四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8615号 原告：四川中原物业顾问有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区火车南站西路27号“英联国际商务中心”楼盘1栋楼1510号。 法定代表人：何世胜，总经理。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 被告：成都市皇庭商业管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉瑞三路99号。 法定代表人：陈小海，执行董事。 委托诉讼代理人：刘涛，泰和泰律师事务所律师。 原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司（以下简称中原物业公司）与被告成都市皇庭商业管理有限公司（以下简称皇庭商业公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告中原物业公司的委托诉讼代理人赵青梅、皇庭商业公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中原物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：一、请求判令被告支付居间服务费共计750000元（案件审理过程中，变更诉讼请求为居间服务费902355.05元）；二、判令被告按每日万分之五支付违约金至所有款项付清为止（暂自2018年9月15日计算至2019年8月19日，共338天，即75000×0.05%×338=126750元（案件审理过程中，变更该项诉讼请求为902355.05×0.05%×389=175508.06元）；三、本案费用（含公告费、保全费）由被告承担。事实与理由：被告与原告签订《物业销售服务合同》，约定原告为“皇庭国际中心”写字楼项目进行招租推介服务，被告依照合同第七条约定向原告支付招商服务费。签约后，原告推介的客户已成功租赁该项目部分物业，但被告未按约支付此客户的成交佣金。根据双方签署的《成都市皇庭商业管理有限公招商代理服务合同》第七条第三款约定，招商服务费为成交客户首月租金（排除免租期、装修期后计算得出的租金）的120%-200%，据此计算服务费为902355.05元。原告多次催促被告履行支付义务，被告仍未支付该款项。根据相关法律规定，向法院提起诉讼。 被告皇庭商业公司辩称，中原物业公司所主张的委托客户实际上没有与皇庭商业公司签署租赁合同，没有达到协议所约定的支付服务费的条件；案外人成都市路路通达实业有限公司（以下简称路路通达公司）促成了案外人成都顺宇置业有限公司（以下简称顺宇置业公司）与皇庭商业公司的租赁协议，与原告中原物业公司没有任何关联性，中原物业公司也没有提供任何服务；成都顺宇置业有限公司明确授权路路通达公司为写字楼租赁居间服务的唯一授权服务商，顺宇置业公司出具了明确的授权明确路路通达公司为唯一的写字楼租赁顾问咨询公司，其没有委托本案原告中原物业公司作为写字楼的租赁顾问咨询公司；中原物业公司所主张的客户资源已过有效期；原告带融创中国控股公司成都分公司看房的意向楼层与顺宇置业公司租赁楼层是不一致的。 本院经审理查明：2018年2月1日，皇庭商业公司（甲方）与中原物业公司（乙方）签订了《成都市皇庭商业管理有限公司招商代理服务合同》（以下简称《招商代理服务合同》），主要约定：第一条：甲方之成都市高新区吉瑞三路99号“皇庭国际中心”写字楼（5-37层）物业（以下简称“该物业”），委托乙方进行该物业的招商代理工作，甲方有权同时委托其他公司提供该物业招商代理服务，也有权自行招商该物业，乙方对此并无异议。第二条“乙方招商代理的职责及义务”第1款：乙方应利用其自有网络和渠道，积极主动寻找和接触目标客户，洽谈租赁条件，并尽其所能协助甲方完成该物业的招商工作。第三条“甲方职责及义务”第4款：甲方应支付乙方招商服务费，方式见本合同第七条；第5款：甲方应对乙方独立挖掘的客户及时予以确认，方式见本合同第四条。第四条“客户的确认”第1款：乙方在带客户首次看房时，须至少提前一个小时向项目对接人预约，及填写《客户登记确认表》，并登记客户资料，《客户登记确认表》将作为乙方结算代理佣金时不可缺失的文件的组成部分，但不作为确认乙方客户的唯一证明。