上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初51239号原告：上海利标投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张水泉，经理。委托诉讼代理人：朱方官，上海朱方官律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丁莹，上海朱方官律师事务所律师。被告：瞿根弟，男，1967年11月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海萨格环保科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：瞿洁琼，经理。上列被告共同委托诉讼代理人：张志华，上海市临港律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：张莉，上海市临港律师事务所律师。原告上海利标投资发展有限公司与被告瞿根弟、上海萨格环保科技有限公司(以下至判决主文前简称“萨格环保公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月13日、11月15日公开开庭进行审理。原告上海利标投资发展有限公司的委托诉讼代理人朱方官、被告瞿根弟及两被告的共同委托诉讼代理人张志华两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告上海利标投资发展有限公司向本院提出诉讼请求，判令两被告支付：1.2016年3月15日至2017年4月30日的房地与鱼塘租金差额78,552.21元；2.补偿费1,522,256.68元。事实与理由：2006年9月，上海申藤畜禽有限公司将坐落于本区三墩镇周家码头车站东的房地出租给原告。2010年12月，原告与瞿根弟签订空地租赁合同，将其中的部分房屋(含无证房屋1,009平方米)、空地及鱼塘转租给被告，并在第12条约定，租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，动迁单位对被告新建建筑物等给予的补偿费中20%归原告(在第六年至第七年期间)。约定双方按比例分享补偿费，是因原告租赁涉案房地后，对道路、水电等基础设施作了大量投入，并约定若租期届满，则新建建筑物等归原告。后被告拆除租赁的上述有证、无证房屋，重新搭建房屋7,712.32平方米。同期，双方共同增设配电房，各占50%产权。2018年1月，相关政府部门进行减量化拆迁，给予被告房屋、装修、附属设施的补偿费7,818,504元。其一，被告拆除原告1,009平方米无证房屋作了重建，上述7,712.32平方米房屋的补偿中应折算出1,009平方米的补偿给原告。其二，扣除1,009平方米后，剩余无证房屋补偿及装修、附属设施的补偿，原告应分享20%。其三，被告获得电力设施补偿费1,250,000元，应由原告按产权比例分得50%。上述三项钱款，被告已实际领取60%，应先按该比例分割给原告1,522,256.68元。2016年3月15日至2017年4月30日期间房地租金244,566.20元、鱼塘租金14,638元，被告已付180,652元，存在差额78,552.21元。故诉至法院，请求判如所请。被告瞿根弟、萨格环保公司共同辩称，瞿根弟签字是职务行为，不应承担责任。系争土地性质是集体土地，用途是养殖，被告租赁后为工业用途，故双方签订的租赁合同无效。原告当时承诺办理建房审批手续，将来可按有证房屋进行拆迁，故约定按比例分享补偿费。即使认定上述租赁合同有效，2018年1月的减量化补偿是清理、整治违章建筑的补偿，评估与补偿标准均不同于政府拆迁，被告仅获得建安重置价结合成新的50%，也不符合第12条约定的分享补偿费的条件。电力设施的补偿同意双方各半分享，但在核算租金时应当扣除电力设施及高压安全通道占用面积的一半。被告于2017年3月15日停止生产，后陆续搬离，不应支付之后租金；被告已支付2016年3月15日之后的房地租金20万元，未支付该日之后的鱼塘租金。故请求依法判决。经审理查明，编号沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证载明：权利人上海申藤畜禽有限公司，房地坐落三墩镇周家码头车站东，土地权属性质集体、用途养殖用地、使用总面积267,279平方米，房屋建筑面积38,911平方米、幢数62、类型农业建筑，另注明62幢房屋各自的建筑面积、竣工日期等。