湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0102民初7360号原告：武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会,住所地：武汉市江岸区大智路49号。代表人：何如，主任。委托诉讼代理人：李汉春（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙时杰（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。被告：武汉鑫城置业有限公司，住所地：武汉市江岸区大智路49号大智商城2层。法定代表人：万桂香，总经理。委托诉讼代理人：秦前坤（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓英夫（特别授权代理），湖北尚卓律师事务所律师。原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会（以下简称大智商城业委会）诉被告武汉鑫城置业有限公司（以下简称鑫城置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员侯立平担任审判长，与人民陪审员许潇毓、廖丽芳组成合议庭，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。因工作变动，合议庭成员变更为由审判员侯立平担任审判长，与人们陪审员赵静、廖丽芳组成合议庭进行审理。本案于2019年10月9日再次公开开庭进行了审理。原告大智商城业委会的代表人何如及委托诉讼代理人李汉春、孙时杰，被告鑫城置业公司的委托诉讼代理人秦前坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大智商城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告鑫城置业公司支付原告大智商城业委会从2013年10月24日到2019年4月24日物业管理费共计1,613,356.80元并支付利息（从起诉之日2019年5月30日起至实际清偿之日止，按银行同期贷款利率标准计算）；2、本案诉讼费由被告鑫城置业公司承担。事实和理由：大智商城业委会系武汉市江岸区大智路49号大智商城物业管理人，鑫城置业公司系武汉市江岸区大智路49号大智商城一、二层商铺产权人。2009年12月8日，大智商城业委会根据《武汉市物业管理条例》指导意见，公示了大智商城物业费收费标准，于2010年元月一日起执行。但鑫城置业公司从2010年至2013年，一直拖欠物业管理费共计18个月。2012年6月30日，鑫城置业公司将其所有的一、二层商铺出租给武汉市泓乐商贸有限公司用于经营超市，2013年6月30日武汉市泓乐商贸有限公司与大智商城业委会补签了物业服务管理合同，约定了从2012年6月30日至2014年6月30日物业收费标准，另有鑫城置业公司于2013年7月29日出具的证明佐证。但武汉市泓乐商贸有限公司仅缴纳了2012年6月30日至2013年9月30日的物业管理费。现鑫城置业公司将大智商城一、二层商铺用于自主经营，但拒绝支付物业管理费。经大智商城业委会多次催收，鑫城置业公司均拒绝协商，并一直拖欠物业管理费至今。综上，鑫城置业公司作为大智商城一、二层商铺所有人，享受物业管理服务，却拒绝缴纳物业管理费，严重侵害了大智商城业委会的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告鑫城置业公司辩称：1、大智商城业委会没有权利进行本案的诉讼，因为大智商城业委会未经业主大会授权，无权收取物业管理服务费；2、鑫城置业公司也没有与大智商城业委会签订过物业服务合同，所以不存在合同纠纷，大智商城业委会的主张没有依据；3、鑫城置业公司自行管理公司物业，大智商城业委会没有提供物业服务。综上，请求法院依法驳回大智商城业委会的诉讼请求。经审理查明：2013年5月24日，大智商城业委会在武汉市房产管理局办理备案登记，其中载明业主大会成立时间为2001年，该业主委员会为第四届，任期5年，物业管理区域总建筑面积19,800平方米。2013年7月3日，大智商城业委会办理税务登记，登记注册类型为基层群众自治组织，经营范围为物业收费服务、广告租赁，批准设立机关为武汉市房产管理局。2018年5月31日，大智商城业委会在武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会办理备案登记，其中载明业主大会成立时间为2018年5月18日，该业主委员会为第5届，任期5年。鑫城置业公司是武汉市江岸区大智路49号大智商城1层、2层全层的业主。鑫城置业公司于2003年9月取得上述房屋的所有权证。上述房屋1层建筑面积为2,292.59平方米，设计用途为商业服务；2层建筑面积为2,353.71平方米，设计用途为其他。目前，鑫城置业公司将一层部分房屋出租给了口腔门诊、驿足天下、牛肉面馆、湘巴佬私房菜、中百罗森等商铺经营使用，一层部分房屋和二层大部分房屋出租给了中国人寿办公使用。二层小部分房屋出租给了白熊网咖店经营使用。2009年12月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为1.20元/平方米，办公费用为2.40元/平方米，商铺、门面费用为4.00元/平方米；上述收费标准从2010年1月1日起执行。2012年7月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为0.60元/平方米（备注：因本大楼属业主自管，义务服务），租户办公3桌内费用为3.00元/平方米，租户办公3桌上、食堂费用为4.00元/平方米（备注：公共用水用电设施维护，修理、照明、卫生、绿化、电梯、消防，含少量快递商品出入），商铺、门面费用为4.00元/平方米；上述收费标准从2012年9月1日起执行。2014年8月大智商城业委会制定《大智商城物业月收费标准》，载明：业主自住费用为0.60元/平方米，租户办公3桌内费用为3.00元/平方米，租户办公3桌上、食堂费用为5.00元/平方米，商铺、门面费用为6.00元/平方米；上述收费标准从2015年1月1日起执行。上述收费标准均由业主投票签名并报武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会备案，同时在大智商城小区进行了张贴公告。大智商城业委会从2010年1月开始为涉案小区提供房屋共用部位及共用设施设备的维护管理、绿化维护、环境卫生、秩序维护等物业服务至今。多数业主均向大智商城业委会缴纳了物业费。