吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4081号上诉人（原审被告）：吉林中诚房地产开发有限公司，住所地农安县文化街黄龙房地产开发综合楼。法定代表人：朱冬梅，总经理。委托诉讼代理人：张时嘉，吉林同信法大律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:钱发，男，1950年10月15日生，汉族，住农安县委托诉讼代理人：徐宏举，吉林宗吉律师事务所律师被上诉人（原审被告）：吉林厚金建筑工程有限公司，地址农安县开安镇向阳路。法定代表人：田德龙，总经理。委托诉讼代理人：荀秀秀，吉林全策律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张生，男，1955年5月11日生，汉族，住农安县。上诉人，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。钱发一审诉称，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，要求被告履行合同，将农安镇站前金都广场小区2栋313室楼房交付原告使用。事实及理由：2014年中诚公司开发金都广场小区楼房，由厚金公司承建，原告购买了位于站前金都广场小区2栋313室房屋，购房款为331,440.00元，现原告交付了购房款，二被告为原告出具了购房收据，约定了楼房位置和面积，现原告要求二被告交付房屋，被告已种种理由推托，故原告诉至来院，请求依法裁判。中诚地产公司一审辩称，我公司没有收到此笔购房款，另外原告上次开庭时说站前金都广场承建是张为宏（已死亡）进混凝土缺钱，在原告处借的钱还不上，以房屋抵顶，本案是民间借贷不是房屋买卖，购楼收据中没有盖中诚公司的章，应是无效的，当时签订购楼收据时预售许可证没有下来，这个售楼收据就是无效的，站前这个工程施工合同是中诚公司的代表张生代表中诚与厚金签订的，张为宏是实际施工人，他是挂靠厚金公司，厚金公司既没有出人，也没有出钱，只是出营业执照，有证据证明厚金公司与中诚公司的资金已经结算完毕，中诚公司不再欠厚金公司的钱，所以这个钱中诚公司不应支付，应追加实际施工人张为宏为被告，因为这个钱原告交给了张为宏，至于张为宏干什么了，我公司不清楚，另外要求被告提供购楼收据的原件，购楼票据有涂改的现象，这个票据应该是无效的，张为宏虽然死了，但是他有继承人，还应追加合伙人王树成。厚金公司一审辩称，本案原告的诉求为商品房买卖合同纠纷，该纠纷的主体是原告与被告中诚公司，与厚金公司无关，张为宏是挂靠在我公司，承建站前金都广场项目，如果该案是民间借贷纠纷，应由张为宏履行还款责任，也与我公司无关。现在站前金都广场已经取得了预售许可证，厚金公司与中诚公司尚未结算，张为宏已经死亡，无法追加其为被告。张生一审述称，维持一审答辩意见，维持一审裁定，本案是民间借贷。张生在原审中辩称，本人是中诚公司站前城市广场项目部代表，城市广场工程由厚金公司承建，中诚公司以楼房立体砍块支付给厚金公司工程款，工程在建设中厚金公司委托人张为宏拿一张收据加盖厚金工程部的章，到中诚项目部备案，此票据在立体砍块内，项目部负责备案此票据不再重开，厚金公司委托人开出的票据是工地用，具体卖钱还是换其他材料我就不知道了。一审法院审理查明：2014年7月26日张生和田耕辛借用中诚公司资质合伙投资开发农安站前城市广场小区，中诚公司作为甲方与乙方厚金公司签订了农安金都城市广场2号楼、3号楼建设工程施工合同、补充协议，第三人张生为中诚公司的委托代理人、张为宏为厚金公司的委托代理人在合同中签字，并加盖了中诚公司和厚金公司的公章，工程承包补充协议中第七款约定：付款方式：工程款以本工程建成的房屋抵工程款，房屋价格以双方拟定的价格为准。1、立体砍块分配方案：甲方以2号楼一、二层商网4-10门1252平方米，三至六层2505平方米，住宅403、404、501、502门面积303平方米抵乙方工程款，不确定部分由甲乙双方协商确定。双方在合同中另约定资金来源为自筹。挂靠厚金公司的实际施工人张为宏在钱发处借款35万元，双方没有约定利息，张为宏在不能如期偿还借款的情况下，以案涉房屋抵债给钱发，并于2014年10月11日为钱发出具了购房收据，收据中载明购房编号为2#313室，房屋总价款331,440.00元，并在说明中标注：此票据待楼开盘后换取正式票据，面积以产权为准，价格随售楼处浮动。因双方选定的楼房款低于借款35万元，多出部分张为宏返还给了钱发。另查明，该诉争楼房未通过交工验收，但有部分业主已经入住。