广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初3621号原告:台山市聚城物业服务有限公司。住所地：台山市台城荣华花园顺利楼**铺位之三。法定代表人：谭晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴晓娣，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝伟鹏，该公司经理。被告：余伟贤，男，1980年2月28日出生,汉族,住台山市,原告台山市聚城物业服务有限公司（以下简称聚城公司）与被告余伟贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告聚城公司的委托诉讼代理人吴晓娣、邝伟鹏以及被告余伟贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚城公司向本院提出诉讼请求：1.判令余伟贤向聚城公司支付物业服务费3547.17元、分摊费108.56元及违约金1135.02元（从逾期次日起按每天按月利率2%计算）；2.判令余伟贤承担聚城公司因实现债权而产生的律师费913.93元；3.判令余伟贤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：余伟贤是聚城公司所管理的碧翠园小区8号楼1—2梯301房（建筑面积139.6平方米）的业主。2008年5月26日，台山市工业建联房地产开发有限公司（以下简称建联公司）与台山市信联物业管理有限公司（以下简称信联物业）签订《碧翠园前期物业管理服务合同》。2018年1月1日，建联公司与聚城公司签订《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》，约定由聚城公司对该小区提供物业管理服务。同时根据信联公司与聚城公司签订《台城碧翠园业主债权转让协议》，信联公司已将其所持债权转让给聚城公司，并把债权转让事宜通知相关债务人。按照上述合同的约定，余伟贤的物业管理费在2018年1月1日起按步梯楼住宅每月每平方米0.77元的标准收取，公共水电分摊预收费每户200元，余伟贤逾期交纳物业管理费有关费款，从逾期次日起每天按月利率2%向聚城公司支付违约金。聚城公司依约向余伟贤提供物业服务，但余伟贤自2016年10月1日起拒绝支付物业服务费，截至2019年6月30日，拖欠物业服务管理费3547.17元、分摊费108.56元及违约金1135.02元。经多次催收无果，遂诉至法院。余伟贤辩称，一、聚城公司未能按照约定提供物业服务，例如安保服务下降、门岗服务如同虚设、虚报工程造价、出租小区公示栏及电梯内部用于投放广告但不将物业服务费及广告费等收支情况进行公示；二、对聚城公司主张的2016年10月1日至2019年6月30日期间的物业管理费3547.17元、分摊费108.56元无异议，但余伟贤认为其并未与聚城公司签订物业服务合同且聚城公司未按约提供物业服务，要求免除一半费用；三、对聚城公司主张的滞纳金和律师费有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》（2018年1月1日签署）；2.《台城碧翠园业主债权转让协议》；3.台山市信联物业管理有限公司债权转让及催收通知函；4.碧翠园小区分摊明细表及发票；5.催缴物业管理费EMS快递单及寄件详情单；6.法律清收质询服务合同；7.《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》（2008年5月26日签署）；8.《碧翠园前期物业管理委托合同》补充协议一、二、三及调价文件；9.被告签署的碧翠园前期物业管理服务合同、碧翠园物业管理承诺书、业主住户手册、碧翠园入住协议、房产楼宇交接书、碧翠园收楼、装修手册办理汇总表。对聚城公司提交的碧翠园小区保安巡逻卡，余伟贤虽主张该证据存在伪造、事后补充之嫌，但未能提供反驳证据证明，对聚城公司提交的该项证据，本院依法予以采纳。对聚城公司提交的《物业管理征询函》、《业务函》，余伟贤虽提出异议，但未提供反驳证据，且与本案存在关联关系，可作为本案证据采纳。对聚城公司提交的《碧翠园业主欠交管理费违约金计算表》、《分摊费计算表》、水电费公共分摊系其单方制作，视为其陈述主张的说明，不作为本案证据采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余伟贤是聚城公司所管理的碧翠园小区8号楼1—2梯301房（建筑面积139.6平方米）的业主。2008年5月26日，建联公司与信联公司签订《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》，约定物业管理费：洋房住宅按每月每平方米0.6元的标准计算，公共分摊费由信联公司按全部单位按实分摊计收，已收楼的由业主支付，逾期交纳有关费用的，从逾期第五日起按每日0.5%交纳滞纳金。2008年8月1日，建联公司与信联公司签订《补充协议一》，约定自2008年8月1日起步梯洋房住宅按每平方米每月0.6元，逾期缴费的，自逾期次日起每天按月利率2%向欠费方收取违约金和资金占用费，如因欠费产生为收缴该费用的诉讼费、律师费由欠费方承担。2009年6月26日，余伟贤签订《房产楼宇交接书》，确认收楼。同日，信联公司与余伟贤签订《碧翠园前期物业管理服务合同》，约定业主应按收楼通知书确定之日起交纳管理费、分摊费和其他费用。2012年7月1日，建联公司与信联公司签订《补充协议二》，约定自2012年7月1日起步梯洋房住宅按每月每平方米0.7元收取。2015年12月1日，建联公司与信联公司签订《补充协议三》，约定自2015年12月1日起步梯洋房住宅按每月每平方米0.77元收取。