广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4848号原告：茹家强，男，1971年2月2日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：刘学煜，男，1964年12月19日出生，汉族，住广州市花都区，被告：黄彩银，女，1964年11月3日出生，汉族，住广州市花都区，两被告共同委托诉讼代理人：汤国坚，广东金科律师事务所律师。第三人：黄锦霞，女，1973年2月28日出生，汉族，住广州市海珠区琶洲北码头东街9号，公民身份号码：。原告茹家强与被告刘学煜、黄彩银及第三人黄锦霞合同纠纷一案,本院于2019年4月22日立案受理后,依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行审理。原告茹家强、被告刘学煜、黄彩银及其共同委托诉讼代理人汤国坚到庭参加诉讼，第三人黄锦霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茹家强向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的关于广州市花都区花东镇南溪村3队XX村一巷83号（现为86号）宅基地及地上房屋的转让协议《让明》；2.两被告退还广州市花都区花东镇南溪村3队XX村一巷83号（现为86号）宅基地及地上房屋；3.两被告向原告退还广州市花都区花东镇南溪村3队XX村一巷83号（现为86号）宅基地证原件及有关单据原件（包括编号为0024248、0024249的申请宅基地收据2份、广州市花都区农房建设规划许可证、经审查符合规划准予建设特发此证、花都市地籍调查审批表、土地登记卡）。4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告刘学煜与被告黄彩银是夫妻关系，位于广州市花都区花东镇南溪村3队××宅基地（以下简称“涉案宅基地”）及地上房屋（以下简称”涉案房屋”）属于原告所有。2004年，原告与被告黄彩银签订了《证明》，双方约定原告及黄锦霞所有的涉案宅基地使用权及房屋转让给被告黄彩银使用。在签订该《证明》时，原告并不知悉被告黄彩银家庭已拥有多处住房和宅基地，并不符合宅基地使用权转让时应当具备的条件。在签订《证明》后，原告得知被告黄彩银并不符合宅基地使用权的受让条件，违反了“一户一宅”的原则，因此不能办理宅基地使用权的变更登记手续，被告黄彩银的严重违约行为导致不能实现合同目的。因被告的原因不能办理宅基地使用权的变更登记手续的，其行为已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第四款、第五款规定，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。综上所述，恳请法院依法裁判，以维护原告的合法权益。被告刘学煜、黄彩银辩称，原告的诉请毫无事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉请。理由如下：第一，涉案宅基地及地上房屋转让合同实际已经履行完毕，被告黄彩银作为买方不存在任何违约行为，被告黄彩银受让时已支付108000元，原告及第三人黄锦霞也当即将宅基地及地上房屋交付给被告，同时交付给被告的还有房屋钥匙，以及原告原有的集体土地使用权证，花都区农房建设规划许可证、行政事业性收费统一收据2份等有关证明材料，被告自受让之日起对涉案宅基地和房屋实际占有使用至今，并已于2014年初装修入住该房。被告还曾于2007年6月18日取得由广州市人民政府和广州市国土资源和规划局颁发的登记在刘学煜名下的集体土地使用权证。所以涉案转让合同实际已经履行完毕。第二，涉案宅基地在办理变更登记或办理新证的瑕疵是主管机构管理错漏，不是合同任何一方的过错，更不是被告的违约行为。虽然在第一点提到登记在刘学煜的名下的集体土地使用权证于2014年4月25日被国土房管部门声明作废，但该新证从2007年6月18日至2014年4月25日期间是合法存在的，是有效的，而该新证在国土部门缺失相关材料是管理部门内部登记的过错，被告不存在任何过错。第三，退一步看，其实双方签订的转让合同中并无约定有关宅基地变更登记内容，因此即使不办理变更登记，或者不能办理变更登记，也不存在违约的合同依据。第四，就涉案转让合同而言，合同目的是多方面、多层次的，卖方的目的是取得价款，并将户籍迁出南溪村，其目的早已实现。买方目的是取得宅基地和房屋的实物，并占有使用，其次才是办理使用权的变更登记到自己名下。由于宅基地依法不可自由流通，限于村民使用，因此是否办理变更登记对合同目的影响有限。2004年签订合同至今已过去15年，事实证明对买卖双方来说合同目的都已经基本实现，原告的户籍是在2007年1月迁出南溪村的，即使原告要求解除合同，最迟也应该在户籍迁出之前提出。第五，纵观原告自2014年以来的所有行为可以看出原告的真实面目，原告是见利忘义，企图通过滥用诉权，撕毁合同，从被告手中巧取豪夺本已属于被告并已使用多年的宅基地及房屋。第六，涉案转让合同卖方是两人，而黄锦霞并无提出解除合同的意见。另外与本案相关的案件已经通过中级人民法院得到最终结果，案号是（2018）粤01民终5708号，请法院参考进行裁判。第三人黄锦霞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花东镇南溪村三队，地址为XX村一巷83号（现门牌号码为××），《集体土地使用证》号为花集建（97）字第021303062号，地号为戊167号，土地使用者登记为茹家强、黄锦霞。该房屋现由刘学煜、黄彩银一家占有使用。