河北省赞皇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0129民初953号 原告（反诉被告）：赞皇县赞皇镇东街村民委员会，住所地：赞皇县赞皇镇东街村。 法定代表人：邱志民，任村主任。 委托诉讼代理人：李占廷、王鹏飞，系河北李占廷律师事务所律师。 被告：石家庄皇盛房地产开发有限公司（反诉原告），住所地：赞皇县赞皇镇龙门大街馨苑小区路东北区8号。 法定代表人：孙进贤，任公司经理。 委托诉讼代理人马印朋，系河北晟舜律师事务所律师。 委托诉讼代理人田广瑞，系河北世纪联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）赞皇县赞皇镇东街村民委员会（以下简称东街村委会）与被告（反诉原告）石家庄皇盛房地产开发有限公司（以下简称皇盛房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年12月29日作出（2018）冀0129民初1666号民事判决书，判后，被告皇盛房地产公司不服上诉至河北省石家庄市中级人民法院，2019年6月17日河北省石家庄市中级人民法院作出（2019）冀01民终6990号民事裁定书，裁定撤销河北省赞皇县人民法院（2018）冀0129民初1666号民事判决，发回赞皇县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）东街村委会法定代表人邱志民及其委托诉讼代理人李占廷，被告（反诉原告）皇盛房地产公司委托诉讼代理人马印朋、田广瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）东街村委会向本院提出诉讼请求：依法判决被告履行与原告在2010年10月18日订立的土地开发合作协议书第二条第一项，即在项目竣工后建成的房产中，甲方可获得2000平方米的房产，全部为底层店铺（地面以上），一层不够二层补足（具体位置北面临街及西面北部）。按照约定将房产交付原告（房屋价值约800万元）。事实与理由：原被告于2010年10月18日订立了土地开发合作协议书，原告以位于龙门××东段，县联社对过，土地面积6.9亩，东至财政局；西至龙门大街人行道；南至北街办公室；北至槐泉路人行道。东西长44.4米，南北长103.7米的土地入股，被告负责土地整体开发并投入资金。效益采取实物分配方式，竣工时间最迟不能晚于2012年2月30日。该协议书第二条第一项明确约定：在项目竣工后建成的房产中，甲方（原告）可获得2000平方米的房产，全部为底层店铺（地面以上），一层不够，二层补足（具体位置北面临街及西面北部）。在该项目竣工后，经原告多次要求被告向原告交付约定房产，但被告均以种种理由拒绝。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告皇盛房地产公司辩称，原告提交的合作协议书实质上为土地使用权转让合同，违反了共享利润、共担风险的法律要件，依据土地管理法的规定应当认定为无效，涉案土地挂招牌之前约定由被告使用，违反了招投标法禁止串通投标的强制性规定而无效，原、被告之间的合作协议没有得到完全履行，该涉案土地履行的是国有土地出让合同，现已开发完毕，取得了国有土地使用证及房产证，被告通过招拍挂取得涉案土地使用权后，原告丧失了涉案土地所有权，原告不能用国有的土地与被告合作或者转让。 在审理中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提起反诉，被告（反诉原告）皇盛房地产公司后于2019年8月15日撤回对原告（反诉被告）东街村委会的起诉。 本院在审理过程中，原告向本院提交如下证据：一、2010年10月18日原被告双方订立的土地开发协议书、赞皇县人民法院2001年赞经初字第38号民事判决书、东街村委会集体土地使用权证，证实涉案土地的所有权人为东街村集体，东街村集体与被告签订土地开发协议书约定了合作开发项目的四至范围、入股方式、效益分配方式、竣工时间等，约定了原告分得2000平方米的房产，全部为底层店铺（地面以上），一层不够二层补足，同时约定被告负责将场地附着物全部清理完毕，原告负责协调地面附着物的拆除。二、建设用地项目呈报材料一书四方案，其中建设用地呈报说明书证实赞皇县2012年第二批次建设用地中3号地块为涉案土地，开发用途为住宅用房，并经赞皇县人民政府、石家庄国土资源局、石家庄市人民政府的批准。三、征地告知书证实赞皇县国土资源局向东街村及有关农户发放了征地告知。四、赞皇县2012年第2批次三号地块建设用地界址点成果表，证实涉案土地的坐标及面积。五、土地利用分布图、赞皇县J-50-85-7图、宗地图、赞皇县土地利用总体规划图、赞皇县2012年第二批次三号地块建设用地勘测定界图，证实涉案土地的位置及在涉案土地上进行房地产开发建设符合赞皇县土地利用总体规划。六、赞皇县国土资源局关于2012年度第二批次建设用地组卷说明书，证实涉案土地的基本情况，用地规划计划，征地安置补偿情况，社会保险费用落实情况，征地程序履行情况，补偿耕地落实情况，新增建设用地落实情况，信访及违法用地处理情况等，证实该批次用地报批资料齐全，申报内容真实，符合土地管理法律和有关规定。