湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初2776号原告：丹江口市文化和旅游局（原丹江口市文化体育新闻出版广电局），住所地：湖北省丹江口市均州一路1号，统一社会信用代码：11420381MB1729311U。负责人：史海钧，该局局长。委托诉讼代理人：怀勇，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为立案、代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，参与和解，提出上诉、签收法律文书。被告：丹江口鑫东来置业有限公司，住所地：湖北省丹江口市均州一路185号，统一社会信用代码：91420381780929020A。法定代表人：谢来平，该公司经理。被告：丹江口市鑫富泰资产管理有限公司，住所地：湖北省丹江口市均州一路185号，统一社会信用代码：91420381316594896J。法定代表人：谢来平，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：翟晓琴，湖北永欣律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签法律文书。第三人：蒲祥，男，生于1970年5月16日，汉族，湖北省丹江口市人，住湖北省丹江口市，原告丹江口市文化和旅游局（原丹江口市文化体育新闻出版广电局）诉被告丹江口鑫东来置业有限公司（以下简称：鑫东来公司）、丹江口市鑫富泰资产管理有限公司（以下简称：鑫富泰公司）、第三人蒲祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2018年12月28日作出（2018）鄂0381民初2835号民事判决，第三人蒲祥不服提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）鄂03民终1332号民事裁定，裁定：撤销湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2835号民事判决，发回重审。本院于2019年9月11日立案，依法另行组成由审判员彭泽辉担任审判长并主审、审判员王汝军、人民陪审员王耕参加评议的合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告原丹江口市文化体育新闻出版广电局的委托诉讼代理人怀勇，被告鑫东来公司、鑫富泰公司的委托诉讼代理人翟晓琴，第三人蒲祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告原丹江口市文化体育新闻出版广电局向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告对丹江口市均州××路文体商健广场一栋401-1号拆迁还建房屋享有优先取得权，并确认该房屋归原告所有。2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年12月22日，丹江口鑫东来置业有限公司（下称“鑫东来公司”）、武汉中商集团有限公司（下称“中商集团”）与丹江口市人民政府（下称“市政府”）签订《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》。经市政府招商引资，中商集团委托鑫东来置业有限公司在均州××路老广场旁开发丹江口市文体商健广场。根据文体商健广场建设方案，我局所有的灯光球场，综合训练馆，体校等场馆在拆迁范围，为了支持该项目，我局于2009年3月28日与鑫东来公司按照所有权调换形式签订《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》（下称“协议”）。协议约定：将我局灯光球场、综合训练馆、体育教学楼、体校等设施拆迁。按拆一还一原则，鑫东来公司返还综合训练馆1463.21平方米。项目建成后，鑫东来公司将文体商健广场四楼面积为1459.60平方米的房屋按协议交付给我局，并与第二被告签订《文体商健广场四楼面积分割协议》。后我局对该房屋按体育场馆标准进行装修，并配置体育设施作为公共体育场所向社会开放。2018年7月6日，第三人与第二被告签订《房屋买卖合同》，合同约定第二被告将已交付我局的拆迁还建房以460万元价格出售给第三人并办理了房屋产权登记转移手续。丹江口市鑫富泰资产管理有限公司系鑫东来置业有限公司设立的全资子公司，法定代表人及执行董事均由谢来平担任。我局认为，本案争议房屋系我局与鑫东来置业有限公司按照所有权调换形式签订协议，该协议明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对我局予以拆迁安置，我局依据该协议取得房屋在先并已经依法行使所有权。依据相关法律及司法解释的规定，第二被告与第三人的房屋买卖合同侵犯了我局的优先权。基于以上事实，请求人民法院依法支持我局的诉讼请求。被告鑫东来公司、鑫富泰公司辩称，原告诉状所称属实，原告属涉案房屋的拆迁安置对象，理应对涉案房屋享有优先取得权，被告认可该房屋归原告所有。