广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民再29号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林木珍，女，汉族，1968年1月11日出生，户籍登记住址：广东省云浮市云安区六都镇，现住广东省云浮市云城区。委托诉讼代理人：林广友，广东增法律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗惠榆，广东增法律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：云浮市金星房地产有限公司。住所地：广东省云浮市云城区金山区新安路京都花园A幢二楼。法定代表人：黄八仔，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱庭辉，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：江竞，广东百誉律师事务所实习律师。再审申请人林木珍因与被申请人云浮市金星房地产有限公司（以下简称金星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤53民终854号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，省高院于2019年8月12日作出（2017）粤民申5967号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人林木珍的委托诉讼代理人罗惠榆、被申请人金星公司的委托诉讼代理人邱庭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人林木珍再审请求：1．请求依法撤销（2016）粤53民终854号民事判决；2．支持林木珍在一审中提出的金星公司应向林木珍支付迟延办证违约金201755.82元的诉讼请求；3．本案一审、二审、再审诉讼费用由金星公司承担。事实与理由：一、二审判决认定本案房屋交付日是2013年11月18日，是明显缺乏证据证明，适用法律错误。2010年8月6日，林木珍与金星公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：金星公司将位于京都花园小区××幢××层××号房出售给林木珍；建筑面积共251.8331平方米，售价1043848元整。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4．该商品房经建设部门验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540天，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有有效证件到本公司办理有关手续。上述合同签订后，林木珍依约向金星公司支付全部购房款。2010年11月30日，金星公司将涉案房屋钥匙交给林木珍，林木珍随后对房屋进行装修、入住，交付物业管理费用。根据合同的约定，金星公司应当在商品房交付使用后540天内即2012年5月27日前办理好房地产权登记。但是，2013年11月18日，涉案工程经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。直至2014年7月16日，林木珍才拿到涉案房屋房地产权登记证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，金星公司应向林木珍支付迟延办证违约金。本案争议焦点问题是涉案房屋交付时间的问题。事实证明，林木珍于2010年11月30日已拿到房屋钥匙，并对房屋进行装修使用。交付时林木珍并不知道房屋未经竣工验收合格。二审法院不尊重客观事实，认定2013年11月18日工程竣工验收合格日为房屋交付日，是明显缺乏证据证明，亦不符合常理。金星公司交付未经竣工验收合格的房屋给林木珍使用，是违约行为，但不能否定其实际的交付时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。因此，2010年11月30日，金星公司已将涉案房屋交付给林木珍占有使用，金星公司延迟办证的时间起算点从此日的540内后起算。二审法院认定竣工验收日为房屋交付日，从而认定金星公司不构成延迟办理房地产权证，是适用法律错误。《民事诉讼法》第二百条规定：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明；（六）原判决、裁定适用法律确有错误。”二审法院认定本案基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。申请再审人为维护自己的合法权益，依法提出再审申请。被申请人金星公司辩称：（2016）粤53民终854号民事判决认定事实和适用法律正确。关于林木珍认为金星公司应向其支付逾期办证违约金的请求，金星公司认为：一、该请求存在诉讼时效超过起诉期限的情形；二、林木珍请求计算违约金的起算时间从2012年5月27日开始计算不符合事实。逾期办证的时间应当从2013年11月18日竣工验收之日开始计算540天，超过该540天之后才属于逾期办证。金星公司不存在逾期办证的情形。综上，请求驳回林木珍的再审请求。林木珍向一审法院起诉请求：1．判令金星公司赔偿林木珍迟延办证违约金201755.82元（以1043848元为本金按中国人民银行同期同类贷款逾期利率计算，从2012年5月27日计至2014年7月15日）；2．判令金星公司赔偿林木珍占用办证费用损失7375.5元（利息以31315.44元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2010年8月6日起至2014年6月15日止）；3．本案诉讼费由金星公司承担。一审法院审理查明：2010年8月6日，林木珍（买受人）与金星公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市××大道与××处、编号××××××的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京都花园××幢。