江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初495号 原告（反诉被告）：江苏升辉装饰建材实业有限公司，住所地徐州市三环东路2号。 法定代表人：葛东升，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付旺，江苏汇君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛楠，江苏汇君律师事务所律师。 被告（反诉原告）：葛振强，男，1973年10月14日生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 被告（反诉原告）：江苏省绿沐阁园林工程有限公司，住所地徐州市铜沛路千禧龙小区11#楼2-703。 法定代表人：葛振强，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：彭燕，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 原告江苏升辉装饰建材实业有限公司（以下简称“升辉公司”）与被告葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司（以下简称“绿沐阁公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付旺、盛楠，二被告共同委托诉讼代理人岳松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告升辉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令葛振强支付2017年6月13日至2018年11月7日的租金484059元；2、请求判令葛振强支付违约金83521.6元；3、请求判令葛振强支付电费1725元；4、请求判令葛振强支付摊位占有使用费65180元（自2018年11月8日起按照租赁合同约定的租金标准计算至葛振强实际腾退涉案摊位之日，现暂计算至2019年1月14日）；5、请求判令绿沐阁公司对上述款项承担连带清偿责任；6、请求判令葛振强立即腾退位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位给原告；7、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与葛振强于2016年4月14日签订市场摊位租赁合同，将升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位出租给葛振强用于经营橱柜、厨电类产品。合同约定租金标准为28756元/月，租赁期限为2016年4月14日至2017年4月13日，根据原告与葛振强的合同约定，在租赁期限届满后，葛振强享受六十天免费租期，即涉案合同于2017年6月12日到期。绿沐阁公司作为担保人对上述合同的履行提供连带责任保证。租赁合同到期后，被告一直占用涉案摊位，原告多次通过致函、电话、短信通知等方式告知葛振强前来办理续租手续，缴纳相关费用，葛振强均不予理会。2018年11月3日，原告致函葛振强，要求收回上述摊位，并要求葛振强在2018年11月12日前腾空摊位，缴清相关费用，葛振强于2018年11月7日签收后至今未予理会。根据租赁合同第三条，第六条第三款、第十三款，第十三条第二款第一项，第十五条的约定以及相关法律规定，原告要求葛振强支付租金、违约金、电费、摊位占有使用费，并要求绿沐阁公司承担连带清偿责任有事实及合同依据，请求法院依法支持原告的诉请。 被告葛振强、绿沐阁公司共同辩称：1、原告将涉案的连廊工程016-076七个摊位租赁给原告经营使用，涉案的租赁物就能否对外具有经营使用的功能存在事实不清，表现为：第一，涉案房屋工程竣工验收合格证明是否存在及竣工验收合格证明的出具时间；第二，是否属消防疏散通道或消防车通道事实不明；第三，涉案房屋至今未进行消防验收，按照法律规定不允许作为经营使用。以上三点事实均能决定涉案的两份租赁合同的效力，详见被告反诉主张。2、如果查证涉案工程属消防疏散通道，或未进行消防竣工验收，直接导致租赁合同无效，被告不应向原告支付租金，所支付的租金应当按照无效合同的原则予以返还，原告主张的后续租金及场地占用费无事实依据。