山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初9542号原告：官军，男，1984年6月7日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：林歧召，山东勇华律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地：平度市凤台街道办事处大窑村116号。统一社会信用代码913702835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事。委托诉讼代理人：范围、韩冰，山东乾恒律师事务所。被告：青岛鑫海荣春商贸有限公司，住所地：青岛市市北区安达路37号2号楼1单元201户。注册号370203230219545。法定代表人：曲文，总经理。被告：曲文，男，1986年3月21日生，汉族，住青岛市市南区。两被告共同委托诉讼诉讼代理人：周玺帅、孙秀萍，山东瀚生律师事务所律师。原告官军与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙公司）、被告青岛鑫海荣春商贸有限公司（以下简称鑫海公司）、被告曲文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告官军及其委托诉讼代理人林歧召、被告裕龙公司的委托诉讼代理人范围、被告鑫海公司和被告曲文的委托诉讼代理人周玺帅、孙秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行合同,将裕龙润邦小区11号楼2单元1601户商品房交付给原告,并协助原告办理商品房登记手续。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告青岛裕龙润邦置业有限公司(以下简称裕龙润邦)在平度市开发平度裕龙润邦住宅小区。被告青岛鑫海荣春商贸有限公司(以下简称鑫海荣春)是被告裕龙润邦青岛南村国际文化旅游度假区-期精装修工程施工合同的专业分包单位。被告裕龙润邦与被告青岛鑫海荣春签订工程款抵顶平度裕龙润邦住宅小区商品房协议。该协议约定顶账房源的交房日期11号楼为2016年12月30日。2016年10月26日签订裕隆润邦商品房认购书会签单,2017年4月28日原告将90000元及353元公共维修基金给付被告裕龙润邦,购买裕龙润邦11-2-1601户商品房一套。现被告拖延履行合同,为维护合法权益特提起诉讼。被告裕龙公司辩称，1、我公司没有与原告签订过书面房屋买卖合同，原告应明确要求我公司履行什么合同。2、原告向我公司交纳房款仅锁定了房源，我公司没有与原告就房屋价格协商一致，双方之间不成立房屋买卖合同关系，属于预约合同关系，原告仍有机会与我公司签订房屋买卖合同，双方就房屋价格协商一致后可以签订书面买卖合同并办理相应手续。请法院驳回原告对我公司的全部诉讼请求。被告鑫海公司和被告曲文辩称，两被告既不是买卖合同的买方也不是卖方，无法继续履行交付房屋义务，原告起诉主体错误，请求驳回原告诉请。原告围绕诉讼请求，提交如下证据：1、协议书复印件一份，欲证明青岛裕龙润邦置业有限公司与青岛鑫海荣春商贸有限公司签订以房抵顶工程款的事实，及签订的协议包含涉案房屋的事实；2、出售委托协议复印件一份，欲证明青岛鑫海荣春商贸有限公司委托平度房友乐家房产中介所、杜某出售涉案房屋，及八折优惠的事实；3、购房定金协议、平度房友乐家房产中介所收据各一份，欲证明原告通过中介介绍购买涉案房屋的事实；4、裕龙润邦商品房认购书会签单一份、收据复印件两张、银行付款凭证一份，欲证明原告购买青岛裕龙润邦置业有限公司涉案的房屋，对房号、面积、成交价、成交房屋价、折扣等房屋买卖合同内容达成一致及向被告青岛裕龙润邦置业有限公司交房款的事实；5、平度市人民法院（2018）鲁0283民初8476号民事判决书复印件一份，欲证明相同情况另案禚川案件已经平度市人民法院审理依法支持禚川诉讼请求的事实；6、证人杜某的到庭陈述，欲证明该证人系平度市房友乐家房屋中介部工作人员，原告的房屋是通过该介绍购买的鑫海公司的顶账房，原告先向中介缴纳意向金，去被告裕龙公司处办理手续的时候，鑫海公司给裕龙公司开具证明，曲文和证人还有原告，一起到裕龙公司签订了协议，证人先带着原告向被告裕龙公司处交纳了2万元定金，然后原告自己去被告裕龙公司处交了首付款和维修基金。