温州市鹿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0302民初9247号 原告（反诉被告）：温州市鹿城区人民政府大南街道办事处，住所地：温州市鹿城区荷花路292号。 法定代表人：黄存伟，主任。 委托诉讼代理人：陈秋夏，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市高宏汽车服务有限公司，住所地：温州市鹿城区飞霞南路高鼎大楼A幢602室东南。 法定代表人：施秀圣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杜婷，浙江人民联合律师事务所律师。 被告：施秀圣，男，1963年10月27日出生，汉族，住温州市鹿城区。 原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处（以下简称：大南街道办事处）与被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司（以下简称：高宏汽车公司）、被告施秀圣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，适用简易程序于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告大南街道办事处的委托诉讼代理人陈秋夏，被告高宏汽车公司的委托诉讼代理人杜婷，被告施秀圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）大南街道办事处诉称：2018年9月28日，原告与被告高宏汽车公司签订《丰昌家园地下车库承包经营合同》，约定：被告高宏汽车公司向原告承租丰昌家园地下车库；租期为三年；承包费为585343元/三年，每季度48779元；租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费；逾期一个月，原告有权终止合同并没收履约保证金；被告高宏汽车公司需在支付首期租金时一并支付履约保证金97557元；被告施秀圣承担连带保证责任。合同签订后，被告未按约及时支付首期租金。经原告多次催讨，被告才于2019年1月29日支付首期租金48779元。请求：1.判令解除原告与被告高宏汽车公司于2018年9月28日签订的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》；2.判令被告高宏汽车公司立即支付拖欠租金146337元（从2018年12月28日开始计算至实际腾空之日止，暂算至2019年9月28日为146337元）及相应利息损失暂计3507元（利息按中国人民银行同期基准利率自2018年12月13日起暂算至2019年9月28日止）；3.判令被告高宏汽车公司立即向原告支付履约保证金97557元，并确认原告有权予以没收；4.判令被告施秀圣对上述2、3项诉讼请求承担连带支付责任；5.判令被告立即从原告坐落于丰昌家园地下机动车车库腾空搬出；6.本案诉讼费用由两被告承担。 被告（反诉原告）高宏汽车公司答辩及反诉称：一、原告未举证证明其具有涉案地下停车车位的所有权，再者，丰昌家园业主私设道闸导致地下停车库出入口至今无法正常通行。二、原告不履行合同约定的义务，违约在先，无权要求被告高宏汽车公司承担违约责任，并解除合同。被告高宏汽车公司与原告于2018年9月30日签订的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》明确约定，原告需在2018年12月10日之前向被告高宏汽车公司提供机械车库适用合格证书，并保证停车库康奈路出入口和葡萄棚路出入口能正常通行。但原告直至起诉之日，至今没有提交机械车库的使用合格证书，机械车位仍处于报废不能使用状态。而丰昌家园的业主则在车库的北侧出入口外私设道闸，导致该侧车库出入口无法正常通行，原告亦没有对此予以解决。原告的行为已经构成违约，导致被告高宏汽车公司无法正常对外运营地下车库，合同的目的亦无法实现，致使被告高宏汽车公司遭受重大损失。三、如法院认为被告高宏汽车公司存在违约且需要承担违约责任，但原告既要求被告承担利息损失，又要求没收履约保证金，不符合法律规定。《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》约定履约保证金为年租金的50%，该标准明显过高，应予以调整。原告应当举证证明其实际损失，否则其请求没收履约保证金，应不予以支持。反诉请求：1.判令原告向被告高宏汽车公司赔偿损失425940元；2.本案的诉讼费用由原告承担。 被告施秀圣辩称：一、当时，被告在投标时对现场勘查，停车库有二个出入口。中标后，被告与原告多次沟通，要求将停车库北门开放给被告使用。但原告迟迟不将北门打开给被告使用，是原告违约在先。被告是将北门作为主要出入口的，但因原告与业主有纠纷，所以导致北门不能使用。二、被告要求开放北门的时候，原告要被告先将钱汇给原告，所以，被告才将部分款项先支付给原告，并非被告违约在先。 针对被告（反诉原告）高宏汽车公司的反诉，原告辩称：一、原、被告签订合同的时间实际均是2019年1月份，合同落款时间均为倒签。因机械车库无法使用，降低承包费的合同为双方执行的合同，而非被告高宏汽车公司所称的9月28日签订合同，9月30日又重新签订。事实上，9月30日的合同原件已销毁处理。二、被告高宏汽车公司承包期间，确有存在个别业主在北门安装道闸行为，造成车辆出行等待，但并非不能出行。且该北门仅是出口，不是被告高宏汽车公司称的出入口。况且该车库的另一门为出入口，本质上不影响车辆出入问题。三、原告在知晓此事后，已第一时间协助被告高宏汽车公司跟小区物业公司及相关业主妥善处理此事。况且这是第三人的侵权行为，与原告履约无关，是两个完全不同的法律关系。四、安装道闸后，被告高宏汽车公司前往拆除从而引发业主阻挠，未能拆除成功。实际上，该道闸如今仍立在原地，仅是在使用很短时间后就不再使用。综上，原告不存在合同违约行为，是被告高宏汽车公司存在未按合同约定支付履约保证金及拖欠近4个季度租金的违约行为。请求驳回被告高宏汽车公司的反诉请求。 本院经审理认定：2018年8月，原告大南街道办事处对丰昌家园地下机动车库停车管理服务项目进行公开招投标，由被告高宏汽车公司中标。