河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初7799号 原告：王中文，男，1934年9月11日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 原告：吴艳菊，女，1936年8月16日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 原告：王宇航，男，1996年9月2日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 上述原告委托诉讼代理人：孙杰，女，1970年11月6日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 原告：孙杰，女，1970年11月6日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：李丽君，河北百人合律师事务所律师，执业证号：11303200411590439。 被告：杜红，女，1967年8月25日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告王云鹏与被告杜红房屋买卖合同纠纷一案，被告杜红提起反诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。诉讼中王云鹏死亡，其继承人王中文（父亲）、吴艳菊（母亲）、王宇航（儿子）、孙杰（妻子）均参加诉讼。原告委托代理人孙杰、李丽君，被告杜红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王中文、吴艳菊、王宇航、孙杰向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；二、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年3月至5月期间，原、被告签订《房屋买卖合同》及《秦皇国际公寓购房补补充协议》，标的物为秦皇国际公寓小区X栋X单元X号房屋，合同及补充协议约定被告于收房后十日内结清原告与房地产的欠款，并于2017年办理产权过户及支付剩余房款。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告至今尚未结清欠款。原告认为被告的行为已构成根本违约，原、被告之间的《房屋买卖合同》已失去履行意义，为此起诉至法院请求判令解除合同。 合同补充条款约定“此房过户到乙方指定人名下”。首先该条款约定的主体不明确，不符合合同相对性的原则。且被告在合同约定的时间内也没有找到可以借名购房的“指定人”。其次，该条约定符合《合同法》第五十二条关于无效合同的构成要件，应当认定无效。该约定的目的是减少一次交易契税，损害了国家利益。 被告杜红辩称，被告一直按房屋买卖合同及补充协议约定全面履行义务。原告因为房价上涨，没有按照合同约定继续履行。按照原告的说法，如果被告不想买房的话，被告为什么偿替原告偿还贷款？原告之前虽然交付给被告一把钥匙，但因为房价上涨后，原告将房屋换了锁芯，把房屋收回去了。为此，被告报警了，警察说是民事纠纷，应当通过民事诉讼途径解决。中介方也劝说被告去法院起诉。原告诉讼中要求被告支付全款后再交钥匙没有依据。请求法庭驳回原告的起诉。 被告杜红向法院提出反诉请求：一、请求法院判令原告继续履行《房屋买卖合同》，并协助被告办理房屋产权过户手续；二、请求判令原告支付延期交房的租金损失20万元；三、判令原告承担诉讼费。事实与理由：2017年3月5日杜红与王云鹏签订了秦皇国际公寓《房屋买卖合同》一份，约定买卖的房屋编号为X座X号，建筑面积93.75平方米，成交价为63.7万元，签订合同时交付定金2万元。当时该房屋没有产权证，只有购房合同。双方买卖房屋的背景是，因为王云鹏没有按时归还其购买该房屋时所借的银行贷款，导致中国银行起诉王云鹏。经过中介的介绍与被告杜红协商，约定原告将房屋出售给被告杜红，成交价格为每平方米6700元。杜红代王云鹏偿还拖欠的和未到期的所有银行贷款，中国银行撤回起诉。同时交付房并办理房本，待被告办理过户后付清余款。因为被告亲属一直有意来秦皇岛定居养老，被告经与亲属商确后，于2017年3月28日代王云鹏偿还了银行贷款346271.35元，王云鹏给原告出具收条，并承诺此房10日内腾空交付给被告，办理房本并配合过户。