山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终6399号 上诉人（原审被告）：王金燕，女，1985年12月17日出生，汉族，住山东省昌乐县。 被上诉人（原审原告）：潍坊安家不动产经纪有限公司，住所地山东省昌乐县文化路**恒丰名城**楼。 法定代表人：秦杰，总经理。 委托诉讼代理人：孟燕，昌乐营丘法律服务所法律工作者。 上诉人王金燕因与被上诉人潍坊安家不动产经纪有限公司（以下简称安家经纪公司）居间合同纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2019）鲁0725民初297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王金燕与被上诉人安家经纪公司的委托诉讼代理人孟燕参加诉讼。本案现已审理终结。 王金燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判合同总价45.5万元包含中介费或发回重审。事实与理由：1.2018年6月20日，上诉人通过被上诉人购买李瑞英本人所有房产一套，李瑞英是被上诉人股东。自始至终此业务由被上诉人公司业务员孟某全部经办，孟某已经出庭作证房屋总包价格（包含中介费）为45.5万元整。因为当天定金和中介费是转给被上诉人业务员孟某账户后，由孟某转给被上诉人。由于被上诉人想多要一份中介费，导致纠纷，合同尾款2万元暂时中止。2.根据《合同法》，两份合同内容相抵触时以时间晚的一份合同内容为准。最晚的合同是房管局备案合同，价格是45万元，充分证明该房屋真实价格，被上诉人合同上是45.5万元，多出的5000元是约定好的中介费。第二份房管局备案合同也是唯一有李瑞英亲笔签字的合同，应该更合法有效。一审法院所认定的李瑞英委托书，是开庭后现补的，第一份房产合同没有李瑞英亲笔签字，房产中介合同上孙珊珊也是假名字。现在房款和中介费都不欠了。综上，一审法院严重违背立法精神，严重显失公平，侵害了上诉人的合法权益，应予纠正，请求依法判如所请。 安家经纪公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 安家经纪公司向一审法院起诉请求：依法判令王金燕支付房屋中介费4550元。 一审法院认定事实：2018年3月16日，案外人李瑞英委托王坤伦作为代理人，负责其位于昌乐县，房产证号为鲁（2017）昌乐县不动产权第××号房产的出售事宜。6月20日，王金燕与安家经纪公司签订房地产买卖合同一份，约定：“卖方李瑞英（甲方），代理人王坤伦，买方（乙方）王金燕，中介方（丙方）安家经纪公司，一、甲方自愿将坐落在潍坊市昌乐县的房地产，房产证号鲁（2017）昌乐县不动产权第××号（假日广场），房屋建筑面积约134.08平方米，通过丙方出售给乙方，甲方保证拥有全权处置本房产的所有权并承担本合同涉及的甲方需承担的全部责任和权益，甲方以家庭为单位名下有一套房产且产权清楚，甲方保证该房屋无查封和任何纠纷，且没有侵犯第三人权益。否则甲方自愿承担相应的法律责任，并赔偿乙方违约金（违约金是乙方付出的定金双倍金额），赔偿丙方该房产成交额的2%中介服务费，乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买房产。二、上述房产的成交价格为总价人民币455000元整（大写肆拾伍万伍仟元整），付款方式为首付＋按揭。……。三、甲方同意签订合同时，乙方支付定金人民币10000元整作为定金、一周之内定金追加到60000元，（如逾期，属于乙方违约）。甲乙双方在丙方处签署物业交割单后，由丙方将监管的定金全部支付给甲方。……五、……经甲乙双方协商，过户产生契税、交易费、测绘费、评估费由乙方承担，个税、营业税由乙方承担。乙方办理房屋按揭贷款的评估费、风险金、服务费等全部费用由乙方承担。如房屋总价加过户费超过49万元，由甲方按照49万元包过户履行此方案合同（甲方包过户和中介费用，不包乙方贷款产生的费用）。如甲方已缴纳维修基金，则该维修基金无偿过户到乙方名下，中介费由甲乙双方各承担成交额的百分之一（在合同签订当日付清）。……十三、双方约定的其他事项。……2、如果甲乙双方提交给房管局或银行的该房地产的买卖合同和收到条与本合同不符，以本合同为准……。” 