安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初9269号原告：张彦彬，男，1976年3月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所律师被告：阜阳巨川房地产开发有限公司，住所地：安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路8号巨川*CBD中央国际广场A座2701室，统一社会信用代码：91341200786508761U。法定代表人：韦士杰，该公司总经理委托诉讼代理人：钮成浩，该公司法律顾问被告：阜阳金宝汇商业投资管理有限公司，住所地：安徽省阜阳市颍泉区中市办事处颍州北路8号巨川*CBD中央国际广场A座2701室，统一社会信用代码：913412007964097082。法定代表人：韦飞华，该公司总经理委托诉讼代理人：徐振东，阜阳市颍州区三十里铺法律服务所法律工作者原告张彦彬诉被告阜阳巨川房地产开发有限公司（以下简称巨川房地产公司）、阜阳金宝汇商业投资管理有限公司（以下简称金宝汇商业投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张彦彬的委托代理人周亚辉、李衡，被告巨川房地产公司委托代理人钮成浩，被告金宝汇商业投资公司委托代理人徐振东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张彦彬向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2016年7月13日签订《阜阳市商品房买卖合同》及《补充协议》。二、判令被告立即返还原告已付款项113000元及利息（自2016年7月6日起至返还款项时止，按银行同期贷款利率四倍计算）。三、判令被告赔偿原告逾期违约金、解除合同所致损失等共计10万元（暂计算至起诉之日）。四、本案诉讼费用、保全费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：2016年7月13日，原告与被告巨川公司签订两份《阜阳市商品房买卖合同》（合同编号：FY2016094876、FY2016094886）约定：巨川公司将其开发的位于安徽省阜阳市颍州区颍州南路99号巨川金宝汇广场B地块二十九层局部四层3C138、3C317室，建筑面积均为17.8平方米的商铺出售给原告，总价格为人民币224000元，原告于合同签订时支付全部房款人民币224000元，合同约定被告应当于2017年2月28日前，将验收合格的房屋交付给原告使用，逾期交房按购房款的万分之零点一向原告支付违约金，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。2016年7月6日，原告与金宝汇公司签订《委托经营管理协议》约定：原告将其购买的上述该商铺委托金宝汇公司经营管理，经营管理的时间从交房之日起计算，期限为10年。2017年2月28日，被告巨川公司并未按照约定将上述房屋交付给原告，期间原告多次催告被告履行交房办证合同义务，被告巨川公司均不予回应。另二被告系关联公司，在房地产经营期间存在法人人格混同。2019年5月25日、5月31日，原告再次向被告巨川公司发出催告函，要求被告巨川公司将达到交付条件的上述房屋交付给原告，由原告对房屋进行查验，办理交接手续。时至今日仍未履行完毕交房等合同义务。原告认为，原被告之间已签订《阜阳市商品房买卖合同》，双方依法受合同约束，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告的行为已经违反了合同的约定，也违反了诚实信用的基本原则，原告有权解除上述合同。特提起诉讼，请求公正裁判。庭审中，原告变更诉讼请求为1、判令解除原告与被告于2016年7月13日签订的《阜阳市商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告立即返还原告已付款224000元及利息（自2016年7月6日起至返还款项时止，按银行同期贷款利率四倍计算）；3、判令被告赔偿原告逾期违约金、解除合同所致损失等共计10万元（暂计算至起诉之日）；4、本案诉讼费用、保全费等实现债权的费用由被告承担。被告巨川房地产公司辩称：一、原告诉请与事实不符1、原、被告签订《商品房买卖合同》，约定巨川公司将巨川金宝汇广场B地块房屋出售给被原告，该房屋用途为商业服务用房。