河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1436号上诉人（一审被告、执行案外人）：胡明月，女，1963年8月22日出生，汉族，住河南省西峡县。委托诉讼代理人：乔全昌，河南西峡县诚信法律事务所法律工作者。被上诉人（一审原告、申请执行人）：南阳市万丰中小企业投资担保有限公司。法定代表人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩璐，河南世长律师事务所律师。原审第三人：西峡龙港旅游商贸城有限公司。法定代表人：贾文杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。原审第三人：河南省龙杰置业有限公司。法定代表人：徐洪泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵志华，河南龙城律师事务所律师。上诉人胡明月因与南阳市万丰中小企业投资担保有限公司（以下简称万丰公司）、第三人西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）、河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市中级人民法院（以下简称南阳中院）（2018）豫13民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡明月以及委托诉讼代理人乔全昌，被上诉人万丰公司的法定代表人李刚以及委托诉讼代理人韩璐，第三人龙杰公司、龙港公司共同委托的诉讼代理人赵志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡明月上诉请求：撤销一审判决，改判停止对案涉房屋的执行。事实与理由：一审法院适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，而不应该适用第二十八条的规定。2015年3月30日，黄艳青用龙杰公司欠其款项25万元折抵胡明月的购房款，胡明月向龙杰公司缴纳现金7万元，合计32万元，其与龙杰公司签订合同、缴纳购房款以及实际占有房屋均在法院查封前，且胡明月名下没有用于居住的房产，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，应中止对案涉房屋的执行。万丰公司辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。胡明月提交的涉案房屋的《商品房买卖合同》的订立是案外人黄艳青对龙杰公司之间的债权冲抵胡明月的购房款，但黄艳青与龙杰公司是否有真实的借贷关系没有相关证据予以佐证，也没有证据证明胡明月与黄艳青之间的债权债务关系。同时合同性质实质是以物抵债协议，其目的在于消灭案外人黄艳青对龙港公司、龙杰公司的债权，而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意愿表示，只是债务人履行债务的一致变通方式，不必然引起房屋权属的变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只享有债权请求权，而非物权。由龙杰公司和龙港公司出具的《业主交房明细》记载，涉案房屋交付时间为2017年1月，系在法院查封之后。综上，应驳回胡明月的上诉，维持一审判决。龙杰公司、龙港公司陈述称：同意上诉人胡明月的上诉请求和理由。万丰公司一审诉讼请求：请求依法判令准许执行西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1508号房屋。一审法院查明：该院在审理万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同纠纷一案中，根据万丰公司的财产保全申请，该院于2015年8月4日作出（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定，对龙港公司、龙杰公司的银行存款34102643.63元予以冻结，或保全其相应等值财产；该院于2015年8月11日发布公告，依法查封了第三人龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆办公楼（后楼、B幢）11层至20层除1201号、1208号、1501号、1601号四套房以外的其他房产，查封期限自2015年8月11日起至2018年8月10日止，并将该公告张贴于西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢楼内。同日，该院向龙港公司、龙杰公司送达（2015）南民二初字第00049-1号民事裁定书，龙港公司法定代表人贾文杰在本院查封清单上签字。2016年5月5日，该院对万丰公司与龙港公司、龙杰公司借款合同一案作出（2015）南民二初字第00049号民事判决书，判决：一、龙港公司、龙杰公司于判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司借款本息合计21349900元，并按照月息2%支付利息至借款还清之日止。二、龙港公司、龙杰公司于判决发生法律效力之日起10日内一次性偿还万丰公司担保费共计7569910.88元。三、驳回万丰公司其他诉讼请求。万丰公司，龙港公司、龙杰公司均不服一审判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日作出（2016）豫民终978号民事判决书，判决：一、维持一审法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第三项；二、变更一审法院（2015）南民二初字第00049号民事判决第一项为：龙港公司、龙杰公司于判决生效后10日内偿还万丰公司借款本金19570000元及利息4740000元，并自2015年9月1日起至本判决确定的款项付清之日止，19570000元借款中的8160000元按照月利率1.5%计付利息，其余11410000元按照月利率2%给付利息，2000000元借款多支付的1090765元利息在执行程序中按照先利息后本金的原则予以冲抵；三、龙港公司、龙杰公司于判决生效后10日内向万丰公司支付担保费、评审费8163243.63元。该终审判决生效后，万丰公司申请强制执行。在一审法院执行过程中，胡明月对执行标的提出书面异议，该院于2018年6月28日作出（2018）豫13执异53号执行裁定书，裁定中止对西峡龙港旅游商贸城印象公馆B幢1508号房屋的执行。万丰公司收到该裁定书后提起执行异议诉讼。另查明，2015年3月30日，黄艳青用龙杰公司欠其款项250000元折抵胡明月的购房款，胡明月称其向龙杰公司交纳现金70000元，共计320000元，同日，胡明月与龙杰公司签订商品房买卖合同，约定胡明月购买龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢15层08号房产，建筑面积共90.12平方米，合同价款共计320000元。龙杰公司于同日向胡明月出具的收据载明：今收到胡明月人民币320000元，系付B幢1508号房款，并加盖龙杰公司印章。根据加盖有龙杰公司、龙港公司印章的交房明细表显示，龙杰公司于2017年1月向胡明月交付了商品房买卖合同中约定的房屋。