北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31659号原告：谭淑云，女，1962年5月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区朝新嘉园西里二区7号楼***号。原告：董秀刚，男，1958年12月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区朝新嘉园西里二区7号楼***号。二原告共同委托诉讼代理人：刘亚从、卢志杰，北京济桓律师事务所律师。被告：谭金海，男，1958年3月16日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区潞苑南里1号院22号楼***号。被告：高海英，女，1960年9月8日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区潞苑南里1号院22号楼***号。原告谭淑云、董秀刚与被告谭金海、高海英所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭淑云、董秀刚的委托诉讼代理人卢志杰、刘亚从，被告谭金海、高海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭淑云、董秀刚向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认坐落于北京市通州区潞苑南里1号22号楼3至5层1单元***房屋归谭淑云、董秀刚所有；2、请求法院依法判令谭金海、高海英协助办理房屋过户手续，将坐落于北京市通州区潞苑南里1号22号楼3至5层1单元***房屋过户至谭淑云名下；3、本案诉讼费由谭金海、高海英承担。事实和理由：谭淑云（借名人）与谭金海（出名人）系兄妹关系，高海英与谭金海系夫妻关系。谭淑云在2008年出资全额款项购买位于北京市通州区潞苑南里1号22号楼3至5层1单元***房屋（以下简称诉争房屋），谭金海、高海英给谭淑云2009年11月5日签署一份借名购房证明，后此房屋一直由谭淑云一家居住并管理至今。2019年1月19日，谭金海、高海英一家带着中介进入诉争房屋内，拿着去产权处（2018年5月29日）补发的不动产权证（实际原房屋产权证自2009年12月15日起一直在谭淑云处保存）声称要卖房，谭金海、高海英在小区中介登记卖房信息，并标最低价格出售。为了防止矛盾升级，造成无法挽回的经济损失，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告谭金海辩称，1、在《证明》中“兹有北京通州区潞苑南里1号院22号楼3-5层1单元***商品房”。这句话在2009年11月5日以前是不存在的，是房产证在2009年12月15日下发后才有的；2、参看购房过程资料：出资人是王**生、毕莲爱夫妻二人；3、在（2017）京0112民初***号案件中，原告董礼勋、赵熙玲与被告董秀刚、谭淑云和第三人谭金海所有权确认纠纷一案，伪造《证明》在此案中。本案中，此《证明》是在2011年谭金海所签的“情况属实：谭金海”是先在空白纸上签的，后写的内容，而且与事实不符。高海英辩称，1、在《证明》中“兹有北京通州区潞苑南里1号院22号楼3-5层1单元***商品房”。这句话在2009年11月5日以前是没有的，是房产证内页（北京市房屋登记表）抄来的，房产证下发时间是2009年12月15日；2、参看购房过程资料：出资人是王*生、毕莲爱夫妻二人；3、高海英本人在《证明》中没有签名，没有按手印，请求做司法鉴定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭淑云与董秀刚系夫妻关系。谭金海与高海英原系夫妻关系，后以办理房屋过户为由办理离婚手续，现该二人处于离异状态。谭金海与谭淑云系兄妹关系。2008年8月1日，谭金海作为认购方（乙方）与北京珠江房地产开发有限公司（以下简称珠江公司）签订《珠江地产楼宇认购书》，约定：乙方向甲方认购珠江国际城***号商品房（即诉争房屋），该房地产总房价为2766900元，乙方选择一次性付款方式，乙方签署本认购书之日起30日内，甲方采用电话形式或邮件快递方式约定乙方于2008年8月15日前与甲方签订《商品房买卖合同》，并在该合同签订的当日付清首期房款，即总房价100%及相关税费。此外，该认购书还约定了其他内容。