黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终8560号上诉人（一审被告）：王公益，男，1965年11月30日出生，汉族，中铁承建集团第三工程有限公司退休员工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区哈双北路3公里。负责人：杨晓春，该公司经理。委托诉讼代理人：马延波，男，1960年08月15日出生，汉族，该公司副经理，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于会明，黑龙江德治律师事务所执业律师。上诉人王公益因与被上诉人哈尔滨开发区物业供热管理有限公司群力分公司（以下简称物业公司群力分公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初2025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年09月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王公益，被上诉人物业公司群力分公司的委托诉讼代理人马延波及于会明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王公益上诉请求：撤销一审判决第一、二项。按2009年4月29日签订的物业服务合同执行。事实和理由：物业费二级收费标准。基础条件：1.固定活动馆所200平米以上。2.具备楼宇可视对讲系统。3.体育活动场地不小于一项设施。4.主出入口不小于10小时立岗执勤。5.垃圾清运日产日清。以上五项基础条件，二级服务均没做到，所以物业公司群力分公司只能满足三级标准。上次庭审到现在已经三个月了，乱堆、乱放、乱圈、乱占，直到现在还是原样依旧未整改，这能说明物业服务不到位，未尽职尽责，这只能说明物业服务合同未履行。附照片14张。最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条物业服务企业违反物业合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应于支持。物业公司群力分公司辩称，案涉小区的物业服务等级及收费标准的确定符合法定程序，一审判决事实清楚，法律适用正确。2014年6月16日，物业公司群力分公司做出《宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表》，本次物业服务等级评定及收费调整经过小区75.99%业户同意，2.91%业户原则同意。2014年6月16日，哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会（以下简称“居委会”）做出《宜居家园小区物业服务标准和物业服务收费标准确定书》，写明“宜居家园小区物业管理处对小区现有服务标准进行自评分析，完全符合《哈尔市住宅物业服务指导标准》中的二级。”其后，居委会、哈尔滨市道里区物业供热管理办公室在《宜居家园住宅物业服务等级和收费标准备案表》上盖章。2016年4月3日，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心出具《道里区驻区物业管理项目备案登记书》，写明业务服务等级为二级，收费价格为多层0.7元/月/平方米、高层0.8元/月/平方米，有限期自2014年7月1日起。依据《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准（下同）”。案涉小区的物业服务标准和物业服务收费标准经过总套数过半数的业主同意和社区居委会的确认，符合法律规定。物业公司群力分公司按物业二级服务标准提供了相应服务，王公益应按调整后的标准支付物业费。综上，一审判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。物业公司群力分公司向一审法院起诉请求：1.判令王公益支付2014—2015年度、2015—2016年度、2016—2017年度及2017—2018年度的物业服务费，共计3398.88元；2.判令王公益支付自2014年7月1日至2018年6月30日逾期支付住宅物业服务费的违约金5582.66元。一审法院认定事实：王公益系哈尔滨市宜居家园小区业主，物业公司群力分公司系该小区物业管理服务单位。2009年4月29日，王公益、物业公司群力分公司签订物业管理服务合同，约定：物业服务费用按业主拥有的建筑面积缴纳（王公益房产建筑面积为101.16平方米），缴费标准为每月每平方米0.5元；王公益自按进户通知单的时间开始计时收费（2009年4月29日），王公益逾期缴纳物业服务费，物业公司群力分公司可从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。合同签订后，王公益依约向物业公司群力分公司缴纳物业服务费至2014年7月1日前的物业费。2014年6月16日，物业公司群力分公司经与哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会就宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见进行汇总后，对物业服务标准和物业收费标准进行确认，并报行政主管部门审批备案。2016年4月3日，经审核，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向物业公司群力分公司颁发道里区驻区物业管理项目备案登记书，载明：“项目名称：宜居家园；项目地址：哈尔滨市道里区四方台大道3380号；项目总建筑面积：409，349.72（平方米）；物业服务等级：二级；物业收费价格：住宅：多层：0.7、高层：0.8（元／月／平方米）；有效期：2014年7月1日起”。在此期间，物业公司群力分公司曾向王公益收取物业服务费，王公益以涨价且未签订物业管理服务合同为由拒绝支付。截至2018年6月30日，王公益尚欠原告2014年至2018年四个年度物业服务费计3,724.80元（缴费时间为每年7月1日至次年6月30日）。一审法院认为，物业公司群力分公司、王公益之间物业服务合同关系成立。物业公司群力分公司、王公益双方在已签署的物业服务合同中对物业服务期限未作明确约定，此物业服务合同为无固定期限服务合同。