江西省永新县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0830民初1146号原告：汤芳明，男，汉族，1974年12月15日生，住江西省吉安市永新县。原告：汤连花，女，汉族，1974年5月8日生，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：熊成浩、刘峰平，江西朗秋律师事务所律师。被告：永新县步步高实业有限公司，住所地江西省吉安市永新县禾川镇原禾化厂（现步行街），统一社会信用代码91360830314634452T。法定代表人：张海贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尹志明，江西明略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，江西求正沃德律师事务所律师。被告：江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区北京东路458号锦海东方银座一单元1505室（第15层），统一社会信用代码91360111MA35J3YPX3。法定代表人：靳小静，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龚毅铭，江西豫章律师事务所律师。原告汤芳明、汤连花与被告永新县步步高实业有限公司（以下简称步步高公司）、江西兄弟联盟房地产营销策划有限公司（以下简称兄弟联盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法组成合议庭于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告汤芳明、汤连花委托诉讼代理人熊成浩、刘峰平，原告汤连花，被告步步高公司的委托诉讼代理人尹志明、刘浩，被告兄弟联盟公司的委托诉讼代理人龚毅铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告步步高公司签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效；2、判决原告无需向被告步步高公司补足房款17672元；3、判决被告步步高公司、兄弟联盟公司返还原告团购服务费27104元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月16日，原告与被告永新县步步高实业有限公司（以下简称“步步高公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告将其开发修建的位于步步高梦时代广场*栋***号商铺以7242.611㎡/元，共23.82㎡作价172519元预售给原告，步步高公司应当于2019年3月31日之前将商品房交付原告使用，且应当在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋产权证，否则应向原告支付已付房价款1%的违约金。合同签订后，原告依约向被告步步高公司支付了全部房屋价款。现因被告步步高公司未按合同提供符合约定的商品房，其建筑面积发生重大误差，且增加的面积为二次分摊共有面积，致使原告房产证至今无法办理。另查明，兄弟联盟公司与步步高公司在销售过程中，违法违规收取原告团购服务费；1、基于合同相对性，被告兄弟联盟公司所作的宣传、推广、承担商业风险等行为均是履行其与步步高公司签订合同之义务，与原告无任何关联；原告与兄弟联盟公司未签订任何合同，不存在居间服务合同关系，步步高公司向原告销售案涉商铺从始至终都是在步步高公司售楼部，两被告在销售、宣传、推广过程中也未张贴兄弟联盟公司代理销售字样的标识，向原告收取团购费的人员也是佩戴步步高公司的工作牌，开具加盖兄弟联盟公司印章的收据时，也仅是告知该印章是步步高公司的印章。原告支付定金与团购费均是在同一台POS机刷卡支付，在同一销售人员的指导下完成，根本不知道兄弟联盟公司的存在。涉案团购费不是购房款，因不含在房屋总房价中，也不是居间服务费，兄弟联盟公司收取了涉案款项并没有开具发票，显然属于房价以外的违法乱收费，基于不当得利与合同相对性应当予以返还。