天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初3714号原告：天津市裕商科技开发有限公司，住所地天津市河东区八纬路127号金玫瑰公寓底商。法定代表人：崔文宝，该公司经理。委托诉讼代理人：赵清，天津津鼎律师事务所律师。被告：孙伟，男，1971年5月21日出生，汉族，住天津市河东区。第三人：陈全利，男，1961年11月19日出生，汉族，住天津市。第三人：天津市佳潼物业服务有限公司，住所地天津市河东区中山门广宁路3号。法定代表人：李**，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘琳，女，该公司员工。第三人：天津牧源物业发展有限公司，住所地天津开发区明园路1号7号楼1门402室。法定代表人：王家元，该公司总经理。委托诉讼代理人：王军，男，该公司员工。原告天津市裕商科技开发有限公司（以下简称裕商公司）与被告孙伟、第三人陈全利、第三人天津市佳潼物业服务有限公司（以下简称佳潼公司）、第三人天津牧源物业发展有限公司（以下简称牧源公司）合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告裕商公司的法定代表人崔文宝及委托诉讼代理人赵清，被告孙伟，第三人陈全利，第三人佳潼公司的法定代表人李**，第三人牧源公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。第二次庭审中原告裕商公司的法定代表人崔文宝及委托诉讼代理人赵清，被告孙伟，第三人陈全利，第三人牧源公司的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，第三人佳潼公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。裕商公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2017年6月12日签订的《委托协议书》，被告归还原告承租的一楼房屋（使用权），同时要求被告在用房协议尚未结束前，单方擅自将原告使用的办公室内和库房内的全部物品归还原告（办公室内物品：1.5匹壁挂空调1台、电暖气1台、燃气热水器1台；库房内的物品：防盗保险柜18台、文件柜2个、座椅12个、取暖器30个、组合工具柜1个、单人床2个、折叠桌2个、电脑桌1个、茶几1个）；2.判令被告向原告支付自2018年5月21日至实际交还一楼房屋之日止的房屋租金及经营损失（房屋租金以每月1666元为标准计算，经营损失以每月1666元为标准计算）；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人陈全利于2016年3月22日签订了一份《房屋租赁合同》约定由原告租用陈全利享有使用权的坐落于天津市河东区映日嘉园6号楼旁一楼的房屋一间，房租为2万元/年。原告交付一年的租金后进驻该租赁之房。2016年6月份，佳潼公司进驻小区后无故阻挠原告正常使用该房屋，经原告与各方多次协商未果。2017年1月26日，第三人陈全利给原告出具《委托书》授权给原告自行解决所出租之房的纠纷。2017年6月份，被告孙伟自称享有同一座楼二楼两间房屋的使用权，希望与原告的一楼互相调换使用，双方于2017年6月12日签订了一份《委托协议书》该协议约定调换使用期不低于一年。该协议得到了原告承租房屋的出租人陈全利的认可。该协议签订后，原告进驻调换的二楼，被告进驻调换的一楼。此后，原告仍然向第三人陈全利继续交付租赁费用。2018年4月份。被告孙伟擅自将原告使用的二楼房屋的大门换锁，不允许原告将室内自己的物品取出，导致原告无法正常使用调换的二楼房屋。同时，被告也不归还原调换之房屋（即原告承租的一楼）。原告多次交涉未果，且发现被告私自撬门换锁，将原告的室内物品移出，为此原告于2018年5月21日、6月10日、7月6日多次报警（均有报警记录)。被告的行为使得原告无法正常经营，蒙受巨大的经济损失。