广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1150号 原告：平乐县三鑫物业服务有限责任公司。住所地：平乐县平乐镇月城村。 法定代表人：黄琴，该公司总经理。 委托代理人：卢春汝，女，1993年3月8日生，瑶族，广西平乐县人，住平乐县，该公司副总经理。 被告：陈素珍，女，1972年10月29日生，汉族，广西平乐县人，住平乐县南洲新区。 原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（以下简称：三鑫物业公司）诉被告陈素珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法由审判员钟金梅适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告三鑫物业公司的法定代表人黄琴及其委托代理人卢春汝、被告陈素珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2018年7月1日至2019年6月30日期间拖欠的物业服务费1,379元、电梯维保费280元、电梯电费240元、公摊水电费60元，楼道修复费150元、违约金2,309元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落于平乐县平乐镇南洲新区祥和小区即现红帆城1栋1单元303室房屋一套，建筑面积127.68㎡，被告于2018年前即已入住该小区，原告于2018年1月1日正式进驻该小区提供物业服务，免费为该小区服务半年，2018年7月1日正式收取0.9元/㎡物业费。由于小区更名等原因，开发商、三鑫物业公司跟被告在2018年1月22日另行补充签订商品房买卖合同（及前期物业服务协议），虽然合同签订日期在2018年1月22日，但是被告实际在2018年1月1日就开始享受原告的物业服务。原告在2018年7月1日开始正式收费，截至2019年6月30日，被告尚欠物业管理费、电梯维保费、电梯电费、公摊水电费、楼道修复费共计人民币2,109元，原告以多种形式向被告催缴上述费用，但被告不予支付。物业费的违约金按物业管理合同明确约定为拖欠物业费总额的每日千分之三即2,420元。原告希望被告能够尊重原告的劳动成果，认真履行双方签订的物业服务合同。现依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告陈素珍辩称：原告按0.9元/㎡收取物业费，但是没有达到合同中约定的服务等级标准，原告不能为业主提供相应的服务，被告不是不愿缴纳物业费，只是要交得明白。原告要求收取的楼道修复费没有任何收费依据，违约金计算不清。综上，请求人民法院依法公正判决。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司（乙方）与桂林科赛城镇开发有限公司（甲方）签订了《物业服务委托合同》，甲方委托乙方对平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）进行前期物业管理。合同同时约定原告为平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）提供前期物业服务，由平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）的业主和物业使用人给付物业服务费、公摊水电费及其他有偿费用，住宅（电梯房）按房屋建筑面积每月0.9元/㎡向原告交纳。业主、使用人（被告）未按照该规约或物业服务合同的约定缴纳物业服务费用、公共维修基金及其他应缴费用的，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的滞纳金。该前期物业服务费自原告进场服务之日起缴纳，第一次缴纳一年的物业服务费，以后每年按年度缴纳。原告以“通知”的形式告知三鑫·红帆城（即祥和小区）业主具体的收费标准。 被告陈素珍于2018年1月22日在平乐县鑫•红帆城（即祥和小区）购买了该小区1栋1单元303号房屋，房屋面积127.68平方米。原告为被告提供了物业服务，并决定从2018年7月1日起开始收取物业费，被告认为原告未按照物业服务合同的约定全面履行合同义务，物业管理存在很多方面的不足，原告提供的服务达不到收取0.9元/㎡物业费的收费标准。截至2019年6月30日止未缴纳物业费等相关费用。庭审过程中，原告认可2018年7月1日至2019年6月30日期间该小区业主存在电梯被困、二期在建工程施工对业主造成一定影响等情况。原告向本院出具《情况说明》，经原告与二期开发商平乐县三鑫房地产开发有限责任公司协商沟通，平乐县三鑫房地产开发有限责任公司愿意赠送3个月物业费给2019年6月30日前收房并入住的业主作为补偿，原告在此基础上同意在2018年7月1日至2019年6月30日期间赠送被告3个月的物业费。 另查明，至本案开庭时止，平乐县鑫·红帆城（即祥和小区）尚未正式成立业主委员会并报审批通过。 以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、前期物业委托合同、《通知》、2018年7月至2018年12月期间的电费缴纳发票，《情况说明》、被告提供的照片及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告三鑫物业公司与建设单位桂林科赛城镇开发有限公司签订了《物业服务委托合同》，约定建设单位委托原告对祥和小区（现三鑫·红帆城）进行物业管理，该合同为双方意思表示一致且不违反法律强制性规定的有效合同，对该小区业主具有约束力。被告陈素珍与原告三鑫物业公司签订的《前期物业服务合同》亦是双方意思表示一致不违反法律强制性规定的有效合同，该合同对原、被告双方具有约束力。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,379元，在庭审过程中原告同意赠送三个月的物业费345元，被告辩称原告没有达到合同中约定的服务等级标准故不同意按0.9元/㎡支付物业费。经本院庭审查明，原告在物业服务过程中确实存在一些瑕疵，原告也认识到该问题的存在，对于电梯困人的现象，现基本上已解决。对于二期工程影响业主生活，原告自愿补偿被告三个月的物业费（即收取2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费1,034元），原告已按照双方签订的《前期物业服务合同》约定履行了合同主要义务，故对原告诉请按1,034元收取被告2018年7月1日至2019年6月30日期间物业费的诉请符合实际情况亦符合合同约定，本院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的电梯年检及维护费280元，电梯电费240元，符合《前期物业服务合同》约定，本院予以支持。原告诉请被告支付2018年7月1日至2019年6月30日期间的公摊水电费60元，原告为此向本院提供了2018年7月至2018年12月期间的电费发票，且双方在合同约定“公摊水电费、发电费按物业面积或按户分摊”，考虑公摊水电费在物业服务过程中是实际产生的费用，且收取60元/年也符合实际情况，故对原告的该诉请本院予以支持。原告诉请被告支付楼道修复费150元，被告辩称原告要求收取楼道修复费没有任何收费依据，由于原告对该诉请未提供证据予以证实且在合同中对该费用没有约定，故对该诉请本院不予支持。原告诉请被告支付违约金2,406元，由于原告在物业服务管理过程中确实存在瑕疵，被告未按时缴纳物业服务费属于事出有因，并非恶意拖欠物业费。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，原告在今后的物业服务中应当虚心听取该小区业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平。被告也应当积极缴纳物业管理费，以维持物业正常运行。原、被告在今后的物业管理服务中应当相互理解、相互配合、相互支持、友好合作，共同营造和谐、祥和的小区。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 1、被告陈素珍于本判决生效后五日内支付原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费1,034元、公摊水电费60元、电梯年检及维护费280元、电梯电费240元，以上费用共计人民币1,614元。 2、驳回原告平乐县三鑫物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 3、案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈素珍承担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  钟金梅 二〇一九年十一月二十日 书记员  徐 琴 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。