2012年6月，鑫城置业公司将其所有的一、二层房屋交付武汉市泓乐商贸有限公司使用。2013年7月29日，鑫城置业公司于2013年7月29日向大智商城业委会出具《证明》，说明其公司授权武汉市泓乐商贸有限公司全权负责武汉市大智路49号所属物业的经营及管理；对于武汉市泓乐商贸有限公司与第三方签订的关于物业使用方面的合同，表示认可并确认武汉市泓乐商贸有限公司与第三方相关协议的合法有效性。2013年6月30日，武汉市泓乐商贸有限公司（乙方）与大智商城业委会（甲方）补签了《物业管理合同》，约定：甲方负责公共部位及公用设施的使用管理和维护，公共区域的环境卫生，公共区域的秩序维护和安全协防，公共绿化的维护，物业使用对禁止行为告知、劝阻、报告等义务，其他物业公共事项的协调；乙方执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，按时交纳物业管理费等一切费用；乙方按房产证的建筑面积4,646.30平方米，每平方米1.20元交纳，每月应收5,575.56元；合同有效期为二年，从2012年6月30日至2014年6月30日止。合同还约定了其他条款。合同签订后，武汉市泓乐商贸有限公司向大智商城业委会支付了2012年7月至2013年9月的物业费。2015年6月至7月，大智街办事处组织大智商城业委会与大智商城大业主李卫东就物业欠缴及电费问题召开几次协商会议，双方对电费标准争议较大。2019年4月24日，大智商城业委会在鑫城置业公司房屋上张贴物业费催缴单。2019年4月26日，鑫城置业公司回函，说明不认可大智商城业委会所称的从2013年10月至2019年1月共差欠大智商城业委会物业服务费1,613,356.80元。另查明，大智商城三层有部分业主将房屋出租给了君佳宾馆经营使用，2012年7月，大智商城业委会与君佳宾馆负责人签订《物业管理合同》。君佳宾馆承租面积为930.18平方米，大智商城业委会按1.5元/平方米/月的标准向君佳宾馆收取物业管理费。从2018年4月开始，大智商城业委会按3元/平方米/月的标准向君佳宾馆收取物业管理费。上述事实，有原告大智商城业委会提交的原被告身份信息、鑫城置业公司房产证复印件、（2018）鄂0102民初3141号民事判决书、鑫城置业公司回复函、《物业管理合同》、《证明》、收据、《大智商城物业月收费标准》、大智商城大厦业主大会2010年、2012年、2015年大楼物业服务费收费标准投票签名备案表、公示栏照片、情况说明、公告、2014年7月28日大智商城大厦2014年业主大会公告、协调记录、大智商城工资发放表、声明、物业人员服务合约、物业人员身份证复印件、支出证明单、大智商城业委会与君佳宾馆签订的《物业管理合同》、物业费交款单、说明，被告鑫城置业公司提交的与面馆签订的《租赁合同》等证据及当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。大智商城业委会自2010年1月开始自行管理物业，其自行管理物业决定，经业主大会同意，该决定对全体业主具有约束力，符合相关法律规定。2013年5月，大智商城第四届业委会成立并在武汉市房产管理局备案登记，2018年5月，大智商城第五届业委会成立并在武汉市江岸区大智街道吉庆社区居民委员会备案登记，该两届业委会继续自行管理物业，相应的物业月收费标准由业主投票签名并报社区居委会备案，同时在小区进行了张贴公告。大智商城业委会系独立的民事主体，事实上为涉案小区提供了物业服务，应享有收取业主物业服务费的权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，鑫城置业公司虽未与大智商城业委会签订书面的物业服务合同，但大智商城业委会为涉案小区提供了物业服务，鑫城置业公司理应支付物业费。关于物业费的标准，鉴于鑫城置业公司所购房产设计用途为“商业服务”、“其他”，并非住宅，且鑫城置业公司将其房屋出租给他人办公或作为商铺经营使用，并非业主自住，再结合鑫城置业公司曾授权武汉市泓乐商贸有限公司管理其物业，武汉市泓乐商贸有限公司与大智商城业委会签订的《物业管理合同》约定月物业费标准为1.20元/平方米，同时参照三楼承租面积为930.18平方米的君佳宾馆在2012年7月至2018年3月期间是按照1.5元/平方米/月的标准向大智商城业委会缴纳物业管理费的事实，本院综合认定，从2013年10月24日至2018年4月23日，鑫城置业公司应缴纳的月物业费标准为1.20元/平方米，故从2013年10月24日到2018年4月23日鑫城置业公司应支付的物业管理费为301,080.24元(1.20元/平方米×4,646.30平方米×54个月)。因同类型的作为经营使用的君佳宾馆缴纳的物业管理费，从2018年4月开始调整为3元/平方米/月，故鑫城置业公司应缴纳的物业费也应参照该标准进行调整，从2018年4月24日到2019年4月24日鑫城置业公司应按3元/平方米/月标准支付物业管理费，该期间的物业管理费为167,266.80元(3元/平方米×4,646.30平方米×12个月)。鑫城置业公司应缴纳的物业管理费共计468,347.04元（301,080.24元+367,986.96元）。故对大智商城业委会要求鑫城置业公司支付物业管理费共计1,613,356.80元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于大智商城业委会要求鑫城置业公司支付物业费相应利息的诉讼请求，因双方对电费标准产生争议，鑫城置业公司未及时缴纳物业服务费事出有因，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉鑫城置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会支付从2013年10月24日至2019年4月24日的物业管理费468,347.04元；二、驳回原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费24,028元，由原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会负担15,703元，被告武汉鑫城置业有限公司负担8,325元；因上述款项已由原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会预交本院，故被告武汉鑫城置业有限公司应于本判决生效之日起五日内将8,325元款项支付给原告武汉市大智商城大厦业主大会业主委员会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  赵 静人民陪审员  廖丽芳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  汪 为