河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13420号原告（反诉被告）：北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区玉凤路沈庄新城社区361号1号楼1-29号。负责人：潘海涛委托诉讼代理人：薛小武，该单位员工。被告（反诉原告）：李岚，女，汉族，1967年11月25日，住郑州市。原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司与被告（反诉原告）李岚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司的委托诉讼代理人薛小武，被告（反诉原告）李岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告双方于2017年8月31日签订的《房屋出租全程委托代理合同》;由被告赔偿由于单方违约给原告造成的租金损失4908.60元，违约金6500元，屋内设施及隔断费用1720元，共计13128.60元;诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年8月31日，原、被告双方签订《房屋出租全程委托代理合同》，约定被告将自己位于郑州市二七区大学路航海家属院3甲楼1单元502的房屋交由原告代为对外出租。后因房屋防水及墙体水管老化，造成房屋漏水影响楼下住户居住，双方在合同中已经约定房屋本身原因造成的漏水由被告负责，但被告并未及时维修。被告为了收回房屋多次采取断水断电的方式逼迫租户搬出房屋，并于2019年4月12日强行收回该房屋。由于被告的违约行为导致原告提前与租户解除租赁合同，造成原告租金损失4908.60元，违约金6500元，屋内设施及隔断费用1720元。就上述损失多次与被告协商无果，原告诉至法院。被告辩称：一、答辩人同意解除双方于2017年8月31日签订的《房屋出租全程委托代理合同》，但被答辩人应当向答辩人承担违约责任。通过朋友介绍，答辩人与被答辩人签订合同，将答辩人名下位于郑州市二七区航院家属院3甲楼1单元502室的房屋托管给被答辩人对外出租，合同约定租赁期内房屋内部设施的维护修缮以及对租户的日常管理由被答辩人负责，同时约定如果答辩人接到投诉超过三次有权收回房屋。但是在2018年8月至2019年3月期间，因住户使用不当造成漏水，楼下邻居多次反映到物业，但被答辩人一直不予维修，也拒绝给予赔偿，在答辩人前去维修检查时发现房屋钥匙已经更换，答辩人无法进屋维修，物业公司迫于无奈强制停水。因漏水使得楼下屋顶损坏严重，答辩人屋内的木质地板也多处被损坏，在与被答辩人协商时，却态度恶劣，既不赔偿也不归还房屋，并在明知房屋有问题的情况下强行对外出租，物业、燃气、水等费用也拒不交纳，其行为已经严重影响楼下邻居的正常使用。答辩人在书面通知被答辩人后在学校物业、保卫处等部门的见证下将锁强行打开，收回房屋。况且房屋闲置至今，屋内多处损坏，给答辩人造成了较大的损失。被答辩人的行为既违反了双方的合同约定，又给楼下邻居等造成了恶劣的影响，已经构成违约，即使合同解除也应当向答辩人承担赔偿责任。二、被答辩人主张租金损失4908.60元、违约金6500元以及设施及隔断费1720元没有事实和法律依据。双方合同约定如果因使用不当造成扰民等行为超过三次有权收回房屋，再加上房屋漏水后不积极维修，私下换锁，拒绝赔偿楼下邻居的损失等使得物业公司强制停水。在答辩人收回房屋之前也多次与被答辩人沟通，并下发又书面通知，但是被答辩人一直置之不理，不顾房屋的现状仍旧将房屋出租等情形，被答辩人无权主张租金损失，该诉求没有任何的事实和法律依据。因为被答辩人的使用不当使得房屋内的一些设施和木质地板等遭到损坏，隔断也未拆除，答辩人的房屋一直闲置至今，给答辩人造成了相当大的损失，因此，被答辩人主张的违约金和隔断费等不仅不应当支持，被答辩人还应当向答辩人赔偿房屋的闲置费用和隔断的拆除费用，该部分权利答辩人将通过反诉的形式主张权利。