湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初1725号原告（反诉被告）：武汉市嘉星商贸有限责任公司，住所地武汉市江汉区发展大道235号。法定代表人：付春华，总经理。委托代理人：贺春波，湖北高驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉新富业酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道特1号。清算组负责人：黄桂梅。委托代理人：余翔，湖北诤如铁律师事务所律师。委托诉讼代理人：宦振桥，男，1958年1月15日出生，汉族，武汉新富业酒店管理有限公司清算组成员，住武汉市江汉区。被告（反诉原告）：武汉华兴源经贸有限公司，住所地武汉市江汉区新华下路杨汊湖特8号。法定代表人：曾长江，经理。委托诉讼代理人：刘锟，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊庆，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司（以下简称嘉星公司）与被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司（以下简称新富业公司）、武汉华兴源经贸有限公司（以下简称华兴源公司）合同纠纷一案，本院于2016年3月4日作出（2014）鄂江汉民二初字第01514号民事判决，原告（反诉被告）嘉星公司及被告（反诉原告）新富业公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）鄂01民终3035号民事判决，驳回上诉，维持原判。判后，原告（反诉被告）嘉星公司向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2017年10月30日作出（2017）鄂民再250号民事裁定：撤销武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终3035号民事判决及本院（2014）鄂江汉民二初字第01514号民事判决；本案发回武汉市江汉区人民法院重审。本院于2018年2月2日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉星公司的委托代理人贺春波、被告（反诉原告）新富业公司的委托代理人余翔、宦振桥及被告（反诉原告）华兴源公司的委托代理人刘锟、熊庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉星公司向本院提出诉讼请求：1.华兴源公司和新富业公司向嘉星公司移交武汉市江汉区发展大道特1号（房屋所有权证为9906659号）房屋中的拆迁房屋和一楼建筑面积为942.79平方米的门面房；2.华兴源公司和新富业公司连带向嘉星公司赔偿未移交门面房屋在移交之前的全部损失，应计算到房屋移交前一日（现计算至2012年12月31日前为247万元）；3.华兴源公司和新富业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年8月8日，嘉星公司与华兴源公司、新富业公司签订《房屋租赁及资产收购补偿协议书》，约定嘉星公司承租华兴源公司所有的坐落于武汉市江汉区发展大道特1号房屋（建筑面积5780平方米），并收购原承租人新富业公司之资产；两被告负有向嘉星公司移交全部租赁物及拆建房屋的义务。该协议签订后，两被告陆续向嘉星公司移交了客房、餐厅等部分房屋，但3号楼2-5、6-10、12-14计12间门面房屋（建筑面积942.79平方米）和2号楼拆建房屋至今未移交，给嘉星公司造成巨大经济损失。为此，嘉星公司诉至法院，请求判如所请。新富业公司针对嘉星公司的诉请辩称及反诉称，新富业公司与嘉星公司及华兴源公司签订《房屋租赁及资产收购补偿协议书》后，新富业公司于2008年8月18日将全部资产移交给嘉星公司。经新富业公司多次催要，嘉星公司仅支付转让款1698362元，余款至今未付。因此，请求驳回嘉星公司的诉讼请求。同时，新富业公司提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议》；2.判令嘉星公司赔偿新富业公司经济损失2880万元（仅以嘉星公司收取阿波罗医院租金计算）；华兴源公司对嘉星公司的上述义务承担连带赔偿责任；3.判令华兴源公司返还新富业公司经其许可所搭建的房屋；4.本案诉讼费及反诉费由嘉星公司、华兴源公司分别承担。华兴源公司针对嘉星公司的诉请辩称及反诉称，1.华兴源公司根本不存在不移交、少移交门面的情况。嘉星公司始终以此为借口，多年来拒不按时足额缴纳租金。华兴源公司对嘉星公司没有移交门面的义务，不应对嘉星公司赔偿损失。嘉星公司不存在未移交门面的实际损失，其请求暂停支付华兴源公司租金的诉讼请求，无事实和法律依据，应予驳回。2.协议签订后，华兴源公司依约向嘉星公司交付了案涉房屋，但嘉星公司从2007年12月15日至2010年12月14日一直拒不缴纳租金。华兴源公司为此曾向法院起诉并经法院生效判决确认，经多次催要嘉星公司才于2012年11月12日缴纳了截止2010年12月14日的租金。嗣后，嘉星公司仍未依约缴纳租金。截止2013年3月22日，嘉星公司仅缴纳租金60万元，下欠1032000元未交。2013年3月22日，华兴源公司向嘉星公司工商登记的住所地邮寄送达了《关于解除房屋租赁及资产收购补偿协议书的通知》，通知嘉星公司解除了三方签订的协议。