贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2726民初1175号 原告：田仁凯，男，1973年11月22日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 原告：蒙焕群，女，1975年1月27日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 二原告委托诉讼代理人：吴明月，贵州紫来律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：黄蝶，贵州紫来律师事务所实习律师。 被告：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地贵州省独山县百泉镇东环北路紫薇城A1幢，统一社会信用代码91522726067719909H。 法定代表人：黄建民，该公司董事长 委托诉讼代理人：曾磊，该公司职工。 委托诉讼代理人：陆永顺，该公司职工。 原告田仁凯、蒙焕群与被告贵州独山紫薇置业开发有限公司（以下简称紫薇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙焕群及委托诉讼代理人吴明月、黄蝶，被告紫薇公司的委托诉讼代理人曾磊、陆永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田仁凯、蒙焕群向本院提出诉讼请求：1、判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第A19幢3单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付给二原告；2、判令被告向二原告支付自2016年4月1日起至2017年1月20日止期间逾期交付房屋的违约金36159.77元；3、判令被告以245151元为基数，按年利率5.655%向二原告支付自2017年4月22日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年5月21日，该违约金为28563.15元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于2016年3月4日办理商品房预售合同备案登记。该合同第三条约定，二原告向被告紫薇公司购买位于独山县百泉镇东环北路紫薇城第A19幢3单元6层4号的商品房；该商品房建筑面积共计141.87平方米，套内建筑面积126.8平方米;第七条约定，该商品房总价款为245151元。第八条约定，二原告于2016年2月2日向被告支付全部房款245151元。第十一条约定，被告应当在2016年3月31日前向二原告交付该商品房。第二十二条第二款约定，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该《商品房买卖合同》并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致二原告未能取得房屋权属证书的，被告应向二原告支付违约金。合同签订前，二原告已于2016年2月2日向被告支付全部购房款245151元。被告直至2017年1月20日将案涉商品房交付给了二原告。被告向二原告交付房屋后，二原告为了办理房屋权属证书，多次要求被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告，却被被告无理拒绝，导致二原告至今仍未取得该商品房的权属证书。被告逾期交付房屋应按合同约定向二原告支付自2016年4月1日起至2017年1月20日止期间逾期交付房屋的违约金36159.77元。该《商品房买卖合同》虽然未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因至二原告未能取得房屋权属证书的，被告应向二原告支付违约金，但是被告至今仍未将相关文书交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号第三条第一款的规定，结合该《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋这一实际，被告将该房屋交付二原告使用之日起期限满后，即自2017年4月22日起，被告应向二原告承担违约责任。 紫薇公司辩称：原告起诉逾期交房违约金已经超过诉讼时效。公司现在正在积极处理办证的问题；逾期交房及逾期办证的赔偿比例过高，请求降低逾期交房及逾期办证的违约金赔偿比例为年利率1%。 本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，原告田仁凯、蒙焕群与被告紫薇公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：531），并于2016年3月4日办理商品房预售合同备案登记。《商品房买卖合同》中第三条基本情况二原告购买被告紫薇公司开发的位于独山县商品房，建筑面积141.87平方米，套内面积126.8平方米。第七条计价方式与价款1、按照套（单元）计算，该商品房总价款为245151元。第八条付款方式及期限买受人于2016年2月2日付清全部购房款245151元。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的将付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金。第二十二条房屋登记，被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并未约定办理房屋所有权转移登记的期限，也未约定因被告的原因致原告未能取得房屋权属证书的，被告应向原告支付违约金。原告与被告签订《商品房买卖合同》之前，二原告于2016年2月2日向被告付清全部购房款245151元。被告于2017年1月20日将案涉商品房实际交付给二原告。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。原告依约定交清了购房款，履行了自己的义务。被告依约定应于2016年3月31日前交房，其于2017年1月20日将该商品房实际交付给原告，逾期交房天数为295天，属于违约。双方的《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部己付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被告于2017年1月20日将该商品房实际交付给原告，应于2017年2月20日向原告支付违约金，现原告于2019年4月26日向本院起诉请求保护民事权利，未超诉讼时效，应予支持。被告请求调低逾期交房违约金为年利率1%，被告逾期交房影响原告的居住，结合独山县同位置同等条件的房屋租金实际，违约金以万分之1.5标准计算为宜，故被告应支付原告逾期交房违约金为10847.93元（245151元×0.00015×295天）。 合同只约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，未约定出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，也未约定如何承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，被告未能在商品房交付使用之日起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。因涉案商品房未取得消防验收合格证，但其他所涉主体以及许多分项均已验收合格，被告仍在积极办理消防验收相关手续，当前证据不能证明何时能办理竣工验收合格报告，原告亦没有解除合同的意思，而办理商品房转移登记涉及行政许可，故原告诉请判令被告将办理独山县百泉镇东环北路紫薇城第A19幢3单元6层4号商品房转移登记的有关文书交付给原告，暂不能支持。原告诉讼请求判令被告以245151元为基数，按年利5.655%向二原告支付自2017年4月22日起至被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告之日止期间的违约金（至2019年5月21日，该违约金为28563.15元)，被告请求调低逾期办证违约金为年利率1%，结合相关法律和本案实际情况应以年利率2%计算为宜，从2017年4月22日至原告起诉要求的日期2019年5月21日止，逾期天数为760天，违约金为10209.03元（245151元×2%÷365天×760天）。此后的违约金，可在被告将办理该商品房转移登记的有关文书交付给二原告后，一次性主张。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告贵州独山紫微置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田仁凯、蒙焕群支付逾期交付商品房违约金10847.93元。 二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田仁凯、蒙焕群支付办理商品房转移登记违约金10209.03元。 三、驳回原告田仁凯、蒙焕群的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元，由原告田仁凯、蒙焕群负担518元，被告贵州独山紫薇置业开发有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务，权利人可在履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审 判 长  张利明 人民陪审员  陈德龙 人民陪审员  张 恋 二〇一九年十一月五日 书 记 员  曹慧敏