广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0405民初758号 原告：黄煜杰，男，1970年8月13日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：广西梧州恒至房地产开发有限公司，住所广西梧州市长洲区三龙东二路22号。统一社会信用代码：91450400065424998Y。 法定代表人：吕俊达。 委托诉讼代理人：何飞，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨昭丽，广西扬尘展程律师事务所律师。 原告黄煜杰与被告广西梧州恒至房地产开发有限公司（以下简称恒至公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄煜杰，被告恒至公司的委托诉讼代理人何飞、杨昭丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄煜杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告于2018年在梧州市房地产交易中心网签大正壹品尊府楼盘3号楼1单元201房合同有效（即按该网签合同执行）；2.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告黄煜杰变更第一项诉讼请求为：要求与被告签订大正壹品尊府楼盘3号楼1单元201房商品房销售合同。事实和理由：原告于2018年1月27日在大正壹品尊府楼盘定购3号楼1单元201房，于2018年2月3日交付首期房款201896元，收款单位为广西梧州恒至房地产开发有限公司，可以在梧州市房地产交易中心信息网上查询到登记人是原告，但被告并未交付合同给原告。经原告多次提出要求与被告签订正式合同，被告却要求原告先以每平方米1000元的价格购买公共露台（且不纳入产权）后才签合同，原告不接受，被告就以公司领导外出或未开会商量为由不予回复。直至2019年3月底被告才正式通知原告到其公司，要求原告以每平方米900元购买面积160平方米的公共露台；或以现行房价进行换房，并补差价；或退房。以上三个方案原告均不能接受，原因一是草签合同时未订有此条款，二是公共露台属公共面积，归小区所有业主，不能进行买卖。原告虽多次努力与被告沟通，均无效。被告的行为已严重损害原告的权益，原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。 被告恒至公司辩称，1.涉案房屋是黄周与被告达成购房意向并由黄周与被告签订《预约意向书》。看房、选房、商量价格、签订意向书等事宜均是黄周与被告公司的销售人员联系、实施。黄周亲自看房后最终意向购买涉案房屋，关键是其看中与该房同层的露台，并提出要使用露台。被告公司的销售人员已告知黄周，涉案房屋与同单元其他无露台的商品房相比，房屋价格会参照露台面积适当提高，但价格提高多少，要等可使用露台面积确定后再定；2.2018年2月3日，黄周安排原告向被告支付涉案房屋首付款，原告提出用现金支付余款，改变了意向约定的按揭支付余款方式。黄周与原告均清楚当时可使用露台的面积尚未确定，所计算的房价不是最终房价。因此，双方当日未签订《商品房买卖合同》；3.2018年6月原告到被告售楼部提出签订《商品房买卖合同》，被告销售人员告知原告，因当初选定涉案房屋的意向购买人黄周提出不使用该房对出露台，被告不能按照双方原来达成的意向内容来签订《商品房买卖合同》，建议原告与意向购房人黄周商量处理办法，被告给出了改选其他房号或退款的方案；4.依据合同法第三十二条之规定，原、被告未在《商品房买卖合同》签字盖章，合同未成立，也未生效；5.梧州市房地产交易中心对《商品房买卖合同》进行网签管理，是行政管理行为，不是《商品房买卖合同》的生效条件，原告主张网签合同有效并按网签合同执行，没有事实依据和法律依据；6.双方争议合同的效力尚未确定，双方没有针对签订合同的各项条款达成双方合意，不符合签订合同的条件，原告要求与被告签订合同属于强迫交易，这是法律不允许的；7.原、被告在第一次开庭时提交的证据在法律上是预约合同，是为了将来订立确定性本约而预先达成的书面协议，而原告现在要求与被告签订商品房买卖合同是本约合同，两个合同承担的义务和履约都是不一样的，原告要求以预约合同签订的条款来要求履行本约合同，不符合法律规定；8.原告应该要支付涉案露台使用费，这是经过双方约定的，现原告反悔被告可以不签订正式的合同。露台的出让是双方一直认可的，且该露台是被告开发房屋时的一个亮点，很多业主都是冲着露台才购买这种户型的，因为露台的专属性，到达该露台就必须先通过该房屋，只有对应的房屋可以使用，因此并不是所有业主都可以出入，不存在其他业主提意见的情况，提意见怎样处理是另一个法律关系；9.被告出卖房屋的独占露台需要支付使用费，是得到物价部门同意的，属于合法有效的行为。被告提供的《价格备案表》可见被告有露台的户型价格明显比其他没有露台的户型高，说明价格部门也认可被告的露台需要收取使用费；10.本案原先预定购房的是黄周，在签订预售合同时原告只支付了一定的房款，现要求黄周作为第三人参加诉讼；11.双方洽谈商品房买卖合同至今没有确定下来，是因为房价没有达成一致意见，本案没有达到签订合同的条件，原告的诉请是不合理的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年11月11日，案外人黄周代原告黄煜杰向被告支付10000元意向金，锁定被告建设的梧州市三龙东二路22号第3幢1单元201房，并签订《壹品尊府预约意向书》一份。而后，原告黄煜杰与被告恒至公司协商梧州市三龙东二路22号第3幢1单元201房的面积144.12平方米，经优惠后单价为4592.67元，住宅折后总价661896元。