贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初3149号原告：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，地址：贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴万玲，贵州北斗星律师事务所律师。被告：周霞，女，1979年1月11日出生，汉族，贵州省松桃苗族自治县人，个体工商户，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：杨昌明，男，1954年4月17日出生，汉族，贵州省松桃苗族自治县人，教师，住址同上，系周霞之夫。原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）与被告周霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凯祺公司的委托诉讼代理人石少会、被告周霞及其委托诉讼代理人杨昌明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯祺公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付租金44726元；2.请求判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之日止的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以10822元为基数，从2017年6月30日起开始计算；第二笔违约金以11254元为基数，从2017年12月31日起开始计算；第三笔违约金以11687元为基数，从2018年6月30日起开始计算；第四笔违约金以10963元为基数，从2018年12月31日起开始计算。以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算，现暂计算至2019年7月15日的违约金共计13786元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月17日，原、被告双方签订《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》，约定被告承租原告受托经营管理的位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区A5栋-2层9号商铺（建筑面积45.09平方米）用于商业经营，双方在合同中已对租赁期限、租金的支付时间及支付方式作出明确约定。合同中对逾期付款违约责任明确约定“如被告未能按合同之约定按时足额缴纳租金，则每推迟一天，应向原告支付应缴费用总额1%的违约金”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但截至目前，被告未按照合同约定按时足额向原告支付租金。为维护自身的合法权益，原告起诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告周霞辩称：一、被答辩人的主张明显错误，请求法院予以驳回。被答辩人与答辩人于2014年8月17日签订的租赁合同显失公平，该合同并非答辩人的真实意思表示，而是被答辩人在向社会招商时抓住了答辩人心理，运用一系列的花言巧语及招商广告进行虚假宣传，并多次向答辩人进行口头承诺，说该商铺地段系旺铺，入住率高，人流量很大，外客流量云集，还说“只要商户入驻，被答辩人每月要帮助答辩人义务做一次促销活动，将此处商铺炒热”等对所有商户进行诱骗。之后，被答辩人在经营管理方面没有兑现承诺，被答辩人违反承诺在前，其构成违约。二、被答辩人对所租赁商铺的卫生环境管理方面有重大过失，导致答辩人经营状况严重恶化，其负有不可推卸的责任。答辩人认为，《麒龙国际会展城（铜仁）受托租赁合同》约定答辩人承租被答辩人受托经营管理的涉案商铺，而被答辩人经营管理期间，未尽到环境卫生管理职责，粪便从地面溢出，街道的所有路口都有石墩堵住，车辆不能进入，导致答辩人经营不能，其责任应由被答辩人承担。三、答辩人因经营不能已于2019年6月11日与被答辩人终止了租赁合同。答辩人受到被答辩人的诱骗签下了商铺租赁合同之后，一直兢兢业业认真经营，每天都盼被答辩人能够做一些促销活动将该市场炒热，但被答辩人没有兑现自己的承诺，从而造成答辩人及所有商铺的经营不能之后果。故请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，案外人张俊与贵州麒龙集团（铜仁）会展置业有限公司（以下简称麒龙公司）签订《商品房买卖合同》，该合同约定张俊购买麒龙公司开发的麒龙国际会展城A-1区一期A5幢-2层-2-9号房，建筑面积45.09平方米，套内建筑面积43.74平方米，同时约定交付房屋的日期为2015年12月31日前。