宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3996号原告（反诉被告）:宁夏峰度贸易有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市高新开发区。法定代表人：王耀武，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：董怀章，宁夏宁人律师事务所律师。被告（反诉原告）:宁夏中和天下餐饮管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：黄蓉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李瀚翔，宁夏大远律师事务所律师。原告宁夏峰度贸易有限公司与被告宁夏中和天下餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中被告宁夏中和天下餐饮管理有限公司提出反诉,本院予以受理。原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司委托诉讼代理人张文娟、董怀章到庭参加了诉讼、被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司委托诉讼代理人李瀚翔到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋及场地租金400000元及迟延付款违约金13850元[200000×(4.75%×1年+4.35%×0.5年),暂计算至2019年3月15日,以上述标准主张至实际付清之日],共计413850元；2.判令被告支付应分担的采暖费131869.74元[(152486.39-7574.58)×91%],迟延付款违约金2769.56元[(46442.27元÷365天×186天×4.35%)+(22000元÷365天×126天×4.35%)+(30298.32元÷365天×427天×4.75%)]×91%,共计134639.30元；3.判令被告返还价值14760元的桌椅板凳等物品上述共计:563249.30元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2016年8月24日原、被告签订《房屋租赁合同》,双方约定,原告将位于银川市金凤区XXXX所属部分房屋及场地出租给被告作为商业经营使用,租期三年,从2016年3月15日至2019年3月15日,合同签订后,原告依约将房屋、场地及附属物品交付被告使用,期间被告不仅丢失原告的部分物品,未经原告同意擅自更改房屋结构、改变房屋用途,还对租赁房屋中属于原告的物品不按期维修、保养,擅自使用原告自有部分房屋。合同到期后,被告对部分房屋没有恢复原状,对部分丢失的物品没有归还,明确表示拒绝支付第三年的租赁费用,还对原告垫付的,应由被告承担的部分及被告增加的部分采暖费殆于偿付。综上,被告拒不支付租金及采暖费的行为已经严重违约,为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司辩称，一、原告要求被告支付租金及迟延付款违约金无事实和法律依据。2016年8月24日被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于银川市金凤区XXX所属部分房屋及场地出租给被告，租赁期为三年，自2016年3月15日至2019年3月15日。合同另对租金及支付方式、保证金及其他费用等内容进行了约定。合同签订后，被告按照合同约定按时付清了5万元保证金及2016年3月15日至2018年3月15日期间的租金。然而在合同履行过程中，原告为达到提前解除合同自行经营涉案房屋的目的，编造各种理由通过非法手段干扰被告的正常经营。2017年11月7日原告指派其工作人员将出租给被告的洗车行设备强行拆除、搬走，导致洗车行员工大量辞职、洗车行停业3个月，被告将原告诉至金凤区人民法院要求原告赔偿损失，原告提起反诉要求解除合同。金凤区法院（2017）宁0106民初7867号民事判决书判决驳回原告关于解除合同的诉讼请求并支持了被告关于赔偿损失的部分诉讼请求。原告提出上诉，在二审期间，原告法定代表人多次到被告经营场所辱骂、威胁被告法定代表人及员工，殴打被告公司员工，在被告经营场所到处张贴关于解除合同限期搬离的告示，多次在经营高峰期封锁大门将被告客人拒之门外，原告甚至举报自己搭建的临时建筑物违法从而要求城管部门向被告多次下发整改通知书等，原告的上述种种违约行为导致被告根本无法正常营业。2018年10月，被告不堪其扰，最终无奈搬离了涉案房屋。被告承租涉案房屋及场地后投入200余万元进行了装修，在租期尚未届满时原告便迫使被告搬离涉案房屋，并且立即利用被告的装饰、装修和“六号小院”品牌开展经营活动。