文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初18379号原告：王祥斌，男，汉族，1975年4月15日生，住重庆市武隆县。委托诉讼代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆锦奥置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园大道26号6栋9-1，统一社会信用代码915000003216969697。法定代表人：肖毅，职务总经理。委托诉讼代理人：何勤，男，汉族，1982年12月28日生，住重庆市江北区，系公司员工。被告：中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行，住所地重庆市巴南区龙海大道5号1幢1-1，统一社会信用代码91500113903427953U。负责人：王乐，职务行长。委托诉讼代理人：姜颖，女，汉族，1984年12月21日生，住重庆市巴南区，系公司员工。原告王祥斌诉被告重庆锦奥置业有限公司（以下简称锦奥公司）、中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行（以下简称农行巴南支行）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王祥斌及委托诉讼代理人李永建、被告锦奥公司委托诉讼代理人何勤、被告农行巴南支行委托诉讼代理人姜颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王祥斌诉称,2016年3月30日，原告与被告锦奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买锦奥公司开发的位于重庆市九龙坡区X大道X号X裙房X商业X门面，建筑面积83.96平方米，总价995619元。原告缴纳了498619元首付款，向农行巴南支行办理按揭贷款49.7万元，并缴纳房屋转让税金、大修基金、产权登记、手续费等42566.47元。2017年7月1日，原告接房时发现被告交付房屋不符合约定，锦奥公司未经原告同意擅自在屋内增加两个混凝土浇筑的墙体，影响门面的使用。原告要求锦奥公司更换房屋或者整改，但与锦奥公司就解除合同交涉未果。原告起诉至法院请求：1、判令原告与被告锦奥公司于2016年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日被告锦奥公司收到法院起诉状副本时解除；2、判令原告与被告锦奥公司及被告农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日二被告最终收到法院起诉状副本时解除；3、判令被告锦奥公司返还原告已付房款602160.75元（截止2018年7月30日：首付款498619元+已还借款本金103541.75元）；4、判令被告锦奥公司赔偿原告已付房款的资金利息损失（首付房款以498619元为本金，从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至本金付清时止；已还本金以103541.75元为基数，从2018年7月16日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至该款付清时止，不再主张2018年7月16日前每月偿还银行本金的分段计算利息）；5、判令被告锦奥公司赔偿原告已支付的银行贷款利息50228.07元（截止2018年7月30日）；6、判令被告锦奥公司赔偿原告房屋转让税金、大修基金、产权登记、手续费损失43265.47元及利息损失（从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至付清时止）；7、判令被告锦奥公司赔偿原告房屋溢价损失18万元（以评估为准）；8、判令被告锦奥公司赔偿原告租金损失6万元；9、判令被告锦奥公司偿还被告农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息。审理中，原告明确第6项诉讼请求金额为43166.47元（大修基金6717元、契税29868.57元、产权转移土地印花税497.80元、权利许可证证照印花税5元、房屋转让手续费4978.10元、所有权登记费550元2张）；原告明确第7项房屋溢价损失为105981元，并要求被告锦奥公司承担鉴定费10500元；原告申请撤回第8项租金损失的诉讼请求，本院口头裁定予以准许；原告申请撤回第4项诉讼请求中已还本金103541.75元的资金利息损失。被告锦奥公司辩称，锦奥公司已经通过宣传资料向原告解释了房屋的实际状况，房屋的状况不影响原告的合同目的及使用，原告不得以此来主张合同解除，锦奥公司也不同意解除，故原告的诉讼请求不应得到支持；如法院判决支持解除原告与二被告之间的合同，锦奥公司认为向农行巴南支行偿还剩余的本金及利息是可行的且认可解除的时间；契税29868.57元原告可自行向相关部门申请退款，其余部分税费由法院依法裁判。被告农行巴南支行辩称，不同意解除与原告的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同应当继续履行，如法院判决支持解除原告与二被告之间的合同，农行巴南支行认为锦奥公司向农行巴南支行偿还剩余的本金及利息是可行的且认可解除的时间。经审理查明,2016年3月30日，原告与被告锦奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买锦奥公司开发的位于重庆市九龙坡区X大道X号X裙房X商业X号商服用房，为预售商品房，建筑面积83.96平方米，总价995619元；原告于签合同时缴付首期房款498619元，签合同后30天内缴付房款余额197000元，银行按揭贷款由原告向指定的银行申请按揭贷款的方式支付给被告锦奥公司；预售商品房的，被告锦奥公司应在2017年6月30日前将进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。