2、两被告虚标房价、价格欺诈，向原告等购房者收取额外购房费用作为步步高公司支付给兄弟公司等销售代理佣金，属于违反法律规定，转嫁消费者的行为。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》《国家发展改革委关于商品房销售明码标价规定》《江西省实施细则》的相关规定明确指出严格按照申报价格明码标价对外销售，然而被告在销售商铺时至少有三个以上的销售价格。从两被告签订的销售代理合同可以看出兄弟联盟公司按实际成交总价的14%额外向客户收取团购指标费作为步步高公司应当支付给兄弟联盟公司的代理佣金。两被告违规收取团购费，说是优惠，实则规避政府限价令，逃避税款，欺诈消费者。嗣后，原告曾多次与被告协商，无果。原告认为被告已构成严重违约，按约应承担违约责任，故诉至法院。被告步步高公司辩称：1、关于合同条款的效力。合同无效的情形在合同法第五十二条当中有列举性的规定，本案未能查明双方所签订的商品房买卖合同存有任何一种情形。合同法第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。结合双方签订的商品房买卖合同，该合同的范本是通过江西省工商行政管理局和江西省建设厅监制，在合同条款第五条对于面积确认及面积差异处理采取了显著的标注和下划线提示，合同签订完之后还需要提交房地产管理部门备案。这一系列行为的监管和延续，正是为了更好的保护交易双方的权利和敦促各自义务的履行，且面积条款的约定也是以实际为准，体现了交易行为的合理和公平，条款约定不存在免除、加重责任和排除权利的情形。因此《商品房买卖合同》中第五条的约定不应认定为无效的格式条款。2、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应受到法律的保护。原告作为一个完全民事行为能力人，在与被告签订《商品房买卖合同》时具备合格的主体资格且意思表示真实，虽然出现了商品房预测面积与实测面积不符的情况，但这些数据来源于房产测绘部门。依据《房产测绘管理办法》第六条相应的规定，房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。测绘站作为专门的测绘部门，其提供的数据具有官方性和权威性，被告无法进行干预，不存在任何过错。对于套内面积与公摊面积的公摊比例问题，目前没有任何一部法律或部门规章作出了相应的规定，既然没有任何禁止性的规定，则不论分摊比例多少均应视为合法。关于面积差异，合同约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”；既然双方在合同中有约定，且没有违反法律的禁止性规定，应当受到法律的保护。3、原告诉请要求两被告返还团购服务费，没有事实与法律依据。步步高公司与兄弟联盟公司是委托和受委托的代理关系，两被告建立委托代理关系并不违反法律规定，委托事项不违反法律规定；步步高公司没有收取过原告的相关费用，根据权利与义务对等的原则，步步高公司无需承担该责任；兄弟联盟公司在履行代理行为过程中的行为没有违法，原告认为兄弟联盟公司收取团购服务费违反了《商品房销售管理办法》之规定，被告认为兄弟联盟公司为原告购房过程中提供了服务，兄弟联盟公司的行为是居间行为，提供了居间服务就有权收取服务费，原、被告之间的约定不受《商品房销售管理办法》这一部门规章的约束。两被告之间签订的合同是保底销售，对兄弟联盟公司而言是风险代理，真实意思是两被告经过充分协商给出一个保底价，兄弟联盟公司在保底价的基础上销售获利，让利的人是步步高公司，而不是购房户，也不存在损害原告方的利益；原告虽然没有与兄弟联盟公司签订书面的居间合同，但事实上原告已经接受了兄弟联盟公司的服务并且自愿交纳了服务费用，兄弟联盟公司也让原告享受到服务的成果即享受了购房的优惠待遇。原告是否知道兄弟联盟公司进场的事实不是本案争议焦点，何况两被告之间是代理关系，兄弟联盟公司的行为某种程度上就是代表步步高公司。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告兄弟联盟公司辩称：1、被告收取团购服务费不构成不当得利。原告与兄弟联盟公司之间的居间服务合同关系依法成立、生效并已实际履行。原告在支付团购服务费、签订合同确认单、房屋认购确认单时均是自愿且明知的。从房屋认购确认单所载明的价格到合同确认单所确认的价格，原告实际享受到了巨大的优惠。