中标后，原告与被告高宏汽车公司、施秀圣签订落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》一份，约定：项目名称为丰昌家园地下机动车车库停车管理服务项目，现有机动车停车泊位133个（其中机械车库60个）；合同期限为3年，2018年9月28日至2021年9月27日；承包费为912808元/三年，每季度76067元；物交付之日后10日内支付首季租金，租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费；逾期一个月，原告有权终止合同并没有履约保证金；中标承租人支付租金的50%即152135元作为履约保证金，在物交付之日10天内和首季租金一并付清；原告在2018年12月10日之前向被告高宏汽车公司提供机械车库使用合格证，保证机械车库能正常使用，并定期对机械车库进行维护和保养（保养费用由原告支付）；原告在2018年12月10日之前保证停车库康奈路出入口和葡萄棚路出入口能正常通行；签订合同后，原告未提供机械车库使用合格证书，且机械车库不能正常使用时，被告高宏汽车公司在下季度交租时扣除机械车库60个的承包费，以实际可使用停车位数量缴纳承包费；在合同期内，被告施秀圣承诺并保证对被告高宏汽车公司应负之一切义务、责任及风险承担连带责任；被告施秀圣的担保期限为上述主债务履行期限届满之日起二年；如原告未在2018年12月10日之前向被告高宏汽车公司提供机械车库使用合格证书，机械车库未能正常使用，原告需赔偿被告高宏汽车公司进场管理后的实际损失；如原告未在2018年12月10日之前确保停车库康奈路出入口和葡萄棚路出入口能正常通行，原告需赔偿被告高宏汽车公司进场管理后的实际损失。被告高宏汽车公司对上述车库承包经营后，原告一直未提供机械车库使用合格证书，且机械车库未能正常使用。原、被告就此进行磋商，并签订落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》一份，约定：项目名称为丰昌家园地下机动车车库停车管理服务项目，现有机动车停车泊位77个、机械停车位56个；合同期限为3年，2018年9月28日至2021年9月27日；原告因机械停车位损坏，本合同停车数量减去机械停车位后，按机械车位的评估价和中标价的比例进行扣减，扣减后实际承包额为585343元/三年，每季度48779元；物交付之日后10日内支付首季租金，租金实行一季一付，每季度到期前15日付清下季度承包费；逾期一个月，原告有权终止合同并没收履约保证金；中标承租人支付租金的50%即97557元作为履约保证金，在物交付之日10天内和首季租金一并付清；原告保证被告高宏汽车公司现有西侧、北侧停车库出入口的正常出行；在合同期内，被告施秀圣承诺并保证对被告高宏汽车公司应负之一切义务、责任及风险承担连带责任；被告施秀圣的担保期限为上述主债务履行期限届满之日起二年。合同签订后，被告高宏汽车公司于2019年1月29日向原告支付了租金48799元。 另查明：丰昌家园北侧有一小区出入口，出入口设有电动伸缩门。2018年1月，丰昌小区部分业主在闸，与被告高宏汽车公司发生纠纷。后经协调，该道闸就收起，不再使用。 本院认为，原、被告在涉案车库停车经营投标后，签订了落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》。因合同约定的机械车库不能使用，原、被告再签订了落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》，属于当事人协商一致对合同的权利义务予以变更，故原、被告原签订的落款时间为2018年9月30日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》不再生效，原、被告应当按照落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下车库承包经营合同》履行相关的权利义务。被告高宏汽车公司未按合同约定向原告支付租金及履约保证金，且已经逾期超过一个月，原告现要求解除合同，支付租金及履约保证金，于法有据，本院予以支持。被告施秀圣为被告高宏汽车公司所负的义务提供保证，应承担连带支付责任。原告已经要求被告高宏汽车公司支付履约保证金，再要求被告高宏汽车公司支付利息损失，于法无据，本院不予支持。被告高宏汽车公司现逾期支付租金四期，逾期支付履约保证金已超过一年，原告要求被告高宏汽车公司支付履约保证金97557元，不存在过分高于造成的损失。被告高宏汽车公司要求减少履约保证金金额，于法无据，本院不予采纳。丰昌小区部分业主虽在闸，但经协调后，该道闸不再使用，不存在阻碍涉案车库北出入口通行的事实。原告已经按约向被告高宏汽车公司交付了涉案车库，不存在违约。被告高宏汽车公司要求原告赔偿损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处与被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司、被告施秀圣签订的落款时间为2018年9月28日的《丰昌家园地下机动车车库承包经营合同》； 二、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处租金（租金从2018年9月28日按每季度48778.58元计算至被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司实际腾空坐落于温州市鹿城区丰昌家园地下机动车车库之日止，扣减被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司已经支付的租金48799元）； 三、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处履约保证金97557元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处予以没收； 四、被告施秀圣对被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司上述第二、三项付款义务承担连带支付责任； 五、被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落于温州市鹿城区丰昌家园地下机动车车库； 六、驳回原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费5011元，减半收取2505.5元，由原告（反诉被告）温州市鹿城区人民政府大南街道办事处负担26.5元，由被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司、被告施秀圣共同负担2479元；反诉受理费3845元，由被告（反诉原告）温州市高宏汽车服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员 沈 文 江 二〇一九年十一月十二日 书记员 诸葛冰洁