北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7494号原告（反诉被告）：刘旭红，女，1966年10月20日出生，满族，教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王婷，北京宪临律师事务所律师。被告（反诉原告）：王翔，男，1969年1月22日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：韩康，男，1963年7月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晋薇，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘耘君，北京厚大合川律师事务所实习律师。原告（反诉被告）刘旭红与被告王翔、韩康（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘旭红及其委托诉讼代理人王婷，被告王翔、韩康（反诉原告）委托代理人刘晋薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘旭红向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同返还原告已支付的押金20000元、返还预存未使用的电费766元；2、判令二被告共同赔偿给原告造成的经济损失：房屋安防费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具、铺设木地板共154180元，消防系统改造费15680元，空调安装费11091元，空调拆卸费700元，注册地址迁出费600元，搬家费1000元，交通费4308.6元，共计187559.6元；3、判令二被告共同支付原告证据保全费5000元；4、判令二被告共同支付上述213325.6元自2018年10月19日至支付日止的同期人民银行贷款利息；5、诉讼费用及鉴定费用由二被告承担。事实及理由：2017年10月16日原告与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，二被告共有的位于北京市大兴区永兴路5号院2号楼3层301室房屋租赁给原告使用，租期自2017年10月16日至2022年10月15日止租期五年，租金支付方式为押2万元付半年。合同约定，租赁期内，房屋自然损坏的维修养护由被告负责；由于原告使用不当或装修方面损坏的维修由原告负责；维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方实际损失赔偿。二被告明知原告的租赁合同用于辅导小学生使用，却在签约和交付房屋时隐瞒燃气未开通、暖气不能供暖事实，2017年11月原告发现暖气不取暖，开始与二被告沟通开通燃气一事，二被告多次不接电话、找借口抵赖。原告不得已让自己儿子找到被告进行沟通，通过手机视频的方式提出取暖问题，指出被告隐瞒事实，无法取暖不能具备出租条件，这时被告才答应与物业协商解决取暖问题。但是事后通知开通燃气要2万快钱，要求原告承担一半费用，原告不同意，被告即不履行开通义务。原告已支付被告半年的房租及2万元的押金难以索回，只能用空调取暖，不仅费用高，还无法使房屋内温度正常使用。双方履行合同一年之久，这期间，除了收房租时出现（其他时间近乎失踪），无论原告如何联系被告说房屋问题时，被告都无动于衷，把一切都推给物业，而物业根本不存在所说的义务。2018年10月12日临近交房租被告又出现催交房租，临近冬季，依然无法解决取暖问题。自2018年10月12日原告一直短信联系被告要求解决供暖的问题，然而，被告态度依旧并认为自己没有开燃气的义务。原告找到燃气公司，发现只能户主办，原告无法代替被告解决燃气开通的问题。