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第××幢××层××号房。……该商品房合同约定建筑面积共251.8331平方米，其中，套内建筑面积219.9706平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.8625平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1．该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额1043848元整。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3．其他方式。在签署本合同时即付清首期款313848元，剩余房款730000元于签订本合同之日起七天内办理银行按揭手续。第八条：交付期限。出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4．该商品房经建设部门验收合格。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．买受人必须交清所有款项办妥相关手续后，出卖人方可代买受人办理房地产权证书，如因房管局等部门未能及时办理房地产权证书的责任不属出卖人；买受人领取房地产权证书时必须本人持有效证件到本公司办理有关手续。第二十条：本合同未尽事项可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同还对逾期付款违约责任、交接、保修责任等双方的权利、义务作了详细约定。林木珍、金星公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。《附件四》第3条：交楼时，出卖人按照《商品房买卖（预售）合同》登记的地址向买受人发出收楼通知书，但是因为买受人确认地址有误或地址发生变更未及时通知出卖人，或买受人拒绝签收，或买受人接到甲方通知却不如期按通知办理约定事项等原因在七天内未依期接收商品房的，以出卖人发出邮政特快专递回执为凭证。到买受人逾期接楼时，仍要按交楼通知书确定的交楼日期起计付物业管理费（包括滞纳金）给物业管理公司。第4条：买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用（多除少补）。合同签订后，林木珍于2010年8月9日支付了购房款313848元，于2010年9月27日支付了购房款730000元，共款1043848元，购房款已全部支付完毕。另外，林木珍、金星公司均确认在2010年8月6日签订《商品房买卖合同》当日，林木珍将办证费31315.44元交付给金星公司。2013年10月29日，金星公司出具了云浮市京都花园一期（A、B1、C1幢）工程的《竣工验收备案表》，当天，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均在该表上盖章确认，注明“同意验收合格。”2013年11月18日，该工程经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。金星公司在2010年8月6日已收取了林木珍的物管费。对于房屋的交付时间，林木珍、金星公司均确认没有签订相关的收楼文件。林木珍称房屋是在2010年11月30日交付，交付后林木珍对房屋进行了装修，并在2011年报装了燃气。金星公司称其是在2010年11月30日将房屋的钥匙交给林木珍，目的是让林木珍看楼，金星公司知道林木珍在工程竣工验收前就已经对房屋进行装修，虽然在房屋竣工验收前收取了林木珍的物管费，但认为真实的交付时间是在房屋竣工验收后，大约是在2013年12月份，这样才符合合同的交付条件。金星公司称其在2014年1、2月份，已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实。金星公司主张是办证部门的原因导致未能按时办理房产证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》，载明:“2014年4月10日我局接到京都花园业主的投诉，告知我局京都花园C1、C2、C3栋为架空层现作为商业用地办理房产证及A栋二层会所预留用地已作为其公司的办公场地。由于2014年3月24日我局已根据京都花园提供的原城乡规划局审批的图纸对上述建筑图纸进行了变更，我局需要对上述情况进行核查，需要贵局配合，请贵局即日起暂停办理京都花园C1、C2、C3栋及A栋房产证”。2014年7月16日，房地产登记部门颁发了房地产权证书给林木珍，载明房屋坐落为云浮市市区金山大道××花园××房（复式），证号为：粤房地权证云字第××号，纳税金额为31315.44元。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及《附件四》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。对于双方争议的房屋交付时间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，《商品房买卖合同》约定的交付时间为2010年11月30日，因双方当事人均确认没有签订交付的文件，金星公司亦确认于2010年11月30日交了锁匙给林木珍，亦知道林木珍在房屋验收合格前已经对房屋进行装修，并收取了林木珍的物业管理费。为此，结合本案的实际履行情况，确认涉案房屋在2010年11月30日交付使用。金星公司明知房屋未竣工验收，而将房屋交付给林木珍使用，责任在于金星公司，故不能以房屋未验收合格为由而否定金星公司的实际交付时间。对于双方争议的金星公司是否需要承担逾期办理房产证的违约责任问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但对办理房产证的期限及违约责任均没有约定。金星公司称其在2014年1、2月份，已将办理房产证的相关资料交到房地产管理部门备案，但没有提供证据证实，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。