山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初7468号原告：青岛德源泰物业服务有限公司，住所地：青岛市崂山区崂山路67号，统一社会信用代码：委托诉讼代理人：翟晓彤，系公司员工。委托诉讼代理人：孙少伟，系公司员工。被告：徐倩倩，女，1988年1月20日出生，住平度市杭州路62号现河名邸西区。原告青岛德源泰物业服务有限公司与被告徐倩倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛德源泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人张晖、孙少伟，被告徐倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛德源泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2018年7月1日至2019年6月30日所欠物业管理服务费1754.32元、电梯运行费467.82元、违约金799.99元，共计3022.13元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系我公司服务的业主，房屋由青岛建设房地产开发有限公司开发，位于平度市杭州路62号现河名邸西区6号楼2单元1003室。被告接到收楼通知的时间是2017年9月28日。2017年9月28日原告与被告在平等自愿协商一致的基础上签订了《利群现河名邸前期物业管理服务合同》和《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定由原告向被告提供物业服务，被告按照合同约定及时足额交纳物业服务相关费用。原告依据合同与规约向被告提供了物业服务，然被告自2018年10月1日以来一直拖欠物业管理费及电梯运行费，原告多次催缴未果（包括电话多次催缴及张贴催费通知单等）。为维护原告的合法权益，请依法支持原告诉请。徐倩倩辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告与原告签订的《利群现河名邸业主临时管理公约》、《利群现河名邸前期物业管理服务合同》，合同法第67条先履行抗辩权有明确规定，原告属于合同先期违约者，被告有权拒绝原告要求交纳后续物业费的履行要求。1、《前期物业服务合同》第6条明确约定了物业管理服务项目，被告依约交纳一年的物业管理费用，而被告迟迟不履行合同约定的义务，对服务项目大部分没有履行，具体表现在：（1）、物业服务及安保工作形同虚设，责任心不强、人员素质不高、安保人员老龄化问题严重、态度恶劣并因停车问题发生言语上的冲突等；（2）、楼道小广告管理问题，杜绝乱贴广告，影响楼梯整洁；（3）、未公示上一年度的费用收入与支出明细；（4）、小区交通与车辆停放管理差，严重影响小区生活正常秩序和邻里关系；（5）、治安管理、消防管理差；（6）、缺乏专业服务精神；（7）、对公共区域绿地、花木的养护管理差；（8）、对开发商遗留房屋建筑问题没妥善解决；（9）、对公设施、设备的养护、维修、管理和运行服务不到位；（10）、电梯报警器、门禁报警器、住户室内红色投警器可视对讲机报警时呼叫时无人应答，24小时无人值班。（11）消防栓里没有水，个别业主将消防栓改成鞋柜也不管。（12）2017年底至2018年初全小区大部分水表冻坏更换期间私自打开我家自来水总闸导致全屋家具地板墙面严重受损多次找物业、自来水公司，互相推诿，至今未处理。以上存在的问题已经得到物业经理姜宝义的签字确认。2、原告将物业服务收费交由平度现河名邸西区物业管理中心来实施相关服务，下发催交物业费通知，平度现河名邸西区物业服务中心有独立公章、独立财务章，属于独立经营体，而在工商系统查询中并无此企业信息，其又不是合同相对方，被告暂缓交纳物业管理费属于合法行为。综上，希望法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，在原告整改完毕后由被告缴纳物业管理费，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：证据一：《前期物业管理服务合同》（以下简称“合同”）、《业主临时管理规约》（以下简称“规约”）证明内容：1、原告与被告之间存在物业管理服务合同关系；根据合同第七条和规约第四部分第二条约定的物业服务费条款，被告应当按季度缴纳物业管理服务费，每月的前5日为缴费期。如被告未能按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，原告有权收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。依据合同约定，自2018年10月1日起至2019年6月30日，被告应向原告缴纳物业管理费、电梯费。被告有按时缴纳物业管理服务费的义务，且被告自2018年10月1日起拖欠物业费，已构成违约，原告有权依据合同约定收取被告的物业管理费及逾期缴纳物业管理费的滞纳金。证据二：《商品房买卖合同》证明：根据《商品房买卖合同》约定，被告涉案住房的面积为129.95㎡。原、被告双方约定物业管理费按照1.9元/㎡/月，其中包括电梯运行费0.4元/㎡/月。自2018年10月1日起至2019年6月30日止，被告应缴纳物业管理费、电梯费共计2222.14元。证据三：物业费催缴通知单、到户张贴物业费催缴通知单照片、电话催费明细证明内容：证明被告拖欠原告物业费、电梯费，原告多次催要，被告至今仍未支付。