广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初22901号原告：梁羽妍，女，1990年5月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码441************020。被告：广东岭君置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********************，统一社会信用代码9144*****71850731M。法定代表人：江某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告梁羽妍诉被告广东岭君置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2018年2月6日签订的《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1939B）中使用期限超过2038年4月30日的部分无效；二、被告向原告返还上述合同项下的购房款160030.22元及利息（利息以160030.22元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月7日起计至实际支付之日止，暂计至2019年9月3日为10557.99元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月6日，原、被告签订《岭君广场物业使用权转让合同》约定：第一条“甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区***以南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补[2001]35号地块的39年5个月土地经营使用权；上述地块流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日。”第二条“乙方受让所取得使用权的物业基本情况为：岭君广场第B座19层39B号房，建筑面积共36.02平方米，套内面积27.16平方米。”第三条“物业使用权期限自2018年2月6日起，至2038年2月1日止。在前款约定的期限届满后乙方使用权得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日。”第四条“物业使用权的总价款为353962元”，合同签订后，原告根据合同约定支付完毕全部购房款353962元，被告也出具收款收据，确认收到原告支付的款项。2018年11月3日，原告根据被告的通知办理收楼手续。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此，上述合同约定的使用期限实际为2018年2月6日至2054年10月31日，约36年。合同约定交付时间为2018年5月1日，故超过2038年4月30日的部分无效。上述合同约定的使用权转让款为2018年2月6日至2054年10月31日的对价，合同无效部分对应该的款项被告应予退还。2018年5月1日至2038年4月30日共7305天，2018年5月1日至2054年10月31日共13333天。经核算，被告应收取的租金193931.78元（353962元×7305天÷13333天），应退还160030.22元（353962元-193931.78元）。针对第一项诉请补充理由：虽然涉案转让合同于2018年2月6日签订，但约定的交付时间为2018年5月1日，所以该合同期限应自2018年5月1日起算，超过20年应属无效。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：被告不确认原告的诉讼请求。一、《岭君广场物业使用权转让合同》合法有效，原告诉请无依据。涉案转让合同兼具租赁合同与赠与合同性质，而非单纯租赁合同。该合同约定，被告将期限自2018年2月6日至2038年2月1日的物业使用权作价转让予原告，该部分未违反合同法关于租赁合同期限的规定。在上述期限届满后，被告将2038年2月2日至2054年10月31日期间的物业使用权赠与原告，该部分符合合同法关于赠与合同的规定。被告享有涉案物业的使用权，有权将其无偿赠与原告，系被告对自己民事权利的处分，未违反法律规定。涉案转让合同是平等民事主体之间的民事法律行为，是双方的真实意思表示，合同自签订时发生法律效力。法无禁止即可为，合同应认定为有效。二、被告无需返还物业使用权价款。被告仅收取2018年2月6日至2038年2月1日的物业使用权价款，结合商业物业的性质，平摊至每月的物业使用权价款为1474元，与佛山地区商业物业租金水平相当，被告收取并无不当，亦未违反市场规律。被告未对赠予期间的物业使用权收取任何费用，亦不违反法律规定。原告错误理解物业使用权期限为36年无法律依据，请求法院依法驳回。三、原告与案外人佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司（以下简称“阿卡斯公司”）签订的《岭君广场物业委托管理租赁协议》，约定自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1475元，即总价款的5个点；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1770元，即总价款的6个点；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2950元，即总价款的10个点。截止2019年9月10日，阿卡斯公司向原告支付了返租收益16520元，原告已获得投资回报，不存在利益损失，原告主张利息不成立。如按原告诉请退回超过2038年4月30日的物业使用权转让款，阿卡斯公司不能按照总价款353962元为计算返租利益。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息查询结果。拟证明原、被告诉讼主体适格。2、《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1939B）。拟证明原、被告于2018年2月6日签订该转让合同，约定原告以353962元的总价款从被告处受让岭君广场第B座19层39B房；约定物业使用权期限自2018年2月6日起至2038年2月1日止，期限届满后原告使用权得以自动延续，原告无偿继续使用至2054年10月31日止；合同约定交付时间为2018年5月1日；上述转让合同实质为租赁合同，租赁期限自2018年5月1日起算，原告支付的使用权转让款实际为使用至2054年10月31日的对价。3、银联商务刷卡单5张、收款收据3份。拟证明原告向原告履行完毕合同约定的物业使用权转让款353962元。4、收楼通知书、公寓交接单。拟证明原、被告于2018年11月3日办理涉案物业的收楼手续。5、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区******指导租金标准》及其附件。拟证明涉案物业的区域公寓、商务公寓、办公式公寓高层市场指导租金最高标准为每月30元/平方米，最低标准为20元/平方米。若使用至2054年10月31日，则将近使用了36.5年，如按照合同约定的建筑面积计算，对应的租金单价为22.43元/平方米（353962元÷36.5年÷12月÷36.02元），与该通知中该地段的价格相符，故353962元应为使用期限至2054年10月31日的对价。诉讼中，被告提交以下证据：1、现场公示栏的图片4张。拟证明被告将涉案项目的规划许可信息进行公示，项目是通过公开交易流转出租的，被告出租的租金为38.32元/平方米/月。2、禅城区建设工程竣工联合验收终审意见书、竣工验收备案表。拟证明涉案物业所在工程已经竣工验收备案。3、业主资料登记表、承诺书、公寓交接单、单元资料物品接收表、收楼手续书。拟证明涉案物业已于2018年11月3日交付原告，双方同意对公寓交付日期的变更。4、《岭君广场物业委托管理租赁协议》、岭君广场客户权益明细表。