广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1882民初1311号原告：欧明珠，女，1979年11月27日出生，汉族，连州市人，户籍地址连州市，现住连州市，原告：何火炉，男，1977年5月10日出生，汉族，连州市人，户籍地址连州市，现住连州市，委托代理人：吴宝民、邓振林，广东北湖律师事务所律师。被告：陈修云，女，1972年6月10日出生，汉族，连州市人，户籍地址连州市，现住连州市，被告：陈俊杰，男，1996年5月10日出生，汉族，连州市人，户籍地址连州市，现住连州市，委托代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所工作人员。第三人：李庆能，男，1973年11月10日出生，汉族，连州市人，住连州市，第三人：邓芳珠，女，1973年5月25日出生，汉族，连州市人，住连州市，原告欧明珠和何火炉诉被告陈修云和陈俊杰、第三人李庆能和邓芳珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法由审判员陈远洲担任审判长与人民陪审员熊惠莲、人民陪审员彭华凤组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告欧明珠及原告的委托代理人吴宝民、被告的委托代理人贺佐鹏、第三人李庆能均到庭参加诉讼，第三人邓芳珠无到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧明珠和何火炉诉称：原告与被告及连州市庆丰房地产中介服务中心三方分别于2018年4月20日、6月7日签订了《定金协议》和《房屋买卖合同》，该协议和合同约定：原告将位于连州市××××室的房屋以总价款660000元转让给被告，还约定了付款方式、手续办理、违约责任等方面的内容。合同签订后，被告以银行转账等方式多次向原告支付购房款合计610000元，剩余50000元购房款至今尚未支付给原告。2018年6月20日，三方已将涉案房屋过户至被告的名下，2019年6月20日，原告将涉案房屋交付被告使用，但被告仍未将剩余的50000元购房款支付给原告，原告经多次催告未果。被告拖欠购房款的行为，违反了三方所签订的《房屋买卖合同》，已经构成违约。综上，原告认为，原告与被告及连州市庆丰房地产中介服务中心三方签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受到法律的保护。原告已根据合同的约定履行了相应的义务，被告拖欠购房款的行为不仅已经构成违约，而且还损害了原告的利益。原告为维护自身的合法权益，现根据《合同法》和《民事诉讼法》等法律相关规定，现向法院诉请要求：1、判令被告向原告支付购房款50000元；2、判令被告向原告支付迟延支付房款的利息394.5元（以50000元为基数按年利率6%计算至付清时止，暂从2019年5月28日计至2019年7月15日）；3、判令被告向原告支付违约金31680元（按房屋交易总价660000元，按每日0.1%计算至付清时止，暂从2019年5月28日计至2019年7月15日）；以上1至3项合计82074.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告欧明珠和何火炉对其主张提供证据有：1、原告身份证复印件；2、户籍证明复印件；3、房产证2份复印件；4、定金协议复印件；5、房屋买卖合同复印件；6、收据、交易明细复印件；7、连州市不动产登记中心查询结果证明复印件。此证据均经过庭审质证。被告陈修云辩称：一、两原告诉被告未按《房屋买卖合同》的约定支付剩余50000元房款构成违约，并没有法律和事实依据。2018年6月7日，被告与两原告签订的《二手房买卖合同》，原告（甲方）、经纪方连州市庆丰房地产咨询服务中心（以下称庆丰地产）、被告（乙方）三方在《二手房屋买卖合同》中约定，“甲乙双方分别独家委托经纪方代理买卖位于连州市××××室的房产之完整产权”。根据该约定，被告曾通过经纪方将买房款项交付原告方。根据上述约定作为独家代理，即庆丰地产作为经纪方有权代原告欧明珠和原告何火炉收受房款。基于上述代理权限，被告已于2019年4月20日将剩余50000元，注明由中介方交给屋主。被告完全有理由相信中介方作为独家代理人代屋主收取房款。因此，被告已付清全部的购房款，不存在任何拖欠。此其一；其二、根据双方约定，根据事后原告交房也再次确认了其已经收清了全部购房款。三方在房屋买卖合同还约定“三方同意于收齐房屋尾款一个星期内由甲方将该房地产交付给乙方使用，由中介方进行监督，并做好水、电及物业相关事项更名过户。”涉案房屋已经交付给被告，且各项事项更名至被告名下。因此，事后原告交房行为进一步印证了原告收清尾款的事实。被告已付清全部的购房款，不存在任何拖欠。二、原告与被告之间将涉案房屋在房屋交易房管局备案，根据备案合同双方房屋交易款为58万元。若按照上述备案合同约定，被告也付清全部房款，不存在拖欠。综上所述，两原告诉支付购房款50000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，被告请求人民法院依法驳回两原告的诉讼请求。被陈修云和陈俊杰对其主张提供证据有：1、收据2张、房屋买卖合同、定金协议复印件；2、备案的房屋买卖合同复印件；3、税费完税证明及发票复印件；4、连州市庆丰房地产咨询服务中心注销登记信息复印件；5、结婚登记审查处理表、李庆能身份证复印件。