被告与蒲祥签订的商品房买卖合同是为了双方之间的民间借贷的担保而签订的，签订商品房买卖合同属虚假意思表示，是为了被告公司的资金融通，双方在签订商品房买卖合同后，又签订有补充协议，约定鑫东来公司在三年内可随时按原价回购此房，所以双方签订商品房买卖合同的目的不是为了实现物权所有权，而是为了债权担保。根据最高人民法院审理民间借贷案件裁判规则第6条规定，鑫东来公司、鑫富泰公司与蒲祥之间只存在民间借贷法律关系，不存在商品房买卖关系。第三人蒲祥辩称，1.我在2018年7月买鑫富泰公司房产前到不动产交易中心查阅了该房产没有任何限制，属于商业房，可自由买卖，在2019年7月又再一次去不动产中心查阅，除文体局涉及有异议登记外，仍然没有其他特殊注明。如果此房产是特定的返建房，为什么不动产中心没有进行登记。2.对房产的分类，原告一直提出此房产属体育房产，而我们争议的房产是商业房。鑫富泰公司是一个有独立核算，独立承担民事、刑事责任的法人公司，鑫富泰向我借钱时当时的法人是汤玉辉，2017年变更法人为谢来平，鑫富泰公司有权以460万元人民币处理其名下的1栋401-1室，面积为1505平方米房产给自然人蒲祥，交易手续齐全，双方自愿，且已完成了交易。2018年8月13日蒲祥已取得了该房产的不动产权证，此房产属商业地产，受物权法保护，鑫富泰公司有权利处理其名下资产，我们双方的交易合法，请求法院支持保护我的合法交易。3.我购买此房前，被汤玉辉、谢来平告知此房系租赁房，被鑫富泰公司租赁给丹江口市大明体育学校，办乒乓球、羽毛球培训班，现在仍然是社会民办培训机构租赁中。4.交易时经过第三方十堰恒佳评估公司评估，以合理的价格交易取得了房产办理了不动产权证书，我不知道文体局和鑫东来公司的协议，即便是鑫富泰公司无权处理该房产，但是我也完全符合善意取得要素。法院应当支持我的善意取得。本院经审理查明，自然人谢来平、谢来均于2005年11月29日注册资本1000万元设立丹江口鑫东来置业有限公司。2008年12月12日，丹江口鑫东来置业有限公司与丹江口市人民政府、武汉中商集团有限公司签订《丹江口市文体商健广场建设项目合同书》，项目地点在均州××路老广场旁，面积8056平方米，同时约定三方权利和义务及违约责任。2009年3月28日，原丹江口市文化体育局与丹江口鑫东来置业有限公司签订《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》一份，内容为：一、拆迁范围。根据丹江口文体商健广场建设方案和宗地勘定，将文体局灯光球场、综合训练馆、体育教学楼、体校、场馆所、文化市场稽查队办公室及部分出租房屋，两幢职工家属楼等建筑物实施拆迁、拆除。二、补偿的相关事项及补偿标准。1.按《合同书》，运动场馆面积1219.23㎡（不含工会面积344.13㎡）、综合训练馆1463.21㎡按“拆一还一”原则在新建四楼进行返还；灯光球场、游泳池择地适时还建；门球场另择地适时还建；办公用房在4楼或14楼返还。2.为了化解拆迁范围内历史遗留问题，甲方愿意用体育教学楼（与教育共有资产）资产进行货币补偿，金额为110万元。3.项目建设期间，年补偿租金22.268万元，场馆（灯光球场、游泳池）收益年补偿4万元，自2007年元月1日起至房屋、场馆（灯光球场、游泳池）交付使用日止。4.为了确保场馆所“以馆养馆”，“自收自支”利益得到保障，建设期间乙方付风险押金150万元交文体局。工程交付使用之日返还。5.场馆交付使用后，甲方可自行经营，如果甲方不愿意自行经营，乙方必须返租，租金不低于现在租金标准且每年递增10%，并交30万元金额的履行合同保证金到文体局（返还后的场馆文体局安排由场馆所予以管理。其租用合同由场馆所与乙方另行签订）。其场馆有面积的经营必须是体育项目，经物价部门审批后可收取一定的费用。同时确保市委、市政府重大活动不受影响，并在收费上予以免费。如果政府中途收回场馆使用权，乙方无条件停止返租。6.文体局家属楼和门球场的拆建补偿由乙方自行协商。三、付款方式。本协议签订后，乙方30日内支付风险保证金150万元和货币补偿金110万元。四、甲方的搬迁期限。甲方应于收到保证金和货币补偿金后30日内清空上述拆迁房屋，交乙方委托的拆迁公司进行拆除。五、注销登记：合同签订后，甲方应当及时将原单位房屋产权证和土地使用证交给乙方，办理有关证件，同意办理注销登记手续。六、违约责任。1.乙方不能按约定期限付款，超15天视为违约。2.甲方如不能按时交付原建筑物产权证，按期清空被拆房屋，超15天以上视为违约。3.如果单方违约，违约方应向守约方支付违约金，金额应相当于支付或收到资金金额的10%。七、其他事项。本合同未尽事宜甲乙双方另行协商，再签订补充协议。八、争议解决方式。对合同执行和解除所引起的争议由双方协商解决，协商不成的由市人民政府协调解决。如协调不成，依法向人民法院起诉。九、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具同等法律效力。十、本协议自签订之日起生效。协议签订后，原丹江口市文化体育局按时履行了拆迁义务。丹江口文体商健广场于2014年建成交付。2014年12月8日，丹江口鑫东来置业有限公司注册资本5000万元成立丹江口市鑫富泰资产管理有限公司。