自2018年4月份原告不能使用二楼房屋至被告归还原告一楼房屋使用权期间的房租损失应由被告承担，并应合理赔偿原告其他损失。综上所述，被告严重侵犯了原告之合法权益，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，息请贵院迅速查明事实依法。依法判如所请。孙伟辩称，不同意原告的诉讼请求。佳潼公司进入映日嘉园后发现1楼办公物业用房被人占用，后被告找到崔文宝，崔文宝称此房是他一年花40000元租赁来的，现在无法使用。被告劝其将1楼房屋归还物业，他给我提交了他跟陈全利的租房协议及陈全利给崔文宝写的委托书，崔文宝向被告要30000元作为给陈全利交第一年租金40000元的补偿，同意腾出1楼物业用房。崔文宝收30000元后明确表示归还1楼为物业办公用房使用，并委托被告全权处理在映日嘉园物业楼遇到的一切问题。1楼、2楼置换时，因崔文宝称陈全利为社会闲杂人员，房屋不能使用，40000元租金不能要回，如果将房屋归还物业怕找麻烦，所以写了假的置换协议，且写了委托书让被告处理1楼房屋。崔文宝提出1楼物业用房中有很多东西无处存放，被告在2楼找了2间给其存放，又在库房内找了地点让其无偿存放，存放期限2个月。在2个月期间，他提出想使用2楼作为办公用房，愿意缴纳相应的租金，于是在2017年10月1日起开始计收崔文宝租金，每年36000元，2017年10月1日之前都是崔文宝借用期间，其缴纳2017年10月1日至2018年4月30日的租金，并表示下半年租金2018年4月1日交清。2018年5月，因为崔文宝拒缴下半年租金，被告通知他停止使用，他拒不露面。被告到映日嘉园2楼找到实际使用人王惠霞说明情况，王惠霞自称已经将租金交给崔文宝，其同意腾空2楼并搬走所有物品。2楼实际使用人的东西使用人已经搬走，崔文宝存在库房内的东西都是他自己存的，钥匙给他了，被告从来没有去过。陈全利述称，第三人租房租了2年，后来一直空着。崔文宝找到第三人协商以1年40000元租金代为向外出租这个房屋，后崔文宝说他自己租，第三人向其表示1年给20000元就行。后来崔文宝没有给第三人钱，说物业把门堵上了，第三人也没有找崔文宝要房租，让他自己解决问题，崔文宝没有按时向第三人给付租金。牧源公司述称，牧源公司委托给陈全利让他对1楼房屋进行出租，牧源公司对2楼和1楼房屋进行置换合同不知情。对于2楼的房屋实际使用人孙伟和崔文宝进行置换牧源公司不知情，出现案件之后才清楚。对于涉诉楼宇的3楼，牧源公司已经由另案起诉，2楼也已经打算起诉了。业主委员会起诉牧源公司方确认权属，目前还没有生效判决。业主委员会又起诉房管局，表示权属登记有错，已经被驳回起诉，目前该案件已经上诉。佳潼公司述称，原告连正式的时间都没有搞清楚，佳潼公司是2016年8月5日跟业委会签订的物业合同，自佳潼公司进入，就发现办公物业用房被人占用。根据物权法规定办公用房属于全体业主所有，办公用房不允许外租，崔文宝表示房子是崔文宝的，佳潼公司去找开发商询问，办公用房经过业委会认可，佳潼公司将进1楼大门更换，被告孙伟表示把钱给崔文宝，让他腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方当事人存在争议的证据，本院认定如下：裕商公司提交的《证词》1份，孙伟对此不予认可。本院认为，证人应当出庭作证，接受当事人的质询，且裕商公司对证词中所载购买物品未能提供相应购买凭证等证据予以佐证，故对于该份证词本院不予采信。裕商公司提交的物品清单1份，用以证明清单所载物品下落不明，孙伟对此不予认可。本院认为，该清单系裕商公司自行单方制作，其未能提供证据证明清单所载物品确实存在于涉诉房屋，故对于该份证据本院不予采信。裕商公司提交的中国农业银行银行卡交易明细清单复印件1份，用以证明其得到的款项是25000元，孙伟对此不予认可。本院认为，裕商公司未能提供证据证明崔润琦账户向案外人马宝平转账5000元系受孙伟委托，亦未提供其他证据证明该5000元系给付予孙伟，故对于该份证据本院不予采信。