广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初30637号原告：东莞市高田物业管理有限公司，住所地为东莞市万江区江***，统一社会信用代码为9144********46842Y。法定代表人：袁某1。委托代理人：尹健超，系广东法仕律师事务所律师。委托代理人：颜耀光，系东莞市高田物业管理有限公司员工。被告：廖金凤，女，汉族，1978年8月15日出生，住广东省廉江市***************，公民身份号码为440************623。原告东莞市高田物业管理有限公司与被告廖金凤物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人尹健超、颜耀光，被告廖金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付东莞市万江区*************计算至2019年6月的小区管理费6333.6元、滞纳金6335.4元;2.判令被告立即向原告支付东莞市万江区*************计算至2019年5月的居民水费1863.1元、生活垃圾处理费149.7元。上述两项费用暂合计为14681.8元;3.判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是东莞市万江区****小区的物业服务提供方，有权收取物业管理费、水费、生活垃圾处理费。但自2017年1月至今2019年6月，被告一直拒交物业管理费、水费、生活垃圾处理费，对原告多次通过上门、电话、贴催款通知等方式表达的诉求均不予理会，严重损害了原告的合法权益。故，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，1.原告要求被告支付至2019年6月的管理费、滞纳金与事实有出入。被告自购买案涉小区物业以来，一直按《江滨花园业主公约》缴纳管理费。2013年9月原告单方毁约，宣布撤场，于2017年2月重新与开发商签订合同。在此期间，被告依然履约缴纳管理费。原告要求被告支付的管理费，被告多次去原告处缴纳，但原告不予收取。原因是被告对原告的物业涨价质疑其他业主表决结果，要求原告提供其他业主表决结果，不涉及个人隐私，原告一直拖延，不给提供，导致被告未能正常缴纳。质疑理由是原告在2013年的涨价中就因为业主表决结果虚假的问题，被东莞市物价局取消已经执行的涨价批函。小区业主委员会至今没有成立，没有业主方的监督，不公布具体的业主表决结果，如何保证业主表决的真实性和业主愿意。而且被告在2017年2月去缴纳管理费时被原告告知涨价当日，发现小区公告栏公告是未涨价的管理费收费标准，原告违法《东莞市物业管理办法》（东莞市人民政府令第149号）第四十三条物业服务企业应当将以下信息在物业管理区域内显著位置公示（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等。原告要求支付的滞纳金，因管理费未按时缴纳并非被告拖欠造成，因此原告要求支付的滞纳金不合理不合法。2.原告要求被告立即支付案涉物业至2019年6月的居民水费、生活垃圾费的诉讼请求与事实有出入。被告多次去到原告处要求放下管理费争执，单独先缴纳水费，原告不予收取。原告一定要求和管理费打包收取，造成被告居民水费和生活垃圾处理费未能正常缴纳。3.原告没有经过业主同意，占用小区内部道路、绿化、公共球场及活动场所，并开辟为停车场，谋取非法收入，严重侵害业主的合法权益，违反《东莞市物业管理办法》第四十五条和第五十七条。4.原告对小区停车只收费不进行合理管理，每天有小车停在主消防通道，严重危害业务的人身安全，侵害业主的合法权益，违反《东莞市物业管理办法》第四十四条和第四十五条。5.一期每户外墙的空调板无任何作用，而且常年失修导致时有水泥块跌落，安全隐患极大，多次报管理处，得不到处理，违反《物业管理条例》第五十五条。6.一期楼顶及外墙渗水问题严重，外面下大雨，屋里下小雨，要用盆盆罐罐接水，严重影响家庭生活安全，管理处没有尽到维修职责，违反《物业管理条例》第五十五条。7.大门门禁锁常年故障，不能对讲，报障若干次，管理处回复门禁比较老，没有配件更换。所以一直没有处理。有人在楼下按门铃时，无法确定来访者身份，给不法分子可乘之机，给住户生活带来安全隐患，违反《物业管理条例》第五十五条。8.每层楼道电箱的锁形同虚设，电箱的门可以随意打开，有的直接敞开，内有电线电缆，儿童经常开门，有发生触电的风险，多次报告得不到处理，给住户生活带来安全隐患，违反《物业管理条例》第五十五条。9.一期24座一楼开有小饭馆，油烟无组织直接排放，造成上层油烟弥漫，气味难闻，管理处没有尽到有效管理，严重影响上层住户生活安全，违反《物业管理条例》第四十五条和第四十六条。综上，被告请求法院不支持滞纳金的诉讼请求，判令原告先按没涨价价格收取应缴管理费的同时提供具体的业主表决结果（不涉及个人隐私）用于核实，确保被告的合法权益；判令原告单独收取居民水费和生活垃圾费；原告应依法履行合同，立即处理上述3至9条问题，确保被告的合法权益，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：对于原被告没有争议的事实和证据，本院予以确认。2013年9月17日，原告向江滨花园业主发出《终止并撤场公告》，称原告先后多次征求小区3069户业主的意见，得到小区绝大多数业主的理解与支持（同意调整物业管理费用的业主户数已到达法定双过半要求）并报市物价局备案批准后于2013年8月1日正式实施新收费标准，然而，近期有10多位自称是小区“江滨花园业委会筹备组”业主串联了部分不明真相的业主，以维护全体业主利益为借口，不断在小区蛊惑、煽动，还变相挑起事端，严重妨碍物业公司日常服务工作……鉴于上述情况，原告工作已经举步维艰，原告决定于2013年12月17日终止《前期物业服务合同》并撤场。后原告于2017年2月1日于东莞市江滨花园商品住宅小区建造有限公司（以下简称江滨花园公司）签订《前期物业服务合同》，江滨花园公司选聘原告对万江江滨花园实施前期物业管理服务；原告提供的前期物业管理服务包括：1.物业共用部分的维修、养护和管理（物业共用部分明细见附件二）；2.物业共用设施的运行、维护、养护和管理（物业共用设施设备明细详见附件三）；3.