河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0411民初403号原告（案外人）：齐秀珍，女，1959年2月14日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张常富（齐秀珍之夫），男，1957年12月12日出生，汉族，住址同上。被告（申请执行人）：平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口东北角27号楼底商房（东数第3-6间）。统一社会信用代码：914104006987210876。法定代表人：何红涛，董事长。委托诉讼代理人：李军，河南大乘律师事务所律师。第三人（被执行人）：平顶山市民生房地产开发有限公司，住所地：平顶山市石龙区人民路南5号院龙泰大酒店306号房。统一社会信用代码：914104045637025837.法定代表人：王留辉，执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：王文正，男，1971年4月28日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告齐秀珍与被告平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司（简称华丰小额贷款公司）、第三人平顶山市民生房地产开发有限公司（简称民生房地产公司）、第三人王文正案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐秀珍的委托诉讼代理人张常富、被告华丰小额贷款公司的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼；被告民生房地产公司、王文正经本院公告送达期满后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐秀珍向本院提出诉讼请求：依法终止对鲁山县城xx小区x号楼x号车库（购房合同上的x号车库）的强制执行，并解除查封、不得执行。事实与理由：因为工作和做生意的原因，齐秀珍一家三代六口人在鲁山县城借房居住多年。2014年初，经过鲁阳镇十街村民华x介绍，齐秀珍在2014年1月25日与民生房地产公司签订商品房买卖合同，购买房屋一套，并包含车库一个，齐秀珍于合同签订当日依约支付了购房款。民生房地产公司亦按照合同约定在2014年6月1日前将齐秀珍购买的商品房及车库交付齐秀珍占有并使用。2018年9月17日湛河区人民法院在齐秀珍车库门上粘贴（2015）湛执字第263号公告，并要求齐秀珍限期腾空自己的车库。此期间，齐秀珍向湛河法院书面提出查封异议，2019年1月2日该异议被驳回。现湛河法院为了华丰小额贷款公司的利益、查封齐秀珍依据商品房买卖合同购置的车库，直接影响到齐秀珍对自己财产的使用权。为了维护齐秀珍合法权益，提出执行异议之诉。华丰小额贷款公司辩称，齐秀珍起诉没有事实和法律依据。该车库民生房地产公司先后抵账给李xx和华丰小额贷款公司。华丰小额贷款公司在诉讼中进行了保全。在执行程序中，执行局多次查封该房产。后执行局将该车库交给华丰小额贷款公司保管占有。华丰小额贷款公司购买车位款是否支付没有证据予以证实。后来李xx的异议之诉一审、二审都败诉。收款收据上载明的申xx不是民生房地产公司的职工，付给申xx的钱不能证明民生房地产公司收到车位款。收款收据的标注是后补的，不是原始凭证。齐秀珍是否支付车库款不清楚。另外齐秀珍异议的车库与执行的车库不一致，齐秀珍所说的房产和车库均没有去房管局备案，造成今天结果的主要责任在齐秀珍。所以即使齐秀珍起诉属实，责任也应该自己承担。民生房地产公司未到庭，无答辩。王文正未到庭，无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐秀珍提交以下证据：1.（2018）0411民初94号执行裁定书一份，拟证明本案起诉的依据以及齐秀珍向第三人购买房屋及支付房款被认定的事实。2.《商品房买卖合同》一份，拟证明齐秀珍和第三人签订协议是在华丰小额贷款公司查封车库之前签订的。3.查询证明一份，拟证明齐秀珍名下无其他用于居住的房屋。4.付款凭证一张、收据2张，拟证明齐秀珍已经履行购房合同的付款义务。5.收条1张、收据4张及证明一份，拟证明2015年齐秀珍将本案涉诉车库支付安装水表电表的费用500元。另外齐秀珍接受车库和住房以后支付水电费票据，由物业收取的。说明了本案涉诉车库就是合同中6号变更为7号交付给齐秀珍，变更的原因是车库前边有2个储藏室分别排在第三位和第四位，在交付上异议，所以当时变更为7号交付给齐秀珍。6.图片5张，拟证明自东到西数（包含储藏室）第6个车库即华丰小额贷款公司所称的本案涉诉合同约定的车库，现由华丰小额贷款公司保管。7.