湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5042号原告：王传枝，男，1962年11月17日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：鄢靖，湖北施州律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂绪钊，湖北施州律师事务所律师。被告：恩施市环城置业有限公司。住所地：湖北省恩施市小渡船38号金城国际302室。统一社会信用代码91422801665490470L。法定代表人：向屹峰，该公司董事长。原告王传枝与被告恩施市环城置业有限公司（简称环城公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月28日作出（2017）鄂2801民初5272号民事判决书。被告环城公司不服，向恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2018年7月23日作出（2018）鄂28民终1209号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。重审案由为建设用地使用权纠纷。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，因原告王传枝对本案部分标的物另行提起确认合同无效之诉，需以该案审理结果为依据，本案遂于2018年11月20日裁定中止审理，至2019年11月8日恢复审理。原告王传枝及其委托诉讼代理人鄢靖、涂绪钊、被告环城公司的法定代表人向屹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王传枝向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合作协议，将恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋交付给原告并依法为原告办理房屋登记手续；对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告；2.依法确认被告开发的位于恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”地面车位临街部分使用权由原告所有，非临街部分原告拥有60%的使用权，地下规划停车位原告拥有20%的使用权；3.判令被告支付原告违约金200万元；4.案件诉讼费由被告承担。原一审中，原告撤回诉讼请求第1项中的“对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付”以及第2项诉讼请求。本次审理中，恢复第二项诉讼请求。事实和理由：2011年7月25日，原告与被告签订《合作开发协议书》，约定原告以其位于恩施市××街道办事处学院路××号的房产所有权及土地使用权作为投资，将土地使用权过户给被告，由被告出资对前述土地进行房地产开发；被告在前述项目开发完成后，还建5800平方米的商品房给原告，超过或不足的面积，双方按照市场价用现金相互补偿；被告除在房屋首层预留200平方米的商业面积外，余下商业面积还建给原告，由原告在房屋二、三、四、五、六层优先选房；地面车位临街部分使用权由原告所有，非临街部分原告拥有60%的使用权，地下规划停车位，原告拥有20%的使用权；合同亦对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告除与原告签订《商品房买卖合同》，约定将恩施市××街道办事处学院路××号“环城国际公馆”商业1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋，建筑面积5674.88平方米，还建给原告外，未能按约履行合同义务。被告环城公司辩称，1.因原告起诉要求交付的房屋所占土地已经抵押给恩施市农商行，故被告暂无法交付房屋；2.原告与被告合作开发的土地，存在土地瑕疵，导致最终证载面积少于合同约定面积，原告应赔偿被告损失；3.违约金过高，主张调减。双方当事人围绕诉讼请求及辩称理由，当庭进行了举证质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院根据当事人历次庭审陈述，结合各方质证意见，依据证据规则，综合认定其证明目的和待证事项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，环城公司为甲方，与原告签订《合作开发协议书》，内容为：“一、合作内容及方式1.1合作内容乙方以其位于学院路138号房产所有权及土地使用权（详见本协议第三条所述，下称“目标土地”）投资，并按房地产项目开发要求将土地使用权过户给甲方，由甲方出资利用目标土地进行房地产开发（下称“项目”），并于项目竣工后将合格的商品房按双方约定数量进行分配。