吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2019）吉03民初318号原告（案外人）：张文良，男，1973年4月8日出生，汉族，住吉林省榆树市。委托诉讼代理人：陶传彬，吉林自主军创律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨秀婷，吉林自主军创律师事务所律师。被告（申请执行人）：华能吉林发电有限公司四平风电厂。法定代表人：张建刚。委托诉讼代理人：丁云品，吉林龙乾律师事务所律师。被告（被执行人）：张金凯，男，1967年6月12日出生，汉族，住吉林省公主岭市。第三人（被执行人）：吉林省恒辉集团有限公司。法定代表人：张金凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：岳志民，该公司职员。第三人（被执行人）：吉林省恒辉建筑工程有限公司。法定代表人：邢家成，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘庆林，该公司副经理。原告张文良与被告华能吉林发电有限公司四平风电厂（以下简称华能公司）、张金凯、第三人吉林省恒辉集团有限公司（以下简称恒辉集团公司）、吉林省恒辉建筑工程有限公司（以下简称恒辉建筑公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张文良及其委托诉讼代理人陶传彬、杨秀婷，被告华能公司的委托诉讼代理人丁云品，被告张金凯，第三人恒辉集团公司的委托诉讼代理人岳志民，第三人恒辉建筑公司的委托诉讼代理人刘庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文良向本院提出诉讼请求：1.确认张文良是位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第XXXX号、面积1684.93平方米房屋的实际所有权人；2.终止对位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第XXXX号、面积1684.93平方米房屋的强制执行。事实和理由：一、张金凯是恒辉集团公司的实际控制人和法定代表人，登记在张金凯及卢芳芳名下的恒辉地下商场的房屋，实际所有权人为恒辉集团公司。2012年1月6日，张文良承租恒辉地下商场，租期5年，约定头两年租金共计50万元，第三年、第四年、第五年租金30万元。2013年3月10日，双方签订了《恒辉地下商场租赁（买卖）补充协议》，约定张文良可以在2013年7月10日前以1100万元整体购买约3300平方米的恒辉地下商场，包括有证面积、楼前停车场、地下无证面积，并在该协议中约定了购房款的支付方式。2013年6月27日，张文良与恒辉集团公司、卢芳芳、张金凯签订了《恒辉地下商场买卖合同》，将补充协议的恒辉地下商场买卖约定落到了实处，张文良按约定支付了全部购房款，恒辉地下商场房屋在买卖协议签订当日交付给了张文良。（2019）吉03执恢字3号执行裁定书查封的产权证号为公主岭市房权证公字第XXXX号房屋是上述房屋买卖合同交易的部分房屋。二、因案涉房屋存在抵押权，所以没有按买卖合同的约定将房屋更名到张文良名下。为解除房屋抵押，张文良向张金凯借款，张金凯支付了协议约定的70万元更名过户费用，又向张文良出借了170万元。此后，张文良又多次找恒辉集团公司、卢芳芳、张金凯，要求办理更名手续，但他们一直推脱办理更名。三、张金凯对双方签订房屋买卖合同、张文良支付了全部购房款、交付了房屋的事实没有异议，对上述借款事实也没有异议。张金凯也承认张文良在解除抵押前曾找过他，和他商量办理房屋过户的事情。双方的合同已经完全履行。张金凯支付的240万元是另外产生的法律关系。双方租赁关系已经终结，转变为买卖合同关系。四、张金凯是在执行过程中加入的，并不是真正意义上的被执行人。张文良是案涉房屋的所有权人，张金凯用案涉房屋提供担保，将房屋产权证书提供给华能公司，属于无权处分。综上，张文良在房屋查封前已经交付了全部购房款，并且一直实际占有、经营和使用恒辉地下商场，张文良是恒辉地下商场房屋的实际所有人，应终止对案涉房屋的执行。