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二项明确规定“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。本案中，从物业公司群力分公司提交的“宜居家园住宅物业服务等级及收费标准意见汇总表”体现的内容看，无不符合上述行政法规规定之处，应视为哈尔滨市道里区群力办事处宜居家园社区居民委员会代物业公司群力分公司就物业服务合同的服务标准和服务收费标准进行了变更，双方均应按原物业服务合同和新的物业服务标准和收费标准履行各自的合同义务。哈尔滨市道里区物业监督指挥中心颁发的道里区驻区物业管理项目备案登记书有效期为2014年7月1日起，物业公司群力分公司要求王公益按新的收费标准自2014年7月1日起缴纳物业服务费并无不当之处，王公益如对此持有异议，应通过相应渠道予以解决，王公益认为物业管理不到位，亦均非本案处理范围之内。关于违约金问题，违约金具有补偿性和惩罚性原则，但不得过分高于因违约所造成的实际经济损失。本案中，因王公益迟延缴纳物业服务费用给物业公司群力分公司造成的经济损失也应仅限于利息损失，双方合同中约定按应缴费用每日千分之三计算违约金的标准过高，一审法院依法予以适当调整。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、王公益于一审判决生效之日起十日内给付物业公司群力分公司2014年至2018年四个年度物业服务费3398.88元；二、王公益于一审判决生效之日起十日内给付物业公司群力分公司违约金305.90元，并自2018年7月1日以后至实际给付之日止按年利率6％计算违约金；三、驳回物业公司群力分公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王公益负担（此款物业公司群力分公司已预交，待王公益给付欠款时一并给付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王公益提交以下证据：证据一，宜居家园物业费进户摸底调查的说明。证据二，宜居家园小区物业费收费标准。证据一、二意在证明：物业费定价及涨价程序违法。证据三，照片共十四张。意在证明：一审法院开庭后到现在至今没有整改。本院责令王公益说明一审为什么没有提供上述证据，王公益称一审因为时间匆忙家加之家里有事所以没有提供。本院组织当事人进行了质证。物业公司群力分公司对证据一真实性、合法性无异议，证明问题有异议。该证据为物业公司群力分公司向社区出具的调查说明，而非王公益所主张的私盖公章的情形，备案表中经过了居委会和物业行政管理部门的盖章，恰能说明小区物业的费用调整经过了法定程序。针对证据二真实性合法性关联性均有异议，该证据来源不明，不能确定为主管部门下发的相应文件也不能证明物业公司群力分公司所提供的服务不符合服务标准。对证据三该组照片中地面环境整洁不存在物业公司群力分公司所述的服务不符合标准的情形，同时物业公司群力分公司持续对小区的物业环境进行整顿和改善，照片中的部分情形已经由物业公司群力分公司解决。物业公司群力分公司提供下列证据：证据一，宜居家园小区照片二十张。意在证明：小区的物业服务情况符合二级服务标准。证据二，宜居家园住宅小区收费进度表。意在证明：小区物业收费征缴率高达91.44%。可以证明小区90%以上的业主对服务标准和收费标准予以认可。证据三，哈尔滨市住宅物业定价成本标准。意在证明：依据该表格基本的定价标准服务标准为0.68元，物业公司群力分公司收费标准低于二级标准。本院责令物业公司群力分公司说明一审为什么没有提供上述证据，物业公司群力分公司称证据一、二均形成于一审判决之后，照片是近期拍摄的。本院组织当事人进行了质证。王公益称以上证据证明不了物业公司群力分公司证明的问题，脏乱差都没有体现。证据三空洞不实际。收费的金额有很多业主被欺骗，物业工作人员说先收上来如不合理到时候再退给业主，按7毛收费。本院认证意见为：从形成的时间看，王公益、物业公司群力分公司举示的证据意在证明的问题在一审庭审结束前已经客观存在，不属于二审新证据。鉴于物业公司群力分公司对王公益提供的证据一及证据二真实性的真实性不持有异议，王公益对物业公司群力分公司提供证据的真实性没有异议，故本院对双方对真实性没有异议证据的真实性予以确认。但双方提供证据涉及有关收费标准及收费标准评定程序是否合法问题与本案争议无关，本院对该部分证据是否具有证明力不予评判。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。本院认为，王公益与物业公司群力分公司签订的《物业管理服务合同》后，没有证据证明双方通过协商一致或者其他合法途径解除案涉《物业管理服务合同》，故双方应继续履行案涉《物业管理服务合同》。按照《物业管理服务合同》约定，王公益有履行交付物业管理费的合同义务，物业公司群力分公司有收取物业服务费的合同权利。一审法院判决王公益向物业公司群力分公司履行交付尚欠的物业管理费及违约金的合同义务并无不当之处。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权，而且抗辩权的行使必须基于同一法律关系才可以主张。物业公司群力分公司起诉王公益给付物业服务费及违约金后，王公益主要针对物业服务费收费标准存有异议，仅笼统提出物业公司群力分公司服务不到位也未提供证据加以证明。因缴纳物业费与对收费标准异议不是基于同一法律关系属另一法律关系，可另寻途径解决。王公益不以物业服务存在瑕疵而以此为由不交纳物业管理费不属于行使合同抗辩权，也不是不交或少交物业管理费的理由。对于物业公司群力分公司是否具备物业费二级收费标准以及变更收费标准的材料是否齐全、是否真实有效的审查权属于定价部门，在定价部门已经作出收费标准的情况下，若认为收费指定标准有问题，可以通过相应途径解决。在定价部门撤销收费标准之前，定价部门作出的收费标准应视为合法有效。王公益在《物业管理服务合同》有效且履行期间提出不应按照定价部门新收费标准收费的主张于法无据。综上所述，王公益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王公益负担。本判决为终审判决。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦（）二〇一九年十一月五日书记员  李 娜