安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0422民初3691号原告：鲍广艳，女，汉族，1987年2月26日出生，户籍地安徽省寿县，现居住安徽省寿县。原告：鲍广松（曾用名邱松），男，汉族，1987年9月26日出生，户籍地住安徽省寿县,现居住安徽省寿县，与鲍广艳系夫妻关系。以上两原告共同委托诉讼代理人：万会昌，安徽昌淮律师事务所律师，执业证号13404201010100496。以上两原告共同委托诉讼代理人：许维利，安徽昌淮律师事务所律师，执业证号13404201910081641。被告：安徽同鑫置业有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇寿州宾馆综合楼二层，统一社会信用代码91340422563435032F。法定代表：蔡元红，该公司总经理。委托诉讼代理人：李敏，安徽滨阳律师事务所律师，执业证号13404200711837390。第三人：寿县鑫楚商业经营管理有限公司，住所地安徽省寿县工业园区安徽大众医药有限公司宿舍楼，注册号341521000030310。法定代表人：金梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，安徽郢都律师事务所律师，执业证号13404200610363132。原告鲍广艳、鲍广松诉被告安徽同鑫置业有限公司（以下简称同鑫公司）及第三人寿县鑫楚商业经营管理有限公司（鑫楚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告鲍广艳及鲍广艳、鲍广松的委托诉讼代理人万会昌、许维利，被告同鑫公司委托诉讼代理人李敏及第三人鑫楚公司的委托诉讼代理人**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。鲍广艳、鲍广松向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、同鑫公司返还其购房款222195元、支付违约金2221元并赔偿购房款占用期间的利息损失66658元(按照年息6%计算至起诉之日),共计291074元；3、同鑫公司赔偿其购房款占用期间的利息损失自起诉之日起直至购房款实际还清之日止(按照年息6%计)；4、本案的诉讼费用由同鑫公司承担。事实和理由：2012年11月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的同鑫新街口商业广场D栋121号门面房一间，建筑面积33.68平方米，套内面积23.4平方米,总价222195元。其中《合同》第八条约定被告应当在2014年5月31日前将该商品房交付给原告使用；第九条约定逾期交房超过60日的，原告可以解除合同，被告应当向原告支付购房款的1%作为违约金。合同签订后，原告依约一次性支付了全部购房款222195元,但被告至今仍没有向原告交付所购房屋，被告的行为已构成根本违约,导致原、被告之间的《商品房买卖合同》目的不能实现，原告多次与被告协商解决未果。为此,特提起诉讼，请依法判决。同鑫公司辩称，一、本案商品房买卖合同无法解除，应当继续履行。1、原、被告于2012年11月6日签订了《商品房买卖合同》，《商铺回购协议》，《回购协议》合同第二条明确约定：“自交房当日起，在满10年时，如甲方（原告）想出让该物业，则可按该物业的优惠后反租前总价的150%作为出售价格将该物业出让给乙方”。结合商品房买卖合同的交房日2014年5月31日来看，本案商铺回购期限最早也要到2024年5月30日才到期，很显然原告诉请解除合同的时间不成就，合同无法解除。2、依据原告与第三人鑫楚公司所签订的《商铺委托租赁协议》的约定，本案的商品房买卖合同也无法解除。2012年11月6日原告在签订《商品房买卖合同》的当天又与第三人鑫楚公司签订了《商铺委托租赁协议》，合同第三条明确约定：“本物业委托租赁时间为10年，即从2014年5月31日至2024年5月30日止，委托期满乙方（鑫楚公司）在同等条件下享有优先续租权”。可见涉案房屋的委托租赁期限未届满，原告解除合同的条件同样不成就，合同无法解除。二、同鑫公司不存在违约行为和事实，原告诉请支付违约金，没有事实和法律依据，也不符合合同约定。原、被告于2012年11月6日签订了《商铺回购协议》,同鑫公司通过占有改定的方式取得了涉案房屋的占有权，无需向原告实际交付房屋，同时原告于2012年11月6日又与鑫楚公司签订了《委托租赁协议》，鑫楚公司通过指示交付取得了涉案房屋的承租权，也无需被告向原告实际交付房屋。