江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初4125号原告：南京市雨花台区板桥电力安装工程处，统一社会信用代码91320114135556428F，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路。法定代表人：黄勇，该公司经理。委托诉讼代理人：岳开军，江苏朗华律师事务所律师。被告：张静，住南京市秦淮区。被告：王欣绮，住南京市秦淮区。两被告共同委托诉讼代理人：戴震飞，江苏爱信律师事务所律师。第三人：唐晓红，住江苏省宿迁市泗阳县。原告南京市雨花台区板桥电力安装工程处（以下简称板桥电力工程处）诉被告张静和王欣绮，第三人唐晓红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告板桥电力的委托诉讼代理人岳开军，被告张静和王欣绮的共同委托诉讼代理人戴震飞，第三人唐晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告板桥电力工程处向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的房屋（场地）租赁合同（以下简称房屋租赁合同）于2019年6月10日解除；2、两被告支付拖欠原告的租金139740元（自2019年3月1日起至2019年6月10日止，按1370元/天计算）；3、两被告支付占有使用费147960元（自2019年6月11日起至2019年9月26日止，按1370元/天计算）；4、两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年5月1日，原告与两被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将位于雨花台区两层房屋及院内场地租给两被告开办育儿园使用；租期共计五年，截止到2022年8月28日止；2017年5月1日至2017年8月28日为免租金装修期，前三年租金为每年50万元；租金支付方式为每半年支付一次，先付租金后使用；后续每次租金在上次租金使用期结束前30日内支付完毕等。2019年1月28日，两被告未支付后续半年的租金，原告曾向被告发出书面催缴租金的函，两被告虽然签收，但一直未予支付。根据房屋租赁合同的约定，逾期30日未支付租金的原告有权解除合同收回房屋。2019年6月10日，原告以微信通话及在两被告租赁的房屋大门上张贴解除租赁合同通知的方式提出与两被告解除租赁合同的要求，两被告并未提出异议。因此，原、被告的房屋租赁合同应当自2019年6月10日解除。此后，两被告并未向原告返还房屋，应当参照合同约定的租金标准支付占有使用费。另外，原告2018年年底才获悉两被告在2018年8月4日将育儿园转让给了第三人唐晓红，但两被告和第三人在转让时都未告知原告，因此原告对育儿园转让一事不知情。即使两被告与第三人有转让事实，也不改变本案房屋租赁合同的义务主体。综上所述，两被告拖欠原告租金己违约且依然占据原告房屋场地拒不迁出，故此原告诉至人民法院请求依法判决。被告张静、王欣绮共同辩称，1、虽然案涉房屋系被告所租，但2018年8月起被告已转租给第三人，且原告的法定代表人黄勇对转租是知晓的。转租后，案涉房屋已由第三人实际控制，而且原告也一直是与第三人直接沟通房屋租金的交纳事宜，因此应由案涉房屋的实际使用人即本案的第三人支付房租。2、案涉房屋内的相关财物已于2018年8月一并转让给第三人，案涉房屋中已无被告的财物，被告也从未占据案涉房屋拒不迁出。因为原告与第三人在房屋返还问题上的意见分歧，导致案涉房屋迟迟不能返还，产生的占有使用费与被告无关。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另外，被告根据合同约定向原告支付了100000元保证金，请求原告在本案中予以退还。第三人唐晓红陈述称，1、案涉房屋租赁合同的履行主体为原、被告双方，被告负有向原告支付租金的义务。虽然被告与第三人签订过转让合同，第三人也确实曾向原告支付过租金，但是该支付行为是基于第三人与被告有效的转让合同，而现在第三人认为与被告的转让合同无效，因此丧失了代付的基础。而且无论转让合同效力如何，都不应当改变原、被告之间房屋租赁合同的权利义务关系。2、原告并未向第三人主张过欠付房租和迁让房屋，被告也未将原告的上述要求向第三人提出，未对被告与第三人之间的转让合同作任何解除或者退款处理，因此即使第三人有实际使用租赁房屋的情况，也不应承担租金和占有使用费，并且第三人也不存在房屋迁让拖延的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2017年5月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：“原告将位于雨花台区院内的房屋及场地租给被告使用；租期为2017年5月1日至2022年8月28日，其中2017年5月1日至2017年8月28日为免租金装修期；2017年8月29日至2020年8月28日每年租金为500000元；先付租金后使用，租金每半年支付一次，第一次租金在房屋租赁合同签订当日支付完毕，后续每次租金使用期结束前30日支付完毕等”。被告在2019年1月28日未向原告支付后续半年（2019年2月28日至2019年8月28日）的租金。2019年3月18日，原告向被告发出书面租金催缴函，被告予以签收但仍未付款。房屋租赁合同还约定：“逾期30日未支付租金的，原告有权单方面解除合同收回房屋。合同解除后被告仍占用房屋（场地）超过10日不搬离的，原告有权单方清场。