四川省金川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3226民初159号 原告（反诉被告）：马平，男，1980年11月27日出生，羌族,金川县税务局职工，四川省茂县人,现住四川省金川县。 被告（反诉原告）：四川中成世际投资有限公司，住所地四川省金川县勒乌镇龙王庙街52号。 法定代表人：付长春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐志军，四川辞合辞律师事务所律师，特别授权代理。 原告马平与被告四川中成世际投资有限公司（以下简称中成公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，被告中成公司提起反诉，本院依法受理了反诉，并决定将本诉与反诉合并适用普通程序，于2019年9月17日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马平，被告（反诉原告）中成公司委托诉讼代理人唐志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马平向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效7日内按合同约定与原告结清购房款104600元。因套内建筑面积误差需要调整尾款金额的，在被告书面告知原告调整后的尾款金额并出示有效的调整依据后，双方应以调整后的尾款金额进行结算；2.判令被告在判决生效15日内将房屋交付原告使用；3.判令被告在判决生效后立即向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并于30日内将房屋权属登记到原告名下；4.若因被告违约需向原告支付滞纳金或违约金的，相应的滞纳金或违约金应在购房款中抵减；5.诉讼费由被告承担。第一次庭审中，原告（反诉被告）马平明确表示放弃第四项诉讼请求。事实和理由：2013年5月14日原告与被告签订了编号为XYD-E-01010909的商品房预售合同（备案表为金房备2013字013-13号），原告购买被告星月岛E区1幢1单元9层9号商品房一套。根据该合同约定：原告按购房总价款324423元的44.52%首期支付144423元，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付，无具体付款方式及期限的约定，被告应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。2013年12月30日，该商品房未能按期竣工，相关手续也不齐。2014年6月12日，被告提供相关手续并帮助原告通过公积金转账支付第二笔购房款75400元，之后被告以套内建筑面积可能会有3%的误差为由不按剩下的尾款104600元与原告进行结算，也未向原告提供调整后的尾款金额并出示有效的调整依据。时至今日，被告始终不按合同约定与原告结清购房尾款104600元，也不告知原告调整后的尾款金额并出示有效的调整依据，导致原告无法向被告结清尾款。原告为维护自己的合法权益诉至法院。 被告（反诉原告）中成公司对本诉辩称：被告不同意原告的各项诉讼请求，如果原告要继续履行合同，则需按照现在的市场售价进行结算，否则被告将行使解除权，解除双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，并要求原告承担逾期付款支付违约金的责任。依据双方签订的合同及补充协议，原告在2014年6月12日支付了75400元房款后，再未支付剩余房款。当被告通知原告收房时，原告却以商品房未经其同意被其所在单位（金川县地税局）装修为由，拒绝付清余款，并拒绝接房。虽经被告多次催告，但原告至今未备齐贷款所需材料到售楼处办理银行贷款手续支付完购房款，也未与被告办理退房相关事宜。综上。原告未在合同约定的时间内备齐贷款手续已构成违约，被告有权依照合同约定解除合同和补充协议，并由原告按照未付房款104600元的3%向被告支付违约金3138元，被告退还原告已交付的219823元房款。 原告（反诉被告）马平提交的证据及庭审质证、认证情况： 证据一：原告（反诉被告）马平的身份证复印件，拟证明其诉讼主体资格； 证据二：《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＸＹＤ-Ｅ-01010909）及附件、《商品房买卖合同备案表》、《商品房买卖补充协议》复印件，拟证明马平与中成公司于2013年5月14日签订了商品房买卖合同及补充协议，在中成公司处购买了位于金川县，建筑面积126.623㎡（套内建筑面积108.42㎡，公摊建筑面积18.203㎡），房屋总价款324423元； 证据三：中国农业银行四川省分行交易明细复印件3份、中成公司收款收据复印件2份，拟证明马平于2013年5月14日前分三次向被告支付案涉房屋购房首付款144423元，2014年6月12日通过公积金转账向中成公司支付购房款75400元，共计支付购房款219823元； 证据四：录音资料一组，拟证明马平为结清购房尾款及交房事宜与中成公司多次协商，公司售楼部工作人员认可其是分期付款，未结清购房尾款并非马平不愿付清房款，是由于公司始终未向其明确购房尾款的具体金额，所以马平并未违约。 被告（反诉原告）中成公司对原告（反诉被告）马平提交的证据一、二、三无异议。但认为证据二、三恰好证明了马平未按合同约定履行付款义务，补充协议第二条第1项约定的原告备齐贷款所需材料的时间“2012年11月30日”系笔误，应为2013年11月30日更为合乎逻辑。对证据四的三性均有异议。