原告与步步高公司按照合同确认单所确认的优惠价格签订了《商品房买卖合同》，且合同已实际履行，原告在签订买卖合同时并未对团购服务费提出异议。房屋买卖是建立在平等基础上的意思自治，开发商有定价自主权，购房者亦有选择权，如购房者对房屋价格等存在异议，完全可以选择不购买。原告收到兄弟联盟公司所开具的团购服务费收据后与开发商签订《商品房买卖合同》，以该行为确认了涉案房屋总价不含上述团购服务费，若不认可案涉房屋优惠后的价格或该优惠价格不包括其支付的团购服务费，则应于签订《商品房买卖合同》时提出异议。原告通过支付团购费的方式履行居间合同义务，兄弟联盟公司通过帮助原告争取团购优惠、协助签约、办理贷款手续等也履行了合同义务，最终原告也通过与开发商签订买卖合同的方式享受了团购优惠，因此双方的居间服务合同关系依法成立、生效且已实际履行完毕。2、两被告之间所签订的销售代理合同依法成立、生效。原告主张两被告之间的销售代理合同违反《商品房销售管理办法》等规定，但原告提及的诸多规定均属于部门规章，不属于合同法规定的“法律、行政法律强制性规定”。且无论两被告之间的销售代理合同效力如何，均不影响兄弟联盟公司与原告之间居间服务合同关系的认定。综上，原告要求被告兄弟联盟公司返还团购服务费的诉讼请求，不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉请，提供如下证据：1、原告的身份证、被告步步高公司的企业信息查询单，证明原、被告主体适格；2、《商品房买卖合同》，首付款、定金收据，个人购房贷款合同、团购费收据，证明原、被告签订了商品房买卖合同，原告依约支付了对价，被告收取了团购费的事实；3、商品房面积实测报告，证明案涉商铺实测面积超出合同约定的，相差巨大，增加的面积几乎全部为二次公摊面积；4、均价销售面积表，证明开发商在网上公示的均价也远远低于其提供的与销售代理公司签订合同的附件的销售底价。经被告步步高公司质证，对证据1无异议。证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，商品房买卖合同证明了关于面积差异处理条款的约定，合同经原告签字捺印，是双方真实意思表示，原告应当按照合同约定履行，其次步步高公司未收取原告团购服务费。证据3，合法性无异议，对拟证“相差巨大”的目的有异议，据被告向测绘站了解，此次的面积增加属于正常现象，也是合理范围，并且实测报告具有官方性和权威性，被告在实测与合同面积存在差异上不存在任何过错，公摊就是一次性公摊，不存在二次公摊面积。证据4，三性均有异议，首先该证据是复印件，没有任何公章；表上的时间是2017年1月8日，随着商品房的销售过程，商品房的价格是不断攀升，所以将近两年半以前的均价没有任何参考性，原告所说的附件是被告给兄弟联盟公司的一个参考价格，不是底价附件表。经被告兄弟联盟公司质证，对证据1无异议。证据2，真实性、合法性无异议，对拟证目的有异议，收取的是团购服务费，不是团购费。证据3，被告未参与商品房实测的相关工作，该证据的三性由法庭予以判断。证据4，三性均有异议，质证意见同步步高公司的质证意见一致，另两被告之间所签订的销售代理合同没有附件；两被告之间有关单价底价等的约定实际上是属于一个不断协商的过程，恰恰能证明原告所享受的团购价是被告兄弟联盟公司通过商业谈判的行为所努力争取的。本院认为，证据1、2，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，可以达到原告的拟证目的。不管该费用名义上是团购费（在被告兄弟联盟公司提供的证据2中《商铺投资预算表》标注该费用为团购费）还是服务费，相对于原告而言该费用的性质界定、步步高公司是否为收取方，在下文中统一论述。证据3，被告对三性未提出异议，根据实测报告与商品房买卖合同相比较，由合同约定的建筑面积23.82㎡（套内面积15.050㎡、公摊面积8.77㎡）调增为实测建筑面积26.26㎡（套内面积15.40㎡、公摊面积10.86㎡），故该证据可以证明案涉商铺实测面积超出合同约定2.44㎡，增加的面积大部分是公摊面积，但不能证明存在二次公摊的情况。证据4，经向房产管理人员了解，该表显示的均价是指向物价部门备案的最高价与最低价的均价。故其与本案具体每套商铺的销售价不具有可比性，与本案无关联。