广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初26748号原告：深圳市富陶餐饮有限公司，住所地深圳市福田区香梅路**，统一社会信用代码91440300580087738U。法定代表人：王火权，总经理。委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事备所律师。被告：深圳市印力物业服务有限公司（原名称为：深圳市信拓物业管理服务有限公司），住所地深，住所地深圳市福田区农林路**深国投广场**楼**信用代码91440300192433395R。法定代表人：赵诗坤，董事、总经理。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆灵菲，广东宽和律师事务所实习律师。原告深圳市富陶餐饮有限公司（以下简称富陶公司）与被告深圳市印力物业服务有限公司（以下简称印力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富陶公司法定代表人王火权、委托诉讼代理人崔曲平、蔡彬彬，被告印力公司委托诉讼代理人徐祥全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告富陶公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告向原告支付租赁期间涉案租赁场所三楼扩建费用300万元及利息（按银行同期同类贷款利率自起诉之日起计至付清款项之日止）；2、被告承担本案的律师费13万元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年6月7日，原告以深圳市源增投资发展有限公司的名义与被告（原深圳市信拓物业管理有限公司）签订《房屋租赁合同》约定被告将位于深圳市福田区香梅路XXXXX二楼房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期至2014年4月30日。2012年至2013年间，为满足经营需要，原告经被告同意，由原告在承租房屋基础上进行扩建二楼（部分）及三楼并承诺给原告长期使用。2014年5月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定被告将涉案房屋继续出租给原告，租期至2017年4月30日。2015年3月10日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年2月28日。其后，二楼租赁期限届满，被告函告原告需将三楼的设施设备一并清空。原告认为三楼乃经原告同意扩建且扩建费用由原告支付。现被告要求原告搬出涉案租赁场所，违背诚信，给原告造成损失。为维护当事人的合法权益，特提起诉讼。被告印力公司辩称，一、印力物业公司对富陶餐饮公司的扩建行为并不知情，因扩建行为产生的费用及损失应由富陶餐饮公司自行承担。1、富陶餐饮公司对租赁房屋进行装修、扩建未经过印力物业公司的书面同意。2、印力物业从未对富陶餐饮的违法扩建行为予以认可，也未对三楼改扩建部分收取过任何租金。印力物业公司与富陶餐饮公司已经就涉案租租赁物业的整体交还达成交还协议，富陶餐饮无权就租赁物业向印力物业公司主张任何赔偿或补偿责任。三、富陶餐饮在改扩建时来依照租赁合同办理规划报建手续，租赁房屋的三楼最终被认定为违建的过错完全在于富陶餐饮，富陶餐饮应自行承担违法扩建的相关费用及损失。四、扩建部分已经被依法认定为违章建筑，应依法拆除，且租赁期限已经届满，富陶餐饮公司无权就该租赁物主张任何赔偿。经审理查明，2011年6月7日，深圳市信拓物业管理服务有限公司（出租方、甲方，以下简称信拓公司）与深圳市源增投资发展有限公司（承租方、乙方，以下简称源增公司）签订了《房屋租赁合同》（合同登记号：福0456314），约定甲方将位于深圳市福田区香梅路XXXXX二楼的房屋（房地产证号为：**××**）出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租金按照建筑面积每平方米每月人民币165.09元，月租金总额为70000元。租赁期限为2011年5月1日至2014年4月30日。2014年5月13日，信拓公司（出租方、甲方）与本案原告富陶公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区香梅路XXXXX二楼的房屋（房地产证号为：深房地字第**）出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租赁房屋的月租金为70000元，增加部分的月租金为8000元，月租金总额为78000元。租赁期限为2014年5月1日至2017年4月30日。该合同附件一为富陶酒家2楼平面图，附件二为富陶酒家3楼平面图，附件一、二均有出租人信拓公司和承租人富陶公司盖章。同日，信拓公司和富陶公司还签订了一份《租赁合同补充协议》，该协议约定：一、租赁标的物：甲乙双方同意按照本协议的条款和条件，出租和承租本协议附件（一）、（二）所示的租赁标的物。二、甲方承诺在其管理期间乙方在XXXX内独家经营餐饮；乙方酒家名称为“XXXXXX花园酒家”。五、乙方对租赁房屋建筑物装修改造应事先书面征得甲方同意，并且乙方应对此装饰装修和改造以及由此带来的潜在隐患和损坏承担维修责任。2015年3月1日，信拓公司（甲方、出租人）与王火权（乙方、承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区香梅路XXXXX二楼的房屋（房房地产证号为：深房地字第**出租给乙方，租赁房屋建筑面积为424平方米，建筑物总层数2层。