一审法院另查明，2018年9月12日，李瑞英与王金燕又签订不动产买卖合同一份，该合同为昌乐县不动产登记中心的备案合同，在该份合同中双方约定的不动产成交价格为450000元。9月14日，涉案房屋过户至王金燕名下。至今，安家经纪公司共计向李瑞英支付房款435000元。 一审法院再查明，王金燕持有的发票显示房屋总价加过户费等其他费用共计475984.01元。 一审法院认为，王金燕与安家经纪公司签订的房地产买卖合同是当事人真实意思表示，双方的签名均是自愿、真实，不存在合同无效的情形，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第五条约定若房屋总价加过户费超出49万元，过户费及中介费由出卖人（李瑞英）承担。王金燕持有的发票显示上述费用共计475984.01元，并未超出49万元，故中介费按照合同约定应由出卖人与购买人各承担成交额的百分之一的标准支付。对于不动产的成交价格双方存在争议，因双方于2018年6月20日签订的合同中第十三条第二款明确约定，“如果甲乙双方提交给房管局或银行的该房地产的买卖合同和收到条与本合同不符，以本合同为准……。”故房屋的成交价格应以房地产买卖合同中载明的价格为准，即455000元。依据该合同中中介费的计算标准，王金燕应支付的中介费为4550元（455000元×1%）。涉案房产已过户至王金燕名下，王金燕拒不支付中介费，构成违约，安家经纪公司要求王金燕支付中介费的诉讼请求，应予支持。王金燕辩称中介费已包含在合同签订当日转给安家经纪公司的10000元款项中，因该款项明确约定为房屋定金并由李瑞英出具的10000元定金收到条，且中介费收取后理应由安家经纪公司向王金燕出具相应的收款凭证，王金燕不能提供有效证据证明已向安家经纪公司支付相应中介费用，故对其辩解意见，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：王金燕于判决生效之日起三日内支付安家经纪公司中介费4550元。如未按判决确定的期限履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由王金燕负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人王金燕提交本人交通银行个人客户交易清单一份，用以证明2019年8月27日其通过银行汇款已经支付完涉案房款455000元，包括房费及中介费。被上诉人安家经纪公司质证后认为，对交易清单真实性无异议，但王金燕在收到（2019）鲁0725民初312号判决后仅偿还了欠李瑞英房款2万元，诉讼费并未缴纳，涉及本案的中介费也没有缴纳。 本院认为，该银行客户交易清单真实、合法且与本案有关，能够证明王金燕在2019年8月27日支付李瑞英房款20000元。 对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。 本院认为，在案李瑞英向王坤伦出具的委托书意思表示明确、真实，即使系一审庭审之后补充出具，亦应视为对王坤伦出售涉案夫妻共有房屋的追认，并不能否定其效力，且涉案房屋已办理完毕过户手续，上诉人王金燕为该房产的所有权人。二审本案当事人主要争议的是上诉人王金燕应否支付被上诉人安家经纪公司中介费4550元。对此：在案2018年6月20日房地产买卖合同中明确约定“如果甲乙双方提交给房管局或银行的该房地产的买卖合同和收到条与本合同不符，以本合同为准”，王金燕对该合同中本人的签字并无异议；合同签订当日王坤伦对王金燕支付给安家经纪公司的10000元所出具的收条亦明确写明所收款项为定金；王金燕为此提供的证人孟某出庭所作证言系言词证据，在无其他有效证据相佐证的情况下，该证言不具有推翻上述房地产买卖合同及收条等两份书证的效力。综上，一审法院根据已查明案件事实，认定涉案房屋成交价格为455000元，并无不当，据此判令王金燕支付中介费4550元，具有事实和法律依据，本院予以维持。 综上所述，王金燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王金燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  祝卫华 审判员  郭淑娟 审判员  贾丽丽 二〇一九年十一月二十二日 书记员  吕 静