被告步步高公司为支持其辩解，提供如下证据：1、《永新县步步高梦时代广场商业销售代理合同》，证明被告兄弟联盟公司与步步高公司签订了销售代理合同，团购服务费的收取有合法的依据；团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，步步高公司不应承担返还团购服务费的责任；2、步步高梦时代广场面积预测报告以及商品房面积的实测报告，证明销售合同中最终面积是永新县房产测绘站出具的，具有合理性、合法性。经原告质证，证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，两被告签订的合作协议与两被告是否对原告履行了折扣减半的服务义务没有关联；合同充分证明了兄弟联盟公司所称的履行团购活动义务（宣传推广等投资行为）是履行其与步步高公司所签合同之义务，并不能将其损失或付出的人力、财力等费用由购房者来承担；合同第7条可以看出，该代理佣金是按照实际成交总价的14%再次向原告等购房者收取团购费作为步步高公司支付给兄弟联盟公司的，实际上原告等人并未实际享受到合法销售价的折扣，两被告之行为是典型的转嫁消费者负担的违法行为。证据2，该证据能证明原告签订房屋买卖合同之后重新由房管局测量的面积严重超出合同约定，步步高超市、影院分摊系数仅为原告等购房者所购商铺分摊系数的三、四十分之一，严重有失公允，该面积差异也远高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条确定的合理范围的3-4倍，绝非正常增加公摊面积的行为，也绝非合理范畴。经被告兄弟联盟公司质证，证据1无异议。证据2，被告未参与实测，由法庭依法判断。本院认为，证据1，该证据可以证明被告兄弟联盟公司与步步高公司签订了销售代理合同；证明目的在于证明事实的发生与否，关于“团购服务费的收取有合法的依据；团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，步步高公司不应承担返还团购服务费的责任”系对争议法律关系的认定及原告诉讼请求的支持与否，在下文统一论述。证据2，原告未对永新县房产测绘站的实测报告的真实性、合法性提出异议，故该证据可以证明商品房买卖合同中涉及的产权登记面积以永新县房产测绘站实测为准，被告在销售合同中依预测报告来确定合同约定面积也合乎相关部门的规定。被告兄弟联盟公司为支持其辩解，提供如下证据：1、兄弟联盟公司与步步高公司签订的《永新县步步高梦时代广场商业销售代理合同》，证明被告兄弟联盟公司冒着巨大的商业风险促成原告方购买梦时代广场商铺，并为其提供接待咨询、看商铺、办理按揭贷款，帮助原告与步步高公司协商，让原告购买商铺获得最大优惠的服务，有权获得报酬即收取原告团购服务费；2、被告兄弟联盟公司向原告出具的《商铺投资预算表》、《步步高梦时代广场房屋认购确认单》、《步步高梦时代广场合同确认单》及《进款通知单》，证明原告向兄弟联盟公司支付团购服务费系明知的、自愿的，双方就支付团购服务费达成了一致意见；兄弟联盟公司为原告提供了服务（接待咨询、看商铺、办理按揭贷款，帮助原告与步步高公司协商，让原告购买商铺获得最大优惠的服务），完成了合同义务，依法应当获得报酬即收取原告团购服务费；原告要求返还团购服务费违反诚实信用原则、公平原则，于法无据、于理不合；3、照片9张，证明被告兄弟联盟公司为更好地帮助步步高公司销售商铺，冒着巨大的风险进行宣传、推广活动，投入了巨大的人力、物力、财力，依当应当获得报酬，被告兄弟联盟公司收取团购服务费合理合法。经原告质证，证据1，被告为促成原告购买商铺的花费均是其履行与步步高公司所签订合同之义务，并不能以此主张向购房者收取服务费，该逻辑严重不符合常理以及公平正义的，也没有任何法律依据。证据2，没有加盖兄弟联盟公司的公章，原告签署确认单被告没有释明，原告对兄弟联盟不知情，该确认单是步步高公司与原告所签订；对投资预算表三性均有异议，没有任何签字和印章；对认购单和合同确认单真实性无异议，合法性、关联性有异议，可以看出两者上显示的房屋总价都不一致，且与两被告签订的销售代理合同附件中的参考价也不相同，由此可以看出原告在签订买卖合同时并不知晓商铺的真实销售价格，两被告未严格执行商品房销售明码标价一房一价，按备案价格对外销售的法律规定，属于虚标房价、虚假优惠的欺诈行为，也显现不出来兄弟联盟公司与原告签订过任何服务性合同，并未约定任何服务性项目。