贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14021号原告：贵州世纪双龙商业管理有限公司（以下简称双龙公司），住所地贵州省贵阳市南明区体育路6号体育场陶瓷洁具市场内足馆中心拆1-2号[遵义社区]。法定代表人：苏永金，系该公司总经理。委托代理人：叶树、余兆南（实习），贵州辅正律师事务所律师。被告：郑兰西，男，1968年11月23日生，汉族，住贵州省三穗县。委托代理人：李宗祥，杨鸿伟，贵州合兴律师事务所律师。第三人：贵州贵客隆仓储购物有限公司（以下简称贵客隆公司），住所地贵阳市南明区解放路287号。法定代表人：何华金。第三人：贵州省体育局，住所地贵阳市北京路27号鑫都财富大厦7-9层。法定代表人：吴涛。原告双龙公司与被告郑兰西、第三人贵客隆公司、贵州省体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告双龙公司的委托代理人叶树、余兆南，被告郑兰西及其委托代理人李宗祥到庭参加诉讼。第三人贵客隆公司、贵州省体育局经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告双龙公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付商位使用费99451元（上述费用计算至2018年12月）、物业服务费30162元（上述费用计算至2019年3月前）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年11月1日，原告双龙公司与被告郑兰西及第三人贵州贵客隆仓储购物有限公司（下称贵客隆公司）签订《商位使用管理协议书》（下称协议书）。约定由贵客隆公司将位于贵阳市的××洁具城内面积为171.4㎡的Ｃ-4展厅出租给被告经营，双龙公司负责管理。协议书约定：合同期限12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。商位使用费单价48元／平方／月，合同期限内每季度被告需向贵客隆公司缴纳商位使用费合计24682元；费用缴纳方式为季度缴，先缴费后使用。物业服务费按16元／平方／月计收，每季度共计8227元；2017年原、被告双方口头约定商位使用费每平方米增加3元即从48元／平方／月调整为51元／平方／月。费用缴纳方式为季度缴，先缴费后使用。合同承续期内的每阶段费用，需在上阶段已缴费用截止日前十个工作日一次性向贵客隆公司足额缴清，先缴后用。逾期未缴的，贵客隆公司将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至缴清所欠费用。上述费用由贵客隆公司委托商场管理方的双龙公司代为收取。2017年11月，协议书约定的租赁期限届满后，各方虽未续签协议书，但是被告继续使用上述展厅进行经营，依法应视为各方继续按照原协议书履行权利义务，故被告应按照各方之前所签协议书约定支付相关费用给双龙公司。自2018年2月起被告开始拖欠贵客隆公司商位使用费，截止2018年12月，拖欠商位使用费99451元，且被告拖欠双龙公司2019年3月前的物业服务费30162元，以上各项费用合计129613元（不含约定的滞纳金）。2018年8月8日，贵客隆公司向包括被告在内的全体双龙洁具城商户发出通知，将对被告拥有的已到期和将要到期的商位使用费、滞纳金及收回商位的债权全部转让给双龙公司。双龙公司受让该债权后，多次催促被告履行义务，但被告均置之不理。另：包括上述展厅在内的整个双龙精品洁具城的房屋的产权人均为第三人贵州省体育局。综上所述，被告拒不支付双龙公司商位使用费、物业服务费的行为，已经违反《民法总则》及《合同法相关规定》，给双龙公司造成较大经济损失。双龙公司为维护自生合法权益，特根据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请贵院依法判如诉请。被告郑兰西辩称：1、原告起诉不符合一事一理，本案包含租赁关系和物业服务关系。2、贵客隆公司和原告是合同权利义务概括让与，不是单纯的权利转让，合同相对方不同意的情况下不发生效力。3、无论是贵客隆还是原告，要求诉请商位费的期间，原告没有履行合同义务，没有要求租金的权利。4、被告承租的商位在2017年面临人民大道征收的情况，经过协商，暂停支付租金，待道路修好再结算。