2018年8月14日第一次发生漏水，是租户使用过程中用水洗地板打扫卫生，造成木质地板损坏，因为水没有及时处理使得从阳台和室内交界处往下渗水，造成楼下滴水，无法正常使用。该次漏水之后答辩人就明确告知要尽快解决漏水问题，并规范使用，不得再发生因使用不当而产生漏水的现象，并且赔偿楼下损失，如果完不成，将解除合同并收回房屋；2018年11月29日，租户在使用洗衣机时使用不当，将水放到室内大厅，使得木地板损坏严重，因为长时间没有清理，造成楼下再次漏水，这次漏水之后答辩人发现被答辩人并没有维修和规范使用，使得木质地板严重破坏，楼下漏水造成的损失也没有维修和赔偿，我们要求他们尽快搬走，中介公司称先把春节过了，等春节之后主动搬走，并尽快维修和赔偿，自此之后物业费和水费、燃气费都没有再交过；2019年3月14日，楼下邻居第三次投诉厨房漏水，中介公司推脱是卫生间防水问题，我们前往现场检查，发现厨房的洗菜池水龙头的进水软管损坏，往下滴水。答辩人找人购买零部件和维修工去修理，发现门锁在答辩人不知情的情况下被换锁，无法进入，导致楼下一直漏水，住户无法正常居住，物业公司将水闸关闭、并断电。鉴于中介公司种种的行为以及处理问题的态度，答辩人被告知被答辩人因为他们违约行为要求收回房屋，并保留追究损失的权利。被答辩人在明知的情况下私下将水送上、并私接电线，继续对外出租和使用。关于租金损失4908.60元：2019年5月8日收回房屋，剩余租期为5月8日—6月5日，将近一个月的租金。但是最终因为中介公司使用不当，多次漏水，且不予处理，物业公司多次催促答辩人，况且房屋收回后一直闲置至今，给答辩人也造成了很大的损失，因此，该租金损失不应支持，反倒是需要向答辩人承担闲置期间的损失；违约金6500元：违约责任在于被答辩人，多次漏水使得楼下无法居住被多次投诉，被投诉后也不解决，也不赔偿，并且2019年上半年的物业费都没有交，水费、天然气费也没有交，都是最后由答辩人交的；被答辩人已经违反了双方的合同约定，并且不交物业费等和漏水后不处理不赔偿都构成根本违约，继续交给他们使用只会让损失更大，无奈收回房产，减少损失，该违约责任由被答辩人承担；隔断费用:合同约定可以打一个隔断，但中介公司在李岚不知情的情况下私下在阳台打了隔断，违反合同约定，再结合其违约行为，该部分费用不应支付，反倒应当支付给答辩人拆除的费用。反诉原告李岚向本院提出反诉请求：判令反诉被告赔偿反诉原告房屋闲置期间的损失8181元，物业、燃气费、水费542.16元，楼下房屋维修费7990元，室内维修费5650元，以上共计22363.16元;本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月31日反诉原告、反诉被告签订了《房屋出租全程委托代理合同》,约定反诉原告将位于郑州市二七区大学路航海家属院3甲楼1单元502的房屋交由反诉被告代为对外出租。然而，在反诉被告对外出租的使用过程中，由于租户使用不当导致房屋漏水使得反诉原告的木质地板等遭到损坏，并且在漏水后非但没有及时采取措施使得楼下无法正常居住。楼下邻居多次反映到物业公司，反诉原告也要求反诉被告尽快解决并给楼下邻居予以维修，但反诉被告仍旧置之不理，已经违反了合同约定。反诉原告在多次沟通无果后向反诉被告下发了书面收回房屋通知，反诉被告仍旧不交还房屋，反诉原告迫于无奈在物业公司、保卫科的见证下强行收回了房屋。现房屋多处受损，楼下也需要进行维修和赔偿，该部分损失应当由反诉被告承担。为维护反诉原告合法权益，故依法提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于原、被告陈述及举证、质证意见，本院经审理认定事实如下：1、2017年8月31日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋出租全程委托代理合同》一份，约定：甲方将位于郑州市二七区大学路航院家属院3甲楼1单元502房屋（面积120平方米）委托乙方代理；代理期为三年，自2017年9月5日至2020年9月4日；每月代理租金2727元、物业费每月34元；在租赁期内，甲方不承担与该