山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1326民初6701号 原告：尹友川，男，1955年4月9日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：闫晓，平邑第二法律服务所法律工作者。 原告：张晓智（与尹友川系夫妻关系），女，1973年3月19日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：闫晓，平邑第二法律服务所法律工作者。 被告:杜学龙，男，1972年1月12日生，汉族，农民，住平邑县。 委托诉讼代理人：金传东，临沂市万方法律服务中心法律工作者。 第三人：刘炳兰，女，1966年4月25日生，汉族，农民，住平邑县。 原告尹友川、张晓智与被告杜学龙、第三人刘炳兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹友川、张晓智及其委托诉讼代理人闫晓、被告杜学龙及其委托诉讼代理人金传东、第三人刘炳兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹友川、张晓智向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除尹友川与杨学龙于2017年5月29日签订的《沿街楼租赁合同》。事实和理由：尹友川、张晓智系夫妻关系。2012年10月，尹友川、张晓智在平邑县温水镇蒙山高速路口北327过道边购买三层沿街商住楼两幢，将大门南边四间楼房一到三层和大门以上两层一间、三层一间租赁给杜学龙使用，双方签订租赁协议，租赁期限自2017年6月10日至2027年6月10日止，租期十年，每年租金40000元，租金在每年6月10日前一次性交付，如不按时交纳，尹友川、张晓智有权收回房屋。2018年至2019年度的租金，杜学龙在约定的期间未及时交付，2019年9月24日尹友川、张晓智向杜学龙催要租赁费时，才得知杜学龙在未经尹友川、张晓智同意的情况下擅自将其租赁的部分楼层高价转租给第三人刘炳兰，杜学龙其行为，侵害了尹友川、张晓智的合法权益，故诉至法院。 杜学龙辩称，尹友川、张晓智所述与事实不符，请求驳回尹友川、张晓智的诉讼请求。理由如下：第一、双方签订房屋租赁协议后，我严格履行协议中的各项条款。第二、我没有迟延缴纳租金，第三、我租赁后又投资二十多万元对房屋进行了修缮，经尹友川、张晓智同意转租给中铁十局新泰二分部和第三人刘炳兰，两份租金是52000元，符合正常经营理念不违背法律规定，其中中铁十局的租金是经尹友川、张晓智同意直接缴纳给尹友川、张晓智，缴纳方式有微信转账现金交付等方式。 刘炳兰陈述，当时我和杜学龙签订合同的时候想找房东进行租赁，杜学龙说房东在临沭，找不到他，你跟我签就行，和房东打不着交道，所以我就跟杜学龙签了合同，杜学龙的妻子杨忠勤说‘如果房东来问，你就说你和我是合伙的’，后来房东问我是不是租的，我就按照杨忠勤的话回答了房东。到了今年的2019年9月5号左右，因为杜学龙没有交房费，尹友川和张晓智去撵我，尹友川当时就跟杜学龙打电话，要求解决这个事，但是杜学龙说没有时间在柏林回不来。因为9月16号就到了交房租的时候了，我又问的杜学龙的妻子杨忠勤，我这个租赁费应交给谁，她说交给我们就行，你和尹友川、张晓智打不到交道，我就把2019年的租赁费通过微信交给杜学龙了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 尹友川、张晓智提交证据1.房产证一份，证实张晓智对房屋拥有所有权。证据2.尹友川、杜学龙签订的房屋租赁合同，约定每年的6月10号缴纳房租，如预期不按时缴纳租金甲方有权收回房屋，证实双方之间存在的租赁合同关系，并就违约责任进行的约定。证据3.提交2018年10月8日，杜学龙、杨忠芹夫妻与第三人刘炳兰签订的房屋租赁合同，证实杜学龙未经尹友川、张晓智许可擅自将房屋转租给第三人刘炳兰，实属违约，并且违反法律规定。证据4.2018年8月3日，杜学龙签订的保证书一份，证实杜学龙未在2018年6月10日前拖欠房租费做出的承诺和保证，证实了杜学龙违约。 杜学龙质证认为，对尹友川、张晓智的四份证据，真实性无异议，但对杜学龙书写的保证书，说明杜学龙没有欠缴租金并交齐了三年。 刘炳兰质证认为，对上述证据无异议。 根据各证据与案件事实的关联程度，各证据之间的联系，结合当事人的质证意见，经本院综合审核认定认为：尹友川、张晓智提交证据1能够证实房屋所有权的情况，本院予以采信。对于证据2有甲方尹友川及乙方杜学龙的签名，具有证据的真实性，能够证实双方存在房屋租赁的事实，本院予以采信。对于证据3.