2015年11月9日，原丹江口市文化体育局与鑫东来公司签订《文体商健广场四楼面积分割协议》一份，内容为：甲方：丹江口市文化体育局，乙方：丹江口市鑫东来置业有限公司。根据双方签订的《拆迁补偿协议》，乙方应在文体商健广场四楼返还甲方1459.60㎡房屋作室内场馆，办理产权证需要将上述面积做物理隔断，将严重影响还建房屋的设计使用用途。经协商，双方同意将四楼划分办理为两个证，丹江口市文化体局1459.60㎡，丹江口市鑫泰资产管理有限公司2752.41㎡。双方协议按原设计用途使用，将单方资产销售变更，同等条件对方优先购买，或另行按产权面积进行分割处理。2015年11月19日，鑫东来公司将丹江口文体商健广场四层全部房产登记在鑫富泰公司名下（其中：房号为1幢401，建筑面积1728.46㎡；房号为1幢401-1，建筑面积1505.28㎡；房号为1幢401-2，建筑面积978.27㎡；），由鑫富泰公司履行之前鑫东来公司的义务并进行房屋销售、出租等业务。2015年11月13日，原丹江口市文化体育局与鑫富泰公司签订《文体商健广场四楼面积分割协议》一份，内容为：甲方：丹江口市文化体育局，乙方：丹江口市鑫富泰资产管理有限公司。根据双方签订的《拆迁补偿协议》，乙方应在文体商健广场四楼返还甲方部分房屋用作室内场馆。甲乙双方协商约定，维持丹房测（2013）第40号测绘报告中，四层公摊部分的公摊方式不变。上述二份《文体商健广场四楼面积分割协议》签订后，鑫富泰公司将上述约定房屋交原丹江口市文化体育局，因鑫东来公司认为丹江口市人民政府的投资优惠政策没有兑现，鑫富泰公司一直未与原丹江口市文化体育局办理房产过户手续。2016年2月3日，因鑫富泰公司新的投资项目需要资金，谢来平以个人名义向第三人蒲祥出具借款300万元借据一份，约定借款期限自2016年2月3日起至2016年5月2日止，借款期限三个月，月利率4%，支付方式为按月付息，到期利随本清。第三人委托十堰市丹江口市民信小额贷款有限责任公司向谢来平发放了借款300万元。2016年11月1日，谢来平作为借款人与贷款人十堰市丹江口市民信小额贷款有限责任公司签订《借款展期协议》，约定将欠款展期延期至2016年12月28日偿还，并由鑫富泰公司担保按期偿还。2018年2月12日，谢来平以同一原因再次向第三人借款80万元，并向第三人出具借据一份，约定借款期限自2018年2月12日起至2018年8月11日止，借期六个月（180天），月利率4%，支付方式为按月付息、到期利随本清。第三人以承兑汇票支付。2018年8月14日，鑫富泰公司与第三人蒲祥签订《房屋买卖合同》，该合同名为房屋买卖，实际是以房抵款的协议，第三人以借款抵偿房款，房价450万元，欠款抵房款380万元，第三人替鑫富泰公司交纳其应承担税费80万元。鑫富泰公司与第三人蒲祥于2018年8月14日办理了丹江口市××房号401-1的不动产产权过户登记，不动产权证号鄂（2018）丹江口市不动产权第0002422号。2018年9月7日，谢来平以鑫东来公司名义向已更名为丹江口市文化体育新闻出版广电局的丹江口市文化体育局出具“文体商健广场办公用房交接情况说明”，确认2015年9月交付原告的四楼综合训练馆房屋房号为1幢401-1号。返还给原告的办公用房变更为16楼至17楼返还，16楼面积847.72平方米，17楼面积388.2平方米。第三人取得不动产权证后，于2018年9月29日，向本院提起诉讼，要求原告和鑫富泰公司腾退并交付位于丹江口市××房号401-1的房产。原告收到第三人的起诉状副本后，于2018年10月29日，向本院提起诉讼，要求撤销原告与第三人之间签订的买卖合同；确认本案涉案房屋丹江口市××文体××广场××房屋归原告所有，并责令二被告及第三人协助原告办理不动产手续。本院于2018年12月28日作出（2018）鄂0381民初2835号民事判决，判决：一、现登记在第三人蒲祥名下的位于丹江口市××文体××广场××房产归原告丹江口市文化体育新闻出版广电局所有。二、驳回原告丹江口市文化体育新闻出版广电局的其他诉讼请求。第三人蒲祥不服提起上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年7月19日作出（2019）鄂03民终1332号民事裁定，裁定：撤销湖北省丹江口市人民法院（2018）鄂0381民初2835号民事判决，发回重审。在本案审理期间，原告变更诉讼请求：请求确认原告对丹江口市均州××路文体商建广场一栋401-1号拆迁还建房屋享有优先取得权，并确认该房屋归原告所有。另查明，2018年11月23日，丹江口市文化体育新闻出版广电局对第三人蒲祥取得鑫富泰公司名下丹江口市××房号401-1的产权,不动产权证号鄂（2018）丹江口市不动产权第0002422号予以异议登记。丹江口市文化体育新闻出版广电局于2019年2月27日更名为丹江口市文化和旅游局。本院认为，本案系原告丹江口市文化和旅游局与被告鑫东来公司按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议后因被告鑫东来公司没有履行返还义务产生的纠纷，案由应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案焦点如下：一、关于原告诉请房屋的特定性。