原告实际上已经占有涉案房屋，并且从2012年11月6日至2019年3月1日已实际取得涉案房屋租金收益共计92130元(16258×3+21678×2)，前三年租金已在购房总款中抵扣，第四、第五年的租金鑫楚公司也已付清。即被告在2012年11月6日就已完成了涉案房屋的观念交付，现原告无权要求被告交付房屋，由此证明被告不存在逾期交房的违约行为，原告主张解除房屋买卖合同并支付违约金，没有事实和法律依据。三、原告的合同解除权因超过一年除斥期间而消灭，因此双方的商品房买卖合同也无法解除，应当继续履行。根据我国合同法第九十五条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案原告应在交房日2014年5月31日后的60日即2014年7月30日开始至2015年7月29日前行使合同解除权，而原告在2019年8月份才诉至法院，时间已经过了整整5年，因此原告的合同解除权超过一年的除斥期间而归于消灭。四、原告要求被告承担利息没有依据，假设被告存在违约行为，也应按合同约定支付相应的违约金，而不是利息，何况被告不存在违约行为，支付利息无任何依据。综上，因涉案房屋的商铺回购期限未届满，被告也不存在违约行为；同时原告与第三人的委托租赁协议还在租赁期限内，因此本案房屋买卖合同应当继续履行，请依法驳回原告的诉讼请求。鑫楚公司述称，1、不同意原、被告解除商品房买卖合同，原告与被告签订了房屋回购合同，原告与第三人又签订了委托租赁协议，其协议仍在租赁期内，鑫楚公司已经付清租金，不存在违约的情况，所以原告没有权利解除合同。2、如果法院判决解除合同，原告应按照租赁协议第六条约定返还三年租金，并按购房款3%支付违约金。请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及举证、质证意见，本院认定事实如下：2012年11月6日，出卖人同鑫公司与买受人鲍广艳、邱松订立了《商品房买卖合同》合同约定买受人购买同鑫公司开发的位于同鑫新街口商业广场第D-121幢-1层121号房。该商品房用途为商业。合同约定建筑面积为33.68平方米。该房屋总价为222195元。买受人选择一次性付款方式并于2012年1月6日付清全部房款。……第八条交付期限出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……。上述商品房买卖合同签订当日，鲍广艳、邱松与同鑫公司签订了《商铺回购协议》，又与鑫楚公司签订了《委托租赁协议》。鲍广艳、邱松与同鑫公司在《商铺回购协议》中约定：前述第D区-121号地下商铺，优惠后返租前的价款为270970元，自交房当日起，在满10年时，如鲍广艳、邱松想出卖该物业，可按该物业优惠后返租前的总价（以实际付款到位金额为准）的150%作为出让价格将该物业出让给同鑫公司；鲍广艳、邱松须在交房当日起满10年之日为界，提前6个月书面通知同鑫公司，并于交房当日起满10年之日起的10日内办理出让手续；鲍广艳、邱松未能提前6个月书面通知或逾期提出回购的，视为放弃。鲍广艳、邱松与鑫楚公司在《委托租赁协议》中约定：为保障“同鑫新街口商业广场”物业项目的繁荣和发展，鲍广艳、邱松委托鑫楚公司对前述D区-121号地下商铺招商出租，该商铺作为“同鑫新街口商业广场”物业的组成部分，其全部投资经营管理权由鑫楚公司进行统一经营管理，委托租赁时间为10年，从2014年5月31日至2024年5月30日止。鑫楚公司按商铺实际销售价格270970元为基准给予鲍广艳、邱松投资回报：第一、二、三年度，每年租金为购房款的6%，即16258元（270970元×6%）；第四、五年度，每年租金为购房款的8%，即21678元（270970元×8%）；第六年至第十年按市场价计算回报，如果双方在该期间对租金不能协商一致，鲍广艳、邱松有权收回商铺。租金支付方式：一次性支付前三年租金（按商铺实际销售金额的18%），即鲍广艳、邱松正式签订商品房买卖合同时直接从购房款中扣除，第四年开始直至合同期满，每年租金按年度给付，给付时间为每个合同年度开始前一个月内，第四年第一次给付租金时间为2017年5月30日前。