合同条款中分别就逾期交房及逾期办证应承担的责任进行了约定。该合同是出卖人及买受人协商的结果，巨川公司在签订合同时对购房者不明处进行了解读，并与购房人进行确认，原告对合同条款均是清楚明了并签字表示同意，该合同条款对双方均有约束力。2、原告（甲方）与金宝汇投资管理公司（乙方）及巨川房地产公司（丙方）签订《委托经营管理协议》。约定将原告所购买的商铺交给乙方经营管理。经营管理的起始时间从交房之日起计算，期限10年。本协议期限内，乙方享有该商铺的使用权、经营权、收益权、管理权、出租权和为经营所需的其他处置权等合法权益。”“交房时间为2017年2月28日，使用权、经营权、收益权、管理权、出租权等移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，即为2027年2月28日；委托经营期间乙、丙方不再以任何形式给予甲方补偿或收益。”买受人将案涉房屋已交由金宝汇公司代为办理收房、统一招商、统一经营管理等，以实现房屋收益权。对比商品房买卖合同、电商优惠服务协议、签约定金合同，涉案商铺从《商品房买卖合同》约定的交房之日2017年2月28日至2027年2月28日的租金已一次性从房屋购房款中扣减结清，抵扣方法为每年按照房屋总价款的7％的比例一次性抵扣10年，扣减后的房屋价款为商品房买卖合同中的价款。被答辩人在购买商铺时已经享受到该商铺从《商品房买卖合同》约定的交房之日开始计算十年的租金补偿，同时按合同约定金宝汇公司在委托经营期间经营使用案涉商铺无需向被答辩人支付任何费用。其明知在委托经营期限内自己无法占有、使用该房屋，应交由金宝汇公司统一经营管理。在巨川公司将案涉商铺交给金宝汇公司经营管理时，应视为巨川公司已将案涉商铺交付给了被答辩人，履行了交房义务。委托经营期限开始之日为合同约定的交房日。且被答辩人购买案涉商铺委托金宝汇公司经营管理，目的是为了收益而非自用，交房日期不会影响被答辩人占有、使用该房屋的方式和状态，不影响委托经营合同的正常履行。《商品房买卖合同》约定的交房之日2017年2月28日至2027年2月28日的租金收益已在销售房屋时以抵扣购房款的形式予以支付，交房日期也不会影响被答辩人已经享受到的租金收益，合同目的已实现。二、关于合同解除权《商品房买卖合同》就逾期交房及逾期办证的违约责任约定为巨川公司按日向买受人支付违约金，原告于2019年与我公司就逾期办证违约金已达成协议，协议约定逾期办证违约金分两段支付，第一段时间从2018年2月23日计算至2018年12月31日。从协议约定支付逾期办证违约金的时间往前计算360日，可以明确案涉房屋实际交付日期为2017年2月28日，被答辩人对此是明知且认可的。按合同约定买受人并无合同解除权，也不享有法定解除权。被答辩人在未要求解除《委托经营管理协议》的情况下，要求解除《商品房买卖合同》及要求返还购房款没有事实和法律依据，且履行不能。巨川公司将案涉商铺交付给金宝汇投资管理公司经营管理后，对涉案商铺所在的商场进行了统一规划，完善了商场的基础设施并进行其他装修，通过招商引资，已整体招商出租。解除《商品房买卖合同》，涉案商铺实际无法予以返还，另必将侵害案外人的利益。三、巨川房地产公司与金宝汇投资管理公司之间不存在持股关系。两公司组织机构不混同，财务独立、公司账户独立、财产不混同，两公司在业务活动、经营行为、交易方式等方面不存在混同现象，经营范围和实际经营内容亦不一致。被答辩人主张两被告系关联公司，存在人格混同无任何依据。被告金宝汇商业投资公司辩称：1、原告与我公司签订的《阜阳巨川金宝汇广场商铺委托经营管理协议》合法有效，且金宝汇已经实际履行商铺托管经营事项，因此，原告应该按照协议约定执行，不得解除和撤销，不得以任何形式要求补偿或收益，其单方解除行为，应承担违约责任（购房金额50%的违约金及其他重大损失）；2、原告认为自己没有对房屋交接验收，不认可房屋交付，不能成立。原告与我公司、巨川房地产公司签订的《阜阳巨川金宝汇广场商铺委托经营管理协议》在前，签订的《房地产买卖合同》在后，按照三方非托管协议约定，巨川房地产公司将案涉房屋交接给金宝汇投资管理公司托管后即发生效力；原告以众多人之一协议上存在加盖金宝汇投资管理公司印章为由称巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司系关联公司，存在人格混同，不能成立，巨川房地产公司与金宝汇商业投资公司一同在现场为众多客户办理手续，偶尔错盖公章属于工作失误。两公司经营范围和业务不相交叉，两公司法人代表和股东互不同一，不符合：“关联公司”、“人格混同”的法律特征。