山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初1329号 原告（反诉被告）：临沂佳禾东方物业服务有限公司，住所地临沂市兰山区涑堤南路与蚂蚱庙街交汇东南角富利湾**。 法定代表人：李文超，总经理。 委托诉讼代理人：亓中源，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张燕宗，山东舜翔（临沂）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司，住，住所地临沂经济技术开发区科技鑫城**楼406/div> 负责人：徐瑞明，总经理。 委托诉讼代理人：李艳，女，1983年11月9日生，汉族，系公司员工，住公司××。 被告：山东省费县鑫城房地产开发有限公司，住所，住所地费县南外环南侧div> 法定代表人：王立珊，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄二光，男，1984年12月7日生，汉族，系公司员工，住公司××。 原告（反诉被告）临沂佳禾东方物业服务有限公司（以下简称：佳禾公司）与被告（反诉原告）山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司（以下简称：鑫城经开分公司）、被告山东省费县鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年6月12日、2019年7月3日、2019年8月1日公开开庭进行了审理。佳禾公司法定代表人李文超及其委托诉讼代理人亓中源、张燕宗，鑫城经开分公司委托诉讼代理人李艳，鑫城公司与鑫城经开分公司共同委托诉讼代理人黄二光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）佳禾公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方已签订的协议并向原告支付违约金；2、依法判令被告支付原告物业费等费用共计141315.41元及滞纳金；3、依法判令被告赔偿原告损失207760元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原、被告双方签订《科技鑫城—佳禾东方合作协议书》，同年10月23日双方签订《临沂科技鑫城物业委托管理协议书》，2016年11月21日，双方又签订了补充协议。根据双方协议的约定，截至目前，被告尚欠原告物业费等各项费用141315.41元。另外，由于被告未按约定履行地温空调供暖和制冷等行为，造成原告无法正常经营，给原告的物业服务和公寓出租带来无法挽回的损失。被告的行为已严重损害原告的合法权益，构成违约，为维护原告的合法权益，特提起本诉，请求法院支持原告诉求。 被告（反诉原告）鑫城经开分公司与被告鑫城公司共同辩称，1、双方签订协议后，二被告均按照合同约定履行，但原告未能按照合同约定提供物业服务，主要包括：小区管理方面存在重大瑕疵；盗取地下水资源销售给业主牟利；小区消防设备存在安全隐患；安全防范措施不到位等。2、物业费用方面，自2018年6月后，未销售空置房间仅剩3套，二被告未销售空置房间物业费已交纳至2018年5月31日，其他业主的物业费等问题与二被告无关。因原、被告就空置房间的相关费用问题一直在沟通，故剩余空置房间物业费2181元一直未支付。3、空调供暖和制冷问题。自2016年11月21日协议签订后，原告一直未能交足空调费，截至原告起诉之日，原告已欠被告空调费45931.61元。4、原告提交的2017年4月18日承诺函中提及的物业费90060元，被告已支付完毕。 反诉原告（本诉被告）鑫城经开分公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人按照双方已签订的协议进行整改（包括消防、供水、垃圾处理、绿化、安全及其它共用部位、公共设施的维护及管理），公示物业费收支情况；2、判令被反诉人赔偿反诉人空调费45931.61元；3、判令被反诉人返还反诉人垫付的车辆损失费12555元；4.、判令被反诉人赔偿反诉人违约损失158400元；5、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年10月9日，反诉人与被反诉人签订《科技鑫城—佳禾东方合作协议书》。2013年10月23日，双方签订《科技鑫城物业管理协议书》。