双方还约定：委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归鑫楚公司，鲍广艳、邱松不得以任何理由收回商铺或另行委托经营，鑫楚公司给予鲍广艳、邱松固定回报，合同期满后，鲍广艳、邱松有权收回商铺自行经营或另行招租委托经营，但经营内容必须符合“同鑫新街口商业广场”物业经营管理方的区域划分规定。鲍广艳、邱松签订本合同后擅自终止合同，除返还鑫楚公司已支付的3年租金外，还应向鑫楚公司支付该商铺实际销售金额3%的违约金。鲍广艳、邱松于2012年11月6日向同鑫公司支付购房款222195元。2017年8月8日，袁敏向鲍广艳转款10839元，转款用途为“同鑫地下室半年租金”；2017年12月20日，袁敏向鲍广艳转款10839元，转款用途为“租金”；2018年7月18日，王友国向鲍广艳转款10839元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”；2019年2月2日，王友国向鲍广艳转款10839元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”。2019年4月26日，王友国向鲍广艳转款5419元，转款用途为“同鑫第一城地下商铺租金”。鲍广艳、邱松因索要案涉商铺2019年度（第六年度）尚欠的租金未果，向本院提起本案诉讼。鑫楚公司和同鑫公司在诉讼过程中均称袁敏和王友国向鲍广艳转付的款项系鑫楚公司支付给鲍广艳、邱松的租金。鑫楚公司在本案中未要求鲍广艳、邱松返还租金。本案审理期间，本院派员到现场查看，同鑫新街口地下商业广场目前尚不能投入使用，本院根据现场管理人员提供的方位图在该地下商业广场（地下室）找到了案涉商铺所在区域，案涉商铺不具备单独交付使用条件。据现场管理人员介绍，地下商业广场（地下室）至今尚未办理竣工验收手续。本案的争议焦点为：一、同鑫公司是否已按约交付了房屋；二、鲍广艳、邱松对商品房买卖合同的解除权是否已消灭；三、案涉《商铺回购协议》《委托租赁协议》，是否对鲍广艳、邱松行使合同解除权构成妨碍；四、合同解除后，同鑫公司是否返还鲍广艳、邱松购房款及利息损失。关于焦点一。本院认为，同鑫公司关于其已交付房屋的主张不成立。理由如下：第一，同鑫公司未提供其与鲍广艳、邱松办理案涉商铺的交接单，也未提供其与鑫楚公司办理案涉商铺的交接单。第二，作为开发商的同鑫公司与承建案涉商铺所在的地下商业广场（地下室）的建筑商因该地下商业广场的工程质量问题、维修方案等争议的另案尚在本院审理中。经本院现场查看，该地下商业广场整体尚没有投入使用，部分进出口已采取隔离措施，同鑫公司不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交付使用。第三，同鑫公司没有提供证据证明案涉D区-121号商铺所在的地下商业广场已通过竣工验收，符合合同约定的交房条件。第四，同鑫公司以鑫楚公司已向鲍广艳、邱松支付租金为由主张其已将案涉商铺转移给鑫楚公司占有。但同鑫公司所谓的前三年度租金抵付购房款的时间发生在2012年11月6日，而房屋买卖合同约定的交房时间是2014年5月31日，即使鑫楚公司向同鑫公司支付了该笔款项，也不能据此证明同鑫公司已向鑫楚公司交付了案涉商铺。因同鑫公司未证明其向鑫楚公司移交物业的具体时间，前述袁敏和王友国在2017年度、2018年度、2019年度以租金名义支付给鲍广艳的笔款项也不足以证明同鑫公司履行了交房义务。第五，鑫楚公司在诉讼过程称其停付“第六年”租金的原因是目前无法确定市场租金价格。根据《委托租赁协议》中关于“如双方对第六年至第十年的租金不能协商一致，鲍广艳、邱松有权收回商铺”的约定，即使鑫楚公司认可其代鲍广艳、邱松接收了房屋，鑫楚公司目前也无法将“经验收合格的商品房”交还给鲍广艳、邱松。综上，本院对同鑫公司提出的其已按约交付房屋的意见，不予采纳。关于焦点二。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”因案涉D区-121号商铺所在的地下商业广场整体尚没有投入使用，同鑫公司也不可能将案涉商铺从整个地下商业广场中分离出来单独交给鲍广艳、邱松使用。如果鲍广艳、邱松通过诉讼方式要求同鑫公司向其交付房屋（继续履行合同），其诉求因存在事实上和法律上的障碍，也将难以得到支持。在案涉商铺不能交付的情形下，应准许鲍广艳、邱松解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”本案中，从同鑫公司、鑫楚公司、鲍广艳、邱松三方分别签订《委托租赁协议》《商铺回购协议》《商品房买卖合同》的事实看，鲍广艳、邱松购买案涉商铺的目的是取得持续性投资收益。