河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再565号再审申请人（一审被告，二审上诉人）：郑州市恒升教育软件科技有限公司。住所地：郑州市金水区东风路28号（市铝制品厂院内）。法定代表人：柯斌，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓蒙，河南豫龙律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州市小南国酒店有限公司。住所地：郑州市金水区经三路北段16号院。法定代表人：刘怀生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪杰，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海威，河南金色阳光律师事务所律师。再审申请人郑州市恒升教育软件科技有限公司（以下简称恒升公司）因与被申请人郑州市小南国酒店有限公司（以下简称小南国公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服河南省郑州市中级人民法院(2018)豫01民终7521号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年6月21日作出(2019)豫民申1100号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭于2019年10月22日公开开庭审理了本案。再审申请人恒升公司委托诉讼代理人王晓蒙，被申请人小南国公司委托诉讼代理人王洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒升公司申请再审称，一、原审判决认定的基本事实错误。1、双方合同约定，出现不可抗力的外部原因造成小南国公司中止经营情况时，例如区级以上人民政府强制拆除建筑物或用于其他开发项目时，合同自然解除。原审已查明，小南国公司不能正常经营是因金水区人民政府拆迁引起的，故恒升公司不构成违约；2、小南国公司作为房屋实际使用人，遇到政府拆迁时应早于恒升公司知晓，且无论恒升公司通知与否，都不影响金水区政府的拆迁行为，原审判决认定恒升公司对合同不能履行存在过错，显属错误；3、原审判决酌定小南国公司对其可移动资产设备的损失承担50%的责任极其错误，小南国公司应承担扩大损失的全部责任。二、原审判决以资产评估报告书为赔偿标准是错误的。该报告书是小南国公司单方行为，不能作为证据使用，且很多地方不客观、不真实。三、原审判决适用法律错误。恒升公司向小南国公司交付案涉房屋，完全履行了合同义务。本案拆迁时政府行为，恒升公司没有通知义务，小南国公司不配合政府工作，其损失应自行承担。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判。小南国公司辩称，一、原生效判决认定事实清楚，证据确凿充分，不存在错误。1、恒升公司与小南国公司签订的租赁合同，约定租期至2018年6月20日，但至2014年12月中旬，恒升公司已无法保证小南国公司对房屋占有、使用，且无证据证实案涉合同不能继续履行是因法律层面的“不可抗力”。故生效判决认定恒升公司构成违约时正确的；2、恒升公司作为出租人、部分房屋的产权人，应当履行通知、协助义务，且恒升公司的股东及负责人均是小铺村村民，其一定比小南国公司早知道拆迁消息，恒升公司对租赁合同不能履行、小南国公司资产毁损负有重要过错，应承担赔偿责任；3恒升公司并未明确哪部分损失是小南国怠于采取止损措施而扩大的损失，其仅以扩大损失应由小南国公司自行负担为由否定生效判决根据过错情形酌定的赔偿比例，明显不成立；二、案涉房屋被拆毁后，小南国公司委托有评估资质的公司，依法出具评估报告，恒升公司并未提供有效证据证实该报告存在明显错误，原审判决确认该报告的效力并无不当。三、本案属于租赁合同纠纷，原审判决根据合同法有关规定判决恒升公司赔偿小南国公司部分损失，适用法律正确。恒升公司没有证据证实案涉合同不能继续履行是“不可抗力”引起的，原审判决认定其构成违约并承担赔偿责任正确。