江苏省南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初5307号 原告：张珂伦，男，1988年10月25日生，汉族，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。 被告：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****。 法定代表人：谈博娴，职务：总经理。 被告：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****iv> 法定代表人：滕达，职务：总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。 原告张珂伦与被告南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告张珂伦的诉讼代理人凌建豪、邵东，两被告的共同诉讼代理人汪俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张珂伦向本院提出诉讼请求：1.判令被告嘉业商业公司支付店铺占用费409551.7元（该费用为自2015年8月1日起至2019年5月13日的占用费，并要求支付至实际按照约定和标准返还商铺之日止）及利息（自起诉之日至实际付款之日止）；2.判令被告嘉业房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年，原告张珂伦与被告嘉业房地产公司签订一份《商品房预售合同》，约定：张珂伦购买南京市建邺区，建筑面积82.08平方米，购房款2706125.6元。此外，张珂伦还与两被告签订一份《嘉业国际城五号楼ＳＨＥＷＡＬＫ购物中心店铺委托经营管理合同书（Ａ）》，约定：张珂伦将该商铺委托给嘉业商业公司实行统一规划、统一管理，管理年限自交付之日起二十年；还将5年经营权委托给该公司。上述5年期内，嘉业商业公司应支付经营收益金（支付标准为：前两年按房屋总价的6%计算，后三年按房屋总价的8%计算）；上述20年管理期内，张珂伦全权委托嘉业商业公司管理该商铺，管理权限包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造与装修等；嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司应当支付的经营收益金义务承担连带担保责任。委托经营期满后，两被告至今未交还商铺。为维护自身的合法权益，故提起本次诉讼。 被告嘉业商业公司辩称，涉案合同约定的委托经营管理期限为5年。2015年7月31日到期前，双方未就后续委托经营达成一致意见，故双方的委托经营关系已于到期日终止。此后，该商铺处于无人经营使用的状态，嘉业商业公司未占有使用。2017年8月1日，嘉业商业公司已发函通知张珂伦办理交接手续，但张珂伦未办理交接手续，故其已履行返还义务，不构成占用，不应支付占用费。另外，根据举证规则，张珂伦应对嘉业商业公司存在占有事实，以及因占有行为而获益进行举证证明。涉案产权式商铺在建设、交付时，就没有实体墙分割及合同约定的部分交付条件。委托经营期满后，嘉业商业公司已委托测绘大队对商铺的位置、四至作了标注。根据双方的约定，嘉业商业公司有结构改造和装修的权利，且未约定返还的标准，故其有权在委托经营到期后按商铺使用经营后的状态返还。因嘉业商业公司不是房屋买卖合同的当事人，故该合同约定的交付标准对其不具有约束力。该商铺所在楼栋整体空置后，嘉业商业公司仍在履行管理义务，并根据业主的要求寻求集体转让、出租等，故其对商铺空置不存在过错。此外，张珂伦主张按购房款的4%/年计算占用费，缺乏事实和法律依据。即便构成占用，也应按关联案件中法院询价的2.8元/平方米/天计算，并由张珂伦承担40%的责任。 被告嘉业房地产公司辩称，同意被告嘉业商业公司的答辩意见。张珂伦主张的是占用费，但根据涉案合同的约定，嘉业房地产公司仅对委托经营期间的经营收益金承担担保责任。因嘉业商业公司已按约支付经营收益金，且委托经营期已届满，以及嘉业商业公司履行了商铺返还义务，即不构成占有，故张珂伦无权要求其承担连带清偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年12月30日，原告张珂伦与被告嘉业房地产公司签订一份《嘉业国际城》商品房预售合同，约定：张珂伦购买南京市建邺区，房款2627381元，建筑面积82.08平方米。双方还对装饰装修、设备标准、配套基础设施等作了约定，即外墙为进口陶板及玻璃幕墙、内墙为轻质隔墙及玻璃隔断、分户门为玻璃门、顶棚为批白、供配电等。2010年10月21日，张珂伦取得一份购房发票，金额为2706125.6元。后张珂伦取得产权证，载明面积85.01平方米，坐落为庐山路158号嘉业国际城5幢4-42室。 另查明，2009年12月30日，张珂伦与两被告就涉案商铺签订一份《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书（A）》，约定：张珂伦委托嘉业商业公司对该商铺进行长期管理，管理期限自商铺交付日起20年；张珂伦另将该商铺5年的经营权委托给嘉业商业公司，委托管理权包括经营收益权、租赁权、转租权、结构改造和装修权等；嘉业商业公司应支付5年经营期内的经营收益金，第一、二年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的6%计算，第三、四、五年度的经营收益金分别按购买该商铺的买卖合同成交总金额的8%计算；经营期满前三个月，张珂伦可与嘉业商业公司协商自营或者继续委托该公司行使经营权；嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司向张珂伦支付经营收益金的义务承担连带担保责任；双方在合同中所述的联系地址、联系人均是真实准确的，送达有关书面文件均以该地址为准（张珂伦预留的送达地址为张家港杨舍镇南苑新村54幢104室）；该合同是预售合同的补充协议等。庭审中，双方确认五年委托经营期至2015年7月31日届满，嘉业商业公司已向原告结清截至该日的所有经营收益金。 还查明，2015年11月24日，嘉业商业公司作出一份《关于南京嘉业国际城5号楼部分业主代表意见的回复》，载明：根据《店铺委托经营管理合同书》约定，嘉业商业公司对委托商铺享有20年委托管理权及5年委托经营权；至2015年7月31日，委托经营权期届满，双方不再继续委托经营，因此转入委托管理模式；业主可继续委托嘉业商业公司统一招商或自行招商、自主经营；因20年委托管理期限尚未届满，故业主无权要求交付商铺。 