广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初18913号原告：陈绮健，女，1992年5月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：吴顺昌，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被告：王艳，女，1965年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：张海平，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佳娜，广东金轮律师事务所律师。原告陈绮健与被告王艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈绮健的委托诉讼代理人吴顺昌、佘婉仪到庭参加诉讼。被告王艳及其委托诉讼代理人范佳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈绮健向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签订的《房地产买卖合同》于被告收到起诉状之日解除；2.被告向原告双倍返还定金400000元；3.被告向原告返还购房款400000元；4.被告向原告赔偿中介服务费15500元；5.被告向原告赔偿律师费30000元；6.本案诉讼费用全部由被告负担。事实和理由：原告于2018年11月1日与被告签订《房地产买卖合同》。双方约定被告将其所有的位于佛山市顺德区****号的房屋售予原告，总成交价为1550000元。原告于2018年11月3日向被告支付200000元定金。另外原告已向被告支付购房款共400000元。其后案涉房屋被人民法院依法查封，案涉房屋买卖合同已无法履行，被告构成根本违约。根据《房地产买卖合同》第十三条第3项之约定，原告可解除合同，被告应向原告双倍返还定金400000元及退还已收取的全部购房款400000元。另外，根据合同第十三条第6项之约定，因被告违约，被告还应向原告赔偿中介服务费、律师费等损失。综上，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益特提起诉讼，望判如所请。被告王艳辩称，原告迟迟无法完成银行按揭贷款手续是导致案涉房屋无法完成交易过户的起始原因。2018年11月1日，原被告签订《房地产买卖合同》。根据合同第十一条第1款的约定，原告须在签署合同起7个工作日内即2018年11月12日前办理银行按揭贷款手续，原被告在2019年2月1日前完成过户转名递件手续。合同签订后，被告自2018年11月6日起多次通过中介催促原告完成银行按揭贷款，尽快办理过户登记手续。后因原告迟迟办理不了银行按揭贷款手续，双方的房屋买卖交易一直无法完成。2019年1月7日，在原告诚恳请求下，被告体谅原告的困难之处，为了顺利交易同意与原告签订《补充协议》，约定将办理过户递件手续期限延至2019年6月30日。原告继续尝试办理银行按揭贷款手续。但因原告个人征信问题，无法顺利完成。原告与被告协商以他人名义办理银行贷款，被告因体谅原告的情况同意协助办理。后原告二次更换办理银行贷款人选，被告均予以无条件配合。2019年5月7日，原被告签订第二份《补充协议》，对案涉房屋当时的银行按揭还款事宜进行了约定：“买卖双方友好协商约定，买卖双方以第三方垫资赎契方式还款，该笔垫资利息由买方支付，卖方须完全配合第三方垫资手续。”由于该约定，被告与原告介绍的垫资公司签订借款合同，借款280000元用于清还房屋银行按揭贷款，每月利息按2%计算。现在由于房屋交易暂停，被告还因此背上该笔债务及利息。2019年5月中旬，被告已配合原告办理完全部的银行按揭贷款手续，也还清房屋银行按揭贷款，涂销抵押登记，房屋交易仅差过户手续未办理。2019年5月下旬，被告经原告告知才知晓案涉房屋因案外人的诉讼已被法院依法查封，暂时无法办理过户登记手续。2019年6月21日，案外人针对案涉房屋提起的诉讼开庭审理，王艳积极应对，并于2019年7月22日得到法院公正的判决结果。待案涉房屋解封后，即可继续进行过户登记手续。因案涉房屋仍处于查封状态，原被告签订的买卖合同现时确实无法继续履行，但纵览本次房屋交易的全过程，房屋交易无法履行的缘由不止在被告，原告也存在过错，应承担部分责任。正常的二手房买卖在3个月内便完成全部付款、过户手续，若非原告长达7个月都无法顺利办理银行按揭贷款手续，若非被告体谅原告的立场和实际情况，给予宽延的时间，此时违约的应是原告而非被告。被告又何至于因不可预见的意外（他人诉讼）发生致使现时违约的情形。综上所述，原被告在合同签订后均想顺利完成交易，但房屋买卖合同无法履行，起始的原因是原告迟迟无法完成银行按揭贷款手续，导致过户手续一直无法完成。若被告对原告的体谅换来的是承担严重的违约责任，这是对于一直秉持诚信交易原则的被告无情的伤害。被告认为，原告对本次房屋买卖合同无法履行同样存在过错，也应承担相应责任。请求法院查明案件事实，厘清原被告责任分担，依法公平公正裁判。原告提供的证据有《房地产买卖合同》一份、定金收款收据一份、首期款收款收据三份、顺德农商银行业务回单两份、中国建设银行个人活期账户交易明细打印件两份、不动产登记信息查询结果一份、佣金支付承诺书一份、民事委托代理合同一份、律师费发票一份。被告提供的证据有证人夏廷君的证言、微信聊天记录截图打印件六份、民事判决书一份。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月1日，原告作为买方，被告作为卖方，佛山市和盛辉煌房地产代理有限公司（以下简称和盛辉煌公司）作为经纪方，三方签订《房地产买卖合同》。该合同约定：案涉房屋成交价为1550000元，定金200000元须于签订合同时付清，首期房款50000元于办理过户转名递件手续当天付清，剩余房款1300000元于交易过户及抵押登记手续完成后由银行直接划入卖方提供的账户。依法应当由卖方或买方承担的税费均由买方缴付。案涉房屋在抵押中，由卖方负责完成还款、注销抵押，且保证不影响本次交易所有手续。买卖双方须于签署合同之日起7个工作日内，按银行要求提供办理按揭贷款申请所需相关资料及签署所需相关文件。买卖双方须于2019年2月1日前办理过户转名递件手续。