湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0682民初782号原告（反诉被告）：王志夫，男，1979年9月19日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。原告（反诉被告）：王伟夫，男，1982年2月19日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：王文平，男，1953年9月24日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市，与原告王志夫、王伟夫系父子关系。被告（反诉原告）：何培文，男，1956年11月21日出生，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。被告（反诉原告）：甘梅初，女，1961年4月10日出生，汉族，湖南省临湘市人，住湖南省临湘市。委托诉讼代理人：王安进，临湘市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：许艳霞，女，1986年8月2日出生，汉族，湖南省沅江市人，住湖南省沅江市，系被告何培文、甘梅初之儿媳。原告（反诉被告）王志夫、王伟夫诉被告（反诉原告）何培文、甘梅初房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志夫、王伟夫的委托诉讼代理人王文平，被告（反诉原告）何培文、甘梅初及其委托诉讼代理人许艳露、王安进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王志夫、王伟夫向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间订立的《房屋及宅基地买卖协议》合法有效；2、依法判决被告向原告支付违约金30万元（含双倍返还定金12万元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月6日，原、被告签订《房屋及宅基地买卖协议》约定被告将其共有的坐落在临湘市永昌东路与新河三巷交角处门牌号为××房屋及宅基地出售给原告；被告负责向原告提供合法的房屋所有权证、国有土地使用权证等证件，房屋及宅基地总价格为人民币76万元；违约金为人民币30万元，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告交纳了60000元定金。2019年3月，被告单方面通知原告终止协议，构成根本违约应当依法承担违约责任。为此具状起诉请求人民法院依法判决。被告何培文、甘梅初辩称：2017年7月6日，原、被告签订《房屋及宅基地买卖协议》，约定甲方（被告）将房屋及宅基地的西边一半出卖给乙方（原告），乙方为王志夫、王伟夫二人，但仅王伟夫到场，王志夫的签名及手印是王文平代理的，王文平没有王志夫的授权委托应视为无权代理。2017年7月8日，王文平、王伟夫拿着两天前签的合同到被告家，反悔要求将西边改为东边遭何培文明确拒绝，但王文平自行将合同约定出卖房屋的四至涂改，由西边变为东边，并诱骗甘梅初在涂改处按手印，何培文明确反对并声明涂改无效，拒绝在涂改处签名捺印。2017年9月1日王文平、王志夫父子拿着打印好的《关于买卖房屋及宅基地的补充协议》文本，到何培文家在王伟夫不在场的情况下签订的补充协议将原来的购买方王志夫、王伟夫二人变更为王志夫一人，再将出买的房屋及宅基地换为西边，王伟夫一直没有在协议上签字。2017年10月国庆假期，被告向原告声明原签协议涂涂改改且前后签合同当事人不一致，要求重新签订正式合同，并委托他人草拟了一份合同文本交给了王文平，王文平收到了合同文本，但王文平、王伟夫、王志夫父子一直没有回复，因此应当视为双方当事人就协议的具体内容未能完全达成一致。在合同协商、签订过程中，被告及介绍人均说明了买卖标的的情况，原告方也给予了充分了解，宅基地是集体土地，房屋只有建房手续，没有办理房屋所有权证和土地使用权证，同时也声明被告没有能力办理房屋改建手续，按惯例所有购买集体土地上的房屋及宅基地，必须由组里、村（居委会）签字盖章后才能办理改建等相关手续，为此需要向村、组缴纳约2万余元的费用，原告父亲王文平为了协议达成，口头承诺自己找村、组协调缴纳费用，但在实际办理中却以合同约定是出卖方的义务为由拒绝缴纳，由此引发双方矛盾。尤其是原、被告双方在临湘市规划局咨询改建、报建审批手续时规划局人员告知，如果建房临街可以建多少米宽，径深多少米必须由规划局审批确定，初步意见房屋西边新河三巷道路要拓宽，改建房屋需缩进2米，原临街19米宽要缩窄为17米，而原告方却强行要被告保证其10米，导致被告无法实现订立合同自己建房的目的，致双方处于僵持状态。2017年9月的一天晚上，原告父亲王文平及其妻子与介绍人甘某2一同到被告家，说买不成了就不买了，同意退还定金相安无事。但事后原告又反悔拒绝受领被告退还的定金6万元。在这种情形下2019年3月17日，被告才依法书面通知原告终止合同。原、被告签订的合同虽然名义上为“房屋及宅基地买卖”，实际上只是买卖宅基地，双方协议约定按宅基地的一半划分，将一栋明三暗五两边带偏屋的房子从中部厅堂、厨房中间切开，只能是拆除旧房后宅基地各得一半。原告王志夫、王伟夫不是房屋所在地新河组集体经济组织成员，不能取得宅基地使用权，因此，双方协议及补充协议实质上是通过房屋买卖违法买卖宅基地，违法买卖建房手续。