证据3，真实性无异议，合法性、关联性有异议，基于合同相对性，兄弟联盟公司宣传推广的行为，承担的商业风险均是履行其对步步高公司签订合同之义务，与原告无关联。经被告步步高公司质证，证据1、2、3三性无异议。本院认为，证据1，从其中的内容来看，可以体现这是一份房地产开发企业（即步步高公司）将开发的商品房委托给中介机构（兄弟联盟公司）代理销售，并向中介机构支付酬金的合同，即商品房委托代理销售合同，故该证据可以证明兄弟联盟公司应为步步高公司提供系统营销代理服务（包括保证有足够的案场接待、业务人员，进行电话宣传、策划安排看房团活动，督促按揭客户递交完善的个人资料，用于步步高公司办理贷款业务等）且推广等活动费用由兄弟联盟公司自行负担；步步高公司应承担支付兄弟联盟公司代理佣金的义务【经两被告约定，由兄弟联盟公司直接向购房者收取团购指标费（实际成交总价×14%）作为步步高公司应支付给兄弟联盟公司的代理佣金，且该费用不计入购房合同价】，但这份合同并没有购房者（原告）的签名，即使兄弟联盟公司为购房者提供了咨询、看房等义务，但此义务的履行也是为享受步步高公司应支付其代理佣金的权利而言，并不能证明兄弟联盟公司是服务于购房者（原告）。步步高公司授权兄弟联盟公司直接向客户收取团购指标费，并不能证明被告有权直接以兄弟联盟公司的名义向原告收取团购指标费。证据2，《商铺投资预算表》中列明了“团购优惠交原总价的10%：271036×10%=27104元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的20%：271036×80%=216829元”，虽然该表中没有原告的签名，但是《步步高梦时代广场房屋认购确认单》（原告已签字）上体现了所购房屋总价271036元，《步步高梦时代广场合同确认单》（原告已签字）体现了总价216829元、经过其他折扣后最终优惠总价172519元，另原告也在2018年11月6日支付了团购费27104元后于2019年1月14日通过办理了银行按揭的方式全部付清了最终优惠总价172519元；三份证据之间可以相互印证，原告当庭也表示是自愿交纳团购费的；故该证据可以证明原告对支付团购费系明知的、自愿的；关于“兄弟联盟公司是否有权直接向原告收取该费用以及原告是否明知是向兄弟联盟公司支付的、原告应否返还团购服务费”等涉及争议法律关系的认定及原告诉讼请求的支持与否，将在下文统一论述。证据3，可以证明被告兄弟联盟公司为步步高公司销售商铺，进行宣传、推广活动，投入了巨大的人力、物力、财力，应当获得报酬，至于被告兄弟联盟公司是否有权利向原告收取团购服务费，将在下文中统一论述。结合上述证据分析认定及原、被告的陈述及辩解，本院确认本案事实如下：2018年9月28日，步步高公司（甲方）与兄弟联盟公司（乙方）签订的《永新步步高梦时代广场商业销售代理合同》约定：第一，甲方指定乙方为该项目独家销售代理单位，乙方派出销售团队进驻甲方项目，为甲方提供系统营销代理服务(乙方责任包括保证有足够的案场接待、业务人员，进行电话宣传、策划安排看房团活动，督促按揭客户递交完善的个人资料，用于步步高公司办理贷款业务等)，代理期限为6个月（自2018年10月1日至2019年4月5日），以甲方签字盖章批示后的销售价格表，作为乙方的销售底价价格表，并作为合同附件（未销售明细表），低于底价销售，需报甲方批准后方可执行；第二，合作期间，甲乙双方确认该项目销售底价（详见合同附件），乙方按照成交总价（客户实际出钱购买的总价）的14%向客户收取团购指标费作为甲方应支付给乙方的代理佣金，该批房源客户团购指标费属于乙方直接收入，客户签订《商品房买卖合同》时，由乙方派指定人员向客户收取14%团购指标费，该费用不计入购房合同价（商品房买卖合同签约价），若乙方就此团购指标费与客户发生纠纷，由此产生的一切后果及法律行为由乙方承担，在合作期内成交的客户均需收取团购指标费，包括开发商的关系户，但抵扣工程款的除外；第三，乙方向客户收取的团购指标费统一存入乙方指定账户。乙方次日将团购指标费中的4%（实际成交总价×4%）存入甲方指定账户，作为阶段任务考核。若乙方第一阶段（2018年10月6日—2019年1月5日）未完成6000万元销售目标，乙方的代理佣金按照实际成交总价的10%计提。若乙方第一阶段完成6000万元销售目标，甲方在乙方完成销售目标后3日内一次性向乙方补齐成交总价14%的佣金【第二阶段（2019年1月6日-2019年4月5日）销售目标3900万元，任务考核、佣金支付与第一阶段一致】。