文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初8080号原告：郝禄英，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：谢小莉，女，汉族，无固定职业，住重庆市渝北区。被告：沈燕群，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王成伟（沈燕群配偶），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告：王龙英，女，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告郝禄英与被告谢小莉、沈燕群、王龙英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，被告王龙英在答辩期内向本院提交管辖权异议申请书，申请将本案移送至重庆市丰都县人民法院管辖。本院于2018年6月19日作出（2018）渝0106民初8080号之一民事裁定书，裁定驳回被告王龙英对本案管辖权提出的异议。本案依法由审判员向容独任审判，适用简易程序并于2018年8月1日、2018年8月8日、2018年9月14日、2018年10月18日公开开庭进行了审理，原告郝禄英、被告谢小莉、被告沈燕群及委托诉讼代理人王成伟、被告王龙英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝禄英向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈燕群、王龙英支付2017年4月19日至2018年5月19日共13个月零一天的租金16941.94元；2、判令被告沈燕群、王龙英支付拖欠的2017年5月1日至2018年5月31日期间的物业费990元，电费86.32元，水费32元；3、判令被告沈燕群、王龙英支付违约金40780元。4、判令被告沈燕群、王龙英赔偿房屋内物品损失费8000元。5、判令被告沈燕群、王龙英支付换锁费185元。事实及理由：2014年，原告将位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告谢小莉、沈燕群使用，合同租赁期间从2014年4月19日起至2017年4月18日，月租金1300元。2017年4月10日，原告打电话问沈燕群，沈燕群告知要按原合同续签合同，原告在2017年4月12日前去签订合同并收取租金，但原告前往涉案房屋时发现是王龙英在使用，王龙英告知原告是沈燕群将房屋转让给她了，但王龙英一直以各种借口没有续签合同并交纳租金。原告当即通知沈燕群前来办理交接，但是王龙英以各种理由拖到超期后，仍拒绝交租金也不还房，沈燕群也不来办理交接。2017年5月11日前后，原告多次前去收房，王龙英均以“今天房屋有住客”为由拒绝交房，之后，原告忍无可忍前往坚决收房，王龙英拿起榔头一样的工具来打原告，原告报警。2018年5月19日，派出所民警进行调解，要求被告必须到场办理还房以防矛盾扩大，王龙英的老公与沈燕群一起到派出所进行了调解，沈燕群与原告一起进入房间进行了物品清点，发现屋内缺少电视、冰箱、沙发、床垫等物品，卫生间不锈钢纸筒也不见了，房屋墙面和卫生间门框也被损坏。至此，王龙英仍不返还钥匙，原告经民警同意将房门更换了新锁。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告沈燕群支付2017年4月19日至2018年5月19日共13个月零一天的房屋占有使用费16941.94元；2、判令被告沈燕群支付拖欠的2017年5月1日至2018年5月31日期间的物业费990元，电费86.32元，水费32元；3、判令被告沈燕群支付违约金40780元。4、判令被告沈燕群赔偿房屋内物品损失费8000元。5、判令被告沈燕群支付换锁费185元。事实及理由补充如下：原告和沈燕群建立了租赁合同，双方同意按照原告和谢小莉之间签订的住房租赁合同的约定继续履行权利义务。