此证据均经过庭审质证。第三人李庆能述称：整件事我负全责，房款我用了，之前跟双方说好分期还款的，因为现在我和邓芳珠均没固定工作，未必每月能按期还款，现在提出按每年最少归还20000元，不知双方是否同意？第三人李庆能对其主张没有提供证据。第三人邓芳珠无作答辩、亦无提供证据。经审理查明：原告欧明珠与何火炉是夫妻关系，被告陈修云与陈俊杰是母子关系，第三人李庆能与邓芳珠是夫妻关系。连州市庆丰房地产咨询服务中心是个体工商户，经营者是李庆能，于2015年6月15日在连州市工商局注册成立，于2019年3月8日注销。欧明珠、陈修云、连州市庆丰房地产咨询服务中心三方于2018年4月20日签订了《定金协议》一份，其主要内容为：“(欧明珠)今收到买家陈修云购买连州市××××室(产权人欧明珠)定金2万元，此房交易总价款66万元，过户中所产生的税费、手续费用由买家承担。第一期房款以定金充当，第二期房款24万元在签订二手房买卖合同当天支付，第三期房款40万元在过户后四个月左右(视银行放款日期为准)，由银行一次性支付。违约责任，如因卖方个人原因造成此房产交易不成，应向对方赔偿本金加违约金共4万元及赔偿经纪方中介代理费2万元；如买方因个人原因造成此房产交易不成，则卖方没收2万元作为对购房不成功的赔偿及赔偿经纪方中介代理费2万元。”《定金协议》由陈修云和欧明珠个人签名并加盖连州市庆丰房地产咨询服务中心公章。2018年6月7日，以欧明珠和何火炉为卖方(甲方)，以陈修云和陈俊杰为买方(乙方)，以连州市庆丰房地产咨询服务中心(李庆能)为经纪方，三方签订《二手房屋买卖合同》一份，《合同》的主要内容为：“甲、乙双方分别独家委托经纪方代理买卖位于连州市××××室的房产(以下简称“该物业”)之完整产权，鉴于买卖双方己就所有买卖条件达成一致，经纪人向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业的买卖事宜达成以下协议。此房交易总价款66万元，过户中所产生的税费、手续费用由买家承担。第一期房款以定金充当，第二期房款24万元于2018年5月14日支付，支付后双方去不动产中心完成过户手续。第三期房款40万元在过户后五个月左右(视银行放款日期为准)一次性支付，支付后卖方将房屋交付给买方使用，并完成水电过户。逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合约项下义务，则：1、逾期超过十天，违约方须按逾期每日房屋交易总价的0.1%向守约方支付违约金；2、逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金(在交付部分房款或全总房款时)，守约方应向违约方发出解除合约通知书，己收之日款应于解除合约发出之日起五天内退还给守约方；3、若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。合约未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出督促履行通知之日起五天为履行期限；4、经纪方己对本合约的所有条款同买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。”原告至今为止收取被告购买房屋款61万元，原、被告所买卖的房屋于2018年6月7日办理了变更登记手续，2019年4月20日，第三人邓芳珠出具《收据》一份，收取陈修云购买连州市××××室(原屋主欧明珠)房款5万元(中介方交给屋主)，《收据》加盖连州市庆丰房地产咨询服务中心公章。2019年6月初，原告将房屋交付给被告使用。第三人李庆能在庭审中承认：原告无委托其收取被告交纳的购买款，原告己收取的61万元(包括银行放贷款)，均由原、被告双方自行交付，无经过其本人。邓芳珠开出《收据》的5万元，己被其使用了，同意归还给原告。原告于2019年7月16日向本院提出上述诉讼请求，第三人邓芳珠经本院传票传唤无到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。案经本院庭审主持调解，原、被告及第三人李庆能均坚持其诉辩意见而无法达成一致协议。本院认为：法律规定，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。本案中，原告与被告及连州市庆丰房地产咨询服务中心三方分别于2018年4月20日、6月7日签订了《定金协议》和《房屋买卖合同》，该协议及合同约定：原告将位于连州市××××室的房屋以总价款66万元转让给被告，还约定了付款方式、手续办理、违约责任等方面的内容。合同签订后，被告以银行转账等方式多次向原告支付购房款合计61万元。原、被告所买卖的房屋于2018年6月7日办理了变更登记手续，2019年6月初，原告将房屋交付给被告使用。为原、被告及第三人李庆能一致确认的事实，本院可作为定案的事实依据。本案的争议焦点是：一、原告有无委托第三人邓芳珠和李庆能收取被告剩余的购房款50000元？被告是否应承担违约责任？