综上，请求维持原判。2016年11月30日，小南国公司起诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求判令：1、恒升公司赔偿小南国公司装修设施及设备资产损失546.34万元，经营损失71.29461万元；2、恒升公司赔偿小南国公司律师费损失18.5万元；3、案件受理费由恒升公司负担。金水区人民法院一审查明，1、1994年5月16日，郑州市金水区庙李乡白庙村委会将彩印厂北侧、小铺路西侧土地，计63.33亩租赁给郑州市铝制品厂，租期50年。2002年11月26日，郑州市铝制品厂将小铺路西占地63.33亩厂地及全部建筑物等交付河南省毅恒商贸有限公司承包经营，所有权××郑州市铝制厂。2003年1月28日，金水区庙里镇白庙村委会用小铺路郑州铝制品厂占地63.33亩厂地及建筑物等与河南财经学院合作办学。2003年5月1日，郑州市金水区白庙村委会与河南毅恒商贸有限公司达成协议，河南毅恒商贸有限公司提取联合办学收益的1%上交白庙村委会作为联合办学的管理费，2004年郑州市铝制品厂与河南毅恒商贸有限公司签订补充协议，河南毅恒商贸有限公司更名为恒升公司。2005年11月1日，恒升公司承包郑州市铝制品厂小铺路西占地63.33亩厂地及全部建筑物等，所有权××郑州市铝制品厂。2、2006年5月21日，小南国公司作为承租方、恒升公司作为出租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：小南国公司承租恒升公司位于郑州市××北××西侧××栋建筑面积4400平方米厂房（含附楼），以及厂房南18米、西8米、北6米以内的空地；租赁期自2006年6月21日起至2018年6月20日，共计12年；前二年每年租金80万元，三至七年每年租金90万元，八至十二年，每年租金100万元；租金逾期三个月，恒升公司有权收回出租房产；房屋进行装修时，应将装修方案告知出租方；添置、添装设备、设施属小南国公司所有；在租赁期限内，双方均不得单方解除合同；当出现不可抗的外部原因造成小南国公司中止经营情况时，例如区级以上政府强制拆除建筑物或用于其他开发项目时，合同自然解除；因一方过错而造成合同不能履行，过错方应负责赔偿另一方由此而引起的经济损失。《房屋租赁合同》签订后，恒升公司将房屋交付小南国公司使用。小南国公司投入款项对案涉房屋进行装修，并将房屋作为饭店对外经营使用，小南国公司依约支付租金至2014年12月底。2012年3月21日，金水区区委办公室、区政府办公室发布关于成立金水区小铺村城中村改造项目指挥部的通知。2012年11月28日，小铺村城中村改造指挥部与河南明天置业有限公司签订《小铺村城中村改造项目合作框架协议》指挥部作为小铺村改造项目主导，河南明天置业作为投资商参与金水区小铺村城中村改造项目。2014年12月3日，白庙村委会、白庙村小铺城中村改造指挥部发布通知：因拆迁，小铺新区以北、锦华苑以南、信息学院路以西、文峰路以东区域内商户于2014年12月18日之前自行搬迁完毕，因小铺村拆迁需要，对开发地块进行拆迁，电力公司应于2014年12月18日对该地块停电。2014年12月中句，小南国公司无法正常使用案涉房屋。2016年初，案涉房屋被拆除，小南国公司的装修、设备、器具被砸毁于案涉房屋内。3、2016年8月8日，小南国公司委托河南中财德普资产评估事务所有限公司对案涉房屋的装修设施及设备资产进行了评估，评估公司作出豫中德评报字（2016）第0802号《郑州市小南国酒店有限公司东风路分店装修设施及设备资产拆迁补偿评估项目资产评估报告书》，评估基准日为2014年12月18日，评估方法为成本法，评估值＝重置成本×成新率（根据装修、设备、器具的形成时间、使用年限分别确定成新率）；其中装修设施及设备资产评估原值11292520元、评估净值5422370元；机器设备评估原值54800元、评估净值41040元。最终，原告小南国公司纳入评估范围的装修设施及设备资产评估值为5463410元。金水区人民法院一审认为，小南国公司、恒升公司之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。在租赁期限内，出租人有义务保证承租人对租赁房屋的正常使用。