协议内容违背了我国土地管理法确立的宅基地使用权归集体经济组织成员所有和农民集体所有，土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设的强制规定，违背了法律关于任何单位、个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地的规定，双方协议依法应确认为无效。协议约定的定金条款属于履行主合同而设立的担保，主合同无效，担保合同亦无效，合同无效因合同取得的财产应当予以返还，被告同意退还原告交纳的定金60000元。由于原告拒收故被告不应承担定金的利息。合同无效，不产生违约责任的负担，被告不应承担所谓“违约金”30万元，原告的诉讼请求依法应予驳回。被告所属房屋，在签订协议之前已出租给他人每月租金收入2000元。与原告签订协议后，基于对该协议的预期，为了加快办理房屋改建手续后进行整栋房屋的改建，被告与原承租人解除租赁，导致自2017年8月至2019年4月共21个月的租金损失42000元。对此原告负有缔约过错责任应予赔偿，故提起反诉请求人民法院依法判令二原告赔偿。针对反诉原告何培文、甘梅初提出的诉讼请求，反诉被告王志夫、王伟夫辩称：双方协议系双方自愿签订其效力不可否认。协议签订后，反诉原告没有向反诉被告交付房屋，买卖标的一直由反诉原告占有、使用，反诉被告没有阻挠和限制反诉原告出租房屋收取租金。是反诉原告不信守协议，违约单方终止合同给反诉被告造成损失。反诉原告所述租金损失无证据证实，即使有也是反诉原告违约，不是反诉被告造成，反诉被告没有过错，不应当承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。综合当事人庭审陈述、质证和辩论可以认定如下事实：原告（反诉被告）王志夫、王伟夫系兄弟关系，被告（反诉原告）何培文、甘梅初系夫妻关系。2017年7月6日，原、被告签订了一份房屋及宅基地买卖协议。协议以何培文、甘梅初为甲方，以王志夫、王伟夫为乙方约定了如下主要内容：甲方自愿将所属坐落在临湘市××房屋及宅基地按东西总长度分割二分之一出售给乙方；甲方向乙方提供合法的房屋所有权证、国土使用权证等相关证件并保证该房屋及宅基地不存在任何争议及权属、经济纠纷，如发生此类纠纷，造成的一切损失均由甲方承担；甲方负责代乙方办理危房重建手续，乙方承担乙方重建手续费用；房屋及宅基地总价格为人民币柒拾陆万元整；双方协议签订后一日内乙方向甲方支付定金陆万元，甲方为乙方办理完房屋过户及房屋重建手续一日内乙方付给甲方购房款伍拾万元，剩下贰拾万元在甲方交付房屋及宅基地后乙方一次性付清；甲方须在乙方付清伍拾陆万元房屋及宅基地款之日起三日内将房屋及宅基地交付给乙方，每逾期一日向乙方支付违约金500元。乙方在完成新建房屋主体工程后三日内付清所有房款，每逾期一日向甲方支付违约金500元；甲、乙任何一方逾期30日，另一方有权提出解除合同，并要求对方赔偿三十万元违约金外，甲方违约须将定金双倍返还给乙方，乙方违约甲方可不返还定金等等。何培文、甘梅初，王伟夫在协议上签名，王志夫的签名由其父王文平代签。协议文本关于房屋及宅基地四至范围由王志夫、王伟夫父亲王文平手写更改，由甘梅初在上面捺指印。协议签订后，王伟夫支付了何培文款60000元，何培文出具了内容为：“今收到王伟夫购房屋及宅基地定金陆万元整”的收条。2017年9月1日，何培文、甘梅初与王志夫签订关于买卖房屋及宅基地的补充协议。补充协议以何培文、甘梅初为甲方，以王志夫为乙方规定，甲、乙双方关于坐落在临湘市××房屋及宅基地买卖一事，自愿达成协议，该协议约定将此房屋的东边（宽度为10米）整体出售给乙方，事后甲方再三要求将此房屋东边整体留给自己建房，将此房屋及宅基地的西边（宽度为10米）整体出售给乙方，经双方再次协商达成补充协议如下：一、乙方同意将所购置的房屋东边房屋及宅基地整体换到西边；二、西边部分的房屋及宅基地四至见附件简图，南面临永昌东路界面，自西向东延伸可建房宽度保证10米，西面原有的老偏房沿墙直线延伸至房东之兄何培祥已砌好的路勘为界。西面偏屋外与新河三巷交界的空余宅基地归乙方利用，北面以何培祥已砌好的路勘为界，东面以自西边老偏屋墙角为点，自西向东延伸到10米为分界点成直角向北面延伸至何培祥的房屋路勘。三、甲方必须保证乙方在宅基地范围建房的顺利。乙方在靠北面与何培祥边勘交界处留出30公分修水沟自用。甲方保证乙方按自己的要求布局修建房子无邻里及他人干涉及阻挠，如有干涉与阻挠，乙方有权单方解除协议甲方必须赔偿因此造成的一切损失并另外赔偿违约金30万元。同时解除此协议后，仍按原协议约定的位置建房。四、甲方在申请房屋改建时直接以王志夫名义申请，甲方在本补充协议签订之日起着急为乙方办理改建手续；五、除以上补充内容原协议内容及规定不变，依法有效。协议甲方何培文签名，乙方王志夫签名，证人李某、甘某1、甘某2签名。2019年3月17日，何培文向王文平、王志夫发出终止房屋及宅基地买卖协议的通知，内容为“王文平、王志夫父子：本人与你们在2017年7月6号和同年9月1号两次签订房屋及宅基地买卖协议后，我在办理房屋改建手续时，手续无法办理。因宅基地是集体土地，我只有使用权没有买卖权，手续无法办理，据此土地法规定：集体土地不许买卖转让，擅自买卖转让是违法行为。本着知错就改不知法犯法的原则，我于2017年11月、2018年5月、2018年10月三次口头告诉了王文平终止买卖协议，今天又一次以书面形式通知你们终止两次签订的房屋及宅基地买卖协议，你们的定金陆万元本金和利息（利率按银行整存整取计算）随时退还”。