本院认为，证据四中的部分内容和马平的陈述能够相互印证，且证据来源合法，以上四组证据符合证据三性原则，本院依法予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）中成公司提交的证据及庭审质证、认证情况： 证据一：企业法人营业执照、法定代表人身份证明原件及身份证复印件、反诉被告身份证复印件，拟证明反诉原告与反诉被告的诉讼主体资格； 证据二：《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XYD-E-01010909）、《商品房买卖补充协议》、《商品房买卖合同备案表》复印件，拟证明马平未按合同约定的时间付清购房款，构成违约； 证据三：马平与杨银华的短信内容截图，拟证明公司售楼部还未交房时，马平就曾因其所在单位错装了他的房子向公司提出恢复原状的意见，所以公司通知交款接房马平是接到了通知的，是被反诉人故意不交购房尾款； 证据四：房产测绘分户平面图复印件一份，拟证明2015年5月28日经阿坝州九寨山河工程测绘有限责任公司测绘，案涉房屋的建筑面积为144.26㎡，其中套内面积118.23㎡，分摊面积26.03㎡。 原告（反诉被告）马平对被告（反诉原告）中成公司提交的证据一、二、四的三性无异议，但认为证据二不能达到被告的证明目的，合同第六条虽约定付款方式是贷款方式付款，但实际上马平在签订合同之后，售楼部工作人员建议其以分期付款方式付款，因为分期付款不用给付利息，对马平更为有利，这与马平提交的录音中售楼部工作人员的说法能够相互印证。补充协议第二条应为无效约定。对证据三的真实性无异议，但认为短信不齐，顺序不正确，不能达到反诉原告的证明目的。本院认为，证据三系马平发给杨银华的微信对话内容，其只能证明马平为案涉房屋的尾款交付及房屋交付问题曾多次与中成公司协商未果，不能证明马平故意不交购房尾款。以上证据符合证据三性原则，本院依法予以确认并在卷佐证。 被告（反诉原告）中成公司向本院提出反诉请求：一、判决解除《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XYD-E-01010909）和《商品房买卖补充协议》；二、判决被反诉人承担逾期付款的违约责任，向反诉人支付违约金3138元；三、判决被反诉人承担反诉案件受理费。事实和理由：2013年5月14日，反诉人和被反诉人签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》，对买卖商品房相关事宜进行了约定，所涉商品房编号为1幢1单元09层09号，建筑面积为126.623㎡（套内建筑面积108.42㎡，公摊建筑面积18.203㎡），商品房实测建筑面积144.26㎡（套内建筑面积118.23㎡，公摊建筑面积26.03㎡）。《合同》第五条第三款第1项约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米2992.28元，房屋总价款为324423元。第六条第二款第3项约定：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的44.52%即人民币144423元，其余价款180000元可以向农行或信用联社银行或住房公积金管理机构借款支付。《补充协议》第二条约定：乙方选择按揭贷款方式付款，须于2012年11月30日前备齐贷款所需材料在星月岛售楼处办理银行贷款手续……乙方未按上述规定办理贷款手续及放款手续逾期十五日后，甲方有权解除合同。甲方解除该合同的，乙方按未付房款的3%向甲方支付违约金。在甲方决定解除该合同和补充协议的情况下，甲方须向乙方无息退还已付房价款，但应扣除乙方的逾期违约金，并有权将房屋另作其他处理。《补充协议》第三条约定：该合同第十一条规定的房屋交付日期的前提条件是乙方须向甲方付清全部购房款……乙方选择贷款方式购房的，须贷款全部到达甲方。被反诉人在2014年6月12日支付了75400元房款后，再未支付剩余房款。当反诉人通知其收房时，被反诉人却以商品房未经其同意被其所在单位（金川县地税局）装修为由，拒绝付清余款，并拒绝接房。虽经反诉人多次催告，但被反诉人至今未备齐贷款所需材料到售楼处办理银行贷款手续支付完购房款，也未与反诉人办理退房相关事宜。综上，被反诉人严重违约，反诉人请求人民法院支持自己的反诉请求，判决解除与被反诉人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖补充协议》、被反诉人支付违约金、承担反诉案件受理费。 原告（反诉被告）马平对反诉辩称，双方签订合同和补充协议的时间是2013年5月14日，而要求马平提供贷款资料的时间却是2012年11月30日，故补充协议中的第二条应为无效，中成公司认为是笔误，其不予认可。 被告（反诉原告）中成公司及原告（反诉被告）马平针对反诉提交的证据均同本诉提交的证据一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）马平与被告（反诉原告）中成公司于2013年5月14日签订了《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》，在中成公司处购买了位于金川县，该商品房测绘建筑面积126.623㎡（其中套内建筑面积108.42㎡，公摊建筑面积18.203㎡）。房屋价款按照套内建筑面积计算，单价2992.28元，总价款324423元。合同约定马平采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的44.52%即144423元，余款180000元由马平向农行或信用联社银行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。商品房实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方按照以下方式处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.套内面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖补充协议》第二条约定：1.乙方选择按揭贷款方式付款，须于2012年11月30日前备齐贷款所需材料在星月岛售楼处办理银行贷款手续。3.乙方未按上述规定的时间办理贷款手续及放款手续，逾期超过十五日后，甲方有权解除合同。