西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初19742号原告：苏仲国，男，汉族，1953年10月27日出生，籍住西安市新城区，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：马位西，陕西弘业律师事务所律师。被告：陕西佳信置业发展有限责任公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：刘朝阳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。原告苏仲国与被告陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称“佳信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏仲国之委托诉讼代理人马位西、被告佳信公司之委托代理人齐晓联、杨康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏仲国诉称，原、被告于2008年9月9日签订《意向书》，约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房，总金额432412元，意向书签订前，原告按约与于2008年6月20日向被告已交付房款223344元，于2018年6月12日向被告交付剩余房款209068元。原告实际收房时间为2018年7月2日，根据《城市商品房预售管理办法》在商品房交付使用后90日内，被告将需由其提供房屋权属资料报产权登记机关备案。因被告责任，致使原告至今未取得房屋权属证书，给原告造成巨大损失，被告应当按照人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：l、被告将需由其提供办理原告朝阳花园小区第3幢2单元9层20902号房屋权属登记资料报送产权登记机关备案；2、被告向原告支付迟延办理房屋权属证书的违约金16206.56元（暂算至2019年5月20日，按人民银行同期贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。被告佳信公司辩称，一、佳信公司愿意在取得住宅用地土地使用权证书后将涉案房屋权属登记需由佳信公司提交的资料报送产权登记机关。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定和《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条之规定，进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司因土地出让金的标准问题与政府打了几年官司，尚未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋权属登记资料立即报送产权登记备案机关备案的条件。佳信公司愿意积极解决问题，在取得涉案小区住宅土地使用权证书后将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案。二、佳信公司已具备预售许可证，但因政府原因，非佳信公司自身原因逾期办证，佳信公司不应承担逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，即出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础。而本案中，佳信公司已将约定房屋交付原告使用，但因西安市国土资源局和西安市人民政府迟迟不予答复处理与佳信公司关于土地出让金的行政纠纷，导致佳信公司不能将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案。政府不及时处理的态度是佳信公司不能预见、避免和克服的客观存在，非因佳信公司原因导致的逾期办证，佳信公司不应承担违约责任。三、佳信公司与原告对逾期备案的违约金有约定，且约定是一次性违约金。原告等人要求按照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实和法律依据，依法应予驳回。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，关于逾期备案的违约责任，有约定的从约定，无约定的从法定。本案双方在《商品房买卖合同》中就房屋基本状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、产权登记备案、违约责任及双方的权利义务等相关内容均作了明确详细的约定，该内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。在《商品房买卖合同》第十五条明确约定:“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。因双方在合同中明确对逾期办证违约金进行了约定，双方也选择了一次性的违约金支付方式，且双方在履行过程中未就逾期办证违约金的计算方式进行协商变更，因此，原告要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房权证之日止，无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求无事实和法律依据，不能成立。佳信公司特请求法院依法对原告的第二、三项诉讼请求予以驳回。经审理查明，2008年9月9日，原告苏仲国与被告佳信公司签订《意向书》，约定由原告自愿向被告认购该物业3幢2单元9层20902号商品房（以下简称“涉案房屋”），建筑面积为114.31平方米，总价款为432412元。第三条第二款约定，该物业正式对外预售开始后，被告向原告发出通知，原告接到被告通知7天内与被告签订《商品房买卖合同》，同时本意向终止。原告未在上述规定时间内与被告签订《商品房买卖合同》则视为原告自动放弃所认购的物业，被告有权将该物业另行出售，退还原告所缴纳的认购房款，本意向同时终止。另查明，原告分别于2008年9月9日、2018年6月12日向佳信公司交付购房款223344元、209068元，合计432412元。2018年7月2日，佳信公司向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但佳信公司至今未将涉案房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有《意向书》、收款收据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告苏仲国与被告佳信公司虽未签订正式的《商品房买卖合同》，但双方于2008年9月9日签订的《意向书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且佳信公司已按约定收到了原告支付的全部购房款，原告亦于2018年7月2日接收房屋后使用至今，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。该《意向书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。关于备案登记一节，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故佳信公司应在取得涉案小区住宅用地土地使用权证书时履行将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。关于逾期备案违约金，就违约金的起算日期的问题，双方虽未约定提交办理权属登记备案资料的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，涉案房屋系预售房屋，故佳信公司依法应在房屋交付使用之日起90日内积极履行该义务。就违约金的计算标准问题，原告要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金的诉请，因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致房屋无法办理房屋权属证书，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金。本案双方虽未约定违约责任，但佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是导致涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与原告无关。且佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达数年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。原告虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但原告长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给原告的生活客观上带来诸多影响和不便。因此，结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素，综合考虑到佳信公司与其他业主合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且原告已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2018年9月30日起至2019年5月20日，一次性向原告承担逾期备案违约金为宜，经计算，被告应向原告支付的违约金为3315.16元（16575.79元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司应于取得西安市雁塔区XX路XX小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将原告苏仲国购买的位于西安市雁塔区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号商品房办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告苏仲国支付逾期备案违约金3315.16元；三、驳回原告苏仲国的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费207元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司负担。因原告已预交，故被告将其承担部分应在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  孟元元审判员  李 漾审判员  李多萌二〇一九年十一月十二日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：李湘湘2019年月日送达