上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1125号原告：周冠正，女，1945年2月28日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陆恩惠，上海汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，上海汇业律师事务所律师。被告：姜慧丽，女，1966年4月9日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐梦捷，女，1988年9月10日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：徐皓，男，2000年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。上述三被告的共同委托诉讼代理人：刘道荣，上海市锦泓律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：伏晶晶，女。原告周冠正与被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案受理后依法适用简易程序审理。审理中，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)作为第三人参加诉讼，并转为适用普通程序审理。2018年3月30日，本院作出(2016)沪0117民初16445号民事判决。因原告不服上述判决，上诉于上海市第一中级人民法院。2018年12月17日，上海市第一中级人民法院以“认定事实不清”为由以(2018)沪01民终6428号民事裁定撤销上述判决，并将案件发回本院重审。本院于2019年1月9日重新立案后，依法另行组成合议庭分别于2019年2月22日、2019年11月13日进行审理。本案审理中，本院依照原告的申请依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行司法鉴定。原告及其委托诉讼代理人陆恩惠以及三被告的委托诉讼代理人刘道荣、张犇二次均到庭参加庭审，原告的委托诉讼代理人陈成以及第三人的委托诉讼代理人伏晶晶到庭参加第一次庭审。第三人经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审，本院予以缺席审理。审理中，经本院分管院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告周冠正向本院提出诉讼请求：判令三被告继续履行房屋买卖合同，协助原告办理坐落于本区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续。本案审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的房地产买卖合同；2.判令三被告返还购房款10万元；3.判令三被告支付利息损失(以10万元为基数，自2019年9月2日至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算)；4.判令三被告赔偿房屋溢价损失133.5万元。事实和理由：坐落于本区莘松路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下分别简称“XXX室房屋”、“XXX室房屋”)是开发商按照三室两厅一厨两卫建造的实际按照一套房屋使用的两套房屋，均登记在三被告名下。2016年1月18日，原告周冠正的女儿陈肖青与被告姜慧丽签订了二份《房屋买卖居间协议》，分别约定购买三被告XXX室、XXX室的房屋，总价款均为220万元。协议签订后，原告及其女儿陈肖青分别向三被告支付意向金10万元，并按约转为定金。2016年1月23日，原告及其女儿陈肖青分别与三被告签订了《上海市房地产买卖合同》。因为被告徐皓系未成年人，故由其父亲徐新福及被告姜慧丽代签。鉴于原告女儿陈肖青是香港籍人士，按照相关规定,港籍人士应当为上述合同办理公证。在买卖合同签订之后的公证过程中，原告及其女儿陈肖青得知被告姜慧丽不是被告徐皓的生母，而被告徐皓的生母因为涉及刑事案件被羁押在看守所，徐新福与被告徐皓的生母原系同居关系，已由法院判决解除了同居关系，由徐新福作为被告徐皓的监护人。公证处需要被告提交被告徐皓的出生证明及相关材料，但被告没有提供，致使公证无法办理。鉴于XXX室、XXX室房屋实际是作为一套房屋使用的二套房屋，若XXX室房屋的买卖合同被告不配合公证，那么周冠正的XXX室房屋的买卖实际上也无法进行。为此，原告女儿陈肖青提起(2016)沪0117民初7068号诉讼要求解除XXX室、XXX室房屋的居间合同。之后因为被告徐皓生母的二审刑事判决已经出具，公证处已可以办理公证事宜，三被告也口头表示愿意继续履行合同，故原告女儿陈肖青申请撤回了(2016)沪0117民初7068号起诉。2016年6月6日法院裁定准许原告撤诉。为此，原告及其女儿陈肖青认为申请撤诉即撤回了解除合同的意思表示；退一步讲，即使法院认定解除条件成就，那么原告女儿陈肖青前案也是要求解除居间协议，而不是买卖合同，且原告周冠正从未提起诉讼要求解除合同。