3.关于《房屋租赁及资产收购补偿协议书》签订前，12间门面的出租情况嘉星公司是明知的，嘉星公司作为合法的房屋承租人，一直怠于行使房屋租金收取的权利，反而一直称本公司未移交门面，以达到拒付租金的目的，导致12间门面的租户免费使用门面。在12间门面原合同到期后，门面使用人在原审判决生效后即与本公司签订了租赁合同，可见不存在未交付门面的问题。嘉星公司的诉请属于一事不再理，应予以驳回。综上，请求驳回嘉星公司的诉讼请求。同时，华兴源公司提起反诉，请求判令：1.确认华兴源公司、新富业公司与嘉星公司于2007年8月8日签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》已于2013年3月22日解除；2.嘉星公司立即腾退返还位于武汉市江汉区发展大道特1号（建筑面积5780平方米）的租赁房屋交由华兴源公司管理；3.嘉星公司向华兴源公司支付拖欠的房屋租金1032000元（以每月6万元的标准，从2010年12月15日至2013年3月22日）；4.嘉星公司向华兴源公司返还已收取次承租人租金15178120元（从2013年3月23日起算，3、4项合计16210120元扣减嘉星公司于2014年12月4日补缴的100万元，实际应付华兴源公司15210120元）；5.嘉星公司在腾退房屋时对已形成附合的装饰装修物不得拆除，无偿归华兴源公司所有，对未形成附合的装饰装修物在腾退时立即拆除；6.本案诉讼费用由嘉星公司承担。嘉星公司针对新富业公司的反诉辩称，1.对于诉请1，嘉星公司在本案中没有违约行为故不应解除，在法院释明后嘉星公司权衡损失提出的变更诉请，本公司坚持不予解除的答辩意见。2.新富业公司在履行《房屋租赁及资产收购补偿协议》时没有完全移交资产及门面，根据协议约定嘉星公司有权拒绝支付相应款项，故嘉星公司不应承担赔偿损失的责任。3.《房屋租赁及资产收购补偿协议》第七条约定，新富业公司搭建的房屋以及嘉星公司后期搭建的房屋在嘉星公司支付合同转让款后该权利由嘉星公司享有，即使《房屋租赁及资产收购补偿协议》因客观原因予以解除，解除的效力也不应包括第七条。该房屋权益应由嘉星公司享有，恳请驳回新富业公司的反诉请求。华兴源公司针对新富业公司的反诉辩称，1.对于诉请1，本公司予以认可，华兴源公司是以嘉星公司不支付租金为由解除合同，新富业公司以欠付收购款为由解除。2.对于诉请2，合同的解除及合同无效的法律后果不同。三方协议的首部，三方合同签订的前提是新富业公司与华兴源公司解除租赁关系，存在资产转让的内容。且协议第十二条规定，如嘉星公司不能按时支付收购款，造成新富业公司损失的，新富业公司主张权利，与华兴源公司无关。合同履行中，2013年3月22日前的租赁关系已经存在，欠缴的租金应当支付。新富业公司主张的2880万元与华兴源公司无关，连带赔偿责任应有法律规定或者合同约定，新富业公司要求本公司承担连带责任，没有合同和法律依据。3.关于诉请3，房屋不存在返还的问题，新富业公司在承租期间扩建，本公司并未允许，属于违章建筑，应依法拆除，折价收购也没有依据，且后期的补充协议对搭建部分也没有约定。嘉星公司针对华兴源公司的反诉辩称，1.华兴源公司请求确认解除《房屋租赁及资产收购补偿协议书》不成立。虽然华兴源通过公证方式发出了通知，但是无证据证实嘉星公司收到该通知，该请求缺乏事实基础。2.华兴源公司拒收租金造成嘉星公司租金拖欠，其不利后果应由华兴源公司承担，华兴源公司无理由以拖欠租金为由解除合同；3.嘉星公司从未拖欠租金连续超过三个月，华兴源公司在收取租金的收据上明确载明“每月租金标准为5万元”，嘉星公司按照该标准正常支付，并未构成违约。4.嘉星公司在华兴源公司同意继续收取租金的前提下，愿意继续支付租金，合同继续有效。5.华兴源公司无权解除合同，故不存在嘉星公司向其支付房屋使用费以及赔偿损失和装饰装修物拆除的义务。综上，华兴源公司的诉请应予驳回。新富业公司针对华兴源公司的反诉辩称，对华兴源公司所述无异议。审理中，本院根据本案庭审的情况向嘉星公司释明后，嘉星公司将诉讼请求变更为：1.判决解除《房屋租赁及资产收购补偿协议》的范围不包括该协议第七条之约定；2.判令华兴源公司赔偿嘉星公司租金损失4780400元；3.判令新富业公司、华兴源公司连带赔偿嘉星公司一楼门面未移交的租金损失15485336元（后放弃该请求的部分权利，仅主张赔偿损失3321836元）；4.判令新富业公司、华兴源公司承担本案诉讼费用。新富业公司针对嘉星公司变更后的诉请辩称，1.对于诉请1，嘉星公司收购新富业公司所建房屋应按照恢复原状的原则返还给新富业公司。新富业公司已全面履行合同义务，对于经营场地、自建房屋及资产均完成了移交，也将一楼门面以抵扣租金的形式完成了移交。嘉星公司仍存在多种违约行为，合同解除后依法应当恢复原状，嘉星公司应赔偿新富业公司的装修损失并恢复原状。2.新富业公司无需对嘉星公司陈述的移交门面事宜负责。3.嘉星公司不享有免责事由。4.嘉星公司存在多处过错行为。5.新富业公司提出的赔偿损失金额及要求嘉星公司返还新富业公司的自建房屋具有法律依据。综上所述，1.因嘉星公司故意串通所出具的承诺书的承诺条款，新富业公司不用对其负责，嘉星公司已构成根本违约，三方协议与附属合同均已解除，嘉星公司要求新富业公司连带赔偿损失，没有事实和法律依据。2.嘉星公司提出判决解除《三方协议》不包括第七条的请求，应当只有嘉星公司增加的固定房产，嘉星公司收购新富业公司的自建房屋应予返还。3.