江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0702民初3146号 原告：钟世俊，男，1967年3月28日出生，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：赖亚芬，北京市中银（赣州）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：江西鼎信房地产咨询评估有限公司，住所地：赣州市章贡区兴国路18号财智广场A栋商业A601#、A602#。 统一社会信用代码：9136070072393320X4。 法定代表人：雷素萍，系公司总经理。 委托诉讼代理人：赖华明，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师，一般授权代理。 被告：赣州久久房地产代理有限公司，住所地：赣州市章贡区赞贤路9号黄金时代1栋二层6#店。 统一社会信用代码：91360702327682189Q。 法定代表人：黄宇妤，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴开峰，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：赖图文，江西公仁律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：彭友斌，男，1970年10月3日出生，住赣州市上犹县。 委托诉讼代理人：康富民，江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。 原告钟世俊与被告赣州久久房地产代理有限公司（下简称久久房地产公司）、江西鼎信房地产咨询评估有限公司（下简称鼎信房地产公司）、彭友斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟世俊的委托诉讼代理人赖亚芬到庭参加诉讼，被告江西鼎信房地产咨询评估有限公司的委托诉讼代理人戴顺程，被告赣州久久房地产代理有限公司的委托诉讼代理人吴开峰、被告彭友斌的委托诉讼代理人康富民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟世俊向本院提出诉讼请求：1、判令被告鼎信房地产公司、久久房地产公司连带返还侵占的卖房差价款壹拾费万元整（110000元）；2、本案诉讼费由被告鼎信房地产公司、久久房地产公司承担。原告在庭审过程中增加一项诉讼请求为要求鼎信房地产公司返还原告支付的佣金7850元（原约定佣金是8000元，扣除150元由鼎信房地产公司承担的车辆罚款）。 事实和理由：2018年8月，原告委托鼎信房地产公司居间卖其位于赣州市章贡区，后鼎信房地产公司告知原告有案外人彭友斌出价捌拾万元整购买案涉房产，2018年8月10日，三方签订《房屋买卖居间合同》当天，鼎信房地产公司特别要求在该合同第十二条上特别约定：“委托人同意购房人指定他人名字办理该房不动产权证书名字”。之后，鼎信房地产公司与久久房地产公司相互串通，又将同一案涉房产以玖拾壹万元整的价格卖与案外实际购房人丁睿，并由久久房地产公司与案外实际购房人丁睿于2018年9月9日签订《二手房买卖居间合同》，丁睿于2019年9月19日向原告支付了首付款，剩余房款由丁睿向银行贷款支付给原告。原告与案外实际购房人丁睿都按其各自的成交价1%分别向两被告支付了居间费用，而卖房款的差价部分壹拾壹万元整则被久久房地产公司与鼎信房地产公司非法侵占。原告认为，两被告作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，利用卖买双方信息不对称，彼此之间相互串通，违反法律规定的诚实信用原则和房产经纪公司执业规则，非法侵占卖房差价款，原告曾多次与两被告协商并委托律师发函要求返还卖房差价，但两被告均置之不理。为此，原告为维护自己权益起诉至法院，望法院判如所请！ 原告钟世俊为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 证据1、原告身份证复印件及两被告工商登记证明，证明原、被告的诉讼主体资格； 证据2、原告与江西鼎信房地产咨询评估有限公司签订的《房屋买卖居间合同》、江西鼎信房地产咨询评估有限公司的《佣金支付承诺书》和《收件收据》，证明原告委托江西鼎信房地产咨询评估有限公司居间卖房，并按合同约定80万元价格的1%支付中介费，并交付了房产原件等； 证据3、赣州久久房地产代理有限公司《二手房买卖居间合同》、赣州久久房地产代理有限公司出具的《收款收据》、《赣州市存量房买卖合同》、原告中国银行交易流水明细清单、工商银行瑞金支行清单，证明两被告相互串通，将案涉房产以91万元的价格卖给案外实际购房人丁睿； 证据4、北京市中银（赣州）事务所律师函，证明原告委托律师发函找两被告多次协商返还卖房差价款。 被告鼎信房地产公司辩称：1、涉案《房屋买卖居间合同》是经由原告钟世俊与买方彭友斌平等、自由协商签订，合同合法有效，不存在无效或可撤销的情形；2、原告主张彭友斌转售涉案房屋溢价款应归其所有毫无法律依据；3、鼎信房地产公司未参与实施该房屋转售行为，也未就该房屋转售行为收取任何款项，原告主张鼎信房地产公司返还侵占房屋溢价款无任何事实及法律依据。 被告鼎信房地产公司为支持其抗辩向本院提交房屋买卖居间合同一份，证明房屋买卖的价款及付款方式等主要条款及其他约定事项，均为原告及被告彭友斌经充分协商后填写确认，合同条款为各方当事人的真实意思表示。 