河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0204民初1747号原告（反诉被告）：樊占强，男，汉族，1986年4月4日生，河南省开封市祥符区人，中专文化，个体经营，住河南省开封县。被告（反诉原告）：河南恒之亿实业有限公司。统一社会信用代码：91410100MA3XGGNF2A。住所地：郑州市**政通路**院**楼****。法定代表人：张卫星，任总经理。委托诉讼代理人：雷新年、葛岭，河南盛意律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告樊占强诉被告河南恒之亿实业有限公司(以下简称恒之亿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊占强，被告委托诉讼代理人葛岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊占强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2018年4月1日签订的《租赁合同》。2、请求法院判令被告返还租金及履约保证金24076元。事实与理由：原告与被告于2018年4月1日签订租赁合同，租赁房屋为鼓楼里商铺。合同约定：租赁期为3年，计租日为2018年4月1日，双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延。但自2018年4月1日合同签订后，原告至今未收到正式开业通知，被告也没有书面通知过原告，据了解，因鼓楼里商业步行街未通过消防验收所致，并且现原告所用电至今为临时用电，鼓楼里并未正式通电。在双方签订的《租赁合同》中，原被告虽然没有约定明确的开街时间，但是，自合同签订之后，1年多未开街，在合同中，也未约定原告可因此项解除合同，这对原告本身是不公平的。在签订合同时，被告口头承诺，鼓楼里将有广告媒体宣传，旅行社对接，地下商城，地下影院，地下温泉等引流场景，但是至今未见被告兑现承诺，此承诺虽未列入合同，但应视为被告合同外应履行承诺的义务。原告多次与被告电话沟通，都没有明确的答复。原告被迫无奈于2019年6月4日向被告法定代理人发函，通知解除合同。原告之前巨大的投入及损失，现无法弥补。根据《合同法》公平，合理，诚实守信原则，被告已构成违约，特向贵院起诉，请求判决解除原被告于2018年4月1日签订的《租赁合同》；被告返还租金及履约保证金24076元。被告恒之亿公司辩称，一、被答辩人单方违约解除合同，应按照合同约定结清欠交房租并承担违约责任。根据答辩人与被答辩人2018年4月1日签订《商铺租赁合同》，第四条约定，房屋租金为两个月一个交费周期，现被答辩人已经欠交13个月的房租。根据该合同第十条第3项的约定，乙方（被答辩人）违约解除合同的应支付给甲方（答辩人）三个月房租的赔偿。该合同期限为三年目前合同期限尚未届满，若被答辩人单方解除合同，需按照合同约定支付欠交房租，并承担三个月房租的违约金。二、被答辩人所述与事实不符，答辩人在合同履行过程中无任何违约行为。房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。其中，出租人的义务就是将房屋交付给承租人使用。在本案中答辩人与被答辩人签订《商铺租赁合同》后，答辩人已经将合同约定的商铺交付给被答辩人使用，并且被答辩人所从事的生产经营也没有因为答辩人的原因受到任何影响。因此，答辩人已经按照合同约定履行了合同义务，被答辩人承租房屋的合同目的已经实现。被答辩人在起诉状中所述，至今未开街是对合同的错误理解。符合正常的营业条件即对开街的通常理解，答辩人向被答辩人交付房屋时，合同涉及的商铺完全符合正常营业的条件。因此，被答辩人应自实际使用房屋时向答辩人支付房租。被答辩人所述“广告媒体宣传、旅行社对接、地下商场、地下影院等”并非合同约定的内容，也不是房屋租赁合同中出租人应承担的法定义务，且与事实不符。被答辩人以此理由主张答辩人违约，没有任何事实及法律依据。综上，在本案中答辩人已经按照合同约定履行了出租人的义务。被答辩人没有按照合同约定按期支付房租且在合同期限未届满的情况下单方解除合同，应当按照合同约定补交房租并承担违约责任。被告恒之亿公司向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告向反诉原告支付欠付的租金113284元（暂计算至2019年8月30日，剩余租金支付至实际腾房之日止）及违约金24084元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月1日反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》，反诉原告将建筑面积为89.2㎡的鼓楼里商业街1-A-18号商铺出租给反诉被告。双方合同约定：商铺租期三年，第一租约年月租金为90元/㎡，以后每年每平方米上涨20元。免租期两个月，反诉被告应于租金到期10日前支付，每二个自然月缴纳一次。合同签订后，反诉原告按约于2018年4月1日向反诉被告交付了商铺，并免租二个月。但反诉被告仅支付了二个月租金，至2019年8月30日已实际拖欠13个月租金合计113284元未予支付，且目前单方起诉反诉原告解除租赁合同关系。据双方合同约定，反诉被告已严重违反了合同约定，其应承担违约责任向反诉原告方赔偿三个月租金的违约责任。现特向贵院提出反诉，请予以支持。原告樊占强对被告恒之亿公司反诉辩称，首先租赁合同涉嫌欺诈，商铺的建筑面积写的是89.2平方米，但是实际上是60多平方米，当时签订协议的时候并未交付我们实际的建筑图纸及面积的数据。租赁协议2.1条，双方约定至鼓楼里××街计租，如开街日延迟则租期顺延，原告也在原来的物业群中质疑过并没有收到开街日通知。