成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初11794号 原告：张某某，男，1978年12月7日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告：曾某某，女，1979年3月29日出生，汉族，住成都市青白江区。 上列二原告共同委托诉讼代理人：邓钧译，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：郑荣仁，男，1985年12月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈宏奇，四川合泰律师事务所律师。 第三人：成都大正食尚餐饮管理有限公司金牛分公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段******。 负责人：张元彬。 委托诉讼代理人：段华，女，1977年9月9日出生，汉族，住成都市青羊区，公司员工。 原告张某某、曾某某与被告郑荣仁、第三人成都大正食尚餐饮管理有限公司金牛分公司（以下简称“大正食尚金牛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某、曾某某及委托诉讼代理人邓钧译、被告郑荣仁的委托诉讼代理人陈宏奇、第三人大正食尚金牛公司的委托诉讼代理人段华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某某、曾某某向本院提出诉讼请求：1.判令郑荣仁返还因交付房屋功能瑕疵而应当返还的购房款18万元；2.判令郑荣仁赔偿张某某、曾某某租金、律师费、误工费、交通费、物业费、水电费等损失，共计158637.5元；3.本案诉讼费由郑荣仁承担。事实和理由：郑荣仁委托成都衡基奥瑞置业有限公司出售位于金牛区荷花池“大正美食城”负一楼商铺，明确宣传商铺用于打造美食城，商铺为精装，并承诺两年包租。2017年10月21日，张某某、曾某某与郑荣仁签订《房屋买卖合同》，约定郑荣仁将其位于成都市金牛区出售给张某某、曾某某，转让价为1799980元，合同还对房屋基本情况、付款方式及违约责任进行了约定。合同签订后，张某某、曾某某支付了全部房款。2017年9月30日，大正食尚金牛公司接受郑荣仁委托与四川禾亚建筑装饰工程有限公司签订室内装修合同，四川禾亚建筑装饰工程有限公司对“大正美食城”进行装修。2018年1月3日，张某某、曾某某与成都大正食尚餐饮管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定成都大正食尚餐饮管理有限公司将案涉商铺作为美食城统一管理打造。此后，由于所购商铺没有厕所，且排污、排烟设施多次故障，引起部分租户退租。2018年7月31日，张某某、曾某某与成都大正食尚餐饮管理有限公司解除《委托经营管理协议》。为维持美食城运营，张某某、曾某某协同其他业主代表与成都衡基奥瑞置业有限公司协商后，成都衡基奥瑞置业有限公司同意支付92万元用以维持美食城正常运营开支。2019年5月7日，张某某、曾某某与郑荣仁就瑕疵履行《房屋买卖合同》赔偿事宜协商无果后，诉至法院。法院核实案涉房屋规划无排污管道、未设置排污管道接口，排污、排烟系统故障等客观事实。该情况与郑荣仁的宣传、承诺的规划设计严重不符，系虚假宣传，且房屋现状无法打造美食城，致使合同目的无法实现，给张某某、曾某某造成巨大经济损失。 郑荣仁辩称，双方基于房屋买卖的意思表示签订《房屋买卖合同》，郑荣仁按合同约定为张某某、曾某某办理了房屋过户手续，完成了房屋交付，不存在任何违约行为或瑕疵履行行为；张某某、曾某某的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。 大正食尚金牛公司述称，1.为避免消防证件过期，现大正食尚金牛公司由业主和水电工人作为法人、股东；2.郑荣仁出售房屋时，由成都大正食尚餐饮管理有限公司统一进行管理，张某某、曾某某基于此购买商铺；因成都大正食尚餐饮管理有限公司无经营管理能力，业主要求更换，成都大正食尚餐饮管理有限公司赔偿部分款项后，与张某某、曾某某签订了解除管理协议，现商铺由张某某、曾某某自行管理。 