广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11139号原告：广州锦绣香江物业管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇里仁洞迎宾路锦绣香江花园内，统一社会信用代码914401137349325522。法定代表人：范菲，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴毅锋，男，该公司工作人员。被告：梁志刚，男，1965年10月11日出生，汉族，住广州市越秀区，被告：唐璇，女，1972年9月21日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州锦绣香江物业管理有限公司（以下简称锦绣香江物业公司）与被告梁志刚、唐璇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣香江物业公司的委托诉讼代理人吴毅锋、被告唐璇到庭参加诉讼，被告梁志刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣香江物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付所购买的锦绣香江花园玉兰园3街5号自2014年11月1日起至2019年7月31日止的物业管理费为25974.9元，累计违约金为23391.51元；2.请求法院判令被告支付欠交水费379.8元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告购买了锦绣香江花园玉兰园3街5号二手房，并于2004年2月26日到原告办理过户转名手续，现因被告拖欠物业管理费（2014年11月1日起至2019年7月31日）、水费，经原告多次催缴无效，故原告诉至法院。根据《广州锦绣香江花园物业服务合同》中第七条第3点的约定，被告交纳物业管理服务费用的时间为：每月15号前交纳本月所需的物业服务费用。第七条第4点约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：玉兰园按建筑面积每月每平方米2.5元，花园管理费每月每平方米0.5元。被告所购的锦绣香江花园玉兰园3街5号单元建筑面积为170.5平方米，花园面积为58.7平方米，每月应交管理费455.7元。第十五条违约责任第4点约定，业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，乙方有权要求业主补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金。另：第九条代收代缴收费服务约定，接受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用）。综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费、水费等费用的事实已严重违反了《广州锦绣香江花园物业服务合同》的约定，因此恳请法院判令被告立即向原告支付拖欠的水费、物业管理费及违约金。被告唐璇辩称，我方答辩意见详见我方提供的书面的答辩状。另外针对我方答辩事项第三、四点仅作为答辩意见，不作为反诉请求进行主张。答辩人请求人民法院依法驳回锦绣香江物业公司不合理且不合法的起诉请求。并依法确认被答辩人物业服务站存在欠缺和过错；依法驳回被答辩人诉求的物业管理费和滞纳金。依法让被答辩人解除物业管理费捆绑水费，让答辩人交水费。本案的诉讼费由被答辩人承担。事实和理由如下：一、被答辩人的物业合同为无效合同。二、被答辩人主张的滞纳金缺乏依据。三、被答辩人要求收取的2014年物业费不再其递交的物业合同期限内，且已过诉讼时效。四、被答辩人提供的追讨物业费证据为无效证据。五、被答辩人未按物业服务合同的要求履行其物业服务。六、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求原告支付物业费。七、被答辩人诉求的水费事项，实际上本人去交水费时，被告知必须交物业费才能交水费。八、被答辩人未在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间也未达到国家和广州市相关规定所要求的服务质量标准，被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为。九、郑重请求法庭向有关部分发出如下司法建议书。被告梁志刚未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：原告锦绣香江物业公司于2001年12月29日登记成立，经营范围为房地产业。番禺区南村镇迎宾路段锦绣香江花园玉兰园3街5号（以下简称涉案物业）为被告梁志刚、唐璇共同共有，该物业为别墅住宅，建筑面积170.5平方米，花园面积58.7平方米。2011年6月1日，锦绣香江花园第三届业主委员会成立，任期由2011年6月1日至2014年5月31日。2014年9月6日，新的业主委员会成立，任期由2014年9月6日至2017年9月5日。2017年9月22日，新的业主委员会成立，任期由2017年9月22日至2022年9月21日。2011年10月29日、2015年10月14日，广州锦绣香江花园业主委员会与原告就广州市番禺区锦绣香江花园物业服务有关事宜先后协商签订了两份《广州锦绣香江花园物业服务合同》，约定由原告对锦绣香江花园进行物业服务。两份合同第六条第1款均约定物业服务期限为四年，分别为自2011年11月1日至2015年10月31日及自2015年11月1日至2019年10月31日；第七条第3款约定业主交纳费用时间为每月15号前交纳本月所需的物业服务费用；第七条第4款约定别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.5元，花园每月每平方米0.5元。