重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初10920号原告：蔡远红，女，1977年6月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：熊建华，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小东，重庆智韵律师事务所律师。被告：重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)，住所地重庆市綦江区文龙街道石佛岗113号1栋2-1，统一社会信用代码915002227339479554。执行事务合伙人：张毅。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成(重庆)律师事务所律师。原告蔡远红与被告重庆市綦江区世纪实业中心(以下简称世纪实业中心)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年12月9日和2019年8月14日公开开庭进行审理。原告蔡远红的委托诉讼代理人熊建华、吴小东，被告世纪实业中心的委托诉讼代理人肖松柏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡远红提出诉讼请求：1.判决立即解除原、被告于2009年12月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判决被告立即向原告赔偿房屋毁损产生的直接损失130100元；3.判决被告立即向原告赔偿经营损失，经营损失自2016年7月1日起按租金500元/月的标准计算至全部款项付清之日止(暂计算至2018年11月1日为14000元)；判决被告立即向原告支付评估费、鉴定费共计11000元；诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年12月26日，原告与被告世纪实业中心签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告世纪实业中心建设的位于綦江区赶水镇建筑面积为16.96平方米的商业门面。原告按照约定足额支付门面价款。2010年9月15日，原綦江县国土资源和房屋管理局依法向原告核发房屋权属登记证书。2016年6月28日，案涉房屋地基出现沉降、倾斜，房屋主体结构受损，并存在垮塌风险，无法再正常经营使用。在此之前，原告的房屋一直对外租赁，承租人亦在经营使用。2016年7月26日，綦江区赶水镇人民政府(以下简称赶水镇政府)委托重庆市建设工程质量检验测试中心对原告房屋的结构安全性进行鉴定，鉴定结论为：1.原告房屋结构安全性存在安全隐患，不满足正常使用要求；2.该建筑适修性差，加固难度大且造价高，建议将该房屋进行拆除。2017年3月17日，原告就房屋毁损所造成的全部损失提起民事诉讼，在诉讼程序中申请对房屋价值及房屋毁损原因进行司法鉴定。其中，根据重庆重大建设工程质量检测有限公司作出的《司法鉴定意见书》，证实造成原告房屋毁损的原因系被告向原告交付的房屋主体结构及地基存在严重的质量问题。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》真实，合法、有效，原告按照合同约定支付合同价款，被告未按约交付建筑质量合格的房屋已构成根本违约，损害原告的合法权益。现案涉房屋已经不能继续使用，也不宜加固修缮，故原告有权要求解除合同，并由被告赔偿房屋毁损所产生的直接损失及经营损失。被告世纪实业中心辩称，请求法院依法驳回原告的诉求。理由：1.原告要求解除合同并赔偿相关损失缺乏事实和法律依据；2.原告房屋受损的根本原因为2016年6月28日的特大洪水对房屋基础部分进行冲刷，导致地基基础破损和条石挡墙内回填土流失，从而引发地基基础下陷和沉降；3.原告接手和使用案涉房屋10年有余，从未发生任何质量问题，仅在2016年6月28日的特大洪水后毁损，可以证明案涉房屋的毁损系自然灾害所致；4.