呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3340号原告：内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区大学西街蒙西文化广场文化大厦19层1号、2号。负责人：张立群，该分公司经理。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨振宇，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：徐瑞春，男，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郝向红，女，个体，住呼和浩特市，系被告徐瑞春的姐姐。被告：任海东，女，个体，住呼和浩特市，系被告徐瑞春妻子。委托诉讼代理人：郝向红，女，个体，住呼和浩特市，系被告徐瑞春的姐姐。原告内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司（以下简称蒙西物业公司）与被告徐瑞春、任海东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒙西物业公司的委托诉讼代理人孙煜涵，被告徐瑞春及其委托诉讼代理人郝向红，被告任海东的委托诉讼代理人郝向红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙西物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告立即支付拖欠的自2016年5月27日至2019年5月26日的物业管理服务费36047.34元。2、依法判令二被告立即支付拖欠的自2016年5月27日至2019年5月26日的垃圾转运费4119.70元。3、依法判令二被告支付违约金9719.81元（以36047.34元为基数，按每日万分之二点一的标准，自2016年1月1日暂计至2019年7月8日为9719.81元，具体原告请求计算至物业服务管理费全部付清之日止。）暂计算至2019年7月8日，上述金额共计49886.85元。4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告系受内蒙古蒙西房地产开发有限公司的委托，为蒙西文化广场项目提供物业服务的企业，二被告系蒙西文化广场内街6号商铺的业主，于2015年5月27日办理入住。根据原告与内蒙古蒙西房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，二被告所住房屋物业收费标准为3.5元/平方米/月；物业服务费按年缴纳，二被告应于每年前30日内履行缴费义务，逾期缴纳的，按照每日万分之二点一的标准向物业公司支付违约金。合同签署后，二被告至今仍未向原告支付拖欠物业费及垃圾转运费，虽经原告多次催缴，但二被告均拒绝缴纳。综上，二被告上述拖欠物业费的行为违反了《前期物业服务合同》的相关约定，已构成违约，原告依法有权要求其继续履行，并有权按照合同约定标准收取违约金。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告徐瑞春、任海东共同辩称，原告作为物业服务企业，并未给业主提供完备的物业服务，起诉所要全部物业费缺法律依据。被告徐瑞春、任海东夫妇于2015年购买了蒙西房地产开发公司所开发的蒙西文化广场内街商业房，但是开发商承诺该房屋有非常好的投资签订，将会有大型超市、大品牌进驻，然而时至今日并没有达到当时承诺的招商效果，现在市场萧条客流量小，被告的房屋很难出租，更谈不上回报。实际上原告的总公司就是蒙西房地产公司成立的，二者是一体的，当时原告定出霸王条款，假如业主不答应他们的条件就不给业主交房，迫于无奈，业主和原告才签订了相关合同（记忆中被告是签了很多东西，但是物业公司并没有交付给被告）。至于合同如何约定业主根本没有发言权，业主是弱势群体，根本没有讨价还价的余地，被告对于高额的物业服务费本来就不认可。请求法庭考虑到该合同属于格式条款，对于其效力不予认可。被告请求法庭查明原告是否具备物业服务的相关资质以及政府备案和收费许可。现在原告收取物业费的依据是前期物业服务合同，该合同应该是早已失去效力，可是现在够好几年了为啥不签订正式的合同。原告在提供服务时根本没有达到所谓《呼和浩特市住宅小区物业服务甲级标准》，物业人员非常蛮横，经常以拒绝业主停车等方式强收物业费，按照当前的政策属于严厉禁止的行为。曾经发生过因为管道破裂导致被告前面大面积损坏，好几次违规断电使得被告多台电脑主机损坏的恶劣事件，而且是物业费和电费捆绑缴纳，一切迹象表明原告都是以非正当手段打压业主，丝毫没把心思放在招商和提供优质服务上。以前原告实际上已经向被告承诺过，考虑到现在市场没有达到预期承诺的招商效果，以及给业主的损失，可以按照减免物业服务费的方式处理，希望原告能够履行其承诺，说到做到，其主张的违约金那是因为原告违约在先，服务不达标所致，责任不在被告。买房的时候2.8万一平米，现在才2.2万一平米。根据当事人陈述并结合本案证据，本院在原被告举证、质证的基础上认定事实如下：内蒙古蒙西房地产开发有限公司开发呼和浩特市玉泉区蒙西文化广场的商业房屋，房地产开发公司对外承诺该房屋有非常好的投资环境，将会有大型超市、大品牌等进驻。（买受方）徐瑞春、任海东根据该承诺于2014年12月24日与（出卖方）内蒙古蒙西房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，徐瑞春、任海东购买了呼和浩特市玉泉区蒙西文化广场商业内街一、二层内6号商铺，该商铺的实测建筑面积为286.09平方米，总价款为7344027元。《商品房买卖合同》附件四补充协议第十四条第3项约定，买受人在办理入住手续后，应当履行同意出卖人委托的物业公司对该小区进行前期物业管理服务，并承诺遵守《前期物业服务合同》中约定的各项内容，物业管理费按本合同约定的建筑面积计算。