租赁房屋的月租金为78000元。租赁期限为2015年3月1日至2018年2月28日。2015年3月20日，信拓公司与源增公司签订《补充协议》，约定源增公司增加租用XXXX北功能楼2楼及其连廊走道，新增租用面积的租金为3000元/月，租赁期限从2015年2月1日起至2017年4月30日。2018年1月12日，原告富陶公司向被告印力公司发出《续租申请书》，称其与被告印力公司于2015年3月签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定租赁XXXX二楼及三楼物业，用于经营餐厅，2016年年初，根据被告印力公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，为此新投入资金4408651.81元，故向被告印力公司申请续租，希望在原租金基础上续租五年。2018年2月2日，被告印力公司向原告富陶公司及王火权发出《关于深圳市富陶餐饮有限公司〈续租申请书〉的复函》，称“2016年年初，根据被告印力公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修”与事实不符，并告知合同期满后不再与原告富陶公司续租。2018年3月13日，原告富陶公司再次向被告印力公司发出《知会函》，仍称其在被告印力公司要求下，于2016年年初对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，要求被告印力公司与其协商合同期满后租赁物业的装饰装修赔偿事宜。2018年4月20日，被告印力公司再次向原告富陶公司及王火权发出《关于〈知会函〉的复函》，称其从未要求原告富陶公司对二楼、三楼餐厅大厅及厨房进行重新改造和装修，并要求原告富陶公司立即结清费用并返还租赁房屋。2018年5月21日，被告印力公司向源增公司发出《关于限期搬离及缴清欠费的通知函》，要求源增公司2018年5月31日前支付继续使用XXXX北功能楼2楼及其连廊走道的租金及滞纳金，并告知源增公司双方的租赁关系于本函送达之日解除，要求源增公司结清应缴费用并返还租赁房屋。2018年6月18日，被告印力公司与源增公司、原告富陶公司签订了《租赁房屋交还协议》，约定于2018年2月28日终止被告印力公司与原告富陶公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》以及被告印力公司与源增公司签订的承租XXXX北功能楼2楼及其连廊走道的《补充协议》，被告印力公司同意给予源增公司和原告富陶公司三个月的搬迁期，源增公司、原告富陶公司在本协议签订后的5日内按租赁房屋主体结构现状及房屋外观现状交付给被告印力公司。2019年6月21日，XXXXX三楼被深圳市福田区规划土地监察局查封，2019年8月9日，深圳市福田区规划土地监察局向原告富陶公司发出了《限期拆除通知书》，该通知书记载，XXXX建设了临时建筑物，违反相关法规，要求在收到本通知书10日内自行拆除。庭审时，原告富陶公司自述，其原为源增公司下属企业，且源增公司持有其100%股份，现在股权发生变动。原告富陶公司亦自认三楼的扩建最早是从2012年9月22日开始的。庭审时，原、被告双方均确认存放于XXXXX三楼的物品已经搬走，不需要有法院主持进行交接。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同中涉及的租赁房屋二楼已经取得产权证书，原、被告于2011年6月7日、2015年3月1日签订的房屋租赁合同真实、合法、有效。但因2014年5月13日签订的房屋租赁合同涉及未取得合法报建手续的加建部分，故该份合同无效。本案双方争议焦点主要为租赁场所三楼扩建及装饰装修费用的承担问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，关于扩建及装饰装修费用的承担无论合同是否有效，均需首先考虑扩建及装饰装修行为是否取得了出租人的同意。如承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。一、关于扩建费用。根据原告富陶公司陈述，租赁场地三楼的扩建最早始于2012年9月22日，此时尚处于双方于2011年6月7日签订房屋租赁合同期内，该份合同有效，但原告富陶公司未举证证明扩建行为已经得到被告印力公司或原信拓公司同意，故本院对其要求被告印力公司承担扩建费用的请求不予支持。二、关于装饰装修费用。根据原告富陶公司陈述，租赁场地的装饰装修行为发生在2016年年初，此时，对于餐厅二楼，双方存在有效合同（2015年3月1日房屋租赁合同），但对于餐厅三楼，实际仍处于2014年5月13日双方签订的无效的房屋租赁合同约定范围内。原告富陶公司主张对餐厅的装修需经被告印力公司同意，否则无法进行，考虑被告印力公司为租赁场地的物业管理公司，原告富陶公司该陈述合理，但是，因原告富陶公司同时对二楼和三楼进行装饰装修，在原告富陶公司未提交申请装饰装修相关证据情况下，无法推定被告印力公司对三楼的装饰装修也作出了同意的意思表示。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：驳回原告深圳市富陶餐饮有限公司的诉讼请求。本案案件受理费31840元，鉴定费41000元（均已由原告预交），均由原告深圳市富陶餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  景志平人民陪审员  蒋如秋二〇一九年十一月十九日书 记 员  雷小勇叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。