乙方推介客户到访合作物业后，甲方授权代表应在《客户登记确认表》上签字确认并交给乙方一份。甲方授权代表：姓名_____联系电话：______；第2款：甲乙双方保留《客户确认登记表》原件，原件不得涂改，否则该原件作废。如乙方带看之客户己为事前甲方审核确认的其他公司之客户资源，则该类客户不被视为乙方客户资源，甲方不予确认该客户，不予签署《客户登记确认表》。即使甲方签署了《客户登记确认表》，如后出现同一企业不同经办人（客户）有其他公司转介的情况，经其他公司及客户确认该客户为其他代理公司客户资源，则该客户不视为乙方客户资源。如甲方已经支付该客户招商服务费，乙方应当接到甲方通知后3个工作日内予以退还全部的招商服务费，甲方亦有权从其他任何应付乙方的款项中扣除；第3款：按照第四条第l、第2款所述的程序，由甲方确认的乙方提供的客户信息，视为乙方客户资源；乙方客户资源的有效期为经甲方确认之日起90个自然日内。有效期届满前，乙方再次申请确认，甲方应予以配合。第4款：若乙方的客户与其他公司发生客户权属争议，若乙方能同时满足以下条件，则可认定为由乙方提供的客户资源：乙方出具《客户登记确认表》复印件（经甲方核验与甲方所持原件一致）及客户最终确认的正本中介委托书及经由乙方促成而签署之租赁合同。如有与此冲突的约定，以此条款为准。第七条“招商服务费与支付”第1款付款方式的确认：双方确认，在乙方同时满足以下条件的情况下，甲方按照合同约定支付招商服务费：A.满足了成功招商，“成功招商”的定义为客户与甲方签署租赁合同，并且客户按照租赁合同的要求支付首期租金、物业管理费及履约保证金。B.乙方开出足额的国税认可且符合甲方财务要求的增值税发票，相关税费已包含在招商服务费中，由乙方自行支付，甲方不另行支付。C.乙方向甲方提出付款申请。符合前述条件，甲方在收到乙方的发票及付款申请后20个工作日内一次性支付招商服务费；第3款：招商服务费的标准：成交客户首月租金（排除免租期、装修期后计算得出的租金）的120%-200%。具体执行标准根据招商中心对外政策文件为准。 2018年3月23日，“融创中国西南区域四川公司”（联系人王可然）与中原物业公司签署《委托协议书（客户）》，载明委托中原物业公司求租物业。2018年3月27日，中原物业公司签署《客户确认登记表》一份，主要载明中原物业公司作为中介代理公司，带领意向客户“融创中国西南区域四川公司”参观了“皇庭国际中心”，看楼人员为王经理，电话为136××××1808，意向客户需求为22、23、25层，面积为5000平方米，该登记表上皇庭商业公司经办人处有“朱毅”签字、总监处有“刘芳”签字。中原物业公司庭审中提交融创中国西南区域成都公司行政主管王可然名片，载明电话为136××××1808；顺宇置业公司出具盖章的《授权委托书》，载明2018年5月16日授权该公司职员王可然委托中原物业公司办理办公室租赁。 2018年8月1日皇庭商业公司与路路通达公司签订的《招商代理服务合同》，双方约定由路路通达公司为皇庭商业公司的“皇庭国际中心”写字楼（5-37层）物业提供招商代理服务事宜。2018年8月10日路路通达公司签署《客户确认登记表》一份，主要载明，路路通达公司作为代理公司，带领意向客户顺宇置业公司参观“皇庭国际中心”，楼层为29-32F/5F.1.2.3，该份登记表经过了路路通公司与皇庭商业公司的签章确认，皇庭商业公司经办人处有“朱毅”签字、总监处有“刘芳”签字。 《成都顺宇置业有限公司写字楼租赁委托书》载明2018年8月1日，顺宇置业公司出具了写字楼租赁委托书，委托路路通达公司为成都写字楼租赁的唯一咨询顾问公司。 2018年9月20日，皇庭商业公司与顺宇置业公司、成都泰阳物业服务有限公司（以下简称泰阳物业公司）签订《房屋租赁合同》，约定各方同意在租赁期限的前三个租赁年度内，29层、30层、31层、32层的01-06号租金单价按照98/㎡的标准计算，租赁面积为6920.13㎡，5层01、02、03、06-2租金单价按照70/㎡标准计算，租赁面积为1054.14㎡。 