广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终3943号 上诉人（原审被告）：覃某业，男，1954年3月8日生，壮族，住柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：李焕杰，广西正泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王某明，男，1973年5月6日生，汉族，自由职业，住柳州市柳江区洛满镇露南村干二屯44号，现住。 委托诉讼代理人：刘涵，广西桂柳律师事务所律师。 上诉人覃某业因与被上诉人王某明合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人覃某业上诉请求：一、撤销柳江区人民法院作出的（2018）桂0221民初2366号民事判决，依法改判上诉人不需要承担赔偿责任；二、一审、二审受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间只存在债权债务的法律关系不存在侵犯被上诉人财产权的法律关系。本案件基于客观实际上在2016年9月30日房屋所有权证己经办理，房屋物权归属己经确定为上诉人，（2017）桂0221民初3268号民事判决于2018年又确认房屋归被上诉人所有没有法律依据。根据《物权法》第六条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”客观情况是房屋己经全部登记在了上诉人名下，上诉人是1-7层房屋的合法权利所有人，依法受到法律的保护。上诉人出售自己的房屋合理合法，被上诉人无权干涉。因而不存在上诉人侵犯被上诉人房屋财产权利，被上诉人修建了房屋却没有按约定办理产权登记手续和支付相关费用给上诉人己经构成根本违约，己经无权向上诉人主张房屋被出售的损失，只能主张修建房屋时支出的费用损失。二、一审法院按评估报告2019年1月的房屋市值进行裁判没有事实依据与法律依据。1、一审法院以现在的房屋价值计算赔偿是不符合事实没有法律依据的。被上诉人一直明确知晓何时可以办理房产登记手续，而且合同也明确约定该手续和费用是由其承担，上诉人也多次催促被上诉人去办理，但是上诉人一直拒之不理。理由是被上诉人称没有256000元给上诉人，没有这笔费用上诉人就无法偿还银行贷款，无法将原房产证赎回，从而无法办理分户手续。后上诉人通过协调关系将房屋总证赎回，要求被上诉人出资办理分户，被上诉人仍然拒之不理。但是建设局已经发布通知最后一批办理分户手续，上诉人为避免房屋没有产权，日后价值受损，只能自己协调银行先办理分户之后通过卖房子来偿还银行贷款。而这个款项和手续本应由被上诉人来办理，但是其根本没有履行约定，一审法院把全部责任归结于上诉人显然是不合理的;2017年初当时上诉人卖房屋的价格2层只得61万元用于偿还银行贷款都不足额，现在一审法院认定的价值为1262656元已经远远超过当时卖房的价格，己经远超出法律规定的损失范围，没有法律依据。2、一审法院所采信的房屋进行评估报告从未经过上诉人的认同，上诉人也未参与选定评估机构的选定，程序上不符合法律规定；其次评估报告评估的结果明显不符合当地的房价水平，就目前而言当地的豪华精装房碧桂园的房价也才6000元左右，上诉人的私人毛坯房，位置地段一般、结构不合理、没有车库也有如此高价显然不符合客观事实；最后，被上诉人近期将第4层与第6层分别出售给第三人，当时的成交价是40万元与38万元，与评估报告评估的63万元左右一层差距高达20多万元，这明显证实了一审采信的评估报告无法真实客观的体现当地的房屋价值，最终只能做出错误的裁判。3、上诉人根本不存在需要赔偿被上诉人的情形，被上诉人一系列严重违约的行为（不补偿、不支付利息、不办理房产手续）在先，并且己经致使原《合作建房协议书》无法完全履行，上诉人有权行使抗辩权，被上诉人无权要求上诉人进行赔偿。而一审法院仅仅判决被上诉人承担20%的责任显然是偏袒被上诉人，被上诉人的违约行为与过错才是导致这一系列事情的源头，应当承担全部责任。三、一审法院扣除了被上诉人应付给上诉人的23.6万元，却没有扣除多年以来的贷款利息，对上诉人显然是不公平的。既然一审法院认定《合作建房协议书》有效，依据协议书第二条的约定，被上诉人需要在2011年6月份之前一次性付清256000元给上诉人，而被上诉人仅仅支付了2万元就一直拖欠上述费用至今，按银行起诉上诉人的标的，利息都有40万，而一审法院却视而不见，显然没有维护上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人的诉求不应当得到法院的支持，因被上诉人的原因导致上诉人产生了巨额的损失，一审法院反而判决上诉人赔偿其损失，没有法律依据，恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人王某明辩称，上诉人与被上诉人于2010年10月28日签订房屋合作建房协议书，约定由上诉人提供建设用地，被上诉人出资，双方合作建房，房屋建好后上诉人拥有房屋的1至3层，被上诉人拥有房屋的4至7层，双方签订协议书之后，被上诉人已经按照协议书出资建设了1至7层加1层楼中楼，被上诉人已经履行了合同主要义务，被上诉人应当拥有4至7层的房屋所有权。原审事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的全部诉请，维持原判。 