江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6364号原告：冯宇，男，1998年8月22日生，汉族，住江苏省高邮市。被告：苏州珞克房地产经纪有限公司，住所地苏州市人民路3188号18幢2704室。法定代表人：王占洋。原告冯宇与被告苏州珞克房地产经纪有限公司（以下简称珞克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审理，于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告冯宇、被告珞克公司法定代表人王占洋到庭参加诉讼。后于2019年11月14日第二次开庭，原告冯宇到庭参加诉讼，被告珞克公司经本院合法传唤未到庭。本案现己审理终结。原告冯宇向本院提出诉讼请求：一、要求判令双方合同解除；二、要求判令被告退还原告的房屋租金人民币3100元整(2019年8月1-2019年8月31日)，并退还押金一个月3100元整；三、要求被告退还十个月的管理费600元整；四、要求判令被告向原告支付两个月租金为违约金共计6200元整；五、要求判令被告支付原告垫付原告住进房屋之前产生的水、电和燃气等费用；六、要求判令被告支付原告搬家费用和找房中介费用合计2000元整；七、要求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2019年5月30号与被告苏州珞克房地产经纪有限公司租赁位于苏州相城区万科北辰之光20幢102室的房子，以每月3100元整的价格并以押一付三的方式签订一年(2019年6月1日一2020年5月31日)的房屋租赁合同，期间由于被告与房东就这套房子发生了法律纠纷，并于2019年7月17日原告被房东要求搬离，与被告商量，被告一直以在东北养病为由不予处理，而2019年7月22日原告再次被房东告知必须于2019年7月25日之前搬走，原告将这一情况再次告知被告，被告仍然以不在苏州为由，不予处理，期间房东报警处理，而被告一直拖延此事，已经重影响原告的正常生活，所以原告于2019年7月31日以被告违约为由提出与被告解除合同，并给予原告相应赔偿，但被告仍然不予理睬。综上所述，原告认为，被告在房屋租赁合同期内，未履行其义务，存在违约行为，在原告提出解除合同和要求被告给予原告相应赔偿后，被告未履行，被告此行为严重损坏了原告的合法权益，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提出诉讼，请求维护原告合法权益，判令被告返还原告一个月房租，一个月押金，十个月管理费，搬家费用，找房的中介费用，原告垫付的房屋产生的水、电和燃气等费用以及两个月房租的违约金和本案诉讼产生的费用。被告珞克公司辩称：原告在2019年6月1日签订的合同，合同截止日在2020年5月31日，按合同约定，原告应于2019年8月1日交第二次房租，但是原告没缴纳，已构成违约。经审理查明：2019年5月30号，原告与被告珞克公司签订租赁合同一份，约定：原告向被告租赁位于苏州相城区万科北辰之光20幢102室的房屋一套（房东为案外人张云茱），以每月3100元整的价格并以押一付三的方式，签订一年(2019年6月1日一2020年5月31日)的房屋租赁合同。合同签订后，原告依约支付了3个月租金9300元、一年管理费720元、3100元押金，合计13120元。此后，由于被告与房东张云茱就上述房屋租赁事宜发生了法律纠纷并导致报警处理，原告于2019年7月31日以被告违约为由提出与被告解除合同，未得被告同意。另查，有关本院(2019)苏0507民初5351号原告张云茱与被告苏州珞克房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，该案于2019年7月19日受理，原告张云茱提出了双方合同解除、立即返还房屋、追究被告违约责任等请求。经该案审理查明：2019年1月14日，张云茱（作为出租委托方、甲方）与珞克房产公司（作为出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：“甲方愿意将坐落相城区万科北辰之光20-103房屋委托乙方代理出租。该房屋格局为3室1厅1卫，用途为居住。出租代理期自2019年1月16日至2022年1月16日。房屋月租金为3100元，房屋租金按季度交付。具体付款日期：2019年4月15日支付租金9300元，2019年7月15日支付9300元，2019年10月15日支付9300元……。出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作日后于2019年4月16日开始计算租金。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、擅自改变房屋用途的；2、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，合同约定出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。在合同第十五条“其他补充约定事项”下方有手写内容“虽然三年共计90天免租期，在第一年的第一季度扣除，若乙方未租满三年，则须退还相对应的免租期费用（计算方式如下：三年90天，租满一年30天，也对应租满四个月10天免租金）以此类推”双方还对其他事项进行了约定。