福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初4593号 原告：吴其华，男，汉族，1996年10月26日出生，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：方湘臻、陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，汉族，1982年2月26日出生，住福建省厦门市思明区。系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，汉族，1985年11月17日出生，住福建省武平县。系公司职员。 原告吴其华与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。吴其华的委托诉讼代理人陈宝玺，欣盛丰公司的委托诉讼代理人廖贵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴其华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（以房款总金额2700056元为基数，自2016年12月31日之次日按每日万分之一计至实际交房日，暂计算至2018年12月12日的违约金为191974元）；2.判令本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原被告于2016年1月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买新盛园1#楼B梯1跃2层107室的商品房，总金额为2700056元，合同第八条约定被告应于2016年12月31日依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付原告使用:“1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.改商品房所在建筑物生活给排水、用电、燃气管道、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成。”合同第九条约定了被告逾期交房应付的违约金条款。根据上述合同约定，原告已按合同约定支付购房款，然被告未能依约交付房产已经严重违约，为此，特提起诉讼，望判如所请。 欣盛丰公司辩称：第一，原告存在应付违约金未付的情况，根据合同约定，被告有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。双方在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行所须的全部按揭文件、资料，……”。第三条第8款约定：“买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金……”第四条第1款约定：“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……”原被告双方签订合同后，按照合同约定，原告应于在约定时间内付款，该约定日期虽然在合同中并未明确写明，但根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款。而原告因为自身原因，未按时付清购房款，其行为已经构成根本性违约。根据合同上述约定，原告应向被告支付逾期提交并签署按揭资料、文件的违约金以及逾期付款违约金，然而原告至今未向被告支付上述款项，根据合同约定，被告有权依据合同约定拒绝交房、顺延交房日期。因此，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。第二，本案存在气象等不可抗力因素，交房日期也应当顺延。根据《商品房买卖合同》第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，商品房交付原告以前，被告可以顺延交房。自2013年9月案涉房产开始施工至2017年9月期间，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，台风莫兰蒂不可抗力因素30天）天数共计247天。在原告付清违约金的前提下，被告可顺延交房的时间是247天。第三，即便被告存在逾期交房的情况，原告主张的违约金过高，应当予以调整。本案讼争房产的交付，受不可抗力因素影响，并非被告可预见的，也并非被告可以控制的。因此，合同约定的被告违约金条款原则不应当适用。因原告未举证证明其实际损失，其损失应以租金计算，依合同约定按已付购房款日万分之一计算逾期交房违约金8100元每月，但同等地段月租金约2200元，按合同约定计算的违约金约是租金的4倍。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，对于约定过高的违约金应予调低。第四，讼争房产早已达交付条件，被告已多次通知原告交房，故即使计算违约金，也只能计至2017年11月25日，最迟不应超过2018年11月9日。原告至今未办理交房手续。第五，即使被告需要支付逾期交房违约金，那么原告主张的逾期交房违约金也应从按揭到账日2017年3月29日开始计算，商品房买卖合同约定的交房时间是2016年12月31日，但原告按揭款到账日期明显晚于合同约定的交房时间。 吴其华围绕诉讼请求向本院提交了商品房买卖合同、发票、付款凭证、福建省综合频道新闻报导、（2018）闽02民终546判决及生效证明作为证据。欣盛丰公司围绕答辩意见向本院提交了建筑工程施工许可证、气象灾害证明、气象资料证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、厦门市公安消防支队建设工程消防验收备案凭证、同小区其他业主交房材料、同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表、商品房交付通知书及EMS面单、催告收房通知书及EMS面单及流转情况、再次催告收房通知书及EMS面单及流转情况、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证等证据。