孙伟提交的《收据》两份，用以证明双方是租赁合同关系，裕商公司对此不予认可，主张2017年11月20日《收据》系孙伟单方书写，由此对该《收据》的内容不予认可。本院认为，虽2017年11月20日《收据》上无裕商公司盖章或法人崔文宝签字，但裕商公司法定代表人崔文宝持有该份《收据》的第一联，其未能提供证据证明其于孙伟向其开票时对该份《收据》上所载内容存有异议，且2017年11月9日《收据》上有裕商公司法定代表人崔文宝签字，两份《收据》内容相互印证，故对于上述两份证据本院予以采信。佳潼公司未向本院提交证据。佳潼公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃己方质证的权利。依据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：涉诉房屋位于天津市河东区，一楼诉争房屋面积为150平方米，二楼诉争房屋为两间。根据《天津市不动产登记簿查询证明》显示，坐落于天津市河东区社区服务网点，权利人为牧源公司，房屋结构为混合，层数为3层，所在层为1-3，建筑面积为853.5平方米；坐落于天津市河东区，权利人为映日嘉园全体业主共同所有，房屋结构为混合，层数为3层，所在层为1，建筑面积为278.17平方米。根据后附《分层分户平面图》显示，涉诉楼宇一层有三间房屋：01号房屋面积为278.17平方米，02号房屋面积为43.07平方米，03号房屋面积为44.11平方米。各方一致认可涉诉一楼房屋为图纸上01号房屋中的一部分。裕商公司及牧源公司均主张牧源公司于天津市河东区内一层拥有产权的面积为87.18平方米，庭审中，牧源公司未能指出附图中其所拥有产权的87.18平方米房屋所对应具体位置。经过现场勘验，涉诉一楼房屋现屋门被锁无法打开，该房屋内部状态不明，内部房屋实际面积不详；涉诉二楼房屋现内部空置，无裕商公司主张的物品存放。另查，牧源公司因欠付陈全利工资，告知陈全利将涉诉一楼房屋出租，所得租金作为对陈全利工资的补偿。2016年3月22日，裕商公司作为乙方与陈全利作为甲方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于天津市河东区二号桥映日嘉园6号楼旁一楼（原物业楼、街道办事处）西侧两大间、两小间房屋出租给乙方，总面积为150平方米，租赁期限自2016年4月1日起至2019年4月1日止，年租金为20000元。2017年1月26日，陈全利作为委托人与崔文宝作为被委托人签订《委托书》，约定陈全利委托裕商公司崔文宝全权处理该房屋继续使用等事宜，继续使用期自佳潼公司交付裕商公司楼宇钥匙起计算，继续使用期限按耽误使用期顺延（合同也顺延终止期）。另查，2017年6月12日，裕商公司作为甲方委托方与孙伟作为乙方被委托方签订《委托协议书》一份，约定：乙方同意将甲方一楼使用房搬至本楼二楼乙方使用房同等面积房屋使用，甲方房屋由乙方使用；使用期间双方属于同等调换使用，不属于收用，使用期限不低于一年，如需延长时间和相关事宜，双方协商解决；双方调换后使用期间各自的装修费和其他费用属于自愿支付互不干预和追究；关于甲方室内物品由乙方协助搬出，安排存放地方，搬出之前甲方仍有暂用之权；以上如有不同意见或遇有其他情况协商解决或另行补充条款。裕商公司法定代表人崔文宝于甲方处签字、捺印，孙伟于乙方处签字、捺印。同日，裕商公司作为委托方与孙伟作为被委托方签订《委托书》一份，约定：“今委托全面处理天津市裕商科技开发有限公司在映日家园物业楼租用的房屋中遇到的相关系列问题。解释权归天津市裕商科技开发有限公司所有”。同日，孙伟依裕商公司法定代表人崔文宝指示，将30000元转入崔文宝之女崔润琦名下中国农业银行账户内。2017年9月21日，崔文宝将涉诉一楼房屋钥匙交予佳潼公司的法定代表人。2017年9月23日，陈全利在《委托协议书》乙方签字下方签署“同意以上协议”及“陈全利”。另查，2017年11月9日，裕商公司法定代表人崔文宝向孙伟交付租房定金5000元，孙伟向崔文宝出具《工商服务业统一收款收据》一份，载明“今收崔文宝租房定金5000（伍千元整）二天内交齐剩余租金否则按违约计算本定金不退还”，孙伟、崔文宝于该收据上签字。