贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初6966号原告：黎贵丽，女，1990年10月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州国喜律师事务所律师，执业证号：15201201610470167。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：沈琦琪，贵州国喜律师事务所律师，执业证号：15201201911095838。代理权限：特别代理。被告：罗鑫，男，1987年11月28日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：高艳，女，1988年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。二被告共同委托诉讼代理人：张艳林，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201510659095。代理权限：特别代理。二被告共同委托诉讼代理人：韩月凯，贵州滔量律师事务所律师，执业证号：15201201210405510。代理权限：特别代理。第三人：贵阳市白云瑞安物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区朝晖路12号。统一社会信用代码：915201137096843909。法定代表人：邵斌。委托诉讼代理人：彭红、罗明桃，系该公司工作人员。代理权限：一般代理。原告黎贵丽诉被告罗鑫、高艳及第三人贵阳市白云瑞安物业管理有限公司（以下简称“瑞安公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黎贵丽及其委托诉讼代理人潘竤蒽，被告罗鑫、高艳的共同委托诉讼代理人张艳林，第三人瑞安公司的委托诉讼代理人彭红、罗明桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎贵丽向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告罗鑫于2018年10月18日签订的《转让合同》无效；2、判令二被告连带返还原告支付的转让费人民币160000元；3、本案诉讼费及其他相关费用由二被告承担。事实和理由：二被告在转让门面给原告时，自称是夫妻关系，2018年10月18日，原告与被告罗鑫签订《转让合同》，约定：罗鑫将其位于贵阳市白云区的门面青岛扎啤，捕王小龙虾（租赁门面号位：14＃、15＃，共计二间）的自有门面转让给原告使用，转让费为160000元，原告享有再次转让／转租的权利。《转让合同》还对双方的其他权利义务进行了详细约定。原告当日向被告一次性交付了转让费160000元。原告承租后，按照《转让合同》约定，将门面转让给案外人刘智使用。2019年8月19日，刘智收到第三人发出的“收回门面通知书”，理由为：杨静、高艳（被告）未经同意，擅自转租，同时对门面上锁禁止经营，使刘智无法继续经营，原告出于公平诚信原则，退还了案外人刘智缴纳的转让费，但本案被告拒不退还原告已缴纳的转让费。被告罗鑫在签订《转让合同》时，谎称其门面是其自有产权，享有完全支配权利，隐瞒其无权转让或转租需经真正权利人同意的事实，使原告产生错误认识，支付了160000元的转让费。第三人作为真正的权利人知情后不同意转让行为，致使原告的合同目的无法实现。根据法律规定，《转让合同》无效，二被告应连带返还原告已支付的转让费160000元。原告为维护自身合法权益，原告诉至法院，诉请如前。被告罗鑫、高艳辩称：原告与被告罗鑫签订的《转让合同》合法有效，双方在签订合同后按照约定履行了相应义务，二被告将经营的门面交付原告，合同亦不存在欺诈、胁迫、乘人之危及法律禁止性规定，合同不是无效合同，双方均已履行合同义务，二被告均不承担返还费用的责任。第三人瑞安公司述称，对原、被告签订的《转让合同》不知情，只认可与杨静、高艳签订的合同。