双方在合同落款处签名、盖章。2019年1月15日，张云茱与珞克房产公司另针对“元和街道御窑路1260号魅力花园20-102”房屋达成《房屋出租委托合同》，除付款日为对应月份的16日外，其余合同内容均与前一份一致。在上述两份《房屋出租委托合同》的最后一页中另有手写的《补充协议》，主要内容为：甲方截止2019年6月13日未收到乙方租金，2019年6月14日已上门报警，接处警城北辖区派出所。乙方应于2019年6月14日支付甲方2019年4月15日至2019年7月15日房租2套共计18600元。乙方承担甲方撤诉的全部诉讼费。甲方收到2019年4月15日至2019年7月15日房租2套合计18600元后必须向相城区人民法院申请撤诉，否则后续的经济纠纷和法律责任由甲方承担。后续乙方按合同约定日期支付甲方房租，如乙方超出付款日期未支付甲方，甲方视乙方违约，合同终止并视乙方放弃房屋内所有物品的所有权，甲方有权开启房门接纳新住户入住，房内如果房客不肯撤离将产生每天200元的滞纳金，并且保留甲方追诉乙方公司和法人代表以及股东的权利。该协议下方均无双方落款。另查，案涉两套房屋坐落于苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园20幢102室、103室，该房屋的所有权人为张云茱。再查，王占洋系珞克房产公司的唯一股东。庭审中，双方一致确认：《房屋出租委托合同》中第十五条的手写条款系珞克房产公司的工作人员书写；在双方各自留存的《房屋出租委托合同》中均有《补充协议》，该协议系珞克房产公司的业务经理王彦民于2019年6月14日书写，该日张云茱因催讨第一期租金至珞克房产公司，并为此报警。该日王占洋并不在公司内，王彦民系当时珞克房产公司内职务级别最高的工作人员。该案认定，根据《补充协议》，张云茱在珞克房产公司未按约支付租金的情况下，有权解除合同。故本院于2019年10月30日作出判决：一、原告张云茱与被告苏州珞克房地产经纪有限公司2019年1月14日、2019年1月15日签订的两份《房屋出租委托合同》分别于2019年8月9日、2019年8月1日解除。二、被告苏州珞克房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张云茱租金19072.77元，违约金6000元、水费及燃气费23.64元，合计25096.41元。审理中，原告举证如下：1、提供房屋租赁合同复印件，证明双方就房屋租赁达成了协议；2、收据复印件一份，证明我方交了3个月租金10020元（包含9300元的租金及一年的管理费720元），3100元的押金。3、张云茱与原告签订的房屋租赁合同复印件一份，2019年8月1日签订；4、房东与被告签署的补充协议；5、我与房东、被告的聊天记录；证明我早就提出解除合同，是被告不同意，而且房东已经起诉被告了，所以后来我才和房东直接签订的合同。被告质证认为，对证据1、2真实性无异议，钱也收到了；对于证据3、4、5，被告未能到庭质证审理中，原告陈述，涉案房屋现由我在使用，已经和房东签了合同了。租金一个月付一次，从2019年8月1日开始计算的。我现在直接和房东签订的合同，我在8月1日交房租前就与被告明确表明解除合同，因为房东一直带着警察过来让我搬出去。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、原、被告签订房屋租赁合同、收据、房东张云茱与原告签订的房屋租赁合同、房东与被告签署的补充协议、微信聊天记录、本院(2019)苏0507民初5351号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，当事人应当全面履行合同。本案中，被告收取原告租金后，应按合同履行义务，保证原告对房屋享有正常使用权益。鉴于被告未按合同约定期限支付房东租金并构成违约，造成房东报警而对原告租住生活造成一定影响，故原告有权据此予以解除合同；对原告主张被告退还房屋租金人民币3100元、押金3100元、管理费600元等请求应予准许；违约金酌情认定为1500元；原告其余请求，依据不足，不予认定；被告有关抗辩无法律与事实依据，不予支持；被告第二次开庭经本院合法传唤未出庭，视为放弃有关抗辩。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及其他法律规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》自2019年7月31日起解除。二、被告苏州珞克房地产经纪有限公司应退还原告冯宇的房屋租金人民币3100元、押金3100元。三、要求被告苏州珞克房地产经纪有限公司退还管理费600元。四、被告苏州珞克房地产经纪有限公司向原告冯宇支付违约金1500元。上述二、三、四项合计，被告苏州珞克房地产经纪有限公司应付原告冯宇人民币8300元，于判决生效之日起十日内履行。五、驳回原告冯宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取249元，由被告负担（被告所负担部分，原告已自愿垫付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院（开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 孙 明二〇一九年十一月二十日书记员 陈曹懿