2016年7月1日，房地产交易中心不再需要港籍人士办理买卖合同公证手续，原告及其女儿陈肖青就催告三被告配合办理过户手续，但三被告没有配合。根据房地产交易中心的要求，办理过户时需要三被告提供判决书证明徐新福系被告徐皓的监护人，故原告及其女儿陈肖青要求三被告出示上述判决书并共赴松江区房地产交易中心，三被告亦承诺尽快提供，但是实际并未提供。原告认为，被告隐瞒被告徐皓生母的真实情况、不提供证明徐新福是被告徐皓监护人的判决书，也不配合原告及其女儿陈肖青提出的其他履行合同的要求。现因三被告拒绝注销XXX室、XXX室房屋上的抵押登记，致使原告合同目的无法实现，三被告的行为构成根本违约，故原告变更相应诉讼请求要求解除合同，解除时间应为其变更诉讼请求之日即2019年9月2日。被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓共同辩称，1.因被告徐皓的生母未到场在《上海市房地产买卖合同》中签字，且公证因此未完成，故《上海市房地产买卖合同》未成立；2.原告女儿陈肖青起诉前案主张解除房屋买卖合同关系，在诉状副本送达三被告之日即2016年4月21日，合同即已解除。三被告在收到前案诉状副本后并未向法院或者仲裁机构对解除效力提出异议；3.三被告同意返还原告已付房款10万元，但不同意支付利息；4.不同意赔偿溢价损失。三被告不存在违约。《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(以下简称“联合通知”)关于港籍人士房屋买卖合同需要公证的规定已经由行政判决书确认与相关法律法规相抵触，所以公证实际是不需要的，并且联合通知之后已经被废止，原、被告房屋买卖中可能存在公证机关和中介人员的误导，导致原告认为一定需要办理公证，但公证以及被告徐皓的生母到场不是被告的约定或法定义务，不能以此追究三被告的违约责任。房地产交易中心要求提交确认被告徐皓的监护人身份的相关判决书，但双方并未去过房地产交易中心，所以三被告无从得知房地产交易中心的要求。2016年7月针对香港居民购房需要公证的政策取消后，原告及其女儿陈肖青并未及时支付房款，构成违约。第三人德佑公司述称：若法院判决继续履行，第三人愿意继续履行居间服务。原审经审查认定事实如下：2014年2月10日，XXX、XXX室房屋登记于三被告名下。2016年1月18日，原告及其女儿陈肖青及其分别向被告徐梦捷支付定金10万元。2016年1月23日，原告周冠正(乙方)与三被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定原告购买三被告所有的坐落于本区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积92.27平方米，转让价款共计220万元。同日，原告女儿陈肖青(乙方)与三被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定陈肖青购买三被告所有的坐落于本区新桥镇莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积93.66平方米，转让价款共计220万元。上述二份《上海市房地产买卖合同》均约定：甲方于2016年3月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；双方于2016年4月15日前共赴房地产交易中心申请办理转让过户手续；本合同自甲、乙双方签订之日起生效。补充条款(一)第五条约定，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封的，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，并应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三第一条约定，首期房价款为78万元，乙方应于双方签订本合同前支付甲方定金10万元，在签署本合同后转为部分首期房款；于签订本合同并申请办理公证手续(若有)当日内支付甲方部分首期房价款25万元；于2016年2月15日前支付甲方部分首期房价款43万元。附件三第二条约定，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向银行申请贷款，支付甲方第二期房款140万元。附件三第三条约定，双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)；附件三第四条约定，尾款2万元，双方于2016年3月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同另对其他相关事宜进行了约定。被告徐皓的落款签名由姜慧丽、徐新福代为签字。当日，上述合同签订后，在办理合同公证的过程中，公证员要求被告徐皓的生母到场，后发现其生母因涉刑事案件被采取强制措施而无法到场，故合同公证未果。因上述二份合同履行未果，原告女儿陈肖青就涉案二套房屋的买卖事宜于2016年4月14日将三被告诉至本院，案号分别为(2016)沪0117民初7066号、(2016)沪0117民初7068号。