福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初6149号 原告：许美华，女，1979年9月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：梁奕峰、梁堃杰，福建达业律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，项目经理。 委托诉讼代理人：郑陈然、高良汉，男，该公司工作人员。 第三人：中信银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路334号101单元、201单元、301单元、401单元。 法定代表人：陈玮，行长。 委托诉讼代理人：林明生，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：施采璇，女，该公司工作人员。 原告许美华与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）、第三人中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。许美华委托诉讼代理人梁奕峰，恒大置业公司委托诉讼代理人郑陈然，中信银行厦门分行委托诉讼代理人施采璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许美华向本院提出诉讼请求：1.解除许美华与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：05009707）；2.判令恒大置业公司立即向许美华返还已经支付的首付款975979元及恒大置业公司实际履行之日止已向中信银行厦门分行归还的贷款本金（具体以中信银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向许美华赔偿以首付款975979元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年3月20日起计至恒大置业公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向许美华赔偿已向中信银行厦门分行支付的贷款利息（具体以中信银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代许美华向中信银行厦门分行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以中信银行厦门分行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司代许美华向中信银行厦门分行赔偿提前偿还贷款的违约金；7.判令恒大置业公司向许美华赔偿违约金32459.79元；8.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:许美华就购买恒大置业公司开发的厦门恒大帝景项目二期地块四10-1＃楼2204室房屋（以下称“该商品房”），于2017年3月20日向恒大置业公司支付了首付款（含定金）975979元，并与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05009707，以下称“购房合同”）。购房合同约定：房屋总价款为3245979元；许美华应当于2017年3月20日前支付首期房价款975979元，余款2270000元向银行机构（贷款机构申请贷款支付）；恒大置业公司应当在2018年12月31日前向许美华交付该商品房。许美华按照购房合同约定，向中信银行厦门分行申请贷款支付余款，并与中信银行厦门分行签订《中信银行个人购房借款合同》（编号：（2017）信银个房借字第××号，以下称“贷款合同”），获借款项2270000元已由中信银行厦门分行一次性划入恒大置业公司账户。至此，许美华的购房款项全部支付完毕。根据许美华与恒大置业公司签订的购房合同第十一、十二条规定，恒大置业公司应当在2018年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的该商品房交付许美华使用；逾期超过180日后，许美华有权解除购房合同，恒大置业公司应当返还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，并按照全部房款价的1%向许美华支付违约金。截止起诉日，恒大置业公司仍未能向许美华交付该商品房，逾期已超过180日，许美华依约有权解除购房合同，并已委托律师向恒大置业公司发送律师函，该律师函已由恒大置业公司签收。购房合同解除后，贷款合同也失去继续履行的意义，由此产生的提前还款违约金也应由恒大置业公司承担。综上，许美华基于恒大置业公司的违约行为，向其主张逾期交房的违约责任，但恒大置业公司拒不返还购房款、赔偿违约金及许美华损失，已经侵害了许美华的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、恒大置业公司希望继续履行与许美华签订的《商品房买卖合同》。恒大置业公司系因不可抗力因素和政府对验收及市政配套、安装延误导致逾期交房，因此在计算逾期天数时，对于上述因素导致的交房延误天数请求人民法院依法予以扣减，厦门恒大帝景二期实际逾期交楼天数并未超过合同约定解除的180天。许美华提出解除《商品房买卖合同》缺乏事实与法律依据。1.恒大置业公司提供的建筑工程施工许可证可以证实，厦门恒大帝景二期地块四开工时间是2016年7月，在施工过程中由于受到台风“莫兰蒂”、“鲇鱼”台风等恶劣天气不可抗力因素的影响，导致工期延误26天。该情况属于不可归责于双方的原因，应对恒大置业公司免责，相应天数应予以扣减。2.2017年9月3日至9月5日2017年金砖国家峰会在厦门举行，为响应政府会议期间除尘降噪的要求，在此期间，项目工地暂停施工，交房延误天数应予以扣减。3.在帝景项目施工期间，按厦门市环境保护局、厦门市城市管理行政执法局关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、通告要求，在2017年6月7日、6月8日高考期间、6月23日、24日、25日中考期间，停工5天；在2018年6月7日、6月8日高考期间，2018年6月23日、6月24日、6月25日中考期间，停工5天，上述10天时间应予以扣减。