广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21189号原告：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************。统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：孙涛，女，1970年2月7日出生，满族，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码130************925。原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司诉孙涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告自2017年7月15日起所有物业服务费及违约金，计至2019年6月30日物业服务费为13554.45元，违约金则自2017年7月6日起计至实际履行之日止，按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年6月21日为4849.48元；2、请求判决被告承担原告支出的律师费2400元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、被告为佛山涟岸花园十二座18楼02室（具体地址：佛山市禅城区*********************，下称涉案单元）业主，原被告经平等协商一致签订《涟岸花园前期物业服务协议》（下称协议），协议没有侵犯第三人及国家利益，合法有效；2、涉案单元合同面积为143.9平方米，实测面积为143.9平方米；3、经双方协商一致，物业服务费起算日期为2017年7月15日，住宅单元按建筑面积每月每平方米肆元(4元）缴纳（不含应由全体业主分摊的水费和电费）。原告收取物业服务费采取酬金制，即原告按物业实际服务管理支出的10%收取管理酬金（从物业服务费中提取）。被告在取得房屋产权证前按涉案单元买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用。被告每次缴纳物业费用的时间为每月5日前。4、拖欠费用情况：自2017年7月份起被告每月拖欠物业服务费为：实测面积：143.9平方米*4元=575.6元。以上计至19年6月份共拖欠物业服务费：13554.45元。5、违约责任：原被告约定，如被告逾期缴纳物业服务费，则被告应补交费用并从逾期之日起按每天千分之一缴纳违约金，原告因起诉被告而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费均由被告承担。故此，被告应自2017年7月6日起至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付违约金，暂计至2019年6月21日为4849.48元。被告并须支付原告因起诉被告而支付的律师费2400元及诉讼费。以上，被告逾期未支付物业服务费构成违约，应承担违约责任。原告特向法院起诉，请求法院查明事实，维护原告合法权益。被告辩称，一、双方签订的《涟岸花园前期物业服务协议》（简称服务协议）第十一条第三项约定违约金过高，请求法庭依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定并参照中国人民银行一年期同期贷款利率予以调整。二、被告暂缓支付本案物业服务费是因为原告不履行服务协议义务、侵犯被告应有的知情权等因素造成了答辩双方长期的服务纠纷，并非被告恶意拖欠服务费，原告应当对引起本案纠纷承担违约过错责任。适用服务协议第十一条第三项关于诉讼费和律师费的约定应当以原告对本案纠纷的产生没有违约过错责任为前提，如果原告在本案中存在履约过错责任时，不应当对被告适用该条款。由于原告在涉案小区的物业服务中长期存在大量的违约、侵权过错行为，所以，原告应自行承担因本案诉讼而产生的律师费、诉讼费，与被告无关。三、原告起诉服务费的时间错误。被告于2017年7月被通知收楼时发现涉案房屋存在大量的质量问题，没有收楼。随后，原告与开发商对涉案房屋进行修复，耗时8个月，至2018年3月2日，原告才正式将涉案房屋交付给被告使用。因此，涉案的服务费应当从涉案房屋维修达标、被告收楼的次日开始计算，也就是2018年3月3日，原告要求从2017年7月1日开始支付服务费缺乏事实和法律依据。四、原告在履行服务协议过程中，长期存在以下大量的违约、侵权行为，给被告造成了巨大的物质上和精神上的损害，具体如下：1、原告违约在先，不依约定向被告履行公示义务，肆意侵犯业主的知情权。根据双方于2016年4月22日签订《涟岸花园前期物业服务协议》（以下简称服务协议）。按照该协议第一条第7-9项约定：原告负有向被告公布《物业服务计划》、《财务年度计划》和《物业服务收支账目》的义务。2017年2月28日，原告在《佛山涟岸花园物业管理事宜》（第三条）以书面公开信方式向被告及涟岸花园小区全体业主作出书面承诺：“为使广大业主及时了解物业服务费的收取及用途，我司将会依法每季度公示物业费收支情况”。2017年3月17日，原告又再次在《佛山涟岸花园物业服务费事宜》（第3条）以书面公开信方式向被告及涟岸花园小区全体业主作出书面承诺：“物业服务费用途和去向均必须接受业主监督，因此物业公司须依法向全体业主公示物业费的收支情况。今年首季度物业服务费收支情况预计将在4月份公示。”