文书内容            汉川市人民法院                  文书制发用印审核签批单                  文书名称               民事判决书                        案号      文号              (2019)鄂0984民初2533号                  拟   稿   审   签   责   任   人                  拟稿单位              民三审判团队              签发：                  拟稿人              张艳侠                  核稿人                                                  校对人                            印      数                   印       份每份     页合计     页                  印制时间                    湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0984民初2533号原告：邓雄英，女，1974年1月25日生，汉族，汉川市人，住汉川市。委托诉讼代理人：龚雄斌，系原告之夫，住址同上。代理权限为特别授权。被告：孝感市民乐天地物业管理有限公司（以下简称孝感民乐物业公司）。住所地，孝感市建设路建设新村。法定代表人：王振华，经理。被告：湖北民乐房地产开发有限公司（以下简称湖北民乐房地产公司）。住所地，孝感市建设路建设新村门面。法定代表人：王振陆，总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：曹阳，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告邓雄英诉被告孝感民乐物业公司、湖北民乐房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓雄英及其委托诉讼代理人龚雄斌，被告孝感民乐物业公司、湖北民乐房地产公司的委托诉讼代理人曹阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓雄英向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告孝感市民乐天地物业管理有限公司向原告支付欠缴的房屋租金70329元（2018年2月至2019年6月），后期租金按合同约定支付；2.判令被告孝感市民乐天地物业管理有限公司按照10年租金总额的50%向原告支付违约金，共计248220元；3.判令被告湖北民乐房地产开发有限公司对被告孝感市民乐天地物业管理有限公司的违约责任承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月15日，原告与被告孝感民乐物业公司签订商铺租赁合同，约定原告将位于汉川市经济开发区新河工业园（康家村）东城鑫地第二幢16号商铺出租孝感民乐物业公司，每月租金4137元，租赁期限为10年。孝感民乐物业公司在商铺交付后的每月20日支付租金，如逾期90天未支付租金，应按照租赁期应付租金的总收益的50%支付违约金。被告湖北民乐房地产公司对孝感民乐物业公司的不履约的责任和义务承担连带保证责任。合同签订后，被告孝感民乐物业公司开始向原告支付租金。自2017年1月开始，被告违约支付租金。从2018年2月至今，被告孝感民乐物业公司拖欠租金未付。原告认为被告孝感民乐物业公司违约，应当承担违约责任，被告湖北民乐房地产公司作为担保人承担连带责任。被告孝感民乐物业公司辩称，原告起诉二被告的房屋租赁合同纠纷在汉川法院进行过调解，已通过调解审理终结，调解书也已经生效，是否属于重复起诉，请法院审查。对原告要求支付租金，待财务核实后依法支付。原告要求支付违约金过高，其损失为逾期收到租金，根据合同法第一百一十四条的规定，约定的违约金明显高于实际损失，请求人民法院予以调减。被告湖北民乐房地产公司同孝感民乐物业公司的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告孝感民乐物业公司对原告有异议的证据，质证意见如下：对原告证据一（2017）鄂0984民初1713号民事调解书的真实性无异议，证明目的有异议，该证据证明原告与二被告达成调解，原告就同一事项起诉属重复起诉。证据二调解协议书，真实性有待核实。证据三物业委托经营管理合同，违约条款中约定的违约金过高，为无效条款。证据五（2017）鄂0984民初1714号民事调解书的真实性无异议，质证意见同证据一，对该证据的关联性有异议被告湖北民乐房地产公司同孝感民乐物业公司的质证意见。被告孝感民乐物业公司、湖北民乐房地产公司未提交证据。