第十七条第1项约定，商品房的广告、楼书、样板房、模型以及其他宣传资料仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成《买卖合同》及其补充协议的组成部分。第十九条约定，买受人在办理入住手续时向出卖人委托的物业公司交纳物业费，物业费为3.5元/平方米/月，上述物业费用以建筑面积为基准计算，预收1年。此后，买受人按照出卖人委托的物业公司规定按期缴纳。2014年11月10日，（甲方）内蒙古蒙西房地产开发有限公司与（乙方）蒙西物业公司签订《前期物业服务合同示范文本》、《临时管理规约示范文本》、《前期物业合同》补充协议，双方约定商业物业服务费为每月每平方米3.5元，业主应在每年前30日内履行交费义务。本物业服务区域的物业服务按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》的甲级标准执行。违约责任约定：业主违反临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费和专项维修基金的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金。蒙西物业公司已按照合同约定提供了物业服务，从2015年5月27日起算，徐瑞春、任海东已经支付2015年5月27日至2016年5月26日的物业费及二次垃圾转运费。呼和浩特市人民政府关于调整呼市地区垃圾处置收费标准的呼政发[2006]59号通知，确定垃圾处置收费标准室内为0.3元/平米/月，室外0.1元/平米/月，蒙西物业公司为徐瑞春、任海东提供的物业服务包括室内和室外。蒙西物业公司提供满意度调查表、2016年至2019年部分物业服务记录，证明其已按合同约定提供了物业服务，并且徐瑞春、任海东亦认可蒙西物业公司提供的物业服务。蒙西物业公司多次向徐瑞春、任海东催交物业费，徐瑞春、任海东也与蒙西物业公司多次协商，要求履行承诺，少收物业费，蒙西物业公司不同意，给予停水停电。2016年5月27日至2019年5月26日的物业费及二次垃圾转运费未交。以上事实有商品房买卖合同、收据、入住通知书、物品、资料及钥匙签收登记表、房屋面积测绘成果报告书、前期物业服务合同示范文本、临时管理规约示范文本、前期物业合同补充协议、呼政发[2006]59号文件、满意度调查表、2016年至2019年部分物业服务记录、中通快递快递单及投递记录、蒙西文化广场项目部工作日志（2017年7月）、蒙西文化广场项目部巡查记录表（2019年7月）、缴费通知单和庭审笔录予以证实。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，符合法律规定，对业主具有约束力。本案蒙西物业公司作为建设单位内蒙古蒙西房地产开发有限公司选聘的蒙西文化广场的商业房屋的前期物业服务单位，对该商业区进行物业服务，徐瑞春、任海东作为该商业区的业主应当按约向蒙西物业公司支付物业服务费。现双方一致确认徐瑞春、任海东已经按照每月每平方米建筑面积3.5元的标准交付了2015年5月27日至2016年5月26日的物业费及二次垃圾转运费，故本院对该节事实予以确认。对于拖欠的物业管理服务费和垃圾转运费，按照《前期物业服务合同示范文本》、《临时管理规约示范文本》、《前期物业合同》补充协议约定的每月每平方米建筑面积3.5元的标准计算，从2016年5月27日至2019年5月26日期间的物业管理服务费为36047.34元（3.5元/平方米/月×286.09平方米×36个月），从2016年5月27日至2019年5月26日期间的垃圾转运费4119.70元（垃圾处置收费标准室内为0.3元/平米/月＋室外0.1元/平米/月×286.09平方米×36个月），故蒙西物业公司主张的该诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于徐瑞春、任海东是否承担违约金一节，因本案纷争系因徐瑞春、任海东对物业费收费标准过高有异议引起，徐瑞春、任海东在购买该房屋时，房地产开发公司承诺该商业区房屋有非常好的投资环境，将会有大型超市、大品牌等进驻，若出租也有一个良好的回报，在此基础上在《商品房买卖合同》中对物业费作出每月每平方米收取3.5元的约定，虽然得到蒙西物业公司的追认，且徐瑞春、任海东也在《商品房买卖合同》上签字，但也是基于房地产开发公司的宣传而购买，现该商业街并未达到预期效果，物业费仍保持在每月每平方米3.5元的标准上，徐瑞春、任海东提出降低收费标准，蒙西物业公司作为房地产开发公司选聘的物业公司应与业主积极进行协商，而不能因业主拒交物业费用而采取停水停电等行为。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任的规定，蒙西物业公司提供物业服务合同存在不符合约定之处，其停水、停电等物业管理行为存在瑕疵和，徐瑞春、任海东拖欠物业费系事出有因，并非恶意违约，故对蒙西物业公司要求徐瑞春、任海东支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告徐瑞春、任海东于本判决生效后十日内支付拖欠原告内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司自2016年5月27日至2019年5月26日的物业管理服务费36047.34元。二、被告徐瑞春、任海东于本判决生效后十日内支付拖欠原告内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司自2016年5月27日至2019年5月26日的垃圾转运费4119.70元。三、驳回原告内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，由原告内蒙古蒙西物业服务有限公司呼和浩特分公司负担102元，被告徐瑞春、任海东负担422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明二○一九年十一月八日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。