1.2合作方式1.2.1甲方负责目标土地利用规划指标的申报、项目的策划与设计方案及报批、项目的开发建设和竣工验收等。1.2.2乙方负责目标土地上建筑物及附着物的退租。1.2.3甲方负责目标土地建筑物的拆除工作。1.2.4甲方负责项目开发建设所需的全部资金，并自负项目开发的盈亏，但经甲方合理规划和其他努力得以增加的建筑面积和相关利益，乙方不得参与分配。1.2.5甲方按照双方约定的分配方式办理项目的房地产权利初始登记。1.2.6甲方按本协议约定还建给乙方的商品房面积后的剩余部分，由甲方自主销售或作其他处置。1.2.7因土地过户过程中产生的相关税费均由甲方负责缴纳，否则由此产生的经济和法律责任与乙方无关。二、合作分配方式2.1甲方将项目开发完工后，还建5800平米（建筑面积）商品房给乙方超过或不足此数的面积，由双方按当时市价用现金相互补偿。2.2还建给乙方上述房屋面积后，剩余自主处置。2.3乙方还建商品房的具体位置：首层除留给甲方200平米商业面积外，余下商业面积还建给乙方；二、三、四、五、六层优先满足乙方的其余应分配面积剩余的面积和楼层全部由甲方所有和处置。2.4地下车库按审批规划方案设计和建设，地面停车位临街部分使用权由乙方所有（甲方门面前除外），非临街部分乙方拥有60%使用权，并划定相应位置。地下规划的停车位，乙方拥有20%的使用权，并划定具体位置，余下的部分由甲方处置。但乙方需交纳相应物业管理费。三、乙方承诺之目标土地现状3.1目标土地的土地使用证编号：恩市国用（2005）字第030445号；土地性质为：国有出让；土地使用权取得时间为：二○○五年七月十九日，出让年限为26年；土地核定用途为：城镇混合住宅用地；宗地面积为4727.39平米。房产证号为：恩市私字第××、20××54、20××55号。面积分别为154.96平方米、92.91平方米、2138.53平方米，总面积为：2386.40平方米。3.2乙方承诺①目标土地上不存在任何查封、冻结、扣押、抵押以及建筑工程优先受偿权等权利瑕疵；②项目开工前2个月乙方负责将现有租赁户迁出目标土地，并将目标土地交付甲方；③甲方不会因取得和开发目标土地而被任何第三方提出针对目标土地的权利追索四、甲乙双方权利义务4.1甲方权利义务4.1.1本项目开发建设的一切合法程序和文件由甲方负责办理；4.1.2本项目开发建设的资金全部由甲方负责筹集为资；4.1.3甲方应在项目开盘时首先将还建部分以与乙方签署销售合同的形式还乙方，并在竣工后将房产证及土地证办理到乙方指定人名下，由此产生的相税费由甲方负责。4.1.4甲方在办理本项目建筑方案设计时，必须保证首层面积不低于100平米，设计方案必须征求乙方代表的意见并签字认可。4.1.5甲方应负责控制本项目开发周期3年（自乙方将目标土地过户甲方之次日起计算），但因人力不可抗拒的因素除外。4.1.6因目标土地使用权转让行为以及办理相应过户手续所产生的相应税费由甲方负责。4.2乙方权利义务4.2.1乙方应于本协议书签署后及时配合将土地使用权过户给甲方目标土地使用权过户手续时，乙方负责提供合法的土地过户相关文件，配合办理过户手续。4.2.2乙方负责办理目标土地上房屋及附着物的退租安置工作，并及时在房产部门办理原房屋的注销手续；4.2.3乙方有配合甲方协调处理项目周围相邻纠纷和矛盾的义务，但因协调产生的相关费用由甲方承担；4.2.4根据政府主管部门关于合作开发房地产情形下办理合作各方应分配房地产的权属证书的要求，积极提供相关文件资料并协助甲方按照分配约定办理双方房地产权属证书。五、违约责任5.1甲方不按双方约定还建乙方商品房的、超过约定建设周期的、未经同意将目标土地转让他人的，构成甲方根本违约，甲方需赔偿乙方因此所致的损失，并支付违约金200万元。5.2因乙方无理拒绝将目标土地使用权过户给甲方的构成乙方根本违约，乙方需赔偿甲方因此所致的损失，并支付违约金200万元。5.3乙方违反3.2条的承诺，致使其提供合作的目标土地存在相关瑕疵，从而影响甲方对目标土地的开发经营的，乙方需赔偿甲方因此所致的损失，并支付违约金200万元。六、争议解决双方因履行本协议或在合作过程中发生争议或纠纷的，双方应尽量协商解决；协商不能解决的，任何一方可将争端提交目标土地所在地有管辖权的人民法院，以诉讼的方式解决。七、其它7.1本协议一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力7.2本协议自双方签字盖章之日起生效。”合同签订后，原告按照协议将其拥有的位于舞阳街道办事处学院路××号的目标土地及房产[国有出让土地使用权，使用权面积独自4727.39平方米，用途为城镇混合住宅用地，原由原告于2005年7月取得该宗地土地使用权恩市国用（2005）第030445号土地使用证书；房产证号为：恩市私字第××、20××54、20××55号，面积分别为154.96平方米、92.91平方米、2138.53平方米，总面积为2386.40平方米]转让给被告，并于2012年2月13日向恩施市国土资源局申请注销原土地使用证，变更土地使用权人为环城公司。