安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初1022号原告：雨山区向山镇人民政府,住所地马鞍山市雨山区向山镇杜塘村。负责人：李褀，职务：镇长。委托诉讼代理人：翟智民，安徽净源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家尧，安徽净源律师事务所律师。被告：马鞍山市海源置业发展有限公司，住所地马鞍山市雨山区汇翠名邸**。法定代表人：鲁友专，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯静，安徽安维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凤林，该公司项目经理。原告雨山区向山镇人民政府（以下简称：向山镇政府）诉被告马鞍山市海源置业发展有限公司（以下简称：海源置业）合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告向山镇政府委托诉讼代理人翟智民、张家尧，被告海源置业委托诉讼代理人冯静、张凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向山镇政府向本院提出诉讼请求，1、判令被告将十排新村安置房项目房屋完成综合验收交付原告，并按照原告提供的安置户分配清单为安置户办理房屋不动产登记手续；2、判令被告向原告支付违约金人民币2715万元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。4、确认原告对十排新村安置房项目享有的权利优于该项目承包人享有的工程价款优先受偿权和被告的债权人享有对该项目的抵押权。事实和理由:2011年5月27日原、被告双方签订《安置房销售及回购协议》，约定原告将十排新村棚户区安置房项目（下称项目）交由乙方开发建设，并约定了销售、回购相关事宜。2012年12月14日原、被告就项目回购等事宜签订了《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》（下称《框架协议》）。2015年9月30日双方在框架协议的基础上再次签订了《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》（下称《补充协议》），最终确定了回购总价、项目交付时间等相关事项。补充协议约定：“因被告原因未能完成安置房建设，没能在2015年9月15日前通过综合验收、通过验收没能如期交付原告，应赔偿甲方由此造成的直接损失。被告延迟一个月通过综合验收并交付原告，被告赔偿原告100万元，延迟两个月通过综合验收并交付原告，被告赔偿甲方200万元……以此类推。”根据项目审计初稿结果，项目开发成本价为415739270.49元。截至目前原告已累计支付414953526.89元（包含市中院划款），原告已依约履行了支付回购款的义务，但被告至今未完成项目综合验收，造成原告无法按期将房屋交付安置户。为此，原告向安置户支付了超期交付期间的过渡费。原告为维护社会稳定和保障安置户的合法权益，于2017年9月将部分项目安置房分配给安置户。即使如此，被告的行为已构成违约，被告应根据逾期时间承担相应比例的违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》及相关规定，特具状贵院，请判如所请。海源置业辩称，原告在诉状中陈述没有事实，我们认为案涉项目至今没有进行综合验收的责任不在被告是在原告，至今被告已经完成项目的水电等验收，但是施工单位没有配合被告提交资料才不能验收，因为涉案项目由多层变成高层，容积率由1.45变成2.2等，促使被告不能如期支付工程价款、农民工工资造成施工单位停建、缓建的情形，施工单位停建、缓建也提起了仲裁，因此造成原被告之间矛盾激化，导致施工单位不愿意提交施工资料，实际上我们将工程交付得时候就告知政府，通知包括公安、消防、土地等各部门关系进行综合验收，实际上案涉工程已经事实在2017年就交付业主、物业管理公司。