王某明向一审法院起诉请求：1、请求判决覃某业支付违约出售王某明位于柳江区.2平方米、七层（701室）125.8平方米两处房产共计1349080元（已扣除王某明应支付覃某业的236000元补偿款）。2、请求判令覃某业承担本案评估费、保全费、诉讼费用、鉴定费等全部费用。 一审法院认定事实：2010年10月28日，王某明、覃某业经协商一致签订一份《合作建房协议书》，约定由王某明出资将覃某业坐落在柳州市柳江县（区.2平方米旧楼房拆除建7层新楼房，新房1—3层归覃某业所有，4—7层归王某明所有；办证费用均由王某明承担；王某明于2011年6月前另付25.6万元补偿费给覃某业。合同签订后，王某明出资办理了建设许可证，拆除旧楼房并建好7层新楼房，新楼房各层为独立套房，共一个楼梯上下，其中2—7层面积均为98.2平方米,2012年5月14日通过竣工验收。由于柳江县（区）2011年至2016年清理小房开，不允许办理分户，王某明只付了2万元补偿费给覃某业，其余补偿费未付，双方遂产生纠纷，之后，经王某明多次催促,覃某业均不同意将约定分给王某明的4—7层楼房产变更登记给王某明；2017年政府允许分户后,覃某业在王某明不知情的情况下自行将7层房产分层办理了7本不动产权证,均登记为其所有；2017年6至11月覃某业将5楼、7楼房产分别卖给覃自胜和潘正康并已登记过户。诉讼中，覃某业主张双方所签合同有物权和债权两方面内容，物权已履行完毕，只有债权争议，王某明不付尚欠的23.6万元补偿费给覃某业，允许分户后王某明又不出钱办理房产登记手续，也不按其另外的承诺支付覃某业贷款的银行利息，均构成违约；王某明对覃某业的主张不予认可，主张因无法分户，双方已口头商定待允许分户并分完户后，王某明才付其余元补偿款23.6万给覃某业，除了合同约定的补偿款外，王某明无需另外补偿覃某业;办理房产登记的费用王某明愿出，但覃某业是在王某明不知情的情况下去办的，双方对各自的主张均未能提供相应证据支持。 另查明：柳江区拉堡镇农贸南大街39号501室及701室经评估2019年1月的市场价值为：1262656元。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据证明，不能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由其承担不利的法律后果。双方协商一致基础上签订的《合作建房协议书》，并未违反法律的禁止性规定，属于有效合同，且合同效力经本院生效的判决所确定，双方应全面履行，违约应承担相应的法律责任。按合同约定，由王某明出资（含办证费用）将覃某业坐落在柳州市柳江县（区旧房屋拆除并建成7层新房，王某明还应于2011年6月前另补偿覃某业25.6万元，但王某明只履行出资办理建设许可证，拆除旧房并建好7层新楼房，付给覃某业补偿款2万元，尚欠覃某业补偿款23.6万元未付，从而构成违约，虽然新房因政策变化未能及时办理分户影响王某明的收益和履行合同能力，仍不能免除其不完全履行合同的违约责任；王某明出资办理建设许可证，拆除旧房并建好新楼房，新楼房全部登记为覃某业所有的前提下，王某明已履行了大部分义务，覃某业完全可以以物权抵债权的方式实现债权，但覃某业拒绝将合同约定归王某明所有的4、5、6、7层房产变更登记给王某明，还擅自将其中的5楼、7楼房产出售给他人，从而构成根本性违约即侵权，须承担主要违约责任。本案王某明所诉为侵权之债，因5楼、7楼房产出售并登记为善意第三人所有，王某明请求覃某业赔偿损失合理有据，该院予以支持，由于王某明不按期付清补偿费给覃某业,未支付覃某业办理不动产权证的费用，也构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。柳江区拉堡镇农贸南大街39号501室及701室经评估市场价值为：1262656元。扣除王某明应付给覃某业的23.6万元后，余下的1026656元，按王某明承担20%的责任，覃某业承担80%的责任进行分担。即覃某业赔偿经济损失821324.8元给王某明。综上，王某明之诉部分有理，有理的该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、覃某业赔偿经济损失821324.8元给王某明；二、驳回王某明的其他诉讼请求。本案受理费17097元（王某明已预交），保全费4644元，鉴定费12627元、公告费200元，合计34568元，由王某明承担6914元，由覃某业承担27654元。以上费用覃某业应连同本案债务款一并交付给王某明。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人提交的证据1.承诺书，被上诉人对真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但因上诉人在本案一审中并未提出反诉请求被上诉人按照承诺书履行代扣及利息在本案一并扣减，故本案对该证据的内容不予认定；对上诉人提交的证据2.民事起诉状，该证据是被上诉人在2017年11月起诉上诉人请求将涉案房屋四至七层的所有权归其所有，只是备注有164万元的价值作为收取诉讼费的依据，之后被上诉人撤诉，并不妨碍其在本案主张涉案房屋的价值认定；对上诉人提交的证据3房地产权登记信息，从该证据无法印证房屋的价值，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信；对上诉人提交的证据4.