江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1123民初831号原告（反诉被告）：戴小卫，男，1963年10月22日出生，汉族，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：吴叶姗，系江西淮玉律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨礼花，女，1973年7月25日出生，汉族，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：卓冈荣，系江西三清律师事务所律师。原告（反诉被告）戴小卫与被告（反诉原告）杨礼花合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2019年3月19日第一次公开开庭审理后，因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年7月16日第二次公开开庭进行了审理，戴小卫的委托诉讼代理人吴叶姗、杨礼花及其委托诉讼代理人卓冈荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。戴小卫向本院起诉请求：1．判令杨礼花返还坐落于江西省玉山县日景汇鑫城2#3#楼235.05平方米地下商场的使用管理权，由戴小卫偿还杨礼花借款10万元；2、本案诉讼费用由杨礼花承担。事实和理由：2012年，我向杨礼花借款50万元。2016年10月31日，双方确认我结欠杨礼花借款本息共计70万元，并签订了《还款协议》，约定将我购买的玉山县日景汇鑫城2#3#楼的地下商场其中150平方米的使用权按照每平方米4,000元总价60万元的价格出售给杨礼花，抵扣相应欠款，余款10万元在2016年10月至2017年10月30日还清，如期限内未归还，杨礼花可以无偿使用我购买的剩余235.05平方米的地下商场。还款到期后，我要求偿还欠款10万元，但杨礼花始终拒绝接受，且不肯将该235.05平方米地下商场的使用管理权返还给我。我和杨礼花签订协议的目的是促使我归还借款，现我主动履行还款义务，杨礼花拒绝接受还款，并且霸占着我235.05平方米的地下商场的使用权，侵害了我的合法权益。杨礼花辩称，请求驳回戴小卫的诉讼请求。理由：一、本案《还款协议》合法有效，且附条件已经成就，按该协议约定，除涉案150平方米的地下商场的使用权抵扣欠我的60万元借款外，戴小卫还欠我10万元，该款应于2017年10月30日前还清，但戴小卫未如期归还，按约定戴小卫对涉案235.05平方米的地下商场的拥有权终止，也即在2017年10月31日该部分地下商场就应归我所有。二、戴小卫称主动要求归还借款不属实。三、戴小卫的主张没有法律依据。杨礼花向本院反诉请求：1．判令戴小卫履行《还款协议》，协助配合杨礼花办理江西省玉山县日景汇鑫城2#3#楼235.05平方米的地下商场使用权的过户手续；2．本案诉讼费用由戴小卫承担。事实和理由：2012年11月6日，戴小卫夫妇（其妻郑秀红）向我借款50万元，约定按月利率2分计息，之后支付了部分利息。到2016年6月6日止，戴小卫夫妇尚欠我借款本息计70万元。为此，我对戴小卫夫妇的相关财产提起了诉前财产保全，随后提起了诉讼。诉讼过程中，戴小卫夫妇一再请求我撤诉，并承诺用涉案385.05平方米的地下商场抵偿给我（当时的市价约2,000元/平方米）。2016年10月31日，双方签订了《还款协议》（在签订该协议时又产生了借款利息约4万多元），该协议就戴小卫的涉案385.05平方米的地下商场抵给我的相关事宜达成一致，其中150平方米的地下商场使用权，戴小卫按约定已协助我到江西日景置业发展有限公司办理好了过户手续（当时才知道不能办理产权登记手续），对剩余235.05平方米的地下商场使用权，双方明确：在2017年10月30日前，戴小卫不能偿还余款10万元时，戴小卫对该235.05平方米地下商场的拥有权终止并归我所有，双方民间借贷引发的债权债务关系到此终结。