在2017年4月18日合同到期后，原告得知沈燕群已经将涉案房屋转让给了王龙英，沈燕群并未告知原告，也没有经过原告的同意，并造成了后面一系列的问题，所以原告继续要求向沈燕群主张权利，但原告并不愿意申请撤回对谢小莉、王龙英的起诉。被告谢小莉辩称，我与原告确实签订了房屋租赁合同，后来2015年底左右我将房屋转让给了沈燕群，转让时我通知了原告，并且原告和沈燕群也进行了电话通话，原告和沈燕群都予以了认可，同时我将与原告签订的合同转交给沈燕群，但是对之后为什么没有交纳租金这些情况并不清楚。被告沈燕群辩称，1、被告谢小莉是2016年1月初将涉案房屋转让给了我，转让给我的时候我与原告进行了电话通话，原告予以认可，谢小莉将租赁合同转交给我，我和原告达成一致，继续按照与谢小莉签订的合同约定履行权利义务。2、我已经向原告交纳了截至2017年4月18日之前的房屋租金，因为我是在2017年3月12日将涉案房屋转让给了王龙英，所以我就将物业服务费、水电费缴纳到了2017年3月。3、我将涉案房屋在2017年3月12日就交付给了王龙英使用，因为是天宏公寓经营权的转让，所以转让的时候并没有通知原告，原告并不知情。2017年4月，我的老公与原告协商，原告承认王龙英继续按照原来的合同履行，在我使用期间对洗手间的设备造成损害，赔偿了原告1000元，原告说以后的事情与我无关,由原告自行与王龙英协商。4、不同意向原告支付诉请费用，因为我并没有使用。被告王龙英辩称，1、2017年3月12日，沈燕群将涉案房屋经营的天宏公寓转让给我，当时交了房，我已经将2017年3月12日至2017年4月18日期间的房屋租金及水电费、物业费交给了沈燕群。2、沈燕群将天宏公寓转让给我的时候并没有通知原告，在2017年4月18日左右，我电话告知原告商谈合同续签的事情，租金一直没有协商下来，2017年5月初我电话通知原告来交还房屋，原告告知我要验收房屋后才同意收房，所以我通知了沈燕群的老公王成伟，过了几天因为洗手间设备被损害的事情，原告和王成伟进行了协商，王成伟将1000元赔偿给了原告，我之后就从涉案房屋中搬出了沙发、床垫一个、电视一台，还有一个床架、一个柜子没有搬走，没有搬走的原因是原告在2017年5月10日将门锁住并贴了封条，后我再也没有进入房间。3、我确实没有向原告以及沈燕群支付过2017年4月19日之后的房屋租金以及水电费、物管费，因为这段时间我明确表示不租房子了。我私下要求原告2000元的押金可以抵扣房租及其他费用后，将余下的钱退还给我。4、不同意支付房屋的物品损失费8000元，因为沈燕群交房给我时，房屋内只有电热水器和面盆一个，还有一个窗式空调，没有其他的物品。5、我想将房屋钥匙交给原告，但是原告不收，原告自己换了锁并贴了封条，所以不同意支付换锁费。本院根据双方无争议的事实认定如下：2014年4月19日，原告（甲方）与谢小莉（乙方）签订《住房租赁合同》，约定如下：一、甲方将沙坪坝区房屋即涉案房屋租赁给乙方仅作住房使用。二、租赁时间从2014年4月19日至2017年4月18日，期满乙方须提前一个月向甲方申请办理续租手续或退租意愿，在同等条件下乙方有优先租赁权。三、租金每月1300元，按半年交纳一次。四、本房屋先交租金后使用，乙方应提前一个月交纳下期租金，已交租金到期或本合同到期仍占用甲方房屋的，视为乙方违约，乙方按每天承担应缴租金总额10%的违约金，累计至乙方交清租金或交还房屋之日止，且甲方可没收履约保证金并将乙方的物品搬出，造成损失由乙方承担。五、乙方租用期间水、电、物管等费用，由乙方按整月交纳。六、履约保证金，签订合同时，乙方须交纳2000元的履约保证金，作为遵守本约定的保证，乙方无违约行为的退租时本人凭收条无息退还。七、乙方有下列行为的视为违约，由乙方承担相应的法律责任：1、将承租屋私自转租者；2、私自改造、损坏房屋结构及内部设施者；3、利用承租房屋进行非法活动者；4、拖欠租金达十天或拒交水电、物管费等。十一、甲方房屋已做装修并完好无损，乙方若需装修房屋，须经甲方同意，乙方自行承担费用，退租时乙方应将装修完好无损或恢复原样交给甲方，乙方做好清洁卫生。十二、违约责任。