广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21854号原告蒋玲英，女，汉族，1983年4月23日出生，户籍地址湖南省临武县，委托代理人吴云，广东烽火律师事务所律师。被告周晓铃，女，汉族，1987年2月3日出生，户籍地址广东省揭阳市揭东区，委托代理人伍权力，广东万道律师事务所律师。原告蒋玲英与被告周晓铃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告蒋玲英及其代理人吴云、被告周晓铃及其代理人伍权力均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告曾经于2017年9月6日签署一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道新风南街71号三楼物业，实际上被告并非租赁房屋的所有权人，该房屋系未办理规划报建手续的违章建筑。合同履行至2019年1月3日，经双方协商一致同意解除该租赁合同。双方于当日签署了《提前解除协议书》，协议约定：合同未履行部分，终止履行。原告按照当时房屋现状也于当日将承租房屋交付给了被告。交付时，原告结清了租金及水电费等费用。原告承租期间曾经向被告交付过履约保证金50000元、水电保证金20000元，两项保证金合计70000元。被告曾经承诺履约保证金50000元，承租房屋交付后56日内，即2019年2月28日之前退还原告。另外水电保证金20000元，被告声称原告“违约”，所以不向原告返还。2019年1月3日，原告结清“租金”和全部费用同时将房屋交付给被告，被告当日对房屋进行了验收，完全认可房屋现状，未提出任何异议。原告当时一部分空调设备等都滞留于房屋内，也一并赠与了被告。2019年1月3日，被告之所以要求56日内才退还履约保证金50000元，也是由于其声称当时自己资金周转略有困难，要求给予一定宽限时间，原告出于双方是朋友关系才勉强答应。但被告在2019年2月28日应退还款项之日届满之后，以种种理由拒绝退还原告的50000元履约保证金。后经了解，被告出租给原告的深圳市龙岗区平湖街道新风南街71号三楼物业，系未办理任何规划报建报批手续的违章建筑。依照相关法律及司法解释规定，双方所签署的签订的《房屋租赁合同》及《提前解除协议书》均系无效。按照无效合同法律关系的处理原则，被告应当返还所收取原告的合计70000元的保证金。被告明知建筑物系违章建筑而出租给原告，有明显过错，应当承担占用原告70000元保证金的利息。自其收取的时间2017年10月17日起至付清款项之日止的利息，按同期人民银行年利率4.75%计算，暂计算至2019年9月16日为6373元。综上所述，被告拒绝退还应付原告的保证金，对原告的合法权益构成侵犯。原告已经多次催要均被拒绝。现原告为了维护自己的合法权益，诉至法院要求判令：一、确认原被告所签订的《房屋租赁合同》及《提前解除协议书》无效；二、被告向原告返还履约保证金50000元、水电保证金20000元，合计70000元；三、被告向原告支付上述保证金70000元自2017年10月17日起至付清款项之日止的利息，暂计算至2019年9月16日为6373元；四、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、提前解除协议书是原告与被告双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，原告请求确认提前解除协议书无效，并要求返还该协议中约定的20000元赔偿，没有事实和法律依据。提前解除协议书显示系原告的原因不再继续租赁，双方协商一致，解除房屋租赁合同并订立该协议，虽然涉案房屋租赁合同，因被告不能提供相关产权或者规划批文等证明文件而导致无效，但双方在签署合同时，被告已经向原告披露，涉案房产由于历史遗留问题，没有相关产权证明。但原告仍与被告签订了合同，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故双方对于本案房屋租赁合同无效，均存在过错，原告也应当承担相应的责任。由于原告与被告已经解除了房屋租赁合同，并就解除后的损失赔偿等事项达成了一致意见。因此在房屋租赁合同无效的情况下，该协议应当视为双方对于合同无效后各自所应承担的责任问题达成了合意，且提前解除协议书，内容不违反法律强制性规定，不存在无效的情形，是双方真实意思的表示，应当受到法律保护。二、双方在签订提前解除协议书之后，原告方所在人员对涉案的物业相关损失进行了一定程度的毁损，违反了协议约定的内容，故被告一直未将50000元保证金退还给原告，目的是为了抵扣涉案物业的损失。