福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9980号 原告：厦门斯摩格贸易有限公司，住所地厦门市湖里区高林中路521号821单元之一。 法定代表人：刘汉强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱铭烨，福建信圆翔律师事务所律师。 被告：厦门鼎泰和金融中心开发有限公司，住所地福建省厦门市湖里区高林中路535号云玺1号楼1801单元。 法定代表人：甘小鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：魏松彬、刘晓清，该公司工作人员。 原告厦门斯摩格贸易有限公司（以下简称“斯摩格公司”）与被告厦门鼎泰和金融中心开发有限公司（以下简称“鼎泰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告斯摩格公司委托诉讼代理人朱铭烨，被告鼎泰和公司的委托诉讼代理人刘晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 斯摩格公司向本院提出诉讼请求：1.鼎泰和公司立即向斯摩格公司支付逾期办证违约金129000元（自2017年4月27日计算至2019年2月1日，按每日1996523元×0.01%计算，为129000元）；2.鼎泰和公司立即向斯摩格公司返还面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额71114元（17609.13元/平方米×4.0385平方米）及资金占用费（自2017年11月9日起计算至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由鼎泰和公司承担。事实和理由：2015年4月7日，原、被告签订了一份《厦门市商品房买卖合同》（合同编号：03201687），斯摩格公司向鼎泰和公司购买鼎泰和国际金融中心2#楼A区办公8层821单元的房屋，建筑面积121.05平方米，商品房总价款2131585元。后因交付的商品房产权登记面积为113.38平方米，但鼎泰和公司仅向斯摩格公司返还了135062元房款。现涉案商品房总价款为1996523元。该合同约定，如因出卖人（鼎泰和公司）原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该合同还约定，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款由出卖人（鼎泰和公司）返还买受人（斯摩格公司）；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人（鼎泰和公司）双倍返还买受人（斯摩格公司）。合同签订后，斯摩格公司依约履行了支付购房款等合同义务，鼎泰和公司于2017年1月26日向斯摩格公司交房，但由于鼎泰和公司的原因导致斯摩格公司不能在合同约定的“商品房交付使用后90日内”取得房屋权属证书。另外，涉案房产的产权登记面积为113.38平方米，小于合同约定面积，面积误差比绝对值超出3%。斯摩格公司认为，由于鼎泰和公司原因导致斯摩格公司无法在合同约定的期限内取得房屋权属证书，鼎泰和公司已违约，其依约应向斯摩格公司支付违约金；且鼎泰和公司尚有面积误差比绝对值超出3%部分的房价款的差额未返还给斯摩格公司，也属违约。 鼎泰和公司辩称：一、根据双方合同约定，鼎泰和公司的办证义务仅限于向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，相应的办证期限为商品房交付使用后200日内。根据双方订立的《商品房买卖合同》附件六第六条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务。二、因鼎泰和公司已于2018年3月21日办理取得区分所有土地房屋权属登记，根据双方合同约定，斯摩格公司主张2018年3月22日以后的逾期办证责任缺乏事实和合同依据。三、取得区分所有土地房屋权属登记超过商品房交付使用后200日，并非鼎泰和公司单方原因导致，且斯摩格公司已承诺承担相应风险。涉案房屋交付后，鼎泰和公司已及时向不动产登记中心申请初始登记，涉案房屋所属项目未能及时取证系因双方《补充协议》约定的工程事项被暂停办理取证。该《补充协议》第一条明确约定“该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险”。因此，斯摩格公司知悉且自愿承担因装修改造的产生的一切风险，斯摩格公司就此要求鼎泰和公司承担逾期办证责任已违背双方合同约定。退一步说，即便因履行双方订立的《补充协议》存在过错导致办证逾期，该等过错亦属于双方过错，不应由鼎泰和公司单方承担责任。四、即使鼎泰和公司存在逾期办证，斯摩格公司主张的违约金超出合同约定部分，不应支持。鼎泰和公司与斯摩格公司签订的买卖合同附件六第六条约定：“……因出卖人原因导致延期办证的，……累计违约金总金额不超过已付款的3%”。该约定为双方关于逾期办证责任限额的有效约定，对双方具有法律拘束力。另，从双方实际交付使用后200日计至2018年3月21日，涉案房屋的逾期办证天数仅为219天。故，斯摩格公司在本案主张的超过的逾期办证责任不能成立。五、鼎泰和公司与斯摩格公司就面积补差退款已协商一致，鼎泰和公司已按照双方协议退还面积补差款完毕。现斯摩格公司另行再要求鼎泰和公司退还面积差房价款差额及资金占用费，已明显违背双方约定。鼎泰和公司与斯摩格公司签订的买卖合同附件六合同补充协议第二条第3款约定，“商品房交付后，合同约定面积与实测面积发生差异，无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，按合同约定单价，据实结算，多退少补。”鼎泰和公司与斯摩格公司就涉案房屋面积补差事宜达成一致，签订相应书面文件，且已履行完毕。斯摩格公司签署的客户退款申请表作为要约，内容具体确定，鼎泰和公司接受并按照要约支付相应款项。故斯摩格公司要求鼎泰和公司退还面积差房价款差额及资金占用费，没有事实和法律依据。综上，请求依法驳回斯摩格公司诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月7日，斯摩格公司（买受人）与鼎泰和公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同号03201687）及其附件，合同约定由斯摩格公司向鼎泰和公司购买鼎泰和国际金融中心2#楼A区办公8层821单元的商品房（以下简称讼争商品房），建筑面积121.05平方米，总价款2131585元。 