浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0104民初7346号原告（反诉被告）于海华，女，1979年3月27日出生，汉族，身份证住址杭州市江干区。委托代理人宋国忠，浙江铭广律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人漆冬之，系于海华丈夫，特别授权代理。被告（反诉原告）潘碎柳，女，1968年10月11日出生，汉族，身份证住址浙江省文成县。委托代理人祝伟伟，浙江汉朔律师事务所律师，特别授权代理。原告于海华诉被告潘碎柳房屋租赁合同纠纷一案，原告于海华于2019年7月30日向本院起诉。在本案审理过程中，被告潘碎柳向本院提起反诉。本院受理后，进行合并审理，依法适用简易程序，由审判员吴斌元独任审判，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告于海华的委托代理人宋国忠、漆冬之，被告潘碎柳及委托代理人祝伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于海华诉称：2018年3月15日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告应保证该房屋与房屋所有人签订租赁期限大于本合同五年期限（2018年5月1日-2023年4月30日），否则按原告已付定金的十倍赔偿给原告，并承担原告的装修费用及误工费用。合同签订后原告如约支付了定金及租金，并对房屋进行装修。后金服物业集团有限公司杭州分公司通知原告案涉房屋与被告租赁期限即将到期，将案涉房屋清空，并提供了一份被告潘碎柳与金服物业服务集团有限公司杭州分公司签订的《蓝桥名苑经营用房租赁协议》。该协议约定租赁期限为2018年12月1日起至2019年11月30日。原告认为，被告所出租房屋租赁期限违反合同约定，致使合同目的不能实现。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同。2、判令被告立即向原告返还租金90000元、定金7500元、违约金75000元。3、赔偿原告装修损失（暂估损失50000元、最终以评估结果为准）。4、本案诉讼费用由被告承担。被告潘碎柳辩称：（一）原被告间所签房屋租赁合同合法有效。2018年3月15日，原被告间签订房屋租赁（合同编号×××15号）一份。原被告间意思表示真实。在房屋租赁合同约定的租赁期限前，被告陈述的相对方，也就是金服物业服务集团有限公司杭州分公司于2018年4月13日为原告提供了房屋使用证明一份，说明被告的承租甲方也是同意被告将承租房屋租给原告的。所以房屋租赁合同既不违反法律规定，也不违反相关约定，合同合法有效。（二）被告严格按照合同约定履行合同义务，不存在违约行为，不需要承担违约责任。根据合同约定，被告保证与房屋所有人所签的合同大于或等于5年，5年的期限是被告向原告所作的期限承诺，不必然表现为被告需要向原告提供一份被告与房屋权利人签订的期限为5年的合同。从客观情况讲，原告要求被告提供上述合同也无现实可能性。被告只须保证原告在有效的承租期限内，对承租物合法使用即可。被告的承租起止时间是2018年12月1日至2019年11月3日，而原告向被告承租的时间起点是2018年5月1日。被告上一个合同系与丽水金龙物业服务有限公司杭州分公司签订。上述事实可以说明被告在出租权利人相对变动的情况下，始终能与出租方连续签订承租合同。截止目前，被告仍能提供可正常使用的房屋，所以被告并不存在违约行为。且根据合同第九条第2点约定，被告未提供租期为五年的合同并未导致原告不能开业或不能正常开业和营业的情况，所以也无需赔偿损失。（三）原告提供的证据不能证明原告的装修金额，也无进行评估的客观条件。原告所提证据无法证明其已实际进行施工及支出施工费用，故其主张对装修情况进行评估，既无法律上的证据保证，也无事实上的条件。被告也无赔偿装修损失的义务。（四）原告未按合同约定，被告有权依法按约解除合同。综上，根据上述事实理由，原告主张的诉求没有事实和法律依据，所以其诉讼请求应依法被全部驳回。反诉原告潘碎柳诉称：2018年3月15日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》（合同编号×××15）一份，合同约定：第一年租金为90000元，然后每年租金在上一年的基础上递增4500元，租金提前一个月支付，每半年到期前15天支付一次。反诉被告未按约定期限交付租金，超过60日以上的，反诉原告有权解除合同。