上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19530号原告：陈士晔，男，1984年10月07日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：孙博文，男，1975年8月24日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴春建，上海宇钧律师事务所律师。原告陈士晔与被告孙博文房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告陈士晔、被告孙博文及其委托代理人陈丙斌、吴春建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈士晔向本院提出诉讼请求：1、要求被告协助原告办理房屋过户手续；2、要求被告支付房款1,400,000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、要求被告支付合同解除违约金606,000元；3、要求被告支付逾期履行违约金，自2019年8月9日至2019年9月25日，按每日1515元计；4、要求被告支付房屋占有使用费，自2019年7月10日起至房屋返还之日止，按每月5000元计；5、要求被告向原告返还上海市吴中东路XXX弄XXX号XXX室房屋。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以303万元向被告转让上海市吴中东路XXX弄XXX号XXX室房屋，目前被告已付款163万元，原告按约于2019年7月3日办理了户口迁移，并于2019年7月8日向被告交付了房屋。根据合同附件三付款协议“三、交易过户”之约定：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。2019年7月13日，原告办理了抵押注销登记并当天通知了被告。根据上述约定,2019年7月28日为双方申请产权过户的最后期限,至今已超过合同约定的过户期限。经原告多次催促，被告至今仍拒不配合原告完成过户登记也未按约支付第二期房价款。原告认为,原、被告之间签署合同合法有效,根据合同法的规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现在被告拒不履行过户及支付第二期房价款的义务,违反了合同法的规定。故原告诉至法院。孙博文辩称，同意解除合同。被告不存在违约行为。根据合同约定过户时间应当是2019年10月31日，不认可违约金。原告主张的合同解除违约金和逾期履行违约金存在重复，且约定过高，超过原告的损失，房价是上涨的，原告不存在损失。房屋目前是被告母亲在实际居住，被告占有房屋是基于合同，是有权占有，不存在房屋使用费，目前合同有效，被告居住是合法的。合同解除后，被告同意将房屋返还原告。合同约定过户时间是2019年10月31日，但原告一直催被告过户，原告交房的时候将空调都拆掉了，被告母亲住着也不开心，所以被告也同意解除合同。本院认定事实如下：2019年7月1日，陈士晔(出售人，甲方)与孙博文(买受人，乙方)在德佑房地产经纪有限公司的居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市吴中东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)出售给乙方，转让价格303万元，第六条甲乙双方确认，在2019年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续；补充条款(一)8、违约责任：甲方违约责任：(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行;(2)甲方发生下列情形的,均视为甲方根本性违约,乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方,甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。①甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;②甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的;③该房地产被查封或限制转让,导致乙方无法取得该房地产所有权的;④甲方无正当理由单方要求解除本合同的。乙方违约责任：(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。(2)乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违约,甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项;若已支付的款项不足以支付违约金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。①乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;②乙方无正当理由单方要求解除合同的。附件三付款协议：一、乙方应支付甲方首期房价款155万元；二、乙方应支付甲方第二期房价款140万元，乙方通过如下方式支付：待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内(先付款后交易过户),乙方应直接支付甲方全额第二期房价款。三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续(若有)。四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计80,000元整。(包含户口迁出保证金计30,000元整)1、双方于2019年07月10日前对该房地产进行验看、清点,确认无误后,由甲方交付给乙方,双方签署《房屋交接书》,并由乙方直接支付甲方尾款计50,000元,相关费用的结算日期以交接之日为准。2、乙方应于甲方向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后3日内直接支付上述户口迁出保证金计30,000元整。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的,则乙方有权不支付上述尾款中户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任。2019年7月9日，陈士晔向孙博文交付了房屋。孙博文向陈士晔支付了房款共计163万元。2019年7月13日，陈士晔办理了系争房屋上抵押权注销并微信告知孙博文。7月15日，孙博文表示“我要22号”(回上海)，陈士晔表示“我22、23都只能下午，24、25都可以”。7月22日，孙博文发送微信表示“你好，我资金周转出现点问题，你可能要等到月底，我会告诉你”，陈士晔表示疑虑。之后双方在微信群多次沟通。2019年8月5日，陈士晔在微信群询问孙博文“还去过户吗”，孙博文表示“我会尽力说服我妈同意过户，但目前她要求和平解约，原因是轻轨噪音严重影响她生活。这个和平解约问题请上家考虑，如果协商不成，我还会在合同规定日期内去做过户说服工作。”8月8日，陈士晔在微信群询问孙博文“你还去过户吗，明天是根本违约前的最后一天。”孙博文表示“看到了，我会按法律办事。”庭审中，关于过户时间，陈士晔表示应按照买卖合同附件三第三条约定抵押登记注销后15日内，即2019年7月28日前；孙博文表示7月28日其具备支付第二期房款能力，但认为应按照合同第六条约定为2019年10月31日前，因过户时间没到，孙博文不同意在陈士晔认定应当过户的最晚时间去过户。以上事实，除当事人一致陈述外，另有上海市房地产买卖合同、微信记录等证据证明，本院予以确认。审理中，陈士晔提供认购协议、借条、转账记录等证明因孙博文违约，其导致原告购买它处房屋资金不足，原告及家人向他人借款218万元购房，产生利息损失，且导致原告不符合购房条件即将违约。孙博文对此真实性不予认可，且认为即便是真实的，被告对原告的损失是无法预计的，原告另行购房的风险应当自行承担，违约金是对实际损失的补偿，被告支付了部分房款，原告占有房款获得利息收益，不能证明原告的实际损失。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。双方买卖合同第六条约定过户时间为2019年10月31日前，但付款协议三中明确约定的交易过户时间为“贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)”，该两个条款实质并不存在矛盾和歧义，按文义来看约定过户时间就是两个条款中较早的时间，现陈士晔于2019年7月13日办理了抵押登记注销，该次交易无需贷款和公证，故双方过户时间为2019年7月28日之前，孙博文错误理解了合同约定，在陈士晔催告后，仍未按约定时间去办理过户手续，已经构成违约，双方之后也未就过户时间达成新的协议，陈士晔有权按照合同约定行使合同解除权。故陈士晔要求解除合同，于法有据，本院予以支持。陈士晔要求孙博文承担合同解除违约金，具有合同依据，本院予以支持，但孙博文抗辩称该违约金过高，原告并未有损失。本院以原告损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额为35万元。因违约系由孙博文引起，故该部分诉讼费应全部由孙博文承担。关于陈士晔主张的逾期履行违约金，原告错误计算起止日期，本院不予支持。合同解除后，孙博文应向陈士晔返还房屋。关于陈士晔主张的房屋使用费，本院认为买卖合同解除前，孙博文占有使用房屋系基于买卖合同的履行，系有权占有，作为对价，陈士晔也占有孙博文已支付的房款，且陈士晔已主张合同解除违约金，故该房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。本院判决生效后，若孙博文未在指定期间内将房屋返还陈士晔，由此造成陈士晔损失的，陈士晔可另行主张相关权利。因双方买卖合同已经解除，孙博文已支付的房款163万元，原告应予以返还，现陈士晔表示同意返还，为避免诉累，本院予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除陈士晔、孙博文于2019年7月1日就上海市吴中东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、孙博文于本判决生效之日起十日内支付陈士晔合同解除的违约金350,000元；三、孙博文于本判决生效之日起十日内向陈士晔返还上海市吴中东路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、陈士晔于本判决生效之日起十日内返还孙博文房款1,630,000元，此款项可与前述第二项款项相抵扣；五、驳回陈士晔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5343.60元，由陈士晔负担641.80元，孙博文负担4701.80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 徐红二〇一九年十一月十四日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。