辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初1839号原告（反诉被告）：沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司，住所地营口市站前区东升路41乙。法定代表人：倪国兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王涌，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李井明，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：营口市锦联经典名郡业主委员会，住所地营口市站前区太和北街锦联经典名郡小区。负责人：付卫东，该委员会主任。委托诉讼代理人：薛建云，系辽宁大宸（盘锦）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鉴，系辽宁大宸（盘锦）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司与被告（反诉原告）营口市锦联经典名郡业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人与被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认被告于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；二、请求判令被告继续履行2018年1月18日与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》；三、请求判令确认被告与大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效；四、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2018年1月18日，原告与被告签订《营口经典名郡物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”)，合同期限为2018年2月1日起，至2021年2月1日止。原告认为案涉物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，物业服务合同并未达到合同解除条件。被告无权解除，理由如下：一、被告违反物业服务合同约定进行的满意度调查结果无效，其无权召开业主大会解除物业服务合同。物业服务合同第二十三条约定：“如乙方（即原告）在年度业主满意度低于50%，甲方（即被告）有权召开业主大会单方面解除与乙方合同，乙方不得以任何理由向甲方索取经济赔偿。”根据上述约定，只有在年度业主满意度低于50%的情况下，被告才有权召开业主大会决定是否解除物业服务合同，而本案的客观事实是，被告在原告提供物业服务仅5个月、未满一年的情况下便违反合同约定，进行所谓的“满意度”调查，该行为违反合同约定，该调查结果固然无效，被告无权以此为由召开业主大会，更不能作为解除物业服务合同的理由。二、被告在2018年12月11日召开的业主大会不符合《锦联经典名郡小区业主大会议事规则》（下称“议事规则”）的规定，程序违法。《议事规则》第九条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；(二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。”被告2018年12月11日召开的业主大会业主应为临时业主大会，但案涉锦联经典名郡小区并未发生上述约定的可以召开业主临时大会的情况，被告召开此次临时业主大会的程序违反议事规则的规定，程序违法，此次会议的投票结果无效。三、被告在2018年12月11日公布的投票结果不能客观真实反映经典名郡小区全体或多数业主的真实意愿，该投标结果严重失实。1、2018年12月11日晚，被告现场公布的投票结果为：入户及信息化采集投票591票，现场投票22票，其中10票无效，合计投票613票，有效投票所占建筑面积123039.64平方米，其中同意解聘原告566票，所占建筑面积70665平方米,不同意解聘原告37票，所占建筑面积5895.9平方米。据原告了解，营口加伦置业有限公司（以下简称“加伦公司”）作为经典名郡项目的开发商，以普通业主身份参加此次业主大会并投票，明确表示不同意更换物业。被告宣布不同意更换原告选票的建筑面积为5895.9平方米，但加伦公司持有的专有建筑面积己远远大于6000平方米。2、2018年12月12日，被告通过微信方式公示11日会议投标结果，其公示内容与11日会议现场公布的结果又大相径庭，前后矛盾。因此，被告公布的投票结果与事实明显不符，该选举结果准确性存疑，无法代表小区业主的真实意思表示，不应作为解除案涉物业服务合同的依据。综上，原告认为：经典名郡小区业主人数近千人，原告虽努力提高物业服务水平，但物业服务合同中难免存在瑕疵，原告愿加强与业主及业主委员会的沟通工作，提供更为完善的物业服务。为维护广大业主及自身的合法权益，恳请贵院支持原告全部诉请，维护经典名郡小区和谐及社会稳定，并体现法律的公平正义。被告辩称：一、本案物业服务合同的签订及履行情况。原告从事的物业服务是前期物业服务合同的延续，而不是仅仅从2018.1.18签订物业服务合同。