又查明，龙杰公司于2011年5月19日取得西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目的商品房预售许可证，预售证编号为（西）房预售证第2011003号。西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目尚未进行竣工验收，龙杰公司未对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆项目申请房屋所有权初始登记。2018年11月2日，经一审法院现场勘验，胡明月实际持有争议房产钥匙，并已装修、办公使用。一审法院认为：本案系案外人胡明月所提出的执行异议获法院支持后,申请执行人万丰公司不服执行异议裁定向该院提起的申请人执行异议之诉，其目的在于请求准许对执行标的予以执行。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十三条之规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应当对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，由于龙杰公司、龙港公司未能如期偿还万丰公司借款，万丰公司对龙杰公司开发的西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1508号房产申请执行，现胡明月主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，按照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，买受人有无足以排除强制执行的实体权利，主要看其是否满足该条规定的四项条件：1、被执行人与买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、买受人已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3、买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产；4、买受人对未办理过户登记手续无过错。就本案而言，胡明月作为案外人提出执行异议申请,旨在停止对案涉房屋的执行，依据《民诉法解释》第三百一十一条的规定，其应对该执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，首先，胡明月主张用黄艳青欠其借款、龙杰公司欠黄艳青款项折抵购房款，既未提供三方债权转让协议及黄艳青的资金来源流向等证据进行辅证，而胡明月所提交的黄艳青书面证言，因黄艳青无正当理由未到庭作证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五款的规定，该组证据不能作为定案依据予以认定，此外，胡明月亦未提供黄艳青与龙杰公司的借据、借款协议及双方转账凭证等证据，黄艳青与龙杰公司之间是否存在真实合法的借贷关系存疑，故黄艳青提供的证据链条缺失，未能达到高度可能性证明标准的要求，无法证实其该项诉求的成立，应当承担举证不能的法律后果，该院对其以龙杰公司向黄艳青的借款折抵购房款的主张依法不予采信;其次,对于胡明月在人民法院查封之前是否已合法占有本案争议房产的问题，胡明月所提交的收费票据系2017、2018年物业费收费票据,其无证据证实在法院查封案涉房屋之前已占有、控制该争议房产，且该房产不是居住，而是用于办公；此外，在该院执行局留存的业主交房明细加盖有龙杰公司、龙港公司印章并有其法定代表人签名，该证据的证明效力应当予以认定，根据该业主交房明细显示龙杰公司向黄艳青交房时间为2017年1月，即龙杰公司在法院查封前并未向胡明月交付案涉争议房产。综上所述，胡明月提供的证据无法证实其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益,应当承担举证不能的法律后果，因胡明月对案涉房产所享有的权利并不符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其所提出的执行异议申请并不能排除法院执行,故万丰公司请求准许执行西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1508号房产的诉请合法有据，依法予以支持。依照《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《民诉法解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决，准许对西峡龙港旅游商贸城?印象公馆B幢1508号房屋的执行。案件受理费6100元，由胡明月负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2015年8月11日，西峡县房产管理局对南阳市中级人民法院的回复记载：B座合同备案房屋有1501#、1601#、701#、1201#、801#、706#、906#、501#、1208#共9套。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：胡明月对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此本院认为，胡明月对案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，根据《民诉法解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《执行异议和复议规定》第二十九条还规定了金钱债权中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房能够排除执行的三个必备条件，其中第三个条件是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，胡明月主张2014年9月21日、8月8日，黄艳青分别向其借款20万元、15万元，龙杰公司欠黄艳青25万元，经三方协商，龙杰公司同意抵账25万元，其本人又向龙杰公司交纳现金7万元，故其已完成了交纳房款的义务。但是，虽然胡明月提供了在执行法院查封前其与龙杰公司签订的商品房买卖合同、龙杰公司购房款收据、胡明月与黄艳青的借款合同、黄艳青证明及黄艳青向龙杰公司转款明细，但其并未提供三方债权转让及抵债协议，不能证实龙杰公司与黄艳青之间、黄艳青与胡明月之间以借款抵房款的真实性，应承担举证不能的责任。其次，在执行法院留存的加盖有龙杰公司、龙港公司印章并有其法定代表人签名的业主交房明细明确显示龙杰公司向黄艳青交房时间为2017年1月，即胡明月在法院查封前并未实际占有案涉房产，其所提供的证据并不能否定上述交房明细的真实性。第三，案涉房屋已具备预售备案条件，胡明月对购买的涉案房屋长时间不进行备案登记，不符合购房的一般常识。执行法院对登记在被执行人龙杰公司名下、未进行合同备案登记的房屋予以查封执行符合法律规定，并无不当。综上，胡明月的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由胡明月负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  牛建华审判员  王朝阳二〇一九年十一月二十二日书记员  乔 芳