2018年2月3日，原告黄煜杰作为买受人与作为出卖人的被告恒至公司商定：1.买受人购买的商品房出卖人建设的三龙东二路22号第3幢1单元201房，该商品房单价为4592.67元，总金额661896元；2.付款方式及期限：买受人在签订《商品房买卖合同》当天交付首期房款共计201896元给出卖人，买受人于2018年5月3日前通过公积金贷款将余款46万元付清给出卖人；3.签订合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款等内容。因双方当事人对露台的使用费用尚未达成一致意见，被告认为原告应当支付涉案房屋对出露台使用费，而拒绝签订书面的《梧州市商品房买卖合同》。 2018年1月27日，被告出具《收据》一份，载明：今收到黄煜杰交来3#号楼1单元201房定金20000元。2018年2月3日，原告黄煜杰通过银行转账的方式向被告支付171896元，被告再次出具一份《收据》，载明：今收到黄煜杰交来3#号楼1单元201房房款171896元。包括案外人黄周支付的10000元意向金，原告共计向被告支付201896元。 另查明，被告恒至公司为佐证其同时开发的壹品尊府同幢或者其他幢楼盘，包含对出露台的房屋均有支付使用对价，其提供的三套房屋销售情况如下：（1）三龙东二路22号第8幢2单元201房，房屋面积125.34平方米，房屋单价为每平方米4995元，总价620673元，被告与该房买受人签订赠送露台补充协议，赠送露台面积168平方米，该房买受人除支付房款以外，再单独支付露台使用款168000元；（2）三龙东二路22号第3幢2单元201房，房屋面积144.12平方米，房屋单价为每平方米5641.99元，总价813124元，被告与该房买受人签订赠送露台补充协议，赠送露台面积63.70平方米；（3）三龙东二路22号第5幢1单元202房，房屋面积144.08平方米，房屋单价为每平方米5998.80元，总价864307元，被告与该房买受人签订赠送露台协议，赠送露台面积86.70平方米。 庭审过程中，被告陈述商品房买卖合同的网签过程：楼盘预售之前被告需把整个楼盘的买卖合同版本拟定给房地产交易中心，房地产交易中心审查批准后发放预售证，在售卖每套房子过程中被告将具体购房人和具体房屋的信息输入该网站，然后买售人付款到指定账户，银行确认收到款项以后该合同具有具体编号，在房地产交易中心网站上可以下载具有编号的合同，双方签字盖章后方可生效，合同生效后60日将该合同提交房地产交易中心备案，这是网签的过程，网签是为了阻止开发商将房屋一房二卖；原告表示：其认为原、被告双方有网签的房屋买卖合同。同时原、被告共同确认：目前涉案房屋对出的露台只能通过该房屋进入。 上述事实，有原告提供的《收据》复印件3份、pos机刷卡凭证原件2份、复印件1份、《梧州市商品房买卖合同》复印件1份，被告提供的《壹品尊府认购书》、《梧州市商品房买卖合同》复印件、露台补充协议复印件各3份、核算项目明细账、银行缴款凭证2份、《壹品尊府预约意向书》1份及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告黄煜杰于2018年2月3日支付首期购房款，被告恒至公司并未提出异议且接受了黄煜杰的付款，根据被告恒至公司当庭陈述的合同网签过程，在原告将首期款支付到被告指定的银行账户后，不动产登记中心产生了具有合同编号的《梧州市商品房买卖合同》，上述合同能够确认涉案房屋的具体地理位置、面积、价款等，故原、被告双方就合同的主要条款已达成了一致意见，双方虽未在涉案《梧州市商品房买卖合同》上签字盖章，但原告履行了支付涉案房屋首期款的义务，被告亦确认收到原告支付的该款项，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原、被告双方之间的《梧州市商品房买卖合同》依法成立。依法成立的合同，自成立时生效。该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，对原、被告双方具有约束力，双方均应依据合同约定履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。现原、被告双方就涉案房屋对出露台是否应当支付使用费用无法达成一致意见，被告拒不与原告在上述《梧州市商品房买卖合同》签字盖章，亦没有将合同提交不动产登记中心备案并履行合同其他义务，被告以其行为明确表示不履行该份合同。民事行为应建立在平等、自愿协商一致的基础上，依据商品房买卖合同网签的流程，被告应在完成网签合同后将具有原、被告双方签字盖章的书面商品房买卖合同提交不动产登记中心进行备案，现原告要求被告与其签订商品房销售合同，其行为目的即要求被告以《梧州市商品房买卖合同》的条件继续进行备案，履行合同。如上所述，被告因认为原告未支付涉案房屋对出露台的使用对价，已以实际行为明确表示拒绝按《梧州市商品房买卖合同》的条件履行该份合同，故对原告的上述诉请，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黄煜杰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告黄煜杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长 杜 洁 人民陪审员 蒙 佳 人民陪审员 黎平山 二〇一九年十一月十八日 法官 助理 韦宇铃 书 记 员 曾伟兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 《中华人民共和国合同法》 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。