广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初11408号原告：杜正合，男，1980年2月22日出生，汉族，住广东省普宁市，委托代理人：陈源珊、张青，分别为广东邦昊律师事务所律师、实习人员。被告：刘楚辉，男，1973年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，被告:卓智丰，男，1972年8月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：彭亚，广东环球经纬律师事务所律师。被告：卓伟芳，男，1942年12月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：彭亚、董颖怡，分别为广东环球经纬律师事务所律师、实习人员。原告杜正合诉被告刘楚辉、被告卓智丰、被告卓伟芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈源珊、张青，被告刘楚辉，被告卓伟芳，被告卓智丰、卓伟芳的共同委托代理人彭亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月3日，原告与被告卓伟芳签订房屋租赁协议，约定被告卓伟芳将位于广州市海珠区康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号102商铺租给原告，租赁期限自2018年1月15日至2019年1月14日止，合同约定原告有优先承租权。2019年1月14日合同到期前，原告多次找被告卓伟芳续租，并支付了2019年1月15日至2019年3月14日的租金17600元。然而，2019年3月5日，被告卓伟芳的租赁代理人刘某告知我，涉案房屋出租给了被告刘楚辉。在原告与被告卓伟芳交涉过程中，被告刘楚辉出示了有被告卓智丰签名的房屋租赁协议，并要求原告立即搬出涉案房屋。原告信以为真，为避免生意不被中断，被迫以年租金30万元的价格与被告刘楚辉签订了房屋租赁协议，并支付了30万元租金。之后原告了解到涉案房屋属于违章建筑，不能用于商业活动，也没有合格的消防许可，因此原告与被告刘楚辉签订的租赁协议属于无效合同，被告刘楚辉应退回款项给原告。且被告刘楚辉提交的合同是伪造的，被告刘楚辉没有转租权利，涉嫌诈骗。故起诉要求：1、判决确认2019年3月17日原告与被告刘楚辉签订的房屋租赁协议无效；2、判决被告刘楚辉、被告卓智丰、被告卓伟芳退回租金30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告；3、判决被告刘楚辉支付原告经济损失5万元，被告卓智丰、被告卓伟芳承担连带责任；4、判决诉讼费由三被告共同承担。被告刘楚辉辩称：2019年1月11日，本人与被告卓智丰、被告卓伟芳的委托代理人刘某签订了房屋租赁协议，约定被告卓智丰将位于广州市海珠区康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号101、102商铺租给本人使用，租赁期限从2019年3月18日至2023年3月17日，租金每年30万元，押金10万元。因涉案房屋在此前出租，如原租户同意在同等条件下续租，可以继续使用，但原告拒绝与刘某沟通，导致合同到期未续签。本人应被告卓伟芳要求给予了原告两个月的合理期限，要么由原告继续租赁，要么原告搬迁，我的租金从2019年3月18日才起付。但时间届满后，原告不配合商谈，也不配合迁出，经我报警后，双方找到被告卓伟芳沟通，原告同意以30万元与我租赁涉案102档口，并支付租金。现在原告主张房屋属于违法建筑要求确认协议无效，不合情理，且原告也没有证据证明我存在设置障碍妨碍原告营业、胁迫其签订合同的行为。被告卓智丰、被告卓伟芳共同辩称：根据合同相对性原则，我方并非合同的相对人，我方与原告并不存在租赁关系。涉案商铺并非非法建筑，我方已取得集体土地房产证，原告及其配偶使用涉案商铺办理了“金宏兴拉链厂”的营业执照，由此可见涉案商铺也可用于商业经营。原告自2014年起承租涉案商铺，清楚商铺的情况，也清楚我方全权委托刘某处理房屋的租赁事宜，刘某是有权自行决定涨租、签订合同、代收租金的，但原告拒绝与刘某沟通续租及涨租事宜，导致合同到期未能续租，主要责任在于原告，我方作为房屋产权人不存在过错。我方是在原告的合同到期后，出租给被告刘楚辉的，由被告刘楚辉转租给原告，我方确认被告刘楚辉的转租行为。原告至今仍在使用涉案商铺，经营状况并未收到影响，不存在经济损失。我方确认刘某收取被告刘楚辉的30万元租金及10万元押金后已经全部支付给我方。经审理查明：根据穗海新字第505548号宅基地使用证，位于海珠区凤和乡康乐中约新街西一巷12号宅基地登记在被告卓智丰名下。根据穗集地证字第002143号集体土地房产证，位于海珠区新港西路××新街××号的土地为集体所有，房屋所有权性质为私有，登记权属人为被告卓智丰，为钢筋混凝土5层建筑，用途为住宅，总建筑面积为520.64平方米。