大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0212民初3850号原告：谭俊峰，男，1982年10月12日出生，汉族，无职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：卢绪章，辽宁不凡律师事务所律师。被告：大连点银生物科技有限公司，住所地大连市沙河口区永平街89号29层4号。法定代表人：宋玉琢，该公司经理。委托诉讼代理人：初波，辽宁住邦律师事务所律师。被告：大连博利养老服务有限公司，住所地大连市旅顺口区长城街道大房身村畅达路597号。法定代表人：宋玉琢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：初波，辽宁住邦律师事务所律师。第三人：孙连彬，男，1974年1月16日出生，汉族，无职业，现住大连市沙河口区。原告谭俊峰与被告大连点银生物科技有限公司（以下简称点银公司）、被告大连博利养老服务有限公司（以下简称博利公司）、第三人孙连彬租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）辽0212民初81号民事判决，被告不服提起上诉，大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终7168号民事裁定，裁定撤销原判发回重审。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭俊峰及其委托诉讼代理人卢绪章，被告点银公司、博利公司的共同委托诉讼代理人初波到庭参加了诉讼，第三人孙连彬经本院合法传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告谭俊峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告点银公司、博利公司将大连市旅顺口区厂房（原二十一世纪建筑器材有限公司厂房）及3500平方米土地腾退给原告；2、判令二被告给付原告厂房及土地占有使用费（自2016年4月19日起至腾退之日止按年租金8万元计算）。事实与理由：位于大连市旅顺口区厂房（原二十一世纪建筑器材有限公司厂房）及所占用的3500平方米土地系原告从日本人小泽昭八处购买取得，并经土地所有权人旅顺口区长岭子居民委员会以承租合同形式予以确认，原告对上述房屋及土地享有使用权。2011年4月6日被告点银公司通过第三人孙连彬与原告签订《租赁合同》，约定原告将“大连市旅顺口区厂房”及占用的3500平方米土地出租给被告点银公司使用，租期60个月，自2011年4月18日起至2016年4月18日止，年租金8万元，支付方式为年付。合同签订后原告将租赁房屋及土地交付给被告使用，被告点银公司安排被告博利公司在此进行生产经营活动。2016年4月18日前的租金由第三人孙连彬替代支付完毕。合同到期后，二被告仍占用原告的房屋及土地拒不腾退。为维护原告合法权益，故向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。被告点银公司辩称，不同意原告诉讼请求，我公司已于2016年初从案涉厂房和场地内撤出，不同意腾退，也不同意支付占有使用费。理由：1.认为本案所有涉及的房屋都属于在农用地上建设的非法建筑。2.认为原告对案涉土地和相关房屋均系非法取得，依法原告无权要求二被告将案涉房屋腾退给原告，原告不是本案适格主体。3.被告早已于2016年年初从案涉的场地撤出，与本案无关。被告博利公司辩称，不同意原告的诉讼请求，我公司占用案涉的厂房和场地有合同依据。理由：1.认为本案所有涉及的房屋都属于在农用地上建设的非法建筑。2.认为原告对案涉土地和相关房屋均系非法取得，依法原告无权要求二被告将案涉房屋腾退给原告，原告不是本案适格主体。3.认为我公司对现占有的房屋有合法的依据。第三人孙连彬未出庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《租赁合同》复印件，内容与被告点银公司提交的《租赁合同》原件内容一致，故《租赁合同》能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告谭俊峰提交《房屋买卖协议》、《协议书》复印件、《长岭子村土地承租合同》及附件、两张收款收据。拟证明谭俊峰对位于大连市旅顺口区原二十一世纪建筑器材有限公司厂房及附属3500平方米土地享有使用权。二被告对《房屋买卖协议》的真实性、合法性、关联性均有异议，对《房屋买卖协议》的真实性无法确认，且认为与本案无关，在合法性上认为是无效协议。