2016年11月21日，双方签订《临沂科技鑫城物业管理协议附加补充协议书》。一、被反诉人未按照协议约定履行物业服务义务，在消防、电梯维护方面存在重大瑕疵，存在安全隐患；二、被反诉人尚欠反诉人空调费45931.61元；三、被反诉人怠于履行日常维护义务，导致业主车辆损失12555元，由反诉人垫付，该费用应由被反诉人承担；四、被反诉人违反合同约定，给反诉人造成重大损失。1、被反诉人盗取地下水资源销售给业主牟利，反诉人多次接到投诉举报，给反诉人造成不良影响。2、隐瞒酒店经营实际面积，拖欠电费，造成经济损失。3、物业公司经营的酒店经常发生住户侵占业主私人及公共车位，侵占业主合法权益；4、被反诉人未能按照协议约定回租房间，且未按期支付回租租金，影响反诉人房屋的销售。5、反诉人严格按照合同约定履行相应义务，是否更换物业公司并非由反诉人决定，而由全体业主成立业主委员会后决定。综上，协议签订后，被反诉人未按照协议约定为反诉人及业主提供相应物业服务，损害反诉人相关权益，造成反诉人的损失，反诉人为维护自身合法权益，向贵院提起反诉，望做出合法判决。 反诉被告（本诉原告）佳禾公司辩称，一、佳禾公司已全面履行物业服务义务，严格按照电梯、消防的特性，按照专业技术人员进行日常维保，平时24小时注视电梯运行情况。反诉人所述未能达到相关部门标准，存在安全隐患，没有任何事实依据。二、按照《补充协议》第5条约定，佳禾公司缴费数量不低于回租公寓的60%，实际佳禾公司共回租51间，31间交纳空调费，缴费比例超过60%，不应承担空调费。三、按照《管理协议书》第七条约定，佳禾公司负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。科技鑫城项目《房屋质量保修书》外墙面的保修期是5年，处在保修期内，其掉落产生的责任，应由反诉人自行承担。四、佳禾公司没有违反合同，更没有对反诉人造成商誉、经济上的损失。1、地下、地下水管道是反诉人铺设、使用的，现已自行拆除。2、我方不存在隐瞒经营面积，拖欠电费的情况。3、佳禾公司经营公寓是双方在物业委托合同中明确约定的事项，入住公寓的客人在公寓附近的共用停车位停车，不存在侵占业主私人车位的情况。且公寓附近都是商业门店，所有车辆都可以停靠公共车位。4、《合作协议书》第三条第六项只约定回租户数以实际客户需求为准，预计60-70套，不是必须60-70套。另外根据承诺函，反诉人没有将应支付的物业费等费用支付给我方，我方根据承诺函行使抗辩权。反诉人不支付费用给我方，我方也没有费用支付回租房租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2013年10月9日，佳禾公司与鑫城经开分公司签订《科技鑫城-佳禾东方合作协议书》，约定前期由乙方协助甲方“科技鑫城-酒店式公寓”项目的宣传、推广及销售；后期由乙方负责项目的承租运营及管理，负责科技鑫城项目住宅楼及裙楼商业的物业管理，为购买科技鑫城项目的业主提供公寓回租的运营管理及酒店式物业服务。 2013年10月23日，鑫城经开分公司（甲方）与佳禾公司（乙方）签订《临沂科技鑫城物业委托管理协议书》，乙方负责项目前期和业主入住后的物业管理服务以及小型公寓的租赁和管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与乙方签订《物业管理委托合同》生效之日止。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商业及公寓写字楼按建筑面积为每月每平方米1.5元。业主办理入住手续后，因甲方原因致使业主拒交物业费的，均由甲方承担交纳。甲方在交房后仍未售出的房源，其物业服务费由甲方按乙方物业服务费收取标准的30%按季度支付给乙方。乙方在合同期内免收甲方所自用的房屋（写字楼4层）的物业费，其所自用楼层的卫生、保洁、保卫等其他管理工作及费用均由甲方自行负责管理和承担。甲方、业主、使用人如逾期交纳物业管理服务费、电梯费及相关费用的，从逾期之日起，按照应交金额的10%按日向乙方交纳滞纳金。 上述协议签订后，佳禾公司开始按协议约定提供前期物业服务，同时回租了部分公寓经营使用，期间鑫城经开分公司支付佳禾公司部分物业服务费。2016年11月21日，佳禾公司（乙方）、鑫城公司（甲方）为解决回租房、小区集中供暖制冷事宜签订了《临沂科技鑫城物业委托管理协议附加补充协议书》，约定甲方将自行运行科技鑫城小区地源热泵空调设备，自2016年11月21日起开始负责为科技鑫城全体业主及租客、用户提供制冷和供暖服务,乙方不再负责上述工作义务，不再承担任何费用和工作。