福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0105民初1085号 原告：福建省融智金控资产管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江东路78号滨江广场1#楼20层（自贸试验区内），统一社会信用代码91350105M0001CBX9R。 法定代表人：元武，总经理。 委托诉讼代理人：余琳，福建麦博律师事务所律师。 被告：福州市明德智城管理顾问有限公司，住所地福建省福州市马尾区儒江东路78号滨江广场1#楼11层（自贸试验区内），统一社会信用代码913501053106777037。 法定代表人：贺云宏。 原告福建省融智金控资产管理有限公司（以下简称“融智公司”）与被告福州市明德智城管理顾问有限公司（以下简称“明德智城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告融智公司的委托诉讼代理人余琳到庭参加诉讼。被告明德智城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融智公司向本院提出诉讼请求：1.判令明德智城公司向融智公司支付未付租金1144202.00元及逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按日千分之三的标准，自应付之日起计算至明德智城公司实际付清之日止，逐笔累加，现暂计算至2019年6月15日为1184669.77元，后附计算表）；2.判令明德智城公司向融智公司支付物业费24820.00元、水费10450.00元、电费128.65元、公摊水电费2474.80元；3.判令明德智城公司向融智公司支付律师费5000.00元；4.判令本案全部诉讼费用由明德智城公司承担。在案件审理过程中，融智公司变更第1项诉请为：判令明德智城公司向融智公司支付未付租金1144202.00元及逾期支付租金的违约金（以应付租金为基数，按月2%的标准，自应付之日起计算至明德智城公司实际付清之日止，逐笔累加，现暂计算至2019年6月15日为263259.95元，后附计算表）。事实与理由：2016年3月31日，融智公司与明德智城公司签订《名城·滨江广场租赁合同》（以下简称租赁合同），约定融智公司将位于福建省福州市马尾区儒江东路78号名城·商务中心写字楼（滨江广场）第1幢第11层的房产出租给明德智城公司，租赁期限为2016年3月10日至2020年9月22日。租赁合同第四条约定：2017年2月1日至2018年1月31日租金为39712.00元/月，2018年2月1日至2019年1月31日租金为58327.00元/月，2019年2月1日至2020年1月31日租金为64532.00元/月，并约定租金支付方式为先交租后使用，明德智城公司应于每月5日支付下月租金；第三条、第五条约定租赁期间物业费、水电费（含公摊）由明德智城公司承担；第十三条约定若明德智城公司迟延支付租金，每逾期一日按未支付租金总额的千分之三向融智公司支付违约金，并约定融智公司有权向明德智城公司追偿律师费。合同签订后，融智公司依约交付了房屋，但自2017年7月起，明德智城公司便拖延支付租金及物业费、水电费、公摊水电费，暂计算至2019年6月15日，未付租金1144202.00元，逾期支付租金的违约金计263259.95元，未付物业费24820.00元、水费10450.00元、电费128.65元、公摊水电费2474.80元，融智公司多次催讨未果，为处理案涉纠纷支付律师费5000.00元。故，为维护自身的合法权益，融智公司依法诉至法院，望判如所请。 明德智城公司未作答辩，亦未向本院提交证明材料。 本院经审理认定事实如下：2016年3月，融智公司（甲方）与明德智城公司（乙方）签订《名城·滨江广场租赁合同》（合同编号：ZLHT2016007），该合同第一条约定，甲方将位于福建省福州市马尾区儒江东路78号名城·商务中心写字楼（滨江广场）第1幢的第11层，共计建筑面积：1241㎡…的房产租给乙方作为商务办公使用。第三条租赁期限约定，1、双方确认，租赁房产的租赁期限为：自2016年3月10日起至2020年9月22日止。乙方需按时按约向租赁房产物业管理公司缴纳物业管理费，并承担电费、水费等相关费用。第四条租金支付方式约定，1、（1）自2016年3月10日起至2017年1月31日，每月每平方米租金人民币17元（均不含税，下同），共计￥21097元，其中甲方给予乙方一定的免租期，即从2016年3月10日起到2016年6月30日期间，乙方无需支付租金。乙方从2016年6月30日起开始计算租金，但乙方必须要在2016年5月30日起完成装修入驻。