江苏省泰州市高港区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1203民初1977号原告(反诉被告)：上海市睿琛行房地产咨询有限公司，统一社会信用代码91310116MA1J9R8K3K，住所地上海市金山区枫泾镇王圩东路******，现经营地为上海市徐汇区田林路**越界创意园**G37。法定代表人：闫旭剑，执行董事。委托诉讼代理人：胡洁，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：泰州市金达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321203672001743D，住所地泰州市高，住所地泰州市高港区向阳北路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨天杰，董事长。委托诉讼代理人：耿士成，上海市恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚鸭章，江苏戚鸭章律师事务所律师。原告上海市睿琛行房地产咨询有限公司(以下简称睿琛行公司)与被告泰州市金达房地产开发有限公司(以下简称金达公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理。诉讼中，金达公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。因本案案情复杂，本案依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告睿琛行公司的委托诉讼代理人胡洁、张力，被告金达公司的委托诉讼代理人耿士成、戚鸭章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告睿琛行公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年1月签订的《“美岸栖庭”项目销售代理合同》；2、判令被告向原告返还《“美岸栖庭”项目销售代理合同》项下己支付的保证金人民币1000000元；3、判令被告向原告支付代理服务费人民币1869075.55元；4、判令被告向原告支付擅自解约违约金人民币200000元；5、判令被告赔偿原告实际损失人民币101589.39元；6、判令被告以人民币667793元为基数按照每日2‰的标准支付自2018年8月15日起至实际支付之日的代理费用滞纳金;7、判令被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告于2018年1月签署《“美岸栖庭”项目销售代理合同》于2018年9月12日解除；2、判令被告向原告返还保证金人民币1000000元，并以1000000元为基数按年利率6%的标准支付自2018年9月12日起至被告实际支付至日的资金占用费；3、判令被告向原告支付代理服务费人民币1896556.63元；4、判令被告向原告支付违约金人民币200000元，以及被告迟延支付代理费产生的滞纳金；5、判令本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由如下：本案被告泰州市金达房地产有限公司与原告上海睿琛房地产咨询有限公司于2018年1月共同签署了《“美岸栖庭”项目销售代理合同》,根据该销售代理合同约定，由被告聘请原告为被告开发的位于高港区泰州“美岸栖庭”项目的销售代理商，为期一年。代理期间，原告接待客户的，须提交《客户确认单》供被告签署成为有效的原告客户。销售代理佣金根据销售套数按不同比例计算，即，销售成功套数在50套的，佣金比例为客户购房款项的3%；销售成功套数在51套至100套的，佣金为客户购房款项的4%；乙方销售成功套数在101套及以上的，佣金为客户购房款项的5%。被告应当于原告客户与被告签署《泰州市商品房预售/出售合同》并全款到账后的次月向原告支付代理费用。代理期限届满或合同提前终止日前完成购买该项目客户签约的，视为原告销售成功，被告按照合同约定的佣金比例向原告支付佣金。该销售代理合同还约定，任何一方擅自终止合同的，应向守约方支付20万元违约金，同时双方应按约定结清所有已签署《泰州市商品房预售/出售合同》的房屋代理费用。任何一方的违约行为致使另一方无法全部或部分履行合同或继续履行合同的基本条件丧失的，应当承担等同于擅自终止合同的违约责任。被告延迟支付代理费用的，每（日）向（原告）支付应付费用的千分之二作为滞纳金，同时原告可中止或推延后续进程直至甲方付清应付费用及滞纳金。迟延付款超过30天的，原告可以终止本合同，双方还应结清已发生的应付费用。上述销售代理合同签署后，原告即向现场派驻销售人员，并向被告支付保证金人民币1,000,000元。截至2018年8月20日，原告代理被告成功销售102套。