原告方有意购买步步高梦时代广场的商铺，前往步步高公司的售楼部咨询，通过咨询、协商，售楼部现场接待人员就原告意向购买的*幢***号商铺向其出示了一张《商铺投资预算表》，表中列明“房款271036元，非团购通过银行按揭折后的总房款220027元；团购优惠交原总价的10%即27104元（团购费，不计入房款）抵扣原总价的20%，银行按揭折后总价（合同价）172519元，实际总价172519+27104=199623元”。2018年11月6日，原告方在被告方提供的《步步高梦时代广场房屋认购确认单》上签字，确认单载明：“所购房屋步步高梦时代广场商铺*幢***号，房屋总价271036元、按揭折后总价199623元（注：由《商铺投资预算表》中银行按揭折后总价216829×0.82×0.99=176022元，申请团购优惠后通过胡霞老带新再优惠两个99折，再加上团购费27104元得出），支付定金10000元。甲方：永新县步步高实业有限公司（业务经办人：翟旭主管审核：李兰）乙方：汤连花”；同日原告刷卡支付了定金10000元，被告方向原告出具了一张收据，收据上载明经办人李兰同时盖有步步公司财务专用章。2018年11月6日，原告方在被告方提供的《步步高梦时代广场合同确认单》上签字，确认单上载明“客户汤连花、汤芳明、房号*幢**室、最终优惠总价172519元；业务员翟旭、复审李兰”；同日，原告刷卡支付团购费27104元，被告方向原告出具了一张收据，收据上载明收款事由服务费、经办人李兰同时盖有兄弟联盟公司发票专用章；刷卡支付了92519元，被告方向原告出具了一张收据，收据载明收款事由购铺款、同时盖有步步高公司财务专用章；同日原告与步步高公司签订《商品房买卖合同》。2019年1月14日原告通过办理银行按揭贷款70000元的方式支付步步高公司余款。另查，原告（买受人）与步步高公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的坐落永新县步步高梦时代广场*栋***号商铺，建筑面积为23.82㎡（其中套内面积15.050㎡，分摊面积8.77㎡），商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为7242.611元，总价为172519元。出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。另该合同第五条约定“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款。”2016年11月，永新县房产测绘站出具面积预测报告，报告显示*栋***号商铺建筑面积为23.82㎡，其中套内面积为15.050㎡，公摊面积为8.77㎡。2019年1月16日，永新县房产测绘站出具商品房面积实测报告，结论为原告所购买的A栋326商铺，建筑面积为26.26㎡，其中套内面积为15.40㎡，公摊面积为10.86㎡。在与本案原告一并提起诉讼的（2019）赣0830民初1145号案件中查明，预测与实测面积出现较大出入的主要原因：1、预测为手工计算，实测为电脑计算；2、预测时“过道连廊”公摊区域是按一半的建筑面积计算，实测时是按全部的建筑面积计算。本案争议焦点：《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”条款的效力问题；原告应否向被告补交面积增加差异房款。原告与被告兄弟联盟公司是否构成居间合同关系；团购服务费的性质；被告应否退还原告团购服务费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方当事人均应依约履行各自义务。现双方主要因为合同约定面积与实测面积存在较大增加产生纠纷，被告要求原告按照《商品房买卖合同》第五条“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”的约定补交房款；原告认为该条款系格式条款，免除了格式条款提供方即被告的责任，排除了购房人的主要权利（双方据实结算，有违公平限制了原告解除合同等权利），诉请确认《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效并确认原告无需向被告补足房款17672元。