福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初538号 原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18号、69-75号店面。 负责人：张旭禹，该支行行长。 委托诉讼代理人：林星彪、谢斌龙，该支行员工。 被告：张斌彬，男，1990年11月22日出生，汉族，住德化县。 被告：彭美娇，女，1989年8月4日出生，汉族，住德化县。 被告：百德（泉州）置业有限公司，住所地德化县浔中镇东埔口百德畔山1号1#楼附属裙房。 法定代表人：林连堆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈清风、刘龙福，福建中德律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称“农行德化支行”)与被告张斌彬、彭美娇、百德（泉州）置业有限公司（以下简称“百德置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案，于2018年11月2日作出（2018）闽0526民初1802号民事判决。百德置业公司不服判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）闽05民终7914号民事裁定，裁定撤销本院（2018）闽0526民初1802号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林星彪、被告百德置业公司委托诉讼代理人陈清风、刘龙福到庭参加诉讼。被告张斌彬、彭美娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行德化支行向本院提出诉讼请求：1、判令张斌彬、彭美娇共同偿还借款本金470250元、利息2112.21元，并支付自2018年4月21日起至还款日止的利息、罚息、复利及贷款人实现债权的一切费用；2、判令农行德化支行有权对张斌彬、彭美娇提供的抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令百德置业公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：张斌彬因购买百德置业公司开发的德化县诗墩二期工业项目区北侧百德·畔山云海8区2＃10层1001房产，于2014年9月9日向农行德化支行申请贷款57万元，到期日为2034年9月8日，年利率7.205%，由所购的房地产作抵押担保，并由百德置业公司提供连带责任保证担保，抵押物建筑面积129.84平方米，该笔贷款从2014年10月-2018年3月累计归还本金99750元，现尚欠本金470250元及利息，已构成违约。张斌彬债务逾期后，经农行德化支行多次催讨，借款人及担保人拒不履行还款义务。 张斌彬、彭美娇未作答辩，也没有提供相关证据材料。 百德置业公司辩称，根据《个人购房担保借款合同》约定，答辩人为张斌彬借款提供阶段性保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，承担连带保证责任。该房的不动产登记及抵押登记手续业经贵院（2018）闽0526民初2105号民事判决书及泉州市中级人民法院（2019）闽05民终1355号民事判决书确定，答辩人已依法于2019年9月27日申请执行。现该房的不动产登记及抵押登记手续已经办妥，答辩人的阶段性保证责任已解除，农行德化支行有权就案涉抵押物的折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 农行德化支行为证明自己的主张，当庭提供下列证据：一、《营业执照》《金融许可证》、法定代表人身份证明书，欲证明其诉讼主体资格；二、张斌彬、彭美娇的身份证、结婚证，百德置业公司的营业执照、法定代表人身份证明，欲证明张斌彬、彭美娇、百德置业公司的诉讼主体资格；三、《个人购房担保借款合同》《商品房买卖合同》《房地产抵押清单》《同意房产抵押承诺书》，欲证明借款合同法律关系依法成立的事实；四、借款凭证、贷款发放通知书，欲证明农行德化支行已履行合同义务，依约发放贷款；五、《预告登记证明》，欲证明农行德化支行已办理合法有效抵押登记手续；六、《共同还款承诺书》，欲证明彭美娇自愿承担共同还款责任；七、贷款合约基本信息，欲证明被告逾期还款情况。是述证据经庭审质证，百德置业公司对其真实性均没有异议。 百德置业公司为证明自己的主张，提供下列证据：1、《营业执照》、法定代表人身份证明，欲证明百德置业公司的诉讼主体资格；2、编号为闽（2016）德化县总第0003号《开发项目首次登记证明》，欲证明涉案商品房已于2016年12月22日完成初始登记，具备物权登记条件的事实；3、《商品房买卖合同》，欲证明该合同约定了张斌彬应承担办理商品房不动产登记及抵押登记时需要缴纳契税、印花税、登记费、工本费等相关手续费用；4、《个人购房担保借款合同》，欲证明该合同对百德置业公司承担阶段性担保责任的起讫时间作了明确约定；5、办理分户产权登记手续的通告内容及播出合同书、证明，欲证明百德置业公司已按合同约定通知张斌彬限期办理不动产登记手续；6、（2018）闽0526民初2105号民事判决书、（2019）闽05民终1355号民事判决书及生效证明，（2019）闽0526执1848号受理案件通知书，不动产权证书及不动产登记证明，欲证明百德置业公司的阶段性保证责任已经结束。上述证据经庭审质证，原告农行德化支行对其真实性均没有异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张斌彬、彭美娇既未提交书面答辩状，又拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃质证、抗辩等权利。 综上，本院经审理认定事实如下： 张斌彬与彭美娇于2013年5月9日办理结婚登记。2014年3月24日，张斌彬作为买受人，百德置业公司作为出卖人，双方就张斌彬向百德置业公司以816795元价款购买址在德化县诗墩二期工业项目区百德·畔山云海第8区2幢10层1001房产签订了《商品房买卖合同》。2014年4月8日，百德置业公司为张斌彬办理了预购商品房预告登记。 2014年8月13日，彭美娇向农行德化支行出具《共同还款承诺书》1份，该《共同还款承诺书》的主要内容如下：因借款人张斌彬向贵行办理个人住房按揭贷款额度570000元，贷款期限20年，本人承诺原为此合同项下的所有贷款承担共同还款责任，直到借款本息还清为止。同日，以张斌彬作为抵押人，彭美娇作为共有权人，两人共同向农行德化支行签署《同意房产抵押承诺书》。