福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初4388号 原告（反诉被告）：朱太华，男，1975年1月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，暂住福建省厦门市集美区。 被告（反诉原告）：戴建敏，男，1983年6月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区，暂住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律服务工作者。 原告（反诉被告）朱太华与被告（反诉原告）戴建敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。朱太华、戴建敏及其委托诉讼代理人卓水坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱太华向本院提出诉讼请求：1、被告因违约需赔偿原告6个月房租48600元；2、被告支付拖欠的6个月物业管理费5526元；3、诉讼费由被告承担。朱太华于2019年8月21日变更诉讼请求为：1、被告支付原告违约金48600元（8100元/月×6个月）；2、被告支付拖欠的2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元（836.83元/月×6个月）、公维金375.48元（62.58元/月×6个月），以上合计53996.46元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告就集美区诚毅北路310号110单元店铺于2018年10月13日签订了租赁合同。1、根据合同约定，被告须赔偿原告6个月房租及拖欠的物业费合计53996.46元。2、原告给予被告2.5个月装修期（免房租），被告不作为不装修，造成原告损失38700元。3、被告行为恶劣、恶意违约，在原告通知被告交第二季度房租时才说不租了，不要了，第一次房租是2019年1月1日至2019年4月15日，放置于店铺内的物品被告在2019年4月15日才搬走，且是在原告一直催促下才搬。基于长时间空置，原告恐慌出租给第三家，前后出租相差（合同期内）117459元，因被告的恶意违约，造成原告实际损失117459元。 戴建敏辩称，1、其不存在违约行为，本案双方的租赁关系是经过协商解除的，原告以实际行动将讼争房产于2019年4月15日出租给他人，并且在出租之前多次催促被告搬出讼争房屋，而被告支付的讼争房屋租金截止时间是在2019年4月15日，故被告不存在违约行为，不应支付违约金。2、如果原告有证据证明其已代为支付物业费及公维金，其愿意承担2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费及公维金。 戴建敏向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付6个月房租48600元；2、反诉被告向反诉原告支付押金10000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。戴建敏当庭变更反诉请求为：1、反诉被告返还反诉原告押金10000元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是与反诉被告于2018年10月13日就位于集美区诚毅北路310号110单元房屋出租达成租赁合同，租期自2018年10月16日至2023年10月15日，反诉原告为承租方，反诉被告为出租方。2019年4月份，反诉被告在与反诉原告未达成一致的情况下，自行将房屋另行租给第三人，属于对租赁合同的根本违约。反诉原告依据上述事实与理由提出本案诉讼，望判如所请。 朱太华辩称，1、戴建敏违约不存在争议，其自始自终没有赶戴建敏走，是他自己不租了，且拖到最后一天2019年4月15日晚上才搬走的，2019年4月16日之后讼争房屋的处理与戴建敏无关。2、根据合同备注栏第二条约定，除第一次房租，每季度租金需提前10天交齐，如逾期7天则房东直接收回店面，店铺押金不予退还。3、2019年4月16日到2019年4月22日期间，戴建敏未支付第二季度的租金，也未缴纳拖欠的物业管理费。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月25日，朱太华与案外人陈思炉签订一份《店铺租赁合同》，约定朱太华向陈思炉承租位于厦门市房屋，租期自2018年8月16日至2024年8月15日止，物业管理费等由朱太华支付，等等。2018年10月13日，朱太华作为甲方（原出租方），戴建敏作为乙方（新承租方），尹梦州作为丙方（中介）签订一份《店铺租赁合同》，约定朱太华向戴建敏出租上述房屋，合同载明：“……第三条租赁期限：1、租期从2018年10月16日起至2023年10月15日止，2、装修期为两个月半月免租金（即2018年10月16日到2018年12月31日为免租期）。第四条租金：1、从2019年1月1日至2019年10月15日，每月租金为8100元整……第五条租金的支付：每季度缴交一次。