成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初9628号 原告：郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会，住所地成都市郫都区犀浦街道办和心路499号。 负责人：徐红花，主任。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁崇铭，四川及第律师事务所律师。 被告：成都中攀房地产开发有限公司，住所地成都市抚琴西南路8号。 法定代表人：李兴民，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈勇，四川舟楫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李严丽，四川舟楫律师事务所律师。 原告郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会（以下简称绿茵豪庭业委会）与被告成都中攀房地产开发有限公司（以下简称中攀公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵豪庭业委会的委托诉讼代理人梅建军、梁崇铭，被告中攀公司的委托诉讼代理人陈勇、李严丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绿茵豪庭业委会向本院提出诉讼请求：判令1、被告返还2008年7月18日和2008年9月26日郫都区土地储备中心分别两次与被告签订拆迁协议并由此被告获得的拆迁补偿款2,084,916.6元和3,735,790.76元（合计5,820,707.36元）给原告。2、被告支付原告逾期支付拆迁补偿款的利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从起诉日计算至实际付清全部拆迁补偿款之日止）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年7月27日，被告从成都市土地储备中心以挂牌出让方式取得位于成都市郫都区犀浦五粮村面积为35450.4平方米的宗地土地使用权（用途为综合用地），并随后完清有关税费。2005年8月2日，成都市土地储备中心与被告签订了《国有土地使用权出让合同》附件，将该宗土地的用途调整为住宅兼容商业，并办理了【郫国用（2005）字第4100号】土地使用权证。被告在完善土地手续后，将该宗土地开发为绿茵豪庭项目（即本案所指物业），该项目在2006年开始对外公开预售，无论是广告宣传还是与购房业主所签署的《商品房买卖合同》约定的内容来看，小区宗地面积均为35450.4平方米。2007年年底及2008年年初分两批交房时，两栋房屋之间建成中庭花园，临成灌路一侧建成小区花园，小区围墙将四周封闭，公共绿地占地面积大，环境十分优美。正是由于绿茵豪庭小区环境较同类地区其他小区的内部环境好，所以在2006年郫都区房价整体处在每平方米2,000元左右的水平时，绿茵豪庭房价却高达每平方米3,600元，较同类地区房价高出将近1倍。但是好景不长，原告所在绿茵豪庭小区在业主陆续接房之后，被告在原告不知情的情况下分别于2008年7月18日、2008年9月26日、2008年10月29日先后三次与郫县土地储备中心签订了拆迁补偿协议（其中本案所指的两次补偿金额分别为2,084,916.6元、3,735,790.76元；另外一次补偿所得43,518,228.41元因原告暂无法筹集高额的诉讼费用故只能由原告在本案审判之后再行另案主张权利），并自2009年初开始，绿茵豪庭小区内的业主共同所有的公共绿地不断遭到拆迁，绿茵豪庭小区业主由于刚入住加之不少业主系外地人，不知所措，无从主张权利。此后的几年当中，绿茵豪庭小区被建成的和心路硬生生分割为两宗地，宗地总面积由35450.4平方米锐减至13344.8平方米，原来公共绿地环绕、内部环境十分静美的小区已经成为两栋孤零零相望的独楼，目前，由于公共绿地荡然无存，导致绿茵豪庭房价大幅跌落，远低于同类地区房价，甚至出售都很困难，令所有业主无比愤慨和伤感。针对绿茵豪庭小区公共绿地被拆迁为何不经业主同意，是否属于违法拆迁，拆迁之后为何不给予补偿等一系列问题，业主们从2009年开始不断向郫都区国土局、房管局和中共郫都区委、区政府等进行信访主张权利，未获满意答复。直至2018年原告向中央驻四川巡视组举报后，郫都区相关部门才根据上级部门的指令向原告提供绿茵豪庭小区拆迁中的有关资料，原告方才得知被告代表原告与拆迁单位签署拆迁协议并将本应该属于全体业主的拆迁补偿款据为己有10年之久。