原告诉请一是办理不动产登记手续，不是民事诉讼的案由，法院应该驳回。原告向被告主张支付违约金2715万元无事实依据，也是不合法的，原告陈述主张违约金的依据是双方2015年9月30日签订的回购补充协议，该协议签订的时间是2015年9月30日，但是写的却是2015年9月15日要完成验收，合同签订时间在后，这种约定是不公平合理的，是违法法律约定的，没有效力。造成项目工程逾期的责任在原告自身不在被告，被告在2011年或者2010年通过土地召开划支付土地出让金后与政府签订协议。2011年6、7月份我司就完成土地的勘探等项目，2012年5月份施工单位就进场施工了，2012年年底，原告告诉被告项目发生变化，从多层变成了高层，全部的地基等都要停工重做，这种情况才政府迟迟不跟我们签合同，2012年年底才跟我们定立第一份框架协议，其中主要权利义务均未作约定。出现这种情况，被告一直催告政府，2015年9月30日原告才和我们定立补充协议，也就是原告主张违约金的协议，补充协议第二页明确2012年的框架协议对该项目的管理费用等关键内容在2012年的协议中均没有做约定，所以我们认为项目从2011年拖到2015年年底责任在被告。因为合同没有签，原告也迟迟没向被告支付回购款，所以被告也不敢推进项目的建设，原告也在向被告主张缓建的责任，因此我司也在和两家主要建设单位延误工期、以及农民工工资我们多支出2500万元。项目的建设周期按照习惯最多是2年，但是这个项目从2011年拖到2015年导致财务承本、管理成本大幅增加。因此原告要求被告支付工程违约金不成立。2015年9月30日原告与被告签订的补充协议不合法没有法律效力。在2015年9月30日的协议上政府认可的五大因素均不是双方达成的合同意向定立的，而是2015年4月份原告就以2015向密函15号文件做了强行规定，这里面涉及建安成本的审计依据等，里面有众多不合理的约定是政府以文件形式强行约定的，所以我认为该合同是无效合同。原告在诉状中称项目的成本为4亿余元是不合理的，我们要求重新审计。该审计是原告单方指定审计机构进行审计的，至今没有正式文本送达被告，也没有被告的签字认可，程序违反法律规定，该审计报告审计内容大量缺失，建设单位、施工单位、监理单位三方认可的都不予认可，材料款是自行择价，没有依据。建安成本的定价是依照2005年版安徽省建设工程量计价规范，但是该规范不适用我们是项目，是国有投资或国有投资占主要的项目，案涉项目是我们自己投资、拿地，更不能在这个规范上下浮8%.合同约定也只是建安成本下浮8%，该审计报告是工程总价下浮8%.按照这样的审计价格看，我们这个安置房项目只有3040元/平米，根据安徽省国土局49号拍卖上表述马鞍山市安置房项目是3600元/平米。同时期在马鞍山市政府会议纪要中也显示，安置房政府回购价在3500-3600元，也高于3040元/平米。所以我们认为该审计程序违反，实体审计过低。该审计也导致我们无法拿回这个土地，导致安置户办不了房产证，责任不在我们。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对向山镇政府提交的证据：证据三：2011年5月27日，原、被告双方签订的《安置房销售及回购协议》的真实性，本院予以认可；证据五：2015年9月30日，原、被告双方签订的《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》的真实性，本院予以认可；证据六：安徽江南会计师事务所出具的《审计报告》，因该份《审计报告》系向山镇政府单方委托，故本院不予采信；证据七：1、原告支付回购款的财务帐册、凭证复印件；2、法院扣划凭证复印件；3、雨山区城管局对被告出具的《处罚决定书》复印件一份及原告代付《付款凭证》复印件，对上述证据的真实性本院予以认可；证据八：1、马鞍山市仲裁委〔2015〕马仲案裁字第082号《裁决书》复印件一份；2、马鞍山市仲裁委（2015）马仲案裁字第0355号《裁决书》复印件一份；3、合肥中院《关于督促解决马鞍山市雨山区向山镇十排新村安置房项目债务问题的函》复印件一份，对上述证据的真实性，本院予以认可。