另因为兄弟联盟公司向原告收取团购指标费27104元，原告认为系不当得利要求返还，被告认为系基于居间合同关系有权收取而产生纠纷。首先，该条款对面积差异约定“多退少补”，并没有免除出卖人的责任，如果现在出现的是公摊面积的减少、房价上涨，出卖人依约定一样存在按照减少面积退还相应合同价款的情形。该条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定之合同无效之情形。故原告主张确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第五条关于“面积差异处理”条款无效，本院不予支持。其次，原告主张的第二项诉讼请求“要求判决原告无需向被告补足房款17672元”，实际上是由其主张的第一项诉讼请求引申而来的消极确认之诉，即确认原告不对被告负有给付房款的义务，无需向被告补足房款。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九之规定，诉权是当事人基于民事纠纷的事实，要求法院进行裁判的、争议双方平等享有的程序性权利。诉权的发生根据是当事人之间民事纠纷的存在，只要当事人与民事纠纷存在利害关系，就有权基于纠纷的事实要求法院对处于不明确状态的权利义务关系作出合乎法律的判断。当事人是否具备正当原告资格，取决于提起诉讼的当事人在这一诉讼中是否具有诉的利益。只要原告具有通过判决除去现已存在的危险和不安的法律上的利益，就享有受裁判保护的实体利益。本案中，被告已明确要求原告补足房款17672元，而原告认为合同第五项“多退少补”的条款无效而不需要补。因此，原、被告对这笔债务的存在与否有争议；且庭审中被告也明确表示不反诉；被告不主动诉请该笔债务，将导致原告的给付义务处于不确定状态，而造成其不能完成不动产登记。作为被要求补足房款的买受人，其提起本案诉讼，通过确认判决消除这种法律上的不安定性，不存在违背常理及对诉权滥用的问题；其通过诉讼形式消除存在的经济风险，亦并不违反法律规定。因此，买受人作为原告提起要求判决其对出卖人不承担补足房款17672元的诉讼，符合我国法律、法规的相关规定，其依法享有诉权。再次，涉案《商品房买卖合同》第五条项下的内容虽然与《商品房买卖合同示范文本》（2000）第五条的内容基本一致，但示范文本“双方自行约定”项后是空白横线，需要双方协商确定。但本案《商品房买卖合同》合同第五条载明“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，按合同单价多退少补结算房款”，该横线标注的内容，被告没有提供证据证明是经过协商选择而来，应认定是由出卖人制作的格式条款，如此示范文本赋予双方“双方自行约定”就毫无意义。虽然最终买受人签字确认《商品房买卖合同》的所有内容，但实际上出卖人间接地替买受人进行了选择，而不能体现出卖人赋予买受人进行协商或对第五条第2种方式选择的权利。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中关于在合同没有约定或约定不明确的，参照了《商品房销售管理办法》将面积误差比定为3%的标准，这是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。因双方签订合同时约定的房屋建筑面积为23.82㎡，被告交付的建筑面积却为26.26㎡，实际超过约定2.44㎡（其中公摊面积2.09㎡），面积误差比10.24%【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%】，属于较大误差。购房者可以预见一定范围内的误差，但较大的误差已超出了购房者的可预见范围，故在签订合同时被告存在误导购房者的行为，违背诚实信用原则，但考虑到超出合同约定的建筑面积的所有权归原告所有，故本院酌定对超出合同约定建筑面积差异款（2.44㎡*7242.611元/㎡=17672元），由被告承担4998元(17672×[(10.24-3)/10.24×40%)，由原告承担12674元。结合原告的第二项诉请，本院支持原告不需要向被告补交房屋面积差异款4998元。最后，两被告辩解兄弟联盟公司为原告提供了居间服务，促成了原告与步步高公司之间的房屋买卖合同，但其未提供书面居间合同。