成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9787号 原告：谢福先，男，1948年11月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘雨昕，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林檬，四川恒和信律师事务所律师。 被告：罗家华，男，1962年1月5日出生，汉族，住四川省崇州市。 原告谢福先与被告罗家华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢福先的委托诉讼代理人刘雨昕、林檬到庭参加诉讼，被告罗家华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢福先向本院提出诉讼请求：1.判令罗家华向谢福先支付欠付的2016年3月1日至2017年2月28日的租金及设备设施使用费60000元，2017年3月1日至2018年2月28日的租金及设备设施使用费、市场推广费91936元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金74568元，2019年3月1日至2019年5月22日的房屋占用费16956.56元，合计243460.56元；2、判令罗家华向谢福先支付逾期付款的违约金（自2015年12月1日起，以60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2016年12月1日起，以91936元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2018年2月28日起，以74568元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2019年2月28日起，以16956.56元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；以上暂计算至2019年7月16日为109384.82元）；3.判令罗家华支付的履约保证金20000元作为违约金不予退还；4.判令罗家华向谢福先支付谢福先为本案诉讼而支付的律师费6000元；5.本案的诉讼费6683元由罗家华承担。 事实和理由：2013年2月4日，谢福先授权四川青龙市场物业管理有限公司与罗家华签订《租赁合同》，约定罗家华承租谢福先所有的位于成都市，租赁期限为5年，自2013年3月1日至2018年2月28日，罗家华应在2015年12月1日前支付2016年3月1日至2017年2月28日的租金43162元，在2016年12月1日前支付2017年3月1日至2018年2月28日的租金43162元。罗家华应在每年交纳租赁房屋租金同时支付市场设施设备使用费28774元。合同同时约定罗家华每年需要支付市场推广费，双方实际约定的市场推广费为每年2万元。《租赁合同》到期后，2018年3月1日，谢福先与罗家华就罗家华继续承租上述房屋签订《合同书》，约定租赁期限为1年，自2018年3月1日至2019年2月28日，罗家华应于2018年2月28日向谢福先支付全年租金74568元。租赁期间，谢福先按约向罗家华提供了租赁房屋。2019年2月28日， 租赁期限届满后，罗家华继续使用租赁房屋，并于2019年4月8日从25号摊位搬至谢福先所有的27号摊位。2019年5月22日，罗家华搬离27号摊位。罗家华在租赁期间，未按约向谢福先支付租金等费用，经谢福先多次催要仍未支付，至今尚欠2016年3月1日至2017年2月28日的租金及设备设施使用费60000元，2017年3月1日至2018年2月28日的租金及设备设施使用费、市场推广费91936元，2018年3月1日至2019年2月28日的租金74568元，2019年3月1日至2019年5月22日的房屋占用费16956.56元，合计243460.56元。为保障谢福先合法权益，诉至法院，望支持谢福先的全部诉讼请求。 罗家华未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2013年1月5日，谢福先向四川青龙市场物业管理有限公司（以下简称青龙公司）出具《授权委托书》，载明“谢福先现委托青龙公司对外出租我方位于成都市金牛区的商铺（权证号：权14××24），青龙公司可以其名义与承租人签订租赁合同”。 2013年2月4日，青龙公司代谢福先与罗家华签订《租赁合同》，主要约定：1.罗家华自愿承租谢福先所有的位于成都市；2.租赁期限为五年，从2013年3月1日起至2018年2月28日止；3.本合同租赁期内租赁房屋每年租金为43162元；4.