对《长岭子村土地承租合同》的真实性无法考证，认为是无效合同，所述土地与本案没有关联性。对两张收款收据真实性、合法性、关联性均有异议。认为《协议书》与本案无关，协议属于违法的、无效的合同。经审查，因本案是租赁合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，亦不是土地承包合同纠纷，房屋买卖协议、长岭子村土地承租合同的效力不是本案的审理范畴，该两份材料的合法性本案不予评判。但《房屋买卖协议》《长岭子村土地承租合同》及附件、两张收款收据上有合同当事人的签名或鉴章，被告虽不认可但不能提供证据予以否定其真实性，本院对《房屋买卖协议》、《长岭子村土地承租合同》及附件、两张收款收据的真实性予以确认。2、原告谭俊峰提交照片一张。照片上建筑物为二屋，每层各有一门一窗，拟证明被告博利公司现占用案涉厂房及土地的事实。被告点银公司对该证据不发表质证意见，被告博利公司对照片无异议，认可所涉房屋和场地现由其占用。本院对照片的真实性、关联性予以确认。3、被告博利公司提交两张请款单。拟证明案外人美铭园林绿化工程（大连）有限公司（以下简称美铭园林公司）与案外人大连市旅顺口区民委员会达成协议，大房身村委会答应将案涉土地房屋交给美铭园林公司使用，美铭园林公司为此向大房身村委会交款16万元。原告谭俊峰对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，是否真实支付无法确认，没有与村委会之间的协议，仅是请款单与本案没有关联性。被告点银公司同意被告博利公司的证明意见。经审查，请款单表明美铭园林公司总经理是本案第三人孙连彬，请款事项一栏仅记载“土地承包金、地上物补偿费”，未明确土地及地上物状况，本院认为请款单与本案不具有关联性，对请款单本院不予确认。4、被告博利公司提交旅顺工程建造工程付款单一份、费用清单两张及增值税发票十张。拟证明2015年8月该公司在案涉场地经当时大房身村主任王荣春同意搭建轻钢厂房一处，支付工程款52140元。原告谭俊峰对该组证明材料真实性不提异议，但认为大房身村委会无权批准他人在其租赁的土地上搭建厂房。被告点银公司同意被告博利公司的证明意见。本院认为，该组证明材料不能证明被告博利公司搭建轻钢厂房是经大房身村委会同意的，拟证事项不成立，该组证明材料本院不予确认。5、被告博利公司提交租赁协议一份。拟证明美铭园林公司将案涉厂房和土地出租给该公司，约定期限自2016年5月8日至2023年5月7日止。原告谭俊峰对该证据真实性无异议，但认为该协议违法。被告点银公司同意被告博利公司的证明意见。因被告博利公司之前提交的两张请款单不能证明美铭园林公司对案涉房屋和土地享有使用权，因此本院对该份租赁协议不予确认。6、第三人出具情况说明一份。拟证明2015年发现原告没有案涉租赁物所有手续，不是该房屋的所有人。原告对此不予认可。因本案是租赁合同纠纷，租赁物取得的合法性本案不予评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月24日原告谭俊峰与案外人小泽昭八签订《房屋买卖合同》，小泽昭八将其大房身二十一世纪建筑器材有限公司厂房，建筑面积700平方米，占地面积3000平方米，及其他所有地上物，作价人民币115万元卖给原告。原告购买的700平方米厂房包括一处三层砖混办公楼、一处一层砖混车间、一处一层砖混门岗。之后，在砖混车间对面空地上原告又修建一处一层砖混仓库和一处二屋砖混门岗。2011年4月6日，原告谭俊峰与点银企业管理服务（大连）有限公司（2016年4月26日更名为大连点银生物科技有限公司即被告点银公司）签订《租赁合同》，约定原告谭俊峰将大连旅顺长城街道大房身村厂房出租给被告大连点银公司，出租面积共1000平方米，租期自2011年4月18日起至2016年4月18日止，年租金8万元。合同尾部有谭俊峰和第三人孙连彬签名，并加盖点银企业管理服务（大连）有限公司印章。合同签订后，原告将厂房交给被告点银公司使用，点银公司亦按合同约定支付租金。租赁合同期满，被告点银公司未向原告交还厂房。2016年9月22日原告谭俊峰与案外人大连市旅顺口区长城街道长岭子居民委员会签订《长岭子村土地承租合同》，原告承租案涉厂房所在区域3500平方米的土地。原告已向大连市旅顺口区长城街道长岭子居民委员会交纳了2009年4月至2017年9月的土地租金。庭审中，原告明确了租赁合同约定的大连市旅顺口区厂房，即出租面积1000平方米厂房，包括三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二屋砖混门岗各一处。