对海源置业提交的证据：证据二向山镇人民政府向秘函（2015）16号文件——关于十排新村项目成本测算中有相关确定事项的函的真实性，本院予以认可；证据三安徽省建设工程工程量清单计价规则——总则打印件，与本案无关联性，本院不予认可；证据四仲裁裁决书（2015）马仲案裁字第82号原件一份、（2015）马仲案裁字第355号复印件，与本案无关联性，本院不予认可；证据六被告公司人员工资汇总表（2008年—2018年已发工资额1586.4万）原件一份、执行裁定书复印件8份及仲裁申请书复印件一份（1129.83万工资）、借款协议复印件5份（本息合计4874.22万）、收条复印件一张、债权转让协议复印件一份、代付转让协议复印件一份、租赁合同复印件一份，上述证据与本案无关联性，本院不予认可；证据七2012年马鞍山市国土局42号国有建设使用权挂牌出让公告，对其真实性本院予以认可；2014年马鞍山市人民政府专题会议纪要复印件——第19号向山镇棚户区安置房回购有关问题协调会议纪要，该份证据为复印件，对其真实性本院不予认可；证据八江苏苏世建设项目管理有限公司工程结算书，工程结算书系海源置业单方制作，工程结算书中能与本案其他证据相印证的部分，本院予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2011年5月27日向山镇政府（甲方）与海源置业（乙方）签订《安置房销售及回购协议》一份，合同约定：为加快马鞍山向山中心镇城镇化建设，提升城镇化水平，改善棚户区拆迁安置户居住条件，甲方根据上级政府要求对马鞍山市向山镇十排新村进行危旧房改造。因拆迁需要，就该棚户区改造涉及的安置房销售及回购事宜，根据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律、法规之规定：在平等、自愿、协议一致的基础上，甲、乙双方达成如下协议：一、棚户区改造土地供应方式：土地以公开方式出让；二、安置房（包括住宅、商业用房，下同）总建筑面积、具体套数、户型、位置及安置房建设标准：所需安置房建筑面积暂定为79900平方米（具体数额在具体套数、户型确定后，以房产部门最终测定的面积为准）。……。三、安置房销售对象：乙方按本协议约定建设的安置房应当销售给甲方书面指定的销售对象（下称拆迁户）。……。2012年4月30日前，工程竣工。2012年7月31日前，完成安置房、管网、公建设施、配套设施的建设并符合交付使用条件。房屋交付时，乙方应同时提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。否则，乙方应按土地出让文件及土地出让合同、本协议的规定承担相应的违约责任。五、乙方销售安置房程序：……。（七）乙方应及时按甲方的要求向拆迁户出具房屋销售发票，并办理房屋初始登记手续，确保拆迁户及时办到房屋产权证和土地使用证。九、安置房回购：（一）回购面积及回购价格：……。2、回购价格：按照签订本协议时马鞍山市雨山区安置房销售价格和建设标准，为人民币2200元/平方米。暂定回购总价为人民币175780000元。若建设过程中，根据甲方要求需要调整安置房建设标准的，新的回购价格经甲方和乙方协商后共同确定并执行。……。4、回购价格不包括政府部门收取的各项规费。甲方可以协调乙方申请享受危旧房改造的相关政府优惠，但需要交纳的规费仍由乙方自行承担，甲方就此不另行向乙方支付任何款项。（二）回购款支付条件和支付比例：1、项目内所有回迁安置房结构封顶后，甲方支付暂定回购总价的20%；2、主体工程验收合格后，甲方支付暂定回购总价的20%；3、项目整体验收合格（包括房屋、管网、公建设施、配套设施）、完善物业管理并交付使用后，甲方支付暂定回购总价的30%；4、项目整体验收合格后10日内，甲方委托审计机构以工程进行审计，该审计结果经马鞍山市审计部门确认后，作为最终回购总价。最终回购总价确定且项目配套设施、公建设施移交、房屋产权（包括他项权证）登记完成后，乙方向甲方提交全部与安置房有关的全部书面资料（包括平面图、综合验收资料、水电等管线资料等），甲方在收到乙方有效发票后支付余款。甲方向山镇政府、乙方海源置业在合同尾部签名盖章。