河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民初63号 原告（案外人）：张家口市经开区清河湾小区业主委员会，住所地河北省张家口市经济开发区清河湾小区。 负责人：管恩金，主任。 被告（被执行人）：张家口市国华房地产开发置业有限公司，住所地张家口经济开发区清水河南路95号清河湾小区3号楼。 法定代表人：张宏雷，经理。 委托诉讼代理人：李海同。 被告（申请执行人）：范彦杰，女，1957年6月22日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。 委托诉讼代理人：冯宾，男，1977年7月17日出生，住河北省张家口市宣化区。 原告张家口市经开区清河湾小区业主委员会（以简称清河湾业委会）与被告张家口市国华房地产开发有限公司（国华房开）、范彦杰确认合同效力纠纷一案，经由张家口市经济开发区人民法院受理后，该院认为国华房开与范彦杰所签订的和解协议的执行法院是张家口市中级人民法院，故依据《最高人民法院关于执行和解协议若干问题的规定》第六条之规定裁定将本案移送我院审理。 清河湾业委会向本院提出诉讼请求：1.确认国华房开与范彦杰所签订的执行和解协议无效；2.国华房开将清河湾小区15号楼一至三楼返还给清河湾业委会；3.被告承担无权占用期间2018年8月7日至2019年7月6日共11个月，二三层的占用费33000元；4.被告承担诉讼费。理由是：清河湾小区由国华房开承建，其中15号楼规划用途为物业、会所、居委会用房。依据物权法及相关规定，该楼应当属小区全体业主共有。但除一层由清河湾居委会及永通物业公司占用外，其他部分长期被国华房开违法占用。 2018年7月31日，在国华房开与范彦杰另案的民事纠纷中，国华房开错误地将本属于业主共有的15号楼作为已有财产通过《执行和解协议》约定为执行标的抵项给了范彦杰并于2018年8月7日将前述房产实际交接给了范彦杰。国华房开无权处分了其不享有所有权的房屋，其与范彦签订的《执行和解协议》侵犯了小区业主的权利。据合同法的规定，该协议无效。清河湾业委会曾多次向被告主张权利，其拒绝返还。 国华房开辩称：物权法没有规定给业委会盖房。事实上是让业委会在一楼办公，一部分给了物业，还有一部分锅炉房，大部分给了热力公司，还有一部分业委会占用，是无偿占用，一楼一部分是居委会，一部分是物业公司。 范彦杰辩称：此事关系范彦杰与国华房开之前的判决，双方经过多次调解，经过张家口市中级人民法院多次法律程序，范彦杰得到了房屋的使用权和产权，也拿到了相应的法律文书。经过多次流拍得到了国华房开赔付的该房。 清河湾业委会提交如下证据：1.规划审批表，证明该小区15号楼规划为物业、会所、居委会，国华房开对15号楼没有所有权，处分权，系无权处分。2.执行和解协议、执行通知书，证明国华房开在另案中通过与范彦杰签订执行和解协议无权处分了其没有所有权的15号楼，损害了全体业主的权益，该和解协议应当为无效。3.房屋交接确认书、授权委托书，证明涉案15号楼已由国华房开实际交付给了范彦杰，范彦杰对该15号楼也已实际控制管理，但基于范彦杰获得15号楼的协议无效，故其应当返还。 国华房开对证据的真实性没有提出异议，但认为15号楼是综合楼，一楼是居委会和物业，二楼房开办公到2017年，对方并没有提出异议。另认为公所不可能是给业委会的，是开发公司的，是谁投资准收益。 范彦杰认为房屋交接确认书是2018年8月7日正式与国华房开进行的交接，只对二楼和三楼的房屋的钥匙进行了交接。 本院经审理查明：本院2014年11月27作出(2014)张商初字第15号民事判决，判决国华房开支付范彦杰投资损失，以本金300万元为基数，自2004年10月12日起计算至2007年8月28日；以本金200万元为基数，自2004年10月12日起计算至2007年9月7日，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率四倍计算。 范彦杰之后向本院申请强制执行，本院作出（2015）张执字第48号裁定冻结、划拨国华房开3610524元，或查封、扣押、冻结、保留、提取国华房开相应价值的其他财产、收益和财产权。 清河湾业委会提起执行异议，认为该楼一层为清河湾社区配套用房，请求不执行该房。国华房开也提出执行异议，认为该楼二层为清河湾小区物业用房，请求不执行该房。我院于2018年7月31日以（2015）张执异字第31号、32号裁定驳回了清河湾业委会和国华房开的异议申请。我院于2018年7月31日向范彦杰、国华房开发出执行通知，通知国华房开将清河湾小区15号楼一至三层666.2平米房产按三次拍卖流拍后的变卖价格3424098元折抵债务3424098元交付申请执行人范彦杰，同时支付现金1017550元。国华房开履行完该两项义务后，本案执行终结。2018年7月31日范彦杰与国华房开签订执行和解协议，约定国华房开以清水河南路95号清河湾小区15号楼一至三层666.2平米房产按三次拍卖流拍后变卖价格3424098元折抵债务3424098元；剩余全款为总债务4441648元减去房屋抵债款折抵债款3424098元，还剩债务1017550元；双方于和解协议生效后十五日内办理房屋及资料的交接。之后双方于2018年8月7日签订房屋交接确认书，办理了交接，将涉案房产一至三层共666.2平方米交给了范彦杰。清河湾业主委员会于2019年7月10日向本院提起执行异议之诉。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）项规定除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”清河湾业委会提交的规划审批表显示，涉案的15号楼规划为物业、会所、居委会，且没有证据证明该楼属于市政公用或有其他权利人对其享有权利，故该楼应当认定为属于业主共有。 《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定了由业主共同决定的事项，“（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条进一步规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。国华房开与范彦杰签订执行和解协议，约定国华房开以清水河南路95号清河湾小区15号楼一至三层666.2平米房产按三次拍卖流拍后变卖价格3424098元折抵债务3424098元，该约定应当认定为国华房开不当处分了属于清河湾小区业主的共有权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。国华房开将原规划为物业、社区用房的涉案15号楼用以抵顶自己的债务，系不当处分了清河湾业主的权利，侵害了清河湾业主的利益，该执行和解协议按物权法、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应属无效。 清河湾业委会请求被告承担无权占用期间2018年8月7日至2019年7月6日共11个月，二三层的占用费33000元，但没有提交证据证明“被告无权占用期间”给其造成的损失的具体数额，故对该诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（二）项、第七条、第十四条规定判决： 一、国华房开与范彦杰所签订的执行和解协议为无效协议； 二、张家口市国华房地产开发置业有限公司于本判决生效后十五日内将清河湾小区15号楼一至三楼返还给张家口经济开工清河湾小区业主委员会； 三、驳回张家口经济开工清河湾小区业主委员会的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由张家口市国华房地产开发置业有限公司与范彦杰共同承担。 如不服本判决，可在收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行，账号：13×××59）。 审 判 长  姜 兵 审 判 员  牟 键 人民陪审员  郝亚辉 二〇一九年十一月五日 书 记 员  王璐璐