然而，被告在未就原告销售业绩提出任何异议的情况下，仅向原告支付了人民币618,342.00元的销售佣金。后经原告反复敦促，直至2018年8月14日原告邮件被告催问付款事项时，被告以结算佣金事项因金陵石化购买部分存在争议为由，明确拒绝支付剩余代理佣金，同时提出终止代理销售合同，并实际停止为原告的项目现场销售和签约工作提供支持。截止2018年9月4日，被告共拖欠代理费人民币1,869,075.55元。综上，原告认为，双方签署的销售代理合同合法有效，应受到法律保护。原告依据销售代理合同的约定已成功销售的房屋，被告理应依照销售代理合同的相关约定，履行按期足额支付佣金的义务。现被告违反合同约定和诚信原则，拒不向原告依约支付结算佣金，并阻扰原告现场销售签约工作，构成实质违约，导致原告继续履行销售代理合同的基础条件已丧失，致使原告蒙受了巨大的经济损失。自被告出现上述严重侵害原告合法权益的情形之后，原告始终积极与被告沟通，并尽力避免或降低损失，但被告对原告的诚意与努力置之不理，无奈原告诉至法院，请求依法查明事实，判准所请。被告金达公司辩称：原告所诉被告无理由停止其销售不是事实，原告违约不能委派足够的销售人员，也未按约定完成别墅的销售额度，原告一套也没销售，所以口头提出要求他们委派足够的销售人员，加强别墅销售，因其他的洋房已销售完成，所以给予一定的宽限期到十月份，但对方九月份书面提出要交接，足以说明他们是既完不成销售额度，又不能按约履行，已经构成违约，不能达到原告的合同目的。应由原告承担违约责任。依据销售代理合同，睿琛行应当委派24名销售人员常住销售，但实际上并未安排到位，其所提供的租房合同不能证明有24人居住，而被告提供的8月份阶段性视频可以看出原告未安排足够销售人员，禾更公司名下享有社保的人员仅有10人，基于原告仅以借用人员而非足额专业销售人员，未按照销售分解指标完成别墅销售，其事实上构成不能全面完成合同履行的违约在先。在原告未能完成别墅销售指标并已延期数月情形下，被告仍然给予其2个月宽限期至2018年10月底，并告知原告暂停销售洋房而仅可销售别墅，但原告单方发函要求2018年9月30日办理交接，其行为构成根本违约。原告认可苟文系双方楼盘销售代理的介绍人，但苟文只是联系人且不具备全权处置的权利，双方未达成合意签署协议前，既不能证明被告违约在先，也不能证明被告存在任何根本性违约。合同履行中，2018年7月金陵石化建安公司团购21套房屋及4套车库，被告为此垫付介绍人佣金210000元，此项销售原告可从中获益而被告并未获取任何利益，原告理应承担此210000元佣金，但原告却予以否认且不予认可，其缺乏起码的商业信誉致使双方为此产生严重分歧。关于佣金结算方式，应按照实际销售金额的比例予以结算，不存在按套确定佣金比例，套数仅是激励方式和保证金适用的范畴，不应对销售分解指标的约定事项视而不见，原告就阶段性递增方式擅自混淆为最低比例完成方式和以套替代销售金额方式，完全是没有事实根据。综上，就原告所诉请求，被告方认为：1、同意解除销售代理合同，但不同意原告睿琛行公司主张的解除日期，代理合同应于2018年9月30日解除。2、不同意返还保证金，因原告未依照代理合同第五条第1项的《销售进度指标分解表》完成每月需完成的销售套数和相应的销售金额，保证金应予扣除。3、不同意原告主张的代理费计算方式。此外，被告就金陵石化购买21套洋房、4套车库而向案外人支付的21万元佣金应从欠付的代理费中扣除。4、不同意原告主张，原告没有完成销售业绩，并于9月底撤离销售现场，销售现场人员数量也未达到销售代理合同约定，构成违约应向被告支付20万元违约金。反诉原告金达公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令终止履行反诉原被告签订销售代理合同；2、判令反诉被告支付或反诉原告扣除销售佣金21万元；3、判令反诉被告承担合同违约约定的保证责任金100万元；4、判令反诉被告擅自不履行合同违约金20万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：反诉原告通过上海志宸房地产经纪事务所负责人苟文联系介绍反诉被告，其表示具有在泰州地区房产销售客户资源的销售公司，能够按照反诉原告的期限和目标销售“美岸栖庭”房产项目，故反诉原告委托苟文作为专业人员予以对接和监督反诉被告的合同履行。反诉原告与反诉被告于2018年1月签订《美岸栖庭项目销售代理合同》，代理合同约定反诉被告在合同履行期间应完成相应月度的销售进度指标，并须针对销售目标制定和进行相关的推广销售工作，委派足额的销售人员常驻销售场所；双方制定了每月应当完成的洋房、别墅、储藏室和车库的销售指标，但反诉被告并没有完成一套别墅和商铺的销售，根本不可能达到反诉原告委托销售回收资金的合同目的；造成反诉被告不能完成销售进度指标的根本因素，在于反诉被告未能派驻专业销售团队及资深项目经理，其欺诈及不诚信的行为应承担违约责任和赔偿责任。