该二案的起诉状中，陈肖青均表示因为2016年1月23日被告徐皓的母亲无法到场签字确认，导致正式的买卖合同未完成签署；原告及陈肖青多次与三被告联系沟通，均被告知被告徐皓的生母无法到场签字，并均诉请要求解除房地产买卖居间合同、双倍返还定金20万元。之后，陈肖青提出撤诉申请，本院于2016年6月6日出具(2016)沪0117民初7066号、(2016)沪0117民初7068号《民事裁定书》，裁定准许陈肖青对该两案撤回起诉。2016年8月20日，陈肖青向三被告寄送《催告函》一份，言明根据相关规定，房屋过户时需要提供判决书证明徐新福是被告徐皓的监护人，故现函告被告于收到本函件起5个自然日内向陈肖青提供上述生效判决书，并尽快配合陈肖青履行房地产买卖合同约定的未完成事宜。另查明，1991年11月1日起施行的联合通知第四条规定，有关房产所有权转移的涉外和涉港澳台的法律行为，必须办理公证证明，然后由房地产管理机关办理房产登记等行政事宜。2016年7月5日，《司法部关于废止的通知》规定，上述联合通知已不再使用，经商住房和城乡建设部，现决定予以废止，自本通知印发之日起不再执行。上海市松江区住房保障和房屋管理局于其网站发布的《二手房办证所需材料》规定，二手房办证时，若出售方产证上有未成年的，需提供未成年人的户口簿或出生证或独生子女证的原件及复印件，监护人双方需到场签字。再查明，上海市杨浦区人民法院于2003年8月4日出具(2003)杨民一(民)初字第1702号《民事判决书》，判决解除顾肖雯与徐新福的同居关系，双方所育之子被告徐皓随徐新福共同生活等。上海市第一中级人民法院于2016年5月12日出具(2016)沪01邢终453号《刑事裁定书》，载明顾肖雯于2015年3月24日被刑事拘留，同年4月7日被逮捕，现羁押于上海市浦东新区看守所；上海市浦东新区人民法院于2015年12月29日作出(2015)浦邢初字第3790号刑事判决书，决定执行有期徒刑九年。判决作出后，顾肖雯不服提起上诉，后申请撤回上诉，故现裁定准许上诉人(原审被告人)顾肖雯撤回上诉。原审审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.中介人员张京京的录音、照片，拟证明因为三被告不能提供合同公证所需材料，导致公证无法进行，合同也无法继续履行；三被告在签订合同前隐瞒了徐皓生母的情况，并欺骗陈肖青、周冠正称姜慧丽就是徐皓生母；中介工作人员张京京表示不需公证了，但需要将徐皓的出生证明及监护权的判决书交给房地产交易中心，因为三被告没有提交材料所以合同没有继续履行。三被告认为录音的性质属于证人证言，但证人证言的形式不合法；三被告不清楚张京京的身份；中介员工的判断不能证明手续没有办完的原因。第三人对此没有异议；2.陈肖青与中介人员**的通话录音、微信记录、照片，拟证明陈肖青在前案撤回起诉之后，三被告表示愿意继续履行合同，但三被告仍然无法办理公证手续。三被告对证据的真实性、合法性均不予认可，认为若中介人员属于证人则某某出庭作证，三被告并未愿意继续卖房，相反三被告当时是反对原告对前案撤诉的。第三人表示，因为经办人员已经离职，时间也过了很久，具体细节经办人表示不清楚；3.上海市闵行公证处公证员徐翀琳的录音、名片，拟证明若出卖方涉及未成年人，不论办理房屋买卖合同公证还是办理过户，均需未成年人父母双方到场签字。三被告表示证据的真实性、合法性无法判定，且公证员坚持生父、生母必须同时到场的要求与法律、公证规则相悖。第三人表示对此情况不知情。重审中，原告提供新证据如下：1.原告与案外人于2015年9月8日签订的《上海市房地产买卖合同》，证明原告为购买涉案房屋于2015年9月出售自有房屋获得房款123万元；2.宝山区张庙街道呼玛一村第二居民委员会出具的《居住证明》，证明原告及其女儿陈肖青自2016年4月起居住在宝山呼玛一村XXX号XXX室房屋。三被告对上述证据的真实性均不清楚，原告的购房资格由法院依法认定。三被告在重审中未提供新证据。重审中另查明，原告在本市杨浦区国年路XXX弄XXX号XXX室住房已于2015年10月26日出卖给他人。且原告明确表示，若陈肖青无法继续履行XXX室房屋的买卖合同，则原告亦不同意继续履行XXX室房屋的买卖合同。对于陈肖青起诉(2016)沪0117民初7068号案件，原告系知情的。(2016)沪0117民初7068号案件中，三被告于2016年4月21日收到诉状副本。本院依照原告的申请，依法委托上海百盛房地产估价有限责任公司对XXX室、XXX室房屋在2016年4月21日及2019年9月2日两个时间节点的市场价值进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司于2019年10月10日出具浦新估字(2019)第B0319A号房地产评估报告，载明XXX室、XXX室房屋仅有一个进户门，以两者合并使用为前提，XXX室、XXX室房屋于2016年4月21日的市场价值为483万元，于2019年9月2日的市场价值为707万元。原、被告对该评估结论均无异议，但是原告认为应当以353.5万元(707万元/2)作为判断溢价损失的基础，被告则认为即便考虑原告的溢价损失，应当以241.5万元(483万元/2)作为判断原告溢价损失的基础。以上事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、银行凭证、催告函、民事判决书、民事起诉状、民事裁定书、无不动产登记记录信息、评估报告及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议在于：1.