四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2331号 原告：王成华，女，1971年1月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：蒲建，四川法典律师事务所律师。 被告：都江堰零叁叁美容美发店。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道柏条河南路中段316号。 经营者：漆林，男，1989年11月20日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被告：黄余秋，男，1989年10月13日出生，汉族，住重庆市梁平县。 委托诉讼代理人：左昌勇，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王莉，都江堰市灌口法律服务所法律工作者。 原告王成华与被告黄余秋、都江堰零叁叁美容美发店（以下简称零叁叁美发店）租赁合同纠纷一案，本院委托人民调解员廖磊诉前调解未果，于2019年6月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王成华的委托诉讼代理人蒲建到庭参加诉讼，被告黄余秋及其委托诉讼代理人左昌勇、王莉到庭参加诉讼，被告零叁叁美发店到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成华向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方的租赁合同的关系；二、判令被告向王成华支付从2019年1月1日到2019年4月30日应付未付的租金共计52328元以及从2019年5月1日至租赁合同解除止产生的租金（月租金13082元）；三、判令被告向王成华支付违约金15698元；四、案件受理费由被告承担。事实与理由：王成华受其配偶委托，以王成华的名义与黄余秋于2017年2月18日签订了《房屋租赁合同》，约定王成华将位于都江堰市的房屋用于零叁叁美发店的经营，从租赁第二年开始需提前15天支付后6个月的租金，若超过30天未支付租金王成华有权解除合同，被告缴纳的保证金不予退还，被告逾期支付租金，应支付违约金等约定，被告从2019年1月1日至4月30日期间一直未向王成华支付该期间的租金，已构成违约，为维护其合法权益，诉至本院。 黄余秋辩称，其于2018年9月以通知王成华的方式解除了双方合同关系，转让给零叁叁美发店；合同签订期限是2017年2月18日至2019年2月17日止，超过合同期限的时间应当认定为不定期租赁合同关系；违约金过高，且违约金与保证金不能同时适用，黄余秋对零叁叁美发店产生的其他费用不应当承担连带清偿责任。 零叁叁美发店辩称，零叁叁美发店的经营者漆林与黄余秋以前是三创美发店的合伙人，共同经营该美发店，后黄余秋退伙后，漆林成立了零叁叁美发店，由漆林实际经营，黄余秋退伙后，没有就案涉铺面与其交接过；店铺是黄余秋转租给漆林，王成华有权停止其与零叁叁美发店之间的转租行为，但是王成华并未明确表示是否接受转租。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年2月18日，王成华（合同甲方、出租方）与零叁叁咨询管理有限公司（筹）、黄余秋（合同乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定的主要事项如下：租赁物为都江堰市，建筑面积共约297.32平方米。该房屋租赁期共3年，自2017年2月18日起至2019年2月17日止。租金为2017年2月18日至2018年2月17日每月每平方米40元（不含税），每月共计人民币11892元；租金从第二年起增长10%，每年增长一次。租金为2018年2月18日至2019年2月17日每平方米44元，每月共计13082元。支付方式：第一年按季度支付，需提前15天支付下一季度的租金。第二年开始按半年支付，需提前15天支付后6个月的租金。乙方在缴纳首期租金时向甲方支付保证金，保证金金额为人民币20000元，其中房屋保证金12000元，空调保证金8000元。乙方逾期支付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。逾期30天，甲方有权终止合同，乙方交纳的保证金不予退还。乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的5%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金，乙方缴纳的保证金不予退还。