长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初678号 原告：张桂娟，女，满族，1968年7月16日出生，住长春市朝阳区。 委托代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。 被告：吉林省鑫展房地产开发有限公司，住所地长春市净月经济开发区临河街**中海莱茵东郡小区****。 法定代表人：赵晓梅，该公司执行董事兼总经理。 第三人：长春崇美燃气热力工程有限公司，住所地长春市，住所地长春市二道区二道经济开发区长江村东环路** 法定代表人：刘波，该公司总经理。 委托代理人：张严军，吉林卓行律师事务所律师。 原告张桂娟与被告吉林省鑫展房地产开发有限公司（以下简称“鑫展地产公司”）、第三人长春崇美燃气热力工程有限公司（以下简称“崇美热力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂娟及其委托代理人由龙运，第三人崇美热力公司的委托代理人张严军到庭参加诉讼。被告鑫展地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张桂娟诉称：2017年1月13日，张桂娟与鑫展地产公司签订《商品房买卖合同》，约定张桂娟以人民币（以下币种同）800万元的价格购买鑫展地产公司开发的位于长春市净月开发区龙腾国际大厦B座5层1110.43平方米的商服用房（以下简称“案涉商服房”），鑫展地产公司应在案涉商服房交付后365个工作日内为张桂娟办理备案手续。合同签订前鑫展地产公司即为张桂娟办理了入住手续，张桂娟装修入住并足额支付购房款。2018年5月中旬，张桂娟得知可以办理案涉商服房网签备案手续了，但鑫展地产公司却将案涉商服房网签备案给第三人崇美热力公司。张桂娟找到鑫展地产公司，鑫展地产公司称因其在开发龙腾国际大厦时的部分工程款未付，故在2018年3月13日将龙腾国际大厦B座5层、6层、11层楼网签备案给崇美热力公司，与崇美热力公司之间不是真实买卖关系。鑫展地产公司又于2018年5月14日向张桂娟出具《购房网签承诺书》，再次说明与崇美热力公司非真实买卖关系，待将与崇美热力公司的备案手续解除后可为张桂娟办理网签备案手续。鑫展地产公司将张桂娟合法购买并入住的房屋备案给崇美热力公司的行为，侵害了张桂娟的合法权益，故张桂娟诉至本院，请求判令：1、确认张桂娟与鑫展地产公司在2017年1月13日签订的关于案涉商服房的《商品房买卖合同》合法有效；2、鑫展地产公司立即撤回与崇美热力公司关于案涉商服房的网签备案；3、鑫展地产公司立即为张桂娟办理关于案涉商服房的产权备案手续；4、案件受理费、保全费等由鑫展地产公司承担。 被告鑫展地产公司未到庭，也未提交书面答辩意见，视为无答辩意见。 第三人崇美热力公司辩称：张桂娟所述鑫展地产公司因工程款未付为避免损失将案涉商服房网签备案给我方与事实不符，实际是我公司购买了鑫展地产公司开发的龙腾国际大厦B座5层、6层及11层部分房屋，双方是真实的买卖关系。我公司与鑫展地产公司签订了房屋买卖协议，交付了所有房款，6层已实际入住，5层因当时有人承租，我公司也向承租人发出通知，告知承租人我公司是真正房主，通过此方式完成了对房屋的实际占有。我公司知晓龙腾国际大厦未办理竣工备案手续，所有的所谓实际入住均系非法，不能得到法律的保护，故我公司同时办理了不动产预告登记，从而完成整个法律风险的防范。张桂娟要求撤销鑫展地产公司与我公司的网签备案，没有事实及法律依据，应依法驳回。 经审理查明：2012年1月3日，张桂娟分别与徐传静、张磊、张英伟签订《股权代持协议书》，载明张桂娟拥有鑫展地产公司100%股权，将其中50%、40%、10%分别委托给徐传静、张磊、张英伟代为持有，代持股份登记在徐传静、张磊、张英伟名下，徐传静、张磊、张英伟作为名义股东根据张桂娟意愿对外行使股东权利，张桂娟完成实际出资并实际享有股东收益。 2012年3月6日，徐传静、张磊、张英伟与李君、李毓璇、马杰签订《合同书》及《股权转让协议》，约定徐传静、张磊、张英伟将鑫展地产公司名称、100%股权及公司所属面积为13010平方米的EBD商务区土地开发权一并转让给李君、李毓璇、马杰，其中，徐传静将其持有的500万元股权（占注册资本50%）转让给李君，张磊将其持有的400万元股权（占注册资本40%）转让给李毓璇，张英伟将其持有的100万元股权（占注册资本10%）转让给马杰，李君、李毓璇、马杰将该地块项目开发写字楼第三层整层的所有权和地下三个车位的永久使用权，作为转让补偿支付给徐传静、张磊、张英伟，交付使用时间是2013年12月30日。 