达尔罕茂明安联合旗人民法院   民事判决书   （2019）内0223民初1308号   原告：包头市维众物业服务有限责任公司，统一社会信用代码91150223MA0MWENJ1D。   法定代表人：李燕杰。   委托诉讼代理人：班彦龙。   被告：张仁，男，1949年1月14日出生，群众，住内蒙古自治区包头市。   原告包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业公司）与被告张仁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告维众物业公司的法定代表人李燕杰及委托诉讼代理人班彦龙，被告张仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：一、要求被告张仁给付原告维众物业公司2016年10月1日到2016年12月31日期间的物业服务费77.5㎡×0.3元/㎡×3个月＝70元；2017年1月1日到2017年12月31日期间的物业服务费77.5㎡×0.4元/㎡×12个月＝372元；2018年1月1日到2018年12月31日期间的物业服务费77.5㎡×0.5元/㎡×12个月＝465元；2019年1月1日到2019年12月31日期间的物业服务费77.5㎡×0.6元/㎡×12个月＝558元，以上四项共计1465元。二、要求被告张仁给付原告维众物业公司逾期交纳物业服务费的违约金，违约金分别以442元（70元＋372元）为基数，按照年利率24%从2017年5月1日起计算到2019年12月31日32个月为283元；以465元为基数，按照年利率24%从2018年5月1日起计算到2019年12月31日20个月为186元；以558元为基数，按照年利率24%从2019年5月1日起计算到2019年12月31日8个月为89元，以上三项违约金共计558元，以后的违约金分别计算到实际给付之日；三、诉讼费由被告承担。   事实和理由：维众物业公司与达茂旗百灵庙镇解放街居民委员会于2016年10月1日签订了《物业服务合同》,合同约定由维众物业公司为被告所在的瑞兴小区提供物业服务,物业服务费实行包干制,由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳,服务费交费标准多层住宅每月、每平米为0.8元,交费时间为每年4月1日至4月20日,并对合同履行期限、违约金的计算方法以及服务内容、服务项目和服务标准等事项都作了明确约定。合同签订后,维众物业公司即于2016年10月1日入驻该小区,按照合同约定为该小区提供了物业服务。但《包头市物业管理条例》第五十六条第一款规定,住宅物业收费实行政府指导价。2013年包头市人民政府包府办发(2013)131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》中包头市人民政府发改委价格部门测算的物业服务费收费的政府指导价标准为每月、每平米0.6元,2015年达茂旗人民政府责成百灵庙镇人民政府组织实施环卫物业统筹管理工作,百灵庙镇人民政府在引进物业服务企业维众物业公司的同时,向达茂旗人民政府提出《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》,达茂旗人民政府于2016年4月18日召开2016年第二次常务委员会研究,并形成会议纪要,通过了百灵庙镇人民政府引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见,决定在物业服务企业入驻小区第一年政府每月、每平米补贴0.3元,第二年每月、每平米补贴0.2元,第三年每月、每平米补贴0.1元,第四年取消补贴。因此,维众物业公司在实际收取物业服务费时并非按照合同约定的0.8元市场调节价收取,而是按照2013年政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取的,在维众物业公司入驻小区的第一年业主自己每月、每平米交纳0.3元,第二年每月、每平米交纳0.4元,第三年每月、每平米交纳0.5元,第四年起业主每月、每平米交纳0.6元。期间经维众物业公司多次催交,被告一直恶意拒交,被告未按期交纳物业服务费的行为已构成违约,也导致维众物业公司的物业服务工作不能正常运行,给原告造成一定的经济损失,按照合同法的相关规定,原告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现原告依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。   被告张仁辩称：一、原告起诉的主体错误，原告在诉状中自认2016年于百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》。充分表明并没有与答辩人签订过任何的服务合同,因此答辩人不是物业服务合同的相对人，对原告主张的物业服务合同相关问题不知情,根据合同相对性基本原则原告无权起诉答辩人，向答辩人主张物业服务费。退一步讲答辩人即便居住在原告公司物业服务合同所涉及的小区，原告起诉的合同纠纷中答辩人只是第三人的地位,但是原告起诉状并未明列主体,因此不能以合同关系向答辩人主张权利；二、原告起诉答辩人主张物业服务费欠缺合法性程序支持。首先，原告没有就合同条款与答辩人进行过任何的协商，对原告入驻小区开展服务相关事项、具体时间、内容、费用标准等等答辩人都是不知情,原告也没有履行任何通知,告知义务，答辩人无法确定原告收取费用的合法性。其次，根据《包头市物业管理条例》第二十七条、第二十八条规定，即使小区没有成立业主大会或者业主委员会，居民委员会代行职责也应当以法定程序取得收取费用的权利,原告和居民委员会事实上根本没有履行法律规定的程序性义务。再说，无论是居民委员会还是原告就原告公司入住小区进行物业管理事项没有对小区居民进行过任何公示或者通知、告知，小区居民不知情相关事项,因此其收取物业服务费的合法性受到质疑而不能成立；三、原告公司没有提供有效的服务，即使有权收取物业服务费，其服务质量、效果应当符合服务合同的约定。