被告作为专业开发房地产的公司，明知建筑物区分所有权划分公共绿化用地的所有权属于业主共有，其没有合同根据和法律根据占有该补偿款项，却仍将业主共同应得的补偿款项占有，构成不当得利，应当依法返还原告并由原告向所有业主分配。为维护原告合法权益，诉至法院。 中攀公司辩称，原告的诉讼请求均不能成立，依法应当予以驳回，理由如下：1、不当得利是没有法律依据而取得的利益，而中攀公司是在自己的土地被征用后依法依规从行政部门获得的拆迁补偿。2、原告主张小区宗地面积为35450.4平方米与事实不符，小区实际的土地使用权面积是13404.74平方米。被告被征用的土地面积并没有进入小区业主的公摊面积，所以拆迁补偿款应当属于土地使用权人被告。3、原告实际上是非常清楚小区实际的土地使用面积是多少，因为成都市郫都区国土局曾经在小区内对土地实际面积以及拆迁补偿归谁进行了公告，而且在2018年年底原告在都江堰市人民法院对郫都区国土局提起过关于拆迁补偿的行政诉讼，但一审二审均被驳回。4、由于国土局在办理不动产权证书时以及被告在签订商品房买卖合同时由于土地使用权证没有进行相应的变更，故在前述证书及合同上没有进行土地面积的修改。5、原告的诉讼请求即使能够成立也已经过了诉讼时效。6、原告以不当得利起诉被告，原被告的主体都不适格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年5月16日，成都市规划管理局出具《规划设计条件通知书》，同意在郫县犀浦镇规划建设净用地面积约13404.74平方米。2005年5月29日，郫县地产交易拍卖中心作出《挂牌转让宗地条件》，转让位于郫县五社地块（以下简称案涉地块），净地面积为35450平方米，要求竞得人在竞得土地后按《成都市规划管理局规划设计条件通知书》要求进行开发建设。2005年6月10日，中攀公司竞得案涉土地。2005年7月27日，成都市土地储备中心与中攀公司签订《郫县国有土地使用权转让合同》，出让案涉地块，面积为35450.4平方米。2005年9月8日，中攀公司取得案涉地块土地使用权证，载明面积为35450.4平方米。2005年10月25日，郫县规划管理局出具《规划设计条件通知书》，告之中攀公司规划建设净用地面积约13404.74平方米。《建设用地规划许可证》载明案涉地块用地单位为中攀公司，净用地面积为13404.74平方米。 2007年4月3日，中攀公司与陈轩、陈遐昌签订《商品房买卖合同》，载明案涉地块面积为35450.4平方米。其后，对所购房屋进行了备案。 2008年7月18日，郫县土地储备中心与中攀公司签订《拆迁补偿协议书》，拆迁中攀公司案涉地块部分土地，计有：房屋总面积20.88平方米；被占用土地面积经郫县国土局测绘队测绘为1937平方米（道路代征地）及742平方米（净地）；围墙等其它附属物若干。2008年9月26日，郫县土地储备中心再次与中攀公司签订《拆迁补偿协议》，拆迁中攀公司案涉地块部分土地，占用土地1269.7平方米。中攀公司先后取得上述土地的拆迁补偿款。2009年9月1日，郫县国土资源局与中攀公司签订《国有土地使用权出让合同》附件，载明：由于城际铁路拆迁和317线改造，土地使用权面积变更为13344.8平方米。 2016年9月的宗地图上载明，案涉土地权利人为全体业主，宗地面积为35450.4平方米。 2016年12月12日，王玉清取得案涉土地上商品房不动产权证，载明共用宗地面积35450.4平方米。 2019年3月11日，成都市郫都区不动产登记中心出具《关于要求成都中攀房地产开发有限公司尽快完成国有土地使用权面积变更后换证登记的通知》，要求中攀公司尽快对案涉地块的国有土地使用面积进行变更换证登记。2019年4月29日，成都市郫都区不动产登记中心出具《关于办理绿茵豪庭项目国有建设用地使用权面积变更登记的函》，向中攀公司告之国有建设用地使用权面积变更登记所需资料清单。 2019年3月22日，成都市郫都区规划和自然资源局（成都市郫都区国土资源局代章）出具《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》：“成都市规划管理局于2005年5月16日向成都市土地储备中心出具的规划设计条件通知书，确定该宗地规划建设净用地面积约13404.74平方米；2005年5月，成都市土地储备中心委托原郫县国土资源局以挂牌转让方式将该面积35450.4平方米宗地使用权进行转让，但挂牌转让宗地条件特别说明：竞得人竞得土地后应按照《成都市规划管理局规划设计条件通知书》要求进行开发建设；原郫县规划管理局于2005年10月25日出具的建设用地规划许可证（郫城建2005第105号）文件及其附件载明项目用地面积13404.74平方米，依法确定现‘绿茵豪庭’项目用地面积为13404.74平方米。