广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初3153号原告（反诉被告）:欧锡华,男,汉族,1978年10月8日出生，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：莫镇杰，广东法行律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘丽红，广东法行律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远市顺宝运输有限公司，住所在地广东省清远市横荷镇百加集镇百加管理区东侧自编**。法定代表人：郭友华。被告（反诉原告）:郭友华，男，汉族，1985年6月23日出生，住址广东省南雄市。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所。委托诉讼代理人：李书远，广东劲龙律师事务所。原告欧锡华诉被告清远市顺宝运输有限公司（以下简称“顺宝公司”）、郭友华土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理。2019年7月11日，本诉被告顺宝公司及郭友华向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧锡华的委托代理人莫镇杰，被告郭友华及顺宝公司、郭友华的委托代理人罗凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧锡华向本院提出诉讼请求：1、判令顺宝公司、郭友华立即共同向欧锡华支付租金及占有使用费56000元，并从2018年10月21日起按年利率6%计付利息至全部款项清偿完毕之日止；2、本案全部诉讼费用由顺宝公司、郭友华承担。事实和理由：欧锡华与顺宝公司、郭友华于2017年10月20日就位于清远市清城区土名为“火塘”的五亩土地租赁事宜而签订了《土地转让租赁合同》。其中，合同第二条明确约定了租赁期为7年，即从2017年10月20日至2024年10月20日......2018年每亩13400元，如此类推。合同第三条约定租金的交付时间为在每年的公历10月20日前交清所有租金后使用。租赁期届满一年后，顺宝公司、郭友华在租期内对下一年度即2018年10月21日至2019年10月20日期间的租金67000元至今仍未交清。欧锡华多次催告，顺宝公司、郭友华仍拖欠租金56000元未支付。为此，欧锡华为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院公正审理。顺宝公司及郭友华答辩称：1、顺宝公司及郭友华已经支付2018年10月20到2018年12月20日的租金，欧锡华起诉这两个月的租金没有法律依据。2、欧锡华没有完全交付所有的土地给被告使用，是违约在先。签订土地转让合同之后，顺宝公司及郭友华是按照合同约定支付了一年的租金，但是欧锡华一直占据着两层板房中的底层没有交付给顺宝公司及郭友华使用；3、涉案土地是欧锡华作为停车场使用的，并且出具了相关的证明，顺宝公司及郭友华据此租用涉案土地。但根据土地管理法第四十四条第一款的规定，涉案土地为农用地，欧锡华无办理相关土地变更用途的手续，故双方签订的合同应为无效合同。被告顺宝公司及郭友华提出反诉：1、确认欧锡华与顺宝公司、郭友华签订的《土地转让租赁合同》无效，欧锡华返还30000元押金给欧锡华与顺宝公司、郭友华；2、诉讼费用由欧锡华承担。事实和理由：2017年10月20日，欧锡华与顺宝公司、郭友华签订《土地转让租赁合同》，约定欧锡华将位于清远市清城区土名为“火塘”的五亩土地租赁给顺宝公司使用。根据清城区横荷街道岗头村上巷村民小组于2017年10月18日出具给欧锡华的《证明》可知，欧锡华租用涉案五亩土地是作为停车场使用，转租给顺宝公司的用途亦为停车场使用。作为停车场使用的土地属于建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，设计农村地转为建设用地的，应当办理农村地转用审批手续”及第七十六条“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”欧锡华转租上述土地时并无办理农用地转用审批手续，违法了法律的强制性规定，故应该认定为无效合同并返还30000元押金。欧锡华就反诉答辩称：1、欧锡华与出租方并没有约定涉案土地作为停车场使用，且《土地转让租赁合同》亦无作出此约定，案外人出具的证明与本案无关联性；2、涉案合同并不存在建设行为，故《中华人民共和国土地管理法》第四十四条并不适合本案，《土地转让租赁合同》合法有效，应该驳回顺宝公司及郭友华反诉。此外，依照合同约定，2018年10月到2019年11月的租金欧锡华已经扣减了11月和12月的租金。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，案外人刘华柱与欧锡华签订《土地转租合同》，主要约定刘华柱转让位于，土名为火塘的五亩土地给欧锡华使用，刘华柱只提供土地给欧锡华使用，欧锡华可自行规划土地的使用用途。租赁期限为13年，即从2012年1月1日至2025年1月1日。租金、押金交付方式为每年每亩2500元，每年每亩在原租金的基础上递增100元，即2012年每亩2500元，2018年每亩2600元，如此类推。押金为每亩3800元，此押金作为2025年当年租金使用，中途不计利息，最后一年不用交租金。2017年10月18日，清城区横荷街道岗头村上巷村民小组出具《证明》，将土名为火塘的五亩土地出租给欧锡华作为停车场使用，出租时间从2010年1月1日至2025年1月1日。2017年10月20日，欧锡华（甲方）与顺宝公司（乙方）签订《土地转让租赁合同》，合同主要约定甲方转让位于，土名为火塘的五亩土地给乙方使用，甲方只提供土地给乙方使用，乙方可自行规划土地的使用用途。合同第二约定：租赁期限为7年，即从2017年10月20日至2024年10月20日。租金、押金交付方式为每年每亩13200元，每年每亩在原租金的基础上递增200元，即2017年后每亩13200元，2018年每亩13400元，如此类推。合同第三条约定：甲方收取押金30000元，此押金中途不计利息。如遇国家在租用期间内征用该地块，此押金在结清所用费用后退回乙方，在每年的公历10月20日前交清所有租金后使用。