广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19561号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，分行行长。委托诉讼代理人：杨诗敏，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈绵，广东孚道律师事务所律师。被告：彭垚，男，1990年4月21日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，被告：中山市环豪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇神利路83号环豪雅居26-27卡，统一社会信用代码914420005626371182。法定代表人：欧坚解。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）诉被告彭垚、中山市环豪房地产开发有限公司（以下简称环豪房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建设银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告彭垚签订的个人住房（商业用房）借款合同；2.被告彭垚立即清偿尚欠的借款本金668008.24元及利息、罚息（暂计至2019年6月18日，利息8556.98元、罚息52.39元，之后的利息、罚息按个人住房（商业用房）借款合同约定计算至贷款全部清偿之日止）；3.被告彭垚承担原告因实现债权所产生的律师费35064元；4.原告对被告彭垚提供的位于广东省××××号环豪雅居2幢1502房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；5.被告环豪房地产公司对彭垚所欠上述债务承担连带保证责任。事实与理由：被告彭垚向原告借款购买房产，并以所购房产作抵押，被告环豪房地产公司提供阶段性连带责任担保。原告发放贷款后，被告彭垚未依约还本付息。庭审中，原告陈述被告彭垚于诉讼期间已还清逾期欠款，当庭明确第2项诉求为：截至2019年11月18日，被告彭垚尚欠借款本金661405.74元。被告彭垚、环豪房地产公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间内提交书面答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建设银行中山分行。借款人、抵押人：彭垚。签约情况：2016年10月15日，建设银行中山分行与彭垚签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101904-2012-20161624935）。贷款用途：购买广东省××××号环豪雅居2幢1502房。贷款金额：700000元。贷款期限：360个月，自2016年10月17日起至2046年10月17日止。约定还款方式：等额本息还款法，每月17日为还款日。贷款执行利率：浮动利率，以中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上平上下调15%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。实现债权的费用：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等），由借款人承担。2019年7月3日，建设银行中山分行作为甲方与广东孚道律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》[编号：（2019）中山个贷委外3号]，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人彭垚等20人（含彭垚）之间的诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审、再审）、执行中的全部事务；甲方按起诉标的额分段按比例计算支付律师费：10万（含10万）以下：8%；10万-50万元（含50万元）：5%；50万元-100万元（含100万元）：4%。2019年11月21日，广东孚道律师事务所开具票面金额为35064元的本案律师费发票。提前收贷约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分提前到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。抵押担保情况：合同约定彭垚向建设银行中山分行提供其位于广东省××××号环豪雅居2幢1502房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2016年10月18日，彭垚与建设银行中山分行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案编号:易房抵字第××号）。保证担保情况：保证人：环豪房地产公司。2016年8月11日，环豪房地产公司作为甲方与建设银行中山分行作为乙方签订商品房销售贷款合作协议书，双方约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市坦洲镇神利路的经批准命名为环豪雅居的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减;保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。协议还约定了其他事项，但未约定多个担保并存的清偿顺序。贷款发放情况：2016年10月17日，建设银行中山分行向彭垚指定银行账户发放贷款700000元。欠款违约情况：彭垚自2018年12月起开始连续逾期还款，截至2019年6月18日，尚欠借款本金668008.24元（其中逾期本金1090.30元）、利息8556.98元、罚息52.39元。建设银行中山分行提前本案诉讼后，彭垚还清了逾期本息，截至2019年11月18日尚欠借款本金661405.74元。本院认为，建设银行中山分行与彭垚之间签订的个人住房（商业用房）借款合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建设银行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，彭垚作为借款人，应当全面履行还款义务。因彭垚有拖欠还款情况发生，故建设银行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于彭垚拖欠的本息及罚息金额，建设银行中山分行已充分举证，彭垚未提供相反证据，故本院确认其主张的金额。由于建设银行中山分行已诉请解除合同，故贷款利息应计至合同解除之日止，建设银行中山分行主张贷款利息计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。至于律师费，因合同已约定建设银行中山分行为实现债权而发生的律师费由彭垚承担，建设银行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。彭垚提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建设银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。环豪房地产公司提供阶段性保证担保，承诺在上述抵押房地产办妥他项权证前对彭垚的借款债务承担连带责任保证。该保证担保合法有效，由于涉案房产尚未办妥他项权证，故环豪房地产公司应对彭垚的案涉借款债务承担连带清偿责任。另外，商品房销售贷款合作协议书虽约定环豪房地产公司的保证范围包括建行中山分行因实现债权所产生的费用，但未明确约定实现债权所产生的费用包括律师费，且律师费损失亦非借款人违约必然产生的费用，故建行中山分行要求环豪房地产公司对本案律师费承担保证责任，理据不足，本院不予支持。建设银行中山分行和环豪房地产公司并无约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保物权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建设银行中山分行应先就彭垚提供的抵押物实现债权，仍不足部分由环豪房地产公司承担连带保证责任。环豪房地产公司承担保证责任后，有权向彭垚追偿。彭垚、环豪房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告彭垚之间于2016年10月15日签订的个人住房（商业用房）借款合同。二、被告彭垚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金661405.74元及利息、罚息（自2019年11月19日起至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平上下调15%计算利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率上浮50%计算罚息，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；本判决发生法律效力之次日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算罚息）。三、被告彭垚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费35064元。四、被告彭垚逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告彭垚提供的抵押物即位于广东省中山市坦洲镇神利路83号环豪雅居2幢1502房的房地产（抵押登记备案编号:易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权。五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市环豪房地产开发有限公司在上述第二项债务范围内承担连带清偿责任。被告中山市环豪房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告彭垚追偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10916元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），其中的10378元由被告彭垚、中山市环豪房地产开发有限公司共同负担，余下的538元由被告彭垚负担，被告彭垚、中山市环豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  欧阳毅人民陪审员  刘丽媚二〇一九年十一月二十八日书 记 员  阮 铮书 记 员  黄靖雯