贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6038号原告：蒋鲜，男，汉族，1955年12月26日出生，住重庆市沙平坝区。委托代理人:滚燕子，女，贵州维律律师事务所律师。（特别授权）被告：贵州华恺置地有限公司，住址：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市XXXXXXX。统一社会信用代码：915XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：杨博，该公司董事长。被告：江西宝联投资发展有限公司，地址：江西省吉安市XXXXXXXXXXXXXXX，统一社会信用代码：913XXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：曾华斌，该公司总经理。二被告共同委托代理人（特别授权）:张斌，男，贵州兄弟律师事务所律师。二被告共同委托代理人（特别授权）：张鹏程，男，贵州兄弟律师事务所律师。（未到庭）第三人：田平杰，女，汉族，1965年10月21日出生，住重庆市江北区。（未到庭）原告蒋鲜诉被告贵州华恺置地有限公司（以下简称：华恺公司）、江西宝联投资发展有限公司（以下简称：宝联公司）及第三人田平杰商品房预约合同纠纷一案，本院2019年8月27日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋鲜的委托代理人滚燕子，被告华恺公司、宝联公司的共同委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋鲜向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房认购协议书》；2、退还原告购房款183650元；3、判令二被告双倍退还原告购房定金24700元；4、被告以196000元为基数，按照年率6%向原告支付至偿清为止的资金占用期间利息损失23389.33元（2017年9月8日至2019年8月24日为止）。5、案件受理费由被告承担。事实和理由：南方财经私募股权投资基金贵州有限公司（以下简称：南方基金公司）于2014年开始向原告私募基金。2017年9月7日，经双方确认，南方基金公司共计尚欠原告赎回基金份额196000元，该笔基金由被告用于投资涉案房屋工程建设。被告华恺公司因欠南方基金公司借款，自愿与南方基金公司就其双方债权债务事宜于2016年11月2日签订《债权确认书》，由被告华恺公司或者华恺旅游开发有限公司代为退还原告的投资基金以及收益。基金公司于2017年9月7日向原告出具《基金抵偿协议》，约定原告基金合同份额196000元以及案外人田平杰基金份额597500元，合计793500元，由被告华恺公司用其所有的资产作价抵偿给原告，并于同年9月8日签订《商品认购协议书》，约定由原告认购华恺·尚城（缇香雅郡一期）底商X号幢负X号房屋，建筑面积46.29平方米，折前单价为23000元/平方米，总金额为人民币1064670元，折后总价851736元（含定金5万元）。原告及案外人依约向被告支付购房款597500元（含定金5万元）。但被告因其与股东高红跃股权转让纠纷导致原告抵偿的房屋被重庆市第五中级人民法院于2018年9月25日及28日查封处置，案涉房屋已不能依约交付。被告的行为严重违约，故诉至法院。被告华恺公司辩称：1、《占股确认书》真实性存疑，原告不能单独提起诉讼，其起诉应当予以驳回。2、涉案4-206号房被查封，不足以导致《商品房认购协议书》被解除，《商品房认购协议书》仍可继续履行，查封只是一种暂时状态，因2019年7月19日，被告与案外人高红跃达成《执行和解协议》，明确被告履行相应的付款义务后，高跃红立即解除所涉案房屋的查封。3、本案适用定金罚则的条件尚未成就，且原告尚欠58236元购房款未足额缴纳，违约在先，被告有履行抗辩权，原告无权单独主张选用定金罚则，原告要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持。4、原告主张资金占用期间的利息于法无据，不予以支持。被告宝联公司辩称:一、宝联公司与被告公司是合作关系，不是合并，更不是吞并，项目的开发主体没有改变。二、宝联公司与原告不存在任何合同关系，宝联公司也从未承诺要代华恺公司偿还债务。经审理查明，华恺公司作为借款方向案外人南方基金公司融资用于房地产开发。原告蒋鲜及案外人李志明合计持有南方基金公司基金份额196000元，2017年9月7日，南方基金公司要求贵州华恺旅游开发有限公司和被告用其预售房屋抵偿原告到期基金份额。2017年9月8日，原告（甲方）及案外人田平杰、南方基金公司（乙方）、被告（丙方）三方签订《基金抵偿协议》，协议载明：......