巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初3476号原告：赤峰市成远物业服务有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市。法定代表人：李成香，总经理。委托代理人：马连财，男，1960年3月12日出生，蒙古族，职工，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。被告：马艳茹，女，1966年9月21日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。委托代理人:孙富民，男，1967年9月17日出生，汉族，警察，现住内蒙古自治区赤峰市巴林右旗。原告赤峰市成远物业服务有限责任公司诉被告马艳茹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赤峰市成远物业服务有限责任公司的法定代表人李成香及其委托代理人马连财，被告马艳茹及其委托代理人孙富民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赤峰市成远物业服务有限责任公司诉称，一、请求人民法院判令被告支付拖欠原告的物业费人民币4518.8元，请求人民法院依法判令被告承担本案的全部费用。事实和理由：巴林右旗大板镇林苑一期由巴林右旗巴林桥、罕山、黄花、巴彦尔灯、白音沙那、林业机耕林场开发建设。2014年1月1日，原告与开发商签订了该小区的前期物业服务合同。原告在合同签订后，依据合同约定成立了保洁部、保安部、排污管道疏通部、垃圾清运部、小区日常管理部和维修部，负责小区居民日常物业管理与服务工作，原告投入了大量的人力物力，本案被告为原告物业服务的直接受益者，被告在该小区****室，面积为117.31平米，自2014年1月1日至2019年12月31日止，共72个月，按建筑面积每月每平米0.5元，117.31平米*72个月*0.5元=4223.16元，拖欠物业费合计人民币4223.16元。利息295.6元，合计4518.8元，经原告工作人员多次上门催缴，被告总是一拖再拖拖欠物业服务费，至今，但原告对该小区的物业服务管理工作却从没中断过。因业主物业费大量拖欠，导致原告经营困难，许多投入的费用均系原告自筹，现经营状况已难以维系。无奈之下，原告向人民法院提起诉讼，恳请贵院依据最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用若干法律问题的解释以及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定。依法判决，判如所请依据维护原告的合法权益。被告马艳茹辩称，原告诉称被告自2014年1月1日至2019年12月3日期间拖欠物业费及利息4518.8元。被告不认可，首先原告与被告无任何物业服务合同关系。其次2012年4月25日至2013年4月25日巴林桥林场、罕山林场、巴彦尔灯林场、黄花林场、白音沙那林场、林业机耕站六个林场与赤峰市成远物业服务有限责任公司签署的前期物业服务合同主要是为了办理楼房销售许可临时签的。林苑小区总建筑面积69672平方米，其中白音尔灯治沙林场9017.4平方米、巴林桥治沙林场14293.62平方米、罕山林场21976.6平方米、黄花治沙林场12094.55平方米、白音沙那治沙林场2667.59平方米、林业机耕林场3696.24平方米。根据内蒙古自治区物业管理条例规定物业服务项目应当通过招投标的方式选聘物业服务企业、建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约，但不得侵犯房屋买受人的利益。原告签署的这份前期物业服务合同没有通过合法的招投标的方式选聘物业服务企业，程序不合法，不具备可操作性属于无效合同。几年来物业组织人员阻挠小区成立业主委员会。2018年5月15日赤峰市成远物业服务有限责任公司私下与六个林场签署了前期物业合同补充协议，此协议完全背离了大多数业主的意愿和利益。根据国务院《物业管理条例》第十一条四项之规定选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。为此前期物业合同补充协议属于无效协议，不具有法律效力。另外原告说被告从未交过物业费不属实，被告在拿到楼房钥匙的同时于2012年12月14日交付赤峰市成远物业服务有限责任公司物业费701.84元，本人有赤峰市成远物业服务有限责任公司收据证实。原告说多次上门催要物业管理费被告一拖再拖，不属实。自从前期物业服务合同到期后被告一直以为是六个林场在管理林苑小区。直到今年10月16日收到法院传票后，才知道被赤峰市成远物业服务有限责任公司起诉。于是被告于10月20日到物业办公室进行协商，由于物业公司管理很差基本没有履行前期物业服务合同，想每年交300多元卫生费结果没有协商成。原告诉被告拖欠2014年1月1日至2019年12月31日物业费。依据法律规定，2014年、2015年、2016年的物业费已过追诉时效。如果前期物业合同有效的话，本被告可以就2017年、2018年、2019年合理的卫生费进行协商。原告说其成立了保洁部、保安部、排污管道疏通部、垃圾清运部、小区日常管理部和维修部负责管理和服务工作投入了大量的人力物力，但实际并没有履行合同约定的职责。