福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0623民初2447号 原告：福建金仕顿房地产开发有限公司，住所地漳浦县绥安镇麦市街漳浦宾馆2号楼3楼。统一社会信用代码913506236990211542。 法定代表人：黄长新，执行董事。 委托诉讼代理人：孙文彬，福建悦华律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：涂森辉，福建悦华律师事务所专职律师。 被告：林冬梅，女，1983年6月14日出生，汉族，住漳浦县。 第三人：中国银行股份有限公司漳浦支行，住所地漳浦县绥安镇朝阳路9号。统一社会信用代码91350623856707863H。 负责人：曾定江，行长。 委托诉讼代理人：郑凯彬，公司员工。 原告福建金仕顿房地产开发有限公司（以下简称金仕顿公司）与被告林冬梅、第三人中国银行股份有限公司漳浦支行（以下简称中行漳浦支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福建金仕顿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙文彬，第三人中国银行股份有限公司漳浦支行的委托诉讼代理人郑凯彬到庭参加诉讼；被告林冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金仕顿公司向本院提出诉讼请求：1.解除金仕顿公司与林冬梅签订的编号为35062308005300179号《商品房买卖合同》及附件；2.解除金仕顿公司、林冬梅与中行漳浦支行签订的编号为JFAGAA20120928号《个人一手住房贷款合同》，并由金仕顿公司代林冬梅向中行漳浦支行返还尚欠的按揭贷款本息（具体数额以中行漳浦支行提供的清单为准）；3.林冬梅偿还金仕顿公司代其向中行漳浦支行支付的按揭贷款本息33058.26元，并按日万分之五计付违约金；4.林冬梅支付金仕顿公司解除合同违约金49919.7元（总价款499197元×10%）；5.林冬梅支付金仕顿公司因解除合同而支出的律师服务费6300元；6.金仕顿公司有权从林冬梅已付购房款509200元中直接扣除第2、3、4、5项诉讼请求中所载款项，若有余款则不计利息返还林冬梅，若不足以支付，则由林冬梅向金仕顿公司支付差额；7.林冬梅在合同解除之日起5日内配合金仕顿公司办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续；8.林冬梅在合同解除之日起5日内配合金仕顿公司办理合同备案注销手续；9.林冬梅在合同解除之日起10日内将址在漳浦县绥安镇麦市街东段金仕顿花园小区6幢B603号商品房退还金仕顿公司，恢复房屋原状并自行承担所需费用；10.林冬梅向金仕顿公司返还编号为23500119204000724702、23500119204000724706、23500119204000724740、23500169204000259014的销售不动产统一发票，并配合金仕顿公司向税务机关办理退税手续。事实与理由：2012年3月17日，金仕顿公司与林冬梅签订编号为35062308005300179号《商品房买卖合同》，约定由林冬梅购买金仕顿公司开发的址在漳浦县绥安镇麦市街东段金仕顿花园小区6幢B603号商品房一套，房屋总价款499197元。合同签订后，林冬梅支付了首付款159197元，余款340000元向中行漳浦支行办理按揭贷款，金仕顿公司为该借款提供阶段性连带责任保证。贷款发放后，金仕顿公司依约向林冬梅交付涉案房屋，因实际交付的房屋面积大于合同约定面积，林冬梅向金仕顿公司补缴了面积差价款10003元。林冬梅自2018年4月起至2019年4月25日已累计12期未依约缴纳按揭贷款本息，金仕顿公司分别于2018年7月30日、2018年11月13日、2019年3月22日代林冬梅偿还按揭贷款本息11036.67元、11002.55元、11019.04元，合计33058.26元。2019年1月22日，金仕顿公司向林冬梅的原住址地、现住址地邮寄《催款通知书》，要求其积极履行合同约定的义务，但林冬梅至今未履行。林冬梅的行为已经构成根本违约，金仕顿公司根据合同约定，有权解除合同，并要求林冬梅承担违约责任。 林冬梅未作答辩。 中行漳浦支行述称，如果解除合同，金仕顿公司需偿还林冬梅尚欠贷款本息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，金仕顿公司提交了《商品房买卖合同》及附件、《个人一手住房贷款合同》及附件、商品房预售许可证、销售不动产统一发票、商品房买卖合同网上备案证明书、预购商品房预告登记设立申请书、商品房按揭登记证明书、催款通知书、邮政快递回执、中国银行贷款还款回单、《委托代理合同》、福建增值税专用发票；中行漳浦支行提交了贷款已还款明细清单；林冬梅未提交证据。林冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。上述证据经本院庭审质证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2012年3月17日，金仕顿公司与林冬梅签订编号为35062308005300179的《商品房买卖合同》，约定由林冬梅向金仕顿公司购买址在漳浦县绥安镇麦市街东段金仕顿花园小区6幢B603号的商品房一套，总价款499197元。