湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2659号原告：罗凌，男，1981年4月9日出生，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区巴陵中路**，现住湘潭市岳塘区。原告：彭静，女，1983年8月3日，汉族，湖，湖南省韶山市清溪镇迎宾路********住湘潭市岳塘区。两原告共同委托诉讼代理人：罗忠堂（系罗凌父亲），住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湘潭盛发置业有限公司，住所地湘潭九华经开区标志东路**。法定代表人：陈柏清，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑辉，湖南一星律师事务所律师。原告罗凌、彭静与被告湘潭盛发置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日对本案公开开庭进行了审理。原告罗凌及两原告共同委托诉讼代理人罗忠堂、被告湘潭盛发置业有限公司的委托诉讼代理人陈剑辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗凌、彭静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2016年1月1日起至2019年2月20日因延迟交房违约金额101252元（1250027＊0.0001％＊810天）；2、请求判令被告对房屋进行维修，质量达到符合使用的条件；3、判令被告返还多支付的购房款人民币40000元，并自2014年9月11日起按年利率6％承担资金占用期间的利息损失至实际支付之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月10日，两原告与被告湘潭盛发置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号20140910Ｄ61462150445。该合同约定：被告将其开发的湘潭经开区房屋出售给两原告，建筑面积为204.48平方米，合同总金额为1210027元，该合同第十条约定：“被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定：“出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1210027元，因销售人员要求对支付了今后办证实际测量面积误差可能多出的面积购房款40000元，合计1250027元。原告还支付了购买房屋应支出的物业维修基金、契税、办证等费用。2019年2月20日，被告没有按照合同约定时间通知原告办理交付手续，便自行前往被告处与被告办理了交房手续，但房屋存在漏水、、地面开裂坑洞现象，当即向被告提出整改的要求，至今未履行，房屋至今也达不到使用条件。根据登记在两原告名下的动产权利登记证书，产权登记上的面积为204.50平方米，与合同约定的面积差仅0.02平方米，被告多收原告购房款40000元应予返还。综上所述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，原告购买被告开发的湘潭经开区房产存在延迟交付、多收购房款、房屋质量不合格等情况，被告违反合同约定，依法应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告湘潭盛发置业有限公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，其中约定了交房日期及通知形式等各项内容，且补充协议中对违约责任及交房形式和通知形式，进行了更加具体的约定。本案双方约定的交房日期为2015年12月31日，五方竣工验收的日期为2016年2月25日，并且于2016年4月26日以在湘潭日报上公告的形式通知了对方收房，虽然没有按照合同约定的日期履行交房义务，我方愿意承担自约定交房日期至五方竣工验收之日期间的违约金。2、原告方作为一个具有完全民事行为能力的成年人，对于自己的权利应当积极的维护，合同中明确约定了交房日期为2015年12月31日，当过了这个日期之日起，应当积极的向被告主张交房权利，并且时时关注被告发出的交房通知，然而其一直放弃自己的权利不顾，一直主张被告未按合同约定通知交房，其中亦然存在自己的过错，被告甚至认为原告存在恶意要求被告承担违约损失的责任。3、补充协议中，第五条第八款约定了逾期交房的违约金计算方式，第十三条明确了在湘潭市主要报纸上公告可以作为通知方式，被告已经履行了合同义务。4、关于租金赔偿的问题，无事实和法律依据，请求依法予以驳回。5、对于要求维修的责任，被告已经对涉案房屋已经履行了维修义务，现已维修完毕。6、对于多收的房款，需经双方结算后，按照多退少补的原则，被告愿意承担。综上被告在合同约定之日至五方验收之日期间的违约金愿意承担，对于其他违约金请求法院驳回。经审理查明：2014年9月10日，两原告与被告湘潭盛发置业有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，被告将其开发的湘潭经开区房出售给原告，建筑面积共204.48平方米，总金额为1210027元；该合同第十条约定：“被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用”；该合同第十一条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款每日万分之一的违约金；该合同第十三条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。在原、被告签订的《商品房买卖合同》的附件四为《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第五条第五款约定“商品房买卖合同第十条中关于‘商品房经验收合格’是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程单体质量验收并在《竣工验收备案表》上签署验收意见”；该补充协议第五条第八款约定“出卖人推迟交房应通知买受人。出卖人未能按合同约定的期限交房，且不属于根据合同、本补充协议约定的出卖人无需承担违约责任的情形，则双方一致同意逾期交房违约金计算截止为商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日，买受人同意出卖人不另行告知买受人验收通过的事宜，但买受人有权向出卖人查实相关验收合格文件”；该补充协议第十三条约定“一方向另一方通知，可以采取下列方式中的一种或者数种：1、当面送达；2、在湘潭市主要地方报纸公告；3、按合同所载明的买受人的通信地址直接邮寄；4、使用己方的电子邮箱、电话、传真按合同所载明的联系方式向对方发送电子邮件、传真”；该补充协议第十五条约定“买受人确认，出卖人在签订合同及本补充协议、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容”；该补充协议第十六条约定“本补充协议与《商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准”。