北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初8199号原告：张桂荣，女，1954年10月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律律师事务所律师。被告:刘建忠，男，1958年6月7日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：郑守玉，女，1959年11月25日出生，汉族，住北京市昌平区。以上二被告共同委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。被告：董金莲，女，1968年9月5日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。原告张桂荣与被告刘建忠、郑守玉、董金莲承包地征收补偿费用分配纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂荣及其委托诉讼代理人李怀祖，被告郑守玉及被告刘建忠、郑守玉的共同委托诉讼代理人席国旗，被告董金莲到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张桂荣向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告依法分割养殖场征收补偿费（价值298万元）;2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求明确为：要求二被告刘建忠、郑守玉支付其征收补偿费298万元。事实与理由:2012年9月20日，原告与被告董金莲签订租房地转租合同，双方约定将位于桃峪口村东南的养殖场地转租给原告，租金及地上物折价共计30万元，原告于9月20日通过汇款将全部款项汇给董金莲指定的徐丰年账户上。原告在承租期间对该土地进行大规模装修改造，投入巨大。2017年该土地被国家征收，双方对征收补偿费用分配产生争议。故原告诉至人民法院，请求法院依法判决。二被告刘建忠、郑守玉共同答辩称：2007年3月16日我方与董金莲达成租房地协议，合同履行期是2017年3月16日期满，根据该协议约定，董金莲没有权利将该租赁物转让给原告，合同未约定该权利。董金莲转让给原告，我方不知情，以此要求我方给付补偿款没有事实和法律依据。按照本村拆迁安置是给原土地使用人，和原告没有任何关系。原告与董金莲达成的协议是损害我方利益的，我方没有追认，因此无效。原告称其承租土地后大规模改造与事实不符，由于没有经过我方同意，原告改造行为我方不知情，并且对征收土地费用问题，我方和原告没有相关约定，因此原告主张与事实不符，没有法律依据。原告申请保全，已经对我方造成损害，我方保留追究原告的权利。被告董金莲答辩称：我租的郑守玉的房子好像是十年时间，到2017年3月结束，后来转给了原告。我用了五年之后，从2012年9月9日转给了原告，剩下不到五年，权利义务都给对方了。有份租房地协议，约定了相关情况，然后我就走了，后来没有介入。到法庭后才知道这块地发生了拆迁，无论拆迁费多少我都不清楚，跟我没关系了。经审理查明：一、关于当事人缔约及履行变更情况被告刘建忠、郑守玉二人系夫妻，均为北京市昌平区兴寿镇桃峪口村村民。刘建忠（乙方）曾与北京市昌平区兴寿镇桃峪口村村民委员会（甲方）共同签订《舍饲养殖场地租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落在村东南的养殖场，用于大棚舍饲方式养殖，租期30年，自2002年10月1日起至2032年9月30日止。合同第六条第6项约定，在本合同期满后，乙方投入资产归乙方所有。此外，合同双方还对租金、其他权利义务及违约责任进行了约定。合同签订后，北京市昌平区兴寿镇桃峪口村村民委员会将涉案土地及地上物交付刘建忠、郑守玉二人经营。2007年3月16日，刘建忠、郑守玉（甲方）与董金莲（乙方）签订《租房地协议》约定由董金莲承租桃峪口村南养殖小区（即上述养殖场地块）。合同约定，承租期自2007年3月16日起至2017年3月16日止，共计10年，年租金1.3万元，每年支付一次，第一年租金为九千元；如该房屋可能国家占地或其他占地，按照乙方投资补偿双方伍伍分；如遇上述事件发生，甲方须提供国家认可的相关文件，经乙方签字确认同时甲方退还乙方相应的租金，如未全部占用乙方可继续租用，如全部占用本合同即为终止。此外，合同双方还对其他权利义务等进行了约定。合同签订后，董金莲依约向刘建忠、郑守玉支付租金，刘建忠、郑守玉将涉案土地及地上物交付至董金莲经营。