原告诉求与客观事实不符，于法无据应该驳回。本院查明事实如下：2016年7月1日、7月6日原告张彦彬（乙方）分别与阜阳网易房产交易网签订阜阳网易房产交易网电商服务协议两份，约定于当日签约参加团购，缴纳3000元享受10000元的优惠，原告分别缴纳款3000元、3000元，合计6000元。同年7月2日、7月6日原告分别向巨川房地产公司缴纳购房款111000元、113000元，2016年7月6日原告分别与金宝汇商业投资公司签订金宝汇B区商铺委托经营管理协议两份。该协议约定原告为甲方、金宝汇商业投资公司为乙方、巨川房地产公司为丙方，为保障巨川金宝汇广场的统一经营管理条件不变，保障甲方所购商铺在获取较高收益同时稳定升值，甲方将所购位于巨川金宝汇广场三层面积均为8.9平方米，总房价224000元的3C137、3C138号铺位委托给乙方统一经营管理。经营管理的起始时间从交房之日起计算，期限10年，双方对乙方经营管理期间承担的权益及负担的费用进行相应约定。甲、乙、丙三方约定三方权利与义务1、甲方享受现行商品房买卖合同上的价格做如下约定：（1）工程交房时间为2017年2月28日，使用权、经营权、收益权、管理权、出租权等移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，即为2027年2月28日；（2）委托经营期间乙、丙方不再以任何形式给与甲方补偿或收益。甲方保证乙方拥有本协议所约定的各项权益，未经乙方书面同意，甲方不得擅自将该商铺出售、出租、抵押或设定其他任何权利，如需转让、抵押、担保，应提前30日向乙方提交书面申请，待书面同意后方可实行，否则视为无效。甲方在委托期间将所有权变更给他人，须保证受让方接受并承诺继续履行委托经营管理协议。因托管商铺所有权变更影响乙方权利，或受让方不同意继续履行本合同，视为甲方违约，须一次性支付该铺位总价款50%违约金给乙方，并承担由此所产生的损失。委托经营期间，甲方不得以任何形式干扰乙方及使用人对该商铺的经营管理。本合同为不可撤销的委托合同，甲、乙、丙三方均无权中止或解除本合同。甲乙双方并就委托经营管理期满后的权益进行了约定。2016年7月13日原告与被告巨川房地产公司签订两份《阜阳市商品房买卖合同》、补充协议（合同编号：FY2016094876、FY2016094886）。约定：巨川公司将其开发的位于安徽省阜阳市颍州区颍州南路99号巨川金宝汇广场B地块二十九层局部四层3C138室、3C317室，建筑面积分别为8.9平方米的商铺出售给原告，该商品房单价分别为每平方米12471.91元、12696.62元，总金额分别为111000元、111300元，原告于合同签订时已提前支付全部房款。合同中对房屋交付期限及条件进行约定：被告应当于2017年2月28日前，将验收合格的房屋交付给原告使用，如因合同规定的特殊情况未按约定期限交房，逾期超过60日出卖人每天按购房款的万分之零点一向买受人支付违约金，该部分违约金总额不得超过总购房款的百分之一。对房屋登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。补充协议中对买受人支付方式等进行补充约定并约定买受人确认在签订商品房买卖合同和本协议前完全理解并自愿签署。该合同落款处，误盖了金宝汇商业投资管理公司印章。2019年1月3日原告（甲方）与被告巨川房地产公司（乙方）签订协议一份，该协议约定：2016年7月13日，双方签订《商品房买卖合同》中原告所购买的金宝汇广场3C138室、3C317室，该房屋竣工验收日期为2017年2月28日。乙方于本协议签订之日起50个工作日支付甲方逾期办证违约金（从2018年2月23日计算至2018年12月31日，以已付购房款224000元为基数按日万分之0.1计算）共计人民币696元。（此金额以财务核算为准）。该款直接打入甲方账户；逾期办证违约金自2018年12月31日之后的违约金，以实际支付购房款为基数按日万分之0.1计算至阜阳市不动产登记中心为乙方出具初始登记受理凭证之日止，该款于甲方取得不动产证告知乙方50个工作日内支付。2019年6月1日，原告以邮政快递方式向被告巨川房地产公司发出催告函，该函主要内容为原告已按合同约定交付全部购房款，被告未按约定将房屋交付给原告，要求巨川房地产公司见函后尽快将房屋交付给原告。该份邮政快递投递状态为邮件妥投，他人收。现原告以被告未按约交房办证已构成违约为由要求判如所请，双方因而成讼。另查明，2016年同时期、同地段、同类条件下案涉商铺所签约的定金合同单价为每平方4万多元，金宝汇商业投资公司对同类案涉房屋进行统一招商并实际经营管理至今。