大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0204民初8711号原告：大连良运物业管理有限公司，住所地大连市中山区勤俭街46-2号，统一社会信用代码：91210202726015922C。法定代表人：黄卫国，董事长。委托诉讼代理人：刘红旗，男，该公司职员，住大连市中山区。委托诉讼代理人：常军，辽宁住邦律师事务所律师。被告：于伟，男，1977年2月13日出生，满族，住大连市沙河口区。原告大连良运物业管理有限公司与被告于伟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连良运物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘红旗、常军、被告于伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连良运物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付2012年9月1日至2018年12月31日期间欠付的物业管理费10336元；2.请求被告承担违约金数额合计1748.8元（按同期银行贷款利率自2013年1月1日起至给付之日止，暂计算至2019年8月30日止）。事实与理由：2009年12月16日，原告与大连安邦房地产开发有限公司签订了《山居笔记前期物业服务委托合同》，约定由原告向其开发的山居笔记物业提供物业管理服务，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系原告管理的山居笔记物业业主，房屋坐落于大连市甘井子区，建筑面积90.64平方米。2010年11月16日，被告与大连安邦房地产开发公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同对收费标准、交费时间、违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了优质物业管理服务，被告却违反合同约定，未缴纳2012年9月1日至2018年12月31日物业管理费，经原告多次催要，被告拒不履行缴费义务，为此，诉至法院。被告于伟辩称，不同意原告的诉讼请求。因为我买完房子后，起诉开发商赔偿拖延办理产权证违约金，法院认为我过了诉讼时效没有支持，开发商一直拖延，没有合理的答复，物业也没找我收物业费。物业服务不达标，封闭小区闲人随便进入，保安是物业人员家属，年龄较大，物业服务人员态度差，曾与业主发生争执，物业人员推搡业主。我认为物业费有诉讼时效，不同意交纳全部欠付的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提供的《大连市前期物业管理服务协议》、《山居笔记前期物业服务委托合同》，被告对其真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月16日，大连安邦房地产开发有限公司与原告大连良运物业管理有限公司签订《山居笔记前期物业服务委托合同》，约定大连安邦房地产开发有限公司将山居笔记物业委托大连良运物业管理有限公司实行前期物业管理；合同有效期内已交付使用房屋的物业管理服务费收取标准：（1）住宅：1.3元/月·平方米（不带电梯），（2）住宅：1.5元/月·平方米（带电梯），（3）非住宅：1.8元/月·平方米，付费时间:每季度首月10日前缴纳前一季度物业服务费。2010年11月16日，大连安邦房地产开发有限公司（甲方）与被告于伟（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，物业管理服务费用由乙方按下述标准向甲方委托的物业管理企业交纳。一、住宅按建筑面积每月每平方米1.3元/㎡·月、1.5元/㎡·月(含电梯费)；二、非住宅按建筑面积每月每平方米1.8元/㎡·月；三、因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1.3元/㎡·月；非住宅按建筑面积每月每平方米1.8元/㎡·月；交纳费用时间为每季度首月10日前。乙方违反本协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业服务。2017年10月22日、2018年3月28日，原告分别向被告催缴物业费，并将物业费催缴通知书张贴于被告入户门外。被告于伟系大连市甘井子区红旗中路吉星园6号楼2单元8层1号房屋业主，房屋面积为90.64平方米。现被告未交纳2012年9月1日至2018年12月31日期间的住宅物业管理费。本院认为大连安邦房地产开发有限公司（甲方）与被告于伟（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》、大连安邦房地产开发有限公司与原告大连良运物业管理有限公司签订《山居笔记前期物业服务委托合同》，均系合同双方真实意思表示，合法有效，对原、被告具有约束力。本案原告为被告所在小区提供了物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。关于被告提出原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，原告提供的催缴照片2张，被告不予认可，因原告提供照片的原始载体记载的照片修改时间分别为2017年10月22日、2018年3月28日，与催缴单的日期吻合，故对原告提供的该组证据，本院予以采信，原告主张物业费的诉讼时效于2017年10月22日发生中断，但原告主张2012年9月1日至2014年10月22日的物业管理费超过诉讼时效，本院仅对原告主张的2014年10月23日至2018年12月31日期间的物业管理费6837.5元(1.5元/㎡·月×90.64平方米×50个月+1.5元/㎡·月×90.64平方米÷31天×9天)予以支持。关于原告要求被告给付滞纳金的主张，因被告未交纳物业费系与原告就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费，考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务。故对于原告的该项主张，本院不予支持。关于被告提出物业服务存在瑕疵等问题，其提供的视频及照片并不能证明物业服务违反合同约定，被告对物业服务不满意，应当通过合理方式提出异议，而非以拒交物业费的方式消极处理。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为原告未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害原告的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。被告应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。原告作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决如下：一、被告于伟于本判决生效之日起十日内给付原告大连良运物业管理有限公司2014年10月23日至2018年12月31日期间的物业管理费6837.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（原告已减半预付），由原告负担26元、被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  胡殿梅二〇一九年十一月十一日书记员  赵家艺附：相关法条《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。