四川省万源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1781民再1号 原审原告：兰圆（曾用名兰园园），女，汉族，生于1987年8月15日，户籍地四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：鲜再仁，四川凡高律师事务所律师。 原审被告：四川万源农村商业银行股份有限公司。 住所万源市太平镇。 法定代表人：胡泰峰，公司董事长。 委托诉讼代理人：舒昌骁，四川远创律师事务所律师。 原审第三人：邹文玉，女，汉族，1952年1月25日出生，户籍地四川省万源市。 原审原告兰园与原审被告四川万源农村商业银行股份有限公司、原审第三人邹文玉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院（2019）川1781民初77号民事裁定书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年10月8日作出（2019）川1781民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告兰圆的委托诉讼代理人鲜再仁，原审被告四川万源农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人舒昌骁，原审第三人邹文玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告兰圆再审请求：1、请依法确认原审第三人出售给原审原告外祖母徐国英的位于万源市太平镇的房屋一套买卖合同有效；2、请依法判决万源市太平镇的房屋一套不予拍卖执行；3、判令原审第三人承担本案的诉讼费用。事实及理由：1997年11月9日，原审原告外祖母徐国英与原审第三人订立了房屋买卖合同，原审第三人将自建房屋一套出售给徐国英，房屋面积为100平方米，价格为4万元，楼层为三层，位置为第三层靠后方。徐国英当即支付了全部房款。徐国英购买房屋后，对房屋进行了装修，投资了2万余元，耗时两个多月，装修完毕后，徐国英即搬入该房居住，直到2017年9月17日去世。数年来，原审原告外祖母数次要求原审第三人办理分证产权，原审第三人一直拖延推诿。2000年9月27日，徐国英与原审第三人签订了售房补充协议，以公证遗嘱形式，将所买房屋遗嘱由原审原告一人继承。之后，原审原告之父兰金跃又数次要求第三人办理分证产权，原审第三人承诺2016年底办理，但一直未办理，且无法联系。原审原告外祖母于2017年9月17日病逝。2018年12月，原审原告知悉原审第三人出售给外祖母徐国英房屋后，又将万源市太平镇房产（含已出售给徐国英的房产）抵押给原审被告，且未履行债务，原审被告现申请拍卖抵押房产（含已出售给徐国英的房产）。原审原告于2018年12月10日提起执行异议，经法院裁定：驳回了原审原告异议请求。综上所述，原审第三人出售给原审原告外祖母房屋是双方真实意思表示，原审原告外祖母已支付全部购房款，并实际占有使用至今，是合法有效的法律行为，受法律保护。原审第三人与原审原告外祖母买卖合同在先，抵押在后。未办理房屋产权证完全是因为原审第三人的过错，原审原告外祖母无过错。原审被告与原审第三人间的债务系金钱给付债务，其债务的受偿不应损害原审原告外祖母及原审原告的合法占用权利，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行为查封、扣押、冻结财产的规定》的第17条、法释（2015）10号最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及最高人民法院相关判例精神，对原审第三人出售给原审原告外祖母房屋依法不得查封、扣押、冻结。为维护原审原告合法权益，根据民事诉讼法司法解释第305、307条之规定，特依法提起诉讼，请依法支持原审原告诉请。 原审被告四川万源农村商业银行股份有限公司（以下简称为万源农商行）辩称：一、首先本案邹文玉与徐国英之间的买卖合同不成立，被答辩人所谓的继承不能成立。邹文玉陈述因借了徐国英的钱，到期无法归还，鉴于徐国英也是孤寡老人，就让其使用自己的房子，双方系债权债务关系。即使以房抵债，但未过户也不发生法律效力。其次，被答辩人提供的《售房补充协议》中“在徐国英百年归事，将房屋由兰园园与吕仁元居住，经后情况变化，乙方不能转让与其它人，邹文玉收回房屋，邹文玉与兰园园协商价格，此协议经公证后生效。”也可以看出被答辩人只有居住权，同时确认邹文玉有权收回房屋。可以看出邹文玉与徐国英之间没有建立买卖的意思，至少对买卖能不能成立是持不确定态度的，其所有权仍然保留在邹文玉处。二、被答辩人无权要求对本案停止执行。