2014年9月1日，农行德化支行作为贷款人，张斌彬作为借款人，张斌彬、彭美娇作为抵押人，百德置业公司作为保证人，三方签订了一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定：借款金额为570000元；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户账号62×××79；借款担保采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人百德置业公司提供阶段性保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年；抵押房屋地址为福建省泉州市德化县诗墩二期工业项目区北侧百德·畔山云海第8区2幢10层1001房，建筑面积129.84平方米；抵押担保范围本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按本合同约定用途使用借款的，贷款人对违约使用部分从违约使用之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮100%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；对借款人未按时按期足额偿还借款等情形的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权要求借款人、担保人全额赔偿等条款。 2014年9月3日，农行德化支行作为预告登记权利人，张斌彬作为预告登记义务人，双方就张斌彬向百德置业公司购买址在诗墩二期工业项目区百德·畔山云海第8区2幢10层1001房向德化县房地产交易所办理德房德化字第××号预购商品房抵押权预告登记。 2014年9月9日，农行德化支行向张斌彬发放贷款570000元，执行利率7.20500%，到期日期为2034年9月8日，还款日为20日，还款周期为月。借款后，张斌彬未能按合同约定按期向农行德化支行偿还借款本息。截至2018年4月20日，张斌彬尚欠借款本金470250元及利息2112.21元未能偿还。 2018年5月28日，百德置业公司以张斌彬为被告，以农行德化支行为第三人，向本院提起抵押权纠纷诉讼。本院于2018年11月26日作出（2018）闽0526民初2105号民事判决：一、张斌彬应在本判决生效后十日内办理引起在德化县诗墩二期工业项目区【百德˙畔山云海】8区2幢1001号商品房的不动产登记手续，并承担相关契税、印花税、登记费等费用；二、驳回百德置业公司的其他诉讼请求。百德置业公司不服，向泉州市中级人民法院提起上诉。泉州市中级人民法院于2019年5月5日作出（2019）闽05民终1355号民事判决：一、维持德化县人民法院（2018）闽0526民初2105号民事判决第一项；二、撤销德化县人民法院（2018）闽0526民初2105号民事判决第二项；三、张斌彬应在办妥上述商品房不动产登记后十日内办理址于德化县诗墩二期工业项目区【百德˙畔山云海】8区2幢1001号商品房的抵押登记手续，将抵押权人设定为中国农业银行股份有限公司德化县支行，中国农业银行股份有限公司德化县支行应在张斌彬办理上述抵押登记时予以必要的协助。 2019年9月27日，百德置业公司向本院申请执行（2018）闽0526民初2105号民事判决及（2019）闽05民终1355号民事判决。2019年10月31日，【百德˙畔山云海】8区2幢10层1001号商品房已办妥不动产权登记及抵押登记，不动产权利人为张斌彬，抵押权人为农行德化支行。 本院认为，农行德化支行与张斌彬、彭美娇、百德置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同条款没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，应认定合同合法有效，各方当事人应按合同约定履行。张斌彬、彭美娇在借款后未能按合同约定如期履行向农行德化支行缴交贷款本金及利息，已构成违约。根据合同约定，借款人违约，贷款人有权停止发放借款，有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。故农行德化支行要求张斌彬、彭美娇提前偿还借款本金470250元及利息，符合合同约定，予以支持。涉案借款发生于张斌彬与彭美娇婚姻关系存续期间，彭美娇亦在《个人购房担保借款合同》《房地产抵押清单》《同意房产抵押承诺书》以抵押人或共有权人的身份签名确认，可见涉案借款属于夫妻双方共同意思表示，属于夫妻共同债务，且彭美娇向农行德化支行出具《共同还款承诺书》，承诺与张斌彬共同偿还涉案贷款本息，故农行德化支行要求彭美娇共同偿还涉案贷款本息，予以支持。 张斌彬、彭美娇提供址在德化县诗墩二期工业项目区不动产权第0010598号］为借款作抵押担保，该抵押合同合法有效。双方已于2019年10月31日办理抵押登记手续，则抵押权自登记时设立。农业银行德化支行请求其有权以张斌彬、彭美娇所提供的抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合法律规定，予以支持。 按照《个人购房担保借款合同》约定，百德置业公司承担的是阶段性担保，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，张斌彬已于2019年10月31日取得【百德˙畔山云海】8区2幢10层1001号商品房的不动产权证书，并办妥抵押权人为农行德化支行的抵押登记手续，因此，百德置业公司已无须再承担阶段性保证责任。农行德化支行请求百德置业公司承担保证责任，证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告张斌彬、彭美娇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、张斌彬、彭美娇应在本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金470250元及利息2112.21元，并支付自2018年4月21日起至还款日止按合同约定计算方式计算的利息、罚息、复利。 二、张斌彬、彭美娇不履行上述债务时，中国农业银行股份有限公司德化县支行有权就抵押物即张斌彬名下位于德化县诗墩二期工业项目区不动产权第0010598号］的折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8385元，由张斌彬、彭美娇负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄奇微 人民陪审员  梁碧霞 人民陪审员  黄夏莲 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  张传博 附: 一、本案相关的法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物…… 第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 二、执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→