原告与贵客隆也未向贵州省体育局支付任何租金，原告要求租金不合理，签订最后一份合同之后，不存在口头改变租金标准问题，请求驳回原告诉讼请求请。第三人贵客隆公司述称：对于原告所述的案件事实，包括原告、被告及贵客隆公司三方签订合同、被告欠租及物业服务费以及贵客隆公司将收取租金的债权转让给原告的相关事实，贵客隆公司均予以认可，不持异议。《商铺使用管理协议书》期满后，贵客隆公司和原告并未要求被告交还商铺，被告也未将承租商铺交还，应视为各方继续按照原协议履行义务，被告仍应按协议约定的标准支付租金和物业服务费。被告拒付租金、物业服务费的理由不成立，原告诉请应当予以支持。第三人贵州省体育局未提交书面陈述意见。本院经审理，认定事实如下：第三人贵客隆公司（转租方、甲方）、原告双龙公司（商业管理方、丙方）与被告郑兰西（次承租方、乙方）签订《贵阳双龙精品洁具城商铺使用管理协议书》（以下简称《商铺使用管理协议》），约定甲方将贵阳市××洁具城内C-4展厅，共计171.4㎡的场地（含公摊面积）出租给乙方经营，合同期限12个月，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。商铺租赁费和维护修缮费由甲方收取，商铺租赁费单价33元/平方/月，综合维护修缮费单价15元/平方/月，合计商铺使用费单价48元/平方/月，合同期间乙方需向甲方交纳两项费用合计24682元；物业服务费由丙方收取，自合同期起，按16元/平方/月计收，共计8227元。上述费用均按季度交费，先交费后使用。合同承续期内每阶段的费用，需在上阶段已交费用截止前十个工作日一次性向甲方足额交清，先交后用，逾期未交，甲方将按日加收所欠金额1%的滞纳金，直至交清所欠费用。合同同时对其他费用及相关事项进行了约定。2017年12月20日，贵阳市南明区人民政府张贴《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》，涉案商铺在征收范围内，公告载明：自本公告下发之日起，一切单位、组织和个人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、翻新房屋和改变房屋用途，以及突击装修等不当增加补偿费用的行为。2018年1月15日，南明区房屋征收管理局下发《关于开展人民大道南段道路工程项目（体育路段K%+440—K6+040）征收补偿方案征求意见的通知》。为此，被告从2018年1月起暂停交纳商铺使用等费用。2018年4月，原告以政府征收暂未进行向被告催交所欠费用未果，对被告承租的商铺用电实行限制。2018年8月8日，第三人贵客隆公司在涉案贵阳双龙精品洁具城张贴《债权转让公告》，载明：贵客隆公司将按《贵阳双龙精品洁具城商铺管理协议》对全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利全部转让给双龙公司，请各商户立即到双龙公司交纳租金或商铺使用费,此后第三人贵客隆公司将向被告邮寄《债权转让公告》。2018年12月15日，贵州省体育场地建设管理中心向第三人贵客隆公司发出《关于解除租赁合同的通知》，因本市人民大道南段道路建设征收重新启动，经省体育局与南明区政府征收部门会商，当日即终止与该第三人之间的租赁合同。同年12月22日，原告及第三人贵客隆公司向商户发出《通知》，主张第三人贵客隆公司与各商户之间的租赁关系于2018年12月15日解除。2019年2月底，被告搬离涉案房屋。2019年4月，涉案商铺被拆迁。另查明，涉案商铺系第三人贵州省体育局所有，第三人贵客隆公司承租后对外转租，第三人贵州省体育局对商铺转租不予干涉。还查明：（一）关于商铺使用费，原告主张被告欠交商铺使用费从2018年2月计算到2018年12月租金每平方51元，每月租金8741元，总租金为99151元，物业服务费从2018年5月计算至2019年3月，共计30162元，主张在2017年11月双方口头协商租金每平方48元基础上增加3元。被告认为：签订最后一份合同之后,不存在口头改变租金标准问题,我方从2018年2月开始没有交租金，从2018年5月开始没有交物管费。