山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁07民终2331号 上诉人（原审原告）：青州青都房地产开发有限公司，住所地：青州市驼山中路**青都国际酒店。 破产管理人：山东鸢都英合律师事务所。 负责人：高明芹，主任。 委托诉讼代理人：李华伟，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄耀国，山东鸢都英合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘伟，男，1981年12月7日出生，汉族，居民，住青州市。 委托诉讼代理人：于世民，山东舜达律师事务所律师。 原审第三人：王文娟，女，1978年8月9日出生，汉族，居民，住青州市。 原审第三人：张勇，男，1979年7月25日出生，汉族，居民，住青州市。 上诉人青州青都房地产开发有限公司（简称青都房地产公司）因与上诉人刘伟，原审第三人王文娟、张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院（2018）鲁0781民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青都房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判刘伟支付房款250万元及自本案起诉之日至判决确定的支付之日按银行同期贷款利率计算的利息；本案的全部诉讼费用由刘伟承担。事实和理由：一审判决已认定刘伟就青都国际步行街C1-6、C1-14、C1-7、C1-15四处房产总价款向上诉人出具欠条，上述事实无误，足以证明刘伟欠款。但一审法院同时认为刘伟仅与上诉人签订了青都国际步行街C1-6、C1-14两处房产的商品房买卖合同，C1-7、C1-15两处房产是和王文娟、张勇签订，所以刘伟只承担C1-6、C1-14两处房产所欠房款1279530元，上诉人与王文娟、张勇的商品房买卖合同关系另行处理。一审法院上述认定即不符合事实亦不符合常理。如果C1-7、C1-15两处房产与刘伟无关，从常理判断，刘伟不会将该两处房产房款写入欠上诉人房款的欠条之中；如果刘伟不将该两处房产房款给上诉人出具欠条，上诉人也不会将该两处房产与王文娟、张勇签订商品房买卖合同并办理房产证。综上，一审法院认定事实错误，应予改判。 针对青都房地产公司的上诉，刘伟辩称，涉案四套房产中有两套是刘伟购买的，其他两套与刘伟无关，故应驳回其上诉。 刘伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人提供的证据“今欠到许建昌房款贰佰伍拾万元正”是不真实的。许建昌对该证据的说明也是不真实的。如果按青都房地产公司诉称的“2012年1月17日，经青都房地产公司、刘伟双方结算，刘伟还应支付青都房地产公司房款2500000元，并出具了房款欠条”是真实的，上诉人应给青都房地产公司出具欠条，而不是许建昌。也就是说所谓的结算是不存在的，该欠条只是应许建昌的要求书写的，是不真实的。2、一审法院也已经查明青都房地产公司只是将青都国际步行街C1-6、C1-14两处房产交付给了上诉人，C1-7、C1-15两处房产并未交付给上诉人，上诉人无义务替他人支付房款。青都房地产公司的法定代表人徐建昌要求上诉人出具欠条的目的是为了冲抵工程款及保证金，而不是真正欠款。3、上诉人在2010年与青都房地产公司的法定代表人徐建昌协商承包其青州市集福园项目墓地绿化工程，为此上诉人交付了保证金4000000元。一审法院以该证据不能证明待证事实为由不予认定，是错误的。上诉人在这之前与青都房地产公司无业务往来，青都房地产公司收取上诉人巨额款项应作出合理解释。该举证责任应该由青都房地产公司承担。4、依据《破产法》第四十条、第六十条的規定双方互负债务时可相互抵消。并且青都房地产公司还需要返还上诉人多付的保证金。5、青都房地产公司诉称步行街商铺顶抵工程款，且已支付部分工程款，即青都房地产公司不仅欠上诉人保证金，还欠工程款。由于青都房地产公司没有出据欠据，故青都房地产公司赖账。青都房地产公司的法定代表人许建昌认可出具欠条后上诉人支付房款20万元，另外青都房地产公司认可的收到59060元，对青都房地产公司自认的事实一审法院也视而不见，以上款项都是上诉人的款，应予以扣减。也就是说假设欠青都房地产公司房款也只有1020470元。6、如果该“欠条”是真实的，那么青都房地产公司现在追讨也早已过了诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当。 针对刘伟上诉，青都房地产公司辩称，刘伟书写的欠条，今欠到许建昌房款250万元，结合本案的其他证据足以证实虽然有两套房子办到了两第三人名下，但涉案房款系刘伟所欠。请求二审法院驳回刘伟的上诉。 青都房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令刘伟支付青都房地产公司房款2500000元；2.判令刘伟支付青都房地产公司房款2500000元自本案起诉之日至判决确定的支付之日按银行同期贷款利率计算的利息；3.诉讼费用由刘伟承担。 一审法院认定事实：2010年，青都房地产公司欲开发青州市集福园墓地项目，刘伟与青都房地产公司协商承包其中的绿化工程。时任青都房地产公司负责人的许建昌与刘伟商定，将青都房地产公司开发的青都国际步行街商业房转让给刘伟，与刘伟准备施工的墓地绿化工程形成的工程款相抵顶。2011年3月1日，青都房地产公司与刘伟签订商品房买卖合同二份，约定刘伟购买青都房地产公司开发的商业用房，建筑面积均为182.79平方米，单价均为每平方米3500元，总房款均为639765元。