山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终4851号 上诉人（原审原告）：山东省寿光市五金交电化工有限公司,住所地：寿光市新兴街228号。 法定代表人：常永利，总经理。 委托诉讼代理人：张晓鹏，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩新志，男，1947年11月24日生，汉族，住寿光市。 委托诉讼代理人：张秀珍，潍坊潍城昌潍法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：桑宗湖，山东烟台泰广律师事务所律师。 上诉人山东省寿光市五金交电化工有限公司（以下简称寿光五金有限公司）因与被上诉人韩新志确认合同无效纠纷一案，不服山东省寿光市人民法院(2019)鲁0783民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 寿光五金有限公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；一二审诉讼费用由韩新志负担。事实与理由：1、一审认定寿光五金有限公司与韩新志之间不存在租赁合同关系，系事实认定错误；2、一审法院认为韩新志对于涉案房屋的占有拥有物权的部分特征不符合物权法定原则，并由此推导出于租赁合同的债权性质不一致，系逻辑错误，且以韩新志系寿光五金有限公司职工为由否定双方之间的租赁关系于法无据。寿光五金有限公司与韩新志之间系租赁合同关系，超过20年租赁期限的部分无效。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 韩新志辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 寿光五金有限公司向一审法院起诉请求：1、依法确认寿光五金有限公司与韩新志2001年1月6日补充协议中的2019年8月31日后的租赁合同无效；2.本案的诉讼费用由韩新志负担。 一审法院认定事实：1999年5月30日，原山东省寿光市五金交电化工公司（以下简称“原寿光五金公司”，区别于“寿光五金有限公司”）与韩新志签订《沿街楼建设开发租赁经营合同书》，约定由原寿光五金公司（甲方）提供土地约3.5亩（由韩新志等人的多套沿街房共同使用），由韩新志(乙方）提供投资费80000元，投资开发一套沿街楼。沿街楼产权归甲方所有，租赁期间使用权归乙方所有。租赁期限为16年，从1999年9月1日至2015年8月31日。沿街楼建成后，乙方每年每套上交租金5680元，于每年的9月1日至5日一次缴清，使用期满后，乙方应无条件将楼房交还公司，80000元投资款不再退回。 1999年6月4日，原寿光五金公司又与韩新志签订了房地产抵押契约，将其位于西、建筑面积60.29平方米的房地产（房屋所有权证为93鲁潍寿字第706号）抵押给韩新志，韩新志同意提供贷款80000元，抵押贷款期限为16年，即从1999年9月1日起至2015年8月31日止；还款方式为以房屋年租金分十六次偿还，平均每年5000元。其后，原寿光五金公司为韩新志办理了他项权证。 2001年1月6日，原寿光五金公司又与韩新志签订了补充协议，对双方于1999年5月30日签订的开发租赁合同作了补充和变更。协议约定，在原合同租赁16年的基础上再延长14年，即共30年，并将原合同规定的“每年每套上交公司租金5680元，一年一交直至16年”的规定变更为由韩新志一次交纳88000元，以后14年不再缴纳任何费用，协议期满，原寿光五金公司不再退回此款；合同期内，如房屋产权者出售该房屋，韩新志享有优先购买权；合同期内，如因城市规划和国家政策重大调整（道路拓宽、拆迁、征用等）给韩新志造成经济损失，房屋产权者退给韩新志相应年限的租赁金；拆迁后政府对该房屋补偿费用的分配原则是：五年内遇上述情况，乙方领取补偿费的95%，甲方领取5%，以此类推。 以上事实，有当事人陈述、寿光五金有限公司提供的原寿光五金公司与韩新志之间的《沿街楼建设开发租赁经营合同书》、补充协议、房地产抵押契约、韩新志提供的他项权证书等记录在案为证。 另：本案当庭宣判后，判决书送达前，发现与韩新志签订《沿街楼建设开发租赁经营合同书》的当事人为原寿光五金公司，非寿光五金有限公司。原寿光五金公司全称为“山东省寿光市五金交电化工公司”，本案当事人全称为“山东省寿光市五金交电化工有限公司”。前者为国营企业，后者系由前者于2002年改制而来。法院依职权调取了该公司在寿光市市场监督管理局的档案资料，在改制财产清单中（原公司财产转移为寿光五金有限公司财产的清单），暂未发现包括本案涉案房产。但由于本案已当庭宣判，寿光五金有限公司未有机会再向法院提供相关证据。故该事实需双方提供证据后另行查明。 