在合同履行期间，反诉被告通过案外人刘海艳介绍金陵石化建安公司团购洋房21套及车库四套，同意支付刘海艳佣金210000元，反诉被告为促成销售和避免相应税收，以刘海艳名义希望通过反诉原告直接支付后抵扣，反诉原告认为该佣金属于代理销售范围，遂同意与刘海艳签署佣金确认书并支付210000元，该佣金应在反诉被告代理佣金中予以扣除。据此，请求判准反诉原告的反诉请求。反诉被告睿琛行公司辩称：1、同意终止履行销售代理合同，但合同终止的原因是反诉原告既不支付到期销售代理费，又断供销售房源，构成根本性违约。2、不同意从销售佣金中扣除21万元，反诉原告已将金陵石化确认为反诉被告的客户，反诉原告自行与第三方签约并支付21万元，反诉被告从不知情，与反诉被告无关。3、不同意扣除100万元保证金，该保证金应在销售代理合同期限届满时，根据年度销售业绩核定是全款归还还是部分或全部扣除。由于代理合同提前终止，反诉被告已完成的销售业绩不是全年的销售业绩，该保证金条款不适用。4、不同意承担违约金，反诉原告金达公司违约在先，应向反诉被告支付违约金，且反诉原告未受有损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议及有争议的证据和事实如下：原告（反诉被告）睿琛行公司向本院提供下列证据：1.美岸栖庭项目销售代理合同、睿琛行公司招商银行账户（账号：12×××02）对账单，证明睿琛行公司与金达公司就代理销售美岸栖庭项目达成一致，签署的合同合法有效。睿琛行公司于签约后如约向金达公司支付合同保证金100万元。2.美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年6月30日）、美岸栖庭佣金申请书（6月）、美岸栖庭放款明细及请佣表（2018年6月30日）、睿琛行公司项目销售经理宋冈与金达公司销售经理高功祥就2018年6月双方结佣相关事宜所进行的微信聊天记录截图、睿琛行公司招商银行账户（账号：12×××02）2018年4月-7月间对账单4份，证明双方已结算营销代理费的情况。3.美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年8月1日），美岸栖庭佣金申请书（7月）、美岸栖庭放款明细及请佣表（7月31日）、7月佣金结算单快递单及物流追踪（EMS:1028084082929），证明睿琛行公司于2018年8月8日通过快递向金达公司提交7月代理服务费请款申请资料，请求金达公司支付营销代理费667,793.00元。4.2018年8月6日至2018年8月10日，睿琛行公司执行董事闫旭剑与代理合同所载金达公司执行董事苟文的微信聊天记录、苟文于2018年8月6日通过微信向闫旭剑发送的《“美岸栖庭”项目销售代理合同》终止协议书，证明金达公司在拒不支付到期营销代理费的情况下，阻挠原告现场销售工作，向睿琛行公司发送终止协议书，解除代理合同。5.房屋租赁合同3份、押金收据2份、睿琛行公司招商银行账户（账号：12×××02）对账单3份，证明因金达公司擅自终止合作，致使睿琛行公司蒙受房屋租金损失31,451元；睿琛行公司招商银行账户（账号：12×××02）、上海睿石资产管理有限公司招商银行账户（账号：12×××02）对账单共51份、上海禾更企业管理咨询有限公司发票明细表共4份，证明因金达公司擅自终止合作，致使睿琛行公司自2018年8月6日起空耗职工人力，遭受经济损失67,628元。江苏省增值税专用发票7份，证明因金达公司擅自终止合作，致使睿琛行公司自2018年8月6日遭受汽油费损失2,510元。6.上海睿琛行房地产咨询有限公司客户确认单（A联）36份及相关《订购合同》、美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年4月11日）、佣金申请书（2018年4月11日）、美岸栖庭房款明细及请佣表（2018年4月11日）、美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年4月30日）、佣金申请书（2018年4月30日）、美岸栖庭房款明细及请佣表（2018年4月30日）、美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年5月31日）、佣金申请书（2018年5月31日）、美岸栖庭房款明细及请佣表（2018年5月31日）、账户历史交易明细表，证明2018年1月至2018年5月间，金达公司按照代理合同约定及睿琛行公司提交的代理费结算材料向睿琛行公司支付了代理费。就金达公司已付代理费部份，均系金达公司以“客户确认单”形式确认的原告客户。7.美岸栖庭代理服务费请款申请单（2018年8月31日）、佣金申请书（2018年8月31日）、美岸栖庭房款明细及请佣表（2018年8月31日）、上海睿琛行房地产咨询有限公司客户确认单（A联）67份、睿琛行公司代理销售信息汇总表（含网签备案号），证明睿琛行公司就2018年8月1日至8月31日期间的应付营销代理费向金达公司提交结算材料，且金达公司未支付代理费部分房源，均已由金达公司确认为睿琛行客户所购，且均已签约，符合营销代理费支付标准。