2006年9月1日，上海申藤畜禽有限公司(兴汇种鸡场)将上述房地产权证所载1－42幢房屋及围墙内土地出租给原告上海利标投资发展有限公司，租赁期从2006年11月15日起至2021年10月15日止，并同意招商、转租。2010年3月16日，原告与被告瞿根弟签订空地租赁合同，约定原告将沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证登记的幢号第6、7、8幢(第6幢面积1,098平方米、第7幢面积1,011平方米、第8幢面积209平方米)、第8幢以西办公楼(面积178平方米)、门卫室及宿舍楼(面积105平方米)、第6幢与第7幢之间西面空地上钢结构厂房(面积726平方米)及空地面积3,473平方米租赁给瞿根弟，租期为12年，从2010年3月15日起至2021年10月15日止，租金先付后用、每三年一次性付，2010年3月15日至2013年3月14日租金50万元，2013年3月15日至2016年3月14日租金55万元，2016年3月15日至2019年3月14日租金65万元等，另对用电、水塘等事项作了约定。其中，第9条约定“乙方在合同租赁期间内如自身原因不能履行合同的租赁期需撤场时，乙方租赁范围内地上新建建筑物归甲方所有，保证金不予退还”等，第12条约定“租赁期间，如遇政府动迁和不可抗力因素，甲方提前通知乙方，乙方必须积极配合，保证按政府规定时间搬迁完毕，费用自行负担，同时双方自然终止本合同。如政府动迁单位对搬迁单位有搬迁费补偿归乙方所有，政府动迁单位对乙方补偿费由甲方办理相关手续，乙方租赁范围内的新建建筑物和地下构建物的补偿费第一年至第五年10%归甲方，第六年至第七年20%归甲方”等。后被告拆除上述空地租赁合同所载房屋，未经规划土地部门批准许可，搭建房屋数千平方米。2010年3月18日，原告与瞿根弟签订补充协议，约定对2010年3月16日空地租赁合同签订补充条款，由甲方将乙方租赁范围北面大门道路左边水塘租赁给乙方使用，租期2010年3月15日至2021年10月15日，另对租金等作了约定，其中2016年3月15日至2019年3月14日的租金39,000元，乙方落款处另加盖上海玺沪石材有限公司印章。2010年12月20日，原告与上海玺沪石材有限公司签订关于双方共同增设配电房产权协议，约定双方在第7幢厂房西北角建立规格13米*6米的配电房，各出50%投资费用、各占50%产权等，乙方落款处另签有瞿根弟名字。沪房地南汇字(1997)第000944号房地产权证所载房地被列入2017年环境综合整治的对象，被告属于承租户之一。2018年1月26日，上海市浦东新区大团镇人民政府直接与萨格环保公司签订减量化清拆奖扶企业结算单，约定给予萨格环保公司7,712.32平方米无证房屋的补偿3,328,696元、装修补偿745,930元、附属设施补偿3,743,878元、电力设施补偿1,250,000元等。本次减量化项目补偿金合计13,391,881元，目前已发放60%。上海玺沪石材有限公司法定代表人为瞿根弟。两被告庭审中表示，瞿根弟的相关签字系职务行为，上海玺沪石材有限公司的相关权利义务由萨格环保公司承继。上述事实，由上海市房地产权证、租赁合同、兹证明、空地租赁合同、补充协议、关于双方共同增设配电房产权协议、减量化清拆奖扶企业结算单、情况说明，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。审理中，原告另提供2017年2月1日收据(载有2016年3月15日至2019年3月14日等期间的租金180,652元)，以证明原告仅收到该些租金，存在差额。被告对收据真实性认可，称已支付上述期间租金20万元，并提供2016年6月30日银行转账凭证加以佐证。原告对该证据真实性认可，称其中包括部分水费。被告另称配电设施及安全通道占地828平方米，并提供厂区总平面图、申请停业用电销户报告加以佐证。原告对该组证据真实性认可，称双方未约定扣除该面积租金，之前亦从未扣过。被告再称其拆除的无证房屋1,009平方米系前一位租户所建，由原告交付给被告使用；本次减量化过程中归到萨格环保公司名下的7,712.32平方米无证房屋，除建造在从原告处租赁土地上外，还有部分建造在被告从“应高明”处租赁的土地。本院认为，原告将租赁而来的系争房地进行转租，取得了出租人同意；系争房地登记为集体土地，但用途是养殖，被告承租其中的部分场地从事的仍是生产经营；双方签订的空地租赁合同为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，故该租赁合同有效，双方应按约履行。按该合同第12条等的约定，被告承租系争场地后，在其上搭建建筑物等，用于生产经营，若遇“政府动迁和不可抗力”因素而搬迁，动迁单位对新建建筑物等给予的补偿费，由双方按比例分享。