2017年11月20日，裕商公司法定代表人崔文宝向孙伟交付租金15000元，孙伟向崔文宝出具《工商服务业统一收款收据》一份，载明“房屋使用人崔文宝”、“下半年租金4月1日前交清”、“房屋持有人孙伟”、“今收现金20000元（贰万元整）”、“此款为2017年10月1日-2018年4月30日租金”、“映日嘉园二楼孙伟”、“阴面两间”，孙伟于该收据上签字。另查，2018年5月21日，裕商公司发现二楼房屋被锁无法进入。2018年6月4日，案外人王惠霞出具《声明》一份，载明“本人在天津市河东区租房，现已房子租赁到期，特此声明，关于本人的一切相关财产均已搬走”。裕商公司主张王惠霞使用二楼一间房屋，孙伟主张王惠霞使用二楼两间房屋，对此双方均未提供证据予以证明。本院认为，当事人对自己的主张负有举证义务。第一，裕商公司自陈全利处承租涉诉一楼房屋，陈全利向外出租涉诉房屋源自牧源公司之授权，但牧源公司于涉诉房屋所在楼宇一层拥有产权的面积仅为87.18平方米，而合同所涉一楼房屋的面积为150平方米，且牧源公司无法明确其拥有产权部分的具体位置，即牧源公司未能证明其对涉诉一楼房屋享有所有权，则裕商公司对本案涉诉一楼房屋无合法处分权。第二，孙伟主张其为涉诉二楼房屋的使用人，但其未能提供证据证明其拥有涉诉二楼房屋的合法使用权，则孙伟对涉诉二楼房屋无合法处分权。第三，孙伟抗辩其与裕商公司签订《委托协议书》的真实意思表示并非对一楼房屋与二楼房屋进行置换，实为以30000元向裕商公司购买一楼房屋的使用权及向裕商公司提供二楼房屋放置物品，后另与裕商公司就二楼房屋形成房屋租赁合同关系，本院认为，孙伟提供的《收据》上明确载有“租房定金”、“下半年租金4月1日前交清”、“此款为2017年10月1日-2018年4月30日租金”等字样，则对于孙伟主张孙伟与裕商公司就二楼房屋实为租赁合同关系，本院予以采信。据此，裕商公司与孙伟签订《委托协议书》系以虚假的意思表示所实施的民事法律行为。综上，本案诉争《委托协议书》应属无效，现裕商公司主张与孙伟解除《委托协议书》不符合法律规定，本院对此不予支持。关于裕商公司主张孙伟向其返还涉诉二楼房屋内的物品。裕商公司未能提供证据证明其所主张的物品存在于涉诉二楼房屋内，裕商公司未能提供证据证明其所主张的物品系由孙伟占有取得，故对于裕商公司的该项主张，本院不予支持。关于裕商公司主张孙伟向其返还库房内的物品。裕商公司与孙伟就涉诉一楼房屋及二楼房屋的使用达成协议，后双方另行商定于库房内存放物品，该后续约定系双方设立的新的民事法律关系，故裕商公司的该项诉讼请求不属于本案审理范围，裕商公司可另行向孙伟主张权利。关于裕商公司主张孙伟赔偿其房屋租金损失。如上文所述，裕商公司与孙伟签订《委托协议书》系虚假的意思表示，就二楼房屋双方实为房屋租赁合同关系，就一楼房屋孙伟向裕商公司支付30000元以获取使用权，裕商公司主张孙伟赔偿其房屋租金损失于法无据，本院对此不予支持。关于裕商公司主张孙伟赔偿其经营损失。因其对其存在经营损失及损失数额未能提供证据予以证明，故关于裕商公司的该项主张本院不予支持。另，裕商公司于辩论结束后提出增加佳潼公司与孙伟承担连带赔偿责任的诉讼请求，本案不予审理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决如下：驳回原告天津市裕商科技开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费300元，由原告天津市裕商科技开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  周 畅审 判 员  袁 媛人民陪审员  刘永志二〇一九年十一月二十一日书 记 员  吴 希本案引用的法律条文:《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条证人应当出庭作证，接受当事人的质询。证人在人民法院组织双方当事人交换证据时出席陈述证言的，可视为出庭作证。