包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3697号原告：包头市青北物业服务有限责任公司。法定代表人：武某1，经理。委托诉讼代理人：武某2，内蒙古金矢律师事务所律师。被告：范玉梅，女，1969年11月5日出生，个体户，住内蒙古自治区包头市。原告包头市青北物业服务有限责任公司与被告范某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市青北物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人武某2、被告范某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市青北物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2017年6月1日至2019年5月31日的物业服务费3797元；2.被告支付原告违约金，以3797元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2018年5月23日起算，至被告向原告实际履行完毕为止；3.律师费200元及诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月31日，被告接收了坐落于本市××区房屋。2014年6月25日，包头市松石房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务协议》，合同约定由原告向本市青山区松石国际城石榴花园小区提供物业服务。被告自2017年6月1日起，未向原告缴纳物业服务费，截止到2019年5月31日，被告欠原告物业服务费3797元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支付原告的诉讼请求。被告范某辩称，答辩人自2017年6月1日至2019年5月31日未缴纳物业服务费的情况属实，答辩人拒缴物业服务费是有理由的，理由如下：1.2016年4月30日，被答辩人以停电停水威胁答辩人强行要求用装修押金折抵物业服务费，答辩人无奈，办理了装修押金的折抵手续，折抵一年零两个月；该费用是被答辩人提前收取的，答辩人认为没有道理；2.答辩人领取钥匙时与广东中奥物业服务公司签订前期物业合同，答辩人不知道被答辩人何时进驻小区且未征得答辩人的同意，答辩人与被答辩人未签订物业服务合同。被答辩人明知小区没有验收报告，存在质量问题，仍接管该小区，答辩人认为被答辩人有责任；3.答辩人不缴纳物业服务费，被答辩人以此为由刁难答辩人，不给答辩人办理门禁卡，要想进门就要三天两头去被答辩人处刷卡且被答辩人工作人员态度恶劣，老人和孩子大冬天多次进不了家；4.被答辩人收取费用是否有标准，被答辩人代收水电费，曾经有一次多收答辩人水费70元，电费188元，答辩人去找被答辩人，被答辩人工作人员称是工作失误，后来给答辩人退了多收取的水电费。答辩人认为被答辩人侵犯答辩人的合法权益；5.被答辩人安装的监控探头灯正对答辩人卧室窗户，答辩人的卧室受其影响夜间非常亮，须要佩带眼罩才能睡觉。答辩人向被答辩人反映，被答辩人称涉及全体业主利益，不能单独考虑答辩人一家；6.被答辩人要求答辩人花30元购买门禁卡，但是仅使用几个月，现在小区单元内什么人都能进去。答辩人家门上贴满了小广告；7.小区内没有车棚，自行车都停在单元门口，过年时候，被答辩人处保安把小区门口自行车都拉走了，答辩人家自行车丢失；8.答辩人家房屋从主卧到次卧，墙体长毛，答辩人找被答辩人，被答辩人称开发商的问题，让答辩人起诉开发商，答辩人认为被答辩人接收没有验收的小区，应该承担责任，负责给答辩人联系维修房屋问题；9.被答辩人服务差，工作人员态度不好，有电话录音，向被答辩人领导反映，至今没有反馈；10.小区单元内楼道间的共用面积被业主私自占用，但是被答辩人未做管理。综上，答辩人认为被答辩人将答辩人房屋内墙体长毛的问题解决了，答辩人即给付拖欠的物业服务费。本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，原告包头市青北物业服务有限责任公司作为乙方与作为甲方的包头市松石房地产开发有限责任公司签订《物业服务合同（前期）》，双方达成协议，原告为被告所在的坐落于本市××区以西松石国际城项目提供物业服务。合同约定：本物业管理区域物业服务收费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业每月每平方米1.50元，商业物业每月每平方米3.50元。物业服务费用按每12个月为一周期交纳，业主或物业使用人应在每个周期开始前90天至前10天履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每日按应交物业服务费用的3‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2014年6月25日起生效；但在本合同履行期间，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。原告及包头市松石房地产开发有限责任公司均在该合同上加盖企业公章及法定代表人印章。2012年10月22日，被告范某向包头市松石房地产开发有限责任公司购买坐落于本市××区（松石国际城）XX普通住宅。2014年5月31日,以上房屋交付给被告。本院依法调取的《房屋权属信息表》载明，坐落于本市××区普通住宅建筑面积105.44平方米。原、被告对此均无异议。原告对被告所在的小区提供了物业服务。按照住宅物业每月每平方米1.50元的标准，被告自2017年6月1日至2019年5月31日应向原告缴纳物业服务费3795.84元。原告多次向被告索要物业服务费，被告未支付。原告委托内蒙古金矢律师事务所在其与孙波等30户居民的物业服务合同纠纷案件中担任原告的一审阶段诉讼代理并委托武某2律师出庭诉讼，原告总计支出代理费6000元，每户平均200元。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，原告与包头市松石房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同（前期）》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告支付2017年6月1日至2019年5月31日的物业服务费3797元，被告总计欠原告物业服务费3795.84元，故原告的该请求，本院予以部分支持。原、被告建立物业合同关系后，原告履行了物业服务合同的约定的义务，但被告未及时交纳物业服务费，构成违约，原告主动降低合同约定的违约金，要求按利率标准主张，本院予以支持。原告要求被告承担律师费200元，依据不足，本院不予支持。被告提出原告以停电停水威胁被告并强行要求其用装修押金折抵物业服务费，用装修押金折抵物业服务费，基于当事人自愿，一方不同意，可通过正当程序解决。原、被告已就装修押金折抵物业服务费的事宜处理完毕，现被告以此作为拒缴物业服务费的理由，依据不足；原告入驻被告所居住的松石国际城石榴花园小区，是基于原告与包头市松石房地产开发有限责任公司签订的《物业服务合同（前期）》，被告提出，其与广东中奥物业服务公司签订的前期物业合同，并不知道原告何时入住，未与原告签订物业服务合同，业主委员会成立之前，开发商有义务对其开发的小区的物业公司进行监管并在前一个物业公司退出后，重新选聘新的物业公司，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予采纳。被告接收了房屋且实际入住，现被告以房屋存在质量问题且未验收为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予采信。被告还提出，因其未交纳物业服务费，原告多次刁难被告且工作人员态度恶劣，原告工作人员多收其水费、电费，原告安装的摄像头正对被告卧室给其生活造成不便，小区内未有车棚，被告家自行车丢失，被告家墙体长毛，单元楼道内公用面积被部分业主私自占用等等，本院认为，物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。被告提出的问题，是物业服务关系中难免出现的一些问题，通过双方相互的沟通协商顺利解决就不能认定为物业服务存在的重大瑕疵，房屋质量问题系房屋买卖过程中发生的纠纷，与物业公司提供物业服务属于两个范畴，被告因为房屋质量问题拒缴物业服务费的抗辩理由，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告范某支付原告包头市青北物业服务有限责任公司2016年3月1日至2018年12月31日的物业服务费3795.84元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、被告范某支付原告包头市青北物业服务有限责任公司违约金，以3795.84元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2018年5月23日起计算至2019年8月19日的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日计算至实际履行完毕之日止的利息；三、驳回原告包头市青北物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元，原告包头市青北物业服务有限责任公司已预交，由被告范某负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市青北物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一九年十一月二十九日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。