广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3467号 原告：桂林樱特莱庄园业主管理委员会，住所地桂林市七星区穿山东路11号。 负责人：杨美春，副主任。 委托代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。 被告：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地桂林市七星区七星路89号后座仓库，统一社会信用代码91450305340437620D（1-1）。 法定代表人：王文轩，执行董事兼总经理。 委托代理人：王良森，男，1963年12月11日生，汉族，桂林市鼎力物业服务有限公司经理，住桂林市雁山区。 委托代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 原告桂林樱特莱庄园业主管理委员会（以下简称樱特莱业委会）诉被告桂林市鼎力物业服务有限公司（以下简称鼎力物业）不当得利纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周海鹏，被告的委托代理人王良森、黎振宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还不当得利共计231600元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是依法成立的樱特莱业委会。原告在没有召开业主大会的情况下，于2015年7月31日选聘了被告作为小区的物业服务企业。被告进驻本小区后，一直未按双方签订的《物业服务委托合同》提供物业服务，经小区双过半业主表决，决定解聘被告，原告已就解除与被告的物业服务合同纠纷向贵院起诉。在与被告清算时，原告经核算査明被告多年来非法收取本属小区业主共同所有的三处门面租金共计231600元，经原告反复要求返还拒不返还。一、原告与桂林市七星区亲亲宝贝幼儿园于2013年9月15日签订了《租用合同》，约定承租幼儿园前300平方公共绿地，每月租金为3000元。2015年8月，被告的代理人的王良森来到幼儿园，声称樱特莱业委会已委托鼎力物业公司收取该租金，当时幼儿园要求樱特莱业委会收取，但王良森说如不由鼎力物业服务公司收取，即不能保证小区外接送孩子的车辆自由出入，且声称樱特莱业委会不会有意见。基于此，幼儿园即于2015年8月至2019年6月分四次将包括15万元租金在内225000元转入被告法人代表王文轩的账上(附转账凭证)。吴显六于2017年8月1日承租了属桂林市樱特莱庄园小区业主共有的位于小区东边公厕旁门面，当时是由被告的代理人的王良森与其接治租赁事宜，他声称门面由鼎力物业管理经营，要求吴显六与鼎力物业签订《租赁合同》，月租金800元，至今吴显六一共支付租金21600元整。三、原告与陈青锴约定将属桂林市樱特莱庄园小区业主共有的小区棋牌室出租给陈青锴使用，2015年4月前该门面租金均由原告收取。2015年8月后被告进驻该小区后，被告以不能保障正常经营相要胁，强行收取了该门面租金，被告共收取租金60000元。2017年10月后，原告与承租人签订了书面的《门面租赁合同》，约定由原告收取租金，上述三个场所的出租权均属小区全体业主所有，原告有权代表全体业主收取相应的租金。被告以要胁、欺诈的方式，长期向承租人收取几个场所的租金供自己使用，在与原告进行合同清算时，又拒绝返还上述费用，其行为已严重侵犯了整个小区业主的合法权利，其行为已构成不当得利，其理应返还上述款项。为维护小区业主的权利，故诉至法院。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.函，证明被告代理人王良森系原告副主任。2.陈青锴情况说明，证明被告收取陈青锴小区棋牌室门面租金60000元。3.门面租赁合同，证明原告自2017年起向陈青锴收取小区棋牌室门面租金。4.吴显六情况说明，证明被告收取吴显六门面租金21600元。5.门面租赁合同，证明被告以自己的名义就小区门面的出租与他人签订租赁合同。6.桂林市七星区亲亲宝贝幼儿园情况说明，证明被告代原告收取幼儿园场地租金15万元。7.租用合同，证明原告与桂林市七星区亲亲宝贝幼儿园于2013年9月15日签订租用合同，将公共绿地出租给其使用。8.收款收据、转账记录截屏打印件，证明被告收过相应的部分租金。 被告辩称，2015年7月31日，原、被告签订为期10年的物业服务委托合同，被告一直为原告小区提供服务，原、被告签订的物业服务委托合同，是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，且双方应当按约定享有权利履行义务，判决书已经确认。原告提出合同解除，不符合事实。根据合法有效的物业合同第7章第35条规定，被告享有收取幼儿园及门面租金所以被告收取租金行为是有合同约定，不是不当得利。因此原告要求被告返还相应的租金没有事实及法律依据，请求驳回原告诉请。 被告对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有：1.双方2015年7月31日签订的《物业管理委托合同》，证明合同约定了小区幼儿园及门面租金由被告收取并支配。2.物业主管部门七星区住建局备案的《物业管理委托合同》，证明物业合同经政府主管部门备案。3.桂林市中级人民法院(2019)桂(03)民终2014号判决书，证明终审判决双方物业合同有效并继续履行。4.王良森与业委会委员林洁皓的2019年8月31日电话录音(时长4分18秒)，证明双方按照约定，原告同意被告收取幼儿园、门面租金，并用于小区基础设施建设及维护。5.2017年1月至2019年7月，被告用于小区费用清单(2年8个月)，证明被告用于小区垃圾清理、基础设施维护等支出，且其支出远远超出所收的租金费用。6.收支公示照片打印件，证明被告每年均依约向全体业主进行收支公示并告知公共收入去向。