2018年1月1日，建联公司与聚城公司签订《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》，约定由聚城公司对该小区提供物业管理服务，步梯住宅按每月每平方米0.77元的标准计算物业管理费，公共水电及电梯维保费凭供水、供电、电梯公司收费发票按实际开支以业主专有房产每户占小区全部户数比例平均分摊，逾期缴费的，自逾期次日起每天按月利率2%向余伟贤收取违约金和资金占用费，如因欠费产生为收缴该费用的诉讼费、律师费由余伟贤承担，本小区业主须在每月15日前缴交当月物业管理费，自每月16日起没有缴交的视为逾期开始计收违约金。2019年2月11日。信联公司与聚城公司签订《台城碧翠园业主债权转让协议》，协议约定信联公司将截至2018年12月31日止台山市台城碧翠园业主尚欠信联公司的物业服务费、车位费、手续费、分摊费等本金及违约金共123072.78元，自标的债权转让之日起，信联公司基于标的债权所享有的标的债权及其附属的一切权利、利息均转让给聚城公司。合同签订后，聚城公司依约向余伟贤提供物业管理服务，唯余伟贤自2016年10月1日起拒绝交纳物业服务费，截至2019年6月30日止，余伟贤拖欠物业服务费3547.17元、分摊费108.56元。聚城公司经多次催收未果，遂于2019年8月26日向本院提起本案诉讼。另查明，2019年1月1日，聚城公司与广东国晖（广州）律师事务所签订《法律清收咨询服务合同》，双方约定合同委托期限内进入诉讼的案件，按实际回款金额的25%提取服务佣金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。建联公司与信联公司签订《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》，信联公司与余伟贤签订《碧翠园前期物业管理服务合同》，建联公司与聚城公司签订《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》均是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，合法有效，依法应受法律保护，该合同对余伟贤是有法律约束力。聚城公司已按合同约定向余伟贤履行提供了物业服务的义务，唯余伟贤没有如期交纳物业管理费属违约，应当承担继续履行、赔偿损失的法律责任。聚城公司诉请余伟贤支付拖欠的物业管理费3547.17元、分摊费108.56元，理据充分，依法应予支持。关于聚城公司主张计付违约金的问题。本案中，余伟贤没有按合同约定的期限向聚城公司交付物业服务费，已构成违约，应按约定向聚城公司支付违约金。根据涉案的《台山市碧翠园前期物业管理服务合同》约定逾期缴费的，自逾期次日起每天按月利率2%向余伟贤收取违约金和资金占用费的内容，本应按该约定标准计算违约金，由于该计算标准过分高于中国人民银行同期同类贷款基准利率，依法不予采纳，应以聚城公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情将本案逾期付款违约金的计付利率标准调整为按中国人民银行同类贷款基准利率上浮百分之三十的标准计算较为合理。至于聚城公司要求余伟贤承担本案律师费913.93元的问题。由于本案中《法律清收咨询服务合同》约定合同委托期限内进入诉讼的案件，按实际回款金额的25%提取服务佣金。可见涉案的律师代理费的计收为附条件的约定，需要根据实际回款金额按比例计算，因此，聚城公司为实现本案债权而需要承担的律师费尚处于不确定状态。故对聚城公司主张的律师费913.93元，没有事实依据，依法不予支持。聚城公司可待该费用实际发生后另行主张权利。余伟贤因聚城公司安保服务质量下降、门岗服务如同虚设、虚报工程造价、出租小区公示栏及电梯内部用于投放广告但不将物业服务费及广告费等收支情况进行公示等物业服务存在瑕疵为由，拒绝向聚城公司交纳物业服务费用。鉴于未能提供证据证明聚城公司提供的物业服务质价不符且服务质量显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，也未能充分证明聚城公司物业服务存在的瑕疵已达到减缴或不缴物业服务费的程度，因此在聚城公司按照合同约定提供了物业服务后，余伟贤也应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。余伟贤依照先履行抗辩权拒交物业服务费的抗辩主张理据不足，本院不予采纳。余伟贤可就该问题与聚城公司协商或遵循另一法律途径。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余伟贤应自本判决生效之日起十日内向原告台山市聚城物业服务有限公司支付物业服务费3547.17元、分摊费108.56元及逾期违约金（从2016年10月16日起计至2019年6月16日止，以所欠服务费为本金，从2019年6月17日起以3547.17元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%标准计算至付清之日止）；二、驳回原告台山市聚城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已由原告台山市聚城物业服务有限公司预交)，由原告台山市聚城物业服务有限公司负担9元，被告余伟贤负担16元。原告台山市聚城物业服务有限公司多预交的案件受理费16元，由本院予以退回;被告余伟贤向本院缴付案件受理费16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  罗辉剑二〇一九年十一月二十五日书记员  陈 杰