黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初15633号原告（反诉被告）：哈尔滨双驰建材经销有限公司，统一社会信用代码91230102552613358T（1-1），住所地哈尔滨市道里区井街3栋1单元1号。法定代表人：沙克，职务经理。委托诉讼代理人：杨奇勇，黑龙江明正律师事务所律师。被告（反诉原告）：付喜明，男，1973年1月17日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张理达，黑龙江上欧律师事务所律师。原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司与被告（反诉原告）付喜明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司（以下简称双驰公司）委托诉讼代理人杨奇勇，被告（反诉原告）付喜明委托诉讼代理人张理达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双驰公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即从哈尔滨市南岗区吉星小区14-1栋7单元1-2层门市房屋中迁出，将房屋交付原告；2.被告支付侵占期间房屋租金100000元（按合同约定25000元/月计算自2019年5月18日起至2019年9月18日），并承担至实际搬离时止的租金；3.诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2014年5月18日，原被告签署《房屋租赁合同》，原告将所有的位于哈尔滨市南岗区吉星小区14-1栋7单元1-2层门市房出租给被告，合同第十一条约定的“本协议有效期为五年，即从2014年5月18日至2019年5月17日止”，此时原告的义务已履行完毕，依据《合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期满后原告多次与被告交涉要求其搬离，但被告拒不搬离仍继续强行占有原告的房屋。依据《物权法》第三十四条被告已失去合法占有房屋的权利，其强行侵占行为已构成侵权。被告的行为导致原告无法使用房屋和进行其它商业活动，致使原告蒙受重大经济损失。据此，原告依据《侵权责任法》、《物权法》之相关规定，特诉至贵院，请求法院判令被告停止侵占、排除妨碍、返还财产、赔偿损失。望贵院支持原告的各项诉请，以维护原告的合法权益。付喜明辩称，原告起诉不符合客观事实，原被告虽然签订的房屋租赁合同是五年期限，但在签订合同之初，被告负责人明确表示该合同双方的租赁关系至少为十年，因为原告属于单位的特殊内部关系，只能以五年一签，为此，被告对原告作为国家机关附属的企业产生信赖，并为此花费巨额装修费用160余万元，现刚经营五年，装修成本尚未收回，原告就要解除合同，对被告造成重大经济损失，被告之所以与原告签订合同，并投入巨额装修费用是因为原告负责人在签订合同当初向被告承诺租赁关系最低保持到十年，因此，原告的诉讼行为违背当初的口头约定，给被告造成了相应损害，请求人民法院驳回原告诉讼请求。付喜明向本院提出反诉请求：1.被反诉人赔偿反诉人租赁房屋的装修费用75万元人民币；2.本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2015年4、5月份，反诉人因开办餐饮酒店，需租赁南岗区吉星小区附近的房屋，经反诉人多方考察、评估、认为本案涉诉的房屋基本符合反诉人开办餐饮酒店的条件，恰好被反诉人也在寻找承租人。于是，双方就房屋租赁的具体事宜进行了多次协商，在双方口头协商过程中，反诉人多次向被反诉人明确表示，因反诉人开办餐饮酒店的定位较高及租赁房屋的特殊目的要求，需对租赁房屋的原有装修全部拆除，再整体重新高档装修。为此，反诉人必须投入巨额装修费用，经测算，至少需租赁十年才能收回成本。否则，无法盈利、只能亏损而不能租赁。被反诉人为出租房屋，在双方协商过程中，曾明确表示同意租赁期限为长期，至少十年。为此双方达成口头协议，明确房屋租赁合同的期限定为十年。但被反诉人又表示双方实际达成的是十年房屋租赁的口头协议，但因被反诉人单位自身内部原因，在签订的房屋租赁合同中，只能先写五年租期，但口头承诺反诉人可租赁该房十年。于是，在被反诉人的多次正式承诺下，反诉人基于诚信的基本原因、赖于对被反诉人的信任。最终，在2014年5月18日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》。房屋租赁合同签订后，反诉人对该租赁房屋的原有装修全部拆除，按长期使用、高档装修的标准，对房屋进行了全新高档装修（装修的内容范围包括：一楼经营店面、二楼办公区域），共计投入装修费用150余万元。在租赁期间，反诉人依约全部履行了租赁合同义务，从未拖欠租金。