（二）、关于商铺供电事宜，原告陈述，2018年2月，政府召开会议，提出自2018年3月开始对涉案房屋进行征收，要求商户搬离，后因征收工作未继续，被告未按合同约定支付商铺使用费及物业服务费，原告对部分商户的商铺内采取停电，公共区域供电正常进行，4月至8月，只有商户交清所欠费用并交纳充电费后提供用电，不交清费用即便交纳电费也不给予充电，8月之后，商户只要愿意交纳充电费即可提供充电。被告认为，2018年1月开始，原告拒不为被告充电，直接影响了被告正常经营。以上事实，有《贵阳双龙精品洁具城商务使用管理协议书》、《债权转让公告》、《南明区人民政府关于人民大道南段道路工程项目房屋征收摸底公告》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》、《商户租金管理费清算单》、《收款收据》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，原告双龙公司、被告郑兰西、第三人贵客隆公司签订的《商铺使用管理协议》，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法、有效合同。根据合同约定，第三人贵客隆公司将涉案商铺转租给被告使用，被告应向第三人贵客隆公司支付商铺使用费，向原告支付物业服务费。合同约定租赁期限届满后，三方当事人未续签合同，被告继续占用涉案商铺，原告及第三人贵客隆公司均未提出异议，故原《商铺使用管理协议》继续对合同各方当事人产生约束力，但租赁关系为不定期租赁。被告继续占用涉案商铺，原告及第三人在《商铺使用管理协议》项下的义务已经履行，被告未按照合同约定支付商铺使用费、物业服务费。根据《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”、第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”之规定，债权可以转让，但是债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第三人贵客隆公司将包括被告在内的“全体商户拥有的租金或商铺使用费的债权（包括已到期和将要到期的）及因商户违约收回商铺的权利”全部转让给原告，未涉及合同项下义务，该诉争债权不属于法律禁止转让的债权，亦不属于合同约定不能转让的债权，且第三人贵客隆公司已就上述债权转让向债务人履行了通知义务,该债权转让已经发生法律效力,原告据此向被告主张商铺使用费、物业服务费符合法律规定，本院予以支持。被告关于“原告起诉不符合一事一理，本案包含租赁关系和物业服务关系。贵客隆公司和原告是合同权利义务概括让与，不是单存的权利转让，合同相对方不同意的情况下不发生效力。无论是贵客隆还是原告，要求诉请商位费的期间，原告没有履行合同义务，没有要求租金的权利。”的辩称与本院查明的事实不符，不予采信。本案中，政府征收客观上影响了被告的经营计划，涉案租赁关系因政府征收已于2018年12月15日解除，租赁关系解除前，被告应当按照合同约定交纳商铺使用费、物业服务费。关于商铺使用费标准问题,原告主张2017年原、被告双方口头约定商位使用费每平方米增加3元，即从48元/平方/月调整为51元/平方/月,被告予以否认,原告亦无证据证明,故本院依照合同约定的每平方48元予以支持。经核算，被告应交纳的商铺使用费为86385.5元（按48元/平方/月计算、自2018年2月1日计算至2018年12月15日、2018年12月计半月费用为4113.5元，共计86385.5元）、物业服务费为20565元（按16元/平方/月计算、自2018年5月1日计算至2018年12月15日、2018年12月计半个月费用为1371元，共计20565元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款、第八十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、郑兰西于本判决生效后十五日内向贵州世纪双龙商业管理有限公司支付商铺使用费86385.5元、物业服务费20565元；二、驳回贵州世纪双龙商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，由原告贵州世纪双龙商业管理有限公司负担482元，被告郑兰西负担964元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  谭晓劲二〇一九年十一月二十七日书记员  丁杨桦