以上证据经各方当事人质证和本院核实，对与本案无关的其他业主交房材料，本院不予认可，对于同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，被告未提供原件及相关租金的评估说明，本院不予认可，对其他证据相应的证明力予以确认并在卷佐证。现根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年9月1日，吴其华与欣盛丰公司签订合同编号为03304598的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（即附件六），约定吴其华购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，建筑面积共143.62平方米，房价总金额2700056元。合同第六条约定买受人于2016年9月1日前付陆拾捌万贰仟捌佰玖拾玖元整，余款人民币贰佰零肆万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1，2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，应自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金……；2.违约责任在本合同附件六已述及的，按其约定执行，违约责任在合同附件六未述及的，按本合同第七条第1种方式约定执行。合同第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业......。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.......；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。 附件六第三条第3款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续。……。附件六第三条第6款约定，按揭贷款申请取得银行或（和）公积金管理中心批准，买受人必须在接到银行或公积金管理中心通知后的3日内办妥按揭贷款有关的所有事宜，前述事宜包括但不限于签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等必需事宜，由此产生的费用由买受人承担。附件六第三条第8款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后而应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期1日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金；逾期超过7日的，出卖人有权解除本合同，买受人应支付给出卖人按购房价款总额百分之贰拾计算的违约金……。附件六第四条第1款约定出卖人应按照合同第八条约定的交房日期将商品房交付买受人，出卖人也可以提前将商品房交付买受人。但是，如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第2款约定……买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第四条第3款约定买受人应在出卖人交房通知书中载明的交付日期内，亲自（或经公证的委托代理人）到出卖人指定的地点交付物业管理费及所有应付款项并办理交房手续，买受人逾期办理的，按购房总价款日万分之一支付违约金；买受人无合法理由逾期接楼或拒不接楼，则以出卖人交房通知书中载明的交付日期为准，视为出卖人已经依法交付。该房屋相关的包括但不限于物业管理费、公共维修基金、全部税费及该房屋的毁损、灭失责任等风险即转由买受人承担。附件六第四条第4款约定合同第十一条第二款‘由于买受人原因，未能按期交付的’是指买受人在合同约定的交房日或接到交房通知之后，未能按前述第3款规定与出卖人办理房屋交接手续。由于买受人过错，未能按期交付，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起房屋的保修期开始起算，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、全部税费及该房屋的损毁、灭失责任等风险即转由买受人承担，买受人除支付违约金外，出卖人还有权按日收取房屋总价款0.01%作为代保管费。附件六第四条第5款约定如出卖人交付该商品房非因本条第6款规定的原因而延迟，则出卖人应根据出卖人迟延的期间，按合同第九条规定承担违约责任。附件六第四条第6款约定在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工中遇到的重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、高温35度以上（含35度），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突、第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人。 欣盛丰公司于2016年11月5日向吴其华开具一张《厦门市增值税普通发票》，载明该公司已收取吴其华预收购房款682899元。2017年3月21日，吴其华和中国工商银行股份有限公司厦门市分行签署《个人购房借款/担保合同》，欣盛丰公司作为保证人在该合同上盖章。2017年3月29日，中国工商银行向吴其华发放贷款2040000元，该款项转入欣盛丰公司开设的银行账户。至此，吴其华已支付购房款合计2722899元。2017年4月1日，欣盛丰公司向吴其华开具一张《厦门市增值税普通发票》，载明该公司已收取吴其华购房款2040000元。