广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2463号上诉人（原审原告）：杨玉群，女，汉族，住连山壮族瑶族自治县。委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏美兰，女，汉族，住连州市。原审第三人：清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部。住所地：清远市清城区静福路6号维港半岛花园二十三、二十四号楼首层12号。经营者：刘志荣。上诉人杨玉群因与被上诉人苏美兰、原审第三人清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨玉群上诉请求：1、撤销一审判决；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人以实际行为拒绝履行合同义务，造成合同目的无法实现，已构成违约。1、虽然合同未明确被上诉人履行赎证义务的期限，但若无期限拖延，合同目的将无法实现。因此，经催告后，被上诉人在合理期限内未履行合同义务构成根本违约。根据合同第十九条约定，被上诉人需在办理好房产证后，履行涂销抵押的合同义务，消除办理过户手续的障碍。涉案房屋已于2018年1月13日办理了房产证，具备继续交易的条件。上诉人多次催促，被上诉人仍未履行赎证义务。2、虽然合同约定了交付时间，但本案的交付仅是被上诉人将小区门禁给上诉人，并未完成对涉案房屋的转移占有。小区物业安装了房屋大门后，也未将钥匙交给上诉人，但上诉人仍一直按被上诉人发来的账单支付物业杂费，之后由于被上诉人不提供当月物业杂费账单才未缴纳。本案至今未向银行申请提前还贷，因此赎证费用3000元未实际产生。二、一审法院组织调解的方式不当，导致双方寸步不让，无法达成调解方案。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。苏美兰答辩称：一审判决后答辩人致电被答辩人去银行办理尾款，但被答辩人不愿意，要求答辩人办理好赎证手续后才愿意支付尾款。被答辩人只在一审开庭后第2、3天支付6000元，其中3000元是提前赎证的违约金，剩下的是物业费，之后的物业费一直是答辩人支付。被答辩人剪掉涉案房屋门锁，在房屋内涂油漆，在外面写红色的字，答辩人现在已经涂掉，也换了锁，并且报警。答辩人希望合同继续履行，但银行赎证的钱应当由被答辩人先出。清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部未作答辩。杨玉群向一审法院起诉请求：1、苏美兰继续履行《买卖合同》，配合杨玉群办理不动产过户登记手续；2、苏美兰向杨玉群支付违约金72000元（违约金按购房总价720000元的10%标准计算）；3、苏美兰赔偿杨玉群中介服务费14400元；4、苏美兰承担杨玉群为本案支出的律师代理费20000元及保函费用；5、本案的诉讼费、保全费由苏美兰承担。诉讼过程中，杨玉群变更诉讼请求：1、苏美兰继续履行《买卖合同》，并在判决生效10日内向中国农业银行股份有限公司城南支行清偿清远市清城区××花园××楼××号房屋按揭贷款本金及利息，如苏美兰逾期，由杨玉群代为清偿上述按揭贷款本金及利息，相应的代偿款在购房款中扣除，并在涂销房屋抵押10日内协助杨玉群办理过户登记手续；2、苏美兰向杨玉群支付违约金101520.01元，违约金按房屋总价720000元为基数从2018年9月12日开始按每日千分之一计算，暂计到2019年1月31日为101520.01元，之后违约金不再计算；3、苏美兰赔偿杨玉群中介服务费14400元；4、苏美兰承担杨玉群为本案支出的律师代理费20000元及保函费用1400元；5、本案的诉讼费、保全费由苏美兰承担。一审法院认定事实：2017年3月7日，杨玉群（买方）与苏美兰（卖方）、清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部（经纪方）签订1份《买卖合同》。《买卖合同》主要约定：买卖之房屋为清远市清城区××花园××楼××号房屋；该物业之成交价为720000元；本次交易所产生的税费由买方支付；基于买卖双方之信任并独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方在合同生效当日向经纪方支付中介服务费及咨询费，其中卖方须向经纪方支付中介服务费及咨询费10000元，买方须向经纪方支付中介服务费及咨询费14400元；如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，卖方应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并需退回买方已付的所有费用；在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用；赎证手续费用买方3000元。《买卖合同》附件主要约定：定金20000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方；定金余款120000元，买方须在2017年4月1日前交付给卖方；买方向银行申请500000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款80000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；卖方收取定金后（空格）日内自行向抵押银行办理提前还贷手续。合同尾部有杨玉群与苏美兰的签名及捺手印、清远市清城区新城旻昊房地产中介服务部的盖章确认。