广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初9719号原告：广州龙研电子科技有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城科珠路232号1栋101号之自编101A房。法定代表人：梁杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨淑燕,广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：许吉玲,广东格林律师事务所实习人员。被告：广州都尔德贸易有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科珠路232号3栋701房。法定代表人：武美云，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈立霞，福建兆恩律师事务所律师。原告广州龙研电子科技有限公司（以下简称“龙研公司”）与被告广州都尔德贸易有限公司（以下简称“都尔德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告龙研公司的委托诉讼代理人杨淑燕、许吉玲，被告都尔德公司的委托诉讼代理人沈立霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙研公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号1-180809）；2.被告向原告返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金43012元和返还保证金5866元（合计48878元）及上述资金占用利息（自起诉之日起以48878元为基数，按年息6%计算）；3.被告赔偿原告在（2019）粤0112民初3071号案中的诉讼费损失903元，被告向原告支付违约金5866元和滞纳金（自起诉之日起以5866元为基数，按每日0.5%计算）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:YM-1-201605)，租赁位于广州市开发区科学城科珠路232号1栋101之自编101A房作办公用途使用，约定租赁期限为2016年9月1日至2017年8月31日，租金按年结算，年租金为31920元，保证金为5320元。原告支付了该年租金及保证金，被告交付涉案房屋予原告使用。出租之时，被告向原告出示了被告与涉案房屋原业主“广州市益民饮用水技术有限公司”于2014年4月10日所签订的《房产租赁合同》，租期为2014年4月10日至2029年4月9日，以证实被告对涉案房屋拥有出租权。2017年8月18日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》(合同编号:1-170815)以续租涉案房屋，约定租赁期限为2017年9月1日至2018年8月31日，租金按年结算，年租金为33516元，保证金为5320元。签订合同后，原告于2017年8月25日向合同中指定的收款人“郑宇震”支付了整年租金33516元，保证金补足差额后，被告向原告出具了新的保证金收据。2018年6月起，原告开始收到广州方圆现代生活服务股份有限公司（简称“方圆公司”）的通知，方圆公司称其已成为涉案房屋的新业主，要求原告直接与其签订租赁合同及支付租金。当时原告认为尚在合法的租赁期内，并未理会。2018年7月27日，方圆公司向原告发出《告知函》，继续表示其已成为涉案房屋的新业主，要求原告直接与其签订租赁合同及支付租金。原告开始觉得事情不妥，随即要求被告给予解释，被告当时表示其为合法出租人，可无需理会方圆公司。2018年7月30日，被告通过租户微信群发出一份名为《敬告租户》的文件，就相关租户收到方圆公司告知函“限期内租户向该公司缴纳租金，并声称拒不向其交租的构成侵权”一事，声明：被告与原业主的租赁关系形成于方圆公司拍卖取得产权前，根据“买卖不破租赁”的原则，被告认为其与各租户签订的合同依法受法律保护，不存在侵权一说，方圆公司的上述行为是属于威胁干扰租户正常经营的行为，被告将诉之相关部门积极处理。2018年8月14日，原告基于多年来一直由被告出租的信赖感，被告与原业主“广州市益民饮用水技术有限公司”之租赁合同确实也还在租赁期内，被告也一直在管理涉案房产，被告还扬言说如果原告不与其续签租约，将对其进行强行清场。因此，原告在轻信了被告的解释后，继续与被告签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:1-180809)以续租涉案房屋，租赁期限为2018年9月1日至2019年8月31日，租金按年结算，年租金为35192元，保证金为5866元。签订合同当日，原告已依约向合同中指定的收款人“陈龙飞”支付了整年租金35192元，保证金补足差额后，被告向原告出具了新的保证金收据。2018年8月17日，广州市中级人民法院向广州市开发区科珠路232号3栋、1栋相关租户发出《公告》，宣布：广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产由买受人方圆公司竞得，现该公司是房产所有权人，案外人广州都尔德贸易有限公司不具备合法承租人地位，即日起迁出上述房产，不得再占用和收益。涉案房产恰好属于上述法院公告中涉及的房产之一，原告看到该公告后，才得知被告已无权出租。然而被告自2018年9月方圆公司进场后，第二天就搬走了，之后音信全无。2019年4月19日，方圆公司起诉原告，要求原告返还涉案房屋及支付场地占用费及利息。2019年7月25日，广州市黄埔区人民法院作出一审判决，判令原告腾空涉案房屋交还方圆公司及向方圆公司支付自2018年6月7日至实际返还房屋之日的房屋占用费（占有使用费的标准为3040元/月,原告收到该判决后未提起上诉，并于2019年8月6日向方圆公司支付了43463元（含诉讼费903元）以了结该案。