经甲乙丙三方友好协商,就甲方购买乙方发行的基金到期赎回事宜，以及丙方欠乙方借款事宜,三方同意以丙方所有的华恺尚城的房屋资产作价清偿甲方的基金款98000元。同日，原告（乙方，含案外人田平杰）与被告（甲方）签订《商品房认购协议》，协议载明：三、乙方自愿按下列条件向甲方认购华恺、尚城（缇香雅郡一期）底商4号幢负206号房屋。该商品房面积约为46.29平方米（以政府审批测绘报告为准），折前单价为23000元／平方，折后总金额为人民币851736元；四、购房定金：乙方同意签署本认购协议时，支付人民币5万元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款），甲方在认购协议书上加盖财务收款专用章并开具专用收款凭证。......六、其他约定：......7、（1）、乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不承担其他责任。（2）乙方在约定时间内未签署《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件（包括《前置物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《房屋结构优化及发行施工委托书》等）或未履行本《认购协议书》任何条款，则乙方不再享受任何相关优惠政策，超过约定时间7日内仍未签署上，甲方有权不经过乙方同意，单方终止执行本《认购协议书》，另行处置该物业，且不予退还乙方所交定金。七、本《认购协议书》经双方签字、甲方盖章，且乙方付清本《认购协议书》约定的定金后生效。同日，被告出具收到原告定金合计5万元，房款合计793500元,尚欠房开商58236元，档案管理费、三通费、预告登记费合计680元。2018年9月29日，重庆市第五中级人民法院裁定查封被告名下位于贵州省凯里市房屋，该查封房屋系原告与被告认购的华恺·尚城（缇香雅郡一期）属于同一套房屋，之后，原告向重庆市第五中级人民法院提出执行异议，要求终止对贵州省凯里市房屋的查封、评估、拍卖，重庆市第五中级人民法院经审查，驳回原告的异议请求。原告认为违约，诉至法院，要求判如所请。2019年6月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，华恺因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。2019年4月28日，宝联公司向凯里市信访局出具情况说明，载明：宝联公司于2018年筹集5400万元用于华恺项目维稳等工作，2019年1月完成重组工作,并于当年春节正式进入华恺公司。为推进项目复工及解决项目历史积压的社会矛盾问题，江西宝联发展有限公司再次努力筹措资金，于2019年春节前解决所有农民工工资欠薪发放问题，部分工程款结清问题及部分历史债权债务支付工作。……春节后，江西宝联公司派遣工作人员入驻华恺公司开展工作，并继续投入资金用于恢复华恺公司企业运营、债务纠纷等问题。2019年8月23日，江西宝联公司声明：江西宝联公司与华恺公司迄今为止仍是合作重组关系，共同开发华恺尚城项目，并不是外界传闻宝联公司已退出合作。2019年6月22日，案外人汤铃向华恺公司交纳认筹金5000元，同日，汤铃向宝联公司转账1万元。另查明，宝联公司与华恺公司对外宣传广告称：【宝联集团】携手【华恺置地】强强联合打造凯里品质楼盘，重新定义凯里豪宅标准。再查明，涉案的X幢负X号房屋于2018年11月9日被重庆市第五中级人民法院裁定抵偿给案外人高红跃。2019年8月25日，原告蒋鲜与案外人田平杰签订占股确认书，约定：田平杰与蒋鲜购买位于贵州凯里华恺·尚城（缇香雅郡一期）底商X号幢负X号房屋总价851736元，实际购房款793500元，田平杰出资597500元占出资比例75.3%，蒋鲜出资196000元，占出资比例24.7%。现该房无法交付，二人经协商，由二人各自起诉或通过其他方式主张退还各自交纳的购房款。2019年8月24日，案外人田平杰与华恺公司另行达成购房协议，同日，田平杰将1万元确认金汇款至宝联公司名下。案外人李志明于2019年10月14日出具情况说明，将其名下的基金款98000元转给原告蒋鲜，由原告蒋鲜代为向被告主张权利，李志明与蒋鲜系夫妻关系。上述事实，有当事人陈述、原告提供的《债务确认书》、《抵债确认书》、南方基金公司出具的证明、《基金抵偿协议》、《商品房认购协议》、《华恺尚城一组团供款时间表》、被告出具的《房屋销售专用收据》、结婚证、占股确认书、重庆市中级人民法院查封公告、（2018）渝05执459号之五执行裁定书，（2018）渝05执异561执行裁定书、情况说明、声明、房管局查询结果单在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：1、原、被告签订的《商品房认购协议》是否达到解除条件；2、定金是否应当双倍返还；3、被告是否应当承担利息；4、宝联公司是否应当承担责任。