3、即使经法庭查证后涉案的租赁标的物属于可出租经营的范畴，在被告承租期限内原告交付的房屋不能满足正常使用功能，具体表现为渗漏严重，且原告维修数次均无果导致被告装修及设施设备受损严重，被告也有权请求人民法院降低租金标准。4、自2018年9月18日原告采取了停电措施，被告已经实际无人在该场所进行经营。 被告葛振强、绿沐阁公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告葛振强、江苏绿沐阁园林工程有限公司与反诉被告江苏升辉装饰建材实业有限公司于2015年1月21日及2016年4月14日签订《市场摊位租赁合同》无效；2、反诉被告返还反诉原告葛振强已支付的租金667572元，合同保证金20000元；3、反诉被告赔偿反诉原告葛振强财产损失约720000元，其中装修损失约200000元，货物损失约520000元（最终金额以鉴定结论为准）；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告升辉公司交付给反诉原告葛振强的升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位，据悉是消防通道。但反诉被告故意隐瞒该重要事实，将消防通道出租给反诉原告。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，消防通道不得出租。因此反诉原告葛振强、绿沐阁公司与反诉被告于2015年1月21日及2016年4月14日签订《市场摊位租赁合同》无效。根据《合同法》第五十八条之规定，反诉被告应当返还反诉原告已经支付的租金667572元，合同保证金20000元。反诉被告出租并交付给反诉原告的升辉国际装饰城新05厅负一层连廊016至076号摊位，在使用的过程中，房屋多出渗漏。反诉原告曾多次要求反诉被告予以维修，但是房屋渗漏问题至今一直没有得到有效改善，反而渗漏愈加严重，反诉原告一直无法正常经营。因负一层连廊没有采光通风措施，房屋渗漏造成摊位内电路受损，用电不稳定，经常断电跳闸。一旦遇上雨水天气，店面就会进水，装修、货物受潮浸泡，损失严重，经常无法正常经营。且自2018年9月18日起，反诉被告断电后，根本无法正常经营。经反诉原告初步估计财产损失约720000元，其中装修损失约200000元，货物损失520000元。因房屋渗漏造成反诉原告营业损失等可得利益损失的诉求，反诉原告将根据证据及涉案摊位的实际情况考虑是否追加。 原告升辉公司针对二被告的反诉请求，答辩如下：1、反诉原告葛振强诉状所称不属实，要求确认租赁合同无效并返还租金及保证金的主张没有事实及法律依据。反诉原告葛振强承租的摊位为新五厅至新七厅连廊负一层部分，该连廊作用为连接新五厅与新七厅，方便消费者在两厅之间来回，且该连廊使用性质为市场，并非反诉原告葛振强主张的新五厅消防通道。故反诉原告葛振强主张的合同无效情形并不存在，且反诉原告葛振强一直使用摊位至今，要求返还租金及保证金无事实及法律依据。2、反诉被告交付房屋合格，因反诉原告葛振强装修、使用不当造成的损失应由其自行承担。根据租赁合同第十条第1款的约定，承租方在接收摊位时，应对所租摊位进行认真检查，确认已满足交付条件和正常使用要求后方可接收。双方自2015年1月21日即签订租赁合同，在2015年3月1日交付涉案摊位时，双方均现场查验，反诉原告葛振强书面签字确认房屋并不存在任何问题。后期因反诉原告葛振强装修、使用不当造成的损失应由其自行承担。根据租赁合同第十条第2款的约定，租赁期间，所租摊位出现安全隐患或漏雨隐患等不能满足正常使用要求的情况时，承租方应提前书面告知出租方进行维修，出租方收到告知书后应于10日内给予维修。如承租方未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由承租方承担。反诉原告葛振强接收摊位以来从未因渗漏问题向反诉被告发出任何书面通知，现主张因渗漏造成损失要求反诉被告承担责任没有事实依据。反诉原告葛振强自2015年1月21日即承租涉案摊位，于2016年4月14日再次续签合同，在2017年6月12日租赁合同到期后，依然继续经营涉案摊位，2018年9月18日在多次催缴租金无效的情况下，反诉被告对其采取了停服措施。