2012年12月14日向山镇政府（甲方）与海源置业（乙方）签订《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》一份，合同约定：因十排新村项目容积率调整，最终回购价格需根据审计结果确定，目前不具备按照确定的回购价格支付回购款。为保障工程建设，维护社会和谐稳定，2012年9月11日市政府苏副市长牵头召开了专题协调会，对回购方面的事项提出了具体意见。现根据苏市长要求，并根据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方达成十排新村安置房回购框架协议，以兹双方守信：一、项目概况：十排新村建设的具体内容以市规划局审批通过的方案为准。二、安置房回购价格及支付比例1、双方约定暂按照以3000元/㎡的价格回购住宅，住宅面积约96316平方米，回购款约为2.9亿元；双方约定暂按照以2200元/㎡的价格回购地下室，地下室面，地下室面积约20000㎡为4400万元。暂按照以1700元/㎡的价格回购商业门面及物业管理、社区用房。商业门面及物业管理、社区用房面积约1.5万㎡，回购款约为2550万元。根据前款约定，暂定回购总价为人民币3.595亿元。上述回购价格的构成含所回购房屋的建安成本、土地成本、安置房开发直接缴付的税费、乙方管理费用和人员工资福利等各项管理成本、合理利润、财务成本等，乙方发生其他成本、税金和费用均由乙方自行承担。最终回购价格的确定以马鞍山市审计局确认的审计结果为依据。……。2、项目所有单体开工后，支付暂定回购总价的20%。安置房每一单栋主体封顶后支付暂定回购总价20%的九分之一，以此类推；安置房每一单栋主体竣工后支付暂定回购总价10%的九分之一，以此类推；即，全部主体竣工后支付至暂定回购总价的50%。项目整体验收（包括房屋、管网、公建设施、配套设施等）合格后再支付暂定回购总价的20%。审计决算后一个月内支付至最终回购总价的95%，剩余最终回购总价的5%作为质量保证金，质保期限按现行的相关规定执行。项目交付以书面交接手续为准。……4、项目整体验收合格后10日内，甲乙双方共同委托马鞍山市有资质的审计机构对工程进行审计，该审计结果经马鞍山市审计局审计备案后，作为确定最终回购总价的依据。三、约定事项：1、乙方须在2013年5月份以前完成所有工程主体建设，2013年8月份前完成各项配套设施并交付使用。……。3、项目于2012年11月开始，由甲乙双方委托审计机构对工程进行跟踪审计，该工程经各主管部门竣工验收备案后90日内，审计机构的审计工作应全部完成。该审计结果经马鞍山市审计局审计备案后，作为确定最终回购总价的依据。四、违约责任：（一）乙方未按设计要求和建设标准建设的，或房屋质量达不到合同约定的标准的，……延期达两个月且经甲方书面催告后乙方仍不能纠正的，甲方有权要求乙方按已支付回购价款的5‰支付违约金且甲方有权解除本协议，同时甲方由此造成的损失仍由羽负责赔偿。（二）在本协议确定时间内，因乙方原因未完成安置房建设（包括房屋、管网、公建设施、配套设施建设）或不符合交付使用条件的，应赔偿甲方由此造成的直接损失，延期达两个月且经甲方书面催告后乙方仍不能纠正的，甲方有权要求乙方按已支付回购价款的5‰支付违约金且甲方有权解除本协议，同时甲方由此造成的损失仍由乙方负责赔偿。甲方向山镇政府、乙方海源置业在合同尾部签名盖章。2015年9月30日向山镇政府（甲方）与海源置业（乙方）签订《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》一份，合同约定：向山镇十排新村安置房是省发改委批准的原向硫矿棚户区改造项目。2011年4月该项目土地对外公开出让，海源置业竞得土地负责建设。项目占地75.9亩，建设面积70769㎡，容积率1.45，向山镇政府按照2200元/㎡对住宅、商业门面、地下室等、地下室等全部回购年5月27日，向山镇政府与海源置业签订回购协议。2011年6月向山镇政府收到省发改委通知，该通知要求调整增加棚户区改造项目建设的安置房套数，经2011年11月13日市规委会第七次主任会议研究，同意对该项目安置房的容积率进行调整，容积率由1.45调整到2.2，安置房建设套数调增到1116套。