文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初5587号原告：重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口杨家滩，统一社会信用代码91500106203098458E。法定代表人：王正堂，重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉，重庆九言律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙良国，男，重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司员工，住重庆市渝中区。被告：重庆泰智机械厂，住所地重庆市沙坪坝区磁器口金沙街131-8号，统一社会信用代码91500106781568052P。法定代表人：梁兴建，重庆泰智机械厂厂长。原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司（以下简称嘉华公司）与被告重庆泰智机械厂（以下简称泰智机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理。因泰智机械厂诉嘉华公司（2016）渝0106民初05446号房屋租赁合同纠纷一案尚未审结，本案需以该案审理结果为依据，故本案于2018年5月15日中止审理。恢复审理后，本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2019年11月7日、2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告嘉华公司的法定代表人王正堂及委托诉讼代理人孙良国，被告泰智机械厂的法定代表人梁兴建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉华公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告场地占用费，该场地占用费按照5606.34元的标准，从2015年10月1日计算至2019年11月6日止。2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月1日，原被告双方签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于重庆市沙坪坝区的通机车间厂房（以下简称涉案厂房），期限为五年，租金按每月每平方米10.6元/月（合计5606.34元/月）。期间双方因租赁事项发生争议诉至沙坪坝区人民法院，法院作出（2015）沙法民初字第02087号民事判决书，判令双方签订的租赁合同于判决书生效后立即解除，被告支付原告自2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金75685.65元，但至今原告都未收到被告支付的租金，被告的机器也一直放置在原告的厂房内，导致原告的厂房长期闲置。被告长期占用原告的厂房导致了原告的厂房空置损失，应当由被告依法赔偿。遂起诉至法院，请求判如所请。审理中，经本院释明，原告将诉讼请求变更为：1、请求被告支付原告租金，该租金按照5606.34元/月的标准，从2015年10月1日计算至2019年5月19日止；2、请求被告支付原告房屋占用费，该房屋占用费按照5606.34元/月的标准，从2016年5月20日起计算至2019年11月6日止；3、本案诉讼费用由被告承担。被告泰智机械厂辩称，1、被告已于2017年12月27日全数缴纳了（2015）沙法民初第02087号判决生效款项，（2016）渝0106执5118号结案通知书为证。2、被告于2016年4月21日向沙坪坝区人民法院起诉原告赔偿设备维修费一案，立案后，因对被告设备及现场进行评估，该案件的主办法官再三告知双方对涉案设备及现场不能移动和破坏，并不是被告想将设备放置在原告厂内。被告租用原告厂房于2014年2月开始漏水，被告多次口头及书面通知对方，要求对涉案厂房进行维修，而原告一直不解决。2015年7月24日，被告书面通知对方要求解除租赁合同，搬离厂房，而原告却强行在厂门口焊上铁栏杆，阻挡被告搬离，是原告让被告设备留在涉案厂房内。3、在被告设施设备及厂房现场还未评估的情况下，原告不顾法院通知，早已私自将被告设备搬离至今未归还。综上，被告并不愿意将机器设备放置在涉案厂房内，原告无权要求被告支付2015年10月1日后的租金，不同意原告的诉讼请求。本院根据双方无争议的事实认定如下：2013年9月1日，原告嘉华公司（出租方）与被告泰智机械厂（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案厂房租赁给被告，面积528.90平方米，租赁期限为5年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止。租金每月每平方米10.60元。租金按季预付，乙方应于每季前15日向甲方支付下一季度的租金。乙方应于本合同签订生效后的2个工作日内一次性向甲方支付租赁保证金10000元。房屋及主供电、主供水、主排水设施的维修及维护由甲方负责，费用由甲方承担；其它的维修及维护由乙方负责，费用由乙方承担。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租金相关费用，（2）擅自改变房屋用途及拆改变动或损坏房屋主体结构，（3）擅自将该房屋转租第三人，（4）利用房屋从事违法活动，因乙方违约，甲方解除合同的，乙方应按月租金的20%向甲方支付违约金并向甲方支付其他直接经济损失。