一审法院认为：本案原告钱发在第一次庭审中虽认可最初是借钱给张为宏用于建设城市金都广场综合楼，但同时提出该房屋是抵偿借款，而非是借款抵押,在张为宏拿到借款35万元一段时间后才为钱发出具了加盖厚金公司站前项目部公章的购房收据，在该收据中载明购房人是钱发，选定的楼房包含在中诚公司与厚金公司建筑工程合同中以立体砍块楼房分配方案内，房屋总价为331,440.00元，后张为宏将多出部分返还给了钱发。上述事实足以认定双方已经合意将民间借贷关系转化为商品房买卖关系。在此购房收据中张生代表中诚公司在开发商（甲方）栏中签字，并注明“已备案”，在工地项目经理栏，张为宏代表厚金公司签字，而张生上述行为足以使钱发有理由相信张生、张为宏具有代理权，故张生、张为宏的行为构成表见代理。庭审中，张生对收据记载的“已备案”做出了解释称，是为了防止张为宏第二次出售该楼房，并称购房收据复印件已经上交中诚公司。中诚公司虽否认此节，但无相反证据予以反驳。综上，在没有确凿证据证明诉争房屋系张为宏为借款而抵押给钱发的情况下，应认定钱发与中诚公司商品房买卖关系成立。中诚公司主张在出具购房收据时，楼房没有预售许可证，张为宏为钱发出具的购楼收据无效。经查，中诚公司自认诉争楼房在2016年已经办理了预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在本案起诉前诉争楼房已经取得了预售许可证，故该购房收据应认定为有效。关于中诚公司辩称购房收据中有改动，改动内容是312改成313，而312面积是50多平方米，313室面积为90多平方米，并称要求进行鉴定，经对此购房收据的详细对比，虽在购房编号栏里记载的2#313室有改动迹象，但随其后面的面积一栏中记载的面积为92.12平方米，单位3598元，总价331,440.00元，与中诚公司叙述的313室面积为90多平方米相符，如中诚公司所说，收据是后来改动的，那么面积也应同时改动，故对中诚公司认为收据中有改动即应认定收据无效的抗辩意见本院不予支持。关于中诚公司第二次庭审中主张，诉争楼房因为张为宏欠消防工程款，已经将该房屋抵顶给了案外人王长春，并提供了两份证据，因其提供的两份证据上记载的时间均在钱发提供的购房收据之后，并且两份证据中均没有与本案诉争楼房有关的记载，不足以证明与本案具有关联性，本院对上述两份证据不予确认，对中诚公司此抗辩主张本院不予支持。因本案为商品房买卖合同纠纷，厚金公司作为建筑公司，不应承担履行买卖合同的义务，故对原告请求厚金公司履行买卖合同不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、确认原告钱发与被告吉林中诚房地产开发有限公司商品房买卖合同有效；二、被告吉林中诚房地产开发有限公司于本判决生效后将诉争楼房交付原告钱发使用。三、驳回钱发其他诉讼请求。中诚地产公司二审上诉称：请求依法撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决，依法发回重审或改判驳回钱发的诉讼请求。一、二审诉讼费由钱发负担。事实和理由：1.一审认定事实错误，中诚地产与钱发之间不存在房屋买卖合同关系；2.案涉房屋已经签订了正规商品房买卖合同并且已经进行了备案，故无法履行房屋交付义务。钱发二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。厚金公司二审答辩称，原审认定房屋买卖合同有效是正确的，证据充分，请求维持原判。张生二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。另查明，2017年1月6日，中诚地产公司就案涉房屋与案外人王长春签订了正式的商品房买卖合同，并已经在房屋登记部门进行了备案登记。本院认为，1.张生系案涉开发项目中诚地产公司的项目负责人，从外观主义应推定张生有权代表中诚地产公司做出意思表示，故基于其签字确认的中诚地产公司房屋销售收据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件法律适用若干问题的解释》第五条规定，应认定中诚地产公司与钱发之间房屋买卖合同关系成立；2.中诚地产公司与案外人王长春就案涉争议房屋签订了正式的商品房买卖合同，并已在房屋登记部门办理了备案登记，且已实际交付了案涉房屋，故对钱发已经实际履行不能。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决第一、三项；二、撤销吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初1546号民事判决第二项。二审案件受理费100元，由上诉人吉林中诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十一月三十日书记员  王 淇