锦联经典名郡小区(以下简称小区)位于站前区太和北街与东升路的交汇处，总用地面积11.68万平方米，总建筑面积22.11万平方米，其中合同物业服务面积(不含26#商业)159896.62平方米。房屋销售结束后锦联园区建设停滞近8个月，由于小区封闭问题和道路配套不到位、公共部位瓷砖大面积脱落迟迟不予修复、墙体裂缝、房屋漏水、保安保洁服务差、外来人员占用园区公共部位、业主会所面积缺失、侵吞业主公共部分收益、地下换热站隔音降噪处理不好导致噪音扰民、四道沟海鲜排放油烟污染环境等等，诸多问题导致业主强烈不满，业主个人或组团多次与原告沟通无效的情况下，决定发起并成立业主委员会代表业主出面集体维权。2017年9月16日下午6点，锦联经典名郡小区业主在街道、社区等有关部门的指导及监督下在锦联售楼处召开业主大会，通过了业主大会议事规则、管理公约，并选举出11位业主委员会成员和6名后补委员，会后在站前区跃进街道办事处递交资料并报备，经审核批准，正式成立锦联经典名郡小区业主委员会，并刻制公章。2017年9月底-12月间，答辩人代表业主与原告就小区物业管理及园区现状和存在问题多次进行协商，在此期间物业对园区道路和绿化等问题进行了积极整改，服务方面也有了一些改观。但是比如私自非法占用公共绿地、业主会所、楼道墙体瓷砖脱落等问题需要后期跟进处理。在答辩人的要求下，原告也以书面的形式进行了承诺，同时承诺如何改善保安和保洁目前的状态、还有部分软件需要签订合同后才能实现。答辩人于2017年12月18日面向全体业主以入户调查的方式发起了投票，投票结果显示超过半数业主希望与物业公司签订正式物业服务合同。多数业主认为还想给原告一次机会，因为毕竟还有一部分配套没有完成，轻易解除合同对业主是不利的。根据投票结果答辩人于2018年1月18日与物业签订正式合同。然而自签订正式合同以来，原告并未遵守双方签订的物业服务合同规定的物业服务质量标准及要求。对于广大业主及答辩人针对园区内存在问题提出的整改意见书和物业方面的承诺迟迟未予兑现，因此答辩人于2018年5月8日正式下达书面整改通知书，并限期于2018年6月30日前完成相关整改，如逾期未完成，答辩人将发起全小区业主对物业服务满意度调查，并召开全体业主大会进行后续处理。原告对答辩人下达的整改通知书并未执行，同时因为原告的管理不到位导致出现诸多问题，比如园区绿化大面积死亡等类似的问题频出，矛盾日益加深，广大业主一致认为原告是一家极其不专业，而且对业主极为不负责任的物业公司。因此答辩人于2018年7月1日至7月15日发起业主大会进行物业服务满意度调查，根据投票结果，50%以上业主对物业服务不满意，答辩人在2018年7月16日对沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司下达了解除物业合同告知书。直到2018年8月16日沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司就解除物业服务合同告知书予以回函，表示不愿意解除物业服务合同，对解除物业服务合同一事不予执行。经小区多位业主推荐，多家物业服务公司与答辩人取得联系，并根据锦联经典名郡小区园区现状，向答辩人提交了各自针对入驻小区的相关服务承诺，并组织小区业主及答辩人成员对其在管小区项目进行了考察。2018年11月6日答辩人召开会议提议召开业主大会，对小区物业进行改选，并将会议表决结果公示，同时对候选物业公司的相关情况和服务承诺均予以公示。公示期满于2018年11月26日发起对锦联经典名郡小区选聘物业服务公司等相关事宜的进行投票表决，并于2018年12月11日召开全体业主大会，在区物业办、街道办事处、社区领导的监督指导下，现场公布投票表决结果。根据此次业主大会投票结果，同意解聘锦联物业共683票，占总票数的82.89%，同意解聘业主的专有建筑面积占建筑物总面积的75.21%[85204÷(159896.62(合同面积)-35526.05(地下车库面积)-10319.08(半地下库房面积)-694.29(物业会所面积)-68(设备用房面积))]；同意选聘大连华安物业服务管理有限公司的共682票，占总票数的82.77%，面积数为85204平方米，占总面积的81.75%，不同意解聘锦联的物业的共40票，6178.33平方米，最终选聘大连华安物业服务管理有限公司为小区业主服务。二、原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据。(一)答辩人解除与原告《物业服务合同》的通知合法有效。其一、答辩人是依照《物权法》、《物业管理条例》规定，由锦联经典名郡全体业主选举产生，依照合法程序成立的合法组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。召开业主大会，解除与原告的物业服务合同是法律赋予答辩人的权利，原告无权剥夺。其二、答辩人所做的业主满意度调查结果是参与调查业主对原告提供物业服务满意度的客观评价结果，其真实的反应了业主对原告提供物业管理服务期间对其服务的满意程度，原告主张答辩人未按合同约定时间进行业主满意度调查获取的调查结果无效没有法律根据。其三、答辩人有权召开业主大会，代表业主解除物业服务合同。《物业管理条例》第十五条第一款规定：“(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。其四、答辩人向原告发出的解除合同通知合法合规。《物业管理条例》第十一条规定:下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。