进一步说，原告已于2014年9月20日实际收楼，其再主张逾期交付违约金已经超过《民法通则》《民法总则》所规定的诉讼时效，应当全部驳回其诉讼请求。经审理查明：2014年6月7日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼12幢602房的预售商品房，购房总价444645元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金;合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年9月13日，原告向被告提交的提前收楼申请书中载明“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任……”。同日，原告向被告出具提前收楼承诺书，载明“本人确认该商品房本人已验收并同意接收……发展商为本人办理上述商品房的房产证、国土证时间仍按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算。”2014年9月20日，原告办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案商品房取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月31日，被告取得涉案房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月7日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园12幢602房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。双方约定的交楼标准为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,原告明知该收楼标准而收楼，且在提前收楼时确认“该商品房本人已验收并同意接收”，应视为原告明知涉案房地产的交楼现状，即尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。现原告再行主张自实际收楼之日起至取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止的逾期交房违约金，本院不予支持。原告在合同约定的交付之日前收楼，被告无需向原告承担逾期交楼违约责任。关于逾期办证违约金。根据涉案合同约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，被告应于2014年9月20日起算720个工作日，即2017年8月14日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年1月31日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，逾期办证期间的截止日应计算至该日。至于被告称原告经通知未依约前来办理办证手续，但被告未举证其通知原告办理手续的截止时间以及原告实际配合办理手续的时间，故本院对该辩解不予采纳。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量被告逾期办证的过错程度,对原告造成的损失及敦促被告履行协助办证义务的作用，本院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合被告的违约情况、原告的损失情况，原告主张违约金按年利率6%计算，本院可予支持。综上，被告应向原告支付逾期办证违约金12425元[计算方式：以444645元为基数，按年利率6%计算，从2017年8月14日起计至2018年1月31日止，共170天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李永健、施婷婷支付逾期办证违约金12425元；二、驳回原告李永健、施婷婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取为231元（该款原告已预付），由原告负担176元；由被告中山火炬开发区建设发展有限公司负担55元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十一月十日书记员 郑诗琳