呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3871号原告：康春雷，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。第三人：内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路389号紫云花园4号楼4层1041。法定代表人：王岗，该公司执行董事。原告康春雷与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）、第三人内蒙古大盛魁商业运营管理有限责任公司（以下简称大盛魁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康春雷及其委托诉讼代理人樊艳良，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人锡林图雅、刘银雪到庭参加诉讼。第三人大盛魁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康春雷向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告双方所签订《商品房购买协议》；2、请求判令被告向原告退还购房款110968元及其被告逾期交付房屋的违约金19631.63元（暂计算至2019年8月31日具体数额待实际给付之日据实计算），总计130599.63元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月11日原、被告双方签订《商品房购买协议》，原告购买被告开发建设的的位××区商铺，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《商品房购买协议》第五条明确约定，被告应当在2015年8月31日前将上述房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，被告的此行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，特诉至贵院，请法院依法判如所请。被告蒙拓公司辩称，1、原被告双方签订的《商品房购买协议》对原告可解除合同的情形并没有进行约定，且案涉房屋已经具备交付条件，不符合法定解除的要件，故原告请求解除合同无事实及法律依据。2、原告行使解除合同权利已过法定期限而归于消灭。故，原告已无权解除合同。根据《合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断，除斥期间届满，权利即消灭。结合本案来看，原告与被告签订的《商品房购买协议》第五条约定，被告应于2015年8月31日前将房屋交付原告使用。因此，原告应当在被告未能如期交房时就意识到自身权利受到侵害。故自被告逾期交房之日起即2015年8月31日为原告解除权发生之日，该解除权的行使期限至2016年8月31日已经届满。但是，原告于2019年8月29日才诉请解除合同，已经超过行使解除权的法定期限。因此，原告请求解除合同及返还购房款并支付违约金的诉请亦无事实及法律依据。3、关于诉请解除的同一事实的案件，贵院已经作出生效判决，驳回了业主要求解除合同的诉请，根据司法责任制相关规定，贵院拟作出的判决应与本案同类生效案件裁判尺度相一致。第三人大盛魁公司未到庭，也未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告康春雷与被告蒙拓公司于2013年12月11日签订《商品房购房协议》，原告购买被告蒙拓公司位于××区商铺，商铺面积为21.19平方米，购房单价为9956.02元，总价为210968元；原告支付首期房款110968元，房屋交付时间为2015年8月31日之前，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。逾期交房违约责任约定出卖人未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告康春雷向被告蒙拓公司支付了购房首付款110968元。庭审经核实，涉案房屋具备交付条件，未实际办理交付。该楼盘无相关建设审批手续。另查明，原告康春雷与与被告蒙拓公司及第三人大盛魁公司于2013年12月11日签订《内大商街委托经营合同书》，约定，原告康春雷委托第三人大盛魁公司经营，经营期限自2015年8月31日至2023年8月31日止，前三年回报收益原告康春雷已从支付给被告蒙拓公司的总购房款中扣除，第四、五、六年的回报收益，第三人大盛魁公司在每年度的8个月的1号至31号向原告康春雷支付年度租金。截止至2018年8月31日第三人大盛魁公司向原告康春雷支付的租金直接支付被告蒙拓公司购房款，上述内容被告蒙拓公司也予以认可。以上事实有商品房购买协议、内大商街委托经营合同书、收据、商业合同会签单和庭审笔录予以证实。本院认为，首先，原告康春雷与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。同时，结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，购房人的诉讼主张也是以《商品房购买协议》为基础请求确认协议的效力，签订《商品房购买协议》是双方真实意思的表示，为维护市场交易秩序的稳定，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告康春雷与被告蒙拓公司所签《房屋购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。其次，本案中合同双方未对逾期交房的解除权进行约定，不存在约定解除权。同时，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，涉案房屋已经具备交付条件能够交付，不构成法定解除的条件，故对于原告康春雷要求解除《商品房购买协议》的诉讼请求不予支持。对原告康春雷主张的返还购房首付款110968元及违约金19631.63元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，原告康春雷的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告康春雷的诉讼请求。案件受理费1456元，由原告康春雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年十一月二十八日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。