乙方违反本合同约定，甲方有权解除合同收回房屋、没收履约保证金并不退还剩余房租，损坏物品或墙面乙方须另行照新价赔偿，若给甲方或其他人造成损失的，甲方可向乙方另行追讨损失。备注：附乙方使用甲方物品的清单。房内物品：空调□，书柜□，写字台□，磁化饮水机□，灯具□，电源插座多个□。卫生间用品（全新配套的）：海尔名牌电热水器全套□，坐便器全套□，漱洗盆□，高档水龙头□，放衣物架□，不锈钢卫生纸架□，灯具□，镜子和镜前灯□。甲方房屋内以上物品完好无损，卫生间用品为甲方购房时标准全新配套用品，乙方应保障完好无损交给甲方，否则由乙方按新价另行赔偿。钥匙交付情况贰把，退租时应如数退还，否则按新锁价赔偿。手写备注：租金和保证金以乙方实际打入甲方账户建设银行622700376160020****郝禄英时，乙方权利有效。按乙方要求配置的冰箱、液晶电视、床、沙发，乙方保证完好交还。合同签订后，原告将涉案房屋交付给谢小莉使用。在合同存续期间，谢小莉经原告同意后将涉案房屋转租给沈燕群，由沈燕群承继原告与谢小莉签订的《住房租赁合同》的全部权利义务。沈燕群向原告银行账户622700376160020****转入了截至2017年4月18日前的全部租金，沈燕群也交纳了2017年4月18日前的全部水、电、物业费。2017年3月12日，沈燕群（甲方）与王龙英（乙方）签订《公寓转让协议》，约定：1、经甲方将重庆市沙坪坝区煌华新纪元2号楼天宏公寓（包括现属甲方所有的室内物品）转让给乙方，室内属于房东的物品以甲方与房东签订的房屋租赁合同上注明的为准，房东物品所有权仍归房东所有，乙方应在租赁期内合理使用室内设施，租期到期后应保证室内设施完好后方可要求房东退还保证金，甲方与房东签订的租赁合同到期后由乙方与房东续订租赁合同，现属天宏公寓内甲方所有的物品转让后归乙方所有（天宏公寓及上述物品在本协议签订之日已全部经乙方验收并交付乙方）。2、转让费169600元（含甲方已缴房屋租金及保证金），该转让费由乙方于本协议签订之日一次性支付甲方。3、本协议签订后，天宏公寓经营权及相关物品所有权归乙方享有，甲方剩余的房屋使用权归乙方享有。4、乙方经营该公寓所产生的债权债务全部由乙方负责。5、公寓转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，由乙方定期支付租金及其他各项费用。2018年1月31日，原告向王龙英邮寄了挂号信，主要内容为催促沈燕群和王龙英交纳欠付的房租、水电费、物管费，并交还钥匙、物品等。2018年5月11日，原告向重庆市宾华物业管理有限公司交纳了涉案房屋2017年5月至2018年5月的物业服务费990元。2018年5月19日，原告与沈燕群前往涉案房屋进行了物品清点，沈燕群出具了《房屋物品清点单》，载明：“煌华新纪元2号楼20-7，现房屋内物品有空床、空格书架、茶几、书桌、桌头柜、空调共六件。”2018年5月23日，原告交纳了涉案房屋2017年6月的电费86.32元。2018年6月7日，原告交纳了涉案房屋2017年5月的水费27元、2017年6月的水费5元。原被告双方存在争议的证据如下：证据1、原告举示了原告与沈燕群的微信聊天记录一页，拟证明沈燕群私下将涉案房屋转让给了王龙英，王龙英一直占用着涉案房屋，沈燕群一直以应该由王龙英承担租赁合同义务来推卸对原告的责任。沈燕群对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。王龙英及谢小莉对真实性表示无法确认，对证明目的有异议。证据2、原告举示了原告与王龙英的手机短信聊天记录2页，拟证明原告明确告知王龙英必须跟原告交租金并签订合同，王龙英才有使用权，王龙英明确拒绝还房给原告，王龙英没有继续履行原房屋租赁合同，原告和王龙英都多次要求沈燕群来解决问题。王龙英对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议。谢小莉和沈燕群均表示真实性不清楚。证据3、原告举示了重庆标盛五金经营部出具的收据一份，日期载明为5月19日。拟证明2018年5月19日原告还没有收到房屋钥匙，只能换锁，产生费用185元。