广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31446号原告：冯亮，男，汉族，1982年2月28日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：余培芸，广东莱特律师事务所律师。被告：冯永庆，男，汉族，1992年3月19日出生，住址广东省梅州市梅县区。委托诉讼代理人：钟韦妮，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。原告冯亮与被告冯永庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理。原告冯亮的委托诉讼代理人余培芸，被告冯永庆及其委托诉讼代理人钟韦妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付自2019年1月5日起至腾退房屋之日止的租金（51000元/月，暂计至2019年3月5日为153000元；2019年6月5日起租金为54060元/月）；二、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金（从2019年1月6日起，每日按拖欠租金总额的万分之五计至实际付清之日止，暂计至2019年3月5日为4513.5元）；三、判令被告向原告支付自2019年1月5日起至腾退房屋之日止的管理费（5483.2元/月，暂计至2019年3月5日为16449.6元）；四、判令被告向原告支付逾期支付管理费的违约金（从2019年1月6日起，每日按拖欠管理费总额的万分之五计至实际付清之日止，暂计至2019年3月5日为485.26元）；五、判令被告向原告支付拖欠的水电费、空调费及逾期违约金，暂计至2019年3月5日为36232.52元，实际计至腾退房屋之日止；六、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中租金计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日；第二项诉讼请求中违约金计算的起止时间为2019年1月6日至2019年3月31日；第三项诉讼请求中管理费计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日；第五项诉讼请求中水电费、空调费计算的起止时间为2019年1月5日至2019年3月31日。本案相关情况一、涉案租赁合同的签订时间：2018年6月4日，原告冯亮（出租方、甲方）与被告冯永庆（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》。二、涉案租赁房屋情况：位于深圳市××区××中心广场（××）第1栋12层1206B。三、租赁用途：办公。四、租赁期间：2018年6月5日至2020年6月4日。五、租金金额：月租金为51000元/月；2019年6月5日起递增6%，即54060元/月（补充协议第七条）；合约期内该房屋管理费由乙方支付给甲方，每月金额为5483.2元（补充协议第二条）。六、租金的支付：乙方应于2018年6月5日前交付首期租金51000元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金。七、租赁期间各类费用的承担：甲方负责房屋租赁相关的税费，乙方负责支付因使用租赁房屋产生的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、租赁备案所产生的所有费用等。八、租赁保证金的支付以及退还/没收条件：甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁押金即102000元；甲方向乙方返还租赁押金的条件：1.乙方租赁期满；2.乙方无拖欠费用；3.房屋无损坏；出现下列情形之一的，甲方可不予返还押金：1.乙方租期未满；2.乙方有拖欠费用；3.房屋有损坏。承租期内乙方应及时、足额向甲方支付租金，乙方所交租赁保证金不能作租金和其它费用抵扣（补充协议第三条）。九、违约责任：租赁期内，乙方拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。逾期超过30天，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。承租期内乙方应及时、足额向甲方支付租金，乙方所交租赁保证金不能当作租金和其他费用抵扣；如乙方拖欠房租达5天甲方有权断电并锁门，超过7天未支付租金或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达5000元以上时，甲方有权单方面终止合同（补充协议第三条）。双方协议解除合同或合同自然终止的，乙方应在合同解除当日内将其物品搬离该物业并向甲方交还该物业；逾期不搬离其物品的，则视为乙方已抛弃未搬离物品，甲方有权按照废品处理，处理未搬离物品的费用由乙方承担（补充协议第六条）。十、合同履行情况：原告已将房屋交付给被告。双方确认被告已付清2019年1月4日前的租金、管理费、水电费、空调费，从2019年1月5日起未再支付费用。原告在庭后提交的《情况说明》中称，被告自2018年8月开始拖欠电费，截至2019年3月，原告替被告垫付电费34319.43元，并提供了相应的增值税发票。2019年1月17日，物业公司向被告发《律师函》，催收管理费水电费32977.24元。经电话询问，原告解释《情况说明》中的电费即第五项诉讼请求中主张的水电费、空调费，该部分费用系由管理处收取的，原告起诉时与管理处进行结算，替被告垫付了该部分费用，管理处当时只向原告告知了被告所拖欠费用的数额，并未向原告出具相关明细，原告系庭审后获取了上述费用的增值税发票，才知道被告从2018年8月开始拖欠该部分费用。