江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初5307号原告：余宝庆，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：刘超，江苏巨楷律师事务所律师。被告：顾荣贵，住南京市雨花台区。原告余宝庆诉被告顾荣贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余宝庆、被告顾荣贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余宝庆向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同约定的义务，办理xx室的房屋产权证和房屋上市确认书并将该房屋过户登记在原告名下；2、被告赔偿原告违约金2.7万元（50万元×5%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将其位于南京市雨花台区xx经济适用房（房号为xx室）出售给原告，建筑面积122.15平方米，卖房价款54万元。如该房屋以后可以办理产权，被告无条件配合原告过户，过户的所有费用及办证费用由原告承担。如有违约，违约方承担总房价5%的违约责任。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告先后以各种方式向被告支付了55万元（比合同约定的房价超出支付1万元），履行了合同义务。2017年，涉案房屋可以办理所有权证，被告却一直未予办理，更不愿将房屋过户给原告。原告认为根据法律规定，被告怠于履行义务，应当视为过户条件已经成就。原告对被告就过户提出的加价要求不能与其协商一致，为维护自身合法权利，特向法院起诉。被告顾荣贵辩称，认可与原告签订了涉案房屋的买卖合同，但不同意与原告办理过户手续的理由是：第一，被告在合同签订时除涉案房屋以外，名下还有一套房屋。在合同签订后，被告与妻子协议离婚，将另一套房屋分割给了妻子。因此，目前被告名下仅有涉案房屋这一套房产，而南京市的政策规定出售人名下仅有一套经济适用房的不得买卖交易，故本案合同效力存疑。第二，被告在2010年拿房，2013年与原告签订卖房合同，之间尚不满5年时间，不符合经济适用房5年后才能上市交易的条件。因此，房屋买卖合同又缺乏交易时间限制的生效条件。第三，虽然涉案房屋购房协议书的买方是被告，但是拆迁安置补偿协议的被拆迁人是被告的父亲顾某，涉案房屋是顾某赠与给被告的。因为现在涉案房屋尚未办理不动产权证，被告不确定办证时房屋权利人是被告还是顾某，如果是顾某，则被告存在无权处分的行为，且顾某现在对卖房合同并不认可。综上，本案合同应当无效，原告应当返还房屋，被告同意将购房款及合同约定的违约金、银行利息等退还给原告，故请求法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：2008年3月25日，被告的父亲顾某与板桥街道xx村民委员会签订房屋拆迁补偿安置协议，约定顾某以拆迁款申购总建筑面积220平方米的安置房。2010年1月27日，被告与南京凤翔房地产开发有限公司签订意向购房协议书，约定被告向南京凤翔房地产开发有限公司预订位于xx经济适用房，房号为xx室（工程编号），建筑面积约122.15平方米，总房价250407.50元。2013年6月6日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将南京市雨花台区xx经济适用房（房号为xx室）出售给原告，建筑面积约122.15平方米，被告将对房屋使用、拆迁、收益、出租、买卖、担保以及房屋的相关权益随该房屋一并转让给原告。房屋成交价54万元，其中49万元原告在2013年6月30日前付清，留5万元在过户当日付清。被告在2013年6月30日将上述房屋交付给原告。如该房屋以后可以办理产权，被告应无条件协助原告办理房屋产权相关手续，在办理的过程中如产生了相关费用，所有相关费用由原告自行承担，与被告无关。如有违约，违约方承担总房价5%的违约责任。在合同特别约定事项中，手写文字内容有：被告无条件配合原告办房产证过户，过户所有的费用及办证费由原告承担。合同由原、被告，及被告的前妻蒋某三人签字确认。2013年6月25日，被告向原告出具一张收条，内容为：“本人顾荣贵于2013年6月25日收到余宝庆房款49万元（肆拾玖万元）整，余款叁万伍仟元过户时再付清，用于购房xx室，收款人顾荣贵”。本案总房款54万元与该收条写明的49万元和余款3.5万元之间相差的1.5万元，系被告向原告交付涉案房屋后由原告出租，但由被告收取1.5万元租金，因此原告以该方式向被告支付了1.5万元房款。2015年7月4日，被告向原告出具一张收条，内容为：“今收到余宝庆房款余款壹万元（￥10000）整，收款人顾荣贵”。2015年10月25日，被告向原告出具一张收条，内容为：“本人收到余宝庆房款伍仟元（￥5000）整，收款人顾荣贵”。原告曾借给被告的父亲顾某30000元，被告在诉讼中向原告出具了一张落款时间为2016年1月16日的收条，内容为：“今收到余宝庆现金人民币叁万元整（房款￥30000），收款人顾荣贵”。该30000元收条与顾某的30000元借款系同一笔债务，被告要求以其父亲的借款抵扣本案的购房款，原告予以认可。故原告实际已经向被告付清了54万元购房款。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。关于本案合同效力的问题。被告关于出售人需要有第二居所规定的辩称，并无事实和法律依据，本院依法不予采信。而且被告系在明知与原告签订了房屋买卖合同后，再行处分其名下的另一处房产。即使被告目前名下仅有涉案一套房产，也不因此影响合同的效力。被告2010年拿房，虽然2013年与原告签订卖房合同时尚不满足5年交易时间，但是被告在2015年、2016年间多次收取原告的房款，系被告对双方之间房屋买卖关系的确认。而且现原告起诉要求过户交易距离被告拿房已经超过了5年，故被告辩称涉案房屋不满足上市交易的时间限制条件，本院依法不予采信。被告自认其父亲将涉案房屋赠与了被告，与南京凤翔房地产开发有限公司签订意向购房协议书的也是被告。因此，被告对涉案房屋有处分权，本案房屋买卖合同并不存在无权处分的情况。此外，本案所涉房屋实际为被征地拆迁而取得的拆迁安置房，该房屋系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。本案原、被告签订的房屋买卖合同属于拆迁安置房买卖合同范畴，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告已经向被告直接支付了52万元购房款，另有3万元系被告父亲向原告的借款，被告以收条的形式认可以该3万元借款抵扣房款，即原告实际已经向被告付清了54万元购房款，履行了自身的合同义务。被告在房买卖合同中作出承诺，涉案房屋可以办理产权时将无条件协助原告办理房屋产权相关手续。现涉案房屋可以办理不动产权证书和过户手续，被告却不履行协助过户的义务，应当承担违约责任。本院根据原、被告合同约定的违约责任，被告因为违约给原告造成的实际损失等因素，酌情认定被告承担1万元违约金。另外，因为原、被告的房屋买卖合同约定办证及过户的所有费用由原告承担，因此本案房屋办理不动产权证书、过户、面积补差、税金等费用由原告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告顾荣贵于本判决生效之日起十五日内办理xx经济适用房[房号为xx室（工程编号）]的房屋上市确认书和不动产权证书，并在办理完毕房屋上市确认书和不动产权证书之日起十五日内将房屋过户登记至原告余宝庆名下；二、被告顾荣贵于本判决生效之日起十五日内支付原告余宝庆违约金1万元；三、驳回原告余宝庆的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，减半收取4600元，由被告顾荣贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇一九年十一月十五日法官助理  顾洪铭书 记 员  吕珊珊