该通知在证人甘某3无的见证下送达给了原告王志夫、王伟夫的父亲王文平。2019年4月1日，原告王志夫、王伟夫向本院提起诉讼。反诉原告何培文、甘梅初为支持其诉讼请求向本院递交了证人许某出具的书面证言，证明自2013年8月起，许某租赁何培文位于××的房屋，从事渔具生产经营，约定租期五年、年租金六千元。2017年8月何培文以与他人签订了房屋及宅基地买卖协议出售房屋要办理改建为由要求提前终止租赁，许某同意搬出房屋。反诉被告王志夫质证对该证人证言不予认可。本院认为许某的证言虽然能证明反诉原告与许某具有租赁关系，但不能证明具有反诉原告所主张的42000元租金损失和与原、被告之间买卖具有因果关系，且证人未能出庭亦没有其他证据相印证，故本院不予采信。本院认为：本案当事人之间的房屋及宅基地买卖协议和补充协议，虽然协议中关于房屋及宅基地四至部分的内容有涂改，协议签名只有何培文、甘梅初、王伟夫签名，王志夫的签名是其父王文平代签，但协议涂改部分有甘梅初的签字捺印，同时在签订补充协议时双方涂改部分的内容进行了明确和变更，王志夫也在补充协议上签名。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故本诉被告何培文、甘梅初认为协议内容有涂改、王志夫签名为其父代签无委托，因此双方未就协议内容达成一致合同未成立的主张，与客观事实和法律规定不符，本院不予采纳。协议内容是双方当事人协商一致的结果，其意思表示自愿真实。协议约定何培文、甘梅初将其所属座落在临湘市××房屋及宅基地的一半出售给王志夫、王伟夫。同时约定由何培文、甘梅初负责办理房屋整体改建建设用地批准手续，只是要以王志夫的名义分户，其合作改建房屋的意思表示明显。涉案房屋系出卖人何培文、甘梅初原始建筑，虽然没有办理房屋权属登记，但在建房时办理了村镇建房用地批准，属合法建筑，出卖人有权处分。所涉宅基地虽属于何培文、甘梅初所在集体经济组织分配给其成员使用的土地，依法只能在本集体经济组织成员内部转让或者互换，但由于何培文、甘梅初所在集体经济组织全部成员已转为城镇居民，其房屋宅基地的用地性质已由原农村居民用地改变为城镇居民用地，根据市场经济中鼓励交易的规则和房地一体的规定，交易的房屋宅基地不应受到本集体经济组织内部成员的规制；根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条“建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总规划和土地利用年度计划并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批”，第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”和《中华人民共和国物权法》第一百三十七条“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式”第一百五十七条“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”等的规定，涉案房屋及宅基地不属于法律、行政法规禁止或限制转让的标的物和禁止办理建设用地审批的范围，因此协议内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，双方签订的协议具备合同的全部生效要件应确认合法有效，对协议当事人具有法律约束力，双方应当本着诚实和信用共同遵守履行。本诉被告何培文、甘梅初擅自单方面以书面通知的形式终止协议履行构成违约，依法应当承担违约责任。本诉原告王志夫、王伟夫主张依协议约定的违约金30万元要求本诉被告何培文、甘梅初承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同成立生效，不产生缔约过失责任的承担，在协议履行中反诉被告王志夫、王伟夫没有违约行为，反诉原告何培文、甘梅初主张双方签订协议后基于对协议的预期为了加快办理房屋改建，其与原承租人解除租赁导致自2017年8月至2019年4月共计21个月的租金损失42000元诉请反诉被告王志夫、王伟夫赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。综合上述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百十五条，第一百一十六条之规定，判决如下：一、确认本诉原告王志夫、王伟夫与本诉被告何培文、甘梅初签订的房屋及宅基地买卖协议及其补充协议合法有效；二、本诉被告何培文、甘梅初应当在本判决生效后十五日内依协议约定向本诉原告王志夫、王伟夫支付违约金300000元；三、驳回反诉原告何培文、甘梅初要求反诉被告王志夫、王伟夫赔偿其租金损失42000元的诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行债务利息。本案受理费2900元，反诉受理费425元，合计3325元，由被告何培文、甘梅初负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  沈周良人民陪审员  胥 丹人民陪审员  王安保二〇一九年十一月二十五日书 记 员  向玲玲附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。