成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6712号 原告：王杰，男，1971年10月5日出生，汉族，住四川省南部县。 原告：黄卫军，女，1973年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：王丹，四川挺立律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张永文，四川挺立律师事务所律师。 被告：成都盛阳房地产开发有限公司。住所地成都市武侯区武阳大道二段******。 法定代表人：刘明辉，职务不详。 委托诉讼代理人：张毅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 第三人：中信银行股份有限公司成都分行。住所。住所地成都市高新区天府大道北段**拉德方斯大厦div> 负责人：沈强，职务不详。 委托诉讼代理人：赵霞，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：税雯文，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告王杰、黄卫军与被告成都盛阳房地产开发有限公司（以下简称：盛阳公司）商品房买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法追加中信银行股份有限公司成都分行（以下简称：中信成都分行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王杰、黄卫军及其共同委托诉讼代理人张永文、王丹，被告盛阳公司的委托诉讼代理人刘俊、张毅，第三人中信成都分行的委托诉讼代理人税雯文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王杰、黄卫军向本院提出的诉讼请求：1、判决解除王杰、黄卫军与盛阳公司于2014年1月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判决盛阳公司向王杰、黄卫军退还购房款2841090元以及赔偿资金利息损失至购房款全部返还完毕之日止（利息暂计算至起诉之日为723847元）事实与理由：2014年1月4日，原、被告双方就王杰、黄卫军向盛阳公司购买位于成都市武侯区房屋之事宜签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》。盛阳公司通过销售广告及楼书，明确允诺其所售商铺的层高为9.1米。协议签订后，王杰、黄卫军向盛阳公司支付了购房款1393109元。余款139万元以银行按揭贷款方式支付。 2019年3月12日，成都市武侯区消防大队、太平园社区及红牌楼街道等部门在前往港汇广场进行消防检查，后港汇广场物业管理公司根据检查结果于2019年3月16日向小区业主及商户发出通知，通知要求“所有商铺地下室夹层不得堆放物品、不得用于住宿和厨房使用，并要求在7日内进行整改”，王杰、黄卫军此时得知地下夹层存在问题。后王杰、黄卫军通过中国裁判文书网进一步了解，2017年5月19日，成都市武侯区房产管理局向盛阳公司作出了《责令（限期）改正通知书》，2017年8月7日，武侯区综合行政执法局向盛阳公司作出《房产行政处罚事先告知书》，表明地下夹层属于违法搭建。盛阳公司出售的房屋被相关职能部门认定为违法建造，其向王杰、黄卫军交付的房屋不符合其销售承诺且地下室夹层不能正常使用，盛阳公司严重违约，合同目的无法实现且合同无法继续履行，故诉至法院。 被告盛阳公司辩称，一、案涉房屋地下室夹层系后期搭建的事实王杰、黄卫军在房屋交付时（2015年5月29日）即知晓且同意，其声称于2019年才知晓与事实不符；二、案涉房屋消防检查后的要求与王杰、黄卫军何时知晓案涉房屋地下室夹层系搭建而成，两者之间不存在因果关系和必然联系，不能由此得出合同目的无法实现的结论；三、本案中王杰、黄卫军即使能够行使合同解除权，截止起诉时合同解除权的除斥期间已届满，合同解除权归于消灭；四、案涉房屋交付后王杰、黄卫军正常使用，截止起诉之日，案涉房屋由王杰、黄卫军持续出租给第三方进行使用，不存在合同目的无法实现的情形；五、王杰、黄卫军行使解除权真实动机系因商业租赁行情持续下滑，其行为违背诚实信用原则，诉讼请求不应得到支持。请求驳回王杰、黄卫军的诉讼请求。 第三人中信成都分行向本院提出诉讼请求：1、在判决解除案涉王杰、黄卫军与盛阳公司签订《商品房买卖合同》前提下，请求判决解除王杰、黄卫军和中信成都分行之间签订的《中信银行个人借款合同》；2、判决王杰、黄卫军提前偿还所欠中信成都分行的贷款本金861455.92元及利息（含罚息、复利）1758.81元（暂计至2019年10月14日，实际应按《中信银行个人借款合同》约定之计算标准计算至实际付清之日）。事实与理由：2014年，中信成都分行与王杰、黄卫军签订了《中信银行个人借款合同》，中信成都分行向王杰、黄卫军发放个人按揭贷款139万元，期限120个月，贷款利率为基准利率上浮25％。