广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1821民初2273号原告：黄国林，男，1988年10月13日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************534。委托诉讼代理人：黄带好，女，1964年5月28日出生，汉族，住广东省佛冈县**************，身份证号码：441************521。（系原告黄国林母亲）被告：佛冈县中润房地产开发有限公司，住所地：佛冈县***********，统一社会信用代码：914***********387E。法定代表人：甘达华，经理。委托诉讼代理人：张友谊，该公司办公室负责人。原告黄国林与被告佛冈县中润房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告黄国林的委托诉讼代理人黄带好、被告佛冈县中润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张友谊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄国林向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即支付延期交付房屋使用违约金18294.15元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年3月23日向被告购买了一套位于佛冈县********************号商品房，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价为人民币465500元，原告已按合同约定支付了首期款，余款原告已办理银行按揭，银行已经将上述房屋按揭款付给被告即原告已付清了购房款。合同第十一条第一款约定被告应当在2017年5月30日前将原告所购买的房屋交付给原告。合同约定逾期交房的违约责任，如逾期交付房屋，按约定的交付房屋日期的次日起至实际交付之日止，被告每日按总房价款万分之一的标准向原告支付违约金。由于被告没有依照合同双方约定的时间交付房屋给原告，在2018年6月28日被告才将房屋交付给原告使用。因此，原告依照双方签订的合同第十二条的约定，被告应向原告支付至原告收楼之日止的违约金（2017年5月**日-2018年6月28日）465500元×1‰×393天=18294.15元。原告要求被告支付违约金，但被告就一直不予支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。被告佛冈县中润房地产开发有限公司辩称：答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八点对十二条关于逾期交付责任的说明：“本合同所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生变动，法律法规变化、政府机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见，控制并可避免的事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务……”。答辩人出卖的房屋已提交相关资料到政府部门办理验收备案证明文件，因政府部门办理验收备案手续滞后，是非答辩人所能控制的原因引起的，答辩人有权相应顺延履行相应义务。现在，被答辩人已于2018年6月28日收取涉案房屋。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告黄国林为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业机读档案登记资料；2、《广东省商品房买卖合同（预售）》；3、收据、个人贷款支付凭证；4、收据。被告佛冈县中润房地产开发有限向本院提交了如下证据：《商品房买卖合同》附件十一补充协议。原、被告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告佛冈县中润房地产开发有限公司是佛冈君悦名轩的开发商，其于2012年10月9日注册成立。2017年3月23日，原告黄国林（买受人）与被告佛冈县中润房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********0492），约定：原告向被告购买佛冈县********************房，总房价465500元；交付期限（第十一条）：出卖人应当在2017年5月30日前，将具备下列第1、2种条件（第九条），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交付责任（第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并非买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款465500元，但涉案商品房所在的君悦名轩工程至今未完成竣工验收备案手续。2018年6月28日原告接收了房屋并装修使用。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告黄国林与被告佛冈县中润房地产开发有限公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据本案双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，被告未能依约将符合合同约定的房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，原告要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条“商品房达到第九、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。……”的约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续。如上所述，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至被告在取得建设工程竣工验收备案证明文件后将房屋交付的书面通知送达原告之日止。但根据查明的事实可知，原告在明知案涉房屋未进行竣工验收备案，尚不具备交付条件的情形下仍要求并同意接收房屋，且双方已于2018年6月28日办理了房屋交接手续，被告已按原告的要求将房屋交付给其使用，原告已实际占有了该房屋，故被告逾期交楼违约金应计算至原告实际收楼之日止，即2018年6月28日止。经核算，从2017年6月1日起计至2018年6月28日止的违约金为18294.15元（465500元×0.01%×393天），于法有据，本院予以支持。至于建筑工程何时开工、预计工期多长、何时才能竣工、何时才能完成验收手续、何时才能交付建筑成果，这是建筑开发公司（开发商）常规开发经营活动需提前预判的平常事项。被告以已将建筑房屋相关资料提交相关部门验收备案，因政府相关部门办理验收备案手续滞后，才导致逾期交房，属于不可抗力，不承担逾期交房违约责任的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛冈县中润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金18294.15元给原告黄国林。案件受理费258元，减半收取计129元，由被告佛冈县中润房地产开发有限公司负担。原告黄国林可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费129元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审判员  蓝茂荣二〇一九年十一月十五日书记员  吴丽仪附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447***********051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。