综上，原告请求确认提前解除协议书无效，并要求返还该协议书中约定的20000元赔偿金，没有事实和法律依据。被告也无需承担原告主张的第三项及第四项请求。经审理查明，2017年9月6日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道新风南街71号三楼半层面积450平方米物业用作培训，租赁期限为三年，自2017年9月1日至2020年8月31日，装修期1个月（2017年9月免收租金），每月租金为9000元，租赁押金为50000元，水电保证金20000元。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告于2017年9月6日向被告支付租赁押金50000元，于2017年10月17日支付16000元、于2017年10月18日支付4000元，共计20000元水电保证金。2019年1月3日，原被告签订一份《提前解除协议书》，约定双方于2019年1月3日提前解除上述《房屋租赁合同》。其中解除协议第二条约定，原告应于2019年1月3日前将租赁物业按现状交还被告，逾期按每日300元收取占用费，交还时，原告应结清租金及水电费等费用。解除协议第三条约定，原告于2017年9月6日缴纳的履约保证金50000元在原告向被告完好交付物业并经被告验收合格之日起56日内无息退还原告；原告交纳的水电保证金20000元作为原告提前解除租赁合同的违约金支付给被告，原告不得再要求返还。解除协议第四条约定，原告同意依附于物业的装修等归被告所有，原告不得损坏物业内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿；原告搬出租赁物业后，遗留物品视为放弃，被告有权处置。原、被告双方确认，2019年1月3日签订《提前解除协议书》当天，原告依约将涉案物业按现状交还被告。2019年2月13日前后，被告的涉案物业内被人拆走了几台空调，并损坏了部分天花吊顶。2019年2月16日，被告以盗窃案报警，但公安机关未立案。原告确认，拆走被告物业内空调的系原告在经营涉案物业时的其中一名合伙人的男朋友。被告认为拆走空调的系原告的合伙人，造成的损失应当由原告承担，故未依约退还原告租赁押金50000元。原告否认其指使人员拆走空调，并认为拆走空调属于盗窃行为，与其无关，亦与本案无关，被告应当退还其租赁押金等，故诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼中，原、被告确认涉案房屋未取得房地产权证及建设工程规划许可证。被告主张原告租金已结清，但仍有最后一个月的水电费1832元没结，原告则称解除协议当天已结清租金及水电费，双方均未提交证据。本院认为，涉案租赁房屋未取得房地产证及建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告依法应当返还其收取原告的租赁押金50000元及水电保证金20000元。原被告签订的《提前解除协议书》是基于租赁合同有效且原告提前退租和违约的前提下签订的，并非双方关于合同无效后处理结果的约定。由于租赁合同无效，原告本应将租赁物业交还被告，故原告在合同到期前退租不构成违约，双方在《提前解除协议书》约定没收原告水电保证金20000元的理由系原告提前退租违约，该约定与法律规定合同无效的处理后果不一致。因此，双方签订的《提前解除协议书》亦为无效协议，被告不予退还水电保证金20000元的主张与法律规定不符，本院不予采纳。关于被告空调被拆走一事，由于被告未提起反诉，且该事情发生在原告交还被告房屋之后，亦非原告拆走或指使他人拆走被告空调，因此本院对此不予处理，被告可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蒋玲英与被告周晓铃签订的《房屋租赁合同》及《提前解除协议书》无效；二、被告周晓铃应于本判决生效之日起三日内退还原告蒋玲英租赁押金人民币50000元；三、被告周晓铃应于本判决生效之日起三日内退还原告蒋玲英水电保证金人民币20000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币854元（原告已预交），由原告承担783元，由被告承担71元。保全费784元（原告已预交），由原告承担719元，由被告承担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一九年十一月二十日书记员  宋德彪