西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初9230号 原告:西安紫薇物业管理有限公司。住所地：西安市。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4044。 法定代表人:李春伟，董事长。 委托诉讼代理人：杨丹，陕西伟天律师事务所律师。 被告：卢刚，男，1971年7月18日出生，汉族，住西安市碑林区，公民身份号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：毕义安，陕西金镂律师事务所律师。 原告西安紫薇物业管理有限公司（以下简称紫薇物业）与被告卢刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告紫薇物业的委托诉讼代理人杨丹、被告卢刚的委托诉讼代理人毕义安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告紫薇物业向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告物业费125703.28元、垃圾费18855.4元，代缴水费25006.52元，代缴电费及损耗331402.93元，共计500968.13元（上述费用暂计算至2019年4月底）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的XX小区XX栋XX单元XX室房屋（建筑面积328.73平方米，性质为商铺）、108室房屋（建筑面积354.44平方米，性质为商铺）提供物业服务，双方对物业服务的收费标准，费用的缴纳时间、违约责任、争议解决方式等条款进行了明确的约定，其中物业费按照建筑面积收取，每月每平方米4元，垃圾费每月每平方0.6元，原告按照合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告自2015年7月1日起暂计算至2019年4月底共计拖欠原告物业费、垃圾费、代缴电费、代缴水费共计500968.13元。经催告，被告仍未缴纳。现诉至法院，请求判如所请。 被告卢刚辩称，原告主张的物业费、垃圾费、代缴水电费用等所依据的收费标准不合法、不合规，存在扩大收费范围、重复收费、超标准收费等违规行为。原告未公示行政主管部门备案批复的收费文件，原告收取物业费又收取垃圾费的行为属于扩大收费、重复收费。原告代缴水费、电费及损耗费用的主体资格不合法，且其收费标准明显过高，属于超标准违规收费，应当不予支持。原告自接管希望城小区物业后，自身管理混乱，其提供的服务严重不到位，根据权利义务相一致原则，原告无权要求收取全额物业费。具体表现为：原告自身管理混乱，不可能提供良好的物业服务；2019年4月，其因装修商铺（不交钱不让装修），原告违规收取了6000元装修保证金，但装修期满后却拒绝返还；原告对其反映的房屋漏水报修不做任何记录，更不向开发商售后维修部门转交维修事项；至今未采取任何有效的措施对车辆停放进行有效管理，导致车辆无序，长期停放在商铺门前；小区内公共秩序混乱，存在安全隐患，小区保安配置明显不足；垃圾随意堆放，清理不及时；违规收费。原告主张的2015年7月1日至2016年4月30日期间的费用已经超过了诉讼时效，该部分应当不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。结合当事人的陈述和依法确认的证据，本院查明以下事实：被告卢刚系西安市未央区XX城XX栋XX单元XX层XX、XX号房屋的业主，107房屋建筑面积328.73平方米，108房屋建筑面积354.44平方米，性质均为商铺。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告的上述房屋提供前期物业服务，物业管理费每月每平方米按4元收取，城市居民生活垃圾处理费以户为单位按月交纳，每月每户6元，同时约定物业服务费用及其他费用标准按照市物价部门的有关规定调整，当月15日前缴纳当月费用。被告卢刚自2015年7月1日起未缴纳上述房屋物业相关费用。原告提供了《紫薇希望城催费通知单》，其中载明了截至2019年3月被告欠付的相关费用，原告称系被告租客签字确认，其一直积极向被告主张支付物业服务费。庭审中，原告向本院提交了欠费明细，但该欠费明细系原告方单方制作，并未有被告的签字确认。该欠费明细载明物业管理服务费每平方米4元，垃圾处理费每平方米0.6元，冷水费每立方米6.44元，电费每度1.316元。关于水、电费的收费标准原告设有公示牌，公示的收费标准与原告主张的计算标准一致。另查明，被告上述两套商铺2019年1月至4月的代缴水、电费已经缴纳，其中冷水费按照每立方米6.44元缴纳，电费按照每度0.733元缴纳，电费损耗按照每度0.31元缴纳。原告向本院被告提交了此前被告户缴纳垃圾处理费的收款收据，系按照每月每平方米0.6元的标准缴纳。原告另提供了水表和电表的抄表记录，但未经被告确认，庭审中被告不予认可。原告提供了其向第三方缴纳水、电费的相关票据，但系整体缴纳，不能显示代被告缴纳的数额。 本院认为，原被告双方应当按照合同约定履行义务。原、被告之间存在物业服务合同关系，原告应当按照约向被告提供符合标准的物业服务，被告应当按照约定向原告缴纳物业相关费用。原告未提供证据证明被告提供物业服务有不履行物业服务合同或履行物业服务合同有重大瑕疵的情形，故被告拒不缴纳物业费的行为构成违约。关于垃圾处理费一节，《前期物业管理服务协议》中约定的城市生活垃圾处理费每月每户6元，该条款针对的是居民生活垃圾，而被告购买的房屋性质为商铺，因此产生的垃圾不属于生活垃圾的范畴，故该约定不适用于被告。垃圾处理费的收费标准原告虽未公示，但根据被告所购房屋此前的缴费记录显示均是按照每月每平方米0.6元缴纳，故本院对于原告按照每月每平方米0.6元计算的标准予以支持。原告未提供证据证明其向被告主张权利，其向租客送达催费单不能对被告本人产生诉讼时效中断的法律后果。原告于2019年5月22日诉至本院，其起诉行为视为主张权利，被告对2016年4月30日前欠缴的费用提出了诉讼时效抗辩，本院依法予以采纳，2016年4月30日以前被告欠缴的费用因超过了诉讼时效，本院依法不予支持。物业费中包含公共区域垃圾处理费但不包含户内垃圾处理费，原告同时收取物业管理费与户内垃圾处理费不属于违规收费。自2016年5月1日起至2019年3月31日，被告所购107号商铺及108号商铺欠缴物业费及垃圾处理费的时间35个月，107号商铺欠付物业费46022.2元（328.73平方米×4元×35个月），欠付垃圾处理费6903.33元（328.73平方米×0.6元×35个月）；108号商铺欠付物业费49621.6元（354.44平方米×4元×35个月），欠付垃圾处理费7443.24元（354.44平方米×0.6元×35个月）。原告主张的代缴水费、电费数额因原告虽提供了抄表的数字，但该抄表的数字未经被告确认，原告在代缴时亦将整个小区的相关费用整体缴纳，原告提供的欠费明细亦未经被告确认，故对原告主张的代缴水、电费的的数额无法核算，故原告该项诉讼请求因证据不足，本院依法不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告卢刚于本判决生效之日起十五日内支付原告西安紫薇物业管理有限公司物业管理费95643.8元、垃圾处理费14346.57元，共计109990.37元 二、驳回原告西安紫薇物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8809元（原告已预交），由被告承担3000元，其余由原告自行承担。被告承担部分于履行上述付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王宝娟 审 判 员  崔小梅 人民陪审员  荣春玲 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  刘旭华