截止2019年10月14日，王杰、黄卫军尚欠贷款本金861455.92元，利息（含罚息、复利）1758.81元。2019年10月，中信成都分行收到法院传票，得知王杰、黄卫军诉盛阳公司要解除商品房买卖合同。根据合同约定不论商品房买卖合同是否解除，王杰、黄卫军均应承担还款义务，对于盛阳公司返还的款项应先用于偿还中信成都分行的债务。因此，中信成都分行向法院提出以上诉讼请求。 原告王杰、黄卫军认可第三人中信成都分行提出的独立诉讼请求及事实理由。 被告盛阳公司认可第三人中信成都分行提出的独立诉讼请求及事实理由。 本院经审理认定事实如下：盛阳公司开发了位于成都市武侯区，其为了推广销售，面向社会散发了“买一铺得三铺，空间上下双赠送”的宣传资料（楼书）。该资料显示，每个商铺层高达9.1米，购房人只需购买1层商铺，通过搭建，就可以受赠上下相邻两个层高约达3米的空间（空间上下赠送），从而大大扩大使用面积。同时，盛阳公司亦在互联网发布了“双楠.港汇广场”图解看房、效果图等网页，宣传该商铺层高达9.1米，其层高地下商业为3米，地上部分为，地上部分为6完全可以做一个夹层的卖点。受这些宣传资料的吸引，王杰、黄卫军拟购买其中一套商铺。 2014年1月4日，王杰、黄卫军（买受人）与盛阳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王杰、黄卫军购买盛阳公司位于成都市武侯区房屋，用途为商业，测绘建筑面积39.47平方米，套内建筑面积38.4平方米，层高为6.1米，按套内面积计算该商品房单价为72476.8元／平方米，总价款2783109元；出卖人应当在2015年5月31日前向买受人交付商品房。交付条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告。 双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定，房屋总价为2783109元，买受人须于2014年1月4日向出卖人交纳首期购房款计1393109元，买受人依据《双楠.港汇广场商品房定购书》交纳的立约定金10万元转为该购房款；购房余款139万元通过向中信成都分行按揭抵押贷款方式支付。上述宣传资料中宣传的商铺层高达9.1米的内容未载入《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 合同签订后，王杰、黄卫军按约定方式向盛阳公司支付了购房款2783109元（其中向中信成都分行按揭贷款139万元）。2015年5月19日盛阳公司向王杰、黄卫军出具销售不动产统一发票。为获得前述按揭贷款，中信成都分行与王杰、黄卫军于2014年签订了《中信银行个人借款合同》并于2015年3月2日发放贷款。 盛阳公司开发的“双楠.港汇广场”商业楼盘，其建设工程于2015年4月17日通过竣工验收备案。盛阳公司售楼宣传资料中所宣传的商铺层高达9.1米，空间上下赠送，实际是在一层商铺（层高6.1米）下面的地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米），打通后将商铺的使用面积和空间予以拓展。 2015年4月12号，成都市规划管理局颁发建设工程规划合格证。 2015年5月29日，王杰、黄卫军验房收房。 同日，为搭建地下室钢结构夹层，盛阳公司向王杰、黄卫军提供《委托承建协议》模板，由王杰、黄卫军签字形成《委托承建协议》，即王杰、黄卫军委托中兴建设有限公司四川分公司免费代为修建其持有的物业（“双楠.港汇广场”商业1栋1层44号）地下室夹层）地下室夹层部分面积约38平方米，后地下室夹层竣工，王杰、黄卫军将该房屋出租给第三方使用。 2017年5月19日，成都市武侯区房产管理局向被告盛阳公司作出《责令（限期）改正通知书》，称该机关在对该单位进行检查的过程中，发现存在违规搭设钢结构夹层，影响房屋安全的问题，根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十七条、第五十二条的规定，现责令该单位在2017年6月10日前对以上问题进行改正。逾期不改正，该机关将依法予以查处；1、拆除钢结构夹层，2、或在成都市房屋安全鉴定机构名录选取一家鉴定机构进行鉴定，按照鉴定结论开展下一步工作。 2017年5月22日，经四川华邦建筑工程质量检测鉴定有限公司鉴定，结论为：1、成都市武阳大道二段261号双楠.港汇广场负一层房屋新增钢结构夹层对原结构混凝土构件造成一定的削弱，但对房屋主体结构安全无影响；2、成都市武阳大道二段261号双楠.港汇广场负一层房屋新增钢结构夹层可以在使用活荷载不大于2.00kN/㎡情况下安全使用。 2019年3月16日，港汇广场物业服务公司发出对各商家《整改通知书》，载明：1、所有商铺地下夹层不得堆放物品，不得用于住宿和厨房使用；2、不得在商铺内结构夹层用于堆放物品，请尽快搬离……。 