第九条约定，接受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、有线电视费、二次供水的加压电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费时间为每月十五号前交纳上月实际发生的各项代收代缴费用。第十五条第4款约定业主违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，物业公司有权要求业主补交，且业主从逾期之日起按欠费总额每天千分之一的标准向物业公司支付违约金。合同还约定了其他内容。被告唐璇抗辩物业服务合同无效及原告没有履行物业服务合同的义务，并提供了涉案小区照片、业主群聊天记录及公众号文章照片等。被告唐璇抗辩原告主张的部分物业管理费已经超过诉讼时效。原告主张曾多次向被告催收物业管理费，原告提供了：2016年3月15日（EMS单据号为1027326045219）向两被告涉案物业的地址邮寄催缴费再次通知书，该邮件被退回。2016年7月28日（EMS单据号为1035133587118）向两被告涉案物业的地址邮寄管理费催缴函，该邮件被退回。2017年4月11日（EMS单据号为1041420592922）向两被告涉案物业的地址邮寄管理费催款函，该邮件被退回。2019年4月25日（EMS单据号为1042278619629）向两被告广西桂林市象山区桂青路42号2-4-3的地址邮寄律师函，该邮件被退回。被告唐璇称与被告梁志刚长期不在涉案物业居住，没有收到催缴函。另查明：原告曾就两被告拖欠2012年12月至2014年10月期间的物业管理费、滞纳金、水费等向本院提起诉讼，案号为（2014）穗番法石民初字第1065号，本院依法作出判决后，两被告上诉至广州市中级人民法院，由于两被告未到庭参加诉讼，广州市中级人民法院裁定按两被告撤回上诉处理，一审判决自裁定送达之日起生效。两被告不服（2014）穗番法石民初字第1065号民事判决，向广州市中级人民法院申请再审，广州市中级人民法院裁定驳回两被告的再审申请。庭审中，原告与被告唐璇均确认两被告拖欠原告自2014年11月1日起至2019年7月31日期间的物业服务费未支付，拖欠原告水费379.8元未支付。本院认为，原告锦绣香江物业公司与广州市锦绣香江花园业主委员会签订的两份《锦绣香江花园物业服务合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效。原告与两被告之间存在物业服务合同关系，上述物业服务合同对原告及两被告均具有法律约束力。被告唐璇主张物业服务合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于诉讼时效问题。原告提供证据基本证明了原告向两被告进行追讨，且亦符合物业服务企业追讨物业管理费的一般操作惯例，本院对原告的主张予以采信。因此，应认定原告于2016年3月15日、2016年7月28日、2017年4月11日、2019年4月25日均向两被告催收过物业管理费，原告主张两被告支付2014年11月1日起至2019年7月31日期间的物业管理费的诉请并未超过诉讼时效，本院予以支持。原告履行相应的物业服务合同义务后，有权利向两被告收取物业服务费，故原告主张两被告按别墅住宅建筑面积170.5平方米、2.5元每平方米每月，花园面积58.7平方米、0.5元每平方米每月的标准收取物业管理费的请求，符合物业服务合同的约定，本院予以支持，按照上述标准计算的每月物业管理费应为455.6元，2014年11月1日至2019年7月31日共57个月，两被告应支付2014年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费25969.2元(455.6元/月×57个月)。原告已代两被告支付水费379.8元，两被告应向原告支付水费379.8元。至于被告唐璇辩称原告没有履行物业服务合同的义务而拒绝支付物业管理费，因被告唐璇未提供足够证据予以证明其主张，故本院不予采纳。关于违约金问题，原告主张按每日1‰计算违约金，被告唐璇主张违约金标准过高，而根据唐璇提供的证据能够证明原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，本院酌情调整违约金计算标准为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不得超过每月应交物业管理费455.6元，违约金从次月1日起算。被告梁志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告梁志刚、唐璇应于本判决发生法律效力之日起五日向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付2014年11月1日至2019年7月31日期间的物业管理费25969.2元及违约金(违约金以每月应交纳的物业管理费455.6元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从所欠费用月份的次月1日起计至实际清还所欠物业服务费用之日止，每月物业管理费的违约金分期计算，但不得超过每月应交物业管理费455.6元)；二、被告梁志刚、唐璇应于本判决发生法律效力之日起五日向原告广州锦绣香江物业管理有限公司支付水费379.8元；三、驳回原告广州锦绣香江物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，由原告广州锦绣香江物业管理有限公司负担200元，被告梁志刚、唐璇负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年十一月十九日书记员  林敏倩