同日，李君、李毓璇、马杰召开股东会议，决议鑫展地产公司的法定代表人由徐传静变更为李君。 2017年1月13日，张桂娟与鑫展地产公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫展地产公司将其开发建设的龙腾国际大厦B幢5层商服用房1110.43平方米以单价7205元/平方米的价格出售给张桂娟，房屋总价款800万元，鑫展地产公司在2016年10月30日前，将经验收合格的商品房交付张桂娟使用。 张桂娟实际于2016年11月1日即办理入住手续，并自此时起缴纳物业服务费。 2018年4月8日，张桂娟与鑫展地产公司又签订《龙腾国际〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明“2012年3月6日，原吉林省鑫展房地产开发有限公司股东徐传静、张磊、张英伟，将股份转让给李君、李毓璇、马杰，签订了《合同书》一份。约定股权受让方将公司开发的长春净月开发区EBD商务区写字楼精装修的第三层和地下三个车位作为转让兑价，于2013年12月30日前交付股权转让方。合同签订后，由于受让方原因，直到2017年1月才向股权转让方交付房屋，但由于股权转让方将写字楼B座3层房源使用功能进行了整体调整。双方协商，由3层调整到5层。于2017年1月13日，股权转让方授权张桂娟，股权受让方以吉林省鑫展房地产开发有限公司名义，双方签订了龙腾国际《商品房买卖合同》，并进行了实际交付，同时交付了3个地下车位”。 2018年5月14日，鑫展地产公司向张桂娟出具《购房网签承诺书》，载明“我公司于2017年1月13日将净月开发区龙腾国际大厦B座5层写字楼1110.43平方米，出售给张桂娟，张桂娟以债务抵顶方式足额缴纳了购房款，办理了入住手续，并已入住。我公司郑重承诺，我公司与第三方网签的龙腾国际大厦B座5层写字楼，并非真实的房屋买卖关系，该房屋的真实买受人为张桂娟，我公司在2018年7月15日之前解除该房屋的网签购房手续，同时为张桂娟办理网签和房产相关手续”。 另查明：2018年3月13日，鑫展地产公司与第三人崇美热力公司签订五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164），载明鑫展地产公司将其开发建设的龙腾国际大厦B幢五套房屋以单价5700元/平方米、总价款6329451元的价格出售给崇美热力公司并在2018年5月1日前交房，其中504号房的建筑面积是321.91平方米，505号房的建筑面积是149.63平方米，506号房的建筑面积是167.35平方米，507号房的建筑面积是149.63平方米，508号房的建筑面积是321.91平方米。双方在2018年4月4日办理了预告登记。 上述事实，有原告当庭提交的商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、补充协议、入住通知单、收据、交费发票、购房网签承诺书、龙腾国际《商品房买卖合同》补充协议、合同书、股权转让协议、原股东会决议、新股东决议、企业信用信息公示报告、股权代持协议书、声明、注资转账凭证，第三人当庭提交的商品房买卖合同、购房发票、不动产登记证明，各方当事人陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，足资认定属实。 本院认为：关于诉请第一项，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，根据原告张桂娟举证的股权代持协议书、声明、注资转账凭证可见，张桂娟系原鑫展地产公司的实际股东。