广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初29189号原告：朱景麟，男，1986年12月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区************，公民身份号码：440************333。委托诉讼代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告：东莞市天林名苑房地产开发有限公司，住所地：东莞市*********汇峰中心F区7层03-A单元，统一社会信用代码：91441900MA4UN4K21K。法定代表人：陈军，经理。委托诉讼代理人：唐翔，男，1983年2月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区******************，公民身份号码：430************219，系该公司员工。委托诉讼代理人：龙水连，女，1992年12月26日出生，汉族，住广东省信宜市**********，公民身份号码：440************44X，系该公司员工。原告朱景麟诉被告东莞市天林名苑房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人李嘉伦、薛茜茜，被告的委托诉讼代理人唐翔、龙水连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付案涉房屋的违约金206510.26元（按购房款每日万分之三的标准从2018年9月1日起计算至2019年4月30日止）；二、被告2019年5月1日之后应承担房屋保修责任，保修期限从2019年5月1日起算；三、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实和理由：原、被告于2017年2月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于东莞市莞城区*****************的商品房。该房屋系样板房，购房款总额为2844494元，原告须在2017年3月9日前付清房款，被告须于2018年8月31日前向原告交付案涉房屋。上述合同第九条、第十条、第十一条已经约定了交付条件及时间，第十二条约定了逾期交楼的违约责任。现原告已按约定付清了购房款，但被告并未按约定向原告交付房屋。原告后在临近交楼届满日看房时发现，案涉房屋存在多处天花、吊顶开裂，多次墙纸发霉，门框松动等多处质量问题以及未妥善装饰装修的问题。经被告所谓的修整后，原告于2018年9月20日左右发现房屋仍存在门框缝隙大，墙渗水，墙纸发霉，墙砖空鼓，门扇撞伤、刮花、破损，插座相零接错、或缺零线、热水器插座未通电、吊灯开启异响等问题，既不符合相关规范标准，也不符合约定，导致原告无法正常入住使用本是精装修的房子。另被告一直没有向原告提供合同第九条约定的测绘报告。直至2019年4月30日，被告才将再一次修整后的房屋交付给原告，原告也在2019年4月30日才收到《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。被告东莞市天林名苑房地产开发有限公司辩称，一、案涉房屋于2017年12月1日之前已具备合同约定以及法律规定的交付条件。根据案涉合同第九条以及附件十一《补充协议》第四条第1款的约定，案涉房屋的交付时间为2018年8月31日前，交付条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。其中附件十一《补充协议》第四条还约定买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。案涉房屋所在的住宅楼，已于2017年12月1日竣工验收合格，并于2017年12月11日取得《竣工验收备案证》，而房屋的测绘报告和质量保证书并非案涉房屋交付的条件，何时交付上述文件均不会导致交付时间的变更，也不会对交付时间产生影响，故该房屋在2017年12月1日已经具备合同约定的交付条件。二、被告于案涉房屋交付期限届满前，按照合同约定的时间履行了交楼通知义务。原告收到交楼通知后无正当理由拒绝办理房屋交付手续，合同约定的交付期限届满日为案涉房屋的交付使用时间，被告不存在逾期交房，无需承担逾期交楼的违约责任。三、原告诉请的是房屋逾期交付违约责任承担问题，而不是质量问题，即使原告有证据证明存在质量问题，也只属于保修范围内的责任，与本案诉请无关。部分装修问题双方存在争议，但该争议问题是否会导致无法居住的情形，原告并没有任何证据予以证明。故被告只需按时交付验收合格的房屋就不存在逾期交楼行为。四、原告拒绝收楼，应就拒绝收楼理由的正当性进行举证，但原告所提供的证据不足以证明案涉房屋存在严重影响居住的质量问题，应承担举证不能的责任。五、原告明确知悉案涉房屋在其购买后仍用于对外公开展示，且承诺不向被告主张任何权利。六、案涉房屋的交付标准以案涉《交付补充协议》附录二装修标准为准，原告提及的瑕疵不属于交付标准，与本案无关。七、被告已按合同约定交付案涉房屋，保修期最晚应从2018年8月31日起计算。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年2月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170207702CE7560330），约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于东莞市莞城区*****************商品房，房屋总价款2844494元。同日，原、被告签订一份《交付补充协议》，双方就商品房交付标准进行了约定。其中，《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”）第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。另该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理。