重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0118民初8125号原告：重庆市农业机械鉴定站，住所地重庆市永川区萱花西路239号，统一社会信用代码12500000450386705A。法定代表人：李军，站长。委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师(特别授权)被告：重庆市永川区平安乐途酒店有限公司，住所地重庆市永川区萱花西路283号，统一社会信用代码91500118MA5UCXH31A。法定代表人：张红梅，执行董事。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。第三人：重庆旅伴奈斯零贰酒店有限公司，住所地重庆市永川区人民西路6-139号，统一社会信用代码915001183394883164.法定代表人：戴可淑。委托诉讼代理人：罗晏男，系该公司员工(特别授权)。第三人：重庆市旅伴快捷酒店有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永组团R分区R27-1/02号，统一社会信用代码91500106588925142N.法定代表人：罗晏。原告重庆市农业机械鉴定站(以下简称农业机械站)与被告重庆市永川区平安乐途酒店有限公司(以下简称平安乐途酒店)、第三人重庆旅伴奈斯零贰酒店有限公司（以下简称旅伴奈斯酒店）、重庆市旅伴快捷酒店有限公司（以下简称旅伴快捷酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农业机械站的委托诉讼代理人袁国章，被告平安乐途酒店的委托诉讼代理人吴文龙、第三人旅伴奈斯酒店的委托诉讼代理人罗晏即旅伴快捷酒店的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农业机械站向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的2017年4月8日至2019年10月8日欠付的租金1080000元及违约金(从2017年4月8日起以370000元为基数按月利率2%计算至付清时止，从2019年7月8日起以710000元为基数按月利率2%计算至付清时止)；2、诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告变更违约金的诉讼请求为：从2018年4月8日起以60000元为基数按月利率2%计算至付清时止，从2019年7月8日起以1020000元为基数按月利率2%计算至付清时止。事实与理由：2017年4月8日，原告与被告、第三人旅伴奈斯酒店签订《房屋转租协议》，约定被告转租第三人旅伴奈斯酒店向原告租赁的位于重庆市永川区萱花西路283号房屋，并由被告按照原告与旅伴快捷酒店签订的租赁合同的相关约定享有权利和承担义务，否则承担违约责任，双方同时约定了违约金的计算方式。被告转租该房屋后，未按约定及时、足额支付租金，原告多次催收未果。此次起诉系要求2017年4月8日之后欠付的租金，对于之前欠付的租金，原告保留诉讼的权利，另案诉讼。平安乐途酒店辩称：欠付租金属实，但原告作为房屋出租方未尽到租赁房屋的瑕疵担保责任，因此被告作为承租方有权减少租金；原告起诉是在2019年7月，起诉时已届满履行期的租金并未达到原告诉称的1080000元，欠付租金数额应截至原告提交诉状时止；认可原告从2018年4月8日以60000元为基数，从2019年4月8日以810000元为基数计算违约金，但违约金过高，应按同期银行贷款利率计算。旅伴奈斯酒店述称，其将从原告租赁的房屋的相关权利义务转给了被告，由法院依法裁决。旅伴快捷酒店述称，其与原告存在租赁关系属实，之后将相关的权利义务转让给了旅伴奈斯酒店，后旅伴奈斯酒店将相关权利义务转让给了被告，由法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2014年11月11日，农业机械站(甲方)与旅伴快捷酒店（乙方）签订了《全国农业质量标准管理与技术研修基地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市永川区萱花西路283号的房屋出租给乙方，占地面积3620㎡；租赁期限从2014年11月11日起至2029年11月10日止，第一年年租金为公开竞价招租中标价840000元，下一年年租金按上一年租金递增40000元，以此类推租，房屋租金支付方式为乙方按季度交纳，每一使用季度提前5日以上交清，在租赁期间，承租房屋的原有和新增设施设备，其维护和保养均由乙方负责，租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋及设施设备，可允许乙方合作经营或其他经营模式；乙方未在合同约定期间交清租金，超过交纳租金时间10日内（含10日），除支付甲方房屋租金外，每日按日租金的2倍支付甲方违约金，超过交纳租金时间10日，除交付甲方房屋租金外，每日按日租金的3倍支付甲方违约金。2017年4月8日，农业机械站与旅伴奈斯酒店、平安乐途酒店签订《房屋转租协议》，约定2014年11月11日，农业机械站与旅伴快捷酒店签订房屋租赁协议，将农业机械站所有的位于重庆市永川区XX西路XXX号房屋出租给旅伴快捷酒店用于经营酒店；2015年5月1日，旅伴快捷酒店与旅伴奈斯酒店签订《关于重庆市农业机械鉴定站房屋转租协议》，约定由旅伴快捷酒店将其承租的上述房屋转租给旅伴奈斯酒店用于酒店经营，农业机械站在该协议上签署同意并加盖公章，同意转租；现旅伴奈斯酒店因经营不善，将上述房屋转租给平安乐途酒店使用，自签订协议之日起，旅伴奈斯酒店不再履行《关于重庆市农业机械鉴定站房屋转租协议》相关内容，旅伴奈斯酒店不再享有前述协议约定的相关合同权利，不承担相关合同义务，由平安乐途酒店享有协议约定的房屋承租人的权利，承担房屋承租人的义务，即农业机械站与旅伴快捷酒店签订的房屋租赁协议，对平安乐途酒店继续有效，农业机械站与平安乐途酒店应严格按照该房屋租赁协议履行各自的义务，否则应向对方承担违约责任；农业机械站、平安乐途酒店应诚信履行房屋租赁协议及该协议，如任何一方违约，违约金均按照2014年11月11日签订的房屋租赁协议，向守约方承担违约责任。转租协议签订后，2017年4月至2019年7月期间，被告平安乐途酒店共向原告支付租金1020000元。本院认为，原告与第三人旅伴快捷酒店签订的《全国农业质量标准管理与技术研修基地使用权租赁合同》以及原告与第三人旅伴奈斯酒店、被告平安乐途酒店签订的《房屋转租协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自的义务。按照协议约定，旅伴奈斯酒店将享有的承租人的权利义务转让给了被告平安乐途酒店，被告应按协议约定履行支付租金的义务，被告一直未付，已构成违约，被告应按合同约定承担违约责任。由于租赁合同约定租金的支付时间为按季度交纳，每一使用季度提前5日以上交清，租金每年递增，原告自愿按照每年租金840000元计算系对其权利的处分，本院予以支持，且原告起诉时已到按季度交纳时间，其要求被告支付2017年4月至2019年10月期间欠付的租金，并无不妥。由于双方合同约定违约金明显过高，原告主动降低至月利率2%，不违反法律规定，本院予以支持。原告主张的违约金起算时间和基数亦符合双方约定，本院亦予以支持。被告辩称应减少租金的意见，未提供证据予以证实，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告重庆市永川区平安乐途酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆市农业机械鉴定站2017年4月至2019年10月期间欠付的租金1080000元及违约金(从2018年4月8日起以60000元为基数按月利率2%计算至付清时止，从2019年7月8日起以1020000元为基数按月利率2%计算至付清时止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8205元，财产保全费5000元，合计13205元，由被告重庆市永川区平安乐途酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇一九年十一月二十日书记员  李丽华