贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初9650号原告：付霞，女，1980年11月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州尊达律师事务所律师。原告：吴平，男，1979年11月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：宋爱勇，贵州尊达律师事务所律师。被告：遵义实地房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区326国道管委会临时办公区旁。统一社会信用代码：915203900533366240。法定代表人：王洪志，董事长。委托诉讼代理人：张琳鹦，公司员工。原告付霞、吴平与被告遵义实地房地产开发有限公司（以下简称实地房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴平、付霞及其共同的委托诉讼代理人宋爱勇、被告实地房开公司的委托诉讼代理人张琳鹦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴平、付霞向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付20258.00元的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告方系夫妻关系。原告方于2016年3月24日购买了被告开发的贵州省遵义市红花岗区房屋（建筑面积为84.52平方米），房屋总价303618.00元，原被告双方在2016年3月24日签订了《商品房买卖合同》，原告方在签订合同的同时就通过一次性付款的方式向被告支付303618.00元的购房款。原告方于2016年3月24日向被告支付了2600.00元的燃气初装费和265.00元的有线电视开户费。原告方并于2016年4月12日支付了7100.00元的住宅专项维修资金，原告方共计支付了313583.00元。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：1、被告方于2017年11月30日前向原告方交付房屋；2、在交付房屋时，原告对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由被告方按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后在再行交付。因质量缺陷给原告造成损失的，被告应当予以赔偿。（1）天面漏水、滴露；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。3、房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，被告方按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照《商品房买卖合同》第十三条处理（逾期180天交房的，原告付霞、吴平有权选择退房或者有权要求继续履行，如果原告方要求继续履行合同，则按双方约定的交付期限（2017年11月30日前）届满之次日起实际交付之日止，被告方按日计算向原告支付全部已付款万分之1的违约金）。在双方约定的交房期限内，被告方的房屋根本达不到交房条件，因为原告方在查验该房屋时，发现房屋存在：（1）门窗翘裂、五金件损坏；（2）墙面、顶棚抹灰层脱落；（3）主卧飘窗天面开裂；（4）客厅地面不平；（5）生活阳光天面排水管周围瓷粉脱落；（6）天花板起壳；（7）推拉门押条松动、次卧窗子损坏两边：（8）厨房门是坏的；（9）客厅墙面有裂缝等质量缺陷，于是原告方要求被告予以修复，但是被告并没有积极的履行修复义务，在原告的多次催促下，被告方才于2019年9月初将该房屋修复完毕。但是还未交付给原告方使用。根据原被告双方在《商品房买卖合同》中的约定：因质量缺陷给原告造成损失的，被告方应当予以赔偿，并且因为被告方房屋存在严重的质量缺陷，已经严重影响了原告对该房屋的正常使用，并且导致了被告不能按时交付房屋，因此被告方应当承担逾期交房的违约责任，具体的违约金为313583.00元×646（2017年12月1日-2019年9月8日）×万分之一＝20258.00元。综上所述，被告的行为时一种严重的违约行为，在被告已经违约的情况下，原告要求被告支付违约金，但是被告方却没有支付违约金，于是原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告实地房开公司辩称：一、该商品房按照《商品房买卖合同》约定时间达到交付的质量条件，我方已履行通知收楼义务，原告方因自身怠于办理房屋交付手续导致该商品房未能按期交付，应视为我方已经实际交付该商品房，我方无需承担逾期交楼违约责任。