（三）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付商品房。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照合同附件十一补充协议第五条的约定处理。合同附件十一补充协议第四条关于该商品房的交付条件与交接手续约定，1、该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。3、买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题，导致无法正常居住使用的质量问题，与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附件十一补充协议第五条逾期交付责任约定，按逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日天内退还已付购房款，并按买受人已付购房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的20%。合同签订后，原告依约付清购房款2844494元。案涉房屋于2017年12月11日取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》。被告于2017年12月29日向原告邮寄送达《期楼收楼通知书》，告知案涉商品房可于2018年8月31日前交付。原告于2019年4月30日到被告物业处办理了交楼手续，并签订了《前期物业服务协议》。被告向原告交付了《东莞市商品住宅使用说明书》以及《商品住宅质量保证书》。其中《商品住宅质量保证书》第五条约定，本商品房自签约后交付之日起，在正常使用情况下，被告根据企业和项目情况对本商品房的保修项目和保修期限作如下承诺：其中公司承诺的保修期（自工程竣工验收合格之日起计算）……。另，原告在2019年4月30日前后办理了案涉房屋的不动产权属登记。原告认为案涉商品房存在质量问题一直在整改，不符合交楼条件，被告既没有提供测绘报告，也一直没有通知原告收楼，原告直至2019年4月30日主动联系才办理了收楼手续。为此，原告主张被告已逾期交楼，应承担逾期交楼的违约责任。原告提交微信聊天记录、广州双枪工程技术咨询有限公司出具的《房屋查验咨询报告》以及现场照片，主张案涉商品房交楼前（2018年5月）查看房屋发现，案涉房屋存在以下问题：1、墙体渗水；2、墙纸发霉；3、部分电线安装未达安全标准，部分缺零线；4、天花吊顶多处裂缝；5、墙砖空鼓；6、门框缝隙过大，多处松动；7、门扇多处刮花、破损；8、吊灯开启异常。被告确认微信聊天记录的真实性，认为从微信聊天记录可以看出双方已就交楼进行了对接，就房屋整改、交付进行沟通。被告否认广州双枪工程技术咨询有限公司出具的《房屋查验咨询报告》的真实性，认为系原告单方委托作出，且从原告提交的照片也无法反映墙体存在渗水的情况。另被告认为，原告拒绝收楼是以案涉房屋存在门缝过大、插座松动、踢脚线未安装、插座缺盖、吊顶粗糙等情况，即使上述情况属实，也不会对房屋的居住使用产生严重影响，原告以此拒绝收楼，未按合同约定前往案涉房屋所在地办理收楼手续，应由原告承担不利后果。关于房屋保修责任的起算时间问题。原告主张应从实际交楼时间次日即2019年5月1日起算。被告则认为《前期物业服务协议》签订的时间不能作为保修期起算时间，被告之前一直都在履行保修责任。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、律师函、快递单及签收记录、资料移交书、现场照片、《东莞市商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》、微信聊天记录截屏、《房屋查验咨询报告》、《期楼收楼通知书》，被告提交的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《期楼收楼通知书》、快递单、寄发明细表、《客户购房前须知》、《示范单位承诺书》以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。本案的争议焦点在于被告是否构成逾期交楼。被告是否已逾期交楼，关键在于案涉商品房在2018年8月31日是否符合交付条件。首先，按照合同的约定，案涉商品房已在2018年8月31日前取得东莞市住房和城乡建设局颁发的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（取得时间：2017年12月11日），且被告在此之前已向原告发出《期楼收楼通知书》，告知原告可按约定时间收楼。另按照合同附件十一补充协议第四条的约定，案涉商品房不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。其次，原告提交的照片、微信聊天记录以及《房屋查验咨询报告》，不足以反映案涉商品房存在严重漏水的情形，而原告所主张的案涉商品房存在墙纸发霉、部分电线安装未达安全标准、天花吊顶多处裂缝、墙砖空鼓、门框缝隙过大且多处松动、门扇多处刮花、破损、吊灯开启异常等情况，虽有瑕疵但已整改，且该问题并未达到严重影响原告对案涉房屋的使用。原告据此主张被告逾期交楼，要求被告承担逾期交楼违约金206510.26元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。由于被告不存在逾期交楼的情形，案涉商品房的保修期的起算日期应按照《商品住宅质量保证书》第五条的约定执行。因此，原告要求从2019年5月1日起算保修期，没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱景麟全部的诉讼请求。本案案件受理费2198.82元（已由原告预缴），由原告朱景麟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  吴抒航二〇一九年十一月二十一日书记员  莫颖金附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。