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）交付的房屋及其附属设施不符合合同约定严重影响乙方使用，（2）不承担约定维修义务致使乙方无法正常使用该房屋（不含乙方人为损坏），（3）房屋危及乙方安全或者健康的。因甲方违约，乙方解除合同的，甲方应按月租金的20%向乙方支付违约金并向乙方支付其他直接经济损失。2015年2月3日,原告嘉华公司向本院起诉被告泰智机械厂房屋租赁合同纠纷一案，要求判令要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付原告2014年7月1日至2015年9月30日的房屋租金50457元并按未付租金的20%支付违约金84095元。本院经审理查明，2014年4月至8月，被告曾多次向原告反映租赁厂房存在房屋屋顶漏水、地面渗水等情况，要求原告履行维修义务，并要求与原告协商搬离厂房和赔偿问题。2015年7月24日，被告向原告出具《解除租房合同及搬厂要求》，内容中提及被告曾于2014年7月提出解除租赁合同，现再次提出解除租赁合同，搬离厂房。还查明，原告曾对涉案厂房进行过维修，现涉案厂房仍由被告占有使用。2015年9月10日，经本院现场勘查，涉案厂房地面存在多处浸过水的痕迹和潮湿现象。本院认为，现有的证据能够证明原告提供的厂房确实存在过漏水及地面潮湿的情况，且原告对厂房进行过维修，也履行了部分维修义务的事实。虽然被告并未提供充分的证据证明厂房漏水和地面潮湿的情况达到严重影响被告正常使用的程度，但因原告维修租赁物影响其使用，可以要求原告相应减少租金。根据本案的具体情况，对原告要求被告交纳2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金的请求，考虑到原告提供的厂房确实存在地面渗水、潮湿的情况，存在瑕疵，可以适当减免租金，本院酌情确定减少10%的租金。故被告应向原告交纳的2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金计算为75685.65元（5606.34元/月×90%×15个月）。对于原告要求被告支付违约金的请求，因原告提供的租赁物存在瑕疵，自己本身亦存在违约行为，故对原告的该项请求，本院不予支持。2015年10月19日，本院作出（2015）沙法民初字第02087号民事判决,判令：一、原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司与被告重庆泰智机械厂于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决发生法律效力后立即解除。二、被告重庆泰智机械厂于本判决发生法律效力后立即向原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司支付2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金75685.65元。三、驳回原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司的其他诉讼请求。泰智机械厂不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉，经审理后，重庆市第一中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）渝01民终72号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月25日，本院作出（2016）渝0106执5118号执行裁定书，主要内容如下：关于嘉华公司与泰智机械厂房屋租赁合同纠纷一案，本院依据已经发生法律效力的（2016）渝01民终72号民事判决书，于2016年10月13日向被执行人泰智机械厂发出执行通知书，责令被执行人自该通知书送达之日起立即履行上述法律文书所确定的义务，向申请执行人支付租金75685.65元及迟延履行期间的债务利息、案件受理费657元，并向本院缴纳执行费，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。裁定如下：冻结、划拨被执行人泰智机械厂的银行存款80000元，或者扣留、提取其相应款项的收入，或者查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。2016年4月24日，泰智机械厂向本院起诉嘉华公司房屋租赁合同纠纷一案，要求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告房屋租赁保证金5000元；3、判令被告赔偿原告经济损失252057.49元。本院经审理查明，嘉华公司向人民法院申请强制执行（2015）沙法民初字第02087号民事判决，执行过程中，本院对泰智机械厂存在涉案厂房内的机器设备进行了查封，该案现尚未执行完毕。审理中，泰智机械厂撤回了第一项诉讼请求。本院于2018年1月25日对涉案厂房现场进行了勘验，经清点，涉案厂房内有数控机床8台、其余车床、钻床、铣床、台钻等机器设备11台，共计19台机器设备，另进入车间大门处有备电箱1台。双方当事人确认，上述机器设备的情况与泰智机械厂接收厂房以及本院查封时的情况无异。诉讼过程中，根据泰智机械厂的申请，本院委托重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司对泰智机械厂在涉案厂房内的机器设备因房屋漏水及地面潮湿受损后产生的合理维修费用进行评估。评估过程中，泰智机械厂向本院反映，嘉华公司擅自将泰智机械厂存放于涉案厂房内的上述机器设备全部迁往他处。本院询问，嘉华公司陈述，其迁移泰智机械厂机器设备系因政府征地所需，因没有联系方式，所以未通知泰智机械厂，井口镇政府对搬迁过程进行了录像。