档案查询证明一份，拟证明本次诉讼的车库包含xx房屋、车库整个没有进行首次登记，截止现在还没有登记的条件。8.商品房买卖合同一份，拟证明和齐秀珍一样的商品房买卖合同，合同中就约定购买车库。没有单独签订车库的买卖合同，印证了齐秀珍合同的真实性。9.图片3张，拟证明齐秀珍对该争议车库自始至终在使用，这3张图片和文博物业出具的证明构成了一个证据链条，拟证明华丰小额贷款公司说车库交给其保管不符合客观情况。华丰小额贷款公司发表如下质证意见：证1真实性无异议，但是该裁定进一步证明齐秀珍执行异议被驳回。证明齐秀珍起诉没有事实和法律依据。证2真实性有异议，该合同签订不完整，并且不是一个人的书写笔迹，购房合同不能证明225000元的购房款包含车库款在内，更不能证明在法院查封前齐秀珍合法取得该车库。证3真实性无异议，证明问题有异议，齐秀珍名下没有房产，不能证明与她居住的家庭成员没有房产。证4汇款凭证和收款收据真实性有异议，该20万元的汇款凭证上黑体字标注部分明显是后添加的，与原始凭证不一致，该款注明汇给申xx的账户上，申xx与民生公司无关，不能证明齐秀珍履行了付车款的义务。25000元的收款收据没有汇款手续也没有收款人。证5收条1张、收据4张及证明真实性和证明问题均有异议，因为收条、收据上的章是私章不是备案的公章，有些是个人签名有些是私章，不能证实双方协商变更了涉诉标的物。因为购买房产和车库是购买民生房地产公司的房产和车库，以上收据和收条上的私章都不是民生房地产公司的章。同时证明齐秀珍起诉的标的物与法院执行的标的物不一致。证6涉及唐xx的内容真实性无异议，但是进一步证实法院已经驳回了唐xx的异议，唐xx也没有诉讼，进一步证明唐xx的异议不能成立，齐秀珍的异议也不能成立。更不能证实齐秀珍实际占有该车库。本案无论是6号还是7号车库法院都交给华丰小额贷款公司予以占有和保管。总之齐秀珍提供的证据不能证实齐秀珍主张的内容，建议驳回齐秀珍诉讼请求。证7、8、9证据均不认可。华丰小额贷款公司提供如下证据：1.（2015）湛民一初字75-1号民事裁定书一份，拟证明2015年5月29日华丰小额贷款公司在诉讼中已经对该车位进行保全。2.（2015）湛执字263-3号、（2015）湛执字263—4号执行裁定书两份，拟证明该案件进入执行程序后法院又对该涉案车库进行了续封。3.收据一份，拟证明2016年11月24日湛河法院执行局在执行过程中将涉案车库交给华丰小额贷款公司保管。4.（2015）湛执字263号执行通知书一份，拟证明湛河区人民法院法院正在执行拍卖该车库。上述证据同时证实涉案车库从2015年5月29日保全之日起，该车库至今由华丰小额贷款公司占有和保管。证明齐秀珍起诉没有事实和法律依据。5.补充担保合同，拟证明涉案房屋是2014年11月经实际控制人王文正和担保赵xx和民生公司的法律顾问在华丰小额贷款公司会议室签订的合同。6.涉案车库的平面图，拟证明2014年10月份涉案车库里什么都没有。7.2号楼的房屋预售证，拟证明2015年5月26日房管局审批的房屋预售证。8.送达回证一份，拟证明查封裁定书是售楼部签收的，该房屋及车库就没有出售。9.房管局的送达回证一份，拟证明华丰小额贷款公司查封了房屋和车库。10.查封证明一份，拟证明查封是履行了查封手续11.最高院案例一份，拟证明该车库没有在房产部门登记，所有权不是异议人的。12.2016年查封公告一份，拟证明2016年元月份华丰小额贷款公司对该车库进行了查封。13.2016年11月1日查封公告一份，拟证明该车库华丰小额贷款公司继续查封本案涉诉车库。14.异议书一份、购买车库的收据一份、购车库协议一份，拟证明异议人齐秀珍在强行占用x号车库时，x号车库没有被人违法强制占有。15.民事判决书一份，拟证明该车库没有被人占用。齐秀珍发表如下质证意见：证1真实性无异议，但是该证据应当由其他证据相印证，什么时间生效，法院什么时间实施查封，应当予以查明。证2真实性无异议，但是该裁定只说明让民生房地产公司处分，并没有把保管权交给华丰小额贷款公司。证3是华丰小额贷款公司自己自制的，不具有证据效力，况且根据物业出示的水电费以及车库的改造证明车库已经由齐秀珍占有。证4没有证据证明民生房地产公司收到，应该查明收到时间，权利是否放弃。综上，华丰小额贷款公司出示的证据只是证明法院在保护华丰小额贷款公司的债权过程中的程序问题，不能证明华丰小额贷款公司将债权变成物权的事实，更不能证明齐秀珍依据最高院关于审理执行异议案件的规定第29条应该享有的权利，因此华丰小额贷款公司的观点法院不应该采纳。证5其真实性请法庭酌定，实际上民生房地产公司对王文正个人债务担保不符合法律规定，应该是无效合同。与本案没有关联性。担保合同不能对抗齐秀珍的购房合同效力。证6真实性无异议，但是对关联性有意见，因为上面并没有说明几号车库，只是平面图。也印证小面积车库或者是储藏室存在，所以交付时将应该交付给齐秀珍的x号车库变成了x号车库。证7可以证实齐秀珍当时与第三人民生公司签订的售房合同是有效的。