福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初1814号 原告：**学，男，1971年11月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：欧阳灶文、郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：张惠玲，女，1983年1月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许川地，福建融成律师事务所律师。 原告**学与被告张惠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**学委托诉讼代理人欧阳灶文、被告张惠玲委托诉讼代理人许川地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》及《合同主体变更协议》于2018年9月15日已解除；2.判令被告立即支付尚欠原告的租金422900.28元及违约金（违约金以尚欠租金为基数按日千分之五计至被告实际支付租金之日止，暂计至2018年10月16日止违约金为866907.44元）；3.判令被告赔偿原告因本案而支出的律师费10000元；4.判令被告承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。事实与理由：2016年8月24日原告与案外人林爱香签订了《租赁合同》，该合同约定：原告将其名下福州市仓山区金山大道580号融信第一城会所一层场地出租给林爱香，计租面积340.17平方米,用于瑜伽培训。租赁期限五年，暂定自2016年7月24日至2021年7月23日，租赁起始日以该租赁场所实际交付日为准，租赁起始日及租赁到期日根据租赁场所实际交付日相应提前或顺延。第一年度租金：45元/月/㎡，月租金为15307.65元；第二年度租金：47.7元/月/㎡，月租金为16226.11元；第三年度租金：50.56元/月/㎡，月租金为17199元；第四年度租金：53.6元/月/㎡，月租金为18233.11元；第五年度租金：56.82元/月/㎡，月租金为19328.46元。租金支付方式为每月15日前以转账形式支付当月租金。林爱香在本合同签订后7日内向原告缴纳履约保证金30615.3元。如林爱香逾期支付履约保证金、租金、物业费及其他费用，每逾期一日，林爱香应支付应付未付款的5‰作为违约金。若林爱香未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且林爱香未能在30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金，林爱香将丧失本合同中规定的所有权利，原告有权单方解除合同；无论何种原因，本合同解除或终止后，林爱香应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常状态返还给原告；因林爱香违约，原告为实现债权及原告为行使解除权而产生的律师费等均由林爱香承担。2016年12月1日原告与林爱香、被告张惠玲三方签订了《合同主体变更协议》，该协议约定：自2016年12月1日起，林爱香将《租赁合同》项下林爱香的各项权利义务概括转让给被告，被告概括受让林爱香享有和承担原合同项下的各项权利义务；本协议签订前原告与林爱香双方已履行的原合同部分内容继续有效，被告对已履行部分及被告后续履行的原合同内容部分向原告承担责任，林爱香不再就原合同已履行部分承担责任。租赁合同签订后，原告依约将该物业交付给林爱香使用，而林爱香及被告未缴纳履约保证金及租金，截止2018年10月16日尚欠租金422900.28元，违约金866907.44元。经原告多次催讨并发函要求支付租金，但被告仍拒绝履行合同义务，未支付租金。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告于2018年9月12日向被告发《关于解除租赁合同的通知函》，该函件被告于2018年9月15日收到，即《租赁合同》及《合同主体变更协议》已解除，原告并于2018年10月8日收回租赁场所，被告除了应立即支付租金外，还需承担违约责任。综上所述，被告拒不支付租金的行为严重损害了原告的合法权益，鉴此，根据《民事诉讼法》的有关规定，特具状诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告辩称，一、本案原告主体不适格，房屋租赁合同无效。首先，根据原告提供的证据，不能证明原告有权将讼争房屋出租给他人。根据原告陈述，原告受第三人融信（福建）投资集团有限公司委托，全权办理讼争房屋出租事宜。但原告并未提供证据证明第三人融信（福建）投资集团有限公司是讼争房屋的产权人或者其有权将讼争房屋进行出租。