贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初11141号原告：毕节市人力资源和社会保障局，住所地:贵州省毕节市行政办公中心C栋西区715，统一社会信用代码：11522400009650819B。法定代表人：郑荣，系该局局长。委托诉讼代理人：何华（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雄（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。被告：林飞乐，男，汉，1977年9月22日出生，住福建省莆田市秀屿区。原告毕节市人力资源和社会保障局（下称：人社局）与被告林飞乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序,分别于2019年11月11日、2019年11月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人赵雄，被告林飞乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付原告租金3716500元、违约金112000元。二、本案案件受理费、保险费、保全费由被告负担。事实及理由:2013年7月9日，原告内设机构办公室代表原告作为甲方与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同“）。合同第一条约定:”1、甲方将位于毕节市七星关区整栋房屋（已出售给赵树兰的房屋除外）出租给乙方，一楼商铺在房屋交付时再签协议……”第二条约定:“租赁期共9年，租期从2012年7月9日起至2021年7月8日止，期满后收回。租金第一年为80万元，租金从房屋交付之日给乙方之时起计算，从房屋交付的第2年起每年租金按上年租金的7%递增……租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金，逾期不支付相金，视为放弃继续租赁，并承担违约责任，违约金为当年租金的20%。”2013年7月30日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，约定“为使老三餐馆法人谢德祥提前终止房屋租赁合同并按期交付房屋给林飞乐使用，由乙方自愿代甲方垫付283200元给老三餐馆法人谢德祥，用于老三餐馆因房屋租赁未到期提前终止合同的补偿费，该笔补偿费在乙方租用甲方拥军路1号整栋房屋租赁费中扣减。”2014年3月1日，原、被告双方签订《房屋交付确认书》，约定:“甲乙双方现就乙方租用甲方位于七星关区拥军路一号二至六楼房进行以下确认：1、甲方将该房屋二至六楼交付给乙方，交接时间:2014年3月1日。2、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，乙方在合同期内对房屋进行管理使用。”上述书面协议签订后，被告并未按照约定及时、全面地履行支付租金义务。被告付款情况为2013年7月23日支付了400000元，2018年8月14日支付了300000元，另支付了《房屋租赁补充协这）约定的垫付款283200元。因原告多次催要，被告均未按时、足额支付租金，所以原告工作人员金伟与被告于2019年5月10日签订《林飞乐租赁拥军路军转大楼房屋租金计算清单》，确认被告欠付军转大楼二至六楼租金3213800.00元，违约金642700元。2019年6月3日，被告支付了700000元。原告认为:一、《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当的定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”由此，当事人有义务诚信、全面履行合同约定的义务。本案中，合同对租金、支付时间及违约责任均进行了明确具体的约定，上述约定并不违反法律强制性规定，合法有效。被告应当按照约定支付租金。被告未按时、足额支付租金，已经构成违约。故被告还应当按照合同约定支付违约金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定:“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息:（三）主债务。”因本案合同约定的违约金性质等同于利息，故被告2019年6月3日被告支付的700000元应当先行清偿违约金后再清偿租金。该700000元清偿违约金642700元后，剩余部分清偿租金57300元。被告还差欠租金3156500元。三、合同第二条约定租金按季度支付，被告支付租金时间为每季度最后一个月最后一天前。逾期不支付租金，违约金为当年租金的20%，第六年度租金从2019年3月1日起算，至2019年9月1日两个季度已经届满、因此，被告还应支付两个季度的租金共计560000元，被告未按时支付租金，还需另行支付违约金112000元。