江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初1980号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，统一社会信用代码91440300726160011C，住所地广东省深圳市光明区光明街道观光路**留学人员创业园**。法定代表人：昌荣，董事长。委托诉讼代理人：郑其，江西胜利律师事务所律师。被告：叶秀清，女，1964年4月5日生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：缪绍勤，系被告叶秀清丈夫，男，住江西省鹰潭市月湖区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告叶秀清（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法由审判员刘智勋独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑其、被告及其委托诉讼代理人缪绍勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳2015年6月1日起至2018年6月30日的物业服务费计人民币6,549元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年5月31日原告与东湖家园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为东湖家园小区提供物业服务，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层每平方米为1.3元/月；（2）多层每平方米为0.7元/月；（3）商业每平方米为1.3元/月。合同期限三年，2015年6月1日起至2018年5月31日止。该合同到期之前原告又以抚州分公司的名义与东湖家园业主委员会又续签了3年物业服务期（即至2021年5月31日止）的物业服务合同。合同签订后，原告方均履行了相应的义务。被告系鹰潭市东湖家园小区的业主，其购买了该小区A栋1202室房屋，建筑面积136.07平方米，属高层楼房，物业费应按每平方米为1.3元/月标准计算交纳，但被告自2015年6月1日起至2018年6月30日合计人民币6,549元物业费没有交纳。期间，原告曾通过其所在小区业主委员会及其他方式向被告催交物业服务费，但被告要么以种种理由拖延交纳，要么不予理会。被告不交纳物业服务费损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告依照《合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，被告并非本案适格被告，原告与被告不存在物业上服务合同关系。原告在本案中述称的2015年5月31日签订的《物业服务合同》，被告并非合同相对人，该份合同系与东湖家园业主委员会签订的，根据合同相对性原则，本案的适格被告系东湖家园业主委员会，而非本案被告。东湖家园业主委员会的设立不符合法律规定，其行为依法应认定无效，且根据原告提供的组织机构代码证可以证实东湖家园业主委员会的有效期自2007年2月13日至2008年2月13日，东湖家园业主委员会与原告签订的《物业服务合同》应属于无效合同。原告的诉请无事实及法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。被告自购买本案所涉房屋后从未入住过，仍属毛坯房，至今未开通水、电、未装修。被告在购房时，开发商和被告有约定，约定内容为购房后如被告不入住无需支付分文物业服务费用，故被告自2006年购房后从未支付过分文物业服务费用，更从来未接到过缴纳物业费用的任何通知被告，仅在收到法院传票后方知需缴物业费的事宜。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，原告要求被告缴纳物业服务费用应书面通知被告，在被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合同期限内仍未交纳物业费的情况下，法院方可支持原告的诉讼请求。被告并不存在这种情况，故应依法驳回原告的诉讼请求。原告与东湖业主委员会签订的《物业服务合同》第四章第二处第七条约定严重侵害了被告的合法权益，降低了原告的风险，在原告与东湖家园业主委员会未告知被告，且未经被告同意的情况下该项约定认定无效。根据《江西省物业管理服务收费管理办法》赣计商价[2003]766号第二十条之规定，业主或使用人在办完购房或租赁手续后，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的业主交纳50%物业管理公共服务费。被告未入住，应按照规定交纳50%物业管理公共服务费。《东湖家园物业服务合同》（服务期自2018年6月1日至2021年5月31日止）系原告抚州分公司与东湖家园业主委员会签订原告只能要求支付2015年6月1日至2018年5月31日的物业服务费，原告要求被告交纳2018年6月1日至2018年6月30日的物业服务费超过合同期限，应不予支持。合同第四章出现了两条第七条，有悖合同的严谨性，要求提供原件。合同第四章第七条第4项约定“物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前五日内履行交纳本季度物业服务金义务的规定，2016年10月1日前物业服务费亦超过诉讼时效，依法不应支持。原告的诉请无事实与法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。原告为支持其主张，提交了以下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人证明，证明原告基本情况，原告诉讼主体适格；2、关于原告抚州分公司的企业信用信息公示报告，证明深圳市彩生活物业管理有限公司抚州分公司属原告，系原告设立的分公司，原告有行使该公司相关的权利，其民事责任由原告承担；3、被告的《常住人口登记表》，证明被告的基本情况，其诉讼主体适格；4、证明、产权信息表，证明被告系鹰潭市东湖家园小区高层A栋一单元1202室业主，该房屋建筑面积有136.07平方米；5、两份物业服务合同，证明（1）2015年5月31日原告与东湖家园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，有原告为东湖家园小区提供物业服务，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：其中高层每平方为1.3元/月，双方还对其他内容作了约定；（2）前一合同到期前的2018年5月26日原告