拟证明原告第一年按照1475元/月的标准收取收益，原告无任何损失，收益也接近物业使用权价款的水平。本院认证认为：被告对原告提交的证据1-4的真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性；证据5来源于禅城区人民政府门户网，本院确认其真实性。原告对被告提交的证据2-4的真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性；证据1本院经核实确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年2月6日，被告（甲方，出让方）与原告（乙方，受让方）签订《岭君广场物业使用权转让合同》（合同编号：B座1939B），主要约定：“第一条：物业使用权转让依据。1.甲方以土地流转方式取得位于佛山市禅城区***以南、文华路南延以西、黎明路以北的：编号为佛土建补【2001】35号地块的39年5个月土地经营使用权。2.上述地块土地流转年限自2015年10月1日至2055年2月28日……3.土地流转后甲方在经批准后，在上述地块上开发建设了岭君广场项目，取得相关物业在流转期间的使用权。第二条：物业的基本情况。1.乙方受让所取得使用权的物业基本情况为：岭君广场第B【座】19【层】39B号房，建筑面积共36.02平方米，套内面积27.16平方米……第三条：物业使用权期限。1.物业使用权期限自2018年2月6日起，至2038年2月1日止。2.在前款约定的期限届满后乙方使用权得以自动延续，乙方无偿继续使用该物业至2054年10月31日。第四条：合同总价款、支付方式及期限。乙方对该物业已经做了全面、详细的了解，清楚物业的现状，乙方同意按以下方式支付使用权期限内的全部使用权总价款：1.该物业使用权的总价款为353962元整。2.支付方式……分期付款：乙方于本合同签订之日即2018年2月6日前向甲方支付50%首期款（含定金）183962元，余款170000元应于签订本合同当日起1个月内即2018年3月7日前向甲方支付……第五条：物业经营管理……甲、乙双方同意将物业委托阿卡斯公司管理经营……第九条：物业交付约定及交付标准。1.甲方物业交付时间定于2018年5月1日……”同日，原告（委托方）与案外人阿卡斯公司（受托方）签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》，房号为B座1939B，双方约定：“第一条：物业委托管理租赁的界定。1.根据委托方及广东岭君置业有限公司（下简称“岭君公司”）签订的物业使用权转让合同中的第九条物业交付约定及交付标准第4款的物业交付标准，岭君公司交付的物业为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准，受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益……第三条：物业的委托管理租赁期限。自2018年8月1日起至2021年7月31日止。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益支付时间相应顺延。第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1.自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1475元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1770元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2950元。2.受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入委托方指定的银行账号……”物业使用权价款支付情况：原告分别于2018年2月4日、2月6日、3月7日向被告支付50000元、133962元、170000元，合计353962元。另查明一：2018年5月18日，岭君广场项目通过佛山市禅城区国土城建和水务局的竣工验收备案。另查明二：2018年11月3日，被告向原告交付涉案物业。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原、被告签订的《岭君广场物业使用权转让合同》约定被告将案涉物业使用权出让给原告一定期限，不改变物权的归属，原告向被告支付一定数额的价款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案系房屋租赁合同纠纷。关于《岭君广场物业使用权转让合同》的效力。该合同约定，涉案物业使用权期限自2018年2月6日起至2038年2月1日止，期限届满后使用权自动延续，原告无偿继续使用至2054年10月31日。也即双方约定的租赁期限为2018年2月6日至2054年10月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故合同约定的使用期限超出2038年2月5日的部分应属无效，使用期限未超过2038年2月5日的部分有效，依法受法律保护。原告诉请涉案转让合同超出2038年4月30日部分无效，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于上述合同无效部分的处理。如上所述，涉案转让合同期限超出2038年2月5日部分无效，则被告基于无效合同取得的财产应予返还。被告抗辩合同约定2038年2月2日以后部分为赠与原告的使用期限，合同约定的使用权价款仅针对2018年2月6日至2038年2月1日期间，故无需向原告返还相应物业使用权价款。但是，原告作为承租人就涉案物业所支付的费用系建立在可于2018年2月6日至2054年10月31日期间实际使用的基础上所支付的对价；且被告作为以营利为目的的市场经营主体，其为涉案物业提供近17年的赠送使用期限本就违背市场规律。综上，本院对被告上述抗辩不予采纳，被告应向原告返还涉案转让合同无效期限部分对应的物业使用权价款。原告主张被告返还2038年5月1日之后的物业使用权价款，经核算为159028.32元（353962元÷440个月23天×198个月）。原告诉请返还物业使用费超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的利息损失。被告占用上述款项对原告造成损失主要为资金占用期间的利息损失，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率标准计算合理有据。被告辩称原告基于《岭君广场物业委托管理租赁协议》从案外人阿卡斯公司处获取租金收益，原告并无实际损失。但是，上述租金收益与本案诉争的物业使用权价款基于不同法律关系，两者无关联，本院对上述抗辩不予采纳。综上，本院确认被告应以159028.32元为本金，按中国人民银行同期贷款利率为标准，自2018年3月7日起计付利息至实际清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告梁羽妍与被告广东岭君置业有限公司于2018年2月6日签订的《岭君广场物业使用权转让合同》中使用期限超出2038年4月30日的部分无效；二、被告广东岭君置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁羽妍返还物业使用权价款159028.32并支付利息（以159028.32元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年3月7日起计至实际清偿之日止）；三、驳回原告梁羽妍的其他诉讼请求。如被告广东岭君置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取1856元，由原告梁羽妍负担13元，被告广东岭君置业有限公司负担1843元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 杜 杰二〇一九年十一月二十六日书记员 余柔敏