8.美岸栖庭项目销售代理合同-联系函（2018年8月23日）、函告（2018年9月27日），证明睿琛行公司就拖欠代理费问题多次函告金达公司敦促付款。9.睿琛行公司执行董事闫旭剑、员工宋冈、施启鹏、周海涛等与金达公司苟文、高功祥等员工的微信聊天记录、《美岸栖庭销售方案》、《美岸栖庭认筹路演活动方案》、《美岸栖庭别墅销售方案》，证明睿琛行公司在合同履行期间持续制作、更新销售文案，反复提及别墅销售由于客观情况所面临的困难，并就此制定了整改和销售计划的变更。文案中就洋房、别墅和车库/储藏室制定了不同的销售策略，证明车库/储藏室是销售指标的重要组成部分，不存在金达公司主张的车库/储藏室不计入销售总套数的情况。10.睿琛行公司员工宋冈与金达公司员工高功祥、陈其毛的微信聊天记录、睿琛行公司招商银行账户（账号：12×××02）账户历史交易明细表，证明睿琛行公司通过微信形式就每月代理费与金达公司进行结算，在2018年8月前，金达公司均在睿琛行公司微信提交材料的若干日后按照材料所载金额支付了代理费，对佣金结算的计算方式从未提出异议。11.《商品房买卖合同》和《车库买卖合同》的数码照片（附光盘），证明均金达公司以《客户确认单》形式确认为睿琛行公司客户，均已与金达公司签署了《商品房买卖合同》和/或《车库买卖合同》，睿琛行公司有权向金达公司按代理合同的约定主张相应的营销代理费。12.劳动合同信息汇总表、睿琛行公司及关联方上海睿石资产管理有限公司与美岸栖庭项目员工所签署的劳动合同37份、2018年4月睿琛行公司部份员工于美岸栖庭项目售楼处参加会议后留影照片，证明睿琛行公司为美岸栖庭项目配置了充分的人员，不存在金达公司在反诉中所称人员不足的情况。13.上海睿石资产管理有限公司企业信用信息公式报告、上海睿石资产管理有限公司与上海禾更企业管理咨询有限公司签署的《委托服务合同》、上海禾更企业管理咨询有限公司向睿琛行公司开具的人事服务费发票、为睿琛行公司代付员工社会保险福利费用（五金一险）的发票、上海禾更企业管理咨询有限公司社保费用人员明细表、睿琛行员工社保缴纳信息统计表，证明睿琛行公司通过关联方上海睿石资产管理有限公司委托上海禾更企业管理咨询有限公司为睿琛行公司员工缴纳社会保险福利，且睿琛行公司为美岸栖庭项目配备了足够的工作人员，在2018年4月、5月甚至超额配置人员，不存在金达公司所称人手不足的情况。被告金达公司（反诉原告）经质证认为：对于证据1的真实性予以认可，但睿琛行公司提供的代理合同不完整，没有合同附件“一房一价表”。对于证据2、3的真实性予以认可。对于证据4，金达公司对《终止协议书》的真实性予以认可，但表示当时双方未就合同终止达成合意。对于证据5的真实性不予确认，金达公司认为睿琛行公司为完成销售工作应承担相应费用，该等费用与本案没有关联。对于证据6、7、8的真实性予以确认。对于证据9的真实性不予确认，且认为与本案没有关联。对于证据10、11的真实性予以认可。对于证据12，金达公司认为该证据由睿琛行公司单方面自行制作，对真实性不予确认。对于证据13，上海禾更公司相关证据并不能证明睿琛行依约履行义务。上述原告所举证据均不能达到原告的证明目的。金达公司为支持其反诉请求，向本院提交了下列证据：14.一房一价清单（代理合同附件），证明该清单作为合同附件，其约定的总套数和对应的金额是代理期内需要销售完成和收回的资金，是金达公司需要达到的合同目的；清单所载房产总套数和总金额可计算房屋均价，与睿琛行公司月度销售进度指标结合，得出睿琛行公司每月应实现销售的金额。15.上海志宸房地产经济事务所企业信用信息公示报告，证明苟文是金达公司委托与睿琛行公司对接的专业人员，负责“美岸栖庭”业务的监督跟踪，并未授权对外全权代表金达公司。睿琛行公司举证的“终止协议”事项，是苟文在睿琛行公司不能完成别墅销售同意终止的情况下，双方协商的草拟文件，不能证明金达公司违约。16.视频记录（附U盘），证明金达公司未按照合同约定委派常驻人员24人。17.佣金确认书，证明睿琛行公司通过案外人刘海燕南京金陵石化建筑安装工程有限公司团购项目洋房21套、车库4套，为避免税务重复发生，睿琛行公司希望金达公司直接与刘海燕签署佣金协议，支付佣金后从睿琛行公司的营销代理费中抵扣。18.睿琛行公司联系函与函告、金达公司回复与告知函，证明金达公司告知睿琛行公司，按照合同约定履行的套数是必须包括别墅的内容和对应的金额，以达到合同目的；睿琛行公司函告中明确于2018年9月30日撤离，应当承担不能履行和擅自不履行的违约责任。19.《置业计划》5份，证明睿琛行公司销售人员在代理销售时知悉房屋销售价格，睿琛行公司系根据一房一价清单进行销售，进而拟证明一房一价清单是履行合同的要件之一。20.