云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初8059号原告：云南煤化房地产开发有限公司，住所地：昆明市五华区小康大道580号C座。统一社会信用代码：91530000738073169C。法定代表人：高建嵩，董事长。委托诉讼代理人：万晓丽，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李生龙，云南上义律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：马赢芬，女，汉族，1978年4月27日出生，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。被告：胡文芝，女，汉族，1957年6月9日出生，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区。两被告共同的委托诉讼代理人：沈琳娜、李仁斌，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。原告云南煤化房地产开发有限公司与被告马赢芬、胡文芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云南煤化房地产开发有限公司的委托诉讼代理人万晓丽，被告马赢芬、胡文芝及其委托诉讼代理人沈琳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南煤化房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告签订《商品房购销合同》及其《补充协议一》、《补充协议二》，并撤销商品房合同备案登记；2、判令第一被告腾退房屋、将房屋恢复原状交还原告；3、判令第一被告向原告支付违约金79,868.80元；4、判令第二被告就对上述费用承担连带保证责任；5、本案诉讼费用及原告为实现债权所支出的保全费、保全担保费、律师费、邮寄费等其他费用由两被告承担。事实和理由：2014年4月8日，原告与被告马赢芬签订《商品房购销合同》及《补充协议一》、《补充协议二》，并在当天完成了商品房买合同登记备案事宜，合同约定购房总价为798,688元，支付方式为银行按揭贷款。之后被告马赢芬于中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行签订了《个人购房担保借款合同》，办理了住房按揭贷款，原告就前述贷款提供阶段性连带保证责任。合同履行过程中，被告马赢芬未按合同约定偿还贷款本息，原告在保证责任范围内代被告支付了贷款本金、利息、罚息共计542,474.64元。代偿完毕后，原告于两被告于2019年1月9日签订《协议书》，协议约定：被告马赢芬于2019年2月28日一次性向原告归还全部款项共计630,436.88元，若被告马赢芬未按时足额偿还全部款项的，原告有权要求解除购房合同，同时要求被告承担违约责任，而被告胡文芝为被告马赢芬的前述债务承担连带保证责任，但《协议书》签订后，两被告未按时履行支付代偿款项的义务，为维护原告合法权益，故诉至本院。被告马赢芬、胡文芝共同答辩称，首先，《协议书》是在我方受到欺诈、胁迫情况下签订的，结果显失公平，且不是我方真实意思表示，我方认为该协议属于可撤销合同；2、我方已支付了房屋首付款及配套费等共计281,513.32元及偿还银行本息共计93,341元，且于2015年8月接房后，又支付了装修费15万元，若解除合同将对我方造成巨大损失，同时我方愿意积极偿还原告代偿的本金及利息。根据原、被告的陈述和提交的证据，本院认定法律事实如下：2014年4月8日，原告（出卖人、甲方）与被告马赢芬签订《商品房购销合同》，约定被告马赢芬向原告购买位于昆明市五华区，该商品房套内面积为99平方米，总金额为798688元，买受人首期支付购房总价款的31.14%，金额为248688元，支付日期为：2014年4月8日；其余价款550000元向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行贷款支付。若乙方逾期付款，甲方有权解除合同并自行处置该房屋，乙方应按合同总金额的5%向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款不计利息，已发生的交易相关税费及甲方其他损失由乙方承担。甲方有权请求合同登记备案部门撤销本合同的登记备案。2014年4月8日，前述商品房办理备案登记。同日，原告与被告马赢芬签订《补充协议一》，约定除《商品房购销合同》约定的房款外，被告马赢芬还需要向原告支付公共维修基金11250及配套设施费9,500元。2014年3月20日，原告（乙方）与中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行（甲方）签订《一手住房贷款业务银企合作协议》，约定乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等甲方实现债权的一切费用。2017年4月27日，中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行向原告发《函》，载明被告马赢芬尚欠借款本金530,891.81元、利息11,381.41元、罚息52.94元及复利148.48元，要求原告在保证责任范围内为被告马赢芬代偿欠付借款本息共计人民币542,474.64元。