2018年11月2日，欣盛丰公司向吴其华发出《催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年11月10日，他人签收《催告收房通知书》。但根据（2018）闽02民终5463号生效民事判决认定，有电视台新闻报道显示，大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往被告处办理交房手续时遭遇障碍。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向吴其华发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月14日，他人签收《再次催告收房通知书》。欣盛丰公司寄送收房通知书所填写的收件人、地址和联系方式均与合同所载明的相应内容相同。案涉商品房至今未办理交房手续。 另查明，2016年9月1日至2017年3月29日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米、阵风大于或等于六级、高温大于等于35度以上的天气共16天（已扣除重复计算天数3天，即2016年9月15日、9月17日、9月28日）。2017年9月30日，欣盛园（1#楼-8#楼）通过“五方”竣工验收。2017年10月9日，欣盛园（1-6#楼）通过竣工验收消防备案。 本院认为，吴其华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自双方当事人签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于欣盛丰公司是否构成逾期交房。欣盛丰公司主张的原告逾期提供办理贷款材料、逾期付款，存在应付违约金未付的情况，其有权拒绝办理交房手续，且交房日相应顺延。本院认为欣盛丰公司未提供其他证据证明吴其华逾期提交办理贷款资料，仅以吴其华签订《个人购房借款/担保合同》的时间来证明吴其华逾期提供办理贷款的资料、文件，证据不足。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中未明确约定原告的付款时间，被告主张的根据双方约定及交易习惯，买受人应当在签订合同之日起60日内付清购房款，但是欣盛丰公司并未举证证明存在60日内付清购房款的约定或交易习惯。故欣盛丰公司的上述主张缺乏合同与法律依据，本院不予采纳。根据吴其华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，欣盛丰公司应于2016年12月31日前将符合约定条件的商品房交付吴其华使用。2017年3月29日欣盛丰公司才收到原告吴其华办理的按揭款2040000元。原告按揭款到账日期晚于合同约定的交房时间，故案涉房屋应以按揭款到账日期2017年3月29日为交付日期，欣盛丰公司未按期交房，构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。欣盛丰公司主张逾期交房违约金从2017年3月29日开始计算，于法不悖，本院予以支持。 关于逾期交房的天数。首先，欣盛丰公司将双方签约之前及约定的交房日之后的大风、大雨天数计入其可顺延交房的天数里，无合同约定及法律依据，本院均不采纳；其次，但欣盛丰公司仅向本院提供气象资料证明存在相关气象事由，未提供施工日志和监理日志用以佐证在相关气象事由下确实有延误施工，故其主张因气象事由可顺延交房247天，本院不予采纳。鉴于在双方签订合同之后到约定的交房日之前出现的六级及以上风力、60mm及以上降水、高温大于等于35度的气象事由，特别是受到超强台风的影响，客观上确实会给施工造成一定阻碍，合同和附件六亦有明确约定可顺延交房，本院酌情认定欣盛丰公司可顺延交房16天。2017年10月9日，案涉楼盘方通过竣工验收和消防备案，符合法定交付条件。欣盛丰公司于2018年11月2日向吴其华寄送《催告收房通知书》，通知其于签收后三日内前往办理交房手续。大量业主持落款日期为2018年11月2日的催告收房通知书前往办理交房手续却遭遇障碍，故该通知因欣盛丰公司的原因客观上无法履行，欣盛丰公司构成逾期交房。2018年12月7日，欣盛丰公司又一次向吴其华发出《再次催告收房通知书》，通知其于收到该通知之日起3日内办理收房手续。2018年12月14日，该《再次催告收房通知书》被签收，至此办理收房手续已经不存在客观障碍，虽吴其华至今未办理收房手续，但应当视为欣盛丰公司已经完成交房。故吴其华主张的逾期交房违约金，本院只支持算至2018年12月14日。关于逾期违约金计算标准。欣盛丰公司主张违约金计算标准过高，但并未提供足够的证据予以证明，且违约金标计算准系双方真实意思表示，故其主张本院不予采纳。原告主张逾期违约金每天按270.0056元计算，符合双方约定，本院予以支持。据此，欣盛丰公司应当从2017年4月15日（2017年3月29日起算，并顺延16天）起计至2018年12月14日止，共计609天，每天按270.0056元计算，向吴其华支付逾期违约金164433.41元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门欣盛丰投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴其华支付逾期交房违约金164433.41元； 二、驳回吴其华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费人民币4139元，适用简易程序减半收取2069.5元，由原告吴其华负担296.5元，被告厦门欣盛丰投资有限公司负担1773元。款均限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪秀娟 二〇一九年十一月二十七日 法官助理吕子洋 书记员李金城 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。