本院经审理认定事实如下： 2017年10月21日，郑荣仁（出卖方）与张某某、曾某某（买受方）签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容：1.郑荣仁将其名下位于成都市金牛区房屋出售给张某某、曾某某，建筑面积均为32.74平方米，成交总价为1799980元；2.张某某、曾某某所购房屋带租约，租期为2017年11月10日至2019年11月9日，租金为175元／平方米／月，张某某、曾某某连同现有租约一起购入该房屋，郑荣仁须协助张某某、曾某某与租户签订新的租约；3.郑荣仁应在张某某、曾某某付清全部房款后30个工作日内，为张某某、曾某某办理房屋产权所有证；4.郑荣仁同意选聘的商业经营及物业管理企业为成都大正食尚餐饮管理有限公司，管理期限为10年，张某某、曾某某同意并接受，并在签订本合同的同时与管理公司签订《委托经营管理合同》。 合同签订后，张某某、曾某某付清了全部房款。张某某、曾某某已取得案涉房屋的不动产权证书。 2018年1月3日，张某某、曾某某与成都大正食尚餐饮管理有限公司（以下简称“大正食尚公司”）签订《委托经营管理协议》，约定：为保证大正食尚美食金街的整体打造及经营管理，张某某、曾某某委托大正食尚公司全权办理案涉物业交付、招商租赁及经营管理等工作，委托经营管理期限自2017年12月15日起至2027年12月14日止。 张某某、曾某某与邓长军签订了《房屋租赁合同》，约定：邓长军承租案涉房屋，租期2年，自2017年12月10日至2019年12月9日；租金为9,494.6元/月，半年支付一次，邓长军应当在每个缴租期最后10天前向张某某、曾某某一次性足额支付下个缴租期租金。 2018年7月31日，大正食尚美食城业主代表与大正食尚公司签订《合同解除协议》，解除双方签订的《委托经营管理协议》，要求大正食尚公司按物业现状交接给业主及其指定的管理团队。 本案审理过程中，张某某、曾某某向本院提出调取证据申请，要求本院依职权查询案涉房屋交付时同地段、同类型房屋的市场均价。 另，关于张某某、曾某某提交的招商手册的认证意见在后文中予以评议。 上述事实，有《房屋买卖合同》、《收据》、《不动产权证书》、《委托经营管理协议》、《房屋租赁合同》、《合同解除协议》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 本院认为，张某某、曾某某与郑荣仁签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。 张某某、曾某某提出返还房款18万元、赔偿相关损失的诉讼请求，主要理由为郑荣仁在出售房屋时承诺案涉商铺打造为美食城，包租两年；因商铺现状无法经营餐饮行业、其承诺包租两年收益未能实现，且无法实现合同目的。对此，郑荣仁抗辩已完全按照合同履行，不存在违约行为。本院认为，根据双方当事人签订的《房屋买卖合同》约定内容，张某某、曾某某所购房屋带租约，郑荣仁作为出卖人负有协助张某某、曾某某与租户签订新租约的义务，但合同并未约定郑荣仁负有保证张某某、曾某某在新租约两年合同期内实现收益的合同义务。同时，张某某、曾某某提交的招商手册，因该证据未载明系郑荣仁发布的事实，且双方签订的合同中也未明确约定张某某、曾某某所购商铺应满足餐饮经营条件的内容。张某某、曾某某购买商铺后，与第三人签订了租赁合同，且郑荣仁已按合同约定将案涉房屋产权登记至张某某、曾某某名下。郑荣仁抗辩其不存在违约行为的意见，本院予以采纳。张某某、曾某某主张郑荣仁虚假宣传，因证据不足，本院不予采信；张某某、曾某某以所购商铺无法满足经营餐饮条件，主张郑荣仁违约，没有事实依据，本院不予采信。综上意见，张某某、曾某某主张郑荣仁返还房款18万元、赔偿相关损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同时，因张某某、曾某某主张的诉讼请求没有合同依据，其要求本院查询同地段、同类型房屋市场均价的申请，本院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下： 驳回张某某、曾某某的诉讼请求。 案件受理费6,380元，减半收取计3,190元，由张某某、曾某某负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 徐 建 二〇一九年十一月二十八日 书记员 黄兴奎