广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15513号原告：中山市金盛物业服务有限公司，住所地广东省中山市南朗镇榄横路口龙宝豪庭龙宝综合楼1、2区4楼，统一社会信用代码914420006770742986。主要负责人：香汉文，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖大权，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎运洪，男，该公司工作人员。被告：高鹏程，男，1978年10月26日出生，汉族，住广东省电白县，原告中山市金盛物业服务有限公司（以下简称金盛公司）诉被告高鹏程物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金盛公司的委托诉讼代理人肖大权、黎运洪，被告高鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盛公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2015年12月至2018年12月期间共37个月的物业管理费7080.69元及违约金（违约金的计算方法：以每月物业管理费191.37元为基数，分别从欠费当月1日/次月1日起按千分之一计算至清偿之日止，暂计至2019年4月15日为4619.91元）、水费77.22元。事实与理由：2012年12月31日，金盛公司与中山市金龙房地产开发有限公司（以下简称金龙公司）签订《东海岸花园商业物业服务合同》，约定：合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日，后补充期限为2017年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；住宅按建筑面积每月每平方米1.7元收取，每月10日前交纳物业服务费；业主和非业主使用人逾期交纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；高鹏程是中山市南朗镇榄边兴和街1号东海岸花园20幢302房（以下简称案涉不动产）的业主，拖欠2015年12月至2018年12月共计37个月的物业管理费。金盛公司每月1至10日通过电话、上门方式催收。原告金盛公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.中山市物业企业接管项目登记手册；2.东海岸花园商业物业服务合同；3.东海岸花园物业管理服务费用协议；4.物业服务合同补充协议。被告高鹏程辩称，一、案涉不动产存在空鼓以及裂缝的情况，高鹏程从2015年年中直到年尾，不断向物业公司反映，要求维修，但都没有人处理，所以高鹏程从2015年12月开始就不缴纳物业费了。2019年4月，案涉小区成立了业委会，由于金盛公司管理缺失，所以业委会已经不让金盛公司管理案涉小区了。二、电视没有信号，所以高鹏程打电话给广电公司，广电公司回复是物业公司私自用自己的线路去安装，所以没有达标，物业公司又不让广电公司进来。三、小区还出现被盗的情况。四、公共收益没有公示，金盛公司均占为己有了。五、消防管道没有进行年检，业委会有与金盛公司协商，金盛公司一直没有答复。六、供水电机是坏的，请了新的物业公司过来才换了新的电机，20栋的电梯也损坏了，物业也没有维护，新的物业公司进来需要动用维修资金来进行修理。七、金盛公司以前收取高鹏程的物业费没有开具收据以及发票。八、案涉不动产所在的20栋大堂瓷砖上的漆一直在脱落也没人管理，金盛公司与开发商互相推卸责任。被告高鹏程就其辩称向本院提交的主要证据有：1.照片；2.关于要求物业公司整改事项的函（2018年01号）、关于小区业委会要求物业公司整改事项的回复、送达回执。本院经审理认定事实如下：2012年12月31日，金盛公司与金龙公司签订合同期限为2012年12月31日至2016年12月31日的《东海岸花园商业物业服务合同》，主要约定：金盛公司为东海岸花园小区实行前期物业管理，在本物业竣工验收交付使用前，金龙公司要求金盛公司以下服务内容及达到服务质量：建筑物主体外的共用部位管理：外墙完好、外观整洁、完好率达98%，零修及时、合格率100%……。