上述协议签订后，被告拆除了系争场地上的无证房屋与有证房屋，作了重新搭建。新搭建的房屋及装修、附属设施在2018年1月的土地减量化过程中被拆除，由萨格环保公司获得相应的补偿。系争场地原有的无证房屋1,009平方米由被告拆除，现新搭建的无证房屋的补偿费中应否分出1,009平方米补偿给原告？被告拆除系争场地上原有有证与无证房屋的面积较大，且作了重建，新建房屋的面积亦较大，可以认定原告对此应当已经知悉并作了默认。现空地租赁合同因土地减量化这一不能归责于双方的原因，而未正常履行完毕。结合已经履行的期限、被告获得的补偿情况等，从公平原则考虑，本院酌定由被告对此给予原告补偿217,746元。考虑到被告目前仅实际收到相应补偿的60%，原告亦暂主张60%，本院在本案中认定被告支付原告上述补偿的60%即130,647.60元。剩余部分，原告可另行主张。萨格环保公司获得的无证房屋等的补偿是基于土地减量化因素，该因素是否属于前述空地租赁合同第12条约定的“政府动迁和不可抗力”？经审查，土地减量化是对集中建设区外的现状建设用地进行整治复垦，拆除相关建筑后给予一定补偿。被告在系争集体土地上搭建房屋，未经规划土地部门批准许可，在土地减量化过程中被拆除，并获得一定比例的补偿，在性质、起因、标准等方面，均有别于正常情况下的政府动迁和不可抗力。原告称对租赁场地的道路、水电等基础设施作了大量投入，故约定按比例分享补偿款，但原告对此未提供相应证据；并且，在一般动迁中通常对道路、水电等基础设施会单列补偿项目，不必通过分享建筑物补偿的方式解决。系争场地上的新建建筑物等系被告出资建造，被告对空地租赁合同第12条约定的解释相对较为合理。综上，尚不能认定本案的土地减量化为双方约定的“政府动迁和不可抗力”因素，原告要求按20%比例分享被告获得的相关补偿款的请求，本院不予支持。被告获得电力设施补偿费1,250,000元，根据双方对投资、产权的约定等，原告主张分得其中625,000元，被告亦予同意，本院予以照准。基于前述相同理由，本院在本案中认定被告支付上述补偿费的60%即375,000元。剩余部分，原告可另行主张。被告称应扣除配电设施及安全通道占用面积的租金。经审查，被告对配电设施及安全通道占用面积的陈述，与关于双方共同增设配电房产权协议的约定并不一致，之前亦不存在扣除相应租金的约定或惯例，该主张本院不予采纳。被告称于2017年3月15日停止生产，陆续搬离，但未举证证明具体搬离日期。本院结合原告主张，认定被告应当支付2016年3月15日至2017年4月30日期间房地租金244,566.20元。被告称已付该期间租金20万元，但提供的银行转账凭证所载日期、转账金额与空地租赁合同约定的支付条件并不一致，且之前认可原告提供的2017年2月1日收据，故本院酌情认定被告已付上述期间租金180,652元，存在差额63,914.14应补付。上述期间鱼塘租金约14,638元，被告亦应补付。上述房地租金与鱼塘租金合计78,552.21元。空地租赁合同由瞿根弟签订，现有证据不足以证明其系职务行为，再结合两被告对上海玺沪石材有限公司相关权利义务承继的确认等，本院认定上述应当支付给原告的钱款由被告瞿根弟与萨格环保公司共同承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告瞿根弟、被告上海萨格环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海利标投资发展有限公司1,009平方米无证房屋补偿款130,647.60元；二、被告瞿根弟、被告上海萨格环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海利标投资发展有限公司电力设施补偿费375,000元；三、被告瞿根弟、被告上海萨格环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海利标投资发展有限公司2016年3月15日至2017年4月30日房地、鱼塘租金78,552.21元；四、驳回原告上海利标投资发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,134.29元(原告已预交)，减半计9,567元，由原告上海利标投资发展有限公司负担4,746元，由被告瞿根弟、上海萨格环保科技有限公司共同负担4,821元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇一九年十一月二十九日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。