广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1613号原告：何丽仪，女，汉族，1983年7月13日出生，住址广东省肇庆市鼎湖区*********委会前进2队二巷148号，公民身份号码441************221。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区********，统一社会信用代码914********74047X4。法定代表人：尹某1。原告何丽仪诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何丽仪到庭参加诉讼，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何丽仪向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告延期交房违约金50649元，违约金按照双方签订的谅解协议条约计算：被告应赔付违约金58182元-维修基金6632.25元-物业管理费4244.62元＋违约金余额利息3343.87元（违约金余额47305元×年利率4.35%×360×计息天数585天）；2．判令被告支付延期办理房产证的违约金1879.27元（总房价款375855元×0.5%）；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告所开发鼎湖区新城西二区天标山水星御一期商品房，原告按照合同约定履行付款义务。按照合同约定，被告应于2015年11月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，但是被告没有做到合约规定时间交楼。被告单方面把违约责任的追偿日期止于2017年4月30日，并告知原告要签订谅解协议才方可收楼，原告无奈与被告于2017年11月23日签订《天标·山水星御房屋买卖谅解协议》，同意被告在违约金里面抵扣房屋维修基金6632.5元和物业管理费4244.64元，结余47305元。被告承诺3个月内赔付违约金余额给原告，逾期按银行利息支付利息。收楼日期为2017年11月23日，所以计算日期为2018年2月22日至2019年9月30日，共逾期585天。被告约定原告交楼后两年内办理房产证，逾期则房款价的0.5%向原告支付违约金。原告认为，被告多次违约合同协议，违约事实明显，损害了原告的利益。为此，要求被告尽快支付与赔偿原告合计金额50649＋1879.27＝52528.27元。原告提供证据如下：1．原告身份证，证明原告的主体适格；2．企业机读档案登记资料，证明被告的主体适格；3．商品房买卖合同、税收缴款书、发票、通知书，证明原告已按合同支付购房款为375855元，合同约定的收楼时间为2015年11月30日，被告通知原告交楼时间延迟至2016年3月31日；4．山水星御收楼通知书，证明被告通知原告于2017年9月15日至2017年9月20日办理收楼手续；5．天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议、山水星御入伙确认书，证明房屋正式交付，双方达成以房屋维修基金和物业管理费抵扣逾期交楼违约金等。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司答辩称：原、被告双方已于2017年11月23日就涉案房屋逾期交楼和办证的相关事宜签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，该协议是双方真实意思表示，合法有效，双方应依法遵守。故原告请求：1．协议就逾期交楼违约金支付达成一致意见，原告同意扣除其应缴房屋维修基金和物业管理费，应结合实际的具体逾期时间和协议规定确定逾期交房的违约金。2．协议已变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限，双方同意办证期限变更为交楼后两年内，现期限未届满，原告主张延期办证违约金缺乏理据，应予驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年3月1日，原告购买被告天标山水星御商品房第***幢***房，房价款总金额为375855元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。买卖合同约定，被告应在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，被告分别于2014年5月30日和6月22日出具付清房款的两张发票给原告。2017年11月17日，涉案商品房在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。2017年8月29日，被告向原告发出《山水星御收楼通知书》，告知原告收楼。同年11月23日，原、被告签订《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，约定对逾期交楼违约责任追偿日期止于2017年4月30日，违约金按已交房款计赔，原告同意以抵扣其应缴房屋维修基金和物业管理费，届时多退少补，违约金于签订协议三个月内现金支付。变更原买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，被告将按原合同支付违约金，原告也有权要求解除买卖合同，并向被告追偿。同日，原告签署被告发出的《山水星御入伙确认书》，确认原告已付清购房款，逾期交楼违约金抵扣房屋维修基金6632.25元和一年物业管理费2122.32元，原告收楼事项办理完毕。2019年5月13日，原告再次向被告申请逾期交楼违约金抵扣一年物业管理费2122.32元。被告核计为谅解协议时应付原告逾期交楼违约金58182元，抵扣房屋维修基金6632.25元和一年物业管理费2122.32元，余49427.43元未支付，再抵扣一年物业管理费2122.32元，余下违约金47305.11元。因被告仍没有按《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定的协议签定后三个月内支付违约金，原告遂提起本案诉讼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方就被告逾期交楼违约金事宜签订的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应共同遵守。被告未能按协议约定的三个月内向原告支付违约金，已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告就谅解协议确认应支付的违约金及计付逾期利息的主张，理据充分，本院予以支持，但逾期利息应以47305元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月24日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至起诉日2019年9月30日止。具体数额应为50670元［（违约金58182元-维修基金6632.25元-两年物业管理费4244.62元=47305元）］＋［违约金余额利息3365元：（2018年2月24日至2019年8月19日，共542天，违约金余额47305元×年利率4.35%÷360天×计息天数542天＝3098元；2019年8月20日至起诉日2019年9月30日，共42天，违约金余额47305元×年利率4.85%÷360天×计息天数42天＝267元）；共3365元］。原告请求违约金及利息总数额为50649元，未超过实际计算数额，为其自主主张权利，本院予以支持。原、被告签定的《天标·山水星御房屋买卖问题谅解协议》约定变更了原商品房买卖合同关于办理房屋权属登记的期限为交楼后两年内办理房产证，如超两年未能办理，被告将按原合同支付违约金，原告也有权要求解除买卖合同，并向被告追偿。自协议签定日的2017年11月23日至原告起诉日的2019年9月30日，两年的期限尚未届满，原告要求被告支付延期办理房屋权属登记证书的违约金的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告何丽仪支付违约金及逾期利息共50649元。驳回原告何丽仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费556.61元，由被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  邹杰明二〇一九年十一月十五日书记员  梁思学