江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8150号 原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。 法定代表人：中村羲光，董事长。 委托诉讼代理人：陆斌斌，职员。 委托诉讼代理人：薄一光，职员。 被告：占喜连，女，1962年7月25日出生，汉族，户籍地河南省遂平县，现住江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：王培（系被告占喜连之子），男，1985年2月23日出生，汉族，户籍地河南省遂平县，现住江苏省苏州市姑苏区。 原告永旺永乐江苏物业服务有限公司（以下简称永旺永乐公司）与被告占喜连物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告永旺永乐公司的委托诉讼代理人陆斌斌和被告占喜连的委托诉讼代理人王培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永旺永乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告占喜连支付物业服务费12829元；2.判令被告占喜连支付滞纳金2116.78元（暂计，请求计算至判决确定的履行之日止）；3.本案诉讼费由被告占喜连承担。审理中，原告永旺永乐公司将诉讼请求变更为：判令被告支付物业服务费(自2011年12月1日起计算至2019年10月31日）14338.3元，滞纳金9538.20元（暂计算至2019年10月1日，自2019年10月2日起至付清之日止，以结欠金额为基数，按每日万分之五继续计算）。事实和理由：被告是苏州市xx路xx号xx广场xx幢xx室房屋业主。根据原告与万达广场B区业主委员会于2011年11月10日签订的《苏州市物业服务合同》约定，原告取得了向众业主提供物业管理服务的资格，合同约定物业管理收费标准为每月1.80元/平方米，如业主不按约定交纳的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。在2011年12月1日起至2018年12月31日止，虽经原告多次催交，被告至今仍未交纳的物业管理费合计12829元，并已产生滞纳金。 被告占喜连辩称，物业服务合同是业委会和苏州市苏房物业管理有限公司签订的，原告提起诉讼，主体不符。物业公司在小区提供的物业服务管理混乱，导致小区环境脏乱，被告的电瓶车两次丢失电瓶，家中也发现防盗锁被灌胶水等情况，故被告不同意支付物业管理费。 原告永旺永乐公司围绕诉讼请求依法提交了物业服务合同、变更通知书、业主信息登记表、物业在管证明、被告占喜连围绕其抗辩观点提交了小区照片、受案回执其等证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 1.苏州万达广场B区位于苏州市姑苏区xx路xx号，物业类型包括住宅和沿街商业。2011年11月10日，苏州万达广场B区业主大会授权业主委员会（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州万达广场B区物业服务合同》，约定由甲方委托乙方实行物业服务，委托服务期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止。合同对物业公司的管理服务事项、服务质量、经营管理范围等事项进行了约定。关于物业服务费的收取，合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅的收费标准为每月1.80元/平方米；物业服务费按月计算，半年计收，业主或物业使用人每年3月31日前、9月30日前各交纳半年物业费；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用的万分之五加收滞纳金，但乙方有过错的除外。以上合同以物业构成、物业管理服务标准、物业规划平面图、物业用房明细为附件。合同签订后，苏州市苏房物业管理有限公司开始接管小区的物业服务工作并按合同约定向业主收取物业服务费。 2.合同履行期间，2012年12月11日，苏州市苏房物业管理有限公司名称、股权发生变更，公司更名为“永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司”。合同期满后，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业公司按照原合同继续提供服务至今。2015年3月10日，公司更名为“永旺永乐（江苏）物业服务有限公司”即本案原告。本案审理中，永旺永乐公司称2011年11月10日签订的《苏州万达广场B区物业服务合同》原件遗失，故提供了该合同的复印件，并另提供原合同签署人重新盖章的复印文本1份，及苏州市姑苏区苏锦街道万达社区委员会出具的《物业在管证明》1份，该证明对永旺永乐公司在合同期限届满后继续提供服务的事实予以了确认。 3.占喜连系苏州xx场B区范围内xx幢xx室房屋（建筑面积83.85平方米）业主，其自2011年12月1日起未向永旺永乐公司交纳过物业服务费。房屋居住人王培曾于2018年5月19日就家中门锁被毁情况进行报警。本案审理中，占喜连提供了多张小区内环境、设施照片，反映小区部分区域环境脏乱且存在安全隐患的状况。 综合原、被告的诉辩意见，双方当事人对永旺永乐公司是否有权根据物业服务合同收取物业费产生争议，永旺永乐公司提供了其名称变更的工商登记材料及社区委员会出具的证明以证明主体资格，占喜连则提出对方不能提供原始合同原件且名称变更未向业主告知为由而认为对方不具备主体资格。本院审查后认为，企业的名称、股东、法定代表人变更不影响公司变更登记之前的债权债务，仍由公司享有和承担。故苏州市苏房物业管理有限公司变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，不影响其作为物业服务合同所确定的物业服务单位履行义务并享有权利。永旺永乐公司在本案中未提供原始合同的原件，但占喜连对业主委员会在2011年与苏州市苏房物业管理有限公司签约的事实不持异议，合同期限届满后，业主大会未作出重新选聘或者续聘的决定，社区委员会也对永旺永乐公司在合同到期后继续提供物业服务的事实予以了确认，根据《江苏省物业管理条例》的相关规定，原合同权利义务对双方具有约束力。故本院确定永旺永乐公司有权按照原物业服务合同的相关规定向占喜连主张义务。 本院认为，苏州市苏房物业管理有限公司与苏州万达广场B区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示,合法有效,该合同适用于苏州万达广场B区的全体业主和物业使用人。占喜连作为苏州万达广场B区业主，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务是动态的过程，占喜连提供了多张照片以证明小区存在环境脏乱、管理缺失等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定永旺永乐公司未达到相应的服务标准。业主及时、足额支付物业服务费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件,即使永旺永乐在物业管理过程中存在瑕疵,占喜连等业主亦应通过合法合理的途径行使权利,而不应采用不支付物业管理费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式,不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是全体业主的利益。如占喜连认为物业服务企业履行义务存在违约或侵权行为,给其造成损失,或存在其他违法违规行为,可另行主张权利或要求相关行政主管部门处理。当然,永旺永乐公司作为物业管理企业,对业主普遍反映的问题,亦应及时沟通,寻找解决的方案,提高服务质量。因此,永旺永乐物业公司根据合同约定要求占喜连支付2011年12月1日至2019年10月31日止的物业服务费14338.30元（83.85平方米*1.8元/平方米/月*95月）的诉讼请求,本院予以支持。物业服务合同对物业服务费缴纳期限及逾期支付的后果作了明确约定,占喜连逾期未付物业服务费,应当承担滞纳金。自2012年起，占喜连应于每年的3月31日前、9月30日前各支付物业服务费905.58元，其未按期支付，永旺永乐公司按照合同约定主张其分别自每年的4月1日、10月1日起至实际付清之日止，每日按拖欠金额的万分之五支付滞纳金，符合合同约定且不违反相关法律规定,本院予以支持。计算至2019年10月1日的滞纳金金额为9538.20元，自2019年10月2日起至实际付清之日止，可以结欠总额14338.30元为基数，按每日万分之五继续计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 被告占喜连于本判决生效之日起十日内一次性向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司支付物业服务费14338.30元、滞纳金9538.20元（暂计算至2019年10月1日，自2019年10月2日起至付清之日止，以14338.30元为基数，按每日万分之五继续计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费597元，减半收取298元，由被告占喜连负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  潘宇容 二〇一九年十一月二十一日 书记员  邓 琴