由于合同已解除，嘉星公司非法占用新富业公司的合法资产产生的不当得利与新富业公司自建房屋产生的孳息，新富业公司有权要求返还。4.由于嘉星公司的根本违约，新富业公司有权要求解除合同并要求其承担违约责任。5.由于嘉星公司串通设立的承诺条款中的“门点移交”事项，虽在（2010）汉民二初字第195号案中予以认定，但均由嘉星公司单方面所致，将本属于新富业公司所有的门点所有权予以剥夺，嘉星公司应对新富业公司的损失承担赔偿责任。华兴源公司针对嘉星公司变更后的诉请辩称，一、关于嘉星公司主张不解除三方协议的第七条，无法律依据。1.华兴源公司解除三方协议具有合同和法律依据，2007年8月8日，嘉星公司租赁华兴源公司房屋后，一直拖欠租金拒不支付。截止2013年3月22日，嘉星公司实际缴纳租金仅为60余万元，逾期违约达12次，故本公司通知解除合同具有法律依据。协议第七条约定的前提条件是本协议期满，不适用本案中嘉星公司严重违约导致提前解除合同的情形。2.根据三方协议第六条的规定，华兴源公司不存在任何经济补偿。3.最高院关于审理房屋租赁合同司法解释的第十一条第二项规定，承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。合同的解除应是合同的全部解除，不存在部分条款保留的问题。现三方协议就客观而言已经解除了，案涉房屋的租赁权已经由华兴源公司掌握。关于装饰装修补偿问题已不存在，嘉星公司将房屋出租给阿波罗医院时已就其装修残值以30万的价格转让了，温馨宾馆在其转让给富升酒店时也已转让了装饰装修残值。从法律、事实和道义而言，嘉星公司不存在任何赔偿的事实。4、关于扩建的问题，司法解释第十三条规定，未经出租人同意的装饰装修、扩建行为，无需赔偿，出租人要求恢复原状的法院应予支持。嘉星公司对于扩建并未提供证据予以证实，即便存在扩建也是未经出租人同意的，未经相关部门审批属于违章建筑。扩建部分属于违法的，故也不属于人民法院审理的范围。二、关于嘉星公司主张4780400元的租金损失，没有合同依据，不应支持。由于嘉星公司违约导致合同解除，其不享有合同解除后的相关收益。合同履行以来，嘉星公司收取租金有3000余万元，仅向本公司合计缴纳200余万元，其占用房屋多年不仅不缴纳租金，反而要求本公司赔偿损失，该项诉请为无稽之谈。三、关于门面移交问题。嘉星公司一直以门面未移交反复诉讼并提出各种无理要求，其对12档门面（原本为14档门面，后有2档改为进出通道）已出租是明知的，也知道合同没有到期，后来三方也协商达成了协议，合同期内的租金从应付给新富业公司的转让费扣减，这就是移交。上述门面于2010年、2011年分别到期后，嘉星公司作为房屋承租人，应与次承租人建立新的承租关系。嘉星公司不行使相应权利，放任租户使用至2018年10月，邓俊彪、张艳娥一直无偿使用门面达7年之久。在法院判决生效后，邓俊彪、张艳娥立即与本公司建立了租赁关系并按期交纳租金。嘉星公司主张赔偿1500余万元，依据的是一份单方的无效材料。综上，恳请驳回嘉星公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：华兴源公司与嘉星公司、新富业公司签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》《补充说明》，《房屋租赁协议》《资产合同移交》清单、《新富业酒店财产移交清单》《湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书》（鄂中司鉴[2013]文鉴第003号）、《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》（西政司法鉴定中心[2013]文鉴字第0908号）、嘉星公司已付转让费凭证和已付租金凭证、《通知函》《解除合同通知函》、本院（2010）汉民二初字第195号民事判决书及武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民终字第00131号民事裁定书、本院（2011）汉民二初字第1205号民事判决书及武汉市中级人民法院（2012）鄂武汉中民商终字第00504号民事裁定书、本院（2014）鄂江汉民二初字第01514号民事判决书及武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终字3035号民事判决书、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据材料。以上证据均经庭审质证，以当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，坐落于武汉市江汉区发展大道特1号房屋（建筑面积约5780平方米）的管理权属华兴源公司享有，新富业公司自2005年起租赁该房屋用于酒店经营。2007年8月8日，华兴源公司（甲方）、嘉星公司（乙方）、新富业公司（丙方）签订《房屋租赁及资产收购补偿协议书》（以下简称三方协议书）。该三方协议书约定：甲方将上述房屋租赁给乙方作酒店经营使用，租赁期限从2007年8月8日起至2020年10月31日止；租金为每月6万元，按月交纳，坚持先交后使用原则，在上月月底前交付下月租金；甲、丙双方在本协议之前的租赁权利、义务与乙方无关，若因甲、丙方原因致使乙方租赁权有瑕疵的，甲、丙双方应连带消除该瑕疵；租赁期间，乙方不得拖欠甲方租金，如连续拖欠三个月以上房租，甲方有权解除和乙方的租赁关系，且不存在任何经济补偿。