房屋有关的水费、电费、天然气费、物业管理费、有线电视费用、网路费用、供暖费；代理期间，如因防水问题给乙方及乙方客户、邻居等造成的损失，由甲方负责，人为损坏由乙方负责；甲乙双方签字，合同即刻生效，甲乙双方均不得经合同约定以外的理由单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，支付两个月房租作为违约金并赔偿对方一切因此次违约造成的连带经济损失；补充条款：甲方同意乙方打隔断一个，合同期满恢复原样；甲方若投诉乙方客户酗酒、打闹、扰民、垃圾对方门口类现象，乙方不处理超过三次，甲方有权收回房屋；租赁期内房屋内家具家电如有损坏由乙方负责维修，若维修不好按市场等同价位赔偿；租赁期内一切违法违纪安全事故由乙方负责，与甲方无关；（长期）客户不超过6人。在该合同的服务承诺中载明：如您的房屋室内状况不好，公司可对房屋进行装修、全面打扫室内卫生，长期对室内设施进行维修。2、原被告均称，房租已支付至2019年6月5日。3、被告因收到郑州郑航物业管理有限公司通知因其涉案房屋厨房多次漏水导致四楼住户房屋受损以及四楼住户向其反应漏水问题，多次通知原告而原告未予维修，故其于2019年4月12日向原告发出《告知函》：要求终止合同，收回房屋，并告知原告于2019年4月15日前让租户搬离涉案房屋。被告称，其于2019年5月8日收回了房屋，现房屋仍空置，也未实际维修；其缴纳了2019年期间的燃气费232.36元、水费184.80元、物业费125元，共计542.16元。本院认为，本案中，原告主张解除涉案合同，被告同意解除，故对原告主张解除双方签订的《房屋出租全程委托代理合同》诉讼请求，本院予以持。关于原告主张租金损失的诉讼请求，因双方均认可房租已支付至2019年6月5日，被告于2019年5月8日收回房屋，原告未实际使用房屋的租金被告应予退还，故本院予以支持被告向原告退还租金2454.30元。原告主张的屋内设施及隔断费用无证据佐证，本院不予支持。对于原告主张的违约金、以及反诉原告（被告）主张闲置期间的损失问题，因涉案房屋漏水发生在厨房，而原告负有维护涉案房屋基础设施的义务，经被告多次催告，原告并未承担维修责任，已经构成违约，故对原告（反诉被告）的违约金请求本院不予支持；对于反诉原告（被告）的房屋闲置期间的损失的诉讼请求，因反诉原告（被告）已于2019年5月8日收回涉案房屋，应有防止损失扩大的义务，本院认为以合同约定的违约金为基础为宜，故反诉被告（原告）向反诉原告（被告）支付损失费用为5454元。关于反诉原告（被告）主张的物业费、燃气费、水费共计542.16元的诉讼请求，因该费用系反诉被告（原告）使用期间产生，应由反诉被告（原告）予以承担。关于反诉原告（被告）主张的维修费用问题，因反诉原告（被告）未实际进行维修，该损失无法计算，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司与被告（反诉原告）李岚签订的《房屋出租全程委托代理合同》予以解除；二、被告（反诉原告）李岚于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司退还租金2454.30元；三、原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）李岚支付损失费用、物业费、燃气费、水费共计5996.16元；四、驳回原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李岚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128元法院减半收取64元，反诉费359元法院减半收取179.50元，由原告（反诉被告）北京广发房地产经纪有限公司郑州分公司负担99元，由被告（反诉原告）李岚负担144.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  孙园园人民陪审员  赵新玲人民陪审员  梁立勇二〇一九年十一月二十四日书 记 员  朱 瑶