贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民10208号 原告：彭江，男，1972年9月5日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁鹏志，系贵州中创联律师事务所毕节分所律师。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心八楼，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：聂黎明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李静，系北京德恒律师事务所律师。 原告彭江与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭江的委托诉讼代理人丁鹏志，被告招商商置公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭江向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告办理涉案房屋转移登记的有关文书；二、判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金53640元（自2015年3月30日计算至被告履行完转移登记义务之日止，以购房款536391元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市房屋。合同约定房屋总价款为536391元。原告已依照合同约定向被告支付全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2014年12月31日前交付房屋，未约定办证时间。但至今被告未向原告交付任何办理商品房权属登记的有关文书，也未通知原告申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告认为，被告迟延履行上述义务，构成违约，应承担违约责任，故诉至人民法院。 被告招商商置公司答辩称：一、被告出示的装修公司证明、业主证明、通知办证幕墙照片现场收集办证资料照片等证据显示，被告已于2017年9月24日在招商花园城D区设置了为期7天的办理产权证资料收集处，通知业主提交办证资料，履行完了通知义务。二、原告的起诉超过三年的诉讼时效，原告于2019年8月19日起诉，2016年8月19日前的违约金超过诉讼时效，不应支持。 本院经审查认定事实如下：2014年3月26日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款536391元，未约定转移登记的日期及违约金，约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2014年12月24日，被告向原告交付房屋。2015年5月21日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2017年9月24日，被告涉案小区设置了为期7天的办理产权证资料收集处，通知业主提交办证资料。2018年8月2日，原、被告办理委托办理转移登记手续，但被告未将不动产权证书交付原告。原告诉至本院。 本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋办证条件成就，原告要求被告办理产权证的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的违约金的问题。合同未约定办理房屋转移登记的日期，也未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2014年10月24日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2015年1月24日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。故违约期限自2015年1月25日起，被告提出诉讼时效抗辩，违约金应受诉讼时效限制，原告于2019年8月16日诉至本院，2016年8月15日前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持，2017年9月24日，被告在涉案小区设置办理产权证资料收集处，通知业主提交办证资料，违约金应截止。 综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款536391元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月16日计算至2017年9月24日。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告彭江提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书； 二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告彭江计付逾期办证违约金：以原告已付购房款536391元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年8月16日计算至2017年9月24日； 三、驳回原告彭江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费571元，由原告负担285.5元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担285.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十一月二日 书记员  姜童尧