北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初32378号原告（反诉被告）：杜贺权，男，1963年12月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高玉满，北京市德鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：王士贤，男，1952年12月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京鑫百盛物业管理有限公司，住所地北京市东城区交道口南大街74号3幢1层。法定代表人：刘俊平，总经理。委托诉讼代理人：刘京生，男，1951年9月13日出生，汉族，该公司经理，住北京市崇文区。原告杜贺权与被告王士贤、被告北京鑫百盛物业管理有限公司（以下简称鑫百盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告杜贺权委托诉讼代理人高玉满、被告王士贤及委托诉讼代理人纪宏建、任彦锦、被告鑫百盛公司委托诉讼代理人刘京生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜贺权提出诉讼请求：1.解除王士贤、杜贺权、鑫百盛公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》；2.被告王士贤返还原告定金200万元；3.被告王士贤按照定金罚则支付原告138万元；4.被告王士贤退还原告交纳的税款42270.32元；5.被告鑫百盛公司退还原告中介费10万元。事实理由：2016年6月27日，原告杜贺权与被告王士贤经被告鑫百盛公司居间签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定王士贤以460万元价格将其位于北京市西城区鼓楼西大街XX的房产出售给原告，并于当日收取房屋定金200万元，并且约定此房买卖事宜由被告王士贤全权委托原告来办理，并在公证处办理了委托公证手续，由原告自行将房屋过户到指定的亲属或朋友名下。2016年7月18日，原告到房地产交易部门办理了不动产过户手续，2016年7月25日，原告前往领取不动产权证书时被告知，被告王士贤撤销了公证委托。原告及鑫百盛公司多次联系王士贤，王士贤称房产不卖了。被告王士贤辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、我方没有签订任何书面合同，合同系伪造；第二、王士贤只从鑫百盛公司处收取定金20万元。180万元是打到了王士贤卡上，但是王士贤认为收取的是鑫百盛公司的钱，鑫百盛公司是违规操作，我们已经举报。同时，原告和鑫百盛公司已经于2016年11月主动把网签给撤了。当时杜贺权是鑫百盛公司的员工，鑫百盛公司是违规操作，真实的买房人是卢平，具体价格多少，我们不知道；第三、我方撤回公证委托的原因是原告及鑫百盛公司未按国家规定将剩余购房款支付到建委监管账户内，我方为防止对方不付款而撤销委托。王士贤提出反诉请求：1.被告王士贤不予退还原告支付的200万元定金；2.原告赔偿被告损失70万元。事实理由：因原告方的错误财产保全行为，导致在诉讼期间，国家政策发生变化，现在要卖房屋将要多承担每平方米1万余元的土地出让金。杜贺权对王士贤的反诉辩称，不同意王士贤的反诉请求。王士贤违约，应承担违约责任。被告鑫百盛公司辩称，买卖交易是真实的，双方都签字了，钱款也都给付了。被告说合同不是他签的字，不是事实。涉案房屋是有政府指导价的，把配套设施价格做高是为了合理避税。合同对于双方权利义务是有明确规定的。同时我方尽到了居间义务，不同意退还中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，原告杜贺权与被告王士贤经被告鑫百盛公司居间签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定王士贤以460万元价格将其位于北京市西城区鼓楼西大街XX的房产出售给原告，房屋总面积35.1平方米，平房2间，自建30平方米。订立合同当日，原告向王士贤交纳200万元作为购房定金。原告应于房屋交易所登记之日交齐余款、房屋交易所通知纳税之日交齐余款。鑫百盛公司向原告收取中介服务费10万元。对于此份合同，杜贺权及鑫百盛公司均各持有原件一份，王士贤未出示原件，并认为该合同中王士贤签字不是其本人书写。2018年8月2日，北京京安拓普文书司法鉴定中心作出京安拓普【2018】鉴（文）字第78号司法鉴定意见书，认为杜贺权持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》中王士贤签字与样本不一致。