江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初8637号 原告：张权，男，1978年1月30日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：姜松，男，1985年9月25日出生，住江苏省沭阳县。 原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理，原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、被告租赁房屋期间的装修及所购置的办公用品归原告所有；三、被告支付水电费18076.15元和合同到期后产生的房屋占用费（按年租金90万元标准计算）。事实和理由：2018年5月17日，原、被告签订租赁合同，约定原告将所有的位于沭城街道幸福二期的城市之家一、二楼生鲜超市租赁给被告经营，租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日止，第一年租金为80万元，第二年租金为90万元。5月21日，双方又签订补充合同，约定被告向原告缴纳合同履约保证金10万元；合同解除或租赁期满，被告装修投入的所有硬件设施和经营、办公用的固定资产不许拆除、搬走，所有设施及固定资产归原告所有；被告租金每年5月5日前交清，每延误一日，被告应按年租金千分之二支付违约金，15日内仍没有交清，合同自动解除。合同生效后，原告履行了合同义务。但被告从2019年5月5日起至今，拒不给付租金，拒接原告的联系电话，也拒绝与原告见面协商。另经原告了解，被告早已私自移走租赁房屋内的办公物品并已拖欠数月水电费。被告行为表明其已不再履行涉案租赁合同。如果任由被告持续此状态，必将给原告造成更大的损失。 被告辩称：因资金紧张，被告于2019年3月24日关闭市场，到期后也没有按照合同约定继续给付原告租金，但是被告不同意解除合同。原告开始时对被告承诺所有门面房都由我使用，而签订书面合同时只同意被告使用三间门面房，另外，在装修过程中被告多次变更图纸，导致被告增加了几百万元的装修费用，超出当初签订合同时的预算，加上合同约定的租金过高，所以要求原告降低租金后继续履行租赁合同。即使被告违约，原告的第二项诉讼请求也不合理，应降低违约处罚，由被告取走相关物品。关于水电费问题，被告没有交过水费，电费只有三月份未交，但是因整栋楼共同使用，并非被告一家使用，所以不应全由被告承担。 经审理查明：2018年5月17日，原、被告签订《租赁合同》，被告将从沭阳县人民政府沭城街道办事处租赁来的幸福家园二期农贸市场一、二楼转租给被告经营生鲜超市，由被告根据街道办事处批准的装修图纸进行装修并自行承担装修费用。合同约定租赁期为10年，自2018年6月1日至2028年5月31日止。第一年租金为80万元，第二、三年租金为90万元，从第四年开始租金在前一年的基础上每年递增5%，租金于当年的5月5日前付清。 2018年5月21日，原、被告签订《补充合同》，约定：一、原告收取被告10万元履约保证金。如被告无违约行为则合同期满退还给被告，如被告违约则原告从中扣除罚款或违约金；二、合同解除或租赁期满，被告装修投入的所有硬件设施和经营、办公的固定资产不许拆除、搬走，归原告所有；三、租金于每年5月5日前交清，每延误一日，被告应按年租金千分之一支付违约金，如15日内仍没有交清，合同自动解除。 涉案房屋经被告装修后投入使用至2019年3月24日，后因被告资金紧张而停止经营。2019年5月5日，被告未按合同约定及时向原告交纳下一年度的房屋租金。原告为此多次以短信、微信等方式向被告催要并告知其后果，但被告并未能继续按合同约定履行义务。2019年5月2日、5月23日、5月31日，原告又张贴告知书，以书面通知的形式告知被告解除合同，要求其依约承担违约责任。 另查明，部分临街商铺被被告转租给他人使用，转租合同尚未到期且租金已由被告收取。 以上事实，由原告称述、被告答辩、商铺租赁合同、租赁合同、补充合同、短信截图、微信截图、通知书等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原、被告之间签订房屋租赁合同，不违反法律规定，属于有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。案件的争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否符合解除条件；二、被告应承担违约金的具体数额、被告已付的保证金10万元是否应退还及退还的具体金额；三、被告应赔偿原告损失的具体方式和金额。关于第一个争议焦点：原、被告在2018年5月21日签订的《补充合同》中明确约定合同的解除条件，即每年5月5日前交清租金，如到期后15日内仍没有交清则合同自动解除。2019年5月5日至今，经原告多次催要，被告并未向原告支付相应的房屋租金，故原告享有解除合同的权利。庭审中被告也表示已经收到原告解除合同的通知，本院根据合同约定和查明情况认定原、被告之间的房屋租赁合同于2019年6月1日解除。关于第二个争议焦点：因被告未在2019年5月5日前支付90万元租金，依据原、被告双方约定，被告应每天按年租金90万元的千分之一支付违约金至实际给付之日止。但庭审中被告要求减少违约金数额，本院认为被告的请求符合法律规定，予以采纳，所以原告之前收取的10万元保证金作为被告的违约金不予退还。关于第三个争议焦点：被告既未按约给付原告租金，也未在收到原告的解除合同通知后及时退还租赁物，甚至部分临街商铺无法退还，所以被告行为给原告造成损失，依法酌情赔偿原告40万元。至于被告辩称其装修花费几百万元，但因未提供证据证明，故本院不予采信。并且根据原、被告合同中关于解除合同时被告装修投入的所有硬件设施和经营、办公的固定资产不许拆除、搬走的约定，本院认为上述物品归原告所有，原告酌情补偿被告40万元。 此外，原告称被告欠水电费18076.15元，但未提供充分证据予以证明，故本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告关于幸福家园二期农贸市场一、二楼超市的《租赁协议》于2019年6月1日解除； 二、被告姜松给付原告违约金10万元（优先从被告给付的10万元保证金中扣除）； 三、被告姜松赔偿原告损失40万元； 四、租赁房屋内的遗留物品归原告所有，原告给付被告补偿款40万元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11180元（原告已预交5590元），由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11180元。 审 判 长  蒋大勇 人民陪审员  仲维明 人民陪审员  葛恒俊 二〇一九年十一月六日 书 记 员  刘 惠 附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。