2018年3月3日，原告（乙方，承租方）与被告卓伟芳（甲方，出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号102房（以下简称：102商铺）租给乙方临时居住，租赁期由2018年1月15日至2019年1月14日，租期1年，每月租金为8800元，水电费由乙方自负，另一次性缴交按金17600元。双方签订本协议时，乙方需交相当于两个月的租金，随后在每个单月的1-3号缴纳当月租金。严禁转租或借他人居住。否则，甲方有权收回房屋。租赁期如需续租或退租，乙方应提前一个月通知甲方，甲方在房屋继续出租的同等条件下，优先租给乙方，并由双方重订租赁协议；等。原告于2018年3月3日交纳押金17600元。原告及被告卓伟芳均确认双方就102商铺的租赁从2014年开始。被告卓智丰与被告卓伟芳为父子关系。被告卓智丰确认被告卓伟芳的出租行为。被告卓智丰于2017年3月6日向案外人刘某出具《委任函》，载明“现委任刘某先生为房东（即业主卓智丰）的全权代表，负责房屋的租赁、管理等一切事项。特此证明”。被告卓智丰在诉讼过程中明确刘某的委托权限包括刘某可与租客代签租赁合同、代收租金、代缴税费、自行决定是否涨租、自行决定涨租幅度、自行洽谈涨租事宜。双方未签订书面的委托合同。2018年11月，刘某口头通知原告涉案房屋要涨租，要求与原告重签合同，租金从每月8800元涨至每年30万元。原告称其清楚刘某是被告卓智丰委托租赁管理事宜的受托人，但不确认授权范围，认为刘某无权自行决定房屋涨租，坚持要求与房东商谈，但未提交与被告卓智丰、被告卓伟芳的商谈记录。2019年1月11日，被告刘楚辉（乙方、承租方）与被告卓智丰（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将102商铺及同地址的101房出租给乙方临时居住，租赁期限从2019年3月18日至2023年3月17日，租期4年，每年租金为人民币30万元。水电费由乙方负责，乙方应于本合同签订之日起向甲方支付押金10万元。乙方应于本合同签订之时向甲方支付第一年租金，并于每年3月18日前支付当年租金；等。被告刘楚辉称该合同由其与刘某签订，并支付了30万元租金及10万元押金给刘某。被告卓伟芳确认该合同真实性，确认刘某的出租行为，确认刘某已转交了30万元租金及10万元押金。被告刘楚辉称合同签订后，刘某告知其原告尚继续使用102房屋，要求被告刘楚辉给予原告两个月时间让其迁出，租金从2019年3月18日计算。被告刘楚辉于2019年3月14日向原告发出《租赁合同期满搬迁通知函》，载明“杜正合先生：根据2018年1月14日我方与贵方签订的《租赁合同》，将102商铺出租给贵方使用，租期1年，至2019年1月14日止。该合同租赁期限届满后，我方已给予贵方两个月的合理期限迁出102商铺，现两个月的合理期限已经过，贵方仍未在102商铺迁出，现依法通知贵方：一、贵方应在收到本书面通知函之日起（即2019年3月14日前）搬离102商铺。二、若贵方在上述期限内不搬出102商铺，我方有权要求贵方承担因此所产生的一切损失，包括但不限于贵方违反占用102商铺期间的租金、水电费、管理费等。本通知函将通过张贴在贵方占用102商铺的方式向贵方送达，自张贴之日起视为贵方已收到。特此通知”。原告称从未收到上述通知函。被告卓智丰于2019年3月7日出具书面说明，载明“广州市康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号101、102住户：因你们租住合同已到期，而我们又已与新租户刘楚辉先生签订了租赁合同，故如你们想要继续租住，只能同刘楚辉先生商量，只能找他才能解决问题。”。2019年3月17日，原告（乙方、承租方）与被告刘楚辉（甲方、出租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方同意将102档租给乙方临时档口，租赁期限从2019年3月18日至2023年3月17日止，租期4年，第一年租金为30万元，水电费及其他费用由乙方负责。乙方应于本合同签订之时向甲方一次性支付当年租金，并于第二年租金加5%第三年6%第四年8%，如须转租或分租必须经甲方同意。乙方如需续租或退租，应在本合同期限届满前一个月通知甲方。在出租本房屋的同等条件下，乙方有优先租赁权，但应与甲方重新签订租赁协议；等。2019年3月21日，原告（乙方、承租方）与被告刘楚辉（甲方、出租方）在《房屋租赁协议》上签署备注内容，若在租赁期间发生征地拆迁的，乙方应于拆迁公告公示后档口交还给甲方，验收后三天内无条件把当年剩余租金退还给乙方，如违约双方可通过法律途径追究责任，如有逾期每日应按租金的10%赔偿对方。原告于2019年3月17日将102商铺第一年租金30万元支付给被告刘楚辉，被告刘楚辉向原告开具了收款收据。原告认为被告刘楚辉与被告卓智丰、被告卓伟芳串通，侵犯其优先承租权，且认为被告刘楚辉存在强行撬锁、搬走物品等胁迫行为，故主张其与被告刘楚辉的协议无效，但原告未提交被告刘楚辉存在胁迫其签订协议的证据。