合同第九条约定，协议签定生效后，乙方出资700万元收购丙方资产，补偿丙方在租赁期间对上述租赁场所装修投入（具体见附件6资产及装修投入移交清单，该清单应由甲方确认）；该700万元具体付款方式如下：1.本协议签定两日内首付60万元整；2.乙方进场后一周内，乙丙双方完成资产移交，列出清单，办理完移交手续，经甲方审议认可后，三日内支付190万元整；3.2007年11月15日付75万元整；4.2007年12月15日付75万元整；5.从2008年1月25日起每月支付25万元至全部款项付清。上述款项全部先进入甲方账户，由甲方管理，乙方资金进入甲方账户后，视同乙方付款义务完成；6.若因甲、丙方原因影响乙方租赁权行使的，乙方可暂停付款，待障碍消除后，乙方恢复付款。第十条约定，乙方参与监督处理（2007）武民初字第52号民事调解书的债务处理，并在补偿资金中优先解决。第十二条约定，乙方如不按时支付收购补偿款造成丙方损失，丙方将依法主张权利，且承诺与甲方无关。合同订立后，新富业公司于2007年8月18日退出租赁场所。因三方协议书约定的附件6（资产及装修投入移交清单）不存在，嘉星公司当日另行制作一份《资产合同移交》清单，该清单第16条记载“除上述合同外，酒店已在经营的全部资产、资料等亦全部按协议移交完毕”。华兴源公司对该清单签名确认。该清单接交人一栏签有“施小龙”（嘉星公司工作人员）字样。嘉星公司接受租赁场地（除桑拿房和一楼12间门面房未交付外）后，于2007年8月20日将60万元转让款转帐至华兴源公司帐户。同年8月30日，新富业公司在桑拿房原承租人退出桑拿房后，将桑拿房移交给嘉星公司管理，双方负责人同时签订一份移交书。2008年5月3日，嘉星公司将桑拿房转租他人使用，年租金为50万元。合同履行中，嘉星公司在租赁场地开始经营活动，但以一楼门面房、桑拿房及其他资产转让存在问题为由，未按协议书约定期限支付剩余转让款，也未依约按期足额向华兴源公司支付租金。2008年3月21日，为解决涉案房屋一楼12间门面房的移交问题，华兴源公司（甲方）、嘉星公司（乙方）、新富业公司（丙方）签订《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》，该补充协议约定：丙方与现承租人张大旺（实为张艳娥）、曾俊彪(此处笔误，实为邓俊彪)结清债务，再与乙方依法依规办理原承租合同的继续履行手续，实现收益人由丙方转为乙方；同时，乙方从应向甲方缴纳的房租中扣减3000元，每月实际缴纳57000元；张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）的合同有效期满，甲方协助乙方依法依规经营，乙方向甲方缴纳的房租也相应恢复为6万元；2007年8月8日至2008年8月31日期间的门点租金约18万元（以合同数为准），由丙方向张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）收齐交给乙方，若张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）不依约在2008年8月向乙方缴纳下一年度租金，丙方同意由乙方在应支付的资产转让款中扣减同等数额，由丙方负责向张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）收取，归丙方所有。熊朝炳代表嘉星公司在上述协议上签名。协议签订后，张艳娥、邓俊彪未与嘉星公司建立租赁关系。张艳娥、邓俊彪与新富业公司所订租赁合同期限（分别截止2011年8月31日和2010年8月31日）届满后，两人也未退出租赁门面房。按照上述协议约定，张艳娥、邓俊彪在剩余租赁期间内的门面房租金为681836元（其中邓俊彪年租金为：2007年8月8日至2010年8月31日期间，按年租金5万元计算，共计153288元；张艳娥年租金为：2007年8月8日至2011年8月31日期间，按年租金13万元计算，共计528548元），应由新富业公司给付嘉星公司，该款可从嘉星公司应付转让款中扣除。2008年3月21日，华兴源公司、嘉星公司、新富业公司还签订一份《补充说明》，新富业公司承诺在嘉星公司按约正常付款情况下，新富业公司不到酒店干扰其经营场地；嘉星公司同时承诺于2008年4月20日支付75万元收购款，2008年7月20日前再支付75万元收购款，余款300万元在每月28日前逐月等额支付。该协议签订后，嘉星公司未按合同约定履行付款义务。2007年8月20日至2008年2月5日期间，嘉星公司已累计支付新富业公司转让款2533362元，尚欠4466638元未付。被告新富业公应退还嘉星公司的基站租金收益为37808元。2008年2月26日，新富业公司向嘉星公司发出一份《通知函》，以嘉星公司仅支付很少一部分补偿金，明确表明停止收购即不再履行三方协议书为由，要求解除三方协议书及嘉星公司腾退出涉案房屋。2009年9月19日，新富业公司又向嘉星公司发出一份《解除合同通知函》，以嘉星公司构成根本性违约，导致合同无法亦无必要继续履行为由，要求解除合同。2010年1月，华兴源公司以嘉星公司为被告、新富业公司及武汉大都实业（集团）公司为第三人，向本院起诉，请求判令嘉星公司支付华兴源公司租金2052000元（截止2010年12月14日）。该案审理中，嘉星公司提起反诉，请求判令华兴源公司移交发展大道特1号房屋中2号楼1楼14个门面978.87平方米及育红学校占用租赁房屋面积2581.09平方米。