河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初1865号 原告（反诉被告）：康卜文，女，1994年2月19日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：闫建刚，董玉甜（实习），河北厚诺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区珠江大道69号荣御府商业4号楼109，统一社会信用代码：911301006975838905。 法定代表人：谈文闻，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张保刚，河北太平洋世纪律师事务所律师。 原告（反诉被告）康卜文与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞杰生公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康卜文的委托诉讼代理人闫建刚和董玉甜（实习），被告（反诉原告）鸿瑞杰生公司的委托诉讼代理人张保刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告康卜文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，并按照《内部认购协议》与原告签订相应的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记；3、请求法院依法判令被告给付原告延期交付215号协议书涉案房屋违约金1576.64元（自2019年6月1日起按已付房款日万分之一暂计算至2019年6月26日，具体违约金计算至被告实际交房之日止）；4、请求法院依法判令被告承担诉讼费等费用。事实与理由：2016年9月27日，原告购买了被告开发的“燕港美域”项目房屋，双方就此签订了215号《内部认购协议书》，协议书约定：原告以按揭贷款方式购买被告项目9号楼1单元1301室，应于签订协议当天支付房屋首付款606398元；被告预计于2019年3月底交付上述房屋，若在2019年5月底仍未交付标准房屋的，被告应当每日向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。2016年9月27日，原告与被告签订认购协议书后，将房屋的首付款支付给被告，但截至目前为止，被告仍未交付房屋，也一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记手续，严重侵犯了原告的合法权益。基于以上事实与理由，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告继续履行《内部认购协议》，与原告签订相应的《商品房买卖合同》，为原告办理房屋产权登记，并向原告支付相应的违约金。 被告鸿瑞杰生公司辩称，1、原被告签订的内部认购协议合法有效，原告未按合同约定履行主要义务，被告已通知解除该合同。2、原告所诉请求客观上及法律上无法履行，依法应不予支持，请求法院依法驳回原告诉讼请求。同时向本院提出反诉请求：1、依法确认双方之间签署的《内部认购协议书》已经解除；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金30319.9元；3、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年9月27日签署《内部认购协议书》，约定被反诉人通过银行贷款方式购买反诉人开发的燕港美域××××号房屋。涉案房屋于2018年12月28日获得《商品房预售许可证》，此后反诉人多次反复通过电话、短信、信函（《通知书》、《催告函》等）方式通知被反诉人尽快准备并提交贷款资料、尽快办理贷款手续，但直至2019年7月，被反诉人仍旧无法按照银行要求交齐贷款资料、无法实际办理贷款手续，也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后继的付款义务。被反诉人作为买方，其最核心的义务就是按时支付购房款，只有依约付款双方间的合同目的才可以实现，也只有资金充裕反诉人才可以保证涉案预售房屋尽快完工交付。鉴于被反诉人违反协议约定未能实际办理贷款手续、也无法通过其他付款方式履行后继付款义务，其行为已经表明被反诉人拒绝履行付款义务，致使双方合同目的无法实现，反诉人最终于2019年7月23日向被反诉人寄送了《解除协议函》，宣告双方间签署的上述《内部认购协议书》解除，不再履行。反诉人认为，依据相关协议约定和相关法律规定，其宣告上述《内部认购协议书》解除的行为合法合理，已经履行完毕送达义务，故恳请法院依法就上述《内部认购协议书》已经解除之法律事实予以确认；同时，被反诉人拒绝付款行为违反相关协议约定，影响到反诉人实际施工，依法应当承担违约责任，恳请法院就此索赔予以支持。 反诉被告康卜文辩称，一、被告延期交房且擅自更改买卖合同，已严重违约，并以原告签订更改后的《商品房买卖合同》为前提拒收按揭材料，导致原告无法办理按揭手续，但原告得知被告违约后，积极与被告协商交付房屋期限与违约赔偿问题，双方均具有继续履行的合意。首先，被告存在违约行为，导致原告无法依据约定办理按揭贷款手续，应当先行承担违约责任。1、被告延期交房且擅自更改合同，严重违约，应当承担违约责任。