山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初3137号原告：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，女，1988年10月7日出生，汉族，济南源浩置业有限公司员工，住济南市。被告：叶远红，女，1986年9月5日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。原告济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）与被告叶远红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告源浩公司委托诉讼代理人荣艳晶到庭参加诉讼，被告叶远红经公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。源浩公司向本院提出诉讼请求：1.解除源浩公司与叶远红签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令叶远红支付违约金60584元（在已付房款中予以扣除）；3.判令叶远红于合同解除后协同源浩公司办理撤销房屋的网签和备案手续；4.案件受理费由叶远红负担。事实和理由：2017年10月20日，源浩公司与叶远红签订《济南市商品房买卖合同》，约定叶远红购买恒大滨河左岸项目D5地块1、2号楼1-609号房屋，房屋总价款302921元，按照分期付款方式分五期付清房款。2017年9月11日叶远红交纳首期房款30292元，2017年10月21日交纳购房款30292元、2018年3月7日及2019年3月9日交纳购房款30292元。2018年9月8日已到期房款181753元叶远红未按约支付。依据合同附件五补充协议第二条第（二）款，因叶远红的违约行为，已经达到解除合同的条件。同时，叶远红应按已付款的50%向源浩公司承担违约金。合同解除后，叶远红应无条件配合、协助源浩公司办理注销合同备案、撤销网签等手续。故源浩公司提出如上诉请。叶远红未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。源浩公司提交以下证据：《济南市商品房买卖合同》一份、收据四份、催款函及快递回单各一份。经审查，上述证据形式及内容符合法律规定，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2017年10月20日，源浩公司作为出卖人，叶远红作为买受人，签订《济南市商品房买卖合同》及附件（合同编号：销售（字）201727033271），约定叶远红购买源浩公司开发建设的北大时代D5地块1、2号楼1-609商品房一套，建筑面积32.89平方米，单价每平方米9210.12元，总价款为302921元。叶远红采取分期付款方式支付房款，于2017年9月12日、2017年12月8日、2018年3月8日、2018年6月8日前分别支付房款30292元，于2018年9月8日前支付余款181753元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件五补充协议第二条约定，双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。合同签订后，叶远红分别于2017年9月11日、2017年10月21日、2018年3月7日、2018年6月9日分别向源浩公司交纳房款30292元，共计缴纳房款121168元。2018年9月8日房款缴纳期限到期后，叶远红未缴纳剩余房款181753元。2018年10月19日，源浩公司向叶远红发出催款函一份，要求叶远红于2018年10月8日前支付房款及相应违约金，违约金每日按未交房款的万分之一支付，逾期天数达到合同解除条件的，源浩公司有权解除合同并另行处理房屋，叶远红签收后仍未能缴纳剩余房款。另查明，叶远红与源浩公司已就涉案商品房买卖合同办理了网签备案手续。本院认为，源浩公司与叶远红签订《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且双方已就商品房买卖合同办理了网签备案手续，具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行义务。叶远红未能按照合同约定支付房款，构成违约，应承担违约责任。关于逾期付款违约金，合同法第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。源浩公司要求叶远红按已付房款的50%支付违约金60584元，结合当事人过错程度、违约时间及违约成本等，该违约金标准过高，应予调整。源浩公司未能提交实际损失的证据，叶远红未能按约付款给源浩公司造成资金占用损失，故叶远红支付违约金标准应以未付房款为基数，参照中国人民银行发布的逾期贷款罚息利率即银行贷款利率的1.3倍至1.5倍，在此基础上再上浮30%，即按照同期银行贷款利率的1.95倍标准计付至商品房买卖合同解除之日止。源浩公司要求解除与叶远红签订的商品房买卖合同及附件，具备法定的解除条件，予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。叶远红支付了共计121168元房屋购房款，合同解除后，原告源浩公司扣除叶远红应支付的违约金后应将剩余购房款返还给叶远红。源浩公司要求叶远红于合同解除后协同源浩公司到相关部门办理撤销房屋的网签和备案手续，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告济南源浩置业有限公司与被告叶远红于2017年10月20日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201727033271）；二、被告叶远红于本判决生效之日起10日内协助原告济南源浩置业有限公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续；三、被告叶远红支付原告济南源浩置业有限公司违约金（以181753元为基数，自2018年9月9日起至本判决生效之日止，按中国人民银行发布的同期银行贷款利率的1.95倍标准计付）；该违约金在被告叶远红已支付的121168元房款中扣除，剩余购房款，原告济南源浩置业有限公司应在本判决生效之日起10日内退还给被告叶远红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1244元，由原告济南源浩置业有限公司负担244元，被告叶远红负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈士连人民陪审员  韦双双人民陪审员  王凤丽二〇一九年十一月八日书 记 员  王 慧