该合同签订后，原告按照约定付清全部购房款1210027元。并于2014年9月10日额外支付40000元。被告于2016年2月25日组织了施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位进行了验收，并形成《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。被告于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了《交房公告》。原告于2019年2月20日实际接收房屋。以上事实有原告的身份资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、凭证、收据、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、工程遗留问题处理记录表、湘潭日报交房公告以及双方当事人的陈述等证据予以证实本院认为，1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，被告应于2015年12月31日前将具备经竣工验收合格条件，并符合本合同约定的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。按照合同第十一条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之一的违约金，理由充分，本院予以支持。2、关于违约金计算的截止日期问题，原告主张截止日期计算至2019年2月20日止，被告则主张应计算至五方竣工验收之日止。本院认为，原、被告双方签订的补充协议第二条第2款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的“逾期付款以应付款为基础按日万分之一计付违约金”提高至“按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金”，而第五条第八款约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的逾期交房违约金由“计算至实际交付之日止”降低为“违约金计算截止为商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格之日”。该两条条款对被告逾期交房的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金降低为截止至五方验收合格之日，而原告逾期付款的违约责任加重为以购房总价款为基础按日万分之一为标准向出卖人支付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第十一条的约定（即自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止）给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金应截止至五方竣工验收之日的意见，本院不予采纳。原告认为其实际接收房屋的时间即2019年2月20日，被告认为，2016年4月26日被告在湘潭日报上刊登了《交房公告》，已经履行了通知收房的合同义务。对此，本院评析如下：《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定双方可以采取当面送达、公告送达、邮寄送达或者邮寄、传真等送达方式，且载明了出卖人的电子邮箱、联系电话、通信地址。本院认为，公告送达方式应在受送达人下落不明，或者经直接送达、邮寄送达等方式无法送达的情况下才采取的送达方式。本案中，合同载有经原告确认的明确的联系电话及详细地址，被告在发送交房通知时应先通过上述联系方式中的一种或者几种告知原告，而并非仅依据报纸上的公告就视为其已履行通知义务。被告虽于2016年4月26日在湘潭日报上刊登了《交房公告》，但并未完成合同约定的通知义务。同时，买受人亦有义务主动联系出卖人了解交房相关信息，原告从合同约定的交房日期2015年12月31日起，至2019年2月20日原告实际收房之日止，中间长达3年时间，均未向被告了解交房情况，对于扩大的损失，原告自身亦存在责任。故综合考虑五方验收时间，原、被告双方各自的责任，本院酌情认定逾期违约金截止日期计算至2016年12月31日止较为适宜。被告应向原告支付的逾期交房违约金为44286.99元（即从2016年1月1日起起至2016年12月31日止按1210027元为基数计算，1210027元*0.0001元/天*366天）。3、对于原告关于请求判令被告对房屋进行维修，质量达到符合使用的条件的诉讼请求，被告辩称已经进行维修完毕，原告可随时查验，如仍有质量瑕疵，被告愿意承担保修责任。考虑到原告提交的情况说明及业主入住验房表均为2019年2月20日制作，被告亦向法庭提交了工程遗留问题处理记录表。原告未提交充足证据证实案涉房屋现在还存在需要进行维修的情况，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持；4、关于被告是否需要返还多支付的购房款人民币40000元，被告经核实该40000元确系原告在购房时多缴纳的购房款，被告同意按照合同约定的多退少补原则，无息退还给原告。故本院对原告要求被告返还对支付的购房款人民币40000元的诉讼请求予以支持。至于该40000元是否应计算资金占用期间的利息，本院认为，《商品房买卖合同》中明确载明的购房款系1210027元，原告在已缴纳足额购房款的情况下，多缴纳了40000元购房款。原、被告对该40000元购房款并未对利息进行约定，故本院对原告要求以40000元为基数，自2014年9月11日起按年利率6％承担资金占用期间的利息损失至实际支付之日的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告湘潭盛发置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗凌、彭静支付逾期交房违约金44286.99元；二、被告湘潭盛发置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告罗凌、彭静返还多支付的购房款40000元及利息（利息计算标准：以40000元为基数，自2014年9月11日起按年利率6％承担资金占用期间的利息损失至实际支付之日）；三、驳回原告罗凌、彭静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3125元，减半收取1563元，由被告湘潭盛发置业有限公司负担952元，原告罗凌、彭静负担611元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  苏刚二〇一九年十一月八日法官助理罗贝代理书记员  冯钊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。