文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初2072号原告:曹林。被告：重庆金阳房地产开发有限公司。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行。第三人：开江县农村信用合作联社.原告曹林与被告重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称“金阳公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称“工行”）、第三人开江县农村信用合作联社（以下简称“开江联社”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员朱波于2019年5月7日适用简易程序公开开庭进行了第一次审理。因案情疑难复杂，本案依法转为普通程序审理。由审判员朱波担任审判长，与人民陪审员何叶、于杰组成合议庭，依法适用普通程序于2019年7月24日第二次公开开庭进行了审理。原告曹林及其委托代理人黄艳霞，第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的委托代理人况颖、第三人开江县农村信用合作联社的委托代理人熊运高到庭参加诉讼。被告重庆金阳房地产开发有限公司的委托代理人冯静辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判决：1、确认金阳重庆映像A区**房屋归原告所有。2、被告立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合原告办理涉案房屋转移登记手续。3、被告支付原告逾期办理网签及房产过户手续违约金，以已付房款650000元为基数，按月息1%从2018年9月1日起算付至涉案房产过户到原告名下止。4、本案诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告当庭申请撤回其原诉状中第四项请求诉讼费用由被告承担的诉讼请求。本院当庭裁定予以准许。事实及理由：2016年8月16日，原被告之间签订认购书，约定原告购买被告编号为208的房屋，价款共计65万元。同时约定，被告应当在原告付完全款后180个工作日内与原告签订购房合同及附件。8月29日，原告交清了款项，被告在当日将房屋交付给了原告。因被告未在原告付清房款180个工作日内与其签订购房合同，延迟办理网签及转移登记手续，原被告协商先后签订了4份《补充协议》，被告按月支付6500元违约金给原告直至2018年8月。被告从2018年9月起未再依约支付原告迟延签署购房合同、办理网签及转移登记手续违约金。原告认为，原告已向被告付清涉案房屋购房款项且原告已实际控制房屋两年有余，是房屋的真正所有权人，被告因自身因素迟延办理网签、转移登记等手续，严重损害了原告合法权益，应尽快履清上述义务并承担迟延违约责任，故诉至法院。被告未到庭应诉，也未发表补充答辩意见或提交书面答辩意见。开江联社述称：原告追加第三人的目的是为了查明案情，原告查询的房屋登记信息说明了原告诉请、案涉房屋物权已经依法设立。抵押登记依法设立，我方抵押权效力大于原被告之间债权效力。抵押权人同意抵押人处置房屋的，应当将所得价款支付给抵押权，且抵押权未同意的不得转让。现原被告之间合同中处置抵押物未经我方同意，合同无效。工行述称：抵押权设立在原被告合同前，对原被告合同有对抗效力。同意在被告结清贷款本息的情况下，协助解押。原告为证明其诉讼请求举示如下证据：证据1：认购书一份，证明：原被告之间签订了有效认购书合同，双方应受约束，履行义务。认购书中约定了原告购买物业编号，建筑面积、销售总价为65000元。认购书中，5.3款约定了如被告未在认购书约定的期限内不与被告签订认购合同，被告需支付赔偿金。合同订立时间为2016年8月16日订立，甲方为被告公司，乙方为曹林。证据2：四份补充协议。证明：双方订立了4份补充协议，均显示被告已签订《认购书》，因被告原因未履行，被告在补充协议中约定了违约责任及赔偿方式。证据3：收据5张。证明：被告已经收到原告购房款。被告已经将房屋使用权交付给了原告。证据4：同意重庆金阳房地产有限公司·重庆映像A区项目进行销售的函（工商银行出具）。证明：工行同意销售房屋。证据5：对私客户账户明细（银行流水18张），证明：被告依据补充协议支付了部分赔偿金。从2017年9月-12月，2018年2月至9月，共支付赔偿金:93826.63元。这些赔偿金是按照四份补充协议的第二条第1款支付的。从2018年9月起被告就未再按照补充协议约定支付赔偿金。证据6：房屋登记信息查询证明，证明：房屋有抵押，抵押权人为本案两位第三人。开江联社质证认为：对于原告举示的证据真实性、合法性均无异议。但是对于抵押权的设立无对抗性。工行质证认为：对证据1-3及证据5、6三性均无法发表意见，我方非当事人，无法确认真实性。证据4系照片，我们曾经出过同意销售的函，但是对内容不是很清楚，需与被告核对。本案第三人未举示任何证据。根据当事人提交的证据及在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2016年8月16日，原被告签订【金阳·重庆映像A区】认购书，约定原告购买被告编号为**的房屋，价款共计65万元。