乙方回租的公寓项目如需使用空调，费用也将按照科技鑫城小区制定的统一价格向甲方交纳，缴费面积按照实际使用房间套数及面积为准，缴费数量不低于回租公寓的60%。补充协议签订后，鑫城公司开始为业主及租客提供制冷供暖服务。 服务过程中，鑫城公司于2014年12月22日将科技鑫城1C号楼101号、201号，2C号楼101号、201号、301号房屋出售给徐瑞明，双方签订了《商品房预售合同》予以确认。2015年9月25日，鑫城公司将1C号楼301、302、303、306、309、310、311、312号房屋出售给机客公司并办理了不动产权属变更登记。2015年10月29日，鑫城公司将1C号楼901-906、919-924号房产出售给临沂创智财富资产管理有限公司并办理了不动产权属变更登记。2017年7月27日、8月8日，鑫城公司将1C号楼724、814等两处、820等两处、822、824号楼出售给徐文平、王莹莹并办理了不动产权属变更登记。鑫城公司将剩余房产出售，尚拥有南楼202、507、715号房、住宅楼****，但鑫城公司出售房屋后未通知原告及时收取物业费。 2017年4月18日，佳禾公司与鑫城经开分公司对物业费、回租费进行对账，共同出具了《承诺函》，内容为：佳禾公司在收到鑫城经开分公司前期所欠物业费用90060元后3日内，将2017年4月份之前所欠酒店式公寓回租租金120900元全部付清，在鑫城经开分公司没有欠款的前提下，未能及时支付所欠业主回租租金，一切责任及后果由佳禾公司自行承担。2017年一季度到期租金133350元于2017年5月20日之前付清。同时鑫城经开分公司需按时交纳和拨付应承担的开发商用房、机客用房、物业空置房物业费、各项补贴（消防、电梯维保费按当年入住率承担）、垃圾处理费等各项费用。 承诺函出具后，双方按照合同约定标准支付了30%的物业费用及取暖制冷费，后佳禾公司继续提供物业服务，鑫城经开分公司亦对回租公寓提供制冷供暖服务。后佳禾公司要求解除双方签订的协议书、支付拖欠物业费未果，将鑫城公司、鑫城经开分公司诉至法院。 另查明，物业服务期间，鑫城经开分公司因涉案项目大理石瓷砖掉落导致他人车辆受损支付了车辆维修费12555元。佳禾公司尚未结清回租公寓拖欠的制冷供暖费用。 本院认为，双方签订的《科技鑫城-佳禾东方合作协议书》、《临沂科技鑫城物业委托管理协议书》及《附加补充协议书》系真实意思表示，为有效合同，各方应按约定履行合同义务。合同签订后，佳禾公司按约定向鑫城经开分公司及机客公司提供了物业服务，但鑫城公司及鑫城经开分公司未按时足额支付物业服务费已构成违约，且经佳禾公司对此催要均未履行付款义务，现佳禾公司要求解除上述合同，理由正当，本院予以支持。鑫城公司及鑫城经开分公司在《承诺函》中明确表示承担包括自身用房、机客公司用房及空置房产生的物业费用，故其应负担自身用房、机客公司用房及空置房产生的物业费用。通过鑫城公司员工李艳签字确认的物业费用明细，能够确定佳禾公司提供物业服务的房屋范围，故佳禾公司依照上述范围、鑫城公司提交的不动产权属证明、商品房预售合同以及合同约定的物业费用收取标准形成的物业费欠费明细，虽未经鑫城公司签字确认，但反映了房屋欠费的真实情况，应当作为认定物业费欠费事实的依据。《欠费明细》显示鑫城公司所有的房产产生物业费2186元、垃圾处理费748.91元，机客公司所有房屋自2018年6月至2019年3月31日产生了物业费23092元、垃圾处理费9236.64元及滞纳金，鑫城公司及经开分公司应支付上述费用；虽然合同约定未售出的房源物业服务费按收费标准的30%按季度支付，但鑫城公司及经开分公司已于2015年9月25日将1C号楼301、302、303、306、309、310、311、312号房屋出售给机客公司并办理了不动产权属变更登记，机客公司受让房屋后不再减免70%的物业费，故鑫城公司及经开分公司应补交上述房屋自2015年11月1日至2018年5月30日产生的剩余70%物业费用81099.86元、全部垃圾处理费32439.94元及滞纳金。佳禾公司要求鑫城公司及经开分公司支付物业费用141315.41元及滞纳金，未超过上述费用，符合合同约定，本院予以支持。合同虽然约定了滞纳金的计算标准，但该标准过高，本院将滞纳金调整为以未付物业费为基数按照年利率24%计算。由于物业服务期间鑫城公司及经开分公司出售了大部分房屋，且提供了不动产权属证明、商品房预售合同予以证实，故鑫城公司及经开分公司不再承担已出售房屋产生的费用，佳禾公司可另行向相关义务主体主张物业费用。