贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0203民初2901号原告：胡玉兴，男，1978年9月18日生，穿青人，无职业，住六枝特区。委托诉讼代理人：刘海，贵州大局律师事务所律师，执业证号15202201110371894。被告：六枝特区易朗房地产开发有限公司，住所地六枝特区连城国际4号楼1楼门面，统一社会信用代码9152020367543865X1。法定代表人：张迎旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：喻江，男，该公司法务。原告胡玉兴与被告六枝特区易朗房地产开发有限公司（以下简称“易朗房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉兴的委托诉讼代理人刘海、被告易朗房开公司的委托诉讼代理人喻江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉兴向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房转移登记手续；3、判令被告支付逾期交付房屋及逾期提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的违约金3810.00元。从2019年8月20日以起的违约金以398698.00元为基数，按年利率6.175%计算至被告将符合交付条件的房屋及上述材料交付给原告之日止；4、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4365.00元；从2019年8月20日起的违约金以398698.00元为基数，按年利率6.175%计算至被告协助原告办理商品房转移登记完毕时止；5、判令被告退还原告的“三通”费2100.00元；6、判令被告将水表、电表安装至原告名下。事实和理由：原、被告双方于2012年12月5日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于六枝特区房屋出售给原告，在2013年12月31日前交付房屋，同时交付建筑工程竣工合格的证明文件，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等相关资料。如未按照合同约定的期限和条件交付该商品房，被告应当按日计算向买受人支付全部已付房款0.1?的违约金。但被告至今未能提供上述资料，已构成违约。同时，根据补充协议约定，被告出售的房屋水、电应安装至原告名下，但至今未履行。被告应当在2014年12月31日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告不能在约定期限内交付的，被告自约定之日至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款0.1?的违约金。被告出售给原告的房屋至今未按照法律的法定安装符合验收标准的消防设施，该房屋并未达到相应的质量标准，被告的行为导致原告的人身及财产安全处于一个不确定的状态，被告应及时完善该房屋相关设施，保证出售房屋的质量。综上所述，被告的行为已构成多处违约，为维护原告合法权益，诉至法院，请求判决。被告易朗房开公司辩称，原告的第二、三、四项诉讼请求不应得到支持。被告已经按照合同将房屋交付原告，且原告已经依法接收房屋并使用，不存在逾期交房的违约责任；原告诉称的违约金和“三通”费均已经超过诉讼时效，依法应当驳回。原告按银行利率6.175%计算违约金，没有法律和事实依据，因为双方在合同中已经约定了违约金的计算方式。房屋产权证是政府部门办理，被告也在积极的配合办理，原告的诉讼请求没有相应的法律依据。经审理本院认定事实如下：2012年12月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的六枝特区房屋一套。购房合同的第六条（应为第七条）约定：房屋总价398698.00元；该商品房价格已包括水、电建设安装费以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不再向原告收取该商品房总价款以外的费用。第八条约定：原告应于合同签订之日支付首付款208698.00元，余款以银行按揭方式支付。第十一条约定：被告应于2013年12月31日前交付房屋，该商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十二条第一款约定：房屋交付时上水、下水、供电达到使用条件，由买受人自行办理开通使用手续。第十三条约定：被告未按约定期限和条件将商品房交付原告时，逾期在90日内的，被告按日计算向原告支付已交付房价款0.1?的违约金；逾期超过90日的，原告不退房的，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款0.1?的违约金。第二十二条第三款约定：被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。从该约定日期起90日内交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款金额的0.1%承担违约责任；超过90日后仍然不能交付办理商品房转移登记的有关文书时，原告不退房的，被告应按自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书的之日止，按日向原告支付已付房款0.1?的违约金。购房合同附件十二补充协议第8项约定：水表、电表一户一表开通费、闭路电视安装费共计2100.00元，由原告自理（按实际费用实行多退少补）。2012年10月17日，原告向被告支付房屋首付款208698.00元，“三通”费2100.00元，并办理了银行按揭。被告为原告安装了一户一表，但没有在六枝特区自来水公司和六枝特区供电局为原告单独办理水表和电表开户手续。被告已于2014年4月16日将案涉房屋交付原告使用，但至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。认定上述事实有原告提交的证据：居民身份证复印件、商品房买卖合同、首付款收据、银行借款凭证、“三通”费收据各1份；被告提交的证据：入伙通知书1份；以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。对原告提交的证据：张福艳的装修保证金收据、垃圾清运费收据各1份，不能证实交房时间是2014年6月，对该证据本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，双方在购房合同第二十二条第三款第一项中约定，被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在上述时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已经违约，应当对原告承担违约责任，原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金按购房合同第二十二条第三款的约定计算。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”。购房合同约定的违约金是按日计算，每日违约金为一个独立的债权，应单独计算诉讼时效。原告于2019年9月5日才向法院主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，其在2015年1月1日至2016年9月4日期间的违约金已过诉讼时效，对原告该时间段的违约金，本院不予支持。原告诉请的未超过诉讼时效的逾期违约金从2016年9月5日起计算至2019年8月20日，应当为：398698.00元/天×0.1?×1079天＝4301.95元。双方在购房合同第十一条第一款中约定被告应于2013年12月13日前交付房屋给原告，被告于2014年4月16日才将案涉房屋交付原告已经违约。被告逾期交付房屋虽然已经违约，但原告于2019年9月5日才向法院要求被告支付逾期交付房屋违约金，原告的该项诉请已过诉讼时效，本院不予支持。原、被告在合同中对逾期提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》并未约定违约金条款，故对原告要求被告支付逾期提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方在购房合同第六条（应为第七条）约定的水、电建设安装费与合同附件十二条第8项约定的水表、电表一户一表开通费不是同一个费用，原告以购房合同第六条（应为第七条）约定的建设安装费要求被告退还收取的“三通”开户费无法律依据；本案被告已经按购房合同第十二条第一款的约定，向原告交付了达到使用条件的用水、用电设施，原告应当按该条约定自行办理用水、用电设施的开通使用手续；原告对家中的用水、用电设施已使用多年，并未影响原告正常的生活用水和生活用电；且双方在购房合同附件十二条第8项也约定，水表、电表一户一表开通费、闭路电视安装费由原告负担。故对原告主张返还“三通”费2100.00元及将水表、电表安装至原告名下的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告胡玉兴与被告六枝特区易朗房地产开发有限公司于2012年12月5日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告六枝特区易朗房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内提供办理商品转移登记的相关材料，协助原告胡玉兴办理六枝特区房屋的转移登记手续；三、被告六枝特区易朗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡玉兴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4301.95元（违约金计算至2019年8月20日，之后的违约金按照合同约定计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日止）；四、驳回原告胡玉兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元（原告已预交），由原告胡玉兴负担21元，被告六枝特区易朗房地产开发有限公司负担14元（于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  吴剑二〇一九年十一月二十九日法官助理付娴书记员罗小云