不能证明华丰小额贷款公司签订的抵押协议有效。证8、9、10无异议。但是不能证明华丰小额贷款公司现在占有车库和人民法院查封该车库的合法性。证11该案例对本案没有影响，案例上房屋具备登记条件，而本案的房屋及车库不存在登记的条件，该案例与本案没有可比性。最高院关于办理执行异议案件的规定在该案例以后，因此本案的法律适用应该按照最高法的司法解释来处理。证12、13真实性无异议，但是这两个公告后面有裁定，该裁定允许民生房地产公司使用，并没有说让华丰小额贷款公司使用。证14真实性无异议，但是也正好说明民生房地产公司将现在原告适用的车库交付后，在2014年4月份将应该按照合同中x号车库卖给唐xx，并不是说唐洪洋把车库抢走之后齐秀珍没办法才占用的x号车库。上次庭审中齐秀珍举证证明x号车库已经在2015年10月之前水电安装完成。证15.真实性无异议，但是均因为民生房地产公司一女三嫁出现的这种情况，该判决书没有排除原告的使用权和所有权，没有确定被告对该车库具有所有权，也没有认定被告在2015年11月签订的协议合法有效。民生房地产公司、王文正经本院公告送达期满后，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，应由其承担不利的法律后果。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，齐秀珍（××）与民生房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。该合同载明：……第二条商品房销售依据，预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鲁建预售证第（2012）00x号。第三条××所购商品房的基本情况，民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧××办事处××小区××单元××层西××房屋××套。该商品房建筑面积为119.36平方米。第四条计价方式与价款，该商品房总价款225000元。包含车库一个（二幢向北第六号，自东向西数）。……第六条付款方式及期限，一次性付款贰拾万元整，汇款申小萍62×××83。下余贰万伍仟元交接房款钥匙支付。民生房地产公司在出卖人处加盖合同专用章，刘xx在法定代表人处加盖私章，王文正在委托代理人处签字。齐秀珍在××处签名，张常富在委托代理人处签名。当日，齐秀珍以银行转款的方式向民生房地产公司交付了购买上述房屋款200000元，该公司出具了《收据》，载明：今收到齐秀珍购房款贰拾万元整（￥200000）。《收据》在记载房款处包括小写及大写处均加盖了民生房地产公司财务专用章。该《收据》上载明“此款打入农信社申xx账号：62×××83”。2015年4月17日，民生房地产公司给齐秀珍出具《收据》一份，载明：今收到齐秀珍交来购房款人民不贰万伍仟元整。￥25000元。并加盖民生房地产公司的印章。民生房地产公司向齐秀珍交付房屋与从东向西数第7号车库。齐秀珍提供《收条》一份，该收条载明：今收到齐秀珍2#北东起第7个车库电路电表水表安装费伍百元整，xx，2015年10月11日，并加盖案外人买三民私章。齐秀珍提供《证明》一份，该证明载明：x号楼住户齐秀珍车库在2号楼一楼，从东向西数（包含储藏室）排号第七，该车库从2015年到现在一直由本户使用，电费一直由该户交纳。同时提供2017年5月14日至2018年2月10日期间电费收据4份。另查明，xx小区x号楼底层包含两间不符合车库面积要求的储藏室。x号楼底层车库未在开发商处统一编号。现在x号楼底层车库编号为执行查封时为了便于执行进行的统一编号。华丰小额贷款公司陈述xx小区x号楼自东向西第x号车库为案外人唐xx于2016年8月购买。唐xx曾向本院提出执行异议，称其在2016年8月1日购买民生房地产公司位于xx号车库一间，购房款为5万元。要求法院停止对民生房地产公司位于xx号车库的执行。湛河区法院于2019年1月2日作出（2018）豫0411执异95号执行裁定书驳回案外人唐xx的异议请求。华丰小额贷款公司诉王文正、民生房地产公司、赵xx小额贷款合同纠纷一案，本院受理后，于2015年5月7日作出（2015）湛民一初字第75号民事判决书，判决：一、王文正于判决生效之日起三日内偿还平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司借款本金1000000元及利息（含其它损失），利息（含其它损失）按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍从2013年6月1日起计算至本判决限定的还款之日止；二、平顶山市民生房地产开发有限公司及赵xx对判决第一项承担连带清偿责任；在承担责任后，可就其承担的份额向被告王文正追偿；三、驳回平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的其他诉讼请求。