济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初3316号原告：隗寿东，男，1973年10月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兵，山东沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立军，山东沃德律师事务所律师。被告：李卫国，男，1968年7月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李强，山东齐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，山东齐邦律师事务所实习律师。被告：孙文艳，女，1982年12月8日出生，汉族，住济南市。原告隗寿东与被告李卫国、被告孙文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案。在提交答辩状期间，李卫国向本院提出管辖权异议申请，本院审查后作出（2019）鲁0104民初3316号《民事裁定书》，裁定驳回了其对本院管辖权提出的异议。李卫国不服该裁定，向济南市中级人民法院提起上诉，该院审查后作出（2019）鲁01民辖终596号《民事裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序，分别于2019年9月24日第一次公开开庭进行了审理，原告隗寿东的委托诉讼代理人王立军，被告李卫国的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼，于2019年10月24日第二次公开开庭进行了审理。原告隗寿东的委托诉讼代理人王立军，被告李卫国的委托诉讼代理人李强、吴迪到庭参加诉讼，被告孙文艳经本院传票传唤，无正当理由，两次均拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隗寿东向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认两被告对原告名下济南市房屋买卖行为无效；2．依法判令两被告在本案判决生效后十日内无条件协助原告办理合同备案撤销手续；3．诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年10月31日，原告因与本案第二被告解除委托合同一案在济南市房屋档案馆查询原告名下的房屋济南市房产的权属信息（详见房屋权属状况信息，查询编号：QSxxxx）房屋所有权人为原告，权属状态为：已登记簿。权属取得方式为：商品房买卖。后诉讼过程中本案第二被告向法院提交2018年3月6日调取的房屋权属状况信息（查询编号：QSxxxx）房屋所有权人却变成了李卫国，权属状态为：合同备案，权属取得方式为：存量房备案。2019年3月20日，原告再次调取了原告名下的房屋坐落于济南市房产的权属信息，所有人还是原告和第一被告，经原告多方向问询，始终无法得到房屋这种状态的原因，结合原告于2018年5月12日收到的由王波寄出的李卫国签字的腾房信，原告认为本案两被告擅自将坐落于济南市房产进行了买卖，并对原告进行了隐瞒。为此，原告特提出诉讼，望法院判如所请，以实现原告之诉求。李卫国答辩称，原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律强制性规定，请求驳回原告诉讼请求。孙文艳未作答辩。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院对相关证据进行了审查。隗寿东向本院提交了《房屋所有权证书》、《房屋权属状况信息》、（2018）鲁0102民初2523号《民事判决书》、腾房通知书，李卫国向本院提交了定金收条，本院调取了涉案房屋的房产档案，当事人对上述证据的真实性予以认可，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：坐落于济南市房屋及地下室（以下简称301号房屋）登记的所有权人为隗寿东，登记时间为2003年12月3日，权属取得方式为商品房买卖，房产证号为济房权证XXXX号。2011年10月，隗寿东、连岳梅与孙文艳签订《委托书》，约定：一、隗寿东、连岳梅委托孙文艳将坐落于济南市市中区王官庄小区二区2号楼2-301室的房产及地下室一处（房屋所有权证号：济房权证XXXX号，房屋建筑面积92.99平方米、地下室建筑面积9.71平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订资金监管协议、交纳税费、办理有关税务部门的完税证明。二、上述房产的委托出售价格为人民币40万元。委托人不承担任何费用。三、受托人在办理上述房屋买卖及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。四、委托期限：自本委托书签署之日起至办理完上述手续为止。五、受托人无转委托权。六、本委托书一式四份，当事人三份，公证处一份。济南市历城公证处对隗寿东、连岳梅委托孙文艳的事项进行了公证，同时对隗寿东、连岳梅的身份证复印件、结婚证复印件、户籍簿复印件与原件相符进行了公证，公证号：（2011）济历城证民字第9097至9101号。