山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终6019号 上诉人（原审被告）：临朐县万德福商务宾馆，住所地：临朐县龙泉路**。 负责人：吕琦，经营者。 委托诉讼代理人：吕学民，男，1963年3月8日出生，汉族，住临朐县，系吕琦父亲。 被上诉人（原审原告）：山东好友家纺有限公司，，住所地：临朐县龙泉路** 法定代表人：吕学山，经理。 委托诉讼代理人：王义昌，山东宇明律师事务所律师。 上诉人临朐县万德福商务宾馆（简称万德福宾馆）因与被上诉人山东好友家纺有限公司（简称山东好友公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省临朐县人民法院（2019)鲁0724民初973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万德福宾馆上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回山东好友公司的诉讼请求。事实和理由：其与山东好友公司约定租赁期为十年，双方租赁合同并未到期，合同中未约定租赁费的缴纳时间，故不适用每届满一年时支付租金的规定，因此，其不存在拖欠租赁费的问题；山东好友公司违反合同约定，提高水电费收费标准、封堵消防通道，给其造成巨大装修损失和停业损失，一审法院未支持其辩解，认定事实有误，显失公平公正。 山东好友公司未予答辩。 山东好友公司向一审法院起诉请求：1.解除山东好友公司与万德福宾馆之间的租赁合同；2.判令万德福宾馆返还租赁物、恢复原状；3.判令万德福宾馆支付所欠的租赁费475000元（计算至2018年6月9日）并赔偿租赁费损失（自2018年5月7日至返还租赁物之日止，按每年57520元计算）；4.诉讼费由万德福宾馆负担。 一审法院认定事实：临朐县弥河路2311号1幢等17幢楼、20幢21幢房屋属案外人临朐好友棉织有限公司（简称临朐好友公司）所有。2011年6月10日，山东好友公司（甲方）与万德福宾馆（乙方）签订租赁合同一份，租赁临朐好友公司上述房产中的600平方米房屋，暂定租期10年，租金每年3万元（双方未约定租金交纳方式），甲方负责根据乙方要求位置安装好水电，所有材料、计量表由乙方提供，由双方查验准始数，按水3元/方、电0.78元/度，乙方每月底前交甲方财务部。山东好友公司在租赁合同上加盖公司印章，万德福宾馆负责人吕琦在租赁合同上签字。临朐好友公司对上述租赁合同知情，并同意山东好友公司就上述房产对外出租、收取租赁费用。上述合同签订后，万德福宾馆实际使用房屋总面积644平方米，双方在诉讼中均同意按每平方米每年50元计算租赁费。万德福宾馆租赁案涉房屋后，改造为宾馆，并在2011年、2013年共支付租赁费5万元，其余租赁费虽经山东好友公司索要，万德福宾馆未支付。在履行租赁合同过程中，双方因水、电、消防通道等问题产生争议。临朐好友公司、山东好友公司均向万德福宾馆发出催要通知，2018年11月23日，山东好友公司通过EMS向万德福宾馆邮寄限期交纳租赁费、逾期解除合同通知书，要求万德福宾馆自收到通知后三日内交纳所欠租赁费，逾期将解除租赁合同，万德福宾馆于2018年11月24日收到上述通知。本案在诉讼过程中，万德福宾馆申请法院调取公安机关的报警材料，以证实山东好友公司将宾馆电源切断、消防通道封堵，导致万德福宾馆无法正常经营，造成经济损失。公安机关向法院出具的出警（处警）证明显示，2017年11月14日民警到达好友家纺厂，发现三个动力电表盒破碎、一个电表外壳破裂；2017年11月17日，民警到达现场，发现万德福宾馆后门砌了墙，将门口堵了。山东好友公司对此质证称，对现场情况无异议，根据双方之间的合同，万德福宾馆租赁该房屋不存在消防通道，山东好友公司方无义务为其保留相应的消防出口。 一审法院认为，山东好友公司将临朐好友公司所有的房屋租赁给万德福宾馆使用，临朐好友公司对此知情并予以认可，因此，山东好友公司与万德福宾馆之间的租赁合同合法有效，双方均应按协议履行。双方约定租赁房屋面积600平方米，年租金30000元，实际租赁644平方米，超出的44平方米双方均同意按每平方米每年50元计算租赁费，因此，案涉租赁合同年租赁费应为32200元，至2018年6月9日，租赁费为32200元×7年=225400元，万德福宾馆已支付50000元，尚欠175400元。双方未约定租金的交付方式，根据法律规定，应在每届满一年时支付，因此，山东好友公司主张万德福宾馆支付所欠租赁费的诉讼请求，依法应予支持。万德福宾馆长期拖欠山东好友公司租赁费，致使山东好友公司不能实现合同目的，山东好友公司主张解除双方之间的租赁合同并返还租赁物、恢复原状，符合相关法律规定，依法应予支持。山东好友公司要求万德福宾馆赔偿租赁物实际返还之日前的损失，符合租赁合同的基本特征，依法应予支持，具体标准可按年租金标准计算。万德福宾馆关于山东好友公司诉讼主张无法律根据的辩解，与事实不符，辩解理由不成立。万德福宾馆关于山东好友公司切断电源、封堵消防通道导致宾馆无法经营、造成经济损失的辩解，万德福宾馆可另行主张自己的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告山东好友家纺有限公司与被告临朐县万德福商务宾馆于2011年6月10日签订的租赁合同于判决生效之日解除；二、被告临朐县万德福商务宾馆于判决生效后二个月内返还原告山东好友家纺有限公司租赁房屋644平方米；三、被告临朐县万德福商务宾馆支付原告山东好友家纺有限公司租赁费175400元（计算至2018年6月9日），于判决生效后十日付清；四、被告临朐县万德福商务宾馆赔偿原告山东好友家纺有限公司租赁费损失（按年租金32200元，自2018年6月10日计算至租赁物返还之日止），于判决生效后十日付清；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8425元，减半收取4213元，由原告负担2658元，由被告负担1555元。 二审中，上诉人万德福宾馆提交书面通知、律师函、通话录音文字整理资料等证据，主张山东好友公司乱涨水电费、给其堵门等情况。被上诉人山东好友公司质证称，这些证据一审中均提交，不是二审新证据，质证意见在一审已经发表，二审不予质证。 本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人万德福宾馆与被上诉人山东好友公司签订的租赁合同合法有效，应予认定，双方均应按协议履行合同义务。上诉人万德福宾馆自2011年合同签订后只缴纳租赁费5万元，其余租赁费拖欠至今未缴纳，致使山东好友公司合同目的不能实现，故双方合同应予解除，万德福宾馆应按照合同约定缴纳拖欠的租金并赔偿相应损失。 上诉人万德福宾馆主张租赁合同中未约定租赁费的缴纳时间，不适用每届满一年支付租金的规定，故其不存在拖欠租赁费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故上诉人万德福宾馆应在每届满一年时向被上诉人山东好友公司支付租赁费，一审法院认定万德福宾馆存在拖欠租赁费事实并无不当。因此，该上诉主张，无事实和法律依据，不予支持；上诉人万德福宾馆主张被上诉人山东好友公司违反约定提高水电费收费标准、封堵消防通道，给其造成巨大装修损失和停业损失，应承担违约责任，因万德福宾馆并未提交证据证实上述损失的客观存在，一审法院释明万德福宾馆可在证据确实充分的情况下另行主张自己的权利并无不当。故该上诉主张，依据不足，不予支持。 综上所述，上诉人万德福宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8425元，由上诉人临朐县万德福商务宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇一九年十一月十八日 书记员  田 然