此外，原告租赁给被告的房屋中包括场地东侧的彩钢房，由于原告举报上述建筑物属违章建筑被执法部门多次下发整改通知书而无法使用，原告应当退还基于租赁此部分建筑物而取得的租赁费。综上，原告违约在先，自2017年11月至2018年10月期间被告始终无法正常经营，合同目的无法实现，原告尚未对被告的装修残值损失予以补偿，原告要求被告支付租金及迟延付款违约金没有依据。二、原告要求被告支付采暖费没有依据。被告与被原告签订《房屋租赁合同》时，双方对各自租赁场地范围进行了划分，而水暖公司下发的采暖费缴纳通知书是针对包括原告占有、使用房屋范围内的所有采暖费用的总和。在合同履行期间，被告代原告缴纳了2016年期间的采暖费，后被告要求原告返还垫付部分的采暖费时原告却拒绝返还。2017年缴纳采暖费时，被告要求原告共同到供热公司缴纳各自的采暖费，而原告却要求被告承担包括原告自用房屋在内的所有采暖费，双方协商未果，且由于原告无故骚扰被告经营，实际上2017年冬季大部分时间处于停业状态，故2017年双方均未缴纳采暖费。2018年11月被告便已搬离涉案房屋，并未使用涉案房屋，并且原告派人将被告承租房屋的暖气安装锁闭阀停止供暖，故被告不应承担2018年度采暖费。三、原告要求返还桌椅板凳等物品没有依据。双方签订的《房屋租赁合同》附件中虽列有部分桌椅板凳，但是由于物品破旧且与被告餐厅装修风格并不匹配根本无法使用，故被告在接收房屋时并未实际接收桌椅板凳等物品。原告主张上述物品价值14760元并要求返还无事实和法律依据。四、原告应当赔偿被告损失。金凤区法院（2017）宁0106民初7867号民事判决书判令原告支付29333元并承担诉讼费1678元，二审判决予以维持，而原告至今未履行生效判决确定的给付义务。被告承租涉案房屋后投入200余万元进行装修，而由于原告的违约行为导致被告在租期未满前便被迫搬离，原告应当赔偿剩余租期内的装修残值。被告为原告垫付了2016年度采暖费，被告应当予以返还。综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人返还50000元保证金及逾期返还违约金10800元(以50000元为基数,按照每日1‰自2018年12月1日暂计算至2019年7月4日),并按照未付款金额的每日1‰自2019年7月5日计算至实际付清之日；2.请求判令被反诉人向反诉人返还由反诉人垫付的2016年度采暖费36260.5元;以上两项合计97060.5元；3.本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年8月24日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订《房屋租赁合同》,约定原告（反诉被告）将位于银川市金凤区XXX所属部分房屋及场地出租给反诉人,租赁期为三年,自2016年3月15日至2019年3月15日。合同另对租金及支付方式、保证金及其他费用等内容进行了约定。合同签订后,被告（反诉原告）按照合同约定按时付清了5万元保证金及2016年3月15日至2018年3月15日期间的租金。然而在合同履行过程中,原告（反诉被告）为达到提前解除合同的目的,编造各种理由通过非法手段干扰被告（反诉原告）的正常经营。被告（反诉原告）不堪其扰,被迫于2018年11月便提前搬离了涉案房屋。被告（反诉原告）还为原告（反诉被告）垫付了2016年度采暖费,原告(反诉被告）应当返还。综上所述,原告（反诉被告）违反合同约定,无正当理由提前解除合同,给被告造成了重大财产损失,其拒不返还保证金及采暖费的行为严重侵害了被告（反诉原告）的财产权。为维护被告（反诉原告）合法权益,特诉至贵院,请求人民法院判如所请。反诉被告(本诉原告)辩称，针对程序答辩，本案不适用反诉程序，被告的反诉内容实际上都是通过答辩程序可以解决的，被告之所以提出反诉，是想滥用诉权，拖延时间。实体答辩：一、被告主张返还50000元保证金及10800元逾期违约金没有事实和法律依据。双方签订的租赁合同第五条第一款明确约定，保证金的作用是为确保房屋及所属设施的安全与完好及租赁期内相关费用的结算，由于被告欠付2018年3月16日之后的租金，反诉被告具有合同上的抗辩权，该费用应当冲抵租金，反诉原告经原告（反诉被告）多次催收租金仍拒不支付，其无权主张保证金返还，利息主张也不成立。原告（反诉被告）愿意放弃该5万元2019年3月16日之后的利息。二、反诉原告实际占有租赁物至合同期满，应当支付合同履行期的全部租金。反诉原告因自身原因提前搬离，与原告（反诉被告）无关，原告从未使用非法手段干扰被告的正常经营，催要欠付租金属于出租人的正当权利。事实上，直至租赁期满后，被告也没有正式将租赁物返还给原告，经原告催促，被告明确告知其不会配合移交租赁物，无奈原告只好自己清点租赁物，导致原告花费大量人力物力才清点完毕。