其后，戴小卫未按约还款，故我依约就拥有了涉案235.05平方米的地下商场的拥有权（使用权），且我已对该地下商场进行了改建（花费了约15万元）、出租等。另外，我曾要求戴小卫协助我到江西日景置业发展有限公司办理好使用权的过户手续（因属地下室，不能办理不动产登记），但戴小卫一直未协助。综上，戴小卫的违约行为侵害了我的合法权益，故依法提出反诉。戴小卫辩称，杨礼花的反诉请求没有事实依据，请求驳回。理由：根据《还款协议》第一条“余下壹拾万圆整，甲方自2016年10月份到2017年10月30日还清乙方，如未在约定时间内还清欠款，甲方同意将汇鑫城2#3#楼的地下商场235.05平方全部无偿给乙方使用，甲方不得以任何理由辩称要该235.05平方的任何费用，也无权在日景汇鑫城上干扰其他股东对本地下室的任何行为，甲方拥有权就此终止”的约定，此处应当理解为：在未还清10万元借款的期间，杨礼花可以无偿使用涉案235.05平方米的地下商场。杨礼花所称的附条件已成就的法律后果，就是在此期间杨礼花可以无偿使用该部分地下商场。本案的基础法律关系是我和杨礼花之间的借贷关系，我尚欠杨礼花借款10万元，按协议，涉案235.05平方米的地下商场每平方米是4,000元，总价是940,200元，根据我国相关法律规定，不论是违约金还是民间借贷利息的最高利率，以价值94万元的商场的使用权来抵偿10万元的借款，不符合法律规定及我和杨礼花签订该协议的交易目的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据分析认定如下：戴小卫提交了以下证据（均为原件），杨礼花发表如下质证意见：证据1、2016年10月31日，戴小卫与杨礼花签订的《还款协议》，以证明戴小卫结欠杨礼花借款本息70万元，双方达成以涉案150平方米的地下商场抵偿其中60万元，余款10万元在2017年10月30日前还清，若戴小卫届满未还，杨礼花有权无偿使用戴小卫所有的涉案235.05平方米的地下商场的事实。杨礼花对证据1的真实性无异议，但对其证明对象有异议，认为不能达到戴小卫主张的证明目的，因为关于余款10万元的还款约定是附条件的民事法律行为。本院认为，该证据能否达到戴小卫的证明目的，不影响其证明资格和证明力，故予以确认。证据2、2016年10月31日，戴小卫、杨礼花分别与江西日景置业发展有限公司签订的《关于地下场地使用权价格协议书》各一份，以证明涉案235.05平方米的地下商场系戴小卫所有，戴小卫按《还款协议》约定履行了将涉案150平方米的地下商场使用权转让给杨礼花，以抵偿60万元债务的事实。杨礼花对证据2的真实性无异议，但该地下商场每平方米5,400元的价格是应江西日景发展置业有限公司要求写的，实际价格没有那么高，该公司称对外协调一致才定的该价格。本院认为，杨礼花对该证据的真实性无异议，故对其真实性予以确认。杨礼花提交了以下证据（均为复印件），戴小卫发表如下质证意见：证据1、2016年6月23日杨礼花起诉戴小卫与案外人郑秀红而向本院提交的《民事起诉状》、戴小卫与郑秀红于2012年11月6日出具给杨礼花的借条（借款金额为50万元）、江西省玉山人民法院（2016）赣1123民初1401号《民事裁定书》、江西省玉山人民法院（2016）赣1123财保16号《民事裁定书》，以证明因戴小卫、郑秀红夫妇向杨礼花借款50万元，杨礼花曾起诉戴小卫与郑秀红夫妇还款，并申请了财产保全，后因借贷双方达成本案《还款协议》，杨礼花撤回起诉的事实。戴小卫对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为双方已经对该债权债务达成了本案《还款协议》，且原借条作废，双方之间债权债务的处理应以《还款协议》为准，故该证据与本案无关联。