广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤07执异68号 案外人:胡国梁，男，汉族，1993年6月29日出生，住广东省江门市新会区。 案外人:谢样华，女，汉族，1969年6月28日出生，住广东省江门市新会区。 上述两案外人的共同委托诉讼代理人:马光明、甄健安，均为广东泓科律师事务所律师。 申请执行人:中国对外经济贸易信托有限公司。住所地:北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座6层。 法定代表人:杨林，该公司董事长。 委托诉讼代理人:王爱梅，广东一粤律师事务所律师。 被执行人:李少丽，女，汉族，1981年10月3日出生。 住广东省江门市新会区。 被执行人:张立胜，男，汉族，1980年1月8日出生。 住广东省江门市新会区。 在本院执行申请执行人中国对外经济贸易信托有限公司(以下简称外经贸信托公司)与被执行人李少丽、张立胜国内非涉外仲裁裁决纠纷一案[执行依据:中国广州仲裁委员会(2019)穗仲网案字第15795号裁决书，执行案号:(2019)粤07执504号]过程中，案外人胡国梁、谢样华对执行李少丽名下的位于江门市××区××玉××1座201的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审査，并于2019年11月25日举行了听证。案外人胡国梁、谢样华的委托诉讼代理人马光明以及申请执行人外经贸信托公司的委托诉讼代理人王爱梅参加了听证。现已审查终结。 案外人胡国梁、谢样华称，请求暂停拍卖登记在李少丽名下的位于江门市××区××城××201的房屋(以下简称涉案房屋)，并解除对涉案房屋的查封。 事实和理由归纳如下:胡国梁、谢样华与李少丽于2018年5月17日在江门市优越房地产有限公司处签订《房屋买卖合同书》，约定由胡国梁、谢样华购买李少丽名下的涉案房屋。成交价为113万元，在签订合同时支付定金15万元和首期购房款23万元，余款75万元在2019年5月7日办理房产过户手续后支付。同时，还约定胡国梁、谢样华在支付首期购房款后，李少丽交付房屋给胡国梁、谢样华。合同签订后，胡国梁、谢样华依约支付定金15万元及首期房款23万元，李少丽出具《收据》，同时就房屋水电费的缴付银行账户以及向物管公司申请办理业主变更登记，并由胡国梁、谢样华入住涉案房屋至今。至2019年3月，胡国梁、谢样华已备好余款并足额存入银行，待双方办理过户手续后支付。但在双方办理过户手续时，发现涉案房屋被查封，现无法办理相关手续。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”李少丽于2018年5月17日将上述房屋转让给胡国梁、谢样华，胡国梁、谢样华已按约支付部分价款，并实际接收房屋入住至今，还进行了房屋装修(合计支出约50万元)，因此，胡国梁、谢样华在法院查封涉案房屋前已取得涉案房屋的所有权。综上，法院查封、拍卖涉案房屋的行为欠妥。 异议审查期间，案外人胡国梁、谢样华向本院提交如下证据:1.李少丽的身份证、《企业信用信息公示报告》各一份，证明李少丽和江门市优越地产有限公司的身份信息。2.《房产买卖合同书》1份、《收据》4份、支付宝和微信支付凭证3份、《活期交易明细查询》1份、《工商银行客户通知书》3份，证明胡国梁、谢样华与李少丽、张立胜、江门市优越地产有限公司于2018年5月17日签订《房屋买卖合同书》，李少丽将涉案房屋出售给胡国梁、谢样华，胡国梁、谢样华已按约定支付定金和首期购房款等合计391152元，余款也准备到位，李少丽亦已将涉案房屋交付给胡国梁、谢样华。3.《协议书》《预交用水工程费协议书》《用水户委托银行代交水费及其他收费委托书》《用水户缴费记录》《电费清单》《借记卡账户历史明细清单》;4.《装修单据》;5.《房屋现状照片》，证据3至5共同证明李少丽已将不带装修的涉案毛坯房屋交付给胡国梁、谢样华使用，胡国梁、谢样华向水电部门办理变更手续并缴付水电费、物业管理费，且投入大量费用对房是进行装修，入住使用至今。 申请执行人外经贸信托公司辩称，胡国梁、谢样华的请求缺乏事实和法律依据。李少丽、张立胜与外经贸信托公司签订借款协议的时间为2017年8月2日。2017年8月9日，李少丽、张立胜将涉案房屋作为本贷款的抵押物并办理抵押登记。胡国梁、谢样华与李少丽、张立胜、房产中介公司签订的购房协议时间是2018年5月17日，明显晚于外经贸信托公司与李少丽、张立胜签订借款合同、抵押合同的时间，胡国梁、谢样华应自行承担其未尽到调查责任所产生的损失。对于胡国梁、谢样华与李少丽、张立胜、房产中介之间因房屋买卖合同的合同目的无法实现而形成的债权债务关系及相应的责任，胡国梁、谢样华应当另行向李少丽、张立胜主张。外经贸信托公司与李少丽、张立胜因借款合同关系而办理抵押登记手续，双方形成了有效的物权关系，对外具有示效力，因此，胡国梁、谢样华的异议请求应予驳回。 异议审查期间，申请执行人外经贸信托公司向本院提供证据如下:1.合同编号为WMFHJM170412的贷款合同以及还款计划表、借款借据、银行贷款回单、抵押合同、他项权证、借款人基本资料，证明外经贸信托公司与李少丽、张立胜签订贷款合同、抵押合同且贷款及办理抵押登记的时间早于胡国梁、谢样华与李少丽、张立胜签订房屋买卖合同。