江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0114民初1830号原告：中国人民解放军32228部队22分队，住所地南京市雨花台区宁双路**。法定代表人：姜学明，该部队大队长。委托诉讼代理人：江红琴,江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婧怡，江苏宁创律师事务所实习律师。被告：江苏中和投资发展有限公司，统一社会信用代码91320100759473938U，，住所地雨花台区铁心桥工业园法定代表人：黄雄信，该公司总经理。委托诉讼代理人：周某，住安徽省马鞍山市花山区。原告中国人民解放军32228部队22分队（以下简称“32228部队22分队”）诉被告江苏中和投资发展有限公司（以下简称“中和公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告32228部队22分队的委托诉讼代理人江红琴、侯婧怡，被告中和公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告32228部队22分队向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金408.33万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年5月31日签订《综合商务楼意向协议书》，约定将坐落于南京市雨花台区宁双路80号73911部队东大门北侧至软件谷办公楼南侧土地面积6.11亩，东大门南侧土地面积16.4亩，共计22.51亩空余土地，给被告使用经营；2012年6月1日至2017年5月31日每年使用租金303万元，2017年6月1日至2022年5月31日每年使用租金为318.15万元。自2018年8月起，被告未再支付租金，原告追索无果，遂诉。被告中和公司辩称，1、提供合法的消防手续是原告的义务，交纳租金是被告的义务，在两个义务由先后履行顺序的情况下，原告应先提供合法的消防手续，被告才能有效使用房屋并交纳租金。在原告未履行其应尽义务的前提下，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝交纳租金；2、C座被告按约定投入巨额建设，但原告没有红线规划，没有办理土地证等合法手续，现C座作为烂尾工程停在那里，此时要求被告交纳租金，没有依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月31日，中国人民解放军73911部队（以下简称“73911部队”，后部队代号变更为“32228部队22分队”）（甲方）与被告中和公司（乙方）签订《综合商务楼项目意向协议书》，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区宁双路80号73911部队东大门外北侧至软件谷办公楼南侧土地面积6.11亩、东大门南侧土地面积16.4亩，共计22.51亩空余土地，给乙方使用经营；甲方将土地交付给乙方后，乙方必须按照甲方书面批准的方案，新建综合性商务办公大楼及相关附属设施，其中地上建筑面积不少于30000平方米，，地下建筑面积不少于4000平方米关于协议期限和使用费，合同第二条第（二）款约定：本协议期限包括建设期和经营期，共计20年，合同5年一签，建设期间正常支付使用费；乙方建设期共24个月，自2012年6月1日起至2014年5月31日止，建设期内甲方每年收取乙方303万元的使用费，按照先付费后使用、按约支付的原则，乙方应于每月25日前向甲方支付下月的使用费，乙方在建设期对固定资产管理义务同于经营期；经营期共18年，自2014年6月1日起至2032年5月31日止；首个合同期（2012年6月1日起至2017年5月31日止）使用费为303万元/年（水、电、暖、煤气、设备等费用乙方自理），以后每五年使用费按上一个合同期费用为基数递增5%，使用费支付方式按月结算，乙方于每月25日前交付甲方账户；自2012年6月1日至2017年5月31日的年使用费为303万元，自2017年6月1日至2022年5月31日的年使用费为318.15万元。合同双方另就转租、工程建设履约保证、各自权利义务、违约责任等作出相应约定。2018年8月27日，原、被告就涉案房地产整改事宜达成《备忘录》。2018年12月24日，原、被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，就涉案宁双路80号15012.19平方米（22.51亩）房地产租赁停偿项目整改相关事宜达成协议：整改后租赁期限调整为13年零7个月，自2018年11月1日至2032年5月31日；整改后租金，当前年租金318.15万元，租金递增情况每5年递增5%（租金情况：2018年11月1日至2022年5月31日，年租金318.15万元；……）；整改后租赁用途为综合性商务办公兼营商铺租赁。2019年3月1日，原告向被告催缴租金，双方就租金、消防事宜进行协商。关于被告交纳的情况：1、2016年7月至2017年5月（11个月），被告每月应交租金为25.25万元（303万元/年÷12个月），实际每月交纳18.4万元，每月欠租6.85万元，尚欠租金总额75.35万元（6.85万元/月×11个月）；2、2017年6月，被告应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），实际交纳18.4万元，尚欠租金8.11万元；3、2017年7月至2018年6月，被告每月应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），每月实际交纳19.32万元，每月欠租7.19万元，尚欠租金总额86.28万元（7.19万元/月×12个月）；4、2018年7月至2019年3月，被告每月应交租金26.51万元（318.15万元/12个月），此期间租金费用被告一直未予交纳，尚欠租金计238.59万元（26.51万元/月×9个月）。截止至2019年3月31日，被告合计尚欠原告租金合计408.33万元。关于消防手续，本院向地方消防部门进行调查，经了解，涉案地块属于军用地块，不涉及地方，，地方消防部门不能办理消防审批手续且对涉军地块无管辖权就消防部门是否进行检查或查处一事，被告在庭审中陈述：消防部门没有进行检查或查处，，地方消防部门没有权利检查涉军地块建筑物消防本案审理过程中，原告提交中和大厦照片集承租公司名单，证明被告承建的涉案房屋已对外出租，有很多公司正常经营、办公，与被告所述没有消防不能出租不吻合。以上事实，有《综合商务楼项目意向协议书》、《备忘录》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》、《关于“中和”项目催缴租金会议纪要》、《说明》、照片、承租公司名单及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《综合商务楼项目意向协议书》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，就宁双路80号地块建设使用及后续部队停偿委托管理项目整改事宜达成一致，系当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行。在《综合商务楼项目意向协议书》、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》中，双方已对房地产租赁使用费用进行约定，被告应当按照约定履行，但自2016年7月至2019年3月31日，被告尚欠原告租金合计408.33万元，原告主张该笔费用具有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告未能配合办理消防手续，但经查涉案地块属于军产，不在地方消防的审批及管辖范围之内，且被告建成的房屋已对外出租、不影响使用，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。被告中和公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：被告江苏中和投资发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军32228部队22分队支付408.33万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费39466元，由被告江苏中和投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 波人民陪审员  贾冬梅人民陪审员  何玉梅二〇一九年十一月四日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