福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初6725号 原告：福建省凯景实业发展有限公司，住所地福清市渔溪镇渔溪村凯景国际城17号楼2层206店面，统一社会信用代码91350181717354308X。 法定代表人：林秉仕，经理。 委托诉讼代理人：叶小丽、黄灵敏，员工。 被告：黄文，男，1980年3月5日出生，汉族，住福建省福清市。 第三人：中国建设银行股份有限公司福清分行，住所地元洪路金融区建行大楼，统一社会信用代码91350181854911692H。 法定代表人：刘必辉，负责人。 委托诉讼代理人：俞曦葳、陈范，分行员工。 原告福建省凯景实业发展有限公司（以下简称凯景实业）与被告黄文、第三人中国建设银行股份有限公司福清分行（以下简称建行福清分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。凯景实业的委托诉讼代理人叶小丽与建行福清分行的委托诉讼代理人俞曦葳、陈范到庭参加诉讼，黄文经传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉,本院依法缺席审理。诉讼中，本院受理的案号为（2019）闽0181民初6175号建行福清分行与黄文、陆超英、凯景实业金融借款合同纠纷一案与本案合并审理，建行福清分行在凯景实业履行保证责任后撤回起诉。本案现已审理终结。 原告凯景实业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签署的编号为20120580076的《商品房买卖合同》及其附件；2.被告向原告支付解除合同违约金103737.2元（计算依据为合同总价1037372元×10%），并在被告已交纳的房款中直接扣除；3.被告支付给原告已代垫的借款本息，并在被告已交纳的房款中直接扣除；4.被告配合原告办理上述商品房买卖合同备案解除手续及房屋预告登记注销手续，及承担因办理上述手续产生的所有费用，并返还房屋；5.本案诉讼费、公告费均由被告承担。事实与理由：2015年4月16日，原、被告双方就被告购买原告开发的位于福清市店面房产（以下简称115店面）签订了《商品房买卖合同》及其附件（以下简称《买卖合同》）。根据《买卖合同》约定，该商品房购房总价为1037372元，被告向原告支付首付款527372元，剩余房款510000元由被告以向第三人建行福清分行申请办理按揭贷款的方式向原告支付。原告、被告、第三人于2015年6月23日签署了编号为2015年建闽东福个房借字0670722号的《个人住房借款合同》（以下简称《借款合同》），根据《借款合同》约定，借款发放后，被告需按月向第三人偿还借款本息，原告作为担保人为其向第三人提供阶段性担保。第三人按期将被告申请的510000元借款发放至原告账户，但借款发放后，截止至2019年7月31日被告逾期未偿还银行借款已累计6期以上；因借款到期后，被告未按约定还款，原告根据第三人要求代被告向第三人垫付借款本息共计146588.16元。根据《买卖合同》附件六补充协议第二条第4点的约定：若被告连续三期或累计六期不能偿付银行按揭贷款本息，原告有权单方解除《买卖合同》，同时有权向被告追偿所有垫付的借款本息，且被告还应按总房款10%的标准支付违约金。原告按《买卖合同》约定行使解除权的，被告应当履行协助解除义务，并承担所有的费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及律师费等。综上，被告未能偿还银行按揭贷款本息累计6期以上，导致原告为其代垫银行欠款的行为，严重损害了原告的合法权益。 被告黄文未作答辩，也未举证、质证。 第三人述称，对原告诉讼请求第1、2、3项无异议，针对原告第4点诉讼请求，发表以下意见：被告黄文以所购案涉商品房为借款提供抵押担保，《借款合同》签订后，借贷双方向登记部门依法办理了预购商品房抵押权预告登记手续。根据《物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。在原告未全面履行担保义务、个人住房借款尚未结清前注销案涉商品房的备案登记，必然会损害第三人债权保全效力，借贷债权无法得到充分保障。请求判令原告履行担保责任将借款结清后，方可注销案涉商品房的备案登记。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了举证、质证。原告为证明自己的主张提供了被告居民身份证、《买卖合同》、《借款合同》、代偿款项证明等证据。上述证据，具有真实性、合法性与关联性，本院予以认定并在卷佐证。据本案现有证据，本院认定原告所诉的事实属实。截止至2019年11月8日，原告代被告向第三人偿还贷款本金、利息、罚息共计482,070.42元，因（2019）闽0181民初6175号案件付给第三人诉讼费用3091元，二项合计485,161.42元。 本院认为，本案三方当事人之间存在两种法律关系，一是原告与被告之间的买卖合同关系，二是原告、被告、第三人之间的借款合同关系。原告是《买卖合同》的出卖人也是《借款合同》的保证人，其基于上述二重身份混同而起诉。因被告以按揭贷款方式购房，而原告为被告的按揭贷款承担阶段性保证责任，故原告与被告双方在合同补充协议中约定若买受人逾期不归还银行贷款本息，出卖人有权解除合同及其附件。由于《借款合同》与《买卖合同》之间存在关联性，买受人拖欠银行按揭贷款致出卖人承担保证责任，出卖人出售商品房取得购房款的合同目的无法实现，出卖人有权行使合同解除权，因此，上述约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实的意思表示，为合法有效。被告连续多期未偿还贷款本息，导致原告承担连带责任而代偿银行按揭贷款余额，而被告未按合同约定向原告归还代偿款本息，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，原告主张解除《买卖合同》及其附件的条件成就，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”规定，原告应将收取的购房款返还被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，原告主张被告偿还代偿款本息、诉讼费用等款项，协助办理备案登记的注销登记手续及承担相关费用，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。《买卖合同》因被告违约而解除，被告应承担相应的违约责任，按照合同补充协议约定，被告向原告支付总房价款10%的违约金即103,737.2元。原告诉请在其应退还被告的已付购房款中直接扣减代垫款、违约金、诉讼费用，因被告应向原告支付的上述款项属于普通债权，不具有优先于其他债权受偿的地位，故本院对原告的上述主张不予支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建省凯景实业发展有限公司与被告黄文签订的编号为20120580076的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告黄文于判决生效之日起十日内向原告福建省凯景实业发展有限公司支付解除合同违约金103,737.2元； 三、被告黄文于判决生效之日起十日内偿还原告福建省凯景实业发展有限公司代垫款485,161.42元； 四、被告黄文于判决生效之日起十日内协助原告福建省凯景实业发展有限公司办理商品房合同备案登记解除手续及房屋预告登记注销手续，承担因办理上述手续所产生的费用，并返还位于福清市店面房产； 五、原告福建省凯景实业发展有限公司于判决生效之日起十日内返还被告黄文购房款1,037,372元； 七、驳回原告福建省凯景实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,136元，由被告黄文负担，款限判决生效后7日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴叔凯 人民陪审员  陈玉琳 人民陪审员  俞建如 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  黄小玲