广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初8443号 原告：文爱娟。 委托诉讼代理人：韦杰才，广西志明律师事务所律师。 被告：陈庆平。 被告：敖从芳。 两被告共同委托诉讼代理人：陈辛，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 第三人：广西景汇物业服务有限公司，住所地南宁市金浦路十六号汇东国际小区五楼会所，统一社会信用代码91450100782103564U。 法定代表人：黎瑾。 委托诉讼代理人：陆军，系该公司员工。 委托诉讼代理人：袁乃圆，系该公司员工。 原告文爱娟与被告陈庆平、敖从芳、第三人广西景汇物业服务有限公司（以下简称“景汇公司”）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月10日立案受理后,依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告文爱娟及其委托诉讼代理人韦杰才、被告陈庆平、敖从芳共同委托诉讼代理人陈辛、第三人景汇公司委托诉讼代理人陆军、袁乃圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告陈庆平、被告敖从芳于2018年11月1日签订的《租赁合同》，合同总价144000元；2.判令被告陈庆平、被告敖从芳共同向原告返还2019年9月、10月两个月租金共计8000元；3.被告陈庆平、被告敖从芳共同向原告返还租房押金10000元；4.本案诉讼费由被告陈庆平、被告敖从芳共同承担。事实和理由：2018年11月1日，原告与被告陈庆平签定《租赁合同》，被告陈庆平将南宁市×××号房出租给原告作为午托经营，租期为2018年11月1日至2021年10月30日止，每月租金4000元，租金按季度支付。被告敖从芳作为房屋共有人，在家具家电清单上签名，并收取原告48000元租金及10000元房屋押金。2019年8月28日第三人景汇公司向小区内经营午托业务的业主发送《关于汇东星城禁止开设午托班、培训班的通知》，要求包括原告在内的业主停止午托经营，9月1日开始不再允许午托班学生及业主进入小区。导致原告无法继承经营午托业务。原告认为，原告与被告陈庆平签定《租赁合同》并向房屋共有人被告敖从芳支付租金、押金。原告与被告陈庆平、被告敖从芳成为房屋租赁合同关系。景汇公司作为小区管理方，向原告发出禁止开设午托班的通知，并严禁午托班学生进入小区，原告已无法继续经营，《租赁合同》已无法继续履行。原告有权终止合同，并要求被告陈庆平、被告敖从芳返还2019年9月、10月份租金、以及10000元租房押金。根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，原告依法向人民法院提起民事诉讼，恳请法院判准上述诉讼请求。 被告陈庆平、敖从芳答辩称，一、我方认为原被告已经通过租赁合同约定了双方的权利义务；二、第三人并没有强迫原告退出小区；三、是原告经营不善，才造成违约，我方认为法院应当驳回原告全部诉讼请求； 第三人景汇公司述称，按照物权法七十七条规定，我方有告知业主权利义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年11月1日，原告文爱娟与被告陈庆平签定《租赁合同》，约定将南宁市×××号房出租给原告作为午托经营，租金为每月4000元，租期为2018年11月1日至2021年10月30日，租金按季度结算，房屋押金10000元。2018年10月28日，被告陈庆平出具《收条》两张，载明收到原告文爱娟房屋押金10000元及2018年11月1日至2019年1月31日房屋租金12000元。2018年10月31日，被告敖从芳出具《家具家电清单》一份，载明出租房屋中家电家具情况。2019年8月28日，第三人景汇公司出具《关于汇东星城禁止开设午托班、培训班的通知》，载明物业将采取强制措清退无证经营培训机构。截止庭审，原告已实际支付2018年11月至2019年10月租金共计48000元。原告自2019年9月起已不再使用该房屋。 本院认为，原告文爱娟与被告陈庆平签定《租赁合同》,系双方意思表示真实,内容不违反国家法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，应当受国家法律保护。作为房屋共有权人，被告敖从芳虽未签订合同，但其知晓该出租行为并收取部分租金，其行为方式已表明对被告陈庆平出租涉案房屋的事实予以认可，故被告敖从芳受《租赁合同》约束。依据《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅部分改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”的规定,被告出租的涉案房屋性质属于住宅用房，如需变更房屋用途应当取得利害关系的业主同意。原告与被告陈庆平、敖从芳在签订合同时，均知晓该房屋的性质，且在未取得利害关系业主同意的情况下擅自出租和承租用作经营性用房，致使利害关系业主投诉并经物业通告，导致合同最终未能完全履行。双方对合同未能履行的后果存在同等过错。原告虽然不享有解除权，但结合本案实际情况，原告已不愿继续履行该租赁合同，且已搬离场地，该合同目的已无法实现，本院对该合同已实际解除的事实予以确认。因原告与被告陈庆平、敖从芳双方在签订合同及合同履行过程中均有同等过错,且原告已撤出涉案房屋，原告主张被告返还未使用房屋2019年9月、10月期间租金8000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当返还原告已向被告支付的押金10000元。对于因合同所产生的其他损失，由各方自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条,《中华人民共和国物权法》第七十七条之规定，判决如下： 被告陈庆平、敖从芳返还原告文爱娟2019年9月、10月租金8000元及合同押金10000元，共计18000元； 驳回原告文爱娟的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1690元（已减半收取），由原告文爱娟负担845元，由被告陈庆平、敖从芳负担845元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的,则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 蒙永富 二〇一九年十一月二十日 法官助理 李晓丹 书 记 员 黄 莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。