2018年10月15日原告短信告知被告，尽快去燃气公司开通暖气，被告一直没有回话，直到10月18日原告再次短信联系，要求双方于10月19日正式商谈一下取暖问题，达成一个方案，房屋必须达成一个正常使用的才能继续履行合同关系，被告当日以短信的方式通知原告，声称原告两日延付租金构成违约，二被告不再出租给原告，原告必须三日内将房屋恢复原样，并在月底前将注册地迁出，否则一切后果自负。原告只好另行找房，由于被告迟迟不出现，直至2019年10月28日双方才在涉案房屋内完成房屋的交接。被告明知不开通燃气，原告无法达到自己使用房屋的目的，明知原告为房屋装修花了数十万元，为逃避开通的责任竟然恶意地要求原告恢复原状，迁出注册地址，拒不退还押金。被告非但没有履行合同义务最基本的意识，更任意损害原告最基本的合同权利。为此，原告只得起诉至贵院，请求法院依法裁决。被告王翔、韩康辩称：不同意原告的诉讼请求。原告要求退押金2万，因为还没有将房屋恢复原状，还不确定有什么损失，我们认为造成合同解除的原因主要是原告违约，他延迟支付房租造成我们解除合同，所以他们的损失不应由我们承担，诉讼请求中的利息主要是针对经济损失要的，我们认为基础不成立，所以利息没有道理，我们认为过错方是原告，所以保全费不应是我们承担。同时，我方提起反诉，请求：1、被反诉人支付免租期租金62960元；2、判令恢复原状，具体指拆除隔断，并支付自租赁合同解除之日起至房屋恢复原状之日的租金损失；3、判令反诉人支付逾期支付租金的违约金（当年一个月租金）21278.25元；4、被反诉人支付欠付租金8395元。5、诉讼费、鉴定费5000元、律师费20000元由被反诉人承担。事实和理由：2017年10月16日，反诉原告与反诉被告签订了《北京市房屋租赁合同》（以下称“合同”）。反诉被告逾期支付第二年的房租致使合同解除。因免租期90天是在租期五年的基础上达成的，现因反诉被告违约在先导致合同解除，免租期的房租损失应由反诉被告承担，即90天的房租62960元。租金损失以反诉被告将钥匙交付反诉原告之日（即2018年10月28日）为准至房屋恢复原状之日止。因反诉被告逾期支付第二年房租，违约在先，根据合同第三十条约定“乙方未按本合同第七条约定的时间交付租金，甲方按下列第1款约定追究乙方的责任：1.终止合同，同时乙方按当年一个月租金总额的100%向甲方支付违约金”。故请求依法判令反诉被告支付逾期支付租金的违约金，即当年一个月的租金的100%，计人民币21278.25元。反诉原告应于2018年10月16日交付钥匙，但实际交付钥匙日期为2018年10月28日，延迟了12天，欠付租金8395元。刘旭红辩称：不同意反诉请求。房屋租金只同意给到2018年10月23日，其他均不同意。本院经审理认定事实如下；2017年10月16日，刘旭红与韩康、王翔签订《北京市房屋租赁合同》，由韩康、王翔将二人共有的位于北京市大兴区永兴路5号院2号楼3层301室房屋租赁给刘旭红使用，租赁用途为经营教育公司，并在该房屋地址注册公司，租期自2017年10月16日至2022年10月15日止，租期五年，租金支付方式为押2万元付半年。第一年年租金192379元，支付日期为2017年10月16日、2018年4月16日；第二年年租金255339元，支付日期为2018年10月16日、2019年4月16日……。租赁房屋为毛坯房，由刘旭红对该房屋进行装修，费用自理。刘旭红向王翔支付了押金20000元，第一笔房租116190元，并于2018年4月16日支付第二笔租金95190元（扣除维修压力管卸水费1000元）。合同签订后，韩康、王翔向刘旭红交付了房屋，刘旭红对该房屋进行了装修，庭审中，刘旭红认可免租期为3个月。因该房屋交付时并未开通燃气，2017年11月，刘旭红之子曾就开通燃气一事与王翔、韩康二人进行协商，王翔在短信中表示估计开通费用2万元，需要出租方和承租方各承担一半。后2017年冬季因双方未能协调一致，燃气未能开通，刘旭红使用空调进行取暖。2018年10月12日，王翔通过短信提示刘旭红按时交纳第二年度房租，刘旭红表示必须先解决暖气问题，王翔称刘旭红在租赁房屋时已经清楚房屋基本状况，该小区商业楼取暖可以用电和燃气两种方式，开通燃气一事可以协商，但房租必须按时交纳，并表示如果不能按期交租金，属于单方面违约并退租。