2016年3月24日，我方（出卖人）与原告方签订编号为2016406564《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告方向我方购买位于贵州省遵义市的实地?蔷薇国际第39栋28层28-3号商品房（以下简称该商品房）。合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合：该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件”。合同第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（三）查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：从出卖人发生的交付书面通知确定的收楼日期的次日起视为出卖人已经实际交付，买受人应按约定缴纳各项款项和费用（包括但不限于物业管理费、税费等），同时，出卖人委托的物业管理公司有权追讨买受人欠缴的物业管理费、专项维修基金、相关公摊费用以及违约金（每日按欠款额的万分之五计）。该商品房的风险责任自交付（含视同交付，下同）之日起由出卖人转移给买受人，但出卖人仍旧应按法律规定及合同约定承担保修责任”。该商品房于2017年7月3日通过了五方竣工验收，并于2017耐7月14日取得了《贵州省建设工程竣工验收备案登记表》，该商品房一斤勾搭成合同约定的交付质量条件。2017年11月22日，我方按照合同约定通过邮政ＥＭＳ向原告方邮寄了《实地?蔷薇国际交房通知书》，通知原告方于2017年11月30日前到指定地点办理该商品房的房屋交付手续。原告方于2017年11月24日签收上述函件。2017年11月27日，我方在《遵义晚报》刊登了《蔷薇国际交房公告》，再次提箱包括原告方在内的购房业主按时办理房屋交付手续。从上述事实可知，我方严格按照合同约定履行了通知收楼义务，并已按合同约定于2017年11月30日前使该商品房达到了交付条件。但直到2019年4月25日，原告方才到我处办理房屋交付手续。原告方明知房屋交付相关事宜，却怠于办理房屋交付手续，存在明显过错，即该商品房未能按期办理交付手续的责任在于原告方，按照合同约定，应自2017年11月30日起视为我方已经实际交付该商品房，我方无需承担逾期交付违约责任。二、原告方申报的维修事项不影响该商品房的交付，原告无权据此拒收该商品房，且我方已按照合同约定履行了保修义务，原告方要求我方承担违约责任缺乏事实及法律依据。合同第十四条第（二）款约定：“房屋结构、质量无严重影响买受人正常居住情况而买受人不按约定接受该商品房的双方对该商品房是否存在严重影响买受人正常居住情形发生争议的，可按本合同约定的争议解决方式予以解决，则该商品房从约定交付之日起视为交付；如出现《住宅质量保证书》的质量问题，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任……”。合同附件十二补充协议第七条约定“买受人应按本合同约定的交付时间前来检验及收楼，买受人就本合同‘附件六约定的装饰、设备标准’所提出的任何意义或其他不严重影响使用的异议均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，如买受人以此问题为由拒收该商品房，则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付，若出现《住宅质量保证书》中质量问题，出卖人应按本合同即补充协议的约定承担保修责任”。该商品房已取得《工程竣工验收备案登记表》，说明房屋质量符合国家法律法规及合同约定，我方所交付的该商品房具备相应的居住条件。2019年4月25日，原告方首次向我方提出维修事项，如墙壁细微裂纹、厨房门框螺丝松动脱落、电表标签有误等。我方收到前述维修事项需求后已经履行保修义务，并在保修义务履行完毕后多次通知原告方前来验收，但其一直不予理会。我方认为，原告方提出维修事项相关问题属于细微质量瑕疵，不属于房屋结构、质量问题，不影响原告方正常居住，属于我方质量保修范围，不影响涉案房屋的交付，原告方不得以此拒收商品房，更不能依照其自认为该商品房存在的质量瑕疵问题，就径直要求我方向其支付违约金或损失。且我方已经按照合同约定对该商品房所存在的细微质量瑕疵进行了修复，充分履行了我方作为出卖人所应承担的保修义务。然而，原告方却因自身原因而已拖延验收该商品房，并以此实现主张我方存在延迟交付的问题并据此要求索赔巨额违约金的目的。原告方的行为不仅违背了契约精神及诚实信用原则，其诉讼请求更是缺乏事实及法律的依据，不应得到支持。因此，我方请求驳回原告方的诉求。本院经审理认定事实如下：原告付霞、吴平系夫妻关系。2013年9月25日，原告付霞、吴平与被告实地房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发位于贵州省遵义市红花岗区商品房出卖给原告，房屋建筑面积84.52平方米，套内面积69.98平方米，房屋单价每平方米4338.64元，总价款303618.00元。