江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0602民初2817号原告：江西创佳物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360602731947484C，住所地江西省鹰潭市月湖区鹰潭凯翔都市名门小区。法定代表人：刘志勇，董事长。委托诉讼代理人：鄢军强、曹建文，江西道都律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。被告：中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行，统一社会信用代码：91360604916713268，住所地江西省鹰潭市月湖区鹰潭凯翔都市名门小区。法定代表人：张革华，行长。委托诉讼代理人：高健，系该行员工，代理权限为一般代理。原告江西创佳物业管理有限公司（以下简称原告）与被告中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹建文及被告的委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费111151.12元；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月16日，原告与鹰潭市誉峰物业管理有限公司（以下简称誉峰物业公司）协商，依法受让了誉峰物业公司可收的凯翔都市名门小区的物业管理费用，经与誉峰物业公司核实，截止2018年11月16日，被告共欠誉峰物业公司物业费111151.12元，就该债权转让，原告及誉峰物业公司共同向被告发函告知，被告至今不予给付其拖欠的物业管理费用，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称，一、原告受让的誉峰物业公司物业债权的基础合同无效，原告的诉讼请求没有法律和事实依据。1、依据《物业管理条例》第二十四条规定，前期物业服务应当由不少于3家投标人的招标方式确定。原告并未提供相关证据证明，因此依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，原告诉请的债权基础物业合同对业主没有约束力。2、在被告与出卖人签订的《鹰潭市商品房买卖合同》附件三之第九条第12款中，出卖人承诺通过招标方式确定物业服务企业。3、根据原告提交的第二份《凯翔?都市名门住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）第五十五条“本合同自甲乙双方法定代表人或授权委托人签字盖章之日起生效”，但直到该份合同约定的合同履行期限已过，仍没有甲乙双方法定代表人或授权委托人的签字，因此合同确定无效。二、原告没有物业服务合同当事人誉峰物业公司已履行物业服务义务的抗辩权。依据《合同法》第六十六条、六十七条等法律规定，同时履行抗辩权和先履行抗辩权归属双方合同的当事人，而誉峰物业公司仅将合同债权转让与原告，而非权利义务的概括转移，因此，原告对合同是否有效、是否存在合同瑕疵，以及是否实际履行物业服务等义务，均没有抗辩权。三、假设事后誉峰物业公司被人民法院认定提供了实际的物业服务，按照相关法律规定，誉峰物业公司也不能按照前期物业服务合同中的收费标准计收物业费，并且，誉峰物业公司从未向我行催收过物业费，按照最高人民法院副院长沈德咏主编的《中华人民共和国民法总则条文理解与适用》一书中，明确物业费属于定期履行之债，每一期费用都是独立之债并单独计算诉讼时效，基于此，如果原告诉请的基础物业债务合法有效的，起诉日算作书面催收，使用三年的诉讼时效，那么起诉日三年之前的物业费请求权已超过诉讼时效，原告没有胜诉权，或者依据2018年7月23日生效《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，按照两年的诉讼时效计算，2016年6月30日之前的物业费债权也超过诉讼时效。（四）誉峰物业公司转让与原告的债权不确定，应当驳回原告诉讼请求。因此，基于以上几点分析，誉峰物业公司对被告的物业费债权没有经过清算，是不确定的债权，原告直接向被告主张其受让的债权，缺少依据，应当驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了八组证据，分别为：证据一：营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明原告主体资格；证据二：企业信息查询单，证明被告的身份；证据三：债权转让协议，证明原告依法受让被告处债权的事实；证据四：告知函及清单，证明原告及债权人向被告告知债权转让；证据五：微信聊天截图，证明原告工作人员与被告就物业费给付协商；证据六：物业服务合同，证明原告承接都市名门小区物业管理。证据七：物业服务备案合同，证明原物业公司前期物业管理备案的事实；证据八：前期物业服务合同，证明原债权人提供物业服务的事实。被告质证后认为，证据一、二无异议。证据三有异议，基础物业合同是无效的。证据四有异议，不构成向被告告知。证据五有异议。1、基础物业合同不存在；2、手机短信没有表明身份，接收人是建行工作人员；3、已超过诉讼时效的债券追收不予认可；4、短信无法核对原件；5、工作人员没有承认有物业费，只是说向领导报告。证据六有异议。没有招标，是无效合同。第二份合同是没有签字，没有达到生效条件，合同之间有一两年是没有物业的，不能证明他有主体资格。物业服务是要召开业主大会选聘，被告没收到过参加业主大会的通知，也没有参加选聘物业的法定程序。证据七有异议，备案原件没看到，备案的是哪份合同，无法核对；证据八有异议。本院认为，证据一、二双方均无异议，本院予以采信。证据三的债权转让协议真实有效，本院予以采信。证据四的告知函明确了债权转让的事实，本院予以采信。