被告的质证意见如下：对证据真实性无异议。但是缴费单据写的是现河名邸。被告提交证据如下：1、被告提交平度现河名邸物业服务中心的收据。证明事项：被告与青岛德源泰物业服务有限公司签订物业服务合同，而该收据加盖的是平度现河名邸物业服务中心的公章。原告的质证意见：对收据的真实性无异议，对证明事项有异议，认为该收据只能证明被告缴纳2017年9月28日至2018年10月1日的费用，其后费用未缴纳。2、被告提交的物业经理姜宝义所签的整改函。证明事项：物业存在服务不到位的问题。原告的质证意见：这个要求整改函无法确定是姜宝义签字，也没有业主的签字。即使该函是姜宝义本人签字，首先这份证据为被告出具的整改函，并非双方确认并同意的有效协议，姜宝义签字仅能证明签收了该函件，并不能证明对该函件的认可。其次个人行为并不能证明公司行为。姜宝义无权代表原告做出上述行为，所以该函件对原告是无效的。被告若主张姜宝义有权力对整改函内容进行签收并确认，应提供授权委托书等证据加以证明。3、被告提交照片19张，证明事项：因原告的行为导致家中受损，原告对此质证意见：这个照片无法证明拍摄时间和地点，我们不认可。通过对以上证据的举证、质证，结合庭审当事人的陈述，本院认定以下事实：被告徐倩倩系62号现河名邸西区6号楼2单元1003室业主，其住房建筑面积29.95平方米。2017年9月28日原、被告签订《利群现河名邸前期物业管理服务合同》、《利群现河名邸业主临时管理规约》，约定：自2017年9月28日起，由原告为被告所在小区提供物业服务，业主应自2017年9月28日起按季度缴纳物业管理费，每月的前5日为缴费期；每月每平方米1.9元，其中物业费每月每平方米1.5元、电梯运行费每月每平方米0.4元；如未按约定日期截止日起十五日内缴纳款项，收取未交付的款项自应付之日起至支付日的利息，利率按每日千分之三计算。合同与规约签订后，原告为小区提供物业服务至今；被告徐倩倩交纳了2017年9月28日至2018年9月30日前的物业管理费、电梯运行费共计2755元；被告徐倩倩未交纳2018年10月1日至2019年6月30日物业管理费2222.14元【物业费1754.32（129.95平方米×1.5元×9个月）、电梯运行费467.82元（129.95平方×0.4元×9个月）】，经原告多次催缴未果。合同履行过程中，原告在小区绿化养护、杂物清理等物业服务方面存在一定瑕疵。原告起诉时，将被告徐倩倩与徐志强列为共同被告，诉讼过程中，原告撤回对徐志强的起诉，因徐志强不是登记业主，本院已准许原告撤回对徐志强的起诉。本院认为，本案争执的焦点有四：一、原告是否适格主体的问题；二、应否支付物业费的问题；二、违约金的问题；三、先履行抗辩权的问题。四、徐倩倩家中损失与本案是否合并审理。关于第一个争执焦点，本案的原告为青岛德源泰物业服务有限公司，被告辩称收取物业服务费的是平度现河名邸西区物业服务中心。本院对此认为，平度现河名邸西区物业服务中心系原告在平度设立的物业服务的服务点，该服务点对平度现河名邸西区进行物业服务，原告作为法人单位、物业服务企业请求被告支付物业费，并无不当，因此，原告的主体适格。关于第二个争执焦点，本院对此认为，原、被告签订的《利群现河名邸前期物业管理服务合同》《利群现河名邸业主临时管理规约》系原被告在自愿平等、协商一致的基础上达成的，合法有效，原、被告均应自觉履行。最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订了物业服务合同，对原、被告具有约束力，原告进行了物业服务，被告徐倩倩作为业主应按合同约定交纳物业费。关于第三个争执焦点，本院对此认为，原告作为物业服务企业，应按合同约定全面履行管理服务义务，被告提交的证据证实了涉案小区的物业服务管理水平在一定程度上存在瑕疵，原告应进一步提升其物业管理水平，为小区业主提供更优质的服务，营造良好的小区环境，因此，原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务合同是双务合同，双方均应自觉履行。无论业主以服务不到位等问题行使先履行抗辩权还是物业企业以业主不交物业费减少服务项目等行使抗辩权，均不利于矛盾纠纷的解决，亦不利于营造优质的小区环境，易给小区生活带来不便。本案中，被告徐倩倩交纳的2017年9月28日至2018年9月30日的物业费，应视为原告进行了物业服务、被告应交纳的物业费。关于第四个焦点问题：徐倩倩家中损失与本案是否合并审理。徐倩倩家中被水浸泡造成损失，系财产损害赔偿纠纷，与本案不是同一法律关系，同时，徐倩倩家中被水浸泡原因可能涉及自来水公司、物业公司等，当事人主体与本案不同，本院不予合并审理，徐倩倩可以持据另行主张权利。依照《国务院物业条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐倩倩支付给原告青岛德源泰物业服务有限公司2018年10月1日至2019年6月30日物业费1754.32元、2018年10月1日至2019年6月30日电梯运行费467.82元，合计2222.14元，于本判决生效后10日内付清；如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告青岛德源泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，原告青岛德源泰物业服务有限公司负担5元、被告徐倩倩负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  代玉光二〇一九年十一月十七日书记员  姜 彦