山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初178号原告：济南缘生泰物业管理有限公司（统一社会信用代码：91370103582224919C），住所地济南市市中区十六里河镇兴济路**。法定代表人：刘鑫源，经理。委托诉讼代理人：胡伟，山东隆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春梅，山东灜清成律师事务所律师被告:白蕊，女，1961年7月15日出生汉族，居民，住荣成市月湖**。委托诉讼代理人：许双武，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵恩峰，北京律众律师事务所律师被告：荣成市骏龙房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91371082748985241Y），，住所地荣成市成山镇马家疃村法定代表人：于金明，董事长。委托诉讼代理人：何立民，山东荣顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何建阳，山东荣顺律师事务所律师。原告济南缘生泰物业管理有限公司（以下简称缘生泰物业公司）与被告白蕊、荣成市骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告缘生泰物业公司之委托诉讼代理人胡伟、李春梅、被告白蕊及其委托诉讼代理人许双武、赵恩峰、被告骏龙房地产公司之委托诉讼代理人何立民、何建阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南缘生泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除缘生泰物业公司与白蕊签订的商品房买卖框架协议中未履行的部分协议。2、白蕊和骏龙房地产公司返还购房款3050510元及利息（以3050510元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至实际支付之日止）。事实和理由：2018年6月3日，缘生泰物业公司与白蕊签订商品房买卖框架协议书，白蕊拟将其以骏龙房地产名义开发、位于荣成天鹅湖骏龙小区的别墅、公寓出售给缘生泰物业公司。自2018年6月8日起至2018年7月30日，缘生泰物业公司共支付给白蕊和骏龙房地产公司购房款共计9253137元，白蕊和骏龙房地产公司亦将部分别墅、公寓过户给缘生泰物业公司指定第三人，但过户房产总价值仅为6202672元。缘生泰物业公司要求继续履行合同，但白蕊和骏龙房地产公司无故拖延，已构成预期违约。为保障公司的合法权益提起诉讼，请求法院判如所请。白蕊辩称，不同意缘生泰物业公司的诉讼请求。双方签订的合同中明确约定房屋是打包整体销售，而现在缘生泰物业公司仅购买极少部分的房屋，但房屋单价却按照打包整体价格确定，该价格明显低于市场同比价格，同期同地段的房屋价格远高于缘生泰物业公司要求的价格，白蕊认为应当按同期的市场价格进行对账抵顶，否则该合同明显显失公平。双方签订的房屋买卖协议第四条约定双方签订合同的价款以及付款条件应当经过骏龙房地产公司同意，这是框架协议的充要条件。而骏龙房地产公司不同意双方签订的合同，该合同不生效不成立。该份合同属于无效合同，双方互相返还，请求法院依法驳回缘生泰物业公司的诉讼请求。荣成市骏龙房地产开发有限公司辩称，骏龙房地产公司从未与缘生泰物业公司签订过商品房买卖合同，也从未收取过缘生泰物业公司的任何房款，不存在退款的事实基础，请求依法驳回缘生泰物业公司的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2018年6月3日，白蕊（甲方）与缘生泰物业公司（乙方）签订商品房买卖框架协议书，约定：甲方以骏龙房地产公司名义，在山东荣成（天鹅湖骏龙小区）开发别墅、公寓一宗，现甲方开发的别墅、公寓已具备对外销售条件。甲方保证具有对外销售本框架协议项下所有房产的权利，并保证骏龙房地产公司能够按本协议约定履行商品房出售方的全部权利与义务。乙方为合法存续的企业法人，并保证具有履行本合同权利与义务的能力。综上，就乙方购买甲方以骏龙房地产公司名义在山东荣成（天鹅湖骏龙小区）开发别墅、公寓事宜，经双方协商一致，达成如下框架协议：一、甲方拟出售给乙方别墅、公寓的具体数量、面积、价格。1、别墅共计六套，每套面积388平方米，总面积共计2328平方米，合计金额1300万元整。2、公寓共计三十套，面积共计2500平方米，总计金额1000万元整。二、商品房买卖合同的签定。1、本合同签订后，甲方保证甲方及骏龙房地产公司不再对外销上述房产，确保上述房产不存在被设置抵押、查封等权利瑕疵。2、甲方协助乙方按照本框架协议约定的价格与骏龙房地产公司签订正式商品房销售合同。三、产权过户及价款的支付。1、甲方协助乙方按照本框架协议约定的价格与骏龙房地产公司签订正式商品房买卖合同并将相应合同项下商品房的不动产所有权证过户到乙方或乙方指定的第三人名下之日起三个工作日内，乙方将已过户到乙方或乙方指定的第三人名下的商品房购房款支付给骏龙房地产公司或该公司指定的收款人。2、商品房过户过程中向政府相关部门交纳的税、费，按国家规定由出售方购买方各自承担50%。如果甲方或骏龙房地产公司无力交纳房产过户过程中发生的相关税费，则乙方可给与垫付，待结算购房款时从乙方支付的购房款内予以扣除。3、乙方交纳购房款时，骏龙房地产公司应开具正式发票，并向乙方交付商品房交接的所有手续。四、本协议的解除及终止。1、骏龙房地产公司不同意按本协议约定的价格及付款条件等内容与乙方签订正式商品房买卖合同的，本协议自动终止。2、骏龙房地产公司与乙方签订正式商品房买卖合同后，所涉房产未能在十五日内过户至乙方名下的，乙方有权解除本协议以及与骏龙房地产公司签订的商品房买卖合同，乙方不承担任何违约责任。五、特别提示。本框架协议仅是甲、乙双方对拟买卖房屋的价格、数量及交易方式等内容的总体约定，具体事宜以商品房买卖合同为准，但本协议第三条为乙方于出售方签订的所有商品房买卖合同必备条款，商品房买卖合同中未约定或者约定的内容与本协议第三条不一致的，以本协议第三条内容为准，执行本协议第三条内容。甲、乙双方在协议书落款处签字盖章。协议书签订后，骏龙房地产先后于2018年6月8日、7月30日与卢俊铭、刘祥水、侯秀霞、签订商品房买卖合同并办理房屋不动产权证书。