文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初8233号原告：王燕，女，1978年4月16日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：曹明祥，重庆宇广律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李霞，重庆宇广律师事务所律师，一般代理。被告：重庆坤伍房地产集团有限公司，住所地重庆市江津区鼎山大道772号6层，统一社会信用代码91500116762699479Q。法定代表人：聂坤伍，总经理。委托诉讼代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：邹莉，重庆君策律师事务所律师，一般代理。原告王燕与被告重庆坤伍房地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2019年8月13日、9月24日、11月22日公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人曹明祥、李霞，被告重庆坤伍房地产集团有限公司的委托诉讼代理人邹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房的违约金(从2016年8月31日起至2017年4月17日止，按109.97平方米，16元/平方米/月计算)；2、被告支付原告逾期办理产权登记的违约金（从2018年1月9日起，以351389元为基数，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至被告取得房地产权登记机关出具的受理单止）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2016年1月13日与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买由被告开发建设的，位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街XX号XX小区(商业)X幢XX号商品房，建筑面积为109.97平方米，总价款369389元。合同第七条约定，被告（甲方）应当在2016年8月30日前将房屋交付原告（乙方）使用。第九条约定逾期交房的，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金。第十三条第4款约定如因甲方责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房屋产权证》的申请，逾期超过90日后自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方应向乙方支付违约金，但合同未约定逾期办证违约金计算方式。《补充协议》第八条约定，双方确认2016年8月30日为交房日。补充协议第十条将申请产权转移登记的期限延长为180个工作日。合同签订后原告已按约定缴纳了第一期房款，2017年4月17日，被告将合同约定房屋交付原告。至今被告未按合同约定申请办理房屋所有权转移登记。原告认为，被告逾期交付房屋、逾期办理房屋所有权转移登记的行为已构成违约。被告应当承担违约责任。尽管合同约定了逾期交房违约金的计算方式，但标准过低，远远低于给原告造成的实际损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，应参照同地段同类房屋租金标准计算逾期交房的违约金。该地段同期同类房屋的月租金为25元/平方米。由于合同未约定逾期办理产权转移登记违约金的计算标准，根据相关规定，应按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算。现原告依法起诉，望判如所请。被告重庆坤伍房地产集团有限公司辩称：不同意以租金标准向原告支付逾期交房违约金，应按合同约定的每日万分之0.3支付。逾期办理产权登记的违约金，双方在合同中已经将逾期超过90日的违约责任划掉，视为原告同意不追究超过90日逾期办证的违约责任。经审理查明：2016年1月13日，原告王燕(乙方、买方)与被告重庆坤伍房地产集团有限公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市江津区几江街道燕窝穴街XX号XX小区（商业）X幢XX号商服用房，建筑面积为109.97平方米，总价为369389元；《商品房预售许可证》号为津国土房管（2015）预字第（075）号。合同第七条约定：“交房期限及交房条件。1、……2、预售商品房的，甲方应当在2016年8月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”合同第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条关于办理产权登记约定：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同或要求继续履行合同，合同继续履行的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之×的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率），并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《重庆市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十条对《重庆市商品房买卖合同》第十三条增加以下内容：“1.双方约定在本商品房实际交付使用之日起180日个工作日内，由甲方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……”合同签订后，原告于合同签当日向被告交纳了购房款351389元，被告并向原告代收交易手续费、变更登记权和权属登记费、大修基金。2018年11月30日，被告取得案涉地块重庆市建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，原被告确认被告交付房屋的日期为2017年4月17日。2019年9月24日，原告申请对同地段租金标准鉴定司法鉴定。2019年10月18日，重庆金地发你给地产土地资产评估有限公司作出重金房估(2019)字第2452号《房地产司法鉴定估价报告》，意见：涉案商服用房2016年8月30日至2019年8月31日期间的市场租金单价为16元/平方米/月。至今被告未取得涉案商服用房土地房屋登记机构出具的登记受理单。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对原告请求被告支付的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2016年8月30日前交房，而被告于2017年4月17日才将房屋交付，被告应当承担违约责任。根据合同约定的违约金的计算标准，被告每日应付原告违约金10.54元(351389元×0.3÷10000)，按鉴定的租金标准计算，原告每日应得违约金58.65元（109.97平方米×16元/平方米/月÷30天）。两项相比，合同约定的逾期交房违约金明显过低，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，请求以鉴定的租金标准调增违约金，本院予以支持。关于逾期办理产权登记的问题。按原被告确认的交房时间，被告应在房屋交付后180日个工作日内向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。至今被告仍未取得原告所购房屋办理权属登记的受理单，按合同应承担相应的违约责任。其起算时间从2018年1月3日起(从被告交房之日的2017年4月17日起扣除180个工作日、7个法定节假日)。该请求虽然原告从2018年1月9日起算，但庭审中原告明确了合同约定的计算方法，故本院仍从2018年1月3日起计算被告应支付的逾期办证的违约金。被告辩称，虽然被告至今未取得登记受理单已构成违约，但双方协商一致划掉违约金标准即是不支付违约金。根据合同第十三条的内容和文字表述，合同中关于“万分之×的违约金”的表述，只是双方未约定违约金的计算标准，并没有被告不支付原告逾期办证违约金的意思表示。根据上述司法解释第十八条的规定，逾期办理产权登记，合同没有约定违约金，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，原告诉请被告支付的逾期办理产权登记的违约金，应按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算，计算至双方向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王燕逾期交付房屋违约金(从2016年8月31日起至2017年4月16日止（含本日)，按109.97平方米，16元/平方米/月计算）；二、被告重庆坤伍房地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王燕逾期办理产权登记违约金(以已付房款351389元为基数，2018年1月3日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款利率计算，2019年8月20日起至双方向土地房屋登记机构提出办证申请、提交相关资料并取得登记受理单为止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率（LPR)上浮30%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2070元，减半收取1035元，由被告重庆坤伍房地产集团有限公司负担。此款限被告在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一九年十一月二十九日书记员  王星皓