原告自认房屋已经交付且已取得不动产权利证书，则房屋交付后的风险已经转移给原告，原告取得房地产权证也证明案涉房屋质量合格；5.原告所述房屋主体结构及地基基础不符合质量规范要求没有任何事实和法律依据，且案涉房屋的基础及条石挡墙内回填土由赶水镇政府建设完成，并已经历过1998年特大洪水，在洪水后经中国人民解放军后勤工程检测中心检测地基合格，才在该位置建设案涉房屋，故原告的诉求没有事实依据。经审理查明，世纪实业中心曾使用“綦江县世纪实业中心”的名称，其经营范围为：自办市场设施的经营、管理；市场开发；批发、零售；五金、建材(不含危险化学品)、日用百货、日用杂品（不含易燃易爆品）、家用电器。2005年，被告世纪实业中心(原名綦江县世纪实业中心)拟改造赶水镇农贸市场为一楼一底摊棚建筑，曾于2005年4月委托中国人民解放军后勤工程检测中心对河边条石挡墙的安全性进行鉴定，并明确能否建一楼一底的摊棚建筑物。中国人民解放军后勤工程检测中心于2005年4月12日出具鉴定报告[(2005)质检（建）字第50407号]，结论为：1.该农贸市场河边两端条石挡墙地基持力层为中密的砂卵石层，该河边两段条石挡墙未发现有不均匀沉降等情况，地基稳定，目前使用正常；2.该农贸市场河边两段条石挡墙未发现有位移及倾斜等变形情况，也未发现有开裂现象，墙身整体性好，目前使用正常；3.该农贸市场河边两段条石挡墙按墙顶建一楼一底摊棚建筑物的情况下，取地面附加荷载为3.5kN/m2，回填土等值内摩擦角等有关参数，按现行《建筑地基基础设计规范》进行墙身承载力、地基承载力和抗滑移及抗倾覆计算复核，表明现有该河边两段条石挡墙能满足规范要求，其挡墙顶部可建一楼一底摊棚建筑物。建议是：1.鉴于拟建一楼一底摊棚建筑物的柱基及墙体直接承载在该河边条石挡墙顶上，为此，建议在建柱基础时，应在该河边条石挡墙设一道与该条石挡墙墙顶同宽，厚度为500的钢筋混凝土压顶，以增加该条石挡墙的整体性，并提高该条石挡墙的局部承载能力；2.为保证该农贸市场河边两段条石挡墙的安全和正常使用，对长156m段农贸市场河边条石挡墙拟建的一楼一底摊棚建筑物的地面及楼面活载均不应超过3.5kN/m2。对长26m段农贸市场河边条石挡墙拟建的一楼一底建筑物的楼面活载不应超过2.0kN/m2，地面活载不应超过3.5kN/m2。并还要求摊棚建筑物临街侧基础持力层应置于破裂角62°范围之内；3.拟建的一楼一底摊棚建筑物的屋面在长156m段只允许采用轻钢屋面结构，并还建议该拟建的一楼一底摊棚建筑物的墙体采用轻质砌体（如加气混凝土块、空心砌块等）为宜；4.该拟建的一楼一底摊棚建筑物的基础，部分在条石挡墙顶上，部分在土层上，建议设计时应加强地基及基础的处理，防止建筑物产生不均匀沉降；5.拟建的一楼一底摊棚建筑物不能作为仓库使用；6.拟建的一楼一底摊棚建筑物在施工过程中应防止地面施工用水等大量渗入回填土内，并采取有效的防排水措施，以确保挡墙的安全；7.拟建的一楼一底摊棚建筑物在建设及使用过程中，应进行观察，若发现有异常情况，应立即进行处理。2009年12月26日，蔡远红作为乙方，与世纪实业中心(作为甲方)签订《房屋买卖合同》，合同约定，经原綦江县计委[2005]15号文件批准，甲方在赶水河边农贸市场改建摊棚为永久门面，乙方以包干价65000元购买门面一间，面积为16.81平方米。房屋为砖混结构，外墙为高级外墙砖，铝合金门窗，层高5.1米，门面一层为3米，其余为2.1米。质量要求为合格，交房日期是2010年2月28日。原告按约定支付购房款，并接收案涉房屋。2010年9月15日，原告取得案涉房屋的房地产权证（207房地证2010字第12059号，土地使用权性质为划拨，房屋结构为混合）。2016年6月28日，赶水河河水上涨，包括蔡远红案涉房屋在内的赶水镇农贸市场临河建筑不同程度受损。为确保房屋使用安全，赶水镇政府委托重庆市建筑工程质量检验测试中心就包括案涉房屋在内的赶水镇农贸市场数栋房屋进行结构安全性鉴定，并于2016年7月26日出具《检测报告》，报告内容：1.