（2）自2017年2月1日至2018年1月31日，每月每平方米租金人民币32元，共计￥39712元。（3）自2018年2月1日至2019年1月31日，每月每平方米租金人民币47元，共计￥58327元。（4）自2019年2月1日至2020年1月31日，每月每平方米租金人民币52元，共计￥64532元。（5）自2020年2月1日至2020年9月22日，每月每平方米租金人民币57元，共计￥70737元，不足一个月，按照每月每平方日租金1.9元计算。2、租金支付方式：按先交租后使用的原则，乙方在签订合同三天内，缴纳首月租金21097.00元，并根据合同于每月5日递交下月租金。第五条物业管理费及其他相关费用约定，1、租赁期间，乙方应按照本合同的约定向甲方支付租金，并承担卫生治安费、电梯费、公摊费用、停车费、水、电、通讯等与租赁房产有关的其他费用。2、租赁期间内，乙方应承担租赁期间的物业管理费（2016年3月10日到2017年9月22日，物业费为2元/平方米/月，2017年9月23日到2020年9月22日期间，物业费为5元/平方米/月）。第六条履约保证金约定，1、为了保证乙方严格履行本合同所有条款，乙方应在本合同签订后三日内，向甲方支付履约保证金80000.00元。2、租赁期满，如乙方未按时结清租金，违约金或因违约给甲方造成损失的赔偿金等，甲方有权在履约保证金内予以抵扣；同时，甲方有权继续向乙方追索该未结清的租金、违约金或因违约给甲方造成损失的赔偿金等。3、履约保证金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房产无损坏，且乙方无其他欠款，在乙方办理完毕退房手续之日起10日内，甲方将履约保证金退还乙方（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。第十三条违约责任约定，2、乙方有下列情形之一的，甲方有权提前单方面解除租赁关系，对乙方采取停水、停电、并收回租赁房产，没收乙方所交履约保证金，用于充抵甲方的相关费用。此外，甲方有权继续向乙方追索所受损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费等）。…（2）乙方迟延支付本合同规定的租金或费用，每逾期一日按未支付租金或费用总额的千分之三向甲方支付违约金；乙方迟延支付本合同规定的租金或费用超过30日的，甲方有权提前单方解除租赁关系，同时乙方应按本合同约定支付违约金。 合同签订后，明德智城公司向融智公司支付了履约保证金80000.00元，融智公司依约向明德智城公司交付了房产。明德智城公司在支付2017年7月租金后，再未支付后续的租金。 另查明，案外人福建顺隆实业有限公司于2015年与融智公司签订一份《名城·滨江广场租赁合同》，约定将其名下包括本案讼争租赁房产在内的福建省福州市马尾区儒江东路78号名城•商务中心写字楼（滨江广场）第1幢的部分房产（共计22804.51㎡）出租给融智公司作为办公商务使用，租赁期限为五年，自2015年8月10日起至2020年8月9日止。后，就前述租赁房产的物业管理事宜，融智公司与福建大名城物业管理有限公司签订一份《物业管理协议》，约定融智公司应按月缴纳物业管理费用。 因明德智城公司未依约缴纳物业水电费，福建大名城物业管理有限公司遂根据其与融智公司签订的物业合同约定向融智公司催收。在融智公司代明德智城公司缴纳自2018年7月19日起至2018年12月31日止的物业费24820.00元、水电费10578.65元、公摊水电费2474.80元后，福建大名城物业管理有限公司向其出具缴费《证明》。 又查明，融智公司因本案诉讼支出律师费5000.00元。 以上事实，有《名城·滨江广场租赁合同》、福建大名城物业管理有限公司出具的《告知函》、《证明》及费用明细单、委托代理合同、支付凭证及律师费发票、案外人福建顺隆实业有限公司与融智公司签订的《名城•滨江广场租赁合同》及案涉房产的产权证、《物业管理协议》、融智公司财务凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，融智公司与明德智城公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。 对于融智公司主张的各项诉求及金额，本院认定如下： 1.关于租金。依据租赁合同第四条第一款的约定，明德智城公司应依约及时支付房屋租金，但其自2017年8月开始停付房屋租金。现融智公司要求明德智城公司按照合同约定的标准支付自2017年8月1日起至2019年6月30日止的租金，符合双方合同约定，应予以支持。