广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21159号原告：梁喜标，男，1977年6月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************212。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林翠怡，广东聚理律师事务所律师助理。被告：李键林，男，1978年10月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**********************，公民身份号码362************119。委托诉讼代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕妃，广东正大方略律师事务所律师。原告梁喜标与被告李键林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁喜标的委托诉讼代理人冯燕玲、被告李键林的委托诉讼代理人邱莉莉、李燕妃到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年9月-12月四个月的租金62400元，2018年8月-12月的变损费10000元，电费4662.27元，水费255元，2018年4月-12月税费16740元；上述合共：94057.27元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年3月26日签订《厂房租赁合同书》，双方在合同中约定：被告承租位于佛山市顺德区大良红岗金斗工业区工业大道9号之2-1座的厂房，每月租金为15600元。在2018年9月1日至2018年12月31日期间，被告拖欠2018年9月-12月的四个月租金62400元，2018年8月-12月的变损费10000元，电费4662.27元，水费255元，2018年4月-12月税费16740元，各项费用合共94057.27元，原告多次敦促被告支付费用均遭到拒绝。原告认为，被告的行为已侵害了自身的权益。被告提交书面答辩状，辩称，一、被告与原告于2018年3月26日签订《厂房租赁合同书》，约定被告承租位于佛山市顺德区大良红岗金斗工业区工业大道9号之2-1座的厂房。2018年9月16-17日，受强台风“山竹”的过境影响，加上厂房自身钢结构不牢固，多处生锈，造成厂房坍塌，被告机器、产品受损，为不影响正常的订单货期，被告于2018年9月18日搬离厂房，此后一直未搬回。由原告对厂房进行修复，为共担台风影响，弥补被告的损失，原告口头承诺免去被告9月份租金及费用。在恢复厂房前后，双方还就厂房转租一事进行协商，在2018年11月2日见面谈判时，原告因担心被上级部门调查，要求被告搁置该厂房，半年内不进驻生产，并承诺被告不需支付租金，但原告反悔不同意继续履行合同，也拒绝重新进场。实际上，早在2019年11月原告就已将厂房出租给其他人，原告一直欺骗逼退被告，是打算恢复厂房后再高价转租给他人。二、因全园区只有原告厂房坍塌，厂房坍塌问题不仅是台风原因，还有厂房自身搭建不牢固的因素，被告就损失部分多次与原告协商，原告也曾表示过购买了厂房保险，以此安抚并清退被告，后又再表示未投保，无法兑现，导致被告独自承担巨额的损失。不仅如此，现仍提出本诉要求被告承担租金、费用责任，对被告实属不公平。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因厂房坍塌，被告根本没有在9月以后使用该厂房，且未能使用该厂房的原因在于不可抗力及原告单方面的原因，不可归责于被告，因此，不可能产生所谓的租金和费用，被告根本无需支付任何款项。三、退一步来说，顺德法院裁判认定，本案租赁合同无效，原告承担全部过错责任，原告再因合同约定收取租金和费用明显不合法。顺德法院（2019）粤0606民初6384号民事判决书已初步认定本案租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于无效合同的规定，原告无权收取租金及费用，还应赔偿被告的全部损失，因此原告的诉求于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2（《租赁合同书》），被告对真实性无异议，本院予以采信。证据3（电子缴税凭证），纳税人名称并非原告，地址也与案涉租赁物的地址不同，本院不予采信。证据4（缴费通知单），本院采信原告向被告未向原告支付相关费用的事实，至于被告是否应支付，本院从后论述。被告提供的证据1、2、6（民事判决书、新闻报道、照片），原告无异议，本院予以采信。证据3（照片），本院对台风造成厂房损坏的事实予以采信。证据4（聊天记录），原告对真实性无异议，本院予以采信。证据5（录音），原告确认曾与被告协商相关事宜，本院对真实性予以采信。经审理查明：2018年3月26日，梁喜标和李键林签订《厂房租赁合同书》，约定：梁喜标将位于佛山市顺德区大良红岗金斗工业区工业大道9号之2-1座厂房（以下简称案涉厂房）出租给李键林作经营使用，租期为三年，即2018年4月10日起至2021年4月9日止，租金每月15600元，李键林须于每月5日前向梁喜标支付当月租金，若李键林未按约定期间支付租金，则李键林应承担租金总额每天百分之一的逾期付款违约金，若逾期达到一个月，梁喜标有权解除合同，收回出租厂房，并向李键林追偿欠款，并有权收取租期内租金总额的百分之二十作违约赔偿金；李键林应每月一次性支付本月水电费，另加每月每千瓦25元变损费；合同租赁期内，李键林要积极完成上级有关部门及工商、税务等部门征收的各项费用，全部由李键林负责缴纳。