天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初9474号原告：天津天房投资有限公司，住所地天津市和平区西康路72-74号云翔大厦23层K室。法定代表人：郭维成，总经理。委托诉讼代理人：郭春艳，天津益清律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆得乐，天津益清律师事务所律师。被告：贾影欣，男，1974年12月14日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津天房投资有限公司与被告贾影欣经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津天房投资有限公司委托诉讼代理人郭春艳、穆得乐以及被告贾影欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津天房投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《天津市经济适用住房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理网签退签手续；3.判令被告向原告支付违约金47035元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2008年1月17日签订了合同编号2007-0139999号《天津市经济适用住房买卖合同》，合同约定被告购买坐落于天津市西青区北侧福悦里5-1-1007房屋，总价款235175元，付款方式为首付71175元，余款16.4万元办理银行贷款，逾期付款超过30日的，原告有权追究被告的违约责任。同日，原被告签订《补充合同》，补充合同第三条约定被告未按时支付房款的，即视为不履行合同，原告有权解除合同；对被告已付房款，原告有权扣除总房款20%违约金，并保留向被告另行追索实际损失的权利。合同签订后，被告仅支付了首付款后再未付款，原告多次催要未果，2018年11月9日，原告通过ＥＭＳ向被告邮寄送达了《解除合同通知》，经查询，被告于2018年11月13日本人签收。综上，被告行为已经构成违约，原告现将纠纷诉至法院，望判如所请。贾影欣辩称，不同意解除合同、办理退签手续及支付违约金。原、被告之间存在经济适用房买卖合同关系，该房屋是因为被告名下的承荫里5-201房屋拆迁所认购的经济适用房。合同签订后，被告根据原告要求支付了首付款71175元及相关税费，包括维修基金2351元、所有权预告登记费80元、契税2351.75元、印花税117.6元等。当时原告要求在浦发银行办理贷款，该银行审核被告的贷款材料后，通知被告去缴纳的首付款及税费，但是4、5个月后原告通知被告贷款审批未通过让我补交现金。被告之后又去农业银行办理贷款审批，通过后原告却需要去天津银行办理，我又将贷款件给天津银行，但天津银行没通过，此时已经是2009年年末。原告公司之前住址是红旗路，贷款没办下来被告多次找原告沟通，原告回复说负责销售的项目部已经取消没有人和被告对接，之后，被告也找不到原告公司。2012年原告的律师曾联系被告说补齐剩余房款及缴纳三年物业费即可办理入住，当时被告已经融资了，但因为其他事情不了了之，至今未解决。被告目前要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年3月，原告承租的公产房天津市和平区兴安路承荫里5号201房屋因地铁3号线和平路站建设被拆迁，在货币补偿之外原告另认购经济适用房一套，即天津市西青区北侧福悦里5-1-1007房屋。2008年1月17日，原、被告就上述房屋签订编号2007-0139999号《天津市经济适用住房买卖合同》及附件五《补充合同》，原告为出卖人、甲方，被告为买受人、乙方，约定房屋总价款235175元。合同第三条关于房屋交付及交付日期约定，甲方于2009年10月20日前，将符合条件的房屋交付乙方使用。第四条关于乙方付款及付款时间约定，乙方按第3种形式付款，即首付71175元，余款16.4万元做银行贷款。第六条关于乙方逾期付款的处理约定，乙方如未按本合同第四条约定的时间付款，逾期在30日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第1种约定，追究乙方违约责任，即合同继续履行，乙方应支付逾期付款及利息，利息自合同约定的应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，乙方还应每日按商品房价款的30／000向甲方支付违约金。