因鑫楚公司停付租金，且同鑫公司也无法单独将案涉商铺交给鲍广艳、邱松使用、收益，鲍广艳、邱松取得持续性投资收益的合同目的已无法实现。案涉商铺的买卖合同具有法定解除情形，且鲍广艳、邱松在鑫楚公司停付租金后，主张解除合同，并未超过解除权行使期限，本院对鲍广艳、邱松诉请解除案涉商铺买卖合同的诉讼请求，予以支持。关于焦点三。本院认为，同鑫公司回购案涉商铺的前提是鲍广艳、邱松已经取得案涉商铺的产权，并且根据鲍广艳、邱松与同鑫公司在《商铺回购协议》中的约定，是否要求同鑫公司回购案涉商铺，选择权在于鲍广艳、邱松一方，鲍广艳、邱松尚未取得案涉商铺的产权，《商铺回购协议》的存在，对鲍广艳、邱松诉求解除合同并不构成妨碍。《委托租赁协议》中约定了鲍广艳、邱松与鑫楚公司对第六年度以后的租金不能协商一致，鲍广艳、邱松有权收回商铺（解除租赁合同），故《委托租赁协议》的存在对鲍广艳、邱松行使房屋买卖合同解除权也不构成妨碍。对于同鑫公司主张的由于《商铺回购协议》《委托租赁协议》存在，鲍广艳、邱松不能行使房屋买卖合同解除权的意见，本院不予采纳。关于焦点四。本院认为，案涉房屋买卖合同被诉请解除是因同鑫公司违约所致。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，鑫置业公司应当向鲍广艳、邱松返还购房款并赔偿损失。经查，鲍广艳、邱松实际支付给同鑫公司的款项为222195元，其利息损失应从交款之日起算，鲍广艳、邱松请求按年利率6%计算利息的意见，本院予以采纳。对于同鑫公司抗辩假设其存在违约行为，也应按合同约定支付相应的违约金，因不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院不予采纳。对鲍广艳、邱松诉请鑫置业公司再支付违约金2221元的诉讼请求不予支持。因案涉商铺买卖合同解除，鲍广艳、邱松与鑫楚公司订立的《委托租赁协议》也应予以解除，鲍广艳、邱松应返还其收取的租金。关于案涉商铺前三个年度的租金，鑫楚公司在本案诉讼过程中未提供证据证明其以该三个年度的租金48774元（16258元/年×3年）为鲍广艳、邱松向同鑫公司支付了购房款，且案涉《商品房买卖合同》中约定的房屋价款是222195元，鲍广艳、邱松也未诉求同鑫公司返还该48774元，结合本案三方当事人先后签订《商铺回购协议》《委托租赁协议》《商品房买卖合同》的事实，本院推定，所谓鑫楚公司代鲍广艳、邱松向同鑫公司支付购房款48774元是同鑫公司销售案涉商铺的让利促销方式，因鲍广艳、邱松诉求解除合同时未诉求同鑫公司返还该48774元，该48774元因合同解除自然复归于同鑫公司。如鑫楚公司确有证据证明其已代鲍广艳、邱松向同鑫公司支付过购房款48774元，三方可以就该48774元及占用利息问题另行解决。关于鑫楚公司已付租金问题，因鑫楚公司在本案中未要求鲍广艳、邱松返还，本案不予处理，当事人可以另行解决。关于鑫楚公司要求鲍广艳、邱松按购房款总额的3%向其支付违约金问题。本院认为，鑫楚公司停付租金是鲍广艳、邱松诉请解除案涉商铺买卖合同的原因，案涉商铺的买卖合同解除，案涉商铺的委托租赁合同也无法履行，鲍广艳、邱松没有擅自终止租赁合同的违约事实，鑫楚公司要求鲍广艳、邱松向其支付违约金没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对鲍广艳、邱松的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除鲍广艳、邱松与安徽同鑫置业有限公司于2012年11月6日订立的有关位于寿县寿春镇同鑫新街口商业广场D栋121号商铺的商品房买卖合同；二、安徽同鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内返还鲍广艳、邱松222195元并赔偿利息损失（利息以222195元为基数，按年息6%，从2012年11月7日支付至债务清偿之日；三、驳回鲍广艳、邱松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5666元，减半收取2833元，由安徽同鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  高道田二〇一九年十一月二十五日书记员  陶 红附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。