合同第十一条约定该房屋的交房时间为2017年11月30日，第十三条约定逾期交房责任，逾期180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，逾期超过180日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款10%的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第十四条（二）查验房屋中的第1项约定买受人应在收到书面通知后10日内，办理该商品房的交接手续；第3项约定，查验该商品房时，买受人对以下除该房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付，因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，其中包括：（1）天面渗水、滴漏；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂；（5）门窗翘裂、五金件损坏；（6）管道堵塞；（7）卫生洁具开裂、漏水；（8）灯具、电器开关失灵；（9）防盗及对讲系统失灵。合同第十八条、第十九条对商品房质量及住宅保修责任均作了详细约定，其中第十八条第（四）项约定：出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。上述合同签订后，原告依约交纳了房屋购房款、燃气初装费、有线电视开户费以及专项维修基金，该套房屋进行了预售合同备案登记，预售合同登记号为：2016406564。贵州省遵义市红花岗区新蒲镇实地?蔷薇国际39栋28-3号楼于2016年4月15日办理备案登记。被告实地房开公司于2017年11月23日向原告付霞邮寄了《实地?蔷薇国际交房通知书》（投递时间为2017年11月24日妥投），并于2017年11月27日在《遵义晚报》上刊登了《实地?蔷薇国际交房公告》，公告内容为：“尊敬的业主：实地?蔷薇国际03-9-2地块30、31、39、40号楼住宅，58号楼商业已达到交付条件，我司已按照您在《商品房买卖合同》中预留的联系地址及电话向您发出《交房通知书》，请您按《交房通知书》内容携带合同、身份证明材料、购房收款收据、维修基金收据等，于2017年11月30日前至遵义市新蒲新区蔷薇国际36号楼物业服务中心办理交房手续。如您未收到《交房通知书》，请您于上述交房时间于我司联系”。2019年4月25日，原告吴平在《房屋维保意见书》中签字，该《房屋维保意见书》载明：“编号：39-2803，业主姓名付霞，内外墙面：主卧飘窗天面开裂，地面：客厅地面不平，阳台：生活阳台天面排水管周围瓷粉脱落，天花板：起壳，室内门窗：推拉门押条松动，次卧窗子损坏（两处），电源开关插座：电表标签显示不对（需核查），厨房：厨房门坏的，屋面：客厅墙面裂缝”，后被告实地房开公司针对《房屋维保意见书》中的问题予以维修处理，原告付霞、吴平于2019年9月初接收房屋。2019年9月9日，原告吴平、付霞以诉称理由将被告实地房开公司诉至本院。上述事实，有当事人的陈述，有《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案表、收款收据3份、《房屋维保意见书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告付霞、吴平与被告实地房开公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告付霞、吴平诉请被告实地房开公司向其支付逾期交房违约金20,258.00元，其必须举证证明被告实地房开公司存在逾期交房的违约行为。根据双方《商品房买卖合同》约定，被告实地房开公司向原告付霞、吴平交房时间为2017年11月30日，被告实地房开公司向原告付霞邮寄了《实地?蔷薇国际交房通知书》，并于2017年11月27日在《遵义晚报》上刊登《实地?蔷薇国际交房公告》，原告付霞、吴平最迟应于2017年12月7日前往指定地点进行查验接收房屋。但原告付霞、吴平并未举证证明其于2017年12月7日前往查验接收房屋，而仅仅是以所谓本案涉案房屋存在质量问题而拒绝收房，且由《房屋维保意见书》可知，所谓质量问题并不足以导致原告付霞、吴平无法使用上述房屋，故原告付霞、吴平不接收房屋的理由并非正当。虽然原告付霞、吴平未接收本案涉案房屋，但原因在于原告付霞、吴平自身，并非可归咎于被告实地房开公司，故本案涉案房屋应视为于2017年11月30日交付原告付霞、吴平。综上所述，原告付霞、吴平要求被告实地房开公司支付逾期交房违约金，并无事实依据和法律依据，本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴平、付霞的诉讼请求。已减半收取的案件受理费155.00元，由原告吴平、付霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  游红二〇一九年十一月十三日法官助理张兴成书记员田静