云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11144号原告段涛，男，汉族，1998年11月20日出生，身份证登记住址：云南省大理白族自治州大理市。委托代理人侯蔚霞，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告周清萍，女，汉族，1985年8月10日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人李妍菁，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人于潇泓，云南建广律师事务所律师。特别授权代理。第三人昆明荣城房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号。法定代表人黄倩，总经理。委托代理人范慧芸，云南圣唐律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李瑞萍，云南圣唐律师事务所实习律师。特别授权代理。原告段涛诉被告周清萍、第三人昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称“荣城地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告段涛及其委托代理人侯蔚霞，被告周清萍及其委托代理人李妍菁、于潇泓，第三人荣城地产经纪公司委托代理人范慧芸、李瑞萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段涛向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告、第三人于2019年7月3日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金247800.00元；3、判令第三人返还原告支付的定金20000.00元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经第三人荣城地产经纪公司介绍，向被告周清萍购买昆明市官渡区房屋，三方于2019年7月3日协商一致后签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价格为1239000.00元，此房价包含车位（星辰园地下室-2层21126号）。签订合同当日，原告向被告支付购房定金20000.00元，定金由第三人保管，待房屋权属变更登记手续办理完毕，由第三人交还原告。原告于2019年7月5日前出借330000.00元协助被告还贷赎证，房屋过户时间为2019年7月31日，购房的剩余尾款在办理过户之前由原告转到被告指定账户，待原告领取不动产权证或不动产办理通知书满6个工作日后，被告到银行支取。合同签订当天原告就将定金支付给第三人保管，2019年7月5日，原告准备好钱协助被告还贷赎证时，被第三人告知因为房屋的房源核验码未通过，暂时无法还贷赎证。后第三人将房屋房源核验码的问题解决后要求被告配合还贷赎证，被告却几番推脱不配合。原告与第三人多次联系被告，要求被告履行合同，但是被告均不配合履行合同义务。2019年7月31日约定的过户时间届满被告仍不配合，第三人于2019年8月10日发函催告，被告依旧不履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的相关规定，以及《荣城地产存量房屋买卖合同》第十条的约定，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告周清萍口头答辩称：一、合同未实际履行，是第三人有过错，而非被告有过错。被告在合同签订后主动与原告及第三人进行沟通，积极履行合同义务，在被第三人告知房屋可能存在除中国银行以外的其他银行抵押不能上市交易的情况，后经查实该信息为错误信息，之后被告主动与原告、第三人进行协商处理。第三人作为经纪人，其存在的过错为：1、在合同签订当日在房屋无法通过房源核验可能存在无法交易的情况下，无视原、被告双方的风险，要求原、被告双方违反程序提前签订合同，同时让原告交纳定金，致使合同后续无法正常的履行。2、在合同签订以后，其未尽到审慎义务提供错误的房屋抵押信息，致使原、被告双方误以为房屋存在其他权利负担，一再推迟履行合同，等待第三人的反馈结果。3、第三人怠于查实错误信息，致使原、被双方心生隔阂，错过了正常履行合同的最佳时机，故合同未实际履行，属于第三人的过错，而非被告。第二、被告行使先履行抗辩权，不存在违约的情形。本案中，原告违约在先，其未按照合同约定履行先行借款，协助被告还贷赎证的义务，故被告协助过户的义务尚未发生，被告有权行使合同的先履行抗辩权。根据合同约定，原告应在2019年7月5日先出借330,000.00元协助被告还贷赎证，但原告并未按约定履行，在此双务合同中约定了原、被告的先后履行顺序，原告一方未履行的，被告作为后履行一方有权拒绝履行，行使先履行抗辩权，不存在违约情形。