客户确认单25份，客户确认单上载明“客户认购价格需严格按照《销售代理合同》中约定的价格执行”，证明一房一价清单是合同履行的要件；且支付南京金陵的佣金应当由睿琛行公司承担。21.美岸栖庭三期C4住宅价格表、C4汽车库价格表，证明睿琛行公司销售金陵石化21套房屋、4套车库。原告睿琛行公司（反诉被告）经质证认为：对于反诉证据14的真实性不予认可、关联性不予认可。对于反诉证据15的真实性予以认可，但对于反诉证据15的关联性不予认可。对于反诉证据16视频文件的真实性予以认可，对其合法性不予认可。监控装置系金达公司自行安装，该视频录制时间在金达公司断供房源之后，并且系截取的多个片段，每个片段仅数分钟，不连贯不完整，视频可视范围为销售现场的一个角落，看不到现场全貌，不能真实反映销售现场睿琛行公司的人员配置情况。对于反诉证据17的真实性不予认可，因睿琛行公司并非协议的当事主体，对协议的签署也不知情。对于反诉证据18的真实性予以认可，但不认可金达公司的证明目的。对于反诉证据19的真实性予以认可，对其关联性不予认可。对于反诉证据20的真实性予以认可，但不认可金达公司的证明目的；对于反诉证据21真实性、关联性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，以及到庭当事人对本诉和反诉案件的事实认定和法律适用所作陈述、抗辩，本院认定事实如下：泰州金达公司与睿琛行公司于2018年1月共同签署了《“美岸栖庭”项目销售代理合同》，由泰州金达公司聘睿琛行公司为泰州金达公司开发的位于泰州市高港区向阳北路572号的“泰州美岸栖庭”项目的独家销售代理，代理期限自2018年1月1日至2018年12月31日。代理合同约定：一、睿琛行公司应在合同签署后5日内向泰州金达公司支付保证金壹佰万元整，泰州金达公司应在本合同期满后5日内全额无息退还保证金给睿琛行公司。二、在代理期内，睿琛行公司负责本项目的销售代理工作，参与价格讨论，负责提供定价依据、价格策略及每套房价格制定以供甲方审核、决定。三、睿琛行公司接待客户后，需提交《客户确认单》，《客户确认单》经泰州金达公司指定人员签署后，该客户视为睿琛行公司有效客户。四、睿琛行公司代理销售本项目项下房屋达到销售成功（客户与泰州金达公司签署《泰州市商品房预售/出售合同》并按照合同支付首付款），泰州金达公司按照以下约定向睿琛行公司支付销售代理佣金：1、睿琛行公司的销售成功套数在50套的，佣金为客户购房款项的3%；2、销售套数为51套至100套的，佣金为客户购房款项的4%；3、销售套数为101套及以上的，佣金为客户购房款项的5%。4、佣金结算点数按照以上进行递增补差，即达到一个标准后，以前结算过佣金的房屋进行点数补差，再次进行结算；五、代理费的支付条件及时间节点：1、支付条件：睿琛行公司所销售客户与泰州金达公司签署《泰州市商品房预售/出售合同》并全款到账；2、代理费用按公历每月为结算周期，具体时间为，在下一个月的前三天，由睿琛行公司将上月（不满一月的仍以一月计算）睿琛行公司应结代理费用款项的明细表（相当于睿琛行公司的请款书）报给泰州金达公司，泰州金达公司接到该等明细表的三个工作日内未提出对账要求或异议的，于五日内支付代理费。六、在代理期限届满或合同提前终止日前完成购买该项目客户签约的，视为睿琛行公司销售成功，泰州金达公司按照本合同约定的佣金比例向睿琛行公司支付佣金。七、任何一方擅自终止合同的，应向守约方支付20万元违约金，同时双方应按约定结清所有已签署《泰州市商品房预售/出售合同》的房屋的代理费。任何一方的违约行为致使另一方无法全部或部分继续履行合同或继续履行合同的基本条件丧失的，应当承担等同于擅自终止合同的违约责任。八、泰州金达公司延迟支付代理费用的，每日支付应付费用的千分之二作为滞纳金，同时睿琛行公司可中止或推延后续工作进程直至甲方付清应付费用及滞纳金。迟延付款超过30天的，睿琛行公司可以终止本合同，双方应结清已发生的应付费用。销售代理合同签订后，睿琛行公司对涉案楼盘开展策划销售工作，并于2018年1月11日向泰州金达公司支付保证金1000000元，2018年8月起，双方就佣金的结算发生争议。2018年8月6日，睿琛行公司向金达公司提交代理费结算材料，要求金达公司按购房款金额的4%支付2018年7月佣金667793元。2018年9月5日，睿琛行公司向金达公司提交代理费结算材料，要求金达公司按购房款的5%支付2018年8月的佣金，并对2018年1-7月按4%计算的代理费按照5%进行跳点补差，支付773477元。双方因金陵石化建安公司团购21套房屋、4套车库时，金达公司支付介绍人刘海艳210000元佣金的承担发生争议，经多次协商未果，遂提起本案诉讼。另查明，截止2018年7月31日，睿琛行公司累计代理销售美岸栖庭项目洋房、车库/储藏室96套；2018年7月1日至2018年7月31日期间，有34套洋房、车库/储藏室购房款全款到账，达到结佣标准，对应销售金额16696652元。