十一、涉案租赁合同解除时间：2019年1月21日，原告通过EMS向被告发出《解除租赁合同通知函》，要求被告在签收函件的3个自然日内，补齐租赁押金、补交拖欠的租金和物业相关费用，如被告未在3日内缴纳上述费用，原告将依照合同约定行使合同解除权，单方终止租赁合同，函件签收日3日后为租赁合同终止日；被告应于合同解除日当日搬离室内所有物品并交付租赁物业，并保证交付房屋后该室内所有固定设施完好。逾期未搬离的，按补充协议第六条约定我方有权对室内物品进行搬离并处理，所有搬离的费用及责任由被告承担。被告于2019年1月22日收到该函件，原、被告一致确认涉案租赁合同于2019年1月26日解除。十二、合同终止后的房屋交接情况：被告自认涉案房屋内的物品至今未搬离。被告称，原告要求被告交付拖欠费用后才能搬离场地，被告认为根据补充协议第六条约定，原告可自行处理未搬离的物品，因此被告一直未搬离物品。原告称其一直希望能与被告协商处理，不希望有其他纠纷，故未对涉案房屋内物品进行搬离。十三、其它情况：庭审中，原、被告一致确认被告尚有70000元租赁保证金在原告处。被告认为，涉案租赁合同已于2019年1月26日解除，合同解除后被告未再使用涉案房屋，其亦以实际行动表明其放弃了涉案房屋内物品的所有权，其向原告缴纳的租赁保证金应当用于抵扣未缴纳的租金。原告于庭后提交的深圳增值税普通发票显示，涉案房屋2019年1月的电费为492.53元，空调电费为20.55元，合计513.08元。判决结果本院认为，原、被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，原告依约交付房屋后，被告从2019年1月5日开始拖欠租金、管理费、水电费、空调费超过了7日，达到了合同约定的解除条件，原告有权解除合同，被告应承担相应的违约责任。（1）关于租金及逾期支付租金的违约金：庭审时，原、被告均确认被告已支付租金、管理费、水电费、空调费至2019年1月4日，且涉案租赁合同于2019年1月26日解除。现原告主张被告应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日的租金、2019年1月6日起至2019年3月31日的违约金。对此，本院认为，《补充协议》第六条约定，被告应在合同解除当日内将其物品搬离该物业并向原告交还该物业，逾期不搬离其物品的，则视为被告已抛弃未搬离物品，原告有权按照废品处理，处理未搬离物品的费用由被告承担。涉案合同已于2019年1月26日解除，原告发给被告的《解除租赁合同通知函》中已明确被告未在合同解除当日搬离房屋的，原告将根据《补充协议》第六条处理。现被告实际上未在2019年1月26日搬离涉案房屋，原告应根据函件上自己的声明和《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，及时收回房屋，防止损失的扩大。原告因自身原因未收回房屋，因此产生的扩大损失，原告不得向被告要求赔偿，故原告主张被告应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日的租金、2019年1月6日起至2019年3月31日的违约金，本院不予支持。原、被告在涉案租赁合同中约定，被告拖欠租金的，每逾期一天，被告应按合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金，该约定不违反法律相关规定，本院依法予以支持。故被告应向原告支付从2019年1月5日起至2019年1月26日止的租金37400元，相应的违约金应从2019年1月6日起计至2019年1月26日止，金额为392.7元（37400元×万分之五/日×21天）。被告抗辩其已向原告交纳的70000元租赁保证金应当用于抵扣未缴纳的租金，与合同约定不符，本院予以驳回。（2）关于管理费及逾期支付管理费的违约金：原、被告在《补充协议》中约定，合约期内该房屋管理费由被告支付给原告，每月金额为5483.2元。现原告主张被告应支付自2019年1月5日起至2019年3月31日止的管理费及相应的违约金。本院认为，被告应向原告支付的管理费同理于租金，即从2019年1月5日起计至2019年1月26日止，金额为4021.01元。原告主张的逾期支付管理费的违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。（3）关于水电费、空调费及逾期违约金：经电话询问，原告解释《情况说明》中的电费即第五项诉讼请求中主张的水电费、空调费。庭审中，原告自认涉案房屋2019年1月4日前的水电费、空调费被告已付清，根据原告于庭后提交的深圳增值税普通发票显示，涉案房屋2019年1月的电费为492.53元，空调电费为20.55元，合计513.08元。因水电费、空调费一般系实际使用才会产生的费用，而涉案租赁合同于2019年1月26日解除，被告在2019年1月实际使用涉案房屋不满一个月，故被告应向原告支付的水电费、空调费本院酌定为500元。原告主张的逾期违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告冯永庆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付租金37400元、违约金392.7元；二、被告冯永庆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付管理费4021.01元；三、被告冯永庆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯亮支付水电费、空调费500元；四、驳回原告冯亮的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元（原告已预交），由原告负担3564元，被告负担896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 桃 江人民陪审员 刘 玉 和人民陪审员 陈 丽 萍二〇一九年十一月十八日书 记 员 肖融（代）