4.2018年7月3日集美新城开发建设指挥部现场调研后做出的专题[2018]24《关于现场调研白石片区项目相关问题的纪要》可以证实：涉及恒大置业公司恒大帝景项目交楼关键因素的白石片区市政道路及供水供电等管线、软件学院东西南路工程、支一路、文竹路等白石片区市政三期道路的建设，至今处于未完工状态。根据《商品房买卖合同》附件六第五条约定：“政府部门对验收及市政配套、安装之延误，卖出人（恒大置业公司）可据实予以延期”的约定。因此，2018年7月3日之后的延误天数不应计算在逾期交房天数内。二、退一步说，如果法院判决解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司也应根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。超出部分恒大置业公司不应承担。1.《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项约定“逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。该条款已明确约定了出卖人退款的范围是买受人支付给出卖人的购房款本金及按0.01%计算给付利息，但并不包括许美华向银行贷款所支付的利息。因此，许美华在起诉状中主张赔偿银行贷款利息的诉求，没有合同和法律依据，请求法院依法予以驳回。2.《商品房买卖合同》逾期交付违约责任条款中并未约定银行贷款合同解除违约金须由恒大置业公司承担，因此，许美华应自行承担相关费用。三、许美华在起诉状中对恒大置业公司逾期交楼这一违约行为，同时主张适用约定违约责任和损失赔偿责任，赔偿的数额将超过造成损害的数额，加重了恒大置业公司的责任。违约责任是以补偿为主惩罚为辅，而损害赔偿是以惩罚性质的。对同一违约事实不应同时适用违约金和损失赔偿。同时，《商品房买卖合同》中并未约定损失赔偿的条款，因此，恒大置业公司仅根据《商品房买卖合同》第十二条第1款第（2）项的约定承担责任。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定出卖人在购房款本金的范围内，将首付款本金退还给许美华；将贷款本金退还给银行。具体退款顺序为：在恒大置业公司退还完毕银行贷款本金后，银行应办理诉争房屋上抵押权的涤除手续；在许美华配合恒大置业公司办理完毕诉争房屋的撤销网签登记备案等手续后，恒大置业公司将首付款本金退还许美华。五、许美华购买涉诉房产是由老业主徐洋洋推荐购买，恒大置业公司向老业主支付购物卡奖励32400元，如许美华选择解除商品房买卖合同，退还的购房款中需扣除32400元。综上所述，恒大置业公司希望继续履行与许美华签订的《商品房买卖合同》。如法院判决解除《商品房买卖合同》，违约责任和损害赔偿责任不应同时适用。许美华主张的银行贷款利息诉求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。 中信银行厦门分行述称，根据贷款合同约定，提前还款应当提前30天申请，并按约定支付提前还款违约金，若法院判决解除商品房买卖合同，则许美华或者恒大置业公司应有一方或共同清偿尚欠中信银行厦门分行的剩余贷款本息并支付提前还款违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月16日，许美华与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定许美华购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼22层2204室，房屋总价款3245979元；许美华于签订买卖合同前已支付定金20000元，于2017年3月20日前支付首期房款975979元，余款2270000元由银行提供按揭贷款；恒大置业公司应当于2018年12月31日向许美华交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，许美华有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还许美华已付全部房款（含已付贷款部分），并自许美华付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向许美华支付违约金。 2017年5月23日，许美华（借款人）、恒大置业公司（保证人）、中信银行厦门分行（贷款人）签订《个人购房借款合同》约定由许美华向中信银行厦门分行借款2270000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年5月23日至2047年5月23日止，贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮5%。合同同时约定，经中信银行厦门分行同意，许美华可以提前还款，但中信银行厦门分行有权要求其支付提前还款违约金，提前还款违约金为当期还款本金*合同月利率。中信银行厦门分行已按约将按揭贷款2270000元汇给了许美华，许美华将贷款汇入恒大置业公司银行账户,许美华于2017年6月起逐月向中信银行厦门分行偿还贷款本息。 许美华委托律师于2019年9月4日向恒大置业公司邮寄解除05009707号购房合同律师函，恒大置业公司于次日签收。 法庭审理过程中，各方确认案涉商品房买卖合同于2017年5月19日取得备案登记。中信银行厦门分行于2017年6月30日取得案涉房屋的抵押权预告登记证明。恒大置业公司确认许美华已按约定全额支付购房款项，确认案涉房屋尚未交房，确认案涉房屋周围无中高考考点。 上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，恒大置业公司与许美华签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，双方均应依约履行。争议焦点之一是恒大置业公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1.台风是否构成逾期交付的合理事由及扣减天数的认定。恒大置业公司主张因“莫兰蒂”等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。本院认为，恒大置业公司虽未提供在台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但台风天气确实会对恒大置业公司的施工造成实际影响，基于此，本院酌定予以扣减15天。2.厦门金砖会议、中高考期间、厦门集美白石片区改造等是否构成逾期交付的合理事由。