湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初6472号原告（反诉被告）：占文娟，女，1988年8月18日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市，现住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：王杨，湖北黄鹤律师事务所律师(特别授权)。被告：武汉市朝宇商贸发展有限责任公司，住所地武汉市江汉区发展大道166号江锋大厦A座803号，法定代表人：徐品华，公司董事长。委托诉讼代理人：李萌，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般授权)。委托诉讼代理人：周云，湖北太圣律师事务所律师(特别授权)。被告（反诉原告）：徐品华，男，1965年9月25日出生，汉族，居民身份证登记住址浙江省青田县，现住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：李萌，北京中伦（武汉）律师事务所律师(一般授权)。第三人：冯生，男，1964年10月27日出生，汉族，居民身份证登记住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：夏金，湖北首义律师事务所律师(一般授权)。原告（反诉被告）占文娟诉被告武汉市朝宇商贸发展有限公司（以下简称朝宇公司）、被告徐品华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年4月2日受理后，依法由审判员陈杰按照简易程序独任审理。2019年7月15日，案件调整承办法官后，于2019年7月29日裁定将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年8月12日对本案公开开庭进行了第一次审理，原告占文娟的委托诉讼代理人王杨，被告朝宇公司的法定代表人徐品华代表公司及本人，两被告的委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。在第一次庭审中，被告徐品华对原告提出反诉，本院经审查同意受理徐品华的反诉，并依法给予原告举证期、答辩期。2019年10月9日本院将本案本诉和反诉合并进行第二次公开开庭审理。原告（反诉被告）占文娟的委托诉讼代理人王洋，被告朝宇公司的法定代表人徐品华代表公司及本人，两被告及反诉原告徐品华的委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。在第二次庭审后，本院照准两被告关于追加案涉房屋所有权人为本案第三人参加诉讼的申请，依法追加冯生为本案第三人到庭参加诉讼，并于2019年11月22日对本案第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）占文娟及其委托诉讼代理人王杨，被告朝宇公司法定代表人徐品华代表公司及本人，两被告及反诉原告徐品华的委托诉讼代理人李萌，被告朝宇公司委托诉讼代理人周云，第三人冯生的委托诉讼代理人夏金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）占文娟提出诉讼请求：一、请求确认转让合同无效并判令被告返还原告转让费、房租以及押金76675元；二、判令被告赔偿原告因租房损失的装修款36149.72元、购房经营开店货款49448.76元、网费1800元、在外租房费45803元，以上合计133201.48元；三、判令被告赔偿原告停业损失120000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月5日，占文娟与朝宇公司法定代表人徐品华签订转让合同一份，合同约定：徐品华将武汉市洪山区8-5-101号门面租赁给占文娟；由于徐品华已与房东签订合同至2021年10月31日，2016年房租为3550元/月，半年一付，押金3000元（叁仟元整），占文娟每月按时将房租汇至徐品华账户，由徐品华给与房东；合同生效起，占文娟须支付徐品华转让费50000元，2016年12月半个月房租1775元，2017年1月至2017年6月房租21900元，押金3000元，76675元。占文娟与徐品华签订合同后履行了自己的义务，向徐品华缴纳转让费以及房租76675元。占文娟入住门面后对门面进行了装修，花去装修款36149.72元；购进了为门店开张需要的货物，花去49448.76元。但占文娟准备开业经营时，发现该门店二楼漏水严重，导致占文娟无法经营。占文娟找徐品华要求维修房屋交涉的过程中，发现该门店的房东是案外人冯生。2013年10月26日冯生将该门店租赁给被告朝宇公司用于红酒经营，并且合同第七条约定，“未经甲方同意，擅自将该承租房转租、转借他人或擅自调换使用的，甲方有权单方面解除合同并要求乙方在7天内退还该房屋，同时没收保证金。”