华能公司辩称，一、在人民法院查封之前，张文良与张金凯、恒辉集团公司、恒辉建筑公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。根据张金凯在执行异议听证程序时所述（详见开庭笔录的记载），双方已经没有再继续履行该协议的合意，是否还继续进行不动产方面的交易，截至目前，仍需另行协商。因此，《恒辉地下商场买卖合同》也仅是停留在纸面上，双方不存在有效的买卖合同。二、在人民法院查封前，张文良未合法占有该不动产。合法占有必须是基于所有权而形成的，对基于所有权之外其他法律关系对案涉房屋的占有，不是合法占有。根据张文良、张金凯在听证时所述，张文良仍需向张金凯支付租金，其占有房屋是基于租赁关系而形成的占有，不是合法占有。三、张文良未支付全部价款。根据张金凯在执行异议听证程序时所述，张文良未向其支付全部的购房款，且张文良并未提供任何证据可以证明其已经缴纳了全部购房款，其在诉状中谈及交纳款项及反复挪借的行为缺乏证据支持。四、因张文良自身原因导致未能过户。双方合同形成时，案涉房屋存在抵押登记，张文良是知道房屋存在抵押的。张文良与张金凯在未征得抵押权人银行同意的情况下，无权处分案涉房屋，张文良是因其自身原因而未取得案涉房屋所有权登记。《恒辉地下商场买卖合同》形成时，案涉房屋存在抵押登记，该抵押登记解除已经超过两年，两年时间张文良未积极主张办理权属登记，因此是因张文良自身原因而未取得案涉房屋所有权登记。此外，追加张金凯成为被执行人是符合法律规定的。张金凯辩称，张文良承租了其名下的恒辉地下商场，在租赁期间，张金凯想要卖掉该商场，张文良想要购买，双方达成合意。张金凯答应帮张文良办理贷款，张文良没有交够钱，张金凯给张文良拿回245万元，有银行流水为证。如果张文良归还借给其的欠款，买卖还继续生效。张金凯与张文良之间的事情还没有处理完，双方处理完毕后，张金凯就把华能公司的钱还上。张金凯与张文良签的合同是属实的，对商场面积有异议，回去商量。恒辉集团公司述称，我认为再应该算算账，双方都承认了，我们需要进一步算账，原来签订的面积和实际使用面积也不相符，也需要核算，双方会计都找在一起对账。与张金凯意见一致。恒辉建筑公司述称，与张金凯意见一致，双方应当进一步算账。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。张文良向本院提交了如下证据：一、公主岭市房屋测绘部门房屋测绘数据，张文良与张金凯共同测得的房屋面积数据照片、建筑设计图及竣工图复印件，证明：张文良现在实际占有经营的房屋，包括案涉房屋面积有证及无证面积总计3300平方米。该证据与本案焦点有必然联系，能证明买卖合同是否已经全面履行完毕，合同内面积有差异。张金凯质证认为，该图纸不是实际施工用的图纸，房产局测的不够准确，应该从外墙皮开始测。不办理房照不代表没有，应需重新核算房屋的实际面积。华能公司质证认为，该组证据与本案无关，张文良与张金凯在价款、面积方面均有分歧，证明他们双方买卖合同有问题。恒辉集团公司质证认为，同意华能公司的意见。恒辉建筑公司质证认为，面积与产权归属之间没有联系，张文良所述建筑面积不准确，图纸不是恒辉建筑公司提供的，不是实际施工的图纸。二、2011年11月1日房屋租赁合同复印件，2013年3月10日《恒辉地下商场租赁（买卖）补充协议》及2013年6月27日《恒辉地下商场买卖合同》，证明：张文良与恒辉集团公司、卢芳芳、张金凯之间达成买卖协议，约定张文良以1100万元对价购买了位于公主岭市河南大街朝阳委原潮州酒楼地下商场3300平方米的房屋，楼前停车场及无证面积包括在整体售价内，购房款已经在2013年6月27日全部付清。案涉房屋已经卖给了张文良，房屋买卖协议签订在法院执行查封前，并已经履行完毕，不存在房屋租金。张金凯质证认为，租赁合同是最初的合同，前两年租金是25万元，后来租金涨了，张文良就买了案涉房屋。对租赁补充合同、买卖合同均无异议。华能公司质证认为，2011年的房屋租赁合同为复印件，形式要件不合法。张文良与恒辉集团公司之间签订的租赁协议与本案无关，不能对抗人民法院的强制执行，至于他们双方争论的租金数额的多少与本案无关。合同主体具有相对性，该组证据与本案张金凯无关。租赁补充合同、买卖合同的主体是恒辉集团公司和张文良，张金凯签字是作为法定代表人，本案查封的是张金凯名下的房屋，不是恒辉集团公司的。