四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14823号 上诉人（原审被告）：刘入滈，男，1987年8月17日出生，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：张秀丽，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都瑞发置业有限责任公司，住所地：成都市金牛区黄忠街8号。 法定代表人：秦怀林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱林，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄明建，四川君合律师事务所律师。 上诉人刘入滈因与被上诉人成都瑞发置业有限责任公司（以下简称瑞发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。刘入滈的委托代理人张秀丽，瑞发公司的委托代理人朱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘入滈上诉请求：1.请求撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初3803号民事判决；2.请求判令瑞发公司继续履行2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议及附件》。事实和理由：1.一审法院认为约定解除权消灭，瑞发公司仍可以获得法定解除权没有法律依据，也与事实相悖。基于同一事由，合同的约定解除权消灭后，不应再产生法定解除权。本案刘入滈付款违约后，瑞发公司没有在2014年1月31日前主张解除合同，约定解除权因除斥期间届满而消灭，丧失解除合同的权利。而基于同一违约行为，已有约定解除权的，不应再适用法定解除权的规定。且不解除合同不会影响瑞发公司的合法权利，瑞发公司可以诉请刘入滈支付房款和违约金，若刘入滈仍不支付，瑞发公司也可以通过执行拍卖案涉房屋，实现收回房款的交易目的。2.即使瑞发公司可以再次获得解除权，其解除合同请求也不应该得到支持。根据《合同法》相关规定，解除合同是对根本违约的惩罚，只有在催告后合理期间不履行主要义务才能解除，但在本案中刘入滈收到瑞发公司的《催款通知书》后，分别于2019年1月26日和2月14日支付了15.1万元和30万元，加上之前的预付款，合计支付90万余元，已占合同金额的60%以上，可以说是履行了主要付款义务，因此一审法院判决解除合同是错误的。3.瑞发公司两次主张解除合同是错误的，违反诚实信用原则。2017年房价上涨很快，瑞发公司眼看有利可图，在2017年8月21日就曾向法院起诉请求解除合同，但诉讼请求被驳回，后瑞发公司又要求刘入滈7日内付清103万元房款和20多万违约金，要求明显不合常理。且瑞发公司在发出催告后，不告知收款账户，也不安排接待人，想方设法回避刘入滈，目的是设置障碍，以便解除合同。 瑞发公司答辩称：1.本案基本事实与法律关系清楚明确，刘入滈迟延支付购房款，经瑞发公司催告后在三个月的合理期限内仍未履行，瑞发公司依法解除合同合法有据。2.刘入滈提出的三大事由系对本案相关基本事实及法律规定的误解。本案法定解除权和约定解除权事由并不相同，法定解除权是法律赋予的，无论是否约定了解除权及约定解除权是否消灭都不妨碍法定解除权的行使。2.《合同法》中仍未履行指的是仍未依约履行，而本案的主要债务是依约支付完毕购房款，刘入滈在催告后仍未支付完毕所有购房款，瑞发公司解除合同的法律依据十分充足。3.瑞发公司并未违背诚实信用原则，反而是刘入滈处于持续违约状态，从瑞发公司2017年8月29日第一次起诉到本案一审诉前都未履行完毕付款义务，明显缺乏履约的诚意。且刘入滈早就被人民法院列入失信被执行人名单，事实上也无履约能力。若不解除合同，会使守约方蒙受巨大损失，不利于定分止争、物尽其用。 瑞发公司向一审法院起诉请求：1.判令解除瑞发公司与刘入滈于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.刘入滈支付瑞发公司违约金74248.5元及资金占用损失（资金占用损失以1484970元为基数，自2013年1月31日起按照中国人民银行五年以上贷款基准年利率4.9%计算至判决解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的裁决生效之日止）；3.本案诉讼费由刘入滈承担。 