本院认为，该证据中的借条反映了当事人双方之间的基础法律关系，是双方达成《还款协议》的前提；《民事起诉状》系杨礼花关于双方借贷关系情形的具体陈述，一定程度上反映了双方达成《还款协议》的合理与否；本院作出的（2016）赣1123民初1401号《民事裁定书》证明了本院对双方之间的民间借贷纠纷未进行实体上的处理，故本院受理本案纠纷；可见，该三份证据材料均与本案事实的查明及处理相关，故予以确认；本院作出的（2016）赣1123财保16号《民事裁定书》，确与本案无关，故不予确认。证据2、江西日景置业发展有限公司于2016年10月31日出具给杨礼花的收款收据，以证明戴小卫折抵60万债权的涉案150平方米的地下商场，实际售价为81万元，杨礼花另行向开发商支付了21万元的事实。戴小卫对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，本案《还款协议》第二条约定，涉案150平方米的地下商场由江西日景置业发展有限公司先收回，最后的结算以杨礼花和该公司财务发票为准，该81万元售价系杨礼花与该公司之间的交易，与本案无关。本院认为，该证据反映了戴小卫以涉案150平方米的地下商场折抵所欠杨礼花60万元债务的履行情况，与本案有关，故予以确认。证据3、戴小卫于2016年10月29日出具给杨礼花的《承诺书》，以证明戴小卫除将其所有的涉案150平方米的地下商场折抵60万元债权外，尚欠杨礼花10万元，该款应于次年还清，如未还清，涉案235.05平方米的地下商场归杨礼花所有的事实。戴小卫对证据3的真实性有异议，该《承诺书》上署名“戴小伟”，且落款时间是2016年10月29日，而双方于2016年10月31日签订的《还款协议》对双方债权债务重新做了更为详细的约定，应以该《还款协议》为准。本院认为，戴小卫对前述借条真实性无异议，而在该借条的具借人处戴小卫就签成“戴小伟（卫）”，通过肉眼初步判断，与《承诺书》的字迹比较一致，戴小卫也未申请笔迹鉴定，且《承诺书》的内容与《还款协议》的内容相关，故予以确认。证据4、杨礼花拍摄的涉案235.05平方的地下商场的照片打印件3张，以证明本案还款期限届满后，杨礼花按《还款协议》约定在该部分地下商场行使所有权，对该商场进行隔断后出租、使用的相关事实。戴小卫对证据4的真实性有异议，且即使真实，也只能证明杨礼花对涉案商场进行使用的事实，但并不代表杨礼花就拥有该地下商场的使用权。本院认为，从该3张照片打印件中无法识别出所拍摄的对象系涉案地下商场，戴小卫质证意见合理，故不予确认。证据5、2016年10月31日江西日景置业发展有限公司与戴小卫、杨礼花等人签订的《协议》，以证明戴小卫对涉案235.05平的方米地下商场有处分权及该地下商场不能办理产权证的事实。戴小卫对证据5的真实性无异议，但该《协议》系杨礼花与案外人签订的，与涉案235.05平方米的地下商场的所有权归属没有关联性。本院认为，该证据反映了戴小卫以涉案150平方米地下商场折抵60万元债务的履行情况，与本案有关，故予以确认。证据6、戴小卫分别于2016年10月31日及同年11月2日出具给杨礼花的借条两张，以证明戴小卫与杨礼花签订《还款协议》后，戴小卫向杨礼花出具了借款金额为10万元的借条的事实，以及因抵偿房屋所产生的相关费用。戴小卫对证据6中借款金额为10万元的借条无异议，对另一张借条的真实性、关联性均有异议。本案认为，戴小卫认可借款金额为10万元的借条，故予以确认；另一张借条，戴小卫质证意见合理，故不予确认。证据7、2011年4月13日案外人郑秀红、郑胜国出具给杨礼花的借条一张，以证明戴小卫到期未还余款10万元，与杨礼花进行抵偿时，因涉案235.05平方米地下商场是戴小卫与郑秀红共同拥有使用权的，郑秀红要求将其和郑胜国所欠杨礼花的20万元借款本息一并抵偿，故该部分地下商场实际上抵偿了戴小卫所欠余款10万元及前述郑秀红、郑胜国所欠的20万元借款本息。