山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初5510号原告：付守涛，男，1984年8月3日出生，汉族，住济南市济阳区。被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济南市济阳区银河路东、汇鑫路西。法定代表人：李在明，系董事长。委托诉讼代理人：王野，男，1992年11月29日出生，汉族，系该公司员工，住。委托诉讼代理人：张先昌，男，1993年11月10日出生，汉族，系该公司员工，住。原告付守涛与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月23日公开开庭进行了审理。付守涛、帝华公司的委托诉讼代理人张先昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付守涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告付守涛逾期交房违约金24657元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告于2014年9月7日签订商品房买卖合同。合同约定：我以343981元购买被告帝华幸福苑A区19号楼3单元2703室及储藏室。第八条约定：被告应当于2016年6月30日前将经综合验收备案，同时满足本合同约定条件的商品房交付我。合同签订后，我购买的该房产于2019年1月29日才通过综合验收，延期交房达940天。其间，被告支付了223天的延期交房违约金。为维护我的合法权益，特提起诉讼，望依法公断。帝华公司辩称，根据民法总则第188条的规定，涉案房屋于2016年6月3日通过质监站竣工验收，符合最低交房条件。其未按时交付时，付守涛就应知道自己权益受损害，诉讼时效自该日起算。因交房时间是连续的，双方约定逾期交房之日到实际交付之日每日按所交房款的万分之零点一计付违约金。请驳回付守涛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的商品房买卖合同、储值卡、收据等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。帝华公司提交的济南市中级人民法院（2019）鲁01民终10119号民事判决书不具有关联性，故不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2014年8月27日，付守涛为购买帝华房公司开发建设的位于济阳县银河路东、汇鑫路西的帝华?北岸新城第Ａ区（均为期房），支付首付款103981元。同年9月7日，付守涛与帝华公司签订商品房买卖合同。该合同约定，总房款为343981元，付款方式为银行按揭贷款，帝华公司应在2016年6月30日前将经竣工综合验收备案，同时满足其他约定条件的商品房交付付守涛使用，逾期交房超过90日后，按日向付守涛支付已交付房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，帝华公司违反约定，于2017年2月9日交付不符合约定的涉案房屋。同日，帝华公司征得付守涛同意将逾期223天的交房违约金7671元通过转入物业储值卡内，用以冲抵相关物业费用的方式加以支付。2019年1月29日，涉案楼房通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案。2019年1月30日，涉案楼房通过济阳区住房和城乡建设管理委员会的竣工综合验收备案。2019年9月16日，付守涛在法院系统诉讼服务网上进行了立案活动。本院认为，本案中双方当事人存在以下争议焦点：１.商品房买卖合同约定的逾期交房违约金是否过低；２.付守涛的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点１。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之零点一。综合考虑双方约定、合同履行及当地租住情况，显而易见，双方所约定的逾期交房违约金的日支付标准明显过低，不足以维护原告付守涛的合法权益和督促被告帝华公司全面、实际履行合同。原告付守涛以逾期交房违约金的日支付标准过低为由，要求每日按照已付房款的万分之一的标准计算逾期交房违约金，应视为其申请将逾期交房违约金调高至每日按万分之一计算。基于公平原则，本院准许逾期交房违约金增加到每日按已交付房款的万分之一的标准计算。关于争议焦点2。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，双方合同约定，2016年6月30日前帝华公司将案涉房屋交付给付守涛，2019年1月29日，涉案房屋所在的19号楼通过济阳区工程质量与安全生产监督站的工程竣工验收备案，此时才符合最低交房条件。帝华公司的逾期违约期间为2016年6月30日至2019年1月29日。因双方合同约定在2016年6月30日前交付房屋，而帝华公司没有按时交付，此时，付守涛就应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效就应从2016年6月30日起开始计算。因逾期交房期间是连续的，涉案合同约定逾期交房的违约金按照每日计算，应当视为双方当事人在合同中约定按照违约的天数具体分割为分别计算诉讼时效的独立权利，并分别起算诉讼时效。因付守涛在2019年9月16日在法院诉讼服务系统进行网上立案活动，因此，付守涛向本院主张权利的时间为2019年9月16日。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，故2016年9月16日之前的的违约责任，因超过诉讼时效无法得到支持。但付守涛主张帝华公司已将2016年6月30日至2017年2月9日共计223天的违约金支付完毕，现主张的逾期交房违约金为2017年2月9日至2019年1月29日期间的逾期交房违约金。故付守涛的诉讼请求并不超诉讼时效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方均具有约束力。本案中，付守涛与帝华公司签订商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵循诚信原则，按照合同约定全面、严格履行各自的合同义务，以实现合同目的。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用，因此，建设工程竣工并经验收合格系强制性的交付条件。帝华公司在涉案房屋竣工未经验收合格的情况下将涉案房屋交付给付守涛使用，此举违反了建筑法律法规的强制性规定，故帝华公司仍应当向付守涛支付逾期交房违约金。根据双方签订的商品房买卖合同，虽然约定了每日按已付房价款的万分之零点一计算的逾期交房违约金，但帝华公司在此前支付相应违约金时，已将逾期交房违约金的计算标准提高至每日已付房价款的万分之一。因此，付守涛按照每日已付房款的万分之一的标准主张逾期交房违约金，有事实及法律依据。帝华公司应向付守涛支付2017年2月9日至2019年1月29日期间的逾期交房违约金，付守涛主张逾期交房违约金24657元（343981元×0.0001×719天），有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付守涛逾期交房违约金24657元；二、驳回原告付守涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，减半收取计210元，由被告济南帝华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘刚二〇一九年十一月二十六日书记员  王娜