但是，被告代位清偿贷款后，王云鹏未按合同约定履行约定义务。为此，中国银行多次出面协调，王云鹏提出房屋单价涨价到每平方米8500元，否则拒绝履行合同，并给被告发送律师函要求解除合同。被告认为原告构成违约，请求法院判令原告继续履行合同。 原告反诉辩称，一、被告的反诉请求没有理据：1.合同补充条款约定“此房过户到乙方（被告）指定人名下”，首先该条款约定的购房人主体不明确，不符合合同相对性的原则。且被告在合同约定的时间内也没有找到可以借名购房的指定人。其次该条约定符合《合同法》第五十二条规定的无效要件，应当认定无效条款。类似约定的目的在于减少一次交易契税，损害了国家利益。故人民法院应当驳回被告请求继续履行的诉讼请求。2.被告主张给付延期交房租金的损失更是没有依据。首先原告按照约定已经履行了交房义务，其次被告要求支付延期交房租金更是没有事实根据的，请求人民法院予以驳回。二、被告的主张与事实不符：1.被告与原告签订二手房买卖合同时并未出具被告所谓的亲属的授权委托书，且同时与其它几名售房人同时签订二手房买卖合同，根本不是给亲属买房，明显有转卖意图。2.由于原告缺乏法律知识，开始并不知道到这份合同的违法性，在二手房买卖合同及补充协议签订后，原告积极履行了交付房屋的义务，但被告因为自身及秦皇岛地区限购政策的原因，一直推诿、甚至失联，拒不履行合同约定的相关义务。3、因为被告迟迟不履行合同的行为，导致原告被地产公司提起诉讼，也造成了相应的损失。 本院经审理认定事实如下：2010年4月9日王云鹏与秦皇岛盛景房地产集团有限公司签订《商品房买卖合同》。约定王云鹏购买秦皇国际公寓第X栋X号房屋，建筑面积92.11平方米，房屋性质为住宅，每平方米8200元，总价款755302元。交款方式为首付235302元，贷款52万元。约定房屋交付时间为2010年9月28日。合同签订后王云鹏交付了首付款，并在中国银行股份有限公司秦皇岛分行办理了按揭贷款52万元，盛景地产提供阶段性担保。盛景地产按照约定向王云鹏交付了房屋。 因为王云鹏自2015年6月15日没有按期偿还中国银行的按揭贷款，2016年4月份贷款银行提起诉讼。在诉讼中经升旺中介撮合，双方于2017年3月5日就上述房屋转让签订了《房屋买卖合同》。约定王云鹏将上述房屋出卖给被告杜红，价款637000元，室内设施有油烟机、灶具、灯具。合同签订时交纳购房定金20000元，没有约定产权过户时间，没有约定房屋交付时间，剩余房款待办理产权过户后交纳。中介费6300元由被告交纳。补充条款约定：乙方负责还清银行贷款，余款待过户后一次付清。如果购房人需贷款，甲方配合并提供有关证件。此房过户到乙方指定人名下，买卖合同由中介保管，违约方付中介费。代为人孙杰负责此合同的法律责任。合同由孙杰代签，孙杰收取购房定金20000元。中介方在合同上签字。2017年3月27日被告杜红代为偿还了王云鹏拖欠的银行贷款，孙杰代表原告给杜红出具收到房款346271.35元的收条，中国银行撤回对王云鹏和盛景地产的起诉。孙杰将房屋的一把钥匙交付给杜红，没有将房屋交付给杜红。后来房屋锁芯被更换，杜红无法打开房门，双方引发纠纷。因为上述纠纷，2017年5月7日以王云波（据当事人反映，王云波系原告的工作单位海之星房地产公司的领导，该房屋系王云波为原告购置的，王云波的行为代表原告，孙杰是该公司的办公室人员，也能代表原告处理房屋）为甲方，与杜红（乙方）签订了《秦皇国际公寓购房补充协议》。约定双方就秦皇国际公寓（X号、X号、X号、X号、X号）买卖合同补充条款达成如下协议：1.甲方10天内交房并结清以前所有费用（水、电、物业费）；2.乙方收房后10天内结清房地产欠款38万元（注：因为逾期还贷，银行扣缴地产公司的上述五套房屋贷款保证金）；3.甲方十天内负责联系产权人办理不动产登记手续；4.不动产证下来后，办理委托公证手续，公证费用由乙方承担。5.办完公证后乙方付清所有购房余款，6.此补充协议与原买卖合同具有同等法律效力；7.乙方、中介负责与地产公司办理房本事宜与甲方无关；8.每办结一户一次付清每户的余款。协议除甲乙双方签字后，还有中介方侯俊生签字。 补充协议签订后双方均没有履行。关于没有履行的原因，中介方侯俊生给原告出具证明称，原告已经完全履行了合同义务，后期一直催促杜红履行合同，杜红置之不理。侯俊生给被告出具的证据，证明是原告没有按照合同履行，因为秦皇岛后期出台限购政策，导致合同不能履行。 2017年5月16日秦皇岛政府发布《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》，规定此后限制一定范围内的家庭购买房屋。 