又查明，嘉业商业公司提供一份落款日期为2017年8月1日的《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》（函内抬头为：致张珂伦），其主要内容为：委托经营期满前，我司已与原承租人解除合同、腾空商铺，并发函告知贵方委托经营期即将届满，后贵方未再继续委托我司经营；2015年7月31日经营期满后，我司即已向贵方完成商铺的返还；现我司公告如下：请贵方于2017年8月4日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还。庭审中，嘉业商业公司称其于2017年8月2日向张珂伦邮寄该告知函，并提供快递公司的收件明细、发票等为证。经核对，该邮寄地址为张家港市前溪花园11-302，与张珂伦预留的地址不一致。原告的质证意见为：否认收到该函件，且不认可其内容；从被告的《告知函》内容来看，系要求确认于2015年7月31日已返还了商铺，而不是要求2017年8月4日前交付商铺；从发送时间来看，原告无法在该时限前办理交接手续，即嘉业商业公司设置的时间不合理，应属无效；嘉业商业公司未列明联系人、联系地址，原告无法办理交接手续；虽然双方约定了联系地址，但此系格式条款，加重了原告的义务，亦应属无效。庭审中，原告称嘉业商业公司有权在不影响整体结构的情况下进行合理装修、改造和布局，但其擅自改变结构，已构成违约；虽然嘉业商业公司在该商铺贴了编号，但未作隔断，故原告无法确定具体位置，无法收房；虽然委托经营管理合同未约定返还的标准，但该合同系预售合同的补充协议，故应根据预售合同约定的有关标准，由嘉业商业公司恢复改造部分后交还。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，本院认定被告嘉业商业公司应在五年经营期满后将涉案商铺交还给张珂伦。但是，根据嘉业商业公司于2015年11月24日出具的《回复》内容，可以确认其曾存在拒绝交还商铺的行为。因合同期满后，嘉业商业公司未交还涉案商铺，并继续占有使用，故本院认定其应支付占有使用费。虽然嘉业商业公司称2017年8月发函要求原告办理交接手续，但因其填写的收件地址错误致使原告未收到该《告知函》，且被告未举证证明其又重新进行邮寄，故本院认定其未通过有效方式及时告知原告交接事宜，并对其相关抗辩意见，依法不予采信。根据双方的约定，本院认定嘉业商业公司有结构改造、装修的权利，并对张珂伦有关“嘉业商业公司擅自改造结构，构成违约”的意见，依法不予支持。虽然《委托经营管理合同》是预售合同的补充协议，但该合同并未约定经营期满后的返还标准，故不能推定适用预售合同约定的标准进行返还。并且，涉案商铺系产权式商铺，其特点和性质决定了进行实体隔断必然会损害其他业主的合法利益，故本院对张珂伦“应恢复后返还”的意见，依法不予支持，并认定嘉业商业公司有权按照该商铺的现状进行返还。因嘉业商业公司已标注了该商铺的编号，故本院认定可以确认其具体位置、四至等，并对张珂伦“无法收房”的意见，依法不予支持。因本案为群体性纠纷，包括原告在内的众多业主的诉讼代理人均为同一人，其至迟在本次诉讼过程中应当知晓嘉业商业公司曾发函要求交接的情况，故本院认定其亦负有与嘉业商业公司联系交接的义务。但是，原告未履行该项义务，故本院认定其对损失的扩大亦存在过错。因此，本院酌定嘉业商业公司应支付2015年8月1日至本次判决作出前（即2019年11月25日）期间的占用费，并由原告自行承担该日之后的损失。因该系列案件中各业主购买商铺的价格不一致，如根据本院之前询价的租金标准计算占用费，将导致业主内部利益不均衡，故本院认定应参照有关经营收益金的约定计算。根据涉案商铺所处的地理位置、实际出租经营状况、涉案楼栋中部分商铺空置、涉案产权式商铺的特殊性质等因素，本院对原告主张按买卖合同成交总金额的4%计算占有使用费的诉讼请求，依法予以支持，即嘉业商业公司应当支付467974.38元【其中截至2019年11月25日占用费为：2706125.6元×4%÷365天×1578天（2015年8月1日至2019年11月25日）=467974.38元】。因嘉业商业公司逾期未支付该项费用，故本院对原告主张自起诉之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，依法予以支持，但利息的计算基数应分为两部分，其中截至原告起诉当日的利息计算基数为414296.71元【其中截至2019年5月28日占用费为：2706125.6元×4%÷365天×1397天（2015年8月1日至2019年5月28日）=414296.71元】；另一部分利息计算基数为53677.67元（即467974.38元-414296.71元）。虽然被告嘉业房地产公司仅承诺对嘉业商业公司向张珂伦支付经营收益金的义务承担连带担保责任，但该商铺系其开发、销售，在购买、签订《委托经营管理合同》时，张珂伦对其具有合理信赖及预期，故本院认定其应对上述占用费及利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、南京嘉业商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向张珂伦支付店铺占有使用费467974.38元及利息（利息分两部分计算：1、以414296.71元为基数，自2019年5月28日起至该款项实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算；2、以53677.67元为基数，自2019年11月26日起至该款项实际付清时止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、南京嘉业房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回张珂伦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7443元，减半收取3722元，由被告南京嘉业商业管理有限公司、南京嘉业房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  黄克强 二〇一九年十一月二十五日 书记员  曹剑桥