本案中，案涉房屋的租赁期限于2018年6月20日届满，但2014年12月中旬，恒升公司即无法保证小南国公司继续对房屋使用，构成违约。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。在本案中，恒升公司于2014年12月初见到拆迁公告，知晓了案涉房屋可能被拆除的事实，但是其未举证证明其履行了通知并协助小南国公司搬迁的义务，以致于小南国公司的装修、设备、资产被砸毁于案涉房屋内，故恒升公司对该合同不能履行存在过错，应赔偿小南国公司由此而产生的经济损失。但是，在案涉房屋不能使用至实际拆除前，小南国公司在可以采取有效措施减少损失的情况下而未采取措施，故其对可移动资产设备的损失亦应该承担相应责任。小南国公司的装修、设备、器具在租赁期限内被砸毁于案涉房屋内，其损失客观存在；恒升公司对其单方委托的评估报告真实性予以认可、合法性不予认可，但经查该评估机构具有评估资质且参与评估人员具有评估资格，故对该评估报告的合法性予以认可。根据该评估报告，该院确认小南国公司损失数额为5463410元。因小南国公司和恒升公司对该损失的产生均负有责任，酌定恒升公司赔偿小南国公司损失数额的50%即2731705元。另，关于小南国公司诉请其经营损失71.29461万元，证据不足，不予支持。小南国公司主张的律师费损失18.5万元，不属于租赁合同纠纷产生的直接损失，且双方在租赁合同中没有约定赔偿数额包括律师费损失，故对该请求，亦不予支持。该院于2018年4月18日作出（2016）豫0105民初29559号民事判决：一、恒升公司于判决生效之日起十日内赔偿小南国公司损失2731705元；二、驳回小南国公司的其他诉讼请求。案件受理费56329元，由小南国公司负担32140元，恒升公司负担24189元。恒升公司、小南国公司不服一审判决，向河南省郑州市中级人民法院上诉，恒升公司上诉请求，撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回小南国公司的诉讼请求；小南国公司上诉请求，撤销一审判决第一项，改判恒升公司赔偿小南国公司5463410元。郑州市中级人民法院二审查明的事实同一审查明的事实。郑州市中级人民法院二审认为，关于小南国公司对案涉房屋内可移动资产设备损失的产生是否负有责任问题。2014年12月中旬，小南国公司不再占有使用案涉房屋。2016年初，案涉房屋被拆毁，致小南国公司的装修装饰资产及可移动设备资产砸毁于房屋内。自案涉房屋不能使用至被拆毁，历时一年有余，该期间内小南国公司没有采取积极有效措施搬离相应可移动资产设备，也没有主动要求恒升公司履行协助义务搬离可移动资产设备，小南国公司对案涉房屋内可移动资产设备毁损、灭失具有消极、放任行为。一审认定小南国公司对可移动资产设备损失负有责任并无不当，小南国公司的上诉理由不成立。关于恒升公司是否对小南国公司损失应该承担赔偿责任。小南国公司与恒升公司之间的房屋租赁合同合法有效，在租赁期限内，恒升公司应保证小南国公司对租赁房屋的正常使用，小南国公司应及时支付租金；在租赁关系履行终止时，恒升公司与小南国公司均应该根据诚实信用原则、交易习惯等履行必要的通知、协助义务。本案中，租赁期限尚未届满时，恒升公司无法保证小南国继续使用案涉房屋，构成违约；且租赁合同不能继续履行时，恒升公司没有通知小南国公司搬离，亦没有协助小南国公司搬离，亦构成违约。故小南国公司的损失与恒升公司的违约行为存在因果关系，恒升公司对小南国公司损失应该承担赔偿责任。恒升公司上诉称案涉房屋是金水区政府实施的拆迁，但其提供的证据不能证明案涉房屋系金水区人民政府的拆除行为，且涉案房屋在拆除前没有签订相应的补偿协议，故恒升公司关于政府行为属于不可抗力导致案涉房屋拆毁、小南国产生损失其不应该承担赔偿责任的上诉理由，证据不足，不予支持。关于一审认定小南国公司损失数额及判决恒升公司赔偿小南国公司损失数额是否适当问题。小南国承租恒升公司案涉房屋4400平方米及厂房南18米、西8米、北6米以内的空地，投资装修成饭店对外经营，约定租期2018年6月20日，至2014年12月中旬房屋不能继续使用。