同日，张俊与原告凯祺公司签订《麒龙国际会展城A1区商业用房委托经营管理合同》，该合同约定张俊将其购买的上述商铺的经营管理权委托给凯祺公司，由凯祺公司在法律规定的范围内进行合法经营，全面制定经营方案，引进现代市场理念、模式、方法，统一规划商业业态，制定经营标准，负责全面招商引进商户，负责商业运管。并授权凯祺公司，以凯祺公司的名义与商家租户等签订租赁合同，制订租金标准，收取租金收入，依法向租户追缴相关费用等。委托期限以张俊与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的商铺交付之日（或视为交付之日）起至五年期届满，张俊授权凯祺公司直接到开发商处办理房屋交付手续并认可验房结果。2014年8月17日，原告凯祺公司（甲方）与被告周霞（乙方）签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》（编号：HT-TRB-06-05-01-0047），约定：一、甲方为乙方所承租商铺的受托经营管理方，享有乙方所承租商铺的经营管理权以及出租、占有、使用、收益等权利，具有与乙方签订本合同的主体资格并承担本合同项下相应的权利义务。二、乙方承租的商铺位于铜仁市××区××硐镇××坭村××组麒龙国际会展城A1区，房号A5栋-2层9号，共1间，计租面积45.09平方米，乙方经营范围为服务。三、租赁期限从甲方将商铺交付给乙方时开始计算，租赁期限截止到2020年4月30日，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。四、装修期1个月，免租期12个月，合计不计租的时间为13个月，从甲方将商铺交付乙方时开始计算，该期间乙方免交租金。五、装修期和免租期届满后开始计租，租金为￥40元/平方米/月，月租金为￥1804元。次年度租金按上年度租金标准上浮8%作为次年度租金标准，租金标准以此类推，至本合同终止。六、在甲方公示或向乙方送达装修通知后30日内，乙方必须进场装修。七、双方在签订本合同当日，乙方需按第一年度租金标准，一次性缴纳所承租商铺三个月的租金，此租金为免租期限届满后的第一期租金，即￥5412元。第一期租金所对应的租赁期届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，以6个月为一期向甲方缴纳租金，每期缴纳租金应当在上一期租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴清。八、乙方须在合同签订当日按所承租商铺一月的租金标准缴纳履约保证金￥1804元，该履约保证金用于乙方履行本合同及相关经营责任的担保。九、乙方在履行本合同以及经营过程中产生违约或各种责任，甲方可从该履约保证金中直接扣取。十、乙方在经营过程中所产生的物业服务费、水电费等由物管公司统一收取，产生的其他电话、宽带、光纤等相关费用，由乙方自行负责。十一、未经甲方书面同意，乙方不得将所承租的商铺以任何方式给第三方使用。对所承租的商铺进行改造和装修时必须事先将装修方案以书面形式向甲方提出申请，得到甲方书面同意后方可进行。十二、乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金。十三、如乙方拖欠上述费用达30日，甲方除有权要求乙方缴清各项欠费和按上述约定支付违约金外，还有权解除本合同，并要求乙方赔偿甲方的各项损失。合同还约定了双方的权利和义务，违约责任及合同解除、续约及商铺返还、争议解决办法等。原告凯祺公司在签订合同后于2016年3月1日与周霞签订了《装修交接表》，告知允许周霞进场装修。被告周霞在庭审中称其已交付了三个月的租金5412元及履约保证金1804元给原告，于2019年6月11日与原告解除了租赁合同。对此，原告凯祺公司表示认可。另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年9月5日取得建设工程规划许可证，2013年9月6日取得建筑工程施工许可证。2016年6月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。以上事实，有原、被告的陈述及原告凯祺公司提交的《商品房买卖合同》、《商业用房委托经营管理合同》、《麒龙国际会展城商铺租赁合同》、装修交接表、建设工程规划及施工许可证、铜仁市公安消防支队建设工程消防验收意见书予以证实，足以认定。被告周霞提交用于证明原告虚假宣传的照片，因没有拍摄时间、地点，照片内容系商铺、街道，且来源不明，达不到被告证明原告虚假宣传，严重影响被告经营的证明目的，本院不予确认；被告周霞提交用于证明原告对环境卫生管理不善的照片客观真实，本院予以采信。被告周霞提交用于证明其装修损失的照片及装修单据，因与本案无关联，本院不予认定。本院认为，原告凯祺公司与被告周霞于2014年8月17日签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按合同约定履行义务。原告将涉案房屋交给被告管理经营，给了被告13个月的免收租金的期限，被告在免收租金期满后经营期间不按约定支付房屋租金，违反了双方的约定。故原告要求被告向其支付租金于法有据，但租金起算应从装修交接日2016年3月1日起至双方解除合同之日2019年6月11日止，减出16个月（其中包含13个月免收租金期及被告已支付的3个月租金），即从2017年7月1日起计算至2019年6月11日止。