2015年5月29日，本院作出（2015）湛民一初字第75-1号民事裁定书，裁定:即日起对民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧xx小区x号楼x单元x楼至x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套和x号楼北侧的车库八个（具体位置是从x号楼东头向西数第xx号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由民生房地产公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。因王文正、民生房地产公司、赵xx不履行上述判决书确定的义务，华丰小额贷款公司申请本院强制执行，本院于2015年7月14日立案受理。2016年11月2日，本院作出（2015）湛执字第263-3号执行裁定书，裁定即日起将被执行人民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧x号楼x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套和x号楼北侧的车库八个（具体位置是从x号楼东头向西数第xx号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由被告民生房地产公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。2016年11月24日申请执行人华丰公司收据显示：今收到平顶山市湛河区人民法院执行平顶山市民生房地产有限公司所查封的位于鲁山县城西侧x号楼x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套、x单元x楼的复式套房两套和x号楼北侧的车库六个（具体位置是从x号楼东头向西数第x号车库），暂由我公司保管。2018年7月9日，申请执行人申请对上述查封的六套房屋及六个车库进行评估。2018年10月12日，本院对该查封财产进行了续封。案外人齐秀珍提出书面执行异议。2019年1月2日作出（2018）豫0411执异94号执行裁定书，裁定：驳回案外人齐秀珍的异议请求。齐秀珍不服，提起案外人执行异议之诉，引起本案诉争本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利是否排除执行。民生房地产公司系xx小区的开发商，为涉诉车库的建造者。齐秀珍在本案涉诉车库查封前，与民生房地产公司签订《商品房买卖合同》，从民生房地产公司处购买商品房一套及涉诉车库一个,并向民生房地产公司交纳了全部款项。车库属于小区商品房的配套设施。车位、车库在物理上有独立性,但其社会功用在于满足商品房消费者的居住需要,是对商品房提供的居住功能的延伸和拓展。对商品房购买者而言,车库的配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益应受到法律的保护。齐秀珍作为xx小区的商品房购买者,其交纳全部房款购买商品房目的是用于居住。《商品房买卖合同》中同时约定购买车库目的是便利居住,其作为商品房购买者对案涉车库享有的民事权益,受到较普通债权更为优先的法律保护,属于对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形。故不得执行位于鲁山县城西侧××办事处××小区××楼北××西××号车库。华丰小额贷款公司辩称本案涉诉车库齐秀珍并未交纳相关款项，且合同约定车库与涉案车库不一致，其申请错误。但是齐秀珍提供有《商品房买卖合同》、《收据》、买三民《收条》、转账凭证、物业公司证明及电费收据予以证明其购买车库并交纳相关款项且于2015年占有使用自东向西数第x号车库的事实。xx小区x号楼存在民生房地产公司将车库多次处分，且处分时车库编号不一致情况，但齐秀珍作为商品房购买者对此无过错。故根据齐秀珍实际购买用于生活便利车库且占有使用的事实，对华丰小额贷款公司的辩称意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行位于鲁山县城西侧xx小区x号楼北自东往西数第x号车库。案件受理费925元，由平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王伴伴审 判 员  程浩朋人民陪审员  孙卷良二〇一九年十一月二十八日书 记 员  徐甜甜附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第二项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。