双方签订的《内部认购协议书》及应当签订的相应的《商品房买卖合同》属于双方交易的基础，所有的手续应当按照协议书和买卖合同的约定进行，只有在双方确定《商品房买卖合同》的条款下，原告才能按照买卖合同约定的交付房款的时间和方式办理按揭手续。现被告擅自改变《商品房买卖合同》中有关延期交房及违约责任的条款，严重损害原告权益，改变了原告办理贷款的依据，并以原告签订损害其自身利益的《商品房买卖合同》为前提拒收按揭手续，导致原告无法办理贷款的手续，所以被告应当先行解决双方办理按揭贷款手续的依据，再按照协议约定及合同约定办理按揭手续，而在没有解决正式的商品房买卖合同前，办理贷款手续是本末倒置，且被告以此拒收按揭材料本身属于被告违约。2、签署商品房买卖合同是办理按揭贷款的基础和前提，是银行办理贷款的必备条件，被告一直催告原告提交所谓贷款资料，是审核原告是否具备贷款资格和条件的资料，较于作为贷款基础的商品房买卖合同才是办理贷款的重要前提，而原被告之间的《商品房买卖合同》因被告单方更改合同条款导致至今尚未签署，被告又以此为由拒收原告按揭材料，属于被告的违约。3、被告强迫原告签署不平等的《商品房买卖合同》，以此为由拒不接收原告按揭手续。在被告拒不接收原告提供贷款资格资料的情况下，被告也已经明确了将要签署的商品房买卖合同进行了变更，且变更极大的损害了原告的合法权益，在此情况下，原告有充足的理由行使不安抗辩权和先履行抗辩权，要求被告先行解决对于原告已确定造成的损害。其次，双方积极就赔偿问题进行沟通，均有继续履行合同的合意。从双方签订《内部认购协议书》，到原告积极的支付首付款，到最后被告明确出现违约行为，原告一直与被告沟通，由此可以看出原告一直在积极的履行合同。同样的，被告的领导在业主的要求和政府的主持下积极的针对广大业主提出的延期交房、资金监管、违约赔偿等问题进行反馈，双方也均通过律师函、邮寄单、当面沟通等形式沟通问题，通过双方的一系列行为也均是为了继续履行合同进行了，所以双方均具有继续履行合同的合意，而被告发出解除也是在原告立案之后发出的，也只是一种进行沟通的方式，故双方应当继续履行合同。综上所述，被告延期交房擅自更改合同，严重违约，原告积极履行合同，也没有道理在最后办理相关手续的阶段主动违约，故原告没有办理按揭手续是因为被告对于办理按揭的正式商品房买卖合同进行了变更，极大的损害了原告的合法权益，且被告以此拒不接收材料，导致后续的贷款手续无法法进行。二、被告要求解除《内部认购协议书》不符合约定解除和法定解除的条件。首先，不符合约定解除的条件。《内部认购协议书》第三条第2款约定：“乙方选择银行按揭贷款方式付款的，甲方在具备办理贷款条件后书面通知乙方，乙应当按照银行要求在接到甲方通知后15日内向甲方提供所需全部文件资料（包括按有关规定或银行要求需要增加首付比例的乙方需在此时间内向甲方支付完毕）。如乙方自身原因因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后10天内一次性缴纳剩余全部房款。否则，将视为乙方违约，甲方有权选择单方面解除合同关系。并扣留乙方已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还乙方，房屋甲方可另行处置。”在该条款中约定被告解除的条件是，原告因自身原因导致贷款未获得银行批准且拒不缴纳全部房款。现被告严重违约，导致双方无法签署《商品房买卖合同》，办理按揭手续，非因原告自身原因且不属于银行不批准贷款的情况，不符合被告提出解除权的条件，被告无法依据协议约定解除合同。 其次，不符合法定解除的条件。《合同法》第九十四条约定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原被告双方一直通过政府领导业主三方会议、邮寄律师函、当面沟通等方式解决被告因违约而赔偿损失和签订与《内部认购协议书》相符的《商品房买卖合同》事宜，也不存在致使合同目的不能实现的情形，所以被告也不满足法定解除的条件。综上所述，原告既不存在合同约定的解除条件，双方也不存在法定解除的条件，被告无法以原告未缴纳按揭手续为由解除合同。 本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，原告就被告开发的燕港美域小区与被告签订了《内部认购协议书》，协议书约定：原告购买的房产为9-1-1301室，建筑面积约为168.8平方米，总价款为1996398元，首付30%即606398元，剩余房款1390000元为银行按揭贷款；被告在具备办理贷款条件后书面通知原告，原告应当按照银行要求在接到被告书面通知后15日内向被告提供所需全部文件资料，如因原告自身原因导致贷款申请未获得银行批准的，需在贷款申请被驳回后十天内一次性缴纳剩余的全部房款，否则，将视为原告违约，被告有权选择单方解除合同关系，并扣留原告已经缴纳房款的5%作为违约金，其他房款本金退还原告，房屋被告可另行处置；被告预计在2019年3月底可将上述商品房交付原告使用，如被告非因不可抗力因素导致上述房源在2019年5月底仍旧不能按协议约定交房标准交付使用的，原告选择继续履行合同，自2019年6月1日起至上述房屋通知交房之日止每延迟一日，被告向原告支付其已缴纳房款万分之一的违约金。同时，原告在该合同附件《联络方式确认书》上签字，确认联络地址为河北省石家庄市长安区和平东路盛世长安小区16号楼1单元1902，联系电话152××××6699、135××××8718，并约定，如被告使用上述联络方式与原告联系出现通信联系未果情况（包括但不限于地址不详、查无此人、拒收等）或通讯联系未果情况（包括但不限于停机、换号、拒接、短信拒绝回复等），视为被告已经完成通知或联络义务。协议签订后，原告支付了部分房款606398元。