被告点银公司辩称合同约定的1000平方米厂房没有实际履行，其承租的是一栋约350平方米的厂房，根据原告谭俊峰提交的《长岭子村土地承租合同》附件场地平面图，被告点银公司确认其实际承租的厂房是一层砖混车间，并且点银公司辩称2016年4月18日合同期满前其已从承租的厂房撤出，在其承租厂房期间即2015年8月，被告博利公司在一层砖混车间斜对面场地上搭建轻钢厂房一处。被告博利公司辩称该公司占用的只是点银公司认可承租的砖混车间，还有两层砖混门岗，以及该公司搭建的轻钢厂房，不认可占用其他房屋。另查，根据国家企业信用信息公示系统登记信息，第三人孙连彬是被告点银公司股东，任公司监事；被告博利公司原名大连博美门窗有限公司，2018年3月16日更为现名，2018年3月16日之前，第三人孙连彬是该公司投资人，任该公司执行董事兼总经理、公司法定代表人。根据旅政发【1998】86号《关于长岭子村民委员会与大房身村民委员会合并撤销大房身村民委员会的批复》文件，大连市旅顺口区人民政府于1998年6月11日批复区民政局，同意长岭子村民委员会与大房身村民委员会合并，定名为长岭子村民委员会，并撤销大房身村民委员会。本院认为，原告与被告点银公司签订的《租赁合同》为无效合同。原告谭俊峰与案外人小泽昭八签订《房屋买卖合同》后，原告在大房身二十一世纪建筑器材有限公司砖混车间对面空地上又修建了一处一层砖混仓库和一处二屋砖混门岗，表明原告占有了大房身二十一世纪建筑器材有限公司的厂房及土地。原告以其占有的厂房与被告点银公司签订《租赁合同》，但原告不能提交证据证明大房身二十一世纪建筑器材有限公司厂房已依法取得建设工程规划许可证，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故原告与被告点银公司签订的《租赁合同》为无效合同。租赁合同履行后，无论合同是否有效，承租人都负有将租赁物返还出租人的责任。本案被告点银公司承租原告厂房和土地，撤出厂房时未将厂房和土地交还原告，而是将一部分交给博利公司占用，此应视为点银公司改变房屋的占有方式，对于博利公司占用厂房给原告造成的损失，点银公司应予以赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，根据该条规定，原告要求被告点银公司自2016年4月19日起按租赁合同年租金8万元的标准支付厂房和土地占有使用费，本院予以支持。原告要求被告博利公司按年租金8万元的标准承担占有使用费没有法律依据，本院不予支持。合同签订后，原告向被告点银公司交付厂房，点银公司每年支付租金至合同期满，故点银公司抗辩实际只承租一层砖混车间的意见与其实际交付租金情况不符。点银公司足额支付租金的行为足以认定原告已向其交付了约定的1000平方米厂房，即点银公司实际承租了三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二层砖混门岗。博利公司认可其只占用点银公司实际承租的一部分。本院确认点银公司承租的1000平方米厂房现由点银公司与博利公司共同占用。博利公司提交的美铭园林公司请款单及其与美铭园林公司签订的租赁协议，不能证明其占用案涉厂房系合法，故原告要求二被告腾倒厂房及土地，本院应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告大连点银生物科技有限公司和被告大连博利养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内将位于大连市旅顺口区厂房（原二十一世纪建筑器材有限公司厂房），包括三层砖混办公楼、一层砖混车间、一层砖混门岗、一层砖混仓库、二层砖混门岗各一处，以及厂房所占用的3500平方米土地腾退给原告谭俊峰；二、被告大连点银生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内以年租金8万元标准向原告谭俊峰支付自2016年4月19日起至被告大连博利养老服务有限公司实际腾退厂房之日止的占有使用费；三、驳回原告谭俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由被告大连点银生物科技有限公司、被告大连博利养老服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  吴广志人民陪审员  孙淑玲人民陪审员  赵永利二〇一九年十一月二十五日书 记 员  王玉笛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。