2018年11月7日在收悉反诉被告要求收回摊位的致函后，反诉原告葛振强依然不搬离物品，继续占用涉案摊位至今。反诉原告葛振强在明知渗漏的情况下，不及时搬离物品、解除合同反而续签合同，甚至到期依旧占用涉案摊位经营的行为显然与其反诉状主张的事实相悖，且存在扩大自身损失的故意。3、绿沐阁公司不应当作为反诉原告提起反诉。反诉被告在本诉中已经明确绿沐阁公司作为担保人应当承担的是但保证责任，其无权主张反诉被告与反诉原告葛振强签订的租赁合同无效，且2015年1月21日签订的租赁合同，绿沐阁公司也未作为合同的担保人。根据反诉状列明的反诉主张，均是反诉被告葛振强的诉请，绿沐阁公司也未对承担担保责任提出任何主张，故绿沐阁公司不应当作为反诉原告提起反诉。综上，反诉原告葛振强与反诉被告签订的租赁合同是双方的真实意思表且不存在无效情形，反诉原告葛振强应当按照合同约定向反诉被告支付租金及相关费用，绿沐阁公司应当按照合同约定承担担保责任。反诉原告葛振强在未缴纳租金的情况下，占用反诉被告摊位至今，给反诉被告造成巨大经济损失，因其装修不当导致房屋渗漏，造成的损失应由其自行承担，对其装修、使用不当导致的房屋主体的损毁，反诉被告同样保留追诉的权利。 本院经审理认定事实如下：原告升辉公司（出租方）与被告葛振强（承租方）于2015年1月21日签订《市场摊位租赁合同》，合同约定：租赁摊位位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场（以下简称“市场”）内新05厅负一层（区）连廊016-076号，共计（大写）柒个摊位，摊位面积约510.67平方米（含公摊面积，本面积不作为租金费用的计收依据）。租赁期限共12个月，自2015年3月1日起至2016年2月28日止。租金标准为26875元/月，租金总额叁拾贰万贰仟伍佰零拾零元，¥322500元，于2015年1月21日前一次性付清。承租方在接收摊位时，应对所租摊位进行认真检查，确认已满足交付条件和正常使用要求后方可接收。摊位接收后，承租方对存放在摊位内的商品和财物自行承担看护和保管责任。租赁期间，所租摊位出现安全隐患或漏雨隐患等不能满足正常使用要求的情况时，承租方应提前书面告知出租方进行维修，出租方在收到告知书后应于10日内给予维修。如因出租方未能在规定的时间内维修而致使承租方在摊位内商品受损的，其责任应由出租方承担；如承租方未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由承租方承担。合同签订后，原、被告按照约定履行合同完毕。 2016年4月14日，原告升辉公司（出租方）又与被告葛振强（承租方）、被告绿沐阁公司（担保方）签订《市场摊位租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年4月14日起至2017年4月13日止。租金标准为28756元/月，租金总额叁拾肆万伍仟零佰柒拾贰元，¥345072元。承租方向出租方支付合同保证金20000元，保证金不计息，待合同期限届满之日起或合同终止之日起18个月后，承租方凭原始收款收据按合同约定清算返还。承租方违反本合同约定未按期足额支付租金费用的，按逾期时间长短分别处理如下：（1）逾期不超过30天的，每逾期一天，承租方应按所欠租金费用总额的万分之六标准向出租方支付违约金，且出租方有权暂停为其提供配套服务，因此而造成的损失和责任均由承租方自行承担。（2）逾期超过30天的，出租方有权解除本合同，承租方应按本合同租金费用总额的30%标准向出租方支付违约金；如出租方选择继续履行本合同的，承租方应按本条款第（1）项约定标准继续承担违约责任。租赁期限届满，承租方如未按期交出摊位而擅自延长租期的，擅自延长租期期间，承租方应按本合同租金标准的150%标准向出租方支付延迟租金，并且，出租方有权随时收回摊位。租赁期限届满或合同终止时，承租方应于期限届满当日或合同终止当日将摊位完整的移交给出租方，并办理书面移交手续。否则视为承租方继续租用或占用摊位，承租方应按照本合同约定标准继续支付摊位租金、延期租金和相关费用，并承担相应的违约责任。本合同为续租合同，承租方全面履行本合同期限届满后，可另享受陆拾天的免费租期及免付肆仟叁佰元租金的优惠。担保方愿意为承租方应承担本合同项下的所有债务和责任提供保证担保，保证方式为连带责任担保，保证期限自承租方履行债务期限届满之日起两年。 