本院于2011年6月30日作出（2010）汉民二初字第195号民事判决：一、嘉星公司于该判决生效之日起60日内向华兴源公司支付2007年12月15日至2010年12月14日拖欠的租金40万元；二、驳回华兴源公司的其他诉讼请求；三、驳回嘉星公司的其他诉讼请求。华兴源公司不服，提起上诉，后于2012年2月3日撤回上诉。2011年9月27日，新富业公司以嘉星公司和华兴源公司为被告，向本院起诉，请求判令：1.嘉星公司偿付新富业公司下欠转让款4501638元及利息1076490元（自转让款约定付款日起至2011年9月15日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；2.嘉星公司赔偿新富业公司损失2312706元；3.华兴源公司对嘉星公司上述债务承担连带清偿责任。本院于2011年12月12日作出（2011）汉民二初字第1205号民事判决：一、嘉星公司偿付新富业公司下欠转让款3746994元；二、嘉星公司偿付新富业公司下欠转让款利息（以转让款746994元为基数，自2008年7月20日起计算至2011年9月15日止；下余转让款300万元，2008年8月28日起每月支付25万元，分别自每月28日起计算至2011年9月15日止。按中国人民银行规定的同期贷款利率标准计算）；三、驳回新富业公司的其他诉讼请求。嘉星公司不服，提起上诉。武汉市中级人民法院于2012年6月27日作出（2012）鄂武汉中民商终字第00504号民事裁定：一、撤销本院（2011）汉民二初字第1205号民事判决；二、发回本院重审。本院以（2012）鄂江汉民二重字第00004号案号立案。重审中，新富业公司提交一份新证据即2007年9月9日《新富业酒店财产移交清单》（共7张），该清单接交人一栏签有“熊朝炳”（嘉星公司工作人员）字样。嘉星公司对该签名提出异议，认为并非熊朝炳所写，并要求进行相关笔迹鉴定。同时嘉星公司称2007年8月18日《资产合同移交》单中“施小龙”签名并非本人所写，且该清单标题“资产”两字及第16条“除上述合同外，酒店已在经营的全部资产、资料等亦全部按协议移交完毕”系签字时没有，而是新富业公司后来单方添加的。嘉星公司据此要求进行相关鉴定。因嘉星公司不能找到施小龙且不能提供其签名的对比样本，故对施小龙相关笔迹鉴定无法进行。根据嘉星公司申请，本院委托湖北中真司法鉴定所、西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。委托事项是：1、检材《新富业酒店财产移交清单》中“熊朝炳”的签名笔迹与样本《房屋租赁及资产收购补偿协议书》和样本《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》中“熊朝炳”的签名笔迹是否为同一人所写；2、检材《资产合同移交》中标题“资产合同移交”中“资产”两字及“16、除上述合同外，酒店已在经营的全部资产、资料等亦全部按协议移交完毕”字迹，是否是在该检材其他内容及末尾签名完成后添加形成的。湖北中真司法鉴定所作出《湖北中真司法鉴定所文书司法鉴定意见书》（鄂中司鉴[2013]文鉴第003号），鉴定意见是，送检的《检材》中“熊朝炳”的签名笔迹与《样本》中“熊朝炳”的签名笔迹是同一人所写。西南政法大学司法鉴定中心作出《西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书》（西政司法鉴定中心[2013]文鉴字第0908号），鉴定意见是，落款时间为“2007.8.18”的《资产合同移交》“资产”二字及正文第16条“16、除上述合同外，酒店已在经营的全部资产、资料等亦全部按协议移交完毕”字迹应为在其他字迹形成之后添加书写形成。重审中，新富业公司于2013年3月15日向嘉星公司工商登记住所地武汉市东西湖区径河农场十字北村邮寄一份《解除房屋租赁及资产收购补偿协议的通知》，并办理了公证。但嘉星公司未收到该通知。2013年3月22日，华兴源公司亦向嘉星公司工商登记住所地邮寄一份《关于解除房屋租赁及资产收购补偿协议的通知》，并办理了公证。但嘉星公司未收到该通知。重审中，新富业公司于2014年9月22日撤回起诉。重审中，嘉星公司于2013年8月26日以新富业公司和华兴源公司为被告，向本院另案起诉，后于2014年11月12日撤回起诉。2014年11月14日，嘉星公司又以新富业公司和华兴源公司为被告重新起诉，案号为（2014）鄂江汉民二初字第01514号即本案原审案件。另查明，嘉星公司于2012年11月12日向华兴源公司支付2007年12月15日至2010年12月14日拖欠的租金40万元。2011年1月4日至2012年4月10日，嘉星公司陆续向华兴源公司支付租金60万元。2014年12月4日，嘉星公司向华兴源公司支付租金100万元。再查明，本院对本案原审作出解除三方协议、嘉星公司向新富业公司赔偿损失、嘉星公司腾退房屋并向华兴源公司支付租金和房屋占有使用费的判决后，嘉星公司、新富业公司不服分别提起上诉，武汉市中级人民法院于2016年8月8日作出驳回上诉、维持原判的终审判决，该判决于2016年8月10向新富业公司、华兴源公司送达，同年8月11日向嘉星公司送达。上述判决生效后，华兴源公司向本院申请执行，要求嘉星公司腾退房屋、支付租金及房屋占有使用费等，本院于2016年9月20日立案执行。执行中，本院于2016年10月26日签发公告，责令嘉星公司于2016年11月10日前自行腾空案涉房屋。