首先，原、被告签订的《商品房认购协议》，是双方协商一致，自愿签订，未有违反法律强制性规定，合同有效。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告虽未有实际交付购房款，但原告用其在案外人南方基金公司的债权作为购房款，被告亦认可并同意原告用其南方基金公司的债权冲抵购房款，且向原告出具收到购房款793500元（含定金5万元）的收据，应视为原告完成合同之义务。《商品房认购协议》签订后，被告有义务而没有与原告签订《商品房买卖合同》，且涉案的X幢负X号房屋已被重庆市第五中级人民法院裁定给案外人高红跃抵偿债务，导致涉案房屋均未能交付给原告，致使合同目的不能实现，被告构成根本违约，应承担违约责任。原告主张解除《商品房认购协议》，本院予以支持。协议解除后，被告应当退还购房款，原告的该项诉请，本院予以支持。关于双倍返还定金的问题：原告与被告签订的《商品房认购协议》是对双方当事人交易房屋的的初步确认。认购协议的合同性质为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。结合《商品房认购协议》第六条第7款第（一）项约定：乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留房号的，甲方应当双倍返还定金。被告向原告出具收条时明确定金为5万元，因被告有义务而没有与原告签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，也无法向原告交付房屋，构成根本违约，应当根据约定，双倍支付返还定金24700元（50000元×24.7%×2），原告该项诉请，本院予以支持。对于原告主张被告承担利息损失问题：经查，2019年6月27日，华恺公司法定代表人杨博承诺：已与华恺签订抵偿协议的用户，华恺因延期办理手续之间的时间，华恺支付逾期利息5%年息。被告华恺公司代理人辩称杨博的签名系个人行为，上面没有落款为华恺公司，承诺书上所指用户不明。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。承诺书上明确为“签订抵偿协议的用户”，虽未指明具体用户，因本案的原告系签订抵偿协议的用户之一。故被告代理人的抗辩理由不能成立，本院不予采信。华恺公司应当根据承诺书支付逾期利息5%年息，且该承诺不违反法律规定，本院予以支持。但原告计算利息时间起点不当，应当从杨博作出承诺的时间为利息计算起始，超出部分本院不予支持。关于宝联公司是否应当承担责任的问题：经查，宝联公司在声明中明确表示，其与华恺公司系重组合作开发，共同开发华恺尚城项目。在对外宣传单中也称宝联集团与华恺置地强强联合。宝联公司向凯里市信访局出具的情况说明中也表示华恺公司在努力解决历史债务问题，并在2019年春节派遣工作人员入驻华恺公司。结合案外人汤铃于2019年6月22日向华恺公司交纳认筹金的当日，又直接向宝联公司转账情况，案外人田平杰于2019年8月24日向华恺公司交纳认筹金的当日，又直接向宝联公司转账情况综合上述证据，足以证实宝联公司和华恺公司之间的债权债务已经混同，宝联公司辩称与华恺公司系合作关系不应当承担责任与本院查明事实不符，本院不予采信，原告诉请宝联公司承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院》第二条、第四条之规定，判决如下：一、解除原告蒋鲜与被告贵州华恺置地有限公司于2017年9月8日签订的《商品房认购协议》。二、被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内返还原告蒋鲜购房款183650元，双倍返还定金24700元，共计208350元。三、被告被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司于本判决书生效之日起十日内，以196000元为基数，从2019年6月27日起，按照年利率5%向原告支付至偿清全部本项债务为止的资金占用费。四、驳回蒋鲜其他诉讼请求。案件受理费3858元，由被告贵州华恺置地有限公司、江西宝联投资发展有限公司共同负担3700元，由原告负担158元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  吴腾英二〇一九年十一月八日法官助理邰进华书记员潘冬梅