2012年9月20日，董金莲（甲方）与原告张桂荣（乙方）签订《租房地转租协议》约定由张桂荣承租桃峪口村南养殖小区。协议约定，期限自即日起至2017年3月16日止，一次性交付租金30万元（甲方负责承担原租住协议的租金）；原租住协议是本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力；租赁期间如发生拆迁一切归乙方所有（根据原租房协议）。合同签订当日，张桂荣一次性向董金莲支付租金30万元，董金莲将涉案土地及地上物交付至张桂荣经营。张桂荣承租期间在该场院内继续投入资金进行了相关改造、装修和翻建。2016年1月5日，北京市昌平区人民政府发布昌平兴寿镇可园旅游度假用房及附属设施项目征地公告【京（昌）政地征（2016）001-1号】，载明北京住总房地产开发有限责任公司（以下简称住总公司）实施的昌平区兴寿镇可园旅游度假用房及附属设施项目用地（以下简称可园项目），已经北京市人民政府批准（京政地字[2011]78号）。征收土地位置东至桃峪口村与下苑村交界处；南至桃峪口村与西新城村和辛庄村交界处；西至桃峪口村路；北至桃峪口水库南坝路。征收兴寿镇桃峪口村集体土地35.2651公顷（合528.98亩）。本案诉争场院位于上述征地范围内。2017年3月20日，住总公司发布《通知》，载明:根据北京市人民政府征地批复（2011第78号）征用兴寿镇桃峪口村、西新城村、下苑村、辛庄村土地用于可园项目建设。兹定于2017年3月25日起，开始进行地上物清点登记工作。同年5月6日，住总公司发布《公告》，对可园项目拆迁腾退工作的奖励办法与拆迁办工作地点及时间等具体工作安排进行了公示。2018年11月9日，住总公司（甲方）与刘建忠（郑守玉代）（乙方）签订《非住宅房屋、青苗及其他土地附着物搬迁补偿协议》，约定双方经协商一致，同意对搬迁乙方本案诉争场院的非住宅房屋、青苗、树木及其他土地附着物实行一次性货币补偿。合同第二条约定，被搬迁房屋装修及附属物补偿款合计人民币2691745元，其中被搬迁房屋重置成新价为430960元、装修及附属物为2260785元；搬迁各项补偿补助费合计149198元，其中移机补偿费2935元、停产停业综合补助费137260元、搬迁补助费6863元、养殖物迁移补助费2140元。第四条约定，提前搬迁奖励费142047元。以上项目合计2982990元。二、庭审查证的其他事实经庭审询问确认，2017年3月17日，刘建忠、郑守玉与董金莲签订《租房地协议》以及董金莲与张桂荣签订《租房地转租协议》载明的承租期到期后，被告刘建忠、郑守玉自行接管了原告张桂荣承租的场院锁住了院门。后由原告搬走了院内动产物品。关于场院内设施建设情况，经询，刘建忠、郑守玉与董金莲签订《租房地协议》并交付时，场院内有两间房、棚子（无顶）、三面围墙及部分树木；董金莲承租期间建设了四间房及部分围墙（靠近路侧）；张桂荣承租期间进行了大面积装修翻建，包括室内吊顶、铺地砖、墙砖、院落铺砖、挖鱼池等，并在场院内种植了苗木、花卉。审理过程中，本院根据张桂荣的申请，向住总公司签发了调查令，调取了诉争场院的《北京市集体土地上非住宅房屋拆迁估价报告》及《房屋及附属物重置成新价结果单》。该《估价报告》记载评估时点为2017年5月6日，估价对象的房屋及附属物重置成新价为2691745元；《结果单》记载了8处房屋项目，价值430960元；记载了隔断、大棚、壁纸等设备和装修项目及月季、樱桃树等花卉苗木项目，价值共计2260785元。张桂荣主张《结果单》中除房号为6、8系对原有房屋的翻建装修之外，其他全部均为其自行投资建设。刘建忠、郑守玉主张结果单中房号7为董金莲所建，其余全部是原有房屋。董金莲称结果单中房号7、8为其所建，房号3、4为张桂荣新建，房号1、2、5、6其接手时存在石棉瓦房顶及砖墙结构等简单建设，同时认可张桂荣接手后进行过装修、改造。庭审中，依据各方陈述，涉案地上物现已全部拆除，刘建忠、郑守玉认可上述补偿款项已实际发放给其二人。另查，《租房地协议》约定的承租期间，刘建忠、郑守玉收到了董金莲按合同约定支付的租金费用。上述事实，有原告提交的《舍饲养殖场地租赁合同》、《租房地协议》、《租房地转租协议》及银行转账记录、《收据》及《说明》、《征地公告》、院落及平面图、光盘，被告刘建忠与郑守玉提交的《非住宅房屋、青苗及其他土地附着物搬迁补偿协议》、《通知》和《公告》以及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案争议焦点有三：一是关于董金莲与张桂荣签订《租房地转租协议》并实际转租的效力；二是张桂荣是否有权获得拆迁补偿款分配及相应分配数额比例；三是张桂荣是否有权直接向刘建忠、郑守玉主张拆迁补偿款。