金星公司主张是办证机关的原因导致延迟办证，但只提供了2014年4月11日，云浮市国土资源和城乡规划管理局向云浮市住房和城乡建设局发出的《关于建议暂停京都花园房产证办理的函》，从该函件中，不能反映出是办证机关的原因导致停办房产证，另外，金星公司并没有提供证据证实何时可恢复办证，故不能从金星公司举证的证据确定是办证机关的原因导致延期办证的具体时间，应由金星公司承担举证不能的后果，故不予扣减该期限。鉴于林木珍已取得房产证，可以证实金星公司已将具备办证条件的资料交给了办证部门办理房产证，在金星公司未能证实其交资料备案的时间的前提下，根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，……。”即办证机关办理时限为42天，应扣减该期间作为确定金星公司交资料备案的时间，林木珍于2014年7月16日取得了房产证，即金星公司备案的时间确定为2014年6月4日（2014年6月4日至2014年7月15日，共42天）。涉案房屋于2010年11月30日交付，林木珍主张于2012年5月27日前已经达到了合同约定的交付房屋540天的备案时间，合情合理，故确定从2012年5月27日起至2014年6月3日，是金星公司逾期办证的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因《商品房买卖合同》没有对逾期办证的违约金进行约定，故应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。”中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率为：2011年7月7日至2012年6月7日的年利率为6.65%；2012年6月8日至2012年7月5日的年利率为6.4%；2012年7月6日至2014年11月21日的年利率为6.15%。根据上述通知规定以及公平原则，确定按上述利率水平上加收40%作为违约金的计算标准，从2012年5月27日起至2014年6月3日，计得违约金合计为184772.12元[从2012年5月27日起至2012年6月7日共12天的违约金为3239.41元（1043848元×6.65%×140%÷360天×12天）；从2012年6月8日至2012年7月5日共28天的违约金为7274.46元（1043848元×6.4%×140%÷360天×28天）；从2012年7月6日至2014年6月3日共698天的违约金为174258.25元（1043848元×6.15%×140%÷360天×698天）]。由于林木珍在2014年7月16日才取得房产证，至此时才知道权利被侵害，林木珍于2016年4月29日提起诉讼，并未超过诉讼时效。对于双方争议的办证费是否需要支付利息损失的问题。《商品房买卖合同》的《附件四》约定，买受人应在收楼前向出卖人提交办理房产证、土地证的有关资料和办证费等合同所列一切费用。可见，交纳办证费是林木珍在收楼前应当履行的义务，金星公司亦将该费用交给有关部门，为林木珍办理了房产证。林木珍主张利息损失，依法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作如下判决：一、金星公司于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿违约金184772.12元给林木珍。二、驳回林木珍的其他诉讼请求。如果金星公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4438元，适用简易程序审理，减半收取2219元，由林木珍负担259元，金星公司负担1960元。金星公司不服一审判决，向本院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林木珍的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由林木珍负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为：本案是房屋买卖合同纠纷，是由于买方认为卖方迟延办理房屋产权证引起的纷争，买方林木珍提起本案诉讼，要求卖方金星公司支付迟延办理房地产权证的违约金及占用办证费用的损失。对于办证费用损失问题，一审判决驳回林木珍的诉讼请求后，林木珍并没有对此提起上诉，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“上诉请求的有关事实和适用法律”的二审审理范围。据此，本院二审不予审理。林木珍主张的迟延办证违约金，应以金星公司为林木珍办理房地产权证时存在迟延的事实为基础，如果没有迟延办证的事实则没有该项违约金产生的事实依据，更无须讨论违约金所诉是否超过诉讼时效期间的问题。对于确定金星公司是否存在迟延办证的事实，关键是对金星公司的交房时间认定，这是本案双方当事人争议的焦点问题。双方当事人签订的合同约定，卖方应于2010年11月30日交付房屋，而合同同时规定了房屋交付的条件是商品房经建设部门验收合格。从本案现有证据反映，涉案商品房到2013年10月29日才经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，2013年11月18日才将竣工验收的资料交云浮市住房和城乡建设局备案。尽管根据现有证据可认定，2010年11月30日前金星公司已将涉案房屋交付林木珍使用，但当时交付的房屋尚未达到合同规定的交房条件，一审认定以实际交房的情况确定房屋交付时间错误。金星公司上诉认为根据合同的约定及竣工备案情况，认定2013年11月18日为房屋交付日，理据充分，本院二审予以支持。根据合同约定，金星公司在房屋交付后540日内到产权登记机关办理房屋权属登记备案手续，即进行办理房地产权证的备案时间为2015年5月12日前。现在金星公司已于2014年7月16日为林木珍办理了房地产权证，即办证的行为早于合同规定的办证备案日期，金星公司并不存在迟延办证的行为。林木珍要求金星公司支付迟延办证的违约金，没有事实依据，本院二审不予支持。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，实体处理部分不当，本院二审依法予以改判，上诉人金星公司的上诉理由成立，本院二审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初554号民事判决。