卖方保证在签订合同后案涉房屋不出现被人民法院查封等情形，否则买方有权解除合同，并要求卖方双倍返还定金、退还已收买方款项。违约方除向经纪方支付其本身应付中介服务费外，还应代守约方向经纪方支付中介服务费。违约方的违约行为致使守约方提起诉讼的，违约方应当承担守约方因此产生的律师费等。卖方同意买方于2018年11月2日办理银行贷款预审手续，如预审通过，买方须将定金、首期房款共250000元于2018年11月2日当天支付，如不通过则三方友好解除合同，互不追究责任。2018年11月2日，原告承诺向和盛辉煌公司支付中介服务及咨询费15500元。同日，原告通过丈夫黄嘉伟向被告转账支付49967.99元。被告向原告出具收款收据，确认收到购房首期款项50000元。2018年11月3日，原告通过黄嘉伟向被告转账支付200000元。被告向原告出具收款收据，确认收到购房定金200000元。2019年1月7日，原被告签订《补充协议》，约定如下：买卖双方须于2019年6月30日办理过户转名递件手续。买方同意在签订协议之日提前支付购房款200000元，在2019年3月1日前支付购房款150000元。买方申请银行贷款为1300000元，银行批准贷款金额超出支付购楼款的部分，卖方在收到贷款之日起1个工作日内返还买方。2019年1月之后的物管费由买方支付。买方同意补偿17000元给卖方。交易过程中产生的转按费由买方支付。同日，被告出具收款收据，内容为收到原告部分首期款项200000元，以银行到账为准。原告也在该日通过黄嘉伟向被告转账支付200000元，并附言“XX购房款”。2019年2月28日，被告出具收款收据，内容为收到原告部分首期款项150000元，以银行到账为准。同日，原告通过黄嘉伟向被告转账支付150000元，并附言“金域天下19-2801部分首期”。2019年5月7日，原被告再次签订《补充协议》，约定如下：案涉房屋银行按揭欠款280000元，买卖双方以第三方垫资赎契方式还款，垫资利息由买方支付，卖方须完全配合第三方垫资手续。买方于过户当天再支付购楼款100000元。买方申请银行贷款为1300000元，银行批准贷款金额超出支付购楼款的部分，卖方在收到贷款之日起1个工作日内返还买方。买卖双方须于2019年6月30日前办理过户转名递件手续。买方若在2019年6月30日前不能以银行按揭贷款方式购买案涉房屋，则须以一次性付款方式购买，否则视为买方违约。买卖双方须于2019年5月10日前办理银行按揭贷款申请。2019年5月8日，案涉房屋被本院（2019）粤0606民初9491号案查封。本院（2019）粤0606民初16944号案对案涉房屋进行轮候查封。截至本案庭审结束，（2019）粤0606民初9491号案仍处于第二审程序审理中，案涉房屋仍处于被该案查封状态。另查明，原告于2019年8月22日委托广东广捷律师事务所指派律师提供法律服务。原告为此支付代理费30000元。本院认为，合同当事人违约致使另一方当事人不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。被告在《房地产买卖合同》中保证，签订合同后案涉房屋不出现被人民法院查封情形。被告也在两份《补充协议》中约定于2019年6月30日以前办理过户转名递件手续。但直至本案法庭辩论终结，案涉房屋仍处于被查封状态，致使原告无法实现为案涉房屋办理过户的合同目的，故原告有权解除合同。被告抗辩原告迟迟无法完成银行按揭贷款手续，构成违约。虽然《房地产买卖合同》约定买卖双方须于签署合同7个工作日内向银行提供按揭贷款申请材料及签署相关文件，但原被告后于2019年5月7日签订《补充协议》，将办理银行按揭贷款申请的期限约定为2019年5月10日。而且根据原被告在该协议中的约定，原告即使未能在2019年6月30日前以银行按揭贷款方式购买房屋，仍然可以以自有资金一次性付清剩余款项的方式购买房屋。而案涉房屋于2019年5月8日已被查封，且截至本案法庭辩论终结一直未能恢复无查封状态。因此，被告属于违约方，原告不构成违约。《房地产买卖合同》实质由两个合同组成，一个是原被告之间的房屋买卖合同，另一个是原被告与和盛辉煌公司之间的居间合同。原告主张解除原被告之间的《房地产买卖合同》，其实质是仅解除其中的房屋买卖合同，不解除其中的居间合同。原告解除合同的主张已随本院送达起诉状副本于2019年9月19日通知至被告，故原被告在《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系自该日起解除。原被告分别于2019年1月7日、2019年5月7日签订的两份《补充协议》是上述房屋买卖合同的一部分，故也于2019年9月19日起解除。原告已向被告支付定金200000元，并另外支付购房款400000元。原告主张被告双倍返还定金400000元，返还购房款400000元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告双倍返还定金已足以弥补原告的律师费、中介服务费等损失，因此，对于原告主张被告同时还应赔偿律师费30000元、中介服务费15500元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条规定，判决如下：一、确认原告陈绮健与被告王艳于2018年11月1日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同、于2019年1月7日签订的《补充协议》、于2019年5月7日签订的《补充协议》均自2019年9月19日起解除；二、被告王艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈绮健双倍返还定金400000元；三、被告王艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈绮健返还购房款400000元；四、驳回原告陈绮健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6127.5元(原告陈绮健已预交)，由原告陈绮健负担327.5元，被告王艳负担5800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一九年十一月十四日书记员  黄 瑞