原告认为，被告明知自己无权继续对涉案房屋出租，却哄骗原告与其续签租赁合同，在收取一年的房租及保证金后不知所踪，导致原告被方圆公司追究占用涉案房屋的法律责任，被告的上述行为已对原告构成根本违约，致使原告不能实现合同目的，造成原告的巨大经济损失，被告应向原告承担相应的法律责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告都尔德公司辩称，一、原被告签订合同编号为1-180809的《广州市房屋租赁合同》约定涉案房屋的建筑面积为76平方米，保证金5866元，租金35192元/年（不含税费，包含物业管理费），被告直到方圆公司进场前一直有履行对涉案房屋物业管理服务，原告要求全额退还租金没有事实依据。二、原告依据广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初3071号民事判决书要求被告支付从2018年6月7日至2019年8月31日的租金。但是，2018年6月7日至8月31日属于原被告于2017年8月18日签订的编号为1-170815《广州市房屋租赁合同》的履行期内，该份合同签订时，涉案房屋并未发生所有权变动。三、原告诉请滞纳金和资金占用期间的利息没有法律依据。四、原被告没有约定违约金，诉讼费是原告败诉应当自行承担的费用，不是被告导致原告败诉。五、被告从未扬言称原告不续签租约，将对其进行强行清场。即使被告发布《敬告租户》被认定为因被告过错导致原告损失，原告收到方圆公司的告知、法院的公告后未履行法定责任，败诉结果应由其自行承担。本院经审理认定事实如下：广州市益民饮用水技术有限公司（以下简称“益民公司”）原为广州开发区科学城科珠路232号1栋101房产的所有权人。广州市中级人民法院于2018年6月7日作出（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》查明“嘉兴东润熙锦投资管理合伙企业（有限合伙）（原债权人招商银行股份有限公司广州滨江东支行）与广州中伯欧投资有限公司、广州奥原商贸有限公司、益民公司、广州保兰德箱包皮具有限公司、福建保兰德箱包皮具有限公司、郭顺元、郭伯钦、陈秋香金融借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出的（2015）穗中法金民初字第1039号民事判决已经发生法律效力。因被执行人没有按期履行上述生效法律文书确定的义务，经申请执行人申请，广州市中级人民法院于2017年2月24日立案执行。在执行过程中，广州市中级人民法院已查封被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司、福建保兰德箱包皮具有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋101、201、301、401、501、601、701及1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产，上述房产均为申请执行人的抵押物。申请执行人请求评估拍卖被执行人广州中伯欧投资有限公司、益民公司名下的房产，广州市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台进行拍卖，拍卖被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层的房产及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产。竞买人广州方圆现代生活服务股份有限公司（以下简称“方圆公司”）分别以40890460.8元、50681135元竞得上述拍卖房产。”上述《执行裁定书》裁定：一、解除本院（2015）穗中法金民初字第1039号案件对被执行人益民公司名下位于广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及被执行人广州中伯欧投资有限公司名下位于广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701的房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的查封，强制涂销上述房产抵押权人为招商银行股份有限公司广州滨江东支行的抵押，并注销上述房产原房屋产权证；二、将广州市开发区科珠路232号1栋101、201、301、401、501、601、负一层房产（房产登记号：2012登记字5000058号、5000061号、5000062号、5000046号、5000048号、5000050号、5000036号）及广州市开发区科珠路232号3栋401、501、601、701房产（房产登记号：2013登记字5001051号、5001050号、5001049号、5001048号）的所有权及相应的其他权利归买受人方圆公司所有；三、买受人方圆公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年7月23日，方圆公司取得广州开发区科珠路232号1栋101房产的不动产权证书，房屋登记面积为865.2平方米。根据《广州市不动产登记查册表》记载：广州市开发区科珠路232号1栋101，2014年10月21日、10月23日益民公司、招商银行股份有限公司广州滨江东支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2015年11月18日被广州市中级人民法院查封，查封时效从2015年11月18日至2018年11月17日。