另查明，2017年3月2日杜红将购买的五套房屋中的一套房屋以705000元的价格出售给了他人（王姿），因为杜红没有履行此份买卖合同，已引发他人（王姿）起诉杜红返还定金并赔偿损失。 诉讼中经法庭释明双方所签订的房屋买卖合同的效力问题后，原告变更诉讼请求，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，由被告方返还秦皇国际公寓的买卖房屋，返还原告购房合同和契税单据及房屋钥匙；同时原告认为是被告原因导致合同无效，原告认可返还被告为原告垫付的本金部分，可以按照银行的贷款利率支付利息。被告杜红变更反诉请求，如果法院认定合同无效，被告认为合同无效的过错方在原告，要求原告退还200多万的房款并支付房屋年利率13%的利息，同时要求被告赔偿案涉房屋增值利益。 关于诉争房屋的现在价值，原告方没有向法庭提供证据，被告杜红提供了2018年7月5日秦皇岛欧邦地产经纪有限公司第一分公司的证明，证明2018年7月5日该中介公司出售秦皇国际公寓12层的117平方米的房屋，成交价格为150万元。2019年11月3日秦皇岛万宅置家房地产经纪有限公司提供的证明，证明该中介在2019年9月中旬出售秦皇国际22层94平方米的房屋，成交价格为126万元。经查询网络，2019年11月份安居客上秦皇国际的房屋均价为11465元/平方米，58同城上秦皇国际的房屋均价为11465元/平方米。 以上事实，有当事人的陈述及提供的证据予以证实。 本院认为，原告在拖欠银行贷款的情况下，迫于贷款银行起诉和拍卖房屋的压力，在低于房屋原始购买价格的情况下将房屋出售。虽然迫于无奈，但应当认定原告出卖房屋的意思表示真实。被告杜红在购买房屋时，没有约定产权过户时间，没有约定房屋交付时间，只要了一把钥匙，并补充约定将房屋过户到乙方（杜红）指定人的名下。该约定虽然有自己购房的意向，也有将房屋从第二次转让给下家购房人的意向。要一把钥匙为买家看房提供方便。被告杜红虽然称为了居家或给亲属购房，但是从始至终也没有向原告方及其他四套房屋的卖方表明为哪位亲朋好友购房。相反，却将其中的一套房屋出卖给了他人（王姿），因为二次买卖的合同不能履行引发诉讼，他人（王姿）与杜红存在亲属关系的概率较小。按照合同约定的内容履行，该房屋可能将通过杜红，从原告处卖给下家购房人，跳过一次税收。上述行为干扰了政府通过税收对房地产交易的管控。同时，低价购进加价出售，从中渔利的房屋转卖行为也非房地产市场所倡导。综上，原告与被告所签订的房屋买卖合同扰乱了房地产市场交易秩序，本院认定双方签订的房屋买卖合同无效。 经法庭释明后，双方当事人均同意按照合同无效主张各自权利，因无效合同所取得的财产或获得的利益应当予以返还，遭受的损失应当得到恢复。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担各自相应的责任。原告能够保留房屋至今，系被告代为归还银行贷款消除银行的司法诉讼程序所致。否则银行通过诉讼对房屋进行处置后，原告无法获得房屋现在的增值利益，该利益本应完全归被告所有，但是考虑双方所签订的房屋买卖合同系无效合同，被告在签订买卖房屋合同的过程中非真实的购房意思表示，为了平衡双方的利益关系，该增值利益应当由原被告分配享有为宜。原告不但应当返还被告交付的房款（银行贷款及利息），还应当将房屋的升值利益的一部分配给被告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、确认2017年3月5日王云鹏与被告杜红签订的《房屋买卖合同》无效； 二、原告王中文、吴艳菊、王宇航、孙杰于本判决生效后十五日内退还被告杜红房款（垫付的银行贷款、利息）和定金合计366271.35元，并赔偿被告杜红经济损失20万元； 三、被告杜红于本判决生效后十五日内将秦皇岛市海港区秦皇国际公寓X座X号房屋的钥匙、《商品房买卖合同》及与该房屋相关是票据手续等退还给原告王中文、吴艳菊、王宇航、孙杰； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10170元，反诉费2150元，保全费2520元，合计14840元，由原告负担7300元，其余部分由被告负担。于本判决生效后十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  刘长利 审 判 员  韩有强 审 判 员  郭 安 二〇一九年十一月十五日 代理书记员  吴 迪