一审法院认定事实：2012年12月31日，瑞发公司（出卖方）与刘入滈（买受方）签订了编号为ＬＭ202013105《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定的主要内容：1.刘入滈购买瑞发公司开发的位于成都市金牛区房屋，房屋总价为1484970元，合同签订当日支付首付款454970元，余款103万元由刘入滈以银行按揭贷款的方式支付；2.刘入滈承诺在签订合同及补充协议时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需缴纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如刘入滈的实际情况与上述承诺不符合或因刘入滈的其他原因，而导致在补充协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于刘入滈原因未能及时支付购房款，刘入滈构成违约，出卖人有权解除本合同，并追究刘入滈合同约定总房款5%的违约金；3.买受人自办房屋抵押贷款的，应于补充协议签订之日起15日内办理完毕全部手续，并将所有用于购房的银行借款委托该贷款银行直接划入瑞发公司指定的银行账户，如未能在瑞发公司规定时间内办理，违约责任按合同第九条约定进行处理；合同第九条约定：逾期超过60日，瑞发公司有权解除合同，刘入滈应自解除合同通知送达之日起30日内按累计逾期应付款5%支付违约金，并由瑞发公司退还买受人全部已付款。买受人愿意继履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向瑞发公司支付逾期应付款万分之一违约金；4.因重大事项需履行书面通知义务，应按双方在合同中约定的通讯地址和电话号码，寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容的相关凭证可以作为履行通知义务的依据。成都市内特快专递第三日视为达达；5.在协议签订后，买、卖双方中的任何一方因住所地等通讯联系方式发生变化或电话等通信联系方式发生变化的，均应以书面方式告知对方。否则出卖人因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。刘入滈在合同中载明的通讯地址为：成都市青羊区。 合同签订后，刘入滈未获准银行贷款，也未支付其余房款。2017年8月18日，瑞发公司按照刘入滈在合同中载明的地址“成都市青羊区”发出《解除商品房买卖合同通知书》（以下简称“解约通知书”），以刘入滈未支付剩余房款103万元为由，主张解除双方签订的合同及补充协议。因刘入滈收件地址变更，解约通知书被退回。2017年8月29日，瑞发公司起诉刘入滈请求判令解除双方签订的合同并要求刘入滈支付违约金。2018年10月25日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终3155号判决书，认定瑞发公司的约定解除权已过除斥期间。但并不会对合同未来的履行和状态造成影响，亦不会纵容刘入滈在此之后以约定解除权消灭为恃而长期不履行付款义务。2018年11月6日，瑞发公司向刘入滈发出《催款通知书》。此后，刘入滈于2019年1月26日、2019年2月14日陆续向瑞发公司支付了购房款151000元、300000元。2019年2月14日，瑞发公司发出的《解除商品房买卖合同通知书》，2019年2月15日，刘入滈收到。 一审法院另查明，刘入滈于2017年8月29日被列为失信被执行人。 一审法院又查明，瑞发公司共收到房款905970元，刘入滈还差欠579000元。 一审庭审中，瑞发公司当庭放弃对诉讼请求第二项关于资金占用损失的主张。 一审法院认为，瑞发公司和刘入滈签订的《合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚信原则行使权利、履行义务。刘入滈作为购房人，应履行付款义务。刘入滈未按约履行付款义务，已构成违约。关于刘入滈已履行了合同的主要付款义务，瑞发公司无权解除合同的抗辩意见，一审法院认为虽然瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告刘入滈在合理期限内履行付款义务，刘入滈经催告后仍未在三个月合理期限内支付完全部款项，则瑞发公司可以基于法律规定主张法定解除权利，对刘入滈该抗辩理由一审法院不予采纳，瑞发公司主张解除合同及补充协议的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；同时，瑞发公司应将已收的房款905970元退还给刘入滈。