2.仲裁裁决书和送达证明，证明外经贸信托公司享有的债权由广州仲裁委依法作出的生效法律文书予以认定，且已进入执行程序。 被执行人李少丽、张立胜未向本院提交答辩意见和证据。 本院查明，外经贸信托公司与李少丽、张立胜借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年3月14日作出(2019)穗仲网案字第15795号裁决，裁决:(一)李少丽、张立胜向外经贸信托公司偿还借款本金106261.89元及支付2018年12月当期应当支付的利息2108.91元;(二)李少丽、张立胜向外经贸信托公司支付逾期违约金(违约金以106261.89元为基数，按月利率2.0％的标准，自2018年12月9日起计至实际清偿之日止);(三)外经贸信托公司对李少丽位于广东省江门市××区××201的房产[他项权证号:粤(2017)江门市不动产证明第2021882号]在本案债权的范围内享有优先受偿权;(四)本案仲裁费25000元由李少丽、张立胜承担(该费用已由外经贸信托公司预缴，该会不作退回，由李少丽、张立胜迳付外经贸信托公司)。上述裁决李少丽、张立胜应付外经贸信托公司的款项，自该裁决书送达之日起五日内一次性支付给外经贸信托公司。逾期支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。该裁决于2019年3月14日发生法律效力。 2019年6月3日，本院根据外经贸信托公司的强制执行申请，以(2019)粤07执504号立案执行。2019年6月10日，本院作出(2019)粤07执504号执行裁定，裁定:查封、冻结、扣押、划拨被执行人李少丽、张立胜的银行存款人民币13万元或相应外币，银行存款不足清偿的，查封其同等价值的房产、土地使用权、汽车、股权、设备等财产2019年6月20日，本院轮候查封登记在李少丽名下位于广东省江门市××区××城××201[不动产权证号:粤(2017)江门市不动产权第2010927号]的房产。 另查明，2019年4月19日，广东省广州市南沙区人民法院因(2019)粤0191民初451号案对李少丽名下的涉案房屋予以查封，并于2019年8月5日依据(2019)粤0191民初451号民事判决立案执行，执行案号为(2019)粤0115执2469号。2019年8月13日，广东省广州市南沙区人民法院作出(2019)粤0115执2469号移送执行函，将涉案房屋移送本院执行。2019年11月4日，本院作出(2019)粤07执504号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人李少丽名下涉案房产[不动产权证号:粤(2017)江门市不动产权第2010927号]的房产。 再查明，涉案房产权属人为李少丽。涉案房屋于2017年8月9日办理抵押登记，他项权证号为粤(2017)江门市不动产证明第2021882号，权利人为外经贸信托公司。此外，涉案房屋另设有不动产登记证明号为粤(2017)江门市不动产证明第2008178号、权利人为中国工商银行股份有限公司江门新会支行、设定日期为2017年3月31日至2047年3月31日的抵押登记。 本院认为，案外人胡国梁、谢样华对执行标的提出暂停拍卖及解除强制执行措施的异议请求，是基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，按案外人异议进行审查。本案的争议焦点为案外人胡国梁、谢样华对涉案房屋享有的实体权利是否足以阻却法院的执行，本院是否应中止对涉案房屋的查封、拍卖措施。具体分析如下： 经查，涉案房屋登记在李少丽名下，本院依据中国广州仲裁委员会(2019)穗仲网案字第15795号生效裁决书，对被执行人李少丽名下的涉案房屋采取的执行措施，符合法律规定，其执行行为并无不当。查明事实亦显示，2017年8月9日，外经贸信托公司与李少丽、张立胜对涉案房屋办理了抵押登记手续，外经贸信托公司对涉案房屋享有抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，即使胡国梁、谢样华所主张的其与李少丽、张立胜于2018年5月17日签订《房屋买卖合同书》并交付房屋的行为属实，胡国梁、谢样华依据上述《房屋买卖合同书》取得的债权请求权并不足以对抗外经贸信托公司对涉案房屋享有的抵押权，其实体权利并不能阻却法院对涉案房屋的强制执行。因此，胡国梁、谢样华请求中止对李少丽名下涉案房屋的强制执行，依据不足，本院不予支持。 综上，案外人胡国梁、谢样华的异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若千问题的解释》第十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下: 驳回案外人胡国梁、谢样华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  唐 砚 审判员  李雁羽 二〇一九年十一月二十九日 法官助理罗晓云 书记员区翠娟