又以抚州分公司的名义与东湖家园业主委员会签订了《东湖家园物业服务合同》，合同期为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，物业费收取标准及其他相关权利义务与前一合同基本相符；（3）被告作为东湖家园小区业主之一，依法依约有义务交纳相应的物业费，其所有的东湖家园小区高层A栋一单元1202室房屋，建筑面积有136.7平方米，从2015年6月1日起至2018年6月30日合计人民币6,271元物业服务费被告有义务交纳；6、鹰潭市房产管理局的鹰房字{2015}7号文件，证明东湖家园业主委员会已向相关主管部门备案，2015年3月13日鹰潭市房产管理局下发了鹰房字{2015}7号《关于同意东湖家园业主委员会备案的通知》；7、证明1份，证明自2015年5月31日深圳市彩生活物业服务管理有限公司与东湖家园业主委员会签订了《物业服务合同》后，该公司每年均以公告等方式向东湖家园小区业主催交过相关物业费，东湖家园业主委员会也予以了协助督促。被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1有异议，法定代表人有变更；证据2有异议，他们是两家公司，不能越权法律；证据3有异议；证据4无异议；证据5对合同的复印件存有异议，并不是原件的复印件，文字行数上下有所调整，排版有变动，第二份合同把条款拿掉了；证据6有异议，因为原告提交的证据目录中已经没有这份证据了，业主委员会组织机构代码证，已经有机构代码证就应该每年年检；证据7、原告只是催交了入住业主而并没有联系被告。被告为支持其主张提交了以下证据：1、照片，证明被告是未入住的业主，我们还是毛坯房；2、江西省物业管理文件一份，证明原告未按照该文件来；3、物业费催交通知书，证明原告造假不真实。原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1三性均有异议；证据3是物业公司委托其他公司进行催交的，被告没有足够的证据来证明是否真实。本院对原告提交的证据确认情况如下：《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，虽然本案被告不是物业服务合同的直接签订者，但依照规定仍然要向原告交纳物业费用，原告的主体适格。《中华人民共和国公司法》第十四条规定分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此原告要求被告支付2018年6月1日至2018年6月30日物业费的请求具有法律依据。被告对原告证据1、2的异议不能成立，本院对原告的证据1、2予以采信。证据3能证明被告的身份，本院对该证据予以采信。被告对证据4没有异议，本院予采信。原告庭前提交的证据5复印件中，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》复印件不出自于当庭提交的原件，该合同有一式四份，经本院核对，原告提交的复印件与该原件内容完全一致。虽然该合同中有两个第七条不规范的书写格式，但不影响该证据的三性，本院对该组证据予以采信。证据6能证明东湖家园小区业主委员会于2007年就已成立，且于2015年3月13日在鹰潭市房产管理局备案。证据7系证人证言性质，不符合法定形式，本院对该份证据不予采信。本院对被告提交的证据确认情况如下：原告对证据1三性均有异议，本院要求原告三个工作日内进行核实被告房屋是否进行装修，原告未予回复，本院确认被告房屋没有装修这一事实；证据2是法律法规，本案适用法律条文会作说明；证据3的真实性本院无法核实，因此本院对该证据不予采信。据此，本院确认以下事实：被告于2008年1月18日取得本市湖东路6号东湖家园高层一单元1202室房屋产权，该房屋建筑面积为136.07平方米。东湖家园业主委员会于2007年就已成立，于2015年3月13日在鹰潭市房产管理局备案。2015年5月31日原告与东湖家园业主委员会签订《物业服务合同》，双方就东湖家园小区物业服务事项、服务质量、服务费用、服务合同期限等进行了约定。期中服务期限为2015年6月1日至2018年5月31日，高层收费为1.30元/月.平方米（建筑面积），物业服务费用或物业服务资金按季度交纳，业主或物业使用人应在（每季度）前五日内履行交纳本季度物业服务金义务。2008年5月26日原告抚州分公司与东湖家园业主委员会签订《东湖家园物业服务合同》，双方就东湖家园小区物业服务事项、服务质量、服务费用、服务合同期限等进行了约定。期中服务期限为2018年6月1日至2021年5月31日，高层收费为1.30元/平方米（建筑面积），物业服务费用或的业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前五日内履行当月交纳义务。被告从2015年6月1日至今未交纳东湖家园高层一单元1202室房屋物业费用，也未收到原告的催缴通知书。2019年8月8日原告诉至本院，请求判令被告支付2015年6月1日至2018年6月30日的物业服务费用6,549元。本院认为，原告与东湖家园业主委员会签订的《物业服务合同》、原告抚州分公司与东湖家园业主委员会签订的《东湖家园物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因此被告也应当按照《物业服务合同》与《东湖家园物业服务合同》交纳物业费用。原告于2019年8月8日诉至本院，可以认为原告向被告催要物业费，依合同约定，2016年6月1日至2016年8月31日的物业费用因当于2016年6月5日前交纳。因此原告要求被告从2015年6月1日至2016年8月31日的物业费用已过诉讼时效。因此本院只支持原告要求被告给付2016年9月1日至2018年6月30日的请求，计1.3元/月.平方米×136.07平方米×22月=3,891.60元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下：被告叶秀清应当于本判决生效后七日内给付原告深圳市彩生活物业管理有限公司2016年10月1日至2018年6月30日物业服务费3,891.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已垫付50元，应退回25元），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担10元，被告叶秀清负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  刘智勋二〇一九年十一月五日书记员  丁燕燕附：与本案相关的法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。2、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。