由于建设内容，回购内容发生了变化，镇政府与海源置业于2011年5月27日签订的回购协议无法继续履行。向山镇政府与海源置业多次协商，并经市领导协调，双方于2012年12月14日签订了《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》，明确了回购暂定均价、回购暂定总价和支付方式等内容。……。在该项目建设过程中，由于项目建设进展不快，涉征户多次到市、区、镇政府信访，要求尽快启动搬迁安置工作，同时，施工企业因拖欠农民工工资导致农民工多次围堵镇政府，不仅影响了项目建设，且存在较大的社会不稳定隐患。……，针对管理费用、投资收益、不可预见费、财务成本、建安成本下浮比例等五项关键内容，依据现行相关法律法规，并参照同地区、同结构、同类型安置房建设中发生的上述五项费用达成一致意见。同时向山镇政府、海源置业共同约定，在2012年12月14日双方签订《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》的基础上，根据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律法规规定，本着平等、自愿、协商一致原则、双方签订本补充协议，共同遵守。一、回购内容：（一）乙方建设的安置房建设标准需按照马鞍山市城乡规划局出具的规划设计条件执行。……。（三）甲方对乙方承建本协议所涉项目规划红线内的住宅、商业门面房、会所、地下车库、地下车库等配套设施统一回购。具体面积以房产部门实测为准。二、回购价格（一）回购总价的构成：回购总价为土地费用、前期开发费、行政事业规费和收费、建安成本、基础设施和配套公共设施费、管理费、不可预见费、财务费用等费用之和。其中：……。5.建安成本按照《安徽省建设工程量清单计价规范》（DBJ34T-2005）下浮8%计价。项目建成交付后，由国家审计机关在优选的社会中介机构项目库确定社会中介机构开展审计，出具审计报告，审计结果为该项目建设的最终回购总价。（二）回购暂定均价的确定：由于项目交付使用前实际工程量无法确定，暂时无法开展工程决算审计，双方同意按照双方共同委托的马鞍山中振工程咨询有限公司初审价格先行确定回购基础价格，即项目回购价暂定为3000元/㎡。三、回购款支付方式：由于容积率从1.45调整到2.2非双方主观原因，多层调整到高层增加了工程投入，超出了双方之前的约定，给乙方增加了工程投入预算，影响了项目建设进度。同时，由于乙方没能及时支付施工企业工程进度款和施工企业拖欠农民工工资，严重影响了社会稳定。为确保工程如期交付、维护社会和谐稳定，缓解乙方建设资金支付压力，甲方陆续支付乙方回购款累计约2.7亿元（包括甲方直接支付回购款、甲方代乙方支付工程进度款和农民工工资、甲方代乙方缴纳的税款、甲方代施工企业缴纳的税款等）。项目通过综合验收后5日内，甲方支付乙方回购款2500万元，乙方5日内须将项目整体移交甲方，在项目移交后5日内，甲方支付乙方回购款2500万元。根据审计结果，剩余回购款按照4:3:3支付进度比例在通过验收后3年内付清。四、安置房质量、验收办法、移交：（一）……。（二）房屋综合验收。乙方负责规划、消防、气象、环保、人防、质监等部门的专项竣工验收合格，获综合验收合格证明，并分户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（三）……。五、双方的权利义务。（一）……。（二）因乙方原因未完成安置房建设（包括房屋、管网、公建设施、配套设施建设）、没有在前通过综合验收、通过验收没能如期交付甲方的，应赔偿甲方由此造成的直接损失。乙方延迟一个月通过综合验收并交付甲方，乙方赔偿甲方100万元，延迟两个月通过综合验收并交付甲方，乙方赔偿甲方200万元，延迟三个月通过综合验收并交付甲方，乙方赔偿甲方300万元，以此类推。上述赔偿在回购款中扣除。……（八）甲方未按本协议约定支付回购价款的，因此造成乙方房屋不能按时交付使用的，所造成的直接损失由甲方承担，延期达两个月且经乙方书面催告后甲方仍不能纠正的。乙方有权要求甲方按延付回购价款的5‰支付违约金，且乙方有权解除本协议，同时由此给乙方造成的直接损失仍由甲方负责赔偿。