2013年8月6日，该宗地使用权获准登记至恩施市环城房地产开发有限公司名下，土地使用权证号为恩市国用（2013）第01112号，该地块面积为4727.39平方米，规划用途为商服、住宅，土地使用年限自2013年10月25日至2083年10月25日。嗣后，环城公司即在该地块上进行商品房建设并命名为“环城国际公馆”项目。2015年5月5日，被告将其开发承建的“环城国际公馆”项目1-4层在建工程抵押给案外人湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押债权金额516万元。2015年5月20日，恩施市房地产管理局颁发《房建2015字第××号》他项权证，载明抵押权人为原告湖北恩施农村商业银行股份有限公司，抵押人为被告，在建工程坐落于舞阳坝街道办事处学院路138号，债权数额为516万元，登记时间为2015年5月20日。附记为：“该在建工程坐落于学院路138号，环城国际公馆1至4层，建筑面积为6111.02平方米。解除第四层商业房在建工程抵押面积：1500.95平方米，变更后在建工程抵押1-3层，面积4610.07平方米，债权金额436万元。”2016年5月31日，案涉房屋所在小区“环城国际公馆”的楼房陆续向业主交付。2017年6月28日（落款日期为2015年5月4日），原、被告分别签订十份《商品房买卖合同》（简称案涉合同），分别约定：被告将“环城国际公馆”1单元的101号房、102号房、103号房、104号房、105号房、201号房、301号房、401号房、402号房、403号房还建给原告；房交房时间分别为：101号房、102号为2017年6月30日，其他房屋为2017年8月31日；付款方式为“该商品房为还建内容，以还建合同协议为准”；产权登记为“出卖人应当在商品房交付使用后240个工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”另查明，“恩施市环城房地产开发有限公司”于2015年2月5日更名为“恩施市环城置业有限公司”。本次审理中，原、被告均承认案涉合同十份的签署日期均为倒签日期，即实际签署日期为2017年6月28日。被告陈述将日期倒签为2015年5月4日系为规避之后即2015年5月5日向湖北恩施农村商业银行股份有限公司的抵押行为。本院认为，原、被告为规避案外人的抵押行为，将案涉合同的签署日期倒签至案外人办理案涉房屋抵押登记之前，以此达到损害案外人即抵押权人的利益，该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之第（二）项的规定，案涉合同（十份）为无效。无效合同不应得到履行。原告要求继续履行案涉合同即“交付给原告并依法为原告办理房屋登记手续；对合同约定的还建面积不足部分按市场价支付原告”的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。同理，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，双方于《合作开发协议书》中对车库的约定即“非临街部分乙方拥有60%使用权，并划定相应位置。地下规划的停车位，乙方拥有20%的使用权”，亦因损害案外人即业主的利益而无效，现原告请求确认部分车位的使用权，同样不符合法律规定，本院不予支持。前述案涉合同及《合作开发协议书》中部分内容无效的后果，系双方共同行为造成，非被告单方行为所致；且，按《合作开发协议书》约定的被告应承担该项违约金的违约情形中，“甲方不按双方约定还建乙方商品房的”的情形，因被告应否或能否给原告还建不是本案的诉讼请求，本院不予审查，即该项情形是否成就尚无定论。至于被告应否或能否还建，原告可另行主张权利。现原告请求被告承担违约金200万元，不符合合同约定，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二第之规定，判决如下：一、原告王传枝与被告恩施市环城置业有限公司于2017年6月28日（落款日期为2015年5月4日）为“环城国际公馆”1单元101号、102号、103号、104号、105号、201号、301号、401号、402号、403号房屋签订的《商品房买卖合同》（共10份）无效。二、原告王传枝与被告恩施市环城置业有限公司于2011年7月25日签订的《合作开发协议书》第二条第4项中的“地面停车位临街部分使用权由乙方所有（甲方门面前除外），非临街部分乙方拥有60%使用权，并划定相应位置。地下规划的停车位，乙方拥有20%的使用权，并划定具体位置，余下的部分由甲方处置。但乙方需交纳相应物业管理费”内容无效。三、驳回原告王传枝的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告王传枝负担。如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈勇军人民陪审员  王清国人民陪审员  张友新二〇一九年十一月十日书 记 员  刘 颖