三、被告（反诉原告）主张2016年的采暖费36260.5元没有事实依据。整个采暖区域的费用是76740.59元每年，原告（反诉被告）采暖面积是228.02平方米，仅占采暖总面积的9%，当年的采暖费为6906.65元。反诉原告主张的数额原告（反诉被告）无法理解。以上答辩意见请法庭采纳！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的证据：1、《房屋租赁合同》及附件《设施设备及物料清单》真实、合法，对其证明效力本院予以确认；2、宁夏电投热力有限公司催费通知单、纸质增值税普通发票、增值税电子普通发票真实、合法，对其证明效力本院予以确认；3、房屋与场地租赁合同与本案无关，对其证明效力本院不予确认。被告出示的1、房权证真实、合法，对其证明效力本院予以确认，宁夏回族自治区房屋租赁合同与本案无关，对其证明效力本院不予确认；2、房屋租赁合同真实、合法，可以证明原、被告之间签订房屋租赁合同的事实；3、被告出资聘请专业人员设计的“六号小院”餐厅LOGO、餐具包装、餐厅艺术字等设计图、被告经营“六号小院”餐厅时拍摄的实景照片及微信截图与本案无关，对其证明效力本院不予确认；4、抖音视频截图、大众点评截图与本案无关，对其证明效力本院不予确认；5、金凤区人民法院（2017）宁0106民初7867号民事判决书、银川市中级人民法院（2018）宁01民终1561号民事判决书虽真实、合法，但与本案无关，对其证明效力本院不予确认；6、接处警登记表、金凤区人民法院（2018）宁0106民初4128号民事裁定书、关于解除租赁合同并清欠房屋占用费的通知、对《关于解除租赁合同并清欠房屋占用费的通知》的回函均真实、合法，可以证明截止2018年6月双方租赁合同尚未解除的事实；7、银川市金凤区综合执法局责令改正通知书、限期拆除告知书虽真实、合法，但与本案无关，对其证明效力本院不予确认；8、书面证言无其他证据予以佐证，对其证明效力本院不予确认；9、辞职信无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认；10、证明、微信转账凭证结合原告自认情况，对其真实性予以确认，对其证明效力本院予以确认；11、采暖费缴费发票真实、合法，对其证明效力本院予以确认；12、关于暖气费缴纳的回函、快递单回单、物流信息查询单真实，合法，对其证明效力本院予以确认；微信截图无法核实其真实性，对其证明效力本院不予确认；13、证人证言因证人与被告有利害关系，对其证明效力本院不予确认。根据原、被告的当庭陈述、举证、质证及本院对证据的认证，确认以下事实：2016年8月24日，宁夏峰度贸易有限公司（出租方、甲方）与宁夏中和天下餐饮管理有限公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定，甲方将坐落于银川市金凤区XXXX部分房屋及场地出租给乙方，乙方将在合同期内享有对该房屋及区域的合法使用权，在合同租赁期间内甲方应保证所出租的房屋及相关区域产权属性清楚明确。房屋用途为开设餐饮服务类、汽车美容类及办公使用。合同约定，乙方在租赁期内，不可改变现汽车美容车间使用用途及设施设备，如经营需要，须征得甲方同意，并将该汽车美容车间内的装修及设备给予甲方赔付后方可改变。租赁期限为三年，自2016年3月15日至2016年6月15日止为甲方赠与乙方的三个月装修期；自2016年3月15日起至2019年3月15日止为有效租赁期，正式收费从2016年6月15日起。房屋租金为每年40万元，共计120万元。其中第一年租金2016年3月15日至2017年3月15日租金共30万元。第二年租金2017年3月15日至2018年3月15日租金40万元，于2017年3月15日付20万元，2017年9月15日付20万元。第三年租金2018年3月15日至2019年3月15日租金40万元，于2018年3月15日付20万元，2018年9月15日支付20万元。乙方向甲方缴纳保证金5万元。乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方有权单方解除合同。合同签订后双方就设施设备及物料清单进行了确认，总计价格为21578.4元。宁夏中和天下餐饮管理有限公司于2017年5月9日缴纳2016-2017年度暖气费71737.3元。宁夏峰度贸易有限公司于2018年1月16日缴纳30298.32元、2018年9月14日交纳46442.27元、2018年11月13日交纳22000元、2019年4月10日交纳53987.66元暖气费。2017年11月，双方就涉案合同履行或解除问题及各方经济损失诉至本院，本院作出（2017）宁0106民初7867号民事判决书，判决涉案合同继续履行，由宁夏峰度贸易有限公司返还宁夏中和天下餐饮管理有限公司洗车间设备并向宁夏中和餐饮管理有限公司支付损失33333元，宁夏中和天下餐饮管理有限公司支付宁夏峰度贸易有限公司冰箱款4000元。