综上，原告为推护自身合法权益，特诉至法院，恳请贵院判如所诉为谢!原告在第一次庭审时增加诉讼请求为：一、判决解除原告与被告于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》。二、判决被告支付原告2019年9月2日至被告实际腾退房屋给原告之日止的租金(租金计算标准为2019年9月2日至2020年5月31日为每日3068.4元，2020年6月1日至2021年5月31日为每日3282.2元，2021年5月31日后为每日3509.6元，租金暂计至2019年11月11日为214795元)。事实与理由:2013年7月9日，原被告签订《房屋租赁合同》后，被告仅支付了部分租金，现欠原告的租金本金已经高达3,716,500.00元，由此产生的违约金为112,000.00元。原告认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，合同明确约定解除权行使条件的，守约方有权据此解除合同。《房屋租赁合同》第二条约定:“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:5、乙方不按时足额缴纳房屋租金。”结合前述事实，被告长时间不按时足额缴纳房屋租金，严重违约。原告行使解除权的条件成就，有权请求人民法院判决解除房屋租赁合同。另外，被告需就实际使用房屋的期间支付租金。因租金为每年在上一年基础上递增7%,故每年租金支付标准不同。被告林飞乐辩称，答辩人对房屋租金无异议，但认为违约金计算过高，答辩人无力承担。答辩人主张违约金按中国人民银行基准利率的1.3倍来支付该项费用。众所周知，由于大环境经济下行，拖累全行业运营指标下滑，答辩人并非恶意拖欠房屋租金，而是确有实际困难。在答辩人及运营团队的努力下，答辩人所经营的医院目前状况有所好转，相信未来答辩人及团队有信心及力量来正确履行与被答辩人所订的租租房合同。对被答辩人给予答辩人过去和将来的支持表示深深的谢意!被告林飞乐对原告增加的诉讼请求辩称,一、关于被答辩人请求撤销《房屋租赁合同》。双方于2014年6月1日所签订的《房屋租赁合同》期限为九年，至今并未到期，合同真实有效，应受法律保护；答辩人未按时足额交纳至今皆事出有因，并非恶意不履行合同。答辩人所领办的毕节洪山妇产医院在前三年经营过程中，经营状况一直处于内部磨合期，加之内部股权结构发生变化，因此业绩一直不够理想。尽管如此，答辩人为履行租赁合同，自己又多方筹措资金，前后分次向被答辩人交纳了近两百万元房屋租金。答辩人不论过去、现在和将来，一直心存被答辩人对答辩人支持的感激之情，同时也对双方所签合同心存敬畏之心，将努力遵守；自接手被答辩人房屋后，答辩人按照国家对医疗机构规范，对大楼做了全面改造装修，另外还增加医疗电梯、输电、消防设施改造以及许多专业医疗设施，2015年6月1日前统计已投入改造资金14045366元人民币。之后又一起在改造和继续的投资资金，如果现在解除合同，答辩人将蒙受巨大损失，同时也会造成专业设施设备的巨大浪费；妇产医院系专科医院，有其自身的经营管理特性。洪山妇产医院产科是强项，也是我们重点经营科室，对产妇都是采取预约制，即产妇提前几个月便预约登记产检、产房等，以便医护人员提供更好的分娩服务。现在每个月来医院预约生产的产妇就有上百例，如果一旦被答辩人收回房屋，医院无法经营，势必给众多产妇及家庭带来不便，也会给答辩人造成更多的违约后果;作为七星关区招商局招商引资的外来企业，我们初衷是为毕节市人民提供优质医疗服务的同时自身也得到发展壮大。答辩人自2009年来到七星关区，十年来的工作生活，潜意识已将毕节视为第二故乡，这里已有很多难以割舍的领导、朋友、同事无法忘怀!每年回家过年期间会不由自主想念毕节酸汤!不管如何艰难，答辩人将一如既往地把洪山妇产医院办下去!这里恳请被答辩人给予理解和支持，恳请法官高屋建瓴，总揽全局给答辩人一个继续履约的机会!二、关于违约金计算方式，肯请被答辩人综合考虑答辩人目前的实际履约能力，法外开恩，给予答辩人一个合理的惩罚结果。本院经审理认定事实如下：2013年7月9日，以原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于毕节市七星关区整栋房屋（已出售给赵树兰的房屋除外）出租给被告使用。该合同第二条约定:“租赁期共9年，租期从2012年7月9日起至2021年7月8日止，期满后收回。租金第一年为80万元，租金从房屋交付给乙方之时起计算，从房屋交付的第2年起每年租金按上年租金的7%递增……租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金，逾期不支付租金，视为放弃继续租赁，并承担违约责任，违约金为当年租金的20%。乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:……5、乙方不按时足额缴纳房屋租金。”该合同第四条约定:“……10、租赁期满或合同解除，乙方无条件将房屋交还甲方，逾期交还的，乙方逾期每天向甲方支付当年租金的每日租金赔偿甲方损失。”