至今为止，答辩人对讼争房屋的权属问题一直存在疑问，因为讼争房屋位于融信第一城小区内，据该小区的业主反映，讼争房屋应属于该小区业主所有，但原告对于房屋权属问题一直未予答复答辩人。其次，实际上本案讼争房屋属于违法建筑，并无产权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述法律规定，本案《房屋租赁合同》为无效合同。 二、答辩人不存在违约情形。（一）答辩人对原告的主体资格或者身份信息一直存有疑问。首先，答辩人与原告签订本案《房屋租赁合同》时，原告告诉答辩人讼争房屋属第三人融信（福建）投资集团有限公司所有，原告是受其委托代表其签订合同的，答辩人要求原告提供讼争房屋产权相关资料以及授权委托书，原告称事后会补充提交的，但至今为止原告一直未向答辩人提交前述资料。在答辩人投入使用过程中，该小区业主告诉答辩人讼争房屋属小区业主所有，但，自合同签订之后，答辩人一直联系不到原告。其次，根据《房屋租赁合同》约定，原告指定的租金收取账户为许庆水的个人银行账户，并非原告自己账户，也不是原告所述产权人即第三人融信（福建）投资集团有限公司的账户。第三，自2016年12月1日合同签订时至2018年9月份，答辩人一直未向许庆水账户支付房租，而原告也一直未向答辩人追问房租事情。综合以上几种情况，答辩人对原告是否有权将讼争房屋租给答辩人存有疑义，答辩人甚至怀疑原告是否存有不法目的而与答辩人签订房屋租赁合同。因此，答辩人一直不敢将合同约定的租金支付给许庆水银行账户。（二）尽管答辩人一直不敢将租金支付给合同约定的许庆水账户，但答辩人一直将租金存在合伙人及财务的银行专用账户，随时准备等确认原告主体身份之后按约足额支付给原告。答辩人从事瑜伽培训的合伙人许水金，也是答辩人的财务，答辩人一直将租金每月足额存到其尾号为9190的中国银行账户上，该账户上的资金一直保证足额支付当时应当支付的租金，以备确认原告主体身份之后，将租金支付给原告。（三）在答辩人收到原告催讨租金的律师函之后，答辩人积极回复。2018年7月和8月份，答辩人收到由福建名仕律师事务所陈玲律师寄来的催讨租金的律师函之后，答辩人积极给予回复，立即向第三人融信（福建）投资集团有限公司作出《关于圣珈瑜伽会所租赁问题的回函》，要求其出具盖有公章的授权确认书以及产权资料等后续相关事宜的对接，但至今为止，答辩人并未得到任何回复。综上所述，对于讼争房屋租金未付情况，并非答辩人故意违约不予支付，而是原告方面的原因，造成答辩人未能按时足额支付。三、原告要求支付租金及违约金没有依据，其计算租金数额也有误，违约金金额过高。首先，如上所述，原告及第三人融信（福建）投资集团有限公司并非讼争房屋产权人，无权将房屋租赁给他人，并且房屋租赁合同无效。而租金未能按时足额支付，并非答辩人而是原告原因造成。因此，原告要求答辩人支付租金以及违约金没有依据。其次，原告于2018年9月15日通知答辩人解除合同，并强行收回讼争房屋，其租金计算至2018年10月16日没有依据。第三，根据合同约定，答辩人向原告支付了履约保证金30615.3元，并且原告已没收了该保证金，就算答辩人存在违约情形，原告亦无权要求支付违约金。况且，合同约定的违约金过高，远远超过原告的实际损失，于法无据，违背公平合理。综上，原告主张租金及违约金等没有依据，应当驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的银行交易明细，系案外人账户的交易明细，与本案无关；被告提交的《关于圣珈瑜伽会所租赁问题的函》，因被告未能证明原告有收到该函，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月24日原告与案外人林爱香签订了《租赁合同》，该合同约定：原告将福州市仓山区金山大道580号融信第一城会所一层场地出租给林爱香，计租面积340.17平方米,用于瑜伽培训。租赁期限五年，暂定自2016年7月24日至2021年7月23日，租赁起始日以该租赁场所实际交付日为准，租赁起始日及租赁到期日根据租赁场所实际交付日相应提前或顺延。第一年度租金：45元/月/㎡，月租金为15307.65元；第二年度租金：47.7元/月/㎡，月租金为16226.11元；第三年度租金：50.56元/月/㎡，月租金为17199元；第四年度租金：53.6元/月/㎡，月租金为18233.11元；第五年度租金：56.82元/月/㎡，月租金为19328.46元。租金支付方式为每月15日前以转账形式支付当月租金。林爱香在本合同签订后7日内向原告缴纳履约保证金30615.3元。如林爱香逾期支付履约保证金、租金、物业费及其他费用，每逾期一日，林爱香应支付应付未付款的5‰作为违约金。若林爱香未能支付、不支付或者延迟支付租金、管理费或其他费用，且林爱香未能在30天之内付清所有未付款项，包括利息和违约金，林爱香将丧失本合同中规定的所有权利，原告有权单方解除合同；无论何种原因，本合同解除或终止后，林爱香应在合同解除或终止次日起五日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内所添置的可移动物品，并将租赁场所及其附属设施以正常状态返还给原告；因林爱香违约，原告为实现债权及原告为行使解除权而产生的律师费等均由林爱香承担。