关于争议焦点一，原告与被告及连州市庆丰房地产咨询服务中心三方分别于2018年4月20日、6月7日签订了《定金协议》和《房屋买卖合同》，是原、被告在平等自愿基础上所签订的合同，无违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受到法律的保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应全面履行其义务。原告有无委托第三人邓芳珠和李庆能收取剩余的购房款50000元？《中华人民共和国民法通则》规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。原告与被告及连州市庆丰房地产咨询服务中心三方分别于2018年4月20日、6月7日签订了《定金协议》和《房屋买卖合同》，均无原告委托第三人收取被告交纳购房款的约定，事实上，第三人李庆能在庭审中承认：“原告无委托其收取被告交纳的购买款，原告己收取的61万元(包括银行放贷款)，均由原、被告双方自行交付，无经过其本人。”被告的委托代理人在庭审中认为：在三方签订的《二手房买卖合同》第3页第1至3行：“甲乙双方分别独家委托经纪方庆丰房地产中介服务中心……”是委托收取房款的依据，而事实上，《二手房买卖合同》第3页第1至3行的内容为：“甲乙双方分别独家委托经纪方代理买卖位于连州市××××室的房产(以下简称“该物业”)之完整产权，鉴于买卖双方己就所有买卖条件达成一致，经纪人向买卖双方提供了房地产咨询及买卖代理服务并促成该物业的买卖。现合同三方就该物业的买卖事宜达成以下协议。”根本无记载收取购房款的委托内容事项。可见，原告无委托第三人收取被告交纳的购买款，被告未经原告的同意，擅自将5万元交纳给第三人邓芳珠，而此款又由李庆能使用无支付给原告，被告知道或者应该知道原告无委托第三人收取其交纳的购房款而擅自将5万元交纳给第三人邓芳珠，其责任在于被告，应视为被告至今仍拖欠原告的购房款5万元，应由被告支付给原告。关于争议焦点二，被告是否应承担违约责任？原、被告所买卖的房屋于2018年6月7日办理了变更登记手续，原告自认2019年6月中旬，将房屋交付给被告使用，被告自认2019年6月初接收原告房屋，本院推定交楼时间为2019年6月10日。原告与被告及连州市庆丰房地产咨询服务中心三方于2018年6月7日签订的《二手房买卖合同》约定：第三期房款40万元在过户后五个月左右(视银行放款日期为准)一次性支付，支付后卖方将房屋交付给买方使用，并完成水电过户。逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合约并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于房屋交易总价0.5%的违约金(在交付部分房款或全总房款时)，若守约方同意继续履行合约的，守约方有权要求违约方按每日房屋交易总价0.1%支付违约金。原告向本院诉请要求：判令被告向原告支付违约金31680元（按每日房屋交易总价660000元的0.1%计算至付清时止，暂从2019年5月28日计至2019年7月15日）。原、被告签订的《二手房买卖合同》约定，交楼之日为付清购房款之日，本院推定交楼时间为2019年6月10日，故计算违约金应从2019年6月11日起计算。关于违约金的标准，《合同》约定，逾期交付房产和逾期交付房款，均应承担按每日房屋交易总价的0.1%向守约方支付违约金的违约责任，是对等的、自愿的；本案中，原、被告均认为要继续履行合同，对违约金过高或过低，均无提出抗辩，对违约金按每日房屋交易总价的0.1%标准约定，本院应予以准许。从2019年6月11日起计至2019年7月15日止，共34天的违约金为22440元(66万元×0.1%×34日)；从2019年7月16日起的违约金，以购房价66万元为基数，按每日0.1%计算至付清购房款和违约金之日止。原告向本院诉请要求：判令被告向原告支付迟延支付房款的利息394.5元（以50000元为基数按年利率6%计算至付清时止，暂从2019年5月28日计至2019年7月15日），因合约无作约定，被告己承担了违约金责任而缺乏证据，于法无据，本院不予支持。被告对原告承担上述支付责任后，可以向第三人追偿。被告的辩解，缺乏证据，于法无据，本院不予采纳。第三人邓芳珠经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，本院可作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十五条第一款、第六十六条第一款、第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈修云和陈俊杰应于本判决发生法律效力后十日内付清购房款人民币5万元及违约金（违约金计算：以购房价66万元为基数，按日0.1%，从2019年6月11日起计至2019年7月15日止为22440元。从2019年7月16日起，以购房价66万元，按每日0.1%计算至付清购房款和违约金之日止）给原告欧明珠和何火炉；二、驳回原告欧明珠和何火炉的其他诉讼请求。本案受理费1851.86元，由被告陈修云和陈俊杰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。(此页面无正文)审 判 长  陈远洲人民陪审员  熊惠莲人民陪审员  彭华凤二〇一九年十一月二十九日书 记 员  黄薇霖附：本案相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。