罗家华在签订本合同时一次性付清租赁房屋第一合同年度（从2013年3月1日起至2014年2月28日止）的租金43162元；罗家华在2013年12月1日前付清租赁房屋第二合同年度（从2014年3月1日起至2015年2月28日止）租金43162元；罗家华在2014年12月1日前付清租赁房屋第三合同年度（从2015年3月1日起至2016年2月28日止）租金43162元；罗家华在2015年12月1日前付清租赁房屋第四合同年度（从2016年3月1日起至2017年2月28日止）租金43162元；罗家华在2016年12月1日前付清租赁房屋第五合同年度（从2017年3月1日起至2018年2月28日止）租金43162元；5.本合同租赁期内罗家华应承担市场设备设施使用费28774元，罗家华在每年缴纳租赁房屋租金的同时，将此款同步交纳给谢福先；6.罗家华认可谢福先或谢福先授权委托的管理方每年向罗家华收取市场推广费，策划、推广市场经营特色，改善市场经营环境，推动市场的可持续发展，本合同租赁期内罗家华应交该租赁房屋市场推广费具体收费金额由罗家华与谢福先或谢福先委托的管理方另行商定交纳，此费用一经收取，任何情况下均不退还；7.罗家华在2013年12月1日前向谢福先支付第二合同年度租金的同时，应一次性向谢福先或谢福先授权委托的管理方支付履约保证金20000元，用于确保罗家华在租赁期内合法经营，全面履行该租赁合同；8.谢福先应于2013年3月1日将该租赁房屋按现状交付罗家华使用；9罗家华应在本合同租期届满之日交还租赁房屋，对逾期仍占用租赁房屋的，罗家华须按每日1000元向谢福先支付该租赁房屋占用使用费；10.罗家华违约，谢福先有权终止合同，收回租赁房屋和不负责赔偿罗家华装饰装修等一切损失，谢福先不退还罗家华履约保证金和未使用租赁房屋取件的租金及所有已交费用。合同签订后，谢福先依约将案涉房屋交付罗家华，罗家华向谢福先支付履约保证金20000元。罗家华依约向谢福先支付案涉房屋前三个合同年度的租金、市场设备设施使用费等费用。罗家华就案涉房屋第四个合同年度即2016年3月1日至2017年2月28日仅向谢福先支付租金1万元、摊位费用30000元。 2018年3月1日，青龙公司代谢福先与罗家华签订《合同书》，主要约定：1.罗家华自愿承租谢福先所有的位于成都市金牛区房屋；2.租赁房屋收费面积为19.2平方米，此面积作为本合同项下计费面积；3.租赁期限为1年，从2018年3月1日起至2019年2月28日止；4.年租金为74568元，罗家华应在2018年2月28日前一次性向谢福先缴纳完毕；5.谢福先应于2018年3月1日将该租赁房屋按现状交付罗家华使用；6.租期届满或本合同解除、终止之日的次日前，罗家华负责无条件将租赁房屋腾空，将租赁房屋恢复到交付原状返还给青龙公司；7.租赁期限届满或本合同被解除、终止的，罗家华逾期占用租赁房屋的，每逾期占用一日，罗家华按每日1000元向谢福先支付该租赁房屋占用使用费；8.若罗家华违反本合同，谢福先、青龙公司不予退还罗家华履约保证金，且罗家华应当按照当年租金和物业管理费用和综合服务费用三项金额合计数的100%承担违约责任；9.如罗家华违约，罗家华应向谢福先、青龙公司承担赔偿责任（包括由此导致的律师费、诉讼费等）。合同签订后，罗家华未依约向谢福先支付租金。合同到期后，罗家华继续占用使用案涉房屋至2019年4月8日，后罗家华自行搬至27号商铺继续使用。 另查明，2019年5月28日，谢福先为向罗家华主张案涉权利与恒和信律师事务所签订《代理合同》，并以转账方式向恒和信律师事务所支付律师费6000元。 上述事实，有《房屋信息查询记录》、《授权委托书》、《租赁合同》、《合同书》、《收据》、《证明》、《代理合同》、转账凭证、发票及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，谢福先与罗家华之间的《租赁合同》及《合同书》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。对于谢福先主张罗家华支付2016年3月1日至2017年2月28日欠付的租金43162元、设备设施使用费16838元，合计60000元的诉讼请求。根据已查明事实，罗家华向谢福先支付该租赁期间各项费用合计40000元，其中10000元的收据载明的是租金，另外30000元载明的系摊位费用。庭审中，谢福先陈述罗家华支付的上述40000元，其中20000元为市场推广费、11936元为设备设施使用费、8064元为物业费，但谢福先未就其上述主张向法庭举证，应当承担举证不能的法律后果。虽然《租赁合同》载明市场推广费的具体金额由双方另行商定，但根据谢福先向法庭提交的三张收据，即2014年3月1日至2015年2月28日市场推广费20000元的收据、2014年3月1日至2015年2月28日市场综合费80000元的收据以及2015年3月1日至2016年2月28日租金等综合费用100000元，可以证实罗家华认可向谢福先支付的市场推广费标准为20000元/年。故2016年3月1日至2017年2月28日期间，罗家华应向谢福先支付租金43162元、设备设施使用费28774元以及市场推广费20000元合计91936元，扣除罗家华已支付的40000元后，罗家华还须向谢福先支付租金等费用51936元。 