1、即使涉案房屋存在买卖，根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”因此本案邹文玉与徐国英之间即使存在买卖，其双方之间也不产生物权法律效力，而是合同之债的法律关系。而银行与抵押人之间的抵押关系，依法办理了登记，且人民法院的生效法律判决已经确定了优先受偿的权利，该物权属于物权范畴。根据“物权优先于债权”的原则，本案所谓的买卖产生的后果也不能对抗抵押权人。2、涉案房屋一直未办理过户手续，被答辩人存在过错，其也不能排除对涉案房屋的执行。本案所谓房屋买卖发生在1997年，历经20几年，被答辩人诉称一直找邹文玉要求过户，但未提供其一直找以及找了也无法办理过户的原因证据。3、答辩人对邹文玉与徐国英所谓的房屋买卖的事情并不知情，答辩人的合法抵押权应当得到法律保护，人民法院应当继续对涉案房屋进行执行。2014年9月吕邹建在答辩人处申请贷款，用其母亲邹文玉位于万源市太平镇房屋作为借款的抵押担保，在办理抵押合同邹文玉确定该房无其他权利人，且从房产证上也没有其他共有人，物权登记具有公示效力，答辩人完全有理由相信邹文玉就是涉案房屋的唯一的所有权人，同时答辩人与邹文玉之间就房屋抵押按照法律规定办理了抵押登记，依法应当予以保护，且万源市人民法院【2016】川1781民初1529号民事判决书已经判决，答辩人享有对邹文玉位于万源市太平镇房屋拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。为此，被答辩人的诉讼请求依法不能成立，请求贵院驳回被答辩人的诉讼请求。 原审第三人邹文玉述称，我与徐国英的买卖协议是公正了，徐国英无儿无女，是没有人管的，都是我管她，我96年修房子，比较困难，徐国英给我借款4万元，是跟到我生活，我当她是老年人，徐国英当时说房子给孙女，我说了如果是孙女住，是可以，但不能买卖，不然我要收回来，所以我们公正了。徐国英后来死了，起诉我，我当时我没有跟银行说这些，我给徐国英说了，房子保不住，银行要收，实际情况就是这样，从房屋装修好，直到徐去世，一直跟我生活，我现在也是生不如死，买卖那些都是不成立的。 原审原告兰圆向本院起诉请求：1、请依法确认原审第三人出售给原审原告外祖母徐国英的位于万源市太平镇的房屋一套买卖合同有效；2、请依法判决原审第三人注销万源市太平镇的房屋一套的抵押权登记，为原审原告外祖母徐国英及原审原告办理万源市太平镇的房屋一套的房屋产权证（原告在庭审中撤回了该诉讼请求）；3、请依法判决万源市太平镇的房屋一套、不予拍卖执行；4、判令原审第三人承担本案的诉讼费用。本院原审在开庭审理时原审原告及委托诉讼代理人鲜再仁（特别授权）未到庭参加诉讼。本院原审认为，原审原告及委托诉讼代理人鲜再仁经传票传唤，无正当理由拒不到庭，按原审原告兰圆自动撤诉处理。本院原审民事裁定书裁定：本案按兰圆撤诉处理。 本院再审认定事实如下：原审原告兰圆外祖母徐国英1997年11月9日与原审第三人邹文玉签订《售房协议》，约定：邹文玉将其自建住房一套出售给徐国英，价款为四万元，办证税金由徐国英负担。邹文玉在《售房协议》上签名，徐国英加盖私章。同日邹文玉给徐国英出具收条，内容为：“收条今收到徐国英买房屋肆万元整（40000.00）此据邹文玉97.11.9号”。该房款四万元系邹文玉之前建房时在徐国英处的借款转换而来的。之后，徐国英便装修搬入该房居住。徐国英女婿兰京跃（兰圆父亲）以自己名义为该房办理了用水许可。徐国英与邹文玉2000年9月27日签订《售房补充协议》，协议内容原文如下：“甲方邹文玉，乙方徐国英。1、因为徐国英在1997.11.9日买邹文玉房屋一套，当时资金比较困难，没办理房屋手续。现在我将1998年十月份修建大竹镇水电站，将房产证去农业银行办了代款手续。收回房产证须要2-3年，才收回来，我与徐国英协商，收回房产证后在办徐国英房产证。2、现在徐国英因为年零七十多岁的原因，现将徐国英的住房一套，继存给外孙女兰园园办理完毕。3、在徐国英百年归事，将房屋由兰园园与吕仁元居住，经后情况变化，乙方不能转让与其它人，邹文玉收回房屋，邹文玉与兰园园协商价格，此协议经公证后生效。此据甲方邹文玉乙方徐国英2000.9.27”。邹文玉在《售房补充协议》上签名及加盖私章，徐国英加盖私章。《售房补充协议》系邹文玉书写。邹文玉、徐国英2000年9月28日到万源市公证处对《售房补充协议》办理了公证。从《售房补充协议》签订至2017年9月17日徐国英去世时，邹文玉都没有协助徐国英办理案涉房屋的产权过户登记手续。 2017年6月15日，徐国英继女吕仁元（兰圆母亲）作为出租方将房屋出租给李丙贤。2018年9月18日，徐国英继子女吕仁义、吕仁东、吕仁元与兰圆签订《遗嘱继承协议》，吕仁义、吕仁东、吕仁元同意兰圆按徐国英公证遗嘱方式将其购买的案涉房屋由兰圆一人继承，并行使该房的一切权利。吕仁元只有兰圆一个女儿，“兰圆”与《遗嘱继承协议》中载明的“兰园园”系同一人。邹文玉将徐国英的借款转为房款后，又向徐国英借款，且至今未偿还。 