会签单原告先签，置业顾问也当面签字，置业顾问拿着会签单找销售顾问、后台审核、置业经理、销售总监审核签字。会签单上是812588元，中介公司给客户的钱价格高于8折就是佣金。被告裕龙公司是按照八折的价格给中介公司卖，被告鑫海公司把少的钱补齐给被告裕龙公司。被告裕龙公司质证称，对证据1真实性认可，但是经（2018）鲁0283民初2468号民事判决书认定协议书无效；证据2真实性无法确认，与被告裕龙公司无关，被告裕龙公司从未委托任何第三方代为销售涉案房屋，在本案中也不予追认；对证据3真实性无法确认，被告裕龙公司不是购房协议的当事人，该份证据所记载的房屋单价3550元每平方，总价是700166元，与原告所主张的会签单不符，相互矛盾，也可以证实会签单不是真实存在。同时可以证明董辰宁作为平度房友乐家房产中介所负责人收取原告中介费，其与原告有利害关系，证言应不予采纳。对证据3中收据真实性无异议，但该份证据不能证明双方对房价协商一致；证据4真实性不认可，该证据为照片，不能证明拍摄时间地址，也不能证明签字为本人所签。不能证明被告裕龙公司与原告签署该份会签单，双方房屋买卖合同关系仅是预约合同关系。对证据4中收据真实性无法确认，被告裕龙公司没有收到该笔款项，也没有委托第三方房友乐家代为收取；证据5没生效，与本案无关；对证据6，证人收取原告佣金，与原告有重大利害关系，其提供的证人证言不能采信。其提供的会签单照片也不应当作为认定案件事实的证据。证人所述涉案房屋的购买价格按照购房定金协议确认，与原告主张的会签单价格并不一致，也可以证实原告与被告并未就房屋价格进行协商，在房屋价格及付款方式没有协商一致的情况下，原告与被告裕龙公司并不是房屋买卖合同关系，仅是预约合同关系。被告鑫海公司、曲文质证称，对证据1真实性认可，实际上2016年年底因房屋价格大幅上涨，被告裕龙润邦公司认为约定的购房款低于市场价格，以房抵顶工程款会增加很大损失，这是引发原告等一系列案件的背景；对证据2真实性认可，但是我公司仅给中介提供涉案房屋的信息，与原告并无直接法律关系；证据3与二被告无关；对证据4真实性无异议，收款收据及定金收据都非二被告收取，与二被告无关；被告裕龙公司收取原告款项，也相当于证明双方成立买卖合同关系。原告起诉主体错误；证据5不涉及二被告，与二被告无关；对证据6从证人证言看，证人对于房屋办理手续相关环节记忆并不是非常清晰，本案房屋办理过程被告曲文实际并不在场，并且未收取原告任何款项，被告鑫海公司与被告裕龙公司之间的房屋抵顶协议实际上被告裕龙公司并未实际履行，本案涉案房屋未实际交付到被告鑫海公司，也未办理登记，一直由被告裕龙公司控制，原告的诉请与二被告无关。被告裕龙公司围绕诉讼请求，提交如下证据：1、（2018）鲁0283民初2468号民事判决书一份，欲证明在第三页本院认为部分，对原告提供的抵房协议书效力认定无效。2、（2018）鲁0283民初4987号民事判决书一份及（2019）鲁02民终8057号民事调解书一份，欲证明在查明事实部分，被告鑫海公司与东雍公司对工程价款结算时并未将涉案房屋作为结算依据。结算的房屋为4号楼2单元2401（第十页）,14号楼,1单元601（第九页）。原告质证称，对证据1真实性无异议，但该判决书是一个装修装饰合同，与本案无关。按照施工合同司法解释，即使合同无效，也应该参照有效合同计算工程价款。该判决只是解除双方之间的合同，但是对于损失，是因为没有提供证据而导致的法院没有支持，并不代表损失不可以主张；对证据2真实性无异议，最终的结案方式是以调解结案，不排除双方对工程价款的结算方式以及最终的解决方案，排除了被告裕龙公司与被告鑫海公司的工程价款的结算及支付，所以不能作为本案的判决依据。被告鑫海公司和被告曲文没有提交质证意见。