2014年4月10日，益民公司（甲方）与都尔德公司（乙方）签订《房产租赁合同》（合同编号EDE-YM-01），约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋101的物业出租给乙方使用，建筑面积865.2平方米；租赁期限从2014年4月10日起至2029年4月9日止；乙方可将租赁物业转租给第三方使用或将该物业分租给第三方，无需经过甲方同意，甲方不得干扰乙方对该物业通过转租或分租等任何方式进行收益；合同还约定了其它条款。2016年8月26日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:YM-1-201605)，约定：甲方同意将坐落于广州开发区科学城科珠路232号1栋101之自编101A房（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2016年9月1日至2017年8月31日；租金按年结算，年租金为31920元（含物业管理费、不含税费），乙方需在本合同签订后三个工作日内将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方账户；乙方需在本合同签订后三个工作日内一次性支付保证金5320元，甲方应该在租赁期满或解除合同之日起五个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；合同还约定了其它条款。2017年8月18日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:1-170815)，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2017年9月1日至2018年8月31日；租金按年结算，年租金为33516元（不含税费、含物业管理费），乙方需在2017年9月1日前将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方指定账户（开户银行：兴业银行广州开发区支行，开户名称：郑宇震，银行账号：62×××17）；乙方需在本合同签订后三个工作日内支付保证金5320元，甲方应该在租赁期满或解除合同之后且乙方交接房屋验收完毕后起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；合同还约定了其它条款。另，龙研公司于2017年8月25日向都尔德公司支付租金33516元。2018年8月14日，都尔德公司（甲方）与龙研公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号:1-180809)，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积为76平方米；租赁期限从2018年9月1日至2019年8月31日；租金按年结算，年租金为35192元（不含税费、含物业管理费），乙方需在2018年8月31日前将上述租金以银行转账的付款方式缴付至甲方指定账户（开户银行：中国银行沈阳东陵路支行，开户名称：陈飞龙，银行账号：62×××39）；乙方需在本合同签订后三个工作日内支付保证金5866元，甲方应该在租赁期满或解除合同之后且乙方交接房屋验收完毕后起十个工作日内，在乙方无违约行为或已承担违约责任和合同约定的义务的情况下将保证金无息退回乙方；物业管理服务由甲方委托的服务单位提供；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5%支付滞纳金；合同还约定了其它条款。另，龙研公司于2018年8月14日向都尔德公司支付租金35192元和保证金546元。龙研公司主张546元是在前一期合同保证金5320元的基础上补交的款项。同日，都尔德公司向龙研公司开具金额为5866元的保证金收据。2018年7月27日，方圆公司向龙研公司发出《告知函》，称其通过司法拍卖成功竞得广州开发区科珠路232号1栋101房产，广州市中级人民法院于2018年6月8日送达了（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》，其司自该日起正式成为上述物业的合法所有权人，都尔德公司无权向承租人收取租金及其他费用，并要求龙研公司于2018年8月1日前与其司取得联系，补办相关租赁手续及缴纳后续租金，否则其司将通过法律途径维护合法权益。另，该函附有（2017）粤01执922号《拍卖公告》、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》及《不动产产权证》。《拍卖公告》显示（2017）粤01执异158号案件异议人（利害关系人）都尔德公司不属于上述房产的承租人，不具有优先购买权；现在上述房产中的租赁户或场地使用人，不属于整体拍卖房产的租赁人或使用人，不具有优先购买权。2018年7月30日，都尔德公司向所有租户发出通知，表示各租户与其司的租赁合同关系形成于方圆公司拍卖取得产权前，租赁物所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，租户占有、使用物业并向其司交纳租金不构成侵权。2018年8月17日，广州市中级人民法院向所有租户发布（2017）粤01执922号《公告》，明确方圆公司是涉案房产所有权人，都尔德公司不具备合法承租人地位，自即日起迁出涉案房产，不得再占用及收益，涉案房产的租赁人或场地使用人自即日起与方圆公司联系租赁合同事宜，并向方圆公司缴纳相关费用，不得再向都尔德公司支付租金或其他费用。另查明，本院于2019年7月25日作出（2019）粤0112民初3071号《民事判决书》，判决：一、龙研公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州开发区科珠路232号1栋101（自编101A）的房屋腾空后交还方圆公司；二、龙研公司于本判决发生法律效力之日起十日内向方圆公司支付从2018年6月7日至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费的标准为3040元/月）；三、驳回方圆公司的其他诉讼请求。