山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初5420号 原告:孙志业，男，1982年11月30日生，汉族，住山东省即墨市。 委托诉讼代理人：孟娜，山东新和律师事务所律师。 被告:王珍，女，1976年3月14日生，汉族，住青岛市市**。 原告孙志业诉被告王珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月5日公开开庭进行了审理，于2019年10月9日进行了质证。原告的委托诉讼代理人孟娜，被告王珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙志业向本院提出诉讼请求：1.判令终止孙志业、王珍之间的房屋租赁合同；2.判令王珍向孙志业支付违约金3500元；3.判令王珍向孙志业支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金；4.本案的诉讼费用全部由王珍承担。2019年8月5日开庭时，孙志业明确第1项、第3项诉讼请求，分别为：1.判令孙志业、王珍之间的房屋租赁合同于2019年6月10日终止；3.判令王珍向孙志业支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金，按合同约定月租金3500元标准支付。事实与理由：孙志业将名下位于青岛市市南区户房屋出租给王珍，租期自2017年6月11日起至2020年6月10日止，并签订了《房屋租赁合同》。合同中第四条约定租金支付方式为年付，每次租金提前30日内支付；合同中第七条约定，“乙方拖欠房租超过十天及十天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同一个月租金，向甲方支付违约金。”王珍应于2019年5月10日支付下一年度的租金，但至今仍拖欠租金拒不支付，孙志业多次索要未果。为维护孙志业的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 王珍辩称，1.王珍同意双方于2019年6月10日终止房屋租赁合同。王珍养有两只狗，都是小型犬，偶尔会有王珍母亲的两只狗（一只小型犬、一只中型犬）也一起养，这四只狗都是符合青岛市养犬规定的，家中最多的时候是有四只狗。2019年2月15日，孙志业电话通知王珍，因王珍家中养狗，有狗毛、狗吠等情况，2019年6月合同到期后不再续约。王珍当时要求孙志业支付违约金，将王珍装修折旧一千至两千元。2019年5月，孙志业再次与王珍沟通，询问王珍是否搬走，王珍表示孙志业尚未支付违约金及装修折旧，孙志业说要咨询律师。一周后，大概是2019年6月第一周的周一，王珍打扫院子时，街道办事处询问王珍为何仍未搬走，王珍称孙志业尚未支付违约金等款项。后街道办事处与孙志业电话联系，孙志业要求街道办事处出具文书以不支付王珍违约金，街道办事处表示无法出具。2019年6月4日，孙志业询问王珍是否继续租赁房屋，若继续租赁需支付房租，王珍短信回复称在等孙志业的违约金。2019年6月22日，双方再次联系，王珍告知孙志业给付违约金后将钥匙交还。2.因孙志业单方违约，王珍不应支付违约金。3.2019年6月10日后，王珍再未占用涉案房屋，不应支付之后的房屋租金。因孙志业平时一直在胶州，故双方一直未办理房屋交接，合同中也未约定王珍应主动交付钥匙。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙志业系青岛市市**户房产登记权利人。 2017年6月3日，孙志业与王珍签署《房屋出租赁合同》一份，载明：王珍承租孙志业位于青岛市市南区户房产，用途为居住，租赁期限自2017年6月11日至2020年6月10日；租金及支付时间为每月租金3500元，支付方式为年付，每次租金提前30日支付；王珍应于签订合同当日支付押金3500元，押金可以用于抵扣未结清费用或造成的房屋设施损坏；违约责任约定如因孙志业原因提前终止合同，应提前两个月通知王珍，孙志业退还合同终止之日后的房租及押金，并另行赔偿王珍一个月房租作为违约金；王珍利用承租房屋从事违法活动、损害社会公共利益或拖欠租金超过十天及以上，孙志业有权终止合同、收回房屋，王珍应向孙志业支付一个月房租作为违约金。后孙志业将涉案房屋交付给王珍，王珍支付押金3500元。 2019年5月25日，在孙志业与王珍的微信聊天记录中，王珍问“孙师傅，我们是不是不用找房子了，可以续租了？”，孙志业说“怎么了？你找社区中心了？”，王珍说“找他们干嘛，他们调剂不好邻里关系，那是他们工作不力，我只是没有看到你的违约金而已”，孙志业说“你就是说我现在不给你打钱你不搬”，王珍说“嗯，我问过中介了，你得先给我违约金”，孙志业说“行，我去找个律师看看我们的合同”。2019年6月4日上午10：20许，在孙志业与王珍的微信聊天记录中，孙志业说“王女士我找律师问了，他说你租房屋子只要不违法和违反青岛有关规定就行了，他说让我只收房租就行，至于你跟社区了怎么协调那是你的事。我的房子你要接着租就给我房租就行。你不是还要租吗，那你什么时候把房租给我”，王珍10:32回复说“我在等你的违约金”，孙志业说“你不是要租吗”，后孙志业再问“你不租了是吧”，微信显示“消息已发出，但被对方拒收了”。10:41孙志业向王珍发送短信“王珍你要续租就把房租给我转过来，你要不租那你告诉我”，王珍未予回复。 涉案房屋在2019年5月用电398度、电费217.67元，2019年6月用电296度、电费161.88元，2019年7月用电量87度，电费47.58元。王珍尚未支付该费用。 