10月19日，刘旭红发短信称“如果再不给解决燃气开通，就终止合同”，王翔回复短信称“按照协议，我们16号之前没有收到房租，你们已经违约并单方面终止合同了，请你们3天内恢复原样，并在月底前将注册地址迁出”。收到短信后，刘旭红于2018年10月23日从承租房屋中搬离，并支出搬家费1000元。2018年10月27日，刘旭红发短信告知王翔、韩康到租赁房屋处进行交接，次日，双方对房屋进行了交接，确定出租方应当退还刘旭红电费766元。2018年11月9日，刘旭红短信告知韩康注册在租赁房屋之上的公司已经迁出，支出迁出费用600元。在王翔提交的短信记录中，有其2018年10月16日向刘旭红发送的主要内容为“我们已经在协调开通燃气的事，你们也需要按合同约定支付房租，你也可以跟物业了解进展，如果超过供暖时间没有开通，我们承诺每延期一个月，给你们贴800元电费，不足一个月按天计算”，根据照片显示，该短信旁并未有发送失败的提示，但刘旭红表示没有收到该条短信，刘旭红提交的当天的短信截屏该条缺失。2017年11月7号，刘旭红给王翔发送短信，主要内容为“王总，刚才打您电话没人接，想告诉您开通燃气几乎不可能，他们要求得做像饭馆那样的厨房和燃气灶，我们也周边广泛了解了一下，决定不用燃气了，冬天就只开一两个房间将就着,所以告诉你和韩总不用再费心和他们交涉了，也不用你们出钱了……”，对此，刘旭红解释称因为中介说这个房子是可以做餐饮的，如果不做餐饮的话开通燃气可能有困难，第二年我们再去问的时候，中介说可以开通了，只是需要业主本人办理。刘旭红提交装修合同、发票等证据，证明其对承租的毛坯房进行了装修。其中，2017年10月17日与案外人签订《装修施工合同》，2017年11月2日与案外人签订《消防系统工程合同》，2017年11月14日，与案外人签订《安防器材销售及安装合同》、《销售合同（桌椅、定制家具、墙面装饰）》、《空调安装及销售合同》。本案在审理过程中，王翔、韩康申请对刘旭红装修现值（含进行评估鉴定，本院委托北京中必达资产评估有限责任公司进行评估鉴定，评估值为157880元。刘旭红提交机票、高铁票等交通费票据，据此要求王翔、韩康赔偿其因协商开通燃气、搬家等事宜支出的交通费用。刘旭红提交交接房屋当天的照片一张，照片上合同双方在场，刘旭红手持一张水、电余额明细，写明电费剩余766元。刘旭红提交《公证书》一份及公证费发票一张，据此要求王翔、韩康支付证据保全费5000元。王翔、韩康提交与北京厚大合川律师事务所的《委托代理合同》及发票，据此要求刘旭红支付律师费2万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘旭红与王翔、韩康签订的房屋租赁合同合法有效，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方争议的焦点在于出租方是否存在违约行为。首先，双方租赁合同签订于2017年10月16日，免租期3个月用于装修，当年度北京市供暖期于11月15日即合同签订次月开始，根据刘旭红提交的短信，其在11月2日或更早时间就向出租方提出了有关开通燃气供暖的要求，由此可知，刘旭红在合同履行第一个月就对该房屋没有开通燃气一事明确知晓，在免租期内，其完全可以要求解除合同并对已经发生的装修费用进行主张；其次，出租房屋属于商业用途，并无必须开通燃气用于取暖的强行性要求，是否开通燃气用于取暖并不属于房屋可以使用的基本条件，没有开通燃气也并不影响合同目的实现，实际上，刘旭红在出租房屋中也正常经营了近1年时间，虽然冬季使用空调取暖的效果可能不如燃气取暖，但并不能据此认定房屋不具备基本使用条件；第三，在刘旭红就开通燃气一事与出租方协商未果的情况下，其依然陆续签订《消防系统工程合同》、《安防器材销售及安装合同》、《销售合同（桌椅、定制家具、墙面装饰）》、《空调安装及销售合同》等多份合同，而不是先行解决燃气问题或在沟通无果情况下及时终止合同，刘旭红对自身损失也应当承担一定的责任；第四，根据双方提交的短信及微信聊天记录，刘旭红曾在2017年11月7日表示过决定不用燃气，而出租方在2018年催要房租时也表示愿意按月补贴电费，于情于理，实难认定出租方存在违约行为；最后，双方在合同中对于取暖方式或是否开通燃气并未作出明确约定，综合以上，刘旭红有关出租方违约的主张本院不予支持。