福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初742号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路****，统一社会信用代码91350100772925038J。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：郑文，福建名仕律师事务所律师。 被告：郭茂玉，男，1943年11月1日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告福州市国有房产经营有限公司与被告郭茂玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑文到庭参加诉讼。被告郭茂玉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州市国有房产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》；2.被告立即腾退坐落于福州市仓山区房屋，并返还原告；3.被告立即向原告支付拖欠的租金（租金按每月28.8元计算自2013年7月起至租赁合同解除之日止，暂计至2018年7月为1756.8元）；4.被告向原告支付违约金（标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算自2013年7月起至拖欠的租金实际付清之日止，暂计至2018年7月为88元）；5.被告向原告支付租赁合同解除之后的房屋占用使用费（占用费参照原租赁合同约定的租金每月28.8元计算至被告实际返还房屋之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月19日，原告与被告签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》。合同约定，原告将坐落于福州市仓山区廉租住房提供给被告使用，房屋月租金为28.8元，租赁期限自2009年1月1日至2010年12月31日止。同时，合同第四条约定，被告应当按照廉租住房的租金标准按月主动向原告交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳滞纳金；拖欠租金累计6个月以上的，原告有权解除租赁合同，收回廉租住房并追讨被告所拖欠的租金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告却未依约支付租金。自2013年7月起至2018年7月，被告已拖欠61个月租金计1756.8元未付。根据《福州市城区廉租住房管理办法》第25条和上述合同第4条规定，原告有权解除合同，收回房屋，被告除应立即腾空房屋，将房屋返还原告外，还应向原告支付拖欠的租金与违约金，以及合同解除后的房屋占用使用费。为此，原告特向贵院提起本案诉讼，请求依法判如所请。 被告郭茂玉未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。原告提交的证据1被告身份证因无原件核对，本院对其真实性不予认可；证据3积欠租金发票因与本案诉请无关联性，本院不予认可；证据4律师函及邮寄回单因邮寄回单退改批条记载“退回原寄局、电联非本人”，故该律师函未有效送达被告，不能作为本案认定事实的根据；其余证据因均有原件核实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：xxx），约定乙方因用房需要，向甲方申请租赁仓山区xxx单元廉租住房；房屋月租金为28.8元；租赁期限自2009年1月1日至2010年12月31日止；乙方应按照廉租住房的租金标准按月主动向甲方交纳租金，不得拖欠。拖欠租金的，每逾期一个月按应收租金的5%缴纳违约金；本合同期满后，乙方仍属廉租住房使用对象需继续承租的，应提供相关证明，经审批后重新签订新的租赁合同；不属廉租住房使用对象的乙方应主动退出廉租房，将房屋和附属设备完好地移交给甲方，并办好房屋退租和相关交接手续等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告支付租金至2013年6月30日，于2013年7月1日起拖欠原告租金至今。 另查明，2017年9月25日，台江区住房保障和房产管理局会同台江区民政局联合出台台房〔2017〕521号《关于核准取消郭茂玉、核减陈航公共租赁住房（含原廉租住房）保障对象保障资格的报告》，郭茂玉因累计6个月以上拖欠租金，被核准取消廉租住房保障资格。 本院认为，原、被告签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方的租赁合同虽于2010年12月31日届满，但被告仍继续使用该租赁房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方仍应按原合同约定的条款履行各自义务，被告亦应按时向原告交纳租金。现因被告欠租，被相关行政部门核准取消其廉租住房保障资格，故原告诉请解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金，合法有据，本院予以支持。但原告主张违约金的计算标准为每逾期一个月按应收租金的5%计算，标准过高，本院予以核减为以每月租金28.8元为基数，按日万分之五计算。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失……”之规定，被告应当将其承租的房屋腾空并返还给原告，但应给予被告合理的腾房时间，本院酌定腾房期为30天。原告要求被告在本判决解除之后如未搬离承租的房屋须支付合理搬迁期间的房屋占用使用费，符合法律规定，本院予以支持。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告福州市国有房产经营有限公司与被告郭茂玉签订的《福州市国有房产廉租住房租赁合同》（电脑编码：xxx）于本判决生效之日予以解除； 二、被告郭茂玉于本判决生效之日起三十日内腾空坐落于福州市仓山区房屋，并返还原告福州市国有房产经营有限公司； 三、被告郭茂玉于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付租金（按每月28.8元的标准，自2013年7月1日起计算至本判决生效之日止）； 四、被告郭茂玉于本判决生效之日起十日内向原告福州市国有房产经营有限公司支付违约金（以每月28.8元为基数，按日万分之五，分别从2013年7月1日起逐月分期计算至款项实际付清之日止）； 五、被告郭茂玉于返还上述房屋的同时支付原告福州市国有房产经营有限公司合同解除后的房屋占用使用费（金额参照合同约定的租金每月28.8元的标准，自本判决生效次日起计算至被告实际返还房屋之日止）。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王 群 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  李智刚 二〇一九年十一月二十二日 法官 助理  刘 菲 书 记 员  翁 萍 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。