原、被告双方的《上海市房地产买卖合同》是否成立？2.(2016)沪0117民初7068号案件诉状副本送达三被告，是否发生解除合同的效力？3.原、被告哪一方违约导致合同解除？4.原告主张的利息及溢价损失是否有事实和法律依据？关于争议焦点一，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，买受人即原告已在《上海市房地产买卖合同》中签字，被告姜慧丽、徐梦捷均在《上海市房地产买卖合同》中签字，被告徐皓当时系未成年人，其父亲徐新福作为其法定代理人已代理被告徐皓签字。故合同双方当事人均已在合同中签字，合同当然成立。被告辩称，被告徐皓的生母顾肖雯未在合同中签字，故合同不成立。因法律并未规定未成年人的民事法律行为必须同时通过二个法定代理人共同代理作出，故对于被告的辩称意见，本院不予采信。关于争议焦点二，本院从二个方面进行分析，其一，原告在前案起诉时是否具有合同解除权；其二，陈肖青前案起诉要求解除的房地产买卖居间合同与本案原告要求继续履行的《上海市房地产买卖合同》是否属于不同标的。因在(2016)沪0117民初7068号起诉时，因被告徐皓的生母未能到场参加公证，而当时公证是陈肖青购买房屋的必须前置条件。在此情况下，陈肖青房屋买卖合同确实无法继续履行，因XXX室、XXX室房屋在物理空间上属于一套房屋，故在陈肖青无法继续履行合同的情况下，原告亦有权主张解除合同。在(2016)沪0117民初7068号案件中以起诉方式主张解除合同，且诉状副本已于2016年4月21日送达三被告，故合同已于2016年4月21日解除。虽然，在(2016)沪0117民初7066号、(2016)沪0117民初7068号案件中，陈肖青起诉要求解除的系《房地产买卖居间合同》，但其在诉状的事实和理由部分明确载明其认为《上海市房地产买卖合同》并未成立，并要被告双倍返还定金。故陈肖青的意思表示应为解除房屋买卖合同关系，要求被告承担解除合同的违约责任。如果陈肖青仅仅要求解除《房地产买卖居间合同》并继续履行《上海市房地产买卖合同》，不仅在逻辑上存在矛盾，亦与其主张的双倍返还定金之后果存在矛盾。故陈肖青撤回前案起诉，并不能撤回合同解除的意思表示，陈肖青撤诉不影响合同已经解除的事实。原告主张以2019年9月2日作为合同解除的时间，缺乏依据，本院不予采信。虽然，周冠正并非(2016)沪0117民初7068号的原告，但是其对起诉事宜是知情的，且从其与陈肖青的特殊关系来看，周冠正是同意陈肖青提起该案诉讼，仅系因为周冠正并非签订居间合同的主体，才以陈肖青名义起诉。故陈肖青的起诉主张解除合同行为应可代表原告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的后果，被告应将所收房款10万元返还给原告。由于被告在合同解除后未能及时将房款10万元返还给原告，故原告主张2019年9月2日之后的利息损失，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三，在原、被告签订《上海市房地产买卖合同》时，原告女儿陈肖青作为香港居民，按照当时的政策规定，合同必须办理公证方能进行过户交易。因被告徐皓生母未能到场导致公证无法办理，而合同的违约性不考虑当事人主观上是否有过错，故仍应由被告承担相应的违约责任。因XXX室、XXX室房屋的交易无法分开进行，陈肖青的房屋买卖合同无法继续履行，原告亦有权解除合同。被告亦应对原告承担相应违约责任。原告因房屋价值上涨产生相应损失，亦应由被告予以赔偿。判断原告溢价损失的时间节点应当以合同解除时间为准，故本院以2016年4月21日的房屋价值计算原告的溢价损失，即为21.5万元(241.5万元-220万元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告周冠正与被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓就坐落于上海市松江区莘松路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月21日解除；二、被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内返还原告周冠正房款10万元；三、被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内赔偿原告周冠正利息损失(以10万元为基数，自2019年9月2日计算至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓于本判决生效之日起十日内赔偿原告周冠正房屋溢价损失21.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,914元，由原告周冠正负担2,889元(已付)，由被告姜慧丽、徐梦捷、徐皓负担6,025元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十一月三十日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。