2013年7月30日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，约定:“为使老三餐馆法人谢德祥提前终止房屋租赁合同并按期交付房屋给林飞乐使用，由乙方自愿代甲方垫付283200元给老三餐馆法人谢德祥，用于老三餐馆因房屋租赁未到期提前终止合同的补偿费，该笔补偿费在乙方租用甲方拥军路1号整栋房屋租赁费中扣减。”2014年3月1日，原、被告双方签订《房屋交付确认书》，约定:“甲乙双方现就乙方租用甲方位于七星关区拥军路一号二至六楼房进行以下确认：1、甲方将该房屋二至六楼交付给乙方，交接时间:2014年3月1日。2、双方约定，该房屋的交付手续全部办理完毕，乙方在合同期内对房屋进行管理使用。”上述书面协议签订后，被告并未按照约定及时、全面地履行支付租金义务。被告于2013年7月23日支付了400000元，2018年8月14日支付了300000元，另支付了《房屋租赁补充协议》约定的垫付款283200元。原告从2017年3月份以来，多次催要，被告均未按合同约定履行。原告于2019年5月10日与被告签订《林飞乐租赁拥军路军转大楼房屋租金计算清单》，该清单记载：2014年3月1日至2019年2月28日军转大楼二至六楼租金3213800.000元、违约金642700元。2019年6月3日，被告支付了700000元。从2019年3月1日起算，至2019年9月1日两个季度已经届满，被告还应支付两个季度的租金共计560000元。截止2019年9月1日，被告共欠原告租金3073800.00元（3213800元＋560000元-700000元）。因被告至今仍未支付上述租金，原告诉至本院，请求判如所诉。上述事实，有原、被告双方的陈述，以及原告提交的证据，上述证据已经庭审举证质证并收集在卷为凭。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将房屋交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。故对原告要求被告支付截止2019年9月1日的租金3,716,500.00元的诉讼请求，本院予以支持3,073,800.00元；超出部分，因无事实及法律依据，本院不予支持。对2019年9月2日以后的租金，按双方在《房屋租赁合同》中约定的标准计算至被告将房屋腾付给原告之日止。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可由解除合同。”之规定及双方签订的《房屋租赁合同》第二条：“乙方有下列情形之一的，甲方有权要求终止合同、收回房屋:……6、乙方不按时足额缴纳房屋租金。”之约定，被告未按照合同约定支付租金，几经催告后至今仍未支付，原告有权解除合同并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因双方约定的违约金过分高于损失，属于人民法院予以适当减少的情形。因双方在合同中约定“租金按季度支付，于每季度最后一个月最后一天前支付下季度租金”，故本院支持以被告每季度应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付租金之次日起计算支付至实际履行完毕之日止，首次计付起算时间为2016年3月1日，以后按季度以此类推。对于2019年9月2日至被告实际移交涉案商铺之日的租金，按照《房屋租赁合同》约定的租期内租金的计算标准计算支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告毕节市人力资源和社会保障局与被告林飞乐于2013年7月9日签订的《房屋租赁合同》；二、被告林飞乐于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告毕节市人力资源和社会保障局从2015年3月1日至2019年9月1日的租金3,073,800.00元及违约金，违约金计算方式为：以被告每季度应付而未付租金为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从被告应付而未付租金之次日起计算支付至实际履行完毕之日止，首次计付起算时间为2016年3月1日，以后按季度以此类推；对于2019年9月2日至被告实际移交涉案房屋之日的租金，按照涉案《房屋租赁合同》约定的租期内租金的计算标准计算支付；三、驳回原告毕节市人力资源和社会保障局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,573.00元（已按简易程序减半收取），保全费5,000.00元，共计24,573.00元，由原告毕节市人力资源和社会保障局负担4,914.60元，被告林飞乐负担19,658.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年十一月二十八日书记员  王 贵