二、驳回林木珍对金星公司的诉讼请求。本案一审受理费2219元，二审受理费3995元，合共6214元，由林木珍负担。本院再审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院再审查明的事实，与一、二审查明的事实一致。本院再审认为：本案是房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。本案再审的争议焦点是：1．涉案商品房交付使用的时间；2．涉案商品房逾期办证的起算时间；3．金星公司应否支付逾期办证违约金。关于涉案商品房交付使用的时间问题。2010年8月6日，林木珍（买受人）与金星公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》第八条约定：交付期限，出卖人应当在2010年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设部门验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，双方均确认2010年11月30日，金星公司将涉案商品房的锁匙交给了林木珍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”根据上述规定和双方的约定，金星公司在合同约定的交付时间2010年11月30日将涉案商品房的锁匙交给林木珍的行为应视为房屋交付行为，涉案商品房交付使用的时间应为2010年11月30日。林木珍主张房屋实际交付时间为2010年11月30日，合理合法，本院予以确认。金星公司主张2013年10月18日涉案商品房工程验收合格，此时才符合交付条件，应以此时间为房屋交付时间，因上述时间与合同约定的交付时间和实际交付时间不符，本院不予支持。关于涉案商品房逾期办证的起算时间问题。林木珍（买受人）与金星公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述约定，金星公司应于2010年11月30日交付使用后540日内，即2012年5月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。金星公司没有按约定时间履行产权登记的有关义务，属于违约行为，根据合同的约定，林木珍从2012年5月24日起应当知道金星公司存在办证违约行为。金星公司主张交房期满540日的次日起林木珍应当知道权利被侵害，合理合法，本院予以认定。林木珍认为到2014年7月16日取得房产证之日才知道其权利被侵害，缺乏依据，且与合同约定不符，本院不予支持。关于金星公司应否支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如前所述，金星公司应于2010年11月30日交付使用后540日内，即2012年5月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。金星公司并没有提交证据证明其在2012年5月23日之前或之后已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此，在2012年5月24日后金星公司在办理产权登记方面处于持续违约状态，直到2014年7月16日为林木珍办理了房地产权属证书之日止。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因双方对逾期办理产权登记的违约行为没有约定具体的违约金，对逾期办证违约金，可以根据上述规定，按照已付购房款总额从违约之日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。金星公司认为，林木珍在2016年4月29日才提起诉讼主张逾期办证违约金，应适用两年的诉讼时效规定，部分违约金已超过诉讼时效的规定，对林木珍主张2014年4月28日前的违约金不应支持。金星公司的抗辩主张，合理合法，本院予以支持。金星公司应承担的逾期办证违约金为2014年4月29日至2014年7月16日期间共78日产生的违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。中国人民银行公布的一至三年期人民币贷款基准利率在2012年7月6日至2014年11月21日期间为年利率为6.15%，一审法院按基准利率的140%计算逾期办证违约金合理合法，本院予以维持。金星公司应支付的逾期办证违约金为19472.98元（1043848元×6.15%×140%÷360日×78日）。林木珍请求从2012年5月27日起计算逾期办证违约金，因2014年4月28日前的违约金请求权已过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，本院二审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致实体处理不当，本院予以纠正。再审申请人林木珍合理合法的请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤53民终854号民事判决；二、维持云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初554号民事判决第二项；三、变更云浮市云城区人民法院（2016）粤5302民初554号民事判决第一项为：云浮市金星房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金19472.98元给林木珍。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2219元，由云浮市金星房地产有限公司负担207元，林木珍负担2012元；二审案件受理费3995元，由云浮市金星房地产有限公司负担421元，林木珍负担3574元。本判决为终审判决。审判长  陈伟扬审判员  陈灿良审判员  黎洪靖二〇一九年十一月十九日书记员  黄靖茹附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则（2009修正）》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。