本院遂限期嘉华公司提交录像，并限期嘉华公司配合泰智机械厂对机器设备的状况进行查看。在本院指定的期限内，嘉华公司未向本院提交录像，也未说明不提交的原因。泰智机械厂查看后认为，机器设备闲置堆放，部分零件缺失，部分机器设备不见踪影，无法确认机器设备是否完整以及零配件是否原状。本院将上述情况函告重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司后，重庆弘力资产评估土地房地产估价有限公司认为上述情况已经严重影响评估人员对委托鉴定事项作出客观的评估，无法继续进行鉴定，遂于2019年5月7日退回了鉴定委托。审理中，本院于2019年1月17日向嘉华公司与泰智机械厂制作了询问笔录，在该次询问中，泰智机械厂的法定代表人述称，在诉讼过程中，沙坪坝区拆迁办在2018年10月22日告知泰智机械厂是否搬走机器设备由泰智机械厂自行决定，因没有拿到搬迁费，泰智机械厂并没有将机器设备搬走。本院于2019年5月17日作出（2016）渝0106民初5446号民事判决，判令：一、限被告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司在本判决发生法律效力后五日内支付原告重庆泰智机械厂机器设备维修费64800元，电路维修费17800元，合计82600元。二、驳回原告重庆泰智机械厂的其他诉讼请求。嘉华公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。二审查明，2017年12月27日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2016）渝0106执5118号结案通知书，载明：本院（2016）渝0106执5118号执行案件执行完毕，于2017年12月27日结案。法院认为，一、对于5000元保证金是否应当返还问题。根据已查明的事实，双方租赁合同已经解除，且泰智机械厂已经按照生效判决履行了对于嘉华公司的租金给付义务，冲抵事实已不存在。嘉华公司的抗辩理由不能成立，对泰智机械厂要求退还保证金的请求，予以支持。二、对于泰智机械厂的损失金额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据生效文书查明事实以及在案证据，嘉华公司所提供的标的物存在瑕疵。虽然嘉华公司对所提供的房屋也进行了维修，但嘉华公司所履行维修义务还存在部分不能满足承租人使用的情形，构成违约，由此给泰智机械厂造成损失，应当承担赔偿责任。对于损失的确认数额的确定，应当由主张权利的人承担举证义务。泰智机械厂在一审中举示了维修机器设备收据、电路维修收据，拟证明因厂房受潮、水浸损坏。期间为2013年12月12日至2015年8月29日期间产生机器设备维修费66600元，于2015年10月28日产生电路维修费17800元。泰智机械厂举示的维修收据时间基本贯穿整个租赁合同履行期间，且维修项目也仅有第三方出具收据，并无对应发票与之对应。况且，泰智机械厂向嘉华公司反映房屋漏水等情形证据显示，并非泰智机械厂在承租期间，案涉房屋一直存在漏水情形；而且泰智机械厂所提供的票据存在时间间隔太短甚至连续的情形，泰智机械厂频繁的维修记录，与案涉机械使用说明书所要求的环境状况也不相符；加之嘉华机械厂也提供了对案涉房屋进行了维修的证据。因此泰智机械厂所提供的维修费用不符合常情常理。综合前述意见，对于泰智机械厂的损失数额，本院酌情认定10000元。遂于2019年9月12日作出(2019)渝01民终5906号民事判决，一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2016）渝0106民初5446号民事判决；二、重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司在本判决发生法律效力后五日内返还重庆泰智机械厂保证金5000元；三、重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司在本判决发生法律效力后五日内赔偿重庆泰智机械厂损失10000元；四、驳回重庆泰智机械厂的其他诉讼请求。审理中，嘉华公司还举示了以下证据：1、嘉华公司与沙坪坝区征地办公室于2018年3月30日签订的井双新城二期征地拆迁补偿协议书一份及嘉华厂拆迁补偿算账表3页（原件），拟证明涉案厂房被政府征收。2、2018年9月29日的承诺书一份（复印件），拟证明沙坪坝区拆迁办要求原告在20天内必须交付涉案厂房。3、中国农业银行业务凭证一份（复印件），拟证明原告是在2018年10月9日收到政府的拆迁款，原告必须在20天内搬离涉案厂房。4、嘉华公司与重庆龙际机械制造有限公司（以下简称龙际公司）签订厂房租赁合同一份（原件），该合同约定龙际公司将坐落于重庆市璧山区大路街道文星街168号的3#钢结构厂房及办公楼、平房一间出租给嘉华公司，拟证明原告在龙际公司租赁了场地放置被告的设施设备。5、《厂房租赁合同》占用通道和公用地面积确认表（复印件），拟证明原告在龙际公司租赁场地的使用面积。泰智机械厂对上述证据的真实性均表示不清楚，认为与其无关。泰智机械厂举示了泰智机械厂发出的《解除租房合同及搬厂要求》一份、情况说明、《关于嘉华摩托车曲轴工业公司厂房屋顶漏水、地面渗水潮湿报告》等证据，拟证明在诉讼前，泰智机械厂就要求搬离涉案厂房，但是嘉华公司不让其搬离。嘉华公司对该部分证据的真实性及证明目的均有异议。另外，嘉华公司述称其于2018年10月28日将泰智机械厂放置在涉案厂房的全部设备及物品搬到了龙际公司租赁的场地，搬完后涉案厂房就被拆迁了。泰智机械厂述称并不清楚嘉华公司是何时将设施设备从涉案厂房中搬离的，嘉华公司并没有通知泰智机械厂。双方分歧较大，调解未成。