该房东冯生知道徐品华转租该房屋的事实后将占文娟赶出租赁物，导致占文娟的货物、装修款等损失。占文娟认为，徐品华在未经房东同意下将该房屋转租给占文娟，并收取转让费以及租金。占文娟在租赁该房屋后所投入的装修款、购买的货物，以及因房屋漏水而导致发生在外的房屋费用等损失应由徐品华承担。徐品华作为朝宇公司的法定代表人、总经理，对外签订合同处置公司的资产，其行为是职务行为，并且事后徐品华将自己经营的红酒庄搬出该房屋，其事实行为是对徐品华签订合同的追认，相应法律后果应由朝宇公司承担。故诉至法院，请求判如所请。被告朝宇公司及被告（反诉原告）徐品华辩称：占文娟与徐品华签订的转让合同合法有效，徐品华及朝宇公司有权向占文娟收取转让费、租金和押金。占文娟实际没有向徐品华支付3000元押金，2016年12月半个月房租1775元，2017年1月租金3650元，2017年9月至2018年1月租金18350元，共计26775元。2、占文娟要求朝宇公司及徐品华赔偿装修费、货款、网费、在外租房费无事实和法律依据。3、占文娟要求朝宇公司及徐品华支付停业损失无事实和法律依据。当时与占文娟约定2016年12月份开始付房租的，但是占文娟一直拖到2017年元月份才付半年的房租，押金也没有付。2018年2月份房东把房子收回去了，2017年9月至2018年1月份房租占文娟没有付，都是徐品华垫付的。第三人述称：1对于转租事情，从开始第三人就不同意转租，包括2013年签订的租赁合同，2017年2月份签订的补充协议里都是明确不得转租。在第三人与被告朝宇公司签订的租赁合同里面明确约定被告朝宇公司从事红酒生意，后面看到占文娟在那里经营化妆品，就询问徐品华，徐品华说是和他合伙经营，后来占文娟、徐品华、第三人三方于2017年2月签订补充协议。对于这个房子，房子所有权不是徐品华，占文娟应该是知道。当时占文娟知道这个事情为什么还租这个房子，是因为这个房子便宜。当时把房子租给朝宇公司是不漏水的，朝宇公司承租后不排除在装修过程中造成漏水。在发生漏水后我们积极跟上面的人沟通，2017年3月、8月都修理过，到2017年11月修好了。卫生间漏水不影响经营者在里面经营。反诉原告（被告）徐品华提出反诉请求：1、判令被反诉人按照《转让合同》支付押金3000元、2016年12月半个月房租1775元、2017年1月租金3650元、2017年9月-2018年1月租金18350元，共计26,775元；2、判令被反诉人赔偿反诉人装修款156,000元；3、判令被反诉人赔偿反诉人设备费用112,700元；4、判令被反诉人承担律师费、诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年12月15日签订《转让合同》，合同约定反诉人向被反诉人转让位于武汉市武昌区洪山路8-5-101号房屋。合同生效时起，被反诉人应当向反诉人支付：转让费5万元、2016年12月半个月房租1775元、2017年1-6月房租21900元、押金3000元，共计76675元。但合同签订后，被反诉人一直未支付押金3000元、2016年12月半个月房租1775元、2017年1月租金3650元，并拖欠2017年9-2018年1月租金18350元，共计26775元。另外，因被反诉人延期支付租金导致《转让合同》及原《房屋租赁合同》解除，被反诉人应赔偿反诉人已花费的房屋装修款156,000元及设备费用112,700元。为维护反诉人的合法权益，诉至法院，请求支持反诉人的诉讼请求。反诉被告占文娟针对反诉答辩称：1、被反诉人已支付转让费5万元，押金3000元，2017年1月到6月租金；2、反诉人违约在先，未经房东允许擅自转租，而且因房屋漏水无法居住，在2017年5月被房东赶出去了，因此被反诉人并未缴纳2017年9月到2018年1月的租金；3、反诉人主张的装修款和设备款无事实和法律依据。装修是反诉人自己的投入，原告从事美容行业，也并未实际使用反诉人的装修和设备。经庭审举证、质证，及合议庭认证，本院确认如下事实：2013年10月26日，第三人冯生与徐品华签订《房屋租赁合同》，约定：朝宇公司租赁冯生坐落于武汉市武昌区洪山路8-5-101号建筑面积90平方米房屋，仅作红酒经营使用；租赁期限自2013年11月1日起至2021年10月31日止，共96个月；月租金3300元，半年结算；承租方未经出租方同意，擅自将承租方转租、转借他人、擅自调换使用或拖欠租金累计达7日的，出租方有权单方解除合同并要求承租方在7天之内退还该房屋。上述合同签订后，冯生将案涉房屋交付给朝宇公司用于红酒经营。