安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初6301号 原告：李勋，男，汉族，1979年6月17日生，住安徽省合肥市肥西县。 被告：绿地集团合肥万峰职业有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇包公路包工家园，统一社会信用代码3401221979××××××××。 委托诉讼代理人：罗伟，系公司法务。 委托诉讼代理人：陆玉芬，系公司员工。 原告李勋诉被告绿地集团合肥万峰职业有限公司（以下简称绿地万峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梅乐喜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李勋、被告绿地万峰公司委托诉讼代理人罗伟、陆玉芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年9月,原告购买被告位于,总金额908022元。双方约定首付房款454022元,剩余454000元房款通过银行按揭贷款支付。原告按约定支付首付款后,因被告至今没有寻找到合作贷款的银行，导致无法贷款,且因被告违约并未按照合同明示的通讯地址以书面方式通知原告,导致房屋至今未能办理交付及产权登记。原告认为,被告的行为已构成严重违约，其行为导致了合同目的不能实现,损害了原告的合法权益。现原告因合同目的不能实现，要求解除双方签订的房屋买卖合同,退还首付房款并要求其赔偿相应的损失。为了维护原告的合法权益不受侵害,特具状请求判令：1、解除房屋买卖合同；2、被告向原告退还购房款454022元。3、被告赔偿原告损失97047元（损失按银行同期贷款利率1.5倍为标准，自2016年9月9日暂计至2019年9月9日,后期损失按相同方法计算至款清为止）。4、被告承担本案诉讼费。 被告辩称，被告因与原告房屋买卖合同纠纷案，现针对原告的诉讼请求及事实与理由，答辩如下：1、原告起诉主体不适格。案涉《商品房买卖合同》买受人为原告及朱腊梅，原告无权单方起诉要求解除合同；2、原告要求解除合同缺乏事实及法律依据。案涉房屋并非无法办理银行按揭，而是原告至今未按银行要求支付足额首付款，待原告补足首付款并按银行要求提供按揭材料后，该房屋买卖合同仍可继续履行，合同目的并非无法实现。3、即使合同解除，因被告并无过错，原告也无权向被告主张赔偿损失，而且，原告损失计算标准及起算时间也显然缺乏依据。此外，关于购房款返还，双方在合同补充协议第16条也明确约定，在合同终止时，买受人需配合出卖人办理撤销备案登记手续，否则出卖人有权拒付买受人已支付的所有款项，因此，原告主张返还购房款也未达到合同约定条件。综上，请求法院驳回原告全部诉请。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同、定房协议，证明我在被告处买房，双方存在买卖合同关系，定方协议第二条约定房屋首付款50% 证据二、付款发票，证明我已经实际支付了50%，454022元。 证据三、结婚证复印件，证明我与朱腊梅是夫妻关系。 证据四、催告函，购房后三年才告知我办按揭 证据五、朱腊梅的证言，证明涉案合同的相关权利义务由原告个人享有。 被告质证意见：证据一，三性无异议，证明目的有异议，商品房买卖合同补充协议第八条明确约定买受人需付清银行需要的首付款，并提供材料供银行审查，由此表明办理按揭义务在与原告。证据二，付款凭证无异议。证据三、证据四证人证言，无异议。 被告为反驳原告主张，向本院提交催告函及邮寄凭证，证明被告已催告原告办理银行按揭手续，若原告未能及时办理，应当由其承担相应法律责任。 原告质证意见：收到催告函，因被告至今未找到贷款合作银行，之前去了银行按揭贷款手续，第一次和农业银行接洽，是因为被告和农业银行未接洽好，第二次和其他银行接洽也未办理好，第三次又找了别的银行。 依据前述证据及庭审中当事人陈述，本院可以确认如下事实，一、协议内容。 2016年，甲方绿地万峰公司、乙方李勋、朱腊梅签订《定制协议合同书》，约定乙方在签订协议后三天内付清不少于总房款30%的定制金，保证金265996元。签订商品房买卖合同前付房款50%以上，余下房款办理银行按揭手续。 2017年3月6日，出卖人绿地万峰公司、买受人李勋、朱腊梅签订《商品房买卖合同》，三、买受人购买第G-1#楼2层商铺2-134室。建筑面积共51.23平方米。四、单价为17724.42元/平方米，总金额908022元。六、买受人采取按揭方式付款，首付款454022元，应在2017年3月6日前支付给出卖人，剩余房款人民币454000元，办理按揭贷款。八、出卖人应在2017年6月30日前将举办第5种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。九、1、（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同......。 合同附件四：补充协议。8、若买受人选择的付款方式为按揭方式，则双方约定如下：（1）合同签订后，买受人须三天内向出卖人付清按揭银行要求的首付款......。 二、履行情况。 李勋、朱腊梅付款情况：2015年2月26日10000元，2015年3月9日255996元，2016年9月19日180000元、6026元。合计452022元。 绿地万峰公司于2016年2月26日、2016年9月19日、2017年2月10日分别出具收据一张，载明“收到李勋、朱腊梅定制金10000元、房款442022元（换据）、房款2000元”。合计454022元。 2019年10月29日，绿地万峰公司向李勋发送《催告函》，载明“您订购的新都会中心商业房屋，总价为908022元，已付款454022元，余款454000元为按揭。我司已与浦发银行合作个人贷款，针对你定购的物业内容可有浦发银行给予资质审核后承办您的按揭流程。请你于11月5日前携......所需材料前往浦发银行宁国路支行办理按揭手续。商业贷款首付比例按银行要求二层不得低于60%，是否具备贷款资格......最终以银行批复为准”。 本院认为，李勋、朱腊梅系夫妻关系，现后者到庭证实合同权利义务由李勋个人享有，故李勋可以独自起诉，其是适格原告。李勋在《商品房买卖合同》签订前就已基本付清首付款，这说明李勋具有履约诚意。自付款至今三年有余，绿地万峰公司除2019年10月29日《催告函》外，从未催告李勋，这表明如此长时间未办理按揭的过错不在买受人，也从侧面证实庭审中李勋关于“已配合出过多家银行办理按揭”的陈述具有合理性。结合自2016年以来国家对房地产调控政策趋紧的形势，涉案房屋按揭贷款至今未办结的原因不能归咎于双方。绿地万峰公司表示现已可以办理，只需多交一成首付。对此，本院需要说明的是，李勋在付款、签合同时及之后较长时间内均具有履约诚意，但这种诚意是建立在合理期待及自身经济条件的基础上，当因政策原因长时间未办按揭，不仅超出了期待，自身经济条件也会发生变化，更何况是否能办按揭具有不确定性，故本案符合因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的的情形，李勋合同解除请求权成立。合同解除后，绿地万峰公司继续占有购房款无依据，应返还该款及利息。至于利息起算时间及标准，综合付款时间、金额，本院酌定自2016年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至本判决所确定的履行期限届满之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下： 一、解除原告李勋、被告绿地集团合肥万峰职业有限公司就新都会中心第G-1#楼2层2-134号房屋签订的《商品房买卖合同》； 二、被告绿地集团合肥万峰职业有限公司于本判决生效之日五日内给付原告李勋购房款454022元及自2016年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至本判决所确定的履行期限届满之日止的利息； 三、驳回原告李勋的其他诉讼请求。 案件受理费9311元，减半收取4655.5元，由原告李勋、被告绿地集团合肥万峰职业有限公司各半负担2327.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  梅乐喜 二〇一九年十一月十六日 书记员  李 萍 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。