对原告的证据本院综合分析认定如下：本案与（2017）鄂0984民初1713号、（2017）鄂0984民初1714号案件尽管当事人相同，但诉讼请求的标的不同，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定重复起诉的条件，被告对证据一、证据五的证明目的异议，本院不予采信。对证据二的真实性予以采信。对证据三的违约责任条款，结合证据二中原、被告对违反物业委托经营管理合同赔偿损失的约定，按损失支付违约金，符合法律的规定，对证据三予以采信。经审理查明，本院认定如下事实：2012年11月15日，原告与被告湖北民乐房地产公司签订商品房买卖合同，湖北民乐房地产公司将其开发的位于汉川市经济开发区新河工业园（康家村）东城鑫地第二幢16号房出售给原告。同日，原告与被告孝感民乐物业公司、湖北民乐房地产公司签订物业委托经营管理合同，合同约定：原告将所购买的房屋委托孝感民乐物业公司经营管理，期限为十年（从支付全部房款后的下一个月起计算），孝感民乐物业公司每月20日支付委托收益金4137元。如孝感民乐物业公司未按约定支付委托收益金，时间在90天以内，孝感民乐物业公司必须每天按应付委托收益金的万分之二向原告支付违约金；超过90天，属孝感民乐物业公司违约，则要承担合约期内孝感民乐物业公司应支付原告总收益的50%作为违约金赔付给原告。委托管理合同期限内，被告湖北民乐房地产公司作为保证人，孝感民乐物业公司违约不履行合同的责任和义务，同意承担连带责任。物业委托经营管理合同签订后，双方按合同约定履行。2017年3月，被告停止支付委托收益金。原告于同年6月向本院提起诉讼，要求确认物业委托经营管理合同有效；要求二被告支付拖欠的租金及违约金。2018年1月17日，在本院主持下，原告与二被告达成协议，本院依法制作调解书。同日，原告与二被告另行协议，约定孝感民乐物业公司在每月的20日前向原告支付当月租金4137元，如逾期，孝感民乐物业公司按照原告与二被告于2012年11月15日签订的商铺租赁合同约定的违约责任予以赔偿，湖北民乐房地产公司承担连带保证责任。此后，二被告支付租金。从2018年2月起，二被告停止支付租金至今。本院认为，物业委托经营管理的实质为房屋租赁，因此原告与被告孝感民乐物业公司签订的物业委托经营管理合同实为房屋租赁合同，合同签订后，双方的房屋租赁关系成立。同时，被告湖北民乐房地产公司自愿为房屋租赁合同提供担保，三方的保证合同关系也成立。依法成立的合同，受法律保护。被告孝感民乐物业公司应当按照合同约定的期限支付租金，但被告拖欠租金，应当承担违约责任，立即支付租金并承担违约金。被告孝感民乐物业公司违约超过90日，应当将合约期内孝感民乐物业公司应支付原告总收益的50%作为违约金予以支付。被告孝感民乐物业公司从2018年2月起停止支付租金，“应支付原告总收益”从此时计算至二被告结清为止。故对原告主张的“应支付原告总收益”为10年租金，本院不予支持。原告与二被告另行协商约定将物业委托经营管理合同约定的违约金作为损失赔偿，并未违反法律法规强制性规定，该约定具有法律效力。原告要求的计算违约金方式与损失的计算方式一致，以此确定的违约金本院予以支持。被告孝感民乐物业公司违反租赁合同的约定，应当支付的租金及违约金，由被告湖北民乐房地产公司承担连带清偿责任。原告本次诉请的租金与先前起诉的标的性质相同，但标的额不一致（先前起诉的租金被告已履行），本案不符合重复起诉的条件，不属于重复起诉，对被告认为本案属重复起诉的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告孝感市民乐天地物业管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告邓雄英租金及违约金（租金从2018年2月起按每月4137元标准计算至结清之日止；违约金按租金的50%计算）。被告湖北民乐房地产开发有限公司对租金及违约金承担连带清偿责任；二、驳回原告邓雄英的其他诉讼请求。本案件受理费6326元，由被告孝感市民乐天地物业管理有限公司、湖北民乐房地产开发有限公司负担2906元，原告邓雄英负担3420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张艳侠人民陪审员  何承虎人民陪审员  袁端阳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  李梦容附1证据原告邓雄英提交证据如下：证据一、（2017）鄂0984民初1713号民事调解书；证据二、调解协议书；证据三、物业委托经营管理合同；证据四、房屋买卖合同；证据五、（2017）鄂0984民初1714号民事调解书。被告孝感市民乐天地物业管理有限公司、湖北民乐房地产开发有限公司未提交证据。附2法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。