证据五的短信可以证明原告告知过被告需交物业费的情况，本院予以采信。证据六、七、八，经查明均是合法有效的真实合同，本院予以采信。被告依法向本院提交了一组证据：商品房买卖合同三份。证明开发商明确经过招标方式聘任前期物业公司。原告质证后认为，真实性无异议，证实被告是属于物业服务对象，享受了物业服务。依法应当支付物业费。原告主张开发商的招标方式与本案无关。本院认为，双方均认可该证据的真实性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月27日，鹰潭市京都房地产开发有限公司（以下简称京都房地产公司）与誉峰物业公司签订了《前期物业合同》，之后，该合同到鹰潭市城市管理局市场与物业管理科进行了备案。2013年11月12日，京都房地产公司与誉峰物业公司续签了《前期物业合同》，合同约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制，收费标准为：别墅1.9元/月.平方米；高层住宅1.5元/月.平方米;商铺物业2.0元/月.平方米；装修垃圾清运费4元/月.平方米；本合同有效期为两年（自2013年11月1日至2015年10月31日止）等内容。2016年，京都房地产公司与誉峰物业公司再次续签了《前期物业合同》，该合同约定的内容同上，有效期自2016年11月1日至2018年10月31日止。2018年11月16日，誉峰物业公司与原告签订《都市名门小区物业费债权转让协议》，协议约定：甲方（誉峰物业公司）与乙方（原告）预收的物业费、押金等由乙方接手；甲方应收取的业主欠费归乙方收取，债权转让于乙方，乙方为所有欠费的所有人；甲方应保证所有债权债务的信息的准确性，如有差错，双方核实后，甲方应及时退回乙方等内容。同日，原告向被告发出告知函，告知函载明：“我公司于2018年11月16日受让了鹰潭市誉峰物业管理有限公司鹰潭市都市名门小区所有的物业管理债权，经核实都市名门（1-26.1-27.1-28）商铺截止2018年11月16日尚欠鹰潭市誉峰物业管理有限公司111151.12元物业服务费，现我公司受让这份债权！特告知贵方。”2018年11月16日，原告与都市名门业主委员会签订《都市名门小区物业服务合同》，合同约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制，收费标准为：别墅1.9元/平方.月；高层住宅1.3元/平方.月;商铺物业2.0元/平方.月；装修垃圾清运费4地下车库物业服务费30元/个.月；本合同有效期为两年（自2018年11月16日至2021年6月30日止）等内容。另查明，2012年11月27日，被告与京都房地产公司分别签订了三份《鹰潭市商品房买卖合同》，三份合同约定的商品房位于凯翔?都市名门1栋商铺01单元026室、027室、028室，户型均为商铺；建筑套内面积分别为180平方米、186.48平方米、539.62平方米；公摊建筑面积分别为2.52平方米、2.6平方米、7.52平方米等内容。自2013年11月1日至2018年11月15日，被告共拖欠原告五年半的物业费，共计111151.12元，经多次催收未果，诉至法院。在本案审理过程中，经本院组织调解，因双方未达成一致意见，致调解未果。本院认为，本案的焦点问题为：1、在未经不少于3家投标人招标的程序下签订的《前期物业合同》是否有效？2、原告的诉请是否过了诉讼时效？针对第一个焦点问题：本院认为，京都房地产公司与誉峰物业公司签订的《前期物业合同》属前期物业管理合同，为有效合同。根据《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据该条款规定京都房地产公司经有关部门批准是可以采用协议方式选聘誉峰物业公司。另一方面，根据《物业管理条例》第五十六条规定，违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并未做出规定。针对第二个焦点问题：本院认为，物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。虽然每期债务具有独立性，但每期债务具有关联性，是一个服务合同项下的整体债务。本案的物业公司即原告仍在小区进行服务，不存在超过诉讼时效的情形。至于被告辩称誉峰物业公司仅将合同债权转让与原告，而非权利义务的概括转移，因此原告对合同是否有效、是否存在瑕疵以及是否实际履行物业服务等义务没有抗辩权，与本案无关，本院不予采纳。综上，被告自2013年11月1日至2018年11月15日共拖欠物业费合计111151.12元，构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付拖欠的物业费，于法有据,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第二十一条、第四十一条第一款之规定，判决如下：被告中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行于本判决生效之日起七日内支付原告江西创佳物业管理有限公司物业管理费111151.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2523元，减半收取计1261.5元，由被告中国建设银行股份有限公司鹰潭市分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  陆卫华二〇一九年十一月二十五日书记员  张韩月附：与本案相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)、按时交纳物业服务费用;第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。