江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初662号原告：南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司，统一社会信用代码91320115721799772L，住所地南京市江宁区淳化街道集镇。法定代表人：刘剑锋，执行董事。委托诉讼代理人：陈喜刚，江苏天豪律师事务所律师。被告：南京市江宁区六六龙虾馆，统一社会信用代码92320115MA1WBW54X5，住所地南京市江宁区淳化街道东月桥路79号。经营者：翟德明，男，1973年12月3日生，汉族。委托诉讼代理人：王志红，1974年7月2日生。被告：张海浪，男，1969年10月4日生，汉族。被告：张梅霞，女，1975年10月9日生，汉族。上述两被告共同委托诉讼代理人：王庆福，江苏苏浩律师事务所律师。被告：南京海业建设工程有限公司，统一社会信用代码91320115748243643F，住所地南京市江宁区秣陵镇古旺村。法定代表人：李海，总经理。原告南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司（以下简称“开发公司”）与被告南京市江宁区六六龙虾馆（以下简称“六六龙虾馆”）、张海浪、张梅霞、南京海业建设工程有限公司（以下简称“海业公司”）返还原物纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告开发公司的委托诉讼代理人陈喜刚，被告六六龙虾馆的委托诉讼代理人王志红，被告张海浪、张梅霞及其共同委托诉讼代理人王庆福到庭参加诉讼。被告海业公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发公司向本院提出诉讼请求：要求各被告将位于南京市江宁区淳化街道东月桥路79号门面房（上下两层，面积为112.8平方米，现门头挂牌为“六六龙虾馆”，以下简称“案涉房屋”）腾空并返还给其。事实和理由：其于2011年12月取得案涉房屋所在土地的使用权证书，于2012年6月取得上述土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并于同年8月取得建筑工程施工许可证。案涉房屋系其所有的房屋，但各被告一直占有或使用至今，现要求返还。被告六六龙虾馆辩称：案涉房屋系其向张海浪租赁用来经营餐饮业务，其不同意返还。被告张海浪、张梅霞辩称：原告虽然持有案涉房屋的土地使用权证、规划许可证和施工许可证，但并不能证明其对案涉房屋享有相关权利，案涉房屋系其从海业公司手中购买，且其已经使用了五年，构成善意取得，其无需返还房屋。被告海业公司未应诉。本院经审理认定事实如下：2008年11月15日，案外人南京大众建材有限公司（甲方，以下简称“大众公司”）与被告海业公司（乙方）签订工程付款协议书1份，内容为：甲乙双方经友好磋商，就乙方承建甲方的江宁街道铜井集镇步行街项目3-4号楼工程余款达成如下协议：1、甲方尚欠乙方的工程余款全部拿淳化东方花园门面房（包含案涉房屋）冲抵；2、冲抵的门面房每平方米的冲抵价格一次性敲定为5500元，冲抵的门面房于2009年5月30日前钥匙交付给乙方。该房系国有土地使用权，土地证和房产证齐全，甲方承诺于2009年12月30日前办好两证，乙方协助甲方办理两证，办证费用由乙方自理（根据国家规定乙方该付的购房费用），2009年12月30日后超期两证办不下来，超出时间按余款年息10%支付给乙方；3、用剩余工程款冲抵门面房具体位置为2-7-13/2-A-2-D轴，楼上下共六套，按实际面积减去工程余款多退少补。4、本协议双方盖章后生效。备注：若以上条款与国家法律相抵触，以本协议为准。双方在协议落款处加盖了各自的公章。另查明，淳化东方花园系2007年1月由淳化街道合作，由大众公司投资建设的农民集中居住区项目，当时的土地性质为集体土地。2011年12月，由原告开发公司取得了上述合同所涉项目的城镇项目住宅用地土地证，土地性质变更为国有用地。2012年6月，开发公司取得了建设工程规划许可证，同年8月，开发公司取得了建筑工程施工许可证，建设方为开发公司。大众公司与海业公司约定的门面房一直未交付给海业公司。大众公司于2013年7月31日向本院提起诉讼，要求确认其与海业公司签订的工程付款协议书无效，本院于2014年1月26日作出（2013）江宁江民初字第637号民事判决书，判决驳回大众公司的诉讼请求。