从原告主张的服务期间来看,原告的服务并没有达到其自己承诺的服务质量标准及范围,这也是小区居民不知道物业服务何时开始或者有物业服务的事实,换句话说答辩人根本不知道原告曾经提供过物业服务,仅小区卫生状况也无法证明原告提供了有效的物业管理服务。现在原告以物业服务合同来主张收取物业服务费用，无论从事实还是法律规定，原告是违反自己承诺的先行违约方，无权收取所谓合同约定或者是政府指导价格的物业服务费用。原告在起诉状中只字不提物业服务达标或者提供了约定的具体服务项目，因此原告起诉状也是自认“原告承担相应的违约责任”。综上,答辩人对原告主张的物业服务费和所谓的违约金均不认可。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告向法庭提供的证据有：   1.原告公司与达茂旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》复印件1份（与原件核对无异）、《瑞兴小区引进物业服务公司开展物业服务工作民意调查表》复印件11张（与原件核对无异）、达茂联合旗住房和城乡规划建设局《关于小区服务项目物业管理备案的函》复印件1份，证明：1.双方签订的《物业服务合同》是有效合同，对全体业主具有法律约束力；2.合同约定由原告为被告所在的小区提供物业服务，物业服务费实行包干制，由业主按照其拥有的物业建筑面积交纳，服务费交费标准多层住宅每月、每平米为0.8元，同时证明双方对履行期限、交费时间、违约金的计算方式、服务内容、服务项目和服务标准等事项都作了明确约定的事实。被告质证称，不认可该证据，不同意交纳物业服务费。本院认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；   2.包头市人民政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》（附件二）复印件1张、《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》复印件2张3页、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》复印件2张4页。证明：1.按照包头市人民政府包府办发（2013）131号《包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案》（附件二），由包头市发改委测算旧住宅小区的物业服务费政府指导价的标准是每月、每平米0.6元的事实；2.住宅小区物业服务费收费标准实行政府指导价，原告在实际收取物业服务费的时候不是按照合同约定的市场调节价每月、每平米0.8元收取，而是按照政府指导价每月、每平米0.6元的标准收取的事实；3.达茂联合旗人民政府2016年对百灵庙镇内物业服务费的政府指导价沿用包头市2013年每月、每平米0.6元的标准收取，并对物业服务企业新入驻的小区政府第一年每月、每平米补贴0.3元，由业主自费每月、每平米0.3元，第二年每月、每平米补贴0.2元，由业主自费每月、每平米0.4元，第三年每月、每平米补贴0.1元，由业主自费每月、每平米0.5元的事实。以此类推，第四年政府取消补贴，每月、每平米0.6元的服务费全部由业主自己交纳的事实。被告质证称，不认可该组证据，物业公司服务不到位，不同意交纳物业服务费。本院认为，该组证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；   3.维众物业公司提供赠送或有偿服务业主需知、维众物业公司维修部服务范围及处理故障标准明细表、关于小区保洁图片拍摄要求、维众物业公司各项规章制度、员工考勤表、秩序巡视记录表、物业主管巡查记录表、业主申报维修记录表、维修服务签字表、维众物业公司季度考核表复印件各一份，原告向被告催交物业服务费的图片、电话录音及原告公司为涉案小区提供物业服务的图片、视频资料（光盘1张），证明：1.原告已经完全按照物业服务合同的约定对本小区提供了完整的物业服务事实；2.被告恶意拒交并长期拖欠物业服务费的事实；3.被告拒交物业服务费的行为已构成违约的事实；4.原告在物业服务过程中，对物业服务合同中约定的物业服务内容、服务标准、收费标准及交纳物业服务费时间进行了公示。被告质证称，不认可，不同意交纳物业服务费。本院认为，该组证据内容客观真实、与本案具有关联性，能证明原告公司对被告所在的小区提供了物业服务的事实及被告拖欠物业服务费的事实，本院予以采信。   被告向法庭提供的证据有：   照片77张、视频18段（光盘一张），证明原告公司物业服务不到位，小区内的卫生没有打扫好。原告质证称，第一、照片拍摄的时间不明确，物业服务是具有时效性的，我们只是依据物业服务合同约定提供物业服务，并非24小时提供卫生清洁服务；第二、《包头市物业管理条例》第五十五条规定，业主对物业服务企业的服务水平、质量有异议的，可以向房产行政主管部门投诉，也可以请求街道办事处、镇人民政府，或者居民委员会、社区服务站进行调解，物业服务企业达不到物业服务标准，或者减少服务项目的，房产行政主管部门应当责令其限期整改，并将其记入物业服务企业信用档案，而业主不能以此为由拒交或者少交物业服务费；第三、《包头市物业管理条例》第二章第九条第三款规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务；第四、《包头市物业管理条例》第二章第九条第二款第五项规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费，同时在合同中也约定未按期交纳物业服务费所要承担的违约责任。被告2016年10月1日起从未交纳过物业服务费，已经形成了确实违约的事实，所以应该承担违约责任；第五、物业服务公司不仅是提供简单的保洁服务，而且还提供物业服务合同所约定的其他服务，所以被告所提供的证据不足以证明被告可以拒交或者少交物业服务费的事实，更抵消不了已经形成违约的事实。