涉案房屋于2018年12月28日取得《商品房预售许可证》，并与农业银行、建设银行签订了贷款合作协议，2019年1月2日，被告短信通知原告已取得预售许可证，按照《内部认购协议书》的约定15天之内到售楼部办理相关手续。2019年1月8日，被告再次短信通知原告已取得预售许可证，于1月17号之前到售楼部办理相关手续。被告于2019年4月10日向原告送达了《通知书》，通知原告已取得《商品房预售许可证》，依据相关文件的约定做好准备工作，尽快办理相关手续。此后，被告又通过短信方式通知原告尽快到售楼部办理相关手续。2019年5月7日，被告向原告邮寄了《催告函》，内容为：请务必于收到本函后3日内实际办理贷款等后续购房手续，我公司会予以全力配合，如超出该期限您仍旧未能实际办理上述手续，我公司将采取包括解除贵我双方购房合同关系在内的措施予以处置。该《催告函》于2019年5月8日因拒收被退回。2019年6月17日被告向原告送达了《再次催告函》。但直至2019年7月，原告仍旧没有按照要求办理购买房屋的后续相关手续，没有交齐贷款资料以通过银行审核、也没有通过一次性补齐剩余房款的方式履行后续的付款义务。2019年7月23日，被告向原告邮寄了《解除协议函》，邮寄单注明文件为《解除协议函》，地址和联系电话均为《联络方式确认书》中约定的联系方式，内容为：《内部认购协议书》自即日起立即解除，不再履行，所涉房屋我公司另行处置，请收悉此函后七日内来我公司办理相关善后事宜。该解除函于2019年7月24日因收件人不在指定地址而再次邮寄，并于2019年7月29日因拒收被退回。 庭审中，原告提供了群管会通知，以证明签订合同在与被告解决违约金和交付时间的问题后，且在各业主办理按揭手续前，被告就已经明确表示违约且据不按协议支付违约金，同时，原告还提供了录音以证明被告擅自更改合同，未按双方签订的协议约定有关延期交房、赔偿、违约金比例等问题，严重违约。被告称，该群通知更加印证了被告多次通知业主办理贷款相关手续的事实，业主群也再次通知业主尽快办理贷款手续，更能证明原告违约，该录音显示被告没有拒绝承担晚交房的违约责任，只是原告方在录音中一直主张先予赔偿，再交贷款资料签订合同，我方认为原告坚持先赔付不是拒绝履行合同提交贷款资料或缴纳剩余房款的理由。 以上事实，有《内部认购协议书》、《联络方式确认书》、收据、预售许可证、贷款合作协议、《通知书》、《催告函》、《再次催告函》、《解除协议函》、快递单、投递记录、短信、微信记录、录音材料及庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，原告与被告自愿签订了《内部认购协议书》，该协议书约定了所购房产的具体情况、总款项、交款方式、交房时间等商品房买卖合同的主要内容，且被告已经按照约定收受了首付购房款，故该协议书应当视为商品房买卖合同。后，被告取得了商品房预售许可证，故该认购协议书合法有效。在被告取得商品房预售许可证后，多次催告原告办理贷款未果。被告在取得商品房预售许可证后，与建设银行和农业银行签订了房贷合作协议，原告在明知被告已经取得预售许可证的情况下，经被告多次催促，拒不交付贷款资料以通过贷款审核，也不交清剩余款项，导致合同目的不能实现。自2019年1月2日被告通知原告办理相关手续至2019年7月29日远超过双方约定的期限（提供完整贷款手续15天、被拒贷后十天），被告按照协议的约定解除协议并无不妥。被告按照原告确认的联系方式邮寄了解除协议函，且邮寄单中明确注明为解除协议函，此邮件单至迟于2019年7月29日被拒收退回，按照双方的约定，应当视为送达，故涉案协议书于2019年7月29日解除，故对原告要求继续履行《内部认购协议》、签订《商品房买卖合同》、办理房屋产权登记的诉讼请求不予准许。协议解除后，被告应当将原告已交付的606398元予以返还。原被告约定如被告在2019年5月底仍不能交房被告承担违约金，但被告在2019年1月即通知原告办理相应手续，原告既未能在5月底办理下来贷款也未能补交全款，故对原告要求被告承担交房逾期违约金的诉讼请求不予支持。被告称由于原告的原因导致协议解除，依照协议的约定应按已交付款项的5%即30319.9元承担违约金，因解除协议时的房产市场价格高于签订协议时的价格，且被告没有证据证明其存在其他损失，故对被告此述不予支持。原告主张被告先赔付违约金，再签订合同，并以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不符合法律规定，本院不予支持。另外，原告主张先签房屋买卖合同，后办理审核房贷的相关手续，显然不符合银行按揭贷款的流程，原告以此行使不安抗辩权和先履行抗辩权于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）康卜文与被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的《内部认购协议书》于2019年7月29日解除； 二、被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）康卜文房款606398元； 三、驳回原告（反诉被告）康卜文的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告（反诉被告）康卜文负担；反诉费279元，由被告（反诉原告）石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 牛红杰 二〇一九年十一月十三日 法官助理 范依苹 书 记 员 张晓宁 ——