根据《广东省物业管理条例》第四十九条规定：物业服务收费实行酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。依照上述协议条款约定和法律规定，原告负有每年年初向被告公布物业服务资金年度预决算、每年四次向被告公布物业服务资金收支情况和《物业服务收支账目》的义务（简称【三公示】义务）。但是，原告在被告（包括涟岸花园小区业主）的不断催促之下，仍不按照约定和法律规定履行向被告及全体业主【三公示】义务。直至2018年4月24日，原告才被迫公布了《2017年度物业服务资金的收支情况》概况表；2018年5月26日公布了《2018年第一季度物业服务资金的收支情况》概况表（前列两份公示表没有财务收支明细，是不合格的公示行为）。原告至今没有向被告公布2017-2018两年物业服务资金年度预决算和《物业服务收支账目明细》。原告明知自己应当接受业主监督，负有向被告及全体业主履行【三公示】义务而没有履行，属于故意违约的行为。由于原告不履行【三公示】义务侵犯了被告知情权、监督权和提出异议权，该违约行为构成实际性违约。被告曾经向原告支付过2017年01月01日至1月30日期间的物业服务费。后因与原告存在不履行【三公示】义务的争议，暂停付费。这说明，被告开始是愿意向原告支付涉案服务费的，暂停付费的起因是原告违约不履行【三公示】义务一手造成，被告暂停付费事出有因。2、滥用诉权：原告收取了全佛山最高的服务费，给我们业主提供的却是最差的服务，部分业主对其服务质量有意见而拒缴服务费。原告不仅不改进、提高自己服务水平和质量，反而大量起诉因其不履行“优价优质”的服务承诺暂缓支付服务费的业主。截止到目前，原告已经起诉涉案小区欠费的业主已超过100户以上。3、非法干扰、刁难和破坏涉案小区首届业主大会的筹备工作。（1）涉案小区首届业主大会需要原告提供售楼面积和户数过半的证明，但原告拒不提供涉案小区售楼“双过半”证明，导致涉案小区首届业主大会筹备组从2017年10月份至2018年9月份期间无法获得政府批准成立，阻扰、拖延业主大会筹备组成立近一年时间；（2）拒不提供合格场地给业主大会筹备组。在绿岛居委的干涉下，勉强提供给筹备组办公场地又因缺电缺水，导致筹备组无法正常使用，故意刁难业主大会筹备组；（3）拒不提交《业主清册》。即使在绿岛居委的强力干涉之下，原告才在大会筹备组处理4个月之后（今年2月份）被迫提交了删除联系电话号码的无法使用的《业主清册》，导致涉案小区首届业主大会筹备工作在六个月内不能完成大会的组织、联络工作，造成大会流产的严重后果；（4）指使保安人员强行拆除业主大会在小区内的宣传横幅，直接破坏业主大会的筹备工作（有视频为证）。4、利用“黑箱式”公示掩盖建设单位（开发商）长期以来拖欠待售房产面积的物业费的事实，与建设单位狼狈为奸损害业主群众利益。被告曾强烈要求原告公布是否收取建设单位和记黄埔地产开发有限公司物业费情况，但原告拒绝公示，这是在剥夺了我们业主的知情权和故意侵犯业主经济权益。5、在其承诺每年一次的物业服务满意度调查中（2017年度-2018年度），弄虚作假、欺骗政府相关部门和业主。原告向政府提交的两份关于2017-2018年度《涟岸花园小区业主满意度调查报告》称涉案小区95%的业主对其服务满意。但是，在我们大部分业主长期对其服务非常不满意的情况下，怎么可能会产生这两份满意度达到95%的报告？事实上，在今年7月份涉案小区已有303户业主联名向佛山市中级人民法院签署了对原告服务非常不满意的《证词》，充分说明原告提交的这两份所谓的满意度达到95%的报告是其工作人员利用虚假签名、欺上瞒下做出来的假文件，更是为了应付政府主管部门检查的假文件；今年8月份，涉案小区又有538名业主联名上访，向佛山市各级政府机构表达对原告在小区内的服务强烈不满！6、利用【酬金制】收取高额服务费，提供给小区业主们的却是低劣、陈旧、简陋的人员和设备配套服务，违反其向业主提供“优价优质”服务的承诺。（1）原告的工作人员素质低下，基本不需要经过专业培训就可以上岗。保安人员站没有站像、仪容邋遢、没有礼貌，上班玩手机，连向业主问好、敬礼都没学会，如论如何也无法与一级物服企业的保安人员素质相比。其他管理人员对业主态度更是野蛮粗暴，一无是处。在他们这些保安人员、工作人员的眼里只有原告的领导，哪有对业主的半点尊重？（2）涉案小区各个车辆出入口门禁一直采取90年代的IC卡刷卡进出（截止到2018年底之前全区都是这样的状况），至今都没有完全使用智能设备管理车辆进出门禁（目前进出别墅区的车辆已不能使用IC卡刷卡出入，只能人工开启门禁，每个门岗一位保安专门起降栏杆，原告甚至连过时IC卡进出设备的维修费都省了）。（3）小区内地面、地库到处垃圾成堆，清洁卫生完全不到位，整个小区给人的印象就是脏、乱、差！（4）针对涉案小区内的公共设施、设备损坏不及时修复。比如：小区地下停车场出入口大型装饰钢樑、地下车场的设施损坏长达近一年不修理，任由险情存在危及业主群众人身财产安全而不顾，令出入停车场的业主提心吊胆、战战兢兢。（5）原告的中层管理人员长期住在广州，每周来小区走马观花一两天，人浮于事、怠于管理，致使小区内的物业服务工作效率低下；从周五下班到周六周日，全体管理人员休假回家，没人值班。业主真正发生急需物服帮助的时候，经常处于叫天天不应的尴尬境地。（6）工作人员处理小区物业服务日常事务程序复杂、久拖不决。原告的办事流出非常复杂和奇葩。小区业主一件普通日常的求助事情，需要逐级由佛山上报广州，再由广州上报香港，然后再一级一级往回传达。