刘旭红辩称因房屋没有开通燃气故要求延迟支付租金系行使抗辩权的意见没有法律依据，其可以主张减少租金或延长租期，但不能以此为由不按约定支付租金，其未按照合同约定的时间按时支付房租构成违约。刘旭红主张的各项损失中，空调安装费、拆卸费、注册地址迁出费、搬家费，即使合同正常履行，以上费用也是承租方必然承担的，不属于损失，而其主张的交通费，没有法律依据且不能证明与本案的关联性，本院不予支持；考虑到房屋的出租原始状态为毛坯房，刘旭红确实为该房屋的装修支出了相应费用，结合双方合同的履行情况及刘旭红的违约行为，本院酌定王翔、韩康向刘旭红支付装修折价款（含房屋安防费、消防系统改造费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具、木地板）15万元；关于电费，刘旭红提交的证据可以证明双方合同解除后交房当天对电费进行了确认，故对其该项诉讼请求，本院予以支持；刘旭红要求王翔、韩康支付经济损失的利息，没有法律依据，本院不予支持；关于刘旭红要求王翔、韩康支付证据保全费一项，本院根据必要性、相关性、合理性原则酌情支持；关于押金，双方的租赁合同已经解除，房屋已经交接，出租方应当向承租方退还押金，若因拆除隔断造成新的损失，双方可另行处理。王翔、韩康反诉请求中要求刘旭红将房屋恢复原状，经释明，其表示需要刘旭红将房屋内隔断拆除，其余装修可以保持不动，本院对此不持异议；关于免租期租金，考虑到免租期主要用于装修且装修的成果实际有益于王翔、韩康，故对其要求刘旭红支付免租期租金的诉讼请求本院不予支持；关于房屋交接至拆除隔断之日的租金损失，结合王翔、韩康的实际损失，考虑到本案确实需要对装修进行鉴定，客观上在双方争议没有解决之前房屋装修确有必要保留，本院酌定刘旭红自2018年10月28日起至拆除隔断之日，按每月8000元计算；关于违约金，刘旭红迟延支付租金构成违约，结合王翔、韩康的实际损失，本院酌定刘旭红支付违约金5000元；关于欠付租金，结合刘旭红举证证明的搬离时间，刘旭红应支付欠付租金4987元；关于律师费，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王翔、韩康于本判决生效后十日内退还刘旭红押金20000元；二、王翔、韩康于本判决生效后十日内退还刘旭红电费766元；三、王翔、韩康于本判决生效后十日内支付刘旭红房屋安防费、消防系统改造费、毛坯房装修款、固定在房屋上的家具及木地板折价款150000元；四、王翔、韩康于本判决生效后十日内支付刘旭红保全证据公证费1000元；五、刘旭红于本判决生效后十日内将从王翔、韩康处租赁的位于北京市大兴区永兴路5号院2号楼3层301室房屋中的隔断拆除；六、刘旭红于本判决生效后十日内支付王翔、韩康租金损失，自2018年10月28日起至拆除隔断之日，按每月8000元计算；七、刘旭红于本判决生效后十日内支付王翔、韩康违约金5000元；八、刘旭红于本判决生效后十日内支付王翔、韩康欠付租金4987元；九、驳回刘旭红的其他诉讼请求；十、驳回王翔、韩康的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4499元，由刘旭红负担899元（已交纳），由王翔、韩康负担3600元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费6894元，由刘旭红负担1600元（于本判决生效后七日内交纳），由王翔、韩康负担5294元（已交纳）；鉴定费5000元，由刘旭红负担3000元（于本判决生效后七日内交纳），由王翔、韩康负担2000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十一月二十六日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