另外，关于瑞发公司主张的违约金及资金占用损失的主张问题，违约金及资金占用利息均是对违约行为的一种制裁，属于同一性质，瑞发公司不能重复主张（瑞发公司庭审中放弃资金占用利息主张），针对违约金按照合同约定，刘入滈未履行付款义务，依约应支付房屋总价款（1484970元）5%的违约金，计74248.5元。刘入滈对违约金计算方式不予认可。现瑞发公司未提供因房款未及时收取所受损失的证据，且（2018）川01民终3155号判决书已支持了逾期违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院依法酌定违约金以差欠房屋价款（579000元）1%的标准计算为5790元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、瑞发公司和刘入滈于2012年12月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：LM202013105）及《商品房买卖合同补充协议》解除；二、刘入滈于判决生效之日起十日内向瑞发公司支付违约金5790元；三、瑞发公司于判决生效之日起十日内退还刘入滈已付购房款905970元；四、驳回瑞发公司其他诉讼请求；一审案件受理费8908元，减半收取4454元，由刘入滈负担。 本院二审期间，刘入滈围绕上诉请求依法提交成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初4018、5794号民事判决书，拟证明刘入滈和其母亲罗延芬在同一天定了瑞发公司两套房子，并在同一天支付了近100万元的首付款，因为瑞发公司告诉刘入滈可以贷款才购买的房子，结果贷款办不下来，才最终导致刘入滈逾期付款。本院组织当事人进行了证据交换和质证，瑞发公司质证称不认可该证据的关联性，刘入滈关于基于瑞发公司原因导致其无法办理贷款与事实不符，刘入滈逾期付款属实。本院认为，刘入滈在二审中提交的上述证据与本案不具有直接关联性，也无法证明系瑞发公司原因导致刘入滈逾期付款，本院不予采信。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的审理焦点为：案涉《合同》和《补充协议》是否解除。对此本院阐述如下： 合同解除权是当事人根据当事人约定或法律规定解除合同的权利，合同解除权的行使应符合当事人协商一致的约定或法律的明确规定。本案中，对于瑞发公司是否有权解除案涉《合同》和《补充协议》，刘入滈主张瑞发公司的约定解除权消灭后，不应再产生法定解除权，即使瑞发公司再次获得解除权，但刘入滈在瑞发公司催告后合理期限内已经部分履行，同时瑞发公司两次主张解除合同违反诚信原则，不应当解除合同。瑞发公司认为，（2018）川01民终3155号判决书已明确“虽然瑞发公司的约定解除权消灭，但其仍有权催告刘入滈在合理期限内履行付款义务，如刘入滈经催告后仍未在合理期限内付款，则瑞发公司可以基于法律规定另行主张法定解除权利。”本案在（2018）川01民终3155号判决书作出后，经瑞发公司催告，刘入滈在合理期限内仍未依约履行付款义务，瑞发公司基于这一新的事实行使解除权于法有据。同时，刘入滈长期违约，无履行能力，违反诚信原则，合同应予解除。 对此本院认为，瑞发公司与刘入滈产生案涉纠纷后曾向金牛区人民法院提起诉讼，经成都市中级人民法院审理后作出（2018）川01民终3155号判决书，对刘入滈诉讼前的违约行为予以确认，但基于瑞发公司行使解除权距解除权发生已超过一年，瑞发公司的约定解除权已消灭，故未支持案涉《合同》和《补充协议》解除的诉请。但同时明确，如刘入滈经催告后仍未在合理期限内付款，瑞发公司可继续依法行使解除权。在（2018）川01民终3155号判决书作出后，案涉《合同》和《补充协议》继续履行，在履行期间瑞发公司向刘入滈发出《催款通知书》，进行明确的付款催告，要求刘入滈在接到通知书七日内支付剩余购房款和违约金，刘入滈经催告后在三个月内未完成购房款支付，瑞发公司向刘入滈发出《解除商品房买卖合同通知书》，刘入滈收到。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”等规定，瑞发公司基于刘入滈继续违约的事实，依照法律规定的时间、程序和要求进行了催告和书面解除合同的通知，故对瑞发公司解除《合同》和《补充协议》的主张，本院予以支持。虽然刘入滈在催告后支付了部分剩余房款，但其迟延支付剩余购房款，未依约履行案涉《合同》和《补充协议》，其主张瑞发公司无权解除合同于法无据，本院不予支持。 综上所述，刘入滈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费8908元，由刘入滈负担。 本判决为终审判决。 审判长  冷雅民 审判员  石俊峰 审判员  李正泽 二〇一九年十一月十二日 书记员  李慧思