广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2179号 上诉人（原审被告）：余瑞昌，男，1945年12月19日出生，汉族，住广西博白县。 上诉人（原审被告）：朱萍，女，1958年2月15日出生，汉族，住广西博白县。 委托代理人：朱贤伟，男，1954年9月17日出生，汉族，住广西博白县。 上诉人（原审被告）：余金超，男，1990年9月23日出生，汉族，住广西博白县。 被上诉人（原审原告）：黄海华，男，1975年7月8日出生，汉族，住所地广西博白县。 被上诉人（原审原告）：黄仕倚，男，1979年2月11日出生，汉族，住所地广西博白县。 两被上诉人共同委托代理人：杜夕红，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 原审第三人：余寒，女，1987年8月21日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 原审第三人：余雯，女，1989年5月24日出生，汉族，住所地广西环江毛南族自治县。 上诉人余瑞昌、朱萍、余金超因与被上诉人黄海华、黄仕倚、原审第三人余寒、余雯房屋买卖合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人余瑞昌、朱萍、余金超上诉请求：一、撤销一审判决，判决驳回被上诉人的诉讼请求，并将博白县沙河镇河南路134号（现为145号）楼房判归朱萍、余寒、余雯、余金超所有；二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人未在《断卖房屋契约》上签字或按手印，且该契约上无被上诉人签字，故《断卖房屋契约》依法未成立生效，其对上诉人及被上诉人没有约束力。上诉人朱萍、余瑞昌并未在该契约上签字按印，该契约上的签字按印为冒签、冒按，庭审中证人黄某也表明其并未参与签订，契约也并非其执笔，仅仅是庞斯权将已经拟好的契约让其签字，签约时并未见过上诉人或被上诉人。在一审审理过程中，上诉人依法向一审法院提交了书面鉴定申请，但一审法院并未采纳鉴定申请，在主要证据的真实性未查清的情况下做出了错误判决。二、即使该契约成立并生效，但被上诉人并未履行支付购房款义务，上诉人有权解除合同。被上诉人经上诉人多次催告依然未履行支付购房款的义务，被上诉人也没有证据证明其支付了购房款，被上诉人已然构成根本性违约，上诉人有权解除合同，被上诉人无权要求上诉人将涉案房屋进行过户。三、涉案房屋应当归朱萍、余寒、余雯、余金超所有。（1994）博沙民初字第35号民事判决书已于1994年发生法律效力，涉案房屋的物权归属朱萍、余寒、余雯、余金超所有，因此该契约并无余寒、余雯、余金超的追认，为无效合同。退一步说，即使《断卖房屋契约》有效，被上诉人与上诉人之间也仅为合同之债，不发生物权变动的效果。综上，一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，撤销一审判决，驳回上诉。 被上诉人黄海华、黄仕倚辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《断卖房屋契约》是双方真实意思表示，合法有效。虽然签字是由执笔人代签，但手指印是上诉人余瑞昌、朱萍二人亲自所印，被上诉人虽然没有在契约上签字，但是被上诉人买下房屋一个月后全家人就搬进了涉案房屋居住，一住就是二十年，这就是对契约的肯定。二、当初上诉人余瑞昌、朱萍因欠沙河基金会的贷款将面临被拍卖，求庞斯权找人购买涉案房屋，后被上诉人购买了房屋并在上诉人余瑞昌家中签订《断卖房屋契约》，且按照当时的市场价，13万元不算便宜也不算贵，上诉人主张被上诉人未履行支付购房款义务，为何这二十年从未向法院起诉又从未向有关部门反映，反而是在2014年被上诉人要求过户时趁机要挟不加价就不协助过户。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄海华、黄仕倚向一审法院起诉请求：1、判决确认黄海华、黄仕倚、余瑞昌、朱萍签订的不动产买卖合同有效，博白县沙河镇河南路145号房屋（以下简称145号房屋）归黄海华、黄仕倚所有，余瑞昌、朱萍、余金超协助将房屋过户给黄海华、黄仕倚；2、本案受理费由余瑞昌、朱萍、余金超负担。 