这样一个来回流程需要几个月才能得到明确的答复。引进这样一个港资企业来为我们大陆小区业主提供物业服务简直就是“坑爹”，是我们小区业主的灾难！（7）由于原告与和记黄埔地产开发有限公司同属香港和黄集团旗下的亲兄弟企业，涉案小区的地下停车场至今都没有通过政府验收并交付使用，原告也不闻不问。（8）为了谋取暴利，在小区内搞独家垄断，不许中移动（物美价廉、受群众喜爱的宽带运营商）等运营商进场竞争，导致涉案小区业主被迫高消费电信的宽带服务，严重损害了我们业主共同利益。（9）管理和保安人员针对欠费业主，不惜侵犯业主的物权和正常生活权，非法阻拦欠费业主车辆出入涉案小区，严重影响了小区的和谐与安宁。（10）采取卑鄙手段对欠费业主偷偷断电断水，致使小区内业主群众人心惶惶，生活质量严重受损。（11）管理人员的服务素质和态度十分差，侵犯业主权益的事情天天发生。比如：工作人员泄露业主的个人信息给不相干的商户，干扰业主的正常生活；在业主本人确认的情况下，仍然限制业主的朋友和工程人员、车辆进入小区等。（12）人员素质低劣：物业管理人员无视业主的尊严，反客为主、态度恶劣；保安人员擅离岗位、上班玩手机等不负责的现象普遍存在。（13）不及时、妥善处理业主对开发商的投诉，针对已经交付房屋的质量问题久拖不决，罔顾业主的利益。（14）放任开发商的施工队在有业主入住的商品房通道上乱堆、乱放建筑材料，只照顾开发商的利益，无视业主的权益。终上所述：由于原告长期发生大量的违约侵权行为且至今不予改正，导致被告不得不以暂缓缴费的方式表示强烈不满，故原告对引起本案诉讼负有不可推卸的过错责任，据此，被告请求法庭判令原告自行承担本案的诉讼费和律师费合理合法。恳请一审法庭主持公道、伸张正义，依法支持被告的答辩请求，调整违约金、驳回原告关于诉讼费和律师费的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、涟岸花园前期物业服务协议，证明原被告的物业服务合同情况，对物业费进行了约定。2、收楼入伙进程确认表，证明被告接收物业的情况，且原告已依约提供物业服务。3、交楼通知书和交楼通知书回执，证明开发商已通知被告收楼并按物业服务协议起算物业服务费，被告予以确认。4、委托代理合同，证明原告因向被告追诉物业费委托律师情况及收费情况。律师费发票，证明原告支付律师费情况。6、物业交楼通知书、EMS快递单，证明案外人开发商已依约通知被告收楼。7、不动产登记信息查询结果，证明房产面积及被告接收物业并办理完成房产证的情况。诉讼中，被告举证如下：收楼入伙手续进程确认表、业主消防责任书，证明被告是2018年3月2日收楼的。本院认证：原告的证据，均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。经审理查明：涉案房屋位于佛山市禅城区*******************房，于2017年9月14日办理产权登记，载明的房屋建筑面积为143.9平方米。2017年7月2日，被告在《佛山市和记黄埔地产有限公司物业交楼邮寄文件清单》回执上签名，确认已知悉并确认涉案房屋物业服务费从2017年7月15日开始计收。2016年6月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“……房屋建筑面积：143.92平方米……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费（不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用）。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”另根据相关联系列案查明事实：（一)2015年4月29日，原告向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。原告于2018年4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，原告未进行过物业服务费收支情况的公示。（二）部分业主[（2019）粤0604民初8586号,冼妙枝]陈述,业主主动交纳拖欠的物业费时，物业公司将业主交纳的部分物业管理费作为物业管理费滞纳金收取，标准为日利率千分之一。再查明，原告与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定原告委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。广东广信君达律师事务所于2019年7月12日向原告开具了本案律师费2400元的发票。经统计，2017年至今，本院受理与原告有关的物业案件约282件，其中207件为原告起诉业主，75件为业主起诉原告。另外，黎瑞勇、林艺连[（2018）粤0604民初15194号、（2019）粤0604民初26068号]、郭翠娥[（2019）粤0604民初9267号、（2019）粤0604民初26071号]、吴婵[（2019）粤0604民初2297号、（2019）粤0604民初26074号]、卢杨辉[（2019）粤0604民初15242号、（2019）粤0604民初26078号]等部分业主被两次起诉。2019年4月28日，本院到涉案小区进行勘查。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于物业服务费。