原告丹江口市文化和旅游局与被告鑫东来公司签订的《丹江口市文体商健广场拆迁补偿协议书》、《文体商健广场四楼面积分割协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定履行各自的义务。原告已按协议约定履行了拆迁义务，被告鑫东来公司应当按照协议约定返还原告房屋并支付相应款项。根据拆迁补偿协议约定，被告鑫东来公司应当返还给原告的房屋面积为2682.44平方米，返还楼层为新建文体商健广场四楼，后经双方协商并签订分割协议，被告鑫东来公司在文体商健广场四楼返还原告丹江口市文化和旅游局1459.60㎡用作室内场馆（2015年9月已交付）。其他应返还面积双方均同意变更为16、17楼返还。2015年11月19日，被告鑫东来公司将丹江口文体商健广场全部房产登记在被告鑫富泰公司名下，其中房号为1幢401-1的区域建筑面积登记为1505.28㎡，经本院现场查看，文体商健广场四楼总面积约4212.01㎡，分为三个区域，涉案房屋居中，该房屋从面积、层高、钢架玻璃顶结构、无隔断等方面均明显区别于该层其他区域，体现了唯一性和特定性，可排除该层其他区域作为体育场馆的可能性，可以认定被告鑫富泰公司交付给原告的房屋位置、用途特定，为原告所主张的还建房，与第三人蒲祥办理登记的1幢401-1房屋为同一房屋。二、关于原告对涉案房屋的优先取得权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，原告与被告鑫东来公司在拆迁安置补偿协议中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积等一般内容进行了约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定，该标的物具有了特定性。以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同，结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，称为特种债权优先实现的权利，也就是债权物权化。这不仅是法律的特殊保护，也是物上请求权的体现，被拆迁人以原房屋的所有权进行调换的形式签订的拆迁补偿安置协议，其以丧失原房屋所有权为代价，其请求返还或者交付安置房屋，是源自于原房屋的所有权，带有一定的物权属性，应当予以优先保护。这种优先权是源自于原房产的所有权，虽然原房产的所有权会暂时消灭，但“所有权调换”本身就意味着新的所有权的产生。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人的债权具有对抗第三人的效力，即排他性，拆迁人出卖拆迁补偿安置协议约定的补偿安置房屋给第三人的行为为侵权行为，即使第三人办理房屋所有权转移登记，被拆迁人也可以基于特种债权的物权优先效力，请求优先取得，第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。唯有此，才可确保被拆迁人债权的安全。原告作为被拆迁人诉请对涉案房屋行使优先取得权，本院予以支持。但原告要求确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。三、关于第三人对涉案房屋的房屋买卖、物权登记是否适用善意取得规定。善意取得是指无权处分人将其动产或不动产转让给第三人，如受让人在取得该财产时符合善意取得的法律要件，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。基于此，转让人必须为无权处分人，只有当转让人无权处分该物时，原物所有权人的利益才会受到侵害，才会存在牺牲原物权人的利益保护第三人利益的情形，才有适用善意取得的必要。本案中，原告享有的是物上请求权而非不动产所有权，在被告未与原告办理房屋所有权过户登记的情况下，被告对其名下的涉案房屋有处分权，只是在行使处分权时侵害了原告的优先取得权，故第三人与被告对涉案房屋的交易行为不适用善意取得的法律规定，其关于善意取得的抗辩，本院不予采信。被告鑫富泰公司作为被告鑫东来公司的全资子公司，在明知涉案房产为安置还建房且已交付原告的情况下，为偿还第三人债务，故意隐瞒，将涉案房产过户到第三人名下以房抵债，构成欺诈，第三人可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定判决如下：一、原告丹江口市文化和旅游局对位于丹江口市均州一路文体商健广场1栋401-1号拆迁还建房享有优先取得权。二、驳回原告丹江口市文化和旅游局的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告丹江口鑫东来置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  彭泽辉审 判 员  王汝军人民陪审员  王 耕二〇一九年十一月二十七日法官助理彭琳书记员谢悦本案所适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。