具体应付租金如下：2017年8月1日至2018年1月31日，每月租金39712.00元，合计238272.00元；因融智公司仅主张2018年2月1日至2018年6月30日、2018年8月、2018年10月1日至2019年1月31日期间租金，每月租金58327.00元，合计583270.00元；2019年2月1日至2019年6月30日，每月租金64532.00元，合计322660.00元；故明德智城公司应向融智公司支付欠付租金1144202.00元。 2.关于逾期付款违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及租赁合同约定，明德智城公司在未支付房屋租金的情况下，除应继续承担履行合同相应义务之外，还需支付相应的违约金。鉴于双方约定的按未付租金或费用的日千分之三支付违约金，标准过高，现融智公司自动将该标准降为月2%，于法有据，本院予以支持。根据《租赁合同》第四条第二款“明德智城公司应在每月5日向融智公司支付下个月的租金”的约定，明德智城公司应按月2%的标准向融智公司分段计付逾期付款违约金:以每月应付租金39712.00元为基数，分别自2017年7月起至2017年12月止的每月5日起计付至款项还清之日止；以每月应付租金58327.00元为基数，分别自2018年1月起至2018年5月、2018年7月及2018年9月起至2018年12月止的每月5日起计付至款项还清之日止；以每月应付租金64532.00元为基数，分别自2019年1月起至2019年5月止的每月5日起计付至款项还清之日止。 3.关于物业费、水电费、公摊水电费。依据租赁合同第五条的约定，明德智城公司应及时支付房屋租赁期间的物业费及水电费等各项费用。根据福建大名城物业管理有限公司出具的告知函、明细单及证明，可认定融智公司已代明德智城公司偿付其自2018年7月19日起至2018年12月31日止的物业费24820.00元、水电费10578.65元、公摊水电费2474.80元，故融智公司有权要求明德智城公司偿还前述费用。 4.关于律师费。融智公司因本案诉讼而支出律师费5000.00元，根据双方签订的租赁合同第十三条第二款的规定，融智公司要求明德智城公司偿还其因本案诉讼支出的律师费损失5000.00元，合法合理，本院予以支持。 明德智城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃法律规定的诉讼权利，其消极的不作为不影响本院对证据真实性和证明效力的认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告福州市明德智城管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建省融智金控资产管理有限公司支付租金1144202.00元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按月利率2%标准分段计付，以每月应付租金39712.00元为基数，分别自2017年7月起至2017年12月止的每月5日起计付至款项还清之日止；以每月应付租金58327.00元为基数，分别自2018年1月起至2018年5月、2018年7月及2018年9月起至2018年12月止的每月5日起计付至款项还清之日止；以每月应付租金64532.00元为基数，分别自2019年1月起至2019年5月止的每月5日起计付至款项还清之日止）； 二、被告福州市明德智城管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省融智金控资产管理有限公司垫付的物业费24820.00元、水电费10578.65元、公摊水电费2474.80元，合计37873.45元； 三、被告福州市明德智城管理顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告福建省融智金控资产管理有限公司因本案诉讼支出的律师费损失5000.00元。 案件受理费17853.00元，由被告福州市明德智城管理顾问有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内交纳至本院，拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  蒋连花 人民陪审员  何光辉 人民陪审员  任聿峰 二〇一九年十一月四日 书 记 员  刘 馨 附本判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。 当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。 执行申请提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。