关于同意给予覃某业住宅楼办理分户手续的通知，即便住房和城乡建设局对覃某业下达了办理最后一批分户手续的通知，其仍可以通知王某明，共同去办理房产证，且该通知的内容也未注明是最后一批办理分户手续，对上诉人的证明目的本院不予采纳；对上诉人提交的证据5.通话记录，上诉人认为被上诉人没有按照合同约定支付补偿款办理分户手续，是违约在先，对此一审在说理部分已经做出了认定，并判决被上诉人王某明承担20%的责任，并未遗漏该事实；对上诉人提交的证据6.（2011）江民初字第1431号民事判决书、（2012）江执字第362号执行通知书及证据7.银行收贷收息凭证，是上诉人与广西柳江农村合作银行之间的纠纷，与本案无关联性，对该证据本院不予采纳；对证据8.测绘费发票、图纸费发票、安装费等收据，上诉人在本案中未提出反诉，该证据与本案无关联性，上诉人可另行向被上诉人主张，本院对该证据不予采纳；对上诉人提交的证据9.分户申请意见表，该证据并不能证明上诉人通知了被上诉人来办理分户，对上诉人的证明目的本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对上诉人提出一审认定“新房1-3层归被告所有，4-7层归原告所有”不是事实，双方签订的协议书中并没有明确4-7层归被上诉人所有；上诉人还提出一审认定“被告在原告不知情的情况下自行将7层房产分层办理了7本不动产权证”亦不是事实，上诉人是多次催告被上诉人要求其去办理房产证的，且办理房产证要先偿还银行贷款，需要被上诉人按照协议补偿256000元，故不存在被上诉人不知晓的情况；对上诉人提出异议的上述情况，因柳江区人民法院（2017）桂0221民初3268号民事判决系生效法律文书，其中对双方合作合资建房的归属的认定即为上述内容，一审判决引用生效法律文书认定的事实并无不当，本院予以确认；对上诉人提出双方并没有口头商定待允许分户并完成分户后，被上诉人才付其补偿款23.6万元给上诉人，一审对此的认定是转述被上诉人的主张，并没有据此认定该事实，并未影响本案事实的认定。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案双方当事人对合作建设位于柳江区拉堡镇农贸南大街39号501室及701室房产应分给被上诉人所有均未提出异议，本院对此予以确认。上诉人与被上诉人签订《合作协议书》后应按照约定全面履行自己的义务，但上诉人将上述房屋登记在自己名下，且在未经过被上诉人同意的情况下，将上述房屋售予他人，构成违约，应承担相应的违约责任。本案中被上诉人诉请的是上诉人支付违约出售房屋的价款，故本案系违约之诉，一审认定被上诉人所诉为侵权之债有误，本院予以纠正。上诉人将房屋出售他人的违约行为，所应当承担的违约责任则应为赔偿给被上诉人相应的损失。根据被上诉人提出的诉请，其主张的损失为涉案房屋申请评估之时即2019年1月8日的价值，对被上诉人所主张的损失数额，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人的违约行为给被上诉人造成了房屋价值经济损失，该损失应当包括可得利益损失，故一审认定涉案房屋价值以评估时的价值为被上诉人的损失，合理合法，本院予以支持。 关于上诉人主张被上诉人未按照协议约定支付给上诉人补偿款，系违约在先的问题。对此，本院认为，虽然被上诉人未按时将补偿款支付给上诉人，但上诉人仍可以通过诉讼或以物抵债的方式维护其权益，其却将涉案房屋登记在自己名下并出售他人的行为构成违约，原审考虑由被上诉人承担20%的违约责任，已考虑到被上诉人未按时支付补偿款的违约责任，该责任认定符合本案实际情况，本院予以维持。关于上诉人提出在本案中一审只扣除被上诉人应支付的补偿款236000元，未扣除利息的认定对上诉人而言不公平的主张。本院认为，涉案236000元补偿款系被上诉人自愿在本案中一并扣除给上诉人，本院对其处分权予以尊重。至于上诉人认为被上诉人未按时支付236000元补偿款，涉及的违约责任及产生的利息问题，因上诉人在本案中未提出反诉请求，故在本案中不宜一并进行处理，上诉人提出的上述请求可另行提起诉讼向被上诉人主张。另外，因被上诉人需要支付给上诉人的补偿款236000元不涉及双方责任分担的问题，一审认定上诉人在应赔偿给被上诉人的款项中先予扣除236000元补偿款，再根据双方责任比例判令上诉人应赔偿给被上诉人相应的经济损失属计算不当，本院对此予以改正。上诉人应赔偿给被上诉人的经济损失应为774124.8（1262656×80%-236000）元。 综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，但计算上诉人赔偿给被上诉人经济损失有误，本院予以改正。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2018）桂0221民初2366号民事判决； 二、上诉人覃某业赔偿给被上诉人王某明经济损失774124.8元； 三、驳回被上诉人王某明的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人覃某业的其他上诉请求。 一审案件受理费17097元、保全费4644元、鉴定费12627元、公告费200元，合计34568元（被上诉人王某明已预交），由上诉人覃某业承担19835元，被上诉人王某明承担14733元；二审案件受理费12013元（上诉人覃某业已预交），由上诉人覃某业承担11322元，被上诉人王某明承担691元。 上述债务义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇一九年十一月八日 代书记员 雷冰宇