山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终3815号 上诉人（原审原告）：爱丽舍小区一期业主委员会，住所地：潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼。 负责人：曹元庄，主任。 委托诉讼代理人：王海梅，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潍坊爱丽舍置业有限公司，住所，住所地：潍坊市奎文区虞河路**爱丽舍小区**楼div> 法定代表人：尹中兰，总经理。 委托诉讼代理人：郑建，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 上诉人爱丽舍小区一期业主委员会（以下简称爱丽舍业委会）与上诉人潍坊爱丽舍置业有限公司（以下简称爱丽舍公司）因返还原物纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2018）鲁0705民初1332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 爱丽舍业委会上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判;诉讼费由爱丽舍公司负担。事实与理由：一审到潍坊市的规划图纸，其中1号楼的图纸明确载明1号楼3单元302室为物业用房，一审认为该图纸仅为设计图纸，并非竣工图纸，潍坊市规划局的规划图纸上未对物业用房作出规划与事实不符。物业管理确认单是物业管理企业到物业行政主管部门备案物业管理具体实施情况的确认清单，不是建设施工方案，亦不是规划设计方案，应当以规划图纸载明的为准，一审依据爱丽舍公司提交的物业管理确认单认定1号楼3单元302室并非物业用房错误。涉案1号楼3单元302室的登记情况与《房屋登记管理办法》中关于物业服务用房登记的规定相一致，爱丽舍小区1号楼3单元302室为物业用房，应归爱丽舍小区一期全体业主共有。根据物业管理条例的相关规定，物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主所有，配置标准为建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米。一审认定事实错误，请求二审依法改判。 爱丽舍公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审认定爱丽舍小区一期1号楼19层-20层为架子层与事实不符。爱丽舍小区一期1号楼的规划楼层为18层，不存在19层-20层房屋，所谓的“19层或20层房屋”实际是爱丽舍公司为了整个楼房的外观设计而在18层楼顶进行的合理改造。根据爱丽舍公司在出售房屋时与业主签订的商品房预售合同，外墙面及楼顶使用权归爱丽舍公司所有，因此爱丽舍公司有权在法律允许的范围内依据合同约定合理使用涉案楼顶。二、涉案1号楼19层-20层属于建筑造型部分，没有参与公摊，一审依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，将涉案19层-20层认定为架子层，系适用法律错误。根据规划图纸和设计图纸，涉案楼房的设备间标注明显、划分明确，且实际用于存放水箱、配电箱等设备，但存在设备间的楼层不等同于整个楼层就是设备层，一审以存在设备间为由将整个楼层认定为设备层属适用法律错误。三、爱丽舍小区一期1号楼1单元1楼东侧4.38平方米的物业用房，爱丽舍公司未实际占有、使用、控制，爱丽舍公司无义务向爱丽舍业委会返还该物业用房。 爱丽舍业委会向一审法院起诉请求：1.判令爱丽舍公司返还物业用房及其他公共用房及设施设备；2.本案诉讼费、保全费由爱丽舍公司负担;3.律师费15000元由爱丽舍公司负担。庭审中，爱丽舍业委会申请撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：爱丽舍小区一期系2008年6月由爱丽舍公司开发，该小区共有1号、2号两幢楼，其中1号楼为住宅楼，18层高，一二楼系商铺，三楼以上为住户；2号楼由爱丽舍公司所有，主要用于开办分支机构潍坊爱丽舍置业有限公司爱丽舍数码酒店。 涉案小区建成后，小区物业一直由爱丽舍公司管理。2016年9月29日，爱丽舍业委会登记备案。2016年11月，爱丽舍业委会与爱丽舍公司交接了爱丽舍小区一期高层住宅楼的部分物业管理工作。 后爱丽舍业委会起诉至法院，要求爱丽舍公司返还：1.位于爱丽舍小区1号楼的19层及20层的房屋，该两层在规划图中显示为架子层，后被爱丽舍业公司改造成房屋，由爱丽舍酒店作为职工宿舍使用，该楼层尚有设备间；2.位于爱丽舍小区1号楼1单元1楼东侧约4平方米工具房一间，现由双鑫宾馆占用；3.位于爱丽舍小区1号楼3单元302户内北面第一间房屋规划为物业办公室，现由爱丽舍酒店占用，用于经营总统套房；4.位于爱丽舍小区2号楼1楼东南角消防总控制室兼保安室一间及控制室内的所有设备，现由爱丽舍酒店占用并管理。 一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主委员会对于损害业主合法权益的行为，有权代表业主向人民法院提起诉讼。 本案的争议焦点是，爱丽舍业委会要求返还物业用房及设备的诉求有无事实和法律依据。