截止2018年8月31日，睿琛行公司累计代理销售美岸栖庭项目洋房、车库/储藏室102套，2018年8月1日至2018年8月31日期间，有18套洋房、车库/储藏室的购房款全款到账，达到结佣标准，对应销售金额9038508元。截止2018年9月30日，睿琛行公司累计销售美岸栖庭项目103套，其中洋房85套，车库/储藏室18套，合计销售总价款为50297975元，上述销售业绩对应购房客户均由金达公司以“客户确认单”的形式确认睿琛行公司客户。在本案审理过程中，诉辩双方针对1、睿琛行公司和泰州金达公司哪一方构成违约？若构成违约，是一般违约还是根本违约？2、佣金应当如何结算、睿琛行公司代理销售的车库/储藏室是否在结算佣金时是否单独计套？3、为促成金陵石化建安公司团购项目房屋而向案外人支付的佣金应当由哪一方承担？等争议焦点展开了激烈辩论，根据双方的争议焦点及全案证据的质证和认证意见，综合分析评判如下：关于争议焦点一，睿琛行公司和泰州金达公司哪一方构成违约？若构成违约，是一般违约还是根本违约。睿琛行公司认为：销售代理合同签署后，双方均正常履约，直至金达公司于2018年8月起以所谓“南京金陵石化代理费承担问题”为由，不予支付到期代理费用。金达公司拒不支付应付费用，系违约在先；金达公司与睿琛行公司就“南京金陵石化代理费承担问题”协商未果的情况下，于2018年8月6日向睿琛行公司执行董事闫旭剑发送《“美岸栖庭”项目销售代理合同终止协议书》，明确表示终止履行合同，并擅自停止提供销售房源，拒不签署客户确认单，拒绝配合睿琛行公司的现场销售工作，此举导致睿琛行公司彻底丧失了履行代理合同的基础条件，导致睿琛行公司客观上无法开展销售。因此，金达公司不仅违约在先，而且构成了根本性违约。金达公司认为：（一）金达为达到收回资金的目的，与睿琛行公司共同制定了每月应当完成销售的洋房、别墅及储藏室和车库的销售指标。但是，直至2018年8月，睿琛行公司没有销掉一套别墅，也并没有依照“一房一价表”和代理合同第五条第1项的《销售进度指标分解表》约定，完成该销售套数的对应销售金额，已销售房屋的回笼资金金额与合同所约定《销售进度指标分解表》所对应的房源金额相去甚远，根本不能达到金达公司与睿琛行公司签订代理销售合同收回资金的目的。（二）睿琛行公司不能完成销售进度指标的原因，是没有按照合同约定足额委派销售人员。（三）在此情况下，金达公司仅停止了睿琛行公司的洋房代理销售，但并没有停止其别墅的销售，反而于2018年8月27日致函睿琛行公司，给予到期日为10月底的别墅销售宽限期。金达公司暂停房源的行为，行使的是完全正当符合法律规定的不安抗辩权。对于金达公司的抗辩主张，睿琛行公司予以反驳如下：（一）销售代理合同签署时没有附件一列明的《可售房源清单》，此后双方也从未签署或确认过《可售房源清单》。销售代理合同未对房屋的销售价格作出约定，既不影响销售代理合同的成立，也不影响销售代理合同的履行。金达公司提交的“一房一价清单”仅仅是金达公司自行控制销售价格的内部资料，睿琛行公司从未签署，其不是金达公司与睿琛行公司达成合意的文件。金达公司以销售代理合同第五条的《销售进度指标分解表》和“一房一价表”相结合，推算出睿琛行公司每月应完成的销售金额的指标，要求睿琛行公司承担“合同目的不达”的结论，无合同依据。（二）销售代理合同的《销售进度指标分解表》系金达公司以睿琛行公司在代理期限内将委托房源全部售出为出发点所编排的。分解表中总计376套项目房源若全部售出，则金达公司的收益最大化。由此可见，《销售进度指标分解表》是理想化的销售方案，并非金达公司合同目的，其意义仅在于与合同第四条第11款相结合，以构成睿琛行公司在销售代理期内享有独家代理权的前提条件，即若睿琛行公司连续或累计四个月销售业绩未达到《销售进度指标分解表》的情况下，金达公司有权引入第三方销售公司联合，睿琛行公司失去独家代理权。与之相对应的是，睿琛行公司就项目销售代理工作的履行，向金达公司支付了100万保证金。该保证金系睿琛行公司对或有的违约责任的事先担保。代理合同中关于保证金如何返还的约定，是双方意思自治的体现，是金达公司对于睿琛行公司的销售业绩是否达到合同签订时金达公司的预期、是否构成违约的判断标准。鉴于双方已在代理合同中明确约定，若代理期满，睿琛行公司销售成功套数未超过120套（其中别墅销售成功套数低于10套）的，金达公司有权扣罚保证金25万元；睿琛行公司销售成功套数在121套及以上销售（且别墅高于10套及以上）的，金达公司应全额返还睿琛行已公司支付的100万保证金，由此可知，判断睿琛行公司是否需因销售业绩不达标而构成违约的标准，是在一年的销售代理期限届满时，是否完成121套及以上销售（其中别墅高于10套及以上），而并非是否按照《销售进度指标分解表》的安排将全部376套委托房源全部售出。事实上，睿琛行公司在可正常开展销售代理工作的8个月内，便已销售房屋102套，9月份又售出1套，为金达公司回笼资金50297975元，且为在即将到来的销售旺季中冲刺业绩做好了充分的准备，金达公司所称销售业绩不达标，无法实现其回笼资金的合同目的，无合同依据。