庭审中，本院询问孙志业、王珍双方2019年6月4日之后是否就涉案房屋进行过交接或进行沟通，双方称，2019年6月十几号左右进行过沟通，具体时间记不清了，孙志业与王珍协商支付3000元，押金另算，让王珍准备好钥匙；后孙志业在未提前联系王珍的情况下前往涉案房屋处敲门，无人应答，孙志业拨打王珍电话，王珍表示不在青岛、在前往即墨的路上了，要求孙志业转账支付违约金，孙志业表示可以去即墨找王珍，须当面交接，并需要王珍出具说明，王珍告知孙志业不方便，双方协商未果，孙志业就说要提起诉讼，之后双方再未进行联系。 2019年8月5日庭审时，双方均同意于2019年8月9日下午两点前往涉案房屋进行交接。2019年8月9日上午，王珍电话联系本院表示因身体原因无法到现场交接，将钥匙交给中介工作人员。当日下午，中介工作人员携钥匙前往涉案房屋。孙志业称考虑王珍未到场、不认识中介工作人员，不能单方办理交接，后拨打王珍电话关机，故未进入涉案房屋。 2019年10月9日质证时，王珍表示房屋钥匙在中介处，可以出具授权委托中介工作人员进行交接，相关费用可以从押金抵扣。孙志业表示若王珍向中介出具授权，可以与中介办理涉案房屋交接。后孙志业与中介工作人员于2019年10月22日办理涉案房屋交接。交接后，孙志业向本院提交变更诉讼请求申请，要求王珍支付房屋维修费38000元、财产损失费16600元、物业管理费及水电煤气费1800元、因房屋不能正常出租使用产生的损失14000元，共计70400元。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.孙志业提供反映情况手写件一份。证明：王珍在租赁房屋饲养多只大型犬的行为严重影响附近居民的正常生活，损害了太平角六路9号居民的公共利益。王珍质证称，真实性不认可，王珍未饲养大型犬。本院经审查认为，反映情况记载的相关人员未出庭接受询问，故本院对该证据不予采信。 2.王珍提供收据一份（金额为10980元）、手写收条一份（油工费3840元、瓦工费5985元）。证明王珍装修花费20805元，主要是装修东南卧的地板，刮腻子、刷油漆，修整院子杂草石块、铺园艺砖。孙志业质证称，收据只能证明装修材料，手写收条真实性不认可；孙志业知道王珍装修，但是装修到何种程度并不清楚，且装修是王珍自愿的行为，不同意承担装修折旧。本院经审查认为，该证据与本案诉讼请求无关。 3.王珍提供2019年8月5日下午4点、2019年8月9日上午10点30分许前往涉案房屋卫生间、厨房、客厅、卧室拍摄的视频两段。证明2019年6月10日已搬离涉案房屋，因离开时未关闭热水器开关，产生电费，涉案房屋长期无人居住。孙志业质证称，对该两段视频真实性无异议，证明事项有异议，视频内容不能直接证明涉案房屋长期无人居住，无人打扫房屋可能也会形成此种情况。本院经审查认为，双方对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 本案中，孙志业与王珍签订的《房屋出租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的，双方应按照合同约定予以履行。现孙志业要求确认解除，王珍亦同意解除，双方一致确认2019年6月10日为解除日期，与法不悖，故本院予以照准。 关于孙志业主张王珍支付违约金3500元的请求。现孙志业主张王珍应于2019年5月10日支付下一年度的租金，因王珍拖欠租金十天以上，孙志业依据合同约定有权终止合同、收回房屋，王珍应支付违约金。本院认为，综观双方2019年5月25日、2019年6月4日微信、短信内容及庭审陈述，可知孙志业曾在租赁合同期满之前向王珍提出解除租赁合同事宜，后双方协商是否继续履行租赁合同、违约金以及房屋交接问题，故本院对孙志业有关因王珍拖欠租金终止合同的主张不予采信，对孙志业主张王珍支付违约金的请求，本院不予支持。 关于孙志业主张王珍支付自2019年6月10日起至实际搬出之日为止拖欠的房屋租金的请求。本院认为,合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中《房屋出租赁合同》解除后,孙志业、王珍双方应当及时办理房屋交接。通过庭审双方陈述可知，双方曾先后于2019年6月中旬、2019年8月9日协商办理交接，在交接未果的情况下，后王珍向中介工作人员出具授权委托书，孙志业与中介工作人员于2019年10月22日办理涉案房屋交接。王珍虽主张已于2019年6月10日搬离涉案房屋，但未能提交证据予以证明，且涉案房屋在2019年6月、2019年7月仍产生相应的电费。综合以上情况，王珍应支付孙志业2019年6月11日至2019年10月22日期间房屋占用费15317.20元（3500元/月÷30天/月×20天+3500元/月×3个月+3500元/月÷31天/月×22天）。 双方办理交接后，孙志业向本院提交变更诉讼请求申请，要求王珍支付房屋维修费38000元、财产损失费16600元、物业管理费及水电煤气费1800元、因房屋不能正常出租使用产生的损失14000元，共计70400元。本院认为，孙志业变更诉讼请求系在一审法庭辩论终结之后，本案不予处理。孙志业可待证据充足后，另行依法主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认孙志业与王珍签订的《房屋出租赁合同》于2019年6月10日解除； 二、王珍于本判决生效之日起十日内支付孙志业2019年6月11日至2019年10月22日期间房屋占用费15317.20元； 三、驳回孙志业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由王珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 梁玲杨 二〇一九年十一月九日 法官助理 王 玮 书 记 员 王 斌