上述事实有原告提交的身份证复印件、被告信息查询单《商品房买卖合同及补充协议》、收款收据、《金宝汇B区商铺委托经营管理协议》、催告函、快递寄件单、运输信息查询单；被告提交的营业执照、工程竣工报告、协议书及原、被告陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同、补充协议及金宝汇B区商铺委托经营管理协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。原告如约履行付款义务，被告应依约交付房屋及办理房屋所有权登记。本案中争议焦点为案涉房屋是否具备解除的条件，首先就逾期交房问题，原告在与巨川房地产公司签订商品房买卖合同之前已与金宝汇投资管理公司签订为期十年的商铺委托经营管理协议，综合双方所类房屋签约定金合同约定的房屋价款与商品房买卖合同约定的价款和原告实际交付的购房款来看，委托经营管理期间的十年租金收益已经从购房款中折抵转换为原告购房款的优惠，委托经营管理协议上明确约定交房时间为2017年2月28日，使用权、经营权等各项权利移交时间在此交房时间的基础上顺延10年，原告已享有从2017年2月28日起顺延十年的租金收益；金宝汇在实际行使经营管理权时并未对是否逾期交房及所交付使用的房屋是否合格持异议，即使巨川房地产公司逾期交房也不影响原告享有的权益，且本案诉争房屋已竣工验收合格，具备交付条件，故原告以巨川房地产公司未按合同交付方式进行查验，办理交接手续并逾期交房为由主张解除案涉商品房买卖合同及协议于法无据。其次，就逾期办证问题，双方签订的商品房买卖合同约定：未在商品房交付之日起360内办讫房屋所有权登记的，有两种方式处理：（1）买受人有权解除合同。（2）自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。双方选择按照以上第二种方式处理，后期虽对逾期办证达成协议，但被告阜阳巨川房地产开发有限公司并未提供相应转款凭证，不予认可。且原告与金宝汇投资管理公司签订的委托经营管理协议中约定了该合同不可撤销性的限制条款，并未违反法律禁止性规定，委托经营管理协议和原告与被告签订的商品房买卖合同标的物相互关联，基于约定优于法定原则，该约定排除任意解除权的适用，对双方当事人具有法律约束力，当事人不得再随意解除合同。原告以逾期办证为由主张解除合同，亦无依据。再次，合同法定解除权的主张主要基于合同的目的不能实现，商铺的购买在于投资价值，本案中原告所购商铺的投资价值已经在购买价格中得以体现，其权益并未受损。原告所发催告函中的内容与事实不符。综上，原告并无相应的解除权，其催告函不能发生合同解除的法律效果。原告主张解除商品房买卖合同及协议，证据不足，本院不予支持。原告主张被告巨川房地产与被告金宝汇投资管理公司人格混同，证据不足。关于原告主张被告巨川房地产公司支付逾期违约金的问题，本案中原告未明确主张逾期办证违约金约定较低，也未就约定违约金低于造成的损失提供相关证据，按照商品房买卖合同约定被告巨川房地产公司逾期办证应承担违约责任，双方约定办证时间为“商品房交付之日起360日内办讫房屋所有权登记的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日其至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金”，按照该约定巨川房地产公司应从2018年2月23日起至取得房屋所有权登记之日止以已付购房款224000元为基数按日万分之0.1计算支付给原告逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳巨川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张彦彬逾期办证违约金1268元（该款计算方式：224000元×万分之0.1×566天，暂从2018年2月23日起算至起诉之日止，以后违约金另行计算）二、驳回原告张彦彬的其他诉讼请求。案件受理费4495元，减半收取2247.5元，财产保全费2140元，合计4387.5元。由原告负担4287.5元，被告阜阳巨川房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  余继红二〇一九年十一月二十日书记员  梁 雪附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。