根据查明的事实，原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于被告拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，本院评判如下：第一，根据现有证据，尚不足以认定原告的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然原告存在迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与原告已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，原告的违约情节轻微；第三，被告在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在原告已经履行物业服务主要义务的情况下，被告以原告存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，被告拒交物业管理费的抗辩意见不成立，本院不予采纳。原告主张的物业服务费，符合合同约定，故本院予以支持。关于被告主张实际收楼日起算物业服务费问题。经审查，被告在开发商发出的交楼文件回执上签名确认“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年7月15日开始计收”，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年7月15日起计收。被告主张物业服务费应从2018年3月3日起算，理由不成立，本院不予支持。若被告认为案涉房屋存在质量问题需要维修导致其延迟收楼，其不应承担此前的物业服务费，则该费用属于因此造成的损失，被告可另行解决。•关于违约金。《前期物业服务协议》第十一条约定，“被告逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，被告未依约支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。为鼓励诚信履约、理性维权，平衡已交与拒交物业费业主的利益，结合案情，本院对原告的违约金主张予以支持。至于违约金标准方面，合同约定的日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，被告亦持异议，应予调整。参照中国人民银行公布的同期贷款利率，本院将违约金标准调整为年利率4.35％，理由如下：第一，除物业服务费利息损失外，无证据证明原告还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，原告迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，被告自2017年7月开始欠费，但原告未举证证明已进行催收，且对主动支付拖欠费用的部分业主，原告要求按日利率千分之一先扣收违约金，对物业服务费未能及时收回和违约损失的扩大应承担相应的责任。经核算，本院酌定至2019年6月21日，被告应付违约金为586.04元。之后的违约金按照年利率4.35%计算至实际清偿日止。原告主张的违约金超出的部分，本院不予支持。关于律师费。首先，原告未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，是导致本案诉讼产生的原因之一，原告对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，为了平等保护当事人利益，物业公司应先书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳，方可提起诉讼，而原告未经书面催缴即提起诉讼，由此产生的律师费应自行负担。第三，本院受理的与原告有关的物业案件多达280余件，足见涉案小区业主与物业公司之间关系非善，且在本院前期作出判决后，相关案件有增无减，若在支持相对较高的物业服务费标准外还支持律师费，必将进一步激化涉案小区的矛盾，既不利于构建和谐小区，也无助于节约司法资源。第四，如前所述，聘请律师通过诉讼催收物业服务费并非原告主张权利的唯一途径。在本院审理的原告起诉各业主支付物业费的其他案件中，存在原告第一次起诉后时隔数月又再次通过诉讼二次催收物业费的情况，若原告通过反复起诉，多次主张律师费而获支持，有违公平合理原则。因此，本院对原告主张的律师费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告孙涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司支付2017年7月至2019年6月的物业服务费13554.45元及违约金586.04元（违约金暂计至2019年6月21日，此后以13554.45元的未付部分为基数按年利率4.35%计至实际清偿日止）；二、驳回原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，由原告家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司负担53元，被告孙涛负担107元。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十一月十一日书记员  潘有鹏