上述事实，由原告提供的（2015）沙法民初字第2087号民事判决书、（2016）渝0106执5118号执行裁定书，被告提供的（2016）渝0106民初5446号民事判决书、（2019）渝01民终5906号民事判决书、（2016）渝0106执5118号结案通知书、（2016）渝01民终72号民事判决书等证据以及双方当事人的陈述等在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，经（2015）沙法民初字第02087号民事判决判令嘉华公司与泰智机械厂签订的《房屋租赁合同》于判决发生法律效力后解除，泰智机械厂于本判决发生法律效力后向嘉华公司支付2014年7月1日至2015年9月30日期间的租金75685.65元。经重庆市第一中级人民法院审理后，该院于2016年5月19日作出（2016）渝01民终72号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。因此，嘉华公司与泰智机械厂于2013年9月1日就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》于2016年5月19日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》解除后，泰智机械厂应当向嘉华公司返还涉案厂房，但泰智机械厂并未将涉案厂房腾空并返还给嘉华公司，嘉华公司遂向本院起诉主张房屋租金及房屋占用费。本案中，泰智机械厂坚持抗辩称其多次要求搬离涉案厂房，但嘉华公司阻止其搬离，且是基于法院的要求才将机器设备继续放置在涉案厂房。对于泰智机械厂的抗辩，本院分析论证如下：由于泰智机械厂未履行（2016）渝01民终72号民事判决所确定的义务，本院于2016年10月25日作出（2016)渝0106执5118号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人泰智机械厂的银行存款80000元或者扣留、提取其相应款项的收入，或者查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相应价值的财产。基于此，泰智机械厂应当按照法律文书的要求及时向嘉华公司履行相应债务，但由于泰智机械厂并履行法律文书所确定的义务，导致其放置在涉案厂房的机器设备被法院查封，届时，泰智机械厂便应当积极履行债务并向法院申请解除查封，不能据此便认定泰智机械厂不再具有还房义务。另外，泰智机械厂举示的《解除租房合同及搬厂要求》、《情况说明》等证据也并不能证明嘉华公司阻止泰智机械厂从涉案厂房中搬离。因此，泰智机械厂的抗辩并无事实及法律依据，本院不予支持，泰智机械厂占有使用涉案厂房，应当向嘉华公司支付费用。由于嘉华公司与泰智机械厂于2013年9月1日就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》于2016年5月19日解除，泰智机械厂应当向嘉华公司支付2015年10月1日至2016年5月19日期间的房屋租金。至于租金标准，应当按照（2015）沙法民初字第02087号民事判决中认定的租金标准5045.71元/月（5606.34元/月*90%）计算。合同解除后，泰智机械厂仍占有使用涉案厂房，应当从2016年5月20日起按照5045.71元/月的标准向嘉华公司支付房屋占有使用费。对于房屋占有使用费的截止时间，嘉华公司述称由于政府拆迁，其于2018年10月28日将泰智机械厂放置在涉案厂房的全部设备及物品搬到了另外从龙际公司租赁的场地，泰智机械厂并不认可该搬离时间，且嘉华公司是自行搬离，并未告知泰智机械厂，不能以此时间来认定泰智机械厂占有使用涉案厂房的截止时间。但是，泰智机械厂在（2016）渝0106民初05446号案件询问笔录中述称沙坪坝区拆迁办在2018年10月22日通知其从涉案厂房中搬离，但由于没有拿到搬迁费，泰智机械厂并没有将机器设备搬走。由此可见，截至2018年10月22日，泰智机械厂仍在占有使用涉案厂房，泰智机械厂应当向嘉华公司支付截至2018年10月22日的房屋占有使用费。对于嘉华公司主张的2018年10月22日之后的房屋占有使用费，首先，嘉华公司自行将泰智机械厂的机器设备搬出涉案厂房，之后产生的费用与本案双方就涉案厂房建立的房屋租赁合同关系已不属于同一法律关系，其次，泰智机械厂对嘉华公司举示的《厂房租赁合同》的真实性有异议，即使《厂房租赁合同》是真实的，也无法看出该合同与本案有何关联性。因此，对于嘉华公司主张的2018年10月23日至2019年11月6日期间的房屋占有使用费，本院不予支持。综上，泰智机械厂应向嘉华公司支付租金，该租金按照5045.71元/月的标准，从2015年10月1日起计算至2016年5月19日止，泰智机械厂应向嘉华公司支付房屋占用费，该房屋占用费按照5045.71元/月的标准，从2016年5月20日起计算至2018年10月22日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告重庆泰智机械厂于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司支付租金，该租金按照5045.71元/月的标准，从2015年10月1日起计算至2016年5月19日止。二、限被告重庆泰智机械厂于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司支付房屋占用费，该房屋占用费按照5045.71元/月的标准，从2016年5月20日起计算至2018年10月22日止。三、驳回原告重庆嘉华摩托车曲轴工业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3826元，减半交纳1913元（原告已预交），由被告重庆泰智机械厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十一月二十五日书记员  卢静