广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3959号原告：廖君平，男，1985年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区*********，公民身份号码440************77X。委托诉讼代理人：林周藩，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑国礼，广东合邦律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区*************之7铺（首层），统一社会信用代码914************098。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：杜新华，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彦，广东共明律师事务所律师。原告廖君平诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称“树头房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人林周藩、岑国礼，被告树头房地产公司的委托诉讼代理人杜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金18389元（以389595元为本金按每日万分之一标准从2017年9月1日起计至2018年12月17日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月29日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市高明区**********2******，建筑面积为87.76平方米，总价款为389595元。被告应于2017年8月31日向原告交付经竣工验收合格的房屋，否则，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之一的逾期交楼违约金。涉案房屋于2018年12月17日才取得竣工验收备案证明文件。根据合同约定，商品房经竣工验收合格是交付的前提，被告向原告交付涉案房屋时尚未取得竣工验收合格的相关备案文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”被告的行为违反法律强制性规定和合同约定，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。被告辩称，1.本案的争议焦点为原告在涉案房屋没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。因此，原告的第一项诉求应不予支持。2.原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定的情形。原告在接受涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在居住利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案时便接收了房屋，被告已完成交付房屋的义务。《商品房买卖合同》第九条明确约定，原告在购买商品房时便已知悉被告在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。被告在通知原告收楼时，均实事求是地向原告出示了持有的相关材料，明确告知原告现开发商尚未取得《竣工验收备案表》，并承诺该点绝不影响原告对涉案物业的控制、占有、使用。被告庭前已向人民法院提交了《业主资料登记表》、《物业共用单位、共用设施设备专项维修资金缴款通知书》、《代扣物业服务费委托书》、《区域防火责任协议书》、《业主签收物品资料》，上述材料均为原告在收楼当天一并签订的，《业主资料登记表》注明的材料均无竣工验收文件和备案文件，能够明显区分，可证明原告在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商品房，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。涉案房屋在原告实际收楼之日便完成了转移占有，被告已完成交付房屋的义务。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告在收楼时既享有权利也要履行义务，可以要求被告提供合同约定的收楼所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收楼。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交楼条件的情况下，有权拒绝收楼，却仍然提前收楼，进而对涉案房屋进行了装修，应视为原告同意收楼，当天已完成了涉案房屋的交付。3.原告没有行使拒绝收楼的原因在于他们希望能够早点装修入住。事实上原告在接受涉案物业后约1个月左右开始了装修，被告延期取得《竣工验收备案表》的行为并没有对其产生实际损失。根据被告庭前提交的《装修申请表》、《单项工程申请表》、《业主申报装修所需资料及注意事项》、《装修图纸》、《自行拆除室内飘台承诺书》等材料，原告是接收涉案物业后约1-2个月便开始了装修，甚至有部分业主在接收涉案物业当天便申请装修，足可证实原告是基于早早装修的目的，才在被告延期取得《竣工验收备案表》的情形下接收了涉案物业。被告延期取得《竣工验收备案表》并没有影响到原告对涉案物业的控制、占有、使用。原告并没有因此造成实际损失。4.广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条在买受人的居住利益和对出卖人的公平中作出了立法衡量，并明晰了法律保护的应该是业主的实际居住利益。第一款明确若提前收楼又以此主张违约责任不予支持，但第二款又明确了出卖人需要赔偿因此造成的实际损失。本案的实质，实际上是原告在满足了其居住利益后，在部分人带头下希望能够获取更多利益。若基于原告居住利益没有受到损害的前提下还对其作出赔付，违背了立法的精神和公平的理念。5.《合同法》第一百五十七条规定买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。本案的买受人并没有做到及时检验的义务，应当视为广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条处理。6.现在原被告之间未竣工验收前交付楼房，并不是逾期交付，而是瑕疵交付，合同对瑕疵交付和违约责任没有约定，应当根据合同法规定或相关司法解释规定进行处理，原告没有对其损失进行举证，应驳回诉讼请求。瑕疵交付与逾期交付的违约责任不同，不能直接用逾期交付的违约责任来对待瑕疵交付。原告提前收楼，享受提前装修、提前入住等利益，原告这些利益应当按照当地出租水平予以退还。综上所述，依据法律和双方《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交楼承担的违约责任应予以调整。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买佛山市高明区**********2*05**5***5*的房屋，房价为389595元；被告应当在2017年8月31日前将经竣工验收合格及买受人付清购房款（含银行贷款）和相关费用的案涉房屋交付给原告使用。除合同规定的特殊情况外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。庭审中，被告确认原告依约向被告支付了全部房价款。被告于2017年9月25日将涉案房屋实际交付给原告。案涉房屋于2018年12月17日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，双方当事人签订合同约定商品房交付条件为经竣工验收合格等，树头房地产公司未能提供证据证明原告收楼时已经明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，应当承担举证不能的责任，故原告并非知道树头房地产公司未取得竣工验收备案证明文件仍然同意接收房屋。因此，树头房地产公司在取得竣工验收备案证明文件前向原告交付房屋违反法律规定的最低交楼标准，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。综上，树头房地产公司仍需承担自合同约定交付之日的次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交楼违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年9月1日计至2018年12月17日，共473天。被告应支付逾期交楼的违约金为18427.84元（389595元×0.0001/天×473天），原告请求被告支付违约金18389元，是原告对自身享有权利的处分，本院予以支持。树头房地产公司主张原告在收楼后没有实际损失以及收楼时未审查树头房地产公司提供的文件，存在过错，认为应予调整违约金。本院认为，违约金除了弥补损失外，还具有惩罚性质。在本案中，树头房地产公司的行为构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任。树头房地产公司交付给原告房屋时，该房屋属于不具备法定交付条件的房屋，且除居住权益外，业主尚有权享有房屋的其他权益，故不能以原告收楼而认定其没有实际损失。另外，树头房地产公司明知其不具备法定的交付条件，在向原告交付房屋时，未履行如实告知义务，违背诚实信用原则。综上，树头房地产公司的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金18389元给原告廖君平。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费260元，减半收取130元（原告已预交），由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。被告负担的受理费130元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于支付判项确认的款项时一并支付给原告廖君平，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 陈玉明二〇一九年十一月二十六日法官助理 赵宇晴书 记 员 叶展玉