福建省福州市鼓楼区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0102执异271号 异议人（案外人）：李文青，女，1970年1月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 异议人（案外人）：林传伟，男，1996年1月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 异议人（案外人）：林云琴，女，1973年3月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 三异议人的委托代理人：魏太清、金郭，北京大成（福州）律师事务所律师。 申请执行人：施作贵，男，汉族，1964年3月11日出生，住福建省福清市。 委托代理人：李建华、高艳微，北京中银（福州）律师事务所律师。 被执行人：郭永爱，男，汉族，1959年3月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人施作贵诉被执行人郭永爱民间借贷纠纷一案【案号为（2019）闽0102执4031号】，案外人李文青、林传伟、林云琴对本院拟拍卖位于鼓楼区附属间）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。 异议人李文青、林传伟、林云琴的异议请求：请求法院依法中止对地址在福州市鼓楼区附属间的执行。 事实与理由如下：2019年4月20日，异议人李文青、林传伟、林云琴与被执行人配偶翁丽明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：翁丽明将坐落在鼓楼区附属间）出租给异议人李文青、林传伟、林云琴使用；租期为2019年4月20日至2021年4月19日止；每月租金为4300元；押金为8600元（详见合同第一条至第四条之约定）。 合同签订后，翁丽明依约交付租赁房屋给异议人，异议人亦于2019年5月12日通过李文青的女婿王文坚账户支付了首月租金及押金12600元，剩余300元通过现金支付给房东翁丽明。随后，异议人于2019年6月25日通过林云琴账户支付了次月租金4300元，于2019年7月29日通过林云琴账户支付了第三个月租金4200元，剩余100元对抵租赁房屋内物品的维修费用。 综上，异议人与被执行人配偶翁丽明之间就址在鼓楼区附属间的执行标的已经形成合法有效的租赁关系，合同处于实际履行状态之中，为保障异议人的合法权益，异议人特向法院申请中止对该执行标的的执行。 申请执行人施作贵对异议人发表如下意见：一、案外人提供的证据材料，无法证明租赁关系真实存在。1、双方签订的《房屋租赁合同》形式过于简单，仅对租赁期限、租金及押金进行约定，既没有保障双方权益的条款，也没有违约责任的约定。在《房屋租赁合同》落款处，出租人并未留下联系电话签署的联系方式是身份证号。因此，该份租赁合同与常规的租赁合同明显存在差异，无法确认真实性。2、案外人提供的银行流水结合租赁合同来看还存在以下几个疑点：1、据银行流水显示，租金的收款人是郭海花，但其并非本案租赁合同当事人或房屋所有权人，租赁关系的真实性存疑；2、合同约定押二付一，但是押金与租金在房屋出租后一个月同时支付，与正常的交易习惯不符；3、合同约定的房租交付时间是每个月的20日之前，而银行流水显示自承租之日起每个月的租金均是逾期交付；4、银行流水是2019年8月21日打印，但未体现8月份的租金支付情况；5、依据《租赁合同》第五条，租赁期间的一切费用由乙方自行承担。但7月份的物品维修费却由甲方（出租人）承担。 二、即使房屋租赁关系真实存在，案外人的主张也不享有足以排除强制执行的民事权益。案外人无权要求中止（2019）闽0102执4031号案的执行，案外人的执行异议请求没有法律依据。 1、涉案房屋因申请执行人与翁丽明、被执行人郭永爱民间借贷纠纷一案，在审理过程中于2017年4月11日被鼓楼区人民法院查封，待判决文书生效后，被执行人郭永爱仍未履行判决，现进入执行阶段。而案外人李文青、林传伟、林云琴与被执行人郭永爱的配偶翁丽明于2019年4月20日签订《房屋租赁合同》。房屋查封的时间先于房屋租赁时间。如果房屋出租人即被执行人的配偶翁丽明故意隐瞒房屋早已被查封的事实，案外人应向其主张责任，要求其返还押金及违约金并解除合同；如果案外人对房屋查封的状态早已知情，应自行承担无法继续承租所带来的风险。无论是上述的哪种情况，承租人均不能以其承租为由对抗申请执行人。 2、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的约定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。结合本案，鼓楼区人民法院查封涉案房屋在前，案外人所签订的租赁合同在后，因此，无论该租赁关系是否合法有效，都不能产生阻却人民法院对涉案房屋予以执行的法律效果。 综上所述，案外人的执行异议没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回案外人的异议，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的尊严。 案外人李文青、林传伟、林云琴为了证明其主张，向本院提交如下证据： 证据A1、《房屋租赁合同》，说明异议人与2019年4月20日与出租人就案涉房屋签订房屋租赁合同。 证据A2、《交易明细》，异议人依照合同约定支付押金及相应租金。 本院查明：申请执行人施作贵与被执行人郭永爱民间借贷纠纷执行一案，本院于2019年6月11日立案执行，执行依据为（2018）闽0102民初9372号民事判决：一、郭永爱于本判决生效之日起十日内偿还施作贵借款本金1000000元及利息（按年利率6%自2017年2月23日起计至款项还清之日止）；二、驳回施作贵的其他诉讼请求。 在诉讼中，申请执行人施作贵于2017年4月7日向本院申请财产保全，本院于2017年4月10日作出（2017）闽0102民初2108号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人郭永爱、翁丽明价值1700000元的财产。后本院于2017年4月11日向福州市不动产登记和交易中心发出协助执行冻结通知书，查封了被申请人郭永爱、翁丽明所有的坐落于福州市鼓楼区附属间（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）房产，冻结期限3年，自2017年4月11日起至2020年4月10日止。 异议人李文青、林传伟、林云琴提交的《房屋租赁合同》载明：翁丽明（甲方）将坐落在鼓楼区附属间）房产出租给李文青（乙方）使用，租赁期为2019年4月20日至2021年4月19日止，租赁期限为两年。每月租金为4300元，乙方应每月20日前交付房租，押金8600元。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”因此，在财产保全过程中查封的位于鼓楼区附属间），自动转为执行中查封的房产。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本院于2017年4月11日查封了案涉房产，异议人提交的《房屋租赁合同》的签订时间为2019年4月20日，本院查封行为在前，异议人租赁房产在后，故异议人关于中止对案涉房产执行的异议请求，不能排除本案执行。综上，异议人李文青、林传伟、林云琴的执行异议请求，不符合法律规定，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人李文青、林传伟、林云琴的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  赵 南 审 判 员  张莉珍 人民陪审员  伍 缄 二〇一九年十一月二十三日 法官 助理  李 榕 书 记 员  张哲敏 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。