被告周霞应向原告缴纳租金的明细如下：1.2017年7月1日至2017年12月31日的租金10824元（1804元×6个月）；2.2018年1月1日至2018年6月30日的租金11256.96元[1804元×3个月+（1804元×8%+1804元）×3个月]；3.2018年7月1日至2018年12月31日的租金11689.92元（1948.32元×6个月）；4.2019年1月1日至2019年6月11日的租金10824.75元[1948.32元×3个月+（1948.32元×8%+1948.32元）×2个月+（1948.32×8%+1948.32元）÷30天×11天]。以上租金共计44595.63元。故，原告凯祺公司要求被告周霞支付租金，于法有据，本院予以支持，但金额应为44595.63元。关于违约金问题。原、被告双方签订租赁合同时约定“乙方如未能按本合同之约定按时足额缴纳租金、物业服务费及其他由甲方代收代付的费用时，乙方每天按所欠费用总额的1%向甲方支付违约金”，被告未按约定向原告支付租金，原告要求被告支付违约金有理，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，因被告周霞未按期交纳租金，原告凯祺公司主张违约金按照年利率24%计算，该计算标准明显过高，本院结合案涉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%的标准计算，依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以被告周霞所欠2017年7月1日至2017年12月31日的租金10824元为基数，按照年利率6%从2017年7月1日计算至全部租金付清之日止；第二笔违约金以被告周霞所欠2018年1月1日至2018年6月30日的租金11256.96元为基数，按照年利率6%从2018年1月1日计算至全部租金付清之日止；第三笔违约金以被告周霞所欠2018年7月1日至2018年12月31日的租金11689.92元为基数，按照年利率6%从2018年7月1日计算至全部租金付清之日止；第四笔违约金以被告周霞所欠2019年1月1日至2019年6月11日的租金10824.75元为基数，按照年利率6%从2019年1月1日计算至全部租金付清之日止。被告周霞辩称其与原告于2014年8月17日签订的租赁合同显失公平，该合同并非答辩人的真实意思表示。首先，被告系完全民事行为能力人，双方在签订合同时原告没有强迫被告签订合同等违反当事人意思表示的行为；其次，原告给了被告13个月的免租期，在这13个月时间里，被告除装修期外是实际经营的，其在经营过程中应该能够判断合同继续履行的后果；第三、如果双方签订的合同是一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使合同约定显失公平，被告可在一年内要求撤销，但被告没有提出撤销合同的主张，而是以不交租金的方式对抗。显然被告的这一答辩意见不能成立。关于被告辩称原告作虚假宣传，口头承诺“只要商户入驻，被答辩人每月要帮助答辩人义务做一次促销活动，将此处商铺炒热”等，但被告没有提供证据证明该事实成立。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告对此未提供证据证明，故被告的该主张本院不予认可。关于被告辩称原告对所租赁商铺的卫生环境管理方面有重大过失，导致被告经营状况严重恶化的问题。被告虽提供了2019年1月3日拍摄的照片证明环境污染的情况，但不能证明2019年1月3日的环境污染与被告经营状况严重恶化存在直接的因果关系，且被告从2017年7月1日起一直未按约定支付租金。故被告的这一主张不能成立。综上，原告凯祺公司的诉讼请求符合法律规定，具体的金额和标准以本院确认的为准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告周霞于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金44595.63元；被告周霞于本判决生效后十日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以被告周霞所欠租金10824元为基数从2017年7月1日开始计算；第二笔违约金以被告周霞所欠租金11256.96元为基数从2018年1月1日开始计算；第三笔违约金以被告周霞所欠租金11689.92元为基数从2018年7月1日开始计算；第四笔违约金以被告周霞所欠租金10824.75元为基数从2019年1月1日开始计算。上述违约金均按照年利率6%计算至全部租金付清之日止；驳回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取631元，由被告周霞负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  席爱珍二〇一九年十一月八日法官助理罗晶晶书记员张诗雨