2017年4月28日，原告向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行支付银行本息共计542474.64元。2019年1月9日，原告与两被告签订《协议书》，协议约定：被告马赢芬同意于2019年2月28日前一次性向原告归还代偿本息542474.64元、以前述款项为基数计算的利息48027.84、违约金39934.4元；如被告马赢芬未按时清偿全部款项的，原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，则被告马赢芬按购房款总价798688元的10%向原告承担违约责任并承担原告为实现债权而产生的费用和其他所有应付的费用，被告胡文芝为被告马赢芬的前述付款义务承担连带责任保证责任，担保范围为被告马赢芬应向原告支付的全部款项、违约金、损害赔偿金、应向原告支付的其他款项以及为实现债权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、拍卖或变卖费、过户费、保全费、公证费、送达费、公告费、执行费等）和其他所有应付的费用。另，原告支付保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元。本院认为，原告与被告马赢芬之间签订的《商品房买卖合同》系双方在自愿平等的基础上所签订，内容不违反国家法律法规的规定，应为有效。有效的合同对各方当事人均有约束力。因被告马赢芬未按合同约定履行还款义务，致使原告作为连带保证人向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行支付了银行本息共计542474.64元，承担了相应的保证责任。根据担保法的规定及《商品房买卖合同》的约定，本案原告在承担保证责任后，有权在其承担责任范围内向被告马赢芬进行追偿，但因贷款本金实际已支付给原告，故原告产生的实际损失为利息11381.41元、罚息52.94元及复利148.48元，故本院确认由被告马赢芬限期向原告支付代偿利息、罚息、复利共计11582.83元。另，原告与两被告签订《协议书》，约定由被告限期向原告偿还前述借款，否则原告有权解除《商品房买卖合同》，但被告至今未按协议约定偿还前述款项，原告有权解除《商品房买卖合同》及其补充协议。合同解除后，被告马赢芬应当将其所购买的银河北庭●北庭辰苑3钻2605号商品房返还给原告，原告则应当将被告马赢芬所支付的商品房首付款248688元及公共维修基金11250、配套设施费9500元予以退还给被告马赢芬。关于原告主张的违约金，虽然在《商品房买卖合同》及《协议书》中均约定了违约金，但原告代偿款项的行为，是其作为保证人履行保证责任的法定义务，并非是原告以此来约定被告向其承担违约责任的依据，且被告马赢芬向中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行的贷款也已实际支付给了原告，原告不能通过订立格式条款的形式让被告马赢芬在承担完对中国农业银行股份有限公司昆明拓东支行的违约责任后再向原告承担二次的违约责任，故关于违约金的该条款加重了被告的责任，应为无效。并且在本院已判令被告马赢芬返还涉案房屋给原告的情况下，原告的损失已能得到实际的弥补，因此，本院对原告主张的关于违约金的诉请不予支持。应当说明的是，虽两被告主张《协议书》系被胁迫签订，但未提交相应证据证明，本院不予采信。至于原告主张要求被告配合撤销商品房备案登记，本院认为该主张涉及房管部门的职权范围，不应由本院依职权做出裁判，应由原、被告双方在不违反房管部门相关规定的前提下，协商一致自行处理。至于被告胡文芝的责任。原告与被告马赢芬、胡文芝签订了《协议书》，被告胡文芝自愿作为保证人为被告马赢芬应向原告支付的款项承担连带责任保证，并签字确认，其作为完全民事行为能力人，应当知晓其行民事行为之法律后果，故本院确认由被告胡文芝对被告马赢芬的前述债务承担连带偿还责任。原告主张的保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元，在合同中有明确约定，原告也提交了相应发票予以证明，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南煤化房地产开发有限公司与被告马赢芬签订的关于银河北庭●北庭辰苑3钻2605号房屋的《商品房买卖合同》及《补充协议一》、《补充协议二》；被告马赢芬于本判决生效后十日内将银河北庭●北庭辰苑3钻2605号房屋恢复原状，并返还原告云南煤化房地产开发有限公司；二、被告马赢芬于本判决生效后十日内支付原告云南煤化房地产开发有限公司代偿利息、罚息、复利共计11582.83元；三、被告马赢芬于本判决生效后十日内向原告云南煤化房地产开发有限公司支付保全费4913元、担保费2000元、律师费36942元；四、原告云南煤化房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告马赢芬支付的房屋首付款248688元、公共维修基金11250及配套设施费9500元；五、被告胡文芝对被告马赢芬的前述债务承担连带偿还责任；六、驳回原告云南煤化房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12586元，减半收取为6293元，由被告马赢芬、胡文芝承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林昆二〇一九年十一月十八日法官助理石艳书记员**远