2016年12月24日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民申2242号民事裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2017年3月21日，本院作出民事裁定：终结（2014）鄂江汉民二初字第01514号民事判决书本次执行程序，待具备执行条件后立即恢复执行。还查明，经华兴源公司反复核对，2007年8月8日三方协议书中约定移交给嘉星公司承租使用的房屋建筑面积为6272.37平方米（协议记载的面积为5780平方米），嘉星公司分别转租给租户的面积为：1号楼阿波罗医院，2975.10平方米；1号楼原华莱士炸鸡店，105.20平方米；3号楼速8酒店（富森酒店），2439.11平方米；3号楼张艳娥、邓俊彪的门面，752.96平方米（含两个通道）。还查明，原审判决生效（2016年8月11日）后，嘉星公司承租的案涉房屋使用情况如下：1.嘉星公司将临发展大道楼栋的西半部分（除原华莱士炸鸡店门面外）转租给阿波罗医院使用，该医院于2018年2月起停止向嘉星公司缴纳租金。2019年5月16日，华兴源公司就转租房屋与阿波罗医院签订了《房屋租赁合同》；2.嘉星公司将临发展大道楼栋一楼中间的一间门面（阿波罗医院隔壁）转租给原华莱士炸鸡店使用，2017年5月，华莱士炸鸡店自行腾退，此后未向嘉星公司缴纳租金。2019年1月，华兴源公司就该房屋与可好医大药店签订了《房屋租赁合同》；3.嘉星公司将临马场二路3号楼大部分面积（除一楼门面和拐角的雅馨旅馆外）转租给富森酒店使用，2016年8月起停止向嘉星公司缴纳租金，同年11月20日，华兴源公司就转租房屋与富森酒店签订了《房屋租赁合同》；4.临马场二路楼栋一楼的12档门面由张艳娥、邓俊彪使用，2016年11月15日，谢学望（张艳娥）、邓俊彪就使用房屋与华兴源公司签订了《房屋租赁合同》；5.嘉星公司将临发展大道楼栋楼顶转租给中国联络通讯公司基站使用，2018年2月已停止使用。本院认为，嘉星公司与华兴源公司、新富业公司之间签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》及《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》和《补充说明》，系三方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定为有效，三方当事人应按照合同约定享有权利和履行义务。三方签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》包含两个法律关系，一是新富业公司将承租华兴源公司的案涉房屋交由嘉星公司继续承租，由嘉星公司向华兴源公司支付租金，双方形成租赁合同关系；二是新富业公司将对租赁投入的资产转让给嘉星公司，由嘉星公司向新富业公司支付转让款，双方形成资产转让合同关系。一、关于华兴源公司与嘉星公司的租赁合同关系。合同履行中，三方协议书第九条虽约定“6.若因甲（华兴源公司）、丙方（新富业公司）原因影响乙方（嘉星公司）租赁权行使的，乙方可暂停付款，待障碍消除后，乙方恢复付款”，但在其后签订的《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》中又约定“乙方（嘉星公司）从应向甲方（华兴源公司）缴纳的房租中扣减3000元，每月实际缴纳57000元；张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）的合同有效期满，甲方协助乙方依法依规经营，乙方向甲方缴纳的房租也相应恢复为6万元；若张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）不依约在2008年8月向乙方缴纳下一年度租金，丙方（新富业公司）同意由乙方在应支付的资产转让款中扣减同等数额，由丙方负责向张大旺（张艳娥）、曾俊彪（邓俊彪）收取，归丙方所有”。上述协议中，后一协议实际对前一协议关于嘉星公司可暂停付款的内容进行了变更，故嘉星公司应依约向华兴源公司支付租金。三方协议书约定：“租赁期间，乙方不得拖欠甲方租金，如连续拖欠三个月以上房租，甲方有权解除和乙方的租赁关系，且不存在任何经济补偿。”嘉星公司长期拖欠华兴源公司房租，且已超过三个月以上，合同解除的条件已成就，嘉星公司构成根本违约，华兴源公司依约享有合同解除权。二、关于新富业公司与嘉星公司的资产转让合同关系。1.从本案相关的两份鉴定意见来看，虽然根据西南政法大学司法鉴定中心的鉴定意见，2007年8月18日《资产合同移交》不能证明新富业公司已将资产移交给了嘉星公司，但根据湖北中真司法鉴定所的鉴定意见，新富业公司提交的2007年9月9日《新富业酒店财产移交清单》证明，新富业公司已依约将资产移交给嘉星公司。2.截止2007年8月30日，新富业公司及华兴源公司已依约将除原由张艳娥、邓俊彪承租的12间门面外的诉争房屋交付嘉星公司。3.对上述未交付的12间门面房，双方在《关于新富业大酒店一楼门点的补充协议》中约定，张艳娥、邓俊彪在剩余租赁期间内的门面房租金（共计681836元）应由新富业公司收取后给付嘉星公司，该款可从嘉星公司应付转让款中扣除。将该款抵扣转让款后，新富业公司即已依约履行了全部合同义务。因此，从嘉星公司履行合同义务情况来看，嘉星公司已付转让款2533362元，应抵扣门面房租金681836元，新富业公司应付基站租金收益37808元，扣除上述款项，嘉星公司还应支付新富业公司3746994元（700万-2533362-681836-37808）。