答辩人向原告发出的解除《物业服务合同》的通知完全符合上述法律规定程序。因此，答辩人代表全体业主给原告发出的解除《物业服务合同》通知合法有效。(二)原告无权要求法院确认答辩人与案外人大连华安物业管理有限公司签订的物业服务协议无效。其一、答辩人与案外人大连华安物业管理有限公司签订的《物业服务协议》是按照《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条以及《业主大会议事规则》的相关规定依法签订的，是全体业主的共同意思表示，答辩人代表业主签订，有明确的法律依据。其二、大连华安物业管理有限公司不是本案当事人，法院无法确认答辩人与案外人所签订的合同的效力。其三、答辩人召开业主大会符合法律程序。《锦联经典名郡小区业主大会议事规则》中并未确定业主大会定期会议的召开时间，2018年12月11日召开的业主大会是该年度第一次，也是唯一的一次业主大会。原告确定该次会议为临时业主大会没有任何事实根据。此外，就需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业事宜召开业主大会临时会议是法律赋予业主的权利。我国《物业管理条例》第二十六条规定：“业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：(二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的”。原告认为该次会议不完全满足《议事规则》第九条的规定，即主张该会议程序违法，其会议的投票结果无效，没有任何法律依据。(三)2018年12月11日公布的选聘、解聘物业公司的投票结果系涉案小区住宅大部分业主的真实意愿的反映，不存在严重失实之说。其结果与2018年12月12日答辩人在微信上公示的投票结果并不矛盾。其一，2018年12月11日业主大会当晚公布的投票结果仅为涉案小区住宅部分业主的票选结果，未包含该小区商网业主的票选结果。而答辩人在2018年12月12日通过微信公布的投票结果其涵盖了涉案小区商网业主对解聘原告选举新物业服务企业的票选结果。其二，虽然营口加伦置业有限公司作为涉案小区的开发商，其名下建筑面积较大，但根据答辩人与原告签订的《营口经典名郡物业服务合同》的约定，原告提供的物业服务范围不包含26#商业，即营口加伦置业有限公司名下建筑面积不包含在双方约定的物业服务范围之内。因此，该公司虽参与了本次业主大会并参与了投票，但其选票无效。综上，答辩人组织业主进行满意度调查、召开业主大会是合法行使法律赋予答辩人的权利及履行法律规定的义务。各业主的票选结果，能够客观公正的反映出涉案小区业主的真实意愿，答辩人据此作出的选聘和解聘物业服务企业的决定合法有效，答辩人已依法提出反诉，恳请人民法院予以支持，依法驳回原告提出的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、确认被告2018年12月11日口头下达的解除《营口经典名郡物业服务合同》的通知合法有效，案涉《营口经典名郡物业服务合同》已依法解除；2、原告立即撤离锦联?经典名郡锦联?经典汇小区的物业管理区域，并向大连华安物业管理有限公司移交物业承接查验档案、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备等资料和其他归属被告的财物；3、原告承担反诉的诉讼费用。事实与理由：2018年1月18日，原、被告签订了《营口经典名郡物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”)，约定原告在2018年2月1日至2021年2月1日期间为营口锦联?经典名郡锦联?经典汇（不包含26#商业）项目提供物业服务。但原告提供了三个月的服务后，便引起了小区广大业主的不满。就业主反馈的问题，被告于2018年5月8日向原告下达了书面的整改通知书。但原告并未就被告提出的整改问题进行任何调整。故而，被告于2018年7月1日向小区业主发起了物业服务满意度调查，并根据该调查结果于2018年7月16日向原告下达了解除物业服务合同告知书。同年12月11日，被告召开了全体业主大会，并且邀请了营口市站前区跃进街道领导及区物业办工作人员参加，组织业主就解聘原告等相关事宜进行了投票。据被告了解锦联住宅总户数815户（47户未入住），其中659户参与投票含9户商业，按被告与原告物业服务合同约定，建筑面积约为159896.62平方米（其中地下车库面积约为35526.05平方米、半地下库房面积约为10319.08平方米、物业会所面积694.29平方米、设备用房面积68平方米），故本次投票有效建筑面积约113289.2平方米。参与投票业主中，计565户业主同意解聘原告（占建筑面积71863.01平方米）含商业6户同意解除原物业合同，加上未参与投票118户，按照《业主大会议事规》第八条第二款的规定，计入已表决的多数票，同意解聘原告的建筑面积达85000余平方米，即同意解聘原告的业主人数及其所占专有部分均超过了人数与建筑物总面积的一半。根据该投票结果，被告再次以书面形式向原告下达了解聘、撤场通知。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，应确认被告与原告签订的物业服务合同已解除。另根据《辽宁省物业管理条例》第五十三条与第五十四条的规定，原告应履行其服务期间的服务材料与相关财物的交接义务，并及时撤离原物业服务区域。综上，恳请依法判如所请。