大众公司就该案向南京市中级人民法院提起上诉后撤回上诉。2014年6月12日，大众公司又向本院提起诉讼要求解除上述合同。本院于2014年9月13日作出（2014）江宁商初字第460号民事判决书，判决南京大众建材有限公司与被告南京海业建设工程有限公司2008年11月15日签订的工程付款协议书于判决发生法律效力之日起解除。海业公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，后经二审维持原判。2014年5月20日，海业公司（甲方）与张海浪、张梅霞（乙方）及案外人李俊、刘为霞（丙方，代理人、见证人）就案涉房屋订立《房地产买卖合同》，约定：“甲方自愿将位于南京市江宁区门面房建筑面积108㎡有产权证的房屋出售给乙方。甲方保证此房屋权属清晰，无纠纷或被查封，并获得共有人或承租人及开发商的书面同意，如因此造成乙方损失由甲方承担……该房屋的成交价为人民币壹佰贰拾捌万元整……”。上述合同订立后，张海浪、张梅霞实际取得了案涉房屋。2014年12月1日，张海浪（甲方）与翟德明（乙方）订立了《门面房租赁协议》，约定：“……甲方将江宁区淳化街道东月桥路79号门面房108平方米，上下两层租给乙方使用，达成如下协议：1、甲方将淳化街道79号门面房租给乙方使用，租期五年，即从2014年12月1日至2019年12月1日……”。后翟德明受领案涉房屋后，以该房为地址登记注册了“南京市江宁区六六龙虾馆”（个体工商户），并经营至今。2019年1月，原告开发公司向本院提起诉讼。审理中，被告张海浪、张梅霞向本院提交了4张收条（合计金额为630000元）、其经李俊、刘为霞居间购买其他房屋的合同和收条，以证明其取得案涉房屋是善意的。但开发公司坚持称张海浪、张梅霞在取得案涉房屋时存在明显的过错和恶意，并不能适用善意取得制度。因被告海业公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。逾期，海业公司未到庭参加诉讼。上述事实，有（2013）江宁江民初字第637号民事判决书、（2014）江宁商初字第460号民事判决书、（2014）宁民终字第5013号民事判决书、《房地产买卖合同》、《门面房租赁协议》、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。原告开发公司取得了案涉房屋的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证以及土地使用权证书，可以证明其系案涉房屋的所有权人。海业公司与张海浪、张梅霞订立的房屋买卖合同中明确约定：案涉房屋有产权证，并保证此房屋权属清晰，无纠纷或被查封。但买受人在购买案涉房屋的过程中并未对此房的产权情况尽到注意义务就直接与海业公司订立买卖合同并履行，且张海浪、张梅霞所提交的付款凭证也与合同约定的价款不符。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，张海浪、张梅霞即使已实际占用使用案涉房屋多年，但一直未办理登记。综上，张海浪、张梅霞取得案涉房屋不符合善意取得的要件，二人对案涉房屋并不享有相关权利。海业公司出售案涉房屋构成无权处分，张海浪、张梅霞在取得案涉房屋后又出租给翟德明经营南京市江宁区六六龙虾馆，构成无权占有。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。各被告处分并占有使用案涉房屋的行为侵犯了开发公司的所有权，各被告应当将案涉房屋归还给原告。综上，对于开发公司的主张，本院予以支持。海业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告南京市江宁区六六龙虾馆、张海浪、张梅霞、南京海业建设工程有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区淳化街道东月桥路79号门面房（门头招牌为“六六龙虾馆”的上下两层）腾空并返还给原告南京市江宁区淳化村镇建设综合开发有限公司。案件受理费80元，由被告张海浪、张梅霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 波人民陪审员  郭礼英人民陪审员  李照智二〇一九年十一月十六日书 记 员  李媛媛