除去项目用地13404.74平方米外三次收储的土地使用权主体为中攀公司，基于此土地使用权收回后的补偿对象为中攀公司；根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，2008年在收回国有土地使用权时上述宗地权属登记在中攀公司名下，收储单位与中攀公司签订收回国有土地使用权补偿协议符合《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定；郫国用（2005）4100号土地证原发证面积为35450.4平方米，经上述三次收储后，剩余宗地面积为13344.8平方米（备注：该面积与建设用地规划许可证面积13404.74平方米的差异系测绘误差），为此原郫县国土资源局与中攀公司于2009年9月签订了《国有土地使用权出让合同》附件（编号：附件2009-10号）。其后由于中攀公司未申请变更登记，为保证证载面积与实际面积一致，原郫县国土资源局采取备注的形式，在中攀公司持有郫国用（2005）4100号土地证‘记事’栏内对该情况进行了备注，注明三次收储土地面积信息；为了业主顺利办理土地分户登记，虽中攀公司未及时对上述土地面积减少申请变更登记，但2009年11月办理业主分户土地证时，原郫县国土资源局仍按照减少后的宗地面积13344.8平方米进行土地分户登记；2016年9月郫县施行不动产统一登记后不动产登记中心根据郫国用（2005）4100号土地使用证‘记事’栏内容在不动产登记系统进行备注，同样由于中攀公司未申请土地变更登记，造成业主分户不动产证证载‘共用宗地面积’与实际不符，对分摊宗地总面积误记载为35450.4平方米，分摊宗地总面积实际应记载为13344.8平方米。” 2019年6月，郫县犀浦镇绿茵豪庭小区业主大会作出决议，授权“绿茵豪庭”第二届业主委员会代为处理小区业主共有宗地被拆迁（收回）的维权事宜，同意委托四川及第律师事务所专业律师团队作为受托人就小区业主共有宗地被拆迁（收回）事宜与有关单位进行谈判、和解或提起诉讼。 另查明，就案涉地块拆迁一事，原告曾向相关部门信访，相关部门亦曾作出答复。 上述事实，有通知、决议、确认书、转让合同、买卖合同、备案表、土地使用权证、不动产权证书、宗地图、拆迁补偿协议、进账单、受理告知书、情况说明、通告、出让合同附件、规划许可证、规划设计条件通知书、当事人陈述及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，首先，根据《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》及不动产登记，由于中攀公司“未申请土地变更登记，造成业主分户不动产证证载‘共用宗地面积’与实际不符，分摊宗地总面积误记载为35450.4平方米，分摊宗地总面积实际应记载为13344.8平方米。”“2009年11月办理业主分户土地证时，原郫县国土资源局仍按照减少后的宗地面积13344.8平方米进行土地分户登记。”据此，郫县绿茵豪庭业主并非案涉争议土地使用权人。其次，根据《关于犀浦“绿茵豪庭”业主反映相关问题答复意见的通告》，2008年收回国有土地使用权时，案涉土地权属登记在中攀公司名下，中攀公司与政府收储单位签订收回国有土地使用权补偿协议，收取补偿款，符合法律规定。综上，绿茵豪庭业委会主张中攀公司构成不当得利的诉讼请求，不能成立。至于中攀公司抗辩称：“诉争请求及事实涉及的绿茵豪庭每一户主的私益权，并不涉及全体业主公共利益或与物业管理有关，已超出了业委会职责范围”，“业委会不是适格主体，应驳回其起诉”。本院认为，虽然双方当事人对案涉土地权属面积存在争议，但无论权属面积多寡，其争议主体均为“全体业主”，因此，绿茵豪庭业委会根据业主大会决议，提起本案诉讼，符合《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条之规定。 另外，由于绿茵豪庭业委会诉讼请求为不当得利之诉，根据不告不理的法律规定，本案不涉及商品房买卖合同纠纷，因此，绿茵豪庭业委会主张的小区楼盘“对外公开预售时，无论是广告宣传还是与购房业主签订的《商品房买卖合同》内容来看，小区宗地面积均为35450.4平方米”“小区公共绿地面积大、环境优美”“小区的房价较同类地区房价高出近1倍”等争议，不在本案审理范围。 依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费52,545元，由郫县犀浦镇绿茵豪庭第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  舒旭东 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  帅安国 二〇一九年十一月五日 书 记 员  刘承佳