宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初9657号原告：刘荣，女，1986年3月14日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。委托诉讼代理人：王晓蕾，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：年春磊，男，1987年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张敏青，宁夏新中元律师事务所律师。被告：银川市金凤区艾悦美酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。经营者：李娜，女，1971年11月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告:郑东,男,1964年11月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。以上二被告共同委托诉讼代理人：金琳，宁夏国信嘉华律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：张佩玥，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告刘荣与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东、年春磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，审理过程中，原告申请撤回对被告年春磊的起诉，本院裁定予以准许。原告刘荣委托诉讼代理人王晓蕾、被告年春磊的委托诉讼代理人张敏青、被告银川市金凤区艾悦美酒店及委托诉讼代理人金琳、张佩玥到庭参加了诉讼、被告郑东的委托诉讼代理人金琳、张佩玥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘荣向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并返还房屋；2.判令三被告共同向原告承担解除合同违约金9848.52元；3.判令三被告共同向原告支付占用房屋期间欠缴的物业费731.16元（暂自2019年1月1日至2019年6月30日）、电梯费990元（暂自2018年1月1日至2019年6月30日），共计1721.16元；4.判令三被告支付自解约通知到达之日起，至真正交房之日止的房租，房租每日54.71元，非法占用房屋时间暂自2019年7月1日算至2019年7月20日，合计1094.20元，以上各项合计12663.88元；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告年春磊一人投资设立的宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订了房屋租赁合同，约定将原告所有的XXX室出租给被告年春磊设立的一人有限责任公司用于开设酒店之用。后原告无意得知，宁夏艾乐美酒店管理有限公司擅自将该房屋转租给实际经营人为李娜的被告银川市金凤区艾悦美酒店，李娜与被告系夫妻关系，郑东曾向原告支付过部分租金。合同签订至今，被告找各种借口不向原告支付租金，并数次提出要与原告解约，却没有依据合同约定交清物业费、电梯费等费用。直至起诉时，被告仍没有向原告支付租金，但是仍占有使用该房屋，原告认为，被告出尔反尔的行为已经严重危害了原告利益，故原告诉至法院，判如所请。被告年春磊辩称，原告主体不适格，涉案房屋XXX公寓房屋租赁合同系刘荣2017年1月14日与年春磊所签订，在2019年1月1日，刘荣与年春磊再次签订了房屋租赁合同解除协议，至此，刘荣与年春磊之间再无合同关系，因此，原告诉请要求年春磊支付房屋租金、物业费、电梯费、违约金等，没有事实及法律依据，请求法庭予以驳回。被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东共同辩称，1、2018年9月20日艾悦美酒店与被告年春磊签订酒店转让协议艾悦美酒店因经营需要，于2019年1月1日与原告签订《房屋租赁合同》。承租人不是被告郑东,本案与被告郑东无关。艾悦美酒店应承担2019年9月20日之后涉案房屋费用。2、艾悦美酒店同意解除《房屋租赁合同》(合同编号:17#2612)。合同第113条约定:“甲方(原告)有下列情形之一的,乙方(艾悦美酒店)有权单方解除合同:不承担约定及法定的维修义务,致使乙方(艾悦美酒店)无法正常使用房屋达到15日的。”涉案房屋因水压过低、墙皮脱落、返潮等问题,无法满足客人基本入户条件,致使艾悦美酒店无法正常进行酒店经营,艾悦美酒店曾多次以微信、电话通知等方式联系原告要求其履行维修义务,但原告迟迟未维修房屋使艾悦美酒店一直无法正常经营。艾悦美酒店现有证据能证明艾悦美酒店曾于2019年5月21日向原告提出维修涉案房屋,但原告一直未解决问题。故提前解除合同的责任不在艾悦美酒店。3、原告诉请第2项解除合同违约金金额过高,且艾悦美酒店提前解除合同事出有因,艾悦美酒店认为该项诉请不能成立,理由如下:(1)涉案合同第12.1条约定合同解除违约金金额为6个月租金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定,因涉案合同约定的违约金金额已远远超过损失的30%,对此应当调低违约金金额。本案中,艾悦美酒店未给原告造成损失,故原告诉请艾悦美酒店支付违约金无事实和法律依据。(2)如前所述,艾悦美酒店提前解除合同是因为涉案的XXX号房屋因质量问题无法供酒店正常使用、导致艾悦美酒店无法正常使用该房屋。按照《房屋租赁合同》第11.3.1条及12.1条的约定,艾悦美酒店解除合同不应承担违约金。4、艾悦美酒店同意支付拖欠的物业费、电梯费及房屋租金,但上述费用计算时间应该自2018年9月20日起至2019年7月19日止。涉案房屋是由年春磊于2018年9月20日转让给艾悦美酒店,故物业费、电梯费及房屋租金的计算时间应该从艾悦美酒店受让房屋之日,即2018年9月20日起算。另,艾悦美酒店认为涉案合同已于2019年7月19日解除,故原告诉请的占用房屋期间欠缴的物业费、电梯费及房屋租金计算截止时间应当为2019年7月19日。综上,艾悦美酒店认为涉案房屋租赁合同已于2019年7月19日解除,并同意支付自2018年9月20日起至2019年7月19日止的物业费、电梯费及房屋租金,故请求人民法院依法判决。