沈燕群质证对真实性不认可，表示不清楚是什么时候换的锁，原告交付的2把钥匙已经在2017年3月12日交付给了王龙英，至于王龙英是否交还给原告不清楚。谢小莉与王龙英质证对真实性不清楚。证据4、原告举示了照片4张，拟证明2018年5月19日沈燕群交还房屋的时候，涉案房屋被损坏了。沈燕群对该证据的真实性无异议，认可是在2018年5月19日拍摄的，对证明目的有异议。王龙英、谢小莉质证称对证据真实性不清楚。证据5、原告举示了原告与案外人黄丽于2018年5月20日签订的《煌华新纪元房屋租赁合同》，拟证明原告在2018年5月19日收回房屋后，重新将房屋出租出租给他人。王龙英对该证据的真实性无异议，王龙英认识承租人黄丽，黄丽确实是从2018年5月20日开始租赁的涉案房屋，对证明目的有异议。沈燕群及谢小莉均质证称对证据真实性不清楚。证据6、沈燕群举示了2018年5月24日渝碚路派出所调解律师与谢小莉的电话录音一份，拟证明原告将涉案房屋交付给谢小莉的时候除了老式窗机空调和厕所的设施设备以外，没有其他任何物品，谢小莉也只是将上述物品交付给了沈燕群。谢小莉对该证据的真实性无异议，其确实接过渝碚路派出所相关人员的电话，但是具体内容记不清楚了，谢小莉将房屋交给沈燕群时里面有谢小莉购买的一台二手电视，沈燕群给了谢小莉500元买了那台二手电视，具体物品清单谢小莉也表示记不清楚了。王龙英对该证据的真实性无异议，证明目的无异议。证据7、沈燕群举示了2017年4月25日向原告转账1000元的微信转账截屏，款项备注为“煌华207房东赔偿费用”，拟证明2017年4月25日原告与沈燕群通电话后明确告知解除房屋租赁合同关系，并赔付原告1000元。原告对该证据的真实性无异议，但称该笔费用是沈燕群赔偿原告涉案房屋卫生间墙面和地砖造成损害的费用，对证明目的有异议。谢小莉质证称对该证据真实性不清楚。王龙英对该证据真实性无异议，证明目的无异议。证据8、沈燕群举示了原告与沈燕群的微信聊天截屏一份，拟证明原告已经在2017年5月21日贴上了封条并锁起来，沈燕群和王龙英在2017年5月10日之后并未使用和占用房屋。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称原告在2017年4月13日再次前去找王龙英和沈燕群交房或者交租金，因为王龙英老公说他不交租金，约了沈燕群多次，当日沈燕群也没有到现场，王龙英的老公要打原告。因为王龙英和她的老公态度恶劣拒绝交房，原告在2017年5月13日就用了一张纸条贴在门锁的上方，纸条上书写了要求王龙英迅速补交欠租和还房，并没有换锁。谢小莉质证称对真实性不清楚。王龙英质证对真实性有异议，述称原告是在2017年5月10日下午到涉案房屋贴的一张A4纸的封条，将门锁贴上了，对其余证明目的无异议。证据9、王龙英举示了营业报表3张，拟证明从2017年5月11日至今王龙英都没有使用过涉案房屋进行营业。原告对证据的真实性有异议，认为是王龙英自行制作的，对证明目的有异议。沈燕群对该证据的真实性、证明目的均无异议。谢小莉质证对该证据的真实性无法确认。证据10、王龙英举示了王龙英与沈燕群办理房屋交接的交接单，拟证明2017年3月12日公寓转让交接的时候涉案房屋里面的物品除了窗式空调和厕所设施以外的其他物品都是属于天宏公寓的。原告对该证据的真实性、证明目的均有异议。沈燕群对该证据的真实性、证明目的无异议。谢小莉质证称对真实性无法确认。证据11、王龙英举示了重庆宾华物业管理有限公司收费员董小蓉出具的情况说明一份，拟证明在2017年5月11日之后王龙英没有使用过涉案房屋。原告对真实性有异议，认为董小蓉无权无权对涉案房屋有无使用进行表态，证明目的有异议。沈燕群对真实性、证明目的均无异议。谢小莉质证对真实性无法确认。证据12、王龙英举示了住房租赁合同（复印件）一份，拟证明原告举示的《住房租赁合同》是虚假的，合同上并没有任何物品清单，涉案房屋除了窗式空调是原告的，其余任何物品都是属于天宏公寓自有的。原告对该证据的真实性无异议，认为该复印件与原告举示的住房租赁合同的内容是一致的，对证明目的有异议。沈艳群对该证据的真实性有异议，认为该合同是虚假的，签订合同时并没有备注书写的文字内容。