上述合同签订后，反诉原告按约将房屋交付给了反诉被告，但反诉被告除按约向反诉原告支付了定金外，每次支付房租均存在拖延支付的违约行为。反诉被告应于2019年4月15日前支付第二年的半年房租，在反诉原告的多次催讨之下，反诉被告至今未向反诉原告支付房租。鉴于反诉被告的上述根本违约行为，反诉原告按约于2019年6月16日向反诉被告发出两份《解除合同通知书》，反诉被告已于2019年6月17日收到该两份《解除合同通知书》。但反诉被告一直占用房屋至今未予腾退。反诉原告认为，反诉被告的行为已严重侵害原告的合法权益，因此特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规，状呈贵院，望予支持。反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告间《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除。2、判令反诉被告立即腾空并搬离位于杭州市江干区××街道××号商铺，并向反诉原告支付自2019年5月1日至2019年6月17日计47天的租金12168.49元，以及从2019年6月17日起至其搬出租赁房屋时止的实际使用费（暂计至2019年9月10日85天，暂计人民币22006.85元）。3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金（从2019年4月15日开始，以94500元为基数按每日万分之五计算，暂计算至2019年9月10日148天，暂计人民币6993元）。4、判令本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告于海华辩称：关于反诉的第1项诉讼请求，反诉被告同意解除合同。反诉被告也同意腾空搬离案涉房屋。其他诉请无法律依据。反诉被告系履行不安抗辩权。当初签合同时，反诉原告承诺可以提供5年的租赁合同，反诉被告才同意承租，而且反诉被告租房子需要做进口商品。但反诉原告一直未能提供合同，反诉被告行使不安抗辩权，故未继续支付租金。本院经审理查明，2018年3月15日，潘碎柳（甲方）、于海华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其拥有的坐落于杭州市江干区××街道××号门面房出租给乙方使用，建筑面积180.8平方米，乙方租赁房屋作为办公场所使用；租赁期限五年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止，第一年租金90000元，之后每年租金在上年基础上递增4500元，租金提前一个月支付，每半年到期前15天支付一次；乙方于本合同签订后3日内向甲方支付定金7500元，租赁期满或双方协商合同终止，本定金由甲方全额退还乙方；甲方应保证该房屋与房屋所有人签订租赁期限大于本合同五年期限；如乙方未按约定期限交付租金，超过60日以上的，甲方有权解除合同；符合本合同第八条1、2项的约定，非违约方有权解除合同，违约方应按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；甲方承诺保证所租给乙方的房屋具有使用权，并与保证所租房屋与房屋所有人签订租用合同期限大于或等于五年期限，若因甲方与门面所有人签订租用合同少于本合同期限导致乙方不能正常开业或营业的，视为甲方违约，甲方需按乙方已支付定金十倍赔偿给乙方，并承担乙方的装修费用及误工费用；等。上述合同签订后，潘碎柳将上述房屋交付于海华使用。于海华于2018年3月17日缴纳定金7500元，于2018年4月13日支付房屋租金45000元，于2018年12月4日支付房屋租金45000元。2019年4月30日，杭州市江干区蓝桥名苑第三届业主委员会书面通知于海华，要求其于2019年5月7日前将合同或协议送至蓝桥名苑业主委员会办公室进行核实。但于海华未按上述通知时间前往业主委员会办公室进行核实。2019年6月16日，潘碎柳向于海华寄送《解除合同通知书》一份，声明因于海华未按约定期限交付租金超过60日，解除双方之间的房屋租赁合同，并要求于海华于2019年6月20日前将房屋内物品清空及进行房屋交割等。该通知书于2019年6月17日签收。2019年6月19日，于海华通过微信向潘碎柳发送信息，要求其于2019年6月20日前提供与物业的五年租赁合同。潘碎柳于2019年6月24日回复，称因你未及时缴纳房租，根据合同条款约定，已与你解除租房合同，请立即腾空房子并与我方办理交接手续，否则一切后果自行承担。