被告郑东没有与原告签订房屋租赁合同，是艾悦美酒店的李娜与年春磊签订酒店转让协议后，受让了涉案酒店，郑东受李娜委托，代为向原告支付房租，但郑东本人与酒店无关，与本案也无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：1、《房屋租赁合同》真实、合法，可以证明原告与被告银川市金凤区艾悦美酒店于2019年1月1日签订合同的事实；2、银行流水真实、合法，可以证明涉案房屋房租支付情况；3、退回出租房屋通知书、房租催缴通知书、EMS底联、EMS邮寄袋真实、合法，对其证明效力本院予以确认；4、维修派工单、维修照片可以证明双方就维修事项进行协商的事实；5、缴费单据、POS机小票可以证明原告缴纳涉案房屋2019年1月1日至6月30日期间的物业服务费731.16元及2018年1月1日至6月30日期间的电梯费990元的事实；6、手机短信截图真实性无法核实，且与本案无关，对其证明效力本院不予确认；被告银川市金凤区艾悦美酒店出示的1、《房屋租赁合同》真实、合法，可以证明原告与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订合同的事实；2、微信聊天记录截图真实、合法，对其证明效力本院予以确认；3、《公证书》、照片、微信截图真实合法，但就涉案房屋而言，无法达到其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于银川市金凤区XXX室房屋系原告刘荣与张建军所购买。2017年1月14日，原告刘荣与宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订《房屋租赁合同》，被告年春磊为该公司的负责人。租赁期限自2017年1月14日至2029年1月14日。2018年9月18日，年春磊的妻子石芳芳（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜（乙方）签订了《艾乐美酒店转让协议》，约定甲方向乙方整体转让艾乐美酒店。2019年1月1日，原告刘荣与宁夏艾乐美酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方同意解除于2017年1月14日签订的《房屋租赁合同》，原租赁合同尚未履行的合同内容终止执行，合同解除后，任何一方均无需承担原租赁合同项下约定的权利义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。2019年1月1日，原告刘荣（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋为涉案房屋，面积49.74平方米，租赁期限自2019年1月1日至2024年1月1日，租金标准为33元每月每平方米。乙方选择按季度、以货币形式支付租金，在租赁标的物交付承租方的十日前支付第一租赁年度的第一季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。乙方承担租赁期间的水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费和有线电视月费。甲方承担整改费。合同还约定如甲方不承担约定及法定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋达到15日的，乙方有权单方解除合同，乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同收回房屋。对于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按六个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。2019年7月17日，刘荣向银川市金凤区艾悦美酒店、李娜及郑东发出房租催缴通知书，要求被告向其支付欠付的房屋资金及物业费、采暖费等费用合计4924.26元。如被告在接到催缴通知后未能积极履行上述义务，原告将单方解除合同，收回出租房屋。2019年7月18日，被告银川市金凤区艾悦美酒店向刘荣发出《退回出租房屋通知书》，称由于涉案房屋陈旧破损，顶部漏水，客人入住期间顶部大快掉水泥涂抹层，致使客人投诉并要求赔偿，等其他问题，被告无法正常使用房屋，要求解除合同，并称因其酒店已无力支付房租，宣布经营破产，决定注销营业执照，请原告方速前来收回所出租的房屋。被告银川市金凤区艾悦美酒店对包括涉案房屋在内的11套房屋进行了证据保全，涉案房屋内有三张照片，其中照片21显示有渗水的情形。另原告缴纳涉案房屋2019年1月1日至6月30日期间的物业服务费731.16元及2018年1月1日至6月30日期间的电梯费990元。庭审中，年春磊向原告支付了其使用涉案房屋期间即2017年1月14日至2018年9月19日期间的电梯费，原告申请撤回对年春磊的起诉，本院裁定予以准许。本院认为，依据原告与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》，2019年7月至9月的租金被告银川市金凤区艾悦美酒店应在2019年6月30日前付清，逾期支付达15日，原告催告后，15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。原告向被告发出房屋催缴通知书，被告未按合同约定及催缴通知书向原告支付房屋，被告属于违约，原告可按合同约定的时间解除合同。被告银川市金凤区艾悦美酒店在庭审中表述其认可合同解除的时间为2019年7月18日，虽然其认为合同解除的理由并非原告主张的理由，但其认可合同解除，故对原告要求确认双方房屋租赁合同已经解除的诉讼请求本院予以支持。被告称涉案房屋存在水压过低、返潮等质量问题，但被告提交的公证书中的照片虽可见涉案房屋存在返潮但不足以影响被告正常经营，对被告的该项抗辩主张本院不予采纳。2018年9月20日至2019年6月30日，由被告银川市金凤区艾悦美酒店使用涉案房屋，故该部分时间的电梯费及物业服务费应由被告银川市金凤区艾悦美酒店负担。物业服务费为731.16元，电梯费为515元，合计1246.16元。原、被告认可合同已经解除，合同解除前的租金被告应向原告支付，后续占有使用房屋的费用参照租金标准计算。2019年7月1日至2019年7月20日的租金及占有使用费为1094.2元（49.74×33÷30×20）。根据双方往来的通知，双方虽均提到解除合同要求交付房屋，但在庭审中原、被告均未提交房屋交付的证据，故占有使用费按每月每平方米33元计算至实际交付之日。《房屋租赁合同》第十四条对违约金虽有约定，但因违约金约定不明，本院不予支持。涉案租赁合同承租人为被告银川市金凤区艾悦美酒店，并非郑东，原告要求被告郑东承担责任没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：确认原告刘荣与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》（合同编号：17#-2612）已解除；被告银川市金凤区艾悦美酒店于本判决生效之日起十日内向原告刘荣支付租金及占有使用费为1094.2元，2019年7月21日至实际交付房屋期间的租赁费按每月每平方米33元计算；被告银川市金凤区艾悦美酒店于本判决生效之日起十日内向原告刘荣支付物业服务费为731.16元，电梯费为515元，合计1246.16元；驳回原告刘荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由被告银川市金凤区艾悦美酒店负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 高 玲人民陪审员 王立群 二〇一九年十一月十一日书 记 员 付 华附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。