河南中财德普资产评估事务所作出豫中德评报字（2016）第0802号资产评估报告书，记载评估基准日为2014年12月18日，评估方法为成本法，结合成新率，确认装修设施及设备资产评估原值11292520元、评估净值5422370元；机器设备评估原值54800元、评估净值41040元。经核实，河南中财德普资产评估事务所具有评估资质、经办人员具有评估资格，恒升公司虽对该评估报告书提出异议，但未提供足以反驳的相关证据，一审采信该评估报告书并无不当。结合本案情况，小南国公司和恒升公司对损失的产生均负有责任，一审酌定恒升公司赔偿小南国公司损失数额的50%即2731705元，并无不妥。综上，该院于2018年8月16日作出（2018）豫01民终7521号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56329元，由小南国公司负担32140元，恒升公司负担24189元。本院再审查明，一、2012年3月21日，中共郑州市金水区委办公室金办文（2012）20号《区委办公室区政府办公室关于成立金水区小铺村城中村改造项目指挥部的通知》记载，根据区委、区政府关于全面推进城中村改造的有关精神，为切实做好小铺村城中村改造工作，经研究决定成立金水区小铺村城中村改造项目指挥部，并由区政协副主席任指挥长。二、2012年11月28日，小铺村城中村改造指挥部与河南明天置业有限公司签订《小铺村城中村改造项目合作框架协议》，落款处除了有小铺村城中村改造指挥部、河南明天置业有限公司签名、盖章外，还加盖了郑州市金水区人民政府的印章。三、2015年6月12日，郑州市公安局郑公复驳字［2015］03号驳回行政复议申请决定书记载，申请人郑州市铝制品厂、恒升公司于2014年12月、2015年3月因案涉房屋被拆，多次打电话报警，民警到达现场后经走访，发现所报毁损房屋周围粘贴有政府的拆迁公告，为政府的拆迁行为。遂告知报警人此处拆迁系政府的拆迁行为，不属于公安机关管辖，如对拆迁行为有异议，可以到政府或相关部门反映情况。据此，可以认定案涉房屋是金水区政府组织、实施的拆迁，同时，被拆迁的房屋张贴有拆迁公告，小南国公司应知晓该拆迁事项。本院再审认定的其他事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点为：恒升公司对小南国公司的损失应否承担赔偿责任。首先，双方签订的《房屋租赁合同》约定“在租赁期限内，双方均不得单方解除合同；当出现不可抗的外部原因造成小南国公司中止经营情况时，例如区级以上政府强制拆除建筑物或用于其他开发项目时，合同自然解除；因一方过错而造成合同不能履行，过错方应负责赔偿另一方由此而引起的经济损失。”根据本案再审认定的事实，案涉房屋系金水区人民政府组织实施的拆迁，系城中村改造项目，属于双方合同约定的区级以上政府强制拆除建筑物的情形，合同自然解除。同时，恒升公司对租赁合同不能履行，不存在过错。其次，双方在合同中并未约定，租赁合同不能继续履行时，恒升公司有通知、协助小南国公司搬离的义务，且政府的拆迁公告于2014年12月已张贴在案涉房屋周围，小南国公司在案涉房屋经营酒店，应知晓该拆迁事项，应根据拆迁公告及时作出合理安排。最后，小南国公司于2014年12月中旬已无法正常使用案涉房屋，其租金也支付至2014年12月。直至2016年初，案涉房屋被拆除，历时一年有余，该期间内小南国公司没有采取积极有效措施搬离相应可移动资产设备，对该部分损失恒升公司不应承担责任。综上，小南国公司请求恒升公司赔偿损失于法无据，不应支持。综上，恒升公司的再审请求及诉讼理由成立，本院予以支持。一、二审判决认定基本事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终7521号民事判决和郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29559号民事判决；二、驳回郑州市小南国酒店有限公司的诉讼请求。一审案件受理费56329元，二审案件受理费56329元，均由郑州市小南国酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 王 磊审判员 卞亚峰二〇一九年十一月二十六日法官助理韩明亮书记员马珊珊