同日，青都房地产公司另与两第三人分别签订商品房买卖合同各一份，约定两第三人分别购买青都房地产公司开发的青都国际步行街Ｃ1-7、Ｃ1-15号商业用房，建筑面积均为182.79平方米，单价均为每平方米3500元，总房款均为639765元。以上四处房产总价值为2559060元。此后，青都房地产公司将上述房产交付刘伟及两第三人，并协助刘伟及第三人刘勇办理了房产证、土地证。2011年10月10日，刘伟自青都房地产公司处领取已经办理的房产证及土地证各三份。由于集福园墓地项目未能实施，且上述房款均未支付，2012年1月17日，刘伟向时任青都房地产公司负责人的许建昌出具欠条一份，内容为：“欠条今欠到许建昌房款贰佰伍拾万元正人民币小写￥2500000.00元欠款人：刘伟（指印）2012年1月17日”。2014年8月20日，许建昌向青都房地产公司出具证明一份，内容为：“证明2012年1月17日刘伟出具欠条壹张，内容为：今欠到许建昌房款贰佰伍拾万元正（￥2500000.00），对上述欠条作如下说明：该欠款250万元实际上是刘伟欠青州青都房地产开发有限公司的房款，我当时是青都房地产开发有限公司的负责人证明人：许建昌（指印）2014.8.20”。 2013年3月29日，一审法院作出（2013）青破裁字第1-1号民事裁定，决定立案受理申请人青州市基础设施建设资金管理中心、青州市城市建设投资开发有限公司申请宣告青都房地产公司破产清算一案，并指定山东鸢都律师事务所为管理人。2014年4月29日，一审法院作出（2013）青破财字第1-5号民事裁定，宣告青都房地产公司破产。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，青都房地产公司与刘伟就商业房买卖订立商品房买卖合同，应认定青都房地产公司、刘伟之间商品房买卖合同关系依法成立。同时，青都房地产公司另与两第三人就青都国际步行街Ｃ1-7、Ｃ1-15号商业房的买卖事宜订立商品房买卖合同，且已根据合同约定将上述四处房产交付买受人，并办理了房产证、土地证，青都房地产公司的合同义务已经履行完毕。虽刘伟就上述四处房产的总价款向时任青都房地产公司负责人的许建昌出具欠条，但刘伟只与青都房地产公司签订了Ｃ1-6、Ｃ1-14号二处房产的商品房买卖合同，青都房地产公司据此向刘伟主张该二处房产房款1279530元（639765元×2）的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持；刘伟拖欠该1279530元房款未付，应当支付利息，青都房地产公司请求自本案起诉之日至判决确定的支付之日按银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，不违反法律规定，亦予以支持。青都房地产公司主张的超出部分，不予支持，其与两第三人之间的房屋买卖合同关系，可依法另行处理。刘伟辩称其为承揽集福园墓地绿化工程曾向青都房地产公司支付保证金4000000元，但未提交充分证据证实；其辩称青都房地产公司的主张已过诉讼时效，但其出具的欠条未载明付款日期，青都房地产公司于2014年8月26日向法院主张权利，并未超过诉讼时效。对刘伟的上述答辩意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘伟于判决生效之日起十日内支付青州青都房地产开发有限公司购房款1279530元及利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率，自2014年8月28日计算至判决确定的还款之日）；二、驳回青州青都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由青州青都房地产开发有限公司负担13717元，刘伟负担13083元；诉讼保全费5000元，由刘伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。 本院认为，青都房地产公司、刘伟于2011年3月1日签订商品房买卖合同，约定刘伟购买商业房。合同签订后，青都房地产公司将涉案房屋交付给刘伟，并协助办理了房屋所有权证书，2011年10月10日刘伟从青都房地产公司处领取已经办理的涉案房屋的房产证及土地证。因刘伟购买涉案房产向青都房地产公司的法定代表人许建昌出具了欠房款的欠条，现青都房地产公司请求刘伟支付涉案房屋的购房款理由正当，故一审法院判令刘伟向青都房地产公司支付涉案Ｃ1-6、Ｃ1-14号商业房购房款1279530元并无不当。青都房地产公司虽上诉称刘伟应支付青都国际步行街Ｃ1-7、Ｃ1-15两处房产的房款。但是青都国际步行街Ｃ1-7、Ｃ1-15房产系青都房地产公司分别与张勇、王文娟签订的商品房买卖合同，故青都房地产公司上诉称刘伟应支付青都国际步行街Ｃ1-7、Ｃ1-15房产房款无合同依据，本院不予支持。刘伟虽上诉称，许建昌认可其出具欠条后收到刘伟支付的200000元、59060元，但依据现有证据尚不足证明该两笔款项系刘伟支付的涉案Ｃ1-6、Ｃ1-14号商业房购房款，故一审法院未予扣除应属适当。刘伟上诉称其向青都房地产公司支付4000000元工程保证金，因与本院不属于同一法律关系，本院不予处理。刘伟上诉称青都房地产公司的诉讼请求已超过诉讼时效，因刘伟出具的欠条未载明还款日期，青都房地产公司主张权利未超过诉讼时效，故对刘伟的该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人青都房地产公司，上诉人刘伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26800元，由上诉人青州青都房地产开发有限公司负担15784元，由上诉人刘伟负担11016元。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 张振显 审判员 崔福涛 二〇一九年十一月二十日 书记员 房艳萍