中原物业公司工作人员曾廷刚的微信聊天记录反映，原告工作人员与备注为“皇庭国际销售朱毅”（昵称为“新港正信～朱毅”，微信号为×××，电话号码为173××××4575）的人员于2018年3月30日至2018年11月20日就（融创中国）写字楼租赁方案、融创看房、皇庭国际“跳单”、商务条件谈判等内容进行沟通；原告工作人员曾廷刚与备注为“客户融创王小姐”（微信号为×××，电话号码为136××××1808）的人员于2019年3月22日至2018年5月3日沟通办公选址楼盘信息、皇庭国际中心地理位置等相关事宜；原告工作人员曾廷刚与备注为“客户融创申东梅”（微信号为×××,电话号码为184××××0629）的人员于2018年4月17日至2018年6月6日沟通融创四川公司新办公室租赁信息、租金水平等事宜。启信宝查询记录载明，融创西南房地产开发（集团）有限公司对顺宇置业公司间接持股比例为10%。经查询企业信用信息公示系统，未发现名为“融创中国西南区域四川公司”的公司存在。 以上事实，有双方的当庭陈述，皇庭商业公司与中原物业公司签订的《招商代理服务合同》、中原物业公司签署的《客户确认登记表》、顺宇置业公司出具盖章的《授权委托书》，皇庭商业公司与路路通达公司签订的《招商代理服务合同》、路路通达公司签署的《客户确认登记表》、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、启信宝查询记录等证据在卷为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”皇庭商业公司与中原物业公司签订的《招商代理服务合同》内容为居间合同，是双方真实意思表示，合法有效。本案双方主要争议是本案是否符合皇庭商业公司向中原物业公司支付佣金（即居间费）的条件。 在居间合同履行中，如果委托人为了不交或少交佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，即“跳单”，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。如委托人并未不正当阻止支付条件成就，未不当利用居间人提供的机会，而通过委托他人成交的，其行为不构成违约。本案中，房屋出租方皇庭商业公司委托中原物业公司和案外人路路通达公司等多家中介公司出租房屋，均非独家委托。皇庭商业公司与中原物业公司签订的《招商代理服务合同》也载明该居间委托非独家委托，皇庭商业公司有权委托其他中介公司或自行进行招商。从现有证据看，顺宇置业公司出具了《授权委托书》，授权王可然与中原物业公司进行房屋租赁事宜。因此中原物业公司与路路通达公司都曾经提供了为顺宇置业公司的看房媒介服务，因此双方对于谁促成了《房屋租赁合同》订立存在争议。评判如下： 一、从两份《客户确认登记表》载明的标的物看，中原物业公司为顺宇公司提供的看房服务，标的物是“皇庭国际中心”22、23、25层，路路通达公司为顺宇公司提供的看房服务，标的物是“皇庭国际中心”29-32F/5F.1.2.3，两者是不同的。皇庭商业公司最终与顺宇置业公司、泰阳物业公司签订的《房屋租赁合同》，租赁标的物是“皇庭国际中心”29层、30层、31层、32层的01-06号，5层01、02、03、06-2。《房屋租赁合同》标的物与路路通达公司提供的中介服务标的物基本一致，与中原物业公司提供的中介服务标的物不一致；二、从时间上看，中原物业公司签署的《客户确认登记表》为2018年3月27日，案外人路路通达签署的《客户确认登记表》为2018年8月10日。本案《房屋租赁合同》签署时间为2018年9月20日。从时间上两者差距较远，可以佐证系案外人路路通达提供中介服务，并促成了《房屋租赁合同》订立；三、从合同约定的客户资源争议解决机制看。皇庭商业公司与中原物业公司签订的《招商代理服务合同》第四条第3、4款约定了客户资源确认和争议处理规则，即居间人客户资源有效期为委托人确认之日起90日内。中原物业公司在2018年3月27日签署《客户确认登记表》后，无证据证明重新进行了确认。在该期间内，顺宇置业公司也未与皇庭商业公司订立房屋租赁合同。中原物业公司也未提交在2018年6月25日后，是中原物业公司促成顺宇置业公司与皇庭商业公司《房屋租赁合同》订立事实的有力证据。综上，本案证据不能证明皇庭商业公司存在“跳单”行为，以及皇庭商业公司向中原物业公司支付居间费的条件成就的事实。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司的诉讼请求。 案件受理费减半计取7250.38元，由原告四川中原物业顾问有限公司成都分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李海昕 二〇一九年十一月二十六日 书记员  曾 卓