关于爱丽舍业委会要求返还位于爱丽舍小区一期1号楼19层及20层房屋的诉求，依据《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑物划区内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，爱丽舍小区一期1号楼19层-20层为架子层，应归业主共有，该架子层现被爱丽舍公司占有，应当返还业主。 关于爱丽舍业委会要求返还位于爱丽舍小区一期1号楼1单元1楼东侧4.38平方米物业用房的诉讼请求，爱丽舍公司虽称该物业用房并非其实际占有，爱丽舍业委会应向实际占有人主张权利。但爱丽舍业委会成立后，将物业权收归业委会，爱丽舍公司与爱丽舍业委会办理物业交接手续时，应将该物业用房交付，现物业用房虽被第三人占用，爱丽舍公司在提供不出第三人系合法占用的情况下，其仍负有交付义务。故爱丽舍业委会的该项诉求符合法律规定，予以支持。 关于爱丽舍业委会要求返还位于爱丽舍小区一期1号楼3单元302户物业用房的诉讼请求，法院调取的爱丽舍小区1号楼的图纸仅为设计图纸，并非竣工图纸，潍坊市规划局的规划图纸上并未对物业用房作出规划，故爱丽舍业委会无法证明爱丽舍小区1号楼3单元302户系物业用房，其该项诉求不予支持。 关于爱丽舍业委会要求返还位于爱丽舍小区一期2号楼1楼东南角消防总控制室兼保安室一间及控制室内的所有设备的诉讼请求，该房位于爱丽舍小区2号楼，2号楼是一个独立的区域，为爱丽舍公司所有，故爱丽舍业主委员会要求返还上述房屋，于法无据，不予支持。其中包含1号楼及2号楼的相关设备，爱丽舍公司同意爱丽舍业委会从中迁出，双方可另行协商，作出处理。综上，爱丽舍业委会的合理诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、潍坊爱丽舍置业有限公司于判决生效之日起三十日内将爱丽舍小区一期1号楼19层及20层房屋、爱丽舍小区一期1号楼1单元1楼东侧4.38平方米物业用房返还爱丽舍小区一期业主委员会。二、驳回爱丽舍小区一期业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费50元，由爱丽舍小区一期业主委员会负担25元，潍坊爱丽舍置业有限公司负担25元。 二审审理中，爱丽舍公司提交王同国、郭洪伟的商品房预售合同复印件各一份，证明合同约定涉案楼房的楼顶使用权归爱丽舍公司所有；提交索涛的商品房现房买卖合同复印件及李腾等三人的商品房现房买卖合同各一份，证明合同约定涉案楼房的楼顶使用权归爱丽舍公司所有。爱丽舍业委会质证称：对合同的真实性无异议，对证明内容有异议。19层-20层楼房在规划图纸上载明的是楼顶架子层，各房间规划名称是设备间和水箱间，19层-20层按照规划图纸施工完成，其中水箱间用于水箱使用，除水箱间外的设备间由爱丽舍公司占有使用。19层-20层属于小区的公共设施，不是楼顶，使用权不归爱丽舍公司所有。爱丽舍业委会提交查档证明和爱丽舍小区1号楼3层的平面图各一份，证明爱丽舍小区1号楼3单元302户在办理登记手续时，登记在爱丽舍公司名下，该登记为初始登记，该房屋未办理预售，不属于专有部分，1号楼3层的图纸与从规划局调取的规划图纸设计一致，为物业用房和办公室，应归全体业主共有。爱丽舍公司质证称：对查档证明的真实性无异议，申请规划时标注为“管理用房”仅是开发商对楼房不同区域做的功能性设计，并非指小区物业管理办公室，且爱丽舍公司已按照法律规定提供了符合条件的物业用房，并经潍坊市房管局物业管理办公室确认。根据物业管理的要求，物业管理用房的位置只能在楼房的一层，应以潍坊市房管局物业管理办公室登记确认的为准。 二审审理查明的其他事实与一审基本一致。 本院认为，爱丽舍小区一期1号楼的规划楼层为18层，19-20层系对楼顶的规划设计，且该层尚有设备间，设备间的设备设施为1号楼全体业主共同所有、共同使用，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于建筑物的外墙、屋顶等基本结构部分，避难层、设备层或者设备间等结构部分属于业主共有部分的规定，一审认定爱丽舍小区一期1号楼19层-20层为业主共有，爱丽舍公司应予返还并无不当。爱丽舍公司主张19层-20层为楼顶，使用权归爱丽舍公司缺乏法律依据，本院不予支持。关于涉案1号楼3单元302室是否为物业管理用房问题，根据爱丽舍业委会提交的爱丽舍小区总平面图、规划图以及法院对爱丽舍公司总经理马林的调查笔录，能够认定涉案1号楼3单元302室原设计为物业管理用房，后爱丽舍公司将物业管理用房调整至1号楼1单元一楼内西侧和东侧，该调整经潍坊市物业管理办公室确认，且爱丽舍业委会亦认可爱丽舍公司已将1号楼1单元一楼内西侧的物业用房交付使用，综合考虑涉案1号楼3单元302室的现状，一审对爱丽舍业委会要求爱丽舍公司交付涉案1号楼3单元302室的主张未予支持并无不当。涉案爱丽舍小区一期1号楼1单元1楼东侧4.38平方米房屋规划为物业用房，后被爱丽舍公司出租给双鑫宾馆使用，一审认定爱丽舍公司负有交付义务亦无不当。至于爱丽舍小区1号楼物业服务用房的配置面积是否达到相关标准，不属于本案认定范围，爱丽舍业委会可通过行政途径等方式另行处理。 综上所述，爱丽舍业委会、爱丽舍公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由爱丽舍小区一期业主委员会负担25元，潍坊爱丽舍置业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十一月十八日 书记员 张瑞丰