嘉星公司未支付该款构成违约，经新富业公司多次催要，嘉星公司至今仍未支付该款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方可以解除合同。因此，新富业公司依法享有合同解除权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，虽然新富业公司、华兴源公司分别于2013年3月15日、3月22日向嘉星公司工商登记住所地邮寄《解除房屋租赁及资产收购补偿协议的通知》并办理了公证，但嘉星公司未收到该通知。因此，华兴源公司与嘉星公司、新富业公司签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》的解除时间应确定为华兴源公司、新富业公司提起反诉的反诉状送达给嘉星公司之日，即2014年12月18日。对于嘉星公司的诉讼请求，本院认为，嘉星公司主张解除《房屋租赁及资产收购补偿协议》的范围不包括该协议第七条之约定，因合同的解除系嘉星公司未支付租金超过三个月的根本违约行为导致，该协议第七条属《房屋租赁及资产收购补偿协议书》组成部分，嘉星公司主张解除该协议但不包括协议第七条的约定，没有法律依据。嘉星公司主张华兴源公司赔偿嘉星公司租金损失4780400元，其认为因华兴源公司违约，致阿波罗医院自2018年2月起、富森酒店自2016年8月起及华莱士炸鸡店自2017年5月起未向嘉星公司缴纳租金所造成的租金计4780400元。本院认为，由前所述，《房屋租赁及资产收购补偿协议书》已于2014年12月18日解除，嘉星公司主张合同解除后的租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。嘉星公司主张新富业公司、华兴源公司连带赔偿嘉星公司一楼门面未移交的租金损失15485336元（后放弃该请求的部分权利，仅主张赔偿损失3321836元），因涉案房屋一楼中原由张艳娥、邓俊彪承租的12间门面未移交给嘉星公司，确实给嘉星公司造成了一定损失，但该损失一是在本院已生效的（2010）汉民二初字第195号民事判决中对嘉星公司应支付给华兴源公司截止2010年12月14日的租金酌情予以了减少；二是可以按照合同约定将张艳娥、邓俊彪承租期内应付租金折抵嘉星公司应付新富业公司的资产转让款；三是本院在本案中也酌情减少自2010年12月14日后嘉星公司应支付给华兴源公司的租金。嘉星公司超出上述范围要求华兴源公司和新富业公司连带赔偿未移交门面房屋在移交之前的全部损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于新富业公司的反诉请求，本院认为，新富业公司主张解除双方签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议》的反诉请求，由前所述，本院已确认该协议于2014年12月18日解除。新富业公司主张嘉星公司赔偿新富业公司经济损失2880万元及华兴源公司承担连带赔偿责任的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，三方协议书解除后，案涉房屋所有权人即华兴源公司要求收回诉争房屋，故诉争房屋无法返还给新富业公司。因此，新富业公司无法要求恢复原状或采取其他补救措施，只能要求赔偿损失。新富业公司主张该损失为2880万元，因提交的证据不足以支持其诉讼主张，且三方协议书已将转让资产协商确定了价格，故本院对该请求不予支持。本院参照嘉星公司未付新富业公司转让款3746994元以及迟延支付该款而产生的资金占用利息损失（从双方约定的付款时间起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算），以此标准酌情认定该损失。新富业公司在此范围内的反诉请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。新富业公司要求华兴源公司承担连带责任，于法无据。新富业公司超出此范围的其他反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于华兴源公司的反诉请求，本院认为，华兴源公司主张解除双方签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议》的反诉请求，由前所述，本院已确认该协议于2014年12月18日解除。华兴源公司主张嘉星公司腾退房屋，因案涉房屋现已由华兴源公司实际收回并与各实际使用人建立了租赁关系，其该项诉请无事实依据，本院不予支持。《房屋租赁及资产收购补偿协议》解除前，嘉星公司尚欠的租金应当支付，合同解除后，嘉星公司应参照合同约定的标准向华兴源公司支付房屋占有使用费。因嘉星公司将案涉房屋转租给多家使用，在原审判决生效后未被撤销前，华兴源公司向本院申请执行，本院依申请执行人的申请张贴了腾退公告，出现了房屋实际使用人为保护自身利益停止向嘉星公司缴纳租金或直接与华兴源公司建立租赁关系的情形。因此，嘉星公司向华兴源公司支付房屋占有使用费应计算到实际使用人停止向其付租之日止。根据本院已生效的（2010）汉民二初字第195号民事判决，嘉星公司拖欠的截止2010年12月14日租金40万元已全部支付。故嘉星公司应向华兴源公司支付从2010年12月15日起的租金和房屋占有使用费为：1.次承租人富森酒店于2016年8月起停止向嘉星公司缴纳租金，该房屋的租金和使用费为1598238元（60000/6272.37*2439.11/30*2055）；2.