山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0705民初2342号 原告：王梓涵，女，1993年1月14日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：张惠娟，女，1967年5月23日生，汉族，住潍坊市奎文区，系原告王梓涵母亲。 委托诉讼代理人：李炳辉，山东大韵律师事务所律师。 被告：潍坊圣达房地产开发有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路**（花鸟市场内**），统一社会信用代码：91370705795340083A。 法定代表人：王美清，总经理。 委托诉讼代理人：陈晓红，女，该单位职工。 原告王梓涵与被告潍坊圣达房地产开发有限公司（以下简称潍坊圣达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王梓涵向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行合同，将和扬紫金名都南区房屋交付给原告使用；2.被告履行《商品房预售合同》，将和扬紫金名都南区房屋所有权过户给原告；3.请求法院依法判决被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金共计81924.74元（以合同约定的购房款数额为基数，从合同约定的交房之日2014年6月30日开始至2019年4月9日止）；4.被告承担逾期办理房屋过户事宜的违约责任，向原告支付逾期办理房屋过户事宜的违约金共计469.75元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年12月1日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告位于潍坊市奎文区，原告依照合同约定支付了房款，但被告不履行合同义务，未将涉案房屋交付给原告使用，亦未履行过户义务，被告违约行为给原告造成损失，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 潍坊圣达公司辩称，原告所述与事实不符，本案所涉房屋早已符合双方合同约定交付条件，且被告已履行了通知交付义务。房屋未交付的原因是原告自身造成，不存在被告拒绝履约或延期交付的问题，因为原告自身原因导致的逾期交付问题被告不应承担违约责任，且原告所求逾期交房违约金的诉求按照实际情况及法律规定已超过诉讼时效。被告通过电话及当面告知等形式多次通知买受人交房未果，无奈之下，出卖人2018年4月19日再次通过EMS书面告知方式向买受人发出《限期办理交房手续通知书》，其在2018年4月20日收到了该通知。《限期办理交房手续通知书》内容中明确告知买受人，若超过2018年4月27日仍拒绝办理交房手续，视为其交房完毕。该通知书对前期非书面交房通知进行了强调告知，买受人签收。2013年6月19日，被告已经到房管相关部门协助原告完成了涉案房屋在原告名下的权属网签登记办结手续，即涉案房屋自交易成功自始在原告名下，且一直可从相关部门查档证明，不存在房屋所有权未过户的问题及违约行为。按照双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告既然主张房屋未交付，不符合合同约定的其房屋交付使用满360个工作日且未进行产权登记办理存在逾期违约责任而主张权利，缺乏事实及法律依据。综上，被告已按照法律规定及合同约定充分履行了相应义务，原告逾期交房是由于其自身原因造成的，且不排除以最大化谋取逾期交房违约金为目的的恶意躲避交房。故原告的诉求没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下： 王梓涵提交个人一手住房购置贷款凭证复印件，主张按照合同约定全额支付涉案房屋的购房款。被告不予认可，因该凭证与商品房预售合同及收款收据相互印证，能够证明原告通过现金及贷款的方式支付了全部购房款，对该证据的证明效力，本院予以采信。 被告潍坊圣达公司提交EMS快递邮寄单、EMS官网投递明细查询、交房通知书，主张被告于2018年4月19日向原告邮寄交房通知，原告于4月20日签收。原告不予认可，未收到该通知。因上述证据相互印证，被告向合同约定的原告通讯地址寄出，且投递明细显示“妥投”，该EMS面单载明了内件品名为“交房手续通知书”，原告主张未收到不符合事实，对该证据的证明效力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月1日，潍坊圣达公司（出卖人）与王梓涵（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定王梓涵购买潍坊圣达公司开发的位于潍坊市奎文区房屋一套，该商品房预测建筑面积共127.65平方米。约定该商品房单价为人民币每平方米3680元，总金额469752元。约定潍坊圣达公司应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备1、该商品房经验收合格、5、说明：“该商品房经验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、涉及、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收并且验收合格。同时约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之贰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付赔偿损失；3.（1）出卖人将办证所需资料提供给产权登记部门后，因买受人责任或办证部门原因不能在规定期限内取得房产证的，出卖人不承担责任……。原、被告均在该合同上签字、盖章。 王梓涵于2012年11月28日向潍坊圣达公司交纳首付款149752元，后通过银行贷款的方式向潍坊圣达公司付清了案涉房屋房款。 潍坊圣达公司于2018年4月19日向原告邮寄交房通知，原告于次日签收。 2019年9月2日，潍坊市自然资源和规划局颁发鲁（2019）潍坊市奎文区不动产权第××号不动产权证书，载明坐落于奎文区桐荫街4342号和扬·紫金名都南区4号楼的权利人为被告潍坊圣达公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对 双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。关于原告要求被告交付涉案房屋的诉求，合法有据，本院予以支持。根据合同约定，潍坊圣达公司未在合同约定的2014年6月30日前向原告交付涉案房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。原告王梓涵主张从合同约定的交房之日2014年6月30日开始至2019年4月9日止的逾期交房违约金的诉讼请求，被告抗辩原告于2018年4月20日签收了交房通知及逾期交房违约金的诉求已过诉讼时效，本院认为，《商品房预售合同》中约定的逾期交房违约金系继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故逾期交房违约金的诉讼时效应从合同约定期限届满的次日（2014年7月1日）起分别计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，按照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。从该条可知2017年10月1日前诉讼时效期间已经届满的，不能适用三年诉讼时效，故原告主张的2014年7月1日至2015年9月30日的逾期交房违约金已过诉讼时效，原告亦未能举证证明该期间存在诉讼时效中止中断的情形，故其主张该段时间的逾期交房违约金，本院不予支持。被告已经通知了原告交房事宜，且原 告已经知晓，其不履行收房义务，由此产生的法律后果由原告自行承担。故本院对原告主张的2018年4月21日之后的违约金不予支持，逾期交房违约金应为自2015年10月1日至2018年4月20日止，每日按照已付房价款万分之壹计算，即43828元（469752元×933天÷10000）。 关于王梓涵主张的涉案房屋所有权过户至原告及被告向原告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因《商品房预售合同》有明确约定，潍坊圣达公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，本案中，在涉案房屋未交付原告的情况下，过户条件暂未成就，原告该诉求不符合合同约定，本院不予支持，但被告应在向原告交付房屋后360个工作日内，协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告王梓涵、被告潍坊圣达房地产开发有限公司继续履行2012年12月1日签订的商品房预售合同（编号：YS00193045）； 二、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王梓涵交付和扬·紫金名都南区4号楼1单元1-2805号房屋； 三、被告潍坊圣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王梓涵逾期交房违约金43828元； 四、被告潍坊圣达房地产开发有限公司履行本判决第二项后360个工作日内，协助原告王梓涵办理和扬紫金名都南区房屋的产权登记手续； 五、驳回原告王梓涵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8346.28元，由原告王梓涵负担346.28元，被告潍坊圣达房地产开发有限公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  管晓炜 二〇一九年十一月十一日 书记员  王书林