2014年9月23日，邹文玉儿子吕邹建与原审被告万源农商行签订《个人借款合同》。合同约定：借款金额200万元，借款期限从2014年9月22日至2017年9月21日，月利率9.66‰，按季结息；借款合同第十二条及第三条约定，吕邹建未按合同约定归还贷款本息或支付相关费用，万源农商行可宣布贷款立即到期，并要求吕邹建立即归还借款本息及相关费用。同日，邹文玉以其位于万源市太平镇房产（包括徐国英购买的一套房屋）【房产证号为：万权字第1482号、国有土地使用证号为：万国用（2013）第2978号】为吕邹建的贷款提供抵押担保，同时到万源市房管局及万源市国土资源局办理了他项权登记手续。吕邹建借款后未按合同约定履行按季结息义务，万源农商行于2016年5月24日向本院提起诉讼，要求吕邹建、邹文玉提前归还借款本息。本院于2016年12月12日作出（2016）川1781民初1529号民事判决书，判决吕邹建于判决生效后三十日内偿还万源农商行借款本金200万元及利息；万源农商行享有对邹文玉所有的位于万源市太平镇房产【房产证号为：万权字第1482号、国有土地使用证号为：万国用（2013）第2978号】依法拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利。该判决生效后，吕邹建没有履行还款义务，本院于2017年9月20日受理了万源农商行强制执行申请。本院2017年10月16日作出（2017）川1781执842号执行裁定书，裁定查封邹文玉所有的位于万源市太平镇房产【房产证号为：万权字第1482号、国有土地使用证号为：万国用（2013）第2978号】。本院2017年12月5日因万源农商行申请撤回执行，作出终结（2017）川1781执842号案件的执行的执行裁定书。2018年3月12日本院再次受理万源农商行强制执行申请，在执行过程中，邹文玉所有的位于万源市太平镇房产两次拍卖流拍，万源农商行以需等变卖结束后，与吕邹建、邹文玉协商为由，申请撤回执行申请。本院于2018年9月20日作出（2018）川1781执279号执行裁定书，裁定终结（2017）川1781执279号案的本次执行程序。2018年11月15日邹文玉所有的位于万源市太平镇房产通过京东网网拍成功，成交价为1855222.20元，2018年11月19日本院张贴责令邹文玉、吕邹建在十五日内迁出房屋内所有住户的公告。兰圆知晓后，于2018年12月10日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法进行审查，并于2019年1月4日作出（2018）川1781执异35号执行裁定书，裁定驳回兰圆的执行异议请求。2019年1月7日兰圆向本院提起执行异议之诉，本院受理后，于2019年1月16日给兰圆的委托诉讼代理人鲜再仁邮寄送达开庭传票及出庭通知书，定于2019年2月21日14时在本院第六审判庭开庭审理。2019年1月18日，鲜再仁所在的律师事务所前台王惠兰代收。2019年2月21日开庭时，兰圆及委托诉讼代理人鲜再仁均未到庭，本院当日作出（2019）川1781民初77号民事裁定书，裁定本案按兰圆撤诉处理。 另查明，邹文玉所有的位于万源市太平镇房产【房产证号为：万权字第1482号、国有土地使用证号为：万国用（2013）第2978号】，包含出售给徐国英的案涉房屋。 以上事实有原审原告向本院提供的（2018）川1718执异35号执行裁定书，徐国英与邹文玉签订的《售房协议》，邹文玉给徐国英出具的房款收条，徐国英与邹文玉签订的《售房补充协议》及公证书，徐国英火化证、吕仁元、吕仁义、吕仁东放弃继承协议书，房屋租赁合同，交付水费发票、缴纳水费清单，2014年11月20日邹文玉向徐国英借款借条，（2017）川1781民初1802号民事判决书，（2017）川1781民初1853号民事裁定书；原审被告向本院提供的（2018）川1781执异35号执行裁定书,（2016）川1781民初1529号民事判决书,邹文玉的房产证,遗嘱继承协议；本院（2019）川1781民初77号案件送达传票的邮寄单；（2017）川1781执842号、（2018）川1781执279号及（2019）川1781执恢170号案件执行申请书、案件受理通知书、裁定书、成交确认书、执行公告、回复执行申请书；及各方当事人在庭审中的陈述在卷佐证。 本院再审认为，本案的争议焦点为： 一、未经授权的律师事务所前台签收邮寄给该所律师的开庭传票及出庭通知书是否视为有效送达？《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定：“送达诉讼文书，应当直接送达受送达人。受送达人是公民的，本人不在交他的同住成年家属签收；……；受送达人有诉讼代理人的，可以送交其代理人签收；受送达人已向人民法院指定代收人的，送交代收人签收。