戴小卫对证据7的真实性有异议，具借人处“戴小卫”三字不是戴小卫所写，且即使郑秀红、郑胜国所欠杨礼花的欠款属实，也应由杨礼花另案起诉，与本案无关。本院认为，该借条从内容上仅反映了借贷关系，且杨礼花也自称系案外人郑秀红、郑胜国所出具，故与本案无关，不予确认。基于上述证据认定及各方当事人的陈述，本院查明事实如下：2012年11月6日，戴小卫与郑秀红向原告出具了内容为“今借到杨惠同志人民币计伍拾万元整，月息按2分计，以前借条作废，按月支付月息．此据具借人：郑秀红戴小伟（卫）2012年11月6日”的借条。2016年7月1日，杨礼花据此起诉戴小卫、郑秀红，要求二人偿还借款50万元及自2014年10月6日起按月利率20‰计算至借款还清之日止的利息，后杨礼花经本院准许于2016年11月2日撤回起诉。2016年10月29日，戴小卫向杨礼花出具了承诺书，其上载明“出售价格150平方，按每平方4,000元计，合计60万元，另明年再付壹拾万元现金．如明年壹拾万未付清，另235.05平方地下商场归杨礼花所有。特此说明戴小伟2016.10.29”。2016年10月31日，戴小卫（甲方）与杨礼花（乙方）签订《还款协议》，载明：“甲方在2012年11月6日向乙方借人民币伍拾万圆整约定按月2分利息计算支付给乙方。到2016年6月本金五十万和利息支付杨礼花计七十万元整。双方友好《还款协议》如下：一、甲方把日景汇鑫城2#3#楼下385.05平方，其中出售给乙方150平方按每平方价格为肆仟元整计总价款陆拾万元整还给乙方，余下壹拾万圆整，甲方自2016年10月份到2017年10月30日还清乙方，如未在约定时间内未还清欠款，甲方同意将汇鑫城2#3#楼的地下商场235.05平方全部无偿给乙方使用，甲方不得以任何理由辩称要该235.05平方的任何费用，也无权在日景汇鑫城上干扰其他股东对本地下室的任何行为，甲方拥有权就此终止。二、甲方出售给乙方原先与日景置业发展有限公司日景汇鑫城（14年2月22日）的2#3#楼地下商场出售协议二份和关于地下商场的使用权价格协议书，由甲方与江西日景置业发展有限公司收回，另外从甲方385.5平方划出150平方出售给乙方，协议出售150平方由日景置业发展有限公司出具汇鑫城地下商场的2份150平方出售协议和日景置业发展有限公司的财务收据为准。三、关于地下商场由于现在面积未划分，甲方答应现乙方在地下商场可使用的地方用板隔好150平方给乙方，这150平方由乙方自己承担费用，另外235.05平方由甲方自己承担费用，甲乙双方的面积合在一起用板隔好，此项工作在乙方与甲方把日景汇鑫城的协议和收据办好，即刻执行地下室施工工作。另外壹拾万元整借据由甲方重新打借据给乙方，原借条作废。……”。故此，戴小卫当天另向杨礼花出具了借条，载明“今借到杨礼花同志人民币共计壹拾万元整＜100000/＞此据具借人：戴小卫2016.10.31”。同日，戴小卫、杨礼花还与案外人江西日景置业发展有限公司（该公司系涉案地下商场的开发商）签订了以下协议：一、江西日景置业发展有限公司（甲方）与戴小卫（乙方）签订了《关于地下场地使用权价格协议书》，其中约定：“乙方于2016年10月31日向甲方购买地下商场的使用权。面积为235.05㎡，单价为5,400元/㎡，总价为人民币壹佰贰拾陆万玖仟贰佰柒拾元正1269270”。二、江西日景置业发展有限公司（甲方）与杨礼花（乙方）签订了《关于地下场地使用权价格协议书》，其中约定：“乙方于2016年10月31日向甲方购买地下商场的使用权。面积为150㎡，单价为5,400元/㎡，总价为人民币捌拾壹万元整（￥：810000）元。”三、江西日景置业发展有限公司（甲方）与戴小卫、杨礼花等人（乙方）签订了《协议》，其中约定：“一、甲方以位于江西省玉山县的日景汇鑫城2#3#楼下的7859平方米（……戴小卫235.05平方米，杨礼花150平方米……）的地下室，抵偿乙方所有债务。