甲方向山镇政府、乙方海源置业、鉴证方雨山区人民政府在合同尾部签名盖章。后向山镇政府与海源置业因房屋交付等问题产生分歧，以致成讼。另查明，2015年4月10日马鞍山市向山镇人民政府文件向秘函【2015】16号《关于十排新村项目成本测算中有关确定事项的函》载明：市海源置业有限公司：贵公司承建十排新村项目建设，项目建成后，由镇政府回购。在项目建设过程中，区、镇两级政府多次与贵公司就成本测算中管理费用、投资收益、不可预见费、财务成本等问题进行协商，根据区政府主要领导、分管领导意见和2015年3月26日双方协商情况，现就上述问题确定事项函告如下：一、管理费用按土地费用、前期开发费、行政事业规费和收费、房屋建安成本、项目基础设施和附属公共配套设施建安成本之和的4%计取。二、投资收益按土地费用、……、管理费用之和的3%计取。三、不可预见费按前期开发费、……、和附属公共配套设施建安成本中的不确定性费用之和3%计取，最终费用按照审计据实发生计算。四、财务费用……，镇政府实际借给贵公司的款项按协议约定应收取的费用予以扣除。下一步，我镇将与贵公司协商回购协议事宜，回购协议签订后，我镇将严格按照协议支付回购款。本院认为：本案争议焦点一、2015年9月30日签订的《雨山区向山镇十排新村安置房回购补充协议》（以下简称《补充协议》）是否有效的问题。二、海源置业是否需要将十排新村安置房项目房屋完成综合验收交付向山镇政府，并按照向山镇政府提供的安置户分配清单为安置户办理房屋不动产登记手续的问题。三、关于海源置业是否需要支付违约金27150000元的问题。四、关于确认向山镇政府是否对十排新村安置房项目享有的权利优先于该项目承包人享有的工程价款优先受偿权和被告的债权人享有对该项目的抵押权的问题。五、关于海源置业提出对工程造价进行鉴定的申请。关于争议焦点一：海源置业认为上述《补充协议》是无效的，理由如下：2015年4月向山镇政府以向秘函【2015】16号文件的形式对《补充协议》作了强制性规定，并且《补充协议》是9月30日才签订的，但《补充协议》中却约定9月15日开始计算违约金。可见，这份《补充协议》订立的基础就是不公平公正合理的，违反合同订立的基本原则就是无效的合同。1.关于马鞍山市向山镇人民政府文件向秘函【2015】16号《关于十排新村项目成本测算中有关确定事项的函》的性质问题。函是指不相隶属机关之间商洽工作、询问和答复问题，请求批准和答复审批事项时所使用的公文。函是一种平行文，不能用于上下级机关。结合本案中马鞍山市向山镇人民政府文件向秘函【2015】16号《关于十排新村项目成本测算中有关确定事项的函》所反映出的内容是关于项目建设的成本测算中管理费用、投资收益、不可预见费、财务成本等问题，双方多次协商且根据2015年3月26日双方协商的情况，就上述问题确定的事项进行函告的一个文件。同时文件在最后明确：“下一步，我镇将与贵公司协商回购协议事宜，回购协议签订后，我镇将严格按照协议支付回购款。”而非海源置业所称的政府以文件的形式作出强制性规定。《补充协议》中明确表示双方经过若干次艰难协商谈判，在依法依规、相互理解支持的基础上，达成一致意见，签订了补充协议。综合上述两份证据可以反映出，《补充协议》是在双方协商一致的基础上订立的。2.《补充协议》是2015年9月30日签订的，但《补充协议》中却约定同年9月15日开始计算违约金，是否存在不合理的问题。2015年9月30日的《补充协议》是在2012年12月14日《雨山区向山镇十排新村安置房回购框架协议》（以下简称：框架协议）基础上签订的，因此对《补充协议》的内容要结合《框架协议》来看。《框架协议》中约定海源置业须在2013年5月份前完成所有工程主体建设，同年8月份前完成各项配套设施并交付使用。根据海源置业在庭审中陈述主体工程在2013年12月份完工。《补充协议》中载明：“没有在2015年9月15日前通过综合验收、通过验收没能如期交付甲方的，应赔偿甲方由此造成的直接损失。”综合《补充协议》《框架协议》的内容来看，在“通过验收没能如期交付甲方的”中多一个“的”，本义应为：“没有在2015年9月15日前通过综合验收、通过验收没能如期交付甲方，应赔偿甲方由此造成的直接损失。”