概述：赶水镇农贸市场位于赶水镇，修建于20世纪90年代。案涉房屋为二层砖混建筑，一层层高为2.8米，二层层高为2.2米，基础为条石型基础，页岩砖、水泥砂浆砌筑，承重墙厚240mm，楼面板、屋面板为预制板，房屋有地圈梁，主体结构无圈梁、构造柱。4.检测结果为：4.1地基基础：该建筑修建于高约9m条石挡墙上，该挡墙内部为回填土，在地基沉降开裂处检查发现回填土土质松散。现场观察发现该挡墙存在明显变形现象，挡墙最大沉降高度约500mm，挡墙局部墙体已被水冲毁。挡墙墙身出现多条沿灰缝的水平裂缝，部分裂缝沿垮塌部位发展。观察房屋下面地基发现该建筑地基下沉严重，因地基下沉造成房屋整体向内倾斜、承重墙体开裂严重。检查路脊发现该建筑对应范围内道路的地基存在沉降现象。经过综合分析，案涉房屋地基沉降严重，存在严重安全隐患。4.2上部主体结构：检查发现该建筑地基不均匀沉降，房屋下沉高度约500mm；承重墙体严重开裂。检查发现该建筑挡墙上墙体开裂严重，最大裂缝宽度约40mm，存在垮塌风险。该建筑上部主体结构存在严重安全隐患。5.结构安全性分析：5.1案涉房屋地基为回填土，经过2016年6月28日洪灾后，该建筑下部地基遭到严重破坏，地基最大沉降约500mm，条石挡墙下沉严重，挡墙外部已拉裂，局部挡墙基脚遭到破坏，存在垮塌风险。综上所述，该房屋地基基础存在垮塌风险，不能安全使用。5.2案涉房屋在2016年6月28日洪灾中由于地基遭到破坏，导致房屋主体结构严重开裂，房屋结构局部存在倾斜及断裂现象，不适于继续承载、使用，存在严重安全隐患。经综合分析，该建筑上部主体结构不能满足安全使用，存在垮塌风险。6.结论及建议：6.1案涉房屋结构安全性存在安全隐患，不满足正常使用要求；6.2该建筑适修性差，加固难度大且造价高，建议将该房屋进行拆除。拆除后重新勘察确定该场址是否适宜继续建筑。拆除房屋前须做好现场隔离工作，避免因房屋突然垮塌造成人员次生伤亡事故。2017年，蔡远红曾向本院提起诉讼，要求世纪实业中心等承担经济损失等。前案审理过程中，经蔡远红申请，本院委托重庆重大建设工程质量检测有限公司对案涉房屋主体结构及基础受损原因进行司法鉴定，并于2017年9月27日出具司法鉴定意见书，经检测：3.3.1调查和踏勘结果：赶水镇农贸市场于1995年开始修建，位于赶水河南岸，修建时在河道砌条石挡墙。挡墙底部有混凝土护脚，挡墙背后以生活垃圾和建筑垃圾充填，在回填土上修建农贸市场门面。门面均为带夹层的一层砖混结构。3.3.2房屋平面及结构：现场踏勘及探坑开挖发现，两栋房屋均为砖混结构，采用预应力钢筋混凝土空心板楼盖和屋盖。下游区房屋基础形式为浆砌片石条形基础，上游区房屋基础形式为浆砌条石条形基础。两栋房屋的纵墙(A轴线)和各横墙墙体基础置于河堤挡墙背后回填土层上，两栋房屋靠河道一侧纵墙（B轴线）墙体直接放置于河堤条石挡墙顶部。地基为回填土、砂卵石增夹少量块石、建筑垃圾、生活垃圾等杂填填料，回填土土层有明显沉降现象。3.3.4地基探坑：在上游区段A轴线外侧的4-5轴线之间靠近4轴线一侧开挖1号探坑，该探坑揭露显示：回填土上部以建筑垃圾为主、下部为砂卵石夹少量块石，黑色、稍密、稍湿，坑内无积水；A轴线处回填土层上做厚度为100mm的混凝土垫层，其上为高度200mm的浆砌片石基础，探坑一侧的基础比地圈梁宽出200mm，地圈梁高度为250mm，与上部墙体同宽（240mm）。在下游区段A轴线外侧的6-7轴线之间靠近4轴线一侧开挖2号探坑，该探坑揭露显示：回填土上部以建筑垃圾为主、下部为砂卵石夹少量块石，灰黑色、稍密、稍湿，坑内无积水；A轴线处回填土层上砌筑两轮条石基础，条石基础宽处一侧墙面约95mm，设有与墙体同宽的地圈梁，地圈梁断面尺寸为240mm×250mm。4.鉴定意见为：蔡远红等门面所在房屋受损严重，其安全性评定为Dsu级。房屋主体结构及基础受损原因主要为以下三方面：一是房屋地基回填土固结和地基土流失而发生沉降，引起房屋基础发生不均匀沉降，导致上部结构开裂等受损；二是房屋基础置于两种力学性质差异显著的地基，在房屋基础和上部结构又未采取有效措施来解决这种不利影响，引起基础不均匀沉降和上部结构开裂等受损；三是条石挡墙河堤在使用过程中，在自身受力和外力作用下发生开裂、变形和局部坍塌，导致墙体变形和位移，带动支承于其上的房屋发生沉降和位移，引起上部结构开裂和变形等受损，产生鉴定费7000元。