上述事实有楼书、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、购房款发票、《中信银行个人借款合同》、《竣工验收备案表》、《建设工程规划合格证》、《交房通知书》、《委托承建协议》、《竣工验收报告》、验房收房确认表、《责令（限期）改正通知书》、鉴定意见书、《整改通知书》及当事人陈述记录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，王杰、黄卫军与盛阳公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，享受权利。 本案中，因案涉房屋地下室空间搭建钢结构夹层（层高3米）属违规搭建，致合法房屋建筑部分层高不足9.1米，王杰、黄卫军因此请求解除合同，盛阳公司以除斥期间抗辩，原、被告各自主张能否成立，本院评析如下： 关于解除合同是否成立。根据合同约定，王杰、黄卫军向盛阳公司购买位于成都市武侯区，王杰、黄卫军已通过银行按揭贷款付清了购房款，现王杰、黄卫军提出盛阳公司在建设“双楠.港汇广场”商业房屋项目中违规搭建夹层受到当地行政管理部门的制止和处罚，盛阳公司提供的商铺达不到其在楼书、广告中宣传的9.1米层高，从而使王杰、黄卫军无法实现合同目的要求解除合同，盛阳公司予以反对，双方为此酿成纠纷。 由于盛阳公司面向社会散发的楼书、广告中均明示涉案商业项目一层的层高达9.1米，相当于“空间上下赠送”。虽然该房屋层高参数9.1米未写入商品房买卖合同或补充协议，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 盛阳公司在销售“双楠.港汇广场”商业项目时，其销售广告和宣传资料均就商铺层高为9.1米作出了明确的允诺，此系对房屋层高参数9.1米作出的允诺，对双方签订合同有重大影响，应当视为要约，即使未载入合同，亦应当视为合同内容。现因在一楼商铺的下方地下室空间内搭建夹层的行为被行政机关禁止，盛阳公司无法向王杰、黄卫军交付符合合同要求9.1米层高的合法建筑，盛阳公司已构成违约，王杰、黄卫军请求解除合同，符合法律规定，理由成立。如果王杰、黄卫军行使合同解除权的期间也符合法律规定，本院应予支持。 关于除斥期间。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案现有证据不能证明王杰、黄卫军、盛阳公司曾经约定解除权行使期限，也没有盛阳公司曾经催告过王杰、黄卫军因这一原因解除合同的情形。那么回到法律规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院据此确定本案王杰、黄卫军解除合同权利行使的期限为一年，从王杰、黄卫军知道或者应当知道解除事由之日起。 通过本案查明的事实，案涉“双楠.港汇广场”建设工程，成都市规划管理局于2015年4月12号颁发建设工程规划合格证；2015年4月17日通过竣工验收备案。2015年5月29日，盛阳公司向王杰、黄卫军提供《委托承建协议》模板，王杰、黄卫军签字委托中兴建设有限公司四川分公司免费代为修建其持有物业地下室夹层部分，层高3米，面积约38.4平方米。同日，王杰、黄卫军验房收房。 案涉地下室夹层部分修建于“双楠.港汇广场”建设工程竣工验收和规划验收之后，为实现9.1米层高而进行如此巨大的建筑结构改动，在2015年5月29日签订《委托承建协议》时，王杰、黄卫军作为搭建结构委托方，应对搭建部分是否符合相关规定进行甄别和负责，在进行搭建时便对该部分是否违规进行确认。王杰、黄卫军在签订《委托承建协议》时，是知道或应当知道盛阳公司所交付房屋9.1米层高需要通过专业建筑公司违规搭建来实现。如果王杰、黄卫军因该原因欲行使合同解除权，至少应在2015年5月29日盛阳公司向王杰、黄卫军交付房屋之日起一年内（即2016年5月29日前）行使，超过2016年5月29日，王杰、黄卫军合同解除权除斥期间就届满，合同解除权消灭。 综上，王杰、黄卫军于2019年6月11日向本院起诉本案，诉请解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，王杰、黄卫军主张解除合同的法律事实依据成立，但因王杰、黄卫军行使合同解除权的时间已超过除斥期间，本院依法不予支持。 因本院对王杰、黄卫军解除合同的诉讼请求不予支持，而王杰、黄卫军提出的其它诉讼请求以解除合同为基础，故对王杰、黄卫军的其它诉讼请求也不予支持。同理对中信成都分行所提独立诉讼请求亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告王杰、黄卫军的诉讼请求； 二、驳回第三人中信银行股份有限公司成都分行的诉讼请求。 原告王杰、黄卫军预交的案件受理费35320元，保全费5000元，共计40320元，由原告王杰、黄卫军承担。 第三人中信银行股份有限公司成都分行预交的案件受理费12432元，由原告王杰、黄卫军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  闵 筱 人民陪审员  杨小勤 人民陪审员  杜春荣 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  刘芬宇