杨玉群依约于合同签订当日向苏美兰支付定金20000元，于2017年3月12日向苏美兰支付定金余款120000元,本次房屋交易尚剩余580000元房款未付；2017年4月1日，苏美兰向杨玉群交付涉案房屋，并从该日起由杨玉群承担相关物业费、水电费等。但是，合同履行过程中，杨玉群以苏美兰未及时向银行赎证并过户给自己为由于2018年5月开始不支付相关物业费、水电费等；苏美兰认为杨玉群不支付相关费用的行为，致使需要自己为杨玉群垫付相关费用不合理；双方于是发生纠纷，引发本案。庭审中，杨玉群坚持要求苏美兰按诉讼请求赔偿违约金、律师代理费等并履行合同；苏美兰则认为自己并未违约不同意赔偿，并要求杨玉群支付相关物业费、水电费等再履行合同。双方争执不下，因此成讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。对于杨玉群要求苏美兰继续履行《买卖合同》，并在判决生效10日内向中国农业银行股份有限公司城南支行清偿清远市清城区××花园××楼××号房屋按揭贷款本金及利息，如苏美兰逾期，由杨玉群代为清偿上述按揭贷款本金及利息，相应的代偿款在购房款中扣除，并在涂销房屋抵押10日内协助杨玉群办理过户登记手续的诉讼请求，经查，本案《买卖合同》并未对赎证及过户约定明确的时间，杨玉群并无证据证明苏美兰违约；苏美兰在尚有580000元房款未收取的情况下，已将本案涉案房屋交付杨玉群，而杨玉群在此情况下还拒绝支付自己应承担的物业费等相关费用，于理不合；同时杨玉群至今亦未向苏美兰支付合同主文约定的赎证费用等，于法不合；在本案审理过程中，苏美兰表示同意履行合同，但前提是杨玉群先要支付相关费用，于是一审法院多次进行调解，但杨玉群均坚持诉讼请求，苏美兰则认为自己并未违约不同意赔偿，并要求杨玉群先行支付相关费用后再履行合同，于是双方调解不成；可见苏美兰系在行使自己的不安抗辩权，强制履行限期合同于理于法不合；因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。对于杨玉群要求苏美兰支付违约金101520.01元、中介服务费14400元、律师代理费20000元及保函费用1400元的诉讼请求，经查，如前所述，杨玉群并无证据证明苏美兰违约，因此，对于该诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回杨玉群的诉讼请求。案件受理费6296元，案件财产保全申请费1052元，合共7348元，由杨玉群负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、手机银行转账截图，拟证明上诉人向被上诉人支付3000元赎证手续费及预支3000元的物业杂费，并向被上诉人催告继续履行合同但被拒绝；2、银行存单，拟证明上诉人于2019年4月17日已准备好剩余房款以继续履行交易；3、银行存单，拟证明上诉人于2019年8月26日已准备好剩余房款可随时支付；4、清远市不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋已经涂销抵押，不存在无法履行的事实障碍；5、房屋大门照片，拟证明涉案房屋由被上诉人锁住，从未将涉案房屋交付给上诉人，上诉人亦未对涉案房屋进行过占有使用。本院组织当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋上设定的抵押权已经涂销。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：合同应否继续履行，苏美兰应否向杨玉群支付违约金及赔偿损失。关于合同应否继续履行的问题，鉴于双方均同意继续履行，合同亦无继续履行的其他障碍，杨玉群主张继续履行合同本院予以支持。根据合同的履行情况，杨玉群已经依约支付了定金，现其主要义务是支付剩余购房款。而苏美兰作为卖方，尽管合同未约定明确的办理过户手续的期限，但苏美兰仍应在合理的期限内履行该项义务。合同签订至今已经超过两年，现办理过户手续也不存在其他障碍，故杨玉群要求苏美兰履行协助办理过户手续的义务本院予以支持。同时，虽然苏美兰在本案中并未提出要求杨玉群支付购房款的请求，但支付购房款是买方杨玉群的主要义务，且杨玉群在诉讼中也同意变更支付剩余购房款的方式为一次性付款。为避免当事人诉累，本院在本案中一并处理该节争议。关于杨玉群提出的要求苏美兰支付违约金和赔偿律师费等损失的问题，其主要理由是认为苏美兰逾期办理还款赎证。如前所述，鉴于合同并未约定明确的还款赎证的期限，且双方在履行过程中也因为赎证费用的支付以及物业费的交纳等问题产生争议，故本院对其该节请求不予支持。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初8599号民事判决。二、苏美兰于本判决生效之日起十日内协助杨玉群办理位于清远市清城区××号××花园××号房屋的过户登记手续。三、杨玉群于本判决生效之日起十日内向苏美兰支付购房余款580000元。四、驳回杨玉群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6296元、财产保全费1052元，共计7348元，由苏美兰负担1102元，由杨玉群负担6246元。二审案件受理费12592元，由上诉人杨玉群负担12492元，由苏美兰负担100元。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一九年十一月五日法官助理陆倩倩书记员钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。