其中，侯秀霞购买了10栋房屋，包括：位于荣成市月湖新城**[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015155号]、104室[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015180号]、203室[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015157号]、204室[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015182号]、303室[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015165号]、304室[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015411号]、403室[房屋建筑面积为81.89平方米，总价款为163780元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015175号]、404室[房屋建筑面积为81.89平方米，总价款为163780元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015185号]、阁楼03室[房屋建筑面积为69.87平方米，总价款为139740元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015174号]、阁楼04室[房屋建筑面积为69.87平方米，总价款为139740元；不动产权证书登记在侯秀霞名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015158号]。卢俊铭购买了2栋房屋，包括位于荣成市月湖新城西区[房屋建筑面积为97.52平方米，总价款为195040元；不动产权证书登记在卢俊铭名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0011052号]、282号楼[房屋建筑面积为388.17平方米，总价款为815157元；不动产权证书登记在卢俊铭名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0010223号]。刘祥水购买了位于荣成市月湖新城西区[房屋建筑面积为86.85平方米，总价款为173700元；不动产权证书登记在刘祥水名下，证号为鲁（2018）荣成市不动产权第0015154号]。·对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、缘生泰物业公司提交收款收据、银行转账明细、银行业务凭证、对账单、证明以及收条一宗，用以证实其先后向白蕊支付购房款6420000元、向骏龙房地产支付购房款2833137元，共计9253137元。白蕊和骏龙房地产公司对款项金额没有异议，但均辩称数笔款项系案外人所付，与缘生泰物业公司无关。缘生泰物业公司主张付款人均系其按框架协议约定所指定的第三人，属于代其付款，并提交证明以及户口本，证实案外人系其单位职工以及法定代表人的亲属。基于框架协议约定，缘生泰物业公司可将商品房的不动产所有权证过户到公司或者公司指定的第三人名下，而白蕊和骏龙房地产公司亦未向法庭提交证据证实上述款项系与本案房屋买卖完全无关的其他市场交易，故本院对缘生泰物业公司已付购房款9253137元的事实予以认定。2、白蕊提交房屋买卖协议、证明以及民事调解书，用以证实其他房产的销售价格远远高于框架协议约定的价格。缘生泰物业公司对此不予认可。前两份证据均无其他证据佐证其真实性，而调解书系当事人自愿调解达成，其一次调解所达成的价格并不能代表一般市场交易价格。故对上述证据与本案的关联性，本院不予认定。3、骏龙房地产公司提交通知书一份，用以证实其公司在知道框架协议后及时通知缘生泰物业公司对协议效力予以否定。该份通知书载明其公司不同意框架协议书，协议书无效，落款时间为2018年6月6日。缘生泰物业公司否认收到该份通知书，骏龙房地产公司未提交送达证据，且该公司先后于同年6月8日、7月30日协助缘生泰物业公司指定的第三人签订商品房买卖合同并办理房屋产权过户手续，故其自身行为明显与通知书的内容不符，对该份证据，与事实不符，本院不予认可。庭审中，经法庭询问，缘生泰物业公司明确表示其不要求骏龙房地产公司返还购房款，但未申请撤回对骏龙房地产公司的起诉。本院认为，依照我国法律的规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应于支持。本案中，缘生泰物业公司与白蕊签订的商品房买卖框架协议书属预约合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照框架协议的约定履行。现缘生泰物业公司已向白蕊以及骏龙房地产公司交付购房款共计9253137元，而白蕊以及骏龙房地产公司仅向缘生泰物业公司所指定的第三人出售一套别墅和十二套公寓，远不及协议所约定的。现白蕊以及骏龙房地产公司明确表示不同意按照框架协议书约定的价款继续履行，符合法定解除的情形，故缘生泰物业公司主张解除尚未履行的部分协议，理由正当，本院予以支持。白蕊主张已售房屋按照一般市场交易价格计算，缘生泰物业公司本来有权按框架协议约定的价格购买房屋，现白蕊拒绝继续按框架协议出售其他房产，违约在先，其辩称按远高于框架协议约定的价格计算已售房屋，于法无据，本院不予采信。现根据框架协议书约定计算，已售公寓价值4035960元、已售别墅价值2166667元，共计6202627元，故缘生泰物业公司主张白蕊返还购房款3050510元及其利息，理由正当，证据充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除济南缘生泰物业管理有限公司与白蕊签订的商品房买卖框架协议书中关于尚未履行的六套别墅、十八套公寓的协议。二、白蕊于本判决生效之日起十五日内偿付济南缘生泰物业管理有限公司购房款3050510元及其利息（以3050510元为基数，自2019年1月8日起按年利率6%计算至实际付款之日止）。如白蕊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31304元，诉讼保全费5000元，由白蕊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  徐珊珊人民陪审员  刘孟德人民陪审员  吕世华二〇一九年十一月十八日书 记 员  张 欢