在被告占用原告房屋（场地）期间应以当期日租金双倍价格支付原告板桥电力房屋（场地）使用费”。2019年6月10日，原告以微信聊天及在被告租赁的房屋大门上张贴解除租赁合同通知的方式，向被告提出解除双方租赁合同关系的要求，同时要求被告在收到解除通知的10日内将房屋腾空交还。房屋租赁合同又约定：“租赁期满或解除合同后，在扣除被告应承担的租金、费用、以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分租赁保证金全额退还被告”；“如被告违约单方提前解除合同则保证金不予退还。”原告在庭审中确认收到了被告交纳的100000元保证金。被告在诉讼中要求退还该保证金，原告同意在本案中对保证金退还事宜一并处理。在2019年8月1日的庭审中，原、被告双方及第三人均当庭同意在2019年8月11日前办理案涉房屋的交接，如果被告及第三人逾期未取回各自财物的，视为放弃取回。2019年9月26日，原告确认收回了位于雨花台区院内的房屋及场地。另查明，2018年8月4日，案外人毛某代表被告与第三人签订了xx育儿园转让协议，该协议中明确被告将雨花台区院内的房屋及场地转租给第三人，另约定：“第三人承诺房租按时交纳，如因缴纳时间节点或其他纠纷问题导致房东不续租，毛某不承担任何责任。”2018年8月13日，第三人曾向原告转账250000元，备注款项来源为房租。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于房租缴纳义务的主体是被告还是第三人的问题。合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。合同具有相对性，合同仅在合同当事人之间发生拘束力，合同债务人因第三人的原因造成违约的，仍应对合同债权人承担违约责任。本案中，被告将涉案房屋转租给第三人，虽然没有证据证明该转租行为经过了原告的同意，但是原告在能够按时收取租金的情况下，并不反对被告与第三人的转租行为。因此即使被告有转租行为，原、被告之间的租赁合同仍应继续有效，并不因为转租而改变被告在房屋租赁合同中的义务主体，被告仍然是房屋租赁合同中租金的付款义务人。综上，本院对原告主张由被告支付租金依法予以支持，对被告辩称应由第三人支付租金不予采纳。关于房屋租赁合同是否解除、何时解除的问题。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方依照法定解除合同的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告在合同约定的2019年2月28日前并未支付下一期租金，原告于2019年3月18日向被告发出书面租金催缴函，于2019年6月10日向被告发出书面解除租赁合同通知，被告对解除租赁合同通知并未提出异议。因此，原告主张房屋租赁合同自2019年6月10日解除，本院依法予以支持。关于租赁合同解除后，是否应当支付房屋场地使用费，支付主体是被告还是第三人，以及支付截止时间的问题。合同解除后，被告应当履行向原告返还租赁房屋的义务，在原告发给被告的解除租赁合同通知中，原告也向被告提出了在收到通知的10日内将房屋腾空交还的要求。即使租赁房屋系由被告以外的第三人使用或占有，返还的义务仍应属被告。但是直至本案2019年8月1日第一次庭审，被告并未向原告履行返还租赁物的义务，其应当参照房屋租赁合同约定的租金向原告支付占有使用费。因为原、被告及第三人在2019年8月1日的庭审中明确表示同意在2019年8月11日前办理房屋返还交接手续，逾期可由原告对房屋自行处置。因此，虽然本案租赁房屋实际返还时间系2019年9月26日，但本院认为被告应当支付占有使用费的截止时间在2019年8月11日。关于被告应付租金和占有使用费的金额，以及保证金退还的处理问题。被告应当自2019年3月1日起至2019年6月10日止按1370元/天向原告支付租金139740元，自2019年6月11日起至2019年8月11日止按1370元/天向原告支付占有使用费84940元，两项合计224680元。被告要求原告退还其100000元保证金，原告同意在本案中对保证金一并处理，但认为应当没收保证金不予退还。根据房屋租赁合同中“如被告违约单方提前解除合同则保证金不予退还”等有关保证金的约定，本院在认定被告存在违约行为并且该违约行为系导致房屋租赁合同提前解除原因的情况下，考虑因为被告违约给原告造成的损失等因素，酌情认定被告在保证金中向原告承担40000元的违约赔偿，剩余60000元保证金用以抵扣被告欠付的租金和占有使用费后，被告还需向原告支付164680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条，第二百二十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京市雨花台区板桥电力安装工程处与被告张静、王欣绮的房屋（场地）租赁合同于2019年6月10日解除；二、被告张静、王欣绮于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京市雨花台区板桥电力安装工程处给付租金和占有使用费164680元；三、驳回原告南京市雨花台区板桥电力安装工程处的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1684元，由被告张静、王欣绮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛 鹏人民陪审员  郝剑虹人民陪审员  张雪春二〇一九年十一月二十六日法官 助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