《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。” 《商品房买卖合同》第十四条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。” 该《商品房买卖合同》附件六合同补充协议，第二条约定“商品房交付后，合同约定面积与实测面积发生差异，无论合同约定面积与产权登记面积差异多少，按合同约定单价，据实结算，多退少补。买受人均同意不退房。”第六条约定：“出卖人及买受人同意该商品房不适用原合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后200日内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。……因政府、政策变动、法律法规调整等非因出卖人原因导致延期办证的……累计违约金总金额不超过已付款的3%。”第十五条第22款约定“本协议是对原合同及其附件的补充，为原合同不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的约定为准。”补充协议落款处载明买受人特别声明“经出卖人提示和解释、说明，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括但不限于本补充协议）至全部条款，并已清楚地理解其含义，自愿同意接受”。斯摩格公司的部分公章盖在了该买受人声明处。 另，斯摩格公司与鼎泰和公司就讼争商品房又签订一份《补充协议》，该份《补充协议》第一条约定：买受人同意由出卖人对该房屋进行装修改造，装修改造方式包括但不限于户型合并、指定部位搭建、部分建筑面积用途及门窗位置调整、户外面积延展等。装修标准见附件一，装修改造后的房屋平面图见附件二。该房屋装修改造方案系经双方确认，买受人同意承担由此产生的一切风险及责任。本《补充协议》系《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，《商品房买卖合同》若被宣布为无效、被撤销、被解除或终止的，其法律效果及于本补充协议。 前述《商品房买卖合同》及其附件、《补充协议》订立后，斯摩格公司已向鼎泰和公司支付讼争商品房约定的全额购房款2131585元。2017年1月26日鼎泰和公司向斯摩格公司交付讼争商品房，斯摩格公司予以接收。2017年11月4日，厦门市湖里区人民政府向厦门市国土资源与房产管理局发出《湖里区人民政府关于商请恢复鼎泰和金融中心项目有关国土业务的函》（厦湖府函[2017]138号），该函件体现，因项目2号楼部分楼层在装修改造过程中，存在改变内部结构问题，不动产登记中心暂停该项目所有国土业务的申办，包括已售已备案商品房无法办理初始登记。 2017年11月6日，斯摩格公司向鼎泰和公司提交客户退款申请表，申请退面积差款135062元。双方并订立《面积补差（退款）补充协议》，约定交付的讼争房产实际建筑面积为113.38平方米，小于原合同约定面积7.67平方米，鼎泰和公司返还斯摩格公司面积差异值的部分房款，计135062元，斯摩格公司委托刘汉强以其名下厦门东渡建行43×××32账户收款。2017年11月9日，鼎泰和公司向刘汉强名下厦门东渡建行43×××32账户付款135062元用于支付前述面积补差款。 2018年3月21日，厦门市不动产登记中心向鼎泰和公司出具一份《区分所有土地房屋权属登记告知书》，该告知书载明：鼎泰和国际金融中心项目中部分土地房屋首次（或变更）登记已核准，即日起可办理项目相关部分的分户登记及转移登记手续。 斯摩格公司于2019年2月1日取得讼争商品房的权属证书。权属证书上登记的建筑面积为113.38平方米，比商品房买卖合同约定面积少7.67平方米。 本院认为，本案系商品销售合同纠纷，双方就《商品房买卖合同》附件六所载第二条、第六条的法律效力存在争议。《商品房买卖合同》附件六第二条、第六条虽然对《商品房买卖合同》的约定进行了变更，对违约责任的承担和退房的条件进行了重新约定，但并未免除鼎泰和公司补偿面积差价、办理产权证的义务。而且在附件的落款处，通过买受人特别声明的方式，提示斯摩格公司认真审阅合同及附件，并由鼎泰和公司对条款进行解释和说明，足以认定鼎泰合公司已经采取合理的方式提示斯摩格公司注意附件约定的条款。因此，本院认定附件六所载第二条、第六条系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。故，斯摩格公司与鼎泰合和公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》正文第十四条及附件六第六条所记载“房屋所有权初始预登记”应指建设单位即出卖人鼎泰和公司因依法开发建设房地产项目而有权取得房屋所有权的首次登记。根据双方约定，结合不动产登记中心的告知书载明2018年3月21日起可以分户登记和转移登记的情况，逾期办证截止期限应计算至鼎泰和公司取得房屋所有权首次登记之日即2018年3月21日。对于逾期办证起算日，应自交房200日后即2017年8月15日开始计算，故逾期办证天数合计为219天。 关于该逾期办证后果的责任承担。根据已查明事实，上述房屋所有权首次登记逾期原因系因装修改造内容被暂停办理；该等装修改造内容源于双方订立的《补充协议》及其实施，故双方对于逾期办证均存在过错，本院酌定该逾期办证后果按照出卖人承担70%，买受人承担30%比例分担。故，鼎泰和公司应向斯摩格公司支付的逾期办证违约金应以实际购房款1996523元为基数，按每日万分之一，按照逾期天数219天，70%的承担比例计算，计30606.7元（1996523×0.01%×219×70%）。 关于斯摩格公司要求鼎泰和公司支付面积补差款。《商品房买卖合同》附件六所载第二条已明确按合同约定单价，据实结算，多退少补。双方在讼争商品房交付后，斯摩格公司已按照该条款提交退款申请，订立协议，鼎泰和公司已支付完款项。斯摩格公司的该项诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门鼎泰和金融中心开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门斯摩格贸易有限公司支付逾期办证违约金30606.7元。 二、驳回厦门斯摩格贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4384元，减半收取计2192元，由厦门斯摩格贸易有限公司负担1866元，由厦门鼎泰和金融中心开发有限公司负担326元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年十一月十五日 法官助理刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。