苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初6911号原告：叶长江。委托诉讼代理人：刘青林。被告：谢小龙。原告叶长江诉被告谢小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告叶长江的委托诉讼代理人刘青林到庭参加诉讼，被告谢小龙经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告叶长江诉称，原告叶长江与被告谢小龙在2014年6月11日签订房屋租赁合同，被告将其自有的位于盛泽镇市场路东方商铺(框架结构)一至三层商铺的面积约2280平方米租赁给原告使用，用于开办假日酒店，租期15年，租赁时间自2015年01月01日至2030年12月31日，2014年6月12日至2015年1月1日装修期间原告支付租金10万元，合同签订后，原告投入巨资对租赁房屋进行装修，在装修期间，被告于2014年7月2日将租赁房屋办理抵押登记，现抵押权人华夏银行股份有限公司苏州分行申请强制执行，吴江区人民法院于2018年7月20日裁定对原告租赁房屋进行公开拍卖，原告提出执行异议后被吴江区人民法院驳回，原告上诉后，苏州市中级人民法院裁定维持。经吴江区人民法院委托评估鉴定，原告的装修部分评估为3971952元，法院对该处房屋的评估、拍卖已经严重的影响了原告的正常经营，且距离原告租赁期限仍有较长时间，如法院拍卖成功，原告更将无法继续经营，现请求判令被告：1、赔偿原告房屋装修款3971952元(要求在该评估费的装修部分评估费中优先支付)；2、赔偿原告营业损失(具体金额待鉴定后确定)；3、被告支付本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告房屋装修款3971952元，支付本案诉讼费用。被告谢小龙未作答辩。经审理查明，2014年6月11日，原、被告双方经协商一致，签订租赁合同一份，合同约定，被告将其自有的位于吴江区房屋部分商铺（面积约2280平方米）租赁给原告使用，租期15年，租赁时间自2015年01月01日至2030年12月31日，每年一次性付清租金350000元，房屋租金在上一年的基础上每年递增5%，原告需交纳诚信保证金为10000元，户外场地维护保证金为5000元。该租赁物于2014年6月12日交给原告装修，至2014年12月31日装修结束，装修期间原告应支付租金10万元。租赁期满，不动产装修无偿归被告所有，合同对其他方面作了相关约定。原告按合同约定进场装修并租赁经营，其付款明细为：从2014年6月14日付被告10万元，从2015年1月1日至2017年12月30日，原告支付租金计105万元给被告，另外支付维修费7万元，从2018年1月至9月，原告支付给被告租金262500元，2018年10月至2019年9月租金35万元，原告于2019年3月25日将该35万元已交至本院。2018年6月2日，经本院委托，苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对50幢301房屋予以评估，认定该房产价值2216.5万元；2018年12月12日，经本院委托，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司对50幢101、201室商业用途房屋予以评估，于2019年5月13日作出报告，认定该房产价值5892.30万元。吴江区盛泽镇银座假日酒店经营者为原告叶长江，上述评估报告中载明，假日酒店室内不可移动装修为3358000元，不可移动装饰265100元，电梯、空调、换气、热水等系统评估348852元，合计为3971952元。2019年7月3日，案外人周琴通过司法拍卖获得吴江区房屋的房产权，成交价为50400000元。2019年9月5日，原告与案外人周琴签订房屋租赁合同一份，合同约定，周琴将其自有的位于吴江区房屋（面积约1900平方米）租赁给原告使用，租赁时间自2019年10月1日至2029年9月30日，前三年租金每年为510000元，之后递增，履约保证金20000元，房屋交付时间为2019年9月8日。原告按双方约定继续租赁经营吴江区盛泽镇银座假日酒店。另查明，原告叶长江曾于2018年8月13日向本院提出执行异议，本院于2018年8月24日作出（2018）苏0509执异253号执行裁定，驳回叶长江的执行异议请求。叶长江提出复议，江苏省苏州市中级人民法院于2018年11月15日作出终审裁定，驳回叶长江的复议申请，维持（2018）苏0509执异253号执行裁定。以上事实，由原告提供的租赁合同、评估报告、交款收据、生效的法律文书及庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，被告谢小龙经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所提交的证据及陈述进行质证的权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。原告叶长江与谢小龙之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，无违反法律或行政法规强制性规定之情形，应为合法有效。租赁合同签订后，原告叶长江对涉案房屋进行了装修，开办了“吴江区盛泽镇银座假日酒店”，并开展了经营活动。对于涉案房屋装修之事实，虽然原告并未提交证据证明谢小龙曾以书面方式同意对涉案房屋进行装修，但根据租赁合同的约定，及租金交付的金额及具体经营状况等证据，谢小龙同意进行装修的事实应予认定。在房屋租赁期间，因谢小龙的个人债务原因，导致涉案房屋在被除去租赁关系后拍卖，叶长江作为非违约方有权要求谢小龙赔偿装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，《租赁合同》约定的租赁期限为15年，租赁时间自2015年01月01日至2030年12月31日止，现经评估，至2019年5月13日的装修残值为3971952元，考虑到对50幢301房屋评估价值2216.5万元，对50幢101、201室商业用途房屋评估价值5892.30万元，两项合计为8108.80万元，而实际拍卖成交价为5040万元，现原告叶长江也继续租赁涉案房屋。因此，对于原告叶长江主张的装修损失，本院酌情认定为246万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告谢小龙于本判决生效之日起十日内赔偿原告叶长江装修损失2460000元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61）；二、驳回原告叶长江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38576元，诉讼保全费5000元，合计43576元，由原告负担12096元，由被告谢小龙负担31480元，被告谢小龙负担的诉讼费用应于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告已预交的诉讼费本院于本判决生效之日起十五日内退还原告31480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈唯华人民陪审员  陆国华人民陪审员  汝锡霞二〇一九年十一月一日书 记 员  沈建春附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。