该合同附图中商业4号商服用房未标注有立柱隔体。2016年3月30日，被告锦奥公司出具收到原告支付转移登记费550元、权证印花税5元、合同印花税497.80元、转让手续费4978.10元、契税29868.60元、国土附图费73.80元的《收款收据》。其中，契税、权证印花税及合同印花税记载于2016年6月7日的《税收完税证明》。2016年4月14日《重庆市物业专项维修资金专用收据》载明原告交存物业专项维修资金6717元。2016年4月15日，被告锦奥公司出具收到原告支付抵押权预告登记费550元、按揭印花税24.90元的《收款收据》。被告锦奥公司分别于2016年3月30日、4月15日出具收到原告购房款99562元与399057元购房款的《销售不动产统一发票》。原告作为借款方、被告锦奥公司作为担保方、被告农行巴南支行作为贷款方签订《预购商品房抵押合同》及《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定原告向被告农行巴南支行贷款金额497000元，贷款期限为2016年4月25日至2026年4月24日，抵押物为讼争房屋。2016年5月9日，讼争房屋办理《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》及《不动产预告登记证明》。原告于2016年8月16日至2018年7月16日共计向被告农行巴南支行偿还按揭贷款本金103541.75元及利息50228.07元。原告与被告农行巴南支行共同确认原告尚欠银行剩余贷款本金为393458.25元。2017年6月30日，被告锦奥公司通知原告接房。讼争房屋内房现状为房屋中间部分有墙体相隔，开有一门，内室部分中间位置有一立柱墙体。原告与被告锦奥公司共同确认原告于2017年7月1日实地看房后并未实际办理接房手续。2017年7月12日，原告向被告锦奥公司邮寄送达《接房回函》，称发现房屋中间增加了两堵约200×40㎝的墙体，严重影响房屋使用，要求整改。审理中，原告申请对讼争房屋于2018年9月1日时值进行评估鉴定。本院委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行评估，原告产生评估费10500元。该鉴定机构于2019年6月14日作出《房地产估价报告》载明：1、讼争房屋门牌号变更为X路X号附X号X；2、经现场查勘，室内存在一道承重墙体将估价对象分割为两部分，且存在一根承重柱体；3、评估结果为无墙体及柱体状态下的市场价值；4、2018年9月1日讼争房屋估价结果为110.16万元。原告及被告锦奥公司共同认可鉴定结论中讼争房屋房号的变更，但被告锦奥公司认为该鉴定结论不能真实反映市场价值，房价一直下跌而非上涨。审理中，原告举示与被告锦奥公司置业顾问胡波于2017年12月6日、12月18日及12月20日的通话录音，拟证明原告就涉房问题与被告锦奥公司进行协商，提出退房或换房方案，但未与被告锦奥公司达成一致意见。录音中，胡波称：“图纸出了误差，已经发生了，是结构上的问题，改不了，公司承认补贴物管费，退房就是按原价退，不计算利息”。审理中，被告锦奥公司举示讼争房屋销售宣传单，拟证明原告在购买房屋时已知晓商铺的内部户型结构。该宣传单户型单显示讼争房屋存在中隔及内室承重结构。原告不认可该宣传单的真实性，认为不能证明其制作时间，且被告锦奥公司也未证明向原告告知或展示过，原告购房时不清楚该宣传单。审理中，原告陈述：1、被告锦奥公司在出售讼争房屋时未告知房屋的内部结构，否则原告不会购买该房屋；2、讼争房屋增加的两个墙体占地将近2平方米，墙体严重影响了原告使用及出租该房屋，致使原告购房目的不能实现，故主张解除房屋买卖合同及与银行之间的合同。被告锦奥公司陈述：1、合同附图只是对于外框及面积进行标注，无法标注室内具体结构，出售讼争房屋时被告锦奥公司口头告知了原告房屋存在室内由立柱墙体；2、多出的墙体属于承重墙，无法整改也无法移除；2、合同约定面积包含了该两个墙体的面积，被告锦奥公司仅系瑕疵交付房屋，不构成解除合同的事由。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《预购商品房抵押合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《销售不动产统一发票》、鉴定结论等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人的合法权益应当受到法律保护。关于涉案合同的解除问题。首先，原告与被告锦奥公司签订《重庆市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按约履行义务。被告锦奥公司应当交付符合合同约定的房屋给原告，原告在接房时发现讼争房屋存在一道承重墙体将房屋分割为两部分，且内室中间存在一根承重柱体，原告遂与被告锦奥公司进行协商换房或退房，但被告锦奥公司并未与原告达成一致意见；其次，对于讼争房屋存在的结构问题，合同附图中未作记载，合同中也未对构造进行特别说明，被告锦奥公司作为房屋出售方，应当在销售时告知原告房屋存在的结构问题，而被告锦奥公司未能举示证据证明在销售时告知了原告且证明原告知晓该房屋的结构状况，另原告举示与被告锦奥公司置业顾问胡波的通话录音证据中也印证了被告锦奥公司置业顾问认可图纸出现了误差。虽被告锦奥公司举示房屋销售宣传单，但该证据不能真实反映是否作为讼争房屋销售时宣传使用，本院不予采信该宣传单，故本院认定被告锦奥公司在销售讼争房屋时未告知原告房屋存在结构问题；最后，被告锦奥公司明确房屋存在的结构问题无法整改，因该结构问题会给原告使用房屋造成重大影响，致使原告无法达到预期购房目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在原告与被告锦奥公司无法就解决讼争房屋问题协商一致的状态下，原告依法享有合同解除权，故本院确认原告与被告锦奥公司于2016年3月30日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。