关于其他费用，佳禾公司虽提交了相关合同及收款收据、发票证实维保费、年检费，但鑫城公司在物业服务期间出售了大部分房产，相关费用应由买受人分摊负担，故佳禾公司要求鑫城公司及经开分公司支付维保费、年检费，理由不当、证据不足，不予支持。佳禾公司提交的水费、电费明细系单方统计，鑫城公司及经开分公司不予认可，且未提交有关凭证予以证明，故佳禾公司要求鑫城公司及经开分公司支付水电费，证据不足，不予支持。住宿费并非由鑫城公。住宿费并非由鑫城公司及分公司负担主张。佳禾公司要求鑫城公司及经开分公司赔偿损失，提供了销货清单、收款收据及转账凭证予以证实，但不能证明上述单证载明的支出系因佳禾公司为鑫城公司及经开分公司提供物业服务而产生，且佳禾公司提供物业服务过程中产生的相关费用为物业服务投入的基本成本，并非鑫城公司及经开分公司逾期支付物业费用造成的实际损失，且供暖期间的回租房损失未提供有效证据予以证实，故佳禾公司要求鑫城公司及经开分公司赔偿损失，理由不当，不予支持。 鑫城经开分公司主张佳禾公司存在违约行为，应按照合同约定进行整改、公示物业费收支情况并赔偿违约损失158400元，提交了科技鑫城小区的现场照片一宗予以证实，但照片仅反映了2019年6月6日至10日的小区现状，无法确认鑫城公司欠缴物业费期间的服务状态，且其未提交证据证实佳禾公司存在违约行为及相关违约损失，故对于该项诉讼请求，理由不当、证据不足，不予支持。关于回租房空调费，鑫城经开分公司要求佳禾公司支付回租房空调费45931.61元，但双方未签订书面的回租房协议，且鑫城经开分公司制作的《2017冬季公寓空调明细》虽然显示回租房及实际制冷供暖房间数量，但佳禾公司不予认可，鑫城经开分公司申请出庭的证人系公司工作人员，其证言效力一般，从而无法确认回租房数量及制冷供暖房间数量，结合佳禾公司仅认可空调房数量为31间且已支付了供暖制冷费用，故其要求佳禾公司支付剩余23间回租房供暖制冷费，证据不足，不予支持。鑫城经开分公司要求佳禾公司赔偿大理石瓷砖掉落导致他人车辆受损支付的车辆维修费，提交了车主证言及电子转账明细予以证实，但通过上述凭证不能认定因佳禾公司未提供物业服务造成瓷砖掉落，导致他人车辆受损，且追偿权纠纷与本案并非同一法律关系，故鑫城经开分公司要求佳禾公司支付车辆维修费，证据不足、理由不当，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）临沂佳禾东方物业服务有限公司与被告（反诉原告）山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司签订的《科技鑫城-佳禾东方合作协议书》《临沂科技鑫城物业委托管理协议书》； 二、解除原告临沂佳禾东方物业服务有限公司与被告山东省费县鑫城房地产开发有限公司签订的《临沂科技鑫城物业委托管理协议附加补充协议书》； 三、被告（反诉原告）山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司、被告山东省费县鑫城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）临沂佳禾东方物业服务有限公司支付物业服务费141315.41元及滞纳金（滞纳金以141315.41元为基数，自2019年4月1日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）临沂佳禾东方物业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告（被告）山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司的反诉请求。 如山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司、山东省费县鑫城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6536元，反诉费2277元，由临沂佳禾东方物业服务有限公司负担3410元，由山东省费县鑫城房地产开发有限公司经济技术开发区分公司、山东省费县鑫城房地产开发有限公司共同负担5403元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年十一月二十九日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