受送达人的同住成年家属，法人或者其他组织的负责收件的人，诉讼代理人或者代收人在送达回证上签收的日期为送达日期。”原审（2019）川1781民初77号案件中，给兰圆委托代理人鲜再仁邮寄兰圆传票及出庭通知书的特快专递单显示传票及出庭通知书于2019年1月18日由鲜再仁所在的律师事务所前台王惠兰签收，原审中兰圆委托鲜再仁代收法律文书，未再指定王惠兰代收法律文书。且没有签收的送达回证佐证鲜再仁收到传票及出庭通知书。故原审按兰圆经传票传唤未到庭参加诉讼，而裁定按兰圆撤诉处理有误，原审进行再审既有事实依据又有法律依据。 二、原审原告兰圆外祖母徐国英与原审第三人邹文玉签订的《售房协议》及《售房补充协议》是否有效？ 原审原告兰圆外祖母徐国英1997年11月9日与原审第三人邹文玉签订《售房协议》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时以邹文玉建房时在徐国英处的借款抵作购房款，邹文玉便将涉案房屋交付给徐国英，徐国英随后装修入住。邹文玉与徐国英双方均有买卖房屋的意愿，且实际履行。2000年9月27日徐国英与邹文玉签订《售房补充协议》，并公证，亦是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《售房补充协议》第二段，明确表示徐国英去世后，案涉之房由兰圆继承，故兰圆享有诉讼的权利。《售房补充协议》第三段原文：“在徐国英百年归事，将房屋由兰园园与吕仁元居住，经后情况变化，乙方不能转让与其它人，邹文玉收回房屋，邹文玉与兰园园协商价格，此协议经公证后生效。”邹文玉在庭审中称，此内容意思是徐国英及徐国英去世后吕仁元、兰圆不能将案涉房屋转卖给他人，若转卖邹文玉便要收回房屋。说明只有徐国英及徐国英去世后吕仁元、兰圆转让案涉之房，邹文玉才有收回房屋的权利。而时至今日，案涉之房都没有转让。因此，邹文玉回购案涉房屋的条件不成就。故被告辩称“本案邹文玉与徐国英之间的买卖合同不成立，原告所谓的继承不能成立”的理由，本院不予采纳。 三、原审原告兰圆外祖母徐国英购买的登记在原审第三人邹文玉名下的位于万源市太平镇房产【房产证号为：万权字第XXXX号、国有土地使用证号为：万国用（2013）第XXXX号】不得强制执行的理由是否成立？ 根据《中华人民共和国物权法》的规定除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生法律效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往因不能及时进行登记，取得的仅仅是物权期待权。买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果将买受人的物权期待权等同于普通债权，在其他债权人就该不动产提出受偿要求时，给买受人带来极大风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，徐国英与邹文玉签订了书面的《售房协议》，徐国英按合同约定支付了全部价款，邹文玉将房屋交与原告占有、使用。徐国英要求邹文玉办理房地产变更登记手续，与其签订《售房补充协议》，并将该协议予以公证，协议内容表明徐国英对于房屋未办理过户登记并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护徐国英所享有的物权期待权，因此，兰圆基于继承徐国英案涉房产而主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，现兰圆请求1、依法确认邹文玉出售给原告外祖母徐国英的位于万源市太平镇（傍联网报警中心一边）的房屋的买卖合同有效；2、依法判决万源市太平镇（傍联网报警中心一边）的房屋一套不予强制执行的理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金融债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。故原审被告主张兰圆不能对抗其已办理抵押登记的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下： 一、不得执行原审第三人邹文玉位于万源市太平镇的一套房屋。 二、原审原告兰圆外祖母徐国英与第三人邹文玉签订的买卖邹文玉位于万源市太平镇的房屋的《售房协议》合法有效。 三、本院（2018）川1781执异35号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费4300元，由原审第三人邹文玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 高 伟 审判员 苟良荣 审判员 张学跃 二〇一九年十一月二十六日 书记员 游程任