签订上述委托书后，孙文艳以隗寿东代理人的名义于2014年7月8日在济南市房产管理部门，与李卫国将301号房屋进行了存量房屋买卖合同的备案，备案信息显示李卫国为买受人，房屋买卖价格为60万元。经本院向房管部门调查取证，该备案信息仅有电子备案的合同条款，并无书面签订的存量房屋买卖合同。2018年4月25日，隗寿东、连岳梅作为原告将孙文艳起诉至济南市历下区人民法院，要求解除上述经公证的委托书。该院审理后作出（2018）鲁0102民初2523号《民事判决书》，该案中孙文艳称其代表隗寿东、连岳梅与李卫国办理了房屋买卖合同的网签备案，没有办理其他委托事项，系因李卫国与隗寿东、连岳梅直接接触而未进行。该院于2018年7月16日作出判决，判决解除了隗寿东、连岳梅与孙文艳之间的委托合同关系。该判决已生效。2018年5月12日，李卫国向隗寿东邮寄邮件一份，内容为：“我购买你位于济南市市中区xxxxx室（济房权证XXXX号）已经很长时间，由于你以老人身体不好等家庭原因，一直未能履行交房收取剩余购房款的义务。希望你尽快腾出房屋，同时我将剩余购房款支付给你。”隗寿东称其除该邮件外，从未与李卫国产生过联系。其在2017年时想起曾委托孙文艳出售房屋，于是联系孙文艳解除给委托，不再卖房，但孙文艳后续拒接电话，使其产生怀疑，便去房管部门查询了涉案房屋的登记情况，尚未发现登记备案的问题。其在2017年11月份向历下区人民法院提交了诉状，但被安排至诉前调解。在案件正式开庭过程中，孙文艳提交了涉案房屋已经网签备案至李卫国名下的登记信息，其才知晓该事实。故其认为孙文艳与李卫国存在恶意串通，损害其权益的行为，双方出售涉案房屋的行为应属无效。李卫国称系通过熟人得知孙文艳出售涉案房屋，其是在查看了孙文艳的委托公证书后，与孙文艳办理的涉案房屋的网签备案手续，而且也与孙文艳签订了书面的买卖合同，但因时间过长，现已经无法找到。其在购买涉案房屋时以现金向孙文艳交纳了2万元定金，并由隗寿东向其出具了收条。在网签备案后，孙文艳向其表示隗寿东不再同意出售涉案房屋了，相关买卖手续便搁置了。在之后，隗寿东起诉孙文艳要求解除委托关系，孙文艳将该情况向其进行了通知，其便向隗寿东发出了腾房的通知书。李卫国向本院提交收条一份，内容为：“今收到购买市中区xxxxx室（济房权证XXXX号）定金现金人民币贰万元整。”收款人落款处由隗寿东签字但无落款时间。隗寿东对该份收条的真实性认可，但称该收条系其委托孙文艳售房时向孙文艳交付的一份交款人为空白2万元的定金收条，是在孙文艳的要求下出具的，其并不知道实际的交款人是谁，孙文艳也没有向其转交该定金。本院认为，2011年10月，隗寿东、连岳梅与孙文艳签订的经过公证的《委托书》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。但济南市历下区人民法院已于2018年7月16日作出判决，解除了该《委托书》。按照上述《委托书》的约定，孙文艳有权在该《委托书》作出后至被解除前的委托期限内代隗寿东及连岳梅出售301号房屋。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”现可查实的案件事实为孙文艳在上述委托期限内，代隗寿东与李卫国办理了301号房屋的网签备案手续。通过李卫国的自认可知，其称在与孙文艳办理网签备案时签订了书面的房屋买卖合同。由该自认事实可知，双方约定的订立合同的方式为书面形式。但作为书面合同持有者的一方当事人，李卫国无法举证其与孙文艳代隗寿东签订的书面房屋买卖合同。隗寿东也称其对孙文艳与李卫国之间是否签订了书面的买卖合同并不知晓。本院经向房屋管理行政部门查询，亦无法查询到该书面的备案合同。因此，现有证据无法证明隗寿东与李卫国之间订立了书面的房屋买卖合同。在双方之间约定了房屋买卖合同采用书面形式的情况下，双方之间的房屋买卖合同关系并未成立。因隗寿东与李卫国之间的房屋买卖合同关系不成立，隗寿东要求确认孙文艳代其与李卫国之间建立的房屋买卖关系无效的诉讼请求，无前提性依据，本院对其该诉讼请求，不予支持。因隗寿东与李卫国之间尚未成立房屋买卖合同关系，而双方之间就是否继续建立房屋买卖合同关系存在分歧，无法达成一致意见。基于不能强制缔约的法律原则，隗寿东与李卫国之间未能建立房屋买卖合同关系，涉案房屋的网签备案亦无备案的客观合同依据，故本院对隗寿东要求李卫国协助其撤销涉案房屋合同备案的诉讼请求，予以支持。因孙文艳仅是隗寿东的代理人，双方之间的委托关系也已经解除，其要求孙文艳办理涉案房屋网签备案撤销手续没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第十三条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、李卫国于本判决生效之日起十日内协助隗寿东撤销济南市房屋及地下室（房产证号：济房权证XXXX号）的网签备案手续；二、驳回隗寿东的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由隗寿东、李卫国各负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张斌二〇一九年十一月十四日书记员  贾栋