物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放秩序管理；6.公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；……等等。合同期限自2017年1月4日至2022年1月3日。合同附件四对前期物业管理服务质量标准进行了详细约定。合同后附的《前期物业服务收费补充协议》约定物业服务收费选择包干制，多层住宅1.2元/平方米，高层住宅四期11座1.8元/平方米，物业服务费住宅用于管理服务人员工资等福利、物业共用部位设施设备的日常运行维护、物业管理区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护等等。该合同已在东莞市房产管理局房产市*管理科进行备案。2013年11月9日，被告签订承诺书同意遵守江滨花园管理公约。其中，《江滨花园业主公约》第五章管理第五条管理及其他费用约定，每业主应于每月25日前向管理者缴付当月的管理费和水电费，管理费按每户建筑面积收取，若业主在款项到期日起七天内未支付应付款，则管理者有权收取未付款到期之日起的滞纳金，每日滞纳金为尚欠款项的0.3%。2016年7月26日，广东省东莞市公证处受原告委托前往江滨花园小区对公示栏内容进行拍照证据保全，其中包括《江滨花园一至六期管理费调整统计汇总表》，该表由原告制作，统计结果表决同意调价的户数和面积均超过总户数和总面积的一半。另外，对于物业管理服务质量，被告提供了若干图片证实其答辩意见中所提及的问题，原告也提供了其积极作为的图片予以反驳，但被告认为即便原告有所行动也达不到管理服务的效果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，诉辩双方的争议焦点有：一、案涉签订日期为2017年2月1日的《前期物业服务合同》是否合法有效，其中物业管理收费标准对被告有无约束力；二、原告是否如约履行了物业管理服务的义务，被告是否可以据此抗辩交纳物业管理费并承担相应的滞纳金。关于第一个争议焦点。根据《物业管理条例》第二十一条规定规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”案涉签订日期为2017年2月1日的《前期物业服务合同》系江滨花园小区建设单位江滨花园公司选聘原告，双方签订《前期物业服务合同》并经房地产行政管理部门备案，合同应认定合法有效，本院予以确认。合同后附的《前期物业服务收费补充协议》也属于案涉《前期物业服务合同》的一部分，其中双方约定的物业服务收费标准在江滨花园小区公示的情况，经过广东省东莞市公证处拍照公证，对原告提供的公证书的证明效力，本院予以确认。物业服务收费标准调整的结果形式上也符合《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的“双过半”要求，被告没有提供足以反驳的证据，故本院对被告主张原告调整物业管理收费标准不合法的意见不予采纳。《物业管理条例》第二十二条第一款规定“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”被告签署承诺书承诺遵守《业主公约》，因此，被告应当受到案涉《前期物业服务合同》中的物业管理费标准约束，并根据管理公约按时足额向原告交纳物业管理费，否则须承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点。被告提出的原告提供的物业管理服务存在问题大致有：放任占道停车、一期业主每户空调板失修、一期楼顶和外墙漏水未修理、大门门禁故障和楼道电箱锁损坏不修理、放任商铺油烟排放等。但从原告提供的证据图片来看，原告已经在占到停车的车辆上粘贴安全通知亦在微信群上进行提醒，也对小区一些公共设施和楼面等进行简单维护修理，还书面通知商铺使用人整改油烟排放。由此，本院认定原告已经提供了基本的物业管理服务。然而，公共部分涉及的大型维修在一定程度上是需要启动住房维修资金，并非原告力所能及。小区要拥有良好的环境、有序的秩序，不仅需要物业服务企业的有效管理，同样也需要所有业主、住户的共同遵守和维护。并且，物业服务合同系双务合同，业主有按时足额缴纳物业管理费的义务，物业管理公司有提供管理服务的义务。被告作为案涉商铺的业主，不按时足额向原告缴纳物业管理费已构成违约。就本案而言，如果大部分业主都有类似被告长期不缴纳物业管理费的行为，那么就会影响原告的正常经营，长此以往，势必影响整个小区的环境和秩序。综上，本院认定被告应支付的2017年2月至2019年6月的物业管理费，为1.2元/月/平方米×182平方米×29个月=6333.6元。根据《业主公司》的约定，被告应承担相应的滞纳金。滞纳金的应分额分段计算，按每日3‰的标准，以实际拖欠的物业服务费1.2元/月/平方米×182平方米=218.4元为本金，在上述欠费期间，从每月26日起计至实际清偿之日止，总额不得超过所欠本金。被告还应当向原告支付至2019年5月的居民水费1863.1元、生活垃圾处理费149.7元。原告符合上述认定的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告廖金凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付2017年2月至2019年6月的物业管理费6333.6元及滞纳金（分额分段计算，以218.4元为本金，按每日3‰的标准，2017年2月至2019年6月每月26日起计至实际清偿之日止，滞纳金总额以6333.6元为限）；二、被告廖金凤于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市高田物业管理有限公司支付至2019年5月的居民水费1863.1元、生活垃圾处理费149.7元；三、驳回原告东莞市高田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费83.53元（原告东莞市高田物业管理有限公司已预交），由被告廖金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  唐珺珺二〇一九年十一月十三日书记员  熊子君