二、地下室不能办理房屋产权证，乙方知晓并确认无异议。……四、甲乙双方的债务自此归于消灭，互不相欠。”。此后，杨礼花对涉案150平方米的地下商场进行隔断加以利用。后戴小卫未按约定偿还余款10万元，杨礼花于2017年12月对涉案235.05平方米的地下商场进行隔断后自用或出租。本院认为，本案当事人双方争议的焦点是涉案235.05平方米的地下商场的“使用权”应归谁享有？确认权利归属后，双方的权利义务又该如何确定？具体分析如下：一、《还款协议》中关于如何偿还60万元债务的约定的性质及效力。《还款协议》中约定“甲方在2012年11月6日向乙方借人民币伍拾万圆整约定按月2分利息计算支付给乙方。到2016年6月本金五十万和利息支付杨礼花计七十万元整。双方友好《还款协议》如下：一、甲方把日景汇鑫城2#3#楼下385.05平方，其中出售给乙方150平方按每平方价格为肆仟元整计总价款陆拾万元整还给乙方，……”。本院认为，该约定系债务清偿期届满后当事人达成的以物抵债协议，合法有效。首先，虽然原债务未约定履行期限，但杨礼花起诉主张该债权后，应视为该债务已经到期，其后戴小卫与杨礼花才达成该约定，故该约定是双方在债务清偿期届满后达成的。其次，双方对原债务进行了结算，经结算，借款本息共计70万元。再次，双方对用于抵债的150平方米地下商场进行了折价，约定单价为每平方米4,000元。最后，双方按约定到江西日景置业发展有限公司办理了相应的权利转让手续，后杨礼花也对该抵债的150平方米地下商场加以利用。综上，该以物抵债协议系双方真实意思表示，内容也未违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为有效。二、《还款协议》中关于如何偿还余款10万元的约定的性质及其效力。《还款协议》中约定“余下壹拾万圆整，甲方自2016年10月份到2017年10月30日还清乙方，如未在约定时间内未还清欠款，甲方同意将汇鑫城2#3#楼的地下商场235.05平方全部无偿给乙方使用，甲方不得以任何理由辩称要该235.05平方的任何费用，也无权在日景汇鑫城上干扰其他股东对本地下室的任何行为，甲方拥有权就此终止。”。对此，戴小卫认为，该约定的目的是为了促使其履行还款义务，应理解为在其未还清余款10万元的期间，其购买的涉案235.05平方米的地下商场由杨礼花无偿使用。杨礼花认为，该约定的性质属于附条件的民事法律行为，现戴小卫未在清偿期内偿还10万元欠款，则条件已经成就，故产生戴小卫丧失原享有的涉案235.05平方米的地下商场的使用权，而由杨礼花取得相应使用权。本院认为，戴小卫对该约定的理解不能成立。本案中，戴小卫先在出具给杨礼花的《承诺书》中明确承诺“如明年壹拾万未付清，另235.05平方地下商场归杨礼花所有”，后双方又在《还款协议》中作出前述约定，用了“甲方拥有权就此终止”的表述，可以推出双方的意思就是在戴小卫逾期未还的情形下，以涉案235.05平方米的地下商场抵债，双方的债权债务就此终止，无法推出戴小卫的前述解释。杨礼花对该约定的理解也不当。附条件的民事法律行为，是指附有决定该行为效力发生或者消灭条件的民事法律行为。所附条件旨在产生或终止民事法律行为效力，且该条件具有或然性，当事人在约定时不知道将来是否发生。而本案中，戴小卫与杨礼花之间的民间借贷关系早已成立，不因戴小卫其后的还款与否而影响其效力；且不管戴小卫能否按期还款，戴小卫应当向杨礼花偿还余款10万元是确定的义务，如戴小卫按期还款，则是履行了义务，否则即构成违约，显然有别于附条件的或然性；故该约定不属于附条件的民事法律行为。究其实质，该约定系债务清偿期届满前当事人达成的以物抵债协议，具有担保债权实现的目的，违反了“禁止流抵”的法律原则，应认定为无效。