（一）安全防范存在问题：1、自从成远物业入住林苑小区以来，多次发生摩托车、电瓶车、自行车、蔬菜等被盗情况。2、林苑小区是开放式管理，外来人员、车辆从不限制进入，车辆随意停放，时有堵库停放给一些住户造成很多不便。3、危险地段无标识、监控设施经常坏需要时毫无用处。4、易燃易爆车辆时有出入小区并过夜，门卫毫无作为5、门目常巡逻只是流于形式不能发现安全隐患。6、今年4月15日左右外来施工人员到林苑小区16号与17号楼之间挖出一个大坑，物业竟然不知道。7、小区围墙维护不力，经常有学生从围栏钻入、钻出存在很大安全风险。(二)、卫生管理存在问题：1、楼道房门两边墙上到处都是小广告。2、楼道地面不及时清理，到处是卫生死角。3、楼道和窗台上多有杂物。4、垃圾箱附近垃圾成堆，根本做不到一天一清运。5、冬季下雪从没见过清扫，单元门口结冰，严重影响业主出行。6、物业公司平时不管不理，日常卫生更是浮皮潦草基本上是业主各扫门前雪。(三)、绿地管理：1、自从成远物业进驻林苑小区六年来从未进行过种花、种草等。2、绿地到处都被私占种菜。3、绿地和公共用地到处是杂物垃圾。(四)、楼区管理：1、林苑小区有数十处私搭乱建现象和私拉网线、电线、电瓶充电线现象存在重大安全隐患。2、林苑小区广场晚间、白天有一群大妈跳广场舞影响居民休息和学生学习。(五)、管道管理存在问题：几年来由于物业不疏通泥沙逐渐淤堵。2018年当业主发现出现淤堵后多次找物业公司处理而得不到解决。今年19号楼有几位老同志到城管局反映后才得到解决。(六)、成远物业在管理林苑小区物业期间将位于4号楼下建筑面积118平方米的物业用房私自出租4年之久。出租款是成远物业违法所得，应归林苑小区720户业主所有。(七)、公示情况存在问题：1、林苑小区建成后物业应将小区建筑面积、平面图及小区的名称等在主门显著位置进行设置，但至今未有。2、林苑小区的物业收费情况及使用支出情况几年来未见公示。2012年在与成远物业签订前期物业服务合同时约定的物业费是每月每平0.5元。是依据2006年赤峰市物业管理类别及收费标准制定的属于二类物业。对照成远物业管理林苑小区的现状，就连五类物业的标准都达不到。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，巴林右旗大板镇林苑一期由巴林右旗巴林桥、罕山、黄花、巴彦尔灯、白音沙那、林业机耕林场开发建设。2014年1月1日，原告与开发商签订了该小区的前期物业服务合同。将该小区的物业服务工作交由原告管理服务，负责小区居民日常物业服务、管理。2018年5月21日原告与巴林右旗巴林桥治沙、罕山林场、黄花治沙林场、巴彦尔灯治沙林场、白音沙那林场、林业机耕林场签订《前期物业合同》补充协议。巴林右旗大板镇林苑一期存在车辆被盗、私拉网线、电线、电瓶充电线、大妈跳广场舞、外来人员、车辆从不限制进入的现象。本案的被告住址为林苑小区一期****室，是原告物业服务的直接受益者。该房屋建筑面积为117.31平米，物业费按照每平方米0.5元计算。截止到2019年11月30日，被告有拖欠的物业费为4164.5元，至今未给付原告。上述事实，有原、被告的陈述及原告提供的关于规范内蒙古自治区物业服务费管理工作的通知、赤峰市人民政府84号文件、内蒙古自治区人大常委会第十三届人民代表大会第五次常务委员会研究决定的一部地方性物业管理条例、前期物业服务合同、前期物业合同补充协议、物业服务修理回执单、照片、巴林右旗人民政府2019年38号文件，被告提供的光盘、照片等证据予以证实。本院认为，原告是被告所居住小区合法入住的物业管理公司，并且实际履行了物业管理义务，被告方作为小区住户，享受了物业服务，应该履行给付物业费的义务，被告抗辩物业服务不合格，没有足够证据证实，对此抗辩请求本院不予采纳。被告抗辩存在车辆被盗、私拉网线、电线、电瓶充电线、大妈跳广场舞、外来人员和车辆从不限制进入的现象，上述现象原告协调过相关单位处理，但是不能成为对抗支付物业费的理由。被告抗辩起诉之前，一直不知道物业公司是原告，不知道如何缴纳物业费，与常理不符。被告抗辩物业服务不合格，但是原告有证据证实一直在进行物业服务相关项目，被告应依法缴纳相应的物业费。原告主张给付物业费4223.16元，已经计算到2019年12月31日，对未到期物业费，原告无权主张，本院支持原告主张到2019年11月30日的物业费4164.5元。原告主张被告给付资金占用期间的逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。则利息应以4164.5元，从原告主张之日即2019年10月12日开始按照年利率的6%，计算至此款给付之日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马艳茹在本判决生效后立即给付原告赤峰市成远物业服务有限责任公司4164.5元及利息，利息以4164.5元为基数，从2019年10月12日开始按照年利率的6%，计算至此款给付之日止。二、驳回原告赤峰市成远物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决中指定的期间履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费25元，由被告马艳茹负担。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 徐 宏 丽 二〇一九年十一月三十日书记员 乌日柴胡