2016年12月15日，徐品华与占文娟签订《转让合同》，约定双方就武汉市武昌区洪山路8-5-101的转让达成协议；2016年房租为每月3550元，以后每年涨100元，半年一付；合同生效起，占文娟需支付徐品华转让费50000元，2016年12月半个月房租1775元，2017年1月至6月房租21900元，押金3000元，合计76676元；徐品华随转让留给占文娟物品室外桌子2张、椅子7把、遮阳伞2把，室内角柜1个、前台桌子1张、饰品摆柜1个、其他固定物品（灯具、厨房、整体物品、厕所所有物品）；徐品华留给占文娟使用的物品空调挂机3台（其中2台为房东所有）、电视2台、机顶盒2台，饮水机1台；合同签字生效后，房租、水电费、煤气费、电视、宽带、暖气等所有费用由占文娟自理，徐品华不负责；占文娟可以在不破坏房屋结构的情况下对房屋进行装修；徐品华将与房东签订的原租赁合同交于占文娟作为附件，自徐品华与占文娟签订合同之日起到徐品华与房东合同到期期间，占文娟同样需要遵守原租赁合同的约束事项；如徐品华与房东签订的租赁合同到期后，占文娟仍想继续经营，后续事项由占文娟与房东洽谈。《转让合同》签订后，占文娟2016年12月22日转账9990元，2016年12月26日向徐品华转账29970元，2017年1月22日向徐品华转账13000元，2017年1月22日向徐品华助理转账15250元，2017年1月23日向徐品华助理转账2142元，合计付款70352元；徐品华将约定转让出租的房屋及物品交付占文娟使用；占文娟将接手的房屋进行了装修，2016年12月31日至2017年3月3日开支设计费280元、油漆购买费1951.78元（18.42元+933.36元+1000元）、购买面盆水龙头400元，2017年6月4日支付店铺公司LOGO设计费200，2018年6月27日支付湖北启城建筑装饰工程有限公司30000元；在2017年2月13日至3月29日期间购买1000元保洁柜，1000元北欧小户型沙发，608元仿真草坪绿植，400元地毯，350元宜家镜柜，450元储物柜，衣架297.34元至承租房使用；占文娟还提交2017年1月5日至2017年4月27日购买美容材料和器械的微信及支付宝转账记录及2017年3月7日支付长城宽带费的付款凭证，证明其为在承租房屋进行美容经营活动支付了美容材料及器械费48448.76元及宽带费1800元。在庭审中，占文娟承认自己添置在承租房屋内的部分美容材料已届保质期或临界保质期；自己提交的中百仓储百货用品购置发票及网上购置地垫发票（票面价格158.60元及54元）上购置的物品为自己在他处租房使用的物品。在占文娟对承租房屋进行装修期间，发现所承租房屋存在卫生间漏水问题，并通知徐品华到现场查看。徐品华携房屋产权人冯生到现场进行查看后，冯生知晓出租房屋的经营项目发生了变化，并于2017年2月4日，与占文娟、徐品华签订《补充协议》，约定：因红酒市场影响，徐品华租赁的武汉市武昌区洪山路8-5-101号的经营项目有所增加，增加项目为皮肤管理、化妆品、进口商品；调整房租，房租自2018年起，在原定房租的基础上，每年每月上调房租100元；徐品华如没有按时缴纳房租，由经营合伙人占文娟承担；此房不得转租，不得再次更改经营范围。在庭审中，冯生陈述，案涉房屋的漏水问题2017年3月、8月均进行过修理，但直到2017年11月才修理好。从始至终，冯生均明确要求承租人不得转租房屋，包括《补充协议》对此也做了约定。徐品华从来没有告冯生房屋转租的问题，只说是与占文娟合伙经营美容。因卫生间漏水不仅导致案涉房屋卫生间使用受限，漏水导致的客厅墙面渍水，吊顶脱落也妨碍美容经营，占文娟以漏水导致无法经营为由，在支付房租半年后没有继续支付案涉房屋后续房租。徐品华催租并对冯生支付房租至2017年12月底后停止对冯生继续付租。为此，2018年1月开始，冯生要求徐品华清空房屋，在通知占文娟，并遭到占文娟拒绝，2018年2月后在徐品华的参与下，冯生直接接收了案涉房屋。为此，占文娟诉至法院。在庭审中，徐品华反诉要求占文娟承担自己2013年承租案涉房屋时开支的装修费156000元，设备费112700元。从徐品华提交的其与冯生接收案涉房屋时的现场图片看，占文娟购买的消毒柜、沙发、窗帘、长桌、美容床等物品在冯生接收案涉房屋时，放置于案涉房屋现场。占文娟还提交其与案外人郭晨森的《住房合同》，证明案涉房屋漏水导致不能居住，其被迫在外租房居住，每月开支租房费3800元，形成租房损失，要求两被告承担上述租房损失赔偿责任。本院认为，徐品华与冯生签订的《房屋租赁合同》约定的承租人系朝宇公司，因此，该合同上虽然没有加盖朝宇公司印章，但徐品华作为朝宇公司的法定代表人，其以朝宇公司名义与冯生签订《房屋租赁合同》且将租赁房屋用于红酒经营的行为，应当视为职务行为，该《房屋租赁合同》履行的义务应当由朝宇公司承担。徐品华与占文娟签订《转让合同》，将朝宇公司租赁的房屋转让给占文娟，且其个人直接收取占文娟转让费、房租、押金的费用，因此徐品华个人在没有举证证明其已经将收取占文娟的上述费用交付朝宇公司的情况下，应当就《转让合同》的履行，与朝宇公司一并对占文娟承担连带清偿责任。冯生出租案涉房屋与徐品华签订的《房屋租赁合同》，与徐品华及占文娟签订的《补充协议》，不违反法律的强制性规定，合法有效。上述合同协议中关于不能转租约定对徐品华及朝宇公司具有拘束力。