重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0110民初8037号原告：重庆凯逸物业服务有限公司，住所地重庆市江北区建新东路243号3幢6-3，统一社会信用代码915001055721011811。法定代表人：赖义福，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗国灿，男，1972年12月25日出生，汉族，住重庆市北碚区。系原告员工。被告：赵明春，男，1974年1月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆凯逸物业服务有限公司（以下简称“凯逸物业公司”）诉被告赵明春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法由审判员刘平独任审判，适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告凯逸物业公司的委托代理人罗国灿，被告赵明春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯逸物业公司诉称：被告系XX小区业主，原告系该小区的物业服务公司。原告于2012年12月14日与XX小区业主委员会签订了《綦江区阳光.奥韵小区物业服务合同》，并做了备案登记。原告按协议约定对该小区提供了物业服务。但被告未按约定缴纳物业服务费，从2015年4月起至2019年8月欠物业服务费6449元、二次供水费477元、公摊费530元。经原告多次催收费用，但被告至今仍未支付，请求法院依法判令被告支付原告2015年4月至2019年8月的物业服务费6449元和物业服务费违约金3728元、二次供水费477元、公摊费530元；本案诉讼费由被告承担。在开庭审理中，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。被告赵明春辩称，对欠费时间及房屋面积予以认可。未缴纳物业服务费原因是：1、被告与原告未签订物业服务合同；2、2012年被告因家中被盗未交物业费，原告曾于2015年向法院起诉，当时开庭时被告就提出了小区物业服务不到位的地方，要求原告整改，但原告就被告提出的要求未履行；3、XX小区消防栓无水，一旦发生火灾，后果不堪设想，曾多次向原告及居委会反映此事，但仍未得到解决，使业主生活在恐惧之中，生命财产得不到保障。4、原告提供的物业服务不到位。小区门禁名存实亡，任何人可随便进出，有安全隐患，与XX小区是通的，没有安保措施；电梯不能直接到负一楼的停车库，开车和停车不方便；保安晚上长期处于睡觉的状态；小区大门顶上路灯坏了未更换、顶上已破旧不堪也未维护等。4、物业公司未公示小区支出与收入；5、对公摊水电费和二次供水费的收取应有法律依据。因为原告未按承诺做好自己的工作，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年12月14日，原告凯逸公司与XX小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同约定：管理事项为，物业共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿化、花木、建筑小区等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、排水管道（沟）及生化池的疏通、清掏等；交通与车辆停放秩序和管理等。管理期限为2年，即从2013年1月起至2015年12月31日止。物业管理服务费按建筑面积按月收取：1、住宅物业费高层按1元/平方米（一、二层0.8元/平方米）；2、商业物业费按1.5元/平方米；3、代收二次供水费；4、车库物业费按物业相关法律法规和约定标准收取、业委会协助；5、公共设施设备水、电公摊费据实分摊。同时，该合同约定了双方的其他权利义务和违约责任等内容。该合同还对物业管理中的其他事项作了约定。2016年2月21日，原告凯逸公司与XX小区业主委员会重新签订綦江区XX小区服务内容协议。该协议约定：一、原告公司必须按规定管理好小区消防设备、设施，消防水畅通，防火，防盗。做好小区火灾隐患的排查，严禁火灾的发生。二、必须搞好小区的安保工作，刷卡进门，非小区住户进行出入登记，保安室24小时不得离人，保安人员配备要足额满员，保安人员在上班期间不准睡觉和做与保安职责无关的事。三、必须搞好监控更新设备、设施。监控图像必须清晰，监控视频最少保存一个月以上的记录，以备查询。做好各栋楼电子门锁安装完好，保证前后大门正常用运转。……。五、认真做好小区内区域的公共卫生，人行道及楼道卫生，每日垃圾应及时处理运走。……。六、小区绿化必须认真管理、修枝，补栽花草树林，及时清除杂草。把绿化带中的各种杂物清理干净。……。十三、按2015年物业服务收费标准执行收费。……。十五、本协议从2016年3月1日起至2017年2月28日止（如未违反本协议条约，将自动续签，并签两年正式合同）。由于2017年该小区业主委员会成员任期已满，故与原告未续签合同，该小区现仍由原告在进行物业管理。现原告对水电公摊费实际按每月10元收取，二次供水费按每吨0.6元收取。被告赵明春系重庆市綦江区XX街道XX街X号XX小区X幢X单元X-X的业主，从2015年4月至2019年8月被告拖欠物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元。同时原告认可消防栓无水问题是事实。2017年5月原告对小区进行安全检查时发现消防管道漏水，由于消防管道深埋于绿化带下，无法找到漏点，更换消防管道需要较大的资金。原告向国土局，消防大队均多次汇报此事。现小区业主委员会任期已满，未能成立新的业主委员会，故该问题现在未能得到解决。该小区内确有电子门损坏未修好、楼道卫生做得不到位等现象。另外，由于该小区车库的产权为开发商，开发商将该车库交由另一物业公司管理，故小区楼房的电梯不能直达负一楼属实。前述事实有物业服务合同及备案登记，物业服务内容协议，物业服务照片，物业管理记录本，签到表，工作联络函、告示，电费分摊表及发票，民事判决书及裁定书，催收短信，小区现状照片，承诺书，维权信及维权签名表等书证及原、被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。原告凯逸公司与XX小区业主委员会签订的物业服务合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。该合同对全体业主和物业服务企业均具有法律约束力，当事各方均应当按照合同的约定诚信地履行自己的义务；否则，应承担相应的法律责任。在原告对该小区提供了相应物业管理服务后，包含被告在内的整个小区业主均应按约定支付原告物业服务费用。原告按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，被告未按时向原告交纳相关费用，但原告仍对被告的住宅物业提供服务，履行了主要义务。被告的理由不足以对抗物业服务费用的交纳。故本院对原告请求被告交纳2015年4月至2019年8月物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元予以支持。关于违约金问题，被告赵明春未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到原告的服务质量上的确存在一定的瑕疵，以上瑕疵的形成原因很多，虽不能全部归咎于原告，但原告对业主反映的问题重视程度不够，解决方法单一，且与业主沟通渠道不畅通，业主以不交物管费予以对抗，并非恶意拖欠，故对违约金的诉讼请求本院不予支持。虽然本院在本案中支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告物业管理中也存在一定的问题，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是被告提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，及时整改，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵明春于本判决生效后五日内支付原告重庆凯逸物业服务有限公司2015年4月至2019年8月物业服务费6449元，二次供水费477元，水电公摊费530元；二、驳回原告重庆凯逸物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告赵明春负担（此费原告已预交，被告赵明春在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆凯逸物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 刘 平二〇一九年十一月二十八日书记员 文成程