首先，《还款协议》中双方对余款10万元重新约定了清偿期（即2016年10月至2017年10月30日），在该清偿期届满前就约定如戴小卫届满未还，其对涉案235.05平方米地下商场享有的权利就终止，而由杨礼花无限期的无偿使用，等于变相地以该部分地下商场抵偿余款10万元，故该约定系双方在债务清偿期届满前达成的以物抵债协议。其次，双方未约定抵债时需进行清算，对抵债物的价值进行评估或折价、变价。双方签订《还款协议》时，如参照涉案150平方米地下商场的单价每平方米4,000元，该部分地下商场的价值应为940,200元，如按《关于地下场地使用权价格协议书》约定的单价5,400元，其价值应为1,215,000元，显然与所抵杨礼花的10万元债权之间差距很大。最后，虽然杨礼花在债务清偿期届满后就对该部分地下商场也加以利用，但未经与戴小卫协议一致，也未办理相关权利转让手续，故而引发本案诉讼。综上，因双方达成该协议是在10万元债务清偿期届满前，故判断其效力时，既要尊重当事人的意思自治，同时也应遵循公平原则，平等保护债权人和债务人的利益，该以物抵债协议未能平衡双方利益，如确认其效力，将导致双方利益严重失衡，故应参照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，确认其无效。三、《还款协议》部分无效，对其他部分的影响。本院认为，《还款协议》中关于涉案235.05平方米地下商场抵偿10万元债权的约定无效，不影响其他部分的效力，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”规定，应确认其他部分仍然有效。首先，戴小卫与杨礼花之间的原债务系金钱债务，并非不可分之债。其次，《还款协议》中双方对原债务进行了结算，也明确“原借条作废”，可见，双方就终止原借贷关系已经达成一致。且《还款协议》已经将原债务分割成两部分，构成债的更改，对于其中60万元债务，戴小卫已经按约定协助杨礼花到江西日景置业发展有限公司办理了相应的权利转让手续，双方该60万元债权债务关系消灭；对于余下10万元债务，戴小卫出具了相应的借条，双方成立新的借贷关系。最后，因双方已经对原债务进行了结算，故部分认定无效的情形下，确认协议其他部分有效，不会导致双方权利义务的失衡。三、对本诉、反诉的处理。因戴小卫系涉案235.05平方米地下商场的使用权人，戴小卫与杨礼花就借款10万元所达成的以物抵债协议无效，杨礼花无权对该部分地下商场予以占有、使用，亦无权要求戴小卫转让相关权利，现杨礼花对该部分地下商场已经加以利用，于法无据，故对戴小卫要求返还该部分地下商场的本诉请求，本院予以支持；对杨礼花要求戴小卫协助办理该部分地下商场的使用权转让手续的反诉请求，本院不予支持。至于戴小卫提出要求向杨礼花偿还借款10万元，本院认为，诉讼请求一般是指原告向被告主张的法律上的利益，该请求不属于本诉的范围；同时，戴小卫逾期未还，构成违约，但杨礼花只要求戴小卫以物抵债，而未要求戴小卫还款，而在要求以物抵债不能的情形下，杨礼花将要求戴小卫承担的违约责任的具体内容无法确定，故戴小卫所欠杨礼花的10万元借款，不宜在本案中作出判决，戴小卫可自行偿还，杨礼花亦可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、由杨礼花于本判决生效之日起十日内向戴小卫返还坐落于江西省玉山县日景汇鑫城2#3#楼235.05平方米的地下商场；二、驳回杨礼花的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,800元，反诉案件受理费6,350元，合计17,150元，由戴小卫负担2,300元，杨礼花负担14,850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判长  刘雪青审判员  吴小惠审判员  汪舒立二〇一九年十一月六日书记员  邱敏泉