因此，《补充协议》第五项（二）的内容是合理的。综上，《补充协议》是双方真实意思表示，合同双方当事人均有按照合同约定履行义务。关于争议焦点二：海源置业是否需要将十排新村安置房项目房屋完成综合验收交付向山镇政府，并按照向山镇政府提供的安置户分配清单为安置户办理房屋不动产登记手续的问题。1.关于涉案房屋的综合验收交付问题。根据双方签订的《补充协议》中约定海源置业负责规划、消防、气象、环保、人防、质监等部门的专项竣工验收合格。海源置业称涉案房屋于2017年交付，并且所有的安置户都已入住，故涉案房屋已通过综合验收。向山镇政府当庭认可住宅已于2017年9月让安置户入住涉案房屋，但安置户入住并非系涉案房屋已通过综合验收交付，而是因为涉案房屋进展过慢导致征迁户多次到市、区、镇政府信访，要求尽快启动搬迁安置，政府为了维护社会稳定不得已让安置户入住未通过综合验收的房屋，截止目前涉案房屋中的商铺仍未交付，且涉案所有的房屋并未完成综合验收。结合双方签订的三份协议可见，涉案房屋项目自2011年5月份就开始启动，直至2017年9月让安置户入住，时间跨度长达6年半之久。同时在《补充协议》第2页中提到“由于项目建设进展不快，涉征户多次到市、区、镇政府信访，要求尽快启动搬迁安置工作”，故对海源置业提出的房屋交付即是通过了综合验收，本院不予采信。海源置业未能向法庭提交相关综合验收的资料或已将相关综合验收资料交付给向山镇政府的证据材料，故对向山镇政府要求海源置业完成涉案房屋综合验收交付向山镇政府的诉请，本院予以支持。2.关于按照向山镇政府提供的安置户分配清单为安置户办理不动产登记手续的问题。海源置业认为安置户可以通过购房发票自行办理产权证，海源置业只需配合办理。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”根据双方2011年5月27日签订的《安置房销售及回购协议》的约定，海源置业有义务办理房屋初始登记。但海源置业未提交证据证实其已实际办理了房屋初始登记。因其未办理房屋初始登记导致拆迁户无法自行办理不动产权转移登记。故对海源置业的抗辩，本院不予采信。本案中为安置户办理房屋不动产登记手续不是海源置业的合同义务，海源置业只有协助配合拆迁户办理产权登记手续的随附义务。因此，向山镇政府诉请要求海源置业按照其提供的安置户分配清单为安置户办理房屋不动产登记手续，本院不予支持。关于争议焦点三：关于海源置业是否需要支付违约金27150000元的问题。1.关于本案涉案工程的总建筑面积的问题。向山镇政府认为涉案项目总建筑面积应为138447平米，海源置业不予认可。向山镇政府对自己主张的总建筑面积没有证据支持，本院不予采信；海源置业向法庭提交的《工程结算书》中总建筑面积为137228.1平米，非住宅面积为27633.42平米。鉴于海源置业作为涉案房屋的开发商，其认可的总面积小于向山镇政府认可的总面积，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，本院对海源置业提出的总建筑面积为137228.1平米，非住宅面积为27633.42平米予以采信。2.关于海源置业是否需要支付违约金的问题。根据《补充协议》中第五项（二）载明因海源置业没能在前通过综合验收交付向山镇政府，故延迟一个月赔偿1000000元，延迟两个月赔偿2000000元，延迟三个月赔偿3000000元，以此类推。海源置业当庭抗辩称其之所以未能按期完成涉案工程是因为向山镇政府没有按照双方约定的工程款支付节点付款，海源置业因无法支付建设单位的工程款导致工程延期，故工程延期的责任在向山镇政府。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。海源置业对于自己的抗辩未提交证据加以证实。结合庭审查明的事实，海源置业至今完成涉案房屋的综合验收，故海源置业应当承担违约责任，支付违约金。向山镇政府当庭认可住宅类房屋于2017年9月已让安置户入住，非住宅类至今未能交付使用。