2016年12月1日原告与林爱香、被告张惠玲三方签订了《合同主体变更协议》，该协议约定：自2016年12月1日起，林爱香将《租赁合同》项下林爱香的各项权利义务概括转让给被告，被告概括受让林爱香享有和承担原合同项下的各项权利义务；本协议签订前原告与林爱香双方已履行的原合同部分内容继续有效，被告对已履行部分及被告后续履行的原合同内容部分向原告承担责任，林爱香不再就原合同已履行部分承担责任。租赁合同签订后，原告依约将该租赁场地交付给林爱香使用，而林爱香及被告未缴纳履约保证金及租金。经原告委托律师发函要求被告支付租金，但被告仍未支付。原告于2018年9月12日向被告发《关于解除租赁合同的通知函》，被告于2018年9月15日收到该函件。原告于2018年10月8日收回租赁场所。截至2018年10月8日被告尚欠原告租金422900.28元。 另查明，涉案租赁场所系融信（福建）投资集团有限公司开发建设，已具备办理不动产权属证书条件。融信（福建）投资集团有限公司于2016年7月15日授权给原告有权对坐落于福州市仓山区金山大道580号融信第一城会所一层场地向外出租、签订租赁合同、收取租金等权利。原告因本案诉讼支出律师代理费10000元。 本院认为，原被告之间的《租赁合同》及《合同主体变更协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。但合同签订后，被告未按合同约定支付租金，已构成违约。原告于2018年9月12日向被告发《关于解除租赁合同的通知函》，通知被告解除《租赁合同》及《合同主体变更协议》，该《关于解除租赁合同的通知函》于2018年9月15日送达被告，故原被告之间的《租赁合同》及《合同主体变更协议》已于2018年9月15日解除。原告要求被告按合同约定的租金标准支付租金，合法有据，本院予以支持，故被告应向原告支付自2016年7月23日起至2018年10月8日期间的租金422900.28元。原告要求被告按所欠租金的日千分之五支付逾期支付租金违约金，鉴于合同约定的违约金标准过高，调整为按日万分之五计付。原告要求被告承担原告因本案诉讼而支出的律师代理费10000元，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、确认原告**学与被告张惠玲之间的《租赁合同》及《合同主体变更协议》已于2018年9月15日解除； 二、被告张惠玲于本判决生效之日起十日内支付原告**学自2016年7月23日起至2018年10月8日期间的租金422900.28元并支付逾期付款违约金（按日万分之五的标准，其中的4592.29元自2016年7月24日、15307.65元自2016年8月16日、15307.65元自2016年9月16日、15307.65元自2016年10月16日、15307.65元自2016年11月16日、15307.65元自2016年12月16日、15307.65元自2017年1月16日、15307.65元自2017年2月16日、15307.65元自2017年3月16日、15307.65元自2017年4月16日、15307.65元自2017年5月16日、15307.65元自2017年6月16日、16226.11元自2017年7月16日、16226.11元自2017年8月16日、16226.11元自2017年9月16日、16226.11元自2017年10月16日、16226.11元自2017年11月16日、16226.11元自2017年12月16日、16226.11元自2018年1月16日、16226.11元自2018年2月16日、16226.11元自2018年3月16日、16226.11元自2018年4月16日、16226.11元自2018年5月16日、16226.11元自2018年6月16日、16226.11元自2018年7月16日、17199元自2018年8月16日、17199元自2018年9月16日、4586.4元自2018年10月16日分别计至款项还清之日止）； 三、被告张惠玲于本判决生效之日起十日内向原告**学支付原告因本案诉讼而支出的律师代理费10000元； 四、驳回原告**学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16498元，由原告**学负担9903元、被告张惠玲负担6595元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  任小平 人民陪审员  林美芳 人民陪审员  胡榕芳 二〇一九年十一月七日 书 记 员  庄 源 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”