经审理查明，2013年9月6日，被告裕龙公司办理了其开发的包括裕龙润邦住宅小区11号楼2单元1601户楼房在内的商品房预售许可证。后裕龙公司与鑫海公司签订以房抵工程款协议书，约定被告以裕龙润邦住宅小区2号楼、4号楼、5号楼、6号楼、11号楼的部分房屋抵顶工程款（11号楼的交房日期为2016年12月30日），所附房源明细表中包括11号楼2单元1601户楼房，该楼房建筑面积197.23平方米，单价每平方米4120元，房款为815776元。2016年5月4日，被告鑫海公司与平度房友乐家房产中介所签订出售委托协议，约定被告鑫海公司委托平度房友乐家房产中介所出售上述54套顶账房，平度房友乐家房产中介所有权在双方协定折扣的基础上自行调整价钱，在八折基础上的多余房款为平度房友乐家房产中介所的佣金。2016年4月18日，原告与平度房友乐家房产中介所购房定金协议，原告向平度房友乐家房产中介所交纳人民币10000元。2016年10月26日，原告与被告裕龙公司签订裕隆润邦商品房认购书会签单,内容如下：房屋买受人官军，原告的身份证号码、通讯地址、邮编、联系电话，销售房号11号楼2单元1601号房，建筑面积197.23平方米，单价每平方米4120元/㎡，房款为812588元，首付金额262588元，付款方式按揭贷款，贷款金额55万元，付款时间及金额：2016年10月26日交定金20000元、2017年4月28日交公共维修基金3353元及首付款70000元。原告在在买受人处签字，被告的置业顾问、销售后台、案场经理、营销总监均在认购书会签单上审核签字，被告的营销总监幺谦签字时还写了“首付交纳完毕后办理网签手续”。会签单中缺被告财务审核人员签字，未加盖被告裕龙公司印章。2017年4月28日，原告按约定向被告裕龙公司交纳了公共维修基金3353元及首付款90000元。被告裕龙公司给原告出具了收据二份，该二份收据上注明，原告交纳的是“11-2-1601”的房款。后原告找被告裕龙公司办理涉案楼房的网签及贷款手续，被告裕龙公司拒绝办理。本院认为，原告提供涉案楼房商品房认购书会签单、被告收取原告首付款的收款收据、证人杜某的证言等证据能够互相印证，本院予以认定。被告裕龙公司工作人员在认购书会签单上的签字均系代表被告裕龙公司的履行职务行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告提供的认购书会签单具备了当事人姓名、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同的主要内容，并且被告裕龙公司已经收受原告涉案楼房的首付款。根据上述司法解释的规定，该认购书会签单应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务，原告要求被告继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告尚未交齐房款，房屋过户及交付的条件尚不成就，原告要求被告办理房屋过户手续并交付房屋，本院不予支持。原告可在条件成就时另行主张。被告鑫海公司和被告曲文不是涉案商品房的产权人，未与原告签订商品房买卖合同，其与原告不存在商品房买卖合同关系，原告要求鑫海公司、曲文继续履行合同、办理房屋过户并交付房屋，于法无据，本院不予支持。被告裕龙公司的答辩意见不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司于判决生效之日起继续履行与原告官军于2016年10月26日签订的商品房买卖合同即《裕龙润邦商品房认购书会签单》。二、驳回原告官军对被告青岛鑫海荣春商贸有限公司、被告曲文的诉讼请求。三、驳回原告官军的其他诉讼请求。案件受理费11958元，保全费4583元，共计16541元，由原告官军负担8041元，由被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担8500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  苗迎春审判员  许新生审判员  卢爱林二〇一九年十一月十一日书记员  孙 璐