2004年10月20日，茹家强、黄锦霞作为甲方，刘学煜的妻子黄彩银作为乙方，双方在南溪村委会的见证下签订一份《证明》，约定茹家强、黄锦霞将涉案房屋及土地产权和所有的附着物转让给黄彩银作永久性使用。刘学煜作为见证人签名。同日，茹家强、黄锦霞出具收条，确认收到黄彩银购房款108000元。《证明》签订后，刘学煜就涉案宅基地办理了新的《集体土地使用证》，证号为花集用（2007）第021303073号，登记使用权人为刘学煜，地号为戊177。2014年年初，刘学煜对涉案房屋进行了装修。2014年1月，茹家强提起行政诉讼，请求确认广州市国土资源和房屋管理局为刘学煜办理花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的发证行为违法并要求予以撤销。该案诉讼中，该局经过调查发现只能查询到茹家强、黄锦霞办理涉案地块土地使用证的相关档案材料，未查询到刘学煜办理花集用（2007）第021303073号土地使用证的相关档案材料。于是，广州市国土资源和房屋管理局于2014年4月17日向刘学煜发出通知（穗花国房函〔2014〕253号），要求刘学煜在2个工作日内前去该局办理证号为花集用（2007）第021303073号《集体土地使用证》的注销登记手续。刘学煜未按要求时间前去办理。2014年4月25日，广州市国土资源和房屋管理局花都分局在广州日报上刊登作废声明，声明刘学煜持有的（2007）第021303073号《集体土地使用证》作废。刘学煜不服广州市国土资源和房屋管理局上述行为，向广东省人民政府申请复议。2014年11月14日，广东省人民政府作出粤府行复〔2014〕326号《行政复议决定书》，决定维持受被申请人广州市人民政府委托，广州市国土资源和房屋管理局废止花集用（2007）第021303073号的《集体土地使用证》，并由广州市国土资源和房屋管理局花都分局在报纸对该证声明作废的行为。另查明，茹家强与黄锦霞原为夫妻关系，于2001年10月12日经法院调解离婚，双方未对涉案房屋的归属做出约定。再查明，2015年1月28日，刘学煜、黄彩银向本院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求：1.确认茹家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日签订的，关于广州市花都区花东镇南溪村3队××宅基地及地上房屋的转让协议（《证明》）有效（原宅基地《集体土地使用权证》号：花集建（97）字第021303062号，地号：戊167号）；2.茹家强、黄锦霞协助刘学煜、黄彩银向有关部门申请、办理上述宅基地及地上房屋的集体土地使用证。本院做出（2015）穗花法民三初字第334号民事判决，驳回原告刘学煜、黄彩银的全部诉讼请求。刘学煜、黄彩银不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2018年10月11日作出（2018）粤01民终5708号民事判决：一、撤销广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第334号民事判决；二、确认茹家强、黄锦霞与黄彩银于2004年10月20日所签订的《证明》有效；三、驳回刘学煜、黄彩银的其他诉讼请求。该案已经发生法律效力。诉讼中，茹家强提供了土地登记申请书及照片，拟证明以下房屋为刘学煜所有，刘学煜违反了“一户一宅”原则：1.位于南溪村××队，地号为戊60之一的宅基地房屋（证号：花府集建〔91〕第021305054号），登记时间为1991年3月1日；2.位于南溪村××队，地号为戊82的宅基地房屋（证号：021305075），该房屋系刘学煜继承取得，登记时间为2011年；3.位于花东镇××村，地号为戊140的宅基地房屋，申请登记时间为1998年5月5日。刘学煜确认其在购买涉案房屋前，在南溪村拥有一处宅基地房屋，即地号为戊82的宅基地房屋（证号：021305075），认为该房屋（土地使用权人）虽登记在其名下，但当时刘学煜与其弟弟尚未分家，该房屋为其与弟弟共有。本院认为：茹家强、黄锦霞与黄彩银签订的《证明》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，双方应恪守履行。根据《证明》的内容显示，茹家强、黄锦霞与黄彩银之间实质为房屋买卖合同关系。在房屋买卖合同关系中，出售方的权利在于收取购房款，义务在于让渡房屋的所有权，买受方的权利在于取得房屋所有权，义务在于支付合同对价。黄彩银作为买受方已经向茹家强、黄锦霞支付了购房款，其合同义务已经履行完毕，并不存在违约。茹家强根据合同法第九十四条的规定要求解除《证明》，第九十四条的规定属于法定解除条件，即守约方对违约方不履行合同义务时有权单方提出合同解除权。而本案不符合上述情形，黄彩银亦不同意解除合同，因此茹家强要求解除《证明》，并据此提出的其他诉讼请求，均缺乏法律依据，本院不予支持。虽然刘学煜、黄彩银名下目前登记有多宗宅基地，可能存在涉案宅基地无法过户的情况，但黄彩银表示愿意承担此种不利的法律后果，此为其对自身权利的处分，本院不宜干涉。黄锦霞经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告茹家强的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告茹家强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  卢银兴人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十一月七日书 记 员  刘雄燕陈晓敏