福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19549号 原告：北京安信行物业管理有限公司厦门分公司，住所地厦门市思明区高雄路20号匹克国际大厦509单元，统一社会信用代码913502033029034408。 负责人：林敏泉，拓展总监。 原告：北京安信行物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢6-116室，统一社会信用代码91110109723979697B。 法定代表人：张大可，董事长。 两原告共同委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所执业律师。 被告：赖锦绣，女，1984年2月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告北京安信行物业管理有限公司厦门分公司（以下简称安信行物业厦门分公司）、北京安信行物业管理有限公司（以下简称安信行物业公司）与被告赖锦绣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安信行物业厦门分公司、安信行物业公司的共同委托诉讼代理人吴亚楠到庭参加诉讼，被告赖锦绣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 安信行物业厦门分公司、安信行物业公司向本院提出诉讼请求：一、赖锦绣向安信行物业厦门分公司、安信行物业公司支付拖欠的物业费等相关费用（自2016年2月1日起至2018年11月30日尚欠公摊电费2077.03元，自2016年2月1日起至2018年12月31日尚欠物业费25952.5元，违约金41446.88元，共计金额69476.41元）;二、赖锦绣承担安信行物业厦门分公司、安信行物业公司为本案所支出的律师费用1000元；事实和理由：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔·水尚前期物业服务合同》，合同约定由安信行物业公司向其开发的鑫塔·水尚项目提供物业服务，合同期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止。根据合同第13条第3款约定，跃层住宅的物业服务费标准为4.9元／月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元／月·㎡。合同第13条第6、7款约定，业主或物业使用人应于每月15日前缴纳当月物业服务费等各项费用，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。赖锦绣系厦门市思明区房屋的所有权人。在安信行物业厦门分公司、安信行物业公司对讼争房产提供物业服务期间，自2016年2月1日起至2018年12月31日止，赖锦绣拖欠思明区塔埔路11号4101室房屋的物业服务费等相关费用。经安信行物业厦门分公司、安信行物业公司多次催要未果，时至今日赖锦绣仍未支付上述物业服务费等相关费用。 赖锦绣未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年6月，安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》，合同约定厦门兴基伟业房地产开发有限公司委托安信行物业公司为鑫塔·水尚（项目）提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年6月18日起至2019年6月30日止；合同第十三条第3款约定：跃层住宅的物业服务费标准为4.9元/月·㎡，平层住宅的物业服务费标准为3.2元/月·㎡。地下固定车位物业管理服务费为160元/个·月；小区的所有公共绿化、保洁及公共照明、设施设备运行等公共用电用水参考《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》由全体业主分摊”；合同第十三条第6款约定：“业主或非业主使用人逾期交纳物业管理服务费、公共维修金、水、电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取滞纳金”。2014年9月25日，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司与厦门兴基伟业房地产开发有限公司签订《三方协议》约定，安信行物业公司在物管合同及补充协议项下的全部权利义务转由安信行物业厦门分公司享有和承担；安信行物业公司并非完全退出物管合同及补充协议，对于安信行物业厦门分公司在物管合同及补充协议项下的全部义务，安信行物业公司承担连带责任。后，厦门市思明区建设局就上述《三方协议》确定由安信行物业厦门分公司承接该小区鑫塔.水尚的前期物业服务合同予以备案。上述合同签订后，安信行物业厦门分公司、安信行物业公司即为鑫塔·水尚（项目）提供物业服务至2019年1月31日止。 另查明，讼争房屋商品房买卖合同附件中的《临时管理规约》第3.3.3条约定：“前期物业服务机构有权对欠款业主提出诉讼或作出其他追缴行为……为追讨欠缴、利息及手续费所住处的费用概由该业主、租户、非业主使用人负责”。本案诉讼中，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司委托上海段和段（厦门）律师事务所参与诉讼，双方由此签订《民事诉讼委托合同》，载明含本案在内的每个案件基础收费价为1000元。 还查明，厦门市思明区房屋系赖锦绣向厦门兴基伟业房地产开发有限公司购买的跃层商品房，建筑面积为151.48平方米。赖锦绣入住讼争房屋所在小区后即接受安信行物业公司、安信行物业厦门分公司提供的物业服务。上述服务期间的2016年2月1日起至2018年12月31日止讼争房屋所产生的物业服务费25952.5元、公摊电费2077.03元，赖锦绣均未依约支付。 庭审中，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司称各项收费中的公摊费用按季度公示，但未能提供证据予以证实。 本院认为，厦门兴基伟业房地产开发有限公司与安信行物业公司签订的《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》以及厦门兴基伟业房地产开发有限公司、安信行物业公司、安信行物业厦门分公司签订的《三方协议》系当事人的真实意思表示，其内容，尤其是《鑫塔·水尚前期物业管理服务合同》及其中的物业服务收费标准已经厦门市思明区建设局备案审查，合法有效，双方当事人均应依诚实信用原则严格遵守履行。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司依约为小区，包括赖锦绣所有的房屋提供物业管理服务，其主张收取物业管理等费用，依据充分，赖锦绣未依约履行，应承担支付物业管理、公摊电费的义务。但，安信行物业公司、安信行物业厦门分公司未能举证证明公摊等费用的收取在小区显著位置予以公示，可以认定其所提供的物业管理服务存在瑕疵，故其提出由赖锦绣支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。另，作为讼争房屋买卖合同附件之《临时管理规约》明确约定前期物业服务机构为追讨欠款、利息及手续费所支出费用由该业主、租户及非业主使用人负责，其效力当然拘束于赖锦绣。安信行物业公司、安信行物业厦门分公司据此诉请由赖锦绣承担律师费损失1000元，并无不当，其主张本院予以支持。赖锦绣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃相关诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、赖锦绣于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付厦门市思明区房屋尚欠的物业服务费25952.5元、公摊电费2077.03元； 二、赖锦绣于本判决生效之日起十日内向北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司支付律师费损失1000元； 三、驳回北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1537元，减半收取计769元，由北京安信行物业管理有限公司、北京安信行物业管理有限公司厦门分公司负担316元、赖锦绣负担452元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十一月二十六日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席审判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 8