被告久久房地产公司辩称：购房款的支付和收取已经在案外人丁睿和原告之间完成，久久房地产公司没有占有过购房款，更不存在侵占的事实，且久久房地产公司已经完成了居间的义务，有权收取居间费用。 被告久久房地产公司为支持其抗辩向本院提交中国银行交易流水明细清单，证明本案原告已经收到涉案房屋的全部房屋款项，本案不存在任何侵占的事实。 被告彭友斌辩称：1、被答辩人久久房地产公司申请追加被答辩人为被告无法律依据，被答辩人不是适格的被告；2、答辩人与被答辩人钟世俊、鼎信房地产公司于2018年8月10日签订的《房屋买卖居间合同》，系三方真实意思表示，内容合法，系合法成立并生效的合同；3、被答辩人钟世俊于2018年11月3日向答辩人转账253198元的行为，系履行2018年8月10日签订的《房屋买卖居间合同》行为，且答辩人收取该款项有合法依据。银行流水中显示答辩人收到253198元，但被答辩人实际上并未获利；4、答辩人在涉案房屋的交易过程中不存在胁迫、欺诈行为，也分别向被答辩人久久房地产公司和鼎信房地产公司支付了佣金，其在本案中的身份与被答辩人钟世俊、案外人丁睿一样，是平等的市场主体。答辩人为了履行与答辩人钟世俊签订《房屋买卖居间合同》，避免定金被没收的风险，将依据《房屋买卖居间合同》可取得的预期物权转让于案外人丁睿的行为，并未违反法律规定，是一种规避合同违约风险的自救行为。且房产销售本就是市场行为，价格具有不特定性，答辩人将涉案房屋以91万元转让给丁睿并不违反法律规定。 被告彭友斌为支持其抗辩向本院提交如下证据： 证据1、佣金支付承诺书、微信聊天记录及电子银行回单，证明：1、被告分别向鼎信房地产公司支付佣金8000元，向久久房地产公司支付佣金9100元；2、2018年8月10日，被告委托陈懿钰向鼎信房地产公司经理赖纪光账户支付定金3万元；3、被告在本次房地产交易中以市场主体身份进行交易，没有与其他二被告相互串通； 证据2、电子银行业务回单，证明案外人丁睿向被告借款147200元，被告通过陈懿钰账户向其提供借款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月10日，原告钟世俊（甲方、卖方）与被告彭友斌（乙方、买方）及被告鼎信房地产公司（丙方、居间方）经协商，三方签订了一份《房屋买卖居间合同》，甲方自愿将其所有的坐落于赣州市章贡区官园里4号富升苑商住楼C栋2单元603室，建筑面积138.49平米，以成交总价80万元出售给乙方。合同第四条对付款方式约定：乙方选择银行按揭贷款付款；首付款由乙方于2018年10月10日转入银行指定的账户，按揭款由银行直接转至甲方账户……；第七条对交房约定：甲方承诺收到全部房款时交房给乙方；第十二条对其他事项约定：经甲、乙双方共同协商：1、甲方同意乙方指定他人名字办理该房《不动产权证书》名字；2、甲方承诺收到乙方银行按揭贷款的款项（总房款人民币八十万元整）后，退出部分款项当日即转回乙方。此外，合同还对其他事项进行了约定。 2018年9月9日，被告彭友斌的委托代理人陈懿钰（卖方）与案外人丁睿（买方）及被告久久房地产公司（居间方）签订一份《二手房买卖居间合同》，约定卖方将房屋所有权人钟世俊的上述房屋以房屋成交91万元转让给买方丁睿。2018年9月19日，丁睿通过银行账户向原告支付首付款317200元。2018年10月18日，原告钟世俊作为卖方，案外人丁睿作为买方，双方在赣州市房地产交易管理中心签订了赣州市存量房买卖合同。2018年11月1日，丁睿通过银行贷款放贷向原告支付款项740000元。同年11月3日，原告钟世俊在扣除80万元购房款后，分两次将超出80万元的款项255198元通过银行转账转给了被告彭友斌（其中，钟世俊通过中国银行账户转款233198元，通过中国工商银行转款2000元），另原告钟世俊通过微信向被告彭友斌转款2002元。此外，原告于2018年1月3日通过银行转账向被告鼎信房地产公司支付中介费7890元，案外人丁睿于2018年11月18日向被告久久房地产公司支付中介佣金及代办费共计9900元。现案涉房屋在原告起诉前已过户至案外人丁睿名下。 上述事实，有原、被告提交的上述证据及当事人当庭陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为：原告与被告彭友斌及鼎信房地产公司之间签订的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。原、被告按照合同约定履行了各自义务，均不存在违约和违反法律规定的行为，原告收取80万元购房款后其合同目的也得以实现。关于原告主张被告鼎信房地产公司、久久房地产公司之间相互串通，违反诚实信用原则和房地产经纪公司执业规则，非法侵占卖房差价款的意见，因原告提供的证据不能证明被告鼎信房地产公司与被告久久房地产公司之间存在相互串通，损害原告利益的行为，且被告彭友斌在与原告签订房屋买卖合同后，又与他人签订《二手房买卖居间合同》，将案涉房屋以高于其与原告的转让价格转让给他人的行为，并未违反合同约定和相关法律规定，故原告要求被告鼎信房地产公司及久久房地产公司连带返还卖房差价款11万元及要求被告鼎信房地产公司返还佣金7850元的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告钟世俊的诉讼请求。 案件受理费2500元，由原告钟世俊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份、副本一份，按照规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  喻红峰 人民陪审员  江 东 人民陪审员  廖爱民 二〇一九年十一月二十九日 法官助理陆瑶 书记员温宁英