恒辉集团公司与张金凯的质证意见一致。恒辉建筑公司质证认为，同意张金凯质证意见，从协议上看是张文良和恒辉集团公司签订的，张文良不应当诉讼恒辉建筑公司。补充协议上的签名是刘庆林本人签的，现在刘庆林是代表恒辉建筑公司，该组证据与恒辉建筑公司无关系。三、收据及付款凭证、银行流水原件，以及双方对账时张金凯提供的五份收据复印件。证明：张文良已经实际支付了1100万元，该款均是通过银行转账支付到王珊珊个人账户，由张金凯关联公司及王珊珊个人出具的收据。张金凯质证认为，确实是为了买房子付的款项，转账都是对的。如果不是重复的，这些收据都是真实的。华能公司质证认为，与本案无关，即使买卖合同成立，买卖合同主体也没有吉林省佳昀房地产开发有限公司（以下简称佳昀公司）。2013年6月27日张文良与卢芳芳签订的合同，与本案张金凯名下的房屋不发生关系。恒辉集团公司质证认为，对真实性无异议。恒辉建筑公司质证认为，该组证据与其公司无关。四、（2018）吉03执异81号执行裁定书，证明：张金凯是在执行过程中加入的，不是执行案件的当事人，也证明了张金凯与佳昀公司有关联关系，张金凯、恒辉集团公司、佳昀公司利益混同，故张文良提供的收据中出现佳昀公司印章是合理的。张金凯质证认为，佳昀公司是恒辉集团公司的下属公司。华能公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，依法将恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司追加为被执行人。佳昀公司收款问题不能局限于张金凯的陈述。恒辉集团公司质证认为，同意张金凯的质证意见。恒辉建筑公司质证认为，佳昀公司与恒辉建筑公司没有关系，不发表质证意见。五、张金凯、卢芳芳在签订房屋买卖合同时提供的17225号及00055412号原房产证复印件，卢芳芳名下房屋《查档证明》原件，证明：案涉房屋是《恒辉地下商场买卖合同》的标的物，因房屋有抵押没有更名过户。张金凯质证认为，抵押权已经解除了，2016或者2017年就已经解除。华能公司质证认为，该组证据与本案无关，第10741号、第10740号以及卢芳芳个人所有0055412号房屋与本案无关，2013年6月27日，张文良与恒辉集团公司、卢芳芳签订的买卖合同，没有明确房权证号，房屋区分所有权不具体，案涉房屋在2016年始终都是张金凯名下，张文良所述不真实。2013年房屋存在抵押给银行的情况，抵押物在抵押实际没有经过抵押权人的同意签订的合同是无效的。恒辉集团公司质证认为，好像是2016年，同意华能公司的质证意见。恒辉建筑公司质证认为，本公司没有参与，产权与本公司没有关系，张文良对恒辉建筑公司提出的诉讼错误。六、2013年以来的取暖费、物业费、水费、电费等收据，以及营业执照等证据，证明：张文良一直实际占有使用案涉房屋，由于票据很多，执行听证已经提供过，故本次不再举证。华能公司质证认为，张文良的占有是基于租赁关系的占有，不是基于物的使用权占有。根据2013年6月27日双方签订的不完整的买卖合同第四条第一项，双方没有在2013年8月10日之前办理完产权，不能以占有时间的长短得到物权。双方对所谓的买卖合同不持异议，那就应当按照双方合同的第四条第二项未能按约定办理产权来承担相应后果，所以张文良所举的证据不足以排除继续执行。张金凯、恒辉集团公司、恒辉建筑公司均无异议。七、（2019）吉03执异54号执行裁定书及庭审笔录，证明：张文良提起诉讼的法律基础，张金凯在庭审中确认双方房屋买卖关系成立，其已经收到购房款以及张文良向张金凯借钱的事实。张金凯质证认为，确实收张文良的购房款，对200万元数额有异议，需要对账。其余的900万元不存在异议。华能公司质证认为，对该裁定书真实性、合法性无异议，对证明问题有异议。双方至今还停留在对账阶段，其所谓的买卖未成立，张金凯与张文良之间的买卖关系已经转变为债权债务的关系。不动产的买卖必须以更名为前提。恒辉集团公司与华能公司质证意见一致。恒辉建筑公司质证认为，与其公司无关。八、（2009）公民二初字第105号民事调解书、2009年5月6日房屋买卖协议书，证明：张金凯所述的房屋面积争议不存在，该1044.37平方米房屋已经包含在房屋买卖合同内，该房屋面积加上卢芳芳及案涉房屋的面积，总面积为3200多平方米。