一审法院认为，寿光市五金有限公司与韩新志对涉案开发租赁合同及补充协议所载明的事实均无争议，双方争议的主要问题是原寿光五金公司与韩新志之间系何种法律关系。如果双方（指原寿光五金公司与韩新志，下同）之间系租赁合同关系，则合同内容中超过20年租赁期限的部分无效；如果双方之间系合作建房关系，则寿光市五金有限公司的诉讼请求不成立。对此争议，判断合同的性质及效力，不仅应从字面意思，更应结合合同的目的、内容综合判断。自原企业与韩新志的关系来看，本案涉案房产建造时，原寿光五金公司为国营企业，韩新志为该企业员工，双方之间的开发租赁合同签定于1999年5月，自合同第九条“乙方人员的流入流出及计划生育工作必须服从于上级管理部门和甲方的领导与管理，否则甲方有权单方终止”可以看出，双方之间存在人身依附关系，该合同的签订与双方之间的人身依附关系存在关联性，故双方之间不是严格意义上的平等主体之间的关系。从合同内容和双方权利义务来看，原企业以土地为投资方式，韩新志以资金为投资方式；建成后，除了给予韩新志较长时间的房屋使用权之外，原企业还就涉案房产为韩新志设定了抵押权，以充分保障韩新志对涉案房屋的占有、使用权，防止原企业以买卖、转让等方式侵害韩新志的占有使用权。其次，双方补充协议中约定，在因城市规划或国家政策调整而遇到房屋拆迁、征用等情况时，韩新志享有对房屋拆迁补偿款的主要获得权，反映出韩新志实际上拥有对地上附着物的主要财产权，此种权利分配方式与双方之间一方提供土地、另一方提供资金建房的投资方式是吻合的。综合上述事实可见：韩新志对涉案房屋的占有实质上拥有物权的部分特征，与租赁合同债权的性质是不一致的。 综上，本案原寿光五金公司与韩新志之间的建设开发租赁经营合同，是“为加快企业发展”，由企业提供国有土地、职工提供资金而进行的共同建设行为。企业以土地为投资，职工以资金为投资，共同建设、共享利益。合同中关于沿街房建成后由企业享有所有权、职工享有使用权的约定，是在必须尊重涉案土地为国家财产、不得随意处分，又要保障投资人权益的基础上，对企业和职工之间利益的分配方式。原企业与职工之间系共同建设、共享利益的关系，不是合同法意义上的租赁合同关系，不应受到合同法最长二十年租赁期限的限制。寿光市五金有限公司要求确认超过20年租赁期限的部分无效，违反合同双方约定及诚实信用原则，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回山东省寿光市五金交电化工有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 二审审理期间，寿光五金有限公司提交原寿光五金公司1998年4月至1999年3月、1999年4月至2000年3月的养老基金缴纳情况明细表及吴卿林、李新刚、杨守城、周银勇、范有亮、刘素萍六人的房地产抵押申请审批表，上述证据用以证明吴卿林、李新刚、杨守城、周银勇、范有亮、刘素萍并非原寿光五金公司的职工，故涉案房屋并非职工集资建房。韩新志质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但是本案当事人是韩新志，韩新志系寿光五金有限公司职工，至于其他案外人是否为本单位职工与本案无关；寿光市经济体制改革办公室寿改发【2001】68号文件第4条已经对涉案房屋进行了定性，即职工集资建设；寿光五金有限公司由山东省寿光市五金交电化工公司改制而来，企业性质已经发生变化，寿光五金有限公司未提供证据证明涉案的房屋为其单位财产。二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，寿光市经济体制改革办公室寿改发【2001】68号文件将涉案房屋定性为职工集资建房，韩新志作为原五金公司的职工，与原寿光五金公司签订《沿街楼建设开发租赁经营合同书》，约定原寿光五金公司提供地皮3.5亩，韩新志提供投资80000元，投资开发沿街楼一套。2001年1月6日，当事人双方又签订补充协议，韩新志一次性支付88000元，以后14年不再缴纳任何费用。补充协议还对合同期内涉案房屋如因城市规划和国家政策重大调整，政府对房屋补偿款的分配原则作了明确约定，从上述约定来看，当事人之间签订的合同不同于一般的房屋租赁合同。一审根据查明的事实综合认定当事人之间并非一般意义上的租赁合同关系，寿光五金有限公司以双方之间构成租赁合同关系并以此为理由要求确认合同无效的主张不能成立，本院不予支持。 综上，寿光五金有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由山东省寿光市五金交电化工有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈秀丽 二〇一九年十一月四日 书记员 张瑞丰