对于谢福先主张罗家华支付2017年3月1日至2018年2月28日欠付的租金43162元、设备设施使用费28774元、市场推广费20000元合计91936元以及2018年3月1日至2019年2月28日欠付的租金74568元的诉讼请求，根据已查明事实，罗家华未向谢福先支付上述租赁期间的各项租赁费用，故谢福先的该项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。租赁期限届满后，罗家华未依约将案涉房屋交还谢福先，应当按照《合同书》载明的年租金74568元（每日204.3元）标准向谢福先支付2019年3月1日至2019年4月8日期间的房屋占用费7763.4元（每日204.3元×38天）。对于谢福先主张罗家华支付2019年4月9日起至2019年5月22日期间的房屋占用费，因谢福先陈述罗家华于2019年4月9日起自行搬离至27号商铺，故谢福先主张该段期间的房屋占用费，无合同依据，本院不予支持。 对于谢福先主张罗家华支付的履约保证金20000元作为违约金不予退还的诉讼请求。根据《租赁合同》，罗家华违约，谢福先不退还罗家华已支付的履约保证金，故谢福先的该项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 对于谢福先主张罗家华支付其为本案诉讼而支付的律师费6000元的诉讼请求。根据《合同书》，如罗家华违约，罗家华应向谢福先承担赔偿责任（包括由此导致的律师费、诉讼费等），故谢福先的该项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。 对于谢福先主张罗家华支付分段计算的逾期付款违约金的诉讼请求。根据《租赁合同》，罗家华违约，谢福先不退还罗家华履约保证金，但并未就罗家华逾期支付租金的违约金进行约定。因本院已判令罗家华支付的履约保证金20000元作为违约金不予退还，且合同并未就逾期付款违约金进行约定，故对于谢福先主张的自2015年12月1日起，以60000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止；自2016年12月1日起，以91936元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至实际付清之日止的逾期付款违约金，本院不予支持。另根据《合同书》，若罗家华违反本合同，罗家华应当按照当年租金和物业费管理费用和综合服务费用三项金额合计数的100%承担违约责任。罗家华未依约支付租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任。但本案中，谢福先并未就罗家华逾期支付租金等给其造成的损失向法庭举证，本院根据公平原则，酌情判定罗家华向谢福先支付违约金：以欠付租金74568元为基数，自2018年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清为止；以欠付房屋占用费7763.4元为基数，自2019年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清为止。谢福先经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付2016年3月1日起至2017年2月28日止欠付的租金、设备设施使用费等合计51936元； 二、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付2017年3月1日至2018年2月28日止欠付的租金、设备设施使用费及市场推广费合计91936元； 三、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付2018年3月1日至2019年2月28日欠付的租金74568元； 四、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付房屋占用费7763.4元； 五、谢福先不向罗家华退还罗家华交纳的履约保证金20000元； 六、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付律师费6000元； 七、罗家华于本判决生效之日起十日内向谢福先支付违约金，具体计算方式：以74568元为基数，自2018年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清为止；以7763.4元为基数，自2019年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清为止； 八、驳回谢福先的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6683元，由罗家华负担4183元，由谢福先负担2500元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  栾森林 人民陪审员  付慧倩 人民陪审员  姜绍刚 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  韩月萍