山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终5900号上诉人（原审被告）：烟台中青基业房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区福桃路69号。法定代表人：赵梓序，总经理。委托诉讼代理人：姜彦，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张立平，男，汉族，1965年3月18日出生，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：迟兴，山东一和律师事务所律师。上诉人烟台中青基业房地产开发有限公司（以下简称中青公司）因与被上诉人张立平商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2063号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。中青公司的委托诉讼代理人姜彦，张立平的委托诉讼代理人迟兴参加诉讼。本案现已审理终结。中青公司上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0611民初2063号民事判决书;2、依法改判驳回张立平的诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由张立平承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。(一）原审判决认定本案所涉买卖合同和补充协议属于格式合同是错误的。本案所涉及的《商品房买卖合同》为烟台市住房和城乡建设局推广使用的“烟台市商品房买卖合同示范本”，不能认定为格式合同。示范文本与格式合同虽然都是为了重复使用而事先拟定的合同文本，但两者依然存在较明显的区别：示范文本仅对合同文本的框架和条款的完备性作出规定，不涉及双方具体协商内容和权责分配，赋予合同双方平等商谈的空间，而格式合同则是对具体交易内容的直接规定，对方只有接受或不接受的选择，如果签订合同当事人乙方处于弱势地位，就会明显发生违背协商一致和诚实信用原则的情况。本案所涉《商品房买卖合同》中便预留有空格、手写等灵活协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定，而补充协议第十一条第4款、第5款是针对示范文本给予当事人对某些条款进行补充预定的约定条款，是对示范文本进行补充约定。综上所述，本案所涉买卖合同和补充协议不属于格式合同，原审判决将补充协议第十一条第4款以格式条款进行释义是错误的。(二）原审判决逾期办证违约金计算的起算时间是错误的。本案所涉及的补充协议第十一条第5款“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天按照总房款的万分之一向买受人支付违约金”，而补充协议第十一条第4款后半部分“办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后的60个工作日”，只有这两部分涉及“买受人”与逾期办理“房屋所有权证书”的违约金，且仅有这两部分说明其存在因果关系，所以补充协议第十一条第5款是针对补充协议第十一条第4款后半部分作为的违约责任，非针对第十一条第4款前半部分（双方约定出卖人办理买受人购买房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起的180个工作日）作出的，且两者没有因果关系，不可强制为支付买受人逾期办证违约金而连接因果链条。因此，中青公司逾期办证需承担的违约金起算时间点应自张立平购买房屋所在楼栋的房屋初始登记后的第61个工作日。二、原审法院未采纳已过诉讼时效抗辩的《补充代理意见》程序违法。张立平于一审期间提出诉讼请求，认为中青公司应于2015年11月12日前将张立平坐落于君山水小区4#1101房屋办理房屋所有权证，针对张立平诉求，中青公司于9月12日提交《补充代理意见》，张立平提起逾期办理房屋转移登记违约金诉讼请求的时间为2019年7月28日，截止张立平应向法院请求保护其民事权利已有3年零10个月的时间，张立平对其所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使。原审法院以庭审结束为由不予采纳中青公司提交的《补充代理意见》，但民事一审期间是指法院立案到判决之间的时间，在一审开庭没有判决到后来择日宣判的时间内算“一审期间”，中青公司于原审判决之前提起诉讼时效经过的《补充代理意见》,原审法院不予采纳程序违法。遂根据以上事实情况以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条约定，张立平向中青公司主张逾期办理房屋转移登记违约金诉讼请求已过诉讼时效。张立平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中青公司的上诉请求。张立平向一审法院起诉请求：1、判令中青公司支付逾期办理涉案房屋转移登记违约金65852.33元；2、本案的诉讼费用由中青公司承担。一审法院认定事实：张立平与中青公司双方于2013年2月25日签订商品房买卖合同（以下简称合同）及补充协议。约定张立平购买中青公司开发的君山水4号楼第11层1101号房，总购房款676101.90元，中青公司应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将涉案房屋交付张立平使用。补充协议第十一条关于产权登记的约定第4款“双方约定出卖人办理买受人购买房屋所在楼栋的房屋所有权初始登记的时间为自合同约定交房之日起的180个工作日，办理买受人房屋所有权证时间为出卖人取得买受人购买房屋所在楼栋的房屋初始登记证书后60个工作日。”、“第5款如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋所有权证书的，每延迟一天按照总房款的万分之一向买受人支付违约金。”涉案房屋所在楼栋产权证书取得时间为2017年1月6日，涉案房屋所有权证书取得时间为2018年7月20日。一审法院认为，张立平与中青公司双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行。本案所涉买卖合同和补充协议，是中青公司为销售便利、重复使用而预先拟订的，属于格式合同，而且在合同签订过程中无论是从专业知识还是控制能力，中青公司都要明显的强于张立平。根据合同法规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；对于补充协议第十一条第4款内容的理解，张立平与中青公司双方持不同意见，依法应作出对中青公司不利的解释。双方合同约定涉案房屋交付时间为2014年12月20日前，中青公司应在2014年12月20日之后的180个工作日之内，即2015年9月11日前取得4号楼的产权登记证书，并应在2015年9月11日之后的60个工作日之内，即2015年12月10日前为张立平取得涉案房屋的产权登记证书。而2018年7月20日张立平取得涉案房屋产权登记证书，此时间距约定办理涉案房屋产权证书时间相差953天。中青公司称应从2017年1月6日，即取得涉案房屋所在楼栋的不动产权证书之日作为逾期办证违约金的起算日期的主张不能成立，一审法院不予支持。张立平主张以房屋总价款676101.90元为基数，自2015年11月12日起至2018年7月20日（取得涉案房屋产权证书之日）按日万分之一计收违约金，计算为65852.33元，计算有误，应予纠正。应以涉案房屋总价款676101.90元为基数，计算自2015年12月10日至2018年7月20日期间的逾期办证违约金，计算为64432.51元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百三十八条规定判决：中青公司于本判决生效之日起十日内支付张立平逾期办证违约金64432.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，减半收取723元，由中青公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实同一审一致。本院认为，本案争执焦点问题为中青公司与张立平签订的《补充协议》第十一条的性质及中青公司向张立平支付逾期办证违约金的起算时间。对双方当事人争议的《补充协议》第十一条的性质问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。中青公司与张立平签订的《补充协议》是中青公司预先拟定，其称已向张立平明示并未提交证据证明，该《补充协议》的性质实为格式协议。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《补充协议》第十一条第4款关于产权登记的约定，首先应按照通常理解，即办理产权登记的时间应自合同约定交房之日起180个工作日(办理房屋所有权初始登记的时间)加60个工作日(办理买受人房屋所有权证的时间)，亦即自合同约定交房之日起240个工作日。其次即使中青公司与张立平对该条款的理解产生争议，依法亦应作出不利于中青公司的解释。一审法院依法对办理涉案房屋所有权证的时间所作的认定正确。对于中青公司提出的诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明和主动适用诉讼时效的规定进行裁判。第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予审理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》解释的相关规定，当事人提交证据及变更、增加诉讼请求均应在举证期限届满前提出，变更、增加诉讼请求及提起反诉，亦应在法庭辩论终结前提出。本案中青公司在一审举证期限内及一审法庭辩论终结前均没有提出时效抗辩，一审法院不予审理并无不当。二审提出，本院不予审理。综上所述，一审法院所做判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。中青公司的上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1446元，由烟台中青基业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯伟平审判员  杨 霞审判员  李 安二〇一九年十一月四日书记员  杨晓丹