本院经审理查明事实如下:被告罗鑫与被告高艳主张其系夫妻关系。2017年5月30日，被告高艳以其与杨静的名义作为承租方（乙方）与第三人瑞安公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告高艳承租原告管理的位于贵阳市门面两间，租赁期限为两年，自2017年5月30日至2019年5月29日；门面租金为4000元／月；付款方式为按季度付款。其中，双方在《房屋租赁合同》第四条“违约条款”第3款约定：“为抑制恶意转租事件，乙方确需转租房屋的，需告知甲方知晓，征得甲方同意后办理合同更名等相关手续，甲方将收取10000元／间的手续费，若未办理更名手续擅自转租的，一经查出，甲方有权收回房屋，并追缴租金及保证金不退，由此产生的一切法律后果由乙方承担”；第五条“合同的解除”第三款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该门面”第5项“擅自将该门面转租或转借给第三人的”。合同签订后，被告高艳、罗鑫使用该门面用于餐饮经营，并于2018年9月14日将案涉门面注册登记的“贵阳市白云区捕王小龙虾餐饮中心”（以下简称”捕王小龙虾餐饮中心”）的投资人由杨静变更登记为被告罗鑫。2018年10月18日，被告罗鑫（甲方）就案涉门面与原告（乙方）签订《转让合同》，《转让合同》原文如下：“1、经甲乙双方共同协商，甲方现将自己门面两间，位于白云区青岛扎啤。捕王小龙虾转让给乙方使用，转让时间从2018年10月18日起生效，转让期间内如果店内需要办理其它手续和相关资料的同时，甲方必须给予配合办理，以后再办理所产生的费用由乙方负责，转让期限为长期。2、公司内部的过户问题，乙方不过户，就用甲方的合同，但以后乙方须在公司内办理其它业务，甲方必须配合办理。3、转让后，店里以后所产生的任何费用都与甲方无关，乙方必须承担所有的费用，乙方有自己的转让权和租让权，甲方不得干涉；4、目前门面虽然公司户头是我个人甲方（罗鑫）的，但从签订合同之日起已归乙方（黎贵丽），以后门面租转权与我无关系甲方（罗鑫），所有权归乙方（黎贵丽），以后转店的过户费也与甲方无关系，特此声明。5、此合同签字之日起生效，如果双方违约此合同、甲乙双方将承担相关法律效益，此合同一式两份。备注：乙方在2018年10月18日向甲方支付转让费共计人民币160000元整（大写：人民币拾陆万元整。特此生名：转让费）。”合同签订后，被告退出“捕王小龙虾餐饮中心”的经营，将“捕王小龙虾餐饮中心”的经营权及“捕王小龙虾餐饮中心”内的设施设备、餐饮炊具、桌椅板凳等资产一并转让给原告使用。原告于合同签订的次日变更登记为“捕王小龙虾餐饮中心”的投资人。之后，原告曾以杨静的名义向第三人瑞安公司缴纳门面租金。2019年7月23日，“捕王小龙虾餐饮中心”工商注册登记上的投资人由原告变更为严凯凯。2019年7月25日，原告作为甲方与案外人刘智、严文生作为乙方签订《转让合同》，《转让合同》原文如下：“1、经甲乙双方共同协商。甲方现将自己门面两间，位于白云区青岛扎啤。捕王小龙虾转让给乙方使用，转让时间从2019年7月25日起生效，转让期间内如果店内需要办理其它手续和相关资料的同时，甲方必须给予配合办理，以后再办理所产生的费用由乙方负责，转让期限为长期。2、公司内部的过户问题，乙方不过户，就用甲方的合同，但以后乙方须在公司内办理其它业务，甲方配合办理。3、转让后，店里以后所产生的任何费用都与甲方无关，乙方必须承担所有的费用，乙方有自己的转让权和租让权，甲方不得干涉；4、目前门面虽然公司户头是现个人甲方（黎贵丽）的，但从签订合同之日起已归乙方（刘智），以后门面租转权与我无关系甲方（黎贵丽），所有权归乙方（刘智），以后转店的过户费也与甲方无关系，特此声明。5、此合同签字之日起生效，如果双方违约此合同、甲乙双方将承担相关法律效益，此合同一式两份。备注：1、在一年内如公司不允许乙方正常经营，甲方黎贵丽退还乙方刘智、严凯凯168000元，1年之后，公司不允许乙方经营与甲方黎贵丽无关。