广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8184号原告:朱静华，女，1989年8月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区东城蟠龙村委会二村47号，公民身份号码441802198908291123。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所律师工作人员。被告：清远市伟达房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区东城街办莲塘村委会辖区内。法定代表人：赖伟文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李燕如，广东尚义律师事务所律师。原告朱静华与被告清远市伟达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱静华的委托诉讼代理人廖志球、被告清远市伟达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李燕如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明事实如下：一、商品房买卖合同签订时间：2016年6月8日；二、合同主体：原、被告；三、房屋位置：清远市清城区东城莲发15巷16号珀丽华府六号楼一梯21层04号；四、房屋价格及已支付房款：400356元，已全额支付；五、约定交楼时间：2016年12月30日前；六、逾期交楼违约责任：逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款日万分之零点二的违约金；七、逾期办证违约责任：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第5条约定，买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的千分之零点一向买受人支付违约金，直至买受人取得该商品房的《房地产权证》；八、其他：涉案房屋已经清远市住房和城乡建设局竣工验收备案。原告自认，被告于2017年8月1日才交付房屋，而提交了《前期管理服务协议》为证。依据该协议显示，原告于2017年8月1日与物业管理公司签订上述协议。被告反驳主张，原告已于2016年收楼，而提供收据以及转账专用回单。收据显示，2016年9月30日，梁健恒收到珀丽华府精装房工程，6#1梯2104号等房屋的工程款共计391066元。转账凭证显示，被告以转账方式支付工程款391066元给梁健恒。原告主张及证据：被告逾期交付房屋和逾期办理房产证，要求被告支付延期交楼的违约金（按400356元年利率6%从2017年1月1日起计至2017年8月1日止）；要求被告支付延期办理房产证的违约金（按400356元年利率6%从2017年11月1日起计至被告递交办证资料给不动产登记中心之日止）。证据为《广东省商品房买卖合同》、房款单据、前期管理服务协议、广东增值税普通发票等。被告清远市伟达房地产开发有限公司辩称：一、2016年，原告己提前收楼装修使用，故原告并非在2017年8月1日才收楼。二、房屋已经补办建筑工程竣工验收报告，并已完成备案工作。三、双方《商品房买卖合同》约定逾期交楼未超过120日的(即2017年5月1日前交楼的)，违约金为日万分之0.1，逾期交楼超过120日的，违约金为日万分之0.2，该约定意思表示真实，对双方均有约束力。双方应按合同约定执行，原告诉求按年利率6%计算，无任何合同和法律依据，请法院驳回。四、逾期办证的起算时间点，如提前收楼的，应从约定交楼次日起即2016年12月31日起计算360个工作日，如延期收楼的，应从实际收楼日起次日起计算360个工作日，并非计算90个工作日。五、逾期办证的违约金，双方约定是按已付购房款千分之零点一计付违约金，原告诉请按年利率6%计算无合同依据。六、买卖双方在平等自愿基础上签订商品房买卖合同，未违背法律、法规强制规定，应按合同约定执行。法院认定和理由：原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方应予恪守。本案主要争议焦点：一是被告是否构成逾期交房和逾期协助办证违约；二是相应违约金约定是否存在过低需要调高。对于是否构成逾期交房及其违约金问题。原告已按约支付购房款，被告未能如期按约交付房屋已构成违约，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。对于逾期交房违约金的计算标准，合同约定按日向买受人支付已付房款日万分之零点二的违约金，考虑到被告该违约行为导致原告不能如期对涉案房屋行使占有使用收益物权，存在实际损失，而上述违约金标准的约定不足以弥补原告实际损失，明显存在过低，应予调整。原告要求将该违约金计算标准调整为按年利率6%计算，较为合理，本院予以采纳。从原告提供的物业前期服务协议显示，该协议签订时间为2017年8月1日，故本院推定原告已于2017年8月1日收楼。逾期交房违约金以原告已付购房款400356元为基数按年利率6%的标准从逾期交付房屋之日即2016年12月31日起计算至实际收楼之日即2017年11月1日止。现原告要求，以2017年1月1日起作为计算逾期交楼违约金起算时间点的主张，本院予以准许。对于是否构成逾期协助办证及其违约金问题。附件四《合同补充协议》第5条约定已对合同第十五条进行了变更约定，不违反法律、法规强制性规定，应为有效约定。补充协议关于“在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内”的约定，经联系上下文及合同目的，应解释为涉案房屋交付后360个工作日，不能扩大解释为所在楼盘全部房屋。原告收楼时间为2017年8月1日，参照月平均工作日为21.75日，计算360个工作日即为2018年12月17日。被告至今未向产权登记机关完成申请确权手续已构成违约，应按约定从2018年12月18日起以原告已付购房款400356元为基数按日万分之一计算逾期办证违约金给原告，至被告向产权登记机关完成申请确权手续之日止。对于被告向产权登记机关完成申请确权手续后能否按约定时间协助原告取得房地产权证，原告可待条件成就后另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告清远市伟达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱静华支付逾期交楼违约金（违约金从2017年1月1日起以400356元为基数，按年利率6%标准计算至2017年8月1日止）；二、被告清远市伟达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱静华支付逾期办证违约金（违约金从2018年12月18日起以400356元为基数，按日万分之一标准计算至被告将位于清远市清城区东城莲发15巷16号珀丽华府六号楼一梯21层04号房屋向产权登记机关完成申请确权手续之日止）；三、驳回原告朱静华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为545元，由原告朱静华负担320元，被告清远市伟达房地产开发有限公司负担225元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  汤思达二〇一九年十一月二十三日书记员  盘英桦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。