（三）即使认为《销售进度指标分解表》是双方为房屋销售所制定的方案，但市场情况千变万化，并非双方所能控制，因此，销售策略以及销售进度并非不可调整。美岸栖庭系当地旧盘，靠近化工区，对此，睿琛行公司曾于2018年3月14日向金达公司提交《美岸栖庭销售方案》，明确提出“别墅项目目前需要整改的内容比较多，不适合现阶段推出，利用5-6月份洋房热销的热度，拉动别墅产品去化”的“先洋房后别墅”的产品推售顺序。后又于2018年6月4日向金达公司发送《美岸栖庭别墅销售方案》，总结了本项目的优势和劣势，提出在7月完成“样板房重新装修”、“将售楼处换至别墅”的整改方案、以及“增加别墅外立面的主题元素，重新打造围栏、铁艺栏杆、雨篷等细节”的硬件提升建议，制定“首批推出的销售动作为6月-8月”的别墅销售策略。事实上，金达公司不仅对“先洋房后别墅”调整从未异议，而且双方依此调整计划，相安无事地合作了7个多月，睿琛行公司亦抓住商机全力开拓市场，截止7月份的销售业绩，符合销售方案调整后双方预期的业绩要求。退一万步讲，如果金达公司认为睿琛行公司销售业绩不符合《销售进度指标分解表》，也仅有权依照销售代理合同的约定，在睿琛行公司连续或累计四个月不达标后，引入第三方销售公司，终止睿琛行公司的独家代理，而不应粗暴地采取不支付到期款项、断供房源的手段。在睿琛行公司已就本次销售代理合作向金达公司提供资金担保，支付保证金100万元的前提下，金达公司单方面以不安抗辩权为由终止睿琛行公司项目洋房的销售工作，于法无据。由此可见，金达公司不仅违约在先，而且构成根本性违约。（四）金达公司所称睿琛行公司销售人员配置不足与事实不符。事实上，代理合同执行期间，由睿琛行公司委派至项目现场的，与睿琛行公司或其关联方上海睿石资产管理有限公司（以下简称睿石公司）签署劳动合同且缴纳五险一金的现场人员基本满足、甚至一度超出代理合同约定应达到24人的配置。睿琛行公司及其关联方睿石公司的员工管理，包括五险一金的缴纳，均由睿石公司委托上海禾更企业管理咨询有限公司办理。该做法并不违反法律禁止性规定，也不改变员工与睿琛行公司或睿石公司构成劳动关系的事实，不存在金达公司所称的“拼凑人员，欺诈和不具有履约能力”情形。反之，在2018年1月至7月期间，金达公司也从未就人员配置问题向睿琛行公司提出任何异议的事实，足以证明所谓“销售人员配置不足”、“拼凑人员，欺诈和不具有履约能力”，是金达公司为模糊争议焦点，试图转嫁移责任借口的恶意揣度，与事实不符。本院认为：《“美岸栖庭”项目销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示，应为有效，对合同双方均有法律约束力。本案销售代理合同约定，若睿琛行公司发生连续（或）累计四个月不能完成合同中《销售进度指标分解表》约定的情形，则金达公司有权委托其他代理公司销售本项目房源。销售代理合同履行期间，睿琛行公司未能实现别墅销售，事实上未全面完成《销售进度指标分解表》所约定销售指标，据此金达公司有权根据合同的约定，终止睿琛行公司的独家代理权，但不得擅自扩大合同约定的权利范围。金达公司在合同尚未到期情形下，拒绝支付代理佣金并中止睿琛行公司洋房销售，是导致销售代理合同无法继续履行的直接原因，进而导致睿琛行公司丧失继续履行合同的条件，构成违约，应当按照代理合同的约定，承担擅自终止合同的违约责任。睿琛行公司在履行合同过程中，未组建强有力的销售团队，按照《销售进度指标分解表》兼顾制定别墅及商铺的营销策略，实施“先洋房后别墅”营销方案，直至2018年8月尚未看到成效，且双方未就此指标落实签订补充协议予以明确，虽说合同到期前有可能会完成别墅商铺的销售任务，但睿琛行的行为亦构成违约，依据销售代理合同约定，金达公司可对其予以罚款。综合双方均存在违约行为，且均非根本违约行为，本院酌情认定双方违约责任相当，睿琛行主张的1000000元保证金资金占用损失、销售代理佣金滞纳金、违约金不予支持，金达公司主张的保证金、违约金亦不予支持。关于争议焦点二，销售代理佣金应当如何结算，睿琛行公司代理销售的车库/储藏室是否在结算佣金时是否单独计套。睿琛行公司认为：（一）根据代理合同约定，代理费费率根据销售成功套数的上升而递增，当睿琛行公司成功代理销售美岸栖庭项目房屋达51-100套时，对于之前已经按购房款3%结算佣金的部分房屋，金达公司应补充支付相当于上述房屋购房款1%的跳点差额。以此类推，当睿琛行公司成功代理销售美岸栖庭项目房屋达101套及以上时，对于之前已按4%结算佣金的部分房屋（包含已从3%跳点补差至4%的部分），金达公司应当再另行补充支付相当于上述房屋购房款1%的跳点差额。换言之，销售金额与销售套数在计算金达公司应付佣金时作用各不相同，销售金额是计算佣金金额的基数，而销售套数是用以确定睿琛行公司提成比例的标准。（二）销售代理合同履行期间，睿琛行公司截至2018年6月底成功代理销售美岸栖庭项目55套（其中包含洋房41套、车库/储藏室14套）后，金达公司已按照购房款4%结算并补足差额，向睿琛行公司全额支付了包括由3%跳点至4%差额的佣金。