本院认为，该证据与本案具有关联性，能证明原告公司物业服务不到位，部分业主对其物业服务不满意的事实，本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   本案涉及的瑞兴小区未成立业主委员会。被告张仁系瑞兴小区业主。2016年10月1日，原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会代表全体业主将瑞兴小区委托原告维众物业公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2016年10月1日起至2026年9月30日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。原告在瑞兴小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但原告在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。   另查明，被告张仁位于××旗东户的房屋建筑面积为77.5㎡。2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，被告至今未交。   本院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，被告是否应当交纳物业服务费问题，应从以下几方面进行分析。   第一、原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订的《物业服务合同》对被告是否具有约束力问题。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中瑞兴小区未成立业主委员会，原告在达茂旗百灵庙镇人民政府的指导和监督下，与居民委员会签订《物业服务合同》，并且有半数以上业主签字同意，程序符合法律规定，该物业服务合同依法对作为瑞兴小区业主的被告具有约束力；   第二、被告是否应当交纳物业服务费问题。原告与达茂联合旗百灵庙镇解放街居民委员会签订《物业服务合同》后，为瑞兴小区提供了物业服务，被告作为该小区业主也接受了原告的物业服务，即双方之间已形成了物业服务合同关系，故被告张仁应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日期间一次性交纳全年的物业服务费；   第三、物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题。根据物业服务合同约定的价格、原告提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，本院酌情确定瑞兴小区业主自行承担的物业服务费为住宅楼按建筑面积，2016年10月1日至2017年9月30日为每月、每平米0.3元，2017年10月1日至2018年9月30日为每月、每平米0.4元,2018年10月1日至2019年9月30日为每月、每平米0.5元,2019年10月1日至2019年12月31日为每月、每平米0.6元,即被告应当支付原告瑞兴小区3号楼1单元5楼东户的2016年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费279元（77.5㎡×12个月×0.3元）、2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费372元（77.5㎡×12个月×0.4元）、2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务费465元（77.5㎡×12个月×0.5元）、2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费139元（77.5㎡×3个月×0.6元），共计1255元。原告在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：   一、被告张仁支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共1255元，此款于本判决生效时即付；   二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交)，由被告张仁负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时交纳二审案件受理费50元，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满七日内，仍未交纳二审案件受理费的，按自动撤回上诉处理。   本判决申请执行的期间为二年，逾期不提出申请，则视为自动放弃申请执行的权利。   审判员 太 平     二〇一九年十一月二十九日   书记员 刘环宇   附：本判决适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》   第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。   《包头市物业管理条例》   第二十七条对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会，而没有推行物业管理的物业管理区域，居民委员会或者社区服务站在征得半数以上业主书面同意后，并经街道办事处或者镇人民政府批准，可以代履行业主委员会的职责，并报旗县区房产行政主管部门备案，同时在物业管理区域内予以公告。   居民委员会或者社区服务站在代履行业主委员会的职责期间，成立业主大会的，由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由居民委员会或者社区服务站代履行职责。业主委员会成立后，居民委员会或者社区服务站应当与其进行职责交接工作。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。