第一期租金于合同生效后当日内付清；第二期及以后租金于每一期开始前十日内付清。第六条房屋的交付：甲方在合同生效之日起当日内，将租赁房屋交付乙方使用，同时甲方结清当前租赁物所需缴交的费用（物业费、水电费等）。第七条租赁期的有关费用：1、乙方所租赁房屋的水电费（包括水电公摊费用）、有线电视费、卫生费、物业管理费（包括房屋公共维修金）、通信网络费等因乙方使用房屋而产生的费用从交付房屋之日起算，由乙方承担，乙方应及时支付，否则应承担延期付款的违约责任……第十条租赁期满：1、租赁期满（包括合同解除）后，本合同即终止，届时乙方须将房屋腾空、保持设备运行良好，并将房屋退还给甲方……3、本合同生效后，甲、乙双方不得擅自变更或解除合同，否则应承担六个月租金的违约金，如违约金不足补偿损失，守约方还有权要求赔偿超过部分之损失。……第十二条合同生效：本合同自双方签字且乙方缴清押金（当日）后生效。第十四条其他约定：1、本合同签订之日起，乙方向甲方缴交押金10000元整；该押金于合同期满且乙方全部履行本合同义务后七天内，甲方无息退还……备注:经双方友好协商特添加以下几点。1、合同期内可以转让，但新的租客必须和甲方重新签订租赁合同。2、除第一次租金，每季度租金需提前拾天交齐，如逾期柒天则房东直接收回店面，店铺押金不予退还……”戴建敏当日缴纳了10000元押金及2018年10月16日至2019年4月15日期间的租金28350元，朱太华依约向戴建敏交付了案涉房屋。 2019年4月8日，朱太华通过微信催促戴建敏缴纳下一季度租金，戴建敏回复：“你早就清楚我不要了，押金我也不会说退，东西你租出去我会立马搬出。或者这两天我就会把东西处理掉”，朱太华表示戴建敏并未向其当面提出不租，其并不清楚，戴建敏回复：“好吧，现在清楚咯”。2019年4月10日，朱太华通过微信告知戴建敏：“戴总，中交店铺上午我去看了，你东西都在里面，到底什么想法，到房租了请及时续缴房租，如不续租了，请及时把东西搬走，解除合同，交接钥匙，谢谢”，戴建敏回复其15日前肯定搬走，朱太华陈述：“你不要了，明天就安排把东西搬走了，我也好让别人可以进去看……”，戴建敏表示这几天小孩生病，没时间搬，到15日还有几天时间，朱太华可以带人看。2019年4月15日，戴建敏向朱太华腾退了上述房屋。次日，朱太华将上述房屋出租给案外人。戴建敏未对案涉房屋进行过装修，也未缴纳过其承租期间的物业管理费与公维金，2018年10月16日至2019年4月15日期间应缴纳的物业管理费为5020.98元,公维金为62.58元/月。朱太华于2019年10月8日缴纳了案涉房屋2018年5月至2019年4月的物业管理费10041.96元。朱太华与戴建敏当庭均确认双方签订的《店铺租赁合同》已于2019年4月15日解除。 本院认为，本案房屋租赁合同纠纷。朱太华与戴建敏签订的《店铺租赁合同》应视为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。 关于朱太华的诉讼请求。根据朱太华提供的微信聊天记录，2019年4月8日，戴建敏向朱太华表示不再承租案涉房屋，2019年4月10日，朱太华告知戴建敏如不续租则及时搬走物品、解除合同，戴建敏表示于2019年4月15日前腾退案涉房屋，应视为同意解除合同，则双方系协商一致解除合同，故朱太华以戴建敏擅自解除合同为由主张其支付违约金48600元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据合同约定，物业管理费包括公维金由戴建敏支付，戴建敏未缴纳过案涉房屋2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元及公维金62.58元/月×6个月=375.48元，朱太华已于2019年10月代缴了该段期间的物业管理费，至于朱太华是否缴纳过该段期间的公维金，系其与案外人陈思炉或物业服务公司之间的关系，与本案无关，故朱太华主张戴建敏应向其支付该段期间的物业管理费5020.98元、公维金375.48元，于法有据，本院予以支持。 关于戴建敏的反诉请求。根据《店铺租赁合同》第十四条约定，押金退还的前提条件为合同期满且戴建敏全部履行合同义务，但戴建敏未依约对案涉房屋进行过装修，也未缴纳过承租期间的物业管理费、公维金，构成违约，故戴建敏主张朱太华返还押金10000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、戴建敏应于本判决生效之日起七日内向朱太华支付2018年10月16日至2019年4月15日期间的物业管理费5020.98元、公维金375.48元； 二、驳回朱太华的其他诉讼请求； 三、驳回戴建敏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1150元，减半收取575元，由朱太华负担517元，戴建敏负担58元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由戴建敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一九年十一月七日 代书记员 林雅玲 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。