第四条违约责任约定：如甲方在租用期间内收回土地，甲方要赔偿乙方在该块地上所造成的一切经济损失，如乙方在租用期间内退租，甲方有权收回土地上一切经济附着物及没收押金。该合同甲方一栏由欧锡华签字及按捺指模，乙方一栏由郭友华签字及按捺指模，清城区横荷街道岗头村上巷村民小组亦有加盖公章。2019年3月19日，刘华柱出具《同意转租确认书》，确认欧锡华就土名为火塘的五亩土地具有转租权，同时对欧锡华的转租行为予以认可。顺宝公司的押金及租金交纳情况如下：2017年11月28日支付了30000元押金及2017年10月20日到2017年12月20日，5500元/月，2个月的租金11000元；2018年1月29日支付了2017年12月20日至2018年2月20日的2个月的租金11000元；2018年3月22日支付了2018年2月20日至2018年4月20日2个月的租金11000元；2018年5月7日支付了2018年4月20日至2018年6月20日2个月的租金11000元；2018年6月29日通过向案外人陈华国微信支付了2018年6月20日至2018年12月20日的6个月的租金33000元。原告提供的交纳凭证中收款人/收款单位/经手人均由陈/陈国华签字。欧锡华确认陈国华为其小舅子，确认已收取顺宝公司支付的2018年6月20日至2018年12月20日的租金33000元，但主张陈国华为顺宝公司员工。顺宝公司否认陈国华为其公司员工，抗辩陈国华实为欧锡华聘请的人员，同时提交上述支付凭证佐证。欧锡华主张顺宝公司现仍实际占用租赁场地，租赁土地的大门门锁曾维修过，陈国华在顺宝公司承租后常在租赁场地看管，在门锁损害后亦曾告知顺宝公司工作人员，即使门锁损害，亦可直接推开大门。顺宝公司抗辩相关物品已于2018年6月搬离，但现场尚余空调、办公台、茶几等物资，自2018年10月起无再使用租赁场地，于2018年11月份以口头方式向欧锡华解除租赁关系，2019年2月顺宝公司想再次进入租赁场地撤场，但其持有的钥匙已不能使用；2019年4月顺宝公司曾派员工陈远花（证人）到租赁场地，但受到现场看管人员的阻挠，最后经双方沟通后才放行。证人陈远花为顺宝公司员工，2018年11月5日入职，其证言陈述，顺宝公司非于涉案租赁场地办公，2019年4月公司称委派其到租赁场地领取郭友华的车辆反光标识，但进入时需敲门良久才得以进内，看守人员亦非顺宝公司员工。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。《土地转让租赁合同》首页乙方一栏为顺宝公司，郭友华作为顺宝公司的法定代表人在合同尾页签名及按捺指模，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条及四十三条的规定，郭友华对外的职务行为即为法人行为，故《土地转让租赁合同》的相对方应为欧锡华及顺宝公司。郭友华非合同相对方，欧锡华要求其支付租金或占用使用费，依据不足，本院不予支持。郭友华要求欧锡华返还押金，依据亦不足，本院亦不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。虽《土地转让租赁合同》中无约定租赁用途，但清城区横荷街道岗头村上巷村民小组出具《证明》证明其欧锡华将涉案租赁土地作为停车场使用，故顺宝公司及郭友华抗辩其租赁土地作为停车场使用已改变土地用途的抗辩，依据充分，本院予以采纳。涉案土地应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书或办理建设用地转用审批手续后方可进行非农用途使用。涉案土地未办理农用地转用审批手续，欧锡华与顺宝公司签订的《土地转让租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，本院对顺宝公司请求确认合同无效的请求予以支持。合同无效，因合同收受的财产应予返还。顺宝公司请求欧锡华30000元押金的请求，依据充分，本院予以支持。对于欧锡华要求顺宝公司支付租金的请求，本院已认定《土地转让租赁合同》为无效合同，欧锡华此请求，法律依据不足，本院不予支持。但顺宝公司仍应支付占用期间的使用费，占用使用费可参照原合同约定的租金标准计算。对于占用期间的认定问题。欧锡华与陈国华为姻亲关系，占有使用费一直由陈国华代为收取，欧锡华主张陈国华为顺宝公司员工，与常理不符，本院对此主张，不予采信。欧锡华无提交顺宝公司在2019年2月后继续占有涉案租赁土地的证据，且看管人员亦非顺宝公司人员，证人证言亦佐证在2019年4月无法顺利进入租赁土地，故本院对顺宝公司提出的自2018年10月起无再使用租赁场地，于2019年2月顺宝公司想再次进入租赁场地撤场但无法进内的抗辩予以采纳，故本院认定占用使用费应计算到2019年2月28日。顺宝公司尚应支付2018年12月21日至2019年2月28日间的占有使用费即为12466.67元（5500元/月×2个月＋5500元/月÷30天×8天）。对于利息部分，欧锡华与顺宝公司对造成合同无效的后果均负有责任，故对利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告欧锡华与被告清远市顺宝公司运输有限公司于2017年10月20日签订《土地转让租赁合同》为无效合同；二、被告清远市顺宝公司运输有限公司应在判决生效之日起3日内向原告欧锡华支付2018年12月21日至2019年2月28日间的占有使用费12466.67元；三、反诉被告欧锡华应在判决生效之日起3日内向反诉原告清远市顺宝公司运输有限公司退还押金30000元；四、驳回原告欧锡华的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告郭友华全部反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1250元，反诉受理费550元，合计1800元，由原告欧锡华负担1600元，由被告清远市顺宝公司运输有限公司、郭友华负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱文婷人民陪审员  向金球人民陪审员  沈光普二〇一九年十一月八日书 记 员  周敏清附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。