根据《注册资本登记制度改革方案》的文件精神，“放宽注册资本登记条件，除法律、行政法规以及国务院决定对特定行业注册资本最低限额另有规定的外，取消有限责任公司最低注册资本3万元、一人有限责任公司最低注册资本10万元、股份有限公司最低注册资本500万元的限制”，鑫展地产公司并非实行注册资本实缴登记制的公司，另外，鑫展地产公司虽将开发楼盘中的一层作为张桂娟转让股权的对价，但该公司仍享有面积为13010平方米的EBD商务区土地开发权，其进行房地产开发建设获得的收益远高于转让对价，转让行为及以房屋作为转让对价的事实经过转让前后的全体股东决议同意，自2012年双方达成协议确认转让第三层整层至2017年双方签订《商品房买卖合同》将楼层调整至第五层整层，也无公司股东及债权人主张侵害其利益，张桂娟的行为也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十二条“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚构债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为”所列明的情形，故对崇美热力公司提出的张桂娟的行为涉嫌抽逃出资罪的抗辩意见不予采纳。原告张桂娟与被告鑫展地产公司在2017年1月13日签订的《商品房买卖合同》经双方当事人签章，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，在2018年4月8日《龙腾国际〈商品房买卖合同〉补充协议》中再次重申了双方订约的过程，且双方已经实际履约，鑫展地产公司已将案涉商服房交付张桂娟使用，应认定双方订立的《商品房买卖合同》合法、有效。 关于诉请第二项，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求撤销债务人的行为。本案中，张桂娟与鑫展地产公司签订的《商品房买卖合同》中约定的案涉商服房的建筑面积是1110.43平方米，而鑫展地产公司与第三人崇美热力公司签订的五份《商品房买卖合同》约定的五套房屋总面积也是1110.43平方米，且楼层一致，则两份合同约定的房屋是同一的。案涉商服房一直由张桂娟占有使用，崇美热力公司与鑫展地产公司订立五份《商品房买卖合同》前未进行现场查看，不符合房屋交易的生活常理，此五份《商品房买卖合同》中约定的单价5700元/平方米明显低于当时市场价，亦明显低于购买在先的张桂娟出的购买价，且鑫展地产公司出具《购房网签承诺书》也载明其与崇美热力公司之间不存在真实买卖关系。崇美热力公司抗辩称合同订立时已向当时承租人郭洪利通知买卖一事，但郭洪利的公司经营地址为“宜居路与超然街交汇利阳之家”非案涉商服房处，其联系方式为空，郭洪利未到庭接受质询，无法核实郭洪利出证的真实性，且崇美热力公司也未举证证明郭洪利支付了租金，故对崇美热力公司的抗辩意见不予采纳。崇美热力公司未举证证明支付了购房款，经当庭询问，崇美热力公司否认与鑫展地产公司之间是借贷关系、否认以案涉商服房作保，撤销其与鑫展地产公司签订的五份《商品房买卖合同》的网签备案对其无不利影响，张桂娟订立合同在先，占有使用在先，并支付了合理对价，故对张桂娟该项诉请予以支持。 关于诉请第三项，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张桂娟与鑫展地产公司签订的《商品房买卖合同》约定了交房期限，张桂娟已实际办理了入住并缴纳了多年的物业服务费和供暖费，鑫展地产公司在诉前及诉讼中也多次承诺可为张桂娟办理产权备案手续，故对张桂娟该项诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张桂娟与被告吉林省鑫展房地产开发有限公司在2017年1月13日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、撤销被告吉林省鑫展房地产开发有限公司与第三人长春崇美燃气热力工程有限公司在2018年3月13日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164）的网签备案； 三、被告吉林省鑫展房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内为原告张桂娟办理案涉商服房的产权备案手续。 案件受理费67800元，及保全费5000元，均由被告吉林省鑫展房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  苗秀秀 人民陪审员  翟 辉 人民陪审员  姜应林 二〇一九年十一月一日 书 记 员  冯泳龙