第三、合同具备继续履行的条件。首先针对涉案房屋而言，根据昆明市不动产登记中心出具的不动产登记信息记载，被告出示的房屋仅存在一项抵押登记，系中国银行官渡支行的贷款抵押登记，具备正常履行合同的前提条件。其次针对履约期限，合同约定房屋过户时间为2019年7月31日，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十六条规定，附终止期限的合同应当由当事人明确约定合同生效时间，案涉合同不属于附终止期限的合同，且原、被告双方均已为促成交易做了必要的准备，且已经核实清楚房屋无其他权利负担，具备过户条件的事实，故继续履行合同符合法律规定。合同约定和交易习惯不存在任何法律和事实上的交易障碍。综上所述，被告行使先履行抗辩权，不存在违约情形，合同约定的解除权不存在，房屋已核实，不存在除中国银行以外其他抵押合同，也不属于附终止期限的合同，具备继续履行的条件，法定的解除权也不存在。合同未实际履行，系第三人违规要求原、被告违反程序提前签订合同，提供错误抵押信息所导致，与被告无关，被告对此不承担违约责任。鉴于此，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人荣城经纪公司陈述称：一、关于原告的诉讼请求：1、针对原告的第一项诉讼请求，第三人同意解除买卖合同的法律关系，不同意解除居间合同的法律关系；2、对第二项诉讼请求无异议；3、20000.00元的定金第三人是代保管关系，第三人依据人民法院的判决做相应退还；4、第四项诉讼请求无异议。二、关于本案的事实：2019年7月3日，原告段涛与被告周清萍通过第三人的居间介绍，就坐落于昆明市官渡区房屋签订《荣城地产存量房屋买卖合同》（合同编号：ＲＣＭ190700102号），合同约定双方于2019年7月5日前做预约公证、还贷赎证手续。签订合同后，第三人于2019年7月4日预约2019年7月5日办理，因被告说不好请假，又重新预约了2019年7月7日、2019年7月9日办理，三次时间都未办理，第三人也一直在协调买卖双方时间。被告于2019年7月9日进行房屋查档，查档表显示除在中国银行官渡支行有一般抵押外，无其他权利限制，但房管局的房源核验系统仍然无法核验通过。2019年7月11日查询无法通过的原因是该房屋在2018年收过抵押登记业务，需要退件了才能做房源核验，而抵押业务需要产权人本人去撤销。该房源核验于2019年7月22日检验通过。房源核验通过后，被告不愿意按原合同履行，经第三人分别于2019年7月30日发送催告函短信，2019年8月10日在被告房门上贴催告函，被告仍未履行。2019年8月13日被告电话联系第三人，明确表示房屋不卖了。三、其他内容补充：房屋核验即对房屋的产权、真伪等进行核验，主要查询房子是否存在法院查封、抵押、债权纠纷登记等限制买卖交易正常操作的因素，保障二手房交易安全。房源核验是房管局要求的在二手房买卖交易中的行政管理方式，要求产权人在出售房屋前，需要向房管局申请核验码才可出售。无论是法律规定还是合同约定，保证房屋符合上市交易的条件、无权利瑕疵都是出卖方的义务，且出卖方本人也在房地产公司工作，应比一般人更清楚自身的义务。第三人积极核实未作出核验的原因并不是法定义务，而是出于负责和服务买卖双方的态度在积极协助出卖方查询、处理。第三人作为房屋经纪机构，已履行了审查义务、如实告知义务，以及促成合同签订的义务。合同法规定促成合同成立的，居间人享有报酬请求权。合同未履行完毕，并不是第三人原因导致，故第三人不同意解除居间合同法律关系。其他内容内法庭查明案件事实，依法审判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中被告周清萍、第三人荣城地产经纪公司对原告段涛提交的证据一原告段涛的身份证，证据二《荣城地产存量房屋买卖合同》原件、《不动产权证》复印件》的真实性、合法性、关联性认可。原告段涛、第三人荣城地产经纪公司对被告周清萍提交的证据一《荣城地产存量房屋买卖合同》（合同编号：RCM190700102号）、不动产权证【云（2018）官渡区不动产权第02444464】、不动产登记信息、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证据二《昆明荣城房地产经纪有限公司收款收据》的三性认可，证明目的不认可。针对各方有争议的证据，本院认证如下：对原告段涛提交的证据三中微信截屏以及被告周清萍提交的证据三中的微信截屏，能够相互印证，且来源于本案各方当事人，故本院对其真实性、合法性、关联性依法予以采信，至于证明内容本院将结合本案的其他证据综合认定。对原告段涛提交的证据三中的通话录音（含光碟）经被告周清萍确认无误，本院予以采信；对该组证据中的《催告函》、《律师函》、《解除合同通知书》结合上述证据中的微信聊天记录、电话通话录音等证据，系本案各方当事人在协商继续履行合同中发生的相关函件，且被告周清萍均已收到，故本院对其真实性、关联性予以采信，至于合法性和证明内容，本院将结合其他证据综合认定。