合同签订后，原、被告按照约定履行合同完毕，但合同到期后被告葛振强未与原告续约，且未搬离涉案摊位。原告升辉公司分别于2017年4月7日、2017年5月4日、2017年5月30日向被告葛振强发出摊位续租邀请函、摊位续租政策变化函（一）、摊位续租政策变化函（二），指出被告葛振强所承租的涉案摊位将于2017年6月12日到期，如果续签将会享受的续签政策。原告升辉公司又分别于2017年6月17日、2017年8月30日向被告葛振强发出摊位租赁超期函，指出被告葛振强所承租涉案摊位已于2017年6月12日到期，但被告至今尚未办理续租手续。原告升辉公司于2018年11月3日向被告葛振强邮寄致函一份，指出原告要求收回摊位，不再将涉案摊位租赁给被告葛振强，被告葛振强于2018年11月7日签收。 原告于2018年9月18日对被告葛振强承租的涉案摊位采取停服措施，被告葛振强停止营业。原告提交市场业主水电费代收单一张，证明被告葛振强截止至2018年9月26日尚欠电费1725元。 另查明，被告葛振强于2015年7月20日向原告提交摊位装修事宜申请书一份，要求自行处理连廊渗水处理，费用自行承担。 本院认为，原、被告签订的《市场摊位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。被告葛振强承租的涉案摊位于2017年6月12日届满后未与原告续约，且未搬离涉案摊位，继续占用涉案摊位，原告于2018年11月3日向被告葛振强邮寄致函要求收回摊位，被告葛振强于2018年11月7日签收致函，因此原告主张被告葛振强支付2017年6月13日至2018年11月7日期间涉案摊位的租金484059元，本院予以支持。被告葛振强在2018年11月7日签收致函后，仍然占有涉案摊位，被告葛振强应按照租金标准支付原告自2018年11月8日起至其实际腾退摊位之日期间涉案摊位占有使用费。关于原告主张被告葛振强支付支付违约金83521.6元，双方约定的违约金为合同总额的30%，该约定过高，根据被告的违约情形，结合被告违约给原告造成的损失，本院酌定支持违约金10000元。原告主张被告葛振强支付使用涉案摊位期间产生电费1725元，具有事实以及法律依据，本院予以支持。被告绿沐阁公司作为涉案合同的连带责任保证人，应对被告葛振强的上述债务承担连带清偿责任。根据物权法规定被告葛振强无权占有涉案摊位，被告葛振强应将涉案摊位立即腾退给原告。关于二被告辩称及反诉请求主张涉案摊位系消防通道且未经竣工验收不符合经营使用条件，认为与原告签订的两份《市场摊位租赁合同》均属无效，且原告应当返还租金及保证金，但二被告未提供相应证据予以证明，故本院不予支持。二被告主张涉案摊位因存在房屋质量问题导致渗漏造成货物及装修损失，根据合同约定，被告应书面通知原告进行维修，如未履行提前告知义务而致使摊位内商品受损的，其责任应由被告自行承担，二被告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告葛振强给付原告江苏升辉装饰建材实业有限公司租金484059元； 二、本判决生效之日起十日内，被告葛振强给付原告江苏升辉装饰建材实业有限公司违约金10000元； 三、本判决生效之日起十日内，被告葛振强给付原告江苏升辉装饰建材实业有限公司摊位占有使用费65180元（暂计算自2018年11月8日至2019年1月14日，其后每月按28756元的标准计算至其实际腾退摊位之日）。 四、本判决生效之日起十日内，被告葛振强给付原告江苏升辉装饰建材实业有限公司电费1725元； 五、被告江苏省绿沐阁园林工程有限公司对被告葛振强的上述债务向原告承担连带清偿责任； 六、本判决生效之日起十日内，被告葛振强将位于徐州市三环东路2号升辉国际装饰集聚广场内新05厅负一层连廊016至076号摊位腾退给原告江苏升辉装饰建材实业有限公司。 七、驳回反诉原告（本诉被告）葛振强、江苏省绿沐阁园林工程有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10145元，由原告负担4045元，二被告连带负担6100元；反诉案件受理费8734元，由二被告连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王海斌 人民陪审员  刘爱琳 人民陪审员  张家文 二〇一九年十一月七日 书 记 员  冯 菲