广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初2697号 原告（反诉被告）：广西海普投资有限公司，住所地：南宁市厢竹大道**副楼****房，统一社会信用代码：91450100079053964G。 法定代表人：王淑娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃海光，广西道森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦丽金，广西道森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：文艳，女，1976年2月17日出生，汉族，住南宁市。 原告（反诉被告）广西海普投资有限公司（以下简称“海普公司”）与被告（反诉原告）文艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海普公司的委托诉讼代理人覃海光、韦丽金，被告文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西海普投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2017年6月1日签订的《海普国际石材城租赁合同》；2、被告给付原告自2017年9月1日至2018年5月31日期间额租金43554元；3、被告按支付原告违约金60801元（以欠付租金金额为基数，按每日3％计算，自2017年9月11日开始计算到实际支付全部租金为止，现暂计算到2019年3月21日）；4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告（出租方）与被告（承租方）于2017年6月1日签订《海普国际石材城租赁合同》，约定被告承租原告位于南宁市兴宁区海尔（东盟）商贸物流中心•家居建材城第2栋18号的铺面，2017年6月1日至2018年5月31日期间租金每三个月租金为14518元，如承租方未按约定期限交足租金及其他相关费用，出租方有权解除合同并收回铺面，押金不予退回，由此引发的相关费用由承租方承担。在租赁期间，承租人应在每个季度第一个月的10号前交清当季交租金，逾期按未缴租金总额每日千分之三收取滞纳金。原告作为出租人，按照合同的约定按时交租赁物给被告使用，自被告承租以来，基本按约定金额支付铺面租金，偶有拖欠原告均予以理解，但2017年9月1日至2018年5月31日，原告多次致电被告催讨所欠租金，被告均消极应对，无任何还款意向。于是原告无奈之下，于2018年6月1日接管了出租铺面，现在该铺面已经另租他人。被告尚欠原告自2017年9月1日至2018年5月31日的租金43554元，计算到2019年3月21日止，被告应承担逾期违约金60801元，违约金应计算至实际结清时止。被告违反了《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定及合同约定，构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依照事实和法律规定判如所请。 被告文艳辩称：原告交付的租赁房屋不合格。水、电、下水管不到位，电已到门口，店内未通水、无下水管道。租给被告时候说路会通，到现在路都没有通。2016年交付商铺，到2019年都没有通路，也没有人。原告提出终止我的合同，押金21500元也没有退给被告。终止合同也没和被告说，只是邮寄材料给被告。被告交了三个月房租，出现水、电问题的时候，被告将钥匙交给原告，原告一直没有去解决，所以被告一直没有装修。如果解除合同，要求原告退还押金。 被告文艳向本院提出反诉诉讼请求：1、解除原告与被反于2017年6月1日签订的《海普国际石材城租赁合同》；2、被告海普公司向原告返还仓库租赁押金21500元及预付租金14518元；3、本诉和反诉的诉讼费用由原告负担。事实与理由：2017年6月1日，文艳与海普公司签订《海普国际石材城租赁合同》，约定：被告文艳于2017年6月1日与原告海普公司签订《海普国际石材城租赁合同》，约定被告承租原告位于南宁市兴宁区海尔（东盟）商贸物流中心•家居建材城第2栋18号的铺面，2017年6月1日交付仓库，保证仓库内水、电两通。合同签订后，被告交付了三个月租金及押金，但原告确没有按合同约定向被告交付仓库，至2017年6月27日才交付，由于仓库没有下水管道给被告装修带来不便，经被告反复催促，原告也未安装下水管道，导致仓库无法装修使用，损害被告利益。原告违约在先，故提起前述诉讼请求。 原告海普公司对被告反诉答辩称：同意解除合同。被告要求返还押金和租金是没有事实依据。不存在原告所称不通路，况且我们已经通水通电，并且有合格的竣工意见书，被告的反诉请求不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年6月1日，原告海普公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《海尔国际石材城铺面租赁合同》，约定：一、甲方将位于南宁市兴宁区海尔国际石材城(即：海尔（东盟）物流中心•家居建材城)2栋18号一层103.7㎡，二层103.7㎡仓库出租给乙方使用。二、期限自2017年6月1日到2022年5月31日。三、租金、押金及支付方式：第一年2017年6月1日至2018年5月31日租金每三个月14518元，第二年2018年6月1日至2019年5月31日租金每三个月17422元，第三年租金每三个月20533元……。