张金凯质证认为，具体内容其想不起了。这个产权不是张金凯的，没有明确是有证、无证，双方现在还有问题，同张文良庭后商量，确定怎么办。华能公司质证认为，该材料是复印件，形式要件不合法，且与本案无关，不能作为证据来使用。张文良始终在坚持3300多平方米，应当提供分别与其他人签订的房屋买卖合同、向他人打款的凭证、明细账目等。恒辉集团公司质证认为，同意张金凯质证意见。恒辉建筑公司质证认为，与恒辉建筑公司无关。九、（2019）吉0381民初2660号民事判决书，证明：该判决已经生效，双方均未上诉。张文良与恒辉集团公司、张金凯、吴芳芳房屋买卖合同有效，并得到实际履行，张文良实际支付1100万元购房款，案涉房屋已经实际交付给了张文良，未更名过户的原因是房屋存在抵押权，也证明张金凯及卢芳芳、恒辉集团公司所述的房屋面积多出1100平方米左右事实不存在，张文良在缴纳房款后的245万元属于向张金凯的借款。华能公司质证认为，对该证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，案涉房屋被查封时间是2019年1月23日，张文良提出案外执行异议第一次开庭是2019年7月12日，该证据所显示的立案时间是7月29日，在本案未审理完毕，张文良又到另一个法院打买卖合同之诉，违反法律规定，是基于转移所有权的为目的，该判决不能排除执行。另，该判决将张金凯列为第三人，而不是被告，该判决未涉及案涉房屋，判决里面是1017931号和卢芳芳产权0055412号。张文良在本案庭审时候陈述过已经支付全部的购房款项，与该判决体现还有200多万未支付不符。该判决在案涉房屋查封后才取得，不能作为定案依据。张文良在案涉房屋解除抵押后的两年里仍未办理过户手续，其应当承担责任。恒辉集团公司质证认为，当场没判，后接到判决才知道，对该份判决有异议，因为本案未审结，在该案开庭时提出过异议。恒辉建筑公司质证认为，在接到该判决后才知道，当时没有判决。十、（2019）吉03执恢3号之三执行裁定书及通知书，证明：张金凯已确认245万元属于债权，并非属于房款。张文良已经支付全部购房款，法院通知张文良将245万元支付到尾号0076号建行账户。华能公司质证认为，对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，不能证明张文良支付了全部购房款，且华能公司先申请查封了案涉房屋。恒辉集团公司质证认为，不理解该判决及裁定书，本案还未审结。恒辉建筑公司质证认为，收到裁定后才知道，不能理解。十一、电子银行回单两份及借记卡账户历史明细清单（名字陶传彬），证明：张文良在收到执行裁定书后，转款245万元，已经将全部借款还清。华能公司质证认为，转款凭证的附言部分是可以随便写的，是张文良自己写的，这是有目的的，为了此目的而形成的该份证据。即使都交付了，张文良未积极主张过户，不能排除强制执行。恒辉集团公司质证认为，具体什么情况不知道，只知道钱款确实是汇了。恒辉建筑公司质证认为，上次在公主岭开庭焦点就是该笔款项，后期在流水账上找到了。十二、王珊珊银行流水及王**银行转账凭证，证明：张文良已经按照合同约定支付了全部购房款。2019年5月份，张文良向本院起诉要求判定被告恒辉集团公司、卢芳芳、张金凯配合办理更名过户，本院裁定驳回后，张文良就张金凯卖的其他房屋在公主岭法院提起诉讼，在诉讼过程中调取了2013年7月2日转款凭证，张文良、恒辉集团公司、张金凯及卢芳芳之间的房屋买卖已经完成，全部购房款支付完毕，也已经对账完毕。在此情况下恒辉集团公司及张金凯、卢芳芳才提供了其银行账户流水，该流水是第三人不得不提供的。因为王珊珊是恒辉集团公司的会计，是按照张金凯要求向此账户支付的，王**是购买案涉房屋的合伙人。华能公司质证认为，对该证据形式要件、证明问题不认可，此证据均是王**和王珊珊之间发生的，与本案无关。2013年6月份有一笔200万元是购买佳昀公司的房屋，王珊珊是经手人，能证明是佳昀公司的经办人，与本案无关。恒辉集团公司无意见。恒辉建筑公司质证认为，公司认定此款项已经给他了，包括这笔钱款。华能公司向本院提交了如下证据：一、（2016）吉03民初94号民事判决书及法律文书生效证明，证明：华能公司依该生效判决书申请强制执行，被执行人为佳昀公司。