恒大置业公司并未提交施工日志、监理日志等证据证明其实际施工受阻，且其在庭审时自认案涉房屋周围100米无中高考考点，故对其该抗辩，本院不予采纳。争议焦点之二是逾期交房是否已达约定解除合同的条件。根据商品房买卖合同第十一条约定，恒大置业公司应于2018年12月31日向许美华交付案涉商品房，扣除上述因台风天气扣减的15天，恒大置业公司截至庭审之日仍未交房，逾期天数已超过180天，根据商品房买卖合同第十二条的约定，许美华有权要求解除案涉商品房买卖合同。争议焦点之三是许美华的各项诉求有无依据。关于许美华要求恒大置业公司返还已付首付款及归还贷款本金的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，且各方当事人在庭审时无异议，本院予以确认。关于许美华要求恒大置业公司以首付款975979元为基数，自2017年3月20日起至恒大置业公司实际履行完毕之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息，合乎合同约定，予以支持。关于许美华要求恒大置业公司赔偿已付贷款利息的诉求，未超出合同约定，予以支持。关于许美华要求恒大置业公司代为向中信银行厦门分行清偿尚欠贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，许美华向中信银行厦门分行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，庭审时各方均无异议，予以支持。关于许美华要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金32459.79元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。关于许美华要求恒大置业公司代为向中信银行厦门分行支付提前还贷违约金的诉求，因无合同依据，且本院对上述1%的违约金已经支持，该1%的违约金已足以弥补提前还贷违约金损失，故对该项诉求不予支持。为执行便利，恒大置业公司在清偿贷款本息时亦可垫付提前还贷违约金，并将该部分金额从应当向许美华支付的违约金中予以扣减。关于案涉房屋的抵押登记涤除手续，中信银行厦门分行当庭明确在收到剩余贷款本息后愿意配合办理抵押登记的涤除手续，本院予以确认。关于撤销案涉合同的备案登记问题，原被告双方均同意在案涉房屋抵押登记手续涤除之后，由原被告双方协助配合办理，本院予以确认。关于恒大置业公司提出的佣金金额32400元应从退房款中予以扣除的抗辩意见，本院认为，许美华已按商品房买卖合同的约定支付全部购房款项，恒大置业公司若向案外人支出佣金，亦是其自身的促销手段，与许美华无关，故对该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除许美华与厦门恒大置业有限公司于2017年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009707）。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向许美华返还首付款975979元并赔偿利息损失（利息以975979元为基数，自2017年3月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向许美华返还自2017年5月23日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止许美华已向中信银行股份有限公司厦门分行归还的贷款本金（贷款本金以中信银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向许美华赔偿自2017年5月23日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止许美华已向中信银行股份有限公司厦门分行支付的贷款利息（贷款利息以中信银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司厦门分行偿还许美华就《个人购房借款合同》项下剩余的贷款本息（以中信银行股份有限公司厦门分行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中信银行股份有限公司厦门分行应办理厦门恒大帝景项目二期地块四10-1#楼22层2204室房屋的抵押登记涤除手续。许美华应于中信银行股份有限公司厦门分行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05009707）的撤销备案登记手续。 厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向许美华支付违约金32459.79元。 驳回许美华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32106元，减半收取16053元，由厦门恒大置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  洪娟娟 二〇一九年十一月十九日 法官助理黄月兰 书记员黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_2?)合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条第一款以担保贷款为付款方式的商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_29?)合同的当事人一方请求确认商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_30?)合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_31?)合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖(?http:?/??/?140.3.6.11?/?ApiSearch.dllShowRecordTextDb=chl&Id=8&Gid=45673&ShowLink=false&PreSelectId=179390600&Page=0&PageSize=20&orderby=0&SubSelectID=undefined"l"m_font_32?)合同纠纷合并审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”