鉴定作出后，鑫百盛公司对鉴定结论持有异议，并申请对鑫百盛公司持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》原件中王士贤签字进行司法鉴定。2019年10月31日，中天司法鉴定中心作出中天司鉴中心【2019】文鉴字第259号司法鉴定意见书，认为鑫百盛公司持有的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》中王士贤签字与样本一致。合同签订当日，杜贺权向王士贤账户内转账20万元；王士贤书写收条予以确认。2016年6月27日，杜贺权向王士贤账户内转账180万元。王士贤同样书写收条一份，但王士贤对该收条中的签字不予认可。2016年6月27日，王士贤与谢淑英（涉案房屋法定共有人）前往中华人民共和国北京市方正公证处，委托杜贺权办理出售涉案房屋的相关手续。中华人民共和国北京市方正公证处于同日作出（2016）京方正内民证字第66593号公证书，对上述委托予以公证。2016年7月17日，鑫百盛公司提交涉案房屋网签的《存量房屋买卖合同》，该网签合同中出卖人为王士贤，委托代理人为杜贺权，买受人为卢平，买卖共有人为刘俊荣、于昊桐、马尚超、陈雪梅、靳曙光，房屋成交价100万元，资金自行交割。同日，网签合同中记载的买受人申请办理房屋所有权转移登记申请书并交纳了个人所得税1056758.04元、契税31702.74元。2016年7月18日，北京市国土资源局西城分局不动产登记受理大厅发出了北京市不动产登记受理通知书。2016年7月18日，王士贤撤销前述公证委托。网签合同中登记的买受人等未取得涉案房屋，鑫百盛公司于2016年11月申请撤回网签合同。本案审理期间，2017年北京市政府出台限购政策，涉案房屋为平房，被纳入了限购范围。杜贺权无购买涉案房屋资格。本院认为，首先，王士贤与杜贺权、鑫百盛公司签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》真实有效，在双方间形成了房屋买卖合同关系。其次，王士贤委托杜贺权办理涉案房屋的买卖手续，双方间形成了委托合同关系。最后，鑫百盛公司提交了杜贺权代理王士贤将涉案房屋出售给卢平等共有人的网签存量房屋买卖合同，在王士贤与卢平之间形成了新的房屋买卖合同关系。本院认为，在王士贤与杜贺权之间形成委托合同关系的同时，双方合意变更了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，双方将暂停履行《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，同时开始履行委托合同及履行王士贤与卢平随后签订的《存量房屋买卖合同》。基于对三个法律关系的分析，王士贤撤销了公证委托，也仅可能导致其对卢平的房屋买卖合同构成违约，对于杜贺权作为买受人的房屋买卖合同，王士贤并未违约。而网签合同撤回后，杜贺权可以主张继续履行涉案的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，但由于北京市限购政策，双方合同无法继续履行，王士贤与杜贺权互不承担责任。同理,由于房屋过户税费票据上载明的交付人为卢平，故本院对于杜贺权要求王士贤返还税费的诉讼请求不予支持。对于鑫百盛公司的居间费用，其基于《房屋买卖与房屋买卖居间合同》收取了居间费用，但该合同由于北京市政策而解除，其居间义务未完全履行，故本院将在酌情考虑其合同履行程度的基础上，确定其应当收取的中介费比例。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认杜贺权与王士贤签订的《房屋买卖与房屋买卖居间合同》解除；二、自本判决生效之日起七日内，王士贤返还杜贺权2000000元；三、自本判决生效之日起七日内，北京鑫百盛物业管理有限公司退还杜贺权中介费50000元；四、驳回杜贺权的其他诉讼请求；五、驳回王士贤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21800元，由杜贺权负担9112元（已交纳），由王士贤负担12688元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费14200元，由王士贤负担（已交纳）；保全费5000元，由杜贺权负担2500元，由王士贤负担2500元；鉴定费58300元，由杜贺权负担28700元,由王士贤负担29600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长 韩 楠审判员 周 斌审判员 韩进红二〇一九年十一月二十六日书记员 李 婷书记员 马丽娜