该认购书上乙方联系人处注明为“王*生”。2008年8月22日，谭金海作为买受人与珠江公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：该商品房房屋坐落为通州区潞苑南里1号22号楼3层1单元***，房屋实测建筑面积共199.97平方米；计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10527.83元。总价款为2105250元；买受人同意一次性付款。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，以谭金海（付款人）的名义向珠江公司一次性交纳了全部购房款，并以谭金海（缴款人）的名义缴纳了购房契税、合同印花税及代办产权费等。2009年12月15日，诉争房屋登记到谭金海名下。2018年谭金海到不动产登记管理部门办理诉争房屋不动产权证的补证手续，并于2018年6月取得补发的不动产权证。后谭金海与高海英因房屋要过户而办理离婚登记，谭金海将诉争房屋过户登记至高海英名下。在本案移送管辖前的案件受理法院北京市大兴区人民法院查明诉争房屋已登记高海英名下。本案庭审中，高海英亦认可现诉争房屋登记在其名下。庭审中，谭淑云、董秀刚主张诉争房屋实际归该二人所有，并提交了一份证明，载明：“兹有北京通州区潞苑南里1号22号楼3-5层1单元***商品房，是由董秀刚、谭淑云夫妻二人出资，由王*生帮助联系于2008年8月购买的，借用谭金海身份证，并以谭金海名义办理房产证。特此声明。此房产权与谭金海无关，房屋产权归属于董秀刚、谭淑云夫妻二人名下，由儿子董文武继承此房。当事人：情况属实：谭金海高淑英”。谭金海认可该证明的“情况属实：谭金海”系其本人所签，但主张系先签字后写的内容，不认可该房屋归谭淑云、董秀刚所有。高淑云不认可该证明上系其本人签字，并提出申请要求对该证明上的签字进行鉴定。庭审中，谭金海认可在购买诉争房屋时自己并未出资，并认可诉争房屋购买交付后，一直由谭淑云、董秀刚的儿子居住使用和进行出租管理包括收取租金、交纳诉争房屋的物业供暖费用，谭金海认可自以其名义购买诉争房屋后从未去过诉争房屋内，只在2019年春节前后带中介看房的时候去过一次。关于谭金海辩称的诉争房屋系认购书上注明的联系人王*生出资购买，房款系王*生交纳的，王*生与其系邻居关系。对此，谭淑云、董秀刚不予认可，提出诉争房屋自购得后虽登记在谭金海名下，但房屋一直由谭淑云、董秀刚方控制，交由该二人的儿子打理，诉争房屋的原始购房合同、购房发票、契税发票的原件及登记时间为2009年12月15日的房屋所有权证书的原本均在谭淑云、董秀刚手上。谭淑云、董秀刚提出王*生系董秀刚的亲戚，当时作为联系人协助购买房屋并代为交纳了购房款。庭审中，谭淑云、董秀刚提交了与王*生进行的录音对话，在该录音中董秀刚询问“王*生哥，这钱是不是你替我交的”王*生回答“对啊”，同时王*生还有这样的表述“那房子也不能判给谭金海，这钱是我交的，我有证明、协议、发票和签字，都能证明。我想不通，谭金海能干这事”。在这份录音谈话中，王*生明确表示当时替董秀刚交纳了购房款，因为是家里的事，不想参与，房子不是谭金海的，同时王*生在整个谈话中均未主张房子系其出资购买。另查一，关于诉争房屋的购房款来源，谭淑云、董秀刚表示在购房时董秀刚从其堂哥董礼勋处借款118万元用于购房。后因董秀刚一直未偿还借款，董礼勋与其爱人赵熙玲作为甲方和董秀刚、谭淑云（乙方）在2011年1月22日签订了一份《房屋买卖协议书》，双方约定甲方同意购买乙方欲出售的诉争房屋，双方商定出售价款为288万元。因乙方尚欠甲方借款本金118万元，截止到签订合同日，乙方应按月息一分支付甲方利息35万余元，甲方同意只收取35万元，乙方应偿还甲方本息共计153万元，该款与甲方应付购房款冲抵后，甲方尚需支付给乙方135万元购房款。在签订合同时，甲方将135万元现金交付给乙方。此外，协议还约定了其他内容。2017年董礼勋、赵熙玲作为原告起诉谭淑云、董秀刚所有权确认纠纷，要求确认诉争房屋归二原告所有。后董礼勋、赵熙玲向法院申请撤回起诉。在本案庭审中，董礼勋到庭明确表示其不再主张诉争房屋的所有权，不要房子了，双方签订的《房屋买卖协议书》也不履行了。当时其与董秀刚就房屋问题进行了协商，因诉争房屋无法办理过户手续，房屋所有权证的名字不能过户到董礼勋名下（董礼勋的户籍显示为山东，没有购房资格），董礼勋也不能给董秀刚补偿房屋的差价双方一致同意仍由董秀刚把欠款118万元偿还给董礼勋，所以董礼勋就申请了撤诉。