原告反诉辩称：原告认为被告的诉讼请求不成立，被告向原告发出的解除通知，违反合同约定和法律规定，并不产生解除案涉合同的效力，在合同继续履行的情况下，原告有权继续履行合同，提供物业服务，并不负有交接义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月l8日，原告与被告签订《营口经典名郡物业服务合同》，约定原告为营口锦联·经典名郡、锦联·经典汇（不包含26#商业）提供物业服务，合同期限为2018年2月1日起至2021年2月1日止，合同附件规划平面图中显示总建筑面积为221170.81平方米，其中住宅建筑面积98840.49平方米，商业建筑面积75722.9平方米，物业会所建筑面积694.29平方米，地下库房建筑面积10319.08平方米，地下车库建筑面积35526.05平方米，设备用房建筑面积68平方米。经2017年9月16日业主大会通过生效的《业主大会议事规则》第八条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。2018年5月8日，被告对于案涉小区存在问题作出整改通知书，要求原告进行整改。2018年7月，被告开展针对原告物业服务是否满意的调查，并根据满意度调查结果，于2018年7月16日向原告作出解除物业合同告知书，通知原告解除双方2018年1月18日签订的物业服务合同。2018年11月6日，被告召开业主委员会会议，讨论是否解除与原告物业服务合同事宜，并根据业主委员会会议的表决结果决定针对锦联经典名郡小区是否更换物业企业以及更换哪家物业企业发起全体业主投票。会后，被告对于更换物业企业发起业主投票进行公示，公示投票时间为2018年11月26日至2018年12月10日。被告于2018年12月11日召开业主大会，现场公布的投票结果为：入户及信息化采集投票591票，现场投票22票，其中10票无效，合计投票613票，有效投票所占建筑面积123039.63平方米，其中同意解聘原告566票，所占建筑面积70665平方米，不同意解聘原告37票，所占建筑面积5895.9平方米，选择大连华安物业管理有限公司569票，所占建筑面积70749平方米，选择万象美物业公司0票，选择颐景园物业公司1票，所占建筑面积84平方米，未参与投票户数202户，所占建筑面积9797平方米，并宣布解聘原告、选聘大连华安物业管理有限公司，此外，营口加伦置业有限公司不同意解聘原告，所占建筑面积为59389.75平方米，但营口加伦置业有限公司的投票结果被告未计入统计结果中。2018年12月12日，被告采用微信等形式对投票结果进行公示，公示的投票结果与业主大会现场公布的投票结果不一致。2018年12月24日，被告通知原告撤出案涉小区并与大连华安物业管理有限公司完成交接工作。本院认为，本案的争议焦点为2018年12月11日召开的业主大会作出的解聘原告的决定是否有效。选聘和解聘物业服务企业是业主依法享有的权利，由业主共同决定，业主大会按照法律规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，由业主委员会代表业主与物业服务企业解除物业服务合同。本案中，原、被告签订物业服务合同后，被告在年中开展年度业主满意度调查，根据调查结果作出解除物业合同告知书通知原告解除合同，并组织召开业主委员会讨论解除与原告物业服务合同事宜，最后召开业主大会投票解聘原告、选聘其他物业公司，以上事实不仅在程序上违反了法律规定及案涉小区业主大会议事规则的规定，而且业主大会现场公布的投票结果与次日公示的投票结果也不一致，此外现场公布的投票结果以及次日公示的投票结果中均未将营口加伦置业有限公司的投票结果计入统计，而营口加伦置业有限公司所有的房产亦属于专有建筑物，所占建筑面积高达59389.75平方米，被告未将营口加伦置业有限公司的投票结果计入统计也不符合法律规定，故此，被告于2018年12月11日以口头形式向原告送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效，对于原告主张被告解除通知无效以及要求被告继续履行双方之间物业服务合同的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张确认被告与案外人大连华安物业管理有限公司之间签订的物业服务合同无效的诉讼请求，因原告并非该合同的权利义务主体，故该诉请不在本案审理范围内。关于被告的反诉请求，根据前述意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）营口市锦联经典名郡业主委员会于2018年12月11日以口头形式向原告（反诉被告）沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司送达的解除《营口经典名郡物业服务合同》通知无效；二、原、被告继续履行双方于2018年1月l8日签订的《营口经典名郡物业服务合同》；三、驳回原告（反诉被告）沈阳锦联物业管理有限公司营口分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）营口市锦联经典名郡业主委员会的反诉请求。案件受理费100元，由被告（反诉被告）负担。案件反诉费100元，由被告（反诉原告）自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冷阳春审 判 员  郭 爽人民陪审员  王彩芝二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张 榕