签订合同时，乙方向甲方支付押金21500元，待合同期满乙方付清应交纳的所有费用后，甲方将押金退化给乙方（押金不计息）。本合签订之日，乙方预付三个月租金。在租赁期内,乙方须每季度第一个月的10号前交清当季度租金，逾期按未缴纳租金总额每日千分之三收取滞纳金。本合同所指季度以合同签订日开始计算，每3个月为-个季度。四、甲方向乙方提供合格的租赁仓库，并保证仓库内的水电两通。六、合同变更解除：未按约定期限交足租金及其他费用，甲方有权解除合同并收回仓库，押金不予退回。七、其他约定，甲方出租的仓库仅限于乙方在其营业执照所规定的经营范围内和办公业务之用，乙方不得擅自改变仓库结构和用途。乙方在仓库内破拆地面和改动水电消防设施须经甲方同意后方可施工。该仓库于2017年6月1日交付使用。合同签订后，文艳于2017年6月12日支付了押金21500元，支付2017年6月至8月租金14518元。2017年6月27日，文艳领取了涉案仓库钥匙。海普公司认可至2018年6月1日接管了铺面。文艳认可海普公司曾提出终止合同。 另查明，兴宁区昆岭路以南、那况路以西海尔（东盟）商贸物流中心•家居建材城1#-14#楼由原告投资建设。2015年7月20日2号仓库取得建设工程工程规划许可证。项目于2017年8月11日通过竣工验收，验收内容包括（8）水电：室内排水管安装牢固，电气照明通电到户。2017年3月23日，南宁市公安局三塘派出所出具一份门牌证明，证明原告投资建设的海尔（东盟）物流中心•家居建材城项目门牌号为：××。 本院认为，原告海普公司与被告文艳于签订《海尔国际石材城铺面租赁合同》，合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。 关于合同解除问题，按合同约定承租人未按合同交足租金及其他费用，出租人有权解除合同。本案被告签订合同后未按约定支付租金，海普公司按合同约定有权解除合同，海普公司主张解除合同，被告也反诉提出解除合同，对海普公司主张解除合同，本院予以支持。海普公司认可涉案铺面于2018年6月1日收回，文艳也认可海普公司曾向其提出终止合同，故本院认定双方租赁合同于2018年6月1日解除。 关于租赁物是否符合约定用途，文艳是否应支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，按合同约定，仓库应于2017年6月1日交付，出租人应当保证仓库内水、电两通。海普公司提供的仓库至2017年8月11日通过竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》规定，“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”，出租未经竣工验收的房屋,不具备交付使用的条件,而2017年8月11日前被告文艳实际也未使用铺面，故在通过验收交付使用前，被告不应交付相应租金。在仓库通过竣工验收后，被告主张仓库无下水管道导致无法装修使用。双方约定租赁物用途为仓库，出租人保证仓库内水、电两通。文艳接收钥匙后主张无下水管道，未提供证据证明合同约定交付时房屋内部设施包含内部下水管道，也未提供证据证明被告文艳在承租期内曾提出异议，要求海普公司改善房屋条件，故被告以上述理由主张租赁仓库无法装修使用，不交纳租金，本院不予支持。在被告文艳已经接收钥匙，租赁物通过竣工验收后，被告文艳无证据证实租赁房屋不具备使用条件，其应当按照约定支付相应租金。2017年8月12日至2018年5月31日（9个月19天），按合同约定，应付租金为46619元（14518×3+14518÷90×19），被告文艳已交付租金14518元、押金21500元，上述款项抵扣上述用于抵扣应付租金后，被告文艳仍应支付尚欠租金10601元。 关于逾期交纳租金的违约金，被告未按约履行支付租金义务系违约行为,应承担相应违约责任，但原告作为出租方，未按约定时间交付通过竣工验收的仓库,仓库在约定交付时间两个多月后才通过验收，其也存在违约交付租赁物的违约行为。综合双方的违约过错责任大小,双方违约损失互抵,被告不再向原告承担逾期支付租金的违约责任，原告主张被告支付逾期交付租金违约金，本院不予支持。 关于文艳的反诉诉讼请求。如前述，被告以铺面无下水管道为由主张铺面无法装修使用，本院不予支持。被告应当交付相应期间的租金，相应的押金用于抵扣应付租金，故文艳反诉返还租金及押金，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下： 原告广西海普投资有限公司与被告文艳于2017年6月1日签订的《海普国际石材城租赁合同》于2018年6月1日解除； 被告文艳向原告广西海普投资有限公司支付2017年8月12日至2018年5月31日所欠租金10601元； 驳回原告广西海普投资有限公司的其他诉讼请求； 驳回被告文艳的反诉诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2388元，由原告广西海普投资有限公司负担2145元，被告文艳负担243元。 反诉案件受理费35元，由被告文艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  聂广文 人民陪审员  黄 娟 二〇一九年十一月十三日 书 记 员  吴文君 附法律条文： 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。