谢小莉质证称认可合同上谢小莉的签名是本人书写，但由于时间太久记不清楚合同上有无手写的备注内容，原告交房时交付了哪些物品也记不清了。证据13、王龙英举示了原告与王龙英的短信聊天记录3页，拟证明王龙英在2017年4月21日的短信中告知原告不再租用涉案房屋了，原告回复“好吧”，在2017年4月22日王龙英要求原告退还押金2000元，但是被原告拒绝。原告对该证据的真实性无异议，但认为王龙英虽然说不租赁房屋了，但并未向原告还房。沈燕群对该证据的真实性、证明目的均无异议。谢小莉质证称对该证据的真实性无法确认。本院根据双方的质证意见，对证据1、2、4、5、7、8、10、12、13的真实性予以确认。对于证据3，该收据载明的为换锁费用185元，出租人收回房屋更换房屋钥匙与常理相符，价格符合市场行情，本院对真实性予以采信。对于证据6，沈燕群并未提供该录音的配套文字说明，无法完全明确其录音内容，本院不予采信。对于证据9，该营业报告是王龙英自己单方制作，并未配套相应银行流水、收款记录等佐证，本院不予采信。对于证据11，该证据属于证人证言，王龙英并未申请该证人出庭作证，对真实性，本院不予采信。另外需要说明的是，对于原告举示的《住房租赁合同》，该证据系原件，合同签订人谢小莉首次质证时对该证据真实性无异议，谢小莉也认可该合同打印备注部分的物品均属于涉案房屋交付使用时存在的物品。沈燕群、王龙英均主张该合同手写备注部分是虚假的，王龙英举示了《住房租赁合同》复印件一份，但该复印件与原告举示的原件内容是一致的，无法达到其证明目的。因此，对于原告举示的《住房租赁合同》，本院予以采信。审理中，原告述称由于被告沈燕群逾期还房，强行占用涉案房屋累计13个月零一天，未支付房屋占用费16943元，原告主张的违约金就是每日按当日所欠房屋占用费总额10%累计计算至付清之日止的金额，原告自行减少了违约金总额，共计只主张违约金40780元。对于原告主张的物品损失。原告述称《住房租赁合同》约定沈燕群损坏原告物品应按照新价赔偿，涉案房屋丢失的物品有磁化饮水机、沙发、冰箱、液晶电视、床垫、户内的灯具、电源插座板、卫生间不锈钢纸筒，损坏的有卫生间浴霸、门框、房间墙面，原告酌情要求被告赔偿8000元。王龙英述称其于2017年5月11日上午从涉案房屋中搬出了沙发一个、床垫一个、茶几一个以及电视一台。沈燕群述称王龙英搬走的上述物品是沈燕群购买的，不是原告提供的，谢小莉交付房屋时除了窗式空调和卫生间的设备，没有其他物品。双方分歧较大，调解未成。上述事实，由原告提供的《住房租赁合同》，微信聊天记录、短信聊天记录、房屋物品清点单、税费收据，发票，沈燕群举示的微信转账记录、公寓转让协议等证据及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与谢小莉于2014年4月19日签订的《住房租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。经原告、谢小莉及沈燕群的一致陈述，在《住房租赁合同》存续期间，谢小莉将合同权利义务全部转让给了沈燕群，由沈燕群继续履行合同。因此，原告与沈燕群均应当按照合同约定全面履行权利义务。一、关于原告要求沈燕群支付2017年4月19日至2018年5月19日共13个月零一天的房屋占有使用费16941.94元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，《住房租赁合同》的租赁期间届满时间为2017年4月18日，期满后，沈燕群并未继续使用租赁房屋，原告也一直在催促沈燕群交还房屋，双方并没有形成不定期租赁合同关系。沈燕群作为涉案房屋的承租人，在合同到期后应当及时将房屋返还给原告。但是，沈燕群在合同到期前私下将包括涉案房屋在内的天宏公寓转让给了王龙英，且在转让协议中约定“甲方（沈燕群）与房东签订的租赁合同到期后由乙方（王龙英）续订租赁合同，乙方同意代替甲方向房东履行原有房屋租赁合同中所规定的条款，由乙方定期支付租金及其他各项费用。”