并且，《销售进度指标分解表》中，车库/储藏室作为和洋房、别墅、商铺相并列的房屋类型，在每月的销售指标中单独核算销售套数。因此，根据对合同条文的合理解释以及双方的过往的交易习惯，均应当确认睿琛行公司代理销售的“车库/储藏室”在计算销售总业绩时应单独计套，并纳入睿琛行公司的销售成功总套数内。金达公司认为：睿琛行公司的佣金提成比例应当根据销售业绩分阶段计算佣金比例，在50套以内的是3%比例，51套至100套的比例4%，101套以上部分才是5%，且睿琛行未能按照销售进度指标分解表完成别墅及商铺的销售任务，加之车库/储藏室不能单独按套结算，其主张的结算标准及依据不足。本院认为：代理合同第十条第五款第4项明确约定，在睿琛行公司销售成功套数达到一个标准后，对于以前结算过佣金的房屋，应当进行点数补差，再次进行结算。据此，当睿琛行公司累计销售套数达到101套及以上时，睿琛行公司有权就成功销售的全部房屋按照销售总金额的5%向金达公司主张营销代理费。金达公司对于已按销售金额的4%结算的营销代理费，应当另行按照该部分销售业绩对应销售总金额的1%的标准，向睿琛行公司补足差额。同时，根据前几个月的双方实际结算，车库/储藏室按套结算能够确认，睿琛行销售代理费用的结算应当按照实际销售包含车库/储藏室在内的套数予以结算。此项费用中已付佣金对应购房款15458550元应补足1%佣金154585.5元，未结佣金对应购房款34839425元按5%尚应支付佣金1741971.25元，金达公司累计尚应支付睿琛行公司1896556.75元。关于争议焦点三，为促成金陵石化建筑安装工程有限公司团购项目房屋而向案外人支付的佣金应当由哪一方承担。金达公司主张，在销售代理合同履行期间，为促成南京金陵石化建筑安装工程有限公司团购洋房21套和车库4套，金达公与案外人刘海艳签署佣金确认书并支付佣金21万元，因金陵石化建安公司已确认为睿琛行客户，故该佣金应当属于睿琛行公司的代理销售费用，应当在金达公司向睿琛行公司支付的代理佣金中抵扣。睿琛行公司认为，金达公司已签署《客户确认单》，确认金陵石化为睿琛行公司客户，金达公司自行与第三方签署佣金确认书，与睿琛行公司无关且睿琛行公司从不知情。金达要求从应向睿琛行公司的支付销售佣金中扣除其已向第三方支付的21万佣金/回扣的行为，无事实根据及法律依据。本院认为：根据代理合同约定，经双方签署《客户确认单》而确认为睿琛行公司的客户，在客户签署预售/出售合同并付清全款后，金达公司应就该销售业绩与睿琛行公司结算并支付相应的代理费。金达公司已确认金陵石化建安公司为睿琛行公司客户，而金达公司也未能举证证明睿琛行公司同意承担金达公司支付案外人的佣金/回扣，且双方销售代理合同并未就此特别约定，加之支付案外人回扣具备商业贿赂的不正当竞争属性，即便经营者以明示方式给予中间人佣金，亦应由睿琛行予以结算并作为促销费用入账。故对于金达公司请求判令睿琛行公司支付或由其自行扣除此佣金21万元的这一请求，本院不予支持。关于销售代理合同的终止问题，本院认为，双方均有解除合同的诉求，事实上已经实际终止合同的履行，且该合同目前亦无法继续履行，故依法应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上海市睿琛行房地产咨询有限公司与被告（反诉原告）泰州市金达房地产开发有限公司双方于2018年1月签署的《“美岸栖庭”项目销售代理合同》。二、被告（反诉原告）泰州市金达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海睿琛行房地产咨询有限公司代理服务费1896556.75元。三、被告（反诉原告）泰州市金达房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海睿琛行房地产咨询有限公司保证金1000000元。四、驳回原告（反诉被告）上海市睿琛行房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）泰州市金达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32660元、保全费5000元，合计37660元，由原告上海市睿琛行房地产咨询有限公司负担。反诉案件受理费17490元，由被告泰州市金达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费32660元。审 判 长  周树平人民陪审员  焦酉生人民陪审员  翟兴根二〇一九年十一月二十五日法官 助理  冯 翔书 记 员  徐承澍本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十八条【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。