物业竣工验收交付使用后，金盛公司向金龙公司和业主及非业主使用人提供以下服务内容：房屋建筑共用部分的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、玻璃幕墙等；服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时、合格率100%……已售出和已租出并交付使用的物业按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅费1-13栋；16-20栋每月每平方米1.7元收取，15栋、21栋、22栋按每月每平方米2元收取；商铺、写字楼按建筑面积每月每平方米2.5元收取，每次收缴物业服务费的时间为每月10日前，金龙公司逾期缴纳物业服务费的，每月按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，每日按逾期之日起应交物业服务费的百分之一交滞纳金。摩托车停放服务费30元/月；合同还约定了其他内容。高鹏程是案涉不动产的业主，案涉房屋的建筑面积为112.57平方米。高鹏程每月应交的物业管理费为191.37元（112.57平方米×1.7元/平方米）。高鹏程提交的照片显示：墙壁开裂、开鼓。金盛公司称是高鹏程装修后出现的空鼓，与其无关。2018年7月24日，案涉不动产所在的小区的业主委员会（中山市南朗镇东海岸花园小区业主委员会）向金盛公司出具了《关于要求物业公司整改事项的函（2018年01号）》，该函主要针对小区内的安保、安全管理、用水安全、消防安全、卫生清洁、车库停放、公共收益和收费等问题提出了许多具体服务不到位的地方，并要求金盛公司在规定时间内完成整改。对此，金盛公司于2018年8月28日针对上述函件进行了回复。2018年9月7日，中山市南朗镇东海岸花园小区业主委员会再次向金盛公司发函，要求金盛公司就所有问题列出整改计划，在规定时间内完成整改，并在小区各公示栏张贴公布此函，后续每三天公开整改情况并张贴在每栋楼层的电梯内，以便业主监督，直到整改完成为止；且要求金盛公司七天内公开消防检查的结果，并将整改的事项公布在小区公告栏和电梯处告知全体业主。金盛公司确认有收到，但称其有针对相应的问题进行过整改。2019年1月15日，金盛公司退出案涉小区的管理。因高鹏程未缴交物业管理费，金盛公司将高鹏程诉至本院，主张上述实体权利。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，金盛公司与金龙公司签订的物业管理服务合同合法有效，不违反法律、法规的禁止性规定，双方均应按约履行。金盛公司已依约为高鹏程提供物业服务，高鹏程应按照约定支付物业服务费。高鹏程每月应交的物业管理费为191.37元，2015年12月至2018年12月期间的物业管理费为7080.69元。高鹏程称金盛公司在安保、安全管理、用水安全、消防安全、卫生清洁、车库停放、公共收益和收费等方面存在了许多具体服务不到位的问题,且案涉不动产的业主委会向金盛公司发函要求整改，但是至今未完成整改，金盛公司确认收到上述函，并称已针对相应的问题进行过整改，但未提交证据予以证明，故对金盛公司的主张，本院不予采信。金盛公司作为物业公司，在案涉小区出现问题时，未积极出具解决方案，为业主提供完善的物业服务。金盛公司怠于履行物业服务合同赋予的管理服务义务，因此，高鹏程因金盛公司未按合同约定提供完善的物业管理服务而拒绝支付物业管理费，从日常生活经验来看，是可以理解的。但是金盛公司作为物业公司，提供的是概括性服务，虽然在合同履行中存在不作为、不到位等问题，但毕竟提供了一定程度的物业管理服务，高鹏程作为业主，应知其不交纳或逾期交纳物业管理费，势必会造成金盛公司管理服务资金的不足，进而影响到金盛公司提供正常的管理服务，并且这对于其他正常交费的业主也是不公平的。因此，考虑到合同的标的性质及金盛公司履行义务（包括其服务质量和服务态度）的整体状况，本院认定高鹏程仅需向金盛公司支付八成的物业管理费即5664.6元（7080.69元×80%），对于金盛公司主张的违约金，本院不予支持。金盛公司主张高鹏程向其缴纳水费77.22元，但未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告高鹏程于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金盛物业服务有限公司支付2015年12月至2018年12月期间的物业服务费5664.6元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元（原告中山市金盛物业服务有限公司已预交），由原告中山市金盛物业服务有限公司负担14元，被告高鹏程负担80元（该款被告高鹏程于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市金盛物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。。审判长 周 逵审判员 欧贝贝审判员 陈 璐二〇一九年十一月七日书记员 陈芷云杨丽燕