前案审理过程中，经原告蔡远红申请，本院委托重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，并于2017年6月20日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为案涉房屋于评估基准日2017年5月18日的市场价值为13.01万元。本案审理过程中，经原告蔡远红申请，本院委托重庆正隆资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房屋的市场价值进行评估，并于2019年7月28日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为案涉房屋于评估基准日2017年9月27日的市场价值为12.5万元(划拨价)，产生鉴定费3000元。前案诉讼中，经被告世纪实业中心申请，本院通知重庆重大建设工程质量检测有限公司的鉴定人之一赵国出庭作证。庭审中，本院就案涉建筑项目是否按照中国人民解放军后勤工程检测中心鉴定报告的结论和建议进行建设询问鉴定人，鉴定人回答：案涉房屋应该是做了压顶，回填土破裂角度没有按要求控制在62°范围之内，没有采用轻钢屋面结构，屋盖是混凝土，没有完全采用轻质砌体，基本上没有按照要求建设，对地基和基础均没有针对性的加强措施。本案诉讼中，原告蔡远红另举示租赁合同一份，拟证明案涉房屋受损前租金是500元/月，被告质证对真实性无异议，对关联性有异议。原告蔡远红明确表示将第二项诉讼请求的金额调整为司法鉴定意见书载明的金额。前述事实，有双方当事人陈述、房地产权证、房屋买卖合同、重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告、重庆重大司法鉴定意见书(重大质检（委)字第S2017009号）、重庆咨正资产评估房地产土地估价有限公司司法鉴定意见书（咨正评估[2017]司鉴字第014号）、中国人民解放军后勤工程检测中心鉴定报告[（2005）质检（建）字第50407号]、鉴定费收据、房屋租赁合同等证据在案为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。当事双方应按合同约定享有权利，履行义务，否则应承担相应的违约责任。本案中，案涉合同仅约定被告交付的房屋质量要求应为合格，应理解为必须符合国家或者行业的强制性标准，但案涉房屋交付近7年后即出现地基沉降、主体开裂等严重受损现象，经重庆市建筑工程质量检验测试中心和重庆重大建设工程质量检测有限公司分别鉴定，原告的房屋结构安全性存在安全隐患，已不满足正常使用要求，其安全性评定为Dsu级。原告据此认为被告交付的房屋质量不合格，进而造成案涉房屋在2016月6月28日损毁，被告则认为案涉房屋已交付原告使用多年，且经相关行政部门核发房地产权证，房屋质量应为合格，案涉房屋致损的根本原因在于2016年6月28日的特大洪水，存在分歧。首先，根据重庆重大建设工程质量检测有限公司出具的司法鉴定意见书，案涉房屋主体结构及基础受损原因主要为以下三方面：一是房屋地基回填土固结和地基土流失而发生沉降，引起房屋基础发生不均匀沉降，导致上部结构开裂等受损；二是房屋基础置于两种力学性质差异显著的地基，在房屋基础和上部结构又未采取有效措施来解决这种不利影响，引起基础不均匀沉降和上部结构开裂等受损；三是条石挡墙河堤在使用过程中，在自身受力和外力作用下发生开裂、变形和局部坍塌，导致墙体变形和位移，带动支承于其上的房屋发生沉降和位移，引起上部结构开裂和变形等受损，并非被告世纪实业中心所称案涉房屋的毁损原因为2016年6月28日的洪水，换言之，并非单一原因所致。其次，2016年6月28日的洪水并非直接作用于案涉房屋，而系作用于案涉房屋之下的河边条石挡墙。