通过王龙英与原告的手机短信聊天记录显示，王龙英在2019年4月21日便告知原告不再继续租赁房屋，王龙英之后并未与原告建立房屋租赁合同关系，双方还因房屋费用、押金退还等争议多次发生纠纷。届时，沈燕群作为与原告建立房屋租赁合同关系的承租方，应当积极协调并及时向原告履行还房义务，不得以与王龙英之间私下达成的合同约定为由拒绝向原告交房。如逾期还房，对于还房之前产生的房屋占有使用费，应当由沈燕群向原告支付。对于沈燕群的还房时间，双方争议较大。根据原告的陈述，原告在2017年5月13日在涉案房屋的门锁上贴了一张纸条，纸条上书写了要求王龙英迅速补交欠租和还房，原告并没有更换房屋钥匙。沈燕群及王龙英均抗辩称，由于原告将门锁封上，沈燕群及王龙英在2017年5月10日之后便未再占有使用涉案房屋，不应向原告支付房屋占有使用费。对此，本院认为，原告在涉案房屋门锁上贴纸条的行为并不能够认定为原告已经自行收回了房屋，原告的此项行为旨在向沈燕群、王龙英催收房屋，要求其尽快交房并结清费用，并不能以此便认定沈燕群不再负有还房义务。之后，原告还于2018年1月31日向王龙英邮寄了挂号信，催促沈燕群和王龙英交纳欠付的房租、水电费、物管费，并交还钥匙、物品等。可见，原告并未实际收回房屋。另外，沈燕群举示的2017年4月25日向原告转账1000元的微信转账记录也不能认定沈燕群已经与原告办理完毕还房手续。相反，沈燕群于2018年5月19日出具了《房屋物品清点单》，沈燕群与原告于当日对涉案房屋存放的物品进行了清点，对房屋物品进行清点的行为符合日常生活中办理还房手续的基本特征，在沈燕群并未举示更有利证据的情形下，应当以此时间作为还房时间。综上，本院认定沈燕群于2018年5月19日向原告办理了还房手续。《住房租赁合同》约定房屋租金为1300元/月，原告要求按照该租金标准计算房屋占有使用费符合法律规定。因此，沈燕群应当向原告支付2017年4月19日至2018年5月19日期间的房屋占有使用费16941.94元。二、关于原告要求沈燕群支付拖欠的2017年5月1日至2018年5月31日期间的物业费990元，电费86.32元，水费32元的诉讼请求。沈燕群已经向原告交纳了2017年4月18日合同期满前的全部租金及水、电、物业费，由于沈燕群直到2018年5月19日才向原告返还房屋，涉案房屋在2018年5月19日前产生的水、电、物业费应当由沈燕群承担。根据原告举示的水费收据、电力公司发票显示，原告交纳了2017年5月、6月的水费32元，交纳了2017年6月的电费86.32元，该部分费用应当由沈燕群承担。原告举示的重庆市宾华物业管理有限公司出具的收据显示原告交纳了涉案房屋2017年5月至2018年5月期间的物业费990元，由于沈燕群于2018年5月19日便返还了房屋，沈燕群只应当承担截至2018年5月19日前的物业费，2018年5月20日至2018年5月31日期间的物业服务费应当予以扣除，即沈燕群应当向原告支付物业费960.47元。三、关于原告要求沈燕群沈燕群、王龙英支付违约金40780元的诉讼请求。《住房租赁合同》约定，本房屋先交租金后使用，乙方应提前一个月交纳下期租金，已交租金到期或本合同到期仍占用甲方房屋的，视为乙方违约，乙方按每天承担应缴租金总额10%的违约金，累计至乙方交清租金或交还房屋之日止。依据本合同约定，沈燕群在合同到期后仍占用原告房屋，存在违约，应当支付违约金。合同约定的违约金计算标准是按照每天应缴租金总额10%计算违约金，但结合整条合同约定，该处载明的应缴租金应理解为逾期欠付的费用。合同到期后，沈燕群逾期还房，支付的违约金应以逾期支付的房屋占有使用费为计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院已经判令沈燕群向原告支付2017年4月19日至2018年5月19日期间的房屋占有使用费16941.94元，该房屋占有使用费是为了弥补原告未按期收房受到的损失，但原告主张的违约金40780元过分高于原告受到的损失，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据沈燕群的申请，将违约金调整为5082.58元（16941.94元*30%）。