合同签订后，林冬梅支付了首付款159197元，余款340000元向中行漳浦支行办理按揭贷款支付，并由金仕顿公司为林冬梅的按揭贷款向贷款银行提供保证担保。交房后，林冬梅补缴面积差价款10003元。其中，《商品房买卖合同》附件六——《合同补充协议》第四条第6款约定：“买受人必须严格遵守与贷款银行签订的贷款合同条款，按期足额向银行支付按揭款本息，在乙方获得银行贷款后，且在甲方承担阶段性担保期间内，如果出现乙方不能按期偿付按揭贷款本息的情况而导致甲方承担了保证责任，即甲方代乙方偿付银行按揭贷款本息及违约金，则自甲方承担保证责任之日起至乙方向甲方还清代偿款项之日止，乙方应于甲方发出还款通知之日起七日内向甲方偿还全部代偿款项（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等），并按代偿款的日万分之五向甲方支付违约金。若乙方在贷款银行和出卖人催告后仍不履行的，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》并向乙方追偿所欠代偿款项，乙方必须支付主合同总价款10%的违约金，并承担由此引起的一切相关费用及损失。上述违约金可由甲方在乙方已交纳的购房款中直接扣除。在乙方履行完一切终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续、注销主合同及其他与乙方购买该房屋有关的文件等）后，甲方应将剩余房款（扣除乙方所欠款项及违约金）无息退还给乙方。如乙方已支付的房款不足偿还甲方欠款，甲方有权继续追索”。 住房贷款合同签订后，银行如期发放了贷款，但林冬梅却未依约履行还款义务，逾期归还贷款本息。截至2019年7月29日，金仕顿公司分别于2018年7月30日代偿11036.67元，于2018年11月13日代偿11002.55元，于2019年3月22日代偿11019.04元，于2019年7月29日代偿11037.24元，合计44095.5元。林冬梅尚欠银行按揭贷款本金221414.92元。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。金仕顿公司与林冬梅于2012年3月17日签订的编号为35062308005300179号《商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方当事人应按照合同约定履行义务。合同签订后，林冬梅虽依照约定向金仕顿公司支付首付款并办理按揭贷款，但未能按期偿还贷款本息，以致金仕顿公司予以垫付银行按揭款项。金仕顿公司请求林冬梅偿还代偿款44095.5元并按代偿款的日万分之五支付违约金，有合同约定为据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》附件六——《合同补充协议》第四条第6款约定，金仕顿公司行使合同解除权的条件是林冬梅逾期偿付按揭贷款本息并导致金仕顿公司承担保证责任，该条款属金仕顿公司提供的格式条款，条款中未明确约定其承担保证责任的程度即其应代为偿还几期的按揭贷款本息，应作对其不利解释，故金仕顿公司应在全面履行保证责任即代林冬梅向贷款银行全部偿还尚欠按揭贷款本息后方有权要求与林冬梅解除合同，但本案中，金仕顿公司仅代为偿还了部分款项，解除合同条件尚未成就。故金仕顿公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，解除林冬梅与中行漳浦支行签订的《个人一手住房贷款合同》并有权代为向贷款银行偿还尚欠按揭款，林冬梅支付解除合同违约金，金仕顿公司有权从林冬梅已付购房款中直接扣除上述款项，林冬梅配合办理商品房抵押权预告登记注销手续、商品房买卖合同备案注销手续、退还案涉商品房、返还购房发票并配合办理退税手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。律师代理费并非因林冬梅逾期付款造成的直接损失，林冬梅已支付逾期付款违约金，金仕顿公司再请求林冬梅承担律师代理费，于法无据，不予支持。林冬梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 综上所述，金仕顿公司请求林冬梅偿还代偿款并支付逾期利息，予以支持；其余请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林冬梅于本判决生效后10日内向福建金仕顿房地产开发有限公司偿还代偿款44095.5元，并自福建金仕顿房地产开发有限公司代为还款之日起至还清款项之日止，按代偿款的日万分之五计付违约金（其中11036.67元自2018年7月30日起算，11002.55元自2018年11月13日起算，11019.04元自2019年3月22日起算，11037.24元自2019年7月29日起算）； 二、驳回福建金仕顿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8788元，由福建金仕顿房地产开发有限公司负担7813元，由林冬梅负担975元，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈谦梅 人民陪审员  李晓丹 人民陪审员  戴芳芳 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  陈妙煌 书 记 员  林冠龙 附执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1