海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初634号   原告：海南珠江格瑞物业管理有限公司，住所海口市。   法定代表人：万某，系该公司董事长。   委托代理人：张某1，男，系海南珠江格瑞物业管理有限公司员工。   委托代理人：王某，女，系海南珠江格瑞物业管理有限公司员工。   被告：张某2，女，汉族，1970年11月21日出生，户籍地址浙江省浦江县。   原告海南珠江格瑞物业管理有限公司(以下简称珠江格瑞公司)与被告张某2物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，因被告下落不明,本院于2019年9月5日转为普通程序,并于9月13日向被告进行公告送达，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告珠江格瑞公司的委托代理人张某1、王某到庭参加诉讼,被告张某2经本院公告传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告珠江格瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付位于五指山市××道房，自2013年7月1日至2019年3月31日的物业管理费10515.60元，自2015年2月16日至2018年12月15日水电公摊费1299.76元，合计11815.36元；2、请求判令被告支付自2013年8月1日到2019年3月31日逾期违约金10874.50元，违约金按逾期付款金额每日千分之一支付，直至付清之日止；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2011年1月26日与开发商五指山铭远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于五指山市××道房，该房于2012年7月具备交房条件，被告于2012年7月收房。原告于2011年11月与开发商签订森林湖的《前期物业服务合同》及2015年5月4日与五指山市森林湖小区业主委员会签订《物业服务合同》，负责森林湖的物业管理。被告的森林湖2栋312房面积76.20平米，物业管理费为2元/平米/月。每月物业管理费为152.40元，自2013年7月1日至2019年3月31日的物业管理费10515.60元，根据约定，逾期支付物业管理费，应按逾期支付金额每日千分之一支付违约金，截止2019年3月31日止，被告应向原告支付违约金10874.50元，被告还欠水电公摊费1299.76元，合计欠费22689.86元。被告拖欠物业管理费、违约金及水电公摊费期间，原告多次致电或致函被告催讨，但被告仍无理拖欠至今，为维护原告的合法权利，特向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求。   被告未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。   原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、业主信息；2、物业服务合同；3、森林湖小区物业合同自动延期的回复；4、短信催收记录；5、物业费催收函存根及拍照；6、物业费违约金计算表；7、前期物业服务协议。   被告未到庭质证，上述证据本院已核实原件，与原件无异，其中证据6是原告自行计算违约金的方法，不属于证据，本院不予采纳，其余证据本院予以确认并在卷佐证。   经审理查明，2011年1月26日，被告张某2与案外人五指山铭远房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了案外人开发的位于五指山市××道房，合同约定房屋建筑面积为76.2平方米，约定交房时间为2012年6月30日。   2012年7月16日，被告与原告签订了《五指山森林湖前期物业服务协议》，协议约定物业管理费按月2元/平方计算，还约定了其他的权利义务等。   2015年4月4日，原告珠江格瑞公司与五指山市森林湖小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，由珠江格瑞公司负责森林湖的物业管理工作，合同期为2015年4月4日至2018年4月3日，共三年。被告的森林湖2栋312房，建筑面积为76.2平米，在服务合同范围内，物业管理费为2元/平米/月，即每月物业管理费为152.4元。合同第二十五条还约定，根据有关法律、法规的规定和本合同的规定，乙方向业主或者物业使用人收取物业服务费，业主未按时缴纳物业服务费应承担违约责任，每日加收千分之一至千分之三的违约金。   2018年4月26日，五指山市住房保障与房产管理局向海南珠江格瑞物业管理有限公司森林湖物业服务中心发出“关于森林湖物业按原服务合同约定继续履行服务的回复”，回复内容为：根据《海南经济特区物业管理条例》第四十二条规定，物业服务合同期限届满后，业主大会尚未作出续聘或选聘物业服务企业决定，原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原物业服务合同自动延续至新聘物业服务企业正式接管时为止。业主应当按照原合同约定交纳延续期间的物业服务费用。   还查明，原告自2017年开始，便发短信告之被告交纳物业管理费及水电公摊费等。   本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告张某2与原告签订的《五指山森林湖前期物业服务协议》（以下简称《前期物业协议》）、原告珠江格瑞公司与五指山市森林湖小区业主委员会（以下简称业委会）签订的《物业服务合同》均是当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，依法受到法律的保护。   一、关于物业管理费的主张问题：   从原告提交的证据《前期物业协议》内容看，该协议有原告的盖章，被告的签名，可以认定被告认可了协议内容，并同意从2012年7月16日开始交纳物业管理费。现原告要求被告从2013年7月1日开始交纳物业管理费，本院予以支持。根据原、被告签订的《前期物业协议》及原告与业委会签订的《物业服务合同》内容可以看出，物业管理费的收费标准是按每月每平方2元收取，被告购买的森林湖2栋312房建筑面积为76.2平米，从2013年7月起至2019年3月31日止，共计69个月，则每月物业管理费为：76.2平方米×2元/平方米×69月=10515.6元，现在原告要求被告支付拖欠的物业管理费10515.6元，理由充分，本院予以支持。   二、关于水电公摊费的主张问题：   原告要求被告支付水电公摊费，但是其并没有向本院提交小区内每月公摊部分收取的水电费总额，每栋楼业主数额，每户业主建筑面积平方数等等计算标准和依据，根据谁主张，谁举证的原则，原告应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求被告支付水电公摊费1299.76元，本院不予支持。   三、关于违约金问题：   《物业服务合同》第二十五条约定，业主未按时缴纳物业管理费的应承担违约责任，每日加收千分之一违约金，被告从2013年7月1日开始未交纳物业管理费，则从次月起其应当承担违约责任，现原告主张从2013年8月1日起开始计收违约金，本院予以照准。原告计算违约金的方法及计算数额并无不妥，原告诉请要求被告支付从2013年8月1日到2019年3月31日逾期违约金10874.50元，理由充分，本院予以支持。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此造成的不利后果应由其自行承担。   综上所述，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告张某2自本判决书生效之日起十日内向原告海南珠江格瑞物业管理有限公司支付自2013年7月1日起至2019年3月31日止拖欠的物业管理费10515.6元;   二、被告张某2自本判决书生效之日起十日内向原告海南珠江格瑞物业管理有限公司支付自2013年8月1日起至2019年3月31日止拖欠的物业管理费所产生的违约金10874.50元；   三、驳回原告海南珠江格瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费367元，公告费585元，合计952元，由被告张某2承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 帅 英   人民陪审员 金丽丽   人民陪审员 王海清      二〇一九年十一月二十九日   书记员 王佳环   附：本案适用的法律条文   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件   具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。