原告与被告刘楚辉因房屋占用问题产生争议，被告刘楚辉于2019年3月15日报警要求原告搬离。后双方于当天找到被告卓伟芳、刘某沟通。原告提供当天录音，其中原告称“去年那个管理人说要涨租，我问他涨多少，他说四年一起收140万。我说我要找老房东谈一下，他说就是涨这么多，你不同意那你就搬走，我就提过好多意见要找老房东谈一下。”，卓伟芳表达了不清楚刘某涨租的行为。质证过程中，被告卓智丰、被告卓伟芳称当时只是认为刘某管理不力，表达不清楚才造成误会。经法庭释明，被告卓智丰、被告卓伟芳当庭确认刘某的涨租行为有效，且在授权范围内。刘某作为被告卓智丰、被告卓伟芳申请的证人出庭作证，庭审陈述为：我从2017年3月6日接收管理房屋，房屋产权人是被告卓智丰，他要求我管理房屋，给我写了委托书，当时没有明确说管理房屋至何时，管理内容包括房屋日常的维修、与租客代签租赁合同、收取房租、缴纳税金、管理费等。我于2018年11月口头向原告提出涨租金，重新签订合同，从每月租金8800元涨到每年30万元，当时并未告知房东我要涨价，我的想法是如果涨价成功，我会如数交还给房东。原告不同意涨租，也不愿意与我洽谈，原告是知道我有委任函的。2019年1月刘楚辉找到我要求承租房屋，我给原告和刘楚辉开的价格是基本一致的，但原告不与我商谈，刘楚辉愿意和我商谈，因此我以30万元/年的价格出租了101、102两间商铺给刘楚辉。我确认原告有优先租赁权，但原告应在合同到期前1个月与我谈妥续签事宜，当时原告不同意与我商谈，我担心房屋空置，刘楚辉刚好找到我，双方谈好了与市场价格相符的条件，因此将房屋出租给刘楚辉。我之所以同意刘楚辉从2019年3月18日交租，就是为了给原告两个月宽限期。我和原告都住在广州市康乐村康乐中约南新街西一巷12-14号房屋内，我住201房，原告住202房，原告承租的102商铺就在楼下。原告确认其配偶使用广州市海珠区康乐中约南新街西一巷12号首层办理了“金宏兴拉链厂”的营业执照。原告主张101、102两间商铺存在面积差，且朝向不同。被告卓智丰提交了光盘及两间商铺的平面图，认为两间商铺对比，102房位置比101商铺更好，人流量、车流量更大。原告对此不予确认，原告于2019年5月24日向本院提出本案诉讼。本院认为：原告主张其与被告刘楚辉于2019年3月17日签订的《房屋租赁协议》无效，理由主要有以下几点：1、优先承租权被侵犯；2、受胁迫签订协议。关于原告第一点理由，根据原告与被告卓伟芳于2018年3月3日签订的《房屋租赁协议》约定，原告如需续租或退租，应该提前一个月通知被告卓伟芳，被告在房屋继续出租的同等条件下，优先出租给原告，并由双方重订租赁协议。但根据原、被告提交的证据，原、被告的庭审陈述，结合证人刘某的证人证言来看，被告卓智丰、被告卓伟芳已确认了刘某涨租行为的有效性，而原告在租赁期限届满之前，在知悉刘某为被告卓智丰委托处理房屋租赁事宜的受托人的情况下，未积极与刘某协商房屋续租事宜，虽然原告质疑刘某涨租行为超出委托权限，但原告也未提交证据证明其与被告卓智丰或被告卓伟芳核实刘某权限或商谈续租事宜，可见原告并未按照合同约定提前一个月通知被告卓智丰、被告卓伟芳其需要继续租赁。综合各方提交的证据及庭审陈述来看，被告刘楚辉、被告卓智丰、被告卓伟芳或证人刘某均无侵犯原告的优先承租权；原告也未提交证据证明上述人员存在串通侵害其权益的行为，故本院对原告第一点理由不予采信。关于第二点理由。原告主张被告刘楚辉存在胁迫其签订协议的行为，但原告未提交任何证据证明被告刘楚辉对其实施胁迫行为。原告是在与被告刘楚辉就房屋占用产生争议后，在与被告卓伟芳、刘某确认过涨租事宜后，才与被告刘楚辉签订《房屋租赁协议》；不仅如此，根据原告自行提交被告刘楚辉与被告卓智丰签订的《房屋租赁协议》，该协议中已经载明了租赁物位置和租金标准，故原告对于被告刘楚辉以年租金30万元承租101、102两间商铺是知情，原告在此情况下仍与被告刘楚辉签订《房屋租赁协议》，并支付了第一年租金30万元，此后还于2019年3月21日与被告刘楚辉签订了合同备注内容，可见原告与被告刘楚辉签订《房屋租赁协议》是原告的真实意愿表示，故原告主张受被告刘楚辉胁迫签订协议，依据不足，本院对原告第二点理由不予采信。关于原告所述的房屋属于违章建筑、性质不能用于商用、101与102商铺存在面积差、朝向不同等问题，均无充分证据证明，且被告卓智丰已提交了宅基地使用证、集体土地使用证及原告经营的商铺的营业执照，故本院对原告上述主张均不予采信。综上，原告主张协议无效，要求被告刘楚辉退回租金30万元并赔偿经济损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杜正合的全部诉讼请求。本案诉讼费16113元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  陈振梅人民陪审员  蔡元霞二〇一九年十一月二十日书 记 员  彭智媚刘玉婷