四、关于原告要求判令被告沈燕群赔偿房屋内物品损失费8000元的诉讼请求。根据原告的陈述，原告此项诉讼请求的金额包括两个部分组成，其中包括涉案房屋丢失的磁化饮水机、沙发、冰箱、液晶电视、床垫、户内的灯具、电源插座板、卫生间不锈钢纸筒，还包括损坏的卫生间浴霸、门框以及房间墙面。《住房租赁合同》书面备注部分附了乙方使用甲方物品清单，谢小莉认可原告在交付房屋时存在该部分物品。合同手写部分备注有“租金和保证金以乙方实际打入甲方账户建设银行6227003761600202235郝禄英时，乙方权利有效。按乙方要求配置的冰箱、液晶电视、床、沙发，乙方保证完好交还。”沈燕群对该部分手写文字的真实性有异议，认为是原告事后自行书写的。对此争议，本院认为，原告举示了《住房租赁合同》的原件，谢小莉在首次质证时对该合同的真实性表示无异议，沈燕群并未举示其持有的合同原件，王龙英举示的为复印件，且该复印件的内容与原告举示的《住房租赁合同》的内容完全一致，并不能证明原告举示的《住房租赁合同》是虚假的。另外，《住房租赁合同》手写备注了租金的收款银行账户，该账户与沈燕群向原告支付租金的银行账户相同。因此，本院对《住房租赁合同》的手写备注部分的真实性予以采信。沈燕群于2018年5月19日出具的《房屋物品清点单》载明涉案房屋还有“空床、空格书架、茶几、书桌、桌头柜、空调”，相较于《住房租赁合同》备注中记载的房间物品，其中的冰箱、液晶电视、沙发、床垫、磁化饮水机、卫生间不锈钢纸筒等物品确系不在涉案房屋，王龙英也认可其于2017年5月11日从涉案房屋中搬出了沙发一个、床垫一个、茶几一个以及电视一台。据此，对于涉案房屋内没有向原告交还的物品，沈燕群作为承租人，应当向原告赔偿该部分物品损失。另外，原告还主张涉案房屋的卫生间浴霸、门框以及房间墙面也被破坏。沈燕群于2017年4月25日向原告转账1000元，原告认可该笔费用是沈燕群赔偿涉案房屋卫生间墙面和地砖造成损害的费用，因此，该1000元应当在本项诉讼请求金额中予以抵扣。结合前述论述，由于沈燕群在交还房屋时并未向原告交付冰箱、液晶电视、沙发、床垫、磁化饮水机、卫生间不锈钢纸筒等物品，《住房租赁合同》约定：“乙方损坏物品或墙面，乙方须另行照新价赔偿。”原告主张的赔偿金额8000元与市场行情相符，本院予以支持，扣除沈燕群已经向原告支付的赔偿款1000元，沈燕群还应当向原告赔偿物品损失费7000元。五、关于原告要求沈燕群支付换锁费185元的诉讼请求。《住房租赁合同》约定：“房间钥匙两把，退租时应如数退还，否则按新锁价赔偿。”沈燕群在向原告交还房屋时应当向原告退还钥匙，但沈燕群并未举示证据证明其已经向原告交付了钥匙，现原告举示证据证明其已经更换了新锁，并产生了换锁费185元，该费用应当由沈燕群向原告支付。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。另外，由于原告并未要求被告谢小莉、王龙英承担支付责任，谢小莉、王龙英不是本案适格被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告沈燕群于本判决发生法律效力后三日内向原告郝禄英支付2017年4月19日至2018年5月19日期间的房屋占有使用费16941.94元。二、限被告沈燕群于本判决发生法律效力后三日内向原告郝禄英支付水费32元、电费86.32元、物业费960.47元。三、限被告沈燕群于本判决发生法律效力后三日内向原告郝禄英支付违约金5082.58元。四、限被告沈燕群于本判决发生法律效力后三日内向原告郝禄英赔偿物品损失费7000元。五、限被告沈燕群于本判决发生法律效力后三日内向原告郝禄英支付换锁费185元。六、驳回原告郝禄英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1476元，减半交纳738元（原告已预交），由原告郝禄英负担238元，由被告沈燕群负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  向容二〇一九年十一月十九日书记员  卢静