故以2017年9月为时间节点分两阶段计算违约金：第一阶段（涉案房屋整体未交付的违约金）自起至2017年9月15日止，共计23个月，合计违约金23000000元；第二阶段（住宅类已交付，非住宅类未交付）自2017年9月16日至2019年2月28日（起诉之日）共计17.5个月，1000000元×17.5个月×20%（27633.42非住宅面积÷137228.1建筑面积）=3500000元。因此，海源置业应支付违约金26500000元（23000000元+3500000元）。关于争议焦点四：关于确认向山镇政府是否对十排新村安置房项目享有的权利优先于该项目承包人享有的工程价款优先受偿权和被告的债权人享有对该项目的抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号：“上海市高级人民法院：你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。此复。”1.向山镇政府是否是普通消费者。虽然向山镇政府是行政机关，但本案中向山镇政府作为涉案协议的相对方，与海源置业之间是受民法调整的平等主体的法人之间的财产关系。向山镇政府为安置户代购安置房，因此向山镇政府在本案中可视为普通消费者。2.涉案房屋是否为商品房。根据向山镇政府与海源置业之间协议来看，涉案房屋虽为安置房，但其使用功能与商品房一致。如果允许承包人行使工程价款优先受偿权，无异于用消费者的资金清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给广大的消费者，严重违背特殊保护消费者的法律政策，因此应不允许承包人行使工程价款优先受偿权。工程价款优先受偿权与消费者的优先权实质是承包人利益与消费者利益比较，消费者属于生存利益，应当优先，承包人属于经营利益，应退居其次。3.向山镇政府是否已支付全部购房款或者绝大部分的购房款。涉案房屋造价虽未经过双方共同委托审计部门审计，但海源置业提交的《工程结算书》中工程造价为446460040元。结合庭审查明的情况来看，向山镇政府已实际支付414953526.89元，占海源置业自认工程总造价的93%。故向山镇政府作为涉案房屋的买受人已向海源置业支付了绝大部分的购房款，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第二条的规定，向山镇政府对十排新村安置房项目享有的权利优先于该项目承包人享有的工程价款优先受偿权和海源置业的债权人享有对该项目的抵押权。关于争议焦点五：关于海源置业提出对工程造价进行鉴定的申请。海源置业对向山镇政府单方委托安徽江南会计师事务所出具的《审计报告》结论不予认可，故请求指定专业机构对涉案工程造价进行鉴定。鉴于本案中向山镇政府诉请的内容与涉案工程造价无关，故本院对海源置业提出的工程造价鉴定申请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第二百条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、马鞍山市海源置业发展有限公司于本判决生效后九十日内将十排新村安置房屋项目完成综合验收交付雨山区向山镇人民政府；二、马鞍山市海源置业发展有限公司于本判决生效后三十日内向雨山区向山镇人民政府支付违约金26500000元；三、雨山区向山镇人民政府对十排新村安置房项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权；四、驳回雨山区向山镇人民政府的其他诉讼请求。本案诉讼费177710元、保全费5000元，合计182710元由马鞍山市海源置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  喻 静人民陪审员  黄大蒙人民陪审员  王 勇二〇一九年十一月二十五日书 记 员  孙惠娟附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取扑救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。3.《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。