董礼勋的爱人赵熙玲向法庭出具证明，同意董礼勋在法庭上的陈述，董礼勋所说的话都能代表赵熙玲的意见。另查二，谭淑云、董秀刚向本院提交的购房资质审核表，该二人为本市户籍居民家庭，具有在通州区购房的资质。同时，该二人表示虽房屋归二人所有，但同意将房屋过户至谭淑云一人名下。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。公民、法人的合法的民事权益受法律保护。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据本案查明的事实，可以证实在2008年时谭淑云、董秀刚借用谭金海（系谭淑云的哥哥）的名义购买诉争房屋，由谭金海代为签署了认购书、购房合同，并由董秀刚的亲属王*生协助购房代为一次性交纳了全部购房款。在购房后谭金海出具证明，认可诉争房屋的实际所有权人系谭淑云、董秀刚，同时谭金海认可购房后，房屋一直由谭淑云、董秀刚的儿子居住使用及管理，房屋相关的物业供暖等费用都由谭淑云、董秀刚交纳，谭金海此前从未去过诉争房屋，就在2019年春节前后去过一次（带中介看房）。诉争房屋的相关购房手续及原始登记的产权证书均在谭淑云、董秀刚手上，这从谭金海在2018年补证的行为也可以进一步证实谭金海手中没有产权证，否则也不会去补证。关于证明上高海英的签字，因谭淑云、董秀刚（借名人）系借用谭金海（出名人）的名义购买诉争房屋，与高海英无关，无论证明上是否系高海英本人签字均不影响本案借名买房事实的成立，故对于高海英提出的鉴定申请，本院不予准许。关于谭金海抗辩的其实际系代王*生购房，王*生系实际出资人。对此，谭淑云、董秀刚找到了王*生，王*生明确表示当时是代谭淑云、董秀刚交纳的购房款，房子不可能是谭金海的，并从始至终也未提出房子是其本人的。故对于谭金海的抗辩意见，王*生对此作了否认，谭金海的陈述与事实不符，本院不予采信。谭淑云借用哥哥谭金海的名义购房，在现实中也时有发生，符合常理。谭金海在大量事实面前仍否认房屋的真实权属，系违背诚实信用原则、不尊重客观事实的表现，且为了获得房屋，不惜与高海英办理离婚登记，将房屋过户登记至高海英名下，这是房屋价值上涨后为了获取巨额利益的贪婪心理作祟，这是不可取的。本院认为，谭金海、高海英在庭审中认可为了房屋过户而办理了离婚手续，并将房屋过户至高海英名下，这是双方存在串通以合法形式掩盖非法目的，即使目前房屋登记在高海英名下，高海英也并非善意第三人，无权取得诉争房屋的所有权。另，关于董礼勋与董秀刚之间的欠款纠纷，双方签订了诉争房屋的买卖协议，董礼勋、赵熙玲还曾起诉董秀刚等人要求确认房屋权属，但本案中董礼勋、赵熙玲明确表示不再履行买卖协议，不主张房屋的权属，该二人也不具备北京市通州区的购房资质，实际也无法办理房屋登记，不能取得所有权的权属登记，故董礼勋、赵熙玲明确放弃主张房屋的权属，继续要求董秀刚偿还欠款118万元。结合上述情况，本院认为诉争房屋的实际所有权人为谭淑云、董秀刚，对于二原告的该项诉求本院予以支持。因高海英取得诉争房屋权属登记不合法，谭金海并非实际的所有权人，无权将诉争房屋过户登记在高海英名下，高海英也不属于善意第三人。故谭金海、高海英均有义务协助办理诉争房屋的过户登记手续，将诉争房屋过户登记至谭淑云名下。关于办理过户的相关税费和本案产生的诉讼费，因谭淑云当时系借名买房导致产生了风险，系产生本案争议的根源，借名买房本身存在巨大风险，与一般的代理行为还是存在较大差异，不予提倡。谭淑云、董秀刚仍坚持借名买房，故本院认为因过户产生的税费及本案诉讼费均由谭淑云、董秀刚承担，同时希望该二人今后注意避免类似的法律风险，并及时化解家庭内部矛盾纠纷，不要因此而影响家庭的和睦。综上所述，依据《中华人民共和国民事通则》第四条、第五条，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，判决如下：一、确认坐落于通州区潞苑南里1号22号楼3至5层1单元***房屋归谭淑云、董秀刚所有；二、谭金海、高海英协助办理通州区潞苑南里1号22号楼3至5层1单元***房屋的所有权转移登记手续，将房屋过户登记至谭淑云名下，过户登记产生的全部税费由谭淑云承担，于本判决生效之日起二十日内执行清。案件受理费23400元，由谭淑云负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何杨彪二〇一九年十一月三十日书记员  杨小萌