原告前去步步高公司的售楼部洽谈、支付钱款、签订合同，售楼部内的工作人员向其介绍团购优惠的方式，虽然原告经过工作人员介绍选择了支付团购费并不计入合同价的方式购买商铺，也自愿交纳了团购费，但未提供证据证明兄弟联盟公司在收取团购费之前向原告表明了其系作为中介公司、原告委托人的身份促成原告与步步高公司签订《商品房买卖合同》；对购房者而言其去开发商的售楼部买房，面对接待他的工作人员（在没有表明其别的身份的情况下）自然而然会理解为开发商的人员；在签订合同、交纳团购费之前，原告看到及签署的材料中并没有任何关于兄弟联盟公司信息，反而在《步步高梦时代广场房屋认购确认单》中接待原告的工作人员在步步高公司的名下签字确认；团购费收据是在原告付款后才出具的，只能说原告交完钱后才知道实际的收款人，兄弟联盟公司与步步高公司内部之间存在何种关系，并不能作为推定其与原告之间存在居间关系的依据，原告当时对盖有兄弟联盟公司的收据没有提出异议，并不代表其对居间行为的认可或默认。兄弟联盟公司认为其为促成原告与步步高公司签订买卖合同，投入了人力、物力、财力；兄弟联盟公司所作的广告宣传、推广是针对社会大众，并非针对原告，其只是在履行与开发商的销售代理合同，其接受购房者的咨询、协助看房看似为原告提供服务，实际上也是在履行与开发商销售代理合同（如果其不接触购房者，如何履行合同义务）。从两被告之间签订的销售代理合同中关于“乙方（即兄弟联盟公司）向客户收取的团购指标费（实际成交总价×14%）统一存入乙方指定账户。乙方次日将团购指标费中的4%（实际成交总价×4%）存入甲方（步步高公司）指定账户，作为阶段任务考核。未完成考核代理佣金按实际成交总价的10%计提”的约定来看，团购指标费涉及到两被告的利益分成。两被告之间是商品房委托代理销售关系；步步高公司本应向原告收取包含团购指标费数额、合同价数额的房款，之后再按照业绩向兄弟联盟公司支付代理佣金（即团购指标费数额），但步步高公司现直接授权兄弟联盟公司向购房者收取作为其应支付给兄弟联盟公司的佣金。如果真如步步高公司所说团购服务费所产生的纠纷与步步高公司无关，那步步高公司又有何权利在合同明确该费用为其应支付给兄弟联盟公司的佣金并在兄弟联盟公司未完成业绩考核时决定不全额发放。故原告与被告兄弟联盟公司之间并不形成居间合同关系。国家发展改革委制定的《商品房销售明码标价规定》、江西省住建厅下发《关于进一步规范商品住房销售行为的通知》等都是规范商品房销售行为、维护房地产交易秩序所下发，属于政府行政措施。如果被告超过备案价销售属于不执行政府行政措施，违反的是法律、行政法规等管理性规定，并非违反法律、行政法规的强制性规定。团购费是原告基于被告方表明交了可抵双倍购房款而支付，所以无论是兄弟联盟公司收取的团购费还是《商品房买卖合同》中的合同价款，对于原告而言就是其为购房而实际支付的购房款。从原告支付团购费后又支付完合同价款这一过程，其对购买商铺要支付合同价与团购费这两笔钱应是清楚的、明知的，不存在欺诈。即使开发商存在规避国家税收的行为，行政机关完全可以责令开发商按照实际成交价进行补交税款进行解决（对于开发商涉嫌的违反明码标价、规避税收的行为，本院也将依法向相关单位发出司法建议予以监督），也并不影响购房者与开发商事实上形成以实际价款（合同价及价外团购费为总金额）购买商铺的合同的效力。对现在社会上一些开发商的这种交纳“团购费”、“服务费”等优惠广告宣传，购房者应有一定的判断力，综合取舍，如果开发商不存在违反法律强制性规定的行为，消费者自愿给付，就应为自己的民事行为负责。故原告要求被告返还团购服务费的诉请，本院依法不予支持。综上所述，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告汤连花、汤芳明无需向被告永新县步步高实业有限公司补交房屋面积差异价款4998元；二、驳回原告汤连花、汤芳明的其他诉讼请求。如未按本判决书指定期限履行缴付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919元（原告已预交），由原告负担816元，由被告步步高公司负担103元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉安市中级人民法院。审判长  周晓平审判员  李 璇审判员  刘春龙二〇一九年十一月二十九日书记员  陈 珊