2、如果半年内拆迁，由甲方黎贵丽退回乙方严凯凯、刘智84000元，如一年内拆迁，由甲方黎贵丽退回50400元给乙方严凯凯、刘智。1年以后拆迁或不能经营与甲方黎贵丽无关。3、如乙方在一年内转让或自己不经营的情况下，以上条件赔偿及上面备注所有条件与甲方无关。4、乙方必须在接到通知后交清房租水电，如乙方未交清房租和水电，公司不让经营的所有赔偿及上述条件与甲方无关。”2019年8月9日，原告因第三人瑞安公司即将收回案涉门面而与被告罗鑫联系，请求被告罗鑫协商处理该事宜。2019年8月19日，第三人瑞安公司向杨静、高艳发出《终止房屋租赁关系及收回门面通知书》，载明：“承租人杨静、高艳：我公司于2017年5月30日与你签订了《房屋租赁合同》，将位于白云区间门面出租给你经营，2019年5月29日租赁到期后，我公司未再与你续签房屋租赁合同，双方形成事实租赁关系。在事实租赁关系期间，你未经我公司同意擅自将该门面转租第三人，且隐瞒转租事实至今，我公司发现后决定终止与你的房屋租赁关系，并收回该14号、15号二间门面。请你于收到本通知2日内交还我公司该门面，超过规定期限我公司将依法予以强行收回，因此给第三方造成的损失由你承担赔偿责任。”同日，第三人瑞安公司向案外人刘智发出《收回门面通知书》，载明：“我公司于2017年5月30日与杨静、高艳签订了《房屋租赁合同》，将位于白云区间门面出租给杨静、高艳经营。2019年5月29日租赁到期后，我公司未再与杨静、高艳续签房屋租赁合同，双方形成事实租赁关系。在事实租赁关系期间，未经我公司同意擅自将该门面转租第三人，且隐瞒转租事实至今，我公司发现后决定终止与杨静、高艳的房屋租赁关系，收回该14、15号二间门面，我公司已送达《终止房屋租赁关系及收回门面通知书》给承租人杨静、高艳。现我公司请你立即交还我公司14号、15号二间门面。否则我公司将依法采取强制收回措施。”2019年8月22日，原告再次电话联系被告罗鑫，请求其协调案涉门面被第三人瑞安公司收回的相关事宜。2019年8月23日，原告与案外人刘智、严文生签订《退款协议》，约定由原告一次性退还刘智、严文生转让费153000元。原告因与被告罗鑫、高艳协商未果，故起诉至法院，诉请如前。另查明，“捕王小龙虾餐饮中心”系个人独资企业。案涉门面的所有权人为贵州白云朝晖房地产开发有限公司。上述事实，有原、被告双方及第三人的到庭陈述以及原告提交的《转让合同》（与被告罗鑫签订）、《终止房屋租赁关系及收回门面通知书》《收回门面通知书》《转让合同》（与案外人刘智、严文生签订）、《退款协议》、银行流水、通话录音，被告提交的《转让合同》《房屋租赁合同》、出生证明及第三人瑞安公司提交的《房屋租赁合同》《收回门面通知书》、房屋产权证等证据在卷佐证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，本案的争议焦点在于：第一、原告与被告罗鑫签订的《转让合同》是否无效；第二、被告罗鑫、高艳是否收取了原告转让费160000元；第三、如何认定转让费的性质；第四、被告罗鑫、高艳应否退还原告转让费。关于第一个争议焦点，本院认为，从本案查明的情况来看，本案的转让主要包含了三个部分：一是“捕王小龙虾餐饮中心”经营权的转让；二是“捕王小龙虾餐饮中心”内的设施设备、餐饮炊具、桌椅板凳等资产的转让；三是案涉门面的转租，但原告与被告罗鑫签订的《转让合同》并未对上述三项内容进行明确约定，而是在《转让合同》中既约定得有门面所有权的转让（合同第1、4条）、又约定得有门面转租中内部过户的问题（合同第2条），但无论是门面的转让还是转租，被告罗鑫在未征得所有权人或出租人同意的情况下，均无权向原告转让或转租，且被告罗鑫事后均未取得门面所有权人和承租人的追认，故原告与被告罗鑫签订的《转让合同》应当认定为无效合同。关于第二个焦点，原告主张其向被告罗鑫支付了转让费160000元，但被告辩称其仅收取了原告转让费20000元。