虽系复印件，但是双方均予以认可，能够证实杜学龙将所租的房屋转租给第三人刘炳兰的事实，本院予以采信。对于证据4.该份保证书系对交纳租赁费的时间双方做的约定，具有真实性，本院予以采信。 杜学龙提交证据1.杜学龙、尹友川2019年6月10日的通话录音，通时31秒，主叫号码是183××××1588，被叫号码是135××××9913，证实今年6月10日按期缴纳了房屋租金，逾期是因尹友川、张晓智造成的。证据2.中铁十局的杜正才经理转给张晓智的租金，收款账户名是张晓智，证实中铁十局缴纳房租的形式，也证实了杜学龙转租是经尹友川、张晓智同意的。证据3.收据，该证据来源于中铁十局，原告张晓智收到中铁十局的房租是17000元，证实中铁十局已经将房租款17000元交付于张晓智，也证实了杜学龙转租是经尹友川、张晓智同意的。尹友川、张晓智质证认为，对证据1通话记录没有异议，杜学龙只是称交房租费，但没有按时缴纳实属违约，不缴纳房租费并不是由于尹友川、张晓智而造成的，杜学龙有尹友川、张晓智的微信号及银行账号，并不是通过现金而支付的，在2019年9月份缴纳当年度的租赁费时就是通过银行账号缴纳的，该证据与本案没有关联性。对证据二没有异议，这是中铁十局缴纳给杜学龙的宾馆住宿费，来折抵尹友川、张晓智的租赁费，而且住宿费也并不是在6月10日前缴纳的。对证据三有异议，这是中铁十局缴纳给杜学龙的宾馆住宿费，来折抵尹友川、张晓智的租赁费。上述三份证据没有关联性，转租房屋没有通知尹友川、张晓智，违反了法律规定。本院认为，对于证据1通话录音能够证实杜学龙，能够证实杜学龙按时交纳租赁费的事实，本院予以采信；对于证据2、3能够证实通过中铁十局转账给张晓智交纳租金的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：尹友川、张晓智系夫妻关系。2017年5月29日尹友川与杜学龙签订租赁协议，约定将位于平邑县北327过道边商住2号楼大门南边四间楼房一到三层和大门以上两层一间、三层一间，租赁给杜学龙使用，租期为自2017年6月10日至2027年6月10日止，每年租金40000元，每年的租金在6月10日前支付给尹友川。杜学龙已经缴纳2017年至2019年的租赁费。后杜学龙在未经尹友川同意的情况下，将其租赁房屋（一层、三层及二层北面一间）转租给刘炳兰并签订了房屋租赁合同一份，双方约定租期期自2018年9月16日至2024年9月16日止，租金为每年35000元，现刘炳兰已交至2019年的租赁费。后双方在履行合同的过程中酿成纠纷。 本院认为，尹友川、杜学龙确签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案系合同纠纷，租赁合同的相对方系尹友川与杜学龙，根据合同相对性原理，尹友川与杜学龙之间产生权利义务关系，故尹友川与张晓智虽然系夫妻关系，但不是本案的利害关系人，张晓智不是本案的适格主体。依据双方合同约定，合同签订后尹友川将租赁物交付给杜学龙，杜学龙履行了支付租赁费的义务，虽然杜学龙有存在延交交付租赁费的行为，但是最终尹友川收取了杜学龙交纳的租赁费，应视为尹友川对迟延交费的认可，故杜学龙不存在违约行为。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中杜学龙未经尹友川同意，擅自将租赁物转租给刘炳兰，违反法了法律规定，故尹友川与杜学龙及刘炳兰所签订合同应予以解除。合同解除后，尹友川已收取的租赁费应按实际履行天数予以计算，剩余部分应予以返还，即自2019年10月9日至2020年6月10日共计应返还租赁费26849元[（40000元/365天）*245天]；对于杜学龙转租租赁物后收取的第三人刘炳兰的租赁费，待解除合同后亦应按实际履行天数向刘炳兰履行返还租赁费的义务，即自2019年10月9日至2020年9月16日共计应返还租赁费32890元[（35000元/365天）*343天]。因杜学龙未提供证据证实损失的存在，故本院不予采信。关于杜学龙辩称的已将部分租赁物转租给中铁十一局，因未有提供证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告尹友川与被告杜学龙签订的租赁协议，并于本判决生效之日起三日内返还被告杜学龙租赁费26849元； 二、解除被告杜学龙与第三人刘炳兰签订的转租合同，并于本判决生效之日起三日内返还第三人刘炳兰租赁费32890元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由被告杜学龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长 许 爱 涛 人民陪审员 孙 春 雨 人民陪审员 东野长爱 二〇一九年十一月八日 书 记 员 亓 浩 然