一审法院认定事实：1994年10月，余瑞昌、朱萍、余金超取得博白县沙河镇河南路134号的土地使用证〔博国用(1994)字第190507号〕。1994年11月4日博白县人民法院作出（1994）博沙民初字第35号民事判决书，判决内容之一为“座落在沙河圩河南路的134号楼房归朱萍和三个小孩所有”。1996年7月23日，博白县人民政府为该房屋办理了房屋所有权证，将房屋登记在余瑞昌、朱萍名下。余瑞昌、朱萍于1996年8月10日向博白县沙河镇农村合作基金会借款120000元。后为了偿还该笔借款，余瑞昌、朱萍在1999年3月27日与黄海华、黄仕倚签订了《断卖房屋契约》，约定将余瑞昌、朱萍名下的博白县沙河镇河南路134号房屋以88000元卖给黄海华、黄仕倚。合同签订后，余瑞昌、朱萍将涉案房屋的《国有土地使用证》〔博国用(1994)字第190507号，所有权人为余瑞昌、朱萍、余金超〕、《房屋所有权证》(桂房证字第4706331号，所有权人为余瑞昌、朱萍)交给黄海华、黄仕倚，并将涉案房屋交给黄海华、黄仕倚使用至今。黄海华、黄仕倚、余瑞昌、朱萍双方至今没有办理房屋权属过户手续。 另查明：余金超、余寒、余雯是余瑞昌、朱萍的子女，房屋买卖合同签订时，余金超、余寒、余雯均是未成年人。博白县沙河镇河南路134号房屋现变更为145号。 一审法院认为，（1994）博沙民初字第35号生效民事判决书虽确认了涉案房屋是朱萍、余金超、余寒、余雯共同所有，具有物权变动的效力，但该份判决书生效时间先于房屋所有权证的办理时间，该份判决书生效后，朱萍作为房屋共有人之一，并且作为余金超、余寒、余雯的监护人，将房屋登记在余瑞昌、朱萍名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，因此，房屋所有权人应为余瑞昌、朱萍。余瑞昌、朱萍自愿与黄海华、黄仕倚签订房屋买卖合同，将房屋卖给黄海华、黄仕倚，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按合同履行自己的义务。第三人认为黄海华、黄仕倚、余瑞昌、朱萍之间买卖房屋的行为，损害了未成年人的利益，并据此主张合同无效，没有法律和事实依据，该院不予支持，第三人如认为其权益受到侵害，可另行向侵权人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民法总则》第三十四条、《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄海华、黄仕倚与余瑞昌、朱萍于1999年3月27日签订的房屋买卖合同有效，博白县沙河镇河南路145号(原134号)房屋归黄海华、黄仕倚所有；二、余瑞昌、朱萍、余金超于本判决生效后一个月内协助黄海华、黄仕倚办理好博白县沙河镇河南路145号房屋所有权及土地使用权过户手续。本案受理费2000元，由余瑞昌、朱萍、余金超负担。 本院二审期间，在指定的举证期限内，当事人没有提交证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，《断卖房屋契约》中部分内容为：……双方议定时值价款捌万捌仟元人民币立契之日分文交清卖主亲手领足……。 本院认为，余瑞昌、朱萍在1999年3月27日将名下的博白县沙河镇河南路134号房屋卖给黄海华、黄仕倚并已支付房屋转让款的事实，有《断卖房屋契约》、村委会证明、居委会证明、庞斯权的书面证词、黄某和黄宗济的证言、卖房还贷等相关证据予以证实，证据之间相互印证，形成证据链，足以认定。合同签订后，余瑞昌、朱萍将涉案房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》交给黄海华、黄仕倚，并将涉案房屋交给黄海华、黄仕倚使用，至今已近20年。且按照《断卖房屋契约》的记载，转让款已全部交清给余瑞昌、朱萍。现上诉人主张没有签订断卖房屋契约，即使签订黄海华、黄仕倚也未履行支付购房款的义务，与本案查明的事实不符，亦与常理相悖。对上诉人的主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2000元（余瑞昌、朱萍、余金超已预交），由上诉人余瑞昌、朱萍、余金超承担。 本判决为终审判决。 审判长  邹丽娟 审判员  李雪英 审判员  陈明学 二〇一九年十一月二十八日 书记员  梁海玉