次承租人华莱士炸鸡店于2017年5月停止缴租并自行腾退，该房屋的租金和使用费为78090元（60000/6272.37*105.20/30*2328）；3.次承租人阿波罗医院于2018年2月起停止缴租，该房屋的租金和使用费为2470250元（60000/6272.37*2975.10/30*2604）；4.对于张艳娥、邓俊彪使用的门面。因华兴源公司未能依约将原由张艳娥、邓俊彪承租的门面交付嘉星公司，存在违约行为，故对嘉星公司应付租金应予适当减少；本院生效的（2010）汉民二初字第195号民事判决已确认，对华兴源公司主张的嘉星公司应支付2007年12月15日至2010年12月14日期间的租金2052000元减少至40万元，本案参照该生效判决对张艳娥、邓俊彪使用的门面进行处理；张艳娥、邓俊彪与新富业公司合同期内的租金（张艳娥年租金13万元、邓俊彪年租金5万元）已抵扣嘉星公司应付新富业公司的转让款，合同到期后张艳娥、邓俊彪并未向嘉星公司缴纳租金。针对以上事实，本院酌情认定嘉星公司对张艳娥、邓俊彪自原合同到期后至与华兴源公司于2016年11月15日建立租赁关系期间占用房屋的租金和使用费予以免除。因此，嘉星公司应向华兴源公司支付的房屋租金和占有使用费4146578元（1598238+78090+2470250），嘉星公司已付租金160万元应予抵扣，嘉星公司实际支付2546578元。故对华兴源公司的第三、四项反诉请求，本院部分予以支持。《房屋租赁及资产收购补偿协议》解除后，对于实际使用人停止向嘉星公司缴纳租金期间的使用费，华兴源公司有权向房屋实际使用人另行主张权利。对于华兴源公司的第五项反诉请求，因诉争合同对装饰装修物的处理没有约定，且因双方违约导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。故华兴源公司关于要求嘉星公司将未形成附合的装饰装修物立即拆除的反诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故华兴源公司关于要求嘉星公司对已形成附合的装饰装修物不得拆除，无偿归华兴源公司所有的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。审理中，本院根据案件的审理情况向嘉星公司释明，如《房屋租赁及资产收购补偿协议书》已无继续履行的可能或者解除该协议，嘉星公司是否对租赁房屋不可拆除的装饰装修残值及添加的设施设备主张权利？但嘉星公司在法庭辩论终结前并未主张，故本案对上述财产不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司与被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司、武汉华兴源经贸有限公司签订的《房屋租赁及资产收购补偿协议书》于2014年12月18日解除；二、原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司赔偿损失3746994元及占用该款的利息损失（以3746994元为基数，从2008年4月20日起按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率计算至该款实际给付之日止）；三、原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉华兴源经贸有限公司支付租金和房屋占有使用费2546578元；四、原告武汉市嘉星商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内对租赁房屋内未形成附合的装饰装修物予以拆除；五、驳回原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回被告（反诉原告）武汉华兴源经贸有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68424元，其他诉讼费用92元，合计68516元，由原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司负担（已付）；被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司反诉案件受理费92900元，由原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司负担12087元，被告（反诉原告）武汉新富业酒店管理有限公司负担80813元（此款武汉新富业酒店管理有限公司已垫付，武汉市嘉星商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉新富业酒店管理有限公司）；被告（反诉原告）武汉华兴源经贸有限公司反诉案件受理费56530元，由原告（反诉被告）武汉市嘉星商贸有限责任公司负担9465元，被告（反诉原告）武汉华兴源经贸有限公司负担47065元（此款武汉华兴源经贸有限公司已垫付，武汉市嘉星商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉华兴源经贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  余文庆人民陪审员  黄汉江人民陪审员  刘玉珍二〇一九年十一月九日法官助理施圣杰书记员施圣杰