七、皇盛公司营业执照挂牌竞买资格确认书、国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、石家庄国有土地使用权出让金清算单，证实皇盛公司具有房地产开发资格并通过拍卖出让程序竞得了涉案土地，赞皇县国土资源局将涉案土地依法出让给皇盛公司，出让金额为243.93万元。八、建设用地批准书、建设工程规划许可证，证实皇盛公司经批准在涉案土地上进行房地产开发建设，该工程符合城乡规划的要求。被告对原告提供证据的真实性均无异议，但称原告提供的土地开发协议书虽成立，但未生效，因该协议约定该协议经公证处公证后即生效，但该协议未经公证，且该协议实为土地买卖合同，协议没有约定双方共担风险的内容，该协议应当认定为无效。被告皇盛房地产公司提供以下证据：一、涉案土地使用权挂牌出让公告、国有建设用地使用权出让合同、挂牌资格确认书、成交确认书、土地出让金票据、土地补偿费票据、被告对涉案土地的房产安置补偿、涉案国有土地使用证、不动产权证书，证实被告开发房地产履行的是与赞皇县国土资源局签订的国有土地出让合同而非土地开发协议，并向原告支付了30万元的土地补偿金，向占地者孙树海、陈永恒、李建朝、孙进贤各补偿130平方米房产一套。二、最高人民法院（2016）民再96号民事判决书、最高人民法院（2015）民申字1878号民事裁定书、被撤销的河北省高级人民法院(2014)冀民二终字第153号民事判决书，证明最高人民法院认为村委会以集体土地入股不承担风险的合作协议为卖地协议。三、赞皇县住房和城乡建设局于2014年1月10日出具的罚款单，证实在办理国有土地出让合同之前因没有规划许可证涉案工程被赞皇县住房和城乡建设局责令停工并罚款89000元。对于被告提交的上述证据原告称对于被告提交的向占地者孙树海、陈永恒等补偿130平方米房产一套的真实性、本案的关联性均存在异议，对第二组证据存在异议，认为双方履行的是合作开发协议而不是卖地协议，第三组证据与原告没有关联性，被告施工导致的罚款应当自行负担。对于被告提交的其他证据未提出异议。 本院在审理中查明，原告称涉案土地出让的前提是原、被告签订的合作开发协议，协议约定由被告负责报批征地出让的有关手续并负担有关费用，并约定建成的房产中被告给付原告2000平方米的房产，故经原告同意由被告依据合作协议申请变更涉案土地性质集体所有土地为国有建设用地。被告称双方签订的合作协议属实，但因签订协议时涉案土地性质为集体建设用地，被告向相关单位报批进行建设，相关单位明确告知集体建设用地不得用于房地产开发，只能经过国家征收将涉案土地转为国有，再依法向社会公开招标、拍卖、挂牌，若被告通过上述程序取得涉案土地，并向国家缴纳土地出让金，才可以进行商品房开发，故被告向赞皇县政府提出用地申请，终止了原、被告双方的合作协议，与赞皇县国土资源局签订土地出让合同，合法进行房地产开发，现被告已取得涉案土地国有使用权证书及不动产证书。被告还称向原告支付了30万元占地补偿费，在招投标时向原告另付600万元招标保证金，现原告退还595万元。原告称收到的30万元非占地补偿费，而是被告以向原告多付30万元及2000平方米的临街门市的条件成功竞标与原告共同开发，涉案土地被国家征用后原告未收到土地补偿金，并称原、被告双方也未协商终止合作开发协议。 本院认为，原、被告于2010年10月18日签订土地开发合作协议书，约定原告以涉案土地入股，被告负责土地的整体开发，并约定了双方的权利及义务，系原、被告双方的真实意思表示。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。在履行合同进行房地产开发的过程中，原告根据协议约定配合被告依法办理了征收、出让等土地开发的相关手续，并配合将涉案土地性质变更为国有建设用地，原、被告签订的合作开发协议不违反法律、行政法规的效力性强制规定并已实际履行，应当认定该合作开发协议有效。被告抗辩称，原、被告签订的合作开发协议无效且已终止履行，其开发涉案房产项目依据的是与赞皇县国土资源局签订的土地出让合同，而非原、被告签订的合作开发协议，但被告没有提供与原告终止或解除该协议的证据，被告的抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。根据协议的约定在项目竣工后建成的房产中，原告方可获得2000平方米的房产，现开发项目已经竣工，现原告主张被告依照协议的约定履行交付义务，符合法律的规定，本院依法予以支持。在审理过程中被告（反诉原告）撤回了对原告（反诉被告）的反诉，不违反法律的规定，本院依法予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告石家庄皇盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将《土地开发合作协议书》中约定的2000平方米的房产[全部为底层店铺（地面以上），一层不够二层补足（具体位置北面临街及西面北部）]交付原告赞皇县赞皇镇东街村民委员会。 本诉案件受理费67800元，反诉案件受理费17338元，减半收取8669元，共计76469元，由被告（反诉原告）石家庄皇盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  张 勇 人民陪审员  刘耀飞 人民陪审员  马 红 二〇一九年十一月二十二日 书 记 员  乔 琨 ——