二、执行和解书一份，证明：2018年5月16日，恒辉集团公司及张金凯作为担保人，与华能公司就执行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定义务的过程中达成的书面执行和解协议，该协议中约定，恒辉集团公司及张金凯在佳昀公司不履行该协议约定的支付义务的情况下，二担保人均自愿接受执行法院的强制执行，并对该金钱给付义务承担无限连带清偿责任。三、承诺函一份，证明：2018年11月9日，恒辉建筑公司向四平市中级法院作出书面承诺，其承诺以公司资产自愿代被执行人佳昀公司履行四平市中级法院（2016）吉03民初94号民事判决书确定的债务。四、一份《追加被执行人申请书》、一份（2018）吉03执异81号执行裁定书，证明：华能公司依法追加恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司为（2016）吉03民初94号民事判决书执行案中的被执行人。五、（2019）吉03执恢3号执行裁定书一份，证明：因恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司均未履行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定的义务，经华能公司申请，依法查封了案涉房屋。六、张文良所提执行异议申请书及四平市中级法院（2019）吉03执异54号执行裁定书，证明：张文良对（2019）吉03执恢3号执行裁定书不服，提出执行异议，经本院听证庭审后，认定其异议请求不成立，依法裁定驳回了其异议请求，然后导致本案异议之诉的产生。七、张金凯个人住房信息查询证明一份，证明：案涉房屋截止到2016年10月21日，已无抵押、无查封，张文良未能积极办理权属登记，是因其自身原因而未取得案涉房屋所有权登记。张文良对华能公司提交的证据质证，其认为被执行人不是张金凯和恒辉集团公司，他们是因履行担保关系而被追加被执行人，应适用担保法律规定审查执行异议是否成立，也应适用合同法相关规定。被执行人所执行的财产是担保财产的性质，在财产存在先权益的情况下担保不发生效益，不应该对有权利争议的担保财产继续执行。追加张金凯为被执行人符合法律规定，却遗漏了原被执行人。张文良多次找张金凯等人要求更名过户，是因他们隐瞒了已解除抵押的事实，才没有办理过户。张金凯、恒辉集团公司、恒辉建筑公司均无异议。本院经申请依法调取了如下证据：王珊珊尾号9415中国农业银行2012年10月1日到2013年8月10日银行流水及部分取款业务凭证。张文良质证认为，对上述证据无异议，真实有效，证明张文良缴纳了全部购房款。王珊珊是恒辉集团公司、恒辉建筑公司、佳昀公司等相关公司的出纳，按照张金凯要求汇入王珊珊账户。华能公司质证认为，对调取证据真实性无异议，对证明问题有异议。才970万元，不是1100万元。法院调取的银行转账发生在王**和王珊珊之间，他们之间的交易不能以凑数的方式用到本案，王珊珊是佳昀公司的会计，王**打给王珊珊的款项是交给佳昀公司的，没有标注清楚是什么钱，不能进行推理。所以该证据不能作为本案的定案依据。恒辉集团公司无意见。恒辉建筑公司质证认为，钱款当时在公主岭法庭已经认定是给购房款，差的200万元是支付了，与恒辉建筑公司无关。张金凯、恒辉集团公司及恒辉建筑公司未提交证据。经审理查明：华能公司与佳昀公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月26日作出（2016）吉03民初94号民事判决书，判决：一、解除华能公司、佳昀公司于2009年12月2日签订的房屋买卖协议及补签的两份商品房买卖合同；二、佳昀公司于判决生效后时日内向华能公司返还购房款5559520元、支付利息2406160.26元以及后续的利息，并赔偿装修款2669203.41元；三、佳昀公司于判决生效后十日内向华能公司给付赔偿金5309540元…。判决生效后，该案进入执行程序。2018年5月16日，恒辉集团公司及张金凯作为担保人与华能公司就执行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定义务达成的书面执行和解协议，恒辉集团公司及张金凯做出承诺，即：在佳昀公司不履行此和解协议约定的支付义务，二担保人均自愿接受执行法院的强制执行，并对该金钱给付义务承担无限连带清偿责任。