《补充合同》第三条约定，乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同，甲方解除的，有权在无需征得乙方同意的情况下将该房屋售予他人，乙方对此不得提出异议并应无条件为甲方办理有关手续，对乙方已付房款，甲方有权扣除总房款20%违约金，甲方保留向乙方理性追索实际经济损失的权利。合同签订后，被告缴纳了首付款71175元及维修基金2351元、所有权预告登记费80元、契税2351.75元、印花税117.6元等税费，并于2008年8月4日领取了相关缴付款项的票据。双方亦在房管部门办理了预告登记。至今，被告未支付剩余购房款，原告亦未交付房屋。根据本院调取的天津市不动产登记簿查询证明，载明房屋所有权人为原告，登记日期为2011年4月15日。2018年11月9日，原告通过EMS特快专递向被告寄送《解除合同通知》，被告于2018年11月13日本人签收，通知载明：“贾影欣，您好！现就您与天津天房投资有限公司签订的福悦里5-1-1007经济适用房买卖合同，因所欠房款未付构成根本性违约，现就贵我双方签署的《天津经济适用住房买卖合同》解除事宜郑重致函。您于2008年1月17日购买由天津天房投资有限公司开发建设的福悦里项目5-1-1007号房屋，签署了《天津市经济适用住房买卖合同》，并交纳了首付款71175元，剩余164000元通过银行贷款方式支付。但截止至今日您仍未按照房屋买卖合同第四条、第六条约定支付剩余房款，逾期付款已构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及贵我双方签订的房屋买卖合同补充协议第3项约定，我公司特向您通知如下：1、解除贵我双方签订的《天津市经济适用住房买卖合同》（合同编号2007-0139999号），并配合我司办理网签退签手续。2、我司依约从您已交纳的购房款中扣除总房款20%的违约金47035元，剩余房款无息返还于您。3、您若持有异议，请于收到该解除合同通知书之日起九十日内依法行使异议权，关于送达要求依照房屋买卖合同约定执行。”被告确认其收到了上述解除通知，但庭审中，被告表示希望继续履行合同，可以支付剩余房款。本院认为，原、被告签订的《天津市经济适用住房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。本案中双方当事人主要争议在于合同应否予以解除。原告主张依据《补充合同》第三条中“乙方未按《天津市商品房买卖合同》第六条之约定按时缴纳房款的，或中途书面声明不购买该商品房，即视为乙方不履行合同，甲方有权解除合同”之约定以及被告未能按时付款已经构成根本违约诉请解除合同。对此，本院认为，合同及补充条款中对于剩余购房款的给付仅约定了通过办理贷款的形式给付，双方在合同及实际履行过程中并未明确剩余房款的履行期限。根据法律规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但必须给对方必要的准备时间”，但，原告并未提供证据证明其自被告支付首付款至发出解除通知的期间向被告催告履行，故在被告未声明不购买该房屋，且在本次诉讼中表示要求继续履行合同的情形下，本案合同履行未达到合同目的无法实现的程度，原告直接要求解除合同并不符合合同约定以及《合同法》第九十四条之规定。退一步而言，即使原告享有解除权，合同解除权亦应在合理期限内行使，否则，解除权消灭。因为解除权系形成权，依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭，从利益平衡、维护交易安全的角度，需要对其存续期间进行限制。解除权人长期不行使解除权在一定程度上表明其怠于管理自己的权利，也势必影响当事人双方权利义务关系的确定。在合同未约定解除权行使期限以及一方也未催告对方行使的情形下，解除权合理期限应本着诚实信用原则，结合当事人之间的关系、合同的性质、合同履行情况、交易习惯和目的等具体情况综合予以认定。具体到本案，案涉房屋是被告所承租公产房被拆迁后认购的经济适用房，是具有保障性质的政策性住房，被告已经交付了首付款及税费，并办理了预告登记。从合同签订至今已经长达十一年之久，原告在十一年中未向被告催告履行，现径直要求解除合同，废止既有的合同关系，早已超过解除权行使的合理期限。综上，本院对原告解除合同的诉讼请求，不予支持。原告其他诉请皆是基于合同解除后的后续法律效果，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告天津天房投资有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取488元，由原告天津天房投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇一九年十一月十五日书记员  张乃琳附本案所依照法律规定的具体条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。