讼争房屋买卖合同解除后，被告锦奥公司应当返还原告已付房款并承担原告因此产生的损失。故对于原告主张被告锦奥公司返还原告已付房款602160.75元，本院予以支持。对于原告已付房款602160.75元的资金占用利息损失，自合同解除后，被告锦奥公司应当承担从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至房款付清时止的利息。原告申请撤回第4项诉讼请求中要求被告锦奥公司支付已还银行本金103541.75元的资金利息损失，不违反法律规定，本院予以尊重并予以准许。另对于原告诉请被告锦奥公司赔偿原告已支付的银行贷款利息50228.07元，本院亦予以支持。对于原告主张被告赔偿房屋转让税金、大修基金、产权登记、手续费损失43166.47元及利息损失（从2016年6月30日起按中国人民银行同期银行贷款利息计算至付清时止）。因契税29868.57元原告可自合同解除时向相关部门申请退还，故本院不予支持该部分的本金及利息损失。对于其余税费等本金13297.90元，因原告缴纳后无法要求退还，故被告锦奥公司应当向原告承担赔偿责任并向原告支付从2018年9月1日合同解除时起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息损失。对于原告主张房屋溢价损失问题。因被告锦奥公司违约，导致原告的购房目的无法实现，且同地段房屋市场价格上涨，给原告造成房屋溢价损失，故被告应当赔偿原告该损失。评估机构的鉴定结论真实、合法且有效，本院予以采信，故对于原告主张被告锦奥公司赔偿房屋溢价损失105981元，本院予以支持。关于原告诉请与被告锦奥公司及被告农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除以及诉请被告锦奥公司偿还被告农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息问题。一方面，原告提起本案诉讼时要求一并解除担保借款合同并将农行巴南支行列为被告，保障了农行巴南支行程序上的权利，不违反法律规定，本案可以合并处理；另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因被告锦奥公司违约导致商品房买卖合同解除，故原告主张与被告锦奥公司及被告农行巴南支行于2016年4月15日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除，符合法律规定，本院予以支持。《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》解除后，对于讼争房屋剩余贷款本息问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。二被告亦陈述如法院判决支持解除商品房买卖合同与借款担保合同，则二被告认可锦奥公司可向农行巴南支行偿还讼争房屋剩余的银行贷款本金及利息，故原告主张被告锦奥公司偿还被告农行巴南支行购房担保借款合同项下剩余的贷款393458.25元及利息，符合法律规定及二被告的陈述意见，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、原告王祥斌与被告重庆锦奥置业有限公司于2016年3月30日签订的关于重庆市九龙坡区X大道X号X裙房X商业X号商服用房（现变更登记为重庆市九龙坡区X路X号附X号X号）的《重庆市商品房买卖合同》于2018年9月1日解除；二、原告王祥斌与被告重庆锦奥置业有限公司及被告中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行于2016年4月15日签订的关于重庆市九龙坡区X大道X号X裙房X商业X号商服用房（现变更登记为重庆市九龙坡区X路X号附X号X号）的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》于2018年9月1日解除；三、被告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王祥斌已付房款602160.75元，并支付原告王祥斌以首付房款498619元为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息；四、被告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王祥斌已付银行贷款利息50228.07元；五、被告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王祥斌大修基金、税费及登记费等费用共计13297.90元，并支付原告王祥斌以13297.90元为本金，从2018年9月1日起按中国人民银行同期银行贷款利率计算至本金付清时止的利息；六、被告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王祥斌房屋溢价损失105981元；七、被告重庆锦奥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司重庆巴南支行支付《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款本金393458.25元及相应利息；八、驳回原告王祥斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16755元、鉴定费10500元，共计27255元，由被告重庆锦奥置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  钱 涛人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十一月四日法官 助理  李 林书 记 员  周媛颐