但到2019年春季的时候，被反诉人突然向反诉人口头提出，因自身原因该房要上交主管部门，无法再兑现十年租期的承诺，需单方提前收回房屋。此后，反诉人对被反诉人这种违约不诚信的行为，多次提出异议，希望被反诉人兑现承诺，继续承租该屋五年，以使反诉人收回装修成本，但被无理拒绝。反诉人认为，反诉人租赁房屋的合同目的，是开办高档餐饮酒店，投入巨额装修费用后，需长期使用才能收回成本，如果当初被反诉人不明确承诺租期至少十年的话，反诉人也不能租赁此房，并投入数百万元的装修费用。被反诉人不兑现承诺，系严重违约行为，并因此给反诉人造成重大经济损失。无奈，现反诉人在双方协商无果，被反诉人诉讼在先的情况下，依法向贵院提起反诉，请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修的经济损失，以保护反诉人的合法权益。双驰公司辩称，不同意反诉人的诉讼请求。不承担反诉人的装修费，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的不予支持，但当事人另有约定除外”。此租赁合同已到期、已履行完毕，被反诉人不赔偿装修费用，并且合同里也没有约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双驰公司提交的证据一（2015）南民一民初字第1658号民事判决书、证据二房屋租赁合同一份，真实合法，且与本案有关联，本院予以采信并在卷佐证。本院查明：2014年5月18日双驰公司与付喜明签订《房屋租赁合同》一份，约定：双驰公司将所有的位于哈尔滨市南岗区吉星小区14-1栋7单元1-2层门市房（以下简称门市房）出租给付喜明；付喜明在签订合同前向双驰公司交纳3万元门市房押金；门市房第一个年度租金为25万元，第二及第三个年度租金分别为30万元，第四及第五个年度租金由双方根据市场形势商定；协议有效期为五年，自2014年5月18日至2019年5月17日止。付喜明向双驰公司交纳了3万元押金。租赁期限内，双方均按租赁合同履行了各自的义务。合同到期后，双方未续约，付喜明亦未自门市房迁出，故形成本案诉讼。本院认为，付喜明与双驰公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，且双方均已按照合同约定的内容履行了各自的义务，现合同约定的租赁期限已届满，付喜明理应自门市房迁出，将房屋返还给双驰公司，故双驰公司的第一项诉讼请求，本院予以支持。付喜明主张双驰公司承诺租期至少为十年，但未能举示证据加以证明，故对该抗辩主张，本院不予采纳。关于双驰公司主张付喜明按照合同约定的租金标准（30万元/年）支付超期占有使用门市房期间费用的诉请，本院予以支持。截至2019年9月18日，产生占有使用费10万元，双驰公司同意将付喜明交纳的3万元押金自该占有使用费中扣除，付喜明还应支付7万元。此外，付喜明还应支付自2019年9月19日起至迁出之日止的占有使用费（标准为821.92元/天＝300000元/年÷365天）。关于装饰装修，根据《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，双方对装饰装修无明确约定，故付喜明主张双驰公司赔偿其装修费75万元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付喜明于本判决生效之日起十日内自哈尔滨市南岗区吉星小区14-1栋7单元1-2层门市迁出，将该房屋返还给原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司；二、被告（反诉原告）付喜明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司支付2019年5月18日至2019年9月18日期间房屋占有使用费70000元（已扣除押金30000元）；三、被告（反诉原告）付喜明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司支付自2019年9月19日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按821.92元/天标准计算）；四、驳回被告（反诉原告）付喜明的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告（反诉被告）哈尔滨双驰建材经销有限公司预交的案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告（反诉原告）付喜明负担。被告（反诉原告）付喜明预交的案件受理费5650元，由被告（反诉原告）付喜明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员 叶 萍二〇一九年十一月二十六日书记员 朱颖涵