另查明，杭州市江干区××街道××号房屋系杭州市江干区蓝桥名苑小区物业经营用房，所有权属于小区全体业主。2015年12月1日，潘碎柳向丽水市金龙物业服务有限公司杭州分公司承租上述房屋，租赁期限自2015年12月1日起至2018年11月30日止。2018年11月15日，潘碎柳向金服物业服务集团有限公司杭州分公司承租上述房屋，租赁期限自2018年12月1日起至2019年11月30日。2019年11月17日，潘碎柳向杭州市江干区蓝桥名苑第三届业主委员会承租上述房屋，租赁期限自2019年11月17日起至2022年11月30日。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、转账凭证、收据、业委会通知、短信截图、蓝桥名苑经营用房租赁协议；被告提交的解除合同通知书、快递面单、送达记录、物业管理用房交接清单、商铺租赁合同、经营用房租赁协议及双方当事人的庭审陈述为证。本院认为，潘碎柳与于海华签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。关于于海华所提本诉诉请，合同第九条第2项约定：甲方承诺保证所租给乙方的房屋具有使用权，并与保证所租房屋与房屋所有人签订租用合同期限大于或等于五年期限，若因甲方与门面所有人签订租用合同少于本合同期限导致乙方不能正常开业或营业的，视为甲方违约。根据上述约定，需满足甲方不能提供大于或等于五年合同且导致乙方不能正常开业或经营，方构成甲方违约。本案中，虽潘碎柳未与出租人签订一份期限大于等于五年的房屋租赁合同，但其与承租人连续签订租赁合同，期限至2022年11月30日方到期，对于海华正常使用该房屋并无实质影响。而蓝桥名苑第三届业主委员会所发通知仅要求于海华限期提供合同予以核实，并未如于海华所述要求其清空房屋等，故现有证据不足以证明潘碎柳未提供大于或等于五年期限的租赁合同已对于海华的实际经营造成影响，故于海华主张潘碎柳构成违约缺乏事实及法律依据。且双方在签订合同时，于海华作为出租人，应当审慎了解出租房屋的权属及租赁状况，其应当知晓潘翠柳与出租人签订的期限不足五年，依然与潘碎柳签订房屋租赁合同，而后又以潘碎柳未能提供大于等于五年租赁合同为由主张潘碎柳违约，于海华上述行为亦违背诚信原则。综上，本院对于于海华的诉讼请求均不予支持。关于潘碎柳所提反诉诉请，根据合同约定，乙方未按约定期限支付租金超过60日以上的，甲方有权解除合同，于海华逾期支付租金已超过60日，已构成违约。关于于海华所提其未支付房租系行使不安抗辩权的辩解，根据法律规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。于海华并不能举证证明潘碎柳存在法律规定的上述情形，故其主张不安抗辩权缺乏事实及法律依据，本院不予支持。潘碎柳已于2019年6月17日通知于海华解除合同，合同应于该通知到达于海华时解除。于海华应将案涉房屋腾空后返还潘碎柳，支付2019年5月1日起至2019年6月17日止的房屋租金及按合同约定租金标准支付2019年6月17日起至其腾空房屋之日止的房屋占有使用费，并依合同约定承担违约责任。鉴于合同对违约金的约定并不明确，本院酌情认定由于海华缴纳的履约保证抵作违约金，对潘碎柳主张的其他违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、于海华与潘碎柳于2018年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；二、于海华应于本判决生效后十日内支付潘碎柳2019年5月1日至2019年6月17日期间房屋租金人民币12168.49元；三、于海华于本判决生效后十五日内腾空位于杭州市江干区××街道××号房屋及将上述房屋返还潘碎柳，并支付2019年6月17日起按每日262.5元计算至房屋实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费；四、驳回于海华的本诉诉讼请求；五、驳回潘碎柳的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；按规定减半收取的本诉案件受理费人民币2319元、财产保全申请费人民币1633元，由原告于海华负担；反诉案件受理费人民币415元，由反诉原告潘碎柳负担人民币70元，由反诉被告于海华负担人民币345元；由被告及反诉被告应负担的本诉案件受理费应于本判决生效后三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴斌元二〇一九年十一月二十二日书记员  王 洁