该案上诉后二审法院驳回上诉，维持原判。2018年5月11日，宁夏峰度贸易有限公司再次向本院提起诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，恢复承租房屋及设施设备原状并支付房屋占有使用费。本院经审理后以“一事不再理”原则驳回宁夏峰度贸易有限公司的起诉。双方在本次庭审中均认可2018年3月15日前的房屋租金已支付完毕，宁夏中和天下餐饮管理有限公司于2018年11月20日搬离了涉案房屋，双方在庭审中也确认，对于暖气面积及费用双方按照宁夏峰度贸易有限公司承担20%，宁夏中和餐饮管理有限公司承担80%的比例分担。双方就房屋租金、暖气费及保证金的支付等各项事宜无法达成一致意见，故形成本诉及反诉。本院认为，一、关于房屋租金的计算，双方均认可2018年3月15日前的房屋租金已支付完毕，也确认宁夏中和天下餐饮管理有限公司于2018年11月20日搬离了涉案房屋，宁夏中和天下餐饮管理有限公司应向宁夏峰度贸易有限公司支付2018年3月15日至2018年11月20日期间的房租，根据合同约定年租金为400000元，故2018年3月15日至2018年11月20日期间的租金为273973元（400000÷365×250）。因双方在租赁关系结束后就各项费用并未进行结算，故宁夏峰度贸易有限公司主张的逾期付款违约金本院不予支持。宁夏中和天下餐饮管理有限公司辩称宁夏峰度贸易有限公司各种行为导致其无法正常营业，故不应承担租赁费，因已有的判决确定双方合同继续履行，故对该项抗辩主张本院不予支持。二、关于取暖费的分担。双方出示的证据显示宁夏中和天下餐饮管理有限公司缴纳2016-2017年度采暖费71737.3元、宁夏峰度贸易有限公司共缴纳2017-2018年采暖费及滞纳金共计76740.59元、2018-2019年采暖费及滞纳金共计75987.66元，但由于宁夏中和天下餐饮管理有限公司于2018年11月20日已搬走，其实际享有的采暖期为2018年11月1日至11月20日，即20天，故2018-2019年度的采暖费中仅有20天的费用应由双方分担，计算为10132元（75987.66÷150×20）。宁夏中和天下餐饮管理有限公司搬离后的暖气费应由宁夏峰度贸易有限公司自行承担。双方租赁期间共产生的暖气费为158609.89元（71737.3+76740.59+10132），双方确认承担的比例为宁夏中和天下餐饮管理有限公司80%、宁夏峰度贸易有限公司20%，故该部分费用中应由宁夏中和天下餐饮管理有限公司承担126887.9元，宁夏峰度贸易有限公司承担31721.98元，由于宁夏中和天下餐饮管理有限公司实际支付了71737.3元，故其尚应向宁夏峰度贸易有限公司支付采暖费55150.6元。三、对于宁夏中和天下餐饮管理有限公司主张的保证金50000元，因双方均存在对对方的债权，宁夏峰度贸易有限公司同意抵顶租金，本院予以支持，将该50000元保证金抵顶宁夏中和天下餐饮管理有限公司欠付宁夏峰度贸易有限公司的租金。欠付租金数额为223973元（273973-50000）。合同虽约定保证金的返还条件及不及时返还的违约金，但宁夏中和天下餐饮管理有限公司对宁夏峰度贸易有限公司存在债务，宁夏峰度贸易有限公司有权主张抵消，故对宁夏中和天下餐饮管理有限公司主张的违约金本院不予支持。四、宁夏峰度贸易有限公司在诉讼中放弃返还价值14760元的桌椅板凳等物品，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司支付租金223973元；被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司支付采暖费55150.6元；驳回原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告（本诉被告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费9432元，由原告（反诉被告）宁夏峰度贸易有限公司负担4632元，被告（反诉原告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司负担4800元；反诉案件受理费1113元，由反诉原告（本诉被告）宁夏中和天下餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 冯 芳人民陪审员 郭长清人民陪审员 刘润玲 二〇一九年十一月五日书 记 员 付 华附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。