2018年11月9日，恒辉建筑公司向本院作出书面承诺，其承诺以公司资产自愿代佳昀公司履行本院（2016）吉03民初94号民事判决书确定的义务。后因恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司均未履行（2016）吉03民初94号民事判决书所确定的义务，华能公司2018年12月3日申请追加恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司为被执行人，本院于2018年12月17日作出（2018）吉03执异81号裁定书，裁定追加恒辉集团公司、张金凯及恒辉建筑公司为被执行人。后经华能公司申请，本院于2019年1月23日作出（2019）吉03执恢3号执行裁定书，裁定查封了张金凯名下位于公主岭市河南街朝阳委、产权证号为公主岭市房权证公字第XXXX号、面积1684.93平方米房屋（案涉房屋）。案外人张文良对（2019）吉03执恢3号执行裁定书不服，2019年5月14日提出书面异议，2019年5月28日，本院作出（2019）吉03执异54号民事裁定，驳回案外人张文良的异议请求。张文良不服，提起执行异议之诉。另查明，2011年11月1日，恒辉集团公司与张文良签订《恒辉地下商场租赁协议》，2013年3月10日恒辉集团公司与张文良签订《恒辉地下商场租赁（买卖）补充协议》。2013年6月27日恒辉集团公司、卢芳芳与张文良签订《恒辉地下商场买卖合同》，约定张文良以1100万元对价购买位于公主岭市河南大街朝阳委，原潮州酒楼地下商场3300平方米的房屋，楼前停车场及无证面积包括在整体售价内，购房款于2013年6月27日全部付清。《恒辉地下商场买卖合同》第四条第一项约定：甲方负责在2013年8月10日前办理好房屋产权交易手续。第四条第二项约定：如甲方不能按时办理好产权交易手续，甲方付给乙方本金和损失总计1500万人民币。经恒辉集团公司、张金凯与张文良对账，恒辉集团公司、张金凯于2014年陆续向张文良退还了240万元，2016年退还了5万元，合计退还给张文良245万元（张文良主张该款系借款）。又查明，2008年12月3日，张金凯与吉林公主岭农村合作银行苇子沟支行签订《抵押合同》，将案涉房屋抵押担保，因借款人未履行还款义务，2013年8月14日，吉林公主岭农村合作银行向本院提起诉讼，要求张金凯承担抵押担保责任、要求对张金凯设定的抵押物（案涉房屋）优先受偿。2018年11月30日，公主岭市房屋产权管理中心出具的《个人住房信息查询证明》记载：张金凯名下位于公主岭市河南街朝阳委，产权证号为公主岭市房权证公字第XXXX号，面积1684.93平方米房屋，截止到2016年10月21日，该房屋产权证号无抵押、无查封。本院认为，一、关于张文良是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益问题。张文良与恒辉集团公司之间原为房屋租赁关系，后经协商形成房屋买卖关系。但根据双方签订的买卖合同约定，恒辉集团公司未能在2013年8月10日前办理好房屋产权交易手续，则恒辉集团公司应承担的义务是给付张文良本金和损失总计1500万元人民币，故张文良依据该合同只能取得本金和损失的债权请求权，而未能取得请求恒辉集团公司交付房屋的权利。现案涉房屋登记在张金凯名下，张文良占有案涉房屋是基于双方之前的租赁关系，故张文良对案涉房屋不享有实体权利，不能排除人民法院的执行。二、关于案涉房屋所有权确认的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。……”之规定，物权的取得以登记为生效要件，案涉房屋登记在张金凯名下，故张文良没有取得诉争房屋的所有权，对其诉请确认其对案涉房屋所有权的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回张文良的诉讼请求。案件受理费30800元，由张文良负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长 刘晓东审 判 员 刘玉霞代理审判员 王立新 二〇一九年十一月二十八日法官 助理 殷晓慧书 记 员 邓堡杭