被告世纪实业中心在修建案涉房屋所在项目前已委托中国人民解放军后勤工程检测中心对河边条石挡墙的安全性和建设可能性进行鉴定，鉴定意见认为可以修建一楼一底的摊棚建筑物，但对修建方法、材质等均提出相关建议作为限制，然而被告世纪实业中心实际修建的是砖混结构的永久门面，并未按照上述鉴定报告的建议进行建设，比如回填土破裂角度没有按要求控制在62°范围之内，未对地基和基础采取针对性的加强措施，回填土松软和回填土中包含生活垃圾等，存在安全隐患，并且事实上成为案涉房屋发生地基基础沉降、主体开裂的原因之一。再次，案涉房屋之下的河边条石挡墙虽不是被告世纪实业中心所建，但被告世纪实业中心在河边条石挡墙之上修建案涉房屋，将河边条石挡墙作为案涉房屋的地基基础，即应对地基基础的质量负责。参照《建设工程质量管理条例》第四十条第一项之规定精神，在正常使用条件下，房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程在合理年限内应为“终身”质保，但案涉房屋在交付使用后不满7年即发生损毁，且不能正常使用，故被告交付质量不合格的房屋已构成根本违约，原告有权主张解除案涉合同，并要求被告承担相应的责任。最后，被告世纪实业中心辩解其建设的案涉房屋已经行政机关核发不动产权证书，并由此得出案涉房屋的质量合格，但行政机关的行为并非不可抗力，并不能成为阻却被告承担违约责任的事由。关于原告的损失，经重庆市建筑工程质量检验测试中心鉴定，原告的房屋结构安全性存在安全隐患，已不满足正常使用要求，且适修性差，加固难度大且造价高，建议将该房屋进行拆除，现经重庆正隆资产评估评估房地产估价有限公司评估，案涉房屋于2017年9月27日的市场价值为12.5万元(划拨价)，原告现主张按该价格进行赔偿，符合法律规定，本院予以支持。原告另主张被告从损害发生次月至前述款项付清之日止的经营损失，由于案涉房屋系商业用房，且原告主张的经营损失实为租金损失，属于直接损失范畴，并举示租赁合同予以佐证，且被告对租赁合同的真实性亦无异议，可按月租金500元的标准予以支持。由于案涉房屋的安全性在2017年9月27日评定为Dsu级，即案涉房屋的房屋安全性严重不符合规范要求，严重影响整体承载力，必须立即采取措施，故经营损失宜计算至前述司法鉴定意见作出之日，故本院核算原告的经营损失为7450元（500元/月×14月+500元/月÷30天×27天）。对于原告主张的评估费和鉴定费11000元，有重庆重大建设工程质量检测有限公司开具的发票（金额7000元），有重庆正隆资产评估土地房地产估价有限公司开具的发票（金额3000元）佐证，故本院支持10000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告蔡远红、被告重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)于2009年12月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)在本判决生效后二十日内赔偿原告蔡远红损失125000元；三、被告重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)于本判决生效后二十日内赔偿原告蔡远红的经营损失7450元；四、被告重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)在本判决生效后二十日内赔偿原告蔡远红评估费、鉴定费共计10000元；五、驳回原告蔡远红的其余诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1701元，由原告蔡远红负担127元，由被告重庆市綦江区世纪实业中心(普通合伙)负担1574元。款项原告蔡远红已预交，被告重庆市綦江区世纪实业中心（普通合伙）在本判决生效后二十日内迳付给原告蔡远红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  瞿金华二〇一九年十一月二十六日书记员  罗 璇