实际履行合同过程中，梁喜标每月收取变损费2000元，案涉厂房没有独立的水、电表，整个工业区共用一个总的水表和电表，再设分表到每个用户。梁喜标每月将水、电费抄表统计后，将应付金额告知李键林，李键林在下月支付本月水费、电费。2018年9月16日，台风山竹登陆广东，造成案涉厂房损坏。另查明，李键林曾起诉要求梁喜标返还租金和赔偿损失，案号为（2019）粤0606民初6384号案。该案查明以下事实：2006年9月22日，梁喜标、冯伟杰与李效元、冯国光签订土地承包租赁合同一份，约定由梁喜标与冯伟杰租用案外人李效元、冯国光在红岗居委会金斗一股份社村尾金斗工业区3号地，土地面积为25000平方米，租期为2007年10月1日起至2037年9月30日止。2006年9月22日，佛山市顺德区红岗社区*民委员会出具证明一份，确认佛山市顺德区大良红岗金斗工业区3号地址的房屋产权属冯伟杰与梁喜标所有，建筑面积25000平方米已竣工验收，同意该建筑物作为商业（工业）用途投入使用。2019年5月9日，佛山市顺德区大良红岗社区*民委员会出具同地址证明一份，载明佛山市顺德区大良红岗金斗工业区工业大道9号之2-1座厂房的房产地址，与佛山市顺德区*****委会金斗一股份社村尾金斗工业区3号的房产地址为同一地址。李键林与案外人张军签订了一份租赁合同，约定案外人张军向李键林租赁佛山市顺德区大良红岗金斗工业区工业大道9号之2-1座厂房，租期自2018年11月1日起至2021年4月9日止。之后李键林又与案外人张军签订一份解除合同协议书，约定李键林与案外人张军同意于2018年11月15日解除上述租赁合同。再查，2018年12月，梁喜标将案涉厂房出租给他人。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建议工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告未能提供上述文件，原、被告签订的《厂房租赁合同书》无效。虽然合同无效，但被告占有使用案涉厂房，仍需向厂房的所有人支付占有使用费。原告与被告签订租赁合同、处理厂房出租事宜、收取押金等款项，案涉厂房另一名所有人冯伟杰没有提出异议，没有证据证明原告在本案中主张被告向其支付相关款项侵权了他人的权利，原告的起诉符合法律规定。关于被告何时将案涉厂房交还给原告。虽然案涉厂房受台风山竹影响受损坏，被告于台风过后搬离，但这并不代表被告已将案涉厂房交还给原告。被告在台风过后还将案涉厂房转租给案外人，并于2018年11月15日与案外人解除租赁合同，可见被告最起码在2018年11月15日前仍占有使用着案涉厂房，原告称被告11月才搬走所有设备，因没有证据证明被告实际占有案涉厂房的时间，且从被告提交的证据可见，案涉厂房在2018年12月2日已被他人使用，则原告理应在此之前已将案涉厂房收回，他人在2018年12月前已入驻案涉厂房。因此，本院认定被告于2018年11月16日起将案涉厂房交还给原告。台风过后，案涉厂房受损，被告在一定时间内不能使用案涉厂房，原告花费一定的时间修复厂房以达到使用标准合理，本院酌定修复时间为一个月，案涉厂房自2018年10月16日起正常使用。因台风造成案涉厂房不能使用，被告不支付此期间的占有使用费的原因不在于被告，故修复厂房期间的占有使用费损失应由原告自行承担。租赁合同约定租赁期限自2018年4月10日起，而被告自2019年9月起没有支付租金，故被告应支付2019年9月10日-2019年9月16日、2019年10月16日-2019年11月15日的占有使用费。原告要求参照租赁合同约定的租金标准收取占有使用费合理，占有使用费共19240元（15600元/月÷30天×7天+15600元）。关于变损费。被告在使用案涉厂房过程中以实际行动与原告达成了一致协议，同意向原告支付每月2000元的变损费，变损费是原告的实际损失，在被告占有使用案涉厂房期间，被告应向原告支付，因此，被告应向原告支付使用案涉厂房期间的变损费4466.67元（2000元/月×2+2000元/月÷30天×7天）。关于电费和水费。欠费的金额由原告单方形成而非供电、供水部门的读表数额，被告有异议，本院不予采信。原告没有证据证明被告欠水费和电费，本院对原告关于水费和电费的诉讼请求不予支持。关于税费。原告没有证据证明其实际承担了案涉厂房的相关税费，其要求被告支付税费没有依据，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院仅支持合法有据的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告李键林应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁喜标支付占有使用费19240元、变损费4466.67元；二、驳回原告梁喜标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1075.71元（已减半收取并由原告梁喜标预交），由原告梁喜标负担804.71元，被告李键林负担271元（被告李键林径向原告梁喜标支付，本院不另作退收）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一九年十一月十一日书记员  梁秀雯