王成华在合同上签字捺印，黄余秋在乙方代表处签字捺印。 王成华与黄余秋的通话聊天记录显示，黄余秋说：“我说我上次给你说的我是好久给及说的那个啥003以前的铺子转让给他了，给漆林，大概多久时间？”王成华：“这个我都记不得了，真的不记得了。”黄：“大概几月份嘛？”王：“真的不记得，然后我看我微信给你删了没有，因为你微信上给我说过你没有做了，我如果删了的话就没有，如果没删，这个确实还不记得了。”黄：“我记得好像是八月份还是九月份是不是？”王：“哎，不要问我，我马上微信为你看如果我给你删的话，我就知道你没跟他一起做了是几月份，如果有我就截屏发给你，没有的话我就真的不记得了。” 王成华陈述，其于2019年5月8日在零叁叁美发店门口张贴《告知书》，载明，“零叁叁美发沙龙：由贵方租用我方都**府7号楼二楼作为经营场所，从2019年开始到现有已经数月未交付房租，已违反了合同相关规定，存在违约行为，我方将即日起出此告知书，解除与贵方租赁合同。” 另查明，案涉房屋的所有权人为李学刚，系王成华的配偶，李学刚授权由王成华对案涉房屋以王成华的名义出租、收租并进行诉讼维权。 上述事实有王成华、零叁叁美发店、黄余秋提交的如下证据：1．王成华、黄余秋身份信息及零叁叁美发店营业执照复印件；2．房屋租赁合同；3．告知书；4．王成华与漆林的微信聊天记录截屏；5．情况说明、房产证、结婚证。在卷佐证。 本院认为，王成华与黄余秋签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方租赁合同关系合法有效的。 关于合同租赁期限的问题。合同中对租赁期的约定为租赁期共3年，自2017年2月18日起至2019年2月17日止，存在前后矛盾的约定，故合同的履行期限为3年还是2年无法从合同中予以认定，故本院认为对2019年2月17日以后双方实际履行的合同只能认定为不定期租赁合同。因黄余秋将房屋转租给零叁叁美发店，且王成华对此知情，并继续收取零叁叁美发店的租金，零叁叁美发店也认可是由黄余秋将房屋转租，故应当认定零叁叁美发店承继了前述房屋租赁协议。 关于王成华要求解除《房屋租赁协议》的请求。王成华及零叁叁美发店均认可房屋租赁协议已经解除，只是对解除时间双方未达成一致，且王成华现已将该房屋出租给案外人，故事实上合同已经解除。对于合同解除的时间问题，王成华认为房屋是2019年6月1日出租给案外人，故解除的时间应为2019年5月31日；零叁叁美发店认为其于2019年2月2日将店铺钥匙交给了门卫，故解除时间应该为2019年2月2日。本院认为，王成华于2019年5月8日在零叁叁美发店门口张贴《告知书》载明：“零叁叁美发沙龙：由贵方租用我方都**府7号楼二楼作为经营场所，从2019年开始到现有已经数月未交付房租，已违反了合同相关规定，存在违约行为，我方将即日起出此告知书，解除与贵方租赁合同。”故可以认定，王成华已经依据合同的约定行使了合同解除权，应当认定2019年5月8日双方的房屋租赁合同已经解除，对于王成华主张的解除时间本院不予认定，对于零叁叁美发店称钥匙于2019年2月2日交于门卫的辩称，因其未提交证据证明，故本院不予认可。 对于王成华主张的2019年1月1日至合同解除产生的租金的问题。在合同正式解除之前，零叁叁美发店均应按照合同的约定向王成华支付租金，故对该时段的租金本院予以支持，按照合同的约定，该时段的租金为每月13082元，从2019年1月1日至2019年5月8日的租金共计55380.5元（13082元×4＋13082元×7/30=55380.5元） 关于王成华主张的违约金15698元的问题。本院结合实际损失以及逾期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量，认为双方约定的违约金过高，本院依法予以调整，酌定违约金为半个月的租金即6541元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告王成华与被告黄余秋于2017年2月18日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告都江堰零叁叁美容美发店于本判决生效十日内支付原告王成华租金55380.5元。 三、被告都江堰零叁叁美容美发店于本判决生效十日内支付原告王成华违约金6541元。 四、驳回原告王成华的其他诉讼请求。 案件受理费1500元，减半收取750元，由被告都江堰零叁叁美容美发店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 白艳雯 二〇一九年十一月五日 法官助理 肖二磊 书 记 员 黄 莉