对原告段涛提交的证据四中《富滇银行通用业务凭证》从其内容来看，只能证明原告段涛的母亲曾在2019年4月7日在富滇银行购买了200,000.00余元的“聚能赚定期型234期”理财产品，但不能证明2019年7月5日前后该款项已经被取出作为购房出借赎证金；对该组证据中的《借条》及借款人身份证复印件，因借款人系本案的案外人，属于证人，证人未到庭作证，并且借款事实是否发生也无如银行转账凭证佐证。因此，本院对原告段涛提交的第四组证据的真实性、合法性、关联性均不予采信。对原告段涛提交的证据五从证据形式及证据内容来看，符合法律规定的证据的形式要件和实质要件，本院依法予以采信。被告周清萍提交的证据四，因原告段涛与第三人荣城地产经纪公司对其真实性、合法性认可，故本院对其真实性、合法性依法予以采信，至于关联性和证明目的，本院将结合本案的其他证据综合认定。第三人荣城地产经纪公司针对自己的陈述未向本院提交相关证据。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和各方当事人的当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：被告周清萍于2018年8月20日经登记拥有坐落于昆明市官渡区房屋的所有权【不动产权证号（2018）官渡区不动产权第××号，建筑面积88.86平方米】，并向中国银行股份有限公司昆明市官渡支付按揭贷款370000.00元。2019年7月3日，原告段涛（购买方、乙方）与被告周清萍（出售方、甲方）及第三人荣城地产经纪公司（经纪方、丙方）签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，合同约定：三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房买卖事宜达成涉案房屋的买卖协议。合同第二条房屋权属情况中抵押约定为：该房屋已抵押，抵押权人为：中国银行官渡支行。经买卖双方约定于2019年7月5号前将该房屋采取以下方式赎证交易：买受方自愿在过户前出借人民币330,000.00元给出卖方，用于协助出卖方还贷赎证，按本合同约定，该款项用于冲抵首付款或购房款，买受方自愿承担全部交易风险。同时出卖方应办理预约公证。若赎证完毕或无法赎证的，致使该房屋因产权原因不能正常交易的，则赎证期间发生的一切责任或损失由出卖方承担。同时，若正常赎证完毕后，出卖方同意将房屋所有权证原件及相关证明资料交由经纪方保管，至房屋权属转移登记手续办理完毕。合同第三条成交价格、付款方式约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币1,239,000.00元，买受方一次性付款（祥见补充协议）。合同第五条网上签约、备案手续及权属转移登记约定：买卖双方及经纪方在本合同文本上签字、盖章后由出卖方承诺于解除上述交易房屋抵押后三个工作日内共同进行网上签约、公证、备案等过户手续。合同第九条房屋的交付约定：买卖双方约定买受方付清全部购房款一日内交付。合同第十条买卖双方违约责任约定：1、除不可抗力因素外，买卖双方不可违约。如买卖双方任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。2、买卖双方任何一方未按本合同约定，按时履行合同义务的，经另一方催告后，仍不履行的，视为违约。3、买卖双方任何一方，无故延迟履行合同义务的，延迟履行合同义务的一方需承担延迟履行合同的法律后果。合同第十六补充协议约定：1、签订合同当天房屋核验码无法核验，房东承诺在办理定金之前提供房屋查询结果表，并由经纪方进行房源核验或于上述日期内提供一周内有效的房屋信息查档表，以说明房屋符合交易条件，对此买卖双方予以确认，不持异议；上述交易房屋查实不符合上市交易条件的，双方同意解除本合同，互负返还义务；2、此房价包含车位（星辰园地下室-2层21126号），车位尾款人民币19,000.00元买方自行保管，办理车位过户当日支付给卖方；买卖双方约定办理定金公证当日支付人民币330,000.00元，签订合同当日已支付定金20,000.00元，剩余尾款人民币870,000.00元在办理过户之前转到卖方名下的光大银行托管账户，待买方领取名下的不动产权证或者不动产受理通知书满六个工作日，卖方到光大银行支取。具体履行方式见托管协议；4、此房契税发票于2019年7月17日满两年，买卖双方已经确认无误；5、中介费过户之前支付，过户时间约定在2019年7月31日。另外，合同还对税费承担、定金交付、材料保管、履约保证、经纪方义务和责任、中介服务费的给付、争议解除方式等进行了约定。上述合同签订当日，原告段涛向被告周清萍支付了购房定金20,000.00元，该定金按约定至今仍由第三人荣城地产经纪公司保管。因涉案房屋上市交易核验码至2019年7月22日解除抵押才通过，导致原、被告双方未按照合同约定进行借款还贷赎证，也未进行预约公证等，期间各方当事人虽一再协商并推迟履行借款还贷赎证、预约公证等，但被告周清萍已明确表示不愿再出售涉案房屋。