贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14369号原告：安宇然，男，汉族，1984年4月11日生，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律服务工作者，执业证号32401141100047。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），地址在本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒，男，该公司法务专员。第三人：贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称贵阳银行白云支行），地址在本市白云区北路1-2-01地块。负责人：李祖钧，该支行行长。委托诉讼代理人：平永波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐林，男，该公司员工。原告安宇然诉被告宏益房开及第三人贵阳银行白云支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年09月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安宇然及其委托诉讼代理人杨恩国，被告宏益房开的委托诉讼代理人傅舒，第三人贵阳银行白云支行的委托诉讼代理人平永波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安宇然向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告购房款1053966元、维修基金20539元、预告登记费550元、违约金168634.56元（以银行年利率4%计算，从2015年8月3日计算至被告实际返还购房款之日止，暂计算至2019年9月3日）；判令被告赔偿原告已支付银行贷款本金及利息603981.90元（暂计算从2015年10月20日至2019年8月20日止，以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；合计1847671.46元；3、请求解除原告与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，并由被告向第三人支付全部剩余贷款本金、利息、罚息等（从2019年8月20日起至全部购房贷款付清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区商铺，房屋建筑面积42.97平方米。房屋总价为2053966元，原告2015年8月3日将房屋首付款1053966元缴纳后，于2015年8月23日与第三人签订了《商品房按揭借款（抵押）合同》并办理了按揭，贷款金额100万元，从2015年10月20日至2019年8月20日，原告已经累计还款本息603981.90元。根据原告与被告签订的合同第二十二条第三项转移登记第（一）约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”第（二）（2）约定：约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照同期银行利息支付利息。由于被告至今都未给原告办理商品房转让登记手续，根据合同约定，原告于2019年7月3日向被告发出退房通知，但被告在合同约定时间之内未向原告履行退房及退款义务。由于被告至今未履行合同约定退房、退款等义务，被告的行为侵害原告的合法权益，给原告造成了重大的经济损失。现原告为维护自身的合法权益，原告现依法诉至法院，望判如所请。被告宏益房开辩称：1、该商品房已经交付使用，被告主要义务已经履行，逾期办证不影响原告对房屋的使用。2、即使合同解除，我方不同意按照原告主张年利率4%计算，因为双方合同约定了解除商品房买卖合同的违约金，且原告已经接房使用房屋产生实际收益。3、如果法院判决解除合同，根据双方商品房买卖合同补充协议的约定，应当同时判决注销商品房备案登记、预告登记等手续。4、逾期办证违约金起算时间应当从2018年12月31日起计算，因为从该日期起我方才产生逾期办证的违约行为，且原告在使用房屋当中。第三人贵阳银行白云支行述称：针对原告诉请第一项、第二项因为与我方没有直接关系，我方不做答辩。对于诉请三，原告及被告偿还贷款本息后，我方可以解除按揭合同。经审理查明：2015年8月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：193236），合同约定，原告向被告购买本市南明区花果园五里冲花果园项目V区第11栋L1层2号商业营业用房，建筑面积共42.97平方米，套内建筑面积35.81平方米；按套计算，该商品房总价款为2053966元。买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款1053966元，余款1000000元以银行按揭支付。被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。双方在合同第二十二条房屋登记约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）……”合同签订当日，原告按照合同约定支付了购房首期款1053966元、预告登记费550元。2015年8月23日，原告与贵阳银行股份有限公司高新科技支行（以下简称贵阳银行高新科技支行）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201），约定原告向该行借款1000000元用于购买上述房屋，借款期限自2015年9月1日至2025年9月1日止；并以上述房屋设定抵押，合同并对贷款利率、罚息利率、违约责任等进行了约定。2015年9月10日，被告贵阳银行高新科技支行将该笔借款支付被告宏益房开，原告按约于2015年10月20日起向贵阳银行高新科技支行归还本金及支付利息。2017年2月12日，被告将案涉房屋交付原告。2017年3月2日，原告向贵阳市住房和城乡建设局缴纳维修资金20539元。合同约定的交付转移登记有关文书的时间到期，被告未能履行交付义务。2019年7月3日，原告的委托代理人向被告宏益房开邮寄《法律告知函》，告知被告按合同约定与原告办理退房退款手续。因被告未按合同约定承担违约责任，2019年9月4日原告诉至本院，诉请如前。另查明：贵阳银行高新科技支行因机构调整，划归第三人贵阳银行白云支行管理。上述事实，有原、被告当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、收据等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，当事人表意真实，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定履行了支付房款的义务，被告也应按合同约定在2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未履行该合同义务，被告的行为已违约，依法应向原告承担违约责任。根据双方对转移登记的合同约定“……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）……”2018年12月31日起的180日即2019年6月29日，至此，原告依据合同约定取得解除权，原告向被告邮寄解除合同告知函，被告亦予签收，且原告向本院提起诉讼亦是向被告发出退房通知的方式，故原告安宇然诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”原告诉请解除与第三人贵阳银行白云支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》的请求，符合法律规定，本院予以支持。因合同解除，被告宏益房开应按照合同约定退还原告已支付的首期购房款1053966元，并按合同约定的按同期银行存款利率支付利息。原告诉请被告宏益房开返还维修基金20539元及利息损失，因该费用并非被告宏益房开收取，而是原告向贵阳市住房和城乡建设局缴纳，故本院不予支持，原告可向收费部门申请退还。原告诉请被告支付预告登记费550元，因被告的违约行为导致合同解除，此费用属于原告的损失，原告诉请被告支付的请求应予以支持。但该费用并非被告收取并占用，故对原告诉请计算预告登记费利息损失，本院不予支持。原告诉请被告宏益房开支付违约金168634.56元，在合同中并无约定，亦无证据支持，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告已支付给第三人原贵阳银行高新科技支行即现第三人贵阳银行白云支行的借款本金及已经归还的借款利息被告应返还原告，原告尚欠贵阳银行白云支行的借款本息由被告宏益房开返还贵阳银行白云支行。但若在本判决生效前，原告未按《商品房按揭借款（抵押）合同》的约定按时足额还本付息，由此产生的罚息、复利应由原告自行承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告安宇然与被告贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：193236）；二、解除原告安宇然与第三人贵阳银行股份有限公司白云支行签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安宇然购房首期款1053966元，并自2015年8月3日起按照中国人民银行同期存款利率支付利息至实际付清之日止；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告安宇然预告登记费550元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告安宇然自2015年10月20日起至本判决生效之日止原告安宇然已向第三人贵阳银行股份有限公司白云支行归还的《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）项下借款本金及借款利息（以被告贵阳银行股份有限公司白云支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被告贵阳银行股份有限公司白云支行偿还原告安宇然自本判决生效之日起就《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号：J11120150901201）项下剩余的贷款本金及利息（以《商品房按揭借款（抵押）合同》约定计算）；七、驳回原告安宇然的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费10715元，由原告安宇然负担1836元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担8879元（此款原告安宇然已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告安宇然）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一九年十一月二十六日书记员  王璇