甲方解除该合同的，乙方按未付房款的3%向甲方支付违约金；在甲方决定解除该合同和本补充协议的情况下，甲方须向乙方无息退还已付房价款，但应扣除乙方的逾期违约金及定金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，乙方按日向甲方支付已付房款的万分之一的违约金。第三条约定：房屋交付日期的前提条件是乙方须向甲方付清全部购房款。 另查明，原告（反诉被告）马平分别于2012年11月5日、2013年1月25日向被告（反诉原告）中成公司转账支付购房款各50000元，2013年4月27日转账支付44423元，被告（反诉原告）中成公司于2013年5月14日向原告（反诉被告）马平出具了一份首付款144423元的收款收据。2014年6月12日马平向中成公司通过公积金转账方式支付购房款75400元。马平共计向中成公司支付购房款219823元，按照合同约定的总价款324423元，马平尚余104600元购房尾款未支付。马平为购房尾款问题多次与中成公司协商，公司要求其按照现在的市场价及增加的面积支付尾款，双方未就购房尾款进行过结算，中成公司也未书面催缴马平交纳剩余购房尾款。 再查明,本案所涉商品房项目，国有土地使用证号为金国用（2012）第××号、建设工程规划许可证号为金规建字第（2012）007号、建筑工程施工许可证号为513226201207100101、商品房预售许可证号为金川（2013）房预售证第3号。2015年5月28日经阿坝州九寨山河工程测绘有限责任公司测绘，案涉房屋实测建筑面积144.26㎡，其中套内建筑面积118.23㎡，分摊面积26.03㎡。套内面积误差比绝对值已超出3%。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。 关于原告（反诉被告）马平是否逾期付款构成违约的问题。马平与中成公司于2013年5月14日签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定首付款以外的购房尾款以贷款方式支付，但补充协议中要求马平备齐贷款所需材料的时间却是2012年11月30日之前，备齐贷款材料的时间早于签订合同的时间明显不合常理，马平无法在未签订合同之前去办理按揭贷款手续。中成公司在庭审中辩解称此系笔误，因其未提供有效证据予以证明，故对其辩解本院不予采纳。双方在合同中对何时办理按揭贷款及按揭贷款何时交付未作明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。后因马平所购房屋实测面积与合同约定面积不符，马平就其还应付多少购房尾款多次与中成公司交涉，公司要求其按照现在的市场价支付尾款，但双方就房屋面积发生变化后的购房尾款未进行过结算，中成公司也未就剩余尾款对马平进行过催告，马平并非故意不结清购房尾款，故中成公司认为马平逾期支付购房款已构成违约的主张不成立，其反诉解除《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖补充协议》，要求马平承担逾期付款的违约责任并支付违约金3138元的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于马平还应支付多少购房尾款的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房预测与实测套内面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。现该房屋套内建筑面积误差比绝对值已超出3%，超出3%部分的房价款应由中成公司承担，产权归马平所有。故马平要求继续履行合同，按合同约定结清购房尾款，将案涉房屋交付其使用并及时办理权属登记的诉讼请求应得到支持。马平在庭审中自愿放弃第四项诉讼请求系对自己民事权利所作的处分，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，本院予以认可。根据双方在庭审中确认的计算方法，马平还应向中成公司支付购房尾款114332.69元〔即（324423元-219823元）+2992.28元/㎡×（108.42㎡×3%）〕。 综上所述，原告（反诉被告）马平与被告（反诉原告）中成公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》合法有效，马平并未违约且已支付了大部分购房款219823元，双方应继续履行合同并按合同约定结清购房尾款114332.69元，交付房屋并办理产权登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）马平于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川中成世际投资有限公司支付案涉房屋购房尾款114332.69元； 二、被告（反诉原告）四川中成世际投资有限公司应于收到购房尾款114332.69元之日起十日内将位于金川县房屋交付原告（反诉被告）马平使用； 三、被告（反诉原告）四川中成世际投资有限公司应于收到购房尾款114332.69元之日起三十日内协助原告（反诉被告）马平将位于金川县房屋产权转移登记至马平名下； 四、驳回被告（反诉原告）四川中成世际投资有限公司的全部反诉请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2586元，由原告（反诉被告）马平负担。反诉案件受理费3156元，由被告（反诉原告）四川中成世际投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿坝藏族羌族自治州中级人民法院。 审 判 长  戴利芳 审 判 员  胡坤萍 人民陪审员  寇宏财 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  王 静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。