案件受理费1237元，由方圆公司负担334元，龙研公司负担903元。上述受理费已由方圆公司预交，方圆公司同意由龙研公司在履行本判决时向其迳付，本院不做退回。上述判决现已发生法律效力。另，龙研公司于2019年8月6日向方圆公司支付了2018年6月7日至2019年8月6日的涉案房屋占有使用费42560元和诉讼费903元，合计43463元。庭审中，都尔德公司主张2018年6月7日至2018年8月31日期间有向龙研公司提供物业服务，物业管理费包含在租金当中，但未提交证据证明其实际提供了物业服务。本院于2019年8月26日向都尔德公司邮寄送达了起诉状副本等应诉材料。上述事实有（2019）粤0112民初3071号《民事判决书》、（2017）粤01执922号之二《执行裁定书》、广州市房屋租赁合同、业务凭证/客户回单、收据、房产租赁合同、告知函、拍卖公告、敬告租户、公告、业务回单、方圆现代生活应急收据及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，都尔德公司与龙研公司签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：YM-1-201605、1-170815、1-180809）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于合同解除的问题。龙研公司在承租涉案房屋之前，涉案房屋已经设定抵押并被人民法院查封，广州市中级人民法院为实现债权人的权益对涉案房屋进行拍卖，现有生效判决判令龙研公司向买受人交还涉案房屋。都尔德公司作为转租方，不能保证龙研公司正常使用涉案房屋，导致《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）在客观上无法继续履行，龙研公司租赁涉案房屋的合同目的已无法实现，都尔德公司的行为构成违约。龙研公司要求解除《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，本院予以支持。鉴于龙研公司未能举证证明其在起诉前已向都尔德公司作出解除合同的意思表示，故本院认定都尔德公司与龙研公司于2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）于本案起诉状副本送达给都尔德公司之日即2019年8月26日解除。关于返还租金和保证金的问题。因都尔德公司与龙研公司签订的《广州市房屋租赁合同》对方圆公司无法律约束力，方圆公司自取得涉案房屋产权权属之日起依法对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，都尔德公司无权再向龙研公司收取租金。都尔德公司抗辩租金中包含物业管理费，但未能提交证据证明该费用金额以及其或第三方机构提供过物业服务，本院对都尔德公司的主张不予采信。结合龙研公司已依据生效判决向方圆公司实际支付了涉案房屋2018年6月7日起的占有使用费，现龙研公司诉请都尔德公司返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金和保证金，理据充分，本院予以支持。关于资金占用利息的问题。首先，都尔德公司与龙研公司于2017年8月18日签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-170815）之时，涉案房屋尚未被拍卖，都尔德公司将涉案房屋转租给龙研公司使用已征得出租方的同意，属于依法使用、收益租赁物的行为。而涉案房屋在上述合同履行期间是否会被拍卖以及拍卖能否成功均无法确定，故对于2018年6月7日至2018年8月31日的租金占用利息，本院不予支持。其次，龙研公司作为涉案房屋的承租方，对租赁标的物的权属、权利负担等负有基本的审查义务，其于2018年7月27日获悉涉案房屋发生产权变动后，应当与新业主方圆公司取得联系以明确房屋租赁后续事宜，但龙研公司未尽到审慎注意义务而草率与都尔德公司续签房屋租赁合同，龙研公司对此具有一定过错，故对于2018年9月1日至2019年8月31日的租金占用利息，本院不予支持。最后，双方约定保证金于合同解除后无息退还，龙研公司请求保证金占用利息，缺乏依据，本院亦不予支持。关于诉讼费损失的问题。如前所述，都尔德公司自2018年6月7日起对涉案房屋不再享有收益权，龙研公司对合同风险缺乏正确的预判，仍选择与都尔德公司续签租赁合同，并一次性交纳整年的租金，自身存在过错。且（2019）粤0112民初3071号案中的诉讼费用并不属必然发生的费用，双方对此亦并无约定，故龙研公司要求都尔德公司承担该案诉讼费，于法无据，本院不予支持。关于违约金和滞纳金的问题。双方未就都尔德公司逾期返还或拒不返还保证金的行为在合同中约定违约金，而滞纳金适用于责任方逾期支付违约金、赔偿金的情形，故龙研公司的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告广州龙研电子科技有限公司与被告广州都尔德贸易有限公司在2018年8月14日签订的《广州市房屋租赁合同》（合同编号：1-180809）于2019年8月26日解除；二、被告广州都尔德贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向原告广州龙研电子科技有限公司返还2018年6月7日至2019年8月31日的租金43012元和保证金5866元；三、驳回原告广州龙研电子科技有限公司的其他诉讼请求。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由原告广州龙研电子科技有限公司负担72元，被告广州都尔德贸易有限公司负担524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇一九年十一月五日书记员  胡灏玲陆镇培