占文娟与徐品华签订的《转让合同》约定了徐品华对占文娟转租房屋的明确意思表示，徐品华违背与房屋产权人冯生约定，未经冯生许可将承租房转租给占文娟，构成违约。徐品华由此与占文娟签订的房屋转租《转让合同》无效。占文娟要求确认该《转让合同》无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《转让合同》无效后，徐品华及朝宇公司应当返还基于《转让合同》收取的转让费50000元、押金3000元，占文娟要求朝宇公司及徐品华返还上述两项费用的诉讼请求，本院予以支持。占文娟接收徐品华转租的案涉房屋后，由于所租房屋不断漏水，导致其租用房屋并没有实际用于美容经营，因此，虽然租赁合同无效，承租人使用房屋期间的房屋使用费不能免除，但占文娟接收房屋后使用所租房屋合同目的并没有实现，徐品华及朝宇公司应当就交付给占文娟的漏水房屋对占文娟承担上述六个月租金损失17352元（70352元-53000）的赔偿责任。占文娟的举证能够证明其接手案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修及物品添置，宽带安装，并开支装修费32831.78元，物品添置费4105.34元，宽带费1800元，上述占文娟的直接损失应当由徐品华及朝宇公司承担。《转让合同》明确约定，徐品华将与房东签订的原租赁合同交于占文娟作为附件，因此，对于徐品华与冯生《房屋租赁合同》关于“不得转租”的约定占文娟应当是明知的。为此，对于《转让合同》无效，徐品华应当承担主要责任，占文娟也应承担相应责任。占文娟的提交2017年1月5日至2017年4月27日购买美容材料和器械的微信及支付宝转账记录可以证明其为在承租房屋进行美容经营活动支付了美容材料及器械费48448.76元，由于上述美容材料属于有保质期的低值易耗品，美容器械可以移往他处使用，占文娟也认可其购买的上述美容材料已经临近保值期满，其将部分美容器械已经从承租屋中移除，故占文娟上述美容材料及美容器械的购置损失应当自行承担。对于占文娟要求徐品华及朝宇公司承担购买经营开店货款损失的诉讼请求，本院不予支持。徐品华与占文娟《转让合同》约定的住房用途为美容经营，并非居住。占文娟以案涉房屋漏水导致不能居住，而致其另行租房居住产生租房损失，要求徐品华及朝宇公司承担租房损失的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。占文娟在案涉房屋内尚没有开展经营活动，其也没有举证证明自己在案涉房屋内的营业收入，故占文娟要求朝宇公司及徐品华对其赔偿停业损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。朝宇公司及徐品华作为向案涉房屋产权人直接承租房屋的承租人，未按照合同约定对产权人支付房租，导致产权人解除房屋租赁合同，收回案涉房屋；在占文娟没有到场的情况下，直接配合冯生收回案涉房屋，导致占文娟存放在案涉内的物品不能准确判断；作为转租合同无效的主要责任方，其在明知案涉房屋不能转租的情况下，转租房屋，导致转租合同无效，承租人占文娟不能实现合同目的，朝宇公司及徐品华应当对自己的押金、房租、装修款、设备费用损失自行承担责任。徐品华反诉要求占文娟对其承担上述押金、房租、装修费、设备费损失的诉讼请求，没有合同及法律依据，本院不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）占文娟与被告（反诉原告）徐品华签订的《转让合同》无效；二、被告武汉市朝宇商贸发展有限责任公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）占文娟转让费50000元、押金3000元，合计53000元；三、被告武汉市朝宇商贸发展有限责任公司于本判决书生效之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）占文娟租金损失17352元，装修费损失32831.78元，物品添置费损失4105.34元，宽带费损失1800元，合计56089.12元；四、被告（反诉原告）徐品华就上列二、三项被告武汉市朝宇商贸发展有限责任公司对原告（反诉被告）占文娟应付款承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）占文娟的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐品华的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5098元，原告（反诉被告）占文娟负担3412元，被告武汉市朝宇商贸发展有限责任公司及被告（反诉原告）徐品华负担1686元；反诉案件受理费2870元，由被告（反诉原告）徐品华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  蔡萍人民陪审员  孙圌人民陪审员  周鸣二〇一九年十一月二十八日书 记 员  樊高