7.2019年7月9日关于铺设沥青道路及升级太阳能路灯的公示照片打印件，证明被告提前半个月向业主公示，征得同意及无反对意见后进行施工。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，而且对杨美春是否是业委会负责人，提出质疑。对证据2的真实性、合法性不认可，情况说明属于证人证言，证人需要出庭接受法庭质询，对情况说明内容不认可。对证据3的真实性无法确认，因为这是由原告和陈青锴签订的合同，被告不清楚这件事；即便是真实的，原告擅自与陈青锴签订门面租赁合同也违反了原、被告合同的约定，侵害了被告的权益。对证据4真实性、合法性、关联性和证明内容均认可。对证据5的真实性、合法性及证明内容认可，被告以自己名义和吴显六签订合同是有合同依据的，不构成不当得利。对证据6所证明的收取租金150000元的事实无异议，对其他内容不认可。证据7与本案无关，2013年小区没有物业，属于自治阶段，因此，原告签的合同与被告没有关系。证据8仅是影印件，没有原件，不知是否做过修改，真实性不认可。 原告对被告提供的证据1的真实性无异议，合法性、关联性不认可，首先合同是原告的副主任王良森一手炮制的，同时也是被告法定代表人的父亲，其作为合同双方当事人签订的本合同不合法；其次，本合同中王良森在原来与樱特莱业委会委员共同协商的合同初稿基础上私自增加34、35条，造成这个合同当中有两个34、35条，该34、35条约定是以合法形式掩盖被告非法占有属于小区全体业主财产的非法目的，损害全体业主的权利，属于无效条款。对证据2的真实性、合法性、关联性不认可，最后一页是复印件。对证据3的合法性、真实性无异议，但是合同有效并继续履行不影响合同34、35条款，同时原告也向高院申请再审，原告认为合同是无效的。对证据4的真实性、合法性、关联性不认可，电话录音必须经被录音人的同意才有合法性，同时电话录音是证人证言，必须传唤证人出庭接受质询，否则不具有真实性和合法性；林洁皓只是原告的一个委员，其陈述不能作为原告对外的意思表示。对证据５的真实性、合法性、关联性不认可，被告提供只是收据，不是正规发票，真实性不认可；被告作为物业服务企业用于小区的物业服务是其应尽的义务，与是否应该归还不当得利无关。对证据6的真实性、合法性、关联性均不认可，被告从来没有对其收支进行公示。对证据7，被告从来没有公示过，而且铺设道路及升级太阳能路灯，也没有经过小区业主同意，是其在原告起诉要求解除物业服务合同基础上突击所为。 在庭审过程中，原告提供证据9被告在（2019）桂0305民初3268号物业服务合同纠纷一案举证的收取陈青锴租金的收据复印件23张，共计50800元，证明被告在另案中自认收取陈青锴的部分租金就有50800元。经质证，被告对证据9认可，但称记错了，租金收到2017年7月份。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《樱特莱庄园物业服务委托合同》，约定原告委托被告对樱特莱庄园提供物业服务，委托服务期限为2015年7月31日至2025年7月31日。在该合同第七章双方约定事项中的第三十五条约定：小区所有的幼儿园、商铺的租金由乙方收取并支配，经甲方同意后可用于弥补物业管理费用的不足及相关设施修缮。第八章合同变更、解除和终止的约定中第三十九条约定：乙方年分两次向甲方、业主公示财务收入及开支明细。该合同并在桂林市七星区人民政府住房和城乡建设局进行备案。桂林市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）桂03民终2014号民事判决书，确认鼎力物业与樱特莱业委会2015年7月31日签订并备案的签订《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行。 庭审中，被告认可其向桂林市七星区亲亲宝贝幼儿园收取租金150000元，向吴显六收取租金21600元。关于向陈青锴收取的租金的金额问题，其称虽然开具给陈青锴的收费票据有23张，共计50800元，但因实际只收到租金46800元。被告并提供了收支费用照片证明其已每年向小区业主对收支情况进行了公示,原告未予认可，但也未提供证据佐证。 另查明，在《樱特莱庄园物业服务委托合同》的第七章、第八章中分别存在内容不同的两个第三十四条、第三十五条。 本院认为，原、被告签订并备案的《樱特莱庄园物业服务委托合同》及已经生效的判决书确认有效并继续履行，原告仅以合同中存在两个三十四条、三十五条为由，认为第七章的第三十四条、第三十五条为被告方私自添加，系无效条款的依据不足，本院不予采信。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，将取得的不当利益返还受损失的人。”根据该规定，不当得利的构成要件为：（一）一方获得利益；（二）他方受到损失；（三）以上两者存在因果关系；（四）无合法根据。四个要件需同时具备，缺一不可。而本案中，被告在物业服务委托合同约定的委托服务期限内向桂林市七星区亲亲宝贝幼儿园、吴显六、陈青锴收取租金是符合合同第七章第三十五条约定的，故被告收取涉案租金的行为有合法依据，不构成不当得利。原告提供的证据不足以证实其主张，原告应承担举证不能的后果，对原告的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告桂林樱特莱庄园业主管理委员会的诉讼请求。 本案案件受理费4774元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4774元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 审 判 员  郭艳红 人民陪审员  马征芬 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  李 捷