同时约定，被告应当在原告付完全款后180个工作日内与原告签订购房合同及附件。此后，原被告先后签订四份补充协议。2017年6月30日，原被告签订第一份补充协议，被告明确：已经收到原告交付的涉案房屋购房款650000元。因被告原因，未能在2017年5月31日前签订买卖合同，并对违约责任进行了约定。2018年8月1日最后一份补充协议原被告约定：双方确认继续履行合同，被告承诺于2018年9月30日与原告签订买卖合同。双方对原认购书中对被告延期签订合同的违约责任重新进行了约定。合同第二条第1款约定：若2018年9月30日前完成签约，则甲方（被告）从2018年8月1日起，按乙方（原告）已付金额为基数，月息1%赔偿给乙方，赔偿金支付时间为每月月底，到签署网签之日。第2款约定：若2018年9月30日前未签约，乙方可选择退房，甲方承诺30个工作日内退还乙方支付的全部房款。并以乙方已付金额为基数，按总房款10%进行赔偿，违约金支付时间为解除协议后30日内。第4款约定，签订本协议后，其他任何附加协议均不具有法律效力。现涉案房屋实际由原告占有并使用。自2017年8月1日至2018年9月11日，原告收到被告支付的违约金共计93866.23元，其中2018年9月11日，被告支付原告违约金6500元。涉案房屋抵押权人为第三人工行及第三人开江联社。2016年5月10日，第三人工行向被告公司出具《同意重庆金阳房地产有限公司·重庆映像A区项目进行销售的函》一份，函中载明：“现我行知晓并同意贵公司进行以上产权证下抵押给本行的房屋销售，并按照我行与贵公司约定的程序办理相关手续”。第三人开江联社未出具同意销售的相关函件。原告在购买涉案房屋时知晓工行为抵押权人。现二第三人均未收到原告或者被告代为支付的案涉房屋的购房款。本院认为，从合同的实质内容及考虑被告已经全额收取房款来看，原被告就涉案房屋签订的【金阳·重庆映像A区】及补充协议，虽然名为认购书，但实为买卖合同。该买卖合同合法、有效，对双方当事人有法律约束力。现原告已经付清了涉案房屋的房款，被告应当履行交付房屋（办理网签、办理产权过户手续等）的合同义务，否则应当承担相应的违约责任。对于原告的第一要求确认金阳重庆映像**房屋归原告所有的诉讼请求。房屋所有权变更、转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案房屋为被告所有，原告虽与被告签订了房屋买卖合同，但未经物权登记，故原告仍未取得涉案房屋所有权。故对于原告的第一项诉讼请求不予支持。对于原告的第二项要求被告立即结清涉案房屋上所设债务解除抵押并配合原告办理涉案房屋转移登记手续的诉讼请求。抵押人出售房屋后，应当积极清偿债务，涤除抵押权,履行出卖人义务。但是“被告立即结清涉案房屋上所设债务”作为诉讼请求不具有具体及强制性，不符合诉讼请求的法律规定，且现被告在涉案房屋抵押权人未明确放弃抵押权的情况下出售房屋后，抵押权尚未涤除,该房屋不具有办理房屋转移登记手续的条件，故原告的第二项诉讼请求不成立，不予主张。出卖人因未取得处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任。双方在最后一份补充协议第1及2款中对违约责任做出了新的约定：双方仅对2018年8月1日至9月30日期间的迟延履行约定了迟延履行违约金。而对2018年9月30日以后的未签订网签的违约行为，仅约定了根本违约金，未约定迟延履行违约金。同时也未另行约定迟延办理产权证书的违约责任。因此，对于9月1日至9月30日未办理网签的违约行为，原告主张被告应按照已付房款为基数按照月息1%支付违约金即6500元，本院予以支持。对于9月30日以后的违约金问题。对于已经竣工的房屋，自合同签订之日起90日内应当完产权证书。由于出卖人原因，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。双方没有约定违约金数额的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现双方在补充协议中约定被告最迟应在2018年9月30日前办理过户手续。因此宜认定为双方约定至迟应在2018年9月30日办理完毕产权证书，逾期被告应当承担逾期付款责任。现被告未办理产权过户手续。因此被告应从2018年10月1日起，以已付房款650000元为基数，按照中国人民银行基准贷款计算至涉案房屋过户至被告名下时止支付原告逾期办理房屋过户手续违约金。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹林2018年9月1日至2018年9月30日期间逾期办理网签手续的违约金6500元。二、被告重庆金阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹林逾期办理房屋过户手续违约金（从2018年10月1日起，以已付房款650000元为基数，按照中国人民银行基准贷款利率计算至涉案房屋过户至被告名下时止）。三、驳回原告曹林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费798元，由被告负担（此款原告已缴纳，由被告于本判决生效之日起十日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 朱 波人民陪审员 何 叶人民陪审员 于 杰二〇一九年十一月四日法官 助理 李京任书 记 员 余 艺