被告自今年6月份已经与鼓楼里商业步行街解除商业合作关系，故认定合同无效。根据我国《消防法》第十条规定，租赁房屋必须经过公安消防机构进行验收，如未验收或者不合格，应当认定租赁无效。经审理查明，2018年4月1日，原、被告双方经协商签订《商铺租赁合同》，合同约定如下：一、被告将其位于鼓楼里商业街1-A-18号商铺出租给原告，商铺建筑面积为89.2㎡。二、商铺租赁期限为三年，计租日为2018年4月1日（双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延）。三、该房屋的租金及物业费按计租面积计付，原告应当自计租日开始承担该房屋的租金及物业费，第一个租约年月租金每平方米90元，即每月租金为8028元，第二年第三年每年每平方米上涨20元，商铺租金每两个月缴纳一次，合同签订之日，原告向被告支付履约保证金8028元。四、为扶持原告经营，被告同意在前述租金标准的基础上，给予原告两个月的免租期。五、若原告逾期交纳租金、水电气等能源费用及合同约定外的其他费用，每日按逾期总额的1%，向被告给付滞纳金，逾期超过5日被告可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的商品，逾期超过15日的，被告有权解除本合同，追收逾期租金及滞纳金。该合同还对商铺交付、装修和改建、转租、分租或出借、牌匾广告、双方权利义务、合同终止与续期、送达、管辖法院、其他事项作出约定。签订合同后当日，原告按照合同约定向被告交纳履约保证金8028元及两个月商铺租金16056元，被告将合同中所约定的商铺交付给原告使用。另查明，根据开封市建筑工程质量监督站公布的“工程竣工标志牌”显示，鼓楼里商业步行街主体建筑竣工时间为2018年12月。竣工后由被告负责统一招商、运营，意图打造成开封特色风情美食步行街。2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕。因多方原因导致鼓楼里商业步行街整体经营状况不佳，在此期间原告所经营的“壹十八锅”餐饮生意未达到预期，因而双方产生纷争。上述事实有当事人陈述、商铺租赁合同、收款收据、履约保证金收据、工程竣工标识牌、照片及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，公民的合法权益应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告双方所签订的商铺租赁合同，已就租赁事宜作出具体明确的约定，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行义务。作为被告应当及时将符合要求的租赁物交付给原告，并积极运营，为承租户打造适宜的经商环境；作为原告应当按照约定，及时向被告交纳租赁费，并根据市场需求选择适应客户需求的特色行业，经营好自己的商铺。由于多方原因，导致鼓楼里商业步行街经营状况不佳，未达到双方预期要求，对此纠纷的产生，双方均有过错。关于原告主张的合同解除问题，由于双方对此均不持异议，且符合法律规定，本院予以准许。关于计租日计算的问题，依据合同约定的第二条，计租日为房屋交付日（即2018年4月1日），但又在括号内标注“双方约定之鼓楼里商业街正式开街日，如若开街日延迟，计租日自然顺延”等字样，导致双方对计租日的理解产生分歧，分别作出不同的解释。但双方对于开街日具体为何时，并未作出具体而明确的约定。从合同格式来看，合同文本系被告起草的面对不特定对象而签订的统一固定格式文本，产生歧义的主要原因在于被告。从合同文本的内容上来说，所谓开街日应理解为鼓楼里商业步行街正式运营经营日，结合2019年10月1日鼓楼里景区炫彩菊花会暨一带一路国际美食街盛大开幕的事实，根据公平原则故自商铺交付之日起至2019年10月1日止，原告不再向被告交付租金，但被告亦不再享受原合同约定的免租期，综上，原告自2019年10月1日起按合同约定的月租金8028元向被告支付租金，直至将房屋腾空交付被告之日止。关于履约保证金，鉴于双方合同解除，原告交付的履约保证金被告应当予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）樊占强与被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司于2018年4月1日签订的《商铺租赁合同》。二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司向原告（反诉被告）樊占强返还履约保证金8028元。三、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）樊占强自2019年10月1日起，至实际将房屋腾空交付被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司之日止，按照每月8028元进行计算，向被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司支付房屋租金（已支付的16056元租金从中优先予以扣除，多余部分由被告返还给原告）。四、驳回原告（反诉被告）樊占强的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）河南恒之亿实业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取201元，由被告河南恒之亿实业有限公司承担；反诉费1524元，由被告河南恒之亿实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式五份，上诉至河南省开封市中级人民法院。审判员  毛庆昕二〇一九年十一月七日书记员  张华源