2019年8月1日，原告段涛委托律师进行了诉讼。现原告段涛向本院提起诉讼，主张如上所诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案各方当事人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，合同成立并生效，各方应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告段涛已经按照合同的约定向被告周清萍支付了购房定金20,000.00元，履行了自己的应尽义务，而被告周清萍虽在房源核验未通过但不影响涉案房屋继续交易的前提下未与原告段涛签订借款还贷赎证协议并办理公证，且经催告后仍然拒不履行合同义务，按合同的约定存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告周清萍应承担其行为给原告段涛造成的损失的违约责任。至于被告周清萍辩解的系第三人未及时办理房源检验码的过错造成合同不能履行的观点，房源核验码未通过的主要原因是被告周清萍之前存在涉案房屋的抵押登记，是否撤销抵押登记应当是其本人最清楚，且在2019年7月22日房源核验码通过后，被告周清萍也未及时通知原告段涛和第三人荣城地产经纪公司继续履行合同，而是在微信聊天中要求原告及第三人另选房源，后直接表示不再进行交易，故本院对被告周清萍的上述辩解意见不予采信。关于被告先履行抗辩权的辩解意见，因被告周清萍的房屋抵押贷款是以其名义进行的，双方的合同中虽约定有向原告段涛借款进行还贷赎证的约定，但该程序的启动也应当由被告周清萍要约才能进行，从各方提供的证据中，只有被告周清萍向贷款银行的通话记录，但未有其向原告及第三人的要约记录，故本院对其辩解意见也不予采信。针对被告周清萍辩解的合同具备继续履行的条件的意见，因双方的合同已成立并生效，其辩解意见不能对抗原告段涛提出的解除合同的请求权，故本院不予支持。针对原告段涛的各项诉讼请求，本院评述如下：第一、针对原告段涛请求解除各方当事人签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》及判令第三人荣城地产经纪公司返还定金20000.00元的诉讼请求，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，被告周清萍已明确表示不再出售涉案房屋；原告段涛认为被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，且被告的违约行为导致不能实现自己的合同目的。本院认为，由于被告周清萍的违约行为，导致合同不能继续履行，故原告段涛的上述两项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第二、针对原告段涛主张的判令被告周清萍向其支付违约金247,800.00元的诉讼请求，虽有双方合同的约定和不违反相关法律规定承担不超过合同总金额30%的规定，但法律规定的违约金具有赔偿性和惩罚性，应当根据原告段涛的实际损失予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告周清萍认为原告段涛提出的违约金过高，请求予以适当减少。因此，本院参考涉案房屋上涨因素及原告段涛的其他损失，酌情支持原告段涛的该项诉讼请求60,000.00元，超出部分本院不予支持。第三、针对原告段涛提出的由被告周清萍承担律师代理费的诉讼请求，审理中原告段涛提交了《民商诉讼案件委托代理合同》及《云南增值税普通发票》予以证明。经本院审查，原告段涛委托律师代为诉讼，并支付相应费用，是其实现债权实际支付的合理费用，且律师收费标准不违反相关规定，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周清萍与原告段涛和第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于2019年7月3日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、由第三人昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日一次性返还原告段涛购房定金20,000.00元；三、由被告周清萍于本判决生效后十日内赔偿原告段涛购房违约金60,000.00元；四、由被告周清萍于本判决生效后十日内支付原告段涛实现债权产生的律师代理费20,000.00元；五、驳回原告段涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5317.00元，由被告周清萍承担3000.00元，由原告段涛自行承担2317.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  文云仙人民陪审员  张藜瀚二〇一九年十一月八日书 记 员  雷 娟