本院认为，根据原告提供的银行流水、《转让合同》中手写注明的“乙方在2018年10月18号向甲方支付转让费共计人民币160000元整”及双方的通话录音等，可形成较为完整的证据锁链，证明原告向被告罗鑫足额支付了转让费160000元整，被告虽辩称原告仅支付了20000元，未付清转让费，但庭审中并未提交相关证据证明其辩解意见，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，本院依法认定原告向被告支付转让费人民币160000元。关于第三个焦点，即转让费的性质问题。本院认为，原告与被告罗鑫虽然签订了《转让合同》，但原、被告双方在《转让合同》中既约定有门面所有权的转让，又约定有门面的转租，原告虽然坚称其是向被告罗鑫购买门面，案涉款项应为购房款，但从审理查明情况来看：一、原告在与被告罗鑫签订《转让合同》前并未见过案涉门面的房屋产权证，其亦未主动要求被告罗鑫出示过房屋产权证，其以160000元的价款向被告罗鑫购买两间门面远远不符合市场交易价格；二、原告在与被告罗鑫签订《转让合同》后，还曾以杨静的名义向第三人瑞安公司交纳过房屋租金，在其与案外人刘智、严文生签订的《转让合同》中还特别备注约定了第三人瑞安公司不允许案外人刘智、严文生正常经营的情况下，原告与案外人刘智、严文生的法律责任；三、根据原告提交的与被告罗鑫通话录音的内容来看，原告曾说道：“…因为你们违约公司才不租给我们…”“…你当初要是说公司不准转门面或者不签合同..”等表述来看，原告是知道或者应当知道被告罗鑫并非房屋所有权人这一事实的。综上，本院对原告主张案涉款项系购房款的意见，不予采纳。本案中，原告与被告罗鑫签订《转让合同》后，被告罗鑫将“捕王小龙虾餐饮中心”的经营权及“捕王小龙虾餐饮中心”内的设施设备、餐饮炊具、桌椅板凳等资产及案涉门面的租赁权一并转让给原告，因此，案涉款项包含了“捕王小龙虾餐饮中心”的经营权及“捕王小龙虾餐饮中心”内的设施设备、餐饮炊具、桌椅板凳等资产的转让费用以及案涉门面的转租费用。关于第四个焦点问题，本院认为，由于案涉160000元的转让费不仅包含了案涉门面的转租费用，还包含了“捕王小龙虾餐饮中心”经营权及“捕王小龙虾餐饮中心”设施设备、餐饮炊具、桌椅板凳等资产的转让费用，而“捕王小龙虾餐饮中心”经营权及“捕王小龙虾餐饮中心”的转让行为已经实际履行，并未违反法律、法规的强制性规定，且不损害第三人的利益，故应当认定为有效。而本案的发生主要基于原告与被告罗鑫在转租门面时，未取得第三人瑞安公司的同意，且被告高艳与第三人瑞安公司签订的租赁期限已经届满，对此，双方均存在过错。被告罗鑫的过错在于：被告罗鑫对第三人瑞安公司关于房屋转租的禁止性条件是明知的，在未经出租人同意的情况下，被告罗鑫仍然违法转租，故其对出租人收回案涉门面的结果存在一定过错。原告的过错在于：对被告违法转租的事实明知或应当知道，其在未征得第三人瑞安公司同意的情况下，擅自与被告罗鑫建立租赁关系，故其亦存在过错。考虑到原告已经实际经营7个多月，其在经营期内也产生了一定收益，能弥补适当损失，且第三人瑞安公司收回门面系在其与被告高艳租赁期限届满后收回，故本院酌情认定被告应退还原告160000元的20%即32000元。被告高艳虽非《转让合同》的签订主体，但其对原告与被告罗鑫签订的《转让合同》明知，且案涉店铺系被告罗鑫实际经营，高艳对此亦明知，故其应对32000元承担共同偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黎贵丽与被告罗鑫于2018年10月18日签订的《转让合同》无效；二、被告罗鑫、高艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告黎贵丽人民币32000元；三、驳回原告黎贵丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币已减半收取1750元（原告黎贵丽已预交），由原告黎贵丽负担1400元，由被告罗鑫、高艳负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘玉二〇一九年十一月二十四日法官助理杨帆书记员王婷