第一，关于董金莲与张桂荣签订《租房地转租协议》及实际转租行为的效力问题。被告刘建忠与郑守玉认为，对转租不知情，董金莲没有权利将该租赁物转让给原告，合同未约定该权利。对此本院认为，刘建忠、郑守玉与董金莲签订的《租房地协议》中未明确约定不允许转租，而董金莲与张桂荣签订的《租房地转租协议》未违反相关法律规定，系双方自愿签订，张桂荣承租后自2012年9月即实际开展经营，期间与郑守玉多有接触，并未显示提出异议。由此对于刘建忠、郑守玉辩称对于董金莲转租一事未经认可且不知情一节，不符合常理，且与事实不符，本院不予采信，故此对于董金莲与张桂荣签订的《租房地转租协议》的真实性及合法性予以确认。第二，关于张桂荣是否有权获得拆迁补偿款分配及合理分配比例数额问题。对于该问题的认定应当综合考量如下因素：1.张桂荣获得拆迁补偿款是否有合同依据或法律依据；2.张桂荣实际投入建设部分应获得拆迁补偿款的比例数额。首先，关于张桂荣获得拆迁补偿款的依据问题，应当考察相关合同约定及拆迁事实，鉴于张桂荣系从董金莲处转租受让诉争场院，且双方签订的《租房地转租协议》约定“原租住协议是本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力；租赁期间如发生拆迁一切归乙方所有（根据原租房协议）”，则董金莲与刘建忠、郑守玉签订的《租房地协议》中有关拆迁补偿分配的约定即“如该房屋可能国家占地或其他占地，按照乙方投资补偿双方伍伍分”应及于张桂荣承租场院的合同履行期间。而考察拆迁这一事实，可以确认在《租房地协议》及《租房地转租协议》履行期间的2016年1月5日北京市昌平区人民政府即发布了包含本案诉争场院所在地在内的【京（昌）政地征（2016）001-1号】可园项目征地公告，该行为为政府征地行为，系一经公告即发生效力的法律事实，虽然后续征地单位住总公司亦发出了相应公告并进行了现场评估及签订相关补偿协议等，但该行为系征地公告发出后的后续项目推进行为，不影响涉案场院已被确定征收的事实，因此可以认定张桂荣在承租场院的合同履行期间内发生了征地事实，张桂荣有权依据合同约定取得相关补偿；其次，关于张桂荣实际投入建设部分应获得拆迁补偿款的比例数额问题。基于本院上述认定，张桂荣在承租期间发生了征地事实，有权获得补偿。而依据相关合同约定，张桂荣获得的补偿比例应当依据依照其实际投入部分及受让董金莲投入部分的总和获得补偿款“伍伍分”即一半的比例确定，该划分比例符合当事人合同约定也符合原告投资建设期间的预期，张桂荣对于全部投入部分要求获得全部补偿款，不符合合同约定，本院对超出部分不予支持。关于具体应当获得补偿的数额，当事人对具体投入建设情况争执不下，由本院依据庭审查证的相关事实及五五分的补偿分割比例确定张桂荣应获得的补偿价款为1368006.5元。第三，关于张桂荣是否有权直接向刘建忠、郑守玉主张拆迁补偿款的问题。本案中，依据交易关系可以确认张桂荣系通过董金莲转租流转的方式获得了诉争场院的经营使用权，刘建忠、郑守玉虽未直接与张桂荣形成直接流转合同关系，但在事实上认可了董金莲与张桂荣之间的转租关系，董金莲庭审辩称相关合同权利全部转移给张桂荣，拆迁补偿事项与其无关，表明其相应对于拆迁补偿款分配权利已经转移给张桂荣，而张桂荣是发生拆迁时场院地上物的实际投入方和维护方，刘建忠、郑守玉实际领取了拆迁补偿款项，在此情况下张桂荣有权直接向刘建忠、郑守玉主张补偿款的分配。综上，原告张桂荣诉请对被告刘建忠、郑守玉获得的诉争场院拆迁补偿费用进行分配的理由正当，合法有据，本院予以采纳；其具体请求中相关分配数额及比例应依据合同及实际拆迁补偿款情况确定合理数额及比例，超出部分，本院不予支持。据此，现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘建忠、被告郑守玉于本判决生效之日起7日内共同支付原告张桂荣拆迁补偿款人民币1368006.5元。二、驳回原告张桂荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30640元，由原告张桂荣负担13527元（已交纳），由被告刘建忠、被告郑守玉共同负担17113元，于本判决生效后7日内交纳。财产保全费5000元，由原告张桂荣负担2793元（已交纳），由被告刘建忠、被告郑守玉共同负担2207元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  潘幼亭人民陪审员  门朝慧人民陪审员  李新立二〇一九年十一月十三日书 记 员  王龙宇