山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初7653号 原告：匡兆坤，男，1989年4月27日出生，汉族，北京市盈科（济南）律师事务所律师，住济南市。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕晓强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:杨风兰，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李国艳，女，该公司员工。 原告匡兆坤与被告山东景和置业有限公司（以下简称“景和置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告匡兆坤，被告景和置业公司的委托诉讼代理人李国艳、杨风兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 匡兆坤向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司给付匡兆坤逾期交房违约金76356.819元；2.本案诉讼费、鉴定费等诉讼必要支出由景和置业公司承担。事实和理由：2016年7月3日，匡兆坤与景和置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定匡兆坤购买景和置业公司开发的位于历城区凤鸣路、经十路交汇处的景和山庄XXX号房屋一套，房屋建筑面积124.08平方米，房屋总价款为1101830元，已全部支付完毕；景和置业公司应于2017年12月15日前将具备《综合验收备案证明》、《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付匡兆坤使用，如逾期交房超过180日，景和置业公司按日向买受人支付已交付房款的万分之一点五。景和置业公司在2019年3月19日在没有通过综合验收的情况下交房，自2017年12月15日至2019年3月19日合计462天，违约金共计1101830×0.00015×462=76356.819元。综上，景和置业公司的行为已构成逾期交房，匡兆坤有权要求赔偿。为此，提起诉讼，盼如所请。 景和置业公司辩称，一、景和山庄项目未能按期交房系因政府多次强制要求停工所致，景和置业公司并无过错，不应承担逾期交房违约责任。景和山庄项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工。在“最严停工令”的压力下，仅截至目前景和置业公司就因政府要求被迫停工近四百多天，这是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是开发商所无法预见和突破的客观因素。因此，涉案房屋逾期交房非景和置业公司主观因素导致，过错并不在景和置业公司，而是因环保、政府大型活动、创城行动等原因政府频繁要求建设工程项目一律停工，才使项目建设延期，致使未能按期交房。景和置业公司不应承担逾期交房违约责任。二、即便再主张违约金，现匡兆坤主张的逾期交付房屋天数没有依据，根据《商品房买卖合同》的约定，即便计算逾期天数时应考虑列些因素：1、施工期间景和置业公司因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。《商品房买卖合同》第八条：“交付期限”条款的约定“.......但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：......施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。”，因此，计算逾期交房天数时，应按照扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。2、匡兆坤已经于2019年3月19日收房，匡兆坤收房时该房屋已经取得竣工验收，在实际收房后，逾期交付房屋的事实已经不再延续。因此，匡兆坤无权主张实际收房后的违约金。三、匡兆坤所主张的违约金过高，即使是商品房买卖合同约定的不得高于总房款2%的违约金的计算标准过高，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下：匡兆坤（买受人）与景和置业公司（出卖人）于2016年7月4日签订《济南市商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）201621528111）约定：匡兆坤购买景和置业公司开发的景和山庄XXX室房屋，该商品房房建筑面积共124.08平方米，合同总价款为1101830元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的。3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%…如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。附件五：《补充协议》第五条关于房屋交付的约定1、出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明。合同签订后，匡兆坤依约支付了房屋价款，景和置业公司于2019年3月19日交付涉案商品房。 双方当事人争议的事实和证据如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？ 匡兆坤主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋，应由景和置业公司支付逾期交付房屋违约金。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延496天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.匡兆坤与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的《景和山庄项目施工总承包工程合同》；证据1、2、3证明济南英泰克工程咨询有限公司系景和山庄项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令。4.政府文件两份，证明：2016-2017年，2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天。5.济南市历城区人民政府公告一份，证据来源于济南市历城区人民政府官网，用于证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1至5证明：因政府强制要求停工及天气原因导致停工的天数合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天。即便计算逾期交房期间，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从匡兆坤主张的逾期交房天数中予以扣除。证据6.济南市生态环境局官方网站上发布的济南市中重污染天气预警信息及解除公告通知12份，证明2015年济南市政府发布的重污染天气涉及需要施工工地停工的1、2、3级应急通告启动及解除时间，共计24天。根据《济南市人民政府办公厅关于印发济南市重污染天气应急预案的通知》济政办发【2013】27号，1、2、3级预警的重污染天气均要求建筑工地停工。景和山庄小区自2015年开始建设，计算逾期交房天数时应当扣除该24天。经质证，匡兆坤辩称对对证据1的真实性无法认定，且停工令是济南英泰克工程咨询有限公司开具给济南舜联建设集团有限公司和济南建工总承包集团有限公司关于凤凰山西侧地块建设项目，而本案被告是景和置业公司，无法证实此停工令和本案有关，而且停工令中表述只是当天要求在某一天中的某个时间段暂时避高温停工，并不是一整天都责令停工，从停工令上来看，而且停工令中要求施工单位进行扬尘处理，但是停工令没有显示施工单位处理扬尘工作完的复工时间。不能够证实景和置业公司所说停工时间为472天的主张，匡兆坤不予认可。对证据2、3的真实性认可，证明目的不予认可。对证据4的真实性匡兆坤不予认可，从打印件的内容上看，也只能证实济南市人民政府办公厅对2017年-2018年扬尘处理的实施方案通知，并不是责令景和置业公司停工来进行防尘处理，文件中明确下达了要求是施工工地对围挡、道路硬化、湿法作业、渣土车密闭运输等等作了要求，如果景和置业公司按照文件中的要求进行处理是可以继续进行建设施工的。此证据不能够证实景和置业公司停工472天的主张。对证据5、6不予认可。 经审查，本院认为，为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，景和置业公司提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件、济南市生态环境局官网公告等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张本院不予认可。 另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 综上，合同约定的交房为2017年12月15日，逾期交房天数应为2017年12月16日至2019年3月19日，共计459天。 本院认为，匡兆坤与景和置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，双方在《补充协议》约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议。本《补充协议》与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，《补充协议》与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在《补充协议中》约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定的为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。匡兆坤已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向司伟交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。 本案争议焦点为： 一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金累计不超过买受人已付房款2%的约定是否有效？ 匡兆坤认为合同约定的违约金仅为购房款的2%，明显偏低。且该合同是由景和置业公司提供的格式合同。景和置业公司辩称，《商品房买卖合同》第九条第2款第（2）项约定，出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付购房款的2%。 本院认为，《商品房买卖合同》是买卖双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议，对双方产生约束效力，其中约定的违约金总额累计不应超过已付房款2%的条款已通过标注下划线方式予以提示，合法有效，本院予以支持。 二、匡兆坤主张按照已付房款为基数按日万分之一点五计算违约金，损失数额超过合同约定的违约金限额，匡兆坤要求增加违约金是否合理？ 匡兆坤要求景和置业公司逾期交房的违约金以购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金。景和置业公司辩称逾期交房违约金应计算至实际收房之日，同时不应超过总房款的2%。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。匡兆坤主张损失超出合同约定的违约金标准，应对违约金进行调整，根据上述法律规定，该调整应以实际损失为限。 本案中，按照鉴定结论中的租金标准，损失数额为：0.48元/平方米/日×建筑面积124.08平方米×违约天数459天=27337.31元。匡兆坤按照合同约定请求的违约金为76356.819元，该数额超出了实际损失，应当在实际损失基础上予以调减。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向匡兆坤支付违约金27337.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费854元，山东景和置业有限公司负担242元，由匡兆坤负担612元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年十一月一日 书记员 孔祥慧